Jaarverslag 2018

Page 1

JAARVERSLAG 2018


Woonpunt Mechelen CVBA OPGERICHT OP 15 JULI 1921 Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk. Erkend door de Nationale Maatschappij voor de Huisvesting op 4 juli 1921 onder nr. 121, door de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij op 19 maart 1991 onder nr. 121 en door haar opvolger de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen onder nr. 1210. Ingeschreven in het register der Belgische burgerlijke vennootschappen die de vorm van een handelsvennootschap hebben aangenomen op de Rechtbank van Koophandel te Mechelen onder nr. 21. De statuten werden in de loop der jaren verschillende malen gewijzigd. De laatste statutenwijziging had plaats op 17 mei 2016. Maatschappelijke en administratieve zetel: LIJSTERSTRAAT 6 2800 MECHELEN TEL: +32 (0) 15 28 09 30 E-mail: info@woonpuntmechelen.be BTW: BE 0403.607.397

Inhoud 1 Woonpunt Mechelen in 2018 ������������� 5 1.1 Missie ���������������������������������������������6 1.2 Samenstelling RVB & DC �����������������7 1.3 Inlichtingen maatschappij �����������������8 1.4 Openbare verkopen �������������������������9 1.5 Start van de pleinmakers ���������������10 1.6 Preventie �������������������������������������12 2 Dienstverlening ������������������������������� 13 2.1 Huurderswerking ���������������������������15 2.2 Gebouwenbeheer ���������������������������28 2.3. Personeel & Organisatie �����������������31 2.4 Klachtenbeheer �����������������������������36 3 Nieuwbouw- & renovatieprojecten �����39 3.1 Gerealiseerd in 2018 ���������������������40 3.2 In uitvoering ���������������������������������41 3.3 In voorbereiding ���������������������������56 4 Organisatie & personeel �����������������������60 4.1 Organigram ���������������������������������62 4.2 Samenstelling personeel �����������������63 5 Financiën �����������������������������������������������65 5.1 Jaarverslag RVB ���������������������������66

Magazijn: NEERHEIDE 13 2800 MECHELEN

5.2 Verslag van de commissaris ��������� 139 5.3 Financieel verslag 2017 ��������������� 144 5.4 Sociaal oogmerk ������������������������� 145

ACHT EN NEGENTIGSTE BOEKJAAR

2 JAARVERSLAG 2018

5.5 Ratio's ��������������������������������������� 146


Voorwoord We blikken in dit jaarverslag graag terug op de verwezenlijkingen van het afgelopen jaar. Een van die verwezenlijkingen is de verdere optimalisatie van onze organisatiestructuur. Sinds 2016 heeft Woonpunt Mechelen een structuur die in lijn ligt met onze gekende missie: Binnen de grenzen van de stad Mechelen willen we toegankelijke, kwaliteitsvolle en betaalbare woningen aanbieden met specifieke aandacht voor kwetsbare mensen. We willen onze huurders een warme thuis bieden. De afdelingen Huurderswerking en Gebouwenbeheer zorgen ervoor dat we onze missie naar behoren kunnen uitvoeren. In 2018 beslisten we een derde afdeling op te starten: Personeel & Organisatie. Deze afdeling biedt ondersteuning aan de twee andere afdelingen ĂŠn speelt dus ook een grote rol in de uitwerking van onze organisatiedoelen. De nieuwe afdeling omvat de diensten boekhouding, HR & communicatie, algemene administratie en IT. Die laatste had niet alleen de handen vol met de nieuwe AVGwetgeving (of beter gekend als GDPR), maar er stonden ook heel wat andere ITprojecten op stapel. Bewonersparticipatie kreeg een hele tijd geleden al een structurele plaats binnen Woonpunt Mechelen. Er werd in 2018 beslist om het betrekken van onze huurders onder te brengen in de afdeling Huurderswerking. Er werd doorheen het jaar dan ook hard gewerkt aan de evaluatie van de bestaande participatievormen en we brachten de nieuwe noden duidelijk in kaart om hiermee de komende jaren aan de slag te gaan. Woonpunt Mechelen zette in 2018 verder in op haar personeelsbeleid en ontwikkelde een HR-strategie die nauw aansluit bij haar organisatiestrategie. We maakten hier dan ook de koppeling met de strategische doelstellingen die opgenomen zijn in het ondernemingsplan 2015-2020. We zetten hard in op gezondheid van medewerkers. Zo startten we in mei 2018 ons mobiliteitsplan op met als doel onze medewerkers meer de fiets te laten gebruiken voor woon-werkverkeer. Een schot in de roos zo blijkt nu! We gaven eveneens het startschot om sporten en bewegen op het werk te introduceren. Een weg die we de komende jaren verdere zullen bewandelen. Vervolgens startten we in 2018 samen met de stad Mechelen een uniek proefproject op: de Pleinmakers. In het jaarverslag 2017 brachten we al uitgebreid onze zoektocht naar deze sterkmakers of bruggenbouwers in beeld. We komen nu graag terug op de eerste twaalf maanden en de resultaten die het project tot nu toe met zich mee bracht. Ook de (inter)nationale aandacht hieromtrent mocht niet ontbreken. Zoals zal blijken in dit jaarverslag, was 2018 een jaar met veel lopende werven. Een jaar ook waarin een heel wat nieuwe projecten werden opgestart. Traditioneel zetten we ze voor u graag in de kijker. Tot slot was 2018 een jaar waarin we een bestuursperiode van zes jaar in schoonheid konden afsluiten. Er werd de afgelopen jaren zeer hard gewerkt om dit resultaat neer te zetten, met dank aan zowel de medewerkers als het bestuur. De weg naar een volledige renovatie van ons patrimonium is doorheen de bestuursperiode een snelweg geworden en we blikken trots terug op meer dan 1000 gerenoveerde woningen. Woningen waar huurders een warme thuis hebben gecreĂŤerd en waarbij de relatie huurder/verhuurder optimaal verloopt, onder andere juist omdat we inzetten op een degelijke communicatie en participatie in onze wijken. Het is nu aan de nieuwe ploeg om deze dynamiek door te trekken in de volgende bestuursperiode en met even veel inzet te werken aan een degelijk sociaal patrimonium voor de Mechelaars. Ik wens hen bij dezen, als uittredend voorzitter van deze raad van bestuur, alle succes toe! Bedankt medewerkers, bestuurders, stadsbestuur, VMSW en Wonen Vlaanderen voor deze onvoorwaardelijke inzet. Zonder u hadden we dit resultaat nooit kunnen neerzetten. Alexander Vandersmissen voorzitter bestuursperiode 2013-2018 JAARVERSLAG 2018 3


4 JAARVERSLAG 2018


DEEL 1

WOONPUNT MECHELEN IN 2018 JAARVERSLAG 2018 5


1.1. Missie De sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt Mechelen werd in 1921 opgericht als “De Mechelse Goedkope Woning”. In 2012 kwam er een naamswijziging omdat de sector constant evolueert. De missie van Woonpunt Mechelen luidt als volgt: Binnen de grenzen van de stad Mechelen toegankelijke, kwaliteitsvolle en betaalbare woningen aanbieden met specifieke aandacht voor kwetsbare mensen. We willen onze huurders een warme thuis bieden. De doelstelling van Woonpunt Mechelen is om aan specifieke doelgroepen en tegen een betaalbare prijs woningen te verhuren en/of te verkopen. De verschillende woongelegenheden die we verhuren liggen in Mechelen, Hombeek, Heffen, Leest, SintKatelijne-Waver en Berlaar. Woonpunt Mechelen wordt beheerd door de raad van bestuur en werkt met een directiecomité.

6 JAARVERSLAG 2018


1.2. Samenstelling raad van bestuur en directiecomité Hier volgt een overzicht van de leden van de raad van bestuur op datum van 31/12/2018. RAAD VAN BESTUUR Alexander Vandersmissen

voorzitter Woonpunt Mechelen

Marc Van hammée

eerste ondervoorzitter

Bert Leysen

tweede ondervoorzitter

Björn Siffer

derde ondervoorzitter

Philippe Bossin

afgevaardigde van de stad Mechelen

Barbara Maes

afgevaardigde van de stad Mechelen

Guido Verlinden

afgevaardigde van de stad Mechelen

Peter Cabus

afgevaardigde van het OCMW-Sociaal Huis

Kerstin Hopf

afgevaardigde van het OCMW-Sociaal Huis

Marc Hendrickx

afgevaardigde van het OCMW-Sociaal Huis

Melikan Kucam

afgevaardigde van het OCMW-Sociaal Huis

Jurgen Godden

afgevaardigde van de Provincie Antwerpen

Silvan Begtas

afgevaardigde van andere vennoten

Het directiecomité van Woonpunt Mechelen bestaat uit volgende leden:

lexander Vandersmissen A voorzitter Woonpunt Mechelen

Björn Siffer derde ondervoorzitter

Marc Van hammée eerste ondervoorzitter

Barbara Maes bestuurder

Bert Leysen tweede ondervoorzitter

Kerstin Hopf bestuurder

JAARVERSLAG 2018 7


1.3. Verdere inlichtingen over de maatschappij Commissaris BDO Uitbreidingsstraat 66/13 2600 Antwerpen Benoemd op 18.05.2010 voor de boekjaren 2010-2012, benoeming verlengd op 21.05.2013 voor een periode van 3 jaar. Op 17.05.2016 besliste de algemene vergadering om BDO opnieuw aan te stellen als bedrijfsrevisor. Dat gebeurde op basis van een aanbestedingsprocedure in het kader van de wet op overheidsopdrachten.

Toezichthouder Agentschap Wonen-Vlaanderen, afdeling Toezicht Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 22 1000 Brussel

8 JAARVERSLAG 2018


1.4. Openbare verkopen In 2014 besliste Woonpunt Mechelen om gespreid over een aantal jaren een beperkt aantal woningen openbaar te verkopen. Het gaat over woningen die niet opgenomen werden in een renovatieplan of woningen en waarvoor een renovatiedossier werd afgekeurd. Er werd een globaal plan van aanpak uitgewerkt wat in 2018 resulteerde in de openbare verkoop van volgende twee panden: Adres

