Page 1

Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

EMLAKÇILIK Emlakçılık Nedir ? Kimler Emlakçılık Yapabilir? Emlak komisyonculuğu mesleğini tam anlamıyla düzenleyen direk bir yasa ve düzenleme Türk Hukuk sisteminde mevcut değildir. Türk Ticaret Kanunun 12 maddesinin 12 bendi ile ticaret sicili nizamnamesinin 14 maddesi Tellallık, komisyonculuk, ve sair tavassut (Aracılık) iĢlerini yapmak üzere kurulan müesseselere Ticarethane bunları iĢletenleri de Tacir olarak kabul etmiĢtir. Borçlar kanunun 404 maddesinde Gayrimenkul Tellallığı yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir denilmektedir. Bu sebeple T.T.K madde 12 hükümleri gereği Tellalık ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır. Yine Borçlar kanununun 404-405-406-407 ve 409 uncu maddelerinde gayrimenkul tellalının yapacağı akitin Ģekli, alacağı ücret, çalıĢma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadır. Ancak 507 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar kanunun 3153 sayılı kanunla değiĢik 6 ncı maddesi gereğince kurulan, Esnaf ve Sanatkar ile Tacir ve sanayiciyi belirleme koordinasyon kurulunun 24/6/1997 tarih ve 9 nolu kararı ile emlak komisyonculuğu esnaf ve sanatkarlar kolları arasında Hizmetle ilgili meslek kolları bölümüne dahil edilmiĢtir. Bu karar 22 Ocak 1999 tarih ve 23588 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiĢtir. Bu kararın yürürlüğe girmesini takiben çeĢitli illerde Kamu kurumu niteliğinde olan emlak komisyoncuları odaları kurulmaya baĢlamıĢtır. Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluĢu olan odalar. Anayasanın 135 maddesinde belirtildiği üzere belli bir mesleğe mansup olanların, müĢterek ihtiyaçlarını karĢılamak, MESLEKÎ faaliyetlerini kolaylaĢtırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun surette geliĢmesini sağlamak. Meslek mensuplarının birbirleriyle ve halkla olan iliĢkilerinde güveni hakim kılmak üzere meslek disiplinini ve ahlakını korumak amacı ile kurulan Kamu tüzel kiĢilikleridir. Bugünkü geldiğimiz noktada Emlakçıların tek bir çatı altında toplanması mümkün görünmemekle birlikte bu,durum emlakçıların Ticaret Odalarında bulunan emlak komisyoncuları meslek komitesi ve esnaf sanatkarlar bünyesinde kurulan emlak komisyonculuğu odalarının müĢterek çalıĢmaları sonucu kısa zamanda emlakçların beklentileri doğrultusunda gerekli yasal düzenlemelerin yapılması için bir arada çalıĢmalarını gerektirmektedir. Hukukta Emlakçılığın Yeri Emlak komisyonculuğu mesleğini tam anlamıyla düzenleyen direk bir yasa ve düzenleme Türk Hukuk sisteminde mevcut değildir. Türk Ticaret Kanunun 12 maddesinin 12 bendi ile ticaret sicili nizamnamesinin 14 maddesi Tellallık, komisyonculuk, ve sair tavassut (Aracılık) iĢlerini yapmak üzere kurulan müesseselere Ticarethane bunları iĢletenleri de Tacir olarak kabul etmiĢtir. Emlakinin, en kısa süre içinde satılmasını veya kiralanmasını temin için aracının geniĢ bir tanıtım yapmasını, en yüksek değerle en kısa sürede satılmasını,


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

aldatılmadığını hissetmesini ve en son olarak ta tüm bu hizmetleri en ucuza yaptırtmayı bekler. Borçlar kanunun 404 maddesinde Gayrimenkul Tellallığı yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir denilmektedir. Bu sebeple T.T.K madde 12 hükümleri gereği Tellalık ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır. Yine Borçlar kanununun 404-405-406-407 ve 409 uncu maddelerinde gayrimenkul tellalının yapacağı akitin Ģekli, alacağı ücret, çalıĢma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadır. Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluĢu olan odalar. Anayasanın 135 maddesinde belirtildiği üzere belli bir mesleğe mansup olanların, müĢterek ihtiyaçlarını karĢılamak, MESLEKÎ faaliyetlerini kolaylaĢtırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun surette geliĢmesini sağlamak. Meslek mensuplarının birbirleriyle ve halkla olan iliĢkilerinde güveni hakim kılmak üzere meslek disiplinini ve ahlakını korumak amacı ile kurulan Kamu tüzel kiĢilikleridir. Bugünkü geldiğimiz noktada Emlakçıların tek bir çatı altında toplanması mümkün görünmemekle birlikte bu,durum emlakçıların Ticaret Odalarında bulunan emlak komisyoncuları meslek komitesi ve esnaf sanatkarlar bünyesinde kurulan emlak komisyonculuğu odalarının müĢterek çalıĢmaları sonucu kısa zamanda emlakçların beklentileri doğrultusunda gerekli yasal düzenlemelerin yapılması için bir arada çalıĢmalarını gerektirmektedir.

Emlakçılıkta Kullanlılan Terimler ve Anlamları. A ADA: Çevresi yollarla sınırlanmıĢ ve çoğu parsellere bölünmüĢ arsa ile böyle bir arsayı kaplayan yapılar takımı, yapı adası. AKAR: Kiraya verilerek gelir sağlayan mülk. ALTYAPI: Su, elektrik, kanalizasyon, yol gibi tesislerin tümüne verilen ad. ANAHTAR TESLĠM: Bir yapının tüm gereç ve iĢçiliğinin yüklenici tarafından karĢılanıp, bütünüyle bitirilmiĢ olarak mal sahibine teslim edilmesini öngören sözleĢme Ģekli. ANTRE: Bir binanın veya apartman dairesinin ilk girilen bölümü, giriĢ. APARTMAN DAĠRESĠ: Bir bina içinde birkaç oda ile mutfak ve banyodan meydana gelen, bir kiĢi veya bir ailenin oturabileceği büyüklükte daire.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

ARSA: Üzerinde yapı kurulmak üzere ayrılmıĢ yer; yasaya göre, belediye sınırları içinde bulunup belediyece parsellenmiĢ arazi. B BAĞIMSIZ BÖLÜM: Bir yapının Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerden her biri. BAHÇEKENT: Sağlık ve konfor koĢullarına uygun bir yaĢam sağlamak amacıyla tasarlanmıĢ, tarıma ayrılmıĢ bir toprak parçasıyla çevrili uydu kent. BALKON: Bir binanın üst katlarından dıĢarıya doğru çıkmıĢ, önü ve yanları korkulukla çevrili yer. BANLĠYÖ: Büyük bir kentin yakın çevresinde bulunan yerleĢim birimi. BARAKA: Tahta, çinko, sac gibi hafif gereçlerle yapılmıĢ, temelsiz, eğreti yapı. BARBEKÜ: Et ya da balığın ızgarada piĢirildiği ocak, bir tür mangal. BASIK: Tavan yüksekliği alıĢılagelmiĢ ölçülerden az olan daire, oda. BAYINDIR: GeliĢip güzelleĢmesi, yaĢayıĢ koĢullarının uygunlaĢtırılması için üzerinde çalıĢılmıĢ olan yer; imar edilmiĢ. C CEPHE: Bir binanın yüzlerinden herbiri, özellikle ön yüz. CĠHANNÜMA: Her tarafı seyredebilmek için bazı ev çatılarının üstüne yapılan oda veya teras. CUMBA: Eski Türk evlerinde, çoğu kafesli olan çıkma. Ç ÇATI KATI: Binalarda çatı ile son normal kat arasında yapılan kat. ÇEKME KAT: Bir binanın son katı üzerine yapılan, cepheden geriye çekilmiĢ kat.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

