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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALLDELSOl

1.-PORTADA

PROSPECTO DE OFERTA PBLICA II EMISIÓN DE OBLIGACIONES INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL > Emisor: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL > Agente Estructuración y Colocador: CASA DE VALORES ADVFIN S.A. CARACTERÍSTICAS DE LA EMISIÓN: Emisión: Tipo de Emisión: Monto de Emisión: Plazo de Emisión: Tasa de Interés: Pago de Capital e Intereses: Destino Recursos: Calificación de Riesgos: Calificadora de Riesgos: Agente Pagador: Lugar de Pago: Rep. de Obligacionistas:

Obligaciones Materializadas títulos al Portador y Desmaterializadas por Compensación a través del DECEVALE Títulos Físicos Múltiplos de US$ 20.000 que af Desmaterializados no menor a US$ 1 .000 US$4.000.000,00. 1.800 días- Base año comercial 360 día Tasa Fija del 7,75% anual. Trimestrales. 50% Capital de Trabajo y 50% Sustitución

utorización y Registro

Sociedad Calificadora de Riesgo Latinoamericana SCRL S.A. INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Oficinas a nivel nacional del DECEVALE. Matriz: Pichincha 334 y Elizalde, Ed. El Comercio, 1er piso. Desmaterializadas: En la cuenta de cada beneficiario. Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A.

NO. Y FECHA DE LA RESOLUCIONES APROBATORIAS E INSCRIPCIONES: La oferta pública de obligaciones de la Compañía fue aprobada por la Superintendencia de Compañías medíante Resolución No.: SC. IMV. DJMV.DAYR. G. 1 3 . 0 0 0 2 4 9 0 . de fecha 2 5 / abr i 1 / 2 0 1 3 . .La inscripción en el Registro del Mercado de Valores y de la Información Pública ha sido otorgada para: > EL EMISOR bajo el No.: 2 0 1 1 - 2 - 0 1 - 0 0 5 0 3 del 5 / j u l i o / 2 0 1 1 . > EL VALOR bajo el No.: 2 0 1 3 - 2 - 0 2 - 0 1 1 6 8 del 30/abril/201 3 .

EXCLUSIÓN RESPONSABILIDADES DE SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS: La aprobación de Prospecto de Oferta Pública de Obligaciones por parte de la Superintendencia de Compañías no implica la recomendación de ésta ni de los miembros del Consejo Nacional de Valores, para la suscripción o adquisición de valores, ni pronunciamiento en sentido alguno sobre el precio, la solvencia de la entidad emisora, el riesgo o rentabilidad de la misma,

DECLARACIÓN JURAMENTADA DE LOS REPRESENTANTES LEGALES: Nosotros, Vladimiro Álvarez Grau y Víctor Naula Méndez en calidad de Representantes Legales de manera conjunta de la Compañía INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL declaramos bajo juramento que la información contenida en este prospecto de oferta pública es fidedigna, real y completa y que seremos penal y civilmente responsables por cualquier falsedad u omisión en ella.

Vladimiro AlvarezGrau Vicepresidente

Víctor Naula Méndez Gerente General Página 1


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ÍNDICE

PAG No.

CONTENIDO PROSPECTO

3016013 2.- INFORMACIÓN GENERAL SOBRE EL EMISOR

3

3.- DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO DEL EMISOR

7

4.- CARACTERÍSTICAS DE LA EMISIÓN

20

5.- INFORMACIÓN ECONÓMICO - FINANCIERA DEL EMISOR

25

6.- DECLARACIÓN JURAMENTADA DEL REPRESENTANTE LEGAL

33

ANEXOS No. 1.- EMPRESAS VICULADAS No. 2.- DECLARACIÓN REPRESENTANTE DE OBLIGACIONISTAS No. 3.- OPJNION Y ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS AÑOS 2010, 2011 Y 2012 No. 4.- ESTADOS FINANCIEROS NO AUDITADOS 31/ENERO/2013 No. 5.- CIFRAS E INDICADORES: ANÁLISIS VERTICAL Y HORIZONTAL No. 6.- INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES No. 7.-ACTIVOS PRODUCTIVOS E IMPRODUCTIVOS No. 8.-ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN

APÉNDICES No. 1.- CALIFICACIÓN DE RIESGOS, ANEXOS Y ESTRACTO quo si presento ejemp'ai ínrrnídao con oí autorizado

Directora de r uí£U-rt^f

Página

2


Prospecto de Oferta Pública U Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALL DIL COL

1.- NOMBRE DEL EMISOR: INMOBILIARIA DEL SOL SA MOBILSOL 2.- NUMERO DE RUC:

0991274545001 3.- DOMICILIO, DIRECCIÓN, TELEFONO, FAX Y CORREO ELECTRÓNICO DEL EMISOR Y DE SUS OFICINAS PRINCIPALES: Domicilio: Guayaquil, Guayas Dirección: Cdla. Vernaza Norte, Av. Juan Tanca Marengo y Av. Joaquín Orrantia. Centro Comercial Malí del Sol. Teléfono: (04)2082100 Fax: (04) 2082401 Website: www.malldeisol.com.ee Correo Elec.: vnaula@mobilsol.com. ec 4.- FECHAS DE OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL: Conforme consta de la escritura pública otorgada por la Notaría Décimo Sexta del Cantón Guayaquil, Abogada Melva Rodríguez de Verduga, el 7 de octubre de 1993 e inscrita en el Registro Mercantil del mismo cantón el 24 de noviembre de 1993 se constituyó la Compañía INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL bajo el nombre SINAQUAT S.A. 5.- PLAZO DE DURACIÓN: La Empresa tiene una duración de 50 años a partir de la fecha de inscripción de la escritura de constitución en el Registro Mercantil. Su duración es hasta el 24 de noviembre del año 2043. 6.- OBJETO SOCIAL: La Compañía tiene como objeto social dedicarse a: la compra, venta, administración, anticresis, explotación de inmuebles urbanos y rurales. 7.- CAPITAL SUSCRITO Y PAGADO: El capital suscrito y pagado al 31 de Enero del 2013 es de US$ 14.359.415,00. El capital autorizado al 31 de Enero del 2013 es de US$ 28.718.830,00. 8.- NUMERO DE ACCIONES, CLASE Y VALOR NOMINAL DE CADA ACCIÓN: Al 31 de enero del año 2013. a Número de Acciones: 14.359.415. a Clase: Ordinarias, Nominativas e Indivisibles a Valor Nominal de cada Acción: US$ 1. que al préseme o|6mp!oi í u a con ai njr

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9.- PRINCIPALES ACCIONISTAS Y SU PARTICIPACIÓN: Al 31 de enero del año 2013. N° 1 2 3

Titular

Monto (US$)

10.- REPRESENTANTE LEGAL Al 31 de enero del año 2013.

Participación

10.212.234 2.431.106 1.716,075

Beauport S.A. Naberth Investments Inversión y Desarrollo ínvede S.A.

71,12% 16,93% 11,95%

FIADORES Y DIRECTORES:

Directorio: Abg. Fernando Torres Bejarano Eco. Roberto Dunn Suárez Dra. Cecilia Aragón de Pita

Director Principal Director Principal Directora Suplente

Representantes Legales: Eco. Víctor Naula Méndez Abg. Vladimiro Álvarez ^

Gerente General Vicepresidente

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Gerencias: Sra. Lourdes Ponce Noboa Sra. Melissa Romero de Zurita Sra. Lorena Sánchez Neira Leda. Sofía Naranjo Bastidas Ing. Sara Rada Salazar Ing. César Campodónico Aguirre Myr. César Rivas Herrera

Coordinadora General Directora Comercial y Mkt. Gerente Comercial Gerente de Marketing Gerente Financiero-Adm. Gerente Técnico Gerente de Seguridad

11.- NUMERO DE EMPLEADOS Y DIRECTIVOS: Al 31 de enero de 2013 a Gerencia General y Dirección de Operaciones: 5 a Comercial: 2 a Marketing: 9 a Administración-Financiero-Contabilidad: 14 a Compras: 5 a Recursos Humanos: 6 a Sistemas: 4 CERTIFICO que 3l présenle ejemplo, 'uar-cJa--cunínrmt«tetu¿on el oLüor.zoao a Salones de Eventos: 8 por la SuperifíiKtidertfiia cié CciKccjñios con a Seguridad: 70 Resolución No, ¿MjÜ a Arquitectónico: 2 a Administración Torres: 3 a Coordinación General: 1 a Desarrollo Organizacional: 4 a Mantenimiento: 85 a Solparking: 15 a Técnico: 15 a Total: 248

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligacioróé MOBlLSÓLh MALlDtLMH

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12.- ORGANIGRAMA DE LA EMPRESA:

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ABR 2013 CERTIFICO que al presente ejemp'o

por la Superintendencia deC&mpcrtHQS con

13.- REFERENCIA DE EMPRESAS VINCULADAS DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN EL ART.191 DE LA LEY DE MERCADO DE VALORES: Se adjunta en el Anexo no. 1 14.- PARTICIPACIÓN EN EL CAPITAL DE OTRAS SOCIEDADES: Al 31 de enero del año 2013, Inmobiliaria del Sol S.A. MOBILSOL no mantiene participación en el capital de otras sociedades. 15.- GASTOS DE LA EMISIÓN: Para la presente emisión de obligaciones, las categorías más importantes de gastos a incurrirse son: Estructuración Financiera y Legal: el 0,50% de monto de la emisión. (US$20.000) Agente Colocador: hasta el 1,00% del monto colocado. (Máximo US$40.000) Calificación de Riesgo y Actualizaciones: 0,47% del monto de la emisión (US$18.750) Representante Obligacionistas: 0,20% del monto de la emisión. (US$8.000) Comisión Bolsa Valores: 0,09% del valor efectivo negociado. (US$3.600) Servicio Desmaterialización 0,05% del monto de la emisión. (US$2.000) Gestión Cobro: 0,01% del monto de la emisión. (US$400) Inscripción RMV: 0,0005 del monto emisión. (US$2.000) Inscripción y Mantenimiento en la Bolsa de Valores: 0.02% del saldo de la emisión que presente en el balance auditado (Estimado US$2.640)

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16.- NÚMERO Y FECHA DE LA RESOLUCIÓN EXPEDIDA POR LA SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS APROBANDO LA OFERTA PÚBLICA Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DEL MERCADO DE VALORES: La oferta pública de obligaciones de la Compañía INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL fue aprobada por la Superintendencia de Compañías mediante: > Resolución No.: SC.IMV.DJMV.DAYR.G.13.0002490. > Fecha de Resolución: 25 de abril de 2013. Detalle de inscripción en el Registro del Mercado de Valores y de la Información Pública: > EL EMISOR bajo el No.: 2011-2-01-00503 de fecha 5 de Julio d > EL VALOR bajo ei No.: 2013-2-02-01168 de fecha 30 de abril,

30 ABR 2013

CcRTIFICOquo al presente e|emp!c, UO^gjattfemUdas el o.,-or>odo o.,-or

icforado AutonzoCióny Registro

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3.- DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO DEL EMISOR 3.1.- DESCRIPCIÓN DEL ENTORNO ECONÓMICO EN QUE DESA ACTIVIDADES Y EL DESEMPEÑO DE LA EMPRESA EN EL SE PERTENECE: Mientras los Estados Unidos y la Unión Europa presentaron difjci recuperación durante el 2012, varios países alrededor del mundo hád sólido crecimiento económico. Los países emergentes más grandes N India han mostrado un crecimiento importante a pesar de ser menor con>éspect6 al año anterior. 30 ABR 2013 En Latinoamérica, Brasil y México revelan una desaceleración económica, mientras Perú y Ecuador presentarán ios crecimientos más altos de la región en el periodo entre 2011 y 2013. Durante este periodo la economía ecuatoriana presentará un crecimiento del 5,5% principalmente debido a la política expansiva aplicada para moderar el efecto negativo de la contracción de la economía mundial. En el Ecuador, el crecimiento del PIB registrado en 2012 se estima en 4,6%. La inflación anual registrada en el 2012 fue 4,16%, la cual disminuye respecto al año anterior y fue de las más bajas a nivel mundial. La tasa de desempleo a diciembre alcanzaba el 5,00%, reduciéndose notablemente respecto al mismo periodo del año anterior. Para el 2013 se proyecta un crecimiento de la economía ecuatoriana del 3,8%. ,PIB,

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FUENTE. BCE

Por Ja Supsrinteniiancia oeC Resolución

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Crecimiento El Producto Interno Bruto (PIB), según informe del Banco Central del EcuadtfT(BCE), aumentó en el periodo 2011 el 7,8%. En el tercer trimestre del 2012/el PIB se incremento en 1,5% respecto al trimestre anterior. La consultora británica Economist Intelligence Unit estima que en 2012yfe.u fue de 4,6%, y para el 2013 prevé un crecimiento de 3,8% para el Ecuador. PRODUCTO INTERNO BRUTO, PIB (Prftios íoniforttís de 2007, datos desestocionalbados, Tasas de variación!

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3 0 ABR'2013

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FUENTE: BCE

Inflación La inflación del 2012 fue de 4,16%, menor que la registrada en el 2011 (5,41%). La región sierra tuvo menor inflación a la registrada en la costa.^Las ciudades que presentaron más altos niveles inflacionarios durante el 2012 fueron Manta, Ambato, Esmeraldas, y Quito. En diciembre del 2012 se presentó una deflación de -0,19%, cifra inferior a la registrada en el mismo periodo del año anterior (0,40%). La inflación acumulada se ubicó en 4,16%. En dicho mes la división de recreación y cultura fue la más baja, alcanzando el -1,52%. La división de bebidas alcohólicas y estupefacientes alcanzó -1,10%, mientras la división de alimentos y bebidas no alcohólicas alcanzó el -0,60% este mes. Las divisiones de bienes y servicios diversos, restaurantes y hoteles, muebles y artículos para el hogar, salud y alojamiento, agua, electricidad, gas y otros presentaron inflación. CERTIFICO que a, presento Guardo conformidad con el a^o

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8


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/ Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

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Evolución de la inflación anual

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30 ÁBR 2013

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FUENTE; INEC

Inflación por división Diciembre Bebidas ilcohóllcaty estupefaíientei; . ,,,,

Comuníríciant!;

Recreación

FUENTE; INEC

Sector Monetario y Financiero Al 31 de diciembre del 2012 la Reserva Internacional registró un saldo de US$ 2.482,53 millones, disminuyendo respecto a diciembre del 2011 principalmente debido a los mayores depósitos del Sector Público y del sistema financiero. Los depósitos de las empresas y los hogares aumentaron a una tasa anual del 15,1% en diciembre del 2012.

Superiníciüieiicia de C Resolución No. £&!

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9


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAU.MI.fOl CAPTACIONES DEL SISTEMA FINANCIERO

2013 . . . . .

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FUENTE: BCE

La tasa activa efectiva referencia! vigente durante el mes de febrero del 2013 para el segmento Productivo Corporativo es 8,17%, para el Productivo Empresarial 9,53%, para el Productivo PYMES 11,20%, para el consumo 15,91% y para la vivienda el 10,64%. Sector Fiscal En el periodo de enero-septiembre 2012, se observó un crecimiento de 14,9% de los ingresos del Sector Público No Financiero (SPNF), comprendido por el gobierno central y las empresas públicas del sector no financiero como IESS, gobiernos seccionales, universidades, etc. Los gastos presentaron un incremento del 10,8%. Durante este periodo, se generó un resultado global y primario superavitario (mayor al del mismo periodo del año anterior). Los ingresos que más incrementaron fueron los tributarios 27,6%, las contribuciones a la Seguridad Social 17,8%, y los no petroleros 18,1%. El gasto corriente del SPNF aumentó 5,7%, mientras que el gasto de capital e inversión incrementó el 24,2% en dicho periodo. A septiembre del 2012, la deuda pública alcanzó el 23,5% del PIB, aumentando ligeramente respecto al año anterior, en el que representó el 21,2%. El límite de endeudamiento público del país es el 40% del PIB. Sector Externo Durante el segundo trimestre de 2012, la cuenta corriente mostró un resultado deficitario provocado por el saldo negativo de la balanza renta y servicios. Las remesas disminuyeron respecto al segundo trimestre del año 2011 (10,5%). La Inversión Extranjera Directa en el segundo trimestre del 2012 alcanzó los 172,3 millones de dólares, de los cuales el 55% representó a movimientos netos de capital de empresas relacionadas con sus afiliadas. La inversión provino principalmente de México, China, España, Canadá, y Barbados. Los mayores flujos se destinaron a la explotación de minas y canteras, al transporte, almacenamiento y comunicación, y a la construcción. Para el mes de noviembre 2012, el saldo de la deuda externa pública representó el 14,7% del PIB, mientras que el saldo de la deuda externa privada representó el 6.8%. CERTIFICO que

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de ObliaacionesjyipBlLSOL ~

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El saldo de la balanza comercial durante el periodo enero-novierñbr^deJJ2pt2, fue -146.4 millones de dólares, representando una recuperación delf 7^2;%-.reépectq/áf/ mismo periodo del año anterior. La balanza comercial petroleí favorable debido al incremento del precio del barril de petróleo y mientras que la balanza comercial no petrolera contabilizó saldos /comerciales negativos una vez más. Las exportaciones totales en valores FOB durante el periodo enero-noviembre 2012 alcanzaron los 21.887,1 millones de dólares, creciendo 7,6% respecto al mismo periodo del 2011. Las exportaciones de petróleo aumentaron 6,9% mientras las no petroleras aumentaron en 8,4%. Las importaciones totales al término de octubre del 2012 alcanzaron los 20.006,4 millones de dólares, lo que significó un crecimiento del 6,6% respecto al mismo periodo del año anterior. Análisis del Sector Comercial En las últimas décadas el crecimiento de la cifra de centros comerciales ha sido exponencial. Desde el primero que surgió en Guayaquil en 1979 (Policentro), hoy superan los 45 en la ciudad y cantones cercanos como Samborondón y vía a Daule, además de muchos otros que se encuentran en construcción. El crecimiento poblacional, la búsqueda de seguridad y la comodidad de encontrar negocios y servicios variados en un mismo lugar son los factores que impulsan la demanda de los malls. Siendo Guayaquil una ciudad de clima tropical, el modelo de desarrollo de locales comerciales dentro de edificios climatizados con seguridades y parquees resulta atractivo a la demanda, sin embargo en la actualidad también existen muchos centros comerciales abiertos denominados plazas. Se detalla a continuación los centros comerciales en la ciudad de Guayaquil y sus alrededores: • • • • • • • •

Malí del Sur Riocentro Sur Un ¡centro C.C. Malecón Bahía Malí Malí del Sol Feo. de Orellana Riocentro Norte CERTÍF'-0

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALL DEL SOL

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• • • • • • • • • • • • •

Aventura Plaza Paseo Shopping C.C. California Aventura Plaza Daule Riocentro Ceibos Piazza Ceibos Plaza Ceibos Shopping Plaza Colonia Plaza Club Blue Coast Business Center Las Terrazas Village Plaza

Riocentro Entrerio; La Torre La Piazza Samborondón Pía: C.C. Bocea Plaza Lagos Plaza Navona , 3 0/ABR 2013 Piazza Ciudad Celeste Piazza La Joya Palmera Plaza Global Center Riocentro La Aurora C.C. El Fortín

Pese a la gran competencia, debido a sus constantes esfuerzos en marketing, Malí del Sol es el centro comercial más visitado y recordado de la ciudad. A continuación se presenta extractos de los resultados del análisis hecho por la compañía Market en distintos meses de 2010, 2011 y 2012, sobre los centros comerciales en Guayaquil:

Más Visitado

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Otros

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Menciones Espontáneas imay-10

Malí del Sol

Malí del Sur

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San Marino

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Riocentro Sur

Policentro

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Riocentro Los Ceibos

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Otras menciones

Fuente: Market

DESEMPEÑO DE LA EMPRESA: Inmobiliaria del Sol S.A. MOBILSOL es la promotora y propietaria del Centro Comercial Malí del Sol, cuya principal actividad se centra en la concesión de variados locales donde se realizan distintas actividades comerciales. La construcción de este edificio inició en diciembre de 1994, inaugurando operaciones en diciembre del año 1997, paralelamente a la construcción se negociaron las concesiones de los locales, logrando abrir las puertas del centro comercial con un 98% de locales establecidos. Malí del Sol reúne locales importantes que ofrecen segundad, entretenimiento, y confort a los consumidores, entre los más reconocidos se encuentran: Megamaxi, Sukasa, ambos considerados anclas, Cinemark, Juguetón, Tony Romas, Bebemundo, Fybeca, Marathón, Pycca considerados semianclas, entre otros que contribuyen a brindar servicios a sus visitantes.

Página 13 y Kegisíro


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUDCIKH

2013

En el año 2006, se realizó la primera ampliación, en la que se incluyó a fra internacionales y nacionales que complementan el mix de locales que /'mantiene dicho centro comercial.^En el año 2010 siguió innovando, y lueg realizada a través del mercado de valores, inauguró la construcción c í a s Malí, la misma que comprende de dos edificios de seis pisos y tiene comercial como empresarial, y también opera bajo el sistema de concfesíSftr-Eé por esto que actualmente Malí del Sol además de los locales, comprende oficinas, y salones de eventos y reuniones. y El 2 de agosto del 2010 Malí del Sol obtuvo por parte de la Compañía Internacional Bureau Ventas la Certificación de Calidad ISO 9001:2008, convirtiéndose así en el único centro comercial a nivel nacional con dicha certificación; su finalidad es ofrecer el servicio de calidad que cada uno de sus concesionarios y visitantes merece. Desde su apertura, Malí del Sol fue posesionándose fuertemente en el mercado ecuatoriano, en la actualidad representa el centro comercial más recordado por guayaquileños, turistas nacionales y extranjeros, según estudios realizados por la compañía Market:1 Mensualmente Malí del Sol recibe la afluencia considerable, por lo cual es considerado además el centro comercial de más alto tráfico y ventas del Ecuador, lo que lo convierte en el centro comercial de mayor éxito durante sus quince años de permanencia en el mercado Guayaquileño y Ecuatoriano. A continuación se presenta la rotación del centro comercial medida a través de vehículos y bandejas del patio de comidas: Rotación de Vehículos

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALL DEL (Oí

Su misión es "Trabajamos con eficiencia, ética, creatividad y disciplina riqueza en forma productiva, capacitando y motivando a nuestros orientándolos a buscar soluciones efectivas que añadan y superen J$s expectativa^ de nuestros clientes". La visión de Malí del Sol consiste en "Constituir al Centro Comerc^ccmo mejor, opción de compra a nivel local mediante la oferta de bienes y categoría". BR 2013 Malí del Sol tiene una arquitectura moderna y funcional, que acoge estratégicamente un mix de los más importantes negocios, marcas y franquicias nacionales e internacionales, donde se concentra la moda, el entretenimiento, la tecnología y la gastronomía, no solo es un icono comercial de Guayaquil sino del país. Malí del Sol se ubica en un área total de terreno de 69.238,95 metros cuadrados, sobre la que se encuentran 159.999,73 metros cuadrados de construcción con 1.800 parquees.

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Las Torres del Malí tienen un área de construcción de 20.656,10 metros cuadtBdq^ \n la que se e oficinas modulares a conveniencia del concesionario y parqueo para ;ÍÓQ ' 3.2.- PRINCIPALES LÍNEAS DE PRODUCTOS, SERVICIOS Y Para la explotación del centro comercial, la Compañía concesiona locales comerciales y oficinas que lo conforman, en su mayoría en plazos de hasta 10 años. Los locales pueden comercializar productos de varias categorías, tales como: ropa, accesorios, calzado, comida y servicios. En cada negociación comercial, el Malí elige qué local debe ser asignado, la categoría y el área adecuada dependiendo de la actividad que desarrolle. El centro comercial cobra a sus concesionarios un valor inicial y un valor mensual. El valor inicial para la concesión puede ser cancelado actualmente hasta en 36 meses y el valor mensual se cancela según las condiciones estipuladas en cada contrato, es importante señalar que este valor no dependerá del nivel de ventas que el local concesionado genere en sus periodos de operación.yAdicionalmente, MOBILSOL cobran a los concesionarios alícuotas por mantenimiento del local./ El Centro Comercial Malí del Sol cuenta actualmente con 215 locales, 19 oficinas y 6 salones que totalizan 240 unidades de negocios. A enero del 2013 se encuentra concesionado el 100% de dichas unidades. Malí del Sol divide su mix de locales por segmentos según el servicio que brindan. El segmento más relevante en el centro comercial son las anclas, Megamaxi y Sukasa, ubicados en el extremo derecho y extremo izquierdo del edificio respectivamente.

ffUK AffA El segmento siguiente es el de "semianclas", los locales comerciales más relevantes del grupo son:

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUDELSOL

El tercer segmento más importante dentro del Malí del Sol es Restaurantes, Cafeterías y Snacks, actualmente estos segmentos ocupan entre ellos: KFC, American Deli, Baskin Robbins & Cinnabon, Túipy Romas/ Donalds, Noe, Spaghetti, Metro Café, Subway, Dolce Incontro. /' \ W\l Malí del Sol represe la ciudad. El objetivo principal de la presente emisión de obligación remodelación estructural del patio de comidas, el cual además de r :n ovarse, incrementará el área de concesión. Dentro de la remodelación del patio de comidas se contempla realizar un cambio de imagen del mismo, mejorando las instalaciones de iluminación, tumbado y piso, además, se sumarán tres locales.

A continuación se presenta un detalle de los segmentos por servicio con su respectivo número de locales, actualmente no existe ningún local disponible: Míx de Locales Zapatos y Carteras Supermercado Servicios Sülud y Beile7a Restaurantes, cafeterías y Snaks Papelerías ópticas y Gafas Música y Video Muebles para el hogar y Decoración Moda Unlsex Moda Niños y Maternidad Moda Masculina Moda Femenina Mascotas Maletas y Bolsos Libros, Tarjetasy Regalos Joyerías y Relojerías Food Court

Festejos Ferretería

CERTlFlGOque 3! présenle .. ' guoMQ con,vum:ajü wn el ,-;.>

Entretenimiento, Juegúeles y Pasatiempos "'"

Electrodomésticos y Tecnología -^ Cines iri Gáneos ^/ (Artículos Deportivos y Ropa Deportiva Accesorios

Fuente: Inmobiliaria del Sol S.A. MOBILSOL

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Prospecto de Oferta Pública H Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALL DEL *OL _ / - ' ' l

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El área de concesión en metros cuadrados, según segmentos se dMfjbuye cqrrio;>; sigue: jf'Sfí fo-"-^ vfe Anclas Semianclas Food Court Bancos Locales Total Locales

Semianclas Bancos Locales Oficinas Salones Total Torres del Malí

Área 13.900,23 16.475,44 1.225,74 795,70 13.089,01 45.486,12

Negoc

Área 3.351,84 402,71 957,28 4.042,92 1.320,52 10.075,27

Negocios

3.3.- DESCRIPCIÓN DE LAS POLÍTICAS DE FINANCIAMIENTO, DE LOS ÚLTIMOS TRES AÑOS:

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3 O ABR 2013

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INVERSIONES

Y

DE

Inversiones.- Inmobiliaria del Sol S.A. MOBILSOL, invierte constantemente en variadas campañas de marketing, actividades y exposiciones que incentivan la afluencia al centro comercial. Adicionalmente, la empresa invierte en el mantenimiento de sus instalaciones y en proyectos de ampliación y remodelación basados en estudios de mercado. Fínanciamiento.- La empresa se financia a largo plazo con préstamos bancarios y a través del mercado de valores principalmente para ampliar su infraestructura.,, 3.4.- FACTORES DE RIESGO ASOCIADOS CON LA COMPAÑÍA, CON EL NEGOCIO Y CON LA OFERTA PÚBLICA: Los factores que pudieran eventualmente afectar el desarrollo o la rentabilidad del negocio, según la evaluación realizada en el sector, son: • Riesgos provenientes de la creación de nuevos proyectos inmobiliarios relacionados a centros comerciales concretamente; e • Incertidumbre que se pueda suscitar por políticas económicas gubernamentales. Debido a la trayectoria y prestigio de Malí del Sol, así como la ubicación estratégica en la que se encuentra, se consideran mínimos los riesgos del centro comercial.

CERT!F|CO_gue3l pressnle eje '-guarda contorrnid^cT&sael n..i o¡ per la Supcrmiendoncia de Con\:,i-uoS con .Resolución No. -¿SíjO

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUDEIKH

3.5.- DESCRIPCIÓN SUCINTA DE LA ESTRATEGIA DE DESARROLLO DEL EMISOR EN LOS ÚLTIMOS TRES AÑOS: Durante los últimos años la empresa se ha enfocado en innovar, para brindar mayores servicios a sus clientes, y en dar el debido mantenimiento /mejora al edificio. Muestra de ello son los locales que se inauguran y remodelan cada año para el bienestar de los consumidores. Solo en 2011 y 2012 se inauguraron (os :sigufentes locales: Pastelería Adriana,. • TVentas Subway • Kids & Co. Kywi • Ub. Castilla Urb. Compostela Croes • Taller Guayasamín Banco Bolivariano • Spa Café Juan Valdez • Taco Way Dolce Incontro • Niño Touma 3 ABR 2013 Timberland • Noperti CNT • Orve Hogar Entre los locales remodelados se encuentran: • Equipaggio • Cabellos del So! • Claro • Mare • Dunkin' Dunut Coffee • Adidas • Phula • KFC • Óptica Los Andes

Megamaxi Cellshop Almacenes Chimborazo 5th Culture Martinizing Cajún Domo Venetto Tennis Secretos para el Baño

Así mismo, Inmobiliaria del Sol S.A. MOBILSOL realiza campañas de marketing todos los años para mantener el alto tráfico comercial que posee, y además tiene presencia a través de las redes sociales para mantenerse en contacto con los visitantes y promocionar las actividades y descuentos de en e! mal. A continuación se muestra el crecimiento en las redes sociales en base al número de seguidores: crecimiento Facebook

CERTIFICO que si presen^ e.aáp'o', )^Jfl-ecTiturMrrtrKi^Ln e! .,j cr.,.ulJo

Crecimiento Twltter

la Supsrlntenflancia cié CONCHOS con Resolución No. JLM3Ü A'¡

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•Y- Ti A MfVyn 1NSUASTI Hrecíorade Auiorizcción y Registro

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Prospecto de Oferta Pública 11 Emisión de Obligaciones MOB1LSOL MALÍ. DEL (Oí

4.- CARACTERÍSTICAS DE LA EMISIÓN 1.- FECHA DEL ACTA DE JUNTA GENERAL ACCIONISTAS QUE RESOLVIÓ LA EMISIÓN:

EXTRAORDINARIA

DE

La presente emisión de obligaciones fue aprobada en sesión de Junta General Extraordinaria de Accionistas celebrada el treinta de enero del año 2013. s 2.- MONTO, TIPO, CLASES, PLAZO, MONEDA Y SERIE DE LA EMISIÓN: Monto: Tipo: Serie: Clases: Clase B:

US$ 4.000.000,00.

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Títulos materializados Al Portador o DesmatérializádarÚnica I/^^'W-. •••-'••'-• ^l,'. B \¿¿/\ -4; \\1; Clase B Plazo 1.800 días \-A J V - ' Tasa de interés Fija 7,75% x<< ^ ^^

Valor Unitario

Títulos materializados de US$ 20.000,00 o Desmaterializados no menor a US$ 1 .000,00

Moneda:

Dólares de los Estados Unidos de América.

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3.- NÚMERO Y VALOR NOMINAL DE LAS OBLIGACIONES SEGÚN SU CLASE: Se podrán emitir hasta un total de 200 títulos materializados de valor nominal de US$20.000,00 cada uno o desmaterializados (hasta 4.000) de valor nominal de US$1.000,00 • Los valores a emitirse de forma materializada o desmaterializada a un plazo de un mil ochocientos días y con tasa de interés fija corresponderán a la Clase "B". 4.- INDICACIÓN DE SI LAS OBLIGACIONES SERÁN A LA ORDEN O AL PORTADOR: Las obligaciones materializadas a emitirse serán Al Portador. 'En el caso de las desmaterializadas no cabe ía emisión al portador o a la orden de acuerdo al literal d delArt.164(LMV).

5.- TASA DE INTERÉS Y SU FORMA DE REAJUSTE, DE SER EL CASO: El interés compensatorio que las obligaciones a emitirse devengarán para el plazo de un mil ochocientos días será la tasa de Interés Fija del Siete con Setenta y Cinco por ciento (7,75%) anual, considerándose una base comercial de trescientos sesenta (360) día por año. 6.- FECHA A PARTIR DE LA CUAL EL TENEDOR DE LAS OBLIGACIONES EMPEZARÁ A GANAR INTERESES: Será la fecha valor en que se realice la primera colocación de la emisión, la cual corresponderá a la fecha de emisión de todos los títulos que se coloquen. CERTIFICO que si préseme ejemp'o ^««ta-cOfrfwmitíodQon oí auíorioüu P°r'o8üpBrlnt8n(l«G¡a><;orrPcñio6con ípsoiu; *-t¿^ Dir

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBiLSOL MALL DEL SOL

7.- PAGO DE INTERESES: INDICACIÓN DE SI LOS VALORES LLEVARÁN CUPONES PARA EL PAGO DE INTERESES. FORMA DE DETERMIARLO, FECHA DE VENCIMIENTO Y SERIE:

Los valores con un plazo de un mil ochocientos días contendrán veinte/(2Q) para pago de intereses. Los cupones serán con vencimientos sucesivos caída trimestre a ser determinado en función del saldo de capital existentesótjj-e la,tasa¡de interés anual correspondiente, considerándose una base comercial/de 360 días por año. Los cupones tendrán la clase y numeración de los valores de la obligación a que correspondan. En caso de ser materializados, los cupones contendrán la numeración del título. f O ABR 2013 8.- PAGO DE CAPITAL: PLAZO Y FORMA DE AMORTIZACIÓN:

Los valores con un plazo de un mil ochocientos días contendrán 20 cupones para el pago de capital. Dichos valores serán amortizados a su valor nominal durante el plazo de la emisión en 20 pagos iguales cada trimestre vencido equivalente cada pago a la vigésima parte del valor original de estas obligaciones. En caso de ser materializados los cupones serán Al Portador. 9.- INDICACIÓN DEL AGENTE PAGADOR, LUGAR Y MODALIDAD DE PAGO:

El Agente Pagador de la presente emisión de obligaciones es el INMOBILIARIA DEL SOLS.A. MOBILSOL

Las Obligaciones en caso de emitirse desmaterializadas serán pagadas a través de compensación del DECEVALE en la cuenta de cada beneficiario. Las Obligaciones en el caso de emitirse materializadas, el lugar de pago serán las oficinas que dispone el DECEVALE (matriz: Pichincha 334 y Elizalde GuayaquilEcuador) a nivel nacional y se pagaran mediante cheque o crédito en cuenta del obligacionista en el lugar de pago indicado, previa presentación del título y cupones respectivos. En el caso que la fecha de pago ocurra en día no hábil, éste se hará el primer día hábil siguiente. 10.- CLASE DE GARANTÍA:

Las Obligaciones contarán con la garantía general del EMISOR, es decir con todos sus activos no gravados, conforme lo dispone el artículo 162 de la Ley de Mercado de Valores.

