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信丰县市场调研报告

深圳市奥通地产顾问有限公司 2013 年 5 月

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第一部分

信丰县综合概况及发展规划

一、信丰县城市综合概况 1. 信丰县地理概况及分析 信丰县地处赣州南部,居贡水支流桃江中游。东邻安远,南靠龙南、定南、全南,西连广 东南雄,西北接大余,北界南康、赣县,距江西省会南昌 495 公里,距赣州 78 公里,距广州 376 公里。城市区位优势明显。

信丰县的区位优势对经济增长有着无形的利好,因与广东省相邻,大部分信丰人在广东务 工及做生意,这部分人在一线城市几万元每平方米的高房价影响下,对本县每平方米四五千元 的房价接受度较高。

2、信丰县人口、经济与同类县城市横向比较分析 全县总拥有人口 75 万,辖 13 镇 3 乡:嘉定镇、新田镇、铁石口镇、油山镇、安西镇、古 陂镇、小江镇、小河镇、大阿镇、大桥镇、大塘埠镇、正平镇、西牛镇、万隆乡、虎山乡、崇 仙乡 。

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■ 信丰县相临的定南、龙南两个县,就人口、经济等进行横向对比并分析: 城市

人口(人)

生产总值(万元)

第三产业(亿元) 财政总收入(万元)

信丰县

75 万

100.67

35.59

8.1

定南县

20 万

38.36

14.88

5.8

龙南县

32 万

75.16

25.44

9.1

备注:以上统计数据均来自“2011 年国民经济和社会发展统计公报”。

从上表可以看出,信丰、定南、龙南三个县,信丰人口比其它两个县多出一倍多,生产总 值也名列第一,进一步说明:信丰县人口最多,有着强大的消费群体,城市的经济比较发达。

3、信丰县自然资源概况 信丰县地表资源丰富,全县活立木蓄积量 470 万立方米。矿藏资源丰富,煤炭储量和稀 土品位居赣南之首,农副土特产品众多,脐橙、烤烟、草菇、红瓜子、麦饭石酒、萝卜等名优 特产久负盛誉。被称为“中国脐橙之乡”、“中国草菇之乡”。 丰富的自然资源为信丰带来稳步的经济增长。

4、信丰县交通情况调研分析 ① 京九铁路、赣粤高速公路、105 国道纵贯县境南北近 70 公里,北上南昌、南下广州、深圳 仅需 4 小时车程,至赣州机场只有 40 公里。 -3-


② 长途汽车客运辐射范围广,目前主要线路集中在广东、本省的一些重点地级市,广东作为 一线城市,是南下打工和做生意的聚集地,所以信丰有很多在广东务工和做生意的人,交通的 便利,也给信丰带来更多的财富之路, ③ 短途汽车主要覆盖周边县以及下辖乡镇,发车频率较高,能到达下辖乡镇各个行政村,境 内交通覆盖率达到 100%,县内交通路网较为发达,可以满足乡镇的居民到达城市中心的交通 运输要求。 ④ 公交车线路主要有 4 条,暂时未覆盖整个城区,加上的士配套不完善,所以大部分无车市 民除了乘坐公交外,选择摩托车为主,市民出行相对还是方便。

5、信丰县的城市规划及发展 ■县域发展定位: 珠三角等沿海发达地区产业向内地转移的重要承接点;赣南地区新兴的工业基地;珠三角 的农副产口供应基地。 ■县域空间构架: “一心、一轴、四片区”。“一心”-县城嘉定镇,集中有限的力量促成“单中心集聚”; “一轴”-105 国道、京九铁路和赣粤高速公路组成的交通走廊沿线,通过强化“轴线”带动 县域其它地区的发展;“四片区”-中部、西部、东北和东南四个经济片区,每个片区确定一 个中心镇。 ■城市结构: 组团结构,四个生活组团——城北组团,主要承担对外交通职能;老城组团,主要承担行 政、商业、商贸、金融、教育职能;水东组团,主要承担休闲娱乐、旅游观光职能;城南组团, 主要承担文化、教育、体育职能,两个生产组团——中端片区,县域经济的火车头,县城发展 的重要引擎,主动接受珠三角辐射的产业平台;游洲片区,依托赣粤高速的农副产品加工、贸 易、物流基地。 城市功能中心: 行政中心——县政府及圣塔路一带,县级行政机构较为集中,承担大部分县域行政职能; 商业中心——老城传统商业街区,商业活动集中区域;文化体育中心——城南大道南,中学路 两侧,大型文化没施(图书馆、展览馆、文化馆、群艺馆、影剧院等)、体育设施(体育竞技、 大型演出、商业展览等);工业园管理服务中心-城北大道与 105 国道交汇处,综合中端工业园 -4-


的行政、管理、会议、接待、展示等功能;交通换乘中心——火车站,包括站前广场和就近布 置的汽车站,实现交通换乘功能。

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第二部分

信丰县商业市场调研

一、信丰县商圈概况及调研

信丰商业格局的特点是“一个中心、三个支点”,商业中心在嘉定镇,主要以解放路、新 民路、胜利路以及阳明中路、广场路形成的老城商圈为主。水东商圈、水北商圈和城南商圈作 为支点组成城市四大商圈。城市在发展,但老城中心商圈在信丰的龙头位置未曾改变,与其它 三个商圈租金有极大的差异化。老城中心商圈业态含餐饮,服装及零售业,其中中高档服装业 态占主要部分,此商圈是信丰人多年习惯性消费和休闲的场所。商圈内新民路、解放西路、胜 利路商铺租金在 200-450 元/平方米左右,转让费最高可达 28 万,纵然如此之高的租金和转让 费,老商圈仍然成为许多商家进驻信丰的首选。其它商圈的租金水平只在 30-60 元/平方米, 转让费 3 万左右。信丰县各商圈都是由住宅底商构造而成,除了最近几年建的水印丹堤,桃江 御景住宅底商相对环境较新,其它都是早年住宅底商,所以各商圈购物环境都很差,没有一定 的档次,另外大部分住宅底商产权归私人所有,租出去收到合理的租金为主要目的,所以业态 上没有规化和统一,导致各商圈业态比较凌乱。

