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PROSPECTO DE OFERTA PUBblC~--/路 IV EMISION DE OBLIGACIOfJEs路-~~

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. ).> ).>

Emisor: INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. Agente Estructurador y Colocador: CASA DE VALORES ADVFIN SA

CARACTERISTICAS DE LA EMISION: Emisi6n : Tipo de Emisi6n: Manto de Emisi6n: Plaza de Emisi6n: Tasa de lnteres: Pago de Capital e lntereses: Destino Recursos: Calificaci6n de Riesgos: Calificadora de Riesgos: Agente Pagador: Lugar de Pago: Rep. de Obligacionistas:

Obligaciones AI Portador con Garantia General y Especifica . Titulos Fisicos de US$ 20.000 c/u o Desmaterializados. US$ 3.000.000,00 . 1.800 dias- Base ario comercial 360 dias. Tasa Fija del8,00% anual. Trimestrales . 50% Capital de Trabajo y 50% Sustituci6n de Pasivos. AA Calificadora de Riesgos Humphreys Sociedad An6nima. lnmobiliaria Terrabienes S.A. Oficinas a nivel nacional del DECEVALE. Matriz: Pichincha 334 y Elizalde, Ed . El Comercio, 1er piso. Estudio Juridico Pandzic & Asociadas S .A.

NO. Y FECHA DE LA RESOLUCIONES APROBATORIAS E INSCRIPCIONES: La oferta publica de obligaciones de Ia Campania fue aprobada por Ia Superintendencia de Compafiias mediante Resoluci6n No.: SC. IMV. DJMV. DAYR. G. 1 2. 0 0 0 3 6 2 8. tech a 1 0 1 0 7 12 0 1 2 . La inscripci6n en el Registro del Mercado de Valores y de Ia lnformaci6n Publica ha sido otorgada para: ~ EL EMISOR bajo el No.: 2008-2-01-00369 de fecha 29 de Diciembre de 2008. ).> ELVALORbajoeiNo. : 2012-2-02-010 5 8 de fecha 13 de jul i o 2 012.

EXCLUSION RESPONSABILIDADES DE SUPERINTENDENCIA DE COMPANIAS: La aprobaci6n de Prospecto de Oferta Publica de Obligaciones por parte de Ia Superintendencia de Compafiias no implica Ia recomendaci6n de esta ni de los miembros del Consejo Nacional de Valores, para Ia suscripci6n o adquisici6n de valores, ni pronunciamiento en sentido alguno sobre el precio, Ia solvencia de Ia entidad emisora, el riesgo o rentabilidad de Ia misma.

DECLARACION JURAMENTADA DEL REPRESENT ANTE LEGAL: Yo, Elvira Maria Ortega Maldonado de Arosemena en mi calidad de Representante Legal de Ia Compaiiia lnmobiliaria Terrabienes S.A. declaro bajo juramenta que Ia informaci6n contenida en este prospecto de oferta publica es fidedigna, real y completa y que sere pen I y civilmente resgon able por cualquier falsedad u omisi6n contenida en ella. / /) ~

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/Elvira Ortega Malaonad de Arosemena Represenfante Legal-lnmobiliaria Terrabienes S.A.


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CONTENIDO PROSPECTO 2.- INFORMACI6N GENERAL SOBRE EL EMISOR

3

3.- DESCRIPCION DEL NEGOCIO DEL EMISOR

6

4.- CARACTERfSTICAS DE LA EMISI6N

17

5.- INFORMACION ECONOMICO - FINANCIERA DEL EMISOR

23

6 .- DECLARACI6N JURAMENTADA DEL REPRESENTANTE LEGAL

32

ANEXOS No. 1.- EMPRESAS VINCULADAS No. 2.- DECLARACION REPRESENTANTE DE OBLIGACIONISTAS No. 3.- OPINION Y ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS ANOS 2009, 2010 Y 2011 No. 4.- ESTADOS FINANCIEROS NO AUDITADOS 29/FEBRER0/2012 No. 5.- CIFRAS E INDICADORES: ANALISIS VERTICAL Y HORIZONTAL No. 6.- INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES ULTIMOS ANOS No. 7.- ACTIVOS PRODUCTIVOS E IMPRODUCTIVOS No. 8.- ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN

APENDICES No. 1.- ESCRITURA DE CONSTITUCI6N DEL FIDEICOMISO EN GARANTIA


1.- NOMBRE DEL EMISOR: INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. " 2.- NUMERO DE RUC;/ 0991306668001 3.- DOMICILIO, DIRECCION, TELEFONO, FAX Y CORREO ELECTRONICO DEL EMISOR Y DE SUS OFICINAS PRINCIPALES: Domicilio: Guayaquil, Guayas \\I Direcci6n: Av. Juan Tanca Marengo \lb. 1-2-3 y Av. Agustin Freire Frente a Keramicos. Telefono: (04) 2240015 Fax: (04) 2240355 Website: www.terrabienes.com Correa Elec.: tbemision@terrabienes.com 4.- FECHAS DE OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PUBLICA DE CONSTITUCION E INSCRIPCION EN EL REGISTRO MERCANTIL: Se constituy6 bajo Ia denominaci6n de Ostage S.A. , mediante escritura publica celebrada ante el Notario Vigesimo Tercero del canton Guayaquil, Ab. Mario Baquerizo Gonzalez el catorce de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro, e inscrita en el Registro Mercantil del canton Guayaquil el diez de Enero de mil novecientos noventa y cinco. ,/ 5.- PLAZO DE DURACION: La empresa tiene una duraci6n de 50 arias a partir de Ia fecha de inscripci6n de Ia escritura de constitucion en el Registro Mercantil. Su duraci6n es hasta el 1 0 de enero el ana 2045. 6.- OBJETO SOCIAL: La Campania tiene como objeto social dedicarse a: a) La promoci6n, desarrollo, urbanizaci6n y comercial izaci6n de tierras de toda clase de proyectos inmobiliarios; el diseno, construccion, planificaci6n, supervision y fiscalizacion de cualquier clase de obras arquitectonicas y urbanisticas; b) La compraventa, corretaje, administracion, permuta, agenciamiento, explotaci6n , arrendamiento, anticresis de bienes inmuebles; c) Prestar asesoria en proyectos en el campo inmobiliario. Tambien podra dirigir proyectos, construccion y/o remodelaci6n de toda clase de edificaciones y/o vias de comunicaci6n ; d) La actividad mercantil de inmuebles y raices como comisionista, intermediaria, mandataria, mandante, agente y representante de personas naturales y/o juridicas; e) Construir propiedades horizontales y realizar todos los aetas civiles y mercantiles permitidos par Ia ley; f) La campania podra ser socio o accionistas de cualquier campania ya constituida, o intervenir en stE~~ijd {;:i g~~i~m pr~ nYr cuando estas tengan objetos afines. Para cumplir con su ob~S@6taJ~,~;~§UtenEa~~g~lflglctos y contratos permitidos par las leyes ecuatorianas y (que'Cfe!1l~n r<ela~ ;f3aebrel:Amo. "'- Resoluc ,6n No~ ~f. 2-f' 10 3

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8.- NUMERO DE ACCIONES, CLASE Y VALOR NOMINAL DE CADA ACCION: AI 29 de febrero delano 2012. o Numero deAcciones: 1.415.700. o Clase: Ordinarias, Nominativas e lndivisibles o Valor Nominal de cada Acci6n : US$ 1,00.

9.- PRINCIPALES ACCIONISTAS Y SU PARTICIPACION: AI 29 de febrero del ano 2012.

10.- REPRESENTANTE LEGAL, ADMINISTRADORES Y DIRECTORES: AI 29 de febrero del ano 2012. Representante Legal: Dr. Jorge Ortega Trujillo Abg. Fabian Ortega Trujillo lng. Elvira Ortega de Arosemena Sr. Santiago Martinez Toral Sr. Andres Ortega Arosemena

Presidente Ejecutivo Presidente Ejecutivo Alterno Gerente General Gerente Subgerente Administrative

Directores Principales: Dr. Jorge Ortega Trujillo Abg. Fabian Ortega Trujillo Abg. Leonidas Ortega Amador Sr. Victor Abboud Fayad lng . Joaqu in Martinez Amador Sr. Andres Ortega Arosemena Sr. Marcos Pino Palacios

11.- NUMERO DE EMPLEADOS Y DIRECTIVOS: AI 29 de febrero de 2012. o Directivos: 5 o Empleados: 48 4


13.- REFERENCIA DE EMPRESAS VINCULADAS DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN EL ART.191 DE LA LEY DE MERCADO DE VALORES: En el anexo no. 1 se detallan las empresas vinculadas. 14.- PARTICIPACION EN EL CAPITAL DE OTRAS SOCIEDADES: EMPRESA

Terrahogar S.A. Vistacorsa S.A. Vistacorsa lnmobiliaria Montesol S.A. Camposantos El Oro Camporo S.A. Camposantos del Ecuador S.A. Campoecuador Horus Partners Inc.

NO. DE ACCIONES

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27.040,86 305,00 129.496,91 2.000.000,00 8.700.937,70 200,00

15.- NUMERO Y FECHA DE LA RESOLUCION EXPEDIDA POR LA SUPERINTENDENCIA DE COMPANiAS APROBANDO LA OFERTA PUBLICA Y SU INSCRIPCION EN EL REGISTRO DEL MERCADO DE VALdRES: La oferta publica de obligaciones de Ia Campania lnmobiliaria Terrabienes S.A. fue aprobada par Ia Superintendencia de Compaiiias mediante: ~ Resoluci6n No.: SC.IMV.DJMV.DAYR.G.12.0003628. ~ Fecha de Resoluci6n: 10 de julio de 2012. Detalle de inscripci6n en el Registro del Mercado de Valores y de Ia Informacion Publica: ~ EL EMISOR bajo el No.: 2008-2-01-00369 de fecha 29 de Diciembre de 2008. ~ EL VALOR bajo el No.: 2012-2-02-01058 de fecha 13 de Julio de 2012. CEATIFICO que sl presMto el&mplor ouordo conformlduu con tJI riiJia rrzodo P...~ to SuperlnloMenr.rt:-ti . rnpol'lrc<s con

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1.- DESCRIPCION DEL ENTORNO ECONOMICO EN QU DO DESARROLLANDO Y DESARROLLARA SUS ACTIVIDADES CON RESPECTO AL SECTOR AL QUE PERTENECE: A nivel mundial, Ia recuperaci6n econ6mica de Ia crisis del 2009 se vio amenazada durante el 2011 principalmente debido a las tensiones en Ia eurozons;~ . Estados Unidos, por su parte, present6 un leve crecimiento econ6mico gracias a Ia estabilizaci6n de los precios del petr61eo, que ayudaron a estimular el consumo. El crecimiento en las economias emergentes sin embargo, fue significative. Durante este periodo, Ia economia ecuatoriana registr6 un crecimiento del 6 ,5% de acuerdo a cifras del Banco Central del Ecuador. La inflaci6n anual reg istrada en el 2011 fue 5,41 %, superior al ano anterior. La tasa de desempleo se redujo notablemente, alcanzando el 5,07% al final delano. " El crecimiento se debi6 principalmente al crecimiento por Ia fabricaci6n de productos de Ia refinaci6n de petr61eo (25%), y al desempeno del sector de Ia construcci6n y obras publicas (14%). Estos crecimientos a su vez incidieron en un mayor consumo por parte de los ecuatorianos. Para el 2012 se proyecta un crecimiento en el PIB del 5,3%, segun estimaciones del Banco Central. AI igual que en los ultimos 3 alios, se espera el crecimiento en Ia economia principalmente debido a Ia inversion publica. A lo largo de este ano, se continuarim las inversiones especialmente en los sectores petrolero e hidroelectrico. PRODUCTO INTERN O BRUTO, PIB, INGRESO PER CAPITA A NUAL (Precfos de 2000, dest?stacional/zado)

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FUENTE: BCE

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El Producto lnterno Bruto (PIB), segun informe del Banco Central del Ecua or CE), aumento en el periodo 2011 el 6,50%. Desde el tercer trimestre del 2009 el pais mantiene una tendencia positiva de crecimiento en el PI B. . / En el tercer trimestre del 2011 se registro un crecimiento de 1,7% respecto al trimestre anterior, y del 9,0% respecto al tercer trimestre del 2010. /

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FUENTE: BCE

lnflaci6n La inflacion anual del 2011 fue 5,41 %, mayor a Ia registrada en los dos anos anteriores. La region costa tuvo mayor inflacion a Ia registrada en Ia sierra. Las divisiones que presentaron mas altos niveles inflacionarios durante el ano 2011 fueron recreacion y cultura y las bebidas alcoholicas, tabaco y estupefacientes. La inflacion mensual de marzo del 2012 fue 0,90%, citra mayor a Ia registrada en el mismo periodo del ano anterior (0,34%) y mas alta durante todo el ano movil. La inflacion acumulada se ubico en 2,26% y Ia inflacion anual fue 6,12% durante dicho me s.

En este mes Ia division de alimentos y bebidas no alcoholicas fue Ia mas alta, alcanzando el 2,46% (superior a Ia inflacion general) y aporto con el 79,29% de Ia inflacion del mes. Las divisiones de prendas de vestir y calzado, y restaurantes y hoteles tambien fueron bastante elevadas, alcanzando el 0,58% y 0,68% respectivamente, y representaron el10,76% de Ia inflacion. CERTIFICO quo sl p resento eiemp' or guorda co r. lormiduo <.:o n e l r:;u o r,zodo per Ia (.

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FUENTE: INEC

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FUENTE: INEC

Sector Monetario y Financiero AI 29 de febrero del 2012 Ia Reserva lnternacional presento un saldo de US$3.375,5 millones, incrementando respecto a diciembre del 2011 principalmente debido a los depositos del Sector Publico. Los depositos de las empresas y los hogares presentaron un crecimiento anual de 24,4% en febrero de 2012. A esta fecha representaron el 32 ,6% del PI B._.. . . La tasa activa efectiva referencial vigente durante el mes de abril se mantiene para el segmento Productive Corporative es 8, 17%, para el Productivo Empresarial 9,53%, para el Productive PYMES 11 ,20%, para el consume 15,91 % y para Ia vivienda el 10,64%. CERTIFICO que gl p resente ejemptor guordo con iormidvd co n e l au •o ri zodo per Ia Supcl'inlr.u~cnr.~e C;or. pci11vs con

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FUENTE: BCE

Sector Fiscal

En el periodo de enero-diciembre 2011 , se observ6 un crecimiento del 35,8% de los ingresos del Sector Publico No Financiero (SPNF) , comprendido por el gobierno central y las empresas publicas del sector no financiero como I ESS, gobiernos seccionales, universidades, etc. Los gastos presentaron un incremento del 33,4%. Durante este periodo, se genera un resultado global deficitario (menor al del mismo periodo del afio anterior) . Los ingresos que mas incrementaron fueron los petroleras 66,1% -debido a un incremento en precio-, y las contribuciones a Ia seguridad social 51 ,9%. El gasto corriente del SPNF aument6 32,2%, mientras que el gasto de capital e inversion incremento el 36,1% en dicho periodp( A diciembre del 2011 , Ia deuda publica alcanz6 el 23,5% del PIB, de los cuales el 16,2% del PIB corresponde a Ia deuda externa, mientras que el 7,3% del PIB corresponde a Ia deuda interna. El lfmite de endeudamiento publico del pais es el 40% del PIB. Sector Externo

AI tercer trimestre del 2011 , Ia cuenta corriente mostr6 un resultado deficitario provocado par el saldo negativo de Ia balanza de bienes. Las remesas disminuyeron respecto al trimestre anterior (-4,6%) y las balanzas de servicios y renta registraron tambiE3n menores pagos netos (US$-117,2 millones). La Inversion Extranjera Directa alcanz6 los US$55,2 millones netos, de los cuales US$28,2 millones correspondieron a capital fresco, US$62,1 millones a utilidades reinvertidas y US$-35,2 millones a desembolsos netos de capital de empresas relacionadas con sus afiliadas. La inversion durante el tercer trimestre provino principalmente de Canada, China y Estados Unidos. Los mayores flujos se destinaron a Ia explotaci6n de minas y canteras, y al comercio. Las remesas de trabajadores recibidas en el tercefRtllimestre2<f~la~9ta 1 e ~-nuyeron 4,6% respecto al trimestre anterior y provinieron ~~ei~'Mimerqt~ <"-Gee 1~sta'G~ Unidos, per Ia Superinlmnlenc d~ Compari i ~.s c on Espana e ltalia. Reso l uci6n No . .36'2~ ~

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El saldo de Ia balanza comercial al cierre de enero de 2012 . tJ s representando una recuperacion del 855,5% respecto al mismo ~ l9cdd e an~ anterior (hubo deficit de 11 millones) . La balanza comercial petrolera presento un saldo favorable debido al incremento del precio del barril de petroleo y sus derivados, mientras que Ia balanza comercial no petrolera contabilizo saldos comerciales negatives una vez mas. Las exportaciones totales en valores FOB durante enero de 2012 alcanzaron los US$2.094,4 millones, creciendo 28,5% respecto al mismo periodo del 2011 . Las exportaciones petroleras aumentaron 51 ,2%, mientras las no petroleras disminuyeron 0,5% . En volumen las exportaciones petroleras incremento 23%,en tanto que el volumen de las exportaciones no petroleras disminuyo 4,5%. Las importaciones totales al termino de enero del 2012 alcanzaron los US$2.011 ,4 millones, lo que significo un crecimiento del 22 ,6% respecto al mismo periodo del ano anterior. En volumen se aprecia un crecimiento en las importaciones petroleras del 21 ,8% y un crecimiento en importaciones no petroleras del 14,3%. Sector Construcci6n j El sector de Ia construccion es considerado como uno de los sectores mas dinamicos de Ia economia y del mercado laboral, pues genera una cadena de actividades en diferentes ramas industriales y comerciales de un pais. De acuerdo al Ministerio de Coordinacion de Ia Produccion, Empleo y Competitividad el sector de Ia construccion en el Ecuador genera un empleo formal con afiliacion al lESS de cerca de 53,000 personas; y ademas promueve el crecimiento de un gran grupo de actividades como Ia facturacion de los servicios profesionales de arquitectura y de ingenieria , fabricacion de ceramica, uso estructural y fabricacion de articulos de hormigon, cementa y ye~o . Los partfcipes de Ia actividad de Ia construccion son generalmente identificados como clientes del sector publico y clientes del sector privado, el Estado participa en esta actividad a traves de Ia inversion en obras de infraestructura basica, vial, recreacion, deportes y edificacion; mientras que el sector privado participa especialmente en Ia rama edificadora ode vivienda. El sector es un importante componente del PIB nacional, segun datos del BCE, durante el periodo 2008 al 2011 , su participacion sabre el PIB total llego a un nivel del 9,5%, en promedio. En 2011 se presento un incremento del 14% en el sector de Ia construccion, convirtiendose en uno de los

Participation %de Ia Construcci6n en PIB -Precios Constantes 200010,5 10,0 9 ,5 9,0 8 ,5

2010

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Como se puede observar en los datos, el nivel de participacion que Ia construccion sobre el total es creciente en el tiempo; sin emba ,;.~:::!f!l~~~ mencionar que historicamente las tasas de variacion que registra CJ i · on mayores en valor absoluto que las variaciones que registra el PIB total, lo que significa que el sector en momenta de contraccion cae mas que el PIB nacional yen momentos de crecimiento se desarrolla mas que este fndice;, El fndice de Precios de Materiales, Equipo y Maquinaria de Ia Construcci6n IPCO al 29 de febrero presento una variacion del 5,59% a febrero de 2011 . A continuacion se presenta un cuadro con los Indices de precios y variaciones porcentuales mensuales en los ultimos 12 meses de materiales, equipo y maquinaria de Ia construcgion a nivel nacional : /

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FUENTE: BCE

DESEMPENO DE LA EMPRESA: lnmobiliaria Terrabienes S.A. es una empresa con 30 alios de experiencia en el mercado inmobiliario, cuya funcion principal es Ia promocion de proyectos inmobiliarios e intermediacion de bienes inmuebles. Desde 1979, lnmobiliaria Terrabienes S.A. ha logrado reunir una vasta experiencia y reconocimiento en el desarrollo de proyectos urbanfsticos, avaluos e intermediacion . Su mision , es ser promotores integrales, innovadores e institucionalizados de negocios e inversiones inmobiliarias, enfocados en satisfacer las exigencias del mercado de manera eficaz y eficiente. La vision de Ia empresa , es siendo un promotor innovador y versatil. Ofreciendo productos, servicios e instrumentos de inversion inmobiliarias de calidad y alta rentabilidad . Creando proyectos que generen trabajo a los ecuatorianos y que impacten positivamente en las comunidades en qu~ se desarrollan . Diversificado acorde a Ia demanda del mercado. / JERTI FJCO que 31 p resente ejem p'ar gu arda contar m •dQa con el a u per Ia Sup;;rinlmH:encl R so luci6n N'J.

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PRINCIPIOS:

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Imagen: que nuestras acciones y decisiones evidencien nue nuestro credo y principios. Legalidad: que nuestras acciones se enmarquen dentro de los principios de Ia moral, Ia ley y las buenas costumbres. Eficiencia: que busquemos en todo momenta Ia manera mas efectiva de hacer nuestra tarea diaria , esto es, hacerla con Ia mejor relaci6n costo beneficia sin sacrificar calidad. Servicio: que nuestros productos y servicios satisfagan las necesidades de nuestros clientes, cumpliendo con nuestras normas operativas de manera oportuna, amable y competitiva.

Sabemos que (o mereces I

3.2.- PRJNCJPALES LiNEAS DE PRODUCTOS, SERVICIOS Y NEGOCIOS: El enfoque principal de lnmobiliaria Terrabienes S.A. a partir de 1992 es en proyectos residenciales. Este enfoque comenz6 en el ano 1992 junto con el desarrollo de Ia urbanizaci6n privada Isla Sol en Ia zona de Samborond6n. Terrabienes ha continuado sirviendo este nicho de mercado hasta Ia actualidad a traves de desarrollos como Santa Maria de Casa Grande, La Laguna, Vista al Parque, Lago Sol, Entre Lagos, Vista Sol, Terra Sol y Laguna del Sol.

Terrabienes ha desarrollado 10 urbanizaciones en las zonas de Samborond6n , Daule y Guayaquil sobre un area de 188 hectareas. Produciendo y comercializando 2.359 lotes con dimensiones desde 200m2 hasta 2.000 m2. En Agosto 2008, se realiz6 el lanzamiento de Ia Urbanizaci6n Veranda. El proyecto esta ubicado en Ia ciudad de Guayaquil sobre Ia autopista Pascuales - Terminal T errestre y comprende el desarrollo de Ia urbanizaci6fl:!M:lff~eatrucfi6n de 520 villas con precios de entre $60.000 y $80.000. Estas villas est9UariJa1filcl~~~fl' ~~cr~~nbru,lf-eeim&§' de • . . · ldatn err ~If au •orlzodo 120 m2 y Varian en dlmenSIOnes desde 1 00 m2 hasta 14~l"t!l1~perin1endencJa..Cie Comporiivs con Resorucl6n No. 36 7.· 'l:i.\2- a::r;tv '-....._

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El 100% de las villas de Veranda estim vendidas , y hasta entregado 300 villas. Se proyecta concluir Ia entrega de las casas ~~~~~

En septiembre del 2010 Terrabienes Ianzo al mercado el Proyecto Arcos del Rio, el mismo que esta ubicado junto a Ia Urbanizaci6n Veranda , e involucra Ia construcci6n de 1.500 villas de un precio promedio de $65.000,00 y $ 78.000,00: Estas villas estan implantadas sabre lotes de 120 m2 y varian en dimensiones desde 75 m2 hasta 120m2. El Proyecto Arcos del Rio comprende 3 urbanizaciones: • Olivos del Rio: 100% vendido, las villas se entregaran a partir de mayo del 2014. • Ceibos del Rio: 36% vendido, Ia venta inici6 en septiembre del 2011 . • Veranda del Rio: 20% vendido, Ia venta inici6 en septiembre del 2011 . / Ademas el proyecto incluye una Piazza para Ia comodidad de sus habitantes.

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Arcos del Rio es un proyecto innovador en el mercado ya que las casas de las urbanizaciones Olivos del Rio y Ceibos del Rio son estilo "Townhome", es decir son villas juntas pero no adosadas. Todas las urbanizaciones del proyecto cuentan con las siguientes areas recreativas: • Casa Club • Cancha multiple • Piscina de Adultos C E RTI Fico~u~ i~t~~f!g,jp~fJ,9aPe 600m • Piscina de Niiios gtwda co~rAreasode jtie.@osdnfantiles • Cancha de futbol cesped sintetico p er Ia SupctiQJcrp~tt(lf~rr ,:t i.. s t, On R~ci6n N::>. ~~ 2- - [).~,/0 lJ


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Adicionalmente poseen Ia siguiente infraestructura: • Seguridad las 24 horas del dia • Garita de control permanente • Cerramiento perimetral • Calles principales adoquinadas • Television , internet y telefono • Planta de tratamiento de aguas servidas La urbanizaci6n Veranda del Rio consta de villas completamente independientes (no son juntas), y Ia urbanizaci6n cuenta con todas las calles adoquinadas y ademas tiene pergolas para parrillada. ,.

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A continuaci6n se presenta un detalle de las urbanizaciones desarrolladas por T errabienes:

~e)f;~JQN e~.: ·-~~1\&o _ !.·~~tii.EcrA~EA5:t ·::-·~---;1!~~5- .-"t~

ISLA SO L

SAMBORONDON

1992

20.60

100

LA LAGUNA

SAM BORON DON

1995

11.10

69

SANTA MARIA DE CASAGRANDE

DAU LE

1996

36.00

498

V ISTA AL PARQUE

SAMBORON DON

1996

14.90

73

LAGO SOL

SAMBORONDON

1996

13.20

113

ENTRELAGOS

SAM BORONDON

2000

23.30

256

V ISTASOL

SAMBORONDON

2003

14.80

267

TER RASO L

SAMBORONDON

2004

19.10

204

LAGUNA DEL SOL

SAMBORONDON

2006

25.10

305

VERAN DA

GUAYAQUI L

2008

10.00

474

ARCOS DEL RIO

GUAYAQUIL

2010

27.97

1.500

Otra linea de negocio es Ia intermediaci6n de propiedades inmobiliarias. Esta fue Ia principal linea de negocio a los inicios de Ia campania y sigue contribuyendo al desarrollo de esta. Sin embargo, el enfoque que le da Terrabienes hoy en dia es diferente al original. Apalancados en su imagen, Terrabienes se ha enfocado en brindarles apoyo comercial a promotores inmobiliarios terceros para proyectos siempre que estos cumplan con sus exigencias de estandares de calidad . Los principales clientes de Terrabienes dentro de estardioe~(' 5~H;l~::-~~gri ~~-~·o ~atan , Fideicomiso Torres del Rio, lnmobiliaria Velasco, Tra~VerSo~ ~S.EJEP~Ilrmaoe.s!Jo per Ia Sup~rlnlt. nccn c.a CJe C..otT p(ifll··ll con Reso lucl6n No.

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Otra linea de negocio im~~~-~~~~ construcciones personalizadas. su subsidiaria TerraHogar, Terrabienes construye proyectos de vivienda de lujo unifamiliar y multifamiliar, ademas de proyectos comerciales e industriales. Todos los productos son desarrollados a Ia medida del cliente y se los asesora durante el proceso de seleccion del late, Ia identificacion de sus necesidades, desarrollo de pianos arquitectonicos y constructivos, seleccion de materiales de construccion hasta finalmente entregar el proyecto llave en mana. Fruto de Ia iniciativa de Terrahogar, Terrabienes desarrollo un edificio de 6 unidades de lujo con vista al rio ubicado en Ia urbanizacion Lago Sol denominado CONDOMINIO ACQUA. La construccion de este se inicio en septiembre de 2008 y Ia entrega de los departamentos se llevo a cabo en octubre del 2010.

C.C. Plaza Trifmgulo

A lo largo de su trayectoria Terrabienes tambiem ha incursionado exitosamente en el desarrollo de proyectos comerciales como el edificio de oficinas Torres de La Merced, el edificio de parqueos Continental, el centro comercial Plaza Triangulo, el centro comercial Plaza Quil y el centro comercial Plaza Mayor.

Adicionalmente, Terrabienes tiene una importante participacion accionarial en Camposantos del Ecuador S.A. uno de los principales proveedores de servicios exequiales (cementerios) en el pais. Actualmente tiene parques en Daule, Machala, Duran, Pascuales y Milagro. Esta inversion es complementaria a las lineas de negocio tradicionales por su importante componente inmobiliario. Ademas, contribuye al desarrollo y fortalecimiento financiero en el largo plaza. Actualmente, ademas Terrabienes ofrece el servicio de gerencia tecnica en Ia urbanizacion SamboCity, ubicada en kilometre 12 de Ia Av. Leon Febres Cordero (antes via a Samborondon). 3.3.-

DESCRIPCION

DE

LAS

POLiTJCAS

DE

INVERSlONES

Y

DE

FINANCIAMIENTO, DE LOS ULTIMOS TRES ANOS: lnversiones.- Las inversiones de Ia campania se dan por los excedentes de tesoreria, los mismos que se reinvierten en el propio giro del negocio, principalmente en terrenos y estudios de factibilidad de proyectos inmobiliarios. Financiamiento.- Las operaciones de financiamiento se basan principalmente en el mercado de valores, Ia banca local y terceros. CERTtFJco quo ~~ pro~ento eiemplar guorda Cr:Jnf<'rffii(1od con (ll outo r lzodo per l o Sul!crifllt•••em~.n (i:J CO!T·Pt· iii~ S c on

Resol uc i6n N"',

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3.4.- FACTORES DE RIESGO ASOCIADOS CON LA C NEGOCIO Y CON LA OFERTA PUBLICA: c.,.o,.. Los factores que pudieran eventualmente afectar el desarrollo o / c1o:071rt>:rl'\tt.,t¥<~ negocio, segun Ia evaluaci6n realizada en el sector, son : Factores internos, propios del giro del negocio: • La disminuci6n o falta de credito para vivienda es uno de los factores de mayor riesgo , puesto que hist6ricamente Ia compra de inmuebles del sector privado es financiado por Ia banca. ~ • El aumento de Ia oferta, entre mas crecen las empresas en el sector se acentua el poder de negociaci6n del comprador inmobiliario. ./ • La variabilidad en los precios de los materiales de construcci6n, existen ciertos materiales, entre ellos el cementa y el hierro, que sufren constantes incrementos de precio; sin embargo, en los ultimos periodos no se han registrado aumentos marcados que presenten real amenaza en Ia demanda de estos bienes./ • La falta de liquidez para financiar futuras obras para lo cual Ia Empresa analiza las posibilidades de credito en diferentes mercados, y ha optado par el mercado de valores . .,. Factores externos: Como riesgo inherente de toda actividad empresarial se destaca en primer termino el entorno macro, que abarca Ia situaci6n econ6mica, politica y legal del pais; una ambiente inestable desencadenaria disminuci6n de Ia confianza empresarial en el sector, incertidumbre en el sector financiero y por lo tanto desaceleraci6n en Ia cartera de credito de vivienda, lo cual podria afectar al crecimiento de Ia Empresa . / 3.5.- DESCRIPCION SUCINTA DE LA ESTRATEGIA DE DESARROLLO DEL EMISOR EN LOS ULTIMOS TRES ANOS: A partir del 2005, lnmobiliaria Terrabienes S.A. se dedic6 a Ia construcci6n de urbanizaciones para el segmento media alto y alto. Desde el 2007, Ia empresa se enfoc6 tambien en proyectos para el segmtznto media y media bajo ya que detect6 grandes oportunidades en ese sector. tPara los pr6ximos arias, lnmobiliaria Terrabienes S.A. se mantendra activo en esos dos segmentos ya que ha encontrado oportunidades para el desarrollo en esos mercados, y cuentan con el respaldo administrative y tecnico para impulsarlos.

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1.- FECHA DEL ACTA DE JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS QUE RESOLVIO LA EMISION: La presente emisi6n de obligaciones fue aprobada en sesi6n de Junta General Extraordinaria de Accionistas celebrada el seis de febrero de 2012. 2.- MONTO, TIPO, CLASES, PLAZO, MONEDA Y SERlE DE LA EMISION:

Manto: Tipo: Serie: Clases: Clase G: Valor Unitario Moneda:

US$ 3.000.000,00. Titulos materializados AI Portador o Desmaterializada. Unica G Clase G Plaza 1.800 dias Tasa de interes Fija 8,00% Titulos materializados de US$20 .000,00. No aplica para valores desmaterializados. 061ares de los Estados Unidos de America.

3.- NUMERO Y VALOR NOMINAL DE LAS OBLIGACIONES SEGUN SU CLASE: A elecci6n del inversionista, se podran emitir hasta un total de 150 titulos materializados de valor nominal de US$20.000,00 cada uno o desmaterializados. • Los valores a emitirse de forma materializada o desmaterializada a un plaza de un ochocientos dias y con tasa de interes fija corresponderan a Ia Clase "G". 4.- INDICACION DE Sl LAS OBLIGACIONES SERAN A LA ORDEN 0 AL PORTADOR: Las obligaciones materializadas a emitirse seran AI Portador. En el caso de las desmaterializadas no cabe Ia emisi6n al portador o a Ia arden de acuerdo al literal d del Art.164 (LMV). 5.- TASA DE INTERES Y SU FORMA DE REAJUSTE, DE SER EL CASO: El interes compensatorio que las obligaciones a emitirse devengaran sera Ia tasa de lnteres Fija del Ocho por ciento (8,00%) anual, considerandose una base comercial de trescientos sesenta (360) dia por ario. 6.- FECHA A PARTIR DE LA CUAL EL TENEDOR DE LAS OBLIGACIONES EMPEZARA A GANAR INTERESES: Sera Ia fecha valor en que las obligaciones se negocien , es decir a partir de Ia fecha en que entren en circulaci6n los titulos de Ia emisi6n de obligaciones. CERTJFJCO Que sl presenle ejomplor guo•do conlormidvd con ul ou o ru:uuo per Ia Supcrinl"ndcnr.!o c.le Cornpolil~s c..on

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7.- PAGO DE INTERESES: INDICACION DE Sl LOS V"~ c.~~~~~ CUPONES PARA EL PAGO DE INTERESES. FORMA DE FECHA DE VENCIMIENTO Y SERlE: Los valores contendrim veinte (20) cupones para pago de intereses. Los cupones seran con vencimientos sucesivos cada trimestre a ser determinado en funci6n del saldo de capital existente sobre Ia tasa de interes ; mual correspondiente, considerandose una base comercial de 360 dias por ano. Los cupones tendran Ia clase y numeraci6n de los valores de Ia obligaci6n a los que correspondan. En caso de ser rnaterializados, los cupones seran AI Portador y contendran Ia numeraci6n del titulo. /_ . 8.- PAGO DE CAPITAL: PLAZO Y FORMA DE AMORTIZACION : Los valores contendran 20 cupones para el pago de capital. Dichos valores seran amortizados a su valor nominal durante el plazo de Ia emisi6n en 20 pagos iguales cada trimestre vencido equivalente cada pago a Ia vigesima parte del valor original de estas obligaciones. , En caso de ser materializados los cupones seran AI Portador./ 9.- INDICACION DEL AGENTE PAGADOR, LUGAR Y MODALIDAD DE PAGO: El Agente Pagador de Ia presente emisi6n de obligaciones es lnmobiliaria Terrabienes S.A. Las Obligaciones en caso de emitirse desmaterializadas seran pagadas a traves de compensaci6n del DECEVALE en Ia cuenta de cada beneficiario. Las Obligaciones en el caso de emitirse materializadas, el Iugar de pago seran las oficinas que dispone el DECEVALE a nivel nacional y se pagaran mediante cheque o credito en cuenta del obligacionista en el Iugar de pago indicado, previa presentaci6n del titulo y cupones respectivos . En el caso que Ja fecha de pago ocurra en dia no habil, este se hara el prim~r habil siguiente.

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10.- CLASE DE GARANTIA: La presente emisi6n dispone de Garantia General y Especifica, las cuales se describen a continuaci6n: a) Contaran con Ia garantia general del EMISOR, es decir con todos sus activos no gravados, conforme lo dispone el articulo 162 de Ia Ley de Mercado de Valores, en concordancia con el articulo 13, Secci6n 1era. , Capitulo Ill , Subtitulo I, Titulo Ill de Ia Codificaci6n de Resoluciones del Consejo Nacional Valores. Para efectos de Ia garantia general no se consideraran los activos gravados, diferidos, los que se encuentren en litigio, el monto no redimido de cada emisi6n de obligaciones en circulaci6n y de cada proceso de titularizaci6n de flujos futuros de fondos de bienes que se espera que existan en los que el emisor haya actuado como originador y garante; asi como los derechos fiduciari,cis de fideicomisos en garantia, en los que el emisor sea el constituyente y beneficiarrO b) Las Obligaciones contaran adicionalmente con una Garantia Especifica, de acuerdo a los parametros previstos en Ia Ley de Mercado de Valores y Codificaci6n de Resoluciones del Consejo Nacional Valores, a traves de un fideicomiso de garantia, administrado por Ia Campania Trust Fiduciaria S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos originado con los bienes aportados par Ia campania emisora denominado "FIDEICOMISO GARANTiA CLJ.i51NTrA:o c!IiMJ&!Q.,hte Q~GACIONES TERRABIENES". La escritura correspondiente sf!ltrJR;err~em!lce1楼erl Ap路evrdrc-e No. 1. per Ia S!;!~ t路 i ntr.n庐JU' a de Cc rr. pof;1 .. s con

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11.- RESGUARDOS: La presente emision de obligaciones cuent ,.,~:E .. llift:~cl resguardos previstos en el articulo 11 , Seccion 1era, Capitulo Ill , ~t1 io , II de Ia Codificacion de Resoluciones del Consejo Nacional Valores. Para preservar el cumplimiento de su objeto social, Ia Campania mantendra las siguientes medidas: a) Mantener el posicionamiento y prestigio en, Ia promocion, desarrollo, intermediacion y administraci6n de proyectos inmobiliarios(b) Enfocarse en el desarrollo, promoci6n y comercializacj 6n de proyectos dirigidos a los segmentos alto, media-alto, medio y medio-bajo,/ c) Con los recursos propios y con los generados a traves del financiamiento en el mercado de valores se busca sustituir pasivos e invertir en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, y/ cf) Mantener una buena relaci6n con el recurso humano realizando capacitaciones que desarrollen habilidades administrativas, tecnicas y de ventas. / Con Ia aprobacion de Ia Junta de Accionistas, se establece que mientras este vigente Ia emision se mantendra adicionalmente el siguiente resguardo voluntario: • Se mantendra un limite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de Ia Compania-:' I

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12.- SISTEMA DE CONVERSION: La presente emision de obligaciones no es convertible en acciones. 13.- REPRESENTANTE DE LOS OBLidACIONISTAS: Nombre: Estudio Juridico Pandzic & Asociadas S.A. V. M. Rendon No. 401 y General Cordova, Edif. Amazonas , Direccion: Piso No. 5, Oficinas No. 1 y 2. Guayaquil - Ecuador. T elefax: (04) 2303535 - 2305941 . DE REPRESENTANTE DE LOS 14.RESUMEN f>EL CONVENIO OBLIGACIONISTAS: Cuarta: Obligaciones y Facultades del Representante de los Obligacionistas.Son obligaciones y facultades de EL REPRESENTANTE: a) Verificar el cumplimiento por parte de LA EMISORA, de las clausulas, terminos y demas obligaciones contraidas en el contrato de emisi6n ; b) lnformar respecto del cumplimiento de clausulas y obligaciones por parte de LA EMISORA a los obligacionistas y a Ia Superintendencia de Companias, con Ia periodicidad que esta senale; c) Verificar periodicamente el uso de los fondos declarados por LA EMISORA, en Ia forma y conforme a lo establecido en el contrato de emision; d) Velar por el pago equitativo y oportuno a todos los obligacionistas de los correspondientes intereses, amortizaciones y reajustes de las obligaciones sorteadas o vencidas; e) Acordar con LA EMISORA las reformas especificas al contrato de emision que hubiera autorizado Ia asamblea de obligacionista; f) Elaborar el informe de gestion para ponerlo a consideraci6n de Ia asamblea de obligacionistas; g) Actuar por el bien y defensa de los obligacionistas; CEATir=lco 1 h) Solicitar Ia conformacion de un Fondo de Amortizaciocr19rdo con~~~i~a:creosnen,t e eJemprar )

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i) Demandar a LA EMISORA par incumplimiento de las condici Ia emision , en defensa de los intereses comunes de los obligacion j) Convocar a Ia asamblea de los obligacionistas; "'o....,~~ a:::::.:::.--:::::::/,; k) Levantar o sustituir las garantias otorgadas, cumpliendo para ella con:~~tFKJ en el Art. 168 penultimo incise de Ia Ley de Mercado de Valores; I) Examinar Ia contabilidad de Ia campania emisora , con el proposito de verificar el cumplimiento de todas las obligaciones adquiridas par esta, en el contrato de emision; m) El cumplimiento de las demas funciones establecidas en Ia escritura de emision . Quinta: Obligaciones de Ia Emisora.- LA EMISORA hasta el pago total del capital e intereses de Ia presente Emision de Obligaciones se compromete a: 1. Entregar al REPRESENTANTE, dentro de los cinco dias habiles siguientes al envio a Ia Superintendencia de Compafiias, su balance semestral condensado y anual revisado por un Auditor Externo, con Ia calificacion de riesgo , asi como Ia misma informacion financiera que debe remitir al Registro del Mercado de Valores para mantener vigente su inscripcion en dicho registro, de conformidad con lo previsto en Ia Codificacion de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores; 2. Presentar al REPRESENTANTE una declaracion jurada semestral , de actives gravados, que le permita verificar Ia suficiencia de Ia garantia con relacion al manto de las obligaciones en circulacion no redimidas , de conformidad con el porcentaje establecido en Ia Ley de Mercado de Valores y Ia Codificacion de Resoluciones expedidas par el Consejo Nacional de Valores, cuando Ia emision esta respaldada con garantia general; 3. LA EMISORA reconoce y acepta expresamente que cualesquiera de los tenedores de las obligaciones, podra exigir el pago integra y anticipado del capital no amortizado y de los intereses devengados, como si se tratara de una obligacion de plaza vencido, si ocurre uno o cualesquiera de los siguientes eventos: 3.1 .- Si LA EMISORA incurriere en mora en el pago de cualquier cuota de capital o intereses de obligaciones, sin perjuicio de los intereses de mora a que hubiere Iugar, calculados de conformidad con lo establecido en Ia escritura publica de emision de obligaciones; 3.2.- Si LA EMISORA incurriere en situacion de quiebra; 3.3.- Si LA EMISORA se convirtiere en deudor o garante de entidades que tuvieren jurisdiccion coactiva; 3.4.- Si LA EMISORA suspendiere el trabajo a que se dedica actualmente y que constituye el giro de sus negocios y dicha suspension demorase 30 dias o mas; 3.5.- Si entre LA EMISORA y sus trabajadores se produjere un conflicto !aboral que pueda poner en riesgo Ia normal actividad de Ia mismas; 3.6.- Si LA EMISORA dejare de cumplir cualquier obligacion patronal para con sus trabajadores y/o el Institute Ecuatoriano de Seguridad Social; 3.7.- En el evento de que LA EMISORA infringiere una cua\esquiera de las estipulaciones de este contrato o de Ia escritura publica de emision de obligaciones o de leyes y reglamentos que fueren pertinentes; 3.8.- Cuando Ia emision se realice con garantia general y LA EMISORA vendiere, enajenare o gravare los bienes que forman parte de Ia garantia general, incumpliendo el porcentaje establecido en el articulo 13 de Ia Seccion I, Cap. Ill , Sub. I, Titulo II , de Ia Codificacion de Resoluciones expedidas par el C'-cfflst搂j~Nacimli\abii~aJ V~~!~~ 路 guarda conforrnidod coo e l ou o nzodo per Ia Superlnlal!~onr.la de Compt; ill , s con

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4. lnformar oportunamente al REPRESENTANTE sobre cua informacion relevante que pudiera afectar de alguna manera obligaciones emitidas o Ia garantia de Ia emision. 5. Las demas establecidas en Ia ley y este contrato. Sexta. De las Deliberaciones e lnstalaci6n de Ia Asamblea.- La asamblea podra deliberar validamente, en primera convocatoria, con Ia presencia de obligacionistas que representen al menos 50% de las obligaciones en circulacion y en este caso sus decisiones se tomaran por mayoria simple calculada en base a las obligaciones de circulacion constitutiva del quorum. Si no hubiere quorum en Ia primera convocatoria, se debera realizar una nueva convocatoria, siguiendo las mismas formalidades de Ia primera. En segunda convocatoria, Ia Asamblea se instalara con los obligacionistas presentes, y las decisiones se tomaran con el voto favorable de las dos terceras partes de las obligaciones en circulacion , constitutivas del quorum. En todo caso, para que Ia comunidad de obligacionistas pueda , en primera como en segunda convocatoria, resolver Ia remocion de su representante, requerira del voto favorable de mas del 50% de las obligaciones en circulacion . Septima: De Ia Asamblea de Obligacionistas y su Convocatoria.- La comunidad de Obligacionistas estara constituida por los tenedores de las obligaciones. La Asamblea de Obligacionistas es el organismo maximo de Ia comunidad de obligacionistas y un grupo de ellos que representen por lo menos el 20% del valor nominal de las obligaciones en circulacion de Ia respectiva clase o emision, podra pedir AL REPRESENTANTE que convoque a Asamblea especificando en su peticion los puntos a tratarse. La Superintendencia de Compafiias podra convocar a Ia Asamblea de Obligacionistas o solicitar AL REPRESENTANTE de estos que lo haga, cuando existan hechos graves que deban ser conocidos por los obligacionistas. La convocatoria a asamblea de Obligacionistas se hara mediante un aviso publicado con ocho dias de anticipacion en uno de los diarios de mayor circulacion del domicilio principal de LA EMISORA, informando a los obligacionistas el orden del dia de Ia Asamblea. Para el computo de este plazo no se contara el dia de Ia publicacion, ni el de Ia celebracion de Ia asamblea. Los obligacionistas podran hacerse representar en Ia asamblea por otra persona, mediante poder otorgado ante Notario o por carta con su firma autografa. Con excepcion de Ia remocion de EL REPRESENTANTE, Ia Asamblea solo podra tratar los puntos especificados en Ia convocatoria. 15.- DECLARACJON JURAMENTADA DEL REPRESENTANTE DE LOS OBLIGACIONISTAS, DE NO ESTAR INCURSO EN LAS PROHIBICIONES DEL I ART.165 DE LA LEY DEL MERC~DO DE VALORES: Se adjunta en el Anexo No. 2. f } 16.- SISTEMA DE COLOCACION, AGENTE ESTRUCTURADOR Y COLOCADOR: a El Sistema de Colocacion se realizara de forma bursatil o extrabursatil. a El Agente Estructurador y Colocador de Ia emision es Casa de Valores Advfin S.A. I

17.- RESUMEN CONTRATO DE UNDERWRITING, DEEinQISCJ"IQ: sr pre,sente eje mpror La presente emision no tiene contrato de underwriting t'H~t1f sl9"~~it!Jr<t ! au ro r rzado (ior Ia

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18.- PROCEDIMIENTO DE RESCATES ANTICIRADOS: La presente emisi6n no tendra rescates anticipados. I

19.- DESTINO DE LOS RECURSOS A CAPTJ1R: Para capital de trabajo se destinara el 500f< de Ia emisi6n y para sustituci6n de pasivos el 50% de Ia emisi6n. 20.- LiMITE DE ENDEUDAMIENTO: El Emisor mientras este vigente Ia presente em1s1on de Obligaciones limitara su endeudamiento de tal manera que no comprometa Ia relaci6n de actives establecida en el articulo 162 de Ia Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias. Paralelamente se mantendra un limite de endeudamiento referents a los pasivos con costa afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de Ia Campania/ 21.- CALIFICACION DE RIESGO, INDICACION DEL CALIFICADOR DE RIESGOS Y EXTRACTO DE LA CALIFICACION: La emisi6n fue calificada por Ia firma Humphreys S.A. Calificadora de Riesgos y su calificaci6n de riesgo es "AA''. Se incluye Ia calificaci6n de riesgo , sus anexos y el extracto en el Apendice No. 2. /

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1.- INFORMACION FINANCIERA COMPARATIVA DE LOS ULTIMOS TRES EJERCICIOS ECONOMICOS: 1.1 .- ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS CON SUS RESPECTIVAS NOTAS: En el Anexo No. 3 se presenta Ia opinion y los estados financieros auditados por los anos terminados al 31 de diciembre de 2009, 2010, 2011 y en/ el Anexo No. 4 los estados financieros no auditados al29 de febrero delano 2012. 1.2.- ANALISIS HORIZONTAL Y VERTICAL DE LOS ESTADOS, CIFRAS E INDICADORES FINANCIEROS: En el Anexo No. 5 se presenta cuadros comparativos de los a nos 2009, 2010, 2011 y al 29 de febrero del ano 2012. lngresos En los ultimos tres anos, lnmobiliaria Terrabienes S.A ha registrado ingresos totales de US$ 2.954.193 en el 2009; US$ 5.809.219 en el 2010; US$10.973.459 en el 2011 e ingresos porUS$ 1.711.075 al 29 de febrero del 2012. Las lineas de negocio mas importantes de Ia empresa son: lntermediaci6n Construcci6n (24%) , comisi6n por gesti6n administrativa (21%), y direcci6n tecnica (20%). Los otros ingresos (16%) corresponden principalmente a dividendos ganados e ingresos financieros . Se presenta a continuaci6n el detalle de Ia evoluci6n y composici6n de las ventas desde el periodo 2009: Evoluci6n y Composici6n de Ventas 6.000.000 5.000,000 4,000,000 3.000,000 2,000,000

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El incremento sustancial en "lntermediaci6n construcci6n" reflejada en el 2011 se debe a que durante ese anoIa empresa realiz6 Ia construcci6n y entrega de 150 villas de Ia Urbanizaci6n Veranda. CERTI!=ICO q UI' :JI ,.,-~~,.nr~ ~· . •·

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guo•do co~1ormirJ.1d co:-t ol cw c r.zocro per Ia Supctlnlr:n~~ncia d .

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.J b~ g 2::-o.=?

23


Fuente: lnmobiliaria Terrabienes S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Tal como se muestra en el cuadro, lnmobiliaria Terrabienes S.A. posee sus ingresos diversificados entre sus distintas lfneas de negocio. Margen bruto El costa de ventas que asume Ia Campania corresponde al costa de adquisici6n de los terrenos que posee en inventario y el costa de construcci6n de las casas. A continuaci6n se detalla su evoluci6n desde el ano 2009 a febrero del ano 2012: 2009

'

2010

2011

feb-12

Ventas totales Casto de ventas

2,954,193 319,586

5,809,219 1,847,436

10,973,459 5,663,846

1,711,075 472,825

Utilidad Bruta

2,634,608

3,961,783

5,309,612

1,238,250

Margen Bruto

89.18%

68.20%

48.39%

72.37%

Fuente: Estados Fmanc1eros Aud1tados 2009, 2010 y 2011 y Balances Internes febrero 2012 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Para el presente analisis se incluyen los "otros ingresos" ya que estos se han generado en todos los periodos, principalmente por el pago de dividendos de las inversiones que posee Ia empresa en otras sociedades. Dichas inversiones representan un manto importante de los activos de Terrabienes y generan ingresos significativos para el emisor. Gastos operacionales: Administraci6n y de ventas Los gastos operacionales de Ia Campania son los gastos administrativos y de ventas. El total de gastos operatives representa en promedio el 37% sabre el nivel de ingresos. Se muestra en el siguiente cuadro el total de los gastos de Ia empresa desde el periodo 2009 a febrero del ano 2012 y su nivel de participaci6n sabre el total de los ingresos y utilidad bruta: 2009 Utilidad Bruta Total Gastos Gastos/Utilidad Bruta Gastos/Ventas ..

2,634,608 1,522,309 57.78% 51.53%

Fuente: lnmob1hana Terrab1enes S.A . Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

2010

2011

3,961,783 2,395,918 60.48% 41.24% r

-.r 1 ·-·. , ._ ") ~ 1.1"

feb-12

5,309,612 3,055,736 57.55% -27.85 __ _.. % ;

~

~

1,238,250 456,714 36.88% 26.69%

r ..-r. ~: or

guo•do conformid ;d cor. cl r.u o r:wdo

24 Di rector;;,

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,

u101

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V


Gastos financieros Los gastos financieros mantienen bajos niveles de participaci6n sobre Ia Empresa, ya que representan en promedio el 10%. En terminos crecido como consecuencia 16gica del crecimiento en ventas, un ventas implica mayor demanda de necesidades operativas de fondos. Se presenta el detalle de los gastos financieros de lnmobiliaria Terrabienes S.A. , su participaci6n y evoluci6n a febrero del 2012: -

•-

-.---

I

,Ana · . '

--.;--~--"'i' ~-,_."a-·""'

~_Gi3_stos.•fl.nancieros:

d

·-

.

423,684 434,701

2009 2010

761,401 163,782

2011 feb-12

-;-o.-

-

•-

-

-

'Yo p_art. U.bruta

Evoh.(ci6rt

14.34%

16.08%

7.48% 6.94%

10.97% 14.34%

120.92% 2.60%

9.57%

13.23%

%_pa_rt. ~entas .

75.16% -78.49%

Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Utilidad Neta lnmobiliaria Terrabienes S.A. ha generado erylo s ultimos tres a~s los siguientes niveles de utilidad neta : US$ 374.070 para el ano 2009; US$ 766.399 para el ano 2010 y US$ 866.425 para el ano 2011 . AI 29 de febrero del ano 2012 Ia utilidad neta segun el balance interne (considerando adicionalmente Ia proyecci6n del pago de participaci6n a trabajadores e impuesto a Ia renta) es de US$ 352.540. En todos los anos Ia empresa muestra un crecimiento en su utilidad neta, Ia que se ha mantenido sobre los US$370.000. Se presenta a continuaci6n Ia utilidad operativa y Ia utilidad neta desde el periodo 2009:

Evoluci6n Margenes de Utili dad

2009

2010 • Margen opera leva

2011

reb-12

• Margen nclo

erativ a Fuente: lnmobiliaria Terrabienes S.A. Ci:i"lTIFICO qua sl presenta ejamplor Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A. gumdo conrormldod con el au to r lzodo • Se consideran como ingresos para el calculo del indicador los divide~gp~o%~~~~WM~~r.l~..bi V~.YJ~aRorsa.

rr

~>61. ~

Resoluc i6n No. --..,..(<2":.-><.., (") i r~cto r

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Balance General Se muestra a continuaci6n las cifras correspondientes al total de activo, pasivo y patrimonio de lnmobiliaria Terrabienes S.A. al 31 de diciembre ~los periodos 2009, 2010 y 2011 y al 29 de febrero del periodo 2012 (no auditado):

26,535,433 18,648,082 7,887,352

23,566,214 16,545,287 7,020,927

15,200,851 10,086,322 5,114,529

Activo Pasivo Patrimonio

28,167,938 19,741,946 8,425,992

Fuente: Balances Aud1tados 2009, 2010 y 2011 y balances mternos al29 de febrero del2012 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Los accionistas han incrementado paulatinamente su capital social durante todos los arias, demostrando asi un compromiso con Ia empresa/ En el 2011 lnmobiliaria Terrabienes S.A. expandi6 sus activos en el 12% y su patrimonio en el 12%, manteniendo asf Ia solidez en Ia estructura que Ia caracteriza. /

Composici6n del activo Los principales activos que Ia Campania mantiene son : documentos y cuentas por cobrar de corto plaza y las inversiones permanentes; que representan el 34% y 58% respectivamente en promedio. A continuaci6n se muestra Ia composici6n y evoluci6n del activo desde el periodo 2009: . Efectivo Documentos y Cuentas por cobrar lnventarios Derechos fiduciarios Garantfa Activo corriente lnversiones permanentes Ctas. X cobrar largo plazo Propiedad, planta y equ ipo Activo diferido Obras en ejecucion

--

-

2009 156,986 3,765,692 327,832

.toto .

2011

148,237 11,646,685 53,220

262,419 5,698,540 -

-

-

.

4,250,510 9,427,904 1, 393,587 50,637 78,212

11,848,142 11,507,904

5,824,480 11,785,439

5,406,679 16,713,908 10,937,780 231,903 55,823 116,819 111,705

29,423

10,938,085 3,589,296 59,055

.

.

-

.

180,746 - -路路-.. - - - - --路路 . . 15,200,851 __ 23, 56~,214 Fuente: Balances Auditados 2009, 201 0 y 2011 y Balances lnternos febrero 2012 Elabora do: Casa de Valores Advfin S.A.

~~---...:~~~-~-----

.,

feb-12

~-

-

---:::~~-

, IOTALAc;TIVO~

-

163,559 --

26,S35A.3 3

134,460 11,172,770

'-

C C:r:TI:=I CO qu ~ ::11 pr~:.:;,n: o guo~da

per Ia

-

- 28,167,938

o,o- ;:o o

cont ormldad con e l ou c r :20do

Su~crintcntim1c1a

Re8dlu ci6n

No:

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de Compo iJh.. s con

3Q.1~ ~e~ 1

-O::t- , ()

26


Pros ecto de Oferta Public a IV Emisi6n de Obli

Com posicion del Activo - 2011 1" '"

• Efcctivo

1% • Documentos y Cucn tOJ~ por

0%0%

cobta r • lnvCiltarios

• Dcrcchos flduc iMios GarantiJ • lnvcrslones pcrmanc;>ntcs

0%

Ct Js . X cobr.Jr lars,o plilzo Pf o pocdod , plont o v cquipo

Activo cHrcrido Obrils en cjccuclon

Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

lnversiones permanentes En promedio representan el 48% del total de los actives de Ia empresa. Corresponden principalmente a las acciones y participaciones en otras companfas que posee lnmobiliaria Terrabienes S.A. , entre las que se encuentran las acciones de Camposanto Parque de Ia Paz S.A. (80%), Camposantos El Oro Camporo S.A. (18%),, y Montesol S.A. (1 o/a,) . Es importante destacar que estas empresas generan ingresos a Terrabienes S.A. o son inversiones importantes que se espera generen ingresos en el mediano plazo para el Emisor. Cuentas y documentos por cobrar Hist6ricamente el 34% de los actives totales corresponde a documentos y cuentas por cobrar de corto plazo y 6% a los de largo plazo. La cuenta de corto plazo se subdivide en: cartera de clientes, anticipos, facturas por cobrar, otras cuentas por cobrar y cn§dito tributario. AI 29 de febrero las subcuentas mas representativas son clientes y anticipos que representan el 81 % y 16% respectivamente. Composici6n del Pasivo y Patrimonio Del total de los recursos de Ia Empresa en promedio el 69% es financiado via deuda y el 31 % via capital propio. I) continuaci6n se p esenta Ia evoluci6n del pasivo y patrimonio y su participaci6n sobre el nivel de actiy os:

2009

2010

2011

fcb-12

27


Pasivo Patrimonio

29.79%

33.65%

Fuente: Balances Auditados 2009, 2010 y 2011 y balances internos a febrero 2012 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Composici6n del Pasivo La Empresa mantiene actualmente una buena parte de sus pasivos como pasivos de largo plaza (78% de su deuda) . El segundo rubro mas significative de lnmobiliaria Terrabienes S.A. son los documentos y cuentas por pagar, actualmente representan el 15% sabre el total de pasivo. La Campania mantiene prestamos con varias instituciones financieras y tres emisiones de obligaciones en circulaci6n. A continuaci6n se muestra Ia composici6n y evoluci6n del pasivo de Ia Campania:

-

'l

-

.-

....

'2009. 1,188,067 691,837 210,463 864,824 2,955,191 7,131,131 7,131,131

,

--

~

-

2010 197,738 1,387,856 401,677 1,505,318 3,492,590 13,052,698 13,052,698 .. 16,545,287 .

I

2011 293,390 1,458,441 515,426 2,385,198 4,652,455 13,995,627 13,995,627

Obligaciones bancarias Docs. y Ctas. par pagar I.R. y oblig. trabajadores Porci6n corriente deuda LP Total pasivo corto plazo Pasivo largo plaza Total pasivo largo plazo TOT~~ B_A~NQ~ - -= ..__ .;·--.- '' . - • ·10,086,~22 . '18;648,Q82 '. Fuente: Balances Auditados 2009, 2010 y 2011 y balances internos febrero 2012 ~ -----~-~---

~~-------

-

--

feb-12 167,232 2,892,189

1,339,938 4,399,358 15,342,588 15,342,588

··-·~

_1~~741,~9!1§~

Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

lndicadores financieros Liquidez- Raz6n Corriente .-.

- -

0

'-""· .: 2009

Capital de trabajo neto fndice de liquidez corriente Prueba acida liquidez

1,295,319 1.44 1.33

-

-2o1cf 8,355,552 3.39 3.38

Fuente: Balances Audrtados 2009, 2010 y 2011 y balances rnternos febrero 2012 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Rotaci6n de cuentas por cobrar Rotaci6n cuentas x cobrar (dfas) Fuente: 8 ces Auditados 2009, 2010 y 20 11 y balances internos febrero 2012 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

.

2011 7,132,984 2.53 2.53

feb-12 12,314,550 3.80 3.80


Endeudamiento Apalancamiento

1.97

2.36

2.36

2.34

66%

70%

70%

70%

Fuente: Balances Auditades 2009 , 2010 y 2011 y balances internes febrere 2012 Elaberade: Casa de Valeres Advfin S.A.

Margen de Utilidad ROS Margen Neto ROA Rentabi lida d sabre activo ROE Rentabilidad sabre pat rimonio

12.66% 2.46%

12.16% 3.00%

7.90% 3.27%*

20.60%* 1.25%*

7.31%

10.06%

10.98%*

4.18%*

* Cens1dera preyecci6n del page de participaci6n de trabajadores e 1mpueste a Ia renta Fuente: Balances Auditades 2009, 2010 y 2011 y balances internes febrere 2012 Elaborade: Casa de Valeres Advfin S.A.

Utilidad por acci6n

- 26og·.-·:... 2ol o-.

Numero de acciones Uti lidad ant es de impuest os Utilid ad por Accion (Utilidad antes de impuestos/acciones)

--

' 2011

-

•teb;.i2-:. .: ·-

.

~

525,700 825,700 1,415,700 1,415,700 1,108,076 1,381,850 584,534 538,641 1.11

1.34

Fuente: Balances Aud1tades 2009, 2010 y 2011 y balances mternes febrere 2012 Elaberade: Casa de Valeres Advfin S.A.

0.98

0.38

/

Volumen de ventas por linea de negocio en unidades monet, rias

Venta de bienes inmuebles Alqui leres Avaluos Co m. po r gestion adm . Direccio n tecnica lnt ermediacion const ruccion lnt erm. vent a de terrenos Otras com .s de supervision Otros ingresos

295,826 7,593 6,100 66,334 620,580 630,929 96,149 49,391 1,181,291

TOTAL INGRESOS

2,954,193

2,446,464 7,000

34,700 16,800

2,800

-

-

-

1,110,647 802,378

3,194,094 1,895,938 5,116,137 149,377

557,062 499,839 472,825 162,670

-

-

211,993 158,031 1,072,706 5,809,219

-

566,412

15,879

10,973 ,459

1, 711, 075

Fuente. lnmebiliana TerrabJenes S.A. Elaberade: Casa de Valeres Advfin S.A.

Costos fijos y variables Costas Va riables Costas F

493,734

Fuente: lnmebiliaria Terrabienes S.A. Elaberade: Casa de Valeres Advfin S.A.

29


Detalle de las principales inversiones lnmobiliaria Terrabienes S.A. realiza inversiones en todos los periodos , al 31 de diciembre delano 2011 sus inversiones principales fueron : i' DET~ LtE[)e~ I-NY.f~-SIONES ~

-

-

c20~1

'

$ $ $ $ $ -$

Equipos de oficina Muebles de Oficina Equipos de Computaci6n Vehiculos Maquinarias equipos ---.,..I-.....~-~.--

-

-- -

.

- -· Fuente: lnmobiliaria Terrabienes S.A. jTotal 'l nver~siones

.

Partie. 201 1_,

-

0.00% 0.00% 0.00% 100.00% 0.00% - --, 100.00% __

-

151,356.20 --

--"T--

~5~,~56.20,

'I

-~-

.

Se presenta en el Anexo No. 6 el detalle de las inversiones, adquisiciones y enajenaciones de importancia en el ultimo ejercicio econ6mico. 1 2. DESCRIPCION DE LOS PRINCIPALES ACTIVOS PRODUCTIVOS E IMPRODUCTVOS EXISTENTES A LA FECHA, CON INDICACION DE LAS INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES DE IMPORTANCIA, REALIZADAS EN EL ULTIMO EJERCICIO ECONOMICO. lnmobiliaria Terrabienes S.A. considera que Ia totalidad de sus actives son productivos. Se presenta su detalle a continuaci6n al 31 de diciembre del ano 2011 y al 29 de febrero delano 2012.

-

~

-

2011

-

fell-12 - -

ACTJVOS PRODUCTIVOS

Efectivo Documentos y Cuentas par cobrar lnventarios Derechos fiduciaries Garantfa lnversiones permanentes Ct as. X cobrar largo plaza Propiedad, planta y equipo Activo diferido Obras en ejecuci6n TOTAL ACTIVOS PR_ODUCTJVOS'

$ $ $

262,419 5,698,540

$

5,824,480 10,938,085 3,589,296 59,055

$ $ $ $ $ .$

-

163, 559 26,535,433

$ $ $ $ $ $ $

$ $ $

134,460 11,172,770

5,406,679 10,937,780 231,903 55,823 116,819 111,705 28,167,938

CERT!FICO QU" 31 ;m:c::P11 l" e!cmplo r guo•da co~~ormic:!cd con el nu·ortzo::Jo

30


't

-

---~--

-

TOTAL'ACTJVQS.(P_r:._od_uctivcis 卤 Jrnproductivos)

I

S

26.535.433

路s

--

1

28.167.938,

Se presenta en el Anexo No. 7 el certificado de los actives productivos de Ia Empresa del periodo 2011 y al 29 de febrero del 2012. Se incluye adicionalmente en el Anexo No. 8 el detalle de actives libres de gravamen al 29 de febrero del 2012. /

31


N JURAMENTADA DEL REPRE8ENTANTE L v

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ac; . Jl 'I "

Yo, Elvira Maria Ortega Maldonado de Arosemena en m1 de Representante Legal de Ia campania lnmobiliaria Terrabienes S.A. declare bajo juramenta que Ia informacion contenida en este prospecto de oferta publica es fidedigna, real y completa y, que sere penal y civilmente responsable par cualquier falsedad u omisi6n contenida en ella.