D DAĠRE: Bir apartman içinde yeralan, birden fazla konuttan herbiri. DAM: Bir binanın göğe bakan yüzü. DENĠZE SIFIR: Denizle arasında herhangi bir yapı veya geniĢ bir toprak parçası olmayan yapı, arsa. DEVREMÜLK: Tapusu belirli bir devre kullanım için geçerli olan, ortak kullanılan konut, yazlık. DOĞALGAZ: Yeraltından çıkarılıp yakıt olarak kullanılan, ısıl değeri metre küpte 8900 kilokaloriye ulaĢan hidrokarbon gazı. DÖNÜM: Eni ve boyu kırkar arĢın olan eski bir yer ölçüsü, yaklaĢık 1000 m2. DUBLEKS: Ġki katlı, ikinci katına içten merdivenle çıkılan konut. E EBEVEYN BANYOSU: Yatak odasında bulunan banyo. EKLENTĠ: Var olan ama yapıya eklenen bölüm. EKSPERTĠZ: Bir arsaya veya yapıya belli ölçütlere göre değer biçme iĢi. EMSAL: Bir yapı veya konutun satıĢ ya da kira bedelinin, benzerleriyle karĢılaĢtırılması. F FERAĞ: Sahiplik hakkını baĢkasına devredip iliĢki kesme; bu iĢ için tapuda yapılan resmi iĢlem. FRANSIZ BALKONU: DöĢemeye değin inen ve kapı gibi açılan, önü korkuluklu pencere.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

G GABARĠ: Yapılacak bir binanın belediyece öngörülen azami yüksekliği. GAYRĠMENKUL: TaĢınmaz mal. GEDĠK: Eskiden bazı mülkler için ödenen vakıf vergisi. GĠRĠġ KATI: Yerkatı, zemin katı. GĠYDĠRME CEPHE: Çok katlı bir yapıda, döĢemelerin önünden geçerek devam eden, bunlara veya kolonlara asılan, taĢıyıcı olamayan, çoğu camlı dıĢ duvar. GÖTÜRÜ: Bir yapı iĢinin baĢtan kararlaĢtırılan sabit bir tutar karĢılığında bir yükleniciye yaptırılması ilkesine dayanan sözleĢme türü. I ISLAH: Bir bölgenin, tümüyle yenilenmeksizin yaĢama koĢullarının düzeltilmesi. Ġ ĠFRAZ: Bir toprak parçasını veya arsayı parçalara ayırma, parselleme, parselizasyon iĢlemi. ĠHALE: Bir iĢi birçok isteklinin arasından, en uygun görülen koĢulları önerene bırakma. ĠKĠZ EV: Planları ortak duvara göre simetrik olan, bitiĢik iki evden meydana gelen birim. ĠMAR AFFI: Kaçak yapıların ya da imar kurallarına uygun yapılara kaçak eklenmiĢ bölümlerin aklanması. ĠMAR DURUMU: Bir arsanın imar planına ve imar yönetmeliğine göre nasıl kullanılabileceğini bildiren ve belediyece düzenlenerek istek üzerine arsa sahibine verilen belge. ĠMAR PLANI: Ġmar yasasına göre, nüfusu 10.000�I aĢmıĢ yerleĢmelerde yapılması zorunlu olan fiziksel plan. ĠSTĠMLAK: KamulaĢtırma.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

K KADASTRO: Her çeĢit arazi ve mülklerin, alanını, sınırlarını ve değerlerini belirtip plana bağlama iĢi. KAGĠR: TaĢ veya tuğladan yapılmıĢ. KAMULAġTIRMAK: Bir Ģeyi sahibinden satın alarak kamuya mal etmek, kamu yararına almak. KAPALI BALKON: Üstü ve yanları örtülü, önü ise açık olan balkon. KARTONPĠYER: Yapıları kabartmalarla bezemek için, çoğu zaman duvar ve tavan arakesitleri ile tavan göbeklerinde kullanılan sertleĢtirilmiĢ mukavva veya kıtıklı alçı. KAT KARġILIĞI ANLAġMA: Arsa sahibince ortaya konan bir arsa üzerine, bir müteahhitçe, finansmanı da kendisince sağlanarak yapılan binanın, arsa sahibi ile müteahhit arasında belli bir oranda bölüĢülmesi esasına dayalı anlaĢma türü. KAT MALĠKĠ: Kat mülkiyeti hakkına sahip özel ya da tüzel kiĢi. KAT MÜLKĠYETĠ: Bir ya da daha çok kiĢinin, bir yapının belirli bir bölümüne sahip olabilmesi. KAT YÜKSEKLĠĞĠ: DöĢeme üstünden bir üst katın döĢeme üstüne olan uzaklığı. L LEBĠDERYA: Kesintisiz deniz manzaralı daire. LÜKS: Bir dairenin en temel öğeler dıĢında, konfora yönelik daha fazla detaylarla donatılmıĢ olması. M MAHZURLU: Herhangi bir iĢlem veya uygulamaya elveriĢli olmayan. MENKUL: Bir yerden baĢka bir yere taĢınabilen, taĢınır.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

MERKEZĠ ISITMA: Bir binanın çeĢitli bölümlerinin, bir merkezden borularla sevk edilen sıcak su veya buharla, ya da kanallarla sevk edilen sıcak hava ile ısıtılma sistemi. MERKEZĠ YERDE: Bina ya da konutun, bulunduğu semt veye kentin merkezi sayılan bölümüne; çarĢı, pazar ve ulaĢım araçlarına yakın olması. METROPOLĠTAN ġEHĠR: Belli bir büyüklüğü olan, örneğin nüfusu bir milyonu aĢan Ģehir. MÖBLELĠ: Ġçinde eĢyası bulunan daire. MÜSTAKĠL TAPU: Tek konut için verilen tapu. N NAZIM PLANI: Bir kentin haritaları üzerine çizilen ve arazi parçalarının kullanıĢ biçimleri ile baĢlıca bölge tiplerini belirten, yani kentin gelecekte alacağı biçimi gösteren plan. NĠZAM: Binaların yanyana sıralanıĢ düzeni; ayrık nizamda aralarında toprak parçası vardır; bitiĢik nizamda duvarları ortaktır. Ö ÖLÇEK: Bir harita veya çizimde görülen uzunluklarla bunların imlediği gerçek uzunluklar arasındaki oran. ÖN BAHÇE DERĠNLĠĞĠ: Binanın ön yüzünden kendi parselinin ön sınırına kadar olan en yakın dik uzaklık. ÖN CEPHE: Yapının yola bakan yüzü. P PAFTA: 1.Üzerine proje çizilen levha. 2. Büyük haritaları meydana getiren ayrı parçalardan her biri. PARSEL: Belli bir amaç için ayrılıp sınırlanmıĢ arazi parçası, bir adanın parçalarından her biri.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

R RESTORASYON: Aslını bozmadan onarma. RESTORATÖR: Fransızca�da resim veya heykelleri onaran kiĢileri tanımlamakta kullanılan bu sözcük Türkçe�de, anlam kaymasıyla, restorasyon uzmanı anlamında kullanılmaktadır. REZERVUAR: Sarnıç, hazne. S SAHĠBĠNDEN: Bir mülkün, arada herhangi bir aracı olmadan, doğrudan doğruya sahibi tarafından satıĢa veya kiraya sunulması. SANDIK ODASI: Genellikle penceresi olmayan, evdeki fazla eĢyaların konulabileceği küçük oda. SELAMLIK: Eskiden büyük konaklarda erkeklerin bulunduğu ve erkek konukların alındığı bölüm. SERVĠS GĠRĠġĠ: Büyük binalarda yan hizmetler için kullanılan ikinci derecedeki giriĢ. SIFIRDA: Yeni bitmiĢ ev, daire; hiçkimse tarafından kullanılmamıĢ. SOSYAL ALTYAPI: Sağlıklı bir çevre meydana getirmek amacıyla yapılması gereken eğitim, sağlık, kültürel ve yönetsel yapılar ile park, çocuk bahçeleri gibi yeĢil alanlara verilen genel ad. STÜDYO: Aynı zamanda oturma, yatma ve yemek için kullanılan oda. SÜPER DENĠZ MANZARALI: Balkon, teras veya pencerelerinden denizin geniĢ bir açıdan, panoramik olarak görüldüğü konut, daire. ġ ġALE: Ġsviçre çobanlarının kulübelerine ya da dağ evlerine verilen ad. ġĠRVAN: Çatı arasında bulunan basık oda.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