1、老城商圈:信丰主要商业核心,以中高档商业业态为主

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主要是以解放路、新民路、胜利路为中心,向周围辐射,住宅底铺,以服装、零售业为 主,县城目前仅有的三座大型超市:国光、奇隆、圣塔全部位于老城商圈。正在建设中的桃江 新天地购物中心及桃江御景住宅底商将于 2013 年年底相继建成,未来 5-10 年内,其信丰最繁 华商圈的统治地位不会改变。其他商圈无论是在商业环境氛围、人流人气还是商铺租金价格上, 均与老城商圈有巨大差距。 ★ 老城区商圈租金及转让费一览 位置

类型

解放北路

首层街铺

250—450

6—15

解放西路

首层街铺

80—200

6—14

新民路

首层街铺

200—300

6—28

八一路

首层街铺

60—150

5—10

胜利路

首层街铺

80—200

6—18

沿江路

首层街铺

40—50

4—6

阳明中路

首层街铺

50—80

4—8

陈毅广场

首层街铺

50—80

4—6

租金单价(元/㎡/月) 转让费(万元)

2、水北商圈: 主要是以阳明北路、迎宾大道为中心,向周围辐射,以住宅底铺为主,餐饮、银行,广告 公司及服务业所占比例最大,商业人流相对较少。 ★ 水北商圈租金及转让费一览 位置

类型

租金单价(元/㎡/月) 转让费(万元)

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沿江路(水印丹堤)

首层街铺

50—60

圣塔路

首层街铺

40—50

2—3

阳明北路

首层街铺

40—60

2—4

3、城南商圈:以家居为主,业态不一 主要是以阳明南路、南山西路中心,向周围辐射,也以住宅底铺为主,业态以餐饮、摩托 车店、文具店为主,最大的业态组群是家居建材,也只是租用建设路住宅底铺自然行成,另信 丰唯一一家电影院“南方世纪国际影城”位于此商圈。影城因位置较偏,据了解经营也不乐观, 整体商圈中低档消费,环境较差。 ★ 城南商圈租金及转让费一览 位置

类型

建设路

首层街铺

40—50

3—4

阳明南路

首层街铺

30—40

1—3

租金单价(元/㎡/月) 转让费(万元)

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4、水东商圈:以农贸为主,环境较差,租金较低 主要是以解放东路为中心,向周围辐射,住宅底铺为主,因水东车站在此商圈,加上水东 农贸市场。不少乡镇居民喜欢在此购物,但商业环境差,主要以中低档业态为主,例服装,鞋 类、餐饮等,租金水平较低。 ★ 水东商圈租金及转让费一览 位置

类型

解放东路

首层街铺

租金单价(元/㎡/月) 转让费(万元) 30—40

1—3

二、 信丰县在售项目调研 信丰县商业地产之前都是以销售住宅底商为主,目前信丰在售的商业项目只有两个:桃江 新天地和富华财富街,另一个海信经典广场正在宣传登记当中,在售两个项目销售模式以返租 为主,位置好,有投资价值的项目,由于桃江新天地属于老城区商圈最旺的地段,比较受本地 投资客的认可,目前在信丰城区及乡镇都非常有知名度,一、它将打造信丰首个品牌商业中心, 二、它的售价目前是信丰最高的,也可能是未来几年售价最高,三、引进一线品牌特色餐饮肯 德基,此项目销售售价最高达到 50000 元/平方米,均价为 23800 元/平方米。 ★ 信丰县在售商业项目一览表 项目名称

面积

主力铺位面积

销售均价

销售情况

桃江新天地

12000 ㎡

15-30 ㎡

23000 元 /㎡

一二层基本销售完毕

富华财富街

----

50-60 ㎡

18000 元/㎡

30%

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信丰在售项目总结: 从信丰县在售的商业项目来分析,返租模式在本地投资客具有很强的吸引力,通过返租的 形式销售,其优势在于:一是项目可以统一招商,统一经营,统一管理,项目业态得到合理 的规划,为项目的经营做旺和便于经营打下基础;另一方面可以提高投资客的投资信心,这 对开展商快速回笼资金也是一件利好的事情。

※ 桃江新天地

项目位置:信丰县胜利路南 开发商:江西时利和房地产开发有限公司 营运管理公司:江西瑞茂商业管理有限公司 面积:总建筑面积:12000 平方米,一、二、三层分别 4000 平方米 层高:一层:5.9 米 二层:4.5 米 三层:4.5 米 价格:一层:均价:32000 元/平方米 二层:均价:23000 元/平方米 三层:12000 元/平方米 业态: 地下负一层:超市 地上一层:品牌精品馆 二层:潮流新天地 三层:品牌数码城 销售政策: 定金 20000 元,首付 50%,返租五年,首年 5%租金返租在总价里,第二年 6%第三年 7%第 四年 7.7%第五年 8.47%按季度返还。 销售状况: - 10 -


一、二楼已基本销售完毕,三楼由于划小销售,总价较低,受小投资者的青睐 项目点评: 本项目地处繁华的商业街胜利路南,周边商业氛围浓厚,定位为信丰首个品牌商业中心, 商场内有十几米高的中庭,负一层有大型超市进驻,地上一二层有肯德基进驻,铺位分割合理, 投资门槛低,投资前景非常受信丰客户看好,销售火爆!

