Page 1

Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 1 / 2013

Woonvast Makelaars


PERSBERICHT Aan

: de financieel-economische redacties en vakpers

Van

: de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM

Betreft

: NVM woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013

Datum

: Nieuwegein, 11 april 2013

____________________________________________________________

Concurrentiepositie koopwoning ten opzichte van huur door betere betaalbaarheid toegenomen

Woningmarkt corrigeert zich na topkwartaal Calculerende koper ziet kansen Nieuwegein, 11 april 2013 – Het eerste kwartaal van 2013 is voor wat betreft de verkoop van woningen zoals verwacht slecht begonnen. Er werden ruim 17.500 woningen verkocht door NVMmakelaars, en zo’n 23.750 in de totale markt. Dat is maar liefst 30,3% minder dan in het uitstekende vierde kwartaal van 2012. Ook de woningprijzen dalen nog, maar niet meer zo hard als in 2012. Een woning wordt nu voor gemiddeld 206.000 euro verkocht, 5,5% lager dan een jaar geleden. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het eerste kwartaal van 2013, die vandaag wordt gepresenteerd*. * De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

“Het goede vierde kwartaal stond in het teken van de regelgeving rond de hypotheekverstrekking die sinds 1 januari 2013 is aangescherpt”, zegt NVM-voorzitter Ger Hukker. “Daardoor hebben veel kopers voor de jaarwisseling nog snel hun slag geslagen.” Het betrof dan ook veelal naar voren gehaalde aankopen, die in het eerste kwartaal van dit jaar zoals verwacht worden gemist. Het vooraf gehoopte doorstroomeffect is echter uitgebleven. Het vierde kwartaal 2012 en het eerste kwartaal 2013 samen genomen levert geen van de trend afwijkend beeld op. Het slechte eerste kwartaal corrigeert als het ware de piek in het laatste kwartaal van 2012. “Het is simpelweg de nieuwe werkelijkheid: een woningmarkt met steeds reëlere prijzen,

1


waardoor vraag en aanbod weer langzaam naar elkaar toe gaan groeien“, zegt Hukker.

Omslagpunt op aanbodzijde woningmarkt Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantiĂŤle daling van het aantal in aanbod staande woningen. Halverwege het eerste kwartaal 2013 stonden 169.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Ten opzichte van vorig kwartaal bedraagt de daling van het aantal te koop staande woningen 4,0%. De daling wordt veroorzaakt door het hoge aantal van de markt gehaalde woningen en de lage instroom in het afgelopen kwartaal van nieuw woningaanbod. Vraagprijzen aanbod dalen Ook de prijzen van het woningaanbod laten een kentering zien. Verliep de daling (in tegenstelling tot de veel sterker fluctuerende prijzen van verkochte woningen) tot nu toe vrij regelmatig, dit kwartaal lijkt een versnelling op te treden in de daling. De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het eerste kwartaal 277.000 euro. De vraagprijs ligt daarmee 3,5% lager dan het eerste kwartaal van vorig jaar. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod met een lagere prijsstelling, als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod.

2


Ontwikkeling aantal woningen in aanbod 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000

Bron: NVM

Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

2008-1

10.000

Hoekwoning Vrijstaande woning

Bodem van de markt lijkt in zicht Volgens NVM-voorzitter Hukker geven de cijfers diverse indicaties dat de bodem van de markt in zicht is, waardoor het evenwicht tussen vraag en aanbod langzaam kan herstellen. “Ondanks de algemene trend dat de werkloosheid in Nederland blijft toenemen en ook het aantal woningen dat „gedwongen‟ verkocht moet worden, zijn er indicaties die aangeven dat we de bodem op de koopwoningmarkt wellicht naderen. Dat zien we aan een aantal zaken. De betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van huurwoningen neemt toe. En het aanbod en de verkooptijden van woningen die te koop staan, stabiliseren. Daaraan zie je dat het evenwicht tussen vraag en aanbod langzaam herstellende is. Ook zien we dat het tempo van prijsdaling van koopwoningen afneemt, terwijl de huren omhoog gaan. Zo wordt het steeds aantrekkelijker om te gaan kopen.” Lichtpuntjes voor de woningmarkt op de middellange termijn Hukker wijst ook op de positieve signalen van andere instanties over herstel van de woningmarkt, die de afgelopen weken zijn genoemd. “Zowel het Centraal Plan Bureau (CPB) als de Nederlandse Bank (DNB) en het Internationaal Monetair Fonds (IMF) hebben de afgelopen tijd positieve uitspraken gedaan over de woningmarkt. Waar DNB nog voorzichtig stelt dat de huizenmarkt binnenkort weer kan stabiliseren en dat de huizenprijzen het grootste deel van de daling achter de rug hebben, gaat het CPB zover dat de bodem is bereikt. Ook het IMF stelt dat het einde aan de prijsdaling van koopwoningen relatief nabij is. Uit de cijfers van het eerste kwartaal 2013 blijkt in ieder geval dat de prijsontwikkeling op jaarbasis het dieptepunt voorbij is.” Waar op het dieptepunt in het derde kwartaal van 2012 de prijzen nog 7,3% lager lagen ten opzichte van een jaar eerder, is dat nu teruggelopen naar 5,5%. Appartementen deden het met een prijsdaling van -4% relatief het best, tweekappers met -7,2% het minst.

3


Transactieprijsontwikkelingt.o.v. jaar eerder 4%

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

-2%

2008-2

0%

2008-1

2%

-4% -6% -8%

Bron: NVM

Naast de positieve berichtgeving vanuit de genoemde instellingen, is er vanuit de markt ook positief gereageerd op de voorstellen van de commissie Van Dijkhuizen om pensioenfondsen banken te laten helpen bij de financiering van hypotheken. Hierdoor kan de hypotheekrente omlaag, waardoor consumenten goedkoper kunnen lenen. Betaalbaarheid 15-20% verbeterd ten opzichte van 2009 De betaalbaarheid van woningen is de afgelopen jaren sterk verbeterd. De stevige prijsdaling van woningen, de gedaalde hypotheekrente en de ondanks de crisis nog licht positieve loonontwikkeling zijn hier de oorzaak van. De woonlasten van een gemiddelde tussenwoning in Nederland liggen, ondanks de aangescherpte regelgeving rond de hypotheekverstrekking, nu ruim 18% lager dan begin 2009. Ook voor de andere woningtypen is de betaalbaarheid met vergelijkbare percentages verbeterd. De consument kan dezelfde woning kopen tegen lagere woonlasten en met een hypotheek waarbij aan het einde van de looptijd geen restschuld open blijft staan.

4


Verkooptijd blijft stabiel De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 2,1% zeer beperkt toegenomen. De verkooptijd van de gemiddelde verkochte woning bedroeg 170 dagen. De tussenwoning was de snelst verkopende woning: de verkooptijd daalde met 4,8% tot 131 dagen. Andere woningtypen stonden langer te koop, zoals appartementen (155 dagen) en vrijstaande woningen (258 dagen). In vergelijking met vorig jaar is de verkooptijd met bijna 10% gestegen, de minst grote toename in 2 jaar.

