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AUSGABE

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2019 ÖSTERREICHISCHE IMMOBILIEN ZEITUNG

Bauträger Immobilienbranche bleibt trotz wachsender ­Unsicherheiten zuversichtlich.

Makler Masterarbeit: Wie Home Staging potenzielle ­Käufer beeinflusst.

Österr. Wirtschaftsverlag, Grünbergstr. 15, 1120 Wien Heftpreis: Euro 11,– 85. Jahrgang

Verwalter Richtwerte werden turnusmäßig angehoben.

Sanieren mit ­Weitblick Zinshäuser erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit. Vor allem bei Revitalisierungen und Aufstockungen etablieren sich neue Kooperationsmöglichkeiten mit den bisherigen Eigentümern.

Österreichische Post AG, MZ 12Z039149 M, Retouren an PF 555, 1008 Wien

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Der Haltung gewidmet.


E D I TO R I A L

Die heimische Immobilienwirtschaft gab in den abgelaufenen Monaten wieder ein kräftiges Lebenszeichen von sich. Immobilien bleiben nach wie vor eine der beliebtesten Anlageformen der Österreicher. Das lässt sich auch in Zahlen gut nachvollziehen. Laut aktuellem Re/Max ImmoSpiegel wechselten 2018 mehr als 50.200 Wohnungen ihre Besitzer. Der fünfte Mengenrekord in Folge. Dafür wurden mehr als 10,9 Milliarden Euro investiert. Wieder einmal ein schöner Erfolg, zeigen diese Zahlen doch ganz klar die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienbranche für Österreich. Umso verstörender scheint es für viele Experten, dass die heimische Politik diesem Umstand nur teilweise bis gar nicht Rechnung trägt. Im Gegenteil: So ist die seit Jahren geforderte und in zig Koalitionsabkommen festgeschriebene Modernisierung des Mietrechts bestenfalls ein Thema für geschlossene Insiderzirkel. Zeitgemäße Steueranreize für Immobilieninvestitionen sucht man nach wie vor vergebens. Für mächtige Empörung sorgte auch die kürzlich erhobene Forderung der

SPÖ-Wohnbausprecherin Ruth Becher, Vermieter bei zu hohen Mieten verwaltungsstrafrechtlich zu belangen. Dieser Vorschlag mag vielleicht dem einsetzenden EU-Wahlkampf geschuldet sein, er verdeutlicht aber auch die irrationale Zerrissenheit der heimischen Politik. Dass Vermieten von Wohneinheiten im MRG-Vollanwendungsbereich unter den derzeitigen legistischen Voraussetzungen ein wirtschaftlicher Drahtseilakt ist, hat sich längst über die Grenzen der Branche herumgesprochen. Den Gestaltungswillen, dagegen etwas zu unternehmen, sucht man allerdings vergeblich. So bleibt vorerst einmal alles beim Alten. Dass politischer Stillstand und der Ruf nach Sanktionierung sowie Kriminalisierung keine guten Voraussetzungen für die positive Entwicklung der heimischen Immobilienwirtschaft sein können, ist wohl einleuchtend. Warten wir ab, was als Nächstes kommt. Ich jedenfalls wünsche Ihnen eine interessante und gewinnbringende Lektüre mit der aktuellen Printausgabe der „Österreichischen Immobilien Zeitung“. 

© Simon Jappel

Liebe Leserinnen, Liebe Leser!

Heinz Erdmann Chefredakteur

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I N HALT

AKTUELL

TIPPS & EVENTS

  6 Europa hilft uns!

49 WIM hat sich bestens etabliert

Ein Kommentar von Michael Pisecky.

  8 Auf Rekordkurs Immobilien-Crowdinvestments erleben einen neuen ­Höhenflug.

  9 Baubeginn der „Residenz Adele“ Soulier Management errichtet ein Wohnareal im Wiener Sonnwendviertel.

10 Wohnungsmarkt auch 2018 mit Mengenrekord Das besagt der Re/Max ImmoSpiegel.

THEMA 12 Serviced Apartments: Steigende Nachfrage und hohe Renditen Serviced Apartments verzeichnen hierzulande hohe Wachstumsraten. Steigende Investitionsabsichten der ­Betreiber und Entwickler sind die Folge.

13 Stadtentwicklung Kürzlich wurde ein weiterer Schritt für die künftige Entwicklung des Wiener Nordbahnhof-Areals abgeschlossen.

14 Optimismus trotz politischer Unsicherheiten Die internationale Immobilienbrache bleibt trotz ­ achsender Unsicherheiten zuversichtlich. w

16 Wenn Bauakten für immer zu verschwinden drohen Das Unternehmen ISHAP, Spezialist für Dokumentations­ software, bietet für Auftraggeber unter anderem die ­Digitalisierung von Bauakten an. Warum das mitunter sinnvoll ist, und wie’s funktioniert, erklärt Geschäftsführer Thomas Korol.

18 Drehmoment Ein Kommentar von Hans Jörg Ulreich.

43 Staffelübergabe an der FHWien der WKW Nach 18 Jahren trat Klemens Braunisch die Nachfolge von Otto Bammer als Leiter des Studienbereichs Real Estate Management an.

45 TU Wien feiert 30 Jahre Immobilienlehrgang Am Wiener Karlsplatz hat man heuer allen Grund zur ­Freude.

46 Universitärer Output Masterarbeit: Wie Home Staging potenzielle ­Käufer beeinflusst.

48 Einkünfte für die Einräumung von ­Leitungsrechten Ein Steuertipp von TPA.

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120 Aussteller und 6.600 Besucher tummelten sich auf der Wiener Immobilien Messe.

50 Konferenz Am 9. und 10. Mai 2019 findet in Stegersbach der Real Estate Circle statt.

COVERSTORY 36 Sanieren mit ­Weitblick Zinshäuser erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit. Vor allem bei Revitalisierungen und Aufstockungen ­etablieren sich neue Kooperationsmöglichkeiten mit den bisherigen Eigentümern.

39 Wie die Sanierungsrate steigern? In Österreich hinkt die Sanierungsquote von Wohngebäuden im internationalen Vergleich deutlich hinterher. Wie sich das ändern könnte, hat die Initiative ProBauen ­untersucht.

40 Wiener Zinshausmarkt: Milliardengrenze zum 4. Mal übertroffen Der Wiener Zinshausmarkt schlägt alle Rekorde: Mit 1,38 Milliarden Euro verzeichnet Otto Immobilien im Vorjahr den stärksten Umsatz seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2009.

RECHT & SERVICE 21 Vorwort von Bundesobmann Mag. Georg Edlauer 22 Rechtsfragen aus der Praxis Mag. Rudolf North, Geschäftsführer der Fachgruppe Wien, antwortet.

24 Energieausweis mit neuem Datum verlängern? Der Energieausweis ist grundsätzlich für zehn Jahre gültig. Der Gesetzgeber hat die Anforderungen an die Energieausweise der nächsten Generation und auch deren Komplexität erhöht. Ein Gastbeitrag von Mag. Doris Wirth.

28 SPÖ-Sanktionsforderungen führen zu weiterer Wohnungsverknappung Die Diskussion um zu hohe Mieten beruht in erster Linie auf der aktuellen Rechtsunsicherheit zur Berechnung der Lagezuschläge.

30 Serviceindizes 34 Richtwerte turnusmäßig angehoben Am 12. März 2019 wurde via Bundesgesetzblatt die ­„Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz“ veröffentlicht. Im Durchschnitt stiegen die Mieten für Altbauwohnungen in Österreich am 1. April 2019 um rund vier Prozent.


I MPR E SSU M

ÖSTERREICHISCHE IMMOBILIEN ZEITUNG

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Medieninhaber, Herausgeber, Redaktion: Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder 1041 Wien, Schwarzenbergplatz 14 Verleger: Österreichischer Wirtschaftsverlag GmbH 1120 Wien, Grünbergstraße 15/Stiege 1, Telefon: +43 1 54664 0, www.wirtschaftsverlag.at E-Mail: oiz@wirtschaftsverlag.at Geschäftsführung: Thomas Letz Chefredakteur: Heinz Erdmann E-Mail: oiz@wirtschaftsverlag.at Redaktion: Mag. Claudia Aigner, Hansjörg Preims Anzeigenberatung: Andrea Ipsmiller, Werbeagentur, Telefon: +43 664 4220452, andrea@ipsmiller.net Anzeigenservice: Telefon: +43 1 54664 444, anzeigenservice@wirtschaftsverlag.at Anzeigentarif: Nr. 8, gültig ab 1. 1. 2019 Lektorat: Mag. Klara Gisch Grafik: Equalmedia, 1180 Wien Cover: iStock.com/Ivan-balvan Abonnement: Aboservice OIZ – Österreichische Immobilien Zeitung, Telefon +43 1 3617070 573, Fax -9573 DW, E-Mail: aboservice@oiz.at Jahresbezugspreis: € 110,– inkl. USt. (10 Aus­gaben). Abonnements, die nicht spätestens sechs Wochen vor Ablauf des Kalenderjahres storniert werden, laufen weiter. Hersteller: Friedrich Druck & Medien GmbH, 4020 Linz, Zamenhofstraße 43–45, www.friedrichdruck.com Redaktionsschluss: 1. April 2019 Offenlegung gem. § 25 Mediengesetz: Die Österreichische Immobilien Zeitung ist ­offizielles Organ des Fachverbands und aller Fachgruppen der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, der Vereinigung der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sach­verständigen für das Immobilienwesen, des Vereins „FIABCI-Austria“, des Vereins „AIB Austria Immobilienmarkt“, des Vereins „Immobilienring Österreich“, des Vereins „Steirischer Immobilienring“ und des Vereins „Österreichischer Verband der Immobilien­wirtschaft“.

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Grundlegende publizistische Richtung: Magazin mit Informationen, die den Berufsstand des Immobilien- und Vermögenstreuhänder betreffen.

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AKTUELL

KOMMENTAR

Europa hilft uns! Es ist schon interessant bis besorgniserregend, was so per Presseaussendungen in den letzten Wochen auf uns zugekommen ist. Es ist mehr desselben. Da und dort neue Verpackungen, neuerdings gespickt mit Kriminalisierung, und ich fürchte immer mehr, dass dieses Stakkato zwar nicht richtiger wird, aber durch die Intensität mittlerweile immer öfter geglaubt wird. Nun aber der Reihe nach, wobei ich immer den Eindruck habe, dass die Mietervertreter von Arbeiterkammer bis zur Bautensprecherin der SPÖ den Wohnungsmarkt in Österreich nahezu gänzlich mit Wien gleichsetzen. Das ist insofern sehr unangenehm, da sich der Wohnmarkt in Wien sehr wesentlich von den anderen Bundesländern unterscheidet. Leben in den Bundesländern 70 % und mehr Menschen im Eigentum, sind dies in Wien gerade einmal 18 %. Diese Folge einer acht Jahrzehnte dauernden Wohnbaupolitik der Stadt Wien schafft also den mit Abstand größten Mietmarkt in Österreich und eine maximale Anzahl von Personen, die in Abhängigkeit wohnt. Das muss man so gewollt haben. Ich wage die Annahme, dass wenn 50 % oder 60 % der Wienerinnen und Wiener in Eigentum wohnen würden, auch die Beurteilung einer Verdoppelung der Preise in der Bundeshauptstadt für viele ganz anders wäre. Diese Situation in Wien bringt einen extrem kleinen Eigentumsmarkt, der wiederum wegen hoher Nachfrage zu weiteren Preissteigerungen führt. Gleichzeitig gibt es einen großen Mietmarkt, der zu mehr als zwei Dritteln dem sozialen Wohnbau, Gemeindewohnungen und geförderten Mietwohnungen zuzurechnen ist. Die

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Gemeindewohnungen werden zum Richtwert (Neuvergabe) oder im Bestand auch darunter vermietet. Wenn sich die Erhaltung nicht ganz „ausgeht“, wird mit Förderungen, also weiteren öffentlichen Mitteln, saniert. Ein Überschuss, Rendite oder Ähnliches ist nicht gefordert oder erwünscht. Warum eigentlich, denn der Stadt würde dies Handlungsspielraum geben für neue Wohnungen, Infrastruktur, soziale Dienste etc. Dann gibt es noch die gemeinnützigen Bauträger, die geförderte Mietwohnungen errichten und verwalten, also auch gesetzlich geregelte Mieten haben. Da hier das Kostendeckungsprinzip besteht, werden neu errichte Wohnungen, weil dies die Kosten erfordern, eben auch über dem Richtwert vermietet. Diese gemeinnützigen Bauvereinigungen dürfen keinen Gewinn erzielen, dürfen diesen auch nicht an Eigentümer ausschütten, und wenn sie also gut wirtschaften, entstehen hier immer größere, wirtschaftlich unabhängige Firmen, die sich in eine gewisse Eigentümerlosigkeit entwickeln und schwer steuerbar werden. Auch wenn es für beide Bereiche im sozialen Wohnbau Kriterien gibt, die bei Einzug in eine Wohnung erfüllt werden müssen, vergeben beide unbefristet auf Lebenszeit. Die Kriterien, Einkommen z. B., sind so gefasst, dass über 80 % der Bevölkerung hineinfallen. Die Folge ist, dass der Mittelstand gut vom sozialen Wohnbau versorgt wird, es keine Kon­trollen gibt, ob diese Wohnungen noch zur unmittelbaren Befriedigung des Wohnbedarfs dienen, und diese, vor allem wenn die Mietverträge schon lange bestehen, extrem

© WKW

Ein Kommentar von Michael Pisecky.

Michael Pisecky ist Fachgruppen­obmann der Wiener ­Immobilienund Vermögens­treu­ händer.

günstigen Wohnungen gehortet werden und somit ein wesentlicher Leerstand bzw. eine Nutzung nicht als Hauptwohnsitz entsteht. Diese mit Abstand günstigsten Wohnungen kommen also kaum auf den Markt, was jedoch die Mietervertreter nicht inte­ressiert. Es wird oft gesagt, dass eine Kon­trolle der Einkommen oder der Nutzung administrativ nicht möglich sei, stattdessen werden leistbares Wohnen und Preisobergrenzen auch im privaten Bereich gefordert. Die Gemeindewohnungen, sollten welche frei werden, werden nur zu 20 % an Personen mit geringem Einkommen vergeben, und vor allem erhalten Wiener, die schon besonders lange in Wien leben, zuerst die freien Wohnungen – Vienna first also. Im Bereich der gemeinnützigen Bauvereinigungen erfolgt die Weitergabe je nachdem, wie es das Unternehmen selbst definiert. Die günstigsten Wohnungen werden also an die Günstlinge vergeben und nicht an die einkommensschwachen Personen. Trotz dieser Verwerfungen im sozialen Wohnbau fordern die Mietervertreter vom privaten Wohnbau weitere Beschränkungen, obwohl in Wien 70 % der privaten Mietwohnungen preisgeregelt sind und


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50 % des einkommensschwächsten Quartils in den privaten Mietwohnungen wohnen und ALLE Zuziehenden nur im privaten Wohnbau ihre Bleibe finden können. Die verantwortlichen Politiker und Mietervertreter werden nicht müde, mit Abrissverbot für „Altbauten“, auch außerhalb der Schutzzonen, und Neuwidmungen zu zwei Dritteln für den geförderten Wohnbau, den privaten Wohnbau einzuschränken. Daneben wird gegen die Mieten mit populistischer Propaganda gewettert. Immer wieder wird zitiert, dass von 500 Beschwerden 80 % zu hohe Mieten gezahlt hatten. Aber dem nicht genug. Ein Vermieter, der vor wenigen Jahren, möglicherweise nach der Lage­zuschlagskarte der MA 25, die Miete errechnet hat, wird

heute, aufgrund einer veränderten rechtlichen Sichtweise durch den „Lagezuschlagsentscheid“ aus dem Jänner 2018, zu einer Miet­änderung – einseitiger Eingriff in einen Mietvertrag – verdonnert und soll dafür auch noch bestraft werden. Auch wenn es die Gemeinde nicht schafft, ihre Gebäude ohne Gewinnerwartungen zum Richtwert erhalten zu können, dies von einem privaten Vermieter zu fordern, ist mehr als verwunderlich. Das Stakkato gegen die private Immobilienwirtschaft führt auch dazu, dass sich keine Politiker mehr aus wahltaktischen Überlegungen für Änderungen der nicht mehr haltbaren gesetzlichen Rahmenbedingungen im Wohnbereich aus der Deckung wagen. Jetzt wird dieses Versagen des sozialen Wohn-

baus mit der Verunglimpfung der privaten Immobilienwirtschaft als Erfolg präsentiert und soll als Vorlage für die Europaini­tiative „Housing for All“ dienen. Ich hoffe, dass „Europa“ erkennt, dass nur ein treffsicherer sozialer Wohnbau gut ist, Eigentumsbildung die Unabhängigkeit und Eigenverantwortung fördert und der private Wohnbau für eine Diversifikation und Pluralität des Wohnungsangebots und damit eine lebenswerte Stadt unabdingbar ist. Und wenn dies geschieht, wird vielleicht auch diese Erkenntnis nach Österreich und Wien zurückkommen, bevor wir die letzte private Mietwohnung vermietet haben.  Ihr Michael Pisecky

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Das Atelier Frühwirth aus Graz setzte sich gegen 49 weitere Einreichungen durch.

WETTBEWERB FÜR LINZER WOHNPROJEKT ENTSCHIEDEN Die ARE Austrian Real Estate GmbH plant in der Linzer ­Derfflingerstraße 2 ein neues Wohnquartier mit rund 130 Mietwohnungen. Der österreichweit offene, einstufige Realisierungswettbewerb zur Findung eines Architekten ist entschieden. Das Atelier Frühwirth aus Graz setzte sich gegen 49 weitere Einreichungen durch. „Der Baubeginn ist für Sommer/Herbst 2020 geplant. Zuvor müssen die noch bis Juni 2019 als Asylunterkunft genutzten Bestandsgebäude abgebrochen werden. Die Übergabe an die künftigen Mieter soll im Herbst 2022 erfolgen“, skizziert ARE Geschäftsführer Hans-Peter Weiss den weiteren Zeitplan. Im Kaplanhofviertel entstehen auf einem rund 5.400 Quadratmeter großen Grundstück drei neue Baukörper mit attraktivem Freiraum im Innenhof und großzügigem Vorbereich zur Derfflingerstraße. Hinter dem straßenseitigen „Wohnungsriegel“ befindet sich ein abgeschirmter grüner Wohnpark, in den sich zwei frei stehende Wohnhäuser einfügen. Alle Baukörper sind unterirdisch miteinander verbunden, womit auch die Tiefgarage bequem erreichbar ist. Der Siegerentwurf sieht Ein- bis Vier-Zimmer Wohnungen mit 35 bis 86 Quadratmetern Nutzfläche vor. Alle Wohnungen verfügen entweder über einen kleinen Garten im Erdgeschoß, einen Balkon beziehungsweise Loggia oder Dachterrasse. Großzügige Fensterflächen sorgen für lichtdurchflutete Räume und bieten herrliche Ausblicke in die Natur. Auch die Eingangsbereiche und Stiegenhäuser sind aufwendig gestaltet und natürlich belichtet. Bei allen Eingängen stehen überdachte Fahrradabstellplätze zur Verfügung. Darüber hinaus sind ein multifunktionaler Gemeinschaftsraum im Sockel und eine für alle Bewohner nutzbare Dachterrasse samt Hochbeeten geplant. 