※ 富华·财富街

项目地址:信丰县阳明北路(信丰三中旁) 发展商:信丰富华房地产开发有限公司 电话:0797-3396666 面积:商铺平均面积:50-60 平方米, 层高:一层:4.45 米 二层:3.6 米 开间:平均 4 米左右 进深:13.1 米 业态定位:数码城、时尚潮流、中西及特色餐饮、家居 均价:18000 元/平方米 销售状况:

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现推出 5、6 栋底商,共 46 间,销售率约 30%, 销售政策: 定金 50000 元,首付 50%,一次性返租三年,共 18%。二层整体出售,8000 元/平方米, 项目点评: 项目处于城北片区,该片区商业氛围暂时没有,业态定位太多,但没有主力店的吸引,在 招商工作上有很大的难度,虽然前几年返租,从单体和总价来看都不是很高,但因为地理位置 和招商的难度,投资风险偏大,所以,目前的招商销售一般。

※ 海信·经典广场

项目位置:信丰县广场路 电话:0797-3317198 楼层:共 22 层,其中 1-4 层商业 业态:购物中心,电影院 工程进度:年底封顶,明年交房 开盘时间:未定 项目点评: 海信经典广场是集商住一体的政府合作开发项目,现还未开始销售,具体销售时间暂时还 - 12 -


未定,一二楼现正招商中,以招服装业态为主,项目临近奇隆购物广场不到 100 米,位置不是 很好,一面临街,周边有商业,但生意冷清,人流稀少。

三、信丰县购物广场及超市概况调研 1、信丰县购物广场及超市整体说明及分布图 信丰县现有的购物广场或超市普遍装修环境较差,档次较低,比较大型和有些知名度的购 物超市主要分布在老城中心商圈,如国光购物广场,奇隆购物广场,圣塔购物中心,其它各片 区都是些规模较小的中型购物广场或超市来满足周边居民的正常生活需求。 ★ 信丰购物中心及超市分布示意图

2、信丰县现有购物广场及超市概况及调研统计

名称

规模(㎡)

楼层

业态

辐射区域

国光购物广场

6000

一、二层

化妆品、黄金手饰、男女服装、

信丰县

区域 老城中心

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鞋、皮具、床上用品,童装玩具, 男女服装,家用小电器,超市 服装、特色餐饮、金银珠宝、儿 一、二、三 奇隆购物中心

13000

童乐园、,生活超市、类床上用

周边片区居民

层 品,童装玩具,家用电器 儿童乐园、床上用品,童装玩具, 圣塔购物中心

3000

一、二层

水北片区居民 家用小电器,生活超市类 生活超市、服装、儿童玩具,小

水北片区

汇丰购物广场

6000

一层

周边片区居民 家电

天娇超市

2500

一层

服装、生活超市

水东片区

城南片区

信丰东部乡镇 客户及周边客

惠民超市

2000

一层

生活超市

利丰超市

1500

一层

生活超市

城南片区居民

※ 国光购物广场(老城中心商圈) 国光购物广场于 2006 年进驻信丰 ,在信丰已开业近 6 年时间,是信丰县目前客流和营业 额最好的超市,主要是它的地理位置占很大优势,处于信丰最旺的商业街胜利路与新民路交汇 处,商场内物品价格略比其它商场贵,但强大的人流不影响其营业额。缺点是商场体量不大,

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购物环境也比较陈旧,还是早几年的装修,而且没有停车场。 ※ 奇隆购物广场(老城中心商圈) 奇隆购物广场位于信丰县陈毅广场海信大厦。是目前信丰经营面积最大的购物广场,商场 分三层,拥有约 500 平方米的停车场,商场内的购物环境是目前信丰最好的。但是其营业额 远比国光购物广场低。通过对本商场内租客了解到,今年的生意下滑了不少,其主要原因是一 方面地理位置比国光超市偏,不是主要的消费圈;第二是商场运营管理经验不足,促销活动策 划能力薄弱,商场内层高太低,有压抑感。 ※ 圣塔购物中心(老城中心商圈) 圣塔购物中心于 2012 年开业,虽然也处于老城中心商圈,但生意十分冷淡,之前一层还 招商有金银珠宝、服装等一些专柜,后来因生意冷淡,商家陆续退出场。据内部了解,现处于 亏本营业状态,原因在于离国光购物广场不到 200 米,从体量和位置都无法占得优势,也没有 太多的管理促销经验,目前仅靠商品价格比国光购物广场低来吸引一些客户,但也无法扭转冷 清的经营局面,商场也没有规划停车位。 ※ 汇丰购物广场(城北商圈) 商场只设在一层,二层全部是租给全友家私,消费群体主要以周边居民为主,因周边有几 个旧小区,居住人口相对较多,加上临近信丰县人民医院,离老商圈内的超市有一定距离,所 以生意还可以,商场内部环境一般,商场内辅营区店铺安排显得很杂乱,整体装修陈旧,只有 一个主出入口。 ※ 天娇超市(水东商圈) 商场主要消费群体以水东片区居民,及水东车站每日乡镇来往的客流,生意一般,因为对 面有个惠民超市,它设在一楼,从人的消费观念和习惯,以及该超市没有任何优势和惠民超市 竞争,导致天骄超市商场生意清淡,另此商场环境偏差,规模小。 ※ 惠民超市(水东商圈) 本商场在信丰有多家分店,属于社区便利超市,目标客户主要针对附近居民。惠民超市只 有一层,因进出比较方便,生意较好,主要客源来自周边居民及对面水东车站运输来的乡镇居 民,体量不大,场内环境一般。

3、信丰县购物广场及超市调研总结 根据调研,针对信丰县购物广场及超市得出以下总结: (1)信丰县相对大型的购物广场主要集中在老城中心商圈。一方面,老城中心成为人们购物、 - 15 -