Instelprijs

Verkoopprijs

Leliëndaalstraat 14

€ 140.000,00

€ 155.000,00

Zelestraat 28

€ 105.000,00

€ 115.000,00

JAARVERSLAG 2018 9


1.5. De start van de Pleinmakers De wijk Oud Oefenplein in Mechelen werd de voorbije jaren helemaal vernieuwd, maar ook in een vernieuwde woonwijk zijn er tal van uitdagingen. Woonpunt Mechelen startte daarom in de zomer van 2017 de zoektocht naar gemotiveerde mensen met een sterk sociaaleconomisch profiel die zich in hun vrije tijd willen inzetten voor de wijk: de Pleinmakers. De Pleinmaker huurt een woning van Woonpunt en betaalt zoals alle andere huurders een huurprijs die gekoppeld is aan het inkomen. Voor zijn engagement in de wijk krijgt hij of zij een toelage van de stad. De toelage is onlosmakelijk verbonden met het engagement. De stad Mechelen, VMSW en Woonpunt Mechelen zorgen dan ook voor de nodige omkadering en ondersteuning. In het jaarverslag 2017 brachten we onze zoektocht in beeld en gaven we algemene informatie over het project. Sinds januari 2018 wonen er vier Pleinmakers in de wijk Oud Oefenplein. We zetten hier onder andere de verwezenlijkingen van het eerste jaar in de kijker. Initiatieven & acties op poten zetten De Pleinmakers Erika, Jenny, Jochen en Mustapha leggen contacten in de buurt, houden de vinger aan de pols, nemen initiatieven, organiseren activiteiten, maar detecteren ook (potentiële) sterkhouders in de wijk en ondersteunen hen om ook zelf initiatieven te nemen of te participeren in bijvoorbeeld de huurderskerngroep of de huurdersadviesraad. Ze versterken, motiveren en mobiliseren andere huurders. Dit doen de Pleinmakers uiteraard niet alleen. Er zijn momenteel al heel wat professionele actoren op het Oefenplein aanwezig, denken we maar aan de mensen van het dienstencentrum, de opbouwwerkers of de jongeren van J@M. Ze werken samen met de aanwezige actoren en andere bewoners die zich mee op een positieve manier willen inzetten voor hun toekomst en voor die van de wijk. In januari 2018 gingen de Pleinmakers dan ook van start met zichzelf voor te stellen aan de bewoners van het Oud Oefenplein, hun buren. Ze gingen deur aan deur en bezorgden flyers met hun contactgegevens. In april 2018 stond de eerste grote actie gepland: de lente-opkuis van het Oud Oefenplein. Samen met de buren vond een grote actie plaats waarbij zwerfvuil werd opgeruimd. Daarnaast organiseerden de Pleinmakers in juni 2018 een Iftar, waarbij iedere bewoner welkom was. De Pleinmakers zetten mee hun schouders onder een winterburendag en onder de uitbating van een tweedehandswinkel, een initiatief dat wordt getrokken door de stad Mechelen. Sinds eind 2018 ligt de focus op de ‘opkuis’ van de voortuinen in de wijk en willen de Pleinmakers hier diverse kleinschalige deelprojecten aan koppelen (geïnteresseerden zoeken, mee op orde zetten, opzetten van uitleendienst van tuinmateriaal,…). Individuele engagementen Naast deze overkoepelende projecten of acties, heeft ook iedere Pleinmaker zijn expertise. Zo organiseert Jochen iedere dinsdag en donderdag naschoolse huiswerkbegeleiding voor kinderen in de buurt en steekt Jenny mee de handen uit de mouwen in het dienstencentrum en de tweedehandswinkel. Mustapha houdt zich vooral bezig met de jongeren in de wijk terwijl de focus van Erika op ouderparticipatie ligt.

10 JAARVERSLAG 2018


Internationale interesse Het project Pleinmakers loopt nu iets meer dan een jaar en is een uniek pilootproject in Vlaanderen waarbij Woonpunt Mechelen samenwerkt met de Stad Mechelen. Het voorbije jaar was op verschillende vlakken een periode van aftasten. Bovendien wekt het project Pleinmakers veel nationale ĂŠn internationale interesse op. Zo kwamen er in de loop van 2018 niet minder dan acht internationale delegaties (Duitsland, Zweden, Nederland, ItaliĂŤ, Oostenrijk) langs bij Woonpunt Mechelen. We gaven hen gedetailleerde informatie over het project en de wijk. Daarbovenop werd Woonpunt Mechelen of de stad samen de Pleinmakers op verschillende studiedagen gevraagd om informatie te geven over het project. Ook de personeelsdag van de VMSW vond plaats op het Oud Oefenplein.

JAARVERSLAG 2018 11


1.6. Preventie Na het vertrek van de vorige preventieadviseur in 2016, hebben drie personeelsleden van Woonpunt Mechelen in de loop van 2017 de opleiding tot interne preventieadviseur gevolgd. In maart 2018 werd bij beslissing van het directiecomité, een van de medewerkers aangesteld als interne preventieadviseur en de twee andere medewerkers als assistenten. Door de verhuis van ons kantoor in 2016, met de daaropvolgende herstructurering van de diensten, functies en het personeel, is een nieuwe start van het preventiebeleid uiteraard een evidentie.

Preventieplan 2018-2022 In het kader van de Welzijnswet van 04.08.1996 en het uitvoeringsbesluit van 27.03.1998 ( B.S. 31.03.1998 ) Art. 10, stelt Woonpunt Mechelen, in overleg met de directie, de hiërarchische lijn en de dienst voor Preventie en Bescherming op het werk, een globaal preventieplan op voor een termijn van 5 jaar. In het globaal preventieplan worden de te ontwikkelen en toe te passen preventieactiviteiten geprogrammeerd. Dit vijfjaarlijks perspectief heeft als doel een samenhangend welzijnsbeleid te voeren op het werk. De onderwerpen voor het globaal preventieplan zijn gebaseerd op de risicoanalyses die gebeuren vanuit verschillende invalshoeken. Het welzijnsbeleid zal worden geëvalueerd aan de hand van de evolutie van de frequentiegraad en de ernstgraad van de ongevallen. De vergelijking zal gebeuren ten opzichte van sectorgemiddelden. Het globaal preventieplan en zijn uitvoering zal worden geëvalueerd in functie van evaluatiecriteria, telkens aangepast aan elk actiepunt.

Doelstellingen preventieplan Woonpunt Mechelen wil een veiligheidsniveau bereiken en handhaven dat zich boven het gemiddelde van de sector situeert. Er zal dan ook naar een voortdurende verbetering gestreefd worden, waarbij de risico's gereduceerd worden tot aanvaardbare risico's. Verder heeft de organisatie eveneens als doelstelling de algemene tevredenheid en sociale rust te bewerkstelligen, zodat de arbeidsvreugde door het merendeel van het personeel als positief bestempeld kan worden.

12 JAARVERSLAG 2018


DEEL 2 DIENSTVERLENING JAARVERSLAG 2018 13


Overzicht organisatiestructuur

FOCUS HUURDERS

}

1. HUURDERSWERKING

Raad van bestuur  Directiecomié  Directeur

3. PERSONEEL & ORGANISATIE FOCUS ONDERSTEUNING DIENSTEN

Organisatiebrede projectwerking

2. GEBOUWENBEHEER

FOCUS { WONINGEN

14 JAARVERSLAG 2018


2.1. Huurderswerking De afdeling Huurderswerking werd in 2016 opgericht en wordt aangestuurd door een coördinator. Alle frontoffice-medewerkers van Woonpunt Mechelen zitten in dit team vervat en de afdeling bestaat uit volgende diensten: - Huurdersadministratie - Sociale zaken en wijkwerking - Herstellingen en wederverhuring In dit hoofdstuk geven we een overzicht weer van de acties die in 2018 van belang waren voor de afdeling Huurderswerking.

2.1.1. Bewonersparticipatie vindt een plaats bij Huurderswerking In 2017 namen de drie sociaal assistentes bewonersparticipatie op in hun takenpakket. Zij organiseerden kerngroepen, bewonersvergaderingen en overlegmomenten met de huurdersadviesraad. Datzelfde jaar startten ook de drie wijkmeesters, elk verantwoordelijk voor een werkingsgebied. De coördinatie van de wijkmeesters behoort tot het takenpakket van een van de sociaal assistentes. Het jaar 2018 werd vervolgens een jaar van zoeken en aftasten. We werden geconfronteerd met een aantal belangrijke vragen: ‘Hoe loopt de bewonersparticipatie?’ ‘Waar moeten we onze werking aanpassen?’ ‘Hoe combineer je de twee verschillende benaderingen, zowel sociaal assistente zijn als werken aan participatie?’ ‘Hoe ervaren huurders dat?’ ‘Wat lukt ons binnen het takenpakket en waar schieten we te kort?’ ‘Hoeveel tijd besteed je aan sociaal werk en hoeveel aan participatie?’. In 2018 werd de knoop doorgehakt om een nieuwe weg in te slaan. Sinds oktober 2018 nemen twee sociaal assistentes het individuele sociale luik op zich en legt de derde medewerker zich toe op zowel het algemene participatieverhaal als de coördinatie van de wijkwerking. De nieuwe functie verantwoordelijke wijkwerking zag aldus het licht. De twee sociaal assistentes nemen nu het hele werkgebied voor zich, elk goed voor zo’n 1200 gezinnen.

2.1.2. De nieuwe functie verantwoordelijke wijkwerking De verantwoordelijke wijkwerking focust zich op drie grote pijlers:

1. 2. 3.

Coördinatie wijkmeesters Coördinatie flatwachters - vrijwilligers Participatie van huurders

Coördinatie wijkmeesters Een van de bestaande taken bestond reeds uit het aansturen en coachen van de wijkmeesters. Na een periode van twee jaar, kunnen we zeggen dat dit project een succes is. De wijkmeesters zijn de oren én ogen van Woonpunt Mechelen in de wijken en verschillende complexen. Onregelmatigheden, beschadigingen en defecten worden veel sneller opgemerkt en van dichtbij opgevolgd.

JAARVERSLAG 2018 15


Flatwachters Woonpunt Mechelen werkt al verschillende jaren met flatwachters. Dat zijn huurders die in hun gebouw of omgeving op vrijwillige basis bepaalde taken uitvoeren in opdracht van Woonpunt Mechelen. We bekeken in 2018 hoe we de flatwachters verder kunnen begeleiden en de banden kunnen aanhalen. De flatwachters bezorgen Woonpunt maandelijks een overzicht van de taken die ze uitvoerden, maar daar mag het echter niet bij stoppen. We zetten meer en meer in op individuele contacten en streven naar een maandelijkse individuele ontmoeting. We werkten een overlegstructuur uit en bekijken of er nood is aan een regelmatige samenkomst, bijscholing of thema’s die samen kunnen besproken worden. In 2019 zet Woonpunt hier verder op in.

Participatie van huurders Het jaar 2018 was vooral een reflectiejaar en een zoektocht naar hoe omgaan met participatie van huurders. We maakten een grondige evaluatie op, maar brachten ook huidige noden in kaart. Bestaande vormen Kerngroepen werden in het verleden opgericht omwille van de nakende renovatie. We merken dat wanneer een renovatie is afgerond, de kerngroep minder tot niet meer functioneert. Dit wil echter niet zeggen dat er in die wijk of dat complex geen nood meer is aan participatie. In 2018 bekeken we welke kerngroep onder welke omstandigheden wil en kan blijven functioneren. Naast de kerngroep is er ook nog een huurdersadviesraad: kortweg de HARM. De HARM werd geëvalueerd en in 2019 gaan we hier eveneens verder mee aan de slag. Nieuwe noden Kerngroepen trekken een heel klein deel van onze huurders aan. We zijn ervan overtuigd dat er echter heel veel huurders zijn die op een of andere manier willen participeren maar niet in de kerngroep willen zitten om regelmatig te vergaderen. We moeten op zoek gaan naar nieuwe, laagdrempelige vormen van participatie. In 2018 ontstonden de eerste ideeën om hiermee aan de slag te gaan. 2019 wordt het jaar van proberen, uitvoeren, evalueren en opnieuw proberen. Waar nodigen organiseren we uiteraard nog steeds algemene bewonersvergaderingen. Dit wordt opgenomen in functie van het algemene communicatieplan van de organisatie.

