Issuu on Google+

45806

I1

布碌崙地產專刊

專案規劃:酈家驤 企劃統籌:宋穎

劉應森

2013年6月29日 星期六 SATURDAY, JUNE 29, 2013

布碌崙 布碌崙的發展歷史可回溯至350年 前,17世紀開始有荷蘭的移民遷入,

地產房市

資料整理/圖:高傑文

行情走俏

The Edge公寓大 樓,全部500多套公 寓去年年底售罄。

昔日工廠林立的布碌 崙東河邊已續漸發展成高 級住宅區及河濱公園。

讓該地成為有"Breuckelen"之稱的荷 蘭城,也是Brooklyn名稱的由來。經 過二百多年的發展,布碌崙的人口愈 來愈多,在1989年併入紐約市成為五 大區之一前,布碌崙曾是全美人口第 三多的城市。今天的布碌崙,是許多 來自世界各國移民選擇安家落戶的 所在,讓該區充滿了多元文化色彩, 而華人的大批遷入更改變了當地的 風貌,甚至活絡了布碌崙部份地區的 房地產,帶動與推升房市價格。 過去幾年,即使在房市低盪時期, 布碌崙的房價仍持續上漲,而且該地 區早就吸引了在曼哈頓尋夢的買家。 過去幾年一個有趣的現象是許多購屋 者同時在曼哈頓和布碌崙看樓,而這 兩地有不少社區有類比性。比如,喜 歡Loft的買家可能同時考慮布碌崙的 Dumbo和曼哈頓的翠貝卡Tribeca, 二區均以鵝卵石街道和倉庫改建住 宅為特色;習慣曼哈頓上西城生活的 人則會被Park Slope公園坡吸引,鄰 近展望公園及嬰兒推車是風景的一 部分;尋找豐富夜生活和藝文氛圍的 買家往往會將曼哈頓的東村、下東城 與布碌崙的威廉斯堡連在一起。而布 碌崙高地(Brooklyn Heights)和曼哈 頓西村(West Village)二個昂貴的社 區均以歷史悠久的赤褐色砂石建築 (Brownstone)和綠樹成蔭的街道聞名。 曼哈頓的居民對布碌崙愈來愈持開 放的看法,雖然不是對整個布碌崙, 但至少對有些地區,這些區就像是曼 哈頓的延伸。但對於習慣居住在皇后 區的居民,布碌崙還是有些陌生、外 域的感覺。

曼哈頓現屋短缺 布碌崙房價直追 紐約市房產目前面 臨的一個大現象是 上市房屋庫存短 缺。與一年 前相比, 曼哈頓

第一季上市房源下跌了34%,這使 很多計劃在曼哈頓置業的人同時會看 布碌崙的房產,擴大他們的搜索,這 加速了曼哈頓和布碌崙兩區之間房產 價格差距的縮小。 一些搶手的布碌崙社區,幾乎與 相似的曼哈頓區一樣昂貴。以公園 坡為例,曾長期以來被視為是曼哈 頓上西城的便宜版本。但根據 StreetEasy的分析,五年 前上西城的公寓價格中 位數為$919,800,明顯 的比$625,730的公園 坡中位數昂貴。但這 種差距正在縮少。公 園坡公寓在今年第一 季的銷售價格中位數 為$675,000,比2008 年的第一季度上漲了 7.9%;而在同一時期, 上西城的中位數價格下跌了 2.5%至$897,000。 而兩個區在租金方面的差距則更 小。根據地產公司MNS的數據顯示, 在公園坡,每平方英呎的年租金平均 為$50,上西城是$59 。公園坡三月 份一臥公寓的平均月租金為$2,319, 上西城是$3,069;之間的差距比2010 年小,當時公園坡的平均月金租是 $ 1 . 8 9 9,上 西 城 是 $2,733。 布 碌 崙 的 D u m b o 和曼 哈 頓的翠貝卡  威廉斯堡 的地標之一 Domino糖廠, 即將被發展成 高級公寓。

 中國建商鑫 苑置業在威廉 斯堡大手筆投 資的地皮。

⎞ໟΩ ɺ⬚ໞ⿢

 渡輪連接 曼哈頓金融區 和中城。

Tribeca在房價亦緊 密關聯,二區中翠貝卡雖 然仍是比較昂貴,但Dumbo在過去三 年平均租金已上漲了10%,現每平方 英呎每年是$67,翠貝卡是$72,二區 相去不遠。Dumbo的一臥平均月租金 是$3,543,翠貝卡是$5,502。在售房 方面,Dumbo今年三月的平均價格為 每平方呎$1,261,翠貝卡則是$1,702。 根據StreetEasy的報導,Dumbo今 年第一季度上市房屋的中等價位是 $959,000,而翠貝卡則是$2,310,000。 布碌崙高地Brooklyn Heights和曼 哈頓West Village西村的房市情形則 大不相同。布碌崙高地公寓第一季 中位數價位是$792,500,與五年前的 $575,000相比跳升了37.8%;相比之 下,西村公寓的平均價格同期只增長 4.34%為$895,000。 要屋超所值可能得要到威廉斯堡。 在最近的房地產低迷時期該區受到了 重創,因為周圍多幢河邊新公寓恰逢 雷曼兄弟倒閉的時候開盤,在原工業 區轉變成高級住宅區的這些臨水豪宅 推出的時間恰逢金融風暴,當時的 威廉斯堡房市崩盤速度宛如佛州邁 阿密。過去五年威廉斯堡公寓的中

ԽҘໟΩ ᱿ߨぶ

城西57街1號的推出將會打破此一 記錄。與之相比,布碌崙威廉斯堡 河邊地標大廈The Edge的一個閣樓 Penthouse單位,最近以2百86萬美 元成交,算創了當地記錄。 現在市場上的連幢住宅開價亦體現 出曼哈頓和布碌崙二區顯著的差距。 一間2,300呎Carriage式房屋在布碌崙 高地要價$350萬;而一戶2,800平方 呎,在曼哈頓西村的Townhouse則要 價$850萬美元,差距很大。因為傳統 上,買得起幾百萬美元住宅的家庭寧 願繼續留在曼哈頓,雖然買家對布碌 崙的看法正迅速發生變化,但該區高 端房產的價格終究還沒有趕上。

位數要價實際上已經下降了2.2%到 $585,493。 即使如此,曼哈頓東村亦好不到那 裡去,它的中等價位五年內下降了 18.8%至$667,500,與威廉斯堡相差 不遠。由於河邊豪華公寓的興起,威 廉斯堡現在的銷售價格高於下東城。 在過去的五年裡,下東城價格下跌 3.9%至$490,000,比威廉斯堡目前的 中等價位$585,493低。雖然下東城租 金仍然稍微高一些,但相去不遠;三 月份下東城一臥公寓的平均月租金為 $3,111,威廉斯堡為$2,927。

布碌崙新樓庫存遽降 中國建商進軍美房市 曾經有一段時間時,布碌崙的物業 管理費除了Brooklyn Heights外,大 概是曼哈頓的50%左右,十分便宜。 但近年布碌崙的維持費亦「趕上時代 的步伐」,現在如果曼哈頓一平方呎 是1.50美元,布碌崙可能是1美元。 根據房地產公司MNS的報告,最 近布碌崙幾乎沒什麼新樓上市,導至 房價衝向新高,最大原因是銀行不願 給新建公寓貸款,所以這些公寓建成 後只能出租,它們最初的計劃是銷 售。四年前,一些新公寓以8折或更 多折扣「賤賣」,而現在這些相同的 單位以近兩倍的價格出售,房源小 是原因之一。紐約郵報報導顯示, 2013第一季度布碌崙新開發房屋銷 售庫存下降高達98%。 據彭博報道,去年底中國建商「鑫 苑置業」以$5,420萬美元標下威廉斯 堡Kent街罕有的一塊2英畝的建地, 這是大陸建商在美第一次做這樣大規 模的房屋地產投資發展,在地產界造 成不少轟動。 該地皮地點位置極佳,與威廉斯堡 大橋僅二條街,且原發展商已投下約 8百萬元做地基和下水道,鑫苑準備 發展成公寓大樓,顯示其看好布碌崙 房市前景。

