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Feuchte- und Schimmelschäden zählen zu den Hauptverursachern kostenintensiver Bauschäden und -mängel in Deutschland. Dieses Fachbuch vermittelt Ihnen das technische und rechtliche Expertenwissen, um Feuchteund Schimmelschäden zu vermeiden, entstandene Mängel zu beseitigen und Ihre Haftungsrisiken zu minimieren. Eine Sammlung aussagekräftiger Schadensfälle verschafft Ihnen den Überblick über die Ausprägung des Problems. Alle Schadensfälle werden in technischer und rechtlicher Hinsicht von Experten beurteilt. Damit haben Sie zum einen Einblick in die Ursachen der Feuchte- und Schimmelbildung und vielversprechende Ansätze zur Mängelbeseitigung. Zum anderen stellt die rechtliche Beurteilung der einzelnen Schadensfälle Fragen zu Haftung und Verantwortung klar.

Aus dem Inhalt Normenübersicht Technische Aspekte n Gravimetrische Feuchtebestimmung n Hygrometrisches Messprinzip n Widerstandsmessprinzip n Kapazitative Messung n Hochfrequenz-Messverfahren Schadensfälle n DIN 4108 Wärmeschutz im Hochbau n DIN 18195 Bauwerksabdichtungen n DIN 18331 Betonarbeiten n DIN 18338 Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten n DIN 18339 Klempnerarbeiten PLUS direkt einsetzbare Mustervorlagen auf CD-ROM Zahlreiche Musterbriefe für die erfolgreiche Durchsetzung von Mängeln zur Vermeidung von kostspieligen Gerichtsverhandlungen

Prof. Dr. Gerd Motzke

Feuchte- und Schimmelschäden Ursachen und Haftung

Prof. Dr. Gerd Motzke

Mit kompetenter Beratung zu den Ursachen und der Vermeidung von Feuchte- und Schimmelschäden verringern Sie Ihre Haftungsrisiken.

Feuchte- und Schimmelschäden – Ursachen und Haftung

01022-2000

inkl. CD-ROM


Vorwort

Vorwort Liebe Leserin, lieber Leser, Wasser hat bekanntlich einen kleinen Kopf, und Wärmebrücken in Verbindung mit entsprechenden Raumluftverhältnissen verursachen die Bildung und das Wachstum von Schimmelpilzen. Beides sind Sachmängel, sie können die Lebensqualität in Räumen nachhaltig beeinträchtigen und sogar die Gesundheit schädigen. Die Ursachen können vielfältig sein und in der unzulänglichen Bauqualität oder in der falschen Nutzung liegen. Die Beachtung der vor allem in einschlägige Normen gegossenen Regeln der Bauphysik wie auch der Gebote richtigen Wohnens vermeidet das Eindringen von Feuchtigkeit von außen nach innen wie auch eine Kondensatbildung als Voraussetzung für die Bildung von Schimmelpilzen. Das Planen und Bauen von Neubauten und die Sanierung von Altbauten, das Wohnen und Arbeiten im eigenen Haus oder im Rahmen eines Mietverhältnisses erfolgen im Rahmen unterschiedlicher technischer und rechtlicher Bedingungen. Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Andererseits hat der Mieter mit der Mietsache sorgfältig umzugehen und Schäden der Mietsache zu vermeiden. Mit der Vermietung eines Neubaus sind im Vergleich zur Vermietung eines sanierten Altbaus für Vermieter und Mieter unterschiedliche Pflichten und Rechtslagen verbunden. Der „richtige“ Umgang mit einem Objekt ist jedoch auch Sache des Objekteigentümers, denn ist „unrichtiges Heizen und Lüften in Wohnungen“ die Ursache für eine Schimmelpilzbildung bei bauphysikalisch zutref-

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Vorwort

fend geplanten und ausgeführten Objekten, scheidet eine Sachmängelhaftung von Planern und Unternehmern aus. Das Fachbuch bietet im ersten Teil eine Normenübersicht. Sie listet hinsichtlich Abdichtung, Feuchteschutz und Schimmelpilzbildung bzw. Schimmelwachstum die einschlägigen DIN-Normen auf (ohne sie wiederzugeben!). Ergänzend werden einschlägige WTA-Merkblätter und sonstige Richtlinien angeführt. Der zweite Teil befasst sich mit den für die Feuchtemessung einschlägigen Verfahren und Methoden, die näher einschließlich ihres Anwendungsbereichs beschrieben werden. Im dritten Teil werden 15 Schadensfälle unter technischer und rechtlicher Sicht dargestellt. Diese Fälle sind so gegliedert, dass nach Maßgabe der DIN 4108 Wärmeschutz im Hochbau fünf Fälle behandelt werden, sechs Fälle werden unter der Überschrift DIN 18195 Bauwerksabdichtungen dargestellt. Die restlichen vier Fälle werden der DIN 18331 Betonarbeiten, der DIN 18338 Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten und der DIN 18339 Klempnerarbeiten zugeordnet. Das Fachbuch rundet außerdem eine Vielzahl von Musterbriefen aus den Bereichen Mängelrügen, Sachmängelhaftung, Verjährung und Mängelbeseitigungskosten ab, die Sie auf der beigefügten CD zur weiteren Verwendung finden. Insgesamt liefert das Fachbuch eine breit angelegte Information, die an Praxisfällen erprobt dargestellt wird. Die Musterbriefe erleichtern Ihnen einen rechtssicheren Umgang mit Mangeltatbeständen. Kissing, im Februar 2013

Prof. Dr. Gerd Motzke Herausgeber Seite 6


Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis Autorenverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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1 Normenübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1 DIN-Normen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Abdichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Feuchteschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Schimmelpilz/Schimmelwachstum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2 WTA-Merkblätter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Schimmel- und Feuchteschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.3 Richtlinien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15 15 15 23 24 25 25 26

Feuchtigkeitsmessungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gravimetrische Feuchtebestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hygrometrisches Messprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Widerstandsmessprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kapazitative Messung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hochfrequenz-Messverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

29 30 34 37 39 41

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3 Schadensfälle DIN 4108 Wärmeschutz im Hochbau • Schimmelbildung in einem Wohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Schimmelbildung an den Außenwänden eines historischen Gebäudes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Schimmelpilzbildung im Keller durch fehlende Wärmedämmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Feuchtigkeit und Schimmelbildung an/in einer Außenwand durch falschen Wandaufbau . . . . . . . . . • Schimmelbildung in Heizkörpernischen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . DIN 18195 Bauwerksabdichtungen • Mangelhafte Bauwerksabdichtung führt zu wiederholtem Wassereinbruch im Untergeschoss . . . . . • Duschtassenabdichtung – Kunststoffduschtasse . . . . . . . . . . . . . . • Kellerabdichtung, fälschlicherweise als weiße Wanne bezeichnet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

47 69 81 93 111

133 147 159

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Inhaltsverzeichnis

• Bodenplatte in zwei Arbeitsschritten – Mangel der Dichtheit . . . • Balkonabdichtung neu auf alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Unzureichende Abdichtung im Neubau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . DIN 18331 Betonarbeiten • Planungsfehler bei einer weißen Wanne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . DIN 18338 Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten • Feuchteschäden durch mangelhaft geplante und ausgeführte Solarzuleitungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . • Kondensatbildung aufgrund mangelhaft ausgeführter Dampfbremse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . DIN 18339 Klempnerarbeiten • Flachdachschaden infolge mangelhaft aufgebrachter Siliconbeschichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

183 197 213 231

249 265

277

Musterbriefe zu Mängelansprüchen auf CD Mängelrüge des Auftraggebers • vor Abnahme − Mängelbeseitigungsaufforderung vor Abnahme (VOB-Vertrag) − Mängelrüge des AG vor Abnahme (BGB-Vertrag) • nach Abnahme − Mängelbeseitigungsaufforderung nach Abnahme (VOB-Vertrag) − Mängelrüge des AG nach Abnahme (BGB-Bauvertrag) • Weitergabe der Rüge an Subunternehmer und Lieferant − Weitergabe der Rüge an Subunternehmer − Haftung des Lieferanten für Ausbaukosten und Abtransport Reaktion des Auftraggebers auf Stellungnahme des Arbeitnehmers • ... wegen Erfolgshaftung des Auftragnehmers − Erfolgshaftung für dauerhaft funktionstaugliches Werk − Auslegung der Vertragsbestandteile − Haftung für vorgeschlagene Baustoffe − Mängelbeseitigung auf nur eine Art und Weise − Mängelansprüche auf bestimmte Art und Weise; Restrisiko − Mängelhaftung ohne Verschulden

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Inhaltsverzeichnis

• Keine Haftungsbefreiung des Auftragnehmer − Kein Bedenkenhinweis des Auftragnehmers − Ausschluss der Mängelbeseitigung; unwirksame AGB − Mängelansprüche bei Abweichung vom Leistungsverzeichnis − Mangel bei vertraglich vereinbarter Ausführungsart − Mängelanspruch: Unverhältnismäßigkeit des Nachbesserungsverlangens? − Keine Haftungsbefreiung bei Alternativvorschlag des Auftragnehmers − Mängelhaftung des Auftragnehmers trotz Aufsichtspflichtverletzung des Bauleiters • Keine Verjährung − Mängelhaftung des Auftragnehmers – keine Verjährung aufgrund Anerkenntnis − Keine Kostenübernahme für Mängelfeststellung durch den Auftraggeber − Keine Verjährung wegen Arglist − Arglist bei unterlassener Bodenuntersuchung − Keine Verjährung wegen Organisationsverschulden Mängelbeseitigungskosten • Anforderung des Auftraggebers − Vorschuss Mängelbeseitigung – Kostenvorschuss (VOB-Bauvertrag) Mängelbeseitigung – Kostenvorschuss (BGB-Bauvertrag) − Erstattung Erstattung von Mängelbeseitigungsaufwand (VOB-Bauvertrag) Erstattung von Mängelbeseitigungskosten (BGB-Bauvertrag) • Aufrechnung des Auftraggebers − Erhaltung der Mängeleinrede; mündliche Anzeige − Aufrechnung mit Kostenerstattungsanspruch

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Autorenverzeichnis

Autorenverzeichnis Herausgeber Prof. Dr. Gerd Motzke Autoren RA Christian Br체gmann Dipl.-Ing. Petra Derler Dipl.-Ing. Gabriele G채rtner Arthur Heine, SV VDI Prof. Dipl.-Ing. Klaus J. Koberling Dr. rer. nat. Antje Lotz Dr. Reinhard O. Neubauer Dipl.-Ing. Karin Omlor Dipl.-Ing. Anja Quathamer Prof. Dr.-Ing. Harald Sipple

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1 Normenübersicht 1.1 DIN-Normen

1

Normenübersicht

1.1 DIN-Normen Abdichtung Nummer

Ausgabedatum

Titel

DIN 1053-1

1996-11

Mauerwerk – Teil 1: Berechnung und Ausführung

DIN 1053-4

2011-05

Mauerwerk – Teil 4: Fertigbauteile

DIN 1389

2001-05

Klosettanschlussstücke – Anforderungen und Prüfung

DIN 18195 Beiblatt 1

2011-03

Bauwerksabdichtungen – Beiblatt 1: Beispiele für die Anordnung der Abdichtung

DIN 18195-1

2011-12

Bauwerksabdichtungen – Teil 1: Grundsätze, Definitionen, Zuordnung der Abdichtungsarten

DIN 18195-2

2009-04

Bauwerksabdichtungen – Teil 2: Stoffe

DIN 18195-3

2011-12

Bauwerksabdichtungen – Teil 3: Anforderungen an den Untergrund und Verarbeitung der Stoffe