16 JAARVERSLAG 2018


Statistieken van de huurdersadministratie Nieuwe inhuringen 2018 Nieuwe inhuringen (externe kandidaten)

31

Interne inhuringen (interne kandidaten)

72

Totaal aantal inhuringen:

103

Gezinsinkomen nieuwe inhuringen 2018 Inkomen

Externe kandidaten

Interne kandidaten

Totaal

€ 0 - 5.000

12

4

16

€ 5.001 – 11.160

9

11

20

€ 11.161 – 14.500

2

25

27

€ 14.501 – 18.500

5

23

28

€ 18.501 – 22.500

2

3

5

€ 22.501 – 26.500

0

4

4

€ 26.501 – 30.500

1

1

2

€ 30.501 – 35.500

0

1

1

€ 35.501 – 40.500

0

0

0

€ 40.501 – 45.500

0

0

0

€ 45.501 – 50.000

0

0

0

€ 50.001 -

0

0

0

Het inkomen van 3 jaar geleden ligt aan de basis van de berekening

JAARVERSLAG 2018 17


Evolutie gezinsinkomen 2010 – 2018

Nationaliteit inhuringen 2018 Nationaliteit

Externe kandidaten

Interne kandidaten

Totaal

Belg

10

37

47 of 46%

Belgen geboren buiten BelgiĂŤ

7

19

26 of 25%

Niet-Belgen

14

16

30 of 29%

Evolutie nationaliteiten nieuwe inhuringen

18 JAARVERSLAG 2018


Aantal kandidaat-huurders op 31/12/2018 3037 aanvragen, waarvan 2473 externe kandidaten

Evolutie kandidaat-huurders 2011-2018

Deze grafiek geeft een overzicht van de evolutie van de kandidaat-huurders. Enkel de oneven jaren (d.d. 31/12) werden opgenomen omdat in deze jaren een actualisatie van de kandidatenwachtlijst plaatsvindt. Bovenstaande grafiek geeft dus een goed beeld van het kandidatenbestand en werd aangevuld met de cijfers van 2018. De volgende actualisatie vindt plaats in 2019.

JAARVERSLAG 2018 19


Bewonersprofiel Gezinsinkomen (per gebied en totaal) – zonder privé-verhuringen GEBIED

€0 - €11.000

€11.001€15.000

€15.001€20.000

€20.000+

NOORD

157

274

259

166

CENTRUM

100

203

148

73

RAND

15

26

39

32

ZUID

128

249

177

122

TOTAAL

403

752

623

393

Leeftijd alle bewoners

20 JAARVERSLAG 2018


Samenstelling gezin

JAARVERSLAG 2018 21


Overzicht Patrimonium – sociale huur De tabellen op de volgende pagina’s geven een overzicht weer van het patrimonium – sociale huur - per gebied en geven de evolutie 2010-2018 mee. Daarnaast wordt ook het te verwachten aantal na uitvoering van de reeds goedgekeurde projecten op basis van de huidige stand van het renovatieplan. Sinds 2016 werden er nieuwe criteria vastgelegd voor het bepalen van deze lijst. Vandaar dat deze cijfers niet helemaal overeenstemmen met de cijfers opgenomen in eerdere jaarverslagen. De lijst werd vastgesteld op basis van volgende criteria: • • • • • •

Overzicht van sociale huurwoningen Datum van de meting ligt vast op in eigendom op 31 december Leegstand is inbegrepen Afgebroken woningen tellen niet mee Voorlopig opgeleverde woningen tellen wel mee Projectgronden en gebouwen worden niet mee opgenomen

We geven daarnaast ook een opsplitsing van aantal woningen en aantal appartementen op basis van het aantal slaapkamers.

Overzicht per type woning – evolutie 2010-2018

EVOLUTIE TOTALEN PER TYPE WONING TYPE

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

A0

35

21

21

21

21

21

21

23

21

A1

608

607

584

584

589

607

637

576

535

A2

838

852

856

857

850

878

889

779

715

A3

226

229

245

250

253

271

273

247

223

A4

3

3

3

3

3

3

3

4

3

W0

26

0

0

0

0

0

0

1

7

W1

47

49

48

48

47

42

42

43

26

W2

40

62

61

87

87

121

137

136

136

W3

781

804

693

660

660

612

670

660

654

W4

132

132

128

129

128

134

150

149

149

W5

1

1

1

1

1

1

15

17

17

W6

0

0

0

0

0

0

3

3

4

2737

2760

2640

2640

2639

2690

2840

2638

2490

22 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 23


Evolutie patrimonium per wijk 2012

2013

2014

Regio

Wijk

A

W

Totaal

A

W

Totaal

A

W

Totaal

Regio Centrum

Bethaniënpolder

0

126

126

0

126

126

0

126

126

Regio Centrum

Mechelen Centrum

334

33

367

334

33

367

333

31

364

Regio Centrum

Nekkerspoel

38

7

45

38

7

45

38

7

45

372

166

538

372

166

538

371

164

535

Regio Noord

Galgenberg

0

42

42

0

42

42

0

42

42

Regio Noord

Katanga

0

10

10

0

10

10

0

10

10

Regio Noord

Neerheide - Overheide

103

0

103

103

0

103

103

0

103

Regio Noord

Otterbeek

131

145

276

131

145

276

131

145

276

Regio Noord

Oud Oefenplein

157

135

292

157

135

292

157

135

292

Regio Noord

Rusthof-Schijfstraat

79

5

84

79

5

84

79

5

84

Regio Noord

Schorsvelden

0

29

29

0

29

29

0

29

29

Regio Noord

Vuurkruisenplein

40

0

40

40

0

40

40

0

40

510

366

876

510

366

876

510

366

876

Regio Rand

Battel - Landweg - Ankerstraat

30

10

40

30

10

40

30

10

40

Regio Rand

Battel - Pennemeesterstraat

26

22

48

26

22

48

26

22

48

Regio Rand

Berlaar

0

1

1

0

1

1

0

1

1

Regio Rand

Heffen

0

20

20

0

20

20

0

20

20

Regio Rand

Hombeek - Hombekerkouter

0

4

4

0

4

4

0

4

4

Regio Rand

Hombeek - Kapelse Weg

0

6

6

0

6

6

0

6

6

Regio Rand

Hombeek - Kriekerijveld

0

77

77

0

77

77

0

77

77

Regio Rand

Leest - Kerkenblokweg

0

8

8

0

8

8

0

8

8

Regio Rand

Sint Katelijne Waver - Tuinstraat

0

6

6

0

0

0

0

0

0

56

154

210

56

148

204

56

148

204

0

12

12

0

12

12

0

12

12

Regio Zuid

Geerdegem Schonenberg

Regio Zuid

Kruisbaan

96

0

96

102

0

102

104

0

104

Regio Zuid

Mechels Veld

28

30

58

28

30

58

28

30

58

Regio Zuid

Ploegstraat - Eggestraat - Schonenberg

24

8

32

24

8

32

24

8

32

Regio Zuid

Tervuursesteenweg - Abeelstraat

88

0

88

88

0

88

88

0

88

Regio Zuid

Tervuursesteenweg - Doornenstraat

0

2

2

0

2

2

0

2

2

Regio Zuid

Tervuursesteenweg - Wijk Mahatma Gandhi 475

193

668

475

193

668

475

193

668

Regio Zuid

Vennekant

0

60

60

0

60

60

0

60

Algemeen totaal

24 JAARVERSLAG 2018

60 771

245 1016 777

245 1022 779

245 1024

1709

931 2640 1715

925 2640 1716

923 2639


2015

2016

2017

2018

A

W

Totaal

A

W

Totaal

A

W

Totaal

A

W

Totaal

SALDO NA MASTERPLAN 1

0

126

126

0

125

125

0

125

125

0

125

125

125

338

31

369

338

30

368

338

29

367

338

28

366

367

47

6

53

47

6

53

45

6

51

45

8

53

60

385

163

548

385

161

546

383

160

543

383

161

544

552

0

42

42

0

42

42

0

42

42

0

42

42

42

0

2

2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

103

0

103

103

0

103

103

0

103

103

0

103

103

131

145

276

131

145

276

68

145

213

68

145

213

267

197

135

332

205

249

454

205

249

454

205

249

454

454

79

0

79

79

0

79

92

0

92

56

0

56

108

0

29

29

0

29

29

0

29

29

0

29

29

29

40

0

40

40

0

40

40

0

40

40

0

40

40

550

353

903

558

465

973

472

465

937

1043

30

10

40

30

10

40

30

10

40

30

10

40

30

26

22

48

26

22

48

26

22

48

12

6

18

48

0

1

1

0

1

1

0

1

1

0

1

1

0

0

20

20

0

19

19

0

18

18

0

18

18

19

0

4

4

0

3

3

0

1

1

0

0

0

3

0

6

6

0

6

6

0

6

6

0

6

6

6

0

77

77

0

76

76

0

71

71

0

71

71

76

0

8

8

0

8

8

0

6

6

0

6

6

8

0

6

6

0

6

6

0

6

6

0

6

6

6

56

154

210

56

151

207

56

141

197

42

124

166

196

0

12

12

0

12

12

0

12

12

0

12

12

12

104

0

104

104

0

104

104

0

104

104

0

104

104

28

30

58

28

29

57

28

27

55

28

27

55

57

24

8

32

24

8

32

24

8

32

24

8

32

32

98

0

98

98

0

98

98

0

98

98

0

98

98

0

1

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

475

189

664

510

191

701

368

196

564

286

196

482

581

60

0

60

60

0

60

60

0

60

60

0

60

60

243

925

600

243

843

944

789 1780

240 1029 824

465 1023 508

240 1064 682

910 2690 1823 1017 2840 1629 1009 2638 1497

993 2490

2735

JAARVERSLAG 2018 25


Juridische dossiers Totaal aantal nieuwe dossiers: • In 2018 werden er in totaal 104

nieuwe dossiers aangemaakt, er werden 90 dossiers afgesloten (bijvoorbeeld wegens aanzuivering achterstallen, toelaten controles, einde collectieve schuldenregeling, …). • Hiervan waren er 4 onbeheerde nalatenschappen. • Er werden 9 (vertrokken) huurders toegelaten tot de collectieve schuldenregeling. • Er werden 8 (kandidaat-)huurders onder voorlopig bewind geplaatst in 2018.

Oproepingen in verzoening 2018: 73 (2017: 44) • oproepingen in verzoening wegens

achterstallen of onbetaalde facturen/ eindafrekening, herstellingskost 65 • opgeroepen in verzoening wegens “andere problematiek” 8 RESULTAAT VAN VERZOENINGSZITTING:

• 30 dossiers: P.V. van verzoening bij

vrederechter met afbetalingsplan of ander akkoord (bv. controle toelaten) (41,10 %) • 37 dossiers waar alles betaald werd vóór de verzoeningszitting of op de zitting (50,68%) • 6 P.V. van niet-verschijning of niet-verzoening (8,22 %) 67 GUNSTIG resultaat op zitting (91,78%) 6 geen resultaat (8,22%)

Aantal dossiers aan advocaten doorgegeven: 14 (2017: 15)

Er zijn 10 dossiers, waar de oproeping in verzoening geen soelaas bracht (bijvoorbeeld huurder is niet komen opdagen, huurder hield zich niet aan het P.V. van verzoening) waardoor het dossier dan uiteindelijk ook bij de advocaat terechtkwam. Er zijn 4 dossiers aan advocaten overgemaakt voor aanstelling curator onbeheerde nalatenschappen.

26 JAARVERSLAG 2018

2018 werd afgesloten met 180 hangende dossiers met betrekking tot huurgerelateerde problemen (achterstal, overlast, domiciliefraude,…).

Totaal aantal vonnissen in 2018:

15

(2017: 15) In 2018 hebben we in totaal 15 vonnissen bekomen, waarvan een aantal verstekvonnissen die naderhand herzien werden en de huurder afbetalingsmogelijkheden kreeg of enkel veroordeeld werd voor de kosten. Een aantal van de vonnissen van 2018 zijn uiteraard het resultaat van een procedure die reeds in 2017 of ervoor opgestart werd. In 2018 hebben we 2 vonnissen bekomen waarbij de huurovereenkomst ontbonden werd wegens achterstal, in het nadeel van de huurder (2017: 2). We hebben dit jaar geen vonnissen waarbij de huurovereenkomst ondanks de achterstallen toch behouden blijft, maar de huurder de achterstallen mag afkorten en dus ook de gerechtskosten moet betalen (2017: 1). We hebben 11 vonnissen bekomen in ons voordeel met betrekking tot overlast, domiciliefraude, toebrengen van schade… De huurovereenkomsten werden ook hier ontbonden in het voordeel van Woonpunt Mechelen (2017: 9). Tenslotte bekwamen we ook nog 2 vonnissen waar de huurder enkel veroordeeld werd tot betaling van de kosten van de procedure. In casu zuiverden de huurders telkens tijdens de gerechtelijke procedure hun achterstallen aan, waardoor de vrederechter besliste om de huurovereenkomst niet te ontbinden, maar de huurders wel te veroordelen tot de kosten van het geding (2017: 2). We bekwamen in 2018 geen vonnis in ons nadeel (2017: 0). Van de vonnissen waarbij de vrederechter


de ontbinding van de huurovereenkomst uitsprak, zijn er in 2018 slechts 4 effectief moeten uitgedreven worden. De overige huurders hebben het pand vrijwillig verlaten.

