Page 1

Vernieuwen en verbeteren

Prestatieverslag 2013 Woonbron Dordrecht


Inhoud

Pagina 1

Pagina 2

Pagina 6

Voorwoord

Woonbron als dienstverlener

Woonbron als maatschappelijk ondernemer

Pagina 11

Pagina 16

Woonbron als vermogensbeheerder

Feiten & Cijfers


Voorwoord Het afgelopen jaar was voor Woonbron een turbulent jaar dat in het teken stond van vernieuwing en verbetering, ook in de regio Dordrecht. Het Woonakkoord en bijbehorende verhuurdersheffing waren aanleiding om fors in te grijpen in onze bedrijfskosten. In onze bedrijfsvoering worden we zakelijker en efficiënter. Tegelijkertijd leggen we de lat naar onze klanten hoger: we streven naar enthousiaste klanten. Onderdeel daarvan is een kordate aanpak van mogelijke verstoringen van het woonplezier van onze klanten. Het werk is ‘under construction’ gewoon doorgegaan en daarbij zijn goede prestaties neergezet. De medewerkers die zich dagelijks met hart en ziel inzetten voor onze klanten verdienen daarvoor een groot compliment. Ondanks een jaar van grote onzekerheid en grote organisatorische veranderingen, hebben deze medewerkers hun beste beentje voor gezet. In dit prestatieverslag zetten wij onze belangrijkste activiteiten op een rij, ook als we er niet zo tevreden over zijn. We zijn ons ervan bewust dat de organisatorische veranderingen niet ten koste mogen gaan van onze dienstverlening aan onze klanten - huurders én eigenaren – want zij rekenen voor hun woonplezier op Woonbron. De veranderingen mogen ook niet ten koste gaan van onze zichtbaarheid in de wijk. Op deze onderwerpen ligt onze focus. We doen echter ook zaken anders dan voorheen. Wij kunnen ons niet meer veroorloven – en we mogen het ook niet van de minister – om veel uit te geven aan leefbaarheid en aan integrale sociaal economische programma’s. Dat hoeft niet erg te zijn maar dan moet er wel iets veranderen. Vooral in de manier waarop we als professionals samenwerken in buurten en wijken. Een goede eerste stap zou zijn dat actieve bewoners met goede ideeën, meer ruimte krijgen om dat idee of de droom te laten uitgroeien tot iets dat werkelijk betekenisvol kan worden voor de buurt. Zonder al te veel bemoeienis van professionals. Verder is nodig dat wij met de gemeente en andere ketenpartners nieuwe vormen van samenwerking zoeken waarbij we elkaars expertise gebruiken, met respect voor elkaars kernopgaven. Daaruit komt efficiency voort, met een lagere financieringslast die betaald moet kunnen worden uit reguliere geldstromen en door die instanties die ook financieel voordeel hebben van de bewuste projecten. Het succes van onze aanpak staat of valt met de directe aanwezigheid in de buurt. Als Woonbron zetten we in deze tijd van reorganisatie juist extra in op persoonlijke aandacht voor onze klanten, zichtbaarheid en een actieve aanpak van overlast als dat nodig is. En vanuit die positie ondersteunen we de bewoners in hun initiatieven. Niet persé met geld maar met onze mensen en expertise. Het veranderde financiële klimaat had ook betekenis voor

onze investeringen in 2013. Behalve de start van de bouw aan de Isaac Sweersstraat en de oplevering van woningen in het project De Stormhoek, was er niet veel te vieren. Wel hebben we voor ons gehele bezit nieuwe gebiedsvisies gemaakt, met daaraan gekoppeld een nieuw tienjarig investeringsprogramma. Daarmee is duidelijkheid ontstaan over de toekomst van onze woningen en kunnen we weer stevig tempo maken met het beheer. Nog net op het randje van 2013 werd duidelijk dat in het investeringsprogramma ook de ontwikkeling van het Vogelplein is opgenomen. Eind 2014 slaan we de eerste paal voor de nieuwbouw aan dit plein. Met dit perspectief wil ik 2013 graag afsluiten. Doemdenken is niet aan de orde, de lat ligt hoog en onze klanten zullen dat ervaren in hun contacten met ons. Verder staan we te trappelen om bij te dragen aan nieuwe vormen van samenwerking, met bewoners en met onze partners, zodat we onze gezamenlijke ambities in Dordrecht en haar wijken waarmaken.

Erwin Zwijnenburg Directeur Woonbron Dordrecht

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

1


Woonbron als dienstverlener Het belangrijkste uitgangspunt voor 2013 was dat Woonbron Dordrecht ook in tijden van veel interne wisselingen – minstens even goed presteert naar haar klanten. In het algemeen is dit gelukt. Het aantal klachten over onze dienstverlening is dit jaar verder afgenomen naar zevenendertig. Het aantal lopende zaken bij de huurcommissie staat momenteel op nul. Dit is een goed platform voor 2014, waar we de lat voor klanttevredenheid nog hoger leggen.

