Page 54

ЗАГОРОДНЫЙ СТАНДАРТ | ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ

Марина Агеева руководитель службы маркетинга, PR и рекламы УК «ПулЭкспресс»

«До получения документов на каждый участок может оформляться предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи. Однако большинство девелоперов работают через агентский

Евгений Кияшов руководитель проекта «Вуокса плюс»

«Для покупателей участков, как мы видим по работе с клиентами нашей компании, за последние два года юридическая сторона сделки стала необычайно важна. Процедура межевания земель-

34

договор, в котором указываются сроки перехода права собственности на объект. Если сети электро-, водо- и газоснабжения подведены и подключены к источникам, собственнику участка уже не нужны никакие гарантии, он может заключать, например, индивидуальный договор на электроснабжение. Но пока сети еще не построены, 100%-ных гарантий ни один документ не дает. В агентском договоре прописано обязательство агента перечислить деньги на строительство сетей. Этим функции агента исчерпываются. В практике «ПулЭкспресса» средства перечисляются в некоммерческую организацию, которая является балансодержателем всех внутриплощадочных сетей в коттеджном поселке. На взносы покупателей — платежи за инженерную инфраструктуру — строятся сети. Это не значит, что работы не ведутся, если нет продаж. Строительство может вестись и на кредитные средства. Я не знаю ни одного застройщика, который мог бы дать юридически значимые гарантии того, что сети будут построены в полном объеме и в срок. Отчасти потому, что застройщик зависит от коммунальных монополистов.

У покупателя три варианта обезопасить себя от коммунального недостроя. Первый — самый надежный и самый дорогой: приобретать объект там, где все коммуникации уже построены и подключены. Второй — рациональный: платить за участок или домовладение в рассрочку. Обычно до полной оплаты право собственности не переходит к покупателю и он в любой момент может отказаться от сделки, пусть и со штрафными санкциями. Но эта потеря будет существенно меньше, чем замороженные деньги в неперспективном долгострое. Правда, некоторые застройщики выставляют против такого приема свою «защиту»: переоформляют объект в собственность клиента уже при первом минимальном взносе. А на остальную сумму предлагают подписать договоры займа, долговые расписки и т. п. Думаю, такая жесткая оборона должна настораживать клиентов. Третий варинт — эмоциональный: довериться опытному девелоперу, у которого в активе успешно реализованные проекты, принять за основу отношений принцип добросовестности и надеяться на лучшее».

ных участков занимает много времени. До ее завершения продажи, как правило, ведутся по предварительным договорам купли-продажи. В них продавец обязуется в течение определенного срока передать земельный участок в собственность покупателя. Но при такой схеме работы спрос гораздо ниже, чем в случае, когда на каждый продаваемый участок полностью готов пакет документов. Девелопер, прежде чем начать продажи участков из состава сельхозземель, утверждает в отделе архитектуры районной администрации генеральный план поселка. Это документ, на основании которого проводится планировка и застройка территории. Оформляется на основе Градостроительного кодекса РФ и других нормативных документов. Требования к застройке в составе населенных пунктов и дачных поселков по нормативам отличаются по таким параметрам, как проезды, обеспечение точек подключения для противопожарной безопасности и пр. Покупателю до подписания документов необходимо удостовериться, что картинка, представленная застройщи-

ком на щите у въезда в поселок — это не просто эскиз планировки территории, а документ с печатью, в котором указано расположение всех строящихся в поселке объектов и инженерные сети. Пока коммуникации полностью не подведены, покупатель и застройщик подписывают чаще всего договор подряда или договор целевых взносов. Все зависит от организационно-правовой формы компании-застройщика. Эти документы формализуют обязательства проложить внутриобъектовые дороги, произвести технологическое подключение к электрическим сетям, сетям газоснабжения, обеспечить ту или иную инфраструктуру. Затем, после ввода всей инфраструктуры поселка, покупатель и управляющая компания подписывают договор пользования объектами общей инфраструктуры, который регулирует их отношения по предоставлению и оплате услуг управляющей компании».

(Продолжение. Начало см. с. 28.)

Загородное обозрение 2014-03  
Загородное обозрение 2014-03  
Advertisement