Collectieve schuldenregelingen

Aantal onbeheerde nalatenschappen in 2018: 4 (2017: 3)

2018 werd afgesloten met een totaal van 90 (vertrokken) huurders van Woonpunt Mechelen die toegelaten werden tot de collectieve schuldenregeling:

Onder bewind geplaatst in 2018: 8 (2017: 6)

In 2018 werden 6 huurders en 3 vertrokken huurders toegelaten tot een collectieve schuldenregeling.

• 39 huurders-vertrokken (2017: 41) • 49 huurders (2017: 49) • 2 kandidaat-huurders / geschrapte

kandidaat-huurders

(2017: 2)

JAARVERSLAG 2018 27


2.2. Gebouwenbeheer De afdeling Gebouwenbeheer werd in 2016 opgericht. De afdeling wordt aangestuurd door een coördinator en omvat de dienst Patrimonium die zich focust op projectontwikkeling, nieuwbouw- en renovatieprojecten en prospectie. Ook de dienst Contractors die zich bezighoudt met alles wat onderhoud van ons patrimonium betreft, zit in de afdeling vervat. In dit hoofdstuk geven we een overzicht weer van de acties die in 2018 van belang waren voor de afdeling Gebouwenbeheer.

2.2.1. Verdere verfijning teams In de loop van 2017 werd er gewerkt aan de structuur van de afdeling, waarbij onder andere de nieuwe functie van verantwoordelijk nazorg werd opgestart. In 2018 werd een verdere verfijning binnen de teams uitgevoerd. Zo diende stockbeheer nog een definitieve plaats te krijgen binnen onze organisatiestructuur. Tot midden 2018 werd het stockbeheer voorlopig opgenomen bij de ondersteunende diensten. Er werd vervolgens beslist om stock onder te brengen bij de afdeling Gebouwenbeheer om op die manier de aankoopcentrale te vervolledigen. Bovendien werd een aantal van de taken binnen het team Contractors herverdeeld en de structuur geoptimaliseerd. Tot slot werd er gestart met de processen van het team Contractors opnieuw en duidelijk te definiëren. Dit omwille van efficiëntie, maar ook om de financiële flow sluitend te krijgen. In augustus 2018 vervoegde een derde projectleider de rangen binnen het team Patrimonium. Op die manier kan er goed doorgewerkt worden aan de lopende werven van het renovatieplan en werd er in 2018 hard verder gewerkt aan de voorbereiding en uitrol van renovatieplan 2.0., waarover we reeds in 2017 informeerden.

2.2.2. Deelname Open Wervendag De Mahatma Gandhistraat, gelegen in onze grootste sociale woonwijk, ondergaat een ware metamorfose. Woonpunt Mechelen is er sinds enkele jaren volop aan de slag met de vernieuwbouw van de appartementen. In 2018 deed de gelegenheid zich voor om met de grootste deelwerf deel te nemen aan Open Wervendag. Die vond plaats op zondag 6 mei 2018. Aannemer Democo startte in mei 2017 met het project perceel 2 – fase 1. De eerste fase omvat de bouw van 84 sociale woningen en appartementen met ondergrondse parking voor 90 wagens. Sinds de start van deze werf is ook de M. Gandhistraat fysiek geknipt. In het kader van Open Wervendag 2018 en deze toch wel imposante werf, vroeg Woonpunt Mechelen aan Democo om hieraan samen deel te nemen. Door deel te nemen aan Open Wervendag, gaven we buurtbewoners en geïnteresseerden een unieke blik “achter de schermen” of beter gezegd achter de poorten van de werfzone. Woonpunt Mechelen organiseerde bovendien aanvullend drie begeleide wandelingen door de ganse wijk. Een kans om de vernieuwingen die we de afgelopen jaren realiseerden verder toe te lichten, maar ook informatie te geven over de

28 JAARVERSLAG 2018


vernieuwingen die nog op komst zijn. In totaal namen meer dan 60 personen deel aan de begeleide wandelingen. We mogen dus spreken van een succes! Woonpunt Mechelen zal de kans te baat nemen om in de toekomst, afhankelijk van de grootte en de mate van afwerking van een werf, samen met de desbetreffende aannemer opnieuw deel te nemen aan dergelijke evenementen.

2.2.3. Accurate bestekken en overheidsopdrachten Door het uitschrijven van (raam)contracten voor verschillende werkzaamheden en diensten, kan Woonpunt Mechelen betere voorwaarden bedingen en de kostprijs zo laag mogelijk houden. Vaak in het belang van huurders, omdat bepaalde werkzaamheden op wettelijke basis worden doorgerekend in de huurlasten. Woonpunt Mechelen blijft marktonderzoek verrichten om de beste prijs te bekomen. In de toekomst zullen de bestaande raamcontracten nog verfijnder worden uitgeschreven op administratief bestek en technische bepalingen. Hierbij een overzicht van de in 2018 gegunde overheidsopdrachten (opdrachten > â‚Ź 8.500 excl. btw)

2017-252

Sanitair Perceel Noord

2017-252

Sanitair Perceel Zuid

2017-251

Elektriciteit

2017-254

Schilderwerken

2017-255

Garagepoorten

2018-277

Leveren en plaatsen van vloerbekleding - Lijsterstraat 6

2017-268 2018-279 2017-264

Operationele lease voor wagen directie Raamovereenkomst aanstellen van een erkend deskundige type A voor de opmaak van EPC-attesten in 2018 Raamcontract herstellingen aan metsel- en voegwerken

Frank Serneels, Dijk 21/8 te 2861 Onze-Lieve-Vrouw-Waver Frank Serneels, Dijk 21/8 te 2861 Onze-Lieve-Vrouw-Waver Algemene elektriciteitswerken Teughels Geert, Kapelstraat 26 te 2870 Puurs Cap Projects - Sphere Business Park, Sphere Business Park - Z.3 Doornveld 165 te 1731 Zellik VOS POORTEN BVBA, Pierstraat 355 A te 2840 Rumst Cap Projects - Sphere Business Park, Sphere Business Park - Z.3 Doornveld 165 te 1731 Zellik Arval, Ikaroslaan 99 te 1930 Zaventem G. De Swert, Berkenlei 115 te 2860 Sint-Katelijne-Waver Staf Van Gastel & Zoon, Netestraat 7 te 2840 Rumst

JAARVERSLAG 2018 29


2017-270

Operationele lease van 1 bedrijfswagen

2018-274

Aankoop van rookmelders

2017-261 2018-271 2018-276 2018-284 2017-263 2018-287 2018-286 2018-292 2018-273 2018-282 2018-288 2018-299 2018-290 2018-293

2018-285 2018-310

30 JAARVERSLAG 2018

Onderhoud & poetsen van algemene delen in gebouwen en kantoor van Woonpunt Mechelen Vervangen van bestaande verwarmingsketels door combi condensatietoestellen Operationele lease van fietsen met eventuele aankoop door werknemer Vervangen van defecte verwarmingsketels Aanstellen van een ontwerpteam voor de renovatie van de daken in kader van ERP 2020

BELFIUS AUTO LEASE sa, PLACE ROGIER 11 te 1210 Saint-Josseten-Noode Cebeo 29, Maanstraat Unit te 2800 Mechelen Group Cleaning Services, Godefroid Kurth straat 19 te 1140 Evere Jansens BVBA, Beek 7 te 2275 Lille O2O, Nijverheidstraat 102 te 9040 Sint-Amandsberg (Gent)

JANSENS BVBA, Beek 7 te 2275 Lille ARCHITECTENASSOCIATIE ARAS BV BVBA, Leopoldstraat 113 te 2800 Mechelen Ceulemans Loonwerken nv, Bestratingswerken Nekkersspoel Berlaarbaan 285 b te 2860 Sint 114-116 Katelijne Waver Onderhoud gemene delen SOMATI FIE NV, Industrielaan 19A noodverlichting te 9320 Erembodegem Comcon, Meerstraat 260-262 te Leveren van een nieuwe server 1840 Londerzeel Huren van multifunctionele Michiels nv, stationsstraat 143 te kopieermachines 2235 westmeerbeek Onderhoud Collectieve Interduct Ventilation NV, Vriesenrot Ventilatiegroepen 26 te 9200 Dendermonde DATS24 - Colruyt Group, Tanken voertuigen met Edingensteenweg 196 te 1500 tankkaarten Halle GROUP S - Sociaal Secretariaat Aanstellen van een sociaal vzw, Fonsnylaan 40 te 1060 secretariaat Brussel Raamcontract vervoer en Frans De Vocht, Steenweg op verwerken gemengd afval Waarloos te 2840 Rumst BTI-Consult, Derbystraat 345 Controle van levenslijnen op daken Maaltecenter te 9051 Sint-Denijsen valharnassen Westrem COFELY SERVICES sa, BOULEVARD Onderhoud van DU ROI ALBERT II 30, BTE 28, Regenwaterpompen en WORLD TRADE CENTER, T te 1000 Vuilwaterpompen Bruxelles Manus, Mechelsesteenweg 128-136 Onderhoud gemene delen poetsen te 2018 Antwerpen


2.3. Personeel & Organisatie In 2018 werd een derde afdeling van Woonpunt Mechelen opgericht: de afdeling Personeel & Organisatie. Die afdeling bestaat uit de ondersteunende diensten die ten dienste staan van de twee andere afdelingen: Huurderswerking en Gebouwenbeheer. De nieuwe afdeling ondersteunt de uitwerking van onze doelen, namelijk tevreden huurders en kwaliteitsvolle gebouwen. Ze omvat de diensten boekhouding, HR & communicatie, algemene administratie en IT, die vroeger los van elkaar georganiseerd werden. In dit hoofdstuk geven we een overzicht weer van de acties die in 2018 van belang waren voor de afdeling Personeel & Organisatie.

2.3.1. Aansturing van de afdeling Na verloop van tijd werd duidelijk dat alle afzonderlijke ondersteunende diensten op een gestructureerde wijze onderling moesten kunnen communiceren. Taken en opdrachten dienden in samenwerking en behoorlijk georganiseerd uitgevoerd te kunnen worden, maar ook buiten de teams diende de communicatie en coördinatie gevoerd te kunnen worden zodat de twee andere grote afdelingen Huurderswerking en Gebouwenbeheer op een goede manier ondersteund worden. Bovendien is er binnen onze organisatie een nood aan een continue informatiedoorstroming, die onder meer georganiseerd wordt via de ‘linking pin methode’. De wekelijkse stafvergadering is hierbij de draaischijf om de teams aan te sturen. Deze informatiedoorstroming komt in het gedrang op het ogenblik dat er niemand de koppeling maakt naar de ondersteunende diensten. Om die reden werd de nieuwe afdeling Personeel & Organisatie opgericht, waarbij er, naar analogie met de andere afdelingen, een coördinator werd aangesteld. Midden 2018 vond het eerste afdelingsoverleg plaats om de gezamenlijke waarden en werkwijzes te bepalen en te finetunen. Wekelijks vindt er teamoverleg plaats, waarbij samenwerking & communicatie centraal staan. Dit brengt met zich mee dat er vandaag de dag in de drie afdelingen op een gelijkaardige manier gewerkt en gecommuniceerd wordt. Het jaar 2018 bracht voor de afdeling wat personeelsverloop met zich mee. In 2019 zal er verder gewerkt worden om de werking binnen de afdeling te optimaliseren en zullen we hieraan met een voltallig team kunnen werken.

