Issuu on Google+

 

 

A

 

I

 

L

 

I

 

 

B

R

I

 

 

   

A la plataforma de La Casa de le Idees

S

T

I

M

M

O

PROPOSTA: PREU JUST IMMOBILIARI

     

   

P

E

 

R

U

J

U

 

      

Xavier Augé i Lidón


Títol de la proposta: PREU JUST IMMOBILIARI. 

     

Problema a resoldre: Sanejar els habitatges de lloguer baixos i propietat vertical.  Un problema molt comú en el mercat immobiliari és els les finques de propietat vertical amb  lloguers dels  seus habitatges amb rendes antigues   o molt   baixes. Amb uns propietaris amb  uns recursos econòmics baixos.  La conseqüència directa és que aquests habitatges, i les finques, no es conserven com cal. Els  propietaris no poden invertir per la seva millora per manca de poder adquisitiu, i els llogaters  no  tenen  cap  interès  en  invertir  en  una  propietat  que  no  és  seva.  S’acaba  tancant  un  cercle  viciós en el que el llogater no vol pagar i el propietari no pot, els lloguers no es poden apujar i  les condicions d’habitabilitat dels habitatges és cada cop més precària.  Com a  resultat és que aquests habitatges, tret d’alguns casos, com son avis que han viscut tota  la vida en ells, la resta d’habitatges de la finca tenen una mobilitat alta de llogaters, i en molts  cassos estan buits.   A  Barcelona  el  29,40  %  dels  habitatges  son  en  règim  de  propietat  vertical.    Això  representa  quasi  210.000 habitatges. 

En l'any 2001, el 8,7 % dels habitatges era anterior a l'any 1900. Entre el 1900 i 1950 hi havia el  23,1 %. És a dir, més del 30 % del parc d'habitatges de Barcelona és anterior al 1950. I com a  dada interessant és que el 54,4 % dels habitatges de ciutat vella son anteriors al 1900.  No  vol  dir  que  totes  les  finques  en  règim  de  propietat  vertical  estigui  en  mal  estat  de  conservació. El mateix estudi estadístic ens diu que prop del 14 % de les persones que viuen en  habitatges anteriors al 1950, opinen que els seus habitatges son massa antics.  

P

R

U J

Segons  el  cens  d'habitatges  del  2001,  un  52,1  %  (38.954  uts)  dels  edificis  que  es  destinen  a  habitatges son d'un sol propietari. (Font: Regidoria d'habitatge. Institut Municipal d'urbanisme  Ajuntament de Barcelona). 

U

D’aquests estan distribuïts: Ciutat Vella (31.244), Eixample (45638), Sants ‐ Montjuïc (22.963),  Les Corts (6.376), Sarrià Sant Gervasi (20.865), Gràcia (22.518), Horta Guinardó (18.943), Nou  Barris (10.142), Sant Andreu (13.833) i Sant Martí (16.840). (Font: Departament d'Estadística.  Ajuntament de Barcelona any 1991) 

E

S

T

I

M

M

O

B

I

L

I

A

R

I

 

Si extrapolem els valors estem parlant de 29.000 habitatges que estan en mal estat.     

La casa de les idees         Proposta Xavier Augé Lidón   


P

R

E

U

J

U

S

T

I

M

M

O

B

I

L

I

A

R

I

 

