Issuu on Google+

Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 2 / 2013

Woonvast Makelaars


STRIKT EMBARGO tot donderdag 11 juli 2013 – 10.00 uur! PERSBERICHT Aan

: de financieel-economische redacties en vakpers

Van

: de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM

Betreft

: NVM woningmarktcijfers 2e kwartaal 2013

Datum

: Nieuwegein, 11 juli 2013

____________________________________________________________

Herstel woningmarkt lijkt in zicht Politieke rust geeft kopers vertrouwen Nieuwegein, 11 juli 2013 – De woningmarkt heeft zich in het tweede kwartaal van 2013 redelijk hersteld na het slechte eerste kwartaal van het jaar. Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen komt uit op 20.600, en op ongeveer 27.900 in de totale markt. Daarmee liggen de verkoopaantallen 19,8% hoger dan in het eerste kwartaal van 2013. De woningprijzen zijn dit kwartaal met -0,3% nauwelijks gewijzigd ten opzichte van het vorige kwartaal. De prijzen liggen vergeleken met een jaar geleden nog wel 5,3% lager, maar dalen dus steeds minder snel. De verkoopprijs van de gemiddelde woning in Nederland ligt nu op 205.000 euro. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het tweede kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd*. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

RESULTATEN Q2-2013: * Verkopen met bijna 20% gestegen t.o.v. Q1 * Prijzen met -0,3% minimaal gedaald * Voorraad te koop staande woningen gestabiliseerd * Betaalbaarheid steeds beter, mede dankzij afnemende woonlasten * Niet alleen starters, vooral ook doorstromers zitten vast

1


Positievere stemming Voor het eerst sinds tijden durft de NVM weer te spreken over mogelijk herstel van de woningmarkt. NVM-voorzitter Ger Hukker: “In absolute getallen is dit weliswaar het slechtste tweede kwartaal sinds het uitbreken van de crisis, maar toch zijn we voorzichtig optimistisch gestemd. We zien dat het aantal verkopen behoorlijk aantrekt, terwijl het aanbod nieuwe woningen op de markt afneemt. Ook vlakt de daling van de prijzen gaandeweg af. We zijn er nog niet, maar het wijst erop dat de markt langzaam in balans komt. Consumenten krijgen meer vertrouwen, mede dankzij de gunstige betaalbaarheid en meer politieke rust op het woningmarktdossier als gevolg van het Woonakkoord. Voor het eerst sinds tijden worden we niet om de oren geslagen met dreigende korte termijn maatregelen op het gebied van de hypotheekrenteaftrek, de financierbaarheid en andere onzekerheden. Telkens nieuwe proefballonnetjes, zoals recent weer vanuit de commissie-Wijffels en de Rabobank, geven daarentegen wel een voedingsbodem voor onrust. Ook de door het kabinet aangekondigde 6 miljard extra bezuinigingen houden consumenten in de houdgreep.” Toename verkopen in tweede kwartaal bovengemiddeld In het tweede kwartaal hebben de NVM-makelaars gezamenlijk 20.625 woningen verkocht, in de totale markt verwisselden naar schatting 27.900 woningen van eigenaar. Dit waren 19,8% meer transacties dan in het eerste kwartaal. Normaliter liggen de verkopen in het tweede kwartaal gemiddeld 13,1% hoger dan het kwartaal daarvoor. Met name in de tweede helft van het kwartaal zag de NVM de markt weer aantrekken. Drie op de tien van de in het afgelopen kwartaal verkochte woningen waren appartementen, traditiegetrouw het meest courante woningtype. Met 28,5% is de tussenwoning een goede tweede. Twee-onder-één-kapwoningen werden het afgelopen kwartaal verhoudingsgewijs minder verkocht.

2


Woningprijzen lijken zich te stabiliseren De verkoopprijs van de gemiddelde woning bedraagt nu 205.000 euro. Een vrijstaande woning kostte in het afgelopen kwartaal gemiddeld 341.000 euro, een appartement ging voor 158.000 euro van de hand. De prijsdaling ten opzichte van het vorige kwartaal was slechts 0,3%. Gemeten over de afgelopen zes maanden, bedroeg de prijsdaling 1,8 procent. Dit is minder dan vorig jaar, toen er in het eerste half jaar 3,1% van de prijs afging. NVM-voorzitter Hukker: “Inmiddels is dit het derde kwartaal op rij waarin de prijsdaling op jaarbasis minder is dan het kwartaal ervoor. De bodemprijs van de woningmarkt lijkt steeds meer in zicht te komen. Dat is een goed vooruitzicht voor huizenbezitters, die hun bezit de afgelopen periode toch fors in waarde hebben zien dalen. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen met 17,7% gedaald, zonder rekening te houden met inflatie.�

Vergelijking met vorig jaar Een vergelijking met hetzelfde kwartaal vorig jaar geeft aan dat de woningmarkt nog altijd in lastig weer verkeert. In het tweede kwartaal van 2012 werden 8,4% meer woningen verkocht dan in het tweede kwartaal van 2013. De situatie was vorig jaar wel anders, omdat veel consumenten toen in onzekerheid verkeerden of de lagere overdrachtsbelasting (2 in plaats van 6%) wel in stand zou blijven. Dit leidde toen tot meer verkopen. Maar alles bij elkaar genomen, zijn in de eerste helft van 2013 ruim 8% minder huizen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Ook de prijzen zijn verder gedaald; die lagen het afgelopen kwartaal 5,3% lager dan dezelfde periode vorig jaar. Wel is het zo dat de prijsdaling in de tweede helft van 2012 harder ging dan in de eerste helft van 2013. De looptijd van de verkochte woningen bedroeg in het tweede kwartaal gemiddeld 176 dagen.

3


Betere betaalbaarheid van woonlasten Ondanks de aanhoudende malaise op de woningmarkt rekent de NVM toch op betere tijden, niet in de laatste plaats vanwege de sterk verbeterde betaalbaarheid van een koopwoning. De gemiddelde woonlasten zijn voor consumenten in de periode tussen 2009 en 2013 afgenomen met 16 tot 21%, afhankelijk van het type woning. Dit komt neer op 100 tot 275 euro netto minder woonlasten per maand. Belangrijkste redenen voor de betere betaalbaarheid zijn de flink lagere rente (4,2% nu versus 5,3% in 2009), de sterk gedaalde woningprijzen (6 tot 12% lager ten opzichte van 2009) en de verlaagde overdrachtsbelasting van 6 naar 2%. Hukker: “Wonen in een koopwoning is relatief goedkoper geworden. Helaas ziin er mensen die in de problemen zitten wegens strengere kredieteisen van banken, restschuldproblematiek of andere oorzaken. Maar consumenten die hun financiën op orde hebben en zeker zijn van baan en relatie, hebben een uitstekende positie op de markt. Bovendien verbetert de positie van de koopwoning ten opzichte van de huurwoning doordat scheefwonen en andere „oneerlijke‟ concurrentie nu wordt aangepakt. Dit zijn allemaal factoren die de koopwoningenmarkt weer aan de praat kunnen krijgen.” Stuwmeer aan onverkochte woningen gestabiliseerd Het mogelijk herstel van de woningmarkt komt in meer indicatoren tot uiting. Na de substantiële daling van het woningaanbod in het vorige kwartaal is er nu sprake van stabilisering van het aantal te koop staande woningen. Halverwege het tweede kwartaal stonden 169.910 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale markt waren dit naar schatting 230.000 woningen. De stabilisering van het woningaanbod is opvallend, omdat in het tweede (lente)kwartaal normaal gesproken veel nieuw woningaanbod op de markt komt. Dat is dit kwartaal niet gebeurd. In combinatie met redelijke verkoopaantallen en het laagste aantal van de markt gehaalde woningen (zogenoemde intrekkingen) in drie jaar is het woningaanbod nagenoeg gestabiliseerd.