T TAPU SENEDĠ: Bir mülkün kimin olduğunu gösteren resmi belge. TAPULAMAK: Bir mülkü tapuya geçirmek. TAVANARASI: Çatı ile son kat döĢemesi arasında kalan boĢluk. TEKNĠK ALTYAPI: Elektrik, gaz, içme ve kullanma suyu, kanalizasyon, her tür ulaĢtırma, haberleĢme ve arıtım gibi hizmetlerin sağlanması için yapılan tesisler ile açık ve kapalı otopark kullanıĢlarına verilen ad. TERAS: 1. Oturup hava almaya yarayan, düz ve çevresi açık yüksekçe yer, taraça. 2. Üstü gezinmeye elveriĢli düz dam. TOPLU KONUT: Sosyal ve fiziksel altyapısıyla birlikte gerçekleĢtirilen çok sayıda konut birimini anlatmakta kullanılan terim. V VAZĠYET PLANI: Yapıların değiĢmez röperlere göre arsaya yerleĢmelerini belirten üstten görünüĢ, yerleĢme planı. Y YALI: Düzlük ve açıklık su kıyısına yapılmıĢ köĢk. Sahilhane adı da verilir. YAPSATÇI: Konut yapıp daire daire satan kimse, firma. YENĠLENMĠġ: Eski bina veya dairelerin onarılarak, restore edilerek yeni hale getirilmesi. YIKMA RUHSATI: Bir yapıyı yıkmak için ilgili belediyeden alınan izin; yıkma izni.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

SIKÇA KULLANILAN TERĠMLER MÜLKĠYET: Mülkiyet sözü arapça mülkten (maldan) gelmektedir. Bir mala sahip olma, onu serbestçe kullanma hakkını kendinde bulundurma anlamındadır. TAM MÜLKĠYET: Mülkün tamamına ve her hakkanına sahip olmak demektir. ĠġTĠRAK HADLĠ MÜLKĠYET: Birden çok kiĢinin aralarında daha önce kiĢisel bir bağ yada bir ortaklık nedeniyle bir Ģeye birlikte malik olmalarıdır. ĠĢtirak hadli mülkiyetin alım satımı yapılamaz. MÜġTEREK MÜLKĠYET: Birden çok kiĢinin belirli bir mala aynı anda hisseli olarak malik oldukları topluluk mülkiyeti Ģeklindedir. ĠRTĠFAKLI MÜLKĠYET: Söz konusu olan taĢınmaz üzerinde yararlanma olanağı sağlayan bir haktır.Örneğin geçit hakkı gibi. ĠNTĠFALI MÜLKĠYET: Mülkün ölünceye kadar kullanma ve faydalanma hakkıdır.Bu hak ölümle düĢer veya rızai feragat ile düĢer. ZĠLLĠYET HALĠNDE MÜLKĠYET: Bir taĢınmaza arasız, kesintisiz ve itirazsız uzun süre elinde bulunduran ve ihya ederek kullanan kiĢinin sahip olduğu haktır. ġUFA HAKKI: MüĢterek sahip olunan taĢınmazları hissedarlardan birinin öncelikle satınalma hakkıdır. KAT MÜLKĠYETĠ: Kat mülkiyetine konu olan ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve baĢlı baĢına kullanılmaya elveriĢli bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olanlara kat maliki denir. KAT ĠRTĠFAKI: Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeĢidi olup, yapı tamamlandıktan sonra kanunla gösterilen Ģartlar yerine getirilerek kat mülkiyetine geçilir. VERASET VE ĠNTĠKAL: Miras bırakanın üzerindeki menkul ve gayri menlkulleri ölüm ile mirascılarına intikal eder. Gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkkından yararlanabilmek için mirascılar sulh hukuk mahkemesinden veraset ilamı alarak bununla birlikte veraset intikal vergisini yatırarak tapuda tescil iĢlemini yaptırırlar. ĠPOTEK: Gayrimenkul rehni çeĢitlerindir.Tapuda kayıtlı gayrimenkulü teminat göstererek iĢinin nakti sıkıntısını gideren iĢlemlerdendir. Örnek; banka kredisi sağlamak, alacağını teminat altına alma için kullanılır. ġERH: Bir taĢınmazın üzerinde yapılacak herhangi bir çalıĢma için konulan dikkat notudur. TEDBĠR: Gayrimenkulün el değiĢtirmesini engellemek amacıla mahkeme tarafından tapuda konulan kayıtlardır.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

ĠMAR DURUMU: Parsel temelinde yapılan taban alanını , yüksekliğini,biçimini yollar ve komĢu parsellerden çekme mesafelerini gösteren belgedir. ĠFRAZ: Ayırma TEVHĠT: BirleĢtirme HARĠTA ÖLÇÜLERĠ: Ġmar planına altlık teĢkil eden halihazır haritalar 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5000, 1/10000,1/25000 1/500

de 1mm

0.50 metreyi gösterir.

1/1000 de 1mm

1 metreyi gösterir.

1/5000 de 1mm

5 metreyi gösterir.

1/10000 de 1mm 10 metreyi gösterir. EN ÇOK SORULANLAR SatıĢ iĢleminde harç oranı; SatıĢ için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için BĠNDE 15. SatıĢ iĢleminde istenen belgeler; 1-Her iki tarafın fotograflı nüfus cüzdanları 2-Satıcıdan 1, alıcıdan 2 vesikalık fotograf 3-T.C. kimlik no 4-Vergi kimlik no -vergi dairesinden alınmıĢ kart Ģeklinde olmalı 5-Deprem sigortası poliçesi -DASK 6-Tapu ĠĢyeri kiralarındaki stopaj oranı; %22. Beyanname brüt tutar üzerinden verilir. Yıllık kira bedeli toplamı 14 milyar TL yi geçmiyorsa, beyan edilmez. Üzerinde ise; beyan edilir.(2004 yılı için) Gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançların vergilendirilmesi;Mükelleflerin elde ettikleri gayrimenkulü 4 yıl süre ile ellerinde tuttuktan sonra elden çıkarmaları durumunda; alım satımdan sağladıkları kazançlar gelir vergisine tabi tutulmayacaktır.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Vergiler; Bina vergisi konut normal yöre diğer

Arazi vergisi

büyükĢehir

%0.1

%0.2

%0.2

%0.4

normal yöre büyükĢehir Arazi

%0.3

%0.6

Arsa

%0.1

%0.2

Arsa; belediye sınırları içinde parsellenmiĢ arazidir. Arazi; sınırları dağ,çit,duvar,ağaç gibi tabi ve suni iĢaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçasıdır. Birden fazla bloktan oluĢan apartmanlarda masraflar nasıl karĢılanır ? Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, giriĢleri farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir Ģey fark etirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karĢılanır. Ancak birçok durumda bu anlaĢmazlıklara sebebiyet verir. Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına alınmalıdır. Apartmanda kat maliki diğer daireleri rahatsız ediyorsa ne yapılabilir ? Öncelikle bu kiĢi veya kiĢilerin uyarılması gerekir. Eğer taĢkınlık yapanlar kiracı ise evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği taktirde kiĢi veya kiĢilerin yaptıkları ver taĢkınlık bir suç teĢkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı Ģikayetçi olmalarıdır. Bu Ģekilde sulh ceza mahkemelerine baĢvurabilirsiniz.Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluĢturduğu göz önünde bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafından birleĢtirilerek rayiç bedel üzerinden satın alınması da mümkündür. Apartmandaki boĢ kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi ? Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması Ģarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Yönetim kaç kiĢiden oluĢur ? Yönetimin kaç kiĢi olacağı yönetim planı ile belirlenir. Ġki ihtimal vardır; ya yönetici adı altında bir kiĢi, ya da yönetim kurulu adı altında 3 kiĢi seçilir. Bağımsız bölümler arasında apartman giderleri nasıl bölüĢtürülür ? Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl bölüĢtürüleceği yönetim planından araĢtırılır. Açık bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa; kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci ücretleri eĢit bölüĢtürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve 5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir. Buna rağmen arsa paylarının farklı olması Ģart değildir. Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna uygun olur. Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir mi ? Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir, ancak bunun doğru ya da en adil yol olduğunu söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eĢit ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla arsa payı oranına göre paylaĢtırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler radyatörlerine proje dıĢı dilim ilave ettirmiĢler ise bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi gerekir. EĢe yapılan satıĢta Ģuf'a hakkı kullanılabilir mi ? Ortak mülkiyetin paydaĢı, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse, görünüĢte satıĢ sözleĢmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da bağıĢ düĢüncesi varsa Ģuf'a hakkı kullanılamaz. Davalının bu Ģekildeki savunması, her türlü delille ispatı mümkün olduğundan araĢtırılmalıdır. Ev sahibi kiracısının halen ikamet ettiği daireye ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi ? 6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koĢulunu da aramaktadır. ġehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir. Apartman yönetim planında depolu dükkan olarak görünen bölüm farklı bir amaçla kullanılabilir mi ? Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda olduklarından, örneğin tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca ve benzeri tesisleri bulunmadığından, ve bunlar olmadığı taktirde doğan rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, pasta imalathanesi veya fırın olarak


