Page 1

VAKBLAD VOOR PUBLIEK - MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

DECEMBER 2019 #13

Erwin van Proosdij, hoofd Vastgoedbedrijf Enschede

Duurzaam schoolgebouw vraagt om integrale aanpak Rotterdam wordt ouderenproof Alleen, maar niet eenzaam Steeds meer aansluiting bij het beleid

SPECIAL: WAARDE CREËREN MET DATA

Sophie KeulemansTer Kuile, directeur Huisvesting Cordaan


Van Energiestrategie naar praktijk

BNG BANK – BETROKKEN PARTNER VOOR EEN DUURZAMER NEDERLAND

Wij denken mee aan de concrete invulling van uw Regionale Energiestrategie. Met financiering en expertise op het gebied van hernieuwbare energie, geothermie, warmtenetten en verduurzaming van maatschappelijk vastgoed. En we helpen u om de burger op verantwoorde wijze mee te krijgen. Bijvoorbeeld met gebouwgebonden financiering. Want wij zijn er om uw maatschappelijke doelstellingen te realiseren.

bngbank.nl/duurzaam


10 8 Onderwijsvastgoed Duurzaam schoolgebouw vraagt om integrale aanpak 10 Zorgvastgoed Rotterdam wordt ouderenproof 14 BNG Bank Aan de slag met verduurzaming gemeentelijke gebouwen 16 Rondetafelgesprek  Alleen, maar niet eenzaam 19 Corporatievastgoed Innovatie in stroomversnelling 22 SRO Samenwerken in een joint venture 24 Gemeentelijk vastgoed Steeds meer aansluiting bij het beleid 26 Cushman Particuliere ouderenzorg: kans of bedreiging

19 Interviews Erwin van Proosdij, Bedrijfsmatige aanpak biedt mooie kansen, 4 Sophie Keulemans-Ter Kuile, We moeten anders gaan werken in de zorg, 28  Columns Jesse Zijlma, 7 Sander Koëter, 13 IVVD kennisplatform Congressen en masterclasses, 31 Terugblik, 32 Opleidingen, 33 Agenda, 34

‘Aan de voorkant nadenken over een tweede leven voor gebouwen, daar ligt in mijn ogen nog een forse uitdaging’ Erwijn Proosdij, hoofd Vastgoed & Facilitair Bedrijf Enschede

Foto cover: Eemhuis, Amersfoort. SRO tekent voor het technische vastgoedbeheer

Een uitgave van IVVD

De twintiger jaren staan de voor de deur. Er is geen gebrek aan ambities. Bovenaan staat de reductie van CO2-uitstoot. In januari komen de definitieve versies van de routekaarten voor de verschillende segmenten in het publiek-maatschappelijk vastgoed. En dan aan slag! Maar de ambities gaan verder. Circulariteit staat ook hoog op agenda. Alhoewel het circulair vastgoed nog in de kinderschoenen staat, volgt het ene voorbeeld het andere voorbeeld snel op. Ook circulariteit zal de twintiger jaren beheersen. De digitale versnelling is het komende decennium zeker ook van de partij. In dit magazine hebben wij er een special aan gewijd. Worden al deze ambities overschaduwd door eenzaamheid? Velen zullen in de twintiger jaren alleen in een woning leven. Eenzaamheid lijkt een groot probleem te worden. Reden voor ons om rond dit thema een ronde­tafelgesprek te organiseren. Wat kunnen wij ermee in de gebouwde omgeving? U vindt het verslag in dit nummer. Ik wens u veel leesplezier!

Wim Fieggen directeur IVVD info@ivvd.nl

december 2019 3


INTERVIEW ERWIN VAN PROOSDIJ

VASTGOEDBEDRIJF ENSCHEDE UNIEK

Bedrijfsmatige aanpak biedt mooie kansen Het Vastgoed en Facilitair Bedrijf van de gemeente Enschede neemt in vastgoedland een unieke positie in. Samen met Delft is Enschede de enige gemeente in Nederland die een gesloten product op vastgoed heeft. De afdeling moet zelf de broek ophouden en dat komt volgens Erwin van Proosdij, hoofd van het vastgoedbedrijf, de bedrijfsmatigheid van de vastgoedsturing sterk ten goede.

‘Een gesloten product op het vastgoed betekent dat wij onszelf bedruipen uit de huurinkomsten en andere inkomsten die we genereren. We werken met een kostprijsdekkende huur en betalen daar alle kosten van, ook de personeelskosten en de overhead. Het grote voordeel van deze manier van werken is dat alle inkomsten en kosten van het vastgoed bij ons helder zijn. We zijn daardoor heel transparant. Een ander voordeel is dat we meer bedrijfsmatig opereren. We sturen op onze vermogenspositie over meerdere jaren en hebben daardoor veel baat bij efficiency. Risico’s moeten we tenslotte opvangen binnen onze eigen vastgoedreserves. Een derde belangrijk voordeel is dat we binnen onze begroting onze eigen professionaliteit kunnen toepassen. We hoeven bijvoorbeeld niet aan cultuurbeleid te vragen of we bepaald onderhoud mogen uitvoeren, maar kunnen daarin zelf keuzes maken. Daarmee hebben we duidelijk een andere positie dan collega’s die elk jaar naar de gemeenteraad moeten om geld voor onderhoud te vragen. Vastgoedprofessionaliteit krijgt op deze manier meer kans om waardevol te zijn voor de gemeente.’

hebben we ons daarbij geconcentreerd op de eigenaarsrol, want er was te weinig zicht op het vastgoed. Vervolgens hebben we met allerlei professionaliseringsslagen het beheer naar een hoger niveau getild en hebben we gewerkt aan projectontwikkeling. In 2015 hebben we afwijkend beleid laten vaststellen door de gemeenteraad voor wat betreft het bezit van vastgoed. Dat is voor ons sindsdien geen kerntaak meer. Als wij eigenaar zijn van een pand, dan is dat omdat de markt het niet kan leveren of omdat het te duur is. Dit beleid heeft ertoe geleid dat we 60 van onze 180 panden hebben afgestoten. Om daarbij nog integraler te kunnen sturen op onze portefeuille hebben we andere functies geïntegreerd in het Vastgoedbedrijf. De meest recente stap is dat het Facilitair Bedrijf is samengegaan met het Vastgoedbedrijf. Dat is enkele maanden geleden volbracht.’ Het samengaan van Vastgoed en Facilitair, was dat vanuit kostenoverweging of waren daar ook inhoudelijke redenen voor?

Enschede is op het gebied van vastgoed­ sturing dus een vreemde eend in de bijt?

‘Hier is deels vanuit kostenoverwegingen voor gekozen. Maar we hadden ook duidelijk inhoudelijke redenen voor een integratie van beide functies. In de facilitaire dienstverlening heb je namelijk elke dag contact met je klanten, van ’s morgens vroeg tot ’s avonds laat. Die verbinding met de klant is er bij

‘In zekere zin wel ja. Al in 2001 was Enschede een van de eerste gemeenten die begonnen met het centraliseren en professionaliseren van het vastgoedbeleid. In eerste instantie

Erwin van Proosdij: ‘Vastgoedprofessionaliteit krijgt bij ons meer kans om waardevol te zijn voor de gemeente’

4 Vastgoedsturing #13

Foto Maarten Corbijn

Een gesloten product op vastgoed, wat houdt dat in en wat zijn de voordelen?


december 2019 5


INTERVIEW ERWIN VAN PROOSDIJ

‘‘‘Aan de voorkant nadenken over een tweede leven voor gebouwen, daar ligt in mijn ogen nog een forse uitdaging’ alleen vastgoedsturing een stuk minder. Daar gaat het vaak over de lange termijn. Bovendien hebben onze conciërges in de gebouwen beter zicht op wat onze onderhoudspartners doen. Door de twee afdelingen nu bij elkaar te zetten, letterlijk en figuurlijk, ontsluiten we die informatie nog beter en zijn we nog beter in staat om goed te sturen op onze gebouwen.’ Jullie hebben de boel aardig op de rit. Is er nog ruimte voor verbetering? ‘Klaar ben je nooit. Je kunt als afdeling altijd stappen zetten naar verbetering. Wij zijn momenteel bezig om organisatorisch weer een belangrijke stap te zetten door te gaan werken volgens de principes uit de theorie van de vastgoedpiramide met een duidelijke rolverdeling op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Dat gaan we steviger neerzetten dan we tot nu toe hebben gedaan.’ Ziet u de komende jaren nog specifieke uitdagingen op vastgoedgebied? ‘Een van de grote uitdagingen vind ik dat we langjarig beleid op vastgoed moeten kunnen maken dat meerdere coalitieperiodes meegaat. Dat helpt om de juiste keuzes te maken. De werkelijkheid van vastgoed in gemeenteland is dat het mee moet bewegen met de keuzes die de nieuwe coalities elke vier jaar maken. Die keuzes hebben behoorlijke impact op de manier waarop we onze portefeuille beheren en op de huurstromen waar wij zo afhankelijk van zijn. Dat is niet altijd goed voor de continuïteit. Een andere uitdaging is het realiseren van meer flexibele gebouwen, want in de wereld van het maatschappelijk vastgoed hebben we jarenlang monofunctionele gebouwen gerealiseerd met een monofunctionele bestemming. Er werd voorheen nooit nagedacht over een tweede leven voor een gebouw. Daar ligt volgens mij echt nog een uitdaging, en een mooie kans.’

6 Vastgoedsturing #13

Ook op het gebied van verduurzaming ligt er nog een stevige uitdaging. Hoe kijkt u daar tegenaan? ‘De doelstelling van de gemeente is om in 2040 energieneutraal te zijn. Om dat proces in goede banen te leiden haken we aan op de landelijke ontwikkelingen voor wat betreft de routekaart naar energieneutraliteit. Maar het verduurzamen van het vastgoed heeft in mijn ogen ook te maken met gewoon boerenverstand. Je moet vooral goed kijken naar het bezit dat veel energie verbruikt en het bezit dat je langjarig in gebruik hebt, en daar goed beleid op maken. Dan is een businesscase voor energieneutraliteit op termijn in veel gevallen heel goed mogelijk.’ Dat klinkt optimistisch. Enschede in 2040 energieneutraal gaan jullie dus halen? ‘De kosten zijn fors gestegen en de ambities staan daardoor onder druk, maar ik denk dat we een heel eind komen. We hebben een globale scan laten maken van wat het zou betekenen als we al onze gebouwen naar all-electric transformeren en hoeveel zonnepanelen we nodig zouden hebben om dat te faciliteren. De conclusie was dat die zonnepanelen nooit op al onze gebouwen zouden passen en dat we een zonnepark van 12 hectare nodig zouden hebben. Dat ligt politiek gevoelig. We zullen dus eerst de trias energetica toepassen en energie bezuinigen waar mogelijk. Daarnaast kunnen we met de vervangingsopgave, waar we bijvoorbeeld in het onderwijs voor staan, grote slagen maken omdat we dan meteen gaan voor energieneutrale gebouwen. Dan hebben we uiteindelijk heel wat minder zonnepanelen nodig om toch op energieneutraliteit uit te komen.’ < Erwin van Proosdij is hoofd Vastgoed & Facilitair Bedrijf Enschede en actief in een drietal nevenfuncties: lid Raad van Commissarissen SallandWonen, gastdocent Asset Management ASRE en bestuurslid vereniging van eigenaren commercieel vastgoed binnenstad Enschede. In het verleden heeft Erwin van Proosdij ervaring opgedaan in facility management en vastgoed in de zorg- en onderwijssector.


COLUMN

Huur van woonruimte – wanneer is genoeg genoeg? Jesse Zijlma is advocaat bij Barents­ Krans en hoofd van de sectie vastgoed. Gespecialiseerd in juri­ dische aspecten van duurzame energie, van zonnepark tot verduurzaming van vastgoed.

Voor de fijnproever: het arrest van de Hoge Raad

Vorig jaar werd door de Hoge Raad een arrest gewezen over de voorwaarden voor ontbinding van overeenkomsten. Het arrest deed ook uitspraak over bijzondere voorwaarden die aan de ontbinding van huurovereenkomsten van woonruimte worden gesteld. Voor ontbinding van een wederkerige overeenkomst (een overeenkomst waarbij beide partijen een verplichting hebben) biedt de wet een duidelijke regel. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming de bevoegdheid geeft een overeenkomst te ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Aanleiding van het arrest is een procedure tussen een woningcorporatie en een huurster die onderdak biedt aan een gezin dat anders op straat zou komen te staan. De corporatie start een kortgedingprocedure tegen de huurster en het onderhurende gezin, en vraagt de rechter toestemming de woning te ontruimen omdat de huurster de woning in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst onderverhuurde. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat er inderdaad sprake was van onderhuur en dat dit in strijd was met de huurovereenkomst, maar twijfelt over de vraag of in dit geval toepassing gegeven moet worden aan de hoofdregel (iedere tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding) of aan de tenzij-clausule. De voorzieningenrechter vraagt de Hoge Raad daarom om een nadere uitleg en om aan te geven of bij (schaarse) woonruimte bijzondere eisen gesteld moeten worden aan de ontbinding. Artikel 6:265 lid 1 BW werd vaak zo uitgelegd dat ontbinding vrijwel altijd mogelijk was, tenzij er sprake was van bijzondere, zeldzame gevallen. Die uitleg blijkt onjuist te zijn, zo oordeelt de Hoge Raad. De Hoge Raad formuleert de strekking van artikel 6:265 lid 1 BW zo, dat hoofdregel en tenzij-bepaling

tezamen uitdrukking geven aan de rechtsregel dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Uiteindelijk zal een rechter desgevraagd moeten oordelen over de vraag of, gelet op alle omstandigheden van het geval, de ontbinding terecht is of niet. Omdat met alle omstandigheden rekening gehouden dient te worden (en dus niet met de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming) is het niet nodig om voor sociale woonruimte bijzondere eisen te hanteren. De rechter kan namelijk rekening houden met het belang van de corporatie, andere woningzoekenden en met de belangen van een tekortschietende huurder.