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IMMOBILIEN-CROWDINVESTMENTS AUF REKORDKURS Die Finanzierung von Immobilienprojekten über Crowdinvest­ mentplattformen erlebt einen neuen Höhenflug: Im ersten Quartal 2019 wurde mit der Finanzierung von mehr als 20 Projekten ein neues Rekordniveau erreicht. Insgesamt wurden von Crowdinvestoren zwölf Millionen Euro aufgebracht. Im Jahresvergleich ist das ein Plus von 33 Prozent. In diesem generell positiven Umfeld entwickelte sich Rendity besonders gut: In den ersten drei Monaten des Jahres wurden von Rendity-Investoren drei Millionen Euro in sechs Projekte (GIK gesamt: 65 Mio. Euro) veranlagt, das sind 200 Prozent mehr als im ersten Quartal des Jahres 2018 (eine Mio. Euro). Seit Jahresbeginn ist die Plattform bereits um 300 neue Investoren gewachsen. „Der wichtigste Motor unseres weit über dem Branchenschnitt liegenden Wachstums ist die Zusammenarbeit mit mehreren führenden österreichischen Bauträgern wie Winegg, Haring Group oder JP Immobilien“, so Rendity-Gründer Tobias Leodolter. „Die Veranlagungsvolumina sind größer, das Vertrauen der Investoren ist besonders hoch, und die Projekte sind so attraktiv, dass wir unsere Finanzierungsziele durchwegs deutlich schneller als eigentlich geplant erreicht haben.“ 

NEUE GESCHÄFTSFÜHRUNG BEI HAAS FERTIGBAU Nach langjähriger Geschäftsführertätigkeit hat sich Josef ­Zügner mit Ende März nach 37-jähriger Tätigkeit im Unternehmen in den Ruhestand verabschiedet. Mit 1. April 2019 werden nun Stefan Theissl (Bild links) und Robert Frischer seine Agenden übernehmen und sich den Herausforderungen des ­Marktes stellen.  © Haas Fertigbau

© Atelier Frühwirth

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© Zoom Visual Project

AKTUELL

Die Residenz Adele wird im Sommer 2020 fertig­ gestellt und in einem strukturierten Bieterver­ fahren an einen Investor verkauft.

BAUBEGINN DER „RESIDENZ ADELE“ IM SONNWENDVIERTEL Seit Jänner herrscht auf einer der attraktivsten Liegenschaften im Wiener Sonnwendviertel Hochbetrieb: Die Tiefgarage sowie die ersten Stockwerke sind bereits errichtet. Auf dem 8.470 Quadratmeter großen Areal wird ein äußerst familienfreundliches, campusartiges Wohnprojekt mit 284 frei finanzierten Mietwohnungen realisiert. Mit der Residenz Adele der Soulier Management wird ein hochwertiges, aber leistbares Wohnareal in verkehrsberuhigter Lage gebaut. Die Wohnungsgrößen reichen von Studios mit 25 Qua­ dratmetern bis zu Vier-Zimmer-Wohnungen mit 88 Quadratmetern. Der überwiegende Anteil wird aus Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen mit kompakten intelligenten Grundrissen bestehen. Jede Wohnung erhält eine hochwertige Einbauküche inklusive aller Geräte. In den Bädern werden bodenebene, sehr großzügige Duschen eingebaut. Neben dem Wohnkomfort wird auf die Ausstattung viel Augenmerk gelegt. In den Wohn- und Schlafräumen werden Eiche-natur-Parkett und in den Bädern Feinsteinböden verlegt. Beheizt wird über eine Fußbodenheizung. Die 284 frei finanzierten Mietwohnungen werden auf einem der größten innerstädtischen Areale von knapp 8.500 Quadratmetern Grundfläche auf fünf Baukörper aufgeteilt. Die fünf Einzelbaukörper werden um die gemeinsame Parkanlage gruppiert und über einen Sockel samt Pergolakonstruktion miteinander verbunden. Die Residenz Adele wird über eine Tiefgarage mit 112 Stellplätzen und zwei Elektro-Tankstellen verfügen. Jeder Stellplatz kann als Elektro-Stellplatz nachgerüstet werden. Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf rund 75 Millionen Euro. Die Residenz Adele wird im Sommer 2020 fertiggestellt, die Vermarktung beginnt bereits im Frühjahr 2020. Die Residenz Adele wird in einem strukturierten Bieterverfahren an einen Investor verkauft. Die Soulier Management wird das Objekt vollständig errichten und vermietet übergeben. 

CBRE UND EHL VERMARKTEN ZWEI MYHIVE-STANDORTE Die beiden Immobiliendienstleister EHL und CBRE wurden co-exklusiv von der Immofinanz mit der Vermarktung von Flächen in zwei myhive-Standorten in Wien beauftragt. Das Portfolio umfasst Flächen in Büroobjekten in der Ungargasse in unmittelbarer Nähe zum Rochusmarkt sowie am Standort myhive am Wienerberg. Die Flächen in der Ungargasse mit 7.000 m2 und Teilflächen in der Wienerbergstraße mit 10.000 m2 werden aktuell hochwertig modernisiert und können ab dem zweiten Quartal 2020 bezogen werden. Darüber hinaus sind Einzelflächen am Wienerberg sofort bezugsfertig. Alle Objekte punkten mit dem innovativen und stark serviceorientierten myhive-Bürokonzept der Immofinanz. „Nach wie vor ist die Nachfrage nach modernen, zusammenhängenden Büroflächen in Wien groß. Die zwei Standorte, mit deren Vermarktung wir beauftragt wurden, entsprechen dem Zeitgeist sowie den Anforderungen potenzieller Mieter. Neben Büroflächen werden hier auch attraktive Serviceleistungen angeboten“, erklärt Patrick Schild, Head of Agency & Sector Office Austria bei CBRE, der davon ausgeht, dass die Flächen überdurchschnittlich schnell vermietet sein sollten. 

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© Quelle: Re/Max

© RVW

AKTUELL

↑ Die Fertigstellung der Vorsorge­ wohnungen ist für 2020 angestrebt.

NEUE VORSORGEWOHNUNGEN IM 15. Die RVW (Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH) hat mit der Vermarktung von 35 Vorsorgewohnungen in der Preysinggasse 29 begonnen. In den vergangenen Jahren hat der 15. Bezirk sehr deutlich an Attraktivität zugelegt, und es hat sich z. B. eine deutliche Tendenz zu einem wachsenden Grätzlbewusstsein ergeben – so etwa im Nibelungenviertel und um die Reindorfgasse. Intensiven Marktanalysen zufolge gibt es viele Neubauprojekte im 15. Bezirk, und die Nachfrage nach neuem Wohnraum ist enorm hoch. Infolgedessen hat sich für die Vorsorgewohnungsspezialisten RVW (Raiffeisen Vorsorge Wohnung GmbH) die Realisierung eines entsprechenden Projektes geradezu aufgedrängt. Die Anbindung an das öffentliche Netz für die Preysinggassse 29 ist sehr gut, das Objekt liegt in unmittelbarer Nähe zu den Straßenbahnlinien 9 und 49 und zur Buslinie 12A. Im Rahmen eines Alleinvermittlungsauftrages werden von der RVW rund drei Dutzend Vorsorgewohnungen angeboten. Für fast alle Wohnungen sind Freiflächen wie Loggien, Balkone, Terrassen oder Eigengärten geplant. Entsprechend dem Markttrend werden auch kleine Einheiten mit 43 m² geplant. Die Vermietungssituation wird als hervorragend eingeschätzt. Die finanzielle Absicherung der Investoren erfolgt entsprechend dem BTVG. Die Fertigstellung der Vorsorgewohnungen ist für 2020 angestrebt. 

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Wohnungspreise in Österreich: typischer Preis/m2 für Eigentumswohnungen 2017 und 2018.

RE/MAX IMMOSPIEGEL 2018: WOHNUNGS­ VERKÄUFE LEGEN WEITER ZU Der Wohnungsmarkt in Österreich lieferte 2018 zum fünften Mal in Folge einen Mengenrekord. 50.222 Wohnungen wurden laut Re/Max ImmoSpiegel im Amtlichen Grundbuch verbüchert. Das sind um 1,3 Prozent mehr als im bisherigen Rekordjahr 2017. Der Verkaufswert der gehandelten Wohnungen stieg dabei um 364 Millionen Euro auf 10,9 Milliarden Euro. Das sind um 3,4 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die Basis für die Berechnungen von Re/Max lieferte ImmoUnited, die Experten für Immobiliendaten, in Form der Kaufvertragssammlung. „Vier Bundesländer verzeichnen bei der Anzahl der gehandelten Wohnungen Steigerungen, nämlich Vorarlberg und Steiermark, aber auch Oberösterreich und Wien. Beim Wert der verkauften Wohnungen sind diese vier Bundesländer und zusätzlich noch Tirol und Salzburg über dem Vorjahresergebnis. Auf Bezirksebene fallen diese Wer-

te durchaus höchst unterschiedlich aus. Auch die Preise bei Eigentumswohnungen sind 2018 – wie von uns prognostiziert – im Österreich-Schnitt nur im Bereich der Inflationsrate gestiegen“, erläutert der Geschäftsführer von Re/Max Austria, Bernhard Reikersdorfer. Die Analyse aller Kaufverträge zeigt, dass ein Viertel aller 2018 gehandelten Wohnungen in Österreich weniger als 120.000 Euro kostete. Die Preise im obersten Viertel aller verkauften Wohnungen beliefen sich auf mindestens 265.000 Euro. Damit sind die Preise an der Grenze zum unteren Viertel um 2,4 Prozent gestiegen, an der zum oberen dagegen nur um 1,3 Prozent. Typischerweise kostete 2018 eine Wohnung in Österreich 197.687 Euro und damit um 1,8 Prozent mehr als 2017. Diese Preissteigerung ist die mit Abstand geringste seit 2009, dem ersten Jahr der Re/Max ImmoSpiegel-Analysen. 

Anzeigen- und Medienberatung

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ÖSTERREICHISCHE IMMOBILIEN ZEITUNG


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© Erich Sinzinger

Personalia

Das Büroprojekt Einsteinova Business Center in Bratislava ist fertiggestellt.

BÜROPROJEKT IN BRATISLAVA VOLL VERMIETET Erfreuliche News für die S Immo AG aus der Slowakei: Das Büroprojekt ­Einsteinova Business Center in ­Bratislava ist fertiggestellt und seine insgesamt 23.500 m² Fläche erfolgreich vermietet. Namhafte internationale Unternehmen wie Uniqa und IBM zählen zu den Mietern. Die drei IT Unternehmen Datalan, Tempest und PMK haben ihre Büros mittlerweile ebenfalls bezogen. Die S Immo AG hat die Entwicklung ihres Büroprojekts Einsteinova Business Center in Bratislava erfolgreich abgeschlossen. Auf rund 11.600 m² Grund ist ein modernes, nachhaltiges Büro mit einer vermietbaren Fläche von rund 23.500 m² entstanden, das nach den höchsten Green-Building-Standards gebaut wurde

und ein BREEAM-Zertifikat mit dem Level „Excellent“ erhalten soll. Bereits in einer frühen Bauphase konnten namhafte internationale Mieter für die Büro­immobilie gewonnen werden. Friedrich Wachernig, Vorstand der S Immo AG, kommentiert: „Mit der Fertigstellung und gleichzeitigen Vollvermietung des Einsteinova Business Center erweitern wir unser Portfolio um eine weitere Erfolgsgeschichte. Dieses Projekt beweist einmal mehr, dass unsere Strategie funktioniert – immer wieder auch Grundstücke auf Reserve zu kaufen, um genau dann zu entwickeln, wenn die Zeit reif dafür ist.“ Die S Immo ist mit 51 % an der Immobilie beteiligt. Die restlichen 49 % werden von zwei slowakischen Partnern gehalten. 

Patrick Homm (32, Foto) ist mit 1. April 2019 neuer Abteilungsleiter der gewerblichen Immobilien­ vermarktung bei Otto Immobilien und damit für die Bereiche Büro, Retail sowie Logistik und Indus­trie verantwortlich. Homm hatte im Unternehmen zuletzt die Position des Teamleiters für Retail inne.

© Otto Immobilien

PATRICK HOMM BEI OTTO

STEPHAN PASQUALI ­Z URÜCK Stephan Pasquali, 38, zeichnet ab sofort, neben Florian Amlacher, als Geschäftsführer für das operative Geschäft der Eyemaxx Real Estate Group in Österreich verantwortlich. Der Branchenkenner wird neben den Geschäftsführungsagenden vor allem die Bereiche Projektakquisition und -verkauf forcieren. Max Pasquali, CEO von Eyemaxx: „Ich bin hocherfreut, dass Stephan wieder für uns tätig ist.“

Programm O Aktuelle Entwicklungen O Innovative Steuerungskonzepte O Umbau & Modernisierung von CE-gekennzeichneten Aufzügen O Betriebs- und Wartungsanleitungen – Inhalte & Konsequenzen für den Aufzugsbetrieb O Blackout – Wenn nichts mehr geht O Informations- und Erfahrungsaustausch (Programmänderungen vorbehalten)

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Serviced Apartments: Steigende Nachfrage und hohe Renditen

Bessere Preise für Gäste und höhere Renditen für Investoren Investoren erzielen bei Serviced Apartments eine durchschnittliche Rendite von 7,8 Prozent. Sie liegt deutlich über den Ertragschancen einer Hotelverpachtung oder Vermietungsrenditen bei Wohn­ immobilien. Auch das Betriebsergebnis stellt sich wesentlich besser als bei vergleichbaren 4- und 5-Sterne-Hotels im städtischen Bereich dar. Geringere Personalkosten, weniger Leerstände und eine optimalere Flächennutzung wirken sich positiv auf das Ergebnis aus, obwohl die Nächtigungskosten deutlich unter den Hoteltarifen liegen. Die Gäste profitieren

ÜBER AUSTRIA REAL Austria Real ist die Immobilien-Boutique mit internationaler Ausrichtung und Spezialisierung auf Luxus-, Hotel- und Pflegeimmobilien. Die Beratung und ­Vermittlung von Pflegeimmobilien ist in der neuen Marke „Cared Living“ (http://www.caredliving.com) gebündelt.

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Drei Viertel der Befragten geben eine um zehn Prozent wachsende Nachfrage in den letzten Jahren an. Rund 25 Prozent der befragten Betreiber verzeichnen sogar ein deutlich höheres Wachstum in der Vergangenheit. Dementsprechend positiv gestaltet sich auch der Ausblick: 60 Prozent der Befragungsteilnehmer erwarten in den nächsten Jahren einen um mindestens zehn Prozent wachsenden Bedarf, der sich auch durch die steigenden Tourismuszahlen in Österreich erklärt. 20 Prozent beziffern das künftige Wachstum in der Bandbreite von fünf bis zehn Prozent. Weitere 20 Prozent gehen von einer stagnierenden Entwicklung aus. 

von einem circa 25 Prozent niedrigerem Preis bei ähnlichem Komfort und meist sehr zentraler Lage. „Fast alle Eigentümer von Serviced Apartments werden in den nächsten ein bis drei Jahren in weitere Objekte dieses Typs investieren, um von der starken Nachfrage zu profitieren. Im Gegensatz zur umstrittenen Airbnb-Vermietung erfolgt die Vermietung von Serviced Apartments nur mit einer aufrechten Gewerbeberechtigung für Fremdenbeherbergung. Wenn alle vermieteten Räume von Anfang an zu einem solchen Gewerbebetrieb gehören, ist es eine lohnende Investition, dank der wachsenden Tourismuswirtschaft in Österreich“, weiß Austria-Real-­ Eigentümerin Vera Skala. © Christian Jobst

Rund 2.500 Serviced Apartments von professionellen Betreibern werden in Österreich angeboten. Dabei handelt es sich um komplett möblierte Wohneinheiten, die immer über eine voll ausgestattete Küche oder Kitchenette verfügen und hotelähnliche Dienstleistungen wie Reinigung oder Wäscheservice bieten. Erstmals untersuchte die Immobilien-Boutique Austria Real von Vera Skala, die sich auf Hotellerie- und Tourismusobjekte spezialisiert hat, dieses Marktsegment in Österreich in einer Umfrage unter den Anbietern, die sie auf dem 13. Jahresforum Hotelimmobilie in Wien präsentierte.

© iStock/DragonImages

Serviced Apartments verzeichnen hierzulande hohe Wachstumsraten. Steigende Investitionsabsichten der Betreiber und Entwickler sind die Folge.

Vera Skala, Austria-Real-Eigen­ tümerin


© Wien.gv

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Das Leitbild des Nordbahnhof-Areals sieht eine große Grünfläche im Zentrum und Gebäude am Rand vor.

STADTENTWICKLUNG

© Christian Postl, RE/MAX Austria

Kürzlich wurde ein weiterer Schritt für die künftige Entwicklung des Wiener Nordbahnhof-Areals abgeschlossen. Die Wettbewerbsergebnisse für drei Hochhäuser und deren Umfeld liegen vor. Sie bilden den Startschuss für die bauplatzübergreifenden Planungen als Grundlage für den Flächenwidmungsund Bebauungsplan. Ein Baubeginn ist für 2020/2021 vorgesehen. Die Bauzeit wird zwei bis drei Jahre betragen. Auslober waren die jeweiligen Bauträger auf den künftigen Bauplätzen, also Sozialbau, ÖV W, KIBB-Immobilien sowie EGW-Heimstätte. Als Sieger aus dem Hochauswettbewerb auf dem Baufeld 1 gingen Ganahl Ifsits und AKF Architekten hervor. Auf dem Baufeld 2 gewannen synn architekten. Den Wettbewerb auf dem Baufeld 6b2 wiederum konnte die Franz und Sue ZT GmbH für sich entscheiden. Beim Nordbahnhof-Areal in der Leopoldstadt handelt es sich um eine der größten innerstädtischen Entwicklungsgebiete Wiens. Es setzt durch die Lage an der Achse zwischen Innenstadt und Donaucity einen starken Impuls für die gesamte Bundeshauptstadt, besonders aber für den zweiten Bezirk. In Zukunft werden dort rund 20.000 Menschen leben, zudem werden etwa 20.000 Arbeitsplätze geschaffen. Das rund 32 Hektar große Gelände soll bis 2025 fertiggestellt werden. Am Rand entstehen Wohnungen und Arbeitsplätze, in der Mitte ist ein großer Grün- und Freiraum vorgesehen. Dieses Leitbild aus dem Jahr 2014 ist eine Evolution von jenem von 1994. Sie wurde notwendig, weil sich städtebauliche Rahmenbedingungen stark geändert hatten. Es wurde zum Beispiel die Schnellbahntrasse, die durch das Areal führt, verschmälert. So wurden neue Flächen für Bebauung frei. 

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B RANCHENBAROME TE R

Alternative Investments wie beispiels­ weise in Logistik-Immobilien erfreuen sich immer größerer Beliebtheit.

Optimismus trotz politischer ­Unsicherheiten Die internationale Immobilienbrache bleibt trotz wachsender Unsicherheiten zuversichtlich. ­Logistik-Immobilien sind so gefragt wie nie zuvor. Alternative Immobilien, etwa Studenten- und ­Seniorenwohnungen, sind bei Investoren und Fondsmanagern bevorzugte Immobilientypen ­geworden.

Politische Unsicherheit, internationale Handelskonflikte und sinkende Wachstumsraten lassen Immobilieninvestoren vorsichtiger werden. Das zeigt die aktuelle Ausgabe der Studie „Emerging Trends in Real Estate – The global outlook for 2019“ von PwC in Kooperation mit dem Urban Land Institute. Grund für diese Vorsicht europäischer Investoren ist, neben dem Brexit und der Rezession in Italien, vor allem die abkühlende Konjunktur in Deutschland und Frank-

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reich. Gleichzeitig stellen gesellschaftliche Trends die Immobilienbranche vor neue Herausforderungen. „Wir haben es mit immer schneller werdenden Veränderungen zu tun, durch die der Immobiliensektor schon heute neu gedacht werden muss“, sagt ­Peter Fischer, Territory Leader Real ­Estate bei PwC Österreich. „Die Anforderungen heute sind ähnlich wie jene aus der Vergangenheit: Es gibt etwa Geld, das angelegt werden will, während die Zahl

der Zielobjekte aber begrenzt bleibt. Am Ende werden jene Investoren die größten Erfolge erzielen, die den strukturellen Wandel an vorderster Front selber gestalten – statt zu versuchen, die notwendigen Veränderungen hinauszuschieben. Als Schlussfolgerung sollte man strategisch den Weg zur Arbeit am Asset vorbereiten, um Bestand und Portfolio zu stabilisieren. Die damit verbundene logische Stabilisierung des Cash Flows wird der Schlüssel zum Erfolg sein.”


