Condominio S&C Aprile/Maggio 2017

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Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano

ANNO 5 - NUMERO 18 - APRILE / MAGGIO 2017 www.casacondominio.net

PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e

CERTIFICATO

CONDOMINIO OK TUTTI I NUMERI DI VERONA E PROVINCIA

Gianpaolo Rocchi

AMMINISTRAZIONE LE REGOLE GIUSTE DEI CONTRATTI D’APPALTO

NORMATIVE

COME NUOTARE TRANQUILLI NELLA PISCINA CONDOMINIALE

DOMANDE & RISPOSTE I QUESITI DEI LETTORI E LE SOLUZIONI DELL’ESPERTO

CONDOMINIO EFFICIENTE GESTITO DA REMOTO




Porte da garage e motorizzazioni

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e CERTIFICATO

Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 5 - Numero 18 - aprile / maggio 2017 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l. Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it

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Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Paolo Alvigini, Valentina Anghinoni, Umberto Anitori, Federico Della Puppa, Fabio Franchini, Palmiro Fronte, Veronica Monaco, Giuseppe Rossi, Fabrizia Trombetti (fotografa)

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Impaginazione e grafica Layout and graphics Raffaella Sesia Fabrizia Trombetti

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Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 21 - Estero annuo Euro 45 Anno 2017 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link youtradeweb.com /category /abbonati / oppure, fare richiesta a abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione Responsabilità / Responsability : la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista è riservata e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione non saranno restituiti, anche se non pubblicati, e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di esemplari unici. La Casa Editrice non si assume responsabilità per i casi di eventuali errori contenuti negli articoli pubblicati o di errori in cui fosse incorsa nella loro riproduzione sulla rivista. Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengonoutilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.


N. 18 APRILE / MAGGIO 2017

EDITORI@LE

PERCHÉ IL MATERASSO RIDUCE I BONUS CASA

I

bonus casa sono stati rinnovati. I bonus casa, per il condominio, sono stati addirittura allungati a cinque anni. I bonus casa consentono un risparmio, fino quasi ad azzerare, sulle spese di riscaldamento. Ma, obietta qualche condòmino, non ci sono i soldi. Ma, ribadisce l’amministratore, il problema è far pagare le rate delle spese condominiali (vedi articolo a pagina 24). Ma, aggiunge la banca, perché mai dovrei prestare soldi a gente che poi non li restituisce? Peccato che le obiezioni siano del tutto infondate. E ad asserirlo non è Condominio Sostenibile e Certificato, ma la Banca d’Italia. Secondo il governatore dell’Istituto centrale, Ignazio Visco, intervenuto in Senato a un

convegno sull’educazione finanziaria, i soldi tenuti sotto il materasso o nel portafogli (il circolante) e i depositi (bancari e postali), si erano ridotti fino al 20% all’inizio degli anni Duemila, perché venivano investiti in attività finanziarie o produttive. Ma ora sono cresciuti nuovamente fino a poco più del 30%. Sono 1.300 miliardi di euro, una quota simile a quella registrata alla fine degli anni Ottanta del secolo scorso. Insomma, le famiglie hanno i soldi, ma non li usano: «È il risultato della risposta agli effetti della crisi finanziaria globale e di quella successiva dei debiti sovrani nell’area dell’euro, in particolare all’insicurezza da esse generata e al calo dei rendimenti di altri strumenti finan-

ziari», ha precisato Visco. Da questi numeri si deducono due cose: la prima è che se l’Italia avesse un debito pubblico più contenuto avrebbe meno timore di shock causati dalle pressioni internazionali (vi ricordate l’incubo dello spread?). Il secondo aspetto riguarda, invece, il senso di fiducia nel futuro: i soldi restano sui conti correnti perché potrebbero, pensano in molti, servire nel momento del bisogno. Il clima politico, sempre più simile a quello degli spalti ultras negli stadi di calcio, non aiuta. Il dibattito anti euro, le faide interne ai partiti, la scomunica di chi ha opinioni diverse, le accuse di malversazione (che a volte si rivelano infondate), lo sbertucciamento di ogni leader, ma dopo averlo messo su un piedistallo: è forse un’immaturità culturale che frena la fiducia. E, di conseguenza, l’utilizzo dei bonus casa. Lo scorso anno questo strumento è stato utilizzato in abbondanza: 8,2 milioni di contribuenti hanno usato la detrazione sul recupero edilizio nella dichiarazione dei redditi. Ma quanti potrebbero essere in più se l’Italia fosse governata e lasciata governare come la Svizzera? Quanti condomini utilizzerebbero le detrazioni (fino al 65%, cioè si spendono solo 35 euro su 100) per rendere gli edifici adeguati ai tempi e, oltretutto, accrescerne il valore? Quanti soldi sarebbero immessi nell’economia se non ci fosse il timore di un domani più cupo?

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SOMMARIO EDITORIALE PERCHÉ IL MATERASSO RIDUCE I BONUS CASA...................... 3 DOMANDE & RISPOSTE LE SOLUZIONI DELL’ESPERTO................................ 6

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PRIMO PIANO CONDOMINIO OK VERONA - 1 GIULIETTA CONSUMA TROPPA ENERGIA... 8 CONDOMINIO OK VERONA - 2 OTTO ABITAZIONI SU DIECI

Un tuffo nella piscina condominiale, ma rispettando le regole

SONO DA RIQUALIFICARE................................................................................ 16 CONDOMINIO OK VERONA - 3 SOLUZIONI UTILI A PORTATA DI AMMINISTRATORE................................................................................... 20 MOROSITÀ CACCIA ALLE SPESE FANTASMA............................................. 24

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FASCICOLO DI FABBRICATO CHI HA BOCCIATO LA PAGELLA DELLE CASE.. 26 ISOLAMENTO TORNA IL CALDO, CI VUOLE IL CAPPOTTO............................ 28 STORIA DI COPERTINA KERBEROS IL MAGGIORDOMO È SENZA FILI................................................ 32 DIRITTO & ROVESCIO SPESE CHE BELLO ABITARE IN UNO SPEZZATINO....................................... 36 CONTRATTI NEL LABIRINTO DEGLI APPALTI…............................................. 38 REGOLE CONDOMINIALI NO ALLO STILE LIBERO PER CHI VA IN PISCINA.. 40 NEWS NOTIZIE DAL MONDO DEL CONDOMINIO........................................... 41 IDEE UTILI

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BRIANZA PLASTICA ISOLAMENTO VENTILATO AD ALTA EFFICIENZA ENERGETICA PER TETTO E FACCIATA..................... 42 HÖRMANN - VMC APRIAMO LA PORTA IN UN NUOVO SHOWROOM....... 44 DE FAVERI IL NEMICO È NASCOSTO NELLA TAPPARELLA…...................... 46 EUROCERT BATTAGLIA IN CASA CONTRO LA LEGIONELLOSI…................. 47

Isolare i muri perimetrali protegge dal freddo. Ma anche dal caldo estivo

VIESSMANN UNA CALDAIA DA 100 E LODE…................................................. 48 10

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Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori Scrivete i vostri quesiti a info@vgambinoeditore.it

LA VOSTRA POSTA

GIOCHI PERICOLOSI IN SALA GIOCHI

Amministro il condominio nel quale risiedevo sino allo scorso mese di settembre: al piano terra, un locale già adibito a magazzino è stato trasformato in sala giochi e, ovviamente, sono aumentati il traff ico di persone e i conseguenti rumori. Di chi sono le responsabilità per eventuali danni futuri? A.W., Xxx

La responsabilità di uso diverso da quello per il quale è stata concessa l ’abitabilità ricade su chi ne è l ’autore, anche se persona diversa sul proprietario. Qualora l ’attività esercitata dovesse causare danni all ’ intero immobile è chiaro che possa essere chiamato a rispondere, quale corresponsabile, chi ha omesso di segnalare le irregolari attività.

Una superficiale modifica delle superfici Sono proprietario di un appartamento di due camere, originariamente di tre camere e adibito a ufficio: il venditore al momento del rogito ha ceduto una stanza al proprietario dell’appartamento limitrofo. Di conseguenza, mi trovo a pagare spese di gestione in misura maggiore di quello che effettivamente spetta al mio appartamento. A.G., Poggio Mirteto (Rieti)

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Premesso che in genere i millesimi utilizzati per la ripartizione delle spese di gestione dovrebbero essere calcolati in base alle destinazioni d’uso delle varie unità immobiliari e sul presupposto teorico che immobili più grandi consentono un utilizzo superiore, immagino che in questo caso ci troviamo di fronte a una modifica delle superfici utilizzabili, oltre che a una variazione della destinazione di uso, non contemplate al momento della redazione delle tabelle millesimali.

Come ricorrere contro la tinteggiatura L’assemblea del condominio nel quale abito con la mia famiglia ha deliberato, in nostra assenza, di far effettuare i lavori di tinteggiatura della facciata con ripresa degli intonaci e creazione del cappotto termico. Poiché reputo tali lavori non necessari, e non essendo in condizioni di sop-


portare la spesa prevista per il mio appartamento (6.200 euro), chiedo se posso impugnare la delibera e, in caso, presso quale ente. A.P., Milano L’articolo 1137, secondo e terzo comma del Codice civile recita: «Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l ’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’ istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell ’ inizio della causa di merito non sospende né

interrompe il termine per la proposizione dell ’ impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l ’esclusione dell ’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile». Le norme appena citate rappresentano le uniche disposizioni legislative che si occupano dell ’ invalidità delle decisioni assembleari. Le impugnazioni delle delibere sono possibili qualora la stessa sia illegittima per motivi formali o sostanziali. Non è invece contestabile il merito della decisione che non può essere oggetto del giudizio del magistrato.

In effetti da quanto esposto sembrerebbe che la ripartizione sia errata, ma per dare un parere definitivo dovremmo conoscere lo stato di riparto e l’elenco delle spese ripartite. Mi viene il dubbio che le spese per la manutenzione dell’impianto di riscaldamento siano ripartite con una apposita tabella, che tiene conto delle superfici radianti e non dei millesimi di proprietà (di solito un appartamento seminterrato ha una superficie radiante superiore a un pari appartamento sopraelevato). Comunque consiglio di cercare la delibera con cui è stato deliberato il distacco dall ’ impianto centralizzato e verificare a quali condizioni.

Spese di manutenzione impari Sono oramai tre anni che mi sono staccato dalla caldaia centralizzata. Con quale criterio sono addebitate le spese per la manutenzione della stessa, tenendo presente che abito in seminterrato in un palazzo di quattro piani? Credevo che la manutenzione fosse ripartita in base ai millesimi di proprietà, ma un altro inquilino che abita al piano rialzato, ancora allacciato al riscaldamento, e che ha 47 millesimi, paga 132 euro, mentre io che ho 36 millesimi ne pago 146. Grazie per la risposta. Giacomo Mori, via e-mail

Come vendere il locale caldaia Nel nostro condominio abbiamo abolito il riscaldamento centralizzato e tolto la caldaia. Ora vorremmo vendere il locale attualmente inutilizzato a uno dei condomini. Vorrei saper se è possibile e come dobbiamo fare. Bruno S., via e-mail La vendita di un locale comune condominiale è una decisione relativa a un bene del condominio e, di conseguenza, tutti

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LA VOSTRA POSTA

Risponde l’esperto di condominio Umberto Anitori Scrivete i vostri quesiti a info@vgambinoeditore.it

za (la richiesta deve essere supportata dalla documentazione delle precedenti denunce) o addirittura intraprendere una azione per risarcimento danni.

L’antenna e il segnale scarso

i condòmini devono essere d'accordo. Per questo motivo la delibera che approva la compravendita deve essere necessariamente approvata all'unanimità e la relativa procura va firmata da tutti i condòmini. Poiché suppongo che l ’ex locale caldaia non sia accatastato, sarà necessario preventivamente provvedere al frazionamento ed alla variazione di destinazione d ’uso. Poi, il notaio con la firma di tutti i condomini potrà effettuare il rogito. La riforma del condominio non ha, a questo proposito, modificato le regole in materia di maggioranza per la vendita di beni condominiali.

Che cosa fare contro il chiasso molesto all’alba Che cosa posso fare per cercare di trovare pace in casa? Nell’appartamento sopra il mio alle 5,20 di ogni mattina arriva la nipotina che comincia a urlare, correre e giocare col passeggino, con la bicicletta. Ho provato a farlo presente ai nonni, ma io e mia moglie siamo stati identificati come gente che odia i bambini. Ma noi vogliamo solamente che siano rispettati gli orari e il nostro diritto al riposo. L’amministratrice dice che non può far nulla. Lettera firmata, via e-mail Non è vero che l ’amministratore non

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può far nulla: se esiste un regolamento di condominio, dovrebbe prevedere orari di rispetto. E, dietro segnalazione scritta, l ’amministratore può applicare sanzioni per le violazioni del regolamento di condominio. Qualora non esistesse il regolamento di condominio si deve far riferimento a quello di polizia urbana, che ogni Comune deve avere. Anche in questo caso su segnalazione scritta l’amministratore deve richiamare i disturbatori al rispetto delle norme. Qualora anche questi richiami risultassero vani, può ricorrere ai vigili urbani o, meglio ancora, ai carabinieri competenti per territorio. Se anche dopo l ’ intervento della forza pubblica tali atteggiamenti dovessero persistere, non le rimane che ricorrere all ’autorità giudiziaria per richiedere un provvedimento d ’urgen-

Nel condominio di cinque appartamenti c’è un'unica antenna tv. Un inquilino lamenta la scarsità del segnale tv. Le spese di manutenzione e amplificazione del segnale sono a carico del proprietario dell'immobile o dell'inquilino? Angela O., via e-mail In questo caso è necessario verificare la potenza del segnale nel punto di diramazione (cioè dove parte la linea che serve solo l ’appartamento in oggetto). Mi sembra che il minimo utile sia 65 Db. Se fosse inferiore bisogna intervenire sull’impianto di ricezione-distribuzione e la spesa a cura del condominio spetta ai proprietari. Se, invece, il segnale è sufficiente, bisogna intervenire sulla linea dell ’appartamento. Qui ci si rifà al principio generale: se si tratta di linea esterna (quindi la cui manutenzione è a carico del conduttore) le spese sono a carico dell ’ inquilino. Se, invece, la linea è incanalata nei muri, le spese sono a carico del proprietario dell ’appartamento, così


come se il disservizio fosse dovuto a vetustà dell ’ impianto stesso.