Makelaars verhuren steeds meer Het aantal door NVM-makelaars verhuurde woningen ligt in het eerste kwartaal van 2013 11% hoger dan in het eerste kwartaal van 2012. Totaal werden dit kwartaal zoâ€&#x;n 4.350 woningen verhuurd, waaronder steeds meer te koop staande woningen die tijdelijk verhuurd worden. Ook het aanbod van huurwoningen neemt toe. Op dit moment staan er 9.400 woningen te huur, een stijging van 9% ten opzichte van vorig kwartaal. Er is daarbij in toenemende mate een verschuiving te zien in het type woning dat verhuurd wordt en de regio waarin deze woning staat. In vergelijking met 2012 worden steeds meer appartementen verhuurd, bijna tweederde van de verhuurde woningen betreft een appartement. Qua regio neemt het aandeel verhuurde woningen in het westen van het land verder af. Waar een aantal jaar geleden nog bijna driekwart van de woningen verhuurd werd in de Randstad, is dat nu nog geen 60%. Mede door deze ontwikkelingen en de stijging van het aanbod neemt de prijs waarvoor de gemiddelde woning verhuurd wordt verder af. De huurprijs ligt in het eerste kwartaal van 2013 6% lager dan vorig jaar.

5


Concurrentiepositie koopwoning t.o.v. huurwoning verbeterd Naast het gegeven dat koopwoningen steeds betaalbaarder worden, heeft de Eerste Kamer afgelopen maand ingestemd met een marktconforme verhoging van de huren, om het scheefwonen tegen te gaan. Hukker: “Deze huurverhogingen zijn natuurlijk zuur voor de huurders, al is het een terechte zaak om wat aan het scheefwonen te doen. Scheefwoners blijven vaak te lang zitten in een huis dat te goedkoop voor hen is, wat de doorstroming op de woningmarkt belemmert. Maar dit kan ook een positieve uitwerking op de koopwoningmarkt hebben. De nieuwe realiteit op de huidige woningmarkt is een aanmerkelijk lager prijsniveau. Hier kunnen starters, onder wie voormalige huurders, van profiteren. Het kopen van een huis wint zo, in vergelijking met het huren, aan aantrekkelijkheid en daar is de NVM blij mee.” Hukker constateert dat in veel regio‟s in het land het kopen een woning al voordeliger is dan huren. Hij stoelt zijn mening op recent onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), dat in opdracht van de NVM is uitgevoerd. Centrale vraag aan de onderzoekers was om na te gaan in hoeverre koop gunstiger is dan huur. “ASRE concludeert dat de woonlasten van koopwoningen door de betere betaalbaarheid steeds dichter toeschuift naar de woonlasten in de huursector, die de komende periode fors gaan toenemen. Kopen wordt dus steeds aantrekkelijker, en dat is vooral voor starters die een huis willen kopen goed nieuws.” ‘Bijpas-ouders’ “Een grote instroom van starters in de koopsector is hiermee overigens niet gegarandeerd”, stelt de NVM-voorzitter. “Weliswaar zijn de woningen flink betaalbaarder geworden, dat wil nog niet zeggen dat ze door banken ook gefinancierd worden. Belemmerende factoren zijn nog steeds de te rigide toepassing van de strenge regelgeving op het gebied van hypotheekverstrekking en het feit dat er te weinig concurrentie is op de hypotheekmarkt, waardoor de rentetarieven onnodig hoog zijn. Om die reden zou het een goede zaak zijn om pensioenfondsen te betrekken bij het verstrekken van hypotheken. En de mogelijkheden voor ouders van starters om bij te dragen in de hypotheek zouden verruimd moeten worden. Dat we als het ware „Bijleen-ouders‟ en „Bijpas-ouders‟ creëren.” Calculerende woonconsument is in opmars Hukker ziet in de huidige woningmarkt de opmars van wat hij noemt „de calculerende consument‟. “Je ziet kopers en huurders steeds meer berekenend worden. Ze wachten af of de huizenprijzen verder dalen en slaan hun slag als ze merken dat de bodem in zicht is. In afwachting daarvan gaan ze tijdelijk huren. En verkopers gaan bijvoorbeeld huren om de overwaarde van hun verkochte woning te consumeren. Kopers onderhandelen scherp over prijs, omdat ze de keuze hebben uit een ruim aanbod met aantrekkelijk geprijsde woningen. Zo zien we dat een kwart van nieuw te koop aangeboden woningen die realistisch geprijsd zijn, binnen drie maanden worden verkocht. En dat lang te koop staand aanbod echt substantieel in prijs omlaag moet om verkocht te kunnen worden. Een ideale situatie voor de calculerende koper om zijn kans te grijpen.”

6


Waken voor nieuwe stapeling hypothecaire beperkingen Het kabinet stimuleert aflossen, door voor nieuwe hypotheken alleen nog renteaftrek toe te kennen bij een ten minste annuïtair schema voor volledige aflossing in 30 jaar. Tegelijk brengt het stapsgewijs met één procentpunt per jaar het maximale hypotheekbedrag terug tot 100% van de marktwaarde in 2018; dit jaar is deze zogeheten Loan to Value ratio (LTV) teruggebracht van 106 naar 105%. Dit zijn maatregelen die op korte en middellange termijn een negatief effect hebben op zowel de prijsontwikkeling als de doorstroming op de woningmarkt, maar die met name vanuit financieel-economisch en internationaal perspectief gerechtvaardigd worden. Een en ander volgt op eerdere beperkingen vanuit de Gedragscode Hypothecaire Financiering, afbouw van de NHGbekostigingsgrens tot oorspronkelijke hoogte en verhoging van de NHGpremie. Op dit moment onderzoekt onder meer de commissie Van Dijkhuizen nieuwe financieringsvormen, met name vanuit institutionele beleggers. Dit moet meer verantwoorde ruimte gaan bieden voor de thans stokkende hypothecaire financiering. “Zoals gezegd zijn we positief over de tussenrapportage van de Commissie, maar we zijn tegelijkertijd kritisch en waakzaam ten aanzien van een aantal daarin zijdelings gesuggereerde punten”, aldus Hukker. “Zo wordt gezinspeeld op nóg verdere afbouw van de LTV tot slechts 80% en wordt er geopperd om de NHG-premie wederom en substantieel te verhogen. In de meest recente verkenning van de SER zijn soortgelijke, maar niet nader uitgewerkte punten opgetekend.” De NVM-voorzitter roept het kabinet op hier niet in mee te gaan en dus niet de op dit gebied al genomen maatregelen te wijzigen met verdere beperkingen. “Wat ons betreft dient een dergelijke forse verdere rantsoenering van de woningmarktfinanciering zeker de komende jaren niet aan de orde te zijn. De NVM ziet meer in het bevorderen van aflossen en het stimuleren van vroegtijdig sparen voor een eigen huis. Tegelijk blijven we aandringen op de noodzakelijke actualisatie van Nibudberekeningsmethoden - met name voor tweeverdieners -, op financieringsoplossingen voor restschuldproblematiek die aansluiten op de geïntroduceerde renteaftrek hiervoor, en op het toepassen van verantwoord maatwerk door hypotheekverstrekkers, met name ten aanzien van starters met carrièreperspectief en succesvolle ZZP‟ers en flexwerkers. Ik denk dan aan slimme maatregelen waarbij de LTV niet direct na aankoop wordt verlaagd, maar waarbij de top in tien jaar versneld wordt afgebouwd. Dit maakt het voor starters op de woningmarkt direct mogelijk in te stappen, maar zij weten dat het in hun voordeel is om deze top versneld af te

lossen.” Rapport Kamercommissie Huizenprijzen De NVM heeft met interesse kennis genomen van het eindrapport van de Tweede Kamercommissie Huizenprijzen. In de onderzoeksfase heeft de NVM schriftelijke inbreng geleverd. Ook heeft NVM-voorzitter Hukker deelgenomen aan een openbare hoorzitting van de commissie. De NVM herkent veel van de conclusies die de commissie trekt. Het is goed dat de ontwikkelingen uit het verleden nog eens goed zijn geanalyseerd en in dit rapport zijn vervat. Het is goed dat niet alleen achterom wordt gekeken, maar juist ook oog is voor het heden en de toekomst. Hier is een aantal nuttige aanbevelingen uit voortgevloeid. Wat de NVM betreft kan hier snel