Actors : És  difícil  delimitar  uns  únics  actors.  La  proposta  forma  part  del  mateix  teixit  urbà  i  social.  Implica  l'Administració  municipal,  com  a  garant  de  l'operació  i  impulsor.  Aquelles  empreses  gestores  que  dirigeixin  l'operació.  Els  professionals  Tècnics,  Administradors  de  finques,  Notaris, Registradors. Les constructores i empreses de industrials i instal∙lacions especialitzats  en rehabilitació. Les entitats de finançament en les seves diferents concepcions, Banca Ètica,  Fons solidaris i altres. I com no la mateixa societat en tota la seva diversitat i necessitats. Les  persones  amb  pocs  recursos,  els  joves  i  totes  aquelles  que  necessitin  d'un  habitatge  en  condicions de preu ajustat.  L'actor  d'inici  és  el  propietari  de  la  finca  a  qui  se'l  proposa  entrar  dins  el  programa  del  preu  just, a partir d'aquest moment entra en acció la resta d'actors descrits. Aquest actor té unes  característiques pròpies. Baixos recursos econòmics i una situació sense sortida per actualitzar  les condicions dels edificis.  Les  normatives  actuals  d'acondicionament  dels  edificis,  condicions  d'habitabilitat  i  instal∙lacions  no  es  poden  dur  a  terme.  Si  pensem  en  l'entrada  del  Decret  d'Eficiència  energètica  encara  hi  han  més  factors  per  actuar‐hi.  És  un  punt  sense  sortida  per  molts  propietaris de finques.    

Àmbit de la proposta (legislatiu, dinamització del mercat, col·laboració ciutadana, urbanisme i arquitectura)   La proposta actua principalment  com  a dinamitzadora del mercat. Però no deixa de tenir  les  seves conseqüències legislatives i també dins de l’Arquitectura/Urbanisme. No vull que s'entri  en  complicades  tramitacions  ni  canvis  de  legislació  complicats.  La  proposta  es  mou  dins  de  l'àmbit de convenis entre col∙legis professionals i d'acords municipals.  Afecta  a  convenis  fàcilment  executables  amb  Notaris,  Registradors,  Arquitectes  i  Arquitectes  Tècnics.  Es  tracta  de  fixar  uns  honoraris  a  preu  ajustat  i  fix  en  la  intervenció  d'aquest  tipus  d'habitatges i/o finques.  També  s'ha  de  prendre  un  acord  municipal  per  facilitar  i  bonificar  les  finques  adherides  al  programa.  Des  de  l'administració  s'hauria  de  donar  un  reconeixement  oficial  i  publicitar  el  programa establert.  Els bancs han de preveure condicions especials de préstecs, pel que segurament la banca ètica  és la que millor respon a les expectatives. També es pot pensar en fons de tipus social creat  per aquest fi.  Un aspecte que acabaria de potenciar la intervenció en aquest tipus d'habitatges, de mes difícil  aplicació,    podria  ser  el  seu  tractament  fiscal.  La  Generalitat  i  /o  govern  central,  hauria  de  contemplar la inclusió de desgravacions especials als propietaris que s'acullin al programa preu  just. 

La casa de les idees         Proposta Xavier Augé Lidón   


I

 

Esquema de funcionament   L'actualitat econòmica ens dóna una oportunitat per fixar‐nos en aquests cassos. La situació de  crisi qüestiona els preus dels habitatges i relativitza els guanys.   Quin preu tenen els habitatges ?,  Quins guanys considerem en una operació immobiliària com  a justos ?.  La  situació  de  crisis,  amb  la  seva  baixada  de  preus  generalitzada  dels  immobles.  La  mobilitat  dels llogaters dels pisos. La manca de treball i inseguretat de la situació. La baixada de preus en  la  rehabilitació.  La  manca  de  capitals  importants  per  la  compra  de  pisos.  La  manca  de  finançament  per  la  compra  d’habitatges.  Tots  son  factors  que  relativitzen  les  preguntes  anteriors.  La reflexió entorn a aquestes qüestions és la que ens defineix el funcionament de la proposta: 

U

(1) Venda d'una part de la propietat vertical:  És important posar a la venda nomes una part de l'edifici. Ha de ser un 60% de la totalitat de  les dependències per poder fer obres a les zones comuns. El preu és per sota del de mercat per  tal d'afavorir la seva sortida. 