Succesbepalende factoren

• Onze klant centraal (Service & Dienstverlening) • Onze dienstverlening is kwalitatief goed • Nieuwe klanten woonplezier bieden Service & Dienstverlening Klant centraal Een belangrijk focusgebied is De klant centraal. Onze ambities is om onze klanten niet alleen tevreden maar ook enthousiast te maken over onze dienstverlening. Vanaf medio 2014 gebeurt dat in goede samenwerking met een klantcontactcenter (KCC). In 2013 zijn de voorbereidingen voor zo’n KCC volop ingezet. Dit wordt één van de hefbomen waarmee we de klanttevredenheid verder omhoog brengen. Om de klant optimaal en efficiënt te bedienen, is een adequate informatievoorziening cruciaal. Daarom is extra aandacht besteed aan een juist gebruik van ons Klantvolgsysteem, ook met het oog op de overstap naar IRIS (het kennissysteem dat het KCC gaat gebruiken). Consequent registreren van klantcontacten en vlot reageren op doorgezette klantvragen moet voor alle medewerkers vanzelfsprekend worden. Alleen zo kan een KCC succesvol zijn en is het mogelijk om te komen tot enthousiaste klanten.

2

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013


De dienstverlening van het huidige Klantcontactcenter van onze onderhoudsafdeling wordt als goed beoordeeld. In 2013 hebben we over de afhandeling van onderhoudsklachten wel hobbels genomen. De klanten waren niet altijd tevreden over de geboden service. Hierin is verbetering gekomen. We hebben goed gekeken naar de grootte en de kwaliteit van het KCC en dat had effect. In dit kader is het nuttig te vermelden, dat zowel Woonbron als de geschillencommissie in het vierde kwartaal van 2013 geen nieuwe klachten ontvingen. Harde cijfers ontbreken nu nog, maar ons beeld is dat gemiddeld genomen eigenaren minder tevreden zijn over onze dienstverlening dan huurders. Later in deze rapportage komt woongebouw Newton aan de orde. Daar hebben we qua klanttevredenheid nog een flinke slag te slaan. Ook in 2013 is onze woonwinkel door ruim 20.000 bezoekers bezocht. Dat is dus bijna 400 bezoekers per week. Veel bezoekers kwamen langs voor een afspraak maar ook voor bijvoorbeeld betalingen of reparatieverzoeken. Aan de telefonische bereikbaarheid is de laatste maanden hard gewerkt. We kregen opmerkingen dat klanten een aantal malen werden doorverbonden voordat ze de juiste medewerker aan de lijn kregen. Daarop ondernamen we met goed gevolg actie.

“Om de klant optimaal en efficiënt te bedienen, is een adequate informatievoorziening cruciaal.”

Kwaliteit Klachtenmanagement Het totaal aantal klachten over 2013 was 37. Hierbij is het onderwerp in meer dan de helft van de gevallen een reparatieverzoek dat niet naar tevredenheid van de klant is afgewikkeld. Daarnaast krijgen we klachten over de afrekening stook- en servicekosten, schade bij klanten en onze dienstverlening. Streven voor 2014 is, en dat klinkt vreemd, meer klachten te registreren en ze goed af te handelen en er vooral veel van te leren. Waar klachten nog wel eens worden gezien als storend, gaan we ze nu gebruiken als leermoment.

Geschillencommissie Soms zijn er helaas momenten waarop klanten en Woonbron er niet naar tevredenheid samen uit komen. In die gevallen wordt de bewuste kwestie voorgelegd aan de Geschillencommissie. In totaal speelden in 2013 zes zaken bij deze commissie, waaronder enkele zaken die al in 2012 speelden. In één geval zijn we in een vroegtijdig stadium tot overeenkomst met de klagende partij gekomen, in de overige vijf gevallen volgde een uitspraak. In twee gevallen heeft de klant alsnog een overeenstemming met ons bereikt, twee klachten waren ongegrond en één gedeeltelijk gegrond. Een voorbeeld van een geschil is de gang van zaken rond het toewijzen van een woning. Tijdens een zitting lichtten we ons toewijzingsbeleid toe en overlegden we relevante stukken uit het dossier. Hier kwamen we in goed overleg alsnog uit.

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

3


Woonruimtebemiddeling Verkoop De markt voor verkoop van woningen was in Nederland in 2013 niet goed, hoewel tegen het einde van het jaar er hoopgevende signalen waren. Woonbron heeft zeker met Koopgarant (verkopen met korting én een terugkoopgarantie voor de koper) een sterke troef in handen. Ook wij merken echter dat de verkoop meer moeite en tijd kost, maar we blijven onze targets halen. Ten gevolge van nieuwe financieringseisen heeft een koper langer de tijd nodig om de hypotheek rond te krijgen. In een aantal gevallen werd zelfs ontbonden. Eind 2013 kondigde Woonbron een nieuwe verkoopstrategie aan.

Aanpassing verkoopstrategie Woonbron besloot eind 2013 haar verkoopstrategie aan te passen. Aanleiding is onder meer de moeizame situatie op de (koop)woningmarkt. Leegstand in koopwoningen nam afgelopen jaar verder toe en de portefeuille in verkoop dreigde te groot te worden. De rente is laag. Dit maakt verhuurexploitatie in veel gevallen gunstiger dan de opbrengst van verkopen. Ook bij klanten is een voorkeur voor huur ontstaan, zoals blijkt uit het laatste WoOnonderzoek. Naast huur biedt Woonbron binnen haar strategie ook meer woningen in vrije verkoop aan. Een tweede manier van verkopen – Koopgarant – handhaaft Woonbron, maar met een ander kortingspercentage (van 25% naar 15%), omdat we denken dat er ook bij dit percentage genoeg animo is door de lagere taxatiewaarden dan voorheen.

