Page 46

ЗАГОРОДНЫЙ СТАНДАРТ | ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ

Максим Финионов руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»

«Идеальная для покупателя участка ситуация — когда у продавца есть свидетельство о собственности и кадастровый паспорт на продаваемый надел. По кадастровому паспорту можно проверить

Светлана Невелева советник руководителя ГК «СТИНКОМ» «Мы не продавали долю в общей долевой собственности на всю территорию поселка с благими обещаниями: пока на каждый участок не был получен кадастровый паспорт, компания просто не открывала продажи в проекте.

30

наличие обременений (водоохранных, санитарно-защитных зон), категорию и разрешенный вид использования земли, от которых зависит возможность строительства жилья на участке, если земля относится к сельскохозяйственной. Выписка из Единого государственного реестра прав подтвердит отсутствие обременений (договоров аренды, залога, сервитутов и пр.). У девелопера должен быть утвержденный администрацией генеральный план поселка или градостроительный план участка. По этим документам вы увидите, выделена ли площадь под скважину, трансформаторную подстанцию, подъездные пути к участку. Параллельно с подписанием договора купли-продажи надо определить свои отношения с ДНП по передаче сетей. Если кадастрового паспорта на покупаемый участок нет, должно быть готово хотя бы межевое дело, на которое необходимо ссылаться в предварительном договоре купли-продажи. В межевом деле, по крайней мере, четко описан предмет сделки. Покупка надела, не определенного точно, а описанного, например, как

Покупатель должен понимать: до проведения кадастрового учета не существует самого предмета сделки и продавец им не владеет. Этот факт сам по себе не является юридическим препятствием для подписания легитимного предварительного (или другого) договора, и пригородные застройщики применяют подобную схему. Но она ненадежна. В любом случае полезно проконсультироваться с юристом. Стоимость услуги юриста несравнима с суммой, которой вы рискуете, приобретая нелигитимный объект. На рынке есть объекты словно мины замедленного действия, построенные на земле «неподходящего» целевого назначения. Когда участок прошел кадастровый учет, по кадастровому паспорту вы можете проверить наличие обременений на участок, по генплану — обременения территории. Если все в порядке, на купленной земле можно строиться, а остальные проблемы преодолимы. Когда участок прошел кадастровый учет и у продавца есть свидетельство о регистрации права собственности, заключается договор купли-продажи

«1/20 доли в праве собственности на участок 3 га слева от озера», вовсе не означает, что вы получите именно выбранный участок, — слишком долгий путь предстоит пройти продавцу: утвердить генплан поселка, размежевать территорию на участки, оформить на каждый право собственности. Часто эта процедура связана с изменением разрешенного вида использования земли, а после утверждения генплана поселения это сделать очень сложно. Если вы все же решили рискнуть, обязательно зайдите в отдел архитектуры и градостроительства в администрации района или муниципального образования. Можете узнать очень много интересного. Например, что девелопер не соблюдал инвестусловия и разрешение на застройку участка отменено или что новый глава администрации МО не намерен выполнять устные обещания прежнего. Для земли ИЖС в черте населенных пунктов необходимо убедиться, что покупаемый участок не меньше установленных минимальных размеров и к нему можно обустроить подъезд».

земельного участка. В нем, однако, ничего не сказано об инженерном обеспечении участка. В нашей практике параллельно с договором купли-продажи покупатель подписывает с девелопером договор о целевом взносе на создание инфраструктуры. В этом документе указано, за что платит клиент, что и когда он получает в итоге. В других компаниях используют другие формы договоров на подведение водопровода, газовых и электрических сетей. Если покупатель хочет вносить оплату не единовременно, а поэтапно и девелопер согласен предоставить ему индивидуальные условия, то подписывается предварительный договор купли-продажи (на участок с определенным кадастровым номером). Соответственно, документы на регистрацию своего права собственности покупатель сможет подать в Росреестр только после выплаты полной стоимости участка. Это общая практика на первичном рынке недвижимости, и для квартир, и для домов или участков».

(Продолжение см. с. 34.)

Загородное обозрение 2014-03  
Загородное обозрение 2014-03  
Advertisement