‘Voorzichtige conclusie is dat rechters nu meer ruimte zien om een echte afweging te maken tussen de belangen van beide partijen’ In veel procedures na dit arrest is duidelijk meer aandacht besteed aan de belangenafweging. Mijn voorzichtige conclusie is dan ook dat rechters nu meer ruimte zien om een echte afweging te maken tussen de belangen van beide partijen. Het recht om een overeenkomst te ontbinden is dus minder absoluut dan voorheen wel werd bepleit. Maar tegelijkertijd is duidelijk gemaakt dat ontbinding mogelijk is als ook minder vergaande middelen ten dienste stonden. Het eindoordeel van de voorzieningenrechter in dit geval is niet gepubliceerd, maar uit uitspraken van rechters nadien is wel af te leiden dat een goed verhaal van de huurder eerder gehonoreerd wordt. Uiteraard geldt dat niet voor de huurders die steevast overlast veroorzaken, voor de huurder die grof geld verdient aan onderverhuur en Airbnb of hennepkwekers. Het is maar net hoe bont het gemaakt wordt.

december 2019 7


NATIONALE TRENDRADAR ONDERWIJSVASTGOED 2019

Duurzaam schoolgebouw vraagt om integrale aanpak Enkel met een integrale benadering kunnen schoolgebouwen duurzaam worden ontworpen en gebouwd. En dus moet de markt worden uitgedaagd om met innovatieve concepten en nieuwe technieken het schoolgebouw beter, flexibeler en duurzamer te krijgen. De markt lijkt er klaar voor, nu de opdrachtgevers nog.

‘We moeten voor BENG 1 durven gaan, dan heb je amper nog energie nodig’

8 Vastgoedsturing #13

Hoe realiseer je het ultieme schoolgebouw? Die vraag stond centraal bij de presentatie van de tweede Nationale Trendradar Onderwijsvastgoed 2019 tijdens de Onderwijsvastgoed Dag van IVVD op 25 september. In een goed gevulde zaal op het universiteitsterrein van Nyenrode Business Universiteit in Breukelen werden de belangrijkste resultaten uit de trendradar onder de loep genomen. Vastgoedprofessionals van onderwijsinstellingen en gemeenten en diverse marktpartijen bogen zich over verschillende stellingen rondom vastgoedsturing in het onderwijs. Dit jaar waren niet de besturen maar de marktpartijen gevraagd naar hun visie op de nieuwste trends in onderwijsvastgoed en dat leverde interessante thema’s op. Aan de hand van vier stellingen werden de thema’s tijdens de presentatie van de trendradar verder uitgediept.

Energieleverende scholen De eerste stelling, energieleverende schoolgebouwen worden de komende jaren standaard, zorgde gelijk voor reuring in de zaal. De meningen over haalbaarheid en wenselijkheid van energieleverende scholen liepen nogal uiteen. ‘Laten we niet massaal zonnepanelen importeren uit China om daar onze schooldaken mee vol te leggen. Dat is niet duurzaam en heeft juist een enorme impact op het milieu’, stelde een bezoeker. ‘Beter kunnen we kijken naar het goed isoleren van scholen. We moeten voor BENG 1 durven gaan, dan heb je amper nog energie nodig en hoef je het

dus ook niet op grote schaal op te wekken. Helaas is geld hierbij in de meeste gevallen het struikelblok.’ Marco van Zandwijk van Ruimte-OK ziet toch wel degelijk mogelijkheden voor energieleverende scholen. ‘Het heeft veel te maken met de ambitie en de doelstelling die we gezamenlijk voor ogen hebben. We redeneren nog altijd alles terug naar geld en daarin zit een belemmering, maar scholen kunnen in mijn ogen in de toekomst niet alleen energie geven aan kinderen, maar ook energie leveren aan de maatschappij. Het vergt investeringskosten maar levert op termijn ook op. Volgens mij moeten we dit wel willen.’ Een aanwezig energie-expert in de zaal haakte hierop in door te stellen dat we concepten als de energieleverende school heel hard nodig zullen hebben in de toekomst. ‘De groeiende steden vragen om nieuwe mobiliteitsbewegingen en nieuwe energieconcepten. Alleen op die manier kunnen we straks nog aan de groeiende vraag naar energie voldoen.’

Goed doordachte ontwerpen Over de tweede stelling, het gebouw is inrichting geworden, het moet snel kunnen wisselen en adaptief zijn, was meer consensus in de zaal. ‘Schoolgebouwen moeten zich fysiek kunnen aanpassen aan de gebruikers’, vindt Rinske Wikkerink van het Rotterdamse architectenbureau Kraaijvanger Architects. ‘Bij de inrichting van scholen zie je ook steeds meer de trend dat binnen buiten wordt en buiten


ONDERWIJSVASTGOED

binnen. Er wordt meer gekeken naar natuurbeleving met daardoor een samensmelting van buiten en binnen.’ Volgens Wim Pullen, directeur van het Center for People and Buildings, vraagt het adaptieve schoolgebouw om zeer goed doordachte ontwerpen. ‘Er moet aan de voorkant grondig nagedacht worden over de principes van scheiden en verbinden. Alleen dan krijg je goede, flexibele schoolgebouwen die snel kunnen wisselen.’ Het meest duurzame schoolgebouw is het schoolgebouw dat helemaal niet gebouwd hoeft te worden. De derde stelling luidde dan ook: hergebruik is mooi, maar beter is om een gebouw in stand te houden. Volgens Fiona Hamberg van het Energiebespaarfonds moet hier per schoolgebouw naar gekeken worden. ‘Daar waar hergebruik mogelijk is moet je er altijd voor gaan. Zeker bij monumentale panden. Maar dan moet je wel goed bekijken hoe de energiebehoefte van deze gebouwen sterk omlaag gebracht kan worden. En panden die niet tot nauwelijks te redden zijn, daar moet je geen geld en energie meer in steken, dan kun je beter kiezen voor nieuwbouw.’

stelde een bezoeker: ‘Ik ben heel enthousiast over het hergebruik van industrieel erfgoed en ik denk dat de markt al aardig op de goede weg is wat dit thema betreft. Maar bij scholen zie ik dit nog niet zo snel als een succesverhaal. Er lijkt nog maar weinig aandacht voor.’ Toch zou ook het onderwijs hiermee aan de slag kunnen, denkt Harry Vedder, directeur van advies en managementbureau M3V. ‘Wat de markt al kan is verbluffend. Het probleem zit hem er meer in dat opdrachtgevers niet de juiste vraag stellen aan de markt en de toeleveranciers. Het is de hoogste tijd voor andere contractvormen in plaats van de standaardbestekken. Dan is er ook bij onderwijsvastgoed veel te winnen op het gebied van levensduurbenadering. Opdrachtgevers en besturen moeten dus de juiste vraag stellen aan de juiste mensen en de juiste partijen bij de nieuwbouw betrekken. De bouwer wordt dan meer assembleur en producten worden daarmee veel belangrijker in het proces. Maar dat vraagt wel om een grotere collectiviteit tussen al die ondernemers.’ <

De Nationale Trend­ radar Onderwijsvast­ goed is samengesteld op basis van negen interviews met perso­ nen uit het onderwijs­ vastgoed. Uit deze interviews zijn op basis van de grootste gemene deler trends geselecteerd waar­ mee onderwijsinstel­ lingen/gemeenten nu te maken hebben of gaan krijgen. Bekijk hier de trends:

Een andere bezoeker kijkt bij het thema hergebruik niet zozeer naar de bestaande bouw, maar liever vooruit. ‘We zijn heel veel nieuwe gebouwen aan het ontwikkelen, daarbij moeten we ook nadrukkelijk kijken naar circulariteit. Hoe gaan we deze gebouwen vormgeven en voor welke materialen kiezen we? Dat zijn momenteel belangrijke vragen in het ontwerpproces. Gebouwen moeten lang, misschien wel tot in de lengte der dagen, bruikbaar zijn. Aanpasbaarheid van de gebouwen is daarom een belangrijk thema. Bij het ontwerp moet hier heel specifiek rekening mee worden houden.’

Tijd voor andere contractvormen Ook bij de vierde stelling draaide het om de levensduurbenadering bij nieuwbouw: bouwen wordt meer assembleren, ontkoppelen en hergebruiken. Zijn we daar al aan toe? ‘Ja’,

‘Er wordt meer gekeken naar natuurbeleving met daardoor een samensmelting van buiten en binnen’

De sponsor van deze trendradar is ICSadviseurs

december 2019 9


ZORGVASTGOED

STAD BOUWT OUDERENHUBS

Rotterdam wordt ouderenproof Rotterdam gaat ‘ouderenhubs’ realiseren met het oog op de vergrijzing van de stad. De gemeente investeert in vier jaar tijd zo’n 14 miljoen euro in het programma ‘Rotterdam, Ouder en Wijzer’. Zes ouderenhubs – centrale ouderenvoorzieningen waar wonen, welzijn en zorg slimmer wordt georganiseerd – vormen de kern van de plannen.

Rotterdam vergrijst in rap tempo: tot 2035 neemt het aantal 65-plussers in de stad met ruim 30.000 toe, van 97.000 naar 129.000. Zij vormen straks één vijfde van de totale Rotterdamse bevolking. Dat betekent veel kennis en ervaring van een generatie ouderen die de stad veel te bieden heeft. Maar het stelt ook andere eisen aan de stad. Aan de voorzieningen, aan de woningen en de woonomgeving en aan de manier waarop de mensen met elkaar omgaan. Het programma ‘Rotterdam, Ouder en Wijzer’ maakt de stad klaar voor het groeiende aantal ouderen. Het idee achter het Rotterdamse Masterplan Ouderen is om met meer en betere samenwerking tussen aanbieders een efficiëntere aanpak van de ouderenzorg te realiseren. Zo wordt de ouderenzorg naar een hoger niveau getild, worden ouderen meer gestimuleerd om actief mee te blijven doen in de maatschappij én, niet onbelangrijk, blijft de ouderenzorg betaalbaar.

Versnippering van budgetten tegengaan Wethouder Sven de Langen met Zorg en Ouderen in zijn portefeuille stelde bij de presentatie van de plannen eerder dit jaar dat in de ouderenhubs gewerkt gaat worden met

10 Vastgoedsturing #13


Plek voor twintig tot veertig hubs Rotterdam mikt de komende paar jaar op zes tot acht ouderenhubs. De eerste twee zijn onlangs opgestart, bij ontmoetingscentrum Prinsenhof in de wijk Prins Alexander en in Hoogvliet rond het verpleeghuis Siloam. Bij zo’n ouderenhub kunnen ook de tussenvoorzieningen komen, zoals het gemeentebestuur het verzorgingshuis-nieuwe-stijl noemt. De verwachting is dat er op lange termijn plek is voor twintig tot veertig hubs in de Rotterdamse wijken. Het gemeentebestuur wil de centrale ouderenvoorzieningen vooral op plaatsen waar nu al zorg- en

Foto Marc Nolte

een aantal preferente aanbieders. ‘Zo willen we versnippering van budgetten in de zorg tegengaan. Een aanbieder kan daardoor efficiënter werken en meer tot stand brengen voor ouderen in dat gebied. Zo kan er in een ouderenhub bijvoorbeeld een wijkrestaurant worden gestart of andere gezamenlijke activiteiten. En de ouderen krijgen te maken met meer vertrouwde professionals in de wijk.’ De ouderenhubs zijn ‘natuurlijke plekken’ in de stad waar al veel ouderen wonen. ‘Rond een verpleeghuis staan op een aantal plaatsen in de stad ook wooncomplexen voor 55-plussers en zijn er dichtbij sociale huurwoningen’, schetst De Langen de ideale omstandigheden voor een hub. Op deze locaties hoeft niet veel te veranderen in zijn beleving. Wel wordt aan woningcorporaties gevraagd de omliggende huurwoningen wanneer ze vrijkomen toe te wijzen aan oudere Rotterdammers, zodat er een soort seniorenenclaves ontstaan waar het eenvoudiger wordt om zorg te organiseren. Ook verwacht de gemeente dat bij zo’n hub de bestaande ontmoetingsruimten in het verpleeghuis of het 55-pluscomplex beter bezocht worden, omdat de doelgroepen in de buurt wonen. Het idee is verder buurtbewoners te verleiden voor dezelfde zorginstelling te kiezen of in ieder geval uit een beperkter aantal zorgclubs te putten dan nu vaak werkzaam zijn in een wijk. Dat zou efficiënter zijn en als voordeel hebben dat cliënten vaker een ‘bekend gezicht’ voor hun neus krijgen.