P

 

E

Es  tracta  de  vendre  una  part  dels  pisos  d'una  propietat  vertical  (1).  La  venda  d'aquests  habitatges es fa en unes condicions de bonificació i tramitació favorables, pel que es limita el  seu  preu  de  venda  (2).  Aquests  habitatges  per  les  seves  condicions  de  tractament  especial,  passen  a  formar  part  d'un  parc  d'habitatges  socials,  i  com  a  tals  queden  inscrits  així  en  el  registre  (3).  L'operació  de  compra  ‐  venda  s'inscriu  en  un  procés  establert  que  implica  la  rehabilitació  dels  habitatges  (4).  Una  entitat  col∙laboradora  de  l'administració  centralitzaria  tota la gestió i coordinació del programa (5). 

R

J

U

S

T

I

M

M

O

B

I

R

I A

Socialment  comptar  en  processos  participatius  del  teixit  social  del  barri  i  de  les  entitats  i  col∙lectius  implicats  alhora  de  decidir  quin  tipus  de  millores  calen  en  els  edificis,  ajudaria  a  l'adquisició  de  l'auto  coneixement  de  la  seva  situació  i  de  les  possibilitats  que  hi  han  en  intervenir  en  l'arquitectura  i  restauració  dels  edificis  malmesos.  Una  acció  d'aquest  tarannà  millorarà no tant sols la qualitat de vida, sinó en popularitzar l'adquisició dels coneixements de  la normativa existent en matèria de recuperació d'edificis antics. 

L

 

A continuació s'explica cada un dels conceptes: 

POSEM NÚMEROS A L’OPERACIÓ:   Cas real conegut per qui fa la proposta.  Edifici  de  14  habitatges.  De  propietat  única.  4  pisos  de  renda  antiga  habitats  per  llogaters des de fa molts anys (persones grans). 10 habitatges amb rotació contínua  pel mal estat general de la finca. Els pisos tenen 65 m2 cada un. 

La casa de les idees         Proposta Xavier Augé Lidón   


P

R

E

U

J

U

S

T

I

M

M

O

B

I

L

I

A

R

I

 

Es tracta de rehabilitar la finca sencera. Vendre 10 habitatges i quedar‐se’n quatre en  propietat.  Preu  de  venda  dels  pisos  80.000  euros  com  a  màxim  que  inclou  la  part  destinada a obres. Dels quals 55.000 euros per cada pis són per la propietat i la resta  per gestió i obres. Això implica guanys nets per la propietat 550.000 euros. Despeses  de  rehabilitació  general  i  costos  de  promoció  i  gestió  250.000  euros.  Aproximadament 200.000 euros per despeses pròpies de l’obra, es a dir 20.000 euros  per  pis  (incloses  zones  comuns),    i  50.000  euros  per  despeses  de  tècnics  i  tràmits  administratius.      Conseqüències de l'operació:     a. 550.000 euros nets per la propietat i quatre pisos en propietat. (antics llogaters  amb pisos rehabilitats). Els antics llogaters milloren qualitat de vida. La propietat  passa a tenir un forts ingressos i millora dels seus recursos econòmics.  b. Es posen al mercat pisos a un preu raonable, aquests es posaran dins de borses  de necessitats socials.  c. Es saneja poc a poc barris degradats.  d. Es mou el camp de la rehabilitació implicant una reactivació del mercat.    Estem  parlant  d'unes  finques  en  unes  condicions  molt  especials  de  conservació  i  d'uns  propietaris amb baix recursos econòmics.   Es  passa  d'habitatges  no  habitables  i  una  família  sense  recursos  a  tenir  habitatges  socials  en  bones  condicions,  i  a  un  propietari  amb  economia  sanejada  i  bons  recursos  econòmics  amb  habitatges en propietat. Es pot parlar de pèrdua de negoci ?    Pot semblar que estem davant d'un sector molt concret del parc d'habitatges. Si ens referim  als  habitatges  que  per  estadística  es  consideren  que  son  mol  vells,  i  que  estan  en  règim  de  propietat  verticals,  estem  parlant  del  14%  de  210.000  habitatges,  es  a  dir,  de  29.400  habitatges a Barcelona.    (2) Bonificacions i tramitació:    Tot  el  programa  busca  el  mínim  cost.  La  venda  dels  habitatges  ajusta  el  preu  de  venda  i  necessita que els costos de tramitació i de gestió acompanyin a aquesta idea.    a. Els  honoraris  tècnics,  els  costos  de  Notaris  i  Registre  han  de  ajustar‐se.  Actualment per la venda d'habitatges de segona ma tenim els següents costos:  CONSTITUCIÓ  EN  PROPIETAT  HORITZONTAL,  representa  un  1,5  %  del  valor  de  venda.  ITP, Impost de transmissions patrimonials del 6 al 7 % del preu de venda  IAJD, Impost d'actes jurídics documentats, del 0,1 a l'1 %  NOTARIA:    per  un  preu  de  venda  100.000  euros  de  venda  esta  sobre  els  675  euros.  REGISTRE:  per un preu de venda 100.000 euros de venda esta sobre 345 euros.  RESPONSABILITAT  HIPOTECÀRIA,  DESPESES  DE  GESTIÓ,  COMISSIONS  D'APERTURA, TASACCIÓ depèn de cada entitat bancària.  En total estem parlant de costos tècnics de tramitació entorn al 10 % del valor  de la venda, caldria reduir aquest cost al 5 %.   

