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U QCT2012 Prospecto de Oferta Pública U Emisión de Obligaciones CONSTRUVALERO S.A.

PROSPECTO DE OFERTA PUBLICA II EMISIÓN DE OBLIGACIONES CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. > Emisor: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A.

> Agente Estructurador y Colocador: CASA DE VALORES ADVFIN S.A.

CARACTERÍSTICAS DE LA EMISIÓN: Emisión: Garantía: Tipo de Emisión: Monto de Emisión: Plazo de Emisión:

Tasa de Interés: Pago de Capital e Intereses: Destino Recursos: Calificación de Riesgos: Calificadora de Riesgos: Agente Pagador: Lugar de Pago:

Rep. de Obligacionistas:

Obligaciones Al Portador. General Títulos Físicos múltiplos de US$ 20.000 c/u o Desmaterializados.

US$ 1.900.000,00. 1.440 días - Base año comercial 360 días. Tasa Fija del 8,00% anual. Trimestrales. 75% Capital de Trabajo y 25% Sustitución de Pasivos. AA Calificadora de Riesgos Humphreys Sociedad Anónima CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Oficinas a nivel nacional del DECEVALE. Matriz: Pichincha 334 y Elizalde, Ed. El Comercio, 1er piso. Desmaterializadas: En la cuenta de cada beneficiario. Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A.

NO. Y FECHA DE LA RESOLUCIONES APROBATORIAS E INSCRIPCIONES: La oferta pública de obligaciones de la Compañía fue aprobada por la Superintendencia de Compañías mediante Resolución No.: SC-IMV-DJMV-DAYR-G-1 2 - 0 0 0 6 1 32 fecha OCT. 9 del 2012. La inscripción en el Registro del Mercado de Valores y de la Información Pública ha sido otorgada para: > EL EMISOR bajo el No.: 2 0 1 1 - 2 - 0 1 - 0 0 5 1 7 > EL VALOR bajo el No.: 2 0 1 2 - 2 - 0 2 - 0 1 102

EXCLUSIÓN RESPONSABILIDADES DE SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS: La aprobación de Prospecto de Oferta Pública de Obligaciones por parte de la Superintendencia de Compañías no implica la recomendación de ésta ni de los miembros del Consejo Nacional de Valores, para la suscripción o adquisición de valores, ni pronunciamiento en sentido alguno sobre el precio, la solvencia de la entidad emisora, el riesgo o rentabilidad de la misma.

DECLARACIÓN JURAMENTADA DEL REPRESENTANTE LEGAL: Yo, Marcelo Adrián Paredes Molina en mi calidad de Representante Legal de la Compañía CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. declaro bajo juramento que la información contenida en este prospecto de oferta pública es fidedigna, real y completa y que seré penal y civilmente responsable por cualquier falsedad u omisión contenida en ella.

Márcele Adrián Paredes Malina VALERO ¡CONSTRUVALERO B.A.

Representante Legal - CONSTRUCTORA E INMOBIL Resoluto,! XD¡

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1


U OCT 2012 j Constructora

MALERO Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTRUVALÉRO S.A.

ÍNDICE

CONTENIDO PROSPECTO

PAG No.

2.- INFORMACIÓN GENERAL SOBRE EL EMISOR

3

3.- DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO DEL EMISOR

7

4.- CARACTERÍSTICAS DE LA EMISIÓN

18

5.- INFORMACIÓN ECONÓMICO - FINANCIERA DEL EMISOR

24

6.- DECLARACIÓN JURAMENTADA DEL REPRESENTANTE LEGAL

33

ANEXOS No. 1.-EMPRESAS VINCULADAS No. 2.- DECLARACIÓN REPRESENTANTE DE OBLIGACIONISTAS No. 3.- OPINIÓN Y ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS AÑOS 2009, 2010 Y 2011 No. 4.- ESTADOS FINANCIEROS NO AUDITADOS 30/JUNIO/2012 No. 5.- CIFRAS E INDICADORES: ANÁLISIS VERTICAL Y HORIZONTAL No. 6.- INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES No.7.-ACTIVOS PRODUCTIVOS E IMPRODUCTIVOS No. 8.-ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN

APÉNDICES

No. 1.- CALIFICACIÓN DE RIESGOS, ANEXOS Y ESTRACTO

Página

2


22QCT2Q12 Prospecto de Oferta Públicaj_j_Ernjsíón de Obligaciones CONSTRUVALERO S.A.

2.- INFORMACIÓN GENERAL SOBRE EL EMISOR 1.- NOMBRE DEL EMISOR: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. 2.- NUMERO DE RUC: 0990923094001 3.- DOMICILIO, DIRECCIÓN, TELEFONO, FAX Y CORREO ELECTRÓNICO DEL EMISOR Y DE SUS OFICINAS PRINCIPALES: Domicilio: Guayaquil, Guayas Dirección: Av. Miguel H. Alcívar Ed. Plaza Center, piso 6 oficina 603 Frente a local de venta de vehículos Autonorte. Teléfono: (04) 2293222 Fax: (04) 2283077 Website: www.constructoravalero.com Correo Elec.: mparedes@constructoravalero.com 4.- FECHAS DE OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL: Conforme consta en la escritura pública otorgada ante el Notario Trigésimo del Cantón Guayaquil, Abogado Piero Gastón Aycart Vincenzini, el 19 de abril de 1988 e inscrita en el Registro Mercantil del Cantón Guayaquil, el 7 de junio de 1988 se constituyó la Compañía CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. 5.- PLAZO DE DURACIÓN: La empresa tiene una duración de 50 años a partir de la fecha de inscripción de la escritura de constitución en el Registro Mercantil. Su duración es hasta el 7 de junio el año 2038. 6.-OBJETO SOCIAL: La Compañía tiene como objeto social dedicarse a: a) la planificación, diseño, asesoramiento, fiscalización, instalación, construcción, ejecución y mantenimiento de toda clase de obras, pública y/o privada, relacionadas con la ingeniería civil, arquitectura, ingeniería eléctrica, ingeniería electrónica, ingeniería mecánica, ingeniería hidráulica, etcétera; b) la promoción, comercialización, desarrolio, ejecución y/o construcción de programas de viviendas, urbanizaciones, lotizaciones y edificaciones de todo tipo para industria, comercio y/o vivienda; c) la consultoría y asistencia técnica en general, estudio, diseño, cálculo de obras de ingeniería y arquitectura, supervisión de proyectos y fiscalización de toda clase de obras de construcción, públicas o privadas, y en general, a todo acto o contrato de consultoría y asesoría técnica de ingeniería civil; d) al desalojo; e) la construcción y montaje de terminales de gas licuado de petróleo (GLP); f) comprar, vender, arrendar, permutar y/o administrar toda clase de inmuebles en general, urbanos y rurales, sin excepción alguna; g) la importación de vehículos, camiones, maquinaria y de sus partes,

Página

3


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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones;\boMgTRUVAÍ.ÉF¡Q S.AÍ

repuestos, y accesorios destinados para la actividad de la con^udciáo;. importación de toda ciase de materiales de ferretería y de uso para la a~:t~ construcción; i) la importación de toda clase de objetos destinados a la decoración de interiores. 7.- CAPITAL SUSCRITO Y PAGADO: \EI capital suscrito y pagado al 30 de junio del año 2012 es de US$ 1.200.000,00. 8.- NUMERO DE ACCIONES, CLASE Y VALOR NOMINAL DE CADA ACCIÓN: Al 30 de junio del año 2012. a Número de Acciones: 1.200.000. a Clase: Ordinarias, Nominativas e Indivisibles u Valor Nominal de cada Acción: US$ 1,00. 9.- PRINCIPALES ACCIONISTAS Y SU PARTICIPACIÓN: Al 30 de junio del año 2012. N°

Titular

1

Ana María Valero del Hierro

2 3

José Luis Valero del Hierro María Mercedes Valero del Hierro

Monto (US$)

Participación

396.000,00 408.000,00 396.000,00

33% 34% 33%

10.- REPRESENTANTE LEGAL, ADMINISTRADORES Y DIRECTORES: Al 30 de junio del año 2012.

Representante Legal: Arq. Luis Manuel Marión Valero Brando Arq. Marcelo Adrián Paredes Molina

Presidente Gerente General

Otros Administradores: Mercedes Valero del Hierro Hernán Molina Ing. Elias Zambrano

Gerente Administrativa Financiera Gerente de Diseño Superintendente de Obras

11.- NUMERO DE EMPLEADOS Y DIRECTIVOS: Al 30 de junio de 2012. a Administrativos: 42 a Técnicos: 39 u Obreros:

922

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONsfRUVÁt£RO.S'.A. //.. , **

12.- ORGANIGRAMA DE LA EMPRESA:

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A Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTRUVALERO S.A.

13.- REFERENCIA DE EMPRESAS VINCULADAS DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN EL ART.191 DE LA LEY DE MERCADO DE VALORES: Nombre de Empresa

Vinculación por

1

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Construitalia Constructora Italiana S.A. Constructora de Diseños Productivos Construdipro S.A. Arlidun S.A. Idrosol S.A. Inmobiliaria Civil Vicson S.A. Conjunto Inmobiliario Cataluña S.A. Inmocataluña Acabados y Afines S.A. Acafinsa

Administración Administración y Propiedad Administración y Propiedad Propiedad Administración y Propiedad Administración Propiedad

Actividad _ . . Económica Construcción Arquitectura inmobiliario Inmobiliario Construcción Inmobiliario Construcción

14.- PARTICIPACIÓN EN EL CAPITAL DE OTRAS SOCIEDADES: Al 30 de Junio del 2012 la empresa tiene participación en el capital de otras sociedades. Rúe de la Cía

Nombre de la Cía

Tipo vine.

Vinculación cargo emisor Cía. Emisora Monto

Sector

Inmobiliaria Constructora N/A

Vareipol S.A.

Accionista

Acc.

50%

Construcción

Accionista

Acc.

30%

Consorcio

Consorcio Shi-Asia 0992649712001

Monteverde

15.- GASTOS DE LA EMISIÓN: Para la presente emisión de obligaciones, las categorías más importantes de gastos a incurrirse son: Agente Colocador: hasta el 2,25% de monto de la emisión (Máximo US$ 42,750). Calificación de Riesgo y Actualizaciones: 0,45% del monto de la emisión (Máximo US$ 8,550). Representante Obligacionistas: 0.40% del monto de la emisión (Máximo US$ 7,600) Comisión Bolsa Valores: 0,09% del valor efectivo negociado (Máximo US$ 1,710) Servicio Desmaterialización y Gestión Cobro: 0.08% del monto de la emisión (Máximo US$ 1,520). Inscripción RMV: 0.05% del monto emisión (Máximo US$ 950). 16.- NÚMERO Y FECHA DE LA RESOLUCIÓN EXPEDIDA POR LA SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS APROBANDO LA OFERTA PÚBLICA Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DEL MERCADO DE VALORES: La oferta pública de obligaciones de la Compañía CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. fue aprobada por la Superintendencia de Compañías mediante: > Resolución No.: SC-IMV-DJMV-DAYR-G-12-0006132 > Fecha de Resolución: 9 de Octubre del 2012 Detalle de inscripción en el Registro del Mercado de Valores y de la Información Pública: > EL EMISOR bajo el No.: 2011-2-01-00517 de fecha 10 de Octubre de 2011. > EL VALOR bajo el No.: 2012-2-02-01102 de fecha 19 de Octubre de 2012.

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6


H OCT 2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones

3.- DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO DEL EMISOR 3.1.- DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO ECONÓMICO EN QUE DESARROLLA SUS ACTIVIDADES Y EL DESEMPEÑO DE LA EMPRESA EN EL SECTOR AL QUE PERTENECE: Durante este periodo, la economía ecuatoriana se ha estado recuperando de la crisis presentada el 2009. El PIB incrementó 6,3% respecto al 2010. La inflación anual registrada en el 2011 fue 5,50%, la cual aumento respecto al año anterior y fue de las más bajas a nivel mundial. La tasa de desempleo se redujo notablemente, alcanzando el 5,06% al final del año. El gobierno ecuatoriano en el 2011 recurrió principalmente al uso de reservas del Banco Central del Ecuador y a fuentes de financiación domésticas, como el caso de los fondos de pensiones, para el financiamiento de sus programas de gasto público. Para el 2011 se proyecta un crecimiento en el PIB del 4,82%, según estimaciones del Banco Central. Al igual que en los últimos 3 años, se espera el crecimiento en la economía principalmente debido a la inversión pública. A lo largo de este año, se realizarán inversiones especialmente en los sectores petrolero e hidroeléctrico. Adicionalmente, se proyectan incrementos en otros sectores gracias a las medidas implementadas por el gobierno para estimular la producción y la demanda interna.

PRODUCTO INTERNO BRUTO, PIB, INGRESO PER CARITA ANUAL [Precios de 2000, oesesüsaonslizadol - l.OCO 26,923 ÍÍ.Kí 24,119

23,032

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1,759

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FUENTE: BCE

- 1.7H

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2009 ^^rPIBpercái

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7


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HQ Constructora

. .Av/mo Prospecto de Oferta Pública U Emisión de Obligaciones G.ONS

Crecimiento El Producto Interno Bruto (PIB), según informe del Banco Central del tci aumentó en el periodo 2011 el 6,3%. En el primer trimestre del 2012 el PIB se incremento en 0,7% respecto al trimestre anterior. En el año 2010 las industrias no petroleras fortalecieron su dinamismo y el desempeño de las Empresas Públicas permitió revertir la tendencia del decrecimiento del Valor Agregado de la industria petrolera. PRODUCTO INTERNO BRUTO- PÍB

tlOS tica 1305 [4flfi til» (109 tJ09 t409 ti 10 tZ 10 t3 ID t4 ID ti 11 tí 11 1311 1411 ti 12 Variarían I/t-1

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FUENTE: BCE

Inflación La inflación anual en julio del 2012 fue de 5,09%, mayor que la registrada en el 2011.. La región sierra tuvo mayor inflación a la registrada en la costa. Las divisiones que presentaron más altos niveles inflacionarios durante julio del 2012 fueron las bebidas alcohólicas, tabaco y estupefacientes, alimentos y bebidas no alcohólicas, los restaurantes y hoteles y el transporte. La inflación mensual de julio del 2012 fue 0,26%, cifra superior a la registrada en el mismo periodo del año anterior (0,18%). La inflación acumulada se ubicó en 2,67% y la inflación anual fue 5,09% durante dicho mes. En este mes la división de bebidas alcohólicas, tabaco y estupefacientes fue la mas alta, alcanzando el 9,26% (superior a la inflación general). La división de salud alcanzó el 0,74% este mes. Las divisiones de comunicaciones, muebles y artículos para el hogar y recreación y cultura presentaron deflación.

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8


U OCT2D12

Constru clora

ERC

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CQNS

UVALER O S

Evolución de la inflación anual 6,5% 6,0% b,5% 5,0% 5,09%

4,5% 4,0% 3,5%

3,40%

3,0%

2,5% j$> •$

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FUENTE: INEC

Inflación por división Julio

FUENTE: INEC

Sector Monetario y Financiero Ai 30 de junio del 2012 la Reserva Internacional registró un saldo de US$ 3.930,9 millones, incrementando respecto a diciembre del 2011 principalmente debido a los depósitos del Sector Público. Los depósitos de las empresas y los hogares aumentaron a una tasa anual del 20,5% y 21,06% respectivamente en junio del 2012. La tasa activa efectiva referencial vigente durante el mes de julio para el segmento Productivo Corporativo es 8,17%, para el Productivo Empresarial 9,53%, para el Productivo PYMES 11,20%, para el consumo 15,91% y para la vivienda el 10,64%.

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9


II OCT2Q1Z

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Prospecto de Oferta Pública U Emisión de Obligaciones GQNSTRÚVÁLER& S.A. ;i , , -^ ^ T - ^ H --*->—,

CAPTACtONES DEL SISTEMA FINANCEERO

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iptacianes Hogares •••• Captadonss Empresas «•"•a» tasa de crecimiento anual ¡eje der)

FUENTE: BCE

Sector Fiscal En el periodo de enero-marzo 2012, se observó un crecimiento de 21,1% de los ingresos del Sector Público No Financiero (SPNF), comprendido por el gobierno central y las empresas públicas del sector no financiero como IESS, gobiernos seccionales, universidades, etc. Los gastos presentaron un incremento del 7.1%. Durante este periodo, se generó un resultado global y primario superavitario (menor al del mismo periodo del año anterior). Los ingresos que más incrementaron fueron los no petroleros 23.2%, tributarios 32,3%, y las contribuciones a la Seguridad Social. El gasto corriente del SPNF aumentó 68%, mientras que el gasto de capital e inversión incrementó el 32% en dicho periodo. A abril del 2011, la deuda pública alcanzó el 20,9% del PIB, disminuyendo respecto al año anterior, en el que representó el 22,1%. El límite de endeudamiento público del país es el 40% del PIB. Sector Externo Al cuarto trimestre del 2011, la cuenta corriente mostró un resultado deficitario provocado por el saldo negativo de la balanza comercial. Las remesas disminuyeron en respecto al trimestre anterior (8,0%) y las balanzas de servicios y renta registraron mayores pagos netos. La Inversión Extranjera Directa alcanzó los 179,7 millones de dólares, de los cuales el 27,88 % correspondió a capital fresco, el 73,12% a utilidades reinvertidas y el 1,00% a desembolsos netos de capital. La inversión provino principalmente de Canadá, China, Italia y Venezuela. Los mayores flujos se destinaron a la explotación de minas y canteras, la industria manufacturera, al comercio, a la construcción y transporte, almacenamiento y comunicaciones. Para el mes de mayo del 2012, el saldo de la deuda externa pública representó el 14,1% del PIB, mientras que el saldo de la deuda externa privada representó el 7%.

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22 OCT2012 j Conslrudora Con si

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONS

El saldo de la balanza comercial durante el periodo enero-mayo \s de dólares, representand periodo del año anterior. La balanza comercial petrolera presentó un sáfd^ávbrable debido al incremento del precio del barril de petróleo y sus derivados, mientras que la balanza comercial no petrolera contabilizó saldos comerciales negativos una vez más. Las exportaciones totales en valores FOB durante el periodo enero-mayo 2012 alcanzaron los 10.320,6 millones de dólares, creciendo 12,4% respecto al mismo periodo del 2011. Las exportaciones de petróleo aumentaron 20,2%, mientras las no petroleras se incrementaron 1,6%. Las importaciones totales al término de mayo del 2012 alcanzaron los 9.739,3 millones de dólares, lo que significó un crecimiento del 10,1% respecto al mismo periodo del año anterior. Sector Construcción El sector de la construcción es considerado como uno de los sectores más dinámicos de la economía y del mercado laboral, pues genera una cadena de actividades en diferentes ramas industriales y comerciales de un país. De acuerdo al Ministerio de Coordinación de la Producción, Empleo y Competitívidad el sector de la construcción en el Ecuador genera un empleo formal con afiliación al IESS de cerca de 53,000 personas; y además promueve el crecimiento de un gran grupo de actividades como la facturación de los servicios profesionales de arquitectura y de ingeniería, fabricación de cerámica, uso estructural y fabricación de artículos de hormigón, cemento y yeso. Los partícipes de la actividad de la construcción son generalmente identificados como clientes del sector público y clientes del sector privado, el Estado participa en esta actividad a través de la inversión en obras de infraestructura básica, vial, recreación, deportes y edificación; mientras que el sector privado participa especialmente en la rama edificadora o de vivienda. El sector es un importante componente del PIB nacional, según datos del BCE, durante el 2011, su participación sobre el PIB total llegó a un nivel del 10%, en promedio. En 2012 se prevé que debido a las nuevas leyes disminuya la participación que tiene sobre el PIB, aunque hasta el momento se sigue invirtiendo en construcción.

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INFLACIÓN MENSUAL 16,3%

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2011

14,9

FUENTE: BCE ELABORADO: Casa de Valores Advfin S.A.

Como se puede observar en los datos, el nivel de participación que mantiene el PIB de la construcción sobre el total es creciente; sin embargo, es importante mencionar que históricamente las tasas de variación que registra el sector son mayores en valor absoluto que las variaciones que registra el PIB total, lo que significa que el sector en momento de contracción cae más que el PIB nacional y en momentos de crecimiento se desarrolla más que este índice. El índice de Precios de Materiales, Equipo y Maquinaria de la Construcción IPCO al 30 de junio es de 236.5 puntos, por lo que presentó una variación del 1,6% en lo que va del año. A continuación se presenta un cuadro con los índices de precios y variaciones porcentuales mensuales en los últimos 12 meses de materiales, equipo y maquinaria de la construcción a nivel nacional:

Página 12

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313.24

313.24

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Acero es:rjctural pa-j puemes

37B.23

413.73

413,20

--D.13

6.50

3

Alambres y cablea para Inat. Elect.

242.73

226,65

227.17

-B.C5

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Cememo Pórtljnc

148.37

1ES.2&

1S3.40

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S.Ofl

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Combustib es (preo subsidiado) (O)

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Combüstib es (oree, pterpaoioralj

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411.21

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33D 35

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Equipe y Maq, ü« corstrucciór v í a '

127.C-3

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123.22

C.2n

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Cruoo5.^lectr¿3enos

134.GB

136.12

133.35

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B

Hormigón orcrr.ezsiado

15B.4Q

TC7.D3

D.T3

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Lám ñas y planchas Galv.. Frep:ni

208,71

197.22

167.23

C.OD

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11

P n^-js j

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230.78

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C.OO

6,27

látex

103. 9S

S.72

12

Piacas Ccmp. de fibro cerTente

23U.C2

230.02

233. D2

D.OD

13

Pic-d. Mciáí. Estruc. ele ^asoldadas

ZOB.CD

230.35

233.35

O.OD

14

P'od Quírn, hormiflány morteros

Z0a,25

22fl.S1

223.5"

C.OD

15

Repuestos iu,qj¡njr'3 de Consí

120.81

'30,76

133,32

-0.3B

1fl

Tableros oontrjch¿sp3dCE

244,49

261.05

254.05

D.OD

17

Tableros de conlrol. distribución

115,37

117,02

117. D2

O.OD

13

Tubosda ac«ronea r oy Galv.

37D.71

440,47

43fl,3D

-D.27

18.E-D

13

Tubos de cobre

-^E.2S

3B2.3E

3e2.95

C.OÜ

-12.0O

2O

Tubos de uPVC pres.ón

119,10

1 1S.S1

21

Vehículos pJtairarscorelT'/ianc.

13B.43

"52.36

1S2.74

0.28

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22

Vidrio plano

1 17.7S

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O.OD 6.92 '3.13 2.77 3.92 t .43

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FUENTE: INEC

DESEMPEÑO DE LA EMPRESA: Constructora e Inmobiliaria Valero CONSTRUVALERO S.A., es una prestigiosa empresa constructora del país que cuenta con más de 20 años en el mercado ecuatoriano. Ha sido galardonada como la mejor constructora de Guayaquil durante dos años consecutivos, por aplicar conceptos de sostenibilidad en la construcción de sus proyectos

Edificio Registro Civil de Guayaquil

La empresa fue fundada por el arquitecto Luis Manuel Valero Brando, quien junto a los arquitectos Marcelo Paredes Molina -Gerente General- y Hernán Molina Saldaña Gerente de Proyectos- y un grupo de profesionales de reconocida capacidad en diseño y construcción, garantizan la honestidad y seriedad en la ejecución de sus obras. La Constructora e Inmobiliaria Valero CONSTRUVALERO S.A. ha desarrollado y ejecutado obras de gran diversidad tales como la construcción de viviendas, edificios -de uso habitacional, comercial, educacional y deportivos-, fábricas y galpones industriales. Así como la planificación, diseño y construcción de urbanizaciones y conjuntos residenciales. La empresa ha desarrollado y construido programas habitacionales en la Península de Santa Elena, viviendas y edificios en Salinas, Punta Barandúa y Punta Blanca. También edificios educacionales en Guayaquil y Cuenca. Así como obras de infraestructura en zonas rurales. Orgullosamente ha construido gran parte de las más importantes obras urbanas que han permitido el desarrollo y embellecimiento de Guayaquil.

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_..__^IAER Prospecto de Oferta PúbljcaJLEmisióni de Obligaciones CONST

En diciembre del 2011 inició la edificación de un hotel cuatro española Holiday Inn, la cual se construye al borde del perímetro la zona del aeropuerto José Joaquín de Olmedo. Participó en la feria de la construcción en julio del 2012, en la cual dio a conocer todas las novedades y las nuevas tecnologías que se utilizan en el sector de la construcción.

3.2.- PRINCIPALES LÍNEAS DE PRODUCTOS, SERVICIOS Y NEGOCIOS: Entre las principales obras de CONSTRUVALERO S.A. encontramos las siguientes: URBANIZACIONES Dirección

Nombre

Inicio

Tiempo

Obra

Castilla

Km. 13 vía a Sambo rondón

abr-08 1440 días

800 viviendas

Cataluña

Km. 12,5 vía Puntilla-Samborondón ago-06 1440 días

795 viviendas

Villas Esmeralda del Río

Km. 4,5 vía a Samborondón

mar-06

360 días

13 viviendas

Fuentes del Río

Km. 10,5 vía a Samborondón

oct-08

180 días

398 viviendas

Urbanización El Delfín

Km. 126 Carretera Gye-Sta. Elena

sep-04

270 días

378 viviendas

Urbanización Lobo de Mar Km. 126 Carretera Gye-Sta. Elena

sep-04

180 días

139 viviendas

.

:

EDIFICIOS Nombre Plaza Center

Dirección Kennedy Norte

Inicio mar-08

Tiempo

Obra

485 días Ed. de oficinas

Medical Plaza Kennedy Norte may-08 22 meses Ed. de Consultorios médicos Viscaya Gardens Los Ceibos mar-07 22 meses Ed. de departamentos Cond. Esmeralda del Río Km. 4,5 vía a Samborondón may-06 360 días Condominio residencial Diario Expreso

Av. Carlos Julio Arosemena may-07

Mundo Juego II

Urb. Río Guayas

sep-05

90 días Ed. de oficinas 180 días Vivienda multifamiliar

Página 14


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTRUVALERO S!A.

INDUSTRIAS Nombre

Dirección

Inicio

Obra

Tiempo

Bodegas y ofi. Almax

Av. del Bombero

ago-08 330 días 9 oficinas con bodegas

Formaper

Av. Benjamín Rosales

ene-07 210 días 4 oficinas 2 bodegas

ZonaPacífico

Terrenos Aut. Portuaria

jun-07 365 días Tuberías, aceras y bordillos

E. Maulme

Ad. De las Américas

Industrial Doltrex

Km. 11,5 vía Daule

Electrocables

km. 12,5 vía Daule

mar-06 120 días Planta industrial oct-05 30 días Galpón industrial

Coliseo Granasa

Km. 2,5 vía C. J. Arosemena

abr-04 480 días Coliseo y bodega para papel

jul-05

60 días Talleres de vehículos

INSTITUCIONES Nombre

Dirección

Inicio

Tiempo

Obra

jul-06

48 días Bloque B

Universidad del Pacífico Km. 7,5 vía a la Costa

oct-04

30 días Auditorio

Parque de la Paz

Km. 13,5 vía Perimetral

ago-94 420 días Cementerio

Hospital Solea

ago-07 90 días Ed. de consulta pediatría Atarazana Km. 10 vía a Samborondón abr-07 150 días Oficinas de atención al público

Universidad del Pacífico Km. 7,5 vía a la Costa

Amagua

Mcl-n

Página 15


2ZOCT2012

Comtru clora

ERO

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSÍ

REGENERACIÓN URBANA E INFRAESTRUCTURA Nombre

Dirección

Inicio

^ O brs "-.-'-•'

Tiempo

Ed. Registro Civil Gye.

Cdla. Martha de Roídos

mar-06 110 días Registro Civil

La Playita

GuasmoSur

nov-03 177 días Parque, malecón y balneario

Balneario Puerto Hondo Km. 18 vía Gye-Salinas Mercado

6 de Marzo - P. Montúfar

Puente acceso a Urdesa Av. Víctor E. Estrada y Circun. Entre Ríos

Urb. Entre Ríos

Av. Máchala Tramo 1

Av. Máchala Piedrahita-lOago.

oct~05 120 días Centro recreacional y balneario feb-03 175 días Mercado de artículos varios nov-05

70 días Embellecimiento del puente

may-07

90 días Alcantarillado, aceras y bordillos

abr-06 119 días Alcantarillado, aceras y bordillos

3.3.- DESCRIPCIÓN DE LAS POLÍTICAS DE FINANCIAMIENTO, DE LOS ÚLTIMOS TRES AÑOS:

INVERSIONES

Y

DE

Inversiones.- Las inversiones de la compañía se dan por los excedentes de tesorería, los mismos que se reinvierten a plazos promedio de 90 días en unidades de participación de fideicomisos inmobiliarios. Adicionalmente la empresa realiza constantemente inversiones en máquinas de construcción, vehículos y sistemas computacionales. Financiamiento.- La Empresa financia sus operaciones a través de recursos propios (reinversión de las utilidades generadas), anticipo de clientes, y endeudamiento con la banca local e instituciones financieras del Estado. Actualmente, se desea obtener otro tipo de financiamiento externo, como el mecanismo propuesto por el mercado de valores, a través del cual se intenta sustituir pasivos con la banca así como financiar obras. 3.4.- FACTORES DE RIESGO ASOCIADOS CON LA COMPAÑÍA, CON EL NEGOCIO Y CON LA OFERTA PÚBLICA: Los factores que pudieran eventualmente afectar el desarrollo o la rentabilidad del negocio, según la evaluación realizada en el sector, son: Factores internos: Los factores internos pueden resumirse en el control de costos de la operación. En este sentido la compañía tiene implementado un sistema permanente de control por obra, esto le permite evaluar y corregir, cuando así fuere necesario, el desempeño de cada uno de sus contratos.

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U OCT2012

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones

Factores externos: Como riesgo inherente de toda actividad el entorno macroeconómico; al sector de la construcción principali^tóS^^afectan los incrementos en el precio de insumos y transporte. Un ambiente ecoñSffiTCoinestable desencadenaría incertidumbre en el sector financiero y por lo tanto desaceleración en proyectos de construcción. 3,5.- DESCRIPCIÓN SUCINTA DE LA ESTRATEGIA DE DESARROLLO DEL EMISOR EN LOS ÚLTIMOS TRES AÑOS: Durante los tres últimos años, CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. se ha dedicado principalmente a la construcción de urbanizaciones residenciales para el segmento medio y medio alto, la realización de obras civiles y obras de urbanización con diversas municipalidades de la costa ecuatoriana. Para los próximos años, CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. tiene proyectado mantener su posicionamiento entre las cinco líderes del mercado de construcción, teniendo como prioridades el segmento de vivienda media alta y baja, la ejecución de mega proyectos del Estado ya sea individual o en consorcio, obtener ia certificación ISO 9000 e ingresar al proceso del buen gobierno corporativo.

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220CT2012 /

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones, cÓ

4.- CARACTERÍSTICAS DE LA EMISIÓN 1.- FECHA DEL ACTA DE JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS QUE RESOLVIÓ LA EMISIÓN: La presente emisión de obligaciones fue aprobada en sesión de Junta General Extraordinaria de Accionistas celebrada el doce de junio del año 2012. 2.- MONTO, TIPO, CLASES, PLAZO, MONEDA Y SERIE DE LA EMISIÓN: Monto: Tipo: Serie: Clases: Clase B: Valor Unitario

Moneda:

US$ 1.900.000,00. Títulos materializados Al Portador o Desmaterializada. Única B Clase B Plazo 1.440 días Tasa de interés Fija 8,00% Títulos materializados múltiplos de US$20.000,00. No aplica para valores desmaterialízados. Dólares de los Estados Unidos de América.

3.- NUMERO Y VALOR NOMINAL DE LAS OBLIGACIONES SEGÚN SU CLASE: A elección del inversionista, se podrán emitir hasta un total de 95 títulos materializados de valor nominal múltiplo de US$20.000,00 cada uno o desmaterializados. Los valores a emitirse de forma materializada o desmaterializada a un plazo de un mil cuatrocientos cuarenta días y con tasa de interés fija corresponderán a la Clase "B". 4.- INDICACIÓN DE SI LAS OBLIGACIONES SERÁN A LA ORDEN O AL PORTADOR: Las obligaciones materializadas a emitirse serán Al Portador. En el caso de las desmaterializadas no cabe la emisión al portador o a la orden de acuerdo al literal d delArt.164{LMV).

5.- TASA DE INTERÉS Y SU FORMA DE REAJUSTE, DE SER EL CASO: El interés compensatorio que las obligaciones a emitirse devengarán será la tasa de Interés Fija del Ocho por ciento (8,00%) anual, considerándose una base comercial de trescientos sesenta (360) día por año. 6.- FECHA A PARTIR DE LA CUAL EL TENEDOR DE LAS OBLIGACIONES EMPEZARÁ A GANAR INTERESES: Será la fecha valor en que se realice la primera colocación de la emisión, la cual corresponderá a la fecha de emisión de todos los títulos que se coloquen.

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II QCT2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones C

7.- PAGO DE INTERESES: INDICACIÓN DE SI LOS CUPONES PARA EL PAGO DE INTERESES. FORMA DE FECHA DE VENCIMIENTO Y SERIE: Los valores contendrán dieciséis (16) cupones para pago de intereses. Los cupones serán con vencimientos sucesivos cada trimestre a ser determinado en función del saldo de capital existente sobre la tasa de interés anual correspondiente, considerándose una base comercial de 360 días por año. Los cupones tendrán la clase y numeración de los valores de la obligación a los que correspondan. En caso de ser materializados, los cupones serán Al Portador y contendrán la numeración del título. 8.- PAGO DE CAPITAL: PLAZO Y FORMA DE AMORTIZACIÓN: Los valores contendrán 16 cupones para el pago de capital. Dichos valores serán amortizados a su valor nominal durante el plazo de la emisión en 16 pagos iguales cada trimestre vencido equivalente cada pago a la décima sexta parte del valor original de estas obligaciones. En caso de ser materializados los cupones serán Al Portador. 9.- INDICACIÓN DEL AGENTE PAGADOR, LUGAR Y MODALIDAD DE PAGO: El Agente Pagador de la presente emisión de obligaciones es Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A. Las Obligaciones, en caso de emitirse desmaterializadas, serán pagadas a través de compensación del DECEVALE en la cuenta de cada beneficiario. Las Obligaciones, en el caso de emitirse materializadas, se pagarán en las oficinas que dispone el DECEVALE (matriz: Pichincha 334 y Elizalde Guayaquil- Ecuador) a nivel nacional y se pagarán mediante cheque o crédito en cuenta del obligacionista en el lugar de pago indicado, previa presentación del título y cupones respectivos. En el caso que la fecha de pago ocurra en día no hábil, éste se hará el primer día hábil siguiente. 10.- CLASE DE GARANTÍA: Las Obligaciones contarán con la garantía general del EMISOR, es decir con todos sus activos no gravados, conforme lo dispone el artículo 162 de la Ley de Mercado de Valores.

11.-RESGUARDOS: La presente emisión de obligaciones preservando el objeto social de la compañía, cuenta y cumplirá los resguardos previstos en el artículo 11, Sección lera, Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional Valores. Para preservar el cumplimiento de su objeto social, ia Compañía mantendrá las siguientes medidas: a) Mantener el posicionamiento y prestigio en el sector de la construcción, b) Planificar, diseñar y desarrollar proyectos de construcción rentables para la empresa, c) Con los recursos generados a través del financiamiento en el mercado de valores se busca invertir en obras, así como sustituir los pasivos financieros de la empresa, y d) Mantener una buena relación con el recurso humano de la empresa. Con la aprobación de la Junta de Accionistas, se establece que mientras esté vigente la emisión se mantendrá adicionalmente el sigtriente¡"resguacclo voluntario: Página 19


A

Z Z O C T 2 0 1 2 M.¡SS/I; Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones COHSTRUVALERO S.A.

• Se mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pásivbs^aféj^s^al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía. Se mantendrá disponible, a partir de la primera colocación y conforme se vaya colocando la presente emisión de obligaciones, el valor correspondiente a la próxima cuota a pagarse a los obligacionistas a través de un Certificado de Depósito a Plazo Fijo en una entidad financiera con calificación de riesgo no inferior a AAA, debidamente cedido a favor del Representante de los Obligacionistas quien, en caso de incumplimiento del emisor por más de 24 horas, podrá utilizar el presente resguardo de manera inmediata y sin autorización adicional, para cancelar el dividendo (capital más intereses) a los obligacionistas; no obstante, de llegar a utilizarse el presente resguardo, el Emisor establece la obligatoriedad de reponerlo las veces que fuera necesario. 12.- SISTEMA DE CONVERSIÓN: La presente emisión de obligaciones no es convertible en acciones. 13.- REPRESENTANTE DE LOS OBLIGACIONISTAS: Nombre: Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. Dirección: V. M. Rendón No. 401 y General Córdova, Edif. Amazonas, Piso No. 5, Oficinas No. 1 y 2. Guayaquil - Ecuador. Telefax: (04) 2303535 - 2305941. 14.RESUMEN DEL CONVENIO DE REPRESENTANTE DE LOS OBLIGACIONISTAS: Cuarta: Obligaciones y Facultades del Representante de los Obligacionistas.Son obligaciones y facultades de EL REPRESENTANTE: a) Verificar el cumplimiento por parte de LA EMISORA, de las cláusulas, términos y demás obligaciones contraídas en el contrato de emisión; b) Informar respecto del cumplimiento de cláusulas y obligaciones por parte de LA EMISORA a los obligacionistas y a la Superintendencia de Compañías, con la periodicidad que ésta señale; c) Verificar periódicamente el uso de los fondos declarados por LA EMISORA, en la forma y conforme a lo establecido en el contrato de emisión; d) Velar por el pago equitativo y oportuno a todos los obligacionistas de los correspondientes intereses, amortizaciones y reajustes de las obligaciones sorteadas o vencidas; e) Acordar con LA EMISORA las reformas específicas al contrato de emisión que hubiera autorizado la asamblea de obligacionista; f) Elaborar el informe de gestión para ponerlo a consideración de la asamblea de obligacionistas; g) Actuar por el bien y defensa de los obligacionistas; h) Solicitar la conformación de un Fondo de Amortización; i) Demandar a LA EMISORA por incumplimiento de las condiciones acordadas para la emisión, en defensa de los intereses comunes de los obligacionistas; j) Convocar a la asamblea de los obligacionistas; k) Levantar o sustituir las garantías otorgadas, cumpliendo para ello con lo estipulado en el Art. 168 penúltimo inciso de la Ley de Mercado de Valores;

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CQNStütUVftLE'RO ^/A. // \ \> ^ 4, 7T7~¡

I) Examinar la contabilidad de la compañía emisora, con el cumplimiento de todas las obligaciones adquiridas por ésta, en el m) El cumplimiento de las demás funciones establecidas en la escritura de emisión. Quinta: Obligaciones de la Emisora.- LA EMISORA hasta el pago total del capital e intereses de la presente Emisión de Obligaciones se compromete a: 1. Entregar al REPRESENTANTE, dentro de los cinco días hábiles siguientes al envío a la Superintendencia de Compañías, su balance semestral condensado y anual revisado por un Auditor Externo, con la calificación de riesgo, así como la misma información financiera que debe remitir al Registro del Mercado de Valores para mantener vigente su inscripción en dicho registro, de conformidad con lo previsto en la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores; 2. Presentar al REPRESENTANTE una declaración jurada semestral, de activos gravados, que le permita verificar la suficiencia de la garantía con relación al monto de las obligaciones en circulación no redimidas, de conformidad con el porcentaje establecido en la Ley de Mercado de Valores y la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores, cuando la emisión está respaldada con garantía general; 3. LA EMISORA reconoce y acepta expresamente que cualesquiera de los tenedores de las obligaciones, podrá exigir el pago íntegro y anticipado del capital no amortizado y de los intereses devengados, como si se tratara de una obligación de plazo vencido, si ocurre uno o cualesquiera de los siguientes eventos: 3.1.- Si LA EMISORA incurriere en mora en el pago de cualquier cuota de capital o intereses de obligaciones, sin perjuicio de los intereses de mora a que hubiere lugar, calculados de conformidad con lo establecido en la escritura pública de emisión de obligaciones; 3.2.- Si LA EMISORA incurriere en situación de quiebra; 3.3.- Si LA EMISORA se convirtiere en deudor o garante de entidades que tuvieren jurisdicción coactiva; 3.4.- Si LA EMISORA suspendiere el trabajo a que se dedica actualmente y que constituye el giro de sus negocios y dicha suspensión demorase 30 días o más; 3.5.- Si entre LA EMISORA y sus trabajadores se produjere un conflicto laboral que pueda poner en riesgo la normal actividad de la mismas; 3.6.- Si LA EMISORA dejare de cumplir cualquier obligación patronal para con sus trabajadores y/o el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social; 3.7.- En el evento de que LA EMISORA infringiere una cualesquiera de las estipulaciones de este contrato o de la escritura pública de emisión de obligaciones o de leyes y reglamentos que fueren pertinentes; 3.8.- Cuando la emisión se realice con garantía general y LA EMISORA vendiere, enajenare o gravare los bienes que forman parte de la garantía general, incumpliendo el porcentaje establecido en el artículo 13 de la Sección I, Cap. III, Sub. I, Título II, de la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores. 4. Informar oportunamente al REPRESENTANTE sobre cualquier hecho o información relevante que pudiera afectar de alguna manera el pago de las obligaciones emitidas o la garantía de la emisión. 5. Las demás establecidas en la ley y este contrato. Sexía. De las Deliberaciones e Instalación de la Asamblea.- La asamblea podrá deliberar válidamente, en primera convocatoria, con la presencia de obligacionistas que representen al menos 50% de las obligaciones en circulación^ en este caso sus Página 21


II OCT2012 .. HKao '•

Prospectóle OfertaJ'ública II Emisión de Obligación

decisiones se tomarán por mayoría simple calculada en base a circulación constitutiva del quorum. Si no hubiere quorum en la primera convocatoria, se deberá realizar una nueva convocatoria, siguiendo las mismas formalidades de la primera. En segunda convocatoria, la Asamblea se instalará con los obligacionistas presentes, y las decisiones se tomarán con el voto favorable de las dos terceras partes de las obligaciones en circulación, constitutivas del quorum. En todo caso, para que la comunidad de obligacionistas pueda, en primera como en segunda convocatoria, resolver la remoción de su representante, requerirá del voto favorable de más del 50% de las obligaciones en circulación. Séptima: De la Asamblea de Obligacionistas y su Convocatoria.- La comunidad de Obligacionistas estará constituida por los tenedores de las obligaciones. La Asamblea de Obligacionistas es el organismo máximo de la comunidad de obligacionistas y un grupo de ellos que representen por lo menos el 20% del valor nominal de las obligaciones en circulación de la respectiva clase o emisión, podrá pedir AL REPRESENTANTE que convoque a Asamblea especificando en su petición los puntos a tratarse. La Superintendencia de Compañías podrá convocar a la Asamblea de Obligacionistas o solicitar AL REPRESENTANTE de éstos que lo haga, cuando existan hechos graves que deban ser conocidos por los obligacionistas. La convocatoria a asamblea de Obligacionistas se hará mediante un aviso publicado con ocho días de anticipación en uno de los diarios de mayor circulación del domicilio principal de LA EMISORA, informando a los obligacionistas el orden del día de la Asamblea. Para el cómputo de este plazo no se contará el día de la publicación, ni el de la celebración de la asamblea. Los obligacionistas podrán hacerse representar en la asamblea por otra persona, mediante poder otorgado ante Notario o por carta con su firma autógrafa. Con excepción de la remoción de EL REPRESENTANTE, la Asamblea sólo podrá tratar los puntos especificados en ia convocatoria. 15.- DECLARACIÓN JURAMENTADA DEL REPRESENTANTE DE LOS OBLIGACIONISTAS, DE NO ESTAR INCURSO EN LAS PROHIBICIONES DEL ART. 165 DE LA LEY DEL MERCADO DE VALORES: Se adjunta en el Anexo No. 2. 16.- SISTEMA DE COLOCACIÓN, AGENTE ESTRUCTURADOR Y COLOCADOR: a El Sistema de Colocación se realizará de forma bursátil o extrabursátil. a El Agente Estructurador y Colocador de la emisión es Casa de Valores Advfin S.A. 17.- RESUMEN CONTRATO DE UNDERWRITING, DE EXISTIR: La presente emisión no tiene contrato de underwriting para su colocación. 18.- PROCEDIMIENTO DE RESCATES ANTICIPADOS: La presente emisión no tendrá rescates anticipados. 19.- DESTINO DE LOS RECURSOS A CAPTAR: Para capital de trabajo se destinará el 75% de la emisión y para sustitución de pasivos el 25% de la emisión. f••-••'. -.- ....... «MtUlpágina 22


2 2 QCT2Q12 Bs

U Rk?^" '/ Prospecto de Oferta Pública II Emisión de ObligacÍonesVCCTN¿TRUVAÍ/ERO S.A

20.- LIMITE DE ENDEUDAMIENTO: El Emisor mientras esté vigente la presente emisión de Obligaciones limitará su endeudamiento de tal manera que no comprometa la relación de activos establecida en el artículo 162 de la Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias. Paralelamente se mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos con costo afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía. 21.- CALIFICACIÓN DE RIESGO, INDICACIÓN DEL CALIFICADOR DE RIESGOS Y EXTRACTO DE LA CALIFICACIÓN: La emisión fue calificada por la firma Calificadora de Riesgos Humphreys Sociedad Anónima y su calificación de riesgo es "AA". Se incluye la calificación de riesgo, sus anexos y el extracto en el Apéndice No. 1.