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

çalıĢtırılması ve benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir. Kiranın yüksekliği tahliye nedeni olabilir mi? Kira parasının, günün ekonomik koĢulları karĢısında aĢırı derecede yüksek olması, 'akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler' arasında sayılmadığından; sözleĢmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği gibi, sözleĢmenin sona ermesinden önce de, bedele iliĢkin hükümlerin, günün koĢullarına göre değiĢtirilmesi görevli mahkemeden istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleĢmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleĢmenin süresi sone ermiĢse veya uzun süreli sözleĢmede 'uyarlama davası' açılmıĢ ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleĢmenin feshi mümkündür. Kiralayan dıĢında bir kiĢinin çektiği temerrüt ihtarı tahliye nedeni midir? SözleĢmede, kira parasının kiralayanlar dıĢında bir kiĢiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kiĢiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu Ģahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz. Kira tespiti nasıl yapılmalıdır? Yeni dönem kira parasını taraflar, bir anlaĢma yaparak saptayamadıkları taktirde, davacı kira parasının tespitini mahkemeden isteyebilir. Mahkemece yapılacak iĢ, mahallinde keĢif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun bir kira parası taktir edilmelidir. Arsa payına itiraz edilebilir mi? Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karĢı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır. Bahçe tek bir kat maliki tarafından kullanılabilir mi? Bahçe normal Ģartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçesi zemin kattadır ve bahçeye geçiĢ sadece katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiĢ yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir. Apartmanın bahçesi otopark haline getirilebilir mi? Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Evde evcil hayvan beslenebilir mi? Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir Ģartla beslenemez. Pencere kapı haline getirilebilir mi? Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dıĢ görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiĢtirilemez. Çekme kat imar affına girebilir mi? Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inĢaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiĢ bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu niteliklerden uzak, çekme katın geniĢletilmesi Ģeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür. Çekme kat izni alındığında kalorifer dilimi eklenebilir mi? Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de kapsar. Daire içi duvarlar yıkılarak iki oda birleĢtirilebilir mi? Evet, daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar kaldırılabilir. BoĢ duran daire için asansör tamir parası verilir mi? Evet verilir. Dairenin boĢ olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir. Soğuk hava deposu için kalorifer parası ödenir mi? ġayet söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine katılmak zorundadır. Konut Sigortaları Konut sigortası bina ve isteğe bağlı olarak içinde yer alan eĢyaları güvence altına alır. Bu durumda bina içerisindeki her türlü sabit tesisat da sigorta kapsamına girer. 1. Konut Sigortasında Bulunan Ana Teminatlar Konut sigortası teminatları sigorta Ģirketlerine göre farklılık göstermekle birlikte hepsinde ortak olan ana teminat yangın teminatıdır. Yangın teminatı: Yangın,