I vantaggi delle lampade led Il nostro amministratore ci ha proposto nel corso dell’ultima assemblea la sostituzione delle attuali lampade (neon tradizionali) nei garage e a basso consumo nell’androne e nelle scale, affermando che la spesa è detraibile dall ’Irpef, vorrei sapere se quanto affermato è effettivamente possibile. S.P., Napoli La legge di riferimento è Il Decreto Legislativo del Presidente della Repubblica, n. 115 del 30 maggio 2008, e successive modificazioni e proroghe (contenute nella Legge di Stabilità 2017), emesso in

attuazione della direttiva comunitaria n. 32/2006, articolo 2, relativa agli usi finali dell’energia a favore del risparmio energetico o, meglio, relativa agli interventi volti ad aumentare l ’efficienza energetica degli edifici e alla riduzione del fabbisogno di energia elettrica. In particolare, l’Agenzia delle Entrate specifica che detti interventi sono previsti nei settori del riscaldamento, del raffreddamento, della ventilazione e della illuminazione. Le luci a Led, pertanto, rientrano pienamente. Ne possono usufruirei tutti i contribuenti, eventualmente anche titolari di redditi di impresa, che possiedono l’immobile ove viene effettuato l’intervento. Ovviamente il risparmio energetico conseguito va monitorato prima e dopo l’intervento stesso, mediante apposita relazione asseverata di

DA FACILAERE! POS

Perchè isolare il cassonetto?

video di posa

professionisti certificati che va inoltrata all’Enea. Il vero problema è costituito dal fatto che la detrazione corrispondente al 75% o 50% dell’importo globale della sostituzione delle lampade, ripartito tra i condomini, è diviso in dieci rate annuali e spesso costituisce una cifra irrisoria. Per cui «è più la spesa che l’impresa» e molti spesso preferiscono non inserirla nemmeno in dichiarazione dei redditi. Rimane il fatto che la sostituzione delle lampade tradizionali con lampade a Led è comunque conveniente, in quanto comporta un risparmio di energia pari al 60%-90% e, cosa ancora più rilevante, un risparmio nelle spese di manutenzione: le lampade a led hanno una durata che può arrivare anche ai 20 anni e di fatto va ad azzerare le spese ricorrenti per sostituzione di lampade.

Prima

Dopo

cassonetto esistente

cassonetto esistente con ISOLATUTTO

kit isolatutto


Andrea Riva

Paolo Toninelli

Marco Sandri

Alessandro Duse Maurizio Voi

Andrea Zanetti

Gian Arnaldo Caleffi

Federico Della Puppa

10 - CONDOMINIO SC Valentino Policante

Gianni Sottocornola

Roberto Di Lellis

Mauro Ferrigato

Peppino Marchini


Raimondo Frau

Giovanni Manni

Riccardo Villani

PRIMO PIANO REPORT CONDOMINIO OK VERONA - 1

GIULIETTA CONSUMA TROPPA ENERGIA I bonus casa sono stati al centro del roadshow andato in scena nella città scaligera. Assieme a un ventaglio di interventi possibili per rendere più sostenibili, più economici e più confortevoli gli spazi condominiali di Giuseppe Rossi

S

e Romeo, quando si è arrampicato fino al balcone di Giulietta, avesse trovato un muro con cappotto, senza appigli, avrebbe desistito dal suo proposito. E William Shakespeare non avrebbe potuto trarre ispirazione per il suo celebre dramma. In compenso, Verona avrebbe probabilmente il patrimonio edilizio più efficiente d’Italia. Così non è, invece. La metà delle famiglie di Verona,

infatti, vive in un condominio. Ma il guaio è che circa l’80% di quelle case è stata edificata prima della legge che, nel 1990, ha posto qualche timido paletto sulla loro qualità architettonica e strutturale. In poche parole: sono case obsolete, a partire da quelle storiche del centro (ne parliamo a pagina 16). I dati emersi durante il roadshow Condominio Ok a Verona, l’evento organizzato da Virginia Gambi-

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PRIMO PIANO no Editore centrato sulla riqualificazione degli immobili residenziali, non lasciano dubbi. Come ha ammesso lo stesso assessore all’Urbanistica del Comune, Gian Arnaldo Caleffi, che ha aperto i lavori: «La necessità di riqualificare i condomini di Verona è ben presente all’amministrazione della città», ha esordito.

da pagare con la dichiarazione dei redditi) nell’anno in questione ammonta a 1.000 euro, la parte residua della quota annua detraibile (200 euro) non può essere recuperata. Da notare anche che gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali.

Sgravi al centro Il focus dell’evento sono stati i bonus casa e le opportunità offerte dagli sgravi fiscali, rivisti e ampliati con l’ultima legge di Bilancio dello Stato. I bonus, infatti, riguardano anche gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. In questo caso il beneficio fiscale è relativo all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio. E, quindi, la detrazione spetta al singolo condòmino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. Ne deriva anche che ogni contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota che gli spetta nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione. Ma bisogna ricordarsi anche non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta. Se, per esempio, la quota annua detraibile è di 1.200 euro e l’Irpef (trattenuta dal sostituto d’imposta o comunque

Box compresi I bonus interessano anche gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse e posti auto. Oppure la detrazione può essere usufruita dagli acquirenti di box o posti auto condominiali già realizzati. L’agevolazione per l’acquisto del box, secondo l’Agenzia delle entrate, spetta per le spese sostenute per la realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal venditore. La condizione per usufruire dell’agevolazione è, comunque, la sussistenza del vincolo tra l’abitazione e il box: non vale, insomma, se si acquista lo spazio per l’auto in un condominio diverso dal proprio. Quindi, per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto notarile, in cui sia indicato il vincolo di pertinenza tra spazio per l’auto e l’appartamento, l’acquirente può usufruire della detrazione sulle spese di realizzazione, se specificamente documentate.

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Detrazioni anti terremoto Tra le novità dei bonus casa 2017 c’è anche l’estensione delle agevolazioni per la messa in sicurezza strutturale dell’edificio. L’agevolazione fiscale può essere usufruita ora per interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo (e non soltanto, come in precedenza, su quelli adibiti ad abitazione principale) e su quelli utilizzati per attività produttive. Il bonus si applica, inoltre, non solo agli edifici che si trovano nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) ma anche a quelli situati nelle zone a minor rischio (zona sismica 3). Quanto si detrae In generale, per le spese sostenute dal gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per interventi di sicurezza antisismica spetta una detrazione del 50% su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Il bonus va spalmato su cinque quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Ma la detrazione è più elevata quando la realizzazione degli interventi produce una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore. In questo caso la detrazione spetta nella misura del 70% della spesa sostenuta. E se l’intervento fa scattare il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione sale all’80%. Per il


REPORT CONDOMINIO OK VERONA - 1 condominio nel suo complesso il vantaggio è ancora maggiore: la detrazione per gli interventi, quando gli interventi sono stati realizzati sulle parti comuni, sale al 75%, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore e all’85%, quando si migliora di due classi. Anche in questo caso le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro, ma moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. La cessione fantasma Nella legge di Bilancio è comparsa anche un’altra novità ma che, al momento, non sembra avere molto seguito: al posto della detrazione fiscale, teoricamente, i beneficiari del bonus possono scegliere di cedere il credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati. L’idea dovrebbe servire a superare il nodo degli incapienti, cioè di chi ha un reddito troppo basso per usufruire del risparmio fiscale. Le modalità di cessione dei crediti dovrebbero essere definite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate (ma ai primi di maggio non erano ancora state fissate). Gli altri interventi L’agenda di Condominio Ok Verona, in ogni caso, è stata interessante non solo per gli aspetti teorici affrontati, ma anche perché, come è nel dna del roadshow, si prefigge di presentare anche soluzioni pratiche a chi ha poi l’onere di amministrare o riqualificare uno stabile. Ecco, allora, gli interventi e le proposte di rappresentanti di aziende come Riccardo Villani (Index), Giovanni Manni (Eurocert), Alessandro Duse (Kerberos), Raimondo Frau (Hormann), Mauro Ferrigato (Condominio@ internet), Gianni Sottocornola (Granulati Zandobbio), Paolo Toninelli (Bampi), Valentino Policante (Gp Elevatori). Finale ancora all’insegna della praticità, con il tema caldo dei finanziamenti ai condomini affrontato da Peppino Marchini (Sirio Consulting), dell’isolamento di terrazzi e pareti interne con Andrea Riva (Bacchi) e del drenaggio negli spazi aperti con Marco Sandri (Indrodrain).

C’ERAVAMO (TROPPO POCO) AMATI Maurizio Voi (foto), direttore Centro Studi Anaci Verona, nel suo intervento a Condominio Ok ha sottolineato il rapporto dialettico, spesso conflittuale, tra gli amministratori e i condòmini. Domanda. Su quali tematiche si sta concentrando il lavoro di Anaci Verona? Risposta. Ci stiamo focalizzando sulla professione dell’amministratore oggi, dopo la riforma del 2012 e quali sono le responsabilità e i comportamenti organizzativi che richiede la professione, con particolare attenzione alle modalità di comunicazione con i propri clienti-condomini. Inoltre, stiamo analizzando quelle che sono le tematiche dell’aggiornamento normativo dei fabbricati: per esempio, l’ultimo convegno da noi tenuto è stato quello sulla messa a norma delle autorimesse, secondo le ultime indicazioni ministeriali. D. Quali sono i principali problemi per gli amministratori condominiali a Verona? R. Le maggiori problematiche sono relative alla ripartizione delle spese e come devono essere gestiti e ben suddivisi tra i vari proprietari di casa i nuovi esborsi posti dalle norme di legge, come la contabilizzazione del calore, giusto per fare un esempio. Poi, la morosità è certamente un problema esistente, ma gli amministratori di Verona hanno implementato il sistema di comunicazione per sollecitare e ricevere i pagamenti dai condòmini, così da evitare il più possibile gli intoppi e di arrivare all’extrema ratio dell’ingiunzione di pagamento. D. Quanta informazione (non) c’è circa le possibilità offerte dai bonus casa 2017? R. Di informazione ce n’è, anche se sicuramente è bene aggiornarsi sempre: noi (in)formiamo gli amministratori e questi fanno lo stesso in assemblea con i proprietari di casa. Il problema vero, ben conosciuto dagli amministratori è un altro: mancano i soldi. Purtroppo andare a proporre nuovi interventi di efficientamento e riqualificazione, seppur con le agevolazioni fiscali previste, si traduce spesso e volentieri nell’andare a gravare sul problema economico dei singoli clienti. D. Ecco, per quanto concerne dunque la questione del credito al condominio? R. Per esperienza e come direttore del Centro Studi dico che vanno benissimo i bonus, ma bisogna trovare tramite le banche il sistema di finanziamento migliore per agevolare le tasche dei condòmini, spesso pensionati e impossibilitati a sostenete certe spese. Insomma, le banche devono agevolare l’accesso al credito. D. A questi propositi, cosa fa il Centro Studi Anaci Verona per aiutare gli operatori del settore? R. Ultimamente, per esempio, abbiamo organizzato un convegno in collaborazione con una banca, così da spiegare quali sono gli strumenti per il credito. La nostra parola d’ordine è agevolare, semplificare.