休闲的首选之地,聚集着大量的人流和居住人群;另一方面,在交通极其方便的今天,作为一 个县级城市,距离不是问题,除了日常生活需求会选择周边超市之外,他们更愿意到具有商业 氛围和更有商品选择余地的老城区购物。而其它片区的中小型购物广场及超市仅仅定位为满足 本区域居住人群的日常生活需求,它们的客流量和营业额都无法跟老城中心商圈的购物广场可 比,所以做为县级城市的购物中心,地段非常关键和重要。 (2)信丰县现有的购物广场环境及配套都比较落后,基本都没有规划停车配套,随着有车一 族的不断增加,以及人们生活的不断提高,信丰人对购物环境和商品档次的要求也越来越高, 这就是造成为什么一到周末,有很多信丰人都北上赣州购物的原因。 (3)信丰县三层以上的购物广场只有奇隆购物广场一家,但生意冷淡,客流很难引上三层。 造成三楼经营难的主要原因,一是信丰本地人没有上三楼消费的习惯,二是商场在业态定位时 没有规划好业态的引导,三是三楼业态没有特色和吸引力。

第三部分

信丰县住宅市场调研

一、信丰县住宅整体情况分析 信丰县住宅房地产市场目前呈现求大于供的局面,房价也呈现不断上涨的趋势,2010 年, 信丰老城区的房价在 2400-2800 元/平方米;水北片区 1800-2560 元/平方米;城南片区 1700-2300 元/平方米;水东片区 1600-2200 元/平方米。经过两年时间,现市场上住宅房价普 遍在 3800-4500 元/平方米,两年时间翻了一番。

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从楼盘分布图当中,我们不难看出,信丰住宅房地产主要集中在水北片区和老城片区,目 前价格最高的也是在这两个片区。

二、信丰县住宅项目调研及分析 从2011年开始,受国家政策调控影响,信丰县与其他城市一样,房地产开发量整体呈下降

趋势,这也是导致近期信丰县住宅房地产市场供大于求的主要原因。 ★2011年信丰县房地产开发数据一览 房地产投资

4.13亿元

下降56.1%

商品房施工面积

38.91万平方米

下降66.4%

商品房竣工面积

5.8万平方米

下降78.1%

商品房销售额

2.21亿元

下降73.3%

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★ 信丰县住宅房地产项目一览表 序 号

项目名称

总建筑面积

占地面积

户数

容积率

主力户型面积

销售均价

销售状况

1

桃江御景

38 万㎡

11 万㎡

3000 户

3.2

85-90 ㎡两房、110-120 ㎡三房

4500 元/㎡

基本已售罄

2

博大新城

45104 ㎡

152859 ㎡

750 户

2.339

88 ㎡两房、119-135 ㎡三房

4200 元/㎡

销售中

3

谷山新城

6420 ㎡

12856 ㎡

600 户

2.0

83 ㎡两房、123 ㎡三房

4000 元/㎡

一二期已售馨

4

碧水蓝天

196000 ㎡

289543 ㎡

795 户

1.39

78 ㎡两房、123 ㎡三房 139 ㎡四房

3800 元/㎡

一二期已售馨

5

新城市花园

71790 ㎡

194169 ㎡

1100 户

2.4

70-80 ㎡两房、110 ㎡三房、122 ㎡四房

4500 元/㎡

一已售馨 二期已售 90%

6

山水名居

5065 ㎡

44538 ㎡

——

≤8.9

140 ㎡三房、170 ㎡左右四房

3800 元/㎡

销售中

7

水印丹堤

32000 ㎡

139810 ㎡

616 户

3.68

70-100 ㎡两房、124-131 ㎡三房

4300 元/㎡

一期已售罄

8

恒福花都

20000 ㎡

80000 ㎡

472 户

3.2

80-106 ㎡两房、110-131 ㎡三房

4300 元/㎡

已售罄

9

富华双钻名汇

23005 ㎡

87722 ㎡

572 户

3.086

83 ㎡两房、126 ㎡三房

4000 元/㎡

已售罄

10

阳明苑

——

——

432 户

——

100 ㎡两房、136-139 ㎡三房

4100 元/㎡

已售罄

11

帝豪湾

——

——

250 户

——

125-140 ㎡三房

4200 元/㎡

已售罄

12

城北世家

49651 ㎡

69511 ㎡

431 户

1.4

88-91 平米两房 119-137 平米三房 150 平米四房

4000 元/㎡

一二三期已售 馨,四期已售 80%

13

博大花苑

46924 ㎡

106162 ㎡

572 户

2.26

86 平米两房 126-143 平米三房

4000 元/㎡

一二已售馨三 期未开盘

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三、 信丰住宅市场总结 通过对信丰在售和已售楼盘的调研,不难发现信丰楼盘销售率都极高,特别是面积在 90 平米到 110 平米之间的房源更是抢手。无论是在郊区还是县城中心的房源,都具有较好的销 售率,而且房价呈现上升趋势。总体来看,信丰房地产住宅市场求大于供。信丰房价的稳步上 升和强劲的刚性需求,一方面得益于信丰近年来开发量的减少,一方面得益于信丰较强的经济 基础;另一方面,乡镇学校的合并减少也迫使很多老百姓进城置业,为下一代的教育和发展寻 求出路,从而带动了信丰住宅地产的强大需求。 从开发趋势来看:随着大量外出务工人员的相继回乡置业,老百姓生活水平的提高,周边 城市高素质楼盘的影响,信丰人对房子的质量也越来越高。从原来的住人要求,向身份、品位 和质量发展。这点从去年、今年开发的楼盘开发方向就可以看出,其广告诉求更多的是从楼盘 的品质和生活的质量、身份的象征引导客户,更注重小区的环境营造。 从目前的开发商而言:主要是以本土企业为主,因为本土企业有自身的人脉和与政府的利 益关系,使其在开发的过程中更加顺利。信丰作为赣州人口大县之一,不仅拥有 80 余万的消 费大军,其强劲的产业基础、经济实力和消费观念,也成为地产行业发展的强劲动力。本土企 业由于其开发理念的局限性,很难在开发成本和开发理念上有所突破,也越来越难满足要求 越来越高的购买者,这就为外来开发企业提供了良好的机遇,如新城市花园的开发商香港爱地 地产,相信不久的将来,会有更多的外来开发企业看好信丰落后的地产开发市场,进军信丰房 地产,分食一杯羹。 从目前在售和已售的房源户型来看,信丰县住宅的主力销售户型以二房三房为主,客户 来源主要以县城二次置业和乡镇首次置业为主。