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

yıldırımın ve infilakın neden olduğu zararları güvence altına alır. 2. Konut Sigortasında Bulunan Ek Teminatlar Grev, lokavt ve kötü niyetli halk hareketleri teminatı: Bu tür hareketlerin neden olacağı zararları güvence altına alır. Herbir hasarda hasar bedelinin yüzde beĢi oranında muafiyet uygulanır. Sel/su baskını teminatı: Sigortalanan konutun civarındaki nehir, çay, dere ve kanalların taĢması, olağanüstü yağıĢlar nedeniyle meydana gelen sel sonucu dıĢarıdan basan suların vereceği zararları güvence altına alır. Cam kırılması teminatı: Bu teminat sabit ve dik durumda takılı olan cam ve aynaların kırılması sonucunda meydana gelebilecek zararları güvence altına alır. Ferdi kaza teminatı: Sigortalının, riziko adresinde iken, poliçe kapsamında olan bir kaza sonucunda vefat etmesi halinde lehdarına, malül olması halinde kendisine, poliçede belirtilen limitler dahilinde tazminat ödenir. Hırsızlık teminatı: Bu teminat bir hırsızlık sonucu çalınan eĢyaları ve hırsızın bina veya eĢyalara vereceği zararları güvence altına alır. Konut yardım teminatı: Su tesisatı, elektrik, çilingir, cam ve benzeri tamir iĢleri için acil servis ve irtibat hizmeti sağlar. Enflasyondan korunma teminatı: Bu teminat enflasyon ortamında bina ve eĢyaların güncel değerini korumasını sağlar. Sigorta bedeline sigorta süresi boyunca seçilecek enflasyondan korunma oranı kadar artıĢ uygulanır. Ancak hasar tarihinde seçilen oran Devlet Ġstatistik Enstitüsünün açıklamıĢ olduğu oranın üzerinde ise DĠE'nin oranı uygulanır. Deprem ve yanardağ püskürmesi teminatı: Bu teminat deprem ve yanardağ püskürmesinin doğrudan neden olacağı bütün zararları güvence altına alır. Bir hasar durumunda Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) limiti dahilinde ödeme yapılır. 2005 yılı için belirlenen en yüksek ödeme limiti ise 85.000 YTL dir. Bu bedeli aĢan kısım için konut sigortası kapsamında yer alan deprem ve yanardağ püskürmesi teminatı alınması gerekir. Aile reisi sorumluluğu teminatı: Aynı evde ikamet eden sigortalı ve ailesinin, mesken içinde üçüncü Ģahıslara bir kaza sonucu verebilecekleri ölümlü ve ölümsüz bedeni ve maddi zararlar belli oranlarda teminat altına alınır. Dahili su teminatı: Su tesisatının patlaması, taĢması, sızması, tıkanması, kırılması ve donması sonucu evde oluĢan zararlar ile muslukların açık unutulması gibi durumlarda meydana gelebilecek hasarları güvence altına alır. Yer kayması teminatı: Sigortalı binanın inĢa edilmiĢ olduğu arsada veya civarında oluĢan yer kayması veya toprak çökmesi sonucu evde oluĢacak hasarları güvence altına alır.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Araç çarpması teminatı: Kara ve hava taĢıtlarının sigorta teminatı altına alınmıĢ konuta çarpması sonucu oluĢacak hasarları güvence altına alır. Fırtına teminatı: Fırtına veya fırtına sırasında rüzgarın sürüklediği veya attığı Ģeylerin çarpması sonucu oluĢacak hasarları güvence altına alır. Duman teminatı: Bir boru veya menfezle bacaya bağlanmıĢ, ısıtma ve piĢirme cihazlarının kusurlu Ģekilde çalıĢması nedeniyle çıkan duman sonucu oluĢacak hasarları güvence altına alır. Kar ağırlığı teminatı: Yoğun kar yağıĢından sonra çatı üzerinde biriken kar, ağırlığı nedeniyle bina ve içindeki eĢyalara zarar verebilir. Kar ağırlığı teminatı bina ve içindeki sigortalı değerlerde meydana gelen hasarları güvence altına alır. Yangın mali mesuliyet teminatı: Sigortalının kendi sorumluluğundan doğan bir hasar sonucunda komĢu, kiracı veya ev sahibine vereceği hasarları güvence altına alır. Enkaz kaldırma teminatı: Hasar sonucu meydana gelen yıkıntının taĢınma masraflarını güvence altına alır. Alternatif ikametgah değiĢikliği masrafları ve kira kaybı teminatı: Bir hasar sonucu sigortalı konutun kullanılamaz hale gelmesi durumunda, teminatta belirtilen süre dahilinde baĢka bir konuta taĢınılabilir. Hasarlı ve sigortalı konutun tamiri ve yeniden inĢası yapılırken kullanılan diğer konutun kullanma maliyeti ise poliçede belirtilmiĢ teminat bedeli dahilinde karĢılanır. Konut Sigortası Ġndirimleri Hasarsızlık indirimi: Sigorta süresi içinde konut ile ilgili herhangi bir hasar talebinde bulunulmamıĢ ise, poliçenin yenilenmesi halinde devam eden sigorta yılı için sigorta Ģirketine göre değiĢen oranlarda hasarsızlık indirimi uygulanır. Alarm indirimi: Konutunuzda çalıĢır durumda bulunan bir alarm olması halinde sigorta Ģirketine göre değiĢen oranlarda alarm indirim uygulanır. Bazı sigorta Ģirketlerince uygulanan bu indirimlerden yararlanabilmek için police yaptırma esnasında doğru ve eksiksiz beyan verilmelidir. Hasar durumunda seçilen indirimin belgelenmesi gerekir. Aksi takdirde toplam hasar tutarı üzerinden belgelenemeyen hasarın tutarı kadar bir kesinti yapılır. Konut Poliçelerinin Kapsamadığı Varlıklar Nakit para ve değerli mücevherler genel olarak sigorta kapsamı dıĢındadır . Bazı sigorta Ģirketleri sadece çok az miktarlarda parayı kapalı ve kilitli bir yerde bulundurulması Ģartıyla güvence altına alır. Değerli mücevherleri ise ancak çelik kasa içerisinde kilitli durumda bulundurulması Ģartıyla güvence altına alır. Bir hasar durumunda evden para veya buna benzer nitelikteki değerli kiĢisel eĢyaların çalınması hali genel olarak sigorta Ģirketlerinin ödeme yapabilecekleri durumların dıĢında kalır.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Konut Poliçeleri Kapsamı DıĢında Kalan Durumlar Konut poliçelerinde de diğer tüm poliçelerde olduğu gibi kapsam altında olan ve olmayan haller özel ve genel Ģartlar ile belirtilmiĢtir. Konut poliçesi genel Ģartları her sigorta Ģirketi için aynıdır. Özel Ģartlar ise Ģirketler arasında farklılık gösterir. Genel Ģartlara göre konut poliçeleri kapsamı dıĢında kalan haller aĢağıda belirtilmiĢtir: SavaĢ, her türlü savaĢ olayları istila, yabancı düĢman hareketleri, çarpıĢma (savaĢ ilan edilmiĢ olsun veya olmasın), iç savaĢ, ihtilal, isyan, ayaklanma ve bunların gerektirdiği inzibati ve askeri hareketler nedeniyle meydana gelen bütün zararlar. Herhangi bir nükleer yakıttan veya nükleer yakıtın yanması sonucu nükleer artıklardan veya bunlara atfedilen sebeplerden meydana gelen iyonlayıcı radyasyonların veya radyo-aktivite bulaĢmalarının ve bunların gerektirdiği askeri ve inzibati tedbirlerin sebep olduğu bütün zararlar. (Bu bentte geçen yanma deyimi kendi kendini idame ettiren herhangi bir nükleer ayrıĢım olayını da kapsayacaktır.) Kamu otoritesi tarafından sigortalı varlıklar üzerinde yapılacak tasarruflar sebebiyle meydana gelen bütün zararlar. Yangın olmaksızın, sigortalı varlıkların kendi kusurlarından veya kendi bünyelerinde meydana gelen bozulmalar nedeniyle uğradıkları zararlar. Yangın olmaksızın, sigortalı varlıkların iĢlenmek için veya baĢka bir nedenle ateĢe veya sıcaklığa tutulmasından, ocak veya ateĢ bulunan benzeri bir yere düĢmesinden veya atılmasından veya elbise, çamaĢır ve diğer eĢya yanıklığı gibi alev almaksızın kavrulma veya yanmasından kaynaklanan veya ısıtma, aydınlatma, ütüleme aletleri ile lamba, mum, sigara ve bunların benzerlerine temasından doğan zararlar. Yangın olmaksızın, elektrikle çalıĢan her türlü motor, elektrik veya elektronik alet, cihaz, tesisat ve kordonlarının kısa devre, topraklama, voltaj iniĢ çıkıĢları ve bu yüzden ısınma ve endüksiyon cereyanı gibi nedenlerle uğrayacakları zararlar. Alçak basınç sebebiyle kapların içeri doğru çökmesi, yırtılması ve sair Ģekilde deformasyonu, yıpranması ile santrifüj kuvvetler ve mekanik olaylar nedeniyle sigortalı cihaz ve motorlarda meydana gelen bütün zararlar. Prim borçları poliçede belirtilen tarihte ödenmemiĢ ise hasar tazminatını alabilir miyim? Primleriniz, poliçe üzerinde yazılı süre ve koĢullarda sigorta Ģirketine ödenmemiĢ ise sigorta Ģirketi hasar tazminatı ödemez . Bu nedenle sigorta primlerinizi zamanında ödemelisiniz.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Konut poliçenize ait bilgilerde eksik ve yanlıĢ beyan sözkonusu ise karĢılaĢacağım yaptırımlar nelerdir? Ġyi niyet esası çerçevesinde tüm beyanlarınızın gerçek ve son durumu yansıtması gerekir. Verdiğiniz bilgilerin doğru olmaması halinde konut poliçeniz geçersiz kabul edilir ve poliçe feshedilir. Poliçenizin olması durumunda bir hasarınız oluĢursa hasarınız tamamen veya kısmen reddedilebilir. Konutumda musluğumu açık unuttuğumda gerçekleĢen zararlarımı poliçem karĢılar mı? Eğer konut poliçeniz kapsamında "dahili su" teminatı var ise musluğunuzun açık kalması sonucunda konutunuzda gerçekleĢen zararlarınızı, poliçe limitleri dahilinde sigorta Ģirketiniz karĢılar. GerçekleĢen bir hasar nedeniyle ikamet ettiğim konut oturulamaz haldedir. Konutun tamir veya yeniden inĢa edilmesi sırasında baĢka bir yerde ikamet etme masraflarını sigorta Ģirketi karĢılar mı? Eğer konut poliçeniz "alternatif ikametgah masrafları ve kira kaybı" teminatını içeriyorsa , baĢka bir yerde ikamet etme masraflarınız policenizde yazılı teminat bedeli ve kullanma süresi dahilinde sigorta Ģirketin tarafından karĢılanır. Tam kagir yapı ne anlama gelir? DıĢ ve iç duvarları ile taban ve tavanları beton, taĢ tuğla gibi yanmaz malzeme ile yapılmıĢ binalar tam kagir yapı olarak tanımlanır. Yığma kagir yapı ne anlama gelir? TaĢıyıcı kolonları olmayan, dıĢ ve iç duvarları ile tavan ve tabanları beton, taĢ, tuğla, briket gibi yanmaz malzeme ile inĢa edilen binalar yığma kagir yapı olarak tanımlanır. GerçekleĢebilecek bir deprem durumunda konutuma ve eĢyalarıma gelen zararları konut poliçem karĢılar mı? Eğer konut poliçeniz "deprem ve yanardağ püskürmesi" teminatını içeriyorsa deprem olması durumunda meydana gelecek zararlarınız deprem ve yanardağ püskürmesi teminatı limitleri dahilinde karĢılanır.Binanız eğer Zorunlu Deprem


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Sigortası kapsamında ise Zorunlu Deprem Sigortası poliçenizin bedeli üzerinde kalan kısmı için konut sigortası yaptırın, konutunuzu olası deprem hasarlarına karĢı güvence altına alın. Konut Hasarlarında Sigortalının Yükümlülükleri Nelerdir? Sigortalı genel Ģartlara göre aĢağıdaki hususları yerine getirmekle yükümlüdür. Rizikonun gerçekleĢtiğini öğrendiği tarihten itibaren en geç beĢ iĢ günü içinde sigortacıya bildirimde bulunmak. Sigortalı değilmiĢçesine gerekli kurtarma ve koruma önlemlerini almak ve bu amaçla sigortacı tarafından verilen talimata elinden geldiği kadar uymak. Sigortacı veya yetkili kıldığı kimselerin, makul amaçlarla ve uygun Ģekillerde hasara uğrayan bina ve yerlere girmesine, bunları teslim almasına, elkoymasına, muhafaza altına almasına ve zararı azaltmaya yönelik giriĢimlerde bulunmasına izin vermek. Zorunlu haller dıĢında hasar konusu yer veya Ģeylerde bir değiĢiklik yapmamak. Sigortacının isteği üzerine, rizikonun gerçekleĢmesi nedenlerini ayrıntılı Ģekilde belirlemeye, zarar miktarıyla delilleri saptamaya, rücu hakkının kullanılmasına yararlı ve sigorta ettiren için sağlanması mümkün gerekli bilgi ve belgeleri gecikmeksizin sigortacıya vermek. Zararın tahmini miktarını belirtir yazılı bir bildirimi makul ve uygun bir süre içinde sigortacıya vermek. Tazminat yükümlülüğü ve miktarı ile rücu haklarının saptanması için sigortacının veya yetkili kıldığı temsilcilerinin sigortalı yer veya Ģeylerde ve bunlarla ilgili belgeler üzerinde yapacakları araĢtırma ve incelemelere izin vermek. Sigortalı yer veya Ģeyler üzerinede baĢkaca sigorta sözleĢmeleri varsa bunları sigortacıya bildirmek.