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14 - CONDOMINIO SC


6_21X28B.pdf

6_21X28B.pdf

14.50 Sicurezza e risparmio mettendo il condominio in rete - Mauro Ferrigato

REPORT CONDOMINIO OK VERONA - 1

15.00 Il condominio nell’era delle smart city - La rigenerazione dei condomini come vera politica smart nelle nostre città Federico Della Puppa (coordinatore scientifico Centro Studi YouTrade) 1

11/11/16

15.30 Ristrutturazione edilizia: rifacimento in sovrapposizione senza demolizione di terrazzi e balconi Riccardo Villani

07:39

15.50 Condominio sicuro - Giovanni Manni 16.05 La ripartizione e la regolarizzazione del calore in condomnio Alessandro Duse 16.20 Coffee break 1

11/11/16

07:39

16.50 Verona ai raggi X: fotografia del patrimonio edilizio abitativo Ricerca a cura del Centro Studi YouTrade presentata da Federico Della Puppa (coordinatore scientifico Centro Studi YouTrade)

ONDOMINIO EFFICIENTE

GOLAZIONE E CONTABILIZZAZIONE INTEGRATA

17.10 La porta da garage oggi - Sicurezza e Prestazioni di Design - Raimondo Frau 17.25 Ascensori: innovazione e personalizzazione di servizio e di prodotto in edifici esistenti Valentino Policante

per esterni: guida alla scelta ideale - Gianni Sottocornola O N D O M 17.40 I N Pavimenti IO E FFICIENTE

17.55 L’impatto degli impianti sul comfort: come riqualificare l’ambiente bagno - Paolo Toninelli GOLAZIONE E CONTABILIZZAZIONE INTEGRATA 18.10 L’assemblea e il conflitto di interessi dei condomini. I quorum variabili? Maurizio Voi (direttore centro studi Anaci Verona) 18.25 Talk Show: come finanziare i lavori in condominio. Domande e risposte dal pubblico Andrea Riva, Antongiulio Ceccariglia, Paolo Lanfranconi, Peppino Marchini, Umberto Anitori, Maurizio Voi ORE 13.30 APERTURA STAND ESPOSITIVI DOVE OTTENERE CONSULENZE TECNICHE

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PRIMO PIANO REPORT CONDOMINIO OK VERONA - 2

OTTO ABITAZIONI SU DIECI

SONO DA RIQUALIFICARE I risultati dell'indagine condotta dal Centro Studi YouTrade sulla città veneta, dove il 45% degli abitanti vive in edifici con più nuclei familiari: adeguamento e modernizzazione non sono più prorogabili. Anche per essere più smart city di Federico Della Puppa

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erona è la città dell’Arena e di Romeo e Giulietta, città d’arte e di cultura, patrimonio dell’Unesco per la sua struttura urbana e architettonica. Nei suoi oltre 2mila anni di storia ha avuto uno sviluppo costante e continuo e la sua espansione è esemplificativa di un modello urbano costruito sul centro storico, le prime aree di espansione e poi le periferie esterne. Verona è una città che ha saputo intraprendere un percorso di rinnovamento urbano e ha disegnato una strategia smart per il suo sviluppo. Nel rapporto di ricerca di Unioncamere Veneto, oltre il Pil (2015), Verona è al primo posto in Veneto per il benessere materiale e sociale diffuso, così come la città si colloca ai primi posti in Italia delle città definite smart e vivibili, secondo i dati dello Smart City Index e gli indicatori della classifica sulla qualità della vita de Il Sole24ore. Nel 2008 la città ha aderito al Patto dei Sindaci (Covenant of Mayors) che mette i comuni al centro dei processi di innovazione, in particolare per promuovere misure di sostenibilità ambientale, efficienza energetica, uso delle fonti rinnovabili. Nel 2012 Verona si è dotata di un Piano di azione per l’energia sostenibile (Paes) finalizzato a contenere le emissioni di Co2 nei settori dell’illuminazione pubblica, residenziale, terziario, attività produttive, trasporti, verde pubblico e gestionale. Verona, in sostanza, si appresta a diventare una città smart. Per ora gli investimenti sono concentrati sulla tecnologia e la distribuzione diffusa del wifi libero (www.veronasmartcity.com) e in futuro dovrà sempre più implementare politiche di intervento secondo modelli circolari di recupero e riciclo. Percorso circolare Diventare smart, essere smart, oggi significa inserirsi all’interno del percorso di sviluppo dell’economia circolare che la Commissione Europea ha approvato e l’Italia ha adottato, con una serie di proposte economiche atte a definire come cambiare e migliorare il modo in cui produciamo (e usiamo) le cose. L’eco-

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PRIMO PIANO

Federico Della Puppa, Centro Studi YouTrade

nomia circolare è un modello che pone al centro dell’attenzione la sostenibilità del sistema, in cui non ci sono prodotti di scarto o consumi superflui, ma nella quale vi è una azione di costante riutilizzazione. Si tratta di un sistema opposto a quello definito dall’economia lineare, che parte dalla materia prima e arriva al rifiuto. Nell’economia circolare il rifiuto e lo scarto diventano inizi di nuovi processi. In sintesi, dopo lo sviluppo sostenibile e la green economy, al centro delle politiche ambientali europee e nazionali c’è da qualche tempo l’economia circolare, per la quale Janez Potočnik, commissario per l’Ambiente, presentando gli obiettivi Ue definiti nelle misure ap-

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provate il 2 luglio 2015 ha spiegato che erogata a livello nazionale, i rifiuti con«nel Ventunesimo secolo, caratterizzato feriti a livello domestico rappresentada economie emergenti, milioni di con- no il 55- 60% dei rifiuti prodotti nelle sumatori appartenenti alla nuova classe città italiane e l'Italia è il secondo paese media e mercati interconnessi utilizzano europeo per uso pro-capite di acqua al ancora sistemi economici lineari eredita- giorno, con 340 litri per abitante. Siamo ti dal Diciannovesimo secolo. Se voglia- un Paese ricco di condomini energivori, mo essere competitivi dobbiamo trarre il 14,5 milioni di edifici dei quali oltre 1,2 massimo dalle nostre risorse, reimmet- milioni sono condomini che contano 27 tendole nel ciclo produttivo invece di milioni di unità immobiliari delle quali collocarle in discarica circa 14,3 milioni Sul totale delle abitazioni come rifiuti». sono alloggi resipresenti in provincia denziali occupati di Verona, il 48,1% Sistema diverso da famiglie e il è stato costruito prima Pensare in termini di rimanente sono del 1970 e dunque presenta economia circolare locali utilizzacaratteristiche di scarsa significa pensare in ti per altri scopi, o nulla rispondenza termini di cambiadal direzionale al alle normative antisismiche commerciale. È mento di sistema, di ed energetiche vero e proprio nuovo un grande patriparadigma di uso e monio sul quale consumo. Pensare in termini circolari intervenire. Il 60% circa dei condomini per il sistema edilizio e quello dei con- italiani è stato edificato prima del 1976, domini in particolare significa attuare un anno in cui per la prima volta fu introinsieme di interventi mirati a rendere gli dotta una normativa che prescriveva per edifici più sostenibili sotto vari aspetti, legge criteri di efficienza energetica neutilizzando tecnologie per il risparmio gli edifici, ma ben l’82% dei condomini energetico, per le energie rinnovabili e in Italia è stato edificato prima dell’avper le Ict. Nelle nostre città, e in parti- vento della Legge 10/1991, la prima vera colare negli edifici ad uso abitativo, si legge italiana sull’efficienza energetica. consuma circa il 30% dell'energia totale I numeri reali È un sistema abitativo che in alcune realtà metropolitane assume un significato ancora più rilevante. In provincia di Verona, per esempio, il 45% degli abitanti vive in condominio. I dati statistici provinciali raccontano un territorio nel quale sono presenti quasi 200 mila edifici (l’1,4% del totale nazionale) dei quali circa 171 mila sono edifici residenziali, oltre 25 mila nella sola Verona. Complessivamente contano 433 mila abitazioni, delle quali 71 mila non occupate o utilizzate come seconde case di vacanza. Le abitazioni occupate sono oltre 362 mila, delle quali 112 mila nella sola Verona. Il 45% delle abitazioni occupate si trova in edifici condominiali con cinque e più appartamenti per edificio, dunque quasi una famiglia su due vive in condominio. Se si circoscrive la definizione di


REPORT CONDOMINIO OK VERONA - 2 condominio utilizzando i parametri della riforma, ovvero limitando il conteggio agli edifici che necessitano per legge di un amministratore condominiale, si giunge ad un totale di quasi 103 mila alloggi e famiglie amministrate, pari al 28% delle famiglie residenti in provincia di Verona. In sostanza gli edifici condominiali rappresentano il 27% degli edifici e quasi il 50% delle famiglie ma quelli con obbligo di amministratore sono circa il 21% degli edifici e rappresentano il 28% delle famiglie. La metà è scarsa Sul totale delle abitazioni presenti in provincia di Verona, il 48,1% è stato costruito prima del 1970 e dunque presenta caratteristiche di scarsa o nulla rispondenza alle normative antisismiche ed energetiche. Un ulteriore 31,1% è stato costruito prima del 1991, anno di entrata in vigore della L. 10. Del restante 20,8% un quarto è stato edificato in epoca recente. A Verona città ci sono

121.823 abitazioni (Istat, 2011). Di queste il 62,3% (circa 76 mila abitazioni) è stato costruito prima del 1971 e ha dunque oltre 40 anni di età. Ma se consideriamo le abitazioni con più di 30 anni di età saliamo al 77,7% (quasi 95 mila abitazioni). E se consideriamo solo le abitazioni costruite tra il 1946 e il 1991, ovvero escludendo le case storiche e considerando quelle edificate prima dell’avvio della L.10/91, siamo alla percentuale del 67,9%, ovvero a Verona quasi 7 alloggi su 10 sono stati edificati dal dopoguerra fino all’avvio della L. 10/91. Sono dati rilevanti, che evidenziano l’importanza del fenomeno dal punto di vista non solo economico e sociale, ma anche strutturale ed energetico. Una necessità, non un optional Ristrutturare e riqualificare, dunque, è una necessità anche in provincia e nella città di Verona, soprattutto se si pensa che poco più dell’1% di alloggi è certificato in classe A e circa il 5% in classe

B. Che fare, dunque? Certamente intervenire con adeguate scelte di efficientamento energetico, con interventi di manutenzione straordinaria, sfruttando le defiscalizzazioni attualmente a disposizione che, soprattutto per i condomini, rappresentano un’ottima opportunità finanziaria. Attuare politiche smart nelle nostre città significa fare le giuste scelte in relazione alla necessità di ricostruire il nostro sistema economico post crisi in termini circolari. Adeguate scelte di efficientamento energetico, di manutenzione ordinaria e straordinaria, valutando la sostenibilità non solo economica ma soprattutto ambientale degli interventi è una politica che deve essere promossa dalle amministrazioni comunali, ma va sviluppata dagli amministratori condominiali e dagli altri soggetti della filiera immobiliare ed edilizia. Saper affrontare in modo integrato queste sfide e agire di conseguenza è la vera politica smart in grado di trasformare anche Verona in una smart city.


PRIMO PIANO REPORT CONDOMINIO OK VERONA - 3

SOLUZIONI UTILI A PORTATA

DI AMMINISTRATORE Alcuni degli interventi all’evento dedicato alla riqualificazione degli stabili hanno suggerito soluzioni pratiche che possono essere interessanti per i professionisti che hanno la responsabilità della corretta gestione

A cura di Fabio Franchini

I PAVIMENTI PER ESTERNI: GUIDA ALLA SCELTA IDEALE Gianni Sottocornola, Granulati Zandobbio «Le pavimentazioni rappresentano un mercato ampio e diversificato in termini di proposte offerte e in ter-

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mini di scelte economiche: dal più conveniente asfalto alla più costosa pietra naturale, passando per piastre in cemento o ghiaietto e gres porcellanato. Le pavimentazioni di Granulati Zandobbio si suddividono in tre macrocategorie: Opus (luserna, porfido, quarzite brasiliana), Lastre (arenaria, travertino, granito, porfido) e Cubetti (luserna, porfido, granito, arenaria). L'Altra Pietra è il sistema in gres porcellanato per le pavimentazioni degli spazi esterni in appena 2 centimetri di spessore, articolato in tanti formati, finiture e colori originali. Inoltre, è utilizzabile in ogni destinazione d'uso, grazie alle caratteristiche estetiche e prestazionali, capaci di rendere accoglienti gli ambienti destinati a permanenza di persone (quali centri commerciali, piazze e aree residenziali). Sono quattro

i punti di forza principali de L'Altra Pietra: ampiezza della gamma (47 superfici in 8 formati standard), design contemporaneo, bassi costi di manutenzione, numerosi vantaggi tecnici. Nello specifico: assorbimento acqua <0,05% (muschio, muffe non possono svilupparsi); facilità di pulizia grazie al basso assorbimento; resistenza allo scivolamento garantiti (R11 A+B+C); durabilità garantita (elevata resistenza all’usura); resistenza al sale; resistenza al gelo certificata; elevata resistenza meccanica (carrabile); non cambia colore nel tempo. In più, tutti i prodotti sono rettificati, quindi calibrati; le misure garantite a standard Iso (può essere posato con un giunto di 3 millimetri); posa a secco in appoggio su erba, ghiaia e sabbia; posa su massetto con colla (carrabilità garantita); posa sopraelevata con supporto».


delle spese. E, poi, per il condominio: sblocca preventivi e lavori anche accorpandoli; ha la tranquillità di ripagare l’importo dovuto in piccole rate diluite nel tempo; razionalizza i costi e pianifica le spese; adegua l’immobile alle normative, valorizzandolo; agevolazioni fiscali subito attivabili alla sottoscrizione; possibilità di finanziare anche solo la manutenzione. In questo, è costante il supporto della nostra azienda: reperibilità telefonica, affiancamento presso l’amministratore, possibilità di partecipare alle assemblee condominiali».

GLI ASCENSORI: INNOVAZIONE E PERSONALIZZAZIONE Valentino Policante, Gp Elevatori «La gran parte degli ascensori in servizio sono più che maturi, e subiscono così un'improvvisa diminuzione dell’affidabilità, oltre ad avere una scarsa accessibilità e un aumento dei costi di mantenimento-funzionamento. Che cosa induce di più a intervenire? I guasti, le prescrizioni degli ingegneri, le richieste dei clienti stessi e anche i nostri stessi suggerimenti professionali. Non esiste la soluzione standard per sistemare un impianto elevatore, perché questa dipende da diversi fattori: disposizione dei luoghi, tipo di impianto installato, ristrutturazioni precedenti già eseguite, sensibilità dal cliente verso l'investimento, esigenze e disponibilità dei condomini. Ecco perché allora i finanziamenti sono un'opportunità da cogliere. Il vantaggio è duplice. In primis per l'amministratore: riduce le perdite di tempo e in una sola volta elimina i problemi di incasso senza rincorrere i condomini, svolgendo anche le pratiche per le eventuali detrazioni; ottempera la legge finanziando preventivamente i lavori deliberati; propone uno strumento innovativo e aggiuntivo ai propri condomini con il vantaggio certo della dilazione

SICUREZZA E RISPARMIO METTENDO IL CONDOMINIO IN RETE Mauro Ferrigato, Condominio@internet

to, così da implementare la sicurezza; attraverso la cablatura ogni utente potrà gestire il videocitofono anche da remoto e direttamente dal proprio smartphone. I vantaggi dell'impianto sono diversi: l'installazione è sempre eseguibile in qualsiasi tipologia e senza opere murarie, connessione utilizzabile con ogni tipo di sorgente (fibra, cavo o radio), un solo contratto di connessione valido per tutti gli aderenti, tutte le connessioni sono personalizzabili in qualsiasi momento. In più, si tratta di una tipologia di intervento che gode della detrazione fiscale del 50% e che garantisce privacy e sicurezza. Nel caso tipo di un condominio con 15 utenti collegati, la fornitura e la posa dell'impianto ha un costo di 180 euro a utente, mentre il canone per la connessione mensile è di appena 7 euro a partecipante».

