Issuu on Google+

Your property overseas тенденции | цены | проекты

Сезон аренды «эконом»

20

Страна номера: Кипр

44

Где ждут российского заемщика?

82

№ 05 (17) / май 2009


Содержание фотовитрина

Объекты зарубежной недвижимости

Новости

Рейтинги 14

8

Стабильность не в моде

31

Блиц-опрос

Что не продается, то сдается 34

КОНЪЮНКТУРА

Весеннее равноденствие

Сезон аренды «эконом»

Весна принесла отчеты аналитиков за первый квартал и привычку здороваться: «Ну что, как кризис?» В отечестве позитивных изменений не наблюдается, но привычка – великая вещь: вот уж минуло девять месяцев с той поры, как колесо российской экономики официально повернуло вспять, и состояние падения постепенно становится привычным, как и временно ушедшее в архив состояние роста. Зато позитив – в отделах продаж девелоперских и риэлторских компаний, предлагающих российскому покупателю недвижимость за рубежом. Оттуда приходят вести: деньги у покупателей не кончились, генерирующая сегодня основной спрос проблема сохранения активов и сбережений – по-прежнему остра, поэтому продажи «зарубежки», куда более стабильной, чем российская недвижимость, идут на хорошем уровне. Правда, сделки все больше малобюджетные, но зато их много. Почва уходит из-под ног, только когда по привычке начинаешь сравнивать цену своей «трешки» («единички», «двушки» – нужное подчеркнуть) со стоимостью скромных апартаментов на море. Цена в Питере катастрофически падает, потому что рынок стоит, в то время как цены в Болгарии, Турции, Италии, Египте, Греции и далее ведут себя несколько иначе – они, как говорят эксперты, «слегка просели», но не настолько, чтобы перевернуть привычные понятия. Продавать жилье в Петербурге – если есть такая нужда – надо было по осени, потому что можно было сделать это без потерь. А покупать за рубежом – сейчас, потому что выгодно. Чтобы не быть голословной, я приведу пример. Я точно знаю, сколько стоила моя питерская квартира год назад, и я решила выставить ее на продажу. Так вот, в отличие от ситуации «год назад», когда покупатель был, а планов продавать не было, нынче после подачи объявления не последовало ни одного звонка. И после уменьшения цены на полмиллиона рублей – тоже ни одного звонка. Чем все закончится, я вам обязательно расскажу в следующий раз.

Топ-стройки

№05 (17) / МАЙ 2009 Свидетельство о регистрации ПИ № ФС2-8880 от 13 ноября 2007 г. выдано Управлением Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по Северо-Западному федеральному округу. Учредители: Ю. А. Лозовская, М. В. Смирнова Издатель: ООО «Альфа КРЕАТИВ», 193231, а/я 41 Главный редактор: Юлия Лозовская E-mail: lozovskaya@z-dom.com. Тел.: (921) 976-67-38 Коммерческий отдел: Марина Смирнова Телефон/факс: (812) 305-90-02 E-mail: info@z-dom.com Рекламная служба: Елена Екименкова Адрес редакции: 197348, Коломяжский пр., 18, оф. 5-118 Электронная версия: http://www.z-dom.com Корректор: Марина Терентьева Фото: Ирина Бадикова, Игорь Бекиров, Андрей Иванов, Наталья Иванова, Дмитрий Новик, Павел Харитонов Фото на обложке предоставлено компанией Aphrodite Hills За содержание рекламных объявлений и рекламных статей редакция ответственности не несет. Перепечатка материалов возможна только с письменного разрешения редакции. Распространяется по адресной базе издания.

Цена свободная. Подписано в печать 05.05.2009 г. Отпечатано в типографии «Синэл», 194223, ул. Курчатова, 10. Тираж 7 000 экз. Журнал можно купить в сети розничной торговли ООО «Пресса», в киосках ООО «Транспресс» на всех железнодорожных вокзалах. Издание распространяется в бизнес-залах аэропортов Пулково-1 и Пулково-2, через сеть фирменных стоек в бизнес-центрах, клиентских залах риэлторских компаний, автосалонах, салонах красоты, на всех тематических мероприятиях по зарубежной недвижимости, проходящих в Санкт-Петербурге и Москве. Адресная персонифицированная рассылка, рассчитанная на целевую аудиторию, составляет более 3000 адресов.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

В2В

12

MIPIM остается VIPim

40

Ежемесячный информационно-аналитический журнал

Искренне ваша, Юлия Лозовская, главный редактор



20

май 2009

май 2009

В следующем номере Страна номера: Италия Как стать хозяином прибрежного кафе? «Ваш дом за рубежом» № 06 (18) выйдет 6 июня 2009 г. Ваш дом за рубежом www.z-dom.com




Содержание Страна номера

Кипр: остров, где все рядом

Эксперт

44

Русские в Чехии: за и против

Свое дело

Остров по-русски

60

Гость

Крутой склон – не обязательно крутая цена

74

Ситуация

Дом на набережной: мечты и реальность

56

78

Практикум

Западные кредиторы дают добро

Обзор

В Праге все спокойно

82

64

По вопросам доставки журнала обращайтесь по тел. 305-90-02 info@z-dom.com www.z-dom.com

Места, где вы всегда можете найти наш журнал РИЭЛТОРСКИЕ КОМПАНИИ Globus NW ул. Б. Конюшенная, 29 World Econom Estate Литейный пр., 9 АДВЕКС-Московский пл. Конституции, 7, лит. А Алиса эстейт ул. Б. Морская, д. 3-5 ДАО Реал ул. Рылеева, 16 Невский Альянс Невский пр., 67 ЦАН Миллионная ул., 19 Авиамоторс Аксель Моторс Gregory’s Cars

АВТОСАЛОНЫ Стартовая ул., 10 Шкиперский проток, 21 Выборгская наб., 55

Ральф-Арт дивижн Сигма Моторс Смольнинский Автоцентр Свид-Мобиль Автобиография Атлант-М Лахта Порше Центр Санкт-Петербург

ул. Малая Зеленина, 4 Петроградская наб., 30 Новгородская ул., 8 Приморский пр., 52 Пулковское шоссе, 36 ул. Савушкина, 112/2 Школьная ул., 71

Лексус- Приморский Нева-Автоком Автоцентр Пулково Порше Центр Санкт-Петербург Аксель-Моторс Север Сигма Спорт Тойота Центр Пискаревский Классика Сто Автолига Авто Стиль Автопродикс Инфинити Авангард Адамант-Кураж Посольство Красоты Жак Дессанж Адамант-Каприз Вкус Жизни Такара

Школьная ул., 98 Московский пр., 154 Стартовая ул., 5 пр. Маршала Блюхера, 54а Кушелевская дорога, 14 Московский пр., 79 ул. Руставели, 31a ул. Руставели, 29 пр. Энергетиков, 14 ул. Комсомола, 5/2 Школьная ул., 71, корп. 3 Приморский пр., 54-4

САЛОНЫ КРАСОТЫ наб. кан. Грибоедова, 56/58 ул. Чайковского, 38/9 В.О., 1-я линия, 20 Невский пр., 90/22 ул. Б. Московская, 14/1 наб. Обводного канала, 118

Бродвей

П.С., Большой пр., 81

ФИТНЕС, СПОРТ Династия наб. Большой Невки, 14а Крестовский Спортивный Комплекс ул. Рюхина, 9 Теннисный Корт Пионер ул. Правды, 11 Динамит пер. Челиева, 13 Мактауэр Оптима Сегун Русский Ампир Старая Таможня New Island Глянец Русский Китч На здоровье

БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ пер. Челиева, 13 ул. Торжковская, 5 РЕСТОРАНЫ ул. Восстания, 26 Невский пр., 17 Таможенный пер., 1 Румянцевский спуск Невский пр., 17 Университетская наб., 25 П.С., Большой пр., 13

С п и с о к а д р е с о в р е г ул я р н о п о п о л н я е т с я


Москва попала в тройку

Британская консалтингово-строительная фирма Mace Group заявила о получении контракта на возведение крупнейшего в Сирии отеля. Проект пятизвездочной гостиницы будет реализован в столице страны – Дамаске. Стоимость контракта, рассчитанного на 33 месяца, не разглашается. Кроме того, компания Mace будет участвовать в реализации офисной башни стоимостью $220 млн в Манаме, Бахрейн, а также в проекте по регенерации промышленных территорий в Дубае.

Арабы построят 5-звездочный отель во Франкфурте

Последний звонок Сезон мероприятий, ориентированных на участников рынка зарубежной недвижимости, в Санкт-Петербурге завершит Международный форум по зарубежной недвижимости – INFOREAL, который пройдет 14–17 мая 2009 года при поддержке ведущих международных и российских профессиональных объединений. В рамках форума запланирован Конгресс по зарубежной недвижимости – для профессионалов рынка, и выставка зарубежной недвижимости – для населения. Конгресс будет проходить 14–15 мая в отеле «Парк Инн Пулковская» (пл. Победы, 1, корпус 1). Основные темы конгресса: международный риэлторский бизнес; строительство и девелопмент за рубежом; механизмы снижения рисков при проведении сделок с зарубежной недвижимостью; специфика российского покупателя и технологии продвижения зарубежной недвижимости; анализ и прогноз развития рынков недвижимости зарубежных стран. Сразу по окончании Конгресса, 16–17 мая пройдет выставка зарубежной недвижимости. Всех желающих получить бесплатные консультации по приобретению недвижимости за рубежом буду ждать в Выставочном центре Северо-Запада РФ (пл. Победы, 2). Для посетителей будут организованы: экспозиция более ста российских и иностранных компаний, работающих на рынке зарубежной недвижимости; тематические семинары, посвященные тонкостям покупки зарубежной недвижимости консультационный центр по вопросам зарубежной недвижимости. Организаторами Международного форума по зарубежной недвижимости INFOREAL выступили группа компаний «Бюллетень недвижимости» и интернет-портал Prian.ru. 10

В финансовой столице Германии стартует крупный девелоперский проект дубайской гостиничной сети Jumeirah. Основой проекта станет 25-этажный фешенебельный отель на 219 номеров в самом центре города на Thurn-und-Taxis-Platz. Здесь же планируется построить торгово-офисный комплекс Palais Quartier. Комплекс будет включать реконструированный дворец XVIII века и небоскреб высотой 135 метров, а его общая площадь составит 112 000 кв. м. Непосредственно строительство, которое должно завершиться к середине 2010 года, будет осуществлять голландская компания MAB Development.

Чешские девелоперы пошли на снижение цен По данным аналитиков компании King Sturge, стоимость квартир в Праге в I квартале 2009 года сократилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 5,27%. В остальных районах страны снижение составило в среднем 5,73%. Эксперты утверждают, что девелоперы вынуждены снижать цены на жилье, чтобы компенсировать падение спроса в условиях кризиса. По прогнозам специалистов, в течение этого года стоимость квартир в новостройках сократится на 5–10%, а в старых панельных домах – на 20%. В то же время цены на недвижимость в популярных и престижных районах Чехии останутся на прежнем уровне.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Глобальный онлайн-провайдер информационных услуг REIDIN.com провел исследование цен на жилье в 59 городах, расположенных в 34 развивающихся странах мира. Первое место, с $7 тыс. за кв. м, занял Дубай, второе – Сингапур ($6,6 тыс.), третье – Москва. Далее расположились Гонконг, Пекин, Тель-Авив, Мускат, Любляна, Прага и Санкт-Петербург. По данным международного консалтингового агентства Colliers International, в I квартале текущего года спад цен на жилье в Дубае составил 41% к предыдущему кварталу. А по итогам IV квартала 2008 года Дубай занял первое место по годовому росту цен на жилье (+59%) в рейтинге международного консалтингового агентства Knight Frank. Россия в последнем квартале прошлого года заняла второе место по темпам роста цен на жилье в годовом исчислении (+19,7%). На третьей строчке оказалась Чехия, отметившаяся ростом цен на 19,6% в годовом исчислении.

Венгерские склады пользуются спросом По данным профессионалов венгерского рынка недвижимости, спрос на складские помещения в стране вырос за I квартал 2009 года на 20–25%. Основной причиной увеличения спроса являются низкие цены в данном сегменте, которые становятся еще более привлекательными с учетом падающего курса форинта. Для сравнения в Западной Европе складская недвижимость категории В и С стоит около €700–900 за кв. м, а в Венгрии ее стоимость в пересчете на европейскую валюту составляет всего €250–400 за кв. м. В настоящее время суммарная площадь складских помещений категории В и С в стране составляет 2,2 млн кв. м.

НОВОСТИ

Британцы построят крупнейший в Сирии отель

Ирландское жилье дешевеет на глазах В марте средняя стоимость жилья в Ирландии снизилась еще на 1%. В годовом исчислении спад достиг 10%. Средняя цена жилья в стране в марте составила €253 546. По данным The Irish Times, максимальные значения – €311 078 – были зафиксированы в марте 2007 года. Сегодня средняя стоимость жилья в Дублине упала до €334 822, за пределами столицы – до €218 261. В первом квартале текущего года цены на жилье в Дублине снизились на 4,6%, в остальных регионах страны – на 2,6%.

Хорватское жилье подешевеет на 15% Согласно исследованию, проведенному порталом CentarNekretnina.net, большинство профессионалов рынка недвижимости Хорватии полагают, что цены на жилье в стране упадут в ближайшие 12 месяцев на 10–15%. Такого мнения придерживается 65% опрошенных. Они считают, что ценовой спад в наибольшей степени затронет жилую недвижимость в континентальной части страны. Профессионалы рынка недвижимости Хорватии полагают, что разница между запрашиваемой ценой и стоимостью сделки довольно значительна и составляет порядка 15%. Поэтому снижение цен будет частично направлено на то, чтобы нивелировать эту разницу. Как сообщает Croatian Times, 43% риэлторов считают, что ожидаемое вступление Хорватии в Евросоюз приведет к стагнации рынка жилья в стране, тогда как 37% опрошенных уверены, что цены на жилье после вступления в ЕС будут расти.

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

11


для экономики страны. Спад цен на подобные объекты в тех районах Греции, которые пострадали от кризиса сильнее всего, достигает 25% в годовом исчислении, однако в наиболее популярных у туристов регионах страны цены просели всего на 10%. Арендные ставки в сегменте «вторых домов» за указанный период снизились на 10%, пишет издание Kathemirini. Местные агенты по недвижимости утверждают, что в течение последних нескольких лет в Греции ежегодно продавалось от 1 тыс. до 2 тыс. летних домов. 50–60% от этого числа приходилось на нерезидентов, пальму первенства среди которых держали выходцы из Западной Европы и России. По оценкам некоторых риэлторов, в течение следующих 10 лет Греция может получить более €120 млрд от иностранцев благодаря продаже 1 млн домов для летнего отдыха по средней цене €120 тыс. за объект.

Россияне построят курорт в Черногории Российская девелоперская компания «Альт» намерена реализовать проект Stella del Mare Resort в бухте Мальевик в окрестностях черногорского города Бар. В рамках проекта предполагается построить два отеля на 150 номеров каждый, частные виллы, а также торговую и развлекательную инфраструктуру. Площадь выделенного под строительство участка составляет 30 га, общая площадь зданий достигнет 247 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, стоимость строительства Stella del Mare Resort может превысить €300 млн.

эмирате варьировалось от 20% до 40% в зависимости от финансовых обстоятельств, в которых оказался тот или иной домовладелец, сообщает издание Arabian Business. Средняя доходность жилой недвижимости в Дубае составила 8,9%, офисной – 8,8%.

Иностранцы вложат €120 млрд в покупку «вторых домов» в Греции

В ОАЭ официально появится виза для покупателей жилья

Экономический кризис ударил по рынкам «вторых домов» ряда европейских стран. Однако греческому рынку жилья для летнего отдыха повезло в этом плане больше других – некоторые специалисты считают, что он может стать своеобразной «палочкой-выручалочкой»

Иностранные владельцы жилья в Арабских Эмиратах смогут претендовать на получение визы на постоянное жительство для себя и своей семьи. В соответствии с новыми правилами, возобновляемую визу сроком на полгода получат владельцы недвижимости в ОАЭ и члены их семей при соблюдении ряда условий. В первую очередь, стоимость недвижимости не должна быть ниже 1 млн дирхамов ($271,75 тыс.), а постоянный доход ее владельца должен составлять не менее 10 тыс. дирхамов ($2,7 тыс.) в месяц. Помимо этого, объект недвижимости должен находиться в полной собственности владельца, а также подходить для проживания всех членов его семьи. Указанная виза не будет давать автоматического права на работу в ОАЭ. Ранее вопрос выдачи резидентской визы не регулировался федеральным законодательством. Такие визы выдавались по инициативе девелоперских компаний, которые выступали в роли гарантов исполнения всех обязательств владельцев недвижимости перед государством. В прошлом году девелоперам было запрещено заниматься подобной деятельностью, но при этом Министерство внутренних дел ОАЭ признало необходимость введения закона о визах для владельцев недвижимости. Закон вступит в силу уже в мае нынешнего года.

Дубай: цены падают Швейцарский инвестиционный банк UBS прогнозирует, что цены на жилье в Дубае снизятся на 50–70% относительно пиковых показателей, зафиксированных в четвертом квартале минувшего года. По мнению аналитиков банка, большинство инвесторов предпочтут вернуться на рынок во втором полугодии 2009 года. Кроме того, эксперты считают, что в конце 2010 года уровень вакантных жилых площадей в эмирате может увеличиться до 30% вследствие переизбытка предложения и 10-процентного сокращения количества экспатриантов в Дубае. По данным международного консалтингового агентства Colliers International, в первом квартале текущего года спад цен на жилье в Дубае составил порядка 40– 42% относительно предыдущего квартала. В сегменте офисной недвижимости падение средней цены продажи за квартал достигло 39%. Снижение арендных ставок в 12

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

В Израиле снижаются объемы продаж нового жилья По данным Центрального статистического бюро Израиля, в первом квартале текущего года объемы продаж новых квартир снизились на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 2 959 единиц. Больше всего сделок было совершено в Петах-Тикве – 298. В Иерусалиме было продано 228 квартир, в Нетании – 222, в Тель-Авиве – 204. 1 020 из 1 140 объектов, проданных в марте, находились на стадии строительства. Эксперты признают, что сегодня среди зарубежных покупателей жилья в Израиле одними из наиболее активных являются россияне. Согласно прогнозам компании Gordon Rock, в 2009 году нашими соотечественниками будет приобретено около 2000 объектов недвижимости в этой стране.

Промышленный «простой» в Европе Эксперты рейтингового агентства Moody’s прогнозируют значительный рост процента незанятых площадей в данном сегменте европейского рынка недвижимости. По их мнению, увеличение показателя связано с дальнейшим ухудшением экономической ситуации в Европе. Несмотря на это обстоятельство, аналитики компании заявляют, что рынок промышленной недвижимости региона в целом жизнеспособен и имеет хороший потенциал для восстановления. В своем отчете агентство Moody’s проанализировало экономическое состояние 8 крупнейших промышленных зон в Европе (Лондон, Манчестер, Бирмингем, Лидс, Барселона, Париж, Брюссель и Роттердам). Текущий рейтинг для континентальной Европы понижен с 68 до 61 пункта из 100, а для Великобритании – повышен с 67 до 71 пункта.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

По материалам Prian.ru 13

НОВОСТИ

Болгары пройд��т кризис быстро По мнению аналитиков международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, 2009 год будет довольно непростым для болгарского рынка жилой недвижимости. Эксперты отмечают, что цены на жилье в Болгарии начали снижаться в последнем квартале прошлого года, и эта тенденция продолжится в нынешнем году. Ситуация будет усугубляться сокращением объемов иностранных инвестиций и снижением строительной активности. Вследствие этого уже наблюдается падение цен на земельные участки в Софии, составившее в отдельных районах города 30%. Вместе с тем специалисты настроены оптимистично и полагают, что болгарский рынок недвижимости довольно быстро восстановится благодаря стабильному экономическому развитию и благоприятным условиям ведения бизнеса в стране, сообщает Sofia Echo.


На территории престижного комплекса Aphrodite Hills, расположенного между Лимассолом и Пафосом, известная кипрская строительная и девелоперская компания Cybarco PLC реализует проект Apollo Heights. Площадь застройки – 6 га. Здесь продаются просторные квартиры с хорошей планировкой, с видом на море и горы. Квартиры на первом этаже имеют земельный участок до 200 кв. м. В комплексе имеется: 15 односпальных сьютов, 61 двуспальный сьют и 6 трехспальных вилл. Стоимость квадратного метра – от €3000. Проект полностью завершен. При покупке – первоначальный платеж в размере 30% от стоимости, на оставшиеся 70% можно оформить кредит под 5% годовых в евро. На курорте имеется развитая инфраструктура: отель Intercontinental, рестораны, магазины, SPA, аптека и даже часовня для венчаний. Вся недвижимость полностью меблирована и сдается «под ключ». Компания Cybarco PLC гарантирует собственникам недвижимости в Apollo Heights 2-летнюю аренду с возможностью проживания до двух месяцев в году. К услугам владельцев недвижимости в комплексе Apollo Heights: подогреваемый многоуровневый бассейн и бассейн для детей; двухлетний бесплатный абонемент в гольф-комплексе Aphrodite Hills; пятилетний бесплатный абонемент в эксклюзивном салоне The Retreat Spa курортного гольф-комплекса Aphrodite Hills; двухлетний бесплатный абонемент в спортивнооздоровительные центры сети Amathusa Hotels.

Vikla Villas, Пафос, Кипр У деревни Тсада, в 10 минутах от кипрского города Пафос, ведущий кипрский застройщик Leptos Estates построил закрытый поселок из 100 вилл с развитой внутренней инфраструктурой. На данный момент здесь можно выбрать одну из оставшихся в продаже 11 вилл с видом на море. Стоимость квадратного метра – от €1800 до €2500. Комплекс Vikla Villas находится на холмах недалеко от моря, он гармонично вписан в ландшафт местности, из каждого дома открываются прекрасные виды на море. На престижном международном конкурсе International Property Award Vikla Villas был признан луч-

шим девелоперским проектом 2006 года. Сегодня здесь имеется возможность покупки по ипотеке (специальное предложение по оплате и кредитованию от застройщика). Проект полностью завершен. По мнению девелопера, покупателей привлекает оптимальное сочетание цены и качества: дом здесь можно купить по цене хорошей квартиры. Прекрасный вид, наличие инфраструктуры и гольф-поля на 18 луз. Интересно: для этого проекта застройщиком преду­ смотрена программа гарантированной аренды: покупателю возвращается 15% от стоимости дома.

«Сады Дракона», Санья Бэй, Китай Компания «Китай без границ» представляет российским покупателям комплекс «Сады Дракона» на побережье Санья Бэй. Проект состоит из гольф-вилл, таунхаусов и многоэтажных кондоминиумов (всего около 1000 единиц жилых объектов). Общая площадь проекта – 6,8 кв. км, протяженность береговой линии – 9 км, коэффициент озеленения – 70%. Особое внимание архитекторы и дизайнеры уделили инфраструктуре комплекса. Жильцам проекта будут доступны консьерж-сервис, фитнесцентр, тренажерный зал, детские и спортивные площадки, бассейны, СПА-зона с бассейном с термальной водой и СПА-центром, бизнес-центр.

В дополнение к эксклюзивным сервисам на территории комплекса будут работать рестораны, кафе, магазины, банк. Любителей гольфа порадуют профессиональное гольф-поле на 18 лунок и тренировочное гольф-поле. На берегу будет построена марина для яхт и катеров. Строительство началось в мае 2008 года. Первая очередь комплекса, в которой на данный момент 86% вилл уже нашли покупателей, сдана в марте 2009 года. Сроки сдачи второй очереди – май 2010 года, третьей – январь 2011 года. В мае открылись продажи второй очереди. Стоимость апартаментов в «Садах Дракона» – от $1800 за кв. м, вилл от $4000 за кв. м.