DIN 18195-4

2011-12

Bauwerksabdichtungen – Teil 4: Abdichtungen gegen Bodenfeuchte (Kapillarwasser, Haftwasser) und nichtstauendes Sickerwasser an Bodenplatten und Wänden, Bemessung und Ausführung

DIN 18195-5

2011-12

Bauwerksabdichtungen – Teil 5: Abdichtungen gegen nichtdrückendes Wasser auf Deckenflächen und in Nassräumen, Bemessung und Ausführung

DIN 18195-6

2011-12

Bauwerksabdichtungen – Teil 6: Abdichtungen gegen von außen drückendes Wasser und aufstauendes Sickerwasser, Bemessung und Ausführung

DIN 18195-7

2009-07

Bauwerksabdichtungen – Teil 7: Abdichtungen gegen von innen drückendes Wasser, Bemessung und Ausführung

DIN 18195-8

2011-12

Bauwerksabdichtungen – Teil 8: Abdichtungen über Bewegungsfugen

DIN 18195-9

2010-05

Bauwerksabdichtungen – Teil 9: Durchdringungen, Übergänge, An- und Abschlüsse

DIN 18195-10

2011-12

Bauwerksabdichtungen – Teil 10: Schutzschichten und Schutzmaßnahmen

DIN 18197

2011-04

Abdichten von Fugen in Beton mit Fugenbändern

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2 Feuchtigkeitsmessungen 2.2 Hygrometrisches Messprinzip

2.2 Hygrometrisches Messprinzip Physikalisch-technische Grundlagen Die hygrometrische Feuchtemessung bestimmt zunächst die relative Luftfeuchtigkeit. Die Relativität der gemessenen Luftfeuchtigkeit ergibt sich aus den unterschiedlichen absoluten Wassermengen, die Luft bei unterschiedlicher Temperatur aufnehmen kann. Um die tatsächlichen Wassermengen in der Luft zu bestimmen muss unmittelbar neben dem Feuchtemessfühler auch die Lufttemperatur gemessen werden. Deshalb sind bei den üblicherweise verwendeten Messgeräten diese beiden Fühler untrennbar in einem Gehäuse zusammengefasst. Zwischen der Wasserkonzentration der Luft und dem Dampfdruck besteht folgender rechnerischer Zusammenhang: cLuft =

1000 × pLuft RLuft × TLuft

in g/m3

Dimensionsname

Formelzeichen

Einheit

Quelle/Wert

Wassserkonzentration in der Luft

cstoff

g/m3

berechneter Wert

Partialdampfdruck

pLuft

Pa

Tabellenwert DIN 4108-3, ergibt sich aus gemessener relativer Luftfeuchtigkeit und Temperatur

Gaskonstante

RLuft

J/(kgK)

Literaturwert

Temperatur

TLuft

K

Messwert

Die Umrechnung der in Grad Celsius (°C) gemessenen Lufttemperatur in Kelvin (K) ergibt sich mit Kelvin = Tgemessen + 273,15 °C

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2 Feuchtigkeitsmessungen 2.2 Hygrometrisches Messprinzip

W Abb. 1 Beispiel für einen Klimamessfühler mit Feuchteund Temperatursensor

Praktische Anwendung Die Vorteile bei der praktischen Anwendung dieser Messung sind, dass sie zerstörungsfrei, vielfältig interpretierbar und weitestgehend materialunabhängig ist. Die Nachteile dieser Messung liegen in ihrer Dauer und in der Auswertung, die im Detail nur mathematisch unter Zuhilfenahme von Einheitskurven oder Tabellen möglich ist.

Auswertungsmöglichkeiten Gemessen werden kann beispielsweise ein Feuchteund Temperaturprofil über das fragliche Bauteil, das anschließend mit dem Raumklima verglichen wird. Das liefert eine Aussage darüber, ob Feuchtigkeit, zumindest aus der Bauteiloberfläche, verdunstet, was trotz positiven Messergebnisses aber noch keine direkte Angabe über die Ursache des Feuchteschadens ist. Ein positiver Effekt dieser Messung ist, dass durch die immer gleichzeitig zur Feuchtebestimmung erfasste Temperatur unmittelbar vor der Bauteiloberfläche ein Vergleich mit der Raumlufttemperatur möglich ist. Aufgrund der Wärmespeicherkapazität

PRAXISTIPP Messgerätefühler muss im rechten Winkel an die Wand gehalten werden

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3 Schadensfälle | DIN 18331 Planungsfehler bei einer weißen Wanne

Planungsfehler bei einer weißen Wanne DIN 18331 Betonarbeiten

Kurzüberblick Besonderheit des Schadensfalls Wassereintritte in den Kellerbereich wurden auf Fehler der Bauausführung zurückgeführt. Die sachverständige Beurteilung zeigt, dass Planungsfehler im Schadensfall ursächlich sind. Entscheidend ist hier, in welcher Leistungsphase der Planungsfehler begründet wurde.

Technische Beurteilung: Prof. Dr.-Ing. Harald Sipple Rechtliche Beurteilung: Prof. Dr. Motzke

Technisches Fazit Die Ermittlung von Grundwasserständen für Wannenbauwerke ist notwendig. Sie ist oft nicht hinreichend: Es müssen Hang- und Schichtenwasser, in geneigtem Gelände muss auch Oberflächenwasser berücksichtigt werden. Immer problematisch sind Fenster bzw. Lichtschächte im Wannenbereich. Rechtliches Fazit Der Bauträger steht den Erwerbern gegenüber für die Mangelhaftigkeit ein, denn er schuldet eine sachgerechte Planung und Ausführung. Der Bauträger kann gegenüber dem Generalunternehmer regressieren, weil dieser die Werkplanung und die Ausführung mangelhaft vorgenommen hat. Er hat vom Erstplaner Grundstück und Planung gekauft. Ob hieraus Mängelrechte ableitbar sind, bestimmt sich nach Kaufrecht, insbesondere nach der Reichweite eines Gewährleistungsausschlusses. Schadenszeitpunkt 05/2011 Hinweise auf weiterführende Literatur [1] Wasserundurchlässige Bauwerke aus Beton, Deutscher Ausschuss für Stahlbeton, 2003

[2] Besondere Bedingungen für die Versicherung weiterer Elementarschäden, Debeka, BWE 2008.