7


lering uit worden getrokken. De huidige problematiek rond de woningmarkt geeft hier ook alle aanleiding toe. De commissie concludeert dat de prijsstijgingen op de woningmarkt tot 2008 vooral gevolg waren van toegenomen besteedbare (en steeds meer meegenomen tweede) inkomens van huishoudens sterk verruimde leenmogelijkheden vanuit hypotheekverstrekkers. De NVM gaat het rapport zorgvuldig nader bestuderen. Ook gaat ze vanzelfsprekend het vervolggesprek verder aan met politiek, sector en woonconsument. NVM Woontoets voorkomt fraude Eind vorig jaar is de NVM Woontoets geĂŻntroduceerd, een deskundige screening, speciaal ontwikkeld voor de vastgoedsector. Hiermee onderzoekt de NVM-makelaar de identiteit en de kredietwaardigheid van een potentiĂŤle huurder, koper of opdrachtgever. Door de NVM-Woontoets voorkomt de NVM-makelaar zoveel mogelijk dat personen achteraf niet betalen, geld witwassen of op het randje van een faillissement naar de schuldsanering wankelen. Ook werpt de toets een blokkade op tegen personen die met valse legitimatiebewijzen illegale bewoning of hennepteelt opstarten. De NVM is niet alleen het kwaliteitsmerk voor de koopwoningmarkt, maar ook voor de huurwoningmarkt. Daarom stelt de NVM hoge eisen aan de kwaliteit van de dienstverlening die haar leden verstrekken. Elke NVMmakelaar staat garant voor een zorgvuldige afwikkeling van de (huur)transactie.

Noot voor de redactie: Een volledig overzicht met alle cijfers van het eerste kwartaal 2013 kunt u vinden op www.nvm.nl. Voor vragen kunt u terecht bij Roeland Kimman, Communicatie Media en Woordvoering van de NVM. Tel: 030 608 5 185, mobiel: 06 21 266 993, e-mail: kimman@nvm.nl

8


ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen

1e kwartaal 2013

Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research


De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

2


Inhoudsopgave

1 2

Samenvatting ............................................................................................................................. 4 Transacties ................................................................................................................................. 5 2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 5 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 7 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 8 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning.......................... 8 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9 2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9 2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10 2.6 Intrekkingen ...................................................................................................................... 10 3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11 3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 12 3.2 Vraagprijzen van het aanbod............................................................................................. 12 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 13 3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 13 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 13 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen...................................................................................... 13 4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 14 4.1 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 14 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 16 4.3 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 17 4.4 Verkoopquote .................................................................................................................... 18 4.5 Instroomquote ................................................................................................................... 18 5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster........................................................................................... 19

3


1 Samenvatting Het eerste kwartaal van 2013 is qua verkoopaantallen een zeer matig kwartaal. Zoals verwacht hebben veel kopers eind 2012 nog snel geprofiteerd van de tot 1 januari 2013 geldende voordelige regelgeving rond de hypotheekverstrekking. Deze groep kopers, waaronder veel starters, vallen dit kwartaal dus weg. Daarbij komt dat het vooraf gehoopte doorstroomeffect is uitgebleven. Aantal transacties is met 17.577 in vergelijking met zowel een kwartaal eerder (-30,3%) als een jaar eerder (-6,4%) sterk afgenomen. Op jaarbasis 84.315 woningen verkocht, in de totale markt rond 114.000 woningen. Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 1e kwartaal 2013 gedaald met 1,6% t.o.v. een kwartaal geleden en met 5,5% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de kredietcrisis is de prijs met 17,2% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 206 duizend euro verkocht. De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactieprijs. De looptijd van verkochte woningen bedraagt 170 dagen. Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op 13.970. Dat is een afname van 6,8% in vergelijk met vorig jaar, maar vergeleken met vorig kwartaal een stijging van 12,2%. Niet ongebruikelijk voor een eerste kwartaal. De intrekquote is 6,8%. Voor het eerst in 13 jaar is er sprake van een substantiĂŤle daling van het aantal woningen in aanbod. Ondanks het lage aantal verkopen dus, en veroorzaakt door zowel het hoge aantal intrekkingen als de lage instroom van nieuw woningaanbod. Bij de NVM stonden iets meer dan 169.000 woningen in aanbod. Dat is 0,9% minder dan een jaar eerder. In de totale markt stonden naar schatting 227.000 bestaande koopwoningen halverwege het 1e kwartaal 2013 in aanbod. De vraagprijs van in aanbod staande woningen is in het 1e kwartaal 2013 met 1,4% gedaald in vergelijking met het kwartaal ervoor en 3,5% in vergelijking met een jaar eerder. De vraagprijzen dalen al een aantal jaar op rij redelijk gelijkmatig, maar daar lijkt nu toch enige versnelling in op te treden. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 9,4% Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 382 dagen te koop. Precies de helft van alle woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop. 50% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 47% verkocht na tenminste een prijswijziging. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is flink toegenomen en ligt op 6,8%. Ook het verschil met de oorspronkelijke vraagprijs stijgt, naar 10,3%. Een potentiĂŤle koper kon in het 1e kwartaal kiezen uit ruim 29 woningen. De verkoopquote ligt op 10,3% en is voor nieuw aanbod hoger dan die voor oud aanbod. De instroomquote komt dit kwartaal laag uit, op 17,4%. Dit is vooral het gevolg van het sterk teruggelopen nieuwe aanbod, slechts 30 duizend woningen nieuw in aanbod.

4


2 Transacties 2.1 Aantal Verkopen Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 1e kwartaal 2013 bedraagt 17.577. Sinds het ontstaan van de crisis werden niet eerder zo weinig woningen in een kwartaal verkocht. Het aantal woningverkopen voor de gehele markt komt dit kwartaal naar schatting uit op 23.750. In het eerste kwartaal is het appartement weer duidelijk het meest verkocht woningtype. 30,6% van de verkopen is een appartement geweest. De tussenwoning volgt op ruime afstand met een aandeel van 27,9% in de verkopen, een duidelijke daling. Normaliter worden in het eerste kwartaal van een jaar naar verhouding meer appartementen verkocht dan in de overige kwartalen. Het aandeel vrijstaande woningen, dat deel uitmaakt van de verkopen nam toe naar 12,9%. Aantal verkochte woningen 40.000