Pantheo Luxury Residences, Лимассол, Кипр Кипрская компания Pandomus Property Developers реализует в районе туристической зоны Лимассола фешенебельный проект Pantheo Luxury Residences, состоящий из 11 трех- и четырехспальных вилл. В этом месте объединяются дух моря и магия гор. Комплекс располагается в непосредственной близости как от песочного пляжа, так и от покрытых пышной зеленью горных склонов. Общая площадь застройки – более 5000 кв. м, а

14

стоимость квадратного метра виллы – €2800. Строительство уже начато, полное завершение проекта планируется в апреле 2010 года. Компания предоставляет возможность покупки в рассрочку на два года без процентов и с предоплатой размером 30%, а также оказывает помощь в оформлении долгосрочного кредитования под невысокий банковский процент. Благодаря своему месторасположению, приобретение виллы в Pantheo Luxury Residences – это Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

возможность стать собственником эксклюзивной кипрской недвижимости, сочетающей в себе как выгодное инвестирование, так и идеальное жилье для временного и постоянного пребывания. В комплексе предусмотрена система охраны, а каждая вилла будет полностью оснащена инженерными системами по последнему слову техники (электро­ отопление, кондиционеры фирмы Mitsubishi и кухонное оборудование).

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

15

Топ-стройки

Apollo Heights, Лимассол, Кипр


Фотовитрина объектов зарубежной недвижимости

Греция, Пелопоннес–Киато €121 000–237 000. Апартаменты площадью от 58 до 113 кв. м в центре города Киато на побережье Коринфского залива. Полная отделка, веранда, встроенная мебель, камин. В 10 минутах ходьбы от набережной, в одном часе езды от Афин! ДМ «Интерсервис»

929-04-90

Греция, Пелопоннес–Темени €110 000–220 000. Одно-, трехуровневые квартиры на побережье Коринфского залива, от 41 до 115 кв. м, индивидуальные места парковки, сейф-двери, двойные стекла, сигнализация, автономное отопление, палисадник с источником воды, во всех квартирах камины. Два часа от Афин! ДМ «Интерсервис» 929-04-90

Германия, Берлин €66 000. 1-комн. кв. площадью 40 кв. м. Предлагаются 1-3-комн. квартиры в комплексе Мендельсона, расположенном на центральном бульваре Берлина – Курфюрстендамм. Большая часть квартир сдана в долгосрочную аренду. Квартира на Кудамме – престижный адрес и надежное капиталовложение. VDL Immobiliengruppe +49 171 5871632

123610, москва, краснопресненская наб., 12, под. 6, оф. 1032 Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71 www.pafilia.ru, russian@pafilia.com

Греция, Фессалия €88 000. Квартира 58 кв. м. в комплексе «Иолкус Вилладж» на полуострове Пилион. Отдельный вход, большая спальня, шикарная кухня, дубовые полы в спальне, садик 58 кв. м. Комплекс расположен среди сосновой рощи. Строительство закончено, в продаже остался один апартамент. +7 (812) 973-57-00, +7 (921) 344-54-53

ЮРИДИЧЕСКОЕ БЮРО «ЮРРАЙТ» – НЕДВИЖИМОСТЬ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЗА РУБЕЖОМ

Черногория, Бечичи, г. Будва От €2 000 / кв. м. Квартиры от 50 до 100 кв. м в новом 6-этажном доме, расположенном в самом лучшем месте Будванской Ривьеры. Из окон открываются прекрасные виды на бескрайнее море, живописные горы, о. Святой Стефан. Полная отделка, сантехника, кухня; кондиционеры в каждом помещении. Дом имеет свою закрытую территорию, собственную парковку. До моря 10 мин. пешком. Дом сдан в 2008 году. Предложение от застройщика. Санкт-Петербург: +7 812 938-96-50, Черногория: +3 82 692-82-507

Санкт-Петербург, Большой пр., 100, офис 325 Тел./факс (812) 336-40-80 Тел. (812) 975-0979, + 7 904 640-74-66 Представительство в Москве +7 (495) 972-51-16 Представительство в Омске +7 (3812) 615310 www.urright.ru, info@urright.ru

Minthis Hills, Кипр, Пафос

Elysia Park, Кипр, Пафос

От €5000 / кв. м. Роскошная жизнь в отдалении от суеты, посторонних глаз в удивительном по своей красоте месте на высоте 650 м над уровнем моря в окружении виноградников и оливковых рощ. Гольф-поле.

От €3200 / кв. м. Основная идея проекта – предоставить жильцам те же услуги и уровень комфорта, что и в 5-звездочной гостинице. Тренажерный зал, детские площадки, два огромных бассейна с водопадами, SPA-зона с крытым бассейном, рестораны, салон красоты, кофейня, булочная, химчистка и банк. www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

The Emerald, Кипр, Лимассол

Amoroza Villas, Кипр, Лачи

От €4250 / кв. м. Комплекс расположен в центре города, в непосредственной близости от всей инфраструктуры, всего в 200 метрах от моря. На территории комплекса разместится бассейн с живописной зоной отдыха. Будут построены подземный и гостевой паркинги.

От €3740 / кв. м. Элитные виллы расположены у самой кромки воды, в живописном районе Полиса. Просторные террасы с великолепными видами. Освещаемые частные бассейны «инфинити». Теннисные корты. Прямой выход к морю.

www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

Pine Seaview, Кипр, Аргака

Royal Gardens 2, Кипр, Лимассол

От €3800 / кв. м. Проект расположен на живописнейшем побережье Аргака, в 150 метрах от берега, возле национального парка Акамас. Только здесь вы сможете по-настоящему прочувствовать все чарующее обаяние и незабываемую атмосферу теплой, пропитанной пленительными ароматами и шумом морского прибоя ночи на Средиземном море.

От €3300 / кв. м. Проект расположен посреди зеленых садов в одном из престижных районов Лимассола в 500 метрах от песчаных пляжей и живописной набережной Лимассола. Во всех домах и квартирах большие террасы, а квартиры на первом этаже имеют доступ к частным садикам.

www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

16

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

www.pafilia.ru, russian@pafilia.com Тел./факс: +7 (495) 258-19-70, +7 (495) 258-19-71

17


Недвижимость в Болгарии +7 (905) 266-24-21, (812) 973-57-00 bulgar@z-dom.com

Болгария, Ахелой

Болгария, Варна

От €47 000. Первая линия моря. Комплекс с успешным двухлетним опытом работы. Круглогодичное проживание. 15% – гарантированный доход от сдачи в управление. Оплачиваем сразу. Мебель в подарок.

От €59 416 до €176 914. Квартал Винница. 10 км от международного аэропорта. Панорамные апартаменты с полной отделкой. Бассейн, ресторан, магазин, гаражи, детская площадка, зона барбекю, паркинг. Мебель в подарок. Подходит для отдыха и постоянного проживания. Дата завершения – декабрь 2009 г.

Недвижимость в Болгарии (812) 973-57-00, +7 (905) 266-24-21, bulgar@z-dom.com

Недвижимость в Болгарии (812) 973-57-00, +7 (905) 266-24-21, bulgar@z-dom.com

w w w. a n s p b . r u

321-18-18

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЛЮБОЙ ТОЧКЕ МИРА. ОТ КВАРТИРЫ ДО ВИЛЛЫ

Кипр, Холмы Афродиты

Кипр, Пафос

Кипр, Лимассол

Кипр, Лимассол

В удивительном по красоте и истории месте жилой комплекс с видом на море и горы. Виллы и апартаменты от 88 до 300 кв. м. В 750 м от пляжа и 15 км от аэропорта г. Пафос. Гольф-курорт. Возможен кредит (5%). Управление проф. компанией (круглогодичный доход). АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

Коттеджный комплекс из роскошных отдель­ но стоящих вилл с 3 спальнями, частными бассейнами, полной отделкой и меблировкой. На расстоянии 10 мин. пешеходной прогулки от пляжа, в развитом районе исторического города Пафос с многовековой культурой и высоким уровнем быта. АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

Элитные виллы с 3 спальнями с панорамным видом на море в эксклюзивном комплексе всего в 100 м от пляжа. Стильный современный дизайн с элементами средиземноморской архитектуры. Апартаменты 1-, 2-, 3-спальные полностью оборудованы. Бассейны, игровые площадки, фитнес-центр. АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

В центре города на возвышенности с видом на море и горы – апартаменты с 1, 2, 3 спальнями и пентхаус. Шикарная отделка, мраморные полы в гостиной и прихожей, паркет в спальнях, встроенная мебель, кухня из Италии. Элитный подъезд, крытые парковки. Возможен кредит (5–6% годовых). АН «Александр», +7 921 941-38-90, Галина Гулий

Англия Болгария, Солнечный Берег От €51 000 до €208 352. Оплата в рассрочку. Первая линия, отличный вид на море и бухту. В комплексе рестораны, бары, супермаркет, фитнес и медицинский центры, Интернет, салон красоты, обменный пункт, турагентство, аренда авто, детские площадки, 16 бассейнов, теннисные корты, гольф-поле, бильярд. Cдан в эксплуатацию.

Болгария, Созополь

От €35 386. Оплата в рассрочку до 3 лет. Комплекс построен в 150 м от моря, рядом с древним Созополем. Внешний бассейн джакузи, детские бассейны с водной горкой. Панорамный ресторан. Спа-центр, конференц-залы, магазины, паркинг. Последующее управление. Уникальное предложение для некоторых апартаментов – ваш собственный садик, абсолютно бесплатно!

Недвижимость в Болгарии (812) 973-57-00, +7 (905) 266-24-21, bulgar@z-dom.com

Недвижимость в Болгарии (812) 973-57-00, +7 (905) 266-24-21, bulgar@z-dom.com

Франция

Эксклюзивные квартиры в любом районе Лондона и других городов Великобритании.

Различные уголки прекрасной страны. Любые предложения: квартиры, дома, виллы, рестораны и другие объекты различного назначения.

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18

Чехия Болгария, Банско

Болгария, Пампорово

Цена договорная. Инвестиционный проект в крупнейшем горнолыжном центре Болгарии – Банско. Урегулированный участок с проектом и всеми разрешениями на строительство Площадь участка: 10 000 кв. м. Развернутая площадь застройки: 15 000 кв. м.

От €41 000. 22,5% чистой окупаемости от аренды за 5 лет, гарантировано договором. Комплекс находится в Южных Родопах на высоте 1700 м над уровнем моря. До склонов – 500 м. Апартаменты полностью меблированы. Рецепция. Обмен валюты и банкомат. Рестораны и бары. Плавательный бассейн. Торговый центр и многое другое.

Недвижимость в Болгарии (812) 973-57-00, +7 (905) 266-24-21, www.eaglerockbansko.com, bulgar@z-dom.com

Болгария, Святой Влас

От €47 000. Специальная схема оплаты в течение трех лет. Первый взнос – 35%. Последующие взносы каждые 3 месяца. Первый год – беспроцентная рассрочка. Под 5% – на остаток суммы на 2-й и 3-й год. Шикарные панорамные рестораны и бары. Сдача в эксплуатацию – лето 2009 г. Комплекс высшего стандарта. Последующее управление!

Недвижимость в Болгарии (812) 973-57-00, +7 (905) 266-24-21, www.orpheusvalleypamporovo.com

Болгария, Созополь От €35 630 до €114 543. Всего в 150 метрах от моря. Комплекс расположен в 5 км к югу от г. Созополь. Это отель с подземным паркингом и коттеджи с частными апартаментами, открытым бассейном, спортивно-развлекательный центр. Возможность приобретения апартаментов с земельным участком.

Недвижимость в Болгарии (812) 973-57-00, +7 (905) 266-24-21, bulgar@z-dom.com

18

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Недвижимость в Болгарии (812) 973-57-00, +7 (905) 266-24-21, bulgar@z-dom.com

май 2009

Германия

Финляндия

3-комнатная, 2-уровневая обустроенная квартира в парковой зоне г. Мюнхена, расположена на 3-м этаже, 3-этажного дома. Общая пл. 90, 5 кв. м. Подземный паркинг, автономное обслуживание, много подсобных помещений, терраса. Обустроенный зеленый дворик. АН «Александр», 321-18-18

Жилой кирпичный дом в г. Иматра. 16 соток земли в собственности. Общ. пл. дома 200 кв. м, центральное водоснабжение и канализация, отопление – котел на жидком топливе, два камина. 15 минут пешком до озера Сайма. Отличное место для отдыха и проживания.

Чехия

АН «Александр», 321-18-18

Испания

Испания

Доступно для россиян. Карловы Вары, Прага и другие престижные районы Чехии. С удобными вариантами оплаты.

Комплекс «У Каплички» расположен севернее г. Чешские Будеёвицы, на одной из самых оживленных трасс. «У Каплички» выгодно расположен в 70 км от немецкой границы и в 38 км от австрийской. В комплекс входят: ресторан, пиццерия.

1-комнатная квартира 50 кв. м с террасой 15 кв. м с видом на море. В элитном доме с полным обслуживанием. Полностью укомплектована мебелью, техникой. Готова для постоянного проживания и отдыха.

Две шикарные виллы «Аль МАР» и «Авалон» на побережье Валенсии, Аликанте. Виллы расположены в 80 м от моря. На территории: бассейн, гольф-площадка, сад.

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 579-46-10, +7 (901) 309-3570, Людмила

АН «Александр», 321-18-18

АН «Александр», 321-18-18

Турция, Анталия

Турция, Анталия

Черногория, Будва

Болгария

€39 500. Район Коньялты. 2-к. кв. в комплексе «люкс». Жилая пл. 75 кв. м, балкон, кондиционер, душ-кабина. Высокий входной этаж. Окна выходят на город. Спутниковая антенна, лифт, система безопасности, швейцар, парковка. До моря 1,2 км, до аэропорта 18 км. Год постройки 2008. АН «Александр», 321-18-18

€52 750. Район Лиман продается 4-к. кв. в комплексе, «люкс», 2-й этаж. Жилая пл. 110 кв. м, балкон. Кондиционер, кух. мебель на заказ, бронированная дверь. Спутниковая антенна, лифт. Система безопасности, швейцар. До моря 900 м, до аэропорта 20 км, парковка. Год постройки 2008. АН «Александр», 321-18-18

2-комн. кв., З-стор. с видом на море. Балкон-лоджия застеклен. Гараж в доме 20 кв. м. Пляж «Магрен» в 10 мин. ходьбы от дома. Общая протяженность пляжей составляет 11 км. В окрестностях Будвы комплекс Свети Стефана, ставший местом отдыха звезд Голливуда. АН «Александр», 321-18-18

€1350 /кв. м (терраса 60 кв. м в подарок). Sunny Dream – жилой комплекс в южной части Балчика, 200 м от моря. Кв-ра 100 кв. м, 5-й эт. 2-стор., 2 спальни, 2 с/у, кондиционер, кабельное TV, два балкона, вид на море, в 250 м от пляжа. Балчик – сочетание истории и современного города. АН «Александр», 941-38-90, Галина Гулий

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

19


www.loutraki-realty.ru +7 921 344 5453, (812) 973 57 00, +30 694 600 8179

Греция, г. Лутраки

Греция, г. Лутраки

€2 000 000. Роскошная трехуровневая вилла в византийско-итальянском стиле площадью 450 кв. м с ухоженным участком 4000 кв. м построена с использованием последних технологий и имеет оригинальный дизайн. Расположена в курортном г. Лутраки, который славится минеральными источниками и чистейшими пляжами. В доме 6 спален. Парковка на 7 автомобилей, времянка для садовника, склад, винный погреб, тренажерный зал. Великолепный вид на море.

€2 000 000. Великолепная трехуровневая вилла в стиле модерн площадью 450 кв. м на участке 4000 кв. м расположена в изумительном курортном г. Лутраки, знаменитом своими минеральными источниками и уникальными пляжами. Современный дизайн, высококачественная отделка. Просторная гостиная с камином, столовая, 6 спален, сауна, хамам, тренажерный зал. Ухоженная территория с детской площадкой, парковка. Изумительный вид на море.

www.loutraki-realty.ru +7 921 344 5453, (812) 973 57 00, +30 694 600 8179

www.loutraki-realty.ru +7 921 344 5453, (812) 973 57 00, +30 694 600 8179

Греция, г. Лутраки

Греция, г. Лутраки

От €147 000 до €210 000. Продаются квартиры площадью 55 кв. м и 85 кв. м в новом многоэтажном доме в великолепном курортном районе всего в 20 км от г. Лутраки. Лутраки располагает единственными в Греции минеральными источниками, признанными Европейским сообществом. Минеральная вода течет прямо из крана, химический состав позволяет пить воду без какой-либо специальной обработки. Расстояние до моря 100 метров.

€335 000. Продается 2 коттеджа. Каждый коттедж площадью 157 кв. м расположен на участке 240 кв. м. Цокольный этаж – 1 спальня, холл-кухня, WC. На 1-м этаже, площадью 55 кв. м, имеются: зал с камином, кухня, WC. На 2-м этаже – две спальни, ванная комната. Просторные балконы. Чистое море с изумительными пляжами, вечнозеленые горы, сухой климат. До моря 200 метров.

www.loutraki-realty.ru +7 921 344 5453, (812) 973 57 00, +30 694 600 8179

www.loutraki-realty.ru +7 921 344 5453, (812) 973 57 00, +30 694 600 8179

Греция, г. Лутраки

Греция, г. Лутраки

От €144 000 до €210 000. Продаются квартиры площадью 52 кв. м и 75 кв. м в многоэтажном новом доме в курортном районе всего в 20 км от г. Лутраки, который, согласно древнегреческим мифам, считался любимым городом богов и стал первым известным в истории человечества городом-здравницей благодаря своим минеральным источникам. Расстояние до моря 150 метров. Высококачественная чистовая отделка, встроенная кухонная мебель.

€380 000 (стоимость одного коттеджа). Продаются 2 коттеджа в тихом районе курортного г. Лутраки. Площадь каждого дома составляет 160 кв. м и включает 5 спальных комнат, зал, гостиную с камином, кухню, холл, 2 ванные комнаты, 2 туалета, склад, цокольный этаж, просторные балконы. До моря 200 м. Сегодня Лутраки является членом Общества королевских водолечебниц Европы и идеальным местом как для летнего, так и для зимнего отдыха и лечения.

www.loutraki-realty.ru +7 921 344 5453, (812) 973 57 00, +30 694 600 8179

20

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

www.loutraki-realty.ru +7 921 344 5453, (812) 973 57 00, +30 694 600 8179

май 2009


Компания DRJ Real Estate. Недвижимость в Болгарии

Апартаменты. Участки. Виллы Продажа. Строительство. Проектирование

Болгария, Солнечный Берег

От €1 000 / кв. м

Уникальный комплекс «Маджестик» класса «люкс» в самом сердце курорта на первой линии с прекрасным видом на море и красивые песчаные дюны. Апартаменты полностью оборудованы: мини-бар, телевизор с кабельным ТВ, телефон, ванная, центральная климатизация, кухонный бокс (две газовые плиты, кухонная раковина, холодильник, тостер, микроволновая печь), мебель, 6-й этаж, вид на море, 81,87 кв. м (с 1 спальней). Развитая инфраструктура. Аренда.

Сезон аренды «эконом»

Болгария, Бяла

намерение расстаться с ними до лучших времен. Риэлторы вновь обращают внимание покупателей: для того, чтобы объект «хорошо сдавался», он должен соответствовать ожиданиям арендатора. Малоликвидная недвижимость, расположенная далеко от моря, с трудом находит и покупателей, и арендаторов.

В большинстве популярных среди российских покупателей и путешественников недорогих стран за последний год произошло довольно резкое увеличение объема предложения – на рынке аренды появились объекты, которые были приобретены в инвестиционных целях. Ряды арендодателей пополнили как част­ные собственники, так и застройщики, не сумевшие реализовать готовые апартаменты по цене ожидания и отложившие

Фавориты спроса в «бюджетном» сегменте – традиционно Болгария, Испания, Черногория, Турция, в какой-то мере Греция. В последние годы к ним присоединился Китай, ценовая доступность которого была бы бесспорной, если бы не расстояние. Сезон только начался, но операторы рынка уже говорят об увеличении по сравнению с прошлым годом

22

Режим экономии

€550 000

Готовый проект с разрешением на строительство. 1-я линия. Участок 1300 кв. м, РЗП: 2750 кв. м. Уникальное месторасположение, чудесная панорама на Черное море, классическая архитектура и использование качественных и экологически чистых природных строительных материалов.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

Болгария, Цонево

€30 / кв. м, 3 230 кв. м, €96 900

Участок находится на 1-й линии озера Цонево. Экологически чистое место, одно из красивейших озер Болгарии всего в 30 км от Черноморского побережья. Кроме великолепного сочетания величественных скал, гор и воды, этот уникальный уголок природы является идеальной инвестицией на постройку индивидуальных домиков в экологически чистой среде. На участок имеются необходимые для изготовления детального плана разрешения.

От €1 000 / кв. м

Уникальный комплекс «Маджестик» класса «люкс» в самом сердце курорта на первой линии с прекрасным видом на море и красивые песчаные дюны. Апартаменты полностью оборудованы: мини-бар, телевизор с кабельным ТВ, телефон, ванная, центральная климатизация, кухонный бокс (две газовые плиты, кухонная раковина, холодильник, тостер, микроволновая печь), мебель. 1-й этаж, вид на море, 82,96 кв. м (с 1 спальней). Развитая инфраструктура. Аренда.

Рынки аренды курортных стран почувствовали на себе влияние мирового кризиса.

Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ, Лара ЗИНДЕР Фото: Ирина БАДИКОВА, Наталья ИВАНОВА, Павел ХАРИТОНОВ Консультанты: ALEMAR GROUP, PROECO Internacional Grupo, «Алиса Эстейт», «Китай без границ», «Царский залив», «ЮрРайт»

Болгария, Солнечный Берег

Болгария, Альбена

€110 000 и €140 000

Новый жилой комплекс состоит из 10 домов типа таунхаус. Дома по 110 кв. м и по 140 кв. м. 1-й этаж: холл с кухонным блоком, гардеробная, душевая с туалетом, терраса. 2-й этаж: 2 (3) спальни, 1 (2) душевые с туалетами, 2 балкона. Строительство домов завершено, сдаются «под ключ», ванные комнаты оборудованы сантехникой. Участок озеленен, общий бассейн, барбекю. До моря и пляжа – 250 м, до курорта Албена – 4 км, до курорта Золотые пески – 10 км.

Болгария, Бяла

€105/ кв. м (500, 2000, 3000 кв. м)

Экологически чистое место, широкий песчаный пляж, 180 градусов панорама на море, привлекательное место в быстро развивающемся курорте Бяла. На участке имеется ПУП (подробно устройственный план), делается детальный план. Город Бяла имеет все необходимое – магазины, рестораны, отели и банк. Без сомнения, это одно из самых прекрасных мест на Черноморском побережье с уникальной панорамой на залив.

Санкт-Петербург, Ленинский пр., 168, офис 820 Тел./факс: +7 (812) 449-14-74, Моб.: +7 (911) 218-54-98 www.drjrealestate.com, www.domplus.bg


– Как ведут себя клиенты? Тут ничего нового, они ведут себя как всегда. Клиент всегда имеет право получить хорошее обслуживание, так как он за это заплатил. Готовы ли на уступки хозяева? Это зависит от периода отдыха, от продолжительности и от количества гостей. Наиболее востребовано арендаторами Южное побережье. База объектов увеличивается, а число клиентов – нет. Конечно, кризис отражается на рынке аренды. Здесь нет ничего необычного. Многие считают, что должны отказаться от отдыха до отхода кризиса. Но любые кризисы проходят, и мы надеемся, что вскоре цены пойдут вверх.