[3] Rauch, B.: Architektenrecht und privates Baurecht für Architekten, Rudolf Müller Verlag, 2. Auflage, 1996

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DIN 18331 | 3 Schadensfälle Planungsfehler bei einer weißen Wanne

Fallbeschreibung Örtliche Situation Grundlagen, Grundlagenermittlung Ein Planer erwirbt ein unbebautes Grundstück und plant hierauf eine Reihenhausanlage. Er holt die Baugenehmigung ein und verkauft das Grundstück mit genehmigtem Bauplan an einen Bauträger. Dieser bebaut das Grundstück auf dieser Grundlage und verkauft die Einheiten auf dem Wohnungsmarkt. Die Reihenhausanlage wird auf einem flach geneigten Grundstück errichtet. Die oberste Häuserreihe grenzt auf der Gartenseite an landwirtschaftlich genutzte Ackerflächen. In der Grundlagenermittlung ging der Erstplaner nach Aussage des eingeschalteten Bodengutachters davon aus, dass Grundwasser bis ca 50 cm über OK Bodenplatte angesetzt werden müsse. Diese Information gibt er im Kaufvertrag an den erwerbenden Bauträger weiter, verbunden mit dem ebenfalls kaufvertraglich fixierten Hinweis, dass deshalb ein in sich dichtes Wannenbauwerk errichtet werden müsse. Aus dem Bodengutachten ist bekannt, dass der anstehende Baugrund unterhalb der Humusschicht geschichtet ist, lehmig-bindig, zum Teil mit erhöhten sandigen Anteilen.

Weiße Wanne im Pauschalvertrag Der Bauträger schreibt im Pauschalvertrag das Kellergeschoss als sog. weiße Wanne, also als in sich dichtes Betonbauwerk, nach der einschlägigen technischen Regel [1] aus. Die Vergabe erfolgt an einen Generalunternehmer, der schlüsselfertig errichtet. Ein vom Generalunternehmer beauftragter Trag-

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3 Schadensfälle | DIN 18331 Planungsfehler bei einer weißen Wanne

werksplaner fertigt die Werkpläne, hier gegenständlich die Bewehrungspläne für den Kellerbereich.

Bauausführung Konstruktion, Details Die Werkpläne des Tragwerksplaners fordern für Bodenplatte und Kellerumfassungswände einen Beton der Festigkeitsklasse C 25/30, die Arbeitsfugen werden mit einem beschichteten Fugenbandsystem mit allgemeinem bauaufsichtlichem Prüfzeugnis (AbP) abgedichtet. Er überwacht die Bauausführung sehr eng, insbesondere kontrolliert er Bewehrung und richtigen Einbau der Fugenabdichtungen, Einbau und Verdichtung der Betone, inkl. Anschlussbeton für die aufgehenden Wände, sowie die Nachbehandlung. Außenseitig erhalten die Kellerwände eine Perimeterdämmung aus EPS-Dämmplatten. Die Arbeitsräume werden bis UK Mutterboden mit dem anstehenden Boden verfüllt und verdichtet. Da eine weiße Wanne ausgeführt wurde, ist keine Dränage vorgesehen. An den Kellerfenstern sind übliche Kunststofflichtschächte vorgesetzt. UK Lichtschacht liegt ca 50 cm oberhalb des angenommenen höchsten Grundwasserstands (HHW) laut Vorgabe des Bodengutachtens. Wegen der Hanglage des Grundstücks wurde für die oberste Reihenhausreihe auf der Gartenseite das Grundstück zur Grenze hin leicht abgeböscht, um die Gartenfläche ungefähr eben gestalten zu können. In der Folge liegt die hintere Grundstücksgrenze etwa 50 cm niedriger als die angrenzende Ackerfläche.

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DIN 18331 | 3 Schadensfälle Planungsfehler bei einer weißen Wanne

Kellerräume oder Wohnräume? Die „Kellerräume“ sind zwar in den Werkplänen und in den Kaufverträgen als solche ausgewiesen, sind aber mit schwimmenden Estrichen (außer Heizraum), Wärmedämmverglasung in Kunststofffenstern und Radiatorenheizkörpern ausgestattet. Tatsächlich dienen sie hinsichtlich der Nutzung zu Wohnzwecken. Zum Teil haben die Käufer Wände und Decken gegen Aufzahlung an den Bauträger verputzen lassen, die lichte Höhe entspricht mit 2,4 m der Anforderung für Aufenthaltsräume („Wohnräume“) nach Art. 45 Bayerische Bauordnung.

Mangel/Schadensbild Etwa drei Jahre nach Bezug der Reihenhäuser durch die Käufer kommt es bei der obersten Reihenhausreihe zu massiven Wassereintritten in die Kellerräume. Grund ist ein Starkregen: Die im Frühjahr noch kaum bewachsenen Ackerflächen aus stark bindigem Boden können das Regenwasser nicht aufnehmen. Dieses läuft infolge Hanglage nach unten auf die Gartenseite der oberen Reihenhausreihe ab, staut sich auf den dortigen Gartenflächen auf, gelangt in die Lichtschächte und über die gegenüber dieser Beanspruchung nicht ausgelegten Fenster in das Bauwerksinnere. Das Wasser steht in mehreren Reihenhauskellern in sehr unterschiedlicher Höhe an, in dem am stärksten betroffenen Kellerraum bis in ca. 7 cm Höhe. Das Wasser dringt trotz der Bemühungen der Bewohner natürlich sehr schnell in den schwimmenden Estrich ein (vgl. Abb. 1) und steigt in den Tagen danach in den nichttragenden Zwischenwänden, die den Bodenaufbau durchdringen, wieder auf (vgl. Abb. 2). Es sind die typischen Schadensbilder wie

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3 Schadensfälle | DIN 18331 Planungsfehler bei einer weißen Wanne

Farbabblätterungen, auskristallisierende Salze beim Abtrocknen, ablösende Tapeten zu beobachten.