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—— 抽查楼盘详细调研附件: ※ 桃江御景

项目位置:信丰嘉定桥与桃江桥之间 开发商:江西时利和房地产开发有限公司 物业管理公司:赣州新宇物业管理有限公司 ■ 项目总体分析 桃江御景位于老城区的商业中心,无论是生活、交通、购物、休闲都非常方便,所以此项 目推出的每一期都销售比较火爆。目前在信丰也是房价最高的楼盘,但因为主推的是高层电梯 房,容积率高,影响居住的舒适度,而且处在县城中心,空气质量也在一定程度上影响居民的 生活,楼与楼的密度过高,如果高层火灾不利于救援,存在一定的安全隐患。

※ 恒福·竹林新居

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项目位置:信丰南山东路桃江大桥头 开发商:信丰创丰置业有限公司 ■ 项目总体分析 恒福竹林新居是创丰置业有限公司在信丰开发的第二个项目,之前开发的的恒福花都项目 做得还是非常不错,对于住宅项目,能做到绿化、舒适、休闲、娱乐于一体,在信丰树立了良 好的口碑。该项与南山公园一河之隔,毗邻老城商业圈,临桃江河畔,如果在销售上下足功夫, 应该销售较好。不利之处在于项目以电梯房,花园洋房,别墅为主,毗邻桃江的位置是建花园 洋房,中间是电梯房,靠近马路的位置是建别墅,这样的设计并不是最理性的,不能实现利润 的最大化,未来在定价和销售上都会出现问题。 该项目虽然也处在城市的中心,但是市政配套跟不上,例如桃江大桥一直没修好,路也是 坑坑洼洼,交通极为不便,所以竹林居在竞争力上也会大打折扣。该项目请上海异化公司设计, 预计明年年底可以交房。但是按照目前的工程进度,明年年底实现交房的可能性不大。

※ 山水名居

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项目位置:信丰水北信安公路北侧 开发商:信丰五洋实业有限公司 ■ 项目总体分析 项目地理位置较好,依托桃江河,环境优美。据了解,该项目 2008 年已开开盘销售,但 至今还在销售当中,致命的弱点在于户型设计太大,总价过高,而且经过这么几年,周边生活 配套仍不完善,显得有些荒凉,又临信安公路,噪音影响,绿化面积又少。

※ 水印丹堤

项目位置:信丰县城水北老吊桥沿江路 开发商:赣州市阳光地产 - 23 -


■ 项目总体分析 水印丹堤以江景和地段为主要突显优势,项目座拥了桃江居中景观,而且对当地户型需求 的定位非常准确,户型主要是两房和三房为主,主要客户群体单位机关,政府,年轻人为主。 一期销售 98%,二期建设中。

※ 阳明苑

项目位置:信丰沿江路与安康路交汇处 物业管理公司:赣州时代光华物业 ■ 项目总体分析 阳明苑是信丰较早尝试别墅,多层,小高层混搭的楼盘之一。根据三级市场的反映,该小 区楼盘很好卖,几乎没有多少房源可供选择,销售率达 95%以上。

※ 帝豪湾

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项目位置:信丰沿江北路与信安公路交汇处 开发商:信丰嘉信实业有限公司 ■ 项目总体分析 嘉信帝豪湾户型设计合理,采用现代风格,以每户都带入户花园赢得客户的认可。项目园 内绿化景观给人感觉有一定档次,据了解,当初销售得很好,户型主要以三房为主。

※博大新城

项目位置:信丰县迎宾大道中段(文化艺术中心旁) 开发商:信丰博大置业有限公司 - 25 -


■ 项目总体评析 博大新城位于迎宾大道,交通便利,博大新城还有一座地标性的建筑(目前信丰最好的酒 店),旁边是文化艺术中心,另外还有一座三层的商业中心,能更好的集中人流,为以后的房 子升值埋下伏笔,加之新城的市政配套较为齐全,社区里还有一座人工湖为主的公园,为人们 提供优质的生活环境。 其主推的是楼梯房在信丰县城内较有优势,容积率低,让人们有一个舒适的居住环境,因 为受县城的发展,其配套设施

※ 谷山新城

项目位置:信丰 105 国道南段西侧(奥信车站对面) 开发商:萍乡市安美房地产有限公司 谷山新村容积率底,居住舒适,坐拥谷山森林公园旁,交通便利,生活配套齐全,比较适 合一家人居住,目前三房销售最好。

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※ 碧水蓝天

项目位置:信丰马鞍山一清路 开发商:赣州市中翼置业有限公司 ■ 项目总体分析 项目地处信丰城南郊区,环境优美,景观较好,小区分为别墅区和多层区及在建设中的高 层区三种。占地面积大,容积率低,周边学校配套完善,户型实用,全部双阳台设计。很多客 户反映位置太偏,外出购物不方便,主要客户群体是信丰南边的各个乡镇。