Guayaquil, 13 de abril del 2012

Elvi

Maria Ortega Ma(donado de Arosemena Representante Legal

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A.

32


.. ...;·-...

~

de Ofert.i Publica IV"'·

No. 1.- EMPRESAS VINCULADAS IRUC do io Componio

Apollld .. , ,

, Componio

Feblan O rteg• Trujillo

0990201595001

Anglo Automotrtz S.A . Analrto

0992298278001

1\aic<S y Proplcdades S.A. RAIPROSA

0990201595001

Urbtcor, Corporad6n Urbanlzadora e lnmobltlarla del Eruador S.A.

'Primer '

0990332169001

Cet.lvehiculos S.A,

09926001~6001

TenpusnorU! S.A .

Presldente EJ<r:utlvo Alterno•

1

IAdm.

'Dlreonr Prlrdoal

l•om.

'PnmerVIcq>r.esi<JenteO<l

Dlre:tcr\o, Director Prlrdpal

Gctenr.e General

' D<redJlr Prlr<ioai

099 12058 29001

Motortrack S.A.

0991306692001

PIUkonS.A.

0990609373001

Cct.IUJr S.A.

0990093. 90001

Bolfvar Compar1ta de: Set)uros del Ecuador S.A.

Fablan Ortega Trujillo

099 13.6473001

Casa>5as Casa y Cosas S.A.

Fabien Orte ga Trujillo

0992502789001

EtuatontesS.A.

' Primer Vlcq>r:"dento OCi IAdm.

Presldenle

'DircdDr Prlnc:ioai

Adm. ' Pnmer

' OCi

' Diroctnr Prlndpai

09907276<3001

•del

Adm.

Industrial FoortS.A.

"Dirccto< Prlrcioai

0992639733001

M~tanpoS.A.

Preskjm tc

09 92556900001

Centro Mt':dlm dd Sur MEDJKAL S.A.

0991205829001

Data5oluUOfl50 S.A.

Adm.

' del

· Primer 'Dir<!C1Dr Prlncloai

Clrector Principal Pdmer

0992676566001

Anglo!lotasS.A.

Adm.

Cet1tro EducaUvo lnte'lrni cene;co 5. Espiritu Santo School of l.anc)uoge Espirtt l PUS<lUIIS.

Aldo Molno In •• Aldo Moino In •• AI ' Molno In u

Adm . Adm. Adm .

'Diroao,'P~~':,"

Presldcntc

Dlra.tnr Suoiente

i DiredDrsu

GermlJ! Dl r«:tnr 5uolenlJ!

I

348344001

12 169001

1\aic.cs y Propledoclcs S .A. RAIPROS Urblcor. :orooraciOO Urbanizlldorll e Inmoblllatia I Ecuador 5. Raic.cs y PJOpl- , E<ointu Sanro School of u.nouaoe 5olnt c:.tllllr 5.A. Oo'-'"luliS.A. lnalo Au!Dmotro S.A . \nau!D Cctivehlcu!OS 5.A. Molt>rltadt !>.A. ' '1o re II

MlJN<l Vlstlcor 'i.A. V~:tJCor5il Rala5 y Pmpicdad<S . RAIPROSA Urblcor. CoroorilCicln Urb.lnizodoro c lnmobUiar la

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0991 105829001

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Pros

cto de Oferta Publica IV Emisi6n de 0

No. 2.- DECLARACION REPRESENTANTE DE OBLIGACIONI

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P ANDZl C

& asociadas

DECLARACION JURAM ENTADA

Ab. Ra dmila Pandzic Arapov de Pita, por los dere•. hos que represento del ESTUDIO JURiDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A., r~n ml calldad de Presidenta, de conformidad con lo estipulado en el Art. 12, del Capit ulo Ill, Subtftulo I, Titulo

m de

Ia Codificacion de las Resoluciones Expedidas pur el Consej o Nacional de Valores, declare baj o juramenta, que mi representada li: campania ESTUDIO JURiDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A., no esta incurso en las prohibicianes del articulo 165 de Ia Ley de Mercado de Valores y Art.3, de Ia SE·t;clon I, del Capitulo V, Titulo II de Ia Codificacion de las Resoluciones Expedldas prlr el Consej o Nacional de Valores, respecto de Ia emisi6n de obligaciones que efecl ua Ia campania INMOBIUARIA TERRABIENES S.A.

Guaya quil, abril 5 del 2012.

p. ESTUDIO JURIDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A.

~;tol~nv~

Ab . Radmila Pandzic Arapov de Pita Presidenta

CCRTfr-ICO quo :>I presento o:omp•ar guo •da con:ormid;JO con el tJU onzodo

per fa Sup~rinfcr.dencia de Corr.par11 " 5 con Resotuci6n No. J6~

~ Dire c tora d ~

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35


Pros

No.3.- OPINION Y ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS ANOS 2009, 2010 Y 2011

16 JU L Z01Z Accountants & business advisers

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. Informe sobre el exam en de los estados financieros Ano terminado al 31 de diciembre del 2009

CERTIFICO que :al presen ie ejemptor gua~ da conformid od con e l outo rizodo

per lo Superin1emle~ni!KI ~"' mpaiitos con Resoluc i6n No. ~?bzg

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36


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obi"

PKF & Co.

2012

DICTAMEN DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES

A los Accionistas INMOBILARIATERRABIENES S.A. Guayaquil. Ecuador 1.

Hemos examinado los estados flnancieros adjuntos de INMOBILIARIA TERRABIENES S.A., los cuales incluyen el balance general al 31 de dlciembre del 2009, el estado de resultados, camblos en el patrimonio y flujos de efectivo, por el afio terminado en esa fecha y un resumen de las polltlcas contables mas signiflcativas y otra lnformacl6n explicativa (Expresados en USD61ares). El balance general y el estado de resultados del ar'io 2008 fueron,auditados por otros auditores cuya opini6n no calificada se emiti6 el 26 de marzo de 2009, se presentan con fines comparatives.

Responsabilidad de Ia Administracl6n sobre los Estados Flnancieros:

2.

La Administraci6n es responsable por Ia preparaci6n y presentaci6n razonable de estos estados financieros, en concordancia con las Normas lntemacionales de Contabilidad. Esta responsabllidad incluye el diseno, lmplementaci6n y mantenimiento del control intemo que permlta Ia elaboraci6n de estados flnancieros libres de equivocaciones materiales, debido a fraude o error: Ia seleccl6n y apllcaci6n de apropiadas pollticas contables: y, Ia determinaci6n de estlmaclones contables que sean lo suflcientemente razonables de acuerdo con las circunstancias.

Responsabilldad del Auditor:

3.

Nuestra responsabilldad es expresar una opini6n sobre los mencionados estados financieros, basada en nuestra auditoria. Nuestro examen se efectu6 de acuerdo con Normas lnternacionales de Auditoria. Estas normas requieren el cumplimiento de disposiciones eticas. asl como Ia planeaci6n y ejecuci6n de una audltorla que tenga como objetivo obtener una seguridad razonable, perc no absoluta, para determinar si los estados flnancieros se encuentran fibres de errores materiales. Una auditoria implica Ia ejecuci6n de procedimientos para obtener evidencia suflciente sobre los montes y revelaciones en los estados financleros. Los procedimientos seleccionados dependen del julcio del auditor, incluyendo Ia valoraci6n de riesgos por equivocaciones materiales que puedan afectar los estados financieros, debido a error o fraude. AI realizar Ia valoraci6n de estes riesgos, el auditor considera el control intemo relevante para Ia preparaci6n y presentaci6n razonable de los estados flnancieros, lo que le permite disenar procedimlentos de auditorla que sean apropiados a las clrcunstanclas, pero no con el prop6sito de expresar una oplni6n sobre Ia efectivldad del control intemo de Ia Compar'lla. Una auditorla tambien evalua las pollticas contables utilizadas y Ia razonabilidad de los estimados contables realizados por Ia Admlnistraci6n, asl como Ia evaluaci6n de Ia presentaci6n de los estados flnancieros tornados en conjunto. Nosotros creemos que Ia evidencia de auditorla obtenida es suflciente y apropiada para sustentar nuestra opini6n.

PBX (593-4) 2453883 â&#x20AC;˘ 2450889 I Fax (593-4) 2450886 E-mail pkf@pkfocuodor.com I www.pkfocoodor.com PKF & Co. ! Av. 9 de Oclubre 1911 y Los Rlos, Edlfido Flnansur Piso 12 Of. 2

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e;omp'or Quoâ&#x20AC;˘do conformidoa r.on cl nu o n zodo per ro Supcrln!endencia de Ccmpoin ... s con R E!'So l u c i6 n No. '-

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2 Oplni6n :

4. En nuestra opini6n, los estados financieros presentan razonablemente, en todos los aspectos materiales, Ia posiciOn financiera de INMOBILIARIA TERRABIENES S.A., par los alios terminados al 31 de diciembre del 2009, su desempel'lo financiero y sus flujos de efectivo por el ana terminado en esa fecha. de conformidad con las normas de contabiiidad descritas en Ia Nota B.

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4 de mayo de 2010 Guayaquil, Ecuador

Edgar Naranjo L Licencia Profesional No.16.485 Superintendencia de Compal'llas No.015

Gi:i'!Ti r iCO qu:> :ll j:) ~:;)~:m;-. c:'l-;-·r: 1 guo•da con1orm lrJod con c l a u o r o;:od-, p e r Ia Supe ri n len~e n cm de Cornpc,-,.._:; con

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cto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. BALANCES GENERALES (Expresados en USD61ares) AI 31 de dlclembre de

2oo9

2oos

ACTIVO ACTIVO CORRIENTES: Ca]a y bancos Documentos y cuentas por cobrar (Nota C) lnventarios TOTAL ACTIVO CORRIENTE ACTIVO NO CORRIENTES: lnversiones permanentes (Nota D) Otras cuentas por cobrar a largo plazo (Nota E) Propiedad, maquinaria y equipo (Nota F) Activo diferido (Nota G) Obras en ejecuci6n (Nota H) TOTAL ACTIVOS

/

156,986.17 3,765,692.06 327,831 .51 4 ,250,509.74

75,348.90 670,828.80 / 647 ,417.07 1,393,594 77

9,427,903.76 1,393,587.11 80,047.16 186,752.19

8,877,011 .6V 2,492,695.66 96,754.18/ 110,768.92 1,027,514.95

15 ,338,799.96

13,998,340.14

1 '188,066. 78 691,837.06 210,463.31 864,823.52 2,955 ,190.67

1 ' 174,606.08 1,772,937.48 177,930.24

PASIVO E INVERSION DE LOS ACCIONISTAS PASIVOS CORRIENTES: Obligaciones bancarias (Nota I) Cuentas y documentos por pagar (Nota J) lmpuesto a Ia renta y obligaciones a trabajadores (Nota K) Porci6n Corriente de deuda a largo plazo (Nota L) TOTAL PASIVO CORRIENTE Pasivo de largo plazo (Nota L) Pasivo diferido (Nota M) Otros pasivos (Nota N) TOTAL PASIVO INVERSION DE LOS ACCIONISTAS (Nota 0) Capital social Aporte para futuras capitalizaciones Reserva legal Reserva de capital Reserva por valuaci6n Resultados acumulados TOTAL PASIVOS E INVERSION DE LOS ACCIONISTAS

1,486,250.00 268,158.82 5,376,722.28 10,086,321.77

3,125.473 80

218,392.60 5,776,065.74 9,119,932.14

225,700.00/ 3,300,000.0()"' 123,957.40 110.96 1,126,843.45 101,796.19


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6 n de Obli

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. ESTADOS DE RESULTADOS (Expresados en USD61ares) Ai\os tennlnados al 31 de dlclembre de

2009

2008

INGRESOS INGRESOS OPERACIONALES Facturaci6n Dividendos ganados (Nota P) Ventas de solares INGRESOS NO OPERACIONALES lngresos financieros lngresos diferidos lngresos varies

1.477,076.53

1' 180, 140.79

1,152,215.28 295.825.96 2,925,117.77

1,180,140 .79

7,837.47 21,238.03 2,954 ,193.27

616 ,861.89 4 ,657.21 71 ,154.06 1,872,813.95

319,585.56

COSTO DE VENTA GASTOS OPERACIONALES Gastos de comercializaci6n Gastos generales y ad minsitrativos (Nota Q) Casto de Ventas de Solares

356,898.58 1,165,410.26

234,684.50 826,408.23

1,522,308.84

1,061,092.73

423,683.52 46,074.96 58,006.88 2,050,074 .20

191,785.49 46,209.09 31,183.58 1,330,270.89

584 ,533.51

542,543.06

GASTOS NO OPERACIONALES Financieros (Nota R) Otros egresos Otros gastos no operatives UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO A LA RENTA Y PARTICIPACION DE LOS TRABAJADORES EN LAS UTILIDADES Participacion de los trabajadores en las utilidaddes (Nota K)

(86,040.10)

lmpuesto a Ia renta (Nota K) RESULTADO DEL EJERCICIO

4,612.82

~. ~

/ ~a

Gerente General

Vea notaa a los estadoa financleros

40


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e

5 INMOBILIARIA TERRABIENES S.A ESTAOOS DE INVERSION DE LOS ACCIDNISTAS

ANOS TERMINAOOS AL 31 DE OICIEMB RE DE 2009 Y 2008 (Expresados en USD61ares)

Capital social Saldo al 1 de Emero de 2009 Capitalizaci6n U tilidad del ejericicio

225,700.00 300,000.00

Saldo al 3 1 de diciem bre del 2009

525,700.00

Aporte para f uturas capital ~ci ones

3,300,000.00 (300,000.00) 3,000,000.00

Reservas Legal 123,957.39

-

123,957.39

~

Valuac l6n 1' 126,843.45

Resultados Acum ulados 101,796.19 374,070.20

1,126,843.45

475,866.39

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Vea notas a los estad os flnancleros

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Pros

cto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2009 (Expresade en USD61ares)

ACTIVIDADES DE OPERACION : Elective recibide de clientes Efectivo entregade a preveederes y empleades Otres gastes Otres ingreses

2.093,030.08 (2, 110,533.22) (104,081 .84) 29.075.50

Elective nete usade en las actividades de eperaci6n ACTIVIDADES DE INVERSION: Cempra de actives fijes Venia de actives fijes Cempra de actives dlferides Adquisicienes ebras en ejecucion Elective nete usade en las actlvidades de invers16n ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO: Elective recibide per emisi6n de ebligac1ones Elective pagado por emisi6n de ebllgacienes Incremento de obligacienes bancarias Elective pagado per obligaciones con terceres Pasivo diferido Otros pasivos Elective neto preveniente de las activldades de financiamiento

(92,509.48)

(26,936.33) 17,580.36 (95,095.77) (956,1 03.55) ( 1,060,555.29)

1,800,000.00 (103,750.00) 13,460.70 (89,842. 90) 14, 177.70 (399.343 46) 1,234. 702.04

AUMENTO DEL EFECTIVO Saldo del elective al inicio del afio

CC;-:;7;;:;~:) ::;:.:~ ~ : ;:>:-:=:::= ~~~ c,o-::;~·.::: guo~do cen torm1d OCI c on el o u•o nzedc per Ia Supr.rinlcndcncin de Cornp o fii <;S con

Vea notas a los ntados financleros

Resol.Uc i6n No,-. -~.._...,=--a

42


Pros ecto de Ofe rta Publica IV Emisi6n de Obli

INMOBILIARIA TERRABINES S.A. ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2009 {Continuaclon) {Expresado en USOolares)

CONCIUACI6N DE LA UTIUDAD DEL EJERCICIO CON EL EFECTIVO NETO USADO EN LAS A CTIVIDADES DE OPERACI6N

374,070.20

UTILIDAD DEL EJERCICIO Part1das conciliatorias: Depreciacion Amortizacion de diferidos Provision dellmpuesto a Ia renta 2009 Provision de Ia partlclpaci6n de los trabajadores en las utilidades 2009 Utilldad en ventas de activos fijos Provision Jubllacion patronal

26,94 1.56 19,112.50 110,961 .25 99,502.06 {878.57) 35,588.52 665,297.52

CAM BIOS EN ACTIVOS Y PASIVOS CORRIENTES:

Cuentas y documentos por cobrar ActiVO Diferido lnventarios Obras en ejecucl6n Cuentas y documentos por pagar Cancelaci6n lmpuesto a Ia Renta y Particlpaci6n de las utilidades 2008 Cuentas por cobrar a largo plazo

832,087.69 319,585.56

EFECTIVO NETO USADO EN LAS ACTIVIDADES DE OPERACI6N

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~~~ lng. Elvira Ortega Gerente General

CERTI FICO quo al presente etempro r

guordo contorrn i(.IOd con e l a u to nzoc:o per lo

Superinlcndencia de Compoi'uus con

~"o'""6" No.~~;~"' . t.) Vea notas a los estados financleros

~~ i r " crori.J d ~ r. u torrz u6n y

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Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli a

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS ANOS TERMINADOS AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2009 Y 2008 (Expresadas en US D61ares)

A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. lnmobiliaria Terrabienes S.A., fue constltuida con el nombre de Ostage S.A. mediante escritura publica otorgada ante el Notaria Vigesima Tercera del cant6n Guayaquil, el 14 de diciembre de 1994; aprobada"" su constituci6n mediante Resoluci6n No. 94-2-1-1-007570 emitida porIa Superintendencia de Compal\las el29 de diciembre de 1994, fue inscrita en el Registro Mercantil de Guayaquil, el 10 de enero del 1995. El 1 de julio de 2003 se autoriz6 el cambio de nombre a INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. mediante Resoluci6n No. 03-G-DIC-0004418. Fue inscrita en el Registro Mercantil de Guayaquil, el 06 de agosto del 2003. Su obj eto social es Ia promocl6n, desarrollo, urbanizaci6n y comercializaci6n de tierras y de toda clase de proyectos inmoblliarios; el diseno, construcci6n, planificaci6n, supervisi6n y fiscalizaci6n de cualquier clase de obras arquitect6nicas y urbanisticas . La Compalila suscribi6 el 29 de febrero del 2008 un Fideicomiso Mercantil de administraci6n de bienes, denominado "Fideicomiso Mercantil Terrabienes·, inscrlta Fue en el Registro de Ia Propiedad de Guayaquil, el 23 de abril del 2008. constituido para desarrollar, urbanizar y comercializar Ia urbanizaci6n VERANDA y Ia construcci6n de 474 casas. La campania fue deslgnada en el Acta de constituci6n del Fideicomiso como Gerente del proyecto.

B. RESUMEN DE LAS POLiTICAS DE CONTABILIDAD MASIMPORTANTES: La Campania mantiene sus registros contables en USD61ares y de acuerdo con los principles contables del Ecuador, que son los mismos utillzados en Ia preparaci6n de los estados financieros. Las practices contables de mayor relevancia utilizadas para registrar las transacciones son: lngresos y gastos: se registran por el metoda del devengado: los ingresos cuando se producen y los gastos cuando se causan. Los actives fijos: estan registrados al coste. La depreciaci6n se calcula per el metoda de linea recta, tomando como base Ia vida utll estimada de los actives relacionados, los que se detallan a continuaci6n: ACTIVOS Muebles de oficina Equipos de computaci6n Vehlculos

ANOS 10

3 5 CERTI FICO que el presente gu o~da

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Sup erinl cncl r. n r:i~

Resohfci6 n No .

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INMOBILIARIA TERRABIENES S.A B.

RESUMEN DE (continuaci6n):

LAS POLITICAS

DE CONTABILIDAD MAS IMPORTANTES

lnversiones en.subsldiarias: se registra bajo el metodo de coste. Facturas cllentes por cobrar Se origin6 por Ia facturaci6n de los servicios prestados por Ia Compa~fa . Cartera de clientes Se origln6 con Ia cesl6n de cartera que realiz6 el accionista. Cargos diferidos: Los cargos diferidos se debitan por los costos incurridos en Ia construcci6n de Ia cludadela Veranda, y son acreditados en el memento que se facturan al Fideicomiso, y se utiliza como contrapartida tina cuenta por cobrar. Otros Pasivos Se origina con Ia factura del contratista, al mismo que se le paga una parte en efectivo y Ia diferencla con terrenos, segun sea el acuerdo con el mismo, se mantiene en el pasivo hasta que se finalice Ia obra y se entreguen los terrenos como parte de pago. lmpuesto a Ia renta y partlclpacl6n de los trabajadores en las utllldades: se registran en el memento del pago. Moneda local: A partir del10 de enero del 2000 el USD61ar es Ia moneda de uso local en Ia Republica del Ecuador. C.

CUENTAS POR COBRAR: AI 31 de dlclembre del

2009 Facturas clientes Carters de clientes Anticipo a empleados Anticipo a proveedores Dep6sitos en garantfa Otras cuentas por cobrar Credito tributario SRI Gastos pagado por anticipado

(1)

(2) (3)

718,983.69 2.107,196.02 3,308.67 779,744.79 1,990.00 89,216.09 61 ,477.80 3,775.00 3,765,692.06

2008 145,717.96 4,523.85 5,304.68 432,384.61 190.00 18,953.18 63,754.52 670,828.80

(1) lncluye principalmente US$663,723.07 por cobrar a Fideicomiso Mercantll Terrabienes por los costos incurridos en Ia construcci6n de Ia urbanlzaci6n Veranda. (2) Corresponde princlpalmente US$1,943,332.45 por cobrar ar Estates Financial Corp. (3) lncluye princlpalmente US$381 ,500.00 entregados al contratista Constructors

Luzagui Cfa Ltda .. ademas US$309,186.64 entregados a Marcos Silva.

GERTIFICO que- :!I prr~ ~nr ~

45


Pros ecto d e Oferta Publica IV Emisi6n de

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. D. INVERSION ES PERMANENTES: AI 31 de diciembre d el

2009 Acciones y participacione.s Premia acciones otras Futuro aumento de capital Revalorizaci6n de acciones

(1)

(2)

2008

7,661 ,86 5.25 41 3,818.48 225,376.58 1 '126,843.45

7,131,083.25 393,915.38 225, 169.58 1'126,843.45

9,427,903.76

8,877,011 .66

(1)Corresponde a acciones y participaciones en las slguientes compal'ifas:

N"de acciones Camposanto Parque de Ia Paz S.A. Montesol S.A. Vistacorsa S.A. Terrahogar S.A.

Valor nominal

30,000 66.667 305 799

Participaci6n 30.00% 6.67% 36.00% 99.66%

290.00 1.00 1.00 1.00

Saldo 7,574,094.25 86,667.00 305.00 799.00 7,661,865.25

(2)Corresponde a revalorizaci6n de las acciones de Camposanto Parque de Ia Paz. E. C UENTAS POR COBRAR A LARGO PLAZO: AI 31 de dic lembre del

2009 Compaiiias relacionadas (Ver Nota S) Otras comparifas

1,393,571 .61 -----:--=-=-=-=~1~5.~5!!.0

1,393,587.11 F.

2008 509.457.89 1 '983,237.77 2,492,695.66

PROPIEDAD PLANTA Y EQUIPOS :

Muebles de oficina Eq. De oficlna Eq. De computaci6n Muebles villa modele Vehic.ulos

Depreciacl6n

Saldo al 31/1212006 16,423.93 22.062.77 55,648.03 99,115.58 193.250.31 (96,496.13) 96,754.18

Adlclones

BajasNentas

692.66 2,363.65 23,659.62 26,936.33 (26,941 .56) (5.23)

(16.701 .79) (16,701.79) (16,701 .79)

Saldo al 31/1212009 16,423.93 22,955.63 55,646.03 2,363.65 106.073.61 203,484.85 (123,437.69) 80,047.16

eiemp!OI conform 1do d con el ou to r izodo

C ERTIFI C O q uo 3 1 pres?nlo gua ~da

p orI a Superintendenr.ia de Compoii Jos con

Resolu-ci6n No • .;]

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INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. G. ACTIVOS DIFERIDOS: AI 31 de d lc iembre del Software Sistema de bienes raices Licencia Windows Mejoras a propiedad Proyectos Amortizaci6n acumulada

2009

2008

695.00 60,004.02 1,281.00 23,233.46 169,935.64 255,149.12 (68,396.93) 186,752.19

695.00 52,652.80 1,281 .00 23,233.46 82,191 .09 160,053.35 (49,284.43) 110,768.92

H. OBRAS EN EJECUC16N:

AI 31 de d lc lembre del

2009 Obras Generales Movimiento de Tierras Pavimento aceras y bordillos Red agua potable Alcantarillado aguas lluvias lnstalaciones eh~ctricas Obras complementarias Areas verdes Costas lndirectos Reembolso Facturaci6n Fideicomiso Terrabienes Anticipo Constructor

I.

2008

350,153.17 452,782.06 23,590.49 172,000.00 103,592.09 1,975.84 367,900.99 12,174.36 499,449.50

124,274.69 118,695.88 185,408.70 33,509.60 775.84 26,373.35 176,476.89

(1 ,983,618.50) 362.000.00 1,027,514.95

OBLIGACJONES POR PAGAR: Corresponde a operaciones con los siguientes instituciones financieras, las mismas que vencen en un plazo menor a un atio. Obligacl6n Produbanco Produbanco Banco Machala Banco Bolivariano Banco Bolivariano Banco Pichincha

Valor Valor Pagado Obligacl6n 200,000.00 200,000.00 (1) 41 ,553.26 453,900.00 20,990.00 12,413.76 300,000.00 150,000.00

Sal do 200,000.00 200,000.00 4 12,346.74 8,576.24 150,000.00 217,143.80 1,188,066.78

(1) El banco report6 Ia existencia de garantfas de terrenos por US$1 ,686,958.94

CER TI FICO quo al pr:>::>:>niJ e:o~''•, .1 guordo conformldod co n e l au o r . ~ ..... pe r lo Surcrintr.nticnctn de Cornpo ··~· ~s 1..0 _ _ _ _.u Resolucl5nNo. ""3G:2 OJ lOU - ~ ~

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47

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Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

12 INMOBILIARIA TERRABIENES S.A.

J. CUENTAS POR PAGAR: Al31 de diciembre de 2009 el saldo es como se detalla: AI 31 de dlciembre del

2009 (1) Cuentas por pagar corto plaza Reservas (2) Anticipo de clientes Obligaciones SRI Obligaciones con terceros Beneflcios sociales Cuentas por pagar relacionadas (Ver Nota S)

302,747.01 217,566.00 68,292.29 85,684.71 ' 17,547.05 691 ,837.06

2008 392,046.92 251 ,954.95 20,134.20 744,666.42 6,313.68 357,821 .31 1,772,937.48

(1) lncluye principalmente US$255,913.08 por pagar a proveedores de bienes y servicios. (2) Corresponde principalmente US$144.224.08 recibido de los posibles compradores de Ia Urbanizaci6n Veranda. K. IMPUESTO A LA RENTA Y PARTICIPACION DE UTILIDADES: Las leyes laborales vigentes establecen como beneficia para sus trabajadores, el page del 15% sabre las utllidades llquidas de Ia Compai'ifa, antes del calculo del impuesto sabre Ia renta. El impuesto a Ia renta se determina sabre Ia base del 25% de las utilidades tributables o del 15% cuando se capitaliza las utllidades. La capitalizaci6n tiene un limite permitido. La base de calculo para el ai'io 2009 se estableci6 como sigue:

2009 Utilidad del ejercicio Mas, Gastos no deducibles Base para calculo de Ia participaci6n de los trabajadores en las Utilidades Participaci6n de los Trabajadores en las utilldades Gastos no deducibles Base imponible para lmpuesto a Ia Renta Utilidad para reinversi6n de US$300,000.00 (15%) Utilidades no reinvertidas US$263,844.99 (25%) lmpuesto a Ia renta causado

2008

584,533.51 78,813.54 663,347.05

542,543.06 31 ,057.58 573,600.64

(99,502.06) 78,813.54 563,844.99

(86,040.10) 31 ,057.58 487,560.54

45,000.00

45,000.00

65,961.25

46,890.14

110,961.25

91,890.14

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Pros ecto de Oferta Publica IV Emlsi6n de

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A.

L.

PASIVO A LARGO PLAZO:

T asa

Aaeedor

Emi1J0n dt obllg1c:lones

1'.4

Fodlo

Feeha

WI onto

Sald o al

Salcto 14

cmhU6n

Vlo.

Orlplnal

2009

20011

Olt-01

1,100,000.00

Dlc.-1l

1,111,260.00

Controleorp

12'.4

M•yo.04

101,101.00

S.,l23.52

104,161.42

El•ctroc•bl.. S.A.

U'h

M•~o-01

100,000,00

1oo,ooo.oo

aoo,ooo.oo

2,351,073.52

704 ,. . .....2

(11

(1) A continuaci6n Ia descripci6n de Ia emisi6n: ~misi6n de Obljgaciones ai_Q_ortador Monto: $ 1,800,000.00 Plazo de emisi6n: 1,440 dfas- 4 al'los comerciales asa de interes: ~% (3arantfa: ~eneral l='agos de capital e intereses: n-rimestrales

(2) Los vencimientos anuales se detallan a continuaci6n:

Emisi6n de Obligaciones

Electrocables SA

2010

450,000.00

360,000.00

2011

450,000.00

240,000.00

2012

450,000.00

2013

346,250,00 1,696,250.00

Controlcorp

864,823.52 690,000.00 450,000.00 346,250.00

600,000.00

PorciOn corriente de deuda a largo plaza Deuda a largo plaza

M.

54,823.52

Total

54,823.52

2,351,073.52 864,823.52 1 I 188,066,78

PASIVOS DIFERIDOS:

lncluye principalmente US$253,981 . 12 de provisi6n para jubilaci6n patronal, el movimiento durante el ejercicio 2009 fue de Ia siguiente manera:

Saldo lnicial al31- Dic-2008 Mas ProvisiOn Saldo lniclal al 31 -Ole - 2009

218,392.60 35,568.52 253,981.12

CERTI FICO que el p res en le ejemp lor guo•da co nform ldad con el ou lo nzoda

p er Ia Superinfendenr.ia de Compoiirus con ~1-ucro

49


INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. N. OTROS PASIVOS: AI 31 de dlclembre del

2009

2008

Cuentas per pagar relacionadas 0Jer Nota S) 4,661,893.40 5,776,065.74 Contratistas- Trueques. (1) ---=--=-7=-14,:-t•-:-82~8::-:.7 88.::- ---=-=::-::=~ 5,376,722.28 5,776,065.74 (1) Corresponde a valores retenidos a ciertos contratistas en las facturaciones, los que servirim para que adquieran bienes muebles ~ inmuebles a !raves de Ia empresa.

0 . INVERSION DE LOS ACCIONISTAS: Capital social: Representa 525,700 acciones ordinarias y nominativas de un valor nominal de US$1 cada una. Aportes para futuras capltalizaciones: Corresponds a aporte del Accionista de US$3,000,000.00 para futuro aumento de capital Reserva legal: De acuerdo con Ia legislaci6n vigente en el Ecuador, Ia Campania debe transferir el 10% de su ganancia liquid a anual a Ia reserva legal, hasta completar el 50% del capital suscrito y pagado. Esta reserva no puede ser distribuida a los accionistas, excepto en caso de fiquidaci6n de Ia Campania, perc puede ser utifizada para absorber perdidas futuras o para aumentar el capital. Resultados acumulados: El saldo de esta cuenta esta a disposici6n de los accionistas de Ia Campania y puede ser utilizado para Ia distribuci6n de dividendos y ciertos pages, tales como refiquidaci6n de impuestos, etc. Reserva por valuacl6n: Corresponde a revalorizaci6n de las acciones en Camposanto Parque de Ia Paz.

P. DIVIDENDOS GANADOS: Corresponde a dividendos ganados en Ia compafifa Vistacorsa. Q.

GASTOS GENERALES Y ADMINISTRATIVOS: (1) lncluye principalmente US$333,911 .23 per gastos de personal, tambiem US$396,277.12 en mantenimiento de oficina y vehiculos.

R. GASTOS FINANCIEROS: AI 31 de dlclembre del

2009 lntereses Devengados Otros Gastos Financieros Descuentos

(1)

304,432.42 119,251 .10 423,683.52

_ _ _ _ _ __

_

2008 172,353.12 18,990.67 441 .70 191 ,785.49

__,_r....,,E~Ri.JTJ.f!t:.~"IJ..;CO-quo.....,'lL.pm r, nn 1·"'-

J:O jf>r.'lj) ln

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guo•do con:ormid:Jd con et ou·o r izo de> p er Ia Supcr ln ~~ cn c ia de Co rnpoiu ~ s con

Resotuc l6n No. .Jf>;l

50


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. R. GASTOS FINANCIEROS (Continuaci6n): ( 1) Corresponde a i11tereses originados por Ia emisi6n de obligaciones y por prestamos a lnstituciones Financieras.

5. TRANSACCIONES CON COMPANiAS RELACIONADAS: En cuentas por cobrar fueron de Ia sigulente manera: AI 31 de diciembre del

2009 ' Mastilcorp S.A Robscorp S.A.

1,322,837.06 70,734.55 1,393,571 .61

2008 509,457.89 509,457.89

En las cuentas por pagar los registros se presentaron de Ia siguiente manera: AI 31 de diclembre del

2009 Benconacor S.A. Raiprosa S.A Urbicor S.A. Terrahogar S.A. Vistacorsa S.A Pluimue Holdings

T.

1.492,704.12 691 ,681 .75 1,411 ,049.54 1,066,457.99 4,661 ,893.40

2008 1,806,445.57 385,160.27 1,177,139.96 660,235.48 1,747,084.46 5,776,065 .74

IMPLEMENTACION DE LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACION FINANCIERA NIIF El 21 de agosto del 2006, mediante Resoluci6n de Ia Superintendencia de Compaliias No. 06.Q.ICI.004, se exige Ia aplicaci6n de las Normas lnternacionales · de lnformaci6n Financiera a partir del alio 2009 a las comparifas y entidades sujetas at control y vigilancla de Ia referida Superintendencia. El 20 de noviembre del 2008, con resoluci6n de Ia Superintendencia de Compai"ilas No. OB.G.DSC, se estableci6 Ia pr6rroga para Ia adopci6n del cuerpo de Normas lntemacionales de lnformaci6n Financiera, en reemplazo de las Normas Ecuatorianas de Contabilidad , Ia cual consiste en que debe rim aplicar tales norm as a partir del 1 de enero del 2010 las Compai"ifas y los entes sujetos y regulados por Ia Ley de Mercado de Valores, asl como todas las comparifas que ejercen actividades de auditoria externa.

U. HECHOS SUBSECUENTES :

De acuerdo a Ia informaci6n disponible a Ia fecha de presentaci6n de los estados financieros por el perfodo terminado el 31 de diciembre del 2009, no han ocurrldo eventos o circunstancias que puedan afectar Ia presentaci6n de los estados financieros a Ia fecha mencionada. CEATII=ICO qua al prcGente e jamp 'or guordo contorm1doo con el ou•o n zooo p e r lo

Supcrin!r.mlenr.ia de Cornpof11 ... s con

R e3_ol ucii511 No. <~

6;7- 8'

~~-.. "'iP &-a_--,

51


SECCION II

COMENTARIOS REQUERIDOS POR EL CONSEJO NACIONAL DE VALORES

52


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi

PKF & Co.

A los Accionistas INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. Guayaquil, Ecuador El 4 de mayo de 2010 hemos emitido nuestra oprmon no calificada sabre los estados financieros de INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. par el periodo terminado al 31 de diciembre del 2009. Segun lo establecido en Ia Codificaci6n de Resoluciones emitidas per el Consejo Nacional de Valores , debemos emitir ciertos comentarios sabre los siguientes aspectos:

1.

CUMPLIMIENTO DE LAS FUNCIONES DE LAS SOCIEDADES AUDITORAS EXTERNAS (Art. 5. Secci6n IV. Capitulo IV. Subtitulo IV, Titulo !ll:

1.1

EVALUACION CONTABLE

DE LOS SISTEMAS DE 'CONTROL INTERNO Y

Como parte de nuestra revrsron a los estados financieros de INMOBILIARIA TERRABIENES S.A., per el periodo terminado al 31 de diciembre del 2009 y para dar cumplimiento a las Normas lntemacionales de Auditoria, efectuamos una evaluaci6n del sistema de control interne contable de Ia Comparifa. Los resultados de nuestra revisi6n revelaron los siguientes asuntos:

1,1.1

Registro del pasivo a largo plazo

AI 31 de diciembre del 2009 Ia Compariia mantiene registrado en el pasivo diferido US$253,981 .12 que corresponden a Ia provision para jubilaci6n patron a I. Este valor debe reconocerse en el pasivo a largo plaza. Sugerimos efectuar Ia reclasificaci6n contable respectiva. Comentarios de Ia admlnistraci6n: Se efectuara Ia reclasificaci6n.

1.1.2

Presentaci6n de ingresos operacionales

AI 31 de diciembre el 2009 Ia Compariia presenta en sus ingresos operacionaies US$1 ,152,215.28, este ingreso no se relaciona con su operaci6n. Recomendamos efectuar Ia reclasificaci6n correspondiente.

C:tiTI:=ICO c,::r:- ~

;Jrc:>cn~c ajcmplor

grJ o ~rJo conformidoCl con el ou torlzodo

per Ia Superlnlcndencia de Compo i'i ias con

Comentario de Ia administraci6n : Se efectuara Ia reclasificaci6n. PBX (593-4) 2453883 â&#x20AC;˘ 24508891 Fax (593-4) 2450886 E-mail pkf@pkfecuador.com I www.pkfecuador.com PKF & Co. I Av. 9 de Octubre 1911 y Los Rlos, Edificlo Flnansur Piso 12 Of. 2

i rectora de Autorizo

I P.O. Box: 09-06-2045 1Guayaquil ! Ecuador

Tel (593-2) 2263959 â&#x20AC;˘ 2263960 I Fax (593-2) 2256814 PKF & Co. I Av. Republica de El Salvador 836 y Portugal, Edlf. Prlsma Norte Piso 4 O f. 404 I Quito I Ecuador

P)(F & Co. Ci:~ Llda. os unn fitn\<JI m.-ombro da Ia rod do flrmlts lagalrnente lnc.lopcndiontea PKF lntornat1onol LlmnOd

53


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6

1.2

LA SUPERINTEND DE REVELACI6N OPORTUNA A COMPANiAS SOBRE LA EXISTENCIA DE DUDAS RAZONABLES DE QUE LA EMPRESA SE MANTENGA COMO NEGOCIO EN MARCHA: Dentro del alcance y ejecuci6n de nuestro trabajo de auditorla, no encontramos asuntos que generen dudas sobre Ia posibilidad de Ia Comparila para continuar como un negocio en marcha.

1.3

COMUNlCACI6N A LA SUPERINTENDENCIA DE COMPAiiliAS 51 SE DETECTAN INDICIOS 0 PRESUNCIONES DE FRAUDE. ABUSO DE INFORMACION PRIVILEGIADA Y ACTOS !LEGALES Como parte de nuestra revision, no encontramos asuntos que podrian considerarse como indiclos a presunciones de fraude, abuses de informacion privilegiada y actos ilegales que ameriten ser mencionados.

2.

CUMPLIMIENTO DEL CONTENIDO MiNIMO DEL INFORME DE AUDITORIA EXTERNA (Art. 5. Secci6n IV, Capitulo IV. Subtitulo IV. Titulo II): 2.1

COMENTARIOS SOBRE 51 LAS ACTIVIDADES DE LA COMPAiiliA SE ENMARCA EN LA LEY Dentro del alcance y ejecuci6n de nuestro trabajo de auditores extemos, no encontramos transacciones que no se enmarquen dentro de las disposiciones de Ia Ley de Mercados de Valores.

2.2

EVALUACI6N INTER NO

Y

RECOMENDACIONES

SOBRE

EL

CONTROL

Ver punto 1.1 de esta secci6n.

2.3

OPINI6N SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES TRIBUTARIAS: Ei plazo para Ia entrega del vence el 31 de julio del 2010.

2.4

lnforme de las Obligaciones Tributarias

OPINI6N SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES ESTABLECIDAS POR LEY: A continuaci6n los comentarios a los aspectos sefialados- en el articulo 5 de Ia Ley de Mercado de Valores, referente 路al mantenimiento de Ia inscripci6n de los emisores nacionaies con relaci6n a Ia presentaci6n de informacion al Consejo Nacional de Valores:

1. Estados flnancleros semestrales suscritos por el contador y el representante legal. Esta informacion debera presentarse en un plazo no superior a los quince dfas del cierre semestral: Los estados financieros semestrales al 30 de junio del 2009 si fueron presentados, Ia emision de obligaciones se efectu6 en diciembre del 2008. 2. Estados financieros anuales auditados. Esta informacl6n debera

presentarse hasta el 30 de abril del ano sigulente: Los estados financieros auditados del afio 2008 fueron presentados el 1 de abril del 2009.

CEATII=JCO que s l presenle ejemplar guordo con lorm ldo d con ol aurorizodo

---~o.cr_lo.Supc:inloudenr.i3 de Compoillos con

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54


15 J.

If( l{}ll

BIENES S.A.

Pros ecto de Oferta Publica IV E

Accountants S3 business advisers

3. lnforme de Ia admlnistraci6n: El lnforme de Ia administraci6n fue presentado a Ia Superintendencia de Compaliias el 19 de abril del 2010.

4. La informacion adicional que Ia compania consldere necesaria para Ia cabal compresi6n de su situacl6n econ6mica v financlera, pasado y futuro: Segun lo confirmado por Ia administraci6n no se efectuaron requerimientos adicionales de informaci6n.

2.5

OPINI6N SOBRE El CUMPLIMIENTO DE MEDIDAS CORRECTIVAS QUE HUBIESE SIDO RECOMENDADAS EN INFORMES ANTERIORES No aplica. Los informes de auditoria del alia 2008 no reportaron observaciones. 路

3.

CONTENIDO ADICIONAL DEL INFORME DE AUDITORIA EXTERNA PARA EMISORES (Art. 13):

3.1

Verificaci6n del cumplimiento de las condiciones establecidas en el Prospecto de Oferta Publica: Los titulos se emitieron segun las condiciones pactadas en el Prospecto.

3.2

Verificaci6n de Ia aplicaci6n de los recursos captados porIa emlsi6n de valores; Durante el ejerciclo 2008 se emitieron obligaciones par US$1 ,800,00.00, que se colocaron durante el ejercicio 2009. Los recursos obtenidos fueron utilizados para capital de trabajo, re-estructurar pasivos e inversion en nuevas proyectos. Los resultados de nuestra revisi6n selectiva no revelaron desviaciones en Ia aplicaci6n de los recursos captados.

3.3

Verificaci6n de Ia reallzaci6n de las provislones para el pago de capital y de los intereses, de las emlslones de obligaclones realizadas: Los resultados de nuestra revtston no revelaron observaciones en Ia determinaci6n de provisiones del capital e intereses.

3.4

Opinion sabre Ia razonabilidad y existencla de las Garantlas que respaldan Ia emlsi6n de valores: La emisi6n de obllgaciones tiene una garantia especlfica. Segun Ia informaci6n reportada al Consejo Nacional de Valores al 31 de diciembre del 2009 los actives no gravados ascienden a US$4,326,00.00 el capital por redimir de Ia obligaci6n es de US$1,696,250.00. Sabre esta informaci6n, consideramos que el saldo de las obligaciones emitldas esta razonablemente garantizado.

Este informe tiene como unico prop6sito lo mencionado en el primer parrafo y ha sido preparado exclusivamente para uso de los Accionistas de Ia Campania y del Consejo Nacional de Valores, no puede ser distribuido por ningun concepto a terceras personas o entidades.

fl拢 r~29 de abril del2010 Guayaquil, Ecuador

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Edgar Naranjo L. Licencia Profesional No. 16.485 Superintendencia de Compal'lias No. 015

CERTIFICO que


PKF Accountants & business advisers

lNMOBILIARIA TERRABIENES S.A. lnforme sabre el examen de los estados financieros Aiios terminados al 31 de diciembre del 2010 y 2009

--. A di rector a d e Autor i z~ c iOn y l, r: g~slro

56


Pros

PKF & Co.

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Accountants & business advisers DICTAMEN DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES

A lo5 Accionistas INMOBILARIATERRABIENES S.A. Guilyaquil, Ecuador 1. Hemos exam lnado los estados flnancieros adjuntos de INMOBILIARIA TERRABIENES

S.A., los cuales incluyen los estados sobre Ia posici6n flnanciera al 31 de diciembre del 2010 y 2009, el estado de resultados integrates, cam bios en el patrlmonlo y flujos de elective, por el ano termlnado en esa fecha y un resumen de las polltlcas contables mas significalivas y otra informacion explicativa (Expresados en USD61ares). Conforme lo exlg1rlo en Ia Norma lntemaclonal de lnformacl6n Financiers NIIF 1, se presenta estados financieros comparatives, tomando como referencia los ajustados al 1 de enero riel 20 10. tal r.omo Ia dispone Ia Superintendencia de Companias de Ia Republica del Ecuador. Responsabllldad de Ia Admlnistracl6n sobre los Estados Flnancleros:

2. La Admlnlstraci6n es responsable por Ia preparaci6n y presentaci6n razonable de eslos estados financieros, en concordancia con las Nonmas lntemaclonales de lnfonnaclon Financiers • NIIF. Esta responsabilidad incluye el diseno, lmplementaci6n y mantenimiento del control intemo que permlta Ia elaboraci6n de estados flnancieros Iibras de equivocaciones materiales, debldo a fraude o error; Ia selecci6n y aplicaci6n de apropiadas pollticas contables; y, Ia determinaci6n de estimaciones contables que sean lo suficientemente razonables de acuerdo con las circunstancias. Responsabllidad del Auditor:

3. Nuestra responsabilidad es expresar una oplni6n sabre los mencionados estados financieros, basada en nuestra auditorfa. Nuestro examen se efectu6 de acuerdo con Normas lntemacionales de Auditorfa. Estas normas requieren el cumpllmiento de disposiciones eticas, asl como Ia planeaci6n y ejecuci6n de una auditorla que tenga como objetivo obtener una seguridad razonable, pero no absoluta , para determinar si los estados financieros se encuentran Iibras de errores materiales. Una auditoria implica Ia ejecuci6n de procedimientos para obtener evidencia suficiente sabre los montos y revelaciones en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor. lncluyendo Ia valoraci6n de rlesgos por equlvocaciones materiales que puedan afectar los estados financieros, debido a error o fraude. AI realizar Ia valoracl6n de estos riesgos, el auditor considera el control Interne relevante para Ia preparaci6n y presentaci6n razonable de los estados financieros, lo que le permite disenar procedimientos de auditoria que sean aproplados a las circunstanclas, pero no con el prop6sito de expresar una oplni6n sabre Ia efecUvidad del control interno de Ia Campania. Una audltorfa tambien evalua las politicas contables utilizadas y Ia razonabilldad de los estimados contables realizados por Ia Adminlstraci6n, asl como Ia evaluaci6n de Ia presentaci6n de los estados financieros tornados en conjunto. Nosotros creemos que Ia evidencia de auditorfa obtenlda es suflclente y apropiada para sustentar nuestra opinion. PBX (593-4) 2453883 - 2450889 1Fax (593-4) 24 50886 E·mail pkf@pkfecuador.com I www.pkfec uooor.com PKF & Co. I Av. 9 de Octubre 1911 y Los Rlos. Edlflclo Flnansur Plso 12 Of. 2

I P.O. Box: 09-06·20451 Guayaquil ! Ecuador

Tel (593-2) 2263959- 2263960 I Fax (593-2) 2258814 PKF & Co. l Av. Republica de El SalvadOr 836 y Portugal, Edlficlo Prlsma Norto Plso 4 0 1. 404 1Quito I Ec uador

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CERTIFICO qua s l presents e jemp'or guordo c ontor miood con el ou •o n zo do per Ia Supcrir.!endcnr.m Resal.u.c.i.O.o....No• ..3"2~

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57


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisl6n de Obli

Accountants & business advisers

2

Opinion: 4.

En nuestra opinion, los estados financleros presentan razonablemente, en todos los a~pec tos materiales, Ia posici6n financiera de INMOBILIARIA TERRABIENES S.A.,

por los a nos terminados al 31 de diciembre del 2010 y 2009, su desempeiio financiero y sus flujos de efectivo por el aiio terminado en esas fechas, Normas lntemacionales

de ln fo rm <:~cici n Financiera- NIIF descritas en Ia Nota B.

111 ch mnrzn de 2011 Guayaquil. Ecuador

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Edgar Naranjo L. Llcencla Profeslonal No.16.485 Superintendencia de Comparilas No.015

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Pros ecto de Oferta Publi ca IV Emisi6 n d

INMOBIUARIA T ERRABIENES S.A. ESTADOS SOBRE LA PQSICI¢N FINANCIERA (Expresados e n USDOtares) AI 31 de dlclembre de

2dd§ (1 )

2d1 d ACTIVO ACTIVO CORRIENTES: Caj a y bancos Oocumentos y cuentas por cobrar (Nota C) lnvcnlarios TOTA L ACTIVO CORRIENTE ACTIVO NO CORRIENTES: lnversiones permanentes (Nota D) Olras cuentas por cobrar a largo plazo (Nota E) Propiodad, maQuinaria y equlpo (Nota F) i\ctivos dlfc ridos (Nota G) Obras en ejecuciOn (Nota H) TOTAL ACTIVOS

148,236.68 11 ,648,685.15 53,219.91 11 ,848,141.74

156,988.17 3,765,692.06 327,831.51 4,250,509.74

11 ,507 ,903.76

9,427 ,903.76 1,393,587.11 50,637.49 78,212.48

29,422.81 180,746.08 23,566,214.39

15,200,850.58

197,738.23 1 ,387,855.85 401,6n.45 1,505,318.07 3,492,589.80

1'1 88,066.78 691 ,837.06 210,463.31 884,823.52 2,955,190.67

2,671,314.n 6,495,903.41 3,885,479.52 16,545,287.30

1,488,250.00 268,158.82 5 ,376,722.28 10,086,321.77

825,700.00 4,200,000.00 182,410.74 110.96 1.126,843.45 685,881.94 7,020,927.09

525,700.00 3,000,000.00 123,957.39 110.96 1' 126,843.45 337,917,01 5,114,528.81

23.566,214.39

15,200,850.58

PASIVO E INVERSION DE LQS ACCIONISTAS PASIVOS COR.RIENTES: Sobreglro y obllgaclones bancarlas (Nota I) Oocumentos y cuentas por pagar (N ota J) lmpuesto a Ia renta y obllgadones a trabajadores (Nota K) PorciOn Cementa de deuda a largo plazo (Nota l) TOTAL PASIVO CORRIENTE Paslvo de largo plazo (Nota L) Pasivo dlferido (Nota M) Otros pasivos (N ota N) TOTAL PASIVO INVERSION DE LOS ACCIONISTAS (Nota 0) Capital social Aporte para futures capitalizacJones Reserve legal Reserve de capital Reserve por valuacJOn Resultados acumulados TOTAL PASIVOS E INVERSION DE LOS ACCIONISTAS

cil~~ Contador

Vaa notaa • loa ntadoa flnanc:leroa

59


Is JUL 2072 Pros ect o d e Oferta Publica IV Em isi6 n d e Obli

INMOBIUARIA TERRABIENES S.A. ESTADOS OE RESULTADOS INTEGRALES (Expresadoa en USD61ares) Anos t.enninadoa al 31 de dlclembre de

2010

20011

INGRESOS

'

'

INGRESOS OPERACIONALES Facturaci6n Ventas de solares, departamentos (Nota P) Menos: Casto de ventas Utllidad Bruta en Ventas EGRESOS Y GASTOS OPERACIONALES: Gastos de comercializaci6n Gastos generales y admlnsitrativos (Nota Q)

UTILI DAD ANTES DE IMPUESTO A LA RENTA Y PARTICIPACION DE LOS TRABAJADORES EN LAS UTILIDADES r ;~rtir.ipacion de los trabajadores en las utilldades (Nota K) lmpuesto a Ia renta (Nota K) UUIIdad Operaclonal OTROS RESULTADOS INTEGRALES I ngresos financieros Olvidendos ganados (Nota R) lngresos varios Ffnancieros (Nota S) Otros egresos Otros gastos no operatives TOTAL OTROS RESULTADOS INTEGRALES

2.293,717.07 2,446,464.35 4 ,740,181.42 1,847,435.72 2,892,745.70

1.477,076.53 295,825.96 1,772,902.49 319,585.56 1,453,316.93

618,772.93 1,777,145.53 2,395,918.46

356,898.58 1,165,410.26 1,522,308.84

496,827.24 (166,211 .36) (235.466.09) 95,149.79

-68,991 .91 (99,502.06) (110,961 .25) (279,455.22)

6,435.66 827,608.ÂŤ 234,993.20 -434,700.51 -23,088.30 611,248.49

7,837.47 1,152,215.28 21 ,238.03 -423,683.52 -46,074.96 -58,006.88 653,525.42

706,398.28

374,070.20

~~ cPiolga Navarrete Contador

CERTI PICO quo nl presente ajomp:ar guordo OOrtformldQc:l GOtl u l nUio r izodo

Vea notaa a los eatadoa flnancleros

60


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1

: INMOBIYARIA TERRABIENES S.A ESTAOQS DE INVERSION DE LQS ACC!ON!STA S ANOS TERMINADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 201 0 Y ZD09

(Expresados e n US061ares)

Capital aoclal 225,700.00 300,000.00

Saldo al1 de e nero de 2009 Capilalizaci6n Ajustes por aplicaci6n NIIF Udlidad del eJericicio Saldo al 31 de dlciembre de 2009

525,700.00 300,000.00

Capitalizaci6n

Aporta para futuraa

capltallz.acionea 3,300,000.00 -300,000.00

3,000,000.00

Constituci6n de reserva Utilidad del ejericicio Aportes de accionistas

1.200.000.00

Saldo al31 de diciembre del2010

4.200.000.00

Resultados

Reservas LAgal

123,957.39

De Capital 110,96

123,957.39

110.96

Valuacl6n

1,126,843.45

101,796.19

1,126,843.45

-137,949.38 374 ,070.20 337,917.01 路300,000.00 -58,453.35 706,398.28

58,453.35

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Acumulados

110.96

1,126,843.45

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Vea notas a loa esladoa linancieros

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Prospecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obligaciones TERRABIENES S.A.

INMOBIL!ARIA TERRABIENES S.A. ESTAQO DE FLUJO DE EFECTIYO {Expresado en USD61ares)

AL 31 de dlclembn1 del

2010

2009

AC ACTIVIOADES DE OPERACI6N: Efectivo redbldo de cllentes Efectivo entregado a proveedores y empleedos Otros gastos Otros ingresos Efectivo neto usado en las aclivldades de operad6n ACTIVIDADES DE INVERSION: Compra de aclivos fijos Venia de activos fijos Activos d lferidos Adquisiciones obras en ejecuciOn Efectlvo neto usado e n las activldades de InversiOn ACTIVIDADES DE EINANCIAMIENTO: Efectivo recibido por emlsiOn de obligaclones Aportes de accionlstas Efectlvo pagado por emlsl6n de obligaciones Obllgaciones bancarias Efectivo pagado por obligaclones con terceros Pasivo dlferido Otros paslvos Efectivo neto proveniente de las aclividades de financiamlen to AUMENTO DEL EFECTIVO Saldo del efectivo al inido del ano

13,446,762.95

2,093,030.06

(20,224.281.18)

{2,110,533.22)

(23,088.30) 241,428.66

(104.081.84) 29 075.50

(6,557,157.67)

(92,509.48)

78,212.48 (160,746.06)

(26,936.33) 17,560.36 (95.095.n) (956,103.55)

(102,533.60)

{1,060,555.29)

2.400,000.00 1,200,000.00 (574,440.68) (990.328.55)

1,800,000.00 (103, 750.00) 13.460.70 (89,642.90)

6.1 06,953. n (1,491,242.76) 6,650,941.78

{399,343.46) 1,234,702.04

(6.749.49)

61,637.27

156,966.17

75,346.90

146,236.68

156,966.17

1<~. 1n .1o

CPA Olga Navarrete Contador

CERTIF!CO que at presente

Vea nota• • loa eetadoa nnancleroe

62


15

11/L 2072

INMQBIUARIA TERRABINES S.A. ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO (Expresado e n US0 61ares) (Continuaci6n)

AI 31 de dlclemb111 del 2010 2009 CONCILIACI6N DE LA UTIUDAD DEL EJERCICIO CON EL EFEC TIVO NETO USADO EN LIIS AI.TIVIDADES DE 0PERACI0N UTIUDAD DEL EJERCICIQ Partida& concillatorlas: DepreciaciOn Amortizacion de diferidos ProvisiOn de l lmpuesto a Ia renta 2010

706,398.28

374,070.20

21 ,214.68

26,941.56 19,112.50 110,961 .25

235,466.09

ProvisiOn de Ia participaciOn de los traba]adores e n las utllidades

166.211 .36

2010 Utilidad en ventas de actives fijos ProvisiOn Jubilaci6n patronal y d esahucio

120,790.82 1,250,081.23

99,502.06 (678.57) 35,588.52 665,297.52

CAMBIOS EN ACTIVOS Y PASIVOS CORRIENTES:

Cuentas y documentos per cobrar lnventarios lnversiones permanentes Cuentas y documentos per pagar CancelaciOn lmpuesto a Ia Ranta y Participaci6n de las utilidades 2009 Cue ntas per cobrar a largo plazo

EFECTIVO NETO USADO EN LAS ACTIVIDADES DE OPERACION

(7 ,880,993.09) 274,61 1.60 (2,080,000.00) 634,540.99

832,087.69 319,585.56 (336,434.01)

(148,985.51) 1,393,587.11

(177,930.24) (1,395, 116.00)

(7,807,238.90)

(757,807.00)

(6,557 , 157.67)

(92,509.46)

Vee notee â&#x20AC;˘ loa eetedoa flnencleroe

63


Prospecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obligaciones TERRABIENES S.A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS ANOS TERMINADOS AL 3 1 DE DICIEMBRE DEL 2010 Y 2009 (Expresadas en US D61ares)

A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. lnmobiliaria Terrablenes S.A., fue constltuida con el nombre de Ostage S.A. mediante escritura publica otorgada ante el Notaria Vigeslma Tercera del cant6n Guayaquil, el 14 de diciembre de 1994; aprobada su constituci6n mediante Resoluci6n No. 94-2-1-1 -007570 emitida par Ia Superintendencia de Compaiiias el 29 de diciembre de 1994, fue inscrita en el Registro Marcanti! de Guayaquil, el 10 de enero del 1995. El 1 de julio de 2003 se autoriz6 el cambia de nombre a INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. mediante Resoluci6n No. 03-G-DIC-0004418. Fue inscrita en el Registro Mercantil de Guayaquil, el 06 de agosto del 2003. Su objeto social es Ia promoci6n, desarrollo, urbanizaci6n y comercializaci6n de tierras y de toda clase de proyectos inmobiliarios; el disefio, construcci6n , planificaci6n, supervision y fiscalizaci6n de cua lquier clase de obras arquitect6nicas y urbanfsticas. La Campania suscribi6 el 29 de febrero del 2008 un Fldeicomiso Mercantil de administraci6n de bienes, denominado "Fideicomiso Marcanti! Terrabienes", inscrita en el Registro de Ia Propiedad de Guayaquil, el 23 de abril del 2008. Fue constituido para desarrollar, urbanlzar y comercializar Ia urbanlzaci6n VERANDA y Ia construcci6n de 474 casas. La campania fue designada en el Acta de constituci6n del Fideicomiso como Gerente del proyecto.

B. RESUMEN DE LAS POLJTICAS DE CONTABILIDAD MAS IMPORTANTES: La Compafifa mantlene sus reglstros contables en US D61ares y, a partir del ejercicio econ6mico 2010, de acuerdo con las Normas lnternacfonales de Informacion Financiera, las que han sido utilizadas en Ia preparaci6n de los estados financieros. A continuaci6n menciona mos las practicas contables mas importantes que utilize Ia administraci6n : Base de preparaci6n y presentaci6n: Por disposici6n de Ia Superintendencia de Compafiias de Ia Republica del Ecuador, Ia Campania adopt6 para el ejercicio 2010, las norm as intem aclonales de informaci6n flnanciera (Nil F) emitfdas por el Comite lnternacional sabre normas de contabilidad (IASB) de Ia Federaci6n lnternacional de Contadores (IFAC). El efecto econ6mico de Ia adopci6n del nuevo marco conceptual se registr6 en el patrimonio el 1 de enero del 2010, tomando como referencia los saldos al 31 de diciembre del 2009. Ver nota U. CEFlTI FJCO que

gu oâ&#x20AC;˘rJo


Prospecto de Oferta Publica IV Emisi6 n de Obligaciones TERRABIENES S.A.

INMOBIL.IARIA TE RRABIENES S.A .

B. RESUMEN DE LAS POLiTICAS DE CONTABILIDAD (continuacion):

Adopcion de las normas internacionales de informacion financiera (NIIF): El marco conceptual que utiliz6 Ia Compafifa desde ei periodo 2009 hacia atras, se basaba en las normas ecuatorianas de contabilidad (NEC), que eran Ia traduccion de las normas internacionales de contabilldad (NIC), vigentes en el afio 1999. consecuentemente, las practicas contables que utilizo Ia Compaiiia, eran compatibles con las NIC (ahara NII F) del aiio 1999. Los estados financieros emitidos al 31 de diciembre del 2010, han sldo preparados sobre Ia base de las NIIF"s. Consecuentemente, los estados financieros cumpien con las normas internacionales de informacion financlera aplicables a los periodos que inician el 1 de enero del 2010, como se describen en estas politicas contables. En Ia preparaci6n de los estados financieros, Ia Compafifa adopt6 como perlodo de transici6n, las transacciones registradas desde el 1 de enero del 2009. En Ia nota U se describe los principaies ajustes registrados el 1 de enero del 2010 y que, sirven para reedlta r los estados financieros previamente publicados, con corte al 31 de diciembre del 2009. Facturas clientes por cobrar: Se origin6 por Ia facturaci6n de los servicios prestados por Ia Compaiila. Cartera de clientes: Se origino con Ia cesl6n de cartera que reaiiz6 el accionista. La Compai'Ha por politica reglstra los contratos por Ia prestacion de servlcios de Direcci6n tecnica, Gesti6n administrative y Comisiones en Ventas de los proyectos que comercializa. Los actives fijos: Se debera registrar como activo fijo las inversiones en bienes muebles e inmuebles cuya vida util sea superior a un afio, Se daran de baja por termino de su vida util, perdida, deterioro, venta, donacion u obsolescencia que deben ser aprobadas por el gerente general, y no se establecen valores residuales. La vida util estimada de los actives fijos es como slgue: ACTIVOS

ANOS

Vehiculos

5

lnversiones permanentes: De acuerdo con Ia NIC 39, se registran a su costo de adquisicion y se ajustan a su valoraclon, calcuiado mediante el metoda de valoracion de los flujos futures de 10 alios y a perpetuidad, traldos a valor presente a una tasa de descuento no menor a Ia activa referenclal publlcada por el Banco Central del Ecuador vigente al momenta de Ia valoraci6n. En caso de no poder obtener Ia proyecci6n de los flujos. se ajustaran a su valor patrimonial proporcional. Cargos diferidos: Los cargos diferidos se debitan por los costos incurridos en Ia construccion de Ia ciudadela Veranda, y son acreditados en el momenta que se facturan al Fideicomiso, y se utiliza como contrapartida una cuenta por cobrar. CERT IFICO que ::!1 pr-::s.-nt ;:- e/omp'ar guo•do cc-n:·ormidod co n ol ou r

,

o r zodo

per •a Sll:'Crlntcndencia de Co rnp oi'H <.. s con Res

6n No.

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65


Prospecto de Ofe rta Publica IV Emisi6n de Obligaciones TERRABIENES S.A.

CE RTIFICO que st presente ejemp lor g•Jarda confo rmidad con e l aut o rizodo per Ia l!jler~Mendenc:·

B . RESUMEN DE

LAS POLITICAS DE CONTABILI DAD MAS

(c:n nllm n n on)·

Prov:;;.l(of1 n r.r JUt tl. 1011 't _J e~ ahuCIO Es un p,l51V..J .Onl dl.llu . El 'v 11.11 <I for: I J• penodo In detl.:rm •n;)n p·~ ntos i"lCluarialos espoc1ahz<:vlos. sc gt"m lo p~ mu t u e t p . 1r 1 tfo 57 de NtC JQ El 3Juste a Ia provision !:.e reg istra contra resultados del p-- nono segun tl pmr:>~n ; rl· \J J(' '9 ~![-!~ , ,

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provef:dOI , SP. rnantlenc en el pas1vo en rese rvas hasta q ue sc finalice l=l o hr.. y ., . ontrcguc,lt 10~ 1nmur.bf<·s ~o m o parte do pago fngr._,;,Q_,

comp<rll ·te I:'!

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En ,mt1• ., t c un bns l 1;o o t", ll ~:rv ; 1 I• . ··~

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Los 1n tere!,\~:i ~;<: g ad o :. Sl;! reg1stra ran c u<.J ndo so d;:;vcngucn y Sf' r•rc..l\ ' " ' '"il'o~r e n el pe.:nt.rlo <J quo corrL:spondan . !.!I~'9 ';..?~-.......l.!......!.U:...:.-L.l@rih.;pa~..u m

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C. DOCUMENTOS Y CUENTAS POR COBRAR: AI 31 de dictembre

201 0 Facture. CJrt(

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2009 ~-~

2,242,379.21 15.6 70.25 .:-1 :!So :J ~ 2t>1 >.7 _,_lC

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66


Pros

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. C.