24

Виржилио Лобина, владелец компании Ditta Edile Lobina Virgilio & C. s.n.c. (Италия):

спроса на апартаменты – они дешевле, чем проживание в отеле. Все, что рядом с морем, – востребовано. К тому же хозяева квартир готовы идти на уступки. – Клиенты, которые, вопреки усложненной экономической ситуации, решаются на аренду курортной недвижимости, предпочитают сэкономить: либо требуют понижения ставки, либо желают за те деньги, которые платили в прошлом году за просторный апартамент, арендовать на предстоящий сезон виллу вблизи моря или реновированные сельские дома в районах, где есть условия для охоты и рыбалки. Однако в Болгарии подобных предложений крайне мало, – говорит Калина Вергиева, менеджер Dari An Ltd (Болгария). В Болгарии стоимость суточной аренды апартаментов начинается от €30, месячной – от €300. Можно найти и дешевле. Виллы арендуют по цене от €100– 120/сутки, суточное обладание просторным сельским домом после реконструкции (главным образом такие объекты можно найти не на море, а в горах) – от €150. В Турции недельная аренда виллы – от €1 тысячи, апартаментов – от €250. В Испании цена на апартаменты начинается от €35/сутки, €500/месяц. В высокий сезон ценник может умножаться на два. Месячная аренда виллы на месяц в несезон – от €1 тысячи, в сезон – от €3 тысяч. «В Испании на круглогодичную аренду, по сравнению с прошлым годом, арендные ставки уменьшились примерно на 20%. В кризис определенных цен на аренду в сезон не существует, хозяева всегда ориентируются на спрос. Квар-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

тиры, близко расположенные к морю, на летнюю аренду резервируют заранее – в апреле-мае, и если к этому времени квартира еще не сдана, тогда цену на аренду могут снизить», – говорит Елена Жирякова, исполнительный директор PROECO Internacional Grupo. Речь идет, в первую очередь, о ситуации на побережьях Коста-Дорада, Коста-Брава, Коста-дельСоль и Коста-Бланка, наиболее известных российским туристам. Собственно, резюмировать всю предлагаемую риэлторами арифметику можно так: снять самую недорогую на любом из массово востребованных соотечественниками морей – Черном, Средиземном, Адриатическом или Эгейском – стоит от €30/сутки. Готовность рассматривать объекты вдалеке от берега поможет сдвинуть планку еще ниже. Ставки в самых недорогих отелях начинаются от €35/ночь. Выбор туристов, поставленных кризисом в режим строгой экономии, очевиден.

В Болгарии стоим��сть суточной аренды апартаментов начинается от €30, месячной – от €300. Можно найти и дешевле. Виллы арендуют по цене от €100–120/сутки, суточное обладание просторным сельским домом после реконструкции (главным образом такие объекты можно найти не на море, а в горах) – от €150.

Болгарские исключения Болгарские операторы традиционно оценивают ситуацию «каждый со своей колокольни»: одни констатируют в сегменте аренды падение цен, другие – рост. Тем не менее «единый знаменатель» быстро выводится путем несложных логических построений. База предложения в нынешнем году выросла, а число клиентов – пока нет, хотя еще зимой туроператоры предсказывали приток в Болгарию россиян, которые привыкли ездить на российское Черноморье. Причины:

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

– В Италии в последние месяцы наблюдается повышение спроса на аренду квартир. Это, тем не менее, не привело к повышению арендных ставок. Предложение на рынке увеличилось за последние годы вследствие гонки за недвижимостью с целью инвестирования средств, и это предложение в состоянии противостоять большему спросу без особых усилий. Пользуется спросом Тоскана (Версилия, Форте дей Марми, Виарежжио, Лунижиана и Лигурия).

КОНЪЮНКТУРА

Атанас Динев, директор компании «Царский залив»:

25


Папандопулос Панайотис, генеральный директор строительной и риэлторской компании ATLANT (Греция):

Риэлторы вновь обращают внимание покупателей: для того, чтобы объект «хорошо сдавался», он должен соответствовать ожиданиям арендатора. Малоликвидная недвижимость, расположенная далеко от моря, с трудом находит и покупателей, и арендаторов.

– На городскую недвижимость в этом году ставки арендной платы увеличились, на курортную – пока остаются примерно такими же, что и в прошлом году, но точно не снижаются. Спрос и предложение практически не изменились. Хозяева всегда готовы на уступки при личном общении, особенно если период пребывания потенциальных арендаторов достаточно продолжительный. Однако в случае, если аренда комплекса поручена управляющей компании, то скидки возможны исключительно при условии, что они предусмотрены установленным прайс-листом.

– В 2009 году мы в основном получаем заявки от арендаторов на июль-август. Заметен интерес к дорогим виллам класса «люкс», а «эконом» в Аттике и на Пелопоннесе не пользуется спросом вообще. Арендой сложно заниматься, так как предложений немного, объекты предлагаются в основном на продажу.

КОНЪЮНКТУРА

Анастасия Андреева, руководитель болгарского офиса «Алиса Эстэйт» в Болгарии:

в кризисные времена болгары готовы гибко выстраивать ценовую политику, в отличие от коллег из Сочи и Ставропольского края. – Кризис не сильно отразился на рынке аренды Болгарии. Этому способствует давняя любовь россиян к отдыху на Черноморском побережье Болгарии в сочетании с привлекательными ценами и достойным уровнем сервиса. Заметно и влияние туристов из Западной Европы – в основном приезжают англичане и скандинавы, в последние 3–4 года возобновился интерес туристов из Чехии, Словакии, Венгрии, Словении и Балтии, которые приезжают на собственных машинах и любят отдыхать у моря на срок от 1-го месяца, – говорит Евгений Пайкин, консультант СанктПетербургского представительства ООО «Домика». – Кризис на рынке курортной недвижимости отражается, но в положительную сторону. Спрос растет. Ставки арендной платы выросли. Люксовых квартир стало больше, но и спрос увеличился в несколько раз. Отельная база по сравнению с качеством таких квартир во многом проигрывает. Востребованы в основном новые квартиры с хорошей отделкой, наполненные всей необходимой техникой (встроенная кухня, стиральная машина, кондиционер ) и люксовой мебелью, – рассказывает Ирина Федорова, директор компании «Мировая Недвижимость ЭкономКласс». – Часть хозяев предпочли понижение цен, вместо того чтобы их недвижимость стояла пустой и не несла им даже минимальной прибыли, – считает Атанас Динев, директор компании «Царский залив». 26

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

27


КОНЪЮНКТУРА

Игорь Вильчинский, исполнительный директор компании «Центр-2000 Черногория»:

– Конечно, негативное влияние кризиса очень заметно, ставки аренды на рынке недвижимости в этом сезоне опустятся вниз. В сегменте «эконом» можно прогнозировать от €5 за койко-место в частном секторе. Бизнес – это, прежде всего, апартаменты от €50 в зависимости от количества спален. «Люкс» – рынок очень узкий, цены зависят от места. От €500 в сутки за небольшую виллу в хорошем месте. Кризис сказывается на всех без исключения, но как говорят англичане: «О наличии пудинга можно судить, только его съев», поэтому говорить об изменениях туристического рынка можно будет только с началом сезона.

Цена на лето считается из расчета (в среднем) €50/ночь, умноженная на количество дней + небольшая скидка, если объект сдается на большой период времени. Снять квартиру на неделю в сезон на Будванской Ривьере обойдется отдыхающим в €350–400.

– Виллы в Болгарии, как правило, сдаются на длительный срок, коттедж на побережье можно подобрать за €2,5 тысячи в месяц. В зависимости от «звездности», местоположения, сезона, количества комнат, апартамент можно снять от €20 до €200 в сутки. Скидки начинаются, если срок сдачи больше двух недель. Например, студию на южном побережье в 150 м от моря на месяц можно снять за €1000, – говорит Светлана Александрова, директор юридической компании «ЮрРайт». Любомир Христов, генеральный директор компании «Алма-тур», называет другие цифры. По его данным, стоимость аренды студии или 1-спального апартамента у моря в низкий сезон (май – конец июня, сентябрь-октябрь) €34–55, если апартамент находится на расстоянии 1 км до моря, то цена может варьироваться от €29 до €45. Аренда студии или 1-спального апартамента у моря в высокий сезон (июль-август) – €55–72, на расстоянии 1 км до моря – от €45 до €65. Аренда виллы (2–3 спальни) будет стоить от €100– 126 в сутки, от €552 до €1980 в неделю или от €1800 в месяц. – Кризис на этом сегменте пока не отражается. Отмечу небольшую переориентацию спроса на недвижимость эконом-класса, хотя она и ранее была очень востребована, – считает Анастасия Андреева, руководитель болгарского офиса «Алиса Эстэйт» в Болгарии. Массовый интерес отдыхающих традиционно вызывают Золотые пески, Балчик, с находящимися рядом с ним тремя профессиональными гольфполями, а также Солнечный Берег, Св. Влас, Созополь.

Китайская альтернатива Ставки аренды курортной недвижимости в Греции, сезон весна-лето 2009 года, РЕГИОН ХАЛКИДИКИ СРЕДНИЙ ПЕРИОД

ВЫСОКИЙ ПЕРИОД

Двухместное размещение

€35 (в сутки за номер)

€52 (в сутки за номер)

Семейный номер

€45 (в сутки за номер)

€70 (в сутки за номер)

Виллы

Вилла

€150–450 (за виллу в сутки)

€200–550 (за виллу в сутки)

Отель 3*

Двухместное размещение

€80–90 (в сутки за номер)

€70–110 (в сутки за номер)

Отель 4*

Двухместное размещение

€90–135 (в сутки за номер)

€110–170 (в сутки за номер)

Отель 5*

Двухместное размещение

€120–200 (в сутки за номер)

€150–250 (в сутки за номер)

Апартаменты  

Источник: ALEMAR GROUP Ставки суточной аренды курортной недвижимости в Болгарии, сезон весна-лето 2009 года STUDIO

1 BED AP

2 BED AP

26/07–30/08

€70

€84

€96

20/05–25/06 21/08–30/09

€58

€67

€78

01/09–30/09

€42

€45

€58

01/10–19/05

€29

€33

€42 Источник: «Царский залив»

28

Последние два года все большим спросом со стороны российских арендаторов пользуется курортная недвижимость в Китае, в первую очередь тропический остров Хайнань. Также востребованы Гонконг, Шанхай, Пекин, Гуанчжоу. В Китае, как и в Европе, аренда апартаментов, квартир, вилл, коттеджей – выгодная альтернатива отелям. Бум в сфере строительства курортной недвижимости, охвативший Китай несколько лет назад, не прошел даром для рынка аренды. Предлагаемые туристам квартиры, апартаменты, коттеджи, виллы обычно находятся в жилых комплексах, расположенных в курортных районах вдоль пляжей. Чаще всего апартаменты находятся на закрытой для посторонних территории с большими парками, бассейнами, термальными источниками, СПА-центром, фитнесцентром, спортивными и детской площадками. В шаговой доступности имеются торговые центры, кафе, бары, рестораны, гольф-поля. Можно арендовать и апартаменты, расположенные в центральной части курортных городов. Разброс цен в Китае огромен, стоимость проживания зависит от внешнего вида и площади объекта, расстояния до пляжа, пейзажа, открывающегося с балкона, наличия бытовой техники, меблировки, бассейна, спортивных сооружений, места отдыха,

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009


Валерий Иотченко, региональный менеджер по Доминиканской Республике WORLD ECONOM ESTATE:

– Уже сейчас идет бронирование на август. Это говорит о том, что курортная недвижимость в Болгарии пользуется большим спросом, несмотря на кризис. Болгария достаточно конкурентоспособная страна для пляжного отдыха: солнце и теплое море с мая по октябрь, доступные цены. Предложений как по продаже недвижимости, так и по сдаче в аренду стало гораздо больше, поскольку строительство идет очень активно, а те, кто покупают, желают свою недвижимость сдавать. Покупатели и арендаторы желают получить от хозяина минимальные цены.

– В Доминикане арендные ставки зависят от срока. Чем короче срок, тем выше арендная плата. Один и тот же односпальный апартамент стоит $30/день, $600/мес. и $400/мес. (при аренде от трех месяцев). С учетом оплаты электричества получим $900/650/450 в месяц. Можно найти студию по цене 7–8 тысяч песо в месяц (песо сейчас примерно равен рублю) или односпальный апартамент от 10 тысяч песо. Эти объекты скорее для экстремалов – неудачное место, шумные соседи, отсутствие охраны – хотя, впрочем, соотечественников сложно удивить.

парковки. В стоимость может входить смена белья, халат, тапочки, трансфер, уборка, завтраки. Как правило, апартаменты сдаются на неделю. При бронировании на меньший срок цены возрастают процентов на 30. Арендовав жилье на весь период отдыха (4 недели и более), можно договориться о скидке. На Хайнане пик цен приходится на период с ноября по январь и с марта по май – соответственно, приехав сюда в летний период, можно сэкономить процентов двадцать. На побережье Желтого моря пик цен приходится на период с апреля по октябрь. В зимний период цена аренды падает на 50%. Стоимость аренды в сутки на Хайнане в бухте Санья Вань – от $21 до $310, в бухте Дадунхай – от $55 до $380, в бухте Ялун Вань – от $110 до $860, в Даляне на побережье Желтого моря – от $25 до $420. По сравнению с 2008 годом цены в высокий сезон практически не изменились, в низкий – упали на 10%.

Montenegro в ожидании чуда В маленькой Черногории, где почти все население береговой зоны занято в туристическом бизнесе и живет «от сезона до сезона», сегодня все риэлторы, хозяева апартаментов, туристические компании в некотором напряжении ждут приближения лета. Владельцы недвижимости, зарабатывающие на ее сдаче в аренду, настроены решительно: не сдаваться легко и держать цены до последнего, надеясь на раскрученность за прошлые годы черногорских курортов, восторг многих российских туристов от местных красот и дружелюбия «братьев-славян». 30

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

– Если в среднем цены на недвижимость в продаже упали на 20% по сравнению с предыдущим годом, примерно такая же ситуация будет с недвижимостью, сдаваемой в аренду, – рассуждает Полина Каплунова, директор агентства недвижимости «РеалМонтенегро». – На рынке аренды сейчас появится много новых предложений от собственников апартаментов, которые приобретались с инвестиционными целями и на настоящий момент не могут быть проданы по «завышенным» ожиданиям. Арендаторами, как всегда, востребована Будванская Ривьера как самая развитая туристическая инфраструктура, – говорит Игорь Вильчинский, исполнительный директор компании «Центр-2000 Черногория». Цена на лето считается из расчета (в среднем) €50/ ночь, умноженная на количество дней + небольшая скидка, если объект сдается на большой период времени. Снять квартиру на неделю в сезон на Будванской Ривьере обойдется отдыхающим в €350–400. Примерно такие же цены в Которе, а вот в Герцег Нови недвижимость дешевле, и самая дешевая на юге побережья, в Ульцине. Недвижимость в летний период там стоит от €20 в день до €200 в месяц. Самая дорогая недвижимость – в Святом Стефане. Там встречаются предложения на квартиры до €500 за ночь. Что касается долгосрочной аренды, то сегодня квартира площадью около 70 кв. м на побережье, полностью меблированная, с ТВ на Будванской Ривьере стоит примерно €350–400 в месяц. Цены на квартиры более высокого класса, например в престижмай 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

31

КОНЪЮНКТУРА

Любомир Христов, генеральный директор компании «Алма­-тур»:


– Предложений по аренде в Китае с каждым годом становится больше и больше, так как очень интенсивно строятся жилые комплексы, и купленную недвижимость очень выгодно сдавать в аренду. Интерес к аренде в 2009 году очень велик, россияне хотят отдохнуть качественно и недорого, а аренда позволяет сэкономить значительную сумму. Собственники жилья готовы идти на уступки, делают своим потенциальным клиентам спецпредложения, например при аренде на более 14 суток – одни сутки в подарок, если же жилье снимается на срок более месяца, то скидка в среднем составляет процентов 25–35. Кризис в Китае не очень сильно затронул рынок продажи и аренды недвижимости, в большой степени он затронул туриндустрию, снизился турпоток.

Стоимость аренды в сутки на Хайнане в бухте Санья Вань – от $21 до $310, в бухте Дадунхай – от $55 до $380, в бухте Ялун Вань – от $110 до $860, в Даляне на побережье Желтого моря – от $25 до $420. По сравнению с 2008 годом цены в высокий сезон практически не изменились, в низкий – упали на 10%.

ных районах Старого Града в Будве, могут доходить до €800 в месяц. В Черногории цена аренды зависит от удаленности от моря, а не от состояния и качества жилья: «хорошая» квартира вдалеке от моря, в любом случае, будет стоить дешевле, чем «плохая», но близко. Цены на дома не сильно отличаются от цен на квартиры, за €350–400 можно снять небольшой дом недалеко от моря. При долгосрочной аренде коммунальные платежи не входят в общую стоимость и оплачиваются квартиросъемщиками отдельно, составляя примерно около €60–80 в месяц. Сдавая квартиру «не в сезон», хозяева всегда берут деньги минимум за несколько месяцев вперед, максимум за год, таким образом страхуясь от непредсказуемых обстоятельств. Несмотря на кризис и невысокую – по крайней мере пока – активность клиентов, черногорцы «стоят насмерть» и неохотно идут на уступки в цене. С их расслабленным отношением к жизни и философией в стиле «полако», т. е. «спокойно, медленно», они, судя по всему, еще не оценили масштаб мирового финансового кризиса. Туристические фирмы немного напряжены: в прошлом году в это время года у них уже было выкуплено около 50% путевок, авиабилетов и мест в отелях, а сегодня о таких показателях остается только мечтать.

Стабильность не в моде Основные мотивы покупки зарубежной недвижимости сегодня – иммиграция и сохранение средств. Такой результат показало очередное исследование спроса.

Александр Иосифиди, владелец компании ALEMAR GROUP:

Текст: Алексей КОНОВАЛОВ Фото: Дмитрий НОВИК Портал Prian.ru подготовил очередной рейтинг рынков зарубежной недвижимости, привлекающих российских покупателей. Было проанализировано более 800 тысяч запросов посетителей к базе объектов портала. РЕЙТИНГ РЫНКОВ

– В Греции по сравнению с прошлым годом пока ничего не изменилось. И ставки, и спрос, и объем предложения – все осталось прежним. Спрос не упал, но стал более экономичным – клиенты просят скидки, ссылаясь на кризис. Основной спрос арендаторов направлен на Халкидики, Крит, Корфу.

Место в январе (декабре)

Страна

Процент от общего числа запросов в марте (изменение относительно января)

Длительность тренда (как долго продолжается рост или падение интереса)

1 (1)

Болгария

18,87 (–0,97)

3 месяца

2 (4)

США

7,85 (1,21)

8 месяцев

3 (2)

Испания

7,31 (–0,69)

1 месяц

4 (5)

Германия

7,03 (0,43)

1 месяц

5 (4)

Финляндия

5,57 (–1,51)

5 месяцев

6 (6)

Италия

5,03 (0,39)

3 месяца

7 (8)

Франция

3,85 (0,45)

2 месяца

8 (7)

Чехия

3,77 (–0,08)

7 месяцев

9 (10)

Черногория

3,00 (0,46)

1 месяц

10 (9)

Египет

2,45 (–0,17)

7 месяцев Источник: prian.ru

32

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Более девяти месяцев Болгария возглавляет рейтинг интереса российских покупателей недвижимости. С начала этого года наблюдается некоторое уменьшение процента запросов к предложениям в этой балканской стране, но отрыв от ближайшего преследователя по-прежнему очень велик (почти 11%). Не прекращающийся более полугода рост интереса к недвижимости США вывел рынок недвижимости этой страны на второе место рейтинга. Интерес подогревается сообщениями о стабилизации на рынке и росте объемов продаж в некоторых штатах. При этом предложение объектов недвижимости не соответствует интересу – сегодня американские риэлторы и застройщики недостаточно активно выходят на российский рынок. Небольшое снижение интереса к недвижимости Испании обусловлено не самыми лучшими прогнозами относительно состояния рынка жилья. Ценовое дно на Пиренейском полуострове пока не достигнуто – многие постоянные покупатели все еще выжидают. Стабильность рынка недвижимости Финляндии уже пять месяцев кряду снижает его популярность. Инвесторы продолжают уделять внимание более «во-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

33

Рейтинги

КОНЪЮНКТУРА

Яна Журавлева, коммерческий директор компании «Китай без границ»:


ПРИЧИНЫ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА РУБЕЖОМ

Возможность иммиграции является приоритетной причиной покупки зарубежной недвижимости для наших соотечественников, но процент россиян, заинтересованных в отъезде за рубеж, сокращается. Летом 2008 года, по результатам аналогичного опроса, переезд на постоянное место жительства был главной причиной покупки зарубежной недвижимости для 47,5% россиян. На 12% увеличился процент наших соотечественников, интересующихся приобретением дома для сезонного отдыха. Также примечательно, что сохранением денежных средств путем вложения их в зарубежные квадратные метры озабочен каждый восьмой проголосовавший. В опросе 2008 года такого варианта никто не предложил.

латильным» рынкам. В марте интерес упал и благодаря сезонным изменениям: зимний отдых временно теряет актуальность. Рост интереса к Черногории исследователи связывают с новым законом, принятым в стране. Он разрешил иностранным гражданам приобретать земельные участки в собственность. За пределами первой десятки значительно увеличился интерес к Латвии (+0,61%), которая поднялась с 15-го на 11-е место. Причина: очередной виток падения цен на недвижимость страны в течение первых месяцев 2009 года. На 0,37% вырос интерес к недвижимости Греции, которая в начале года потеряла четыре позиции. Этот рост обусловлен повышением доступности греческой недвижимости: некоторые застройщики сегодня предлагают скидки до 40%.

Италия вытесняет Финляндию По результатам исследования статистики запросов россиян по основным сегментам рынка – жилому и коммерческому – первая пятерка стран в рейтинге 34

интереса к объектам жилой недвижимости практически не отличается от общего рейтинга. ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Место в марте (январе)

Страна

Процент в марте (изменение относительно января)

1 (1)

Болгария

23,27 (–1,46)

2 (2)

Испания

8,04 (–0,24)

3 (4)

США

7,72 (+1,05)

4 (5)

Германия

5,89 (+0,06)

5 (3)

Финляндия

5,44 (–1,49)

Состав пятерки не менялся с августа 2008 года. Продолжает подниматься вверх рынок жилья США – в марте он практически догнал испанский. Теряет позиции финское жилье: по мнению исследователей, к лету оно может уступить свое место в пятерке итальянскому. В рейтинге рынков коммерческой недвижимости уже более девяти месяцев сохраняет уверенную первую позицию Германия. Интерес к германским многоквартирным домам для сдачи в аренду и объектам гостиничного сектора со стороны россиян стабильно высок.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Место в марте (январе)

Страна

Процент в марте (изменение относительно января)

1 (1)

Германия

27,62 (+7,34)

2 (3)

Болгария

8,69 (–0,04)

3 (4)

Испания

7,89 (–0,25)

4 (2)

Чехия

7,37 (–1,47)

5 (6)

Финляндия

6,61 (+2,18)

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

В моде не переезд, но отдых Специалисты Prian.ru провели опрос среди своих посетителей, дабы узнать, чем руководствуются россияне, покупающие недвижимость за рубежом. На вопрос «О чем вы думаете в первую очередь при покупке зарубежной недвижимости?» посетители дали следующие ответы.

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

35

Рейтинги

По результатам опроса россиян, проведенного порталом Prian.ru в марте 2009 года.