※ 新城市花园

项目位置:信丰县阳明北路与信安公路叫汇处(三中北侧) - 27 -


开发商:香港爱地地产 ■ 项目总体分析 新城市花园位于信丰县阳明北路,与恒福花都相邻。新城市花园主推的是楼梯房,建筑风 格为拉丁风格,吸引了人们的眼球,特别是新城市花园屋顶采用西班牙瓦,更显异国风情,新 城市花园在设计上也下了一番功夫,新城市花园普遍采用落地窗,空中内庭及挑高露台,双阳 台设计,大大增加室内空间的使用面积,让居民感受到买房的实惠。其主推的是楼梯房,容积 率低,让人们住的舒适。而且新城市花园更加注重安保措施,采用三重智能安防,让购房者感 觉到身份的象征和安全的保障。该项目虽然地处郊区和工业园,但在户型、建筑设计、园林和 安保等软件上下足了功夫,使其销售价格与桃江御景相当。

※ 恒福花都

项目位置:信丰 108 国道与横福路交汇处 开发商:信丰旭和置业有限公司 ■ 项目总体分析 恒福花都位于信丰县城北区大门,紧邻迎宾大道与站前东路,交通便捷,而且恒福花都毗 邻信丰三中和信丰四小,方便了有孩子的家庭。恒福花都建有一个人工泳池,和供居民运动健 身的场所,营造了小区氛围,并且绿化率较高,给人们提供了一个良好的生活环境。恒福花都 在配套上占有一定的优势。恒福花都凭借这些优势,把自己打造成信丰县城最好的住宅小区的 姿态。 - 28 -


恒福花都的楼房都是 18 层电梯房,因为楼层太高,建筑面积增加,导致容积率高,会影 响居民的舒适度,而且在恒福花都的调研当中,发现恒福花都的楼与楼之间的距离较小。该项 目主要以 80-106 ㎡两房、110-131 ㎡三房户型为主,目前已经售罄。

※ 富华·双钻名汇

项目位置:信丰县阳明北路中段 开发商:信丰富华房地产开发有限公司 ■ 项目总体分析 项目销售状况不错,一期已销售完毕,二期建设中,二期房源网上客户观注度较高,户型 设计合理,以三房为主,项目位于城北片区,靠阳明北路一栋高层规化有三层商场,但只是在 意向恰谈中。

※ 博大花苑

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项目位置:信丰中侨路(新体育中心正对面) 开发商:信丰博大置业有限公司 ■ 项目总体分析 目前一期、二期基本销售完毕,以楼梯房为主,110—140 平方米的大中户型比例较大, 2012-2013 年销售均价约为 3700 元/平方米。现三期电梯房正在筹备中,预计 2014 年年初推 出,计划以 80—120 平方米的中小户型为主,预计价格 4300 元/平方米。

※ 城北世家

项目位置:信丰中侨路新体育中心叙对面 开发商:信丰博大置业有限公司 ■ 项目总体分析 城北世家位于博大花苑北侧,与本 B02-01 地块仅一路之隔,与博大花苑同属一家开发商, 总建筑面积约 5 万平方米,包括了楼梯房、电梯房,复式楼、别墅等多种户型,整体户型偏大。 目前城北世家销售已经进入尾盘,楼梯房、别墅已经销售一空,目前剩余房源仅有少量电梯房。 其楼梯房销售均价为 3700 元/平方米,别墅销售均价为 5500 元/平方米,电梯房销售均价为 4200 元/平方米。由于该项目容积率仅有 1.4,因此其社区环境、绿化等配套设施均优于博大 花苑。尽管同属一家房地产开发公司,城北世家的开发时间也晚于博大花苑,但其销售状况明 显更好。

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住宅楼盘调研总结分析: 1、从价格上来看:信丰住宅基本在 3500 元/平方米左右,以毗邻地块的城北世家为例, 电梯房的销售价格为 4200 元/平方米。 2、从产品设计来看:面积主要在 110 平米到 140 平米的三房和四房为主。

第四部分

信丰县写字楼市场调研

一、信丰县写字楼市场整体情况分析 信丰县真正的写字楼开发基本是片空白,信丰唯一的写字楼的项目位于迎宾大道北端,由 信丰旭和置业有限公司开发的恒福商务大厦,而且该写字楼只是二到五层为写字楼,五层以上 为公寓。造成写字楼开发空白的主要原因是因为县级城市还没有真正租用写字楼办公的环境 和观念,再加上县级城市租用写字楼办公的公司少之又少,一般都是工厂自身就设有办公区, 就算有一些需要租用办公地方的小公司,多数还停留在选择租金价格低廉和展示面比较好的 住宅底商作为经营场所,直接导致了写字楼缺少市场为支撑的根本。租赁市场的空白必然导 致投资市场的冷淡,也就造成县级城市开发写字楼风险高,销售难的难题。

二、写字楼市场调研

※ 恒福商务大厦

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层数:共五层 租赁情况:一层商铺,现出租销售汽车,二至五层写字楼销售和招租。 销售价格:二层:7800 元/平方米,四、五层 6800 元/平方米。 面积:200 多平方米一间。 销售状况: 已经在售一年,目前二、三、四楼未售,五层已 7200 元/㎡售出,三层不销售,26 元/平 方米租给平安保险做办公室。 点评: 写字楼每间分割面积太大,不易出租及出售,在出租方面,虽有少数部分装修公司和广告 公司想租,但都因为面积太大而未能出租,销售状况不好,写字楼目前在信丰投资客当中还得 不到认可。

三、信丰写字楼市场总结 信丰县的写字楼市场基本出租和出售不是很理想,分析原因主要有以下几点: 1、信丰不像深圳、赣州市级城市,上楼办公,对形象要求高的贸易公司、地产公司、广 告公司、保险金融公司有限,就算有一部分,在县级城市都主要选择在临街展示面较好的住宅 底商办公。 2、信丰虽然有较多的工厂,但一般工厂规划有自己的企业办公区,从企业经营的成本考 虑,他们不会在一个县级城市另外选择写字楼租赁办公区。 3、部分民宅因为租金价格低分流了部分写字楼租赁客户 4、写字楼投资在信丰还得不到客户的认可