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II OCÍ 2012

J Cons

.

.^l/IL Prospecto de Oferta Pública II Emisión de: Obligado

5.- INFORMACIÓN ECONÓMICO - FINANCIERA DEL EMISOR

1.- INFORMACIÓN FINANCIERA COMPARATIVA DE LOS ÚLTIMOS TRES EJERCICIOS ECONÓMICOS: 1.1.- ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS CON SUS RESPECTIVAS NOTAS: En el Anexo No. 3 se presenta la opinión y los estados financieros auditados por los años terminados al 31 de diciembre de 2009, 2010, 2011 y en el Anexo No. 4 los estados financieros no auditados al 30 de junio del año 2012. 1.2.- ANÁLISIS HORIZONTAL Y VERTICAL DE LOS ESTADOS, CIFRAS E INDICADORES FINANCIEROS: En el Anexo No. 5 se presenta cuadros comparativos de los años 2009, 2010, 2011 y al 30 de junio del año 2012. Ingresos En los últimos tres años, CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. ha registrado ingresos totales de US$ 9.017.311 en el 2009; US$ 20.128.323 en el 2010; US$29.191.977 en el 2011 e ingresos por US$ 17.136.873 al 30 de junio del 2012. La línea de negocio más importante de la empresa es la construcción por obras, que representa en promedio el 64% de los ingresos. El transporte de materiales representa en promedio el 14%, administración de obras y dirección técnica representan el 12% y 9%, respectivamente. Se presenta el siguiente detalle la evolución y composición de las ventas desde el periodo 2009: Evolución y Composición de Ventas r-, (ii)o ooo

20.000.000 -

15.000.000 -

• 2009

2010 • 2011 • jun-12

Obras

Transporte de materiales

Dirección técnica

Administración de obras

Otros ingresos operativos

Página 24


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Prospecto de Oferta Pública.I.LEmisión de ObligacionesgONSTR

S.A.

Como se aprecia en el gráfico, la empresa en los tres últimósüiaJprésentado crecimiento en el total de ventas. En el 2011 las ventas totales crecieron el 45% respecto al 2010. Para el 2012 la empresa prevé un crecimiento del 63%, alcanzando ingresos superiores a los US$47 millones.

^^^^^^^^^^H

2009 % partir. 2010 % partic. 2011 % partic;. 11,130,526 55.30% 20,089,977 68.82% 5,199,406 57.66% Obras 4,929,562 16.89% 2,570,985 12.77% 1,650,901 18.31% Transporte de materiales 1,476,193 5.06% 2,804,300 13.93% 1,001,711 11.11% Dirección técnica 2,477,663 8.49% 3,599,819 17.88% 1,144,580 12.69% Administración de obras 218,582 0.75% 22,693 0.11% 20,713 0.23% Otros ingresos operativos TOTAL VENTAS 9,017,311 100.00% 20,128,323 100.00% 29,191,977 100.00% Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A.

Jun-12 13,014,473 1,419,142 754,228 1,829,443 119,587 17,136,873

% partic. 75.94% 8.28% 4.40% 10.68% 0.70% 100.00%

Históricamente, en promedio el 40% de las ventas totales de la empresa proviene de trabajos de construcción realizados para el sector público, y el 60% corresponde a trabajos para el sector privado. Margen bruto El costo de ventas que asume la Compañía corresponde al costo de adquisición de los materiales, mano de obra directa y gastos indirectos. A continuación se detalla su evolución desde el año 2009 a junio del año 2012: ^^^^^^^H

2009

2010

2011

Jun-12

Ventas totales

9,017,311

20,128,323

29,191,977 17,136,873

Costo de ventas

7,103,579

17,989,635

26,539,889 15,436,232

Utilidad Bruta

1,913,732

2,138,688

2,652,088

Margen Bruto

21.22%

10.63%

9.08%

1,700,641

9.92%

Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A.

Gastos operacionales: Administración y de ventas Los gastos operacionales de la Compañía son los gastos administrativos y de ventas, gastos de depreciación y provisión de incobrables. El total de gastos operativos representa en promedio el 7% sobre el nivel de ventas totales. Se muestra en el siguiente cuadro el total de los gastos de la empresa desde el periodo 2009 a junio del año 2012 y su nivel de participación sobre el total de ventas y utilidad bruta: ^^^^^^^^H Utilidad Bruta

2009 1,913,732

2010 2,138,688

2011 2,652,088

1,154,019

1,322,281

1,425,107

Gastos/Utilidad Bruta

60.30%

61.83%

Gastos/Ventas

12.80%

6.57%

Total Gastos

Jun-12 1,700,641

652,616

53.74%

38.37%

4.88%

3.81%

Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A.

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OCT 2012 r __^?L

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obli

fcOS.A.

Gastos financieros Los gastos financieros mantienen bajos niveles de participación 'Sóbr totales de la Empresa y sobre la utilidad bruta, ya que representan en promedio el 0,6% y 4,5% respectivamente. Su financiamiento normalmente ha provenido de préstamos con instituciones bancarias locales. Se presenta el detalle de los gastos financieros de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A., su participación y evolución a junio del 2012: Año

Gastos f¡nancieros% part. Ventas% part. U. bruta Evolución

2009 2010 2011

76,914

0.85%

4.02%

-

17,390

0.81%

-77.39%

69,944

0.09% 0.24%

2.64%

302.20%

Jun-12

179,205

1.05%

10.54%

156.21%

Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Utilidad Neta CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. ha generado en los últimos tres años los siguientes niveles de utilidad neta: US$ 468.331 para el año 2009; US$ 567.975 para el año 2010; y US$ 760.587 para el año 2011. Al 30 de junio del año 2012 la utilidad neta según el balance interno (considerando adicionalmente la proyección del pago de participación a trabajadores e impuesto a la renta) es de US$ 568.714. Se presenta a continuación ia utilidad operativa y la utilidad neta desde el periodo 2009:

Evolución Márgenes de Utilidad

2009

2010

i Morp.cn operativo

2011

Jun-12

• Morcón noto

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A

Constelara

11 OCT2012

LULERO

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones

^^^^^^^H

Utilidad operativa Utilidad neta

2009

759,713 468,331

VALERO S.A.

Jun-12 2011 1,226^81¿^#48,026

2010

816,407

567,975 Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

760;587

568,714

Balance General Se muestra a continuación las cifras correspondientes al total de activo, pasivo y patrimonio de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. al 31 de diciembre de los periodos 2009, 2010 y 2011 (auditado) y al 30 de junio del periodo 2012 (no audiíado): ^r^^

^^^^^^H Activo Pasivo Patrimonio

2009 5,233,071 2,710,659 2,522,412

2011 13,175,675 9,324,701 3,850,974

2010 7,568,993 4,478,606 3,090,387

Jun-12 16,210,445 11,490,654 4,719,791

Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

La empresa ha incrementado paulatinamente su patrimonio durante todos los años. Su activo en junio del 2012 varía sustancialmente debido a las obras en proceso que mantiene la empresa. Composición del activo Los principales activos que la Compañía mantiene son: documentos y cuentas por cobrar no relacionadas (deducida la provisión), obras en proceso, efectivo, activos fijos y las inversiones ; que representan el 41%, 24%, 14%, 8% y 7% respectivamente en promedio. A continuación se muestra la composición y evolución del activo desde el periodo 2009: ^| 2009 Efectivo 194,031 Inversiones 1,189,892 Documentos y Cuentas por cobrar 3,052,967 Documentos y Ctas. x cobrar relacionadas 190 Obras en proceso 443,304 Propiedad, planta y equipo 352,687

Otros activos

2010

2011

Jun-12

1

1,827,526

3,481,953

471,160

10,000

4,037,978

2,723,038

-

196,000

-

5,433,777

755,498

843,756

916,880

476,831

487,151

492,347

5,233,071 7,568,993 íotal activo Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

13,175,675

496,417 10,000 5,176,840 X 244,387 8,873,575 <

16,210,445

Página 27


II OCT2012 Prospecto de Oferta Pública II Emis^ótxdejgbligaciones

Composición del Activo - 2011 Efectivo

i Inversiones

' Documentos y Cuentos por cobrar • Documentos v Ctas. x cobrar relacionadas • Obrasen proceso

¡ Propiedad, planta y equipo

• Otros activos

Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Documentos y Cuentas por Cobrar Los documentos y cuentas por cobrar no relacionados en promedio representan el 41% del total de los activos de la empresa (deducidas las provisiones), mientras los documentos y cuentas por cobrar relacionados representan únicamente el 0,75% en promedio. Corresponden principalmente a facturas por cobrar de clientes. CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. genera las planillas según el avance de obra de cada uno de sus contratos; una vez generada la planilla se otorga un plazo de 15 días para revisión de la planilla por el fiscalizador del cliente y el pago, luego de lo cual se generan intereses. Obras en Proceso Al 30 de junio del 2012 representan el 54% de los activos totales. Estos trabajos se encuentran en proceso de certificación por parte del cliente, su recuperación se realiza en los 120 días. Efectivo El Efectivo representa en promedio el 14% de los activos totales de la compañía. Comprende principalmente caja, bancos y equivalentes de efectivo los cuales comprenden certificados de depósito. Composición del Pasivo y Patrimonio Del total de los recursos de la Empresa en promedio el 63% es financiado vía deuda y el 37% vía capital propio. En 2011, CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. realizó un importante aumento en el capital social de la compañía, demostrando así el compromiso que mantiene con el negocio, y manteniendo una estructura sólida frente al constante crecimiento de la compañía. A continuación se presenta la evolución del pasivo y patrimonio y su participación sobre el nivel de activos: r—

agina 28


Z 2 GCT2012

Coníimcfora

AERO Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONST

Evolución Pasivo y Patrimonio 12,000,000 10,000,000 8,000,000 • Pasivo

6,000,000 -

• Patrimonio

4,000,000 2,000,000 -

2009

^^^^^^| Pasivo Patrimonio

2010

Jun-12

2011

2009

2010 59.17% 40.83%

51.80% 48.20%

2011 70.77% 29.23%

Jun-12 70.88% 29.12%

Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Composición del Pasivo La Empresa mantiene el 66% de sus pasivos a corto plazo y el 34% a largo plazo. Los rubros más significativos de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. son las cuentas por pagar y los anticipos de clientes, actualmente representan el 23% y 22% respectivamente sobre el total de activos. A continuación se muestra la composición y evolución del pasivo de la Compañía: 2009 Sobregiros bancarios Obligaciones bancarias Cuentas por pagar Anticipo de clientes Emisión de Obligaciones Pasivo largo plazo TOTAL PASIVO

2010

2011

Jun-12 -

_

86,418

97,647

680,011

102,296

749,371

39,175

1,039,993

1,412,495

2,844,544

3,719,897

886,500

2,866,168

2,022,683

3,491,519

-

-

464,150

281,250

17,737

-

3,243,953

3,958,814

2,710,659

4,478,606

9,324,701

11,490,654

Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Página 29


2 OCT 2012 Constructora

Bglo Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligacione

Indicadores financieros Liquidez - Razón Corriente 2009

2010

Capital de trabajo neto 1,744,158 1,858,058 índice de liquidez corriente 1.65 1.41 Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

2011 5,764,020 1.95

jun-12 7,269,379 1.97

Rotación de cuentas por cobrar

HHHHi

2009

2010

Rotación cuentas por cobrar (días) 124 73 Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

2011

jun-12 34

54

Rotación de cuentas por pagar 2009

2010

Rotación cuentas por paj;ar (días) 53 29 Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

2011 jun-12 39

43

Endeudamiento ^^^^^^^^^^^^^H Apalancamiento (Pasivo / Patrimonio)

2009 1.07

2010 1.45

Endeudamiento (Pasivo/Activo) 52% 59% Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

2011 2.42

jun-12 2.43

71%

71%

Margen de Utilidad 2009 ROS Margen Neto ROA Rentabilidad sobre activo

2010 2.82% 7.50%

2011 jun-12 2.61% 5.77%*

3.32%* 3.51%*

ROE Rentabilidad sobre patrimonio 18.57% 18.38% 19.75%* Considera proyección del pago de participación de trabajadores e impuesto a la renta Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

12.05%*

5.19%

8.95%

Utilidad por acción ^^^^^^H

2009

2010

Número de acciones 800 600,000 Utilidad neta 468,331 567,975 Utilidad por Acción 585.41 0.95 Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

2011

Jun-12

1,200,000

1,200,000

760,587 0.63

568,714 0.47

Página 30


U OCTZ012

JConsi

- .^lA Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligación

Volumen de ventas por línea de negocio en unidades monetarias^;

^O"

Líneas de Negocios

2009

2010

2011

jun-12

Obras

5,199,406

11,130,526

20,089,977

13,014,473

Transporte de materiales

1,650,901

2,570,985

4,929,562

1,419,142

Dirección técnica

1,001,711

2,804,300

1,476,193

754,228

Administración de obras

1,144,580

3,599,819

2,477,663

1,829,443

20,713

22,693

218,582

119,587

29,191,977

17,136,873

Otros ingresos operativos

Total General 9,017,311 20,128,323 Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A. Costos fijos y variables ^^^^^^^^H Costos Variables Costos Fijos

2009 7,103,579 1,230,932

2010 17,989,635 1,339,672

2011

jun-12

26,539,889 1,425,107

15,436,232 652,616

Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A. Los costos variables son todos los costos de construcción, es decir los costos de materiales, mano de obra directa y gastos indirectos de construcción de obras. Los costos fijos corresponden a los gastos de administración, depreciación de activos, provisión de incobrables y gastos financieros. Detalle de las principales inversiones CONSTRUCTORA

E

INMOBILIARIA

VALERO

CONSTRUVALERO S.A. realiza

inversiones en todos los periodos, al 31 de diciembre del año 2011 sus inversiones principales fueron: DETALLE DE INVERSIONES

2011

Participación

0.00% 1.21% 2.31%

Equipos de oficina

$

Muebles de Oficina

$

13,616.00

Equipos de Computación

$

25,912.00

Vehículos

S

376,406.00

33.48%

Maquinarias equipos

$

708,173.00

63.00%

Total Inversiones

$ 1,124,107.00

DETALLE DE ADQUISICIONES

2011

100.00%

Participación

0.00% 0.00% 0.43%

Equipos de oficina

$

Muebles de Oficina

$

Equipos de Computación

$

Vehículos

$

86,726.00

30.99%

$

191,905.00

68.58%

Maquinarias equipos

1,201.00

Total Adquisiciones $ 279,832.00 Fuente: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A.

100.00%

i? Página 31


22 OCT2012 JSbtf*Í£i

¡,

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTRÜVALERO S.A. , V v , ' . < • ' - ' ' ; ' [ ? - ~7/$l¿

Se presenta en el Anexo No. 6 el detalle de las inversiones^í^yisicioj^e^ enajenaciones de importancia en los tres últimos ejercicios económicos^/rT^p" 2. DESCRIPCIÓN DE LOS PRINCIPALES ACTIVOS PRODUCTIVOS E IMPRODUCTVOS EXISTENTES A LA FECHA, CON INDICACIÓN DE LAS INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES DE IMPORTANCIA, REALIZADAS EN EL ÚLTIMO EJERCICIO ECONÓMICO. CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. considera que la totalidad de sus activos son productivos. Se presenta su detalle a continuación al 31 de diciembre del año 2011 y al 30 de junio del año 2012. 2011

Jun-12

ACTIVOS PRODUCTIVOS Efectivo

$

3,481,953

Inversiones Documentos y Cuentas por cobrar Documentos y Ctas. x cobrar relacionadas Obras en proceso Propiedad, planta y equipo Otros activos

$ $

10,000 2,723,038

$

196,000

$

5,433,777

$

843,756

S

487,151

s $ $ $ $ s $

TOTAL ACTIVOS PRODUCTIVOS

$

13,175,675

$

496,417 10,000 5,176,840 244,387

8,873,575 916,880 492,347 16,210,445

Se presenta en el Anexo No. 7 el certificado de los activos productivos de la Empresa del periodo 2011 y al 30 de junio del 2012. Se incluye adicionalmente en el Anexo No. 8 el detalle de activos libres de gravamen al 30 de junio del 2012.

Página 32


U OCT 2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obiigacione

6.-DECLARACIÓN JURAMENTADA DEL REPRESENTANTE LEGAL

Yo, Marcelo Adrián Paredes Molina en mi calidad de Representante Legal de la compañía CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. declaro bajo juramento de manera libre y voluntaria, bajo las responsabilidades establecidas en e! numeral seis del artículo doce de la Sección I del Capítulo III del Subtítulo I del Título III de la Codificación de las Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores, que la información contenida en este prospecto de oferta pública es fidedigna, real y completa y, que seré penal y civilmente responsable por cualquier falsedad u omisión contenida en ella.

Guayaquil, 15 de agosto del 2012

Marcelo Adrián Paredes Molina Representante Legal

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO COÑSTRUVALERO S.A.


11 OCT2012 ._..-^K!

^r

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de^Obligacíone&CÓNSTRüVAl-ERO 3^1 jj

No. 1.- EMPRESAS VINCULADAS Tipo RUC de l;i Compañía

Nombre de la C o m p a ñ í a Apellidos y Nombres Ana Ma. Valero del I I ierro

Vine. Adra.

V i n c u l a c i ó n (cargo del e m i s o r Compañía Compañía emisora vinculada Accionista

Presidente

Adm.

Adm. Adm. 0902239581 f)01

Jóse Luis Valero del Hierro

Adm.

Presidente

Adro.

Gerente General

Adm.

3 residente

Adm. Adm

Gerente General

0990608679001

Adm.

Accionista

0990608679001

Adm.

Accionista

Gerente General

Adin.

Adm.

José Luis Valero del Hierro

N/A

0992477652001

Acabados y Afines S.A. Acafinsa

Adm.

Aén.

Gerente General

Accionista

Accionista

Accionista

Accionista

Adm.

Adm. cíes 0992398051001

N/A

Adm.

Gerente General

Adm.

Accionista

Gerente General

Adm.

Gerente G mitra I, Presidente

Presidente, Gerente General

Adm

Representante Legal

34


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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONgtyuVALEROiS.A.;:

No. 2.- DECLARACIÓN REPRESENTANTE DE OBLIGACIONISTS

&

asocíanos

DECLARACIÓN JURAMENTADA Ab. Radmila Pandzic Arapov de Pita, por los derechos que represento del ESTUDIO JURÍDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A., en mi calidad de Presidenta, de conformidad con (o estipulado en el Art. 12, de! Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de las Resoluciones Expedidas por el Consejo Nacional de Valores, declaro bajo juramento, que mi representada la compañía ESTUDIO JURÍDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A., no está incurso en las prohibiciones del artículo 165 de la Ley de Mercado de Valores y Art.3, de la Sección I, del Capítulo V, Título II de la Codificación de las Resoluciones Expedidas por el Consejo Nacional de Valores, respecto de la emisión

de obligaciones que efectúa la compañía CONSTRUCTORA E

INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Guayaquil, julio 4 del 2012. p. ESTUDIO JURÍDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A.

Ab. Radmila Pandzic Arapov de Pita Presidenta

V. M. Kvnddn 401 y Gana »! Cárdov», Edil. Amazon», uto pfao Oficina 1-2 aK: (993-4) 23O3535- 23O9941


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22GCTZG12

¿fc^a

HBcorat

,:^IA Prospecto de Oferta Pública II Emisión de

No. 3.- OPINIÓN Y ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS AÑOS 2009, 2010 Y 2011

Constructora e Inmobiliaria V-alero Construvalero S.A.

listados F i n a n c i e r o s Años TerminruiuL; el I I ti u Ulcjembrt; del 2íX>' y ^008 Con U'fiido

Balances General<;s Estados de Resultados

_

. ...2 3

_

Hstíiüos de Curnbios cu el Patrimonio de Socios

Hstado tic Flujos cié Efectivo __ Noras a los Estados Financieros

4

.

.

5 6

.

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Piágina 36


IBcorat

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTRUVÁLERO SiA.

Informe de los Auditores Externos independientes A los Accionistas de CONSTRUCTORA E I N M O B I I . , 1 \ R I A VALERO CONSTRUVÁLERO S,A,

I n f o r m o sobre los estados financieros 1.

H e m i v ; auclitndo los estados financieros adjuntos de CONSTRIJC TORA i1'. I N M O B I L I A R I A VALERO CONSTRUVALERO S.A., que comprenden el balance general al 3 t de diciembre de 2009, y los correspondientes estados de resultados, de c.imbíos en el patrimonio de los accionistas y de flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha, así como un resumen de las políticas contables signifícatiyas y otras notas explicativas Los estados financieros al 3 I de diciembre dé 2008 y por el.año terminado en esa fecha fueron auditados de acuerdo con normas ecuatorianas de auditoría y emitimos nuestro informe de fecha 27 de Abril del 2009, el rn,-;mo que contiene una opinión limpia.

Responsabilidad de la gerencia sobre los estados financieros ?

La gerencia de la Compania.es responsable de la preparación y presentación razonable de !os estados financieros de acuerdo COTÍ principio;; Je rontabilidad generalmente aceptado;; en Ecuador. Esta responsabilidad incluye el diseño, implementación y mantenimiento de controles internos relevantes para la preparación y presentación razonable de estados financieros que no con tengan distorsiones importantes, debido a ftaudW'.o/ error; selección y aplicación de políticas contables aproptachis;" y'/.,, la determinación de estimaciones contables razonables de acuerd/j con iafecircunstancias. i

Responsabilidad del n u d i t o r Nuestra responsabilidad e;; la <ie expresar una opinión sobre ios estarJoif financieros adjuntos basados en nuestra auditoria. N u e s t r a auditoría CULefectuada de acuerdo con normas internacionales de a u d i t o r i a , las cuales requieren que cumplamos con requerimientos óticos, planifiquemos y realicemos una auditoría para obtener certeza razonable de si los estados financieros no contienen distorsiones importantes. INTERNACIONAL CONSULTING GROUP <í-í> Internacionsil Oonsultincj G^roup Inc.

% \a 37


2 OCT 2012 J,

-A Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones

na

L< Lina (iMilitomi comprendn- la ejecución de procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los saldos y tas revelaciones presentada'; en ios estado-, financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio de! auditor, que incluye ia evaluación de! nesgo de que los estados financieros contengan distorsiones impoilaures, debido a fraude o error. Ai efeutu;n esta evaluación de riesgo, el auditor (unía en consideración los controles internos relevantes de la Compañía, para !a preparación y presentación razonable de los estados financieros, con e! fin de diseñar procedimientos de auditoría de acucido con las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la efectividad det control inlenm .le la Compañía. Una auditoría también incluye la evaluación de si los principios i.k contabilidad aplicados son apropiados y si las estimaciones contables realizadas po¡ la gerencia son razonables, asi como una e t,nación de la presentación general de los estados financieros. Considerarnos que la evidencia de auditoE'ía que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionar una base para a Opinión En nuestra opinión, Jos estados financieros mencionados en el párrafo 1 presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación financiera de Constructora e Inmobiliaria Valero Construvaleru S.A. al 3) de Diciembre de 2009, y los resultados de sus operaciones, los cambios en el patrimonio de sus socios y:sus flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha, de conformidad coa principios de contabilidad generalmente aceptados en el Ecuador.

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Ali"rrd.o S a ríe he/. R N C [Sío- M627

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Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A. Balances Generales Comparativos 31 dv Diciembre 2009_ 2008 fl/S Dólares

'

Activos Activos c (.'ai a y Bancos (:\'oi<i J) inversiones (Nt>in -í) Cuentas por cobrar (Nota .'••i Cuentas por cobrar ndacioiuiíiixs i Nota Provisión cartera comercial (Nota 5)

194,031 ¡,189.892 3,820,552 190 •767,585

545,934 472,955 4,954,989 231,200 -207,594

Total activos

4,437,080

5,997,484

199,970

3 42.2 4 J

4.637.050

6. ,112.22 5

Scibrejiiros Sanearías ('Nota 8) Obligaciones bancadas (Nota 9) Cuentas por paear (Nota 10) Anticipo de Clientes ÍNota ¡ t) Cuentas por Pagar aecionista.s (Nota 12)

86,418 680,011 1,039.993 886,500

446,4 1 5 19,405 484.268 3,887.266 668,046

Total ilusivos corrientes

2,692,922

5,505,400

Obligaciones nanearías a iar^o píazo (Nota ¡3)

17,737

44 .3 I 2

Tota! pasivos largo nlaxo Patrimonio dt accionistas:

17,737

44,312

Propiedades, planta y equipos (Nota 7) Total al costo, neto Tota I activos Pasivos v patrimonio do accionistas Pasivos corrientes:

Capital papado {Ñola 14 i Aporte PÍUII íuturas capitalizaciones (Nota ¡5¡ Reservas (Nota 16 > UtÜídad acumulada Total patrimonio de accionistas / Total pasivos v [ l í i t r i m o n i o de accionistas

Arq

jRJepregentante i.cí'.tl !f

/'

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligacionigs C'ÓNSTR UVAL ERO SÍAí /,-'

SOO 1.310,700 146,559 468,331 1,926,391

790,05-3

4.637JHO

JL3:!''.7J25

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M a r i d a N a v a r r o Co'ite.s Contador:! (j

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A

ZZGCT2012

Consluictora

LULERO Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obliga

Constructora e f ninohíliaria Valero Construvalero S.A.

Estados de Resultados Comparativos de Diciembre JÍIO'I

2008 (US Dotan:.-, ) 9,0 I 7.1 1 1

*/

8.719,079

-7.llhi.579 1,913,732

-7.211.888 1,507,191

541,765 -52,261 -559.992 -I.154.01S

-4^9,064 •736.576

759,713

770,615

1 07.0! 9 -76,9 i 4 90,105

-19,41.5 7.3.746

849,819

774,946

-17.7,473 -254.0 i 5 468.331

-116,242

tiestos ctt; operación: (justos t!.: .dminí atrae ion (Noto 13) Depreciación de Activo Tiio l'rovision incobrables Ijrihdad ínérdida) dt: üperacione.s Oíros ingresos fgastosV (.)tros ingresos, netu Financieros" TJíiüdad antes de participación de trabajadores c impuesto a la renta Participación de trabajadores Impuesto a la renta [¡tilidtid neta

Arq. jVía'rceio^f'ürecrés ¡^í. Representante Legal

69.9 1 8 -207. S 94

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de ObliqacJikne¿.CON^RUVALERÜ S.A \

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Constriiríora i? I n m o h i l i a r i a Valero C'onstruvalero S

Estados de Cambios en el Patrimonio de Accionistas

Opila!

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Re t.simbA . .. Total (US Dólarex)

s.iliin ;it 11 tlt:! ííciembre del ?i)í)B

Bill]

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74.2'X

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l.'tilídaii net,.. 2U09

Scikiual.il de Diciembi-ü

Ai-q. Marcelo Fitrcdes Representante Legal

UUUUfl

4/iS.3.il

UQJ123.

í'Marida IXavarro Cortes Contadora General

Página 41


U OCT2012 JC

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONST

\ .'A

Constructom e Inmobiliaria Valero Construvaüero S.A.

Estados de b lujos fie Efectivo 31 de D i c i e m b r e 2009 21H1S

Kfci livo proveniente de actividades de operación: Recibido de cJienitíS Panado a proveedores y empicados Impuesto a la renta Otrns. neto F-ltecuvo neto proveniente- de actividades cíe operación IKfeetivo neto usado por actividades de inversión C.oiTiDra de propiedades, planta y equino-, Venia de: nrop¡edades planta y equipos Aumento el'- Inversiones í'ifcctivo neio usado por actividades cíe inversión Kfectivo anta proveniente de actividades de Sobre airo bancario Prestamos a accionistas Aumento (payo) en préstamos curio pkr/_o Aumento en obüijiíeiones a corto v largn plazo Aumento en obligaciones provisiones Afectivo nt:to proveniente de actividades de A u m e n t o (disminución) neta en ca¡;i y bancos Cajii y bancos al oí incipio deí ano Caja y bancos al final del año

7381,992 7,170,953

29 U 82 80,34.)

7.323.-I89 -

6311 f l . i j

127.922 884,536 2 74, US 4

90,010 716,937 626. 'J27

258.527 533. 11 I

359.997

16,446

6 78343 .37,021 355.367

i 6.446

351,903 1 94,032

367,871 181,977 549,848

S49,8I9

774.446

52,261 271,560 1 _i(,5,4-17 -'.(1763"''

69,918 207,594 ¡,673,102 1,505. 1NO

S0.3-Í1Í

884,536

545,935

C o n c i l i a c i ó n d e la u t i l i d a d f n c r d i d a ) nota cnn el

U t i l i d a d (perdida) neta A i i ] .¡f. para con.-iliar la utilidad {pcrdid.'D neia cun e! LH-.íVfnicntu de ¡envidados de operación I V'íjrceiaciones •-. amortización (. Lirnnius ci> activos v oasivos de Operación" Disminuciuri en cuentas por cobrar Dismiriuci.in en cuentas por na.gar Distribuciun Utilidades fífcctivo ri!-ii'i pr - v e n i e n t e de actividades de Operación

. Marcelo Paredes M. Representante í .t'«;i]

! \ i n r i c t ; i Navarro Corl í "mi t a t í o r u ( l o i i e r a l


72QCT2012

'

Mí Constructora

m/ALK) Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obliga

C o n s t r u c t o r ^ e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A. Notas a los Kstados Financieros AI 31 de Diciembre del 2009 y 2008 1. Actividad I a ( ornpañia lúe constituida mediante Escritura Pública N. 1259 del 7 de J u b o de i 988 su domicilio principa! se encuentra en ¡a ciudad de Guayaquil. Su activ ¡dad'pnncipal es la ejecución de obras de ingeniería civil y arquitectura o de cualquier obra relacionada con la ingeniería a través de contratos de construcción pnr administrador, do obras y contratos a precio f i j o .

Pesde Junio del 2008, la Compañía mantiene el 100% del personal de obreros y iccnicos bajo cnntrato en relación de dependencia, 1 a información relacionada con el Índice de inflación anual, publicada por e! Banco Central del Ecuador en ios rres últimos anos, son corno sigue:

31 de Diciembre; 2009 2008 2007

índice de j nfl it c i ó_n__Anua I

4.3% S.8% 3,3%

Bases de l'resentación de los Estados Financieros Los estados financieros adjuntos son preparados de acuerdo con principios de contabilidad generalmente aceptados en el Ecuador, los cuales requieren que la Gerencia de la Compañía efectúe estimaciones y supuestos que afectan los importes de ciertos activos, pasivos, ingresos y gastos, incluidos en dichos estados financieros. Se debe considerar que los resultados reales podrían diferir de esas estimaciones, l-'n L-cuador se encuentran vigentes las Normas Ecuaiunanas de Contabilidad INECJ y para .iquellas situaciones especificas que no estén consideradas por las NFC se recomienda que las Norma, Internacional^ de Información Hnanciera CNUF) provean los Hneamieniu-; a seguirse como principios de contabilidad." De •icuerdo con la Resolución No. 08.G-DSC.010 de la Superintendencia • de Compañías publicada el 3 i de Diciembre de! 2008. esiabi -ce un cronograma pararI , adopción en licuador de-, las Normas Internacionales de Información' Financie^ , NITF) Fn la base a este croitograma la Compañía deberá adoptar esta, normal a partir del 1 de Enero del 2011 y cumplir con ciertos requerimientos *dfi infonnación sobre el proceso de implementación cíe las N I I I - establecido p'or-la Supeiimcndem-ia de Compañíns, como sigue;

Página 43


A

220CT2Q12 [\v,[\i \V" Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTRUVALERO S.A.!'

^

Constructora u Inmobiliaria Valero Constru valer» S.A. Notas a ios Estados Financieros

Marzo, 20 10: Phm de implementación Plan de capacitación IVcha del diagnóstico de principales impactos Scptu-.mbre, 2010: Conciliación del balaría: genenii y patrimonio Ti-portado bajo NEC al reportado bajo NIÍF. Los estados financieros adjuntos han sido preparados de acuerdo con las Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC) y principios de contabilidad generalmente .iceptiuios cu el Ecuador y pueden diferir de aquellos emitidos de acuerdo con las No mías internacionales de información Financiera (NIIF).

Contratos de Construcción La Empresa reconoce ios resultados generados en los contratos de construcción suscritos en base ai método por porcentaje de terminación, el ingreso del contrato es reconocido como ingreso en el estado de resultados en los períodos contables en que se desempeña el trabajo. Los costos fu-i contrato generalmente son reconocidos como un gasto en el estado de resultados de los períodos contables en que se ejecuta el respectivo trabajo. Propiedades, Planta y Equipos listan registrados al costo ile adquisición. El costo es depreciado de acuerdo con el método de línea recta en función de los afros de vida útil estimada, en base a los siguientes porcentajes anuales: Kqnipos Muebles y enseres Maquinaria y Equipo Kquipos de computación Vehículos Reserva Let-al v Facultativa La Lev de Compañías establece una apropiación obligatoria del 10% de la legal, has la que repicsentc el 50% de i pagado, ;'! ia fecha de presen!ai;ion d,.1 i'.i.s Estados Financieros Ea reserva legal de

gina 44


11 OCT2Q12 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obliga

Constructora e Inmobiliaria Valero Constrm alero S.A. Notas a los Estados Financieros I,! Compañía ha superado este porcentaje - Hsta reserva puede ser capitalizada o destinada a absorber pérdidas incurridas.

Participación de Trabajadores De acuerdo con el Código de Trabajo, la Compañía debe distribuir entre sus empleados e! 1 5% de las utilidades antes de impuesto a la renta, liste beneficio es registrado con cargo a los resultados del período en que se devenga. impuesto y la Renta El impuesto a la renta se calcula a una tasa del 25% sobic las utilidades tnbutabks. En casu de que la Compañía reinvierta sus utilidades en el país en maquinarias y equipos nuevos que so destinen para su actividad productiva, la Lasa de impuesto a la renta sería del 15% sobre el monto reinvertido siempre y cuando efectúen el correspondiente aumento de capital hasta el 31 de Diciembre del siguiente año, y el saldo 25% del resto de las utilidades sobre la base imponible determinada en la Mota 10. Este tributo es registrado con cargo a los resultados de! período en que se devenga. Ingresos Sun registrados al momento que los servicios son prestados. Costos y GflStOS registrados sobre la base del devengado. 3.Caja- Bancos Ri-gisLia ¡as disponibilidades de fondos mantenidas en Enstutn-iunes financieras I ocal e* y del exterior, quo sirven para el manejo operativo de la Krnprcsa, a I i'cicmbre 31 está representada í:n

2009

Bancu.-, (.ocales Bancas Extranjeros - Miami tíis de Ahorro 'I u t a [

2008

105,945 5,325 82,761 UMJHJ

Página 45


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ZZ OCT2012

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obliga&oniés CGJN5TRCÍVALEtófa S'A.

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Constructora e Inmobiliaria Valero Consti-u\alero S.A. Notas a ios Estados Financieros

4.Inversiones Comprende inversiones denominadas temporales con liquidez permanentes, esta representadas en Inversiones consistente en unidades de participación de i'ük-icomisos inmobiliarios administrados por entidades locales autorizadas, con pia,:.os promedio de 90 días y con rendimiento promedio del 14% , incluye iiiv-:i.ston en certificado de Inversión, la inversión er¡ el Fideicomiso Cataluña ^arami/a operación crediticia con Banco del Austro, el detalle de las inversiones es el sii'uiente: 2007 rí/,S Dólares)

.11 V463 332,430 634.000 10.000 1.189.892

l-'ideicomiso .Inmobiliario Castilla Fideicomiso Inmobiliario Plti/a Norte Fideicomiso Iranobiliarío Cataluña Certificado Inversión - Bco. Pichincha 'Vota!

(US Dólares)

173,927 299,028 0 0

472.955

^-Cuentas por Cobrar Las cuentas por cobrar consisten en lo siguiente: 2009 (US Dólares) (Üientes

Prestamos Empleados Anticipo a Proveedoras i íeudorcs Varios Retenciones en !a Fuente Crédito Tributario IVA Tota]

3,502,343 76,612 O 39,000 4.824 ¡97.773

2008

(US Dólares) 4,638,942 65,027 '5.621

5.706

Movimiento de Provisión Incobrables 2009 Saldo Inicial Diciembre 31 del 2008 Provisión constituida Cartera castiyada

2008

-207,594 -559,992

Saldo a Diciembre 31 del 20(19

Página 46


22 OCT2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligado

Constructora e i n m o b i l i a r i a Valero Construvalero S.A. N o t a s a los Estados Financieros Clientes, representa facturas emitidas por avance de obras y reposición de gastos en e-untratos por administración de obras -.on plazo promedio de hasta 76 días. El .54% de la cartera incluya facturas por cobrar con plazo mayor a 360 días, sobro esta cartera la Administración ha registrado una provisión de incobrabilidad del 41%, -;in embargo estima realizar' su cobro eri un plazo menor a un año. Préstamos a Empleados y Deudores varios representan principalmente préstamos, ^.lichos importes no tiene plazo de vencimiento y no devenga interés. Retenciones en la fuente y Crédito tributario IVA, representan pagos en exceso no compensados. 6.dii-u tas por Cobrar Relacionadas A Diciembre U representa valores por cobrar a! Presidente de la Compañía, t:si,i cartera no tiene fecha específica de vencimiento y no genera interés, el detalle es el siguiente: 2009 (US Dólares) Valero Brando Ney Valero Brando Luis Valero del Hierro Ana María

2008 (US Dólares) 20,000

O 190 O

196,200 I 5,000

Tota)

.22JL2ÜÜ.

7.Propiedades, í'ianta y Equipos Los movimientos de propiedades, plañía y equipos por los años terminados el 3 1 de Diciembre del 2009 y 2008 fueron como sigue: iVomliro cueniii Truenos

IJelH criación

Saldn i) J1-1J-1009

90.010

ó

26.7! I 'J,3 I 6

O O D O i)

298.73 5 \31II hí'U54

-257.195 "342,241

""

'

o" 26,711 <J,Jlfi" 298,735' ,5, -1ÍO -169,354' -'.109,456

1)0,010

Página 47


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II OCT2012

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTRUVALÉRO/S.ft.//

Constructora e inmobiliaria Valero Construvalero S.A. Notas a los Estados Financieros

^JJ.'IC-JL-^

B.Sobregiros Baticarius Al -) 1 de D i c i e m b r e del ¿009. representa sobrcgiro bancario de; tesorería mantenido en cucóla 'Corriente de banco locales que se encuentran incluido en las conciliaciones bancarias, originados por la emisión de cheques pendientes de cobro con los que se cancelaron factmas n los proveedores de la Compañía, se presenta así: 2009 2008 í US Dólares) 1 i anco Internacional Banco Proamerica

(} 86,418

446,415

O

TOTAL 9.Obligaciones Bancaríns

AI 31 de diciembre del 2009, corresponde a la porción corriente de obligaciones con entidades financieras locales, con vencimientos promedio de 180 días contralados a una tasa de intereses promedio del Í 5% y están garantizados por activos fijos de la Compañía, Las obligaciones con Banco del Austro se encuentran garantizadas con Inversiones que la Empresa mantiene en el Fideicomiso Cataluña, ei detalle de las obligaciones comprende' 2009 2008 fUS Dólares)

Banco internacional Banco Bolívariano Banco del Austro Banco Territorial TOTAL

25,841 1 S.922 649,105 3.880

Í 4, í 46 5.25^

¡0. Cnentü.s por Pa^ar Al 3! de Diciembre, la,s cuentas por pagar e s i a n c o n s t i t u i d a s in>r obligaciones con proveedores que no devenga intereses i n t i e n e n plazo:-- Je vencimiento,,., incluye obligaciones con la Administración Tributaria, CUTÍ el instituto^ Ecuatoriano de Seguridad Social y la provisión para pa^o cJt: participación de trabajadores en u t i l i d a d e s , las mismas que NOII C;UK cl.ul;us (l; 4 .ntio i.!f. ¡os p k i / u s


II ÜCT2012 .

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de ObliaacionesCONSf kllVA

(.'(instructora e inmobiliaria Valero Construvalero S.A. Notas a los Estados Financieros ¿s tablee irlos, la cuerna acreedores vario;; incluye pago realizado por cliente [¡endiento de aplicación, el detalle es el siguiente:

2009 2008 f'US Dólares) Proveedores Servicio de Rentas ÍnLerna.s IESS por pa^ar Acreedores Varios Participación de Trabajadores TOTAL

0

483,618 1 1 1,748 263,590 53,564 127.473 LQ39.993

120,974 189,926 57,126 í 16,242 484.268

1 1. Anticipo de Obras - Cliente Kstán representados por los valores recibidos de los clientes rn calidud de Anticipo entregados en la suscripción de los contratos de construcción, estos valores son descontados de las facturas que emite la Compañía por concepto de avance de obra en un porcentaje igual del anticipo entregado, los Anticipos representan un porcentaje promedio entre el 35% y 50% de! momo del contrato y se respaldan en garantías emitidas ¡H>r Compañías aseguradoras a favor de emisores de los Anticipos, el detalle de Ui Cuenta es el siguiente ; 2009

2008

(US Dólares) F0RMAPERSA MIMUNlC3PAJ,fDADDESAMBORONDON ! IDEÍCOMISO FUl'-NTRS DET, RIO FIDEICOMISO CATALUÑA tíf'O ASESORES HMI'RHSARIALh.S CEDEGE FUNDACIÓN GUAYAQUFI, SIGLO 21 FLDBK.''.)MISO IH.A/.A NORTE ¡•ÍDEICOMISO í 'ASI"ILLA MI MUNICIPALIDAD DG MILAGRO

0

0

240,000 68,89] 59,291 305,828 50,000 840,000 1 013,861 -¡49.510 348,338 M i . 546

ÍS&500

3,881,266

0 0

579 ,4 1 :í

(} 0

0 307 ,087

Página 49


2ZÜCT2012

j Constructora

BALERO

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Il8ir*il$&$. Jiír^Jí1;

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligación^ C¿NSTfflJfVALERO

Constructora e inmobiliaria Valero Construvalero S.A. Notiis a ios Estados Financieros 12.Cuciiías por pagar Accionistas Las cutí Jilas por pagar a favor cié accionistas consistía a Dic. 3 i del 2008 principalmente en dividendos de utilidades de r[c;rcicios anteriores, por decisión de la J u n t a de ;u:rionista-. -\o de esta cuenta fue transiendo en el año 2000 a la cuenta Patrimonial Aporte para futuras capitalizaciones, el mismo que servirá para incremento del capital pagado de la Compañía cuyo proceso se encuentra en trámne ante !a Superintendencia de Compañías. Kl detalle de estos saldos es el siguiente :

2009 2008 (US Dólares) ANA VALERO DEL HIERRO JOSÉ-: VALERO DEL HIERRO

O O

TOTAL

.U

334,023 334,023

13. Obligaciones Financieras Largo Plazo Représenla la porción a Largo Plazo de !a deuda hancana contratada con Instituciones financieras locales, estos préstamos están respaldadas con garantía prendaria de vehículos, su plazo promedio es de 36 meses y la tasa promedio de interés es de 11%, el detalle de las obligaciones es el siguiente : 2009 2fl08 (US Dólares) Banco internacional Banco Boíivariano

11.227 6,5 1 0

31,854 12,458

TOTAL "14.Capital Pa«ado Al 31 de Diciembre dcí 2009, el capital pagado consiste de 800 títulos de acciones con mi valor n o m i n a i u n i t a r i o USS LOO v ni capital autorizado en USS 1,600,00. ! ; Junta de accionistas autorizó d incremento del Capital pagado a US. S 600.0uo.oo , su aprobación -u- e n c u e n t r a en trámite en la Superintendencia de Compañías.

i na 50


22 OCÍ 2012 Prospecto de Oferta Pública [I Emisión de Obligacione^ COrtSTRutfALEROS.A:// \\"í^r

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^^r/óh S C o n s t r u c t o r a e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A. Notas a los Estados Financieros ID. Aportes para futuras capitalizaciones Incluye' transferencia realizada de la cuenta poi pagar accionistas (nota 12 ) aprobada pi>r la Junta de accionistas. f'U saldo de e-;ta cuenta se utih/ará para d iio de . -ujital pagado 16-Reserva.i í,a Compañía mantiene en esta cuenta d Fondo de reserva legal establecido por la Ley de cumpaíiías cuyo saldo ha superado el valor mantenido poi concepto de Capital Pagado, También incluye saldos por concepto de reservas de valuación v reserva:, de cíipual originados en la conversión de estados financieros de sucrt-s a dólares (7-Costo tic Obras Al 3 í de Diciembre, la Coniptiñia reconoció costos por avances de obras ejecutadas por cuenta de torceros, los componentes de estos costos son los siguientes :

2009 2008 (US Dólares) Materiales Mano de Obra Gastos indirectos TOTAL

3,907,632.73 2,764,010.76 431,935.97

4,347,671.31 2338.-i29.fiO 525,786.59

7.103.579

JJLLL.Síííi.

