Zorgvastgoed Magazine - Nummer 2 mei 2016

Mei 2016 - Nummer 2

BOUWINVEST, MONDRIA ADVIES EN ZORGBALANS OVER WAARDECREATIE:

‘Zorgvastgoed is meer dan alleen gestapelde stenen rond ouderen’ EN VERDER:

‘Beleggers en zorgondernemers zijn veel meer partners van elkaar’

Masi Mohammadi wil meer warme menselijkheid

VOORWOORD

Waardecreatie in zorgvastgoed Het is voorjaar en het land van duizend bloemen bloeien lijkt opgeld te doen in de vastgoedsector. De woningmarkt is volop in beweging met 13% meer verkopen en de grootste prijsstijgingen in 8 jaar. Wist u dat de gemiddelde koopwoning 144% in waarde is gestegen in 20 jaar? Ook de winkel- en kantorenmarkt laten positieve cijfers zien met 20% respectievelijk 5% opnamestijging in 2015. Dynamiek genoeg in het commerciĂŤle vastgoed.

Zorgvastgoed laat zich ook niet onberoerd.

Er worden prachtige plannen ontwikkeld en zorg- en marktpartijen weten elkaar steeds beter te vinden. Waarde ontstaat waar partijen de handen ineenslaan, dat bewijst het verhaal over het Zaans Medisch Centrum wel verderop in deze editie. Er wordt weer vooruitgekeken en meer gedacht in kansen dan bedreigingen. Maar nog steeds zijn er relatief weinig transacties en is er sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Investeerders uit binnen- en buitenland staan klaar om voor miljarden in Nederlands zorgvastgoed te investeren, maar de gemiddelde zorginstelling krijgt geen nieuwbouwplan gefinancierd. Veel instellingen worstelen nog

met hun vastgoedstrategie, hun leegstand (vooral in de GGZ en gehandicaptenzorg), het regionale zorgkantoor en de lokale ambtenaar ruimtelijke ordening, die weigert in te zien dat de wereld inmiddels veranderd is.

Een sector dus met twee gezichten, maar wel met toekomst.

De toekomst van zorgvastgoed is iets waar mede-bestuurslid en lector Architecture in Health Masi Mohammadi zich dagelijks mee bezig houdt. Zij deelt in deze editie van Zorgvastgoed Magazine haar visie die kort is samen te vatten in de zin: gebouwen maak je voor mensen. Creativiteit, technologieĂŤn en het denken in duurzame waardecreatie spelen volgens haar een grote rol in de ontwikkeling van het zorgvastgoed.

In het zorgvastgoed geen snelle winsten of hoge rendementen (uitgezonderd de private partijen die alvast een aantal kansen weten te verzilveren). Maar wel een gedegen investering met een goed rendement en een zekere waardestijging. Minder conjunctuurgevoelig en maatschappelijk relevant. Het voorjaar komt eraan, de bloemen bloeien, we blijven positief!

STICHTING ZORGVASTGOED.NL - GERARD THAENS, KEES TRIMP

2 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

04 NIEUWS UIT DE

ZORGVASTGOEDSECTOR

10 THEMA

Meer dan alleen gestapelde stenen rond ouderen

13 COLUMN Raden van toezicht aan zet bij vervreemding zorgvastgoed

19 ZORGVASTGOED OP REIS 22 PROJECT Vernieuwende samenwerking in bouw Zaans Medisch centrum

27 ARTIKEL T-Huis vol Energie vraagt lef en doorzettingsvermogen

30 COLUMN Calamiteiten voorkomen is beter dan beheersen.

14 INTERVIEW: GEBOUWEN MAAK JE VOOR MENSEN

Interview met Masi Mohammadi, lector Architecture in Health

Uitgever:

Ontwerp en vormgeving:

Sold Marketing

Lex Bijl Sold Marketing

Fotografie: Stefan Segers Ilse Wolf

Redactie:

Redactieadres:

Hans Ouwerkerk IJlien Havenaar Gerard Thaens Kees Trimp

Sold Marketing Koraalrood 153 2718 SB Zoetermeer 0798200255 www.sold.marketing zorgvastgoed@sold.marketing

In samenwerking met: Stichting Zorgvastgoed.nl

De volgende uitgave verschijnt najaar 2016 Š Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever en zonder bronvermelding worden opgenomen.

Zorgvastgoed Magazine verschijnt zowel digitaal als in print.

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 3

Actiz-directeur neemt Energiesprong publicatie in ontvangst

Jan de Vries, algemeen directeur Actiz en Harmke Bekkema, programmamanager Energiesprong

“Ik ben heel blij met deze publicatie en ik hoop dat onze leden geïnspireerd zullen worden door de diverse voorbeelden die hierin staan.” Met deze woorden nam Jan de Vries, algemeen directeur van Actiz de publicatie ‘Op weg naar energieneutrale zorggebouwen’ uit handen van Harmke Bekkema, programmamanager Platform31 Energiesprong in ontvangst.

De overhandiging van het boekje waarin twee jaar aan ervaringen op het gebied van het terugdringen van het energieverbruik in zorggebouwen is gebundeld, had plaats op het Actiz-kantoor in Utrecht.

Dit gebeurde in de aanwezigheid van een aantal koplopers die in het boek uitgebreid aan het woord komen. Zij zijn het immers die zich, geïnspireerd en gesteund door de Energiesprong, op het thema

4 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

hebben gestort. “Uit deze goede voorbeelden trekken wij generieke lessen, die kunnen helpen om in de komende periode zorgvastgoed Nul op de Meter te maken,” aldus Harmke Bekkema. “Iets waar de sector zich de komende jaren echt mee bezig zal moeten gaan houden.”

De Vries zei dit ook toe te juichen. Alleen al om die reden is hij van plan de publicatie digitaal naar alle leden te sturen. “Het boekje geeft ook een helder en realistisch beeld van de mogelijkheden die er zijn om het energieverbruik terug te dringen en zelfs naar nul op de meter te brengen”, aldus De Vries.

De publicatie is gratis beschikbaar op www.energiesprong.nl/zorg/publicaties

SECTORNIEUWS

Gemeenten vrezen groot tekort aan seniorenwoningen In 2020 is er een tekort aan geschikte seniorenwoningen. Dat is de verwachting van meer dan de helft van gemeenten die deelnamen aan het onderzoek van de ANBO (Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen).

Aansluitend op het beleid van de rijksoverheid is de wens van veel ouderen langer thuis te blijven wonen, maar of de bestaande woningvoorraad daarvoor geschikt te maken valt, is wat een groot deel van de gemeenten niet inzichtelijk hebben. Ook geven vier op de tien gemeenten aan dat er nu al een tekort aan seniorenwoningen geconstateerd wordt.

De resultaten uit het onderzoek geven aanleiding tot zorgen. De ouderenorganisatie dringt aan op maatregelen. “Zoals het nu gaat, is het onhaalbaar. We sluiten verzorgingstehuizen, maar als er niet snel meer geschikte woningen komen, kunnen we ze straks weer openen,” aldus ANBO-directeur Liane de Haan in het Algemeen Dagblad.

Meer dan driekwart van de gemeenten neemt belemmeringen waar in de doorstroming van senioren naar meer geschikte woonvormen. Problemen met de verkoop

van de bestaande woning, een betaalbare woning vinden en de beschikbaarheid van geschikte woningen liggen hieraan ten grondslag. Maar ook de senioren die het moeilijk vinden hun vertrouwde omgeving op te geven, ervaren hierdoor een drempel om daadwerkelijk actie te ondernemen. Om langer zelfstandig wonen tot een succes te maken moeten partijen op lokaal niveau intensief samenwerken.

Uit het onderzoek blijkt dat gemeenten en woningcorporaties dat vaak al doen: in drie kwart van de gevallen zijn er prestatieafspraken gemaakt over te behalen resultaten.

Den Haan: “Maar met zorgaanbieders of met andere gemeenten of projectontwikkelaars worden door minder dan 20% van de gemeenten prestatieafspraken gemaakt.

Daar moet de cultuuromslag dus nog plaatsvinden om de behoefte aan zorg en wonen te kunnen voorzien. Gezien de problematiek van langer zelfstandig wonen moeten gemeenten echt werk maken van deze doelgroep. Het zou goed zijn als minister Blok van wonen meer beleidsdruk zou uitoefenen om dit probleem te tackelen.”

