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HABILITACIONES URBANAS Fredy Luis Silva Villajuรกn


Normativa aplicable - Ley Nº 29090, modificada por las Leyes Nº 29300, N° 29476 y Nº 29566. - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, modificado por el D.S. N° 003-2010-VIVIENDA. - D.S. N° 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional de Edificaciones. - Ley Orgánica de Municipalidades Nº 27972. - Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución Nº 339-2008SUNARP/SN.


Definición de habilitación urbana Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Art. 3º Ley 29090


Entidad competente para aprobar las HU Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090. Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, están sujetos a silencio administrativo positivo. Según modificación efectuada por Ley 29476.


Legitimados para tramitar una habilitaci贸n urbana Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectaci贸n en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de habilitaci贸n urbana sobre un predio. Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.


Jurisprudencia registral Intervención de copropietarios en habilitación urbana “Siendo que la aprobación de la habilitación urbana importa la modificación de la apariencia física de un inmueble, se requiere la intervención de todos los copropietarios conforme al inciso 1 del artículo 971 del Código Civil que exige unanimidad para introducir modificaciones en el bien común. No se requiere la intervención de todos los copropietarios de un predio cuando los copropietarios no intervinientes adquirieron sus cuotas alícuotas referidas a un área específica de la habilitación urbana no inscrita”. Resolución Nº 787-2010-SUNARP-TR-L.


Actos inscribibles 1. Independización o parcelación de predios rústicos para habilitaciones urbanas Planeamiento integral. 2. Documentos previos. 3. Proyecto de habilitación urbana (licencia de habilitación urbana). 4. Recepción de obras de habilitación urbana.


Independización de predios rústicos - Proceso de división de un predio rústico para destinar las porciones resultantes a una habilitación urbana. - El título que da mérito a su inscripción es el FUHU y su anexo “E”, con el número de resolución de autorización, conjuntamente con los documentos técnicos sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

- La inscripción del planeamiento integral no es un acto previo para la inscripción de la independización; sin embargo, deberá dejarse constancia que no se solicitó su inscripción. Art. 44 RIRP


Documentos previos Regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario recabar o tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación. Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566


Efectos de la inscripción de los documentos previos Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad. El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que éste será oponible frente a terceros. Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566


Certificado de Zonificación y Vías Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones, que contiene los parámetros de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana de un predio. Art. 14.1 Ley 29090


Antecedente en la jurisprudencia registral La zonificación no constituye un acto inscribible La zonificación a la que está sujeta un predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitación al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser conocida por todos, la publicación de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal. Res. Nº 670-2006-SUNARP-TR-L


Certificado de Factibilidad de Servicios Es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios, que contiene: a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública que deberán efectuar las empresas prestadoras. b. El plazo en que podrá accederse al servicio. c. La fecha de emisión. d. Fecha de vigencia. Art. 14.3 Ley 29090


Anotación preventiva de documentos previos El Certificado de Zonificación y Vías y los certificados de Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro b) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripción de la habilitación urbana y siempre que se encuentren vigentes. El plazo de vigencia del asiento será el del certificado. Art. 31A del RIRP


Etapas del procedimiento administrativo de habilitaci贸n urbana

a) Aprobaci贸n del Proyecto o licencia de habilitaci贸n. b) Recepci贸n de las Obras. Art. 16 Reglamento Ley 29090


Modalidades de aprobación de habilitación Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas. Modalidad D: aprobación con evaluación previa de comisión técnica. Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476


Modalidad B: Con firma de profesionales responsables El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecución del proyecto. Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras. Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.


Modalidad C: Evaluación previa de proyectos por revisores urbanos o comisiones técnicas 1. Revisores urbanos: El cargo de presentación del expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras. 2. Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo. Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.


Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica La municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles; la comisión tendrá 40 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo. Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.


Inscripción registral de la primera etapa de la H.U. “La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica y la preindependización. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.” Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.


Anotación preventiva de la licencia de habilitación urbana - Habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes. - Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier modalidad, bajo responsabilidad del promotor. - Ha quedado modificado el artículo 31C del RIRP, que recogía el anterior texto del artículo 10 de la Ley 29090 según el cual solamente era registrable la HU aprobada por la modalidad B y la C con revisores urbanos.


Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia A) Modalidad B: Resolución municipal que aprueba la licencia definitiva. Modalidad C - Revisores urbanos: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado, el anexo “D” con el sello de pago de la autoliquidación y comprobante de pago. Modalidad C - Comisión técnica y Modalidad D: FUHU debidamente sellado y con Nº de expediente asignado, comprobante de pago del derecho respectivo.


Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia B) Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y lotización presentados ante la Municipalidad respectiva. C) Memoria descriptiva. Se regula prevalencia del plano. Se permite presentación de copia digital de planos y memoria. Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA


Título que sustenta la anotación preventiva de la licencia por silencio administrativo positivo A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de habilitación urbana presentado ante la municipalidad. B) Documentos descriptiva).

técnicos

(planos

y

memoria

C) Cargo de recepción de la D.J. del propietario presentada ante la municipalidad en el sentido que operó el silencio administrativo positivo.


Ley del Silencio Administrativo Positivo Nº 29060 Art. 2º.- Aprobación automática Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio administrativo positivo, se considerarán automáticamente aprobados si, vencido el plazo establecido o máximo, la entidad no hubiera emitido el pronunciamiento correspondiente, no siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho (...). Art. 3º.- Aprobación del procedimiento No obstante (art. 2), los administrados podrán presentar una D.J. ante la propia entidad que configuró dicha aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho conferido ante la misma o terceras entidades (...) constituyendo el cargo de recepción de dicho documento, prueba suficiente de la resolución aprobatoria ficta de la solicitud o trámite (...) puede remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos efectos.


Ley del Procedimiento Administrativo General

*

Art. 188º.Efectos del Silencio Administrativo 188.1. Los procedimientos administrativos sujetos a silencio administrativo positivo quedarán automáticamente aprobados en los términos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o máximo, al que se adicionará el plazo máximo señalado en el numeral 24.1 del artículo 24 de la presente Ley*, la entidad no hubiere notificado el pronunciamiento respectivo. La declaración jurada a la que se refiere el artículo 3 de la Ley 29060 no resulta necesaria para ejercer el derecho resultante del SAP ante la misma entidad. Reforma según D.Leg. Nº 1029


Contenido del asiento de anotación preventiva de la licencia A) Número asignado al expediente y fecha de recepción, o número de resolución, de ser el caso. B) Cuadro general de distribución de áreas (área total de predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de aportes, área de compensación si hubiere, área total de vías públicas + datos relevantes). C) De ser el caso, autorización de venta garantizada Se prevé caducidad de anotación vencimiento de vigencia de licencia. Art. 31E RIRP

al


Preindependización - Se extenderá sobre la base de planos de trazado y lotización y memoria descriptiva. - Puede presentarse documento privado simple con la descripción de cada lote. - Se regula prevalencia del plano. - Se precisa que la caducidad comprende a las “partidas preindependizadas”* y a las “anotaciones preventivas” al caducar la anotación del proyecto. * Efecto: cierre Art. 31F RIRP


Compraventa garantizada Se anotarán en la partida preindependizada: - Compraventa garantizada - Cesión de posición contractual La inscripción definitiva se efectúa con inscripción de la recepción de obras. Art. 31G RIRP


Inscripción de la recepción de obras “El FUHU con la recepción de obras de habilitación urbana, el plano de replanteo de trazado y lotización, la memoria descriptiva y la resolución de recepción de obras, debidamente sellados por la municipalidad son los documentos que, en conjunto, dan mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y a la inscripción individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso.” Art. 20 Ley 29090


Tรญtulo inscribible conforme al RIRP A) FUHU correspondiente a la recepciรณn de obras. B) Resoluciรณn de recepciรณn de obras. C) Plano de replanteo de trazado y lotizaciรณn + memoria descriptiva. - Si el proyecto no sufriรณ modificaciones, no se requerirรก plano de replanteo, sino de trazado y lotizaciรณn. - Si no se anotรณ la licencia: Plano de trazado y lotizaciรณn + memoria + Plano de ubicaciรณn y localizaciรณn presentado para obtenciรณn de licencia. Art. 31H RIRP


Título inscribible de recepción de obras por silencio administrativo positivo A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepción de obras presentado ante la municipalidad. B) Documentos técnicos (planos y memoria descriptiva). C) Cargo de recepción de la declaración jurada del propietario presentada a la municipalidad en el sentido que operó el silencio administrativo positivo. Art. 31K RIRP


Contenido del asiento de recepción de obras A) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la recepción de las obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicará la fecha de presentación del expediente a la municipalidad y la D.J. (Ley 29060). B) Cuadro general de distribución de áreas: área del predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de aportes, área de compensación, área de vías públicas, etc. Se independizarán lotes o se convertirán en definitivas las preindependizaciones. Art. 31I RIRP


Modificación de lotes preindependizados y transferidos 1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el área, linderos y medidas de lotes transferidos: Registrador inscribirá las modificaciones en las partidas respectivas. 2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado excluidos, se requerirá el previo consentimiento* de titulares de dichos lotes. 3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de lotes excluidos. Art. 31J RIRP. * Instrumento público (= transferencia)