DOCUMENTOS Y CUENTAS POR COBRAR: (Continuaci6n) ( 1) lncluye principalmente US$1 ,249,661 .38 por cobrar a Fidelcomiso Mercanlil

Termbienes por los costas incurridos en Ia construcci6n de Ia urbanizaci6n "Ver;mda''.

·,

(2) Corresponde principalmente US$3 ,452,427.45 por cobrar al Fideicomlso de

Garantfa en Ia seg unda emisi6n de obligaciones . (3) lncluye principalmente US$1 ,356,043.51 entregados a los contralistas por Ia r:on!>trucr.16n de villas "Veranda", ademas US$309,186.64 entregados a Marcos Silva.

(4) lncluye principalmente US$174,439.67 correspondiente a credito tributario por Ia compra de bienes y servicios. D. INVERSIONES PERMANENTES: AI 31 de dlclembre del

2010 (1)

Acciones y participaciones

2009 7,661,865.25

9,662,170.25

Premia acciones otras

413,818.48

413,818.48

Futuro a umento de capital

305,071 .58

225,376.58

1' 126,843.45

1'126,843.45

11 ,507,903,76

9,427 ,903. 76

Revalorizaci6n de acciones

(2)

--~~~==

(1) Corresponde a acciones y partlcipaciones en las siguientes compaiiias:

'

Valor en IIbras Comeanla Campo Santo ParQue de Ia Paz Campo Oro ParQue de Ia Paz I Machala Mon~esol

S.A.

Robscorp S.A.

No. Aeel ones o eartlcleaclonos

Partlcleaclon

Valor Nominal

30,000

30.00°1.

290.00

7,57 4.094.25

450.300

23.70',1.

4.44

2.000.000.00

86,667

6.67%

1.00

86,667.00

305

38.00'4

100

305.00 30!1.00

305.00

799.00

799.00

9.662.170.25

7.661.865.25

'/,

Vistacorsa S.A.

305

38.00%

1.00

Tcrrahogar S.A.

799

99.88%

1.00

2010

2009 7,574,094 25

86.667.00

(2) Corresponds a revalorizaci6n de las acciones de Camposanto Parque de Ia Paz.


IIi

---Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de 0

}IJL lOll

1

INMOBILI ARIA TERRABIENES S.A.

F.. OTRAS CUENTAS POR COBRAR A LARGO PLAZO: AI 31 de diciembre del 2010 2009 1,393,571 .6 1 15.50 1,393,587.11

Cornnanias relaclonadas (Nota T) O tr::~s corn paiiias

F.

PROPIEDAD, MAQUINARIA Y EQUIPO: Saldo al

01-ene-1 0 Costa: Vehfculos Menos: Depreciaci6n acumulada

106,073.61 106,073.61 (55,436.12) 50 637.49

Saldo al

Adlciones

31-dlc-10 106,073.61 106,073.61 (76.650.80) 29.422.81

0.00 (21 .214.68) (21.214.68)

G. ACTIVOS DIFERIDOS: AI 31 de diciembre del

2010

2009 695.00 60,004.02 1,281 .00 23,233.46 61,395.93 146,609.41 (68,396.93) 78,212,48

Software Sistema de bienes rafces Licencia Windows Mejoras a propiedad Proyectos Amortizaci6n acumulada

H. OBRAS EN EJECUCION : AI 31 de dlciembre del

2010 Obras Generales Movimiento de Tierras Pavimento aceras y bordillos Red agua potable Alcantarillado aguas lluvias lnstalaciones eh3ctricas Obras complementarias Areas verdes Tratamiento de areas residuales Otras instalaciones Costas fndirectos IVA por reembolsar Construccion Villas "Veranda" Reembolso Facturaci6n Fideicomiso Terrabienes

2009

643,620.52 471,422.33 246,670.63 261 ,916.23 483,583.22 7,454.44 391 ,996.09 13,784.36 169,309.23 42.986.89 935,635.50 172,535.26 247,273.12

350,153.17 452,782.06 23,590.49 172,000.00 103,592.09 1,975.84 367,900.99 12,174.36

(3,907,441. 74) 180,746.08

(1 ,983,618.50)

499,449.50

L '--' 7

l ,

t

.,


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A.

I.

SO BREGIRO Y OBLIGACIONES POR PAGAR:

D•"co Bolivariano

Oar~Co

Machala

U;,~n::o

Bol.vanano

AI 31 do dlclembrc dol

Taaa

Fecha do lnslltuc:i6n financiera

Emls l6n

Venclmlenlo

%

2010

NIA

NIA

NIA

2000

475.29

0.00

2410312008

29/0912011

10.50

196,558 58

412,346 74

704.J6

475.29

25/01/2008

25/01/2011

13.25

P-mco Produoanco S A

18/0912009

15/07/2010

11.23

200.000 00

8 ,576.24

200.000 00

fl•":o rrodub•nco S.A.

0211212009

28109/2010

9,76

rlJnco Bohvanano

06/07/2009

05/0512010

9.63

150,000.00

,., 'ln - r r u·.nm cn~

19/04/2009

18/04/2010

11. 15

217. 143.RO 197,262.94

1,188,066.78

197.738.23

1,188.068.78

J . DOCUMENTOS Y CUENTAS PO R PAGAR: AI 31 de diciembre del

2010 Cuentas por pagar corto plazo Reservas Anticipo de clientes Obligaciones SRI Obligaciones con terceros Beneficios sociales

(1) (2)

428,338.80 149,430.48

(3)

524,094.61 240,000.00 45,991 .96 1,387,855.85

(4)

2009 302,747.01 217,566.00 68,292.29 85,684.71 17547.05 691,837.06

(1) lncluye principalmente US$307,086. 71 por pagar a proveedores de bienes y servicios. (2) Corresponds princlpalmente US$92,329.15 recibido de los posibles compradores de Ia Urbanizaci6n Veranda . (3) Corresponds a US$272,160.32 y US$251 ,934.29 por pagar al Serviclo de Rentas lnternas, por concepto de lmpuesto al valor agregado y retenciones respectivamente. (4) Corresponden a va lores por pagar a Electrocables S.A., por prestamo para capital de trabajo con el12% de interes. K . IMPUESTO A LA RENTA Y PARTICIPACI6N DE UTILIDADES: Las leyes laborales vigentes establecen como beneficia para sus trabajadores, el pago del 15% sabre las utiiidades llquidas de Ia Campania, antes del calculo del impuesto sobre Ia renta. El lmpuesto a Ia renta se determina sobre Ia base del 25% de las utilidades tributables o del 15% cuando se capitaliza las utilidades. La capitalizaci6n tiene un limite permltido. La base de calculo para el aiio 2010 se establecl6 como slgue :


Prospecto de Oferta Publica IV Emisi6 n de Obligac iones TERRABIENES S.A.

")7 ~,

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A.

o,....

K. IMPUESTO A LA RENTA Y PARTICIPACION DE UTILIDADES: (Continuac 2010 Utllidad del ej ercicio

2009

1,108,075.73

584,533.51

Mas. Gastos no deducibles

'

78,813.54

B<JSC [lara ca lculo de Ia participaci6n de los lrabajadores en las Utllidades

1' 108,075.73

663,347.05

Participaci6n de los Trabajadores en las uti tidades

(166,211 .36)

(99,502.06)

Gasto!' no deduclbles

78813.54

Base imponlble para tmpuesto a Ia Ranta

941,864.37

563,844.99

Utilidad para reinversi6n en el 2009 US$300,000.00 (1 5%)

45,000.00

Utliidades no reinvertidas US$941,864.37 En el 2009 US$263,844.99 (25%) lmpuesto a Ia renta causado L.

'<

235,466.09

65,961.25

235,466.09

110,961.25

PASIVO A LARGO PLAZO:

Voncfmlento

__,._

Ftch• d a Acretdor

Emial6n

Tau

Manto

Saldo al

Saldo a !

Original

3111212010

3111212009

CoNrolcoro

2911 212007

10/0612010

12. 00

109.601.00

5->.823. 52

Eleetrocabtcs S A.

2411212009

3010612011

12.00

600.000.00

600,00000

BMCO dot Austro

0 1/03/2010

29/0212012

14 .73

867.!22.67

Banco Guolyaqull

25i0112010

25101/2014

11.23

20,07.4 .00

5 13.726.09

Em isi6n do obl 1gaoo!"'a1

0910512009

1711212013

8.00

1.800.000.00

{1)

1.246.250.00

Em1si6n dt cbhgacionus

J0/1 112010

07112/2014

1 00

2.400.000.00

{1)

2.400 000.00

1G.G56.75

(2)

4.176.632.11-C

tl.eno!.. ?orct6n c.otriente

(1.505.3 18 0 71 2.871.314

n

1.690.250.00

2,351.073.52

(864 823.521 1.486.250 00

(1) A continuaci6n Ia descripci6n de las emlsiones:

Monto:

Emis i6n de Obligaciones al portador $ 1,800,000.00

Plazo de em lsi on: Tasa de int eres :

1,440 dfas- 4 aiios comerciales 8%

Garantfa:

General

Pagos de capital e intereses;

Trimestrales

CERTIFICO que :el presen te e jemplor guo~da con forrnidorJ con el au o nzodo

per Ia Supui nlaii(Jen r.i~ de C ompoJi i., S r.on - - - - r.R c.--e so luci6c N"

36o2

)._p~~ ~<2,.:> ..., ~ ;nt;;;:?~._TA MD':~ ;fU \__

S

f1 i r.~c.a.·=, d · . \.I t~~· - • 1U. , y •... J


INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. L.

PASIVO A LARGO PLAZO : (Continuaci6n)

Monto:

Emlsl6 n de Obllgaclones al portador $ 2,400,000.00

Plaza de emisl6n:

1,440 dias- 4 a nos comerciales

Tasa de lnteres :

Fija del 7% anual o reajustable en base a TPR BCE mas un margen de 2 puntas % , con reajustes trlmestrales

Garantia:

General y Especifica

Pagos de capital e intereses:

Trimestrales

(2) Los vencimientos anuales se detallan a continuaci6n: Ban co

Banco

Emlsl6n de

del Austro

G u a~gu ll

Obllgaciones

Total

Porci6n corrienle 201 1

450.278.88

5.039.19

1.050.000.00

1.505.318.07

2012

63,447.21

5.235.27

1,050,000.00

1. , 8,682.48

2013

5,863.62

946,250.00

952,113.62

2014

518.67

600,000.00

600,518.67

16.656.75

3,646.250.00

4,116.632.84

513,726.09

M. PASIVOS DIFERIDOS:

AI 31 de dlciembre del

2010 Diferidos financieros Desahucio Jubilaci6n patrona l

(1) (2)

2009

6,121,131.47 75,174.20

14,177 .70

(2) --=:--:2:::-99=-',~59::-::7_.7,...,.. 4 6,495,903.41

253,98 1.12 268,158.82

(1) La conforman los contratos par los Servicios de Direcci6n Tecnica, Gesti6n Admin istrativa y comisiones en ventas que Terrabienes presta a los proyectos "Veranda" y "Arcos del Rio". Este pasivo se debita e n Ia medida que se lleva a cabo Ia facturaci6n y se genera el servlcio. (2) Durante el ano 2010, el movimiento de estas provisiones fue como sigue:

Saldo al 01 -01-1 0 Provision Saldo at 31-12- 10

Provision para: Jubllaci6n Despido o desahuclo Patronal 253,981.12 75,174.20 ___:. 45,616.62 75,174. 20 299,597. 74

____

___

71


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

2072

L~MOBI LIARIA

TERRABIENES S.A.

N. OTROS PASIVOS: AI 31 de diclembre del

2010 Cuentas per pagar relacionadas (Nota T) Depositos en garantia Contratistas- Trueques

{1)

O tri1s

(2)

1,922,176.72 2,800.00 959,999.73 1,000,503.07 3,885,479.52

2009 4,661,893.40 714,828.88 5,376,722.28

(1) Correspond a a val ores retenidos a ciertos contratistas en las facturaciones, los que serviran para que adquieran bienes muebles e inmuebles a traves de Ia empresa. (2) Corresponds a valores reclbidos de Nlghtway para financiamiento de operaciones. Estas cuentas no tienen fecha de vencimiento definida ni generan intereses.

0 . INVERSION DE LOS ACCIONISTAS: Capital social : Representa 825,700 acciones ordlnarias y nominativas de un valor nominal de US$1 cada una. Aportes para futuras capitalizaciones: Corresponds a aporte del Accionista de US$1 ,200,000.00 para futuro aumento de capital a traves de acreencias cedidas. Reserva legal: De acuerdo con Ia legislaci6n vigente en el Ecuador, Ia Companfa debe transferir el 10% de su ganancia lfquida anual a Ia reserva legal, hasta completar el 50% del capital suscrito y pagado. Esta reserva no puede ser distribuida a los accionistas, excepto en caso de liquidaci6n de Ia Compafifa, perc puede ser utllizada para absorber perdidas futuras o para aumentar el capital. Reserva de capital : En esta cuenta se incluyen los saldos de las slgulentes cuentas, transferidas al 31 de diciembre del 2000: Reserva por Revalorizaci6n del Patrimonio y Reexpresi6n Monetaria. Conforme a Ia Resoluci6n No 01 .Q.ICI.017 de Ia Superintendencia de Compafiias, publicada en R.O.# 483 del 28 de dlciembre del 2001, Ia Companfa podra compensar las perdidas del ejercicio y las acumuladas con el saldo acreedor de esta cuenta, perc si no es suficiente, se utilizaran los saldos acreedores de las cuentas Reserva por Valuaci6n y Reserva por Donaciones. Esta compensaci6n debera ser aprobada por Ia Junta General de Accionlstas. Reserva por valuaci6n : Corresponds a revalorizaci6n de las acciones en Camposanto Parque de Ia Paz. Resultados acumulados: El saldo de esta cuenta esta a disposici6n de los accionlstas de Ia Compafifa y puede ser utilizado para Ia distribuci6n de dlvidendos y ciertos pages, tales como reliquidacl6n de impuestos, etc. CERTIFICO que

72


Pros

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A.

0. INVERSION DE LOS ACCIONISTAS: (Contlnuaci6n) En esta cuenta se registran los ajustes por avalu6 aplicados a los terrenos, edificlos, maquinarias, vehfculos y equipos, como uno de los principales criterios al adoptar las Normas lnternacionales de Informacion Financiera - NIIF (Ver Nota U). '

..

P. VENTAS DE SOLARES, DEPARTAMENTOS: lncfuye principalmente US$1,692,791.68 por Ia venta de 6 departamentos del condominia "ACOUA", ubicado en Ia urbanlzacl6n Lago Sol. Q . GASTOS GENERALES

Y ADMINISTRATIVOS:

lncluye principalmente US$511 ,968.48 (En el 2009 US$333,911 .23) por gastos de personal. tambie n US$614,580.81 (En el 2009 US$105,403.61 ) por asesorlas profesiona les.

R. DIVIDENDOS GANADOS: Corresponds a dividendos ganados en Ia compafiia Vistacorsa. No se efectu6 retenci6n del 25% por lo que constituyen lngresos gravados. S . GASTOS FINANCIEROS: AI 31 de dlclembre del

2010 lntereses Devengados Otros Gastos Financieros

( 1)

289,070.92 145,629.59 434, 700.51

2009 304.432.42 119,251.10 423,683.52

(1) Corresponds a intereses originados por Ia emisi6n de obligaciones y por prestamos a lnstituclones Flnancleras. T. TRANSACCIONES CON COMPANiAS RELACIONADAS: En cuentas por cobrar fueron de Ia slguiente manera : AI 31 de diclembre del

2010 Mastilcorp S.A. Robscorp S.A.

2009 1,322,837.06 70,734.55 1,393,571 .61

73


INMOBILIARIA T ERRABIENES S.A. T.

En las cuentas por pagar los registros se presentaron de Ia sigulente manera: AI 31 de dlclembre del

2010 Benconacor S.A.

1,344,641.25

1.411 ,049.54

Terrahogar S.A. Pluimue Holdings

U.

1.492,704.12 691 ,681.75

Urblcor S.A. Fideicomiso Tenrabienes II

2009

231,134.54 346.400.93

1,066.457.99

1,922, 176. 72

4,6611893.40

IMPLEMENTACION DE LAS NORMAS INTERNACIONALES¡ DE INFORMACION FINANCIERA NIIF: El 21 de agosto del 2006, mediante Resoluci6n de Ia Superintendencia de CompafHas No. 06.Q.ICI.004, se exlge Ia apllcacl6n de las Normas lntemaclonales de lnformacl6n Financiera a partir del ai'lo 2009 a las companlas y entidades sujetas al control y vigilancia de Ia referida Superintendencia. El 20 de noviembre del 2008, con resoluci6n de Ia Superlntendencla de Companlas No. 08.G .DSC, se estableci6 el cronograma para Ia adopcion del cuerpo de Normas lntemacionales de Informacion Financiera, en reemplazo de las Normas Ecuatorianas de Contabilidad, el que comenz6 en el ano 2010 y concluye en el2012. A partir del 1 de enero del 2010 Ia Companfa adopta las Norm as lnternacionales de Informacion Flnanclera "NIIF". Con forme a lo exigido a Ia NIIF 1, Ia informacion contenida al 1 de enero del 201 0 se presenta para efectos comparatives con Ia informacion al 31 de diciembre del 2010. Este ajuste se efectUo en enero del 20 10. El principal criteria adoptado en el perlodo de translci6n es el siguiente: â&#x20AC;˘ Se efectu6 una revision de las cuentas contables y se ajustaron a su valor razonable. A continuacion los ajustes efectuados:

74


Prospecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obligaciones TERRABIENES S.A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. U. IMPLEMENTACION DE LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACI FINANCIERA NIIF: (Continuaci6n) Con base NEC

31/12/2009

Efect os por conversion

Con base NIIF

AC TIVO ACTIVO CORRIENTES:

Caja y bancos Documenlos y cuentas par cobrar lnventarios TOT AL ACTIVO CO RRIENTE

156.966.17 3.765,692.06 327.831.51

156.966.17 3, 765,692.06 327,831.51 4,250,509.74

4,250.509. 74

9,427 ,903.76 1,393,587.11 80,047.16 166,752.19

(29.409.67) (108,539.71)

9.427,903.76 1,393,587.11 50,637.49 78,212.48

15,338,799.96

(137,949.38}

15.200,850.58

AC TIVO NO CORRIENTES:

lnversiones permanentes Otras cuenlas par cobrar a largo plazo Propledad, maqulnaria y equipo Activo diferido T OTALACTIVOS

PASIVO E INVERSION DE LOS AC CIONISTAS PASIVOS CORRIENTES:

Sobregiro y obligaclores bancarlas Cuentas y documentos par pagar rnpuesto a Ia renta y obllgaclones a trabajadores Porcl6n Corr1e11te de deuda a largo plazo TO TAL PASIVO CORRIENTE

Pasivo de largo plazo Paslvo d1ferido Otros paslvos TO TAL PASIVO

1.188,066.78 691 ,837.06 21 0,463.31 664,823.52 2 ,955,190.67

1'188,066.78 691 ,837.06 210,463.31 664,823.52 2,955,190.67

1,466,250.00 268.158.82 5,376.722.28 10,066,321.77

1,486,250.00 268 ,158.82 5,376, 722.28 10,086.321.n

INVERSION DE LOS ACCIONIST AS

Capital social Aportc para futuras capitalizaciones Reserva legal Reserva de capital Reserva par valuac16n RcstJitados acurnl!lados T OTAL PASIVOS E INVERSION DE LOS ACCIONISTAS

525.700.00 3,000,000.00 123,957.39 110.96 1 '126,843.45 475 ,666.39 5,252,478.19

(137.949.38) (137,949.38}

525,700.00 3.000,000.00 123,957.39 110.96 1.126.843.45 337.917.01 5,114,528.81

15,338,799.96

(137.949.38}

15,200.850.58

V. HECHOS SUBSECUENTES:

De acuerdo a Ia informaci6n dlsponible a Ia fecha de presentaci6n de los estados nnancieros por el periodo terminado el 31 de dlciembre del 2010, no han ocurrldo eventos o circunstancias que puedan afectar Ia presentaci6n de los estados financieros a Ia fecha mencionada.

75


Prospecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obligaciones TERRABIENES S.A.

SECCION II

COMENTARIOS REQUERIDOS POR EL CONSEJO NACIONAL DE VALORES

GERTIFICO que at presents ej emp o 1 guo ~do con torm tdoo con el au o nzodo

per Ia Superlol!mdenc路

---~u~~6n

No.

Com poillys c.on

~6(2 9

76


Prospecto de Oferta Publica IV Emisl6n de Ob liqaciones TERRABIENES S.A.

PKF & Co.

ASUNTOSREQUE~DOSPOREL

CONSEJO NACIONAL DE VALORES

A los Acclonistas INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. Guayaquil, Ecuador El 18 de marzo de 2011 hemos emitido nuestra opinion no callflcada sabre los estados financieros de INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. par el perfodo terminado al 31 de diciembre del 2010. Segun lo establecido en Ia Codificacion de Resoluciones emitidas por el Consejo Naclonal de Valores, debemos emitir ciertos comentarios sabre los siguientes aspectos: 1.

CUMPLIMIENTO DE LAS FUNCIONES DE LAS SOCIEDADES AUDITORAS EXTERNAS (Art. 5. Seccion IV, Capitulo IV. Subtftulo IV, Titulo II): 1.1

EVALUACI6N DE LOS SISTEMAS DE CONTROL INTERNO Y CONTABLE Como parte de nuestra revisi6n a los estados financieros de INMOBILIARI A TERRABIENES S.A., par el perfodo terminado al 31 de diciembre del 2010 y para dar cumplimiento a las Normas lnternacionales de Auditorfa, efectuamos una evaluaci6n del sistema de control interne contable de Ia Campan ia . Los resultados de nuestra revision revelaron los siguientes asuntos:

1.2

REVELACI6N OPORTUNA A LA SUPERINTENDENCIA DE COMPANIAS SOBRE LA EXISTENCIA DE DUDAS RAZONABLES DE QUE LA EMPRESA SE MANTENGA COMO NEGOCIO EN MARCHA: Dentro del alcance y ejecuci6n de nuestro trabajo de auditoria, no encontramos asuntos que generen dudas sobre Ia posibilidad de Ia Campania para continuar como un negocio en marcha.

1.3

COMUNICACI6N A LA SUPERINTENDENCIA DE COMPANiAS 51 SE DETECTAN INDICIOS 0 PRESUNCIONES DE FRAUDE, ABUSO DE INFORMACION PRIVILEGIADA Y ACTOS !LEGALES Como parte de nuestra revision, no encontramos asuntos que podrian considerarse como lndicios a presunciones de fraude , abuses de informacion privilegiada y aetas ilegales que ameriten ser mencio nados.

PBX (593-4 ) 2453663- 2450689 1 Fax (593-4) 2450886 E-rT>nol pkf@pkfccuodor.com I www.pkrecuodor.com PKF & Co. I Av. 9 do Octubro 1911 y l os Rlos, Ediflcio Flnansur Plso 12 or. 2

I P.O. Box: ()9.06-2045 1Guayaquil IEcuador

Tol (503-2) 2263959 - 2263960 1 Fax (593-2) 2256814 CcilTIIICO PKF & Co. I Av. Republica do El Salvador 836 y Portugal, Edtncio Prisms Norte Plso 4 Of. 404 I Quito !J!~W'c!lu

que ::-1

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77


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obll

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o,../~a=-c..::::.::::.=:::::::::~.

â&#x20AC;˘

2.

10(1

CUMPLIMIENTO DEL CONTENIDO MINIMO DEL INFORME DE AUDITO EXTERNA (Art. 5, Secci6n IV. Capitulo IV. Subtltulo IV. Titulo Ill:

2.1

COMENTARIOS SOBRE Sl LAS ACTIVIDADES DE LA COMPANIA SE ENMARCA EN LA LEY Dentro del alcance y ejecuci6n de nuestro trabajo de auditores externos, no encontramos transacciones que no se enmarquen dentro de las disposiciones de Ia Ley de Mercados de Valores.

2.2

EVALUACION INTERNO

Y

RECOMENDACJONES

SOBRE

EL

CONTROL

Ver punto 1.1 de esta secci6n.

2.3

OPINION SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES TRIBUTARIAS: El plaza para Ia entrega del vance el 31 de julio del 2011 .

2.4

lnfonrne de las Obligaciones Tributarias

OPINION SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES ESTABLECIDAS POR LEY: A continuaci6n los comentarios a los aspectos seiialados en el articulo 5 de Ia Ley de Mercado de Valores, referents al mantenimiento de Ia inscripci6n de los emisores nacionales con relaci6n a Ia presentaci6n de informacion al Consejo Nacional de Valores:

1. Estados flnancieros semestrales suscritos por el contador y el representante legal. Esta lnformaci6n debeni presentarse en un plazo no superior a los quince dias del cierre semestral: Los estados financieros semestrales al 30 de junio del 2010 si fueron presentados.

r

2. Estados financieros anuales auditados. Esta informaci6n debera presentarse hasta el 30 de abrll del aiio siguiente: Los estados financieros auditados del aiio 2009 fueron presentados el 28 de mayo del 2010.

.....

3. lnforme de Ia adminlstraci6n: El lnfonrne de Ia administraci6n fue presentado a Ia Superintendencia de Compaiilas el 19 de abril del 2010. 4. La informacion adiclonal que Ia compaiila considere necesaria para Ia cabal compresi6n de su situaci6n econ6mica y financiera, pasado y futuro: Segun Ia confinrnado por Ia administraci6n no se efectuaron requerimientos adicionaies de informaci6n. 2.5

r

OPINION SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE MEDIDAS CORRECTIVAS QUE HUBIESE 5100 RECOMENDADAS EN INFORMES ANTERIORES No aplica. Los informes de auditoria del afio 2009 no reportaron observaciones.


Pros ecto de Oferta Publica IV Emlsi6n de 0

/~~~~~-:::

cion

Acco)iliiitimu:=~t;:::::~

3.

CONTENIDO ADICIONAL DEL INFORME DE AUDITORIA EXTE~~~Ait'_Rers EMISORES (Art. 13): 3.1

Veriflcaci6n del cumplimiento de las condiciones establecidas en el Prospecto de Oferta Publica: Los tftulos se emitieron segun las condiciones pactadas en el Prospecto.

3.2

Verifica ci6n de Ia aplicaci 6n de los recursos captados porIa emisl6n de valores: Durante el ejercicio 20 10 se emltieron obligaciones por LJS$2,400,00.00, se colocaron US$2,400,000.00 durante el ejercicio 2010. Los recursos obtenidos fueron utilizados para capital de trabajo, re-estructurar pasivos e inversion en nuevas proyectos. Los resultados de nuestra revision selectiva no revelaron desviaciones en Ia aplicaci6n de los recursos captados.

3.3

Verlflcaci6n de Ia reallzaci6n de las provisiones para el pago de capital y de los intereses, de las emislones de obllgaclones realizadas: Los resultados de nuestra revision no revelaron observaciones en Ia determinacion de provisiones del capital e intereses.

3.4

Opinion sobre Ia razonabilidad y existencia de las Garantias que respaldan Ia emisi6n de valores: La emision de obligaciones tiene una garantfa especifica. Segun Ia informacion reportada al Consejo Nacional de Valores al 31 de diciembre del 2010 los actives no gravados ascienden a US$11,006,093.75 el capital par redimir de Ia obligaci6n es de US$3,646,250.00. Sabre esta informacion, consideramos que el saldo de las obligaciones emitidas esta razonablemente garantizado.

Este informe tiene como unicc;> prop6sito Ia mencionado en el primer parrafo y ha sido preparado exclusivamente para uso de los Accionistas de Ia Campania y del Consejo Nacional de Valores, no puede ser distribuido par ningun concepto a terceras personas o entidades .

18 de marzo del 201 1 Guayaquil, Ecuador

~

Edgar Naranio.L. Licencia Profesional No. 16.485 Superintendencia de Compaiifas No. 01 5

r.-=- - - 1- ..... -

... '-,.. ~ u- ,"' v q ue ~~ pr~3zn:o

e !om~路c r

guo ~do co ntorm rdod con el o u ror lzodo per 10 Supcrirrtemten 路

R~sol uc i6n No.

79


Prospecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obliqaciones TERRABIENES S.A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. lnforme sabre el examen de los estados financieros Anos terminados al 31 de diciembre del 2011 y 2010

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Prospecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obligaciones TERRABIENES S.A.

INMOBILARIA TERRABIENES S.A.

SECCION 1:

IN FORME DE AUDITORIA INDEPENDIENTE • • • • • •

SECCION II:

Dictamen de los auditores independientes Balances generales Estados de resultados Estados de cambios en el patrimonio Estados de flujos de efectivo Netas a los estados financieros

COMENf.ARIOS REQUERIDOS POR EL CONSEJO NACIONAL DE VALORES

CERT!FICO que al p resen re e temp o. guorda conformidod con 01 0 ._. o r . .<w..,c~ per Ia Superinfendenei Resol uci6n No.

DirPcford d ..: .t.utcrlz .... ,6n

v ,. ,

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Prosoecto de Oferta Publica IV Emisl6n de Obligaclones TERRABIENES S.A.

SECCION I

IN FORME DE AUOITORIA INOEPENOIENTE

82


Pros

PKF & Co.

DICTAMEN DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES

A los Accionistas INMOBILAR IA TERRABIENES S.A. GuDyDqllli. Ecuildor 1. Hcmos examinado los estados financieros adjuntos de INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. , los cuales incluyen los estados sabre Ia posicion financiera al ~1 de diciembre del 2011 y 20 10, el estado de resultados integrales, camblos en el natrimonio y flujos de efectivo, por los arias tenninados en esas fechas y un resumen de las polltlcas contables mas significativas y otra informacion expllcativa (Expresados en USD61ares).

Responsabilidad de Ia Admlnlstracl6n sobre los Estados Flnancleros:

2. La Administraclon es responsable por Ia preparacion y presentaci6n razonable de estos estados financieros, en concordancia con las Normas lnternacionales de Informacion Flnanciera - NIIF. Esta responsabilidad incluye el diserio, implementacl6n y mantenimiento del control lntemo que pennita Ia elaboracion de estados financleros libres de equlvocaciones materiales. debido a fraude o error; Ia seleccion y aplicacion de apropiadas poHticas contables; y, Ia determinacion de estimaciones contables que sean lo suficientemenle razonables de acuerdo con las circunstancias. Responsabi lldad del Auditor:

3. Nuestra responsabilldad es expresar una opinion sobre los mencionados estados financieros, basada en nuestra auditoria. Nuestro examen se efectu6 de acuerdo con Nonnas lntemacionales de Audltorla. Estas normas requieren el cumplimiento de disposiciones eticas, asi como Ia planeacion y ejecuci6n de una auditoria que tenga como objetivo obtener una segurldad razonable, pero no absoluta, para detenninar si los estados flnancieros se encuentran libres de errores materiales. Una audltoria implica Ia ejecucion de procedimientos para obtener evidencia suficiente sobre los montos y revelaciones en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, lncluyendo Ia valoraci6n de riesgos por equivocaciones materiales que puedan afectar los estados financieros, debido a error o frauds. AI realizar Ia valoracion de estos riesgos, el auditor considers el control interne relevante para Ia preparaci6n y presentaci6n razonable de los estados fi nancieros, lo que le permite dlsefiar procedimientos de auditoria que sean apropiados a las circunstancias, perc no con el prop6sito de expresar una opinion sobre Ia efectividad del controllnterno de Ia Campania. Una auditoria tambien evalua las politfcas contables utiii~if!das y Ia razonabilidad de los estimados contables realizados por Ia Admlnistraci6n, asi como Ia evaluaci6n de Ia presentaci6n de los estados financieros tornados en conjunto. Nosotros creemos que Ia evidencia de auditorla obtenida es suflclente y aproplada para sustentar nuestra opinl6n.

POX (5!13-•1) 24538£13 - 24508891 Fax (59~) 2450886 !: m::~llp~l@pklrJCIIOdor.com I www.p kfccuador.com r •{F 1\ Co I Av. 0 de Octubro 19 11 y Lon Rlos, Edlficlo Finansur Plsa 12 Of. 2

I P.O. Box: 09-06-2045 (Gueyoqu111 Ecuador

rn1 ('193 -2) 2263959 - 2263960 I Fax (593·2) 22566 14 Pt\ r & t:o. l Av. Ropubllco do El Salvador 836 y Portugal, Edtncto Prl sma Norla Pl.a 4 Of. 404 I Quito 1Ecuador

CERTIFICO que sl presento

e :empto r


Opinion: 4.

En nuestra opinion, los estados financieros presentan razonablemente , en todos los aspectos f[laleriales. Ia posicion financiers de INMOBILIARIA TERRABIENES S.A., par los alios terminados al 31 de dicie.mbre del 2011 y 2010, su desempeiio financlero y sus flujos de efectlvo par los alios terminados en esas fechas. Normas lnternacionales de Informacion Financiera - NII F descritas en Ia Nota B.

2 de marzo de 2012 Guayaquil, Ecuador

~

Edgar Naranjo L. Licencia Profesional No.16.485 Superintendencia de Compaiiias No.01 5

CERTI FJCO que al p res ente e jemp lar

gua~do con far midad con ol au la r lzo d o per ~9,..SupcFin:endenr.ia-G .

.SG2 '6

84


Pros

cto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. ESTADOS SOBRE LA P.OSICI6N FINANCIERA (Expresados en USD61ares) AI 31 de dlclembra de

2011

2o1o

A CTIVO ACTIVO CORRIENTES: Caja y bancos Documentos y cuentas por cobrar (Nota C) lnve ntarios TOTAL ACTIVO CORRIENTE ACTIVO NO CORRIENTES: lnversiones en asociadas (Nota D) lnversiones en instrumentos de patrimonlo (Nota E) Propiedad. maquinaria y equipo (Nota F) Obras en ejecuci6n (Nota G)

262,418. 90 5,698,539.80 5,960,958.70

148,236.63 11,646.685. 15 53,219.91 11.848.141 .71\

237,147.77 10,700,937.70 59,054 .82

606.966 OG 10,700,937 .70 29,422 81

163,558.72

180.746.08

Derechos Fiduciaries (Nota H)

5,824,480. 13

Compari las relaclonadas por cobrar (Nota T)

3,589,295.54

TOTAL ACTIVOS

26,535,433.38

23,566,2 14 39

293,369.62 1,458,441 .32 51 5,425.82 2,385,198.17 4,652,454.93

197.738.23 1,387,855 .85 40 1,677 45 1,505 ,3 18.07 3,492,589 .60

4,836 ,988.24 7,701,905.63 1,456 ,732.62 18,648,081.62

2,671,3 14 77 6.495,903.41 3,885,479 52 16,545,287. 30

1,415,700.00 4,200,000.00 293,218.31 110.96 1,126,843.45 851,47 9.04 7,887,351 .76

825,700.00 4 .200,000 00 182,41 0 74 11 0 .96 1,126 ,843. 45 685,861 .94 7,020,927 09

26,535,433.38

23,566,214 .:39

PASIVO E INVERSION DE LOS ACCIONISTAS PAS IVOS CORRIENTES: O bligaciones bancarias (Nota I) Docum entos y cuentas por pagar (Nota J) lrn puesto a Ia renta y obligaciones a trabaj adores (Nota K) Porci6n Corriente de deuda a largo plaza (Nota L) TOTAL PASIVO CORRIENTE Pas1vo de largo plazo (Nota L) Pas1vo diferido (Nota M) O tros pasivos (Nota N) TOTAL PASIVO INVERSION DE LOS ACCIONISTAS (Nota 0) Capital social Aporte para futuras capita li z ac i o ne~ l~ eserva legal Reserva de capital R eserva par valuaci6n R esultados acumulados

~ CPA. O lga Navarrete Contadora

Vea notaa a loa astados flnancleros


Prospecto de Oferta Publica IV Emlsi6n de Obligaciones TERRABIENES S.A.

INMOBILIARIA TERRABJENES S.A. ESTADOS DE RESULTADOS INTEGRALES (Expresados en USD61ares) Anos term lnados al 31 de di clembre d e 2011 2010 INGRESOS INGRESOS OPERACIONALES F acturaci6n Dividendos ganados (Nota P) Ventas de solares, departamentos (Nota Q ) Menos: Costa de ventas Utllldad Bruta en Ventas EGRESOS Y GASTOS OPERACIONALES: Ga stos de comerciallzaci6n Gasto s generales y adminsltratlvos (Nota R)

UTILIDAD OPERACIONAL IN GRESOS NO OPERACIONALES lngresos financieros lngresos varies

G ASTO S NO OPERACIONALES F i n r.~ nc i eros {Nota S) 0\ros earesos

10,621 ,354.38 61,042.09 34,700.22 10,717,096.69 5,663,846.42 5,053,250.27

2.293,717.07 827,608.44 2.446,464 .35 5,567,789.86 1,847,435 .72 3,720,354.14

992,799.43 2,062,936.52 3, 055,735.95

618,772.93 1.777,145.53 2.395,918 46

1,997,51 4.32

1,324,435.68

254.84 256,107.20 256,362.04

6,435.66 234,993.20 241.428.86

761 ,400.79 110,625.08 872,025. 87

434 .700.5 1 23,088.30 457.788.8 1

1,381 ,850.49

1,108,075 .73

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTO A LA RENTA Y PARTICIPACION DE LOS TRABA.JADORES EN LAS UTILIDADES

(2 18,400 .77) (297 ,02 5. 05)

(166,2 11.36) (235.466.09)

866 ,424.67

706,398.28

~ Contadora

CE RTI FICO que s l presente ejemplo r guo ~do contoriTl idod con e l o uto r izodo

Vea notas a los estados financieros

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e 5 INMOBILIARIA TERRABIENES S.A EST ADOS DE INVERSION DE LOS ACCIONISTAS

ANOS T;:RMINADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 Y 2010 (Expresados en USD61ares)

Aporte para futuras capitalizaciones

Capital social Saldo al 1 de enero de 2010

525,700_00

Capitalizaci6n Constituci6n de reserva

300,000_00

3,000,000_00

Legal 123,957.39

Reservas De Capital 110_96

Valuaci6n 1 '126,843_45

58,453_35

Saldo al 31 de diciembre del 20 11

337,917.01 -300,000.00 -58,453_35 706,39828

Utilidad del ejericicio Aportes de accionistas Saldo al 31 de diciembre del2010 Capitalizaci6n Constituci6n de reserva Utilidad del ejericicio

Resultados Acumulados

825.700.00 590.000.00

1,200,000_00 4 ,200,000.00

182,410.74

110.96

1.126.843.45

110,807 _57 1,415,700.00

4,200,000_00

293,218.31

11 0.96

1 '126,843.45

685,861 .94 -590 ,000.00 -11 0,807_57 866,424_67 851 ,479.04

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Vea notas a los estados rinancieros

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INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO (Expresado en USD61ares)

AL 31 da d lclembre del

2011

2010

AC 1\CTIVIDADES DE OPERACJ6N : Efectivo recibido de clientes

15,186,666.22

13,448,782 95

Efectivo entregado a proveedores y empleados

(8 ,274,373.99)

(20,224,281 lll )

(1 10,625.08)

(23. 088 30)

256,107.20

241,428 86

7,057,774.35

(6.557, 157 67)

(45.282 .59 ) (2,520,531 .06)

(102,533.60)

(2 ,565,81 3.65)

( 102.533.fi0)

2,800,000. 00 (1 ,225,000. 00)

2.40o.ooo no 1.200,000 00 (574,440 68 ) (990,328 55 )

Otros gastos Otros ingresos Efectivo neto proveniente (usado en) las actividades de operaci6n ACTIVIDADES DE INVERSION: Cornpra de actives fijos Adquisiciones obras en ejecucion Efcctivo neto usado en las actlvidades de inversi6n ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO: Erective recibiclo par ernisi6n de obligaciones AJ1or1es do accionistas Efectivo pagado par em isi6n de obligaciones Financiamiento bancario, neto

(1 ,479,348. 61)

Financiamiento entregado a relacionadas

(5,090,236.74)

Pasivo diferido

3,045,553.57 (2 ,428,746. 70)

6.106.953 77 (1,491.242.76 )

(4,377,778.48)

6,650 ,941 78

114 ,182 .22

(8,749 49)

148 ,236.68

156,986 17

262,418.90

148,236 nR

Otros paslvos Erective neto usado en (provenlente de) las aclividades de financiamiento A UMENTO DEL EFECTIVO Suldo del efectivo allniclo del aria SALDO DEL EFECTIVO AL FINAL DEL ANO

CERTIFICO q ue <>I ~ presente ejemp Jor QIJO' do con form ldod con el aut . o nzodo 1 ~Sutmirrfnm1 ,; . ComporiJUS con

Resot uci6n No.

3 62. "(

Vea notas a los estados flnanclaros

88


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

JNMOBILIARIA TERRABINES S.A. ESTADO DE FLUJO DE EFECTIVO (Contlnuacl6n) (Expresado en USOolares)

AI 31 de dlclambre del 2011 2010 CONCILIACION DE LA UTILIDAD DEL EJERCICIO CON EL EFECTIVO NETO USADO EN LAS ACTIVIDADES DE OPERACION UTILIDAD DEL EJERCICIO

866,424.67

706.398.28

Partidas concillatorias: Depreciacion Provision del lmpuesto a Ia renta

15,650.58 297,025.05

21.2 14 .68 235,466 09

218,400.77 - 10,000.00

166,21 136

Provision de Ia participaci6n de los trabajadores en las u tilidades Ajustes al VP P Provision Jubilacion patronal y desahucio

1,387,501.07

120,790.82 1.250,08 1.23

Cuentas y documentos por cobrar lnventarios C uenlas y documentos por pagar

5,948,145.35 53,219.91 70,585 .47

(7 ,880,993 09) 27 4,6 11 60 634,540.99

Canc elacion lmpuesto a Ia Renta y Participac ion de las u tilidades O tros activos y pasivos corrlentes

(401 ,677.45)

(148,985.5 1) (686.4 12.89)

5,670,273.28

(7.807,238 90)

7,057,774.35

(6 ,557.1 57 67)

CAMBIOS EN ACTIVOS V PASIVOS CORRIENTES:

EFECTIVO NETO PROVENIENTE DE (USADO EN) LAS AC TIVIDADES DE OPERACI6N

Vea notas a los estadoa flnancleros

89


Pros

cto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

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I

I

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS ANOS TERM INADOS Al31 DE DICIEMBRE DEL 2011 y 2010 (Expresadas en US D61ares)

A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. lnmobiliaria Terrabienes S.A., fue constituida con el nombre de Ostage S.A. mediante escritura publica otorgada ante el Notarla Vlgesima Tercera del canton Guayaquil, el 14 de diciembre de 1994; aprobada su constltuci6n mediante Resoluci6n No. 94-2-1-1-007570 emitida porIa Superlntendencia de Compai'iias el 29 de diciembre de 1994, f~e inscrita en el Registro Mercantil de Guayaquil. el 10 de enero del 1995. El 1 de julio de 2003 se autoriz6 el cambia de nombre a INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. mediante Resoluci6n No. 03-G-DIC-0004418. Fue inscrita en el Registro Mercantil de Guayaquil, el 06 de agosto del 2003. Su objeto social es Ia promoci6n, desarrollo, urbanizaci6n y comercializaci6n de tierras y de toda clase de proyectos inmobillarios ; el disei'\o, conslrucci6n, planificaci6n, supervisi6n y fiscalizaci6n de cualquier clase de obras arquilect6nicas y urbanisticas. La Compaiifa suscribi6 el 29 de febrero del 2008 un Fideicomiso Marcanti! de administraci6n de bienes, denominado "Fideicomlso Marcanti! Terrabienes", inscrita en el Registro de Ia Propiedad de Guayaquil, el 23 de abril del 2008. Fue constituido para desarrollar, urbanizar y comercializar Ia urbanizaci6n VERANDA y Ia construccl6n de 474 casas. La campania fue deslgnada en el Acta de constituci6n del Fideicomiso como Gerente del proyecto.

B.

RESUMEN DE LAS POUTICAS DE CONTABILIDAD MAS IMPORTANTES: La Campania mantiene sus registros contables en US D61ares y, a partir del ejercicio econ6mico 2010, de acuerdo con las Normas lnternacionales de lnformacl6n Flnanciera, las que han sido utillzadas en Ia preparaci6n de los es tados financieros. A continuaci6n mencionamos las practicas contables mas importa ntes que utiliz6 Ia administraci6n: Base de preparaci6n y presentaci6n: Por dlsposici6n de ·Ia Superintendencla de Companias de Ia Repu blica del Ecuador, Ia Companfa adopt6 para el ejercicio 2010, las normas internaclonales de informacion financiera (NIIF) emitidas por el Comite lnternacional sabre normas de contabllidad (IASB) de Ia Federa ci6n lnternacional de Contadores (IFAC). El efecto econ6mlco de Ia adopci6n del nuevo marco conceptual se reg istr6 en el palrimonio el 1 de enero del 2010, tomando como referencia los saldos al 31 de dlclembre del 2009. Durante el aiio 2011 se apllcaron Normas lnternacionales de lnformacl6n Financiera.

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90


78 JUL 2072 Prospecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obliqaciones TERRABIENES S.A.

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B.

RESUMEN DE LAS POLITICAS DE CONTABI lOAD MAS IMPOR (Continuaci6n)

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Cartera de clientes: Se origin6 con Ia cesi6n de cartera que realiz6 el accionista. La Compai'ifa par polftica registra los contratos par Ia preslaci6n de servicios de Direcci6n lecnica, Gesti6n administrative y Comisiones en Ventas de los proyectos que comercializa. en de u se

La vida uUI estimada de los actives fijos es como sigue: ACTIVOS Veh fculos

~ ~'¢P2

Facturas clientes par cobrar: Se origin6 par Ia facturaci6n de los servicios prestados porIa Compai'ifa.

Los actives fijos : Se debera registrar como activo fijo las inversiones bienes muebles e inmuebles cuya vida util sea superior a un afio. Se daran baja par termino de su vida utll, perdida , deterioro, venia, donaci6n obsolescencla que deben ser aprobadas par el gerente general, y no establecen valores residuales.

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ANOS 5

lnversiones en asociadas: Como lo establece Ia NIC 28. se contabilizan al costa de adquisici6n y se ajustan aplicando el metoda del valor patrimonial proporcional. lnversiones en instrumenlos de patrimonio: De acuerdo con Ia NIC 39, se registran a su costa de adquisici6n y se ajustan a su valoraci6n, calculado mediante el metoda de valoraci6n de los nujos futures de 10 ai'ios y a perpeluidad, trafdos a valor presente a una tasa de descuento no menor a Ia activa referencia l publicada por el Banco Central del Ecuador vigente al momenta de Ia valoracl6n. En caso de no poder obtener Ia proyecci6n de los flujos, se ajustaran a su valor patrimonial proporcional. Proyectos: Los cargos diferidos se debitan por los costas incurridos en Ia construcci6n de Ia ciudadela Veranda, y son acredltados en el momenta que se facturan al Fideicomiso, y se utilize como contrapartida una cuenta por cobrar. Provision par jubilaci6n y desahucio: Se ajusta de acuerdo al estudio de pentos ar.tuariales especializados, segun lo permite el parrafo 57 de NIC 19. El ajuste a Ia provision se registra.contra resultados del perfodo, segun el parrafo 61 rl11 NIC 19. Otros Pasivos: Se origina con Ia factura del contratista , al mismo que se le una parte en efectivo y Ia diferencia con inmuebles, segun sea et acuerdo c:on el proveedor, se mantiene en el pasivo en reservas hasta que se finalice Ia nhri't y se FJnlreguen los inmuebies como parte de pago. n::~ ga

lngresos: Se reconocertm contablemente cuando los serviclos prestados por ta campania hayan sldo devengados o cuando se transfiera Ia propiedad , en el case de Ia venia de un bien.

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I('JMOBILIARIA TERRABIENES S.A.

Los ingresos par intereses ganados se registrarim cuando se devenguen y se provisionaran en et periodo at que correspondan. Los dividendos o beneflcios recibldos par inversiones en otras comparifas se registraran disminuyendo et valor de Ia Inversion. Los ajustes por valuaci6n de las inversiones se registraran contra resultados del ejerclcio. Gastos: Se registran cuando se haya recibido el servicio o transferido el bien. En ambos casas se to hara al precio pactado mas los impuestos que corresponda n y en base a un comprobante de venta autorizado par el SRI, contrato firmado u obligaci6n legal de page. Los intereses pagados se registrarim cuando provisionaran en el periodo al que correspondan.

se

devenguen

y

se

lmpuesto a Ia renta y participaci6n de los trabajadores en las utilidades: Se registran al cierre del ejercicio en cuentas de pasivos, que se dan de baja al momenta del pago. Moneda local: A partir del 10 de enero del 2000 el USD61ar es Ia moneda de uso local en Ia Republica del Ecuador.

C.

DOCUMENTOS Y CUENTAS POR COBRAR: AI 31 de dlciembre del

2011 Facturas clientes Cartera de cltentes Anlicipo a empleados Anticipo a proveedores Depositos en garantia Otras cuentas por cobrar C rc dilo tributario SRI GaRlos pagado por anticipado

(1) (2)

(3)

25,417.71 4,413,587.27 6,931.11 909,888.80 15,670.25 64,440.32 236,179.38 26,424.96 5,698,539.80

2010 2,046,759.16 6,922,856.89 2,084.54 2,242,379.21 15,670.25 124,986.92 261 ,373.18 30,575.00 11,646,685.15

( 1) A continuaci6n, el detalle de Ia cartera de clientes:

AI 31 de dlclembre del

2011

2010

Abberton Management L"LC

1,040,149.48

1,038,319.48

Estates Financial CORP Pideicomiso Mercantil Terrabienes Fideicomiso de Garantia Segunda

1,776,540.22 246,101.63

, '776,540.22 314,335.83 3,452,427,45

Emisi6n

Urbanizadora del Norte S.A. URNOSA

1,350, 795.94 4,413,587.27

341,233.91 6,922,856.89

(2) lncluye principalmente US$798,907.62 entregados a los contratistas par Ia construcci6n de villas "Veranda", ademas US$97,434.54 entregados a Ia empresa Hidroinstalaciones y Servicios Afines HIDROSA S.A. (3) lncluye principalmente US$155,398.00 correspondient&9Fbrlfdil6' tritirut:ar~·"PPf.1 1:- olomp'm Ia co mpra de bienes y servicios. guo•do con:orm'd .:·:i con ci tn< o n:otJo rr PUI-Ik s c o r1

1:1 · ~ _/(0

92


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. D.

INVERSIONES EN ASOCIADAS: Cumpari ia Montesol S.A. Robscorp S.A. Terrahogar S.A. Vlstacorsa S.A.

No. Acetones o partlcipaclones 86,667 305 799 305

•;. Partlclpac. 6,67% 38 ,00% 99,88% (1) 38,00%

AI 31 de dlciembre del 2011 2010 129,496.91 500.790.48 305.00 305.00 107,040.86 305,071.58 305.00 799.00 --;;2"'37:;-,:;-: 14;-:;7.::: .7~ 7 806,966.06

(1) lncluye US$80,000.00 como aporte para futura capitalizaci6n en asociada .

E.

INVERSIONES EN INSTRUMENTOS DE PATRIMONIO: Campania Camposantos del Ecuador S.A. Campoecuador Camposantos de El Oro S.A. Camporo

No. Acetones o particlpaclones

% Partlclpac.

30

30,00%

450

23,70%

AI 31 de dlclembre del 2011 2010

(1)

8 ,700,937.70

8,700 ,937.70

2,000,000.00 10 ,700,937.70

2,000,000.00 10,700,937 .70

( 1) lncluye US$1 ,126 ,843.45 par ajustes par revalorizaci6n de Ia inversion .

F.

PROPIEDAD, MAQUINARIA Y EQUIPO:

Vehiculos Me nos: Depreciaci6n acumulada

Saldo al 01 -ene-11 106,073.61 106,073.61

Adlclones 45,282.59 45,282.59

Saldo al 31-dic-11 151 ,356.20 151,356.20

(76,650.80) 29,422.81

(1 5,650.58) 29,632.01

(92,301 .38! 59,054.82

G . OBRAS EN EJECUCI6N: AI 31 de d lclembre del

2011 O bras Generales Movimiento de Tierras Pavimento aceras y bordillos Red agua potable A lca ntarillado aguas lluvias lnstalaciones electricas Obras complementa rlas Areas verdes Tr;:~ t a mienlo de areas residuales Otras instalaciones Costas lndirectos IVA por reembolsar Construcci6n Villas "Veranda" Otros proyectos en curse Reembolso Facturaci6n Fideicomiso T errabienes

2010

868,112.87 484,305.57 606,470 .28 282,330.43

643,620.52 471,422.33 246,670 .63 261 ,9 16.23

560,750.67

483,583.22

89,602.00 1,380,840.53 35,171.57 273,542.02 11 5, 11 2 .70 1,236, 290.90 276,346.07 257.783.27 142,060.00

7,454.44 391,996.09 13,784.36 169,309.23 42,986.89 935,635.50 172.535 .26 247,273.12

(6,445,160. 16) (3,907,441 .74)_ 163,558.72 180,746.08 _ ____;~ C+" c~ n il.ll'i=r~l ~~0 "'q'~'~' O~ .,.,-J<t' , ....;:l..,.,..,; .•h~ .. ir."',_..,~{,..!,.., :J,:"nJJpiar ;! . , ; ,


16 JUL 2012

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. H.

DERECHOS FIDUCIARIOS: Corresponds a los derechos fiduciaries de Ia Campania en el Fideicomiso de Garantia Terrabienes por Ia segunda y tercera emisl6n de obligaciones. por US$2,494,316.16 y $3,330, 163.97, respectivamente.

I.

OBLIGACIONES BANCARIAS : lnstltuc16n flnanclora Banco Machala Banco Plchlr1cha Banco Bollvarlano Banco del Austro Sobreglro bancario

J.

Emlal6n 24/0312006 13110/2011 25101/2008 01/0312010 NIA

Fecha de Venclm lento 29109/2011 16/0112012 2510112011 29/0212012 N/A

Tasa

....

"""i"Q.'5. 1 1,20 13.25 14.00 NIA

Saldo at 31/1212011 31/12/2010 196.558.58 165,000.00 70~ . 36

128,386,83 2.79 293,389.62

475.29 19 7,736 23

DOCUMENTOS Y CUENTAS POR PAGAR: AI 31 de dlclembre del Proveedores Reservas Obllgaciones SRI Beneficios socia les Otros

(1) (2)

2011

2010

859,730.24 135,691.27 413,051.93 49,967.88

42·8 ·=-.-33-8-.8-0 149,430.48 524,094.61 45,991 .96 240,000.00 1,387,855.85

1,458,441.32 (1) Corresponds prlncipalmente US$98,932.72 compradores de Ia Urbanizaci6n Puerto Mocoli.

reclbido

de

los

posibles

(2) lncluye US$170,717.65 y US$142,986.53 por pagar al Servlcio de Rentas lnternas, por concepto de Retenclones del lmpuesto 'a Ia renta e lmpuesto al Valor Agregado, respectlvamente. La Admlnlstracl6n ha elaborado un cronograma de pagos y espera cumpllr con estas obllgaciones pendlentes hasta el mes de mayo del2012.

K.

IMPUESTO A LA RENTA Y PARTICIPACION DE UTILIDADES: Las leyes laborales vigentes establecen como beneficia para sus trabajadores , el pago del 15% sabre las utilidades lfquldas da Ia Campania, antes del calculo del impuesto sabre Ia renta . El lmpuesto a Ia renta se determlna sabre Ia base del 24'Yo de las utilidades tributables o del 15% cuando se capitalize las utilidades. La capitalizaci6n tiene un limite permitido. La base de calculo para el ar'io 2011 se e slableci6 como sigue: AI 31 de diclembre del

2011 Utilidad del ejercicio Mas, Gastos no deducibles Base para calculo de Ia particlpaci6n de los lrabaj adores en las

1,381 ,850.49

Utili rl <~cles

1,456,005.13

15% rle participacl6n de los trabajadores en In:: ulilidades

Base lmponlble para lmpuesto a Ia Renta 24% lmpuesto a Ia renta causado (1) Total US$515,425.82.

2010 U08,075.73

74 154.64

1 '108,075.73

(218,400.77) (1 ) _ __J,_(1.!..!6~6~,2:..:.1~ 1 .~3~6) 1,237,604.36 941,864.37 297,025.05 (1 ) _ _...:2:.:: 3.;:, 5•:..:4.;:, 66::;;·.;:,0:;,9


16 JUL 2072 Prospecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obligaciones TERRABIENES S.A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A . L.

PASIVO A LARGO PLAZO: Tu•

Monto

S aldo a.t

Se tdo a l

Emis iO n

Venc~•nto

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Ortgfn~~l

l l /1212011

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011nJI70 10 2:;i011201D ~2/031'1.0 1 t

2910212012 06/D-112014

14.00 11,23 8.5 8

3,000,000.0 0

13,6 15 50 1, 98 7,320.91

16,65(o 75 1, 24 6,250.00

09/05'2009

1711712013

&.00

Ill

1,800.000.00

796.250.00

1,2. 6.250.00

30/1111010

0711212014

7.00

( I)

2 .• 00,000 .00

1 ,!00,000.00

2.'100,0 00 00

(MI 101Zt111

09.'0BI201 5

7.50

( I)

2 .800.000.00

F1cha da A CtcHHJtH

I' IM'".fl fit•] f• U"'It O n Anc.o G u.1yMQull r cr>~ r. 'Tlt '~<tnn

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Ul

(2)

Menos: Porcl6n corrtento

2,625 ,000.00 7.222.186.41 !2.~5.1 98.111

~.422,&&2 84 I 1,505,318 071

•.836.985.24

3.917,56-4 ,71

(1) Los pagos son trimestrales

(2) Los vencimientos anuales se detallan a continuaci6n: Porcl6n corrlenta 2012 20 13 20 14 2015

M.

Banco Gua~gull

4,377.14 3,646.47 4 ,747.29 844.6 13,61 5.50

CFN

630,821 .03 981,499.88 375,000.00 11987,320.91

Emisl6n de Obllaaclones 1,750,000.00 1,646,250.00 1,300,000 .00 525,000 .00 5.221 ,250.00

Total

2,385,198.17 2,631 ,396.35 1,679.747.29 525.844.60 7,222,186.41

PASIVOS DIFERIDOS: AI 31 de diciembre del

2011 Diferidos financieros Oesahucio Jubilaci6n patronal

(1) (2) (2 )

2010

7,327 ,133.69 75, 174.20 299,597.74 7,701 ,905.63

6,1 21,131.47 75, 17 4.20 299,597.74 6,495,903. 41

(1 ) Lo conforman los contratos por los Servicios de Dlrecci6n Tecnica. Gesti6n Administrativa y comisiones en ventas que Terrablenes presta a los proyectos "Veranda" y "Arcos del Rio". Este paslvo se debita en Ia medida que se lleva - a cabo Ia facturaci6n y se genera el servicio. (2) Durante el afio 2011, no hubo movimiento de las cuentas de jubilaci6n patronal ni desahucio.

N.

OTROS PASIVOS: AI 31 de dlclembre del 2011 2010

Cuentas por pagar relacionadas (Nota S) Depositos en garantia Contratistas - Trueques Otras

135,733.78 2.800,00

1,922,17 6.72 2.800.00 959,999.73 1,000,503.07 3,885,479.52

( 1 ) ----:1'-:: ' 3-=-= 18~,1::-:9~ 9~.0-=4 1,456, 732.82

(1) lncluye principalmente US$1 ,201,131 .08 correspondientes a cuentas par pagar Fideicomiso Plusvalia . c:::r:-:-i;:;::::- ~-.: :) ::Jl ;:>~::- ::-; :-:::- r :::J"'."-:- ':::T guo•rJo con form idod con el ou•o r i ~odo p or:..l a

Su]1r.rin1mmcnm-a

Resoluct6n

N r) ,


INMOSILIARIA TERRABIENES S. . 0 . INVERSION DE LOS ACCIONISTAS: Capital social: Representa 1. 415,700 acciones ordinarias y nominativas de un valor nominal de US$1 cada una. Aportes para futuras capitalizaciones: Corresponds a aporte del Accionista de US$ 4,200,000.00 para futuro aumento de capital a traves de acreencias cedidas. Reserva legal : De acuerdo con Ia legislaci6n vigente en el Ecuador, Ia Campania debe tra nsferir el 10% de su ganancia liquida anual a Ia reserva legal, hasta comrletar el 50% del capital suscrito y pagado. Esta reserva no puede ser cJi stribuida a los accionistas, excepto en caso de liquidaci6n de Ia Campania , r c ro puede ser utilizada para absorber perdidas futuras o para aumentar el capital. Reserva de capital: En esta cuenta se incluyen los saldos de las siguientes cuentas, transferidas al 31 de dicier:nbre del 2000: Reserva par Revalorizaci6n del Patrimonio y Reexpresi6n Monetaria. Conforms a Ia Resoluci6n No 01 .Q.ICI.017 de Ia Superintendencia de Companias, publicada en R.O.# 483 del 28 de diciembre del 2001, Ia Compania podra compensar las perdidas del ejercicio y las acumuladas con el saldo acreedor de esta cuenta , pero sl no es suflciente, se utilizaran los saldos acreedores de las cuentas Reserva par Valuaci6n y Reserva por Donaciones. Esta compensaci6n debera ser aprobada par Ia Junta General de Accionistas. Reserva par valuaci6n: Corresponds a revalorizaci6n de las acciones en Camposanto Parque de Ia Paz. (Nota E (1 )). Resultados acumulados: El saldo de esta cuenta esta a disposici6n de los accionistas de Ia Campania y puede ser utilizado para Ia distribuci6n de dividendos y ciertos pages, tales como reliquidaci6n de impuestos, etc. P.

DIVIDENDOS GANADOS: Corresponds a dividendos ganados en Ia campania Vistacorsa.

Q.

VENTAS DE SOLARES, DEPARTAMENTOS: Corresponds a venta del solar 115 A de Ia Urbanizaci6n Santa Marfa de Casa Grande par US$34,700.22

R.

GASTOS GENERALES Y AOMINISTRATIVOS: AI 31 de diciembre del

2011 Gaslos de personal Otros beneficios Gastos generales Mantenimiento oficina y vehiculo Mantenimiento de equipos Asesorfa profesional Asesorfa legal lmpuestos y contribuciones Otros gastos administrativos Otros gastos generales Compra de actives fijos

660,883.81 27,386 .59 245 ,354.09 72,008.44 126.75 450,634.91 100,197.48 79,704.61 109,103.05 297,339.05 20,197.74 2,062,936.52

2010 511,968.48 30,835.41 190,710.24 106,109.71 4,316.81 614,580.81 122,744.21 68,948.67 49,846.14 44,581 .36 32,503.69 1,777,145.53

96


INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. S.

GASTOS FINANCIEROS:

lntereses Devengados Otros Gastos Financieros

(1)

AI 31 de diciembre del 2011 2010 564,605.36 289,070.92 196,795.43 145,629.59 761,400.79 434,700.51

(1) Corresponde a intereses originados por Ia emisi6n de obligaciones y por prestamos a lnstituciones Financieras. T.

COMPANIAS RELACIONAOAS: A continuaci6n, el detalle de cuentas por cobrar con compan fas re lacionadas :

Benconacor S.A. Mastilcorp S.A. Raiprosa S.A. Terrahogar S.A. Urbicor S.A.

AI 31 de diclembre del 2011 2010 139,345.15 138,974.62 806,593,40 1,884,179.74 620,202.63 3,589,295.54

A continuaci6n, el detalle de cuentas por pagar con companias relacionadas:

Benconacor S.A. Fideicomiso Terrabienes II Pluimue Holdings

U.

AI 31 de diciembre del 2011 2010 1,344,641 .25 231 ,134.54 135,733.78 346,400.93 135,733.78 1,922. 176 .72

HECHOS SUBSECUENTES:

De acuerdo a Ia informacion disponible a Ia fecha de presentaci6n de los estados financieros por el perfodo term ina do el 31 de diciembre del 2011 , no han ocurrido eventos o circunstancias que puedan afectar Ia presentaci6n de los estados financieros a Ia fecha mencionada.

CER TIFI CO

.,.,

â&#x20AC;˘

que - Pâ&#x20AC;˘ esen te eje ;r.,::ar guorrJo conrormidaa con el oulor izodo

Per lo Su;wrinlondenc!a de Compori tus con sol ticl6n No.

....--fl

97


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisl6n de Obli

SECCION II

COMENTARIOS REQUERIDOS POR EL CONSEJO NACIONAL DE VALORES

98


16 JUL 2012 Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi 6n de Obli

PKF & Co.

ASUNTOS REQUERIDOS POR EL CONSEJO NACIONAL DE VALORES

A los Accionistas INMOBIU A RIA TER RABIENES S.A. Guayaquil. Ecuador

El 2 de marzo de 2012 hemos emitido nuestra op1mon no calificada sobre los estados financieros de INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. per el periodo terminado al 31 de diciembre del 20 11. Segun lo establecido en Ia Codificaci6n de Resoluciones emitidas par el Consejo Nacional de Valores, debemos emitir ciertos comentarios sabre los siguientes aspectos: 1.

CUMPLIMIENTO DE LAS FUNCIONES DE LAS SOCIEDADES AUDITORAS EXTERNAS (Art. 5. Secci6n IV. Capitulo IV. Subtitulo IV, Titulo II): 1.1

EVALUACION DE LOS SISTEMAS DE CONTROL INTERNO Y CO NTABLE Como parte de nuestra revis16n a los estados financieros de INMOBIUARIA TERRABIENES S.A., por el periodo terminado al 31 de diciembre del 2011 y para dar cumplimiento a las Normas lnternacionales de Auditorfa, efectuamos una evaluacl6n del sistema de control intemo contable de Ia Campania. Los resultados de nuestra revision no revelaron asuntos importantes que mencionar.

1.2

REVELACION OPORTUNA A LA SUPERINTENDENCIA DE COMPANIAS SOBRE LA EXISTENCIA DE DUDAS RAZONABLES DE QUE LA EMPRESA SE MANTENGA COMO NEGOCIO EN MARCHA: Dentro del alcance y ejecuci6n de nuestro trabajo de auditoria, no encontramos asuntos que generen dudas sabre Ia JPOsibilidad de Ia Compaii fa para continuer como un negocio en marcha / ·

1.3

COMUNICACION A LA SUPERINTENDENCIA DE COMPANIAS 51 SE DETECTAN INDICIOS 0 PRESUNCION ES DE FRAUDE. ABUSO DE INFORMACION PRIVILE61ADA Y ACTOS !LEGALES C omo parte de nuestra revisi6n, no encontramos asuntos que podrian considerarse como indicios a presunciones de fraude. abuses de informaci6n privilegiada y actos ilegales que ameriten ser mencionados.