B R A N CH E N B A RO ME T E R

Branchenkenner blicken ­optimistisch in die Zukunft Trotz der steigenden Nervosität betonen viele der Befragten, dass sie positive Signale für 2019 wahrnehmen. So glaubt die Mehrheit der Experten, dass der Beschluss der US-Notenbank, die ursprünglich geplanten Zinserhöhungen erst einmal auszusetzen, den drohenden konjunkturellen Abschwung abfedern wird. Auch die relativ niedrige Schuldenquote im Immobiliensektor stimmt die Branchenkenner optimistisch. Das gilt ebenso für das wachsende Angebot an neuen Objekten, was einen Preisverfall unwahrscheinlich macht. Hinzu kommt: Speziell der europäische Immobilienmarkt verzeichnet weiterhin deutliche Kapitalzuflüsse.

Investoren müssen auf strukturellen Wandel reagieren Während die Preise für Einzelhandels-Immobilien unter dem E-Commerce-Boom leiden, sind Logistik-Immobilien so gefragt wie nie zuvor. Alternative Immobilien, etwa Studenten- und Senioren-

wohnungen, sind bei Investoren und Fondsmanagern bevorzugte Immobilien­ typen geworden. Dieser Trend stellt einen grundlegenden strukturellen Wandel für die Branche dar. Diese wiederum versucht, den sich rasch ändernden Anforderungen von Bewohnern und Verbrauchern gerecht zu werden.

Sharing-Trends verändern die Immobilienbranche Eines der zentralen Ergebnisse der Studie ist, dass die konjunkturellen Einflüsse von grundlegenden Trends überlagert werden. Entwicklungen in der Immobilienbranche werden durch den digitalen Fortschritt, den demografischen Wandel und die Veränderungen sozialer Normen sogar massiv beschleunigt. Ein Beispiel dafür ist die zunehmende Überalterung vieler Immobilienbestände. Außer­ dem ändern sich die Anforderungen, die gewerbliche und private Mieter an Gebäude stellen: Klassische Bürogebäude werden zum Beispiel vermehrt durch „Coworking-­ Spaces“ abgelöst. Und der Sharing-Trend führt dazu, dass die Zahl

der Airbnb-Angebote in Metropolen mittlerweile in die Zehntausende geht.

Aufstrebende Märkte In Asien sind die Fundamentaldaten für Immobilien weiterhin solide. Aufstrebende Märkte wie Vietnam und Indien ziehen zunehmend Aufmerksamkeit auf sich: Hier werden alternative Immobilien wie Mietlager, Datenzentren, Studenten- und Seniorenwohnungen immer attraktiver für Investoren – auch aufgrund geringer Leerstandsquoten und eines guten zukünftigen Angebots. In den USA ist ein Anstieg bei Immobilieninvestitionen zu beobachten, auch wenn die Gefahr einer möglichen konjunkturellen Abschwächung im Jahr 2020 droht. Im Falle einer Rezession, glauben die Befragten, dass einem kurzen Einbruch rasche Erholung folgt. Trotzdem äußerten die Experten Bedenken, dass die anhaltenden Handelsspannungen zwischen den USA und China dazu führen könnten, dass Unternehmen ihre Expansionspläne reduzieren und das BIP-Wachstum abnimmt. 

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D I GITALISIERUNG

Wenn Bauakten für immer zu ­verschwinden drohen Das Unternehmen ISHAP, Spezialist für Dokumentationssoftware, bietet für Auftraggeber ­unter anderem die Digitalisierung von Bauakten an. Warum das mitunter sinnvoll ist, und wie’s ­funktioniert, erklärt ISHAP-Geschäftsführer Thomas Korol.

OIZ: Wo sind in Österreich Bauakten von Liegenschaften gespeichert, und wer hat generell das Recht auf Einsicht? Korol: Bauakten liegen in den zuständigen Bauämtern auf, in der Regel in Kellern oder sonstigen Archiven. Das Recht auf Einsicht haben Liegenschaftseigentümer oder bevollmächtigte ­Liegenschaftsverwalter. OIZ: Hierzulande gibt es zahlreiche Liegenschaften, die bereits weit über 100 Jahre und älter sind. Wie umfangreich bzw. vollständig sind Bauaktunterlagen in der ­Regel? Korol: Das kann man zumeist nur nach einer entsprechenden umfangreichen Analyse feststellen. Erfahrungsgemäß wird man aber feststellen, dass entweder die Unterlagen nicht mehr aufliegen oder die Feststellungen vor Ort nie eingereicht

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© ISHAP

OIZ: Ihr Unternehmen ISHAP ist auf die Digitalisierung von Gebäudeinformationen spezialisiert. Unter anderem bieten Sie die Digitalisierung von Bauaktunterlagen an. An wen richtet sich diese Dienstleistung, und ­warum sollte man Bauaktunterlagen überhaupt digitalisieren lassen? Thomas Korol: Unsere Dienstleistungen der Bauaktdigitalisierung richtet sich in erster Linie an Hausverwaltungen, welche ständig mit fehlenden baubehördlichen Unterlagen konfrontiert werden, sei es im Zuge von Sanierungsmaßnahmen oder nach Streitigkeiten zwischen einzelnen Bewohnern. Somit ist eine prophylaktische Digitalisierung zu empfehlen. Zumeist stellen wir im Zuge unserer Erhebungen auf den Bauämtern häufig fest, dass es zu einzelnen Liegenschaften keine Bauakte mehr gibt und diese verschwunden ist. In diesen Fällen ist eine nachträgliche Aufbereitung ein Mammutprojekt. Hausverwaltungen sind demnach gut beraten, die Bauaktunterlagen ihrer zu verwaltenden Häuser zu digitalisieren und zu archivieren. Wir haben 2014 ein Digitalisierungskonzept entwickelt, wonach die wesentlichen Digitalisierungsfaktoren wie beispielsweise Dateiformat, Dateigröße und zu codierende Metadaten in den Dateien abgestimmt wurden und dies mittlerweile durch unsere langjährige Arbeit bei den meisten Behörden akzeptiert und anerkannt wird. Thomas Korol ist Geschäftsführer von ISHAP.

wurden. Ebenso werden Bauakten insofern oft aussortiert, dass ausschließlich die Bestandspläne aufbewahrt werden. Da wäre es fatal, wenn aus den Planwechsel befindliche Inhalte nicht in Bestandspläne übernommen worden sind und man diese „Fehler“ nicht nachweisen kann. Deshalb sollte man sich mit der Digitalisierung beeilen, da jeder Tag, der vergeht, der Substanz, vor allem von älteren Dokumenten und Plänen, sehr zusetzen kann. OIZ: Wie funktioniert die Digitalisierung von Bauakten technisch, und in welcher Form werden die Daten danach Ihren Auftraggebern zur Verfügung gestellt?


D I G I TA L I SI E RU N G

Korol: Unsere Mitarbeiter sind mit umfangreicher Scanhardware ausgestattet. Mit mobilen Scanstationen und Fahrzeugen besuchen die Mitarbeiter der ISHAP vor Ort die BaubehÜrde. Ein Mitarbeiter scannt sämtliche von der zuständigen BehÜrde ausgehändigten Bauaktunterlagen vollständig ein. Danach werden diese in unserer Software nach der Struktur der MA 37 aufbereitet, mit Metadaten angereichert und abgespeichert. Der Auftraggeber hat die MÜglichkeit, unsere Software zu nutzen und die Dokumente direkt abzurufen. Will er das nicht, so bekommt er die Bauakten zu seiner Verwendung in digitaler Form ßbermittelt.

OIZ: Sind Sie das einzige Unternehmen, das diesen ­ ervice anbietet? Wie viele Bauaktunterlagen haben Sie S bereits digitalisiert, und welche Erfahrungen haben Sie dabei gesammelt? Korol: In dieser Aufbereitungsvariante konnten wir keine gleichwertigen Unternehmen finden. Da wir e­ntsprechende ­Pionierarbeit geleistet und Mediation speziell im Umgang und Akzeptanz bei den BehĂśrden hinter uns haben, ist nicht verwunderlich, dass dies noch keiner derart angeboten hat. Wir haben in den letzten Jahren Ăśsterreichweit rund 3.000 Bauakten fĂźr unsere Kunden digitalisiert. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass es zwischen den Bundesländern, aber auch generell zwischen den Bezirken und Gemeinden sehr deutliche Unterschiede geben kann, was die Art der Archivierung, aber auch der Formalitäten fĂźr die Aushebung der Akten betreffen kann. Auch die Art der Dokumente in der Bauakte variierte hier teilweise sehr stark. Dadurch, dass wir immer mehr Erfahrung in diesem Bereich sammeln, kĂśnnen wir besser und effizienter vorgehen, was unseren Kunden letztendlich zugutekommt. OIZ: Was kostet die Digitalisierung von Bauaktunter­ lagen? Korol: Die Digitalisierung kostet 790 Euro pro Bauakte­ mappe – ungeachtet der Mappenstärke. Inbegriffen ist sowohl das ­Digitalisieren vor Ort als auch die strukturierte Aufbereitung im BĂźro. OIZ: Die Digitalisierung im Allgemeinen wird die Immobilienwirtschaft nachhaltig beeinflussen. Welche groĂ&#x;en Veränderungen kommen auf uns zu? Korol: Mit der Digitalisierung der Bauakten bereiten wir eine Datenbasis fĂźr zukĂźnftige Neu-, Zu- und Umbauten auf. FĂźr kĂźnftige Bauvorhaben ist es wichtig zu wissen, wie das Bestandsgebäude geplant, welche Materialien verwendet wurden

und welche Einbauten es gibt. Um fundierte Aussagen zu dem Gebäude treffen zu kÜnnen und nicht eine umfangreiche Voruntersuchung durchfßhren lassen zu mßssen, sind Bestandspläne und Bescheide eine wichtige Grundlage. Ebenso ist zu bedenken, dass Objekte in der technischen Ausstattung immer umfangreicher werden. In Wien gibt es bei Neu-, Zu- und Umbauten bereits, aufgrund des §128a der Wiener Bauordnung, die Verpflichtung, sowohl ein Bauwerksbuch anfertigen zu lassen – ein Bauwerksbuch ist die digitale Aufbereitung von Plänen, Bescheiden, Gutachten etc. – als auch die Erhebung eines Prßfbuchs und Wartungsbuchs. Dies soll den Verlust von Dokumenten minimieren und immer objektbezogen sein. Das ist wichtig, da Unterlagen an neue Eigentßmer meist nicht vollständig ßbergeben werden. Diese Verpflichtung ist ein wichtiger Schritt, die sich sicherlich bald auf ganz Österreich ausweiten wird. 

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B AUT R ÄGER

Drehmoment

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KOMMENTAR

Von Hans Jörg Ulreich. Hans Jörg ­Ulreich

Immer wieder wird mir in Diskussionen vorgeworfen, dass die private Immobilienwirtschaft im Allgemeinen und ich als Bauträger im Besonderen Menschen mit wenig Einkommen offenbar aus der Stadt drängen und in vermeintlichen Ghettos konzentrieren möchte. Dieser Vorwurf ist die Reaktion auf meine Forderung nach gerechter Vergabe von billigem, sozialem Wohnbau. Ich plädiere dafür, dass Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern errichtet wurden, also Gemeinde- und geförderte Genossenschaftswohnungen, wie jede andere Transferleistung, jenen zugute kommen sollen, die diese auch tatsächlich benötigen. Ich sehe nicht ein, dass man für eine billige Sozialwohnung nur ein einziges Mal, nämlich bei der Antragstellung, die finanzielle Situation dokumentieren muss und dann ein Leben lang und sogar über Generationen hinweg ohne Einkommensprüfung in billigen, unbefristeten Mietwohnungen leben darf. Ich empfinde das als zutiefst ungerecht und bin der Meinung, dass viele, die keinen dringenden Bedarf an billigem Wohnraum haben, diesen besetzen, während echte akut Bedürftige privat und damit natürlich teurer mieten müssen. Die Politik ist sich dieses Problems zwar bewusst, aber geht es von der – meiner Meinung nach – verkehrten Seite an. Sie will, vereinfacht gesagt, private Wohnungsmieten auf das Niveau von Sozialwohnungen drücken. In Wien gelingt das besonders bei Altbauten, die dem Richtwertgesetz unterliegen.

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Rhetorisch hingegen argumentiert die Politik, aber auch die AK, gegen meinen Vorschlag eigentlich jedes Mal mit diesem eingangs erwähnten Vorwurf, die Branche hätte sozial Bedürftige am Liebsten alle zusammen in einem Sozialbau außerhalb der Stadt. Zusammengefasst wird dieser Humbug dann immer unter dem Begriff der „sozialen Durchmischung“. Diese, so meine Diskussionsgegner, wäre jetzt in ganz Wien und allen Gemeindebauten durch die aktuelle Wohnungsvergabe und Wohnbaupolitik gewährleistet, durch den Branchenvorschlag hingegen käme es eben zur Ghettobildung. Ich bin diese Diskussion nicht nur unendlich leid, sondern werde jedes Mal wütender. Es ist für mich als privaten Bauträger, Bürger und Steuerzahler einfach unverständlich, wieso Menschen in sozialen Wohnungen leben, die eigentlich privat mieten könnten und umgekehrt. Jedes Mal, wenn ich in ein unsaniertes Vorstadtgründerzeithaus hineingehen und dort die Lebensumstände einiger Mieter sehen muss, fällt mir diese Argumentation gegen mich wieder ein. Mindestpensionistinnen, Kranke, Alleinerziehende in liebevoll eingerichteten, aber katastrophalen Substandardwohnungen oder aber Familien relativ zusammengepfercht in kleinen, weil gerade noch bezahlbaren neueren Wohnungen. Aber sicher nicht, weil die Branche derart unmenschlich ist oder der Privatmarkt so überteuert, sondern weil für diese Menschen einfach keine billige Sozialwohnung

ist Berufsgruppen­ sprecher der ­österreichischen ­Bauträger.

frei ist. Ich will nicht, dass diese Menschen in ein Ghetto im Wiener Umland kommen. Ich will, dass sie im Gemeinde- oder Genossenschaftsbau im Grätzel eine Wohnung erhalten. Eine Wohnung, die dem Börserl und der Familiengröße dieser Kleinstverdiener entspricht. Eine Wohnung, die ihnen eigentlich zusteht, weil wir solche Sozialbauten mit unseren Steuergeldern finanzieren. Eine Sozialwohnung mitten in der Stadt und mitten unter uns. Dass das möglich wäre, das weiß die Stadtregierung und auch die AK. Mehr noch, es wären hunderttausende solche Wohnungen in der Stadt möglich, würde die Stadtpolitik Gemeinde- und Genossenschaftsbestand mitten unter uns endlich nachverdichten. Damit wären viele Probleme gelöst, und wir könnten auch weiterhin alle in der Stadt leben, einkaufen, lernen und zusammenwachsen – niemand wäre an den Rand gedrängt. Doch genau auf diesen Punkt will sich die Stadtregierung nicht einlassen. Angesichts der wachsenden Bevölkerungszahlen wird trotzdem nicht alles so bleiben, wie es ist. Irgendwann wird es so nicht mehr weitergehen können und nicht nur die Schwächsten, sondern die gesamte Lebensqualität in Wien gefährden. Die Spirale dreht sich jedenfalls weiter nach unten.  Ihr Hans Jörg Ulreich


ÖSTERREICHISCHE IMMOBILIEN ZEITUNG RECHT & SERVICE 04/2019

21  Vorwort Von Bundesobmann Mag. Georg Edlauer.

22 Rechtsfragen aus der Praxis Mag. Rudolf North, Geschäftsführer der Fachgruppe Wien, antwortet.

24  Energieausweis mit neuem Datum Ein Gastbeitrag von Mag. Doris Wirth.

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30  Serviceindizes

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21 erstebank.at

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Vor Kurzem ist wieder ein unfassbares Urteil eines Erstgerichts ergangen … Aber einmal der Reihe nach. In den vergangenen Wochen ist derart Haarsträubendes passiert, dass es schwer fällt, die Dinge gedanklich zu ordnen und zu Papier zu bringen. Da sind zunächst die anhaltenden Versuche der SPÖ, die gewerbliche Wohnungswirtschaft schlechtzureden und alleinig für steigende Miet- und Kaufpreise verantwortlich zu machen. Ein Muster ist darin auch erkennbar: In beinahe jeder Sitzung des Nationalrats wird ein Antrag eingebracht, der im Vorfeld groß angekündigt wird, dadurch die eine oder andere Schlagzeile bekommt und somit das Ziel auch schon erreicht ist. Es geht ja schließlich nicht um die tatsächliche Umsetzung des Antrags – was für eine Oppositionspartei naturgemäß schwierig ist –, sondern einzig um das strategische Madigmachen einer ganzen Branche. In den Anträgen wurden zuletzt etwa die Abschaffung befristeter Mietverträge, die Aussetzung der Indexierung der Richtwerte oder jüngst die Einführung einer „Spezialbestimmung Mietwucher“ als Verwaltungsstraftatbestand gefordert. In letzterem wird verlangt, dass neben der zivilrechtlich erstrittenen Erstattung der Mietdifferenz auch ein Strafbetrag von bis zu 300 Prozent der zu hoch bemessenen Mieteinnahme zu entrichten ist. Und außerdem müsse bei einem befristeten Mietvertrag bei Überschreitung des zulässigen Mietzinses eine zwingende Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis erfolgen. Ein deutliches Zeichen für ein Bekenntnis zur Enteignung, oder interpretiere ich das falsch? Als Beispiel für „Mietwucher“ wird im Antrag u. a. ein Fall genannt, der einem die Zornesröte ins Gesicht treibt. Ein Vermieter hatte sich erdreistet, für eine 95-m²-Altbauwohnung 554 EUR zu ver-

langen. Wenn ich hier die laufenden Instandhaltungskosten für ein Gründerzeithaus und das Mietausfallwagnis abziehe, verbleibt eine Rendite von 1 %, woraus aber sicher keine Verbesserungen finanziert werden können. Das Problem an der ganzen Sache ist: Dieses ständige Schlechtmachen zeigt Wirkung. Die Regierungsparteien haben sich trotz großer Ankündigungen bislang nicht getraut, das unzeitgemäße Mietrecht anzufassen. Auf der anderen Seite wird die Bedeutung des sozialen Wohnbaus für die Wohnversorgung von allen Parteien in den Himmel gelobt – mittlerweile auch von der FPÖ, die noch zu Oppositionszeiten nicht müde wurde, die „Gagenkaiser“ bei den Gemeinnützigen an den Pranger zu stellen. Eine WGG-Novelle steht unmittelbar bevor. Im WGG lässt sich offensichtlich vieles einfacher verhandeln als im MRG. Aber nicht nur auf Bundesebene, auch bei den Ländern gibt es eine unübersehbare Tendenz, die Gewerblichen zugunsten der Gemeinnützigkeit zu beschneiden, eben nicht nur in Wien, wo seit März die neue Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ gilt, was mit Sicherheit zu einer Verknappung von Baugründen führen wird. Zeigt sich nach anhaltend leichter Entspannung am Wohnungsmarkt dann aber wieder eine gegenteilige Tendenz, so werden mit Sicherheit die Privaten dafür verantwortlich gemacht. Was für jedes andere Gewerbe eine Selbstverständlichkeit ist, soll für die Immobilienwirtschaft offensichtlich nicht gelten, nämlich dass man mit seiner Unternehmung und seinem Risiko auch Geld verdienen darf. Argumentiert wird weiters damit, dass Wohnen doch ein Grundrecht sei. Diese Behauptung ist falsch und wird trotz ständiger Wiederholungen nicht

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Das Bashing muss endlich aufhören

„Was für jedes andere Gewerbe eine Selbstverständlichkeit ist, soll für die Immobilienwirtschaft offensichtlich nicht ­gelten, ­nämlich dass man mit seiner Unternehmung und seinem Risiko auch Geld verdienen darf.“ Mag. Georg Edlauer ist Obmann des ­Fachverbands der Immobilien- und ­Vermögenstreuhänder.

richtiger. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und kein Grundrecht. Um dem ganzen Nachdruck zu verleihen, werden mittlerweile auch Wissenschaftler vor den Karren gespannt. So hat sich unlängst auf einer Pressekonferenz eine Wiener Strafrechtsprofessorin im Soge der Mietervereinigung zu der Aussage hinreißen lassen, die gerichtliche Strafbarkeit müsse in Österreich im Falle sogenannten Mietwuchers greifen, was der Bedeutung leistbaren Wohnens als soziales Grundrecht nur gerecht werde. Das erinnert doch sehr deutlich an die alternativen Fakten im Sprachschatz von Donald Trump. Neben Politik und Wissenschaft wurden – noch viel problematischer – die unabhängigen (!) Gerichte mit diesem Virus infiziert. Selbst der VfGH hat bekanntlich in seinem Erkenntnis zu den unterschiedlichen Richtwerten die Rechtmäßigkeit des niedrigen Richtwerts in Wien