169.910 2013-2

200.000

169.255

175.271

240.000

2013-1

Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM)

160.000 120.000 80.000 40.000

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

Bron: NVM

4


Het verschil tussen de vraagprijzen en de transactieprijzen, de vraagverkoopprijsverschillen is teruggelopen. Ook het aantal woningen waarvan de vraagprijs naar beneden wordt bijgesteld, ligt dit kwartaal veel lager dan in de afgelopen jaren. 24% minder woningen hebben een vraagprijsaanpassing ondergaan. NVM-voozitter Hukker: “Ook de signalen uit de markt die binnenkomen via de makelaars zijn opvallend positief. Het percentage woningen dat weinig tot geen aandacht krijgt van potentiële kopers daalt, het aantal verkopers dat eerst de eigen woning wil verkopen alvorens zelf een woning te kopen neemt iets af en ook het aantal woningen dat noodgedwongen snel moet worden verkocht daalt sterk omdat voor een andere strategie wordt gekozen. In combinatie met de forse stijgingen van verschillende indicatoren die het vertrouwen van de consument in de woningmarkt meten, zoals de ING Woonindex en de Vereniging Eigen Huis Marktindicator, duidt dit op een mogelijk omslagpunt in de markt.” Regionale verschillen De stad Groningen en de Noordvleugel Randstad (met Amsterdam als koploper) behoren tot de meest dynamische woningmarktregio‟s van Nederland. De markt is hier relatief krap en woningen verkopen relatief snel. Zeeuws-Vlaanderen blijft het nog steeds goed doen, vooral dankzij interesse vanuit België in vrijstaande woningen die vaak gefinancierd kunnen worden met NHG. De prijzen zijn zelfs gestegen het afgelopen jaar. Ook de markt van Twente is bovengemiddeld goed, waardoor de prijzen in een jaar met slechts 4% zijn gedaald. Er zijn ook regio‟s waar de markt nog steeds erg ruim is. In de regio‟s Duiven-Westervoort en Doetinchem worden al kwartalen lang erg weinig woningen verkocht. De grootschalige uitponding van sociale huurwoningen heeft in Duiven de markt voor particuliere koopwoningen flink op slot gezet. Ook in het noorden en oosten van Groningen en Friesland worden al geruime tijd erg weinig woningen verkocht, gemiddeld staat het woningaanbod hier al 15 maanden te koop.

5


Figuur: Dynamiek op de woningmarkt verschilt per regio Makelaars verhuren steeds meer Makelaars van de NVM verhuren steeds meer woningen. Uit voorlopige resultaten blijkt dat in het 1e halfjaar van 2013 ruim 17% meer woningen verhuurd zijn in vergelijking met een jaar eerder. Totaal zijn 9.400 woningen verhuurd. De gemiddelde verhuurprijs is wel gedaald tot gemiddeld 956 euro. De toename van het aanbod is voor een belangrijk deel de oorzaak hiervan. Het afgelopen halfjaar is het aanbod met zoâ€&#x;n 14% toegenomen tot rond 9.800 woningen. Politieke rust meer dan ooit geboden NVM-voorzitter Ger Hukker benadrukt dat een belangrijke reden voor het fragiele herstel op de woningmarkt, de relatieve politieke rust is. “Voor het eerst sinds tijden hebben consumenten geen onzekerheid over nieuwe dreigende maatregelen die hun financiĂŤle positie op de woningmarkt plotseling verder ondermijnen. Wel hebben de afgelopen maanden diverse commissies rapporten gepresenteerd: de commissie- Van Dijkhuizen, de commissie-Verhoeven, de commissie-Wijffels. Allemaal mooie plannen, maar we moeten wel kijken naar de realiteit van dit moment. Er is op zich best iets voor te zeggen dat huiseigenaren geleidelijk wat meer eigen geld inbrengen, maar het huidige koopkrachtplaatje in Nederland is daar totaal niet op ingesteld. Beter dan starters eerst decennia extra laten sparen voor

6


een woning, kan de al ingezette koers van aflossen stimuleren worden voortgezet. Dit zijn mogelijke oplossingen voor de heel lange termijn, op de korte termijn kunnen ze de toenemende rust op de woningmarkt alleen maar ondermijnen. Wat dat betreft roep ik niet alleen de politiek op tot rust, maar zeker ook de financiële sector tot het eindelijk eens stoppen met onsamenhangende proefballonnetjes. Het is zaak dat daadwerkelijk ook oog wordt getoond voor het consumentenbelang, in plaats van alleen het belang van de bankbalansen centraal te stellen. Dat moet ook gebeuren, maar wel in samenhang.” Zorgen over doorstromers Een bijzonder punt van zorg bij de NVM is de positie van doorstromers. Uit een recent rapport van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) blijkt dat niet zozeer alleen starters, maar juist ook doorstromers op de markt het zwaar hebben. In tegenstelling tot wat doorgaans wordt aangenomen, komen starters door een aantal door de NVM bepleite en inmiddels genomen maatregelen (lagere overdrachtsbelasting, startersleningen etc.) ongeveer in gelijke mate de markt op als vóór de crisis. Het stilvallen van de woningmarkt lijkt vooral het gevolg van vraaguitval bij doorstromers, met name in de leeftijdscategorieën 25-35 en 35-45. Zij kunnen niet verhuizen, terwijl zij wel de behoefte hebben. Belangrijkste verklaring is de restschuldproblematiek: 3 op de 4 potentiële doorstromers staat „onder water‟ en kan zich geen nieuwe woning niet veroorloven. Oplossen restschuldproblematiek leidt tot 10% meer verkopen Naar aanleiding van het onderzoek van de ASRE houdt de NVM een krachtig pleidooi voor de aanpak van de restschuldproblematiek. Hukker: “We moeten ons focussen op doorstromers die wel kunnen en willen doorstromen wanneer zij hun restschuld verantwoord kunnen meenemen naar hun volgende woning. Een belangrijk deel van de huiseigenaren die onder water staan, zou op basis van hun inkomen namelijk prima kunnen doorstromen. Hypotheekverstrekkers werken hier te weinig aan mee, terwijl problemen dan juist opgelost kunnen worden en de woningmarkt als geheel erbij gebaat is. De problematiek kan effectief aangepakt worden door voor het restschulddeel van een nieuwe hypotheek bijvoorbeeld 20 in plaats van 10 jaar de tijd te geven om volledig af te lossen, dit nog naast de reguliere aflossing van de nieuwe hypotheek. Banken moeten ook stoppen met restschuld te zien als consumptief krediet, met bijbehorende soms torenhoge rentes. Als we met elkaar dit soort kleine, slimme maatregelen treffen, kan de doorstroming op de woningmarkt zomaar al snel met 10% verbeteren ten opzichte van nu.” NVM pleit voor impuls nieuwbouw op regionaal niveau Een ander punt van zorg is de nieuwbouw van woningen. Het aantal verleende bouwvergunningen is met 37.370 vorig jaar gedaald tot ver onder het laagste niveau ooit gemeten door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Volgens de NVM is het dringend tijd voor een gezamenlijke, integrale aanpak door alle betrokken partijen binnen overheid en markt. Hukker: “Een oplossing voor de teruggevallen nieuwbouw is hard nodig en ook zeer wenselijk: de nieuwbouw kan een motor voor de economie zijn. Consumenten kiezen vaak heel bewust voor een nieuwbouwwoning, maar lopen tegen praktische problemen aan. Ze zijn onzeker over het doorgaan