2.3.2. Communicatie Op het vlak van communicatie werd opnieuw de nodige aandacht besteed aan persmomenten en persberichten in het kader van gerealiseerde of op te starten projecten. Woonpunt Mechelen haalde verscheidene keren de regionale pers. Daarnaast stond 2018 vooral in het teken van communicatie rond het project Pleinmakers. Het project lokt veel (inter)nationale belangstelling. Woonpunt Mechelen ontving verschillende delegaties en was gastspreker op tal van evenementen. Op vraag van het bestuur en naar aanleiding van de veranderende communicatieomgeving, bewandelde Woonpunt Mechelen in 2017 het pad om in de toekomst social media te integreren in haar communicatieplan en op die manier deze

JAARVERSLAG 2018 31


nieuwe media structureel een plaats te geven binnen onze organisatie. In oktober 2018 ging Woonpunt Mechelen effectief aan de slag en startten we onze Facebookpagina op! De evaluatie van die integratie binnen onze werking zal eind 2019 gebeuren. In 2018 startten we eveneens twee huurdersbevragingen op. We bevraagden nieuwe huurders (enkele externe toewijzingen) en ook huurders die een herstelling lieten uitvoeren door Woonpunt Mechelen of waar een externe in opdracht van Woonpunt Mechelen een herstelling ging uitvoeren. De bevragingen liepen tot december 2018. De resultaten van de enquêtes en de eventuele actiepunten zullen begin 2019 gekend zijn.

2.3.3. Een personeelsbeleid dat welzijn vooropstelt Het HR-plan 2018 legde de focus op een aantal doelstellingen die nauw verbonden zijn met de doelstellingen die opgenomen zijn in het ondernemingsplan. Zo werd in 2018 de evaluatiecyclus van Woonpunt Mechelen vormgegeven. Maar ook volgende interessante onderwerpen maakten deel uit van het personeelsbeleid: Uitwerking van een mobiliteitsplan in het kader van maatschappelijk verantwoord ondernemen De uitwerking van ons fietsplan, of mobiliteitsplan, is een van de successen van 2018! Woonpunt Mechelen heeft een fietsbeleidsplan geïntroduceerd om medewerkers te stimuleren om meer met de fiets naar het werk te komen. Dit omdat onze medewerkers voornamelijk binnen een straal van 15 km van het werk wonen en onder meer omdat beweging bijdraagt tot een betere gezondheid. Daarom hebben we in 2018 een heel aantal acties ondernomen. • De fietsvergoeding werd verhoogd en medewerkers geven dagelijks via een

online aanwezigheidsregistratiesysteem in of ze met de wagen of fiets komen werken. Voor de dagen dat zij met de wagen komen werken ontvangen zij woonwerkplaatsvergoeding (sociaal abonnement). Voor de dagen die zij met de fiets komen werken ontvangen zij een fietsvergoeding op voorwaarde dat ze verder dan 1 kilometer van het werk wonen. Vroegen konden de medewerkers slechts per kwartaal switchen van fietsvergoeding naar sociaal abonnement en moesten ze 80% van de tijd met de fiets naar het werk komen om recht te hebben op de fietsvergoeding. Die voorwaarden hebben we dus laten vallen bij herwerking van ons arbeidsreglement en met oog op onze fietsleasing.

• Woonpunt Mechelen biedt sinds mei 2018 medewerkers eveneens de mogelijkheid om

een fiets naar keuze te leasen. Dit kan dus een gewone fiets, elektrische fiets, speed pedelec, bakfiets, etc. zijn. Deze fiets kan zowel privé als voor woon-werkverkeer gebruikt worden. Voorwaarde is wel dat de medewerker een arbeidsovereenkomst van onbepaalde duur heeft en dat er een engagement is om de fiets regelmatig te gebruiken voor woon-werkverkeer.

32 JAARVERSLAG 2018


Hiervoor hebben we in het voorjaar een overheidsopdracht uitgeschreven. Medewerkers kiezen een fiets via een webshop of laten een offerte opmaken bij hun lokale fietsenhandelaar. Ook fietsaccessoires kunnen geleased worden. De offerte wordt door de medewerker doorgestuurd naar de leasingmaatschappij. De leaseprijs wordt bepaald. Leasing gebeurt altijd voor 36 maanden. In de leasingprijs zit een onderhouds- of servicevoucher van 120 euro per jaar, verzekering (diefstal/schade) en pechbijstand inbegrepen. Dit is voor Woonpunt Mechelen een budgetneutrale ingreep. Woonpunt Mechelen komt deels tussen in de kosten gelet op besparing patronale bijdragen aangezien het brutoloon van de medewerker gedurende 36 maanden verlaagd wordt. Dankzij de vrijstelling van belastingen en sociale bijdragen ligt de nettoloonbijdrage van de medewerker gemiddeld een 40 tot 57% lager dan zijn brutobijdrage.

Wist je dat… …eind 2018 een 17-tal medewerkers een fiets in lease of in bestelling hadden? Dit varieert van gewone fietsen tot speed pedelecs voor de medewerkers die verder dan 20km van het werk wonen. …80% van de medewerkers sinds juni 2018 regelmatig met de fiets komt werken? Dat is bijna een verdubbeling! Al heeft dit wellicht ook te maken met het mooie weer van de afgelopen maanden. De medewerkers komen niet noodzakelijk met een leasefiets naar het werk. Sommigen hadden bijvoorbeeld juist een nieuwe fiets aangeschaft, maar kunnen dus later nog instappen.

JAARVERSLAG 2018 33


Werken aan een gezondheidsbeleid Meer bewegen is een uitdaging binnen de huidige maatschappij. Bij Woonpunt Mechelen werken heel wat sportieve medewerkers. Dat brengt kansen met zich mee. Daarom willen we in 2019 een werkgroep opstellen om de mogelijkheden om sporten tijdens de middagpauze of na het werk onder de loep te nemen en sportieve initiatieven op te starten. Ook andere zaken kunnen mee opgenomen worden, binnen een gezondheidsbeleid: onze rookstop, meer fruit op het werk,… In 2018 zijn we dan ook gestart met een sportscan en aanzet tot een gezondheids- en bewegingsbeleid. Zo vonden er al verschillende sessies pilates (na de werkuren, onder de middag) plaats en namen we met acht medewerkers én een bestuurslid deel aan de Business Triatlon te Mechelen. Verschillende collega’s kwamen eveneens supporteren. Een erg leuke ervaring, die mede zorgt voor een goede sfeer onder collega’s en meer bewegen. In de toekomst willen we dergelijke evenementen meer integreren en faciliteren binnen Woonpunt Mechelen.

2.3.4. IT Het belang van IT binnen een organisatie is de dag van vandaag niet meer weg te denken. In 2018 beschikte Woonpunt Mechelen dan ook over een dienst IT bestaande uit een IT-coördinator, systeembeheerder en toekomstige netwerkbeheerder. Hier volgt een opsomming van enkele verwezenlijkingen op IT-vlak. In 2018 heeft de IT-dienst zich vooral gefocust op de data beveiliging van de digitale werkomgeving van Woonpunt Mechelen in functie van de wetgeving AVG en op het aanpassen van de IT-infrastructuur in functie van papierloos werken. Dit resulteerde in volgende ingrepen of onderzoeken. Vernieuwing van de serverinfrastructuur De bestaande server was niet krachtig genoeg meer om de nodige rekenkracht voor de database-applicaties te leveren. Ook de opslagcapaciteit werd drastisch verhoogd om alle documenten te kunnen opslaan in functie van de te digitaliseren documenten. Dit zal naar de toekomst nog moeten gebeuren met versiebeheer in het kader van het papierloos werken. De firewall werd vervangen door een managed firewall. Dit wil zeggen dat de firewall geleverd wordt door een externe partner die verantwoordelijk is voor het up-todate houden van de hard- en software. Als laatste werd een managed back-upserver geplaatst in het magazijn. Ook deze back-upserver wordt beheerd door de externe ITpartner. Op deze manier heeft Woonpunt Mechelen twee back-ups van haar software en data: een in het magazijn en een bij de externe IT partner. Vernieuwing van de multifunctionals De leasecontracten voor multifunctionele toestellen voor afdrukken en scannen liepen af in 2018. Er werd een aanbestedingsprocedure uitgeschreven voor het leasen van nieuwe toestellen voor een periode van 57 maanden. De nieuwe toestellen zijn uitgerust de laatste scantechnologie in functie van het papierloos werken. De toestellen werden uitgerust met kaartlezers zodat gebruikers in het kader van de AVG of GDPR-wetgeving moeten aanmelden met hun toegangsbadge van Woonpunt Mechelen. Op de server werd UNIFLOW-software geïnstalleerd zodat een gebruiker zijn

34 JAARVERSLAG 2018


printopdrachten kan afdrukken op een van de toestellen naar keuze. Implementatie van de tweede factor authenticatie met eID Vroeger werd enkel aangemeld met een accountnaam en paswoord, wat een heel onveilige oplossing is en de poort open zet voor misbruik. Uit de vele mogelijkheden om met een tweede factor aan te melden, koos Woonpunt Mechelen voor de oplossing met de eID. De gebruiker moet bij het aanmelden (ook om een computer vrij te geven nadat deze is vergrendeld) de eID in een kaartlezer stoppen en de bij de eID horende pincode ingeven. Start aanbestedingsprocedure voor een Digitale Werkplek Woonpunt Mechelen en Woonhaven Antwerpen waren op zoek naar een digitale werkplek, een combinatie van sociaal intranet met documentbeheer en zakenbeheer. Er werd een samenwerkingsovereenkomst afgesloten tussen beide partijen om een gezamenlijke aanbestedingsprocedure te voeren voor de aankoop. In 2018 werden de offertes geopend en onderworpen aan een eerste analyse. In 2019 volgt een intensief traject dat moet leiden tot een ‘best and final offer’ en uiteindelijk de aanstelling van een contractant, zodat het eigenlijke project opgestart kan worden.

JAARVERSLAG 2018 35


2.4. Klachtenbeheer In 2018 ontving Woonpunt Mechelen 4 officiële klachten. In vergelijking met 2017 zien we dat we 10 klachten minder hebben ontvangen. We eindigden 2018 met 4 ontvankelijke klachten ten opzichte van 13 ontvankelijke klachten in 2017. De onderwerpen van de klachten handelen over het onterecht aanrekenen van een factuur (2 klachten), een aanhoudende geurproblematiek die niet vastgesteld kon worden en een woonsituatie van een huurder. Wat drager van bovengenoemde klachten betreft, zien we dat alle vier de klachten via e-mail werden bezorgd.