Кроме этого, застройщики сейчас гораздо охотнее предоставляют рассрочку, чем до сентября 2008 года, причем не только до конца строительства, но и на готовые объекты. Сегодня болгарские партнеры очень гибки в ценообразовании. Я не знаю, сколько времени это продлится, потому что весна действительно принесла оживление на рынке. 90% застройщиков, чьи объекты мы продаем, работают за счет не кредитных, а собственных средств. Они не дадут уронить рынок. Ольга Ветлугина, представитель в России Second Home Turkey (Турция): 1. На Средиземноморском побережье Турции, в частности в Кемере, ситуация стабильная. По сравнению с прошлым годом она не изменилась, повсеместного падения цен я не вижу, но восток – дело тонкое, турки всегда готовы подвинутся. Как правило, получить скидку на строящийся объект в пределах 5–10% вполне реально. Но приведу и обратный пример. В январе наши партнеры начали реализовывать новый проект, по плану комплекс должен быть завершен в октябре-ноябре нынешнего года. Летом застройщик предполагает повысить цену на 10%. Это связано

1. Часто ли вам задают вопрос, когда недвижимость упадет в цене в 2 раза? 2. Что вы посоветуете инвесторам, совершающим сделки сегодня? 3. Правда ли, что сегодня можно купить недвижимость дешевле, чем она стоила два года назад? Елена Мишина, директор московского представительства Cheda Real Estate & Investment (Египет): 1. В Египте цены не падают, и в последние полгода мы наблюдаем очень большой спрос. Люди боятся вкладывать в Россию, здесь рынок практически остановлен. В Египте, по сравнению с европейскими морскими державами, начали относительно недавно строить курортную недвижимость для иностранцев. Российские покупатели с огромным интересом относятся к апартаментам в охраняемых комплексах на первой линии моря. Цены здесь, по сравнению с Европой, гораздо ниже. Пример: на первой береговой линии, рядом с пляжем сегодня можно купить объект стоимостью €910 за кв. м, на второй линии – за €600. 36

Многие застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку на три-пять лет. 2. Можно приобрести готовую квартиру в полностью закрытом комплексе с инфраструктурой и управлением, допустим, построенном по проекту Захи Хадид, сдать ее в аренду и параллельно выплачивать рассрочку. Вариант, привлекательный с точки зрения инвестиций. Для того чтобы получить ключи, достаточно заплатить 40% от стоимости квартиры. 3. Кризис коснулся всех по-разному. В арабских кварталах, действительно, сейчас очень много домов на ранней стадии строительства, при покупке которых застройщики щедро раздают бонусы и скидки. Но я бы не советовала рассматривать такие варианты. Если клиент желает надежно вложить средства, мы рекомендуем проекты на первой линии. Она явно не собирается дешеветь. Сегодня мы видим покупателей, которые интересуются Египтом, намереваясь продать квартиру в Петербурге. Начинает реализовываться отложенный спрос.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

37

Блиц-опрос

Что не продается, то сдается

Светлана Александрова, директор юридической компании «ЮрРайт»: 1. Цены пока не упали ни в два, ни в полтора раза. Был период стагнации с декабря по февраль, но сегодня мы наблюдаем оживление, покупатели «отогрелись». 2. Очень хорошую квартиру в добротном доме до 500 м от моря, в уже сданном в эксплуатацию комплексе можно приобрести по цене от €850 до €1100–1300 за кв. м. За эти деньги вы получаете апартаменты в отдельно стоящем закрытом комплексе, с охраной и бассейнами. Вариантов сегодня еще достаточно много. Единственная оговорка: если говорить о первой линии, то она становится все дороже, ведь побережье не резиновое, и оно уже почти все застроено. С 2006 года на первой линии в Болгарии новое строительство запрещено. С этого момента новые объекты строятся не ближе 200 м от моря, впрочем, думаю, что это не очень далеко. 3. Если говорить о скидках сегодня, то кризис дал возможность покупателям договариваться о цене. Можем говорить о скидках. Они бывают не на все объекты – все зависит от места, комплекса, застройщика, степени готовности. В ряде случаев можно получить до 10%, а где-то и все 15%. Такие предложения появляются регулярно, в том числе и на готовое жилье.


Владислав Мальцев, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»): 1. Давайте уйдем от заклинаний про то, что цены снижаются. Посмотрим, что творится сейчас на рыках Европы на примере одной из самых стабильных стран Евросоюза – Финляндии. За последние 10 лет цена квадратного метра выросла с €900 до €1400. Падение цен в США, Испании, Великобритании было вызвано надуванием инвестиционного пузыря, за которым последовала серьезная коррекция – 30–40%. В Германии, Финляндии и Швеции все эти годы не было существенного роста цен. Даже если говорить об откате назад к 5-летнему или к 10-летнему минимуму, то цена опустится максимум на €200–300 за кв. м. Что такое цена на рынке недвижимости? Это баланс между спросом и предложением. Больше на цену ничто не влияет. Если на рынок США из-за ипотечного кризиса были выброшены неликвидные или малоликвидные дома, то в Финляндии мы этого не наблюдаем. 38

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

Блиц-опрос

с тем, что, несмотря на кризис, спрос на недвижимость в Турции стабилен. Турецкую недвижимость, помимо россиян, покупают европейцы и американцы. В отличие от России, там никогда не работают на сверхприбыли. Рыночная стоимость отличается от себестоимости не в разы. Поэтому не стоит ожидать, что цена упадет на 40–50%. Если застройщик финансово независим, не связан банковскими кредитами и строит на свои средства, то он никогда не будет спешить с продажей, занижая цену. В этом сезоне не продаст, так в следующем. Если апартаменты и виллы не продаются, они предлагаются в аренду. Россияне обычно арендуют виллы и апартаменты на сезон, а турки и европейцы – на 5–6 месяцев. 2. Правильно выбирать регион. Если мы говорим о Турции, то, например, в Анталии сегодня предложение превышает спрос, и цены падают. За €50 тысяч можно выбрать квартиру в полутора километрах от моря. В Кемере – более востребованном регионе – за ту же цену можно купить аналогичный объект в трех километрах от моря. А вот на вторичном рынке иная картина. Здесь каждый объект связан с определенной ситуацией. Если продают европейцы, если они вынуждены продавать срочно, то скидка может достигать 50%. Недавно в течение недели были проданы апартаменты, цена на которые упала с €240 тысяч до €140 тысяч. Но это – единичные случаи. 3. В Турции надо покупать. Цена на квартиры в Средиземноморье здесь вполне приемлемая. Можно приобрести хорошие апартаменты (75 кв. м, спальня, гостиная с открытой кухней) по цене в пределах €90– 100 тысяч, если вы хотите жить рядом с морем. Если для вас дистанция 2–3 км – не проблема, то можно купить аналогичный по качеству объект, но уже за €50–60 тысяч. Падение доходов населения, которое происходит в Евросоюзе, в то�� числе нивелируется снижением ставки ипотечного кредитования. А ставки снизились очень существенно, в прошлом году ведущие банки Финляндии предлагали деньги под 6,5%, сейчас почти в два раза меньше, что позволяет заемщикам, даже при наличии проблем, сохранять недвижимость за собой и не дает ей выплескиваться на рынок. Рост безработицы снижается за счет отличной социальной защиты. Здоровый рынок с малым количеством инвестиционных или, скажем, спекулятивных сделок. 2. Хочется отметить неравномерность нынешней ситуации, я уверен, что эту тенденцию отмечают риэлторы во всех странах. Возьмем в качестве примера двухкомнатную квартиру в историческом центре Хельсинки. Стандартная ситуация: хозяева ожидали продать ее в 2008 году дороже, чем смогли приобрести в 2007-м. Но сейчас такая квартира продается по цене существенно ниже уровня 2007 года. Означает ли это, что рынок упал? Трудно сказать, скорее всего у продавца были завышенные ожидания. Теперь возьмем дешевую квартиру в приграничном городе Иматра. Ее цена практически не изменилась за последние 3–4 года – ей просто падать некуда. Береговые участки на Сайме – тоже объекты спекулятивного рынка, так же май 2009

как и квартиры в Хельсинки. Они тоже подвергались ценовым колебаниям, и сегодня цены на них прилично снизились. Что касается внутренних озер, то здесь цены, как ни странно, продолжают расти. По моим оценкам, это связано с постоянным спросом со стороны финнов, прежде всего пенсионеров, которые приобретают эти участки для строительства дач. Поэтому для инвестиций я бы посоветовал два варианта: недорогие квартиры в приграничных небольших городах или на внутренних озерах. 3. Как правило, у собственников просто нет нужды продавать объекты по таким ценам, если кредит стоит меньше 4%. Расчет простой: легче сдать эту квартиру в аренду и подождать 3–4 года. Многие так и поступают. Точно так же поступают финские застройщики. В Лаппеенранте или Хельсинки стоят нераспроданными новые пяти-, девятиэтажные дома. Квартиры в них стоят более €250 тысяч. Да, это недешево, но себестоимость строительства последние годы была высока. Поэтому у застройщиков нет возможности снижаться, и они сдают квартиры в аренду, ожидая, что арендные доходы компенсируют их содержание. Переждут 3–4 года, рынок стабильный, нет нужды продавать «на дне».

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

39


Алексей Поляков, генеральный директор «Просперити Проджект Менеджмент»:

Олимпиады-2012. По его словам, британская столица предпринимает сверхусилия: раньше графика возникли первые очертания олимпийского стадиона и торговой галереи Westfield рядом с ним. Всего вокруг арены будет построено около 120 тысяч коммерческих площадей с транспортными связями в виде 10 линий метро и пригородных поездов, а также экспресса через туннель под Ламаншем. Общие инвестиции в олимпийскую арену Лондона составят £469 млн. Сопоставимая по вместимости олимпийская арена Пекина (стадион «Птичье гнездо») обошлась в значительно меньшую сумму ($423 млн) и считается более совершенной с точки зрения эстетики и технологий. Джонсон обнародовал на MIPIM план London Now, по которому зарубежные компании получат до 12 месяцев бесплатной аренды офисов. Олимпийскую эстафету Лондона мечтает принять Япония, которая выставила свою кандидатуру на проведение летней Олимпиады-2016. Основа олимпийской заявки Токио была представлена на MIPIM – уникальная 10-летняя программа снижения выделения газа на 25% за счет уменьшения до нуля выбросов углерода в атмосферу и применения технологий поглощения углерода из воздуха. На сегодняшний день инвестиции в программу уже составили $365 млн. Для нового олимпийского строительства Япония предлагает использовать здания с низким потреблением энергии, технологии консервации тепла, источники возобновляемой энергии (солнце, ветер). Применение автомобилей с малыми или нулевыми выхлопами и создание зеленого пространства на 1000 га являются частью этого плана. Основной олимпийский объект – стадион на 100 тысяч зрителей с перекрытием из солнечных панелей – будет расположен

Прошедшая в марте юбилейная – двадцатая – международная выставка инвестиционных проектов MIPIM подвела своеобразный итог первого полугода мирового экономического кризиса в недвижимости.

Текст: Алексей БАЖЕНОВ Фото автора Даже официальные данные демонстрируют драматическое снижение посещаемости выставки. 18 тысяч участников по сравнению с 30 тысячами в прошлом году – это на уровне популярности выставки пять лет назад. Число инвесторов и конечных пользователей недвижимости сократилось ровно в два раза (с 7,5 до 3,5 тысячи). Аналогичное падение в цифрах выставочной площади, компаний и стран участников, журналистов. Основная причина низкого посещения – это отказ от участия многих ближневосточных стран (насыпные острова Эмиратов оказались замками на песке) и 50% снижение числа посетителей из России (это еще раз показывает, что русские оказывают самое сильное влияние не только на горнолыжный бизнес Куршевеля, но и на выставочный бизнес Канн). Традиционно в Каннах, прямо у Дворца фестивалей, где организуется выставка, причаливают большие яхты, зафрактованные крупными компаниямиучастниками для организации приемов и вечеринок. В этом году 36 из 100 заказанных яхт остались невостребованными. Финансовые аналитики уже обнародовали оценки ущерба, нанесенного кризисом мировой экономике. 42

Финансовые аналитики уже обнародовали оценки ущерба, нанесенного кризисом мировой экономике. Потери этого года для организаторов главного события в мире недвижимости навряд ли будут опубликованы. Тем не менее MIPIM остается VIPIMом – действительно главным событием года, просто пострадавшим от кризиса, как и сама недвижимость.

– В России сегодня о новом строительстве речи не идет совсем, а завершение строек требует огромных усилий от девелоперов. Поэтому у нас в стране сейчас будет востребована «бумажная» (предпроектная) часть реализации девелоперских проектов. Наверняка увеличится спрос на концептуальное проектирование от иностранных архитекторов. За рубежом после кризиса будут востребованы экотехнологии, «зеленая» архитектура и применение принципов устойчивого развития.

В2В

MIPIM остается VIPim

Потери этого года для организаторов главного события в мире недвижимости навряд ли будут опубликованы. Тем не менее MIPIM остается VIPIMом – действительно главным событием года, просто пострадавшим от кризиса, как и сама недвижимость.

Олимпийский букет Участие России было значительно скромнее прошлогоднего: только лидирующие и инвестиционно привлекательные российские регионы демонстрировали собственные стенды и личное участие губернаторов и руководителей (Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Нижний Новгород, Ростов плюс объединенная экспозиция «Российские регионы»). «Красногорье-Сити» планируется создать к 2015 году в качестве делового района Московской области с инвестициями около €500 млн. Комплекс трамплинов на Гребном канале в Нижнем Новгороде появится к 2012 году как база подготовки российских олимпийцев, инвестиции в комплекс (вместе со спортивно-развлекательной инфраструктурой) оцениваются в $250 млн, а в проект реконструкции Ивановской мануфактуры к 2012 году намечено вложить $50 млн. Компанию российским губернаторам на MIPIM составил мэр Лондона Борис Джонсон, докладывавший о ходе подготовки и инвестиционных возможностях

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

43


FAQ

Герхард Фельдмайер, управляющий партнер HPP Architects:

Впервые в программе конференций MIPIM заметное место занимали архитекторы с мировыми именами – по причине отсутствия других знаковых выступающих и увеличения внимания к этому сегменту. – Правильный проект в правильном месте – сейчас это требование применимо более чем когда-либо. Захватывающие дух, но зачастую схематичные прожекты где-то на периферии рынка сейчас не востребованы. Выживут детально проработанные концепции, т. е. высококачественные проекты, которые экономичны при создании и в течение всего своего жизненного цикла, эффективные с точки зрения потребления энергии, с современным архитектурным содержанием в течение длительного времени, коротко говоря – жизнеспособные во всех отношениях.

Крупные кипрские компании, как правило, строят на свои средства, им не страшен кризис, они – как непотопляемый авианосец. Но наши сограждане все равно стараются сейчас покупать готовую или очень близкую к завершению недвижимость.

Кипр в вопросах и ответах

В2В

В поисках инвестиций

на острове в Токийском заливе и соединен с материком несколькими зелеными коридорами. Возможно, при принятии очередного решения о месте проведения Олимпийских игр МОК впечатлит не ледовый каток в Гватемале, а дружественный подход к экологии и окружающей среде.

Время креатива Впервые в программе конференций MIPIM заметное место занимали архитекторы с мировыми именами – по причине отсутствия других знаковых выступающих и увеличения внимания к этому сегменту. Более 500 человек собралось на конференцию «Мой архитектор» с участием Вольфа Прикса, Захи Хадида и Томаса Мейна. Основной темой д��я дискуссии был 44

вопрос: «Приведут ли проблемы уплотнения городов к разрастанию вширь?» Заха Хадид уверяет: «Уплотнение городов – единственное жизнеспособное решение сейчас. Крупные города, желающие стать мировыми центрами, могут достичь этого через архитектуру. Свободная земля осталась только в пригородах, поэтому города будут расти ввысь, и важно создать интересные городские горизонты». По мнению другого светила, Вольфа Прикса, время обычного менталитета прошло: когда деньги не контролируют более вашу культуру, наступает время новых идей для самовыражения и самоутверждения. «Различные города требуют разных решений по плотности застройки, – напомнил Томас Мейн. – Питсбург стал более ярким после сокращения своей площади; мегаполисы Лос-Анджелес и Токио имеют «города в городах» с разными языками; Копенгаген и Прага стали «бутиковыми» городами. Поэтому плотность застройки надо рассматривать с учетом специфики города». В итоге архитекторы признали, что сегодняшний экономический климат убил архитектурный консерватизм.

Крупнейший владелец недвижимости Великобритании – корпорация The Crown Estate, управляющая имуществом королевы Елизаветы II, впервые приняла участие в MIPIM, представив свой план реорганизации престижнейшего района St James’s исторической части Лондона, включающего улицы Jermyn Street и Piccadilly. В предыдущие годы корпорация преобразовала Regent Street в торговый квартал мирового уровня. Если в период небывалого роста рынка инвесторы стучались в дверь корпорации, то в сегодняшних условиях она вынуждена сама выходить на рынок с информацией о своих долгосрочных инвестиционных планах. Одним из «второгодников» выставки был 2,5 миллиардный проект Bahrain Bay, дебютировавший на предыдущей выставке. С сентября прошлого года 3 «якорных» девелопера заручились поддержкой 4 основных инвесторов, и в течение года проект обрел 16 сторонних девелоперов, которые выкупили участки под застройку, и некоторые из них планируют начать строительство до конца 2009 года. Проект представляет собой остров, соединенный с материком двумя мостами, которые образуют закрытую гавань, и застраиваемый жилой и коммерческой недвижимостью. Marina Bay – новый проект многофункционального финансового центра, расположенного в центральном деловом округе Сингапура. Первую очередь проекта, планируемую к сдаче в 2010 году, составят 150 тысяч кв. м офисов класса «А», люксовые резиденции и торговые помещения, размещаемые в трех башнях. 60% офисов уже сданы предварительно в аренду под штаб-квартиры двух крупных банков. Вторая очередь будет выведена на рынок к 2012 году и дополнит проект 120 тысячами кв. м аналогичных помещений. Успех предварительной сдачи площадей проекта в аренду говорит о том, что Сингапур, несмотря на кризис, пока что не утратил привлекательности для иностранных инвесторов.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

Александр Шадров, директор представительства компании «Сайбарко ПЛС» (Кипр) в России: – Пожалуйста, опишите процедуру покупки объекта недвижимости на Кипре. – Согласно действующего на Кипре законодательства, процедура очень простая. Если человек приехал и выбрал объект у компаниизастройщика, то для подписания контракта на покупку не нужно ничего, кроме желания и заграничного паспорта. Подписанный контракт в течение 30 дней должен быть зарегистрирован в земельном управлении того района, где находится недвижимость. Крупные девелоперские компании обычно предлагают покупателям полный комплекс услуг по оформлению сделки, то есть получение необходимых разрешений, регистрация контракта, получение титула собственника на приобретенную недвижимость. Покупателю нет необходимости тратить деньги на адвоката. Факт регистрации очень важен, это означает, что покупатель будет зарегистрирован в кадастре собственников, и уже может владеть и распоряжаться своей недвижимостью: жить, пользоваться, сдавать, передавать по наследству, продавать, получать на основании своего статуса трехгодичную визу или вид на жительство на Кипре. Зарегистрированный контракт гарантирует право покупателя на владение собственностью без каких-либо ограничений. После оплаты полной стоимости объекта покупатель получает титул собственника. – Как вы считаете, не опасно ли сегодня приобретать объект на стадии строительства? Существует ли риск того, что объект не будет достроен вовремя? – Когда покупатель выбирает объект, он должен еще и правильно выбрать компанию, которая его строит. Сегодня, с май 2009

учетом кризисной специфики, весьма желательно, чтобы компания была проверенная, надежная, имела хорошую репутацию и серьезный стаж работы на рынке. Таким фирмам можно доверять без страха. Крупные кипрские компании, как правило, строят на свои средства, им не страшен кризис, они – как непотопляемый авианосец. Следует также отметить, что в настоящее время россияне стараются покупать готовую или близкую к готовности недвижимость. – Как вы считаете, легко ли будет при необходимости перепродать объект недвижимости на вторичном рынке, не потеряв в цене? – В отличие от многих других стран, где цены на недвижимость падают, рынок Кипра остается стабильным. Это дает основание инвесторам спокойно инвестировать средства в кипрскую недвижимость и тем самым обеспечить их надежную сохранность и значительный рост в ближайшем будущем. – Что необходимо знать для того, чтобы отправить на Кипр детей с целью получения качественного европейского образования? – Очень многие люди, покупая недвижимость, в первую очередь думают именно об образовании своих детей. Кипр – подходящая для этого страна. Во-первых, это очень спокойная страна, криминал здесь практически отсутствует. Во-вторых, здесь много всевозможных учебных заведений. Помимо государственных школ, в которых преподавание ведется на греческом языке, есть интершколы. В них преподают на английском языке, параллельно дается еще два языка, и образование ведется по программе, принятой в ЕС. Эти школы являются начальной ступенькой для последующего поступления в колледжи и университеты в Европе и Америке. На Кипре имеются и русские школы с углубленным изучением иностранных языков. Эти школы лицензированы, и по их окончании выдается аттестат зрелости, как и в России. Правительство Кипра уделяет огромное внимание образованию. Государственной программой предусмотрено строительство международных университетов в Лимассоле и Пафосе.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

45


Кипр: остров, где все рядом

Страна номера

Рынок недвижимости Кипра никогда не был спекулятивным. Девелоперы считают, что именно эта черта поможет ему сегодня выстоять против мирового экономического кризиса.

46

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

47


Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ Фото: Aphrodite Hills Консультанты: Aristo Developers, Pafilia Property Developers, Pandomus Property Developers, «Гайот» О Кипре как о возможности удачного вложения средств международные финансовые консультанты всерьез заговорили в 2004 году, после вступления страны в Евросоюз. Тогда же начался динамичный рост цен. Для россиян островное государство – не новинка: впервые кипрские строительные компании обратили взоры на потенциального российского покупателя еще в середине 90-х, открыв свои представительства в Москве и Петербурге. Собственно, вся курортная недвижимость делится на две части: на побережье и в горах. И там, и там активно ведется застройка. Преимущества недвижимости «внизу» – море в досягаемости 5–10 минут ходьбы и развлекательная инфраструктура, почти круглый год функционирующая в режиме «семь дней, семь ночей в неделю»; «наверху» – уединение, панорамные виды плюс прохлада гор. Русские традиционно больше любят покупать жилье на берегу.

Страна номера

Согласия нет До прошлого года недвижимость на острове стабильно дорожала: земля – на 20–25% в год, квартиры и дома (без учета земельного участка) – на 10–15%. В последний год рост цен прекратился. Девелоперы заявляют о том, что падения цен в курортном сегменте также не наблюдается. Впрочем, такой точки зрения придерживаются не все. По данным, опубликованным Cyprus Property Magazine, цены на жилую недвижимость острова, колебавшиеся в течение первых трех месяцев 2009 года, в целом по итогам I квартала снизились на 1,7%. Согласно индексу BuySell Home Price Index, данный показатель сократился в январе по отношению к декабрю на 1,5%, в феврале вырос на 2%, а в марте вновь снизился на 2,2%. За последние 12 месяцев средняя стоимость жилья на Кипре снизилась на 2,2% до €187 053. Однако в нынешней ситуации подобные колебания можно воспринимать на уровне погрешности, по крайней мере – в сравнении с поведением цен на рынках недвижимости других европейских стран, насыщенных курортной недвижимостью, Кипр остается самой стабильной страной. – Если сравнивать цены с весной прошлого года, то на квартиры они в среднем опустились на 5–7%, но на апартаменты в самых ликвидных комплексах (Limnaria Gradens, King’s Palace) цены остались на прежнем уровне. Такая же ситуация и с виллами: чем уникальнее проект, чем интереснее его местоположение, тем ниже вероятность снижения цены. Разве что иногда бывают интересные предложения на втори��ном рынке, но они уходят также очень быстро, – рассказывает Юлия Сербина, ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании «Гайот» (представительство Leptos Estates в Петербурге). 48

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009


Страна номера

Кипр – единственная страна в Евросоюзе, которая предоставляет ВНЖ через покупку недвижимости. Для получения ВНЖ нужно собрать небольшой список документов: копию договора купли-продажи недвижимости, копию заграничного паспорта, 4 фотографии, заполнить в установленной форме анкету, предоставить свежую выписку с банковского счета, где имеется сумма не менее €12 000 на каждого взрослого, претендующего на ВНЖ. Пройдя очень формальное собеседование в муниципальном офисе иммиграционной службы и оплатив пошлину в размере €40, претендующий на ВНЖ получает так называемый alien book, в переводе на русский «паспорт иностранца». С этого дня уже можно жить на острове. Сам ВНЖ (pink slip) придет в течение 6 месяцев на адрес, предоставленный в анкете. Кроме того, прямые родственники владельца недвижимости также имеют право получить ВНЖ. Если нет нужды в ВНЖ, то без проблем можно получить многоразовую визу, которая действительна от одного года до пяти лет и дает право проживать на острове до 180 дней в году (по 90 дней в полугодие).