Voor in de agenda Er staan de komende maanden weer de nodige activiteiten op het programma die u vast in de agenda kunt zetten: • • •

26 mei themabijeenkomst in samenwerking met ZorgID Abrona, Maanlaan 4, Huis ter Heide 7 tot en met 9 juni samen met DUDOK op Provada RAI Amsterdam, Europaplein 22, Amsterdam 28 juni Dag van het zorgvastgoed Novotel Amsterdam City, Europaboulevard 10, Amsterdam

Kijk voor de inhoud van deze activiteiten op www.zorgvastgoed.nl

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 5

Gezinshuis De Bosk groeit door nieuwe financieringsvorm Gezinshuis De Bosk (jeugd- en pleegzorg) in het Friese Harkema breidt uit. Een deel van het benodigde geld zoekt De Bosk via kredietbemiddelaar NLInvesteert. NLInvesteert brengt ondernemers en investeerders bij elkaar en behartigt de belangen van beide partijen. Zelf heeft De Bosk al bijna zeven ton bij elkaar gebracht. Voor de laatste 100.000 euro werken zij nu samen met NLInvesteert.

NIEUWE VORM VAN FINANCIERING VOOR ZORGINSTELLINGEN Directeur Dirkjan Takke van NLInvesteert: “We verwachten veel belangstelling voor dit project. Wie meedoet krijgt een mooi rendement, en draagt tegelijk bij aan het welzijn van de jongeren die hier een onderkomen vinden. Deze vorm van financiering voor zorginstellingen is vrij nieuw. Op basis van de huidige zes cliënten van gezinshuis De Bosk is de exploitatie zeer rendabel opgezet en is er sprake van een gezonde financiële positie. De eigenaren investeren zelf 218.000 euro in het project”.

De laatste 100.000 euro waarbij NLInvesteert bemiddelt, is nodig voor de inrichting van de dagbestedingsruimte. Die richt zich op techniek en groen. Onder deskundige begeleiding mogen jongeren sleutelen aan auto’s of fietsen. “Het is werken naar vermogen van de cliënt”, zegt Henk de Graaf van Driestroomhuis De Bosk. In de afdeling Groen zijn cliënten werkzaam die onderhoudswerkzaamheden verrichten op eigen terrein en kleine projecten uitvoeren in de omliggende dorpen.

Wat betekent de nieuwbouw voor gezinshuis De Bosk?

• Eerder stelde de Triodos-bank al 420.000 euro beschikbaar voor het nieuwbouwproject.

Daarmee is een nieuw huis gebouwd naast het bestaande gezinshuis.

6 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

•

•

In het bestaande huis worden jongeren van 11-23 jaar opgevangen die niet meer thuis kunnen wonen. In de nieuwe woning wordt op de begane grond multidisciplinaire dagzorg aangeboden voor kinderen van 4-17 jaar met een beperking of een gedragsstoornis.

Op de eerste verdieping wordt woonruimte gemaakt voor een nieuw aanbod vanuit De Bosk: intensieve woonbegeleiding voor jongeren tussen 17 en 23 jaar die doorstromen vanuit het bestaande gezinshuis. Zo kunnen ze zich voorbereiden op zelfstandig wonen.

BEVORDEREN LEEFBAARHEID IN KLEINE DORPEN Wethouder Gerda Postma van Achtkarspelen: “Driestroomhuis De Bosk is een vernieuwende zorgaanbieder, gericht op het individu. Wat heeft iemand nodig, in plaats van: wat bieden wij. Als gemeente proberen we de zorg zoveel mogelijk in de thuissituatie aan te bieden. Het is fijn dat kinderen die extra zorg nodig hebben, in de buurt van hun familie opgevangen kunnen worden.” En over de rol van NLInvesteert: “Ik hoop dat er in de toekomst meer van dit soort initiatieven komen. Het is mooi als financierders deze rol op zich durven te nemen. Ik zie het als een vorm van crowdfunding. Het bevordert ook de leefbaarheid in kleine dorpen”.

SECTORNIEUWS

GEZINSHUIS DE BOSK

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 7

SECTORNIEUWS

Van tehuis naar thuis?

Eind maart overhandigde het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen het rapport ‘Van tehuis naar thuis’ dat verslag doet van de voortgang en aanbevelingen van het team. Volgens het team verloopt de samenwerking tussen gemeenten en ‘uitvoerende’ partijen als woningcorporaties, zorgaanbieders en marktpartijen steeds beter.

De informatievoorziening vanuit de gemeente wordt langzaamaan beter en er ontstaan bij zogenoemde koplopers mooie resultaten. Er is bijvoorbeeld een speciale wethouder voor wonen en zorg en er ligt een uitvoeringsagenda. Het vastgoedvraagstuk blijft nadrukkelijk aanwezig, het team ziet hier echter kansen voor marktpartijen en samenwerkende woon- en zorgorganisaties. Ook ontstaan er mooie burgerinitiatieven.

Om deze ontwikkelingen te ondersteunen is een woon- en zorgvisie op de langere termijn nodig.

Een positief verhaal met duidelijke aanbevelingen.

Verpleegkundige, auteur en dichter Theo Bakker ziet dit echter anders. Naar zijn mening staan in de zorg vooral procedures centraal. In een uitgebreide reactie doet hij een oproep om toch ook de zorgvrager zelf niet te vergeten. Dagelijks ervaart hij in zijn werk hoe moeilijk het is om de juiste hulp te organiseren voor ouderen die dat nodig hebben. Men loopt tegen een administratief circus aan, waarna er nog een geschikte plaats gevonden moet worden. Het evenwicht bij voornamelijk hoogbejaarden is wankel. Een klein incident kan een oudere ineens enorm afhankelijk maken. Volgens Bakker is de besparing van een half miljard waar het Aanjaagteam naar refereert, helemaal geen besparing, maar wordt de rekening ergens anders neergelegd: bij de ouderen zelf, de mantelzorgers en de eerstelijns zorgaanbieders.

‘Steeds meer partijen sluiten zich bij ons aan’ Het aantal partners dat zich bij Zorgvastgoed.nl aansluit groeit gestaag. Met Twynstra Gudde telt het platform negen partners. Behalve Twynstra Gudde zijn dit Colliers International.

Vitaal ZorgVast, ABZV, Tuim, ZorgID, Mondria Advies, Van Wijnen West en DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht.

Behalve partners sluiten ook professionals in zorgvastgoed zich bij het platform aan. Inmiddels

8 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

zijn we dan ook ruim de honderd gepasseerd. “We zijn erg blij met deze ontwikkelingen”, reageert Gerard Thaens, bestuurslid van de stichting Zorgvastgoed.nl. “Uiteindelijk telt toch ook een beetje de macht van de getallen. We streven naar een transparante en professionele sector maar dat kunnen we niet alleen. Uit de reacties die we krijgen zien we dat daar veel steun voor is.”

HIER ADVERTEREN?

• •

ZORGVASTGOED IS HÉT MAGAZINE VOOR PROFESSIONALS.

ADVERTEREN

Business Card advertentie

Zorgvastgoed Professionals <

Mogelijkheden en aanleverspecificaties

<

85mm Business card advertenties kunt u op 2 manieren aanleveren: Een volledig zelf verzorgd ontwerp (optie 1) of conform het stramien zoals te zien bij optie 2.

< <

•

Zorgvastgoed is ook onze zorg

Omdat ook frisse meer weten over de zorgvastgoed kracht van een lidmaatschap? communicatie verdient

Bel 070-38 60 204 of mail je gegevens naar info@nvb-bouw.nl of kijk op:

info@sold.marketing lidmaatschap.nvb-bouw.nl

Sold.

Sold.

•

<

55mm

Het magazine verschijnt vier keer per jaar.

Zowel online als offline.

Een aantrekkelijke vormgeving Veel achtergronden Aansprekende interviews Columns Opinie En natuurlijk nieuws over Zorgvastgoed.nl

voorbeeld vrij ontwerp

Omdat ook zorgvastgoed frisse communicatie verdient

Formaat Business Card: 85 x 55mm Wij raden aan om bestanden voor drukwerk op te maken in Adobe InDesign, Adobe Illustrator of Adobe Photoshop en het bestand als drukklare pdf aan te leveren, weggeschreven onder PDF profiel PDF/X-1a:2001.

De bestanden info@sold.marketing dienen aangeleverd te worden als 1 laag.

Als alternatieve kantoor: + 31 (0)79 - 82 00 255 bestanden kunt u jpg of tiff (1 laag) aanleveren.

Lever het bestand aan zonder snijtekens en printmarkerinKoraalrood 153 gen (printer’s marks).

2718 SB Zoetermeer Wij raden een resolutie aan van 300 dpi indien u afbeeldingen gebruikt. De minimale aan te leveren resolutie is www.sold.marketing 150 dpi.

• •

ZORGVASTGOED IS HÉT MAGAZINE VOOR PROFESSIONALS.

85mm

•

OPTIE 1 - ZELF VERZORGD ONTWERP

HIER ADVERTEREN?

<

voorbeeld vrij ontwerp

•

<

55mm

Het magazine verschijnt vier keer per jaar.

Zowel online als offline.