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RECHT & SER V ICE

mit der „stärkeren Angewiesenheit der Bevölkerung auf erschwinglichen Wohnraum“ begründet und im Lagezuschlagsverbot in Gründerzeitvierteln ein „sozial­ politisches Ziel“ erkannt, „Wohnen in zentrumsnaher städtischer Lage zu angemessenen Preisen zu ermöglichen“. In diese unrühmliche Reihe gesellt sich nun das eingangs erwähnte Urteil eines Erstgerichts, das dem Fass den Boden ausschlägt: Im konkreten Fall wurde nicht die prinzipielle Rechtmäßigkeit eines Lagezuschlags verneint, sondern die vom gerichtlichen Sachverständigen errechnete Höhe mit dem Argument ei-

einer unabhängigen Justiz bestehen zu müssen. Wir lassen uns aber mit Sicherheit nicht demotivieren oder gar einschüchtern und tun weiterhin unser Möglichstes, um das Ruder wieder herumzureißen und die Stimmungslage zu drehen. Vor allem aber tun wir es aus Überzeugung, weil wir wissen, dass wir mit unseren Forderungen im Recht sind, denn das politische Versprechen, leistbaren Wohnraum in entsprechender Qualität sicherzustellen, lässt sich jedenfalls nur mit und nicht gegen uns erfüllen.  Ihr Georg Edlauer

ner ja nur leicht überdurchschnittlichen Lage korrigiert, obwohl diese ja einer gesetzlich klar festgeschriebenen Berechnungsformel folgt. Entweder ist die Lage überdurchschnittlich, dann steht der Lagezuschlag in voller Höhe zu oder bei nur durchschnittlicher Lage eben (überhaupt) nicht. Ein „bisserl schwanger“ geht ja bekanntermaßen auch nicht. Mit Verlaub, das ist reine richterliche Willkür. Ist es nicht schon schwer genug, gegen politische Agitation anzukämpfen, so hat es noch einmal eine ganz andere Qualität, gegenüber einer der Objektivität verpflichteten Wissenschaft und

Rechtsfragen aus der Praxis Kann die Schaffung von KFZ-Abstellplätzen im Hof ­eines WE-Hauses und die Festlegung deren Benutzung durch einen Beschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer ­erfolgen? Gem. § 29 WEG entscheidet über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen1 oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen, die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Einstimmigkeit ist für die Rechtswirksamkeit einer solchen Beschlussfassung nicht gefordert. Doch kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Das Gericht hat den

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Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder die Kosten der Veränderung – unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten – nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten. Für die übermäßige Beeinträchtigung ist der überstimmte Miteigentümer behauptungs- und beweispflichtig2. Eine Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses aus Kostengründen hat nicht stattzufinden, wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird oder wenn es sich um eine Verbesserung handelt, die auch unter Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung in der Rücklage allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht. Würde die Veränderung nur zu einer Beeinträchtigung des Antragstellers führen, die finanziell ausgeglichen werden kann, so hat das Gericht

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An die Fachgruppe Wien werden im Rahmen der fachspezifischen Beratungstätigkeit immer wieder branchenrelevante Fragestellungen herangetragen. Mag. Rudolf North, ­Geschäftsführer der Fachgruppe Wien, antwortet.

Mag. Rudolf North ist ­Geschäftsführer der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögens­treuhänder.

auszusprechen, dass die Veränderung nur gegen Entrichtung einer ziffernmäßig festzusetzenden angemessenen Entschädigung vorgenommen werden darf. Beschließt nun die Mehrheit der Wohnungseigentümer, im Hofbereich einer Liegenschaft Parkplätze zu errichten und diese nur bestimmten Wohnungseigentümern zur Benützung zuzuweisen, so bleibt die Frage, ob dies zulässig ist. Lt. OGH könnte3 die Schaffung neuer Parkplätze im Hofbereich unter den Voraussetzungen des § 29 WEG 2002 noch einen Akt der außerordentlichen Verwaltung durch die


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Mehrheit (mit allfälliger Nachprüfungsmöglichkeit durch das Gericht) darstellen. Ein solcher objektiver Vorteil könnte schon deshalb angenommen werden, weil das Vorhandensein von Abstellplätzen im dicht verbauten Stadtgebiet geeignet ist, eine Werterhöhung aller Wohnungseigentumsobjekte herbeizuführen, zumal nicht auszuschließen ist, dass auch die Gegner selbst oder ein Rechtsnachfolger persönlich in den Genuss eines solchen Abstellplatzes gelangen kann. Ein derzeit nicht vorhandenes Interesse der Drittbeteiligten vermag eine objektive Betrachtung nicht zu beeinflussen. Zutreffend ist vielmehr, dass auch in der Erzielung von Benützungsentgelten, die allen Wohnungseigentümern zugutekommen würden, ein ebenfalls objektiver Vorteil zu ersehen ist. Die zugleich im Beschluss erfolgte Zuteilung von Allgemeinflächen in die Sondernutzung Einzelner ist jedoch anders zu

beurteilen4. Eine Widmungsänderung von der Gemeinschaftsnutzung dienenden Räumen in solche, die in die Sondernutzung eines Wohnungseigentümers übertragen werden, kann nicht durch Mehrheitsentscheidung beschlossen werden, weil damit eine Einschränkung der den überstimmten Wohnungseigentumsbewerbern bzw. Wohnungseigentümern zustehende Nutzungsrechte an den der allgemeinen Benützung dienenden oder nach ihrer Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung nicht zugänglichen Räumen verbunden wäre. Daher können nur sämtliche Wohnungseigentümer gem. § 17 WEG 2002 im Rahmen einer schriftliche Vereinbarung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft – z. B. Parkplätze im Hofbereich – rechtswirksam treffen. Ein Rechtsnachfolger ist an diese Regelung gebunden, da die getroffene Benüt-

zungsregelung durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers nicht berührt wird. Jedoch kann jeder Wohnungseigentümer eine gerichtliche Regelung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft oder die gerichtliche Abänderung einer bestehenden Regelung aus wichtigen Gründen beantragen. Da der gegenständliche Mehrheitsbeschluss einerseits aus einer Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung (Schaffung von KFZ-Stellplätzen) und andererseits aus einer Verfügung (Benützungsregeln) besteht, müssen die einzelnen Beschlussteile gesondert beurteilt werden.    1 Bei der Beurteilung, ob eine Verbesserung allen Miteigentümern zum Vorteil gereicht, ist ein objektiver Maßstab anzulegen.   2 5 Ob 264/07w   3 5Ob159/97m   4 RS0082931

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Energieausweis mit neuem Datum verlängern? Der Energieausweis ist grundsätzlich für zehn Jahre gültig. Der Gesetzgeber hat die Anforderungen an die Energieausweise der nächsten Generation und auch deren Komplexität erhöht. Ein Gastbeitrag von Mag. Doris Wirth. „Es hat sich im Haus nichts geändert, könnten Sie den Energieausweis nicht einfach mit neuem Datum ausstellen?“ Man bekommt sie immer wieder, diese Anfragen. Sie zeigen, dass vielerorts noch große Unklarheit bezüglich der Anforderungen des neuen Energieausweises nach dem EAVG 2012 vorliegt. Die Antwort auf diese Anfrage heißt ganz klar: leider nein! Warum ist das so? Zunächst: Der Energieausweis ist ein Gutachten, das von Fachleuten nach den vorgegebenen Normen und Gesetzen auszufertigen ist. Und bei jedem Gutachten muss sich der Ersteller auch von den Gegebenheiten vor Ort ein Bild machen und die Plandaten auf Richtigkeit überprüfen. Einen Energieausweis ausschließlich vom übersandten Plan her darf es daher nicht geben und eine schlichte Verlängerung daher auch nicht.

Haftung des Ausstellers Mit der Novelle des EAVG 2012 haftet der Energieausweisersteller mit seinem Gutachten nun auch gegenüber Dritten. Das ist insofern für den Eigentümer wichtig, als die angegebenen

© Bluesave

Von Bluesave erarbeitetes thermisches Modell der Gebäu­ dehülle für die Erstellung des Energieausweises samt Maß­ nahmenempfehlungen für das „Haashaus“, 1010 Wien.

Energiekennzahlen für das Gebäude als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs. 1 ABGB gelten. Der Gesetzgeber räumt hier die Berücksichtigung der bei der Ermittlung der Kennzahlen unvermeidlichen Bandbreiten ein. Nach §6 EAVG haftet der Ausweisersteller unbeschadet gewährleistungsrechtlicher Ansprüche aus dem Kauf- oder Bestandvertrag dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit des Energieausweises. Als Auftraggeber sollte man daher unbedingt nicht nur auf die Befugnis und die technische Leistungsfähigkeit des Erstellers achten, sondern auch dessen wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die aufrechte Berufs- und Vermögensschadenshaftpflichtversicherung prüfen, um nicht mit dem Vorwurf des Auswahlverschuldens konfrontiert zu werden. Der Gesetzgeber hat außerdem die Anforderungen an die Energieausweise der nächsten Generation und auch deren Komplexität erhöht. Planungsgrundlagen müssen auch betreffend Haustechnik erhoben werden, denn auch die Art der Wärmeund Warmwasserbereitstellung fließt in die Berechnungen ein. Die Algorithmen zur Ermittlung der Kennzahlen haben sich verändert und insgesamt müssen nun vier Kennzahlen auf der Hauptskala ausgewiesen werden:

WANN IST EIN ENERGIE­ AUSWEIS ERFORDERLICH? • Im Falle des Verkaufs, der Vermietung oder Verpachtung (In-Bestand-Gabe) von Gebäuden oder Gebäudeteilen • Zur Vorlage bzw. Übergabe an den Käufer oder Mieter • Zur Angabe von Energiekennzahlen durch den ­Makler im Inserat • Als Beilage zur Bewilligung von Neubauten, Sanierungen, Um- und Zubauten an die Gemeinde oder Bezirks­hauptmannschaft • Als Beilage bei Förderansuchen an die jeweilige ­Förderstelle

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© iStock/Alberto Masnovo

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← Die Entwicklung hat gezeigt, dass der Energieausweis zunehmend an Bedeutung für die Bewertung von Liegen­ schaften gewinnt.

nahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz verpflichtend. Diese Empfehlungen gehen aber größtenteils ins Leere, weil in diesem Rahmen die wohnrechtliche und wirtschaftliche Umsetzbarkeit nicht berücksichtigt wird. Letztlich müssen Energieausweise verpflichtend in den zentralen Gebäudedatenbanken der Länder gespeichert werden (z. B. in Wien ab 23. Juni 2015 im WUKSEA – Wiener unabhäniges Kontrollsystem für Energieausweise).

Wozu ein Energieausweis?

Aufgrund der neuen Haftungssituation nach §6 EAVG sind viele Aussteller dazu übergegangen, die zu berechnenden Objekte in ein vereinfachtes 3D-Modell zu überführen. Erst dann werden den jeweiligen Hüllflächen und Öffnungen die jeweiligen U-Werte zugewiesen. Das macht die Berechnungen nachvollziehbar und ermöglicht erst eine tiefergehende Plausibilitätsprüfung im Haftungsfall. Im Zuge von Bau- und Sanierungsvorhaben und für die behördliche Einreichung müssen auch sommerliche Überwärmung, Optimierung der Dämmung, Schallschutz und das haustechnische Anlagenkonzept erstellt werden. Die Daten aus dem Energieausweis unterstützen diese Berechnungen. Im Energieausweis ist auch die Angabe von technisch umsetzbaren Maß-

Da der Energieausweis für zehn Jahre gültig ist und nicht nur bei Vermietung und Verkauf, sondern auch bei Baubehörden und Förderstellen vorgelegt werden muss, sollten die Berechnungsdateien beim jeweiligen Ersteller auch mindestens zehn Jahre abrufbar sein. Das erspart Kosten bei einer eventuellen späteren Sanierungsplanung oder Förderungseinreichung. Die Entwicklung der letzten Jahre hat gezeigt, dass der Energieausweis nicht nur zur Vergleichbarkeit von Objekten beiträgt, sondern zunehmend an Bedeutung für die Bewertung von Liegenschaften gewinnt.  © Bluesave

•  Heizwärmebedarf (HWB) •  Primärenergiebedarf (PEB) • CO2-Emissionen (CO2) •  Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE)

Mag. Doris Wirth ist Vorsitzende der ­Arbeitsgruppe 011.10 Objektsicherheits­ belange bei Austrian Standards, Vizepräsidentin der ÖGNI – Österreichische Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft und ­Geschäftsführende Gesellschafterin der Bluesave Consulting GmbH.

blockchain-REAL Real Estate meets Tax & Legal on the Blockchain Die Presse Logo – Magazin CMYK 95/55/10/15

21. Mai 2019, SO/ Vienna www.lindeverlag.at


© Peter Smola / pixelio.de

RECHT & SER V ICE

Die Wohnbaustrategie räumt jenen einen finanziellen Bonus ein, die im länd­ lichen Raum wie im Waldviertel (Foto) bleiben oder sich dort ansiedeln wollen.

Neue Wohnbaustrategie in Blau-Gelb Eine gezielte Wohnbauförderung für die ländlichen Regionen, die Stärkung des Eigentums ­insbesondere für junge Familien sowie Vorrang für Landsleute. Das sind die wichtigsten Stoßrichtungen der neuen niederösterreichischen Wohnbaustrategie. Am 22. März 2019 wurde in St. Pölten die neue niederösterreichische Wohnbaustrategie präsentiert. Das Land unterstütze pro Jahr rund 45.000 Familien und Haushalte mit den verschiedensten Maßnahmen der Wohnbauförderung, wurde betont. Im Laufe der Zeit ergaben sich jedoch neue Bedürfnisse und He­ rausforderungen, auf die man klare Antworten geben wolle. So steige etwa der Anteil der älteren Bevölkerung, gleichzeitig nehmen die Single-Haushalte zu, und neue Arbeitsformen entstehen. Auch Umweltanliegen werden immer wichtiger. Vor diesem Hintergrund verfolgt das blau-gelbe Gesamtkonzept eine klare Zielsetzung: Wohnen muss in allen Regionen für alle Landsleute und sämtliche Lebensformen leistbar sein. Dazu sieht die neue Wohnbaustrategie vor allem drei Stoßrichtungen vor. Die erste betrifft eine gezielte Wohnbauförderung für die ländlichen Regionen. Der ländliche Raum soll mehr zum Zukunftsraum werden. Daher will man jenen Menschen einen finanziellen Bonus einräumen, die dort bleiben oder sich dort ansiedeln wollen. Im Schnitt wird dafür die Wohnbauförderung um 20 Prozent angehoben. Neu ist die Einführung eines „Bauherrenmodells“ für gewerbliche Bauträger im Ortskern. Für Häuslbauer gibt es beim Neubau in Ortskernen zusätzlich zur regulären Wohnbauförderung je nach Projekt und Lage bis zu 12.000 Euro an weiteren Förderungen. Bei Sanierungen im Ortskern wird es seitens des Landes einen Einmalzuschuss geben, zusätzlich zur bestehenden Ankaufsförderung. Auch die ge-

26 | OIZ

meinnützigen Genossenschaften werden künftig einen Ortskernbonus in Form einer Ankaufsförderung erhalten können.

Eigentum als beste Altersvorsorge Die zweite Stoßrichtung fokussiert auf mehr Eigentum, speziell für junge Familien, da das die beste Altersvorsorge darstelle. Deswegen wird die Wohnbauförderung für Jungfamilien von bisher 5.000 Euro auf 10.000 Euro verdoppelt. Für das erste Kind wird es eine Förderung von 10.000 Euro geben, ebenso für jedes weitere Kind. Die dritte Stoßrichtung zielt darauf ab, dass niederösterreichische Landsleute im gemeinnützigen Wohnbau Vorrang haben. Es wird ein klarer Kriterienkatalog erstellt. Dieser beinhaltet familiäre Eckdaten wie die Familiengröße oder das Einkommen, wirtschaftliche wie die Nähe zum Arbeitsplatz beziehungsweise zur Ausbildungsstätte oder gesellschaftspolitische wie den Bezug zu einer Gemeinde oder einer Region.

Positive Resonanz Wie fällt die Resonanz auf die neue niederösterreichische Wohnbaustrategie aus? „Überaus positiv und als Vorbild für ganz Österreich“, stuft sie Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), ein. Dabei streicht er besonders den Fokus auf die Stärkung des Eigentums hervor. Diese Unterstützungsleistungen seinen klare Zukunftsinvestments. 


RECHT & SER V ICE

SPÖ-Sanktionsforderungen führen zu weiterer Wohnungsverknappung Mietwucher-Berechnungen basieren auf einer unrepräsentativen Erhebung. Die Diskussion um zu hohe Mieten beruht in erster Linie auf der aktuellen Rechtsunsicherheit zur Berechnung der Lagezuschläge. © pixabay.com

← Vermieten in Wien ist bereits jetzt durch den österreichweit zweitniedrigsten Richt­ wertmietzins oftmals unwirtschaftlich, und Vermieter können die Sanierung ihrer Häuser kaum mehr wirtschaftlich gewähr­ leisten.

daraus schließt, dass 80 Prozent aller Wiener unter Knie- oder Rückenproblemen leiden,“ so Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Wien, über die Qualität der Erhebung. Darüber hinaus machen jene 400 Wohnungen bei einer Gesamtheit von ungefähr 200.000 Wiener Altbau-Mietverträgen gerade mal zwei Promille aus. Die von SPÖ-Wohnbausprecherin Ruth Becher gestellten Forderungen, Vermieter bei zu hohen Mieten durch im Verwaltungsstrafrecht verankerte „Mietwucher“-Sanktionen zukünftig hart zu strafen, beruhen schlichtweg auf einer unrepräsentativen Erhebung der Stadt Wien und der Mietervereinigung. Sie umfasst nur 500 bereits von vornhe­rein als problematisch geltende Mietverträge von Altbau-Wohnungen und wurde nicht wissenschaftlich gestützt. Diese Erhebung als Studie zu bezeichnen und hieraus Schlüsse auf den gesamten Wiener Wohnungsmarkt abzuleiten, grenzt bereits an Populismus und rückt die Vermieter und deren Vertreter ins schlechte Licht. „Der Vergleich hinkt ungefähr genauso, wie wenn man zu einem Wiener Orthopäden geht und im Wartezimmer unter den Patienten eine Umfrage macht und dabei überrascht feststellt, dass vier von fünf Patienten Knieoder Rückenprobleme haben und deshalb

28 | OIZ

Vermieter für nicht strafbare Handlungen strafen Die Diskussion um zu hohe Mieten beruht in erster Linie auf der aktuellen Rechtsunsicherheit zur Berechnung der Lagezuschläge, welche seit dem OGH-Beschluss im Jänner 2018 herrscht. Vermieter stehen nun vor der Tatsache, dass in jene vor 2018 rechtens und rechtskräftig von Mietern und Vermietern abgeschlossenen Mietverträge rückwirkend und einseitig eingegriffen wird. Und das, obwohl eine Vertragsänderung normalerweise der Zustimmung beider Parteien bedarf. Michael Pisecky: „Vermieter werden nun rückwirkend zu Kriminellen gemacht, obwohl sie zum damaligen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses korrekt und allen Rechtsvorschriften folgend gehandelt haben. Mit den von Ruth ­Becher geforderten Sanktionen von bis zu 300 Prozent des zu hoch bemessenen Mietzinses

und Entfristungen von Mietverhältnissen straft man Vermieter für eine nicht strafbare Handlung, die sie aufgrund fehlender Rechtssicherheit getätigt haben. Dabei sind die Vermieter finanziell durch die unklare Lagezuschlagssituation und die einseitigen Vertragsänderungen gestraft genug. Als Konsequenz werden Vermieter ihre Wohnungen erst gar nicht mehr vermieten. Wir brauchen nun rasch Rechts­sicherheit.“

Vermieten kaum noch leistbar Vermieten in Wien ist bereits jetzt durch den österreichweit zweitniedrigsten Richtwertmietzins oftmals unwirtschaftlich, und Vermieter können die Sanierung ihrer Häuser kaum mehr wirtschaftlich gewährleisten. Wegen fehlender Investitionen gehe die Qualität verloren und die Anzahl der privaten Mietwohnungen im Altbau nehme laufend ab, so Pisecky. Harte und unfaire Sanktionen gegen Vermieter würden die Wohnsituation für Mieter nicht verbessern, sondern – im Gegenteil – nur zu noch mehr Leerständen und einer weiteren Verknappung des Wohnungsmarktes führen, so Pisecky. „Es ist nicht der richtige Weg, auf den Vermietern rumzuhacken und ihnen das Vermieten mit drangsalierenden Forderungen noch schwerer zu machen. Stattdessen sollte dringend an der Treffgenauigkeit bei der Vergabe der Sozialwohnungen gearbeitet werden. Wien hat österreichweit den höchsten Anteil an Sozialwohnungen wie Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen. Diese sollten für jene genutzt werden, welche sie tatsächlich brauchen“, sagt Pisecky. 