– Падения цен не происходит на Кипре вообще, уменьшение спроса наблюдается во всех регионах в области приобретения недвижимости off-plan. Что касается регионов, то Лимассол всегда отличался высокой популярностью, и сейчас здесь особенно чувствуется уменьшение спроса из-за высоких цен в регионе, – спорит Лилия Сарварова, директор по продажам компании Aristo Developers. В Пафосе, который традиционно дешевле Лимассола, ситуация иная: с середины прошлого года многие британские инвесторы, вследствие финансовых проблем на родине, начали продавать ранее приобретенную недвижимость, из-за этого предложение резко выросло. Соответственно, в районах Пафоса, Фамагусты и Ларнаки, где традиционно преобладали британские покупатели, сейчас происходит некоторое уменьшение спроса. Район Никосии как столицы, где силен внутренний спрос, а также Лимассол, лидирующий по числу русских покупателей и переселенцев, ощутили влияние кризиса в меньшей степени. Впрочем, кипрские девелоперы, видя перспективы на российском рынке сбыта, сегодня проявляют высокую активность, благодаря которой регионы, ранее пользовавшиеся невысоким спросом россиян, сейчас набирают вес.

Сколько стоит? Ценообразование на острове формируют две точки на карте: Пафос как культурный центр и Лимассол как эпицентр деловой жизни. Последний снискал особую любовь российских покупателей – именно с этого города в свое время началась экспансия русских на Кипр. Ценник на «эконом» в недорогом малоэтажном комплексе – от €92 до €200 тысяч. В среднем квартиры с одной спальней предлагаются на продажу по цене от €120 до €300 тысяч, элитные виллы на побережье площадью около 500 кв. м предлагаются по цене €1,5–3 млн. За €280–450 тысяч можно приобрести в Лимассоле или Пафосе среднюю виллу, площадью 150 кв. м, расположенную в комплексе с общим бассейном недалеко от моря либо в горах. В районе Фамагусты, например в Протарасе и Айа Текле, – от €280 тысяч. Похожую ценовую планку удерживает местечко Писсури. Самые приятные и доступные цены в районе Полиса, например в комплексе в районе деревни Аргака, а также в районе Ларнаки, поселке в районе деревни Перволия. Здесь вилла будет стоить порядка €250 тысяч. Ежегодно кипрскими застройщиками возводятся сотни тысяч квадратных метров. Крупные девелоперы осваивают участки земли площадью более тысячи га. На рынке активно работают более десятка крупных и средних игроков, из которых в России наиболее известны Aristo Developers, Pafilia Property Developers, Leptos Estates, Cybarco, Athanasiou, Constantinou Bros Developers, Pandomus Property Developers, Lemestia Group. Присутствуют средние и мелкие застройщики, которые ведут строительство одного-двух проектов в год. В общей сложности насчитывается более 50 девелоперских компаний. 50

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009


Андреас Хулудис, официальный представитель в России Pafilia Property Developers Ltd: Расходы при покупке объекта недвижимости: Юрист

от €1200 до €3000

Гербовый сбор

€700

Рассмотрение заявки кабинетом министров

€310

Средние цены на аренду жилья в месяц (при сдаче в долгосрочную аренду), €: Апартаменты

250–680

Таунхаус

430–1020

Вилла

680–1700

Краткосрочная аренда, €/сутки: Апартаменты

35–100

Таунхаус

70–170

Вилла

250–510

Среднегодовые затраты на содержание объекта, €: Апартаменты

420

Таунхаус

510

Вилла

680

Страна номера

– В пользу покупки недвижимости на Кипре очень много аргументов. Конечно, мы еще долго не увидим такого подъема рынка, который был зафиксирован с 2005 по 2008 год, но в целом привлекательность рынка очень высока, если сравнивать с другими странами. Есть покупатели, которые ждут спада кипрского рынка, чтобы купить, как говорится, на «дне». К сожалению, я вынужден их огорчить – подобного не произойдет.

Кто следующий? Как к себе домой сюда до последнего времени приезжали англичане: после обретения в 1960 году независимости от Великобритании Кипр сохранил сильные культурные связи со своей бывшей метрополией. Законодательная система копирует британскую, сохранилось левостороннее движение, и большинство киприотов говорят на английском языке. Все это привлекает на остров английских туристов – по полтора миллиона человек в год. Российские туристы и эмигранты на Кипре идут шаг в шаг за британцами, осваивая остров и приобретая здесь собственность, а в последние годы начинают уверенно вытеснять «первопроходцев». Два года назад на долю британцев приходилось около 50% сделок на кипрском рынке, на россиян – 20%. В прошлом году британцы уступили 10%, а россияне укрепили свое присутствие на 5%. Остальные покупатели – граждане Германии, Швейцарии, скандинавских стран. Сегодня доля британских покупателей составляет всего 15%, а россиян – 30%. Девелоперы говорят, что такое соотношение спроса заставляет учитывать российский менталитет при проектировании и строительстве объектов. Россияне серьезно потеснили на Кипре покупателей из других стран, но островная недвижимость находит новые рынки сбыта. Сейчас девелоперы отмечают приход на Кипр инвесторов из Ирана. «Да, рынок недвижимости меняется, и портрет покупателя меняется вместе с ним. По нашим наблюдениям, за первые месяцы текущего года на русских покупателей пришлось уже 40% сделок», – отмечает Юлия Сербина. 52

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

53


– Последние пять лет спрос российских покупателей на кипрскую недвижимость неуклонно возрастал где-то 10–15% в год. А вот доля британских инвесторов, наоборот, ежегодно падает процентов на двадцать, ведь Англия оказалась одной из первых и наиболее серьезно пострадавших от мирового кризиса, поэтому ее граждане временно прекратили покупать курортную недвижимость где бы то ни было. Сегодня на Кипре возрос интерес к крупным инвестициям. Вот один из последних примеров продаж нашей компании. Один из наших русских клиентов приобрел весь 12-квартирный дом, расположенный в центре города в непо­ средственной близости от моря и всей инфраструктуры по цене €2 млн. Мы взяли этот объект в управление, предложив клиенту 5-процентный гарантированный доход от сдачи в аренду сроком на два года, а именно – 100 тысяч в год. Изменение цен на новое жилье по областям Кипра в течение 2008–2009 годов, €/кв. м ВИЛЛА ГОРОД

2008

2009

Никосия

2600

2600

Лимассол

2850

2900

Ларнака

2100

1800

Пафос

2300

Фамагуста

2050

Нон-стоп

КВАРТИРЫ %

2008

2009

%

2400

2350

2

1,7

2500

2600

4

17

1900

1850

2.7

1750

31

1900

1700

12

1700

20

1850

1650

12

Источник: Pandomus Property Developers

54

Ни один из кипрских застройщиков с начала мирового кризиса не объявил о приостановке («заморозке») своих проектов. По-прежнему совершаются сделки даже на стадии начала строительства (offplan), правда сегодня их стало заметно меньше – в продаже есть готовые объекты, а продавцы, чтобы подстегнуть спрос, щедро предлагают бонусы. Основной спрос – на «малобюджетные» объекты (на Кипре это означает ценник €120–250 тысяч для апартаментов, €350–650 тысяч – для вилл). Такие данные приводят кипрские строительные компании, имеющие представительства в Москве. Запросы петербуржцев чуть скромнее – например, сотрудники компании «Гайот», делающие ставку на петербургских покупателей кипрской недвижимости, говорят о том, что спрос сдвинулся в сторону бюджетных вариантов в ценовой категории от €100 до €150 тысяч. Клиенты, интересующиеся более дорогой недвижимостью, есть, но их, по сравнению с прошлым годом, стало меньше. Застройщики, как и везде в Европе, всегда сдавали и сдают объекты с качественной отделкой, сегодня к ней нередко добавляется мебель, предметы домашнего обихода, кондиционеры (например, предложения от компании Aristo Developers). Покупая в стадии строительства, можно получить

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

скидку в 5–10%. Ряд компаний предлагает при заключении сделки вернуть расходы по организации ознакомительного тура. Leptos Estates, помимо перечисленных бонусов, предлагает покупателям на 4 недели поселиться в двухместном номере в пятизвездочном отеле на основе полного пансиона. Это удобно для тех, кто покупает строящееся жилье, и, пока квартира или дом еще строится, клиент может рассчитывать на гостеприимство девелопера, владеющего несколькими крупными отелями. «Кроме этого, наша компания в этом году вышла с уникальным предложением по оплате и рассрочке платежа – вы сможете стать владельцем дома вашей мечты, уплатив первый взнос в размере всего 10%», – подчеркивает Юлия Сербина. В Pandomus Property Developers клиентам предлагают крытую парковку и кладовую, бесплатную комплектацию электрооборудованием и мебелью (одновременно либо на выбор – зависит от проекта), бесплатную установку кондиционеров и подвесных потолков с освещением. Из нововведений – компания предложила трехлетнюю гарантию стоимости недвижимости. «Это означает, что в случае снижения цены на приобретенную у нас недвижимость спустя 3 года, после независимой переоценки, мы обязуемся вернуть разницу», – говорит Елена Комай 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

55

Страна номера

Елена Козар, менеджер по продажам компании Pandomus Property Developers (Лимассол):


– Мы представляем в Петербурге одного из крупнейших кипрских застройщиков – компанию Leptos Estates, и могу сказать, что она не только не прекращает строить, но и начинает новые объекты. Так, продолжается строительство нескольких масштабных комплексов в Пафосе, начинается строительство нового проекта в районе города Полис – Akamantis Gardens. По общей статистике количество разрешений, выданных на строительство в начале этого года, по сравнению с прошлым годом увеличилось.

Налог на регистрацию собственности (единовременный налог). Этот налог необходимо уплатить, чтобы перевести право свободного владения недвижимостью на свое имя. Это возможно, когда получено разрешение правительства, а все взаиморасчеты с продавцом произведены. Стоимость недвижимости (тыс. €)

Сбор (%)

до 85

3%

85 – 170

5%

свыше 170

8%

Налог на недвижимое имущество (ежегодный налог на собственность). Налог платится после получения титула собственности. Недвижимость стоимостью до €170 000 не подлежит налогообложению, стоимостью свыше €170 тысяч облагается налогом в следующем размере:

56

Стоимость недвижимости (€)

Ежегодный налог (%)

От 170 001 до 430 000

0,2

От 430 001 до 850 000

0,3

Свыше 850 000

0,35

зар, менеджер по продажам Pandomus Property Developers. Достаточно интересный PR-ход. Как правило, все застройщики готовы помогать клиентам в получении ипотечного кредита – на Кипре это пока что несложно и недорого. «Банки дают кредиты от 3,5% годовых – это крайне низкая ставка. Это означает, что внеся авансовый платеж €120 тысяч, можно купить виллу за €500 тысяч, платя около €1600 в месяц в течение 30 лет. Либо получить апартаменты с тремя спальнями за €250 000, платя €550 в месяц в течение 30 лет», – говорит Юлия Гордеева, представитель компании Stasis Estates в Санкт-Петербурге.

Налоги на имущество на Кипре. Гербовый сбор (Stamp duties) (единовременный налог). Покупатель обязан выплатить гербовый сбор для легализации приобретения недвижимости, который составляет €1,5 на тысячу, если стоимость имущества не превышает €170 000, свыше этой суммы ставка составляет €2,5. Например, для покупки в €250 тысяч сумма сбора составит €400.

Главное – не ошибиться Главная кипрская проблема – около четверти острова c 1974 года находится под оккупацией турецкой армии. Республика Северный Кипр не признана ни одной страной мира, кроме Турции. Мирного пути решения «кипрской проблемы» до сих пор не найдено. Власти Кипра лишь обычно стараются предостеречь иностранных инвесторов от приобретения недвижимости в оккупированной части острова. Там тоже идет стройка, ряд компаний, в том числе русскоязычных, предлагают объекты на продажу, а цены – почти на треть ниже, чем на

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

официальном Кипре. Турецкие власти разрешают продажу недвижимости, в том числе оставленной греческими беженцами. Власти Республики Кипр считают покупку такой недвижимости уголовным преступлением. Большинство греков-киприотов в результате событий 1974 года были вынуждены бежать с северной части Кипра на юг острова, в то время как их дома и имущество достались переселенцам из Турции. ТРСК отделена от остальной части Кипра буферной зоной. Линию, разделяющую остров на два сектора (так называемая зеленая линия — англ. Green Line), охраняет контингент Вооруженных сил ООН по поддержанию мира на Кипре (ВСООНК). – Более 80% недвижимости принадлежит греческим беженцам, которые в 1974 году, с приходом турецкой армии, были вынуждены покинуть свои дома и бежать на юг. Очень много лет эта земля пустовала, в последние годы на ней начали строить. Мы считаем это строительство незаконным, а приобретение таких объектов – преступлением. Мы уверены, что рано или поздно «кипрская проблема» будет решена, и каждый сможет вернуть свое недвижимое имущество, – говорит генеральный консул Республики Кипр в Санкт-Петербурге Антонис Саммутис.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

57

Страна номера

Юлия Сербина, ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании «Гайот» (представительство Leptos Estates в Петербурге):


Крутой склон – не обязательно крутая цена

58

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Где живут на Кипре местные жители, и что привлекает туда иностранцев? Что строят на острове, на берегу моря и в горах? Почему за пределами городов нет многоэтажных зданий? На эти вопросы отвечает Антонис Маврос, архитектор и управляющий по архитектуре кипрской компании Pafilia Property Developers. – Антонис, с курортной недвижимостью для инвесторов все понятно, а где предпочитают жить сами коренные жители Кипра – на берегу моря, в городах или в горах? – Для киприотов нет глобальных предпочтений или тенденций, где им жить. Это могут быть города, деревни, горы или морской берег. Все зависит от конкретной персоны. Кипр не столь велик. Где бы вы не находились, это будет не слишком далеко от моря или гор. Киприоты предпочитают жить поближе к своим семьям, поэтому более определяющий фактор – это то, где живут их семьи. Как и у большинства продвинутых наций, существует небольшая миграция молодых людей из более отдаленных деревень в города, но другие возвращаются в деревни, где у них живут дети. – Какое жилье пользуется спросом у граждан Кипра? Виллы, апартаменты, многоэтажные дома? – И снова нет определенного тренда. Традиционно киприоты предпочитают отдельные одно- или двухэтажные виллы в городах или сельской местности. Но некоторые молодые граждане покидают свои семьи достаточно рано и могут купить или арендовать квартиры. Киприоты также покупают квартиры или виллы как инвесторы, чтобы потом сдавать их в аренду. – Что строится на Кипре для инвесторов в недвижимость? – Зарубежные покупатели на Кипре традиционно покупали недвижимость как можно ближе к морю, но сейчас эта ситуация меняется. Увеличивается число людей, приобретающих собственность в маленьких деревнях, желая стать частью традиционного образа жизни на Кипре. – Какова площадь квартир или домов для одной семьи? – Квартиры со стандартными двумя спальнями имеют площадь около 100 кв. м. Дома – от 130 до 300 и более. Обычные виллы могут быть много больше, это зависит от размера земельного участка и разрешенной плотности застройки. – Какие строительные материалы используются в теплой стране? – На Кипре очень строги строительные законы. Для каркаса здания используется усиленный бетон, и затем пенобетонные блоки между усиленными опорами. С этого года появились новые правила, которые определяют минимальные теплозащитные свойства зданий. Это может достигаться как за счет теплоизолирующих пористых стен, так и за счет теплоизоляционных материалов. Двойное остекление используется повсеместно. Например, в нашем проекте Minthis Hills (комплекс вилл в горах) используются совершенно новые май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

59

Гость

Беседовал Дмитрий НОВИК Фото: Pafilia Property Developers


Гость

На Кипре очень строги строительные законы. Для каркаса здания используется усиленный бетон, и затем пенобетонные блоки между усиленными опорами. С этого года появились новые правила, которые определяют минимальные теплозащитные свойства зданий.

конструкции, с инновационными технологиями для достижения термальной эффективности. Стены имеют пористый слой, препятствующий конвекции, далее укладывается слой теплоизоляции, затем идет отделка толстым слоем камня. Стекло для окон – сверхвысокого качества, с очень низкой эмиссивностью, то есть пропусканием тепла изнутри наружу. – Объект обычно сдается с отделкой и мебелью? – Зависит от дома. Существуют различные спецификации отделки, но обязательна сдача готового для проживания жилья. Мебель и электроприборы являются дополнением. Опция может включать «умный дом» и т. д. Комплектация мебели доступна для разных уровней бюджета. – Что для вас означает термин «умный дом»? – На Кипре вы можете иметь любой тип «умного дома», какой пожелаете из возможных технологически. На острове в этой области работают специалисты по контролю теплоснабжения, охлаждения, электрических приборов, защиты от света, телекоммуникаций и безопасности. Все зависит от личного бюджета. – Сколько этажей имеют жилые дома? – Это зависит от того, где квартира расположена. Территории зонированы, и каждая зона имеет собственные показатели максимума плотности зданий, площади застройки и количества этажей, которые не

60

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

должны быть превышены. В настоящее время многоквартирные дома могут быть от 2 до 11 этажей. Чем ближе к центру города, тем больше этажей разрешено, вплоть до 11. В сельской местности может быть только 1 или 2 этажа, опять же в зависимости от зонинга. В 2010 году наша компания планирует запустить проект высокого многоквартирного дома, который станет символом Кипра. Там будет много этажей. – Как на Кипре относятся к многоэтажным жилым домам? – Люди на Кипре обычно не возражают против квартир на большой высоте в центре города. Большая часть острова имеет довольно строгие ограничения по высоте, и нет возможности строить многоэтажные дома в сельской местности. – Чем отличается вилла стоимостью €1 млн от виллы за €250 тысяч? – Разница в цене – это размер участка, локейшн (наиболее дорогие обычно, но не всегда, расположены на первой линии моря), размер и тип дома, а также использованные в нем материалы. – Жилье на Кипре трудно представить себе без бассейна. Как поставляется в них вода? – Все объекты, как правило, связаны с магистральными водопроводами, от которых можно запитать бассейны. – Существует ли в горах проблема доставки питьевой воды? – В горах нет проблем с доставкой питьевой воды, так как там расположено большинство естественных источников. Есть и несколько дамб. – Как обогревается жилье зимой? – Когда-то у киприотов не было в домах центрального отопления. Сегодня значительное количество построек имеют один из видов центрального отопления, будь то обычный радиатор, или система подогрева под полом, или такая, которая использует энергию окружающей среды, – воздушно-водяные насосы или термальные источники. – Существует ли принятое в России деление жилья на классы: эконом, бизнес-класс, элита? – На Кипре нет подобной системы классов. Нет реально бедных людей, но есть немного очень богатых. Существует недвижимость, пригодная для всех бюджетов. – Чувствуете ли вы моду на архитектурные проекты? Что модно сейчас? – В последнее время мы видим множество современных домов в городах, тогда как в деревнях налицо тенденция строить традиционные дома из камня. Новый тренд – сплав современного и традиционного, двух стилей, которые смешиваются в сельской местности. – Вспомните, пожалуйста, наиболее интересные заказы из вашей практики. – Должен сказать, что каждый проект интересен и дает стимул для работы. Нет одинаковых участков земли, а проект начинается с земли. Недавно был один проект, где склон был очень крутой, и в то же время я получил очень строгие указания по цене здания. Но мы смогли поразить специфического клиента. май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

61


Остров по-русски Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ Фото: Aphrodite Hills «Наших там много!» – говорят о Кипре граждане бывшего Советского Союза. Одни переехали в смутные 90-е – не чурались даже просить статус беженцев, другие – вышли замуж, третьи – сразу были нацелены на дело: оффшорная зона не меньше моря и солнца манила жителей разваливающейся империи, считалось, здесь проще, говоря языком 90-х, «подняться». Сегодня язык деловых людей другой. И Кипр давно не оффшор, а член ЕС. Но условия для бизнеса – одни из самых привлекательных если не в мире, то, по крайней мере, в европейском регионе. Хотя у кипрских берегов, как у любых других, имеются подводные камни. Думая об организации своего дела или иммиграции на Кипр через бизнес, надо четко понимать, что компания, которая зарегистрирована на Кипре, но ведет бизнес за его пределами, и компания, деятельность которой вписывается в жизнь острова, – есть две большие разницы. Бизнес иностранцев на Кипре подразделяется на несколько широких направлений. На поверхности лежит туристический бизнес и все, что с ним связано: от отелей до экскурсионных услуг, ресторанов и прочих увеселительных мест. Другое направление – сугубо профессиональные услуги, которые обусловлены инвестиционным климатом острова (иностранные компании нуждаются в профессиональном бухгалтерском, аудиторском, правовом и т. п. обслуживании). Интересны 62

строительство и проектирование – те сферы, которые требуют серьезного расчета и инженерного подхода. Вне туристической сферы, в отличие от Турции, где основной упор сделан на легкую промышленность, на Кипре наши люди ведут бизнес в сферах IT и телекоммуникаций, логистики (все виды работы с грузами), перевозок (авиа, судоходство). Очень часто основная деятельность компаний вышеперечисленных областей ведется далеко за пределами острова и с его внутренней жизнью пересекается мало. В докризисные времена доходность стабильного бизнеса на Кипре в среднем составляла 17–20%. Сейчас идет снижение, причем масштабы его пока не ясны, хотя, по субъективным оценкам, – не катастрофичны. Бизнес, не связанный с туризмом, кризис затронул в меньшей степени, в большей – пострадали туротрасль, строительство и торговля недвижимостью. Правительство Кипра объявило о поддержке пострадавших отраслей и гарантировало, что в ближайшее время не будет повышения налогов (на недвижимость налоги и сегодня не маленькие). Кроме того, на кредитование малого и среднего бизнеса Кипру выделяется €300 миллионов от Европейского инвестиционного банка. Похоже, что волны мирового финансового кризиса остров потревожат, но не захлестнут. – В кризисные времена обостряется желание людей уехать в более благополучное место. Так было и после кризиса 1998 года, так происходит и сейчас, – рассказывает Олег Лемешко, консультант по международному

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

гражданство и паспорт Кипра можно лишь после семи лет проживания в стране». При этом минимальное правило ценза оседлости (для ежегодного продления ВНЖ на Кипре) подразумевает физическое нахождение в стране 183 дня + 1 день (налоговая резиденция). Олег Лемешко констатирует, что эти условия приемлемы не для всех инвесторов – многие хотят сначала отправить на Кипр семью, а самим присоединиться позднее. Или другой вариант: жить на два государства – в России у многих основной бизнес, который требует контроля. «Если же выполнение таких условий проблематично или невозможно, то можно просто купить недвижимость и летать на Кипр на отдых по годовой многократной визе. Но это уже не будет бизнес-иммиграцией, а просто разновидностью удачной инвестиции и международной диверсификации активов», – считает Олег.