7


van de koop, moeten vaak te lang te wachten op de realisatie van de woning, lopen het risico van meerkosten en de prijs is vaak te hoog. De nieuwbouwwoning moet productmatiger in de markt worden gezet, zodat consumenten weten waar ze aan toe zijn en conform zijn wensen wordt gebouwd.” “De oplossingen moeten vooral op lokaal niveau gevonden worden”, aldus Hukker. “Een combinatie van snellere procedures, flexibele aantallen woningen, scherpe prijzen, beperken van onnodige kosten, belonen van vroegboekers. Kortom een beterwoonproduct en meer zekerheid voor de consument. Wanneer die oplossing gezamenlijk op lokaal wordt gevonden is er een perspectief voor herstel van de nieuwbouw”. Aantal NVM-leden dit kwartaal licht afgenomen Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is in het tweede kwartaal van 2013 licht afgenomen. Op dit moment zijn er totaal 3.887 NVM-leden, een half procent minder dan een kwartaal eerder. Hiervan zijn 3.423 makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt 2.756, praktisch hetzelfde als vorig kwartaal. Hiervan zijn 2.519 kantoren actief op de woningmarkt (de andere kantoren zijn actief in bijv. zakelijk of agrarisch onroerend goed). Wanneer vergeleken wordt met een jaar terug dan loopt het aantal leden (-1,6%) iets harder terug dan het aantal vestigingen (-0,5%).

Noot voor de redactie: Een volledig overzicht met alle cijfers van het tweede kwartaal 2013 kunt u vinden op www.nvm.nl. Voor vragen kunt u terecht bij Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van de NVM. Tel: 030 608 5 185, mobiel: 06 21 266 993, e-mail: kimman@nvm.nl

8


ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen

2e kwartaal 2013


De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

2


Inhoudsopgave

1 2

Samenvatting ............................................................................................................................. 4 Transacties ................................................................................................................................. 5 2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 5 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 7 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 8 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning.......................... 8 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9 2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9 2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10 2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10 2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 10 3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11 3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 12 3.2 Vraagprijzen van het aanbod............................................................................................. 12 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 13 3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 13 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen...................................................................................... 13 4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 14 4.1 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 14 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 16 4.3 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 17 4.4 Verkoopquote .................................................................................................................... 18 4.5 Instroomquote ................................................................................................................... 18 5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster........................................................................................... 19

3


1 Samenvatting Het tweede kwartaal van 2013 is qua verkoopaantallen een redelijk kwartaal. Na het slechte eerste kwartaal laat de markt een duidelijk herstel zien. Het aantal transacties is met 20.625 in vergelijking met een kwartaal eerder flink toegenomen (19,8%), maar wel 8,4% lager dan vorig jaar. Op jaarbasis 82.049 woningen verkocht, in de totale markt rond 111.000 woningen. Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 2e kwartaal 2013 gedaald met 0,3% t.o.v. een kwartaal geleden en met 5,3% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de kredietcrisis is de prijs met 17,7% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 205 duizend euro verkocht. De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactieprijs. De looptijd van verkochte woningen bedraagt 176 dagen. Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op 11.207. Dat is een afname van 9,8% in vergelijk met vorig jaar, en vergeleken met vorig kwartaal een daling van 19,8%. In drie jaar is het aantal intrekkingen niet zo laag geweest. De intrekquote is 5,6%. Na de substantiële daling van het aantal woningen in aanbod vorig kwartaal is er nu sprake van een stabilisering van het woningaanbod. Bij de NVM stonden net geen 170.000 woningen in aanbod. Dat is 0,4% meer dan vorig kwartaal en 3,1% minder dan een jaar geleden. In de totale markt stonden naar schatting 230.000 bestaande koopwoningen halverwege het 2e kwartaal 2013 in aanbod. De vraagprijs van in aanbod staande woningen is in het 2e kwartaal 2013 met 1,0% gedaald in vergelijking met het kwartaal ervoor en 3,7% in vergelijking met een jaar eerder. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 10,3% Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 399 dagen te koop. Ruim de helft van alle woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop. 50% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 46% verkocht na tenminste één prijswijziging. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is licht gedaald en ligt op 6,3%. Het verschil met de oorspronkelijke vraagprijs is sterk afgenomen naar 9,6%. Het 1e kwartaal 2013 heeft een afwijkend beeld laten zien. Een potentiële koper kon in het 2e kwartaal kiezen uit ruim 25 woningen. De verkoopquote ligt op 9,1% en is voor nieuw aanbod flink hoger dan die voor oud aanbod. De instroomquote komt dit kwartaal laag uit, op 18,9%. Dit is vooral het gevolg van het teruggelopen nieuwe aanbod, nog geen 32 duizend woningen nieuw in aanbod.

4


2 Transacties 2.1 Aantal Verkopen In het 2e kwartaal 2013 hebben de NVM-makelaars gezamenlijk 20.625 woningen verkocht. Naar schatting hebben in de gehele bestaande koopwoningmarkt het afgelopen kwartaal 27.900 woningen een nieuwe eigenaar gekregen. 30,3% van de verkopen is een appartement en daarmee opnieuw het meest verkochte woningtype. Met 28,5% is de tussenwoning een goede tweede. Met name de twee-onder-één-kapwoning is het afgelopen kwartaal naar verhouding minder verkocht. Aantal verkochte woningen (NVM) 40.000

25.000

20.000

20.625

30.000

17.213

22.527

35.000

15.000 10.000 5.000

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

Bron: NVM

2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Er zijn 19,8% meer woningen verkocht dan een kwartaal eerder. Dat is flink meer dan de 13,1%, die gemiddeld in een 2e kwartaal wordt behaald. Ook in het 2e kwartaal van 2012 zijn rond 20% meer woningen verkocht. De sterke stijging in het huidige kwartaal is met name te verklaren uit het slechte 1e kwartaal, toen het aantal transacties na een goed 4e kwartaal 2012 uitkwam op het laagste punt in de afgelopen 5 jaren (definitief 17.213 transacties). Met name in juni heeft het aantal transacties zich positief ontwikkeld, zoals verder duidelijk wordt gemaakt in paragraaf 2.1.4. De hoek- (23,9%) en tussenwoning (21,9%) kenden de sterkste toename in het aantal transacties. De verkoop van twee-onder-één-kapwoningen bleef achter met een toename van ‘slechts’ 14,8%. 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met hetzelfde kwartaal van een jaar eerder wisselden er 8,4% minder woningen van eigenaar. Een deel van de verklaring hiervoor ligt in het feit dat in het 2e kwartaal 2012 de verkopen opgestuwd werden, omdat er onzekerheid was over de verlenging van de verlaging van de overdrachtsbelasting (2% i.p.v. 6%). In het 1e kwartaal 2013 werden 8,3% woningen minder verkocht in vergelijking met een jaar eerder, waarmee de teller over het 1e halfjaar een achterstand van ruim 8% laat zien qua aantal transacties. De teller blijft na een half jaar hangen op minder dan 38.000 woningen bij NVM-makelaars (naar schatting ruim 51.000 woningen voor de totale bestaande koopwoningmarkt). Tussen de woningtypen zitten de verschillen in het 2e kwartaal 2013 vooral bij de duurdere woningtypen. Waar de twee-onder-één-kapwoning 12,1% minder verkopen noteerde in vergelijking 5


met een jaar terug, deed de vrijstaande woning het juist beter dan het gemiddelde met een daling van ‘maar’ 4,8%. Aantal verkochte woningen in 2e kwartaal (NVM) 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000

Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement

Bron: NVM

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Hoekwoning Vrijstaande woning

150.000

144.961

2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal transacties op jaarbasis fluctueert bij NVM-makelaars sinds begin 2012 tussen de 80.000 en 85.000 transacties. In de periode daarvoor leek de ondergrens rond de 90.000 NVMverkopen te liggen. Het aantal transacties op jaarbasis daalde het afgelopen kwartaal opnieuw en is uitgekomen op ruim 82.000 woningen op jaarbasis. Dat is vergelijkbaar met het niveau dat het 3 e kwartaal 2012 werd genoteerd. Van de laatste 4 kwartalen presteerde alleen het 4e kwartaal 2012 goed, de overige 3 kwartalen vielen tegen wat betreft het aantal transacties.

Aantal transacties op jaarbasis (NVM)

140.000 130.000 120.000

82.049 2013-2

90.000

83.951

100.000

2013-1

85.803

110.000

80.000

Bron: NVM

6

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

60.000

2008-2

70.000


2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Al eerder is geconstateerd dat vooral juni een positief beeld laat zien wat betreft de ontwikkeling van het aantal transacties. De verkopen onder voorbehoud, zoals de NVM-makelaars deze registreren laten dit ook duidelijk zien. De laatste weken liggen de werkelijk verkopen onder voorbehoud continu en duidelijk boven de verwachte trend. In de eerste weken van het kwartaal was het beeld juist omgekeerd. De woningmarkt heeft na het sterke 4e kwartaal 2012 tijd nodig gehad om te wennen aan de nieuwe realiteit, die de hypotheekregels met zich meebrachten. De lentepiek treedt daardoor met vertraging op. Daar komt bij dat de lente dit jaar pas heel laat inzette. Of de opleving ook de eerste tekenen van een structureel herstel zijn, is onzeker. Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten 2300

Nieuwe hypotheekregels

2100

Woonakkoord

1900 1700 1500 1300

Oplaaien eurocrisis

1100

Nieuwe NIBUD-normen

Lenteakkoord Banken houden vast aan 106%

Nieuwe gedragscode

900

Verkiezingen

Verlaging overdrachtsbelasting

700

Aantreden kabinet Rutte II

2013-25

2013-21

2013-17

2013-9

2013-13

2013-5

2013-1

2012-49

2012-45

2012-41

2012-37

2012-33

2012-29

2012-25

2012-21

2012-17

2012-9

2012-13

2012-5

2012-1

2011-49

2011-45

2011-41

2011-37

2011-33

2011-29

2011-25

2011-21

2011-17

2011-9

2011-13

2011-1

2011-5

= NVM openhuizen dag

500

Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop terug kunnen ‘draaien’. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. In het recente kwartaal is de trendlijn ook mede gebaseerd op de door het door NVM voorspelde aantal transacties in het 2e kwartaal. 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 2e kwartaal uitgekomen op 205 duidend euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 341 duizend euro, een appartement voor 158 duizend euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 17,7% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De prijs is het afgelopen kwartaal slechts beperkt gedaald. De gemiddeld verkochte woning verloor slechts 0,3% van de prijs in vergelijking met het 1e kwartaal van 2013. In het eerste halfjaar is er vooralsnog 1,8% van de prijs van de gemiddelde verkochte woning afgegaan. Dat is toch minder dan vorig jaar, toen de prijs in het eerste halfjaar met 3,1% daalde. De daling van de prijs over het 1e halfjaar is ook minder sterk, dan aan het begin van dit jaar werd verwacht. Toen verwachtte 7


de NVM nog een sterkere correctie van de prijs als gevolg van de nieuwe hypotheekregels die per 1 januari 2013 van kracht zijn geworden. Ondanks de beperktere daling moet wel geconstateerd worden dat de transactieprijs voor het achtste achtereenvolgende kwartaal gedaald is. Voor een aantal woningtypen is de transactieprijs het afgelopen kwartaal toegenomen. Het gemiddeld verkochte appartement is 0,4% in prijs gestegen, een vrijstaande woning 0,8% (vooral als gevolg van het feit dat grotere appartementen en vrijstaande woningen zijn verkocht). Voor een tussenwoning werd gemiddeld 1,0% minder betaald dan het kwartaal ervoor. Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1% 0% -1% -2%

2013-2

2012-4

2012-2

2011-4

2011-2

2010-4

2010-2

2009-4

2009-2

2008-4

2008-2

2007-4

2007-2

2006-4

2006-2

2005-4

2005-2

2004-4

2004-2

2003-4

-4%

2003-2

-3%

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijsdaling in vergelijking met een jaar eerder is opnieuw minder sterk dan het vergelijkbare cijfers van het vorige kwartaal. Dat is voor het 3e achtereenvolgende kwartaal. De gemiddeld verkochte woning kreeg voor een 5,3% lagere transactieprijs dan een jaar eerder een nieuwe eigenaar. De bodemprijs van de woningmarkt lijkt steeds meer binnen bereik te komen. De NVM sprak eerder al de verwachting uit dat op basis van de huidige prijsontwikkeling de prijsdaling in de tweede helft van 2014 tot een einde zou kunnen komen. De prijs van de gemiddeld verkochte tussenwoning is met 6,2% in vergelijking met een jaar eerder het sterkst van alle woningtypen gedaald. Die van een appartement met 3,8% het minst sterk. 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. Opnieuw is de vierkantemeterprijs van een appartement vergelijkbaar met die van een vrijstaande woning. Voor 2013 lag de vierkantemeterprijs van een vrijstaande woning altijd hoger dan die van een appartement.

8


2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkantemeterprijs daalde in het 2e kwartaal 2013 met 0,6% in vergelijking met het kwartaal ervoor. Deze daling van de vierkantemeterprijs is groter dan die van de ‘gewone’ transactieprijs, hetgeen inhoudt dat er gemiddeld genomen grotere woningen zijn verkocht. Opvallend is de relatief sterke daling van de vierkantemeterprijs van vrijstaande woningen met 1,4% (terwijl de ‘gewone’transactieprijs met 0,8% is genomen). Dezelfde beweging laat het appartement in beperktere mate zien. M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1% 0% -1% -2%

2013-2

2012-4

2012-2

2011-4

2011-2

2010-4

2010-2

2009-4

2009-2

2008-4

2008-2

2007-4

2007-2

2006-4

2006-2

2005-4

2005-2

2004-4

2004-2

2003-4

-4%

2003-2

-3%

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 5,4%. Dat is vergelijkbaar met een kwartaal eerder. Negatieve uitschieter is de vierkantemeterprijs van de gemiddeld verkochte vrijstaande woning die daalde met 6,6%. De vierkantemeterprijs van een appartement is met 4,9% het minst hard gedaald. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning bedraagt in het 2e kwartaal 176 dagen. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype met inmiddels een verkooptijd van 139 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd. Deze bedraagt inmiddels bijna 9 maanden, ofwel 266 dagen. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie onder hiervoor paragraaf 3.3 over ‘looptijd van het aanbod’). 2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De toename van de verkooptijd van appartementen loopt in het 2e kwartaal 2013 het meest in het oog. Gecorrigeerd voor de verschillen tussen regio’s nam de verkooptijd met bijna 18% toe tot 171 dagen. Dat lijkt een verslechtering, maar kan ook heel goed duiden op een positieve ontwikkeling, namelijk dat ook het appartementenaanbod, dat al langere tijd op de markt is, een koper vindt. In andere woorden: dat oud aanbod opgenomen wordt door de markt. Overall is de verkooptijd met 12,8% toegenomen in vergelijking met een jaar eerder.