高端住宅仍有價差 大富豪寧居曼哈坦 有關數據顯示,布碌崙地產在頂級 高端類房產還是與曼哈頓有顯著的差 異。 一間曼哈頓西村兩臥公寓的價格 與布碌崙高地類似公寓的價格差異 不會 特別大,但這二區的連幢住 宅 (Townhouse)的價格差異卻非常顯著。 布碌崙單家庭住宅最高銷售記錄 是位於布碌崙高地70 Willow Street 的連幢住宅Townhouse,作家杜魯 門·卡波特(Truman Capote)曾經擁 有過這幢住宅,去年以1,200萬美元 出售。相比之下,有史以來曼哈頓 最昂貴的Townhouse出售記錄是東 75街的Harkness大廈,2006年時以 5,300萬美元售出。 曼哈頓最昂貴的銷售記錄為 2011年底中央公園西15號的閣樓 Penthouse,以$8,800萬成交。中

ॖኞ‫ۊ‬ɺ‫ۊ‬ₚ₎ːउΎるҝ‫̤

׮‬ᏈՖ˩⠧ʑ˶̬ɺ̤ଃҢ⊚Ꮘ᱿᳖ᘍŊ෨ⵣ

紐約人壽長城分行

紐約 人壽 ሳ⊝ӷ˟Ω‫⥔ب‬෨Ŋₚ₎ːउҚԻ˫⬘Ŋ౲Հ˟Ω‫ח‬വໞԼȯ  घ౺͗ŊໟΩ⃛Β ˶ໟΩ᱿૊ಟဏͧʴΎゃŊଷ⠗ʴໟΩ໽ሷ᱿∑Ֆȯ≟ʈŊໟΩ↧↲വӷሱ㋧᱿⪮Ֆ 傳家 之保 R

૪Ի⥫₤*ȯॖኞ෨ᔌ߱ଁ༪ᅘ᱿⊚ᏈŊ⦼ⴆႹⳆᑂɺ૊ҝ‫׮‬Ŋ̳ᣅҢʑ᱿ɺ‫ڂ‬Ŋ෨ ‫˫ר‬౲ՀːΩ᳠ᔌᄊ⩐˟Ω᱿ᮝᙙŊʏሺՖໟΩ᱿ḽ֒ȯ TEL:718-630-3966 717 60th St. Brooklyn, NY 11220

長城分行 :

TEL:718-921-8618 802 64th St. 2nd Floor, Brooklyn, NY 11220

ሷ⎟⬶⎞ໟΩɺ⬚ໞ⿢‫ܜ‬ŝ⦼˚टଔ⃛ໟΩ༌ヅ⥾Ř

如果問一問紐約人壽保險公司的12,000位業務代表中任何一位對其職業的看法, 您都會聽到他們告訴您,紐約人壽全力以赴,幫助他們取得成功。168年來,我們 給信任我們的家庭提供了保障,履行了我們所有的義務。而且,我們繼續得到所 有四家主要評級機構目前可能給予任何壽險公司最高的財務實力評級*。如果您正 在尋找新的職業,請選擇這樣一家公司,作為其中的一員,您可以幫助人們真正 改變他們的生活,並服務我們的社區。

分行為合格者提供免費 保險專業執照培訓

有意加入紐約人壽行列者, 請E-mail您的簡歷或 直接與我們聯絡。

(申請者須具合法工作身份與中英文能力)

陳 用

梁紅翩

Yong Chen 分行總經理 Senior Partner 917-797-3786 cyong@ft.newyorklife.com

Emily Liu 分行經理 Partner 718-915-1376 hliu@ft.newyorklife.com

   *紐約人壽獲得以下財務實力評級:標準普爾(AA+),A.M.BEST (A++),穆迪(Aaa) 和惠譽(AAA)。資料來源:來自獨立第三方的評級報告(截至2013年2月1日)。 ₚ₎ːउ᪀വ˫ʁ⪮Ֆ૪Ի⥫₤㖧ᐻ᜾ᇒᦲņŇŊņŇŊỦⲥ Ňُ ©2013 New York Life Insurance Company, 51 Madison Avenue, New York, NY 10010

ฒ⩇ņŇȯ⫏ᅆ͗᜺Ř͗⎊᩸ἼὮɿᅞ᱿⥫₤ࢊ‫ب‬ņ໰⎏

౺ ሶ ᅺŇȯ SMRU 507176(1  (Exp.05/15/2015) 

#/)+&%$#(,-+ (!#)'* "%,)(.#(-##/)+&

LC150451-1



  0* 

 45806


4 5 8 0 7

布碌崙地產專刊

worldjournal.com

文:任一峰

布碌崙

2013年6月29日 星期六 SATURDAY,JUNE 29,2013

I2

八大道

福州移民的紐約僑鄉 福州移民看職介告示牌找工也是八大道商圈的獨特景觀。 (本報檔案照)

布碌崙八大道是繼曼哈頓華埠和法拉盛後,紐約市的另一個新興中 國城。不同於曾以廣東人為主的華埠及過去台灣人居多的法 拉盛,布碌崙近年來在8大道週邊一帶,每逢有房 屋出售或出租,最後租下或買下的十之八九 是福州同胞,甚至有人形容,福州人進一步 帶旺了8大道。

鄉親互相扶持 找尋機會出路

八大道不論何時都 人潮洶湧,隨處可見推 著嬰兒車的父母。 (本報檔案照)

不過氣來,所以便開始在其它地區如八大道和 法拉盛等物色居所。八大道成了福州街顯示閩 籍人士的打拼冒險精神,哪兒有發展發財的機 會,福州人都不會放過。

新移民安家落戶 新生兒接踵而至 相較於華埠及法拉盛有來自各地的華人如廣 東、台灣及大陸北方人等,居住在布碌崙地區 的華人一半以上來自福州,同時該地區也是紐 約市嬰兒出生率相當高的地區,處處可見大腹 便便的孕婦或是推著嬰兒車的年輕夫婦。新移 民選擇在美國生小孩,第一是小孩可取得美國 國籍,第二是父母得到合法身份的機會更大, 大人和小孩的未來都有保障。優質的醫保福利

與八大道相交的橫向街道內住家林立,許多福州移民居住在此。

沿著八大道兩側華人商號櫛比鱗次。 (本報檔案照)

(本報檔案照)

加上語言、生活等方面的便利,也是布碌崙 孕婦增多的主要原因。 家住布碌崙八大道的Lisa現年28歲,預產 期在今年10月;她說這已是她的第二胎, 第一胎是女兒今年已經4歲,因為剛到美國 要為生活打拼無暇照顧,所以在孩子滿周月 時,送回老家長樂讓父母親照顧,打算小孩 5歲左右接回美國受教育,同時也將第二胎帶 回老家請父母繼續看顧。Lisa說,丈夫在紐約 上州工作,雖然不願意兩地分居,但考慮到布 碌崙生活環境舒適、醫療條件優越,她還是選 擇在這裡等待寶寶的出世。 丈夫在外州務工,妻子留守布碌崙生育和照 料子女已經成為該地區許多福州人的生活模 式。在第八大道從事零售業的鄭先生說:福州 人最常見的創業模式,是先在街頭擺攤,和店 家熟悉了之後,再商量分租店面,然後就慢慢

會有屬於自己的店。但即使是定居在布碌崙的 華人,仍與曼哈頓華埠有著緊密的聯繫關係, 這一點從兩地的華人通勤小巴蓬勃發展即可佐 證。一名閩籍人士指出,目前在八大道附近居 住的福州人有多少無法估計,但從每日有近百 部小巴來回東百老匯和八大道就略知一二。目 前,八大道的華人商店圈還在向周圍不斷地擴 散,大家看好八大道的前景。相信假以時日, 八大道終會發展出與華埠及皇后區相當甚至更 加繁榮的商業規模。