~

(593-4) 24531183 • 24508891 Fax (593-4) 24 50886

1all pkf@pklccundor.com I www.pkfocuador.com

=& Co. I Av

9 do Octubre 191 1 y Los Rtos, Edlficlo Flnansur Piso 12 Of. 2 I P.O . Box: 09-06-2045IGuayaqulll Ecuador

(503-2) 2263959. 2263960 I Fax (593-2) 2256814 I Av Repub lica de Et Salvador 636 y Portugal. Edlficlo Pr1sma Norte Plso 4 Of.

=& Cn

r.eRTIFICO 404 1Quito 1EcuadO'r quo

sJ prss~n to

olomp:ar

guorda con lonni <Joo 0011 o l u11 o r1zodo f. ("',CJ Clll Llcfn 1.11 UfUI rlrml mtembro do Ia rOO dn Rrmttl loglllme'lt• ind~tpttndluntoa PI<F inlemauont~l

Umf16d.


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli a

2

2.

CUMPLIMIENTO DEL CONTENIDO MiNIMO DEL INFORME DE AUDITORIA EXTERNA (Art. 5, Secci6n IV. Capitulo IV, Subtftulo IV. Tftulo II):

2.1

COMENTARIOS SOBRE Sl LAS ACTIVIDADES DE LA COMPANiA SE ENMARCA EN LA LEY Dentro del alcance y ejecuci6n de nuestro trabajo de auditores externos , no encontramos transacclones que no se enmarquen dentro de las disposiciones de Ia Ley de Mercados de Valores. /

2.2

EVALUACION INTERNO

Y

RECOMENDACIONES

SOBRE

EL

CONTROL

Ver punta 1.1 de esta secci6n.

2.3

OPINION SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES TRIBUTARIAS: El plaza para Ia entrega del vence el 31 de julio del 2012.

2.4

lnforme dj

las Obligaciones Tributarias

OPINION SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES ESTABLECIDAS POR LEY: A continuaci6n los comentarios a los aspectos seiialados en el articulo 5 de Ia Ley de Mercado de Valores, referents al mantenimiento de Ia inscripci6n de los emisores nacionales con relaci6n a Ia presentaci6n de informacion al Consejo Nacional de Valores:

v el representante legal. Esta informacion debera presentarse en un plaza no superior a los quince dlas del clerre semestral : Los estados financieros semestrales al 30 de junio del 2011 si fueron presentados.

1. Estados financieros semestrales suscritos por el contador

2. Estados financieros anuales audltados. Esta informacion debera presentarse hasta el 30 de abril del ano siguiente: Los estados financieros auditados del ana 2010 fueron presentados el 23 de mayo del 2011 .

3. lnforme de Ia admlnlstracl6n: El Informs de Ia administraci6n fue presentado a Ia Superintendencla de Compafilas el 23 de mayo del 2011 .

4. La informacion adicional que Ia campania considere necesaria para Ia cabal compresl6n de su sltuaci6n econ6mica y flnanclera, pasado y futuro: Segun Ia conflrmado par Ia administraci6n no se efectuaron requerimientos adicionales de informacion. 2.5

OPINION SOBRE EL CUMPLIMIENTO DE MEDIDAS CORRECT/VAS QUE HUBIESE SIDO RECOMENDADAS EN INFORMES ANTERIORES No aplica. Los informes de auditorfa del aiio 2010 no reportaron observaciones. CERTIFJCO que sl presonto /)lo mp•a r guard a contorrn id CJrJ c on ot '"'

~~.0-a...Supc-rlnEt.lhlenr:. ' · Reso tuc t6n N ·1,

J [)2

0

· n• f•l·/1,. ~

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r zo;:;o :1 ~0. 1

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-1q OO


16 JUl 2012 Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obll

p 3.

CONTENIDO ADICIONAL DEL INFORME DE AUDITORIA EXTERNA PARA EMISORES (Art. 13): 3.1

Verificaci6n del cumpllmiento de las condiciones establecldas en el Prospecto de Oferta Publica: Los trtulos se E!f!11tieron segun las / condiciones pactadas en el Prospecto.

3.2

Verificaci6n de Ia aplicaci6n de los recursos captados porIa emisi6n de valores: Durante el ejercicio 2011 se emitieron obligaciones por LJS$2,800,00.00, se colocaron US$2,800,000.00 durante el ejercicio 2011 . Los recursos obtenldos fueron utilizados para capital de trabajo, re-estructurar pasivos e lnversi6n en nuevos proyectos. Los resultados de nuestra revisi6n selective no revelaron desviaciones en Ia aplicaci6n de los recursos captados. .. /

3.3

Verlflcacl6n de Ia capital y de los realizadas: Los observaciones en Ia

3.4

Opinion sabre Ia razonabilldad y exlstencla de las Garantias que respaldan Ia emisi6n de valores: La emisi6n de obligaciones tiene una garantia especffica. Segun Ia lnformaci6n reportada al Consejo Nacional de Valores al 3 1 de diciembre del 2011 los actives no gravados ascienden a US$8,836, 150.79 el capital par redimir de Ia obligaci6n es de US$5,221 ,250.00. Sabre esta informaci6n, c9n'sideramos que el saldo de las obligaciones emitidas esta razonablemeryte garantizado.

realizaci6n de las provlsiones para el pago de intereses, de las emlsiones de obligaciones resultados de nuestra revisi6n no revelaron determinaci6n de provislo9es del capital e intereses .

Este informe tiene como unico prop6sito lo mencionado en el primer parrafo y ha sido preparado exciusivamente para usa de los Accionistas de Ia Campania y del Consejo Nacional de Valores, no puede ser distribuido par ningun concepto a terceras personas o entidades.

2 de marzo del2012 Guayaquil, Ecuador

~~-~~ Edgar Naranjo L. Licencia Profesional No. 16.485 Superintendencia de Companies No. 015

101


Pros

No.4.- ESTADOS FINANCIEROS NO AUDITADOS 29/febre BALANCE GENERAL Feb del2012 01 - TERRABIEI'tES 1

1. 1 1.1.01 1. 1.0 1.02

I .1.02

0 1 · GUAYAQUIL

ACTIVO ACTIVO CORRIENTE CIUA FONDOS DE CAJA CH!CA TOT AL CAJ A BANCOS

1.1.02 0 1

DOCU~!ENTOS

POR COBRAR CORTO PLA20 CART ER/I DE CUENTES

TOTAL DOCUMENTOS PO R COIIRAR CORTO PLUO 1.1.05 1. t.O C,.O J

.05.03

CONTRATISTAS • PROVEEDORES DEPOSITOS EN GARANTIA

1.1.05.05

ANTIC.CONSTRUCC.VILLAS VERANDA TOT AL ANTICIPOS

1.1.09 1.1.09.04

OTRAS CUENTAS POR COBRAR 1MPUESTOS PREDIALES T OTAL OT RAS CU ENTAS POR COIIRAR GASTOS ANTICIPADOS FONDOS EN GARANTIA Y FIDEICO~IISOS T OTAL GASTOS ANTICIPADOS

1.1.10 1.1. 10.0 1

1.1.10.03

V '•,Jl l Jl 22.5,327.37 9,0S2,4o!4 ,60

9 ,082, 4 4 4 .60

ANTICIPOS Et4PLEAD05

l.I.05.04

1. 1.06 1.1.06.0 1

1.\l,l/'1')1

132,779 .97

CUENTAS POR COBRAR OJENTES FACTlJRAS POR COBRAR TOTAL CUENTAS POR COBRAR CUENTES

1.1.04 1.1.04 .0 1

I.MO.OO 1,680.00

BANCOS LOCALES TOTAL BAN COS

1.1.03 l. l.OJ.OJ

0 1 - GUAYAQUIL

!•10,077. 15 ! S,b70 l 5 l ,63A,3t2 •18

1,110 4,656.09 528.67

528.67

'),4 06,6 78

h~

5 ,40 6,678.65

CREDITO TRlBUTARlO SRI I~! PUESTO A LA RENTA IVA PAGADO TO TAL CRfD ITO T RJIIUTARlO SRJ TOTAL ACTIVO CORRlENTE

J l ,B90.1fr

59,8 1 2.89 16 ,713,90 8.24

1.2.0 7 1.2.02.01

ACTIVO NO CORRI ENTE lNVERSI ONES PERMANENTES ACCI ONES • PARTICIPACIONES

1.2.02.0 2

PREt410 ACC. OTRAS

S'l,Oll./1

1.2. 02.03

FUTURO AUMENTO DE CAPITAL

80.000.00

1.2.02.04

REVALORI ZACI ON DE ACCIONES

1.2

1.2.0 3 1.2.03.0 1

T OTAL JNVERSlON ES PERMANENTES OTRAS CUENTAS POR COBRAR COMPIINIAS RELACIONADAS TOTAL OT RAS CU ENTAS POR COBRAR TOTAL ACTIVO NO CORRlENTE

1.3 1.3.01

J.J.Ot.04

1.3.0/

ACTI VOFUO DEPRECIABLES VEHICULOS USO DE OFJCINA TOTAL OEPRECIAIILES DEPREC!AOON ACUMULADA

9.67 1.865.25

l , l ]f,, IJ'I l.~ ";

1 0 ,937, 780.4 7


Pros ecto de Oferta Publica IV Eml

ENES S.A.

BALANCE GENERAL Feb del 2012 01- GUAYAQUIL

01 - TERRABIENES

Acumulado

CUenta

VEHICULOS USO DE OFIC1NA

t.3.02.04

·<>~ ,5li. I>M

TOTAL DEPRECIAClDN ACUMULADA TOTAL ACTIVO FUD 1.'1

1.1.01

1.'1.01 03 1.4.01.03.01

· 95, 533 .68 55,1122.52

ACTIVOS DIFERIDOS CARGOS D!FERI DOS PROYECTOS PROYECTOS

II (•,S1H.Q7

TOTAL PROYECTOS TOTAL CARGOS DIFERIDOS TOTAL ACTIVOS DIFERIDDS 1.5 1.5.0 1 I.S.Dl .OI

1.5.0 1 0 1 01

OBRAS EN EJECUCION OBRAS GENERALES ESTUD10S, PROVECTOS Y CALCULOS EST\JDIOS DE SUELO

1 5.0 1.01 .02

PROYECTOS

1.5.01.0 1.03

CALCULOS

-

.01.01.04

116,818.97 116,818.9 7 116,818.9 7

111, 1'l J l

DISENOS ESTRUCTURALES TOPOGRAF lA

1.5.0 1.0 1 09

DISENOS ELECTRICOS

5.0 1.01.1 4

1. ~ . 01.0 1.1 6

!>,41>8.0~

nuu 2,68<l.GO

on

OISENOS ELECTRlCOS, TELEFONICOS

44R

DI SENOS SAN!TARIOS,PLUVlALES,POTABLE,RED

~00,0()

TOTAL ESTUDIOS, PROYECTOS Y CALCULOS 1.5.0 1.02 1. 5.01.0 2.02

1

7fiO .R/

1.5.0 1.01.07

I

lU,nA.'III

134,428 .13

OBRAS PROVISION ALES SECADO DE TERRENO

1?.Rf>R QO

1.5.0 1.02 .03

ALQUILER DE EQUJPOS

1.5.01.02.04

VARIOS

l .llltl /•I

1.5.01 .02.06

ACOf4ETlDA ELECTRlCA

1,'111 O!l

POZO SEPTICO,BOOEGA,BANOS

h,<l'l

~5.01.02.08

3 87.~0

~1ATERIAL

1~

1.5.01.02.09

TRANSPORTE DE

1.5.01.02. 10

OFIClNA VENT AS

-l l ,b72.·1l

1.5.01 .02. 11

OFIClNA TECNJCA

n ,?foll l1

2.751.04

TOTAL OBRAS PROVlSIONALES APROBAOONES & PER~1lSOS 1.5.01.0) COLEGIO ARQUITECTOS DEL GUAVAS 1.5.01.03.03 1. 5 .0 1 .03.0~

TRA~1 1 TES

1.5.01 .03.08

CUERPO

1.5.01 03. 13

INTERAGUA

1.5.0 1.03. 14

M. !. MUNICIPALIDAD DE GUAYAQUIL

84, 690.05

LAC.il.BI

VARIOS

B0~1BEROS

·I!!,Ub l 'l"

SAMBORONOON

•IR

4 1)

J

TOTAL APROBACIONES & PERMISOS 1.5.01.04 1.5.0 1.0·1.0 1

TOPOGRAF1A GENERAl JORNALES

gu ordo c oni or m•d.:Jd con e l au •o nzo r9tRe1JoConBaiGenPr..tl S l.Ofl

103


S.A.

BALANCE GENERAL Feb del2012 01 -GUAYAQUIL

01 - TERRABIEHES

Acumulado

Cuenta

1.5.01.04.02

EQU!POS

1.5.0 1.04.03

VARJOS

l.S.O1.04 .04

DENSIDADES DE CAMPO

l.S.0!.04 .05

TOPOGRAFIA

I,R~n . ]r,

381.8'• 11,M

3,108.!JL

TOTAL TOPOGRAFIA GENERAL

I.S.OL.05 1.5.0 1.05.0 I

312,572.26

VARIOS

210, 1QR.Ofi

VAR !OS

TOTAL VARIOS

210, 398.06 869,339.8 5

TOTAL OBRAS GENERALES

1.5.02 1.5.02.02 1.5.02 .02.0 1 •

~I OVIMI ENTO

DE TIERRAS ESCAVACIONES EXCAVAC!ON.VIAS

fj'J ,6tlb,/ J

EXCAVAC!ON TERRENOS & lAGOS

1.4}1) 111

I .5.02.02.05

lAGOS

t./IIU16

1.5.02.02.06

PARQUEADERO

J .5.02.02.09

DESBROCE

.02.02.02

23,78} 75 /, 0/5 . ~ ~

TOTAL ESCAVACIONES

1.5.02.03 l S.02.03.0 I

.

l.l~

102,305 .16

RELLENO VIAS MATERIAL GRUESO

·15'11 1R

1.5.02.03 .02

VIAS MATERIAL FINO

7Q,07R IR

1.5.02.03.03

VIAS TERRENOS MAT. CASAGRANDE

l5,1·1 'i

1.5.02.03.04

TERRENOS • OTROS

1. 5.02.03.05

RELLENOS TERRENOS

n

l ,n'l. l <t

H i>.'l20.0 J

5.02.03.06

NATERIAL VEGETAL

4 ,371 ·I)

1.5.02.03.07

ESTEROS, CANALES

l, hQ1.A7

I .5.02.03.09

RELLENO PARQUES

7,1JKO.•l'l

I .S.02.03. 17

VARIOS

1.5.02.03. 18

VIAS DE ACCESO Y CANALES

11l,71 6.U 110 00

TOTAL RELLENO

382.000.4 1 484,305.5 7

TOTAL MOVJMJENTO DE TIERRAS PAVI~IENTO

ACERAS BORDILLOS RESANTEO SUB·BASE

1.5.03 1. 5.03.0 1 I 5.03.02

!lASE

1.5.03.03

PAVIMENTO Y CALZADA

l.S.OJ.OS

ADOQUI NADO

1.5.03.06

BORDILLOS TRASPASABLES

1.5.0 3 07

RASANTEO DE ACERAS

I

44,1) 10.5•1

r

9B ,74 1 . ~0

n,,.,,_. • '., JR

104


Pros

BALANCE GENERAL Febdel2012

01- GUAYAQUIL

01 - TERRABIENES

01- GUAYAQUIL

Cuenta

1.5.03 .06

ACERAS

1.5.03 09

VARI05(1)

TOTAL PAVlMENTO ACERAS 80RD1LLOS !.S.IH .0 1

RED DE AGUA POTABLE C0~1PRA TUBER l AS PVC

1.5 04 .07

JNSTALACION

1.5.04 .03

VARIOS( I)

1.5.0'1 .06

TUBER l A LUZAGUI

I 5.04

TOTAL REO DE AGUA POTABLE 1. 5.05 l.S.OS.OI 1.5.05.02 •

.0 5.03

INSTALAOON DE T UBERI AS INSTALAOON TUBERI AS PVC CAMARAS & ESTRUCTURAS

t.5.os.or;

RELLENOS DESALOJOS

1.5.05.07

VARIOS

1.5.05.00

TUBERJAS LU Z

TOTAL ALCANTARILLADO AGUAS LLUVIAS

.

606,470.28

~.s 1a.so

112,000.00

282,330.43

ALCANTARILLADO AGUAS LLUVJAS COt~PRA TUBER lAS CONCRETO

1.5 .05.04

1.5.06 1.5.06.01

·l,VII.bl'l

l.n77 96

31.1 95 07

I I 711 l ,hM.IlH

298,943.85

ALCAN TARILLADO AGUAS SERVI DAS COMBRA DE TUBERl AS PVC

1.5.06.02

INSTALACION TUBERJAS

I S.JS'l.JB

1.5.06. 03

CA~I ARAS&ESTRUCTURAS

76,070 Rl

1.5.06.04

ESTAClON DE BON BEO

5.06.05

VARIOS

1.5.06.00

RELLENOS Y DESALOJOS

1.~.06.07

TUBERIA PRESION

TOTAL ALCANTARILLADO AGUAS SERVlOAS 1.5.07 1.5 .07 .01

lNSTALACIONES ELECTRJCAS l NSTALACIONES ELECTRICAS

TOTAL lNSTAUICION ES ELECTRICAS 1. 5.0<'1 1.5.09.0 1

O(IRAS COMPLEMENTARI AS CERRAMIENTO LAT ERALES

1 . ~ .1)').0 2

CERRAMIENTO FRONTAL

1.5.()<).01

INGRESO GENERAL

1.5.09.0·1

BLOQUE ADM. Y SOCI AL

1.5.09.05

10 EXTER!ORES&AD! CIONALE5

1.5.09.0b

PISCINAS

:? 1, 271! Ri

17,!11 1.11{1

261,806.82

69/•02.00 89,602.00

0 1.075.'10

105


Pros

cto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

BALANCE GENERAL Feb del2012 01 - GUAYAQUIL

01 - TERRABIENES

Acumulado /7,8<5 28

Cuenta 1.5.09.08

VESTIDOR CANCHAS

1.5.09.09

CANCHAS TENJS

1.5.o<l. IO

PISCINA

1.~. 0'1. 11

CANCHA USOS t4UlnPLES

1.5.09. 12

CANCHA l NOOR FUTBOL (CESPED)

I.S.09. l)

VAR]QS

1.5.0'). 1 ~

VARI OS I

I , 7 IH 1·1

l.S.O'U5

VARIOS 2

27, 1117 C)<)

1.5.09. 16

JUEGOS INFANnLES

11 .88R.}·I

1.5.09.17

SENAUZACION VILLAS

.09 . 18

AREAS VERDES RED PR!MARIA ESTACION BOMBED

t.S. IO.OI

24.039.97

120 .00

t 6u.9bJ.81

~IODELO

TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS

1.5.10

1,395,753.47

5.750.00 1;,7~11.00

1.5. 10.02

SISTEMA DE RIEGO

1.5. 10.03

JARDINERIA

1.5.10.04

ADECUAR PARQUE

b.874.7 1

1.5. 10.07

VARIOS

1. 277. 20

1.5. 12 1.5.12.01

TOTAL AREAS VERDES TRATAM!ENTO AGUAS RESIDUALES EQUJPOS ESTRUCTURA

1.5. 12.02 •

01 - GUAYAQUIL

1 2. 51 9.~ 1)

35,171.57

l·lh,R1CJ 11

ESTACION BOMBEO.· ESTRUCTURA

. 12.03 1.5.12.D4

ESTACION BOMBEO.· EQU!P05

11,501.00

1.5. 12.0 5

CERRA~11ENTO

10,1 54 .59

1.5. 17.06

VARIOS

TOTAL TRATAMIEHTO AGUAS RESIDUALE5 l.'l. l1.0 1

OTRAS INSTALAOONES AGUA, CONEXI ON&FISCAUZACION

1.5.13.02

GLP, CANAUZACION GAS

1.5.13.03

RED TV CABLE

1.5. 13

1.~.50

1.~ . 50 .01

TOTAL OTRASINSTALACIONE5 COSTOS INDIRECTOS OIRECCJON TECNICA

1.5.50.01

COSTO FINANCIERO

1.5.50 .05

GASTOS LEGALES

Pt ll •' ' ..,. •, Ill

273,542.02 h,tl.!l 1 1


Pros ecto de Oferta Publica IV Emlsi6n de 0

BALANCE GENERAL Feb dell012 0 1 • GUAYAQUIL

01 - T ERRABIENES

Acu mulado

Cuenta VARIOS

1.5.50.07

PUBLIClDAO

l.5.50.08

GASTOS AD~1 1N ISTRATIVOS FJDE1Cm1 1SO

11 , 117

l.5.50.09

ASESORI A URBANISTICA

I~

t.S.SO. IO

AVALUO

H .l'l'l l A

1.5.50. 1 t

ESTUDIO TECN ICO

1.5.50. 13

COMLSIONES

1.5.50.15

CERTIFI CADOS HI STORIA DOMINI O TOTAL CO STOSINDIRECTOS IVA POR REEMBOLSAR I VA EN COSTOS DE URBANrZACION VERANDA

1.5.91 1.5 91.0 1 •

IVA EN COSTOS VILLAS VERANDA

.91.02

TOTAL IVA POR REEMBOLSAR CONSTRUCOON VILLAS VERANDA VI LLAS CLIENTES POR DISTRI BUI R

1. 5.92 1.5.92.99

TOTAL CONSTRUC·C ION VILLAS VERANDA GUARD! AS DE SEGURI DAD GUARDIAS

1.5.93 I ~.93.01

T OTAL GUARDIAS DE SEGURIDAD GASTOS CO·PROP!ETARIOS GASTOS CO PROP!ETARIOS

1.5.91 1.5.91.01

T OTAL GASTOS CO· PROPIETARIOS lMPUESTOS PREDIALES IMPUESTOS PREOI ALES

1.5.95 1.5.95.0 1

TOTAL IMPUESTOS PREDIALES

.

ll .4 5b.S!.

l.5.50 .0fi

COSTOS GARANTIA BANCARIA COSTOS GARANTIA BANCARIA

1.5.96 5.96.01

TOTAL COSTOS GARANTIA IIANCARIA REENBOLSOS FACTURAOON FIDEICO~IISO MERCANT I L TERRABI ENES

1.5.99 1.5.99.0 1

TOTAL R EEMBOLSOS FACTURACION TOTAL OBRAS EN EJECUCION

no

11•\,117

I l l.'•() l !if1,001J.I)O

2.SBIJ.OU

1, 259, 249,95 )Ql), ]U.l ,(>()

J J./3l.Oj

332,526.71 4-li ,Ufl.fll

441,726.82 J•IO on

240 .0 0 l .t>UO.OO

1,600.00 4 1,J·tl.nl

41, 247.01 ·1,092.·15

4,092 .45 b,/O I ,IH~ .U

· 6, 701,385.22 91,676.28

CONSTRUCCION DE CASAS PERSONAUZAOAS CONSTRUCCION CASAS VARIOS

1.6

1.6.0 1 1.n.01 .o2

TOTAL CONSTRUCCION CASAS TOTAL CONSTRUCCION DE CASAS PERSONAUZADAS

1.7

1.7.02 1.7.02.0 1 I. 7 .02.01.01 1.7.02.01.01.0 1

OBRAS EN CONSTRUCCI ON - PROYEOO VIVI ENDA OIJRAS EN EJECUCI ON - ARCOS DEL RIO OBRAS GENERALES ESTtiDIOS,PROYEOOS Y CALCULOS ESTUDIOS DE SUELO

I. 7 .02.01.1)1.0]

PROYEOOS

1./.0].0 1,01.0~

DlSENOS ESTRUCTURALES

1.7.02.01.01.07

TOPOGRAFIA

I

480,?74 (,]

. 111t' l t'l! ·~·JJI

20,028.611 20,028 .611


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

BALANCE GENERAL Febdel2012 01 ·GUAYAQUIL

01 • TERRABIENES

01 · GUAYAQUIL

Cuent a

Usuarlo 1 onitv<~rrett'

Acumuladc

I 7.0 2.01 .01.09

DISENOS ELECTRICOS

1. 7.0.l.O l.OI. IO

DISENOS ARQUITECTONICOS

500 ()It

TOTAL ESTUDIOS,PROYECTOS Y CALCULOS OBRAS PROVISIONALES 1.7 .02.0 1.02 SECAOO DE TERRENO I .7 .02.01 .02.02

26, 296.55

10. 1"7 II

1.7.02.01.02.0·1

VARIOS OBRAS PROVISIONALES

I <J, II•JO . O~

1. 7.02 .0 1.02.0R

POZO SEPTICO,BODEGA,BANOS

7. 10~.05

1.7 .02 .0 1.02.09

TRANSPORTE MATERIAL

1.7.02.01 .02. 10

OFIONA VENTAS

105.00

72.00

TOTAL OBRAS PROVISIONALES APROBAOONES & PERM!SOS 1. 7.02 .0 1.03 TRA~I ITES VARIOS 1.7 .0 2.0 1.03.CN

36,539.3 7

4 ~0 . 1)0

TOTAL APROBACIONES. PERMISOS TOPOGRAFIA GENERAL 1.7 .02.0 1.0'1 VARIOS DE TOI'OGRAFIA GENERAL 1.7 .02.01.0'1.03

450.00 ·l llt!.(M)

TOPOGRAFlA

J.7 .02.0 1.0'1 .05

u n~

TOTAL TOPOGRAFIA GENERAL 1.7.02.0 1.05 VARIOS OBRAS GENERALES VARIOS I. 7 02 .0 1.05.01

1,772.00

TOTAL VARJOS OBRAS GENERALES TOTAL OBRAS GENERALES

.

3 9,067.1 0 104,125 .0 2

MOVIMlENTO DE TIERRA EXCAVAOONES EXCAVACION VIAS

1.7.02.02 1.7.02.02.02 1.7.02.02.02.01 1.7.02.02.02.02

EXCAVACION TERR ENOS

1.7 .02.02.02.05

PARQUEADERO

7 .02.02.02.06

nn

ll, lR ! ·I I

·1R7 Nl

EXCAVACION Y DESALOJO

23,50 / .'1 ~

TOTAL EXCAVACJONES 1. 7 .02.02.03 RELLENO VIAS MATERIAL GRUESO 1.7.02 .02.0 3.01

41,994.02

21>.7 17.7 1

!.7.02.02.03 .02

VIAS MATERIAl FINO

38,0!.7.07

1. 7.02.02.03.04

RELLENOS TERRENOS

]3b,h05 7 1

1.7.02 .02.03.06

ESTEROS, CANALES

I. 7 .02 .()2.03.07

TERRENO FINO

l . 7.02.02.03.08

REUENO PARQUES

1 . 7 . 02 . 02 .03 . 1~

VARIOS • CTA. RELLENOS

1.7.02.02.03. 15

VIAS DE ACCESO Y CANAL.ES

ln.or '

II 00

TOTAL RELLENO TOTAL MOVIMlENTO DE n ERRA

1.7.02.05 I' >"•' ' w

AlCANTARILLAOO AGUAS LLUVIAS ~Al

JC n

rt

c;:;c

3•

prescn:o Cjem;::;li\flep

gu ordo con torm1 d ~ J <;On el a u

o m:odo

108


" . Pros ecto de Oferta Publica IV Emlsi6n de obi --

BALANCE GENERAL Febdel2012 01 • GUAYAQUIL

01 • TERRABIENES

01 · GUAYAQUIL

Cuenta 1.1.02.05.0 1

C0~1PRA TUBERIAS CONCRETO

1.7.02.05.03

INSTALAOON 11JBERI AS PVC

1.7.02.05.01

CAMARAS P. ESTRUCTURAS

1.7.02.05.06

RELLENOS DESALOJOS

I h, oSodt• ~ . 2bl.8)

l.tl95 40

TOTAL ALCANTARILLADO AGUAS LLUVIAS

I . 7 ,02.0&.02

INSTALACION TUBER IAS

I. 7 .02.06 .03

CAt~ARAS & REESTRUCTURAS

1.7.02.06.01

ESTACION DE BOMBED

1.7.02.06.06

RELLENOS Y DESALOJ05

60,73 8 .67

ALCANTARILLADO AGUAS SERVI DAS CO~IPRA DE TUBER! AS PVC

I. 7.02.06 1.7.02.06.01

1!,4311

11,52\Mo

,067.8 0

TOTAL ALCANTARILL.ADO AGUAS SERVIDAS 1.7.02.50 1.7 .02.50.03

34,410.44

COSTOS I NDIRECTOS GASTOS LEGALES

1M.on

PUBLICJDAD

1.7.02.50.04

70, lOll./}

TOTAL COSTOS lNDIRECTOS

78,868.72

REEMBOLSO DE FACTURAO ON REE~1BOLSO DE FACTURAC!ON

1.7.02.99 1.7 .02.99.0 I

oJI .'l l o!.3H

TOTAL REEMBOLSO DE FACTURACION

· 637,414.38 0.00

TOTAL OBRAS EN EJECUCION • ARCOS DEL RIO TOTAL OBRAS EN CONSTRUCCION • PROYECTO VIVIENDA TOTAL ACTIVO

2 2.1

PAS!VO CORRJENTE CliENTAS POR PAGAR CORTO PLAZO PROV. DE BIENES Y SERVICI OS CliENTAS POR PAGAR CLIENTES

1.01.03 2. 1.01.04

OBLIGACI ONES FI SCALES

2. 1.01.05

EM PLEADOS

lR,/Q<l ,flH

TOTAL CliENTAS POR PAGAR CORTO PLAZO

2.1.02

1,480,353.89

RESERVAS LAGUNA DEL SOL

2. 1.02.01

RESER VAS URB PTO. MCCOLl

2. 1.02.3 1

TOTAL RESERVAS

442, 216.57 1,922,57 .46

TOTAL PASIVO CORRIENTE

2.2 2.] .0 1 2.2.01.0 J

OBLIG ACI ONES SERVICIO DE REN TAS INTERNAS OBLIGACIONES SRI RETENCIONES DEL IMPTO. A LA RENTA

2.2.0 1.02

RETENCIONES IVA POR PAGAR

2.2.0 1.03

IVA COBRAOO TOTAL OBLIGACIONES SRI TOTAL OBLJGACIONES SERVICIO DE RENTAS INTERNAS

2.3

o.oo 28, 167,938.42

PASIVO

2. 1.0 1 2. 1.01.01 .

oa

72 .72

OBLIGAOONES MENOR A I AND jl,.j fl ,' l o',• •.,•I ll.

r.·=- r,-· 11 ~"'

.J .... n '-'"' c;:.:~ o : p:-~3on ~o e ie:-':1~ '{RtR ep guo ~rJo con rQ(.l i tiel <.:on el ou !on zodo

t onBaiGcneralEstandar.rpt

109


Pros

cto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

BALANCE GENERAL Feb del201l 01 · GUAYAQUIL

01 • TERRABIENES

01· GUAYAQUIL

Cuenta

2.3.01 2.3.01.0 1

2.3.0 1.0] 2.3

0 1.0~

2.3.0 1.05

.

2DA.

E~IISION

3ERA.. E~1lSION DE OBLlGACIONES PORCION CORRIE~

2.4 .01.02

OEC!MOCUARTO SUELDO

2A.OLOJ

FONDO DE RESER VA

2,q,Ql.04

APORTES JESS

1,507, 169.42

L~, SJ5 ..!1J

I~JlOB. S<l

15% PARTIOPAOON UTIUDADES

2.6 2.6.0 1 2.6.01.01

2.6.03 2.6.03.0 1

TOTAL OBUGACIONES INST. FINANCIERAS L/P E~liS!ON DE OBUGACIONES ! ERA. EMISION DE OBUGACIONES LP

2.6.03.03

2DA. EMISlON DE OBLIGAOO NES LP

7.f>.03.04

'lERA. EMISION DE OBLIGACIONES LP TOTAL EMISION DE OBUGACIONES PROVISION JUBILACION PATRONAL JUBILAOON PATRONAL

2.8

2 8.0 1 2.8 .0 1.01

PROVISION POR DESAHUC!O

3 3. 1

TOTAL PASIVOS DIVERSOS TOTAL ACREEDORES DIVERSOS TOTAL PASIVO PATRIMONIO CAPITAL SUSCRJTO

I ,365, 73fl 24 1, 365,738.24

t.Joo,noo on

1•1..10

374, 771 .94 5, 211 ,760.18

I O,CH I!,BOS. 7<1

TOTAL OIFERIDOS FINANCIEROS TOTAL OTROS PASIVOS ACkEEDORES DIVERSOS C0~1PANIAS RELACIONADAS COMPANIAS RELACJONAOAS LOCALES

1.R.OJ.O t

306,449.89

7~. \

OTROS PASIVOS DIFERJDOS FINANCIEROS UTIUDAD DIFERIDA

TOTAL COMPANIAS RELACIONADAS PASIVOS DIIIERSOS DEPOSITOS GARANTIA

L.U.IlJ

306,449.89

3 ,471,250.00

TOTAL PROVISION JUBlLACION PATRONAL TOTAL OBUGACIONES MAYORES A 1 ANO 2.7 2.7.01 2.7.01.02

~ 2 \ nnn . nn

1 ,507, 169.42

TOTAL BENEFICIOS SOCIALES TOTAL PROVISIONES OBUGAOONES MAYORES A 1 ANO OBUGACIONES INST. ANANOERAS 1../P OBLIGACIONES BANCAR!AS LOCALES

604.02

1St>, IS/~~~

DE OBUGACIONES PORCION CORRIEN'

7.4 2.4.0 1 2.'1.01.01

4.01.05

167,21 1 '17

!ERA. EM IS ION DE OBUGACIONES POROON CORRIEf

TOTAL INSTITUCIONES FINANCIERAS TOTAL OBUGACIONES MENOR A 1 AND PROIIJSJONES BENEFICJOS SOC!ALES DECJMOTERCER SUELDO

2 6.04 2.6.04.01

.

lNSTTTUOONES FINANOERAS BANCARIAS LOCALES

10,048,895.79 10,048,895.79

CERTIFI CO que 31 presente ejempl

110


Pros

BALANCE GENERAL Feb del2012

01 - GUAYAQUIL

01 - TERRABIENES Cuent•

CAPITAL SOCIAL SUSCIUTO Y PAGADO

).1.01 ).1.01.01

TOTAL CAPITAL SOCIAL TOTAL CAPITAL SUSCRITO

).2

APORTES FUTURO AUMENTO CAPITAL CAPITALIZACION ACREENCIAS C0~1PAN IAS l OCAlES

3.2 .02 3.2.02.0 1

TOTAL CAPITALIZAClON ACREENCIAS TOTAL APORTES FUTURO AU MENTO CAPITAL

3.3 3.3.01 3.3.01 01 3.3.01.01.09

RESULTADOS ACUMULADOS RESULTADOS PEROIOAS ANOS ANTRS. PERDIDA ANO 200'1

TOTAL PERDIDAS ANOS ANTRS.

).3.01.02 3.3 .01.02.01

UTILI DAD AiilOS ANTRS. UTILI DAD ANO 1998 Y ANTER!ORES

1 ,415, 700.00 1 ,415, 700.00

1,200,000.00

4 , 200,000.00 4 , 200,000.00

·RR,·lR1.'lJ

-88,483.93

.01 .02.05

UTI UOAD ANO 2002

3.3.01 .02.06

UTILI DAD ANO 2003

3 .3.01 .02.08

UTIU DAD ANO 2005

58. 71153

3.3.01 .02.09

UT!UDAD ANO 2006

7 1 ,HR ~.

U.Ol.02.10

UTILI DAD ANO 2007

3.3.01.02. 11

UTIUDAD AN0·2008

).3.01.02.12

UTIUDAD AN0·200<J

3. 3.01.02 13

UTIUDAD ANO 2010

3.3.01.02. 14

UT!UOAD ANO 2011

TOTAL UTlUDAD ANOS ANTRS.

.

1,4 I~ . /OO.f''Al

l .3.0 1.03 3.0 1.03 .01

EFECTOS APLICACION NIIFS EFECTOS CIERRE 2009

TOTAL EFECTOS APUCACION NUFS TOTAL RESULTADOS TOTAL RESULTAOOS ACUMULADOS

3.5 3.5.01 3.5.01.0 1 3.5.0 1.0 1.01

RESERVAS RESERVA LEGAL RESERVA LEGAL RESER VA LEGAL ANO 1998 Y ANIER JORES

3 5.0 1 0 1.0 }

RESER VA LEGAL ANO 2002

3

0 1.01

RESERVA LEGAL ANO 2003

l 5.01.01.04

RESER VA LEGAL ANO 2004

3.5.01 01.05

RESER VA LEGAL ANO 2005

j .S.(H.OI.Ob

RESER VA LEGAL ANO 2006

3.5.0 1.01.07

RESERVA LEGAL ANO 2007

J.5.0 1.01.08

RESERVA LEGAL AN0·2008

~.oJ

10

15.t>lb.llS

728,239 62

939, 727.30 137,9·19.38 ,

-137,94!1.38 713, 293.99 713, 293.99

I 07


I

/. Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

ISALAN(;I: bi:NI:RAL Febdel2012 01 ·GUAYAQUIL

01 • TERRABIENES Cuenta J .5.01.0 1.09

RESERVA LEGAL AN0-2009

3.5 .0 1.0 1.1 0

RESERVA LEGAL ANO 2010

3.5.0 1.0 1.11

RESERVA LEGAL ANO 20ll

01 • GUAYAQUIL

13R,IRS.Qt,

TOTAL RESERVA LEGAL

431,403.36 4 31,4 03.36

TOT AL RESERVA LEGAL RESERVA POR VALUAOON 3.5.02 RESERVA POR VALUACION 3.5.02.0 1 RESERVA POR VALUAOON 3.5.02.01.0 1

1 , 1Jt>,6~) 4 ~

TOTAL RESERVA POR VAWACION

1, 126,843.45 1, 126,843.45 1,558,246 .81

TOTAL RESERVA POR VALUACION TOTAL RESERVAS

J.o J.u.OI 3.6.01.01 3.b.O I.OI.01

• TOTAL

RESERVA DE CAPITAL RESERVA DE CAPITAL RESERVA DE CAPITAL RESERVA DE CAPITAL AND 2000 U!illdad del E)erCkJo Actual

l lll'Jh

SJR.n•IO.f>t>

TOTAl RESERVA DE CAPITAL

538, 751.62 538, 75 . 2 538, 75 8 ,425,99

TOTAL RESERVA DE CAPITAL TOTAL RESERVA DE CAPITAL TOTAL PATRIMONI O PASIVO Y PATRIMONIO

28,167,93

OLGA NAVARRETE ~lUNOZ RU C:

092 119944·100 I Reg: 10979

• ejemp'o' con fo rmldao con el au ,o rrzouo

112


Pros

cto de Oferta Publica IV Emisi6 . 'cffi

ESS.A.

ESTADO DE PERDIDA Y GAN ACUMULADO HASTA Feb/2012 Corn ., ;;,a:

Dlvls16n: 01- GUAYAQUIL

01 - TERRABIENES

Satdo Mes

Nlvel

Descrlpd6n Cuenta

4

INGRESOS VENTAS Y OTROS INGRESOS OPERATIVOS FACTURACI ON

<1 . 1 4 1.0 1

4 . 1.01.02 4 . 1 01.05 4 I 0 1.06 4 . 1.01.08 4 . 1 01.09 4 1.01.11 4 1.0 I . 16

INTERMEDIACI ON VTA.TERRENOS ALQU!LERES SERV!CIOS ADMINISTRATIVOS COMI510N ADMINISTRATIVA DI RECCION TECN I CA INGRESOS POR CONSTRUCC10 N COSTO POR URBANIZACI ON ARCOS DEL RIO

162,669.94 2,800.00 4(15,3 77. )4 9 1,6R4 .9 6 499,836.6 7 329,900 .6 6 l4 2,92 '1.'i7

TOTAL

4 ,3 4 .3.01 4 .3.01.04

$ 1 , 695, 196. 16

TOTAL

FACTURACION

$ 1 , 695, 196. 16

TOTAL

VENTAS Y OTROS INGRESOS OPERATIVOS

$

1 , 695, 196.16

OTROS INGRESOS INGRESOS FINANCIEROS I NTERESES V AR IOS

4 .60

TOTAL

4 .5 4 .5 .01 4 .5.01.07 4.5.01. 10

$4.60

TOTAL

INGRESOS FINANCIEROS

s 4 .60

TOTAL

OTROS INGRESOS

$4.60

! NGRESOS VARI OS ! NGRESOS VARIOS DIVIDENDOS GANAOOS

13,000.00 2,874 .51

OTROS

TOTAL

5 5. 1 5. 1.02 5. 1.02.03 5 . 1.02.04

$ 15, 874.51

TOTAL

INGRESOS VARIOS

$ 15,874.51

TOTAL

INGRESOS VARI05

$ 15,874.51

TOTAL

INGRESOS

$ 1,711, 075.27

COSTOS Y GASTOS COSTO DE VENTAS COSTOS DE CONSTRUCCI ON CASAS VERANDA

· 329 ,900 .68 - 142 ,924 .56

COSTOS ARCOS DEL RIO

TOTAL

5 .2 5. 2 .01 5 . 2 . 0 1.02

$

- 472,825.24

TOTAL

COSTOS DE CONSTRUCCION

$ - 472,825. 2 4

TOTAL

COSTO DE VENTAS

$ -472,825 .24

GAST OS DE COMERCI ALIZAC ION COM ISJONES PERSONAS NATURALES

TOTAL TOTAL 5 2 .02 5.2 .02 .0 1 5 .2 .02.02

COMISIONI!S

PUBLICIDAD PERSONAS JURI D I CAS PERSONAS NATURALES

TOTAL

5 4 .9 5

CERTIFICO que 31 presen le

113 . . . _ ......


Pros

cto de Oferta Publica IV Emlsi6n de Obli

ESTADO DE PERDIDA Y GANANCI~ ACUMULADO HASTA Feb/2012 Sucursa l :

Co m a1i ia: UIL

01- TERRABJENES Nlvel

SaldaMu

Oescripd6n Cuenta PUBLICIDAD

TOTAL 5 .2 .0 4 5.2 .04 .0 1

01- GUAYAQUIL

$ - 10,154 .95

ATENCIONES A CUENTES ATENCI ONES A CllENTES

- 1,927 .&9

TOTAL

$ - 1,927.69

TOTAL 5.2.05 5 . 2.05.04 5.2.05.08 5 .2.05.09 5.2.05 . 10 5 .2.05. 11

5.2.05.1 2 5 .2.05 . 13 5 .2.05. 17 5 .2.05.29

ATENCIONES A CLIENTES

$ - 1,927.6 9

GAST05 DE PERSONAL VENTAS CAPACITACION OTROS SUELDOS OECIMOTERCER SUELOO BONO ESCOLAR FONDO DE RESERVA APORTES AL lESS VACACIONES NO GOZADAS CO~HSI O N ES

-90 l.67 ·2,000.0 0 -25,9 17 .28 · 12,154 50 -973 .3/ - 11,065.00 - 17,721.25 -9 17 .6 4 11 7,791.93

TOTAL

5.3 5.3.0 1. 5.3 .01.01 5.3 .01.02 5 .3.0 1.03 5 .3.0 1.04 5.3.01.05 5 .3.01.09 5 .3 .0 1. I 2 5 .3 .01. 14 53.01. 16 5.3.01.18 5 .3.01. 19 5 .3.01.2 1 5 .3 .0!.23

$ -189,442.59

TOTAL

GASTOS DE PERSONAL VENT AS

$ -189, 442. 59

TOTAL

GASTOS DE COMERCIAUZACION

$ - 205, 8 7 5.2]

GASTOS GENERALES Y AOMIN ISTRATIVOS GASTOS DEL PERSONAL SUELDOS OECIMOTERCER SUELOO BONO ESCOLAR FONDO DE RESERVA LU NCH VACACI ONES NO GOZADAS UNIFORMES SEGUROS PERSONAL MOVILIZACION MENSUA L INDEMN I ZACJONES APORTES l. E.S.S. HORAS EXTRAS CO ~II S IONES

-55,754 .56 -5, 749.52 -3,300.17 -5,254. 05 -4 ,996.00 · 143 .55 - 1,1 86 .78 · I 'l l li2

3, 136.00 -873.69 -8.382.80 · 104.68 · 13 .273...!0

TOTAL TOTAL 5.3 .02 5.3.02 .01 5.3.0 2.03 5 .3.02.06

$ -102,296 .62 GASTOS DEL PERSONAL

OTROS BENEFICIOS CAPACITACION BONJFI CACION NAVIDENA FIESTA NAVIDENA

$ - 102, 296.62

- 1,838 .33 -4 ,968 .00 - ~.18 5 . 80

TOTAL 5 .3 .0l 5 3 .0 3 .01 5 .3.03.02 !J.J.03.03

OTROS BENEFICIOS TOTAL GASTOS GENERALES ARRI ENDOS Y EXPENSAS SERVICIOS BASI COS PAPELERIA, SUMI NISTROS Y OTROS

TOTAL 5 .3 .03 .0 '\ 5.3 .03.0 4 .0 1 5 3.03.0'1.02 5 .3.03.04 .03

MANTENIMIENTO OFIC I NA Y VEHICULOS OTROS GASTOS ~1ANTENIMIENTO VEH ICULO PEUGEOT VE11l CULOS OFICINA

114


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

ESTADO DE PERDIDA Y GANANCIA ACUMULADO HASTA Feb/2012 Oivis16n: 01 - GUAYAQUIL

Com ai'ila: 01 - TERRABIENES

5.3.03 0 4 .04 5.1.03.04 .07 5.3 .03 .04 .08 5 3.03.04 .09 5.3.0 3.0•1.1 0 5.3.0 3.04 . 16

LIMP!EZA COP lADORA EQUIPOS DE COI~PUTAC ION AIRE ACOND!C!ONAOO PLANTAS r~A NTENIMIENTO

TOTAL

5.3.05 5.3.05.01 5. 3.05 .02

Saldo Mes

DeKrlpcl6n Cuentll

Nlvel

Sucursa i : 01 - GUAYAQUIL

ED IF. INPROEL

1,389 .38 ·30.00 - 11 9 .00 -20.00 -44 0.00 265.00

s -9,841 . 27

MANTENIMIENTO OFICINA Y VEHI CULOS

GASTOS GENERALES TOTAL ASESOR IA PROFESIONAL HONORARIOS PERSONAS JURIDICAS HONORAR I OS PERSONAS NATURALES

s -47,679. 23 - 13.752 .11 ·4 9,017.21

s - 62, 769.32

TOTAL

5 .3.06 5.3.06.01 5 .3.06.02 5.3.06.05

ASESORIA PROFESIONAL TOTAL ASESOR!A LEGAL HONORARIOS PERSONAS NATURALES HONORA R! OS PERSONAS JURIDICAS OTROS GASTOS LEGALES

$ - 62,769.32

· 180.00 - 2,500.00 ·3 .603.00

s -6, 283 .00

TOTAL ASESORIA LEGAL

5.3 .07 5.3.0 7.0 1

TOTAL IM PUESTOS Y CONTR!BUC!ONES

IMPUESTOS Y CONTRI BUC!ONES

$ - 6 , 2 83 . 00 · 1,020.8 2

s - 1 , 0 2 0 .82 s - 1 , 0 2 0 .82

TOTAL IMPUESTOS Y CONTRIBUCIONES

5.3.0B 5 .3.08 .0 1 5.3.08.02

5.3.08 .03 5 .3.08.03.02 5.3.08.03.03 5.3.08 .03 .04 5.3.08 .03 .05 5.3 .08.03.09

TOTAL OTROS GASTOS ADMIN!STRATIVOS SEGUROS DEVENGADOS GASTOS DE Vl AJE TOTAL OTROS GASTOS GENERALES CERT JF. CHEQUE I CHEQUERA REFRIGERIOS/ LUNCH MOV!LI ZACION TRANSPO RTE TAR JETAS DE CRED!TO OTROS GASTOS GENERALES

TOTAL

5 3.08 .06

-50.12 ·3,026 .8 3

s · 128.00 -491.(><; ·3 , 273 . 36 -14 3.32 7.378.75

OTROS GASTOS GENERALES

COMPRA ACTIVOS FIJOS

$ - 11,4 15.0 8

·5,305.34

TOTAL TOTAL

5.4 ~.OJ.O

$ -5, 3 05 .34

OTROS GASTOS ADMINISTRATIVOS

$

- 19 ,797.37

TOTAL GASTOS GENERALES Y ADMINISTRATIVOS GASTOS F!NANC!EROS INTERESES D EVENGADOS

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- 3 , 07 6.95

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INS T . FINANC I ER A S LO CALES

- 59.096. 7)

EM!SION DE OBLIGAC I ONES (l NT )

- 9 1,8 16.27

TOTAL

5.4.02 5 ~.02 . 0 1 ~.4 . 07. 0 2

5 .4 .02.05

INTERESES DEVENGADOS TOTAL OTROS GASTOS FlNANClEROS COMISIONES SOBREGIROS I MPUESTO SALI DA D I VISAS

11 5


Pros

HASTA Feb/2012 Sucursal :

Com aMa: UIL

01 - TERRABIENES

Nlvel

5 4 .02.06

01- GUAYAQUIL Saldo Mes

Descripcl6n Cuenta

- 175 .55

I NTERES POR SOBREGIRO (U SO FONDOS)

TOTAL

5 .5 5 . 5.01 5 .5 .01.0 1

$ - 12, 868.95

TOTAL

OTROS GASTOS FINANCIEROS

TOTAL

GASTOS FINANCIEROS

'-12,868.95

$ -163,781 .95

OTROS EGR.ESOS PROV1SIONES. DEPRECIAClONES V AMORTIZACIONES DEPRECI ACION DE A CTIVOS FIJOS

· 3,232.3 0

TOTAL

5.6 5 .6.01 5.6.01.0 1

$ - 3,232.30

TOTAL

PROVISIONES, DEPRfCIACIONES Y AMORTIZAClONE

$ -3,232 .30

TOTAL

OTROS EGRESOS

$ -3, 232.30

OTROS GASTOS NO OPERATIVOS DEDUCI BLES OTROS DEDUCIBLES

-3 ,0'JJ. 4 7

TOTAL

$ - 3,093 .47

TOTAL 5.6 .02 5 .6.02.0 1 5 .6.02.03 5 .6 .02.04

DEDUCIBLE$

$ - 3,093.47

NO DEDUCI BLES

-1,721.q7

I NTERESES V MULTAS

·7, 15 4 .3 1 · fJ3 ,9 l l.G5

OTROS NO DEOUCIBLES AJUSTE OE ANOS ANTERIORES

TOTAL

$ - 72,787.93

TOTAL

NO DEDUCIBLE$

TOTAL

OTROS GASTOS NO OPERATIVOS

TOTAL

COSTOS Y GASTOS

GANANCIA DEL EJERCICIO CONTABLE

• 1-..

C.l. 0'101<JB2528

Conbldor OLGA NAVARRETE MUNOZ RUC: 092 11994•14001 Reg : 10979

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11 6


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Ef.aivo Ooo.mentos y Cuentn por cobrar lnventarlos Oerechos fiduc1anos Garantia Activo comornta

156.986 3.765 .692 327,832

lnvtrskmes perrm:nente.s

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Act>vo drterido ObrJ s en ejtcucion

2 .16" 0 .00% 27.96" 62.02.% 9 .17!1 0 .3311 0 .51!1 0 .00%

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1.393.587 50.637 78,212

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148,237 11,646,685 53,220

1.03" 24.77%

11,848,142 11,507.~

29,423 180,74 6

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5,406,679 16,713,908 10,937,780 2.31,903 55,823 116,819 111,705

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I Oblttaciones bancarias Oocumentos y C.Ue.ntas per paaar lmpuesto a Ia renta y obHgad ones tra Poraon c.ornentt deuda LP Total~ corto_plazo

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1,339,938 4,399, 358

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Anerva por valuac:ion

Efe<tos NIIF

Rcst..ttados ~cumul ados

525,700 3,000,000 124,068 1,126.843 (137,949) 47S,866

3.46!1 1.9.74% 0.82!1 7.4UI ·0.91,; 3.13!1

I 825,700 4.200,000 182,522 1,126,843 1137,949) 823,811

3.50% 17.82% 0.17%

54.47!1

I 1.415,700 4,200,000 293,329 1.126,843 (137,949) 989,428

4.78" -0.59!16 3.50%

167,232 2,892,189

I 5 .34!1

1,415,700 4,200,000 431,514 1.126,843 (137,949) 1.389,884

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Otros ingresos

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3,194,094 1,895,938 5,116,137 149,377

10.65% 30.59% 26.95% 7.48% 0.40% 19.07% 2.86% 4.05%

566.412 10,!173,459 5,663,846 5,309,6 U 992, 799 2,062,937 2,253,876 761,401 110,625 1,311,150 218,401 297.025

~~

~m

68.20%

~

29.11% 17.28% 46.62% 1.36% 0.00% 5.16% 100.00% 51.61% 48.39% 9.05% 18.80% 20.54% 6.94% 1.01% U.59% 1.99% 2.71%

W>c!·

("~"'

"'

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0.00% 0.16;£ 0.00% 557,062 32.56% 499,839 29.21% 472,825 27.63% 162,670 9.51% O.OO'J(, 15,879 0.93% 1,711,075 100.00% 472,825 27.63% 1,238,250 72.37% 205,875 11.03% 250,838 14.66% 781,536 45.68% 163,782 9.57% 79,114 4.6216 538,641 3L41% 80,796. 4. 72% 105.304. 6.15% 2,800

m:-c~'! ~

fliJ: ' ·

"c'l!·l

•''i}"-

726.99% ·7.81% ·100.00% 1574.34% 29.29% ·100.00% 110.48% 219.96% ·9.19% 96.64% 478.07% 50.37% 73.38% 52.49% 40.78% 2.60% ·77.82% 89.57% 67.04% 112.21%

·9858% 140.00%

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Ill

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187.59% 136.29%

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·29.54% -100.00% -47.20%

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88.90%

1:•

206.58% 3·4 .02" 60.45% 16.08% 43.94" 75.16% 379.1411> 14.71% 31.40% 26.14%

2:

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Otros gastos

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TORABIEN£S

AHA.I.Jiu MOAtZ()f(TAl

W •. ,'i a-. . IJ• 0 :J

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TDI.RAB I~ES

£STA.DO DE RESULT-.coS · ANAUStS VERTlCAL

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Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de

.A.

/t~ Ju.lnl.n:..U..o~)'Ao

Ao.t'.t"

rtetC. EdJ £~~..v U f h•"'"iH .a K_.;am·""t. r't::J 1 ~ 3' flUX 22-'0015

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,,lbll~am'l

I

Tl!r mbienes

I

TERRA81ENES PlANILLA 0£ INDICADORES

II INOICADOIIES D£ UQUID£2 C.pltal de tra"" o neto ndice de llquidtz conltntt Prueba ~clda Uquidcl INOICADOflfS D£ lND£UOAMI£NTO Pawvo Total/ Activo Total Endtud4mltnto Pa>ovo Tot<ll/ Total P•trlrnonlo INOICAOOIIES DE RENTAAIUOAD Costo de ventoas I ~~~nta s MilrHen b ruto MarRen ooeraclonal Gastos fln3nderos I ventu MarBtn neto Utllldad ntta / octtvo Ut llldad ntl3/ coital •u..:rlto y P•&•do Utilldod net<! / patrimonlo • Consldera p roye:cciOn del p~ao de po.rticlpad6n a

. ~ c.

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0

1.)3

8,355.552.14 3.39 3.38

~1'.'-'"--~ 7132 983.90 2.53 2.53

12.314.549.75 3.80 3.80

G6.3S" 197.21"

70.21" 235.66"

70.28!1 236.43!1

23430%)

31.80% 68.20% 26.9 5" 7.48" 12.16" 3.00% 10.()6!1

51.61" 48.39% 20.54" 6.94" 7.90% 3.27% Gl.lO% 10.98!1

20.60% 1.25" 24.90% 4.18!1

0

1,295,319.07 1.44

10 .82!1 89.18" 37.65!1 14.34!1 12.66" 2.46" n .1G!I 7.31" tr~jadores e lmpuMlo a Ia rentil

85.55%

70.~

27.63" 72.37" 45.68%

9.5"1"

INOtCADORES D£ ROTACION Ol.n de cobro

465

132

190

392

IIAZONES D£ AtnVIDAD Rot.c16n sobre octlvos fl os AotacJdn '-Obre utJvos totJ ies

0.31 0.19

0.50 0.25

1.00 0.41

0 .16 0.06

~~~

GERENTI GENEIIAI

CONTADOII GlNEIIAI

Se lncluyen los "otros lngresos" como operadonales ya que estes se han generado en todos los perlodos, prlncipalmente por el pago de dlvidendos de las lnversiones que posee Ia empresa en otras socledades.

119


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

No. 6.- INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES

Av .L..In Tarco t.t.Yt"9' 'fAr ~~ ruuq Eo.l Es.:~li'O>ro N E hl:llllt ll Kt't'CffiiCO 12 :3 :'::4001!:.

"to.

·ra.x

r~'ol•lt-tr~W;)('f"M com

I

Tt:rr a bienes

fERRABIENES INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES

l

s

Equlpos de o ficlna Mueblcs de Ofidna Equlpos de Computac16n

$ $

Vchiculos

s

Maqulnarlas cqulpos

$

892.86 2,383.65

$

s s

22,955.63 18,807.58

s s

55,648.03

$

s s

106,073.61

s

s 2,383.65 s s 23,659.82 s - s

7,301.05

$

8,712.70 8,816.55

s

23,659.82

.,

s

Muebles de Oflclna

$

Equlpos de COmputacl6n 1/chlculos Maqulnarlas cqu lpos

s s s

1/chlculos

$ $

e.~~ GERENTE GENERAL

16,701.79

s s

0.00% 151,356.20

$ $ $

100.00% 0.00%

-::on

-

45,282.59

0.00% 0.00% 0.00')(, 100.00% 0.00%

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...,...

"";'i: _._,_,.,..,

Edlflclo>

892.86

0

0.00%

$

~

Equlpos de oficlna

••

'T1 12,491.07

s s

nrDIV/ 01 nrDIV/ 01

~ 1.~il-J.::.:-::JJ

~~,,~ CONTADOR GENERAL

CERTIFICO que s l presento e femp tor guordo con tormidod con el aulo rizodo

Per Ia Sur::rintmTtfun · Reso luc i6n No.

e Co mpoii 10s con

0f:x;l~

b~~

120


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

No. 7.- ACTIVOS PRODUCTIVOS E IMPRODUCTIVOS

A'll Mil '

ranc.•~J.:~rio'\.,P vAli /\gust:'I

I t.U:o EdJ Est)H'ICIO r~ F ''f'nle n Kcr.~n:<\J

Pt.O

,.,.J•PBX · n.tOO IS

a lot! ICftablotl'l!tS am

ll 1111bienes

TERRABIENES CERTIFICACION DE ACTIVOS PRODUCTIVOS E IMPRODUCTIVOS 29 DE FEBRERO DE 2012 I

f."lo'rn

ACTIVOS PRODUCTIVOS

s

Electiv e

$ $ $

Documentos y Cuentas par co brar

lnventarios Dere chos flduciarios Garantla

s

lnversiones permancntes

$ $ $ $

Ctas. X cobra r largo plaza Pr opied ad , planta v equipo Acti vo d lferldo Obras en ejecucion

262.419 5,698,540

5,824,480 10,938,085 3,589,296 59,055 163,559

$

s $

s $

s s s $

134,460 11,172,770

5,406,679 10,937,780 231,903 55,823 116,819 111,705

'iTii'o""'l.

, ,• • • t1'1~ La com pafHa con sidera a todos sus actives como productivos dura nte •I ailo 2011, y hasta el m es de

febrc ro delano 2012.

/.

/

/1 CPA.011a~~ ~ ~~ ~J~ GERENTE GENERAL

CONTADOR GENERAL

31 pre sente

eiemp 'a r

12 1


Pros

No. 8.- ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN

f'l~ rG

A,·, .kMltn:a'-'.J/1'1\.,'riW AtjU.:W.I! Ec.! f.SQl.l;ncfO ti l ltMW 1'1 Ktwt~m.:.;Q P~~o~.1 \.J ., " PHX 2J.;LI J1 ~ .rJ.),,t..,frAI'I;)!'WI1I':Om

1i ·o-IObienes

TERRABIENES CERTIFICACION OE ACTIVOS UBRES DE GRAVAMEN 29 DE FEBRERO OE 2012

I

s

28,167,938.42

s

1,069,897.48

80% Actlvos Ubres de Gravamen

$

21,678,432.75

I·) Total Actives Dlferidos

$

116,818.97

1-) Tot:ill Actives en Uticlo

s

1-1Total oblicaciones en Circulaci6n

s

4,811,187.50

1-) Derechos Fiduciaries en Garant la

s

5,406,678.65

TOTAl ACTIVOS (-)Total Activos con G~vamen Documcntos y Cucntos por<obrar Propiedad, plant>~ y cquipo

·~~~ GERENTE GENERAl

$

s

I

1,040, 149.48 29,748.00

rt~J..-TJJI.:~ ~· c;; CONTADOR GENERAl

122


Pros ecto de Oferta Publica IV Emisi6n de Obli

APENDICE No. 1.- Escritura de Constituci6n del Fideicomiso de Garantia

123


I

I

No.

TRATO DE CONSTITUCION DE UN

Dra.Roxana U. de Portaluppl 2 NOTAIIA VIGlSIMO SOOA (iwroqui • Ewodot

/2.012.- ESCRITURA

3

FIDEICOMISO MERCANTIL IRRE-

4

VOCABLE DE GARANTIA DENO-

5

MINADO "FIDEICOMISO GARAN-

6

TIA CUARTA EMISION OBLIGA-

7

CIONES

8

HACEN LA COMPANiA INMOBI-

9

LIARIA TERRABIENES S.A.,

TERRABIENES"

QUE

LA

10

COMP ANiA ESTUDIO JURIDICO

11

PANDZIC & ASOCIADOS S.A.; Y,

12

COMO

13

PANiA

14

MINISTRADORA DE FONDOS

15

FIDEICOMISOS

16

CUANTIA: INDETERMINADA.-------

17

En la ciudad de Guayaquil, capital de la Provincia del Guayas, Re-

18

publica de:J Ecuador, hoy a los veinte de Abril del afio dos mil doce,

19

ante rni, Abogada IVETTE GARCiA AKEL, Notaria Vigesima

20

Sexta Suplente del Canton Guayaquil, comparecen por una pa1te, Ia

21

senora ELVIRA MARiA ORTEGA MALDONADO DE ARO-

22

SEMEN A1 qui en declara ser mayor de edad, de nacionalidad ecua-·

~ 23

~

. 24

toriana,

FIDUCIARIA LA TRUST

COM··

FIDUCIARIA AD .. Y

S.A.------------------

de estado civil casada, ingeniera, domiciliada en esta

ciudad de Guayaquil ; en representaci6n de la Compafi.ia

~ 25

INMOBil ,IARIA TERRABIENES S.A., en su calidad de Ge-

26

rente General, segun consta del nombramiento que se adjun-

27

ta como documento habilitante; por otra parte, el senor CI-

28


16 JUL 2012 /v-=·~~

- -~~~~ ~·~. ~~~\~(!' ~~~ · ...

A~. ·l!:~L'-'., ~'(

/ /

~;; ,

.

, .':

~

~~!Y'"'" sta ciudad de Guayaquil; en representaci6n de la Com3

pafiia TRUST FIDUCIARIA ADMINISTRADORA DE

4

FONDOS Y FIDEICOMISOS S.A., en su calidad de Gerente

5

General, segun consta del nombramiento que se adjunta como

6

documento habilitante; y, por otra parte, la senora RADMILA

7

PANDZIC ARAPOV, quien declara ser mayor de edad, dena-

8

cionalidad ecuatoriana, de estado civil casada, abogada, domi-

9

ciliada en esta ciudad de Guayaquil; en representaci6n de la

10

Compafiia ESTUDIO JURIDICO PANDZIC & ASOCIA-

11

DOS S.A., en su calidad de Presidenta, segun consta del nom-

12

bramiento que se adjunta como documento habilitante. Bien

13

instruido en el objeto y resultados de esta escritura publica de

14

Contrato de constituci6n de un fideicomiso mercantiJ. i:rrevoca-

15

ble de garantia, a la que proceden de una manera libre y es-

16

pontanea; con amplia y entera libertad, para su otorgamiento,

17

me presentan Ia minuta que dice asi: "SENOR NOTARIO: En

18

el registro de escrituras publicas a su cargo, sirvase: incorporar

-19

una que contenga el contrato de constituci6n de un fideicomiso

20

mercantil irrevocable de garantia, que se otorga al tenor de las

21

siguientes clausulas: CLAUSULA PRIMERA: COMPARE-

22

CIENTES.-Comparecen a la celebraci6n del presente contrato:

23

Uno. Uno) La Compafiia INMOBILIARIA TERI}ABIENES

24

S.A., representada legalmente por su Gerente Geneiral, senora

25

ingeniera Elvira Maria Ortega Maldonado de

26

forme consta del nombramiento que se agrega como documento

27

habilitante, debidamente autorizada por la Junta General de

28

Accionistas de Ia Compafiia, de fecha seis de

e

~~JJ~1 <itr~ f/$o

ecuatoriana, de estado civil casado, ejecutivo,, domicili ~o

Arose~ena,

CERTI FJCO

~

<acio n

~~

con-

qyo

sl prosonte e lemplo r ou lorizodo

~femn rQ~IcdR~tl {JI

per l a ,Str{l~tltii<l:lil~r.r.:.: ., C~111ipa rit ... s con Reso!\Jci~rt No.

:

0{:bl&

~~ I

~'l

l


Ab. Jvette Garcia Akel

1

NOTARIAVIGbJMASEXTA

ffiil doce, Segun

.SUI'Wm(E) Guayaquil· Ecuador

2

3

Fiduciaria Administradora de Fondos y Fideicomisos S.A.,

4

representada legalmente por su Gerente General, sefior Ci-

S

ceron Tac)e Vera, conforme consta del nombramiento que se

6

agrega como documento habilitante.

7

pafiia E.studio Juridico Pandzic & Asociadas S.A., legalmen-

8

te represe;ntada por su Presidenta, la senora abogada Radmi-

9

la Pandzic Arapov, conforme el nombramiento que se agre-

Uno.Tres) La Com-

10

ga c.omo habilitante.

Las partes, libre y voluntariamente,

11

acuer~an · eelebrar

12

cant~l

13

que aparecen a continuacion. CLAUSULA SEGUNDA: I

14

GLOSARJO DE TERMINOS.- Para la interpretacion y los

15

efectos del.presente contrato se considerara: a) Que los titulos de

16

las clausulas se han puesto para facilidad de lectura y referen-

17

cia, mas no como medio de interpretacion.

18

rencia al singular incluye el plural y la referencia a un genero

19

incluye al otro genero. c) Que las palabras o frases definidas

20

a continuacion, deberan ser interpretadas segun el contexto

21

en el que se encuentren. d) Que las palabras o frases defini-

22

das a continuacion, tendran los significados que constan y se

23

detallan a continuacion:

24

LA COBRANZA Y RECAUDO: Es

25

juridica que tendra las funciones de administrar y cobrar la

26

cartera en el evento que deba iniciarse el Procedimiento de

27

Cobranza de la Cartera o en el caso de que el FIDEICOMISO

28

registre cartera proxima a vencerrliasta.·srete-rdias-ry" el1"c;;;QNSTI-

el presente contra to de fideicomiso mer-

irrevocable, que se otorga al tenor de las clausulas

b) Que Ia refe-

'

::

I

Dos.Uno) ADMINISTRADOR DE la persona natural o

giJ~l' .;o con.unn•d.Jd con ef ou:o r/zodo

A

PC.!-!.!'J-S;;p;..4 11~CU.- r.1a de Compa f1los con

Re~o·uc16n No. o6~ ~

~~~~..,..

c!e )

l.l-Di-0 126

.


canJe dentro de los Ia notificaci6n correspon-

e

e

3

diente por parte de la Fiduciaria.