LA PORTA DA GARAGE OGGI: SICUREZZA, PRESTAZIONI E DESIGN Raimondo Frau, Hörmann Italia «Un valido contributo al bilancio energetico dell'immobile è rappresentato dal portone-garage: infatti, sia nelle moderne realizzazioni residenziali, che nelle ristrutturazioni, spesso il garage si trova direttamente sotto la zona living o notte. È dunque fuori

«Condominio@internet è un’idea che nasce dal principio della condivisione per ottenere un risparmio. La connessione verrà distribuita all’interno dei singoli appartamenti attraverso un router programmato e personalizzato; attraverso la cablatura si potrà realizzare una connessione comune per gli spazi esterni come giardini o piscine (servizio hot spot); si potrà collegare alla rete il sistema di videosorveglianza degli spazi comuni controllabile dagli utenti anche da remo-

CONDOMINIO SC - 21


PRIMO PIANO dubbio che contribuisca al bilancio energetico dell’immobile in modo significativo, anche a causa dell’ampia superficie impegnata da parte del portone stesso. E, allora, si agisce incrementando lo spessore dei pannelli coibentati. Si inseriscono quindi guarnizioni addizionali nei nodi tipici del portone per far sì che ogni giunto sia protetto idoneamente attraverso l’utilizzo di guarnizioni antiusura. Le moderne tecnologie di produzione prevedono l’utilizzo di guarnizioni di tenuta a elevata prestazione e l’inserimento di elementi sintetici tali da produrre un taglio termico fra strutturale del portone e supporto edile. Inoltre, un ampio panorama normativo tutela la sicurezza d’utilizzo di questo prodotto domestico dall’uso quotidiano (su tutte, la resistenza all’effrazione: la porta da garage è componente tecnologico al servizio di un vano domestico multifunzionale). Necessaria, poi, una corretta procedura di manutenzione conservativa volta a far sì che le prestazioni possano restare costanti nel tempo. È questo un punto importante: si tratta di prodotti dinamici soggetti a usura, delta termici, spinta del vento e piccoli urti. Altro tassello importante nella valutazione dell’impatto energetico della chiusura da garage è legato all’impegno elettrico dell’automatismo. Non come potenza impegnata vera e propria quanto come parametro legato al consumo in standby del sistema: una motorizzazione che abbia un consumo in standby pari a 10W impegna ben 87 KW/H annui (equivalenti a circa 15 euro)».

LA RIPARTIZIONE E LA REGOLAZIONE DEL CALORE Alessandro Duse, Kerberos «MaggiorDomo è un sistema di termoregolazione e contabilizzazione integrato, che trasforma un impian-

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CONDOMINIO SICURO Giovanni Manni, Eurocert

to di riscaldamento centralizzato in un impianto centralizzato autonomo, consentendo al singolo utente di poter disporre di orari e temperature differenti rispetto agli altri utenti del condominio stesso. Come? Grazie alla connessione wireless. Per quanto concerne la termoregolazione, si può ottenere una suddivisione dell'appartamento fino a otto zone (con otto temperature differenti), utilizzando un unico cronotermostato; il sistema essendo wireless non necessita opere edile o elettriche di alcun tipo. Sono giusto le tre componenti di MaggiorDomo: un cronotermostato wireless a batteria, un concentratore di impianto e un attuatore elettronico. In materia invece di contabilizzazione, MaggiorDomo non necessita del ripartitore in mezzo al calorifero, in quanto contabilizza in modo indiretto con riferimento alla norma Uni 9019:2013. Mentre per quanto concerne la possibilità di telecontrollo, il manutentore e l’amministratore sono sempre in grado di verificare da remoto lo stato dell’impianto, di effettuare il download dei dati ai fini della ripartizione, di inviare messaggi al singolo utente, di effettuare forzature verso gli utenti morosi per limitare l’uso del riscaldamento. I vantaggi? Consumi ridotti del 20% e un aumento del 30% del comfort stimato».

«Tutti i servizi per la sicurezza in condominio con un unico contratto: è possibile, è Condominio sicuro, il servizio offerto dal nostro organismo di certificazione, capace di semplificare, ottimizzare e risparmiare. Perché è sempre bene scegliere la semplicità senza dover rinunciare alla sicurezza. Ok, ma semplificare cosa? Presto detto: verifica biennale dell'impianto elettrico, verifiche periodiche sui dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche e degli impianti elevatori, analisi potabilità delle acque e controllo legionella, verifica periodica dei cancelli automatici e fascicolo tecnico, oltre che dei dispositivi di ancoraggio e linee vita. L'ottimizzazione è assicurata visto che vi è un unico referente per tutti i servizi, un unico contratto per condominio, un unico documento da gestire e, in ultimo, un unico pagamento annuale da elargire. Infine, il capitolo amico del portafoglio: il risparmio. Già, perché da un lato c'è l'amministratore che ha una sola fattura da registrare e un unico pagamento da effettuare; dall'altro il condominio gode di più servizi con un maggior risparmio».


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Condominio OK - Risparmiare in casa: istruzioni per l’uso è il roadshow che sta portando nelle principali città italiane le migliori soluzioni per gestire e riqualificare la casa. Condominio OK è dedicato ad amministratori di condominio, progettisti, manutentori e ai condòmini che vogliono tagliare i costi e aumentare la vivibilità degli immobili. Negli incontri, organizzati dalla rivista specializzata Condominio sostenibile e certificato, esperti, le aziende più qualificate e tecnici specializzati mettono a disposizione del pubblico suggerimenti pratici, con in primo piano il risparmio energetico e le tecnologie per riqualificare gli stabili. Per ogni evento, il Centro Studi YouTrade presenta una analisi della situazione immobiliare specifica territoriale e dei più interessanti interventi di riqualificazione, con la testimonianza di esperti e aziende. Gli eventi sono aperti al confronto con il pubblico e, per i professionisti, offrono occasioni per accumulare crediti formativi e approfondire i temi normativi e fiscali. PATROCINI RICHIESTI ALLE PIÙ IMPORTANTI ASSOCIAZIONI DI CATEGORIA E ORDINI PROFESSIONALI. LA PREREGISTRAZIONE GRATUITA È OBBLIGATORIA SUL SITO WWW.CASACONDOMINIO.NET Le preadesioni saranno accettate fino ad esaurimento dei posti disponibili.


PRIMO PIANO FASCICOLO DI FABBRICATO

CHI HA BOCCIATO LA PAGELLA DELLE CASE Rischio crolli, strutture obsolete, sicurezza antisismica: tutti argomenti a favore del documento che riassume la salute di un edificio. Potrebbe evitare i disastri che puntualmente ricorrono e spingere a mettere in regola il patrimonio immobiliare italiano. Ma ha nemici che hanno bloccato tutto di Giuseppe Rossi

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a rivista Wired, specializzata in tecnologia e innovazione, ha catalogato 50 teorie del complotto. Per esempio, c’è chi sostiene che Bin Laden fosse in realtà un agente della Cia. Chi crede che Adolf Hitler sia ancora vivo, nascosto in Messico sotto falso nome. Oppure ci sono i paranoici che interpretano le scie di vapore acqueo lasciate dagli aerei come pericolosi gas sparsi da poteri occulti per ottenere l’obbedienza delle popolazioni. Nell’elenco ci starebbe bene anche un complotto contro il fascicolo di fabbricato. Se fosse davvero una cospirazione quella che ha evitato finora l’introduzione di questo strumento, sarebbe riuscita perfettamente, perlomeno a giudicare dagli eventi che si succedono con desolante continuità: crolli, terremoti che radono al suolo paesi, smottamenti killer che invadono le case di fango e

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via tragedizzando. A differenza, però, di tanti complotti usciti dalla fervida fantasia popolare, che rimbalzano sui social network come fossero verità assolute, nel caso del fascicolo di fabbricato i colpevoli hanno nome e cognome. Necessaria, ma non per tutti Eppure che una radiografia degli edifici in cui si abita sia utile nessuno lo mette in dubbio. Ha spiegato Paolo Rocchi, ordinario di Consolidamento degli edifici storici dell’università La Sapienza e presidente nazionale del fascicolo per gli edifici storici in occasione del crollo di due palazzine a Roma: «Se questo fascicolo fosse stato redatto o disponibile, con tutte le planimetrie scritte, sia in un caso che nell’altro i danni sarebbero stati evitabili. Per quello di ponte Milvio si sarebbero potuti osservare indizi premonitori, come lesioni, fessurazioni, segnali di cedimenti riferibili alle fondazioni; oppure presenza di umidità alla base del fabbricato, tutti indici che avrebbero evitato il peggio. Pensarci prima Nel caso del Flaminio, invece, con l’indicazione delle strutture portanti del palazzo piano per piano, probabilmente si sarebbe riflettuto con più attenzione sugli effetti di eventuali modifiche all’interno dell’edificio stesso». Ha rincarato in un’altra occasione il presidente del Consiglio nazionale dei periti industriali, Giampiero Giovannetti: bisogna «diffondere la cultura della sicurezza attraverso il fascicolo del fabbricato e fare in modo che venga reso obbligatorio a livello nazionale. Per ora, in mancanza di una legislazione che ne dispone l’obbligatorietà, noi andiamo avanti con il nostro progetto cercando di sensibilizzare l’opinione pubblica». Insomma, terremoti a parte, un fascicolo di fabbricato può salvare la vita anche a chi non sa di correre un pericolo. Inoltre, metterebbe in luce lo stato di usura non solo delle strutture, ma anche presumibilmente gli interventi necessari per rendere la casa più efficiente.

I complottanti cessari e comunque sproporzionati ed Ma anche se tutti concordano nella uti- eccessivamente gravosi (che comporlità del fascicolo di fabbricato, ancora tano anche a carico dei proprietari di non c’è traccia di una legge che lo renda più modeste condizioni economiche la obbligatorio. Eppure, almeno nel caso di necessità di ricorrere a una pluralità di edifici pubblici come le scuole, potrebbe professionisti), si pongono altresì in conobbligare enti locali o lo Stato centra- trasto con l’articolo 3 della Costituzione, le a intervenire in fretta. E dire che ci sotto il profilo delle disparità di trattasono state diverse Regioni che, armate di mento e del principio di ragionevolezbuona volontà, hanno za, e con l’articolo A Milano provato a introdurre 42, secondo comil Comune il fascicolo di fabbrima, Costituzione, in prevede l’obbligo cato. quanto impongono del fascicolo almeno limiti alla proprietà per gli edifici di nuova Stop in Puglia privata, che non apcostruzione L’ultimo caso è quelpaiono necessari ad e per quelli oggetto lo della Regione Puassicurarne la funziodi ristrutturazione glia, che ha deciso ne sociale». Per amor l’obbligo nel 2014. di verità, bisogna agRisultato: il Tar ha cancellato la norma, giungere, però, che la guerra al fascicolo su ricorso della presidenza del Consiglio di fabbricato non è una prerogativa del dei ministri (che sia motivata anche da governo, ma anche di molte associazioni quell’episodio l’insofferenza tra il presi- di proprietari di immobili, che vedono la dente della Puglia, Michele Emiliano, e prospettiva con lo stesso spirito con cui Matteo Renzi?). Secondo il governo, in- il toro guarda il panno rosso del torero. fatti, la normativa approvata dall’ammi- Perché, ovviamente, la sicurezza costa. nistrazione regionale avrebbe aggravato A Milano, per esempio, il Comune ha il procedimento per il rilascio del certifi- previsto l’obbligo del fascicolo almeno cato di agibilità per le nuove costruzioni, per gli edifici di nuova costruzione e per reso più complessi i procedimenti am- quelli oggetto di sostituzione o ristrutministrativi in contrasto con l’esigenza turazione edilizia e ampliamento. Ma di semplificazione. Insomma, avrebbe neppure questo è stato accettato: concausato più danni che benefici. Sempre tro la norma è scattato subito il ricorso secondo le motivazioni che hanno can- al Tar da un’associazione della proprietà cellato il provvedimento, con il libretto immobiliare. Meglio rischiare un crollo si «impongono ai privati oneri non ne- che spendere per prevenire. È l’Italia. Una carta d’identità strutturale Il fascicolo del fabbricato è un documento ufficiale su cui sono riportati i dati e le informazioni principali relative alla progettazione, alla struttura, alle diverse componenti statiche, funzionali e impiantistiche di un immobile. È qualcosa che sta tra la radiografia e la carta d’identità che riporta i dati amministrativi, come il permesso di costruire, ma anche informazioni di carattere tecnico. È utile non solo per misurare il grado di sicurezza di un immobile, ma anche la sua qualità: utile, per esempio, a chi vuole vendere o acquistare casa. Tra i dati del fascicolo di fabbricato ci sono quelli relativi alla struttura, in muratura portante o in cemento armato, ma anche all’esito delle prove di compressione della malta cementizia con la quale sono stati riempiti i pilastri e fatti i solai, un dato importante soprattutto per gli edifici in zona sismica. Altre specifiche interessanti sono quelle relative al diametro dei tondini di ferro usati per armare i pilastri, la mappa dei tubi dell’acqua, del gas, del riscaldamento e i fili dell’elettricità, la qualità dei materiali usati, la trasmittenza termica dei vetri e il consumo di energia per riscaldare e rinfrescare l’immobile.