‘Over vijftien jaar is één op de vijf Rotterdammers ouder dan 65 jaar. Daar bereiden we ons als stad nu al op voor’, Sven de Langen, wethouder Zorg en Ouderen

verpleegvoorzieningen of 55-pluswoningen staan. Een andere belangrijke pijler in het ouderenprogramma is het realiseren van geschikte woningen voor ouderen en aanpassingen in de woonomgeving. Wethouder Bas Kurvers met Bouwen en Wonen in zijn portefeuille denkt dat er nog belangrijke stappen gezet moeten worden om de stad meer ouderenvriendelijk te maken. ‘Ik wil dat Rotterdammers in hun eigen wijk oud kunnen worden, dichtbij hun sociale contacten. Daarom wil ik woningen beter geschikt maken om langer thuis te blijven wonen. Maar we moeten ook goed naar de buitenruimte kijken. Die moet meer toegankelijk worden voor ouderen met toegankelijke looproutes en scootmobielstallingen.’ Kurvers stelde bij de presentatie van de plannen dat het ook belangrijk is dat er de komende jaren nieuwe woonzorgconcepten komen die het gat dichten tussen zelfstandig wonen en het verpleegtehuis. Daar ligt volgens hem een belangrijke taak voor de gemeente. ‘Samen met de partners zet ik me daar graag voor in.’

december 2019 11


ZORGVASTGOED

Foto Marc Nolte

SENIORENMAKELAARS

‘We moeten ook goed naar de buitenruimte kijken. Die moet meer toegankelijk worden voor ouderen’, Bas Kurvers, wethouder Bouw en Wonen

Bijna honderd partners uit Rotterdam ondertekenden een jaar geleden de samenwerkingsagenda met de ambitie om van Rotterdam een stad te maken waar je, samen met anderen, gezond en vitaal oud kunt worden en actief kunt blijven. De plannen voor de ouderenhubs en alles wat daarbij komt kijken worden momenteel nader uitgewerkt. Van de 14 miljoen euro die de gemeente in vier jaar tijd in het ouderenprogramma steekt, gaat ongeveer de helft naar fysieke ingrepen. Zo komen er nieuwe scootmobielstallingen, meer bankjes en verlaagde stoepen in de buitenruimte rond de hubs. Ook worden sommige bestaande seniorencomplexen, die stammen van voor het tijdperk van de scootmobiel, aangepakt. Deze worden onder andere voorzien van liften en krijgen allerhande domoticaoplossingen om de ouderen langer zelfstandig thuis te kunnen laten wonen.

Masterplan Ouderen Behalve meer aandacht voor de fysieke ruimte moet er in Rotterdam ook meer aandacht komen voor het welzijn van ouderen. Wethouder De Langen: ‘Over vijftien jaar is één op de vijf Rotterdammers ouder dan 65 jaar. Daar bereiden we ons als stad nu al op voor. Naast voldoende ouderenwoningen moet er ook aandacht zijn voor het sterk en vitaal blijven van ouderen.’ De stad wil daarom

12 Vastgoedsturing #13

De gemeente Rotterdam wil het ouderen makkelijker maken om te verhuizen als een groeiende zorgvraag thuiswonen bemoeilijkt. Voor ouderen is verhuizen in de regel een lastige en emotionele onderneming en dus kan hulp vanuit de gemeente en de woningcorporatie een welkom steuntje in de rug zijn. Om dit te realiseren stelt de gemeente samen met betrokken woningcorporaties twee ‘seniorenmakelaars’ aan. Die moeten ouderen gaan helpen te verhuizen richting de ouderenhubs. ‘Dat draagt bij aan de doorstroming in de stad’, vertelde bouwwethouder Bas Kurvers bij de lancering van de eerste ouderenhub bij ontmoetingscentrum Prinsenhof in de wijk Prins Alexander. ‘Ouderen blijven nu soms alleen achter in woningen die meer geschikt zijn voor anderen.’

stevig inzetten op meer voorlichting aan ouderen over bewegen, voeding en gezondheid via Fit-festivals die jaarlijks in alle gebieden plaatsvinden. Ook moeten de huisbezoeken aan 75-plussers worden voortgezet, en daarbij moet meer aandacht komen voor de risicogroepen, bijvoorbeeld mensen die hun partner verloren hebben. Rotterdam wil daarnaast dat ouderen hun digitale vaardigheden beter op orde krijgen. Hiervoor wordt een samenwerking met de bibliotheek aangegaan. En tot slot wil de gemeente meer aandacht genereren voor Rotterdammers met dementie en hun mantelzorgers. Door de vergrijzing is er een groeiend gebrek aan geschikte woningen voor ouderen in Rotterdam. Er is haast geboden om die wel te bouwen of te verbouwen. Want, zo stelt wethouder De Langen: ‘Als we nu niets doen, is er straks niet voor iedere Rotterdamse oudere een toegankelijke woning. Daarom pakken we het probleem nu aan en creëren we plekken in iedere wijk waar ouderen prettig kunnen wonen en actief mee kunnen blijven doen.’ <


COLUMN

Snoepen uit het onderhoudspotje. Kan dat wel? Sander Koëter is directeur bij Koëter Vastgoed Adviseurs

In onze Vastgoed Taxatiewijzer publiceren we jaarlijks de exploitatiekosten van vastgoed van woningen tot scholen. We begeleiden vele verduurzamingsprojecten van woningen en kantoorgebouwen tot gemeenten. Dit zijn altijd complexe projecten. Gelukkig beschikken we over een goed team van bouwkundigen, installatietechnisch adviseurs, duurzaamheidsadviseurs, bouwmanagers, tendermanagers en zelfs een jurist en een taxateur. En we hebben ze allemaal nodig om ervoor te zorgen dat de opdrachtgever waar krijgt voor zijn geld.

Of je nu een woningcorporatie, een gemeente of belegger bent, iedereen moet zijn vastgoed gaan verduurzamen. Wie de documentaire An Inconvenient Truth heeft gezien zal doordrongen zijn van het feit dat de Aarde aan het opwarmen is en het klimaat over de hele wereld aan het veranderen is. Elke keer als ik tijdens de cursus over duurzaamheid een stukje van An Inconvenient Truth laat zien zijn de aanwezigen onder de indruk. Maar er zijn er weinig die opmerken dat Al Gore laat zien dat ongeveer de helft van Nederland onder water gaat verdwijnen als gevolg van het opwarmen van de Aarde. Mogelijk wensen wij dat te negeren, maar investeerders uit Amerika en Canada vragen daar steevast naar. Denken wij dat het zo’n vaart niet zal lopen? We moeten verduurzamen of we willen of niet. Als we allemaal samen ons uiterste best gaan doen, kunnen we het tij misschien nog keren. Maar Nederland staat nog vol met woningen, kantoren, winkels, ziekenhuizen en scholen die energetisch ver onder de maat scoren. Sommigen met een energielabel dat zo slecht is dat het pand, wát je ook doet, hooguit verbeterd kan worden naar energielabel B, maar nimmer energieneutraal gemaakt kan worden. Althans niet zonder onverantwoord hoge investeringen. Wat doen we met al die oude bestaande gebouwen? Terwijl ik deze column schrijf, kijk ik uit het raam naar het gemeentehuis van Geldrop. Geld voor nieuwbouw zat er niet in, dus moest er gerenoveerd worden. Kosten 5,5 miljoen euro. Tijdens de bouw werd besloten om ‘van het gas af te gaan’. De kosten zijn inmiddels opgelopen tot 7 miljoen euro. Althans volgens het Eindhovens Dagblad. Uit ervaring weet ik dat er gesnoept wordt uit potjes voor onderhoudskosten. We hebben straks immers geen energiekosten meer; daarvoor hebben we

nu warmtepompen en zonnepanelen... Ik hoop dat dat allemaal goed berekend is. Die maatwerkadviezen blijken nogal eens niet te kloppen. Met name als een grootverbruiker zoals een gemeente elektra en gas tegen een zeer lage prijs inkoopt en de terugverdientijd erg lang gaat worden. Nog even terug naar dat snoepen uit dat onderhoudskostenpotje. Uit datzelfde potje moeten de kosten voor preventief onderhoud betaald worden. Kan dat wel? Een klein voorbeeld. De eerste Nul-op-deMeter woning staat in Wageningen aan de Tarthorst 104 en werd in juni 2015 opgeleverd. De oorspronkelijke verkoopprijs was 187.000 euro. Het pand werd na de verbouwing eind 2017 voor 215.000 euro verkocht. Volgens mijn bronnen is er voor meer dan 70.000 euro verbouwd. Voor nieuwe projecten schat men de kosten op 45.000 euro.

‘Uit ervaring weet ik dat er gesnoept wordt uit potjes voor onderhoudskosten’ Voor een dergelijk woning moet, in niet verduurzaamde staat, jaarlijks 1.494 euro gereserveerd worden voor het eigenaarsonderhoud. In verduurzaamde staat (NOM) moet er per jaar 2.631 euro gereserveerd worden. Door de duurzame installaties moet er dus bijna 75% meer gereserveerd worden! Natuurlijk mag de huur verhoogd worden bij sociale huurwoningen op grond van de energieprestatievergoeding, maar die verhoging heeft u hard nodig voor de financiering van het verduurzamen van het pand. U moet dus oppassen dat u in uw berekeningen de jaarlijks extra te reserveren onderhoudskosten voor de duurzame installaties niet onderschat. Anders worden die gekort op uw reserveringen voor het normale onderhoud. U bent gewaarschuwd.

december 2019 13


BNG BANK

OPGAVE STEEDS OVERZICHTELIJKER

Aan de slag met verduurzaming gemeentelijke gebouwen Ambitieuze doelen, haarscheuren in de financiële verhoudingen en teruglopende koopkracht op bouwbudgetten maken de verduurzaming van maatschappelijk vastgoed tot een complexe opgave. Tegelijk is de opgave ook steeds overzichtelijker. Dankzij routekaarten en langetermijninvesteringsplannen die steeds vaker ontwikkeld worden.

I

n een interview met Trouw rekende Bernard Wientjes voor dat we nog 8.000 dagen hebben om 8 miljoen woningen en gebouwen te verduurzamen. ‘Dat zijn er duizend per dag en op dit moment lopen we elke dag verder achter.’ Diederik Samsom sprak eerder dit jaar juist geruststellende woorden: ‘Ontspan, we hebben nog dertig jaar.’ Behalve met de ambitieuze energieen klimaatdoelen hebben gemeenten in Nederland ook te maken met vele andere transities. Variërend van

14 Vastgoedsturing #13

sociaal domein tot circulariteit. Deze transities vergen ambtelijke tijd en aandacht, maar ook investeringen. Terwijl het Rijk een groot overschot op de begroting heeft, zijn vrijwel alle gemeenten in Nederland verwikkeld in pijnlijke bezuinigingsoperaties. De financiële buffers bij gemeenten nemen systematisch af door tekorten in het sociale domein.

Minder geld en koopkracht Het Centraal Planbureau laat in een rapport in 2018 1 zien dat de

gemeentelijke investeringen als percentage van het Bruto Nationaal Product (BNP) sinds 2009 fors inzakken. Van circa 2% van het BNP naar gemiddeld 1,5% van het BNP. De enorme stijging van bouw- en aanbestedingskosten maakt bovendien dat gemeenten met dat investeringsbedrag steeds minder kunnen inkopen. In november is de eerste versie van de Routekaart Maatschappelijk Vast­ goed vastgesteld. Die brengt in beeld hoe de sector op een kosteneffectieve manier de doelstellingen uit het Klimaatakkoord kan halen. In kaart is gebracht hoeveel m2 maatschappelijk vastgoed er is en wat het energieverbruik is. Tevens zijn voorzichtig de eerste scenario’s doorgerekend van de kosten om deze voorraad in 2050 CO2-neutraal te krijgen.

We hoeven niet naar nul In het Klimaatakkoord zijn afspraken gemaakt over de beheersing van het gebouwgebonden energieverbruik. Dat is het energieverbruik voor ruimteverwarming, ruimtekoeling en ventilatie, warmtapwater en verlichting. Het gebruiksgebonden

1) Centraal Planbureau - Waarom zijn de gemeente-investeringen sinds 2009 sterk gedaald?


energieverbruik voor keuken- en kantineapparatuur, computers en printers wordt buiten beschouwing gelaten. Het is voldoende als het gebouwgebonden energieverbruik daalt tot ca. 70 tot 80 kWh per m2 én als die hernieuwbaar wordt opgewekt.

Druk om een start te maken Veel gemeenten voelen een enorme druk om een ambitieuze start te maken. Ze beseffen dat ze het goede voorbeeld moeten geven door te bewijzen dat het mogelijk is om de maatschappelijke gebouwen te exploiteren zonder gebruik te maken van fossiele grondstoffen. Een aantal gemeenten heeft al enorme stappen gemaakt. Het Groningse Gresco-model werkt en krijgt navolging (zie kader).

Rol van Esco’s Tegelijk wordt er door veel gemeenten nu ook gekeken of energieprestatiecontracten (zie kader) en/ of off-balance financiering mogelijkheden zijn om te versnellen. Het organiseren en financieren van de verduurzaming van gebouwen kent een tweetal kenmerkende dimensies. De eerste is financiering via de balans van de gemeente dan wel financiering door externen. De tweede is eigen regie op de uitvoering óf het

uitbesteden daarvan. Gemeenten kiezen in de regel voor financiering via de balans van de gemeente zelf. Het is eenvoudiger en goedkoper qua renteniveau. Als gevolg van schuldquotes en krappe budgetten wordt desondanks ook vaak onderzocht wat de mogelijkheden zijn van financiering door derden. In het Rotterdamse Groene Gebouwen-programma en bij initiatieven als Bewust Investeren is daar de afgelopen jaren ervaring mee opgebouwd.