Mortgage Nedir? Mortgage, bir taĢınmazın, bu taĢınmazı elinde bulunduran bir kiĢiden ya da kurumdan belirli koĢullarda baĢka bir kiĢi ya da kurum eline geçmesi iĢidir. Mortgage, Türkçe morgıç diye okunmaktadır. Türkçe çeviri üzerinde çalıĢılsa da "Ġpotekli Konut Kredisi ya da Uzun Vadeli Ġpotekli Konut Kredi" olarak düĢünülebilir. Son günlerde UDKE (Uzun Dönemli Konut Edindirme) olarak kullanılmaktadır. Her ne kadar Ġpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de yasa çıktığında Mortgage'in çok farklı ve hem kullancıya hem de kullandırına yarar sağlayacak özellikleri olacağını göreceğiz. Bu koĢullar her ülkede farklı uygulanmakla birlikte genel olarak Ģu konulara dikkat edilmektedir.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Konut, genel olarak mevcut konut kredilerinden daha uygun koĢullarda el değiĢtirebilmektedir. Konut, oturulabilir ve sağlam niteliktedir. Belirli bir yapı güveliği sözkonusudur. Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir Ģekilde el değiĢtirmektedir. Konut alıcısı, kullandığı krediyi dilerse erken ödeme koĢullarında önceden kapatabilir. Konut alıcısı, ödeme güçlüğü yaĢarsa yatırdığı paranın belirli bir kısmını geri alabilir durumda olacaktır. Konut değeri, bir uzmanın görüĢü ile belirlencektir. Türkiye'de kuralların nasıl iĢleyeceği belirli olmamakla birlikte, yukarıdaki ana maddelerin birçoğunun olması kaçınılmazdır. Ġlgili yasa TBMM'de onaylanıp çıktıktan sonra bu konular netleĢecektir. Her nasıl çıkarsa çıksın, ev sahibi olmak isteyenler çok daha uzun vadede ve çok daha düĢük faizle konut edinebileceklerdir. Bu iĢin finasmanı diğer yapılardan farklı olduğu için düĢük faiz ve yüksek vade olanağı ile kredi kullanmak olasıdır. Belirli finans kuruluĢları, alıcı ve satıcı arasında aracılık yaacaklar ve satıĢa konu olan taĢınmaz için çıkartılan belgeler de IMKB gibi kuruluĢlarda el değiĢtirebileceği için bundan da yararlanabileceklerdir. Öte yandan satılan konut Emlak uzmanlarınca incelenip aynı zamanda yapı güveliği konusunda da gerekli yeterliği taĢıdıkları için, fazladan bir risk almayacaklarıdır. Mortgage ile ev aldınız, o ev sizin mi oldu? Hem evet hem hayır. Mortgage ile aldığınız eve hemen yerleĢebilirsiniz ve kira ödemekten kurtulursunuz. Ama yükümlülüklerinizi tamamlayıncaya kadar o ev sizin değildir. Ne zaman ki tüm kredi borcunuzu kapatırsınız o ev artık sizin olur. Ödeme güçlüğü çekmeniz durumunda tabii ki sistemden çıkıĢınız mümkündür. Yatırdığınız tüm parayı belirli koĢullarda da belki daha fazlasını almanız mümkün olabilmektedir. Mortgage'in anlamı da zaten rehinli satıĢ anlamını içermektedir. Mortgage ile neler olacak? Mortgage, kesinlikle ucuz ve uzun vadede konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyenlere çok yarayacaktır. Öte yandan, mortgage sistemindeki konutlar, belirli bir yapı güveliği, imarlı yapı gibi koĢullar içerdiği için sağlıksız konutlar yerine sağlıklı ve yaĢanabilir konutlara talep olacaktır. Bu konutlar deprem güveliği gibi konularda da belirli düzeyleri sağlayacağından güvenilir konutlar ve Ģehirler oluĢmasında katkısı olacaktır. Mortgage ile, emlak piyasası, inĢaat piyasası ve konutla ilgili tüm sektörler (perdeciden tutun da parkeciye kadar, döĢeme ve dekorasyon iĢlerinden tutun da boyacılara kadar) hareketlenecek ve hem piyasa canlanacak hem de ekonomik büyüme ve iĢ sağlama olanakları doğacaktır. Mortgage ile konut satıĢları denetim altına alıncak ve böylece devlet daha fazla vergi toplayabilecektir.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Alınacak Konutun Fiyatını Belirlemenin 40 Yolu Bir konut satın alırken kendiniz de değerleme yapabilirsiniz. Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 40 ayrı kriteri birleĢtiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aĢağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araĢtırma yaparak yaklaĢık sonuçlar bulabilir. Bu 40 kriter Ģöyle: 1- ĠnĢaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan iĢçiliğe kadar bütün unsurlar inĢaatın kalitesini oluĢturur. Bunlar fiyata etki eder. 2- Arsa alanı: Konuta düĢen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar. ÖRNEK ARSA PAYI HESAPLAMASI: Satın alınacak gayrimenkulun ARSA ALANI 890 m2 ise ve size düĢen arsa payı 20/1600 oranında ise hesaplama yöntemi Ģöyledir: 890/1600=0,55625.Bu oranı 20 pay ile çarpınız : 20 x 0,55625 =11,125 m2 sizin dairenize düĢen arsa payı miktarınızdır. 3- ĠnĢaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir. 4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar. 5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla olması değeri artırır. 6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar. Konut alırken sosyal tesislerden hissenizin olması halinde alacağınız konut daha fazla değer kazanır. 7- YeĢil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor. 8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe. Otoyollarına yakınlığı, Metro bulunması veya ileride metro geçme ihtimali gibi değerlere de dikkat etmek gerekir. 9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır. 10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir. 11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler. 12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir. 13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müĢtemilat bölümü konutun değerini artırır.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir. 15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır. 16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar. 17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır. Tapuda otopark alanında hisseniz olduğu görülmesi de bina değerini yükseltir. 18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır. 19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır. 20- ġömine ve barbekü: Konutta Ģömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. ġömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur. 21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. GeniĢliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler. 22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılıĢlı olması fiyatı artırır. 23- UlaĢım: Konuta ulaĢımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder. Çevresinde okullar, alıĢveriĢ merkezleri olması bina değerini arttırır. 24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar. 25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. Ġyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur. 26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur. 27- AlıĢveriĢ merkezlerine yakınlığı: Konutun alıĢveriĢ merkezlerine ve çarĢıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir. 28- Isınma ve güneĢ alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. konutun güneĢ alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneĢ almayan odaların bulunması konutun fiyatını düĢürür. Her zaman için güney cepheli daireler ile kuzey cepheli daireler arasında mutlaka satıĢlarda fark vardır. Aynı bedele daire alırken güney cepheli olanı tercih ediniz.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriĢ ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düĢük olur. 30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır. 31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düĢük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır. 32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. Ġthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir. 33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düĢer. Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur. 34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düĢük olur. Villa da ise arsa alanına göre inĢaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir. 35- Kira geliri ve satıĢ kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir. 36-Kat irtifaklı Kat mülkiyetli Tapu olması halinde Bankaların Konut kredileri almada kolaylık sağlar satarken de avantaj sağlar. 37-DıĢ cephe:Akrilik boyalı BTB kaplı Cam giydeirme veya siding kaplı olması daire veya binanın değerini değiĢtirir. 38-Gelir realizesi: Alacağınız konutun kira getirisi ile aldığınız bedel arasındaki kıyaslamayı mutlaka yapınız .100,000 YTL aldığınız bir konutun kira getirisini 10 yıl yani 120 aya bölünüz 100,000 : 120 ay= 833 YTL. Aylık olması gereken kira bedeli 833 YTL olursa iyidir, kira bundan yukarıda olursa çok çok iyidir. 39-KomĢularınız:Alacağınız konutta komĢularınızı tanıyınız. Atalarımız `'Ev alma KomĢu Al `' demiĢler. 40-Satıcı ve konutu imal eden firma güvencesi: Size konutun satıĢında danıĢmanlık eden firmanızın ve ĢahıĢların mutlaka iyi seçilmesi, inĢaatı imal eden firmanının araĢtırılması da önemlidir.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Konut kredisi Konut kredisi, konut satın almak isteyen ihtiyaç sahiplerine verilen, henüz vadeleri 5 ile 20 yıl arasında değiĢen bireysel kredilerdendir. Konut kredisi almak için satın alınması düĢünelen konutun tamamının bitmiĢ olması gerekmektedir. Henüz bitmemiĢ, yakın zamanda bitecek konutlar için kredi düĢünülüyorsa kredi talep edilen banka ile özel bir anlaĢmaya varılabilir. Konut kredisi alabilmek için gereken temel belgeler : 1. 2. 3. 4.