18.Gustos Administrativos A l .i I de Diciembre, los «natos administrativos consisten en lo siguiente:

Página 51


220CT2012 AJ Conitructora Conit

. ",-Jl/L SILLERO Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones dONSTRÚVALERO^X//'

N¿¿c'ón N S^ Constructora e Inmobiliaria Valen) Construvalero S.A. Notas a los Estados Financieros ¿009 (LIS Dolaran)

Gastos legales

195,285 .315 19,189 208 23,050 47,154 4,263 9,000 2,96 1

Publicidad y propaganda Suministros y materiales Servicio de Guardiania Mantenimiento equipo de computación Gastos atenciones Reparaciones vehículo.^ Gastos Varios

135,073 3,900 7,958 50,! 77 22,964 10,020

35,426 20,676 8,899 10,800 0 2,380 1 10,859 3 ,93 5 3,386 42,956 1 ,923 1 0,849

TOTAL

541,765

459,066

Gastos de Personal Servicio di: Energía eléctrica Servicio telefónico Servicio a.eud poiaibe Segur o.s Servicios de terceros Servicio equipos de Comunicación Alquiler de oficina

9,648

19K296 3,781 í 2,387 1,513

19.impuesto a la Reñía Al 31 de Diciembre dei 2009, 2008 ia determinación del saldo de impuesto a la renta por pagar es !a siguiente: 2009 21)08 (US Dólares) Utilidad antes de provisión p;ira impuesto a la renta

722,346

658,704

Parí id as conciliatoria: Más : Gastos no deducibles Menos :Dec!i:cciori incremento ncln de empleados MenosiAmortizacion perdidas t r i b u t a . ¡;

U t i l i d a d / pérdida gravable Tasa de impuesto 254,015

Página 52


7?/ unri ¿ u

Consliuctori

IAERO Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CBNStRUVAÜgiRO S.A¿7 .^ /

Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A. ¡Motas a los Estados Financieros

l..a.s declaraciones de impuesto a la renta no han sido revisadas por las autoridades tributarias desde la fecha de constitución. De acuerdo con lo establecido en el Artículo 94 del Código Tributario, la facultad lo la AdmiruMcación para determinar la obligación tributaria, sin que requiera pronunciamiento previo caduca [i) en íres años, contados desde la Techa de declaración, en que la Ley exija determinación por el sujeto pasivo, di) en seis año.. :i partir de la fecha en que vence el plazo pata presentar la declaración . uando nú se hubieren declarado en todo o en parte; y (iii) en un año cuando se trate de verificar un acto de determinación practicado por el sujeto pasivo o en forma mixta, contado desde la fecha de notificación de tales actos. ¿O. EVENTOS SUBSECUENTES Entre el 3 ! de diciembre del 2009 y la fecha de emisión de! informe de los auditores externos, Abril 28 del 2010, fuimos informado por el Abogado de la impresa del inicio de una demanda contra unos de los clientes de la Compañía, su propósito irs obligar al cumplí miento del pago de la cartera adeuda, a criterio del Abogado el estado del mismo es favorable para los intereses de la Empresa, no espera que la acción judicial tenga un efecto negativo en la demanda, salvo lo expuesto no se produjeron eventos que en ia opinión de la Administración de la Compañía pudieran tener un efecto significativo sobre dichos estados financieros, y que no estuvieran revelados en los mismos o en sus notas.

En adición a lo comentado precedentemente no se han producido otros hechos que puedan afectar la presentación de- estos estados financieros.

18


11 OCT2012 Cor.tlructora

á. Prospecto de Oferta Pública II Emisión "de ObligacionesVCONSTRÜVÁLÉRO S.A" \ 3 • - -- -—•

CONSTRUCTORA

E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. Estados Financieros

Años Terminados el 31 de Diciembre de! 2010 y 2009

Contenido

Informe de los Auditores Externos Independientes Estados Financieros Auditados Balances Generales

2

Estados de Resultados

3

Estados de Cambios en el Patrimonio de Accionistas

4

Estados de Flujos de Efectivo Notas a los Estados Financieros ..

5 6


ZZOCT2Q12

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligacloriés-GONst^ÜVAL^O ¿

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Informe de los Auditores Externos

Independientes

A los Accionistas de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A.

Informe sobre los estados financieros 1.

Hemos audiiado los estados financieros adjuntos de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A., que comprenden los balances generales af 31 de diciembre de 2010 y 2009, y los correspondientes estados de resultados, de cambios

en e! patrimonio

de los accionistas y de flujos de

efectivo por los años terminados en esa fecha, así como el resumen de políticas contables significativas y otras notss explicativas. Responsabilidad de la gerencia sobre los estados financieros 2. La gerencia

de la Compañía es responsable de la preparación

razonable de ios estados generalmente

aceptados

financieros

en

y presentación

de acuerdo con principios de contabilidad

Ecuador.

Er.ta

responsabilidad

incluye

el diseño,

impíernentación y mantenimiento de controles internos relevantes para la prep.i " ion y presentación razonable de oslados financieros que no contengan distorsiones políticas

importantes,

contables

debido

apropiadas;

a y,

fraude la

o

error;

seiección

determinación

de

y

aplicación

estimaciones

de¡

contables

razonables de acuerdo con ías < .,ciinstancias. Responsabilidad Nuestra

responsabilidad

financieros efectuada

del auditor

adjuntos de

acuerdo

requieren que cumplamos una auditoría

os

ia

basarlos cari con

do en

expresar nuestra

normas

internacionales

requerimientos

para obtener certeza

una

opinión

auditoría. éticos,

sobro

Nuestia de

auditoria,

los

estados

auditoria las

fue

cuales

planifiquemos y realicemos

razonable de si los estados financieros no

contienen distorsiones importantes.

INTERNACIONAL CONSULTING GROUP © Internacional Consulting Group Inc


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ff¡f%i

Mj8?*d% /' / Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Oblfoacitjnes £é'NSTRÜVAL¿R(a?S

Uníi íuidilona comprende la ejecución do procedimientos para obtener de auditoria sobre los baldos y las revelaciones preser liadas en las estados financieros. I os pioccdimienlos seleccionados dependen del juicio dei audilor. (]ut; ¡ncluyi-- lü evaluación dn! rifíñgn da que Iris estSdOS financieros cnnlentjHn dislorsiones importantes, tábido a fraudo; o «rror, Al efectuar esla evaluación de riesgo, el nuditor tonia e¡n consideración los controles internos relevantes de líi Compfinía, ()r-ira !EI preparación y presenlación razonable; de ios esleídos financieros, con el fin de disentir procedimientos di-- auditoria de acuerdo con las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la elecüvídfjd dfí contra! inlerno de la Compañía. Una auditoría también incluye la evaluación de- si los principios de contabilidad aplicados son apropiados y si las estimaciones conlotiles realizadas por la gerencia son razonables, así como tina evaluación dr; la presentación general de los estados financieros.

Opinión fin nuestra opinión, los estados financieros mencionados en el párrafo 1 presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación financiera de Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A. at 31 ció Diciembre de 2010 y 2009, y los resultados de sus operaciones, los cambios en el patrimonio de sus na Conistas y sus flujos de efectivo por los años terminados en esas fechas, de conformidad con principios de contabilidad generalmente aceptarlos en el Ecuador,

SC - RNAE No. 2-6-10

Alfredo /Safleiitíz " Gerente RNC Mío. 11¿?7

7 de Abril del 2011


22GCT2012 BConilnioton

DIFIERO Prospecto de Oferta Pública H Emisión de Obligaciones CONS

Conslruclora e I n m o b i l i a r i a Villero Construvalero S.A. Balances Gc'iieíales Comparativos 31 tic Diciembre 2(MÍ'J 2010

(US Dólares Activos Aeiivos corrientes: Caia v Bancos (Nota 3) Inversiones (Nota 4} Cuentas por cobrar (Nota 5) Cuentas por cobrar relacionados ( Nota 6 ) Provisión carteni conicrcii.il (Nota 5l Total activos i'orrienU-s Propiedades, planta v equipos (,\'attt 7) : Gquipo.s de computación Muebles y enseres Bquipos de olldna Maquinaria y t-Xtuipo de Construcción Vehículos Tola! ;il costo Depreciación acumulada 'I ota) al cosió, neto

1 ,827,526 471,160 5,468,867 -1.430,889

194.031 [,189,892 3.820,552 1 9(t -767,585

6,336,664

4,437,080

32,598 13,616 5,310 431,650 264.479 747,653 225.793 521.860

26.71! 9.316 5,310 298,735 169.354 509,426 309.456 199,970

114,448 6.^72.( '72K

4.637.050

Pasivos v patrimonio de accionistas Pasivos i'itrrientes: Sf>breíí¡ros Ranear ios (Nota 9) Obligaciones bancarias (Notsi 10) Cuentas por payar (Noia II) Anticipo de Clientes (Nota 12) Ohlicacioncs por na.uar (Nota 1.1)

97,647 102,296 1,268,425 2,866,168 1 44,070

86,418 680,011 1,039.99.3 886.500

To(¡il pasivos corrientes

4,478,606

2,692,922

Obligaciones bancadas a larso plnxo (Nota /-i)

17,737

Total pa íviis lnr«<t plaxo

17,737

Total ch:l l'asivo

4.478.606

J>/U(>,<J5Í).

*


J

220CT2Q12 BCoralructara

ALERO Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones eONSIRtlVÁLErto S.A. ^.;:^v J^

'onstriH-lora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A.

Ksíados de Resultados Comparativos

31 cíe Oiciemhrc 2010

Costo de ventas (Nula 16) lililiihul bruta

20(10

2J3H.688

(i.'isios de Administración fNoia ¡7) Depreciación de Activo Pijo Provisión incobrables Ulilidiiil ( f ) c r d i ( l a > iJc

I j i i l í i l a d aiiíes tic participación (hr s e impuesto ;i Ja reñía

-1.322,281

-1,134,018

816,407

759,713

122,058 -17.390 [04,668

! 67,019 -76.914 90,105

921,074

849,819

-138,16! -2 14. 43 X S6J 'íTJL.

Arq. Marcelo Paredes M. Representante Legal

-127/173 -254.015 _4fi8.33_l_

/si arreño García Contadord General


II OCIOT Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obliad

RO'S.A.

.'«instructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A.

P a t r i m o n i o de accionistas: Capital pujido (Ñola 15 ) Aporte para fuiura.s capitalizaciones (Nota ¡5)

800 .110,700 146.554 468.33 1

Resi-Tvas f Níitti /,"> )

Utilidíul acumulada Total patrimonio de accionistas Total pasivos v DQtrimonio <tc accionistas

urcc'lo Paredes M Representante Legal/

2,494,366

1,926391 J15ÍL

[naJJevs Carrefio García Contadora General

59


U OCT2B12 JComtruclcJ»

^sA/Al&Q

<wr

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obli

C ' i > n s t r n o f o r a e Inmobiliaria Valoro Construvalero S.A.

Ksüuios de Cambios en el Patrimonio de Accionistas

l.b'tH

Arq

Marcelo Paredns/M.

Representante Legal

-l,Bi

Dbysi Carreña García Contadora General


n oc i zoi2 . iCorsl

—^É'^L

Prospecto de Oferta Pública II Emisión deVQblmaciórtéSíiGOÑSTRUVALERO S.A. XS^CrÓP S

^fé

Con.síniciona e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A.

Lisiados do Flujos de Kíecíivo

Efectivo proveniente (Jo BCtlvIdadea de Operación: RtiCitaiclo (it¡ chtíiiles fJ0(];i(Jü a proveedor us y i;i''i[.ii<;;idor.

21,165,488 ¡9,1i'?,B£9

7,381,992 7J70.953

Impue'.to a IEI ienr;i Olroü, ní.:lu l.'fcciivo rielo prwemente dtt aciiviflísrltin di: operación

372,726 1,619,903

291,382 80,343

Efectivo rielo usado por íictividiiílfís do inversión Comprü (!•• propiedades plant:j ,' -quipos

238,237

90,010

riis.miniició(i dü Inversiones

604,295 366,058

716,937

Elcciivo neíiü usitdci por actividad'."; di! inversión Efectivo rn;to proveniente de

-

626,927

actividades ds financia miento:

SobrtiCjirtj bítncnrio Aumento (pago) «n prestarnos codo plazo AufncnlO i;n ohhgacifmi;;; ,'J ci;ilo y l;irqo plazo

11,230 595,452 261,377

359,997 678,343

352,467

355,30.,'

37,021

Oismirtucíón en obligaciones provisión^; Efectivo m.-iit pnwBr.rcoic ds: üc!ivid.«ies de financiemlonio

1,633,495

351,903

194,032

545,935

1,827,527

194,03?

921,074

«49,819

Conciliación do la nulidad (pérdida) neta con el i?f«'U¡vo neto Utiln'l.-ic! í |>.-'-iiliitní ii"i;i Ajuatüs para concilinr la utilidad

(pérdida) nrstn ct>n t;l efuciivo

proveniiidir ole íirjiwidatte:; de operación:

710,405

52,251

32,768

¿71,56o

Üisiwiiuciüii i-n cut-.'iHas por cobrar

984,87!

hisniínuciuii i'ii < Linrüns poi pagar

940,477

1,365,447 2,076,309

1,619,903

80,343

Oeprcciíic-ioritír, y amortización Cambio:; on

ytlivn'; y pasivos clü operación:

Uisinbuciíin lltiluiíule;-. Efecnvo neto prtJVBfíitínle díi aclivitfadcs cíe opcriición

Afd. Marcelo Paredes /Representante Lega!

íngí Deysi Cárreno García

91

Página 61


11«"

4 Co

—^l

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de O'bnaáciorfes-cfeiNSTRlJVÁÜERO S

Constructora e Inmobiliaria Valero Consíruvalero S.A. Notas al Balance General Al 31 de Diciembre del 2O10 y 2OO9 1. Actividad 1.a Compañía futí constituida mediante Escritura Publica N. 12Ü9 del ? de Julio ríe 1.988, su domicilio principal se encuentra en la ciudad de Guayaquil. Su actividad principal os la ejecución de obras de ingeniería civil y arquitectura o ríe cualquier obra relacionada con la ingeniería 3 través de contratos de construcción por administración de obras y contratos a piecio fijo. En Julio del 2O10, la Compañía insírumento el aumento de capital pagado de US. 8OO,OO a US. $ 6OO,OOC},OO con recursos mantenidos en la cuenta Apodes para futuras capitalizaciones, en Septiembre del 201O se efectuó reformas a los estatutos sociales do la Compañía en la que se amplió las actividades a desarrollar en cumplimiento de su objeto social.

índice de Inflación Anual

31 de .piaembre:

2010

3.3%

2OO9

1.3%

2OO8

8.fi%

2. Políticas Contable; Significativas Bases de Presentación do los Estados Financieros l.as

políticas

de

contabilidad

principios de contabilidad que

la

imporUis

Gerencia de

de

ciertos

financieros.

Se

la

Cotupriñia

activos,

debe

qun

üicjuc

Iw

Compañía

están

de

acuerdo

con

generalmente aceptados en e! frCuador, los cuales requieren fjftidúe

pasivo:.,

considerar

estimaciones

ingresos

qui>

los

y

y

gastos,

resultados

supuestos incluirlo:-;

u:ales

que

en

podrían

afectan

dichos diferir

los

estados de

esas

estimaciones.

En Ecuador se encuentran vigentes las y

para

aquellas

recomienda los

que

especificas

las

Normas

Internacionales de

a

seguirse

lincamientos

Fíesolución

No.

de

Diciembre

las

Normas

cmnograrna

como

OS.G.DSC.O1O del

2OO8,

Compañía

de

que

no

principios la

establece

Interna dona las ¡a

Normas Ecuatorianas de Contabilidad

situaciones

estén

Información de

un

cronograma

Información

deberá

adoptar

p;n;j

Financiera

estas

>fn

normas

De

Compañías In

adopción

(NMF). a

por

f-'inanciora

contabilidad.

Superintendencia

de

consideradas

partir

En deí

las

< NEC) NEC,

(Nllf 1 ) acuerdo

r;on

la

el

.11

publicada eri la

Ecuador base

1 de

se

provean

a

Enero

de est« del

Página 62


II OCT2012

H5 Constructora

,.._...^LERO -

•*

.

;

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de OmÍaa¿¡bne¿:CQNétRUV^¿ERÍá S.A

Cons'crucíora e Inmobiliaria Valero Cünstruvalero S.A.

Marxo, :>01O: F'ian de implementación Plan de capacitación Techa del diagnóstico de principales impactos Septiembre, 2010: Conciliación

del balance general y patrirrmma reportado bajo NEC al reportado

bajo NÍIF.

Los estados

financieros adjuntos han sido preparados rio

acuerdo con las Normas

¡"cuatorianas

de

contabilidad

Contabilidad

(NEC)

y

principios

de

genetalmente

aceptados en el Ecuador y pueden diferir de aquellos emitidos de acuerdo con las Normas Internacionales de Información financiera

(NIIF : ) .

Contratos de Construcción La

Empresa

reconoce

los

resultados

generados

en

los

con Ir ales

de

construcción

suscritos en base al método por porcentaje de lerrninf-idón, ei ingreso del contrato es reconocido como

ingreso cu el estado de

resultado!.; en los períodos contables en

que se desernpoñfi el trabajo. Los costos del contiíilo generalmente son reconocidos como un gasto

en el estado

de resultados do tos periodos

contables

en que se

ejecuta el íespectivo ¡rabajo. Propiedades, Planta y Equipos Están registrado-; al cosió de adquisición. £1 costo es depreciado de acuerdo con ni método de línu:i rectn «n (unción de los años de vida uril estimada, en base a !o¡; siguientes porcentajes anuüíes: Equipos

10%

Muebles y enseres

10%

Maquinaria y Equipo

20%

Equipos de computación Vehículos

33% 20%

Reserva Legal y Facultativa La Ley cíe Compañías establece una apropiación obligatoria del 10% de la utilidad anual pora la recorva legal, hasta que represente el SO% del capital panado. Esta reserva puede ser capitalizada o desfinada n absorber pérdidas incurridas.

Página 63


I OCT 2012

.^•Bconr Coristnj clora

^A\/L IAERO Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTR-UVALERO:S/Á.

Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A.

Participación de Trabajadores De acuerdo con oí Código fin Trabajo, la Compañía debe distribuir entre sus empleados el 1SX de las utilidades antes de impuesto a la reñía. I7ste beneficio es registrado con cargo a ios resultados del período en que se devenga. Impuesto 3 la Renta El impuesLii a ¡a renta se calcula a una tasa del ? 5 % sobro las utilidades tributables. Cin caso de que la Compañía reinvierta sus ulilidades en el pats Orí maquinarias y equipos nuevos que se desunen para su actividad productiva, la tasa de impuesto a la renta sería del 15% sobres e! monto reinvertido siempre y cuando efectúen e( correspondiente aumento de capital basta el 31 de Diciembre del siguiente ano, y el saldo 25* del resto de las utilidades sobre la base imponible determinada en la Nota 10. Este tributo es registrado con cargo a los resultados del período en que se devenga. Ingresos Son registrados en base al método de avance de obra a la fecha del balance. Costos y Gastos I.OL; costos de los

contratos

de

construcción

se registran

conforme al grado

de

nv.ince del contrato, !os gastos son registrados sobre; la base del devengado. 3.Caja- Bancos Registra las disponibilidades de fondas mantenidas en Instituciones financieras locales y del exterior, que sirven para el manejo operativo de la Empresa, a Diciembre 31 está representada en: 2003

(US Dólares) 1,805,348

Bancos Lócalos Bancos Extranjeros Cuentas de Ahorro 'Iota I

Míarni

105,945

10,325

^,325

11,853

82,761

1,827,526

194,031

Página 64


Z Z OCT2012 H^ Const

...:._.^:L >..

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones GONSTftUVALERO S.A

'

Constructora

inmobiliaria Valero Construvalero S.A.

4. Inversiones Comprende

inversiones

denominarías

leni porfíes

con

liquiden

permanentes,

oslan

representadas en inversiones consistente en unidades de partid pación de fideicomisos inmobiliarios íidminislradns por entidades locales autorizadas, con plazos promedio de 90 difis y can rendimiento promedio del i 4% . incluye invarsióf} en certificado de inveisión, el detalle de las inversiones es el siguiente:

2010 (US

2009

¡Joteras)

Htk'ir-nrniso Inmobiliario Castilla

461.160

Fideicomiso Inmobiliario Plaza Norte [-'irlfjicomiso Irimohiliario Cataluña Certificado Inversión • Bao. Pichincha Total

O O

10.OOO 471.160

1.189.892

5. Cuentas por Cobrar l.as cuentas por cobrar se integran como sigue:

2010

(US notares) Clientes Cartera por cobrar Clientes vencida Provisión cartera por cobrar Prestamos Empleados Anticipo ;¡ Proveedores Deudores Varios Retenciones en lo Puente Crédito Tributario IVA Total

fUS Dólares)

3.216.744 1.430.889 Q 52.859

3.502.343

627. 6') i

0 39.OOO 4.S24 197.773 3. 820.5^2

140.683 0 0 S. 468.86.'

0 0 76.G12

Movimiento de Provisión Incobrables 2010 (US Dólares)

Saldo Inicial Diciembre 31

-767.S85

Provisión constituida Cartera castigada

-663.303

Saldo a Diciembre 31

2009 (US Dólares)

-1."130.889

Página 65


22 OCT2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Aligaciones GÚNSTRtgVAUERO S.A

Constructora e Inmobiliaria Vaiero Constaivalero S.A. Clientes, representa facturas emitidas por avance de obras y reposición de gastos en contratos por administración de obras con plazo promedio de hastfi G^j días, incluye reconocí míen tu de ingreso por HV¡-ÍHC.<; de obra en contrato de construcción con plazo de 5 4 0 días. l.;¡ Compañía ha registrado provisión del 100% sobn; la cartera por cobrar con vencimiento mayor LI 300 días, un saldo importante de esta caiUírri se encuentra en demanda judicial, In Administración estima que la resolución de este litigio será favorable para la Compañía, Prestarnos a Emplendos y Deudores varios representan principalmente dichos importes no tiunn plazo de vencimiento y no devenga interés.

préstamos,

Anticipo a Proveedores corresponde u valores desembolsados a favor subcont ralis tris de obin, cuyo saldos son liquidados durante el avance de obra.

cíe

Deudores Varios, incluye valor aportado a Consorcio Shia Asia del cual la Compañía es asociada, constituido para el desarrollo (ie Obra Estación Montevarde. ET1 saido de esto cuenta no tiene fecha de vencimiento y no devenga interés.

7. Propiedades, Planta y Equipos

Los movimientos de propiedades, planta y equipos de Diciembre del 201O y 2009 fueron como sigue:

por los años terminados el

Saldo

Nombre cuenta Equipos de computación Muebles y enceres Maquinana y equipos

Vehículos Depreciaciones Toííil de activo Jijo, neto

31/12/2O09

31

Saldo Altas /

Bajas

Dcprociacion

3?.0?1

5.887

O

9. Vio

-1.300

O

298./-3S

U2.91S

0

169.35'!

l )S.!2'i

O

-309.456

130. 7&5

-47.10?

199.970

368.992

-47.102

31/12/2O10

37.908 13.616 A 11. 6SO ¿64.479 225.793 525.860

Incluye valores en (as cuentas Vehículos, Maquinaria y equipos en i regados en garantías a Instituciones financieras y Cornrumía de seguros, en colateral pcpréstamas bancaríos y pólizas de seguro do buen uso de anticipo y cumplimiento de contratos de obra por US. $ S 7 2 . 7 1 3 .

Página 66


7ZOCT2012 Mí Const

.__^L

..Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obliqaciones^^NáTR U VALERIO S.A

Constructora e Inmobiliaria Valero Consíruvalero S.A. 8.Otros Activos

g.Sobregiras Bancarios Al 31 de en cuenta bancanas, cancelaron

Oir.iombre del ?Ü1O, representa sobregiro bancario de tesorería mantenido corriente de banco local que se encuentra incluido en las conciliaciones originario por l;i emisión de cheques pendientes de cobro con los que se facturas a los proveedores de IH Compañía, se presenta asi:

2010

2009 {US

Dólares)

("Janeo Proam erica

97 - 647

BG.'IIH

TOTA!_

97.647

86.418

10.Obligaciones Bancarias Al 31 cié diciembre del 2O1O, corresponde a obligaciones con entidades financieras locales, con ven cimientos promedio de 360 días controtados a una uisa de intereses promedio de! 14% y están garantizados por activos fijos de; la Compañía, oí detalle; de las obligaciones comprentie¡

(US

Bíinca

Inteinacional

Banco

Bolivariano

Banco del Austro Banco Terriiorial TOTAL.

Dólares)

O

14.011

92.155

12.412 649.105

10. 141

0

3.ÜUQ

102.296

68O.OJ1

11. ("nenias por Pagar Al "i I de Diciembre, las cuentas por payar están constituidas por oí. libaciones ci. proveedores que rio devenga intereses ni tienen filazos de vencimiento, incluy obligaciones con la Administración Tributaria, con el Instituto Ecuatorinno d« So'-isl y la provisión para pago de participación de trabajadores orí ulilid-i-i^s, rni&mas o,ue son canceladas dentro de los plazos OSlablecidos, la cimnla

Página 67


2ZOCTZQ12 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de O^iq^¿¡onés.ONSIRUyAÍER

S.A

(' US ü< Jiotes .1

Servicio de Montas

Idioma;;

IESS por pagar Obligaciones

•183. GIS

368.162 357.950 79.804 \'\'.',A'f 6

Proveedores

Patioriíilna

AcreedorciG Varios

I I 1 . 743 263.590 0

53.564 127.473 1.039.993

170. 87 i

138.161

Píirtícipación de "t"rah:3jadore£

1.268.425

TOTAL

12. Anticipo de Obras - Cliente El saldo de esta cuenta está representado por los valores recibidos i.le los clientes en calidad dt¡ Anticipos, entregados en la suscripción de los contratos de construcción, eslos valores son descontados de las facturas que emite la Compañía por concepto de avance de obra en un porcentaje igual del ¿inlicipo entregado, los Anticipos representan un porcentaje promedio entro e) 35% y 40% det monto del contrato y se respaldan en garantías emitidas por Compañías aseguradoras a favor de; emisores de los Anticipos, e\e de los vnloreis recibidos corresponde a las Obras siguientes;

2O09

2010

(US nólmas) CONSORCIO SHIA ASIA FIDEICOMISO FUENTES DEI. RIO FIDEICOMISO C A i A I . UÑA FIDEICOMISO CAS I ILLA MI MUNICIPALIDAD Dfc

MILAGRO

INMOSOLUCION S.A. RISñONNO S.A.

1.023.522 48.310 294.? 27 H44.464 55.930

O O

579.413 3O/.O87 O

784-.591

O

95.OOO

O

ROOI-TÍIC ECUADOR S.A. UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA

EQUINOCCIAL

FIDEICOMISO COMPOSTELA TOTAL

2.S66.16S

Sí'.'i.SOO

Página 68


Z2QCT2012 J Contl

^mvA

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones C

Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A.

13, Obligaciones por pagar Comprende con

una

oblKjmiión

IÍJSLI

do

numlenida

inic;rós

det

con

1L>%,

proveedor esta

IIA3A

obligación

con

¡;sly

vencimiento g;irant¡z;ícif.i

do

con

c'iu

di'ns

activo

íijn

t:ornprado al proveedor, 14. Obligaciones Financieras; Largo Plazo

15, Capital Pagado A!

31

de

ordinaricis una,

Diciembre y

del

nominativas

20O9, de

Un

el

cespita I

dólar

de

pagado

los

consiste

Estados

de

de

6QO,OOO

Unidas

de

acciones

América

cada

totalmente suscritas e íntegramente' pagada:;.

15.1 Aportes para futuras ca pila libaciones Corresponde cuenta

a

utilidades

por decisión de

no

los

distribuidas

de

ejercicios

anteriores

nccioriístas y aprobada en Junta

de esta cuenta se utilizará para futuros aumentos

rio

t.a

de reserva

Ley

Compañía mantiene en esla de

Capital

compañías Pagado.

cuyo

También

reservas de capiíal

cueniíi e! Fondo

saldo incluye

originados

en

tía

superado

saldos la

por

el

iri-inslf-! rielas

cíe accionistas.

a f;."l

osla saldo

capital.

valor

concepto

legal uslablecido

mantenido de

por

reservas

conversión do estados

de

por fa

concepto

cié

vnluación

y

tinancieros de sueros

a

dólares. 16.Costo de Obras

(LIS tl.329.1SS

Mano de Obra Gíiutos luí luoctos TOTAL

Dólares) 3.907.633 2.764. O l í 131.936

17.989.635

7.IOS.579

Página 69


n OCT2012

jC

:

.JÉI

«r

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obllgacibnes^CtóNétftUvX^ERÓ S.A vr^ : "* //"//•

Consíruciora e inmobiliaria Valero Construvaiero S.A,

Gastos de Personal Servicio du Kricrgia i;lóciiic;.i Servicio telefónico -Servicio agua potable Seguros Servicios cíe torceros

Servicio equipos de Comunicación Alquiler de olíi:tria Goslos legales Pubiictdarf y propaganda Suministro!; y tn£3tcriales Servicia de Gunrdianici Mantenimiento üquipo de camptitacit'in Cjnr,tos atcncionon Rc[.inrf.u:iones vehículos Gíintus Varios TOTAL

20.O09

4. 253

13.900 2.SOO 112.348

9.000 2.9fil 9.6-18 135. 073

0

3.900

3-644

13.431

7.9 [ j8 50.177 22.364 10,020

611.876

54U765

I.6Z1

53.574 1.850

i8.Impuesto a la Renta

2009 (US

IJlilidad antes renta

e provi:,i('>ri para Impuesta a la

Punidas concilíaloria: Más; : Gastos no deduciblos

722.34G


OCT fflfl HB

__ U U N&]£/<n // // Prospecto de Oferta Pública II Emisión de OblÍgacÍqnes^G'd^5TRUVAÍÍERCÍ S.A

Consíructora e Inmobiliaria Valero Cansiruvsíero S-A.

Utilidad /

perdida

gravahle

1,064.224

1.O16.OÜ9

25%

25%

Vasa de impuesto saldo Tasa do impuesto reinvcrnion

(

15%

511,1?7,65 )

214.938

Provisión pafa impuesto a la reñía

¡_as

declaraciones de

tribuarias desde

impuesto

la jacha

a la

renta

no

Administración

para

determinar

pronunciamiento

previo

caduca

declaración,

que

I ey

años

a

en

partir

de

l;¡

la

sido revisadas

fecha

la

(i)

exija en

en

94 del

de

forma

verificar

Compañía

Equinoccial uso

del

misma

acto

tres

determine Clan que

vence

tributaria,

años,

el

contados

por

el

plazo

sujeta para

de

determinación

por

que la

pasivo;

presentar

(iii)

practicado

sin desde

requiera fecha

(i)) la

en

declaración

en un año cuando el

sujeto

de seis

pasivo

o

se en

DÉ GARANTÍAS

suscribió

en

colateral

Anticipo

que

Compañía cedidas

terceros,

que

sirven es

por

Compañía

Ü40

autoridades

mixta, cunlado desde la fecha de notificación de tales actos.

19. CONTRATO

La

un

las

Código Tributario, !a facultad de

obligación

cuando no se hubieren declarado en todo o en parte; y trate

por

fie constitución.

De acuerdo con In establecido en el Artículo la

han

254.015

asociada-

suscribió eslOK

Abril

del

¿Olí

?i

póliza

de

seguro

la

para

terceros

en

Compañía

pagarés

del

seguros

respaldar obligaciones En

para un

de

contrato

adición garantizar

contrato

de

nú devengan

a

este

a

del

de

ramo emitió

colateral

se

y

tienen

a a

favor

favor

en un

del

S.A., pagarés

Seguros y

buen

Pelroecuador

Hhia Asia,

¡ilazo

de

contratistas

entregaron

Valero

respaldo

intereses;

a

Consorcio

Constructora

mutuo

garantía Anticipo

en

garantías

en a de

la

la que \ Mía les

contraparte favor

de

la ios

vencimienlo cía

días.

Página 71


/ ^ií^^^S ^ r^s^ Xf

o ? nPT 9Í119

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IL ULI ¿UlZ

Corstruclofa

:

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AERO Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CQNSTRUVALBlRO S.A

Constructora e ¡nmobiíiaria Valero Construvalero S,A. ?O.Reformas Tributarias I- n el Suplenu;nk¡ ni Registro Oficial No. .i 5 I del ;?9 ríe diciembre ttv 2O1U. -Je expidió oí Cocuyo Ortjánicu fin la í"'ro(lu(':ción, Oome-rcio n inversiones, el cual incluye reforma!; tributarias que esl;i|jk;cun incentivos fiscales ¡3 las incursiones, un resumen de: los principales incentivos es oí siguif-jnUJ:

Año

2OI1

Alio

^012

24% 23%

Año 2013 en adelante

22%

Adición atmenlo, loü contri huyen Les administradores u operadores de una Zona Especial de Desarrollo Etconómico (ZEDE) tendrán una rebaja adicional de 5 punios porcentuales en ¡3 tasa del impuesto a la renta. Cálculo del

Impuesto a la

Renta

Para el cálculo del impuesto a la renta, serán deducibles adicionatmento los siguientes rubros: Gaslos incurridos por empresas medianas en capacitación técnica dirigida a Investigación, desarrollo e innovación tecnológica, gastos en la mejora dn productividad, gastos de viaje, estadía y promoción comercial para el ;JCCESO a mercados Interna don alas. Depreciación y amortización de adquisiciones d<; maquinarias y equipos y ter.noluíjías destinadas a la iinplementat ion de producción más limpia, generación de energías renovables, la reducción del impacto ambiental de la actividad productiva y invernadero.

a

reducción

cié

mnisioncjs

dn

gases

de

efecto

Incremento neto de empleos por un periodo de cinco anos, cuando se trate de nuevas inversiones en zonas económicamente deprimidas y de frontera y se contrate a trabajadores residentes en dichas /.onas, Pago del Impuesto a la Renta y su Anticipo Exoneración del pago del impuesto ci (a renta cfurante cinco años, para las sociedades que se constituyan a partir de ¡a vigencia de este Código, así como también las sociedades nuevas que se constituyan por sociedades existentes, siempre y cuando las inversiones nuevas y productivas se realicen


Z 2 OCT 2012 l^LERC o^de Cjferta Pública II Emisión de Obligaciones CON

Constructora e inmobiliaria Vaíero Construvalera S.A.

Diferí mi en lo del f.);i(jo del impuesto a la renta y rjc su anticipo hasta por cinco añor., CUM el correspondiente pago de intereses, para las sociedades que transfieran por lo menos r:l S% de su capital accionario a favor de al menos el ?0% de sus trabajadores. Se excluirá en oí cálculo del anticipo del impuesta y la lenta, adit;¡ofia!inente los gastos increméntales por generación de IRIEÍVO empleo o mejora de la masa salan-il, así como la adquisición de nuevos activos destinados a la mejora di1 la productividad o innovación tecnológica, y en general aquellas inversiones y gastos efectivamente realizados, relacionados con los beneficios tributarios para el payo del impuesto a la lentíi que reconoce el Código de la Producción para las nuevas inversiones. Retención en la Fuente del Impuesto a la Renta Ln ios pagos EI! exterior realizados por las sociedades, aplicarán la tasa de impuesto a la renta determinada para la sociedad como porcentaje cit¡ retención en ¡a fuente del impuesto a la renta sobre dichos pagos. -

Exoneración ds la retención en ia fuente de¡ impuesto a la renta para los pagos por intereses de créditos externos y líneas de crédito registrados y que devenguen intereses a las lasas establecidas por el Banco Central del Ecuador, otorgados por instituciones financieras del exterior, UcbidarnenU' establecidas y que no se t:ncui:ntren domiciliadas en paraísos fiscales.

Impuesto a la Salida de Divisas Exoneración del impuesto <i ía salida du divisas para los panos realizados al exterior, por amortización do capital e intereses generados sobre créditos olorgados por instituciones financieras internacionales, con un plazo mayor M un ario, der.liníuíos al financia miento de inversiones prevista;; en el Código df la Producción y que devenguen intereses a las tasas referencia les. Los payos realizados al exterior por parle de administradores y operadores di; las Zonas Fallecíales de Desarrollo Económico ( Z P D E ) . 21. EVENTOS SUÍ3SECUENTES f-ntre el 31 de diciembre del 2010 y la fecha de emisión del informe de ios auditores extornos, no se produjeron eventos HUR en la opinión de la Administración de la Compañía pudieran tener un efecío significativo sobre dichos estado:; financieros, y que no estuvieran revelados en los mismos o en sus notas.

Página 73


••>^-¿-<;c:.:s II QCT2012

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IBcontrudar*

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CÓNSTRU&A'LÉRO

Edil', U Previsora. Plio 25, Of. íí .¡502 •Auditores y Consultares

Informe de fos Auditores Independientes

A los Accionistas de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S. A. Informe sobre los estados financieros L Hemos audítado ios estados financieros adjuntos de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALEFíO CONSTRUVALERO S. A.s que comprenden. .;er estado de situación financiera ai 31. de Diciembre del '2011', y [os correspondientes estados de resultado integral, de cambios en el patrimonio y de flujos cié efectivo . por el año terminado' en esa fecha, asi como e! resumen de ¡as políticas contables significativas y otras notas explicativas. Responsabilidad de ía gereficía sobre los estados financieros: 2.

La gerencia de la Compañía/es responsable de: ía preparación y presentación razonable de estos estados financíetps de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera (NHF), y de su control Jntempr'deféífnináo^^coTTjp. necesario por ia Gerencia, para permitir , ' - ' Í K ^ i . f.t w WÍTOM*? ., la preparación de^'estadosV'-.ftnsncteros '.que no contengan distorsiones importantes, debido a ' fraude o error. '." . ' ,-.-.-'•

Responsabilidad del -JaiaJftQr • : .'..••

3< Nuestra responsabilidad -BSJ;; la de '..-expresar una -.--ppiolán sobre ios estados financieros adjuntos, basados^ '-'.en ' nuegtfa',; auditoria; '•'• Nuestra = :áü'c|ííórfa _fue efectuada de acuerdo con Hormas íntemadonale.s dé'^í^fitoiia^.; las cuales •requieren- que cumplamos con requerimientos éticos-, planifiquemos, y realicemos urja auditoria . para obtener certeza razonable de si ios estados financieros rib .contienen' distorsiones -. importantes. '-. '•.• • " '.." •'• " \a auditoría comprendé !a ejecución de procedimientos para o sobre los saldos y íás.: ".revelaciones,, presentadas1 en ios ,'estados financieros. Los procedimientos seleccionados' dependen del juicio de! auditor, que incluye ía evaiúaa'on de los riesgos de que los estados financieros contengan distorsfones;^irmni5antes, debido a fraude o error. Al efectuar esta evaluación de riesgo, ei los controles Infernos relevantes de la Compañía, para ij#Qpregáí'%1oTi y^'ljiresemación razonable de los estados .financieros, con el fin de diseñar /p^c^í'rnicnto^de UAiíítoría de acuerdo con Jas circunstancias, pero no con" ei ; propósito de •mpre^a^ tina-, apú^ónh sobre la efectividad del control interno de la Compañía. Una auditoría \Smbien íncjc1^ la//3va[uac!Ón de si los principios de contabilidad son apropiados y si 'f3e •gátímacioo^'' contables realizadas por la gerencia son razonables, asi como una evaluaciónatíe*1la" presentación general de los estados financieros, INTERNATtONALCOMSULTlMG GROUP (g) Internatiortal donsuitting; Group fríe.

ina 74


Z2 OCT2Q12 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones

Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionar una base para nuestra opinión de auditoria. Opinión

\.

razonablemente,. en todos los aspectos importantes, \ situación financiera de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S. A. al 31 de Diciembre En20T1, nuestra los deestados financieros los mencionados párrafo y 1sus presentan del y losopinión, resultados sus operaciones, cambios enenei el patrimonio flujos de efectivo por et año terminado en esa fecha* de conformidad con Normas Intemacionaies de Información Financiera (NIIF). ... .- • . , .•-,•• ^

SC - RNAE

')er V. La Mota - :Socío No.33967

12 de Junio, del 2012

ff/fces^'#^!\ ' ^' .^ Í7t» *• nC. '

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Página 75


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II QCT 2012

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones 'CÓNST-ftÜVAT-ERO S.A.

-CONSTRUCTORA E" INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERQ. -S.-. A,- — Estados de Situación Financiera 31 de Diciembre 1 de Enero 2011 2010 2010 (US Dólares) C Revisado )

(Revisado)

3,491,353

2,293,686

1,383,923

2,443,174

4,037,978 . -

2,850,370 190 -

Activos Activos corrientes: Efectivo en caja y bancos y equivalentes de efectivos (Nota 4) Deudores comerciales

y

otras

cuentas

cobrar (Nota 5) Cuentas por cobrar a partes relacionadas Inventarios (Nota 7) Activos por impuestos corrientes

(Nota

(Nota

por 196,000 5,433,777.

6)

U}

Total activos corrientes

279,864

-

202,597

11,844,768

6,336,664

4,437,080

843,756 116,748

755,498 114,447

443,304 -

Activos no corrientes: Propiedades y equipos, neto ' ¡'Afote S) Otros activos (Nota 9) Activos intangibles (Nota

¡O)

Activos por impuestos diferidos

(Nota }3)

Total activos no corrientes

Total activos

i\^ ¡

V

21,216

13,197

3,500

343,187

349,187

349,187

1,330,907

1,232,329

795,991

13,175,675

7,568,993

5,233,071


2 OCT 2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de

iés-iéONSTRUVALÉko S.A.

31 de Diciembre 2011

1 de Enero

2010

2010

(US Dólares)

Pasivos y patrimonio Pasivos corrientes: Préstamos (Nota 11) • Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar (Ñola !2) Cuentas por pagar a partes relacionadas (Nota S) Pasivos por impuestos corrientes (Nota 13) Total pasivos corrientes Pasivos no comentes Préstamos (Nota 11) Obligación por. beneficios definidos. (Nota

(Revisado )

( Revisado )

1,213,521

' 199,943

766,429

3,810,783 616,915 439,529

3,910,713 367,950

1,814,745 -

6,080,748

4,478,606

. 2,692,922

3,194,696

• 49,257

111*748

17,737 . -

Total pasivos no corrientes

3,243,953

-

Total pasivos'

9,324,701

4,478,606

2,710,659

1,200,000 622,678 243,744 1,648

600,000 715,500

800 1,310,700

186,947

140,099 1,648

Total patrimonio

4,812 596,022 1,I82,O7O -3,850,974

4,812 596,022 989,458 3,090,387

' 4,812 596,022 468,331 2,522,412

Total pasivos y patrimonio

13,175',675-

7,563,993 .

5,233,071

Patrimonio (Nota 17): Capital pagado Aportes para aumento de capital Reserva legal Reserva facultativa Utilidades retenidas: Reserva de capital Ajuste de primera adopción Utilidades acumuladas

!4)

1,648

17,737

Contadora General' Ver notas

'¡untas

Página 77


11 OCT 2012

_^2u

ir

OS.A.

Prospecto de Oferta Pública U Emisión de Oligaci

\A E INMOBILIARIA VALERO

CONSTRUVALERO-S. A. Estados de Resultado Integral Años Terminados el 31 de Diciembre 2011

2010

(US Dólares-) (-Revisado)

Ingresos "ordinarios (Nota 18} Costo de ventas Utilidad bruta Gastos de administración (Nota 19) Costos financieros Otros ingresos, neto Utilidad antes de impuesto'a la renta Gastos por impuesto a la renta (Nota 13) Utilidad neta del año

29,191,977

20,139,375

(26.539,889) 2,652,088

(17.809,806) 2,329,569

(1,608,109) (69,944) 62,975

(1,640,272) (17,390) 111,006

1,037,010

782,913

(276.423) 760,587

._(_gH,93_8_j_ 567,975

760,587

567,975

Otro resultado Integral: Otros resultados integrales, neto de impuestos Tota! resultado integral del ano

• Arq. Marcí lo Paredes Gerente (Señera! .