Klachtenbeeld 2018 Twee klachten handelden over het (onterecht) aanrekenen van een factuur aan de huurder. Woonpunt Mechelen heeft echter een duidelijke procedure aangaande betwistingen van facturen. Deze betwistingen worden in eerste instantie afgehandeld door medewerkers van de betrokken dienst. Als de huurder niet tevreden is met die afhandeling, kan hij of zij terecht bij de klachtencoördinator. In 2018 hebben twee huurders deze laatste stap dus gezet en contact opgenomen met de klachtencoördinator. In één geval leidde dit tot het crediteren van de factuur. In het andere geval werd de factuur terecht aangerekend en heeft de huurder de factuur alsnog betaald. Een andere klacht handelde over een aanhoudende geurproblematiek in een woning. Woonpunt Mechelen had maanden voor indiening van de klacht reeds contact met de huurder. Ook de klachtencoördinator werd informeel al betrokken in het proces. De medewerkers van Woonpunt Mechelen gingen tot een tiental keer toe ter plaatse en voerden o.a. een burenonderzoek uit. Echter, geen van onze medewerkers heeft ooit enige geurhinder kunnen vaststellen. Niettegenstaande hebben wij enkele ingrepen uitgevoerd, teneinde een mogelijke oorzaak/een mogelijk probleem te kunnen vinden. Dit bracht niets aan het licht en het dossier werd afgesloten. Er werd wel aan de huurder gevraagd contact op te nemen indien de geur zich opnieuw zou voordoen. Tot slot ging een van de klachten over de woonsituatie van een huurder. De betrokken huurder nam eerder hierover in het kader van een muizenplaag ook contact op met de Vlaamse Ombudsdienst. De officiële klacht werd behandeld door een lid van de raad van bestuur, aangezien er in de klachtenbrief van ook uitlatingen werden gedaan over de directeur. De huurder heeft een kind met een ernstige gezondheidsproblematiek en wenst te verhuizen naar een huis met een tuin. Het huidige appartement wordt binnenkort afgebroken en vervangen door nieuwbouw. Uiteraard voert Woonpunt Mechelen nog steeds het nodige onderhoud uit in het gebouw. In dit dossier bleek dat Woonpunt Mechelen zeker en vast de nodige stappen had ondernomen om op de wettelijke manier op zoek te gaan naar een geschikte woonst voor het gezin (op basis van medische reden kind en herhuisvesting renovatie). Echter weigerde de huurder een aanbod tot toewijzing voor een appartement conform de gezinssamenstelling van de huurder.

36 JAARVERSLAG 2018


Daarnaast ontving Woonpunt Mechelen nog enkele meldingen die niet als officiële klachten worden beschouwd. Hier kon onmiddellijk een oplossing geboden worden of hierbij werd in eerste instantie doorverwezen naar de juiste collega’s. Ook via de Vlaamse Ombudsdienst ontvingen we enkele vragen in verband met dossiers, maar ook deze dossiers waren geen officiële klachtendossiers bij Woonpunt Mechelen, m.u.v. één dossier dat uiteindelijk wel een klachtendossier werd.

Woonpunt Mechelen blijft verder inzetten op dienstverlening. Meldingen worden vrij snel opgepikt door de medewerkers van Woonpunt Mechelen, zodat dit niet tot een klacht hoeft te leiden. Dit tot ieders tevredenheid. In gevallen dat dit wel tot een klacht leidt, wordt er steeds gekeken hoe we dit in de toekomst kunnen vermijden. De procedure betwisting van facturen werd nog eens onder de loep genomen en het dossier waarin iets misgelopen was, werd grondig overlopen met de betrokken medewerkers teneinde gelijkaardige situaties in de toekomst te vermijden.DEEL 3: Nieuwbouw- en renovatieprojecten 2018

JAARVERSLAG 2018 37


38 JAARVERSLAG 2018


DEEL 3

NIEUWBOUW- EN RENOVATIEPROJECTEN 2018 JAARVERSLAG 2018 39


3.1. Gerealiseerd in 2018 1. Schijfstraat – “gebouw F” Ontwerper: KPW architecten, Leuven Aannemer: Bouwbedrijf Van Poppel, Mechelen Ligging: Mechelen Noord, Schijfstraat Kostprijs: € 882.543,90 excl. btw Omschrijving: Na de realisatie van 12 huurappartementen (gebouw E) in 2017, werd met de bouw van deze 5 koopappartementen (gebouw F) de tweede fase van de totale vernieuwing van het domein “De Schijf” gerealiseerd. Het kleine appartementsgebouw is gelegen langsheen de Schijfstraat zelf en werd gebouwd op de locatie van het voormalige dienstencentrum. Gebouw F werd voorlopig opgeleverd op 20 november 2018. De 5 koopappartementen hebben twee en drie slaapkamers. Ze zijn toegankelijk via de Schijfstraat en beschikken over een privéparking op het domein zelf. De appartementen op het gelijkvloers hebben een kleine tuin met tuinberging. Een lift brengt de toekomstige bewoners naar de eerste en tweede verdieping. KLEMO zal instaan voor de verkoop van de appartementen.

40 JAARVERSLAG 2018


3.2. In uitvoering 1. Schijfstraat - “gebouwen A, B en C” Ontwerper: KPW architecten, Leuven Aannemer: PIT, Kapellen Ligging: Mechelen Noord, Antwerpsesteenweg, Schijfstraat Budget gebouw A-B-C : €5.503.478,15 excl. btw Omschrijving: De totaalrenovatie van de gebouwen op het domein “De Schijf” omvat in totaal 79 woongelegenheden, meer bepaald: • Type A – renovatie van 16 appartementen met 1 slaapkamer • Type B – renovatie van 19 appartementen met 1 slaapkamer • Type C – renovatie van 44 appartementen met 1 slaapkamer De werken van de eerste fase (36 appartementen) werden door de aannemer gestart op 15 januari 2018 en zullen eind 2019 beëindigd zijn. De tweede fase (43 appartementen) zal aanvatten na de realisatie van de eerste fase infrastructuur, rond de gebouwen van de eerste fase én nadat de bewoners hun verhuisd zijn naar de gerenoveerde appartementen van fase 1.

2. Appartementen Mahatma Gandhistraat – perceel 1 - fase 2 Ontwerper: KPW architecten, Leuven Aannemer: NV Brebuild, Antwerpen Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan Budget: € 8.636.025,72 excl. btw Omschrijving: Na de uitvoering en inhuring van de appartementen van fase 1 (gebouwen A en B - 35 appartementen type 1 en 2 slaapkamers) in december 2017, is aannemer Brebuild gestart met de afbraak van de gebouwen Mahatma Gandhistraat 49 en 51. Aansluitend is hij gestart met de bouw van de fase 2: gebouw C, goed voor 20 appartementen met 1 en 2 slaapkamers. Fase 2 zal in gebruik genomen worden in het voorjaar van 2019, waardoor het geheel van 55 appartementen kan opgeleverd worden en de appartementen van perceel 1 afgewerkt zullen zijn.

JAARVERSLAG 2018 41


3. Appartementen Mahatma Gandhistraat – perceel 2 – fase 1 Ontwerper: Comodo architecten, Leuven Aannemer: Democo, Hasselt Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan, Ventweg Budget: € 12.653.025,00 excl. btw Omschrijving: Perceel 2 omvat in totaal 150 appartementen en woningen, verdeeld over verschillende gebouwen. Het perceel bestaat zowel uit kleine appartementen voor alleenstaanden, als grotere appartementen en ook eengezinswoningen met tuin en ondergrondse garage. In mei 2017 startte aannemer Democo fase 1 van dit project met de sloop van de gebouwen M. Gandhistraat 39-47, om vervolgens aan te vangen met de bouw van de 84 woongelegenheden: Als alles volgens planning verloopt, zullen de werken eind 2019 worden opgeleverd.

4. Appartementen Mahatma Gandhistraat – perceel 3 – fase 2 Ontwerper: Architektenburo Jef Van Oevelen, Ekeren Aannemer: NV Brebuild, Antwerpen Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan – Tervuursesteenweg Budget: € 6.024.672,00 excl. Btw Omschrijving: Perceel 3 – fase 2 omvat een totaal van 42 woongelegenheden. • 29 woongelegenheden met een slaapkamer • 5 woongelegenheden met twee slaapkamers • 8 woongelegenheden met vier slaapkamers De werken werden gegund begin december 2017 aan de onderneming Brebuild. Er werd in februari 2018 gestart met de afbraak van de gebouwen M. Gandhistraat 9-11. Aansluitend werd gestart met de bouw van de 42 nieuwe woonentiteiten. Als alles volgens planning verloopt, zal deze fase eind 2019 afgewerkt zijn.

42 JAARVERSLAG 2018


5. Heraanleg openbaar domein Mahatma Gandhiwijk Ontwerper: Omgeving cvba, Berchem Aannemer fase 1: Van Hoeyveld B&M, Boortmeerbeek Opdrachtgever: VMSW in samenwerking met Stad Mechelen en Woonpunt Mechelen Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan – Tervuursesteenweg – Abeelstraat – I Cornelisstraat – Kardinaal Cardijnstraat Budget: € 11.365.552,00 excl. btw Omschrijving: De onderbouw van het openbaar domein (nutsleidingen en riolering) werden in opdracht van de VMSW aangevat in 2017, zodat dat gebouwen perceel 1, perceel 2 - fase 1, en perceel 3- fase 2 in opbouw, kunnen in gebruik genomen worden.De eerste fase van de heraanleg van het openbaar domein is in volle uitvoering. De tweede fase is in aanbesteding.

JAARVERSLAG 2018 43


6. De Streyp – vervangbouw + renovatie Ontwerper : Quirynen Jacobs Architecten, Genk Aannemer : NV Brebuild, Antwerpen Ligging: Mechelen Rand, Leestsesteenweg, Molenhof-, Streyp-, en Pennemeesterstraat Budget : € 3.709.695,00 excl. btw Omschrijving : De werken omvatten de renovatie van de hele wijk, met uitzondering van de appartementen in zone B. • Zone A: De 6 woningen worden volledig gerenoveerd. De woningen krijgen onder andere een nieuw geïsoleerd dak, nieuw buitenschrijnwerk, vernieuwde tuinbergingen met tuinomheining en worden omgevormd naar woningen met twee slaapkamers in functie van de nieuwe woonnormen. • Zone B: De renovatie van deze 12 appartementen maakt geen deel uit van deze werken, maar zal deel uit maken van een afzonderlijke studie. Het is de bedoeling de werken aansluitend uit te voeren op de huidige renovatiewerken van zone D, C en A • Zone C: Deze appartementen op 2 bouwlagen met zadeldak, worden volledig gerenoveerd, inclusief de aanleg van privétuinen met tuinbergingen. De gelijkvloerse leefruimten worden vergroot met een uitbouw, zodat voor de appartementen op de eerste verdieping het dak van de uitbouw kan aangewend worden als terras (buitenruimte). De appartementen bestaan uit 1 of 2 slaapkamers. • Zone D: Omvat 16 nieuwbouwappartementen die de bestaande 16 afgebroken bungalows zullen vervangen. De vier blokjes van telkens evenveel nieuwbouwappartementen, beschikken over twee slaapkamers. Het project werd aanbesteed op 5 juli 2017 en werd in september gegund aan de NV Brebuild. De werken zelf werden in overleg gestart op 16 april 2018 en zullen worden beëindigd eind 2019.

44 JAARVERSLAG 2018


7. Nijverheidstraat Ontwerper: S3Architecten, Mechelen Aannemer: M. Everaert-Cooreman, Berlare Ligging: Mechelen Centrum, Nekkerspoelstraat, Grote Nieuwedijkstraat Budget: € 1.239.641,00 excl. btw Omschrijving: Het bestaande pand op de hoek van de Nijverheidstraat – Grote Nieuwedijkstraat werd aangekocht voor afbraak en de bouw van 9 nieuwbouw appartementen die kaderen binnen het concept levenslang wonen. Eind november 2016 kon Woonpunt Mechelen de bouwvergunning ontvangen van de Stad Mechelen. De aanbesteding van het project vond plaats in april 2017 en de werken werden door Woonpunt Mechelen gegund worden aan de onderneming M. Everaert- Cooreman. De werken werden gestart in januari 2018 en dienden beëindigd te zijn in februari 2019. Door de volledige vernieuwing van de straat, inclusief rioleringswerken en wegenis, werden de werken noodzakelijkerwijze eind juni 2018 stilgelegd. Ze zullen pas hervat worden in maart 2019.