11.-RESGUARDOS: La presente emisión de obligaciones cuenta y cumplirá los resguardos previstos en el artículo 11, Sección lera, Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional Valores. Para preservar el cumplimiento de su objeto social, la Compañía mantendrá las siguientes medidas: a) Mantener el posicionamiento dentro del mercado, b) Con los recursos propios y con los generados a través del financiamiento en el mercado de valores se busca sustituir pasivos y continuar con las inversiones necesarias en para la remodelación y adecuación principalmente del patio de comidas, y, c) Mantener una buena relación con proveedores y recurso humano. Con la aprobación de la Junta de Accionistas, se establece que mientras esté vigente la emisión se mantendrá adicionalmente el siguiente resguardo voluntario: CEffnflCOqu.alprw.nrt ejemplo, el arronzado

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MQBILSOL MALIPEIÍOL

• Se mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos afeflgjs^al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía. ''~ " 12.- SISTEMA DE CONVERSIÓN: La presente emisión de obligaciones no es convertible en acciones 13.- REPRESENTANTE DE LOS OBLIGACIONISTAS: Nombre: Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. ,..-. Dirección: V. M. Rendón No. 401 y General Córdova, Edif. Amazonas? ABR Piso No. 5, Oficinas No. 1 y 2. Guayaquil - Ecuador. Telefax: (04) 2303535 - 2305941. Correo electrónico: rpandzic@pandzic.ec 14.RESUMEN DEL CONVENIO DE REPRESENTANTE DE LOS OBLIGACIONISTAS: Cuarta: Obligaciones y Facultades del Representante de los Obligacionistas.Son obligaciones y facultades de EL REPRESENTANTE: a) Verificar el cumplimiento por parte de LA EMISORA, de las cláusulas, términos y demás obligaciones contraídas en el contrato de emisión; b) Informar respecto del cumplimiento de cláusulas y obligaciones por parte de LA EMISORA a los obligacionistas y a la Superintendencia de Compañías, con la periodicidad que ésta señale; c) Verificar periódicamente el uso de los fondos declarados por LA EMISORA, en la forma y conforme a lo establecido en el contrato de emisión; d) Velar por el pago equitativo y oportuno a todos los obligacionistas de los correspondientes intereses, amortizaciones y reajustes de las obligaciones sorteadas o vencidas; e) Acordar con LA EMISORA las reformas específicas al contrato de emisión que hubiera autorizado la asamblea de obligacionista; f) Elaborar el informe de gestión para ponerlo a consideración de la asamblea de obligacionistas; g) Actuar por el bien y defensa de los obligacionistas; h) Solicitar la conformación de un Fondo de Amortización; i) Demandar a LA EMISORA por incumplimiento de las condiciones acordadas para la emisión, en defensa de los intereses comunes de los obligacionistas; j) Convocar a la asamblea de los obligacionistas; k) Levantar o sustituir las garantías otorgadas, cumpliendo para ello con lo estipulado en el Art. 168 penúltimo inciso de la Ley de Mercado de Valores; I) Examinar la contabilidad de la compañía emisora, con el propósito de verificar el cumplimiento de todas las obligaciones adquiridas por ésta, en el contrato de emisión; m) El cumplimiento de las demás funciones establecidas en la escritura de emisión. Quinta: Obligaciones de la Emisora.- LA EMISORA hasta el pago total del capital e intereses de la presente Emisión de Obligaciones se compromete a: 1. Entregar al REPRESENTANTE, dentro de los cinco días hábiles siguientes al envío a la Superintendencia de Compañías, su balance semestral condensado y anual revisado por un Auditor Externo, con la calificación de riesgo, así como la misma información financiera que debe remitir al Registro del Mercado de Valores para mantener vigente su inscripción en dicho registro, de conformidad con lo previsto en la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores; ejemp-c. PCI la Superintendencia ¿e Ccir.pVjO

NQ. 2M 30

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30 ABR 2013 íáíjg Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALL DEL SOL

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2. Presentar al REPRESENTANTE una declaración jurada semestrl, e-activo gravados, que le permita verificar la suficiencia de la garantía con tél^cióriial rn¿ntpj de las obligaciones en circulación no redimidas, de conformidad ¿onAel porcentaje establecido en la Ley de Mercado de Valores y la Codificación (de,-Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores, cuando la emisión^está/respaldáda con garantía general; 3. LA EMISORA reconoce y acepta expresamente que cualesquiera de losítenedores de las obligaciones, podrá exigir el pago íntegro y anticipado del capital no amortizado y de los intereses devengados, como si se tratara de una obligación de plazo vencido, si ocurre uno o cualesquiera de los siguientes eventos: 3.1.- Si LA EMISORA incurriere en mora en el pago de cualquier cuota <ae capital o intereses de obligaciones, sin perjuicio de los intereses de mora a que hubiere lugar, calculados de conformidad con lo establecido en la escritura pública de emisión de obligaciones; 3.2.- Si LA EMISORA incurriere en situación de quiebra; 3.3.- Si LA EMISORA se convirtiere en deudor o garante de entidades que tuvieren jurisdicción coactiva; 3.4.- Si LA EMISORA suspendiere el trabajo a que se dedica actualmente y que constituye el giro de sus negocios y dicha suspensión demorase 30 días o más; 3.5.- Si entre LA EMISORA y sus trabajadores se produjere un conflicto laboral que pueda poner en riesgo la normal actividad de la mismas; 3.6.- Si LA EMISORA dejare de cumplir cualquier obligación patronal para con sus trabajadores y/o el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social; 3.7.- En el evento de que LA EMISORA infringiere una cualesquiera de las estipulaciones de este contrato o de la escritura pública de emisión de obligaciones o de leyes y reglamentos que fueren pertinentes; 3.8.- Cuando la emisión se realice con garantía general y LA EMISORA vendiere, enajenare o gravare los bienes que forman parte de la garantía general, incumpliendo el porcentaje establecido en el artículo 13 de la Sección I, Cap. III, Sub. I, Título II, de la Codificación de Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores. 4. Informar oportunamente al REPRESENTANTE sobre cualquier hecho o información relevante que pudiera afectar de alguna manera el pago de las obligaciones emitidas o la garantía de la emisión. 5. Las demás establecidas en la ley y este contrato. Sexta. De las Deliberaciones e Instalación de la Asamblea.- La asamblea podrá deliberar válidamente, en primera convocatoria, con la presencia de obligacionistas que representen al menos 50% de las obligaciones en circulación y en este caso sus decisiones se tomarán por mayoría simple calculada en base a las obligaciones de circulación constitutiva del quorum. Si no hubiere quorum en la primera convocatoria, se deberá realizar una nueva convocatoria, siguiendo las mismas formalidades de la primera. En segunda convocatoria, la Asamblea se instalará con los obligacionistas presentes, y las decisiones se tomarán con el voto favorable de las dos terceras partes de las obligaciones en circulación, constitutivas del quorum. En todo caso, para que la comunidad de obligacionistas pueda, en primera como en segunda convocatoria, resolver la remoción de su representante, requerirá del voto favorable de más del 50% de las obligaciones en circulación. Séptima: De la Asamblea de Obligacionistas y su Convocatoria.- La comunidad de Obligacionistas estará constituida^ por los tenedores de las obligaciones. La Asamblea de Obligacionistas es'^f^8íg5S^i*^máKRTi0a de la comunidad de ^íjo'dn conrormidJ'J oon"fct<¿jlor,¿oüú la Superintendencia

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obligacionistas y un grupo de ellos que representen por lo menosjeí/20%' del yaloYu? \l de las pedir AL REPRESENTANTE que convoque a Asamblea especificando\ "en su beticióil \~ • f f f ^ los puntos a tratarse. <\3§$zz±=¿%&/ La Superintendencia de Compañías podrá convocar a la Asamblea de Oblígagfpriisfás o solicitar AL REPRESENTANTE de éstos que lo haga, cuando existan/hechos graves que deban ser conocidos por los obligacionistas. / La convocatoria a asamblea de Obligacionistas se hará mediante un aviso publicado con ocho días de anticipación en uno de los diarios de mayor circulación delxlomicilio principal de LA EMISORA, informando a los obligacionistas el orden del día de la Asamblea. Para el cómputo de este plazo no se contará el día de la publicación, ni el de la celebración de la asamblea. Los obligacionistas podrán hacerse representar en la asamblea por otra persona, mediante poder otorgado ante Notario o por carta con su firma autógrafa. Con excepción de la remoción de EL REPRESENTANTE, la Asamblea sólo podrá tratar los puntos especificados en la convocatoria. 15.- DECLARACIÓN JURAMENTADA DEL REPRESENTANTE DE LOS OBLIGACIONISTAS, DE NO ESTAR INCURSO EN LAS PROHIBICIONES DEL ART. 165 DE LA LEY DEL MERCADO DE VALORES: Se adjunta en el Anexo No. 2. 16.- SISTEMA DE COLOCACIÓN, AGENTE ESTRUCTURADOR Y COLOCADOR: a El Sistema de Colocación se realizará de forma bursátil o extrabursátil. a El Agente Estructurador y Colocador de la emisión es Casa de Valores Advfin S.A. 17.- RESUMEN CONTRATO DE UNDERWRITING, DE EXISTIR: La presente emisión no tiene contrato de underwriting para su colocación. 18.- PROCEDIMIENTO DE RESCATES ANTICIPADOS: La presente emisión no tendrá rescates anticipados ni sorteos. 19.- DESTINO DE LOS RECURSOS A CAPTAR: Para capital de trabajo se destinará el 50% de la emisión y para sustitución de pasivos el 50% de la emisión. 20,- LÍMITE DE ENDEUDAMIENTO: El Emisor mientras esté vigente la presente emisión de Obligaciones limitará su endeudamiento de tal manera que no comprometa la relación de activos establecida en el artículo 162 de la Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias. Paralelamente el Emisor mantendrá un límite de endeudamiento referente a los pasivos con costo afectos al pago de intereses de hasta 2 veces el patrimonio de la Compañía. 21.- CALIFICACIÓN DE RIESGO, INDICACIÓN DEL CALIFICADOR DE RIESGOS Y EXTRACTO DE LA CALIFICACIÓN: La emisión fue calificada por la firma Sociedad Calificadora de Riesgo Latinoamericana SCRL S.A. y su calificación de riesgo es "AA+". Se incluye la calificación de riesgo, sus anexos y el extracto en el Apéndice No. 1. CERTIFICO que 3! presenfü cjempfo QUtOOZOQú

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSQL

MAUKISOi

5.- INFORMACIÓN ECONÓMICO - FINANCIERA DEL EMISOR

1.- INFORMACIÓN FINANCIERA COMPARATIVA DE LOS ÚLTlM EJERCICIOS ECONÓMICOS: 1.1.- ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS CON SUS RESPECTIVAS NOTAS: En ei Anexo No. 3 se presenta la opinión y los estados financieros auditpdos^ años terminados al 31 de diciembre de 2010, 2011, 2012 y en el Ane) estados financieros no auditados al 31 de enero del año 2013. rj n » D n <¡nn Atm ¿UIJ 1.2.- ANÁLISIS HORIZONTAL Y VERTICAL DE LOS ESTADOS, CH INDICADORES FINANCIEROS: En el Anexo No. 5 se presenta cuadros comparativos de los años 2010, 2011, 2012 y al 31 de enero del año 2013. Ingresos En los últimos tres años, MOBILSOL ha registrado ingresos de US$ 10,48 millones en el 2010; US$ 11,96 millones en el 2011; US$ 12,79 millones en 2012; e ingresos por US$ 0,97 millones al 31 de enero del 2013. Los ingresos se dividen históricamente en valores iniciales de concesión (VIC) y valores mensuales de concesión (VMC). Se presenta a continuación el detalle de la evolución y composición de dichas líneas de negocio desde el periodo 2010:

Evolución y Composición de Ventas 12.000.000 ~ 10.000.000 8.000.000 -

2010

6.000.000

2011

4.000.000

2012

ene-13

2.000.000 -

Valores ¡nidales de concesión

VIC VMC

Otros ingresos operativos Dése, sobre VMC TOTAL INGRESOS

Valores mensuales de concesión

2.558.608 8.083.024 10.801 (169.438) 10.482.995

Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

2011 2.766.404 9.026.582 238.240 (66.559) 11.964.667

2012 2.269.191 10.154.901 388.986 (17.025) 12.796.053

ene-13 179.608 767.326 26.103 -

973.037

CERTIFICO que al présenlo ü¡emp'o or la Supcrlnlentiencia de Coir.pVüoe oo; No.

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Para efectos de este análisis, a enero del 2013 se encuentran netéjac por la cobranza de gastos comunes de las islas y locales para finé¿ffcoj^pai|átlyos\ya •. que éstos al final de cada año se netean. Gastos operacionales: Administración y publicidad

30 ABR 2013:-

Los gastos operacionales de la Compañía son los gastos administrativos y de publicidad. Los gastos administrativos durante los tres últimos años representan en promedio el 43,75% de las ventas mientras que los gastos de publicidad representan el 12,60%. Dentro de los gastos administrativos, los rubros principales son los gastos de mantenimiento del edificio, sueldos y salarios y los servicios básicos. El total de gastos operacionales representa en promedio durante los tres últimos años el 56,35% sobre las ventas. Se muestra en el siguiente cuadro el total de los gastos operacionales de la Empresa desde el periodo 2010 a enero del año 2013 y su nivel de participación sobre el total de los ingresos:

Utilidad Bruta

Total Gastos Op. Gastos/Utilidad Bruta Gastos/Ventas

2010 10.482.995 6.421.179 61,25% 61,25%

2011 11.964.667 6.343.684 53,02% 53,02%

2012 12.796.053 7.011.058 54,79% 54,79%

ene-13 973.037 473.296 48,64% 48,64%

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 2011 y 2012 y Balances Internos Ene.-13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Margen Operacional En los últimos tres años, la empresa ha registrado una utilidad operacional de acuerdo a nuestro análisis de US$ 4,06 millones en el 2010; US$ 5,62 millones en el 2011; US$ 5,78 millones en 2012 y US$ 0,49 millones a enero del 2013, que en promedio durante los tres últimos años representa el 43,65% de los ingresos. A continuación se detalla su evolución desde el año 2010 hasta enero del año 2013: ^^^^^^^^^^^M Total Ventas Total Gastos Op. Utilidad Operativa f Margen Operativo

2010 10.482.995 6.421.179 4.061.816 38,75%

2011 11.964.667 6.343.684^ 5.620.983 46,98%

2012 12.796.053 7.011.058 5.784.995 45,21%

ene-13 973.037 473.296 499.741 51,36%

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 2011 y 2012 y Balances Internos Ene. -13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Gastos financieros Los gastos financieros mantienen bajos niveles de participación sobre los ingresos de la Empresa, desde el periodo 2010 representan en promedio el 10%. Se presenta el detalle de los gastos financieros de MOBILSOL, su participación y evolución a enero del 201 3: CCRTl_nCO quo

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALlDiLíOL

Año 2010 2011 2012 ene-13

Gastos financieros 864.906 1.295.473 1.380.885 83.694

% part. Ventas 8,25% 10,83% 10,79% 8,60%

Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

% part. U. bruta 8,25% 10,83% 10,79%

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3 0 ABR 2013

Otros Ingresos

La empresa genera adicionalmente ingresos por auspicio, publicidad y marketing, los cuales representan en promedio durante los tres últimos años el 4,72% de los ingresos; Ésie tipo dé ingresos los percibe Inmobiliaria del Sol S.A. todos los años, ya que brinda a las empresas del país la oportunidad de ponerse en vitrina para promocíonar sus productos y servicios dentro del Centro Comercial. A continuación se detalla su evolución desde el año 2010 hasta enero del año 2013:

^^^^^^^^^^^^M Otros ingresos

2010 685.031

2011 595.342

2012 340.558

ene-13 -11.518

Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Los auspiciantes con los que contará en el 2013 son los siguientes: • Pacificard

si présenlo «lemp'ar on oí .- j ^i- £Uvl oñioscon

• LG • CNT • Samsung

Direciora de Autorizc-ción y Kegisíro

Utilidad Neta

MOBILSOL ha generado en los últimos tres años los siguientes niveles de utilidad neta: US$ 1,89 millones para el año 2010, US$ 3,20 millones para el año 2011 y 3,37 millones para el año 2012. Al 31 de enero del año 2013 la utilidad neta según el balance interno (considerando adicionalmente la proyección del pago de participación a trabajadores e impuesto a la renta) es de US$ 0,27 millones. Se presenta a continuación un gráfico con la evolución de los márgenes de utilidad desde el periodo 2010 hasta enero 2013: Evolución Márgenes de Utilidad

Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAll DEL SOL

Balance General Se muestran a continuación las cifras correspondientes al total de activo, pasivo y patrimonio de MOBILSOL al 31 de diciembre de los periodos 2010, 2011 y 2012 (auditado) y al 31 de enero del periodo 2013 (no auditado):

Activo Pasivo Patrimonio

2010 77.126.475 53.514.059 23.612.416

2011 76.396.724 49.583.279 26.813.445

2012 75.829.059 50.739.365 25.089.694

ene-13 75.606.270 50.112.046 25.494.224

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 2011 y 2012 y Balances Internos Ene.-13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Composición del activo Los principales activos que la Compañía mantuvo en el 2012 son: Própjéd Inversión, Impuesto Diferido, Impuestos por Recuperar, y Documentos-y CJuer|tas por Cobrar. A continuación se muestra la composición y evolución del activo;/

Composición del Activo - 2012 • Efectivo y equivalentes de efectivo • Documentos y Cuentas por cobrar • Préstamos a empleados

q n ¿nn yn-n

• Impuestos por recuperar

5%

• Inventarios •- Gastos pagados por anticipado • Anticipo a proveedores • Otras cuentas por cobrar Propiedad, planta y equipo • Cuentas por cobrar clientes • Cuentas por cobrar relacionadas Impuesto diferido

n'riFÍÜü quo al présenlo G;<smp'i:

. rRc"to7ade Aulori? < ion y Keyi = . > ^

Página 28


MAUDUSOL

Efectivo y equivalentes Docs y Ctas por cobrar Préstamos a empleados Impuestos por recuperar Inventarios Gastos pagados por ant. Anticipo a proveedores Otras cuentas por cobrar Propiedad, planta y equi. Ctas por cobrar clientes Ctas por cobrar relac. Impuesto diferido Propiedades de inv. Total activo

Prospecto de Oferta Pública II Emisián_de_Qbligaciones MOBILSOL

2010 1.576.436 1.241.189 72.551 1.351.847 77.199 142.333 816.958 144.350 698.553 -

129.122 4.194.708 66.681.229 77.126.475

2011 1.341.738 306.256 62.020 991.209 92.226 129.199

739.498 925.724 29.177 1.505.698 178.026 165.011

ene-13 507.190 981.710 24.062 1.573.357 183.382 153.449

-

-

-

56.469 932.951 434.483 174.821 3.918.913 67.956.439 76.396.724

230.448 903.966 504.961 163.689 3.451.191 67.031.670 75.829.059

304.260 924.513 584.814 -

3.416.191 66.953.342 , 75.606.270

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 2011 y 2012 y Balances Internos Ene.-13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Propiedades de Inversión Las propiedades de inversión de la Compañía representan actualmente eJlB8f^6% de su total de activos. Este rubro se refiere a los derechos fiduciarios del "Fideicomiso Mobilsol Garantía", quién tiene los derechos fiduciarios del "Fideicomiso FIMÁLL", propietario del terreno y edificio donde funciona el centro comercial. Propiedad, Planta, y Equipos Éste rubro representa el 1,22% del total de activos de la empresa, y corresponde principalmente a maquinaríais y equipos; y a equipos y mobiliarios del malí. 3 o ^ 2013 Composición del Pasivo y Patrimonio Del total de los recursos de la Empresa en promedio durante los tres últimos años el 67% es financiado vía deuda y el 33% vía capital propio. A continuación se presenta la evolución del pasivo y patrimonio y su participación sobre el nivel de activos: CERilFICOquc s! présenlo e¡er¡ip'c Evolución Pasivo y Patrimonio guarda coniofimdjtj'oono! gncia deCoitipcñioscon • Pasivo • Patrimonio

o Autorización y Registro

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 2011 y 2012 y Balances Internos Ene.-13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Página 29


~

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones W0B1LSOL O fl

Composición del Pasivo " ¿013/£ La Empresa mantiene la mayoría de sus pasivos como pasivos de largo/plazo (78%);; y mantiene en el corto plazo únicamente el 22% del total de- log^pasivos. ^Á,continuación se muestra la composición y evolución del pasivo de la Có.m£)ariía¿

^^^^^^^^^^^H Obligaciones bancarias Emisión de obligaciones Docs y Ctas por pagar Docs y Ctas. x pagar relac. Imps y retenciones x pagar Imp a la renta x pagar Part trabajadores x pagar Beneficios Sociales Ingresos diferidos Otros pasivos Pasivo largo plazo TOTAL PASIVO

2010 3.223.057

2011 3.903.602 924.231 875.008 79.725 337.771 705.900 738.128 293.032 2.018.606 558.450 39.148.826 49.583.279

-

2.472.435 488.555 293.652 955.719 601.761 193.670 2.766.822 470.656 42.047.732 53.514.059

2012 ene-13 4.299.123 3*895.911 1.014.186 800.000 816.626 1.807.758 96

96

302.471 910.936 754.950 341.660 2.135.013 1.166.499 38.997.805 50.739.365

1.130.131 5.994 -

1.164.004 2.032.392 39.275.760

50.112.046

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 2011 y 2012 y Balances Internos Ene.-13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Indicadores financieros Liquidez - Razón Corriente ^^^^^^^^^^B Capital de trabajo neto índice de liquidez corriente

2010 (6.043.464) 0,47

2011 (7.455.336) 0,29

2012 (7.967.978) 0,32

ene-13 (7.108.876) 0,34

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 2011 y 2012 y Balances Internos Ene.-13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Rotación de cuentas por cobrar ^H

Rotación cuentas por cobrar (días)

2011

2010 43

2012 9

ene-13 26

30

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 2011 y 2012 y Balances Internos Ene.-13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Endeudamiento ^^^^^^^^^^^^^^^| Apalancamiento (Pasivo / Patrimonio) Endeudamiento (Pasivo/Activo)

2010

2,27 69%

2011 2012 ene-13 1,85 2,02 1,97 65%

67%

66%

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 2011 y 2012 y Balances Internos Ene.-13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A. CERTIFICO que 3l presento guarda conformtdJd cun ül

Página 30


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALL DEL SOL

Margen de Utilidad ^^^^^^^^^^^^BB ROS Margen Neto ROA Rentabilidad sobre activo ROE Rentabilidad sobre patrimonio

2010 18,04%

2011 26,75% 4,19%

2,45% 8,01%

11,94%

2012 ene-13 26,31% yí,5&£* 4,44% /;;0,35%* 13,42% '/:./ 1,05%*

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 201 1 y 2012 y Balances Internos Ene. -13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Utilidad por acción

Número de acciones Utilidad neta Utilidad por Acción

2010 14.359.415 1.890.832

2011 14.359.415 3.201.029

2012 ene-13 14.359.415 14.359.415 3.366.010 268.203

0,22

0,13

0,23

0,02

Fuente: Estados Financieros Auditados 2010, 2011 y 2012 y Balances Internos Ene.-13 Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Porcentaje de Ocupación 2010 99,84%

Ocupación

2011 100,00%

2012 100,45%*

ene-13 100,00%

La sobreocupación se debe al sobrecumplimiento en áreas comunes y salas concesionadas en las Torres del Malí Fuente: Inmobiliaria del Sol S.A. MOBILSOL Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A.

Costos fijos y variables ^^^^^^^^^^^H Costos Variables Costos Fijos

2010 10.482.995

2011 11.964.667

2012

ene-13

-

-

12.796.053

973.037

Fuente: Inmobiliaria del Sol S.A. MOBILSOL Elaborado: Casa de Valores Advfin S.A

Al ser empresa de servicios se considera que los gastos en ios que incurre por mantenimiento, administración, publicidad, etc. son constantes independientemente del número de locales que se encuentren concesionados. Detalle de las principales adquisiciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL realiza en todos los adquisiciones, al 31 de diciembre del año 2012 sus adquisiciones fueron: DETALLE DE ADQUISICIONES Equipos Malí Muebles de Oficina Equipos de Computación Maquinarias equipos

periodos

2012 1.021

33.502 10.455 87.849

Fuente: Inmobiliaria del Sol S.A. MOBILSOL

Se presenta en e! Anexo No. 6 el detalle de las inversiones, adquisiciones y enajenaciones de importancia en ¡os ú r'o Superintendencia Resolución No,

"~¿f?Tr=cfora de

Página 31 y Registro


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOB M A U DEL SOL

2. DESCRIPCIÓN DE LOS PRINCIPALES ACTIVOS PRODUCTíVOS/ Év IMPRODUCTVOS EXISTENTES A LA FECHA, CON INDICACIÓN/DE JLAS ¡ INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES DE IMPORTANCIA, REALIZADAS EN EL ÚLTIMO EJERCICIO ECONÓMICO. V S^r/Uf! S

MOBILSOL considera que la totalidad de sus activos son productivos. Se presenta su detalle a continuación al 31 de diciembre del año 2012 y al 31 de enero del 201

^^^^^^^^^^^^^H| ^^^^H ACTIVOS PRODUCTIVOS

2012

ene-13

Efectivo y equivalentes de efectivo

739.498

507.190

Documentos y Cuentas por cobrar

925.724

981.710

29.177

24.062

1.505.698

1.573,357

Inventarios

178.026

183.382

Gastos pagados por anticipado

165.011 -

153.449 -

Otras cuentas por cobrar

230.448

304.260

Propiedad, planta y equipo

903.966

924.513

Cuentas por cobrar clientes

504.961

584.814

Cuentas por cobrar relacionadas

163.689

-

3.451.191

3.416,191

67.031.670

66.953.342

-

-

75.829.059

75.606.270

75.829.059

75.606.270

Préstamos a empleados Impuestos por recuperar

Anticipo a proveedores

Impuesto diferido Propiedades de inversión Intangibles TOTAL ACTIVOS PRODUCTIVOS ACTIVOS IMPRODUCTIVOS TOTAL ACTIVOS IMPRODUCTIVOS TOTAL ACTIVOS (Productivos + Improductivos)

Se presenta en el Anexo No. 7 el certificado de los activos productivos de la Empresa del periodo 2012 y al 31 de enero del 2013. Se incluye adicionalmente en el Anexo No. 8 el detalle de activos libres de gravamen al 31 de enero del 2013.

CERTIFICO que a) presento e;emp'a, guarda copiar roldad ru¿£jei uutcrizado rlalupermientlencia de Coíríxjñics con

Página 32


Prospecto de Oferta Pública 11 Emisión de Obligaciones MOBILSOL M A U DEL SOL

6.-DECLARACIÓN JURAMENTADA DE LOS REPRESENTANTES LEGA

Nosotros, Vladimiro Álvarez Grau y Víctor Naula Méndézí¡ermnu calidad de Vicepresidente y Gerente General respeétjxa Representantes Legales de manera conjunta de INMOBILIARIA SOL S.A. MOBILSOL, declaramos bajo juramento de manera voluntaria, bajo las responsabilidades establecidas en el numeral seis del artículo doce de la Sección I del Capítulo III del Subtítulo I del Título III de la Codificación de las Resoluciones expedidas por el Consejo Nacional de Valores, que la información contenida en este prospecto de oferta pública es fidedigna, real y completa y, que seremos penal y civilmente responsable por cualquier falsedad u omisión contenida en ella.

Guayaquil, marzo 13 de 2013

Vladimiro ABvarez Grau Vicepresidente

Víctor Maula Méndez Gerente General

OE «TIFICOque a

Página


KBR **^^^+

sobx^A

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOB V // i f

MALLDÉLÍOL

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'/.-.

• -

- ::

ANEXO No. 1.- EMPRESAS VINCULADAS

1 úlll \

íS.' "i* | 1

No.

RUC

Razón Social de la Compañía

Cédula

0990274592001 0991280995001 0991473854001 0992233222001 0992688076001 0991270590001 0991081607001 0991308083001 0991292845001 n/a 0991270590001 0991274545001 0991276610001 0990774404001 0991389792001 0992787627001 0992688076001 0991209794001 Q9907W71Í001

Inmobiliaria Fatt S.A. BanuitS.A. Compaña de Areotaii Nacional Compaena S.A. Agritop S.A. Maud» S.A. Estudio Jurídico Torres y Asociados Eslu torres S.A. Plantaciones Especiales de Cultivos Agrícolas S.A. Acuainmob S.A. Inmobiliaria Rigra S.A. Sociedad Agrícola Urdemach S.A, DISEGNOLEX CÍA. LTDA. INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL EMELSWTS.A.

0908870140 0908870140 0908870140 0908870140 0908870140 0908870140 0908870140 0904870140 0908470140 0908870140 0908870140 0904870140 0904870140 0908870140 0908870140 0904870140 0908870140 0904870140 0904870140 0904B70140

Carflo

Apellidos y Nombres

Nfifrcantil

mancieio . -

Rep. ega

Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil

Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director

ega Rep. Lega Rep. Laga Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep, Lega Rep. Lega Rep, Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Laga Rap. Laga Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep, Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep, Lega Rep. Lega Rap. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep, Lega Rep. Lega Rep. Lega

Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil M prca mil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil Mercantil

Director

Ríf. L*o»

Mercantil

v¿ 1 2 3 4 5 6 8 9 10 11 12

•n 14 15 16 17 18 19 20

0992659971001 0992753595001 0992715324001 0992486759001 0392724994001 0990009171001 0992270888001 0992486759001 0992513225001 0991391207001 0991382372001 0991416080001 0992621028001

Talleres Aéreos S. A. Tallasa Tropisol S.A. Talleres Express S.A. Talle (presa Universal Ice Cream S.A. Uncresa GinnexyS.A. Rapidcargo S.A. Reviva! S.A, Centro de Rehabilitación Neuromuscular Proyectos de Desarrollo Prodecsa S.A. BeauportS.A. Flnvesa Financiamiento e Inversiones S.A. Vetasa Vehiculosy TalleresS.A. Ecoventura S.A. Aviation Rarnp Service Ecuador S.A. Sarao S.A. Promotores Inmobiliarios Pronobis S.A. Proyectos de Desarrollo Prodecsa S.A: Filibon S.A: Cielo Azul (Cielosa)S.A. COMPAÑÍA MACIONAL HOTELERA REGÍS PLAZA S. A. SANTAELLA S.A COSENESA CONSEJEROS SEGUROS V NEGOCIOS SA Al RG A LA PAGOS S.A. AIRECUADOR S.A. EMUSA EMPRESARIOS UNIDOS SA INMOBILIARIA MAR DEL PLATA CA CRUCEROS DEL PACIFICO CRUCELPAC S.A TELEMARKET1NG S.A. INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL INMOATLANT1CS.A. UUFELSA S.A. CAPITALFIELD S.A. MIKET S.A. WIEXCORP S.A. REALNETS.A. KLINSMANS.A. CONSORCIO NOBIS S.A. FADYEN S.A. CONSORCIO INTERNACIONAL DE ENERGÍA CIEI S.A. EMUSA EMPRESARIOS UNIDOS SA TRINSERCORPS.A. VINDELCORP S.A. KANAWHA S.A. GULKANA S.A. ALCIROL S.A. CONSTRUPtONNER S.A. LAKUT S.A. SUSANVtLLE S.A. ALBEPLAZS.A. TRASHCORP S.A. Victoria Sociedad en Predios Rústicos, Felino* S.a. Albeplaz S.A. Universal Ice Cream Uncresa S.A. Dilfani S.A. Centromil S.A, MontanierS.A. FadyenS.A.

09 9 13476 15001

Gránela S.A.

22 0990981922D01 23 0991288554001 24 0992354488001 25 0992513225001 26 n/a 27 09912501S2001 28 0992590041001 29 0990795967001 30 n/a 31 0990642672001 32 0990186855001 33 0991139494001 34 0992380977001 35 0990628807001 36 09913B9792M1 37 0990795967001 38 0990B67461001 39 0991397922001 40 0990744459001 41 0990916969001 42 0990703442001 41 01791254759001 44 01791254740001 45 0990734712001 46 0990231478001 47 0990903700001 48 0991265449001 49 0991274545001 50 0991413286001 51 0992248831001 52 0992328703001 53 0992342080001 54 55 0992219793001 56 0991101470001 901409068001 57 58 0992621028001 59 0992 S4429 5001 60 0990734712001 61 0992764872001 62 £3 0992764899001 64 0992641924001

es 66 67 64 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79

A1FA S.A.

PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A. ULTRAFERT S.A, MAUDSES.A. AGRÍCOLA DOLE AGR! DOLE S.A. PESQUERA LA CHALUPA SA 1SLOTECS.A,

0908526999 0908526999 0904526999 0904526999 0908526999 0908526999 0904526999 0908526999 0904526999 0908526999 0904526999 0908526999 090«526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0906526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 09085J6999 0904526999 0908526999 0904526999 0908526999 0904526999 0908526999 0908 526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0908526999 0904526999 0904526999 0908526999 0908526999 0904526999 0904526999 0908526999 0904526999 0908526999 0908516999 0908526999 090*526999

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Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director Director

Rep.L.ga Rep, Lega Rep. Lega Rep. Lega Rep. ega

Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Robarte Dunn Suareí Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suamz Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suamz Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suareí Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suareí Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suareí Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Roberto Dunn Suarez Cecilia Aragón de Pita Cecilia Aragón de Pita Cecilia Aragón de Pita Cecilia Aragón de Pita Cecilia Aragón de Pita Cecilia Aragón de Pita Cecilia Aragón de Pita Cecilia Aragón de Pita Cecilia AragOn ilt Pttü

FemandoTorres Bejarano FornnndoTorms Bejarano FemandoTorres Bejarano FemandoTorres Bojarano emandoTorres Bajarano emandoTorros Bejarano emandoTorres Bajarano emandoTorres Bejarano emandoTorres Bajarano emandoTorres Bajarario •emandoTorras Bejarano emandoTorroü Bejarano emandoTorres Bejarano emandoTorrfiBojrtrano emandoTorres Bejarano emandoTorres Bejarano emandoTorres Bejarano FemandoTorres Bcjarano FemandoTorres Bcjarano FemandoTorrasBejaran^

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Rep. ega Rep. Rep. Rep.

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-.' -• \ -_ _ . _ _ „ _ _ _ _ _ _ _ ., „ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ -

CERTIFICO que si presento c,t guarda conformid.30 con ei oo'o

Página 34

7

'


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBlLSObX V-

MAUPILHU RUC

No.

Ca

">a : •'•-• \l¡

Cédula

Apellido! y Nombres

MOU26<M

Cecilia Angón de Pila

H rector

Rip. Legal

0909S26999

Cecilia Ar»fl6n oe Pila

Director

Rep Loojil

KERBUT S.A.

090B526999 ^~ 090Í 526999 OSOB523 99

Cecilia Angón de Pila Cecilia Ar.wúri n PIU Cecilia Aragón e Pita

Director

DUBELL S.A.

BRASLAV S.A. ARETURYS.A.

Rep. LegaV Rep. Legal ' Rep. Legal

0908526 99

Cecilia Aiogún

090BS25 90

Cecilia Araaón o Plti Cecilia Aragón e Pita

Hazon Social de I* Compulia

s«c(o'

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0992764172001

M

0992764B9M01

OS S23 1209 900 1

MirliatMlcorp S.A.

COMPAÑÍA INMOBILIARIA VALDEZ 5A

SOLCENTRO S.A.

QWB52S 90

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBOSOL

e Pita

Director Director Director Director Director

PROMDEP PROMOTORA DE EVENTOS S.A.

090B526 99

Cecllli Aragón de Pita

FALOT S.A.

030552SS99

Cecilia Aragón de Pita

090S526999

Cicllll Aragón de Pila

PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOHIS S.A.

090852S999

Cecilia Aragón de Pita

TWNSERCORP S.A.

OGOB523099

GRANRIO SOCIEDAD ANÓN MA CIVIL

KANAWMA S.A.

Rep. Legal Rep. Legal Rep. Legal

09085 !fi 99

MARÍA TERESA SOCIEDAD EN PREDIOS RÚSTICOS

ffep. Lctial

Director Director

Rep Legal

Rep. Legal Rtp. Legal

Mercuntl Mercanfl

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'——.f.

Mircint I Mer^ant! ) ' -"-, . ' Mercad j - * . wercaní / - -"' Mercantil f " - • Uercant1 Mercantl '. Mercaní M.rcand Mercantl HercanD -

Rep.

Cecilia Aragón de Pita

Director Director

Rep. Legal

HircanD

090S5 23999

Cocida Aragón de Pita

Director

Rep. Legal

MercanD

090BÍ2S993

Cecilia AranOn de PIU

DI re clor

Ren. Legal

Mercantl

03085 2S990

Cecilia Aragón de Pita

CHreclor

Rep. Legal

Murcjnli

Mercanll Mtrcantl

Legal

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1 1 o II

0992596473001

090B5269JD

Cecilia Aragón de Pila

Urector

Rep. Legal

U9927S3S95001

LAKUT S.A.

050B5265J3

Cecilia Aragón de Pila

Ulroctar

Rcp.

BEAUPORTS.A, SUSANVILLE S.A.

090S52«999

Cecilia Aragón de PIU

Olrictor

Rep. Legal

Mercantl

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0908526 99

Cecilia Aragón de Pita

CHreclor

Rep. Legal

Mercantl

-

PHONOSOL S.A.

0008526 99

Cecilia Aragón de Pita

Uapacorp S.A.

09 32 Gil 024001 0992596457001

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0992697620001

1 14

09 927 15 321 001

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09 925 30 7S 7001

NARACORP S.A.

GU LUANA S.A. GLAMECORP5.A.

Cocllla Aragón de PIU

090 2675 7B

Cecilia Aragón de PIU

DI re ciar

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Mellaulna S.A.

0902675 7S

Cecilia Aragón de PIU

Director

Mercantl

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Inmobiliaria Eoulllbrlum S.A. EQUlllu

0302675S7!

Cecilia AragAn de PIU

Director

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Fldyen S.A.

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Cecilia Aragón de Pila

M re clor

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Mercant

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0991402276001

MegjinrLip S.A.

OM2Q7557B

Cecilia Aragón de PIU

Director

Rep. Ltgal

MercanD Mercanu Me rea ni Mercantl Mercan!

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n/a MM026327001

050267Í 7B

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Raflca Sociedad rn Pítalas Rúsdcos

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Rep. Legal Rep. Legal Rep. Legal Rep. Legal

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Director Director

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099M78IOÍMI

autillo S.A:

116

0992565276001

11T

OS924S7 356001

11» US

099146! B3SD01

Promotora Turíillca Ral* 5.A. ProBiraw OanlerS.A. Maiarln C. Ltda Barcllia S.A.