Jurisprudencia registral Rectificación en mérito al plano de replanteo de ejecución de obras de una habilitación urbana “El plano de replanteo correspondiente a la ejecución de obras de una habilitación urbana que forma parte del título archivado, tiene mérito suficiente para proceder a la rectificación de un asiento registral por constituir un documento que fundamenta directa e inmediatamente la inscripción de la recepción de obras de una habilitación urbana”. Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L


Reglas para identificación de lotes modificados 1. Variación de los lotes puede ser verificada por el Registrador. 2. Variación de los lotes puede requerir informe del Área de Catastro. 3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar los lotes: se requerirá modificar o aclarar título* que dio lugar a la anotación de la transferencia. * Mediante la misma formalidad. Art. 31J RIRP


Recepción parcial de obras Cuando se apruebe la recepción parcial de obras, se independizará el área recepcionada, quedando en la partida matriz el área pendiente de ejecución. Si existen aportes pendientes de efectuar en la etapa recepcionada, se extenderá un asiento en el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar esta circunstancia. Constituye acto previo la inscripción del planeamiento integral en la partida matriz. Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP


Regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas Presupuestos: Solo podrán regularizarse HU ejecutadas hasta el 25/9/2007, acreditadas mediante documento de fecha cierta. Puede estar referida a la aprobación del proyecto o a la recepción de obras. La municipalidad denegará la solicitud de regularización si se incumple la zonificación y diseño de vías. Se aprueba mediante resolución municipal. Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento


Título inscribible para la regularización conforme al RIRP Resolución municipal que aprueba el proyecto o la recepción de obras. Planos de ubicación, localización y de trazado y lotización. Memoria descriptiva. Art. 31Ñ RIRP


Habilitaciones urbanas de oficio Presupuesto: Predios registrados como rústicos pero que se encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios públicos. * Las municipalidades deberán identificarlos y emitir de oficio la resolución que lo declare de naturaleza urbana. La inscripción en el Registro será gestionada por el propietario. Art. 24 de la Ley.


Título inscribible conforme al RIRP - Si la habilitación urbana comprende el íntegro del predio inscrito: es suficiente la resolución municipal. - Si el predio habilitado forma parte de otro de mayor extensión: Además de la resolución, se requiere, plano perimétrico del área habilitada y de la remanente, memoria descriptiva cuando los datos relativos al área, linderos y medidas perimétricas no consten en el plano. - Se independizará el área habilitada. Art. 31-O RIRP


Jurisprudencia registral Inaplicación del silencio administrativo pos¡tivo a una habilitación urbana de oficio “A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere el artículo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una declaración de la administración que nace de oficio y no como consecuencia de una solicitud de parte, no le es de aplicación el silencio administrativo positivo”. Resolución Nº 174-2010-SUNARP-TR-A


Compensación de áreas Es la permuta de áreas que realizan los propietarios de predios colindantes con la finalidad de completar el diseño del proyecto de habilitación urbana. No constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras, cuando la compensación de áreas es futura. En este caso, se suspenderá la inscripción de los lotes que se encuentran fuera del perímetro del predio registral. Inscrita la compensación, los lotes se integran a la habilitación si fueron considerados dentro del área útil. Art. 31M RIRP


Jurisprudencia registral Compensación de áreas en habilitaciones urbanas “No constituye un acto previo para la inscripción de la compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la inscripción del proyecto de habilitación urbana o de la recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto posterior deberá registrarse la modificación de la habilitación urbana a fin de integrar los lotes ya completos como consecuencia de la compensación registrada, siendo que en dicho título deberá precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes completos como consecuencia de la compensación y el área útil de la urbanización”. Resolución Nº 1143-2009-SUNARP-TR-L


HU para uso de vivienda con bienes comunes 1. Inscripciรณn de la recepciรณn de obras o la aprobaciรณn del proyecto. 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento interno. No constituye acto previo la inscripciรณn de la declaratoria de fรกbrica. Art. 31N RIRP


Habilitaciones urbanas aprobadas con anterioridad

“La inscripción de la habilitación urbana y de la declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobación o declaración”.

Décima disposición transitoria RIRP.


Replanteo de urbanización o reurbanización “Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se denomina reurbanización al replanteo de una urbanización o lotización que conlleve la recomposición de la trama urbana existente mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías y la acumulación y subdivisión de lotes. Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la reurbanización está sujeta a los trámites correspondientes a una habilitación urbana, razón por la que el título en mérito al cual se inscribirá este acto, será la resolución municipal que la aprueba, acompañada de los planos y memorias descriptivas correspondientes”. Resolución Nº 824-2010-SUNARP-TR-L

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