W Abb. 1 Geöffneter Installationsschacht – das Wasser stand hier bis in ca. 5 cm Höhe auf der Betonplatte

W Abb. 2 Aufsteigende Feuchte in Zwischenwänden

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DIN 18331 | 3 Schadensfälle Planungsfehler bei einer weißen Wanne

Technische Beurteilung Mangelursache/technische Anforderungen Die primäre Schadensursache ist eindeutig: Das infolge Starkregens ablaufende Oberflächenwasser wurde bei der Planung offenbar nicht berücksichtigt.

Der „Jahrhundertregen“ Definition „Starkregen“

In solchen Fällen wird regelmäßig ein „Jahrhundertregen“ vermutet, um sich durch Verweis auf nicht vorhersehbare und damit nicht planbare „höhere Gewalt“ zu entlasten. Der Frage ist unter dem Stichwort „Starkregen“ nachzugehen. Hierunter wird ein Niederschlag hoher Intensität pro Zeiteinheit verstanden, bei kurzzeitigen Regen üblicherweise eine Mindestmenge von 1 mm/min. In Versicherungsbedingungen ist der „Starkregen“ genauer definiert, z.B. nach Debeka [2]: Starkregen ist ein Niedergang von mindestens 25 Liter Regen pro Quadratmeter in einer Stunde oder mindestens 35 Liter Regen pro Quadratmeter in sechs Stunden. Im Ergebnis bleibt festzustellen, dass zwar ein „Starkregen“ vorlag, dieser aber aus metereologischer Sicht keineswegs als für den Standort ungewöhnliches Ereignis einzustufen ist.

Technische Regeln Die Werkplanung des Tragwerksplaners und die Bauausführung sind im gegebenen Fall nicht zu beanstanden. Es bleibt beim Planungsfehler.

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3 Schadensfälle | DIN 18331 Planungsfehler bei einer weißen Wanne

Zwei Planungsfehler Wegen des anstehenden, weitgehend bindigen Bodens, mit dem die Arbeitsräume verfüllt wurden, und wegen nicht vorhandener Dränage mit Sickerschlitz ist nach der einschlägigen technischen Regel [1] mit zeitweise aufstauendem Sickerwasser bis OK Gelände zu rechnen. Einzuschließen ist hierin auch sog. Hang- und Schichtenwasser.

Zeitweise aufstauendes Sickerwasser

Diese Regel wurde offenbar nicht beachtet: Die Lichtschächte sind nicht wasserdicht an das Bauwerk angeschlossen, sie entwässern über eine Öffnung nach unten. Diese Entwässerungsöffnung ist nicht angeschlossen, somit ohne Wirkung. (Ein darunter angeordnetes örtliches Kiesbett wirkt als Puffer, jedoch nicht als Entwässerung.) Selbstverständlich muss die Planung auch die gezielte Abführung von Oberflächenwasser erfassen, insbesondere, da im gegebenen Fall Hanglage vorliegt. Dies wurde offenbar versäumt.

Oberflächenwasser

Im Ergebnis sind zwei Planungsfehler vorhanden. Im gerichtlichen Streit ist dies der entscheidende Punkt.

Zurechnung der Planungsfehler

Der Erstplaner beruft sich darauf, nur die Genehmigungsplanung durchgeführt zu haben, die eigentliche und detaillierte Werkplanung liege beim Bauträger als dem Käufer des Grundstücks mit genehmigtem Bebauungsplan.

Abgrenzung Genehmigungsplanung/ Werkplanung

Diese Ansicht des Erstplaners ist fehlerhaft, wie die nachfolgende Diskussion aus der technischen Sicht erläutert. Die Bauvorlagepläne, Grundrisse, Schnitte, Ansichten und der Entwässerungsplan wurden vom Erstplaner erstellt. Sie liegen – mit vorstehend benannten Planungsdefiziten – vor.

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DIN 18331 | 3 Schadensfälle Planungsfehler bei einer weißen Wanne

Planungsumfang des Erstplaners sind die „Leistungsphasen 1–4“ der einschlägigen „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI“, also: ● ● ● ●

Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung Leistungsphase 2: Vorplanung Leistungsphase 3: Entwurfsplanung Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung

Die Leistungsphasen 5 bis 9 liegen bei der Partei des Bauträgers. Häufige Unterschätzung der Leistungsphase 3 der HOAI

Nach Erfahrung wird der Leistungsumfang der Leistungsphase 3 in der Baupraxis unterschätzt, nach [3]: In der Planungssystematik der HOAI stellt die Leistungsphase 3 die wichtigste und umfassendste Planungsphase im gesamten Planungsprozess dar. In dieser Leistungsphase sind folgende Planungsleistungen zu erbringen (auszugsweise):

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Erarbeiten des endgültigen Planungskonzepts

Integrieren der Leistungen der Sonderfachleute: Bodengutachter, Tragwerksplaner, Schall- und Wärmeschutz (falls nicht in eigener Planungsleistung erbracht)

Objektbeschreibung mit allen Angaben zur Art der Konstruktion, Baustoffen usw.

zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs, Maßstab im Regelfall 1 : 100, mit allen Hauptmaßen, Schnitten, Grundrissen, Lageplan

Verhandlungen mit den Behörden zur Genehmigungsfähigkeit

Kostenberechnung (nicht Kostenschätzung!)