121 I!Z

0991440941001

123 124 I2i

09913M4070QI

Oí 9 14747 11001 099233S23B001

09923 12 M 0001 n/a

•GoldnorJ's.A. Perlasur S.A. Halncr S.A MlkítS.A. Dlcitminl S.A,

~~~

OSO 2675 57B

Cecilia Aragón de PIU

OS067BB773

Vctor Maula Mendei

09067SÍ773

Vctor Maula Méndez

Director Rep. Legal Admln.

Rep. Legal Rep. Legal Rep. Legal

09087BÍ773

Víctor Maula Méndez

Rep. Legal

OM47M773

Víctor Naula Méndez Víctor Naula Mendei

Reo- Legal

0906788773

Rep. Lega! Rep. Legal Btp. Legal

09067BB773

V ciar Naula Mcndnz

0906781773

Vctor Naula Méndez V ctor Naula Méndez

RED. Legal R.p. Leoal

Rep Legal Rcp Legal

V ctor Naula Méndez

Rep. Legal

Rep. Legal

Vclor Naula Méndez Víctor Naula Méndez

Rep. Legal

Rep. Legal Rep. Legal

V ctor Maula Mondo;

Rtp. Legal

090678B773 0000/BB7V3

12* 127

09924B7291001

Dlsírlensa S.A.

0892217916001

Geotelder S.A.

US 129

09 924 UB4 7001

Medlvfcl S.A.

090G7SB773

0992207919001

BellnlecS.A.

130

0992562420001

WullM S.A:

0906788773 0906788773

131 132

09 923 BB 3 16001

133

0992 17Í 00 1001

0991413251001

KemprolS.A. Fasmego S.A.

09067(6773

Vctor Naula Méndez

09047SS773

Vctor Naula Mendei

fiep. Leqal

Rep. Legal

Sen/lelos de Seguridad Nopoa C.Ltda S.S.N.

090Í7SB7/3

V ctor Naula Méndez

Rep. Legal

Rep. Legal

Unlrepu S.A. Gulkana S.A. HausilerS.A. Crevldsa S.A.

09067ÍS773

Kap. Lenal

09067S8773

Vetar Maula Méndez Vclor Naula Méndez Vclor N.iula Méndez Vctor Niula Monde: Vclor Naula Méndez Vctor Naula Méndez

090W 16773

Vctor Naula Mcniíei

Rep. Hep. Rep. Rep. Rcp. Rep. Rep.

M33; 53096001

M 37

OW2S419J4001 nía

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0091347623001

39 40

009 127 454! 001 090130SC3GOOI

RELIFA S.A.

41

0001382380001

SERU1TRIUMP S.A.

12

0991470670001

AUTECSA S.A.

OSOÍ788773

Víctor Naula Me nuez

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0992342099001

FALOT S.A.

0906748773

Vclor Naula Méndez

BRASLAV S.A.

0992342072001

te

099Í4M511001

47

09067UB773

090G7BB773 030C7S8773 09067SS773

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOB1L5OL

030S7B0773

V ctor Naula Méndez

D80A7M773

V ctor Naula Méndez

Rep. Leoal

ECUABEACH S.A.

0906788773

oeauowBiool 0992 4B7 356001

52 53

0990741459001

H

0991470727001

MARTROP1C S.A.

09067BS773

V ctor Niula M>ndez V clor Naula Méndez Vctor Naula Méndez V clor Naula Méndez Vctor Naula Méndez V ctor Naula Méndez

55

OS9 1347615001

GRAPJEXA S,A,

090G7S6773

Vclor Naula Monde:

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FRANCA» S.A. DERAFERS.A.

03067BB773

CO5MOCENTER S.A.

090678S773

0906781773

INGASEOS AS INDUSTRIA DE GASEOSAS SA

09067SS773

SERVICIOS V ADMINISTRACIÓN HERVASOL S.A.

09067*8773

0900000002112

0033032020700 1

OOW2267 11*001

Rep. Legal

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Mercan! Mercantl Mercan!

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Rep. Legal

Rep. Legal

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Rep. Legal

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Rep. Legal

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Víctor Naula Méndez Víctor Naula Méndez

Rep. Legal Rep. Legal

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Rep. Legal

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Hep. Lenal

Rep. Ltgal

Mercanl

Rep. Legal

Rep. Legal Rep. LcD.il

Mercant Mcrcant

HEC FER CA P.L.U.RA.L. CONSULTORES CÍA LTDA

INTEGRA S.A. ADMINISTRADORA DE FIDEICOMISOS (INTEGRABA)

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Rep, Legal

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

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TWNSERCORP S.A.

PLUSPETRO S.A.

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DUBELL S.A.

PROMOTORA INMOBILIARIA MEDICA PROHOINMED S.A.

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CERTIFICO que si presente ejemp' L gucrda conforinidodcon el oj !

Página 35


\o de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSQL MAUMIHH

ANEXO No. 2.- DECLARACIÓN REPRESENTANTE DE OBLIGACIONISTAS

f:

PANDZIC

& asociados

DECLARACIÓN JURAMENTADA

30 ABR 2013

Ab, Radmila Pandzic Arapov de Pita, por los derechos que represento del ESTUDIO JURÍDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A., en mi calidad de Presidenta, de conformidad con lo estipulado en el numeral 4.16, del Art. 12, de la Sección I, del Capítulo III, Subtítulo I, Título III de la Codificación de las Resoluciones Expedidas por el Consejo Nacional de Valores, declaro bajo juramento, que mi representada la compañía ESTUDIO JURÍDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A., no está incurso en las prohibiciones del artículo 165 de la Ley de Mercado de Valores y Art.3, de la Sección I, del Capítulo V, Subtítulo IV, Título II de la Codificación de las Resoluciones Expedidas por el Consejo Nacional de Valores, respecto de la emisión de obligaciones que efectúa la compañía INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBISOL. Guayaquil, marzo 5 del 2013, p. ESTUDIO JURÍDICO PANDZIC & ASOCIADOS S.A.

Ab. Radmila Pandzic Arapov de Pita Presidenta

CERTIFICO que si prosonfo

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Direcforade Autorización y Registro

V. M. Kciiilon - I I ' 1 y General Omlnv:i, EJit Ain;i^nn¡is, SVD, piso, p|". 2 '1Vkf:i\ (.ñ'J.l -I) .1103535 21IIVJ4 I

Página 36


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALLDELSOL

ANEXO No. 3.- OPINIÓN Y ESTADO FINANCIEROS AUDITADOS AÑOS 2010, 2011 y 2012

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2009 Y 2008 , \0

CERTIFICO ue

ABR 2013

présenlo e¡emp'a, can el ,:;j!cr.¿üao

por Ja

Resoiución No.

Página 37 Directora da Auioriz¿cjón y Registro


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUOEKOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2009 Y 200S

ÍNDICE Informe de los auditores independientes Balances yoneralf;;; ífstados dy resultados EEstados de tMí]ibií>s t;n n\n de finios de eNfOti

Nottts ¿i |OL; estactoc fin¡m

Abreviatura! uaadar

US$ VIO

Polares astacíoun ¡densas fnioial ilf

VMC Inmobiliaria del Sol S.A. Moblliol Fideicomiso de tittilan¿acion

Fideicomiso Titulan/ación Moüilattl CfcH<MJN()

Produbanco S.A.

Hanco tti¡ Irt l'roducolón í.i.A. r'HODUBANÍÍO

NF-C No. 1 /

Norma tcuatoriana de ContahilirincJ No, 17 - "Conversión de tintados hnanuieros parft ofoctos de aplicar H! dn dolarL-tíCión"

Página 38


Prospecto de^Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALLOElSOl

PRICEWATERHOUSE(OOPERS | Pri cewa I erhou*«Coope r s del Ecuador Cía. Ltda. Carchi 702 y 9 de Qctu>f¿ Piso 2 Casilla: 09-01-5820 Guayaquil - Ecuack Teléfono: (593)4/288-1 Fax: (593] -1 228/-8S9

INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES A los miembros del Directorio y Accionistas de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol Guayaquil, 19 de abril del 2010

30 ABR 2013 Informe sobre los estados financieros Hemos auditado los estados financieros que se acompañan de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol, que comprenden el balance general al 31 de diciembre del 2009 y los correspondientes estados de resultados, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha, así como un resumen de las políticas contables significativas y otras notas explicativas, Responsabilidad de la Administración de la Compañía por los estados financieros La Administración de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol es responsable de la preparación y presentación razonable de estos estados financieros de acuerdo con Normas Ecuatorianas de Contabilidad. Esta responsabilidad incluye el diseño, la implementación, y el mantenimiento de controles internos relevantes para la preparación y presentación razonable de los estados financieros de forma que estos no estén afectados por distorsiones significativas, sean éstas causadas por fraude o error, mediante fa selección y aplicación de políticas contables apropiadas y la elaboración de estimaciones contables razonables de acuerdo con las circunstancias. Responsabilidad del auditor Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre estos estados financieros basados en nuestra auditoria. Nuestra auditoría fue efectuada de acuerdo con Normas Internacionales de Auditoría. Dichas normas requieren que cumplamos con requisitos éticos y planifiquemos y realicemos ¡a auditoria para obtener certeza razonable de que los estados financieros no están afectados por distorsiones significativas. Una auditoría comprende la aplicación de procedimientos destinados a la obtención de la evidencia de auditoría sobre las cantidades y revelaciones presentadas en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen deí juicio del auditor e incluyen la evaluación del riesgo de distorsiones significativas en los estados financieros por fraude o error, Al efectuar esta evaluación de riesgo, el auditor toma en consideración los controles internos de la Compañía, relevantes para la preparación y

CERTIFICO que 2! presente ejemp't; gucKda conformidad con eí o.rcr./ro....

Página 39


Prospecto de Oferta Pública M Emisión de Obligaciones MOBlLSOt

MAUDELíOl

A los miembros del Directorio y Accionistas de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol Guayaquil, 19 de abrildel 2010 presentación razonable de sus estados financieros, a (in de diseñar procedimientos de auditon'ct adecuados a las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre ta efectividad del control interno de la entidad. Una auditoría también comprende la evaluación de que los principios de contabilidad utilizados ^on apropiados y de que las estimaciones contables hechas por la Administración son razonables, así como una evaluación de la piesentacion general de los estados financieros. Consideramos que la evidencia de auditoria que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionar una base para expresar nuestra opinión do auditoria. Opinión En nuestra opinión, los estados financieros amba mencionados presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación financiera de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobiisol al 31 de diciembre del 2009 y los resultados de sus operaciones, los cambios en su patrimonio sus flujos üe efectivo por el año terminado en osa techa do confóTrñicTácí con.,Normas Ecuatorianas lio Contabilidad.

No. de Registro en ta Superintendencia de Compañías; 011

Roberto Tugendhat V. Socio No. de Licencia Profesional: 21730

í r da conformidrjtf con e¡ **U5JMfli}ÍeiJij

Resolución No, jfT

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Página 40


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MALL DEL SOL

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CERTIFICO que al présenlo ejemp'a; guarda conformidad con el ujlcn^aüo

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Página 41


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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MALLOELSOL

30 ABR 2013

e.STADOS DE RESULTADOS AÑOS TERMINADOS fct 31 DE DICIEMBRE PEL 2009 y 2008 if: \ «n dol.-ntf'* tist;nlounn)t*ns*'s)

2.478,/ííñ 7,168,B57

1,M4> 170,8711

167.2781 3.317.764

9.476.781 4,!Hi7,fi61) 1,467,/H)

tl.375.41'6)

7,120.525)

'* CiS$1,27?,0»Ü y US$1,146,871 s r'iín,elirxj ^n rl ,tru> L'OOÍ)

331 ,1)64

en ,ai yiilKiddes y Je! i-rtpu«StO a la rwntó "31 ;)r3;t;v> iv ios rat-cna,!;-'!-* fi -i' ,jlíl;:'3;!s",

•>.¿m:12<i 4/8.163)

(

•103,218)

743,7321

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725,441)

Las notas explicativas anexas 1 a 19 son pana intecjrante de los estados financieros,

Econ. Víctor Ñaula Gerente General

. J? ~C.~P.Á7 Mariuxi Arana Contadora

CERTIFICO quo al presento e;omprc, gualda conformidad con eí civí'cr.íocjo

Di r e c t o a d e A u t o r izac ion y Registro

Página 42


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAU.MLMH

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"Óirecmrade Autorización y hts

Página 43


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUDCLSOL

M4UL>H tíll

ESTADOS DE FLUJOS UE EFECTIVO AÑOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DEL 2009 Y 2006 i fcxpresaUos en <.toiartís estaüouniítenses)

3 O ABR Í013 .'Otltl

Flujo d* efectivo de las actividades d* operación: UWkiad riela &n a>io Mas (meios) cargos ^crotntoií a nssu ta:k><i (jua s\ an movimientos i pa>a cuentas in

1,965,861

11 5 7 14

{

• 140,873 905,744 345,013)

(

2,790,540

2,667,566 CamDios en acTiv^is y parvos Oocumsntos y c-.witaa por Gastas cagados por Otros activos cor'te'itós Docu(Dentos y cuentas

209,816 ( {

36,000 115,378 1,551,005 471.304}

(

551)

28,418) 93,259 27,623 132,038 3.181.330

793.5211 38,432 21,064 513,690 605,239 1 1 .562 3,247,026

Flujo de efectivo de las actividades tic inversión-

e

A'jicioises netas (te actw n:o Act»c'íHi*s íte otros activos y cargos ci'f? rubs

641,707* 513,974)

(

163,500)

(

386,716)

( 1,15b.6B1)

(

650,216)

8.041,019 ( 3.655, 574) í 1,403,515) 2.981 ,930

(

16,108,508) 14.042,940 1.196,728) 3.264, S96)

( (

7

Electivo neto Mn¿',k> en Ws activiüjífe^ ;te «w#rsioii Flujo de efectivo de las actividades d» tuTanctamMtnto: Üeudaa Ancanas \s a C?ito y iargo pi.Hio Compañías reiac'o"á;ias F!«ctivo neto provisto por (i;l '..;a;lo en) fas jctivicfa-Jes d* imancianiieiilo

5,007,579

Ai,!m«nít> ífismiriiicion) neta íK1 ?tíctivo E-"!tíclivo y equivalentes efe electivo at ¡ntcio del afto trltcliv'j y equivalentes ifc» efectivo .»! t.itt! i.W¡ di'«,i

3

( ( (

567.786)

314,283

882,069

_J^32JJ362_

314,283

Las liólas e*pi'cativas anexas 1 a 19 son pane integrante de ¡os estados financieros.

C.P.A. Maríuxi Arana Contadora

CERTIFICO que al presente e¡efnp't guarda conformidad con el o • cr ¿.«.,

*—3/^10 Direc'torado Autorización y

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MALl P i H O L

NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2009 y 2008

NOTA 1 - OPERACIONES

Constitución La Compañía fue constituida en octubre de 1993 en la ciudad de Guayaquil originalmente con el nombre de Sinaquat S.A. y en marzo de 1996 cambió su denominación al de Inmobiliaria del Sol S.A, Mobilsot, Su actividad principal es la explotación y desarrollo del centro comercial de su propiedad denominado "Mal! del Sol". La Compañía construyó e¡ mencionado centro comercial en terrenos de propiedad de un fideicomiso mercantil denominado FIMALL. En baso a los términos estipulados el mencionado contrato de fideicomiso establece que a ta finalización del plazo del mismo (50 años), Mobilsol recibirá los inmuebles obieto cíe! fideicomiso, lomando a su cargo los costos que origine la transferencia de los mismos. En 1998, los derechos fiduciarios correspondientes a este fideicomiso fueron adquiridos por la Compañía. Durante el año 2005, las edificaciones e instalaciones de ta Compañía fueron transferidas a su valor en libros al fideicomiso mercantil HMAi L, manteniéndose las mismas condiciones establecidas en la escritura de constitución original. Los deiechos fiduciarios lie FIMALL se presentan en los estados financieros adjuntos en el rubro Otros activos y cargos diferidos. -:Véase ademas Notas 2 g) y 7>. Posteriormente Mobilsol aportó el 100°0 de los derechos fiduciarios que posoe en el Fideicomiso FIMALL a un nuevo fideicomiso mercantil en garantía denominado "Fideicomiso Mobilsol Garantía"; con oí objeto que tos derechos fiduciarios que integran oí patrimonio autónomo sirvan para garantizar ios créditos presentes v futuros de Mobilsol. Véase además Nota 18. Como parte de la transferencia de las edificaciones e instalaciones antes mencionadas la Compañía es beneficiaría del comodato precario de los inmuebles fideicomitados, con lo cual tiene fa custodia, cuidado, uso y explotación de los mismos. Adicionalmente mantiene la tenencia del mmuebie v los deiechos de libre acceso, do aprovechamiento, do derecho a construir, plantar, edificar, concesionar, arrendar, alquilar y otros actos jurídicos que le permita hacer uso de ia titularidad económica de los bienes. Para la explotación del centro comercial, la Compañía fia concesionario los locales comerciales que conforman dicho centro comercial, en su mayoría en plazos de hasta 10 años. Los correspondientes contratos de concesión establecen valores iniciales y mensuales de concesión. Véase ademas Nota 2 mV

OERiíRCOque al présenle ejemplo gua'da ¿§/OV//3

da Auíonz. i ion y Kt p^iro

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MAU OEL SOL

NOTA 1 - OPERACIONES ^Continuación) & 8 de [ulio del 2009. el Directotiode Inmobiliaria d«l Sol S A. Mobilso! n -solvió itMll/w un proceso de titulara ación do (luios (ututos provenientes de los contratos do oon<;tv.ióii do lor locales comerciales del Centro Comereiul Malí d«l Sol por US$10, í.(x\OOQ, el curtí tuti apmhado por la tíuperintendt'itcitt U« Compañía* minliania involución No. SC-IMV-DJMV-DAYH 0-00 O del 7 de octubre del ?009 Véase Notas \(\ 18 •

3 0 ABR 2013

Al 31 de diciembre del ^009 y JCXW el HH1',- ilf;| total del pilonólo acciuiMilo <lt» ln corresponde a compañías domiciliadas un el «sxtetioi ; debido a ello Inmoblllwia di»l í ¡oí KA Mobilsoi es una compañía de nacionalidad ocuatonana constituida i»n t*l t'mi.ului íSi^juti l;-i'¡ leyes ecuatorianas v que tttíin; la c alineación df; ^mprHsa oxtianiiM.i :..iyun U I ov do Ht:iqimnn Común de Tratamiento a toi. capital*-"; oxtiartfins pu>viriia r»n la litvir.ion .'!)! d*- la r.oml:¡li')!i del Acuerdo tte l;artrt(jena \V*\t>v»; Nota 1SV Dutante el ¿009 los mercados financíelos imindtales lepuntaron y la crisiü por lit i)ii" atravesaron e^ta siendo lentafnenlt! Miperrtdd, sin t>mbaruo, ttinms tioino di>stímplt>o v poi ende disminución en la demanda de los s-onsunndoun; conlinuan atontando «i la uconornia mundial. Fn lo que reüpHOttt a la Ktnpresa la indicada situación no ha ocaMnnado t'tuciiK. importantes en sus operaoionHs, qu^ arrttian incroninntti'. un lo-; insultado;, IH-IOS dni .nui JíX)9 de aproximadamente ^H'V NOTA 2 • RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES s principales política* contables aplicadas «n la d continuación t-stas políticas han sido a a ¡n tinos i(Ut: M; induiuc lo i oniíariOa)

' tfl loa ostado', tiit.iiu;ititiv< r,i. untlonnoin«iui' mi ION ,ino-t

Preparación de loa «atado* financiero» uos e.staaos liiiancitros lian sido prepai'rtdos t¡on tiastí en las Normas l.ciMloiia!Ki:i dn Contabilidad \NECi v e^tan basados en el costo histórico, modificado MU io i|iu> irispt-<,i,t ,i ios saldos onginadob hasta el 31 de mar^o dol íOut) decha a U-t cual lu-¡ nnjistioü cimliilili'', tueron convenidos a doláis. estadvHmidc[ts«st mtuliant^ las |»aitlMüih> ii|usln v c contenidas en >a NEO 17 A menos que se indique lo contrario, todas las curas piesentadas en las not.is expresadas en dolares estadounidenses La preparación de estados financíelo^ de acueido rtin laa Normas i"i:untoriHna!"; ít Contabílidatl involucra ¡a elaboración de estimaciones t:onMhli>s \|ur infüdon on l<t de determinados activos y pasivos y en la det«nninacion dfl los rtifiult^dos, asi i:omo MU I,L levelacion de activos y pasivos contingentes Paludo a la sub|uiividad iiiMtírenl^ mi proceso contable, los resultados leales pueden diferir dP los montos estimados poi la Administración

CERTIFICO que a! presenté guárelo conformidad con oí r, i Coi- r.

.105 -

No,

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\V'^ *-' ^^^*

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MAUPElíOl

NOTA 2 - RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES

^Continuación)

b)

Efectivo y equivalentes de efectivo -

o n *nn oni^

Incluye el efectivo en caja y depósitos en bancos e inversiones a corto plazo con vencimiento de tres meses o menos de libre disponibilidad. , c)

Inversiones temporales So registran al valor de los depósitos y (os intereses se registran cuando se perciben.

d)

Gastos pagados por anticipado Representan principalmente las primas de seguros pagadas menos fa correspondiente amortización que se registra con cargo a ios resultados del año durante el plazo de vigencia de las pólizas y se muestran a) costo histórico.

el

Documentos y cuentas por cobrar - Clientes Corresponde fundamentalmente a los montos por cobrar, a corto y largo plazo, por los valores iniciales de concesión otorgados a los clientes cuyos locales fueron concesionados antes de ¡unió del 2003 fecha en la que se cambió la modalidad de los contratos <véase Nota 2 m)> y que fueron financiados por la Compañía hasta un plazo de 6 anos. Ciertos valores iniciales de concesión de los años 1998 al 2000 y los correspondientes intereses devengados hasta 1998 (desde t999 los valores iniciales de concesión no devengan intereses) han venido siendo reproyramados y ios cuales se están cobrando a partir de abril del 2001.

f)

Activo fijo Se muestra ai costo histórico o valor ajustado y convertido a dólares de acuerdo con lo establecido en la NEC No. 17, según corresponda, menos la depreciación acumulada. E! valor de ios activos fijos y la depreciación acumulada de los elementos vendidos o retirados se descargan de fas cuentas correspondientes cuando se produce la venta o el retiro y el resultado de dichas transacciones se registra cuando se causa. Los gastos de mantenimiento y reparaciones menores se cargan a los resultados del año. La depreciación de los activos se registra con cargo a las operaciones del año, utilizando tasas que se consideran adecuadas para depreciar el valor de los activos durante su vida útil estimada, siguiendo el método de la linea recta. Los costos financieros relacionados con las obligaciones bancarias obtenidas para financiar la construcción de Las Torres del Malí, son contabilizados corno mayor valor del rubro Activo fijo, hasta la puesta en marcha del correspondiente activo.

(3)

Resolución No c,v-

T^

Jirectora de AulorizcCión y kc-gistr^T

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NOTA 2 - RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES

tContinuación) El saldo neto aiustado de los activos fijos no excede, en su conjunto, el vaior de utilizac¡^nrj económica o valor recuperable. g)

£013

Otros activos y cargos diferidos Están constituidos principalmente por: a) los derechos fiduciarios sobre el fideicomiso RMALL v.Voase Nota 7 (1)>, durante el año 2005 se transfirieron a este fideicomiso edificaciones e instalaciones de Mobilsol. por io que a partir de esta transferencia y por tratarse de activos rijos los quo conforman los bienes del fideicomiso, se reconoce una amortización equivalente a la depreciación de los activos fijos, la cual se registra con cargo a las operaciones, del año, siguiendo el método de la linea recta durante el periodo de vida útil de los bienes cedidos al Fideicomiso; b) valores entregados al Fideicomiso de títularízación para la constitución de los fondos de reserva y especial indicados en la Nota 7 (2) <véasa además Nota 18>; y o) licencias del software de la Compañía. Los otros activos y cargos diferidos al 31 de diciembre del 2009 y 2008 y su correspondiente amortización acumulada se muestran al costo histórico o valor ajustado y convertido a dólares de acuerdo con lo ef.tablocido en la NEC No, 17, según corresponda.

h)

Jubilación patronal y bonificación por desahucio Estos beneficios definidos por las leyes ecuatorianas no han sido provisionadas aún por la Compañía, debido a que la Administración estima que til valor presente de estos beneficios a la fecha del balance general calculados para los trabajadores con 10 años o más do servicio en la Compañía no es significativo, con lo cual su administración no ha considerado necesario constituir por ahora estas provisiones que se calculan en base a estudios aduanales.

i)

Participación de los empleados en las utilidades El 15% de la utilidad anual que la Compañía debe reconocer por concepto de participación labor al en las utilidades es registrado con cargo a los resultados del ejercicio en que se devenga, con base en las sumas por pagar exigiblcs.

j)

Provisión para impuesto a la renta La provisión para impuesto a la renta, se calcula mediante la tasa de impuesto aplicable a las utilidades grávateles y se carga a los resultados del año en que se devenga con base en el impuesto por pagar oxigiblo, Las normas tributarias vigentes establecen una tasa de impuesto del £5% cié ¡as utilidades gravables. la cual se reduce al 15% si las utilidades son romvertidas por <;l contribuyente. La Compañía calculó la provisión para el impuesto a la renta de los años 2009 y 2008 a ¡a tasa del 25%.

(4)

CERTIFICO quo s! presento ejemp'a guarda conformidad con oí perla

• fíSsílución No, JS33

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NOTA 2 - RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES

^Continuación) k)

2013

Ingresos diferidos -

Corresponde a los valores iniciales de concesión (VIC) de los locales comerciales contratados hasta antes del tunio del 2003 y de ios locales comerciales contratados en el sector de la ampliación del centro comercial dada desde ei 2007, que están siendo devengados, con crédito a resultados, por el método de la línea recta durante un plazo de 5 años, período en el cual para dos cuentes, en caso de rescindir el contrato de concesión, tienen derecho a solicitar la devolución de una parte del VIC, neto de una penalización establecida contractualmente. I)

Reserva de capital Este rubro incluye ios saldos que la Compañía ha registrado en las cuentas Reserva por revalorización del patrimonio y Reexpresión monetaria y la contrapartida de los ajustes por inflación y por corrección de brecha entre inflación y devaluación de las cuentas Capital y Reservas originados en el proceso de conversión de (os registros contables de sucres a dólares estadounidenses al 31 de marzo del 2000. La Reserva de capital podra capitalizarse en ia parte que exceda las pérdidas acumuladas al cierre det ejercicio, previa resolución de la Junta General de Accionistas. La Reserva de Capital no está disponible para distribución de dividendos ni podrá utilizarse para pagar el capital suscrito no pagado, y es reintegrable a los accionistas al liquidarse la Compañía,

m)

Ingresos Mensuales de Concesión '- So registran con crédito a los resultados en base a su realización y corresponden a los valores de alquiler. Valores iniciales Mensuales,- La Compañía a partir de junio del 2003, basada en la nueva ¡mxiaiiciatf de los contratos de concesión, factura mensualmente valores en concepto de concesión. Esta facturación mensual se efectúa mientras el concesionario haga uso de las instalaciones concesionarias y una vez que ésto ocurra no hay derecho a devolución de los valores cancelados ni se podrán facturar valores adicionales a fos ya efectuados.

n)

Transición a Normas Internacionales de Información Financiera "NHF" En Noviembre del 2008 la Superintendencia de Compañías, mediante Resolución No. 08. G, DSC. 010 estableció un cronograma de aplicación obligatoria de las Normas internacionales de Información Financiera "NHF" por medio del cual estas normas entrarán en vigencia a partir del 1 de enero del 2010 hasta el 1 de enero del 2012, dependiendo del grupo de empresas en que se ubique ia compañía. Para el caso de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsül, las NMF entraran en vigencia a partir del 1 de enero del 2011, fecha en que las

(5)

- -I, , , —"-J-^—u_¡ - d " '••uiorrz c,on y « t q,si

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MALÍ DEL (01

NOTA 2 - RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES (Continuación)

3 O A*

2013

Normas Ecuatorianas de Contabilidad quedarán derogadas. Entre otros aspectos de la Resolución, se establece que empresas como Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol deberán elaborar obligatoriamente hasta abril del 2010 un cronograma de implementación y hasta septiembre del 2010 se deben efectuar las conciliaciones del patrimonio neto reportado bajo NEC al patrimonio neto reportado bajo NIIF, al 1 de enero del 2010 y al 31 de diciembre del 2010. Los ajustes efectuados a! término de! periodo de transición, esto es para Inmobiliaria del Sol S.A. Mobtlsol. at 31 de diciembre del 2010 deben ser contabilizados el 1 de enero del 2011. La información antes indicada debe contar con la aprobación de la Junta General de Accionistas. En diciembre del 2009 la Superintendencia de Compañías mediante Resolución SC.US-G.09.QQ6 emite e! instructivo complementario para ia implementación de las NlIFs, el cual, entre otros aspectos, indica que las NIIF que deben aplicarse son aquellas vigentes, traducidas al idioma castellano por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad IASR, siguiendo el cronograma de implementación antes señalado.

NOTA 3 - EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO Composición 2009 Caja Bancos Produ&anco S.A Ocean Bank Banco dei Pichincha S A.

O)

97,315

82.818

089,721

180,332 10,944 11,290 285,384 28,899 314,283

5,617 792,653 4,529,209 (1) 5,321,862

inversiones teniporates - Prooubanco

2006

Incluye principalmente pólizas de acumulación entre 30 y 90 dias mantenidos en esta institución financiera y aperturados entre noviembre y diciembre del 2009 y que vencieron entre enero y febrero del 2010. Estas póüzas devengaron una tasa anual de interés comprendida entre el 4.10% y el 4,75%.

NOTA 4 - DOCUMENTOS Y CUENTAS POR COBRAR - CLIENTES Composición (Véase siguiente página) CERTIFICO que si presente e¡emp'o guardo conform¡d:Jd con el n DCI la Suf'erínir ri3íri7CRrrte^«i,r.;

(6)

No,

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Página 50


\L DEL KH Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBIUSOL

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NOTA 4 - DOCUMENTOS Y CUENTAS POR COBRAR - CLIENTES (Continuación}

iNHÍ 2013 Largo plazo

Total

•-V'í

(1)

Vátorac iwwuat*» <*» cowrtró (2)

1S5./Ü9

-Í-KM46

245,723

526.659

91,386

31.583

91,386

31.583

G.V95

•18,869

5,795

385,978

564,037

3S0.8?-)

(W.954

39,95-1

183,213

183.213

\\\ partir de ahíil det 2001 se inició la recuperación de los valores reprogramados desde 1998. Véase además Nota 2 e), i?}

Véase Ñola 2 m>.

(3)

Representa los sea-icios de publicidad que se facturan a los concesionarios.

NOTA 5 - DOCUMENTOS Y CUENTAS POR COBRAR - OTRAS 2008 841,214 86,842 68,756 996,812 (1)

782,791 86,tí42 SG,149 925,782

Incluye principalmente US$751.335 y US$692,912 en concepto de retenciones en la fuente realizadas a la Compañía rimante el año 2009 y 2008, respectivamente.

NOTA 6 -

ACTIVO FIJO

Composición:

iVease siguiente página)

CERTIFICO quo si presen^ e;emp> guarda conrortmaocl con oí - . '-r

Directorado M.íonz ción ,

n. fl

I

(7)

.rí

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAUDCLSOL

NOTA 6 - ACTIVO FIJO (Continuación)

3Q/ABR 2013 :>009

t": ti i filiaciones Muebles y enseías Equipos de computación Maquinarias y equipos ^ 1»

517,741 108,081 138,796 713,712 1,478.270 .^a.?64t 1,150,006 292.619 1.448.685

Tasa anual de depredación %

ÜÍX1.B 330.218 84,748 111,804 613,193 1,139,963 220.1171 í>19,846 :.'2,045

5 10 20 10

Al 31 de dtciembio del ;.'009 v 2008, existen gravámenes sobre maquinaria y equipo:; constituidos en garantía de obligaciones bancarias a cortu y largo pla/o. Véase Nota 13. Durante el año 3009 activos totalmente depieeiados por aproximadamente US$44,448 (2008: US$5,336,787) fueron dados de ba|a, neteando el costo con su resuectiva depreciación acumulada. Movimiento: 2009 941.891 641,707 140.973) 1,442,625

Saldos al 1 (le enero Adiciones netas (2) Depreciación del año Saldos al 31 cíe

(

2008 893.769 163,500 1 15.378) ÍM1.H01

Incluye príncipemente: o UH$i1/0,fí73 correspontliento a la construcción de Las Torrns del Malí iniciada en dtciembie del ?W9 y i]ue repuT.enta una inversión total do US$10,000,000 y ye estima estará concluido en noviembre del 2010, Adiclormlmente, en este mismo rubio se incluyan US$84,719 de costos por prestamos parn financiar la construcción de la mencionada edificación. Véase Notas 18 II, ii) US$187,Ü2ÍÍ correspondiente a re modulaciones efectuadas en ciertos lóenlos, comercialfi;; aperturados durante el 2009, lii) US$105,810 (2008; US$88,673) de maquinaría y equipos, y iv) US$?1,685 (l'OOS: US$60,920) por compra de equipos do computación.

NOTA 7 -

OTROS ACTIVOS Y CARGOS DIFERIDOS

Composición\Vease siguiente página)

presento conrofrmdüd con e! pona Slif Resolución N O - L 4 3 0

(8)

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MA.LLDELHH

NOTA 7 - OTROS ACTIVOS Y CARGOS DIFERIDOS ^Continuación)

Menos - a m o rt i rae ion acumulada

ABR 2013 2009 63,266,753 483,977 58,545 63,809.275 10,876,485) 52,932,790

2008 63,266,753

(

28,546 63,295,301 9,970,741) 53,324,560

Corresponde a los derechos fiduciarios del fideicomiso FIMALL, propietario del terreno y edificios donde funciona el centro comercial denominado "Malí del Sol". <Véase además Noía 1 >- Durante el año 2005 los edüicios e instalaciones pasaron a formar parte del fideicomiso FIMALL, los cuales fueron transferidos por un valor en libros neto de USS27.653.997 Posteriormente durante el año 2005 Mobilsol transfirió el 100% de los derechos fiduciarios que posee en el Fideicomiso FIMALL al Fideicomiso Mercantil "Fideicomiso Mooiisoi Garantía" dei cual es su constituyente con el objeto que los derechos fiducial ios que integran el patrimonio autónomo del fideicomiso FIMALL sin/an para garantizar los créditos presentes y futuros de la Compañía. Durante e! año 2007 se firmaron convenios de incorporación a ¡a garantía con Produbanco S.A. por el 10.46% dei Fideicomiso y con el Banco del Pacífico S.A. por el 27.26% del mismo, y durante el año 2009 con los inversionistas titulares de los valores de contenido crediticio emitidos por el Fideicomiso de titularización en el 15.46%. ¡Véase además Nota 18 I).

U om posición

1.1) Valores calculados con base en el patrimonio autónomo según estados financieros no auditados al 31 de diciembre del 2009 y 2008. iji) Corresponde al 100% de los derechos fiduciarios cuyos activos lo constituyen el terreno, edificaciones e instalaciones del Centro Comercial Malí del Sol. La Administración no ha realizado ei ajuste al valor del patrimonio autónomo según estados financieros no auditados de) Fideicomiso, debido a que los valores en libros en Mobilsol están soportados con un avalúo practicado por un perito independiente que determina una cifra superior al valor en libros de la Compañía.

CERTIFICO que al presente e|emp!o guarda conformidad (ion oí o,j'orrA,u, por te SupsrinTsrttíencít n't Resolución No.

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Prospecto de " Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MALL DEL K>1

NOTA 7 - OTROS ACTIVOS Y CARGOS DIFERIDOS (Continuación) Cabe señalar que dicho avalúo forma también parte integrante de la Escritura de constitución del citado Fideicomiso, (i¡¡) Al 31 de diciembre del 2009 y 2008 incluye US$B3,266,753 de costo histórico y US$10,876,485 (2008:US$9,970,741) de amoüi/ación acumulada. (2)

Véase Nota 18 II b) y c).

Movimiento:

Salóos al 1 cié enero Adiciones del año Amortización del año (3) Saldos al 31 de

(3)

í

2Q09 53,324,560 513,974 905,744)

(

2008 54,488,849 386,716 1,551,005) 53,324,560

incluye US$905,744 (2008: US$915,670) do amortización según se menciona en la Nota 2g>.

NOTA 8 - OBLIGACIONES BANCARIAS Y FINANCIERAS Composición

222,071

Procíubanco S.A. (1)

222,071 (1)

207,212

Corresponde a préstamo para financiar capital de trabajo con vencimiento en marzo del 2010 (2008: marzo del 2009), y que devenga un interés anual del 8.35% (2008: 9.8%),

NOTA 9 - DOCUMENTOS Y CUENTAS POR PAGAR - RETENCIONES Y CONTRIBUCIONES 2009 Impuesto a la renta (1) Retenciones de impuestos impuesto al valor agregado Otros

1)

,

743,732 41 ,276 188,426 18,328 991 ,762

2008 725,441 69,980 176,569 31 ,679 1 ,003,609

Véase Nota 11

(10) CERTIFICOqw oí proscrito 3¡emp<c guarda oontormictaa con eí cj ar.^..

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MALLOELSOL

NOTA 10 - INTERESES POR PAGAR 2009 Instituciones financieras Prockibanco O)

1,1)

2008

3,132 3,132

ABR 2013

21,224 21,224

Véase Nota 11,

NOTA 11 - PROVISIONES Composición y movimiento; Paijos y/o Incrementos :17,460 4Í«,3*)5 21 ¿'¿4

pafít cuvnUs ¡ncot':;it-les á * - |V(\-*wi Nora H» =1 '«* ¡«Illíl

para varias incolvaWB» ví siX'Wtí. i'-or paíjat (V¿;»s« Nc^ta 10*

»5I,4ÍW 13Í.706

(1) .•"83,022 743,732

36,000 15M7Í» 690,312 7?!l,441

(!)

( ( ( {

19,223) t, 154.856) 301,414) 725.441)

( { ( (

5.516) HHfl.S(W) 707,726) 432,708)

Salcto'i al final

O)

Incluye US$478,163 íl?008; USS4Ü3.218) de píuticipacion de los trabajadores en las utilidades

t.2)

Véase Notas D y \'¿ (2).

7Q.2Ü1 630,513 3,132 743,732 (2)

NOTA 12 - IMPUESTO A LA RENTA Situación fiscal A la fecha de emisión de estos estados financieros, la Compañía no ha sido fiscalizada. Los años 200fi a! 2009 inclusive, se encuentran abiertos a revisión fiscal por parte de las autoridades correspondientes,

Restricciones sobre remesas de dividendos De acuerdo con la Decisión 291 de la Comisión del Acuerdo de Cartagena, toda inversión extranjera, suhregional o nenitra, tient* derecho a tiansfoitr lihmrnente sus utilidades al exterior.

(11)

CERTIFICO que si presentó ejemp'c guo'do conformidad con oí oj'cri^uij., por lA-

Página 55


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAU DEL SOL

NOTA 12 - IMPUESTO A LA RENTA (Continuación) Dicha remesa se podra efectuar una vez que SH hayan pagado los impuestos correspondientes.

3 0 ABRí 2013

Precios de transferencia I as normas tnbutanas vigentes incorporan el principio de plena competencia o arms's length para las operaciones realizadas con partes relacionadas. Por su parte el Servicio de Rentas Internas solicita se prepare y remita por parte de la empresa un estudio de precios de transferencia y un anexo de operaciones, entre otros, para aquellas compañías que hayan tenido operaciones con partes leiacionadas domiciliadas en e! exterior en el mismo periodo fiscal y cuyo monto acumulado sea superior a US$ 5,000,000. Se incluye como parte relacionadas a las empiesas domiciliadas en paraísos fiscales. El indicado nstudio debe se;r remitido hasta el mes de junio de 2010 conforme el noveno dígito del RUC. Adicionalmente exige que en su declaración de impuesto a la renta anual declare ¡as operaciones de activos, pasivos, ingresos y egresos. La Administración considera que esta normativa no tiene efecto en la determinación de los resultados tributadles debido a que no existen transacciones importantes con compañías relacionadas domiciliadas en oí extenor que afecten el estado de resultados durante ios años 2009 y 2008.

Otros asuntos En diciembre deí 2009 se publicó la Ley Reformatoria a la Ley de Régimen Tributario Interno y Ley de Equidad Tributaria que rige a partir de enero del 2010 y mediante la cual, entre otros aspectos, se incrementa del 1% al 2°o e! impuesto a las salida de divisas, grava con el impuesto a la renta a titulo individual los dividendos recibidos por personas naturales asi corno los remitidos a paraísos fiscales, modificaciones a la determinación del anticipo de impuesto a ia renta, aplicación del IVA en ta importación de servicios, grava con IVA el papel periódico, periódico v revistas, asi como tos derechos cié autor, propiedad industrial y derechos conexos.

Conciliación contable-tributaria A continuación se detalla la determinación de la provisión para impuesto sobre la renta de los años 2009 y 200R'

(Véase siguiente página)

(12)

Página 56


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALLPELtm

NOTA 12 - IMPUESTO A LA RENTA (Continuación)

ABR 2013 2009 3,187,756 ( 478,163) 2,709,593 282,124 ( 16,789) 2,974,928 743,732 ( 751 ,335} í 7,603)

Utilidad antes de impuestos y participaciones 15% de participación laboral Más - Gastos no deducibles 0) Menos - Ingresos exentos Base imponible impuesto a !a renta del 25% (2) Menos: Retenciones en ¡a fuente impuesto a la renta (a favor) a pagar de la Compañía

2008 I 2,688, 12¿ ( 403,218) 2,284,902 616,860 2,901 ,762 725,441 { 692,907) 32,534

(1)

En el año 2009 y ¿008 corresponde principalmente a gastos incurridos por la Compañía que están soportados con documentos que no cumplon con todos los requisitos establecidos en el Reglamento de Comprobantes de Venta y Retención.

(2)

Véase Nota 9.

NOTA 13 - PASIVO A LARGO PLAZO Composición: Total £003

«2?,269

porm

1,071.84

¿0^ ._..-jyjQfr.5j.3.

jAffjjLyüL ™Üilíi£!2L(i)

a)

Correspondía a saldos de préstamo contraído en anos anteriores con oí Banco Produbanco S.A. cuyo destino principa! fue la cancelación de deudas con compañías relacionadas, íue totalmente cancelado en el 2009 y generó un interés anual del 8.31%.

b)

Corresponde a una obligación financiera para financiar capital de trabajo de la Compañía, obligación que genera un interés anual del 9.38% con vencimiento hasta agosto del 2010