25.219

35.000

25.000

20.000

17.577

18.771

30.000

15.000 10.000 5.000

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0

Bron: NVM

2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Het komt niet als een verrassing, maar desondanks wel een teleurstelling: een daling van ruim 30% in het aantal transacties in vergelijking met een kwartaal eerder. Deze terugval is vooral een correctie als gevolg van de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013. Het vorige kwartaal stond in het teken van de in het vooruitzicht liggende strengere regelgeving rond de hypotheekverstrekking van 1 januari 2013, waardoor veel kopers nog hun slag hebben geslagen. Deze kopers worden in het eerste kwartaal van dit jaar node gemist. Het vooraf gehoopte doorstroomeffect is bovendien uitgebleven. De daling van het aantal verkopen is het minst groot geweest bij appartementen en vrijstaande woningen (respectievelijk -26,0% en -27,4%), maar daar was de stijging vorig kwartaal dan ook minder groot dan bij de andere woningtypen. Bij tussenwoningen daalde het aantal verkopen met bijna 34% het sterkst. 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Het eerste kwartaal van 2013 is ook slechter geweest dan dat van een jaar eerder. Er wisselden 6,4% minder woningen van eigenaar dan in het eerste kwartaal van 2012. Met name de verkopen van de goedkopere woningtypen daalden sterker dan gemiddeld. Er werden 8,7% minder appartementen verkocht en 7,2% minder tussenwoningen. Wat dat betreft is de verkoop van vrijstaande 5


woningen op peil gebleven met een beperkte daling van 0,7%. Aantal verkochte woningen in 1e kwartaal 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000

Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement

Bron: NVM

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Hoekwoning Vrijstaande woning

2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is het afgelopen kwartaal weer toegenomen. Lange tijd leek 90.000 NVM-verkopen de ondergrens te zijn van het nieuwe evenwicht in de woningmarkt van deze crisisperiode. Sinds eind 2011 is de bestaande koopwoningmarkt ook door die grens gezakt. Halverwege 2012 bereikten we het voorlopige dieptepunt met ruim 82.000 verkochte woningen op jaarbasis. De huidige status laat 84.315 verkochte woningen zien op jaarbasis. Dit cijfer is tot stand gekomen door 2 zeer slechte kwartalen (3e kwartaal 2012 en 1e kwartaal 2013) en 2 relatief goede kwartalen (2e en 4e kwartaal 2012).

146.858

160.000

Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM

150.000 140.000 130.000

84.315

90.000

2013-1

100.000

85.509

86.137

110.000

2012-4

120.000

80.000

Bron: NVM

6

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

60.000

2008-1

70.000


2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop terug kunnen ‘draaien’. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten 2300

Nieuwe hypotheekregels

2100

1900 1700 1500 1300

Oplaaien eurocrisis

1100

Nieuwe NIBUD-normen

Lenteakkoord

Nieuwe gedragscode

Banken houden vast aan 106%

900

Verkiezingen

Verlaging overdrachtsbelasting

700

Aantreden kabinet Rutte II

2013-13

2013-9

2013-5

2013-1

2012-45

2012-41

2012-37

2012-33

2012-29

2012-25

2012-21

2012-17

2012-13

2012-9

2012-5

2012-1

2011-49

2011-45

2011-41

2011-37

2011-33

2011-29

2011-25

2011-21

2011-17

2011-13

2011-9

2011-5

2011-1

2012-49

Woonakkoord

= NVM openhuizen dag

500

De figuur laat duidelijk zien hoe kopers in de laatste weken van 2012 hun slag sloegen op de woningmarkt en dat dit ten koste is gegaan van de verkopen in de eerste weken van 2013. Het Woonakkoord heeft vooralsnog niet tot een positieve impuls voor de woningmarkt geleid. Er is weliswaar een lichte toename van het aantal transacties waarneembaar, maar die wijken niet af van het normale seizoenspatroon. 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalt in het 1e kwartaal 2013 daalt opnieuw verder en bedraagt inmiddels 206 duizend euro (vorig kwartaal 208 duizend euro). De prijsdaling zet zich dus ook dit kwartaal verder door. Een vrijstaande woning ging in het 1e kwartaal 2013 voor 334 duizend euro van de hand, een appartement voor 158 duizend euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 17,2% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 1e kwartaal voor het zevende achtereenvolgende kwartaal gedaald, dit kwartaal met 1,6%. De prijsdaling komt niet onverwacht gezien de maatregelen die per 1 januari 2013 van kracht zijn en zorgen voor een afname van de financieringscapaciteit voor potentiële huizenkopers. Bij de woningtypen waar het aantal transacties het sterkst is afgenomen, is ook de prijs het sterkst gedaald. De prijs van een tussenwoning daalde met 2,3%, die van een twee-onder-éénkapwoning met 3,0%. Verkochte appartementen daalden met 7


0,7% maar beperkt in prijs. Voor de gemiddeld verkochte vrijstaande woning werd 0,7% meer betaald dan een kwartaal eerder. Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 3% 2% 1% 0% -1% -2%

2013-1

2012-3

2012-1

2011-3

2011-1

2010-3

2010-1

2009-3

2009-1

2008-3

2008-1

2007-3

2007-1

2006-3

2006-1

2005-3

2005-1

2004-3

2004-1

2003-3

-4%

2003-1

-3%

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de prijs met 5,5% gedaald. Daarmee vlakt de prijsdaling opnieuw verder af. Er zijn echter geen garanties te geven dat de prijsontwikkeling op jaarbasis de komende kwartalen verder afvlakt. De NVM verwacht voor 2013 nog steeds een daling van 5% tot 7%, daarbij in aanmerking nemend dat de nieuwe hypotheekregels, die op 1 januari 2013 ingegaan zijn, zorgen voor een prijscorrectie. In vergelijking met een jaar eerder valt het op dat de goedkopere woningtypen als het appartement (-4,0%) en de tussenwoning (-5,5%) minder in prijs daalden dan de overige woningtypen. De prijzen zijn in de tweede dip harder gedaald dan in de eerste dip. 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. De vierkantemeterprijs van een appartement is voor het eerst gelijk aan die van een vrijstaande woning. Hiervoor lag de vierkantemeterprijs van een vrijstaande woning altijd hoger dan die van een appartement. 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkantemeterprijs is het afgelopen kwartaal met 1,9% afgenomen. Bij de vierkantemeterprijs is de daling bij tussenwoningen het sterkste met 2,4%. De daling is bij de appartementen het minst sterk met 1,2%. Vorig kwartaal daalde juist het appartement het sterkst in de vierkante meterprijs en de tussenwoning het minst.

8


M2-Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal 3% 2% 1% 0% -1% -2%

2013-1

2012-3

2012-1

2011-3

2011-1

2010-3

2010-1

2009-3

2009-1

2008-3

2008-1

2007-3

2007-1

2006-3

2006-1

2005-3

2005-1

2004-3

2004-1

2003-3

-4%

2003-1

-3%

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 5,5%. Ook bij de vierkantemeterprijs is de afvlakking van de prijsdaling zichtbaar. De vierkantemeterprijs van een appartement daalt met 4,7% het minst hard. Voor de andere woningtypen schommelt de daling tussen de 5,5% en 6,1%. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning bedraagt in het eerste kwartaal 170 dagen. De tussenwoning blijft het snelst verkopende woningtype met een verkooptijd van 131 dagen. Een verkocht appartement vond na 155 dagen een nieuwe eigenaar. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 258 dagen het grootst. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie onder ‘looptijd van het aanbod’). 2.4.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 2,1% zeer beperkt toegenomen. Voor de tussenwoningen daalde de verkooptijd met 4,8%, voor de overige woningtypen nam de verkooptijd toe. De hoekwoning kende met een plus van 7,6% de grootste toename. 2.4.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met bijna 10% gestegen, de minst grote toename in 2 jaar. De verkooptijd van een tussenwoning daalde in vergelijking met een jaar eerder zelfs, zij het met een bescheiden 1,9%. Voor de overige woningtypen nam de verkooptijd meer dan gemiddeld toe, variërend van 10,4% voor het appartement en 20,5% voor de 2-onder-1kapwoning.