CJ150449-1

九O年代,福州移民主要在華埠東百老匯大 道做生意,原先住在華埠的廣東老僑由於閩籍 僑胞的大舉遷入而遷出,並紛紛定居在布碌崙 八大道這個新社區,而東百老匯則逐漸成為遠 近聞名的福州街。在布碌崙開設日式餐廳的麥 先生說:福州人愛創業,他們一般努力打工一兩 年,存夠本錢就自資或和親友合股投資生意,自 己當老闆。想開店的人不計其數,一家店倒下, 轉眼就冒出新的一家,在福州商店一間一間開 設的同時,也吸引更多福州人聚集;再加上在美 福州人互相扶持,所以宗親關係非常密切,很多 人隻身出國,還留著家人在故鄉,站穩腳跟後, 就一步步把家人遷移到美國。 在店面及居住地隨著越來越多人的聚集而供 不應求的同時,僅僅只有東百老匯大道一條街 已不能滿足福州人的需要,因此,福州人不得 不另外尋找出路。曼哈頓華埠租金昂貴,公寓 也窄小,而到法拉盛等皇后區居住的閩籍人士 雖不少,但卻距離華埠太遠;所以房價相較便 宜、距離唐人街近、有地鐵相連華埠不需轉車 的布碌崙,自然而然成為閩籍僑胞的居住首 選。許多在工廠打工的華人或是想創業找店面 的商家便開始陸續遷入,逐漸使八大道附近地 區成為閩籍僑胞定居及開業的地方。 在布碌崙居住近20年的謝太太表示,早一 批搬到此區的廣東人現在已走得七七八八了, 福建新移民才是這裡最主要的族群。謝太太早 年在中國城打工,由於布碌崙房租比較便宜、 交通也較為方便,所以選擇定居在此。隨著華 人居民增加,華人商店越開越多,第八大道漸 漸地成為福州人生活的主街。舉凡吃喝玩樂, 形形色色各行各業的商店,應有盡有。謝太太 說:這裡福州人多,超市多,物價便宜,交通 也方便。不過近年來,房價節節上漲,早期吸 引福州人的低廉租金及房價已不復見。在第八 大道從事餐飲業的李先生,是在2001年左右遷 至布碌崙的,他認為八大道的興盛與911 事件不無關係。他表示,在911前很多 福州人都居住在華埠,911之後華埠 商圈大受影響,生意也一天 比一天難做,再加上每天 被昂貴的店租壓得喘

45807


4 5 8 0 1

布碌崙地產專刊

worldjournal.com

八大道

2013年6月29日 星期六 SATURDAY,JUNE 29,2013

I3

文/圖:黃元苓

39至50街周邊

共有公寓平地拔起高樓多 三年五���幢 人口節節高

閩人頂半壁江山 青年樂安家立業

八大道上近42街的金灣地產老闆陳偉雄, 1989年開業,曾親身參與十多幢共有公寓投 資規畫,並長年管理50幢以上樓宇,因而十分 熟悉租售管理房屋與相關法律。他說,五至九 大道39至50街的小型共有公寓,泰半是由開 發商先買下一至兩家庭的房屋,將房屋推倒拆 除後重建。這批新出現的小型樓宇,典型格局 為五至六層,內中分隔作十來個住家與一兩個 商鋪。住家單位每戶1至3臥,400至1,200呎不 等,每呎平均售價為550元,即每戶售價25至 70萬不等。租金方面,40至50街商鋪年租每呎 25元,這與最旺的八大道上53至60街來比,起 碼少了30元,換言之,這兩個先後開發地段, 租金相差一倍以上,新開發的39至50街這段相 對便宜得多。 再看新建39至50街共有公寓住家單位月租, 統倉950元、一臥1,200元、兩臥1,600元、三臥 1,600至1,800元、四臥2,200元。這方面價格倒 與旺區的53至59街相差不遠。總之,價差主要 表現在商業租金上,住家的售價與租金在整條 八大道上,倒不見有大幅 差異。 同時兼具多重身 份的地產老闆陳 偉雄,以發展商 的眼光,把開 發共有公寓的 一筆帳盤算了 一下。他說, 早幾年如果在 八大道40街附近 買下獨棟一家庭 房 屋 , 大約是80到 房屋,大約是80到 90萬,然後把舊屋推倒 重建10個單位加1商鋪,所 花的建築、畫則、律師費與稅金等雜費,估計 要200萬,建地與建築成本估算是300萬。推出 時,每戶住家單位售38萬,總共10單位,再加 上價值160萬商鋪,總計可售540萬,這比開發 前獨棟屋屋價高出5、6倍,又比總投資數高出 近一倍,而且人口從原來一家庭變成十家庭, 人口上升起碼十倍。由於投資這樣的房產,確 實有利可圖,因而見到共有公寓 樓在40至50街如雨後春筍般 出現。

近年湧入本地段的人口,很大一部分是閩籍 人士。根 據原籍福建的地產投資專家、地產編 輯與專欄作家劉建 成說, 他 曾 長

 兩、三年前落成的七 大道5008號,一樓為信 義會家庭健康中心 物理治療,全部 華人買家。

生活機能設施齊全 交通便利聯外快捷

 八大道4202號,巍峨現代,是較大 型商住共有公寓。  金灣地產負責人陳偉雄熟悉八大 道地產,對相關數據滾瓜爛熟,倒背 如流。 期住在八大道,對鄉親情形知之甚詳。 這些年占據八大道近半華人的閩籍人 士,歸納他們的家鄉,不外是福州近郊廿 多個鄉鎮,包括魁岐、快安、馬尾、君竹, 還有閩安、亭江(亭頭)、長柄、英嶼、連江、 東岐、塘頭與琅岐等。如果每個鄉鎮以幾千移 民計算,就是十幾萬人的力量,他們足以大幅 改變八大道華埠的原有生態。 閩籍人士來美開闢新天地,以年輕人居多, 在全美各地的餐館打拚,攢了錢後就會想在世 界級大都會的紐約市購屋,實現美國夢。其 中,因為八大道筆直開闊,極具發展空間,兼 且華人與鄉親集中,再說40街附近新樓多,房 價較能負擔等有利因素,都吸引他們入 住定居,安家立業。

 43街713號(近七大道)一樓為托兒所,有利 華裔青年組織家庭,生養教育下一代。

39至50街地 段已成為八大道 新的發展重心。 (劉應森攝)

八大道40街附近有地鐵D車行駛,自39街九大 道站出發,半小時可直達曼哈坦華埠,另有公車 B11、35、37、63與70行經,通往布碌崙其他社 區或是連結地鐵都稱便。此外,華人小巴半小時 到曼哈坦華埠,一小時內抵法拉盛。即便開車, 自六大道65街上278州際公路、Prospect/NY-27 高速公路與環狀公園大道(Belt Parkway),到皇 后區與布朗士等區也都很方便。 八大道40至50街的生活機能十分全面,能 滿足衣食住行育樂各方面需要。位於五至七大 道41至44街的日落公園,可遠眺曼哈坦天際 線與日落美景,吸引許多居民,尤其是老人小 孩到該處健身嬉戲。至於39街近八大道則有華 商君臨酒店,有56個客房,方便居民接待來訪 親友。醫療方面,位於漢彌敦碉堡大道(十大 道)49街的瑪摩利醫院有多個外 展部服務社區。還有最受華人 重視的美食享受,則可就近到 八大道45街麗景海鮮酒家、42 街新開的Asea日餐與小麥園 麵包店等店。如果買菜,近處 有八大道45街位於大馬路相對 街角的兩家飛龍超市,可買到 生鮮蔬果肉類。此外,鄰近也 有申請福利補助與入籍移民的 機構、銀行與律師樓、教會與 佛堂,協助新移民融入本地生 活。其他商店鋪諸如書局、補 習班、KTV等,一應俱全, 照顧本地段居民生活的方方面 面。如果一定要講40街這段還 有什麼美中不足之處,那就只 剩缺少如法拉盛的大型華人超 市一項。 此區新蓋好的共有公寓十分 搶手,大部分可在三個月至半 年售出,而出租方面,也可望 在短短數天至數周內簽約。陳 偉雄老闆也解釋,他在20年 前,將地產公司取名為「金 灣」,主要是因為公司所在靠 近灣脊地段(Bay Ridge),有 「閃亮的海灣作後盾,前景必 定有如黃金般光燦輝煌」。事 實證明,灣脊附近的八大道確 實愈來愈興旺,前景似錦,不 可限量。

Bay Shine Property Management Inc.