9


2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met 12,4% gestegen. Een tussenwoning heeft een vergelijkbare verkooptijd als een jaar geleden, het zijn met name het appartement en de vrijstaande woning, die een grotere dan gemiddelde stijging van de verkooptijd hebben gekend.

180

176

165

169

Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM) 200 160 140 120 100 80 60 40

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

0

2008-2

20

Bron: NVM

2.5 Marktstemming(sindicator) De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt be誰nvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 2e kwartaal 2013 is voor een totaal van 4,7 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met een kwartaal eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen toegenomen met 19,3%. Dat is een behoorlijk herstel na het slechte begin van het jaar. Een flinke stijging van het aantal transacties tegenover een zeer beperkte prijsdaling is de oorzaak voor de toename. 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van woningen met 12,4% afgenomen. Naast een prijsdaling van 5,3% daalde ook het aantal transacties met 8,4%, waardoor gezamenlijk meer dan 12% omzet is ingeleverd. Bij vrijstaande woningen en appartementen is de daling in omzet het meest beperkt gebleven met respectievelijk 8,7% en 9,3%. 2.6 Intrekkingen Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in het 2e kwartaal 2013 sterk gedaald naar 11.207 woningen. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. Het aantal intrekkingen is in vergelijking met het 2e kwartaal van 2012 met 9,8% gedaald. Bij de tussenwoningen is de sterkste daling in het aantal intrekkingen zichtbaar, -13,6% in vergelijking met een jaar geleden. In vergelijking met het vorige kwartaal gaat het totaal om een daling van maar liefst 19,8%. Het aantal ingetrokken woningen is in 3 jaar niet zo laag geweest. 10


De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod) komt dit in het 2e kwartaal van 2013 uit op 5,6%. In een tweede kwartaal worden altijd minder woningen van de markt gehaald dan in de rest van het jaar, en dat is nu ook het geval. De 5,6% is wel iets lager dan de intrekquote van 5,9% van een jaar geleden. Ongeveer 1 op de 16 appartementen (6,4%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 2e kwartaal 2013 van de markt gehaald. Voor vrijstaande woningen gaat het om 1 op de 21 woningen. Overigens wordt een klein deel van de woningen die van de markt gehaald wordt, verhuurd. Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd) 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Bron: NVM

Tussenwoning Vrijstaande woning

Hoekwoning Appartement

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0

2-onder-1-kap woning

3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 2e kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden 169.910 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 230 duizend woningen in aanbod. Na de substantiële daling vorig kwartaal is er nu dus sprake van stabilisering van het woningaanbod. Normaal gesproken is sprake van een stijging in een tweede kwartaal van gemiddeld 6,5% over de afgelopen 10 jaar. 29,7% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Het laatste jaar is het aandeel vrijstaande woningen in het aanbod toegenomen van 23,9% naar 24,9%. De jaren daarvoor daalde het aandeel vrijstaande woningen in het aanbod juist. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 75% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen). 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Ten opzichte van vorig kwartaal is het aantal te koop staande woningen nauwelijks toegenomen, het gaat om een stijging van 0,4%. Er is dit kwartaal sprake van een laag aantal nieuw aangeboden woningen, maar tegelijkertijd is ook het aantal van de markt gehaalde (ingetrokken) woningen laag. Dat leidt tot een stabilisering van het woningaanbod. Het afgelopen kwartaal is het aanbod van appartementen met 0,3% afgenomen, terwijl het aanbod van twee-onder-één-kap- en vrijstaande woningen nog toenam, met respectievelijk 1,3% en 1,2%. 11


Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000

Bron: NVM

Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

0

2008-2

10.000

Hoekwoning Vrijstaande woning

3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Vergeleken met een jaar geleden is duidelijk te zien dat het woningaanbod in Nederland na jaren van stijging aan het dalen is. Er staan op dit moment bij NVM-makelaars ongeveer 5.400 woningen minder in aanbod dan in het tweede kwartaal van 2012, een daling van 3,1%. Het aanbod van tussenwoningen en hoekwoningen daalde met 6,1% het sterkst, terwijl het aanbod van vrijstaande woningen juist nog 1% hoger ligt dan vorig jaar. Theoretisch gezien duurt het nu 2 jaar en 1 maand om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep woningen die in het aanbod staat. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 2e kwartaal 2013 274 duizend euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 180 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 442 duizend euro bedraagt. De vraagprijzen van de in aanbod staande woningen dalen al een aantal jaar op rij redelijk gelijkmatig. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 10,3%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type. 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 1,0%. Daarmee daalt de vraagprijs in vergelijking met een kwartaal eerder nu al vierenhalf jaar op rij. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod dat een lagere prijsstelling kent als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod. De vraagprijsdaling varieert tussen de woningtypen tussen 0,8% en 1,3%.

12


Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0%

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

-2,0%

2008-2

-1,5%

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1 e kwartaal van 2009.

3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,7% gedaald. Verkopers zijn zich bewust dat ze alleen kunnen verkopen bij een reële vraagprijs. De prijsdaling ligt voor alle woningtypen tussen de 3,4% en 4,0%. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 2e kwartaal 2013 staat een woning in het aanbod gemiddeld 399 dagen op de markt. Een vrijstaande woning in aanbod staat gemiddeld 479 dagen te koop. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat bijna 332 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype. 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemiddeld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 4,5% toe. De toename is met 2,6% het laagste voor tussenwoningen en met 6,9% het hoogst bij vrijstaande woningen. In vergelijking met een jaar eerder staat een woning nu drie maanden langer te koop dan toen, een stijging van 30,7%. 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 52% van alle woningen een jaar of langer te koop, waarvan 12% 3 jaar of langer. Door de beperkte instroom in het afgelopen kwartaal staat slechts 16% minder dan één kwartaal te koop.