8. Veluwestraat Ontwerper: Architect Patsy Van de Kelft Aannemer: Everaert- Cooreman, Berlare Ligging: Mechelen Centrum, Ganzendries Budget: € 490.327,00 excl. btw Omschrijving: Op het braakliggend terrein, is Woonpunt Mechelen met aannemer EveraertCooreman in februari 2018 gestart met de bouw van 3 koopappartementen. Op het gelijkvloers komt er een appartement met twee slaapkamers met terras en tuin. Op de verdieping zijn 2 appartementen voorzien duplex met telkens twee slaapkamers en elk uitgerust meteen inpandig terras. Wij voorzien de oplevering van de werken tegen eind 2019 zodat KLEMO kan overgaan tot de verkoop ervan van de appartementen.

JAARVERSLAG 2018 45


3.3. In voorbereiding 1. Punctuele ingrepen – Wijk Mahatma Gandhi Ontwerpers: Omgeving cvba, Berchem en ArQ architectenstudio, Sint-Niklaas Ligging: Mechelen Zuid, wijk Tervuursesteenweg, tuinwijk Raming budget: Omgeving: € 2.471.708,00 excl. btw ArQ Architectenstudio: € 2.670.063,00 excl. btw Omschrijving: In de tuinwijk werd in de stedenbouwkundige studie voorzien om op hoofdeinden van de geschakelde rijwoningen nog bijkomende nieuwbouwentiteiten te voorzien. De opdracht voor de studie van deze woningen werden toegewezen aan 2 architectenbureaus n.l. Omgeving cvba voor wat de 21 woonentiteiten betreft in de noordzone en ArQ wat betreft de 20 woonentiteiten in de zuidzone. In functie van de leefbaarheid van de wijk en de coördinatie van de verschillende projecten in de wijk is ernaar gestreefd de uitvoering van dit project te laten aansluiten op de heraanleg van het openbaar domein. Gezien het project openbaar domein nu ver genoeg gevorderd is, heeft Woonpunt opdracht gegeven aan de ontwerpers om een geüpdatet voorontwerp op te maken conform met de huidige woonnormen. Volgens onze huidige planning kunnen wij de werken starten in de tweede helft van 2020.

46 JAARVERSLAG 2018


2. Heraanleg openbaar domein De Schijf Ontwerper: INFRABO NV, Westerlo Ligging: Mechelen Noord, Schijfstraat Raming budget: â‚Ź 1.141.202,00 excl. btw Omschrijving: Eind 2014 werd INFRABO aangesteld als ontwerper van het openbaar domein. De infrastructuur zal in eigen beheer uitgevoerd worden en gesubsidieerd door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. De omgevingsvergunning werd uiteindelijk ontvangen in juli 2018, waarna de aanbesteding begin januari 2019 zal worden georganiseerd. De infrastructuurwerken zullen afgestemd worden op de planning van de renovatiewerken van de gebouwen A, B en C.

JAARVERSLAG 2018 47


3. Gaanderijappartementen en woningen te Otterbeek Ontwerper: WAW architecten, Erik Helsen, Leuven Ligging: Mechelen Noord, wijk Otterbeek, Antwerpsesteenweg – R6 Raming budget: € 6.796.197,00 excl. btw Omschrijving: De 63 gaanderijappartementen werden vervroegd afgebroken omwille van de veiligheid van de omwonenden en tegen de stijgende inbraken en vandalisme. Deze afbraakwerken werden midden januari 2018 beëindigd. De omgevingsvergunning voor de 39 gaanderijappartementen (1 slaapkamer), en de 15 woningen (3 slaapkamers), werd gelijktijdig met het dossier openbaar domein ingediend in december 2018. We verwachten de omgevingsvergunning midden 2019. Het is de intentie om de onderbouw van het openbaar domein voor onze gebouwen uit fase 4 in eerste instantie uit te voeren, zodat kan gestart worden met de bouw. • Groot appartementsblok: 27 appartementen met 1 slaapkamer • Grondgebonden woningen: 15 woningen met 3 slaapkamers • Appartementsblok: 12 appartementen met 1 slaapkamer De start van de werken is in het voorjaar van 2020 voorzien.

48 JAARVERSLAG 2018


4. Ankerstraat Ontwerper: PcP architecten cvba, Genk Ligging: Mechelen Rand, Battelsesteenweg Raming budget: â‚Ź 3.827.855,00 excl. btw Omschrijving: Het project omvat de renovatie van de hele wijk. De meeste panden in de Ankerstraat zijn te klein qua oppervlakte. Een volledige renovatie en uitbreiding van de woningen dringt zich op. Op advies van de dienst Patrimonium besliste het bestuur van Woonpunt Mechelen, een nieuw voorstel te laten uitwerken door PcP om de bestaande gebouwen te vervangen door volledige nieuwbouw. Na diverse voorstellen, en rekening houdend met de huidige bouwverordeningen en de eisen van de Stad Mechelen wat betreft infrastructuur en de noden van Woonpunt Mechelen, werd uiteindelijk het voorstel weerhouden van enerzijds 18 appartementen met 1 slaapkamer over 2 bouwlagen, en anderzijds 12 eengezinswoningen, met drie en vier slaapkamers. De omgevingsvergunning voor de afbraak is ingediend en zal vermoedelijk eind april 2019 worden ontvangen, zodat de bestaande gebouwen kunnen gesloopt worden. De nieuwbouwwerken zullen starten medio 2020 en worden afgestemd op de infrastructuurwerken.

JAARVERSLAG 2018 49


5. Fabiolalaan Ontwerper: Luc Doms, Mechelen Ligging: Heffen, Fabiolalaan Raming budget: â‚Ź 1.282.050,00 excl. btw Omschrijving: De bestaande woningen met huisnummers 26-28 (woningen met drie slaapkamers) en huisnummers 30-32 (woningen met vier slaapkamers) zullen afgebroken en vervangen worden. In mei 2016 zijn we dan ook overgegaan tot het aanstellen van een ontwerpteam. Gezien de kosten voor de verbouwing van deze woningen te hoog is, en footprint van de woningen niet in verhouding is tot de oppervlakte van de grond heeft het bestuur hier geopteerd voor de realisatie van 4 woningen met drie slaapkamers, 2 appartementen op het gelijkvloers met 1 slaapkamer, en 2 duplexappartementen met twee slaapkamers.

Het voorontwerp werd goedgekeurd en de omgevingsvergunning kan nu opgemaakt met daaropvolgend het basis aanbestedingsdossier. Als alles volgens planning verloopt, zullen de werken begin 2020 starten.

50 JAARVERSLAG 2018


6. Karperstraat - Wijnantstraat Ontwerper: arQ – Architectenstudio, Sint-Niklaas Ligging: Mechelen, Battelsesteenweg, Bethanieënpolder Raming budget: € 2.032.155,00 excl. btw Omschrijving: Midden 2016 werd arQ - Architectenstudio aangesteld als ontwerper. Die kreeg als opdracht een tiental nieuwe sociale woningen te ontwerpen aan de rand van de wijk Bethaniënpolder, op de hoek van de Karperstraat en de Wijnantstraat. De omgevingsvergunning werd in juni 2018 ingediend en begin december 2018 werd de aanbesteding voor de realisatie van de 11 woningen uitgeschreven. Het betreft zeven woningen met drie slaapkamers en vier woningen met vier slaapkamers. Na controle van de inschrijvingen en het bekomen van de financiering door de VMSW, kunnen de werken worden gegund aan de laureaat aannemer. Het bouwen van het project kan vermoedelijk aanvangen medio 2019 om het eind 2020 te beëindigen.

JAARVERSLAG 2018 51


7. Appartementen Mahatma Gandhistraat – perceel 2 – fase 2 Ontwerper: Architectenbureau Comodo, Leuven Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan, Ventweg Raming budget: € 11.235.715,00 excl. btw Omschrijving: Naast de gebouwen van perceel 2 fase 1 in volle uitvoering door aannemer Democo met 84 woongelegenheden, zal ook nog het project perceel 2 – fase 2 gebouwd worden, met 68 woongelegenheden . Hiervoor zullen de bestaande blokken M. Gandhistraat 35 en 37 worden afgebroken, nadat de zittende huurders verhuisd zijn. Aan het ontwerpteam is gevraagd het uitvoeringsdossier op te maken voor financiering bij de VMSW en aanbesteding. De afbraakwerken en nieuwbouwwerken zijn dan ook gepland in het voorjaar van 2020. Deze werken zullen vermoedelijk klaar zijn in de tweede helft van 2022.

52 JAARVERSLAG 2018


8. Appartementen Mahatma Gandhistraat – perceel 3 – fase 3 Ontwerper: Architectenbureau J. Van Oevelen, Ekeren Ligging: Mechelen Zuid, Mahatma Gandhistraat, Jubellaan – Tervuursesteenweg Raming budget: € 19.630.090,00 excl. btw Omschrijving: Links naast de gebouwen van perceel 3 fase 2 met 42 woonentiteiten zullen nog 107 woongelegenheden worden gerealiseerd onder de projectnaam perceel 3 – fase 3. Dit wordt de voorlopige laatste bouwfase van de zuidrand van de wijk. Voor de realisatie van deze gebouwen zullen de bestaande blokken M. Gandhistraat 13-15, 17-23 en 25 worden afgebroken, nadat de huidige zittende huurders verhuisd zijn. Aan het ontwerpteam is gevraagd het uitvoeringsdossier op te maken voor financiering bij de VMSW en aanbesteding. De afbraak en de aansluitende nieuwbouwwerken zijn gepland midden 2020. Het einde van deze werken is voorzien voor het einde van 2022.

JAARVERSLAG 2018 53


9. Wijk Otterbeek – fase 5 Ligging: Mechelen Noord, Antwerpsesteenweg, R6 Omschrijving: Naast de uitvoering van Otterbeek fase 4 – 54 woonentiteiten en de uitvoering van het openbaar domein, is ook gestart met de studie van Otterbeek fase 5. Dit zijn 11 eengezinswoningen met twee slaapkamers op het terrein tussen de Mezenstraat en het bestaande schoolgebouw aan het Tivoliplein. Eind 2018 werden de last- en gunnings- voorwaarden goedgekeurd voor het aanstellen van een ontwerpteam. Het is de werken uit te voeren, in functie van de vooruitgang van de werken aan het openbaar domein. Dit staat voorlopig gepland van midden 2020 tot midden 2022.

10. Geerdegem - Schonenberg Ontwerper: Vorm 3, Deurne Ligging: Mechelen Zuid, Geerdegem-Schonenberg Raming budget: € 2.071.317,00 excl. btw Omschrijving: De studie voor de vervangingsbouw van 10 bestaande woningen naar 12 nieuwbouwwoningen door optimaal gebruik te maken van de beschikbare ruimte werd opgestart in 2017. Zo werd Architectenbureau Vorm 3 aangesteld als ontwerper en na het schetsontwerp werd ook het voorontwerp eind 2018 ter goedkeuring voorgelegd aan de VMSW. Woonpunt Mechelen verwacht begin januari 2019 een gunstig advies, zodat de omgevingsvergunning kan ingediend worden. De start van de eigenlijke werken wordt midden 2020 verwacht.