PRIMO PIANO ISOLAMENTO

TORNA IL CALDO CI VUOLE IL CAPPOTTO La permeabilità alle temperature esterne è uno dei problemi del 90% degli edifici. I muri non coibentati, inoltre, fanno passare rumori e umidità. Ma con i bonus casa che per il condominio salgono al 75%, il problema può trasformarsi in un’opportunità

di Federico Della Puppa


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urtroppo non sono prodotti com- to potremmo in sua assenza e, dunque, questo sconosciuto. Perché ciò che tra gli mercializzabili o esportabili, e non aumentando il Prodotto interno lordo, addetti ai lavori è una conoscenza ormai hanno alcun mercato, anzi. Ma ma dalla parte sbagliata, da quella dello quasi universalmente diffusa e condivisa, paradossalmente se fosse vero il contrario, spreco di energie e di risorse. E creando per gli utenti finali è un argomento ancol’Italia potrebbe essere uno dei più grandi le condizioni per aumenti potenziali ed ra poco noto. Eppure il freddo, l’umidità produttori ed esportatori di ponti termici effettivi di malattie dovute alla cattiva e in parte anche i rumori si propagano del mondo e potrebbe risalire qualche po- qualità dell’aria e alla facile presenza di all’interno delle nostre case proprio attrasizione nel rank economico mondiale, che muffe, che si traducono in aumento delle verso i ponti termici, che figurativamente oggi ci vede all’ottavo posto per Prodotto malattie asmatiche e delle patologie cro- invece di superare un fiume, aprono flussi interno lordo. In realtà, al di termici dall’esterno all’interlà dei paradossi, già oggi la no delle nostre mura. E dato dotazione di ponti termici che ormai conosciamo proUn ponte termico è un elemento in Italia è in ogni caso un fondamente le dinamiche negativo che introduce condensa generatore di economie, dei flussi energetici, l’unica all’interno delle abitazioni, favorisce solo che in questo momenazione positiva e intelligenil propagarsi delle muffe, agisce to induce più problemi che te, smart potremmo dire, è opportunità e, soprattutto, intervenire su questi ponti, sullo scambio energetico se analizziamo a fondo la eliminandoli. Siamo priquestione possiamo scoprire gionieri di questi ponti che facilmente che si tratta di diseconomie. niche legate a queste condizioni partico- dobbiamo, in qualche modo, far saltare. Perché un ponte termico è un elemento lari dei nostri ambienti. Ben sapendo che non ci sono solo i ponti negativo che introduce all’interno delle termici, ma che spesso l’umidità che entra nostre case umidità, favorisce il propagar- Illustre sconosciuto nelle nostre case è rappresentata anche si delle muffe, agisce sullo scambio ener- Se volessimo aprire una nuova rubrica dalla risalita dell’umidità stessa sui muri, getico riducendo il benessere generato dal divulgativa sulle necessità di intervento e dal basso verso l’alto. Un fiume microscoriscaldamento durante i periodi invernali, riqualificazione delle case e degli edifici, pico di acqua che non vediamo nel suo facendo spendere molto di più di quan- potremmo intitolarla Il ponte termico, cammino ma che prima o poi si palesa

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PRIMO PIANO

sui nostri muri, in particolare in presenza proprio dei ponti termici. Umidità che va bloccata alla radice, così come i ponti termici vanno eliminati. E a ogni problema esiste una soluzione, che in questi casi si traduce nell’eliminazione delle possibilità che l’umidità si propaghi o si condensi in alcuni punti, tagliando alla radice la conducibilità termica o idraulica. Isolando, separando, dividendo. Per farlo abbiamo a disposizione tutte le più avanzate tecnologie legate alle modalità di intervento specifiche per i problemi legati all’umidità. Per quella di risalita possiamo usare barriere meccaniche, chimiche o l’elettrosmosi attiva. Per quella legata alla condensa dovuta ai ponti termici non vi è altra soluzione che agire con specifici prodotti isolanti sulla parte interna dei muri e su quella esterna, dalla realizzazione di muri ventilati ai più tradizionali cappotti isolanti. Alla ricerca del piacere Ma non c’è solo l’acqua a cui pensare, dobbiamo anche pensare ai rumori. Perché il benessere psicofisico delle persone dipende non solo dalle condizioni igroscopiche, ma anche dalla capacità di isolarsi dai rumori esterni. L’isolamento è la parola chiave delle nuove modalità di intervento e riqualificazione edilizia ed energetica delle nostre case e dei luoghi di lavoro. Isolare energeticamen-

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che si traduce in una riduzione della bolletta energetica e dunque delle spese annue che una famiglia o una impresa deve sostenere nelle sue attività. È un investimento che si ripaga da solo nell’arco di pochi anni e che restituisce per molti anni comfort e benessere, contribuendo anche alla riduzione delle patologie respiratorie e delle malattie che colpiscono oggi i polmoni e si propagano grazie alla presenza di muffe patogene nei nostri ambienti chiusi. E i risultati migliori di queste azioni si raggiungono se si comprende che riqualificare non è una pratica che si affronta in modo parziale, ma se pensiamo alla casa, al nostro ufficio, ai nostri edifici pubblici come dei sistemi. Se ragioniamo in termini di sistema possiamo comprente e acusticamente una abitazione, così dere in modo più completo come la somcome un ufficio o un edificio adibito ma dei singoli interventi è amplificata ad usi pubblici, come una scuola o un dall’integrazione delle soluzioni. Isolare ospedale, è una pratica che consente di solo acusticamente o solo termicamente raggiungere contemporaneamente molti comporta risultati che sono moltiplicati obiettivi: migliorare il benessere inter- se realizzati insieme, con soluzioni inteno, ridurre gli scambi termici, ridurre la grate, con prodotti e sistemi di intervento bolletta energetica, aumentare il comfort specifici e ottimizzati per i singoli casi. abitativo e lavorativo, oltre che quello di Perché anche se i problemi sono gli steschi frequenta edifici pubblici adeguata- si, le nostre case, i nostri uffici ed edifici mente isolati. Migliora, in sostanza, la pubblici sono uno diverso dall’altro e per qualità della vita e delle attività che svol- ogni singolo caso va studiata la specifica giamo all’interno di questi edifici. Vi- soluzione. Così come un ponte è costruito vere e lavorare in modo speciin ambienti fico in base alle ben isolati e condizioni geIsolare energeticamente confor te voli ologiche e ame acusticamente consente aumenta non bientali, così di migliorare il benessere solo il nostro l’eliminazione benessere ma, dei ponti tere ridurre la bolletta per esempio, mici e acustici aumenta anva studiata caso che la nostra capacità di lavorare, di pro- per caso con soluzioni adatte. E la buona durre, di pensare, di studiare, di curarci. notizia è che l’eliminazione di questi ponInsomma aumenta la qualità della vita in ti è un beneficio non solo per il comfort tutte le sue dimensioni. ambientale, ma anche per le nostre tasche, di consumatori, e per l’economia e le noInvestimento risparmioso stre imprese, che in questo modo possoL’elemento forse più interessante delle no aprirsi nuovi ambiti di lavoro, increpratiche di isolamento termico e acusti- mentando il prodotto interno lordo con co è che è conveniente dal punto di vista economie e non con diseconomie. Il vero economico. Isolare le pareti (ovviamente ponte costruiamolo verso il futuro, un con adeguati interventi anche sui serra- futuro di comfort, benessere e risparmio menti) comporta un risparmio energetico energetico. Isolando, si può.


PRIMO PIANO MOROSITÀ

CACCIA ALLE SPESE FANTASMA Aumenta il numero di condòmini che non paga le rate per i servizi comuni, con in testa Bologna (+33,8%). Il debito medio sale a 1.250 euro. Ma la legge prevede che i mancati versamenti non siano più ripartiti tra chi è in regola

di Giuseppe Rossi

S

e il condominio è un micro aggregato di società, una specie di Stato in miniatura, una repubblica con un governatore eletto (l’amministratore), è necessario che le leggi in questo concentrato di umanità siano rispettate. Certo, c’è il Codice civile e ci sono i regolamenti condominiali. Ma nonostante questo sono circa 500mila gli italiani alle prese con una causa civile generata da contrasti condominiali e da liti tra vicini di casa, cifra che indica una media del 10% sul totale. Più precisamente, la statistica indica anche che l’11,1% dei condòmini che vivono al Sud ha avuto una causa con i vicini, contro l’8,6% del Nord-Est, il meno litigioso in tema di condominio. Premesso questo, bisogna aggiungere che una delle maggiori cause delle dispute è di natura economica. Non può che essere altrimenti: la crisi che ha ridotto il reddito delle famiglie, la perdita del lavoro o la cassa integrazione, si riflettono sui comportamenti e sulla possibilità di spesa. Lasciando da parte gli evasori fiscali, l’Agenzia delle entrate indica che il reddito medio dichiarato dai lavoratori dipendenti è di 20.520 euro ed è diminuito lo scorso anno dello 0,4%. Il reddito medio dei pensionati è ancora

meno: 16.700 euro, calato dello 0,3%. I lavoratori autonomi hanno un reddito medio più elevato, 35.570 euro, mentre il reddito medio dichiarato dagli imprenditori (le partite Iva autonome, non chi possiede aziende) si ferma a 18.280 euro. Di fronte a questi dati non stupisce l’aumento della morosità nel pagamento delle spese condominiali. Confabitare, associazione proprietari immobiliari, ha analizzato l’andamento dell’intero 2016 in tutti i capoluoghi di provincia. Risultato: secondo l’indagine, l’importo medio nazionale delle morosità è di 1.250 euro a nucleo familiare. In testa a questa classifica poco lusinghiera c’è Bologna con +33,8%, seguita da Roma con +33%. Poco meno Napoli con +32,7%, Torino +31,8% e Milano, che fa registrare un incremento del 30%. Il problema è difficile da risolvere, anche perché accanto alle famiglie con problemi economici, ci sono quelli che considerano le spese

condominiali un obbligo da dribblare. Ma, attenzione: con la nuova legge di riforma, l’amministratore di condominio è obbligato a rientrare dei mancati incassi e deve emettere una ingiunzione nei confronti dei condomini morosi, senza far ricadere le spese non saldate sugli altri condomini, come avveniva in precedenza. Ha spiegato Alberto Zanni, presidente di Confabitare: «Questi numeri dimostrano purtroppo l’ampio diffondersi di questo fenomeno, anche se va detto che sempre più spesso alcuni condomini approfittavano della situazione critica per fare i furbetti e non pagare le rate, sapendo che difficilmente potevano essere presi provvedimenti nei loro confronti. Ma dopo il 18 giugno 2013 le cose sono cambiate». Anche perché la riforma dice che i creditori del condominio devono rivolgersi prima ai morosi e solo dopo ai proprietari in regola. Ma basterà a ridurre i ricorsi in tribunale?

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STORIA DI COPERTINA KERBEROS

IL MAGGIORDOMO È SENZA FILI Un sistema che taglia il costo del riscaldamento fino al 30%. Che non ha bisogno di interventi di muratura o di cambiare la caldaia. Che si può regolare a distanza e… Ecco come funziona, quanto costa e che vantaggi offre la termoregolazione controllata attraverso un impianto wireless di Fabio Franchini


«A

mbrogio, avverto un leggero languorino...». Come dimenticare lo storico spot della Ferrero Rocher con la nobildonna a bordo di una Rolls Royce guidata dal suo fido maggiordomo? Non lo ha scordato, forse, Kerberos, azienda di Padova nata nel 2004 nel campo dell'informatica e che ha allargato il campo d’azione alla sensoristica wireless. Kerberos ha messo a punto un sistema di termoregolazione senza fili, super personalizzato e più che conveniente. E lo ha chiamato MaggiorDomo. Gianpaolo Rocchi, amministratore delegato e responsabile ricerca e sviluppo dell'impresa veneta, racconta i punti di forza dell'impianto e perché questo rappresenta un'opportunità da cogliere per i condomini. Domanda. Come nasce Kerberos? Risposta. Kerberos nasce nel 2004 come un'azienda che si occupa di realizzare e gestire i sistemi informatici, curandone la progettazione e l'assistenza. In un secondo momento, a partire dal 2009, la società ha accresciuto le proprio competenze nel settore della sensoristica wireless e si è trasformata: ci siamo messi a produrre e sviluppare anche prodotti elettronici. Abbiamo creato una nostra linea di strumenti, suddivisa in tre filoni: MaggiorDomo (contabilizzazione in ambito domestica), X-Monitor (monitoraggio per l'industria e il civile) e X-Lighting (gestione coordinata della luce e delle informazioni). D. Ha parlato di sensoristica wireless: entriamo un po' nello specifico? R. Il wireless, come elemento di trasmissione dei dati al posto del cavo, è il fil rouge che lega tutta la nostra gamma. Questo in ottica del risparmio energetico e per garantire tempi di rientro brevi. Inoltre, il wireless garantisce un costo totale dell'impianto di monitoraggio che è la metà rispetto a uno standard con tanto di cablaggio, che di norma fa salire il prezzo dell'impianto del 30-35%. D. Quale tipologia di tecnologia utilizzate? R. Utilizziamo una tecnologia basata sul protocollo standard 802.15.4, alla base di sistemi come ZigBee e Bluetooth. Questo

standard consente l'affidabilità necessaria per la raccolta dei dati di monitoraggio e di attuazione. L’aspetto interessante è che, a differenza di quello che succede con il wi-fi dove bisogna installare access point, con la rete di Kerberos non è necessario. Perché quando si va a installare un oggetto in un quadro elettrico, questo diventa un pezzo dell'infrastruttura dell'intera rete, capace di riconfigurarsi automaticamente. D. Parliamo di MaggiorDomo: quali i vantaggi? R. In sintesi, una completa personalizzazione del servizio di riscaldamento. La legge chiede di montare un sistema di controllo, tipicamente la valvola termostatica, e un misuratore indiretto su ogni singolo radiatore, il classico ripartitore di calore. Bene, questo sistema non permette però di gestire il riscaldamento perché si tratta funzioni passive, senza possibilità di ottimizzazione dell'erogazione e dunque dei consumi. Ecco dunque MaggioDomo, che perfeziona i flussi di calore all'interno dell'appartamento: l'utente è in grado di decidere quando e quanto scaldare casa sua, con un conseguente aumento del comfort domestico.