金灣地產 (樓業管理) 美國樓業管理師協會會員 廿多年樓業管理經驗 電腦記帳

本公司的部份管理物業

地產物業樓宇管理: 共有公寓(康斗)、住宅樓宇與商用樓宇等 4205 8th Avenue, Brooklyn, NY 11232 Tel: (718) 854-0777 Fax: (718) 633-4019

Member of Certify Property Manager of the National Association Realtor

Bay Shine4205 Property 8 Avenue,Management Brooklyn, NY 11232 Inc. th

Tel: (718) 854-0777 Fax: (718) 633-4019 Member of Certified Property Manager of the National Association Realtor Brooklyn

Brooklyn, Manhattan & Queens Condominium Properties

1025 Condominium Inc. 5008 7th Ave Condominium 713 43rd St. Condominium 765 43rd St. Condominium Duryea Condominium Inc. Oriental Park Condominium Prosperity Condominium Inc. The Forum Condominium

1476-1482 67th St. Condo. 6113 23rd Ave Condo. Inc. 755 Condominium Benson Avenue Condo. Golden Well Terrace Condo Park Estate Condominium Serene Condominium

532-50th St. Condominium 6501 Bay Pkwy Condo 759 41st St Condo Corp Crystal Condominium Inc. Landmark Condominium Inc. Precious Stones Condo. The Dyker Terrace Condo

Buu Loi Realty Inc.

Grandview Condominium

Judge St Manor Condominium

423 - 57th Street 459 - 52nd Street 4322 & 4324 - 8th Ave. 1717 Linden Street 683 51st Street 838 Bay Ridge Ave. 4118 8th Avenue 1143 38th Street 612 67th Street 1984 73rd Street

512 - 48th Street 2104 - Homecrest Ave 807 - 41st Street 4818 - 5th Ave 525 49th Street 717 - 60th Street 4116 8th Avenue 1151 38th Street 158 Bay 26th Street 7805 21st Avenue

5419-6th Ave & 607-55th Street 517 - 53rd Street 5614 - 6th Ave 637 - 56th Street 1536 - 68th Street 748 - 60th Street 4205 8th Avenue 6687 Forest Avenue 38 Bay 35th Street

Manhattan & Queens

Commercial & Residential Properties/Apartment Buildings

YL150047-1

45801


4 5 8 0 4

worldjournal.com

布碌崙地產專刊

2013年6月29日 星期六 SATURDAY,JUNE 29,2013

I4

資料提供:Eastman Comm'l & Ind'l Real Estate陶先生 整理撰文:劉應森/宋穎 圖:劉應森

醫療大樓 布碌崙地產新貴 根據2010年美國人口普查局調查結果顯示,以五大區計算,布碌崙區擁有紐約市最多的人口約250萬, 其中亞裔人口佔總人口比例高達38%。可想而知,如此龐大的人口數必須有相應增長的房地產才能容納。 因此在過去的十幾年中,布碌崙華人聚居地的商、住兩用樓和住屋的價格,幾乎每年以25%的比率上漲, 並曾一度高踞全美售房平均呎價冠軍地位,其發展勢頭毋庸置疑。 眾所周知,華人新移民數量近十幾 年來成倍數增長,曼哈頓地段租金昂 貴讓新移民望而卻步,華埠社區人口 日益飽和,而住宅單位的數量供不應 求;加上在九一一恐怖襲擊後,華埠 經濟萎靡不振,一直沒落至今。故 此,大多數華裔新移民將目光投向經 濟日益蓬勃的布碌崙這片選擇更多、 有潛力的區域。 沿著貫穿曼哈頓與布碌崙的各條地 鐵線路如N、D、Q、B、R車,華人 新移民選著自己合適的新居地;這幾 年,崛起的布碌崙已經超曼哈頓華 埠,成為人口更多、商業更繁盛的紐 約新興第一大華人社區。 布碌崙華埠重鎮八大道,華人社區 人氣旺,商業繁盛,交通便利,更重 要的是華人新移民喜愛這個一切都非 常方便的社區,所以現今八大道華人 社區已頗具規模,房地產更是熱得燙 手。八大道兩旁沿街破舊狹小的三層 商住兩用售價房屋全部超過百萬,最 熱門的近60街一帶的樓宇居然達到4 百萬之譜;一個小小的店面月租可高 達上萬元,更出現一店難求的現象。

位於60街、8及9大道間已 落成的高層大型商住大廈。

位於57街夾6大道更改為企業化商 業用途的整棟物業,已被租賃完畢。

和泌尿外科仍未在布碌崙開業。

布碌崙的華埠與其他區域有所差 別,就是華人並非只集中於一個華 埠,而是分成幾個不同的華人聚居 地。最早是以八大道為中心的一 片廣大區域,接著是包括86街與 18大道的賓臣墟(Bensonhurst)、 羊頭灣(Sheepshead Bay)、灣脊 (Bayridge),還有新興的海濱住 宅康尼島(Coney Island)和下城區 (Downtown Brooklyn)。在這些區域 內,無論是商業或者居住的地產,都 是一日千里蓬勃發展。 正因八大道一帶高額租金超過自身 經濟負荷,許多華人移民因此轉向把 居所選擇到賓臣墟,使這區域一躍成 為布碌崙的第二大華人商埠。這裡雖 然起步晚於八大道,但發展勢頭強 勁,再加上這裡藍天碧海,草綠樹 茂,風光旖旎,治安良好,設施完 善,生活空間更加寬敞。此區的86 街擁有最繁榮的商業大道,數百家的 商戶齊集於此街道上,形成了華人商 業發展的一片新天地。定居於此的華 人也與其他族裔相處和諧,很快融入 了當地社區。 鑑往知來,在未來的房市發展中, 布碌崙房地產業可為投資者帶來極大 空間與機會,將 會是地產開發商 的必爭之地。

土地規劃設限 缺乏商用空間

醫療服務發展快速 見證華人社區擴展 有了居民,自然就需要醫療、教育 及其他的服務,最早進入八大道為華 人診症的陳治年醫生說,華人醫生在 布碌崙的迅速增加,可以一窺華人移 民對醫療服務的迫切需求,也可以作 為華人移民迅猛增加的有力證明。 1996年,陳治年醫生的健年診所 在八大道的59街開診。當時,他的 診所設於自置的一家庭住宅。後來, 陸續有更多的醫生進入布碌崙服務, 一家庭或兩家庭住宅當作診所這種 「健年模式」,就成為布碌崙西醫診 所的主流。陳治年認為,「健年模

位於60街、7及8大道間,正在興 建中的醫療大樓即將落成。

式」的成因與當地的ZONNING(土地 用途規劃)有很大關係。與曼哈頓華 埠和皇后區法拉盛不同,八大道受 ZONNING的限制, 不能興建大樓,很 難形成綜合性的商 業大樓,更遑論醫 療大樓了。 隨著華人移民迅 速增加,對醫療服 務的需求也很快增 長。只不過短短

十數年,在布碌崙各華人社區服務的 醫生已有成行成市之勢,特別是專科 醫生如心臟科、神經科、內分泌科、 肺科 、胃腸科、骨科、泌尿科、康 復科、關節炎科、婦科、耳鼻喉科、 牙科等,一應俱全。而且這些診所均 門庭若市,候診室經常坐滿等候的人 群。當然,還有一些高尖的手術專 科,如腸外科、神經外科、肝膽外科

很明顯,布碌崙華人社區的商用空 間,遠遠未能滿足市場要求。近年 來,大量地產投資者將目光投放在這 潛力無限的土地上。投資者爭先以較 低價格購入一些位置好、老舊失修但 具有投資潛力的房產,並根據政府樓 宇局條例指引,先將這些一或二家庭 的房屋拆建,再重新規劃建築為更有 價值、多層商業或住宅大廈。投資者 除了擁有一定資金的支持,更必須同 時擁有銀行貸款能力、對土地用途有 充份了解,還要有經驗豐富的建築師 和承建商的配合,才能讓計劃付諸實 現。 以八大道一帶而言,按ZONNING 的規定,這些新建大樓大多在八大道 兩邊的橫街裡。而近幾年新建的大 樓,醫療用途佔了相當大的比例。八 大道邊的54至60街等7、8條街內, 幾乎每一條街內都有一或兩座醫療大 樓興建。這些以醫生為主要投資者的 大樓,建成後多數自用,或有少數單 位出租予其他醫生。七大道附近則有 4、5幢這樣的醫療大樓。這股風氣 最近也吹向布碌崙的U大道、86街和 Bay Parkway一帶,布碌崙的醫療大 樓在各個華人社區遍地開花,紛紛拔 地而起。