_ si Carreña García Contadora General

r

Ver notas -adjuntas

Página 78


22 OCT2012 j

... _^ Prospecto de Oferta Pública II Emisión de ObliqáciQfttes Ci3&STftÜVALERO SÍA.

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO- GONSTRUVALERO S. A.Estados de Cambios en el Patrimonio •

Utilidades Retenidas

Capital

Aportes paro Futuro Aumento

Reserva Reserva

Ajustas da Reserva do Primera

Utilidades

Panado

de Capital

Legal_

Capital

Acumuladas

~~~

Saldos oí 1 do Enero del 2010

.

800

1,310,700

599,200

Aumento du capital

~

(

M0.099

U

Adopción

596,022

1,648

46,848

UtllHod nata diil afio, E01O

-

Imputaos diferidos

-

SükJos el 31 do Dldombre del 2010 Aumento de espita! Apropiación Utilidad nota del arto, 2011

-

~

"

_"..

600,000

H 1,500

1SG,947

1,643

6OO,OOO

C88.B23)

'

~

"

-

1,200,000

' 622.678

Mardefo Paredes Molina

Gerente Cícneral .

463,331

Z, 532,412

146,848)

-

~

Saldos a! 31 da. Dldombru del 2011

Tolal

S Dólares)

¡599,200)

Aptopladón

Arq.

Facultativa

'

567,975

989, 4SB

^,090,387

(56,737)

55,737 ^_ 243,744

EG7,975

1,648

4.B1Z

596,022

760,5B7

760,587

1,132,070

3,850,974

(rig. Deysi Carreno García Contadora General

'!/ Ver notas adjuntas

Página 79


22 OCT201Z

//'' V'V '

A Prospecto de Oferta Pública II Emisión de ObliqacibneábofeTRUN/ALEROjkA

CONSTRUCTORA E INMOBtbíARlA-VALERO CONSTRUVALERO S. A. Estados de Flujos de Efectivo Años Terminados el 31 de Diciembre 2010

H011

(US Dólares) (. Revisado ) Flujos da Recibido Rogado Efectivo

efectivo (usado en) proveniente da actividades de operación: de cítenles a proveedores y empleados (utilizado) generado por las operaciones

Intereses pagados Impuesto a la renta pagado Otros ingresos notos Rujo noto do efectivo (usado operación

en)

proveniente

de

actividades

(2,719,659)

Flujo neto de efectivo usado en actividades de Inversión Flujos de efectivo proveniente do (usado en) actividades financiación: Aumento (disminución) en préstamos g corto y largo plazo.

de

Flujo neto de financiación

da

do

(usado

en)

actividades

2,103,747 (17,390) (214,933) 111,006

Aumento nelo en efectivo su ceja y banco y equivalentes de efectivos Efectivo en caja y banco y equivalentes de efectivos al principio del año Efectivo en caja y banco y equivalentes de efectivos al final del año (Nota 4)

1,982,425

(13,215) (2,301)

(351,496) (7,799) (9,697) (114,447)

(295,343)

(483,439)

(279,832)

Ventas de propiedades y equipos Incremento en activos intangibles Aumento en otros activos

proveniente

15,233,653 (16,184,905)

de

Flujos da efectivo usado en actividades do inversión: Compras de propiedades y equipos

efectivo

30,190,781 (32,627,048) (2,436,267) (69,944) (276,423) 62,975

4,208,274

(5B4,2Z3)

4,208,274

(584,223)

1,193, 2 G 7 2,298,686

914,763 1,333,923

3,491,953

2,298, 686

. .

Ver notas adjuntas

Página 80


ZZOCT201Z Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones

VALERO S.A.

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VAL-ERQvGQNSTRU VALERO S. A. Estados de Flujos de Efectivo (continuación) Años Terminados el 31 de Diciembre

2010

2011

(US Dólares) ( Revisado) Conciliación do la utilidad neta can el flujo neto de efectivo proveniente do actividades de operación: Utilidad neta

(usado

Ajustes para conciliar la utilidad neta con el flujo nato de efectivo en) proveniente de actividades de operación:

en) 760,587

567,975

400,000

663,304-

(usado

Provisión para cuantas dudosas Amortización intangible

5,196

Provisión de beneficios definidos

49,25?

Depreciación de propiedades y equipos

191,57-4

47,101

Cambios en e] capital de trabajo: Disminución

(aumento)

an deudores comerciales y otras

cuentas

998,804 (5,433,777) (379,864)

por cobrar Aumento en inventarios (Aumento) disminución en activos por impuestas corrientes Disminución (aumento 3 en acreedores comerciales y otras cuentas por pagar Aumento en cuentas por pagar a partes relacionadas

Arq.

da

efectivo

(usado

en)

proveniente

Maree o Paredes Molina \e dañera!

de

2,095,968

616,915 71,579

Aumento en pasivos por impuestos corrientes

Flujo ñuto operación

(99,930)

(1, 850,722)

actividades

de (2,719,659)

1,982,42S

Carreña García Contadora General

f

Ver notas adjuntas

Página 81


II QCT2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Ob

»^--. CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA' VALER©'- COT^STROVALERp.' S. A. Notas a los Estados Financieros Por el Año Terminado e! 31 de Diciembre de! 2011

1. Información General La actividad principa! de la Compañía es la ejecución de obras de ingeniería civil y arquitectura o de cualquier obra relacionada con la ingeniería a través de contratos de construcción por administración de obras y contratos a precio fijo. La Compañía es una sociedad anónima, constituida el 19 de Abril de 1 9 8 S en Ecuador regulada por la Ley de Compañías, con plazo de duración de 50 años e inscrita en el' Registro Mercantil del cantón Guayaquil el 7 de Junio de 1988. El domicilio principal de la Compañía donde se desarrollan sus actividades es el cantón Guayaquil Av. Miguel H. Alcívar y Eleodoro Arboleda, Edif. Plaza Center Piso 6, oficina 603. Al 31 de Diciembre del 2011 y 2010, Ja Compañía mantenía respectivamente, para desarrollar su actividad*.

].602 y

1.243

La información contenida en estos estados financieros es responsabilidad de la de la Compañía, " '

empleados

Administración

La información relacionada con el índice de inflación anual, publicada por el Banco Central del Ecuador en los tres últimos años, es como sigue:

31 de Diciembre:

2011 2010 2009

índice de Inflación Anual

5.4% 3.3% 4.3%

Página 82


U OCT2G12 \

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Prospecto de Oferta Pública U Emisión de Obligaciones CONSTRUVALERO sX //,c ¡,

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO Sr'A* Notas a los Estados Financieros (continuación)

2. Resumen de las Principales. Políticas Contables 2.1 Bases do Presentación Los estados financieros de la Compañía comprenden los estados de situación financiera al 1 de Enero de! 2010 (fecha de transición), 31 de Diciembre del 2010 y 31 de Diciembre del 2011, los estados de resultado integral, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por los años terminados el 31 de Diciembre del 2011 y 2010. Estos estados financieros han sido preparados de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera. 2.1.1 Declaración de Cumplimiento Conforme a la NIIF 1, Adopción por Primera Vez de las Normas Internacionales de Información Financiera, aunque los primeros estados financieros preparados de acuerdo con las NI!F son, en el caso de la Compañía, los correspondientes al año terminado el 31 de Diciembre del 2011, se han Incorporados con fines comparativos las cifras correspondientes por el año terminado el 31 de Diciembre del 2010, preparado de acuerdo con las mismas bases utilizadas en la determinación de las cifras del año 2011. Esto ha requerido la preparación de un estado de situación financiera de apertura a la fecha de transición, I de Enero del 2010, preparado de acuerdo a las NIIF en vigencia al 31 de Diciembre del 2011. Los estados financieros de la Compañía por los años terminados el 31 de Diciembre del 2010 y 2009, fueron aprobados por la Junla General de Accionistas y fueron preparados de acuerdo con Normas Ecuatorianas de Contabilidad vigentes en dichos años, las cuales fueron consideradas como los principios de contabilidad generalmente aceptados anteriores (PCGA anteriores), tal como se define en la NIIF 1 Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera, para la preparación del estado de situación financiera de acuerdo a NIIF al 1 de Enero y 31 de Diciembre del 2010. Los PCGA anteriores difieren en ciertos aspectos de las NIIF. Los estados de situación financiera de acuerdo con NIIF al 1 de Enero y 31 de Diciembre del 2010, han sido preparados exclusivamente para ser utilizados por la Administración de la Compañía como parte del proceso de conversión a NIIF para el año terminado el 31 de Diciembre del 2011. Las principales políticas contables aplicadas por la Compañía en la preparación de los estados financieros se detallan a continuación. Tal como lo requiere la NIIF 1, estas políticas han sido definidas en función de las NIIF vigentes al 31 de Diciembre del 2011, aplicadas de manera uniforme a todos los períodos que se presentan.

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligactones.COrJStRlJVALERO tffe.

CONSTRUCTORA E WMOB!íllARfA"VALERO CONSTRUVALERO S. A.

Notas a los Estados Financieros

(continuación)

2. Resumen de las Principales Políticas Contables {continuación) 2.1.2 Responsabilidad de !a Información La información contenida de estos estados financieros es responsabilidad de la Gerencia, que manifiesta expresamente que se han aplicado en su totalidad los principios y criterios incluidos en las Normas Internacionales de Información Financiera por eí IASB. 2-1.3 Aprobación de los Estados

Financieros

Los estados financieros por el año terminado el 31 de Diciembre del 2011 han sido aprobados por la Gerencia de la Compañía y serán presentados a la Junta General de Accionistas para su aprobación. En opinión de la Gerencia de la Compañía, los estados financieros serán aprobados sin modificaciones. 2.2 Basas de Preparación Los estados financieros adjuntos se presentan en Dólares de Estados Unidos de Norteamérica, moneda funcional de la Compañía y se han preparado a partir de los registros contable de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera (NI1F) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) y représenla la adopción integral, explícita y sin reservas de las referidas normas, de forma que presentan razonablemente la situación financiera de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S. A-, al 31 de Diciembre del 2011, así como el resultado de sus operaciones, los cambios en el patrimonio y los flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha. La preparación de los estados financieros de acuerdo con NIIF requiere que la Administración realice ciertas estimaciones y establezca algunos supuestos inherentes a la actividad económica de la Compañía, con el propósito de determinar la valuación y presentación de algunas partidas que forman parte de los estados financieros. En opinión de la Administración, tafes estimaciones y supuestos estuvieron basados en la mejor utilización de la información disponible al momento, los cuales podrían llegar a diferir de sus efectos finales. El detalle de las estimaciones y juicios contables críticos se detallan en la Nota 4.

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220CT2012 Prospecto de Oferta Pública U Emjsión de Obligac\6ne9'COÑ5'TjétUVÁLEábrS.

-G"©"NS-~FRlíieTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALE-R©^S™A-;--"Notas a los Estados Financieros (continuación)

2. Resumen de (as Principales Políticas Contables

(continuación)

2.3 instrumentos Financieros 2.3.1 Activos Financieros La Compañía clasifica sus activos financieros en las siguientes categorías definidas en la NIC 39: efectivo en caja y bancos, deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, cuentas por cobrar a partes relacionadas y otros activos financierosTodos los activos financieros se reconocen y se dan de baja en la fecha de la negociación cuando se observe. la presencia de una compra o venta de un activo financiero bajo un contrato cuyas condiciones requieren la entrega del activo durante un período que generalmente está regulado por el mercado correspondiente y son medidos inícialmente a su valor razonable, más los costos de !a transacción, excepto por aquéllos activos financieros clasificados al valor razonable con cambios en los resultados, los cuales son inicialmente medidos al valor razonable y cuyos costos de ia transacción se .reconocen en resultados. Todos los activos financieros reconocidos son posteriormente medidos en su totalidad al costo amortizado o al valor razonable. 2.3.2

Deterioro de Activos Financieros al Costo Amortizado

Los activos financieros que se miden al costo amortizado, son probados por deterioro al final de cada período. Un activo financiero estará deteriorado si, y solo si, existe evidencia objetiva del deterioro como, consecuencia de uno o nías eventos que hayan ocurrido después del reconocimiento inicial del activo y ese evento o eventos causantes de ia pérdida tienen un impacto sobre los flujos de efectivo futuros estimados del activo financiero. El importe de la pérdida por deterioro deí valor para un préstamo medido al costo amortizado es la diferencia entre el importe en libros y del flujo de efectivo estimado futuro, reflejando el efecto del colateral y las garantías, descontados a la tasa de interés efectiva original del activo financiero. El valor en .libros..-del activo financiero se reduce por la pérdida por deteriora-directamente, excepto para las cuentas comerciales por cobrar, donde el importe en libros se reduce a través de una cuenta de provisión. Cuando se considera que una cuenta comercial per cobrar es de dudoso cobro, se elimina contra la cuenta de provisión. La recuperación . posterior de los valores previamente eliminados se convierte en créditos contra la cuenta -. de provisión. Los cambios en el importe en libros de la cuenta de provisión se reconocen en el estado de resultado integral.

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220CT2012 Prospecto de Oferta Pública U Emisión de Obli^ci^ties QON¿f RUVAL¿RO Í5

E INMOBILIARIA VALERO -GQNS^Rl^V^ERO" S. 1 A." Notas a los Estados Financieros (continuación)

2. Resumen da las Principales Políticas Contables (.continuación)

-

...

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2.3.3 Baja en Cuentas de un Activo Financiero La Compañía dará de baja en cuentas un activo financiero únicamente cuando expiren los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero, y transfiere de manera sustancial • los riesgos' y beneficios inherentes a la propiedad del activo financiero. „ Si la Compañía 'no transfiere ni retiene substandalrnente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad y continúa reteniendo e¡ control del activo transferido, la Compañía reconocerá su participación en el activo y la obligación asociada por los valores que tendría que pagar. SÍ !a Compañía retiene substancialmente todos ios riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo financiero transferido, la Compañía continuará reconociendo el activo financiero y también reconocerá un préstamo colateral por los ingresos recibidos. 2.3.4

Pasivos Financieros

La Compañía clasifica loa pasivos financieros en los siguientes categorías: préstamos., acreedores comerciales y otras cuentas por pagar y cuentas por pagar a partes relacionadas. Los Instrumentos financieros se clasifican como pasivos financieros al 'valor razonable con cambios en los resultados o como pasivos financieros medidos al costo amortizado. Los pasivos financieros se reconocen inicialrnente a incurrido en la transacción. Posteriormente, se diferencia entre los fondos obtenidos (neto de los valor del reembolso, se reconoce en el estado de el método de la tasa de interés efectiva.

su costo, neto de los costos que se haya miden a su costo amortizado y cualquier costos necesarios para su obtención) y el resultados durante la vida del acuerdo con

La Compañía da de baja en cuentas un pasivo financiero si, y solo si, expiran, cancelan o cumplen las obligaciones la Compañía. 2.3.5 Instrumentos de Patrimonio Un instrumento de patrimonio consiste en cualquier contrato que evidencie un Interés residual en loa activos de !a Compañía luego da deducir todos SUS pasivos. Los instrumentos de patrimonio 'emitidos -por ¡a Compañía están representados por las acciones- ordinarias y nominativas que constituyen el capital pagado, y se reconocen por los ingresos recibidos,- neto de los costos de emisión directos. 2.4. -jLos

Clasificación de Instrumento Financiero aspectos

más

relevantes

de

cada

categoría

"• aplicable '-a

la -Compañía

se

describe

continuación:

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"

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ll OCT 2012

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-^ Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Oblaciones

S.A.

.---^©@NSíT-RUCTORA E-'INMOBILIARIA VALERO C.ONSTR.UVrA-lrE&a^---A.-- •Notas a los Estados Financieros (continuación}

2. Resumen de las Principales Políticas Contables (continuación) H.4.1 Efectivo en Caja y Bancos y Equivalentes de Efectivo Efectivo en caja y bancos y equivalentes de efectivo incluye aquellos activos financieros líquidos, el efectivo en caja y depósitos a la vista en hancos. Estas partidas se reconocen al costo histórico. 2.4-2 Deudores Comerciales y Otras Cuentas por Cobrar Los deudores comerciales y otras cuentas por cobrar son activos financieros distintos de los instrumentos derivados, con cobros fijos o determina bles, que no cotizan en un mercado activo. Surgen cuando la Compañía provee dinero, bienes o servicios directamente a un deudor sin intención de negociar la cuenta por cobrar. , Después del reconocimiento inicial, a valor razonable, se miden al costo amortizado utilizando el método de la tasa' de interés efectiva, menos cualquier deterioro. El ingreso por intereses (incluyendo los intereses 'implícitos) se reconocen como ingresos de inversiones y se calculan utilizando la tasa de interés efectiva, excepto para las cuentas por cobrar a corto plazo, que la Compañía ha determinado que el cálculo del costo amortizado no presenta diferencia con respecto al monto facturado, debido a que la transacción no tiene costos significativos asociados. Las cuentas por cobrar clientes y otras cuentas por cobrar se clasifican en activas corrientes, excepto los vencimientos superiores a 12 meses desde la fecha del estado de situación financiera, que se clasifican corno activos no corrientes. 2.4.3

Otros Activos Financieros

Los otros activos financieros representan certificados de inversión a participación en fondos de inversión registrados a! costo de adquisición.

plazos

y unidades de

Otros pasivos financieras son medidos posteriormente al costo amortizado usando el método de la tasa -dé"1--interés..,, efectiva, 'siendo los gastos por interés reconocidos sobre -una;,,basei.de rendimiento efectivo. • El método de la tasa de interés efectiva es un método de cálculo del costo amortizado de un pasivo financiero y de imputación del gasto financiero a lo largo del período-, relevante. La lasa dé" interés efectiva es la tasa de descuento que iguala exactamente los flujos de efectivo por • .^'•"'cób'ra'r^d• por pagar estimados a lo largo de la vida esperada del pasivo financiero (o, cuando sea adecuado, en un período más corto) con el Importe neto en libros del pasivo financiero. 14

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ZZOCT2012

\ >''v~* Prospecto de Oferta Publica II Emisión de Obligaciones CONSTRU'

^'CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO' CO^STOWSTlERO^S".' A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

•2." Resumen de las Principales Políticas Contables 2.4.4

(continuación)

-

*•.•--«,;.-.

Préstamos

Representan pasivos financieros que se reconocen inícialmente a su valor razonable, neto de los. costos de la transacción incurridos. Estos préstamos se registran subsecuentemente a su cesto amortizado; cualquier diferencia entre los fondos recibidos (neto de !os costos de transacción) el valor de reembolso se reconoce en el estado de resultados durante el periodo del préstamo usando el método de la tasa de interés efectiva. Los préstamos se clasifican' como pasivo corriente a menos que la Compañía tenga derecho Incondicional de diferir e! pago de la obligación por lo menos 12 meses después de la fecha del estado de situación financiera. 2.4.5

Acreedores Comerciales y Otras Cuentas por Pagar

Los acreedores comerciales y otras- cuentas por pagar son pasivos financieros distintos a los instrumentos derivados, con pagos fijos o determinabas, que no cotizan en un mercado activo. Después del método de (incluyendo utilizando la

reconocimiento Inicial, a valor razonable, se miden al costo amortizado utilizando el la tasa de interés efectiva, menos cualquier deterioro. El gasto por intereses los intereses implícitos) se reconoce como costos financieros y se calculan tasa de interés efectiva, excepto para las cuentas por pagar a corto plazo cuando

el reconocimiento del interés resultaría inmaterial. La Compañía tiene irnplementadas políticas de manejo de -riesgo financiero para asegurar que todas las cuentas por pagar se paguen de conformidad con los términos crediticiosypreacordados. Los acreedores comerciales y otras cuentas por pagar se clasifican en pasivos corrientes, excepto los vencimientos superiores a 12 meses desde la fecha del estado de situación financiera, que se clasifican como pasivos no corrientes. 2.5

Inventarios

- ^,^.f..-^r,,t^.l

Los inventarios están'registrados al costo de'compra o 0 su valor .neto realizable el'que" resulte menor Están valuados en base al método promedia ponderado. ' El valor neto realizable representa el precio de venta estimado menos todos los costos estimados _ de terminación y los gastos necesarios para la venta.

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaálonefe COÑgtftÜ VALEROSA

E INMOBILIARIA VALERO Notas a los Estados Financieros (continuación)

2. Resumen de las Principales Políticas Contables (continuación) 2.5 Inventarios (continuación) La Compañía realiza una evaluación del valor neto realizable de los inventarios al final del período, constituyendo ¡a oportuna provisión cuando los mismos se encuentren so b revalorados. Cuando las circunstancias, .que previamente causaron la rebaja, hayan dejado de existir, o cuando exista clara evidencia de incremento en el valor neto realizable debido a un cambio en las circunstancias económicas, se procede a revertir el valor de la misma. 2.6 Propiedades y Equipos

2.6.1 Medición en el Momento de] Reconocimiento Los elementos de propiedades construcción.

y equipos se valoran inicíalmente por su costo de adquisición o

El costo comprende su precio de adquisición más todos los costos directamente relacionados con !a ubicación del activo, su puesta en condiciones de funcionamiento según to previsto por la gerencia. Adicionalmente, se considerará los costos por préstamos de !a financiación directamente atribuíbies a la adquisición o construcción de activos que requieren de un período de tiempo sustancial antes de estar listos para su uso o venta. Los costos de ampliación y mejoras que representen un aumento de la productividad, capacidad o eficiencia o un incremento de la vida útil de los activos, se capitalizan como mayor valor de los mismos cuando cumplen los requisitos de reconocerlo como activo. Los gastos de reparaciones y mantenimiento se reconocen que se incurren. 2.6.2 Medición Posterior al Reconocimiento:

en los resultados del período en

Modelo del Costo

Posteriormente del reconocimiento inicial, las maquinarias y equipos, muebles y enseres, equipos de computación" ';y '"'vehículos están registrados al costo menos la depreciación-r-a cumula da- y menos" las posibles pérdidas acumuladas por, deterioro del valor.

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22 OCT2Q12

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"""CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA'VALERÜ^eO'N'STRUVALERO S... A.. .. Notas a los Estados Financieros

(continuación)

2. Resumen de las Principales Políticas Contables (continuación)

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2-6.3 Medición Posterior al Reconocimiento; Modelo do Costo Atribuido Posteriormente del reconocimiento inicial, maquinarias y vehículos están registrados a su valor razonable, el que ha sido asignado corno "costo atribuido", de acuerdo con [as disposiciones incluidas en ¡a NMF 1 "Adopción por primera vez de las NIIF". 2.6-4 Método de Depreciación, Vidas Útiles y Valor Residual E! costo o valor revaluaclo de 'propiedades y equipos se deprecia 'de acuerdo con el método de línea recta. Ei valor residual, la vida útil estimada y método de depreciación son revisados al final de cada año, siendo el efecto de cualquier cambio en el estimado registrado sobre una base prospectiva. 2.5.5 Retiro o Venta de Propiedades y Equipos Las ganancias o pérdidas por la venta o el retiro de aclivos entre el precio de venta y el vafor en libros del activo, resultados del período en que se incurren. E! valor en libros las cuentas correspondientes cuando se produce la venta o e!

se determinan corno .la diferencia las cuales se reconocen en los de los activos -se da de baja de retiro.

En caso de venta o retiro subsiguiente de propiedades revaluadas, el saldo de la reserva de revaluación es transferido directamente a las utilidades retenidas. 2.7 Deterioro de Activos A [a fecha de cierre de cada período, o en aquella fecha que se considere necesario, se analiza' el valor de los activos para determinar s¡ existe algún indicio de que dichos activos hubieran sufrido una pérdida por deterioro. En caso, de que exista algún indicio se realiza una estimación del importe recuperable de dicho activo. Si se traía de activos identifica bles que no generan flujos de efectivo de forma independiente, se estima la recuperabilídad de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece el activo. Determinar si los activos han sufrido deterioro implica e! cálculo del valor en uso de las unidades generadoras de efectivo. El cálculo del valor en uso requiere que ia Compañía determine los flu/os de efectivo futuros que deberian surgir de las unidades generadoras de ••efectivo y una Ea'sa de descuento apropiada para calcular-el^valor"presente;— , _„• £n e! caso de que el importe recuperable sea inferior al valor neto en libros 'del activo, se registra la correspondiente provisión por pérdida por deterioro por la diferencia, con cargo a resultados. , Las pérdidas por deterioro reconocidas en un activo en períodos anteriores son revertidas -cuando se produce un cambio en las estimac¡ones'Ms"b'b~re"'"sir importe recuperable incrementando el valor del activo con abono a resultados con el límite del valor en libros que e[ activo hubiera tenido de no haberse reconocido la .pérdida por -deterioro. 17

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OCT 2012 n

Prospecto de Oferta PúbMca II Emisión de Obligación^ CONSTRÜVALÉRQ^.A.

-CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA: VALERO. e©NSmi=IVAUERQ--S. -A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

2. Resumen de las Principales Políticas Contables

(continuación)

2.8 Activos Intangibles 2.8.1 Licencias de Programas de Computación Las licencias de programa do computación de forma separada están registradas al costo. El activo intangible es de vida útil finita. La amortización del activo intangible se cargará a los resultados sobre su vida útil estimada de 3 años utilizando el método de línea recta. La vida útil estimada y el método de amortización serán revisados al final de cada año, siendo el efecto de cualquier cambio en el estimado registrado sobre una base prospectiva. 2.9 Impuestos El gasto por impuesto a la reñía corriente y e! impuesto diferido.

representa la suma del Impuesto a la renta por pagar

2.9.1 Impuesto Corriente El impuesto por pagar corriente se basa en la utilidad gravable (tributaria) registrada durante el ano. La utilidad gravable difiere de ia utilidad contable, debicio a las partidas de ingresos o gastos imponibles o deducíbles y partidas que nunca son gravables o deducibles. El pasivo de la Compañía por concepto del impuesto corriente se calcula utilizando las tasas fiscales aprobadas al final de cada período. 2.9.2

Impuestos Corrientes y Diferidos

Los impuestos corrientes y diferidos, deberán reconocerse como ingreso o gasto, y ser incluidas en el resultado, excepto en la medida en que hayan surgido de una transacción o suceso que se reconoce fuera de! resultado, ya sea en otro resultado integral o directamente en el patrimonio, en cuyo caso el impuesto también se reconoce fuera del resultado; o cuando surgen del registro inicial de una combinación de negocios. 2.10 Beneficios a Empleados (Beneficios Definidos) 2.10.1 Jubilación Patronal'.: De acuerdo con el Código del Trabajo, los trabajadores que por veinte años o más, presten sus servicios continuados o interrumpidos a !a Compañía, tendrán derecho'- a ser jubilados por sus empleadores (beneficias definidos) sin perjuicio de la jubilación que les corresponde en su condición 'tie afiliados al Instituto' Ecuatoriano de Seguridad"Sóttatr*-' • — --•-'••

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22 OCT2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligacío

E INMOBILIARIATVAL'EEíQ:.-.COnS'TRUVAL"ERO'"S:" A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

2. Resumen de las Principales Políticas Contables 2.1O-1 Jubilación Patronal

(continuación)

El

obligaciones

valor

presente

de

[as

por

( continuación )

concepto

de

beneficios" definidos

y

los

costos

del

servicio actual y el costo del servicio anterior fueron calculados utilizando el método de la unidad de crédito proyectada. Bajo este método los beneficios definidos deben ser atribuidos al período de atribuye la

servicio del empleado y basados en la fórmula del plan, de tal suerte misma cantidad de beneficio a cada- año de servicio, considerando el

hipótesis aduanales para calcular el valor presente de dichos beneficios. reflejan el valor de dinero a través del tiempo, el incremento salarial y las pago de estos beneficios,

que uso

se de

Estas hipótesis probabilidades do

Las ganancias y pérdidas actuaría! es que surjan de los ajustes por la experiencia y cambios en" los supuestos aduanales se cargan o abonan en los resultados del período. Z.1O.Z Participación de Trabajadores De acuerdo con el Código de Trabajo, la Compañía debe distribuir entre sus empleados el 15% de las utilidades liquidas o contables. Este beneficio es registrado con cargo a ios resultados integrales 2.11

del período en que se devenga.

Reserva Legal y Facultativa

La Ley de

Compañías establece

una apropiación

anual

reserva

que

reserva

para no

está

legal,

hasta

disponible

para

alcance

obligatoria por

por

distribución

[o

de

menos

el

dividendos

lo menos el S0% en

del

\O%

capital

efectivo,

la

utiíídad

social.

de

Esta

. pero

puede

ser

capitalizada en su totalidad o destinada a absorber pérdidss incurridas. La reserva facultativa representa apropiación de utilidades a disposición de los accionistas. 2. 1 2 Utilidades Retenidas .Z.12.1 .Reseiyji de Capital

. „..„_

• '

...

El saldo de la reserva de capital no podrá distribuirse corno utilidades ni utilizarse para pagar el capital suscrito y no pagado, pero podrá ser capitalizado en la parte que exceda el valor de las

pérdidas

acumuladas

o del

eño,

si

las

hubiere,

o

ser

devuelta

a

los accionistas

en caso

de liquidación.

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligacibne^COfjSfRÜVÁLE^Ó'SiÁ

CONSTRUCTORA E' INMO_BILIARIA"X/AE"ERO- -COTJSTRWA[:ERO S.'A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

2. Resumen de las Principales Políticas Contables (continuación) 2.12.2 Ajustes por Adopción por Primera Vez de las NIIF Esta cuenta ha sido creada por instrucciones de la Superintendencia de Compañía, de Compañía, con e! propósito ríe registrar los ajustes provenientes de ¡a adopción por primera vez de las NÍIF, a la fecha de transición (1 de Enero del 2010). De acuerdo a Resolución No. SC.ICI.CPA IFRS.C3-11-007 de ¡a Superintendencia de Compañías emitida el 9 de septiembre de 2011, el saldo acreedor proveniente de los ajustes por adopción por primera vez de (as NIIF, solo podrá ser capitalizado en el parte que exceda al valor de las pérdidas acumuladas y las del ultimó ejercicio concluido, si las hubieren; utilizado en absorber pérdidas o devuelto en el caso de liquidación de la Compañía. 2.13 Reconocimiento de ingresos' '• Los ingresos generados en los contratos de construcción se reconocen en base al método de porcentaje de terminación y el monto pueda ser medido confiablemente, independiente del momento en que el pago sea realizado. Los ingresos se miden por e) valor razonable de ja contra prestación recibida o por recibir, teniendo en cuenta las condiciones de pago definidas contractual mente, sin incluir impuestos. Los ingresos por ías ventas de materiales de construcción son reconocidos como ingresos netos de devoluciones y descuentos, cuando ios riesgos significativos y las ventajas inherentes a la propiedad se hayan sustancialmente transferido al comprador, lo cual ocurre, por lo genera!, al momento de la entrega de los bienes; Los ingresos provenientes de sen/icios son registrados en el momento de prestar los servicios. 2.14 Costos y Gastos Los costos y gastos se reconocen a medida que. se devengan, independientemente del momento en que se" pagan, y se registran en los períodos con los cuales se relacionan. " '

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2 2 OCT2012

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obliga

'E INMOBfLIARiA YAL'ERCf CONSTRUYERAS! ' A? Notas a los Estados Financieros (continuación)

2. Resumen ds-las Principales Políticas- Contables (continuación)

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2-15 Compensación de Saldos y Transacciones Como norma general en los estados financieros no se compensan los activos y pasivos ni los ingresos y gastos, salvo en aquellos casos en que la compensación sea requerida o permitida por alguna norma y esta presentación sea el reflejo de la esencia dé la transacción. Los Ingresos o gastos con origen en transacciones que, contractual mente o por una norma legal, contemplan [a posibilidad de compensación y la Compañía tiene la intención de liquidar por su importe neto o de realizar el activo y proceder ai pago del pasivo de forma simultánea se presentan netos en las cuentas de resultados. 2.16 Contingencias Los pasivos contingentes son obligaciones surgidas de un evento pasado, cuya confirmación está sujeta a la ocurrencia o no de. eventos fuera de control de la Compañía, u obligaciones presuntas surgidas de hechos anteriores, cuyo importe no puede ser estimado de forma fiable, o en cuya liquidación no es probable .que tenga lugar una salida de recursos. Consecuentemente, los pasivos contingentes no son registrados sino que son revelados en caso de exístir. 2.17 Estimaciones Contables 2.17.1 Provisión para Cuentas

Dudosas

La Compañía ha reconocido una provisión para cuentas dudosas por el 100% de todas las cuentas por cobrar con una antigüedad de 180 días o más debido a que de la experiencia histórica establece que las cuentas por cobrar vencidas a más de 180 días no son recuperables. Para las cuentas por cobrar que presenten una antigüedad de entre 90 y 180 días se reconocen provisiones para cuentas de dudoso cobro con base en los saldos irrecuperables determinados por experiencias de incumplimiento de la contraparte y un análisis de la posición financiera actual de la contraparte. .2.17.2 Vida Úti! "y" Valor Residual de Propiedades y Equipos La vida útil estimada y valor residual de los elementos de propiedades y equipos son revisados al final de cada año, siendo el efecto de cualquier cambia en el estimado .registrado sobre una base prospectiva.

•~CJO el presóme

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ZZOCT2012 U U f^'^t^ // !: Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTHÜVALERO,S.A.

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA _V-AtER©-^©©7gSTRÜV"Al:ERO'"S. A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

2. Resumen de las Principales Políticas Contables (continuación) 2.17.2 Vida Útil y Valor Residual de Propiedades y Equipos (continuación) Las vidas útiles usadas en el cálculo de la depreciación son corno sigue: Aflos de vida útil estimada Mínima 1O 10 3 S

Maquinarias y equipos Muebles y enseres Equipos de computación Vehículos

Máxima

2.17-3 Impuestos La determinación de las obligaciones y gastos por impuestos requiere de interpretaciones a [a legislación tributaria aplicable. La Compañía a! momento de tomar decisiones sobre asuntos tributarios, acude con profesionales - en materia tributaria. Aún cuando la Compañía considera que sus estimaciones en materia tributaria son prudentes y conservadoras, pueden surgir discrepancia con el organismo de control tributario (Servicios de Rentas Internas), en la interpretación de normas, que pudieran requerir de ajustes por impuestos en el futuro. 2.17.4 Jubilación El costo de los beneficios definidos de jubilación patronal es determinado utilizando valuaciones aduanales realizadas, al final de cada año. Las valuaciones aduanales implican varias suposiciones que podrán diferir de [as acontecimientos que efectivamente tendrán lugar en el futuro. las presunciones principales siguientes:

usadas para

propósitos

de

los

cálculos

actuariaies fueron

Iss

31 de Diciembre 2011

"Tasa "dé descuento _ ...,,.. " Tasa esperada del incremento salarial Tasa de incremento de pensiones Tasa de rotación (promedio) Vida laboral promedio remanente (2011 y 2010: 6.1 y 7.1 años) Tabla dtí mortalidad e invalidez (20!i y 2010: TM ¡ESS 2002) Amígüe'dad para jubilación

2010

4 4.50 3.68

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2."-Resumen de las Prihcipales Políticas Contables (continuación)

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2.17.4 Jubilación (continuación) Debido o la complejidad de la valuación, las suposiciones subyacentes y su naturaleza de largo plazo, las obligaciones por beneficios definidos son extremadamente sensibles a los cambios en estas suposicionesTodas estas suposiciones se revisan a cada fecha de cierre del período sobre el que se informa.

2.18 Eventos Posteriores Los eventos posteriores a! cierre' de! ejercicio que proveen información adicional sobre la situación financiera de la Compañía a la fecha del estado de situación financiera (eventos de ajuste) son incluidos en los estados financieros. Los eventos posteriores que no son eventos de ajuste son expuestos en notas a los estados financieros. 2.19 Normas Nuevas y Revisadas Emitidas pero aún no están en Vigencia La Compañía no ha aplicado las siguientes Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) e Interpretaciones del Comité (CINIIF) nuevas y revisadas que han sido emitidas pero aún no están eri vigencia: TJtulo

NflF NHF 9 (onmondada

on

«I HOIO)

Instrumentos financiara!, claslñcadún y medición

Fecha do 1 da añoro dsl ZG13

NIlF 10 {unrnsndadH on oí Z011)

Estados finan díros consol ¡dados

1 da enero dol ZO13

NIIF II

Acuerdos ton|unlas

I dn ennro dd S013

(anmutKfHda on el 20111

MIIF IZ (enmandatía on oí 2011)

Información a rcvalar sobtu participaciones on oirás «mídanos

1 de cnoro dol ZO13

NIIF 13 (enmendada an oí Edil)

Modlctón del valor lazonablti

1 do enoja del ZD13

NIC 13 (enmendado .en o! 2011)

Beneficios o ornplnBdos. cambios en la medición y mconodmíenlo do DBS!OS d» beneficios daíinb'voa y bnnefidos por larmlnadón

I do uiiero dot 2013

LB Compañía ha decidido no aplicar anticipadamente estas Normas e interpretaciones y estima que la adopción de las mismas no tendrá un impacto significativo en los estados financieros en el período en que se apliquen por primera vez. 3. Adopción-por Primera Vez'de las Normas Internacionales de Informaciín Financiera—;.

.,-•..*,)

Según Resolución No.08.G. DSC.010 de la Superintendencia de Compañías publicada el 31 de Diciembre de 2008, se establece un cronograma para la adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) en Ecuador. En base a este cronograma la Compañía adopta estas normas a partir del 1 de Enero del aoil.

23

Página 96


22 OCTZ012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de ObligaUíottes CQNSTRIjVÁLERgÓ S;Á.

CONStHU.CJORA E IÑM"OBllírARrA-"-VA:líER'O7!-'C"ONSTRUVALERO S. A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

"3. -Adopción por -Primera { continuación)

Vez

de

las

Normas .Internacionales ._ de

.Información

Financiera

Estos estados financieros correspondientes al ejercicio finalizado el 31 de Diciembre del 2011 son los primeros estados financieros que la 'Compañía ha preparado de acuerdo con !as NI1F. Para los períodos anteriores y hasta el ejercicio finalizado el 31 de Diciembre del 2010, la Compañía preparó sus estados financieros de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados en el Ecuador. Por lo tanto, la Compañía ha preparado estados financieros que cumplan con las NJIF vigentes para los períodos finalizados al 31 de Diciembre del 2011 y con posterioridad, junto con la información comparativa correspondiente "a! 31 de Diciembre del 2010 y por el ejercicio finalizado en esa fecha, según describe en la Nota 2 (Resumen de políticas contables significativas). ' Como parte de la presentación de estos estados financieros, el estado de situación de apertura fue preparado al 1 do Enero del 2010. 3,1 Conciliación entre NI1F y Normas Ecuatorianas de Contabilidad

financiera

(NEC)

Las conciliaciones que se presentan a continuación muestran la cuantificacióp del impacto de la transición a las NI1F sobre la situación financiera, resultado integral y flujos de efectivo previamente informados por la Compañía: 3.1.1 Conciliación del Patrimonio al 1 de Enero y 31 de Diciembre del 2010 Periodo de Transición año 2010 Ref.

I de Enero

31 do Diciembre

CUS Dólares) Patrimonio de acuerdo a NEC

1,925,390

2,494,365

246,835 349,187 596,022 2,522,412

246,835 349,187 596,022 3.O90,387

Ajustes por la conversión a NIIF: Revalúo de maquinarias, equipos y vehículos Reconocimiento de impuestos diferidos

Total ajustes Patrimonio de acuerdo a N11F

(a) ib)

-A continuación se explica en forma resumida los ajustes po'r-.la conversión a NIIF:

24

Página 97


2 OCT 2012 .¿Construc

—-^É/LER Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Ob

'"* * 'CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA'VAE^R^P^O'NSTRÜVALERO S. A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

3- Adopción por' Primera Vez de las Normas (continuación)

Internacionales • de Información. ..Financiera

3.1.1 Conciliación del Patrimonio al 1 de Enero y 31 de Diciembre del 2010 (continuación) i.

Sin Efectos en el Patrimonio (Reclasificaciones entre Activos y/o Pasivos)

La Administración de "la Compañía efectuó las siguientes reclasificaciones en el situación financiera, para una apropiada presentación de acuerdo a. la MIC 1:

Presunto din bn]o NEC

Partida

Z010

2010

Incluidos en la- cuenta Inversiones lempomlaa

Separado vn la activos financieros

CtAdllo ulbutotlo por Impuesto ni valor aarageda

Indutdo un las cuentas par cobro;

Soparado en la Impuasta corríanlo

Crédito tributaría ratandones on la fuente

Indukfe» on ¡&a cuantos por cobrar

Separado en la cuanta activo por Impuesta contente

InduMo sn las cuentas por pagar

Separada en ln cuenta tta pnslvo por Impuasto cómanlo

367,950

111,74!

Incluido pagar

Indutóo en la cuonla Hcraudofas comardoloa y ctras cuentas por pagar