4

testad de determinar Ia necesidad o no de Ia contrataci6n del

5

administrador de Ia cobranza y recaudo pudiendo llevar a ca-

6

bo, por su propia cuenta, Ia gesti6n de cobranza y recaudo .

7

Dos.Dos) AGENTE PAGADOR: Es Ia entidad que cumplini

8

la funci6n de agente de pago de las

9

de los OBLIGACIONSITAS.

La Fiduciaria tiene la po-

OBLIGACION~S

a favor

Si las OBLIGACIONES se se~a

10

emiten

11

Compaiiia Inmobiliaria TERRABIENES S.A., de 1i1anera di-

12

recta; o en forma desmaterializada, el Agente Pagador sera

13

la CONSTITUYENTE por intermedio del Deposito' Centrali-

14

zado de Compensaci6n y Liquidaci6n de Valores DECEV A-

15

LE.

16

nistas y Ia CONSTITUYENTE en los casos, termiho~ y con-

17

diciones

18

Dos.Cuatro) BIENES: El uso de este termino sera indistin-

en forma materializada, el Agente Pagad.or

Ia

Dos.Tres) BENEFICIARIOS: Son los Obligacioestipulados

en

el

presente

Fideicomiso. ;

tar que se trate de uno o varios bi enes; por

19

to, sin impor -

20

lo que este vocablo se entendeni como Ia cosa o cosas que se

21

aporta o se aporten en el presente y en el futuro a este Fidei-

22

comiso y que son objeto del presente contrato. Par~ lo's efec-

23

tos del presente contrato, se entendera

24

los bienes a los dineros y la Cartera que aporte Ia CONSTI-

25

TUYENTE, y que constara descrita en detalle en ~~ respecti-

26

vo listado y anexos que las partes suscriban; asi como t'odos

27

aquellos otros bienes muebles

28

d1eren

.

0

identificara como

ser

aportados

o

0

inmuebles que, en er futuro pu'

canJeados

por

la

CERTIFJCO.sJ,Ue sl

present~lemplor

~STci,JolJ'Tl;lno con

c

ol

t'pct:J.o S\'IJCTtn1r.r.t!mJ~deCom Reso' ucion N0. l1oc2 "

~

. "'·

con

IQ. -o:i - .-to

)

.....

Tt , • V"'

o rl zodo · IllS

7

W<" \

..1

ro


Ab . lvette Garcia Akel NOTAI'IIA VIGtsiMA SIXTA

SUI'I.ENn (E)

Guayaquil路 Ecuador

2

3

=

4

cion. Dos.Cinco) CARTERA:

5

de credito de propiedad de Inmobiliaria TERRABIENES S.A.,

6

derivados de las actividades y de los servicios que presta.

7

tos instrumentos de credito senin aportados por Inmobiliaria

8

TERRABIENES S.A., al patrimonio aut6nomo del FIDEIC0-

9

MISO, y, bajo criterios de calificaci6n y vigencia de un bur6

1o

de credito debenin tener siempre una calificacion entre A hasta

11

8, debiendo ser periodicamente sustituidos, hasta siete dias an-

12

tes de su vencimiento, por otros instrumentos siempre mante-

13

niendo los margenes de cobertura minimos exigidos en el pre-

14

sente instrumento. Se deja especialmente aclarado que Ia

15

CONSTITUYENTE se obliga aportar, canjear o reemplazar la

16

cartera previamente aportada en el evento de que esta no tenga

17

una calificacion entre A hasta B.

18

de credito que se aporta al FIDEICOMISO, cuyo Iistado consta

19

como documento habilitante del presente instrumento; asi co-

20

mo en los futuros listados que se deban suscribir con ocasi6n a

21

nuevas aportes o canjes. Dos.Seis) CONSTITUYENTE: Es la

22

compaiiia Inmobiliaria TERRABIENES S.A. constituida de

23

conformidad con la legislacion vigente en Ia Republica del

24

Ecuador. Dos.Siete) CUSTODIO : El FIDEICOMISO ha sido

25

designado para que mantenga Ia custodia ./de Ia CAR TERA

26

aportada y la que se transferira durante Ia vigencia del mismo.

27

28

E~-

El conjunto de instrumentos


1LJUL 2012 //··· :._.fi: Ju~ ~:~\ --~~·:y-- -·~

... .

.' . ~ / ,. ~- 4~;z.~ :::\'.;; 1

de Tres mill ones de do lares de los

Estados~~(~~~~~~ ·~~ >:~ ;:':'&r-1--..~

a (USD$3 ,000,000.00) . Las obligaciones a· . ;.,~~~

2

0

.v

~-c;j}

_

~io n~'~'-~

3

un plazo de de un mil ochocientos (1.800) dias,

4

considenindose una base comercial de trescientos sesenta dfas

5

(360) por ano. Dos.Nueve) FIDEICOMISO: Es el patrimonio

6

autonomo dotado de personalidad jurfdica que se constituye

7

como consecuencia juridica de Ia celebracion del presente con-

8

trato , y que tiene Ia denominacion de "FIDEICOMISO GA-

9

RANTIA CUARTA EMISION OBLIGACIONES TERRA-

~

r

e

10

DIENES".

Dos.Diez) FIDUCIARIA: Es Trust Fiduciaria

11

Administradora de Fondos y Fideicomisos S.A ., compania

12

constituida de conformidad con la legislacion vigente en Ia Re-

13

publica del Ecuador, que se encuentra debidamente autorizada

14

por Ia Superintendencia de Compafiias para administrar fidei-

15

comisos mercantiles . Dos.Once) OBLIGACIONES: Son va-

16

lores a ser emitidos por Inmobiliaria TERRABIENES S.A. que

17

representan un pasivo o deuda para la referida Compania y que reconocen a favor de los Obligacionistas el derecho a que In-

-18 19

mobiliaria TERRABIENES S.A . les pague el capital invertido,

20

mas la tasa de interes pactada, en los plazos, terminos y condi-

21

ciones constantes en los documentos relativos a la

22

Dos.Doce) OBLIGACIONISTAS: Son los titulares de las

23

obligaciones emitidas por Inmobiliaria TERRABIENES S.A.

24

Dos.Trece) PROCEDIMIENTO DE COBRANZA DE LA

25

CARTERA: Es el procedimiento constante en el numeral

26

Seis.Cuatro) de Ia clausula sexta del presente FIDEICOMISO .

27

Dos.catorce) PROCEDIMIENTO OPERATIVO

28

DEICOMISO o PROCEDIMIENTO: Coleccion orden~AA:]~~n:·or~;~:1 (1 c~;l='~;:v~~~i ::~or

Emision.

DE~.:,K,!ico

qu~ .,, pre~ ..

- - .tJ ,., ' ~lll!tJ de Reso:ucion N.;,, .JA~ ~

.

~

~ :mpo, I

'

o con

~ .. --..... ~ ~o 12 . ·<i.l .2oW -o:7-

-~~~~§:.-=:¥:..IA rpctot.., d

t..J,,

. • vn t•·.-u · -· r

,z . too~ 'v"~,"- ~~ ; ro

t


I

l

Ora. Roxana ll. de Portaluppl 2 NaTAliA VIGlSIMO SEXTA ~qui • &uador

..

.

'lo.

3

4

monio aut6nomo del presente Fideicomiso. Dos.Quince) RE-

5

PRESENTANTE DE LOS OBLIGACIONISTAS: Es Ia per-

6

sona juridica que cumplini Ia funcion de Representante de los

7

Obligacion.istas, en los terminos dispuestos en Ia normativa vi-

8

gente y _aplicable en la Republica del Ecuador. A la presente

9

fecha, el

~tepresentante

de los Obligacionistas contratado por

10

Inmobiliaria ,. TERRABIENES S.A. es la Compafiia "Estudio

11

Juridico Pandzic & Asociadas S.A." quien comparece en este

12

instrumento exclusivamente para aceptar la garantia constituida

13

a favor de. sus futuros representados. Dos.Dieciseis) TABLAS

14

DE AMORTIZACION: Son las diferentes tablas de amortiza-

15

cion para el pago de las Obligaciones, las cuales deberan ser

16

entregada~

l?

ria o, en

18

lnmobiliaria TERRABIENES S.A. solicitadas por la Fiduciaria

19

al

20

CERA: ANTECEDENTES.-

21

RRABIENES S.A. es una compafiia anonima debidamente or-

22

ganizada y existente de conformidad con la legislacion de la

23

Republica del Ecuador, constituida al amparo de la Ley de

24

Compaftias, bajo la denominaci6n de OSTAGE S.A. mediante

25

escritura publica otorgada ante el Notario Vigesimo Tercero

26

del Cantor). Guayaquil, Abogado Mario Baquerizo Gonzalez el'

27

catorce de diciembre de mil novecientos noventa y cuatro e/

28

inscrita en el Registro Mercantil del mismo c. anton el

por Inmobiliaria TERRABIENES S.A. a la Fiducia-

c~so

de incumplimiento de esta obligaci6n de parte de

Repres ~ntante

de los Obligacionistas.

CLAUSULA TER-

Tres.Uno) Inmobiliaria TE-

CERTIFICO qua sl presente e/em~ 'or guordo con rormidoCf con el auro rizodo

P_Cr lp Svp; tirrftriUEilt '

\.l=lesol uci6n No.

"'---......__ ~-

Ia Cotl·f.JOi'l i ~ s con

'\.

V

diez~ 1

~b5-8'~!o 2Qj.2- ()=?...-{'0'---:. ~ l ·.

(

/)

~

. 30

·


3

e

4

el dieciseis de abril de dos mil tres e inscrita en el Registro

5

Mercantil el seis de agosto de dos mil tres, la compafiia proce-

6

dio a cambiar su denominacion por Ia de Inmobiliaria TE-

7

RRABIENES S.A. asi como a reformar parcialmente su estatu-

8

to social. Tres. Tres) Mediante escritura publica autorizada

9

por el Notario Decimo Tercero del Canton

Guayaq~],

el vein-

10

tiseis de octubre del dos mil cuatro e inscrita en e'l Registro

11

Mercantil del canton Guayaquil, el dieciocho de enero del dos

12

mil cinco la Compafiia Inmobiliaria TERRABIENES S.A. re-

13 14

formo integramente su estatuto social. Tres.Cuatro) Mediante ... escritura publica autorizada ante el Notario Decimo tercero del

15

Canton Guayaquil, doctor Virgilio Jarrin Acunzo el diecinueve

16

de julio de dos mil once e inscrita en el Registro Mercantil el

17

veintiuno de diciembre de dos mil once, la compafii<i procedio

18

a aumentar su capital suscrito y pagado a la suma de Un mill6n

19

cuatrocientos quince mil setecientos d6lares de los Estados

20

Unidos de America, siendo este el capital actual de

(.

e

I

."

l

1a compafi• I

21

ia. Tres.Cinco) La Junta General de Accionistas de la Com-

22

pafiia Inmobiliaria TERRABIENES S.A., previa r~comenda.,

23

cion del Directorio de la Compafiia, reunida el seis de febrero

24

del dos mil doce resolvi6 que Ia Compafiia InmobHiada TE-

25

RRABIENES S.A. realice el proceso de emisi6n de. obligacio-

26

nes; y, autoriz6 expresamente al representante l~gal d~C:ERlfloJco quo

27 28

1:

,

• ,

31

pr~sonro

elornplar

guo•do con torml<Jod con ol CJU 'a rizoda Inmob~hana pcT~~r.::Rnw,.,..,.,~d e C~m - 1h-S con • •

Compafila para que, en representacwn de 16 RRABIENES S.A. a suscribir el presente instrumenr~ de c so~c " No:;a!-~8 ·· --~~...;~"'='J - TA n i r · ClOt" d .

'.

'

· 1.;2-c:t 1D c:


I

Ora. Roxana U. de Portaluppl 2 NOTAl!A YIOOIMO SfXTA GuG)'Oqui • Etvodor

..

-

. .

-

e

3

4

que perfe,::cionen los futuros canjes o aportes. CLAUSULA

5

CUARTA:

6

CIA DE E:IENES, CONSTITUCION DEL FIDEICOMISO

7

MERCAN.T IL.- Inmobiliaria TERRABIENES S.A. por este

8

acto,

9

patrimonio asi como del patrimonio individual de la Fiduciaria,

'

OBJETO DEL CONTRATO, TRANSFEREN-

cons~ituye

ot~o~

un patrimonio aut6nomo, distinto de su propio

fideicomisos mercantiles que administra, el mismo

10

y de

11

que sera denominado como "FIDEICOMISO GARANTIA

12

CUARTA EMISI6N OBLIGACIONES TERRABIENES" con

13

la finalidad de distinguirlo de otros que administre la Fiducia-

14

ria con ocasi6n de su actividad. A la conformaci6n del Fidei-

15

comiso, la. Compafiia transfiere a titulo de fideicomiso mercan-

16

til irrevocable, sin reserva, ni limitaci6n alguna: Cuatro.Uno)

17

Ia cantidad de un mil d6lares de los Estados Unidos de America

18

(USD$1.000,00), con la finalidad que Ia Fiduciaria, en su cali-

19

dad de

20

cuenta corriente del Fideicomiso en el Banco que para el efecto

21

le instruya la CONSTITUYENTE.

22

TUYENTE transfiere a titulo de fideicomiso mercantil, a la

23

firma del presente instrumento, los documentos que conforman

24

la Cartera detallados en el listado que se agrega como docu-

25

mento hs.bilitante, debidamente endosados al Fideicomiso

26

acorde a lo dispuesto en el articulo doscientos cuatro (204) del

27

C6digo de Comercio ecuatoriano, La transferencia

28

dos los derechos contenidos ~J!P§.~dt~~£!~Cf~:~r~~~i las a

~epresentante

legal del Fideicomiso, proceda a abrir la

Cuatro.Dos) La CONSTI-

inclu~yeto-

·::~~;~~:~:~,.~~F" ··~-1 -~~;jilEJ··~dP.~'"' '<'15 ,~., , Dtr<'Ciora d " r.Uiv• ' '

~

~·o

.

/


GL.nTiFJCC qu e ~J pr--~r-n to •:)e·:1;1 r; gu o•da conformid:;o r;cn c: nu -c,niodu

3

cartera, en los terminos seiialados en el presente contrato. La

4

transferencia de la Cartera y demas derechos accesorios, esti-

5

pulada en esta clausula, no tiene precio, pues no es gratuita, ni

6

onerosa, ya que la misma se realiza a titulo de Fideicomiso

7

Mercantil, por lo que no determina un provecho econ6mico ni

8

para la CONSTITUYENTE, ni para la FIDUCIARIA, de con-

9

formidad con el articulo ciento trece de la Ley de Mercado de

10

Valores, por lo que las transferencias de dominio que se efect-

11

uan a favor del FIDEICOMISO estan exentas del pago de im-

12

puestos.

13

CONSTITUYENTE declara que la Cartera transferlda, y que

14

consta en el listado suscrito por las partes, tiene un valor no

15

inferior a al Ciento veinticinco por ciento ( 125%) del sal do de

16

capital no amortizado de las OBLIGACIONES emitidas por la

17

CONSTITUYENTE en d6lares de los Estados Unidos de Ame-

18

rica, saldo no amortizado que conespondera al valor que tenga

.19

la CONSTITUYENTE registrado en sus Iibras contal)les. Cua-

20

tro.Tres) La CONSTITUYENTE podra transferir a futuro bie-

21

nes inmuebles los cuales quedaran afectados al cumplimiento

22

de la finalidad e instrucciones estableci4as en el presente con-

23

trato. Desde ya queda establecido que en el

24

ficarse los aportes de bienes inmuebles al patrimonio aut6nomo

25

del presente FIDEICOMISO, debera celebrarse la ,e orrespon-

26

diente escritura publica que contenga el aporte, y de:termine la

27

custodia y tenencia del bien, asi como el proceso convencional

28

de venta en caso de incumplimiento de la presente g_a rantia fi-

e

A la fecha de constituci6n del Fideicomlso, Ia

mome~to

de veri-


I

1

Dra.Roxana U. de Portaluppl 2 NOTUI4 YIOOIIAO SEXTA Guayvqul â&#x20AC;˘ falodor

YENTE

3 4

que respecto al monto de los bienes totales aportados a este Fi-

5

deicomi.s o puede variar a lo largo del tiempo, pero siempre de-

6

hera mant.e ner el nivel de cobertura sefialado. En consecuencia

7

el patrimonio aut6nomo estani conformado inicialmente por

8

dineros y por cartera, asi como posteriormente por cualquier

9

otro bien o recurso, pasivo y/o contingente que aporte Ia

10

CONSTITUYENTE a futuro y se integre como consecuencia

11

del desarrollo y cumplimiento de Ia finalidad prevista en el

12

presente contrato. La entrega o tradici6n de bienes al patrimo-

13

nio del Fideicomiso, posterior a esta fecha, no implicani refor-

14

ma al contrato, pero debera someterse a las solemnidades lega-

15

les requeridas segun Ia clase de bien a transferirse.

16

expresa constancia que no es obligaci6n de Ia Fiduciaria y me-

17

nos aun su responsabilidad, ni tampoco del Fideicomiso, el

18

cumplimiento de las obligaciones legales o contractuales con-

19

traidas po.r la CONSTITUYENTE que se relacionen a la CAR-

'

20

TERA que llegue aportar al presente Fideicomi so. En este sen-

J

21

tido, se aclara que sera de exclusiva y tmica responsabilidad de

22

la CONSTITUYENTE, todos los aspectos relacionados al cum-

23

plimiento de las obligaciones contraidas de las cuales se deri-

24

van los tftulos de credito que integran la Cartera, asi como de

25

Ia prestaci6n de servicios. El Fideicomiso, por disposici6n le-

26

gal, esta dotado de personalidad juridica, por lo tanto la Fidu-

27

ciaria sera su representante legal y ejercera tales funciones

28

conformidad con las instrucciones seiialadas por Ia CON

:;-

.

e

Se deja

-::

~. '.

e


15 JUL 2D12

i

1 2 3

4

pasiva, ante las autoridades competentes en toda clase de pro-

5

cesos, tnimites y actuaciones administrativas o judiciales que

6

deban realizarse para la protecci6n de los bienes que lo inte-

7

gran, asi como para exigir el pago de creditos a favor del Fi-

8

deicomiso y para el logro de las finalidades pretendidas por la

-9

e

CONSTITUYENTE.

CLAUSULA QUINTA: DECLARA-

10

CIONES DE LA CONSTITUYENTE: La CONSTITUYEN-

11

TE, por la interpuesta persona de su representante legal, decla-

12

ra bajo juramento lo siguiente:

13

y bienes que transfiere y los que en el futuro transferini al Fi-

14

deicomiso, se encuentran libres de toda limitaci6n de dominio

15

y disposici6n, obligandose al saneamiento de conformidad con

16

Ia Ley. Cinco.Dos) Que los recursos y bienes que transfiere y

17

los que en el futuro transferira al Fideicomiso son de su exclu-

18

siva propiedad, sobre los cuales tiene absoluta capaddad de

19

disposici6n, sin que exista impedimento alguno para aportarlos

20

a titulo de fideicomiso mercantil irrevocable.

21

Que los recursos y bienes que transfiere y los que en el futuro

22

transferini al Fideicomiso tienen un origen licito y e.n especial

23

garantizan que no provienen de ninguna actividad relacionada

24

con el cultivo, fabricaci6n, almacenamiento, transporte o trafi-

25

co ilicito de sustancias estupefacientes o psicotr6picas.

26

CONSTITUYENTE autoriza a la Fiduciaria para que efectue

27

todas las indagaciones que razonablemente considere oportuno

28

realizar para comprobar el origen de los recursos y bienes que

Cinco.Uno) Que los recursos

Cinco. Tres)

La

135

~'


I

Dra. Roxana U. de Portaluppl2 NOTAIJA YIOOIMO SEXTA GuG,vquil â&#x20AC;˘ &uodor

e

e ¡-

.

4

Fiduciaria de la comprobaci6n de esta declaraci6n,

3

4

nes que considere necesarias.

5

ciones sobre Ia CONSTITUYENTE relacionada con las activi-

6

dades an.ten sefialadas, la Fiduciaria podni proporcionar a las

7

autoridades competentes las informaciones que estas deman-

8

den.

9

prohibici6n de la Ley de Mercado de Valores y demas normas

10

aplicables. Cinco.Cinco) Que Ia constituci6n de este Fideico-

11

miso tiene nn objeto licito y una causa licita, y que no pretende

12

con ello irrogar perjuicios a terceros. Cinco.Seis) Que cuenta

13

con todas Jas autorizaciones normativas, legales y estatutarias

14

necesarias . a efectos de constituir el presente Fideicomiso.

15

Cinco.Siete) Que la Cart era que transfiere y la que en el futuro

16

transfer~ni

17

menes o liu.1itaciones al dominio, que no ha sido comprometida

18

o enajenada con anterioridad a ningun titulo y que, su cobro no

19

depende de condici6n alguna, sin perjuicio de esto, la CONS-

20

TITUYENTE se obliga desde ya al saneamiento en los termi-

21

nos de Ley. Cinco.Ocho) Que se obliga a sustituir los titulos

22

de credito que por su vigencia o calificaci6n (inferior a B) no

23

cumplan las condiciones para permanecer en el patrimonio del

24

Fideicomiso. Cinco.Nueve) Que esta bajo su responsabilidad

25

el analisis crediticio y de riesgo de los giradores de los titulos

26

de credito de la Cartera aportada y de las que se aportaran en el

27

futuro al presente Fideicomiso, por lo que deslindan de

28

sabilidad por este concepto a la Fiduciaria y al Fideicom ¡

Cinco.Cuatro) Que no se halla inmersa en ninguna i;

al FIDEICOMISO esta libre de todo tipo de grava-

\0 I

/

resp~-

'6

~

V\


FINALIDAD E

e

e

2

tiene por finalidad

3

la Cartera y los bienes que integran e inte-

4

granin el patrimonio aut6nomo o el producto de su cobranza

5

que se entregare de ser el caso, asi como los recursos que se

6

aporten en el futuro, y que debenin conjuntamente ser equiva-

7

lentes a no menos del ciento veinticinco por ciento del

8

capital vigente de las Obligaciones en circulaci6n, sirvan como

9

medio de garantia del pago integro y oportuno de las Obliga-

10

ciones emitidas y adquiridas por los Obligacionista's en virtud

11

del proceso de emisi6n de Obligaciones, en el evento de que

12

Inmobiliaria TERRABIENES S.A. no haya pagado las referidas

13

Obligaciones, o no haya cumplido con una cualquiera de las

14

obligaciones que ha contraido en virtud de su calidad de Emi-

15

sora.

16

DIMIENTO DE COBRANZA DE LA CARTERA estipulado en

17

el numeral Seis.Cuatro) de Ia presente clausula.

18

plimiento de la finalidad del Fideicomiso, la CONSTITUYEN-

19

TE ordena de manera irrevocable a Ia Fiduciaria ejecutar las

20

siguientes instrucciones Fiduciarias: Seis.Uno) Registrar con-

21

tablemente, como de propiedad del Fideicomiso los 4ineros que

22

aporta en el presente acto, asi como la Cartera que c6nsta deta-

23

llada en el listado suscrito entre las partes aportada

24

miso en el presente instrumento; asi como la que cor{ste en lis-

25

tados posteriores; y los bienes que a futuro se aporten.

26

Seis.Dos) Mantener bajo su custodia la Cartera que aportada al

27

Fideicomiso y la que a futuro se aporte, debiendo pc't.ra el efec-

28

to:

s~ldo

de

Al efecto, la CONSTITUYENTE establece el PROCE-

Para el cum-

~1

-路

fideico-

a) Controlar y verificar mensualmente Ia vigencia y vali137


JUL 2012

Ab. lvette Garcia Akel NOTARIA VIOtsiMA SEXTA SUPI.iNft( El Guay~~quU • Ecuador

e

dez verifica~

2

y

3

cn!dito objeto del presente Fideicomiso se lleve a cabo e

4

forma,1 anticipaci6n y periodicidad prevista en el Procedimien• •

5

to Operativo establecido de comun acuerdo entre las partes.

6

c) Constatar que los endosos o notas de cesi6n, segun el caso,

7

esten hechos por Ia CONSTITUYENTE a favor del Fideicomi-

8

so, con responsabilidad por el pago.

9

que el

que el proceso de canje de los instrum

pr~ceso

11110 n\'t

d) Controlar y verificar

de aporte y canje de los instrumentos de credi-

10

to obj eto del presente Fideicomiso se lleve a cabo segun lo

11

establecido en este contrato y en el Procedimiento Operative,

12

vigilan~o

13

sean aponados por Ia CONSTITUYENTE, reunan las condi-

14

ciones de vigencia, validez, previstas en este contrato y que

15

producto de dicho canje siempre se mantenga en el patrimonio

16

aut6nomo del presente Fideicomiso instrumentos de credito o

17

Cartera con las referidas caracteristicas y condiciones, que pro-

18

vean al proceso de Emisi6n de Obligaciones una cobertura equi-

19

valente a] ciento veinticinco por ciento calculado sobre el saldo

20

de capital vigente en circulaci6n. En el evento de que el CONS-

21

TITUYEN;TE no cumpla con su obligaci6n de canjear o sustituir

22

Ia cartera que estuviere por veneer dentro del plazo y condicio-

23

nes establecidas en el Procedimiento Operativo y el patrimonio

24

aut6nomo registre cartera proxima a veneer hasta siete dias, la

25

Fiduciaria en representaci6n legal del FIDEICOMISO debera li

26

notificar al CONSTITUYENTE que de no proceder al canje de-

27

ntro de los tres dias calendario siguientes de haber recibido Ia ·

28

referida notificaci6n, debera entregar dicha cartera al Admi- \

y verificando que los instrumentos de credito que

138


c!emp'or

e

e

3

ria quien debeni mantenerlos hasta que se verifique el canje o

4

sustituci6n por parte de la CONSTITUYENTE.

5

cuando exista una certificaci6n suscrita por el Representante

6

de los Obligacionistas a Ia Fiduciaria, en Ia cual declare ex-

7

presamente que Inmobiliaria TERRABIENES S.A . .ha cance-

8

lado la totalidad de las Obligaciones garantizadas a traves de

9

este Fideicomiso, esta ultima debera transferir la Cartera o

IO

instrumentos de credito a favor de Ia CONSTITUYENTE lo

II

que se hara a titulo de fideicomiso mercantil, como res.tituci6n

12

fiduciaria,

13

Seis.Tres) Recibir de la CONSTITUYENTE el aporte futuro

14

de bienes inmuebles que estaran afectados al cumplimiento de

15

la finalidad prevista en el presente contrato. Para el efecto se

16

celebrara Ia correspondiente escritura publica que contenga el

17

aporte, en la cual se debeni determinar igualmente. quien. y a

18

que titulo tendra la custodia y tenencia del bien, asi como el

19

detalle del proceso convencional de enajenaci6n o venta del

20

bien o daci6n en pago en caso de tener que ejecuta.rse la ga-

21

rantia fiduciaria. Seis.Cuatro) Llevar a cabo el PROCEDI-

22

MIENTO DE COBRANZA DE LA CARTERA descrit'o en

23

el presente numeral, bajo el entendido que no es neeesario re-

24

querimiento judicial alguno, ya que la CONSTITUYENTE

25

manifiesta que renuncia de forma expresa e inequivoca a re-

26

cibir requerimiento judicial para ser constituida en mora y,

27

por lo tanto acepta que no podni alegar la falta de requeri-

28

miento para enervar los procesos establecidos a continuaci6n:

en

Siempre y

cumplimiento de la presente instrucd6n.

I

139


I

Ab . lvette Garcia Akel NOTARIA VIGtsiMA SEXTA

1

Seis.Cua tro. U

2

Ia FIDUCIARIA lleve a cabo el Procedimiento de Cobranza ~l~~~<~•/

3

tera, siempre y cuando Inmobiliaria TERRABIENES S.A. no

4

cancelado todo o parte de las Obligaciones a favor de los Obligacionis-

5

tas luego

<;I~

'

I

SUPI.!N~I £1 Gu•vM~ull• ku•dcw

e

M~Jos•~"'~

,

aya

'

'

transcurridos diez (10) dias calendario contados desde la

6

fecha en que Inmobiliaria TERRABIENES S.A. debia pagar los divi-

7

dendos de las Obligaciones.

8

gacionistas presentani ante la FIDUCIARIA: (i) una certificaci6n en el

9

sentidc de que una o varias de las Obligaciones no han sido pagadas

10

por Inrnob~liaria TERRABIENES S.A. dentro de los diez (10) dias ca-

11

lendari~

12

gar los dividendos de las Obligaciones; y, (ii) una liquidaci6n del mon-

13

to adeudado por Ia CONSTITUYENTE a los Obligacionistas, inclu-

14

yen~o

15

vez recibi?a Ia documentaci6n de que trata el numeral anterior,

16

Ia Fid:uciaria, dentro de los dos (2) dias habiles contados desde

17

Ia fecha de recepci6n de tal documentaci6n, informara median-

18

te

19

Procedimiento de Cobranza de la Cartera, acompafiando una

20

copia de la documentaci6n presentada por el Representante de

21

los Obligacionistas. Esta comunicaci6n sera entregada por un

22

Notario Publico, en la direcci6n que de la CONSTITUYENTE

23

conste en "los registros de la Fiduciaria. Seis.Cuatro.Tres) En

24

caso de que Inmobiliaria TERRABIENES S.A. hubiere probado

25

a satisfacci6n de la FIDUCIARIA, el pago total de las Obliga-

26

cioro.es pendientes de pago, se suspendera inmediatamente el

27

Procedimi·~nto

28

Fiduciaria

1

AI efecto, el Representante de los Obli-

p9steriores a la fecha en que Ia CONSTITUYENTE debia pa-

.--apital, intereses corrientes y de mora. Seis.Cuatro.Dos) Una

• I

car1;~

a 1la CONSTITUYENTE sobre Ia petici6n de iniciar el

de Cobranza de la Cartera y asi lo comunicara la

al

Representante

de

los

Obligacionista. ~

140


GE RTIFI CO que ::1 prcsc:-~to clcmp•or

2

e

e

3

comunicaci6n remitida por la Fiduciaria, no demostrare de forma fe-

4

haciente y verificable que tiene los recursos suficientes para honrar el

5

pago de las Obligaciones, o que no adeuda valor alguno, Ia Fiduciaria

6

procedera a ejecutar el Procedimiento de cobranza de la Cartera de

7

propiedad del Fideicomiso y a partir de esa fecha los flujos que se ge-

8

neren de la cobranza deberan ingresar al patrimonio aut6nomo.

9

Seis.Cuatro.Cinco) Para la administraci6n y cobro de la Cartera, la

10

Fiduciaria queda desde ya ampliamente facultada, sin requerir autoriza-

11

cion alguna, a llevar a cabo, por su propia cuenta, la gesti6n de

12

cobranza, o de considerarlo necesario o conveniente, a nombre y

13

en representad6n del FIDEICOMISO, contratar a un '·tercero, el

14

mismo que sera designado por la Fiduciaria de una terna presen-

15

tada por la CONSTITUYENTE para que lleve adelante la Ad-

16

ministraci6n y Cobro de la Cartera. Una vez iniciado el Proce-

17

dimiento de Cobranza de la Cartera la Fiduciaria notificara a la

18

CONSTITUYENTE del particular, solicitandole que dentro de

19

tres (3) dias habiles, presente Ia tema para la administraci6n y

20

cobro de la Cartera. La Fiduciaria recibira los recursos en dine-

21

rario que se generen como consecuencia de la administraci6n de

22

la Cartera, deducira de los valores recibidos los costos, gastos,

23

impuestos y honorarios y procedera a entregar el saldo a los

24

Obligacionistas-Beneficiarios en proporci6n a su acreencia previa

25

instrucci6n que reciba del Representante de los Obligacionistas,

26

para cubrir sus acreencias no canceladas, basta lo que alcanzare.

27

Seis.Cinco) Actuar en defensa de los bienes fideiconiitidos y

28

adoptar, por tanto, las medidas necesarias para ello. No obstante

,,

I i

141


I

Ab.lvette Garcfa Akel NOTARIA VIOtsiMA SEXTA

-

il·.?ctor v

e

o - "'

"V

2

esta obligaci6n surgira para Ia Fid~-~ ,,-~~~~;J;~~ I< que le seanI proporcionados de forma efectiva los rec~~==-•

3

sarios .soEcitados por ella y entregada en su domicilio

4

mac~6n e~.crita

5

por

6

gacion_istB;S. El no suministro del dinero y/o de la informacion

7

dentro de siete (7) dias habiles, liberani a la Fiduciaria de cual-

8

quier responsabilidad por perjuicios que por esta raz6n puedan

9

causars_e a la CONSTITUYENTE y,o ala Representante de los

10

Obligacionistas y,o a terceros. Seis.Seis) Rendir cuentas de su

11

gesti6n

12 13

tante de los Obligacionistas, dentro de los treinta (30) dias calen, ' dari9 siguientes al cierre del periodo, y a su terminaci6n, median-

14

te e) envi() a la direcci6n registrada en la Fiduciaria de la siguien-·

15

te

16

actividades, encomendadas a la Fiduciaria, conforme a las condi-

17

ciones establecidas en el presente contrato. (b) Estado de situa-

18

ci6n financiera preparado y cerrado al ultimo dia del mes anterior

19

a la fecha de la rendici6n de cuentas; (c) La ocurrencia o no de

20

hechos relevantes respecto de los bienes del fideicomiso que

21

hubieren sido reportados por la CONSTITUYENTE. La CONS-

22

TITUYENTE y la Representante de los Obligacionistas deberan,

23

dentro de los diez (10) dias habiles siguientes contados a partir

24

de su envio por medio de un servicio de entrega privada o de co-

25

rreo certificado, segun sea el caso, aprobar la rendici6n de cuen-

26

tas de quf: trata este numeral; pasado este termino sin que se for-

27

mulen objeciones o se soliciten aclaraciones a las mismas, se en-

28

tendera que han sido aprobadas. Seis.Siete) Realizar los actos y

1

SUPUNTI(E)

Guayequll· &uador

o 'v'· d ..: . . -.., l!I I O rl -: ~ I ~

lo anterio·r,

~A

l ~~h\i.:~

sobre hechos de perturbaci6n o deterioro, ya sea

CONSTITUYENTE, y,o la Representante de los Obli-

s~mestralmente

info~m~ci6n:

a Ia CONSTITUYENTE y al Represen-

(a) una indicaci6n detallada de las gestiones y

142


3

e

4

instrucciones expresas, las que impidan su cumplimiento integral.

5

CLAUSULA SEPTIMA.- DERECHOS Y OBLIGACIONES

6

DE LA CONSTITUYENTE: Siete.Uno) DERECHOS:

7

te.Uno.Uno) Exigir a Ia Fiduciaria el cumplimiento de las ins-

8

trucciones Fiduciarias establecidas en el presente Fideicomiso.

9

Siete.Uno.Dos) Exigir a Ia Fiduciaria la entrega de un balance

10

mensual del Fideicomiso, el cual debeni ser presentado por la Fi-

Sie-

I

e

11

duciaria dentro de los veinte (20) dias calendarios posterfores al

12

cierre del mes inmediato anterior. Siete.Uno.Tres)

13

Fiduciaria Ia entrega de una rendici6n de cuentas semestral, de-

14

biendo la Fiduciaria entregarla dentro de los treinta

15

Iendarios posteriores al cierre del periodo. Siete.Uno.Cuatro)

16

Ejercer las acciones de responsabilidad civil y/o penal a que

17

hubiere Iugar, en contra de la Fiduciaria y sus persc•neros·, por

18

dolo o culpa en el desempefio de su gesti6n. Siete.tJno.C~nco)

19

Los demas establecidos en la Ley y en el presente contrato. Sie-

20

te.Dos) OBLIGACIONES:

21

comiso de los recursos necesarios para cumplir con i:as·.instruc-

22

ciones fiduciarias impartidas a traves del presente ill'st;llinento,

23

en caso de que en el FIDEICOMISO no existan los recursos sufi-

24

cientes para cumplir con tales instrucciones. La Ficluciarfa in-

25

formara a la CONSTITUYENTE, mediante simple ,;arta, de la

26

necesidad de provision de estos recursos, para los efectos sefiala,

27

dos en el parrafo anterior. La CONSTITUYENTE dispondra de

28

siete (7) dias habiles, contados a partir de la fecha eri que Ja Fi-

Exi~ir : a Ia

(3 ~))

Siete.Dos.Uno) Proveer

dias ca-

ai Fidei-

I,.•

.

'

'


Ab.lvette Garcia Akel NOTARIA VIGEsiMA SEXTA SUPUNnl') Gu•v-qull• fcu•dor

1 2

FIDEICO:MISO.

3

dos en el plazo de siete (7) dias habiles, la Fiduciaria int<J!~!D!;:;

4

al Representante de los Obligacionistas de la diferencia en la

5

provision respectiva. Si el FIDEICOMISO no dispone de recur-

6

sos, ni Ia CONSTITUYENTE los aporta para cumplir con tales

7

instruc~iorfes

8

tod~s

9

mas que por diligencia y profesionalismo realice para que las fi-

10

nali :iad~s pretendidas en el presente contrato se cumplan, queda

11

desde ya autorizada para abstenerse de ejecutar dichas instruc-

12

cion.es, siJ?. que tenga ninguna responsabilidad por la no ejecu-

13

ci6n, asi como tampoco por las consecuencias que de ello se de-

14

riven. Siete.Dos.Dos) Asumir todos los costos, gastos e impues-

15

tos en qu~ . incurra o deba incurrir el FIDEICOMISO para la cons-

16

tituci6n, desarrollo de su objeto y liquidaci6n del mismo, cuando

17

dent:ro del patrimonio aut6nomo no hubieren recursos suficientes

18

para bacerlo. De rnanera especial el costo que se genere como

19

consecuencia de la contrataci6n del Administrador de la Cartera.

20

Siete.Dos.Tres) Efectuar los canjes de cartera que le fueren soli-

21

citados po.r la Fiduciaria en los terminos y en las condiciones que

22

se establecen en el Procedimiento Operativo del Fideicomiso de

23

tal forma que en el patrimonio aut6nomo del mismo no exista en

24

ningun rr.·omento cartera vencida o morosa.

25

YENTE s.e obliga a cumplir con el proceso de canje de los ins-

26

trumentos de credito, objeto del presente FIDEICOMISO segun

27

lo establecido en este contrato y en el Procedimiento Operativo,

28

vigilando y verificando que los instrumentos de credito reUnan ~

fiduciarias, la Fiduciaria, una vez que haya agotado

las ,gestiones estipuladas en el presente contrato y las de-

'

La CONSTITU-

.

144


3

4

credito o Cartera con las referidas caracterfsticas y condiciones,

5

que provean al proceso de Emisi6n de Obligaciones una cobertu-

6

ra equivalente al ciento veinticinco por ciento calculado sobre el

7

saldo de capital vigente en circulaci6n. En el evento de que el

8

CONSTITUYENTE no cumpla con su obligaci6n de canjear o

9

sustituir la cartera que estuviere por veneer dentro del plazo y

10

condiciones establecidas en el Procedimiento Operativo y el pa-

11

trimonio autonomo registre cartera proxima a veneer hasta siete

12

dias, la Fiduciaria en representacion legal del FIDE.ICOMISO

13

debeni notificar al CONSTITUYENTE que de no proceder al

14

canje dentro de los tres dias calendarios siguientes de 'haber reci-

15

bido la referida notificacion, debera entregar dicha' car't era al

16

Administrador de la Cobranza y Recaudo para su cobr~. 路Los flu-

17

jos provenientes de Ia cobranza deberan ser entregados a la Fidu-

18

ciaria quien debera mantenerlos hasta que se verifique el canje o

19

sustitucion por parte de la CONSTITUYENTE. La CONSTlTU-

20

YENTE se obliga desde ya, para que en el evento de que redbie-

21

re de manera directa los flujos provenientes de Ia referida cartera

22

e路ntregada en cobro, los entregue dentro de las veinticuatro horas

23

de haber recibido los fondos, a la Fiduciaria para su correspon-

24

diente ingreso en el patrimonio autonomo . Siete.Dos.Cuatro)

25

No adoptar ninguna decision, ni ejecutar ninguna acci6n, cu:ando

26

dicha decision o accion, de cualquier manera, pudiera!afectar a Ia

27

Emision y/o a los Obligacionistas. Siete.Dos.Cinco) No dejar de

28

tomar toda accion, cuando dicha accion, de cualquier manera, sea

I

1

1

e


~... ~.... ,'

!

Ab . lvette Garcia Akel NOTARIA VIGUIMA SEXTA stJPI.(Nn(() Guay.qull· Ecu•dar

. • l _ ...

q ... ... :..

fJ ... .. .; • ••c

: ,u

I

1

convenier:.te o necesaria para precautelar la E~§l:(?.f:l::Y!J~~.J~~ .<~c ,

2

gacionistas. Siete.Dos.Seis) Pagar los I

o

honorarios~a~~JHMJ.

'

3

e

4

recursos suficientes para cubrir tales honorarios. Siete.Dos.Siete)

5

Informar a la Fiduciaria, en forma inmediata, sobre cualquier

6

hecho o eyento que produzca, directa o indirectamente, cambios

7

o variaciones en las circunstancias o informaciones trascendenta-

8

les que rodean Ia finalidad del presente Fideicomiso.

9

te.Dos_.Ocho) Pre sentar a la Fiduciaria una terna de los Adminis-

10

tradores y Cobradores de Cartera dentro de los diez (1 0) dias

11

habiles posteriores al cierre de esta escritura publica, para efec-

12

tos

13

de Ia Fiduciaria. Siete.Dos.Nueve) Las demas establecidas en la

14

Ley y en el presente contrato. CLAUSULA OCTAVA.- DE-

15

SIGNACION DE BENEFICIARIOS: En caso de haberse des-

16

arrollado integramente el Procedimiento de Cobranza de Ia Carte-

17

ray el Fideicomiso deba entregar los flujos correspondientes, los

18

ObLigacionistas tendran derecho a recibir los recursos provenien-

19

tes de Ia cobranza de la Cartera, a prorrata de su respectiva inver-

20

sion en Obligaciones, lo que desde ya es aceptado por el Estudio

21

Juridico Pandzic & Asociados S.A, en calidad de Representante

22

de los Obligacionistas. En este evento y una vez pagados todos y

23

cada uno de los Obligacionistas en sus haberes, Ia CONSTITU-

24

YENTE ta.mbi<~n tendra derecho a recibir cualquier remanente, de

25

haberlo, sea en recursos o en Cartera, previo a la liquidaci6n del

26

FIDEICOMISO y su terminaci6n, por parte de la Fiduciaria. En

27

el supuesto que no se haya desarrollado el Procedimiento de Co-

28

branza de: Ia Cartera y una vez pagadas todas las Obligaciones '\

.~e

Sie-

que sea contratado por el FIDEICOMISO previa selecci6n

146


CEATIFI CO que el p resente elemplo r

3 4

PRESENTANTE DE LOS OBLIGACIONISTAS.- Nueve.Uno)

5

Exigir a la Fiduciaria el cumplimiento de las instrucciones fiducia-

6

rias establecidas en el presente Fideicomiso. Nueve.Dos) Exigir a Ia

7

Fiduciaria la entrega de un balance mensual del Fideicomiso, el cual

8

debera ser presentado por la Fiduciaria dentro de los veinte (20) dias

9

calendarios posteriores al cierre del mes inmediato anterior. Nue-

10

ve. Tres) Exigir a la Fiduciaria la entrega de una rendici6n de cuentas

11

semestral, debiendo la Fiduciaria entregarla dentro de los freinta (30)

12

dias calendarios posteriores al cierre del periodo. Nueve.Cuntro)

13

Recibir de la Fiduciaria la documentaci6n que sustente las diligen-

14

cias realizadas con el CONSTITUYENTE requiriendo los fondos en

15

el caso de que el FIDEICOMISO no cuente con recursos para el

16

cumplimiento de las instrucciones fiduciarias.

17

Ejercer las acciones de responsabilidad civil y/o penal a que

18

hubiere Iugar, en contra de la Fiduciaria y sus personeros路, por

19

olo o culpa en el desempefio de su gesti6n.

20

demas establecidas en la Ley y en el presente contrato. CI..AU-

21

SULA DECIMA,.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA

22

FIDUCIARIA.- Diez.Uno) DERECHOS: Diez.Uno.Uno) Re-

23

presentar legalmente al Fideicomiso. Diez.Uno.Dos) Cobrar los

24

honorarios estipulados en la chiusula undecima del presente con-

25

trato. Diez.Uno.Tres) Exigir a Ia CONSTITUYENTE, el cum-

26

plimiento de todas las obligaciones que contrae en vi.rtud de la

27

suscripcipn de este contrato. Diez.Uno.Cuatro) Renunciar a su

28

gesti6n en caso de mora en el pago de los honoraria's a los que

'

I

e

Nueve.Cinco)

Nuev~.Seis)'

Las


Ab. lvette Garcia Akel NOTAfUA VIOtsiMA SEXTA

1

SUPUNn(E)

e

2

acuerdo a las demas causales establecidas en la

3

dad de ~utorizaci6n previa de la Superintendencia de Colll)~~~v

4

Diez.UJ_Jo.Cinco) Las demas establecidas en la Ley y en el pre-

5

sente contrato. Diez.Dos) OBLIGACIONES: Diez.Dos.Uno)

6

Cumplir con la finalidad y las instrucciones establecidas en 路el

7

presente q:mtrato. Esta obligaci6n es de medio y no de resultado.

8

En tal sentido, la Fiduciaria no garantiza a la CONSTITUYEN-

9

TE, ni a los BENEFICIARIOS, la obtenci6n de resultado o ren-

10

dimlento alguno, comprometiendose unicamente al cumplimiento

11

de las instrucciones determinadas en el presente FIDEICOMISO.

12

Diez.Dos.Dos) Mantener los bienes fideicomitidos separados de

13

los demas bienes y derechos de Ia Fiduciaria y de los otros nego-

14

cios fiduciarios que administra. Diez.Dos.Tres) Cumplir con las

15

instrucciones fiduciarias establecidas en el presente FIDEICO-

16

MISO : Sin perjuicio de lo anterior en el evento de que para el

17

cumplimie'n to de tales instrucciones fiduciarias se requiera de

18

recursos y realizadas las gestiones con la CONSTITUYENTE

19

para conseguirlos, no existan los suficientes dentro del FIDEI-

20

COMISO , la Fiduciaria quedara exonerada de tal cumplimiento.

21

Diez.Dos.Cuatro) Remitir al REPRESENTANT拢 DE LOS

22

OBLIGACIONISTAS y a Ia Entidad de Control la documenta-

23

ci6n que sustente Ia gesti6n realizada con la CONSTITUYENTE

24

para. conseguir los fondos que requiera el FIDEICOMISO para el

25

cumplimiento de las Instrucciones fiduciarias. Diez.Dos.Cinco)

26

Con cargo. a los recursos integrados al FIDEICOMISO, pagar to-

27

dos los tributos, costos, gastos y honorarios a que hubiere Iugar

28

en raz6n de la constituci6n, desarrollo, ejecuci6n y liquidaci6n de

14 8

i

,


EICOMISO. Presentar a Ia

e

e

3

YENTE y al Representante de los Obligacionistas, un balance

4

mensual del FIDEICOMISO, el cual deben1 ser entregado por la

5

Fiduciaria dentro de los veinte (20) dias calendarios posteriores

6

al

7

Diez.Dos.Ocho) Presentar a la CONSTITUYENTE y al Repre-

8

sentante de los Obligacionistas, una rendici6n de

9

tral, debiendo la Fiduciaria entregarla dentro de los treinta (30)

c1erre

del

calendarios

periodo

mensual

posteriores

al

inmediato

cierre

anterior.

cue~tas

semes-

p~rfodo.

10

dias

del

11

Diez.Dos.N neve) Las demas establecidas en la Ley y 'en 'el 路pre-

12

sente contrato.

13

Son de cargo del FIDEICOMISO los siguientes honorarios: Por

14

Ia estructuraci6n del presente contrato de fideicomiso:,' la FIDU-

15

CIARIA cobrara una comisi6n de mil d6lares de Estados Unidos

16

de America (USD$1 .000,00), pagaderos el sesenta por ciento

17

( 60%) al momento de la aceptaci6n de la oferta y el cuar(mta por

18

ciento (40%) restante a Ia firma de la presente escritura. Por ad-

19

ministraci6n: En caso de estar el patrimonio aut6nomo constitui-

20

do por cartera Ia FIDUCIARIA cobrara la cantidad mensual de

21

trescientos setenta d6lares de los Estados Unidos de America

22

(USD$370,00) mas IVA. El honorario sera cancelado por men-

23

sualidades anticipada, dentro de los cinco (5) primeros dt'as habi-

24

les del mes en curso. De estar el patrimonio aut6nomo constitui-

25

do por cartera y otros bienes la Fiduciaria tendni derecho a in-

26

crementar su comisi6n de administraci6n de acuerdo a lo~ termi-

27

nos que establezca de comun acuerdo con la CONSTITUYENTE.

28

Por reformas al fideicomiso: la FIDUCIARIA cobrara la cantidad

CLAUSULA UNDECIMA: HONORARIOS.-

'路

~49


1 'I

3

brar~ la cantidad de ochocientos dO lares de los Estados Unidos de

4

5

' Amt\rica (USD$800,00) m:!.s IV A. Este honorario sera pagado a

6

Ia

7

fech~

de suscripci6n de Ia escritura pUblica contentiva de Ia :.

â&#x20AC;˘,

sustituc.i6n. Por liquidaci6n del FIDEICOMISO: la FIDUCIA-

8

RIA cobran1 la cantidad de ochocientos d6lares de los Estados

9

Unidos de America (USD$800,00) mas IVA. Bste honorario sera

10

I

pagado pol' una sola vez, a Ia fecha de Ia firma de Ia escritura

11

pUblica. que contenga la liquidaci6n del presente FIDEICOMI-

12

SO. En. e1 .caso que deba entregarse cartera al Administrador de

13

la Cobranza y Recaudo para su cobro o iniciarse el Procedimiento

14 15 16

de l~ Cob1:,~a de la Cartera establecido en el presente contrato, correspvndera a la Fiduciaria recibir un porcentaje equivalente al '

17

18 19

'

(1,20%) flat de los valores que efectivamente sean recaudados. El honorario de administraci6n se reajustara anualmente por lo menos ¡ en el in.dic_e de inflaci6n que publique el Banco Central del Ecua-

20

dor. Los honorarios establecidos no incluyen eliVA, ni los gastos,

21

los cuales son de cargo de la CONSTITUYENTE quien autoriza

22

desde ya a que sean debitados de los valores existentes en el patri-

23

monio aut6nomo del presente FIDEICOMISO.

24

DUODEClMA: PLAZO.- El plazo de vigencia del FIDEICOMI-

25

so sera hasta de treinta dias contados a partir del ultimo pago reali-

26

zado a los obligacionistas o hasta cuando se produzca una

27

de las c.ausales de terminaci6n estipuladas en la clausula siguiente

28

del presente instrumento, siempre y cuando estas se presente an-

CLAUSULA

0

varias


2

e

.

3 路

este documento. Sera el REPRESENTANTE DE LOS OBLIGA-

4

CIONISTAS quien dehera notificar a la FIDUCIARIA que se ha

5

cancelado la totalidad de las Obligaciones garantizadas a traves de

6

este Fideicomiso por parte de la CONSTITUYENTE. CLAUSU-

7

LA DECIMO TERCERA: TERMINACION.-Son causales de

8

terminaci6n del FIDEICOMISO las siguientes:

9

casas fortuitos o causas de fuerza mayor que impidan

Trece.Uno) Por c路~.mplir

con

10

la finalidad prevista en el presente FIDEICOMISO. Trtce.Dos) Si

11

se ha cumplido plenamente con la fmalidad del FIDElCOMISO.

12

Trece.Tres) Por sentencia ejecutoriada o laudo arbitral que ordene

13

la terminaci6n del FIDEICOMISO. Trece.Cuatro) Por mutua

14

acuerdo entre la Fiduciaria, la CONSTITUYENTE y la路 Represen-

15

tante de los Obligacionistas, siempre que con ella no se afecten los

16

derechos e intereses de uno o varios de los Obligacionistas. Tre-

17

ce.Cinco) Por no existir en el patrimonio aut6nomo los ' recursos o

18

bienes necesarios para cumplir con las instrucciones fi.duciarias.

-19

Trece.Seis) Por las demas causales establecidas en la L~y. CLAU-

20

SULA DECIMO CUARTA:. LIQUIDACION.-En caso de termi-

21

naci6n del FIDEICOMISO, la Fiduciaria procedera inmedlata-

22

mente con el proceso de liquidaci6n del FIDEICOMISO. Todos

23

los

24

ren pagarse con los recursos del FIDEICOMISO, sen}n.asumidos

25

y debenin ser pagados por la CONSTITUYENTE; asi como los

26

~ctivos correspondientes seran entregados ala CONST;ITUYEN-

27

TE, o a quien(es) hubiere establecido el Representante de los Obli-

28

Pacionistas, en caso de darse la liquidaci6n una vez iniciado el

pas~vos

que se encuentren pendientes de pago y que

n~

pu.die-

,.

I'路

151


I

1

Ora:Roxana U. de Portalupp! NOTAIIA V1GlSIMO SfXTA

Gull)'llqui • &uodot

3 4

.•

e -. f.

5

sentante de los Obligacionistas. Dicha rendici6n final de cuen-

6

tas se entendera aprobada de pleno derecho, si no es objetada

'

.

'

7

dentro de un plazo de quince (15) dias, contados a partir de la

8

fecha de

9

sentante de los Obligacionistas. Transcurrido el periodo seiia-

10

lado en el numeral anterior, la Fiduciaria levantara, mediante

11

escritura. pl1blica, un Acta de Liquidaci6n, Ia cual se tendra,

12

para todos los efectos legales, como Ia liquidaci6n definitiva y

13

total del FIDEICOMISO . Dicha Acta de Liquidaci6n tendra

14

(micamente la firma del representante legal o de un apoderado

15

de Ia Fidu:iaria, y constituini el instrumento a traves del cual

16

se de por terminado y liquidado el FIDEICOMISO. Si la

17

CONSTITUYENTE y/o el Representante de los Obligacionis-

18

tas no estuy ieren de acuerdo con las cuentas presentadas por la

19

Fiduciaria~

20

Hneas anteriores, podn1n solicitar que sus salvedades se hagan

21

constar en el Acta de Liquidaci6n, sin que esta circunstancia

22

impida la extinci6n del FIDEICOMISO. CLAUSULA DECI-

23

MO QUINT A: El FIDEICOMISO cumplini con las obligacio-

24

nes tributarias que le sean aplicables, conforme la legislaci6n

25

vigente, incluyendo las retenciones de impuestos a que hubiere

26

Iugar. CL.AUSULA DECIMO SEXTA: RESPONSABILI- .

27

DAD FIDUCIARIA.- La Fiduciaria no garantiza con su actua-

s·~1

presentaci6n a Ia CONSTITUYENTE y al Repre-

dentro del plazo de quince (15) dias mencionado en

A·I

28

ci6n que los resultados y final idades pretendidas por Ia

\J

~\

152


GERTIFICO que sl presente ejemplat

~ 1

2

3

que es de medio y no de resultado; esto es, que su responsabi-

4

lidad es actuar de manera diligente y profesional a fin de cum-

5

plir con las instrucciones determinadas por la CONSTITU-

6

YENTE con miras a tratar de que las finalidades pretendidas se

7

cumplan. Se deja expresa constancia de que la

8

presente FIDEICOMISO no pone fin a ninguna de las respon-

9

sabilidades y obligaciones asumidas por la CONSTITUYENTE

10

en virtud del contrato de Emisi6n de las Obligaciones. CLAU-

11

SULA DECIMO SEPTIMA: SUSTITUCION FIDUCIA-

12

RIA.- Son causales de sustituci6n de la Fiduciaria: Diecisie-

13

te. Uno) La declaratoria de disoluci6n, intervenci6n, concurso

14

preventivo, quiebra, requisici6n, incautaci6n, expropiaci6n,

15

embargo o cualquier acci6n de autoridad competente, que de-

16

terminen un riesgo existente o inminente en cuanto a la propie-

17

dad accionarial y/o administraci6n de la Fiduciaria . .: Diecisie-

18

te.Dos) El incumplimiento reiterado de las obligaci~nes de la

-19

Fiduciaria, declarado en laudo arbitral o sentencia ejecutoriada.

20

Diecisiete.Tres) Las demas establecidas en Ia legislaci6n apli-

21

cable. La Fiduciaria sustituta debera ser escogida de mutuo

22

acuerdo entre la CONSTITUYENTE y la Representante de los

23

Obligacionistas. En caso de que la CONSTITUYENTE y la

24

Representante de los Obligacionistas no alcanzaren un acuerdo

25

al respecto, la sustituci6n se sometera a lo dispuesto en la nor-

26

mativa vigente y aplicable. En caso de sustituci6n, la Fiducia-

27

ria debera entregar a Ia fiduciaria sustituta, fisicamente, todos

28

los bienes que componen el patrimonio aut6nomo, 'en lo que

e

susc~ipci6n

del

,

-路.-

153


Ab . lvette Garcia Akel NOTARIAVJGtsJMASEXTA

1

SUIUNTl( ') Gu•pqull· Ecu•dor

2

fuera aplicable.

3

la documer_rtaci6n original relacionada con el FIDEICOMISv,;:~aw~

4

do quedarse Ia Fiduciaria con copias certificadas, si asi lo decide.

5

entre.ga de _bienes y documentos debeni hacerse en un periodo maximo

6

de tr-ein:ta (30) dias habiles posteriores ala fecha en que se haya produ-

7

cido la causal de sustituci6n.

8

GASTOS A CARGO DEL FIDEICOMISO.- Son de cargo del FI-

9

DEICOMISO, todos los costos, gastos, honorarios, remuneraciones y

10

tributos de cualquier naturaleza u origen que demande: la celebraci6n y

11

perfeccionamiento del presente contrato; la administraci6n Fiduciaria y

12

el cumplimiento del objeto e instrucciones del FIDEICOMISO consti-

13

tuido por este contrato, o que se originen con ocasi6n de estos, sean

14

estos incurridos por el FIDEICOMISO o por la Fiduciaria, tales como,

15

pero sin ser restrictivos, impuestos, tasas, contribuciones, contrataci6n

16

de terceros para administrar y cobrar Ia cartera, gastos de mantenimien-

17

to, honorarios, remuneraciones, defensa del patrimonio aut6nomo,

18

etc.; Ia celebraci6n y perfeccionamiento de los contratos que se lleguen

19

a suscribir con ocasi6n de este FIDEICOMISO; la tenninaci6n y liqui-

20

dacibn del FIDEICOl\1180 y la restituci6n de los bienes a quien co-

21

rresponda. Todos los costos, gastos, honorarios, remuneraciones y tri-

22

butos antes sefialados, senm pagados con los recursos aprovisionados

23

para el efecto. De no existir los recursos suficientes correspondera

24

proveerlos a la CONSTITUYENTE. La CONSTITUYENTE se cons-

25

tituye en fiadora solidaria del FIDEICOWSO para el pago de los gas-

26

tos y tributos en los que se haya incurrido o se vaya incurrir por la

27

constituci6n del FIDEICOMISO, por el cumplimiento de sus instruc-

28

ciones 5duciarias o la liquidaci6n del FIDEICOMISO. En el evento ~

~S,,tt<:.~

CLAUSULA DECIMO OCTAVA:

I

154


2

e

3

COMI~O,

4

sente contrato y las demas que por diligencia y profesionalismo realice

5

para que las finalidades pretendidas en el presente contrato se cumplan,

6

quedara expresamente exonerada de cualquier responsabilidad en tal

7

sentido.

8

partes convienen y estipulan como domicilio la ciudad de Guayaquil y

9

como domicilio contractual, las siguientes direcciones:

y esta haya agotado todas las gestiones estipuladas en el pre-

CLAUSULA DECIMA NOVENA: DOMICILIO.- Las

Diecinue-

10

ve.Uno) CONSTITUYENTE: Direcci6n: Avenida Juan Tanca Ma-

11

rengo y Agustin Freire, edificio Terrabienes, frente a almacen Kerami-

12

kos piso uno y dos, en la ciudad de Guayaquil, Republica del Ecuador.

13

Diecinueve.Dos) FIDUCIARIA: Direcci6n: Ciudadela K~~edy Nor-

14

te, avenida Francisco de Orellana, edificio World Trade Center, Torre I

Guayaquil~

15

A, piso doce, oficina doce cero uno, en la ciudad de

Re-

16

publica del Ecuador.

17

OBLIGACIONISTAS: Direcci6n: Victor Manuel Rendon cuatrocien-

-18 19

tos uno y General Cordova, edificio Amazonas, piso cinco,' oficinas

Diecinueve.Tres) REPRESENTANTE DE

uno y dos, diagonal a Ia Iglesia La Merced, en la ciudad de Guayaquil,

CLAUSULA VIGESIMA: REF'ORMAS.-

20

Republica del Ecuador.

21

El fideicomiso podra ser reformado por mutuo acuerdo entre ia FIDU-

22

CIARIA, Ia CONSTITUYENrE y el REPRESENTANTE DE LOS

23

OBLIGACIONISTAS, siempre que con ella nose afecten los derechos

24

e intereses de los OBLIGACIONISTAS. CLAUSULA VIGESIMA

25

PRIMERA.- EXCLUSI6N DE RESPONSABILIDAD.- La cele-

26

braci6n del presente contrato no implica por parte de Ia Superintenden-

27

cia de

28

res, responsabilidad alguna ni garantfa sobre el cumplinuento de la

C~mpa?Jas,

ni de los miembros del Consejo Nacional de Vala-

I 155


I

1

Ora.Roxana U.de Portaluppl2 NOTAl!A V1Gf.SIMO SEXI'A Gwroqui • &uodol

3

4 5

la Ley de _rvlercado de Valores. No obstante, para efectos de

6

los derechos correspondientes a los Obligacionistas, Ia sola

7

transferen~ i a

8

o modo, implicani necesariamente la transferencia de sus dere-

9

chos en es_t.e patrimonio, a su receptor, sin necesidad de notifi-

de las Obligaciones adquiridas, a cualquier titulo

alg~na

10

caci6n

11

notificar a.l

12

cunstancia.. Los derechos adquiridos por la CONSTITUYEN-

13

TE en tal calidad, como consecuencia de la celebraci6n de este

14

contrato~ r~o

15

ningun

16

rechos dados al Representante de los Obligacionistas, pues es-

17

tos son otorgados en virtud de su cargo en beneficia de los

titu~o

a Ia Fiduciaria, sin perjuicio de su obligaci6n de

Representante de los Obligacionistas de tal cir-

senin ni podnin ser enajenados ni gravados, bajo o modo. De igual modo no lo podnin ser los de-

.1

r. ~

'

18

Obligacion:i stas y solo el reemplazo o la renuncia del Repre-

19

sentante de los Obligacionistas, transferini tales derechos a su

20

sucesor, sin necesidad de comunicaci6n alguna. Sin perjuicio

21

de lo anterior, para que Ia CONSTITUYENTE pueda constituir

22

alg(m gravamen, garantia o cauci6n sobre sus derechos de BE-

23

NEFICIARIO en este FIDEICOMISO, estos aetas o contratos

24

deberan ser expresamente aceptados por la Fiduciaria. Adicio-

25

nalmente, ·' la CONSTITUYENTE en su doble calidad de BE-

26

NEFICIAI+A, podni ceder total o parcialmente los derechos

27

que le corresponden como tal, mediante escritura

28

brada c.on su cesionario, debiendo quedar en c!sta Ia

pUblic~tzle­ con)~

·

~ ·~


. . swnano 2 3

e

- -......,....,.~ -

os la cesi6n, se notificani tal circunstancia a la Fi-

4

du'tiaria de conformidad con lo establecido en la Ley. El Ce-

5

sionario esta en Ia obligacion de suministrar previamente Ia in-

6

formacion que solicite la Fiduciaria para dar cumplimiento a lo

7

establecido en las normas internas y legales aplicables. La Fi-

8

duciaria podra negarse a reconocer al cesionario dentro de los

9

diez (1 0) dias habiles siguientes al recibo de la comunicacion e

10

informacion respectiva.

ll

DA.- CLASULA COMPROMISORIA.- Las controversias o

12

diferencias derivadas de la ejecucion de este contrato, que no

13

puedan ser resueltas por mutuo acuerdo, seran sometidas a de-

14

cision del Tribunal de Arbitraje de la Camara de Comercio de

15

Guayaquil, que se sujetara a lo dispuesto por la Ley

16

je y Mediacion, el Reglamento del Centro de Arbitraje y Me-

17

diacion de Ia Camara de Comercio de Guayaquil y' cualquier

18

otra reglamentacion que se expida sabre el particttlar, aten-

-19

â&#x20AC;˘

CLAUSULA VIGESIMA SEGUN-

diendo las siguientes norrnas:

~e

Arbitra-

Veintidos.Uno) Los ~rbitros

20

' de Arbiseran seleccionados conforme lo establecido en la Ley

21

traje y Mediaci6n. Veintidos.Dos) Los arbitros de dicho Cen-

22

tro efectuara.n un arbitraje administrado, en derecho y confi-

23

dencial y quedan facultados para dictar medidas cautelares so-

24

iicitando el auxilio de funcionarios publicos, judicia:Ies, poli-

25

ciales y administrativos, sin que sea necesario acudir. a un juez

26

ordinaria alguno para tales efectos. Veintidos.Tres) El Tribu-

27

nal de Arbitraje estara integrado por tres arbitros.