Een aantrekkelijke vormgeving Veel achtergronden Aansprekende interviews Columns Opinie En natuurlijk nieuws over Zorgvastgoed.nl

kantoor: + 31 (0)79 - 82 00 255 Koraalrood 153 2718 SB Zoetermeer

Form Wij in A en h schr dien best Leve gen Wij ding 150

voorbeeld Business card stramien

OPTIE 2 - ZORVASTGOED STRAMIEN Formaat Business Card: 85 x 55mm i l tlogo u a d vini e.eps, s o.ai p of h ehoge t g resolutie e b i e d v.png a n file LeverWuw aan R O , v a s t g o e d o f c o n t r a c t e n ?

De te vermelden bedrijfsgegevens kunt u aanleveren in een Word bestand. B e l o f m a i l : • De te gebruiken slogan kunt u aanleveren in een Word G.J.I.M. Seelen (Guy) deze slogan korter dan 100 071tekens 516 36te 13 bestand.

Probeer g.seelen@gl-advocaten.nl 0629 01 87 71 houden.

• De advertentie wordt uitgewerkt in uw eigen huisstijlkleuren.

• • •

www.sold.marketing voorbeeld Business card stramien

OOK ZORGVASTGOED PROFESSIONAL WORDEN? Kijk op www.zorgvastgoedmagazine.nl voor de mogelijkheden

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 9

OPTI • • • •

•

Fo Le De ee De be ho De hu

ERWIN DRENTH (BOUWINVEST), MICHIEL MONDRIA (MONDRIA ADVIES) EN ANJA SCHOUTEN (ZORGBALANS)

‘Zorgvastgoed is meer dan alleen gestapelde stenen rond ouderen’ DOOR HANS OUWERKERK

De een ziet zorgvastgoed vooral als middel om ouderen in te huisvesten. De ander vindt dat ook, maar streeft tegelijkertijd tevens naar een goed rendement. Een gesprek met Michiel Mondria, Anja Schouten en Erwin Drenth. Oftewel zorgvastgoed door de ogen van respectievelijk een adviseur, een zorgondernemer en een belegger. “Het gebruik bepaalt de waarde van het vastgoed.”

M

ichiel Mondria, directeur van Mondria Advies uit IJsselmuiden heeft in de afgelopen jaren de wereld van het zorgvastgoed flink zien veranderen.

Zijn adviesbureau gespecialiseerd in strategische en financiële vraagstukken begeleidt zowel zorginstellingen als corporaties en beleggers bij het realiseren van zorgvastgoed. “Huurcontracten van 30 jaar waren tot pakweg 5 jaar geleden nog heel normaal. Nu is de helft daarvan al heel lang. Zorg ziet huisvesting in toenemende mate als een noodzakelijke bedrijfsinvestering.”

Anja Schouten, bestuursvoorzitter van Zorgbalans is het met Mondria eens. “Vastgoed is voor mij vooral een puzzelstuk in het leveren van goede zorg. Dat doen wij

10 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

in onze eigen panden, maar ook in de gebouwen die wij huren. Vastgoed is het huis van onze cliënten waar zij zich prettig, veilig en thuis voelen.” Erwin Drenth is manager Zorgvastgoed bij Bouwinvest. Deze institutionele vastgoedbelegger beheert vijf Nederlandse sectorfondsen waaronder het Healthcare Fund. “Langlopende huurcontracten van 30 jaar bestaan inderdaad niet meer. Maar”, voegt hij er direct aan toe, “als nu een zorgondernemer na vijftien jaar besluit te stoppen dan kan ik wellicht zelfs een beter huurcontract afsluiten.”

Het heeft volgens Drenth te maken met de aantrekkende markt. “Er komen steeds meer partijen op de markt. De huidige situatie is dan ook heel anders dan twee jaar geleden tegen het einde van de crisis. Los van de crisis zaten toen veel partijen ook op

THEMA

MICHIEL MONDRIA

ERWIN DRENTH

ANJA SCHOUTEN

RENDEMENTSEISEN hun handen. Wat gaat er gebeuren in de zorg, trekt de overheid de stekker eruit? Inmiddels is dat stof wel neergedaald. De vergoedingsstructuur is helder dus wij zien volop mogelijkheden.” Bouwinvest heeft bij elkaar zo’n 300 miljoen euro te investeren.

“Voor ons als belegger is investeren in ouderenhuisvesting wel een mooi gegeven. We steken pensioengeld in ouderenhuisvesting. We zijn overigens voorzichtig in het zorgvastgoed gestapt. Met een tweetal projecten zitten we op een hoger zorgniveau.

Maar uiteindelijk willen naar het middensegment van de markt. Dan heb je het over woon-zorgcomplexen met een huur tussen de € 700 en € 1500.”

De belangstelling van institutionele beleggers ervaart Anja Schouten vooral dat ze door partijen wat regelmatiger wordt gevraagd om uit te leggen hoe het in de sector zit. “Wat ook speelt, is dat grote beleggers rendementseisen stellen waar wij toch wel onze wenkbrauwen bij optrekken. Op het moment dat je veel rendement wilt maken op een pand dan betekent dit dat als je niet uitkijkt dit ten koste gaat van de zorg. Wij zetten ons eigen durfkapitaal het liefst in voor de meest kwetsbare groepen. En dan moet je met vastgoed aan de gang wat minder waard is en dat heeft per definitie een lager rendement, waardoor we tot nu toe minder interessant voor institutionele beleggers zijn. Natuur-

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 11

lijk kom je elkaar aan de bovenkant van de markt wel tegen. Maar ik zou ontzettend gaaf vinden als institutionele beleggers zichzelf zouden opleggen dat ze een x-bedrag van hun investeringspotentieel zouden inzetten in vastgoed voor de allerkwetsbaarsten.” Volgens Erwin Drenth is het de verantwoordelijkheid van de belegger om goede investeringen te doen. “Daarom kijken wij naar het gehele product. Het begint bij een goede locatie en de partijen zorgen voor hoogwaardige zorg. Met andere woorden, wij de stenen, zij de zorg.”

WORSTELING Mondria ziet momenteel vooral bij woningcorporaties een worsteling over hoe om te gaan met zorgvastgoed. “Moeten we het nog doen? Hoort het wel bij de kerntaak en hoe gaan we het financieren?, zijn vragen die zij zich vaak stellen.” Anja Schouten herkent dit wel. “Wij doen bij elkaar met vijf corporaties zaken. Ik zie veel verschillen.

Met de een komen we bij wijze van spreken niet eens tot een gesprek en doet heel ingewikkeld.

De ander begint nu echt serieuze stappen de goede kant op te zetten.” Na een korte stilte zegt ze: “Ach, misschien zijn corporaties hetzelfde als zorgorganisaties, de een beweegt eerder dan de ander.” Waar het volgens Mondria om gaat is dat er door corporaties slim naar vastgoed wordt gekeken. Hij geeft als voorbeeld een project voor een woonvorm voor dementie. “Die organisatie is daarover in gesprek met een corporatie. Zij willen ruimtes van 30 tot hooguit 35 vierkante meter. De corporatie kijkt vooral naar wat de verhuurmogelijkheden zijn als de zorgorganisatie over een x-aantal jaar besluit de overeenkomst niet te verlengen. Zij willen daarom appartementen van 80 vierkante meter. De oplossing ligt vervolgens bij het maken van ruimtes die uiteindelijk eenvoudig weer samen te voegen zijn. Op een slimme manier

“Wij de stenen, zij de zorg”

12 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

naar de vraag kijken, dan ontstaat er ook ruimte voor waardecreatie.”

WAARDECREATIE Waardecreatie, het woord is gevallen. Drenth: “Voor ons is dat een combinatie van locatie en de zorg die er wordt geleverd. Wij kiezen nadrukkelijk voor stedelijke projecten. Simpelweg omdat als het gaat om ouderenzorg daar de markt veel groter is. We gaan voor hoofdhuurdercontract van 15 jaar. Maar we kiezen er soms ook voor om zelf de verhuur te verzorgen. Huurders krijgen we dan uit doorverwijzingen van de zorgaanbieder of wijkverpleging En een zorgaanbieder levert vervolgens de hoogwaardige zorg.”

Volgens Mondria is een flexibele benadering van het vastgoed die voor een waardecreatie zorgt en bij Schouten gaat het er vooral om dat een gebouw voor de bewoners meer is dan alleen een dak boven het hoofd. “Dat je dus een ruimte weet te creëren waar de behoefte van die bewoner zo nauw mogelijk op aansluit. Voor onze categorie cliënten”, vertelt Anja Schouten, “gaat het er om dat ze hun bewegingsvrijheid houden. Ook als ze in de war zijn.” Zij geeft als voorbeeld een gebouw waar van tweepersoonskamers eenpersoonskamers zijn gemaakt. “Maar daardoor werden ze wel te groot. Tegelijkertijd kon men nu wel weer mensen te logeren te vragen. En dat bleek een schot in de roos. We hebben hiermee dus voor hen waarde gecreëerd.”