138,161

127,473

Inventen es lampo ralos

po;

Imputólos por parjar

FartidpBdon irabajadoros üonerdos sodalBS .

y

an

cuantas

por

ii.

Con Efectos en el Patrimonio

a)

Revalúo de Maquinarias y Vehículos

otics 471,160

cuenta

de

S»ldoa a! 31 do DÍQoínbfu 1 da En

Presentí don bajo NI1F

cuanta

estado

1,189,B9E

per 197,773

La política contable adopta'da por la Compañía en la fecha de transición a las NIIF en relación con las exenciones permitidas para la valoración de terreno, se han valorados por su valor razonable, como el costo atribuido a esa fecha, utilizando como base el avalúo efectuado por un- perito- independiente en Junio del 2010. Los efectos- de"esté"-'carnbio"originó un aumento en los saldos de maquinarias y vehículos y'utilidades retenidas por US$283",'28I á'l ] de Enero y 31 de Diciembre del 2010.

Página 98


Z 2 OCT2012

Conilructom

[¡gff^i^n. \&\

¥^ * ^

l^LERO

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CÍQli

'CONSTRUCTORA E lNMOBIL!ARlA~WVLERO--GeW-S¿PRyVAl-ERG- S: A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

3.

Adopción

por Primera

Vez

de

las

Normas

Internacionales

de

Información

Financiera

(continuación ) 3.1.1 Conciliación de) Patrimonio al 1 de Enero y 31 de Diciembre del 2010 ¡i.

Con Efectos-en ei Patrimonio (continuación)

b)

Reconocimiento de Impuesto Diferido

(continuación)

Las normas contables ecuatorianas establecen que el impuesto a la renta se registre en función de la base imponible determinada de acuerdo con las disposiciones tributarias y no requieren que los estados financieros incluyan el registro de un activo o pasivo por impuestos diferidos, sobre las diferencias temporarias entre la base fiscal de un activo o un pasivo y su valor contable. Las NI1F adición a I mente al registro del impuesto a la renta corriente requieren el reconocimiento de impuestos diferidos usando el método del pasivo basado en el estado de situación financiera que está orientada al cálculo de las diferencias temporarias entre la base fiscal de un activo o un pasivo y su valor contable. Los ajustes en la valuación de los activos y pasivos generados por la aplicación de las NIIF, han, originado la determinación de diferencias temporarias que fueron' registradas como activos y pasivos por impuestos diferidos. Los efectos fueron el registro de activo por impuestos diferidos y un aumento en las utilidades retenidas debido a: (i) las diferencias temporarias entre la base fiscal de los activos y pasivos y su valor contable de tales activos y pasivos por US$349,187 al 1 de Enero y 31 de Diciembre de! 2010,

respectivamente.

Un resumen de las diferencias temporarias es como sigue: 31 de Diciembre 2010 (US Dólares)

1 de Enero 2010 Diferencias temporarias deducíbles: Provisión para cuentas dudosas TotaJ activos por impuestos diferidos

349,187

349,18?

349,187 349,18T

26

Página 99


U si

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!í I

®ÉS$ /; Ij Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CQNSTRUVALERO S.A.

^^a^-sí^ífe ^ ^¿¿c/ón 1 S^

'COÑSfFtü'CTORA"E INMOBILIARIA Notas a los Estados Financieros

'-T"' Adopción

por

Primera

Vez

de

(continuación)

las

Normas

Internacionales

de

Información

financiera

(continuación) 3 i 2 Conciliación del Resultado Integral por el Año Terminado el 31 de Diciembre del 2010

Ref.

31 de Diciembre 201Q ('US' Dólares) 567,975

MirrResultaüo de acuerdo a NEü Ajustes por la conversión a NIIF: Total ajustes

567,975

.

567,975

KIIIP Resultado integral de acuerdo a NIIF A continuación se explica en forma resumida los ajustes por la conversión a NIIF: i.

Sin efectos en Resultados (^clasificaciones entre ingresos, costos y 0astos> La Administración de la Compañía efectuó las siguientes reclasificaciones en e! estado de resultado integral, para una apropiada presentación de acuerdo a la NIC 1: PnEwnWdfin bajo NIIF

. , balo

Partida:. Cosíos finaneleros, hs»1™1 (inanderos y otros gatmnáts y

31 dn Dldatnljr 2O10 fUB Dolaras)

1(M,G6a

pítdidaa,. na lo. pBrtldpsdin iraboJiKloias

Después du utilidad participación o Impuos'.D

anas

Danto d«l cosió tía Venias, ventas y ndrr.InlsLmcJSn

¡i. Con Efecto en Resultados a ) Reconocimiento de un Gasto por Impuestos Diferidos Los

efectos de la aplicación

de NI!F implica el registro .de .US$349,18/

eri .el gasto

por

impuestos diferidos. La conciliación del patrimonio al 1 de Enero del 2010 fue aprobada por la Junta Genera! de Accionistas el 28 de Junio del 2011 y será ratificada por la Junta General de Accionistas, .cuando apruebe los astados financieros 2011 bajo NIIF.

Página 100


2 2 OCT 2012 lructora

IIAERO Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones C

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA -VAH-EF^eSNSTRUVALERO S. A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

3. Adopción por Primera ( continuación )

Vez de las Normas -Internacionales de Información Financiera

3.1.3 Ajustes Significativos en el Estado de Flujos de Efectivo por el Año Terminado el 31 de Diciembre del 2010: No existen otras diferencias significativas entre el estado de flujo de efectivo presentado según las NIIF y el presentado según las NEC. 4. Efectivo en Caja y Bancos y Equivalentes de Efectivo Efectivo en caja y bancos y equivalentes de efectivo se formaban de la siguiente manera: 31 de Diciembre 2011

2010

1 de Enero 2010

(US Dólares) Caja Bancos Equivalentes de efectivo

8,675 3,473,278

1,827,526

194,031

10,000

471,160

1,189,892

3,491.953

2,298,686

1,383,923

La Compañía mantiene depósitos en cuentas de ahorro y corrientes en dólares estadounidenses en diversos bancos locales y del exterior, los fondos son de ubre disponibilidad. Al 31 de Diciembre del 2011, 2010 y al 1 de Enero del 2010, los equivalentes de efectivo se formaban de la siguiente manera: 31 de Diciembre 1 de Enero 2011 2010 2010 (US Dólares) Rde¡comiso Inmobiliario: .Unidades de participación en Fideicomiso Inmobiliario, administrados por entidades locales autorizados con plazos promedio do 9O dtas y con rendimiento del 14X Banco del Pichincha S. A.: Certificado de depósito con vencimiento menor a 9O días renovable y genera interés a la tasa anual de 2.75%

461,160

1,179,892

10,000

10,000

10,000

10,000

471,160

1,189,892

28

Página 101


II OCT2012 Conimjctor»

.ERO

{[ IS'^P

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligáciortes

«OBILIARIA Notas a los

S.

Estados

Financieros

(continuación)

Deudores Comerciales y Otras Cuentas por CobraY •

Los

deudores .comercié y otras

cuentas por cobrar consistían de. lo siguiente: 31 de Diciembre 2011

2010

1 de Enero 2010

(US Dólares)

Deudores comerciales: Clientes Provisión para cuentas dudosas Subtotal Otras cuentas por cobrar: Anticipo a proveedores Empleados Otras

3,335,106

4,647,633

(1.630,889)

(1,430,889)

Las cuentas por cobrar a clientes representan facturas

(767,585)

1,504,217

3,216,744

2,734,758

723,574 81,556 133,827

627,692 52,859 140,683

76,612 39,OOO

938,957

821,234

115,612

4,037,978

2,850,370

2,443,174

gastos en contratos por administración

3,502,343

por avances de obras y reposición

de

de obras con plazo de hasta 65 días.

Un detalle de la antigüedad de las cuentas

por cobrar vencidas

pero no deterioradas es como

sigue: 31 de Diciembre ' Z011 2010

1 de Enero -2010

(US Dóisres) Por vencer 1,220,193 _

2,057,331

60

_

90'

... .. ... .2,114,913

393,162 197,242 1,999,898

822,934 303,208 85J762,291,025-

4,647,633

3,502,343

Vencidos: !

-

30

31

-

61

~

91 en adelante

3,335,106

.

-29

Página102


II OCTZ012 Constructora

IAERO

P n

U U !^íi:.'-'-'í^_i. ¡I ü Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Otoligacionés:CONSTRUVAl-.ERO S.i

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO Sr A.- — Notas a los Estados Financieros (continuación)

5. Deudores Comerciales y Otras Cuentas por .Cobrar (.continuación) Los movimientos de la cuenta "provisión para cuentas dudosas" fueron como siguen:

2011

2010

(US Dólares) Saldo al principio del año Provisión con cargo a resultados

(1,430,889) (40Q.QOO)

(767,585) (663,304)

Saldo al final del año

(1,830,889)

(1,430,889)

6. Partes Relacionadas 6.1 Saldos y Transacciones con Compañías y Partes Relacionadas Las cuentas por cobrar y por pagar con compañías y partes relacionadas, consistían de lo siguiente: Naturaleza de la Relación País

31 ds Diciembre 2011 2010

1 de Enero 2010

(US Dólanss) Por cobrar: Luis Valero Branda

Por pagar: Luis Valero Brando Minutocorp S. A. Construdipro S. A.

Relacionada

Relacionada Relacionada Relacionada

Ecuador

Ecuador Ecuador Ecuador

196,000 196,000

190 190

117,915 199,000 300,000

616,915 La cuenta por cobrar a parte relacionada especifica de vencimientos y sin interés.

representa

factura

por dirección técnica sin fecha

Las cuentas por pagar a partes relacionadas representan préstamos efectuados a CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S. A., sin fecha especifica de vencimiento y sin interés. ,. Durante los años 2011 y 2010, [a Compañía realizó las siguientes transacciones comerciales con partes relacionadas:

3O

Página103


22 OCT2Q12 jConsl

Prospecto de Oferta Públira II Emisión de

CONSTRUCTORA-E'-'1NMOB1(:IAWA^y"ATi:HR'0^'CrQNSTRUVALERa S. A. • —™-=Notas a los Estados Financieros (continuación)

6. Partes Relacionadas (continuación)

'

" . " " " . .

5.1 Saldos y Transacciones con Compañías y Partes Relacionadas (continuación) 2011

2010

(US Dólares) Ingresos ordinarios: Obras en proceso

196,000

Costo de ventas: Obras en proceso Las transacciones se efectuaron en términos y condiciones definidos entre las partes. 6.2 Administración y Alta Dirección Los miembros de la alta administración y demás personas que asumen la gestión de la Compañía CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO C.ONSTRU VALERO S. A-, incluyendo a la gerencia genera!, así como los accionistas que la representan, no han participado al 31 de Diciembre del 2011 y 2010 en transacciones no habituales y/o relevantes. 6.3 Remuneraciones y Compensaciones de la Gerencia Clave El personal clave de la gerencia de la Compañía incluye la Presidencia Ejecutiva y su staíf de directores y gerentes. Durante ios años 2011 y 2010, los importes reconocidos como remuneraciones fijas, beneficios no monetarios, sueldos variables, beneficios sociales, otras bonificaciones y otros beneficios no monetarios de la gerencia clave' de la Compañía.' Se presentan como sigue; 2011

2010

(US Dólares) Sueldos fijos Asesorías Bonificación Total

62,400 ZOO, 945

111,546 374,891

37,200 67,510 109,384 214,094

Durante los años terminados al 31 de Diciembre del 2011 y 2010j el Directorio recibió pagos por asesorías, oíros rubros por compensaciones, asi como no se mantienen"' otras transacciones realizadas y que no hayan sido reveladas en sus notas. Durante e! año 2011 y 2010 no se han pagado indemnizaciones a ejecutivos y gerentes.

31

Pag i na 104


Z Z OCT2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obli

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERQ-^QWSTRUVALERO S. A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

7. Inventarios

"

;

Al 31 de Diciembre los inventarios consistían de lo siguiente: 31 de Diciembre 2011

1 de Enero

201O

2010

(US Dólares)

5,433,776

Obras en proceso

5,433,776 Obras en proceso Incluyen avance de obra ejecutada cuyo trabajo se encuentra en proceso de certificación por parte del cliente, su recuperación se realiza en los 120 días posteriores a la fecha del estado de situación financiera que se informa. Ai 31 de Diciembre del 2011, no existen inventarios asignados en garantías. 8. Propiedades y Equipos Propiedades y equipos consistían de lo siguiente: 31 2011

de Diciembre 2010

1 de Enero 2010

(US Dólares) Costo o valuación Depreciación acumulada y deterioro

1,124,,107 (280, 351)

844,275 (88,777) 755,498

843, 756

579,298 (135,994) 443,304

Los movimientos de propiedades y equipos fueron como sigue: Maquinarlas y Equipos el Costo

Mueblas y Equipos de Enseres Computación al Costo al Costo

Depredación Acumulada y Deteriora

Vehículos al Costa

Total Costo (US Dólares)

Total

Costo o vil u id Un: 355,843

SsWos al 1 de Enuio ii«l 2010

14,626

Adtetonej

205,321

Van tas y/o redros

(44,896)

(1,010)

516.268

13.616

fiBfclM al 31 da rMdcmbru del

ZO1O

Acficlooom Volites y/o relima Saldos ai 31 da Dldomliro dol 2011

191,905

23,211

1SS.61B

579,298

1,500

144,675

351,496

(40,613)

(86,519)

24,711

289, 6SO

1,201

-

-

708,173

13,616

86,726 .

25,912

376.406

844,275 279,832 -

1,124,107

(135,994) (83,548) 130,765 (88.777). (191,574)

443,304 Z67.94B 44,246 755. 498

BE, 258

-

(280,351)

-

843,756

32

Pagínalos


f"*¿--'

. • """"-^VN

y ,^,^>,

ZZOCT2012 Conjlnjctora

Jf

Prospecto de Oferta Pública II Emisión

RA "E" INMOBILIARIA VALERO Notas a los Estados Financieros (continuación)

8. Propiedades y Equipos

(continuación)' encuentran

V

entregados en garantfa a instituciones financiera por e pólizas de seguro por e, buen uso de

9. Otros Activos

rsrdic-rr':;r:^er --

rP-,i;-/ada

en provecto

Inmobiliario

en Costa

Rica,

el cuai no tiene

de inversión entre !os aportantes al proyecto. 10. Activos intangibles y A,

3,

de

D¡cfembre

2010, ios activos intangibles se formaban de la siguiente

manera:

1 de Enero

31 de Diciembre 2011

2010

2010

CUS DóferesJ 26,412

13,197

3,500

Programas de computación (5,196) Amortización acumulada

13,197

21,216

3,500

11, Préstamos Los préstamos consistían de lo siguiente: 1 de Enero

31 do Diciembre 2011

No garanlizados - al costo amortizado: Sobrogiro baricaño Préstamos a terceros

2010 fUS Dólares)

2010

.97,647

8.6,413

533,536 530,536

97,647

S6.41S

2,021, OBI i,8SS,600 3,877,681 4,408,217

102,296 102,296 199,943

697, 748

.

Sub-tolal Garantizados - a! costo amortizado: Préstamos bancarios Emisión de obligaciones al portador Sub-total Tola I

S97.748 ?84,1G6 33

Página 106


2 OCT 2012 l

I

y: ; j*v-i--;, :<

,

\i /''-; Prospecto de Oferta Pública ILErnisión de.Obligado iohes CONSTftÜVÁLERO S;A.

E -INMOBILIARIA, .VALERO Notas a los Estados Financieros ( continuación )

'11. Préstamos (continuación) 31 de Diciembre 2011 2010 CUS Dólares) Clasificación: Corriente No corriente

1,213,521 3,194,S96

199,943'

4,408,217

199,943

1 de Enero 2010

766,429 17,737 784,166

Resumen de acuerdos de los préstamos:

Acreedor

Tipo da prístanlos

Tipa da

_^Jj^ nfccttYH 2010

Toan nomine! 2011

201O

31 DldBmbta Ptoio hasta

201 i

Z010

(US Colmes) obrflgfros

.

.

IMPODACO

"*

97,647

530,536

Al Vencimiento

PrcaUmoa bancnrim: Banco [ÍH| Austro

Firma

Mensual

Banco Eiollvariano C. A.

Firma

Monaual

BBÍICQ Boiiwiriona C. A.

Firma

Banco Bofirariíino C. A.

Firma

Mcnaial Mensual

Banco Botlvaríano C. A-

Firma

Mensual

Bant» Bollvoriono C. A. Banoo Bolivatianti C. A.

Firma

Monsirat

Firma

r/ansuui Mensual

_ Banco Bdtvmf.™ C. A. Banco Ecualoriono do la Viviunda Banco Ecuatoriano do la Vivienda

Hipotecario

I2.43JÍ 12.43% 1!.J7V.

-

-

G,S77

11 ,83%

-

H.OflJi Junio

- '

16.185

11. 08 Y. Mayo 2012

-

15,129'

11.08» Mayo

-

15,329

-

24.O23

2012

2012

15..83 »

-

11. OS» Agosta 2012

11..63*

-

It.OE» Agosi:o

1! .B3S

Ole.

4..33%

Mano 2014

3 9,45 B 700.00O

-

Marzo 2014

3OO.OOO

-

11.522

-

79,159 '

-

2013

&.607.

s..60»

Mensual

11.20X

11.,207:

-

Oct.

2012'

9..74*

-

Abfil

ZO12

Firma

Wansual

9..74*

Banco Pichincho

RnriH

Mnnsunl

9..74%

-

14,712

11. OS»

4,.89X

Banco Pichincha

-

2011

MBiuuíil . Mensual

Hipóte curto Firma

10,141

11. OS* DIc. 2011

1T.B3JÍ

Banco Pichincha

3,731

-

11.83»

-

11.77» Abril 201 2

11..B3X

9.74*

Fehr.

2012

-

287,211

-

2.O21,OBI Emisión do obilasdoriss; Prímora emisión

Obligación

2015

|,856,fiQO 199,943

34

Página107


ZZÜCT2012

,j

—¿J

.

Prospecto de Oferta Pública II Emjsíón de Obligaciones CONSTRÍ)VALERO,S.A

COMSTRUCTORA--&.MNMOBIL1AR1A-. VALERO CONSTRUVALERO S.. A. _.. ^w Notas a los Estados Financieros (continuación)

12. Acreedores Comerciales y "Otras Cuentas por Pagar Los acreedores comerciales y otras cuentas por pagar consistían de lo siguiente: 1 de Enero 2010

31 de Diciembre 2010

2011

(US Dólares)

512,232 2,866,168 184,862 138,161 209,290 3,910,713

1,332,228

Proveedores Anticipos de clientes Beneficios sociales Participación de trabajadores Otras

2,022,683 154,350 183,002 118,520 3,810,783

483,618 886,500 246,242 127,473 70,912 1,814,745

Las cuentas por pagar a proveedores representan facturas por compras de materiales, maquinarias de construcción, bienes y servicios pagaderas con plazo de hasta 60 días y no devengan interés. Anticipos de clientes representan principalmente anticipos recibidos para los avances de obras. Estos anticipos se encuentran respaldados por pólizas de seguro. (Ver Nota 8) Los movimientos de las cuentas beneficios sociales y participación de trabajadores por los años terminados e! 31 de Diciembre de! 2011 y 2010 fueron como sigue: •

Beneficios Sociales

Participación de Trabajadores

(US Dólares)

Saldos al 1 de Enero del 2010 Provisiones Pagos Saldos al 31 de Diciembre del 2010 Provisiones Pagos Saldos ai 31 de Diciembre del 2011

246,242 314,562

127,473 138,161

(375,942)

(127,473)

184,862

138,161

970,734

183,002

(1,001,246).

154,350

(138,161)

183,002

35

Pagínalos


ll OCTZ012 HScnfisttucior

.^•AvAm

• \\

Prospecto de Oferta Pública II Emjsjón je ObligacionesgONSTRUVALERO S.A

CÓÑStRUCtÓHA'E'MMMOBItfARIA^VAllERO CON STR U VAL ERO S-: A. Notas a los Estados

Financieros

(continuación)

1 3 . impuestos

' • . " " " . .

13.1 Activos y Pasivos por Impuesto Comente Los activos y pasivos por Impuestos corrientes consistían de lo siguiente:

31 de Diciembre 2010 2011 (US

Dólares)

Activos por Impuestos corrientes: Impuesto al valor agregada de IVA

-

202,696 77,168

Retenciones en la fuente

279,864 Pasivos por impuestos corrientes: Impuesto a la renta por pagar Impuesto al valor agregado -

IVA por pagar y retenciones

Retenciones en la fuente de impuesto a [a renta por pagar

. 349,608 89,921 439,529

1 de En oro 2010

197,773 4,824 202,597

28,302

288,778 50,870 367,950

501, G2Z 10,126 111,748

Al 31 de Diciembre del 2011, retenciones en !a fuente del impuesto a la renta representan créditos tributarios por pagos en exceso no compensados de los años 2011. Los movimientos de la cuenta "impuesto a ia renta por pagar" por los años terminados el 31 de Diciembre del 2011 y 2010 fueron corno sigue: HOll

2010

(US Dólares) Saldo al principio del año Provisión con cargo a resultados Pagos Saldo al final del año

28,302 276,423

214,938

(304.725)

(186,636) 28,302

Página109


22 GCT2012

A 'mar

Constructora

FILERO Prospecto de Oferta Púhlica II Emisión de Obliqafon&COMi^Vii/Ai cf¿Wfl

CONSTRUCTORA E-INMOBILIARIA • VALERO CONSTRUVALERO : S. • A,_ Notas a los Estados Financieros (continuador!)

13. Impuestos (continuación)

• •

13.2. Impuesto a la Renta Reconocido en los Resultados El gasto por impuesto a ia renta consistía de lo siguiente: ZOll 2010 CUS Do/ares} Gasto del impuesto comente Gasto del impuesto diferido relacionado con el origen y reverso de diferencias temporarias

276,423

214,938

276,423

214,938

Una reconciliación entre !a utilidad según estados financieros y la utilidad gravablc, fue como sigue: 2011

2010

(US Dólares} Utilidad antes de: impuesto a lo renta Más (menos) partidas do conciliación: Gastos no deducibles Deducciones especiales derivados del CQPCI Deducción por incremento HE:|O de empleados Utilidad grabable Utilidad a relnverttf Tasa de impueüto

1,037,010

732,913

571,004

686,388

(«6,250) 1,151,764

(403,077) 1,064,224

'

Utilidades que no se relnvjerten Teca de Impuesto a la ronta

Impuesto u la renta por pagar

511,178 1S«

1,151,764

76,677 553,046

Z4X

25 y.

276,423

133,261

276,423

214,938

La provisión para el impuesto a la renta corriente está constituida a la tasa del 24% (.25% en e) 2010.) En caso de que la Compañía reinvíerta sus utilidades en el país, la tasa de impuesto a la renta sería del 14% (15% en el '2010) de! valor de las utilidades . re¡r)vertidas siempre y cuando efectúen el correspondiente aumento de capital hasta el 31 de Diciembre del siguiente ano, y el saldo 24% (25% en el 2010) del resto de las utilidades sobre la base imponible.

PáginaHO


22 OC72Q12 \ w •-'•l'l / :' Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obi i daciones CQMSTRUVALÉRO S.A

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S. A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

13. Impuestos (continuación)

.

13.2. Impuesto a la Renta Reconocido en los Resultados (continuación) De acuerdo con lo establecido en el Artículo 94 del Código Tributarlo, la facultad de la Administración para determinar la obligación tributaria, sin que requiera pronunciamiento previo caduca (i) en tres años, contados desde [a fecha de declaración, en que la Ley exija determinación por ei sujeto pasivo; (ii) en seis años a partir de la fecha en que vence el plazo para presentar la declaración cuando no se hubieren declarado en todo o en parte; y (ii]} en un año cuando se trate de verificar un acto de determinación practicado por el sujeto pasivo o en forma mixta, contado desde la fecha de notificación de tales actos. De acuerdo con las Reformas Tributarias incluidas en el Código de la Producción, la tarifa de impuesto a la reñía, se reduce de manera progresiva de la siguiente manera: Año 2012 Año 2013 en adelante

23% 22%

Adicionalmente, el mencionado Código establece los siguientes beneficios tributarios: Exoneración del pago del impuesto a la renta durante cinco años, para las sociedades que se constituyan a partir de la vigencia de este Código, así como también las sociedades nuevas que se constituyan por sociedades existentes, siempre y cuando las inversiones nuevas y productivas se realicen fuera de las jurisdicciones urbanas de los cantones Quito o. Guayaquil y dentro de ciertos sectores económicos. Díferimiento del pago del impuesto a la renta y de su anticipo hasta por cinco años, con el correspondiente pago de intereses, para las sociedades que transfieran por lo menos el 5% de su capital accionario a favor de al menos el 20% de sus trabajadores. 13.3. Saldos del Impuesto Diferido Los movimientos por impuestos diferidos fueron como sigue:

38

Página 111


Z20CT2012 Prospecto de Oferta Pública I) Emisión de Obliaacjion^ co|tát¿i¿¿

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA-VALERO CONSTRUVALERO S. A, Notas a los Estados Financieros

13. Impuestos 13.3.

(continuación)

( continuación )

Saldos del Impuesto Diferido (continuación) 31 de Diciembre 2O11

2O1O

(US Dotares) Saldo al principio y final del año

349,1

349,187

13.4 Tasa Efectiva Al 31 de Diciembre del 2O11 y 201O, las tasas efectivas de impuesto fueron: 2011

2010 (US Dólares)

Utilidad antes de provisión para impuesto a la renta Impuesto a la renta corriente Tasa efectiva de impuesto

1,037,010 276,423 26.66%

782,913 214,938 27.45%

Durante el año 2051 y 201O, el cambio en la tasa efectiva de impuesto fue como sigue:

Tasa impositiva legal Aumento por ingresos exentos y deducciones

adicionales

Tasa impositiva efectiva

24.00%

25.OO%

Z.66% 26.66%

27,45%

2.45%

13.5 Aspectos Tributarios del Código Orgánico de la Producción 13.5.1 Reformas Tributarías En e! Suplemento al Registro Oficial No. 583 del 24 de Noviembre del 2O11, se expidió la Ley de Fomento Ambiental y Optimlzación de los ingresos del Estado, mediante el cual se reformó la Ley Orgánica de Régimen Tributario Interno (LORT!) Equidad Tributaria, los principales cambios son los siguientes:

y la Ley Reformatoria para la ,

Página112


Z20CT2012

, .M Prospecto de Oferta Pública II Emisión de ObliqacioneUCQNSTRüVALÉRO S.Á/

CONSTRLJCTORA.-E.JNMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO -S. A: Notas a ios Estados Financieros (continuación)

13. Impuestos (continuación) 13.5.2 Impuesto a fa Renta y Anticipo Para el cálculo del impuesto a la renta, serán deducibles los siguientes rubras: -

Se limita la deducción de los gastos relacionados con la adquisición, uso o propiedad de vehículos y cuyo avalúo a la fecha de adquisición, supere los US$35,000, no será deducible el gasto sobre el exceso.

-

Exoneración contribuyentes

del

cálculo

y

pago

del

anticipo

de

impuesto

a

la

renta

a

los

que se dediquen exclusivamente a las actividades de la producción y

cultivo de banano. -

En el caso en que el contribuyente tenga actividades adicionales a la producción y cultivo de banano, para efectos del cálculo del anticipo de impuesto a la renta, no considerarán los ingresos, costos y gasios, relacionados con la producción y cultivo de 'los mismos-

13.5.3 Impuesto al Valor Agregado

(IVA)

Estarán gravados con tarifa 0% los vehículos híbridos o eléctricos cuya base sea de hasta US$35,000; sobre este valor, gravarán con 1E% de IVA. 13.5.4 Impuestos Ambientales -

Se creó el Impuesto Ambiental a la Contaminación Vehicular

(IACV)

que gravará a la

contaminación del ambiente por el use de vehículos motorizados de transporte terrestre. La base imponible para el cálculo de este impuesto corresponde al cilindraje que tiene el motor del vehículo a las tarifas que constan en ¡a Ley. -

Se. creó el Impuesto redimible a las botellas plásticas no retornables que gravará US$0.02 por cada botella plástica no retornable embotellada. . En el caso de bebidas impoitadas gravará al momento de la desaduariízación.

'40

Página113


Z Z OCT2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Ob¿iadfenes¿ÓNgTRüVAlÍFRr¿«

CONSTRUCTORA" E INMOBILlARiA-A/ALERO CQNSTRUVALERO...S. A . Notas a los Estados Financieros (continuación)

• M3. Impuestos (continuación)

...

'

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"'"

. '.". • • • •

13.5.5 Impuesto a la Salida de Divisas (!SD) - Se incrementa la tarifa del ISD al 5%. -

Se incluyó como hecho generador del impuesto: . Todo pago efectuado desde el exterior, aún cuando ¡os pagos no se hagan por remesas o transferencias sino con recursos financieros en el exterior de la persona natural o ia sociedad o da tercero. .

Exportaciones de bienes o servicios generados en' e! Ecuador, efectuadas por personas naturales o sociedades domiciliadas en Ecuador, cuando las divisas correspondientes a los pagos por concepto de dichas exportaciones no ingresen al Ecuador. . - -

-

Se incluyó dentro de !as exoneraciones del ISD, los pagos realizados al exterior, por concepto de dividendos distribuidos por sociedades nacionales o extranjeras domiciliadas en el Ecuador, después del pago de) impuesto a la renta, a favor de otras sociedades extranjeras o de personas naturales no residentes en eí Ecuador, siempre y cuando no estén domiciliados en paraísos fiscales o jurisdicciones de menor imposición. .

-

El ISD podrá ser utilizado como crédito tributario la renta hasta por 5 años, siempre que haya materias primas, insumes y bienes de capital con en procesos productivos y que consten en el política tributaria.

para la determinación de impuesto a sido originado en la importación de. la finalidad de que sean incorporados listado que establezca el comité de

14. Obligación por Beneficios Definidos La obligación por'beneficios definidos consistía de lo siguiente: 31 de Diciernbre 2011 2010

1 de Enero 2010

(US~-Dólares) Jubilación patronal

49,257 49,257 41

o/A.

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II OCT2012 M5 C

. ^Él Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones GO'ÑSiTR U VALERO S.A.

.CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VAUERp.;£ONSTRUVALERO S. A. Notas a los Estados Financieros

(continuación)

14. Obligación por Beneficios Definidos (continuación)

,

.

14.1 Jubilación Patronal Los movimientos en el valor presente de la obligación de jubilación patronal fue como sigue:

2011

2010

(US Dólares)

Saldo al principio del año Costo de los servicios del -período corriente Saldo al fin del año

49,257

49,257

Los importes reconocidos en los resultados respecto a dichos planes de beneficios definidos fueron los siguientes: 2011

2010

(US Dólares)

Costo actual del servicio Intereses sobre la obligación

49,257

49,257 Durante los años 2011, el importe de los beneficios definidos fueron incluidos en los resultados integrales del período en que se incurren. Al 1 de que los registren estimada

Enero y Diciembre 31 del 2010, la Compañía no registró ninguna obligación debido a trabajadores tienen una rotación alta de 90 días promedio y no existe obligación, que en esa fecha, sin embargo al 31 de Diciembre del 2011 registró una provisión a esa fecha.

15. Instrumentos Financieros 15.1 Gestión da Riesgos Financieros Los principales pasivos financieros de - la Compañía, corresponde a. financiamlento con instilaciones financieras locales privadas y públicas, adición a Imente la Compañía emitió obligaciones a largo plazo en el mercado de valores con la finalidad de cancelar pasivos financieros y obtener capital de trabajoj incluyen también las cuentas por pagar proveedores y otras cuentas por pagar. La finalidad principal de estos pasivos financieros es financiar Jas operaciones de la Compañía. La Compañía cuenta con deudores comerciales y otras cuentas por cobrar, y efectivo que provienen directamente de sus operaciones.

42

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22 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Oblia¿bí¿nbs C¿>fÍSTRÜ\¿VLF¿n si

CONSTRUCTORA--E INMOB.l.UAe4A^-VALERpirCONSTRUVALERO S. A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

15. Instrumentos Financieros

(continuaron) " "

15.1 Gestión de Riesgos Financieros (contínuacióri} La Compañía se encuentra expuesta a los riesgos de mercado, de crédito y de liquidez. La gerencia revisa y aprueba las políticas para manej'ar cada uno de estos riesgos que se resumen a continuación: Riesgo País El negocio, la condición financiera y los resultados opera dónales de la Compañía dependerán en parte de las condiciones de estabilidad política y económica del Ecuador, eventuales cambios adversos en tales condiciones pueden causar un efecto negativo en el negocio y sus resultados operacionales. Riesgo de Mercado El riesgo de mercado es el riesgo de que el valor razonable o los flujos futuros de efectivo de un instrumento financiero fluctúen debido a los cambios en los precias de mercado. Los precios de mercado involucran dos tipos de riesgo: el riesgo de tasas de interés y el riesgo de tasas de cambio. Los instrumentos financieros afectados por el riesgo de mercado incluyen los depósitos en efectivo. 15.1.1 Riesgo en las Tasas de Interés Al 31 de diciembre de 2011., la Compañía mantenía financia míenlo con entidades financieras. Los flujos de caja operativos- de la Compañía son sustancial mente independientes de los cambios de las tasas de interés del mercado, por ío cual, en opinión de !a gerencia, la Compañía no tiene una exposición importante a los riesgos de tasas de interés. 15.1.2 Riesgo de Tipo de Cambio El n'esgo de tasas de cambio.es el riesgo.de que e| .valor razonable o ios flujos futuros de efectivo de un instrumento financiero fluctúen debido a los cambios en las tasas de cambio. Las principales operaciones de la Compañía se realizan en dólares de Estados Unidos de Norteamérica, moneda de curso lega! en e] país, por lo tanto, no existe efectos de variaciones de tipo de cambio en los estados financieros. %

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Z20CT2012

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CC3^STRÜVALERb S.Á.

--CONSTRUCTORA E.-.[NMOBILIARIAJ/ALERO- CONSTRUVAUEB.O=íS,.=A^..r.

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Notas a los Estados Financieros (continuación)

15. Instrumentes Financieros (continuación) 15.1.3 Riesgo de Crédito El riesgo de crédito es el riesgo de que una contraparte no pueda cumplir con sus obligaciones . en relación con un instrumento financiero o contrato de venta, generando una pérdida financiera. La Compañía está expuesta a un riesgo de crédito por sus actividades operativas (principalmente en cuentas por cobrar). Ei riesgo de crédito surge, del efectivo y equivalentes de efectivOj depósitos en instituciones financieras, así como la exposición al crédito de clienteSj que incluyen a pendientes de las cuentas por cobrar y a las transacciones comprometidas. La mantiene cuentas por cobrar a distintas empresas y no mantiene cuentas pendientes significativas con ninguna en particular.

bancos e los saldos Compañía de cobro

Al 31 de diciembre de 201!, la gerencia ha estimado que el monto máximo de riesgo crediticio ai que se encuentra expuesta la Compañía asciende aproximadamente a 5,398 millones al 31 de diciembre de ..2010, el cual representa el valor en libros de los activos financieros (bancos, deudores comerciales y cuentas por cobrar relacionadas). 15.1.4 Riesgo de Liquidez La Compañía monitorea su riesgo de escasez de fondos usando un flujo de caja proyectado a corto y largo plazo. El objetiva de la Compañía es mantener una continuidad de fondos. La Compañía monitorea y mantiene un cierto nivel de efectivo, considerado adecuado por la administración para financiar las operaciones de la Compañía, y para mitigar los efectos en el cambio de flujo de efectivo. El siguiente cuadro muestra el vencimiento de las obligaciones contraídas por ia Compañía a la fecha de cada balance y los importes a desembolsar a su vencimiento:

2,03B,E76 - 616, SU 0 50,ODO

Al 31 ilo DlcWíiro ijn 3Q1O Proveedores y Ciras cuonLnn po i r": I «dO ñu d

183,00?

579,794

66.O3S

5S,rS5 Hs.ars

138,766 275,000

1,345,472 1,310.698

' 2,751.671 616,515 2.O3fi,S3l I.SSS.ÍOO

?, 615. 791

685,870

202, 6M

473, 7GS

3, 243, 953

7,302,017

I.Í74 333

133,161

0

O

o 436. H3I

Mia.49*

0

O

o

3Í.É4S

10.B1

92.15S

1,371.981

14B.302

9J.155

O

19S.944 0

O

1,51?, 439

Página117


U OCT20Í2 .__^Ki

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones Cá^STRUV-£ci£Ro s!A.

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA: .VALBBQ.r.GONST-RUVALERO .S. A... Notas a los Estados Financieros (continuación)

15. ¡nstairn'entos Financieros ' (continuación I

' '

.- • •

15.1.5 Riesgo de Capital La Compañía administra de manera activa una base de capital para cubrir los riesgos inherentes en sus actividades. La adecuación del capital de la Compañía es monitoreada usando entre otras medidas, los ratíos establecidos por la gerencia. Los objetivos de la Compañía cuando maneja capital, que es un concepto más amplio que el "Patrimonio neto" que se muestra en el balance general son: Salvaguardar la capacidad de !a Compañía para continuar operando de manera que continúe brindando retornos a los accionistas y beneficios a los otros participantes; y Mantener una fuerte base de capital para apoyar el desarrollo de sus actividades. A Diciembre 31 del 2011 la Compañía emitió obligaciones en el Mercado valores aprovechando su costo de fina neja miento y..-amortización de!, .capital adecuado a sus operaciones, la calificación de esta emisión fue de AA emitida por la Calificadora ds riesgos Humphreys. 16. Categorías de Instrumentos

Financieros

Los activos y pasivos financieros mantenidos, por la Compañía son como sigue: 31 de Diciembre 2010 ZOII (US Dólares)

1 do Enero 2010

Activos financieros: Costo amortizado: Efectivo en caja y bancos y equivalentes de afectivo Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar Cuentas por cobrar a partes relacionadas

1,383,923 2,850,370

3,491,953 2,443,174 196,000 6,131,127

2,298,686 4,037,978 -

190

6,336,664

4,234,483

4,408,217 3,810,783 616,915 3,835,915

199,943 3,910,713 4,110,656

784,166 1,814,7-45

Pasivos financieros: Costo amortizado: Prestarnos Acreedores comerciales y oirás cucnías por pagar Cuentas por pagar a partes relacionadas

-

2,598,911

Página 118


22 OCT2012

.j .Conatruclo™

__ -Av/mo -A

Prospecto de Oferta Pública Ij Emisión de Obligaciones ^ONSTRÜVÁLERÓ

-. CONSTRUCTORA- E.-INMOEÜ^RiA^VALERO-CONSTRUVALERO S. A. Notas a los Estados Financieros (continuación)

17. Patrimonio -

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.......

. ...

.

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17.1 Capital Pagado A! 31 de Diciembre del 2011, el capital pagado consiste de 1.200.000 (600.000 en e! 2010) acciones ordinarias con un valor nominal unitario de US$1.00, totalmente suscritas y pagadas. El 20 de Junio del 2011, La Junta Generai de Accionistas resolvió aumentar capital pagado en US$600,000, mediante la apropiación de aportes efectuados en años anteriores por US$88,822 (US$599,200 en el 2 0 1 0 ) . y apropiación de utilidades retenidas por US$511,178. La escritura pública correspondiente fue inscrita en el Registro Mercantil el 29 de Septiembre del 2011. 17.?. Utilidades Retenidas Al 1 de Enero y al 31 de Diciembre del 2010, se reconocieron ajustes en utilidades retenidas de US$596,022, resultantes de la adopción por primera vez de las NIIF (Ver Nota 3.Í.J). •18, Ingresos Ordinarios Los ingresos de la Compañía fueron como sigue:

2011

2010 (US Dólares)

Ingresos provenientes de los contratos de construcción

21,845,931

17,085,856

Ingresos provenientes' de servicios

7,089,100

796Í846

Ingresos provenientes de arriendos

286,946

2,256,673

29,191,977

20,13'9,375

46

Página119


1 OCT 2012

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones ¿ÓNS

.- INMOBILIARIA-VALERO CONSTRUVALERO-S—A^=r~—-- Notas a los Estados Financieros

(continuación')

19. Gastos de Administración.. ".V ' '.-'".' ' ""• Los gastos de administración consisten de [o siguiente: 2011 2010 (US Dólares) Sueldos y bandidos sedales Depreciaciones Provisión para cuentas dudosas Mantenimiento y reparaciones Participa don a Trabajadores Impuestos y contribuciones Honorarios profesionales y comisiones Gestión

Servicios básicos Arriendos Legales

Viajes Otros

256,828 2O5.S76 400,000 144,380 183,002

69,969 6,500 39,090 36,681 45,500 55,608 687

164,088 1,603,109

212,811 47,102 663,304 5,494 138,161 15,054 65,447 53,575 41,461 18,900 -

1,312 377,651 1,640,272

20. Hechos Ocurridos Después del Período Sobre el que se Informa \e el 31 de Diciembre de! 2011 y la fecha de emisión de los estados financieros {30 de Abril del 2012) no se produjeron eventos que en opinión de la Administración puedan tener un efecto importante sobre los estados financieros adjuntos.

47

Página 120


OCT 2012

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:iones CC Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTRUVALERO S;Á.

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^ oO-,..\ 77-/y \\-£\ -;'-^.-- /^7 vv^-x /y£// No. 4.- ESTADOS FINANCIEROS NO AUDITADOS 30/JUNlO/2Ó1^^f^f^

CONSTRUCTORA VALEROSA. Estniio do SIHjíirlíin Flnnin IITJ Sibatlo, 30 do Junio d« 2012

¡tallo do Cuomii

•1

ACTIVO

101 ACTIVO CQRHIgNrtí 10101

EFECIIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO

101D11

CAJA

101011 CAMCO5 10101;

NVERSIONE5 CORTO PLAZO

1010:

ACTLVUS FINANCIEROS

1C.210.445.2; 14.HD1,213.01

SDQ.'HB.CE •18,331.1! 477.Í2S.1!

lo, (i oo. o! 3, 541 .786.4 1

101020! DOCUMENTOS Y CUENTAS POR COBRAR CLtENTtS HO RkLACS

4.7ÜS.CQB.1;

DOCUMENTOS Y CUENTAS POR COBIJAR CLÍENTES RELACIONS

16B.OQ0.01

10IIJ2DI

1U1U2UÍ OIHAU UUtNrAfi F-OH UUUKAH HLLACIUNAUAS 1010201 OTRAS CUENTAS POR COBRAR •) PROVISIÓN CUENTAS INCOIÍF1ABLES

101020!

1010: HUENTAHIOS 1010308 OBRAS EN CONSTRUCCIÓN 1D104 StiKU ICIOS Y OTROS PAGOS ANTICIPADOS •10111 .10' ANTICIPOS A PROVEEDORES

1010<D< OTROS ANTICIPOS ENTREGADOS 1010S ACTIVOS POR IMPUESTOS CORRIENTES 1010501 CRÉDITO TRIBUT. A FAVOR (IVA| 101050! CREUITO TRIBU í. A PAVOR ( I. R.)

102 ACTIVO NO CORRIENTE 10201 PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO 102011Í •) DEPRECIACIÓN ACUMULADA PROPIEDADES, PLANTA Y O 10204 ACTIVO INTANGIBLE OTROS INTANGIBLES

10 2040 ¡

10 207 OTROS ACTIVOS NO CORRIENTES

34, 387.2: 4S2.6B7.7t .1,I)30,GBB.5: S.B73,5JS.O'

B.B73, 575.0' 1,S(Í7,5I1C C( 1,073,509.5; 187,9B7.1'

611,934.2370,6»S.1! PJI.Ílll llf 1..H)a,2IB 2(

316,873.5! -333,242 7: 26,411.91 26,411.91 JÍ5.934 C:

102D70-- OTRAS INVERSIONES

11S,74B.1l

1020701 OTROS ACTIVOS NO CORRIENTES

M9.1116.5:

Total Activo

1S.210.44Í.26

PASIVO 2 PASIVO

2UI PASIVO CORRIENTE

11, 490,854. Di

7,25D,cao.o.

201U: CUENTAS Y DOCUMENTOS POR PAGAR

2.073.CCB.5I

201DV OTRAS OBLIGACIONES CORRIENTES

1.110.D73.J1

201070-

CON LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA

VA COBRADO EN VENTA

20107Q1020107D10;

RETENCIÓN IVA POR PAGAR

20107010:

RETENCIÓN EN LA FUENTE POR PAGAR

719.234.31 454,102.4! 1&t, 307.1; ÍO,Ü24.B-

201070:

CONELIÜSS

2^9,250.77

20luío<

POR BENEFICIOS DE LEV A EMPLEADOS

161.58B.2'

20101 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS/RELACIONADAS ÍÜ109 OTROS PASIVOS FINANCIEROS

20110 ANTICIPOS DE CLIENTES 202 PASIVO NO CORRIENTE 20202 CUENTAS Y DOCUMENTOS POR PAGAH 2020201 LOCALES 202 05 OKLIG ACIONES EMITIDAS

SECTOR FINANCIERO

202050

Total PüJivo

soG.asa.e? GJt.nI7D.ü; 3,43í.5ia.E: ^,J4D,aG4,l)'

2,246,726.6'

2. 24 G, 726.5 • 1,353,337.51

1.333.337.51 11,490,GS4.05

CAPITAL 3 PATRIMONIO NETO

301 CAPITAL 30101

CAPITAL SUSCRITO o ASIGNADO

302 APOHTLÍ3 ULÍiUCUra (J ACCIUNIU'IAS PAIIA HUTUKA CAI'ITN 304 RESERVAS 30 C RESULTADOS ACUMULADOS

Resultado d«i Ejercicio Actual Total espita 1

3,D50.BG2.2;

i,20a,oan.0[ 1,100,000.01 622,070.0. 326.2S2.11,701,932.01 US(i,'J2K.3f

4,719, 791. 2C

i//*//i.

Página121


Z Z OCTZ01Z ¡toril

^HlA

¿

i.1?'// 'i'''^-i----, A'i" ONSTRUVALERO S.A

, .WM

CONSTRUCTORA VALERO S.A. Estado de Resultado Integral Periodo: 01-Enero-2012 a 30-Junlo-2012

4 INGRESOS 41 INGRESOS DE ACTIVIDADES ORDINARIAS 4102

PRESTACIÓN DESERVICIOS

4103

CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN

4108

OTROS INGRESOS

4109

(-} DESCUENTO EN VENTAS

43 OTRO INGRESOS

Total Ingresos

i7.iM»aí 17.136,873.40 3,100,420.80 14,105,047.00 118,587.21 -184,788.57 108.8

17.136.982.2D

COSTOS / GASTOS 5 COSTOS

51 COSTOS DE VENTAS Y PRODUCCIÓN 5101 MATERIALES UTILIZADOS O PRODUCTOS VENDIDOS 5102

+) MANO DE OBRA DIRECTA

510201 SUELDOS Y BENEFICIOS SOCIALES 5103

t) MANO DE OBRA INDIRECTA

510301 SUELDOS Y BENEFICIOS SOCIALES 5104

*) OTROS COSTOS INDIRECTOS DE FABRICACIÓN

510408 OTROS COSTOS

16,268,053.22 15,436,231.03 5.350.54C.B2 3,483,176,65 3,489.170.05 5,202.730.55 5,202,73G.55 2,935,070.50 47,404.05

51040801 COSTO DE MAQUINARIA

11,99G.50

51040302 COSTO DE OBRA POR ADM (REEMBOLSO)

35,407.46

5104DB021 MANO DE OBRA 5104Q8Q22 MATERIALES 51040803 COSTOS INDIRECTOS 51040D MAQUINARIAS Y VEHÍCULOS 5105

COSTOS NO FACTURADOS

52 GASTOS 5201

GASTOS DE VENTAS

5202 GASTOS ADMINISTRATIVOS 520201 SUELDOS. SALARIOS Y DEMÁS REMUNERACIONES 520202 APORTES A LA SEGURIDAD SOCIAL (incluido fondo do ) 520203 BENEFICIOS SOCIALES E INDEMNIZACIONES 520204 GASTO PLANES DE BENEFICIOS A EMPLEADOS 520205 HONORARIOS, COMISIONES Y DIETAS A PERSONAS NATURAS

G. 241.45 28,345.41 B20.B 00,927.03 -1,600,307.65 831.621.23 7,345.13 045,270. B1 182,100.87 27,191.03 4.207.03 31,111.88 8,000.00

52 020 B MANTENIMIENTO Y REPARACIONES

55,017.52

52 021 B AGUA, ENERGÍA, LUZ, Y TELECOMUNICACIONES

33.338.30