c)

Correspondía a un préstamo otorgado on el año 2006 por al 3anco Produbanco S,A. con vencimiento hasta junio del 2009 y tasa anual del 9.17%. La totalidad do! monto recibido fue utilizado en la ampliación del centro comercial,

d)

Corresponde a los pagas mensuales de capital que dobe cancelar la Compañía on virtud del proceso de titulanzación mencionado en Nota I y que comprenden las clases A, B y C, y cuyos cupones devengan una tasa anual de interés equivalente al 8,75%, 9% y 9.5%, respectivamente, Véase además Nota 18.

CERTIFICO que guardo coniorrnidaa ,;

(13)

P^JíLSupefHtííntorc»

Resolución No, zí^í¿x

*s? <¿¿

^*ffi''pPre¥-^*M firecfora

de Autonz- ción V

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«•"*]

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MALÍ DEL SOL

NOTA 13 - PASIVO A LARGO PLAZO (Continuación) Ei Banco Produbanco S.A. firmó un convenio de incorporación a la garantía - tipo garantía abierta, con el Fideicomiso Mobílsoi Garantía <(Véase Nota 7 (1 ))>, por el cual todas las obligaciones que mantiene o llegare a tener Mobilso!, están garantizadas por el 10,46% de los derechos fiduciarios del mencionado fideicomiso. Véase adicionalmente Nota 18. (1)

Véase Nota 17.

Los saldos a largo piazo de las deudas nanearías y financieras se descomponen de la siguiente manera: 2008 826,806

2009

Anos 2010 2011 2012 2013 2014

2,250,000 2,414,444 2,226,666

1,466.666 8,357,776

826,806

NOTA 14 - INGRESOS DIFERIDOS Composición; Porción a largo plazo

w Vator inicial de concesión (VIC> (1) Valor wa! de concusión, por ampliación (1) Valor ¡niciat de

(1)

?w*

-

?m

ífi-QB

21.761

186.638 136.61-1 323.251:

136,614 136.633 345.013

Total

Sfifii

217.745 136.614 354. 3S9

273.228 404.383 677,611

2Q2§ 21,761

-

404,383 273.228 677.611

409.642 591.021 1.022,624

Véase Nota 2 e) y k).

Movimiento (a corto y largo plazo):

Saldos al 1 oe enero Amortización Saldos al 31 de diciembre

(

2009 1,022.624 345,013) 677,611

(

2008 1,493,928 471,304) 1,022,624

E! saido a ¡argo plazo del valor inicial de concesión y reconcesión (VIC) se descompone de la siguiente manera:

(14)

"rectorada Auloriz.-uó

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Prospecto de Oferta .Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAILDEL4OL

NOTA 14 - INGRESOS DIFERIDOS ^Continuación)

30 ABR 2013 2QQ9 317,745 136,614

Año 2011 Ano 201 i?

¡2585

2509 273:228 404,383 677,611

NOTA 15- CAPITAL Eí capital ausento y pagado do la Compañía al 31 de diciembre del í?009 y 2008 comproncle 14,359,415 acciones ordinarias de valor nominal US$1 onda una. La composición accionaria del capital pagado al 31 do diciembre do! 2009 y 2008 es la siguiente: Narbeth tnvestrnents S.A. (1) Inversión y Desarrollo Invecte S.A. Milgard International Limited \1)

\1)

9,724,425 2,918,91 F>

08%, 12% 20%

Véase Nota 1.

Reformas a la Ley de Compañías en el Ecuador requieren que ios representantes legales de tas compañías presenten información de los accionistas extranjeros con indicación del dueño cíe esa compañía así como de sus directores. La Compañía presentó la indicada información en marzo del 2010.

NOTA 16 - RESERVA LEGAL De acuerdo con la legislación vigente, la Compañía debe apropiar por lo menos el 10% de la utilidad neta del ano a una reserva lega! hasta que el saldo de dicha reserva alcance el 50% del capital suscrito. La reserva legal no está disponible para distribución de dividendos, pero puede ser capitalizada o utilizada para absorber pérdidas.

NOTA 17 - SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS Eí siguiente os un resumen de las principales transacciones realizadas durante ef 2009 y 2008, con compañías y partes relacionadas. Se incluye bajo la denominación de compañías relacionadas a las compañías con accionistas comunes, con participación accionaria significativa en ia Compañía:

(15) CERTIFICO que al presento ejemp'c guo-da conformidad con el

nirpclora de Auic

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MALL DEL «OL

NOTA 17 - SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS vContinuacion)

30 áf[JR 2013 2008

2009

/

Gastos administrativos

518,733

363,31jO

Oíros ingresos intereses ganados

145,701

51,193

(11

Corresponde a US$395,784 12008: US$255,310) de facturación por parte del Consorcio Nobts S.A. por concepto de asesoramiento en ia dirección técnica, administrativa, financiera, contable, comercial y de otra índole que realiza el Consorcio a la Compañía sobre el cual existe un convento verbal, además incluye US$36,634 (2008: USS27.500) de facturación por parte de Tecnobis S.A. por servicio de personal de sistemas.

Composición de los saldos con compañías y partes relacionadas al 31 de diciembre: 2009 Activo Documenloi y cuentas por cobiat Compañías relacionadas Pronotus F'honoso' Opersaiud Cosmoeenter S.A. Fundación Nobis Invereite S.A. Hacienda San Ratapl ? A.

Í'UOH

302,376 59,470 12, "504 11,112

466,715

-

12.500 1 1 1 .060

8,000

Mobil 390,462

(2)

86,211 6.634 5,096 688.216

i'OOH

Documentos y cuentas [X?r payar Compañías feíacionaaas 60 60

2,225 60 2.285

• 5,700,177 1,058,777 1,827,211 1,800,901 10,387,006

9,724,425 1.656,32! 183,225 2,478,669 14,042,040

10,387,126

M.O'M.ÍIXÍ»

Otras Pasivo a la Cuentas por p^gar ac'onipamas Ndíl^itri Invttstments ivecie S.A. Beatón Overseas - finían Intsinational Limited

(16)

CERTIFICO que 31 presa guarda

"¿5/04/13

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\L Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

NOTA 17 - SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS (Continuación) (2)

Corresponden principalmente a valores entregadas a compañías relacionadas en concepto de préstamos para financiar capital da trabajo. Dichos saldos, a excepción de Hacienda San Rafael cuyos préstamos generan una tasa anual de interés del 12%, no devengan intereses y no tienen fecha definida de cobro, pero la Administración de la Compañía estima que paran recuperados en el corto-plazo.

1,3)

Corresponde a pasivos generados por el pago, por cuenta de la Compañía, de obligaciones bancarias. Estos pasivos no tienen fecha definida de pago, sin embargo las companias relacionadas han confirmado su cobro a largo plazo y que no generan intereses.

2013

No se han efectuado con parles no vinculadas, operaciones equiparables a tas indicadas precedentemente

NOTA 18 - CONTRATOS RELACIONADOS

FIDEICOMISO MERCANTIL IRREVOCABLE DE GARANTIA Durante al año 2005 Mobilsol creó el Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado Fideicomiso Mubilso! - Garantía" el cual fue constituido de conformidad a lo establecido en la Ley de Mercado de Valores mediante escritura pública celebrada el 21 de octubre del 2005, Para ello Mobilsol transfirió al Fideicomiso a título de fiducia mercantil irrevocable, el dominio y ^wsesión del 100% de ios derechos fiduciarios que posee en el Fideicomiso FIMALL el cual está conformado por los terrenos, edificaciones e instalaciones del Centro Comercial Malí del Sol, con el objeto de que el derecho fiduciario que integra e! patrimonio autónomo de! rideicomiso sirva como garantía de la cancelación de créditos presentes y futuros de la Compañía Mobilsol, Los beneficiarios de este fideicomiso de garantía serán los acreedores de tas obligaciones que Mobilsol mantenga y que hayan celebrado convenios con ei constituyente para su incorporación como beneficiarios del mismo. Los convenios antes indicados pueden ser: a) de garantía específica y b) de garantía abierta. El beneficiario acreedor a ios cuales el constituyente no hubiere cancelado los créditos, deberá notificar por escrito a la fiduciana que administra el fideicomiso el incumplimiento total o parcial por parte del constituyente debiendo adjuntar el detalle del crédito ño cancelado con sus respectivos intereses y la petición de que se inicie un procedimiento convencional de ejecución. La fiduciaria notificara al constituyente la petición del beneficiario acompañando una copia de la documentación respectiva, concediéndole un plazo de cinco días para que demuestre fehacientemente que ha cumplido con la cancelación de las obligaciones vencidas, suspendiéndose de esta manera el procedimiento de ejecución. En el caso de no haber

(17)

-•"«K°r^"< iirecioríJ a^ '-u

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSQL

MALl DEL JOl

>/.;/

NOTA 18 - CONTRATOS RELACIONADOS (Continuación)

3 0 A B R 2013 satisfecho las obligaciones se procederá al proceso de ejecución de los bienes que constituyen la garantía del Fideicomiso en proporción a la participación que el beneliciario acreedor tenga como garantía. En el año 2007 se registró como acreedor de Inmobiliaria del Sol S.A. ei Produbanco S.A, con e! 10.46%, el Banco del Pacífico con el 10.11% y el Banco de Máchala con el 10%. El año 2009 fueron incorporados a! Fideicomiso aproximadamente US$3,622,000 correspondiente a la ampliación del Centro Comercial Malí del Sol. Con fecha 24 de agosto del 2009, so colohró oí Convenio dü incorporación a la garantía a los inversionistas titulares de los valores de contenido crediticio emitidos por el Fideicomiso de muiarización en el 15 46?..,, Véase Nota 7 (1).

II.

FIDEICOMISO MERCANTIL IRREVOCABLE DE TITULARIZACION Durante el año 2009, ia Compañía croó el Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado '•Fideicomiso Titularización - Mobilsol Cero - Uno" El 8 de julio del 2009. la Junta General de Accionistas resolvió realizar un proceso de íitulanzación de fíu¡os futuros provenientes de los contratos de concesión de los locales comerciales dei Centro Comercial Malí ttel Sol por un monto de hasta US$10,500,000, el cual fue aprobado por la Superintendencia do Compañías medianto Resolución No. SC-IMVDJMV-DAYR-G-09-00062Q9 del 7 de octubre del 2009. La utilización de los recursos de este proceso de títuianzauíón se acordó de ia siguiente manera: i) 50% para reestructurar pasivos V, ii) 50% para el desamillo pioductivo dol imgocia Véase» Nota (i (2), Este fideicomiso fue constituido mediante escritura pública de! 21 de agosto del 2009 y cuyo constituyente y beneficiario es Mobilsol. ti administrador fiduciario os Flduda S.A. Administradora de fondos y fideicomisos niüreantites. Humphreys Calificadora do Ríüsgoo S.A.. otorgó la calificación "AAA" íi ta mencionada titulan/ación. El patrimonio del fideicomiso se encuentra conformado por ni tU>^ do IOM dñrndios Í.JH cobro sobre los Valores Mensuales de Concesión (VMC) que percibe Mobilsol por la explotación del Centro Comercial Mal! del Sol, a través de la concesión do lócalos, establecidos on oí fideicomiso de iitulari/ación. De manera adicional y en calidad de flujos adicionales, HO podra incluir un 10% adicional alcanzando hasta el 70% de tos derechos dfi cobro sobro los VMC y también, el originador podrá añadir flujos adiciónalos quti porcina Mobilsol. La recaudación do los derechos de cobro generara los ¡lujos que servirán para cubrir el capital y los intereses do los valores colocados en la emisión, asi corno los mecanismos cíe qaiamía y otros gastos generados e-n la administración del fideicomiso.

CERTíFICOque si presento ejemplo, íjua-"da conformidad con of oj jrt pomos con ^Resolución

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAUDEL10L

NOTA 18 - CONTRATOS RELACIONADOS (Continuación)

E! proceso de titularización cuenta con mecanismos de garantía que comprenden: 3}

Exceso de fimos de fondos: este mecanismo consiste en que los flujos proyectados que ingresarán ai fideicomiso de titularización serán supeiiores a los requeridos por el fideicomiso para el pago de sus obligaciones.

b)

Fondo de resérx-a: se constituye al momento de la colocación de la titularización equivalente a US$379,950. Véase Nota 7 (2),

c)

Fondo especial: se constituye al momento de la colocación de la titularización y equivale a US$104,027 Véase Nota 7 (2).

d)

Retención de flujos adicionales: que se pueden constituir con los flujos equivalentes al 10% adiciona! a la apropiación de los valores recaudados del total de VMC, esto es, del 60% al 70% de su recaudación total o a discreción del originador,

e)

Fide.icom¡so MpMsoLiGa raní ía. Véase Nota 18 i.

ABR 2013

£1 proceso de tituianzación corresponde a un único tramo de US$10,500,000. Con fecha 30 de octubre del 2009, se negociaron en la Bolsa de Valores de Guayaquil la totalidad de dichos títulos.

NOTA 19 - EVENTOS SUBSECUENTES Entre el 31 de diciembre dei 2009 y ¡a fecha de emisión de estos estados financieros (19 de abril del 2010) no se produjeron eventos que, en !a opinión de la Administración de la Compañía, pudieran tener un efecto significativo sobre dichos estados financieros que no se hayan revelado en los mismos.

CCRTiriCOquo oí presente cíomp'o conformidad con oí n.j cr/oi,, porJa^3!wl7rTCTíÜüncrg<e Con p. ,,ics con Resolución

(19)

D¡rectora de Autorización y Kegistro

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Prospecto de Oferta Pública H Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MALL DEL SOL

pwc INMOB1IJAKIA DEL SOL 8. A. MOBILSOL KSTADOS FINANCIAROS 3 1 1 > K D1CIKMBK8 DKl. aoio Y 2009

ÍNDICE Informe ilt' los autUlures iiutopctuli t

rt!SuUailos l-:stíiít(i iU i t'üiiihius o u tll pntrt Istmio tic tliiitis d Notas a lus t\stados luu

CERTIFICO que s\e ejemp'ü guarda conformidad con el ao'or.'i.^.c

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOB1LSOL MMIMIMH

JL pwc INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES

A tos miembros del Directorio y Accionistas de

30/ABfi 2013

Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol Guayaquil, t8 de abril del 2011 Hemos amulado los estados financieros que se acompañan de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol, que comprenden el balance general al 31 de diciembre del 2010 y los correspondientes estados de resultados, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha, asi corno un resumen de las políticas contables significativas y otras notas explicativas. ftupOttsaét'tfcfad de la Administración lie la Compañía por los estados financieros Ui Administración de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobüsol es responsable de la preparación y presentación ra/.o nable de estos estados financieros de acuerdo con Normas Ecuatorianas de Contabilidad y del control interno necesario para permitir la preparación de estados financieros que estén libres de distorsiones simufieativas, debido a fraude o error. KvsponsubilKlttíi dt'l auditor Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre estos estados financieros basados eri nuestra auditoria. Nuestra auditoría fue efectuada de acuerdo con Normas Internacionales de Auditoría. Dichas normas muñeren que cumplamos con requisitas éticos y planifiquemos y realicemos la auditoría para obtener cerle/a ra/.onab!e de que los estados financieros no están afectados por distorsiones significativas. Una auditoria comprende la aplicación de procedimientos destinados a la obtención de la evidencia de auditoría sobre las cantidades y revelaciones presentadas en los estados financieros, IMS procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor e incluyen la evaluación del riesgo de distorsiones significativas en los estados financieros por fraude o error. Al efectuar esta evaluación de riesgo, el auditor toma en consideración tos controles internos de la Compañía, relevantes para la preparación y presentación razonable de sus estados financiera';, a fui de diseñar procedimientos de auditoría adecuados a las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de la entidad. Una auditoria también comprende la evaluación de que las políticas contables utilizadas son apropiadas y de que tas estimaciones contables hedías por la Administración son razonables, así corno una evaluación de la presentación general de los estados financieros. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es sutieientc y apropiada para proporcionar vina base para expresar nuestra opinión de auditoria.

rs c/í'f fianwfor Cía. l.tdtt.. Carchi 702,y Av. 9 cl<- Octubre. Edificio Salea, Segundo Piso., T: (.593 4) 37(K) JOO. f: (5R'M> ~MWt> «ÉW, H'tw.fWC.fíWi/rt

CERTIFICO que si présenlo eiemp'e guarda cojTfomifla_cí__con el a j'orciifJBd7

N0.3M90

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión dg_Qbíigacíones MOBILSOL MALÍ. DEL SOL

pwc Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilso! tUiayiuiuil, 18 de abril del 20 u

lin nuestru opinión, los otado* fimmt'iwa't arriba mem'iomulos presentan rn/,oiiíihlcmp|il ;, t.'n todos los aspectos iniportiintfs, l¿i siluacióu llnuncierade Inmobiliaria del Sol S.A. Moljilsol al ;{l dü'dink'inlmuU'l ¡¿oto y los a\snltadt),s de .sus opt'riU'ioncs, [(weambios t-n MI patrimonio y sus flujos de i-ftH'tivn por el arlo tt'imituido en esa Iw'hu de (.'ontonnitiiid t'oii Normas Ecuatorianas de Contabilidad

CEnilPlCC QÜO -j p..-.c,.,j .. B guardo cor> -.-duo ' ..u c* ' f P.t

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Oblicun5íoneá~MOBILSOí

MAU DEL COL

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CERTIFICO que el presente guarda conformidJCi con al autorizado /'Resolución No. JJ^JO

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Directora de Autoriz;-,cjón y Registro

Página 67


* / Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBIUSOU MALÍ PCL SOL

INMOBILIARIA DKI.,SOI.S.A.MOB1I.SOU LISTADO I»: KlíM'I.TADOS

AÑOS i I:RMINAI>OS i;i.;ti I>F. OICIIÍMHRK i>ia. unto y

3 Í A B R 2013

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iinU'Hilola participación *lp lo« traliajaiUíii's tu las iililUI,ntf«i y tli-1 inHUK-itn A \a ri'tita

¡mpucstu ;* !;» ivnta l.'iilidail ni'U M

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4.1111,7.10 iay'3

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955.7n>)

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Uts notas explicativas anexas son parte integrante de los estados financien>,s.

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F.etw. Vú'tor Nuula Ge rvnte General

C.p.A. Mariuxi Arana Contadora

u» «i Bisonte Ouardo conformidad con «/ ouronzoao rpür,¡cscon

or¿j de Autorización y K^yl

('agina -f de 2t)

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Prospecto de Oferta Pública 11 Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAUDtLfOl

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3 3 CERTIFICO quo tf prpannío siompíai gualda coníormid3_dcon oí aufOd'i

irecforade Autorización y Registro

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x Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAtl DEL SOL

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^OABR2013 >.

INMOHIUAKttUW(.S<>l.S,A. 1-STADÜ I>K n.lUUN l>li RFliCHVO XÑIMí 'IHKMINA1IOH KL 3* !>*'- l>ICUvMHRtí lili!, aot<i V timi» aaduen tlóUu'fts t'n

a Nulas 'unlil^l i» M"S\iltatl(« í|ii* IIP uti1* de r ' isiim |i.ir« viii'HU'i i molí l i:u-ii.'t\U liv l'tH* ¡WtlVtM. y i'i*lltl>» t

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CERTIFICO que al presente e¡emp'ü guarda coniorrrtidad con e!

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUDELSOL

INMOBILIARIA DELSOLS.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 3t DE DICIEMBRE DEL 2<uo Y 2009 (Expresado en dólares estadounidenses)

i.

OPERACIONES Constitución I .u Compañía fue constituida en octubre de 1993 en la ciudad de Guayaquil originalmente con el nombre de Smaquat S.A. y en marzo de 1996 cambió su denominación al de Inmobiliaria del Sol S A. Mobilsol. Su actividad principal es tu explotación y desarrollo del centro comercial de su propiedad denominado "Malí del Sol". Para la explotación del centro comercial, la Compañía Ka conexionado los locales comerciales que (.•onfonmm dicho centro comercial, en su mayoría en plazos de hasta 10 años. Los correspondientes contratos de concesión establecen valores iniciales y mensuales de concesión. Véase además Nota 2 m), El 8 de julio del 2009, el Directorio de Inmobiliaria del Sol S A Mobilsol resolvió realizar un proceso de titulamación de flujos futuros provenientes tic los contratos de concesión de los locales comerciales del Centro Comercial Malí del Sol por USSlD,5OO,ooo, el cual fue aprobado por la Superintendencia de Compañías mediante Resolución No. SC-lMV-DJMV-DAYR-G-og-oooóaog del 7 de octubre del 2009, Véase Notas 14 y 19, Al 31 de diciembre del 2010 y 2009 el 88% del total del paquete accionario de la Compañía corresponde a compañías domiciliadas en el exterior; debido a ello Inmobiliaria del Sol SA. Mobilsol es una compañía de nacionalidad ecuatoriana constituida en el Ecuador según las leyes ecuatorianas y que tiene la calificación de empresa extranjera según la U'y de Régimen Común de Tratamiento a los capitales extranjeros prevista en la Decisión 291 de la Comisión del Acuealo de Cartagena. (Véase Nota 16). Al 31 de diciembre del 2010, la Compañía reporta un déficit de capital de trabajo de aproximadamente US$3,957.000, producido por el endeudamiento u corto plazo que fue necesario para financiar la Construcción de las Torres del Malí. Durante el 2011 este déficit será reducido principalmente medíante la reestructuración de pasivos de corto a largo plazo; la administración está evaluando la posibilidad de una emisión de obligaciones con este fin.

2.

RESUMEN DE IAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES las principales políticas contables aplicadas en la preparación de los estados financieros se detallan a continuación. Estas políticas han sido aplicadas uniformemente en los años presentados, a menos que se indique lo contrario.

a)

Preparación de los estados financieras Los estados financieros han sido preparados con base en las Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC) >' están basados en el costo histórico, modificado en lo cjue respecta a los saldos originados hasta el 31 de

Página 7 de a

CERTIFICO quo 9! presente sjemp'ü

"por la SupBrintmdBiwia^Compí-ñloe con Resolución No.!^

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:iones fMOB1LSOL Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MMt.Mft.ttH

INMOBILIARIA DKI.SOI.S.A. MOIIH.SO1, NOTAS A 1-OS IvSTAIXKi FINANCIEROS ;ít OF. DICIKMBKK WÍL iioio Y aot») (ICxprosinío en dólares estadounidenses)

mar/o del yuoo (techa a la cual los registros contables fueron convertidos a dólares estadounidenses) mediante las pautas de ajusto y conversión contenidas en la NEC 17. A menos que se indique lo contrario, todas las cifras presentadas en las notns están expresadas en dólares I , a preparación de estados financieros de acuerdo con las Normas Ecuatorianas do Contabilidad involucra la elaboración de estimaciones contables que inciden en la valuación de determinados activos y pasivos y en la determinación de los resultados, así como en la revelación de activos y pasivos contingentes. Debido a la subjetividad inherente en este proceso contable, liis resultados reales pueden dit'erir de ¡os montos estimados por la Administración. Al 31 de diciembre del ÜÍMO y vouo,, la Compañía no ha preparado estados financieros consolidadas con el Fideicomiso FIMAU. como fu requiere la Norma Ecuatoriana de Contabilidad No, 19 "listados financieros consolidados y contabilizado!! de inversiones en asociadas", pero su efecto no es significativo considerando los estallos financieros cu su conjunto, que correspondería fundamentalmente a la reclasiticacíón d«l saldo del rubro Otros activos - derechos fiduciarios al rubro Activos fijos. b)

Efectivo y equivalentes de et'eetivo Incluye el efectivo en caja y depósitos <;n bancos r inversiones a corto pla/.o con vencimiento de tres meses o menos de libiv disponibilidad.

e)

Inversiones temporales Se registran al valor de los depositas y los intereses se registran cuantío se pembe/n.

íl)

Gastos pagados por anticipado Representan principalmente las primas de seguros pagadas menos la correspondiente amortización que se registra con caigo a los resultados del ¡mo durante el plazo de vigencia de las póli/.as y .se muestran al costo lústórieo.

e)

Documentos y cuentas por cobrur - Clientes Corresponde fundamentalmente a los montos por cobrar a corto pla/.o, por los valores iniciales de concesión otorgados a ios clientes cuyos locales ("nerón concesión adoa durante el 2010 con la inauguración de tas Torres del Malí < véase Nota -¿ m).

S(l< " Jt>

CERTIFICO que 31 présenlo e¡*fnp . guardo conformidad con eí t ,T ntS -o

Resolución No, 1N^° —~del5v5/o4ít'JÍ *:". _

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAUHIMH

INMOBILIARIA DEL SOL S. A. MOBILSOL NOTAS A I.OS ESTADOS FINANCIEROS ;ji 1>K DICIEMBRE DEL 2010 Y aoog (Expresado en dólares estadounidenses)

O

30 ABRI2013

Activo fijo Se muestra al costo histórico o valor ajustado y convertido a dólares de acuerdo con lo establecido en ln NEC No. 17, según corresponda, menos la depreciación acumulada. El valor de los activos fijos y la depreciación acumulada de los elementos vendidos o retirados se descargan de ias cuentas correspondientes cuando se produce la venta o el retiro y el resultado de dichas transacciones se registra cuando se causa. Eos gastos de mantenimiento y reparaciones menores se cargan a los resultados del año. La depreciación de los activos se registra con cargo a las operaciones del año, utilizando tasas que se consideran adecuadas para depreciar el valor de los activos durante su vida útil estimada, siguiendo el método de la línea recta. Eos costos financieros relacionados con las obligaciones bancadas obtenidas para financiar la construcción de Uts Torres del Malí, son contabilizados como mayor valor del rubro Activo fijo, hasta la puesta en marcha del correspondiente activo. El saldo neto ajustado de los activos tijas no excede, en su conjunto, el valor de utilización económica o \alor recuperable.

ji)

Otros activos y curaos diferidos -

Están constituidos principalmente por: a) los derechos íiduciarios sobre el íldeicomiso FIMALL <Véase Nota 7 (i)>, durante-e! a ñu 2005 se transfirieron a este fideicomiso edificaciones e instalaciones de Mobilsol, por lo que a partir de esta transferencia y por tratarse de activos fijos los que conforman los bienes del fideicomiso, se reconoce una amortización equivalente a la depreciación de los activos fijos, la cual se registra con cargo u las operaciones del año, siguiendo el método de la línea recta durante e! periodo de vida útil de los bienes cedidos al Fideicomiso; b) valores entregados al Fideicomiso de titulark'ución para la constitución de tos fondos tie reserva y especial indicados en la Nota 8 (a) < véase además Nota u>>; y c) Ucencias def software de la Compañía. Eos otros ¡ictivfxs y cargos diferidos ¡u1 31 de diciembre del 2010 y :¿ooy y su correspondiente amortización acumulada se muestran al costo histórico o valor ajustado y convertido a dólares de acuerdo con ¡o establecido en la NEC No. 17, según corresponda.

h)

Bem-fu'ius sociales de largo pla/t» (Jubilación patronal y bonificación por desahucio) Eos costos de estos planes de hendidos definidos por las leyes laborales ecuatorianas a cargo de la Compañía, se determinan anualmente con base eu un estudio actuaría! practicado por un profesional independiente y se provisional!, a partir del año üoio, con cargo a los costos y gastos (resultados) del

Fagina t> tie 2f

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAti DEL SOL

1NMO1I1UAK1A Uíil.SOl.S.A, MOH1KSOI, NOTAS A 1,(>S ICSTAIXKS RNANCIKKOS ;n Oli 1>IC11.MBRI-OKl.amo (\ en dólares estadounidenses)

ejercicio aplicando t;l método denominado "Costeo de Crédito unitario Proyectado" y represenlun el valor presente de las obligaciones a la fecha del balance general, el cual es obtenido descontando los flujos de salida de t-teetivo a la tasa del *>,/•»% anual i'íwivnlente a la ta-sa promedio de los bono.s de gobierno, publicado por el itanco Central del Keuador (Véase Nota ni), Las hipótesis aduanales incluyen variables como son, en adición u la tasa de descuento, tasa de mortalidad, edad, sexo, años de servicios, reinuneraeioiies, incremento futuros de remuneraciones, tasa de rotación, entreoirás. i)

Participación de los empleados en las utilidades -

Kl 15% de la utilidad anual que la Compañía, debe reconocer por concepto de participación laboral en tas utilidades es registrado con cargo a los resultados del ejercicio en míe se devenga, con h¡ise en las sumas por pagar exigibles. j)

l'rovi.sión para impuesto u t» renta La provisión para impuesto a la renta se calcula aplicando las disposiciones h'ibiitarias vigentes, utilizando la tasa de impuesto aplicable sobre las utilidades graviibles y se carga » los resultados del año en que se devenga con base en el impuesto por pagar exigible.

k)

diferidos Corresponde a k*s valores iniciales de concesión (VIC) de tos locales comerciales contratados hasta untes de junio del -'003 de las locales comerciales contratólos en el sector de la umpüación del centro comercial dada desde el ;MH>"T, que están siendo devengados, con crédito ,t resultados, por el método de la línea recta durante un pla/o de "> años, periodo en el cual para dos clientes, en caso de rescindir el contrato de concesión, tienen derecho a solicitar la devolución de una parte del VIC, neto du una penalízacíón rstabiecida contractuainiente. Reserva de capital -

Kste rubro incluye los saldos que la Compañía lia registrado en las cuentas Reserva por revalori/ación del patnuumio > Reexpresión monetaria y la contrapartida de los ajustes por inflación y por corrección de brecha entre inflación y devaluación de las cuentas Capital y Reservas originados en el proceso de conversión de los ivgtstrus contables de sucres a dólares estadounidenses al 31 de marzo del 2000. Ui Reserva de capital podrá capitalizarse en la parte que exceda las pérdidas acumuladas al cierre del ejeicicio, previa resolución de la Junta Ceneral de Accionistas. I ji Reserva de Capital no está disponible para

tu de '_'(>

CERTIFICO que al presente ejemp'a guorda coníormidod con el a 'Resolución No,. «¿HV

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSQL MAU DEL ÍOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O1O Y 3009 (Expresado en dólares estadounidenses)

1.a Reserva de capital podrá capitalizarse en la parte que exceda las pérdidas acumuladas a) cierre del ejercicio, previa resolución de la Junta General de Accionistas. La Reserva de Capital no está disponible para distribución de dividendos ni podrá utilizarse para pagar el capital suscrito no pagado, y es reintegrable a los accionistas al liquidarse la Compañía. m)

Reconocimiento de Ingresos Valores Mensuales.. etc. k'0!&CílÍ¿n.- Se registran con crédito a los resultados en base a su realización y corresponden a los valores de alquiler. .- U Compañía a partir de junio del 2003, basada en la nueva modalidad de los contratos de concesión, factura y reconoce el ingreso de acuerdo a lo estipulado en dichos contratos, y una vez que ésto ocurre, el concesionario no tiene derecho a devolución de los valores cancelados.

n)

Transición a Normas Internacionales de Información Financiera "NHF" Oe acuerdo con las disposiciones de la Superintendencia de Compañías, la Compañía, a partir del i de enero del üou, deberá aplicar obligatoriamente las NHF e» el registro de sus transacciones y la preparación de estados financieros, Adicionalmente, debió elaborar hasta abril del 2010 un eronograma de implementación de dichas normas y hasta septiembre de dicho año preparar la conciliación entre el patrimonio neto reportado bajo Normas Ecuatorianas de Contabilidad "NEC" ron el patrimonio neto reportado bajo N1IF, al i de enero del 2010, \& referida conciliación deberá ser actualizada al 31 de diciembre del 2010, Los ajustes determinados al término del periodo de transición debían ser contabilizados en el aun. l-a información antes indicada debe contar con la aprobación de la Junta Ue.ne.ral de Accionistas, í'ura dar cumplimiento a estas disposiciones, eu abril del IÍUH la Compañía presentó a la Superintendencia do Compañías su eronograma de implementación de las NIIF y a la fecha de emisión de estos estados financieros, ha determinado que el efecto preliminar de la adopción de las NIIF al i de enero del 2010 generó una disminución en los activos netos (patrimonio neto) de aproximadamente USSl3, 904,000, efecto preliminar que si bien ha sido auditado, aún no han sido aprobado por la Junta General de Accionistas.

CERTIFICO que $\e ele guavda conformidad con tíí o > •:,( [

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l5/cH|l3 Pagina u de 26 nii-r=ciora dti r-L

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUDCLSOL

INMOUIUAKIA IMÍl.SOLS.A. MOHU.SOL NOTAS A U>S F-STAUOS FINANCIAROS ;U I)K OICIKMllRK DKI.ttuio Y aooo

"V-; ; 'LVOr

\

U^pr^smlom dotares t-stadomwlensesí

- 3-0-A8H013 j.

EFECTIVO Y E-QUlVAUvNTES DE EFECTIVO Composición:

97,31» 695,338

ni 884,119

U)

iiu' ncíuia prindpahnunte pólizas de acumulación entre ;ÍD y yo días mantenidos en esta institución financier inanciera y ape.rturados entre noviembre y diciembre del 2000 y que vencieron entre enero y

ti'bi t'bremdel 2010. listas poli/as devengaron una tusa ¡mitiil cíe interés comprendida entre el 4.10% y -7--,'V, el•! .1 4-75%-

OOCUMEN'IXWi Y CUENTAS POR COBRAR-CUENTES

lt)

Véase Nota a e).

(2)

Véase Notu ü m).

(;i)

Representa !us servicios de publicidad que st? facturan a los concesionarios.

CERTIFICO que si presente e¡emp>o guarda conrormiífoci con e! n i'or.ztiwu ¡OS (-Olí

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUDUMH

INMOBILIARIA DKLSOI.S.A. MOB1LSOL NOTABA U>S ESTADOS FINANCIEROS ;U 1HÍ IHCU'.MBRIÍ DEL aoto Y 2009 sado en dólares estadounidense)

DOCl'MENTOS V CUENTAS POR COBRAR - IMPUESTOS

yy.o.9 Retenciones t-n la hit'nte(t) ¡nijitu'sto a la renta por cobrar aíios anteriores Impwsto al valor «£n.'¡;adu C¿)

6.

946,95o 86,842 Jjl8,049

841,214 86.842 68,756

U)

Incluye principalmente US$849.475? US$751.335 f» concepto de retenciones en la fuente realizadas a la Compañía durante el año aojo y UOÍÍQ, respectivamente.

(2)

CorvcsjxHute principalmente a IVA generado durante el aoio.

IKKílJMlíNTOS V CIIENTAS I»OR COBRAR - O'I'RAS

ÍSÍ

ti)

Uu'imv piiucipalinoute US$:I;Í;).Ü(>D por cobrar ¡ti Kideicouií.so do titulnriwidón descrito en Nota 19 y í\w eom-spoude al excedente entre las recaudaciones de los VMC retenitkts por H ndeicunuso y t'l capital e intereses por pagara inversionistas correspondiente al primer trimestre, del aon . Corresponde principalmente ¡( anticipos enU'epdus pttr aproximadamente US$8i7,ooo a un proveedor para concluir ta construcción de las otu'inas ubieudas en las TOITOS del Malí. A la fecha de emisión de estas estallos ünancieros, aproximadamente; US$íio.Q,.pü de dichos antinipos han sido

CERTIFICO que sí prosanra eie guarda conforrnidod con eí .; J cr.. EC^^

Página i;i de u

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALÍ DEL KH

INMOBILIARIA IH-X SOLS.A. MOBH.SOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS ;|i DE DICIEMBRE DEL 2O1O Y UOO9 (Expresado en dólares estadounidenses)

7.

Airnvo FIJO i.'om posición: Tasa anua! de depredación s (il

s y enseres Equipos tic computación Maquinarias y equipos (ií) Menus - tH'prt'cmcimí anmiuiada (Amstviicciom's en curso (i)

(

10,886,618 141,625 159.884 841.1366

517,741 108,021 13B.796

U, 02 9,3 93

1,478,270 328.264) 1,150,006 292.619

.199.803) 11,529,540 1,189.898 is,7i<M88

5 10

Movimiento: 20Ua 1,442,625 11,454,242 177,379)

Saldos ,1! i itf cnfro Adiciones notas ( i ) Depreciación dí-¡ mu»

12,719.488

Ks al ;ji

ti)

941,891 641,707 140.973)

Enchive principalmente; i) USSio,368,000 correspondiente a la construcción de Las Torres del Mail iniciada en diciembre del 2009 y concluida en noviembre del 2010, que incluye aproximadamente US:>437,ooo de interés capitalizados durante el año 2010 por las obligaciones contraídas en el proceso de titulari/ación mencionado en la nota 19, y ¡í) US$i23,ooo (2009: US$iO5,ooo) de maquinaria y equipos. El saldo incluido en el rubro Construcciones en curso corresponde a oficinas ubicadas en las Torres del Malí que se encuentran en etapa de acondicionamiento y se estima serán concluidas en inavo del son. Al ;ii de diciembre del üoio y üooq, existen gravámenes sobre maquinaria y equipos constituidos en garantía de obligaciones banc.arias a curto y largo plazo. Véase Nota 14.

fagina 14 de ¿

GcRTIrtCOquo al presento e¡emp!üf guarda con. o mi i d;¡ ti can el fjpfíá" 8i¡p;-;rjfijíüí¡;tüioiEi deTCtHíipünias con Resolución Mo«

<c:

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOU MAUDCLSOL

INMOBILIARIA IH-.LSOl.S.A. MOB1LSOL NOTAS A U>S KSTAIHXS FINANCIEROS ;ti mí IHCIKMBRE DEL 2010 Y aoog (l;.xpresado en dólares estadounidenses)

8.

OTROS AtTIVOS V CARGOS DIFERIDOS Composición: ÜÜLU ";i,yti

l>midiují de tituhm/anün

4H3.U77 63,780,730 ... 5j,')(>?.. H«)f>

(i)

¡3.933.790

Corresponde a los derechos fiduciarios del fideicomiso FÍMALL, propietario del terreno y edificios domtt' funciona el centro comercial df nominado "Malí del Sol". Durante <;l uño aoog los edificios e imt¡ilaciones plisaron a formar paite del fideicomiso KIMALl,, los eiuiles fueron Intmfundos por sin valor en libros neto de US$L'?,ó5:i.W7' Posteriormente durante el año «005 Mobilsol transfirió el 100% de los derechos fidudarios que ¡Mwee en oí Fideicomiso K1MAU, ¡ti l-'ideic,oniiso Mcreanlil "Ftdeiaumso Molúlsol Garantía" del cuaí es su i-onstítuyente con el objeto que los dereclios fiduciarios que integran el patrimonio autónomo del fideicomiso KIMALL sirvmi para ^aninti/ar ios créditos presentes y tiiturus de la Compañía, IHmuitt* el aiio ¿1107 se firmaron convenios de incorporación a la yaranti» c.(>n l'roíhjhítnco S-A, por el 10.4(1% del Fideicomiso y eon el lianco del l'acificu S.A. por el 27.^f>% del mismo, y dimwtf el año üO(«> cou tos inversionistas titulares de los valore.s de contenido )H*rt'l l'ideicomisodetitulari/aeión en el 15.46%. (Véase míenlas Nota 19 1).

(i) Valores eiikuludos eon base en el patrimonio autónomo según estados financieros no ;u de diciembre, del aoio y 2009. (ii) Corresponde al 100% de los derechos 1'idueiarios cuyos activos lo eonslituycu el Uü'reno, edificaciones e instalaciones de! Centro Comercial Malí del Sol, \¿\n no ha reali/.ado el ajuste al valor del patrimonio autónomo se«i'm estados fmaueiei'os tío utul Hados del l'ideii'omiso, debido a qui- los valores en libros en Mobilsol están soportados con un avalúo

15 guarda coniormidad con e! ,; • pcrJ^Si!pEU!33¡ictí¿míia de Cor- t-

Resolución No,

_

Otrpclora fifí Auloriz,- ción y

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\L Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

INMOBILIARIA DELSOLS.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS :tl DE DICIEMBRE DEL 2Oto Y 2009 (.Kxpresacío en dólares estadounidense)

practicado por un perito independiente que determina una cifra superior al valor en libros de la Compañía. Cabe señalar que dicho avalúo forma también parte integrante de la Escritura de Constitución del citado Fideicomiso. íUi) Al 31 de diciembre del 2010 y 2009 incluye US$6;},266,753 de costo histórico y US$11,782,835 Ú(>oy:US$ 10,876,485) de amortización acumulada. (2)

Véase Nota 19 U c)y di.

Movimiento:

Saldos <ii ¡ tlr t-ñero líalas/ ¡ulk'imM.'s dol .tú" Aiuurlisraciión ik'laíio (;() S;iklos ,it jt dt- ilici

13)

*>,

52,932,79»

53.324.5t>" 513,974 (

905,744)

Ver además Nota 2 g).

OBLIGACIONES BANCAKIAS Y FINANCIERAS líl saldo JKÍC ohligaciotu's íxtncanas al 31 de diciembre del 2009, correspondía a préstamo con el Banco de i a ProdiK-ción por un monto original de US$2,;i4i,.(98 para financiar capital de trabajo, el mismo que devengó una tasa de interés de 8.35% anual v cuyo saldo de US$yaü,t)7i fue cancelado en marzo del 2010.

. w v í¡'jr! 3¡ pr'J3,T"3

C'O'V'f

coníormid^d ._on el ^ j >. r . L ., .ittm ce (.-un ,-... inóS -u . Resolución No. -2-H,

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\

Prospecto de Oferta Pública ILEmisión de Obligaciones MOBJLSOL MALL OCL1OL

INMOBILIARIA IH'XSOl.S.A. MOIHUSOl. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIAROS ;ii 1>E DICIEMBRE DEL amo Y aoog (Kxpresado en dólares estadounidenses)

10.

CUENTAS POR PAGAR - PROVEEDORES UUÚ Im-saS.A. ( i l lrniH>in;iiu!\ (i ) t.smtvlui'<ts ti*' AtuvnwK» S A Kslruw» (O SisviiiiuiS.A. \Ú t'ohtvo L'ia Mita.

(¿4S Si'i-univ Servtvt's fia l.Ula MuitU-sik'itfit Ni'iitiiitiie Mana l!.

(t)

u.

Conv^Miiide |)f¡iH-ip¡itni('!ite ¿i v.iloivs |H>r pa^ar rchu-ioimdos con Iti ctnistrucción do las Torres del Malí. \V'ítse además Nota ? (i),

DOCUM ENTOS Y CUENTAS POR PA(¡AR - RIÍTENCIONIÍS Y CONTRIBUCIONES

y«.m> ut'sloa la renta U) iimwi de unj)\it*,su>s al valor íi

9S5.719

lfj.707

(i)