9


171

170

2012-4

2013-1

162

Verkooptijden verkochte woningen in dagen 180 160

120

100

93

140

80 60 40

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

2008-1

20

Bron: NVM

2.5 Marktstemming(sindicator) De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt be誰nvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 1e kwartaal 2013 is voor een totaal van 4,0 miljard euro aan woningtransacties afgesloten, het laagste niveau sinds het ontstaan van de crisis in 2008. 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met een kwartaal eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen gedaald met 30,5%. Daarmee is de toename van het vorige kwartaal volledig tenietgedaan. Het is het gevolg van een daling in het aantal transacties gecombineerd met een daling van de verkoopprijzen. Voor appartementen en vrijstaande woningen pakt de daling het minst groot uit met respectievelijk 26,9% en 26,8%. 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van woningen met 10,4% afgenomen. Naast een prijsdaling van 5,5% daalde ook het aantal transacties met 6,4%, waardoor gezamenlijk meer dan 10% omzet is ingeleverd. Bij vrijstaande woningen is de daling in omzet het meest beperkt gebleven met 6,6%. 2.6 Intrekkingen Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in het 1e kwartaal 2013 gestegen naar 13.970 woningen. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. Het aantal intrekkingen is in vergelijking met het 1e kwartaal van 2012 met 6,8% duidelijk gedaald. Bij de vrijstaande woningen is de sterkste daling in het aantal intrekkingen zichtbaar, -14,5% in vergelijking met het 1e kwartaal 2012. In vergelijking met het vorige kwartaal zijn meer woningen van de markt gehaald, namelijk +12,2%, maar dat is voor een eerste kwartaal niet uitzonderlijk. De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod) komt dit in het 1e kwartaal van 2013 uit op 6,8%. In een eerste kwartaal worden altijd 10


meer woningen van de markt gehaald dan in de rest van het jaar, en dat is nu ook het geval. De 6,8% is wel beduidend lager dan de intrekquote van 7,3% van een jaar geleden. Ongeveer 1 op de 13 appartementen (7,8%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 1e kwartaal 2013 van de markt gehaald. Voor vrijstaande woningen gaat het om 1 op de 17 woningen. Overigens wordt een klein deel van de woningen die van de markt gehaald wordt, verhuurd. Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd) 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Bron: NVM

Tussenwoning Vrijstaande woning

Hoekwoning Appartement

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0

2-onder-1-kap woning

3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 1e kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden 169.255 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227 duizend woningen in aanbod. Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantiĂŤle daling van het aantal in aanbod staande woningen. Het eerste kwartaal van een jaar laat wel vaker een stabilisering zien, waarna het aanbod in de rest van het jaar weer verder toeneemt. Of dat na de duidelijke afname die nu te zien is ook het geval is zal moeten blijken. 29,9% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Het laatste jaar is het aandeel vrijstaande woningen in het aanbod toegenomen van 23,7% naar 24,7%. De jaren daarvoor daalde het aandeel vrijstaande woningen in het aanbod juist. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 74% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen).

11


Ontwikkeling aantal woningen in aanbod 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000

Bron: NVM

Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

0

2008-1

10.000

Hoekwoning Vrijstaande woning

3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Ten opzichte van vorig kwartaal bedraagt de daling van het aantal te koop staande woningen 4,0%. Na een aantal kwartalen van stabilisering van de aantallen is er nu een duidelijk omslagpunt te zien. De afname is zowel toe te schrijven aan de geringe instroom van nieuwe woningen als aan de stijging van het aantal ingetrokken, dus van de markt gehaalde, woningen. Ondanks het geringe aantal verkopen neemt het woningaanbod dus toch af. Het afgelopen kwartaal is het aanbod van hoekwoningen met 5,1% het sterkst afgenomen. Het aanbod van vrijstaande woningen nam het minst sterk juist af met 2,5%. 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder In een jaar tijd is het aanbod van woningen bij NVM-makelaars met 1.500 woningen afgenomen, een daling van het aanbod met 0,9%. Het aanbod van tussenwoningen daalde met 5% het hardst. Het aanbod van de appartementen (het ‘goedkoopste’ woningtype) en de vrijstaande woningen (het ‘duurste’ woningtype) nam nog wel toe, met respectievelijk 0,9% en 3,2%. Theoretisch gezien duurt het nu 2 jaar om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep woningen die in het aanbod staat. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 1e kwartaal 2013 277 duizend euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 182 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 448 duizend euro bedraagt. De vraagprijzen van de in aanbod staande woningen dalen al een aantal jaar op rij redelijk gelijkmatig, maar daar lijkt nu toch enige versnelling in op te treden. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 9,4%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type.

12


Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0%

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

-2,0%

2008-2

-1,5%

Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen

NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1 e kwartaal van 2009.

3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 1,4%. Daarmee daalt de vraagprijs in vergelijking met een kwartaal eerder nu al ruim vier jaar op rij. Er lijkt nu echter wel een versnelling op te treden in de daling. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod dat een lagere prijsstelling kent als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod. De vraagprijsdaling varieert tussen de woningtypen tussen 1,2% en 1,4%. 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,5% gedaald. Verkopers worden zich steeds bewuster van het vragen van een reĂŤle vraagprijs en het aantal vraagprijsaanpassingen kent een stijgende lijn. De prijsdaling ligt voor alle woningtypen tussen de 3,3% en 3,7%. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 1e kwartaal 2013 staat een woning in het aanbod gemiddeld 382 dagen op de markt. Niet eerder stonden woningen in aanbod gemiddeld langer dan een jaar te koop. Een vrijstaande woning in het aanbod staat gemiddeld 464 dagen te koop. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat bijna 11 maanden te koop en is daarmee het best presterende woningtype. 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemiddeld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 8,8% toe, bijna een maand extra. De toename is met 7,0% het laagste voor vrijstaande woningen en met 9,8% het hoogst bij tussenwoningen. 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat precies de helft van 13


alle woningen een jaar of langer te koop, waarvan 10% 3 jaar of langer. Door de beperkte instroom in het afgelopen kwartaal staat slechts 16% minder dan ĂŠĂŠn kwartaal te koop.

5%

1%

3%

10%

7% 10%

15%

13% 12% 10%

20%

18% 14%

18% 16%

25%

9% 12% 11%

30%

13%

24%

23% 27%

35%

9% 13%

40%

38%

Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen

0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen Aanbod per 15 augustus 2008

Bron: NVM

1 - 2 jaar

2-3 jaar

Aanbod per 14 februari 2012

meer dan 3 jaar

Aanbod per 14 februari 2013

4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Vraagprijsaanpassingen In de laatste maanden van 2012 waren er opvallend veel objecten die een vraagprijsaanpassing ondergingen. Verkopers ondernamen actie om hun woning toch nog in 2012 te verkopen, voordat de nieuwe hypotheekregels van kracht zouden worden. De eerste drie maanden van 2013 volgen de trend van de afgelopen jaren weer, het aantal vraagprijsaanpassingen ligt iets onder het niveau van 2012. Aantal vraagprijsaanpassingen per maand 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

jan Bron: NVM

feb 2008

mrt

apr 2009

mei

jun 2010

jul

aug 2011

14

sep 2012

okt

nov 2013

dec


Van de woningen die in het 1e kwartaal 2013 in aanbod staan heeft precies de helft (tenminste eenmaal) een vraagprijswijziging ondergaan. Van de woningen met een vraagprijsaanpassing heeft 28% éénmaal een prijswijziging ondergaan, terwijl 23% minstens 2 vraagprijsaanpassingen kende. Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen

Geen aanpassing 2 aanpassingen meer dan 3 aanpassingen

Bron: NVM

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

1 aanpassing 3 aanpassingen

De hoogte van de prijsaanpassing varieert per woningtype. De gemiddelde vraagprijsaanpassing voor een tussenwoning is met 5,1% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 7,4% het hoogst. De vraagprijsaanpassingen zijn sinds het begin van de crisis met gemiddeld bijna tweeënhalf procentpunt toegenomen. Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing

Bron: NVM

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

0%

2012-1

0

2011-4

5%

2011-3

10%

5.000 2011-2

10.000

2011-1

15%

2010-4

20%

15.000

2010-3

20.000

2010-2

25%

2010-1

30%

25.000

2009-4

30.000

2009-3

35%

2009-2

35.000

2009-1

40%

2008-4

45%

40.000

2008-3

45.000

2008-2

50%

2008-1

50.000

Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing

Een steeds groter aandeel van de transacties is tot stand gekomen, nadat een prijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Om en nabij 47% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie een prijs15


aanpassing gehad. Van alle transacties is 61% verkocht binnen 90 dagen na de laatste ‘actie’. Een actie is gedefinieerd als het aanmelden van een nieuwe woning (het ‘te koop’ zetten van de woning) of een vraagprijsaanpassing op de reeds te koop staande woning. 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is in het 1e kwartaal 2013 verder toegenomen en komt uit op 6,8%. Het leek er even op dat deze in 2012 rond de 6 procent bleef hangen, maar het verschil loopt nu weer verder op. De onderhandelingsruimte van kopers is dus verder toegenomen. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraag en verkoopprijs rond de 5%. Het is een teken dat verkopers bereid zijn om steeds meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren. Een vergelijkbaar beeld tekent zich af voor het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat lag in de eerste jaren van de crisis tussen de 6% en 7%, maar is begin 2013 toegenomen tot 10,3%. Verschil vraag-verkoopprijs 12% 10% 8% 6% 4% 2%

Bron: NVM

verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0%

verschil t.o.v. laatste vraagprijs

Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan uitgekomen op 25,1%. Woningen die binnen 90 dagen verkocht worden kennen een prijsverschil van 4,9%. Vaak zijn dit de courantere woningen.

16


30%

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse

25% 20%

15% 10%

5% 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1

0%

tot 1 kwartaal 3 - 4 kwartalen meer dan 3 jaar

Bron: NVM

1 - 2 kwartalen 1 - 2 jaar

2 - 3 kwartalen 2-3 jaar

4.3 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiĂŤle koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 60 50 40 30 20 10

Bron: NVM

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0

Tussenwoning

Hoekwoning

2-onder-1-kap woning

Vrijstaande woning

Appartement

Woning totaal

Als gevolg van de flinke toename van het aantal transacties in het vierde kwartaal van 2012 was de keuze voor de consument toen minder groot, de grafiek liet een (tijdelijke) flinke daling zien. In 17


het eerste kwartaal van 2013 stijgt de indicator weer, naar 29. De consument kon dus uit gemiddeld 29 woningen een keuze maken. Niet eerder had een consument zo veel keus. Voor vrijstaande woningen is er keuze uit maar liefst 55 woningen, voor tussenwoningen kan een consument uit gemiddeld 20 woningen kiezen. 4.4 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste jaren is dit omgekeerd. De verkoopquote totaal is in het 1e kwartaal 2013 uitgekomen op 10,3%. Grof gezegd betekent het cijfer dat 1 op de 10 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden. De verkoopquote voor nieuw aanbod daalt terwijl de verkoopquote van bestaand aanbod stabiel blijft. Dat komt door het lage aantal woningen dat afgelopen kwartaal nieuw in aanbod is gekomen en waarvan dus ook relatief weinig verkocht is. De verkoopquotes van tussen- en hoekwoningen zijn met respectievelijk 14,4% en12,7% flink hoger dan die van de andere woningtypen. Verkoopquotes 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%

Bron: NVM

Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0%

Verkoopquotes nieuw aanbod

4.5 Instroomquote De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is uitgekomen op 17,4%. Voor elke woning die er in het aanbod bij is gekomen, stonden er begin van het kwartaal bijna zes te koop. De lage instroomquote is vooral het gevolg van het lagere aantal woningen dat nieuw op de markt gekomen is. Dit kwartaal kwamen er slechts 30 duizend nieuw aangeboden woningen bij. Vorig jaar waren dat er in 1 kwartaal nog 35 duizend (-18,3% t.o.v. 1e kwartaal 2012) en vorig kwartaal 37 duizend (-13,7% t.o.v. huidig kwartaal). Consumenten wachten in toenemende mate af met het te koop zetten van hun woning.

18


Instroomquote 70% 60% 50%

30% 20%

17%

21%

21%

40%

10% 2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0%

Bron: NVM

5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 Ă 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet.

19


Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 â‚Ź) 300 250 200

150 100

0

jan-97 jul-97 jan-98 jul-98 jan-99 jul-99 jan-00 jul-00 jan-01 jul-01 jan-02 jul-02 jan-03 jul-03 jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 jan-13

50

Bron: NVM, Kadaster

NVM

Kadaster

In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend hebben. Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6%

Bron: NVM, CBS

NVM

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

-10%

2008-1

-8%

CBS (1e kwartaal 2013 is geschat)

NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.

20


NVM

Aanbodcijfers Nederland 1e kwartaal 2013 NVM Data & Research 11-4-2013


Ontwikkeling aanbod

Nederland Tussenwoning

4e kwartaal

1e kwartaal

16 NOV 12

€ 187532

14 FEB 13

(aantal 1246) Verschil vraag/verkoopprijs

-3,1% (looptijd 20)

Nieuw Verkocht

€ 198862 (aantal 7599) (looptijd 0)

€ 200785 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 212053

(looptijd 45)

Blijft

€ 214283 (looptijd 416)

€ 215226 (aantal 34443) (looptijd 295)

Verkocht € 203283 (aantal 4793) Verschil vraag/verkoopprijs

-6,1% (looptijd 198)

(aantal 33122) (looptijd 324)


Ontwikkeling aanbod

Nederland Hoekwoning

4e kwartaal

1e kwartaal

16 NOV 12

€ 197852

14 FEB 13

(aantal 551) Verschil vraag/verkoopprijs

-3,3% (looptijd 20)

Nieuw Verkocht

€ 222600 (aantal 3863) (looptijd 0)

€ 227076 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 242626

(looptijd 45)

Blijft

€ 245748 (looptijd 437)

€ 245941 (aantal 20237) (looptijd 322)

Verkocht € 223068 (aantal 2519) Verschil vraag/verkoopprijs

-6,8% (looptijd 216)

(aantal 19439) (looptijd 351)


Ontwikkeling aanbod

Nederland Twee-onder-een-kap

4e kwartaal

1e kwartaal

16 NOV 12

€ 237482

14 FEB 13

(aantal 488) Verschil vraag/verkoopprijs

-4,4% (looptijd 22)

Nieuw Verkocht

€ 278819 (aantal 4170) (looptijd 0)

€ 283113 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 295855

(looptijd 50)

Blijft

€ 298393 (looptijd 465)

€ 300892 (aantal 25061) (looptijd 357)

Verkocht € 273190 (aantal 2669) Verschil vraag/verkoopprijs

-7,6% (looptijd 255)