TOEGESPITSTER Het gebruik bepaalt volgens haar de waarde van het zorgvastgoed. “Ik ben het wel met Michiel Mondria eens dat, hoe toegespitster je een gebouw maakt, hoe makkelijker je kunt meebewegen met de behoeften van de cliënten. Als ik zie hoe die behoeften in de afgelopen vijf jaar zijn veranderd, dan betekent dat dat als je heel specifiek bouwt, je gebouw alleen maar in het eerste jaar waarde heeft. Ik ben ook voor flexibiliteit in het gebouw omdat je daardoor snel op veranderende behoefte kan inspelen. De basis is dat het zorgvastgoed zo is ingericht om kleine groepen te huisvesten en mensen achter de voordeur die zorg te bieden die nodig is.”

COLUMN

RADEN VAN TOEZICHT AAN ZET BIJ VERVREEMDING ZORGVASTGOED DRS ING. GERARD THAENS

In juli 2014 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel Vergroten Investeringsmogelijkheden in de medischspecialistische zorg aangenomen. Bij de stemming is onder meer het amendement Bruins Slot aangenomen.

Dit amendement regelt dat artikel 18 van de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) in gewijzigde vorm in stand blijft en dat de uitvoering ervan bij de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) wordt ondergebracht. Onder het huidige wettelijke regime hebben zorgaanbieders de plicht om een melding te doen bij het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) als zij van plan zijn om zorgvastgoed aan de zorg te onttrekken. Het CSZ kan de transactie vervolgens aan zijn goedkeuring onderwerpen en eventueel bepalen dat een deel van de ‘meeropbrengst’ in een fonds gestort moet worden. Over deze meldingsplicht zijn de afgelopen tijd veel blogs en artikelen geschreven. In juni 2015 schreef ik samen met een collega over de verstoring van de marktwerking die de overheid hiermee veroorzaakte. Wij vonden het een dwaling. Het was bij deze wet de bedoeling dat de overheid toeziet, instemt en stuurt op verkoop, verhuur en in de toekomst ook op aankoop en aanhuur van zorgvastgoed. De bemoeienis van het CSZ had al meer dan eens tot een onbedoeld financieel effect geleid.

GESCHRAPT Onlangs werd bekend dat minister Schippers alsnog artikel 18 schrapt en het wetsvoorstel wijzigt dat de NZa in staat zou stellen vastgoedtransacties te beoordelen.

De Raad van State heeft haar hiertoe geadviseerd. Dit onderzoek is ingesteld nadat in de Eerste Kamer veel discussie ontstond naar aanleiding van het wetsvoorstel. Omdat zorginstellingen zelf de risico’s lopen, ziet de Raad van State niet in waarom de overheid hier toezicht op zou moeten houden. De kritiek van de Raad van State luidt dat het voorgestelde artikel 18 WTZi onvoldoende rechtszekerheid biedt met betrekking tot doel en toepassing. De maatregel is bovendien potentieel zeer verstrekkend, zodat de proportionaliteit in het geding is. Bovendien is beperking van zorginstellingen in hun vrijheid om

vastgoedtransacties te plegen, in tegenspraak met Europese wetgeving. Meerdere brancheorganisaties lieten al eerder hun stem horen. GGZ Nederland, VGN, Actiz, NVZ en Revalidatie Nederland vonden dat de terugkeer van overheidsbemoeienis lijnrecht tegenover de beweging stond dat zorgaanbieders zelf verantwoordelijk werden gemaakt voor kapitaallasten.

AUDITTEAMS Gelukkig is minister Schippers gevoelig gebleken voor het advies van de Raad van State en schrapt zij artikel 18. Ze haalt daarbij aan dat zorginstellingen zelfstandige risicodragende private organisaties zijn en dat zij zelf verantwoordelijk zijn voor hun keuzes. Zorginstellingen hebben primair zelf verantwoordelijkheid voor hun financiële huishouding. Het zogenaamde bouwregime is afgeschaft en zorgaanbieders dragen zelf het risico voor investeringsbeslissingen. De kosten voor financiering (kapitaallasten dus, zoals te betalen rente over een lening) worden niet meer afzonderlijk door de overheid vergoed. Wij vonden afgelopen zomer al dat de markt zelf voor de juiste checks and balances moet zorgen.

Onafhankelijke auditteams zouden hierbij van groot nut kunnen zijn. Dergelijke teams kunnen op verzoek van bijvoorbeeld raden van toezicht vastgoedtransacties onderzoeken en beoordelen. En zo’n team kan een zorginstelling bijstaan bij een transactieproces.

Nu maar hopen dat er snel definitief duidelijkheid komt over de wetswijziging. Immers, de beide Kamers hebben het laatste woord. Er zijn vele tientallen transacties per jaar en dit voornemen van de minister komt het gezag van CSZ in de dagelijkse praktijk niet ten goede. Nu maar hopen dat er snel duidelijkheid komt. Al gaan de geluiden dat het nog zeker 2 jaar kan duren..

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 13

14 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

INTERVIEW

Gebouwen maak je voor mensen DOOR IJLIEN HAVENAAR

Al tien jaar houdt zij zich bezig met zorgvastgoed en de toekomst van huisvesting voor ouderen. Getriggerd door een simpele ervaring. “Een wekelijkse wandeling voerde mij langs een zorgvoorziening voor ouderen, het stemde mij verdrietig om te zien hoe zij erbij zaten. Ik vroeg mij af: is dit ook mijn toekomst?” vertelt Masi Mohammadi, lector Architecture in Health aan de HAN en bestuurslid van stichting Zorgvastgoed.nl.

B

etrokkenheid en fascinatie. Twee woorden die Masi Mohammadi typeren als we het hebben over zorgvastgoed en de toekomst voor de ouderen in Nederland. “Ik besef uiteraard dat ik maar enkele minuten per week meekreeg van de ouderen in die voorziening, maar voor mij leek het alsof zij alleen maar verdrietig naar buiten konden kijken.

Ze keken uit op een soort hofje, een pleintje waar verder niets te beleven viel. Mijn wandeling liep over dat pleintje, maar verder kwamen er maar weinig mensen. Als je erlangs liep, voelde je je net een bezienswaardigheid. De ouderen kwamen naar het raam toe om te zien wat er buiten speelde.

MASI MOHAMMADI Lector Architecture in Health bij het Kenniscentrum Technologie en Samenleving van de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 15

Ik werd daardoor geraakt,” blikt Mohammadi terug.

In die periode studeerde zij af aan de Technische Universiteit in Eindhoven en besloot hier haar afstudeeronderzoek aan te wijden. “Het onderwerp blijft mij fascineren. Ik heb geleerd een goed bouwkundig ontwerper te zijn, het maken, creëren en bouwen.

Maar nu mag ik in alle bescheidenheid meewerken aan het creëren van een mooie toekomst van mensen, bouwen aan hun leven. En dat geeft mij enorm veel voldoening en energie.”

VERBINDEN Koude steen vertalen naar warme menselijkheid, het klinkt als een prachtige manier om de gebouwde omgeving met persoonlijke wensen te verbinden en zo echt van waarde te zijn in het leven van -in dit geval- ouderen. Mooi, of te mooi om waar te zijn?

“We moeten niet onderschatten hoe belangrijk leefomgeving voor onze gezondheid en onze manier van leven is. We kunnen mensen manipuleren, gelukkig of juist miserabel maken met onze gebouwen. Soms weten we niet wat slechte architectuur en design met ons doen. Als eindgebruiker van een gebouw heb je dan niet in de gaten dat klachten als hoofdpijn en astma met je omgeving te maken kunnen hebben. Aan de andere kant kunnen we

16 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

mensen ook gelukkig maken en enorm ondersteunen met wat wij bouwen. We hebben de mogelijkheden om ouderen genoeg support te bieden om op eigen benen te kunnen blijven staan en hun leven voort te zetten op de belangrijkste plek op aarde: hun eigen thuis,” aldus Mohammadi. Het is in haar ogen dan ook een sociaal-maatschappelijk waardevol doel waar zij zich actief voor inzet. “Ik zit in diverse denktankgroepen van bijvoorbeeld het ministerie van Economische Zaken en daar wordt toch wel het beleid bepaald. Je merkt dat je echt iets kan betekenen, dat je echt mag meedenken en dat geeft extra betekenis aan ons bijzonder mooie vakgebied.”

TECHNOLOGIE EN ZORGVASTGOED Op het vlak van waardecreatie voor zorgvastgoed ziet Mohammadi een belangrijke rol weggelegd voor technologische ontwikkelingen. “Waardecreatie is absoluut te behalen als we één integrale aanpak kiezen. Diverse elementen zijn daarin belangrijk. Het menselijke karakter van een gebouw, dus de sociaal-maatschappelijke waarde is er daar één van. Ook de ecologische en de financiële waarde van een gebouw moeten meegenomen worden.