La casa de les idees         Proposta Xavier Augé Lidón   


P

R

E

U

J

U

S

T

I

M

M

O

B

I

L

I

A

R

I

b. Les  Taxes  i  Impostos  per  llicències  s'haurien  de  minimitzar.  Les  taxes  no  representa un cost elevat,mentre que l'impost s'hauria de reduir a l'1 %.    c. La  plusvàlua  hauria  de  ser  un  altre  impost  a  reduir  o  alliberar  en  el  procés  de  venda.    d. Una bona contrapartida per la propietat d'inici seria aplicar un tractament fiscal  especial. Com a proposta  de més difícil tramitació estaria el tractament fiscal de  l'operació.  Si  es  pogués  assimilar  la  venda  del  particular  al  tractament  d'una  empresa,  es  podria  presentar  la  venda  com  unes  pèrdues,  i  per  tant  ,  amb  la  possibilitat de compensacions en els exercicis posteriors durant 4 anys.    e. S'ha  d'estudiar  les  fons  de  finançament,  com  les  entitats  bancàries  podrien  establir  unes  línies  de  crèdit  en  condicions  favorables,  si  l’administració  podria  subvencionar  parts  dels  habitatges  o  realitzar‐ne  la  compra  directe,  mirar  la  possibilitat de combinar un habitatge en tinença intermèdia, i altres possibilitats  existents.        (3) Habitatges inscrits a un fons social.    La  finca  una  vegada  aplicat  el  programa,  disposarà  de  dos  tipus  d'habitatges.  Uns  que  continuaran a mans de la mateixa propietat d'inici i els altres venuts en condicions especials .   El  tractament  per  afavorir  la  venda,  fa  que  els  habitatges  s'hagin  d'incloure  en  un  registre  d'habitatges de lloguer de fons socials, amb preus ajustats.    L'accés  d'aquest  tipus  d'habitatges  ha  d'estar  limitat  a  persones  necessitades.  Les  diferents  plataformes existents tindrien accés a aquest tipus d'habitatges.  L'avantatge principal és que els habitatges estan situats dins del nucli de la ciutat, no en zones  extremes.     (4) Rehabilitació dels habitatges durant el procés de venda.  La  rehabilitació  dels  habitatges  és  una  de  les  principals  raons  del  procés.  Per  tant  és  part  intrínseca de l'idea. En el moment del contracte de compra‐venda  s'ha de pactar les obres a  realitzar.  En  l'exemple  exposat  s'anomena  el  percentatge  que  es  dedica  a  les  obres,  de  les  zones  comuns  junt  amb  els  propis  habitatges.  Per  tant  el  preu  de  venda  pacta  també  el  percentatge  destinat  a  les  obres.  El  contracte  doncs  reflectirà  el  preu  de  venda,  els  diners  destinats  a  les  obres  i  els  terminis  per  realitzar‐les,  i  el  període  de  lliurament  de  l'habitatge  rehabilitat.  La realització de les obres s'ha de dur a terme per empreses especialitzades, cal promocionar  el  treball.  Però  es  pot  pensar  en  capítols  concrets  d'obra  per  la  integració  de  col∙laboracions  amb entitats d'inserció.    