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAUDUSOL

INMOBILIARIA DELSOLS.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aoio Y 2009 (Expresado en dólares estadounidenses)

PROVISIONES Composición y movimiento: Saklosal inicio Am¡ ilutó Provisión p<u a f nenias int-ohi ahle lluwflvios swiales lnU'rt\st'*¡ jxir i>«ií;»r impuesto a I;» rtutn IVovisión pur jubilación patronal Provisión por Desahucio

iioni.'íkios sovialcs Intereses por pa^ir tVvase Nula u>) I n i M o s l o ti la ri'iitu

Incrementos

630,513

3.1.')'J 743.732

480,385 Ui.^ii4 725,441

utiliza dones

i-l.oocí i,r,89.873 9i»7..r.9H 955-719

(i) l;tJ

"54,585

(5)

i,:j04,9H<t 2«3,3aa

(i)

( ( (

1,424,954) 96^,197) 743,7;*^}

( ( t

19,221)) Míj'I.Bsfi) 301,414)

final

(1)

incluye US$6oi,?6i (11009: US$4?8,i6;t) de participación de los trabajadores en las utilidades,

(2)

Véase Notas u y IH.

(;})

incluye principalmente US$88o.ooo de intereses mMienuJos por la obligación conlraidíl en el proceso de titulan/ación mencionada en Nota 19, de los cuales aproximadamente US$437,000 fueron capitalizados en el rubro activos fijos y el saldo se registro en gastos tinancieros por US$443,ooo.

^4}

íít salito déla provisión para jubilación patronal al 31 de diciembre del aoio corresponde al K>O% íiel valor actual de la reserva matemática ciilculada actnarialmente por un profesional independiente para lodos los trabajadores que al 31 de diciembre del 2010 se encontraban prestando servicios a la Compañía.

(5)

Esta provisión cuhve los beneficios de terminación de la relación laboral por desahucio solicitado [>or el empleador o por t'l trabajador, por lo cual el empleador bonificará al trabajador con el veinticinco poi' ciento del equivalente a la última remuneración mensual por cada uno de los años de sen icios prestados a ta misma empresa o empleador. El saldo de esta provisión representa el t(H)% del valor actual de la reserva matemática calculada para todos los empleados de la Compañía.

S^n^dcona/,-.., c r / L l'ágina 18 df

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALÍ DEL SOI

INMOBILIARIA DF.LSOLS.A. MOBIUSOL NOTAS A LOS ESTADOS 1'INANCIKROS 3» 1>K DIC1KM BRK 1>KL 2010 Y 2009 (Expresado en dólares estadounidenses)

13.

30 A8R 2013

IMPUESTO A IA RENTA Situación fiscal

A la fecha de emisión de estos estados financieros, la Compañía no ha sido fiscalizada. Los años üooy al 2uiu inclusive, se encuentran abiertos a revisión fiscal por parte de las autoridades correspondientes. Kemesas de dividendos id exterior l>e acuerdo con la IX'usión i¡t>i de la Comisión del Acuerdo de Cartagena, toda inversión extranjera, snhregional i> neutra, tiene derecho a transferir libremente sus utilidades al exterior. Dicha remesa se podrá efectuar una ve?, que se hayan pagado los impuestos correspondientes, Hw de iransff reneiu Debido a que, durante el ejercicio üoio, no se han producido transacciones con partes relacionadas domiciliadas en el exterior por montos superiores a los establecidos en la normatividad vigente, la Cornpauía no está requerida de presentar el estudio de precios de transferencia de dicho año. Otros asuntos -

El 1:9 de diciembre de i>ino se publicó el Código Orgánico de la Producción, Comercio e Inversiones que entró en vigencia a partir de enero del atm. Kntre algunos de los temas se incluyen: determinación y pago del salario digno, establecimiento de zonas especiales de desarrollo económico como un destino aduanero, reformas tributarias adumbras (exígibílidad, extinción, exenciones), exoneración del pago del Impuesto a la Renta hasta por 5 años para t>l desarrollo de inversiones nuevas y productivas, nuevas deducciones del 100% adicional por depreciación de maquinarias y equipos que preserven el medio ambiente y la reducción progresiva del Impuesto a la Renta desde el 2011 hasta llegar al '¿-2% en el 2013.

CERTIFICO quo 31 preaenío guarda ooníormídací con ei a

Página 19 de u

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MAUDEltOL

INMOBILIARIA DKLSOLS.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS ;tl DE DICIEMBRE DF.L 2010 Y 2009 U'Apresado en dólares estadounidenses]

Conciliación contable-tributaria A continuación so detalla la d el e ni n nación de la provisión para impuesto sobre la reñía de los años amo y 8UI.U

l'iilnl.ul antes iU- impiifstos v iwrtieip L;;'* tiV parlitipación laboral

3,187,756 478.16:0

Mtíiii's tlciH'ítru» por 'I ¡«\\tiat i latios Más - íiastfis m> ilí'tUinhlr.s Mi-mi.» - \\VfftSi>*

exento*

líase impOltíhlf

743.7M

sto d I j rt'IIIU (\«ISi«to U','i"t.)

14,

PASIVO A I-ARUO PI A/O Composición:

a)

CwTr>(H>iu!e a una obligación tlnaucicra para linmidar capital dt1 tral)¡tjo, obligación que genera un interés anual del B.i)f>% con vencímieuto hasta noviraUmí del 2015.

d)

C'on-espontlia n una oblijíaciuii financiera para financiar capital de trabajo, obligación que generó un interés anual do I i),jH% y que venció en agosto tlel ücuo,

U1)

Corresponde a los panos mensuales de capital qw debe cancelar la Compañía en virtud del proceso de titulai ilación mencionado en Nota i y que comprenden las clases A, li y C, y cuyos cupones devengan umt tasa anual de interés equivalente al 8,75%, <t% y 9-üVii. respectivamente, Véase «tiernas Nota 19.

t-;l Hant'o l'roihibanco S.A, firmó im convenio <le iucorporucióu a la gunintía - tipo garantía abierta, con el Fideicomiso MoNIsol Garantía <íVéase Nota 8 (i))>, |K)r el cual todas las obl¡«aciones que mantiene o Helare, y tener Mt>bilsol, están garanti/adas p*>r el 10.40% de los derechos tkluciarios del mtmciunadu ú-vo. Véase adiciouahik-ute Nota nj.

guordo pírlS^

'^solución No,

Direciorade A u t o n z - ion v <M. 9 a

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o / Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOB1LSOU MAUDELtOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NO I AS A LOS ESTADOS FINANCIEROS ,d OE DICIEMBRE DEL aoio Y 2009 iío en dohirvs estadounidenses)

(l)

VéasuNota

saldos por pa^ar a larjíu phuo de las dundas bancarias y financiaras si; descomponen de la siguiente

3.3-47,579 :i.32«.»;i7 2.«54,179

1NC.RLSOS DIFERIDOS CoHiposlción: l'urdón .'i Ijjrg» ]'i;mi ÜÜ1U

¡¿'"J'J

SiUU

i n i t i d i f niiiivsiiiii (ior 31,106

> t l . K - t t t t l ll)

nin'i^l sil- rfViiiuv^iOii

186^38

^17,745

K)7.7^(i

i:i&,t>i4

iHCi.(>:iK S04

(O

Vé;i,sf Nota '2 el y k).

Movimiento (n corto y S.ikUts al i ilo .\uuntuai-ion

077.611 (

322,7.19)

_(_

Híj-l.Hf>2

CERTIFICO que si presenta e¡em(:'c guarda conformidad con el oj'or./íj... pResolución No.

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1NMOIUUARIA maSOLS.A. MOBlUSOl NOTAS A I OS KSTAOOS MNANtüttRON ;ii LUÍ mciKMHRE 1>EI. amo Y a»HM) U'-.\pvesaito en dólart'-s estadounidense)

IU saldo a larm» pla/o del valor iuidul di; comisión y iwoiu-t-siú» (VíC) se maimra:

di- la

S i ni!,

16.

:4fi4.;4|i<)

CAl'llAl. íü capital ausento y pagado de la Compañía al u de diciembre del amones ordinarias de valor nominal UStHi cada una, U t-omiMibiciñn aivionaiia del rápita! pacido al ;u de ilieiembre del UIHD y uony c« lo

luvestintüits S.A. Inversión y Pesmiollo Invade S.A. Inteiuational titnitt'd

17-

RESERVA LEGAL I>e, aaieidoum Ut Ululación vidente, la Componía debe apnipiar por lo menos el ¡o% de In nulidad mu a del año a una reseiTa le^al lia.sta que el saiilu de dielut resi-ivu iiÍnnuvt'1 ,r>n% del capiinl suscrito, l.a rese.rva U^al no está disponible para distiibneión dedivlíleiulos, pero puede ser capitali/ada o ntíli/,;tílii para abstu'ber pérdidas.

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INMOBILIARIA I>KI,SOI.S.A. MOBILSOL NOTAS A IX)S KSTAIH)S FINANCIEROS 31 1>K DICIEMBRE DEL2010 Y 2009 U'lxpresado t'n dólares estadounidenses)

18.

30 BR 2013

SALDOS Y TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS Ki siguiente es un rosmnende las principales transacciones realizadas durante el 2010 y 2009, con compañías y partes relacionadas. Se incluye bajo la denominación de compañías relacionadas a las amipaíiías con accionistas comunes, con participación accionaria significativa en la Compañía:

-1-4 :j.508

C.usUw administrativos ( i )

518,733

Otros ingresos '«,084

(i)

Corresponde principalmente a US$353, H-tf» (2009: US$3'J5,7fi4) de facturación por parte del Consorcio Nobis S.A, por concepto de atesoramiento en la dirección técnica, administrativa, fmajK'KTa, contal)!*', comercial y de otra índole que realiza el Consorcio a la Compañía sobre el cual existe un convenio verbal, además incluye US$iB,ooo (12009: US$36,634) de facturación por parte de Tmiulíis S.A. por st'r\'icio de pt-rsonal de sistemas,

Coiuptxsictón de los saldos con compafiías y partes relacionadas al 31 lie diciemhní: lX>cumfiitos > fiiftu;is ¡n»r cobrar Coi u punías rcJitcioiiitdas l'ronottis

Phonoicd

7()..r)lf>

.'ioa.376 59,470

12,504 u.tí:5.OOO üO.ycjo

(ü)

11,112 Ti. O O O

Corie¡.poiulen princi|wlmeiUe a valores entrenados a compañías r«laeíonadas i-n euncepto de prosUunof* pat ¡i tinaiiriar capilal de trabajo. Dichos saldos no devenyan intereses y tío tienen fecha definida dt- rohru. (H-ro tu Ailiuiuistración de la Compíifua estima que, serán recuperados en el corto plajeo.

CERTIFICO quo 3l présenle a|emp'ti guarda coniunnidJCJ con e! ¡u'^ per

^3 ilf 2(

Polución No. •»

?ll

Directora d¿ Auíonz^uón v

Página 87


v' ',

;».

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOB1LSQL

MALLDELSOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOB1USOI. NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2010 Y itooy (Kxpresad.o en dólares estadounídensas)

3 O ABR 201;

Eaaus

IkK-iiim'iUus y cucnlits por Compañías ri'lacionaitas Blue l'ivel HolditiR (,;t) Markunet Otras

.470,000 i8,495 6o

Cuentas por pagar a con) pamas rrlacionatlas (4) Naihfrth Investnionts IvwfoSX Ht-iiton ÍXersi'as - I'imall Mil^ard International Limited

•188.5.35

(.o

5,999,737 1.058,777

5,700.177 1,058,777 1.827.211

1,800.901 ii.513.BH6 Jj .tío 2.441

(3)

L'oi i espolíele a préstamos recibidos de esta relacionada para financiar capital de trabajo. Dichos saldos no devengan intereses y la Compañía estima que serán cancelados en «1 aou.

U)

Corresponde a pasivos generados por el pago, por cuenta de la Compañía, de obligaciones banearias. Estos pasivos no tienen fecha definida cíe papo, sin embargo las compañías relacionadas han confirmado su cobro a largo pla/.o y que no generan intereses.

No se han efectuado con partes no vinculadas, operaciones equiparables a las indicadas precedentemente. y.

CONTRATOS RELACIONADOS

1.

Fideicomiso Mercantil Irrevocable de Garantía Durante el año ¿005 Mobilsol creó el Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado "Fideicomiso Mobilsol Garantía" el cual fue constituido de conformidad a lo establecido en la Ley de Mercado de Valores mediante escritura pública celebrada el 121 de octubre del 2005. ¡'ara ello Mulnlsol transfirió al Fideicomiso a título de fíducia mercantil irrevocable, el dominio y posesión del 100% de los derechos fiduciarios que posee en el Fideicomiso FIMALL el cual está conformado por los terrenos, edificaciones e instalaciones del Centro Comercial Malí del Sol, con el objeto de que el derecho fiduciario que integra el patrimonio autónomo del fideicomiso sirva como garantía de la cancelación de créditos presentes y futuros cíe la Compañía Mobilsol.

CERTIFICO quo al presento el n

Página 2-t de 26

.XÉÍorTa SupsnniBiniencia d^Ce^nias con . Resolución No. J^\ ^

autorización y ^í

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUMLKH

INMOBILIARIA 1ÍELSOLS.A. MOBILSOL NO TAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS ;ti HE DICIEMBRE DEL KOlO Y 2OO*> (I-Apresado en dólares estadounidenses)

fiduciario lint; integra el patrimonio autónomo del fideicomiso sirva como garantía de la cancelación de t-i t-ditos presentes y futuros de la Compañía Mobilsol. beneticiiu ios de este fideicomiso de garantía serán los acreedores de las obligaciones que Mohil.sol que hayan celebrado convenios ton el constituyente para su incorporación tomo beneficiados del misino. U).s «invenios antes indicados pueden ser; a) de garantía específica y 1)) de garantía abierta. Ki beneficiario acreedor a los cuales el constituyente no hubiere cancelado los créditos, deberá notificar por escrito a la fiduciaria que administra el fideicomiso el incumplimiento total o parcial por palle del constituyente debiendo adjuntar el detalle del crédito no cancelado con sus respetivos intereses y la petición <ie que se inicie un procedimiento convencional de ejecución. I ¿i fiduciaria notificará al constituyente la petición del benofidarlo acompañando una copia de la documentación respectiva, concediéndole un plazo de cinco días para que demuestre fe haciente mente que lia cumplido con la cancelación de las obligaciones vencidas, suspendiéndose de esta manera el procedimiento de ejecución, Kn el caso de no lutber satisfecho las obligaciones se procederá al proceso de ejecución de los bienes que constituyen la garantía del Fideicomiso ni proporción a la participación que el beneficiario acreedor tenga como garantía. Kn el ano -¿007 se registró auno acreedor de Inmobiliaria del Sol S.A. el I'rodnbanco S.A. con el 10,46%, el Baueodel í'aciticocon el w.n%y el líanco de Máchala con el 10%. El año 2009 fueron incorporados al Fideicomiso aproximadamente US$;i,í>22,lH>o correspondiente a la ampliación del Centro Comercial Malí del Sol. Con fecha 24 de agosto del uooo., se celebró el Convenio de inconx>radón a la garantía a los inversionistas htulmvs de los valores de contenido crediticio emitidos por el Fideicomiso de titulan/ación en el 15.40%. \Vase Nota 8(0. II.

1 idea-omiso Mi'i-caiitil Irrevocable de Titulan/ación -

IXmuite el ¡iño üouo,, la Compañía creó el Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado "Fideicomiso Titulaivación - Mobilsol Cero- Uno". Kl 8 de julio del 2001», I ti Junta General de Accionistas resolvió realizar un proceso di; titulan/ación de flujos futuros provenientes de los contratos de concesión de los locales comerciales del Centro Comercial Malí del Sol por un monto ilt1 basta US$ii>,f,uo,i>oo, el cual fue aprobado por la Superintendencia de Compañías en octubre del ÜIHUJ. La utilización de los recursos tic este proceso de titularí/ación se acordó de la siguiente manera: i) 50% para reestructurar piisivos y, ii) 50% para el desarrollo productivo del negocia. Véase Nota 7 (','). ií,stf ¡uieiconuso lúe constituido mediante i-scrituní publica del lít de agosto del aooy y cuyo constituyente v beitefU'icirio es Mobilsol. !•',! administrador fiduciario es l-'iducia S.A. Administradora de fondos v

í'ágiaa '¿¿i de -.¡t

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAi.L DEL SOL

1NMOIII1.IAKIA DELSOLS.A. MOBíLSOL NO TAS A 1-OS KSTAIHXS FINANCIEROS ;*il>K DICIEMBRE UF.LaOto (l'Apresado en dólares estadounidenses)

2013

30

intereses de ¡os valores colocados en la emisión, asi cuino los mecanismos de garantía y otros gastos generados en la administración del fideicomiso. l-'.l proceso Je titulamaeión cuenta con mecanismos de garantía que comprenden: b)

K\iceau}e.lliijos_de tpmjos: este mecanismo consiste en que los flujos proyectados que ingresarán al fideicomiso de titnlari /ación serán supííriores a los requeridos por el fideicomiso para el pago de sus obligaciones.

c)

Kondo v|<¿ LC^erviU se constituye al momento de la coligación de la Ululari/ación equivalente a US$379,950. Véase Nota 8 (2).

d)

!''niuK> e>ix'cjal: se constituye al momento de la colocación de la titularizadón y equivale a US$ Véase Nota 8 (y).

«O

LNCleuciOluk; il.ujc^sjidinojiii.lcsi que se pueden constituir con los flujos equivalentes ai lO-ú adicional a la apropiación de los valores recaudados del total de VMC, esto es, del íjo% al 70% <|tí su recaudación total o a discreción del oriyinador.

O

^Í.deiO.tii].isti.M_i>bils_ol: .(jai.itnjiiiL Véase Nota 19 I.

l'.l proceso de titulan/ación corresponde a un único tramo de US$io,5OO,ooo. Con fecha 30 de octubre del JiKM), se negociaron en la Bolüu de Valores de Guayatmil la totalidad de dichos títulos.

so.

HVKNTOS SUBSbX'UENTlvS I-ji¡¡-eelvii df dicU'itihrcdel uoioy la lecha de emisión de estos estados financieros (i« de abril del üou) no se pitulujeron eventos que, en ia opinión de la Administración de la Compañía, pudieran tener un efecto significativo sobre dichos estados financieros que no se hayan revelado en los mismos.

f'ai;iiia zu ile -i

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAUDCLSOL

pwc INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

3 (i ABR 2013

ESTADOS FINANCIEROS

31 DE DICIEMBRE DEL aon

ÍNDICE Informe de los auditores independientes Estado de situación financiera Estado cíe resultados integrales Estado de cambios en el patrimonio Estado de flujos de electivo Notas a los estadas financieros

CERTIFICO que 31 pre^.ifc c.e..1(. guarda cotüorrrud.M ;.on el > T por jíi 8upm1iuT5É(5nB!rt?s-wi i. ....s .

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAU DIL K>L

pwc INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES A los miembros del Directorio y accionistas de

30 ABR 2013 Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol Guayaquil, y de abril del 2012 1.

Hemos amulado los estados financieros que se acompañan de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol, que comprenden el estado de situación financiera al 31 de diciembre del üon y los correspondientes estados de resultados integrales, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha, así como un resumen de las políticas contables significativas y otras notas explicativas. Responsabilidad de la Administración de la Compañía por los estados financieros

2.

La Administración de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol es responsable de la preparación y presentación razonable de estos estados financieros de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera (N1IF), y del control interno necesario para permitir la preparación de estados financieros que estén libres de distorsiones significativas, debido a fraude o error. Responsabilidad del auditor

3.

Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre estos estados financieros basados en nuestra auditoria. Nuestra auditoria rué efectuada de acuerdo con Normas Internacionales de Auditoría. Dichas normas requieren que cumplamos con requisitos éticos y planifiquemos y realicemos la auditoria para obtener certeza razonable de que los estados financieros no están afectados por distorsiones significativas. Una auditoría comprende la aplicación de procedimientos destinados a la obtención de la evidencia de auditoría sobre las cantidades y revelaciones presentadas en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor e incluyen la evaluación del riesgo de distorsiones significativas en los estados financieros por fraude o error. Al efectuar esta evaluación de riesgo, el auditor toma en consideración los controles internos de la Compañía, relevantes para la preparación y presentación razonable de sus estados financieros, a fin de diseñar procedimientos de auditoria adecuados a las circunstancias pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la electividad del control interno de la entidad. Una auditoría también comprende la evaluación de que las políticas contables utilizadas son apropiadas y de que las estimaciones contables hechas por la Administración son razonables, así como una evaluación de la presentación general de los estados financieros. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionar una base para expresar nuestra opinión de auditoría.

PriccH-aierliouseCoopci-s del Ecuador da. Leda-, Carchi ?02 y Av. 9 de Octubre. Edificio Saleo. Segundo Pina,, Guayaquil - Ecuador. T: (59.1-4) 3700200, F: (593-4) 2236 BS9, ww.pH'c.cotii/ct:

CERTIRCO quo 3! pr?a?nto ejemplo., conlormidoa con e! au>or-zo¡jo

rJTreífóra de ¿-.uionz. tión y hegisiro

Página 92


\o de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALl OH *0t

pwc Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol Guayaquil, 9 de abrü del 2012 Opinión 4.

En nuestra opinión, los estados financieros antes mencionados presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación financiera de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilaol al 31 de diciembre del 2011, y el desempeño de sus operaciones y sus flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha, de conformidad con Normas Internacionales de Información Financiera (NHF),

31) ABH 2013

Asunto que requiere énfasis 5.

Sin calificar nuestra opinión, informamos que en la Nota a,i a los estados financieros adjuntos, la Administración de la Compañía explica que en el 2011 Inmobiliaria del Sol S.A, Mobilsol adoptó por primera vez las Normas Internacionales de Tnfonnación Financiera (NIIF), cuyos efectos üe detallan en la Nota 4. Las cifras del 2010 fueron reestructuradas pañi efectos comparativos.

No. de Registro cíi la Superintendncia

Roberto TugemthatV. Socio No. de Licencia Profesional: 21730

CERTíFICOquo al presólo efemp-c fluorda conformad con el Gj'cr, Resolución No, -ütr-**^

¿?*»^

Página 2 de 42 í'rectorade A u t o r i z a ion y KegisiTo"

Página 93


* / Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAULMLMH

INMOBHJARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA (Expresado en dólares estadounidenses)

ABR 2013 A 1 1 1 ilv

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t-ns notas e.xplicativas anexas son parte intesrante de los estados financieros.

*^V

Kcon. Víctor Nnnla Gerente General

Página 3 de 4^

CPA, Mariuxi Arana Contadora

' U n , ;r;iJO quo 31 prü^enio e,errip'ü guarda coriloniliíiacJ con e! c¡j or,/i-. i. por la Supsriíífeiiüencia Resolución No,

^ ~¿-"°: PETT-y—rft-M^v-tr ir-.-i.-u & n •*T)irpctora de Au1ori?,-(.¡ón y Registro

Página 94


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAIADELSOL

INMOBIUARIA DEL SOL S.A. MOBH-SOL ESTADO OK SITUACIÓN FINANCIERA (Expresado en dólares estadounidenses)

PASIVOS V fATKIMONIU

•JlllUS

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t'unii.is |H>i yigatwaaaflbi whu-ioi Otros itii(iw.tiifi y rstenciotM's ixir puxur Inipui'itu ;i U n;nu ¡tur jiagar F<irtio|!4i:iui><k luí trahajadnrrs va Lis

[^•u'.(;i, b.mi jrb.s y llnancicrjj tjiiiskiii il« (¿iltuii'ifinía Cui'ntus ptir panal u t-ompuñi:» liiXti'iui ilifet kkii fruvi-iiini |ur J jul>iljtií'ni iMtrvn l'nlal piuivtiii 1111 cui'HcolVk Total pjulvoi

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A) ¡i ule diririnUiv del yfilt

111!,) ^Jl

7;í8.iatt

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478.1(13

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17

a.UÉH.6i>6 M8.4SO 1" 4^4.453

2,766.8311 47<».h<ifi i l-4(m. .187

13 14

A..KH44I. :i..iio,uuu i).3ñ').7l5 iH.i^)Q.44a -179- I7H Hl.MH.Hsfj ,|i> íM'í.a?!»

.u.íai..i43

H7^M7

ll,¡i:i.88ti H),4"7.iífJ5 .i(j;;.ií:iH .(2.1147.7-12 Sa.iil4.llW

nj.;tH7.i)fih Uil.l)7.|.yH5

1!3 17

18

futrinioniu Cnpilal üwül Kvwrv* fegal Ktiul'.iiüui Ji'uinuliuliu Tntal |iBtrÍniuiiiu Total piuivoc i |»trimonio

26.813.445

u.Dyu.aír/ 474.8 1>4 -VUlíUi.)!

'ly.iHti.llH 4h.5ai.7<iU

H. -',.1^.01)6

711. nía. nía

Lus notas explicativas anexas so» parte integrante de los estados financieros.

Econ. Víctor Naula Gerente General

CPA. Martuxi Arana Contadora

Página 4 de 42 rLPiTITlwO qu -guarda co^ por la SupBrlitfl

Página 95


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOB1LSOL MALL DEL SOI

INMOBILIARIA DELSOLS.A. MOBILSOL ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES ANOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE (Expresado en dólares estadounidenses)

30 A8R 2011 Notas

Ingresos Valores i n i c i a l e s de i-imi-esiún Valores m e n s u a l e s de concesión Alquiler it* salones de eventoi IX'scu cu tos sobre v a l o r e s mensuales de concesión

2,766.404 9,026,582 238,24»

C

ito

Gastos generales y a d m i n i s t r a t i v o s Gastos de p u b l i c i d a d Oíros ingresos, netos

20

í 5.461,529) C 1,620,1183)

586,558 ( 6,495,254)

( ( C

5,469.41:1

Resultado operativo

4,182,71*4

Utilidad antes del i ni puesto a la r e n t a I m p u e s t o a la renta Impuesto a la r e n t a corriente Impuesto a la rt'iila diferido

16

del año

205.464 (864,906)

[1,295.473)

'¿\6

( ( {

705,900) 275,795) 981,695) 3,201,029

5.538,666) 1,484,274) 479.567 6,543,373) 3.939.f>aa

8,784

Ingresos financieros Gastos financieros

Utilidad neta y resultado i

66,559) 11,964,667

2,558,608 8,083,024 10,801 ( 169,438) 11), 4 8 2 , 995

3,280,180 C C (

U t i l i d a d por ncvión básica y d i l u i d a

955.719) 433,6¡i9) 1.389,348) 1,890,832

0,13

1-as notas explicativas anexas son parto integrante de los aslndos financieros.

Ticon. Víctor Maula (leneral

CPA. Mariusi Arana Caiiiatloru

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MAUDEISOL

INMOBILIARIA DELSOLSA MOB1LSOL ESTADO DE CAMBIOS EN a PATRIMONIO tRxpreado en dólares estadounidenses) Resultadosacumulídos Cipital

Saldoiali de enero delíüio

14,359,415

Resolución de ta Junta General de ACCÍPB ¡sta s del i o de ro ay u del 201 o: Apropiación pa" f«serva líjjit Fago de dividendos

Reserva

514.409

Reserva df capital

Per adnpcim inidildeNHF

Resultados' acumulado*

Total

30,949,274

(13,885,012)

(8,447,22?)

23,490,859

196,58*

Utilidad neta y resultado tnlejral díl año Trsnsffrendattel efectoií adopción K1IF s^brercsuhadosdel 2 oí o (Nota 4) 10

(1,769,275)

1,890,832

1,890,832

(7.958,828)

23,612,416

3,201,029

3,201,029

(563,428) 14.359,415

7¡0,995

30.949,274

(14,448,440)

U t i l i d a d iiesa y resultado integral del año Saldosalsidídicitmbrtdtlaoil

(196,586) 1.769,275)

14,359,4'5_

710.995

30,949,274

(i4,448,44QJ _Í4.7S_7,799?

26,613,445

Las notas explicativas anexas son parte integrante de los estados financieros.

Econ. Víctor Niuh Gerente General

CPAMariuxi Arana Contadora

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rpcforade n u f o r i z o t i ó n v hegisiro

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A, MOBILSOL ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO AÑOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE (Expresado en miles de dólares estadounidenses)

2013 Rderenci*

ÍÜU flujo ''*•' cfti'livii de lüf> ni.-t¡vii1ii(!e.s tic oper ación t (:tiliil.«l .tnli-mld inijiufSi" ¡i I» reiil» Más (irwn<Hi)c*ri(oti («tkliíosl * rts\\\tM\m i(tw mi RgHIMIU IBMlHriMltOa&flMiWI ProvUit'u) (Mií (rrvtrsión dr) cuentas iucubralilro iX'pnxiiii'íón ilt ¡irupioilatles y «|UÍ|HH Dtpr«'iM'i6n ¡ir propittlítdv.s ily inversión Amortizar ion <^ inl»ngiltl«> Uajiu do prti|ii«li«hü>y «quip»» lnlerv.'íí.s provisionatUw y no |)^UitiliK Provisión iur» partkipatKWi di> lral.jj*lorcs Variación ilv in^rtiin iiii«(i<i(« rtovniiin para hem fk'ios «leíales l'fovilión luraiuhibción pytmnal v' ikf«tiwio

^010

3.280.180

4-lfl3.734 14.1x11

14.001

«61.254

740.196 sfi-545

12S.4I1 9tl.l97 7'l8,u8 íi.a.io.,138] OQSiOgB

vrt.'¡4o

6.776 3«.533 601.761 7.795 193.67" •HIÜ.33H

i-n activos y [»viv(is * i"»' fobrtir vtinivrf 3fill.fl.lH <. 'u finas (un i>*gií í tiimimñbs iclaciorntlas - C'orritnl* Oíros imiiiifstos> rrtcin'idius imr IURJI IX'iuás activos v pnviu Kfivl¡v(in*!upí(wUtupOi Us optrin-uinn ImjHH'sln » \-i renlu |>aj;.i(lii f.twlivn líelo prsiviilo par tu-* ¡iclivUlHilcs ilt1 (iprrai-ión

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Hdju de ífw|iv« (ir l:is artívúlHitiMi «le iiivvrklñii; AdU-Hin«.s il* i'r<ip¡«Jiiili>^ y ftnii|Wj Allii'KUlfS di pr<i|iiirt!j(lf s ilf inversión HfoiUiiKV. 4 í ni] -I mi U u. y i'OJinuñúis ff J.H'ii'iiinUs l-;&f;iviMH-tnulil¡/jtkn'n U-. JitiviilaikKleiin'eií.kSii

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Utitninuckin iwt» di i'fctlivo tteclivii y «iuivali>nu>!> i!r tfíeilivo al ink>> (1*1 ítñ tlt'itiviiy wiuiv.ik-nttsdeefcclini ni üiiiil ik1! *i

1576.43(1

(4.684.O:M)

is notas eKplteatívU anexas son parte tnt«£ran(« de los pslnilos financieros.

Econ. Víctor Naula Gerente ííetieral

OPA. Mariuxi Arana C'onlailora

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quo ai prsssnrD e¡e^r'nr

de Auton? i.ión y Kegislro

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MALL PCI SOL

INMOBILIARIA DEL SOL SJV. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aou (Expresado en dólares estadounidenses) i.

OPERACIONES La Compañía fue constituida en octubre de 1993 en la ciudad de Guayaquil originalmente con el nombre de Sinaqiiat S A. y en marzo de 1996 cambió su denominación al de Inmobiliaria del Sol S A. Mobilsol. Su actividad principal es la explotación y desarrollo del centro comercial de su propiedad denominado "Malí del Sol" en Guayaquil y de las torres de oficinas y salones de eventos anexas al referido centro comercial denominadas "Torres del Malí". Para la explotación del centro comercial, la Compañía ha concesionado los locales comerciales que conforman dicho centro comercial, en su mayoría en plazos de hasta 10 años. Los correspondientes contratos de concesión establecen valores iniciales y mensuales de concesión. Mobilsol ha emitido obligaciones en el 2011 a través de la Bolsa de Valores del Ecuador; por lo cual está registrada en este organismo. (Nota 14). El 8 de jiilio del 2009, el Directorio de Inmobiliaria del Sol S.A. Mohilsol resolvió realizar un proceso de titularizactóii de flujos futuros provenientes de los contratos de concesión de los locales comerciales del Centro Comercial Malí del Sol por US$ 10,500,000, el cual fue aprobado por la Superintendencia de Compañías mediante Resolución No. SC-IMV-DJMV-DAYR-G-og-oooóaog del 7 d« octubre del 2009AJ 31 de diciembre del 2011 y 2010 el 889ó del total del paquete accionario de la Compañía corresponde a compañías domiciliadas en el exterior; debido a ello Inmobiliaria del Sol S A. Mobilsol es una compañía de nacionalidad ecuatoriana constituida en el Ecuador según las leyes ecuatorianas y que tiene la calificación de empresa extranjera según la Ley de Régimen Común de Tratamiento a los capitales extranjeros prevista en la Decisión agí de la Comisión del Acuerdo de Cartagena. De acuerdo con la referida Decisión 291, toda inversión extranjera, subregional o neutra, tiene derecho a transferir libremente sus utilidades al exterior. Dicha remesa se podrá efectuar una vez que se haya pagado los impuestos correspondientes. Al 31 de diciembre del 2011, la Compañía reporta un déficit de capital de trabajo de aproximadamente US$ 5.436.000, neto de aproximadamente USS 2.019.000 de ingresos diferidos. Este déficit ha sido producido fundamentalmente por el endeudamiento a corto plazo que fue necesario para financiar la construcción de las "Torres del Malí". Durante el 2012, la administración estima que este déficit será reducido principalmente mediante las siguientes acciones: Reestructuración de pasivos de corto a largo plazo, realizada en marzo del 2012 a través de (i) nueva línea de crédito por USS 2.000.000, con plazo de 18 meses; y (ii) colocación del saldo de USS 500.000 de la Emisión de Obligaciones, con plazo de 5 años (Nota 14). Con estas dos acciones, la Compañía contara con los recursos necesarios para cubrir sus operaciones financieras de corto plazo, Generación adicional de fondos por los valores mensuales de concesión de oficinas y alquiler de salones de eventos de las "Torres del Malí" en comparación a periodos anteriores, debido a que a la fecha de emisión de estos estados financieros, la totalidad del edificio ha sido comercializado. Renovación de los contratos de concesión cuyos vencimientos se darán en el transcurso del año 2012, lo que originará el recibimiento de nuevos "valores iniciales de concesión". Concesión de un espacio significativo que originó un ingreso de efectivo por USS 875.000 en marzo del 2012. Página 8 de 42

-, , _. , f ctara de Autor, z . c . o n . *i

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MALL Df l «Oí

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INMOBIL1ARIADEL SOL S.A. MOB1LSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2OU (Expresado en dólares estadounidenses) I-os estados financieros por el año terminado el 31 de diciembre del aon, que corresponden a loa primeros estados financieros bajo NIIF de la Compañía, han sido emitidos con la autorización de fecha 9 de abril del 2012 del Gerente General y posteriormente aeran puestos a consideración de la Junta General de Accionistas para su aprobación definitiva. a,

3 ü ABR 2013

RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES A continuación se describen las principales políticas contables adoptadas en la prfipnración de estos estados financieros. Tal como lo requiere la NIIF i, estas políticas han sido diseñadas en función a las NIIP vigentes al 31 de diciembre de 2011 y aplicadas de manera uniforme a todos los años que se presentan en estos estados financíenla.

2.1. Bases de preparación de estados financieros Los presentes estados financieros de Inmobiliaria del Sol S.A, constituyen los primeros estados financieros preparados de acuerdo con Normas internacionales de Información Financiera CNIIF) emitidas por el IASB (International Accounting Standard Board) que han sido adoptadas en Ecuador y representan la adopción integral, explícita y sin reservas de las referidas normas internacionales y aplicadas de manera uniforme a los ejercicios que se presentan. Hasta el 31 de diciembre del 2010, los estados financieros se prepararon de acuerdo con Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC). Los efectos de la adopción de las NIIF y las excepciones adoptadas para la transición a las NIIF se detallan en la Nota 4, Adicionalmente, los estados financieros al l de enero y 31 de diciembre del 2010 han sido reestructurados para poder presentarse en forma comparativa con los del 2011. La preparación de los estados financieros conforme a las NIIF requiere el uso de estimaciones contables. También exige a la Administración que ejerza su juicio en el proceso de aplicación de las políticas contables de la Compañía. FJI la Nota 3 se revelan laa áreas que implican un mayor grado de juicio o complejidad o las áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para la elaboración de los estados financieros. Debido a la subjetividad inherente en este proceso contable, los resultados reales pueden diferir de los montos estimados por la Administración. A la fecha de emisión de estos estados financieros, se han publicado enmiendas, mejoras e interpretaciones a las normas existentes que no han entrado en vigencia y que la Compañía no ha adoptado con anticipación. Estas son de aplicación obligatoria a partir de las fechas indicadas a continuación:

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MAU DEL SOL

INMOBILIARIA DEL SOL S-A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O11 (Expresado en dólares estadounidenses) Apliciciun ob%atorin para _ ., cjercicioí hiciaiJosapartt j(|J Tpo de cambio

NIC 1 NIC 12

Modificación. Re ¡lUcrTriiiünlos sobre lo agrupación en el o tro resultado JntegTBl. Mod Bit: ación. Excepción de aplicarla SIC 2 lp»ra inven ione) m mu biliarias a valor razonable

NIC 19

Modificación. Elimii»ctón del enfoque ílelcorredorycáfcub de los Cosíos riiüntums sobre una base neta. Revisión. Disposición sobre los eslndos finsncieros separado» Revisión. Incluye requerimiento; sobre consolidauíóN de negocios t'onjunios ywoctedu.

Ni." 27

NC28 NIIF 9

NBF B NIIF II NttF 12 NttF 0

Especifica lo. clasificación y medición de «divos ypjsivos financicíos. Proporciona tos requerimientos comables para la consolidación ilc es lado ífinancieros. Revelaciones pnra acuerdos conjuntos hc¡u)« divulgaciones requeridas de lodo lipode ailercses en otras cnlidaJes. Precisar Indefinición de valor razonable, fíjenles de medición y divulgaciones requeridas

ARP

/OU

de; 1 de julio de 120 12 I de enero delIOQ Ide enero Je 1 7.013 Ide cuero del20D Ide enero del 20Q ldecnerode!201S Ide enero de!20Ü Ide enero de!2UB Ide cueto de!2013 Ideenero de!2013

La Compañía estima que la adopción de las enmiendas a las NIIF antes descritas así como de tas nuevas NIIF, no tendrán un impacto significativo en los estados financieros en el ejercicio de su aplicación inicial. 2.2. Transacciones en moneda extranjera a) Moneda funcional y moneda de presentación Las partidas incluidas en los estados financieros de la Compañía se expresan en la moneda del entorno económico principal en que la entidad opera ("moneda funcional"). Los estados financieros se expresan en dólares estadounidenses, que es la moneda funcional y la moneda de presentación de la Compañía. A menos que se indique lo contrario, las cifras incluidas en los estados financieros adjuntos están expresadas en dólares estadounidenses. b) Transacciones y saldos Las transacciones en moneda extranjera, principalmente deudas con proveedores del exterior y compañías relacionadas, se convierten a la moneda funcional utilizando los tipos de cambio vigentes a las fechas de las transacciones. Las ganancias y pérdidas por diferencias en moneda extranjera que resultan de la liquidación de estas transacciones y de la conversión a los tipos de cambio de cierre de los activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera, se reconocen en el estado de resultados integrales, excepto sí se difieren en patrimonio neto como parte de estrategias de coberturas de flujos de efectivo o coberturas de inversiones netas que califican para contabilidad de coberturas, 2.3. Efectivo y equivalentes de efectivo Incluye el efectivo disponible, depósitos a la vista en bancos y otras inversiones de corto plazo de alta liquidez con vencimientos originales de tres meses o menos.

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MAU DEL SOI

INMOBILIARIA DEL SOL S A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2OH (Expresado en dólares estadounidenses)

2.4. Activos y pasivos financieros 2.4,1 Clasificación La Compañía clasifica sus activos financieros en las siguientes categorías: "activos financieros a valor razonable a través de ganancias o pérdidas", "préstamos y cuentas por cobrar", "activos financieros mantenidos hasta su vencimiento" y "activos financieros disponibles para 1;\. Los pasivos financieros se clasifican en las siguientes categorías: "pasivos financieros a valor razonable a través de ganancias y pérdidas" y "otros pasivos financieros". La clasificación depende del propósito para el cual se adquirieron los activos o contrataron los pasivos financieros. La Administración determina la clasificación de sus activos financieros a )a fecha de su reconocimiento inicial. Al 31 de diciembre del 2011 y del 2010 y al i de enero del 2010, la Compañía mantuvo activos financieros en la categoría de "préstamos y cuentas por cobrar". De igual forma, la Compañía solo mantuvo pasivos financieros en la categoría de "otros pasivos financieros" cuyas características se explican seguidamente: Préstamos y cuentas por cobrar; representados en el estado de situación financiera principalmente por los Deudores comerciales: clientes, compañías relacionadas, funcionarios y empleados y otras cuentas por cobrar. Son activos financieros no derivados que dan derecho a pagos fijos o determinables y que no cotizan en un mercado activo. Se incluyen en el activo corriente, excepto por los de vencimiento mayor a 12 meses cortados desde la fecha del estado de situación financiera. Otros pasivos financieros: representados en el estado de situación financiera por los préstamos con instituciones financieras, emisión de obligaciones, cuentas por pagar a compañías relacionadas, proveedores y otros pasivos. Se incluyen en el pasivo corriente, excepto por los de vencimiento mayor a 12 meses contados a partir de la fecha del estado de situación financiera.

2.5. Reconocimiento y medición inicial y posterior: Reconocimiento La Compañía reconoce un activo o pasivo financiero en el estado de situación financiera a la fecha de la negociación y se reconocen cuando se compromete a comprar o vender el activo o pagar el pasivo. Medición inicial -

Los activos y pasivos financieros son medidos inicialmente a su valor razonable más cualquier costo atribuible a la transacción, que de ser significativos, es reconocido como parte del activo o pasivo financiero; siempre que el activo o pasivo financiero no sea designado como de valor razonable a través de ganancias y pérdidas. Con posterioridad al reconocimiento inicial la Compañía valoriza los mismos como se describe a continuación:

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MAlLDELfOL

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aou (Expresado en dólares estadounidenses)

Medición posterior a)

Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar: Posterior a su reconocimiento inicial se miden al costo amortizado aplicando el método de interés efectivo. En específico, la Compañía presenta las siguientes cuentas dentro de esta categoría:

(i)

Cuentas porfiobraj comerciales - Clientes: Estas cuentas corresponden fundamentalmente a los montos por cobrar a corto plazo, por los valores iniciales de concesión otorgados a los clientes cuyos locales fueron concesionarios durante el 2010 con la inauguración de las Torres del Malí. SÍ se esperan cobrar en un año o menos se clasifican como activos corrientes, de lo contrario se presentan como activos no corrientes. El importe de la provisión para deterioro de cuentas por cobrar ea la diferencia entre el importe en libros del activo y el valor actual de los flujos futuros de efectivo estimados, descontados a la tasa de interés efectiva. El importe en libros del activo se reduce mediante el uso de una cuenta de provisión y la pérdida se reconoce en el estado de resultados integrales.

(ii)

Compañías relacionadas: Estas cuentas corresponden a los montos adeudados por préstamos y reembolsos de gastos. Si se esperan cobrar en un año o menos se clasifican como activos corrientes, de lo contrario se presentan como activos no corrientes. Estas cuentas se registran a su valor nominal que es equivalente a su costo amortizado pues se recuperan en el corto plazo.

CiÜ)

b)

Otras cuentas por cobran Se registran al valor del desembolso realizado. Se registran a su valor nominal que es equivalente a su costo amortizado puea se recuperan en el corto plazo. Otro» pasivos financieros: Posterior a su reconocimiento inicial se miden al costo amortizado aplicando el método de interés efectivo, En específico, la Compañía presenta las siguientes cuentas dentro de cata categoría:

(i)

Emisión (\P obligaciones / Deuda» bancada* v financieras fincluye fondos provenientes dejitularigación de flujos.); Se registran inicialmente a su valor nomina] que no difiere de su valor razonable, pues están contratados a las tasas vigentes en el mercado. No existen costos de transacciones significativos incurridos al momento de su contratación. Posteriormente se miden al costo amortizado utilizando las tasas de interés pactadas. Los intereses devengados que corresponden a préstamos utilizados en el financiamiento de sus operaciones se presentan en el estado de resultados integrales en el rubro gastos financieros, los intereses pendientes de pago al cierre del año se presentan en el estado de situación financiera en los rubros de Emisión de obligaciones o Deudas bancarias y financieras,

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INMOBILIARIA DEL SOL SJV. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses) tiviütuiíi^á: Son obligaciones de pago por bienes o servicios adquiridos de proveedores locales en el curso normal de los negocios. Se reconocen a su valor nominal que es equivalente a su costo amortizado pues no generan intereses y son pagaderas hasta 6o días. (iii)

J O /\£)R 2013

Cuentas por pagar a compañías relacionadas: Corresponden a obligaciones de pago principalmente por anticipos y préstamos recibidos para capital de trabajo. No devengan intereses y se registran a su valor nominal que es equivalente a su costo amortizado.

Deterioro de activos financieros La Compañía establece una provisión para pérdidas por deterioro de sus documentos y cuentas por cobrar cuando existe evidencia objetiva de que la Compañía no será capaz de cobrar todos los importes que se le adeudan de acuerdo con los términos originales de las cuentas a cobrar. La existencia de dificultades financieras significativas por parte del deudor, la probabilidad de que el deudor entre en quiebra o reorganización financiera y la falta o mora en los pagos se consideran indicadores de que la cuenta a cobrar se ha deteriorado. Al 31 dcdiciembredelaouyaoioyal i de enero del 2010 se han registrado provisiones por deterioro de las cuentas por cobrar de clientes, que se presentan en el estado de situación financiera, netas de Cuentas por cobrar comerciales - Clientes.

najo de activos y pasivos financieros Un activo financiero se elimina cuando expiran los derechos a recibir los flujos de efectivo del activo o si ía Compañía transfiere el activo a un tercero sin retener sustancialmcnte los riesgos y beneficios del activo. Un pasivo es eliminado cuando las obligaciones de la Compañía especificadas en el contrato se han liquidado,

2.6. Propiedades de inversión Inmuebles que son mantenidos para generar rendimientos como resultado de su alquiler en el largo plazo o a través del incremento en su valor o ambas, y que no son ocupadas por la Compañía, se clasifican como Propiedades de inversión. Las propiedades de inversión se reconocen inicialmente a su costo, incluyendo los costos de transacción relacionados y costo de endeudamiento. Los costos de endeudamiento incurridos con el fin de adquirir, construir o producir un activo calificado (un activo cuya construcción o producción demanda un período substancial de tiempo) son capitalizados como porte del costo del activo. Los costos de endeudamiento son capitalizados durante la fase de construcción del activo y cesa cuando el activo está sustancialmente finalizado, o se suspenden cuando la construcción es paralizada. Los intereses incurridos durante la construcción de los edificios de las "Torres del Malí" fueron capitalizados a estos activos. Después del reconocimiento inicial, las propiedades de inversión se registran al costo menos su depreciación. La depreciación de las propiedades de inversión se calcilla por el método de linca recia para asignar su costo durante el estimado de su vida útil, la que es estimada en 6o años para el caso de los Edificios y de 20 años para las Instalaciones. Los terrenos no se deprecian. A efectos de

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MALLDEIMH

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O11 (Expresado en dólares estadounidenses) calcular la depreciación, se considera un valor residual equivalente al 20% del costo original de los bienes. Los valores residuales y la vida útil de las propiedades de inversión se revisan y ajustan, de ser necesario, a la fecha de cada estado de situación financiera. El valor en libros de las propiedades de inversión se castiga inmediatamente a su valor recuperable si el valor en libros del activo es mayor que el estimado de su valor recuperable. 2.7. Propiedades y equipos Las propiedades y equipos son registrados al costo histórico, menos depreciaciones acumuladas y pérdidas por deterioro, en caso de producirse. El costo incluye los desembolsos directamente atribuibles a la adquisición o construcción del activo. Los desembolsos posteriores a la compra o adquisición sólo son capitalizados cuando es probable que beneficios económicos futuros asociados a la inversión fluyan hacia la Compañía y los costos pueden ser medidos razonablemente. Los otros desembolsos posteriores corresponden a reparaciones menores o mantenimiento y son registrados en resultados cuando son incurridos. La depreciación de propiedades y equipos es calculada linealmente basada en la vida útil estimada de los bienes registrados en este rubro o de componentes significativos identificables que posean vidas útiles diferenciadas, y no considera valores residuales, debido a que la Administración de la Compañía estima que el valor de realización de sus propiedades y equipos al término de su vida útil será írrelevante. Las estimaciones de vidas útiles de los activos fijos son revisadas, y ajustadas sí es necesario, a cada fecha de cierre de los estados financieros. Las vidas útiles estimadas de propiedades y equipos son las siguientes: Tipo de bienes

Nú m e r o de ají os

M a q u i n a r i a s y equipos diversos Equipos de telefonía Mueblesy enseres Equipos de computación

10 10 10 3

Cuando el valor en libros de un activo de propiedades y equipos excede a su monto recuperable, este es reducido inmediatamente hasta su valor recuperable. Las pérdidas y ganancias por la venta de propiedades y equipos, se calculan comparando los ingresos obtenidos con el valor en libros y se incluyen en el estado de resultados integrales. Los intereses y otros costos de endeudamiento se capitalizan siempre y cuando estén relacionados con la construcción de activos calificables. Un activo calificable es aquél que requiere de un tiempo prolongado para que esté listo para su uso, período que la Administración ha definido como mayor a

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CERTIFICO que a! prese ir. o eFe¡7i,; guorda coníormidJO con eí • < o r per (o 3ií'|>r,riníc¡!ileí¡r;ía üe~Cr>-~k ,IGS ..o

Resolución No. iM^O

'^oS^LSIÜ^I3

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JOL

INMOBILIARIA DEL SOL S A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses)

2.8. Pérdidas por deterioro de valor de los activos no financieros Los activos sujetos a depreciación o amortización (Propiedades y equipos, Propiedades de inversión e Intangibles) se someten a pruebas de deterioro cuando se producen eventos o circunstancias que 3 (J indican que podrán no recuperarse de su valor en libros. Las pérdidas por deterioro corresponden al monto en el que el valor en libros del activo excede su valor recuperable. El valor recuperable de los activos corresponde al mayor entre el monto neto que se obtendría de su venta o su valor en uso. Para efectos de evaluar el deterioro, los activos se agrupan a los niveles más pequeños en los que se genera flujos de efectivo identificables (unidades generadoras de efectivo). En el caso que el monto del valor libros del activo exceda a su monto recuperable, la Compañía registra una pérdida por deterioro en los resultados del ejercicio, Al 31 de diciembre del 2011 y 2010 y i de enero del 2010 no se ha identificado la necesidad de reconocer pérdidas por deterioro de activos no financieros (Propiedades y equipos, Propiedades de inversión e Intangibles). 2.9. Impuesto a la renta corriente y diferido El gasto por impuesto a la renta comprende el impuesto a la renta corriente y el diferido. El impuesto a la renta se reconoce en el estado de resultados integrales, excepto cuando se trata de partidas que se reconocen directamente en el patrimonio. En este caso el impuesto también se reconoce en otros resultados integrales o directamente en el patrimonio.

Impuesto a la renta corriente El cargo por impuesto a la renta corriente se calcula mediante la tasa de impuesto aplicable a las utilidades gravables y se carga a los resultados del año que se devenga con base en el impuesto por pagar exigióle. Las normas tributarias vigentes establecen una tasa de impuesto del 24% (2010; 25%) de las utilidades gravables, la cual se reduce al 14% (2010:15%) si las utilidades son reinvertidas por el contribuyente. A partir del ejercicio fiscal 2010 entró en vigor la norma que exige el pago de un "anticipo mínimo de impuesto a la renta", cuyo valor es calculado en función de las cifras reportadas el año anterior sobre el 0.2% del patrimonio, 0.2% de los costos y gastos deducibles, 0.4% de los ingresos gravables y 0.4% délos activos. La referida norma estableció que en caso de que el impuesto a la renta causado sea menor que el monto del anticipo mínimo, este último se convertirá en impuesto a la renta definitivo, a menos que el contribuyente solicite al Servicio de Rentas Internas su devolución, lo cual podría ser aplicable, de acuerdo con la norma que rige la devolución de este anticipo. Durante el 2011 y 2010 la Compañía registró como impuesto a la renta corriente causado el valor determinado sobre la base del 24% (2010: 25%) sobre las utilidades gravables puesto que este valor fue mayor al anticipo mínimo del impuesto a la renta correspondiente.

Impuesto a la renta diferido El impuesto a la renta diferido se provisiona en su totalidad, por el método del pasivo, sobre las diferencias temporales que surgen entre las bases tributarias de activos y pasivos y sus respectivos valores mostrados en los estados financieros. El impuesto a la renta diferido se determina usando Página 15 de 42

CERTIFICO que si presente s -•'

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MAU.DELSOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses) tasas tributarias que han sido promulgadas a la fecha del estado de situación financiera y que se espera serán aplicables cuando el impuesto a la renta diferido activo se realice o el impuesto a la 3 O *ARR renta pasivo se pague. Los impuestos a la renta diferidos activos sólo se reconocen en la medida que sea probable que se produzcan beneficios tributarios futuros contra los que se puedan usar las diferencias temporales. Los saldos de impuestos a la renta diferidos activos y pasivos se compensan cuando existe el derecho legal exigible a compensar impuestos activos corrientes con impuestos pasivos corrientes y cuando los impuestos a la renta diferidos activos y pasivos se relacionen con la misma autoridad tributaria. En adición, es importante señalar que de acuerdo con el Código Orgánico de la Producción, Comercio e Inversiones, la tasa del Impuesto a la Renta se reduce progresivamente, iniciando en el 2011 con el 24% hasta llegar al 22% en el 2013, por lo que el impuesto diferido está calculado considerando el decremento progresivo de la tasa impositiva. 2.10. Beneficios a los empleados Beneficios de corto plazo: Se registran en un rubro específico o en el rubro de beneficios sociales del estado de situación financiera y corresponden principalmente a: i)

Participación de los trabajadores en lasjjtilidadesi Calculada en función del 15% de la utilidad contable anual antes del impuesto a la renta, según lo establecido por la legislación ecuatoriana vigente. Se registra con cargo a resultados y se presenta como parte de los gastos generales y administrativos o gastos de publicidad, en función de la labor de la persona beneficiaría de este beneficio.

ii)

Vacaciones: Se registra el costo correspondiente a las vacaciones del personal sobre base devengada.

iii)

Décimo tercer y décimo cuarto sueldos: Se provisional! y pagan de acuerdo a la legislación vigente en el Ecuador.

Beneñcios de largo plazo (Jubilación patronal y desahucio no fondeados): La Compañía tiene un plan de beneficio definido para jubilación patronal, normado por las leyes laborales ecuatorianas. Adicionalmente de acuerdo a las leyes vigentes, en los casos de terminación de la relación laboral por desahucio solicitado por el empleador o por el trabajador, el empleador bonificará al trabajador con el veinticinco por ciento del equivalente a la última remuneración mensual por cada uno de los años de servicios prestados a la misma empresa o empleador, este beneficio se denomina desahucio. La Compañía determina anualmente las provisiones para jubilación patronal y desahucio con base en estudios actuariales practicados por un profesional independiente y se reconocen con cargo a los costos y gastos (resultados) del año aplicando el método de Costeo de Crédito Unitario Proyectado y representan el valor presente de las obligaciones a la fecha del estado de situación financiera, el cual es obtenido descontando los flujos de salida de efectivo a una tasa de 6.5% anual equivalente a la tasa promedio de los bonos de gobierno, publicada por el Banco Central del Ecuador que están denominados en la misma moneda en la que los beneficios serán pagados y que tienen términos que se aproximan a los términos de las obligaciones por pensiones hasta su vencimiento.

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CERTIFICO quo si presento el

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1MM

WALL DEL >OL

INMOBIUARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aoii (Expresado en dólares estadounidenses) Las hipótesis aduanales incluyen variables como son, en adición a la tasa de descuento, tasa de mortalidad, edad, sexo, años de servicios, remuneraciones, incremento futuros de remuneraciones, tasa de rotación, entre otras. Las ganancias y pérdidas aduanales que surgen de los ajustes basados en la experiencia y cambios en los supuestos aduanales se cargan a resultados en el periodo en el que surgen.

3 fi A R R 7(111 " " "

Los costos de los servicios pasados se reconocen inmediatamente en resultados del aftu. Al cierre del año las provisiones cubren a todos los trabajadores que se encontraban trabajando para la Compañía. 2.11. Provisiones corrientes Las provisiones representadas en el estado de situación financiera, principalmente por beneficios sociales se reconocen cuando la Compañía tiene una obligación presente, ya sea legal o implícita, como resultado de sucesos pasados; es probable que vaya a ser necesaria una salida de recursos para liquidar la obligación; y el importe se puede estimar de manera confiable. Las provisiones se miden por el valor presente de los desembolsos que se espera sean necesarios para liquidar la obligación usando una tasa antes de impuesto que refleje las evaluaciones del mercado actual del valor temporal del dinero y los riesgos específicos de la obligación. El incremento en la provisión como motivo del paso del tiempo se reconoce como un gasto por intereses.

2.12. Reconocimiento de ingresos e Ingresos diferidos La Compañía suscribe diversos tipos de contratos de concesión (alquiler) con sus clientes, los que legalmente reciben el nombre de "contratos de concesión". Generalmente en los contratos con clientes con períodos de corto y mediano plazo, se establecen contraprestaciones divididas en: (i) valores recibidos al comienzo del contrato, o durante el primer año de alquiler ("valores iniciales de concesión"), y (ii) valores recibidos mensualmente a lo largo del plazo contractual y conforme el uso de las instalaciones (Valores mensuales de concesión"). En los casos de clientes con los que se suscriben contratos de largo plazo, generalmente clientes que alquilan espacios representativos del centro comercial, a quienes se les denomina "clientes ancla", se pacta el cobro solo de "valores iniciales de concesión". Valores Iniciales de Concesión - VIC Los "valores iniciales de concesión" se reconocen inicialmente en el rubro como Ingresos diferidos y, posteriormente, se reconocen en resultados en línea recta en el plazo del contrato de concesión, independiente del momento de su cobro. Los valores a reconocer en el Estado de resultados integrales durante los próximos 12 meses se reconocen el pasivo circulante y el saldo remanente se reconoce en el pasivo no circulante. Valores Mensuales de Concesión - VMC Se registran con crédito a los resultados en base a su realización y corresponden a los valores de alquiler.

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Directora de Auiorizoción y hegistro

PáginalOS


^ MAUPELtOL

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses) 2.13. Distribución de dividendos -

J " ABn ¿ O l ü

La distribución de dividendos a los accionistas de la Compañía se deduce del patrimonio y se reconocen como pasivos corrientes en los estados financieros en el periodo en el que los dividendos se aprueban por los accionistas de la Compañía. 2.14. Reserva legal De acuerdo con la legislación vigente, la Compañía debe apropiar por lo menos el 10% de la utilidad neta del año a una reserva legal hasta que el saldo de dicha reserva alcance el 50% del capital suscrito. La reserva legal no está disponible para distribución de dividendos, pero puede ser capitalizada o utilizada para absorber pérdidas. La apropiación de la reserva legal del año 2011 correspondiente a los resultados del 2010, se encuentra pendiente de aprobación por los accionistas de la Compañía. 2.15. Resultados acumulados Reserva de capital Este rubro incluye los saldos que la Compañía ha registrado en las cuentas Reserva por revalorización del patrimonio y Reexpresión monetaria y la contrapartida de los ajustes por inflación y por corrección de brecha entre inflación y devaluación de las cuentas Capital y Reservas originados en el proceso de conversión de los registros contables de sucres a dólares estadounidenses al 31 de marzo del 2000. De acuerdo con disposiciones legales vigentes, el saldo acreedor de esta reserva podrá capitalizarse en la parte que exceda las pérdidas acumuladas y las del último ejercicio económico concluido, si las hubieren; utilizado para absorber pérdidas; o devuelto en el caso de liquidación de la Compañía. Se clasifican en Resultados Acumulados de acuerdo a disposiciones legales vigentes al momento de adopción de las NIIF. Provenientes de la Adopción por primera vez de las "NIIF" Los ajustes provenientes de la adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera "NIIF" que se registraron en el patrimonio en la cuenta Resultados acumulados, subcuenta Resultados acumulados provenientes de la adopción por primera vez de las "NIIF", que generaron un saldo deudor éste podrá ser absorbido por los Resultados Acumulados y los de último ejercicio económico concluido, si los hubiere. 2.16. Información por segmentos La información sobre los segmentos se presenta de acuerdo con la información interna que se suministra a la máxima autoridad en la toma de decisiones. Se ha identificado como la máxima autoridad en la toma de decisiones, que es responsable de asignar los recursos y evaluar el rendimiento de los segmentos de explotación, al Gerente General y el Directorio, encargados de la toma de decisiones estratégicas. (Nota 24)

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C^nTIHOO quo 3'í presenta e¡err¡;:'c guarda copiarmidM con eí a ,>""'pcr la SoperinfantonutacIS^n PV.niosoon x Resolución No, JM/V

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses) 2.17. Contabilizado!! de Fideicomisos La Compañía es la que instruye el destino que debe dar a los fondos administrados por el Fideicomiso de titularización mencionado en la Nota 23, así como los destinos de sus inversiones temporales. En consecuencia, debido a que el control del fideicomiso es ejercido por la Compañía, los estados financieros adjuntos incluyen las cuentas corrientes; inversiones temporales en poder del Fideicomiso y sus obligaciones, asi como reflejan sus ingresos y costos, respectivos. Adicionalmente, la Compañía posee el 100% de los derechos fiduciarios del fideicomiso FIMALL, propietario del terreno y edificios donde funciona el centro comercial denominado "Malí del Sol". De esta forma, los estados financieros adjuntos incluyen las cuentas del Fideicomiso FIMALL y, en consecuencia, los activos del centro comercial Malí del Sol se muestran como Propiedad de inversión de la Compañía. Esta presentación se origina de la aplicación de la NJC 40, Propiedades de inversión. ESTIMACIONES Y CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS La preparación de estados financieros requiere que la Administración realice estimaciones y utilice supuestos que afectan los montos incluidos en estos estados financieros y sus notas relacionadas. Las estimaciones realizadas y supuestos utilizados por la Compañía se encuentran basados en la experiencia histórica, cambios en la industria e información suministrada por fuentes externas calificadas. Sin embargo, los resultados finales podrían diferir de las estimaciones bajo ciertas condiciones. Las estimaciones y políticas contables significativas son definidas como aquellas que son importantes para reflejar correctamente la situación financiera y los resultados de la Compañía y/o las que requieren un alto grado de juicio por parte de la administración. Las principales estimaciones y aplicaciones del criterio profesional se encuentran relacionadas con los siguientes conceptos: •

Provisión por deterioro de cuentas_por cobrar: La estimación para cuentas dudosas es determinada por la gerencia de la Compañía, en base a una evaluación de la antigüedad de los saldos por cobrar y la posibilidad de recuperación de los mismos. La provisión para cuentas incobrables se carga a los resultados del año y las recuperaciones de cuentas provisionadas se acreditan a otros Ingresos. Propiedades y equipos y Prppk evalúan al cierre de cada ano.

jgsje inversión: I-a determinación de la vidas útiles que se

Provisiones por beneficios a empleados: Las hipótesis empleadas en el cálculo actuarial de Jubilación patronal y desahucio, para lo cual se utiliza estudios actuariales practicados por profesionales independientes.

Página 19 de 42 Cufí'ilPiOO quo 31 presemo e^m guardo conformidad con el • • .. f.

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadoumdensesj •

4.

30A

2013

ImpMStp a lfl renta djferido; La Compañía ha realizado la estimación de sus impuestos diferidos considerando que todas las diferencias entre el valor en libros y la base tributaria de loa activos y pasivos (fundamentalmente efectos de la adopción de las NIIF) se revertirán en el futuro,

TRANSICIÓN A NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA (NIIF) 4.1.

Base de transición a las NIIF 4.1.1. Aplicación de la NIIF i De acuerdo a la Resolución No.o8.G.DSC.oio emitida por la Superintendencia do Compañías en noviembre del 2008, las compañías como Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol, debieron preparar sus primeros estados financieros bajo NIIF en el 2011, por lo cual los estados financieros de la Compañía por el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2011 son los primeros estados financieros emitidos de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). Hasta el año terminado en el 2010 la Compañía emitía sus estados financieros según Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC), por lo cual las cifras de los estados financieros del 2010 han sido reestructuras para ser presentadas con los mismos criterios y principios del 2011. La fecha de transición a las NIIF de la Compañía es el i de enero del aoio, fecha en la que se ha preparado el estado de situación financiera de apertura. De acuerdo a la NTIF i, para elaborar los estados financieros antes mencionados, se han aplicado todas las excepciones obligatorias y algunas de las exenciones optativas a la aplicación retroactiva de las NIIF. 4.1.2. Exenciones a la aplicación retroactiva utilizadas por la Compañía La siguiente exención a la aplicación retroactiva fue utilizada por la Compañía; Valor razonable o valuaciones como costo atribuido De acuerdo a lo señalado por NIIF i "Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera", la Compañía ha optado por utilizar el valor razonable como costo atribuido para la gran parte de sus terrenos, edificaciones y equipos a la fecha de transición a las NIIF mediante el uso de tasaciones efectuada» por expertos independientes calificados. Al resto de los activos fijos se les asignó como costo atribuido el costo, neto de depreciación vigente al i de enero de 2010 según las Normas Ecuatorianas de Contabilidad, ya que este es comparable con su costo o costo depreciado bajo NIIF. Las demás exenciones opcionales no han sido utilizadas por la Compañía por no ser aplicables.

Página 20 de 42 CEñTIrJCOquo al prosíinío per la Superintflndfliicía de Resolución No,

"Directora de Autoriz.-,uón

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4.2. Conciliación entre las NIIF y las NEC Las conciliaciones presentadas a continuación detallan la cuantificación del impacto de la transición a las NIIF. La conciliación proporciona el impacto de la transición con los siguientes detalles: •

Conciliación del patrimonio al i de enero del 2010 y 31 de diciembre del 2010. Conciliación del estado de resultados integrales por el ejercicio anual terminado al 31 de diciembre del aoio. 4.2.1.

Conciliación del patrimonio 31 de d i c i e m b r e del 2010

Con ccptos Total p a t r i m o n i o neto a t r i b u i b l e a los accionistas según NEC Depreciación de las propiedades de inversión Ingrcaos diferidos - V1C Impuesto a la renta diferido

38,060,856

37,375,871

200,743 C330,54O (433,630)

2,975,632 (21,468,980) 4,628,337

(a)

tb) Ce)

Efecto de las NIIF en el a f t o 2 O i o Efecto de transición al i de en ero del 2010 Total p a t r i m o n i o netoutribuiblc a los accionistas según NIIF

i de enero del 2010

(563,428) (13,885,012)

(13.885,012)

23,612,416

23-490.859

(a) Propiedades de inversión De acuerdo con NEC, como resultado de no consolidar a la Entidad de Propósito Especial (EFE) tenedora de los activos en los que se soporta el centro comercial Malí del Sol, los estados financieros de la Compañía presentaban su interés sobre el valor de los inmuebles cedidos al Fideicomiso FIMALL como un derecho fiduciario, presentado en el rubro Otros activos, amortizado en un plazo de 50 y 20 anos para las edificaciones y las instalaciones, respectivamente, considerando un valor residual de cero. De acuerdo con NIIF, el estado financiero de apertura incluye las cuentas del Fideicomiso FIMALL y, en consecuencia, los activos del centro comercial Malí del Sol se muestran como Propiedad de inversión de la Compañía. Esta presentación se origina de la aplicación de la NIC 40, Propiedades de inversión. La propiedad de inversión, sobre la base de una tasación encargada a peritos externos, es depreciada en 6o y 20 años, para las edificaciones y las instalaciones, respectivamente, con un valor residual equivalente al 20% del costo original de los bienes. (b) Ingresos diferidos por pagos recibidos al inicio de los contratos de concesión De acuerdo con NEC, los ingresos se reconocieron al recibirse el pago de los clientes, sea por "valores iniciales de concesión" o por "valores mensuales de concesión".

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Resolución No,

, BETTY TAM

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O11 (Expresado en dólares estadounidenses) De acuerdo con NIIF, los ingresos se reconocen en línea recta a lo largo de la vida del contrato e independiente del momento de su cobro. En este sentido, los "valores iniciales de concesión" ac reconocen inicialmente como ingresos diferidos y, posteriormente, se reconocen en resultados en línea recta en el plazo del contrato. (c) Impuesto a la renta diferido Las NEC no permitían el reconocimiento del impuesto a la renta diferido. De acuerdo uon NIIF, es requerido el reconocimiento del impuesto a la renta diferido por todas las diferencias temporales surgidas entre el valor en libros de activos y pasivos y sus valores para fines tributarios (base tributaria). Para efectos del estado financiero de apertura se ha reconocido el impuesto a la renta diferido de las diferencias temporales resultantes de las situaciones descritas en los acápites (a) y (b), generando un impuesto a la renta diferido activo, con un correspondiente incremento patrimonial, Este impuesto a la renta diferido activo es reconocido debido a que existe evidencia que se producirán beneficios tributarios futuros contra los que pueda

4.2.2.

Conciliación del estado de resultados integrales Por el u n » ter m i n a do el 31 de d i c i e m b r e del a o i o

Conceptos

Utilidad n e t a según NEC

_

Depreciación de las propiedades de Inversión Ingresos diferidos VIC I m p u e s t o a lo r e n t a diferido Ajuste de tosas i m p u e s t o u la r e n t a d i f e r i d o f i ) Eftídode la transición u las NIIF

2, 4 5 4 . a 6 o

200,743 (330,541 ) _

Utilidad neta según NIIF

32,449 (466.Q79) 1^890.832

(a) El ajuste de tasas se debe a los efectos de la reducción progresiva de tasas de impuesto u la renta aprobada en noviembre del aoio. En 31 de diciembre del 2010 los impuestos diferidos fueron calculados considerando las tasas impositivas futuras sobre las cuales las diferencias temporales estarán sujetas en el momento de su realización. fteclasificaciones

Adición al mente, el estado financiero de apertura para NIIF incorpora las siguientes reclasificaciones con relación al balance general según NEC: Disminución y aumentos por rcclasifícación: i. US$483,977 reclasificado de la cuenta Otros activos, que constituía un aporte de la Compañía al Fideicomiso de titularización Mobilsol CERO-UNO y que este los mantenía en la cuenta de Efectivo y equivalentes de efectivo. En el proceso de conversión a NIIF se elimina la cuenta Otros activos y se reconoce el fondo como Efectivo y equivalentes de efectivo.

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CERTIFICO quo si presento ejemp't; anorcta coníormirkjdcon el •ffcrla SuperirlfiíiünncJa deCcT>K,.,ius Resolución No. J&^.

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INMOBILIARIA DEL SOLS.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses) 2. De acuerdo a disposiciones vigentes emitidas en el 2011 por parte de la Superintendencia de Compañías se reclasificó el saldo de la Reserva de capital una subcuenta en e] grupo de Resultados acumulados. 5.

ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS 5.1 Factores de riesgos financieros Las actividades de la Compañía la exponen a una variedad de riesgos financieros: riesgos de mercado (incluyendo el riesgo de tasa de interés sobre el valor razonable y riesgo de precio), riesgo de crédito y riesgo de liquidez. El programa general de administración de riesgos de la Compañía se concentra principalmente en lo impredecible de los mercados financieros y trata de minimizar potenciales efectos adversos en el desempeño financiero de la Compañía. La administración de riesgos está bajo la responsabilidad de los altos directivos de la Compañía. a)

Riesgo de mercado:

El riesgo de mercado nomina varios riesgos que tienen características comunes; la posibilidad de que la Compañía sufra pérdidas como consecuencia de las variaciones de mercado, derivadas de los activos que son propiedad de la Compañía. Entre los más comunes se encuentran: -

Riesgo de que el posicionamiento de la Compañía se vea afectado por su propia operación o por la operación de otros centros comerciales.

-

Riesgo de que las tasas de interés de su pasivo bancario sufra variaciones al alza.

£1 principal riesgo que puede tener la Compañía es que el posicionamiento se vea afectado por su propia operación o por la operación de otros centros comerciales. Malí del Sol es un centro comercial con 14 años en el mercado; si bien es líder en el mercado de la ciudad de Guayaquil, en los últimos años se han inaugurado otros centros comerciales con nuevas marcas y con acabados modernos, lo cual implica que la Compañía deba asumir el riesgo de que su participación de mercado sufra variaciones por la penetración y posicionamiento de la competencia. La Administración hace un monitoreo constante de la participación del Malí del Sol en el mercado y considera esta información en sus acciones de marketing y demás decisiones estratégicas con el objetivo de mantener la fidelidad de sus clientes, así como su posición de liderazgo.

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aoil (Expresado en dólares estadounidenses) b)

ABR 2013

Riesgo de crédito:

El riesgo de crédito surge del efectivo y equivalente de efectivo y depósitos en bancos e instituciones financieras, así como de la exposición al crédito de los clientes, el mismo que incluye las cuentas por cobrar. Respecto a bancos e instituciones financieras, la Compañía acepta a instituciones cuyas calificaciones de riesgo independientes determinan niveles de solvencia que garanticen estabilidad y respaldo a las inversiones de la Empresa. c)

Riesgo de liquidez:

La principal fuente de liquidez son los flujos de efectivo provenientes de la concesión de espacios, para administrar esta liquidez la compañía cuenta con un flujo proyectado a doce meses. A continuación se analiza los pasivos financieros no derivados de la Compañía sobre bases netas agrupadas sobre la base del periodo remanente a la fecha del estado de situación financiera hasta la fecha de su vencimiento. Los montos revelados en el cuadro son los flujos de efectivo no descontados.

Al 31 de diciembre del aon Prestamos con ioititucioncí financien» y emisión de obligaciones Cuentas por pagar a cnmpiñlu tul [icio nm'iis Proveedores

Menos de i

Entre ( y a

u fio

aliga

5.521.392

4.982.75a

5-916.553

Entre i y a uftos

Entre i y 5 años

nrtos

79,735 875,008 Menos de 1

Al 31 de diciembre del 2010 Préstamos con instituciones financieros y emisión de obligaciones Cuentas por pagara compañías relaciono Jos Proveedores

En tro ay 5

a fio 4.211.783 488,555

4.310.914

Mi* des Afta*

6.955-330 11,513.886

a.472,435

5.2 Administración del riesgo de capital Los objetivos de la Compañía al administrar el capital son el de salvaguardar la capacidad de la misma de continuar como empresa en marcha con el propósito de generar retornos a sus accionistas y mantener una estructura de capital óptima para reducir el costo de) capital. Consistente con la industria, la Compañía monitorea su capital sobre la base del ratio de apalancamiento. Este ratio se calcula como la deuda neta dividida entre el capital total. La deuda neta se calcula como el total de los recursos ajenos (incluyendo préstamos corrientes y no corrientes, emisión de obligaciones, proveedores y compañías relacionadas) menos el efectivo y equivalentes al efectivo. El capital total se calcula como el "patrimonio neto" más la deuda neta.

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CERTIFICO que 3! presente e|emü'i fí r.nnformKlm£pfi el oj'cr per la Superintendencia rie7ToT>fc>.,ics ,,0. Resolución No,

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3 0 AflR 2013

Los ratios de apalancamiento al 31 de diciembre de aon y de 2010 fueron los siguientes:

15,222,283 875,008

Total de obligaciones financieras y emisión de obligaciones Proveedores Cuentas por pagara compañías relacionadas

13.944,100 2,473,435 12.002.441

9,449.440

28,418,976 (1,576.436]

25.546.731 Menos: Efectivo y equivalentes de efectivo

24,204,993 26.813.4.45 51,018,4,38

Deuda neta Total patrimonio neto Capital Total

26,842,540 23.612.416 50.5406

Ratio de a palurt«i miento

La reducción en el ratio de endeudamiento durante 2011 es resultado, fundamentalmente, de la conclusión de las obras de las Torres del Malí" que además de reducir la demanda de capital, pasaron a generar ingresos en el 2011. 6.

INSTRUMENTOS FINANCIEROS Categorías de instrumentos financieros A continuación se presentan los valores libros de cada categoría de instrumentos financieros al cierre de cada ejercicio: Al Jld. diciembre del 1011

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8.9Í4.490 3,ÍK»X» • Í.5W.TB

3Í23.DS7

IM.Vfi.l.JOí

A.II4.D4T

2.4TJ.J51 31ÍÍ5J

D.1J1043

!,«Í2MJ

t,Tlí.M7

1190,116

31WII «0

KUIT.OM

:1,»J.11«

J.I4J.UX

H.IIJ.7.1J

Página 25 de 42

GERTÍF1CO quo 31 presento ejemp'c guarda coniorm'dad con el a pCr Ja-StípíTrÍ3TÍ^;I^?

No. 1430 f.u\c-n? • ion, y Kt-y -í^r

Página116


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAUDELSOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aou (Expresado en dólares estadounidenses) El valor en libros de cuentas por cobrar corrientes, efectivo y equivalente de efectivo, y otros activos y pasivos financieros se aproxima al valor razonable debido a la naturaleza de corto plazo de estos instrumentos y que devengan intereses que se aproximan a los intereses de mercado.

3ÜABR

EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 3 1 de dicicm bre del 2 Olí

129,912 726,361 856,273 485,465 1,341.738

Efeclivo en caja Dáñeos Inv ersiones tem porales

i de enero del

aoi o

agio 121,67 ' 699,5M 881,185 755.251

97,315 954,308 1,051,62.3 5.208,847 6,260,470

lili 7 6,4 3 6

Inversiones temporales constituyen pólizas de acumulación en instituciones financieras locales con vencimiento menor a 90 dias y tasa de interés anual de 3,65% (31 de diciembre del 2010 - entre 3,25% y 4%; i de enero del 2010 - 4,75*)8.

CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - CLIENTES 31 de diciembre del Corriente Valores iniciales de concesión - VIC Valores mensuales de concesión - VMC Ser vicios de p u b l i c i d a d Otros Provisión p a r a c u e n t a s incobrables

aoto

2O1O

286,730 34.221 30.956 33.697

954,331 266,776 55.603 56.730

2,226 91.386 48,869

385,604 (79,348) 306,356

No corriente Valores iniciales de concesión - VIC

434,483

Total

740,739

Página 26 de 42

i de enero del

2 Olí

1.333,440 (92,251) i , 2 4 1 ,1 89

142,481 [78.250! 64,231

243,498

i ,241 ,189

307.729

CERTIFICO que s! presente e¡emp!oi guO'óa conformidad con el outonzodu perla Sijpíriíií(!i?o'fine¡a de Compañías con flSsoíución No,

ón y K t r Q í s i r o

Página 117


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOB1LSOL

MAU.PELMH

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses)

30

2013

A continuación se muestra un análisis de antigüedad de los saldos a) cierre de cada período: 31 de diciembre de) aoio

201 1

Por vencer Vencidas 3 1 0 6 0 días 61 o 90 días 91 a 360 días Mus de 360 Total a n t e » de la provisión Provisión paro cuentes incobrables

Total

9.

718,237

88%

952,204

73.037 8,106 6,046 15,661 101,850

9% 1% 1% 2S6

87,896 i s a , ogi 132,256 8,993 381,236