Die drie waarden zitten momenteel in een totale context van verandering, hetzij door politiek, hetzij

“We moeten niet onderschatten hoe belangrijk leefomgeving voor onze gezondheid en onze manier van leven is”

door technologische ontwikkelingen in de samenleving. Onze totale lifestyle wordt door technologie bepaald. Je moet je eens voorstellen dat op een dag de Wi-Fi thuis wegvalt… dan lijkt het de hele dag of je iets vergeten bent. Dát is een waarde gecreëerd door de technologische vooruitgang van de afgelopen tien, twintig jaar. Daarvoor kenden wij dat niet. De dagelijkse activiteiten van mensen die actief in het leven staan zijn dus absoluut geïntegreerd met technologie en je ziet dat dat langzamerhand zijn weg vindt naar het zorgvastgoed,” zegt ze.

In 2014 onderzocht Mohammadi met een onderzoeksteam 75 zorggebouwen op de aanwezigheid van technologie. Daaruit bleek dat bij alle zorgcentra op de een of andere manier moderne technologie werd toegepast. “Bij de een meer dan bij de ander, maar als je kijkt naar de zorg voor dementerende ouderen werd bij 100% van de gebouwen geavanceerde technologie ingezet,” vertelt ze daarover. “Het idee van technologie in de ouderenzorg is ingeburgerd, de toepassingen beginnen nu te komen. De vraag is niet óf de toekomst van zorgvastgoed zal afhangen van technologie, maar hoe extreem het zijn sporen achter zal laten in de architectuur en het leveren van zorg.”

(ON)GESCHIKT Een concreet voorbeeld van veranderingen door politiek is dat ouderen langer thuis moeten blijven wonen. Naast overheidsbeleid is het uiteraard ook de wens van veel ouderen om een eigen thuis te behouden. Verzorgingshuizen worden gesloten, maar veel gemeenten maken zich zorgen dat er niet voldoende geschikte woningen zijn. Wat zijn de kansen op dit gebied? Valt hier nog wel waarde te creëren? Mohammadi antwoordt: “Ik onderschrijf dat we een probleem krijgen, maar een onderdeel van het antwoord zit hem in het woord ‘geschikt’.

Of een woning geschikt is, is afhankelijk van de situatie en de persoon. We weten dat dé oudere niet bestaat. Het feit dat mensen een leeftijd van 65, 75 of 80 jaar bereiken, betekent niet dat zij dezelfde dingen wel of niet meer kunnen. Geschiktheid

bepalen voor zo’n gevarieerde doelgroep kunnen we niet, je moet kijken naar de context.” De lector ondersteunt haar woorden met een onderzoek dat zij een aantal jaar geleden uitvoerde in opdracht van een woningcorporatie. De corporatie wilde weten hoeveel procent van hun woningvoorraad geschikt was voor senioren.

MASI MOHAMMADI Masi Mohammadi is bestuurslid van het platform Zorgvastgoed. Ze is lector aan de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen (HAN) op het vakgebied Architecture in Health, bouwen voor gezondheidszorg. Op dat gebied is zij nu zo’n tien jaar actief. De laatste vier jaar in Arnhem, maar daarnaast blijft zij verbonden aan de TU in Eindhoven waar zij zich bezighoudt met duurzame woonomgeving voor ouderen. Mohammadi opereert graag op het snijvlak van de praktijk en de academische wereld. Invulling daaraan geeft ze door bijvoorbeeld proeftuinen te realiseren waar kennis wordt vertaald naar fysieke realisatie, maar ook door posities bij organisaties en platformen zoals Zorgvastgoed.

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 17

“Toegankelijkheid is een van de belangrijkste eigenschappen van een gebouw als het om senioren gaat. Wij kregen de opdracht om 13.000 woningen op toegankelijkheid te beoordelen. Het eerste dat we gedaan hebben is ‘geschikt’ definiëren. Want zijn alle woningen met een drempel ongeschikt? Misschien wel voor mensen in een rolstoel, maar geldt het ook voor degenen met een rollator? We onderscheidden verschillende gradaties van toegankelijkheid voor diverse doelgroepen. Een rolstoel vereist een andere mate van toegankelijkheid dan een rollator. We keken welke complexen absoluut niet (meer) geschikt waren voor één of meerdere van onze categorieën en hebben geadviseerd dat deze aangeboden werden aan een andere doelgroep. Maar de andere complexen boden op individueel niveau zeker mogelijkheden.”

ECONOMISCHE WAARDE Niet alleen ouderen zijn geholpen met een aanpak als deze, ook voor de woningcorporatie zelf is het positief. “Een woningcorporatie die 70% van zijn woningen moet labelen als ongeschikt heeft een probleem. Maar als de organisatie erdoorheen kan kijken, dan biedt dat zoveel mogelijkheden.

Een gebouw houdt zijn economische waarde door juist te kijken naar de sociale waarde ervan. Ik zeg niet dat een piramide met gradaties de oplossing is voor alles, mijn punt is dat we moeten kijken naar de context. Een integrale aanpak dus, en de uitkomst van dit onderzoek geeft een mooi voorbeeld van sociale en economische waarde die elkaar versterken,” aldus Mohammadi.

MINDER BUDGET De zorg en de bouw. Twee sectoren die nu net ontzettend te maken hebben en hebben gehad met minder budget, minder financiële ruimte. “Ik begrijp heel goed dat er zorgen zijn over de kwaliteit van zorg in combinatie met minder budget.

Ik denk wel dat het één niet per se met het ander gepaard hoeft te gaan. Een beperkt budget hebben betekent niet automatisch dat je veel van waarde weg hoeft te strepen. Minder geld stimuleert creativiteit. Ik heb nog nooit zoveel mooie initiatieven gezien als nu: kleinschalige zorgverlening, particuliere zorgverlening, buurtzorg, kleinere zorgvastgoed-initiatieven. Mensen gaan

18 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

niet meer zitten wachten op zorginstellingen of woningcorporaties, maar nemen zelf het heft in eigen hand. We moeten in beweging komen en die urgentie om in beweging te komen, was misschien minder snel tot stand gekomen als wij niet een krachtige stok achter de deur hebben. Niets heeft de bouwsector zo goed gedaan als de economische crisis. En als jurylid in verschillende commissies zie ik veel innovatieve inzendingen langskomen die ik mede mag beoordelen. De conclusie die ik daaruit trek is: men heeft het door. Wat wij nodig hebben is een mentaliteitsverandering van het denken in efficiëntie naar het denken in duurzame waardecreatie. Gebouwen maak je voor mensen, die personalisatie moet er altijd blijven.”

OP REIS

‘Beleggers en zorgondernemers zijn veel meer partners van elkaar’ ‘Meer dan 5 procent rendement op zorgvastgoed is alleen mogelijk bij een doelgroep die boven modaal of meer verdient.’ En, ‘een zorgondernemer moet specifieke investeringen zelf betalen en binnen zijn exploitatie doorbelasten aan huurders’. Het waren deze en nog veel meer stellingen die de aanwezigen bij de bijeenkomst ‘Rendement op zorgvastgoed’ in Amsterdam behoorlijk bezig wisten te houden. “Een goede inhoudelijke bijeenkomst”, aldus Kees Trimp van Zorgvastgoed.nl na afloop.

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 19

PRESENTATIE

Het was de tweede ‘Zorgvastgoed.nl op reis’ in de reeks van bijeenkomsten die het platform op stapel heeft staan. Vorig jaar werd in Noordwijk aan Zee het spits afgebeten. Nu was Cordaan in het zorgcentrum De Buitenhof in Amsterdam gastheer voor de eerste aflevering in 2016. De belangstelling voor de bijeenkomst was groot. “Dat heeft enerzijds te maken met het feit dat we als platform aan het groeien zijn”, zegt Trimp. “Anderzijds spreekt dit thema ‘rendement op zorgvastgoed’ natuurlijk ook aan.”

20 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

Voordat de aanwezigen in groepjes uiteen gingen om zich over de stellingen te buigen, was er een plenaire presentatie van Mondria Advies. Michiel Mondria, Matthieu Joppe en Johannes Zondag benaderden het zorgvastgoed respectievelijk door de bril van de belegger, de zorgondernemer en de klant. Vanuit beleggersperspectief lijkt zorgvastgoed een interessante belegging, zo trapte Mondria af. “Het beleggen vereist daarentegen wel een specifieke benadering.