28

tidos.Cuatro) El procedimiento arbitral tendra Iugar en las ins-

Vein-

157


Ab . lvette Garcia Akel NOTAJIIA VtGtsiMA SEXTA

.su PLENTi I E I Oua'(8Ciull· Ecuador

}

2

Comercio de Guayaquil.

3

cian· a la j\lrisdicci6n ordinaria, se obligan acatar el laudo arbi,

4

tral y se comprometen a no interponer recurso de nulidad en

5

contra del laudo arbitral.

6

Veinti ter:~_.Seis)

7

disp.uesto en la presente clausula.

I

Veintites.Cinco) Las partes

El laudo arbitral sera inapelable.

La reconvenci6n, de existir, se sometera a lo CLAUSULA VIGESIMA

I

8

CUAR~A!

9

cont,ratantes, por Ia interpuesta persona de sus representantes

DECLARACIONES ESPECIALES.- Las partes

d~claran

10

legales,

expresamente que: I. La Fiduciaria podni po-

ll

ner en co.nsideraci6n de la CONSTITUYENTE cualquier ac-

12

cion u <?misi6n que le corresponda efectuar en el ejercicio de sus

13

facultades, ya sea porque asi lo preve el presente contrato o

14

porque al no estar contemplado el caso, lo considera adecuado.

15

II. La Fid,uciaria no tendra otra responsabilidad relativa a, o

16

derivada cl;el cumplimiento o incumplimiento de las obligacio-

17

nes de la. CONSTITUYENTE y, o de los BENEFICIARIOS,

18

seg-Lm

19

integridad de los bienes transferidos o que se transfieran a titu-

20

lo de fideicomiso mercantil irrevocable, con ocasi6n de la ce-

21

lebraci6n

22

tan pronto llegue a su conocimiento cualquier hecho, acci6n u

23

omisi6n en tales sentidos, comunicarlas a quien corresponda,

24

dentro de los dos (2) dfas habiles siguientes de haberlo conoci-

25

do, para ~(~tuar conforme a las instrucciones escritas que le se-

.

co~responda,

~el

como por hechos que afecten el estado e

presente contrato o por futuras aportaciones; que

!

26

an provistos, salvo que el caso consultado este estipulado ex-

27

presamente en el contrato. III. Todo costo, dafio o perdida, in-

28

cluyendo el resultado de costas judiciales, que llegare a sufrir

158


bajo el presente contrato, que no

e

obe~ezca

a su

3

culpa o dolo, sera indemnizado por la CONSTITUYENTE. La

4

Fiduciaria se compromete a notificar a Ia mayor brevedad a la

5

CONSTITUYENTE, la ocurrencia de cualquiera de dichas cir-

6

cunstancias. A falta de indemnizaci6n por parte de la CONS-

7

TITUYENTE dentro de los dos dias habiles siguientes del re-

8

querimiento de la Fiduciaria en tal sentido, tales gastos, dafios

9

o perdidas seran retenidos y compensados contra los bienes o

10

dineros que existan en el patrimonio aut6nomo y que deban ser

11

entregados a los BENEFICIARIOS. IV. Por virtud de este con-

12

trato, la Fiduciaria no asume obligaci6n alguna de . pagar pon

13

fondos propios, los costos o gastos que demande la custodia,

14

administraci6n y defensa del FIDEICOMISO y de los bienes

15

que conforma su patrimonio; ni los tributos de ningun tipo que

16

generen los bienes transferidos o que se transfieran o que gra-

17

ven las utilidades generadas por el fideicomiso . En'

18

ser necesario el pago de cualquier tributo, honorario o g~sto,

19

por cualquier origen o genero que fuera, Ia Fiduciaria proce-

20

deni a pagarlos unicamente con el flujo de fondos . origi.nado

21

por los bienes transferidos o que se transfieran al FIDEICOMI-

22

SO y, en caso de no existir tal disponibilidad, con los dineros

23

que le entregue Ia CONSTITUYENTE. y, En virtud de lo sefia-

24

lado en los apartados I y IV de esta clausula, la CONSTITU-

25

YENTE renuncia en forma total y definitiva a recl.amar a la

26

Fiduciaria indemnizaci6n y , o compensaci6n alguna a conse-

27

cuencia de cualquier perdida y, o reclamo relacioriado con el

28

ejercicio por parte de la Fiduciaria de sus derechos

i

.

el caso de

y funciones 159


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Senor CldER6N TACLE VERA Ciudad . :.

cuin'pJem&-'{lfiforma'rle';·: i.lue·~i:!l ·oi~na~de:;;la':.::eompafifa·. · mlifST.~F.iOUCIARIA AdmtniSb-a:d~·:'de F~~~ y ·F~~·~~s,;:~J~~i~~~gn;~~~.~l,:_dha de hoy.• tuvo .e l ac~ .- c~:~ '?reelegjr1o':~~8'!N:1t ~lf~ ~9.~t:fa . ~rn~ma:.-P~ .un erEsfat?Jt.O··Socia pen·oo o de caNco·'AJ\li::iS . .. • conJaS-.i~. .... . .o . ~~.cPrt&tanres···en;: ... . -:-· . , . de Ia COmpatiia. . :. · · · ·... En virtud de to establet.11o en e1artfculo cuadragesimo primero deJ estal$ SQQal, le correspondera a usl!itd ej.ercer Ia representacl6n legal de Ia Co.~patil~,;,TRUST­ FIDUCIARIA Admtnlsti r.tdora de Fondo1· y Fldefcomlsos ~A, ··.:··· :·:d~,=..:n,anera individua:. ,.. La Compaiila TRUST FIOUCIARIA Admlnisttadora de Fonda~-, y. AQ'elcomlsos s.A., se. constituy6 coH la denomlnacl6n de TRUST FIDUCtARb\';SiA.·:·rnediante escrnu~ · publica otors·flda ante et Notario Trigesmo Quinto del Guayaquil, abogadd Roger Arosen~•fm3 Benites, el velr'diauafro de enero de.f\a(ip~~!~ mii dos,

inscrita en el Reglstro M~~cantit del mismo cantOn e1 Yeintiocho"<te·feoren{del ~flo des mii dos. TRUST FH>UCIAR.~7S.A

refonno

lntegralmente su . estatuto social

med~e: esq;tti.J~~wbr~,:a :~~=I'C:li.tante el Notario Trigesimo.~Qolht~~':Cantoo GI.Sayaquil;.- abOg'~CfO'·R~ter~AY.osemena Benites. el veintitres de mayo ·del dos mil · ·

ocho, inscrita ~ :~ .R~~...trO''Me(~. ~el mismo cant6n el veintiseis de agosto del dos mil o.c ho. Postertofmente,.',a·:.companla TRUST FIOUClARlA S.A. camb~ su der.omir¢on .a TRUS~ ~UCIARlA Admfnlstrado'ra ·de Fondos y Ffdeltomisos S.A. y':ffiformo:.su ,e'sfatl.ftO'·:SOclliJ., segOn OCA&ta ae.:Ja escrttura ·pUblica crtorgsda ante e! .-abogado .RC)g~ ~n:a ·eenites. :.Nci)tano~TI'igeslmo Qulnto del CantOn Gu<iiyaquil; et cuatr•' de febrero del ano do's n\iV~~ · .inscrit:a en el Registro Mercantil de Guayaquil, -c~ sets de abril det miSrrir;»:~no~< · :. •..

At~~1f'' Lcdc . Ram.::es Owens Secretario de la Sesioo

RAZO~Ii: Acepto el ..::a~go de GERENTE GENERAl d.e Ia compafifa TRUST FIDUCIARIA Admlnistradora de FondOs 'I Fidelp)misos SA para ~ cual ·he sido e!egido. Dr:jo. constanda de que soy de nacionalidad ecuatoriana, portador de ta· cedula de ciudadania numero· 091010255·7, con dornlciflo en Pu&to Azul, mar1z.ana Et\illa 1, GtrQyaquii-Ecuador. Guayaqu~. 29 de abril de 2~10. ·

C#Na . . / it) rJ

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160


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164


Sr.i1orn lngcnicrn Elvirn Marin Qrtega MaldOllildo de AroNcmenn Ciullntl

Oe mis cnnsldcrnclone:;: Tcn~ 11 n bien cornunlcu'l'lc q.;'•! cl Directol'io de· Ia compallfn lnmobiliarfa Terrabiene.s S. A., en sesi6n cclebn1dn

c:l .c! in clc ho)'· 1111'0 cl udtrl!l cie rcclcglrla n ustM Gerente Genornl de In cump11iilu, por el plazo de cinco ui'in5. De conformidn,d ·con -:"! Ar ~ l~ulo Trigtlslm.o Quhtto del .Esmtuto Socinl vigent*' cnrrcspnndc a ustod como G~rente Gencrttl, entre t.tra ·.. las sigulcntcs 'fncultades y ntribll~iones: ' n.

Rcprescn.tnr l~gnl, J,udicial y extrnjudlcialmontc n Ia compoiHn da manara indivldunl o conjuntn con cll'resldeute Ejec1llvo.

b.

Admlnlstnr n Ia ccmpanln, dlrlglr Sill ncgoclos y o.pe~ncloues y rcnllur todos los ncto5 o contrntos quo fucren nece.urios· para el cutnplimlcnto de. su objcto socinl, de Ins resolucioncs de In .Tuntu General, dol Plroct·lrlo, del Comlt6 :Ejiu:ufiv.o; y, ,en genernl, parn In buenA mnrch~ de In compaii!n. sujct6ndose n los .r-! tulsltos y liu~taclonos ·que lc lmponcn In Ley y cl prcsente.Est.atulo.

c.

Comprllr o VCJ 'dcr · l n~ucbles y, on gonrrol, jnterYcnlr en todo acto o contnto relotlvo a rltll clue de hlones que lmpllc \ c transferencla de flominio o g•·nvamcn Rabre cllos, previa outorlwclon del Dlrcctorio.

d,

Lns fncni!JI.des

nt~esnrlns pnra ol bucn manejo y adminlstraci6n de Ia compn!Hn, y todns las ntrlbucloncs )' dol:cre:s dctcrmlnndof en In ley pnrn los ndmiofstratlorcs; y. que el Estatuto no hayn otorJ:ndo a .otro 'f: 1.11clonnrio u organismo, As( como In demAs que le determine el Dlrectorlo y c1

Co.mit~

Ejccutivo.

La compnil!n Inmobilia"ia T'crroblcnes S. A., se constltuy6 bujo lat denomlnad6n do Ostace S. A ., mccliuntu li:scriturn P.llbli.cn outorW!clt. por el Notario Vigcstm.o Tercero del eont6n Guay11quil, Ab. Mario Baquerizo Gon:clleM oll4 de dleh;ml!rll de 1994, o inseritn en ci.Rcgistro Mcrcantil delmlsmo .cont6n, el ! O de onero de 1995. La compal!!a- r.efornui intcgromente su EstAtuto Social mcdiunte &criturn Piilllica otorgutln ante cl Not11rio Declm Tercero del c:nnt6u Guay11qu(J, cl 26 de octllbre del .2004, e lnscritn en cl Rcgistro Mercnntil e e II ero .d.ellOQS."

rs

GERTIFICO que 31 presente ojeo.p'o 1

-0

AcetJ.to·ol cargo de Gcreutc General G qull, 14 dcseptlamj>rc dcllOIO

-

·;

~~ - ~~· At'''~"'"''O"·~~ v·} /

.

c.c. N'0903982528

165


.. NUMERO

mt 1 . ~

FECHA DE REY.EF..~;.;,n.E.n. IIORA DE R~~w.r.l~~;:::ffi

REGISTRADO~

LA

MERCANTIL DEL CANTON GlJAY AQUIL que con fecha quince de Septiembre del r;.os .mil diez, queda inscrito el Nombramiento de Gerente General~ ' de la Compafi.Ia INMOBILIARIA TERRABIENES S.A., a favor d·b ELVIRA MARTA ORTEGA MALDONADO DE AROSEMENA, a ~,';)ja ·98.777, Registm Mercantil numero 17.745. C~rtifica:

ORDEN: .16011

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CEFiTI FICO quo 31 pre::;cn~c c,er.or. ·o r gua ~do

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Resol ucl6n No.

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166


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r\!UMERO

r-~ UC:

INMOBIUAf{IA TERRABlENES S.A.

HAlON SOCIAL: Ni)ll.lliflc COMERCIAL: Cl.Al:>f:

r( ',

F.SPECIAL

cuNT~II.'lU'IENTE :

REPRESF.NT At-11 E l..EGAL:

ORTEG.A.MAl..DONADO ELVIRA MARIA

COI-ITADOR:

NAVARRETE MUiiiOZ OLGA SOLANO£

FtC. JNJCIO ACTIVJOAOE.S:

itJ/Oi/1995

FEC. CONS.TITUCION:

1CJ/1}111995

FE!C. INSCRIPClON:

M/0511995

FEOlA nE ACTUALI2ACci~:

O:s/02120 fi

ACTIVIOAD ECONOMICA PRJNCI~Al.: A(;'! IVIDACJES DE COMPRA. \IE!'ff A.. Al..QUILER Y EXPLOTAClON DE BIENES INMI:JEBLES DOIIAICIUO 'fRIBUl ARlO:

ANcl-:---· ·-

Pro...inc.1o: GUA.YAS CDntnn: ~UAYt\OUIL Porroquia: TARQUJ CiudBddD: LA HEP.RADURA Colle: AV. JU/ \N -r MARENGO N (lnu: 1'0: '1-.2-31n te~~!:l;l61t: AV. AGUSTIN FREIRE M11nzana: 10 Plsa: 2 OOc;Jna: 1 Refen:ncla ublc<!t:l¢n : FREIVTE III'~IKOS "f61afuno TrabaJo: 0422400H)FaJC·U42240365 I>OMI (;ILIO ESPECIAL:

i.}LiLH!;ACtONES 1'RIBUTARIAS: ,. AN EXO RELACJmJ DEPENU~CIA • 1\NE:XO 1 RJ\NSACCIONAL. Sl MPUFIC....OO • OEClARACIOIII DE JMPtlESTO A LA RENTA_SOCIEDADES • DEC LARAClON DE RETEJIJG~ONES EN LA FUENTE ' DECLAAACION MENSUAL DE IVA

----------~~-------~~~------~~~~--------------------------#DE ESTABLECINJENTOfo REGISTR.(DOS: d,J 001 nl 002 ABIERTOS: JURISOICCION:

\REGIONAl. LITOr<Al. SUR\ GW\YI\S

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REGISIRO UNlCO DE CONTRIBUYENTES SOCIEDADES 0991306668001

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INMOBILIARIA TE.RR.l\Bfi:NES S.A.

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P~oWici<J: GUAYAs C...,tbrt: GUAVA.Ol JIL Parroquia-: TARQUI Clulbdcla: LA HERRADURA Calle: AV. JUAI<l TANCAI.IIARENGO

"llltncto: t -2-3 IMot3ecdirrt: rW. ·AGW:;TIN FREIRE Rlrlort:lldtJ: FRENTE /1. "'ERAMIKOS Mllt1UIM: 10 f'l~o: 2 Oriclt1~ t Tolnlcrlln lr.:lbnjo: 042240015 rex: ()1122403S!i

tt-=~~==~~~----~===-~==~----~~==~~~=1-Jci. ESTABLECIMlElllTO!

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ESTADO

CERRAOO

FEC. INICIO ACT. 2:1/0 0/2001'1

FEC. CIERRE:

NONBRE COMERt."tAL:

14(t 0i20 10

FEC. REJNICIO: ,-\CTIVIDAOES ECDN6Nf,:;AS:

M .;"I!VIDII.UG'.i t.JE COMPRA, VEN'f A. N...QUILER Y E:XP.LCJT ACION DE HIENES INMUEOI.:E.S DIREcciDN ESTA.eLECIMIENTO:

-~;~illcig: GUAVAS Cantilll: GUAYAQUIL PQtmquia: TARQUI Call!!: AV. JUAN TANCA MAREt.fGO Num!lm; S/Nini;;~~e~6n: A\i. AGU::JTIN Fn.E.IRE'. Ref::rcnciit: Al.tUIS I::IEL COLEGIO DE INf:)ENIERO$ CIVILES Edific;io: C.COMERCIAL OI CENTr~u Olidu.:~· LOCAL 27 Kllotnalro: 1.5 Tclolono ..Ja Rarorenda: 042681681

ti~:u::ano: Paglne2 de :L

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COPIA CERTIFICADA DEL ACTA DE JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ~t::f..l.IolN COM PAN fA INMOBILIARIA TE,RRABIENES S.A. CELEBRADAIEL SEIS DE FEBRERu~~l(>~~~~~~-

sociedad de nacionalidad pa riamelia denominada Abp €orp. (American Business Promoters), representada por su ·Presidente Dr. Luis Alberto Ortega Trujillo, conforme lo acredita con Ia

e

escritura publica cuya copia '<;e agrega al expedientillo de esta Junta, propietarla de un mill6n cuatrocientas quince mil • sE!iscientas noventa y nueV:e (1'415.699) acciones ordinarias y nominativas de un valor nominal de US1 100 d61ar de los Estados Unidos de America cada una, con derecho a igual numero de·votos; y, DOS) Ia sociedad de n<!cionalidad panameiia denominada Abp Services International Inc., rP.presentada por su Presidente, Dr. Luis Alberto Ortega Trujillo, conforme lo acredita con Ia escritura publica cuya copia se agrega al expedientillo de esta Junta, propietaria de una (1) acci6n !ordinaria y nominativa de un valor nominal de US$1,00 d61ar de los Estados Unidos de America oada una, con derecho a un voto. Toda vez que los accionistas presentes representan Ia to~alidad del capital suscrito y pagado de Ia compai'lfa resuelven constltuirse en Junta General1Extraordinaria de Accionistas, prescindiendo del requisite previa de convocatoria de conformidad .- con lo establecido en el articulo 238 de Ia Ley de Compalifas, para conocer el siguiente arden del dia: PUNTO UNICO: Conocer, resolver y aprobar Ia Cuarta Emisi6n de Obllgaciones de Ia Compaii(a y sobre todo asunto rel;~cionado a Ia emisi6n de conformidad con lo prevlsto en Ia Ley del Mercado de Valores y en las Reglamentaciones concordantes aprobadas por el Consejo Nacional de Valores del Ecuador. Preside Ia Ju.nt~ en calidad de Presidente Ad - Hoc por clesig~aci6n de Ia Junta, el Dr. Luis Alberto Ortega Trujillo y actua como Secretaria Ia Gerente Gen~ral, Ia lng. Elvira Ortega de Arosemena .. El Presidente Ad-Hoc de Ia junta dispone que por secretarfa se constate el qu6rum reglamentario, luego del cual se declara instalada Ia Junta y solicit6 al Secretario que elabore y archive el listado de accionistas con las acciones y votes que les corresponde, firmado por el Presidente Ad-Hoc y Secretario de Ia Junta, luego del cual se precede a tratar el punta unico del dia. Toma Ia palabra el Presidente Ad-Hoc quien indica que considerando Ia necesidad de Ia lnstit~d6n de ampliar, sustituir y mejorar las condiciones de financiamiento propane a Ia Junta General Extraordinaria de Accionlstas conocer, resolver y aprobar sabre Ia reallzaci6n de Ia cuarta emisi6n de Obligaciones de Ia Empresa de conformidad con Ia Ley de Mercado de Valores y sus reglamentos, para lo cualla Secreta ria de Ia Junta procedi6 a dar lectura de Ia carta de propuesta y reporte financiero presentado previamente por el Gerente General

d~ Ia Empresa

en Ia que solicita a Ia Junta General de Accionistas Ia

11

autorizaci6_n para efectuar cuarta emisi6n de obligaciones de Ia compafiia por Ia suma de US$3.000.000,00 (tres millones de d61ares de los Estados Unidos de America). El Secretario de Ia • I junta, cumple con lo dispuesto por el Presidente Ad-Hoc, dando lectura a Ia carta y reportes en referenda, documentos que se incorporan al expediente. Pues~a en consideraci6n de Ia Junta General Extraordinaria de Accionistas Ia referida moci6n 1y luego de una corta deliberaci6n, se

::r~:~::c~~~:~n~:~dr~i~~~~g:::~:;:5 ~~:~e~~~~a~~e~~~~~:r~:::;~:::c~~: !~s~~uarta Emision CERTI FICO que sl presente ejemplor gumda coniormlc:lod c(Jn el at• o rrzodo

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aterializadas, o en anotaclones en cuenta en el Deposito Centralizado de Compensaci6n y Liquldacl6n de Valores DECEVALE S.A. en case de ser desn:aterializadas; los cuales, de conformidad con Ia dlspuesto en el segundo incise del articulo clento sesenta de Ia Ley de Mercado de Valores, seran tltulos ejecutivos. Los mencionados valores seran emitidos de forma materializada o desmateriallzada a voluntad del invers.ionista . Todos los plazas se computaran a partir de Ia fecha en que se rea lice Ia primera colocaci6n de Ia Emisi6n. 2. CARACTER[STICAS DE LA EMISI6N: a) VALORES: Obllgaciones con Garantra General y Espedfica. b) MONTO: Se emitira obligaciones par un manto de hasta TRES MILLONES DE D6LARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE · AM~RICA (US$ 3.000.000,00) de capital.

Los valores

correspondientes al capital de Ia emisl6n de obllgaclon~s . no seran rescatables anticipadamente y no senin convertibles en acciones. c)

FORMA DE NEGOCIACI6N : Bursatil o Extrabursatil, hasta par el manto de Ia emisi6n.

d) PLAZO: Las obligaciones a emitlrse tendran un plaza de un mil ochbcientos (1.800) dias, considerandose una base comercl~l de trescientos sesenta (360) dias por a"'o. Todos los plazas se computaran a partir de Ia fecha en que se reallce Ia primera colocaci6n de Ia Emisi6n. e) TIPO DE EMISI6N: A elecci6n del inverslonlsta se podran emitlr valores representados en titulos materializados AI Porta dar de valor nominal de Veinte Mil D61ares (US$20.000,00) o Desmaterializados emitidos a traves del Deposito Centralizado de Compensaci6n y Liquidaci6n de Valores DECEVALE S.A.

f)

CLASES Y SERIES:

I.

Los valores a emitirse de forma materializada o desmaterializada a un plaza de un mil ochocientos (1.800) dias y con tasa de lnteres fija corresponderan a Ia Clase "G".

g) PAGO INTERESES: Se pagara intereses cada trimestre vencidC> ·sabre el saldo del capital existente. h) PAGO DE CAPITAL: Para los valores con un plaza de un mil ochoclentos (1.800) dias se pagara el total del capital de las obilgaclones en velnte (20) 'pages lguales cada trimestre vencido equlvalente cada pago a Ia vlgesima parte del valor or iginal de las obligaciones.

i)

NUMERO DE CUPONES: Las obligaciones con un plaza de un' ~il ochoclentos (1.800) dlas contendran veinte (20) cupones para page de capital y veinte (20) cupones para page de lntereses.

j)

TASA DE INTERtS: El interes compensatorio que las obligadones a emitirse devenganin para el plaza de un mil ochocientos (1.800) dfas sera Ia tasa de lnteres Fija del Ocho par ciento (8,00%) anual, considenindose una base comerclal de lrescientos sesenta (360) dfas par aiio.

k) FE.CHA DE INICIO DE GENERACION DE INTERESES: Sera Ia f~cha valor, es decir a partir de Ia tech a en que entre en circl.!laci6n los tltulos de Ia Emisi6n de· obligaciones. I)

GARANTfA: a) Las Obllgaciones que se emitan constmin con Ia lfdrantra general del EMISOR, es decir con todos sus actives no gravados, conforme lo dispone el articulo 162 de Ia Ley de CERTIFICO quo al' prn:>ente o!on1p'ar guordo con rorm,c:J .,rJ ~.;on cl n . r . , .. ' po_0-.CLS up~rrntr.Tittn" '

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Mercado de Valo es ..·P.ar· .~iectos de Ia garantia general nose conslderaran los act1 ~f(g~~~ dlferldos, los que se n:uentren en lltlglo, el manto no redlmido de cada eml · obligaclones en circulaa ·.n y de cada proceso de titularizaci6n de flujos futuros

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bienes qu_e se espera qu .'existan en los q~e el emisor haya actuado co_ mo orlginador y garante, asl como los derechos · i.duciarlos de fidelcomisos ·en garantia,··en loS' que el emisor sea el constituyente y benefi !<Jrio; b) Las Obligaciones contaran con una ga rantla espedfica, de

a

acuerdo los paramet .os· prevlstos en Ia Ley de Mercado de Valores y Codificacion de Resoluciones del Consej ~ i'iiacional de Valores, a traves de un fideicomiso de cartera de credito y/o de bienes inmueblesja ser aportados par Ia campan ia emisora.

I)

RESGUARDOS: La presente emision de obllgaclones cuenta y cumplira los resguardos prevlstos en el articulo 11, Secci.)n lera, Capitulo Ill, Subtltulo I, Titulo Ill de Ia Cod ificaci6n cJe Resoluciones dei ;ConsejO'Ir~ acional Valores. Para preservar el cumplimiento de su objeto social, Ia Campania mantend ;a siguientes medidas: a) Mantener el posicionamiento y prestiglo en Ia promoclon, desarrollo, irJt~rmediaci6n y admihlstraci6n de proyectos inmobiliarios; b) Enfocarse

\as

en el desarrollo, prornop)6n y comercializacion de proyectos dirigidos a los segmentos alto, media-alto y medio-bajpi c) Con los recursos proplos y con los generados a t raves del 1 financiamientos en el me:.ccr.do de valores se busca sustituir pasivos e invertir en el desarrollo de proyectos inmobiliaril;>s; yh d) Mantener una buena relaci6n con el recurso humane realizando capacitaclones que desarrpllen habilidades administrativas, tecnicas y de ventas. Con Ia aprobacion de Ia Junta de Accionistas, se establece que mientras este vigente Ia emision se mantendra adicionaliTiente el siguiente resguardo voluntario:

i.

Se mantendra wi' limite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de lntereses de haste.~ veces el patrimonio de Ia Compaiiia.

m) ACTIVOS ESCENCIAL!:S~' E~ el caso de ser necesario, el Gerente General definlra su correspondiente detalle. · · n) OBJETO DE LA EMIS16N 'y DESTINO DE LOS FONDOS:. El objeto d~ Ia !!misi6n es financiarse a traves del mercado de 'v'alores para obtener recursos lfquidos, de los cuales para capital de trabajo se destinara el 50% de Ia emisi6n y para sustitucion de pasivos eiSO% de Ia emisi6n. o) LUGAR DE PAGO : Las Obligaciones en caso de emitirse desmaterializadas seran pagadas a traves de compensaci6n del DECEVALE en Ia cuenta de cada beneficia rio. En. el caso de emitirse materializadas, ellugar de raga seran las oficinas que dispone el DECEVALE a nlvel nacional. 2. AUTORIZACJ6N RELATIVA A LA GARANTrA ESPEcfFJCA: Las obligaciones que se emitan contaran con una garantla especifica proporcionada a traves de un Fldeicomiso de Garantla a com:tituirse con el aporte par parte de INMOBilrARIA TERRABIENES S.A. de pagan~s. facturas y Jei;ras de cambia, que Ia respaldaran, de acuerdo a los volumenes que en obligaciones se emitan, de modo que, siempre exista una cobertura de garantia con un porcentaje equivalente al 125% del total de Ia emision. Para el efecto, el representante legal de Ia campania, queda expresamente autorizado y obligado, tanto para : i. Constituir un Fideicomiso de Garantla con cartera de propiedad de INMOBILIARIA

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TERRABIENES s._ A. y ap~!tar a este peri6dicamente, tanto facturas, pagares y letras de cambios

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3. AGENTE PAGAOOR: El Agente pagador sera el Emisor AGENTE COLOCADOR: Casa de Valores Advfin S.A. c)

CALIFICADORA DE RIESGOS: Calificadora de Riesgos Humphrev~. Sociedad An6nima.

d)

FIDUCIARIO: TRUST FIOUCIARIA Administradora de Fondos y Fideicomisos S.A.

e)

REPRESENTANTE DE OBLIGACIONISTAS: Estudlo Jurldico Pandzic.& Asociadas S.A.

En cumpllmlento a lo dlspuesto en el articulo 2 de Ia Seccl6n I del Capitulo I del Subtltulp I del Titulo II de Ia Codificaci6n de Resoluclones del CNV, Ia Junta General de A~cionistas resuelve mantener Ia inscripci6n como emisor en el Registro del Mercado de Valores

cf~

Ia Compafila INMOBILIARIA

TERRABIENES S.A. La Junta de Acclonistas autoriza expresamente al Gerente General de Ia Campania o a las personas que este designe en su reemplazo para que otorgue y ·suscriba los instrumentos publicos y prhi ados que se requieran para los fines .lndicados, con fas m~s amplias atribuciones y facultades y sin llmitacion alguna, de modo que Ia falta de determinacion expresa de cualquier condicl6n no prevista para Ia emisi6n de obllgaciones qu.e se ha resuelto, no obste el compllmiento de los fines aqui seiialados, asl como para celebrar los. contratos que se requleran con el Agente Asesor, Agente Colocador, Fiduciario, Callflcadora de Rlesgos y Representante de los Obllgaclonistas, una vez que estes acepten tales designaciones. En el caso que cualquiera de las cond!ciones generales de Ia emisl6n, garantia o resguardos tuvieren que ser modificados o que con alguna de ·las !nstituciones designadas no se concretare su particlpaci6n, queda facultado totalmente el Gerente General . . . para hacer los camblos. pertinentes y seleccionar su reemplazo sin necesidad de autorizaci6n dE!':Ia Junta de Accionistas. Se deja constancia que se incorporan al expediente de esta Junta General E'xtraordlnarla de Acclonistas, el Orden del Dfa de Ia misma y Ia carta junto con los reportes flnanclero s·que. contlene Ia propuesta del Gerente General para Ia emision de Obllgaciones. No exlstiendo ningun.otrq asunto que tratar, el senor Presidente Ad-Hoc da un receso de treinta minutes para Ia redacci6n dE! Jia presente acta. Reinstalada Ia sesi6n, se dio lectura al acta, Ia misma que fue aprobada par unanimict1d clel capital suscrito y pagado concurrente a Ia reuni~n y suscrita por todos. los participante.s de Ia .runta General Extraordinaria de Accloni stas en unldad de acto. De to do Ia cual dam as fe. f) p. ABP Corp. j American Business Promoters, Accionista; Dr. Luis Alberto Ortega Truiillo, como Presldente y como Pmsidente Ad- Hoc de Ia Junta; f)

y p. ABP Servicles International Inc.. Acclonista, Dr. luis Alberto Elvira Ortega de Arosemena, Secretarla de Ia Junta.

OrtE!J~a

Tl'uiillo, Presldente;

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Certiflco que es flel copla de Ia original. CC:RT IFICO que al p re:>enta e!ernp

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REPRESENM1~5~ti:::i~~llll~

EXTRAORDINARIA UNIVERSAIL DE ACCIONISTAS DE LA COMPAN(A IN

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CELEBRADA EL 6 DE FEBRtRO DE 2012

Acclonlstas

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p. ABP Corp. (American Businf:!iS Promoters) Dr. Luis Alberto Ortega Trujillc• Apoderado General p. ABP Services lnternationallrc. Dr. Luis Alberto Ortega Truj illo Presidente TOTAL

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Acclones

Valor Nominal

Clase

Votos

1'415.699

us $1.00

Ordinarias y Nomlnativas

1'415.699

1

us $1.00

Ordlnarias y Nominativas

1

1'415.700

1'415.700

SECRETARIA DE LA JUNTA

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Guayaquil, Mayo 2€ del2.007 Senora Abogada RADMILA MIRYt.NJ.\ PANDZIC ARAPOV Cludad.· De mts consldUI'llCiones:

Por medio de Ia presente pongo a su conocimiento que Ia Junta General, Extraordinaria y Uni11ersal de Accionistas de Ia compal"iia ESTUOIQ_.Jl!RIDICO PANDZIC & A~9Gii\OOS S.A., celebrada el dia de hoy, tuvo el acierto de elegirla a us1ed CXJmo PRESID~NTE de Ia compal'\ia por un periodo de cinco (5) anos, contados a partir de Ia fecha d o.~ inscripci6n de este nombramiento en el Registro Mercantil del Canton Guayaquil. : De conformldad oon ·o dispuesto en los artlculos vlgesimo primero y vigesimo segundo del Estatuto Social d.f · Ia campania, a usted como Presidente, le corresponde ejercer individualmente Ia re~ ·resentaci6n legal, judicial y extrajudicial de Ia compai'lia. Usted reemplaza en el cargo, al sel'lor C.P.A. Omar Arturo Calderon Avila, segun nombramiento ins-:rit:, en el Registro Mercantil del Cant6n Guayaquil, el 03 de mayo del2.007 La compai'lia &1~ constituy6 bajo Ia denominacion de "Estudio Jurldico PandzicReinoso & Asoc:iados S.A.", mediante escritura publica otorgada ante el Notario Cuarto del Cant6n Guayaquil, Dr. Alberto Bobadilla Bodero, el 08 de dlciembre de 1.997, aprobada por 1:: Superintendencia de Compafl fas, mediante resoluci6n No. 972-1·1-0005830, del 3 0' de diciembre de 1.997, e lnscrita en el Registro Mercantil del Canton Guayaquil, el 07 de enero 1.998. Mediante escritura publica otorgada ante el Notario Vigesimc Prir1ero del Cant6n Guayaquil, Dr. Marcos Diaz Casquete. el 06 de agosto del 2.004, a inscrita en el Reglstro Mercantll del Cant6n Guayaquil, el 27 de octubre del 2.004. Ia companla "Estudio Juridico Pandzlc - Reinoso & Asociadas S.A.". cambi6 su d~~nominacf6n por Ia de "ESTUDIO JURfDICO PANDZJC & ASOCIADOS S.A.". Mediante escritura publica otorgada ante el Nota rio Trigesimo del Cant6n Guayaquil, Dr. Piero Aycart Vincenzini, el 18 de abril del 2.005, e inscrita en el Registro Mercantil del rt'llsmo cant6n, ef 13 de mayo del 2.005, Ia compat\la "ESTUOIO JURiDJCO PANOZJC {1, ASOCIAOOS S.A." , reform6 integramente su estatuto social. Atentament , r Ab. E~=~~

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Secre~.i;1-h~ de 1.~ Junta

ACEP'l'O cl car.g'? oe PRESXDENTE de PANDZIC ' ASOCIA:COS s . A . II

Guayaquil , Mayc

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"ESTUDIO .JURiDICO

del 2 . 007

·~ct/.u2tor'-ta{.u;;(rM- 1

Pan~ Arapov Naci onalidad : Ecuatoriana cedula de Ciudad~~ia : 130472195-2

Al:l . .Radmi.la Mi.ryana

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NU~tE!lO-DE~REPEh:IOIUO; -21.218

f.£CilA Df~REl'EilTORIO: 30/may/2007 HOR-4\ .IDE REP.ERTORIO: ~7:04

'LA REGISTRADORA MBRCANTIL DEL CANTON GUAYAQUil. 1--. CertUie•: qu_e con fec~a treima de Mnyu dol dos mil siete, qucda

inscrito .ct ·-Norilbrainiento -~de :Pr&Jdlm.te,-·de ·to COmpaiifa ESTUDIO ~t~t~~~{l-:_P~~P:Zic:·~ : 4~.q.c~p~~. s.~~~ ~ r~v~r.·:~e .,MDMJLA M~VANA .P~~<; ~OV,- ·"J91a 61t017, _. ~egistro Mercantil numero 10.'153·... :t.. . Sc·totoo·nota de:~~te Notr.-!bratni.ento-a foja 4S.838~ del Regi$lro Mercantil de~ :l007., al margen de Ia inscripcion respcctiva.-

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REGISTRO UN/CO DE CONTRIBUVENTS SOCIEDADES

NUMERORUC:

0991427589001

RAZON SOCIAL:

ESTUDIO JURIDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A. ESTUDIO JURIDICO PANDZIC & ASoCIAOOS SA

NOMBRE COMERCIAL:

CL.ASE DE CONTRJBUVENTE:

OTROS

REP. LEGAL I AGENTE DE RETENCION:

P.t.NDZIC AAAPOV RADMILA MIRY.t.NA

fEC . INICIO ACTIVIDADES.; FEe. IN5cRIPt:ION:

0710tl1sSs

FEC. CON611TUCION:

07101/1998

1010211996

FEe. ACTUALIZACION:

19/06/2007

ACTlloiiDAD EcoNOMJcA PRJNCIPAJ.: ACTIVIDADES DE ASESORAMIENTO JURII)ICO

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DIRECCION PRJHCIPAL: Provtncl11: GUAVAS C11nt6n: GUAYAQUIL Parroqula: CARBO (CONCEPCION) Calla: VICTOR MANUEL RENDON Numero: A01 lntersecd6n: GENER.tJ. CORDOVA Edlftcio: AMAZONAS Piso: 5 Oficin411: 1 • 2 Rcfc:rCJ•~ ublcacl0r1: DIAGONAL A LA IGLESIA LA MERCED Talafono Tr:!baJo: 042303535 Telalono Tn!!b3jo: 04230594 1 F&x: 042303535 OBLIGACIONES TRJBUTARIAS •

ANEXO RELACION DEPENDENCIA

~

ANEXO TRANSACCIONAL

• • •

OECLARACI6N DE IMPUESTO A LA RENTA SOCIEDADES DECLARACION DE RETENCIONES Et' LA FUENTE DECLARACION MENSUAl DE IVA

------------------------- -~~~~-------------------------------'DE ESTABlECIIIIIENTO$ REGISTRADOS: dc:J 001 4111 001 ABJEitTOS: 1 CERRAOO.S ; 0 I REGIONAL Ll''rtJRAl. SUR\ GUAVAS JURISDICCION:

FIRMA DEL CONTRIBUYENTE

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REGISTRO UN/CO DE CONTR/BUYENTES SOCIEDADES JIIVICIO OC IU/IITAJ '"fUifAJ

0991427589001 RAZON SOCIAL: ESTUDIO JURIDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A.

NUMERORUC:

Es TABI.ECIMIENTOS REGISTRADOS: No. ESTABLECINIENTO:

001

ESTADo: ABIERTO

MATRIZ

FEC./tJ/C/0 ACT.: 07i01/1908

NOMBRE COMERCIAL: ESTUOIO JURIDICO PANDZIC & ASOCIAOOS S.A. AC17VIOADES ECONOAIICAS:

..

...CTMDADES DE ASESORMIIENTOJURIDICO DtRE!CCION E!STABL.ECIMIENTO: Provincia: GUAVAS Can16n: GUAYAQUIL Porroqula: CARBO {CONCEPCION) C11le: VICTOR MANUEL RENDON Numaro: -401 lnten;eccl(m: GENERAL coRDOVA Edlrlclo: AMAZONAS Plso: 5 01\clna: 1 - 2 Telefono Trabajo: 0~2303535 TGiefooo Trabajo: 042305941 Fax: 042303535

FIRMA DEL CONTRIBUYENTE UIOU芦1o: MXC.WPANA

Lugar de omlo16n:

flll0oi121J07 11:D':47

GUAV.

OREL {WTC)

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PA11Ina 2 de2

SRi.gov.-ec J 178


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lNFORMAC I6N SOBRE EL SCORE El Score u uno motodologl~ nnRIIUca par~ ev~luar a porsonas naturales, al mom•nto no perrnlta I~ oval u acion de porsuM• juridlcu,

Dolaile distrlbuc/6n dn rmcloud,mlonto n f~lmu o 2012 Focha Corte Febroro 2012

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01~Q4/2012


CENTRAL DE CREOITO

(lnformoclcln proporclonada poria SBS • el30 de muzo 2012 • Perlodo: marzo 20119 • fobr>tro 2012.)

Gr6fir.o do In evo/uc:t6n doudn tot• I y vonclda Perlodo m•no 200 9 • febraro 2012. Direr: to 5.oou.doo- . -··· ·--·· ........ - ____ ........... ..... - - · --· - .. ..... ..~.000.000 · - -~.000.000

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Cuo11 ostlmad• m•n•uol

vconal~omndo lo reporiJirlo por ., Sltho'Tift Fln~ncte ro Regutallo

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La porsona eonoullllda mention• los sfgulontes v•loru en operoclon01 vonchl11: LTOIAI Vonci~Ol ITotol Drmanda Judicial: IToll! Cattoro Cutlgada:

113,00 USD. 0,00 USD. JO,OO USO.

lndio:adoros do p11rfll de

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COPYRIGHTS® 2004 - 2009 CREDIT REPORT C.A. - Bur6 do lnlormacl6n Crodltic:ia. Todos los dc rechos roscrvudos . . CERTIPICO

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Dllol/o do oparoc/onas voncfdll o letuoro ~012 MARTIIIU AIAAOOR JOAQUIN VICI!I/TI! No rog l11t1 doC. lie dolo dcuda Vtn<ldo

HUMERO DE EHTIDAOES QUE LEHAN CONSULTADO Enlld>d quo Conoullo

Abr 1012

Mil 2012

Foh 2011

En• 2011

Ole 2011

Nov 2011

Oct 2011

Sop 2011

Ago 2011

Jut 2011

.WVU.fiiiiA.

Jun 2011 lC

X

Of.IICO OOU'I.AIANO CA FlOUCIAAIA DEL PACIFICO OA. l'l!IUPACiriCD

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IMIIIIIo E..,_,oo Do 011611

CEIIIIICIODE REIITAS OllfAKAI empreu ·lnJIJlucf~n

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••n•r r.a Jutotlucf4n uprou P't • con tult.u 0 l.Cc ad..( i Osb fnlormacl4ri de rfttOOI c.-d"tUdoa d'l u,ul.ar deb fnfonnacf6n II;Adltlclw. Asl mlamo oeclatln conocery aeepur quo por manda ta do Ia ley d• Bur6t rltlttlarmtd6o CredltJcl•, Ia t1ntlldad e xclutiYI d1l mltmo •• b dt con•ur tl nlveJ de •ndewhm~nlo y rf••o• crodltltlo de ltiNtiON cenauttada. Elempteo del mltmo •• oaclu•lnmente au

~:f:.~:~:~"!:~~~::~;.r,:.:.•,::~~c!t: :.~~::c'l~~~~~:::.:.bllgindosta rNnltnertod• Ia lnfoM'Icl6n coontenlda en •I ,.porta

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f\aur4flmoe que I• ptn• pot I• uUUucldn lndeblcb dela lnfo""'d6n croelltlcl~, :au do forma dol ou o cutpou, au dlfual6n o atta,..dOn, n ~ prfll•n dt aeft y mulllf de acho • tttonta y alete ddlaree , •In pedufclo de unclonu de urt~tr c1vll

p•cun~r1'D .

COPYRIGHTS~

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200• • 200t CRI!OIT' RI!PORT' C,A, - Burel de

lntormacl~n

Credille Ia. Toda. IOJ dorechos !Hirvados,

\lllps://\V\V\V.creditrepolt.ec/decidn/Dato~Reporte.aspx

CEFITll'lCC quo

.\!•

prO!.ohlo etemp 'or

guorda con:ormld..Jd con e l au torl zo do pc

o2M4/20l2


CERTIFICACION

entre las partes el 9 de Abril de 2010; y se pagaran en efectivo. montos y venclmlentos de los pagan~s emitidos: Certifico que l<~ ·informacion aquf contenida e5 veraz y fidedigna .

FECHA llE VENCIMIENTO

30-enc-13

5 95,512.08

21 -ano·ll

s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s !15,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08

19 - ~cp · lJ

s 95,512.08

28-reh-13

~'

29-mar-13

-

PAGAR~

27-al.tr-13 26 - m;~v-13

24-jun·B

1-- 23-jul·l3

18·oct· l3 16-nov-13 15·dic-l3 13-ene-14 ll·feb-14 12-mar-14 10·abr·14

s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08

FECHA DE VENCIMIENTO

95,512.08

1B.:iu1·15

s s s s s s s s s s s

16-~o-15

5

95,512.08

14-sep-15

s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 95,512.08 s 4,011,507.53

01-oct-14 30-oct -14 28-nov-14 27-dlc-14 25-ene-15 23-feb-15 24-mar-15 22-abr-15 21-mav-15 19-jun-15

13-oct-15 ll·nov-15 10-dlc-15

07-jun-14

s 95,512.08 s 95,512.08

06-feb-16

06-jul-14

s 95,512.08

06-mar-16

s 95,512.08 s 95,512.08

03-may-16

09-may-14

04-ago-14 02-sep-14

PAGAR~

08-ene-16

04·abr·l6

TOTAL PAGARB

95,512.08 95,512.08 95,512.08 95,512.08 95,512.08 95,512.08 95,512.08 95,512.08 95,512.08 95,512.08

• ~~~;OdeAbrilde2012

~

Gerente General

URBANIZADORA DEL NORTE URNOSA S.A

C ER TIFICO que al presente e!e mplor grJ o •do con lo rmHjod con e l ou lo r lzado

189


I

.Ora.Ro1.ana U.de Portaluppl2 NOTAIIA VIGfSIMO SEXTA GuaycquJ • Ecuodor

!} :-~

3

mismo contrato, como por la falta de recursos en el patrimonio

4

aut6nomo o por la no entrega o entrega a destiempo de dineros

5

requeridos a la CONSTITUYENTE. Esta renuncia dej a a salvo

6

aquellos casos ocasionados por culpa o dolo de Ia Fiduciaria,

7

judicialmente comprobados. Agregue usted, senor Notario, las

8

demas formalidades necesarias para el perfeccionamiento y

9

plena validez del presente contrato de fideicomiso mercantil

10

irrevocable, cuya cuantia por su naturaleza es indeterminada" .-

11

Hasta aqui la minuta patrocinada por el Abogado Patricio Sala-

12

zar Paz y Miiio, con Registro Profesional numero Once mil

13

seiscientos treinta y tres, Colegio de Abogado del Guayas, que

14

con los documentos que se agregan, queda elevada a escritura

15

publica. Yo, la Notaria doy fe que despues de haber leido en

16

alta voz, toda esta escritura al compareciente, este la aprueba y

17

Ia suscribe conmigo, la Notaria en un solo acto.-

18

e

19

20

~

21

~

r

22 23 24 25

p. Compaiiia INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. RUC No.

0991306668001

G.if~~DONADO DE AROSEMENA

26 27

C.C. No.

090398252-8

28 190


2 3

4 5 6

7 8

9

v C.C~o.0910102557

ACLEVERA

'

GE

C.V. No. 238-0018

10

11 12 13

14 15

p. ESTUDIO JURiDICO P ANDZIC & ASOCIADOS S.A. RUC. No. 0991427589001

'Uutuv';a_~~

16

AB. RADMILA P ANDZIC ARAPOV

17

PRESIDENT A

18

C.C. No.

130472195-2

C.V. No

19

205-001 o

. rl--)ryj~ ;.c0"J'/ ~..

21

~

22

AB. IVETt

23

~

~ARCiA AKEL

NOTARIA VIGESIMA SEXTA SUPLEN'FE

24 25

SE OTORGO ANTE MI, en fe de ella canfiera

26

esta PRIMERA capia, en treinta y siete _fajas uti-

27

les, rubricada par mi, Ia Nataria Suplente que sella

28

y firma en Guayaquil, el20 de Abril del2.012

CERTIFICO quo ol pr:o::onto o,omp ar

'!

COnformldOd COn Of au CJriZUUO

: _

giJO~dO per ·

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Corr.punr~s .:on ~

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APENDICE No. 2.- Calificaci6n de Riesgos, Anexos y Extracto

GERTIFICO que al presente e jemp'a r guarda con form! dad con el au lanzoaa

p r:-路l ol)upcl'inlcndencia de Resol uc i6n No.

3(::.;;18

124


CRH Caloficadora do Roo"90

CALIFICACION DE RIESGO INICIAL A LA IV EMISION DE OBLIGACIONES DE

INMOBILIARIA TERRABIENES S. A.

ABRIL2012

IV Emisi6n de Obligaciones

INMOB. TERRABIENES S. A. - Abril 2012

C dla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcivar s/n y Av. Victor R. Sicourcl • Edillcio Torres del Norte, Torre " 8 ", 6to. Piso, Oficina 605 Tel f.: (593-4) 2687054- 2687055- 2687056- Fa~: 2687057 • Email: humphrcys@telconet.net • www.crh.com.ec Guayaquil- Ecuador


CRH Cal ofiCadora do Roosga

INDICE

Garantias y Resguardos de la Emisi6n .................... ........................................... ................................................................................................. 2 1

Categoria Basica d e Riesgo .............................................................................................. .................................... ...................... ................. 5 Riesgo de la Industria .......................... ................. .. .. .............................................. ............................................................................ 5

1.1 1.2

Asignaci6n de la Categoria Basica d e Riesgo .................................................. ................................................................................ 8 Categoria Basica Corregida .... ... ................................................................ .................. , ............................................................. ......... ........ 8

2 2.1

Cobertura Financiera Proyectada ... ................................................. .............................................................................. ................... 8

2.2

Metodologia de las Proyecciones ........................ ......................... ...................... ............................................................................... 8

2.3

Indica do res Adicionales .................... .................................................................... ............................................... .. .......... ......... ........ 9 2.3.1

Resultados, Rentabilidad y Eficiencia ................................... .......................................................... ................................ ....... 9

2.3.2

Endeudamiento patrimonial y estructura financiera ......................................................................................................... 10

2.3.3'

Situaci6n de Liquidez ................................................................................ ... ................................................................ .......... 11

2.3.4

Indice de Cobertura Hist6rica ............................................................................................................. ............ ...................... 11

2.4 3

Asignad6n de !a Categoria Basica Corregida ................................................. .. ......................................... ............................... .... 11 Capacidad de pago esperada ............................................... ..................... .......................................................... .. .................... ............... 12

3.1

Posicion Competitiva ........................................... .... ......................... ..................... ..................................................................... ..... 12

3.2

Administraci6n y Propiedad ........................................................................................................................ ................................... 13 3.2.1

e

3.2.2

Procesos Internes .................................................................................................................................................................... 14

3.2.3

Gobiemo Corporative .................................... .............................................................................................. .......................... 14

3.2.4

Tecnologia de Ia Informaci6n ................................................................................................................................................ 15

3.2.5

Eventos Externos ......................... .................. .......................................................................................................................... 15

3.2.6

Riesgo lega1 ................................ .................................................................................................................... .......................... 15

3.2.7

Riesgo de Reputaci6n .................... ......................................................................................................................................... 15

3.3 4

Estructura Accionarial ................ .............................................. ........................................................................................ ...... 13

Calificaci6n de Ia Capacidad de Pago Esperada .................................................... ............................................... .................... .... 15 Calificaci6n Preliminar .................................................................................. .. ................. .. .................................................................. .... 15

4.1

Analisis de Sensibilidad: Eventos ................................... ......................... ....................................................................................... 15

4.2

Asignaci6n de la Calificaci6n Preliminar ................................................................ ..................................... ................... .............. 16

5

Calilicaci6n Final ....................................................................... .. ....................................... ....................................... .............................. .. 16 5.1

Evaluaci6n de las Garantias y Resguardos ............................................................... .... ................................................................ . 16

5.2

Calificaci6n Final ............................................................................................ ............................................................................. ..... 16

Dedaraci6n De lndependencia ... ............................................................................. ,........................................... ............................................. . 16 ANEXOS

GERTIFICO que al presento e!ernp'o r guo ~do conformldou con el auwnzo o0

per Ia Supcrir.leuucnr.in de Cornpoii o.â&#x20AC;˘ s r..o

~ ~~ -~-40

~~:--,~ ~~Y N Ernisi6n de Obligadones

INMOB. TERRABIENES S. A. - Abril2012


r"".:~TiFJ C O q 'JO ~~ pra:::nio rJjcmp•c!

CRH

guo•do c o n forrnidud can el ou rar izodo

per Ia Supcrinlondencia de Co mpo rilu s con

Sesi6n Ordinaria de Comite: 13 de abril del2012 Manto de la emisi6n: Hasta por US$3,000,000 Clase G a 1.800 elias Tasa de in teres del 8.00% fija anual Amortizaci6n trim estral de capital e intereses

Analista: Viviana Quinonez M.

v.quinonez@crh.com.ec

Calificaci6n Final del Instrumento AA Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen una muy buena capacidad del pago de capital e intereses, en los terminos y plazas pactados, la cual se estima no se veria afectada en forma signi.ficativa ante posibles cambios en el enzisor y su garante, en el sector al que pertenecen yen Ia economia en general.

RESUMEN Gracias a la expansion productiva de las grandes potencias emergentes, Brasil, Rusia, India, China, y Sudafrica, el intercambio mundial continua en auge, dinamizando la demanda y los precios de los productos basicos exportados por los paises perifericos. La economia ecuatoriana se sitUa en el Ultimo aiio, entre las de mayor crecimiento de la region latinoamericana, alcanzando su mayor tamafio en Ia historia. EI ingreso per capita ajustado por poder de compra,. supera US$ 8,300 lo cual ha llevado a incrementar sostenidamente el nivel de actividad de Ia mayoria de sectores de la econonUa.. El sector de Ia construcci6n de viviendas largamente represado por Ia carencia de compradores con recursos que dispangan de mecanismos de creditos adecuados, hoy se encuentra en auge tal como lo evidencia el desarrollo de un elevado nfunero de proyectus a lo largo de toda la geagrafia nacional. En la ciudad de Guayaquil, este tipo de proyectos se construyen principalmente en las zonas perifericas de La Aurora, y en las vias a Ia Costa, Terminal Terrestre-Pascuales, y via a Daule. El emisor es una empresa especializada en la venta de servicios para el sector inmobiliario, entre los que se destacan por una parte, servicios de direccion tecnica, adminisb·acion de proyectos, venta de unidades, y por otra, servicios de construccion de edificaciones. Su actividad se concentra al memento, en el desarrollo de los proyectos de vivienda Veranda, Arcos del Rio y Sambocity situados en las zonas i.ndicadas. Dada Ia expansion experimentada por el sector, los ingresos de Ia empresa han crecido sostenidamente en los Ultimos ejercicios, pasando de $1.8 m.illones en el aiio 2009, a $4.7 millones en el afio 2010, y llegando a ser de $10.7 millones en el pasado periodo 2011. En el Ultimo aiio, 45.9% de los ingresos se originaron par Ia prestaci6n de servicios de direcci6n, administracion y venta, y 54.1 % provinieron de Ia construcc.ion de viviendas. El cos to de los servicios entregados llega a ser de 39.0% del valor recibido, en tanto que los de construcci6n tienen un costa de 65.2% respecto a ingresos. Los gastos de administracion y venta ascienden a 28.4% y 9.3%, respectivamente, luego de lo cualla empresa registra una utilidad en operaciones de 16.2% IV Emisi6n de Obligaciones

del total vendido. La rentabilidad en los Ul.timos periodos registra un promedio de 17.2%, Ia misma que considerando una media de actives en produccion de $16.3, seitala que el negocio esta en capacidad de generar un monto de flujo de efectivo superior a $2.8 millones por ejercicio. Luego de !a colocacion de los titulos sujetos al proceso de calificaci6n, Ia estructura de capital que soporta Ia operaci6n de la firma, pasara a estar compuesta por $7.8 millones de deuda financiera y $8.4 millones de inversion en acciones, mostrando esto un equilibria de 0.93 entre ambas fuentes de fondos. Los pasivos con costo pasaran a financiar 26.4% del manto total de actives, y en su mayoria corresponderan a pasivos de largo plazo. Los activos liquidos mantienen debido calce con los vencimientos corrientes de los pasivas. El presente proceso, a mas de cumplir con los requisites de ley referentes a Ia garantia general y resguardos que debe incluir, ha sido estructurado conteniendo una garantia especifica consistente en un fideicomiso de garantia de cartera de credito y I o de bienes inmuebles a ser aportados por !a compaiiia emisora. Dicho mecanisme a Ia fecha de constitucion del fideicomiso aporta pagares por un monto total de US$4,011,507, cubriendo en 1.3 veces el manto de Ia emisi6n a colocarse. Compitiendo en uno de los sectores mas dinamicos de Ia economia ecuatoriana del momenta, Ia empresa gracias a su participaci6n en el d esarrollo de importantes proyectos urbanisticos de la ciudad de Guayaquil, esta en capacidad de generar un nivel de flujo de efectivo que le permite cubrir con ampHa holgura, e1 pago debido por sus obligaciones financieras, incluida entre estas a Ia emisi6n objeto de ana !isis. Luego d e analizar los fac tores d e riesg o tanto c ualitativos

como cuantitativos presentados, el Comite de Calificac.i6n se pronuncia por asignar ala Cuarta Emision de Obligaciones de INMOBIUARIA TERRABIENES S.A., por hasta US$3.0 mill ones, ]a calificaci6n fina l de "AA".

INMOB. TERRABIENES S. A. - Abril 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcivar s/n y Av. VIctor H. Sicouret • Edificio Torres del Norte, Torre "8", 6to. Piso, Olicina 605 Tclf: (593-4) 2687054-2687055-2687056- Fax: 2687057 • Emajl: humphrcys@telconet.net • www.crh.com.ec Guayaquil. Ecuador

1


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2008

lngresos Netas Resu\tadoOperacional Gastos Financleros Utili dad Ne!il Total Actives Disponible Deudores Existendas AcUvoFijo Total Pasivos Deuda Financiera Palrimonio Resultado Operad onai/Ventas Utilidad Neta/Ventas Ulilidad Operativa /Gtos r inancieros Ven tas/ Actives Flujo Depurodo/ Actlvos Promedios Renlabilidad P•trfmonial

1,180,141 119,048 · 191,785 364,614 13,998,341 75,349 1,698,344 647,4'18 96,754 9,119,932 6,950,672 4,878,408

1,772,902 -68,992 -423,684 374,070

4,740,181 496,827 -434,701 706,398

10,656,055 1,936,472 -761A0 1 866,425

15,200,850 23,566,214 26,535,433 148,237 262,4 19 156,986 2,9 15,396 5,327,841 4,439,005 . 327,832 53,220 50,637 29,423 59,055 10,086,322 16,545,287 18,648,082 7,515,576 3,539,140 4,374,371 7,887,352 5,114,529 7,020,927

10.09,. 30.90% .{),62

-3.89% 2'1.1 0% 0.16

'10.48% 14.90% -1.14

18. 17% 8.13 % -2.54

0.08

0.12

0.20

0.40

1531% 12.80%

14.84%

15.73% 19.56%

15.59% 27.97%

15.99%

Liqurdez Corrien1e Liquidez Ac1da

0.77 0.57

1.44 1.33

2.31 2.30

Deuda/ Patrimomo OfJtdn F;Jurm.i~rfl/Pafrimonio• % Deuda corto plaza Deuda F1nanciero/Fiujo Depurado In dice deCobertura Hist6rica

1.87 1.42 0.52 11:1 3

1.97 0.69 0.41 4.33 1.93

2.36 0.62

3.26

0.27 3.19 3.16

1.28

1.28 2.36 0.95 0.33 J .41 2.90

... Rrsgwrrrlo Voilmlnrto

Caracteristicas de la Emisi6n La Junta General de Accionistas de lnmobiliaria Terrabienes

S.A en su sesi6n del6 d e febrero del2012, resolvi6 aprobar Ia cuarta emisi6n de obligaciones por un monto de hasta US$3,000,000 a emitirse en Ia Clase G a un valor nominal d e US$20,000 cuando el titulo es materializado. Se emitiran a un plazo de 1800 dias, a una tasa de interes fija anual del 8.00%, con amortizaci6n trirnestral tanto p ara el capital como p ara los intereses, considerando una base comercial de 360 dias por afto. Los titulos valores podran ser emitidos en. forma desmaterializada o mater.ializada a voluntad del inversionista y el sistema de colocaci6n sera bursa til y extra-bursatil. Los recursos provenientes de Ia Emisi6n seran utilizados en W1 50% para capital de trabajo y el ob·o 50% para sustituci6n de pasivos. El Agente Pagador es el Emisor por compensaci6n a traves de Decevale cuando es desmaterializado y en caso de ser emitidas en forma materializada en las oficinas de Decevale, eJ agente colocador es Casa de Valores Advfin S.A., eJ representante de los obligacionistas es Estudio juridico Pandzic & Asociadas S.A. y eJ Fiduciario es Trust Fiduciaria Administrad o ra de Fondos y Fideicomisos S. A.

Garantias y Resguardos de Ia Emisi6n La N emisi6n d e obligaciones ha sido estructurada con Garantia General acorde a los terminos seflalados en la normativa legal vigente; por lo que el m onto de los titulos por colocar debera ser inferior al 80% del valor de los activos libres de todo gravamen de Ia empresa, menos las deducciones estipuladas en Ia Codificaci6n de Resoluciones

N Emisi6n de Obligaciones

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Dentro d e su estructurao6n Ia co~ , · . mcorpora Garantia Espectfica consistente en un Fi ~(>' e.G de nominado '' Fideicomiso Garantia al"iriln '"rh';c.<M.. Obligaciones Terrabienes", constituido en tfuonio aut6nomo, cuya finalidad es que los recursos, la Cartera y los bienes que integraran el patrimonio aut6nomo o el producto de su cobranza que se entregare de ser el caso, asi como los recursos que se apor ten en el futuro, y que debenin conjuntamente ser equivalentes a n o menos del 125% del saldo de capital vigente d e las Obligaciones en circulaci6n, sirvan como medio de garantia del pago integra y oportuno de las Obligaciones emitidas y adquiridas por los Obligacionistas en virtud del proceso de emisi6n de Obligaciones. La Compailla Inmobiliar:ia Terrabienes S.A., tran sfiere a titulo de fideicomiso mercantil irrevocable, sin reserva, ni limitaci6n alguna lo siguiente: 1) La cantidad de US $1,000, con Ia fin alidad que la Fiduciaria, proceda a abrir Ia cuenta corriente del Fideicomiso en el Banco qu e para el efecto le instruya Ia Constituyente. 2) En el plazo de 2 dias contados a pa rtir d e la firma d el conh·ato de fideicomiso; los documentos que conforman Ia Cartera detallados en el listado que se suscribira para el efecto, asi como la informaci6n que so bre el bur6 de credito d ebe presentar en los terminos seftalados en el contrato de fideicomiso. En virtud de que dicha cartera estara constituida por Ietras de cambio, pagares a Ia orden, facturas y cualquie r o tro documento contentivo de un credito a favor d e la Constituyente, Ia transferencia de dichos titulos se realizara por medio del endoso o cesi6n ordinaria s egU.n el caso, a favor del Fideicomiso. Tambien se transferiran todos los derechos accesor:ios a los titulos de credito, las acciones de cobro correspondientes y en caso de existir las p 6lizas de seguros d e garantia, las cuales se deberan presentar a Ia Fiduciaria endosadas a favor del Fideicomiso dentro del termino de 15 dias habiles contados a partir de Ia fecha de cierre del contra to de fideicomiso. 3) Transferir a futuro bienes inmuebles los cuales quedaran afectad os al cumplimiento de Ia finalidad e instrucciones establecidas en el contrato de fideicomiso. Desde ya queda establecido que en el momento de verificarse los aportes de bienes inmuebles al patrimonio au t6nomo d el contrato de Fideicomiso, debera celebrarse Ia correspondiente escritura publica que contenga el aporte, y determine Ia custodia y tenen cia d el bien , asi como e l proceso

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en caso de incumplimiento de Ia presen te garantia fiduciaria. En consecuencia el patrirnonio aut6nomo estara conformado inicialmente por dineros y posteriormente por eJ a porte de Ia cartera, asi como cualq uier otro bien o recw·so, pasivo y / o contingente qu e aporte la Constituyente a fu turo y se integre como consecuencia del desarrollo y cumplintiento d e Ia finalidad prev ista en el contra to de fideicomiso.