3. ÖVI MAKLER-DIALOG

Donnerstag, 25. April 2019

ERSTE CAMPUS, Grand Hall, Am Belvedere 1, 1100 Wien

9.00

Eintreffen der Gäste / Begrüßungskaffee

9.30

E rö ff nu ng

12.30 - 13.30

Immobilienrecht

Wien ist anders 9.35 - 10.00

La gez u sc hl äge – he ft i g u mst r i t t e n

13.30 - 14.30

Mag. Karin Sammer, ÖVI Recht und Research 10.00 - 10.30

Mag. Roland Schmid, CEO IMMOunited Jeremias Bauer, BSc, IMMOunited Georg Flödl, MA, MRICS, ÖVI Präsident 10.30 - 11.00

La ge, L a ge , L age – a ber wa s i st ü b e r ha u p t L a ge ?

Univ.-Prof. Mag. Dr. Andreas Vonkilch Institut für Zivilrecht der Universität Innsbruck 14.30 - 15.00

11.00 - 11.30

Kaffeepause im Ausstellerbereich

11.30 - 12.00

B a u O – Wi e n

Erste Erfahrungen m. d. Bauordnungsnovelle 2018 – Abrissgenehmigungen und Widmungsfragen DI Guido Markouschek, Referatsleiter MA 37, Baupolizei 12.00 - 12.30

15.00 - 15.30

15.30 - 16.00

Standardpreis 310,- € jede/-r weitere Teilnehmende 260,- €

Anmeldung bis spätestens 18. April 2019 an office@ovi.at

Kaffeepause im Ausstellerbereich

Markt und Marketing 16.00 - 17.00

Le ad s kaufe n o d e r s e lbs t ak tiv we rd e n? M ak le rc hance n d e r Zukunft Georg Ortner, Verkaufstrainer

17.00 - 17.30

M ar k tplatz Im m o bilie – e in U p date zum ak tue lle n Pro je k ts tand DI Sandra Bauernfeind, FRICS, ÖVI Vorstand KR Georg Spiegelfeld, MRICS, Geschäftsführer der Immobilien Marktplatz GmbH

Ing. Helmut Weissenstein, Officedesign Consulting GmbH

ÖVI Mitgliedspreis 190,- € jede/-r weitere Teilnehmende aus demselben Unternehmen 150,- €

Prov is io nsve re inbar unge n in G e m e ins c hafts ge s c häfte n Dr. Carl Knittl, Knittl Nigl Winkelmayr Rechtsanwälte (Gbr) MMag. Anton Holzapfel Geschäftsführer ÖVI / ÖVI Immobilienakademie

Anforderungen an das Arbeitsumfeld – B ü roi mmo b i l i e n ne u ge d a c ht

Teilnahmegebühr

Air B nb in Wie n und S alzburg – was gilt? Dr. Manuela Maurer-Kollenz, Müller Partner Rechtsanwälte, Immobilienrecht

Unterschiedliche Studien zur Identifizierung von Lageparametern Prof. (FH) Dr. David Koch, Stv. Leiter Institut für Facility Management & Immobilienwirtschaft, Professor für Immobilienökonomie

Widmungs- und Nutzungsänderungen im Wo hnungs e ige ntum – Welche Erfolgsaussichten hat ein Kaufinteressent?

Gr u nd ko st e nant e i l ska r t e – Ei n To o l f ü r d i e L agezu sc hl ag sd e b at t e ? presented by IMMOunited

Mittagspause im Ausstellerbereich

Anschließend

get-together „Standfest“

Alle Preise zzgl. 20% USt. | Diese Gebühr umfasst die Teilnahme an der ganztägigen Veranstaltung, Seminarunterlagen in elektronischer Form sowie Speisen und Getränke im Rahmen der gesamten Veranstaltung.


RECHT & SER V ICE

Die mietrechtlichen Richtwerte Für die Neuvermietung der „mietrechtlichen Normwohnung“ (§ 2 RichtWG) Ausgangs­index Dezember 1993). Die neuen Richtwerte gelten jeweils für die Neuvermietungen ab dem übernächsten Monatsersten nach Verlautbarung des Dezember­index durch die Statistik Austria (mietrechtliches Wirksam­werden). Bei bestehenden Richtwertmiet­ver­trägen kann die Wertanpassung unter Einhaltung der 14-tägigen Ver­­ständi­gungs­­­frist frühestens ab dem auf das mietrechtliche Wirk­sam­werden folgenden Zinstermin geltend gemacht werden.

Die Richtwerte für die Neuvermietung von Wohnungen, die unter das Richtwertsystem fallen (eingeführt mit 1. 3. 1994 durch das 3. WÄG, § 16 Abs. 2–4 MRG i. V. M. mit dem Richt­wertgesetz), wurden durch Verordnungen des Bundes­ministers für Justiz erstmals mit Wirkung ab 1. 3. 1994 pro Bundesland je m² Nutzfläche und Monat für die „mietrecht­liche Norm­wohnung“ festgesetzt: ausgehend vom VPI 1986 bei der erstmaligen Freisetzung (Dezemberindex des vorangegangenen Jahres gegenüber dem

Richtwerte ab 1. 3. 1994 Burgenland

1. 3. 1994

1. 4. 1995

1. 4. 1996

1. 4. 1997

1. 4. 1998

1. 4. 1999

1. 4. 2000

1. 4. 2001

46,00 ATS

47,20 ATS

48,10 ATS

49,20 ATS

49,90 ATS

50,20 ATS

50,90 ATS

52,20 ATS

Kärnten

58,90 ATS

60,40 ATS

61,50 ATS

63,00 ATS

63,90 ATS

64,30 ATS

65,20 ATS

66,90 ATS

Niederösterreich

51,70 ATS

53,00 ATS

54,00 ATS

55,30 ATS

56,10 ATS

56,50 ATS

57,20 ATS

58,70 ATS

Oberösterreich

54,60 ATS

56,00 ATS

57,00 ATS

58,40 ATS

59,20 ATS

59,60 ATS

60,40 ATS

62,00 ATS

Salzburg

69,60 ATS

71,40 ATS

72,70 ATS

74,40 ATS

75,50 ATS

76,00 ATS

77,00 ATS

79,00 ATS

Steiermark

69,50 ATS

71,30 ATS

72,60 ATS

74,30 ATS

75,40 ATS

75,90 ATS

76,90 ATS

78,90 ATS

Tirol

61,50 ATS

63,10 ATS

64,30 ATS

65,80 ATS

66,70 ATS

67,20 ATS

68,10 ATS

69,80 ATS

Vorarlberg

77,40 ATS

79,40 ATS

80,90 ATS

82,80 ATS

84,00 ATS

84,50 ATS

85,70 ATS

87,90 ATS

Wien

50,40 ATS

51,70 ATS

52,70 ATS

53,90 ATS

54,70 ATS

55,00 ATS

55,80 ATS

57,20 ATS

Dez. 93 122,80

Dez. 94 126,00

Dez. 95 128,30

Dez. 96 131,30

Dez. 97 133,20

Dez. 98 134,10

Dez. 99 135,90

Dez. 00 139,40

VPI 1986

Richtwerte ab 1. 4. 2002 1.4.2002 1.4.2003 1.4.2004 1.3.2005 1.4.2006 1.4.2007 1.4.2008 1.4.2009 1.4.2010 1.4.2012 1.4.2014 1.4.2017 1.4.2019 Burgenland

3,87 €

3,94 €

3,99 €

4,11 €

4,17 €

4,22 €

4,31 €

4,31 €

4,47 €

4,70 €

4,92 €

5,09 €

5,30 €

Kärnten

4,95 €

5,05 €

5,11 €

5,26 €

5,34 €

5,41 €

5,53 €

5,53 €

5,74 €

6,03 €

6,31 €

6,53 €

6,80 €

Niederösterreich

4,35 €

4,43 €

4,48 €

4,61 €

4,68 €

4,75 €

4,85 €

4,85 €

5,03 €

5,29 €

5,53 €

5,72 €

5,96 €

Oberösterreich

4,59 €

4,68 €

4,73 €

4,87 €

4,95 €

5,01 €

5,12 €

5,12 €

5,31 €

5,58 €

5,84 €

6,05 €

6,29 €

Salzburg

5,85 €

5,96 €

6,03 €

6,21 €

6,31 €

6,39 €

6,53 €

6,53 €

6,78 €

7,12 €

7,45 €

7,71 €

8,03 €

Steiermark

5,84 €

5,96 €

6,03 €

6,20 €

6,30 €

6,38 €

6,52 €

6,52 €

6,76 €

7,11 €

7,44 €

7,70 €

8,02 €

Tirol

5,17 €

5,27 €

5,33 €

5,49 €

5,57 €

5,65 €

5,77 €

5,77 €

5,99 €

6,29 €

6,58 €

6,81 €

7,09 €

Vorarlberg

6,51 €

6,63 €

6,71 €

6,91 €

7,01 €

7,11 €

7,26 €

7,26 €

7,53 €

7,92 €

8,28 €

8,57 €

8,92 €

Wien

4,24 €

4,32 €

4,37 €

4,50 €

4,57 €

4,63 €

4,73 €

4,73 €

4,91 €

5,16 €

5,39 €

5,58 €

5,81 €

VPI 1986 / VPI 2000* VPI 2010**

Dez. 01 142,10

Dez. 02 144,80

Dez. 03 146,50

Dez. 04 150,80

Dez. 05 153,10

Dez. 06 155,20

Dez. 07 160,90

*Jahr 2011 125,00

*Jahr 2013 130,70

**Jahr 2016 111,7

**Jahr 2018 116,3

30 | OIZ

Keine Jahr 2009 Änderung 118,90


R ECH T & SE R V I CE

Merkmale der „mietrechtlichen Norm­wohnung“:

Nutzfläche: 30 – 130 m2 Zustand der Wohnung: brauchbar Räume/Ausstattung: Zimmer, Küche (Kochnische), ­Vorraum, Klo­sett, Baderaum oder Badenische ­(zeitgemäßer ­Standard), Etagen­­heizung oder gleichwertige stationäre ­Heizung (=  Kate­­­gorie A). Gebäude/Lage: Ordnungsgemäßer Erhaltungszustand/Liegen­schaft in

durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung); in „Grün­­derzeit­vierteln“ (überwiegender Gebäudebestand mit Sub­stan­­dard­­woh­nungen zwischen 1870 und 1917 errichtet) höchstens durch­­­schnittliche Lage. Kriterien für Zuschläge/Abstriche vom Richtwert: § 16 Abs. 2 – 4 MRG. Beiratsempfehlungen für Abstriche vom Richtwert bei Kat. B oder C: Kärnten: Kat. B: –25 %; Salzburg und Wien: Kat. B: –25 %, Kat. C: –50 %.

Kategoriebeträge nach Mietrechtsgesetz (MRG) – 1. 1. 1982 bis 28. 2. 1994 Kat.

Kat.-Beträge ATS/m2 Nfl. mtl.

Mietrechtl. wirksam ab (Neuverträge) 1. 1. 1982

A

22,00

B

16,50

C

11,00

D

5,50

Frühester Zinstermin für HMZ-Valorisierung

Vw-Kostenpauschale ab (Kat. B/m2 Nfl. jährlich)

Indexziffer

1. 1. 1982

VPI 1976

16,50 ATS

Jänner 1982 (132,9)

A

24,40

1. 2. 1984

VPI 1976

B

18,30

1. 2. 1984

18,30 ATS

Februar 1984

C

12,20

Mischsatz 1984 = 18,15 ATS

(146,8)

D

6,10

A

26,90

1. 12. 1988

VPI 1976

1. 11. 1988

1. 3. 1984

1. 12. 1988

B

20,20

20,20 ATS

Juli 1988

C

13,40

Mischsatz 1988 = 18,46 ATS

(162,3)

1. 1. 1992

VPI 1976

22,20 ATS

August 1991

D

6,70

A

29,60

B

22,20

C

14,80

D

7,40

1. 12. 1991

1. 1. 1992

(178,8)

Kategoriebeträge nach Mietrechtsgesetz (MRG) – 1. 1. 1982 bis 28. 2. 1994 Kat.

Kat.-Beträge m2 Nfl. mtl. ATS

Mietrechtl. wirksam ab (Neuverträge)

Frühester Zinstermin für HMZ-Valorisierung

Indexziffer

A

29,60

1. 3. 1994

VPI 1986

B

22,20

29,60 ATS

Juli 1991

Mischsatz 1994 = s. u.

(114,3)

1. 11. 1994

VPI 1986

C

14,80

D brauchbar

14,80

D

 7,40

A

32,80

1. 3. 1994

Vw-Kostenpauschale ab (Kat. A/m2 Nfl. jährlich)

1. 11. 1994

1. 12. 1994

B

24,60

32,80 ATS

Juli 1994

C

16,40

Mischsatz 1994 = 28,90 ATS

(126,6)

D brauchbar

16,40

D

 8,20

A

34,50

1. 4. 1998

VPI 1986

B

25,90

34,50 ATS

Dezember 1997

Mischsatz 1998 = 34,07 ATS

(133,2)

C

17,20

D brauchbar

17,20

D

8,60

1. 4. 1998

1. 5. 1998

OIZ | 31


RECHT & SER V ICE

Kategoriebeträge nach Mietrechtsgesetz (MRG) – 1. 1. 1982 bis 28. 2. 1994 – Fortsetzung Kat.-Beträge m2 Nfl. mtl.

Kat.

ATS

A B

36,30 27,20

2,64 1,98

C

18,10

1,32

D brauchbar D A B C D brauchbar D A B C D brauchbar D A B C D brauchbar D A B C D brauchbar D A B C D brauchbar D A B C D brauchbar D

18,10 9,10

1,32 0,66 2,77 2,08 1,39 1,39 0,69 2,91 2,19 1,46 1,46 0,73 3,08 2,31 1,54 1,54 0,77 3,25 2,44 1,62 1,62 0,81 3,43 2,57 1,71 1,71 0,86 3,60 2,70 1,80 1,80 0,90

Mietrechtl. wirksam ab (Neuverträge)

Frühester Zinstermin für HMZ-Valorisierung

Vw-Kostenpauschale ab (Kat. A/m2 Nfl. jährlich)

1. 6. 2001

1. 7. 2001

1. 6. 2001 36,30 ATS/2,64 € Mischsatz 2001 = 35,55 ATS

VPI 1986/2000 Februar 2001

Indexziffer

(140,1/101,8)

1. 6. 2004

1. 7. 2004

1. 6. 2004 2,77 € Mischsatz 2004 = 2,7158 €

VPI 2000 Februar 2004 (107,0)

1. 9. 2006

1. 10. 2006

1. 9. 2006 2,91 € Mischsatz 2006 = 2,82 €

VPI 2000 Mai 2006 (112,4)

1. 9. 2008

1. 10. 2008

1. 9. 2008 3,08 € Mischsatz 2008 = 2,97 €

VPI 2000 Mai 2008 (118,8)

1. 8. 2011

1. 9. 2011

1. 8. 2011 3,25 € Mischsatz 2011 = 3,15 €

VPI 2000 April 2011 (125,2)

1. 4. 2014

1. 5. 2014

1. 4. 2014 3,43 € Mischsatz 2014 = 3,385 €

VPI 2000 Dezember 2013 (132,2)

1. 2. 2018

1. 3. 2018

1. 2. 2018 3,60 Mischsatz 2018 = 3,59 €

VPI 2000 Oktober 2017 (139,0)

Verbraucherpreisindex – Jahresdurchschnitt (erstellt am 17. 1. 2019) ø

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

VPI 2015 VPI 2010

2015

2016

2017

2018

100,0

100,9

103,0

105,1

103,3

105,8

107,9

109,7

110,7

111,7

114,0

116,3

VPI 2005

107,0

107,5

109,5

113,1

115,9

118,2

120,1

121,2

122,3

124,8

127,3

VPI 2000

118,3

118,9

121,1

125,0

128,2

130,7

132,8

134,0

135,2

138,0

140,8

VPI 1996

124,5

125,2

127,4

131,6

134,8

137,5

139,7

141,0

142,3

145,2

148,1

VPI 1986

162,8

163,7

166,6

172,0

176,3

179,8

182,7

184,4

186,1

189,9

193,7

VPI 1976

253,1

254,4

259,0

267,4

274,1

279,6

284,1

286,6

289,2

295,2

301,1

VPI 1966

444,2

446,5

454,5

469,3

481,0

490,6

498,5

503,0

507,5

518,1

528,4

VPI I

565,9

568,8

579,1

598,0

612,8

625,1

635,1

640,9

646,7

660,1

673,3

VPI II

567,8

570,6

581,0

599,9

614,9

627,2

637,2

643,0

648,8

662,3

675,5

32 | OIZ


R ECH T & SE R V I CE

Verbraucherpreisindex – Monatsziffern 2018/2019 3/2018

4/2018

5/2018

6/2018

7/2018

8/2018

9/2018

VPI 2015

104,5

104,7

104,9

105,1

104,9

104,9

105,7

10/2018 11/2018 12/2018 106,0

106,2

106,3

1/2019 105,5

2/2019* 105,5

VPI 2010

115,7

115,9

116,1

116,3

116,1

116,1

117,0

117,3

117,6

117,7

116,8

116,8

VPI 2005

126,7

126,9

127,1

127,4

127,1

127,1

128,1

128,5

128,7

128,8

127,9

127,9

VPI 2000

140,0

140,3

140,6

140,8

140,6

140,6

141,6

142,0

142,3

142,4

141,4

141,4

VPI 1996

147,3

147,6

147,9

148,2

147,9

147,9

149,0

149,5

149,7

149,9

148,8

148,8

VPI 1986

192,7

193,1

193,4

193,8

193,4

193,4

194,9

195,5

195,8

196,0

194,5

194,5

VPI 1976

299,5

300,1

300,6

301,2

300,6

300,6

302,9

303,8

304,4

304,7

302,4

302,4

VPI 1966

525,6

526,6

527,6

528,7

527,6

527,6

531,7

533,2

534,2

534,7

530,7

530,7

VPI I

669,7

671,0

672,3

673,6

672,3

672,3

677,4

679,4

680,6

681,3

676,1

676,1

VPI II

671,9

673,2

674,5

675,8

674,5

674,5

679,7

681,6

682,9

683,5

678,4

678,4

Baukostenindex Wohnhaus- und Siedlungsbau (Gesamtkosten für ganz Österreich, ohne USt.) BKI 1990

2007 ø

2008 ø

2009 ø

2010 ø

2011 ø

2012 ø

2013 ø

2014 ø

2015 ø

2016 ø

2017 ø

2018 ø

170,7

179,6

180,7

186,5

190,8

194,7

198,4

200,7

203,8

205,1

212,2

218,3

BKI 2000

124,8

131,4

132,2

136,4

139,5

142,4

145,1

146,8

149,1

150,0

155,2

159,7

BKI 2005

109,2

114,9

115,6

119,3

122,0

124,5

126,9

128,4

130,4

131,2

135,8

138,7

102,3

104,4

106,4

107,6

BKI 2010 BKI 2015 2015/2016 3/2018

4/2018

5/2018

109,3

110,0

113,8

117,1

100,0

100,6

104,1

107,1

06/2018 07/2018 08/2018 09/2018 10/2018 11/2018

12/2018 1/2019** 2/2019**

BKI 1990

216,2

216,6

219,1

219,5

219,1

219,7

219,5

219,5

219,3

218,9

219,7

219,7

BKI 2000

158,2

158,5

160,3

160,6

160,3

160,7

160,6

160,6

160,4

160,1

160,7

160,7

BKI 2005

138,4

138,6

140,2

140,4

140,2

140,6

140,4

140,4

145,3

140,0

140,6

140,6

BKI 2010

116,0

116,2

117,5

117,7

117,5

117,8

117,7

117,7

117,6

117,4

117,8

117,8

BKI 2015

106,1

106,3

107,5

107,7

107,5

107,8

107,7

107,7

107,6

107,4

107,8

107,8

Quelle: Statistik Austria * Erstellt am: 15. 03. 2019; der Index­stand gilt bis zur Publikation des Indexwerts des folgenden Monats als vorläufige Zahl. ** Erstellt am: 15. 03. 2019; vorläufige Werte T+75 endgültig. Sämtliche Werte sind kaufmännisch gerundet. Beim Vergleich mit früheren Basisjahren sind Rundungsdifferenzen nicht ausgeschlossen.