Gianpaolo Rocchi, amministratore delegato e responsabile ricerca e sviluppo dell'impresa di Padova

D. Che cosa bisogna installare? R. Il procedimento è semplice. All'interno dell'unità abitativa si installa un motore-attuatore (comandato in wireless) su ogni singolo termosifone e un cronotermostato, che è l'interfaccia che l'utente usa per regolare le funzioni di riscaldamento. Questo stesso cronotermostato dialoga con dei ripetitori di scala,


STORIA DI COPERTINA solitamente posizionati ogni due piani (di solito nei vani scala) e un concentratore di impianto. Tutto questo sistema utilizza una singola sonda di temperatura e umidità esterna che registra e trasmette i dati alla rete, mettendoli a disposizione dell'utente. Ecco, il canale dati è sicuro e protetto e permette una connessione istantanea all'impianto sia all'amministratore che al gestore. D. Quindi è il motore cha ha la funzione di contabilizzatore? R. Esattamente: nulla viene più apposto ai termosifoni, perché è l'attuatore a contabilizzare secondo la norma Uni 9019. In pratica, il sistema si preoccupa di raccogliere il dato di consumo, lo visua-

lizza in tempo reale sul cronotermostato dell'utente e lo trasmette al concentratore di impianto che, infine, lo mette a disposizione del manutentore e dell'amministratore per il conteggio finale. D. Veniamo ai costi... R. Mediamente, l'impianto costa complessivamente 70 euro a radiatore, più il costo di installazione che è attorno ai 25 a termosifone. D. Che tipo di manutenzione richiede questo tipo di impianto? R. Sull'impianto condominiale non è richiesta particolare manutenzione, idem per il lato domestico, visto che le componenti sono alimentate a batteria e la loro durata è di cinque anni. Comunque, in caso di guasto il sistema è fornito di una serie di allarmi che avvisano l'utente e il tecnico per le riparazioni del caso. D. Gli installatori sono interni o vi servite di personale esterno? R. Abbiamo un programma di academy due volte al mese, dedicato alla formazione di installatori esterni. In tutt'Italia abbiamo circa 20 centri assistenza e sono destinati ad aumentare di numero. A questo proposito c'è un aneddoto divertente da raccontare: una volta abbiamo chiamato un tecnico per chiedergli come fosse andato il lavoro a casa di un cliente e lui ci ha risposto che era seduto sul divano in attesa

Francesco Calleri, responsabile tecnico

del piatto di pasta che la signora voleva offrigli per pranzo. È quello il bello di lavorare a contatto con le persone: c'è ancora tanta, tantissima umanità. D. L'impianto rientra nelle agevolazioni previste dai Bonus casa? R. Certamente, il sistema gode delle detrazioni del 65%. D. In tutto questo, qual è il ruolo dell'amministratore di condominio? Quanto incide nelle scelte? R. Dovrebbe essere quello di portare i suoi condòmini a fare una scelta: investire prima, per poi risparmiare. Perché l'esborso iniziale si ripaga in poco tempo. Il risparmio medio che offriamo è del 2030%, quindi è evidente il vantaggio eco-


Il funzionamento di MaggiorDomo avviene attraverso il protocollo standard 802.15.4, alla base di sistemi come ZigBee e Bluetooth

nomico. In più, grazie alla possibilità di telecontrollo, l'amministratore è sempre in grado di verificare da remoto lo stato dell'impianto, di monitorare i dati ai fini della ripartizione e di inviare comunicazioni ai singoli utenti e di effettuare anche forzature verso quei singoli utenti morosi per limitare loro l'uso del riscaldamento. D. Può spiegare ai lettori perché scegliere Kerberos? Quali i vostri plus rispetto alla concorrenza? R. Anzitutto, l'unicità e la forza dei nostri sistemi, capaci di termoregolare l'appartamento fino a otto zone (con otto temperature differenti), servendosi di un unico termostato. Inoltre, il nostro sistema è wireless e non necessità di alcuna opera

edile o elettrica, e costa meno rispetto alla concorrenza. Posso assicurare che tutti coloro che hanno scelto il nostro servizio sono soddisfatti, e ora l'abbiamo implementato anche con una App per perfezionare il controllo da remoto. D. Altre novità in rampa di lancio? R. Il nostro è un prodotto vivo e in pieno sviluppo, con una tabella di marcia ricca e interessante che volge sempre più lo sguardo alla domotica. D. Una curiosità finale: perché lo avete chiamato MaggiorDomo? R. Il nome mi è venuto in mente una notte: pensavo a qualcuno che ti attendesse a casa, preoccupandosi per te, pronto a coccolarti.

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DIRITTO & ROVESCIO DIVISIONE DELLE SPESE

CHE BELLO ABITARE IN UNO SPEZZATINO I vantaggi del condominio parziale, quando alcuni beni o determinati servizi sono utilizzati (e pagati) solo da una parte dei condòmini. Ecco le sentenze di legge che chiariscono i rapporti in assemblea. E anche quelli con le aziende che eseguono i lavori di Palmiro Fronte*

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l 17 giugno 2016 con la sentenza 12641 la Corte di Cassazione ha ripreso, definito e ammodernato il concetto di condominio parziale. Che cos’è il condominio parziale? Di fatto un condominio dentro un condominio, paradosso che si genera ogni qualvolta la proprietà di un impianto (o manufatto)

sia riferibile solo a un gruppo ristretto di condomini e non all’intera collettività condominiale. Il caso più diffuso resta l’installazione di un ascensore a opera dei proprietari degli ultimi piani: il nuovo manufatto resta in proprietà solo di coloro che hanno pagato la quota per la sua creazione. Gli altri condomini non


possono vantarne la proprietà (o com- consegue che sia la convocazione, sia la proprietà): non pagano le spese di ma- delibera, potranno essere riservate solo ai nutenzione e non possono usufruirne. diretti interessati. Ritornando al primo Insomma, l’ascensore non è loro. Ep- esempio dell’ascensore, potrà essere fatta pure per gestirlo ci si avvale dello stesso una convocazione solo per gli utilizzatoamministratore di tutto il condominio, ri o, in caso di assemblea plenaria, solo si usa lo stesso codice fiscale e con- questi potranno votare nelle delibere atto corrente bancario. Le spese, inoltre, tinenti all’impianto. Da tutto ciò ne convengono ripartite all’interno del rendi- segue un immediato vantaggio per l’ediconto annuale condominiale, approvato lizia e per l’impiantistica condominale, nell’assemblea ordinaria. Pertanto, sia il in quanto si è ottenuto lo sblocco di quei condominio parziale, sia il condominio lavori paralizzati nelle assemblee condonella sua interezza sono gestiti e disci- minali, dal voto di chi, non usufruendo plinati allo stesso modo, ossia due realtà dei quel bene specifico, votava sempre contabili e gestionali all’interno di un contro alla sua ristrutturazione. L’impresolo ente condomisa edile aggiudicataniale. Fin qui abbiaria dell’appalto avrà L’impresa edile mo esposto il penun ulteriore vantagche si aggiudica siero delle correnti gio: la garanzia di un appalto avrà giurisprudenziali che tutta la collettività un ulteriore vantaggio: permettevano il concondominiale. La la garanzia di tutta dominio parziale, in committenza, infatla collettività condominiale riferimento a specifici ti, resta sempre del impianti, manufatti condominio, con il e servizi (Cassazione 7 giugno 2000 n. suo codice fiscale, il suo amministratore 7730). Dal 2012 (Cassazione n. 2363) si e il suo conto corrente bancario. Ne conè presa anche in esame l’espressione di segue che tutti i condomini (anche quelli voto di singoli condomini, permetten- non interessati ai lavori) resteranno gado il diritto di voto ai soli comunisti del ranti col loro patrimonio in caso di mancondominio parziale: solo chi è tenuto cato pagamento delle opere appaltate. a pagare, ha diritto di voto. Sempre nel 2012 la nuova riforma del condominio (l.220/12) ha anche modificato l’art. *Palmiro Fronte, nato 1136 sulla partecipazione all’assemblea, a Parigi nel 1965, statuendo che solo gli aventi diritto deb- dopo una breve carbano essere convocati (e non più tutti riera universitaria, i condomini). Si è aperta così la strada apre nel 1992 il suo al consolidamento del nuovo orienta- studio professionale. mento giurisprudenziale (Cassazione Si è sempre occupato 12641/16), per cui un bene che, per la di diritto condomisua particolare disposizione sia destinato nale, conducendo battaglie legali che hanno a servire solo una parte dei condomini, portato a sentenze innovative nel settore. può considerarsi un condominio parzia- Oggi, avvocato cassazionista, il suo studio le in capo solo a questi ultimi. Nel caso professionale resta uno maggiori riferidell’ultima sentenza citata si esamina menti in materia di diritto condominale addirittura il caso di un muro perimetra- nel territorio milanese. È coordinatore le che, per la sua particolare conforma- scientifico della Scuola di Alta Formazione e ubicazione, è destinato a servire zione per Amministratori, da lui fondasolo alcuni dei condomini: si è introdot- ta, dove insegna diritto condominale agli to così il principio del condominio par- amministratori e per la quale ha redatto ziale anche per porzioni immobiliari e diversi libri, opuscoli e pubblicazioni perinon più solo sugli impianti e servizi. Ne odiche per gli operatori del settore.

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DIRITTO & ROVESCIO CONTRATTI

NEL LABIRINTO DEGLI APPALTI

L’amministratore condominiale deve gestire i contratti con le imprese. Anche quando l’urgenza non consente di attendere il via libera dell’assemblea. Ma la strada dei rapporti con le imprese è irta di difficoltà. E di trappole di Paolo Alvigini

I

l contratto d’appalto rappresenta il principale momento negoziale tra quelli che interessano il condominio. Come tale, diviene fonte di incertezze interpretative, di contestazioni e di contenziosi. Di qui l’estrema delicatezza dell’argomento, anzitutto per il soggetto deputato a sottoscriverlo ed a gestirlo, ossia l’amministratore del condominio. È lui chiamato addirittura alla redazione del contratto o, più in generale, alla predisposizione dei termini che lo connotano senza che, in genere, l’assemblea gli abbia fornito se non gli elementi base. Ossia, l’importo del compenso previsto a favore dell’appaltatore, il nominativo di quest’ultimo e la descrizio-

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ne delle opere e dei servizi richiesti, e non sempre con la necessaria puntualità. Le difficoltà da superare Si verifica così che l’amministratore deve costruire da solo un contratto, nemmeno sempre in forma scritta, che deve essere idoneo alle deliberazioni assunte dall’assemblea, ma anche a tutelare le ragioni dei partecipanti al condominio. Operazione, questa, non proprio agevole e semplice, viste le insidie nella sottoscrizione di un contratto complesso e articolato, come quello di appalto. Va ricordato che il condominio non ha personalità giuridica, e l’amministratore agisce quale mandatario con rappresen-

tanza dei condomini. Gli effetti delle obbligazioni contrattuali assunte con l’appalto, quindi, ricadono automaticamente in capo ai condomini, sia pure nei limiti imposti (sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione 9148/2008, vedi anche Cass. 9 Aprile 2014 n. 8339). Non sembra superfluo, poi, richiamare gli ambiti della responsabilità che incombe sull’amministratore, tenuto a conoscere lo stato del fabbricato affidatogli in gestione. Egli deve attivarsi tempestivamente allo scopo di eliminare eventuali situazioni di pericolo, anche in assenza di previa delibera da parte dell’assemblea, a tutela dei diritti inerenti alle parti comuni (Cass.