INMOB. TERRABIENFS S. A. - Abri12012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H . AJcivar sin y Av. Victor H. Sicouret • Edificio Torres del Norte, Torre " 8 ", 6to. Piso, Oficina 605 Telf: (593-4) 2687054-2687055-2687056- Fax: 2687057 • Email: humpbreys@telconetnet • www.crh.com.ec G uayaquil -Ecuador

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En cumplimiento de la finalidad del contrato de fideicomiso, la Constituyente ordena de manera irrevocable a Ia Fiduciaria ejecutar las siguientes instrucciones fidudarias, las principales son: 1) Registrar contablemente, como de propiedad del fideicomiso los dineros que aporta en el presente acto y la Cartera que se obliga a transferir y que consta detallada en el listado a suscribirse en el plazo de 2 dias contados a partir de Ia firma del contrato de fideicomiso; asi como la que conste en listados posteriores; y los bienes que a futuro se aporten. 2) Mantener bajo su custodia Ia Cartera que se obliga aportar al Fideicomiso y La que a futuro aporte, debiendo para el efecto: a) Controlar y verificar mensualmente la vigencia y validez de los instrumentos de credito fideicomitidos; b)Controlar y verificar que el proceso de canje de los instrumentos de cn?dito objeto del contrato de Fideicomiso se lleve a cabo en la forma, anticipaci6n y periodicidad prevista en el Procedimiento Operative estableddo d e comtin acuerdo entre las partes; c)Constatar que los endosos o notas de cesi6n, segtin ei caso, esten hechos por Ia Constituyente a favor del Fideicomiso, con responsabilidad por el pago; d)Controlar y verificar que el proceso de aporte y canje de los instrumentos de credito objeto del contrato de Fideicomiso se lleve a cabo segtin lo establecido en el contrato y en el Procedimiento Operative, vigilando y verificando que los instrumentos de credito que sean aportados por la Constituyente, retinan las condiciones de vigencia, validez, previstas en el contrato y que producto de dicho canje siempre se mantenga en eL patrimonio aut6nomo del Fideicorniso, instrumentos de credito o Cartera con las referidas caracteristicas y condiciones, que provean al proceso de Emisi6n de Obligaciones una cobertura equivalente al 125% calculado sobre el saldo de capital v igente en circulaci6n. En el evento de que el Constituyente no cumpla con su obligaci6n de canjear o sustituir Ia cartera que estuviere por veneer dentro del plazo y condiciones establecidas en el Procedimiento Operative y el patrirnonio aut6nomo registre cartera proxima a veneer hasta 7 dias, Ia Fiduciaria en representaci6n legal del Fideicomiso debeni notificar al Constituyente que de no proceder al canje dentro de los 3 dias calendario siguientes de haber recibido la referida al notificaci6n, debera entregar dicha cartera Adrninistrador de Ia Cobranza y Recaudo para su cobra. Los flujos provenientes de La cobranza debenin ser entregados a Ia Fiduciaria quien debera mantenerlos hasta que se verifique el canje o sustituci6n por parte de la Constituyente. 3) Recibir de Ia Constituyente el aporte futuro de bienes inmuebles que estaran afectados al cumplimiento de la finalidad prevista en el contrato de fideicomiso. Para el

IV Emisi6n de Obligadones

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La Constituyente tambien se obliga a sustituir los titulos de credito que por su vigencia o calificaci6n (inferior a B) no cumplan las condiciones para permanecer en el patrimonio del Fideicorniso.

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efecto se celebrara Ia corres ' Je:.mt:~~~~ que contenga el aporte, en Ia c < ~beth rntinar a custodia y igualmente quien y a que titulo ten tene11cia del bien, asi como el detalle del proceso convendonal de enajenaci6n o venta del bien o dad6n en pago en caso de tener que ejecu tarse Ia garantia fid uciaria. 4) Llevar a cabo el procedimiento de cobranza de !a cartera descrito en el numeral 6.4 del contrato de fideicomiso, bajo el entendido que no es necesario requ erimiento judicial aLguno, ya que Ia Constituyente manifiesta que renunda de forma expresa e inequivoca a recibir requerimiento judicial para ser constituida en mora y, por lo tanto acepta que no podra alegar Ia falta de requerirniento para enervar los procesos establecidos en ei numeral mencionado. De acuerdo a la certificaci6n elaborada por el Representante legal de Urbrulizadora del Norte Urnosa S.A. documenta que su representada ha emitido pagan~s a favor de Ia lnmobiliaria Terrabienes S. A. emitidos el 31 de marzo del 2012, que suman un total de US$4,011,507.53, a Ia constituci6n del fideicomiso, pagares que van a ser transferidos y endosados al Fideicomiso, los mismos que preven cubrir el 134% del monto de la emisi6n a colocarse. Los flujos en cuesti6n provienen de los FEE que cobrara Ia entidad por concepto de gerencia de proyecto, direcci6n administrativa, comisi6n por ventas y mercadeo, donde lnmobiliaria Terrabienes S. A. tendra a cargo entre otras actividades, el desarrollo y promoci6n del Proyecto inrnobiliario espedfico denominado "Urbanizaci6n Arcos del Rio", que se levanta sobre un bien inmueble de propiedad de Urbanizadora del Norte Urnosa S.A. ubicado en el km. 1.6 de Ia autopista Pascuales-Terrninal Terrestre en la parroquia Tarqui al norte de la ciudad de Guayaquil. Es importante mencionar que el contrato de gerencia de proyecto que genera los recursos a transferir al Fideicomiso objeto de estudio, se firm6 el 9 de abril del 2010 entre Inmobiliaria Terrabienes S. A. y la en1presa Urbanizadora del Norte Urnosa S.A., antes denontinada Nightway S. A. La periodicidad de los recursos es mensual y ei pago esta estipulado en efectivo; tendran vencimientos programados desde enero del 2013 hasta mayo del2016. La emisi6n contarc1 con los siguientes resguardos exigidos en la resoluci6n del Consejo Nacional de Valores referentes a: i)Tomar todas las medidas necesarias orientadas a preservar el cumplimiento del objeto soda] o finalidad de sus actividades; ii) No repartir dividendos mientras esten en mora las obligaciones y iii) Mantener la relaci6n de los activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulaci6n. EI Emisor determina como medidas orientadas a preservar ei cumplimiento de su objeto social o finalidad de las actividades de la Comparua como: a) Mantener el posicionamiento y prestigio en la promoci6n, desarrollo, intermediaci6n y administraci6n de proyectos inmobiliarios, b) Enfocarse en ei desarrollo, p romoci6n y comercializaci6n de proyectos dirigidos a los segmentos alto, medio-alto, medio y medio-bajo, c) Con los recw·sos propios y con los generados a !raves del financiamiento e.n el mercado de INMOB. TERRABIENES S. A. - Abril 2012

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valores se busca sustituir pasivos e invertir en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, y d) Mantener una buena relaci6n con el recurso hurnano reali2ando capacitaciones que desarrollen habilidades administrativas, tecnicas y de ventas. Adicionalmente, el Emisor se compromete a mantener durante el periodo de vigencia de la emisi6n un limite de endeudamiento referente a los pasivos afectos at pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compaftfa. Calificaci6n deJa Informacion Para Ia presente calificaci6n de riesgo, el emisor ha proporcionado entre otros requerimientos de informaci6n de la Calificadora, lo siguiente: Estados Financieros auditados desde el 2005 al 2009 preparados bajo Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEQ y desde el afio 2010 aJ 2011 bajo Normas Internacionales de Informaci6n Financiera (NIIF); estados financieros del corte interno aJ 29 de febrero del 20U bajo NIIF; Detalle de activos libres de Gravamenes y otra informaci6n de tipo cualitativo y cuantitativo. Cabe resaltar que Ia calificaci6n otorgada estti basada en La informacion proporcionada

por el Emisor para el ejecta, Ia cual debe a mzplir con los requerimientos exigidos par /a nonnativa legal, siendo el Enzisor responsable de que Ia doczmzentaci6n entregada a la Calificadora sea identicn a Ia presentada ante el organisnzo de control. A szt vez, el Emisor se hace responsable de entregar a La Calificndora La documentaci6n legal debidamente aprobada por Ia Sztperintendencia de Compafi{as que ncredite In nutorizaci6n dada par estn, sin perjuicio de que cualquier difo1·encia entre In infonnaci6n evaluada par Ia Calificadorn y Ia presentadn nl ente de control pueda ser -una vez comunicada a /a Calificadora- conocida y analiznda por esta en un nuevo Comite de Calificaci6n. Los estados financieros por los aftos 2009 al 2011 han sido auditados por la firma auditora PKF Accountants & Business Advisers siendo el profesional a cargo Edgar Naranjo L. con licencia Profesional No.16.485 y registro en Ia Superintendencia de Compafiias No , 015. Ninguno de los dictamenes de Ia firma auditora presentaba abstenci6n de opini6n o salvedad.

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3) Fideicomiso de garantia para Ia segunda em1s1on de obligaciones denominado Fideicomiso Garantia Emisi6n Obligaciones Terrabienes, a este fideicomiso se transfiere principalmente, los documentos que conforman la Cartera detallada en el " Listado", asi como Ia informaci6n que sobre el bur6 de credito debe presentar en los te rminos seiialados en el contrato. Dicha cartera esta constituida por letras de cambio, pagares a la orden, facturas y cualquier otro documento contentivo d e un credito a favor de !a Constituyente, la transferencia de dichos titulos se realiz6 por medio del endoso o cesi6n ordinaria segful el caso, a favor del Fideicomiso. Su entrega fisica se realiz6 en su totalidad aJ cierre del Fideicomiso; tambien se transferiran todos los derechos accesorios a los titulos de credito, las acciones de cobro correspondientes y en caso de existir las p6lizas de seguros de garantia, las cuales se endosa.ran a favor del Fideicomiso. La transferencia de Ia Cartera y demas derechos accesorios, estipulada en Ia dausula 4 del Fideicomiso de Garantia, no tiene precio, pues no es gratuita, ni onerosa, ya que Ia misma se realizara a titulo de Fideicomiso Mercantil, por lo que no deterrninara un provecho econ6mico ni para Ia Constituyente, ni para la Fiduciaria, de conformidad con el articulo 113 de Ia Ley de Mercado de Valores, de ahi que las transferencias de dominio que se efect:U.en a favor del Fideicomiso estin exentas del pago de impuestos. El monto del aporte inicial consolidado de Cartera aJ Fideicomiso no fue menor aJ equivalente al125% del saldo de capital vigente en circulaci6n de las Obligaciones. Se deja especialmente aclarado que la Constituyente podra efectuar transferencias futuras de bienes por concepto de canje de Cartera o ingreso de nuevos bienes por Jo que el monto de los bienes totales aportados al Fideicomiso puede variar a lo largo del tiempo, pero siempre debera mantener el nivel de cobertura senalado.

El emisor ha suscrito, entre otros, los siguientes fideicomisos: 1) Fideicomiso Mercantil de Administraci6n de Bienes denominado TERRABIENES, constituido el29 de febrero del 2008 e inscrito en el Registro de Ia Propiedad el 23 de abril de 2008, tiene por objeto desanollar, urbanizar y comercializar la urbanizaci6n Veranda y Ia construcci6n de 474 viviendas. Inmobiliaria Terrabienes S.A. fue designada como Genmte del Proyecto en el Acta de Constituci6n del foideicomiso. 2) Fideicomiso mercantil de administraci6n de flujos denominado Fideicomiso Mercantil de Administraci6n y Garantia Emisi6n de Obligaciones Terrabienes, constituido el 19 de mayo del 2009 cuya finalidad es mantener la titularidad de los dineros que se transfieren desde el Constituyente, producto de las comisiones que genera el mismo, hacia el Fideicomiso y con e!lo, servir como medio de pago de capital e intereses a los obligacionistas de Ia primera emisi6n. La Ultima rendici6n de cuentas con corte al 29 de IV Emisi6n de Obligaciones

De acuerdo al Ultimo estado financiero del Fideicomiso proporcionado p or Trust Fiduciaria, el Patrimonio del mismo asciende a US$2,340,423.66 conformado por aportes del Constituyente, que suman US$1,000 y "aporte de cartera", que asciende a US$2,339,440.32, la cartera aportada inicialmente fue de US$3,452,427.45, de estos la contrapartida son las "cuentas por cobrar a terceros" constituidas por pagares debidamente endosados a favor del Fideicomiso como lo certifica Trust Fiduciaria , manteniendo el 125% del saldo de Ja emisi6n. De acuerdo a la informacion provista inicialmente por Inmobiliaria Terrabienes S. A. dicha cartera se genera por el contrato de Gerencia de Proyectos entre Ia Inmobiliaria Terrabienes S. A. y el Fideicomiso Terrabienes por los siguientes conceptos: FEE por Direcci6n Tecnka en Ia construcci6n, FEE por Direcci6n Administrativa y FEE por Ventas del Proyecto especifico "Urbanizaci6n Veranda", las cuales tienen vencimiento mensual y cuyo pago esta estipulado en efectivo; los documentos que aportaron tenian INMOB. TERRABIENES S. A. - Abril2012

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vencimientos desde septiembre del 2010 hasta diciembre del 2013. 4) Fideicomiso de garantia para la tercera emtston de obligaciones denominado Fideicomiso Garantia Tercera Emisi6n Obligaciones Terrabienes, a este fideicomiso se transfiere principalmente, los documentos que conforman la Cartera deta.llados en el "Listado" , asi como la informaci6n que sabre el bur6 d e credito debe presentar en los terminos seii.alados en el contrato. Dicha cartera esta constituida par letras de cambia, pagan~s a Ia arden, facturas y cualquier otro documento contentivo de un credito a favor de Ia Constituyente, la transferencia de dichos titulos se realiz6 por media del endoso o cesi6n ordinaria segiin el caso, a favor del Fideicomiso, y su entrega fisica se realiz6 en su totalidad. Tambien se transferiran todos los derechos accesorios a los titulos de credito, las acciones de cobra correspondientes y en caso de existir las p6lizas de seguros de garantia, las cuales se endosaran a favor del Fideicorniso. La transferencia de la Cartera y denl.As derechos accesorios, estipulada en Ia dausula cuarta del fideicomiso, no tiene precio, pues no es gratuita, ni onerosa, ya que Ia misma se realizara a titulo de Fideicomiso Mercantil, por lo que no determinara un proved1o econ6mico ni para Ia Constituyente, ni para la Fiduciaria, de conformidad con el articu lo 113 de la Ley de Mercado de Valores, par lo que las transferencias de dominio que se efecruen a favor del Fideicomiso estan exentas del pago de impuestos. El manto del aporte inicial consolidado de Cartera al Fideicomiso no fue menor al equivalente al 125% del saldo de capital vigente en circu1aci6n de las Obligaciones. Se deja especialmente adarado que la Constituyente podra efectuar transferencias futuras de bienes por concepto de canje de Cartera o ingreso de nuevas bienes por lo que el manto de los bienes totales aportados a este Fideicomiso puede variar a lo largo del tiempo, aunque siempre debera mantener como minima el nivel de cobertura seii.alado. De acuerdo al Ultimo estado financiero del Fideicomiso proporcionado por Trust Fiduciaria, el Patrimonio delmismo asciende a US$3,178,829.28 conformado por aportes del Constituyente, que suman US$1,000 y "aporte de cartera", que asciende a US$3,177,838.44, Ia cartera aportada inicialmente fue de US$3,783,141, esta cattera ha sido canjeada 6 veces, de estos Ia contrapartida son las "cuentas por cobrar a terceros" constituidas por pagares debidamente endosados a favor del Fideicomiso como lo certifica Trust Fiduciaria, manteniendo el125% del saldo de la emisi6n. De acuerdo a Ia informaci6n provista inicialmente por Inmobiliaria Terrabienes S. A. dicha cartera se genera por concepto de gerencia de proyecto, direcci6n administrativa, comisi6n por ventas y mercadeo, donde Terrabienes tendra a cargo entre otras actividades, el desarrollo y promoci6n del Proyecto inmobiliario especifico denominado " Urbanizaci6n Arcos del Rio", que se levanta sobre un bien inmueble de 28 ha. de propiedad de Urbanizadora del Norte Urnosa S.A., anteriormente denorninada Nightway S.A. ubicado en el km. 1.6 de Ia autopista Pascuales-Terminal Terrestre en Ia parroquia Tarqui al norte de la ciudad de Guayaquil, los

N Emisi6n de Obligaciones

Una vez que se verific6 que Ia informaci6n cumple con los parametres de validez, suficiencia y representatividad acorde a la metodologia interna de !a Calificadora; y que el emisor tiene capaddad para cumplir sus gastos financieros vigentes, se procedi6 con Ia aplicad6n n ormal de los procedimientos de calificaci6n, los cuales s e describen a continuaci6n:

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Categoria Basica de Riesgo

El calculo de Ia cobertura hist6rica de los gastos financieros de Ia presente emisi6n se bas6 en informaci6n contenida en los estados financieros auditados terminados a diciembre entre los aii.os 2005 y 2009 bajo NEC, asi mismo, se utilizaron los estados financieros auditados entre los af10s 2010 y 2011 bajo NilF's y el corte interno al 29 d e febrero del 2012, acorde con la reglamentaci6n vigente para emisores activos. La cobertura d e gastos financieros se obtuvo de confrontar el flujo de efectivo depurado promedio entre los periodos anualizados bajo NEC y bajo NTIF, a mas del flujo depurado al corte de febrero d el 2012 bajo NITF' s, generado por los activos productivos de Ia empresa con los gastos derivados de la deuda financier a y el manto de la ernisi6n por colocar. Los activos contables han sido ajustados para eliminar aquellos que no han contribuido a la generaci6n de flujo de efectivo. La deuda financiera que mantiene Ia empresa al momenta de La calificaci6n de riesgo fue induida en el analisis con una tasa igual a ]a tasa vigente ponderada de dichos creditos, organizados por acreedor. Con base en los puntas anteriormente seii.alados mas procedimientos metodol6gicos propios de Ia Calificadora, se encontraron los siguientes resultados hist6r icos: (Ver Anexo 1).

Cobertura Hist6rica de Gtos. Financieros: Pasivos Exigibles/ EBITDA: 1.1

4.75 3.30

Riesgo de ]a Industria

El flujo de fondos genera do por Ia empresa emisora se origina en la venta de solares, viviendas y otras construcciones, y en la facturaci6n de los servicios que presta (ind uyendo direcci6n tecnica y servicios administrativos). Consecuentemente, el analisis del riesgo industrial presentado a continuaci6n, se sustenta en Ia evaluaci6n de las caracteristicas de la actividad industrial d e la construcci6n en el Ecuador. Sector de Ia Construedon El sector present6 en promedio un crecimiento de 3.5% durante los tres Ultimos aii.os, siendo uno de los may ores motores de crecirniento del Producto Interno Bruto (PIB) total del pais en dicho periodo. Solamente en el aii.o 2010 el PJB de Ia Consh·ucci6n creci6 en 6.7% y de acuerdo a Ia previsi6n

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c ion vd)c6ignilicativa Inversion del mas reciente del BCE se espera un in :}tt.B construcc16n de carreteras, para los afios 2011 y 2012. El crecimiento superior del PTB de Civiles. Ia Construcc16n sabre el PTB evidencia que el sector es uno de los pun tales de Ia economia del pais. Con los parametres mencionados y afiadiendo el poder adquisitivo de las personas y la estabilidad laboral de las Crecimiento del PIB de Ia Construcd6n vs PlB Total mismas, el desarrollo de Ia vivienda en el Ecuador ha avanzado, tanto es asi que en Ia ultima decada, el n11mero de hogares conformado por una persona se increment6 en un 74.5% alcanzando a 459,610 hogares; de esta manera, la composici6n mencionada muestra un cambia estructural donde se incrementan los hogares con men.os personas.

Construcc. 13.8% 5.4% 6.7% 14.0% 5.5% Fuente: Banco Central del Ecuador (sd) semidefinitivo; (p) provisional; y, (prev) previsiones En el afio 2009, Ia actividad econ6mica del pais mostr6 una caida general ocasionada por Ia crisis intemacional que afect6 al pais y a1 sector de Ia construcci6n a partir de Ia contracci6n de los creditos para constructores y para las personas que requerian prestamos hipotecarios, Ia reducci6n en las remesas de los emigrantes y las variaciones de los precios que no favorecieron Ia expansi6n de Ia demanda de viviendas. No obstante, ya en el afio 2010 se observ6 una importante recuperaci6n del sector de 1a construcci6n en Ecuador, Ia que se acentu6 en el afio 2011, de forma que se preve termine el afio como e1 sector con el mayor crecimiento entre aquellos mas signilicativos que conforman el PIB. Denb·o de los factores que han favorecido al crecimiento se encuentran:

e

a) Creditos hipotecarios: basicamente del sector publico, en particular por pa1te del Banco del Institute Ecuatoriano de Seguridad Social BIESSl, pero tambien por el credito de las instituciones privadas. b) E1 Gobierno Nacional, a traves de los bonos para mejorarniento de Ia vivienda y para construcci6n de viviendas nuevas, ha contribuido con el desenvolvimiento del sector en estudio, buscando reducir el deficit habitacional en el Ecuador (el deficit de vivienda se estima en 58,000 viviendas por cada 260 mil habitantes nuevas cada afio, considerando un crecimiento poblacional del2% anual). c) Creditos otorgados por e) Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEY) para los constructores a fin de facilitar fondos para nuevas proyectos inmobiliarios. A Agosto del 2011, el BEY habia otorgado creditos a 22 proyectos habitaciona les integrales par alrededor de US$37 millones, para Ia construcci6n de 2,918 nuevas soluciones ha bitacionales. 1 Para los ccuatorianos q ue se encuentran en relaciOn de dependencia, el Banco del lnstituto Ecuatoriano de Seguridad Social (!FSS) entrega crMitos hipotecarios con condiciones m.1s favorables que las enlidades del sistema financi ero.

N Emisi6n de Obligaciones

De acuerdo alilltimo cen so2, en el Ecuador existen 14,483,499 habitantes y las ciudades mas pobladas son Guayaquil con 2,291,158 habitantes, Quito con 1,619,146, Cuenca con 331,888 y Santo Domi11go con 305,632. Los resultados de este estudio demuestran que en nuestro pais existen 4,654,054 unidades de vivienda, de las cuales 2,438,056 son viviendas propias, un 25.9% mas que el registrado en el 2001; las demas son ocupadas mediante acuerdos de arrendarniento, anticresis o cedidas por distintas razones a quienes las habitan. Al considerar los valores antes mencionados, se puede establecer que existen un deficit muy irnportante de 2,216,054 familias que no poseen vivienda. Debido a l margen de ganancia de las constructoras y el abultado deficit habitacional, el sector de Ia construcci6n es atractivo para nuevas participantes, lo cual se evidencia en el numero de compaft!as registradas en esta industria. En el afio 2010 Ia Superintendencia de Compaiilas registraba 3,502 comparnas en el sector construcci6n (2009: 2,192), el cual incluia: construcci6n de edificios completes o de partes de edificios, obras d e ingenieria civil, proyectos de servicios publicos, demolici6n y preparaci6n del terreno, instalaciones para obras de construcci6n, entre las principales. A pesar de que el numero de actores del sector genera nuevas plazas de trabajo y dinamiza Ia economia, tambien evidencia un mayor grado de competencia para las empresas establecidas, las cuales deben procurar cubrir las demandas de nichos de mercado que les proporcionen margenes de ren tabilidad adecuados. AI cierre del afio 2010, el sector en menci6n ocupaba a 56,746 personas (2009: 43,786 personas).

E1 crecimiento del sector de la construcci6n incidi6 ademas en el incremento de los precios de materiales de construcci6n (acero, bloques, cementa, v idrios) y de los terrenos, lo cual a su vez incide en Ia poca oferta de vivienda popular, lo que afectaria al 75% de la demanda. Seg11n el Institute Nacional de Estadisticas y Censos (INEq, el indice de Precios de la Construcci6n aument6 en 12.46 puntas de febrero de 2011 a febrero de 2012 (de 235.46 a 223.00 puntas), presentando una variaci6n anual de 5.6% . Los materiales que mas se encarecieron en dicho periodo a nivel nacional fueron: Transformadores de distribuci6n (34.29 %), Mallas metalicas para cerrarniento (25.42%), Griferia y similares (20.90 %), entre otros. La inestabilidad hist6rica mostrada par los precios 2

VII Censo de Poblaci6n y VI Censo de Vivienda en el Ecuador, reafuado por el lNEC en 2010

lNMOB. TERRABIENFS S. A - Abril2012

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CERTI FICO quo :)J prosento

Lo mencionado trae como consecuencia el incremento en el costo de Ia vivienda; en agosto del 2010 el costo del m2 de Ia vivienda popular era de US$204.783 y a agosto del 2011 alcanz6 un costo de US$224.19 incrementAndose en 9.48%; y para las viv iendas de tipo med io - alto el costo pas6 de US$518.41 a US$554.17, mosb·ando un aumento de 6.9%, lo cual sin emba rgo no ha afectado el volumen de oferta de viviendas por parte de los constructores.

Vivienda De acuerdo al Censo elaborado por el INEC en el ano 2010, solo en Ia provincia del Guayas se registraban un total de 959 mil viviendas ocupadas, de las cuales 29% no eran propiedad de sus ocupantes y entre las cuales 17.7% eran viviendas arrendadas. Esto permite identificar dos variables, i) una cantidad aproximada de potenciales compradores de primera vivienda y el nivel de gasto mensual de los mismos (el 90% de los proyectos urban.fsticos se venden a credito), y ii) el potencial riesgo de sustituci6n entre vivienda propia-nueva y no propia-alquilada. Se han identificado elementos como el precio de venta, servicios adicionales a Ia construcci6n de la viv ienda propiamente dicha, ubicaci6n geognHica del conjunl-o residenciaJ, el posicionamiento (seriedad) de Ia constructora, Ia calidez del personal de ventas, el servicio post venta, entre otras caracteristicas cualitativas como factores que inciden de forma importante a la hora de Ia elecci6n de Ia vivienda nueva y en consecuencia, los diferentes actores del mercado buscan realzar en sus ofertas al publico estas variables. De acuerdo a Ia practica habitual en el medio de Ia construcci6n, las viviendas se construyen una ve.z que han sido facturadas y el diente ha entregado el 30% de entrada, Io cual hace que las empresas constructoras en la practica muestren p~rdidas en ciertos meses del ano, pero se recuperan en otros o hasta que el cliente cancele Ia totalidad de Ia entrada. Como principal actor del mercado de financiamiento para Ia vivienda, el BlESS trabaja con tasas de inter~s que f\uctu.an entre 7.9% y 8.56% dependiendo del plazo, llegando a ofrecer financiamiento de hasta 25 ai\os a fin de mantener el ritmo de crecimien to en este segmen to. De esta forma, el BrESS se ha convertido en el competidor mas fuerte de las instituciones financieras privadas que ofrecen crMito hipotecario, lo que hace que las principales instituciones financieras que compiten en este ramo prevean un incremento entre el10% y el35 % de los cr~ditos otorgados. Como elementos restrictivos para el sector inmobiliario formal y con posicionamiento en el medio constructor o promotor se mencionan los siguientes: A) Barreras de entrada: i) Fuerte inversi6n en capital inicial para la adquisici6n de tierra, desarrollo de trabajos de urbanismo y viviendas, sumado a Ia disponibilidad de lotes adecuados para tales 3

costos, negociar terrenos y por ello, negociaciones se realizan por medio de intermediarios que ademas de desarrollar los proyectos tambi~n cumplen con las caracteristicas exigidas por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) con lo cual tienen opci6n a los bonos de Ia vivienda. De esta forma los montos de inversi6n pueden tender a reducirse, aunque tambi~n los beneficios comunitarios pueden verse restringidos, siendo finalmente una variable que puede manejarse dado el target de mercado al cual se quiera acceder; ii) Tiempo que toma el proceso de aprobaci6n de un nuevo proyecto inmobiliario por parte de los diferentes entes publicos responsables; iii) Existencia de economias de escala que permitan que se pueda aprovechar Ia eficiencia en costas; y iv) Experienda en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. B) Barreras de salida: i) Activos especializados y ii) Costos fijos de Ia salida que se encuentran relacionado con la inversi6n de capital inicial. Lo anterior permite identificar potenciaJes oportunidades para actores en tareas especificas como las t~cnicas, admi.nistrativas y f o ventas, tales como las desarrolladas por ei emisor objeto de estudi.o.

Sector de Guayaquil Los nuevos proyectos habitacionales y comerciales, el desarrollo de accesos viales y Ia oferta de servicios complementarios han contribuido para que cinco sectores en Ia ciudad de Guayaquil registren los valores mas altos por m2 de construcci6n, los cuales son: i) Via a Ia Costa, entre los cuales constan urbanizaciones como Pue rto Azul, Olimpo, Olivos y los nuevas proyectos que ofertan eJ m2 entre US$200 y US$700; ii} En Puerto Santa Ana del sector Ciudad del Rio e.l m2 se cotiza entre US$500 y US$1,500; iii) Urdesa Central Norte en las Av. Las Monjas, Circunvalaci6n Sur y Guayacanes eJ m2 oscila entre los US$700 en el caso del area comercial y US$800 en viviendas; iv) En Ia Nueva Kennedy donde se levantaJ1 hoteles, entidades bancarias, restaurantes y centros comerciales, especialmente en el sector del hotel Hilton Col6n, World Trade Center y Sky Tower, el precio del m2 es de US$500 a US$1,500; y v) En Ia Av . Terminal Terrestre- Pascuales donde el m2 tiene un costo de US$200 a US$500. Se estima que impulsada por Ia migraci6n y las nuevas familias que se forman, Ia demanda aumentaria en por lo menos 80 mil viviendas al ano entre Guayaquil y sus alrededores. Seg(Jn el Municipio de Guayaquil, al menos veinte urbanizaciones estan en proceso o fueron entregadas en el afio 2011, entre e lias Mucl10 Lote ll (Ia cual aporta con 10 mil nuevas viviendas). En la via a Samborond6n se construyen 21 ciudadelas con alrededor de 2.100 casas, mientras que en Ia prolongaci6n de esa autopista que pertenece a! cant6n Daule se desarrollan 26 proyectos -incluyendo algunos a gran escala- que permitirian incrementar 46,300 nuevos inmuebles a Ia oferta existente. En total, entre Guayaquil y sus alrededores (pertenecientes a los cantones Samborond6n y

Fuente: Camara de Ia Construcci6n de Guayaquil

IV Emisi6n de Obligaciones

INMOB. TERRABJENES S. A. - Abril 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcivar s/n y Av. VIctor U. Sicourcl • Edificio Torres dd Norte, Torre " 0", 6to. Piso, Telf: (593-4) 2687054- 2687055- 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphreys@telconct.nct • www.crh.com.ec Guayaquil- Ecuador

Oficin~

605

7


CRH Cahlo<adoro do Roe•go

Daule) existen por lo menos 67 urbanizaciones que sumaran mas 48 mil viviendas. Analizando en conjunto los factores senalados en los parrafos precedentes se establece que el sector de Ia industria de Ia construcci6n, mantiene una tendencia creciente, incluso considerando que el costo por m2, -ya sea para vivienda o para comercio- ha continuado incrementandosei por lo cual se considera que el riesgo industriales BAJO (Ver Anexo 2). 1 .2

Asignaci6n de Ia Categoria Basica de Riesgo

Tomando en consideraci6n que, INMOBILIARlA TERRABIENES S. A., presenta una Cobertura Hist6rica de Gastos Financieros de 4.75 y un Riesgo Industrial BAJO, se asigna Ia

Categoria Basica de Riesgo de" A"

Categoria Basica Corregida 2.1

Cobertu.ra Financiera Proyectada

La capacidad de pago proyectada se Ia evalua a partir de un modelo construido en un horizonte d e 10 semestres, que incluye Ia vigencia de Ia cuarta emisi6n de obligaciones y se obtiene Ia: Cobertura Proyectada Promedio: 7.88 (Ver anexo 3) 2.2

Metodologia de las Proyecciones

Para evaluar Ia capacidad de pago del emisor el analisis ha contemplado el estudio tanto de variables de orden cuantitativo como cualitativo a partir de los siguientes parametres y supuestos:

El ejercicio de calificaci6n hist6rico ha sido efectuado a partir de informaci6n contenida en los estados financieros auditados del periodo 2005 - 2009 preparados bajo Normas Ecua torianas de Contabilidad y po•· el 2011 preparados bajo Normas periodo 2010 Internacionales de Contabilldad (NIIF) NIIF, a mas de los estados financieros internos con corte al29 de febrero del 2012 bajo NIIF. Para determinar Ia rea l capacidad de generaci6n de efectivo originadas en los act:ivos productivos de !a empresa, se han depurado de los libros conta bles, elementos que !a afecten y I o Ia distorsionen. El ana lisis horizontal de Ia rentabilidad hist6rica alcanzada por los activos productivos de Ia empresa e n cada ejercicio conduce a determinar Ia capacidad de generaci6n de flujo presente, considerando los Indices de inflaci6n de cada periodo. EI promedio de !a rentabilidad de los actives observado en cada ejercicio del periodo evaluado permite, al aplicarla a1 monto mas reciente de activos product:ivos disponible, encontrar el flujo de efectivo que generan las operaciones actuales de Ia empresa.

N Emisi6n de Obligaciones

Para calcular el va lor de los acti de actives aplicados bajo NEC, aplicados bajo NIIF, que a1 confro de rentabilidad hist6rica determina un fluJ onable. Los pasivos afectos al pago de intereses que presenta el emisor al 29 de febrero de 2012 mas el pago de interes con sus respectivos detalles de las tasas menos la sustituci6n del 50% del monto a emitir, dada Ia postura indicada en el Acta de Junta General ExtTaordinaria de Accionistas del 6 de febrero del 2012, permite determinar el n ivel del gasto financiero que Ia empresa debe cubrir durante el periodo de Ia proyecci6n. Estos dos Ult:imos valores sirven para encontrar !a holgura de pago hist6rica al igual que el plazo requerido para amortizar el total de pasivos con costo. Para evaluar su solvencia futura se consb·uy6 un rnodelo q ue abarca un horizonte de 10 semestres el cual comprende el periodo de vigencia de Ia emisi6n. Los ingresos proyectados son en funci6n de los Fee por las comisiones que el emisor cobra por sus servicios de direcci6n tecnica, administrad6n y comercializaci6n que le generan reditos en los diferentes desarrollos urbanisticos como son "Veranda", "Sambocity" y "Arcos del Rio" y los otros proyectos urbanfsticos que se desarrollen posterionnente. Tambien se incluyen en e1 analisis Los ingresos por contratos de construcci6n, ademas de otros ingresos operacionales. Las proyecciones de los ingresos se han realizado conforme a Ia tendencia conservadora propia de la Calificadora a partir de Ia tendencia positiva y creciente del sector de !a construcci6n ecuatoriano y los ingresos estimados por !a administraci6n dados los contratos firmados, es decir considerando basicamente los Fee's por los servidos prestados y por los contratos de obra. Para !a elaboraci6n de los escenarios sensibilizados se est:imo un decrecimiento en el caso de que los contratos no se cumplan a cabalidad. De manera independiente a Ja actividad propia de Ia ent:idad, !a misma obtiene ingresos no operatives relacionados a los dividendos ganados por inversiones permanentes, los cuales se estima que se mantengan en una proporci6n similar a la mostrada en el ano 2011. La estructura del costo de venta refleja su composici6n fren te a los ingresos, tanto para los servicios como para los contratos de construcci6n del ultimo periodo econ6mico y posteriormente calculado en relaci6n a los ingresos proyectados, el cuaJ se mantiene constante duran te eJ periodo de duraci6n de Ia emisi6n. La relaci6n de los gastos de ventas respecto de ingresos derivan del estudio de las razones hist6ricas encontradas. La proyecci6n de gastos admi.nistrativos se realiz6 en base a !a evoluci6n hist6rica mas un porcentaje de crecimiento fijo que se mantiene durante el periodo de la emisi6n. El detalle de Ia amortizaci6n de pasivos con costo recibido permite encontrar los gastos financieros que el emisor debe incurrir en cada uno de los periodos proyectados al aplicar los costos vigentes para cada operaci6n.

INMOB. TERRABlENES S. A. - Abril 2012

Cdla. Kennedy Norle, Av. Miguel H. Alcivar s/n y Av. Victor Fl . Sicouret • Edificio Torre~ del Norte, Torre "8", 610. Piso, Oficina 605 Telf: (5934) 2687054- 2687055- 2687056- Fax: 2687057 • Email: humpbreys@telconet. ncl • www.crh.com.ec G uayaquil- Ec uador

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La holgura de pago proyecrnda se encuentra al analizar los resulrndos alcanzados en terminos de flujo generado y egresos finanderos. La proyecci6n inicial es sometida a un analisis de escenarios sensibilizados con el objeto de observar Ia capacidad de pago del Emisor, ante Ia ocurrencia de eventos ad versos. 2.3

Ind.icadores Adicionales

2.3.1

Resultados, Rentabilidad y Eficiencia

Al 31 de diciembre del 2011, lnmobiliaria Terrabienes S. A. gener6 ingresos generados principalmente en el cobro de comisiones por gesti6n administrativa y direcci6n tecnica que representaron el 46% del total de ingresos, as! como por intermediaci6n en construcci6n de los conjuntos inmobiliarios Veranda y Arcos del Rio cuya participaci6n fue del 51%; adicionalmente generan otros ingresos como parte de las actividades operativas de Ia entidad los que en conjunto alcanzaron los US$10.6 millones, monto que supera ampliamente los ingresos por los mismos rubros alcanzados al 2010 (US$4.7 millones) y al 2009 (US$1.8 millones). Lo anterior se debe a Ia mayor actividad comercial de la empresa, donde por un !ado obtiene ingresos por la facturaci6n de servicios de direcci6n tecnica, administrativas, servicios varios y publicidad que esta atado al desarrollo urbanistico de ciertos proyectos privados como Urb. Veranda propiedad del Fideicomiso Terrabienes, Urb. Arcos del Rio de propiedad de Urbanizadora del Norte Urnosa S.A., anteriormente denominada Nightway S.A. y por Ia Urb. Sambocity de propiedad de Ia empresa Vermiglio y otros proyectos propios; por otro !ado, el emisor genera ingresos por intermediaci6n en los contratos de construcci6n con las urbanizaciones Veranda y Arcos del Rio l.o cuaJ se gener6 desde junio de 2011 y enero 2012, respectivamente. Es importante recordar que el emisor se dedica a la promoci6n, comercializaci6n e intermediaci6n de proyectos inmobiliarios e inmuebles en el Ecuador, servicios por los cuales recibe "comisiones". Dada su naturaleza, la entidad registra costo de venrns cuando desarrolla actividades propias y no de terceros, como son construcciones o venta de departamentos, como fue el caso de Veranda en e1 2011, Arcos del Rio en el 2012, Acqua en el 2010 o los desarrollos en Entrelagos, Terrasol y Santa Maria Casa Grande en el2009.

lngresos

10,000,000

Cos to de Vent as

En el cierre del ultimo aiio, los gastos administrativos alcanzaron un monto de US$2.0 millones, que represent6 el 19.4% del total de ingresos, relaci6n que en el aiio 2010 fue del 37.5%, y los gastos de ventas sumaron los US$ 993 mil representando el 9.3% del total de ingresos, relaci6n que fue del 13.1% en el aiio previo, observando que pese al incremento n ominal la relaci6n respecto a sus ingresos disminuye, ello por el gran incremento de los ingres (125%) en relaci6n a! de los gastos. En terminos relatives la suma de los gastos administrativos y de ventas se incrementaron en 27.5% en el ultimo afio respecto al 2010, hecho que no afect6 el margen operacional que pas6 de US$497 mil a US$1.9 millones, incrementandose por ende el indicador del margen operacional de 10.4% a 18.2% entre el aflo 2010 y el 2011. El margen operacional del periodo cubri6 los egresos por gastos financieros, el cual se increment6 significativamente en relaci6n a l del aflo previo el cual pas6 de US$435 mil a US$761 mil entre ambos periodos, pese a lo cual se generaron resultados antes de impuestos y participaciones de US$1.4 Lnillones (US$1.1 millones a diciembre del 2010); lo mencionado corrobora el buen desarrollo de las ventas del sector de la construcci6n y e1 desenvolvimiento de los proyectos urbanlsticos en los que el emisor presrn sus servicios.

100% 80%

8,000,000

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60% 6,000,000

40%

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2007

2008

2009

2010

2011

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Como observamos en la grafica, 2009 y 2011 se incrementaron en intermediaci6n en construcci6n, manera importante en el Ultimo afio, seguido por la comisi6n admmistrativa (29 % de los ingresos); adicionalmente tiene ingresos por varios conceptos como son: Venta de Bienes Irunuebles, Alquileres, Intermediaci6n en venta de terrenos, entre otros. La relaci6n del costo de ventas con los ingresos en los tres ultirnos aiios ha aurnenrndo desde 18.0%, a 39% y 53% en los aftos 2009, 2010 y 2011, respectivamente, esencialmente porque va relacionado con el rubro de contratos de construcci6n; esrn relaci6n determin6 un menor margen bruto que pas6 de 82% a 46.8% (entre el aiio 2009 y 2011); en el Ultimo aiio el costo de ventas se increment6 en 72.6% en relaci6n al aiio 2010 (en valores absolutes). A febrero del 2012 el monto total de los ingresos alcanzan los US$1.7 millones y se espera que el presente aflo cierre con ingresos superiores a los registrados en el aiio anterior.

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Datos bajo NIIF, los anos 2009, 2010 y 2011

lV Emisi6n de Obligaciones

INMOB. TERRABIENES S. A. - Abril 2012

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9


CRH

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El grafico muestra que a pesar de haber existido un incremento en el margen bruto entre los ai\os 2006 al 2008, debido a que los servicios a terceros no registran un costa de ventas, a partir del afio 2009 hasta el 2011 comenzaron a decrecer por Ia presencia de proyectos realizados mediante contratos de construcci6n los cuales traen implicitos un costa, como se lo mencion6 anteriormente, lo que contribuy6 a disminuir de forma significativa el margen que pas6 de 81.9% en el ai\o 2009 a 46.8% en el afio 2011, ello sin afectar el crecimiento d e la utilidad bruta en valores nominates. El incremento en los ingresos sin un aumento significative de los gastos incidi6 para que Ia relaci6n de los gastos operatives versus los ingresos d ecreciera de manera importante (2009:85.8% a 2011:28.7%): de ahi. que el margen operative n o se afect6 negativamente, excepto en el afio 2009 en el cualla compafiia gener6 ingresos extraordinarios como dividendos ganados e ingresos diferidos que hicieron que Ia utilidad neta no decaiga, dichos ingresos tambi(m se generaron en el 2010; en los dos tlltimos periodos el margen operative credo de 10.4 % (afio 2010) a 182% (ai\o 2011).

A diciembre del 2011 se registraron egresos por concepto de impuesto a Ia renta y participaci6n a trabajadores por un manto de US$515 mil (US$ 402 mil a diciembre del 2010), resultando en m1a utilidad neta de US$866 mil (US$706 mil a diciembre del2010) 22.7% mayor a Ia del afio previa. La rentabilidad de los activos mejor6 al pasar de 5.4% en el 2009 a 8.3% en el 2011, resultados que se apoyaron en Ia mayor capacidad de generad6n d el flujo depurado del emisor el cual crece en 170% (al 2009 fue de US$818 mil yen el2011 fue de US$2.2 millones) frente a un tambiEm creciente manto de activos. Igualmente, Ia rentabilidad sabre el patrimonio evidencia una mayor fortaleza, al pasar de 15.9% a 27.9%, entre el 2009 y el 2011, que tambi{m evidencia el mayor crecimiento del flujo frente al crecimiento del patrimonio.

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• Rentabilidad sobre Patrimonio

2.3.2

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2010

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2011

Rentabilidad sobre Actlvos

Endeudamiento patrimonial y estructura finandera

A diciembre del 2011, los activos totales de INMOBILIARlA TERRABIENES S.A cerraron en US$26.5 millones creciendo en 12.6% en relaci6n al corte al 2010, periodo en el que termin6 con US$23.5 millones, ambos datos bajo NIIF. Dicho crecimiento responde al aumento del 32% de los activos no corrientes, cuyo peso relativo es del 77.5% del total de activos, el otro 22.5%, esta. dado por los activos corrientes. A febrero del 2012 el monto total de los activos lleg6 a US$28.2 mill ones, incrementa.ndose en 6.2% en relaci6n al corte delano anterior. IV Emisi6n de Obligaciones

l. l 6 11

y r-.t:o ~. ro

Dentro de los aclivos corrientes de Ia 2011 sumaron un monto de US$5.9 los actives liquidos que pasaron de U del 2010 a US$262 mil en diciembre del 2 cuentas por cobrar comerciales netas que representaron el 74.5% del activo corriente (el 65.9% a diciembre del 2010), y que disminuyeron en US$889 (16.7%) mil en el ultimo ai\o, ello bcisicamente porque las cuentas por cobrar d e los Fideicomisos de Garantia de Ia 2da. y 3ra. emisi6n fueron reclasificadas al rubro de activos no corrientes. Las cuentas por cobrar al 2011 muestran una rotaci6n lenta, lo cual se acredita a la naturaleza del negocio de venia de unidades habitacionales, donde Ia reserva es a 30 dias, Ia entrada de las viviendas pueden cancelarse hasta en 36 meses plaza y Juego el plaza con las instituciones financieras o el BlESSes basta 15 afios. Le segui.an en importancia relativa el rubro " otros activos conientes" (21.1 % del activo corrien te), donde se incluyeron principalmente los anticipos a proveedores (contratistas) por Ia construcci6n de las villas en " Veranda" Del !ado de los actives no corrientes, que ascendieron a US$20.5 millones, los rubros que aportaron mayoritariamente son las inversiones permanentes, las acciones y participaciones de Ia entidad en comparuas relacionadas y los derechos de cobro de los fideicomisos de gru·antia de Ia segunda y tercera emisi6n de obligaciones. Dicho rubro evidenci6 un crecimiento del 32.7% en relaci6n al ai\o 2010. A diciembre del 2011, los pasivos totales del emisor ascendieron a US$18.6 millones, mostrando un incremento del 13% en relaci6n al 2010 (US$16.5 millones) pt·incipalmente por el aumento de las Obligaciones Financieras, especialmente por la tercera emisi6n de obligaciones; el 75.1% de los mencionados pasivos son de la rgo plaza y apenas el 24.9% de cor to plazo. A febrero del 2012 el monto total de los pasivos lleg6 a US$19.7 millones, incrementa.ndose en 5.9 % en relaci6n al corte del ai\o anterior.

Las cuentas por pagar comerciales (Proveedores) representaron el 18.5% del tota l del pasivo corriente y muestran una rotaci6n promedio de 68 di.as, uno de los periodos de rotaci6n mcis cortos que se evidencian en los estados financieros hist6ricos. En relaci6n al ano 2010 este rubro aument6 en 101 % (US$428 mil al afio 2010 vs. US$860 mil al 2011). A febrero del 2012 alcanz6 un manto de US$1.3 millones, incrementandose en 52.3% en relaci6n al corte del ano 2011. Los pasivos no corrientes que representa n el 75.1 % del total de pasivos, incluyen obligaciones de largo plazo que alcanzan un valor de US$4.8 millones y otros pasivos que suman US$9.1 millones corresponden a pasivos diferidos y valores por pagar al fideicomiso Plusvalia, donde por su peso relativo sobresalen principalmente los "diferidos financie ros" que se conforman de contratos por servicios de direcci6n tecnica, gesti6n administrativa y comisiones en ventas que el emisor presta a los p royectos "Veranda" y " Arcos del Rio", mon to que debe ir disminuyendo a med ida que se factura y se genera el servicio. INMOB. TERRABIENES S. A. - Abril 2012

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10


CRH Cahf,cadora de RoeS90

.

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A

n ..,.- d '··· El Patrimonio neto del emisor cerr6 el 2011 con US$7.9 millones, mostrando un crecimiento del 12.3% en relaci6n al 2010 (US$7.0 millones), debido al incremento de US$590 mil del capital social aumentandose en 71.5% en relaci6n al monto con el que cerr6 en el aiio 2010 (2010: US$825 mil versus 2011: US$1.4 millones); otro de los rubros d e importancia relativa del patrimonio son: el aporte para aumento de capital que al 2011 cerr6 en US$4.2 millones y las utilidades acumuladas que muestran un crecimiento del 24% en relaci6n al aiio anterior; las reservas legal y facultativa aportan con ellS% del total de patrimonio del corte 2011 .

El nivel de endeudamiento del Emisor ha sido variable en los ultimos cuatro afios alcanzando para el aiio 2011 una relaci6n de 0.95 veces, ello por el mayor incremento de los pasivos afectos al pago de intereses respecto al patrimonio de Ia compai\ia; a pesar de lo mencionado cabe recalcar que el valor nominal del Patrirnonio es mayor al de los Pasivos afectos al pago de intereses por lo que se destaca que eJ Ernisor mantiene un mayor apalancamiento con fuentes propias. Los resultados mencionados determinan que para el aiio 2011 por cada d61ar invertido por los accionistas se endeudaron con 0.95 d6lares. En eJ grafico tambien podemos observar que en el Ultimo afio se mantiene el nivel de apalancamiento de largo plazo, ello por las emisiones de obligaciones que presenta eJ emisor. Raz6n de Endeudamiento

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0.26 2007

2008

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2.3.4

2010

2011

- - P ruebaA cida

fndice de Cobertura Hist6rica

En los periodos analizados el indice de cobertura financiera ha sido rnuy variable, registra.ndo para el afio 20111 una cobertura del EBITDA sobre los gastos financieros de 2.9 veces, lo que en el aiio previa fue de 3.1 veces, originado por el mayor incremento de los gastos financieros (75% en relaci6n a! aiio 2010}, en terminos relativos, situaci6n conb·aria a Io ocurrido en el afio 2010 donde el EBITDA tuvo una mayor proporci6n entre los periodos 2009 y 2010 (incremento del 68% en relaci6n al aiio 2009); estas variaciones se han dado por los diversos tipos de servicios que brindan y varian de acuerdo a Ia contrataci6n de cada cliente. El coeficiente de variaci6n de las coberturas hist6ricas de los tres iiltimos afios ha demostrado que el emisor cuenta con capacidad para cubrir sus gastos financieros proyectados, con su margen operativo

1.60 1.40

1.20 1.00 0.80 0.60

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AI 29 de febrero de 2012, incluida Ia nueva ernisi6n, Ia estructura de Capital se com pone en un 31% de pasivos afectos al pago de intereses, rnientras que los recursos que no tienen un costo fijo tienen una participaci6n mayoritaria del 68%. 2.3.3

Situaci6n de Liquidez

En los periodos analizados, Ia raz6n circulante se ha ido incrementando excepto en el aiio 2011 que decreci6 eJ activo circulante y se incremento el pasivo circulante; a pesar de lo mendonado, Ia relaci6n ha sido superior a 1.2 lo que indica que sus activos corrientes han podido cubrir Ia deuda de corto plazo, sin afectar Ia liquidez de Ia compafiia, producto de la recuperaci6n del sector de Ia construcci6n luego de la orientaci6n de Ia liquidez del sistema bancario y del BlESS hacia Ia adquisici6n de vivienda nueva.

N Emisi6n de Obligaciones

3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 2007

2008

2009

2010

2011

Del anilisis de los elementos de solvencia, eficiencia, rentabilidad y liquidez, y a pesar de .Ia contracci6n de ciertos indicadores, los cuales no constituyen elementos de riesgo en atenci6n a las ponderaciones de los factores anteriormente senalados se califica a los Indicadores Adicionales como Positivos. (Ver Anexo 5). 2.4

Asignaci6n de Ia Categoria Basica Corregida

El indice de cobertura proyectada promedio de 7.88 obtenido a partir de los estados finanderos proyectados, eJ cual sumado a los resultados positivos que muestran los indicadores financieros adicionales, determina que se corrija la calificaci6n inicial asignada por lo que Ia: Categoria Basica Corregida es

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INMOB. TERRABIENES S. A. - Abril 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel B. Alcivar s/n y Av. Victor H. Sicourct • Editicio Torres del Norte, Torre " 8 '', 6to. riso, Oficina 605 Telf: (593-4) 2687054- 2687055- 2687056- Fax: 2687057 • Email : humphreys@telconet.net • www.crh.com.ec Guayaquil- Ecuador

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CE RTIFICO

Capacidad de pago esperada

1

Posici6n Competitiva

lnmobiliaria Terrabienes S.A. opera desde 1979 y en su experiencia cuenta con participaci6n en desarrollos como: Camposanto Parque de La Paz (que cuenta con 59 hectareas en constante desarrollo debido a su programaci6n por fases); camposantos parques satelites en las ciudades de Machala, Duran y Pascuales; Centros Comerciales (Plaza Triangulo - 90 locales, Plaza Quil - 101 locales, Plaza Mayor - 140 locales, Edificio de oficinas Torres de la Merced y Edif. Parqueos Continental); Proyectos residenciales (Isla Sol - 20.6 ha., Sta. Ma. de Casa Grande - 36 ha-, La Laguna - 11.1 ha., Vista a! Parque- 14.9 ha., Lago Sol- 13.2 ha., Entre Lagos- 23.3 ha. , Vista Sol - 14.8 ha., Terra Sol- 19.1 ha. y Laguna Sol - 25 ha.), etc., ademas de obras privadas en diferentes lugares. E1 target de compradores de los desarrollos urbanisticos mencionados es del estrato socioecon6mico alto, sin embargo, debido a las facilidades que se le ofrecen a! nivel socioecon6mico medio y medio-aJto, el emisor ha direccionado sus estrategias hacia la incursi6n en proyectos que cubran las necesidades de este grupo de potenciales compradores, para lo cual participa con sus servicios en las urbanizaciones "Veranda" y "Arcos del Rio", y para un nivel menor "Sarnbocity". Basicamente incursiona en Ia construcci6n y comercializaci6n de unidades habitacionales para farnilias de profesionales j6venes (25 a 35 ai\os de edad) con ingresos entre US$1,000 y US$1,400 para eJ Proyecto Veranda, entre US$1,500 y US$2,000 para Arcos del Rio y para Sambocity entre US$800 y US$1,200 mensuales, en terminos globales. Los ingresos del emisor provienen basicarnente por la "Comisi6n por Comercializaci6n", que corresponde a valores recibidos por la comisi6n co"brada por La venta de terrenos, proyectos urbanisticos particulates o de companms relacionadas, seguido en importancia por "Comisiones por Direcci6n Tecnica", "Comisiones por Administraci6n" e "lngresos por varios conceptos" como avahi.os y disef\os, etc. EI proyecto denominado "Veranda" se encuentra ubicado en el Kil6metro 1.6 de Ia via Pascuales - Terminal Terrestre, Cant6n Guayaquil, y se desarrolla en un terreno de 99,713 m 2 de los cuales el 57% es area util (sin considerar aereas verdes, veredas, calles, area social, etc.). El proyecto esta conformado por un total de 474 villas en terrenos de aproximadamente 122m2, con 120 m2 de construcci6n y un precio de tJS$75 mil para Ia villa promedio. Las unidades se encuentran a la venta desde finales del 2008 y de acuerdo con lo expuesto por el emisor, a Ia fecha, el 100% de Ia primera etapa esta vendido aunque aun pendiente de entregar, lo cual se realiza d e forma progresiva. Asl mismo el emisor mencion6 que los clientes de esta urbanizaci6n presentan una morosidad de entre 0.5 % y 1.0%. El segundo proyecto en marcha es el denominado "Sambocity", el cual se encuentra ubicado en el Kil6metro 1 de la via lng. Le6n Febres Cordero, Canton Daule, el cual se desarrolla en un terreno de aproximadarnente no has. d e los TV Emisi6n de Obligaciones

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% es area uti! (sin V veredas, calles, area soc1al, etc.). El proy por aproxin1adamente 5 mil villas, en terr m2 promedio y 70 m2 de construcci6n. El proyecto cuenta con varias etapas, cada una con infraestructura comercial y de servicios, areas verdes, recreativas, deportivas y club social, a mas de area de servicios comunitarios. De acuerdo a Ia extensi6n del terrene y el area de construcci6n este complejo urbanistico ofrece viv iendas de US$47,000 para el modelo promedio. 1

EI tercer proyecto urbanistico en el cual participa el emisor, es el denomi:nado " Arcos del Rio'' , el cual se encuentra u bicado a 8 minutos del Aeropuerto en el kil6metro 1.6 de Ia Autopista Terminal Terrestre. Cuenta con un terreno de 28 has. de las cuales el 57% son area tltil (sin considerar areas verdes, veredas, calles, area social, etc.) y estara conJormado por 1,500 villas con terrenos que oscilan entre 79 m 2 hasta 112 m2 de construcci6n. Este proyecto sali6 al mercado en septiembre del 2010 y a Ia fecha nos informaron que se continua comercializando las unidades habitaciona les. La urbanizaci6n tendra seguridad las 24 horas d el dia, calles principales adoquinadas, areas de recreaci6n, parques, etc. De acuerdo a Ia extensi6n del terreno y el area de construcci6n, la vivienda promedio de este complejo urbanistico estaria en US$58 mil. Con este proyecto se ofrece al mercado soluciones denominadas " townhome" que dada las caracteristicas del potencial comprador que ha mostrado en los estudios de mercado, son soluciones que le resultan agradables y accesibles. En el mercado de Ia ciudad de Guayaquil y sus ahededores, principal plaza comercial en la que se desenvuelven las actividades del emisor, existe una oferta de mas de 40 proyectos habitacionales impulsados por ahededor de 25 promotores inmobiliarios, cuyos precios de Ia vivienda oscilan entre US$25,000 y US$500,000, y mostrando un alto nivel de riesgo de sustituci6n entre urbanizaciones. Sin embargo, del abanico de opciones para los sujetos de credito, caracteristicas como la cercania a la ciudad, centro comerciales, centros medicos y demas instalaciones son la caracteristica d e mayor peso a la hora de considerar la con1.pra de una vivienda nueva, por ello, Urbanizaciones como "Veranda" y "Arcos del Rio" han tenido una importante acogida; por el !ado de "Sambocity" en carnbio se orienta a segmento socioecon6mico menos favorecido y se tiene planificado el desarrollo de ciudades satelites, de tal forma que las necesidades sean cubiertas recorriendo pequef\as distancias. Tru:nbien es inlportante resaltar que, en te nni:nos de financiamiento para v ivienda, el BIESS ha presupuestado US$900 rnillones para el otorgamiento de creditos hipotecarios en el aii.o 2012, a lo que se suma Ia oferta de fondos publicos a traves del Banco Ecua toriano de ]a Vivienda, MIDUVI, y Banco del Pacifico, con lo cual continuaria el impulso al sector de la construcci6n a nivel nacional, considerando adernas que Ia mayor parte de los afiliados y sujetos de credito se ubican en las principales

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Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcivar s/n y Av. Victor H. Sicourel • Edificio Tor res del Nurte, Torre " B", 6to. Piso, Oficina 60S Tclf: (593-4) 2687054 -2687055- 2687056- Fax: 2687057 • Email: humphreys@ telconelnet • www.crh.com.ec Guayaquil- Ecuador

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CRH Cohficodoro de R1er.go

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ciudades, por lo que plazas como Guayaquil tendran muy buena afluencia de potenciales compradores. Eniie las fortalezas del emisor se encuentra Ia planificaci6n con Ia que trabaja, de tal forma que de acuerdo a las necesidades del mercado se seguirc'i orientando hacia proyectos urbanisticos para e.l segmento socioecon6mico medio y media alto, asi como Ia comercializaci6n d e solares con areas de 350 m2 para un segrnento de clase alta, dado su know-how de las actividades para grupos selectos. Y a partir del 2013 se p royecta continuar el desarrollo de p royectos como Veranda 2, Veranda 3 y Arcos del Rio 2, en lie otros. Los resultados obtenidos del analisis de las variables, permiten clasificar a la postcton de INMOBILfARIA TERRABIENES S.A. como de CLASE- 1, to que indica que la empresa no muestra evidencias que su posicion relativa dentro de su industria afecte su capacidad de pago. (Ver Anexo 5).

3.2

Adrninistraci6n y Propiedad

La resoluci6n CNV-008-2006 expectida por el Consejo Nacional de Valores en el mes de. noviembre del ano 2006 y publicada en el regisiio oficial de marzo de 2007, en los articulos 18 y 19; indica que, la calificaci6n de riesgo, requiere una evaluaci6n de la empresa en reiaci6n a los niveles de ciertos indicadores especificos y a Ia situaci6n de sus riesgos operacionales, tecnol6gicos, de reputaci6n y legales. A continuaci6n se presenta un de talle de los factores de riesgo que determina n los pan'imetros de Ia valoraci6n que permiten calificar a los factores de riesgo operacional y los principales indices de Ia adecuada adminis1Iaci6n de Ia entidad:

3.2.1

Estructura Accionarial

De acuerdo a la informaci6n proporcionada por el Emisor; el capital social al 29 de febrero de 2012 asciende a US$1,415,700; mismo que se increment6 en US$590,000 mediante escritura de aumento de capital celebrada el 19 de julio de 2011 representado par 590,000 acciones ordinarias y nominativas de un valor nominal de US$1 cada una. El incremento de US$590,000 fue realizado mediante la capitalizaci6n de utilidades netas del ejercicio econ6mico 2010, cuyo aporte lo recibi6 la accionista ABP Corp (American Business Promoters), como se muestra a continuaci6n: Accionista ABPCorp. (American Business Promoters) ABP Services lnlernationa l lnc.

Nacionalidad Panameiia Panameila

# Acciones

1,415.699

ParticiEaci6n 99.99%

1

0.01%

Respecto a la politica de dividendos, Ia empresa no ha establecido una polltica fija de distribuci6n de dividendos, al contrario los mismos son capitalizados. Inmobillaria Terrabienes siguientes comparuas:

fV Emisi6n de Obligaciones

S.A.

esta vinculada

con

las

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Nombre de la Compaftia Anglo Automotriz S. A. Anauto Cetivehiculos S. A. 'Tempusnorte S. A. Motortrack S. A. Bolivar Compailia Seguros del Ecuador S. A. Inversiones Dogo Dogosa S.A. R&l'I Asociados Casa de Valores S.A Savasti S.A. Constructora Nuevo Centro S. A. PluimueHoldings Inc Nandertal S. A. Pispa S. A. Rakes y Propiedades S. A. Raiprosa Centro Educativo integral Ceneica S. A. Cetitur S. A Industrial Faort S. A. Cascosas, Casa y Cosas S. A. Ecuafontes S. A. Plukon S. A. C. A. Ortega Moreira & Ortega Trujillo S.A. Opusquil S. A. Bcnconacor S. A. Mastilcorp S. A Terra polis S.A. Construcc:iones Col6n S.A. Conscolsa Terrahogar S. A. Conticorp S.A. Vistacor S. A. Vistacorsa Renmia!S.A. Robscorp S. A. Nuracort S.A. Manage Real State S.A. MARESTASA Bolimedic S.A. Ecuapronto S.A. Mega tempo S.A Centro Medico del Sur MEDIKAL S.A. Datasolutions S. A. Angloflotas S. A. Espfritu Santo School of La nguage Spirit Balino S. A. AoraS. A Promotora Inmobiliaria Suiza lnmosuiza S.A. Promotora Tnmobiliaria St. GaUen S.A. MBMotors 5. A. OPUSQUIL S.A. Meriza S.A. HankurS. A. Ubicor, Corporaci6n Urbanizadora e lnmobiliaria del Ecuador s. A.

AdministratiOn Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Adm.inistraci6n Adm.inistraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Admin.istraci6n Admin.istraci6n Ad min.istraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Adm.inistraci6n Administraci6n Adm.inistraci6n Ad ministraci6n Admin.istraci6n Administraci6n Administraci6n Admin.istraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Adm.inistraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci6n Administraci(ln Administraci6n Administraci6n Ad ministraci6n Administrac:i6n

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Cd ln. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcivar s/n y Av. Victor H. S icouret • Edificiu Tor res del Norte, Torre "8", 610. Piso, Olicina 605 Telf: (593-4) 2687054- 2687055- 2687056- Fax: 2687057 • Email: humphreys@telconet. net • www.crh.com.ec Guayaquil - Ecua dor

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CRH Calofocadora du R1e>go

La entidad tam bien mantiene participaci6n en el capital de las siguientes sociedades: Terrahogar S. A., Vistacorsa S. A., Irunobiliaria Montesol 5. A., Camposantos del Ecuador S.A y Camposantos El Oro Camporo S.A., de acuerdo a Ia inversi6n proporcionada por el Emisor. 3.2.2

Procesos lntemos

La empresa, mantiene formalmente documentad~s sus procesos operativos intemos, incluyendo I~ polillcas_ y procedimientos para el desarrollo de su gesti6n es~a~egJCa , operativa y de soporte, relacionada tanto con sus acllv1dades de: Producci6n, Comercializaci6n y Administrative. El proceso de presupuesto se realiza al inicio del ano, y es monitoreado semanalmente por el Gerente General y Gerentes de Proyectos, tam bien son evaluados cada trimestre por el comite conformado por los Gerente~ y Presidente, d~ Ia misma forma los indicadores de gesl16n y las politicas aplicadas. De esta forma, Ia organizaci6n mantiene ~ c?ntrol de su gesti6n con el fin de evaluar el logro de sus ObJeti~os y estrategias y de ser necesario irnplementar acaones altemativas, considerando tanto una gesti6n operativa como financiera. El presupuesto de construcci6n es uno de los mas importantes y se realiza para Ia construcci6~ de ~ada proyecto, el mismo que se basa en los pla1:o~ ar~wtect6m~os, estructruales, sanitarios, electricos y especificac10nes tecrucas con el objetivo de calcular metrajes y cuantias, posteriormente se realizan analisis de precios unitarios de todos los rubros y cantidades totales que debe ser aprobado por el Gerente de Proyecto y Gerente General El departamento tecnico se encarga entre otras actividade~, de realizar los estudios tecnicos antes de comenzar a construtr lo cual contribuye a reducir los costos de movilizaci6n o de excesos de inventarios, planificaciones de trabajo, adquisiciones anticipadas, etc. De acuerdo al flujo~ama de actividades, existe retroalimentaci6n entre los diferentes agentes, en las diversas fases. Dependiendo de Ia fase del trabajo, se realizan diferentes controles de calidad: un primer control es durante Ia construcci6n de unidades habitacionales o de los departamentos; aqui los controles los realiza_~n equipo ~e fiscalizaci6n (propio), el cual se encarga de solic1tar el estud10 de suelo (lo realiza un laboratorio particular para evitar conflicto de intereses) para el diseno de Ia estructura; luego, un segundo control es en la estructrua previa a Ia fundici6n, esle control tiene por objetivo verificar que se hayan respetado los pianos estructruales y demas condiciones de Ia obra; un tercer control es que durante la fundici6n se realizan pruebas de horrnig6n para establecer su resistencia; un cuarto control es en la parte sanitaria, cuyo objetivo es evaluar via pruebas de presi6n, Ia resistencia de los mismos; un quinto control se realiza para las filtraciones en los canales; un sexto control se realiza con los acabados: colocaci6n de ceramicas, pintura y otros accesorios de acuerdo a l contrato con el TV Ernisi6n de Obligaciones

El emisor trabaja en desarrollos urbanisticos a traves de la modalidad de sub contrataci6n en Ia construcci6n; tanto de las viviendas como de los trabajos de urbanizaci6n o particulares. Dichos n·abajos son colocados en concurso de licitaci6n tipico, aunque se considera importante el cumplimiento en contratos anteriores. Irunobiliaria Terrabienes S. A. cuenta con una bodega centralizada para el almacenarniento de materiales para la construcci6n. La misma cuenta con un bodeguero responsable del inventario, quien lleva controles diarios del material que ingresa y que egresa d e Ia bodega, reportando directamente a1 director de obra con frecuencia semanaL Carla despacho de material es autorizado por el director de obra y solicitado por el residente de obra, de acuerdo a lo indicado, todo es por escrito. Lo mencionado evidencia parte de los controles que lleva en sus procesos. Un control adicional, lo realiza auditoria interna, quienes supervisa.n los resultados financieros y los procesos operativos de manera mensual y trimestraL Para evaluar Ia capacidad de pago de los clientes potenciales, el departamento de credito precalifica Ia capacidad de pago de los clientes con la entidad financiera para Ia adquisici6n de edificaciones y terrenos; cuando se ha generado tm pagare, el Emisor realiza Ia cobranza, Ia recepci6n, distribuci6n y manejo adecuado del recurso financiero generado a traves de la recaudaci6n. 3.2.3 Gobierno Corporative La estructura organizativa de Inmobiliaria Terrabienes S. A. y su gesti6n funcional se ha establecido de acuerdo al desarrollo de las actividades del negod o, sus reque rimientos esn·ategicos y los objetivos empresariales. La estructura jerarquica se encuentra encabezada por un Presidente Ejecutivo el Dr. Jorge Ortega T., a su vez es asistido por la Gerencia General y Gerencias de Areas, bajo cuya responsabilidad se encuentran los departamentos operativos de Ia empresa.