第五部分

信丰县酒店市场调研

一、信丰县酒店项目调研及分析 信丰目前拥有大小酒店几十家,但酒店环境档次都不高,多数酒店都存在停车位不足现象, 酒店休闲配套也不齐全。其中相对有些档次和大型些的酒店生意却很好,入住率相对较高,未 来两年内,有两家大型酒店即将面市,即博大国际酒店和在建中的文化新城规化有两万平方米 的五星级酒店,作为发展中的信丰县三线城市,酒店将基本达到饱和状态。 信丰作为赣南人口、经济都相对较大的城市之一,酒店业的发展还落后于定南、寻乌、龙

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南等城市。酒店业的发展虽然有一定的空间,但是从调研的结果来看,酒店分割投资还没有 先例,一般都是整体承包或销售的模式,如果要想达到项目价值最大化和快速回笼资金的可 能性不大。

二、信丰县部分星级酒店调研数据 酒店名称

星级

客房数量

入住率

酒店产权

锦绣大酒店

三星级

101 间

70%

自持

信丰阳明南路嘉定镇政府

宝晖酒店

三星级

120 间

80%

自持

信丰府前路县政府旁

麦饭石酒店

三星级

88 间

50%

自持

金座酒店

140 间

60%

自持

信丰县圣塔路 31 号 信丰县迎宾大道前段

从以上调研数据来看,信丰县暂时还没有三星级以上酒店,信丰作为外向型经济占很大部 分的县级城市之一,对住宿条件越来越高的消费者需求而言,信丰仅有这几家星级酒店是不够 的,这也造成了这几家酒店生意较好的原因,特别是节假日,有时候还没有房间。 从整个调研的情况来看,这些酒店都是酒店经营者自建物业或从开发商手中承包过来的 方式获得酒店经营权。没有一家是分割销售后,聘请酒店企业经营的产业。

■ 信丰县星级酒店详细调研数据一览 ※ 锦绣大酒店

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星级:三星级 位置:信丰阳明南路嘉定镇政府对面 休闲设施: 乒乓球室、按摩室、美容美发、桑拿、健身房 客房数量:101 间 房

价: 房型

价格

商务套间

588 元

豪华单间

388 元

普通双人房

288 元

普通标间

298 元

折扣: 7 折、6.8 折,偶尔有特价房 酒店管理:自管 入住率:平均 70%,节假日满员 点评:酒店属三星级商务酒店,地段较好,配有较好的会务中心,一个可容纳 300 多人的现代 化多功能厅,一个小型会议室,能同时满足不同需求的会议。酒店客房、餐饮、健身等星级服 务一应俱全,现有客房 101 间,床位 188 个,豪华餐厅两个,不同风格包厢 12 个,可同时容 纳 1000 人就餐, 目前生意良好,在信丰人口碑还可以,最大的缺点就是停车位不足。 - 34 -


※ 宝晖酒店

星级:三星级 位置:信丰府前路县政府旁 休闲设施: 餐饮、客房 客房数量:120 间 房

价: 房型

价格

商务套间

688 元

豪华单间

388 元

普通单间

298 元

普通标间

298 元

折扣: 8 折、6.8 折,偶尔有特价房 酒店管理:租赁自营 入住率:80%,节假日满员 点评:宝晖酒店属三星级商务酒店,酒店位于迎宾大道,交通非常方便,是目前信丰属于生意 最好的一家酒店,入住率较高,外部建筑整体看上去大气,有一定档次。但也是存在停车位不 足,无其它休闲娱乐配套设施的弊病。

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※ 麦饭石酒店

星级:三星级 位置:信丰县圣塔路 31 号 休闲设施: 会议室、中餐、桑拿、停车场 客房数量:88 间 房

价: 房型

折后价格

商务套间

220 元

普通单间

130 元

普通标间

160 元

折扣: 9 折,偶尔有特价房 酒店管理:自建自营 平均入住率:50%、节假日客满 点评:酒店位于圣塔路,由于该酒店开业时间较早,酒店外部看装修已显陈旧,酒店生意良好, 后院有充足的停车场,二、三楼中餐,无其它娱乐休闲配套。

※ 金座酒店

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星级:无星级 位置:信丰县迎宾大道前段 休闲设施: 二楼桑拿休闲 客房数量:140 间 房

价: 房型

折后价格

商务套间

188 元

普通单间

118-138 元

普通标间

128-148 元

折扣: 住七天送一天 酒店管理:自管 平均入住率:40-60%、节假日 80-100% 点评:酒店经营时间较短,房内配套设施相对较新,加上价格适中,生意还是不错,停车位严 重不足,临迎宾大道,酒店招牌展示面好。

※ 博大国际酒店(未开业)

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本酒店位于信丰县迎宾大道中段(文化艺术中心南侧),现正在建设中,规化总面积:55000 平方米,主楼高 23 层,计划客房 330 间,打造未来信丰最高档酒店——四星级,酒店将配套 1270 平方的豪华宴会厅,4195 平方米的娱乐中心,5731 平方米的休闲健身中心,4150 平方米 的餐饮中心。