13


40%

38%

Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM)

5%

12% 8% 1%

3%

10%

10% 14%

9% 10% 8%

15%

13%

24%

13% 14% 11%

20%

14% 12%

20% 16%

30% 25%

25% 27%

35%

0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen

Aanbod per 15 augustus 2008

Bron: NVM

1 - 2 jaar

2-3 jaar

Aanbod per 15 mei 2012

meer dan 3 jaar

Aanbod per 15 mei 2013

4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Vraagprijsaanpassingen In de eerste maanden van 2013 lag het aantal woningen dat in vraagprijs werd aangepast iets onder het niveau van 2012. In de maanden april, mei en juni is dit aantal drastisch omlaag gegaan. We zijn terug op het niveau van de jaren 2008-2010. Dit zou te maken kunnen hebben met het feit dat het totale aantal woningen dat in aanbod staat, in 2013 is afgenomen. Wanneer we echter het aantal woningen met een vraagprijsaanpassing afzetten tegen het totaal aantal woningen in aanbod, dan blijft het percentage vraagprijsaanpassingen erg laag. Optimistisch gezien zou een verklaring kunnen zijn dat verkopers vertrouwen hebben in het herstel van de woningmarkt en niet verder willen zakken in hun vraagprijs. (negatief: men kan niet verder zakken). Aantal vraagprijsaanpassingen per maand 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

jan Bron: NVM

feb 2008

mrt

apr 2009

mei

jun 2010

jul

aug 2011

14

sep 2012

okt

nov 2013

dec


Van de woningen die in het 2e kwartaal 2013 in aanbod staan heeft precies de helft (tenminste eenmaal) een vraagprijswijziging ondergaan. Van de woningen met een vraagprijsaanpassing heeft 27% éénmaal een prijswijziging ondergaan, terwijl 23% minstens 2 vraagprijsaanpassingen kende. Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen

Geen aanpassing 2 aanpassingen meer dan 3 aanpassingen

Bron: NVM

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

1 aanpassing 3 aanpassingen

De hoogte van de prijsaanpassing varieert per woningtype. De gemiddelde vraagprijsaanpassing voor een tussenwoning is met 5,1% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 7,2% het hoogst. De vraagprijsaanpassingen zijn sinds het begin van de crisis met gemiddeld bijna tweeënhalf procentpunt toegenomen. Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing

Bron: NVM

Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing

15

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

0%

2012-1

0

2011-4

5%

2011-3

10%

5.000 2011-2

10.000

2011-1

15%

2010-4

20%

15.000

2010-3

20.000

2010-2

25%

2010-1

30%

25.000

2009-4

30.000

2009-3

35%

2009-2

35.000

2009-1

40%

2008-4

45%

40.000

2008-3

45.000

2008-2

50%

2008-1

50.000


Een steeds groter aandeel van de transacties is tot stand gekomen, nadat een prijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Om en nabij 46% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie een prijsaanpassing gehad. 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs Dit kwartaal laat het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs een opvallende ontwikkeling zien. Na drie jaar van gestaag stijgende vraag-verkoopprijsverschillen is er nu sprake van een scherpe daling. Het lijkt vooral te wijten aan de uitschieter in het 1e kwartaal 2013. Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs lag vorig kwartaal nog op 10,7%, dit kwartaal daalt het verschil naar 9,6%. Ook het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs daalt, hetzij wat minder scherp, van 6,5% naar 6,3%. Een deel van de verklaring voor de scherpe daling is het feit dat er dit kwartaal relatief veel ‘nieuw’ aanbod is verkocht, dus woningen die pas één kwartaal eerder zijn aangemeld. Deze woningen zijn in hun korte looptijd niet of nauwelijks in prijs aangepast. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraagen verkoopprijs rond de 5%. Dat dit percentage nu hoger ligt is een teken dat verkopers bereid zijn meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren. Verschil vraag-verkoopprijs 12% 10% 8% 6% 4% 2%

Bron: NVM

verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0%

verschil t.o.v. laatste vraagprijs

Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan uitgekomen op 26,0%. Woningen die binnen 90 dagen verkocht worden kennen een prijsverschil van 4,4%. Vaak zijn dit de courantere woningen.

16


30%

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse

25% 20%

15% 10%

5%

tot 1 kwartaal 3 - 4 kwartalen meer dan 3 jaar

Bron: NVM

1 - 2 kwartalen 1 - 2 jaar

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0%

2 - 3 kwartalen 2-3 jaar

4.3 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiĂŤle koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 70 60 50 40 30 20 10

Bron: NVM

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

Tussenwoning

Hoekwoning

2-onder-1-kap woning

Vrijstaande woning

Appartement

Woning totaal

Als gevolg van de sterke daling van het aantal transacties in het eerste kwartaal liet de grafiek liet een flinke piek zien. Dit kwartaal daalt de indicator weer, naar 25 voor alle woningen. De consu17


ment kon dus uit gemiddeld 25 woningen een keuze maken. Voor vrijstaande woningen is er keuze uit maar liefst 48 woningen, voor tussenwoningen kan een consument uit gemiddeld 17 woningen kiezen. 4.4 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste jaren is dit omgekeerd. De verkoopquote totaal is in het 2e kwartaal 2013 uitgekomen op 9,1%. Grof gezegd betekent het cijfer dat 1 op de 11 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden. De verkoopquote voor nieuw aanbod daalt harder dan de verkoopquote van bestaand aanbod. Dat komt door het lage aantal woningen dat afgelopen kwartaal nieuw in aanbod is gekomen en waarvan dus ook relatief weinig verkocht is. Verkoopquotes 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%

Bron: NVM

Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0%

Verkoopquotes nieuw aanbod

4.5 Instroomquote De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is uitgekomen op 18,9%. Voor elke woning die er in het aanbod bij is gekomen, stonden er begin van het kwartaal ruim vijf te koop. In een tweede kwartaal is de instroom van nieuw aanbod normaal gesproken erg hoo, maar dit kwartaal blijft de stijging zeer beperkt. Dit kwartaal kwamen er nog geen 32 duizend nieuw aangeboden woningen bij. Vorig jaar waren dat er in 1 kwartaal nog bijna 42 duizend (-22,2% t.o.v. 2e kwartaal 2012) en vorig kwartaal 30 duizend (4,7% t.o.v. huidig kwartaal). Consumenten wachten in toenemende mate af met het te koop zetten van hun woning.

18


Instroomquote 70% 60% 50%

19% 2013-2

20%

17%

30%

2013-1

24%

40%

10%

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0%

Bron: NVM

5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 Ă  3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.

19


Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 â‚Ź) 300 250 200

150 100

0

jan-97 jul-97 jan-98 jul-98 jan-99 jul-99 jan-00 jul-00 jan-01 jul-01 jan-02 jul-02 jan-03 jul-03 jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 jan-13 jul-13

50

Bron: NVM, Kadaster

NVM

Kadaster

In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend hebben. Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 4% 2% 0% -2% -4% -6%

Bron: NVM, CBS

NVM

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

-10%

2008-2

-8%

CBS (2e kwartaal 2013 is geschat)

NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.

20


NVM

Aanbodcijfers Nederland 2e kwartaal 2013 NVM Data & Research 11-7-2013


Ontwikkeling aanbod

Nederland Tussenwoning

1e kwartaal

2e kwartaal

15 FEB 13

€ 187411

15 MAY 13

(aantal 1244) Verschil vraag/verkoopprijs

-3,0% (looptijd 27)

Nieuw Verkocht

€ 201874 (aantal 7815) (looptijd 0)

€ 204910 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 209852

(looptijd 43)

Blijft

€ 211497 (looptijd 443)

€ 212139 (aantal 32842) (looptijd 325)

Verkocht € 193268 (aantal 3945) Verschil vraag/verkoopprijs

-5,8% (looptijd 209)

(aantal 33147) (looptijd 332)


Ontwikkeling aanbod

Nederland Hoekwoning

1e kwartaal

2e kwartaal

15 FEB 13

€ 203163

15 MAY 13

(aantal 616) Verschil vraag/verkoopprijs

-3,4% (looptijd 27)

Nieuw Verkocht

€ 222631 (aantal 4115) (looptijd 0)

€ 227836 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 240501

(looptijd 43)

Blijft

€ 243480 (looptijd 465)

€ 242680 (aantal 19274) (looptijd 352)