位於55街夾7大 道待開發中地王。

CS150568-1

45804


4 5 8 0 8

worldjournal.com 86街地鐵沿 線有愈來愈多的 華商開店創業。

布碌崙地產專刊

2013年6月29日 星期六 SATURDAY,JUNE 29,2013

I5

連線採訪:宋穎•江佳怡•廖學錕•廖祥君 圖:廖學錕

商業地產租金高 成功經營有妙招

商業繁盛的布碌崙八大道、十八大道或U大道 等華人聚居社區,人流如鯽,有人傳神地把這些 地區的人流比喻為「像電影院散場」般擠擁。一 般而言,有人潮就有商機,就能帶來生意,所以 很多人都認為這兒是經營各行各業的黃金寶地。 事實上,在布碌崙華埠經商果真如此理想嗎? 一位早在30年前就在八大道上開設工廠及商 店、對八大道的的經商情況非常了解的人士說, 俗語有云「旺丁不一定旺財」,八大道生意租金 出乎意料地昂貴,小小一個鋪位要上萬元,但生 意的行頭卻相當狹窄,大多都是與人們衣食住 行有關的行業─食品雜貨、酒樓茶室、餅店、百 貨,還有就是傳訊、旅行社、醫生、律師、地產 等服務性行業。因為大家都在有限的行業內競 爭,激烈的程度不言而喻。有人幽默地說,八大 道上最好生意的是做招牌的,很多店因為店租 太貴、生意不理想而不得不倒閉,不久就換上另 家新招牌,所以招牌業應該生意不錯! 但是,也有不少在布碌崙營商成功的例子, 可以說,在競爭白熱化的環境下,他們仍可以 脫穎而出。他們的致勝祕訣為何?其成功的經 驗,值得與讀者分享及同業借鏡。

99號火鍋燒烤 勇於創新突破

 99號火鍋燒烤原址是廢棄的倉庫, 左右鄰也以汽車修理廠居多。  成都望江樓是在18大道開設道地中 餐館的先鋒。 筆資金重新改建、裝潢這個破舊倉庫後,打造 成八大道商圈具高格調寬敞的火鍋、燒烤店。 懷著創業的夢想及熱情,選定深具發展潛力 的布碌崙,把握當地市場脈動及需求,發揮本 身才能及理念,99號餐廳的創業成功正是在布 碌崙實現美國創業夢的最佳寫照。

18涮涮樂特色經營 克服地段阻礙 位於18大道與72街交口的「18涮涮樂」開店近 2年,起初附近並沒有太多吃到飽的餐館,但一 年來周圍的競爭者越來越多,但該店仍然廣受 喜愛,許多客人一吃成主顧,甚至周末不斷遠從 法拉盛南下專程前往解饞。該店老闆表示,當初 會選擇在18大道開店除了居住在附近外,租金 是一大考量。18大道的商業���動一向比較集中 在65街前後,而18涮涮樂的位置大約在該商業 區的後段,所以開店之初地段沒有帶來太大的 優勢,但他著眼該區域人口越來越多,18大道的 商業發展應該是會快速延伸到後段。 為了打開市場,18涮涮樂不走低價拼量,反 而要做出自己的特色來。該店以台灣夜市小吃 與涮涮鍋為主,任由顧客吃到飽,所以18涮涮 樂就相當吸引人。老闆說,該店的特色在於多 種醬料與風味湯底。因為湯底是獨家研發,特 色創新的口味如長今泡菜、臭臭鍋湯底、四神 湯底、咖哩湯底,客人接受度很高,別家也模 仿不來。再來就是捨得花成本促銷,贈台式手 工豆花或刨冰來吸引客人。 18涮涮樂吃鍋送豆花讓顧客不需額外付錢即 可享受,不僅逐漸習慣豆花的口感,還有許多客 人養成習慣吃完火鍋後來一份豆花才有滿足 感,因此每次要吃鍋時自

然只考慮18涮涮樂。加上來自台灣的老闆對於菜 色口味要求嚴格,口味與台灣幾乎一模一樣,因 此除了台灣人,廣東、台山、福州顧客也很多;年 輕客群也不少,包括在美出生的20-30歲華人子 弟,甚至還有史丹頓島的台灣人專程來用餐。 18涮涮樂的老闆對於該區域的發展前景抱持 樂觀。他說,雖然班賀森華人比較集中在86街附 近,但該社區正在轉變,一來是有地鐵D車交通 尚稱便利、治安好,再者房價比戴克高地便宜, 而且自珊迪颱風過後,地勢較高的好處被看見 也帶動房價上漲,因此開始有八大道福州人與 其他新移民會遷移到這個地區,再加上現在18 大道後段的商業活動越來越密集,商家接續開 業,是可以期待成為另一個華人聚集的地區。

望江樓眼光前瞻 有限資金創天地 在18大道上知名的川菜館「望江樓」於97年 開業,選擇布碌崙18大道為起點的原因主要是 當時資金有限,無法負荷中國城、法拉盛或八 大道這些大部份華人聚集商圈的店租。所以在 觀察八大道周邊的環境後,便選擇在原是義大 利裔及猶太居民為主的18大道上開業。看中其 交通便利的地理位置,鄰近好學區,當地治安 良好,而且附近開始有廣東的新移民遷入,負 責人相中了當地發展商機的潛力,這些都成了 當時開設餐館考量的原因。 川菜館的負責人表示,剛開業時附近的華人 及商店並不多,房價也沒有現在高,但隨著新 移民不斷的湧入18大道和Bay Parkway,目前 18涮涮鍋的所在屬於18大道發展的後段, 非華裔商店仍多。

周邊的房價和租金幾乎要和八大道並駕齊驅。 因為華人的大量湧入帶來了無限商機,附近華 人商家招牌林立,從大型超市、傢俱店、99分 雜貨店、補習班、診所、餐館、糕餅店及美容 指甲店琳瑯滿目,提供華人生活所需之便捷。 位於18大道上的總店生意和客源都在穩定成長 中,名氣傳播千里,週末客人絡繹不絕,所以負 責人決定在Fort Hamilton Pkwy和59街上開設火 鍋店。選擇在該地點開設分店的原因主要接近八 大道,可以吸引當地的華人。該處同樣也擁有交 通便利及停車方便等優勢。負責人表示兩家店的 客源許多是年輕的留學生,因為當地的房價和租 金比起曼哈頓來說還是比較負擔得起。

龍星音樂學院 地點絕佳擴校迅速 在八大道的營商範圍不廣,商家種類脫離不了 與人們日常生活相關的行業,龍星音樂學院卻在 57街近八大道的地點開設。在創校約2年後學生 人數即高達200人左右,現在學校繼續擴大,光 布碌崙就有3個上課地點,法拉盛也有分校。 該校負責人陳老師說到在布碌崙成立的原因 時表示,一是當地的音樂機構不多、市場潛力 大,所以就選擇最多人聚集的8大道旁成立龍 星;二是因為在當地教學有地利之便,方便易 達,因此學生越來越多。此外,音樂課的時間大 都不超過1個小時,家長送小孩上課後可到八大 道採買,再接孩子下課,家長們就趨之若鶩了。 雖然位置帶來很好的開端,但龍星在成立之 初還是遇到一些困難。八大道地區的居民結構 不如法拉盛穩定,偏多的新移民經濟較不寬裕, 選擇才藝學校以價格為主要考量因素,因此學 費偏高讓龍星吃了不少苦頭,但為了堅持優質師 資的教學品質,也只能收取偏高的學費,因此一 開始來詢問的家長中10個人有9個會客氣的回覆 「再考慮看看」。在堅持一陣子後學生的程度明 顯突出,當然家長們看得到,所以越來越多的學 生轉到龍星上課。其實華人家庭對於教育相當 重視,即使是收入有限的新移民家庭在能力範圍 內還是會盡力支持有成效的教育投資,這也漸 漸影響到當地音樂教育機構,因此近年愈來愈 少音樂機構以低學費為招生求,另一方面也顯 示出當地居民的素質正在上升。 對於八大道附近地產業的走勢,陳老師認為, 現在面臨的現象就是留不住社經狀況比較穩定 的居民;新移民在經濟狀況較穩定後會搬到外 圍地區,之後再搬到法拉盛、貝賽,最後移居長 島甚至紐澤西。雖然如此,陳老師對於八大道社 區的前景還是相當看好,如果能在居住環境、整 潔衛生、交通停車等方面有更完善規劃,將有意 往外移的居民留下來,加上新移民遷入,人口就 會越來越多,社區水準提升、消費力增高,吸引 優秀的人才繼續進入當地,也許有一天布碌崙 能成為曼哈頓以外,紐約的第二個指標地區。