Een belegger moet veel meer een partner in de ontwikkeling zijn dan alleen de partij die zorgvastgoed financieel mogelijk maakt. Een zorgaanbieder heeft ruimte nodig om een aantrekkelijk concept aan te kunnen bieden.” Om beleggingsrisico’s voor investeerders te beperken adviseert de directeur van Mondria Advies vooral niet te groot en te duur te bouwen en zorgen voor flexibiliteit. “Dus op het moment dat de zorgpartij uit het gebouw trekt de ruimtes als reguliere woningen kunnen worden gebouwd.”

ZORGONDERNEMER Na Michiel Mondria nam Matthieu Joppe de aanwezigen mee in de wereld van de zorgondernemer. Hij benadrukte dat de zorgondernemer geen vanzelfsprekende relatie heeft met huisvesting. “Het draait bij de zorgondernemer om de zorg en huisvesting moet die dienstverlening mogelijk maken. Het spreekt

vanzelf”, zo voegde hij daar aan toe, “dat bij intensieve en complexe zorgvragen er meer een vanzelfsprekende relatie tussen zorg en huisvesting is. Al het is alleen al om het feit dat de ruimte geschikt moet zijn om er mensen met een zware zorgvraag in te kunnen laten verblijven. Een zorgondernemer kan verschillende rollen hebben.

Zo kan hij huurder maar ook eigenaar van het vastgoed zijn.” Net als Mondria zou ook Joppe de relatie tussen een zorgorganisatie en belegger cq investeerder als een partnerschap willen beschrijven. “Een ondernemer kan niet alle risico’s nemen.

Dus niet en zorg verlenen en ook nog verantwoordelijk zijn dat alle ruimtes verhuurd zijn.”

KLANT Johannes Zondag sloot de centrale presentatie af door via de bril van de klant naar het zorgvastgoed te kijken. “Het gaat om de afwegingen die ouderen maken wanneer zij zorg nodig hebben, welke keuzes zij maken wanneer ze een zorgwoning gaan huren en wat dat voor gevolgen heeft op het besteedbaar inkomen”, zo schetste Zondag het speelveld. Zaken als locatie, voorzieningen, wensen van kinderen spelen daarbij nog een rol. Vervolgens liet hij aan de hand van een drietal rekenvoorbeelden zien, wat het hebben van vermogen in combinatie met de zorgvraag uiteindelijk betekent voor het vrij besteedbaar

inkomen. Zo houdt bijvoorbeeld iemand met aow, een pensioen van € 500 en een vermogen van € 40.000, na aftrek van huur van de zorgwoning en uitgaven levensonderhoud en zorgpremie slechts € 115 over. En iemand met een aow en € 2.000 euro pensioen en € 150.000 op de bank komt zelfs maandelijks € 115 tekort. “In dit laatste geval is de indicatie van de zorgbehoefte zorg met verblijf en valt daarmee onder Wet langdurige zorg. In dit voorbeeld moet men € 2.300 per maand aan eigen bijdrage betalen.” Volgens Zondag is het aan de zorginstellingen om een overzichtelijk aanbod te presenteren die is op de behoefte is afgestemd. “En ze moeten betaalbare pakketten ontwikkelen op het gebied van wonen in de combinatie wonen, welzijn en zorg.”

Na de presentaties gingen de aanwezigen in groepen uiteen. In de groepen bogen zij zich over verschillende stellingen. “Ik vond het een zeer boeiende bijeenkomst”, vond John Kester van Van Mierlo Bouw & Ontwikkeling na afloop. “Het thema spreekt ook erg aan.”

Dat vond ook Jaap de Voogd van Accolade Zorggroep. “Zeker omdat je ziet dat de belangstelling voor zorgvastgoed bij beleggers toeneemt dan is het belangrijk dat je inzicht in elkaars wereld krijgt.”

ZorgID De volgende bijeenkomst van ‘Zorgvastgoed.nl op reis’ staat voor donderdag 26 mei op het programma. Deze bijeenkomst wordt in samenwerking met ZorgID georganiseerd. Kijk voor het programma en aanmelden op www.zorgvastgoed.nl

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 21

Een goed begin is meer dan het halve werk In Zaandam verrijst momenteel een splinternieuw ziekenhuis. Op het Koningin Julianaplein is het in 2016 nog een komen en gaan van bouwbedrijven, materiaalleveringen en de kleine en grotere mijlpalen die de voortgang van de bouw van zoâ&#x20AC;&#x2122;n enorm project markeren. Kenmerkend aan het project is de intensieve samenwerking tussen het ziekenhuis en partner Vitaal ZorgVast. Volgens Machteld Braunius, Adjunct-directeur bij Vitaal ZorgVast, is deze vernieuwende vorm van samenwerking een van de beste manieren om waarde te creĂŤren voor alle betrokken partijen.

22 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

PROJECT

Het thema van deze editie van Zorgvastgoed Magazine past perfect bij het Zaanse project én bij Machteld Braunius zelf. We zijn aan het goede adres als we het over waardecreatie in zorgvastgoed hebben. “Ik ben daar erg enthousiast over, ja,” zegt Braunius. “Ik vind het een erg goed model om van tevoren na te denken waar je je op wilt richten. In ons geval gaat dat echt over klantwaarde.” En met ons bedoelt Braunius Vitaal ZorgVast, ontwikkelaar voor duurzaam zorgvastgoed waarvan ze medeoprichter is.

Vanuit het Bunnikse kantoor werkt ze intensief samen als Allinatiepartner van het Zaans Medisch Centrum als opdrachtgevende partij en BAM als opdrachtnemende partij . “In het midden van die samenwerking, die driehoek, staat klantwaarde als thema met dikgedrukte letters geschreven.

Het Zaans Medisch Centrum (ZMC) kijkt naar de patiënten en de bewoners in de regio hoe zij met het nieuwe ziekenhuis waarde kunnen toevoegen.

BAM bekijkt als bouwende partij hoe zij voor het ZMC waarde kunnen creëren door hun manier van werken in de realisatie en exploitatie en wij als Vitaal ZorgVast zoeken naar die waarde in de samenwerking,” aldus Braunius.

ERVARING EN BELEVING Waarde voor een patiënt zit hem in zachte factoren als ervaring en beleving. Hoe word je als patiënt ontvangen? Kun je zelfstandig gemakkelijk je weg vinden en is je verblijf prettig? Braunius: “Het heeft veel met gevoel te maken, maar ook met hardere factoren. Is het ziekenhuis zo gebouwd dat jij daar veilig beter kan worden? Dit is het eerste ziekenhuis in Nederland waar de patiënten op dezelfde manier in de kamers georiënteerd zijn. Dit betekent dat patiënten op één bepaalde manier in de kamers liggen en het materiaal om de patiënt overal op dezelfde plek is gesitueerd, zodat het personeel niet elke keer hoeft na te denken wat in welke kamer zich links of rechts bevindt.

Daarnaast is in veel ziekenhuizen de positie van het bed ten opzichte van het sanitair per kamer verschillend. Uit onderzoek blijkt dat één van de redenen voor valincidenten is dat mensen vallen als ze op zoek gaan naar het toilet. Dat is natuurlijk erg vervelend en bevordert het herstel niet. Het ZMC heeft daarom op basis van de Lean-filosofie gezegd: wij zorgen dat in het ontwerp elke kamer bed en materiaal hetzelfde is georiënteerd en het sanitair heel dichtbij het bed wordt gesitueerd. Op deze manier proberen we fouten bij het gebruik van materiaal en valincidenten van patiënten te voorkomen. Verder is in het ontwerp heel goed gelet op de loopafstanden. Belangrijk voor het personeel maar vooral ook voor de patiënt. Een voorbeeld daarvan is dat de verspilling op het gebied van transport (lopen) voor totale zorgpad arthroscopie in de nieuwbouw met 75% verminderd is: van 2,2 km nu naar 700 m straks. Dat scheelt anderhalve kilometer. Best prettig als je pijn aan je knie hebt! Dit zijn duidelijke ontwerp-uitgangspunten die als het goed is waarde creëren. In de toekomst gaan we natuurlijk ook meten of in het nieuwe ziekenhuis bijvoorbeeld minder valinciden-

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 23

ten zullen optreden dan in het huidige ziekenhuis.”

GLIJBAAN Maakt een ziekenhuis je nou ook echt beter? De omgeving waarin je je bevindt, is van groot belang is voor je herstel. “De architecten van Mecanoo, die het ontwerp hebben gemaakt, kijken heel goed vanuit gebruikersperspectief. Ook hier is vanuit waarde gekeken: in de polikliniek is op tijd op een afspraak komen, dus wayfinding, iets waar veel aandacht naar uit is gegaan in het ontwerp. In de kliniek is comfort juist een belangrijke waarde, waardoor daar veel aandacht is voor prettig verblijven. Wij vinden dat de patiënt zelf in staat moet zijn de temperatuur in zijn kamer te regelen. Of even lekker het raam open te zetten. Je kunt je goed voorstellen dat dat soms heerlijk is als je je ziek voelt. Er zijn goede installaties, maar niets vervangt de ervaring van de frisse lucht op je gezicht,” legt Braunius uit. “Dit zijn aspecten die met healing environment te maken hebben. Een gespecialiseerde architect heeft ons daarover geadviseerd.