Verkocht € 210720 (aantal 2011) Verschil vraag/verkoopprijs

-6,3% (looptijd 234)

(aantal 19403) (looptijd 366)


Ontwikkeling aanbod

Nederland Twee-onder-een-kap

1e kwartaal

2e kwartaal

15 FEB 13

€ 252246

15 MAY 13

(aantal 456) Verschil vraag/verkoopprijs

-4,2% (looptijd 27)

Nieuw Verkocht

€ 290942 (aantal 4402) (looptijd 0)

€ 295610 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 293912

(looptijd 43)

Blijft

€ 294280 (looptijd 491)

€ 295919 (aantal 23990) (looptijd 387)

Verkocht € 257120 (aantal 1974) Verschil vraag/verkoopprijs

-7,1% (looptijd 280)

(aantal 24525) (looptijd 401)


Ontwikkeling aanbod

Nederland Vrijstaande woning

1e kwartaal

2e kwartaal

15 FEB 13

€ 358562

15 MAY 13

(aantal 357) Verschil vraag/verkoopprijs

-5,1% (looptijd 26)

Nieuw Verkocht

€ 430910 (aantal 5557) (looptijd 0)

€ 438530 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 442103

(looptijd 43)

Blijft

€ 442921 (looptijd 558)

€ 447089 (aantal 41266) (looptijd 462)

Verkocht € 373367 (aantal 1911) Verschil vraag/verkoopprijs

-9,3% (looptijd 344)

(aantal 42321) (looptijd 479)


Ontwikkeling aanbod

Nederland Appartement

1e kwartaal

2e kwartaal

15 FEB 13

€ 165877

15 MAY 13

(aantal 1210) Verschil vraag/verkoopprijs

-3,0% (looptijd 26)

Nieuw Verkocht

€ 176266 (aantal 9741) (looptijd 0)

€ 177728 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 180041

(looptijd 45)

Blijft

€ 180817 (looptijd 477)

€ 181868 (aantal 50294) (looptijd 363)

Verkocht € 167534 (aantal 4455) Verschil vraag/verkoopprijs

-5,6% (looptijd 224)

(aantal 50514) (looptijd 386)


Ontwikkeling aanbod

Nederland Alle woningen

1e kwartaal

2e kwartaal

15 FEB 13

€ 206549

15 MAY 13

(aantal 3883) Verschil vraag/verkoopprijs

-3,4% (looptijd 26)

Nieuw Verkocht

€ 249323 (aantal 31630) (looptijd 0)

€ 256419 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 274471

(looptijd 44)

Blijft

€ 278307 (looptijd 492)

€ 276383 (aantal 167666) (looptijd 382)

Verkocht € 220595 (aantal 14296) Verschil vraag/verkoopprijs

-6,4% (looptijd 245)

(aantal 169910) (looptijd 399)


Regionale Analyse Regio 39 Amersfoort 2e kwartaal 2013

NVM Data & Research 11-7-2013


Gebiedsindeling: Regio 39 Amersfoort Gemeenten:

Waarvan de plaatsen:

Barneveld Nijkerk Amersfoort Bunschoten Leusden Soest Woudenberg

Klein-Achterveld Hoevelaken Alle plaatsen Alle plaatsen Alle plaatsen Soest Alle plaatsen

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

1


Samenvatting transacties:

Amersfoort

Nederland

445 39,9% -0,9%

20.625 19,8% -8,4%

Aantal verkopen 2e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:

€ 244.000 -2,2% -2,8%

Prijs verkochte woning 2e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:

205.000 -0,3% -5,3%

182

176

6,0%

6,3%

Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod):

11,5%

9,1%

Prijsontwikkeling sinds de crisis: Prijsontwikkeling sinds 2000:

-16,9% 9,3%

-17,7% 21,2%

Amersfoort

Nederland

2.713 -1,1% -6,9%

169.910 0,4% -3,1%

Verkooptijd (in dagen) in het 2e kwartaal 2013: Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs:

Samenvatting aanbod: Aantal woningen in aanbod 2e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012:

€ 315.000 -0,7% -3,0%

Vraagprijzen 2e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2013: Verandering t.o.v. 2e kwartaal 2012: Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat: % van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat: % woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen:

Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument):

274.000 -1,0% -3,7%

340 47,2%

399 52,2%

20%

19%

€ 281.000 € 315.000

Vraagprijs van nieuw aanbod: Vraagprijs van totale aanbod:

18

€ €

249.000 274.000 25

De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten uitgefilterd.

2


Aantal verkopen per kwartaal 300 250

200 150 100

50

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

Appartement

Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Het eerste kwartaal van 2013 was qua verkoopaantallen een heel slecht kwartaal. Het tweede kwartaal laat een redelijk herstel zien van het aantal transacties.

Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten) 120% 102,4%

94,0%

100% 80%

59,4%

60%

46,0%

40% 21,0%

11,8%

20%

39,9%

24,5%

6,4%

0%

-0,9% -20%

-17,4%

-18,2%

-40% Tussenwoning

t.o.v. 2012-2 Hoekwoning

Twee onder één kap

t.o.v. 2013-1 Vrijstaand Appartement

Totaal

Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het tweede kwartaal van 2013. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen liggen 8,4% lager in vergelijking met een jaar eerder en 19,8% hoger dan vorig kwartaal.

3


Verkoopprijzen per kwartaal € 800.000 € 700.000 € 600.000

€ 500.000 € 400.000 € 300.000

€ 200.000 € 100.000

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

Appartement

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

€-

Totaal

Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Toch is vaak wel duidelijk dat de prijzen over de langere termijn gezien aan het dalen zijn. Voor Nederland gemiddeld is deze daling het sterkst bij de duurdere woningtypen: de tweekappers en vrijstaande woningen. Tussenwoningen en appartementen doen het nog wat beter. De gemiddelde prijs van een verkochte woning in Nederland in het tweede kwartaal 2013 komt uit op 205 duizend euro.

Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten) 15% 9,7%

10%

5%

3,4%

2,9% 1,0%

0,1%

0%

-5%

-3,5%

-2,2%

-2,8% -4,6%

-6,4%

-6,7% -10% t.o.v. 2012-2 Tussenwoning Hoekwoning

Twee onder één kap

-8,7% t.o.v. 2013-1 Vrijstaand Appartement

Totaal

Vergeleken met vorig jaar liggen de woningprijzen in de meeste regio's nog steeds flink lager. Ten opzichte van vorig kwartaal zijn er echter veel regio's en woningtypen die een prijsstijging noteren. Maar ook hier geldt: wanneer het aantal transacties erg laag was is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en is het beter naar de ontwikkeling van woningen totaal te kijken. Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 0,3% lager, ten opzichte van een jaar eerder 5,3% lager.

4


Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal 350 300 250

200 150

100 50

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder ĂŠĂŠn kap

Vrijstaand

Appartement

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

Totaal

Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen hoe groter het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte woningen zijn sterk opgelopen, het duurt in sommige regio's meer dan twee keer zo lang tot een woning verkocht is als voor de crisis. De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het eerste kwartaal uit op 176 dagen, bijna een half jaar.

Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod) 45% 40%

35% 30% 25% 20%

15% 10% 5%

Verkoopquotes totaal

Verkoopquotes nieuw aanbod

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0%

Verkoopquotes bestaand aanbod

De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht wordt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod. De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 8,5% en voor nieuw aanbod op 12,3%.