Kimlik Belgesi (Nüfus Cüzdanı, Ehliyet, Pasaport) Gelir beyannamesi ( Ücretli çalıĢanlar için ) Vergi Levhası ( Serbest çalıĢanlar için ) Alınacak konutun Tapu fotokopisi ya da muadili

EMLAK ĠġLEMLERĠNDE ÖNEMLĠ SORU VE CEVAPLAR Satın aldığınız emlakta kiracı varsa yapılabilecek Ģey nedir? Gayrimenkulun sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi ya da eĢi veya çocukları için bir iĢyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kiĢi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmıĢ sözleĢmenin tüm hükümlerini de devralmıĢ olur. Bu nedenle kira söz1eĢmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Fakat bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanımıĢ ye bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava açılabilmesini hükme bağlamıĢtır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulu satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir. Süresi sona ermeden kira sözleĢmesi fesh edilebilir mi? Feshin haklı nedenleri varsa kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler kanal proje hatası, binanın çok nemli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir Bankaya yatırılan kira bedelinin makbuzu geçerli bir kanıt mı dır? Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan makbuzlar, sadece „Kira Bedeli‟ olarak yatırıldığına iliĢkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi hallerde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak değerlendirilir.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Konutu boĢaltan kiracıya ait giderler ev sahibi tarafından ödenmeli midir? Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman giderlerini ödememiĢ ve ardından taĢınmıĢsa, yönetici bu giderleri bağımsız bölüm malikinden isteyebilir. Haifa kiracı taĢınmamıĢ olsa dahi eğer yönetici kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için evsahibine baĢvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısı ile hesaplaĢır, yani ona rücu eder. Bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla genellikle kiracıdan teminat (güvence) talep edilmektedir. ödemelerden dolayı asıl sorumlu malik olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu olur Kiracımız kendi evi olmasına rağmen, baĢka bir evde oturuyorsa, evinizden hangi Ģartlarla tahliye edebilirsiniz? Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elveriĢli bir evi bulunması tahliye nedenidir. Fakat kiracının bu evinin kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılıĢ biçimi, kiracının sosyal durumuna uygunluğu araĢtırılır. Sustna ile tazelenen hasılat kirası nasıl sona erdirilir? Kira kontratı sona ermesine rağmen, mülk sahibi kiracının kalmasına ses çıkarmadığına ye bitiĢ tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira söz1eĢmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleĢmesi susarak yenilenmiĢ sayılır. Fakat bu yenileme ile kira sözleĢmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiĢ olur. Bu Ģekilde yenilenmiĢ bir hasilat kirası sözleĢmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu‟nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiĢ tarihinin altı ay öncesinde, “kira sözleĢmesinin sona erdirileceğinin” ihbar edilmesi gerekir. TV (çevre temizlik vergisi) nasıl ödenebilir? Önceleri posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık hemen hemen bütün belediyeler bu amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet etmediğiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap numaralarını öğrenmeniz ye banka havalesi yolu ile göndermeniz mümkündür. Kiracıdan yönetici olabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu‟na göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ye arsa payı çoğunluğu aranır. ġayet yönetim planına, yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuĢsa kiracı yönetici seçilemez. Eğer böyle bir hüküm konmamıĢsa kiracı bile olmayan dıĢarıdan birinin yönetici olması da mümkündür. Böyle bir hüküm bulunduğu taktirde sadece kat malikleri yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Ayrıca kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz. Evinizde oturan birinci derece akrabalardan kira alınabilir mi? Bininci dereceden akrabalardan kira alınabilir. Tabii çeĢitli özel durumlar söz konusu olabilir.Örneğin, 3 kardeĢten biri anne ye babasıyla beraber yaĢar. Ebeveynler öldükten sonra bu kardeĢ evden çıkmak istemez ise diğer kardeĢler ondan evin getirebileceği kiradan paylarına düĢeni talep edebilirler. TAHLĠYE TAAHÜDÜ Kiracının, mecuru, belli bir tarihte, Ģartsız olarak tahliye edeceğini beyan ettiği belgeye „TAHLIYE TAAHÜDÜ “ adı verilir. Kiracı bu belgeye rağmen, taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmediği taktirde, hukuk sistemimiz, kiralayana, icra takibi ye tahliye davası hakkı vermiĢtir. Hukuk sistemimiz, kira sözleĢmesi yapılırken alınan tahliye taahhüdünü, geçersiz saymaktadır. (serbest iradeyle alınmadığı, kiracının zor durumundan yararlanılarak alındığı gerekçesiyle) Bu nedenle taahhüt edilen tarih ne olursa olsun, tanzim tarihi kira sözleĢmesinin baĢlangıcıyla aynı olan veya çok yakın olan tahliye taahhütleri hukuken geçersizdir. Tahliye taahhüdüne dayanan icra takibi veya tahliye davasının, taahhüt edilen zamandan itibaren 1 ay içinde açılması zorunludur. Aksi taktirde tahliye taahhüdü geçersiz kalır. Ayrıca dava açılabilmesi veya icra takibi yapılabilmesi için, taahhüt tarihinden 30 gün önce kiracıya ihtar çekilmelidir. Kira artıĢını nasıl yapmalıyım? - Yıllık kira artıĢını D.Ġ.E'nin açıkladığı TEFE ve TÜFE oranlarının ortalamasını alarak yapmak hem kiracıyı hem mal sahibini zarara uğratmaz. Ġleride bir problem çıkmasının önüne geçer. Kira kontratında en fazla kaç kefil bulunmalıdır? - Kefil sayısını istediğiniz kadar yapabilirsiniz. Gayrimenkul alırken-satarken nelere dikkat etmeliyim? - Alacağınız gayrimenkulun gerçek sahibini bulun. - Tapu Sicil Müdürlüğü'nde imza atmadan önce imzalanacak belgeyi mutlaka çok dikkatlice okuyun. - Gayrimenkul satıĢ iĢleminde satıcı imzadan önce gayrimenkulun değerini almalıdır. - Alacağınız gayrimenkulun üzerinde herhangi bir ipotek veya borcu olup olmadığını araĢtırın. SatıĢ bedeli nasıl belirlenir? - Gayrimenkulun emlak vergi beyannamesinde gösterilen değer Maliye Bakanlığı'nca açıklanan oran ile çarpılarak satıĢ bedeli belirlenir. Ġrtifak hakkı nedir? - Gayrimenkul sahibinin, gayrimenkulu baĢkasının kullanmasına izin vermesi ve mülkiyet hakkını sınırlamasıdır.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Hibe nedir? - Bir malın mülkiyetinin bir bedel almaksızın baĢka bir Ģahsa devredilmesine denir. SatıĢ iĢleminde gerekli belgeler nelerdir? - Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanı. - Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı ( son altı ay içerisinde çekilmiĢ.) - Alıcı ve satıcının vergi numaralarını gösteren Vergi Dairesi'nden alınmıĢ belge. Veraset beyannamesi içim gerekli belgeler nelerdir? - Veraset ilamının aslı veya onaylı örneği. - Murisin ölünceye kadar orada oturduğunu gösteren muhtarlıktan alınan ilmühaber. - Bankada ki paralar için faizli bakiyeyi gösteren bankadan alınmıĢ belge. - Araba için ruhsat fotokopisi. - Tapu fotokopisi. - Damga pulu. Ġpotek nedir? - Mevcut olan veya ileride olacak bir alacağın sağlanabilmesi için taĢınmazın teminat olarak gösterilmesidir. SatıĢ vaadi ne demektir? - TaĢınmazın satıĢının bir baĢkasına vaad edilmesidir.SatıĢ vaadi taĢınmazın kesin satıĢı demek değil,satıĢ yapma taahhüdüdür. DASK Zorunlu Deprem Sigortası'nın getirdikleri DOĞAL AFET SĠGORTALARI KURUMU (DASK) NEDĠR? Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Zorunlu Deprem Sigortası yapmak üzere, 587 sayılı Zorunlu Deprem Sigortası'na Dair Kanun Hükmünde Kararname ile kurulmuĢ olan kamu tüzel kiĢiliğini haiz, kar amacı gütmeyen ve sigortacılıkta "sigorta havuzu" adı verilen yapı esas alınarak düzenlenmiĢ bir kurumdur. Devletin bütçe imkanlarıyla iliĢkili olmaksızın ve maddi kayıpları derhal telafi eden somut bir güvence almıĢ olacaksınız. Kendi eviniz depremden etkilenmese bile ödeyeceğiniz küçük miktardaki sigorta primleri, evi hasar gören afetzedelere yapılacak tazminat ödemelerinde kullanıldığından sosyal dayanıĢmanın gereğini en güzel Ģekilde yerine getirmiĢ olacaksınız. Deprem hasarlarının karĢılanması için amaçlanan uzun vadeli kaynak birikimine küçük primlerinizle katkı sağlamıĢ olacaksınız. Yapı standartlarının uygulanmasına, sağlıklı yapılaĢmaya ve modern bir toplumsal yapının oluĢturulmasına önemli bir katkıda bulunmuĢ olacaksınız.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