三、信丰县酒店市场总结 通过抽样调研信丰县以上几个星级酒店,可以总结出以下几点: 1、信丰县酒店的生意普遍还可以,以上调研的酒店都是目前在信丰有一定影响力的酒店, 另外还有很多小型的旅馆、低端酒店不作为本次调研的对象,它们抢占的是中低消费的客户。 从调研来看,信丰几个现有的星级酒店档次、配套和环境都相当一般,特别是存在停车位 不足现象。 2、目前的酒店多为自建或整体租赁的形式经营,没有分割销售后统一租赁给酒店管理公 司经营管理的经营模式。据了解,未来文化新城将规划的五星级酒店,也将通过转让土地承包 给酒店经营者自建自营或开发商自建自持物业经营的方式进行经营。 3、目前,信丰县有极少部分购买整体酒店物业的大投资者,由于他们购买的体量大,所 以他们对价格要求做到最低,但这不利于开发商开发项目价值最大化的开发原则。 4、无论是赣州地级市,还是信丰县级城市,把酒店分割销售的先例为零。 因此,从以上总结来看,信丰县的酒店都是以承包和出租的方式给另一方经营,产权自 持,如开发商需实现开发价值最大化,并迅速回笼资金,不建议开发酒店。一方面,在信丰 - 38 -


愿意一次性拿出大笔资金购买整栋酒店产权的客户很少,就算有,也会将价格压到最低;另 一方面,信丰酒店市场已经有很多,加上即将推出的两个四星和五星级酒店,将加大酒店开 发风险较高。

第六部分

信丰县住宅底商调研

一、信丰县住宅底商整体情况分析 信丰目前的主要商业形式,主要是以住宅底商形成的商业格局,这种商铺最大的特点就是 商铺出租率较高,业态更换灵活,所以也是目前信丰投资者普遍认同的商业形式。 只有桃江新天、海信大厦、国光超市和奇隆超市以商业裙楼的形式出现。除了桃江新天一 到三层分割销售,而且销售比较成功外,其他购物中心的商铺除了首层街铺销售,一楼内铺和 二楼以上都是开发商自持物业。海信大厦目前还不明确其销售方式。 通过我司的调研不难发现,无论是国光超市还是奇隆超市,其商业业态的划分上还缺乏科 学性和引导性,不利于消费者的消费习惯,这也是导致消费者不愿意上楼消费的主要原因之一。

二、信丰各住宅底商调研数据一览 名称

间数

主力 面积

桃江御景

357 间 60-100

水印丹堤

91 间

50-150

博大花苑

33 间

60-110

帝豪湾

32 间

50-100

阳明苑

160 间 20-100 43 间

城北世家

50-80

开间 进深 4-6×1 0-15 3-5× 15 3.5-5× 15 4.5× 13

层数

层高

部分二层 5.9 米 二层

4.5 米

二层

5米

二层

4.5 米

4×12

部分二层

4米

3.5-4× 8

二层

4.5 米

租金

售价

业态

建材、银行,零 80-150 元 1.5-4 万 售,商场,餐饮, 汽车修理 餐饮,建材、休 70 元 1.5-2.8 万 闲,美容,名酒 建材、小商店, 10 元 8000 元 汽车修理,餐饮 建材、汽车修 20-30 元 15000 元 理,餐饮,休闲 餐饮,医疗,药 10-20 元 10000 元 房,便利店 建材、汽车修 10 8000 元 理,便利店

从以上表中看出,信丰县住宅底商单间的面积基本在 50-60 平方米,层高在 4.5 米,售价 在 8000-15000 元/平方米居多。

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——信丰住宅底商抽查调研数据及分析 ※ 桃江御景商业裙楼

分析点评: 本项目地理位置占有绝对优势,位于老城商圈,已开业的商业街铺出租率达到了 70%以上。 但投资客户对此地段的前景非常看好,因为随着信丰首个品牌商业综合体并拥有肯德基及超市 的桃江新天地的开业,他们相信租金和商铺价值也会飞速提升。目前,胜利路段的商铺业主正 在加紧装修,胜利路及广场路段的商铺售价达到 35000 元/平方米,沿江路售价 24000 左右, 铺位分割面积适中,总价适中,除部分几间沿江路与南山路交汇处的商铺未销售外,其余商 铺基本销售完毕。

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※ 水印丹堤商业裙楼

分析点评: 此项目在 2012 年 5 月份还处于装修阶段时,招商和销售都不是很好,但随着该项目尾盘 工作的结束,和前期招商中高端餐饮业丹堤咖啡、人信物丰等商家的带动,在短短的两三个月 中,就慢慢自然形成了一条以餐饮业态为核心的商业街,今年此项目的底商价格由 10000 多元 /平方米,涨到了 20000 多元/平方米,租金也从 30 元/平方米涨到 50-60 元/平方米,目前基 本没有铺位销售,及店面出租。

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※ 博大花苑商业裙楼

分析点评: 商铺之前是为了出租而不分业态定位,受业态的影响,导致环境很差,加上体量小,难以 形成商业氛围,租金水平一直上不去。据了解,本项目底商 2008 年售价仅为 3000 元/平方米。

※ 帝豪湾商业裙楼

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分析点评: 虽然已全部出租, 但因为位置相对较偏,门前道路较差,招商的业态混乱,除了做餐饮的 快乐农家生意较好,其它都很一般,租金水平低。

※ 阳明苑商业裙楼

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分析点评: 道路正在重修当中,大部分以中低档餐饮为主,现租金水平低,部分铺位因生意冷淡正在 转让中。商铺层高较低,有压抑感。

※ 城北世家商业裙楼

分析点评: 商铺体量小,招商业态没有规划,导致业态混乱,由于没有主题商家的进驻,也直接导致 商铺价格无法得到价值最大化,商铺周边环境卫生差,租金水平低,商铺层高低,有压抑感。

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三、信丰商业裙楼总结 1、信丰住宅底商以出售为主,销售得都很好。 2、位置好的铺位升值速度很快。 3、经营业态大部分比较杂乱,没有规范化 4、信丰人对底商商铺的投资意识很强,二楼商铺只要有主题,价格合理,总价控制合理, 也有投资市场。 5、信丰住宅底商出租率都很高,除部分位置非常偏的之外,基本无空铺。

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信丰县市场调研报告  
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