820.087 (79.34B)

-10%

740.739

1.333.440 (92,251)

7*

25.934

11*

5.306

10*

15.728

7%

46,968 385,979 £78,350)

-7*6

1,241,189

-! -a o*.

307,729

IMPUESTOS POR RECUPERAR 31 de d i c i e m b r e del 20 1 1_

Retenciones en la fuente Impuesto u la renta por cobrar años a n t e Impuesto al valor agregado

9l8,9l6 72,293

99 1,209

10.

i de enero del aoio 7i% 339.01 1 188%

a oi o 946,956 86,842 318,049 1.35». «47

i de enero del 2010

841 .21 4

68,756

996.8 i a

ANTICIPOS A PROVEEDORES 3' de 201 1

Anticipos a prov odores (i)

(i)

d i c i e m b r e del 201 o 816,958 816,958

i de enero de 201 o . -

Corresponde a anticipos concedidos a proveedores para la conslnimón de latí Torren de Malí, principalmente, los cuales fueron liquidados en el 2011.

CERTIFICO que al presente e¡emp!ai Página 27 de 42

g'ja r dncpn;arnTdJd con el autopiado

ír.^ da -.u:^t,:- . ion y Üe.gislro

Página118


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MAUDELSOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aon (Expresado en dólares estadounidenses) 11.

BR 2013

PROPIEDADES DE INVERSIÓN Terrenos

Al i de enero del 2010 Costa histórico Depreciación acumulada Valar en libros al i de enero del 2010

24,931.547

31,077,568 [146,465) 30,931,103

34,931,547

10,368,877 (740,196) 40,559.784

24,931,547

Movimientos aoi O Adiciones Depreciación Valoren libro» al 31 d« diciembre del 2010

Edificios t ínstalaeioiKS

Obrasen pnx-ew

393,619 292,619

56301,734 (146,465) 56,155,269

897,279

11,266.156

1.189,8^8

(740,196) 66,681,239

Al 31 de diciembre del zoio Costo histórico Depreciación acumulada Valoren libros al 31 de diciembre del 2010

24,931,547 24931,547

41,446,445 (886,661) 40,559.784

24,931.547

3,326,362 [861,254) 43,024,89=

1,189,898 1,189,898

67.567,890 (886,661) 66,681,229

(1.189,898)

3,136,464

Movimiento* zon Adiciones Depreciación Valor en libros al 31 de diciembre del 2011 Al 31 de diciembre del 2011 Costo histórico Depreciación acumulada Valoren libro* al 31 d* diciembre del 2011

24,931,547 24-931.547

44,773.807 (1,747-915) 43,034,892

(861.154) 67,956,439

69,704,354 (1.747,915) 67,956.4,39

CERTIFICO que si presóle S ;emp'c gj^Jda.xnnlünTúdjg con of r;

por lo up8rInIwKlertciaí

Resolución No. Página 28 de 42

Página119


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOU MALL DEL SOL

1NMOBIUAKIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL ZO11 ^Expresado en dólares estadounidenses) 12.

PROPIEDADES Y EQUIPOS Efltiii Al i de enero del 2010 Costo histórico Depreciación 3 cu mu tocto

Valor en libros al i de enero del 2010 Mo vimi entos 201 o Adiciones Bajas, netas Depredación

Valor en libros al 31 de diciembre ¿tí snio Al 31 de diciembre del 2010 Cosío histórico Depreciación acumulada Vítor en libros al 31 de diciembre dd 20»0 Moví míen los 2011 Adiciones 8;ij:js, ticl as Depreciación Valor en libro* ai 31 de diciembre dd son

533,461 (140,550)

36.919

180,251

(2^,311)

(55.779)

992,911

14,608

124^72

136,120

651

(s,725)

(746)

(66,581)

(3.322)

(18,035)

459.725

11,191

106,447

(201,289)

36,824 (25.633)

[7J.804)

459,735

11,191

106447

15,575

160,504

661,014

167,727 (3.749)

!'5.=39J

(8,400)

(65.037)

(2,879)

(SI.446)

57B.6Ú6

8,648 =^=3EB=

Al 31 de diciembre del 2011 Cosío histórico Depreciación acumulada Valor en libros al 31 de diciembre del 2011

180,251

236.105 =

•^

844,992

2Í.90I

(266,326)

(13,253)

(96.250J

578,666

8,648

236.105

332,355

Página 29 de 42

^wweoflu. 3, presenle ,

L

1

~"^^^^>_

:fón No, ¿HÜfc

Página 120


Prospecto de Oferta Publica II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALLDELtOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares^estadounidenses)

30*ABR

DEUDAS BANCARIAS Y FINANCIERAS Al i de enero del

Al 31 de diciembre

Produbanco SA.

20ji 4,219.119

ama 5,054,094

Titutarización de flujca

6.668,973

8.890.006

lO.JOO.OOO

10,888,092

13,944,100

11.549,330

(3.903.602)

(3.223,05?)

(2.822,663)

6,o84,4«0

10,721,043

8.726,667

Pasivo corriente

Pnffivo no corriente

3D1Q

1,049,330

Vencimientos contractualeü;

Afto

Al 31 de diciembre del 2011

Al 11 de diciembre del 2010

Produbaneo

Produbanco

Tilularización

Titulan zación

2O1O 2011

846,384

2,376,673

2012 2013

927,963 999.690

2,975.639 2,226,666

916,554 999,690

2.819,998 2,226,667

2014

1,095.291

1,466,667

1,466,667

2015

1-196,175

1,095,291 1,196,175

6,668,073

5,OS4.Oqn

8.800,006

4.219.119

Al i de enero del 20 10

Produbanco

Titula rizado n

1,049,330

1,773,333 2,618,890 2.414,443 2,226,667 1.466,667

1,0^9,330

io.soo.ooo

Las obligaciones con Produbanco al 31 de diciembre del 2011 corresponden a una obligación financiera para financiar capital de trabajo, obligación que genera un interés anual del 8.95% con vencimiento hasta noviembre del 2015. Al i de enero del 2010 correspondían a obligaciones con intereses anuales de 9,38% que vencieron en agosto del 2010. Titularización de flujos corresponde a los saldos de pagos mensuales de capital que debe cancelar la Compañía en virtud del proceso de titularización mencionado en Nota i y que comprenden las clases A, B y C, y cuyos cupones devengan una tasa anual de interés equivalente al 8.75%, 9% y 9.5%, respectivamente. El Banco Produbanco S.A. firmó un convenio de incorporación a la garantía - tipo garantía abierta, con el Fideicomiso Mobflsol Garantía, por el cual todas las obligaciones que mantiene están sujetas a la garantía de! Fideicomiso, de acuerdo a su reglamento CVer Nota 23.!).

Página 30 de 42

CciñTIHÜÜque 31 preósrV3 e;e:.v nardo cont5nTTfTÍtttf-cú.n el U ' j ' c f . z » per la Sujt'jrintendeiifita üe Corr>¿/¡loa tResolución No. •*• Ij^

Página 121


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INMOBILIARIA DEL SOL S .A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aoil [Expresado en dólares estadounidenses) 14.

EMISIÓN DE OBLIGACIONES

30 ABR 2013

aon Monto emitido en el 2011 Intereses y comisiones del periodo Pagos de intenaes y comisiones Pagos de capital

4,500,000 193,152 (167.931) (190,000)

Saldo al 31 de diciembre 2011

4.334.233

Segregación de porciones corrientes v no corrientes: Pasivo corriente Pasivo no corriente

924.331 3,410.000

Corresponde a obligaciones con garantía general. La emisión está estructurada de la siguiente manera: ÜS$5,ooo,ooo, divididos en 250 títulos de la serie "A" de US$ao,ooo cada uno, a una tasa anual fija del 7.75%, que fije equivalente a su tasa de interés efectiva. De los títulos emitidos 225 se han colocado en el mercado entre julio y diciembre del 2011, totalizando US$4,50o,ooo. El plazo de vigencia de cada titulo es de 5 años. El capital e interés se cancela de forma trimestral. Cumplimiento de "convenants": Como parte de este proceso de emisión de obligaciones, la Compañía debe cumplir con los siguientes resguardos: a) el nivel de endeudamiento con costo de la Compañía no debe ser superior a 2 veces su patrimonio; b) mantener activos libres de gravámenes de acuerdo con lo establecido en el articulo 13 de la Sección I del Capítulo ffl, Subtitulo I del Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores; y c) no repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Al 31 de diciembre del 2011, la Compañía se encuentra en pleno cumplimiento de estos resguardos. Vencimientos contractuales de capital al .-n de diciembre del 2011: Año «nía 2013 2014

900,000 900,000 900.000 900,000 710,000

2015 2016

Página 31 de 42

^r¡Qs^^^aec Resolución NO, 2tHo

r*>ctora

^'"CS(-°

de

Página 122


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MALL DEL SOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses) 15.

PROVEEDORES Al 31 de diciembre del

aon

Inesa S.A. General] Ecuador

Creacional S.A. G4S Security Servicens Cío- Udo. Klaere Montesdeoca N e u m n n e Mnrio G. Roberto Plaza Ensa Cy cde CohecoCia. Ltda.

A) i de enero del 2O1O

1S6.S78 144.712 77,855 46,783 33.752

628,843

5,100

74,869 106,665

47.700

an,sB8

41,866

11.563 S9.46i

48.883 -

19.813 -

"

ai, 433

-

11.544 11,450 10,314 9.350 -

Sisclim n S.A. Jnmomoriuxi Estructuras de Aluminios.A, Estrusn Otros

16.

SOI O

.

• 111.643 186,086

3,958 . .

587.367 360,384

330,054 875,008

174.038 3 2 1 .*íai!

4 = 5 ,839

2,472.435

IMPUESTO A LA RENTA CORRIENTE Y DIFERIDO Situación fiscal A la fecha de emisión de estos estados financieros, la Compañía ha sido fiscalizada hasta el año 1993 inclusive. Los años 2008 al 2011, se encuentran abiertos a revisión fiscal por parte de las autoridades correspondientes.

Conciliación tributaria-contable del Impuesto a la renta corriente A continuación se detalla la determinación del impuesto sobre los años terminados al 31 da diciembre del 2011 y 2010: Utilidad ames de impuesto a la renta y participación laboral 15% de participación laboral Utilidad antes de impuesto a la renta Menos - Beneficio por dincapacitados Mus - Cutos no deducibtes Menos - Ingresos diferidos exentos Base imponible Tasa de impuesto a la renta Impuesto a lo renta causado - corriente impuesto u la renta diferido del aiio Gasto de impuesto a la renta del año

4.920.852 738.138) 4,182,724 76,511) «3.453 1,388,41?)

í

4,011.740 601,761)

t

35.217)

(i)

448.1 U

3,941.249

3,823,874 25%

34%

705,900

•i 55.719

37S.79S 1389.348

Página 32 de 42

CERTIFICO que sí pr« ? nt« ííua'da co.nformicL-o í,jn

Ol

.;

per )a Suprnííie Resolución No,

Página 123


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MALLDtLÍOl

INMOBILIARIA DEL SOL S A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aou (Expresado egjolares estadounidenses) (l) Representa el resultado NEC, base para cálculo del impuesto a la renta, antes de los ajustes NIIF ejecutados para fines de comparación. Impuesto a la renta diferido El análisis de impuestos diferidos activos y pasivos es el siguiente: 31 de diciembre del

Im puestos diferidos activos:, Que se realizarán dentro de 12 meses Que se realizarán después de i 2 meses

Im pu estos diferidos pasiv os: Que se realizarán den tro de 12 meses Que se realizarán después de i 2 meses Saldo neto

i de enero del

aoio

2 01 O

464,279 4,243,632 4,707,911

664,037 4,236,416 4,900,453

523,052 4,849,135 5,372,177

46,171 742,827 788,998

48,178 657,567 705,745 4,194,708

693,654 743,840

2O11

3,918,913

50,186

4,628.337

El movimiento de la cuenta impuesto a la renta diferido es el siguiente:

Saldo al i de en ero de 2010 Crédito (débito) a resultados por realización Ajuste de tasas impositivas

Saldo al 31 de diciembre del 2010 Crédito (débito) a resultados por realización S a l d o a l s i de diciembre del 2011

Activo

Pasivo

Ingreso diferido

Depreciación délas propiedades de inversión (743.840) (50.186)

5.37a.i77 82,636 (554.36o) 4.900.453

Í705-745)

(192.542)

(83-253)

Total 4.628.337 32-450 (466.079)

88.281

(788.998)

4-707-911

4.194.708 (275.795) 3-918.913

El impuesto diferido se determinó para el período al i de enero del 2010 a la tasa del 25%. Para los períodos terminados el 31 de diciembre del 2011 y 2010, el impuesto diferido se determinó en función de la reducción progresiva de la tasa de impuesto a la renta hasta llegar al 22% en el 2013, contemplada eu el Código Orgánico de la Producción, Comercio e Inversiones, aprobado en noviembre del 2010 y vigente a partir de enero del 2011. Otros a@Hntos El 24 de noviembre de 2011 en el Registro Oficial 583 se publicó La Ley de Fomento Ambiental y Optimización de los ingresos del Estado. Página 33 de 42

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guarda con¡arrnid:Jd con e( r, .< cr n,. per lo 8f!¡i¡:ri"¡jí¿r!Beii(;¡a oeTrrms^. .¡os '.Oí. r^esotüción No, l-MJ^

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•'-P ¿é^&u^TY- TA^:^ )irec)ora de Autohz. t ion y Ktg.s ( ro

Pag i na 124


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MALL DEL «Oí

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses)

ABR 2013 Entre algunos de los temas se incluyen; para efectos del impuesto a la renta se deducirán los gastos relacionados con la adquisición, uso o propiedad de vehículos utilizados en el ejercicio de la actividad económica siempre y cuando el avalúo comercial de dichos vehículos no superen los US$35,ooo; los vehículos híbridos o eléctricos mayores a US$35,ooo gravarán 12% de IVA e ICE; se determina una nueva base imponible de ICE para cigarrillos y bebida» alcohólicas; se orean los impuestos a la contaminación vehicular y el impuesto redimible a las botellas plásticas no retornadles y se incrementa el impuesto a la salida de divisas del 2% al 5%. 17.

INGRESOS DIFERIDOS Ai 31 de diciembre del 2011

Valor i n i c i a l de concesión Ingresos por eventos Pasivo c o r r i e n t e Pasivo n o corriente

20,904,477 19.572 20,934,049 (2,018,606) 18, 905,443

Al 31 de d l c i u m h r e del aoio

Al i de e n e r o del a m o

**, 173. 883 504

22,1 66,592

a a , 174. 387 (2,766,822) 19,407,565

a 2, 166, 592 (2,092,1107) no.07ij.38fi

Los saldos de Ingresos diferidos no comentes al 31 de diciembre del 2011 serán devengados en los siguientes plazos: Anos S013 2014 3015 2016 en adelante

18.

1.918,996 1,762,266 1,608,098 ..13.61.6,091

OBLIGACIONES SOCIALES DE LARGO PLAZO Jubilación patronaJ y desahucio Los saldos de las provisiones para jubilación patronal y desahucio al 31 de diciembre del 2011 y 2010, corresponden al 100% del valor actual de las reservas matemáticas calculadas actuarialmente por un profesional independiente para todos los trabajadores que al 31 de diciembre del 2011 y 2010 que se encontraban prestando servicios para la Compañía.

Página 34 de 42 CERTIFICO que a! présenle ejemp'c a conformidad con el

Directora do A u t o r i & c í á n y

Página 125


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INMOBILIARIA DEL SOL S-A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 CExpresado en dólares estadounidenses) El movimiento de la obligación para jubilación patronal definida ha sido el siguiente: 2211

A i de enero Costo neto del periodo A 31 de diciembre

30 ABR ;

2010

310,653 66,668 377,321

310,653 310,653

Los importes reconocidos en la cuenta de re:soltados son los siguientes

3011 Costo laboral por servicios actuales Costo financiero Amortización de pérdidas (ganancias) Total incluido en costes de personal

aoto

60,820 20,192 (14,344) 66.668

45,041 14,863 250,749 310.653

El movimiento de la obligación para desahuí:io definida ha sido el siguiente: 2011

A i de enero Costo neto del periodo Beneficios pagados directamente por el empleador A 31 de diciembre

SQlp

94,585 10,064

94,585

(2,792) 101,857

94,585

Los importes reconocidos en la cuenta tle re;¡ultados son los siguientes

aou Cosío laboral por servicios actuales Costo financiero Amortización de pérdidas [ganancias) Totai incluido en costes de personal

aoio 17.638 6,148

(13.722) 10,064

13,374 4,559 76,652 94.585

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MALLDELSOL

Prospecto do Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses) Las principales hipótesis aduanales usadas fueron: 31 de diciembre aoio

2011

Tasa de descuento Vida laboral promedio r e m a n en te Fu turo incremento salarial Fu t u r o incremento de pensiones

6.50W 2.50%

6.50% 8-10 2.40% a. 20%

TMiESSaooa 8,90%

TMIESSaooa 4.90»

25 años

25 años

8. 01 3. 40%

Tasa de mortalidad e invalidez (i) Tasa de rotación Antigüedad para jubilación (Hombres y mujeres)

(O Corresponden a las Tablas de mortalidad publicadas por el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social en el año 2002.

19.

CAPITAL SOCIAL El capital suscrito y pagado de la Compañía al 31 de diciembre del 2011 y 2010 y i de enero del 2010 comprende 14,359,415 acciones ordinarias de valor nominal US$1 cada una. La composición accionaria del capital pagado al 31 de diciembre del 2011 y 2010 y i de enero del 2010 es la siguiente: Narbeth InvestmenU S.A. Inversión y Desarrollo Invede S.A, Milgard International Limited

SO.

9,724,425 1,716.075 2^918.915

68%

14.359-415

100%

12»

GASTOS POR NATURALEZA Los costos y gastos operacionales agrupados de acuerdo a su naturaleza son loa siguientes: (iluto* udminlslrttivo» Ktmunemcionw y beneficios «ocíales Fui m-i pací 6n laboral Energía y nguu Depredaciones y am orí luición es Gu«rdiania, limpíela y manlcnlmiento Campiñas de publicidad Otros gastos

2.609,436 727,796 678,179 1,01,1,324 "6.379 316.415

Gastos de publicidad .17,046 io.33Sf

1,196.385 376 .sao 1,620,28:1

lotol 1,646,463 738,128 678,179 1.013.324 '16,379 '.196.385 69a,9.lü ¿081.812

Página 36 de 42

CERTIFICO que al presente e|amp!a OuoTJa conformidad con oí nu'of,¿QQ-. Per la SüpsrjnípijiifinRis do Corrpurjcs con Rasoiución N ^¿f^l f4*&¿*-* -I -V^g. .JBff' l t-V ! .A M .-._^" !V •

S

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALL DEL SOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2OI1 (Expresado en dólares estadounidenses) 2010

Ositos administrativos

Remuneraciones y beneficios sociales Participación laboral Energía y aguo Depredaciones y amortíiadonex Guarttiania. limpieza y mantenimiento Campañas de publicidad Otros g«slos

21.

3,134,278 576,811 54'.96o 941531 780,140

S6?t,946 5,538,666

Gustos de publicidad

1,163,325

1 04 ,679 1,464,374

3 O A8R 2013

lililí

93,320 24,950

2,226,598 601,761 541,960 941,531 780,140 1,165,335 768,625 7,022,940

INGRESOS Y GASTOS FINANCIEROS

Ingreso* flnuicir.ros: Intereses gnnudos Otro*

7.704 1,080

204,50-1

960 205,464

Gustos financieros: ¡nlere*« por pristamos barcarios Intereses de obligaciones por li hilanza don Interese» y comisiones por emisión de obligaciones Oíros intereses Gastos hincarlos

(430,480) (600,523) (193,152)

(313.730 £519,133)

{53.9*31

SALDOS Y TRANSACCIONES CON COMPAÑÍAS Y PARTES RELACIONADAS El siguiente es un resumen de las principales transacciones realizadas durante el 2011 y 2010, con compañías y partes relacionadas. Se incluye bajo la denominación de compañías relacionadas a las compañías con accionistas comunes, con participación accionaria significativa en la Compañía: Gastos administrativos Otros ingresos Intereses ganados

554.736

443,508 93,084

Gastos administrativos corresponden principalmente a US$382,429 (2010:1185353,845) de facturación por parte del Consorcio Nobis SA. por concepto de asesoramiento en la dirección técnica, administrativa, financiera, contable, comercial y de otra índole que realiza el Consorcio a la Compañía sobre el cual existe un convenio verbal, además incluye USSgS.oio (2010: US$i8,ooo) Página 37 de 42

OCiTTIRCCquo a) presóme ejemplo. guarda conformidad con el au'crizaao por ia-SffíisniHcnrártetír tí Resolución No,

clorsd& Autoit7..uón y Keg.slro

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILS O U MALL DEL SOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aoii (Expresado en dólares estadounidenses) de facturación por parte de Tecnobis S.A. por servicio de asesoría en la parte de infraestructura tecnológica. Composición de los saldos con compañías y partes relacionadas: Al 31 de d i ü i e m bre del A c t i v o no cor ríen te Com p a n fas relacionadas Pronobis Phonosol Opersalud Cosmoccnter S.A. F u n d a c i ó n Nobis Proturasa

122,665 12.504 11,112 5,000 23,540 174,821

Al i de e n e r o del 2011

302,376 59,470 12,504

79,516 i 2,501 1 1,112 5.OOO 20,990 129,122

11,112 5,000

390,462

Corresponden principalmente a valorea entregados a compañías relacionadas en concepto de préstamos para financiar capital de trabajo, Dichos saldos no devengan intereses y no tienen fecha definida de cobro, pero la Administración de la Compañía estima que serán recuperados en el largo plazo. Al 31 de diciembre del

Al i de e n e r o d>

a.oí o Pasivo conréente Cuentas por pagar a com p a ñ í a s relacionadas Bine Cree! Holding ( i ) Markunet Pronobis Otras Pasivo n o c o r r i e n t e C u e n t a s por p a g a r a com pan f a s relacionadas ( 2 ) Narberth Investments Invede S.A. Benton Overscas- F i m a l l Milgard I n t e r n a l i o n a l Limited

470,000 79,665 60 79,725

18.495 60

60

488,555

6o

4.568,523 794,802 2,654,471 i .351.919

5.999,737 1,058.777 2.654,471 i .800,901 11,513.886

5.700,177 U058.777 1,827,211 i .800,901 10,387,066

9,449,439

12,002,441

10.387,126

(1)

Corresponde a préstamos recibidos de esta relacionada para financiar capital de trabajo. Dichos saldos no devengaron intereses y fueron cancelados en enero del aon.

(2)

Corresponde a pasivos generados por el pago, por cuenta de la Compañía, de obligaciones bancadas. Las compañías relacionadas han confirmado su cobro a largo plazo y que no generan intereses.

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CERTIFICO que si presente ejernp'u guarda conrormidad <;on ei a;j'arz^.,, ÜC.í Coi.

Página 129


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAIL DEL ÍOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2011 (Expresado en dólares estadounidenses) No se han efectuado con partes no vinculadas, operaciones equiparables a las indicadas precedentemente.

Remuneraciones personal clave de la gerencia En la actualidad la alta gerencia comprende el Gerente General, Director General y Operaciones, Directora Comercial, Gerencias y Jefaturas. Los costos por remuneraciones de los miembros de la Alta Gerencia se detallan a continuación:

1,014,429 53,459

Salarios y beneficios sociales de corto plazo Beneficios sociales a largo plazo

23. I.

877,447 31,338

CONTRATOS RELACIONADOS Fideicomiso Mercantil Irrevocable de Garantía Durante el año 2005 Mobflsol creó el Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado "Fideicomiso Mobilsol - Garantía" el cual fue constituido de conformidad a lo establecido en la Ley de Mercado de Valores mediante escritura pública celebrada el 21 de octubre del 2005. Para ello Mobilsol transfirió al Fideicomiso a título de fiducia mercantil irrevocable, el dominio y posesión del 100% de los derechos fiduciarios que posee en el Fideicomiso FIMALL el cual está conformado por los terrenos, edificaciones e instalaciones del Centro Comercial Malí del Soi, con el objeto de que el derecho fiduciario que integra el patrimonio autónomo del fideicomiso sirva como garantía de la cancelación de créditos presentes y futuros de la Compañía Mobilsol. Los beneficiarios de este fideicomiso de garantía serán los acreedores de las obligaciones que Mobilsol mantenga y que hayan celebrado convenios con el constituyente para su incorporación como beneficiarios del mismo. Los convenios antes indicados pueden ser: a) de garantía especifica y b) de garantía abierta. El beneficiario acreedor a los cuales el constituyente no hubiere cancelado los créditos, deberá notificar por escrito a la fiduciaria que administra el fideicomiso el incumplimiento total o parcial por parte del constituyente debiendo adjuntar el detalle del crédito no cancelado con sus respectivos intereses y la petición de que se inicie un procedimiento convencional de ejecución. La fiduciaria notificará al constituyente ía petición del beneficiario acompañando una copia de la documentación respectiva, concediéndole un plazo de cinco días para que demuestre fehacientemente que ha cumplido con la cancelación de las obligaciones vencidas, suspendiéndose de esta manera el procedimiento de ejecución. En el caso de no haber satisfecho las obligaciones se procederá al proceso de ejecución de los bienes que constituyen la garantía del Fideicomiso en proporción a la participación que el beneficiario acreedor tenga como garantía.

Página 39 de 42

CERTIFICO que al presente «jemp'c. fluardCLjCOriformidadcon el n^'r;

,--""perla Resolución No.

Página 130


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUPELSOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aoii (Expresado en dólares estadounidenses) En el año 2007 se registró como acreedor de Inmobiliaria del Sol S.A. el Produbanco S.A. con el 10.46%, el Banco del Pacifico con el 10.11% y el Banco de Máchala con el io9é. El año 2009 fueron incorporados al Fideicomiso aproximadamente US$3,622,ooo correspondiente a la ampliación del Centro Comercial Malí del Sol. Con fecha 24 de agosto del 2009, se celebró el Convenio de incorporación a la garantía a los inversionistas titulares de los valores de contenido crediticio emitidos por el Fideicomiso de títularización en el 15.46%. II.

Fideicomiso Mercantil Irrevocable de Titularización Durante el año 2009, la Compañía creó el Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado "Fideicomiso Titularización - Mobilsol Cero - Uno". El 8 de julio del 2009, la Junta General de Accionistas resolvió realizar un proceso de titularización de flujos futuros provenientes de los contratos de concesión de los locales comerciales del Centro Comercial Malí del Sol por un monto de hasta US$io,5OO,ooo, el cual fue aprobado por la Superintendencia de Compañías en octubre del 2009. La utilización de los recursos de este proceso de titularización se acordó de la siguiente manera: i) 50% para reestructurar pasivos y, ii) 50% para el desarrollo productivo del negocio. Este fideicomiso fue constituido mediante escritura pública del 21 de agosto del 2009 y cuyo constituyente y beneficiario es Mobilsol. El administrador fiduciario es Fiducia S.A. Administradora de fondos y fideicomisos mercantiles. Humphrcys Calificadora de Riesgos S.A., otorgó la calificación "AAA" a la mencionada tilularización. El patrimonio del fideicomiso se encuentra conformado por el 60% de los derechos de cobro sobre los Valores Mensuales de Concesión (VMC) que percibe Mobilsol por la explotación del Centro Comercial Mal! del Sol, a través de la concesión de locales, establecidos en el fideicomiso de titularización. De manera adicional y en calidad de flujos adicionales, se podrá incluir un 10% adicional alcanzando hasta el 70% de los derechos de cobro sobre los VMC y también, el originador podrá añadir flujos adicionales que perciba Mobilsol. La recaudación de los derechos de cobro generará los flujos que servirán para cubrir el capital y los intereses de los valores colocados en la emisión, así como los mecanismos de garantía y otros gastos generados en la administración del fideicomiso. El proceso de titularización cuenta con mecanismos de garantía que comprenden: a)

Exceso de flujos jejfondps: este mecanismo consiste en que los flujos proyectados que ingresarán al fideicomiso de titularización serán superiores a los requeridos por el fideicomiso para e! pago de sus obligaciones.

b)

Fondo de reserva: se constituye al momento de la colocación de la titularización equivalente a US$379,950.

c)

Fondo especial: se constituye al momento de la colocación de la titularización y equivale a US$iO4,o27.

Página 40 de 42 CERTIFICO que 3! presente ejemplo: guarda con Wnidodcon ef autorizado Linrjfi gi)p...fmipfiáejtg|» cíe Compcñios con ' ~

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MAUDELSOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL aoii (Expresado en dólares estadounidenses) d)

Retención de flujos adicionales; que se pueden constituir con los flujos equivalentes al 10% adicional a la apropiación de los valores recaudados del total de VMC, esto es, del 60% al 70% de su recaudación total o a discreción del originador.

e)

Fideicomiso Mobilsol - Garantía, antes mencionado.

0/ABR 2013

El proceso de titularización corresponde a un único tramo de US$lo,50o,ooo. Con fecha 30 de octubre del 2009, se negociaron en la Bolsa de Valores de Guayaquil la totalidad de dichos títulos. 24.

INFORMACIÓN SOBRE SEGMENTOS DEL NEGOCIO La Compañía tiene dos segmentos sobre los cuales debe informarse: "Malí del Sol" y "Torres del Malí". El segmento de "Malí del Sol" comprende el ingreso generado por el centro comercial de mismo nombre, mientras el segmento "Torres del Malí" comprende los edificios de oficinas y salones de eventos anexos al centro comercial. La Compañía opera exclusivamente en la ciudad de Guayaquil - Provincia del Guayas. Las políticas contables de los segmentos de operación son las mismas descritas en la Nota 2 "Resumen de las principales políticas contables". La información por segmento evaluada sobre los principales tomadores de decisión corresponde a los ingresos mensuales por rubro y que se detalla a continuación: Malí de] Sol

Valores iniciales de concesión Valores mensuales de concesión

Toma del Malí

Total

a,499.5fli

2,529,934

266,823

28,684

2,766,404

7.720.368

_7j9j3i5B6

i,239,aj9

„__

-ñá5M»L-

Alquiler de Salones de Eventos Total de ingresos como demostrados en al estado de resultados

2,558,608

H.725i89l

10,472,194

238.776

10.801

_l 1,964,607

Los miembros clave de la administración no consideran relevante el análisis por segmento de activos y pasivos y no hay información disponible de éstos por segmento, motivo por lo cual no se presenta dichas informaciones. Adicionalmente, no hay clientes que representen inás de 10% del total de los ingresos y de esta forma no se presenta apertura de ingresos por clientes.

Página 41 de 42 CERTIFICO que 3! presente ejemp'c g tí o «• d a x0A&ww4¿d-xu¿£_o¡ o.;' o f •.,: o ^, "¡Soria 8uper|niei«ifliici8 de Corr>^c8.j-on Resolución No. ff

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MAUDELtOL

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O11 CExpresado en dólares estadounidenses) 25.

EVENTOS SUBSECUENTES Entre el 31 de diciembre del 2011 y la fecha de emisión de estos estados financieros no se produjeron eventos que, en la opinión de la Administración de la Compartía, pudieran tener un efecto significativo sobre dichos estados financieros que no se hayan revelado en los mismos.

30 ABR 2013

CERTIFICO que 3l presente e¡ernp'o; guarda conformidad con e¡ au'onzüuo por ¡o SiiniirifltcndanRia

Directora'3e Autorización y

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Página133


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

pwc INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL ESTADOS FINANCIEROS

31 DE DICIEMBRE DEL aoiz

ÍNDICE Informe de los auditores independientes Estado de situación financiera Estado de resultados integrales Estado de cambios en el patrimonio Estado de flujos de efectivo Notas a los estados financieros

CERTIFICO que 31 prosenfe ejemp-o ^ efau per ia Süjiu'irnünijijnnifi^ Resolución No. ¿4^)0

Página 134


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MALLO EL «Oí

-P"

pwc

INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES A los miembros del Directorio y accionistas de Inmobiliaria del Sol S,A. Mobilsol Guayaquil, 13 de febrero del 2013 1.

Hemos auditado los estados financieros que se acompañan de Inmobiliaria del Sol S A. Mobilsol, que comprenden el estado de situación financiera al 31 de diciembre del 2012 ylos correspondientes estados de resultados integrales, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha, así como un resumen de las políticas contables significativas y otras notas explicativas. Responsabilidad de la Administración de la Compañía por los estados financieros

2.

La Administración de Inmobiliaria del Sol S A. Mobilsol es responsable de la preparación y presentación razonable de estos estados financieros de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera (NHF), y del control interno necesario para permitir la preparación de estados financieros que estén libres de distorsiones significativas, debido a fraude o error. Responsabilidad del auditor

3.

Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre estos estados financieros basados en nuestra auditoría. Nuestra auditoría fue efectuada de acuerdo con Normas Internacionales de Auditoría. Dichas normas requieren que cumplamos con requisitos éticos y planifiquemos y realicemos la auditoría para obtener certeza razonable de que los estados financieros no están afectados por distorsiones significativas. Una auditoría comprende la aplicación de procedimientos destinados a la obtención de la evidencia de auditoría sobre las cantidades y revelaciones presentadas en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor e incluyen la evaluación del riesgo de distorsiones significativas en los estados financieros por fraude o error. Al efectuar esta evaluación de riesgo, el auditor toma en consideración los controles internos de la Compañía, relevantes para la preparación y presentación razonable de sus estados financieros, a fin de diseñar procedimientos de auditoría adecuados a las circunstancias pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de la entidad. Una auditoría también comprende la evaluación de que las políticas contables utilizadas son apropiadas y de que las estimaciones contables hechas por la Administración son razonables, así como una evaluación de la presentación general de los estados financieros. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionar una base para expresar nuestra opinión de auditoría.

PricewaterhouseCoopers del Ecuador Cía. Ltda., Carchi 702yAv. 9 de Octubre. Edificio Sako. Segundo Piso., Guayaquil - Ecuador. T: (593-4) 3700 200, F: (593-4) 2286 889, www.pivc.coni/ec

CERTfFíCOquesi presente ejemp,Q Suarda conformidad con el outonzoao u

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MALL DEL SOL

pwc Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol Guayaquil, 13 de febrero del 2013 Opinión 4,

En nuestra opinión, los estados financieros antes mencionados presentan razonablemente, en todos I aspectos importantes, la situación financiera de Inmobiliaria del Sol S A. Mobilsol al 31 de diciembre áel 2012, y el desempeño de sus operaciones y sus flujos de efectivo por el año terminado en esa fecha, dp conformidad con Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF).

No. de Registro en la Supe de Compa

Roberto Tugendhat V. Socio No, de Licencia Profesional; 21730

30 ABR 2013

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CERTIFICO que ai presente e;emp'ü guardo conrormidadcon es) QU>O**..< •

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

30 ABR 2 0 3

ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA AL 31 DE DICIEMBRE (Expresado en dólares estadounidenses)

ACTIVOS

Notas

2012

_

2011

Activos corrientes

Efectivo y equ iva Ion tes de efectivo Cuentas por cobrar comerciales -Cuentes Préstamos a empleados Impuestos por r e c u p e r a r Inventarios Gastos pagados por a n t i c i p a d o

6 7 8

O t r a s c u e n t a s por cobrar

739,498 925,724 29,177 i,505,698 17 8,02 6 165,011 230,448

Total activos corrientes

.3.773,5Jja

i ,341,738 306,25 6 62,020 991,209 92,226 129,199 56,469 2,979,IIT_

Activos no corrientes

C u e n t a s por cobrar comerciales •> Clientes Com ponías relacionadas

20

504,961 163,689

434.483 174,821

I m p u e s t o diferido Propiedades de i n v e r s i ó n Propiedades y equipos

14 9 10

3.45 i > l 9* 67,031,67o 903.966

3,9)8,913 67,956,439 932,951

Total activos no corrientes

7 g,O55_.47_7__

73,ti?.6o?

Total activos

75,829,059

76,396,724

Las notas explicativas anexas son parte integrante de los estados financieros.

Econ. Víctor Naula Gerente General

CPA. ^.Auxiliadora Arana Contadora

Página 3 de 36

ERTJFIÜO que 31 présenlo e;emp'c gucrda conronoicl.Jtf can el

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

30 ABR 2013

ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA AL 31 DE DICIEMBRE (Expresado en dólares estadounidenses)

PASJVOSY PATRIMONIO

Notas

2012

2oll

Pasivos corrientes D e u d a s b a n c a r i a s y financieras

11

4,299,123

3,903,602

Emisión de obligaciones Proveedores

12 13

1,014,186 816,626

924,231 875,008

Cu c u t a s por p a g a r a com pan f u s relacionadas Otros im puestos 3' retenciones por pagar Impuesto u la renta por p a g a r Participación de los trabajadores en las utilidades

20 14

96 302,471 910,936

79,7 25 337,771 7 05,900

14

754,95°

Beneficios sociales Ingresos diferidos Otros pasivos

341,65o 2,135,013 1,166,499 11.741,560

Pasivos no corrientes Deudasbancariasy financieras Em isión de obligaciones C u e n t a s por p a g a r a com p o n í a s relacionadas Anticipos por p a g a r a largo plano

738,128 293,032 2,018,606 558,450 '""io.43-t.453~"

11 12 20

3,758,134 2,835,000 11,513,886 34,749

6,984,490 3,410,000 9,369,715

15 16

20,278,175 577,86] 38,997,805

18,905,443 47_9, 17 8 39.148,826

Total pasivos

5°..? 3 9.1.3.65

49.583.^79

Patrimonio C a p i t a l social

14,359.415

14,3 5 9 , 4 1 S

Reserva legal Resultados acuin ulados Total patrimonio

1,276,524 9,453,755 25,069,694

710,995 11,743,035 26,813,4.15

7 5 , 8 2.9,05 g

76,396,724

Ingresos diferidos Provisión p a r a jubilación p a t r o n a l y desahucio Total pasivos no corrientes

17

Total pasivos y patrimonio

s notas explicativas anexas son parte integrante de los estados financieros.

Econ. Víctor Naula Gerente General

CPA, M^/Auxiliadora Arana Contadora

Página 4 de 36

CERTIFICO quo 31 prssaní

guarda conformidad ::0n oí ¿j'lrJu

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Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL MALLPELSO1

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES AÑOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE (Expresado en dólares estadounidenses)

Ñolas Ingresos

2,269,191 10,154,901 388,986 (17,025) 12,796,053

2,766,404 9,026,582 238,240 (66,559) 11,964,667

i8 18

(5,6?6,63D (1,334,427) 334,261 (6,676,797) 6,119,256

(5,461,529) (1,620,283) 586,558 (6,495,254) 5,469,413

19 19

6,297 (1,380,885)

8,784 (1,295,473)

4,744,668

4,182,724

(910,936) (467,722) (1,378,658) 3,366,010

(705,900) (275,795) (981,695) 3,201,029

Valores iniciales de concesión Valores mensuales de concesión Alquiler de salones de eventos Descuentos sobre valores mensuales de concesión

Gastos generales y administrativos Gastos de publicidad Otros ingresos, netos Resultado operativo Ingresos financieros Gastos financieros Utilidad antes del impuesto a la renta Impuesto a la renta Impuesto a la renta corriente Impuesto» la renta diferido

14 14

Utilidad neta y resultado integral del año Utilidad por acción básica y diluida

0.23

Las notas explicativas anexas son parte integrante de los estados financieros.

CFATMa. Auxiliadora Arana" Contadora

Econ. Víctor Naula Gerente General

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CERTincOqueal presente Suarda conformidad con el c

._*

Directora de

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MALLDELSOL

2013

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Resolucíórí No. ¿H30'

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MALL DEL SOI

ABR 2013

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO AÑOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE (Expresado en miles de dólares estadounidenses)

Flujo d e e f e c t i v o du I H S a c t i v i d a d ? » de o p e r a c i ó n : Utilidad a n tes del impuesto ¡i ti renta Mis ( m t n o s ) g n r s o s (crédkos).i resultados t|iie no r e p r e s e n m u movimientos do efectivo: Provisión p n r n (re veis ion d e ) c u e r n a s incobrable.v Depreciación de propiedades y 13 quipos De precia e iún de: propiedades do ¡aversión

4.674.SOS

24.0OO 100.550

924.Y&9

Rajas de propiedades y e quipos knerescs pro vis tonudos y no pn gados Provisión para participación de ira bnjj doro; Variación (le ingreso* diferidos Provisión para be n ú Tic ios soc iii les Provisión para jiibiLictón p a i r a n n i y tías,a liue 10

716

SÜ.Q53 754.050 I.4S9.I39 341.660

Cambio:, en activos y pasivos: Cu c u t a s por c o b r a r come re Liles - Cíenle* Inpiiestos p o r r u c i i p e m r Proveedores C u e n l a s p o r p a ^ ü r a compa rtías r e l a c i o n a d a s - Corran re Oíros impuestos y retenciones p o r p n g a r Damii.'. activos y pnslvoü

293.O.12 73.94O

8. 555.923

5.277.415

(7O5.9OO) S.B50.753

Flujo d e i f c c l í v o do l ú a u e lívida di: s de I n v e r s i ó n : Adíe iones do p r o p i e d a d e s y e quipos Adiciones do propiedades de inveisión t*res la nios a u nipie n dos y c o m p a f l f a s ce la c ionnda >í Etcclivci neto iitifeado en Lis nc lívida des de inversión

122.411 'JO. 197 738.128 (I.2SO.33B)

0 8 . (i R 3

(713.940) (514,48'J) (58.382) ¡7v.r>2'J) (35.3OO) (391,520) G.5o2.ü53

F.fceiivoiieio provislo p a r t í s actividades de operación

14.001 152.07(1 Sfi 1 254

1132.281)

Z 1.7 I I (110.570)

486.4-11 360.038 (1.507. .127)

(408. 830) 44,110

17 3. 26 y 4.33S.G37 (955.7 W ) 3.379." 18

(5O8.B70) (2. 136.404) (35.168) (2.680.511)

Flujo de c f e c t r v o de loa a c i i v l d a d e a tle riña nc iu míe

Paso de inioisscs P a g o do dividendos Clctlivü nulo provisto por utiliza do e n las a divida des de finan

(2.71S.435) 500.000 3. 144. 171 (1.184,398) (5.089.761) (6.348.423)

(2.156.976) 4.500.000 (3.1-14.17 1) (1. 132.958)

(602,2401 1.341.738 730.4U3

(234.098) 1.57ñ.43fi 1.341 738

(934. I O S )

Las notas explicativas anexas son parte integrante de los estados financieros.

Econ. Víctor Naula Gerente Genera!