520219 NOTARIOS Y REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD 0 MERCANS

14,661.86

520220 MPUESTOS, CONTRIBUCIONES Y OTROS

21,059.76

520221 DEPRECIACIONES:

97,901.87

52022101 PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO 520223 GASTO DETERIORO: 52022301 PROPIEDADES, PLANTA Y EQUIPO 520227 OTROS GASTOS 5203 GASTOS FINANCIEROS

Total Gastos Resultado cloi Ejercicio Actual

97,891. B7 884.4 884.4 118,253.82 179,205.35 16,268,053.22 060,920.98

üLcniíecly Norte. Miguel l-l. Alcf atly litoodoro Arboleda osq tdificio P!a/a Ceiu«r. piso 6. ofl. 3

Página122


2ZOCT2G12 JCíjr Oiiin-r'ii'i

.^jfli/iLERO

.:vv,¿ Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones, CONSTRUVALERO S.A.

No. 5.- CIFRAS E INDICADORES: ANÁLISIS VERTICAL Y HORIZONTAL

nu'dx Nonti. MijjUfl H. Alf.lv.ir y Eiuodoro Arboleda csq Edificio Plaza Ccntor, piso 6, oli. "i Gu,iy,'n.¡uil -

Página 123


22GCT2012

¿~

.... ..J^LERC

ni feK^ )

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones O JsCÓNSTRUVALERbS.A'.. /,

l-i. Alclv.ir y Eleoriora Arboleda esq piso 6. ofi '3 Guayaquil - Ecuaaoi

Página 124


ZZOCT2012 /M \¡}4,#i

lructoia

IAERO

i \', >-#' V4!3j/ Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTRUVALERQ S.A. \

CONSTRUCTORA VALERO PLANILLA DE INDICADORES

INDICADORES DE LIQUIDEZ Capital de trabajo neto índice de liquidez corriente INDICADORES DE ENDEUDAMIENTO Pasivo Total / Activo Total Endeudamiento)

Pasivo lotal/'rotai Patrimonio

^^••-OHP. .- •* ' -• "W«n . r , i.'-*-*--* W.H,* *- ^•IfflB^HH 1,858,058.00 1,744,158.00 5,764,020.00 7,269,379.01 1.G5

1.41

RAZONES DE ACTIVIDAD Rotación iciljro JClivos fijos Rotación .sobre activos totales RENTABILIDAD POR ACCIÓN Número de acciones utilidad neta Utilidad nor Acción

1.97

59.17% 114.92%

70,77% 242,14%

70.88% 243.46%

89.37% 10.63% 4.0f,W 0.09K 2.82% 7.50K 94.66W 13.38M

90.92% 9.08X 4.20K 0,24% 2.61% S.77% 63.38% 19.75%

90.08% 3.92% E. 12% 1.05% 3.32% 3.51% 47.39% 12.05%

124 53

73 29

34 39

54 43

20.34

26.64

34.60

18.69

1.72

2.66

2.22

1.06

S1.80K 107.46%

INDICADORES DE RENTABILIDAD 78.78% Costo de ventas / ventas 21.22% Mareen bruto 8.43% Mariden operacional O.SSK Gastos financieros / ventas 5.19% Mareen ni?to S.95% Utilidad reta /activo Utilidad neta / caí tal suscrito v [ranado 3BS41.33M 18.57% Utilidad neta / patrimonio * Considera proyección del pago de participación s trabajadores e impuesto a la renta INDICADORES DE ROTACIÓN Días de cobro Días de pago

1.05

600,000 567,975

800 468,331 585,41

0.95

VENTAS POR LÍNEAS DC NEGOCIOS (U5S) Obras Transporte de materiales Administración de obras Otros ¡np.resos operativos Total General

5,193,406 1,550,901 1,144,580 20,713 8,015,600

11,130,525 2,570,985

COSTOS Costos Variables Costos FIIOS

7,103,579 1,230,332

1,200,000

760,587 0.63

1,200,000 558,714 0.47

22,693 17,324,023

20,089,977 4,929,562 2,477,663 218,582 27,715.784

13,768,701 1,419,142 1,829,443 119.537 1V,136,S73

17,939,635 1,333,672

26,539.889 I,fl25:107

15,436,232 652,616

3, sao, ais

Kentiedy Norte. Miguel H. Alcívar y Eleodoro Arboleda fin

Página125


Z 2 OCT2012 j

M

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\- •••/•'-•/i

11 '

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CONSTRUVALERO S.A.

No. 6.- INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES ,

CONSTRUCTORA VALERO INVERSIONES. ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES

DETALLE DE INVERSIONES Equipos <ití oficina Muebles do Oficina Equipos tte Computación Vehículos Maquinarias equipos Total Inversión es DETALLE DE ADQUISICIONES Equipos de oficina Muebles de Oficina Equipos de Computación Vehículos Maquinarias equipos Total Adquisiciones

e o PáTMdes M.1 GERI [> TE GENERAL

2009

2010

5

S S S | S £

9,316.00 5,310.00 169,354.00 293,735.00 482.71E.OO

S S S S S S

2009

2010

S S

S

-

S S S S S

13,616.00 25,912.00 376,406.00 708,173.00 1,124,107.00 2011

S <

S

S S

S

2011 S

3,030.12 S 12,452.63 S 190,760.03 S 315,617 47 S 521.860. 3O S

4,300.00 5,887.00 S 95.125.00 S 132,91-1.00 S 23S.226.00 $

1

1,201.00 86,726.00 191,905 00 279,832.00

CONTADOR GENERAL

Página 126


U OCT2Q12

-tí^

^I

^r

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones dONSTRUVALERO S.A. \- ACTIVOS PRODUCTIVOS E IM

CONSTRUCTORA VALERO CERTIFICACIÓN DE ACTIVOS PRODUCTIVOS E IMPRODUCTIVOS 30 DE JUNIO DE 2012

ACTIVOS PRODUCTIVOS Efectivo Inversiones Documentos y Cuentas por cobrar Documentos y Ctas. x cobrar relacionadas Obras en proceso Propiedad, planta y equipo Otros activos TOTALACTIVOS PRODUCTIVOS ACTIVOS IMPRODUCTIVOS TOTALACTIVOS IMPRODUCTIVOS

S S S $ S $

5 5

3,481,953 $ 10,000 S 2,723,038 S 196,000 S 5,433,777 S S43.756 S 487,151 S 13,175.675 $

S S

TOTAL ACTIVOS (Productivos -t- Improductivos)

13,175,675

496,41?

10,000 5,176,840 244,387 8,873,575

916,880 492,347

16,210,445

S S

S

16,210,445

La compañía considera a todos sus activos como productivos durante el año 2011, y hasta el mes de junio del año 2012.

Konni-dy None, Miguel H. Akivar y Eleoboro Arbolada asq

Página 127


II OCÍ 2012

BSCor

A/A

U"- \o de Oferta P

" \

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-* XN, - " 'o ^5>-

No. 8.- ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN

/r^^nZ^^'O 'A 'i.'-1

Se/ó n N Vy

^ CONSTRUCTORA VALERO CERTIFICACIÓN DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN 30 DE JUNIODEZQ1Z

TOTAL ACTIVOS (-) Total Activos con Gravamen Documentos y Cuentas por cobrar Propiedad, planta y equipo

16,210,415.25 ..477,800.00 477,800.00

TOTAL ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN

15,732,615.25

80% Activos Libres de Gravamen

12,586,116.20

(-) Tota] Activos Diferidos

349,187.00

(-) Total Activos en Litigio

*

(-) Total obligaciones en Circulación

1,993,337.50

(-) Derechos Fiduciarios en Garantía

7,570.00

CUPODEEMI5ION

'/

'/

10,236,021.70

Wttt

G. CONTADOR GENERAL

ili-nncily NUITC, Misucl l-l. Ak.ivnr ,' Irk'ocl

Página 128


2 2 OCT2012 Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones CÓNSTRÜVALERO S,'A.

APÉNDICE NO. 1

CALIFICACIÓN DE RIESGOS, ANEXOS Y ESTRACTO

Página 129


II OCT2012

CALIFICACIÓN DE RIESGO INICIAL A LA II EMISIÓN DE OBLIGACIONES DE

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALEROCONSTRUVALERO S.A.

Constructora

l^LERO

A AGOSTODE 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcívar s/n y Av. Víctor H. Sicourct» Edificio Tornis del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Telf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphrtys@telconct.net * www.crh.com.ee Guayaquil - Ecuador

130


II OCT2Q12

Colificodoro d« Riesgo

ÍNDICE RESUMEN

1

Características de la Emisión

2

Garantías y Resguardos de la Emisión

2

1

Categoría Básica de Riesgo

3

1.1

Riesgo de la Industria

3

1.2

Asignación de la Categoría Básica de Riesgo

6

2

CategoríaBásicaCorregida

6

2.1

CoberturaFinancieraProyectada

6

2.2

Metodología de lasProyecciones

6

2.3

Indica do res Adicionales

6

2.3.1 2.4

Resultados, Rentabilidad y Eficiencia Asignación de la Categoría Básica Corregida

3

Capacidad de pagoesperada

7 10 10

3.1

PosiciónCompetitiva

10

3.2

Administración y Propiedad

12

3.2.1

EstructuraAccionarial

12

3.2.2

Procesos Internos

13

3.2.3

GobiernoCorporativo

13

3.2.4

Tecnología de la Información

13

3.2.5

EventosExternos

14

3.2.6

Riesgo legal

14

3.2.7

Riesgo de Reputación

14

3.3 4

Calificación de la Capacidad de Pago Esperada CalificaciónPreliminar

14 14

4.1

Análisis de Sensibilidad: Eventos

14

4.2

Asignación de la Calificación Preliminar

14

5

Calificación Final

15

5.1

Evaluación de las Garantías y Resguardos

15

5.2

Calificación Final

15

Declaración de Independencia

15

ANEXOS

II Emisión de Obligaciones

Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

131


220CT2012

Colificadora da Riosqo

DE 1 g'

Sesión Ordinaria de Comité: 9 de Agosto de 2012 Monto de la emisión: Hasta por US$ 1,900,000 Plazo: 1440 días Tasa de interés: 8% Fija Amortización trimestral de capital e intereses Calificación Final del Instrumento

Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. Analista: Viviana Quinonez v.quinonez@Cfh.com .ec

AA

Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen una muy buena capacidad del pago de capital e intereses, en los términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que pertenecen y en la economía en general.

RESUMEN Gracias alCinflujo, de divisas producto de las altas exportaciones públicas y privadas, la economía ecuatoriana ha logrado mantenerse líquida lo cual a su vez, ha permitido el desarrollo sostenido de importantes sectores como el de la construcción. La inversión pública ha financiado la construcción de importantes proyectos de infraestructura, y las facilidades crediticias hipotecarias disponibles han posibilitado el desarrollo de un creciente número de proyectos inmobiliarios a lo largo del país; todo lo cual ha confluido para que el PIB sectorial de la Construcción sea superior a 20. Aprovechando las condiciones del entorno, el emisor CONSTRUCTURA E INMOBILIARIA VALERO S.A., ha logrado posicionarse dentro del grupo de las principales empresas de construcción de la ciudad de Guayaquil tal como lo muestra la evolución que han tenido sus ingresos entre los años comprendidos entre el 2009 y 2011, mismos que eran de $9.0 millones y $29.2 millones, respectivamente; y que a junio del presente año se ubican en $17.1 millones, lo cual denota que el crecimiento observado en años previos se mantendrá. Vale señalar que la empresa tiene contratos firmados que aseguran un flujo de $66 millones hasta el año 2015 por obras en ejecución de proyectos urbanísticos, de infraestructura y otros; hecho que corrobora lo ya aseverado, al cual se une la experiencia y posicionamiento en el sector lo que permite prever el cierre de nuevos contratos. La empresa alcanza un costo promedio de construcción de 89.67% del valor de venta, en tanto que los gastos de administración y venta ascienden a 6.83%, luego de lo cual la utilidad operacional llega a ser de 3.50% de los ingresos. La mayor actividad de la organización ha incrementado el monto de activos productivos de $7.5 millones en el pasado ejercicio 2010, a $14.3 a junio de 2012, al tiempo que el flujo generado en el último año fue cercano al millón de dólares, en los seis primeros meses de este periodo asciende a $1.14 millones, lo cual señala una significativo incremento en la rentabilidad de los activos de su último valor anual a 16.0%. II Emisión de Obligaciones

La emisión de obligaciones implicará un incremento en el monto de deuda financiera que compone su estructura de capital, el mismo que pasará de $3.5 millones a $5.0 millones, cifra que respecto a los $4.7 millones de inversión accionarial presente, implica una relación de 1.0 entre ambas fuentes de fondos. Los pasivos afectos al pago de interés financiarán 28.2% del monto total de activos y en su mayoría serán de largo plazo. Los activos líquidos guardan debido calce con los vencimientos corrientes de los pasivos. De igual manera cumple con la Garantía General, la misma que cubre el monto de la emisión de obligaciones por colocar; así como los resguardos exigidos por ley, adicionalmente incorpora un resguardo voluntario limitando el endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio del Emisor; a más de mantener disponible el valor correspondiente a la próxima cuota a pagarse a los obligacionistas a través de un Certificado de Depósito a plazo fijo a partir de la primera colocación y conforme se vaya colocando la presente emisión de obligaciones, misma que se renovará tantas veces sea necesaria. Las condiciones favorables del entorno para el sector en que compite la empresa, sumado al posicionamiento que ésta ha logrado dentro del grupo de las grandes constructoras del medio, le permite al emisor alcanzar un nivel de actividad en el cual obtiene suficiente flujo de efectivo para cubrir con holgura los pagos debidos por sus obligaciones financieras, incluyendo entre estas a los títulos-valores en proceso de emisión. Por los factores señalados de orden cuantitativo y cualitativo, el Comité de Calificación se pronuncia por asignar a la primera emisión de obligaciones de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. por hasta un monto de US$1.9 millones la calificación final de "AA".

Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012 1

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcívar s/n y Av. Víctor H. Sicourct* Edificio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Telf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphreys@telconct.net • www.crh.com.ee Guayaquil - Ecuador ' 32


22

2012

Calificadora de Riesgo

dicho rubro cubre el cupo de la emisiQSxa colocarse, cumpliéndose suficiente y oportunamente-ton:'.la emisión objeto de análisis. "'-••-,--'.'_,.'. _J--

Total Activos Disponible Deudores Exislenciiis Activo Fijo Total Pasivos Deuda Financiera Patrimonio

Liquidez Corriente Liquidez Ari da

1

Reguardo Voluntario

Características de la Emisión La Junta General de Accionistas de Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. en su sesión del 12 de Junio de 2012, resolvió aprobar la segunda emisión de obligaciones por un monto de hasta US$1,900,000 correspondientes a la "Clase B", cuyo plazo es de 1440días a una tasa de interés del 8.00% fija anual. La amortización de capital e intereses será trimestral considerando una base comercial de 360 días por año. Los títulos valores podrán ser emitíaos en forma materializada o desmaterializada a voluntad del Inversionista, los títulos materializados serán al Portador y con un valor nominal de US$20,000 y los desmaterializados serán emitidos a través de DECEVALE. Los recursos provenientes de la Emisión serán utilizados en un 25% para sustitución de pasivos y 75% para capital de trabajo. El agente colocador es Casa de Valores Advfin S.A., el agente pagador es el Emisor y el representante de los obligacionistas es Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. Garantías y Resguardos de la Emisión

La emisión de obligaciones ha sido estructurada con Garantía General acorde a los términos señalados en la normativa legal vigente; por lo que el monto de los títulos por colocar deberá ser inferior al 80% del valor de los activos libres de todo gravamen de la empresa, menos las deducciones estipuladas en la Codificación de Resoluciones del C.N.V., verificándose en este caso que II Emisión de Obligaciones

La emisión también presenta y cumplirá con los resguardos previstos en el artículo 11, sección lera., capítulo III, subtitulo I, título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, referentes a: i)Tomar todas las medidas necesarias orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o finalidad de sus actividades; ii) No repartir dividendos mientras estén en mora las obligaciones y iii) Mantener la relación de los activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el Art. 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores. El Emisor determina como medidas orientadas a preservar el cumplimiento de su objeto social o finalidad de las actividades de la Compañía, tendientes a garantizar el pago a los inversionistas, lo siguiente: a) Mantener el posicionamiento y prestigio en el sector de la construcción, b) Planificar, diseñar y desarrollar proyectos de construcción rentables para la empresa, c) Con los recursos generados a través del financiamiento en el mercado de valores se busca invertir en obras, así como sustituir los pasivos financieros de la empresa, y d) Mantener una buena relación con el recurso humano de la empresa. Como resguardo voluntario, la Junta General de Accionistas, se compromete a mantener durante el periodo de vigencia de la Emisión los siguientes resguardos voluntarios:*) Límite de endeudamiento referente a los Pasivos afectos al pago de intereses de hasta dos veces el patrimonio de la compañía; ii) A partir de la primera colocación y conforme se vaya colocando la presente emisión de obligaciones, se mantendrá disponible el valor correspondiente a la próxima cuota a pagarse a los obligacionistas a través de un Certificado de Depósito a plazo fijo en una entidad financiera con calificación de riesgo no inferior a AAA, debidamente cedido a favor del Representante de los Obligacionistas quien, en caso de incumplimiento del emisor por más de 24 horas, podrá utilizar el presente resguardo de manera inmediata y sin autorización adicional, para cancelar el dividendo (capital más intereses) a los obligacionistas; no obstante, de llegar a utilizarse el presente resguardo, el Emisor establece la obligatoriedad de reponerlo las veces que fuera necesario. Calificación de la Inf ormacióu Para la presente calificación de riesgo, el emisor ha proporcionado entre otros requerimientos de información de la Calificadora, lo siguiente; Estados Financieros audítados desde el 2007 al 2010 aplicados bajo Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC) y el año 2011 preparados bajo Normas Internacionales de Información 2 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

Cdla. Kennedy [Norte, Av. Miguel II. Alcívar s/n y Av. Víctor H. Sicouret* Edificio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Tcli.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687(156 - Fax: 2687057 • Email: liuinplireys@tcltonet.net • www.erh.com.ee 133 Guayaquil - Ecuador


Financiera (NIIF) así como el ano 2010 como periodo de transición, el corte interno de los estados financieros al 30 de junio de 2012; Detalle de activos libres de Gravámenes; otra información de orden cualitativo y cuantitativo. Cabe resaltar que la calificación otorgada está basada en la información proporcionada por el Emisor para el efecto, la cual debe cumplir con los requerimientos exigidos por la normativa legal, siendo el Emisor responsable de que la documentación entregada a la Calificadora sea idéntica a la presentada ante el organismo de control, A su vez, el Emisor se hace responsable de entregar a la Calificadora la documentación legal debidamente aprobada por la Superintendencia de Compañías que acredite la autorización dada por ésta, sin perjuicio de que cualquier diferencia entre la información evaluada por la Calificadora y la presentada al ente de control pueda ser -una vez comunicada a la Calificadora- conocida y analizada por ésta en un nuevo Comité de Calificación. Los estados financieros reportados a la Calificadora, fueron auditados por Auditgroup Auditores y Consultores con registro SC-RNAE No. 2-640 y licencia profesional del Sr. Javier V. La Mota - Socio con RNC No. 33967, cuyos dictámenes destacan que los estados financieros se presentan razonablemente en todos los aspectos importantes. La política de la Constructora es ejecutar las obras de vivienda a través de fideicomisos, para lo cual posee contratos para las urbanizaciones Castilla, Cataluña, Compostela y Cumbres del Sol.

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análisis con una tasa igual á>la•".tasa vigente ponderada de dichos créditos, organiza dosXpor "acreedor^EI; resultado obtenido reflejó que históricamente los gastos financieros han sido cubiertos por el flujo depurado-de los ejercicios bajo NEC y NIIF's de manera suficiente.(Ver Anexo 1). Cobertura Histórica de Gtos. Financieros: 6.50 Pasivos Exigibles/EBITDA:

2.20

1.1 Riesgo de la Industria Considerando el origen del flujo de fondos generado por la empresa emisora, el análisis del riesgo industrial presentado a continuación, se sustenta en la evaluación de las características de laactividad industrial de la construcción en el Ecuador. Sector de la Construcción Este sector presentó en promedio un crecimiento de 11% durante los (resurtimos años, siendo uno de los mayores motores de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) total del país en dicho lapso. En el año 2010 el PIB de la Construcción creció en 6.7%, mientras que de acuerdo a la previsión más reciente del BCE, en el año 2011 se registró un significativo incremento de 21%, tendencia que se espera se desacelere hasta alcanzar un aumento de alrededor de 5.8% para el año 2012. Crecimiento del PIB de la Construcción vs PIB Total

Con la información proporcionada por el Emisor procedimos a verificar que la misma cumpla con los parámetros de validez, suficiencia y representatividad, por el periodo antes mencionado, acorde a la metodología interna de la Calificadora; y que el emisor tenga capacidad para cumplir sus gastos financieros vigentes, continuando con la aplicación normal de los procedimientos de calificación, detallados en la siguiente sección: 1

CategoríaBásica de Riesgo

El cálculo de la cobertura histórica de los gastos financieros de la presente emisión de obligaciones se basó en información contenida en los estados financieros auditados terminados a diciembre entre los años 2007 y 2010bajo NEC y el año 2011 bajo NIÍF, además del periodo de transición bajo NIIF (ano 2010). Así mismo, se utilizaron los estados financieros internos al 30 de juniode 2012 preparados bajo NIIF's. La cobertura de gastos financieros se obtuvo de confrontar el flujo de efectivo depurado promedio entre los periodos anualizados bajo NEC y NliF's, generado por los activos productivos de la empresa con los gastos derivados de la obligaciones financieras y el monto de la emisión por colocar. Los activos contables han sido ajustados para eliminar aquellos que no han contribuido a la generación de flujo de efectivo. Ladeuda financiera que mantiene la empresa al momento de la calificación de riesgo fue incluida en el

II Emisión de Obligaciones

2007 (p)

2008 (p) D PIB Total

2009 (p) 2010 (p) JPlBConstrucción

2011 (prev)

Actividad/ Años PIB Total

O C<J/ ¿..D /a

7.2% PIB Construcc. 0.1% 13.8% 6.7% 21.0% Fuente: Banco Central del Ecuador; (sd) sernidefinitivo, (p) provisional, y (prev) previsional

En el año 2009, la actividad económica del país mostró una caída generalocasionada por la crisis internacional que afectó al país y al sector de la construcción a partir de la contracción de los créditos para constructores y para las personas que requerían préstamos hipotecarios, la reducción en las remesas de los emigrantes y las variaciones de los precios que no favorecieron la expansión de la demanda de viviendas. No obstante, ya en el año 2010 se observó una importante recuperación del sector de la construcción en Ecuador, la que se acentuó de forma importante en el año 2011 haciendo que termine el año como el segundo sector con el mayor crecimiento entre los que conforman el PIB. Dentro de los factores que han favorecido al crecimiento observado se encuentran: 3 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

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a) Créditos hipotecarios: en particular por parte del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social BIESS1, pero también por el crédito de las instituciones privadas. b) El Gobierno Nacional, a través de los bonos para mejoramiento de la vivienda y para construcción de viviendas nuevas, ha contribuido con el desenvolvimiento del sector en estudio, buscando reducir el déficit habitacional en el Ecuador (el déficit de vivienda se estima en 58,000 viviendas por cada 260 mu habitantes nuevos cada año, considerando un crecimiento poblacional del 2% anual). c) Créditos otorgados por el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) para los constructores a fin de facilitar fondos para nuevos proyectos inmobiliarios. A Agosto del 2011, el BEV había otorgado créditos a 22 proyectos habitacionales integrales por alrededor de US$37 millones, para la construcción de 2,918 nuevas soluciones habitacionales. d) Significativa Inversión del Gobierno Central en la construcción de carreteras, puentes y demás Obras Civiles. Debido al margen de ganancia de las constructoras y el abultado déficit habitacional2, el sector de la construcción es atractivo para nuevos participantes, lo cual se evidencia en el número de compañías registradas en esta industria. En el año 2010 la Superintendencia de Compañías registra ba3,502 compañías en el sector construcción (2009: 2,192), que incluía: construcción de edificios completos o de partes de edificios, obras de ingeniería civil, proyectos de servicios públicos, demolición y preparación del terreno, instalaciones para obras de construcción, entre las principales. A pesar de que el número de actores del sector genera nuevas plazas de trabajo y dinamiza la economía, también evidencia un mayor grado de competencia para las empresas establecidas, las cuales deben procurar cubrir las demandas de nichos de mercado que les proporcionen márgenes de rentabilidad adecuados. Al cierre del año 2010, el sector en mención ocupaba a 56,746 personas (2009: 43,786 personas). El crecimiento del sector de la construcción incidió además en el incremento de los precios de materiales de construcción (acero, bloques, cemento, vidrios)y de los terrenos, lo cual a su vez incide en la poca oferta de vivienda popular, lo que afectaría al 75% de la demanda.Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), el índice General de la Construcción aumentó 3.8% respecto a los doce meses previos para alcanzar un valor de 236.35 a junio de 2012. Los materiales que más se encarecieron a nivel nacional en dicho período fueron: ductos de planchas galvanizadas (17.69%),

^Para los ecuatorianos que se encuentran en relación de dependencia, el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) entrega créditos hipotecarios con condiciones nías favorables que las entidades del sistema financiero. 2 En diversos estralos socio económicos del país.

II Emisión de Obligaciones

í.188%), productos diversos de "^rciflá, fgres (1.83%), entre otros. La inestabilidacf'histórica:'-móstrada por los precios es un tema que afecta las proyecciones de los constructores pues se evidencia que la misma se mantuvo desde el año 2011. Lo mencionado trae como consecuencia el incremento en el costo de la vivienda; en agosto del 2010 el costo del m 2 de la vivienda popular era de US$204.783 y a agosto del 2011 alcanzó un costo de US$224.19 incrementándose en 9.48%; y para las viviendas de tipo medio - alto el costo pasó de US$518.41 a US$554.17, mostrando un aumento de 6.9%, lo cual sin embargo no ha afectado el volumen de oferta de viviendas por parte de los constructores debido a la demanda insatisfecha. Estimaciones del mercado indican que en el año 2011 el costo del metro cuadrado de construcción para vivienda varió en alrededor del 4%. En 2012, la tendencia en el incremento del costo del metro cuadrado de construcción de viviendas se espera sea afectadapor el aumento de los salarios decretado por el gobierno. En todo caso, de no producirse cambios mayores este año, los costos del m2 de construcción de vivienda mantendrán la tendencia visualizada por quienes están ligados con la actividad, y la demanda se mantendrá estable como efecto de las líneas de crédito ofrecidas por el sector públicoy la usual participación de la banca privada en originación de crédito hipotecario. Vivienda De acuerdo al Censo elaborado por el INEC en el año 2010, solo en la provincia del Guayas se registraban un total de 959 mil viviendas ocupadas, de las cuales 29% no eran propiedad de sus ocupantes y entre las cuales 17.7% eran viviendas arrendadas. Esto permite identificar dos variables, i) una cantidad aproximada de potenciales compradores de primera vivienda y el nivel de gasto mensual de los mismos (el 90% de los proyectos urbanísticos se venden a crédito), y ii) el potencial riesgo de sustitución entre vivienda propia-nueva y no propiaalquilada. Se han identificado elementos como el precio de venta, servicios adicionales a la construcción de la vivienda propiamente dicha, ubicación geográfica del conjunto residencial, el posicionamiento (seriedad) de la constructora, la calidez del personal de ventas, el servicio post venta, entre otras características cualitativas como factores que inciden de forma importante a la hora de la elección de la vivienda nueva, generando en consecuencia que los diferentes actores del mercado busquen realzar estas variables en sus ofertas al público. De acuerdo a la práctica habitual en el medio de la construcción, las viviendas se construyen una vez que han sido facturadas y el cliente ha entregado el 30% de entrada, lo cual hace que las empresas constructoras en la práctica muestren pérdidas en ciertos meses del año, pero se recuperan en " Fuente: Cámara de la Construcción de Guayaquil

4 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

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ZZ OCT2012

Calificadora a» Riesgo

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otros o hasta que el cliente cancele la totalidad de la entrada. Como principal actor del mercado de financiamiento para la vivienda, el BIESS trabaja con tasas de interés que fluctúan entre 7.9% y 8.56% dependiendo del plazo, llegando a ofrecer financiamiento de hasta 25 años a fin de mantener el ritmo de crecimiento en este segmento. De esta forma, el BIESS se ha convertido en el competidor más fuerte de las instituciones financieras privadas que ofrecen crédito hipotecario, lo que hace que las principales instituciones financieras que compiten en este ramo prevean incrementos de entre 10% y 35% de los créditos otorgados. Como elementos restrictivos para el sector inmobiliario formal y con posicionamiento en el medio constructor o promotor se mencionan los siguientes: A) Barreras de entrada: i) Fuerte inversión en capital inicial para la adquisición de tierra, desarrollo de trabajos de urbanismo y viviendas, sumado a la disponibilidad de lotes adecuados para tales proyectos; hay que mencionar que actualmente en el mercado existen opciones de financiamiento en las cuales los interesados al tener el 10% del valor de la vivienda acceden a negociar terrenos y por ello, reducen costos; estas negociaciones se realizan por medio de intermediarios que además de desarrollar los proyectos también cumplían con las características exigidas por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVT) para acceder a los bonos de vivienda que ofrecía esta entidad hasta el mes de mayo del presente. De esta forma los montos de inversión pueden tender a reducirse, aunque también los beneficios comunitarios pueden verse restringidos, siendo finalmente una variable que puede manejarse dado el target de mercado al cual se quiera acceder; ii) Tiempo que toma el proceso de aprobación de un nuevo proyecto inmobiliario por parte de los diferentes entes públicos responsables; iii) Existencia de economías de escala que permitan que se pueda aprovechar la eficiencia en costos; y iv) Experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. B) Barreras de salida: i) Activos especializados y ii) Costos fijos de la salida que se encuentran relacionado con la inversión de capital inicial. Lo anterior permite identificar potenciales oportunidades para actores en tareas específicas como las técnicas, administrativas y/o ventas.

Obra Civil Dentro de las obras que a la fecha se realizan, el Gobierno Central mantiene un plan de construcción de carreteras en el territorio nacional que también ha motivado el crecimiento del sector de la construcción a través de la contratación de constructoras privadas. Para el desarrollo de una obra civñ, el constructor debe considerar los costos directos e indirectos: obras preliminares, movimiento de tierras (excavación, relleno), obras de concreto, medición de costos ambientales, etc.

II Emisión de Obligaciones

La Secretaria Nacional de Pla'rtificá^ión>y'-'6ésa'TroIlb/cle1 Ecuador ha establecido que la inversión,pública_-aííüienfó 64.4% en el primer trimestre déV-.-Spll/ ;t^sta''llegar a US$3,354 millones, cifra que supera''en.;más~cíe' 1,300 millones el valor invertido en el mismo período de 2010. Según un estudio de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), Ecuador lidera la inversión pública regional, siendo el país que más dinero destina a obras públicas en relación al tamaño de su economía, al representar 11.1% del PIB; seguido de Bolivia, Perú, Chile y Venezuela. La política del Gobierno Nacional busca continuar con importantes inversiones en proyectos que mejoren la calidad de vida de la ciudadanía y contribuyan con el desarrollo del país, los cuales se incluyen en el Plan Anual de Inversiones (PAI) 2012, en el que se tiene previsto invertir inicialmente US$ 4,798 millones, con énfasis en producción (atención vial, construcción de puertos y aeropuertos y sector agropecuario por un monto inicial de US$ 1,226 mülones); y en sectores estratégicos (proyectos hidroeléctricos y eólicos por US$ 1,138 millones). Se reportó además que la inversión pública para el año 2011 se ubicó en alrededor de US$ 5,243 millones (con un nivel de ejecución del presupuestode alrededor 85%) y se prevé que en el 2012 sea de US$ 5,754 millones, de los cuales al mes de junio se habían ejecutado el 50 %. Dentro del sector de la construcción enfocado a las obras civiles, se han identificado las siguientes características: a) Barreras de entrada: i) Fuerte inversión en la adquisición de maquinarias y herramientas de construcción para realizar; ii) Experiencia de las empresas en construcciones de obra civñ y conocimiento técnico especializado; y b) Barreras de salida: i) Activos fijos especializados relacionados con la inversión de capital inicial. Sector de Guayaquil

Los nuevos proyectos habitacionales y comerciales, el desarroño de accesos viales y la oferta de servicios complementarios han contribuido para que cinco sectores en la ciudad de Guayaquñ registren los valores más altos por m2 de construcción, los cuales son: i) Vía a la Costa, entre los cuales constan urbanizaciones como Puerto Azul, Olimpo, Olivos y los nuevos proyectos que ofertan el m2 entre US$200 y US$700; ii) En Puerto Santa Ana del sector Ciudad del Río el m2 se cotiza entre US$500 y US$1,500; iii) Urdesa Central - Norte en las Av. Las Monjas, Circunvalación Sur y Guayacaiies el m2 oscÜa entre los US$700 en el caso del área comercial y US$800 en viviendas; iv) En la Nueva Kennedy donde se levantan hoteles, entidades bancarias, restaurantes y centros comerciales, especialmente en el sector del hotel Hurón Colón, WorldTrade Center y Sky Tower, el precio del m2 es de US$500 a US$1,500; y v) En la Av. Terminal Terrestre - Pascuales donde el m2 tiene un costo de US$200 a US$500. Se estima que impulsada por la migración y las nuevas famüias que se forman, la

5 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

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Calificadora a« Riesgo

demanda aumentaría en por lo menos SO mil Viviendas al año entre Guayaquil y sus alrededores. Según el Municipio de Guayaquil, al menos veinte urbanizaciones están en proceso o fueron entregadas en el año 2011, entre ellas Mucho Lote II (la cual aporta con 10 mil nuevas viviendas).En la vía a Samborondón se construyen 21 ciudadelas con alrededor de 2,100 casas, mientras que en la prolongación de esa autopista que pertenece al cantón Daule se desarrollan 26 proyectosincluyendo algunos a gran escala- que permitirían incrementar 46,300 nuevos inmuebles a la oferta existente. En total, entre Guayaquil y sus alrededores (pertenecientes a los cantonesSamborondón y Daule)existen por lo menos 67 urbanizaciones que sumarán más 48 mil viviendas. Analizando en conjunto los factores señalados en los párrafos precedentes se establece que el sector de la industria de la construcción, mantiene su tendencia creciente , incluso considerando que el costo por rn2- -ya sea para vivienda o para comercio- ha mostrado una tendencia creciente; por lo cual se considera que el riesgo industrial es BAJO (Ver Anexo 2). 1.2 Asignación de la Categoría Básica de Riesgo Tomando en consideración que, Constructora e Inmobiliaria Valero S.A., presenta una Cobertura Histórica de Gastos Financieros de 6.50 y un Riesgo Industrial BAJO, se asigna la

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Categoría Básica de Riesgo de "AA-" 2

Categoría Básica Corregida

2.1 Cobertura Financiera Proyectada La capacidad de pago proyectada se la evalúa a partir de un modelo construido en un horizonte de 10 semestres,que incluye el periodo de vigencia de la emisión de obligaciones. Cobertura Proyectada Promedio (por 6 semestres): 10.30 (Ver anexo 3) 2.2 Metodología de las Proyecciones Para la elaboración de los estados financieros proyectados se utilizaron los siguientes supuestos: • El ejercicio de calificación histórico ha sido efectuado a partir de información contenida en los estados financieros auditados del periodo 2007 al 2010 preparados bajo Normas Ecuatorianas de Contabilidad, y los estados financieros auditados por el año 2011 preparados bajo Normas Internacionales de Información Financiera con periodo de transición del año 2010, así como el corte interno al 30 de junio de 2012 • Para determinar la real capacidad de generación de efectivo originadas en los activos productivos de la empresa, se han depurado de los libros contables, elementos que la afecten y/o la distorsionen. II Emisión de Obligaciones

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El análisis horizontal de la^'.fentab'ilidád 'histórica alcanzada por los activos producnvps de la empresa en cada ejercicio conduce a determinar la capacidad de generación de flujo presente, considerando los índices de inflación de cada periodo. El promedio de la rentabilidad de los activos observado en cada ejercicio del periodo evaluado permite al aplicarla al monto más reciente de activos productivos disponible, encontrar el flujo de efectivo que generan las operaciones actuales de la empresa. Para calcular el monto de los activos se promedióelmonto de activos aplicados bajo NEC, con elmonto de activos aplicados bajo NIIF, que al afectarlo por el porcentaje de rentabilidad históricopermite obtener un flujo razonable. Los pasivos con costo que presenta el emisor al 30 de junio de 2012 más el pago de interés con sus respectivos detalles de las tasas, permite determinar el nivel del gasto financiero que la empresa debe cubrir, durante el periodo proyectado. Estos dos últimos valores sirven para encontrar la holgura de pago histórica al igual que el plazo requerido para amortizar el total de pasivos con costo. Para evaluar su solvencia futura se construyó un modelo que abarca un horizonte de 10 semestres el cual incluye el periodo de vigencia de la segunda emisión de obligaciones. La proyección de ingresos se deriva del monto promedio mensual que generan los contratos firmados entre el Emisor y sus Clientes durante el periodo de vigencia de los mismos, adicionalmente se complementa con aquellos nuevos contratos tanto públicos como privados que están en proceso de licitación. La relación del costo de venta respecto a los ingresos se deriva de las proporciones afectadas en los márgenes de ventas délos dos últimos años. Los gastos de operación se calculan en relación al análisis histórico afectado por un porcentaje de crecimiento constante. Los gastos financieros se obtuvieron a partir de la tabla de amortización proyectada conforme consta en los contratos vigentes de los créditos respecto a montos, tasas y plazos. La holgura de pago proyectada se encuentra al analizar los resultados alcanzados en términos de flujo generado y egresos financieros. La proyección inicial es sometida a un análisis de escenarios sensibilizados con el objeto de observar la capacidad de pago del Emisor, ante la ocurrencia de eventos adversos.

2.3

IndicadoresAdicionales

Para el análisis realizado a los indicadores adicionales se tomó los estados financieros preparados bajo Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) por el año 2011, el ario 2010 como periodo de transición y el corte interno al 30 de junio de 2012. 6 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

Cilla. Kennedy Noríe, Av. Miguel H. Alcívar s/n y Av. Vícíor II. Sicourct» Edificio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Telf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphreys@telconet.net • www.crh.com.ee Guayaquil - Ecuador

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Cal ¡ficadorc a* Riesgo

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Es importante mencionar que él" siguiente difálisisfinanciero incluye información histórica desde el 2007 hasta el 2010 bajo Normas Ecuatorianas de Contabilidad. 2.3.1

Resultados, Rentabilidad y Eficiencia

Al 31 de diciembre del 2011, Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. generó ingresos principalmente por la construcción de obras y prestación de servicios por un monto de US$29.2 millones, incrementándose en45.1% en relación al mismo período del 2010,1a primera división mantuvo su representación mayoritaria al aportar con el 74.7% del total de sus ingresos y se incrementó en 27.8% en relación al año 2010; mientras que el segundo alcanzó una participación del 24.2% (Dirección Técnica, Transporte de Material, entre otros) y obtuvo un incremento del 789%.Si observamos la gráfica, apreciamos que susingresos, desde el año 2007 al 2011, se incrementaron en 271%,originadas principalmente por la construcción de las urbanizaciones Castilla, Cataluña y Compostela, a más del contrato con el Consorcio Shi- Asia y Mocolí.A pesar del incremento en los materiales de construcción, la relación del costo de venta frente a los ingresosno varía de manera significativa por lo cual se ha mantenido en un promedio del 89% en los dos últimos años, generando un margen bruto del 10% en promedio por el mismo periodo.En el año 2011el costo de ventase incrementó en 49% en relación al año 2010 (en valores absolutos).En los primeros seismeses del año2012 el monto total de los ingresos alcanzaron los US$37.2millones,esperándose que el presente año cierre con ingresos aproximados aUS$44 millones. Para el año 2012 el emisor suscribió el Consorcio Valero / Semaica para la construcción del Centro de Rehabilitación Social del Gobierno Nacional, y el Consorcio Valero / Constanti para la ejecución del contrato con el Municipio de Milagro; adicionalmente se ha considerado el cierre de nuevos contratos de construcción y prestación de servicios. 35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 2007

2008

Ingresos

2009

2010

2011

Costo de Venta

Pese al mayor crecimiento de los costos en relación a los ingresos, por la mayor actividad del negocio el margen bruto crece, el cual pasó de US$2.3 millones en el año 2010 a US$2.6 millones (año 2011), monto 13.8% superior. Al cierre del último añojos gastos de administración, alcanzaron un monto de US$1 .ómillones, que representó el II Emisión de Obligaciones

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total de ingresos, relación,que en el ana 2010 fue del 8.1%, observando unadisminucióñ en^lósmísmos, ya que en valores relativos disminuyó-en 1.9%, respecto al del año anterior. El margen operacional fue de US$1.0 millones a diciembre de 2011, que al ser comparado con el del año anterior refleja un incremento del 51.4% (2010: US$689 mil), lo cual se debeal mayor crecimiento délos ingresos y a la reducción de los gastos de administración, tal como se lo mencionó anteriormente, generando unamayor eficiencia en el margen de sus operaciones; a junio de 2012alcanzó el mismo margengenerado al cierre de diciembre de 2011. El margen operacional del periodo cubrió los egresos por gastos financieros, el cual aumentóen 302% en relación al del año 2010 al pasar de US$17 mil a US$70 mu en el año 2011,generándose por ello resultados antes de impuestos y participaciones de US$1.0 millones (US$783 mil a diciembre de2010).