OIZ STELLT WOHNBAUKOSTEN-RICHTWERTE EIN Liebe Leserinnen, liebe Leser! Jahrelang galten die Wohnbaukosten-Richtwerte in der „Öster­ reichischen Immobilien Zeitung“ (OIZ) als Indikator für die Errichtungskosten von Wohngebäuden. Obwohl die Statistik Austria vor einiger Zeit von der Publikation der Wohnbaukosten-Richtwerte Abstand nahm, haben wir die Werte als Service für unsere Leser nach dem Berechnungsmodell der Statistik Aus-

tria weiterhin veröffentlicht. Dieses Service stellen wir nun ein. Vor allem die vielen Rückmeldungen heimischer Bauträger, dass die anhaltende Dynamik bei der Errichtung von Wohngebäuden und deren Preisentwicklung in den Wohnbaukosten-Richtwerten generell nicht treffsicher abbildbar sind, veranlassen uns zu diesem Schritt. Wir bitten um Ihr Verständnis.  Die Redaktion

OIZ | 33


RECHT & SER V ICE

Richtwerte turnusmäßig angehoben Am 12. März 2019 wurde via Bundesgesetzblatt die „Änderung der Richtwerte nach dem Richtwert­gesetz“ veröffentlicht. Im Durchschnitt stiegen die Mieten für Altbauwohnungen in Österreich am 1. April 2019 um rund vier Prozent.

1020 Wien, Handelskai 265 Tel.: +43 1 72707 www.real.at

vereinbarungen ab Mai 2019 angehoben werden. Zu beachten sind jedoch die Formerfordernisse nach § 16 Abs 9 MRG: Das Anhebungsbegehren muss jedenfalls schriftlich erfolgen und durfte nicht vor dem Eintritt der mietrechtlichen Wirksamkeit – nicht vor dem 1. April 2019 – abgesendet werden. Ein zu früh abgeschicktes Schreiben entfaltete keine Rechtswirkungen; auch nicht im Folgemonat.

Anpassung jedes zweite Jahr Das Erhöhungsbegehren muss, unter Berücksichtigung des frühestmöglichen Fälligkeitstermins am fünften des Monats Mai 2019, dem Mieter mindestens 14 Tage vor diesem Zinstermin zugehen. Da der 21. April 2019 auf einen Sonntag fällt, wird für eine postalische Übermittlung das Einlangen bis spätestens 19. A ­ pril beachtlich sein. Der ÖVI weist weiters darauf hin, dass, falls das Erhöhungsbegehren erst später beim Mieter einlangen sollte, die Erhöhung erst am darauffolgenden nächsten Zinstermin fällig wird. Seit dem 2. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (MILG) vermindern oder erhöhen sich die in § 5 Abs 1 Richtwertgesetz angeführten Richtwerte seit dem 1. April 2017 jedes zweite Jahr in dem Maß, dass sich aus der Veränderung des von der Statistik Österreich verlautbarten Jahresdurchschnittswerts des Verbraucherpreisindex 2010 des jeweiligen Vorjahrs gegenüber dem Indexwert 107,9 (Durchschnittswert des Jahres 2013) ergibt. Bei der Berechnung der neuen Richtwerte sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden. Beträge, die einen halben Cent übersteigen, sind auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden. 

Die neuen Richtwerte

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34 | OIZ

Bundesland

Richtwert neu

Richtwert alt

Burgenland

5,30 Euro

5,09 Euro

Kärnten

6,80 Euro

6,53 Euro

Niederösterreich

5,96 Euro

5,72 Euro

Oberösterreich

6,29 Euro

6,05 Euro

Salzburg

8,03 Euro

7,71 Euro

Steiermark

8,02 Euro

7,70 Euro

Tirol

7,09 Euro

6,81 Euro

Vorarlberg

8,92 Euro

8,57 Euro

Wien

5,81 Euro

5,58 Euro

Quelle: Bundesgesetzblatt für die Republik Österreich vom 12. März 2019

Wie meistens blickte die Immobilienbranche bei dieser Anpassung besonders akribisch auf die Zahl für Wien: Dort klettert der Richtwert von 5,58 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 5,81 Prozent. Das Bundesland mit dem niedrigsten Richtwert ist mit 5,30 Euro (statt bisher 5,09 Euro) das Burgenland, jenes mit dem höchsten Vorarlberg mit 8,92 Euro (statt 8,57 Euro). Durchschnittlich stiegen die Mieten für Altbauwohnungen in der ­Alpenrepublik am 1. April 2019 um etwa vier Prozent. Die neuen Richtwerte wurden wie erwähnt mit 1. April 2019 mietrechtlich wirksam. Laut dem Österreichischen Verband für Immobilienwirtschaft (ÖVI) können neue Mietverträge auf dieser Basis seit 1. April 2019 abgeschlossen werden. Bestehende Richtwertmietverträge können bei entsprechenden Wertsicherungs-


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Die Österreichische Immobilien Zeitung ist das führende Informationsmedium der heimischen Immobilienbranche Aktuellste Informationen Umfangreicher Serviceteil: Recht & Service, Indizes, Preisspiegel OIZ: Das Sprachrohr der Branche Sichern Sie sich Ihren Wissensvorsprung mit einem persönlichen Abo und erhalten Sie die Österreichische Immobilien Zeitung 10 x im Jahr um nur € 110,– Einfach Bestell-Kupon ausfüllen und einsenden an: Aboservice Österreichische Immobilien Zeitung OIZ, Simmeringer Hauptstraße 24, 1110 Wien Info-/Bestellhotline: 01 / 361 70 70-573 oder per E-Mail: aboservice@oiz.at

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C OV ERSTORY

Sanieren mit Weitblick Zinshäuser erfreuen sich ungebrochener Beliebtheit. Vor allem bei Revitalisierungen und Aufstockungen etablieren sich neue Kooperationsmöglichkeiten mit den bisherigen Eigentümern.

„Momentan ist es sehr schwierig, Zinshäuser zu bekommen, die u ­ nserem Geschäftsmodell entsprechen.“ Andreas Kropf, Obenauf Immobilienentwicklung GmbH

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© Obenauf

dem wir an solche Wohnungseigentumsgemeinschaften herantreten mit dem Wunsch, den Rohdachboden zu kaufen und auszubauen, und wenn wir dann Dachgeschoßwohnungen bauen dürfen und das Projekt durchgerechnet haben, sanieren wir – aufgrund der Lage bzw. der Verkaufspreise, die für diese Wohnungen zu erzielen sind – die eine oder andere sanierende Maßnahme im Haus mit.“ Und vielleicht bleibe dann sogar ein kleiner Geldbetrag für die einzelnen Wohnungseigentümer übrig, den sie zusätzlich bekämen. „Das heißt, wir als Unternehmen Obenauf haben ein wirtschaftliches Projekt oben am Dach, und die Wohnungseigentumsgemeinschaft hat den Vorteil, dass sie ein saniertes Haus hat und vielleicht sogar noch einen kleinen Geldbetrag bekommt, anstatt in die Sanierung des Hauses investieren zu müssen.“ Ein Modell, das man öfter umsetze – wobei natürlich alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten, denn ein Einzelner könne das Projekt schon verhindern. © iStock/micha360

Laut aktuellem Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien ist das Angebot an attraktiven Wiener Gründerzeit-Zinshäusern „weiter gesunken“. In der Folge, heißt es in dem Bericht, hätten auch die Mindestpreise in einigen Bezirken teils kräftig zugelegt. Aus der Sicht von Andreas Kropf, Geschäftsführer der „Obenauf“ Immobilienentwicklung GmbH, hängt der „momentan sehr hohe Marktpreis“ mit den derzeit sehr niedrigen Zinsen zusammen, denn: „Je niedriger die Zinsen sind, umso höher ist der Immobilienanteil im Portfolio von großen Investoren, und das treibt natürlich den Preis etwas nach oben, daher ist es momentan auch sehr schwierig, Zinshäuser zu bekommen, die unserem Geschäftsmodell entsprechen“, sagt Kropf – nämlich dem Geschäftsmodell „Zinshaus kaufen, sanieren, ausbauen und dann die einzelnen Wohnungen verkaufen – oder sie weiter zu vermieten, wenn Bestandsmieter da sind. Und das bei einem Anlagehorizont von nur zwei oder drei Jahren. So hat man sich denn auch unterschiedliche Ansätze der Immobilienentwicklung überlegt. Zum einen ausgehend von der Situation einer Wohnungseigentumsgemeinschaft in einem Gründerzeithaus, wo Sanierungsbedarf da ist, sprich: Das Haus braucht ein neues Dach, es besteht der Wunsch der Wohnungseigentumsgemeinschaft, einen Lift einzubauen, die Steigleitungen gehören saniert, die Fassaden sind zu sanieren. Jeder Wohnungseigentümer müsste also in das Haus investieren, um diese sanierenden Maßnahmen setzen zu können. „Und hier“, so Kropf, „schaffen wir oft eine klassische Win-win-Situation, in-

Trügerische Quadratmeterrechnungen Ein anderer Ansatz ist eben, ein ganzes Zinshaus zu kaufen, wobei dann hinsichtlich Wirtschaftlichkeit viele Faktoren mit hineinspielen: in welchem Zustand das Zinshaus ist, und was es kostet, wie viele Wohnungen in dem Zinshaus vermietet sind, ob die Mieter daran interessiert sind, dass die Wohnungen saniert werden, ob sie ausziehen oder ob sie, wenn sie bleiben wollen, dann auch bereit sind, ihre Mietverträge anzupassen, wenn sanierende Maßnahmen durchgeführt worden sind, ob die Mieter zum Beispiel einen Balkon zahlen, der mit errichtet werden könnte. Hier gibt es also viele Fragen, die zu klären sind, wenn zu Projektbeginn eine Abschätzung bzw. eine Kalkulation gemacht wird, wie viel ins Haus investiert werden muss, und welche Erträge am Ende des Projektes zu erwarten sind. Erträge aus Erlösen von Wohnungen, die man verkauft, oder aus Mieten, die man weiterhin von den Bestandsmietern bekommt und die dann auch langfristig zur Projektfinanzierung beitragen müssen. Kalkuliert werde im Prinzip in Quadratmetern, aber: „Diese Quadratmeterrechnungen können auch sehr trügerisch sein“,


© Obenauf

COV E RSTO RY

← Dachansicht des Projekts Doblhofgasse 9 der Obenauf Immobilienentwicklung.

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so Kropf, „denn wenn man zum Beispiel zu einem Dachgeschoß mit 500 Quadratmetern einen Lift dazubaut, legen sich die Kosten für den Lift natürlich anders auf den Quadratmeter des Dachgeschoßes um als bei einem Dachgeschoß mit 1.000 Quadratmetern. Hier könnten sich also ganz unterschiedliche Quadratmeterpreise ergeben.“ Das Unternehmen Obenauf habe den Vorteil, „dass wir mit unserer Generalunternehmung natürlich auch Baukalkulationen im eigenen Haus durchführen und so-

mit im Vorfeld gut kalkulieren und abschätzen können, was uns ein solches Bauprojekt kosten wird.“ Zinshäuser kaufen, sanieren und dann die Wohnungen vermieten oder verkaufen – eigentlich das angestammte Geschäftsfeld auch von Hans Jörg Ulreich, Geschäftsführender Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH. Oder wie Ulreich Wert legt zu erklären: „Unser Unternehmensschwerpunkt liegt auf nachhaltigen Sanierungen von Gründerzeitgebäuden.“ Die Wohnungen in den höheren Stockwerken, die für Eigennutzer attraktiv sind und wo Balkone möglich sind, sowie Dachgeschoße werden verkauft, die anderen Wohnungen – in der Regel kleinere Wohnungen im ersten und zweiten Stock sowie die Gewerbeflächen im Erdgeschoß – werden vermietet. „Damit folge ich allerdings nur meiner eigenen Unternehmensphilosophie“, sagt ­Ulreich, „natürlich könnte ich alle Wohnungen auch zum Verkauf anbieten.“ Er hänge jedoch persönlich an seinen Projekten und baue also nicht nur für Kunden, sondern auch immer für sich selbst. Damit bleibe er ein Partner seiner Käufer, auch als

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© Ulreich

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Nachbar. Und: „Ich verbürge mich damit auch für die beste Qualität und Sicherheit in unseren Häusern.“ Natürlich baue man anders, wenn man es auch für sich selbst tue.

Tauschen statt kaufen Wobei er, Ulreich, in letzter Zeit eigentlich gar nichts mehr klassisch gekauft, sondern mit Besitzern andere Vereinbarungen getroffen habe. Einer Erbengemeinschaft zum Beispiel sei manchmal wichtig, dass ein Haus, in dem die Eltern oder Großeltern von klein auf gelebt hätten, erhalten bleibe. „Wenn Geld, Knowhow und Zeit für die Sanierung fehlen und eigentlich kein richtiger Verkaufswille da ist, kann man mit uns gemeinsam Alternativen entwickeln“, so Ulreich, „beispielsweise mehrere sanierte Wohnungen im Haus gegen das unsanierte Objekt tauschen – wir kümmern uns über die Hausverwaltung dann auch gerne um Verwaltung und Vermietung dieser Wohnungen, wickeln das Ganze ab und geben entsprechende Garantien, während das volle Risiko bei uns bleibt.“ Es gehe – wie bei jedem Geschäft – oft um Vertrauen, besonders bei Immobilien. Viele Besitzer wollten ihr Objekt in guten Händen wissen, das sei oft wichtiger als der maximale Gewinn.

Ulreich-Projekt in der Neilreich­ gasse 3–5, 1100 Wien.

„Derzeit ist der Zinshausmarkt aber kein leichter“, betont ­ lreich. Ein Ankauf und eine Sanierung können wirtschaftlich U heute oft in die Hose gehen. Einerseits würden Baukosten unterschätzt, andererseits seien die rechtlichen Rahmenbedingungen besonders in Wien ein echtes Risiko. Mit dem Richtwertmietzins für noch so top sanierte Altbauten gehe es sich jedenfalls für private Vermieter schwer bis gar nicht aus. Die rechtlichen Hindernisse seien ein großer Hemmschuh, und Sanierungen gingen dramatisch zurück. Wenn jemand heute noch ein Zinshaus kaufe, dann in der Regel als Stellplatz – nicht für die PKWs, sondern für sehr viel Geld. Es werde also nicht saniert, sondern gehalten. „Das ist eine Katastrophe für das Stadtbild und natürlich auch für den Wohnungsmarkt“, so Ulreich. Er habe noch viele sogenannte Pipeline-Projekte, die er in der Vergangenheit erstanden habe und Schritt für Schritt umsetze. Er müsse derzeit nicht kaufen. In zehn Prozent aller Projekte sei es wiederum der Fall, dass man das Haus nicht mehr erhalten werde können und man daher neu baue. Ulreich: „Neubauten sind natürlich wesentlich günstiger, weil einfacher im Bau und in der Erhaltung, sie erzielen mehr Fläche und sind mietrechtlich nicht reglementiert. Wenn wir tatsächlich neu bauen müssen, bieten wir Bestandsmietern Alternativen in unseren anderen Projekten an.“ 

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„Die rechtlichen Hindernisse sind ein großer Hemmschuh, ­Sanierungen gehen dramatisch zurück.“ Hans Jörg Ulreich, Ulreich Bauträger GmbH


COV E RSTO RY

Wie die Sanierungsrate steigern? In Österreich hinkt die Sanierungsquote von Wohngebäuden im internationalen Vergleich ­deutlich hinterher. Wie sich das ändern könnte, hat die Initiative ProBauen untersucht. Bei Neubau im mehrgeschoßigen Wohnbau boomte die Bauwirtschaft im vergangenen Jahr. Das Einfamilienhaus und vor allem die Sanierung würden aber „massiv hinterherhinken“, heißt es in dem von „ProBauen“ ausgearbeiteten und an die Bundesregierung übergebenen Positionspapier mit Vorschlägen zu dem Ziel der Bundesregierung, die Sanierungsrate – im Sinne umfassender Sanierung in Bezug auf den Gesamtbestand an Wohneinheiten – von derzeit unter ein Prozent auf durchschnittlich zwei Prozent im Zeitraum 2020 bis 2030 anzuheben. ProBauen ist eine Initiative von VBÖ (Verband der Bau­ stoffhändler Österreich), F.B.I. (Forschungsverband der österr. BaustoffIndustrie ) und WKO (Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder).

Wie also soll die Sanierungsrate gesteigert werden? Grundsätzlich sind nach Einschätzung von ProBauen „Maßnahmen in drei politischen Handlungsfeldern“ nötig: 1. Hinderliche rechtliche Bestimmungen müssten durchforstet und bereinigt werden. 2.  Finanzielle Anreize sind notwendig, um Sanierungen anzustoßen. 3.  Im Mietrecht sollen die Vorhaben aus dem Regierungsprogramm rasch umgesetzt werden. Änderungsbedarf bei den rechtlichen Rahmenbedingungen sieht man unter anderem darin, dass es für eine Sanierung andere Anforderungen geben müsse als für den Neubau. Ein zu sanierendes Gebäude auf den Stand der Technik zu bringen, stelle in vielen Fällen eine unüberwindliche Hürde dar. Besonders nachteilig erweise sich dieses Problem für den Schutz des baukulturellen Erbes. Die Sanierung von historischen und denkmalgeschützten Gebäuden werde mit hohen zusätzlichen Kosten belastet, sehr oft verhindere die Tatsache, dass neue Regelungen angewendet werden müssten, ein Sanierungsprojekt. Auch müssten die unterschiedlichen „und nicht selten widersprüchlichen“ Bestimmungen (Bauordnungen, Bautechnikverordnungen der Länder auf Basis der OIB RL, Gewerbeordnung, Ar-

beitsstättenverordnung, Haftungsrecht) bereinigt und, wo immer möglich, vereinfacht werden. Zur Bereinigung solcher Bestimmungen seien Abstimmungsmechanismen zwischen den Akteuren nötig. Weiters würden sich die geltenden Haftungsregelungen für Gebäude dämpfend auf die Sanierungsrate auswirken.

Anpassungsbedarf beim WEG Und für Sanierungen an der Grundgrenze müsse die im Bürgerlichen Recht kodifizierte Abstandsregelung angepasst werden. In der Praxis werde thermische Sanierung nämlich oft dadurch verhindert, dass mit dem Auftragen einer Isolierung der Mindestabstand – oft nur um wenige Zentimeter – verletzt werde. Auch beim Wohnungseigentumsgesetz sieht man Anpassungsbedarf. So müssten unter anderem die Bestimmungen so angepasst werden, „dass nach einer bestimmten Zeit eine Sanierung aus den Rücklagen möglich ist.“ Bei den notwendigen finanziellen Anreizen, um Sanierungen anzustoßen, erachtet man bei ProBauen grundsätzlich steuerliche Maßnahmen als wesentlich wirkungsvoller als direkte Förderungen. Für ebenso sinnvoll erachte man eine Erhöhung der AfA für Wohngebäude und Wohnungen. Die derzeitige Praxis bei der Anwendung der Liebhaberei-Verordnung auf die Sanierung von Baudenkmälern stelle ein Hindernis dar. Im Zusammenhang mit der Forderung, die Vorhaben aus dem Regierungsprogramm rasch umzusetzen, sieht man bei ProBauen die wirkungsvollste Maßnahme in der Möglichkeit, sanierte Wohnungen wie Neubau mit freier Mietzinsvereinbarung zu vermieten. Zusätzlich sei es denkbar, die Sanierungsrate durch ein Bonus-System im Mietrecht deutlich anzuheben. 