5


Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs 12% 10% 8% 6% 4%

2%

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder ĂŠĂŠn kap

Vrijstaand

Appartement

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0%

Totaal

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraagverkoopprijsverschil (absoluut en relatief). Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het eerste kwartaal uit op 6,3%.

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse) 35%

30%

26%

29%

29%

25%

17%

20% 15%

9%

10% 5%

2%

4%

5%

12%

12% 7%

9%

8%

3%

0%

tot 1 kwartaal

1 - 2 kwartalen

2 - 3 kwartalen

3 -4 kwartalen

2e kwartaal 2008

1 - 2 jaar

2 - 3 jaar

meer dan 3 jaar

2e kwartaal 2013

Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen. Het vraag-verkoopprijsverschil in het tweede kwartaal 2013 voor Nederland is voor woningen die binnen een kwartaal verkocht zijn 4%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 26%. (wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de desbetreffende verkooptijdklasse vallen)

6


Aantal woningen in aanbod per kwartaal 900 800 700

600 500 400 300

200 100

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

Appartement

Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (sterk) is toegenomen. Niet alleen neemt het aanbod sterk toe omdat het aantal transacties achterblijft, ook het aantal woningen dat ieder kwartaal nieuw op de markt komt neemt nauwelijks af. Pas in de laatste drie à vier kwartalen is er sprake van een daling van het aantal nieuw te koop aangeboden woningen. Voor Nederland totaal gaat het in het tweede kwartaal 2013 om bijna 170 duizend woningen die in aanbod staan, waarvan zo'n 32 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantiële daling van het aantal in aanbod staande woningen.

Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten) 10% 4,1%

5%

2,3% 0,6%

0% -1,8%

-5%

-3,4%

-1,1% -2,9%

-6,9%

-10%

-11,6%

-15%

-20%

-1,5%

-2,5%

-18,4% Tussenwoning

t.o.v. 2012-2 Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

t.o.v. 2013-1 Appartement

Totaal

Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien, rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 3,1% lager dan vorig jaar. Dat is het tweede achtereenopvolgende kwartaal dat het woningaanbod vergeleken met een jaar eerder is gedaald. Het aanbod aan tussen- en hoekwoningen laat landelijk de grootste daling zien. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk nauwelijks gewijzigd.

7


Verdeling van het huidige woningaanbod

23%

30%

Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap 14%

Vrijstaand Appartement

17% 16%

Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is 30% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 11% van het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 25%, tussenwoningen 20% en twee onder één kapwoningen 14%. In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio.

Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod) 90% 80%

70% 60% 50% 40%

30%

20%

20% 10%

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0%

De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod. De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007. In het tweede kwartaal van 2013 was 19% van al het woningaanbod nieuw aanbod, dus in datzelfde kwartaal op de markt gekomen.

8


Vraagprijzen per kwartaal € 800.000

€ 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000

€ 300.000 € 200.000 € 100.000

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

Appartement

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

€-

Totaal

Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde woningtypen zich niet of nauwelijks aanpassen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband met een restschuld.

Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten) 2% 1%

1,1% 0,0%

0,0%

0% -1%

-0,7%

-0,2%

-0,4%

-0,7%

-2% -3%

-4%

-2,9%

-3,0%

-3,5%

-5%

-4,8%

-6%

-7% -8% -9%

-7,8% t.o.v. 2012-2 Tussenwoning Hoekwoning

Twee onder één kap

t.o.v. 2013-1 Vrijstaand Appartement

Totaal

De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het tweede kwartaal 2013 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links). Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het tweede kwartaal 2013 uit op 274 duizend euro. Dit is 1% lager dan vorig kwartaal en 3,7% lager dan vorig jaar.

9


Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod € 400.000 € 350.000 € 300.000

€ 250.000 € 200.000 € 150.000

€ 100.000 € 50.000

Vraagprijs totale aanbod

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

€-

Vraagprijs nieuw aanbod

Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan de vraagprijs van het totale aanbod (dit komt door de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat het langer duurt om ze te verkopen). Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer van bewust dat scherper prijzen loont.

Looptijd van het aanbod per kwartaal 450 400

350 300 250 200

150 100 50

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

Appartement

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

Totaal

Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld gebracht. In het tweede kwartaal 2013 stonden woningen in Nederland gemiddeld 399 dagen in aanbod, ruim 13 maanden. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6).

10


Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal)

60% 51%

50% 40%

27%

30% 21%

18%

20%

12%

13%

12%

13%

10%

10%

8%

5%

7% 1%

1%

0%

tot 1 kwartaal

1 - 2 kwartalen

2 - 3 kwartalen

3 -4 kwartalen

2e kwartaal 2008

1 - 2 jaar

2 - 3 jaar

meer dan 3 jaar

2e kwartaal 2013

Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan twee of zelfs drie jaar te koop. En hoe langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs. In Nederland staat op dit moment ruim de helft van de woningen een jaar of langer te koop.

Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 100 90

80 70

60 50

40 30

20 10

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder ĂŠĂŠn kap

Vrijstaand

Appartement

2013-2

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

Totaal

De Krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Een krapte-indicator van 20 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 20 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 25.

11


Prijsontwikkeling sinds de crisis en sinds 2000 25,0%

17,5%

20,0%

19,4%

14,2%

15,0%

9,3%

10,0%

4,6%

5,0% 0,0% -5,0%

-2,7%

-10,0% -15,0% -20,0% -25,0%

-15,8% -17,4% -16,6%

-15,6% -16,9%

-21,6% Sinds begin van de crisis Tussenwoning

Hoekwoning

Sinds begin van de eeuw 2-onder-1-kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal

De prijzen van woningen zijn sinds het begin van de crisis in Nederland met gemiddeld 17,7% gedaald. Landelijk is er wel een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling naar woningtype. De goedkopere woningtypen tussenwoning en appartement zijn minder in prijs gedaald dan tweekappers en vrijstaande woningen. Het regionale beeld verschilt uiteraard: een enkele regio noteert nog een plus, maar er zijn ook regio's waar de prijsdaling groter is dan 25%. Wanneer de woningprijzen vergeleken worden met begin 2000 dan is de gemiddelde woning in Nederland nog altijd ruim 21% meer waard.

12


NVM

Transactiecijfers Amersfoort 2e kwartaal 2013 NVM Data & Research 11-07-2013


Transacties Zuiver Kwartaal


Transacties Voortschrijdend Halfjaar


Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio’s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina’s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio’s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio’s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio’s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.


Bijlage IV: Uitleg berekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 2e kwartaal 2013 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 5,3% gedaald zijn t.o.v. 2e kwartaal 2012, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 215 duizend versus nu 205 duizend euro) dan is er sprake van een prijsdaling van 4,7%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking.

Periode 1

Periode 2

Woningtype 1 transactie 1

200.000

Woningtype 1 transactie 1 transactie 2

€ 200.000 € 200.000

Prijsontwikkeling 0%

Woningtype 2 transactie 1

300.000

Woningtype 2 transactie 1

€ 300.000

Prijsontwikkeling 0%

Mediane prijs

250.000

Mediane prijs

€ 233.333

Prijsontwikkeling Prijsontwikkeling -6,7% 0,0% De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.


2. De NVM presenteert een daling van 5,3% t.o.v. het 2e kwartaal 2012 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een jaar eerder is gedaald met 5,4%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt als enige partij in Nederland ook over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs lager is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief kleinere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze

gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)


Woningmarktcijfers nvm kwartaal 2 2013