(aantal 24213) (looptijd 386)


Ontwikkeling aanbod

Nederland Vrijstaande woning

4e kwartaal

1e kwartaal

16 NOV 12

€ 394140

14 FEB 13

(aantal 313) Verschil vraag/verkoopprijs

-5,6% (looptijd 21)

Nieuw Verkocht

€ 420548 (aantal 5107) (looptijd 0)

€ 423877 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 447731

(looptijd 50)

Blijft

€ 451534 (looptijd 531)

€ 454889 (aantal 42162) (looptijd 431)

Verkocht € 380388 (aantal 2308) Verschil vraag/verkoopprijs

-9,7% (looptijd 310)

(aantal 41836) (looptijd 464)


Ontwikkeling aanbod

Nederland Appartement

4e kwartaal

1e kwartaal

16 NOV 12

€ 163681

14 FEB 13

(aantal 1159) Verschil vraag/verkoopprijs

-2,9% (looptijd 22)

Nieuw Verkocht

€ 175877 (aantal 9485) (looptijd 0)

€ 176728 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 181875

(looptijd 45)

Blijft

€ 182824 (looptijd 445)

€ 184544 (aantal 52212) (looptijd 332)

Verkocht € 171910 (aantal 5068) Verschil vraag/verkoopprijs

-5,7% (looptijd 214)

(aantal 50645) (looptijd 363)


Ontwikkeling aanbod

Nederland Alle woningen

4e kwartaal

1e kwartaal

16 NOV 12

€ 205389

14 FEB 13

(aantal 3757) Verschil vraag/verkoopprijs

-3,4% (looptijd 21)

Nieuw Verkocht

€ 243173 (aantal 30224) (looptijd 0)

€ 248843 Nieuw blijft Oud

Oud blijft

€ 276777

(looptijd 47)

Blijft

€ 281965 (looptijd 464)

€ 279960 (aantal 174115) (looptijd 351)

Verkocht € 231293 (aantal 17357) Verschil vraag/verkoopprijs

-6,8% (looptijd 229)

(aantal 169255) (looptijd 382)


Regionale Analyse Regio 39 Amersfoort 1e kwartaal 2013

NVM Data & Research 11-4-2013


Gebiedsindeling: Regio 39 Amersfoort Gemeenten:

Waarvan de plaatsen:

Barneveld Nijkerk Amersfoort Bunschoten Leusden Soest Woudenberg

Klein-Achterveld Hoevelaken Alle plaatsen Alle plaatsen Alle plaatsen Soest Alle plaatsen

De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.

1


Samenvatting transacties:

Amersfoort

Nederland

324 -32,9% -13,6%

17.577 -30,3% -6,4%

Aantal verkopen 1e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:

€ 242.000 2,5% -0,4%

Prijs verkochte woning 1e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:

206.000 -1,6% -5,5%

152

170

5,6%

6,8%

Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod):

11,9%

10,3%

Prijsontwikkeling sinds de crisis: Prijsontwikkeling sinds 2000:

-14,8% 15,2%

-17,2% 22,8%

Amersfoort

Nederland

2.743 -4,6% -3,8%

169.255 -4,0% -0,9%

Verkooptijd (in dagen) in het 1e kwartaal 2013: Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs:

Samenvatting aanbod: Aantal woningen in aanbod 1e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012:

€ 318.000 -0,5% -3,4%

Vraagprijzen 1e kwartaal 2013 : Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2012: Verandering t.o.v. 1e kwartaal 2012: Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat: % van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat: % woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen:

Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument):

277.000 -1,4% -3,5%

325 44,4%

382 50,1%

18%

17%

€ 287.000 € 318.000

Vraagprijs van nieuw aanbod: Vraagprijs van totale aanbod:

25

€ €

243.000 277.000 29

De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten uitgefilterd.

2


Aantal verkopen per kwartaal 300 250

200 150 100

50

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0

Appartement

Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Na het goede vierde kwartaal van 2012 was het eerste kwartaal in 2013 voor de meeste regio's een slecht kwartaal, waarbij de verkoopaantallen vaak op een niveau uitkomen die in jaren niet zo laag is geweest.

Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten) 20% 10%

12,7%

9,2%

0%

-10%

-30%

-13,6%

-15,7%

-20% -27,3%

-14,2% -26,3%

-28,9%

-28,9% -32,9%

-40%

-41,0% -50% Tussenwoning

t.o.v. 2012-1 Hoekwoning

Twee onder één kap

-42,2% t.o.v. 2012-4 Vrijstaand Appartement

Totaal

Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het eerste kwartaal van 2013. De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen liggen 6,4% lager in vergelijking met een jaar eerder. Sinds 1993 is het aantal woningverkopen in een kwartaal niet zo laag geweest.

3


Verkoopprijzen per kwartaal € 800.000 € 700.000 € 600.000

€ 500.000 € 400.000 € 300.000

€ 200.000 € 100.000

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

Appartement

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

€-

Totaal

Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Toch is vaak wel duidelijk dat de prijzen over de langere termijn gezien aan het dalen zijn. Voor Nederland gemiddeld is deze daling het sterkst bij de duurdere woningtypen: de tweekappers en vrijstaande woningen. Tussenwoningen en appartementen doen het nog wat beter. De gemiddelde prijs van een verkochte woning in Nederland in het eerste kwartaal 2013 komt uit op 206 duizend euro.

Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten) 20% 16,6% 15% 10%

5%

4,5%

3,1%

3,4%

2,4%

2,5%

0,6% 0%

-0,7%

-0,8%

-0,4%

-3,0%

-5%

-10%

-6,6%

Tussenwoning

t.o.v. 2012-1 Hoekwoning

Twee onder één kap

t.o.v. 2012-4 Vrijstaand Appartement

Totaal

De prijsontwikkeling van verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2013 is voor de meeste woningtypen en regio's negatief, wanneer vergeleken wordt met een jaar eerder. In vergelijking met een kwartaal terug zijn er regio's en marktsegmenten die het nog steeds goed doen en een positieve ontwikkeling laten zien. Maar ook hier geldt: wanneer het aantal transacties erg laag was is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar en is het beter naar de ontwikkeling van woningen totaal te kijken. Voor Nederland totaal liggen de prijzen ten opzichte van een kwartaal eerder 1,6% lager, ten opzichte van een jaar eerder 5,5% lager.

4


Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal 300 250

200 150 100

50

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder ĂŠĂŠn kap

Vrijstaand

Appartement

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0

Totaal

Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen hoe groter het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte woningen zijn sterk opgelopen, het duurt in sommige regio's meer dan twee keer zo lang tot een woning verkocht is als voor de crisis. De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt in het eerste kwartaal uit op 170 dagen, bijna een half jaar.

Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod) 45% 40%

35% 30% 25% 20%

15% 10% 5%

Verkoopquotes totaal

Verkoopquotes nieuw aanbod

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0%

Verkoopquotes bestaand aanbod

De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht worden. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Normaal gesproken liggen de verkoopquotes van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis komt het steeds vaker voor dat nieuw aanbod beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod. De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 10,0% en voor nieuw aanbod op 12,4%.

5


Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs 12% 10% 8% 6% 4%

2%

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder ĂŠĂŠn kap

Vrijstaand

Appartement

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0%

Totaal

Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraagverkoopprijsverschil (absoluut en relatief). Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het eerste kwartaal uit op 6,8%.

Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse) 30%

26%

25%

21% 18%

20%

15%

8%

10%

5%

5%

5%

10% 7%

17%

12% 9%

8%

3%

2%

0%

tot 1 kwartaal

1 - 2 kwartalen

2 - 3 kwartalen

3 -4 kwartalen

2e kwartaal 2008

1 - 2 jaar

2 - 3 jaar

meer dan 3 jaar

1e kwartaal 2013

Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen. Het vraag-verkoopprijsverschil in het eerste kwartaal 2013 voor Nederland is voor woningen die binnen een kwartaal verkocht zijn 5%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 25%. (wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de desbetreffende verkooptijdklasse vallen)

6


Aantal woningen in aanbod per kwartaal 900 800 700

600 500 400 300

200 100

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0

Appartement

Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod in de afgelopen jaren niet (sterk) is toegenomen. Niet alleen neemt het aanbod sterk toe omdat het aantal transacties achterblijft, ook het aantal woningen dat ieder kwartaal nieuw op de markt komt neemt nauwelijks af. Pas in de laatste drie à vier kwartalen is er sprake van een daling van het aantal nieuw te koop aangeboden woningen. Voor Nederland totaal gaat het in het eerste kwartaal 2013 om ruim 169 duizend woningen die in aanbod staan, waarvan zo'n 30 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantiële daling van het aantal in aanbod staande woningen.

Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten) 15% 10,1% 10% 5%

2,6%

0% -5%

-3,3%

-0,9% -1,5%

-3,3%

-3,8%

-4,6%

-5,8% -10%

-8,4%

-9,3%

-15%

-20%

-17,6% Tussenwoning

t.o.v. 2012-1 Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

t.o.v. 2012-4 Appartement

Totaal

Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien, rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 0,9% lager dan vorig jaar. Dat is voor het eerst sinds 1999 dat het woningaanbod vergeleken met een jaar eerder is gedaald. Het aanbod aan tussenwoningen laat landelijk de grootste daling zien. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk met 4% afgenomen.

7


Verdeling van het huidige woningaanbod

22%

31%

Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap 14%

Vrijstaand Appartement

17% 16%

Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is 30% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 12% van het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 24%, tussenwoningen 20% en twee onder één kapwoningen 14%. In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio.

Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod) 90% 80%

70% 60% 50% 40%

30%

18%

20% 10%

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0%

De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod. De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007. In het eerste kwartaal van 2013 was slechts 17% van al het woningaanbod nieuw aanbod, dus in datzelfde kwartaal op de markt gekomen.

8


Vraagprijzen per kwartaal € 800.000

€ 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000

€ 300.000 € 200.000 € 100.000

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

Appartement

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

€-

Totaal

Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde woningtypen zich niet of nauwelijks aanpassen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband met een restschuld.

Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten) 2% 1,0%

1% 0,0% 0% -1%

0,0%

-0,2% -0,7%

-0,7%

-0,5%

-2%

-3%

-2,7% -3,4%

-4% -5% -5,1% -6%

-5,2%

-5,4%

t.o.v. 2012-1 Tussenwoning Hoekwoning

Twee onder één kap

t.o.v. 2012-4 Vrijstaand Appartement

Totaal

De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het eerste kwartaal 2013 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links). Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het eerste kwartaal 2013 uit op 277 duizend euro. Dit is 1,4% lager dan vorig kwartaal en 3,5% lager dan vorig jaar.

9


Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod € 400.000 € 350.000 € 300.000

€ 250.000 € 200.000 € 150.000

€ 100.000 € 50.000

Vraagprijs totale aanbod

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

€-

Vraagprijs nieuw aanbod

Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan de vraagprijs van het totale aanbod (dit komt door de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat het langer duurt om ze te verkopen). Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer van bewust dat scherper prijzen loont.

Looptijd van het aanbod per kwartaal 450 400

350 300 250 200

150 100 50

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder één kap

Vrijstaand

Appartement

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0

Totaal

Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld gebracht. In het eerste kwartaal 2013 stonden woningen in Nederland gemiddeld 382 dagen in aanbod, ruim een jaar. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio 2008. In het algemeen geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6).

10


Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal)

60% 51%

50% 40%

27%

30% 21%

20%

16%

16%

13%

12%

12%

11%

10%

8%

5%

6% 1%

1%

0%

tot 1 kwartaal

1 - 2 kwartalen

2 - 3 kwartalen

3 -4 kwartalen

2e kwartaal 2008

1 - 2 jaar

2 - 3 jaar

meer dan 3 jaar

1e kwartaal 2013

Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan twee of zelfs drie jaar te koop. En hoe langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs. In Nederland staat op dit moment de helft van de woningen een jaar of langer te koop.

Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 100 90

80 70

60 50

40 30

20 10

Tussenwoning

Hoekwoning

Twee onder ĂŠĂŠn kap

Vrijstaand

Appartement

2013-1

2012-4

2012-3

2012-2

2012-1

2011-4

2011-3

2011-2

2011-1

2010-4

2010-3

2010-2

2010-1

2009-4

2009-3

2009-2

2009-1

2008-4

2008-3

2008-2

2008-1

0

Totaal

De Krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Een krapte-indicator van 25 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 25 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 29.

11


Prijsontwikkeling sinds de crisis en sinds 2000 40,0%

28,6%

30,0%

20,0%

14,2% 15,2%

14,6% 13,3%

10,0% 0,0% -0,6% Sinds begin van de eeuw

Sinds begin van de crisis -10,0% -20,0%

-9,3% -17,1%

-9,5% -14,8%

-19,6%

-19,9%

-30,0% Tussenwoning

Hoekwoning

2-onder-1-kap

Vrijstaand

Appartement

Totaal

De prijzen van woningen zijn sinds het begin van de crisis in Nederland met gemiddeld 17,2% gedaald. Landelijk is er wel een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling naar woningtype. De goedkopere woningtypen tussenwoning en appartement zijn minder in prijs gedaald dan tweekappers en vrijstaande woningen. Het regionale beeld verschilt uiteraard: een enkele regio noteert nog een plus, maar er zijn ook regio's waar de prijsdaling groter is dan 25%. Wanneer de woningprijzen vergeleken worden met begin 2000 dan is de gemiddelde woning in Nederland nog altijd bijna 23% meer waard.

12


NVM

Transactiecijfers Amersfoort 1e kwartaal 2013 NVM Data & Research 11-04-2013


Transacties Zuiver Kwartaal


Transacties Voortschrijdend Halfjaar


Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio’s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina’s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio’s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio’s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio’s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.


Bijlage IV: Uitleg berekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 1e kwartaal 2013 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 5,5% gedaald zijn t.o.v. 1e kwartaal 2012, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 215 duizend versus nu 206 duizend euro) dan is er sprake van een prijsdaling van 4,2%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking.

Periode 1

Periode 2

Woningtype 1 transactie 1

200.000

Woningtype 1 transactie 1 transactie 2

€ 200.000 € 200.000

Prijsontwikkeling 0%

Woningtype 2 transactie 1

300.000

Woningtype 2 transactie 1

€ 300.000

Prijsontwikkeling 0%

Mediane prijs

250.000

Mediane prijs

€ 233.333

Prijsontwikkeling Prijsontwikkeling -6,7% 0,0% De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM.


2. De NVM presenteert een daling van 1,6% t.o.v. het 4e kwartaal 2012 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal eerder is gedaald met 1,9%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt als enige partij in Nederland ook over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs lager is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief kleinere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze

gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)

Woningmarktcijfers NVM kwartaal 1-2013  

Woningmarktcijfers NVM kwartaal 1-2013

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you