Выгоднее оффшора

Это наше дело!

– Кипр долгое время был так называемым неклассическим оффшором, что означает, что на Кипре была очень низкая для Европы ставка налога на прибыль, – поясняет Олег Лемешко. – А договор с Россией об избежании двойного налогообложения позволял выводить большие капиталы в законном порядке, то есть в более законном, чем через использование классических оффшоров с нулевой ставкой налогообложения – вроде Виргинских островов, Панамы и прочих. Однако после вступления в ЕС в 2004 году Кипр стал попадать под законодательство Евросоюза, которое требует большой прозрачности бизнесов и банковских операций. Произошло переименование некоторых терминов, якобы отмена регистрации оффшорных компаний, но суть осталась прежней: ставка налога на прибыль 10% и договор об избежании налогообложения с Россией. Поэтому Кипр (наряду с Великобританией) продолжает оставаться одной из самых популярных стран для инвестирования. Кипр – страна с рыночной экономикой, юридическая база которой основана на традициях британского права. Такая правовая система сложилась во времена, когда Кипр был британской колонией – вплоть до 1960 года. Именно поэтому правовые институты, нормы, понятия во многом схожи или копируют английские. Например, так же как и в Великобритании, при определении резидентства на Кипре надо обозначить место управления и контроля компанией: резидент там, где «центр управления». Директорам компаний (1–2) и членам их семей при открытии компании на Кипре предоставляется вид на жительство на 2–3 года, который по прошествии еще нескольких лет можно будет поменять на вид постоянный. – Как правило, никаких сложностей с открытием фирм на Кипре не возникает. Цены на регистрацию компаний отличаются у разных поставщиков на €500– 1000, – говорит Олег Лемешко. (Открыть компанию в зависимости от пакета услуг стоит €1500–5000.) Специалист подтверждает, что действуют эффективные и достаточно быстрые схемы получения вида на жительство, но гражданство Кипра получить не так уж и просто: «Сложности на Кипре состоят в цензе оседлости, поскольку с точки зрения получения второго гражданства Кипр проводит консервативную политику. Получить

Как в любой стране, где есть обширная русскоязычная диаспора, на Кипре развиты сервисы «самообслуживания»: русскоязычные врачи, преподаватели, юристы, другие самые разнообразные услуги. – Здесь сколько людей, столько и идей. Но, учитывая то, что бизнес-опыт сложно и не всегда возможно перенести из одной страны в другую, 90% инвесторов выбирают коммерческую недвижимость ��ипра. Здесь риски потерять деньги отсутствуют – есть только риски их не приумножить, – поясняет Олег Лемешко. – А с другими видами деятельности при бизнес-иммиграции в иные страны большое значение имеет опыт. Если ты в России всю жизнь занимался карандашами, а на Кипре решил начать ресторанный бизнес, в котором у тебя нет опыта, то возможность неудачи выше, чем если ты дер­ жал ресторан в России, а на Кипре купил кафе. Но, как показывает практика, сферы деятельности наших бывших соотечественников самые разные: от овцеводства до профессиональной организации праздников. Дело в том, что Кипр – популярная «свадебная» страна. Относительная простота оформления брака в сочетании с античными руинами и прочей островной романтикой сделало модным проводить здесь не только свадебное путешествие, но и саму церемонию. Сначала жениться на Кипре стали европейцы, а последние годы и россияне из больших городов. По деньгам получается гораздо дешевле, чем в Москве, а давление родственников, требующих длинные столы и пляски под гармошку, в мегаполисах не так весомо. Обслуживание свадеб – особый бизнес, в котором преуспевают те, кто знает, чего ждут от обслуживания молодожены из стран СНГ, их вкусы – от фотосъемки до выбора машины. Причем кризис «праздный» бизнес потрепал, но не убил. «Сначала количество желающих сыграть свадьбу почти сошло на нет, – говорит организатор свадеб Елена Самуйлик. – Но чем ближе к лету, тем больше заявок. Я вижу, что наши люди очень часто мыслят так: «Один раз живем! Займем, но свадьбу сыграем!» Так что, как бы ни бежали от русских представлений о свадьбе – от себя не убежишь, разве только от толпы родственников». На Кипре проводят свадьбы, юбилеи и различные конференции – все это создает поле деятельности для организаторов праздничных торжеств. Обычно хоро-

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

63

Свое дело

праву компании Elma Travel. – Но у людей нынешней волны иммиграции больше капитала, чем было десять лет назад. И уже почти никто не задает вопросов об экономической иммиграции через статус беженца. Тем более что для успешного получения вида на жительство такие схемы выезда сейчас практически невозможны. Сегодня обращаются преимущественно люди, которые скопили капитал и хотят переместить его в более безопасное место, а также переместить туда семьи и себя. Но надо понимать, что рынок Республики Кипр очень узкий и не может освоить российские капиталы в том объеме, который осваивает Великобритания – безусловный лидер получения российских инвестиций. И поэтому возможности иммиграции на Кипр через ведение бизнеса и получение прибыли у источника на Кипре не так уж и велики.


Свое дело

FAQ шо идут дела у русских артистов, певцов, музыкантов. Хотя это лето пройдет не без трудностей. – Мне кажется, что русский скоро станет одним из государственных языков на Кипре, – говорит недавняя эмигрантка из Киева, которая начинает частным образом работать над архитектурными проектами. Клиентура – «все свои». В отличие от других стран Европы, где русскоязычные далеко не всегда склонны вести дела друг с другом, живущие на Кипре, наоборот, считают, что если бизнес развивается внутри острова, то работать нужно с русскими фирмами и селиться поближе друг к дружке, например в Лимассоле. – Они обманывают! – разводит руками и с явным сожалением говорит о местных Георгий, который год добивался от кипрской компании установки рекламного щита. – При этом относятся к русским очень хорошо – мы много денег приносим на остров. Но обманывают все равно, любя что ли… Не так и легко, оказывается, приспособиться к жизни в обществе, менталитет которого отчасти похож на греческий, отчасти – на турецкий. (О бизнесе в этих странах «Ваш дом за рубежом» рассказывал в двух предыдущих номерах.) Приезжий сначала искренне рад тому, что все вокруг расслаблены, довольны жизнью, улыбаются – это так не похоже на суровые лица российских улиц. Но то, что улыбающиеся и веселые люди не могут делать плохие дела – явное заблуждение хотя бы потому, что в любой стране есть свои мошенники. Как оказалось, некоторые склонны сначала излишне очаровываться, расслабляться, забывать поговорку «Доверяй, но проверяй», а затем, оказавшись в дураках, жестоко разочаровываться и обвинять не только конкретных мошенников, но огульно: «Все вокруг только и смотрят, чтобы отобрать ваши деньги и бизнес!» На форумах русскоязычных жителей Кипра нередко можно

64

увидеть объявление вроде: «Внимание! Разыскивается … (ФИО), он же… (другое ФИО) и он же (третье ФИО). Живет на Кипре. Легко входит в доверие и кидает на бабки. Берет деньги в долг или на совместный бизнес, как вариант – обналичка. Потом кормит «завтраками» и в конце концов меняет номер телефона. Если удается встретиться, говорит, что мы плохо себя вели и он обиделся…» Как и в соседней Греции, приходится постигать науку выстраивать все по связям и рекомендациям. «Самая верная политика – проверять до самых мелочей, вникать в детали, не давать спуска. Даже если будут обижаться на недоверие. Особенно осторожными надо быть деловым женщинам, – поясняет Екатерина, которая влюбилась в партнера-киприота. Разрыв сопровождался травмой как для сердца, так и для ее строительного бизнеса. – Мало того, что надо добиться серьезного отношения к своим требованиям, нужно опасаться нахлебников, желающих прибрать к рукам тебя и бизнес заодно. Это здесь, в Москве, кажется, что «я его раскушу». На самом же деле киприоты веселее и галантнее русских мужчин – бывает очень сложно не влюбиться. Потом только понимаешь, что пусть будет угрюм, но честен. Я теперь стараюсь держаться с киприотами как Путин с Америкой». Наши соотечественники часто жалуются на медлительность местных партнеров, на то, что приходится постоянно требовать придерживаться условий договора. Хотя сам договор, обычно, составлен четко – спасибо британской правовой традиции. Но, несмотря на жалобы, количество русскоязычных бизнесменов, желающих открыть здесь дело, не уменьшается. А значит, все вышеописанные проблемы не катастрофичны, а главное, есть выгода – иначе ради чего было все это затевать?

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

Цена земли в Доминикане зависит от места, площади участка и его конфигурации. Чем больше площадь, тем дешевле квадратный метр, а прямоугольный участок с береговой линией протяженностью в километр и 200 м в глубь суши будет в разы дороже участка с противоположными характеристиками. В Лас Терренасе небольшие участки под индивидуальную застройку либо небольшие апарткомплексы (площадью 400–4000 кв. м) на первой линии стоят $160–350/кв. м, на второй линии – $120–180/кв. м, в городе $40–180/кв. м и на холмах $20–60/кв. м.

Доминиканская Республика в вопросах и ответах Валерий Иотченко, региональный менеджер WORLD ECONOM ESTATE по Доминиканской Республике: – Сколько стоит недвижимость в Доминикане? – Цена земли в Доминикане зависит от места, площади участка и его конфигурации. Чем больше площадь, тем дешевле квадратный метр, а прямоугольный участок с береговой линией протяженностью в километр и 200 м в глубь суши будет в разы дороже участка с противоположными характеристиками. В Лас Терренасе небольшие участки под индивидуальную застройку либо небольшие апарткомплексы (площадью 400–4000 кв. м) на первой линии стоят $160–350/кв. м, на второй линии – $120–180/кв. м, в городе $40–180/кв. м и на холмах $20–60/кв. м. С участками для инвесторов все намного интереснее. Вот несколько типичных примеров. Всего один доллар за кв. м стоит участок площадью 35 га на холмах в 3 км от пляжа, а участок 30 га в 300 м от моря обойдется в $35/кв. м. Есть участки различной площади, удаленные от океана на 600–700 м, предлагаемые по цене $8–12 за кв. м. Стоимость готовых объектов сильно зависит от близости к пляжу, качества и дизайна строения. Я советовал бы рассматривать всерьез предложения от $80 тысяч за апартаменты и от $120 тысяч за дом, виллы начинаются от $250 тысяч. Существуют и более дешевые объекты, но с ними стоит быть сверхосторожными. Апартаменты с одной спальней обычно имеют площадь от 60 кв. м, с двумя спальнями – от 100 кв. м, дома – от 180 кв. м, виллы – от 250 кв. м. Поскольку мы говорим о стране с жарким климатом, любой объект имеет массу открытых пространств: террасы, бассейны, ухоженные садики, лужайки с тропическими растениями. Обычно в стоимость входит полностью оборудованная бытовой техникой кухня-гостиная и меблировка, не говоря о внутренней отделке. май 2009

– Как получить в этой стране вид на жительство? – Вы легко можете получить ВНЖ за 6–9 месяцев, пройдя медицинское обследование, предоставив загранпаспорт и свидетельство о рождении (лучше заверенную копию) и заплатив адвокату $1200–1500. Владея испанским, можно все это сделать самому за $400. – Как получить визу? – Для полета в Доминикану не нужна виза, вам понадобится только билет и загранпаспорт. Вы можете проживать в стране неограниченно долго, никак не легализуясь, при этом вы не нарушаете закон, просто по вылете из аэропорта заплатите «налог на проживание» по следующей шкале: от 15 дней до 3 месяцев – 300,00 песо; от 3 месяцев до 9 месяцев – 500,00 песо; от 9 месяцев до 1 года – 2000,00 песо; от 1 года до 1 года 6 месяцев – 3500,00 песо; от 1 года 6 месяцев до 2 лет – 4500,00 песо; от 2 лет до 2 лет 6 месяцев – 6000,00 песо; от 2 лет 6 месяцев до 3 лет – 8000,00 песо; от 3 лет до 5 лет – 12000,00 песо; от 5 лет и более – 15000,00 песо. Песо сейчас примерно равен рублю. – Насколько дороже жизнь в Доминикане по сравнению с Петербургом? – В Доминикане вы можете иметь достаточно высокий уровень жизни при относительно небольшом бюджете. Если вы тратите в РФ до $1000 в месяц – в Доминикане будете тратить чуть больше, если $1500 – будете тратить примерно столько же, если больше – ваш доминиканский бюджет снизится. Это связано с аналогичной стоимостью большинства продуктов, более дорогим электричеством, хлебом, картошкой, бензином, более дешевыми одеждой, авто и элитным отдыхом. – Как чувствует себя в кризис экономика страны? Нет ли предпосылок для снижения цен на недвижимость? – Инфляция, по данным Центробанка Доминиканы, за 2008 год составила 4,5%. Рынок недвижимости устойчив, цены на землю пока невысокие. Правительство щедро вкладывается в развитие инфраструктуры.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

65


Текст: Константин КРИНИЦКИЙ Фото: Игорь БЕКИРОВ Республика Чехия, формально относясь к странам Восточной Европы, географически лежит в самом центре Европы. Между городами Пльзень и Хеб в Западной Чехии имеется обелиск с надписью «Центр Европы». На самом деле честь быть европейским центром оспаривается сразу несколькими странами, но если говорить именно о Чехии, то действительно столица государства Прага расположена в 2–4 часах езды на машине от столицы Австрии Вены, Инсбрука, Берлина и Мюнхена.

В Праге все спокойно Чехия – единственная европейская страна, в которой участники рынка почувствовали падение цен на недвижимость только с начала нынешнего года.

66

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

67

Обзор

«Перестройка» по-чешски Многовековая история Чехии оставила о себе материальные подтверждения в виде замков, по количеству которых на душу населения страна не уступает Франции. Вторая половина XX века принесла с собой моду на архитектурный «соцреализм», подхваченный всеми без исключения странами «народной демократии», где начали усиленно строить панельные дома, различаемые лишь по количеству этажей и номерам серий. К счастью для Чехии, входившей тогда в состав Чехословакии, она пострадала от «панелек» в наименьшей степени, сохранив свой исторический облик, в чем можно отчасти убедиться, пройдя по Карлову мосту или поднявшись на Петршин холм в Праге. После «бархатной революции», в начале 1990-х, Чехословакия мирно разделилась на Чехию и Словакию. Чехия под руководством своего первого президента Вацлава Гавела приступила к политико-экономическим реформам, которые в дальнейшем привели страну в Европейский союз, в котором она в 2009 году является дежурным председателем. Практически все 90-е годы характеризовались 10– 15%-ным ежегодным ростом цен на недвижимость, что после непродолжительного периода стагнации продолжилось и в новом, XXI веке. В 2006 году рост достиг отметки в 12%, в 2007 году – 20%. Ольга Токарева, руководитель отдела продаж недвижимости и юрисконсульт гражданского законодательства Чехии в юридической компании «Пражский Лев», объясняет такой всплеск роста цен на недвижимость тем, что сработали сразу два фактора: внешний – вход Чехии в конце 2007 года в Шенгенское пространство и открытие всех ее границ (с Германией, Австрией, Польшей и Словакией), а также внутренний, заключавшийся в повышении с 1 января 2008 года ставки НДС на новое строительство. Следующий, 2008 год принес на европейские рынки немало неприятных сюрпризов, но цены чешских метров тогда не только устояли, но и показали приличный рост – международное консалтинговое агентство Knight Frank опубликовало отчет динамики мировых цен на жилье за 2008 год, где Чехия оказалась в тройке стран-лидеров годового роста цен на недвижимость, пропустив вперед лишь эмират Дубай из ОАЭ с годовым ростом в 59% и Россию, где, несмотря на небольшой спад в IV квартале (–1,1%), рост достиг итоговых 19,7%. В Чехии рост цен на недвижимость


Ежегодный прирост ВВП, %

составил 19,6%, притом что и последний квартал 2008 года показал пусть «косметический», но все же прирост на 0,2%. Стоимость чешского жилья, таким образом, выросла за предыдущие три года в 1,6 раза.

– Роман, что, на ваш взгляд, происходило с чешской недвижимостью в 2008 году, и как вы оцениваете ситуацию, складывающуюся на рынке с начала 2009 года? – В течение 2008 года цены поднялись, конечно, достаточно ощутимо. Это даже породило массовую спекуляцию среди частных лиц – речь о резервации недвижимости в девелоперских проектах и их продаже без полного расчета. На различные виды недвижимости рост был разный – первыми отреагировали самые маленькие дома и квартиры. В конце года рост цен не был так чувствителен, но для высокого итогового годового процента оказалось достаточно влияния предыдущего удорожания. С самого начала 2009 года рынок вошел в стагнацию без сильного изменения цен. Девелоперы боятся создать прецедент снижения цены, поэтому предлагают покупателям значительные бонусы – автомобили от шкоды до мерседеса. Агентства жалуются на упавшую активность западных инвесторов, но они и не были основными покупателями на рынке. Вряд ли то, что происходит на рынке недвижимости Чехии, можно назвать кризисом. Просто рынок из фазы активного развития и спекуляции вернулся к состоянию покупки и продажи по мере необходимости. – Как вы охарактеризуете иностранных покупателей? – Нам больше известно про частных инвесторов – это традиционно Великобритания, Италия, Германия, Россия. Русские покупатели в половине случаев покупают недвижимость для собственного проживания, вторая половина – для инвестиций. Все иностранцы сторонятся недвижимости «с проблемами», то есть такой, которая требует личного присутствия или дополнительной информации, например заложенное или требующее ремонта жилье, поэтому лучше продаются новостройки.

68

На грани рецессии Тем временем мировой экономический кризис отразился и на благополучной Чехии. Из-за рецессии в странах, являющихся главными торговыми партнерами Чехии, в декабре 2008 года объем экспорта чешских товаров сократился на 24% и, по данным Чешского статистического управления, достиг самых низких показателей за всю историю существования Чешской Республики. Знаменитый производитель богемского хрусталя завод Sklo Bohemia из города Светла-над-Сазавой стал банкротом, отправив на биржу труда 1250 своих работников. Автозавод Škoda уволил 1500 человек и перешел на сокращенную неделю. Правда, после того как в Германии, Словакии и некоторых других странах Европы ввели премию за «экологическую» ликвидацию старой машины при покупке новой, что заметно стимулировало продажи, дела чешского автопрома пошли на поправку. Увольнения коснулись рабочих строительных фирм – банки, первыми ощутив ухудшение экономического положения, ужесточили условия выдачи кредитов, что, безусловно, сказывается на объемах строительства. Агентство České Noviny сообщило, что процент безработных в январе 2009 года составил 6,8%, увеличившись в феврале до 7,4%, однако на фоне сообщения европейского статистического агентства Евростат, утверждающего, что в 16 странах Еврозоны уровень безработицы в феврале поднялся до 8,5%, – чешские показатели смотрятся вполне прилично. Тем не менее, с учетом снижения деловой активности, компания Knight Frank оценила возможный спад в продажах коммерческой недвижимости на 60% по сравнению с прошлогодним показателем, когда сумма реализации таких объектов составила €2,1 млрд. Складские помещения в конце прошлого года занима-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

Обзор

Роман Дуденков, директор агентства недвижимости Rona Invest s.r.o., Прага:

ли в республике 3 млн квадратных метров, притом что 830 тысяч из них были сданы в эксплуатацию в том же, 2008 году, обеспечив этому сектору 38% годового роста. Новые площади были освоены лишь частично, и теперь процент пустующих складов в Чехии оценивается экспертами в 15–18%, а основные застройщики, специализирующиеся в этом направлении – ProLogis Czech Republic Management и базирующаяся в Голландии компания CTP Project Invest, приостановили строительство «на перспективу», ограничившись объектами, строящимися под конкретного заказчика. Девелопер Orco Property Group SA (Люксембург), занимающийся масштабным строительством жилой и коммерческой недвижимости в Чехии, Венгрии и Словакии, в конце 2008 года объявил о своих финансовых проблемах. Суммарный размер долга Orco Property Group, который должен быть погашен в 2009 году, составил €208 млн. Руководство Group ведет переговоры с кредиторами об условиях реструктуризации долга. В IV квартале 2008 года было начато строительство 9 686 единиц жилья, что на 19,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Сдано в эксплуатацию 12 397 единиц жилья – здесь падение составило 30,4%. Девелопер České nemovitosti, дочерняя компания Sekyra Group и Чешского сбербанка, прекращает свою деятельность, выставляя на продажу недостроенные жилые объекты, доводя до стадии готовности лишь небольшую их часть. Компания Czech Property Investments сдвинула сроки строительства CPI City Center в городе Усти-над-Лабем в северной май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

69


– Какой сейчас ипотечный процент в банках Чехии, и каков процент «личного участия» для иностранцев? – Ставки ипотечного кредита – между 5% и 6%. Минимальное «участие» для иностранцев при цене договора, совпадающей с оценкой, – 30%. Если оценка намного выше, а сейчас очень сложно, например, справедливо оценить дорогие исторические виллы, то теоретически можно получить и 100%, но лучше на это не рассчитывать. – Какие объекты чешской недвижимости вы считаете наиболее перспективными для инвестиций? – В разных ценовых категориях – свои предпочтения. В Чехии на традиционном рынке действуют обычные законы – маленькие квартиры хороши для инвестиций и сдачи в аренду, большие – для себя, дома – исключительно для себя. Особенность Чехии – исторические объекты, инвестиции в них, на мой взгляд, хоть и требуют значительных сумм, беспроигрышны (разумеется, не для коротких спекуляций).

части страны, объявив, что в 2009 году не начнет ни один жилой проект. CPP Development отложила окончание строительства проекта элитных квартир на Жижкове в Central Park Praha с декабря 2008 года на август 2009 года. Общая ситуация тем не менее катастрофической не выглядит. Уход с рынка нескольких девелоперов, по большей части иностранных, расчистил место для маневра местным фирмам-застройщикам. Судя по всему, в Чехии начинается передел рынка с возможным процессом укрупнения строительных компаний.

Рынок: состояние стабильное Жилищный рынок не реагировал бурно на описанные события. По статистике сети риэлторских онлайн-ресурсов EuroNet Media, основанной на анализе более чем 48 тысяч объектов, предлагаемых на продажу, цена средней единицы чешского жилья снизилась на 4,6% за период с ноября 2008-го по март 2009 года,

составив 2 117 452 чешских крон (€78 366), притом что за последний отчетный месяц падение составило всего 0,2%. По районам страны картина получилась неоднородной. В некоторых крупных городах Чехии цены на жилье, по оценке EuroNet Media, за период с декабря 2008-го по апрель 2009-го снизились довольно прилично – от 8,5% и 8,4% в городах Табор и Брно, до 11,6% в Либерце и 11,7% – в городе Пльзень. Самый дорогой город Чехии – Прага, а самый дорогой район страны – столичный Прага-1, где расположены Вацлавская площадь и Пражский Град с президентским дворцом. Средняя цена жилья в апреле составила здесь 6 822 297 чешских крон (€256 573), но здешний уровень цен лучше рассмотреть на конкретном примере: за апартаменты площадью 250 кв. м на улице Парижской продавец запрашивает €2 700 000. Квартира состоит из двух спален, трех ванных комнат, кухни со столовой, большого зала с камином и террасы с видом на город.

Уход с рынка нескольких девелоперов, по большей части иностранных, расчистил место для маневра местным фирмам-застройщикам. Судя по всему, в Чехии начинается передел рынка с возможным процессом укрупнения строительных компаний.

– Традиционный консерватизм финансовых властей Чехии, в хорошем понимании, помог избежать более тяжелых последствий для экономики в целом и для строительной отрасли, в частности, как, например, это происходит сейчас в Прибалтике. Снижение спроса на недвижимость есть, особенно если сравнивать нынешнюю ситуацию с бумом, когда россияне скупали за рубежом недвижимость без разбора, любого качества и по любой цене, невзирая на объективные ценовые показатели и здравый смысл. Те времена вряд ли повторятся. За прошедшие 3–4 года покупатели из России стали более искушенными и более платежеспособными, интересуются объектами в Чехии, исходя не только из их стоимости, обращают внимание на ликвидность. Русские покупатели становятся более цивилизованными и начинают успешно применять опыт инвестирования в недвижимость.