Op basis van de aangepaste verkoopstrategie droeg Woonbron Dordrecht een aantal te verkopen woningen over aan de afdeling Verhuur. In 2013 verkochten we 73 woningen opnieuw (na terugkoop dus) en 37 woningen voor het eerst.

Woningmarkt Het jaar 2013 was een jaar van herstel. Het eerste kwartaal liet nog een dieptepunt zien, maar de kwartalen daaropvolgend vertoonden een groei in het aantal verkopen. De transactieprijs is in het vierde kwartaal opvallend sterk gestegen, met 1,5% ten opzichte van een kwartaal eerder. De prijsdaling lijkt dus ten einde te lopen. “De lage rente en vooral het toegenomen consumentenvertrouwen, waarschijnlijk mede als gevolg van de relatieve politieke rust, is de voornaamste oorzaak van de ‘opverende’ markt eind 2013,” aldus de NVM.

4

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

“Het jaar 2013 was een jaar van herstel”


Verhuur Over 2013 zijn 748 huurcontracten (inclusief tijdelijk wonen) gesloten. De mutatiegraad – oftewel het percentage van het totale aantal bewoners dat in een bepaald jaar zijn huurovereenkomst met Woonbron opzegt - binnen ons bezit is 9,56%. Eind 2013 staan 223 woningen op de leegstandslijst, waarvan 34 woningen nog leeg moeten komen. Ongeveer de helft van deze leegstaande woningen beogen we te slopen. Op gebied van het terugdringen van leegstand is er een flinke uitdaging voor komend jaar. De gemiddelde mutatiegraad per kwartaal is 200 woningen. Ons doel op het gebied van huurderving hebben we – om diverse redenen - niet weten te halen. Voor bepaalde complexen hebben we plannen om een specifiek probleem aan te pakken. Bijvoorbeeld bij de Colijnstraat, waar we in 2013 heel veel leegstand hadden en met onze belanghouders nieuw beleid hebben gemaakt. Ook voor sommige ouderencomplexen en complexen waar we in de nabije toekomst een ingreep doen is speciaal beleid gemaakt.

Bedrijfspanden De verhuur van onze bedrijfspanden loopt prima. In 2013 zijn de bedrijfspanden in nieuwbouwcomplex Newton geheel verhuurbaar gekomen. Op dit moment is zo’n 500m2 verhuurd en in gebruik als mediacenter. Hierin bundelen RTV Dordrecht, DaVinciMedia en RTV Rijnmond hun krachten. Gemeente Dordrecht en Woonbron werkten actief samen om deze invulling mogelijk te maken. Het mediacenter wordt gezien als katalysator voor de invulling van de overige bedrijfsruimten van Woonbron in het Leerpark. In totaal is nog zo’ 2.000 m2 beschikbaar. We zien het als een mooie opgave deze in de huidige lastige markt ingevuld te krijgen. Bedrijfsruimte Newton

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

5


Woonbron als maatschappelijk ondernemer Eén van de bestaansredenen van een corporatie is haar rol als maatschappelijk ondernemer. In de plaatsing van speciale doelgroepen of in bewonersparticipatie zetten we graag dat stapje extra. Hieronder in vogelvlucht onze prestaties in 2013.

Succesbepalende factoren

• Wij kennen de maatschappelijke agenda in ons werkgebied. • Onze ketenpartners waarderen de samenwerking met Woonbron. • Wij leveren ons aandeel in de huisvesting van bewoners die een steuntje in de rug kunnen gebruiken.

• Voorkomen dat bewoners huurachterstanden oplopen.

6

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

Nassau aan de SIngel


Maatschappelijke agendering Verantwoordingsdag Eind mei hield Woonbron Dordrecht haar verantwoordingsdag. Dit was een succesvolle bijeenkomst waarin de beelden van onze partners en Woonbron over de toekomst besproken werden. Gelukkig kwamen deze goed overeen. Ook over de huidige manier van dienstverlening en werken was men goed te spreken. Toch waren er ook aandachtspunten voor Woonbron, onder meer het zorgen dat wij voeling houden met de buurten waarin wij actief zijn (risico dat voortkomt uit reorganisatie Woonbron met meer centrale diensten). ‘Blijf een organisatie met een menselijke maat’ is in dit kader een typerende uitspraak. Verder werd benadrukt dat bewoners zelf aan het stuur moeten komen te zitten. Ander punt van aandacht is de gezamenlijke opgave om bewoners met een wat hoger inkomen te behouden voor onze buurten. Hiervoor is het nodig dat zij binnen die buurten kunnen doorstromen.

“Blijf een organisatie met een menselijke maat’ is in dit kader een typerende uitspraak.”