JL150611-1

八大道一帶的餐館可謂三步一家、五步一 店,可是在61街佔地5000多呎的99號火鍋燒烤 餐廳卻突圍而出,生意蒸蒸日上。 該餐廳店東Peter及Sabrina原本從事股票、 外匯分析及投資事業,懷著對餐飲的熱愛和創 業的美夢來到移民新樂園布碌崙。他們這股衝 勁及熱忱雖然在開業的初期因摸索而遭遇一陣 低潮,然而在Peter親自下海操盤經營,發展 屬於該餐廳一套獨有的Customer Relationship Management(客戶關係管理)後成績斐然,現在 已達到不事先訂位就拿不到位子的程度。 P e t e r 及 S a b r i n a 看 好 八 大 道 的 商 機,據 Sabrina的觀察,八大道上到處可見許多華人孕 婦,這些孕婦因為該地生活機能高、食衣住行方 便而在此租屋待產;街上也有很多稚齡的孩童, 可見以後八大道的居民一定會越來越多。事實 上,八大道的房價飛漲,上百萬的房子一上市即 成交售出。她表示,有位朋友原本與賣主 以120萬說定買屋,不料數天後被 出價140萬的買家買走, 八大道房地產的搶手 可見一斑。 Peter及Sabrina認 為,以後租金還會一 直上漲,但只要經營 得 法,能 在 八 大 道 上 站 穩 腳 步,營 商 一 定 有美好前景。在

布碌崙花了5年時間觀察當地商業脈動後, Peter提出自己創業的夢想,他想要打造一 家寬敞,有別於其他八大道餐館空間及格調 的餐館。在看過幾家八大道上及周遭其他地 點後,選定了這個之前是荒廢多年破舊倉庫 的地點。當Peter決定租下、改建這個佔地 5000多呎的破舊倉庫時,周遭的朋友及家人 都強力反對,甚至連房東都不看好,也因 此,Peter以比八大道上便宜5倍的地租, 獲得靠近地鐵、小巴站,又有周遭KTV 及酒吧等店熱絡商機的店面,在投資大

45808


4 5 8 0 5

布碌崙地產專刊

worldjournal.com

貝瑞吉濱海社區

2013年6月29日 星期六 SATURDAY,JUNE 29,2013

I6

海邊花園 豪宅氣派非凡。

綜合整理:宋穎 圖:劉應森

養兒育女評選冠軍 代表房屋所在的「區域」非常 重要。根據賓州大學華頓商學院 (Wharton School of Business)房地 產研究所副教授西奈(Todd Sinai)預 測,美國「黃金區域」的房地產價格 只會上漲,跌的空間很小。 西奈教授所做的「超級明星都市」 (Superstar Cities)的研究報告,把紐 約、舊金山和一些少數其他都市歸為 這類都市,當房市不景氣時,也許會 小跌,但是它們的長期趨勢太好,如 果投資人願意投資並長期持有,是非 常不錯的策略。如果投資人選對「區 域」,投資報酬率更是不錯的。 布碌崙很多地區都給人破舊擁擠 且髒亂的印象,但是提起貝瑞吉 Bayridge,卻十分令人神往。貝瑞 吉有「紐約市居住環境最好的社區之 一」、「紐約市犯罪數字最低的社 區」,「全市最佳撫養孩子的地區」 等稱號,美好的環境讓許多遊覽至此 的人都難以忘懷。

連幢式住宅在 貝瑞吉地區佔了相 當大比例。

選對區域投資報酬率高 教育質素華裔家庭首選 良好的治安、寧靜的環境,優秀的 學區,是所謂「好區」的共同特色。 紐約市居住著近200萬兒童,是否適 合孩子居住、上學,成為許多紐約人 選擇住家的重要指標之一。紐約兒童 公民委員會是一個關注紐約市兒童健 康、教育、安全以及居住等方面的機 構,每年都發佈對紐約市兒童生活教 育情況的追蹤數據、各種評選等。根 據該委員會2013年報告,布碌崙貝 瑞吉(Bay Ridge)地區被評為「最適 合撫養孩子的社區」。 貝瑞吉之所以在「全市最佳撫養孩 子的地區」評選中登上冠軍,獲得榮 銜,是依據該社區內治安、教育、經 濟等多方面因素綜合評選出。布碌崙 南區州參議員高頓立刻發表講話表示 慶賀,貝瑞吉地區的居民也都感到非 常自豪。貝瑞吉地屬20學區,該學 區內擁有4所小學包括102小學、170 小學、185小學、104小學,2所 初中包括30中學、259中學 (也稱為威廉‧麥金利 初中)、2所高中包 括漢密爾頓堡 高中和電

沿著具瑞吉風 景優美的濱海大道 上興建了不少高級 海景住宅大樓。 信高中,還有聖天使天主教學院貝瑞 吉大學預科學校等;區內還有2所社 區大學。高頓說,貝瑞吉還將要開放 新的學校,預計每個班級的規模將可 以再進一步縮小。良好的教學品質讓 貝瑞吉成為了許多華裔家庭的首選。 貝瑞吉的治安情況2012年也在全 市位列前茅。此外,貝瑞吉的自然風 貌、歷史景觀、社區文化都非常有特 色,市容整潔、交通便利、商業發 達,居民以中產階級為主,是公認的 紐約市居住環境最好的社區之一。

傍海美景宛如世外桃源 追求生活品質愛護市容 位於布碌崙西南臨海的貝瑞吉是很 多中產階級嚮往遷入的地方,這個海 邊中高檔居住社區,街道乾淨整潔,房 屋藏於樹木鮮花中,沿海濱路還可觀 賞到曼哈坦和史泰登島海景,彷彿一 個傍海的大花園。整個地區有地鐵R線 相連,交通便利,學區教育質量也比較 高,吸引很多中產階級在這裡買房置

業、養兒育女。貝瑞吉的住房價格常年 穩中有升。近年來,越來越多的華人住 戶搬入貝瑞吉,也融入這個多元化的美 麗社區,成為這裡的主人。 貝瑞吉宛如一個海濱花園小鎮,山 丘起伏,典雅整潔,沿街行走,一排排 歐式古典花園洋房映入眼簾,金色的 陽光散在房子前的草地上,好像來到 夢境王國。而且越近海邊,越有世外 桃源之感,綠樹成蔭,鳥語花香,海風 習習,寧靜安逸。貝瑞吉的海濱公園和 濱海路都有廣闊的海景盡收眼底,可 眺望到曼哈坦、自由女神、史泰登島、 維拉札諾大橋(Verrazano-Narrows Bridge)等景觀,人們在這裡釣魚、散 步、休閒,騎自行車,悠哉樂哉。 貝瑞吉居民的教育和生活品質水準 都較高,在愛護市容方面也堪稱典 範。許多家庭匠心獨具地裝飾房屋, 精心修剪自家花園植物,還有在園中 修建古典噴水池等,成為真正的花園 海景洋房。居民也十分關心社區的整 潔,在清潔局的掃街清潔不到的範 圍,貝瑞吉的屋主都願意自己找出時

 寬 闊的濱 海 路 可 遠 眺自由女 神 像,更 是 慢 跑、騎自行車的好地方。

間清理住家附近環境,若見到落葉或 是人行道有損壞,也都熱心報告有關 部門進行清理或修理。

商業發達交通方便 生活機能一應俱全 貝瑞吉既自成一個獨立的海濱小 區,卻又不失商業發達和交通便利。 3大道、5大道和86街是貝瑞吉的商 業街,這三個街區都與幽靜的海濱別 墅區僅有數條街區之遙,卻是完全另 一番景象,商業街上各種商店林立、 人來人往,非常熱鬧。餐館、蔬果 店、商店、服裝店、雜貨店、99分 店,樣樣俱全。這裡既有中高檔飯 店、也有廉價市場,不同收入水平的 民眾都可在貝瑞吉過得不錯,因此吸 引大批新移民到來。 貝瑞吉4大道由地鐵R車貫穿,南 至貝瑞吉95街,北通往曼哈坦。在 布碌崙的地鐵59街、36街和大西洋 大道站,可由R車換乘N、D等快車 線,平時僅40分鐘左右可抵達曼哈 坦華埠和中城。而貝瑞吉的4大道夾 86街則是駛往史泰登島公車的始發 站,是連接史泰登島和布碌崙的交通 要道。貝瑞吉海濱路上還有快速巴 士,上下班時間40分鐘左右可到達 曼哈坦中城,因此交通也比較便利。 貝瑞吉是一個多族裔多元化社區, 主要有北歐、東歐、俄羅斯、中東、 西語裔、華裔、韓裔等族裔居民,商 業街上各族裔店家都有,彷彿一個小 小的地球村,吸引各地遊客前來,也 給當地居民生活帶來方便。近年來街 上不斷有新的銀行開張,也顯示了這 裡商業的興隆。 貝瑞吉地區無論公寓樓、共有公 寓、合作公寓、兩家庭住房、多家庭