динамика цен в чехии за апрель 2009 года Город (район)

Средняя цена квартиры, кроны

Изменение, %

Чехия

2 103 759

-0,5

Прага-1

6 822 297

-2,4

Прага-2

6 797 856

+2,3

Прага-7

3 789 193

+2,5

Прага-10

3 286 641

+2,5

Прага-9

2 983 015

-1,3

Прага-4

2 982 138

-2,2

Брно

2 394 203

+2,0

Градец-Кралове

2 144 119

+0,3

Пльзень

1 918 233

-2,0

Оломоуц

1 876 776

-1,9

Пардубице

1 872 103

-4,8

Злин

1 772 256

-0,7

Карловы Вары

1 676349

-2,7

Либерец

1 540 704

+3,5

Чешские Будейовицы

1 514 497

-8,9

Иглава

1 444 698

+0,6

Острава

1 249 191

-1,3

Усти-над-Лабем

967 583

+2,5

Карвина

944 775

+0,1

Теплице

680 812

-4,1 Источник: EuroNet Media

70

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

71

Обзор

Станислав Кашицын, директор московского представительства компании EUROSOTRA:


Максим Вихорев, менеджер OFFICECENTER.CZ s.r.o.:

Юлия Баэр, заместитель директора компании RESOD s.r.o.: – Как вы оцениваете поведение рынка недвижимости Чехии за последние полгода? – Если говорить о новом жилье, то цены на него росли приблизительно до ноября 2008 года, в декабре оставшись на том же уровне. С начала 2009 года, несмотря на то, что количество сделок по продаже недвижимости в Чехии сократилось почти в два раза и цены на вторичном рынке немного упали, цены на новое жилье во многих регионах остались на том же уровне. В 2007 и 2008 годах цены на некоторые объекты в Праге или, к примеру, в Карловых Варах были явно завышены. Скажем, четырехкомнатная квартира в курортном центре Карловых Вар или центральной части Праги в 2008 году предлагалась за 8 000 000 крон (по актуальному курсу это $421 тысяча), на данный момент стоимость такой квартиры составляет около 6 500 000 крон ($342 тысячи). Цены на жилье в Северной Чехии, в таких городах как Либерец, Усти-над-Лабем или Чешская Липа, всегда были значительно ниже пражских. В конце 2008 года на вторичном рынке в этом регионе трехкомнатную квартиру в частной собственности можно было купить за 1 100 000–1 200 000 крон. На данный момент стоимость таких квартир составляет около 1 000 000 крон, однако в Праге за эту цену можно купить лишь однокомнатную квартиру площадью около 30 кв. м в кооперативной собственности.

72

В IV квартале 2008 года было начато строительство 9 686 единиц жилья, что на 19,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Сдано в эксплуатацию 12 397 единиц жилья – здесь падение составило 30,4%.

– Кризис существенно не повлиял на чешскую экономику, в частности на рынок недвижимости, по сравнению с другими европейскими государствами. Падение цен коснулось главным образом больших 3- и 4-комнатных квартир, и в целом оно не превышает 10%. Сегодня спросом пользуются небольшие квартиры в новостройках до 80 кв. м стоимостью до €200 тысяч. Самыми популярными регионами остаются Прага, Карловы Вары, Марианске Лазне.

Обзор

ленные от центра города Чехии (250 км от Праги) обычно держат цены на новое строительство ниже на 10–15%, но бывает, что цена одинакова с Прагой, так как качество строительства везде идентичное и на оценку «отлично». Цены на новое жилье с начала года и до настоящего момента пребывают в стагнации, хотя заметно небольшое падение на вторичное жилье панельного строительства в 5–10%». Цена квадратного метра вторичного рынка в обычном пражском районе составляет сегодня порядка €1700–2500, но стартовая цена на элитное жилье в Праге-2 и Праге-6 оказывается обычно не менее €4000–5000/кв. м. Институт региональной информации Чехии (IRI) оценивает среднюю пражскую квартиру вторичного рынка в 3 068 000 Kč (€113 545). Для расчета бралась квартира площадью 68 кв. м с 40% степенью износа строения. Квадратный метр такого жилья, по мнению экспертов IRI, обойдется в €1669. В некоторых нестоличных, но престижных местах, например в курортной зоне Карловых Вар, цены существенно выше, чем в «спальных» районах Праги. Например, новая квартира площадью 120 кв. м с большой гостиной, террасой, кладовой, гаражом и парковочным местом продается за €625 000. При этом площадь самой квартиры оценивается в €5000/кв. м, а террасы и балконов – в €1000/кв. м. В расположенном неподалеку районе Ташовице (около 10 минут езды на автомобиле) цены уже совсем другие: в новом проекте строительной компании Jurica a.s., объединяющем комплекс из 33 двухЗа Прагой-1, в порядке убывания цены на недвижимость, расположились еще девять пражских районов, самым «экономичным» из которых оказался Прага-9. В Праге-9, «самом панельном» районе чешской столицы, имеющем транспортные проблемы и экологически неудачное соседство с промышленным районом Черный Мост, недвижимость потеряла в цене с начала года 14,2%, упав до уровня 2 962 868 Kč (€111 428). В «лесопарковом» районе Прага-4 недвижимость подешевела на 13,6% – с 3 388 458 Kč до 2 982 138 Kč (€112 152) за объект, притом что квадратный метр нового жилья в строящемся здесь проекте Reitknechtka от Česke nemovitosti оценивается в сумму от €2600/кв. м. Пражские риэлторы утверждают, что падение на 13–14% не отражает истинной картины, так как из-за ухода с рынка иностранцев, которые были основными покупателями объектов «люкс», уменьшилась средняя сумма сделки, хотя сами объекты почти не подешевели. При этом выведенное EuroNet Media среднее значение не обладает достаточной статистической репрезентативностью из-за уменьшения количества сделок. Тем не менее многими из них признается то, что цены здесь потеряли 5–6% и немного более в случае с ранее переоцененными панельными домами, цена на квартиры в которых во время «бума» практически сравнялась с ценами жилья в домах кирпичной застройки. Ольга Токарева из компании «Пражский Лев» комментирует сложившуюся на рынке ситуацию так: «Ц��ны создают Прага и среднечешский край – это 30–40 километров вокруг Праги. Наиболее уда-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

73


74

Ежегодный прирост ВВП, %

Судьба нерезидента Что касается инвестиционных интересов нерезидентов, то иностранных покупателей обычно интересуют объекты в Праге и крупных центрах – Брно, Острава, Пльзень. Затем следуют горнолыжные зоны отдыха, а также Карловы Вары, Марианске Лазне и Франтишкови Лазне – курорты, обладающие минеральными водными источниками, расположенные на западе страны. Несмотря на то, что чешским законодательством не предусмотрена продажа жилья иностранным гражданам, это неудобство обычно обходят через регистрацию покупателя в качестве владельца или компаньона чешской фирмы и покупки интересующего объекта недвижимости уже не на физическое, а на юридическое лицо. Статус владельца бизнеса, кроме прочего, помогает решить вопрос с получением местного ипотечного кредита по ставке от 5,9% годовых и вида на жительство в Чехии. Конечно, обязательная регистрация «формального» бизнеса в Чехии останавливает многих иностранных инвесторов. Недавно в местных СМИ появилась информация о том, что готовится проект Министерства финансов Чехии по отмене ограничений на покупку недвижимости иностранцами, но, возможно, радость от этой новости окажется преждевременной. Говорит Ольга Токарева: «Этот закон Европейский союз пытается ввести в Чехии еще с 2004 года. В мае 2009 года просто заканчивается очередная отсрочка его принятия. Уже сейчас многие говорят о новом продлении. По всей видимости, ситуация не изменится и будет новая отсрочка». Российские инвесторы в Чехии довольно заметны, но чаще в тех случаях, когда речь идет о Праге или Карловых Варах (бывший Карлсбад). Про этот город, иногда называемый «Русскими Варами», в шутку говорят, что он был построен на еврейские деньги немецкими руками для русских туристов. Карловы Вары – всемирно известный бальнеологический курорт, где расположены двенадцать минеральных источников (некоторыми утверждается, что на самом деле их тринадцать, если считать местный ликер Becherovka). Большая часть недвижимости в курорт­ ной части города принадлежит «русским» даже по официальным данным, надписи на русском встречаются едва ли не чаще, чем на чешском, а среди обслуживающего персонала трудно найти работника, не говорящего по-русски. Достоинства Чехии для инвестиций очевидны: страна удобно расположена, стабильна политически и экономически (несмотря на мировой кризис, здесь все же наблюдается небольшой экономический рост), в Чехии – мягкий климат и прекрасная природа. С чехами, говоря буквально, просто найти общий язык – 87,7%

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

граждан страны знают как минимум один иностранный язык, а русским из них владеют 42,6%. Но, кроме всего прочего, эта страна интересна тем, что чешский язык и культура, или как сейчас говорят менталитет, близки носителю русского языка, что позволяет ему легко адаптироваться в новой среде. Кстати, «похожесть» чешского языка на русский иногда может привести к некоторым «нестыковкам».

Например, если кто-то приглашает вас осмотреть «халупу» – это название ни в коей мере не описывает состояние объекта. Речь идет всего-навсего о сельском доме. «Хата» – дом в дачном поселке. Обычно эта небольшая путаница не вызывает ничего кроме улыбки, но при подписании официальных бумаг рассчитывать на свои лингвистические способности, конечно, не стоит.

Обзор

– Начинают ли строительные компании новые проекты? – Начатые проекты постепенно достраиваются, новые проекты пока заморожены. Снижение спроса вынуждает продавцов принимать дополнительные меры по активизации продаж. Например, CENTRAL GROUP, одна из крупнейших в Чехии строительных компаний, предлагает в качестве бонуса за покупку новой квартиры или дома автомобиль марки Audi. По прогнозам финансовых аналитиков, ситуация в Чехии должна стабилизироваться к осени 2009 года, поэтому чешские строительные компании откладывают строительство новых объектов на этот период. – Насколько местные участники рынка чувствуют влияние мирового кризиса, и в чем оно выражается? – Чешские граждане стали больше экономить. Если в прошлом году многие инвестировали денежные средства в покупку недвижимости, что было наиболее выгодным и надежным вложением капитала, то сейчас многие предпочитают на время воздержаться от покупки жилья. Также упал спрос на покупку дорогих автомобилей. Стали осторожнее банки – в конце 2008 года процентная ставка в чешских банках составляла около 4,5 % годовых, теперь она повысилась до 5,5 %. В Чехии не было банкротств крупных предприятий, но в связи со снижением объемов производства на некоторых фабриках и заводах были массовые увольнения рабочего персонала. Спад также коснулся многих туристических компаний. Если раньше большинство людей бронировало турпутевки за 4–6 месяцев, выбирая экзотические страны, дорогой отель и так далее, то сейчас люди предпочитают провести свой отпуск в Чехии или же покупают путевки last minute. – Юлия, скажите, изменились ли покупательские предпочтения ваших российских клиентов? – Спрос на жилую недвижимость со стороны русских упал. В 2007–2008 годах покупатели из России чаще покупали квартиры в новостройках и новые дома в престижных районах Праги и Карловых Вар. На сегодняшний день большинство наших клиентов отдает предпочтение земельным участкам под строительство коттеджей, где впоследствии можно будет построить дом по своему вкусу. Сегодня участок на окраине Праги или Карловых Вар площадью около 1000 кв. м можно купить за 2 500 000 крон ($132 тысяч) на ипотеку. Выгода вложения капитала в данном случае заключается в том, что покупателю не нужно выплачивать всю сумму сразу, у него появляется возможность поэтапного инвестирования денежных средств на покупку участка и на строительство дома. – Что сегодня лучше покупать? – Я бы сказала, что на данный момент наиболее интересной является инвестиция в коммерческую недвижимость. Прежде всего, это помещения, предназначенные для открытия косметического салона, парикмахерской или ресторана. Здесь, конечно, многое зависит от месторасположения и транспортной доступности. Для косметического салона или парикмахерской более прочего подойдет центр города или пешеходная зона. Для ресторанного бизнеса желательно находиться в интересных туристических местах или недалеко от автомагистрали. Но, безусловно, успехом любого бизнеса является не только вышеуказанные факторы, но и хороший менеджер!

этажных домов, жилая площадь каждого из которых 150,8 кв. м, продажная цена составит €177 100. «Метры» включают в себя рабочий кабинет, гостиную и кухню, расположенные на 1-м этаже, а также 3 спальни, 2 гардеробные комнаты и ванную комнату, находящиеся на 2-м этаже. К каждому дому относится терраса площадью 16 кв. м и крытая парковка площадью 25,60 кв. м.

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

75


Беседовал Константин КРИНИЦКИЙ Фото: Игорь БЕКИРОВ О том, чем русские покупатели чешской недвижимости отличаются от европейских инвесторов, а также о некоторых особенностях рынка Чехии рассказывает Павел Мейтув, соучредитель и исполнительный директор компании Bonguard s.r.o. – Скажите, Павел, был ли рост рынка недвижимости Чехии последних лет обусловлен объективной экономической ситуацией, или речь, как в случае с некоторыми европейскими рынками, идет, по большей части, о спекулятивном росте? – Все это время чешская экономика быстро и стабильно росла на 6% в год, соответственно росли зарплаты, уровень жизни. Стали более доступными ипотечные кредиты, которые в 2006 году оформлялись уже под менее чем 3% годовых. Сыграл свою роль демографический фактор: подросло и вступило в самостоятельную жизнь поколение демографически сильных 70-х годов, или так называемых «Гусаковых детей» (Густав Гусак, президент Чехословакии с середины 1970-х годов.– прим. ВДЗР). Все это объективно привело к пропорциональному росту цен на недвижимость на 10–15% в год. Кроме того, как на всяком нормально функционирующем рынке недвижимости, на чешском рынке цена недвижимости определяется главным образом ее местоположением, доходностью и ликвидностью. – Оказывали ли влияние на общую картину какие-то дополнительные факторы? – В 2004 году, накануне вступления Чехии в ЕС, многие считали, что цены сразу после вступления резко подскочат. Покупалось все, что «не движется», цены 76

скачкообразно выросли, но через 3–4 месяца вернулись в норму. В конце 2007 года правительство планировало повышение ставки НДС на новое жилье с 5% на то ли 9%, то ли 19% – тогда это было не совсем понятно. Такая неопределенность вызвала ажиотаж на рынке новостроек, но когда к новому, все-таки 9%-ному НДС все привыкли, рынок снова успокоился. Если говорить о региональном рынке, то, например, принятие решения о строительстве автозавода Hyundai в Северной Моравии и покупка сталелитейных заводов империей Миттала привели к тому, что в Остраве квартиры выросли за год на 100%. В 2007 году квартира стоила там, в среднем, около 400 тысяч крон, а в 2008-м – уже 800 тысяч. То есть рынок недвижимости Чехии в целом логичен и поддается анализу. Возможно, с одной оговоркой: цены в курортной зоне Карловых Вар, на мой взгляд, логического обоснования не имеют (квартиры большей площади и лучшего состояния в Баден-Бадене стоят в несколько раз меньше). – Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка чешской недвижимости? Насколько участники рынка чувствуют влияние мирового кризиса? – Покупать недвижимость в Чехии меньше не стали. Но покупать стали медленнее и более придирчиво. Цены, в общем, тоже не снижаются. Девелоперы делают скрытые скидки в виде разнообразных бонусов – гараж бесплатно, кухня – в подарок, к каждой квартире в подарок автомобиль и так далее. Считается, что около 30% всех квартир в Праге покупалось не для жилья, а для последующей продажи, для сдачи в аренду, «на вырост» детям и т. п. Теперь спекулянты с рынка незавершенных новостроек ушли, так как в условиях стагнации это занятие потеряло смысл. В последние годы Чехия пе-

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Эксперт

Русские в Чехии: за и против

реживала бум офисного и складского строительства, но, по всей видимости, мировой кризис внесет в этот сегмент рынка свои коррективы – ввод новых квадратных метров приостановился, и цены будут ждать нового оживления спроса. Что касается финансовой сферы, то способность клиентов выплачивать ипотеку всегда была для чешских банков существенно более важной, чем залоговая стоимость недвижимости, поэтому ничего даже отдаленно напоминающего ситуацию в США в Чехии не было. Тем не менее из-за иррациональной нервозности банкиры просто стали бояться давать кредиты. С другой стороны, поскольку люди из-за проблем на экспортных рынках в Европе и США боятся потерять работу, то они менее склонны брать ипотеку. Как результат, ипотечный рынок сократился по сравнению с прошлым годом на 25%. А без кредитных денег не будет ни продаж недвижимости, ни доходов самих банков. Так что все, в конечном счете, сводится к разумной кредитной политике банков. Как только банки либерализуют требования к заемщикам, а по моим прогнозам, это должно произойти к лету 2009 года, рынок снова оживится, и все вернется в норму. – Что, на ваш взгляд, изменилось на рынке нового жилья, и как в изменившихся условиях работают строительные фирмы? – На рынке новых проектов произошло следующее: к лету 2008 года рост цен новостроек объективно уперся в потолок покупательской способности, и спрос довольно заметно ослабел. В то же время банки резко ужесточили правила кредитования девелоперских проектов, потребовав от застройщиков существенно увеличить в финансировании строительных проектов долю собственных средств, одновременно усложнив процесс предоставления ипотечных кредитов для покупателей. В ситуации охлаждения спроса и усложнения условий финансирования для снижения цен новостроек между тем нет возможности: цены строительных работ и материалов идут вверх, благодаря проектам развития инфраструктуры, которые финансируются из фондов ЕС. Цены земельных участков снизились на 15–20%, но и это не смогло повлиять на стоимость проектов, начатых в прошлом и позапрошлом году. Девелоперам приходится избавляться от некоторых второстепенных проектов или приостанавливать их. Поэтому новые проекты по-прежнему реализуются, но чтото из них откладывается или переходит в другие руки. Некоторые проекты, видимо, придется пересмотреть, поскольку время, когда недвижимость продавалась сама собой, – закончилось, теперь от проекта требуется безусловное качество. – Еще в мае 2004 года Чехия вошла в Европейский союз. Но в отличие от «старых» стран – членов ЕС с их открытыми рынками недвижимости в Чехии иностранные покупатели испытывают сложности с оформлением недвижимости в собственность. Ожидается ли какойлибо прогресс в этом вопросе? – Действительно, закон, за исключением некоторых специальных случаев, фактически запрещает иностранцам напрямую владеть недвижимостью в Чехии, хотя гражданам стран ЕС, например русскоязычным гражданам прибалтийских стран, в этом плане несколько проще, чем гражданам России, Казахстана или Израиля. В 77


78

платно приватизировано в частную собственность. – Тем не менее, несмотря на запреты, активность иностранцев в Чехии весьма заметна. Можно ли говорить о каких-то сложившихся предпочтениях иностранных покупателей? – Официальной статистики на эту тему нет. Оно и понятно, ведь формально иностранцы все еще не имеют права приобретать недвижимость в Чехии, и все сделки осуществляются учрежденными иностранцами чешскими фирмами. Тем не менее, действительно, наблюдения специалистов говорят о том, что примерно 20–25% всех сделок по недвижимости совершается иностранцами. До последнего времени среди некрупных западных инвесторов были популярны среднесрочные инвестиции сроком от 3 до 5 лет. Например, англичане собирались в пулы по 10–20 человек, заказывали покупку соответствующего количества квартир, финансируя покупку ипотечными кредитами, несколько лет сдавали их в аренду, причем арендная плата полностью покрывала расходы по обслуживанию кредита и квартиры, затем – продавали. Итальянцы специализировались на старых доходных домах в центре Праги. Они их выкупали, расселяли, реконструировали и распродавали поквартирно или сдавали в классическую аренду. Голландцев привлекают чешские горы в национальных парках Шумава и Крконоше. Они построили там целые деревни и используют эти дома для зимнего и летнего отдыха. Немцы прекрасно себя чувствуют в граничащих с Германией Западной и Северной Чехии, где сочетается красивая природа и низкие цены – там они устраивают себе дачи. Русские «оккупировали» Карловы Вары и во многом

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

май 2009

– Какие объекты, по-вашему, сегодня представляют наибольшую инвестиционную привлекательность? – Говоря о чешской недвижимости, нельзя не учитывать, что это, помимо всего прочего, историческая и культурная ценность. Чешские города и городки не пострадали от войн, и, как правило, не были перепланированы. Поэтому самое интересное и дорогостоящее, что есть в Чехии, это – старые застройки центров городов, кварталы буржуазных вилл XIX–XX веков, замки, поместья, хутора и мельницы, которым по 500 и более лет. И современная застройка во многом равняется на эталон архитектурных стилей первой половины XX века – кубизм, конструктивизм, арт-нуво. В то же время, отражая такие повороты истории, как переделы собственности, выселение и бесхозность государственного управления, большая часть этого архитектурно-исторического наследия находится в плачевном состоянии. Так что покупатель объекта в Чехии часто должен учитывать необходимость его реконструкции, на которую в последние годы стало возможным получать гранты из фондов Евросоюза. Еще один интересный сегмент – земельные участки под жилую застройку в черте Праги, которые до последнего времени росли на 30% в год. Сейчас интерес девелоперов к покупке земли поостыл, более того, кое-кто избавляется от своих активов. Тем не менее по-прежнему действует правило, что привлекательное место (идет ли речь об участке, доме, квартире или доходном доме) ни при каких обстоятельствах не потеряет своей привлекательности и не потеряет в цене. В течение 10–15 последних лет Чехия привлекала инвесторов также для размещения производственных инвестиций. Удобное расположение в центре Европы, квалифицированная и относительно недорогая рабочая сила, активная поддержка чешских властей в центре и регионах, включающая налоговые льготы и инвестиции в промзоны – все это сделало Чехию европейским лидером по прямым иностранным инвестициям. Лично я считаю, что сегодня Чехия – хорошее место для консервативных инвестиций в доходные дома и офисные центры, торговые площади и другую коммерческую недвижимость; можно, не волнуясь и не особо напрягаясь, стабильно получать 5% годовых на вложенный капитал.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

79

Эксперт

общем случае иностранец регистрирует чешское юридическое лицо и покупает недвижимость на эту фирму. Естественно, это создает иностранным покупателям некоторые дополнительные хлопоты и расходы. Но нельзя забывать, что статус владельца бизнеса способствует получению долговременного вида на жительство в Чехии. Кроме того, между иностранцами возникла своеобразная форма сделок – продажа не самой недвижимости, а 100% долей в фирме – владельце недвижимости. Это удобно, потому что такая фирма обычно создается только с целью покупки конкретного объекта и не ведет никакой деятельности, кроме его эксплуатации. Ожидается, что в середине 2009 года этот закон будет наконец изменен. – Павел, а что, на ваш взгляд, способствовало изначальному принятию закона именно в таком, «недружественном» для иностранного инвестора, виде? – Начнем с того, что до Второй мировой войны все в Чехии имело своего хозяина, причем эти хозяева принадлежали примерно в равной степени к трем этническим группам: чехи, немцы и евреи. Но, начиная с 1938 года, нацисты ликвидировали евреев, потом в 1945 году президент Бенеш своими «декретами» национализировал собственность «пособнико�� фашистов». С огромной территории приграничных областей Чехии было выселено несколько миллионов этнических немцев. Потом в 1948 году коммунисты завершили национализацию, отобрав все и у всех. По всей видимости, все эти меры запретительного характера, о которых мы с вами говорим, нельзя объяснить иначе, как последствиями того выселения немцев. Но после 1989 года практически вся недвижимость была возвращена потомкам прежних владельцев. То же, что было за 40 лет социализма построено в виде муниципального или кооперативного жилья, было постепенно и

вернули этому страшно запущенному за годы социализма курорту былую славу. Побочным последствием этих инвестиций, правда, стало невероятное, необъяснимое и бессмысленное раздувание цен. – А как риэлторы оценивают активность русских покупателей сегодня? – Начиная со второй половины 2008 года, маклеры отмечают изменение национальной структуры покупателей-иностранцев. В прошлые годы это были, в основном, англоговорящие клиенты (британцы, ирландцы), а русские покупатели, хотя их тоже было немало, все же встречались значительно реже. Теперь же выходцы из стран бывшего СССР, безусловно, занимают ведущие позиции среди покупателей-иностранцев. По моему мнению, ничего удивительного в этом нет. Русские при покупке недвижимости в Чехии традиционно в меньшей степени зависят от кредитных денег. Да, действительно, когда кредиты в Чехии были общедоступны и стоили 4–5%, то есть по российским меркам – просто бесплатно, русские охотно их брали. Но когда кредитные деньги кончились, оказалось, что для русских клиентов это несущественно: они как покупали, так и продолжают покупать. – У русских есть еще какие-то особенности? – Интересы этой группы покупателей географически сосредоточены вокруг Праги и Карловых Вар, а структурно в основном представляют собой долговременные инвестиции в Европе. Судя по тем русскоязычным клиентам, с которыми работаем мы, значительная их часть рассматривает Чехию как своего рода «запасной аэродром». То есть основные деньги зарабатываются в России, но в Чехии всегда можно организовать спокойную, европейского качества жизнь своей семье и детям, консервативно инвестировать накопленный капитал. Те, у кого средств относительно немного, покупают жилье для себя и своей семьи с возможностью сдавать его в аренду на время отсутствия. Речь в таких случаях идет обычно о суммах в €200–500 тысяч. Более состоятельные приобретают коммерческую недвижимость на суммы, обычно составляющие миллионы евро, которая будет приносить им не слишком большой, но надежный доход, достаточный, например, для того, чтобы семья предпринимателя жила в Чехии, а он зарабатывал в России.