3 Schadensfälle | DIN 18331 Planungsfehler bei einer weißen Wanne

Folglich [3]: Die Entwurfsplanung ist so zu erstellen, daß, nach den Plänen gebaut, letzlich ein mangelfreies, den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Bauwerk entsteht. Im konkreten Fall ist das Werk infolge Planungsfehlers des Erstplaners aus Leistungsphase 3 mangelhaft. Dies auch dann, wenn angegeben wird, es sei nach den Entwurfsplänen gebaut worden. In diesen ist bereits der Planungsfehler begründet.

Anmeldung technischer Bedenken Diese Frage ist zu stellen.

Prüfpflicht des Unternehmers

Es liegt Hanglage des Grundstücks vor. Dies ist augenscheinlich für den Bauträger und den Generalunternehmer erkennbar. Dann ist nach den technischen Regeln mit zeitweise aufstauendem Sickerwasser zu rechnen. Ebenfalls dann, wenn die Verfüllung der Arbeitsräume mit bindigem oder teilweise bindigem Material erfolgt, wie geschehen. Aus technischer Sicht wird deshalb die Ansicht vertreten, dass die vorgenannten zwei Argumente technisches Grundwissen des Bauingenieurs darstellen, das demzufolge zumindest dem Generalunternehmer zuzurechnen ist. Auch deshalb, weil für die Herstellung solcher weißer Wannen besondere technische Regeln gelten, die bekannt sein und angewendet werden müssen, und die Einstufung dieser Bauwerke in die „Überwachungsklasse 2“ nach DIN 1045-3 erfolgt, was wiederum besondere Fachkunde voraussetzt. Im Ergebnis hätten aus technischer Sicht technische Bedenken unverzüglich, schriftlich angemeldet werden müssen.

Anmeldung technischer Bedenken

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DIN 18331 | 3 Schadensfälle Planungsfehler bei einer weißen Wanne

Die Bewertung dieses Punkts erfolgt in der rechtlichen Beurteilung.

Mangelbeseitigung Die Mangelbeseitigung ist eilbedürftig, da nicht absehbar ist, wann vor Ort der nächste Starkregen anstehen wird.

Oberflächenwasser Dieses muss längs der hangseitigen Grundstücksgrenze erfasst und gezielt abgeführt werden. Da das angrenzende Ackergrundstück großflächig und der Boden wenig wasseraufnahmefähig ist, ist die möglicherweise andrängende Wassermenge erheblich und wegen schnellen Anfalls bei Starkregen nicht über eine Dränage abführbar. Die hangseitige Gartenböschung ist durch eine Massivwand zu ersetzen, hinter der das anfallende Wasser in einer Rinne aufgefangen und in die Kanalisation abgeleitet wird. Dies konnte nach Verhandlungen mit der zuständigen Behörde umgesetzt werden.

Zeitweise aufstauendes Sickerwasser Alternative: wasserdichte Fenster

Bei der Abführung von Hang- und Schichtenwasser sind zwei Varianten möglich: 1. Abführen des aufstauenden Sickerwassers durch den Einbau einer Dränage unterhalb der Brüstungen der Kellerfenster bzw. unterhalb der Lichtschächte: Hierdurch wird praktisch die Abdichtungsebene nachträglich tiefergelegt. Voraussetzung ist die Zustimmung der genehmigenden Behörde zur Einleitung der Dränage in die Kanalisation.

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3 Schadensfälle | DIN 18331 Planungsfehler bei einer weißen Wanne

2. Einbau wasserdichter Kellerfenster: Mit dieser Maßnahme bleibt die Abdichtungsebene in Höhe Geländeoberkante. Dann kann auf die zusätzliche Dränage verzichtet werden. Wasserdichte Kellerfenster sind nur eine Alternative für seltene und kurzzeitige Hochwasserereignisse. Diese werden von einigen Herstellern, wie MEA oder Aco, angeboten. Die Fenster sind üblicherweise ausgelegt bis zu Wasserdrücken von ca. 80 cm WS, was erreicht wird durch spezielle Scheiben, Dichteinlagen in Blendrahmen und Flügeln sowie dicht schließende Beschläge mit Verriegelungspunkten in kurzem Abstand. Das Problem beim nachträglichen Einbau ist nicht das Fenster selbst, sondern bei der Dübelmontage die Übergangsfuge zum Beton. Im vorliegenden Fall wurde diese Variante übernommen, da hiermit das Aufgraben und das Wiederherstellen der Gartengrundstücke vermieden wurden – auch im Sinne einer Schadensminderung. Entscheidend am Objekt ist die sichere Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers. Ein geringes Restrisiko verbleibt, da vergessen werden kann, die Fensterflügel bei extremen Wetterereignissen zu schließen. Dies ist jedoch sehr unwahrscheinlich – und gälte zudem gleichartig für jedes höhergelegene Fenster auf den Wetterseiten der Gebäude.

Verkeimung Lang dauernde Durchfeuchtung „schwimmender“ Bodenaufbauten führt zur Verkeimung der Dämmschicht (landläufig „Schimmelbildung“), die bei stärkerer Ausprägung gesundheitsschädliche Wirkung haben kann. Die Besorgnis der Bewohner ist dem Grunde nach berechtigt.

Ausschluss des Folgeschadens aus Verkeimung

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Am Objekt ist hiermit sicher nicht zu rechnen, da es an der lang dauernden Durchfeuchtung fehlt. Das Calciumhydroxid aus der Reaktion Zement und Wasser wirkt (mäßig) antibakteriell, d.h., bei neuen Objekten tritt die Verkeimung nicht bzw. stark verzögert ein. Die durchfeuchteten Bereiche sind über „Estrichtrocknung“ im Anbohrverfahren zu entfeuchten.