住房、一家庭住房等,總是頗得工薪 購房者和中產購房者的重點關注。貝 瑞吉的房子從20多萬元的公寓樓一 廳一臥室,到500多萬的花園豪宅都 有。房產中間價格與布碌崙區其他 地區相比是屬中高水平。貝瑞吉社 區環境自東向西、由內陸向海邊越 來越好,房產價格也依次看漲。而5 大道、3大道和86街的商業街地區範 圍,即使房子較舊,價格也較高。4 大道為地鐵R車貫穿,由於交通上的 便利,也得到諸多上班族厚愛。 貝瑞吉地區3大道以西的海濱區 主要是一家庭住宅(Single Family House),價格在100萬元以上,根據 地點和房型,住宅主要多為在150萬 元到300萬元間,包括有三臥房、四臥 房、六臥房等,且總有空房出售。這 些房子受到中高等收入家庭的喜愛, 在此買房安家,養育孩子。海邊有海 景的花園住宅就要500萬元以上,非 常豪華氣派,一些入住的人是紐約的 富豪,把這裡當作海邊度假別墅。 貝瑞吉地區基本上沒有政府樓和低 收入公屋,公寓樓也都是較低樓層的 樓宇。由於所有的建築樓層低,而且 土地上也沒有蓋滿房子,因此整個地 區陽光充足,每棟房屋的空間較大。 在紐約市這個大都市裡,貝瑞吉卻可 以提供出優質小社區的生活感覺。 近年來,大量華裔居民相繼遷入貝 瑞吉地區,街道上、公園裡、節日遊 行上,經常看見華裔家庭的身影,商 業街華人經營的中餐館、99分店、 雜貨店、指甲店、美髮店、按摩店等 也越來越多,一些日餐店、墨西哥店 的店主也是華人,讓華人民眾在貝瑞 吉的飲食生活方便許多。

CS150565-1

45805


布碌崙

4 5 8 0 3

布碌崙地產專刊

worldjournal.com

2013年6月29日 星期六 SATURDAY,JUNE 29,2013

I7

花叢樹影中的百年豪宅

展望公園南區

文:宋穎

展望公園南區緊鄰Church Ave、Coney Island Ave與Flabush Ave三條主 要道路。 (取自google map)

每年春夏,大地生機盎然,屬於布 碌崙歷史文物保留區的「展望公園南 區」(Prospect Park South),瞬息換 上五彩繽紛的新裝。大紅、粉紫、鮮 黃的鬱金香與滿街怒放的杜鵑爭媚鬥 艷,粉紅的櫻花不時把花瓣撒落到行 人肩上,樹木嫩綠的新芽展現出無限 生機…。在樹蔭和花叢中,掩映著一 座座超過百年的豪宅。 如果這是長島或新澤西,要享受這 美麗的環境、入住五仟呎的豪宅並不 困難。但這是人口非常稠密的紐約 市,是交通極為方便、地鐵站就在附 近的布碌崙市區。 每年四、五月,英文報紙都會推出 紐約各個特色社區「一日遊」的廣 告,展望公園南區也在其中。只要交 一些費用,參加者就可以在導遊引領 下暢遊該社區,深入了解其歷史;還 可以登堂入室,進入具有該區代表特 色的豪宅內參觀。 展望公園南區歷史文物保留區的範 圍並不大,它北接Church Ave,南 抵Beverley Rd.,西連Coney Island Ave,東至E. 16街;直向只有1個 Block,橫向則有7、8條街。街區 的幾個入口Church Ave、Beverley Rd、Coney Island Ave等,都設有該 街區標誌的門柱。

嚴格規定保存原貌 售價高昂漲幅驚人

 馮氏伉儷一家三代同堂在展望公 園南區享受著鬧市難得的鄉村式優閒 生活。 (屋主提供)  標誌展望公園南區入口的門柱, 十分有特色。 (圖:wikimedia.org) 園藝公司負責整體設計、綠化該 街區,也有自雇的保安公司在 區內巡邏。其中主要的街道 Albmarle Rd.,還規定不能 在路旁停車。不過,電影 公司卻是該區的常客, 每年不下3、4次都可看 到電影公司大隊人馬 在街頭取景,或者 租用歷史性的豪宅 作為演繹故事的 主要場地。

鄉村豪宅造價不菲 空間獨立風格各異 展望公園南區的開發始於1899 年,富有遠見的地產發展商阿爾沃德 (Dean Alvord)著手把展望公園南區 發展為一個理想社區,他目標的座 右銘是「城市裡的鄉村」(country in the city)─所有獨幢房子的面積都要 超過3500呎,造價超過5000美元(這 在當時可算是天文數字了!)。他更 計劃造林綠化用之阻隔相鄰的房屋的 視線,形成每幢房屋唯一、獨立的空 間。經過數年的努力,一個美麗如同 大花園,集合了不同設計、不同風格 ─包括殖民地復興式、都鐸王朝式、 日本式甚至瑞士木屋風格的豪宅區 在展望公園南區乃告成形。之後, 他的這種

三年前,馮先生夫婦為了與兒、 媳、孫子們住同一屋簷下,又想雙方 保持相對獨立空間,要尋找交通比較 方便而面積較大的住宅,頗費了一番 功夫。後來,他們終於在展望公園南 區找到5000多呎的理想家園。這幢 建成於1899年維多利亞式的豪宅, 一樓共2000多呎,有客廳、起居 室、飯廳和廚房。一道古典樓梯直通 二、三樓,另一道樓梯(以前是專供 僕人用的,展望公園南區許多豪宅都 有這樣的安排)獨立通往三樓。馮氏 夫婦住在二樓近800呎的大套房內, 站在套房相連的大陽台眺望,街區 內花紅柳綠的美景盡收眼底;這兒 還有客廳和2個面積頗大的客房。 兒子一家居住的三樓則有一個大套 房、客廳及二個大臥房。後花園佔 地頗大,一棵高大銀杏的樹影蔭庇 了大半個花園,另一小半則是馮太 太精心培育、艷紅奼紫的花卉,這 兒是兩位孫兒嬉戲的樂土。寬廣 的地下室除了一些設備外還 有遊戲室及儲物房。 每天早上馮先

生伉儷在附近街區中慢跑;傍晚,夕 陽映照下的街區分外迷人,他們則安 步當車,賞盡四季不同景色。如果要 到曼哈頓探親訪友開車不便,Q車地 鐵站只需5分鐘步行路程便可抵達。 按照規定,歷史文物保留區內的房 屋整修過程中,必須完全保持原有的 外貌,在申請手續、尋找建材、選定 建築公司、施工諸方面都有嚴格規 定。馮家也希望房子內部的重新裝 潢,盡量保持原來古色古香的風貌, 光是清洗一個窗戶的彩色玻璃,他們 尋找適合的公司就花了好幾個月,還 必須拆卸下來清洗後再裝回去,花費 在不下千元之譜。目前室內外裝修工 程已進行了兩年多,花費超過100萬 元,至今仍未完全竣工。這也是不少 即使有足夠財力、希望擁有該區豪宅 的人士,在得知有關嚴格規定後而打 了退堂鼓的原因。 雖則如此,展望公園南區內房屋的 漲幅非常驚人!區內一幢二年半前 售價80多萬6000呎的豪宅,稍作整 修,6個月後以160萬售出,目前價 值已超過200萬。一個月前,一幢叫 價170多萬的豪宅,上市1天即被人 買走。 即使你目前仍未想成為展望公園南 區的居民,但如果花上半天時間,有 興趣乘搭Q線地鐵到該區去漫遊一 番,也是賞心樂事 一件。

設計模式被稱為維多利亞時代的弗 拉特布什(Victorian Flatbush)、並 以展望公園南區為實體而長久保存 下來。1979年,展望公園南區被指 定為紐約市歷史文物保留區(Historic District),每位新房東交易完畢 後,不僅保有地契,還另頒 有Historic District的銅牌 標誌。 展望公園南區內有 該區房屋標示著 Historic District的 銅牌標誌。 (宋穎攝)

不同設計、不同風格的豪宅掩映在花叢樹影中。(宋穎攝)

Hwp Hwp ⺤ "

表演時間: 六月三十日 下午五時三十分(星期日) 表演將於紐約市雲頂世界賭場 三樓活動區舉行,敬請萬勿錯過!