La casa de les idees         Proposta Xavier Augé Lidón   


Cal que es controli tots els paràmetres que s'han establert en l'operació. La manera més fàcil  és  instrumentar‐ho  amb  una  entitat  col∙laboradora  de  l'administració  que  s'encarregui  de  la  gestió.  

I

  Es tracta d'una sortida immediata i directe a un problema existent. L’actuació a les finques que  estan  més  degradades  millora  molt  les  condicions  de  vida  dels  seus  habitants.  Normalment  estan inclosos en barris molt degradats i que milloraran la seva habitabilitat i imatge.   S’incentiva la rehabilitació, amb el que comporta de llocs de treball directes i indirectes.  Pot  ser  una  sortida  d'accés  a  l'habitatge  tant  per  joves,  com  pels  desnonats  o  per  persones  amb perill d'exclusió social. Cal combinar be els elements dels que disposem.  Extrapolant  l'exemple  anterior  la  facturació  inicial,    considerant  un  1%  d'acolliment  al  programa de les finques, és de 52 milions d’euros en obres, administració i gestió; 115 milions  d’euros a mans dels antics propietaris sense recursos, es a dir facturació total conjunta de 168  milions  d’euros  en  millora  del  parc  immobiliari.  Amb  una  repercussió  per  m2  d’habitatge  ja  rehabilitat de 1.230 euros. 

S

La  renovació  del  parc  existent  és  la  millor  operació  de  Sostenibilitat.  El  tractament  dels  habitatges pot significar una bona aportació en estalvi energètic.   

U

T

I

M

M

O

B

Estimació de l’ impacte social:

L

 

I

A

R

I

(5) Com controlar tota l'operació. 

Recursos necessaris per la seva posada en marxa.

P

R

E

U

J

  Primer s'ha de crear l'entitat gestora que iniciï l'estudi de les condicions definitives que han de  complir  les  finques.  Aquesta  és  la  base  de  partia  del  programa.  A  partir  d'aquí  cal  iniciar  les  converses amb els diferents col∙legis  professionals per establir les condicions de treballs dels  tècnics  i  honoraris  a  aplicar.  S'han  d'iniciar  converses  amb  les  entitats  de  banca  ètica  i  fons  socials  pel  possible  finançament  dels  habitatges.  S'ha  de  publicitar  la  idea  al  col∙legi  d'administradors de finques per la recerca de les propietats verticals. A elles se'ls proposa el  programa i s'inicia la tanda de converses per les que s'hi vulguin acollir.       

La casa de les idees         Proposta Xavier Augé Lidón   


Escala inicial de la idea i potencial re productivitat:   Principalment és d'àmbit municipal. Al tractar‐se d'actuacions puntuals el model és fàcilment  adaptable  a  cada  circumstància.  L'escala  inicial  seria  en  unes  poques  finques  i  de  caire  promocional.  El  model  és  clarament  exportable  a  moltes  poblacions.  Es  tracta  d’una  problemàtica  del  sistema, no del lloc. Per tant molts nuclis antics de poblacions pateixen aquestes degradacions  de les seves finques.  Un concepte que s'amaga dins de la proposta és el de repartiment de les despeses entre tots.  El canvi de valor dels preus en el mercat immobiliari s'ha de fer entre tots, i assumir‐ne entre  tots el cost. Si volem una societat més justa i amb millor repartiment de la riquesa és entre tots  que hem d'assumir‐ho. En sortirem tots beneficiats.     

Xavier Augé i Lidón   

P

R

E

U

J

U

S

T

I

M

M

O

B

I

L

I

A

R

I

 

La casa de les idees         Proposta Xavier Augé Lidón   


Preu just Immobiliari