Pen. 23 Novembre 2015 n. 46385; Cass. 3959/2009; Cass. 6757/1983), e ciò anche a prescindere dalle disponibilità di cassa. In particolare, nel caso in cui il condominio sia colpito da ordinanza dell’autorità amministrativa che impone l’esecuzione di opere urgenti. Rapido ed efficace La diligenza che è richiesta all’amministratore di condominio è quella che gli deriva dall’essere professionista (all’articolo 1176 Codice civile) e non più a quella, generica, del buon padre di famiglia (ex articolo 1710 Codice civile). La diligenza qualificata presuppone la sussistenza di adeguate cognizioni tecniche, la presenza di strumenti idonei per la compiuta esecuzione dell’incarico e la profusione dell’impegno che la specifica attività esercitata richiede. In tale contesto rientra l’obbligo di curare la manutenzione dell’immobile. Anche il mero ritardo nel dare esecuzione alle deliberazioni assembleari, come nel caso della firma di un contratto d’appalto, può essere di per sé fonte di responsabilità per danni a carico dell’amministratore (Cass. 8 Gennaio 2014 n. 148). Ma va anche considerato che l’affidamento delle opere in appalto non esonera l’amministratore da qualsivoglia obbligo, potendo egli assumere, in determinate circostanze, la posizione di committente ed essere, come tale, tenuto all’osservanza di ciò che è stabilito dall’articolo 26 del decreto legislativo 81/2008 (Cass. Pen. 42347/2013). L’amministratore è tenuto anche a valutare i requisiti posseduti dall’appaltatore, pena la sussistenza della cosiddetta «culpa in eligendo». Il ruolo di controllore È stata riconosciuta una responsabilità del committente anche per avere affidato il lavoro a un’impresa priva delle necessarie capacità tecniche (Cass. 30 Settembre 2014 n. 20557). L’amministratore risponderà anche del pagamento all’appaltatore di somme dovute per opere di straordinaria manutenzione non espressamente autorizzate dall’assemblea: per gli incari-

chi che esorbitano dalle sue attribuzioni egli è responsabile in proprio verso i terzi (Trib. Milano 9 Giugno 2009 n. 7554). Dunque, è evidente che il rapporto che intercorre tra l’amministratore condominiale e il contratto d’appalto da lui stipulato, per conto del condominio, sia in presenza che in assenza di una delibera assembleare, è quanto mai articolato e presta il fianco a infinite possibilità di controversie. Non sempre è sufficiente la sussistenza di una delibera dell’assemblea per garantire che l’operato dell’ammini-

stratore sia pienamente valido e, viceversa, può essere che anche in assenza della deliberazione assembleare, il suo agire sia conforme alla legge ed alle sue obbligazioni di mandatario. Il ruolo dei condòmini L’assemblea dovrebbe fornire all’amministratore le indicazioni più complete per la sottoscrizione del contratto d’appalto e l’amministratore dovrebbe farsi parte diligente per ottenere istruzioni chiare e dettagliate. (1- continua)

NON CONFONDETELO CON IL CONTRATTO D’OPERA Il contratto d’appalto è definito all’articolo 1655 del Codice civile: «L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro» e regolato dagli articoli seguenti. Si distingue dal contratto d’opera per la struttura più complessa e articolata, di cui deve essere dotato l’appaltatore, che ordinariamente è un imprenditore che dispone di una organizzazione e che ricomprende non solo i mezzi materiali utili per l’esecuzione delle opere, ma anche le capacità tecniche per assolvere l’incarico ricevuto. Sono contratti di vendita e non di appalto quelli di fornitura ed eventualmente anche la posa in opera, qualora l’assuntore dei lavori sia lo stesso fabbricante o chi fa abituale commercio dei prodotti e dei materiali, salvo che le clausole contrattuali obblighino l’assuntore a realizzare un qualcosa di nuovo rispetto alla normale serie produttiva. In questo caso dovrebbe ritenersi prevalente l’obbligazione di fare: si configurano elementi peculiari del contratto d’appalto. Qualora, invece, l’assuntore dei lavori non sia né il fabbricate né il rivenditore, l’attività di installazione di un bene svolta dal prestatore, autonoma rispetto a quella di produzione e di vendita, comporta un contratto di appalto. La materia è considerata quale strumento per la realizzazione di un’opera o per la prestazione di un servizio (Cass. 17 Gennaio 2014 n. 872). Il contratto d’appalto e il contratto d’opera sono differenti. Nel primo, l’esecuzione dell’opera commissionata avviene mediante una organizzazione di media o grande impresa. Nel secondo, con il prevalente lavoro di quest’ultimo, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo il modulo organizzativo della piccola impresa (Cass. 21 Maggio 2010 n. 12519). L’appaltatore si assume il rischio connesso all’incarico, ossia la possibilità che l’opera si riveli non remunerativa per lui in ragione del compenso convenuto. Durante il periodo necessario all’esecuzione dei lavori ha anche la responsabilità dei beni in custodia, e risponde pertanto dell’eventuale danno cagionato a terzi. Nel caso l’appalto non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile, non viene meno per il committente e detentore del bene il dovere di custodia e di vigilanza. Meglio prevedere, quindi, già all’interno del contratto d’appalto le coperture assicurative di cui l’impresa affidataria dei lavori e/o dei servizi è munita, magari allegandone copia. L’appaltatore è, per sua definizione, un soggetto organizzato e preparato. Nell’adempiere al suo incarico l’appaltatore dovrà seguire le regole ordinarie dell’arte applicabili nel concreto ed ottemperare ai criteri di qualità tipici dell’opera e convenuti in contratto.

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DIRITTO & ROVESCIO REGOLE CONDOMINIALI

NO ALLO STILE LIBERO PER CHI VA IN PISCINA Il Codice civile mette dei paletti all’utilizzo di una vasca comune inserita in una struttura residenziale. Dai controlli della Asl alla manutenzione, fino alla stesura del codice per un utilizzo senza conflitti: ecco che cosa non dimenticare per una nuotata in serenità di Umberto Anitori

È

sempre più frequente che nei grandi condomini, specie quelli dotati di parco, ci sia anche una piscina condominiale. Vediamo come va gestita per non incorrere in sanzioni e per garantire la sicurezza agli utilizzatori. In primis, occorre fare riferimento anche alle disposizioni in materia sanitaria. I controlli sono affidati alle Asl competenti per territorio. Dopo l’analisi chimica e batteriologica dell’acqua, la Asl dovrà rilasciare il relativo nulla osta. Ogni piscina condominiale, che è destinata esclusivamente agli abitanti del condominio e ai loro ospiti, deve possedere i requisiti igienici e ambientali previsti dall’Accordo Stato-Regioni del 16 gennaio 2003. Ogni singola regione può legiferare in materia: meglio, quindi, verificare le varie disposizioni locali. In caso di incidenti È consigliabile assumere un bagnino, anche se la figura dell’assistente dei ba-

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gnanti non è obbligatoria per le piscine condominiali, salvo che sia espressamente disposta dalla normativa regionale. La giurisprudenza in caso di incidenti in piscina applica l’articolo 2051 Codice civile (danno cagionato da cosa in custodia). È opportuno segnalare le eventuali differenze di profondità e il divieto di tuffarsi, a meno che vi siano appositi trampolini. Le norme igieniche prevedono l’obbligo della doccia e, comunque, il pediluvio prima del bagno. Sarebbe opportuno che i condomini dotati di piscina adottassero un regolamento interno, che disciplini il funzionamento della vasca, fissando gli orari in cui è possibile usufruire del servizio, nonché le regole per la corretta e civile convivenza. Il regolamento deve essere posizionato in una bacheca accessibile a tutti in modo che possa facilmente essere conosciuto da ciascun utente. Se il regolamento approvato in assemblea prevede la possibilità di consentire la

fruizione della piscina anche per eventuali ospiti, è bene inserire nello stesso regolamento un limite massimo di invitati, per non scoraggiare l’utilizzo della piscina da parte degli altri condomini. Chi paga il bagno Le spese di manutenzione vanno divise in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio o dell’assemblea. Ai fini di una corretta manutenzione e fruizione dell’impianto, deve essere garantito il ricambio dell’acqua e va curata e controllata quotidianamente la percentuale di disinfettante. È obbligatorio lo svuotamento della piscina almeno una volta l’anno, con il completo rinnovo dell’acqua. L’amministratore è responsabile della corretta manutenzione. La presenza di servizi igienici e di docce, anche se non obbligatoria, rende completo e funzionale l’impianto.


CONDOMINIO

W E N S A Bologna il condominio gay Discriminati spesso nella società, i gay cercano casa a Bologna. Il progetto si chiama Friendly home ed è l’idea di un gruppo di professionisti della Bologna Business School. Il progetto prevede la gestione di un edificio residenziale con almeno 50 appartamenti da destinare alla comunità omosessuale (uomini e donne), per aiutare le persone che, invecchiando, possono ritrovarsi sole (senza figli o con legami familiari interrotti). «Abbiamo stimato che almeno 35 mila persone over 55 potrebbero essere interessate a questa soluzione, potenzialmente estendibile anche ad altri grandi centri italiani e già collaudata all’estero», ha spiegato Giulia Falcone, una delle promotrici del progetto. Trento, c'è il community manager Si chiama «abito» il modello messo a punto da Community Building Solutions, una azienda trentina nata nel 2014 grazie al bando Seed Money, che

dava accesso al fondo co-finanziato dalla Provincia autonoma di Trento e l’Unione Europea. Si tratta di un servizio che cerca di migliorare la qualità dei rapporti all’interno della vita condominiale attraverso la figura di un community manager, che si affianca a quella dell’amministratore. Il manager serve, in pratica, a rendere la vita del condominio più semplice, per esempio si occupa di risolvere eventuali conflitti, di far condividere i servizi, creare gruppi di acquisto, scambiare prestazioni, libri, strumenti. Sicurezza antiatomica I tempi sono difficili. Ma, forse, negli Usa i timori sono un po’ eccessivi. In Kansas hanno costruito un condominio sotterraneo, 15 piani interrati fino a quasi 100 metri nel sottosuolo. Costruirlo è costato 19 milioni di euro. Ogni appartamento-bunker costa da 1 milione e mezzo a oltre 4 milioni. Il condominio anti atomico, in effetti, era in origine un magazzino per missili durante

la Guerra Fredda, ideato per resistere ad un attacco nucleare. All’interno sono stipate anche provviste (cibo e benzina) sufficienti a sopravvivere cinque anni. Non solo: c’è una piccola industria ittica e giardini coltivati, ovviamente con la luce artificale, un poligono per il tiro al bersaglio, una piscina, bar, cinema, biblioteca e aule per una eventuale scuola sotterranea. Ma, al momento, non ci abita nessuno. Una squadra speciale, però, è pronta a recuperare velocemente i proprietari nel raggio di 500 chilometri in caso di attacco nucleare. Se la metro passa in salotto Ci sono al mondo condomini davvero speciali. Come quello di Chongqing, città della Cina centro-meridionale, una megalopoli da 32 milioni di abitanti. E i trasporti in una città così grande non devono essere semplici se è stato necessario far transitare i vagoni della metropolitana all’interno di un grande condominio. L’alternativa era, infatti, abbattere del tutto l’edificio. Né si poteva, pare, deviare il tragitto della linea di trasporto locale, la linea 2 lunga 31,3 chilometri. I binari passano, così, esattamente al sesto piano del palazzo. Dove c’è anche una fermata della linea 25 che collega tre distretti amministrativi del centro cittadino. L’accordo con i condomini è stato raggiunto con la promessa di accorgimenti tecnici di insonorizzazione che riducessero il rumore del metro. Non si sa quanto mantenuta.

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IDEE UTILI BRIANZA PLASTICA

ISOLAMENTO VENTILATO EFFICIENZA PER TETTO E FACCIATA Gli isolanti per l'esterno dei condomini, come quelli della gamma Isotec, sono necessari. Ecco una soluzione performante e molto veloce da posare di Veronica Monaco

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li edifici sono responsabili del 40% dei consumi energetici globali, rappresentando un immenso patrimonio su cui intervenire per diminuire l’impatto dell’uomo sull’ambiente. Particolarmente sensibile al tema dell’efficienza energetica

Simone Pruneri, responsabile vendite Prodotti Speciali Italia di Brianza Plastica

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è Brianza Plastica, azienda di Carate ai nuovi materiali e ottenere prestaBrianza (Monza-Brianza) specializ- zioni di massima resa e affidabilità. zata in soluzioni e sistemi di coiben- In particolare proponiamo Isotec, il tazione degli edifici, capaci di garan- nostro sistema di isolamento termico tire risparmio energetico, quindi eco- in poliuretano ad elevate prestazioni, nomico, oltre a migliorare il benes- studiato per realizzare edifici ad alta sere e il comfort domestico. È ormai efficienza energetica, con una eccelscientificamente provato che una cor- lente coibentazione e ventilazione di retta progettazione dell’involucro, in tutto l'involucro». La gamma Isotec termini di selezioracchiude soluzioni «I nostri prodotti sono ne dei materiali e destinati prevalentemente per l'isolamento sotsistemi costruttivi, totegola delle coalle facciate e alle è in grado di fare coperture, sia nelle nuove perture a falda con la differenza, così costruzioni che in interventi i pannelli Isotec e come la composistemi di riqualificazione estetica IsotecXL, nente di isolaper la realizzazione ed energetica mento scelta. e compongono una gamma di facciate ventilate « L’ i s o l a m e n t o Isotec Parete, comin continua evoluzione» riveste un ruolo patibili con qualsiasi fondamentale nell’intervento edili- supporto e con qualsiasi tipologia di zio, sia di nuova costruzione che di rivestimento, e sistemi di isolamento recupero, che per l’edilizia oggi rap- per coperture e facciate non ventilate presenta il principale mercato di ri- con i pannelli strutturali Isotec Linea. ferimento», spiega Simone Pruneri, responsabile vendite Prodotti Specia- Corretta coibentazione li Italia di Brianza Plastica. «I nostri «Ovviamente a seconda dell’edificio, prodotti sono destinati prevalente- delle sue caratteristiche strutturali, mente alle facciate e alle coperture, della zona climatica in cui si trova, sia nelle nuove costruzioni che in in- dell’obiettivo da raggiungere nell’interventi di riqualificazione estetica ed tervento edilizio, i sistemi e i dettaenergetica, e vanno a comporre una gli tecnici cambiano di volta in volta. gamma di sistemi isolanti in conti- Tuttavia, non si può prescindere da nua evoluzione, per fornire soluzioni una corretta coibentazione per impleall’avanguardia in grado di adattarsi mentare le prestazioni e la durabilità


di tetti e facciate», commenta Pruneri. «Dopo 25-30 anni infatti, anche se posata a regola d'arte, la copertura potrebbe necessitare di un intervento di manutenzione straordinaria. Il nostro prodotto, leggero e semplice da movimentare anche in quota, svolge inoltre una funzione di seconda impermeabilizzazione nel caso di rottura accidentale del manto di copertura, rendendo quindi più semplici le operazioni di manutenzione. In merito alla manutenzione della facciata, il sistema Isotec Parete permette di scegliere liberamente qualsiasi tipo di finitura disponibile sul mercato a seconda della necessità dell'intervento. I fissaggi meccanici permettono inoltre un'agevole rimozione dell'eventuale parte del rivestimento ove attuare l'intervento di manutenzione puntuale.