Regie Gemeenten bepalen zélf de ambities ten aanzien van de verduurzaming. De uitvoering ligt in de regel bij bouw- en installatiebedrijven. Wel is een verschil te zien tussen enerzijds gemeenten die zelf de regie op de uitvoering nemen en gemeenten die de regie op de uitvoering uitbesteden c.q. overdragen aan een te selecteren opdrachtnemer. Een bedrijf (vaak een ESCo genoemd) zorgt dan voor aanbesteding, bouwbegeleiding en toezicht op de energieprestaties. Voorbeelden daarvan zijn bijvoorbeeld de Stichting Maatschappelijk Vastgoed en Impuls. < Caspar Boendermaker is specialist business development en duurzaam­ heid bij BNG Bank.

Eigen regie op uitvoering

Financiering via balans gemeente

GRESCO Groningse Energie Service Compagnie

Bewust investeren

Stichting Maatschappelijk Vastgoed

ESCO Energy Service Company

Financiering door derden

Regie op uitvoering door derden

MODEL ENERGIE PRESTATIECONTRACTEN - ROTTERDAMSE GROENE GEBOUWEN PROGRAMMA In de periode 2009 tot 2012 heeft de gemeente Rotterdam een aantal contracten aanbesteed voor de verduurzaming van bestaande gemeentelijke gebouwen. Uitgangspunt was dat de opdrachtnemer op basis van de beschikbare energie- en onderhoudsbudgetten zou investeren in energiebesparende maatregelen. De investering wordt door de opdrachtnemer zelf gefinancierd en terugverdiend uit de besparing op de energiekosten. RVO werkt nu samen met Invest-NL en PIANOo aan een update van de benodigde aanbestedings- en contractdocumenten. Deze komen in 2020 online beschikbaar. Zowel financiering via balans gemeenten als door derden is een optie.

ENERGIE NEUTRAAL MAKEN De Groningse Energie Service Compagnie richt zich op het energieneutraal maken van 250 gebouwen van de gemeente Groningen. De Gresco is verantwoordelijk voor het integraal energiemanagement van het gemeentelijke vastgoed en beheert het totale energiebudget. Dit geld wordt gebruikt voor de betaling van de energierekening en de financiering van energiebesparende investeringen in gemeentelijk vastgoed.  De investeringen worden terugverdiend door lagere energielasten en besparingen op het onderhoud.  Het model krijgt navolging binnen de provincie Groningen waar Gresco ervaringen en tools deelt met de provincie en andere gemeenten in Groningen.

december 2019 15


RONDETAFELGESPREK

VERANDER DE OMGEVING, DAN VERANDERT DE MENS

Alleen, maar niet eenzaam Hoe kan vastgoed helpen om eenzaamheid te verminderen bij het in de toekomst alleen maar toenemende aantal alleenstaanden? Tijdens een rondetafelgesprek wisselen belegger Syntrus Achmea, zorgverzekeraar Zilveren Kruis, woningbouwcorporatie Ymere en architectenbureau Juli Ontwerp van gedachten.

Irene Ponec: ‘Zonder sociaal netwerk kunnen mensen problemen niet meer zelf oplossen’

16 Vastgoedsturing #13

De analyses van het RIVM zijn duidelijk: het aantal alleenwonenden zal toenemen en daarmee ook de eenzaamheid. Nu al voelt 50 procent van de bevolking zich een paar keer per week eenzaam. 10 procent is zelfs ernstig eenzaam, weet Jos Sentel, verantwoordelijk voor Research en Innovatie bij belegger Syntrus Achmea. ‘Het leven is zwaar als je eenzaam bent’, zegt Joke Hartmans, adviseur Strategie en Business Development bij zorgverzekeraar Zilveren Kruis. ‘We weten dat eenzaamheid uiteindelijk leidt tot een hogere zorgvraag en zelfs tot een lagere levensverwachting dan wanneer iemand lekker in zijn vel zit en voldoende sociale contacten heeft.’ Zonder sociaal netwerk kunnen mensen problemen niet meer zelf oplossen, vult Irene Ponec, conceptontwikkelaar bij woningbouwcorporatie Ymere, aan. ‘Het voelt wel heel naar als je bijvoorbeeld door je enkel gaat en er niemand even boodschappen voor je kan doen.’

Plekken voor verbinding Dat steeds meer mensen alleen wonen, is een gegeven. Van degenen die op Woningnet een huurwoning zoeken, is tweederde alleenstaand. Volgens Ponec ligt eenzaamheid dan op de loer, ook onder jongeren. ‘Onze opdracht is om een woonomgeving te bieden die bijdraagt aan het voorkomen daarvan.’ Pim van der Ven, eigenaar van architectenbureau Juli Ontwerp, kiest voor een positieve insteek en richt zich op geluk en gezondheid van gebruikers. ‘Als je alleen bent, kun je best gelukkig zijn. Eenzaamheid is wel een valkuil. Anonimiteit is het risico. Bij het ontwerpen van gebouwen kun je nadrukkelijk sturen op plekken voor verbinding. Achter de voordeur kun je alleen zijn, op straat anoniem en daartussenin maak je een gebied waarin mensen elkaar kunnen ontmoeten.’ In goede, gezonde steden zit volgens hem een juiste mix van dichtheid, diversiteit en


nabijheid, waardoor mensen gemakkelijk met elkaar in verbinding komen. ‘Ik woon zelf op de Wilhelminapier in Rotterdam, een sterk verstedelijkt stukje van Nederland. Na twintig jaar zit er eindelijk één koffiehoek met een terrasje. Verder is er nauwelijks publiek leven. Het gaat juist om een ruimte waar ik mijn buren kan ontmoeten. Dat kan ook een plek zijn waar ik een tuintje kan maken, iets individueels kan doen en daarover met mijn buurman in gesprek raak.’ Zijn woongebouw heeft een zwembad, een fitness en een sauna. ‘Door dingen te delen, ontmoet je elkaar. Mijn gebouw is een soort dorpje geworden.’ Voor sociale huurders is dat echter onbereikbaar. De meeste huurders van Ymere hebben geen geld om dagelijks koffie te bestellen in een leuk koffietentje. Irene Ponec pleit voor meer publieke gebouwen waar rijk en arm in een mooie omgeving kunnen verblijven. ‘Bibliotheken zijn zich aan het transformeren. Ik heb daar in Finland een mooi voorbeeld van gezien, dat was echt een ontmoetingsplek. Een publiek park met een dak erop. Er zijn werkplekken en horecavoorzieningen. Er is computerles voor ouderen, je kan leren 3D-printen, er is naailes.’

Happy accidents Ze verwijst naar een artikel in De Architect waarin Juliette Bekkering stelt dat we al die publieke gebouwen steeds meer uitkleden. ‘Wat zeggen we daarmee als samenleving? Mensen met geld kunnen een prettige omgeving met fitness en zwembad voor zichzelf organiseren, maar als je gewoon een mbo-opleiding Zorg doet, dan zoek je het maar uit. Dat vind ik raar.’ Het is echter geen taak voor

de woningcorporatie, vindt ze. Ze mógen het ook niet meer. ‘Wij moeten gewoon woningen maken voor mensen met weinig inkomen.’ Ook Jos Sentel ging met een team van Ymere op werkbezoek naar het vaak koude en donkere Finland. Daar inspireerde een wooncomplex voor studenten, starters, ouderen en middenhuur hem. ‘Er was een gemeenschappelijke benedenverdieping, een community manager die zag dat een oudere bijna niet buitenkwam en studenten activeerde om diegene af en toe op te zoeken. ‘Ik wil ‘happy accidents’ creëren. Dat is niets anders dan mogelijk maken dat mensen elkaar tegenkomen. Soms moet je buiten de lijntjes durven kleuren om problemen op te lossen.’ We moeten anders nadenken over wat een gebouw nou eigenlijk is. Het is geen Excel-sheet of een stapeling van functionaliteiten, het lijkt juist meer en meer op Tetris. ‘Hoe plaatsen we die puzzelstukjes in elkaar om een mix van programma’s goed te laten functioneren en sociale processen mogelijk te maken.’

Joke Hartmans: ‘Eenzaamheid leidt tot een hogere zorgvraag en lagere levens­ verwachting’

Ontmoetingsplekken In een gebouw voor ouderen in de Amsterdamse Pijp kleedde Ymere een grote open hal mooi aan en liet hem verder leeg. Dat kostte niet veel geld. Op een gegeven moment zijn de bewoners dat gaan inrichten en nu is er is elke week koffie voor de buurt en organiseren ze filmavonden. Ponec: ‘Je moet dan wel geduld hebben, het duurt even voordat ze wat met die ruimte gaan doen.’ Ymere heeft in kaart gebracht bij wie eenzaamheid het meest voorkomt. Mensen met een beperking of gezondheidsproblemen

Pim van der Ven: ‘Door dingen te delen, ontmoet je elkaar’

december 2019 17


RONDETAFELGESPREK

Scan hier de QR-code voor de lange versie van het gesprek

vormen de grootste groep. Daarnaast zijn er niet-westerse migranten, gescheiden mensen en weduwen en weduwnaars. Er is ook een groot verschil tussen lager- en hogeropgeleiden. De eerste groep is vaker eenzaam. Door ontmoetingsplekken te faciliteren zouden die groepen elkaar kunnen helpen. Ponec: ‘Daarom maken we een gemeenschappelijke tuin of een dakterras, of een hal met wat meer ruimte, zoals bijvoorbeeld bij het project Eenhoorn in Amsterdam-Oost’.

Simpel en goedkoop

Jos Sentel: ‘Het is belangrijk om ons meer te verdiepen in de huurders of de beoogde huurders’

18 Vastgoedsturing #13

Het boek Stadsveteranen van heren 5 architecten staat vol simpele tips. Maak de galerijen breder en plaats bijvoorbeeld het aanrecht voor het raam van de galerij. ‘Normaal is daar een slaapkamer. Als mensen in de keuken staan, is er ontmoeting als er iemand langs­ loopt. Zo was er een vrouw die iedere dag voorbijkwam om de krant te halen, en toen ze een keer niet langskwam, dachten de buren: misschien is er iets aan de hand.’ Het tv-programma Proef eenzaamheid is volgens Sentel casuïstiek waarvan we allemaal kennis moeten hebben. ‘Het snijdt recht door je ziel. In een aflevering bewoog een vrouw elke dag de gordijnen om de buurt te laten zien dat ze nog leefde. Dat is echt de omgekeerde wereld.’ Met een keuken aan de straatkant zou dat al heel anders zijn. ‘Je kunt die negatieve spiraal met kleine dingen doorbreken.’ Dat hoeft volgens Van der Ven helemaal niet veel geld te kosten. ‘Ik geloof enorm in veranda’s en stoepjes. In Utrecht hebben we sociale huurwoningen gemaakt, ook met de keuken aan de straatkant, met een stoepje en een plantenbak

voor de deur. Mensen eigenen zich dat toe en vormen daar nu een kleine gemeenschap, simpelweg omdat ze buiten zitten en elkaar aanspreken.’

Omdenken Verander de omgeving, dan verandert de mens, knikt Hartmans. ‘Ik was laatst bij een thuiszorgorganisatie die gestopt is met eten bij mensen thuis te brengen, maar nu de mensen zelf ophaalt, zodat ze samen kunnen eten. Dat heeft ontzettend veel effect. Het is ook gewoon op een andere manier denken.’ Ze breekt een lans voor meer samenwerking tussen verschillende partijen. ‘Bij eenzaamheid wordt nu al snel naar de gemeente gewezen, als verantwoordelijke voor de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Die regelt wel ergens een biljart- of ontmoetingsplek. Dat vind ik onterecht. Het zou mooi zijn als we het uit die hoek kunnen weghalen en het met een bredere coalitie van woningbouwcorporaties, vastgoedontwikkelaars en zorgverzekeraars vanuit ieders eigen rol kunnen aanpakken. Daar is wel een cultuuromslag voor nodig.’ Zilveren Kruis en Syntrus Achmea werken samen aan Sint Jacob, een compleet nieuw zorgcomplex op de plek van het oude Sint Jacob, tegenover Artis. Hierin wordt voortgeborduurd op de lessen die zijn geleerd uit het Amsterdamse woonzorg-centrum De Makroon, opgeleverd in 2015. Het nieuwe Sint Jacob gaat over toekomstbestendig wonen, dus leven tot het einde. Volgens Sentel zijn er ook bepaalde doelgroepen die zeggen: ‘ik wil met mijn rollator met een trammetje nog naar het Concertgebouw kunnen gaan.’ <


CORPORATIEVASTGOED

WONINGCORPORATIES DAGEN DE MARKT UIT

Innovatie in stroomversnelling Steeds vaker dagen woningcorporaties de markt uit om met duurzame oplossingen te komen. Een goede ontwikkeling die de kennis vergroot en innovatie in gang zet. Zo lanceerden drie Utrechtse woningcorporaties de Isolatie Uitdaging en kwamen acht Brabantse woningcorporaties met de Warmte Wissel. Als de problemen rond stikstof ons iets leren dan is het wel dat we extra vaart moeten maken met het verduurzamen van de maatschappij. Woningcorporaties spelen hierbij vanwege hun maatschappelijke taak een belangrijke aanjagersrol. Het probleem is alleen dat de kennis van duurzame oplossingen bij de meeste corporaties nog niet optimaal is. De zoektocht naar goede, slimme en efficiĂŤnte duurzame oplossingen is voor corporaties een lastige. Maar niets doen en wachten

op bewezen oplossingen is geen optie, daarvoor is het probleem te urgent. Vandaar dat woningcorporaties steeds vaker de markt uitdagen om met duurzame oplossingen te komen voor zaken als de vervanging van oude cv-ketels en isolatie. Verduurzamen van sociale huurwoningen begint in de regel met goede isolatie. Met de juiste gevel- en dakisolatie worden woningen geschikt voor lagetemperatuurverwarming. De huidige materialen en technieken geven echter overlast voor

december 2019 19


CORPORATIEVASTGOED

bewoners, zijn niet milieuvriendelijk en hebben te hoge kosten. Om hierin een doorbraak te forceren, startten de Utrechtse woningcorporaties Bo-Ex, Portaal en Mitros begin dit jaar De Isolatie Uitdaging. Veertig inzendingen kwamen er binnen, ook van deelnemers uit het buitenland, en vanuit samenwerkingen tussen verschillende partijen.