Bewonersparticipatie In 2013 is de goede samenwerking tussen de Bewonersraad en Woonbron Dordrecht voortgezet. Eens per twee maanden bespraken we samen de relevante zaken. Ook kunnen beide partijen dan nieuwe zaken aan de orde stellen. Op die manier blijven we goed op de hoogte van de mening van onze bewoners en kunnen we daar in ons beleid rekening mee houden. Een greep uit de besproken onderwerpen dit jaar: de nieuwe gebiedsvisies (ook als adviesaanvraag voorgelegd), de rol van Tijdelijk Wonen, de gang van zaken rond de warmtelevering van HVC aan complexen van Woonbron en daarnaast veel zaken die in de wijken spelen. Ook hielden we in 2013 twee themasessies: over de gebiedsvisies en over de gang van zaken rond VvE-dienstverlening. Wijkevenement

Leefbaarheid Uitgaven We waren dit jaar kritisch op onze leefbaarheidsuitgaven. Het accent ligt op het bewaken van het woonplezier van onze klanten, met name in onze complexen of in de directe omgeving daarvan. Daarnaast financierden we in de sociale programma’s in Wielwijk, Crabbehof en Nieuw-Krispijn. Door een kritische blik zijn we er echter in geslaagd met minder geld toe te komen dan begroot.

Samenwerking in de wijk De sociale wijkteams bestaan nu in drie Dordtse wijken: Wielwijk, Crabbehof en Nieuw-Krispijn. Het doel van deze teams is om de inzet die verschillende partijen in de diverse wijken hebben beter af te stemmen en te coördineren, om zo dubbel werk te voorkomen. Woonbron heeft in 2013 zwaar ingezet om de samenwerking met deze teams op zoveel mogelijk terreinen te intensiveren. Dit gaat niet altijd even snel, de sociale kaart van Dordrecht is ingewikkeld, en vraagt een lange adem.

Crabbehof Aan het eind van het jaar heel goed nieuws vanuit een rapport van de Taskforce, die tot doel heeft de overlast rond de Colijnstraat te beëindigen. Een citaat hieruit: “In alle gebieden zijn de doelstellingen van de Taskforce Overlast voor 2012 ruim gehaald. Eind 2013 is de sociale overlast nog verder afgenomen en zijn ook de nieuwe streefwaarden gehaald. De scores op de Colijnstraat zijn nu beter dan die van Dordrecht als geheel.” Een mooi voorbeeld wat met we samen met onze partners en een lange adem kunnen bereiken. Samenwerking in de Colijnstraat

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

7


In de exploitatie van de recreatieruimte in de Klockelaer zit schot. Na het vertrek van DWO ontstond een vacuüm. Met de betrokken partijen zijn nieuwe afspraken gemaakt. De vrijwilligers werken steviger samen met de medewerkers van Spectrum/Wielborgh. De opbrengsten van de diverse activiteiten komen onder verantwoording van Spectrum/Wielborgh. We zijn hier op zoek naar een zorgconcept van deze tijd waarbij de bewoners van de Klockelaer goede dienstverlening kunnen afnemen. Het zorgconcept voor de Klockelaer zal zich in de toekomst steeds meer wijzigen van ouderenzorg naar algemene zorg. Iedereen, ongeacht leeftijd, kan dan zorg op maat afnemen.

Nieuw-Krispijn De uitvoering van de geplande leefbaarheidsactiviteiten, zowel intern als in samenwerking met partners, verloopt volgens planning. De schouwronde, controle, inspectie en aanpak van de gebreken aan de buitenruimtes door het uitvoeringsteam verlopen goed. Dit geldt ook voor de schouwronden met gemeente, politie en de winkeliersvereniging. Er werden afspraken gemaakt met de projectleider Stimuleringsprogramma en de deelnemers van het leefbaarheidsoverleg over de nog geplande activiteiten voor het vierde kwartaal van 2013. De voornaamste activiteiten waren: het in de wijk bekendmaken van het Sociaal Wijkteam, het project Inbraakpreventieweek en het organiseren van wijkterrassen om de betrokkenheid en participatie van de bewoners in NieuwKrispijn te bevorderen.

De Klockelaer

“De uitvoering van de geplande leefbaarheidsactiviteiten, zowel intern als in samenwerking met partners, verloopt volgens planning.’ Vogelbuurt In de Vogelbuurt was Woonbron afgelopen jaar strenger bij het toewijzen van woningen aan potentiële nieuwe bewoners. Wie mogelijk overlast zou geven, kreeg het dringende advies niet in de Vogelbuurt te gaan wonen. Daarmee is de instroom goed geregeld. Bovendien is het merendeel van de bestaande overlastdossiers – eind 2013 zo’n vijfendertig –opgelost. Woonbron verwacht dat de leefbaarheid in de wijk, mede ook door de fysieke aanpak die de komende jaren plaatsvindt, aanzienlijk verbetert.

Wijkterras

Leefbaarheid Newton In dit woongebouw (opgeleverd in 2012) deden zich diverse incidenten voor tussen kopers en huurders die Woonbron via Humanitas plaatste. We hadden met name in de zomer geregeld overleg met alle betrokkenen. Er is zelfs met de Raad van bestuur van Humanitas overlegd om te regelen dat hun begeleiding op orde zou komen. Dat is inmiddels redelijk gelukt en de rust is teruggekeerd. Het blijft voor Humanitas en Woonbron echter zaak om de juiste beslissingen te nemen. We zijn zeer alert, om herhaling te voorkomen.

Newton

8

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013


Bijzondere doelgroepen “In een substantieel gedeelte van onze leegkomende woningen plaatsen we bewoners die een specifieke woonbehoefte hebben.”