DASK'IN KURULMASIYLA AMAÇLANAN NEDĠR? Zorunlu deprem sigortasını sunmakta olan DASK'ın temel amaçları Ģu Ģekilde özetlenebilir: - Kapsamdaki bütün konutları, ödenebilir bir prim karĢılığında depreme karĢı sigorta güvencesi altına almak, - Yurtiçinde risk paylaĢımını sağlamak, aynı zamanda deprem hasarlarının neden olacağı mali yükü sigorta yoluyla uluslararası reasürans ve sermaye piyasalarına dağıtmak, - Devletin depremlerden (özellikle deprem sonrası afet konutları inĢasından) kaynaklanan mali yükünü azaltmak, - Sigorta sistemini sağlıklı yapı üretiminde bir araç olarak kullanmak, - Deprem hasarlarının karĢılanmasında uzun vadeli kaynak birikimini temin etmek, - Toplumda sigorta bilincinin geliĢmesine katkıda bulunmak. Zorunlu Deprem Sigortası uygulaması ile; konut sahiplerine konutları ile ilgili olarak, Devletin bütçe imkanları ile iliĢkili olmaksızın ve maddi kayıpları derhal telafi eden somut bir güvence temin edilmektedir. Aynı zamanda, ödenen küçük miktardaki sigorta primleri yoluyla sosyal dayanıĢmanın gereği en iyi Ģekilde gerçekleĢtirilmiĢ olmakta, ülke çapında risk paylaĢımı ve dayanıĢma sağlanmakta, yeterli iç kaynaklar birikinceye kadar riskin belli bir kısmı reasürans yoluyla uluslararası piyasalara aktarılmakta, deprem nedeniyle Devlet bütçesi üzerinde oluĢan mali yük azalacağından muhtemel ek vergiler önlenmiĢ olmaktadır. DASK ĠLE SĠGORTA ġĠRKETLERĠNĠN ĠLĠġKĠSĠ NEDĠR? Zorunlu Deprem Sigortası teminatı DASK tarafından sunulmakla birlikte poliçeler sigorta Ģirketleri tarafından DASK nam ve hesabına düzenlenmektedir. Diğer bir anlatımla, DASK'ın pazarlama fonksiyonu, sigorta Ģirketleri ve acenteleri tarafından yerine getirilmektedir. Sigorta Ģirketleri kendi üzerlerinde hiç bir risk tutmadan riski ve primi Kuruma devretmektedir. DASK nam ve hesabına Zorunlu Deprem Sigortası sözleĢmesi yapmaya yetkili sigorta Ģirketlerine, kendileri veya acenteleri tarafından yapılan Zorunlu Deprem Sigortası primi tutarı üzerinden Ġstanbul ili dahilinde bulunan rizikolar için %12.5 oranında, diğer illerde bulunan rizikolar için %17.5 oranında komisyon ödenmektedir. DASK'IN HASAR ÖDEME KAPASĠTESĠ NEDĠR? TOPLANAN PRĠMLER MUHTEMEL HASAR ÖDEMELERĠNĠ KARġILAYABĠLECEK MĠ? DASK'ın olası bir deprem durumunda muhtemel yükümlülükleri ile ilgili olarak yeterli kaynağı bulunmaktadır. Bu kaynaklar temel olarak; toplanan prim gelirlerinden, reasürans korumasından ve hasar durumunda Dünya Bankasınca sağlanacak ek finansmandan oluĢmaktadır. 2006 yılı için toplam 920 milyon EURO tutarında reasürans koruması temin edilmiĢtir. Bu korumanın tamamı, uluslararası derecelendirme kuruluĢlarınca en az A ve üzeri düzeyde derecelendirilen reasürörlerden sağlanmıĢtır.


Emlakçının El Kitabı

REFORCE Real Estate Consultancy Inc.

Bu itibarla, DASK'ın 2005 yılı için toplam ödeme gücü 1,1 milyar EURO'nun üzerinde bulunmaktadır. Bu miktar DASK'ın 2006 yılındaki tahmini yükümlülüklerini fazlasıyla karĢılayacak düzeydedir. Zorunlu Deprem Sigortası Kapsamı: 27.12.1999 tarihinde Resmi Gazete' de yayımlanarak yürürlüğe girmiĢ olan 587 sayılı "Zorunlu Deprem Sigortasına Dair Kanun Hükmünde Kararname" gereğince, 27.09.2000 tarihinden itibaren, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taĢınmazlar üzerinde mesken olarak inĢa edilmiĢ binalar, bu binalar içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir. Bu sigorta ile, depremin, yangın, infilak ve yer kayması dahil, sigortalı binalarda ve temellerinde, doğrudan neden olacağı maddi zararlar (merdivenler, asansörler, çatılar ve bacalarda meydana gelenler de dahil olmak üzere), sigorta bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından teminat altına alınmıĢtır. Zorunlu Deprem Sigortası Kapsamı DıĢında Kalan Binalar: Kamu kurum ve kuruluĢlarına ait binalar, Köy yerleĢim alanlarında yapılan binalar, Tamamı ticari veya sınai amaçlarla kullanılan binalar, 27 Aralık 1999 tarihinden sonra inĢa edilmiĢ olan ancak ilgili mevzuat çerçevesinde inĢaat ruhsatı bulunmayan binalar. Zorunlu Deprem Sigortası Teminatı DıĢında Kalan Haller: Enkaz kaldırma masrafları, yer kayması, iĢ durması, kira kaybı,alternatif ikametgah ve iĢyeri masrafları, mali sorumluluklar ve benzeri baĢkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar, Her türlü taĢınır mal, eĢya ve benzerleri, Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni zararlar, Manevi tazminat talepleri

EMLAKÇI EL KİTABI  

emlakçılar için mutlaka okunması gereken bir kaynak

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you