Met uitdaging doorbraak forceren

Gerdi Berkers: ‘We hopen met deze uitdaging een doorbraak in de markt te forceren’

20 Vastgoedsturing #13

Eind juni werden de drie winnaars bekendgemaakt door Diederik Samsom, juryvoorzitter van De Isolatie Uitdaging en voorzitter van de klimaattafel ‘Gebouwde omgeving’. De drie winnaars, EWS, Qavity en Isoleren met Nanotechnologie, ontvingen elk 20.000 euro aan innovatiegeld. Ook gaan zij in drie proefwoningen aan de slag met de doorontwikkeling van hun concept. ‘We zijn echt aan het pionieren’, vertelt Gerdi Berkers, adviseur bedrijfsvoering bij Mitros en betrokken bij De Isolatie Uitdaging. ‘We zoeken goede oplossingen voor isolatie die de juiste kwaliteit bieden, die makkelijk en snel zijn toe te passen én ook nog eens betaalbaar zijn. Dergelijke oplossingen waren er nog niet in de markt. Wij hopen met deze drie winnaars een doorbraak te forceren.’ De uitdaging die de drie Utrechtse woningcorporaties neerlegden was een pittige: drie centimeter in één dag. ‘Het isolatiemateriaal moet in één dag zijn aan te brengen om de overlast voor huurders zo laag mogelijk te houden, zo krijg je huurders eerder mee. Daarnaast moeten de oplossingen betaalbaar en opschaalbaar zijn.’ De drie winnaars gaan ieder een proefwoning isoleren om aan te tonen dat drie centimeter op één dag daadwerkelijk haalbaar is. ‘We gaan daarna met een meetbureau en met hulp van de TU Delft de proefwoningen meten. Als een product voldoende potentie heeft dan gaan we dat grootschaliger toepassen’, stelt Berkers. ‘We gaan de winnaars daarbij helpen om ook bij andere, sympathiserende corporaties hun oplossing toe te passen. Zo kunnen we, door samen te werken en de vraag zo breed mogelijk te maken, de productontwikkeling echt verder helpen. En dat is nodig ook als we de doelstelling van CO2-neutraliteit in 2050 willen halen.’

Duurzame oplossing voor cv-ketel De Lente-corporaties, een samenwerkingsverband van de Brabantse corporaties Alwel, Area, BrabantWonen, Casade, Stadlander, Tiwos, WonenBreburg en Zayaz, raakten geïnspireerd door het Utrechtse initiatief en lanceerden onlangs De WarmteWissel. Hiermee dagen ze de markt uit om met een goede duurzame oplossing te komen voor de vervanging van ouderwetse cv-ketels. Marktpartijen die goede alternatieven hebben met een significant lagere CO2-uitstoot en minder of geen aardgasgebruik kunnen meedoen. ‘Met het duurzaam vervangen van cv-ketels kunnen we een flink deel van de CO2-reductie realiseren’, stelt Christel van Vught, innovatiemanager bij woningcorporatie Zayaz en projectleider van De warmtewissel. De acht corporaties in Brabant vervangen jaarlijks bij ongeveer 5.000 woningen individuele cv-ketels. ‘We zoeken hiervoor naar een duurzaam alternatief’, vertelt Van Vught. Een complicerende factor hierbij is dat de alternatieven voor de bewoners uiteraard geen nadelige gevolgen mogen hebben. ‘De energielasten voor bewoners moeten maximaal gelijk blijven en het gebruiksgemak voor bewoners hoog. Daarnaast mag de installatie van het alternatief slechts minimale overlast veroorzaken. En de oplossing moet voor de corporatie ook nog eens betaalbaar zijn.’ Alle corporaties staan volgens Van Vught voor ongeveer dezelfde uitdagingen en opgaven en


Vernieuwing én prijsverlaging

dus is het verstandig om samen op te trekken. ‘De opgave om alle cv-ketels te vervangen is groot en veranderlijk, waarbij de oude oplossingen niet meer werken. We zullen dus op zoek moeten naar iets nieuws. Het probleem is alleen dat woningcorporaties niet altijd de benodigde expertise in huis hebben om dit soort lastige vraagstukken op te lossen. Die expertise vind je wel bij marktpartijen. Om de uitdagingen rond het verduurzamen van het vastgoed het hoofd te bieden, moeten we dus goed samenwerken met andere partijen. Ook andere partijen dan de traditionele, zoals start-ups.’ Vóór 2050 moeten corporaties een CO2-neutrale woningvoorraad hebben. Met de oplossingen die nu voor handen zijn redden ze dat niet volgens Van Vught. ‘Er moeten andere oplossingen komen. Vandaar dat wij met De WarmteWissel een prikkel geven aan de markt om met vernieuwing en innovatie te komen. We kunnen het vraagstuk van de CO2-reductie niet langer voor ons uit blijven schuiven.’ De Lente-corporaties houden er wel rekening mee dat de oplossingen die geboden gaan worden nog niet de definitieve CO2-neutrale optie zijn waar ze uiteindelijk voor willen gaan. ‘Maar dat maakt niet uit. We komen bij de huizen die we nu gaan aanpakken voor 2050 toch nog wel een keer terug. Wat wij vooral met deze uitdaging willen bereiken, is dat we zo snel mogelijk de vernieuwing aanduwen.’

Voor marktpartijen kan De WarmteWissel zeer interessant zijn. De winnaars, maximaal drie, krijgen de mogelijkheid hun oplossing in een proefopstelling te testen. Als dat bevalt willen de Lente-corporaties ook grotere pilots gaan draaien. ‘Het is niet verstandig om nieuwe technieken meteen groot op te schalen’, stelt Van Vught. ‘Door kleinschalig te testen in proefwoningen blijven risico’s beheersbaar, kunnen we samen kinderziektes uit het ontwerp halen en aanpassingen doorvoeren. Zo maak je echte vernieuwing én prijsverlaging mogelijk.’ Met de oplossingen die geboden gaan worden hopen de Brabantse corporaties nu al 80% aan CO2-uitstoot te besparen. Voor die resterende 20% komen ze later dan nog een keer terug. Samenwerking moet zo de verduurzaming versnellen. Ook samenwerking tussen corporaties is belangrijk volgens Van Vught. ‘Die samenwerking moet vooral gericht zijn op vernieuwing en versterking van onze maatschappelijke legitimatie. We doen binnen de Lente-corporaties vooral aan kennisdeling en we inspireren elkaar. Zo hebben we binnen de Lente-corporaties enkele platforms en netwerken waarin we aan kennisdeling doen, daardoor hoeven we het niet in achtvoud te hebben. Uiteindelijk gaat het erom dat we sneller, beter en goedkoper zaken organiseren met elkaar.’ <

Christel van Vught: ‘Uiteindelijk gaat het erom dat we sneller, beter en goedkoper zaken organiseren met elkaar’

december 2019 21


SRO

BEHEER EN EXPLOITATIE VAN GEMEENTELIJK VASTGOED

Samenwerken in een joint venture Gemeenten zoeken steeds meer naar samenwerkingsvormen waarbij beheer en exploitatie van het gemeentelijk vastgoed worden uitbesteed. Een joint venture met SRO combineert de voordelen van het werken met een marktpartij met het behoud van invloed en flexibiliteit waarbij het maatschappelijk belang voorop staat.

W

e spreken met directeur Michel Bloemsma, manager vastgoed Tjeerd Meijer en strategisch adviseur John Machiels. Michel Bloemsma verricht de aftrap: ‘SRO is in 1997 ontstaan toen de gemeente Amersfoort besloot om zich op haar kerntaken te concentreren en de Dienst Sport, Recreatie en Onderwijs als uitvoeringsorganisatie te verzelfstandigen. Daarbij werd bepaald dat onze aandelen alleen in het bezit mogen zijn van publieke organisaties. Op dit moment zijn dat de gemeenten Amersfoort en Haarlem. Ze zijn elk voor de helft eigenaar. We werken voor een groeiend aantal gemeenten dat het beheer en de exploitatie van hun vastgoed ook uitbesteedt. Ze kiezen daarbij voor een samenwerkingsvorm waarbij de dagelijkse bedrijfsvoering meer op afstand wordt geplaatst, maar de gemeenten wel hun bestuurlijke invloed behouden en daarmee vermijden dat de gebruikers van het vastgoed, in casu de inwoners van hun gemeenten, ook op afstand worden geplaatst.’ John Machiels legt uit dat het beheer

22 Vastgoedsturing #13

en de exploitatie door de gemeenten in het algemeen in een joint venture met SRO worden ondergebracht: ‘Daarbij kan het gaan om de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille, maar ook om een of meerdere objecten. Dat verschilt per gemeente. Zo gaat het in onze samenwerking met de gemeente Amersfoort om de totale portefeuille, heeft de samenwerking met de gemeente Haarlem alleen betrekking op de sportaccommodaties en beperkt de samenwerking met de gemeente Bunschoten zich tot het beheren en exploiteren van het zwembad. Het grote voordeel van deze vorm van publiek-publieke samenwerking is dat gemeenten veel sneller en adequater op veranderingen kunnen inspelen. In plaats

Directeur Michel Bloemsma: ‘We hebben veel ervaring met het oprichten en inrichten van joint ventures’

van gebonden te zijn aan langlopende contracten met vastgetimmerde afspraken, kunnen afspraken binnen het kader van een joint venture zo vaak als nodig worden geëvalueerd en daar waar nodig worden bijgesteld.’

Wet- en regelgeving Deze samenwerkingsvorm onderscheidt zich op een aantal punten van een aanbesteding aan een marktpartij. Michel Bloemsma: ‘Een gemeente kan opdrachten direct, dus zonder aanbestedingsprocedure, aan rechtspersonen gunnen die aan de gemeente zijn gelieerd. Wel moet er een bepaalde mate van controle bestaan die lijkt op die van gemeentelijke diensten. Een andere voorwaarde is dat de rechtspersoon waaraan gegund wordt, bijna alleen voor de betrokken gemeente werkt. We hebben veel ervaring opgedaan met het oprichten en inrichten van joint ventures die aan deze wet- en regelgeving voldoen. Onze medewerkers hebben ook veel ervaring opgedaan met het werken voor gemeenten. Dat heeft zich vertaald in een goed gevoel voor politiek-bestuurlijke verhoudingen en politieke processen. We weten welke informatie op welk moment nodig is. Dat stelt ons in staat om flexibel met politieke en bestuurlijke actualiteiten en verschuivingen mee te bewegen.’

Toegevoegde waarde Door het werk voor tal van gemeenten ontwikkelt SRO steeds meer deskundigheid voor de uitvoering van de kerntaken: het uitvoeren van sportbeleid, het beheer en onderhoud van publiek-maatschappelijk vastgoed en het exploiteren van sportaccommodaties. Dat geldt ook voor de programma’s op het gebied van sport en bewegen waarmee ze


Strategisch adviseur John Machiels: ‘Gemeenten kunnen veel sneller en adequater reageren’

bijdragen aan een vitale samenleving. Tjeerd Meijer benadrukt dat SRO zich heeft ontwikkeld tot vastgoedbeheerder plus: ‘Onze toegevoegde waarde zit niet alleen in de opgebouwde kennis van gemeentelijke vastgoedportefeuilles, maar ook in de opgebouwde kennis van de gebruikswensen van onze klanten. Als essentiële bron voor verbetering van de kwaliteit van de accommodaties en onze bedrijfsvoering worden data steeds belangrijker. Ze stellen ons ook in staat om de gemeenten waarmee wij samenweken, beter te adviseren met betrekking tot meerjarige, duurzame investeringsplannen. Door als huurder van het vastgoed

actief op het verlagen van de energiekosten te sturen, kunnen wij daar in het samenspel met de gemeenten vaak ook een financiële bijdrage aan leveren.’

Het nieuwe, multifunctionele sportcomplex Amerena in Amersfoort is op basis van Design & Build gerealiseerd door OLCO Sportsphere. Het wordt door SRO beheerd en geëxploiteerd.