Attenzione dei privati

Riqualificazione energetica ed estetica delle case popolari di Avellino, prima e dopo l’intervento

Il privato mostra oggi una sempre maggiore attenzione alla scelta di materiali e fornitori, prendendo in considerazione anche i parametri di durabilità, prestazioni energetiche, rapporto qualità-prezzo», afferma il tecnico. «Questo vale anche in condominio. Se la riqualificazione viene spiegata in maniera accurata, i condomini sono molto più propensi a investire in un intervento di riqualificazione. E in questo caso il ruolo degli amministratori è fondamentale: spetta infatti a loro fare buona informazione, servendosi di personale tecnico specializzato e presentando in maniera completa vantaggi e tempi di ammortamento della spesa». Grazie all’esperienza maturata in oltre 30 anni, Brianza Plastica è in grado di rappresentare un partner affidabile, con soluzioni tecniche all’avanguardia e servizi di assistenza pre e post vendita, sia nella fase di progetto, analisi computometrica e posa in opera, rappresentando un valido aiuto per progettisti e amministratori di condominio.

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IDEE UTILI XXX INAUGURAZIONE

APRIAMO LA PORTA XXX XXX IN UN NUOVO SHOWROOM Xxx

di Xxx

X

xx Titolino

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A sinistra Davide Farina, area manager Nord Ovest di Hรถrmann Italia; a destra Mario Veda, titolare della Vmc e del nuovo showroom che si presenta quasi come un atelier

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L’azienda specializzata in finestre e soluzioni di accesso per edifici e garage inaugura un grande spazio espositivo di Vmc vicino a Sondrio. Con sistemi domotici e prodotti a prova di dispersione del calore di Veronica Monaco

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utte le novità e i prodotti di Hörmann Italia hanno da oggi un nuovo spazio espositivo della Vmc (Veda Mario Chiusure), partner di lungo corso dell'azienda. Si trova a Chiuro, in provincia di Sondrio, lungo la Strada Statale dello Stelvio. Qui è stato individuato il nuovo showroom dell’azienda, tra i principali player nel settore di porte, portoni, telai e motorizzazioni. «Lo spazio presenta una superficie di circa 250 metri quadri, di cui 200 destinati all’esposizione», racconta a Condominio Sostenibile e Certificato Davide Farina, area manager Nord Ovest di Hörmann Italia. «Questo showroom ci dà la possibilità di presentare tutti i nostri prodotti e offrire la massima scelta al cliente fiLo spazio espositivo della Vmc, concessionario Hörmann a Chiuro vicino Sondrio

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IDEE UTILI

nale. Non solo privati, ma anche professionisti impegnati in interventi di progettazione di nuovi edifici o di ristrutturazione». Nel punto vendita sarà così possibile toccare con mano tutte le novità in termini di porte e portoni dell’azienda tedesca, tra cui l’ultimo nato: il portone sezionale da garage Lpu 67 Thermo, in vendita da luglio anche sul mercato italiano. «Questo portone si caratterizza per gli elementi a separazione termica con uno spessore di 67 millimetri, che permettono di elevare ancora di più le prestazioni in termini di coibentazione. Oltre al risparmio energetico, Hörmann è molto attenta anche al comfort e alla sicurezza, con

lo sviluppo di tutta una serie di dispositivi di motorizzazione collaudati e certificati». E non solo per portoni e cancelli. L’azienda offre, infatti, tutti i vantaggi dell’automazione anche in casa con i sistemi di motorizzazione PortaMatic che permettono di aprire automaticamente le porte per interni con un semplice telecomando. «Una soluzione che si inserisce nella diffusione di sistemi domotici, a vantaggio non solo delle persone diversamente abili o anziane, ma anche di chi desidera maggiore comfort nella propria abitazione», commenta Farina. Motivo in più per scegliere di sostituire porte e finestre di casa, operazione che tra l’altro rientra nei Bonus Casa

al 65%. Vasta anche la gamma di soluzioni per i condomini a cui Hörmann propone portoni per garage collettivi che garantiscono uno scorrimento estremamente silenzioso in ogni fase di apertura e chiusura, grazie all'avvio e all'arresto rallentati, e porte di ingresso che hanno anche la possibilità di inserire elementi accessori. «Scegliere Hörmann significa scegliere prodotti di qualità, dalle tecnologie avanzate. Il nome del marchio è una garanzia di affidabilità e durabilità, oltre che di innovazione. Siamo sempre al lavoro per il continuo miglioramento dei nostri prodotti in modo da rispondere in maniera rapida ed efficiente alle diverse esigenze del cliente finale». INAUGURAZIONE NUOVO SHOWROOM HÖRMANN Venerdì 9 giugno, dalle 16 alle 19.30 Via Stelvio, 14 Chiuro (Sondrio) Ingresso libero

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IDEE UTILI EUROCERT

BATTAGLIA IN CASA CONTRO LA LEGIONELLOSI Il controllo delle acque sanitarie, degli impianti e delle temperature, sono fondamentali per prevenire l’insorgere di malattie. E la salubrità del servizio idrico deve essere posta sotto l’attenta analisi di esperti di Veronica Monaco

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empre più spesso, le cronache registrano, sull’intero territorio nazionale, casi di legionellosi. La salute è diventata una questione attuale da non sottovalutare. Tra i principali fattori che favoriscono la diffusione del batterio c’è la temperatura dell’acqua calda tra i 25 e i 50 gradi centigradi, la presenza di incrostazioni, calcare e corrosioni nelle tubature, lo sviluppo di un biofilm e di altri batteri che assicurano nutrienti e protezione, ma anche rami morti e ristagno dell’acqua nelle tubature. «Una corretta progettazione e realizzazione degli impianti idrotermici, così come l’adozione di misure di manutenzione e di pulizia che ostacolino la proliferazione del batterio, gioca un ruolo determinante nella prevenzione della legionellosi», spiega Francesco Laruina, responsabile del Laboratorio Analisi Chimiche di Eurocert, ente di certificazione per la sicurezza nei condomini e nei luoghi di lavoro. Le li-

nee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi forniscono alcuni suggerimenti, tra cui il controllo della temperatura dell’acqua, in modo da evitare l’intervallo critico per la proliferazione del batterio. Per eliminare il rischio è necessario anche procedere alla pulizia e disinfezione periodica degli impianti, ponendo particolare attenzione ad addolcitori, diffusori delle docce, filtri e rompigetto dei rubinetti, sostituendoli all'occorrenza. Bisogna anche svuotare e disinfettare periodicamente i bollitori e serbatoi di accumulo dell'acqua calda sanitaria (compresi i boiler elettrici), e applicare, se necessario, un efficace programma di trattamento dell’acqua, capace di prevenire la formazione di biofilm,

corrosioni ed incrostazioni. In base alla normativa vigente, l’obbligo di prevenire il rischio legionella riguarda i gestori di strutture turistico-recettive, termali, a uso collettivo, sanitarie e socio sanitarie. Anche i condomini, però, farebbero bene a intervenire. «Per verificare il mantenimento della salubrità dell’acqua nella rete condominiale è consigliabile effettuare periodicamente analisi per la ricerca di legionella ogni volta che si evidenzi un potenziale rischio di contaminazione», aggiunge Laruina. «In quest’ottica Eurocert, grazie a personale qualificato, è in grado di garantire il campionamento e la ricerca di legionella in campioni idrici condominiali, fornendo ai suoi clienti supporto e assistenza post analitica».

Cos’è la legionella Si tratta di un’infezione polmonare causata dai batteri del genere legionella generalmente contratta mediante inspirazione di microgoccioline di acqua contaminata. Nella sua manifestazione più grave, “la malattia dei legionari” causa sintomi quali febbre, tosse, dolori muscolari e gastrointestinali risultando, addirittura, in diversi casi mortale. Sono maggiormente a rischio soggetti anziani, di sesso maschile, fumatori con malattie concomitanti quali diabete, patologie gastrointestinali e tumori. I batteri della legionella sono largamente distribuiti in natura e, grazie alla loro capacità di tollerare i normali trattamenti di potabilizzazione dell’acqua, riescono a colonizzare impianti idrici centralizzati, serbatoi, tubature, rubinetti, docce, piscine, fontane. Per questo è importante la corretta progettazione e realizzazione degli impianti idrotermici, così come l’adozione di misure di manutenzione e di pulizia.

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IDEE UTILI DE FAVERI

IL NEMICO È NASCOSTO NELLA TAPPARELLA Spifferi di aria fredda e rumori molesti: spesso sostituire le finestre non basta. Un cassonetto delle imposte non coibentato, infatti, può rovinare il comfort della casa. Una soluzione? Isolatutto, kit che si adatta alle diverse superfici del vano di Veronica Monaco

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pifferi e rumori fastidiosi dall’esterno possono rendere la vita in casa meno confortevole. Spesso uno dei «colpevoli» è dove meno lo si aspetta: nei cassonetti delle tapparelle. Questi vani, se non sono bene isolati, disperdono molto calore, e diventano un passaggio per il freddo e per i rumori. Un intervento di isolamento, dunque, è opportuno specialmente quando si ristruttura l'abitazione: non basta, infatti, sostituire le finestre se poi entrano in casa rumori e aria fredda sopra gli infissi. Ma è necessario valutare attentamente anche una corretta coibentazione del cassonetto. Addio freddo Grazie alla sua esperienza decennale De Faveri, azienda di Refrontolo, in provincia di Treviso, è in grado di risolvere il problema con sistemi prestazionali che uniscono innovazione

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una più agevole manutenzione: basta togliere il coperchio del cassonetto e rimuovere il pannello frontale di Isolatutto; una volta terminata la manutenzione, non è necessario utilizzare ulteriori schiume. Meglio evitare, dunque, le soluzioni fai-da-te: tappetini adesivi che si scollano e finiscono nel rullo, materiali schiumati che rendono impossibile l'ispezione, qualche millimetro di polistirolo: non rappresentano una soluzione. «È importante non affidarsi a sistemi fatti in casa», confermano alla De Faveri. «Il kit Isolatutto, invece, è stato studiato per coibentare nella sua totalità il cassonetto, adattandosi alla quasi totalità dei modelli presenti sul mercato. Nel kit sono fornite le indicazioni di posa che aiutano nelle operazioni di applicazione, le forme e i pezzi che lo compongono devono solo essere rifilati a misura».

e tecnologia. È il caso di Isolatutto, kit studiato per la coibentazione dei cassonetti esistenti composto da un pannello isolante superiore e uno inferiore, uno frontale (coperchio) e due laterali (fianchi), opportunamente sagomati per favorirne il taglio. Semplice da installare, è adattabile alle diverse tipologie di cassonetti esistenti, in quanto modulabile utilizzando un semplice cutter. I pannelli di 100 centimetri di lunghezza, sono composti da materiale isolante di 20 millimetri di spessore, con coefficienza termica λ pari a 0,035 W/mK. Dopo aver sagomato e tagliato opportunamente i pannelli, questi vengono incollati utilizzando una schiuma a bassa espansione che permette di intervenire su eventuali anomalie murarie, aumentando così la coibentazione per un maggiore isolamento. Il sistema è anche facilmente ispezionabile, per

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IDEE UTILI VIESSMANN

UNA CALDAIA DA 100 E LODE Vitocrossal 100 è una nuova caldaia a basamento a condensazione con elevato contenuto d’acqua. Occupa poco spazio e si può controllare anche da lontano, grazie a una app o via internet. Rendimento elevato e manutenzione ridotta al minimo

di Fabio Franchini

V

itocrossal 100 è la nuova caldaia a basamento a condensazione a gas che si caratterizza per le dimensioni particolarmente ridotte, tra le più compatte disponibili sul mercato: occupa, infatti 0,8 metri quadrati con una potenza di 318 kW. Questa caratteristica fa sì che il prodotto sia particolarmente adatto per le esigenze del condominio e per chi vuole riqualificare centrali termiche inefficienti, magari anche poco accessibili, con un'elevata facilità di instal-

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lazione grazie anche alle ruote integrate nel telaio. La novità di casa Viessman si distingue, inoltre, per l’elevato contenuto d’acqua, che non rende necessario prevedere una portata volumetrica minima o l’equilibratore idraulico. La caldaia è disponibile con potenzialità da 80 a 318 kW e nella versione doppia caldaia fino al 636 kW, fornita in un unico mantello. Controllo remoto Il cuore della caldaia a condensazione Vitocrossal 100 è il nuovo scambiatore di calore in acciaio inossidabile ad alte prestazioni e resistente alla corrosione, brevettato da Viessmann. Questo scambiatore permette una trasmissione del calore e una condensazione all’insegna della massima efficienza. Inoltre, la superficie liscia in acciaio inossidabile e il passaggio dei fumi dall’alto verso il basso consentono un effetto autopulente. È interamente concepito e realizzato da Viessmann anche il bruciatore cilindrico MatriX che garantisce rendimenti particolarmente elevati e la lunga durata della caldaia, vantaggi ai quali contribuisce anche il sistema di controllo della combustione Lambda Pro Control, che

prevede l’adattamento automatico a qualsiasi tipologia di metano. È possibile la gestione a distanza dell’impianto tramite una app (versione singola) da utilizzare su tablet o smartphone, oppure via web tramite software dal sito Vitodata 100 (versione singola o doppia), per avere tutto sotto controllo anche quando si è fuori casa o da parte del manutentore. Ricapitolando, vi sono quattro aspetti che caratterizzano Vitocrossal 100: flessibilità d’impiego, con temperature d’esercizio fino a 100°C e pressione pari a 6 bar; dato l’elevato contenuto d’acqua non è necessaria la portata volumetrica minima o l'equilibratore idraulico; rendimento elevato, data la qualità dei componenti interni (Bruciatore MatriX con Lambda Pro Control); controllo, possibilità di gestione dell’impianto da remoto tramite app o computer.


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