Los ejecutivos poseen experiencia en sus funciones asignadas, con una capacitaci6n acorde a sus responsabilidades, y liderando un personal estable (Administraci6n, Ventas e lnversiones). Los principales ejecutivos de Ia Compailia son: Dr. jorge Ortega T. lng. Elvira Ortega de A lng. Andres Ortega Arq. Santiago Martinez lng. Agustin Le6n lng. Patricia Marin CPA Giovanny del Rosario CPA Olga Navarrete Econ. Azucena Carcele11

Presidente Geren te General Director Comercial Gerente de Proyecto Gerente Tecnico Gerente Financiero )efe de Cobranzas Contador General Auditora lnterna

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Cdla Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcivnr s/n y Av. Victor II. Sicourct • Edificio Torres del Nurre, Torre '' 8", 6tu. Piso, Olicina 605 Telf: (593-4) 2687054- 2687055- 2687056- Fax: 2687057 • Email: humphreys@telconet.nct • www.crh.com.cc · Guayaquil- Ecuador

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CRH Entre los Directores Principales tenemos: • Dr. Jorge Ortega T. • Sr. Victor Abboud F. Ing. Joaquin Martinez A. • • Sr. Andres Ortega Arosemena • Sr. Marcos Pino Palacios

negocios,

3.2.7

Cada Gerencia de Area junto con los jefes departamentales son responsables por las decisiones operativas de Ia compailia, para las areas criticas se reline un comite trimestral para tomar decisiones y las decisiones estrategicas se toman a nivel de Directorio quienes se reunen cada trimestre o cuando sea necesario. 3.2.4

Tecnologfa de Ia Informacion

El emisor utiliza el sistema Panaceasoft sobre Ia plataforma VBasic y base de datos SQL Server, en rm entorno de usuario amigable desarrollado bajo arnbiente Windows e incluye las variaciones y verificaciones adecuadas de acuerdo al negocio. Es un software usado por empresas inmobiliarias, eJ cual induye entre otras areas, negociaci6n, venta, el analisis e instrumentaci6n crediticia y legal, recursos humanos, cobranzas-cuentas por cobrar y pagar, avances de obras y presupuesto ademas de tener una base del registro civil para identifkar dientes y obtener ciertos datos del rnismo; cuenta ademas con Ia soluci6n multiempresa y multiusuario denominado SGJ, que permite disminuir los errores y aumentar Ia productividad de las empresas inmobiliarias.

La empresa posee informaci6n on line de las diferentes transacciones rea lizadas por los dientes. 3.2.5

Eventos Externos

Se han establecido controles basicos para Ia administraci6n de eventos inesperados de tecnologfa y seguridad de informaci6n de sistemas pues cuenta con procesos y procedimientos de respaldo de informaci6n, los cuales se realizan cada semana. Did1as copias de seguridad, permanecen en las instalaciones principales del emisor, por lo que persiste en cierto grado, el riesgo de perdida de informaci6n en caso de casos fortuitos. AdemAs rnantie.ne.n nivel.es de seguridad para todos los usuarios de acuerdo a sus actividades, es decir que existen controles sobre las claves de los usuarios. A fin de mitigar eJ riesgo ante diversos tipos de sinies tros o contingencias posibles que podrian generarse en Ia realizaci6n de sus operaciones, la empresa mantiene las respectivas coberturas de seguros, principalmente por Fie! cumplimiento de contrato y Todo Riesgo de Construcci6n, por los servicios que ofrece.

Se considera que lrunobiliaria Terrabienes S. A. mantiene un adecuado cumplimiento de las obligaciones financieras a Ia fed1a del presente informe a pesar de que su nivel de apa lancamiento con pasivos afectos al pago de intereses es alto, no obstante, las obligaciones con instituciones financieras locales se reduciria debido al uso de los recursos de Ia presente ernisi6n de obligaciones. El auditor, en su informe de auditoria externa, informa que lrunobiliaria Terrabienes S. A. mantiene obligaciones con eJ Servicio de Rentas Internas, por concepto de retenciones del impuesto a Ia renta e impuesto aJ valor agregado; por Jo cual Ia Administraci6n de la comparua indic6 que ha elaborado un cronograma de pagos y espera cumplir con e.stas obligaciones pendientes hasta el mes de mayo de 2012. Esta deuda fue considerada en las proyecciones financieras sin afectar Ia capacidad de pago del Emisor pese a lo cual constituye un riesgo reputacional que se puede volver Legal en caso de incumplirniento por cualquier motivo.

Adicional a lo indicado en el parrafo anterior, La Calificadora no ha identificado -ni le han informado - la presencia de eventos negativos intemos o externos que puedan afectar en el corto o m ediano plazo Ia reputaci6n come.rdal o financie.ra de la empresa. Por Io expuesto eJ emisor cuenta con fo rtalezas ante sus competidores internos y extemos, sin embargo alg(ln evento negativo puede afectar su reputaci6n, lo cual pe.rmite clasificarla en CLASE - 2, que indica que la empresa prese.ntan cierta probabilidad de que su administraci6n o caracteristicas de su propiedad afecten su capacidad de pago. (Ver ane.xo 6). 3.3

Riesgo legal

A Ia fecha del presente informe Ia empresa tiene un litigio !aboral, por lo que Ja Administraci6n de La compatUa nos ha indicado que ha presentado los correspondientes pruebas

IV Emisi6n de Obligaciones

Calificaci6n de la Capacidad de Pago Esperada

A pesar de que la posici6n de Ia empresa en su industria no constituye un fa ctor de riesgo, las caracteristicas de Ia Administraci6n y Propiedad mantie.ne u.na !eve probabilidad de que afecte su capacidad d e pago; no obstante Ia solvencia del ernisor contribuye a que este nivel de riesgo se. ntitigue, con lo cual se mantiene la Categoria B~sica Corregida de: Capacidad de Pago Esperada

4 4.1

3.2.6

Riesgo de Reputaci6n

IIAA-"

Calificaci6n Preliminar Analisis de Sensibilidad: Eventos

Los eventos desfavorables induidos en eJ Analisis de Sensibilidad y sus respectivas fluctuaciones para eJ cAlculo de Ia cobertura ltist6rica y proyectada se presentan a continuaci6n:

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2.25% 9.55% 1.00% 53.95% 1.05 6.26

2.0% 9.78 % 1.50% 56.04% 1.10 4 .80

Sabre La base de los criterios y supuestos mencionados, se obtuvieron las siguientes ca lificaciones (Ver Anexos 7 y 8): Cobertura Hist6rica Pasivos Exigibles / EBITDA Riesgo de Ia indus LTia: Categoria basica d e riesgo: Cobertura financiera proyectada: Pasivos Exigibles / EBITDA proyectado lndicadores Adicionales: Categoria Basica Corregida: Posicion Empresa en Ia Industria: Ad ministraci6n y Propiedad : Capacidad d e pago esperada: Analisis escenario 1: Analisis escenario 2 Calificaci6n Preliminar: 4.2

5.2

AAA+ A

Luego de analizar los factores de riesgo tanto cualitativos como cuantitativos presen tados, el Comite de Calificaci6n se pronuncia por asignar a Ia Cuarta Emisi6n de Obligaciones de INMOBILIARlA TERRABIENES S.A., por has ta US$3.0 millones, la calificaci6n final de " AA" .

AA~

Calificaci6n Final

Compitiendo en uno de los sectores mas d inamicos de La economia ecuatoriana del m omen ta, Ia empresa gracias a su participaci6n en el desan ollo de importantes p royectos urbru1!sticos de Ia ciudad de Guayaq uil, esta en capacidad de generar un nivel de flujo de efectivo que le perrnite cubrir con amplia holgura, el pago debido por s us obligaciones financieras, incluida entre estas a la emisi6n objeto de amilisis.

Asignaci6n de Ia Calificaci6n Preliminar

Paralelamente, se analiz6 Ia duraci6n promedio de Ia deuda Ia cual es el resultado de la division del pasivo financiero exigible sobre su EBITDA de largo plazo, el mismo que resuJt6 d e 3.3 aftosa febrero de 2012.

5.1

Dada Ia informacion mencio nada, los miembros del Com ite de Calificaci6n categorizan d e "suficien tes" tanto Ia garantia general como la garantia especifica y los resguard os del titulo valor objeto de calificaci6n.

4.75 3.30 Bajo A 7.88 1.15 Positivos AACiase-1 Clase-2

La Calificaci6n prelim:inar corresponde al analisis de Ia capacidad d e pago esperada en escenarios desfavorables e independientes, los cua les dieron como resultado que no difieren en n:ingiin caso mas de una categoria de la encontrada en el aniilisis base, por los factotes anteriom1ente expuestos se otorga a Ia cuarta emisi6n de lNMOBTLlARTA TERRABIENES S. A. Ia CaJificaci6n Preliminar de " AA-".

5

Adicionalm ente presenta una ga rantia especifica conformada por un fideicomiso de garantia de ca rtera de credito y 1o de bienes inmuebles, que a la fecl1a de constituci6n del fideicomiso aporta pagan~s por un monto total de US$4,011,507, cubriendo en 134% el manto de Ia emisi6n a colocarse.

Calificaci6n Final Evaluaci6n de las Garantias y Resguardos

Conforme a lo seiialado e11 las Garantias y Resguardos de Ia IV Em is i6 n de obligaciones, podemos mencionar que el proceso cumple con .los requisites ex igidos por ley para Ia garantia generaL De igual modo, los tltulos incluyen todos los resguardos que la normativa vigente exige, asi como resguardos voluntaries con los cuales se compromete a mantener una politica de endeudamiento referente a los

Declaraci6n De Independencia Dando cumplimiento a lo dispuesto en el m·Uculo 190 de Ia Ley de Mercado de Valores, a nombre de Ia Calificadora de Riesgo Humphreys S. A., y en mi condici6n de representante legal de Ia empresa, declaro bajo juramenta que ni Ia calificadora de riesgo, ni sus administrndores, miembros del Comiti de Calificaci6n, empleados en el ambito profesional, ni los accionistas, se encuentran incursos en ningzma de las causales previstas en los literales del mencionndo articulo. Adenuis, cabc destacar que Ia calijicaci6n otorgada par Ia Calificadora a /a 4ta. Emisi6n de Obligaciones de INMOBILIAR/A TE RRABI ENES S. A. no implica recomendaci6n pam comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantfa de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluaci6n sabre el riesgo involucrado en este.

Ing. Pilar Panchana Ch. Gerente General Abril2012

4

Los porcentaj es de las comisiones son 12% por Din:cci6 n Tecnica, 6% Gesti6n Adminislrativa, 4% Comisiones en Ventas y 2% Publicidad

rv Emisi6n de Obligaciones

INMOB. TERRA BrENES S. A. - Abril 2012

C dla. Kennedy Norte, Av. Miguel B. Alrivar s/ n y Av. Victor H. Sicouret • Edificiu Torres del Norte, Turrr "8 ", 6ro. Piso, O ficina 605 Tclf: (593-4) 2687054 · 2687055 • 2687056- fax: 2687057 • Email: humphrcys@lelroneC.net • www.crh.cum.ec G unyaquil- Ecuador

16


ANEXO l CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S.A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S. A. ()

FECHA: abr-12

m

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Pag.: 1/

:::! 'Tl

(') 0

g

1. PLANILLA DE cALCULO DE LA COBERTURA IDST6RICA

0

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3

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~ ~ 0. -c

1.1. lngreso de Datos para el Ca.Iculo de la Rentabilidad Hist6rica de los Activos

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Aiio

INFLACI6N DEL PERfODO ,_-===-~f--=.:.=..:=--f--=:=..::.:._-+--=:=..:=--~L--=.:.:..:::.::..._~

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(l)

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N" 3

TIPO DE CAMBIO CONCEPTO Resultado Ejerddo Gastos Finanderos Impuesto Renta Partidpaci6n Trabajadores Depreciaci6n y Amortizaciones Capitalizaci6n de utilidades Reserva legal Resultado Vta Act, otros Perdida Inver Empresa,VVP Utilidad Inver Emp. VVP Otros Ingresos Extra Otros Egresos Extra Correcci6n Monetaria Interes minoritario Otros

0

5,675 -132,677 20,899 24,051 20,474

18,233 14,667 23,260 27,744 24,942

8,776 292,042 59,843 71,391 29,90.5

42,000 7,619

100,000 15,721

130,000 30,001

-31,003

-26,831

-107,787

374,070 423,684

364,614 191,785 91,890 86,040 28,874

110,961 99,502 46,054

-138,535

-236,258

706,398 434,701 235,466 166,211 21,215

866,425 761,401 297,025 218,401 15,651

'0

g. 搂

L-----~--~----~~~------~~~----~~-L------~~------~~----~--~

...0


CALIFICADORA DE RlESGO HUMPHREYS S.A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S. A. FECHA: abr-12 Pag.: 2/4 1. PLANILLA DE cALCULO DE LA COBERTURA HlST6RICA

t____:D:...:I:..:C:_OS:..:...._t_____;D:...:I:..:C::_.06 :..:...._t____:D:...:I:..:C:...:07::..;_-L---D=-:..IC~08:;_---lL...-......:D:..:I:..:C~09::..;_~-路)@f@ Activos To tales Ajuste de Activos:

4,577,745 1,727,087

5,973,519 4,073,851

11,033,324 8,242,894

13,998,341 8,877,012

15,338,800 9,506,116

23,566,214 11,507,904

26,535,433 10,938,085

ACTTVOSTOTALES ====~ ~~ 85~0~ ,6~58~==~1,~ 89~9~,6~6~ 8 ====~ ~~7~ 90~,4~3~ 0 ====~ ~~12~1~,3~2~ 9 ====~ 5,~8~ 3 ~~6~8~4==~ 12~,0~5~ 8,~ 31~1~~ 15~,5~9= 7,~34=8=

1.2. Programa de calculo de Ia Rentabilidad Promedio de los Activos

DICOS DIC06 DIC07 ....L_--==-==--....L.--=D:. DIC08 t____::..:..::..:..::..__....L_...::..::..:=...:=--L-__::..:..::..:..:_ .:I-=C:.. :09:..:. . ----'- f ) M i M ACTIVOS TOT ALES: ACTIVOS PROMEDIO:

3,746,534 3,746,534

FLUJO DEP. EJERC.: % Rent. Act. Prom. Ejerc:

Rentabilidad Hist6rica : Activos Promedio al31 de diciembre, 2009 bajo NEC ($): FLUJO DEPURADO

($):

Rentabilidad Hist6rica : Activos bajo N llF a Febrero 29, 2012 ($): FLUJO DEPURADO FLUJO DEPURADO PROMEDIO ($):

3,450,277 2,938,641

5,818,578 4,634,428

6,352, 968 6,085,773

12,710,665 9,202,700

15,597,348 14,154,007

252,626

635,756

709,714

890,981

1,447,566

2,206,046

8.18%

17.20% (2007-2009) 6,085,773 1,046,524 17.22% 16,297,801

($):

2,427,005 3,086,770

2,805,912 1,926,218

21.63%

15.31%

14.64%

15.73%

18.70%


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S.A. INMOBILIAIUA TEiillABIENES S. A. PECHA : abr-12 Pag.: 3/4 2. PLANILLA DE CALCULO DE LA COBERTURA IDSTORICA

2.1. Prograrna de Ciilculo de Gastos Financieros Ponderados PASIVO AFECTO A PAGO DE INTERESES AL 29 DE FEBRERO DEL 20U: (Expresados en D6lares)

MONTO

OIUGEN DBL PASIVO

(1)

3,000,000 2,450,000 1,658,750

EMISION DE OBU GAOONES IV EMISION DE OBLIGAOONES Ill EMISI6N DE OBU GAOONES II EMISION DE OBLIGAOONES I BANCO DEL PICHINCHA BANCO DEL AUSTRO BANCO GUAYAQUIL CFN

702,438 32,970

TOTAL DEUDA

7,844,158 =====

"'o DELTOTAL (2)

38.25% 31.23% 21 .15 % 8.95% 0 .42% 0.00% 0.00% 0.00%

TASA AJUSTADA (3)

TASA PONDERADA (t)-(2)"(3)

5.37%

2.05%

5.37% 4.39% 5.37 % 8.49% 11.22% 8.52 % 6.20 %

1.68% 0.93% 0.48% 0.04%

T. INT. PROM.POND.

0.00% 0.00 % 0.00%

5.17% =====

TIPODE

TASA

MONEDA

PACfADA

USD USD USD USD USD USD USD USD

8.00% 8.00% 7.00% 8.00% 11.20% 14.00% 11.23 % 8.85%


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S.A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S. A. FECHA: abr-12 PAg.: 4/ 4 2. PLANILLA DE cALCULO DE LA COBERTURA HIST6RICA PASlVO

TASA

GASTO FINANC

V ICENTE

PONDERADA

PONDERADO

N

:n -g g ~

a. %

GASTOS FINANCIEROS PONDERADOS Al29/ 02/2012 ( $ ):

7,844,158

5.17%

405,752

JJ

0

0

,

a. - 1 a -

""z "'· 0 - g -· 0 c g .0 c . 3 a:0 (~(i)

C. -o

Conclusion: COBERTURA HIST6RICA GASTOS FINANCIEROS

0

c 0

{,)

:J

0

::l ;;s

""

FLUJO DEPURADO

($):

1,926,218

c"

, GASTOS FINANCIEROS PONDERADOS Al29/ 02/2012 ( $ ):

405,752

B I

.>-

0

COBERTURA HIST6RICA DE GASTOS FINANCIEROS :

Pasivo Financiero EBJIDA de Largo Plazo D.P.D.

4.75

6,361,450 1,926,218 3.30

I

r

t


•l.:.r\Ti Fi CG

c;:..:~

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pr~scn!c

eiomprar

g tJO•do conformldod con el outorizodo fJCr IO

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. MATRIZ DE EVALUACION DE RIESGO DE LA INDUSTRIA I•

FAcrORIS

Fase de la Industria Antigiiedad de la industria Diversificaci6n d e productos Cobertura de ventas Crecimiento absolute de ventas NUm.ero de empresas del sector Sensibilidad ante cam bios O rigen de Materia Prima Precios Relatives Tasa de Inter~s Nivel de Remuneraciones Crecimiento PfB sectorial Politicas Econ6micas Rapidez Aj uste Comport. de Ia Eco n AmUisis de la naturaleza e intensidad competencia Localizad6n d e Ia Competenda lntensidad de Ia Competenda Factores determinantes Existencia de mercados potenciales Mercad os Nacionales Mercados Lnternacionales Ubicaci6n de la industria Industria de Materia Prima Ex1stencra d e cidos de la mdustria independientes de Ia economia global Correlaci6n PlB Sectorial Ana.Iisis de los Proveedores Caracterfsticas del Mercado de Recursos Vola tilidad Oferta Recursos Poder d e Ncgociaci6n Proveed. Caracteristicas lnstitucionales Concentraci6n Geografica Barreras de entrada y Salida Cam bios Tecnol6gicos Orga nizaci6n Sindica l Total Factor Ponderado

Sa1ifador Pmulemdo

a.11aec10a 8aw..r

~

,...,

~

P'oAdello

100%

13.50%

5%

B

20 %

B

20.00%

30%

B

25 %

B

20%

M

10.00%

100% 25.0%

M

12.5 %

25.0% 10.0%

M

12.5%

M

10.0 %

M

5.0% 5.0% 1 0.0% 5.0% 5.0%

10.0%

B M

10.0%

M

100% 30.0 % 35.0 %

M M

17.5%

35.0%

B

35.0%

60.0%

A

20.0%

40.0%

B

40.0%

100.0%

B

100.0%

M

::JO.O%

40.0%

B

40.0 %

30.0%

13

30.0 %

30.0%

M

15.0 %

20.0 %

A

6.7%

30.0% 30.0 %

M B

15.0% 30.0%

20.0 %

ll

20.0%

100%

100%

CALIFICAOON DE RIESGO DE LA INDUSTRIA:

11.00%

Medio

10.13%

Media

6.00%

Medio

5.00%

Bajo

5.00%

Medio

17.00%t

Bajo

3.58%

Bajo

15.0%

100%

1 00.0%

Bajo

5.00% 30.00% 25.00%

10.0 %

,....

Bvalaacl6n

71.2%

Bajo


ANEX03 CA UFIC ADORA DE RIESGO HUMPHREYS S.A.

lNMOBILIARIA TERRA BIENES S. A. FECHA : a br-ll Pag.: 1/5 PLANILLA DE CALCULO DE COBERTURAS DE G ASTOS FINANCfEROS PROYECTADA 1. EST ADOS FINANPrnRoS PROYECI'ADOS 1.1. EST ADO DE RESULTADOS PROYECI' ADO

CONCEPTO

SW ill

I

Comisi6n Direcd6n Tkrtica Comisi6n Ad.min.istraci6n Comisi6n Comercializad6n C recirniento lngresos Construcci6n Relad 6n Gasto de Ventas/lngresos Crecirniento Gastos Administrativos Relad 6n Cos to de Ventas/ lngresos lngresos por Servidos Ingresos por Construcci6n O tros lngresos de Operaci6n Costo de Ventas Gastos de Ventas Gas tos de Adm.inistrativos y Generales Depreciad6n y Amor tizad6n O tros lngTesos/ Egresos Operac. Gastos Financieros Participad6n de empleados Impuesto a Ia Ren ta RESULT ADO DEL EJERCICIO

4,895,432 5,760,623

I

SEMOI

I

SEM02

Cifns eJI D6Lves I Sl!MOS I

12 % 6%

12 %

12%

12%

6%

6%

6%

4%

4%

2.5 % 9.32%

2.5% 9.32%

4% 2.0 % 9.32 %

4% 2.0%

4% 1.5%

0.50% 51.96%

0.50% 52.60%

0.50 % 49.45%

2,810,009 2,952,319

2,611,342 3,026,127

49,530

48,457 -2,990,766

-3,020,072 -5'11,477

-529,744

-2,062,937

-1,036,626 -7,825 103,390 -204,297 -166,917 -278,194

-1,041,809 -7,277 103,390 -212,913 -152,113

166.4251

SEMM

12% 6%

-5,663,846 -992,799 -15,651 206,779 -761,401 -218,401 -297,025

I

SEM03

667.666 I

-2:> ~,521

601.4511 1

I

SEMII6

12% 6%

I

SEMffl 12%

4%

6% 4%

1.5%

1.0%

9.32%

9.32%

9.32%

9.32%

0.50%

0.50%

0.50%

0.50%

49.01%

47.30%

46.33%

46.89%

I

SEMOI 12% 6%

I

SEM09 12%

SEMlO

U% 6%

4%

6% 4%

1.0% 9.32%

0.5% 9.32%

0.5 % 9.32%

0.50% 45 .90%

0.50% 45.33%

46.25%

4%

0.50%

4,337,579

4,751,089

6,401,850

7,733,204

7,051,502

8,546,600

9,593,474

8,082,776

3,086,650

3,148,383

3,195,609

3,243,543

3,275,978

3,308,738

3,325,282

3,341,908

63,815

67,900

82,4 96

94,351

88,770

101,903

111,044

98,2 02

-3,703,009

-3,904,420

-4.,578,578

-5,128,712

-4,884,174

-5,907,026

-742,301

-901,858 -1,057,514

-1,031,468 -1,062,802

-970,457 -1,068,116

-5,488,231 -1,114,028

-5,329,087 -1,073,560

-5,851 103,390 -252,738 -448,898 -748,164

-5,441 103,390 -271,980 -551,929 -919,882

-5,060 103,390 -294,495 -195,360 -825,600

1.795-ml

7.20'1.716 I

1.981.4391

-697,643 -1,047,018 -6,767 103,390 -222,757 -288,151 -480,2:>" 2

~. I

-1,052,253 -6,292 103,390 -236,767 -320,253 -533,755

1.21l.D121

-1,073,456 -4,705 103,390 -315,714 -610,380 -1,017,300

7M1.521 1

-1,213,956 -1,078,824 -4,375 103,390 -340,261 -688,968 -1,14 8,281

7.'155,87' I

-1,084,218 -4,069 103,390 -368,069 -565,701 -942,835

2,2162.801


CALIFlCADORA DE Rl ESGO HUMPHREYS S.A.

LNMOBILIARIA TERRABIENES S. A. PLAN1LLA DE CALCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANGEROS PROYECT ADA FECHA : abr-U 2/ 5 Pag.:

IN ~' n-a o ~

0

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:J

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Q_

0

路Q. 0

l

SEM 00

I

SEM In

I

SEM 02

I

SEM 03

I

SEM 04

I

SEM 05

l

SEM 06

I

SEM IY1

I

SEM 08

I

SEM 09

SEM 10

....

1.2 ESTADO DE CAMBIOS PJWYECTADOS

t> RESULT ADO DEL EJERCIOO Mas (Menos) Cargos (Abonos) que no representan Flujo de Caja: Depreciaciones Arnortizaciones Otras Fuentes (Usos) Operac. Resultado VPP Result. Vta. Act. Fijo Correcci6n Monetaria Neta

866,425

667,666

608,450

1,152,.604

1,281,012

1,795,593

2,207,716

1,981.439

2,441,521

2,.755,874

2,262.804

15,651

7,825

7,277

6,767

6,292

5,851

5,441

5,060

4,705

4.375

4,069

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

FONDOS DE O PERACIONES

882,.0'15 1

-

675,491 1

-

615,727 1

1,159,310 1

-

1.287.305 I

1.80l.44SI

2,213,1571

1.986..499 1

2.446.226 1

-

2,760.2491

2,266,873

1,138,235

1,252,439

FLUJOS DE FONDOS PROGRAMADOS NO O PERACIONA.LES

Venta de Activo Fijo Emisi6 n de Acciones Incremento de Pasivos Otros Rec + Div. VPP

TOTAL FONDOS DISPO NIBLES

-

882,.0'15 1

-

-

-

-

-

1,389,379

1,463,425

1,461,363

1,391,137

1,391,696

1,021,631

-

-

-

-

-

-

-

-

1,201,596

1,150,348

-

-

1.871161 1

1,766,075 1

-

-

-

2.5411.750 I

2.750,730 I

-

3.262.8118 1

3,60UMI

3,318.195 1


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S.A. INMOBrLIARIA TERRABIENES S . A. PLANILLA DE CALCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA

FECHA : abr-12 PAg.:

CONCEPTO

I

SEMOO

USOS DE FONDOS PROGRAM ADOS Pago de Dividendos Otros Usos Amortizad6n Pasivos Totales lnversi6n Activos Fijos lnversi6n Emp. Relacionadas TOTAL USOS DEFONDOS

-I

FONDOS PARA K. de T.

882,075 1

I

SEM02

I

SEM03

-

-

-

-

1,183,750 3,913

968,688 3,638

1,180,000 3,383

-

-

-

1.187,663 1 689,425 -961,518

DISMIN. (AUMENTO) NETO PASIVO C/P V ARIACH)N NETA K de T.

I

SEMOJ

-27Ul93 1

972.326 1 793,749 -211,313 582.437 1

-

I

SEMOI

-

I

SEMOS

I

SEM06

-

-

1,102,500 3,146

1,026,250 2,926

800,000 2,721

-

-

-

-

-

I

SEM07

-

I

I

S EM08

3/5

I

SEMII'J

-

-

-

650,000 2,530

300,000 2,353

300,000 2,188

300,000 2,034

-

-

-

-

652.530 I

1,183,383 1

l,l05,6t6 1

1.029, 176 1

1,365,366 77,500

1,645,084 76,250

2,233,632 226,250

2,801,574 150,000

2,725,665 350,000

3,165,504

3,596,296

-

-

1,442.866 1

1,721,334 1

2.459.882 1

2,951.5741

3.075,6651

J.165,50o& I

1102.121

SEM lO

302..353 1

302.1881

3,596,296 1

302.034 3,217,278 300,000 3,517.2711

1.3. BALANCE GENERAL PROYECTADO ACITVO CIROJLANTE

PAS!VO CIRCULANTE CAPTTAL DE TRABAJO ACITVOFIJO OTROS ACT!VOS

12,807,230 -2,899,358

9,907,871J

13,496,654 -3,860,877

9.635,7781

14,290,403 -4,072,189

15,655,770 -3,994,689

17,300,854 -3,918,439

19,534,486 -3,692,189

22,336,060 -3,542,189

25,061,725 -3,192,189

28,227,229 -3,192,189

31,823,526 -3,192,189

10,218.2141

11.66UBl l

13,382,.415 I

15,142,2971

18..793,8711

Z1,869,536 I

25,CI.1S..OU I

21.631.337 1 3U48,614 29,025 16,804,886

55,823 16,804,886

51,910 16,804,886

48,271 16,804,886

44,888 16,804,886

-!1,742 16,804,886

38,816 16,804,886

36,095 16,804,886

33,566 16,804,886

31,213 16,804,886

-7,836,988 -10,505,599 -8,425,992

-6,893,316 -10,505,599 -9,093,659

-6,863,66-1 -10,505,599 -9,702,109

-7,150,544 -10,505,599 -10,854,712

-7,587,719 -10,505,599

-8,249,083 -10,505,599 -13,931,318

-8,990,220 -10,505,599 -16,139,033

-10,081,916 -10,505,599 -18,120,4.73

-10, 803,547 -10,505,599 -2 0,561,993

30,353MOJ

31,143.5611

29,667,938 I

32,505..544 I

-12,135,724

34.141,411 I

36,378..188 I

39,177,Nl

I

41,900,17i I

45,1163,328 I

35,040,803 -2,892,189

26,991 16,804,886


CALIFICADORA D E RIESGO H UM PHREYS S.A. INMOBILIARIA TERRABIENES S. A.

PLANILLA DE CALCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA FECHA: abr-12 Pag.:

4/ 5

2. PLANILLA DE C ALCULO DE LOS PAS IVOS Y GASTOS FIN ANCIEROS PROYECTADOS 2.1. PROGRAM A DE CALCULO DE GASTOS FINANCIER OS PROYECT ADOS PASIVO AFECTO A PAGO DE INTERESES A 路 (Expresad os en D6lares)

ORIGI!N DEL PASJVO

TASA

SEMOO

SBMot

SEM02

SEM03

SEMM

PACI"ADA (1)

MONTO (S de21ll2)

MONTO (S de 2012)

MONTO (Sde 2012)

MONTO (S de2012)

MONTO (S de 2012)

SEMOS MONTO (S dl!2012)

SEM06 MONTO (S de 2012)

SEMrT/ MONTO (Sde2012)

SEMOB MONTO (Sde 2012禄

SEM09

SEM10

MONTO (S dl!2012)

MONTO (S de 2lll2)

n.) Pnsivo vigente a/ 29 de Febrero 2012 !J Programa de Amorhzaci6n BANCO DEL PICHINCHA 01ROS P ASTVOS

11.20 % 8 .44%

32,970 1,234,566

2,384,914

3,774,294

5,237,719

6,699,083

8,090,220

9,481,916

10,503,547

11,641,782

12,894,221

9,635,778

10,218,214

11,661,081

13,382,415

15,842,297

18,793,871

21,869,536

25,035, 040

28,631,337

32,148,614

702,438 1,658,750 2,450,000 3,000,000

477,438 1,350,000 2,100,000 2,700, 000

458,750 1,050,000 1,750,000 2,400,000

228,750 750,000 1,400,000 2,1 00,000

76,250 450,000 1,050,000 1,800,000

150,000 700,000 1,500,000

350,000 1,200,000

900,000

600,000

300,000

7,844,158 2.55% 200,300

7,862,004 2.60% 204,297 -1,183,750

8,043,664 2 .65% 212,913 -968,688

8,613,969

1,201,596

1,150,348

8,253,044 2.70 % 222,757 -1,180,000 1,389,379

9,049,083 2.79% 252,738 -1,026,250 1,461.363

9,640,220 2.82% 271,980 -800,000 1,391,137

b.) Recursos a Finauciar o Disponibles pam Amort. Extraordinaria: EMISION DE OBLIGACIONES I EMISI6N DE OBLIGACIONES D EMIS16N DE O BLIGACIONES Ill EMISI6N DE OBLIGACIONES IV PASIVO VIGENTE TASAPONDERADA G ASTOS FINANCIEROS

Amortizaciones lncrementos de Pasivo

8.00% 7.00% 8.00% 8.00%

2.75% 236,767 -1,102,500 1,463,425

10,381,916 2.84% 294,495 -650,000

11,103,547

11,941,782 2.85%

12,894,221 2.85 % 368,069 -300,000 1,252,439


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S.A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S. A.

PLANILLA DE CALCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA FECHA : abr-12 P~g.: 5/ 5 3. CALCULO DE COBERTURAS PROYECTADAS Y CONC LUSIONES 3.1. CALCULO COBERTURA PROYECTADA

SEMCIII

ACTIVOS TOTALES

SI!MOZ

SEM03

SEM 04

I

SEM OS

I

SEM 116

SEMrtl

SEM ..

SliMot

SEMtO

30,353,450

31,143,561

32,505,544

34,147,481

36,378,188

39,1 77,041

<ll,900,176

45,063,328

48,657,437

51,872,680

ACTIVOS PROMBDlO

30,010,694

30,748,505

31,824.552

33,326,513

35,262,835

37,777,615

40,538,609

43,481,752

46,860,382

50,265,058

FLUJO DEPURADO DEL E}EROOO

1,300,308

1,209,957

2,126,469

2,354,256

3.227,641

3,933,548

3,578,746

4,366,590

4,914,894

4,120,766

4.33%

3.94%

6.68%

7.06%

10.41%

8.83%

10.04%

10.49%

204,297

212,913

'122,757

236,767

252,738

271,980

294,495

315,714

6.36

5.68

9.55

9.94

12.77

14.46

12.15

13.83

% Rentabilidad Act. Promedio Ejerc:

GASTOS FINANOEROS

COBERTURA PROYECTADA DE GASTOS FlNANOEROS :

29,667,938

SEMOJ

9.15%

Q

COBERTURA DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA PROMEDIO PASJVO FINANCIERO EBUDA DE LARGO PLAZO D. P. D.

g.,

7.88 6,361,450 5,524,379 1.15

Q.

0 0

()

m

:II -i

1i

g 00 o -g 3 CD a. (I

w -

0. -o

gm

340,261

8.201\lu

368,069


INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. MATRIZ DE EVALUACION DE INDICADORES ADICIONALES

INDICADOR. A VALOKAR Estabilidad Cobertura Financiera Rentabilidad Flujo de Caja Cake de Flujos Liquidez Endeudamiento Acceso al Credi to Items no Operacionales y Extraordinarios Puntaje Total de Factores CALIFICACION DE INDICADORES ADICIONALES:

Pad8r

PaataJe

PcmCJ.oad•

Padol

10% 16% 10% 12% 12% 16% 16% 8%

1 -1 1 1 1 1 1 1

6

IPosltitlos I


CALIFICADO RA DE RIESGO

Fecha:

INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. MATRIZ DE EVALUACI6N POSICION DE LA EMPRESA EN LA INDUSTRIA

V ,.& K I A.III .IK

A

map.

路~Je

ReJaiiYa

ftlod.d':t

PlmtaJe

Poaderaclo

Participaci6n de mercado

10%

2

4

0.40

Riesgo de Sustituci6n

16%

2

4

0.64

De manda

10%

2

4

0.40

Diversificaci6n Clientes Diversificaci6n Productos Diversilicaci6n Proveedores

10% 10% 8% 6% 10% 10% 10%

3 2 1 3 3 3 2

6 4

0.60 0.40 0.16 0.36 0.60 0.60 0.40

VALORAR

Eficiencia Productiva Estrategia de Mercado Protecci6n d e Marca Endeuda miento Relativo

2 6 6 6 4

4.56

Puntaje Total Empresa CALIFICACI6N DE LA POSICI6N DE LA EMPRESA EN LA INDUSTRIA:

Nivel 1: Empresas que no muestran ev idencias

CJLIC'

su pos ici6n

relativa c.lentro de su indus tria alecte s u capacidatl tie pago. Nivel 2 : Empresas que )Weseman cie rta pro babilidad que su posicion relati va de ntro de s u industria atecte su ca pacidad de pagn. Nivcl S: Ern presas que presem an g t"d ll probabilitlad que su posici6n relati va dentro de .s u industria a Ieete su capacidad de pago.

CERTI FICO q'J "

:J!

prc::"ntc ~>IC"'lptor


INMOBILIARIA TERRABIENES S.A. MATRIZ DE EVALUACION DE CARACTERISTICAS DE LA ADMINISTRACION Y PROPIEDAD

INDICADOR A VALORAR Sistemas de Informaci6n Asignaci6n de Cargos Planificaci6n Politicas d e Crecimiento Rotaci6n de Altos Mandos Politica Sucesi6n Ejecutivos Experiencia Ejecutivos Estudios Ejecutivos Sist. Perfeccionamientos Nivel d e Endeudamiento Grado Cump. Obligaciones Pasadas Endeudamiento Ace. Mayoritarios Partie. En la Propiedad Control Ace. En Toma de Decisiones Intereses de los Duenas Fortaleza del Grupo Empresarial Imp. Emisor en el Grupo. Puntaje Total Empresa

1mp.

~Je

Relatfya

Ollerktclt valorlzad41l

Ptmtafe

6%

2

4

0.24

5%

2

4

0.20

8%

2

4

0.32

8%

3

6

0.48

5%

3

6

0.30

5%

2

4

0.20

8%

3

6

0.48

5%

3

6

0.30

5%

2

4

0.20

8%

1

2

0.16

8%

2

4

0.32

4%

2

4

0.16

4%

2

4

0.16

6%

2

4

0.24

4%

2

4

0.16

POnc:ltndo

6%

2

4

0.24

5%

2

4

0.20

4.36

CALIFICACI6N DE LA POSICI6N DE LA EMPRESA EN LA INDUSTRIA:

Clase 1: Empresas qtte no muestran ev idencias que s u administraci6n o caractet·fsticas de s11 propi edad afecten Stl r.apac.i dad de pago.

Clase 2: Ernpresas que presentan cierta probabilidad de que s 11 adrnin.

CERT IFICO que al p resente ejemplot guo•do conformldod co n el ou lo rlzodo per Ia Su erinlendeur.ia d

o caracterfsticas de s u propiedad afecten s u capacidad de pago.

Clase S: Empresas que prcsentan g ran probabilidad que su ad rnin . o ca racterfs ticas de s u propiedad atecten su capacidad de pago.

,,,


ANEX07 路:J

m

INMOBILIARIA TERRABIENES S. A.

:II

,

::!

FECI-! A

o g 0

Pag.:

n

PLANILLA DE C ALCULO DE COBERTURAS DE GASTOS F!NANCIER OS PROYECTADA ESCEN ARIO PROYECTADO 1

g- .oc

3

a:'-

a .,-

1. EST ADOS FINANCIEROS PROYECTADOS

g e~

1.1. EST ADO D E RESULTADOS PROYECTADO ::J

c

CONCEPTO

'

SI!MOO

(/l

n

0

Comisi6n Direcci6n Tknica Cotnisi6n Administrad6n Comisi6n Comercializaci6n Crecimiento lngresos Construcci6n Rclaci6n Casto de Ventas/Ingresos Crecimienta Gastos Admin.istrativos Relaci6n Costo de Ventas/lngresos lngresos por Servicios Ingresos por Construcci6n Otros lngresos de Operaci6n Casto de Ventas Gastos de Vcntas Gastos de Administrativos y Generales Depreciad6n y Amortizaci6n Otros lngresos/ Egresos Operac. Gastos Financieros Participaci6n de empleados lmpuesta a Ia Renta RESULTADO DEL EJERO OO

Q) (0

12% 6% 4% 2.25% 9.55% 1.00% 53.95%

12 % 6% 4% 1.75% 9.55% 1.00% 51.33%

6% 4% 1.75% 9.55% 1.00%

9 .55% 1 .00%

12% 6% 4% 1.25% 9.55% 1.00%

50.85%

49.04%

48.00%

3,903,821 3,064,083

4,275,980 3,117,704

5,761,665 3,156,676

6,959,883 3,196,134

59,893 -3,607,224 -671,132 -1,062.723

63.553 -3,791,730 -712.142 -1,073,350

76,658 -4,411,280 -858,994

87,297 -4,916,318 -978,204 -1,094,924 -5,441 103,390

4,895,432

2,529,008

2,350,207

5,760,623

2.9-15,119 47,053

3,011,384 46,086

-5,663,846 -992,799 路2,062,937 -15,651 206,779 -761,401 -218,401 -297,025

-2.978.506 -527,255 -1,041,783 -7,825 103.390 -214.511 -129.377

-2,951,363 -516,416

866.425

12%

12% 6% 4% 2.25% 9.55% 1.00% 54.58%

-1,052.201 -7,277 103,390 -222,366

12% 6"'/ 0

4 'o 1 .25%

12%

12%

6% 4% 0.75% 9.55% 1.00% 48.58%

6% 4% 0.75% 9.55% 1.00% 47.51 %

6,346,352

7,691,940

3,220,105 82,229

3,244,256 94,003 -5,240,922 -1,053,349 -1 ,116,932 -4,705

-4,687,243 -921,419-1,105,874 -5,060

12 % 6% 4% 0.25% 9.55% 1.00% 46.90% 8,634,127 3,252,367 102.171 -5,622,730 -1,144,879 -1,128,102

4% 0 .25% 9.55% 1 .00% 4 7.86% 7,274,498 3,260,497 90,554 -5,085,015 -1,014,706 -1.139.383

e

..,

0 0 ..,

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c

'

E!


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS

~,

INMOBrLTARfA TERRABfENES S. A. ESCENARIO PROYECT ADO 1

FECl-lA : abr-12 Pag.: 2/5

CONCEPTO

I

SEMOO

I

SEMOl

I

SEM02

I

SEM03

~A.

Cifras en D6Lves SEM04 I SEMOS I

I

SEM06

SEM 07

l

I

SBM08

1

SEM09

~

i.!.

-

.

SEM l O

f

""'_(f) - c,. v .~

RESULTADO DEL EJEROOO

866,425

517,508

461,232

935,334

1,043,757

1,491,540

1,849,191

1,645,372

2,045,094

2,316,472

no representan Flujo de Caja: Depredaciones Arnortizaciones Otras Fuentes (Usos) Operac. Resultado VPP Result. Vta. Act. Fijo Correcci6n ~onetaria Neta FONDOS DE OPERAOONES

15,651

(Jl

1,877,796_

6,292

5,851

5,441

5,060

4,705

4,375

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

882,075 I

-

-

-

525,3331

8,509 1

-

M2.101l

-

t.oso,oso I

1,497,.m I

1.85f.6321

1,650~ 1

2.049.7991

2.320.8471

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TOTAL FONDOS DISPONlBLES

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1,201,596

1,110,556

1,339,822

1,392,716

1,379,753

1,288,936

1,269,604

900,219

1,001,008

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

8112,0751

-

t,m,tr1!J

-

I

t,579.06S I

-

2,281.,923 1

2,M2,766I

2,877,.1M J

3,.1CJ.5691

2.920,1136 I

2,.950))181

3,321,855

::l

-~---

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I

ro

"' 3 o N" a~ 0 a. Q

1,881,865

-~

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0 -· 0 - Q)

FLUJOS DE FONDOS PROG~DOS NO OPERAOONALES

Venta de Activo Fijo Emisi6n de Acciones Incremento de Pasivos Otros Rec + Div. VPP

(l)

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..)

0

6,767

-

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-

7,L17

-

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4,069

7,825

-

m 0 a "'Tl C/:l

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C"

1.2. ESTADO DE CAMBIOS PROYECTADOS

'0

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0

-


CALJFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S.A. INMOBJLIAIUA TERRABIENES S. A.

ESCENARIO PROYECTADO 1 FECHA : abr-U Pag.:

3/5

Cifras en D61ares

CONCEPTO

I

SBMOO

I

SEMOl

I

S1!M02

I

S1!M03

I

SBM04

SEM OS

T

1

SEM06

SEMIT7

T

l

SEMOS

l

SBM09

SEM l O

USOSDEFONDOSPROGRAMADOS Pago de Oividendos Otros Usos Amortizaci6n Pasivos To tales

TOTAL USOS DE FONDOS

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

968,688

1,180,000

1.102,500

1,026,250

800,000

650,000

300,000

300,000

3,638

3,383

3,146

2,926

2,721

2,530

2,353

300.000 2,188

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1,183,750 3,913

-

-I

FONOOS PARA K. d e T. D!SMJN. (AUMENTO) NErO PASIVOC/P VAR1A06N NET A K. de T.

-

-

-

-

Jnversi6 n Activos Fijos lnversi6n Emp . Relacionadas

-

-

-

B82.075 l

652.530 I

1,187,663 1

972.3261

1,183.383 1

1,105,646 1

1,029,176 1

539,266

606,739

1,098,539

1,337,120

1,847,968

2,340,848

2,267,506

2,647,665

3,019,668

-961,518

-211,313

77,500

76,250

226,250

150,000

350,000

-

-

-422.252 1

395,4271

1.176,1l39 l

1.413.370 I

2.1T74.2t8 I

802.7211

2.490.848 1

2.617.506 1

302.353 1

2.647.665 1

2,034

30'2.188 1

302,034

2,~~~~ ~

'" Rl~

3,019.668 1

2.'11' ,4111

>

ACTIVO ORCULANTE

12,807,230

13,346,496

13,953,235

15,051,775

16,388,894

18,236,863

20,577,711

22,845,217

25,492,882

28,512,550

P ASIVO ORCULANTE

-2,899,358

-3,860,877

-4,072,189

-3,994,689

-3,918,439

-3,692,189

-3,542,189

-3,192,189

-3,192,189

-3,192,189

n,os1,1186 I

12.47DASS I

14.544,6741

17,1135,522 1

19.653.828 I

22,300,693 {

25,320.361

44,888 16,804,886

41,742 16,804,886

38,816 16,804,886

36,095 16,804,886

33,566 16,804,886

31,213 16,804,886

29,025 16,804,886

ACTIVOFIJO OTROS ACT!VOS

]'

9.907.871

I

55,823 16,804,886

9,485.620 I 51,910 16,804,886

9.881,046 1 48,271 16,804,886

~\" c

Cl)

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0

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1.3. BALANCE GENERAL PROYECTADO

CAPITAL DE TRABAJO

0

..,

0

-2,~89J

(!18

I 28.299,1124

~6,;9\ 16,804,886

~"~· c

n 0

9

:::l

I

PASIVO LARGO PLAZO OTROS P ASfVOS PATRIMONIO ACTJVOS TOTALES

-7,836,988

-6,893,316

-6,823,872

-7,061,194

-7,427,660

-8,007.413

-8,646,350

-9,615,953

-10,216,172

-10,917,180

-12.016,812

-10,505,599

-10,505,599

-10,505,599

-10,505,599

-10,505,599

-10,505,599

-10,505,599

-10,505,599

-10,505,599

-10,505,599

-1 0,5~

-8,425,992

-8,943,500

-9,404,733

-10,340,067

-11_383,824

-1 2,875,363

-14,724,555

-16,369,927

-18,415,021

-20,731,493

29.667,938 I

30..283.292 I

30.806,393 I

35,1180.565 I

37.418.692 I

31.901..549 I

33,235.522 I

39,683,6611

I

42.328,981 I

0 ~-

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INMOBILlARlA TERRABIENES S. A.

'"'

ESCENARIO PROYECTADO 1

路o .: !

2. PLANTLLA DE c:Ar.CULO DE LOS PASIVOS Y GASTOS FINANOEROS PROYECTADOS 2.1. PROGRAMA DE c:Ar.CULO DE GASTOS FJNANCIEROS PROYECTAOOS

PASIVO AFECTO A PAGO DE INTERESES A路 (Expresad os en D6lares)

ORJGEN DEL PASJVO

TASA PACTADA

SEMOO MONTO

S1!MOI MONTO

SI!M02

SEM03

SBMIM

SEMOS

SEM06

SEMffl

SEMlO

MONTO

MONTO

MONTO

MONTO

MONTO

{I)

(Sde2012)

(Sde2012)

(S de2012)

(Sde2012)

MONTO (S de2012)

SEM08 MONTO

SEM09

MONTO

(S de2012)

(Sde2012)

(S de2012)

(Sde2012)

(Sde2012)

MONTO (S de2012)

a.) PasilX> vigente a/ 29 tie Febrerv 2012 y Progmma de Amorh"zaci6n BANCO DEL PICHINo-IA OTROS P ASIVOS

11.76% 8.86%

32,970 1,234,566

2,345,122

3,684,944

5,077,660

6,457,413

7,746,350

9,015,953

9,916,172

10,917,180

12,016,812

9,485,620

9,881,046

11,057,086

12,470,455

14,544,674

17,035,522

19,653,028

22,300,693

25,320,361

28,299,824

702,438 1,658,750 2,450,000 3,000,000

477,438 1,350,000 2,100,000 2,700,000

458,750 1,050,000 1,750,000 2,400,000

228,750 750,000 1,400,000 2,100,000

76,250 450,000 1,050,000 1,800,000

150, 000 700,000 1,500,000

350,000 1,200,000

900,000

600,000

300,000

7,844,158

7,862,004

8,003,872 2.78% 222,366

8,163,694 2.83% 231,217

8,453,910 2.88%

8,807,413 2.93%

-1,183,750

-968,688

1,201,596

1,110,556

b.) Recmsos a Fiuauciaro Oisponibles para Amort. Extraordinaria: EM1SION DE OBLIGACIONES 1 EMIST6N DE OBUGACIONES 11 EMISION DE OBLIGACIONES ill EM!SION DE OBLIGAOONES IV PASIVO VICENTE TASAPONDERADA GASTOS FINANCIEROS Amortiza.c iones In cremenlos de Pasivo

8.40% 7.35% 8.40% 8.40%

2.68% 210,315

273%

214,511

-1,180,000

243,808 -1,102,500

258,131 -1,026,250

1,339,822

1,392,716

1,379,753

9,296,350 2.96% 275,272

9,915,953 2.98% 295,253

3.00% 360,174

-800,000 1,288,936

-650,000 1,269,604

-JOQ,OOO

11,217,180

12,016,812


CALIFICADORA DE RIESG O HUMPHREYS S.A.

INMOBlLIARIA TERRABIENES S. A.

ESCENARIO PROYECTADO 1 FECH A : abr-12

P<\g.:

5/5

3. CALCULO DE COBERTURAS PROYECTADAS Y CONCLUSIONES

3.1. cALC ULO COBERTURA PROYECTADA

30,203,292

30,806,393

31,901,549

33,235,522

35,080,565

37.418,692

ACTIVOS PRO MEDIO

29,935,615

30,504,842

31,353,971

32,568,.535

34,158,043

36,249,628

FLUJO DEPURADO DEL E]EROOO

1,060,259

974,047

1,772,813

1,965,872

2,726,278

3,339,300

3.54'Yo

3.19%

5.65%

6.04%

7.98%

9.2l'Yo

214,511

222,366

231,217

243,808

258,131

2 75,272

4.94

-!.38

7.67

8 .06

ACTIVOS TOT ALES

% Rentabilidad Acl Promedio Ejerc:

GASTOS FINANCIEROS :

29,667,938

39,683,668

42,328,981

45,346,461

48,023,889

41,006,324

43,837,721

46,685,175

3,019,393

3,704,059

4,177,853

3,471,192

7.83%

9.03%

9.53%

7.44%

313,894

335,556

360,174

11.80

1245

9.64

295,253

COBERTURA PROYECTADA DE

GASTOS FINANOEROS:

COB ERTURA DE GASTOS FINANCJEROS PROYECTADA PROMEDIO PASIVOFINANOERO EBITDA DE L ARGO PLAZO

D. P. D.

6.26 6,361,450

4,640,505 1.37


ANEX0 8 CAUF1CADORA DE RlESGO HUMPHREYS S.A.

INMOBILIARIA TERRABIENES S. A. FECH A : a br-12 Pag.:

1 /5

PLANILLA DE CALCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA ESCENARIO PROYECTADO 2

CONCEPTO

SEMOO

Comisi6n Direcd6n Tecnica Comisi6n Administrad6n Comisi6n Comercializaci6n Crecimiento lngresos Construcci6n Relaci6n Gasto de Ventas/ Ingresos Crecirruento Gastos Adrrunistrativos Relaci6n Costa de Ventas/lngresos Ingrcsos por Scrvicios lngrcsos por Construcci6n Otros lngresos de Operaci6n Cos to de Ventas Gastos de Ventas Gastos de Administrativos y Generales Depreciaci6n y Amortizaci6n Otros lngresos/Egresos Operac. Gastos Finanoeros Partid pad6n de empleados lmpuesto a Ia Renta RESULTADO DEL EJERCJCIO

4,895,432 5,760,623 -5,663.846 -992.799 -2,062,937 -15,651 206,779 -761,401 -218,401 -297,025

866,GS

SEMU 12%

12%

6% 4% 200% 9.78% 1.50% 56.04%

6% 4% 200% 9.78% 1.50% 56.66%

12% 6% 4% 1.50 % 9.78% 1.50% 53.33%

12% 6% 4% 1.50% 9.78% 1.50% 5281 %

12% 6% 4% 1.00% 9.78% 1.50% 50.91%

12% 6% 4% 1.00% 9.78% 1.50% 49.78%

12% 6%

4% 0.50% 9.78% 1 .50% 50.39%

2,248,007 2,937,918

2,089,073 2,996,676

3,470,063 3,041,626

3,800,871 3,087,251

5,121,480 3,118,123

6,186,563 3,149,304

5,641,202 3,165,051

44,576 -2,931,230 -511,679 -1,046,940 -7,825

43,715 -2,906,416 -501,795 -1,062,644 -7,277

55,972 -3,502,326 -642,488 -1,078,58-1 -6,767 103,390

59,207 -3,668,936 -679,630 -1,094,763

70,824 -4,230,499

80,247 -4,687,706 -921,141 -1,127,852 -5,441

75,695 -4,475,310 -868,886 -1,144,770

-812.976 -1,111,184

12% 6% 4% 0.50% 9.78% 1.50% 49.24% 6,837,280 3,180,876 86,112 -4,975,610 -988,460 -1,161,941

12% 6% 4% 0.00% 9.78% 1.50% 48.57% 7,674,779 3,180,876 93,310 -5,318,337 -1,071,094 -1,179,370 -4,375 103,390 -329,526_

12% 6% 4% 0.00% 9.78% 1 .50% -!9.58% 6,466,221 3,180,876 82,922 -4,823,763 -951,849 -1,197,061


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S.A.

INMOBIUARJA TERRABIENES S. A.

ESCENARIO PROYECTADO 2 FED-lA : abr-12

Pag.: 0

CONCEPTO

v路~ ~

.

.0

2/ 5

Cifraa ea D6lua

I

SIIMOO

I

SEM01

I

SEM02

I

SEM03

I

SEM04

I

SEMOS

I

SEM06

I

SEM07

I

SEM08

I

SEM 09

SliM 10

0

1.2. ESTADO DE CAMBIOS PROYECTADOS

RESULTADO DEL EJEROCIO Mas (Menos) Cargos (Abonos) que no representan Flujo de Caja: Depreciadones Amo rti7.ad ones Otras Fuentes (Uses) O perac. Resultado VPP Result. Vta. Act. Fijo Correcci6n Mon etaria Neta

866,.US

371,589

318,155

n4,S91

814,110

1,197,656

1,502,932

1,320,735

1,662,391

1,892,417

1,506,030

15,651

7,825

7,277

6,767

6,292

5,851

5,441

5,060

4,705

4,375

4,069

-

-

-

-

-

-

-

-

FONDOS DE OPERAOONES

1112.075 1

-

-

-

379.41CL

m.ml

-

-

731,657j_

820.403 1

1.203,5118 1

-

-

-

-

1,508,3741

1,325.795 1

1.667.11961

-

-

-

-

-

-

-

1,896,7921

1.510,099

FLUJOS DE FONDOS PROGRAMA.DOS NO OPERAOONALES

Vcnta d e Activo Fijo Emisi6n de Acdones Incremento d e Pasivos Otros Rec + Div. VPP

TOTAL FONDOS DISPONlBLES

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1,201,596

1,071,888

1,291,659

1,324,186

1,300,736

1,190,118

1,151,658

782,934

868,511

952,146

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1112.075 I

-

t.S81,oto 1

-

1.397.,3191

2,023,316 1

:Z.lt4.588 1

2.51N.2ll l

-

-


CALIFICADORA DE RlESGO HUMPHREYS S.A. INMOBILIARIA TERRABfENES S. A.

ESCENARIO PROYECTADO 2 FEO-lA : abr-12 Pag.: 3/5

,

~ ~ ~ ~ ~---~~~~~~~-r~~~~~~~~~~~~~a&.u~~m~D6 ~~~~~~---r~~~~~~~--~~~~~~~--~ ~ g g_ SEMOO 1 SEMOl 1 SEM02 1 SEM03 1 SEM04 1 SEMOS 1 SEM06 1 SEM07 1 SEMOS 1 SEM09 1 SEM t o

coNcEn;cr

'

USOSDEFONDOSPROGRAMADOS~ Pago de Dividendos Otros Usos Amortizaci6n Pasivos Totales lnversi6n Activos Fijos lnversi6n Emp. Relacionadas

:J

0

0

TOTAL USOS DE FONDOS

-I

FONDOSPARA K de T.

DISM!N. (AUMENTO) NETOPASTVOC/P VARIA06N NETA K. de T.

882,075 1

-

-

-

-

1,026,250 2,926 -

800,000 2,721 -

1,105.646 1

1.029,1761

802.721 1

-

-

-

-

-

-

1,183,750 3,913 -

968,688 3,638

1,180,000 3,383 -

1,102,500 3,146

1,187.663 1

972.326 1

1.1&3.383 1

-

-

-

-

-

650,000 2,530 -

300,000 2,353 -

300,000 2.188

300,000 2,034

-

-

652.530 I

302,353 1

302,188 1

302,034

393,347 -961,518

424,993 -211,313

839,933 77,500

1,038,942 76,250

1,475,068 226,250

1,895,771 150,000

1,824,923 350,000

2,147,678 -

2.463,116 -

2,160,210 300,000

-568,171 1

213,681 1

917,.&33 I

1,115,1921

1,701.318 1

2.oo.m 1

2,174,923 1

2,147,618 1

2,463,116 1

2,460,210

1.3. BALANCE GENERAL PROYECTADO

ACTIVO CIRCULANTE PASIVO CIRCULANT£ CAPITAL DETRABAJO

ACTIVO Fl]O OTROS A01VOS P ASIVO LARGO PLAZO OTROS PASfVOS PATRIMONlO ACTIVOS TOTALES

12,807,230 -2,899,358 9/Kfl)J'Il l

13,200,577 -3,860,877 9,339,700 I

13,625,570 -4,072,189 9,553.381)

27,471,210 -2,892,189

14,465,503 -3,994,689

15,.504,445 -3,918,439

16,979,513 -3,692,189

18,875,283 -3,542,189

20,700,206 -3,192,189

22,847,884 -3,192,189

25,311,000 -3,192,189

to,47D,al& 1

U,586,806l

13.287.323 I

15.333.GM I

17,508,011 1

19.,655,6951

ZU18,8ll l 2.t,579,112l 29,025 16,804,886

55,823 16,804,886

51,910 16,804,886

48,271 16,804,886

44,888 16,804,886

41,742 16,804,886

38,816 16,804,886

36,09.5 16,804,886

33,.566 16,804,886

31,213 16,804,886

-7,836,988 -10,505,599 -8,425,992

-6,893,316 -10,505,599 -8,797,581

-6,785,204 -10,505,599 -9,115,736

-6,974,363 -10,505,.599 -9,840,626

-7,272,298 -10,505,599 -10,654,736

-7,773,034 -10,505,599 -11,852,392

-8,313,152 -10,505,599 -13,355,325

-9,164,810 -10,505,599 -14,676,060

-9,647,744 -10,505,599 -16,338,451

29.661.938 I

30JSI,Y12I

30,4'18;J'Z/ l

31,315,2'17 I

32,3S1,073I

33,823.214 I

35,716,264 1

Y1.538.6Sl l

39.683.983 I

26,991 16,804,886


CALIFICADORA DE R IESGO HUMPHREYS S.A. INMOBIUARIA TERRABJENES S. A.

ESCENARIO PROYECTADO 2 FECHA: abr-U

rag.:

4/ 5

2. PLAN!LLA DE CALCULO DE LOS PASIVOS Y GASTOS FINANOEROS PROYECT ADOS 2.1. PROGRAMA DE cALCULO DE GASTOS FINANCIEROS PROYECT ADOS

PASIVO AFECfO A PAGO DE INTERESES A : (Expresados en D6lares)

ORJGBN DI!L PASIVO

TASA PACfADA (1)

SEMOO MONTO (Sde2012)

SBMOl MONTO (Sde2D12)

SEM02 MONTO (S de2012)

SEM03 MONTO (Sde20U)

SEM04 MONro (Sde2D12)

SEMOS MONTO (Sde20U)

SEM06 MONTO (Sde2012)

SEMI11 MONTO

(Sde20U)

SEMOB MONTO (Sde2012)

SEM09 MONTO (Sde2012)

SliM tO MONTO (Sde2012)

a.) Pasivo vigente a/29 de Febrero 2012 y Programn de Amortizad6t1 BANCO DEL PIGIINCHA OTROS P ASIVOS

12.32% 9.28%

32,970 1,234,566

2,306,454

3,598,113

4,922,298

6,223,034

7,413,152

8,564,810

9~147,744

10,216,255

11,168,401

9,339,700

9,.553,381

10,470,814

11,.586,006

13,287,323

15,333,094

17,508,017

19,655,695

22,118,811

24,579,021

2,450,000 3,000,000

477,438 1,350,000 2,100,000 2,700,000

458,750 1,050,000 1,750,000 2,400,000

228,750 750,000 1,400,000 2,100,000

76,250 450,000 1,050,000 1,800,000

150,000 700,000 1,500,000

350,000 1,200,000

900,000

600,000

300,000

7,844,158

7,862,004

7,965,204

8,076,863 2.97% 239,501 -1,180,000

8,298,548 3.02% 250,540 -1,102,500 1,324,186

9,464,810 3.12% 295,147 -650,000

9,947,744 3.13% 310,993

10,516,255 3.13% 329,526

11,168,401

-300,000

-300,000

-300,000

b.) Remrsos n Fi111mdar o Dispo11ib/es para AmorL £xtrnordi11nria : EMJSION DE OBL!GAOONES I EMISION DE OBLIGACIONES IJ EMISI6N DE OBLIGAOONES IJI EMISI6N DE OBLIGACIONES IV PASIVO VICENTE TASA PONDERADA GASTOS FlNANOEROS Amortizaciones

lncrementos d e Pasivo

8.80% 7.70% 8.80%

702,438 1,658,750

2.81% 220,330

2.86% 224,726 -1,183,750 1,201,596

2.91 % 231,741 -968,688 1,071,888

1,291,659

8,573,034 3 .07% 263,064 -1,026,250 1,300,736

8,963,152 3.10% 277,918 -800,000 1,190,118

1,151,658

3.14% 350,686


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S.A.

lNMOBIUARIA TERRABIENES S. A. ESCENARIO PROYECTADO 2 FECHA : abr-12 Pag.: 5/5 3. CALCULO DE COBERTURAS PROYECTADAS Y CONCLUSIONES 3.1. cALCULO COBERTURA PROYECTADA

I

SliM f1l

SEMD8

33,823,214

35,716,264

37,538,657

39,683,983

42.141,911

44,303,086

31,833,175

33,087,144

34,769,739

36,627,461

38,611,320

40,914,447

43,223,998

1,430,357

1,589,859

2,241,405

2.764,848

2,478,224

3,063,320

3,465,064

2,842,092

4.63%

4.99'Yu

6.77%

7.95%

6.77%

7.93"/u

8.47%

6.58%

239,501

250,540

263,064

277,918

295,147

310,993

329,526

350,686

6.35

8.52

9.95

8.40

9.85

10.52

8.10

S11M02

SEM03

SEMN

30,057,372

30,478,727

31,315,277

32,351,073

29,862,655

30,268,050

30,897,002

827,275

744,959

% Rent-abilidad Act. Promedio Ejerc:

2.77%

2.46%

GASTOS FINANOEROS

224,726

231,741

3.68

3.21

ACTIVOS TOT ALES

ACTIVOS PROMEDIO

FLUJO DEPURAOO DEL EJEROCIO

COBERTURA PROYECT ADA DE GASTOS FlNANCIEROS :

29,667,938

PASIVO FlNANOERO EBITDA DE LARGO PLAZO D. P. D.

4.80 6.361.450 3,785,062 1.68

~w

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COBERTURA DE GASTOS FlNANOEROS PROYECTADA PROMEDIO

I

SEM06

SI!MOl

SEMOO

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