Klimaatakkoord ‘Door risicodragend in de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed te investeren, leveren wij ook een bijdrage aan de realisatie van de doelstellingen zoals die binnen het kader van het Klimaatakkoord zijn afgesproken en in de routekaart voor het gemeentelijk vastgoed zijn vastgelegd. Het gaat daarbij onder meer om het toepassen van ledverlichting en het installeren van zonnepanelen

Manager Vastgoed Tjeerd Meijer: ‘SRO zich heeft ontwikkeld tot vastgoedbeheerder plus’

op de daken van de sportaccommodaties die wij in beheer hebben. Tot dusverre hebben wij al ruim vierduizend zonnepanelen geïnstalleerd. De zonnestroom die dat oplevert, heeft de energiekosten van de betrokken sportaccommodaties al met zo’n twintig tot vijfentwintig procent verlaagd. Bij deze verduurzamingsopgave kijken we overigens niet alleen naar de kwantitatieve effecten van de te nemen maatregelen. We sturen ook op kwalitatieve verbeteringen voor de gebruikers van het betrokken vastgoed. Daar doen we het tenslotte voor. Zo heeft het toepassen van ledverlichting in een zwembad als bijkomend voordeel dat het de werkomstandigheden voor de badmeesters verbeterd.’ <

december 2019 23


NATIONALE TRENDRADAR GEMEENTELIJK VASTGOED 2019

Steeds meer aansluiting bij het beleid Vastgoedorganisaties van gemeenten zijn sterk in ontwikkeling. Die professionaliseringsslag is al jaren gaande, maar er moeten duidelijk nog stappen naar concretisering worden gemaakt. Doelstellingen worden nog niet altijd goed vertaald in de plannen en vastgoedafdelingen staan soms nog te ver af van de politieke beleidsmakers. Er is dus nog werk aan de winkel.

‘Er spelen altijd politieke belangen mee, dat is nu eenmaal de realiteit als je voor een gemeente werkt’

24 Vastgoedsturing #13

Hoe kunnen doelstellingen beter vertaald worden naar beleid en moeten vastgoedorganisaties niet dichter tegen deze beleidsvelden aanschuren? Die vragen stonden centraal bij de presentatie van de tweede Nationale Trend­ radar Gemeentelijk Vastgoed 2019 tijdens de Gemeentelijk Vastgoed Dag van IVVD op 9 oktober. Vastgoedprofessionals van diverse gemeenten gingen op Nyenrode Business Universiteit met elkaar in discussie over de laatste trends in hun vakgebied. Daarbij werd vooruitgekeken naar de komende jaren en werden potentiële valkuilen onder de loep genomen. Aan de hand van drie prikkelende stellingen werd de discussie op gang geholpen. De eerste stelling, ondanks alle goede bedoelingen blijft de aansluiting met beleid voor de vastgoedorganisatie vrijwel onbereikbaar, maakte meteen de tongen los. Want als die aansluiting uitblijft, wat is dan de meerwaarde van de vastgoedmanagers? De zaal was het dan ook overwegend oneens met deze stelling. ‘We hebben juist veel meer aansluiting met beleid gekregen’, stelde een bezoeker. ‘Daar zijn we lang voor aan het werk geweest, maar dat is bij ons goed gelukt. Omdat we als vastgoedafdeling geen eigen begroting meer hebben, landt het vastgoed begrotingstechnisch bij de beleidsafdelingen waarvoor wij het vastgoed beheren. De aansluiting is zo veel directer geworden. Wij zijn nog steeds verantwoordelijk voor het vastgoed, maar de verschillende beleidsafdelingen moeten daar begrotingstechnisch verantwoording voor afleggen.’

Politieke belangen Toch zijn er ook bezoekers die wel wat in de stelling herkennen. ‘Ik werk bij een kleine gemeente met verschillende kernen en daar zie je de kernenproblematiek al snel om de hoek kijken als het over vastgoed gaat. Elke kern heeft z’n eigen vastgoed en dat maakt het beleidstechnisch lastig. Intern werken we met alle beleidsvelden goed samen, maar er spelen toch altijd allerlei politieke belangen mee. Dat is nu eenmaal de realiteit als je voor een gemeente werkt.’ Een trend die ook in deze trendradar duidelijk naar voren komt is de verduurzamingsambitie bij gemeenten. Deze duurzame ambities hebben grote invloed op de portefeuillesturing en het is de vraag of vastgoedmanagers daar wel zo blij mee zijn. De tweede stelling luidde dan ook: de energietransitie dwarsboomt de portefeuillesturing en het portefeuilleplan. Een gewaagde stelling in een tijd waarin de stikstofcrisis ons met de neus op de feiten drukt. De mensen in de collegezaal zijn het er dan ook bijna unaniem mee oneens.

Vastgoed goed in beeld ‘In Wageningen zijn we druk bezig met de eerste fase van het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed’, laat een vastgoedprofessional weten. ‘We hebben hiervoor een aantal panden uitgekozen, onze kernvoorraad, waar we plannen voor hebben ontwikkeld. Bij deze panden willen we de CO2-uitstoot flink omlaag brengen. Maar ook voor de rest van


GEMEENTELIJK VASTGOED

het vastgoed hebben we een globale indicatie laten maken om te zien hoe we ervoor staan en wat er nog moet gebeuren. Het is daarmee een belangrijk onderdeel van het beleid en ik kan niet zeggen dat deze doelstellingen het beleid dwarsbomen.’ Toch komt Henk Hoogland, vastgoedmanager bij de gemeente Almere, met een belangrijke kanttekening. ‘De vraag naar verduurzaming komt wel steeds meer in schril contrast te staan met hoe de markt zich ontwikkelt. Als die zich blijft ontwikkelen met telkens maar stijgende prijzen dan komt die duurzaamheidsambitie onder druk. Dan wordt het hele verduurzamingsverhaal op een gegeven moment onbetaalbaar. Je krijgt dan een integrale weging van de beschikbare budgetten en dan kunnen de keuzes wel eens heel anders uitvallen. Je ziet overigens nu al bij veel gemeenten dat duurzaamheidsambities in allerlei plannen opduiken, maar dat er geen budgetten voor worden vrijgemaakt. Er worden te weinig centen gereserveerd voor de benodigde maatregelen.’

Goede planning belangrijk Toch is het volgens Michel Cenin, vastgoedmanager bij de gemeente Waddinxveen, niet alleen maar een kwestie van geld. Goede planning speelt ook een belangrijke rol bij verduurzaming. ‘Wij zijn al jaren geleden begonnen met het vergroenen van onze meerjarenonderhoudsplannen. Zodoende hoeven veel duurzame maatregelen niet veel duurder te zijn. Je moet alleen natuurlijke momenten kiezen voor de toepassingen. Als je bijvoorbeeld kozijnen gaat vervangen, dan kies je nu voor hr++glas, dat is niet veel duurder dan dubbel glas. Zo kun je het vastgoed verduurzamen zonder meteen veel extra geld kwijt te zijn.’ Een oplossing voor het verder verduurzamen van het vastgoed kan ook gezocht worden in het afstoten van vastgoed. De markt kan wellicht beter en sneller slagen maken met het verduurzamen van deze gebouwen omdat er meer investeringskapitaal is. Ook worden vastgoedafdelingen ontzorgd als vastgoed

buiten de gemeentelijke organisatie wordt gebracht. De markt lijkt er wel oren naar te hebben, maar hoe denken gemeenten daar over? De derde stelling luidde dan ook: de vastgoedportefeuille van gemeenten zal uiteindelijk alleen bestaan uit panden die de markt niet goedkoper kan aanbieden. ‘We roepen dit al tien tot vijftien jaar’, stelt een bezoeker. ‘Maar gemeenten hebben en houden nog steeds veel vastgoed dat ook op de markt aangeboden kan worden. De markt wil wel, maar de gemeenten houden bijna allemaal de deur dicht. Of dat een goede tendens is weet ik niet. In principe hoeven gemeenten helemaal geen vastgoed te hebben.’ Cenin ziet het niet snel gebeuren dat gemeenten veel vastgoed verkopen. ‘Zes jaar geleden wilde onze gemeentesecretaris al het gemeentelijk vastgoed afstoten. Dat moest allemaal naar de markt worden gebracht. We zijn nu zes jaar verder en we hebben nog steeds evenveel vastgoed. Er spelen nu eenmaal altijd sentimenten en politieke beleidsdoelen mee. Een gemeente zonder vastgoed, dat zie ik dan ook niet snel gebeuren.’ <

‘Als de prijzen in de markt blijven stijgen, komen de duurzaamheidsambities onder druk’

De Nationale Trend­ radar Gemeentelijk Vastgoed is samen­ gesteld op basis van negen interviews met personen werkzaam in het gemeentelijk of daar nauw bij betrok­ ken zijn. Uit deze interviews zijn op basis van de grootste gemene deler trends geselecteerd waar­ mee gemeenten nu te maken hebben of gaan krijgen. Bekijk hier de trends:

De sponsor van deze trendradar is Metafoor.

december 2019 25


CUSHMAN

Opkomst particuliere woonzorg

TRANSITIE IN OUDERENHUISVESTING IS BEGONNEN

Particuliere ouderenzorg: kans of bedreiging? Kleinschalige particuliere woonzorgvoorzieningen zijn aan een sterke opmars bezig. Zijn reguliere zorgvoorzieningen, gemeenten en woningcorporaties voorbereid op het nieuwe zorglandschap dat zich hierdoor aftekent? En zijn zij bereid mee te bewegen of blijft het oude systeem het adagium?

D

e stijging van de gemiddelde leeftijd van de bevolking is een van de belangrijkste oorzaken van de toenemende vraag naar ouderenzorg. In Nederland is daarbij sprake van een zogenoemde ‘dubbele vergrijzing’ omdat de babyboomgeneratie de komende jaren pensioengerechtigd wordt en de levensverwachting fors hoger is. Het aantal 65-plussers neemt tussen 2018 en 2050 toe van 3,3 miljoen naar 4,7

26 Vastgoedsturing #13

miljoen, terwijl de totale bevolking in dezelfde periode naar verwachting groeit met ruim 1,3 miljoen (CBS, 2019). Deze vergrijzing heeft invloed op de belangrijkste doelgroep voor particuliere woonzorgvoorzieningen: mensen met een zware vorm van dementie. Tussen 2020 en 2050 neemt naar verwachting het aantal mensen met dementie toe van 280.000 naar 620.000 (Alzheimer Nederland, 2019).

Door verandering in beleid, indicatiestelling en de manier van bekostiging in de zorg, is er de afgelopen jaren meer keuzevrijheid gekomen in hoe, waar en wanneer iemand zorg wil ontvangen. Dit geldt óók voor zware verpleeghuiszorg. Particuliere woonzorgvoorzieningen spelen hier gericht op in. De meeste particuliere woonzorgvoorzieningen richten zich op ouderen met een zware zorgvraag in de laatste fase van hun leven. Inmiddels zijn ruim 375 particuliere woonzorgvoorzieningen operationeel (Zorgkaart Nederland, 2019), die gezamenlijk goed zijn voor meer dan 7.000 verpleeghuisbedden. Circa tien zorgondernemers exploiteren gezamenlijk het leeuwendeel van deze locaties. Bij verblijf in een particuliere woonzorgvoorziening betaalt de bewoner naast de wettelijke bijdrage aan het CAK, ook een all-invergoeding aan de particuliere woonzorgvoorziening. Deze vergoeding varieert globaal tussen de 850 en 7.500 euro per bewoner per maand. In algemene zin geldt dat de hoogte van de vergoeding afhangt van de beschikbare oppervlakte, exclusiviteit en kwaliteit van het zorgconcept. Hoewel de extra private vergoeding zeker financiële ruimte geeft, blijft het ook voor particuliere woonzorgvoorzieningen scherp aan de wind varen.

Welke uitdagingen staan de stakeholders te wachten? Zowel de vergrijzing als de opkomst van particuliere woonzorgvoorzieningen hebben invloed op beleidskeuzes van reguliere zorginstellingen, gemeenten en woningcorporaties. Reguliere zorginstellingen krijgen te maken met concurrentie die impact heeft op onder meer de keuze voor doelgroepen, opzet en inrichting van


gebouwen, personeelsinzet, bestuurlijke wendbaarheid en ondernemerschap. Veel reguliere zorginstellingen zijn nu nog terughoudend in het meebewegen met de klantvraag. Aafje is een van de eerste reguliere zorginstellingen die met het lanceren van twee franchiseformules voor alternatieve zorgconcepten, dit patroon doorbreekt. Wie volgt? Voor gemeentes betekent het dat zij de ruimtelijke wensen van kleinschalige woonzorgdienstverlening moeten gaan verwerken in hun ruimtelijke plannen. Grote percelen met een maatschappelijke bestemming voor 10.000 m2 verzorgingshuis zijn achterhaald. De sector vraagt om in wijken verspreide kleinschalige locaties van circa 2.000 m2. Zijn gemeenten flexibel genoeg om rekening te houden met de keuzevrijheid van zorg en kleinschaligheid bij het vaststellen van hun ruimtelijke ordeningsplannen? Tot slot is de lokaal verankerde en door de overheid gereguleerde woningcorporatie de traditionele vastgoedpartner van de reguliere zorg­ instelling. Voor landelijk opererende woonzorgconcepten zal de corporatie daarom niet de vastgoedpartner zijn. Maar net als reguliere zorginstellingen

zullen ook corporaties de ontwikkelingen moeten monitoren en hun zorgvastgoedstrategie bijsturen. Een verouderd verpleeghuis waarvan de huur wordt opgezegd is lang niet altijd de perfecte herontwikkelingslocatie voor een vernieuwend zorgconcept of een nieuwe woonwijk. Voert iedere corporatie jaarlijks strategisch overleg met de belangrijkste huurders over de ontwikkelingen in de zorg?