Bewoners met een specifieke woonbehoefte Al vele jaren plaatsen we in een substantieel gedeelte van onze leegkomende woningen bewoners die een specifieke woonbehoefte hebben, vaak omdat ze een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Geregeld maken we afspraken met zorgpartijen (en ook andere partijen) om bewoners met een bijzondere persoonlijke omstandigheid te huisvesten. Aan het eind van 2013 verhuurde Woonbron Dordrecht 582 woningen aan dergelijke bewoners.

Voorrangskandidaten Iedere veertien dagen zitten de regionale woningcorporaties bij Woonkeus om de tafel voor het Platform Uitvoering Voorrangsregeling. Iedere corporatie moet jaarlijks een aantal voorrangskandidaten plaatsen. Dit wordt berekend naar het aantal woningen dat een woningbouwcorporatie in zijn bezit heeft en het huidige aanbod van kandidaten. Alle kandidaten worden uitgenodigd voor een kennismakingsgesprek. De gevraagde papieren worden ingeleverd en de Woonbronenquête wordt ingevuld en bij onze afdeling Verhuur neergelegd. Zij zoekt in overleg met een collega van de afdeling Sociaal Beheer een woning voor de kandidaat. In 2013 heeft Woonbron drieëndertig kandidaten geplaatst. Dit komt overeen met onze doelstelling. De overige vijf bij ons aangemelde kandidaten vielen om diverse redenen af.

Tijdelijk wonen Tijdelijk wonen heeft een lange geschiedenis in Dordrecht. Een aantal complexen wordt structureel op deze wijze geëxploiteerd. Als de situatie daarom vraagt, bijvoorbeeld als in een complex niet regulier is te verhuren of als er een sloopbesluit nadert, passen we deze vorm ook incidenteel in onze reguliere huurcomplexen toe. Uiteraard vragen we daar vooraf eerst vergunningen voor aan.

De Short Stay Facility (SSF) is een complex van honderdnegenentachtig kamers die we tijdelijk verhuren. Per 31 december 2013 zien de verhoudingen er als volgt uit: Aantal

%

Hulpverlening

101

53,4

Commercieel Leeg Totaal

51 37 189

27,0 19,6 100%

De gemiddelde bezettingsgraad van de SSF ligt rond de 86%. We merken dat de crisis ook deze markt beïnvloedt. Het is lastiger verhuren aan met name bedrijven dan twee jaar geleden.

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

9


In 2013 stopten we met onze Foyer. Bestaande overeenkomsten respecteren we echter en zodoende wordt de oude invulling stapsgewijs afgebouwd. In afwachting van een definitief toekomstbeeld is er ruimte voor andere tijdelijke woonvormen. We hebben in overleg met de gemeente besloten om in de kamers van de Foyer arbeidsmigranten te huisvesten. Op dit moment huisvesten we naast Poolse ook veel Spaanse arbeidsmigranten. Elke bewoner heeft in de Foyer een eigen slaapkamer. Hier gaan we in principe mee door tot de sloop van woningen in de Colijnstraat. Ook aan de Admiraal de Ruyterweg verhuren we op beperkte schaal op tijdelijke basis. Wegens het wegvallen van een grote klant kregen we hier medio 2013 wat meer leegstand dan gebruikelijk. Inmiddels komen er weer aanvragen binnen. We bekijken jaarlijks of het complex nog in dusdanige staat verkeert dat we hier met tijdelijke verhuur doorgaan. Er zijn sloopplannen voor de woningen aan de M.H. Trompweg. In afwachting van definitieve besluitvorming worden leegkomende woningen opgeknapt en ingericht en daarna tijdelijk verhuurd. De Bewonersraad reageerde positief op deze ontwikkeling. We hebben met FC Dordrecht een overeenkomst voetballers die snel een woning nodig hebben, te huisvesten.

Voorkomen huurachterstanden

Ontruimingen op basis van huurachterstand

De totale huurachterstand van Woonbron Dordrecht over 2013 is uitgekomen boven de € 1,5 miljoen. Dit is bijna € 300.000,- hoger dan eind 2012. De achterstanden van vertrokken en zittende huurders zijn ruwweg even hoog. In 2014 willen dit verloren terrein terugwinnen. We ervaren deze bedragen als te hoog. Het is geen geïsoleerd probleem. Het heeft ook te maken met welke bewoners we nieuw huisvesten, met de manier waarop we ons sociaal beheer uitvoeren en uiteraard ook met ontwikkelingen in de maatschappij. Klanten die buiten hun schuld in de problemen zijn gekomen, bieden we altijd een helpende hand en ruimere mogelijkheden om hun huurschuld af te lossen. We hebben ook nadrukkelijk de samenwerking gezocht met onze partners, met name de sociale wijkteams, en participeren in lokale zorgnetwerken en legden onze intenties vast in convenanten. We onderstrepen de sociale component van ons werk en proberen dit zo soepel mogelijk in te passen. We willen onze sociale rol blijven spelen. Tegelijkertijd is de huidige hoogte van de achterstanden niet goed. Daar is al actie op ondernomen die hun effecten zullen hebben. Dit zetten we voort in 2014. De voornaamste verscherpte acties in 2013 waren: we gaan de instroom van nieuwe huurders nog kritischer bezien en intensiveren onze contacten met deze groep, zeker in het eerste verhuurjaar. Daarnaast zoeken we nadrukkelijker de samenwerking met andere onderdelen binnen Woonbron en gaan over op een strakker incassoproces, met minder aanmaningen.