← Das gesamte Positionspapier von ProBauen zur „Steigerung der Sanierungs­rate“ gibt es auf www.vboe.eu/fachliches/probauen/ zum Downloaden.

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C OV ERSTORY

Wiener Zinshausmarkt: Milliardengrenze zum 4. Mal übertroffen Der Wiener Zinshausmarkt schlägt alle Rekorde: Mit 1,38 Milliarden Euro verzeichnet Otto ­Immobilien im Vorjahr den stärksten Umsatz seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2009.

→ Wiener Zinshaus­ markt: Bei den Käu­ fern dominieren klar die Unternehmen, auch auf der Verkäu­ ferseite werden sie immer stärker.

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© Christian Steinbrenner/Otto Immobilien

Bereits zum vierten Mal in Folge wurde damit die Milliardengrenze übertroffen, und dies noch ohne Berücksichtigung des Nachlaufes (Transaktionen, die erst nach Erhebungsstichtag am 14. 2. 2019 im elektronischen Grundbuch eingetragen wurden, aber noch das Jahr 2018 betreffen). Dies ist ein Ergebnis aus dem Ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien (Frühjahrsausgabe), den Unternehmenschef Eugen Otto kürzlich gemeinsam mit seinem Expertenteam vor Journalisten präsentierte. Besonders umsatzstark zeigten sich dabei der dritte Bezirk mit einem Rekordumsatz von 250 Mio. Euro und der 6. Bezirk mit einem Volumen von 195 Mio. Euro. Trotz der großen Nachfrage der Investoren ist das Angebot an attraktiven Wiener Gründerzeit-Zinshäusern weiter gesunken. In der Folge legten auch die Mindestpreise in einigen Bezirken teils kräftig zu: vor allem in der Leopoldstadt, der Innenstadt aber auch der Brigittenau und Rudolfsheim-Fünf-

haus. Der höchste Zuwachs bei den Mindestpreisen wurde im 2. Bezirk verzeichnet. Hier stiegen die Mindestpreise um 23 % an. Die Maximalpreise sind auf hohem Niveau stabil geblieben bzw. nur leicht angestiegen. Auffallend war die Steigerung der Maximalpreise ebenfalls wieder in der Leopoldstadt, mit 7 %, so Thomas Gruber, Teamleiter Zinshäuser bei Otto Immobilien. Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem zumindest durchschnittlichen Zustand unter 1.550 Euro/m² verkauft. Die Renditen spiegeln aktuell das besondere Investoreninteresse an Lagen im ersten, zweiten, 15. und 20. Bezirk wider – hier fielen die Maximalrenditen zwischen 0,2 und 0,4 %-Punkten. „Aktuell ist nach unseren Recherchen nur mehr in einigen Bezirken außerhalb des Gürtels eine Rendite um 3 % erzielbar“, erläutert Richard B ­ uxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser.

Anteilskäufe und größere ­Volumina nehmen wieder zu Beim Erwerb von ganzen Häusern (100 % der Anteile) ist laut Otto Immobilien ein leichter Rückgang gegenüber 2017 feststellbar: Knapp 60 % der im Jahr 2018 getätigten Transaktionen sind dieser Gruppe zuzuordnen. Im Vergleich zum Jahr davor bedeutet dies einen Rückgang von 4 %-Punkten. Der Kauf und Verkauf von Zinshausanteilen machte dementsprechend einen Anteil von knapp 40 % der umgesetzten Trans-

aktionen aus, so Martin Denner, Leiter der Abteilung Immobilien Research. Bei den Preiskategorien war die Zahl verkaufter Zinshäuser bis 5 Mio. Euro mit einem Anteil von 79 Prozent diesmal vergleichsweise niedriger, der Anteil der Verkäufe mit höheren Volumina hat sich heuer im Vergleich zu 2017 von 10 % auf 21 % mehr als verdoppelt. „Zudem ist besonders hervorzuheben, dass sich nahezu 43 % der Transaktionen in der Preiskategorie von 1,0 Mio. Euro bis 2,5 Mio. Euro abgespielt haben“ erläutert Richard Buxbaum.

Zahl der Zinshäuser weiter rückläufig Weitere interessante Details der Auswertung von Otto Immobilien: Bei den Käufern dominieren klar die Unternehmen, auch auf der Verkäuferseite werden sie immer stärker. Im vergangenen Jahr gingen sowohl knapp 74,6 % aller Käufe als auch 43 % aller Verkäufe von Unternehmen aus. Als Quellen für den ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht dienten neben eigenen umfangreichen Recherchen die Eintragungen im öffentlichen Grundbuch, der Kaufvertragsspiegel von Immo­United, der Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien sowie Daten der Statistik Austria. Martin Denner: „Nach unseren kontinuierlichen Erhebungen gibt es in Wien mit Stichtag 14. 02. 2019 nur noch rund 13.980 klassische Gründerzeit-Zinshäuser in Wien. Dies entspricht einem Rückgang des Bestandes seit 2009 um etwas mehr als 11 %, der vor allem auf Parifizierungen und Nutzungsänderungen zurückzuführen ist.“ 


MA R K T B E R I CH T

NACHFRAGE NACH VORSORGEWOHNUNGEN HÄLT UNGEBROCHEN AN Auf dem Markt für private Immobilieninvestments vollzog sich 2018 eine bemerkenswerte Trendwende, wie aus dem Marktbericht „Vorsorgewohnungen Wien 2019“ der EHL Wohnen GmbH hervorgeht. Die Nachfrage nach Wohnungen zu Anlagezwecken ist ungebrochen hoch, allerdings werden immer weniger Wohnungen nach dem klassischen Vorsorgewohnungsmodell (zu Vorsorgezwecken erworbene Eigentumswohnungen, bei denen ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wird) gekauft. Stattdessen kaufen Privatanleger immer öfter zum Eigennutzerpreis und verzichten damit auf den Umsatzsteuervorteil beim Ankauf. Weil die Anleger im Grundbuch mit dem Eigennutzerkaufpreis aufscheinen, schlagen sich diese aber nicht als Vorsorgewohnungen in der Statistik nieder, und das führte 2018 erstmals seit

einigen Jahren zu einem Rückgang bei der Zahl der Vorsorgewohnungen. Zudem war das Rekordjahr 2017 durch diverse Nacheintragungen von Projekten ins Grundbuch auch ein statistischer Ausreißer. Grund für diese Entwicklung ist vor allem der stark gestiegene (meist umsatzsteuerfreie) Grundkostenanteil an den Gesamtkosten, der dazu führt, dass die abzugsfähige Vorsteuer an Bedeutung verliert. Das Gleiche gilt auch für generalsanierte Wohnobjekte. „Oft nur mehr sechs oder acht Prozent Ersparnis beim Kauf rechtfertigen für viele Anleger die mit dem Vorsteuerabzug verbundenen Auflagen, wie die 20 Jahre dauernden Aufzeichnungspflichten und vor allem Einschränkungen bei der Eigennutzung, nicht mehr“, erklärt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH.

Unsere Zahlen zeigen recht deutlich, dass die Zahl der zu Anlagezwecken gekauften Wohnungen eher noch zu- als abnimmt“, so Bauernfeind. „Aber beim aktuellen Preisniveau sind klassische Eigentumswohnungen für Investoren ähnlich attraktiv wie vorsteuerabzugsberechtige Vorsorgewohnungen.“ Das große Interesse institutioneller und privater Großinvestoren an Veranlagungen im Wohnungssektor sorgt zudem für eine Verknappung des Angebots an Wohnungen, die im Wohnungseigentum abverkauft werden. „2018 gab es einen rasanten Anstieg bei Gesamtverkäufen neu errichteter Wohnobjekte, und es wurden auch zahlreiche Neubauten von den Entwicklern langfristig ins eigene Portfolio übernommen“, so Bauernfeind. 

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AUS- UND WEIT ER BILD UNG

Studieren ohne Matura im Kommen Wer eine Lehre aus den Bereichen Büro/Handel/Finanzen einerseits oder Tourismus/ Gastgewerbe/­Hotellerie andererseits abgeschlossen hat, kann nach Absolvierung eines Vorbereitungs­lehrgangs an der FHWien Immobilienwirtschaft bzw. -management studieren. Auch Umwege erweitern bekanntlich den Horizont. Wie in etlichen anderen Wirtschaftszweigen auch führte Experten der heimischen Immobilienbranche nicht immer die Direttissima zu einem fachspezifischen Studium. Oft ist es die Berechtigung, um an einer Fachhochschule einen Lehrgang zu belegen, die zu diesem Schritt fehlt. Wie diese Hürde genommen werden kann, erläutert ­Walter Blaha, Geschäftsführer von fit4fh: „Wir sind ein zertifiziertes Aus- und Weiterbildungsunternehmen in Wien-­ Währing. Seit über zehn Jahren bieten wir in Kooperation mit der FHWien der WKW entsprechende Prüfungen in Deutsch, Englisch sowie Mathematik an, die in weiterer Folge für ein Fachhochschul-Studium gemäß § 4(7) Fachhochschul-Studiengesetz berechtigen.“ An der FHWien stehen das Bache-

lor-Studium Immobilienwirtschaft und das Master-Studium Immobilienmanagement auf dem Lehrplan. Dank „Studieren ohne Matura“ öffnen sich die Türen zu diesen Ausbildungen auch Absolventen von berufsbildenden mittleren Schulen, beispielsweise von Handelsschulen. Darüber hinaus bilden Lehrlinge mit einem studiengangspezifischen Abschluss die Zielgruppe. Für Immobilienwirtschaft beziehungsweise ­-management sind das Lehrberufe aus den Bereichen Büro/ Handel/Finanzen einerseits und Tourismus/Gastgewerbe/ Hotellerie andererseits.

Im Sommer- und im Wintersemester Wie gestaltet sich nun mit „Studieren ohne Matura“ dank ­ t4fh der Weg an die FHWien der WKW (und ausgewählte anfi dere Fachhochschulen)? Durchaus zügig, wie Blaha berichtet: „Der Hauptvorteil unserer Vorbereitungslehrgänge besteht darin, dass sie nur ein einziges Semester – also 3,5 Monate – dauern. Ähnliche Ausbildungen in Österreich nehmen um die drei Semester in Anspruch, zum Beispiel an Volkshochschulen. Das heißt, die Teilnehmer sparen ein ganzes Jahr an Zeit.“ Das ist möglich, weil die Vorbereitungslehrgänge maßgeschneidert entwickelt wurden und genau jene Inhalte abdecken, die das Gesetz fordert. Sie finden berufsbegleitend einmal im Sommersemester von Anfang März bis Mitte Juni und einmal im Wintersemester von Anfang September bis Mitte Dezember in den Räumlichkeiten der FHWien im 18. Bezirk statt. An Kosten schlagen für die Teilnehmer 999,– Euro zu Buche. Dieser Preis inkludiert den Prüfungsantritt. Eine Förderung durch diverse Stellen wie den Wiener ArbeitnehmerInnen Förderungsfonds (waff) ist möglich. 

Bachelor- & Master-Spezialisierungen • • • • •

Hervorragende Jobaussichten Vernetzung von Praxis & Forschung Namhafte LektorInnen aus der Immobilienbranche Praxisseminare an echten Immobilien Lehrinhalte am Puls der Zeit

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© fit4fh

IMMOBILIENMANAGEMENT „Der Hauptvorteil unserer Vorbereitungslehrgänge besteht darin, dass sie nur ein einziges Semester – also 3,5 Monate – dauern.“ Walter Blaha, Geschäftsführer von fit4fh


AUS- U N D W E I T E R B I L D U N G

Staffelübergabe an der FHWien der WKW © FHWien

2001 begann Otto Bammer, das Diplomstudium Immobilienwirtschaft an der auf Management & Kommunikation spezialisierten FHWien der WKW aufzubauen. Der Start des Studiums wurde von der Immobilienbranche mit großem Interesse begleitet. Inzwischen bietet die Fachhochschule im 18. Bezirk zwei Studiengänge im Bereich Real Estate Management an: Der Bachelor-Studiengang „Immobilienwirtschaft“ setzt den Schwerpunkt auf die Ausbildung von Immobilienmaklern und Hausverwaltern; der Master-Studiengang „Immobilienmanagement“ ist besonders für Projektentwickler und Bauträger geeignet und umfasst den Erwerb der Befähigungsnachweise für die entsprechenden Gewerbeberechtigungen. In den berufsbegleitenden Studiengängen unterrichten erfahrene Lektoren aus der Immobilienbranche. Die fundierte Ausbildung bietet den Absolventen im Verbund mit der während des Studiums erworbenen Berufserfahrung gute Job- und Karrierechancen.

© feelimage / matern

Nach 18 Jahren trat Klemens Braunisch die Nachfolge von Otto Bammer als Leiter des Studienbereichs Real Estate Management an. Klemens Braunisch (links) trat seine neue Funktion am 1. April 2019 an. Otto Bammer (rechts) baute das Diplomstudium Immobilienwirtschaft an der FHWien der WKW auf.

Und weiter: „Die Digitalisierung, Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und Trends in den Sparten Wohnen, Büro und Handel fließen praxisnah in die Lehrveranstaltungen ein.“ 

www.fh-burgenland.at

Praxisnähe und Bezug zur Berufstätigkeit

Die Fachhochschule am Währinger Gürtel bietet den ­Bachelor-Studiengang „Immobilienwirtschaft“ sowie den Master-Studiengang „Immobilienmanagement“ an.

© Weinwurm

Klemens Braunisch, der seit Oktober 2014 für den Bachelor-Studiengang verantwortlich zeichnet, übernahm am 1. April 2019 die Gesamtleitung des Bereichs Real Estate Management von Bammer. Er setzt auf Kontinuität und möchte die bestehenden Stärken der Studiengänge beibehalten. Im Weiterbildungsbereich baute Braunisch mit Real Estate Investments ein weiteres Master-Studium auf. Dieses MSc-Programm richtet sich vor allem an die – oft internationale – Investmentbranche. „Entscheidend ist, dass die Studierenden im Studium auf ihren bereits erworbenen Kompetenzen aufbauen können“, erklärt Braunisch.

Näch

ENERGIE&UMWELT STUDIEREN BACHELORSTUDIENGÄNGE Energie- und Umweltmanagement Gebäudetechnik und Gebäudeautomation

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AUS- UND WEIT ER BILD UNG

„Airport City Management“ startet an FH Wiener Neustadt Flughäfen sind wie eine kleine Stadt. Ab Herbst 2019 steht in Wiener Neustadt auf dem ­Lehrplan, wie sie optimal gemanagt werden. Verkehrsplanung, Immobilienentwicklung und Facility-Ma- nalentwicklung, Gebäudemanagement oder Immobilienentnagement, Ver- und Entsorgung, Energie- und Nachhaltigkeits- wicklung tätig sind. Voraussetzungen sind Hochschulreife oder mindestens fünfjährige einschlägige Berufspraxis. management, Sicherheitsorganisation. Diese und viele Faktoren „Die FH Wiener Neustadt zeichnet sich seit mehr prägen einen Flughafen-Standort. Wie das im Detail ihrem Bestehen vor allem auch dadurch aus, funktioniert, erfahren Interessierte im neuen FH-Lehrdass sie ihren Studierenden perfekte Rahmengang „Airport City Management“. Der akademische n esig bedingungen durch Kooperationen mit der WirtLehrgang wird von der Flughafen Wien AG und der d _ e 3re k/1 toc schaft und anderen Institutionen bietet. Dies wird durch FH Wiener Neustadt durchgeführt, richtet sich an iS © diesen neuen Lehrgang einmal mehr unter Beweis gePersonen, die in Management-Funktionen an Flugstellt. Darüber hinaus ist das Thema ‚Luftfahrt‘ histohäfen oder in den Bereichen Stadtplanung, Regiorisch prädestiniert für den Standort Wiener Neustadt und dennoch zukunftsgerichtet“, so Klaus Schneeberger, Aufsichtsratsvorsitzender der FH Wiener Neustadt.

Anmeldung ab sofort möglich

Thema: Licht- und Sonnenschutz In der nächsten Ausgabe der OIZ. Anzeigenschluss: 30. 04. 2019 Anzeigen-Kontakt: Andrea Ipsmiller T (+43 664) 422 04 52 E andrea@ipsmiller.net

Detaillierte Informationen im Internet unter www.oiz.at

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© iStock/Detailfoto

Österreichische immobilien Zeitung

Am Standort Flughafen Wien arbeiten heute über 22.500 Menschen in mehr als 250 Unternehmen, über 15.000 Fahrzeuge frequentieren täglich das Verkehrssystem am Airport, mehr als 100 Gebäudeobjekte sind zu verwalten. Das entspricht den Dimensionen einer Kleinstadt. Eine leistungsfähige Verkehrsin­ frastruktur, raum- und stadtplanerische Aspekte, Gebäude- und Energiemanagement, Ver- und Entsorgungsprozesse, die Entwicklung und Vermarktung von Immobilienflächen, die Bedeutung einer flächendeckenden Sicherheitsorganisation, aber auch eine gute Zusammenarbeit mit der umliegenden Region sind essenzielle Einflussfaktoren für die Entwicklung einer Airport City. Der neue akademische FH-Lehrgang vermittelt diese Kompetenzen. Mögliche Berufsfelder für Absolventen können sich in den Bereichen Immobilienmanagement und -vermarktung, Facility Management und Nachhaltigkeit, in den Bereichen Raum- und Verkehrsplanung sowie an Flughafen-Standorten ergeben. Diese und viele weiteren Inhalte erfahren Interessierte im neuen FH-Lehrgang „Airport City Management“. Er dauert drei Semester, ist berufsbegleitend (mit dreitägigen Präsenzmodulen) und schließt mit einer akademischen Zertifizierung ab. Die Unterrichtssprache ist Englisch. Die Vortragenden kommen aus den Bereichen Flughafen-Management, Immobilienentwicklung und -vermarktung sowie Raum- und Stadtplanung. Die Teilnahmegebühr beträgt Euro 12.000, Anmeldungen sind ab sofort möglich. Der Lehrgang startet mit Herbst 2019. 