De toekomst De traditionele op sociale gelijkheid gestoelde eenheidsworst van reguliere verpleeghuizen zonder keuzevrijheid staat al langere tijd onder druk en vindt toenemende concurrentie van het particuliere woonzorgsegment met keuzevrijheid. Opmerkelijk is dat, als gevolg van de sterke ontwikkeling van de vergrijzing, de concurrentie nog nauwelijks wordt gevoeld in de exploitatie van reguliere verpleeghuizen. Maar het particuliere woonzorgsegment is nog maar net aan zijn opmars begonnen. Reguliere verpleeghuizen zullen absoluut bestaansrecht blijven houden, zeker voor ouderen met beperkte financiële middelen. Toch is de verwachting dat, net als in de woningmarkt, een breed

Regulier verpleeghuis Particuliere woonzorgvoorziening Basiszorg Identiek bij gelijke zorgindicatie Definities Intramuraal Extramuraal (binnen een zorginstelling) (buiten een zorginstelling) Dienstverlener Zorg én huisvesting door Keuzevrijheid in zorgdienst dezelfde instelling verlener en huisvesting Vergoeding Zorgverzekeraar betaalt Zorgverzekeraar betaalt de zorginstelling rechtstreeks zorgvrager Bijkomende Wettelijke bijdrage aan CAK op Wettelijke bijdrage aan CAK op kosten basis van inkomen en vermogen basis van inkomen en vermogen (extra bijdragen niet toegestaan) en eventuele all-invergoeding voor huisvesting en services met aanvullende zorg- en welzijnsdiensten. Werkgebied Lokaal of regionaal Regio-overstijgend of landelijk

pallet aan woonzorgvoorzieningen zal ontstaan. En als de verdeling van de woningmarkt (57% koopwoningen, 29% corporatiewoningen, 14% overige verhuurders) een opmaat is naar de verdeling van het toekomstige woonzorgspectrum, is een transitie over de volle breedte noodzakelijk. Een sterke groei van particuliere woonzorgconcepten zal het gevolg zijn, hetgeen uiteindelijk ten koste zal gaan van de reguliere sector. Tenminste, als die sector geen aanpassingen doet in de huidige strategie. < Feddo Bosveld is associate bij vast­ goedadviseur Cushman & Wakefield en gespecialiseerd in advisering aan de publieke sector met in het bijzonder het segment zorgvastgoed.

DE WOH!-FACTOR Feddo Bosveld heeft in het kader van zijn scriptieonderzoek Markthuur particuliere woonzorg­ voorzieningen. De Wow!-factor overtreft theorie en praktijk de definitie van particuliere woonzorg geformuleerd: ‘Woonzorgvoorziening, vaak kleinschalig, met 24-uurszorg voor bewoners met een hoge zorgvraag. De basiszorg wordt vergoed vanuit de Wet Langdurige Zorg, de Wet Maatschappelijke Ondersteuning en/of de ZorgVerzekeringsWet. Bewoners betalen daarnaast aan de zorgexploitant een all-invergoeding voor woonruimte en hoogwaardige services met aanvullende zorg- en welzijnsdiensten.’ Interesse in de scriptie? Stuur even een berichtje aan feddo.bosveld@ cushwake.com. We zorgen ervoor dat u de digitale versie van de scriptie ontvangt.

december 2019 27


INTERVIEW SOPHIE KEULEMANS-TER KUILE

ZORGVASTGOED MOET ZORG ONDERSTEUNEN

We moeten anders gaan werken in de zorg De zorg verandert en dus moet ook het zorgvastgoed veranderen. Maar hoe realiseer je gebouwen die goed aansluiten bij de continu veranderende zorgvraag? En aan welke eisen moeten die gebouwen voldoen? Sophie Keulemans-ter Kuile, directeur huisvesting bij zorgorganisatie Cordaan in Amsterdam, buigt zich dagelijks over dit soort vraagstukken.

‘Zowel de ouderen als mensen met een verstandelijke beperking worden steeds ouder en daardoor wordt de groep groter. Een gevolg van demografische ontwikkelingen en steeds betere zorg. Vandaar dat er een sterk groeiende vraag is naar intramurale zorg, zorg met verblijf voor mensen die niet langer thuis kunnen wonen. In Amsterdam alleen al groeit de vraag naar deze plekken de komende jaren met 25 procent. We zien daarnaast dat het aantal medewerkers fors daalt. Waar in het verleden vier verpleegkundigen voor één patiënt klaarstonden, zijn die cijfers nu omgedraaid. En de verwachting is dat we naar zeven patiënten per verpleegkundige gaan. We zullen dus anders moeten gaan bouwen en anders werken om toch de zorg te kunnen leveren die gevraagd wordt. Als je doet wat je deed, krijg je wat je kreeg, daarom is het bouwen van nieuw zorgvastgoed niet per definitie de oplossing.’ Maar hoe kan die groeiende vraag naar intramurale zorg dan worden opgevangen? ‘Begrijp me goed, we juichen vernieuwing, nieuwbouw en daarmee uitbreiding van onze vastgoedportefeuille toe, maar dat moet uiteraard wel aansluiten bij de gehele strategie van Cordaan. Je kunt ook niet in één klap heel veel doen, het werkt beter met kleine stapjes. Een jaar geleden is berekend dat er in Amsterdam tot 2026 zeker 800 plekken bij moeten

28 Vastgoedsturing #13

komen, maar de vraag is hoe? Er is simpelweg te weinig fysieke ruimte om dat te realiseren. Bij Cordaan hebben we veel aandacht voor zorg thuis en het voorkomen van een opname, zodat mensen niet naar een verpleeghuis hoeven te verhuizen als ze intensieve zorg nodig hebben. Dat vraagt wel om een andere kijk op de zorg, om het gebruik van domotica en om het zogenaamde communitydenken waarbij de directe omgeving een belangrijke rol gaat spelen in het zorgproces. We zoeken naar nieuwe zorgconcepten waarbij de zorg dichtbij huis geleverd wordt en de antwoorden op de groei niet alleen moeten worden gezocht in het uitbreiden van de vastgoedportefeuille.’ Wat betekent dit voor jullie vastgoed? ‘We hebben momenteel tachtig panden in beheer, waarvan we tweederde huren. Dan hebben we het vooral over de kleinschalige gebouwen in de wijken die lijken op gewoon wonen, bijvoorbeeld voor mensen met een verstandelijke beperking. Daarvoor werken we samen met alle corporaties in Amsterdam en dat werkt goed. Zij hebben expertise op het woonvastgoed en wij op de zorg, een prima match. De grotere panden hebben we wel bijna allemaal in eigendom, de typische zorggebouwen als verpleeg- en verzorgingshuizen. Die locaties die echt zorgspecifiek zijn, willen we behouden, dus die beheren en vernieuwen we.’ Sophie Keulemans-ter Kuile: ‘Ouderen worden nu een beetje aan hun lot overgelaten, dat kán niet’

Foto Maarten Corbijn

De zorg is al jaren aan grote veranderingen onderhevig. Hoe komt dit en waar gaan we met de zorg op termijn naartoe?


december 2019 29


INTERVIEW SOPHIE KEULEMANS-TER KUILE

‘‘‘Goed zorgvastgoed kan de cliënt op weg helpen en de zorg ondersteunen’ Wat houdt dat precies in? ‘Dan heb je het over normaal onderhoud, maar ook over aanpassingen aan het vastgoed om aan wet- en regelgeving te voldoen en eisen die we tegenwoordig aan ruimte stellen. De huizen werden vroeger gebouwd met 15 vierkante meter per cliënt, later 30 en ten slotte 45. Maar ook de zorg wordt zwaarder, badkamers groter, bedden breder. Dat vergt grote aanpassingen aan gebouwen. Ook liggen veel van onze gebouwen achter op de huidige eisen voor wat betreft duurzaamheid. Daar ligt echt een taak voor ons de komende jaren. Maar dat is wel een lastige, want we hebben het over bestaande gebouwen die bewoond worden door kwetsbare mensen. Als we die gebouwen echt goed aan willen pakken, moeten we dus tijdelijk ergens anders naar toe met de bewoners. En dat terwijl we al plekken tekortkomen. Het verhuizen heeft veel impact en daar zit echt onze zorg, een geschikte wissellocatie in Amsterdam is er niet. Daardoor wordt de puzzel lastig te leggen. Toch werken we eraan door ons eerst op de makkelijk te realiseren oplossingen te richten. Zo kijken we bij het verduurzamen van onze gebouwen altijd eerst naar de EED Energie audit. Een aantal maatregelen kun je namelijk gewoon doen als de winkel open is, zoals het plaatsen van zonnepanelen en het aanpassen van de verlichting.’ Er moet de komende jaren dus veel geïnvesteerd worden in jullie vastgoed. Hoe wordt dat gefinancierd? ‘Dat wordt gefinancierd vanuit de Normatieve Huisvestingscomponent, de NHC, maar die knelt behoorlijk en sluit in mijn ogen niet aan op de werkelijkheid. Zo wordt het hele duurzaamheidsverhaal in de NHC niet tot nauwelijks meegenomen, terwijl er toch flink in geïnvesteerd moet worden. Ook stoort het mij dat er met één bedrag wordt gewerkt per zorgzwaarte, ZZP, ongeacht de kwaliteit

30 Vastgoedsturing #13

van de huisvesting, de grootte van de huisvesting en waar deze staat. Dat maakt het voor een zorgorganisatie als de onze in Amsterdam een stuk lastiger dan voor een zorginstelling in een willekeurig buitengebied. De bouwgrond en bouwkosten liggen híer namelijk beduidend hoger, maar we krijgen wel hetzelfde bedrag en worden geacht dezelfde kwaliteit te leveren. Dat klopt niet.’ Die vergoedingen moeten dus op de schop? ‘Het zou wel terecht zijn nog eens heel goed te kijken naar de uitgangspunten. Het probleem is alleen dat de NHC onderdeel is van een integraal zorgtarief dat landelijk gelijk is en dat zorgkantoren, met veel kennis van zorg maar niet van vastgoed, dat beheren. Maar als we een verbeterslag moeten maken in de huisvesting en als we zorg meer onderdeel willen maken van de samenleving, dan moeten we anders gaan kijken naar het zorgvastgoed en waarde toekennen aan goede of schaarse producten. Van oudsher kijken we in de zorg naar het vastgoed als bedrijfsmiddel, maar het is geen tillift of een bed die aan het einde van de rit geen waarde meer hebben. Kijken en waarderen we anders, dan kunnen we meer investeren en gebouwen realiseren die echt bijdragen aan de zorg. Gebouwen die het verzorgend personeel en de mensen die er wonen meer en beter ondersteunen. Want als mensen in een gebouw goed de weg kennen, of misschien wel in de wijk, dan hoeven wij niet meer met ze mee te lopen. Zo kan zorgvastgoed de cliënt op weg helpen en de zorg ondersteunen en zelfs ontlasten. En hoe leuk zou het zijn te mogen werken in een gebouw waar mensen zich thuis voelen, een gebouw dat jou ondersteunt bij dit mooie werk.’ < Sophie Keulemans-ter Kuile is directeur Huisvesting bij Cordaan. Daarnaast is zij sinds 2018 lid Raad van Toezicht van Inovum en sinds 2019 lid Raad van Commissarissen bij Eemland Wonen. Keulemans studeerde Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft en haalde in 2018 haar Master of Health Business Administration aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.


INSTITUUT VOOR VASTGOED & DUURZAAMHEID

IVVD kennisplatform CONGRESSEN EN MASTERCLASSES

Masterclassess

In 2020 zal IVVD weer een aantal Masterclasses organiseren voor elk segment in het publiek maatschappelijk vastgoed. In februari staan een tweetal interessante nieuwe Masterclasses op de agenda gericht op zorg- en onderwijsvastgoedspecialisten.

5 okt

MASTERCLASS

Zorg versus zorgvastgoed

NIEUW

Op 5 februari staat een Masterclass op het programma speciaal voor bestuurders, leden van de raad van toezicht en controllers van zorgorganisaties. Thema’s die aan de orde komen zijn o.a. de financierbaarheid van het zorgbesturingsmodel en de continuïteitsparagraaf in de jaarrekening. Vakexperts uit de praktijk geven handvatten over de financierbaarheid en de realisatie van de organisatiedoelstellingen en hoe u meer grip krijgt op de continuïteit binnen uw organisatie.

11 okt

MASTERCLASS

Integraal Huisvesting Plan

NIEUW

In 2022 wordt het voor iedere gemeente en ieder schoolbestuur verplicht een gezamenlijk Integraal Huisvestingplan (IHP) te hebben. Daarin staan alle nieuwbouw- en renovatieplannen voor de eerstkomende vijftien jaar uitgewerkt en in grote lijnen ook de plannen voor de nog langere termijn. IVVD organiseerde in juni 2019 al een symposium hieromtrent. Een zeer goed gewaardeerde bijeenkomst met een grote opkomst. Op 11 februari 2020 zal een vervolg worden georganiseerd waarbij alle onderwerpen verder worden uitgediept.

Permanente Educatie en PE-punten Beroepsbeoefenaren kunnen voor het behalen van hun jaarlijks verplichte minimum aantal punten voor Permanente Educatie kiezen uit het trainingsaanbod van IVVD. Sinds november 2018 is IVVD CEDEO-erkend en is daarmee geaccrediteerde aanbieder van PE-activiteiten.

Vastgoeddagen en Themacongressen 2020 Traditioneel organiseert IVVD voor ieder van de publiek-maatschappelijk segmenten elk jaar een congres. Vorig jaar kwam daar een themacongres over Vastgoeddata bij. Volgend jaar wordt daar nog het themacongres over Circulair Vastgoed aan toegevoegd. De programma’s voor het eerste halfjaar

2020 zijn nu in voorbereiding. Wilt u daarover contact met IVVD? Bel dan Wim Fieggen, 06-51693099 of mail: wim.fieggen@ivvd.nl. Via de links in onderstaande tabel kunt u zich opgeven om nadere informatie te ontvangen zodra e.e.a. bekend is.