We zijn in 2013 uitgekomen op zevenenzestig huisuitzettingen op basis van huurachterstand. Dat zijn er zestien meer dan in 2012, maar is lager dan het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar.

HUISUITZETTINGEN 120 100 80 60 40 20 0

t/m Q 1 2009

“Klanten die buiten hun schuld in de problemen zijn gekomen, bieden we altijd een helpende hand en ruimere mogelijkheden om hun huurschuld af te lossen.”

10

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

t/m Q 2 2010

2011

t/m Q 3 2012

2013

t/m Q 4


Woonbron als vermogensbeheerder en vastgoedbedrijf Het afgelopen jaar stond in het teken van herbezinning op onze rol als vermogensbeheerder en vastgoedbedrijf. Dat heeft in 2013 voor sommige wijken gezorgd voor een pas op de plaats, bijvoorbeeld in de Vogelbuurt. Toch kwam er eind 2013 groen licht voor de realisatie van 36 nieuwbouwappartementen, mits aan een aantal voorwaarden kan worden voldaan.

Succesbepalende factoren

• We nemen beslissingen die passen bij de behoeften van een gebied en haar bewoners (portefeuillestrategie, gebiedsvisies).

• We realiseren voldoende rendement (huurbeleid). • We werken de E-, F- en G-labels weg. Portefeuillestrategie en gebiedsvisies In 2013 zijn over de hele linie ambities uit eerdere jaren in het licht van de huidige maatschappelijke en politieke ontwikkelingen herbezien en opnieuw vastgesteld. Het in 2013 gesloten Woonakkoord en de daarin opgenomen verhuurdersheffing waren aanleiding om onze investeringsplannen kritisch te bekijken. In december 2013 zijn de gebiedvisies voor Dordrecht West en de Vogelbuurt vastgesteld en ook het investeringsprogramma voor de komende tien jaren. Daarin heeft Dordrecht een prominente plek gekregen en dan met name de Vogelbuurt, Colijnstraat en omgeving en Wielwijk. De duidelijkheid over het programma maakt het mogelijk om nieuwe plannen te maken en uit te voeren.

“In december 2013 zijn de gebiedvisies voor Dordrecht West en de Vogelbuurt vastgesteld en ook het investeringsprogramma voor de komende tien jaren.”

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

11


In het algemeen hebben we onze plannen om relatief veel bestaande woningen te verkopen bijgesteld. De kortingen die we bij verkoop geven, zijn herbezien. Bij bestaande en toekomstige bouwplannen zal vanaf nu gezocht worden naar samenwerking met externe commerciële partijen. Daarnaast hebben we in onze portefeuille teveel portieketagewoningen. We zien dat als risico en nemen daar maatregelen op zoals verkoop, investeren of renovatie.

Binnenstad Voor onze woningen aan de Torenstraat beogen we groot onderhoud/renovatie. De technische inspectie is uitgevoerd en de uitkomsten worden verwerkt tot een plan van aanpak. Bewoners worden begin 2014 van de plannen en de planning op de hoogte gesteld. In afwachting van de ingreep staan zes woningen leeg.

“Bij bestaande en toekomstige bouwplannen zal vanaf nu gezocht worden naar samenwerking met externe commerciële partijen.”

Het Slikveld is een monumentaal pand. Deze woningen exploiteren we door, ook middels tijdelijk wonen. Na de opheffing van de foyer hebben we met de gemeente andere afspraken gemaakt en in het Slikveld huisvesten we nu ook mensen die komen vanuit een zorgpartner van ons. De woningen worden mooi voor de nieuwe bewoners opgeknapt, het project loopt prima. Inmiddels hebben we vier woningen opgeknapt en geheel ingericht voor kwetsbare jongeren. De gemeente huurt deze woningen van Woonbron. De begeleiding van deze jongeren wordt gedaan door Flexus Jeugdplein. Vanuit het Slikveld kunnen de jongeren dan doorstromen naar reguliere woningen. Flexus Jeugdplein zorgt dat jongeren tijdens hun verblijf in het Slikveld naar school gaan, een baan vinden of een uitkering wordt geregeld.

Binnenstad Dordrecht

12

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013


Wielwijk

Wielwijk

In Wielwijk bouwden we de laatste jaren veel nieuwbouw. Het Admiraalsplein heeft met de Zilvervloot, de Compagnie, het wijkcentrum, het nieuwe winkelcentrum en een opgeknapte Peter Stuyvesantflat een totaal andere uitstraling dan een tiental jaren geleden. Er staan echter ook hier nog wel projecten op stapel.

Vogelbuurt De Vogelbuurt heeft een lange periode van plannen maken achter de rug. De bewoners zagen de plannen steeds kleinschaliger worden en dat heeft teleurstelling gebracht. Ook dat Woonbron in 2013 pas op de plaats maakte om haar plannen voor de Vogelbuurt (en andere gebieden) te herijken, hielp niet in het herstel van vertrouwen. Zolang er geen vastgesteld programma was, zagen wij als onze opgave om zonder structurele investeringen het sociale klimaat op peil te houden en dat zonder leegstand. In overleg met de Stichting Bewonersbelangen Vogelbuurt hebben we extra ingezet op sociaal beheer. In totaal zijn 35 overlastmeldingen aangepakt waarvan er eind 2013 19 waren opgelost. Verder is met extra zorg de verhuur opgepakt. De bewonersvertegenwoordiging is content met de bouw van het Vogelplein maar echt herstel van vertrouwen moet komen gedurende de fysieke en sociale aanpak van de Vogelbuurt welke begin 2014 wordt gecommuniceerd naar de buurt.