54 JAARVERSLAG 2018


11. Nekkerspoelstraat – Paardenkerkhofstraat Ontwerper voorstudie: Omgeving cvba, Berchem Ligging: Mechelen Centrum, Nekkerspoelstraat Raming budget: ₏ 5.409.860,00 excl. btw Omschrijving: In samenspraak met de stad Mechelen heeft Woonpunt Mechelen de opdracht om een voorstudie te maken voor het ontwikkelingsgebied gelegen tussen de Paardenkerkhofstraat en Nekkerspoelstraat toegewezen aan studiebureau Omgeving. De voorstudie van dit gebied bleek noodzakelijk om een zorgproject te ontwikkelen tussen de Paardenkerkhofstraat 174 en de Nekkerspoelstraat 273- 275, in nauwe samenwerking met de Provincie Antwerpen die deze panden in erfpacht overdraagt aan Woonpunt Mechelen. De studie heeft, na overleg met alle betrokkenen, geleid naar een definitieve projectnota die ter goedkeuring voorligt bij de stad Mechelen en die de realisatie inhoudt van tien appartementen met 1 slaapkamer voor reguliere bewoning kant Paardenkerkhofstraat 174 en twaalf zorgkamers met polyvalente ruimte langs de Nekkerspoelstraat 273 en 275 en met twintig assistentiewoningen bestaande uit 1 slaapkamer in het binnengebied. Op basis van een wedstrijdaanbesteding van september 2018, werd in november 2018 de eerste fase afgerond, met de selectie van vijf ontwerpteams. Voor de twee fase (voorjaar 2019) dienen de vijf weerhouden teams een schetsontwerp en projectnota op te maken. Die nota zal opnieuw door een jury worden beoordeeld, teneinde een definitief ontwerpteam te kunnen aanduiden.

Paardenkerkhofstraat 174

Nekkerspoelstraat 273-275

JAARVERSLAG 2018 55


12. Neerheide- Overheide Ontwerper gebouwen: S3Architecten, Mechelen Ligging: Mechelen Noord, Schijfstraat, Oude Liersebaan Raming budget: â‚Ź 14.090.425,00 excl. btw Omschrijving project: Het studiebureau Omgeving werd door een uitgebreide jury aangeduid om een stedenbouwkundige studie op te maken, die de aanzet en basis moest zijn van het renovatieproject Neerheide-Overheide. Het project behelst de vervangingsbouw van 108 appartementen, garageboxen, magazijn Woonpunt Mechelen en de aanleg van een nieuwe infrastructuur in een nieuwe groene omgeving. Het project zal minimaal 98 nieuwbouwappartementen omvatten en onder andere ondergrondse garages. De uitvoetring is voorzien in twee fasen. De Neerheide zal onderbroken worden waardoor de autoverbinding tussen Schijfstraat en Oude Liersebaan onmogelijk zal gemaakt worden. Het reeds bestaande stadspark Pennepoel zal doorheen de site verder worden doorgetrokken richting de sporthal. In december 2018 werd, door een samengestelde jury van mensen van de Bouwdienst Stad Mechelen, VMSW, directie en Patrimonium Woonpunt Mechelen, het architectenbureau S3Architecten aangesteld als ontwerpteam gebouwen. In eerste instantie zal deze voor begin 2019 een schetsontwerp voorleggen ter goedkeuring.

Luchtfoto bestaande toestand site

56 JAARVERSLAG 2018

Bovenaanzicht van de ontworpen site


13. Ploegstraat - Eggestraat Stedenbouwkundige studie : Studiebureau Omgeving cvba, Berchem Ontwerper gebouwen: S3Architecten, Mechelen Ligging: Mechelen Zuid, Hombeeksesteenweg, Geerdegem-Schonenberg Raming Budget: â‚Ź 5.250.000,00 excl. btw Omschrijving: De renovatie van deze wijk zou erin bestaan de 32 woonentiteiten met voornamelijk types appartementen en bungalows met een en twee slaapkamers, daterend uit 1954 en welke vervangen zouden worden door min. 35 wooneenheden, waarvan 27 nieuwbouwappartementen met een en twee slaapkamers op 3 bouwlagen (een vierde bouwlaag zou een optie zijn) en 8 eengezinswoningen met drie slaapkamers. De raad van bestuur van november 2018 stemde dan ook in met de last- en gunningsvoorwaarden voor de aanstelling van een ontwerpteam via een wedstrijdaanbesteding in twee fasen voor de realisatie van het project. De kandidaturen worden begin 2019 verwacht.

JAARVERSLAG 2018 57


14. Infrastructuurwerken Diverse infrastructuurwerken rond onze gebouwen, in samenwerking met de VMSW en de Stad Mechelen zijn in studie:

1 Kruisbaan Ontwerper: MACOBO, Tessenderlo Ligging: Mechelen Zuid, Jubellaan, Kruisbaan Status project: in voorbereiding

2 De Streyp Ontwerper: Quadrant, Kortenberg Ligging: Mechelen Rand – Gentsesteenweg, Leestsesteenweg, De Streyp, Molenhof- en Pennemeesterstraat Status project: ontwerp in opmaak - omgevingsvergunning

58 JAARVERSLAG 2018


3 Ankerstraat Ontwerper: D + A Consult, Halle Ligging: Mechelen Rand, Battelsesteenweg, Landweg Status project: opmaak omgevingvergunning

JAARVERSLAG 2018 59


60 JAARVERSLAG 2018


DEEL 4

ORGANISATIE & PERSONEEL JAARVERSLAG 2018 61


4.1. Organigram

Afdelingshoofd huurderswerking A114

In- uit huurd adm. – toew.

Sociale zaken

Herstel en wederverhuring

Wijkwerking

Verantwoordelijke verhuringen C121-124 Medewerker huurdersadm. + achterstallen B111-113 2 maatschappelijk werkers B111-113 1 coördinator wijkwerking B211-213 Planner C111-113

Verantwoordelijke SVG B211-213 Ploegbaas C221 Arbeiders

3 medewerkers

RAAD VAN BESTUUR DC DIRECTEUR

3,5 adm. Medewerkers B111-B113 3 VTE 1 databeheerder A111-113

Teamverantwoordelijke A111-113

Afdelingshoofd personeel en organisatie A111-113

Boekhouding/ IT/Payroll

Management assistant 1 VTE C111-113

2 projectleider A111-113

1 projectverantwoordelijke B113-200

3 adm. Medewerkers C111-113 2,4 VTE

Verantwoordelijke Aankoop en onderhoud B211-213

Afdelingshoofd gebouwenbeheer A114

Contracting Facility / man. Onderhoud

Nazorg

N/R projecten

1 werfleiders B111-113

62 JAARVERSLAG 2018


4.2. Samenstelling personeel Eind 2018 had Woonpunt Mechelen 39 medewerkers of 36,5 VTE in dienst. Een belangrijke kanttekening is dat vier technische medewerkers (3 VTE en 1 x 36 uur) echter langdurig ziek zijn. 74% van de medewerkers zijn bedienden, 26% arbeiders.

Evolutie personeel 2010 – 2018

Algemeen 2018 In maart 2018 startte een nieuwe polyvalente technieker bij Woonpunt Mechelen. In augustus kwam een nieuwe projectleider in dienst, dit ter vervanging van een collega die eerder langdurig ziek was & zijn ontslag had gegeven. Tot slot startte begin november 2018 een boekhouder bij Woonpunt Mechelen, eveneens na afscheid van een collega binnen het team.

Verloning directeur Het verloningspakket van de directeur omvat salarisschaal A213 (geïndexeerd minimum € 64.913 – geïndexeerd maximum € 93.504,00) van de Vlaamse overheid, een bedrijfswagen, groepsverzekering, hospitalisatieverzekering, verzekering gewaarborgd inkomen, eco- & maaltijdcheques, geen managementtoelage.

JAARVERSLAG 2018 63


64 JAARVERSLAG 2018


DEEL 5 FINANCIËN JAARVERSLAG 2018 65


5.1. Jaarverslag van de raad van bestuur aan de Algemene Vergadering

66 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 67


68 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 69


70 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 71


72 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 73


74 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 75


76 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 77


78 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 79


80 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 81


82 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 83


84 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 85


86 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 87


88 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 89


90 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 91


92 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 93


94 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 95


96 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 97


98 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 99


100 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 101


102 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 103


104 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 105


106 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 107


108 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 109


110 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 111


112 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 113


114 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 115


116 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 117


118 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 119


120 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 121


122 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 123


124 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 125


126 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 127


128 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 129


130 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 131


132 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 133


134 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 135


136 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 137


138 JAARVERSLAG 2018


5.2. Verslag van de commissaris

JAARVERSLAG 2018 139


140 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 141


142 JAARVERSLAG 2018


JAARVERSLAG 2018 143


5.3. Financieel verslag 2018 Actief Beschikbaar R/C ING BNP PARIBAS FORTIS BANK R/C BELFIUS KAS – CONTANTEN KAS – ZEGELS

121.796,63 euro 0,00 euro 15.231,23 euro 1.303,89 euro 7000,00 euro 145.331,75 euro

Passief Reserve voor wederopbouw

144 JAARVERSLAG 2018

3.391.555,36 euro


5.4. Sociaal oogmerk Bijzonder verslag over de wijze waarop de vennootschap toezicht heeft uitgeoefend op het bereiken van het sociale oogmerk van haar activiteiten. Artikel 661,6° van de wet van 7 mei 1999 houdende het Wetboek van vennootschappen, zoals aangepast door de wet van 23 januari 2001. Ter verwezenlijking van het sociale oogmerk van haar doelstelling heeft de vennootschap in het afgelopen boekjaar belangrijke investeringen verricht voor de uitbreiding, modernisering, ombouw en renovatie van haar patrimonium. In het totaal werd er, voornamelijk in het kader van de realisatie van opgeleverde of in uitvoering zijnde projecten, 13 833 187,67 euro geïnvesteerd. In verband met de werkingskosten (rubrieken 60 en 61 van het boekhoudplan) kan gesteld worden dat deze voor circa 44,71% gericht waren op het onderhoud en herstelling van sociale huurwoningen ofwel betrekking hebben op de levering van water, gas en elektriciteit aan de huurders. Tenslotte zijn de personeelsuitgaven die in 2018 in het totaal 2 344 618,31 euro beliepen, quasi rechtstreeks gelieerd met onderhouds- en herstellingswerkzaamheden, het opvolgen van extern uitbestede werken en het verlenen van diensten aan de huurders. Deze diensten aan huurders betreffen onder meer een doorgedreven sociale dienstverlening, schoonmaak van gemeenschappelijke delen, woningtoezicht, administratieve bijstand, …

JAARVERSLAG 2018 145


5.5. Ratio’s: gecombineerde financiÍle test 2018

2017

2016

2015

2014

Liquiditeit

0,60

0,75

0,48

0,52

0,36

Rentabiliteit bedrijfsresultaat

16,6%

14,0%

-5,7%

15,0%

10,6%

Solvabiliteit

4,4%

3,5%

2,8%

3,5%

3,2%

Solvabiliteit incl. VMSW

93%

93,2%

93,4%

92,0%

88,5%

Personeelskost per VTE

63.368

59.408

60.533

57.152

59.826

Informatie bij tabel 1. Liquiditeit:

In welke mate heeft de onderneming geldmiddelen om haar schulden op korte termijn te betalen?

Deze ratio moet groter zijn dan 1 (positief bedrijfskapitaal).

2. Rentabiliteit:

Maakt de onderneming winst? Rentabiliteit is noodzakelijk voor het voortbestaan.

146 JAARVERSLAG 2018


3. Solvabiliteit: Meet de financiĂŤle draagkracht op langer termijn: kan de onderneming tegen een stootje?

4. Solvabiliteit incl. VMSW: Meet de financiĂŤle draagkracht op langer termijn bekeken inclusief lening VMSW

JAARVERSLAG 2018 147


148 JAARVERSLAG 2018


Millions discover their favorite reads on issuu every month.

Give your content the digital home it deserves. Get it to any device in seconds.