Zet de data alvast in uw agenda 15 april

Woningcorporatie Dag

woningcorporatiedag.nl

20 mei

Zorgvastgoed Dag

zorgvastgoeddag.nl

2 juni

Circulair Vastgoedcongres

circulairvastgoedcongres.nl

23 september Onderwijsvastgoed Dag

onderwijsgoeddag.nl

7 oktober

Gemeentelijk Vastgoed Dag

gemeentelijkvastgoeddag.nl

1 december

Vastgoeddata Congres

vastgoeddatacongres.nl

december 2019 31


IVVD kennisplatform ‘Bij dit congres zie en hoor je nieuwe concepten en nieuwe ideeën waar je weer goede energie van krijgt’, Pieter Truijens vastgoedmanager gemeente Almere

TERUGBLIK

2019 Onderwijsvastgoed Dag Klaas de Waard, lid college van bestuur van het Johannes Fontanus College in Barendrecht. ‘De Onderwijsvastgoed Dag is een prima gelegenheid om ideeën op te doen en contacten te leggen. Zo heb ik vorig jaar iemand van de Bank Nederlandse Gemeenten ontmoet en dit jaar doen zij een stuk voor­ financiering voor de renovatie van ons college waar 7.000 vierkante meter moet worden gerenoveerd. Zo zie je waar contacten toe kunnen leiden.’ De Waard heeft een focus op duurzaamheid. ‘Het thema duurzaamheid is voor veel partijen nog een echte zoektocht. Afwachten is simpelweg geen optie. Vandaar dat het goed is dat er op dagen als deze verschillende ideeën worden uitgewisseld en aansprekende voorbeelden worden getoond. Zo kunnen we van elkaar leren. Heel belangrijk, want verduurzamen zullen we toch echt sámen moeten doen.’ Linda Kröse, senior projectmanager bij Hevo: ‘Heel mooi dat alle disciplines op de Onderwijsvastgoed Dag vertegenwoordigd zijn. Perfect om te kijken hoe ’t er bij iedereen voor staat.’ Kröse merkt dat veel gemeenten en onderwijsbesturen worstelen met vragen rond renovatie en nieuwbouw van scholen. ‘Er ligt natuurlijk een enorme vervangingsopgave aangezien veel schoolgebouwen uit de jaren ‘70 getransformeerd of vervangen moeten worden. Daarbij zijn de duurzaamheidsambities flink omhoog geschroefd en rijzen de bouwkosten de pan uit. Dan is het goed om af en toe een pas op de plaats te maken en elkaar te ontmoeten en van elkaar te leren.’ Kröse heeft twee voorbeeldprojecten uitgekozen bij de deelsessies, maar ook het algemene programma spreekt haar aan. ‘Met alles op het gebied van onderwijshuisvesting. Je kunt hier een hoop opsteken.’

32 Vastgoedsturing #13

2018 Gemeentelijk Vastgoed Dag Pieter Truijens, manager Vastgoed van de gemeente Almere, bezoekt de Gemeentelijk Vastgoed Dag voor de derde keer en wordt elke keer weer verrast door nieuwe inzichten en prikkelende praktijkvoorbeelden. ‘We zijn nogal gewend om in regels en wetten te denken, waardoor we soms kansen laten liggen. Bij dit congres zie en hoor je nieuwe concepten en ideeën waar je weer goede energie van krijgt. Zo was het verhaal over de circulaire school van architect Sander Ros echt een eyeopener voor mij. Denken vanuit materialen die hergebruikt kunnen worden in plaats van denken vanuit bouwbesluiten kan goed bijdragen aan verduurzaming van maatschappelijk vastgoed. Dat vind ik het mooie van dit congres, de sprekende voorbeelden die voorbij komen. En daarnaast is het goed om te horen waar collega’s mee bezig zijn en waar zij zoal tegenaan lopen. Zo kunnen we leren van elkaar.’ Jolande Mensink, teammanager Vastgoedontwikkeling en -beheer bij de gemeente Amersfoort, is een vaste bezoeker van de Gemeentelijk Vastgoed Dag van IVVD. ‘Alle gemeenten worstelen tegelijkertijd met dezelfde vraagstukken en staan voor dezelfde uitdagingen. Hier op dit congres komen deze vraagstukken en uitdagingen uitgebreid aan bod. Dat inspireert. Die mooie voorbeelden, nieuwe ideeën en dat enthousiasme neem je mee terug, want je moet je eigen bestuur ook overtuigen.’ Het netwerken en het ontmoeten is voor Mensink belangrijk, maar ze komt toch voornamelijk om kennis en inspiratie op te doen. ‘Het is goed om af en toe stil te staan bij de uitdagingen waar we voor staan, dat kan heel goed op een dag als deze. Daarin zit voor mij echt de meerwaarde.’


IVVD kennisplatform ‘Verduurzamen van vastgoed is een portefeuille vraagstuk met veel verschillende dimensies’, Roel Meulenbeld, directeur IVVD

OPLEIDINGEN

Vooruitblik 2020 De opleidingsagenda voor het eerste kwartaal van 2020 staat nu online. ‘Uiteraard zijn er een aantal vaste noemers te vinden, maar in het nieuwe jaar staan er ook flink wat nieuwe opleidingen op de agenda. Deels al in het eerste kwartaal, deels verder in het jaar. Nieuw zijn een aantal juridische trainingen op het gebied van huurrecht. ‘Met onze programmering sluiten wij ook in 2020 aan op de actuele thema’s in de constant veranderende vastgoedmarkt’, aldus Roel Meulenbeld, directeur IVVD. ‘Voor elk segment in het publiek-maatschappelijk vastgoed organiseren wij nieuwe meerdaagse trainingen. De actuele onderwerpen zijn ‘verduurzaming’ en ‘vastgoedsturing’ vanuit een portefeuilleperspectief.’

Tweedaagse training Verduurzaming Aan de Routekaarten per segment CO2-neutraal in 2050 wordt de laatste hand gelegd en in januari 2020 zijn deze bekend en ingevuld. De Routekaarten maken de urgentie van de verduurzamingsopgave nog duidelijker. Maar hoe maakt u de stap vanuit de

routekaart voor uw segment naar uw eigen vastgoedportefeuille? Voor veel professionals in het publiekmaatschappelijk vastgoed is dit een ingewikkeld proces met vele vragen. Reeds in 2019 ontwikkelden we in samenwerking met Republiq de tweedaagse training ‘Verduurzaming woningcorporaties - van routekaart naar duurzame standaard’. Tijdens deze tweedaagse training gaan we in op bovenstaande vraagstukken en geven we bestuurders en vastgoedprofessionals die op strategisch niveau werkzaam zijn binnen woningcorporaties handvatten om het uitdagende en soms complexe duurzaamheidsvraagstuk vorm te geven en uit te voeren. In vier dagdelen doorlopen deelnemers de verschillende aspecten waaraan dit meerdimensionale portefeuillevraagstuk raakt: strategie, samenwerking, financiën en techniek.

De training werd in 2019 al twee keer georganiseerd en is zeer goed ontvangen! In 2020 zal deze training tevens worden georganiseerd voor vastgoedexperts binnen respectievelijk gemeenten, zorg- en onderwijsinstellingen. De opzet van de training blijft hetzelfde, maar wordt ingevuld met steeds andere docenten. Dit om nauw aan te sluiten op de specifieke problematiek binnen de verschillende segmenten van het publiek-maatschappelijk vastgoed.

Tweedaagse training Vastgoedsturing Ook vastgoedsturing is actueel en wint aan belang nu meer en meer vanuit het portefeuilleperspectief het beleid wordt vormgegeven.

Onze trainingsopzet legt de basis voor zo’n integrale vastgoedportefeuillebenadering. In 2019 organiseerden we reeds succesvol tweedaagse trainingen voor medewerkers binnen gemeenten. Die trainingen zijn verder doorontwikkeld en worden ook in 2020 weer aangeboden. Daarnaast zullen er voor de segmenten woningcorporaties, zorg- en onderwijsinstellingen ook tweedaagse trainingen worden georganiseerd over vastgoedsturing. Gebruikmakend van dezelfde opzet als bij de training voor gemeenten, maar met andere docenten. Dit om specifiek in te kunnen gaan op de thema’s en actuele ontwikkelingen die voor die doelgroep van belang zijn.

december 2019 33


IVVD kennisplatform Een uitgave van IVVD

5 feb

MASTERCLASS

6 feb

CURSUS

6,13 feb 11 feb 13 feb 5 mrt 5 mrt 12 mrt 19 mrt

NIEUW

Zorg versus zorgvastgoed Mercure Hotel - Amersfoort

NIEUW

Huurrecht Woonruimte - basis en actualiteiten Mercure Hotel - Amersfoort TWEEDAAGSE TRAINING

6 PE-punten

12 PE-punten

Verduurzaming Woningcorporaties Mercure Hotel - Amersfoort MASTERCLASS

3 PE-punten

NIEUW

Integraal Huisvestingsplan (HP) Mercure Hotel - Amersfoort CURSUS

NIEUW

Huurrecht Bedrijfsruimte - basis en actualiteiten Mercure Hotel - Amersfoort TRAINING

Basis MJOP Mercure Hotel - Amersfoort CURSUS

Basis Vastgoedrekenen Mercure Hotel - Amersfoort CURSUS

Vervolg Vastgoedrekenen Mercure Hotel - Amersfoort WORKSHOP

Van MJOB naar DMJOP Mercure Hotel - Amersfoort

19 mrt

CURSUS

24 mrt

WORKSHOP

Rekenen aan Zorgvastgoed Mercure Hotel - Amersfoort

Exploitatiekosten Onderwijsvastgoed Mercure Hotel - Amersfoort

Voor meer informatie: roel.meulenbeld@ivvd.nl

34 Vastgoedsturing #13

6 PE-punten

3 PE-punten

6 PE-punten

3 PE-punten

Vastgoedsturing, vakblad voor publiek-maatschappelijk vastgoed, verschijnt vier keer per jaar. Het wordt gratis toegezonden aan beslissers en vastgoed­professionals bij gemeenten, woning­ corporaties, onder­wijsen zorginstellingen. Buiten deze groep is de digitale versie van ‘Vastgoedsturing’ gratis verkrijgbaar. Wilt u het ook ontvangen? Ga naar www. ivvd.nl of stuur een email naar info@ivvd.nl Uitgever Henk Fieggen Accountmanager Boyke Rajbalsing Coördinator Alice Jansen Redactie Wim Fieggen Roel Meulenbeld Ivo van der Hoeven redactie@ivvd.nl Eindredactie de Connecting Link Fotografie Maarten Corbijn Vormgeving Sok visueel management Druk De Groot, Goudriaan

6 PE-punten

3 PE-punten

IVVD / Vastgoedsturing Zuidzijde 146 2977 AM Goudriaan info@ivvd.nl www.ivvd.nl

Inschrijven op de IVVD activiteiten: www.ivvd.nl/agenda


IN-COMPANY OPLEIDINGEN

Maatwerk voor uw organisatie Onze opleidingsagenda bieden wij ook In-Company aan. Maatwerk waarmee uw medewerkers direct aan de slag kunnen. Voor veel opleidingstrajecten is het vanaf vijf medewerkers al interessant om een In-Company opleiding te organiseren. Een effectieve keuze voor iedere opleidingsvraag  In nauw overleg met u stellen we een In-Company opleidingsprogramma samen dat optimaal aansluit op de dagelijkse praktijk en actualiteit binnen uw organisatie. Daarmee kunt u effectief sturen op het gewenste opleidingsniveau van uw medewerkers en ze tegelijkertijd vertrouwd maken met de specifieke problematiek van uw eigen organisatie. Tevens kunnen we vakinhoudelijke thema’s aanvullen met onderdelen als teambuilding en samenwerking. Er zijn vele mogelijkheden.

Verduurzaming en Vastgoedsturing IVVD kan ook meerdaagse In-Company opleidingen verzorgen zoals onze trainingen op het gebied van ‘verduurzaming’ en ‘vastgoedsturing’. Deze trainingen worden gegeven vanuit het portefeuilleperspectief. 

Voordelen In-Company opleidingen

• Financieel aantrekkelijk,

korting op de reguliere prijs

• Geen extra reistijd,

op uw eigen locatie

• Maatwerk,

uw eigen thema’s inbrengen

• Permanente Educatie en PE-punten,

IVVD is Cedeo-erkend en is daarmee een geaccrediteerde aanbieder van PE-activiteiten.

Meer Informatie: Voor al uw vragen over maatwerktrajecten of het maken van een oriënterende afspraak kunt u contact opnemen met:

Vastgoedrekenen en Taxaties Een veelgevraagd en succesvol onderdeel bij de In-Company opleiding is de cursus ‘Vastgoedrekenen en Taxaties’. Ter ondersteuning van deze opleiding hebben wij een uniek e-learning traject ontwikkeld.

Roel Meulenbeld directeur/partner IVVD 06 - 53 308 379 roel.meulenbeld@ivvd.nl

... duurzame kennis


Profile for wim.fieggen

Vastgoedsturing 13 - december  

Vakblad voor het publiek-maatschappelijk vastgoed

Vastgoedsturing 13 - december  

Vakblad voor het publiek-maatschappelijk vastgoed