2007

•Margen Bruto

2008

2009

Margen Operativo

2010

2011

ÉT- G.Oper./Ventas

Como observamos en el gráfico, a pesar del incremento de los ingresos en los años 2010 y 2011, tanto el margen bruto como el operativo en términos porcentuales decayeron en relación alos años anteriores. El margen bruto entre el año 2007 y 2009 se fue incrementando al pasar de 10% (año 2007) a 21.22% (año 2009); no obstante,en el año 2010 disminuyó a 11.57% y el año 2011 a 9.08%, principalmente por el incremento en los precios de los materiales de construcción. El margen operativo tuvo el mismo efecto al pasar de 4.6% en el año 2007 a 8.4% en el 2009, no obstante para el año 2010 disminuyó a 3.4% manteniéndose el margen en el año 2011producto de la disminución de los gastos de administración. A diciembre del 2011 se registraron egresos por concepto de impuesto a la rentapor un monto de US$276 mil (US$215mil a diciembre del 2010), resultando en una utilidad neta de US$761 mil (2010: US$ 568 mu). La utilidad antes de impuestos a mayo de 2012fue de US$706 mil. En los tres últimos años, tanto los activos de la compañía como el patrimonio se han incrementado anualmente; de igual manera sucedió con el EBITDA, pero este en menor 7 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcívar s/n y Av. Víctor H. Sicourct* Edificio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Telf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphreys@telconct.net • www.crh.com.cc Guayaquil - Ecuador ' 3o


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Calificadoro d« Riesgo

proporción,lo cual ocasionó que la rentabilidad del Actívodisminuyera a pesar de que sus activos se incrementaron, excepto el año 2009 que fue afectado por la provisión para cuentas incobrables; a diferencia de la del Patrimonio que a pesar de su disminución en el año 2010, en el 2011 se recupera, para este caso el Patrimonio ha ido en aumento año tras año; cabe mencionar que entre el año 2007 y 2009 la rentabilidad de los activos se incremento producto del aumento del EB1TDA, a diferencia de la rentabilidad del Patrimonio que disminuyó producto del aumento sustancial de los aportes para futuras capitalizaciones. La rentabilidad de los activos totales pasó de 10.4% en el año 2010 a 9.6% en el año 2011; y para el patrimonio la rentabilidad pasó de 25.6% (año 201.0) a 32.9% (año 2011).

2007

2008

2009

2010

2011

Rentabilidad Depurada sobre Activos Rentabilidad Depurada sobre Patrimonio

estábásicamente confórmetela ~. ••por'' "l&v fácturécioit' al Consorcio Shi-Asia Montéyerde>:-por ....US$517/' mil, Fideicomiso Castilla TP-G^l^^por ,lJg$52b; mil y al Gobierno Descentralizado Municipal por :US$424 mil. Hasta diciembre del año 2010 el Emisor no presentaba registro por Inventario; no obstante, con la aplicación de las NIIF, a diciembre de 2011, sus estados financieros presentaron las obras en proceso como Inventario, rubro que muestra un saldo de US$5.4 millones y que representó el 45.8% de los activos corrientes; en el primer semestre del presente año, el monto se incrementa a US$8.8 millones, producto de los avances de obras nuevas y las ya existente. Los activos no corrientes a diciembre del 2011 representaron el 10.1 % del total de activos,concentrando el 63.4% en Propiedades y Equipos, registrando un incremento del 11.6% en relación al año anterior, principalmente por la adquisición de maquinarias y vehículos. A junio de 2012 las propiedades y equipos se incrementaron en 8.6% al pasar de US$844 mil en el año 2011 a US$917 mil a junio de 2012. A diciembre del 2011, los pasivos totales se incrementaron en 108.2% en relación al año 2010, lo cual se dio principalmente por el incremento de las Obligaciones Financieras y por la colocación de la primera emisión de obligaciones, este rubro pasó de US$199 mil en el año 2010 a US$4.4 millones en el año 2011.

Endeudamiento patrimonial ^estructura financiera Constructora e Inmobiliaria Valero S.A., al cierre del ejercicio económico 2011, reflejó un monto total de activos por US$13.2 millones lo que representa un incremento del 74.0% en relación al año 2010 (US$7.6 millones), principalmente por las obras en proceso que corresponden a avances de obras ejecutadas. Los activos líquidos de la institución pasaron de US$2.3 millones en diciembre del 2010 a US$3.5 millones en diciembre del 2011. A diferencia de lo mencionado, las cuentas por cobrar comerciales disminuyeron al pasar de US$3.2 millones a US$1.5 millones en los dos últimos años, originado por el incremento en la provisión para cuentas de dudoso cobro y por la recuperación de la cartera, no obstante cabe destacar que la compañía a diciembre de 2011 presenta US$2.1 millones (sin disminución de la provisión de cuentas incobrables) de cartera vencida pero no deteriorada con una antigüedad mayor a 90 días. Este rubro representó el 12.7% de la estructura del activo corriente (50.7% a diciembre del 2010), en el cual se registra la facturación por avance de obra y reposición de gastos en contratos por administración de obras con plazos de hasta 65 días. El tiempo de recuperación promedio de las cuentas por cobrar a junio de 2012 fuede 65 días y su cobrodepende de las condiciones de cada contrato. A esta misma féchalas cuentas por cobrar se incrementaron en 102% al presentar un saldo de US$3.0 millones, la misma que II Emisión de Obligaciones

Los pasivos corrientes se incrementaron en 35.7%, de los cuales el principal rubro que aumentó fue el de las obligaciones financieras y con proveedores. Las cuentas por pagar comerciales (Proveedores) representaron el 21.9% del total del pasivo corriente y mostraron una rotación promedio de 18 días en el año 2011 (2010: 11 días). En relación al año 2010 este rubro aumento en 160% (US$1.3 millones al año 2011vs. US$512 mil al 2010). A junio de 2012su crecimiento fue del 56%, cabe destacar que el principal proveedor es Concerroazul S.A., con quien tiene un contrato firmado por ejecución de obra material, para que realice trabajos de pavimentación de los accesos de la obra civil del sistema de Transporte y Distribución de GLP para la zona Sur del país de la Terminal Chorrillos (Consorcio Shi Asia Monteverde). Los pasivos no corrientes representaron el 34.7% del total de pasivos, los mismos que no presentaron registro en el año anterior, este rubro se incrementó producto de las obligaciones financieras de largo plazo contratadas con el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV) para el proyecto de construcción de viviendas populares, por un monto de US$1.6 millones y de la colocación de la primera emisión de obligaciones por US$2.0 millones. El Patrimonio neto del emisor creció en 24.6% pasando de US$3.0 mülones en diciembre del 2010 a US$3.8 millonesen diciembre del 2011, primordialmente generado por el incremento en el capital social que suman un monto 8 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcívar s/n y Av. Víctor H. Sicouret* Edificio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Telf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphreys@tclconet.net • www.crh.com.ee Guayaquil - Ecuador 139


U OCÍ 2012 Calificadora da Riesgo

de US$1.2 millones a diciembre 2011, producto de la compensación de la cuenta Aportes para Futuras Capitalizaciones y Reinversión o capitalización de utilidades. A junio de 2012 el patrimonio de la compañía se incrementó a US$4.7 millones, principalmente por las utilidades generadas en el ejercicio económico actual. El nivel de endeudamiento del Emisor había ido disminuyendo entre los años 2007 y 2010 a través del fortalecimiento de su patrimonio; en el año 2010 presentó pasivos afectos al pago de intereses menores a US$200 mil por lo que la relación Deuda versus el Patrimonio fue de apenas 0.06 veces. Para el año 2011 sus pasivos afectos al pago de intereses se aumentaron a US$4.4 millones incrementando su relación a 1.14 veces, mostrando con ello un importante endeudamiento dado que por cada dólar invertido por los accionistas se endeudan con 1.14 dólares; lo descrito indica que el Emisor al año 2011 se apalancó mayoritariamente con los recursos de terceros, aunque al primer semestre del año 2012 el nivel de apalancamiento disminuyepasando a 0.75 veces. Cabe recalcar que hasta el año 2010 sus obligaciones eran principalmente de corto plazo, sin embargo, en el año 2011 con la colocación de la primera emisión de obligaciones y el crédito del BEV, generaron pasivos a largo plazo, no obstante, el pasivo circulante sigue siendo superior, a diciembre de 2011 la relación fue de l.S veces.

ZOOS

2009

2010

2011

Al 30 de junio de 2012 la estructura de Capital se compone en un 21.9% de pasivos afectos al pago de intereses, mientras que la relación entre la deuda financiera y las aportaciones patrimoniales es de 0.75 veces. Los recursos que no tienen costo fijo llenen una participación mayoritaria (78.0%) frente a los fondos que demandan el pago de interés periódico, tal como se aprecia en el siguiente gráfico.

Situación de Liquidez T~ ~— , El 45.8% del activo corriente a "diciembre de 2011 corresponde a Avances de Obra.(ÍJTvehtario)-"y el 12.7% a Cuentas por Cobrar, cartera generada por los créditos de hasta 65 días que se otorgan posteriores a la fecha de la factura o a los plazos negociados a la firma del contrato. A lo largo de los periodos analizados, la razón circulante ha sido superior a 1, lo cual es positivo porque demuestra que la compañía ha podido cubrir sus obligaciones de corto plazo con sus activos corrientes; al cierre del año 2011 el índice fue del.9 vecesincluyendo el inventario, y sin este rubro fue de 1.05 veces. Entre el año 2009 y 2010, este índice disminuyó levemente por el crecimiento en los pasivos circulantes, a pesar de que los activos también se incrementaron. A junio de 2012 las Cuentas por Cobrar representan el 21% de los activos corrientes, el Inventario el 60% yla razón de liquidez llegó a 2.0 veces.

Razón Circulante 1,65

2007

2008

2009

1,41

1,95

2010

2011

índice de Cobertura Histórica Durante el periodo de análisis, el Emisor ha presentado una cobertura del EBITDA sobre gastos financieros muy variable, pero siempre con tendencia positiva, debido a que sus gastos financieros no han superado los US$80 mil;además hay que considerar que el EBITDA se ha ido incrementando, excepto en el año 2010 que sufrió una leve disminución, a pesar de esto, en ese año alcanzó la cobertura más alta;para el último año, se aprecia que el Emisor podría cubrir sus gastos financieros hasta en 18 veces. A pesar de que ha sido variable en los periodos analizados, el emisor siempre ha tenido capacidad para pagar sus gastos financieros proyectados con su margen operativo. 50,00 40,00 30,00 f

20,00

10,00

^\ Cobertura Financiera

S_

• 1R 13

0,00 2009

2010

2011

El análisis de los elementos de solvencia, eficiencia, y rentabilidad, determinaron que los mismos no constituyen elementos adicionales de riesgo. Ponderando los factores II Emisión de Obligaciones

9 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

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220CT2012

Calificadora da Riesgo

anteriormente señalados se califica a los Indicadores Adicionales como Positivos. (Ver Anexo 4). 2.4

Asignación de la Categoría Básica Corregida

El índice de cobertura proyectada promedio de 10.3 obtenido a partir de los estados financieros proyectados, el cual sumado a los resultados positivos que muestran los indicadores financieros adicionales, determina que se asígnela calificación de riesgo en: Categoría Básica Corregida

3 3.1

"AA"

Capacidad de pagoesperada PosiciónCompetitiva

Constructora Valero S.A. fue constituida en 1988 por el arquitecto Luis Manuel Valero Brando, teniendo como actividad principal la ejecución de obras de ingeniería civil y arquitectura o de cualquier obra relacionada con la ingeniería a través de contratos de construcción por administración de obras y contratos a precio fijo. Durante más de 20 años la empresa ha desarrollado y ejecutado obras de gran diversidad como la construcción de viviendas, edificios -de uso habitacional, comercial, educacional y deportivos-, fábricas y galpones industriales; así como la planificación, diseño y construcción de urbanizaciones y conjuntos residenciales. Si bien las ventas de la empresa se originan principalmente en las obras de construcción que realiza, ha registrado también ingresos por concepto de dirección técnica y administración de obras. Las obras de construcción se pueden clasificar en dos tipos: 1) A precio fijo y 2) Por Administración; para el primer caso se factura por avance de obra y para el segundo caso se factura un porcentaje determinado en la negociación por Dirección Técnica. Para ambos casos se entregan anticipos, fondo de garantía y pólizas de seguros, a más de la realización de las fiscalizaciones. Sus ingresos se han concentrado principalmente en obras de construcción que al año 2011 representaron el 76.6% de sus ingresos; sus otras líneas de negocio son: l)Transporte de materiales, que contribuye con el 15.6%; 2)Dirección Técnica, que contribuye con el 4.6%; y 3)Administración de Obras, con el 3%. Dentro de los principales proyectos que ha construido el Emisor se encuentran: • • • • • •

Edificio Plaza Center Edificio Medical Plaza Edificio Vizcaya Gardens Condominio Esmeralda del Río Edificio Diario Expreso Edificio de Rotativa Granasa

II Emisión de Obligaciones

'•" • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • « • • • • • • • • • • •

"'Condominio San Anctrés>V-, ',•-, X>-. Condominio San Fernáiidó' Raliosa 2 Condominio Taipeisa Condominio Casa Blanca Bodegas y Oficinas Almax Formaper Zona Franca del Pacífico E. Maulme - Av. De las Américas Galpón Industrial Doltrex Galpón Electrocables Ecuatoriana de Solventes Coliseo Granasa Universidad del Pacífico - Bloque B Auditorio Universidad del Pacífico Parque de la Paz Amagua - Vía a Samborondón Edificio Registro Civil de Guayaquil Centro Comercial Paseo Orellana Parque Malecón y Balneario la Playita Complejo Deportivo Carlos PerezPerasso Regeneración Urbana Parque Forestal etapa II Regeneración Urbana Balneario Puerto Hondo Mercado de Artículos Varios Urbanización Cataluña Urbanización Castilla Villas Esmeraldas del Río Urbanización Fuentes del Río Urbanización El Delfín - Km. 126 Vía Santa Elena Urbanización Lobo de Mar - Km. 126 Vía Santa Elena Reservónos de Gas licuado en Monte Verde Reservónos de Gas licuado en Chorrillo Edificio de Consultorios "Gamma K" Hospital Alcívar

Actualmente las Obras que están en ejecución son: • Urbanización Mocoli • Hotel Holiday Inn - Hotel Aeropuerto • Urbanización Compostela • Urbanización Castilla II Etapa • Urbanización y edificios Bosques de los Ceibos • Programa de vivienda popular "Cumbres del Sol" • Programa de vivienda popular "Jardín de Girasoles" • Construcción del Sistema de Transporte y Almacenamiento de GLP para la zona Sur del país. • Construcción Terminal Chorrillo GLP. • Consorcio Valero / Semaica para la construcción del Centro de Rehabilitación Social del Gobierno Nacional. El Emisor está calificado como proveedor del Estado, obteniendo el RUP, con lo cual puede proceder a participar en las licitaciones de obras públicas o privadas. A mayo de 2012 entre sus clientes principales registraba a 6 con montos por más de US$1 millón cada uno, entre los que se encontraban entidades del sector público y fideicomisos privados. Por la diversidad de proyectos en los que participa, en general el emisor no ha presentado concentración de clientes, además cabe recalcar que sus 10 Constructora e Inmobüiaria Valero S.A. - Agosto 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcivar s/n y Av. Víctor H. Sicouret* Edifício Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Tclf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphreys@tclconet.net • www.crh.eom.ee Guayaquil - Ecuador 141


22 OCT2012 -<v j*&-$& uX.f-.'* & ^~ i -^x" Wf^W,]

clientes varían en relación a las nuevas adjudicaciones de las obras; las cancelaciones de los contratos los reciben en forma de anticipo, avances de obra y por término de la obra. Para la ejecución de cada una de las obras, el Emisor utiliza mano de obra nacional, tanto a nivel técnico, como de obreros en general. Mantiene un staff de 1,472 colaboradores, de los cuales el 96% son Obreros, y la diferencia se distribuye entre personal Administrativo, Técnico y Diseñadores. Los materiales son adquiridos directamente en las fábricas existentes en el país o en los almacenes distribuidores de materiales de construcción y solo cuando el caso lo ha requerido, han adquirido materiales en el exterior, constatando normas y especificaciones que garanticen la óptima calidad en los trabajos ejecutados. Sus principales relaciones las mantiene con las empresas que le proveen materiales de construcción, entre ellos: Materiales de Construcción Macón S.A., Hormigones Hércules S.A., Ideal Alambrec S.A., Holcim Ecuador S.A., Dipac Manta S.A., Acerías Nacionales deí Ecuador S.A., entre otros; a pesar de que el Emisor conserva un listado de proveedores activos, para cada proyecto solicita tres cotizaciones y selecciona a la empresa que mejor oferta posee (se mide calidad y precio). Se destaca que estos proveedores están previamente calificados y que las ofertas son revisadas por los técnicos de la compañía; sin embargo, en lo que respecta a materiales de construcción, el Emisor no posee un alto poder de negociación debido a que los precios varían en función de los precios internacionales de la materia prima o del precio del petróleo. Las compras de materiales para la construcción se realizan de contado y el pago a los contratistas son de aproximadamente 30 días plazo. Los cinco principales proveedores a junio de 2012 representaban aproximadamente 41% de las compras a dicha fecha y estaban conformados por: • Concerroazul S.A. • Mite Benítes Manuel • Alteconsa S.A. • Hormigones Hercules S.A. • Inporkecsa S.A. La empresa realiza sus compras a crédito en un promedio aproximado de 30 días. Por lo mencionado, se evidencia que el poder de negociación con sus proveedores va a depender del tipo de obra que ejecute y los materiales a ser utilizados por los mismos. Los principales factores de riesgo que se identifican en este sector es la sobreoferta de proyectos inmobiliarios, especialmente en vivienda, sumado al impulso que el sector público está otorgando mediante los créditos hipotecarios del BIESS, bonos para construcción de viviendas nuevas del MIDUVI y créditos del Banco II Emisión de Obligaciones

Ecuatoriano de la Vivienda (BEV)í,'pará loS constructores. Si bien el riesgo de sobrepuerta puede, llegar .a afectar las actividades de la compañía, éste se atenúa mediante la suscripción de contratos de ejecución "de obra con cada uno de los proyectos aprobados. De acuerdo al análisis, se observa que existe alta rivalidaden el sector de la construcción principalmente en los segmentos de vivienda y regeneración urbana. Entre los competidoresd ¡rectos se destacan las siguientes constructoras: Constructor Experiencia Etmar Más de 35 años en el mercado. Estudios viales, obras viales y de infraestructura, construcción de programas habitacionales y viviendas unífamiliares, edificios de uso habitacional, educacional y comercial, fábricas, galpones industríales, remodelaciones en general Furoiani Obras y Proyectos S.AConstituída desde 1974 Posee gran experiencia en la edificación de viviendas, hospitales,centros culturales y todo tipo de obra urbanística en general, Sus ingresos se generan a través de dos fuentes corno la construcción de obras para el sector público o privado y a través de sus proyectos inmobiliarios propios creciendo en un 25% en el año 2008. Inmomariuxi C.A.

Posee 25 anos de experiencia Ejecución de obras de ingeniería civil, participa en proyectos tanto públicos como privados, construye viviendas,

Proyectos Malecón 2000 Sub-sector II, Mercado Artesanal Máchala, Puerto Santa Ana Subsectores 3 y 4, Troncal 1 Terminal Guasmo Terminal Río Daule, Malecón del Estero Salado Sub-sector IV-A. Otros de sus destacados proyectos son las urbanizaciones como Valencia, Vilanova y Bonanova en Terranostra, Urbanización Santa Inés, Cumbres del Sol, Urbanización Villa Marina, Toscana, Urbanización El Álamo Proyectos Habitacionales como Urbanización Volare, Urbanización Bonaire, Conjunto Residencial Véneto III, Urbanización Tottori; Obras Privadas como: Salón de Honor José Salcedo Delgado, Almacenes Juan EIjuri, Hospital SOLCA, Edificio Federación Ecuatoriana de Fútbol, Ampliación Colegio Jacaranda, Centro Cristiano de Guayaquil, Almacenes Boyacá (Quito), Vivienda Particular en Manta y Parque Comercial California II.

Edificio de Oficinas De Rrati, Edificio Torres del Norte, Edificio Riviera del Mar, Bancopark, conjunto habitacional Camino del Río, Oasis, Terminal Terrestre de Guayaquil, Aeropuerto Simón Bolívar, Aeropuerto

11 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcívar s/n y Av. Víctor H. Sicouret» Edificio Torres del Norte, Torre "B", 61o. Piso, Oflcinu 605 Telf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056- Fax: 2687057 • Email: lmmphreys@lelconet.net • www.crh.com.ee Guayaquil - Ecuador ' 42


220CÍ2QÍ2

edificios, centros comerciales, instituciones educativas, industrias, hoteles, instituciones financieras

Construecuador S.A. Constituida desde 1997, se especializa en la construcción, gerencia y venta de proyectos de vivienda con especial énfasis en los destinados a vivienda

Simón Bolívar de Guayaquil, Malecón del Salado, Hipermarket Vía a Daule, Almacén La Galería, Hotel Haward Johnson Guayquil y Manta, Hotel Sheraton, Centro Comercial Riocentro Entre Ríos, Sur, El Paseo Vía a Daule, Portoviejo y la Península, Colegio Monte Tabor, Institución Jabonería Nacional, Bodegas Tía, Oficinas de Holcim. Proyectos en Quito: Rincón del Sol, Estancia de la Armenia, Mirador del Bosque, La Campiña. Proyectos en Guayaquil: Huancavñca Ciudad del Norte

mencionadas son variables que\.diAculta^:tíÍ/mg*eso/4e nuevos participantes, el acceso al ulereado es factible.--^^'""// V- •\..".>"í:-— ^< •,•'•"•"// Como principales estrategias del Emisor para"1 eKp'eriodo 2012-2014, se han definido las siguientes: i) certificación en calidad en sistema ISO, ü) incorporación de prácticas de gobierno corporativo, iii) aplicación de sistema integrado de gestión, iv) participación en proyectos inmobiliarios del gobierno nacional, v) participación en negocios con el Estado (40% de su cartera); vi) mantenimiento de participación en proyectos inmobiliarios privados (30% de participación), y vii) participación en proyectos de obras privadas (30%). Por los resultados obtenidos en el análisis de las variables, la calificadora evalúa a la posición de Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A. como CLASE- 1, lo que indica que la empresa no muestra evidencia que su posición relativa dentro de su industria afecte su capacidad de pago. (Ver anexo 5). 3.2

En el Ranking realizado por la Revista Gestión con datos a diciembre de 2010, Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A. se posicionó dentro de las 500 empresas más grandes del país, en el puesto No. 461. En relación con sus competidores, Etinar S.A. es el más importante, basado en el monto de sus activos, ventas y patrimonio. Al finalizar el ejercicio 2011, los principales actores presentaron los siguientes resultados (en US$ millones):

Constructora Valero Activos Ventas Patrimonio

13.18 29.19 3.85

Etinar (*) 34.02 25.83 7.64

Furoiani Obras y Proyectos 28.98 19.17 4.14

(*) A Octubre de 2011

Lo mencionado permite resumir que la entidad se enfrenta a un mercado altamente competitivo, en donde los precios y la calidad de las obras conforman un valor importante al tomar la decisión cuanto se ingresa al proceso de licitación para obras públicas y privadas, así como para tomar la decisión de compra en los conjuntos habitacionales. Como potencíales barreras de entrada en el negocio se observa que para el mercado de la construcción se requiere inversión en capital inicial para el desarrollo de proyectos y viviendas, existencia de economías de escala que permitan obtimizar costos y la experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Un valor agregado adicional es el grado de confianza que puede generarse con sus clientes recurrentes, lo cual se destaca como una de las fortalezas del Emisor a partir del nivel de posicíonamiento que ha alcanzado en el medio. Si bien las

II Emisión de Obligaciones

Administración y Propiedad

La resolución CNV-008-2006 expedida por el Consejo Nacional de Valores en el mes de noviembre del año 2006 y publicada en el registro oficial de marzo de 2007, en los artículos 18 y 19 indica que la calificación de riesgo requiere una evaluación de la empresa en relación a los niveles de ciertos indicadores específicos y a la situación de sus riesgos operacionales, tecnológicos, de reputación y legales. A continuación se presenta un detalle de los factores de riesgo que determinan los parámetros de la valoración que permiten calificar a los factores de riesgo operacional y los principales índices de la adecuada administración de la entidad: 3.2.1

Estructura Accionarial

De acuerdo a la información proporcionada por el Emisor; el capital social asciende a US$1,200,000, y está representado por 1,200,000 acciones ordinarias, nominativas e indivisibles, de un valor nominal de US$1 cada una. La participación accionaria de la entidad está dividida en: Accionista Valero del Hierro Ana María Valero del Hierro José Luis

Valero del Hierro María Mercedes

Participación 33% 34%

33% 100%

Los accionistas son personas naturales de nacionalidad ecuatoriana. El último aumento de capital fue realizado el 21 de junio de 2011 mediante escritura pública, por un monto de US$600,000, el mismo que fue íntegramente pagado con la compensación de la cuenta Aportes para Futuras Capitalizaciones y Reinversión o capitalización de utilidades.

12 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcivar s/n y Av. Víctor II. Sicouret* Edificio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Tclt: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphreys@telconet.net • www.crh.com.ee Guayaquil - Ecuador

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Calificadora de Riesgo

Respecto a la política de dividendos, por decisión de los accionistas, reinvierten las utilidades netas, lo cual se ha realizado en los últimos cinco años. Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A., está vinculada con las siguientes empresas: • Construdipro • Arlidun • Minutocorp • Vicson • Constructora Italiana • Airlia 3.2.2 Procesos Internos La empresa, mantiene documentados sus manuales de funciones en el cual se describen cada una de las tareas asignadas al cargo desempeñado, con el objetivo de optimizar el trabajo de cada funcionario. El Emisor posee la certificación SGS, la misma que es replicada anualmente, y tiene como objetivo mantener altos estándares en los sistemas de gestión de calidad, ambiental, seguridad, salud y otros. A la fecha de evaluación la compañía está en proceso para obtener la certificación de normas de calidad y gestión continua de calidad ISO 9001. El proceso de presupuesto se realiza al inicio del año, y se monitorea cada 6 mesesen relación a la situación real de la compañía, el mismo que se basa en los contratos vigentes. De esta forma, la organización mantiene el control de su gestión y de cumplimiento de actividades a fin de evaluar el logro de sus objetivos y estrategias y de ser necesario implementar acciones alternativas, considerando tanto una gestión operativa como financiera. Adicionalmente cada vez que el Emisor interviene en una licitación para un nuevo proyecto realiza un presupuesto el mismo que es monitoreadomensualmente con el objetivo de que los costos ejecutados estén conforme a los costos presupuestados para cada proyecto. Para participar en las licitaciones y concursos públicos de ofertas y precios, el Emisor se ha calificado como proveedor del Estado y ha obtenido el RUP; por estar calificado recibe invitaciones formales para participar en los concursos de ofertas; posteriormente si aceptan la oferta se debe presentar garantías de seriedad de oferta, póliza de seguro de fiel cumplimiento de contrato, entre otra documentación. Para la ejecución de los servicios se sustenta en contratos de trabajos y documentos habilitantes requeridos, en los cuales se contempla la descripción del servicio, la forma de pago, plazos, etc, adicionalmentese realiza un seguimiento y la medición de las actividades.

II Emisión de Obligaciones

3.2.3 GobiernoCorporativo \', La estructura organizacional y su gestión funcional^íse ha.' establecido de acuerdo al desarrollo denlas actividades ,dei negocio, requerimientos estratégicos y ~íos:-objetivos empresariales. La estructura jerárquica se encuentra encabezada por un Presidente Ejecutivo conformado por el Arq. Luis Valero Brando, a su vez es asistido porGerente Técnico y Gerencia Administrativa Financiera, bajo cuya responsabilidad se encuentran las áreas operativas de la entidad. Cabe destacar que en esta estructura existe un Residente Especialista para cada Proyecto, además es asistido por un Contralor y un Asesor Legal. Los ejecutivos de Constructora e Inmobiliaria Valero S.A poseen una amplia experiencia en sus funciones asignadas, con una capacitación acorde a sus responsabilidades, y liderando un personal que mantiene estabilidad laboral. Los principales ejecutivos de la Compañía son: Luis Valero Brando Gabriel Tama Mercedes Valero del Hierro Alfredo Sánchez Marcelo Paredes Molina Luis Valero Elias Zambrano

Presidente Ejecutivo Asesor Legal Gerente Adm. Financiero Contralor Gerente Técnico Supervisión de Obra Superintendente de Obras

El Presidente de la compañía es quien toma las decisiones tanto operativas como estratégicas; sin embargo en lo que respecta a la parte técnica se apoya en los comités semanales que dirige, con el objetivo de que se cumplan las estrategias de la compañía y lleguen a resultados más eficientes.. 3.2.4

Tecnología de la Información

El Emisor utiliza un sistema informático denominado "Dobra - Versión 7", el cual tiene la característica de ser un ERP (Enterprise ResourcesPlanning) y que ha sido desarrollado con tecnología Visual Fox Pro y base de datos SQL Server 2008, con el cual integran todos los procesos de la empresa y tiene como base la contabilización en línea. También está diseñado para el trabajo en red soportando tecnologías de comunicación entre las que se destacan LAN, DIAL UP, VPN, CDPD. La asesoría en el sistema informático lo brinda la compañía Rosales Corp, debido a que el Emisor no posee un departamento de desarrollo de Software, además la compañía Producomputer brinda el servicio de mantenimiento de redes y equipos así como el respaldo de la información. También cumple con las normativas legales licénciamiento para sus computadores y servidores.

13 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcivar s/n y Av. Víctor II. Sicouret* Edificio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Telf: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphreys@telcoiict.net • www.crh.com.ee 144 Guayaquil - Ecuador

de


II 9ST2Q12

3.2.5

Calificación de la Capacidad de Pago Esperada

Ev entosExternos

La empresa mantiene controles básicos para la administración de eventos inesperados de tecnología y seguridad de información de sistemas, manteniendo procesos y procedimientos de respaldo de información que se realizan semanalmente y se almacenan enmedios magnéticos que reposan dentro y fuera de las instalaciones de la empresa.

Dado que la posición de la empresa en 'su industria y las características de la administración y propiedad" 'no constituyen un factor de riesgo al proceso de emisión, se mantiene la Categoría Básica Corregida: Capacidad de Pago Esperada 4

Además mantienen niveles de seguridad para todos los usuarios de acuerdo a sus actividades, es decir que existen controles sobre las claves de los usuarios. A fin de mitigar el riesgo ante diversos tipos de siniestros o contingencias posibles que podrían generarse en la realización de sus operaciones, la empresa mantiene las respectivas coberturas de seguros para sus propiedades y equipos. Adicionalmente contrata pólizas por garantías de los proyectos como son pólizas de fiel cumplimiento de contrato, buen uso de anticipo, buena calidad de materiales y accidentes personales. 3.2.6 Riesgo legal En junio de 2012, en la obra del Hotel Holidaylnn, se suscito un accidente de trabajo, el mismo que fue inspeccionado por el personal del Municipio, Cuerpo de Bomberos y el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, quienes concluyeron que no fue una mala práctica, sin originar la paralización de mencionada obra; de acuerdo a lo mencionado por el Emisor, este accidente no tuvo una incidencia legal. De acuerdo a la información proporcionada por el Emisor, a la fecha del presente informe no se conocen riesgos legales inherentes a la organización ni a su gestión de negocios. 3.2.7 Riesgo de Reputación Se considera que Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A. mantiene un adecuado cumplimiento de las obligaciones financieras a la fecha del presente informe. Además, el nivel de apalancamiento de la empresa con instituciones financieras locales es razonable y va acorde a la actividad que desarrolla. En consecuencia, no se ha identificado -ni se ha informado a la Calificadora- la presencia de eventos negativos internos o externos que puedan afectar en el corto o mediano plazo la reputación comercial o financiera de la empresa. Por otro lado, la seriedad de la empresa, la experiencia de su equipo, entre otros factores determinan que hasta la fecha se cumplan los contratos a los que se obliga, lo cual hace prever que esta situación se mantendrá en el tiempo. Por lo antes mencionado nos permitimos clasificarla en CLASE - 2, lo que indica que la empresa presenta cierta probabilidad de que su administración o características de su propiedad afecten su capacidad de pago. (Ver anexo 6).

II Emisión de Obligaciones

"AA" /

CalificaciónPreliminar

4.1

Análisis de Sensibilidad: Eventos

Los eventos desfavorables incluidos en el Análisis de Sensibilidad y sus respectivas fluctuaciones para el cálculo de la cobertura histórica y proyectada se presentan a continuación (Ver Anexos 3, 7 y 8): Eventos por Semestre 1

Ingreso promedio Contratos USS Margen de Ventas Crecimiento Gastos Adm. Gastos Financieros Cobertura Finan. Proyectada

Fsc.

Fsc.

Esc.

,, , , , , Base N" 1 N" 2 18.9 MM 17.9 MM 17.0 MM 10.33% 10.07% 9.81% 0.5% 1.0% 1.5% 1.00 1.05 1.10 8.66 10.3 7.17

Sobre la base de los criterios y supuestos mencionados, se obtuvieron las siguientes calificaciones: Cobertura Histórica Pasivos Exigibles / EBITDA Riesgo de la industria: Categoría básica de riesgo: Cobertura financiera proyectada: Pasivos Exigibles / EBITDA Indicadores Adicionales: Categoría Básica Corregida: Posición Empresa en la Industria: Administración y Propiedad: Capacidad de pago esperada: Análisis escenario 1: Análisis escenario 2 Calificación Preliminar:

6.50 2.20 Bajo AA10.30 1.28 Positivos AA Clase-1 CIase-2 AA AA AAAA

4.2 Asignación de la Calificación Preliminar La Calificación preliminar corresponde al análisis de la capacidad de pago esperada en escenarios desfavorables e independientes, los cuales dieron como resultado que no difieren en ningún caso en más de una categoría de la encontrada en el análisis base, por los factores anteriormente expuestos, se otorga a la emisión de Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S.A. la Calificación Preliminar de "AA". Paralelamente, se analizó la duración promedio de la deuda la cual es el resultado de la división del pasivo financiero exigible sobre su EBITDA de largo plazo, el mismo que resultó de 1.2 años ajuníode 2012.

14 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcívar s/n y Av. Víctor H. Sicourct* £diflcio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Tclf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphreys@tclconet.net • www.crli.com.ee 145 Guayaquil - Ecuador


2 2 OCT 2012 X

\\NV^.vv 5.1

Evaluación de las Garantías y Resguardos

Conforme a lo señalado en las Garantías y Resguardos de la Emisión, el monto de la emisión no excede del 80% de los activos libres de gravamen menos las deducciones estipuladas en la Codificación de Resoluciones del C.N.V., lo cual señala que el proceso cumple con los requisitos exigidos por ley como garantía general. De igual modo, los títulos incluyen todos los resguardos que la normativa vigente exige y resguardos adicionales constituidos por limitación en el endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía, también mantendrá disponible el valor correspondiente a la próxima cuota a pagarse a los obligacionistas a través de un Certificado de Depósito a plazo fijo en una entidad financiera cedido a favor del Representante de los Obligacionistas, quién podrá utilizarlo de manera inmediata y sin autorización adicional, para cancelar el dividendo, no obstante, de llegar a utilizarse el presente resguardo, el Emisor establece la obligatoriedad de reponerlo las veces que fuera necesario.

^

'""^

Declaración de Independencia Dando cumplimiento Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 190 de la Ley de Mercado de Valores, a nombre de la Calificadora de Riesgo Humphreys S. A., y en mi condición de representante legal de la empresa, declaro bajo juramento que ni la calificadora de riesgo, ni sus administradores, miembros del Comité de Calificación, empleados en el ámbito profesional, ni los accionistas, se encuentran incursos en ninguna de las causales previstas en los literales del mencionado artículo. Además, cabe destacar aue la calificación otorgada por la Calificadora a la Segunda Emisión de Obligaciones de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUV ALERO S.A. no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste.

Ing. Pilar Panchana Ch. Gerente General Agosto 2012

Se considera que los títulos-valores ofrecen suficientes mecanismos de garantías y resguardos a sus obligacionistas. 5.2

Calificación Final

Por los factores señalados de orden cuantitativo y cualitativo, el Comité de Calificación se pronuncia por asignar a la primera emisión de obligaciones de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUV ALERO S.A. por hasta un monto de US$1.9 millones la calificación final de "AA".

II Emisión de Obligaciones

15 Constructora e Inmobiliaria Valero S.A. - Agosto 2012

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcívar s/n y Av. Víctor H. Sicouret* Edificio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina Telf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fa\: 2687057 • Email: humphreys@telconet.net • www.crh.com.ee '46 Guayaquil - Ecuador


ANEXO 1 DE RIESGO HUMPHKEYS S. A. FECHA: ago-12 Pag.: 1/4 CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A. 1. PLANILLA DE CALCULO DE LA COBERTURA HISTÓRICA INDIVIDUAL 1.1. Ingreso de Datos para el Cálculo de la Rentabilidad Histórica de los Activos

PERIODO ANALIZADO INFLACIÓN DEL PERIODO TIPO DE CAMBIO CONCEPTO Resultado Ejercicio Gastos Financieros Impuesto Renta Participación Trabajadores Amortizaciones Resultado Vta Act, otros Pérdida Inver Empresa, WP Utilidad Inver Emp. VVP Otros Ing. Extra Otros Egresos Extra Depreciación Corrección Monetaria Interés minoritario Otros FLUJO DEP. del EJERCICIO

DIC 06

DIC 07

2,87% 25.000

3,32% 25.000

232.582 2.883 77.527 54.725 -

-4.939 1.805 60.969 $0 |

$425.552

Cifra en Dólares DIC 08 DIC 09 8,83% 4,31% 25.000 25.000 658.704

116.242 -11.873 9.708 69.918 $842.699 j

468.331 76.914 254.015 127.473

-83.510 52.261

$895.485 |

DIC

•™^~" 25.000 | 25.000

25.000 | 567.976 17.390 214.938 138.161 . -61.029 47.102 $924.538

760.587 69.944 276.423

868,929 179,205

r-o C3 C-3

-31.488

-54

191.574

97.992

$1.267.041 J $1.146.072

147


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S. A. FECHA: ago-12

Pag.:

2/4

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A. 1. PLANILLA DE CALCULO DE LA COBERTURA HISTÓRICA INDIVIDUAL DIC06 Activos Totales Ajuste de Activos: ACTIVOS TOTALES

DIC07 4.043.151

DIC08 6.339.725

DIC09 4.637.050

4.043.151

6.339.725

4.637.050

PICIO 6.972.671 -114.448 6.858.223

13.175.674 -487.151 12.688.523

16.210.445 -492.347 15.718.099

1.2. Programa de Cálculo de la Rentabilidad Promedio de los Activos

DIC06

|

ACTIVOS TOTALES: ACTIVOS PROMEDIO: FLUJO DEP. EJERC. :

-

% Rent. Act. Prom. Ejerc:

Rentabilidad Histórica :

S@B7

| j Heos

DIC09

[

DIC10

5.110.209 5.110.209

7.362.757 6.236.483

5.162.807 6.262.782

7.389.742 7.515.776

12.970.208 10.179.975

15.718.099 14.344.153

537.863

978.684

997.016

996.191

1.295.169

1.146.072

10,53%

15,69%

15,92%

13,25%

12,72%

15,98%

14,96% r-3

Activos bajo NEC a Diciembre 31, 2010 ($}:

7.515.776

FLUJO DEPURADO

1.124.4Q

($):

Rentabilidad Histórica :

14,35% 14.344.153

Activos bajo NDF a Junio 30, 2012 (S): FLUJO DEPURADO

2.058.554~

($):

FLUJO DEPURADO PROMEDIO

($):

1.591.297

148


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S. A. FECHA : ago-12 Pag.:

3/4

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A. 2. PLANILLA DE CALCULO DE LA COBERTURA HISTÓRICA 2.1. Programa de Cálculo de Gastos Financieros Ponderados PASIVO AFECTO A PAGO DE INTERESES A : MONTO ORIGEN % DEL TOTAL DEL PASIVO (2) ID Corte de los Pasivos Afectos al Pago de Intereses a Junio 30 de 2012

EMISIÓN DE OBLIGACIONES II EMISIÓN DE OBLIGACIONES I BEV

TOTAL DEUDA

1.900-000 1.993.338 1.080.365

TASA AJUSTADA PONDERADA (4)=(2)*(3) (3)

38,20% 40,08% 21,72%

$4.973.702 T. INT. PROM.POND.

TIPO DE MONEDA

2,05% 2,15%

USD USD

0,72%

USD

PACTADA

4,92%

149


FECHA: ago-12 Pag.:

4/4

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A.

2. PLANILLA DE CALCULO DE LA COBERTURA HISTÓRICA PASIVO VIGENTE GASTOS FINANCIEROS PONDERADOS AL 30/06/2012 ($):

TASA GASTO FINANC. PONDERADA PONDERADO

4973.702

4,92%

244.800

Conclusión : COBERTURA HISTÓRICA GASTOS FINANCIEROS

FLUJO DEPURADO

($ ):

GASTOS FINANCIEROS PONDERADOS AL 30/06/2012 ($): COBERTURA HISTÓRICA DE GASTOS FINANCIEROS :

PASIVOS EXIGIBLES EBIDTA D.P.D.

1.591.297

244.800

6,50

3.497.941 1.591.297 2,20

150


Z2QCT2012

CALIFICADORA DfeRIESGO'HÜMPHREYS S.A. Fecha:

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO MATRIZ DE EVALUACIÓN DE RIESGO DE LA INDUSTRIA

FACTORES