⽬਴㌻ 6YGS'LER

㏺ᕶ᠒ 6E]QSRH;SRK

110-00 Rockaway Boulevard, Jamaica, NY 11420 rwnewyork.com 1-888-888-8801 CW144207-7

45803


4 5 8 0 2

布碌崙地產專刊

worldjournal.com

曾經劍拔弩張 而今後勢看漲

I8

2013年6月29日 星期六 SATURDAY,JUNE 29,2013

巴克萊球場中心

拉抬週邊房市 文:梁起華 對於死忠的職業籃球布碌崙網隊和即將到來 的職業冰球紐約島人球迷們來說,位於布碌崙 的新球場巴克萊中心(Barclays Center)代表著 期待、精彩和摩登現代,但是它的出現所造成 的影響和紛擾,可說是「驚動(當地)住民、轟 動建商」本來預期的「毀譽參半」和「紛擾不 斷」,在球場落成一年後來回顧,反倒未如當 時的負面。

拉抬週邊地產繁榮社區 負面影響評價懸而未決 去掉體育的因素在內,巴克萊中心能在這塊 原本停火車的停車場內建起,真的是紐約市歷 史上發展的「奇蹟」。從1950年代開始,多家 建商試圖突破重重難關來開發隸屬於大都會運 輸署(MTA)的大西洋停車場,包含土地徵收或 是當地區居民抗議等多重因素,建商們多次鎩 羽而歸,其實最簡單的原因就是搞不定「人」 與「錢」。 該案在發展時有一個很有趣的現象─各民選 官員從三任州長、國會和州級參眾議員、到當 地區長都是抱支持態度,唯一反對的就是當地 的市議員和州參議員,這可以看出外環的人熱 衷開發,但住在附近區域的人卻是冷淡以對。 姑且不談論該中心的出現所造成的衝擊是好 是壞,光是該巴克萊中心的出現,就立即在今 年初讓該中心所在或圍繞的社區包含皇冠高地 (Crown Heights)、布許維克(Bushwick)、貝德 福德—史岱文森(Bedford-Stuyvesant)、柯林 頓丘(Clinton Hill)的地產整體排名,在布碌崙 地區的排名中往上拉了不少。 在商業方面,當地非常知名的商業地產仲介 公司Citi Habitats資深仲介思薇福特(Jamella Swift)說,光是各大投資搜尋商業網站內,由 於該體育中心的出現,附近的郵遞區號的搜尋 量增加不少,;而且她指出,每當有類似的大 型多功能中心一出現或建立,所代表的就是餐 館與零售商的蜂湧而至。 而在住宅方面,拜巴克萊中心所賜,附近的 大眾運輸系統從軟體的班次增加、車廂更新, 到附近的車站美化和警方的全天閉路電視系統 安裝,讓巴克萊中心附近的社區反而變成是 全美少數的職業籃(冰)球場中,在治安方面的 典範。舉凡美國職籃芝加哥公牛隊的聯合中心 (United Center)球場、位於加州灣區奧克蘭的 金州勇士隊Oracle Arena等附近住家,都是讓 人不敢恭維居住、治案極壞的社區。 在巴克萊中心完工前,附近的社區房價其實 是呈疲軟的趨勢,但光是在今年初附近的房價 和住宅租金一片上

 巴克萊中心的空照 圖,該中心居於布碌崙 商業區的咽喉位置。 (取自nba.com) 揚。舉例來說附近貝德福德—史岱文森區的 Gates大道315號新的合作公寓,從一推出到賣 光只消數月不到,另外Monroe街111號的合作 公寓,今年初推出至今所剩的單位也不多,兩 住址距離巴克萊中心只有約1.4至1.7哩不等。 從附近的社區來分的話,皇冠高地的房價是 上漲最厲害的一區,不論是住或商,在中心落 成的前後接踵而至。該區目前的兩臥房合作公 寓平均價位在37萬9000元左右,而許多知名的 高級餐廳和酒吧也紛紛進駐,例如由曾演過好 萊塢電影The Adjustment Bureau(命運規劃局) 影星Anthony Mackie所投資的NoBar酒吧餐 廳,和其他如Basi餐廳的進駐,都代表著當地 的火紅與興旺。 原本就是許多藝術家的第二選擇的布許維 克,在過去往往都是在嫌威廉斯堡 (Williamsburg)區域的房價過高的 情況下才轉往該地做第二選擇,這 個情況在未來可能會大轉變,隨著 商家餐廳不斷的進駐,該地的房屋 需求量增加,一個800平方呎的公 寓目前要價30萬,1500呎的兩臥

房也要到62萬9000不等。

混亂未如預期 居民反對軟化 猶記得在去年中時,巴克萊中心即將完工落 成,當時各方的餐廳和酒吧業者大張旗鼓向社 區申請酒牌和營業許可等,結果幾乎遭到當地 社區委員會一致反對而全軍覆沒,這種「住」 與「商」劍拔弩張的狀況,在中心開幕前達到 最高點。 但紐約時報在今年初以一篇「Neighbors Predicted Chaos. Now They're Just Irked」(原 本預期混亂,現在只有厭煩)為題,來探討該中 心在落成後至今不到一年,社區居民和各方面

 BQE高速公路上有通往巴克萊中心的專用出 口。 (梁起華攝)

的狀況發展分析,結果針對附近的老居民做了 幾個簡單的訪談後發現,當地的受訪者似乎有 軟化的跡象。 一名住在離中心不遠Dean街上的住民Noemi Feliz表示,原本很害怕每次一開演唱會,散場 後成群17、18歲的青少年在街上叫囂、歡呼或 追著載著明星車輛的畫面會出現,沒想到截至 目前為止,這種狀況還算平和。 才剛剛結束的NBA賽季,網隊在去年底進入 新的球館,就有好的表現,當然網隊球迷的表現 也沒有讓人失望,或許因為相關當局疏散得宜, 預期發生的「人擠人、塞爆門」和犯罪率上升的 狀況都沒有發生。根據大都會運輸署(MTA)公

布的資料,不論是有賽事或是有演唱會當天,大 約平均多6400個使用系統運輸工具的乘客,但 靠著包含11線地鐵和長島鐵路,並以附近四個車 站作消化,所有散場的球迷、歌迷大約可以在30 至40分鐘內搭上車離開球場中心。 在犯罪問題方面,截至今年中,包含演唱 會、各類表演、球賽等,約有近百個場次,估 計約有一百萬人次造訪球場中心。但根據當 地警方轄區78分局公布的資料,這不到一年 來,因為球場相關而發生的重罪約六件,其 中大概都是攻擊、竊盜和搶劫,另外有36件 輕罪案,大多都是盜刷信用卡、偷竊等,這些 狀況都遠比當時預估的好上許多;唯一比較讓 當地居民困擾的就是如饒舌歌手也兼網隊老 闆的傑西(Jay-Z)等,在開演唱會所造成的噪 音,讓當地居民比較無法接受,紐約市環保局 (EPD)曾對該演唱會的主辦單位開立一張$3200 的噪音罰單。 巴克萊中心的誕生、成立到目前的運作,風 風雨雨走過好些時候了,儘管還是有不少當地 居民在社區委員會時,針對某些特定項目抗議 不斷,但不可否認的因為該中心而造成的地價 上揚、市容美化,對於附近地區所帶來的繁榮 還是功不可沒的。雖然球賽演唱會多多少少帶 來的不便,但是在中心工作人員、當地警方和 相關單位的合作下,該中心所帶來的負面影響 是已經盡可能的達到最低點了,未來該地區的 商業發展將不但將關係著當地居民的態度之 外,也將與當地的地產市場唇齒相依。

 十多條地鐵能在半個鐘頭內疏 散上萬名球迷或歌迷。 (取自TheBrooklynGame.com)  每到球賽或演唱表演,中心附 近車水馬龍在所難免。 (梁起華攝)

S0150518-1

45802


2013_Brooklyn_real_estate