томатически теряют свою собственность, – отмечает Хуан Карлос. Получается, что все дома, которые стоят ближе 100 метров от берега, автоматически попадают в зону риска. Особенно если дом был построен более 20 лет назад, до принятия этого Закона о прибрежной зоне, право собственности хозяевам придется отстаивать в суде.

Дом на набережной: мечты и реальность Текст: Юлия ГЕРАСИМОВА Фото автора В Испании нарастает недовольство Законом о прибрежной зоне, принятым более 20 лет назад. Согласно нормативной базе, дома, построенные на побережье ближе 100 метров от берега, автоматически попадают в группу риска, а их владельцы находятся под угрозой потери собственности. Фактически недвижимость, построенная в прибрежной зоне при наличии лицензии, не может быть признана нелегальной. Вопрос в том, что после 1988 года испанские власти перестали давать лицензии на строительство в зоне общенародного достояния в 100 метрах от моря. Проблема возникает с домами, которые были построены до 1988 года при наличии «сомнительных» разрешений и без лицензий. Тем не менее, несмотря на резонанс и десятки тысяч судебных процессов, на сегодняшний день ни одно из зданий, построенных вразрез с законом, пока еще не снесено. Теоретически, если владельцы квартир 80

Без вины виноватые

проиграют суд, эти квартиры будут признаны построенными незаконно, и людей попросят покинуть свои дома без какой-либо компенсации. Это – теория, но власти уже демонстрируют свою готовность перейти к практическим действиям: в нынешнем году началась ликвидация так называемых «чирингито» – маленьких кафе на пляжах, которые существуют с допотопных времен.

Изначально спорный закон Закон о прибрежной зоне (La Ley de Costas (22/1988)) вступил в силу 28 июля 1988 года. Документ определяет порядок использования земель в природоохранной зоне, особенно в зоне морского берега, основная же цель закона – защита особо охраняемых территорий. Линия побережья была определена в законе 1969 года, согласно которому были разделены общественные и частные территории. Главным его недостатком считают то, что по этому закону правительство определяет общенациональный характер пляжей и побережья.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

– Эта лазейка позволяет варьировать определение границ, все зависит от конкретного специалиста, который будет заниматься этим вопросом. Именно он определяет границы общественной и частной земли, – объясняет архитектор Хуан Карлос Гарсия Санчес (коллегиальный номер 3598). По статье 23 Закона о прибрежной зоне определяется территория особой защиты – 100 метров от внутренней границы морского берега. В этой зоне запрещается строить жилье и отели, дороги, линии электропередач и даже устанавливать рекламные щиты, а также вести какую-либо деятельность, подразумевающую нарушение существующего ландшафта. Получается, что в прибрежной зоне разрешается размещать объекты, которые по своей природе не нарушают экологический баланс зоны, например открытые спортплощадки. – Здесь мы и сталкиваемся с проблемой, что все, что оценивается как пляж или дюна, может быть отчуждено исполнительными органами в собственность государства, в силу этого хозяева жилья и земель авмай 2009

По Закону о прибрежной зоне 65% домов, подлежащих сносу, находятся в провинции Аликанте (Alicante). Пострадавшие в Елче (Elche), Дения (Denia), Гуардамар (Guardamar), Санта-Пола (Santa Pola), Альбуферета (Albufereta) сегодня требуют у правительства отклонить закон, принятый в 1988 году, и отменить все связанные с ним нормативы. В Испании создана национальная ассоциация пострадавших, со своим официальным сайтом, президентом, адвокатами. По данным Министерства окружающей среды, всего в Испании существует около 2 тысяч домов, которые построены с нарушением Закона о прибрежной зоне и находятся на территории особо охраняемых территорий, причем дома стоят даже в 20 метрах от береговой линии. Кармен Дель Амо, официальный представитель Национальной ассоциации пострадавших, подсчитывает, что из этих 2 тысяч около 1,3 тысячи находятся в провинции Аликанте, а остальные раскиданы по Канарским островам, Астуриас, есть случаи в Галиции, Валенсии и Кастеене. Собственники, жилье которых находится в зонах, где по закону жилье подлежит сносу, жалуются на отсутствие конструктивного диалога между пострадавшими и правительством.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

81

Ситуация

Последний из могикан Перед законом все равны – и мальки, и акулы бизнеса. Крупная строительная фирма на Коста-Бланке Grupo Ballester получила лицензию на строительство двух башен-близнецов в Бенидорме на берегу в 1988 году за два месяца до принятия Закона о прибрежной зоне. Но в течение последующих двадцати лет у фирмы возникали пролемы с правительством страны, стройка начиналась и прекращалась, фирма отстаивала свою правоту в суде. Все процессы компания выиграла. Орландо Торрегроса, директор по коммуникациям фирмы Grupo Ballester, уверен, что строительство удастся завершить и в Бенидорме появится последнее в Испании здание, построенное так близко к морю: «У компании всегда была лицензия на строительство домов на этой земле, мы никогда не замораживали стройку, единственное, что было приостановлено, – это продажа. На этот шаг мы пошли ради спокойствия наших клиентов. Сейчас для нашей компании приоритетной задачей является завершение строительства и благоустройство близлежащей территории». Таким образом, можно отметить, что любое здание, даже стоящее очень близко от моря, но имеющее лицензию на строительство, – легально, и у собственников квартир не будет никаких проблем с законом.


– Для многих из нас это «нелегальное» жилье – единственное, что у нас есть, если у нас его заберут, мы останемся ни с чем, – говорит Кармен, которая сама проживает в одном из зданий, которое подлежит сносу. Только в провинции Аликанте, по данным ассоциации, насчитывается более 5 тысяч пострадавших.

По ту сторону баррикад

Ситуация

Высокий спрос на жилье в престижных районах рядом с морем делает эти земли лакомым кусочком для застройщиков. Однако береговая линия находится под неусыпным вниманием экологов, и любое нарушение целостности ландшафта, по их мнению, наносит непоправимый урон экосистеме страны. Greenpeace в течение многих лет борется за сохранение природы Испании. Эта организация неоднократно подавала в суд на Генеральное руководство прибрежной зоны. «На протяжении всего побережья мы фиксируем случаи нарушения экологической безопасности, – отмечают представители пресс-службы Greenpeace. – Нас сильно волнует восстановление прибрежных зон, пораженных чрезмерным строительством». «Зеленые» считают, что процесс восстановления этих зон должен быть одним из первоочередных для правительства и для властей, а с увеличением объемов строительства сохранение экологического баланса в прибрежной зоне невозможно.

Покупай, но проверяй Пока власти и экологи борются за неприкосновенность прибрежных земель, страдают от неразберихи строители и жители домов на побережье. Адвокат Хосе Мария Ларраса говорит о том, что владельцы этого жилья сталкиваются с серьезными проблемами. «Нужно быть очень внимательным, покупая квартиры и дома в прибрежной зоне. Цена квадратного метра здесь очень высока, поэтому проверять документы нужно очень тщательно. Есть дома, которые находятся даже в 20 метрах от моря, но у собственников есть разрешение на строительство, право на землю законодательно оформлено. У таких домов в дальнейшем не будет проблем. Если же нет лицензии, то государство имеет право признать данную постройку незаконной», – говорит он. Есть несколько способов обезопасить себя. Вопервых, предпочтительно совершать покупку через агентство недвижимости, так как его работники могут предоставить всю необходимую документацию о продаваемой собственности, выписку из регистрационной службы, из мэрии города. Агентства недвижимости предпочитают обезопасить себя от подобных проблем, изначально проверяя информацию о предлагаемом продукте. «Мы считаем, что лучше вообще не предлагать покупателю продукт, который может стать проблемным в будущем, – отмечает Александр Ушев, представитель небольшого агентства недвижимости Fincas Calpe. – В любом случае стоит задуматься, если вам предлагают купить квартиру площадью 50 кв. м в 20 метрах от моря за €50 тысяч. Очень высока вероятность, что вместе с домом с видом на море вы приобрете дополнительную головную боль!» 82

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

Greenpeace в течение многих лет борется за сохранение природы Испании. Эта организация неоднократно подавала в суд на Генеральное руководство прибрежной зоны.

май 2009

Следует обратить внимание, что жилье, находящееся в природоохранной зоне, нельзя ни продать, ни взять под него ипотечный кредит, потому что по Закону о прибрежной зоне оно не принадлежит част­ ным лицам, а находится в собственности государства. «Если вам пытаются продать такую квартиру, то это самое настоящее мошенничество», – говорит Хосе Мария. Адвокат отмечает, что если покупка уже совершена, то единственное, что можно сделать в этом случае – это подать в суд на продавца, но нет гарантий, что процесс будет выигран. Такое же мнение и у архитектора Хуана Карлоса Гарсия, он утверждает, что для покупки жилья необходимо обладать информацией: «Если вам хочется приобрести дом или квартиру на самом берегу моря, получите необходимую информацию. Существует множество городков на побережье, которые строились по утвержденному правительством плану, так что там никогда не могут возникнуть подобные проблемы. Например, в Кампейо или на Кале де Финестрат, где существуют квартиры, расположенные у самого моря». Для иностранцев предпочтительно позаботиться об услугах официального переводчика. Цена за перевод не превысит €300, но зато покупатель будет обладать всеми документами, переведенными на родной язык. Гарантированно обезопасить себя можно, приобретая прибрежные квартиры, построенные после 1988 года.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

83


Западные кредиторы дают добро Журнал «Ваш дом за рубежом» организовал семинар на тему «Ипотека за рубежом: варианты, доступные российскому покупателю».

ЮЛИЯ ЛОЗОВСКАЯ, модератор: – Мы пригласили экспертов, которые расскажут о том, как приобрести недвижимость в кредит в Финляндии, в Болгарии и на Кипре. В этих странах сегодня работают кредитные программы, доступные для российских граждан. И, что важно, банки названных стран предоставляют деньги под процент, в несколько раз меньший, нежели российские банки – при покупке недвижимости в отечестве. Ирина Федорова, генеральный директор компании «Мировая Недвижимость Эконом-Класс»: – Существует три вопроса, которых не избежать. Людям хотелось бы вложить минимум, получить максимум, а значит, вложить правильно. Три момента, которые важны. В Болгарии сегодня очень многие застройщики предлагают множество объектов купить в рассрочку. Как таковой ипотеки для россиян в стране нет, но строительные компании без участия 84

банков разработали программы, позволяющие приобретать недвижимость и на протяжении года, двух, трех, пяти, семи, десяти лет выплачивать ее стоимость. При этом жить в этой квартире либо сдавать ее в аренду можно с момента выплаты 30–40%. Нельзя сказать, что любая квартира может быть приобретена любым гражданином по такой схеме. Но в большинстве случаев этот вариант работает. В отличие от ипотеки, сбора большого количества документов для участия в такой программе не требуется, а проценты у разных компаний могут различаться. Ю. Л.: Можно рассмотреть конкретный пример? И. Ф.: Допустим, у россиянина есть сумма, равная €9 тысячам. Что он может купить на эту сумму? Конечно, можно купить и студию на ранней стадии строительства, далеко от моря, где-то на холмах, а можно вложить в хорошую нормальную ликвидную квартиру. А ликвидность и правильность выбора

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

ЮЛИЯ ЛОЗОВСКАЯ, модератор

май 2009

НИНА КОЛОТОВА, представитель «Сайбарко длс» (Кипр) в Санкт-Петербурге

чено покупателем до тех пор, пока не выплачена вся сумма. Насколько это рискованно? И. Ф.: Отвечаю. Верно, вы получаете нотариальный акт, только когда выплатили всю сумму, до последнего евроцента. А вдруг, пока вы не оформили нотариальный акт, в эту квартиру поселится некий Иван Иваныч? Нет, конечно, такого не произойдет. Схема отлажена. Первый правоустанавливающий документ, который устанавливает право пользования квартирой и регламентирует получение вами впоследствии права собственности, это предварительный договор купли-продажи между вами и застройщиком. Ю. Л.: Но рассрочку все же предоставляют не все застройщики? И. Ф.: Да, особенно на готовую недвижимость не у всех застройщиков работают подобные схемы. Одни компании более консервативны, другие более демократичны, гибки. Вторые, как правило, разрешают пользоваться схемами рассрочки. Ю. Л.: Чем выше ликвидность объекта, тем меньше у клиента возможности для маневра. Получить

ИРИНА ФЕДОРОВА, директор компании «Мировая Недвижимость Эконом-Класс»

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

ВЛАДИСЛАВ МАЛЬЦЕВ, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»)

85

Практикум

объекта – это, наверное, самые важные вопросы, потому что купить задешево квартиру, как мы говорим «непродавайку», которая не будет ликвидна, которая будет плохо расти в цене, в районе, который не имеет инфраструктуры, это, скорее, зло, нежели удачное приобретение. Итак, рассмотрим схему. У вас в запасе €9 тысяч. Вы можете приобрести в рассрочку студию или апартаменты с одной спальней, на первой-второй линии моря. Оплачиваете первый взнос, это может быть и десять, пятнадцать, тридцать процентов. Цена на эту квартиру уже не вырастет – вы ее зафиксировали в договоре, что важно. Договариваетесь о графике платежей, он может быть также индивидуальным. Вы можете выплачивать ежеквартально сумму €1300– 1600, можете разбить платежи как-то иначе. На строящееся жилье в Болгарии обычно действуют беспроцентные рассрочки до конца строительства. В любом случае, выплатив 30–40% от стоимости квартиры в €25–35 тысяч, вы получаете ключи, если объект готов. После окончательного расчета вы становитесь собственником. Если объект готов, то рассрочка перестает быть беспроцентной, но проценты, естественно, начисляются на остаток – то есть вам выгоднее гасить кредит быстрее. Обычно ставка не превышает 12% годовых. Еще приведу пример. Вы купили апартаменты на Солнечном Берегу стоимостью €34 тысячи. Сколько вы переплачиваете, получая рассрочку на три года? Стоимость квартиры превращается примерно в €37 200, некоторые варианты позволяют снизить сумму переплаты еще в два раза. Ю. Л.: При совершении сделки застройщики не интересуются справками о доходах своих клиентов? И. Ф.: Нет. Эта информация интересует банки, но, повторяю, получить в Болгарии банковский кредит для покупки курортной недвижимости и раньше было крайне непросто, а сейчас – тем более. Застройщики готовы более гибко подходить к решению вопросов о предоставлении рассрочки и составления индивидуального графика платежей. Ю. Л: Если мы приобретаем в рассрочку квартиру у застройщика, то право собственности не будет полу-


86

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009

репутацию и лояльность банка к последующим клиентам? В. М.: От дефолта никто из нас не застрахован, есть очень приличные люди, которые сейчас не могут выплачивать кредит. Но у банка есть инструмент – это недвижимость, находящаяся в залоге. При этом заемщик платит первоначальный взнос – не менее 50% от стоимости объекта. Таким образом банк страхуется от рисков. Это требование обязательно для иностранцев. Вопрос из зала: А какой первоначальный взнос платят сами финны? В. М.: Процент может быть и нулевым, но у резидентов страны, получающих кредит, должно быть как минимум два поручителя. Если человек убежал и не платит по долгам, поручитель гасит кредит вместо него. У российского заемщика таких поручителей обычно нет. Ю. Л.: Какой доход должен иметь заемщик? В России сегодня для получения ипотечного кредита необходимо официально показать не менее 100 тысяч рублей ежемесячного дохода. В. М.: Я думаю, что вы вряд ли станете покупать недвижимость в Финляндии, если у вас доход меньше 100 тысяч рублей. Думаю, что минимум – €3000. Ю. Л.: Примерно какие суммы берут в кредит россияне? В. М.: €30–40 тысяч на достройку гостевого дома. Бывали случаи получения кредита и в размере €800 тысяч. Вопрос не в сумме, а в кредитоспособности за-

май 2009

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

Практикум

рассрочку практически невозможно на готовую недвижимость в Варне и пригородах. Причина проста: недвижимость там и так хорошо продается, она интересна и для болгар, и для иностранцев. На Солнечном Берегу картина иная. Есть варианты рассрочек на строящуюся недвижимость в Софии, но болгарская столица не пользуется большим интересом у иностранных инвесторов. Ю. Л.: Финляндия, после Болгарии, занимает достаточно высокое место в рейтингах спроса у петербуржцев, хотелось бы услышать, какие ипотечные возможности дают россиянам кредитные учреждения этой страны. ВЛАДИСЛАВ МАЛЬЦЕВ, директор компании Nordic Development Oy (Проект «Дача в Финляндии»): – Межбанковская ставка eribor год назад резко росла, но после начала кризиса резко упала. Соответственно финские банки имеют возможность дешевле получать деньги для себя, они же дешевле предлагают ипотечные и другие кредитные программы для своих клиентов. Все это показатель ставок для конечных потребителей в Финляндии по пяти крупнейшим банкам. Сегодня эта ставка – это тот процент, который вы бы получили в Финляндии, если бы положили деньги на счет, 2–2,5%. Для инвесторов, конечно, не густо, но для заемщика – неплохо. Если мы говорим о реальной ставке по ипотечному кредиту, который можно получить на готовую или строящуюся в Финляндии недвижимость, то она рассчитывается так. К банковской ставке прибавляем банковскую маржу, она различается, но находится примерно между 1 и 1,5 процентами. В результате вы получаете конечную ставку по кредиту – примерно 4,25. Ставка, повторяю, падает, и с апреля в одном из банков, с которым мы работаем, она составляет 3,75%. Ю. Л.: Как в целом выглядит процедура получения кредита? В. М.: Как правило, кредит предоставляется на срок до десяти лет. По крайней мере, в моей практике на больший срок никто не запрашивал. Банк дает предварительно заключение о возможности выдачи кредита. Когда такое заключение получено, можно спокойно подписывать договор на строительство дома. Заемщик должен иметь загранпаспорт и документы, подтверждающие доход, – это не обязательно справка 2-НДФЛ, достаточно подготовить на английском языке документ от вашей компании в произвольной форме, подтверждающий ваш доход, достаточный для получения кредита в финском банке. Справки из налоговой обычно не требуется. Но необходимо подтверждение законности получения тех самых 50%. Ю. Л.: Вы гарантируете положительный ответ банка? В. М.: Мы – ипотечные брокеры – приводим за руку клиента в банк с предварительно подготовленным пакетом документов, который требуется банку для принятия решения, и начинаем оформлять сделку. Гарантировать получение кредита мы не можем, хотя за последний год отказов в нашей практике не было. Ю. Л.: Что, если приведенный вами за руку клиент окажется банкротом? Повлияет ли это на вашу

87


Практикум

емщика. Если его годовой доход не менее €200 тысяч, то проблем не возникает. Ю. Л.: Сколько ипотечных сделок ваши клиенты совершили с начала года? В. М.: Было несколько сделок. Почти все дома, которые мы сейчас строим, проданы в кредит. Как правило, наши клиенты покупают земельный участок на собственные средства, а дом строят в кредит. Ю. Л.: Спасибо, Владислав. Есть еще одно государство, в котором банки благожелательно относятся к российским заемщикам – это Кипр. НИНА КОЛОТОВА, представитель «Сайбарко длс» (Кипр) в Санкт-Петербурге: – Сегодня на Кипре обстановка благоприятствует получению ипотечного кредита. Ставка по кредиту составляет 4,5% в евро, около 3,5% в долларах. Если соискатели кредита не имеют договора страхования жизни, то ставка увеличивается на 0,25%. Если кредит выдается на сумму менее 50% от стоимости жилья, ставка уменьшается на 0,25%. Как правило, минимальный первоначальный взнос – 30–40%. Ю. Л.: Эти условия интереснее, легче, чем финских банков. Н. К.: Дело в том, что на Кипре на данный момент стабильная экономическая обстановка, и финансовые структуры чувствуют себя уверенно. Поэтому кредиты даются на хороших условиях. На долю иностранцев приходится до 20% кредитных денег, выдаваемых кипрскими банками. При рассмотрении заявки на ипотечный кредит учитывается, покупает ли человек жилье для собственного проживания или с целью инвестирования средств. В первом случае максимальная сумма кредита – €750 тысяч, во втором – €300 тысяч. 88

Ю. Л.: Какие требуются документы? Н. К.: Загранпаспорт, справка 2-НДФЛ с территории России не старее двух лет. Если покупатель – владелец компании, то необходимы финансовые документы компании за последние три года или выписки из счетов компании за последние 6 месяцев. Этих документов достаточно. Хотя банк работает индивидуально с каждым человеком. В банке всегда говорят, чем больше вы принесете бумаг, которые подтверждают вашу собственность, квартиры, дома, тем будет лучше – дополнительное подтверждение вашей кредитоспособности никогда не будет лишним. После рассмотрения кандидатуры заемщика банк в течение двух дней дает предварительное согласие на выдачу кредита. После этого можно заключать договор купли-продажи, вносить первоначальный взнос. Затем в банк необходимо будет представить этот договор, уже заверенный в Земельном кадастре, и копию платежного документа, из которого видно, что оплачен первоначальный взнос на это жилье. Ю. Л.: Какие примерно суммы, как правило, берут в долг петербуржцы для покупки недвижимости на Кипре? Н. К.: В кредит чаще покупают не виллы, а апартаменты. Их стоимость на Кипре начинается от €100– 150 тысяч. Ю. Л.: То есть, имея €40 тысяч наличными, можно купить достаточно дорогостоящую недвижимость на Кипре, используя кредитную линию в банке? Н. К.: Лучше все же иметь 100 тысяч. Но зато в евро можно получить кредит сроком до 40 лет. Возрастной ценз заемщика – 70 лет. В других валютах кредит дается на 15 лет с возможностью пролонгации еще на 15 лет.

Ваш дом за рубежом www.z-dom.com

май 2009



2009-05