Fase de la Industria Antigüedad de la industria Diversificación de productos Cobertura de ventas Crecimiento absoluto de ventas Número de empresas del sector Sensibilidad ante cambios Origen de Materia Prima Precios Relativos Tasa de Interés Nivel de Remuneraciones Crecimiento PIB sectorial Políticas Económicas Rapidez Ajuste Comport. de la Econ Análisis de la naturaleza e intensidad competencia Localizador! de la Competencia Intensidad de la Competencia Factores determinantes Existencia de mercados potenciales Mercados Nacionales Mercados Internacionales Ubicación de la industria Industria de Materia Prima Existencia de ciclos de la industria independientes de la economía global Correlación PIB Sectorial Análisis de los Proveedores Características del Mercado de recursos Volatilidad Oferta Recursos Poder de Negociación Proveed. Características Institucionales Concentración Geográfica Barreras de entrada y Salida Cambios Tecnológicos Organización Sindical Total Factor Ponderado

Subfactor

Evaluación

Subf actor

Factor

Avaluación

., , . , Ponderado

,Subfactor . , - . .

,, , , Ponderado

„ . t Ponderado

Factor

13,50%

Bajo

11,00%

Medio

10,13%

Medio

6,00%

Medio

5,00%

Bajo

5,00%

Medio

17,00%

Bajo

3,58%

Bajo

100% 5% 20% 30% 25% 20% 100% 25,0% 25,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%

B 6 B B M M M M M B M M

5,00% 20,00% 30,00% 25,00% 10,00% 12,5% 12,5% 5,0% 5,0% 10,0% 5,0% 5,0%

100% 30,0% 35,0%

M M

15,0% 17,5%

35,0% 100% 60,0% 40,0%

B

35,0%

A B

20,0% 40,0%

B

100,0%

100,0%

100,0% 100% 40,0% 30,0% 30,0% 100% 20,0% 30,0% 30,0% 20,0%

CALIFICACIÓN DE RIESGO DE LA INDUSTRIA:

M

50,0%

15

40,0% 30,0% 15,0%

B M A M B B

6,7% 15,0% 30,0% 20,0% 71%

I

Bajo

151


ANEXO 3 CALIFICADORA DE^RIESCQ HUMPHREYS S^ FECHA : ago-12 Pag.: 1/5 CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A. PLANILLA DE CÁLCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA

\. ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS 1.1. Estado de Resultado Proyectado SEM07 Ingresos Proyectos Contratados y por Contratar Margen de Ventas Crecimiento Gastos Administrativos

CONCEPTO Ingresos Totales Costo de Ventas Gastos Administrativos Depreciación Otros Ingres os/E gres os Operac. Gastos Financieros Participación a Trabajadores Impuesto a la Renta

29.191.977 -26.539.889 -1.608.109 -191.574 62.975 -69.944 -276.423 760.587 |

18.945.457 10,33% 0,50%

22.700.148 10,33% 0,50%

18.945.457 10,33% 0,50%

21.800.000 10,33% 0,50%

21.800.000 10,33% 0,50%

24.100-000

10,33% 0,50%

24.100.000 1033% 0,50%

1S.945.457 -16.989.127 -904.341 -95.787 24.522 -119.746 -143.515 -121.987

22.700.148 -20.356.105 -908.862 -88.782 29.382 -120.954 -201.541 -185.135

18.945.457 -16.989.127 -913.407 -82.290 24.522 -127.611 -140.975 -136.575

21.800.000 -19.548.907 -917.974 -76.272 28.217 -134.831 -183.976 -167.969

21.800.000 -19.548.907 -922.564 -70.694 28.217 -140.274 -182.471 -170.405

24.100.000 -21.611.407 -927.176 -65.524 31.194 -144.919 -217.154 -199.694

24.100.000 -21.611.407 -931.812 ^0.732 31.194 -149.710 -215.740 -201.419

691.2621

956.932)

662384|

874.560)

863.597

1.030.8441

1.021.107 ¡

SEM08 18.945.457 10,33% 0,50%

18.945.457 -16.989.127 -936.471 -56.291 24.522 -155.471 -133.336 -131.205 624367

18.945.457 -16.989.127 -941.154 -52.175 24.522 -160.782 -131.837 -122.988 624.0901

18.945.457 10,33% 0,50%

18.945.457 -16.989.127 -945.860 -48.359 24.522 -165.181 -130.472 -121.822 -xí ,-y-.\~" «7-S^ly^

?'—//

152

^,


•55.^1 FECHA : ago-12 Pag.:

2/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A.

CONCEPTO

SEM 0

|

SEM 01

¡

SEM 02

|

SEM 03

f

SEM 04

Cifras en Dólares 1 SEM 05 |

SEM 06

|

SEM 07

¡

SEM 08

SEM 09

}

SEM 10

1.2. Estado de Cambias Proyectados

RESULTADO DEL EJERCICIO Mas (Menos) Cargos (Abonos) que no representan Flujo de Caja: Depreciaciones Amortizaciones Otras Fuentes (Usos) Operac. Resultado VPP Result. Vía. Aet. Fijo Corrección Monet. Neta

FONDOS DE OPERACIONES

760.587

691-262

956.932

662.284

874.560

863.597

1.030.844

1.021.107

624.367

624.090

617.517

191-574

95.7S7

88.782

82.290

76.272

70.694

65.524

60.732

56.291

52.175

48.359

744.573 I

950331 I

934.291 í

"95ZÍ6Í~j787.049

1.045.714

1.096.369 j

1.081.839 |

680.658 |

676.264 \6 \o í=3 tn —i

FLUJOS DE FONDOS PROGRAMADOS NO OPERACIONALES

c-o Venta de Activo Fijo F.misión de Acciones Incremento de Pasivos Otros Rec + Div. VPP \ TOTAL FONDOS DISPONIBLES

4.973.702

571.150

730.694

802.627

720.224

778.232

776.515

824.472

566.786

192.030

153


CALIFICADORA PE RIESGO HUMPHREYS S.A. FECHA : ago-12 Pág.r

3/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A.

SEMO

CONCEPTO

E

USOS DE FONDOS PROGRAMADO Pago de Dividendos Otros Usos Amortiz. Pasivos Totales Inversión Activos Fijos Inversión Emp. Relacionadas .

TOTAL USOS DE FONDOS

|

SEMOl

|

R925£63 ¡

VARIACIÓN NETA K. de T.

1

SBM03

SEM 04

Cifras en Dólares t SEM 05 E

SEM 06

j

SEM 07

SEM 08

SEM 09

|

SEM 10

172.816

239.233

165.571

21S.640

215.899

257.711

255.277

156.092

156.022

518.750 28.736

518.750 26.635

518.750 24.687

518.750 22.882

518.750 21.208

518.750 19.657

518.750 18.220

262.088 16.887

15.652

14.508

547.4861

718.200 j

782.670

707.202 1

758398 1

754J06 1

794.681

534.252

171.744

170530

1.058.207

764.530

963.853

953.925 518.750

1.118.577 .

1.111.631 .

713.193 .

696.550 .

683.453 .

1.058,207 j

764.530

963.853 1

1.47X675 j

1.118377 j

1.111431 I

713.193

696.550

683.453

810.713 -1.685.112

FONDOS PARA K. de T. DISMIN. (AUMENTO) NETO PASIVO C/P

SBM02

-874.399 1

1.3. BALANCE GENERAL PROYECTAIDO

—1 16.226.219 -6.775.590

ACTIVO CIRCULANTE (cst.) PASIVO CIRCULANTE (est.) CAPITAL DE TRABAJO ACTIVO FIJO OTROS ACTIVOS PASIVO LARGO PLAZO PATRIMONIO _ j 5 ACTIVOS TOTALES ñ*• .'-t

:... V\T £ -i~fC

j

íJ

18.095.139 -8.460.702

18.859.670 -8.460.702

19.823.523 -8.460.702

20.777.447 -7.941.952

21.896.025 -7.941.952

23.007.656 -7.941.952

23.720.849 -7.941.952

24.417.399 -7.941.952

8.576.230

9.634.438

10.398.968

11.362.821

1Z835.496

13.954.073

15.065.704

15.778.897

16.475.447

17.158.901

916.880 492,347

849.829 492.347

7S7.681 492.347

730.078 492.347

676.688 492.347

627.202 492.347

581.335 492.347

538.823 492.347

499.419 492.347

462.897 492.347

429.045 492.347

-4.719.296 -5.411.054

-5.003.173 -6.195.170

ISJTr""^™

«wsiffl^Bi «inH7inw

-6.618.220

-5.204.647 -7.327.209

-5.982.879 -7.972.166

-6.240.644 -8.787.111

-6.546.366 -9.550.507

-6.851.065 -9.919.597

20.992.558 1

21396.996 1

22.969.707 1

24.038.825

24.712.614

-7.043.095 -10.387.595 25J7Z642I

r-o

25.100.852 -7.941.952

9.450.629

s~\4 -4.507.352 / íj tAo ,-. -1.719.791 A 1 H 17.635.445l // <c •> :.

iHHA

17.036.932 -8.460.702

-7.231.203^ -10. 849.090;,-~ 264122¿tfl

1-1

¥ Ví154


FECHA: ago-12

Pag.:

4/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARLA VALERO S.A. 2. PLANILLA DE CALCULO DE LOS PASIVOS Y GASTOS FINANCIEROS PROYECTADOS 2.1. Programa de Cálculo de Gastos Financieros Proyectados PASIVO AFECTO A PAGO DE INTERESES A: (Expresados en Dólares} TASA AJUSTADA (1) a.) Pasivo vigente a ¡unió 2012 y Programi de Amortización ORIGEN DEL PASIVO

BEV OTROS PASIVOS

5,91% 7,30%

SEM 0 MONTO ($ de 2012)

1.080.365 -

PASIVO VIGENTE TASA PONDERADA GASTOS FINANCIEROS Amortizaciones Incrementos de Pasivo

„, /"\ "< -->. / : \ ;~ m

i

C^

;\ 1

/ í

r&

r/1 §

1

"( r; -

8,00% 8,00%

-

:

\I

SEM 03 MONTO (S de 2012)

SEM 04 MONTO (S de 2012)

SEM 05 MONTO {$ de 2012)

SEM 06 MONTO (S de 2012)

SEM 07 MONTO ($ de 2012)

SEM 08 MONTO (S de 2012)

SEM 10 MONTO (S de 2012)

_

1.116.572 1.265.636

551.153 Z633.682

116.866 3.788.193

4.683.291

5.459.806

8.576^30

9.634.438 ••10398.968

11.362¿21

12335.496

13.954.073

1.900.000 1.993.338

1.662.500 1.712.088

1.425.000 1.430.838

1.187.500 1.149.588

950.000 868338

712.500 587.088

475.000 305.838

237.500 24.588

4.973.702 2,43% 120.889

5.026.102 2,36% 118.603 -518.750 571.150

5.238.046 2,35% 123.305 -51S.750 730.694

5.521.923 2,39% 131.917 -518-750 802.627

5.723.397 2,41% 137.746 -518.750 720.224

5.982.879 6.240.644 2,39% 2,36% 142.801 147.037 -518.750 -518.750 778.232 776-515

6.546.366 2,33% 152.382 -518.750 824.472

4.973.702

SEM 09 MONTO ($ de 2012)

Ó.2S4.279

6.851.065

7.043.095

7.231-203

15.065.704 UK05.77&897

16.475.447

17.158.901

6.851.065 7.043.095 2,31% 2,31% 158.560 163.005 -262.087,50 566.786,21 192.029,90

7.231.203 2,31% 167.358 188.107,96

\ -' \"

•« " .?

: r

SEM 02 MONTO (S de 2012)

1.345.472 306.042

b.) Recursos a Financiar o Disponibles para Amoit. Extraordinaria : EMISIÓN DE OBLIGACIONES U EMISIÓN DE OBLIGACIONES I

SEM 01 MONTO ($ de 2012)

/

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FECHA: ago-12 Pag.:

5/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A.

3. CÁLCULO DE COBERTURAS PROYECTADAS Y CONCLUSIONES

SEM O

5

SEM 02

\M 03

|

SEM 04

i

SI

3.1. Calculo Cobertura Proyectada

ACTIVOS TOTALES ACTIVOS PROMEDIO

FLUJO DEP. EJERC.

% Rent. Act. Prom. Ejerc:

GASTOS FINANCIEROS

COBERTURA GASTOS FINANCIEROS :

17.635.445

18.379.107 18.007.276

19-375.167 18.877.137

20.082.095 19.728.631

20.99Z558 20.537.326

21.896-996 21.444.777

22.969.707 22.433-352

24.038.825 23.504.266

24.712.614 24-375.720

25.372.642 25.042.628

26.022.244 25.697.443

1.143.562

1.526.710

1.125.047

1.414.726

1.406.232

1.638.478

1.630.488

1.083.784

1.076.220

1.068.843

6,89%

6,56%

7,30%

6,94%

6,35%

8,09%

5,70%

118.603

123.305

131-917

137.746

9,64

12,38

8,53

10,27

142.801

9,85

4,45%

147.037

152.382

158.560

11,14

10,70

6,84

4,30%

163.005

4,16%

167.358

1

COBERTURA PROYECTADA PROMEDIO

PASIVOS EXIGIBLES EBIDTA D.P.D.

r-o 10,30

(Cobertura promedio por 6 semestres)

3.497.941 2.742.257 1,28

156


220CT2012

CALIFICADORA DE RIESGO tfUMPHRÉYS S.A. Fecha: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO MATRIZ DE EVALUACIÓN POSICIÓN DE LA EMPRESA EN LA INDUSTRIA

VARIABLE A VALORAR

Imp. Relativa

Criterio de valorización

Puntaje

Puntaje Ponderado

Participación de mercado

10%

2

4

0,40

Riesgo de Sustitución

16%

2

4

0,64

Demanda

10%

2

4

0,40

Diversificación Clientes

10%

3

6

0,60

Diversificación Productos

10%

2

4

0,40

Diversificación Proveedores

8%

1

2

0,16

Eficiencia Productiva

6%

3

6

0,36

Estrategia de Mercado

10%

3

6

0,60

Protección de Marca

10%

3

6

0,60

Endeudamiento Relativo Puntaje Total Empresa

10%

2

4

0,40 4,56

CALIFICACIÓN DE LA POSICIÓN DE LA EMPRESA EN LA INDUSTRIA:

Clase 1:

Empresas que no muestran evidencias que su posición relativa dentro de su industria afecte su capacidad de pago.

Clase 2:

Empresas que presentan cierta probabilidad que su posición relativa dentro de su industria afecte su capacidad de pago.

Clase 3:

Empresas que presentan gran probabilidad que su posición •elativa dentro de .su industria afecte su capacidad de paj>

Clase - 1

157


220CT2012

;r;K&ficá

v > \ f^lül //

CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S.A. Fecha:

ago/12

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO MATRIZ DE EVALUACIÓN DE INDICADORES ADICIONALES

INDICADOR A VALORAR

Factor Ponderado

Puntaje Factor

Estabilidad Cobertura Financiera

12,50%

-1

Rentabilidad

12,50%

1

Flujo de Caja

32,50%

1

Calce de Flujos

12,50%

1

Liquidez

12,50%

1

Endeudamiento

12,50%

1

Acceso al Crédito

12,50%

1

ítems no Operacionales y Extraordinarios

12,50%

1

Puntaje Total de Factores

CALIFICACIÓN DE INDICADORES ADICIONALES:

6,00

Positivos

158

n


II OCT2012

U II

íSr^'4//í

CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS/S.A. Fecha: :::-^-:—:^:"agQ x>^e'ón v *''•""'>:>''

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO MATRIZ DE EVALUACIÓN DE CARACTERÍSTICAS DE LA ADMINISTRACIÓN Y PROPIEDAD INDICADOR A VALORAR Sistemas de Información Asignación de Cargos ^lanificación r*olíticas de Crecimiento dotación de Altos Mandos 3olítica Sucesión Ejecutivos Experiencia Ejecutivos Estudios Ejecutivos Sist. Perfeccionamientos Mivel de Endeudamiento Grado Cump. Obligaciones Pasadas endeudamiento Acc. Mayoritarios 3 artic. En la Propiedad Control Acc. En Toma de Decisiones intereses de los Dueños 7 ortaleza del Grupo Empresarial .mp. Emisor en el Grupo.

Imp, Relativa 6% 5% 8% 8% 5% 5% 8% 5% 5% 8 °//o 8% 4% 4% 6% 4% 6% 5%

Criterio de valorización 2 2 2 2 3 1 3 3 2 3 3 2 1 1 2 2 2

Puntaje Total Empresa CALIFICACIÓN DE LA POSICIÓN DE LA EMPRESA EN LA INDUSTRIA:

Puntaje

4 4 4 4 6 2 6 6 4 6 6 4 2 2 4 4 4

Puntaje Ponderado 0,24 0,20 0,32 0,32 0,30 0,10 0,48 0,30 0,20 0,48 0,48 0,16 0,08 0,12 0,16 0,24 0,20

4,38 Clase - 2

Clase 1: Empresas que no muestran evidencias que su administración o características de su propiedad afecten su capacidad de pago. Clase 2; Empresas que presentan cierta probabilidad de que su admin. o características de su propiedad afecten su capacidad de pago. Clase 3: Empresas que presentan gran probabilidad que su admin. o características de su propiedad afecten su capacidad de pago.

159


ANEXO? CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S. A. FECHA : ago-12

Pag,

1/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A. PLANILLA DE CÁLCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA ESCENARIO PROYECTADO 1 1. ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS 1.1. Estado de Resultado Proyectado

Cifras en Dólares SEMO

¡

Ingresos Provéelos Contratados y por Contratar

SEM 01

17.998.184 10,07%

Margen, de Ventas Crecimiento Gastos Administrativos

1,00%

SEM02

21.565.141 10,07%

1,00%

SEM 03

SEM 04

SEM 05

SEM 06

SEM 07

SEM 08

SEM 09

SEM 10

17.998.184

20.710.000

22.895.000

17.993.184

17.998.184

17.998.184

10,07%

10,07%

10,07%

10,07%

10,07%

1,00%

1,00%

10,07% 1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

CONCEPTO Ingresos Totales Costo de Ventas Gastos Administrativos Depreciación Otros Ingresos/Egresos Operac. Gastos Financieros Participación a Trabajadores Impuesto a la Renta RESULTADO DEL EJERCICIO

29.191.977

17.998.184

21.565.141

17.998.184

20.710-000

20-710-000

-26.539.889

-16.186.134

-19.393-971

-16.186.134

-1.608.109 -191.574 6Z975 -69.944 -276.423

-908.840 -95.787 23.296 -125.733 -120.116 -102.099

-917-928 -88.782 27.913 -126.612 -173.181 -158.775

-927.108 -82.290 23.296 -132.732 -116.326 -113.272

-18.624.926 -936.379 -76.272 26-806 -139.411 -155.414 -141.655

-18.624-926 -945.742 -70.694 26.806 -144-213 -153.289 -143.228

/

i 760v587 j

578.5581

822.5861

545.908

739.0221

725.40S

22.895.000 -20.589.941

22.895.000 -20.589.941

17.998.184 -16.186.134

17.998.184

17.998.184

-16.186.134

-16.186.134

-955.200 -65.524 29.634 -148.101 -184,709 -169.697

-964.752 -60.732 29.634 -152.075 -1S2.6SO -170.625

-974.399 -56.291 23.296 -157.002 -105.592 -104.883

-984.143 -52.175 23.296 -161.532 -103.451 -96.569

-993.985 ^8.359 23.296 -165.182 -101.427 -94.782

493.470]

489.652)

876.987 |

86&562J

,---_:

479.971 ]

ti

a,

&:>//

?-// x^;o —TV..:."',-,^ 160


FECHA : ago-12 Pag.:

2/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A.

CONCEPTO

SEMO

SEM01

SEM 02

SEM 03

SEM04

¡

Cifras en Dólares SEM 05

SEM06

SEM 07

SEM 08

i

SEM 09

;

SEM 10

1.2. Estado de Cambios Proyectados

RESULTADO DEL EJERCICIO Mas (Menos) Cargos (Abonos) que no representan Flujo de Caja: Depreciaciones Amortizaciones Otras Fuentes (Usos) Operac. Resultado VPP Result. Vta. Act Fijo Corrección Monet. Neta

FONDOS DE OPERACIONES

760.587

S7S.55S

822.586

545.908

739.022

725.408

876.987

864.562

493.470

489.652

479.971

191.574

95.787

88.782

82.290

76.272

70.694

65.524

60.732

56.291

52.175

48.359

952.161

674.345 ¡

911.368

628.196 ]

J15.294 j

796.102 |

942.511 |

925.294T

549.762 I

763.214

685.397

737,970

735.314

778.727

520,096

541.82t.

528.330

FLUJOS DE FONDOS PROGRAMADOS NO OPERACIONALES

Venta dé Activo Fijo^.-. Emisiónj|e Acciones íi de Pasivos Otros I Div! VPP

TOTAL FONDOS DISPONIBLES

! fm V'

4.973.702

571.150

698.573

152.571

147.874


FECHA : ago-12

Pag.:

3/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A.

CONCEPTO

SEMO

SEMQ1

SEM02

SEM03

SEM04

:

Cifras en Dólares SEM05

SEM06

SEM07

SEM08

SEM09

SEM 10

USOS DE FONDOS PROGRAMADOS Pago de Dividendos

144.640

205.640

184.756

518.75D 24.687

518.750 21.208

181.352

219.247

216.140

123368

122.413

518.750 18.220

262.088 16.887

15.652

14.508

947.804

574.742 I

555.378

539.283

Otros Usos Amortiz. Pasivos Totales Inversión Activos Fijos Inversión Emp. Relacionadas TOTAL USOS DE FONDOS

547.486 \9

FONDOS PARA K. de T.

919.917

DISMIN. (AUMENTO) NETO PASIVO C/P VARIACIÓN NETA K. de T.

690.024

-1.685.112 5.925.863

-987.103

919.917;

642.329

822.582

1.328.103

958.065

1.3. BALANCE GENERAL PROYECTADO í-0

ACTIVO CIRCULANTE (est.) PASIVO CIRCULANTE (est.)

16.226.219 -6.775.590

-8.460.702

17.844.145 -8.460.702

18.486.473 -8.460.702

19.309.055 -8.460.702

20.118.413 -7.941.952

-7.941.952

CAPITAL DE TRABAJO

9.450.629

8.463.526

9.383.443

10.025.772

10.843.354

12.176.462

13.134.527

ACTIVO FIJO

916.880 492.347

849.829 492.347

787.681 492.347

730.078 492.347

676.688 492.347

627.202

OTROS ACTIVOS

492.347

581.335 492.347

PASIVO LARGO Í3IÍ^I

-6.140.064

-4.507.352

-4.687.175

PATRIMONIO

-1719.791

-5.298.350

-5-976.296

ACTIVOS TOTAL*

17.635.445

18

19.124.172 i

-1.931. 039 -6.316.558 19.708.898

-5.098.286 -6.919.103

-5.836.256 -7.459.755

20.478.090

21.237.962

-6.052.819

22.024.283 -7.941.952 14.082.331

23.154.402

23.693.685

-7.941.952

-7.941.952

14.657.073

15.21X451

15.751.733

499.419 492.347

462.897 49Z347

429.045 492.347

22.599.025 -7.941.952

-6.312.796

-8.155.390

-8.800.705

22.150.161

23.055.452

23.590.


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREVS S. A. FECHA: ago-12 Pag, 4/5 CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A. 2. PLANILLA DE CALCULO DE LOS PASIVOS Y GASTOS FINANCIEROS PROYECTADOS 2.1. Programa de Cálculo de Gastos Financieros Proyectados PASIVO AFECTO A PAGO DE INTERESES A: (Expresados en Dólares) TASA. AJUSTADA (1)

ORIGEN DEL PASIVO

SEM 0 MONTO (S de 2012)

SEM 01 MONTO ($ de 2012)

SEM 02 MONTO (S de 2012)

SEM 03 MONTO ($ de 2012)

SEM 04 MONTO ($ de 2012)

SEM 05 MONTO ($ de 2012)

SEM 06 MONTO (S de 2012)

SEM 07 MONTO <$ de 2012)

SEM 08 MONTO & de 2012)

SEM 09 MONTO ($ de 2012)

SEM 10 MONTO {$ de 2012)

a.) Pasivo vigente a ¡unió 2012 y Programci de Amortización 6,20% 7,67%

BEV OTROS PASIVOS

1.080.365 -

b.) Recursos a Financiar o Disponibles panlAtnort. Extraordinaria :

8,40% 8,40%

EMISIÓN DE OBLIGACIONES II EMISIÓN DE OBLIGACIONES I

PASIVO VIGENTE TASA PONDERADA GASTOS FINANCIEROS Amortizaciones

/™\3 / Y.". ' \s de Pasivo /'• \'

V

1.900.000 1.993.338

4.973.702 2,55% 124.534 _~ . ;

/•• :"

4.973.702

1.345.472 306.042

1.116.572 1.233.516

551.153 2.562.149

8.463J26 |BÍ9J83.443

10.025.772

1.66Z500 1.71Z088

1.425.000 1.430.838

1.187.500 1.149.583

5.026.102 5.205.925 5.450.389 2,48% 2,47% 2,51% 128.690 136.774 -518.750 -518.750 -518.750 571.150 698.573 763.214

116.866 3.6S1.832

4.536.668

5.271.982

6.050.70S

10A48J54 I^B| 12.1 76.462

13.134327

1408Í33Í^B 14.657.073

950.000 868.338

712.500 587.088

475.000 305.838

6.570.804

6.723.375

6.871.249

15.212.451

15.751.733

237.500 24.588

5.617.036 5.836.256 6.052.S19 6.312.7% 6.570.804 6.723.375 6.871.249 2,53% 2,51% 2,48% 2,44% 2,43% 2,43% 2,43% 142.049 146.378 149.824 154.326 -518.750 -518.750 -518.750 -518.750 -262.087,50 685.397 737.970 735.314 778.727 520.095,58 15253^7" .:.Í47«73,80

ÍPÍl

159.678

i^P'gtí %

r—o c=>

163

r-o


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREYS S. A. FECHA: ago-12

Pag.:

5/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A.

3. CÁLCULO DE COBERTURAS PROYECTADAS Y CONCLUSIONES

SEMO

SEM 01

SEM 02

¡

SEM 03

|

SEM 04

|

Cifras en Dólares SEM 05

SEM 06

[

SEM 07

]

SEM 08

[

SEM 09

j

SEM 10

3.1. Calculo Cobertura Proyectada

ACTIVOS TOTALES ACTIVOS PROMEDIO

FLUJO DEP. EJERC.

% Rent. Act. Prom. Ejerc:

GASTOS FINANCIEROS

COBERTURA GASTOS FINANCIEROS :

COBERTURA PROYECTADA PROMEDIO

PASIVOS EXIGIBLES EBIDTA D.P.D.

17.635.445

18.266.403 17.950.924

19.124.172 18.695.2SS

19.708.898 19.416.535

20.478.090 20.093.494

21.237.962 20.858.026

22.150.lel 21.694.061

23.055.452 22.602.806

23.590.790 23.323.121

24.109.646 23.850.218

24.615.077 24.362.361

993.557

1.343.302

965.841

1.228.892

1.215.624

1.425.361

1.412.455

900.350

887.725

875.213

5,53%

7,19%

4,97%

5,83%

6,57%

6,25%

3,86%

3,72%

124,534

128.690

146.378

149.824

154.326

159.678

163.385

5,64

5,43

7,98

8,66

3.497.941 2.371.346 1,48

136.774

10,44

6,12%

142.049

8,65

8,30

9,51

9,15

359%

166.979

5,24

(Cobertura promedio por 6

//£// Gá@sr)í \\^

1--

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%st-is )H'i ¿Sf~--

_•• v'~ü!:

1>^ íj

164


ANEXO 8 DE RIESGO HUMPHREYS S.A. FECHA : ago-12

Pag.:

1/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A. PLANILLA DE CÁLCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA ESCENARIO PROYECTADO 2 1. ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS 1.1. Estado de Resultado Proyectado SEMO

SEM01

Ingresos Proyectos Contratados y por Contratar

SEM02

!

5EM03

20.430.133

9,81 íi 1,50%

Margen de Ventas Crecimiento Gastos Administrativos

SEM 04

|

Cifras en Dólares SEM05

5EM06

SEM07

21.690.000

¡

SEM 08

19.620.000

19.620.000

9,81%

17.050.911 9,81%

1,50%

9,81% 1,50%

1,50%

1,50%

21.690.000 -19.562.253

:

SEM09

SEM 10

CONCEPTO 17.050.911

20.430.133

17.050.911

19.620.000

19-620.000

-26.539.889

-15.378.250

-18.425.977

-15.378.250

-1.608.109 -191.574 62.975 -69.944

-913.339 -95.787 22.070 -131.721 -97.451 -82.833

-927.039 -88.782 26.444 -132.245 -145.697 -135.578

-940.945 -32.290 22.070 -137.766 -92.403 -95.794

-17.695.316 -955.059 -76-272 25.395 -143.819 -127.6SO -119.224

-17.695.316 -969.385 -70.694 25.395 -147.891 -124.921 -121.290

Ingresos Totales Costo de Ventas Gastos Administrativos Depreciación Otros Ingres os/Egresos Operac. Gastos Financieros Participación a Trabajadores Impuesto a la Renta RESULTADO DEL Ef ERCICIO

-276.423

, \7

760.587 |

469.388 |

6^041 |

427.824 j

604.297)

586.593 j

-983.926 -65.524 2S.075 -150.928 -153.145 -144.838 722.985 j

21.690.000

17.050.911

17.050.911

17.050.911

-19.562.253 -998.685 -60.732 28.075 -153.981 -150.473 -145.977

-15.378.250

-15.378.250

-15.378.250

-1.013.665 -56.291 22.070 -157.960 -78.466 -84.364

-1.02S.870 -52.175 22.070 -161.596 -75.640 -73.301

-1.044.303 -18.359 22.070 464.398 -72.905 -70.852

706.706

360.2771

355.3251

,34X274)

165


S.A. FECHA : ago-12 Pag.:

2/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A.

CONCEPTO

SEMO

|

SEM 01

SEM02

SEM03

SEM 04

Cifras en Dólares SEM 05 | SEM 06

i

SEM 07

SEM 08

|

SEM 09

SEM10

1.2. Estado de Cambios Proyccfados

RESULTADO DEL EJERCICIO Mas (Menos) Cargos (Abonos) que no representan Flujo de Caja: Depreciaciones Amor tizaciones Otras Fuentes (Usos) Operac. Resultado VPP Resul!. Vta. Act. Fijo Corrección Monet. Neta

FONDOS DE OPERACIONES

760.587

690.041

427.S24

191.574

88.782

82.290

952.161

565.175

778.824

510.114

604.297

680369

586.593

722.985

706.706

360.277

70.694

65.524

60.732

56.291

657.287 |

788.509 f

767.438 1

416.568 I

355325

342.274

48.359

390.633

407.500

1-0

r-o

FLUJOS DE FONDOS PROGRAMADOS NO OPERACIONALES

Venta de Activo Fijo Emisión de Acciones Incremento de Pasivos Otros Rec + Div. VPP

TOTAL FONDOS DISPONI

4.973-702

571.150

1

724.350

650.110

697.930

693.939

732.935

473.029

112.444

107.645

••! II •• ¡ ^

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\- " tí

I^

I* -

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^1

iLil ^ítóÍL^ //ríí


FECHA : ago-12

Pag.:

3/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A.

CONCEPTO

SEMO

|

SEM 01

SEM 02

SEM 03

!

SEM 04

|

Cifras en Dólares SEM 05 |

SEM 06

1

SEM 07

\6 SEM 08

1

SEM 09

|

SEM 10

USOS DE FONDOS PROGRAMADOS Pago de Dividendos Otros Usos

117.347

-

-

Amortiz. Pasivos Totales Inversión Activos Fijos Inversión Emp. Relacionadas

"

TOTAL USOS DE FONDOS

-

|

FONDOS PARA K. de T. DISMIN. (AUMENTO) NETO PASIVO C/P VARIACIÓN NETA K. de T.

-

106.956

-

151.074

-

176.676

146.648

-

-

-

90.069

518.750

518.750

518.750

513.750

28.736

26.635

24.687

22.882

21.208

~

~

~

*

-

-

-

-

518.750 19.657

518.750 18.220

262.088 16.887

88.831

-

518.750

15.652

14.508

547.486

662.732

715.9471

648.588|

691.033 j

685-056 |

717.716 |

455,6511

105.722 1

103339

588.838

783.551

518.516

682.092

664.185

797.393

782.657

433.945

414.222

394.939

-1.685.112 5.925.863

172.510

.1.096.273

783.551

-

-

518.750

-

-

-

-

51&516I

682.0921

1.182.935 j

797.393 i

782.6571

433.9451

414JZ22 1

394.939

1.3. BALANCE GENERAL PROYECTADO ACTIVO CIRCULANTE (est.) PASIVO CIRCULANTE (est.)

16.226.219 -6.775.590

16.815.057 -8.460.702

17.598.609

18.117.125

18.799.217

19.463.402

20.260.794

21.043.452

21.477.397

21.891.619

22.286.55S

-8.460.702

-8.460.702

-8.460.702

-7.941.952

-7,941.952

-7,941.952

-7.941.952

-7.941.952

-7.941.952 14.344.606

CAPITAL DE TRABAJO

9.450.629

8.354.356

9.137.907

9.656.423

10.338.515

11.521.450

1Z318.843

13.101.500

13.535.445

13.949.667

ACTIVO FIJO OTROS ACTIVOS

916.880 492.347

849.829 492.347

787.681 492.347

730.078 492.347

676.688 492.347

627.202 492.347

581.335 492.347

538.823 492.347

499.419 492.347

462.897 492.347

(PASIVO LARGO PLAZO

-6.140.064

-4.507.352

4.656.061

MATRIMONIO 1

-4.719.791

-5.189.179

-5.761.874

-6.017.187

18.157.232 |

18.878.636 |

19J3&550 |

ACTIVOS TOTALES

17.635.445}

4.861.661

-i.993.022 -6.514.528 19.96SJS2 |

-5.690.952 -6.950.047 20582.9311

-5.366.141 -7.526.384 2U334477 |

-6.080.326 -8.052.343 22J74^21 (

-6.291.267 -8.235.944 22469362 |

-6.403.711 -8.501.199

429.045<:.::-^" —"{T^:-^ 49^^47;, --^_^.J;;,;_-;>- ¿

A ^'!

/6.511.356 ^ '•¡3.754.612 VV^-i-C1 j\L , ;

2234&S62 j TJ23.2fl7.

167

¿V-


CALIFICADORA DE RIESGO HUMPHREY5 S. FECHA; ago-12 Pag.:

4/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A. 2. PLANILLA DE CALCULO DE LOS PASIVOS Y GASTOS FINANCIEROS PROYECTADOS 2.1. Programa de Cálculo de Gastos Financieros Proyectados PASIVO AFECTO A PAGO DE INTERESES A : (Expresados en Dólares)

ORIGEN DEL PASIVO

BEV OTROS PASIVOS

TASA AJUSTADA (1>

6,50% 8,03%

SEMO MONTO ($ de 2012)

1.080.365

PASIVO VIGENTE TASA PONDERADA GASTOS FINANCIEROS Amortizaciones Incrementos de Pasivo

¿

8,80% 8,80%

SEM02 MONTO {$ de 2012)

SEM03 MONTO ($ de 2012)

SEM04 MONTO {5 de 2012}

SEM05 MONTO (S de 2012)

SEM06 MONTO (S de 2012)

SEM07 MONTO ($ de 2012)

1.345.472 306.042

1.116.572 1.202.402

551.153 2.492.171

116.866 3.576.568

8354356

9.137.907 H•J9.656.423

10338.515

1.900.000 1.993.338

1.662.500 1.712.088

1.425.000 1.430.838

1.187.500 1.149.588

930.000 868.338

712.500 587.088

475.000 305.838

237.500 24.588

4.973.702 2,67% 132.978

5.026.102 2,60% 130.464 -518.750 571.150

5.174.S11 2,59% 134.026 -518.750 667.459

5.3S0.411 2,63% 141.506 -518.750 724.350

5.511.772 2,65% 146.133 -518.750 650.110

5.690.952 2,63% 149.649 -518.750 697.930

5.866.141 2,59% 152.206 -518.750 693.939

6.080.326 2,56% 155.756 -51S.750 732.935

b.) Recursos a Financiar o Disponibles para Amorí. Extraordinaria p i liria : EMISIÓN DE OBLIGACIONES II EMISIÓN DE OBLIGACIONES I

SEM01 MONTO (S de 2012)

4.973.702

4.391.364

SEM08 MONTO ($ de 2012)

SEM09 MONTO ($ de 2012)

SEM10 MONTO ($ de 2012)

5.085.303

5.818.238

6.291.267

6.403.711

6.511.356

11.521.450^1B2-318-843

13.101.500

13.535.445

13.949.667

14344.606

-

6.291.267 2,55% 160.165 -262.037,50 473.028,64

-

-

-

6.403.711 2,55% 163.028 -

6.511.356 2,55% 165.768 _-

112.444,28

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igJSIggBQ&BUMPggSVS 5.ÁFECHA: ago-12 Pag-;

5/5

CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A.

3. CÁLCULO DE COBERTURAS PROYECTADAS Y CONCLUSIONES Cifras en Dólares SEM05 } SEM06_ ___j

SEM 0

SEM01

17-635.445

18-157.232 17.896-339

18.878.636 18.517.934

19-339.550 19.109.093

19.968.252 19.653.901

20-582.951 20.275.601

21.334-477 20.956-714

22.074.621 21.704.549

22.469.162 22.271.892

22.846.862 22.658.012

23.207.950 23.027.406

848.443

1165.709

811.389

1.048.411

1.030.181

1.217.763

1.199.650

720.471

702.384

684.280

5,08%

5,81%

5,53%

3,23%

3,10%

152-206

155.756

160.165

163.028

7,70

4,50

i

SEMOj

J

SEMD3

|

SEM04

j

SEM 07

]

SEM 08

|

SEM09

|

SEM10

3.1. Calculo Cobertura Proyecfada

ACTIVOS TOTALES ACTIVOS PROMEDIO

FLUJO DEP. EJERC.

% Rent. Act. Prom. Ejerc

GASTOS FINANCIEROS ;

4,74%

130-464

COBERTURA GASTOS FINANCIEROS :

6,50

COBERTURA PROYECTADA PROMEDIO

7,17

PASIVOS EXIGIBLES EBIDTA D.P.D.

6,30%

134.026

8,70

4,25%

141.506

5,73

146.133

7,17

149.649

6,88

4,31

2,97%

165.768

4,13

(Cobertura promedia por 6 semestres)

3.497.941 2-010.504

m. 169


Calificadora do Ri«sq

RESUMEN DE LA CAtlFICACIÓN DE RIESGO INICIAL A LA II EMISIÓN DE ÓBttéÁaGNES-DE CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUV ALEROn S>A,'/VÍ n y '''lA Agosto de 2012 ""•"-:..::.:'.^::'-'"' El Comité de Calificación de nuestra institución, en sesión del 9 de agosto de 2012, en base al análisis realizado por el departamento técnico, a partir de la información financiera histórica auditada proporcionada por el emisor desde el año 2007 al 2011 y el corte interno al 30 de junio de 2012, ha resuelto asignar a la segunda emisión de obligaciones de la Compañía Constructora e Inmobiliaria Valero Construvalero S. A. por un monto de hasta US$1,900,000, la categoría de riesgo "AA", la misma que se define en: AA Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen una muy buena capacidad del pago de capital e intereses, en los términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que pertenecen y en la economía en general.

Características de la Emisión: La Junta General de Accionistas de Constructora e Inmobiliaria Valero S. A. en su sesión del 12 de Junio de 2012, resolvió aprobar la segunda emisión de obligaciones por un monto de hasta US$1,900,000 correspondientes a la "Clase B", cuyo plazo es de 1440días a una tasa de interés del 8.00% fija anual. La amortización de capital e intereses será trimestral considerando una base comercial de 360 días por año. Los títulos valores podrán ser emitidos en forma materializada o desmaterializada a voluntad del Inversionista, los títulos materializados serán al Portador y con un valor nominal de US$20,000 y los desmaterializados serán emitidos a través de DECEVALE. Los recursos provenientes de la Emisión serán utilizados en un 25% para sustitución de pasivos y 75% para capital de trabajo. El agente colocador es Casa de Valores Advfin S.A., el agente pagador es el Emisor y el representante de los obligacionistas es Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S. A. Breve información del Emisor: Constructora Valero S.A. fue constituida en 1988 por el arquitecto Luis Manuel Valero Brando, teniendo como actividad principal la ejecución de obras de ingeniería civil y arquitectura o de cualquier obra relacionada con la ingeniería a través de contratos de construcción por administración de obras y contratos a precio fijo. Durante más de 20 años la empresa ha desarrollado y ejecutado obras de gran diversidad como la construcción de viviendas, edificios -de uso habitacional, comercial, educacional y deportivos-, fábricas y galpones industríales; así como la planificación, diseño y construcción de urbanizaciones y conjuntos residenciales. Si bien las ventas de la empresa se originan principalmente en las obras de construcción que realiza, ha registrado también ingresos por concepto de dirección técnica y administración de obras. Las obras de construcción se pueden clasificar en dos tipos: 1) A precio fijo y 2) Por Administración; para el primer caso se factura por avance de obra y para el segundo caso se factura un porcentaje determinado en la negociación por Dirección Técnica. Para ambos casos se entregan anticipos, fondo de garantía y pólizas de seguros, a más de la realización de las fiscalizaciones. Sus ingresos se han concentrado principalmente en obras de construcción que al año 2011 representaron el 76.6% de sus ingresos; sus otras líneas de negocio son: l)Transporte de materiales, que contribuye con el 15.6%; 2)Dirección Técnica, que contribuye con el 4.6%; y 3)Administración de Obras, con el 3%.

Los accionistas que conforman el paquete accionarial de la empresa son: Ana María Valero con el 33% de participación,, José Luís Valero con el 34% y María Mercedes Valero el 33%, todos de nacionalidadecuatoriana. Factores considerados para la Calificación: Para la presente calificación de riesgo, el emisor ha proporcionado entre otros requerimientos de información de la Calificadora, lo siguiente: Estados Financieros auditados desde el 2007 al 2010 aplicados bajo Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC) y el año 2011 preparados bajo Normas Internacionales de Información Financiera (N1IF) así como el año 2010 como periodo de transición, el corte interno de los estados financieros al 30 de junio de 2012; Detalle de activos libres de Gravámenes; otra información de orden cualitativo y cuantitativo. Cabe resallar que ¡a calificación otorgada está basada en la información proporcionada por el Emisor para el efecto, la cual debe cumplir con los requerimientos exigidos por la normativa legal, siendo el Emisor responsable de que la documentación entregada a la Calificadora sea idéntica a la presentada ante el organismo de control. A su vez, el Emisor se hace responsable de entregar a la Calificadora la documentación legal debidamente aprobada por la Superintendencia de Compañías que acredite la autorización dada por ésta, sin perjuicio de que cualquier diferencia entre la información evaluada por la Calificadora y ¡a presentada al ente de control pueda ser -una vez comunicada a la Calificadora- conocida y analizada por ésta en un nuevo Comité de Calificación. Los estados financieros reportados a la Calificadora, fueron auditados por Audítgroup Auditores y Consultores con registro SC-RNAE No. 2-640 y licencia profesional del Sr. Javier V. La Mota - Socio con RNC No. 33967, cuyos dictámenes destacan que los estados financieros se presentan razonablemente en todos los aspectos importantes. La política de la Constructora es ejecutar las obras de vivienda a través de fideicomisos, para lo cual posee contratos para las urbanizaciones Castilla, Cataluña, Compostela y Cumbres del Sol. Con la información proporcionada por el Emisor procedimos a verificar que la misma cumpla con los parámetros de validez, suficiencia y representa ti vi dad, por el periodo antes mencionado, acorde a la metodología interna de la Calificadora; y que el emisor tenga capacidad para cumplir sus gastos financieros vigentes, continuando con la aplicación normal de los procedimientos de calificación. La emisión de obligaciones ha sido estructurada con Garantía General acorde a los términos señalados en la normativa legal vigente; por lo que el monto de los títulos por colocar deberá ser inferior al 80% del valor de los activos libres de todo gravamen de la empresa, menos las deducciones estipuladas en la Codificación de Resoluciones del C.N.V., verificándose en este caso que dicho rubro cubre el cupo de la emisión a colocarse, cumpliéndose suficiente y oportunamente con la emisión objeto de análisis. La emisión también presenta y cumplirá con los resguardos previstos en el artículo 11, sección lera., capítulo III, subtitulo I, título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores, referentes a: i)Tomar todas las medidas necesarias orientadas a preservar el cumplimiento del objeto social o finalidad de sus actividades; ü) No repartir dividendos mientras estén en mora las obligaciones y iii) Mantener la relación de los activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el Art. 13, Sección I, Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores.

1-2

Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcívar s/n y Av. Víctor II. Sicourct • Edificio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Telf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Ema¡l: humphrcys@telconet.net • www.crh.com.ee 170 Guayaquil - Ecuador


UOCT2ÍB Calificadora da Riesgo

El Emisor determina como medidas orientadas a preservar el cumplimiento de su objeto social o finalidad de las actividades de la Compañía, tendientes a garantizar el pago a los inversionistas, lo siguiente: a) Mantener el posicionamiento y prestigio en el sector de la construcción, b) Planificar, diseñar y desarrollar proyectos de construcción rentables para la empresa, c) Con los recursos generados a través del financiamiento en el mercado de valores se busca invertir en obras, así como sustituir los pasivos financieros de la empresa, y d) Mantener una buena relación con el recurso humano de la empresa. Como resguardo voluntario, la Junta General de Accionistas, se compromete a mantener durante el periodo de vigencia de la Emisión los siguientes resguardos voluntar ios: i) Límite de endeudamiento referente a los Pasivos afectos al pago de intereses de hasta dos veces el patrimonio de la compañía; ii) A partir de la primera colocación y conforme se vaya colocando la presente emisión de obligaciones, se mantendrá disponible el valor correspondiente a la próxima cuota a pagarse a los obligacionistas a través de un Certificado de Depósito a plazo fijo en una entidad financiera con calificación de riesgo no inferior a AAA, debidamente cedido a favor del Representante de los Obligacionistas quien, en caso de incumplimiento del emisor por más de 24 horas, podrá utilizar el presente resguardo de manera inmediata y sin autorización adicional, para cancelar el dividendo (capital más intereses) a los obligacionistas; no obstante, de llegar a utilizarse el presente resguardo, el Emisor establece la obligatoriedad de reponerlo las veces que fuera necesario. Se considera que los títulos-valores ofrecen suficientes mecanismos de garantías y resguardos a sus obligacionistas Calificación Final del Instrumento Gracias al influjo de divisas producto de las altas exportaciones públicas y privadas, la economía ecuatoriana ha logrado mantenerse líquida lo cual a su vez, ha permitido el desarrollo sostenido de importantes sectores como el de la construcción. La inversión pública ha financiado la construcción de importantes proyectos de infraestructura, y las facilidades crediticias hipotecarias disponibles han posibilitado el desarrollo de un creciente número de proyectos inmobiliarios a lo largo del país; todo lo cual ha confluido para que el PIB sectorial de la Construcción sea superior a 20. Aprovechando las condiciones del entorno, el emisor CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO S.A., ha logrado posicionarse dentro del grupo de las principales empresas de construcción de la ciudad de Guayaquil tal como lo muestra la evolución que han tenido sus ingresos entre los años comprendidos entre el 2009 y 2011, mismos que eran de $9.0 millones y $29.2 millones, respectivamente; y que a junio del presente año se ubican en $17.1 millones, lo cual denota que el crecimiento observado en años previos se mantendrá. Vale señalar que la empresa tiene contratos firmados que aseguran un flujo de $66 millones hasta el año 2015 por obras en ejecución de proyectos urbanísticos, de infraestructura y otros; hecho que corrobora lo ya aseverado, al cual se une la experiencia y posicionamiento en el sector lo que permite prever el cierre de nuevos contratos. La empresa alcanza un costo promedio de construcción de 89.67% del valor de venta, en tanto que los gastos de administración y venta ascienden a 6.83%, luego de lo cual la utilidad operacional llega a ser de 3.50% de los ingresos. La mayor actividad de la

organización ha incrementado el monto'¿e adtiyjos productivos de $7.5 millones en el pasado ejercicio 2010, a $14:3.a-juHio de 2012, al tiempo que el flujo generado en el último año fue cercano al millón de dólares, en los seis primeros meses de este periodo asciende a $1.14 millones, lo cual señala una significativo incremento en la rentabilidad de los activos de su último valor anual a 16.0%. La emisión de obligaciones implicará un incremento en el monto de deuda financiera que compone su estructura de capital, el mismo que pasará de $3.5 millones a $5.0 millones, cifra que respecto a los $4.7 millones de inversión accionarial presente, implica una relación de 1.0 entre ambas fuentes de fondos. Los pasivos afectos al pago de interés financiarán 28.2% del monto total de activos y en su mayoría serán de largo plazo. Los activos líquidos guardan debido calce con los vencimientos corrientes de los pasivos. De igual manera cumple con la Garantía General, la misma que cubre el monto de la emisión de obligaciones por colocar; así como los resguardos exigidos por ley, adicionalmente incorpora un resguardo voluntario limitando el endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio del Emisor; a más de mantener disponible el valor correspondiente a la próxima cuota a pagarse a los obligacionistas a través de un Certificado de Depósito a plazo fijo a partir de la primera colocación y conforme se vaya colocando la presente emisión de obligaciones, misma que se renovará tantas veces sea necesaria. Las condiciones favorables del entorno para el sector en que compite la empresa, sumado al posicionamiento que ésta ha logrado dentro del grupo de las grandes constructoras del medio, le permite al emisor alcanzar un nivel de actividad en el cual obtiene suficiente flujo de efectivo para cubrir con holgura los pagos debidos por sus obligaciones financieras, incluyendo entre estas a los títulos-valores en proceso de emisión. Por los factores señalados de orden cuantitativo y cualitativo, el Comité de Calificación se pronuncia por asignar a la primera emisión de obligaciones de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. por hasta un monto de US$1.9 millones la calificación final de "AA". Dando cumplimiento Dando cumplimiento a lo dispuesto en d artículo 790 de la Leí/ de Mercado de Valores, a nombre de la Calificadora de Riesgo Humphreys S. A., y en mi condición de representante legal de la empresa, declaro bajo juramento que ni la calificadora de riesgo, ni sus administradores, miembros del Comité de Calificación, empleados en el ámbito profesional, ni los accionistas, se encuentran inctirsos en ninguna de las causales previstas ej¡ los literales del mencionado artículo. Además, cabe destacar que la calificación otorgada por la Calificadora a la Segunda Emisión de Obligaciones de CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA VALERO CONSTRUVALERO S.A. no implica recomendación para comprar, venderá mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste.

Ing. Pilar Panchana Ch. Gerente General Guayaquil, Agosto de 2012

2-2 Cdla. Kennedy Norte, Av. Miguel H. Alcívar s/n y Av. Víctor H. Sicouret • Edificio Torres del Norte, Torre "B", 6to. Piso, Oficina 605 Telf.: (593-4) 2687054 - 2687055 - 2687056 - Fax: 2687057 • Email: humphreys@tclconct.nct • www.crh.com.ee Guayaquil - Ecuador 171


Prospecto Obligaciones Segunda Emision Construvalero S.A