Fehlervermeidung bei der Neuplanung Planungsproblem „Kellerfenster“ bei Wannenbauwerken Es ist ein häufiger Planungsfehler, die Abdichtungsebene bei Wannenbauwerken für Wohngebäude durch Fenster und Lichtschächte zu durchbrechen. Bei geringem Anfall von Hang- und Schichtenwasser bleibt der Fehler oft ohne konkrete praktische Auswirkung. Wasserdicht angeschlossene Lichtschächte sind durchaus möglich und erhältlich, jedoch teuer. Zudem sind diese in der Baupraxis „sehr unbeliebt“, da einfallendes Niederschlagswasser regelmäßig abgepumpt oder durch Überdachung abgehalten und abgeführt werden müsste. Der Einbau wasserdichter Fenster – wie im Schadensfall nachträglich geschehen – kann eine im Einzelfall sinnvolle Alternative sein. Die Lösung entspricht sicher nur eingeschränkt den technischen Regeln. Der Käufer bzw. Nutzer ist hierauf hinzuweisen.

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Rechtliche Beurteilung Der Fall hat mit verschiedenen Rechts-/Vertragsverhältnissen zu tun. Die Erwerber stehen in vertraglichen Beziehungen zum Bauträger. Dieser hat das von einem Architekten beplante Grundstück, dessen Eigentümer dieser Architekt ist, käuflich zum Zweck der weiteren Bebauung und des anschließenden „Verkaufs“ käuflich erworben. Dieser Architekt hat die Planung bis einschlie��lich Phase 4 betrieben und dem Bauträger als Käufer Grund und Boden sowie die Planungen übergeben. Außerdem steht der Bauträger in vertraglichen Beziehungen zu einem Tragwerksplaner und einem Generalunternehmer, dessen Aufgabe die weitere Planung und Ausführung des Objekts war. Im Verhältnis zwischen Erwerber und Bauträger sind die Verantwortlichkeiten und Haftungslagen eindeutig. Schwieriger wird es hinsichtlich der Regressmöglichkeiten des Bauträgers gegenüber dem Generalunternehmer und vor allem dem Architekten, von dem er Grund und Boden erworben sowie die Planung übernommen hat. Denn diesem Vorgang liegt ein Kaufvertrag und kein Werkvertrag zugrunde. Gekauft worden ist ein Grundstück samt Entwurfs- und Genehmigungsplanung. In Grundstückskaufverträgen wird regelmäßig die Gewährleistung für die Sachmangelfreiheit ausgeschlossen. Wenn das der Fall sein sollte, stellt sich die Frage, ob dieser Gewährleistungsausschluss auch die Planungsleistung erfasst oder ob insoweit kaufrechtliches Sachmangelrecht gilt.

Verantwortung Der Bauträger schuldet den betroffenen Erwerbern ein mangelfreies Objekt; das Objekt musste zum Zeitpunkt der Abnahme mangelfrei sein. Zu diesem Zeitpunkt durften auch keine Mangelanlagen vorliegen, die sich bei dem aufgetretenen Regen, der jedoch kein ungewöhnliches Naturereignis gewesen ist, negativ auswirken. Die Reihenhäuser wurden

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nicht deshalb durchfeuchtet, weil Grundwasser eindrang; ursächlich war, dass Oberflächenwasser nicht sachgerecht abgeleitet wurde und deshalb über die Lichtschächte in die Keller eindrang. Die Hanglage, die Bodenverhältnisse und die Lage der Lichtschächte mussten bei der Planung insgesamt berücksichtigt werden. Die betroffenen Objekte sind diesbezüglich mangelhaft geplant und weisen Fehler auf. § 633 Abs. 1, 2 BGB begründet die Einstandspflicht des Bauträgers. Der Umstand, dass er die Genehmigungsplanung, die auch eine Entwässerungsplanung enthielt, anderweitig besorgt hatte, spielt rechtlich keine Rolle. Entscheidend ist allein das Vorliegen eines Sachmangels. Die Sachmängelhaftung ist verschuldensunabhängig konzipiert. Nur für Schadensersatzansprüche kommt es auch auf Verschulden an; dieses wird jedoch nach § 280 Abs. 1 BGB vermutet. Der Generalunternehmer, der die Werkplanung für die Verwirklichung erstellt, die Arbeitsräume verfüllt und die Lichtschächte samt Kellerfenster vorgesehen und angebracht hat, steht in keinen Rechtsbeziehungen zu den Erwerbern. Diesen bleibt nur der Bauträger als Pflichtiger. Das Werk des Generalunternehmers ist mangelhaft, weswegen er dem Bauträger haftet. Der Bauträger kann ihn deshalb in Anspruch nehmen. Der Wassereintritt in das Bauwerk, das auch vor eintretendem Oberflächenwasser schützen muss, belegt, dass die betroffenen Objekte nicht zur gewöhnlichen Verwendung geeignet sind (§ 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB). Das beruht auf der Leistung des Generalunternehmers. Er hatte nämlich bei der Werkplanung ohne Weiteres die Möglichkeit, den Wassereintritt durch entsprechende Maßnahmen zu vermeiden. Aus dem Bodengutachten war bekannt, dass der anstehende Baugrund unterhalb der Humusschicht geschichtet, lehmig-bindig und zum Teil mit erhöhten sandigen Anteilen durchsetzt ist. Bekannt war auch die Hanglage im Anschluss an einen angrenzenden