Ook hebben we advies gevraagd aan een partij die veel werkt met slechtziende mensen. We worden allemaal ouder en leven langer, waardoor

24 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

in de toekomst steeds meer ouderen het ziekenhuis zullen bezoeken. Uit onderzoek is inmiddels bekend dat veel ouderen problemen hebben met het zicht. Zij hebben ons geadviseerd over het kleurgebruik en contrast zodat ook goede zichtbaarheid de patiënt ondersteunt in zijn verblijf.”

De inrichting en het kleurgebruik zijn dus toekomstbestendig. “Klopt, maar het gaat er ook om dat je je op je gemak voelt. Het moet ondanks de reden van verblijf toch een prettige beleving zijn.

Ik denk dat dit het eerste ziekenhuis is met een glijbaan,” vervolgt Braunius met een glimlach. “Kinderen kunnen hier vanaf glijden, en er staan meer speelse elementen op de planning. Het ziekenhuis wordt de helft kleiner, maar door de Lean aanpak is er ruimte voor dit soort initiatieven.”

VISIE Een prettige omgeving en een slimme manier van inrichten zorgen voor een meerwaarde voor de patiënt, voor de zorg. Aan de kant van het vastgoed zien we waardecreatie door de manier van samenwerken tussen het ZMC, BAM en Vitaal ZorgVast. Braunius: “Het begint met een visie. Veel zorgvastgoed in ons land wordt op traditionelere

manier gebouwd: eerst een ontwerp, dan de bouwende partij, die er vervolgens in de bouw achter komt dat onderdelen van het ontwerp niet werken. Dit betekent meerkosten en een vertraging. Terwijl als je de bouwer vroeger aanhaakt en in gesprek laat gaan met de ontwerper en opdrachtgever, je deze problemen eerder tackelt. De dialoog verplaatst zich naar een eerdere fase in het proces. Je gaat veel eerder met alle betrokken partijen om tafel, omdat je over de levensduur van het project meer waarde wilt creëren. Dit betekent dat je aan de voorkant van het project meer inspanning moet verrichten om het proces vorm te geven, maar daarmee koop je een behoorlijk aantal risico’s af en bereik je veel meer efficiëntie. Het tempo ligt hoger en je komt -op een andere manier- tot resultaten, waardoor de mijlpalen elkaar ook sneller opvolgen.”

in het 25-jarig onderhoud en beheer? In het contract is er zelfs uitdrukkelijk voor gekozen om ook schoonmaak en energie mee te nemen. Bijzonder, want er is nog geen Nederlands ziekenhuis dat voor de komende 25 jaar onderhouden wordt door een bouwer. BAM is daarnaast verantwoordelijk voor de BREEAM Very Good-certificering, het moet dus een heel energiezuinig gebouw worden. “We hebben een DBMO-contract (design, build, maintain, operate) en dat betekent dat het belang onderkend wordt om in het ontwerp al veel beter na te denken over bijvoorbeeld materiaalkeuzes. Hoe kun je zo’n ziekenhuis nou zo goed en slim mogelijk schoonhouden. Dit zijn een heleboel keuzes die je achteraf niet meer kunt maken. Wij moesten dat in het voortraject doen en dat is heel intensief.

Zeker als je bedenkt dat wij door de manier van

OVER DE GRENZEN Vitaal ZorgVast werkt als partner van het ziekenhuis met een integraal contract. Ontwerpen vanuit de levensduurgedachte: hoe gedraagt het gebouw zich

Deze vernieuwende aanpak van Vitaal ZorgVast heeft zijn roots onder andere in een stukje bedrijfskundige theorie. Waarde valt te behalen op onder andere economisch en sociaal-maatschappelijk vlak. ‘Nieuwe’ businessmodellen bestaan steeds vaker uit combinaties van deze waarden en gaan uit van wederkerigheid en profijt voor alle betrokkenen. Waardecreatie is het scheppen van (meer) waarde voor klanten, de eigen organisatie en andere betrokken partijen, op basis van nieuwe inzichten en door middel van co-creatie, een heroverweging van het bestaande businessmodel en continue aandacht voor innovatie. (Parbleu, 2012)

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 25

samenwerking ook nog in staat zijn geweest om de ontwikkel- en bouwtijd met een jaar terug te dringen,” zegt Braunius. Een goed begin is dus zelfs meer dan het halve werk? “Jazeker, maar omdat je veel voor de eerste keer doet blijft het ook spannend. Het is voor de eerste keer dat de schoonmaak uitbesteed wordt aan een bouwende partij. Nu heeft BAM inmiddels al wel behoorlijk wat ervaring opgedaan met langjarige contracten op het gebied van onderhoud en beheer, maar ook het energiestuk is spannend. BAM is verantwoordelijk voor de gebouwgebonden kosten dus we gaan heel goed kijken hoe het gebouw gebruikt gaat worden. Ze garanderen dat dit een energiezuinig gebouw is, als zij het gebouw straks niet energiezuinig genoeg gemaakt hebben dan zijn de kosten daarvan voor BAM.” Het is wel een hele omschakeling, normaal gesproken liggen al die risico’s bij de opdrachtgever en in dit geval neemt de bouwende partij veel van die risico’s over. “Ja, maar anders krijg je die vernieuwing niet,” zegt Braunius stellig.

“Bij alles wat nieuw is, moeten partijen verkennen hoe je dat doet met elkaar. Zeker partijen zoals bouwers spreken een heel andere (vak) taal dan ontwerpende partijen. Dan gaat het erom dat je als partijen elkaar zo moet leren kennen dat je probeert te verplaatsen in de wereld van een ander.

Deze samenwerkingsvorm vraagt van elke partij om over zijn eigen grenzen heen te kijken.

Onze taak als VitaalZorgVast is zorgen alle partijen elkaar verstaan en dat tegelijkertijd het proces zo strak mogelijk verloopt. Als je doet wat je deed, vernieuw je niet. Je moet er voor openstaan dat vernieuwing een andere werkwijze nodig heeft, maar je krijgt er ook wat voor terug: waarde. In termen van besparing en het toevoegen van kwaliteit en dus waardevermeerdering, zeker ook in beleving en ervaringen voor de patiënt. En volgens mij is dat de manier waarop zorgvastgoed in de toekomst haar waarde behoudt en levert.”

OVER MACHTELD BRAUNIUS Machteld Braunius begon haar loopbaan als verpleegkundige. Dagelijks merkte ze hoe een goed ontworpen ziekenhuis resulteerde in korte loopafstanden en efficiënt werken. Als Intensive Care verpleegkundige stimuleerde ze het benutten van nieuwe technologie en als hoofdverpleegkundige en manager dacht ze na over het programma van eisen voor een nieuw ziekenhuis. Na een studie Bedrijfskunde berekende ze als directeur Financiën de kosten van een nieuw ziekenhuis en concludeerde: te weinig ‘value for money’. Dat moet beter kunnen! Inspi-

26 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

ratie voor vernieuwend zorgvastgoed deed Machteld op toen ze als organisatie adviseur deel uitmaakte van de global healthcare advisory groep van Pricewaterhouse Coopers. Daar leerde ze dat een strategische visie en het zorg- en behandelingsconcept de fundamenten zijn voor onderscheidende huisvesting.

Als medeoprichter van Vitaal ZorgVast is ze nu in de positie om het verschil te maken; om in nauwe samenwerking met de zorginstelling en samen met ervaren BAM-collega’s de beste huisvesting te realiseren.

JUDY BRAAM EN JOSÉ VAN DER LOOP SCHRIJVEN BOEK OVER VERNIEUWEND PROGRAMMA:

‘T-HUIS vol Energie vraagt lef en doorzettingsvermogen’ Een duurzame toekomst voor de huidige verpleeg- en verzorgingshuizen (VVT’s) valt of staat met het visionaire vermogen, lef en doorzettingsvermogen van bestuurders en raden van toezicht. “Als zij echt willen en durven, dan komt er een kanteling.” Dat zegt Judy Braam van Energiesprong.

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 27

T-HUIS VOL ENERGIE

EEN DUURZAAM TOEKOMSTPERSPECTIEF VOOR BESTAANDE VERPLEEG- EN VERZORGINGSHUIZEN1

Samen met José van der Loop heeft zij learning by doing vorm én inhoud gegeven aan het deelprogramma ‘T-HUIS vol Energie’. Over ‘deze reis’ en de resultaten hebben zij nu het boek ‘T-HUIS vol Energie: een duurzaam toekomstperspectief voor bestaande verpleeg- en verzorgingshuizen’ geschreven.