Jan van Someren en Nel Gabrielse in hun Wielwijk

Vogelplein Een architect heeft een plan voor de beoogde nieuwbouw aan het Vogelplein gemaakt. Het gaat om 36 woningen. Hoewel het plan nog niet definitief is, hebben we het al met de bewonersvertegenwoordiging doorgenomen. Zij waren enthousiast over het plan. We hebben wel duidelijk gemaakt dat er voorbehoud op de doorgang is en dat 36 huurovereenkomsten een voorwaarden is om te starten.

Piet Hein Binnen de Vereniging van Eigenaars (VvE) van complex Piet Hein is in 2013 veelvuldig gesproken over de manier waarop de relevante opgaven aangepakt kunnen worden. De riolering vertoonde gebreken, de plint en met name de gevel is niet meer van deze tijd, de galerij moet op korte termijn worden aangepakt en ook aan het dak is nog werk te verrichten. Gemeente Dordrecht en Woonbron voelen betrokkenheid bij de bewoners en hebben vaak meegedacht. Stand van zaken eind 2013: de gemeente pakt de plint aan, de VvE neemt de galerij onderhanden en er wordt nog nagedacht over de aanpak van de riolering.

Tromptuinen Op de locatie waar Woonbron een groot woongebouw heeft aan de M.H. Trompweg, worden in de toekomst een park aangelegd en nieuwe woningen ontwikkeld. De gemeente en Woonbron zijn in overleg hoe het omleggen van de weg en de te realiseren nieuwbouw goed op elkaar aansluiten. Waar wij eerder zelf nieuwe, duurdere woningen wilden ontwikkelen, zoeken we voor die ontwikkeling nu een externe partij.

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

13


Isaac Sweersstraat In 2013 is de bouw van dit huurcomplex (40 woningen), die tot dat moment zeer voorspoedig verliep, wegens tragische omstandigheden stilgelegd. Aan het eind van 2013 is een balkon naar beneden gevallen, met twee gewonde medewerkers van de aannemer als resultaat. Uiteraard wordt in zo’n geval de bouw stopgezet en onderzocht hoe dit heeft kunnen gebeuren. Het onderzoek is nog niet afgerond en we lopen hierop niet vooruit. Waarschijnlijk loopt de geplande oplevering van medio 2014 vertraging op. In dit complex komt bij voldoende interesse een woongroep te wonen. Met deze groep zijn in 2013 diverse gesprekken gevoerd om te kijken hoe dat het beste geregeld kan worden en of men de overstap daadwerkelijk wil maken.

CPO Wielwijk en Kansenflat

Sloop Isaac Sweersstraat

Op de locatie waar nu nog de Kansenflat staat, heeft biedt Woonbron ruimte om een project via collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) te ontwikkelen. Het bleek de initiatiefnemers geen gemakkelijke opgave om voldoende potentiele deelnemers bijeen te krijgen en te houden, maar na verkleining van de plannen is dit wel gelukt. De Kansenflat is op dit moment leeg, in 2014 gaan we over tot sloop. Daarna gaan zes CPO-deelnemers verder met hun nieuwbouwplannen.

Stormhoek De eerste dertien woningen van nieuwbouwproject ‘De Stormhoek’ zijn opgeleverd. De bouw is goed verlopen. We hebben alle woningen, op twee na, verkocht. Woonbron richt zich in haar investeringsprogramma op sociale huurwoningen voor inkomens tot € 34.000. De beoogde woningen in de volgende twee fasen van het project zijn bestemd voor bewoners met een hoger inkomen. Om die reden nodigt Woonbron beleggers en/of ontwikkelaars uit om die bewuste woningen te gaan ontwikkelen.

CPO Wielwijk

Nieuw-Krispijn Voornaamste speerpunt hier was het aanhalen van de banden met het in 2013 gestarte sociale wijkteam. Dit is gebeurd, maar daar willen we in 2014 nog aanzienlijk meer inhoud aan geven. Verder is Nieuw-Krispijn een wijk waar het accent ligt op beheer, met speciale aandacht voor het Witte Dorp, waar de mensen wel met tevredenheid wonen, maar de woningen minder van deze tijd zijn. Het Witte Dorp heeft een plek gekregen in het investeringsprogramma dat in 2014 naar bewoners wordt gecommuniceerd.

Sloop Stormhoek

Huurbeleid Voor al onze complexen is een percentage vastgesteld dat aangeeft hoeveel procent van de maximaal redelijke huur wij huurders in rekening brengen. Dat is in de meeste gevallen 95%. Die percentages bekeken we in 2013 bij de aanpassing van de gebiedsvisies opnieuw. De huurverhoging in 2013 heeft voor commotie gezorgd. Vanuit het Rijk kwam andere regelgeving, waardoor wij meer huurverhoging dan in voorgaande jaren, tot 6,5 % bij mensen met hogere inkomens, mochten vragen. Gekoppeld aan deze extra huurverhoging waren er extra lasten voor de corporaties. Wat cijfers: het basispercentage van 4% verhoging hebben we doorberekend aan bijna 4.500 huishoudens, het middenpercentage van 4.5% aan 400 huishoudens en de 6.5% aan 500 huishoudens.