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Acker. Dennoch hat der Generalunternehmer mit diesem anstehenden Mutterboden die Arbeitsräume verfüllt, keine Dränage vorgesehen und hinsichtlich der Entwässerungsöffnungen in den Lichtschächten nur ein darunter befindliches örtliches Kiesbett vorgesehen, das nur als Puffer, keineswegs aber als Entwässerung dient. Der Generalunternehmer hätte nicht nur Bedenken gegenüber der ihm zur Verfügung gestellten Planung des Erstplaners erheben müssen, sondern seine eigene Planung und Ausführung auf die örtlichen Gegebenheiten abstellen müssen. Deshalb geht die Überflutung der Objekte zulasten des Generalunternehmers. Er muss die technisch für notwendig gehaltenen Maßnahmen ergreifen und hat für die Beseitigung der Mangelfolgeschäden zu sorgen. Nach den Ausführungen in der technischen Beurteilung hat der Tragwerksplaner seine Leistungen sachgerecht erbracht. Ob der Erstplaner, der seine Planung und das Grundstück verkauft hat, im Verhältnis zum Bauträger als Erwerber regresspflichtig ist, ist die Frage. Dem Rechtsverhältnis liegt jedenfalls ein Kaufvertrag zugrunde. Kaufgegenstand sind das Grundstück und die Pläne. Den Bauträger und den Architekten als Verkäufer verbindet kein Werkvertrag mit den sich hieraus ergebenden Gewährleistungsregeln. Bedeutsam ist in dem Zusammenhang die Tatsache, dass die Verkäufer von Grundstücken regelmäßig die Gewährleistung für Sachmängel des Grundstücks ausschließen. Wäre das Grundstück bebaut, würde der Ausschluss auch die Sachmängelhaftung hinsichtlich des Objekts erfassen. Der Verkäufer verkaufte ein Grundstück samt hierfür erstellten Plänen. Die Frage ist, ob sich ein solcher Gewährleistungsausschluss auch auf die Genehmigungs- und Entwurfsplanung erstreckt oder wirksam erstreckt werden kann. Individualvertrag-

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lich bestehen diesbezüglich keinerlei Bedenken (§ 444 BGB). Ein vorformulierter Haftungsausschluss könnte an § 309 Nr. 8b BGB scheitern. Falls – wie anzunehmen – ein vorformulierter Haftungsausschluss in dem Kaufvertrag enthalten ist, ist der Planer von jeder Haftung frei, die ursächlich auf die Bodenverhältnisse zurückgehen. Hier wird die Auffassung vertreten, dass sich ein solcher, die Bodenverhältnisse erfassender Ausschluss ohne nähere Anhaltspunkte hierfür nicht auf die Planungsleistungen erstreckt. Die verschafften Planungsleistungen sind ein eigenständiger Verkaufsgegenstand. Der Bauträger erhält damit das Recht, diese Planung für das Objekt zu nutzen. Es geht jedoch nicht nur um das Nutzungsrecht als Gegenstand des Verkaufs (Rechtskauf nach Maßgabe von § 453 BGB), sondern auch um die Richtigkeit der Planung. Nach der technischen Beurteilung ist die vor allem aus der Entwurfs- und der Genehmigungsplanung bestehende Planungsleistung mangelhaft, weil die Entwässerungssituation nicht ausreichend berücksichtigt worden ist, was jedoch schon in den von dem Verkäufer bearbeiteten Leistungsphasen 3 und 4 des § 15 HOAI a.F. zu erfolgen hatte. Die Planung ist zwar eine geistige Leistung, sie verkörpert sich aber in den Planungen. Diese Planungen sind kaufrechtlich als Sache zu behandeln, wie das auch bei Computerprogrammen der Fall ist. Die Planung muss nach § 434 BGB frei von Sachmängeln sein. Ob diese Freiheit von Sachmängeln vorhanden ist, lässt sich nach dem in der technischen Beurteilung geschilderten Sachverhalt jedoch abschließend nicht beurteilen. Denn es ist nicht bekannt, was genau die von dem Verkäufer erstellte Entwässerungsplanung vorgesehen hat und von welchen Voraussetzungen sie ausgegangen ist. Das hängt z.B. mit der Frage zusammen, ob sich die Entwässerungsplanung mit der Wiederverfüllung der Baugrube befasst hat, ob die Entwässerung der Lichtschächte angesprochen

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und auf welche konkrete Weise diese vorgesehen war. Grundsätzlich ist es richtig, dass sich ein mit den Phasen 1 bis 4 befasster Planer mit den möglichen Wasserangriffen zu befassen hat.11 Er hat eine Planung vorzulegen, die unter Berücksichtigung der konkreten Boden- und Wasserverhältnisse eine funktionstaugliche Abdichtung gewährleistet. Das gilt hinsichtlich Grundwasser auch dann, wenn lediglich eine Beauftragung mit der Phase 4 des § 15 HOAI a.F. erfolgt war.12 Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang im Rahmen der Werkplanung, der Bauausführung und der Oberflächengestaltung noch Einfluss auf die Entwässerung genommen werden konnte. Hat der Verkäufer als Planer mit der Entwässerungsplanung ersichtlich lediglich die Planung für die Entwässerung der in dem Haus anfallenden Abwässer und des Regenwassers vorgenommen, musste der nachfolgende Generalunternehmer sich erstmals mit der Ableitung des Oberflächenwassers befassen. Dann hätte der Bauträger als Planungsleistungen eben solche ohne eine Planung der Ableitung des Oberflächenwassers erworben. Er kann sich nicht darauf berufen, zu wenig erhalten zu haben, denn „gekauft“ hat er lediglich die vorhandene Planung. Dass es Möglichkeiten zur Abwehr des Oberflächenwassers gibt, zeigt die vorgeschlagene Methode der Errichtung einer Mauer anstelle lediglich einer Gartenböschung. Dem Hang- und Schichtenwasser kann auf die Weise begegnet werden, dass unterhalb der Brüstung der Kellerfenster eine Dränage verlegt und das Wasser abgeleitet wird. Solche Maßnahmen sind ohne Weiteres im Rahmen der Werkplanung und der Ausführung möglich, besonders wenn sich die ausführende Firma zur Hinterfüllung mit dem anstehenden Boden entschließt.

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OLG Celle, BauR 1983, S. 483; BGH, 14.02.2001, VII ZR 176/99, BauR 2001, S. 823, 824 BGH, 06.12.2007, VII ZR 157/06, BauR 2008, S. 543

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Deshalb ist letztlich die Verantwortlichkeit des Erstplaners und Verkäufers fraglich.

Haftung Nach den Ausführungen ist der Bauträger gegenüber den Erwerbern und der Generalunternehmer gegenüber dem Bauträger in der Haftung. Der Generalunternehmer hat die Mängel und die Mangelfolgen zu beseitigen.

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Feuchte- und Schimmelschäden - Ursachen und Haftung