AUS- U N D W E I T E R B I L D U N G

TU WIEN FEIERT 30 JAHRE IMMOBILIENLEHRGANG Am Wiener Karlsplatz hat man heuer allen Grund zur Freude: Die immobilienwirtschaftliche Weiterbildung der TU Wien feiert in diesem Jahr ihr 30-jähriges Bestehen. Dabei ist man stolz auf rund 1.200 Absolventen, die in den letzten drei Jahrzehnten ihre „Immo Mater“ verlassen und erfolgreich Karriere gemacht haben. Im Jahresverlauf 2019 wird nun auf die Höhepunkte der letzten Jahrzehnte, aber auch auf die Zukunft der Immobilienbranche geblickt. Im Mittelpunkt des Jubiläumsjahres, das unter dem Motto „Erfahrung. Qualität. Exzellenz.“ stattfindet, steht der Anspruch der TU Wien, die beste Weiterbildung in Österreichs Immobilienbereich zu gewährleisten. Bereits im Jahr 1989 wurde an der Technischen Universität Wien der erste Hochschullehrgang für die Immobilienwirtschaft auf universitärem Niveau angeboten. Im Fokus steht seit jeher die Praxisorientierung: Exzellente Universitätsprofessoren und namhafte Experten aus der Wirtschaft geben ihr Know-how aus den Bereichen Raumplanung, Projektentwicklung und Projektmanagement an die Studierenden weiter, was der Ausbildung immens zugute kommt. Das Zusammenspiel nationaler und internationaler Vortragender und der überdurchschnittlich hohe

Anspruch sorgen in der Lehre für eine ausgeprägte Zukunftsorientierung. Absolventen der verschiedenen Lehrgänge und Masterprogramme sind auf dem neuesten Wissensstand und können somit zielsicher, selbstbewusst und bestens ausgebildet ins Berufsleben einsteigen oder weitere Karrierestufen erklimmen. Internationale Zertifizierungen wie CEPI (European ­Association of Real Estate Professions) oder RICS (Royal Institution of C ­ hartered Surveyors), zu denen sich das Continuing Education Center der TU Wien selbst verpflichtet, bestätigen das Qualitätsniveau der Immobilienlehrgänge und sichern die überregionale Anerkennung – auch internationale Karrierewege sind durchaus üblich. „Die TU Wien ist der ‚place to be‘, wenn es um immobilienwirtschaftliche Lehrangebote geht“, sagt Bob ­Martens, Lehrgangsleiter für immobilienwirtschaftliche Angebote am Continuing Education Center der TU Wien. „Wir verbinden Technik, Recht und Wirtschaft, und das spiegelt sich in der Zusammensetzung der Studierenden, die genau aus diesen Bereichen stammen. Außerdem haben wir eine entsprechende Studienstruktur eingerichtet, die das berufsbegleitende Studieren wirklich ermöglicht.“ 

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AUS- UND WEIT ER BILD UNG

Universitärer Output Bereits in den ersten dreißig Sekunden einer Besichtigung entscheidet ein Interessent unter­ bewusst, ob die Wohnung die eigenen zukünftigen vier Wände sein werden oder nicht. Dieser Maxime folgend hatten zwei Master-Thesen des Lehrgangs Real Estate Management an der ­Donau-Universität Krems „Home Staging“ zum Thema.

de Maßnahme, die unter die Kategorie ­„Visual Merchandising“ fällt. Um es richtig betreiben zu können, bedarf es vor allem der Entpersonalisierung. Es sollen so viele Kunden wie möglich angesprochen werden. Die beiden Absolventinnen gewannen folgende Erkenntnisse: ­Besondere Vorzüge müssen in den Vordergrund gestellt werden. Sie verwandeln Räume in Gefühle. Home Staging bedeutet aber keinesfalls das Verschleiern oder Verstecken von Mängeln. Es punktet mit dem richtigen Einsatz von Licht und Beleuchtung. Für den Wohlfühleffekt greift man auf warmweißes Licht zurück. Darüber hinaus gilt Farbe als Stimmungsmacher, der einen Raum in eine sinnesaktivierende Atmosphäre tauchen kann. Meist reicht bereits der geschickte Einsatz von Wohnaccessoires, Teppichen, Kissen oder

Ein duftender Blumenstrauß oder frisch aufgebrühter Kaffee erzeugen bei der Besichtigung ein wohliges Gefühl.

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© pixabay

Makler müssen heutzutage bereits im Internet Grundrisse, technische Angaben und vor allem aussagekräftige Fotos der angebotenen Objekte präsentieren, um überhaupt einen Erstkontakt zu generieren. Im nächsten Schritt gewinnt „Home Staging“ als Trend im Marketingbereich massiv an Bedeutung, wie die Master-Thesen von zwei Absolventinnen des Lehrgangs Real Estate Management an der Donau-Universität belegen. Der erste Eindruck einer Wohnimmobilie ist entscheidend. Denn bereits innerhalb der ersten dreißig Sekunden entscheidet der potenzielle Käufer unterbewusst, ob die Wohnung die eigenen zukünftigen vier Wände sein werden oder nicht. Home Staging ist die optimale Präsentation einer Immobilie für den Verkauf. Es bildet als professionelles Arrangieren von Immobilien eine verkaufsfördern-

Vorhängen, um große Wirkung zu erzielen. Außerdem sind Ordnung und – wie schon erwähnt – Entpersonalisierung entscheidend: Fotos, religiöse Zeichen, Kinderspielzeug, Kühlschrankmagneten sollten entfernt werden, die Garderobe soll frei von Jacken und Schuhen sein. Im Badezimmer sollten keine persönlichen Gegenstände herumliegen.

Sauberkeit als Muss Vor jeder Besichtigung soll gelüftet werden. Gerüche spielen eine tragende Rolle. Sie werden beim Betreten unmittelbar wahrgenommen. Gegenstände mit schlechtem Odeur wie Mistkübel oder das Katzenklo sollten für die Dauer der Besichtigung entfernt werden. Ein duftender Blumenstrauß oder frisch aufgebrühter Kaffee erzeugen ein wohliges Gefühl. Sauberkeit speziell bei Fenstern, und in Küche, Bad und WC sind ein Muss. Etliche Immobilien wirken kahl, sind dunkel und nicht einladend. A ­ däquate Möbelstücke und Bilder, gut platziert, können Räume massiv aufwerten. In Österreich und der Schweiz dauerte zum Zeitpunkt des Verfassens der Master-Thesen die Vermarktung von Häusern und Eigentumswohnungen fünf bis sieben Monate, also durchschnittlich 160 Tage. Bei Objekten, bei denen professionelles Home Staging zum Einsatz kam, lag der Vermarktungszeitraum im Durchschnitt nur bei neun Tagen. Selbst Wohnungen, die monatelang am Markt angeboten wurden und die nach durchgeführtem Home Staging neuerlich präsentiert wurden, wurden anschließend binnen 13 Tagen verkauft. Es lohnt sich also. 


B R A N CH E N T R E F F

BUNDESTAG 2019 Es ist das Branchenereignis des Jahres. Beim diesjährigen Bundestag in Graz am 13. und 14. Juni treffen spannende Referenten auf die herausragenden Vertreter der Branche. Bauträger, Immobilienmakler und Hausverwalter aus ganz Österreich werden zu dieser Tagung in Graz erwartet, um die Zukunft der Branche, den Wandel der Berufsbilder, aber auch die innovativen Lösungen für die Entwicklung, Vermarktung und Verwaltung von Immobilienprojekten zu beleuchten und zu diskutieren. Das Konferenzprogramm ist unter dem Motto „Concepts for Life“ der Zukunft von Immobilien und Lebensräumen gewidmet und umfasst zwei gro-

ße Themenbereiche. Einerseits werden die Aspekte der Digitalisierung und deren Auswirkungen auf die Immobilienbranche unter die Lupe genommen. Die Auswirkungen von Plattformökonomie und von neuen, digitalen Informationsquellen und Kommunikationsmöglichkeiten auf die Berufsbilder der Bauträger, Makler und Verwalter stehen dabei im Brennpunkt. Als Gegenpol dazu werden die menschlichen Berührungspunkte und die soziale Intelligenz bei Beratung und Verkauf eingehend beleuchtet. Urbanisierung und Regionalisierung sowie die entsprechenden innovativen Konzepte für eine intelligente Stadtent-

wicklung ebenso wie für nachhaltige Regionalentwicklung bilden den zweiten Schwerpunkt des Bundestages. Darüber hinaus werfen die Besucherinnen und Besucher einen Blick auf die Entwicklung von innovativen Immobilienprojekten. Sowohl die Tagung als auch die meisten Side-Events finden direkt am und im Grazer Schlossberg statt. Der Abend­ empfang und der Abschlussempfang gehen wiederum im einzigartigen Ambiente der Kasematten, der Skybar und des Aiola Upstairs über den Dächern von Graz über die Bühne.  www.bundestag.at

21. – 22. Mai 2019 | twelve – myhive Twin Towers, Wien

Strategische Immobilienbewertung xx xx xx xx xx

Was passiert in den Boomtowns Österreichs? Big Data & innovative Ansätze in der Immobilienbewertung Raumordnungsnovellen: Diese Änderungen müssen Sie berücksichtigen! Datacenter als Assetklasse Die Risiken im Markt

www.imh.at/immobewertung © imh / Astrid Bartl

Für weitere Informationen kontaktieren Sie: Stephanie Heinisch, Customer Service, imh GmbH E-Mail: anmeldung@imh.at | Tel.: +43 (0)1 891 59-0

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STEUERT IP P

Einkünfte für die Einräumung von Leitungsrechten Seit 1. Jänner gilt die neue Abzugsteuer für Entschädigungen für die Einräumung von ­Leitungsrechten. Sie bringt mehr Rechts- und Planungssicherheit für die Beteiligten, weiß TPA-Expertin Renate Pilz.

TEXT: RENATE PILZ

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setz taxativ aufgezählten Infrastrukturbetreiber (Gas, Elektrizität, Fernwärme und Mineralrohstoffe). Telekommunikationsunternehmen und Gemeinden (z. B. im Zusammenhang mit dem Kanal) sind (noch) nicht davon umfasst. Einzubehalten ist die Steuer für sämtliche mit der Leitungseinräumung verbundenen Zahlungen, die an den Grundstückseigentümer und/oder den -bewirtschafter fließen. Nicht erfasst sind Zahlungen an Dritte, für welche die Leitungserrichtung zwar ursächlich ist, die aber von der Rechtseinräumung selbst nicht unmittelbar betroffen sind. Die Bemessungsgrundlage ist unabhängig von der Zusammensetzung des Entgelts (keine Differenzierung anhand der einzelnen Komponenten wie Schadenersatz, laufende Nutzung). Die Umsatzsteuer ist kein Teil der Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz beträgt bei der Einkommensteuer unterliegenden Empfängern 10 %, bei Zahlungen an Empfänger, die der Körperschaftsteuer unterliegen, 8,25 %. Schuldner der Abzugsteuer ist der Empfänger der Einkünfte, für die Entrichtung der Abzugssteuer haftet der Abzugsverpflichtete. Abweichend davon kann es in gewissen Anwendungsfällen zur Steuervorschreibung beim Empfänger bzw. zu keiner Haftung des Abzugsverpflichteten kommen. Die einbehaltenen Beträge sind jeweils bis 15. Februar des Folgejahres an das Betriebsfinanz-

amt abzuführen und elektronisch in ­FinanzOnline zu melden. Eine eigene Verordnung legt die konkret zu übermittelnden Daten und sonstige Formal­ aspekte fest. Wird die Regelbesteuerungsoption ausgeübt, so unterliegen 33 % des Auszahlungsbetrags oder ein gutachterlich festgestellter niedrigerer Wert dem Normalsteuersatz. Die Vorgehensweise bei der Regelbesteuerung gilt auch als Übergangslösung für noch nicht rechtskräftig veranlagte Fälle aus Vorjahren, ein Steuerabzug kann in diesen Fällen nicht stattfinden. Im Hinblick auf die Rechts- und Planungssicherheit der Beteiligten und im Sinne der Verwaltungsökonomie ist diese Abzugsteuer jedenfalls zu begrüßen. Nun obliegt es dem Finanzministerium, Unklarheiten und offene Auslegungsfragen durch Konkretisierung in den Richtlinien auszuräumen. 

© TPA

Das Jahressteuergesetz 2018 brachte unter anderem Änderungen für Grundstückseigentümer oder -bewirtschafter, die für die Benützung des Grundstücks ein Entgelt (Leitungsentschädigung) von Infrastrukturbetreibern wie Strom- oder Gasversorgern erhalten. Bisher war die Besteuerung von der unterschiedlichen Behandlung der Komponenten des Entgelts und daraus resultierenden Abgrenzungsfragen geprägt. Das führte in der Praxis zu Diskussionen, unzähligen Rechtsmitteln und vor allem zu Unsicherheit über den aus der Veranlagung resultierenden Steuerbetrag. Daher – und auch im Sinne der Verwaltungsvereinfachung – wurde im Einkommensteuergesetz eine neue Abzugsbesteuerung eingeführt, die für Zahlungen ab dem 1. Jänner 2019 gilt. Betroffen sind Einkünfte im Zusammenhang mit der Rechtseinräumung an einen Infrastrukturbetreiber, um Grund und Boden zur Errichtung und zum Betrieb von Leitungen im öffentlichen Interesse zu nutzen. Die Abzugsteuer entfaltet, vergleichbar mit der Kapitalertrag- und Immobilienertragsteuer, Endbesteuerungswirkung. Daher ist – mit Ausnahme der Inanspruchnahme der Regelbesteuerungsoption – keine Erfassung der zugeflossenen Beträge in der Steuererklärung mehr nötig. Die Pflicht zum Steuerabzug beschränkt sich (derzeit) auf die im Ge-

Renate Pilz ist Steuer­expertin und Partnerin bei TPA.


T I PPS & E V E N TS

WIM hat sich bestens etabliert 120 Aussteller und über 6.600 Besucher tummelten sich auf der Wiener Immobilien Messe. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen hoch. Den Beweis dafür trat am 16. und 17. März die 7. Ausgabe der WIM – Wiener Immobilien Messe im Congress Center der M ­ esse Wien an. Insgesamt 120 Aussteller zogen 6.623 Besucher an, was sowohl einen neuen Aussteller- als auch einen neuen Besucherrekord bedeutete. Zudem fand in den benachbarten vier Messe­ hallen vom 9. bis zum 17. März in bewährter Weise die Wohnen & Interieur, Österreichs größte Messe rund ums Einrichten, statt. „Die stimmige Themenkombination Immobilien und Einrichten hat sich einmal mehr bestens bewährt“, kommentiert ­Gernot Krausz, für B2C-Messen verantwortlicher Managing Director bei Reed Exhibitions, den erfreulichen Verlauf. „Die WIM hat sich längst als Hotspot des Immobilienmarktes in Ostösterreich etabliert. Und die Wohnen & Interieur gehört ohnedies zu den bekanntesten Messemarken Österreichs.“

Ostösterreich einer der heißesten ­Immobilienmärkte

für Zuzügler immer attraktiver geworden ist. Die Stadt St. ­Pölten präsentierte sich deshalb, gemeinsam mit der Sparkasse Niederösterreich Mitte West, Genossenschaften und Bauträgern, auf der WIM 2019 als aufstrebende und dynamische Stadt, die zudem über einen idealen Verkehrsanschluss nach Wien verfügt. Da der Wiener Markt für die niederösterreichische Landeshauptstadt die höchste Priorität genießt, war die WIM 2019 die perfekte Möglichkeit, das Wohnungsangebot und die hohe Lebensqualität der Stadt St. Pölten dem Wiener Zielpublikum näherzubringen. Die Bilanz der Messe fällt daher auch äußerst positiv aus: „Wir hatten eine optimale Gelegenheit, das Image als äußerst attraktiven Wohnstandort zu transportieren und konnten zahlreiche Interessierte für St. Pölten begeistern.“ 

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Wenn die WIM 2019 eines gezeigt hat, dann dies: Ostösterreich ist einer der heißesten Immobilienmärkte der Republik, allen voran das stark wachsende Wien mit seinem Speckgürtel. „Angesichts der unaufhaltsam steigenden Nachfrage nach Immobilien und des damit rasant zunehmenden Bedarfes an Bauprojekten kam die WIM 2019 mehr denn je gerade zum richtigen Zeitpunkt. Sie ist der große IMMO-Event des Jahres, auf dem Bauträger, Makler und Wohnraumsuchende sowie Privatpersonen, die eine Immobilie zu verkaufen haben, aufeinandertreffen. Diesen Mix an Ausstellern rund um das Thema Immobilien finden Interessenten nur auf der WIM vor“, beschreibt Silvia Vogel, Category Manager bei Reed Exhibitions, den Stellenwert der Wiener Immobilien Messe. „Denn eine Reihe von Ausstellern bot auch Rechts- und Finanzierungsberatung an. Außerdem vermittelten Experten auf zwei Bühnen rund um die Uhr Profi-Know-how sowie wertvolle Ratschläge und Tipps zu allen aktuellen mit Immobilien zusammenhängenden Fragen.“ Der Themenbogen spannte sich dabei von Wohnungskauf, Preisentwicklungen in Wien und Umgebung über Trends im Wohnbau und in der Stadtentwicklung bis hin zu Finanzierungen, aktuellen gesetzlichen Neuerungen sowie rechtlichen und steuerrechtlichen Aspekten beim Kauf, Verkauf oder Vererben von Immobilien. Die niederösterreichische Landeshauptstadt ist in den letzten Jahren aufgrund ihrer dynamischen Entwicklung immer mehr in den Fokus der Immobilienwirtschaft gerückt. Schließlich ist sie nicht nur traditionell ein bedeutender Verkehrsknotenpunkt, sondern auch ein Wirtschaftsstandort mit hoher Lebensqualität, der

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© Oliver Wolf

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BRANCHENEVENT 21. Retail Symposium, 9. Mai 2019, Wien

NACHBERICHT Lebensraum 2019 Von 15. bis 17. März 2019 fand in Graz die Lebensraum 2019 gemeinsam mit der Autoemotion statt. Die beiden Messen lockten rund 20.000 Besucher in die steirische Hauptstadt, die sich an zweieinhalb Tagen nicht nur über neue Projekte in Graz und der gesamten Steiermark erkundigten, sondern sich auch Rat bei einem der sechzig Aussteller aus der Immobilienbranche holen konnten. Vorträge sowie spannende Podiumsdiskussionen rundeten das Programm ab. Treffpunkt der Experten war auch heuer wieder der Fachgruppenstand der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO Steiermark.

KONFERENZ Real Estate Circle, 9./10. Mai 2019, Stegersbach Für die heimische Immobilienbranche tun sich an vielen Seiten Veränderungen und Herausforderungen auf: So steht der Investmentmarkt nach vielen Jahren des Booms am Scheideweg. War 2018 hier schon die Trendwende? Welchen Einfluss haben steigende Zinsen, und klettern diese tatsächlich spürbar? Werden private Wohnbauträger in Wien schrittweise vollends aus dem Markt gedrängt? Wie geht es mit den ertragsbestimmenden Faktoren Grundstücks- und Baupreise weiter, und wie sieht die Nachfrage- und Verkaufspreisentwicklung aus? Antworten auf diese und weitere Fragen erhalten die Teilnehmer beim Real Estate Circle am 9. und 10. Mai 2019 in Stegersbach. Zu den Vortragenden zählen Franz Jurkowitsch, Vorstandsvorsitzender der Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG, Christina Locher, Geschäftsführerin der tristar

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Das Retail Symposium by RegioPlan hat eine lange Tradition unter den Shopping-Center- und Handelsveranstaltungen. Es gilt jedes Jahr für über 350 Teilnehmer als einer der bedeutendsten Thinktanks der Branche in Europa sowie als das wichtigste entsprechende Event in Österreich. Die Veranstaltung bietet die Möglichkeit, über aktuelle Trends und Herausforderungen der Shopping Center- und Handelsbranche zu diskutieren, Ideen auszutauschen, Visionen und Meinungen zu teilen sowie Kontakte mit Top-Entscheidungsträgern zu knüpfen. Das 21. Retail Symposium findet am 9. Mai in der Orangerie von Schloss Schönbrunn statt. Auf dem Programm steht unter anderem ein Expertengespräch über „Developments im Handel – wohin geht die Reise?“ sowie eine Diskussion zum Thema „Gastro x Retail = The perfect match?“. www.retailsymposium.eu

DIALOGPLATTFORM Illmitzer Gespräche, 17. – 19. Oktober 2019, Illmitz Nachhaltigkeit ist ein oft missbräuchlich verwendeter und immer dann zur Diskussion freigegebener Begriff, wenn es darum geht, einer konsequenten Umsetzung des Nachhaltigkeitsprinzips auszuweichen. Das Prinzip ist einfach und lautet in Anlehnung an den ethischen Imperativ nach den Physiker Heinz von Foerster (1911 – 2002): „Handle so, dass die Anzahl der Wahlmöglichkeiten wächst.“ Was dadurch sichergestellt werden kann, sind langfristige Perspektiven für das Leben auf einem intakten Planeten. Eine Gruppe von Personen aus der Wirtschaft, von Lehrenden an österreichischen Universitäten etc. schloss sich kürzlich zusammen, um interdisziplinär, unabhängig, sachlich und kritisch über die wahre Nachhaltigkeit zu sprechen. Es sollen Halb- und Unwahrheiten aufgedeckt und gleichzeitig konstruktive Wege aufgezeigt werden – und zwar von 17. bis 19. Oktober in Illmitz, inmitten des Unesco-Weltkulturerbes Neusiedlersee. Die Eröffnungsrede hält der Immobilienexperte Thomas N. Malloth. www.illmitzer-gespraeche.at


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OIZ 04/19  

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