Aantrekkelijke plekken maken waar ouderen, wellicht samen met jongeren of andere op een plezierige manier wonen. Een nieuw aantrekkelijk alternatief voor het huidige traditionele verpleeg- en verzorgingshuis. “Dit laatste is een businessmodel dat eindig is”, vertelt Judy Braam.

“Want de nieuwe generaties ouderen hebben andere behoeften en het voormalige financiële stelsel voor deze huizen is onbetaalbaar geworden. Het is daarom nu tijd voor een perspectief vanuit nieuwe businessmodellen.” Volgens Judy Braam en José van der Loop is T-HUIS vol Energie zo’n nieuw model. “Het is gebaseerd op een visie waarin lange termijnbehoefte maar ook waarden

28 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

en belangen van betrokkenen een plek hebben.

Door toekomstige behoefte, waarden en belangen te verenigen krijg je iets aantrekkelijks voor iedereen. Niet voor de korte maar voor de lange termijn”, aldus Judy.

En dat iedereen, kan in hun ogen dus ook letterlijk iedereen zijn. Waar het huidige verpleeg- en verzorgingshuis nog beelden oproept van locaties waar ouderen hun laatste levensfase beleven, hebben Judy en José dynamische locaties voor ogen met meer diversiteit, reuring en verbinding met de rest van de omgeving. José van der Loop: “Dat zorgt voor een beter welzijn van de mensen die er wonen én komen en bevordert het levensplezier van de wijk- of dorpsgemeenschap.” “Het verzorgingshuis”, vult Judy Braam haar aan, “is straks geen verzorgingshuis, zorghuis of zorgvastgoed meer. Door dat los te laten ontstaat er ruimte voor iets wat aantrekkelijk is voor bredere een doelgroep én voor de vastgoedeigenaar, dienstenaanbieders en gemeen-

“Het gaat dan ook niet meer om stenen of locatie maar het gaat over de plek en de beleving, de reuring, de betekenis die je neerzet” ten. Het gaat dan ook niet meer om stenen of locatie maar het gaat over de plek en de beleving, de reuring, de betekenis die je neerzet.”

ANDERE BRIL Om het bestaande los te laten moet volgens het tweetal een perspectief op iets nieuws in zicht zijn.

Daarbij hoort dan de wil en het vermogen om hierop in te zetten en de huidige situatie om te vormen tot een nieuwe context. “Dat is moeilijk, maar op het moment dat men door een andere bril kan kijken blijkt er vaak toch veel mogelijk.” Ze hebben het afgelopen jaar echter ontdekt, dat heel veel afhangt van het visionaire vermogen in combinatie met lef en doorzettingsvermogen van bestuurders en raden van toezicht. “Als zij het nieuwe perspectief kunnen zien, echt willen en durven, komt er een kanteling in Nederland.

Maar daar is nog wel een weg voor nodig”, zegt José van de Loop. “We hebben veel mensen gesproken die dit perspectief aantrekkelijk vinden maar het doorbreken van het bestaande toch vaak lastig vinden. In onze visie ligt de sleutel naar de toegang tot de schat begraven bij de bestuurders en de raad van toezicht.”

SUPERTROTS Het tweetal is “supertrots” op het eindresultaat. “We hebben geprobeerd de verleidelijkheid die je met een T-HUIS vol Energie beoogt te laten afstralen in de vormgeving van het boek. Er gebeurt iets en er hang een sfeer van reuring en vernieuwing omheen. Uiteindelijk komt er pas beweging door het ook écht te gaan doen en fysieke voorbeelden te laten ontstaan in Nederland. We hopen dat dit boek één van de vele radertjes in het geheel is om mensen te verleiden het te gaan doen.”

Nieuwsgierig naar het ‘T-Huis vol Energie, een duurzaam toekomstperspectief voor bestaande verpleegen verzorgingshuizen’? Klik hier naar de onlineversie: http://energiesprong.nl/zorg/files/2016/02/T-Huisvol-Energie-2016-02-16.pdf

Ze hebben daarom het boekje in eerste instantie gericht aan alle vernieuwende bestuurders en raden van toezicht van ouderenzorg organisaties en woningcorporaties. “Maar uiteraard ook bedoeld voor alle vernieuwers in deze organisaties, want zonder óók hen: geen vernieuwing. Wij hopen dat zij in het boekje inspiratie, verrassing, herkenning en onderbouwing vinden. Ik denk”, zegt Judy Braam, “dat als er één of meerdere schapen over de dam zijn de rest van Nederland zal volgen. Je zult ergens mooie voorbeelden moeten komen.” Overigens worden in het boek twee van deze ‘schapen’ in de vorm van een casus uitvoerig besproken.

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 29

COLUMN

CALAMITEITEN: VOORKOMEN IS BETER DAN BEHEERSEN DENNIS CHRISTMAS MANAGING PARTNER BIJ TWYNSTRA GUDDE ZORG BV.

Was de totale ziekenhuiscapaciteit in de groot-Amsterdamse regio de redding voor de patiënten van de VU bij de breuk van de hoofdwaterleiding?

Wat als een dergelijke calamiteit in een grote zorginstelling elders in het land had plaatsgevonden (met bijvoorbeeld verstandelijk beperkte cliënten met een complexe problematiek), zouden er dan ook voldoende mogelijkheden zijn om patiënten te evacueren? Dat is mogelijk niet in alle regio’s het geval.

Daarom is het belangrijk om vast te stellen welke risico’s een zorginstelling loopt als zich een calamiteit voordoet. Maar voorkomen is nog beter.

PREVENTIE De afgelopen jaren zijn er een paar flinke calamiteiten geweest in zorgorganisaties. De leidingbreuk met waterravage, een dakbedekkingsbrand door roet in de ventilatie die de zorgverlening platlegt, brand in een nieuwbouwvleugel en ga zo maar door.

Gelukkig zijn bij dergelijke calamiteiten meestal geen slachtoffers te betreuren. De noodplannen voor evacuatie blijken dus zeer goed functioneren. Bij de evacuatie in de VU in Amsterdam bijvoorbeeld, werden ambulanceteams uit heel Nederland ingeschakeld zonder dat de spoedzorg in gevaar kwam. Ook weten zorginstellingen de schade snel te herstellen. Binnen

30 | ZORGVASTGOED MAGAZINE

enkele weken kan de zorgverlening weer op gang komen.

Van dit soort gebeurtenissen leren we dat de zorginstellingen kwetsbaar kunnen zijn bij calamiteiten.

Toch is er veel te doen aan preventie. Een onderhoudsplan voor de lange termijn in combinatie met een risicoscan voor technische installaties levert de nodige informatie voor goed assetmanagement.

Hoe is het assetmanagement bij u georganiseerd?

Vaak worden beslissingen over uitgaven voor beheer en onderhoud bottom-up en reactief genomen. Ook al is er veel geld mee gemoeid; de uitgaven worden nauwelijks gerelateerd aan primaire doelstellingen.

Het voorkomen van calamiteiten met het oog op bedrijfszekerheid en veiligheid is een doelstelling die iedere zorgorganisatie zou moeten nastreven. Met assetmanagement krijgt de instelling de mogelijkheid om te bepalen hoe risico’s kunnen worden beperkt door gericht investeren in gebouwen en installaties.

En als het dan toch misgaat? Dan liggen de noodplannen gelukkig al klaar.

HIER ADVERTEREN? ZORGVASTGOED IS HÉT MAGAZINE VOOR PROFESSIONALS.

• HET MAGAZINE VERSCHIJNT VIER KEER PER JAAR. ZOWEL ONLINE ALS OFFLINE. • EEN AANTREKKELIJKE VORMGEVING • VEEL ACHTERGRONDEN • AANSPREKENDE INTERVIEWS • COLUMNS • OPINIE • EN NATUURLIJK NIEUWS OVER ZORGVASTGOED.NL

Zorgvastgoed komt onder ogen van duizenden mannen en vrouwen die zich dagelijks bezighouden met zorgvastgoed in de breedste zin van het woord.

In dit nieuwe magazine mag uw bedrijf, organisatie of dienst toch niet ontbreken?

Informeer vandaag nog naar de advertentiemogelijkheden via 079-8200255 of stuur een mail naar zorgvastgoed@ sold.marketing en vraag de advertentiekaart aan.

Kijk voor meer informatie op www.zorgvastgoedmagazine.nl

ZORGVASTGOED MAGAZINE | 31

HÉT PLATFORM VOOR ZORGVASTGOED

ZORGVASTGOED.NL

Zorgvastgoed.nl is een landelijk platform voor zorgvastgoed. Via dit platform maakt u uw vastgoedobjecten zichtbaar en deelt u kennis, ervaringen en informatie met uw collega’s. Zo bevorderen wij met elkaar de transparantie in de markt van zorgvastgoed.