14

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013


Hiernaast een staat van de onderhoudsuitgaven: Hieruit blijkt dat we € 800.000 meer hebben uitgegeven dan onze begroting.

Soort

810.904

873.816

Het klachtenonderhoud en planmatig onderhoud bleven binnen de begroting. De overschrijding op contractonderhoud wordt veroorzaakt door hogere kosten op het contract voor individuele centrale verwarmingen.

Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud

2.544.725 1.100.000

1.952.664 973.907

Mutatieonderhoud

1.050.000

1.802.151

Vraaggestuurd onderhoud

1.050.000

1.745.099

6.555.629

6.555.629

Contract onderhoud

De overschrijding op mutatieonderhoud wordt vooral veroorzaakt door een hoger aantal mutaties dan begroot (ca. 30% meer). Daarnaast zijn ook kosten voor asbestverwijdering bij mutatie (ca. € 300.000) op dit budget geboekt.

Budget

Realisatie

De overschrijding op vraaggestuurd onderhoud wordt veroorzaakt door een groot aantal badkamerrenovaties en een fors aantal afgekeurde CV-ketels die vervangen zijn op basis van vraaggestuurd onderhoud. In Dordrecht heeft Woonbron veel ketels ouder dan 18 jaar, die in aanmerking komen voor vervanging.

Mutatie energielabels De afname van het aantal E-, F-, G-woningen stagneert wat ten opzichte van 2012. Het aantal C-labels neemt nog wel steeds toe. Over het algemeen is nog steeds te zeggen dat de woningen met een E-, F- of G-label - vooral bij het plaatsen van een CV-ketel – voortaan een C- of D-label krijgen. Er is weinig tot geen toename in de A- en B-labels. Deze stagnatie is vooral te wijten aan het feit dat we in 2013 weinig grote projecten hadden die hogere labels opleveren. Daarnaast waren er veel terugkoopwoningen met de verplichting die Woonbron als (terug)kopende partij stelt voor de aanwezigheid van een energielabel. Ook hier zitten zo nu en dan E-, F- of G-labels tussen.

De woningen die na terugkoop in de verhuur gaan, worden aangepakt zodat deze niet met een E-, F- of G-label worden verhuurd.

Momenteel heeft Woonbron Dordrecht (afgerond): 500 woningen met een A- of –B-label. 1600 woningen met een C-label 2600 woningen met een D-label 1800 woningen met een E- ,F- ,G-label.

Warmtenet We hebben een overeenkomst gesloten om onze nieuwbouw aan te sluiten op het Warmtenet. Zo worden nieuwbouwprojecten Newton en Nassau van warmte voorzien door HVC, die hiervoor restwarmte van de industrie gebruikt. Met name bij de nieuwbouwwoningen van Nassau aan de Singel was er in het eerste jaar wat onduidelijkheid over de systematiek van afrekenen. Na een informatieavond bij Woonbron Dordrecht, waar ook HVC hierover uitleg gaf, is de verwachting dat de onduidelijkheid is weggenomen.

Warmtelevering van HVC

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

15


Feiten en cijfers 2013 Aantal eenheden per 31-12-2013 (excl. Te Woon verkocht)

6,947

Aantal eenheden per 31-12-2013 (incl. Te Woon verkocht) Aantal eenheden per 31-12-2013 in beheer Omzet per eenheid incl. verkopen Omzet per eenheid excl. verkopen Aantal verhuringen Aantal opzeggingen Gemiddeld aantal dagen leegstand huur - koop Gemiddeld aantal dagen leegstand koop - koop Mutatiegraad in % alleen huren Mutatiegraad in % van alleen Te Woon = koop Mutatiegraad in% inclusief Te Woon

8,295 303 4,031.44 4,813.70 976 902 196.7 157.8 9.30% 2.16% 11.46%

Aantal ontruimingen (incl. overlast + huurachterstand) Huurachterstand in % van maandhuur Totaal aantal verkopen uit Te Woon Aantal koopgarant in 2013 Aantal koopcomfort in 2013 Aantal wederverkopen in 2013 Aantal vrije verkopen in 2013

73 52.79% 1,348 38 4 72 -

Omzet koopgarant 2013

Omzet koopcomfort in 2013 Omzet Wederverkopen in 2013 Omzet vrije verkopen in 2013 Omzet totaal

16

prestatieverslag  woonbron dordrecht 2013

3,213,750.00

25,000.00 6,276,757.50 9,515,507.50


Colofon

Een uitgave van Woonbron Dordrecht Van Baerleplantsoen 26 3314 BH Dordrecht Postbus 2346 3000 CH Rotterdam

Tekst Woonbron Dordrecht

Vormgeving Cascade - visuele communicatie, Amsterdam

Druk HuigHaverlag Printing, Wormerveer


woonbron Postbus 2346 3000 CH Rotterdam Woonbron Dordrecht Van Baerleplantsoen 26 3314 BH Dordrecht telefoon (078) 633 68 88 www.woonbron.nl Woonbron heeft ook regiokantoren in: - Delft - Rotterdam Delfshaven - Rotterdam IJsselmonde-Prins Alexander - Rotterdam Zuidwest/Spijkenisse

Prestatieverslag 2013 Woonbron Dordrecht  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you