CPA. Ma. Auxiliadora Arana Contadora

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CCRT,T:30quo si prssonto e;em-'c guarda conformid^'J con cí arcr

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MALLDElíOi

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——

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses) l.

OPERACIONES La Compañía fue constituida en octubre de 1993 en la ciudad de Guayaquil originalmente con el nombre de Sinaquat S A. y en marzo de 1996 cambió su denominación al de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobüsol. Su actividad principal es la explotación y desarrollo del centro comercial de su propiedad denominado "Malí del Sol" en Guayaquil y de las torres de oficinas y salones de eventos anexas al referido centro comercial denominadas forres del Malí". Para la explotación del centro comercial, la Compañía ha concesionado los locales comerciales que conforman dicho centro comercial, en su mayoría en plazos de hasta 10 años. Los correspondientes contratos de concesión establecen valores inicíales y mensuales de concesión. Mobüsol ha emitido obligaciones en el 2011 a través de la Bolsa de Valores del Ecuador; por lo cual está registrada en este organismo. (Nota 12). El 8 de julio del 2009, el Directorio de Inmobiliaria del Sol SA. Mobüsol resolvió realizar un proceso de titularización de flujos futuros provenientes de los contratos de concesión de los locales comerciales del Centro Comercial Malí del Sol por US$io,50o,ooo, el cual fue aprobado por la Superintendencia de Compañías mediante Resolución No. SC-IMV-DJMV-DAYIi-G-og-oooóaog del 7 de octubre del 2009. Estas obligaciones se muestran en el Estado de Situación Financiera bajo el rubro Deudas bancarias y financieras. Al 31 de diciembre del 2012, la Compañía reporta un déficit de capital de trabajo de aproximadamente US$5,88i,ooo (2011: US$5,436,ooo), neto de aproximadamente US$2,i35,ooo de ingresos diferidos (2011: US$2,oi9,ooo). Este déficit ha sido producido fundamentalmente por el endeudamiento a corto plazo que fue necesario para financiar la construcción de las "Torres del Malí" durante el 2011. Las acciones tomadas por la Administración de la Compañía en el 2012 produjeron efecto en la reducción del déficit de capital de trabajo; sin embargo, el mismo se mantiene en razón de pagos de dividendos efectuados en el año (Nota 17 b). Durante el 2013, la Administración estima que este déficit será reducido principalmente mediante las siguientes acciones: . • « •

Restructuración de pasivos de corto a largo plazo, a través de una emisión de obligaciones por US$4.ooo.ooo, a un plazo de 6o meses, de esta manera se contará con los recursos para cubrir las obligaciones a corto plazo. Renovación de contratos de concesión cuyos vencimientos se darán durante el año 2013 y 2014, lo que generará nuevos "valores iniciales de concesión" y anticipos de clientes. Con la remodelación estructural del patio de comidas, la Compañía contará con ingresos de nuevos locales en el patio de comidas. Consecución de nuevos auspiciantes para el Centro Comercial para el año 2013.

Los estados financieros por el año terminado el 31 de diciembre del 2012, han sido emitidos con la autorización de fecha 13 de febrero del 2013 del Gerente General y posteriormente serán puestos a consideración de la Junta General de Accionistas para su aprobación definitiva.

Página 8 de 36 CERTIHGOque si presente ejemplo a conformidad con el aüíonzaclo

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2Oiz (Expresado en dólares estadounidenses) a.

RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES A continuación se describen las principales políticas contables adoptadas en la preparación de estos estados financieros. Estas políticas han sido aplicadas de manera uniforme a todos los años que se presentan en estos estados financieros.

2.1. Bases de preparación de estados financieros Los presentes estados financieros de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol se han preparado de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el IASI1 (International Accounting Standard Board) que han sido adoptadas en Ecuador y representan la adopción integral, explícita y sin reservas de las referidas normas internacionales y aplicadas de manera uniforme a los ejercicios que se presentan. La preparación de los estados financieros conforme a las NIIF requiere el uso de estimaciones contables. También exige a la Administración que ejerza su juicio en el proceso de aplicación de las políticas contables de la Compañía. En la Nota 3 se revelan las áreas que implican un mayor grado de juicio o complejidad o las áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para la elaboración de los estados financieros. Debido a la subjetividad inherente en este proceso contable, los resultados reales pueden diferir de los montos estimados por la Administración. A la fecha de emisión de estos estados financieros, se han publicado enmiendas, mejoras e interpretaciones a las normas existentes que no han entrado en vigencia y que la Compañía no ha adoptado con anticipación. Estas son de aplicación obligatoria a partir de las fechas indicadas a continuación: Nunna

Tino áe cambio.

Apücactón obLf.aioria ¡>arj CKrcicki'. i n c u ü t n a nnni;ti.•

NIC í>

Enmienda .'Beneficia s a empicados '-EÜminactóii UcI enfoque del corredor y ciilcub de los c o s l o s financie TOS sobre una base neia.

I d e enero dcl20B

NIC 27

R e v i s i ó n , 'Eslados [inanekm» separados' -pií posición sobre los e s t a d o » financieros separados.

Idí enero dsI20!3

NIC 28

R e v i s i ó n , ' A s ociadas y acuerdos conjunios' - tic luye refjuerimienloi sobre consolidación de negocio! conjuntos y as o cía tos.

Ide enero de)2013

NEF » consolidación de es Indos financieros.

I d e enero dc!201J Ide enero de!2013

NHF II NUF 12

'Divulgaciones de in I CÍES es e n oirás entidades' - lie luyo divulgaciones requeridas de lodo tipo de Iniercs es en otras e n t i d a d e s .

ldeenu[0di;12013

NIIF 13

'Medición dclvalonníonable' - Precisar U dtfiniCkin de va lo t tajo nuble, [líenles de medición y divulgaciones requeridas.

Ide enero tiel2013

NIC 32

Enmienda.'lismímenlos financieros: presentación' - Aclara algunos requerimiento: para compensación de aclivos y pasivos financieros c n c l c s T a d o de .sjtuuc-ion financiera, 'fcisi rumen ios financieros' - Especifica la cías ific ación y medición de activos y

NÍF 9

lili- c u e t o üel?.01S

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OERT1PICO que ?' piwsnnl« fl|«mp!a.

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INMOBILIARIA DEL SOL S .A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses) La Compañía estima que la adopción de las enmiendas a las NIIF antes descritas así como de las nuevas ^ " ADR ¿013 NIIF, no tendrán un impacto significativo en los estados financieros en el ejercicio de su aplicación inicial. 2.2. Efectivo y equivalentes de efectivo Incluye el efectivo disponible, depósitos a la vista en bancos y otras inversiones de corto plazo de alta liquidez con vencimientos originales de tres meses o menos. 2.3. Activos y pasivos financieros 2.3.1 Clasificación

La Compañía clasifica sus activos financieros en las siguientes categorías: "activos financieros a valor razonable a través de ganancias o pérdidas", "préstamos y cuentas por cobrar", "activos financieros mantenidos hasta su vencimiento" y "activos financieros disponibles para la venta". Los pasivos financieros se clasifican en las siguientes categorías: "pasivos financieros a valor razonable a través de ganancias y pérdidas" y "otros pasivos financieros". La clasificación depende del propósito para el cual se adquirieron los activos o contrataron los pasivos financieros. La Administración determina la clasificación de sus activos financieros a la fecha de su reconocimiento inicial. Al 31 de diciembre del 2012 y del 2011, la Compañía mantuvo activos financieros en la categoría de "préstamos y cuentas por cobrar". De igual forma, la Compañía solo mantuvo pasivos financieros en la categoría de "otros pasivos financieros" cuyas características se explican seguidamente: Préstamos y cuentas por cobrar: representados en el estado de situación financiera principalmente por los Deudores comerciales: clientes, compañías relacionadas, funcionarios y empleados y otras cuentas por cobrar. Son activos financieros no derivados que dan derecho a pagos fijos o determinables y que no cotizan en un mercado activo. Se incluyen en el activo comente, excepto por los de vencimiento mayor a 12 meses cortados desde la fecha del estado de situación financiera. Otros pasivos financieros: representados en el estado de situación financiera por los préstamos con instituciones financieras, emisión de obligaciones, cuentas por pagar a compañías relacionadas, proveedores y otros pasivos. Se incluyen en el pasivo corriente, excepto por los de vencimiento mayor a 12 meses contados a partir de la fecha del estado de situación financiera. 2.4. Reconocimiento y medición inicial y posterior: Reconocimiento -

La Compañía reconoce un activo o pasivo financiero en el estado de situación financiera a la fecha de la negociación y se reconocen cuando se compromete a comprar o vender el activo o pagar el pasivo. Medición inicial -

Los activos y pasivos financieros son medidos inicialmente a su valor razonable más cualquier costo atribuible a la transacción, que de ser significativos, es reconocido como parte del activo o pasivo Página 10 de 36

C'úRTSFJCO quo 31 presen¡d eJemp'L •guardo conformidad con el o j ar,¿u,..i j6Íícila7lcrQ3iT.p"iiio8ti0.i Resolución No. ¿.iJ,)Ó

^Directora de Auloi iz,.ción y

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30 ABR 2013

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOB1LSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses) financiero; siempre que el activo o pasivo financiero no sea designado como de valor razonable a través de ganancias y pérdidas. Con posterioridad al reconocimiento inicial la Compañía valoriza los misinos como se describe a continuación: Medición posterior a)

(i)

Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar: Posterior a su reconocimiento inicial se miden al costo amortizado aplicando el método de interés efectivo. En específico, la Compañía presenta las siguientes cuentas dentro de esta categoría: Cuentas por cobrar comerciales - Clientes: Estas cuentas corresponden fundamentalmente a los montos por cobrar a corto plazo, por los valores iniciales de concesión otorgados a los clientes cuyos locales fueron concesionados durante el 2010 con la inauguración de las Torres del Malí. Si se esperan cobrar en un año o menos se clasifican como activos corrientes, de lo contrario se presentan como activos no corrientes. El importe de la provisión para deterioro de cuentas por cobrar es la diferencia entre el importe en libros del activo y el valor actual de los flujos futuros de efectivo estimados, descontados a la tasa de interés efectiva. El importe en libros del activo se reduce mediante el uso de una cuenta de provisión y la pérdida se reconoce en el estado de resultados integrales.

(ü)

Compañías relacionadas: Estas cuentas corresponden a los montos adeudados por préstamos y reembolsos de gastos. Si se esperan cobrar en un año o menos se clasifican como activos corrientes, de lo contrario se presentan como activos no corrientes. Estas cuentas se registran a su valor nominal que es equivalente a su costo amortizado pues se recuperan en el corto plazo.

(iii)

b)

Otras cuentas por cobran Se registran al valor del desembolso realizado. Se registran a su valor nominal que es equivalente a su costo amortizado pues se recuperan en el corto plazo. Otros pasivos financieros: Posterior a su reconocimiento inicial se miden al costo amortizado aplicando el método de interés efectivo. En específico, la Compañía presenta las siguientes cuentas dentro de esta categoría:

(i)

Emisión de obligaciones / Deudas bancarias v financieras fincluye fondos provenientes de Titiilarización de flujosJ: Se registran inicialmente a su valor nominal que no difiere de su valor razonable, pues están contratados a las tasas vigentes en el mercado. No existen costos de transacciones significativos incurridos al momento de su contratación. Posteriormente se miden al costo amortizado utilizando las tasas de interés pactadas. Los intereses devengados que corresponden a préstamos utilizados en el financiamiento de sus operaciones se presentan en el estado de resultados integrales en el rubro gastos financieros, los intereses pendientes de pago al cierre del año se presentan en el estado de situación financiera en los rubros de Emisión de obligaciones o Deudas bancarias y financieras.

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omT.riCO qu= 3l prosoniD o]emp'o gucrda conformidad oon el au'

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOEILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses) Los valores residuales y la vida útil de las propiedades de inversión se revisan y ajustan, de ser necesario, a la fecha de cada estado de situación financiera. El valor en libros de las propiedades de inversión se castiga inmediatamente a su valor recuperable si el valor en libros del activo es mayor que el estimado de su valor recuperable.

2.6. Propiedades y equipos Las propiedades y equipos son registrados al costo histórico, menos depreciaciones acumuladas y pérdidas por deterioro, en caso de producirse. El costo incluye los desembolsos directamente atribuibles a la adquisición o construcción del activo. Los desembolsos posteriores a la compra o adquisición sólo son capitalizados cuando es probable que beneficios económicos futuros asociados a la inversión fluyan hacia la Compañía y los costos pueden ser medidos razonablemente. Los otros desembolsos posteriores corresponden a reparaciones menores o mantenimiento y son registrados en resultados cuando son incurridos. La depreciación de propiedades y equipos es calculada linealmente basada en la vida útil estimada de los bienes registrados en este rubro o de componentes significativos identifícales que posean vidas útiles diferenciadas, y no considera valores residuales, debido a que la Administración de la Compañía estima que el valor de realización de sus propiedades y equipos al término de su vida útil será irrelevante. Las estimaciones de vidas útiles de los activos fijos son revisadas, y ajustadas si es necesario, a cada fecha de cierre de los estados financieros. Las vidas útiles estimadas de propiedades y equipos son las siguientes: Núm_ero de años 10

Tipo d.e bienes Maquinariasy equipos diversos Equipos de telefonía Muebles y enseres Equipos de computación

10 10

3

Cuando el valor en libros de un activo de propiedades y equipos excede a su monto recuperable, este es reducido inmediatamente hasta su valor recuperable. Las pérdidas y ganancias por la venta de propiedades y equipos, se calculan comparando los ingresos obtenidos con el valor en libros y se incluyen en el estado de resultados integrales. Los intereses y otros costos de endeudamiento se capitalizan siempre y cuando estén relacionados con la construcción de activos calificables. Un activo calificable es aquél que requiere de un tiempo prolongado para que esté listo para su uso, período que la Administración ha definido como mayor a un año. 2.7. Pérdidas por deterioro de valor de los activos no financieros -

Los activos sujetos a depreciación o amortización (Propiedades y equipos y Propiedades de inversión) se someten a pruebas de deterioro cuando se producen eventos o circunstancias que indican que podrán no Página 13 de 36

CERTlFJCOquegí presente e e m ' guardo con/ormidcidcon eí QÜ'O

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses) recuperarse de su valor en libros. Las pérdidas por deterioro corresponden al monto en el que el valor ea'_.. libros del activo excede su valor recuperable. El valor recuperable de los activos corresponde al mayor entre 3 0 ABR 2013 el monto neto que se obtendría de su venta o su valor en uso. Para efectos de evaluar el deterioro, los activos se agrupan a los niveles más pequeños en los que se genera flujos de efectivo ídentificables (unidades \s de efectivo). En el caso que el monto del valor libros del activo exceda a su monto recuperable, la Compañía registra una pérdida por deterioro en los resultados del ejercicio. Al 31 de diciembre del 2012 y 2011 no se ha identificado la necesidad de reconocer pérdidas por deterioro de activos no financieros (Propiedades y equipos y Propiedades de inversión). 2.8. Impuesto a la renta corriente y diferido -

El gasto por impuesto a la renta comprende el impuesto a la renta corriente y el diferido. El impuesto a la renta se reconoce en el estado de resultados integrales, excepto cuando se trata de partidas que se reconocen directamente en el patrimonio. En este caso el impuesto también se reconoce en otros resultados integrales o directamente en el patrimonio.

Impuesto a la renta corriente El cargo por impuesto a la renta corriente se calcula mediante la tasa de impuesto aplicable a las utilidades gravables y se carga a los resultados del año que se devenga con base en el impuesto por pagar exigible. Las normas tributarias vigentes establecen una tasa de impuesto del 23% (2011: 24%) de las utilidades gravables, la cual se reduce al 13% (2011:14%) si las utilidades son reinvertidas por el contribuyente. Apartir del ejercicio fiscal 2010 entró en vigor la norma que exige el pago de un "anticipo mínimo de impuesto a la renta", cuyo valor ns calculado en función de las cifras reportadas el año anterior sobre el 0.2% del patrimonio, 0.2% de los costos y gastos deducibles, 0.4% de los ingresos gravables y 0.4% de los activos. La referida norma estableció que en caso de que el impuesto a la renta causado sea menor que el monto del anticipo mínimo, este último se convertirá en impuesto a la renta definitivo, a menos que el contribuyente solicite al Servicio de Rentas Internas su devolución, lo cual podría ser aplicable, de acuerdo con la norma que rige la devolución de este anticipo. Durante el 2012 y 2011 la Compañía registró como impuesto a la renta corriente causado el valor determinado sobre la base del 23% (2011: 24%) sobre las utilidades gravables puesto que este valor fue mayor al anticipo mínimo del impuesto a la renta correspondiente. Impuesto a la renta diferido

El impuesto a ía renta diferido se provisiona en su totalidad, por el método del pasivo, sobre las diferencias temporales que surgen entre las bases tributarias de activos y pasivos y sus respectivos valores mostrados en los estados financieros. El impuesto a la renta diferido se determina usando tasas tributarias que ban sido promulgadas a la fecha del estado de situación financiera y que se espera serán aplicables cuando el impuesto a la renta diferido activo se realice o el impuesto a la renta pasivo se pague.

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CERTIFICO que al presento ejemplo, guardo ctmí-ormidací con el autor,zodo de Componías con

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses]

/ /

g n . ¿ U Atjft ¿013

Los impuestos a la renta diferidos activos sólo se reconocen en la medida que sea probable que se produzcan beneficios tributarios futuros contra los que se puedan usar las diferencias temporales. Los saldos de impuestos a la renta diferidos activos y pasivos se compensan cuando existe el derecho legal exigible a compensar impuestos activos corrientes con impuestos pasivos corrientes y cuando los impuestos a la renta diferidos activos y pasivos se relacionen con la misma autoridad tributaria. En adición, es importante señalar que de acuerdo con el Código Orgánico de la Producción, Comercio e Inversiones, la tasa del Impuesto a la Renta se reduce progresivamente, iniciando en el 2011 con el 24% hasta llegar al 22% en el 2013, por lo que el impuesto diferido está calculado considerando el decrcmento progresivo de la tasa impositiva. 2.9. Beneficios a los empleados -

Beneficios de corto plazo: Se registran en un rubro especifico o en el rubro de beneficios sociales del estado de situación financiera y corresponden principalmente a: i)

Participación de los trabajadores en las utilidades: Calculada en función del 15% de la utilidad contable anual antes del impuesto a la renta, según lo establecido por la legislación ecuatoriana vigente. Se registra con cargo a resultados y se presenta como parte de los gastos generales y administrativos o gastos de publicidad, en función de la labor de la persona beneficiaría de este beneficio.

ii)

Vacaciones: Se registra el costo correspondiente a las vacaciones del personal sobre base devengada.

iü)

pécirno_tercer y décimo cuarto sueldos: Se provísionan y pagan de acuerdo a la legislación vigente en el Ecuador.

Beneficios de largo plazo (Jubilación patronal y desahucio no fondeados): La Compañía tieue un plan de beneficio definido para jubilación patronal, normado y requerido por las leyes laborales ecuatorianas. Adicionalmentc de acuerdo a las leyes vigentes, en los casos de terminación de la relación laboral por desahucio solicitado por el empleador o por el trabajador, el empleador bonificará al trabajador con el veinticinco por ciento del equivalente a la última remuneración mensual por cada uno de los años de servicios prestados a la misma empresa o empleador, este beneficio se denomina desahucio. La Compañía determina anualmente las provisiones para jubilación patronal y desahucio con base en estudios actuariales practicados por un profesional independiente y se reconocen con cargo a los costos y gastos (resultados) del año aplicando el método de Costeo de Crédito Unitario Proyectado y representan el valor presente de las obligaciones a la fecha del estado de situación financiera, el cual es obtenido descontando los flujos de salida de efectivo a una tasa de 7% anual equivalente a la tasa promedio de los bonos de gobierno, publicada por el Banco Central del Ecuador que están denominados en la misma moneda en la que los beneficios serán pagados y que tienen términos que se aproximan a los términos de las obligaciones por pensiones hasta su vencimiento. Las hipótesis actuariales incluyen variables como sonj en adición a la tasa de descuento, tasa de mortalidad, edad, sexo, años de servicios, remuneraciones, incremento futuros de remuneraciones, tasa de rotación, entre otras. Las ganancias y pérdidas actuariales que surgen de los ajustes basados en la experiencia y cambios en los supuestos actuariales se cargan a resultados en el periodo en el que surgen. Página 15 de 36

OERTIRCOque al presento ejemp'o guarda cciníorrniíljci con el aj-onzi

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MAUDCLMH

3 O ABR 2013

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses) Los costos de los servicios pasados se reconocen inmediatamente en resultados del año. Al cierre del año las provisiones cubren a todos los trabajadores que se encontraban trabajando para la Compañía. 2.10. Provisiones corrientes Las provisiones representadas en el estado de situación financiera, principalmente por beneficios sociales se reconocen cuando la Compañía tiene una obligación presente, ya sea legal o implícita, como resultado de sucesos pasados; es probable que vaya a ser necesaria una salida de recursos para liquidar la obligación; y el importe se puede estimar de manera confiable. Las provisiones se miden por el valor presente de los desembolsos que se espera sean necesarios para liquidar la obligación usando una tasa antes de impuesto que refleje las evaluaciones del mercado actual del valor temporal del dinero y los riesgos específicos de la obligación. El incremento en la provisión como motivo del paso del tiempo se reconoce como un gasto por intereses. 2.11. Reconocimiento de ingresos e Ingresos diferidos La Compañía suscribe diversos tipos de contratos de concesión (alquiler) con sus clientes, los que legalmente reciben el nombre de "contratos de concesión". Generalmente en los contratos con clientes con períodos de corto y mediano plazo, se establecen contraprestaciones divididas en: (i) valores recibidos al comienzo del contrato, o durante él primer año de alquiler ("valores iniciales de concesión" - VIC), y (ü) valores recibidos mensualmente a lo largo del plazo contractual y conforme el uso de las instalaciones ("valores mensuales de concesión" - VMC). En los casos de clientes con los que se suscriben contratos de largo plazo, generalmente clientes que alquilan espacios representativos del centro comercial, a quienes se les denomina "clientes ancla", se pacta el cobro solo de "valores iniciales de concesión"- VIC. Valores Iniciales de Concesión - VIC Los "valores iniciales de concesión" se reconocen inicialmente en el rubro Ingresos diferidos y, posteriormente, se reconocen en resultados en línea recta en el plazo del contrato de concesión, independiente del momento de su cobro. Los valores a reconocer en el Estado de resultados integrales durante los próximos 12 meses se reconocen el pasivo corriente y el saldo remanente se reconoce en el pasivo no corriente. Valores Mensuales de Concesión - VMC Se registran con crédito a los resultados en base a su realización y corresponden a los valores de alquiler devengado. 2.12. Distribución de dividendos La distribución de dividendos a los accionistas de la Compañía se deduce del patrimonio y se reconocen como pasivos corrientes en los estados financieros en el periodo en el que los dividendos se aprueban por los accionistas de la Compañía. Página 16 de 36

CERTíHCOquo 3¡ presento e;emr<guorda

——*_

Dirj-cforade Aufcnz;

Página 149


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MAUPUSOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses)

3 O Al

2013

2.13. Reserva legal De acuerdo con la legislación vigente, la Compañía debe apropiar por lo menos el 10% de la utilidad neta del año a una reserva legal hasta que el saldo de dicha reserva alcance el 50% del capital suscrito. La reserva legal no está disponible para distribución de dividendos, pero puede ser capitalizada o utilizada para absorber pérdidas. La apropiación de la reserva legal del año 2012 correspondiente a los resultados del 2011, se encuentra pendiente de aprobación por los accionistas de la Compañía. 2.14. Resultados acumulados -

Este rubro incluye los saldos que la Compañía ha registrado en las cuentas Reserva por revalorización del patrimonio y Reexpresión monetaria y la contrapartida de los ajustes por inflación y por corrección de brecha entre inflación y devaluación de las cuentas Capital y Reservas originados en el proceso de conversión de los registros contables de sucres a dólares estadounidenses al 31 de marzo del 2000. De acuerdo con disposiciones legales vigentes, el saldo acreedor de esta reserva podrá capitalizarse en la parte que exceda las pérdidas acumuladas y las del último ejercicio económico concluido, si las hubieren; utilizado para absorber pérdidas; o devuelto en el caso de liquidación de la Compañía. Se clasifican en Resultados Acumulados de acuerdo a disposiciones legales vigentes al momento de adopción de las NI1F. Provenientes de la Adopción por primera vez de las "NTIF"^ Los ajustes provenientes de la adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera "NIIF" que se registraron en el patrimonio en la cuenta Resultados acumulados, subcuenta Resultados acumulados provenientes de la adopción por primera vez de las "NIIF", que generaron un saldo deudor éste podrá ser absorbido por los Resultados Acumulados y los de último ejercicio económico concluido, si los hubiere. 2.15. Información por segmentos La información sobre los segmentos se presenta de acuerdo con la información interna que se suministra a la máxima autoridad en la toma de decisiones. Se ha identificado como la máxima autoridad en la toma de decisiones, que es responsable de asignar los recursos y evaluar el rendimiento de los segmentos de explotación, al Gerente General y el Directorio, encargados de la toma de decisiones estratégicas. (Nota 22). 2.16. Contabilización de Fideicomisos La Compañía es la que instruye el destino que debe dar a los fondos administrados por el Fideicomiso de titularización mencionado. en la Nota 21, así cóñiÓ los destinos dé sus inversiones temporales. En consecuencia, debido a que el cojitrol del fideicomiso es ejercido por la Compañía, jos estados financieros • adjuntos incluyen las cuentas corrientes"; inversiones temporales en poder del Fideicomisp.y sus obljigadones^asíconio reflejan sus ingresos y costos, respectivos. Página 17 de 36

CERTIFICO que 3! présense e¡emp'<guarda confo (n¡ci-.«i con e! s-i ar

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MAUDELÍOl

ABR 2013

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses) Adicionalmente, la Compañía posee.el -100% de Ios.dere_chos_fiduciaOQS ¿ei fideicomiso FIMALL, propietario-de! terreno y edificios donde funciona el centro comercial denormriádó ""Malí' deí'Sol*. De esta forma, los estados financieros adjailtbs incluyen las cuentas del Fideicomiso FIMALL y, en Consecuencia, los activos del centro comercial Malí del Sol se muestran como Propiedad de inversión déla Compañía. Esta presentación se origina de la apíicación'tlé ía NIC 40, Propiedades de inversión. ESTIMACIONES Y CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS La preparación de estados financieros requiere que la Administración realice estimaciones y utilice supuestos que afectan los montos incluidos en estos estados financieros y sus notas relacionadas. Las estimaciones realizadas y supuestos utilizados por la Compañía se encuentran basados en la experiencia histórica, cambios en la industria e información suministrada por fuentes externas calificadas. Sin embargo, los resultados finales podrían diferir de las estimaciones bajo ciertas condiciones. Las estimaciones y políticas contables significativas son definidas como aquellas que son importantes para reflejar correctamente la situación financiera y los resultados de la Compañía y/o las que requieren un alto grado de juicio por parte de la administración. Las principales estimaciones y aplicaciones del criterio profesional se encuentran relacionadas con los siguientes conceptos: •

Provisión por deterioro de cuentas por cobrar: La estimación para cuentas dudosas es determinada por la gerencia de la Compañía, en base a una evaluación de la antigüedad de los saldos por cobrar y la posibilidad de recuperación de los mismos. La provisión para cuentas incobrables se carga a los resultados del año y las recuperaciones de cuentas provisionadas se acreditan a otros ingresos.

Propiedades y equipos y Propiedades de inversión: La determinación de la vidas útiles que se evalúan al cierre de cada año.

Provisiones por beneficios a empleados: Las hipótesis empleadas en el cálculo actuarial de Jubilación patronal y desahucio, para lo cual se utiliza estudios actuariales practicados por profesionales independientes.

.

Impuesto a la renta diferido: La Compañía ha realizado la estimación de sus impuestos diferidos considerando que todas las diferencias entre el valor en libros y la base tributaria de los activos y pasivos (fundamentalmente efectos de la adopción de las NIIF) se revertirán en el futuro.

ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS 4.1 Factores de riesgos financieros Las actividades de la Compañía la exponen a una variedad de riesgos financieros: riesgos de mercado (incluyendo el riesgo de tasa de interés sobre el valor razonable y riesgo de precio), riesgo de crédito y riesgo de liquidez. El programa general de administración de riesgos de la Compañía se concentra principalmente en lo impredecible de los mercados financieros y trata de minimizar potenciales efectos adversos en el desempeño financiero de la Compañía. Página 18 de 36

•guarda conformidad >:;on ef r

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MALLDELSOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses)

AOR 2013

La administración de riesgos está bajo la responsabilidad de los altos directivos de la Compañía. a)

Riesgo de mercado:

El riesgo de mercado nomina varios riesgos que tienen características comunes; la posibilidad de que la Compañía sufra pérdidas como consecuencia de las variaciones de mercado, derivadas de los activos que son propiedad de la Compañía. Entre los más comunes se encuentran: -

Riesgo de que el posicionamiento de la Compañía se vea afectado por su propia operación o por la operación de otros centros comerciales.

-

Riesgo de que las tasas de interés de su pasivo bancario sufra variaciones al alza.

El principal riesgo que puede tener la Compañía es que el posicionamiento se vea afectado por su propia operación o por la operación de otros centros comerciales. Malí del Sol es un centro comercial con 15 años en el mercado; si bien es líder en el mercado de la ciudad de Guayaquil, en los últimos años se han inaugurado otros centros comerciales con nuevas marcas y con acabados modernos, lo cual implica que la Compañía deba asumir el riesgo de que su participación de mercado sufra variaciones por la penetración y posicionamiento de la competencia. La Administración hace un monitoreo constante de la participación del Malí del Sol en el mercado y considera esta información en sus acciones de marketing y demás decisiones estratégicas con el objetivo de mantener la fidelidad de sus clientes, así como su posición de liderazgo. b)

Riesgo de crédito:

El riesgo de crédito surge del efectivo y equivalente de efectivo y depósitos en bancos e instituciones financieras, así como de la exposición al crédito de los clientes, el mismo que incluye las cuentas por cobrar. Respecto a bancos e instituciones financieras, la Compañía acepta a instituciones cuyas calificaciones de riesgo independientes determinan niveles de solvencia que garanticen estabilidad y respaldo a las inversiones de la Empresa. c)

Riesgo de liquidez:

La principal fuente de liquidez son los flujos de efectivo provenientes de la concesión de espacios, para administrar esta liquidez la compañía cuenta con un flujo proyectado a doce meses. A continuación se analiza los pasivos financieros no derivados de la Compañía sobre bases netas agrupadas sobre la base del periodo remanente a la fecha del estado de situación financiera hasta la fecha de su vencimiento. Los montos revelados en el cuadro son los flujos de efectivo no descontados.

Página 19 de 36

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MALLDELSOL

. 3 O ABR 2013

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses)

Al 31 de d i c i e m b r e d e l 201?,

Me nos d e l Año

Entre 1 y 2 a ñ o s

6,053,132

3.980,146

D u u d s s b a n c a m s y c m L s i á n í l i : obligue iones Cuentas porpagara compañías relacionadas

Entre 2 y 5 u n o s

3,21?, 989

.

11,513,886

-

96 816,626

-

M e n o s de 1 Año

Entre l y 2 a ñ o s

Entre 2 y 5 años

5,521.392

4,982,752

5,916,553

Proveedores

A131de diciembre d c ! 2 ( l l l

EntitZyfruños

Deudas bañe aria s yeniiskin de obligaciones Cucnias p o r p a g a r a c o m p a ñ í a ! relacionadas

Proveedores

-

Entre 2 y 5 unos

9,369,715

79,725 B75.008

-

4.2 Administración del riesgo de capital Los objetivos de la Compañía al administrar el capital son el de salvaguardar la capacidad de la misma de continuar como empresa en marcha con el propósito de generar retornos a sus accionistas y mantener una estructura de capital óptima para reducir el costo del capital. Consistente con la industria, la Compañía monítorea su capital sobre la base del ratio de apalancamiento. Este ratio se calcula como la deuda neta dividida entre el capital total. La deuda neta se calcula como el total de los recursos ajenos (incluyendo préstamos corrientes y no corrientes, emisión de obligaciones, proveedores y compañías relacionadas) menos el efectivo y equivalentes al efectivo. El capital total se calcula como el "patrimonio neto" más la deuda neta. Los ratios de apalancamiento al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 fueron los siguientes: ¿Olí

2012 Total de obligaciones financieras y emisión de obligaciones Proveedores Cuentas porpagara compañías relacionadas

15,222,283 875,008

11.906,443 816,626

9,449,440

11,513,982 24,237,051 (739,438)

25,546,731 (1,341,738)

Deuda neta Totalpatrimonio neto

23.497.553

24,204,993

25,089.694

26.S13.44S

Capitaltolal

48,587,247

51.018,438

48%

47%

Manos: Efectivo y equivalen tes de electivo

Ratio d e a p a l a n c a m i e n t o

Página 20 de 36

CERTIFICO que 3) presento e;emp'c rda conformidad con el a

£**-* Drectora

e

-

.

Página 153


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MALIDEISOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses) 5.

INSTRUMENTOS FINANCIEROS

30/A6R 2013

Categorías de instrumentos financieros A continuación se presentan los valores libros de cada categoría de instrumentos financieros al cierre de cada ejercicio:

Corriente

No corriente

Corriente

No corriente

Activos financieros medidos al costo Efectivo y equival en tes de efectivo

Activos fin uncieron medido* al costo amortizado Clientes Prestamos a empleados Cuín pufllas relacionadas

306,256

434. 483

Oteas c u e n t a s por cobrar, excepto anticipos

925.7 = 4 = 9,177 • 88,462

Total activos financieros

l,7Bz,86l

668,650

1,766,483

1,014,186 816,626 96

3.758,134 2.835.000 11,513,886

3,903,602 9 = 4 .=3' 875,008 79,7^5

6,984,490 3,4 J 0,000

6,130,031

18,107,020

S.?8a,566

19,764.1105

Pasivos financieros medidos al costo amortizado Deudas banca rías y f i n a n c i e r a s Em isiún de obligaciones Prov ecáorcs Cotn p»fi(as relacionadas Total pasivos financieros

fi°4'96'

174,821

163,689 96,469

609, 3 04

9,369.715

El valor en libros de cuentas por cobrar corrientes, efectivo y equivalente de efectivo, y otros activos y pasivos financieros se aproxima al valor razonable debido a la naturaleza de corto plazo de estos instrumentos y que devengan intereses que se aproximan a los intereses de mercado. 6.

EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO 31 de diciembre del Efectivo en caja Bancos Inversiones temporales

79,921 156,296 236,217 503.281 739,498

129,912 726.361 856,273 485,465 i,34i,738

Inversiones temporales constituyen pólizas de acumulación en instituciones financieras locales con vencimiento menor a 90 días y tasa de interés anual de 5,25% (2011: 3,65%).

Página 21 de 36

CERTIFICO que 2! prssanlo a'.empro nua'da conformidad con el uufonzo^

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MALl DEL SOL

3 O ABR 2013

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses) CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES - CLIENTES 3 1 de diciembre del 5011

HUÍ. Cu me n t e Valores inici.iles de concesión - VK Va tares m e n s u a l e s de c o n c e s i ó n - VMC Scrvk; k>s de publicidad Oiroí

/

852.508 66,800 56,794 3.511

2R6.730 34,221 30.956 33,697

979.613 (53.889) 92S.724

385,604 (79.348) 306.256

Provisión parj cuentas iiico

No corriente Valores iniciales de concesión -

434,483 1,430.685

740,739

A continuación se muestra un análisis de antigüedad de los saldos al cierre de cada período: 31 de ílieicmbre del

son

2O12

Vencidas Hasta 6o días G i a 90 días 91 a 360 días

Más de 360

8.

1.351,749

91*

718,237

88%

88,010

6%

72,037

9%

7,413 19,818 17,584 132,825

0% 1SÉ 1%

8,106 6,046 15,661 101,850

Total antes de la prov isión Provisión para cu un tas incobrables

1,484,574 (53,889)

Total

1,430,685

-4*

820,087 (79.348)

1% 2%

-10%

740.739

IMPUESTOS POR RECUPERAR

Retenciones en la fuente Impuesto a la renta - crédito tributario año anterior Impuesto al valor agregado

Página 22 de 36

31 de diciembre del 3QÍ1 2213 1,228,905 918,916 213,016 63,777 1.505.698 991,209

CERTIFICO que si preaer.,e a;emp.t OLar.la confürmidad con el -: .1 ¿, per lo

Página 155


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MAUDUfOl

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses) PROPIEDADES DE INVERSIÓN

Obrasen proceso Al i de enero del ion Cosío histórico Depreciación acumulada Valor en libros al 31 do diciembre del 2010 Movimientos 2011 Adiciones Depreciación Valor en libros al 31 de diciembre del 2011

24,931,547

41*446,445

1,189,898

24,931,547

(886,661) 40,559,784

1,189,898

24,931,547

3,326,362 (861,254) 43,024,892

(1,189,898) -

Total

67,567,890 (886,661)

66,681,539

2,136,4*4 (8ÓU.-W) 67,956,439

Al 31 de diciembre del 2011

24,931,547

«,772,807 (1,747.915) 43,024,892

69)704,354 (1,747,91.^) 67,956,439

24,931.547

(924,769) 42,100,123

67.031,670

44-773,807 (2,672,684) 42,100,123

69,704,354 (2,672,684) 67,0^1,670

Casio histórico Depreciación acumulada

24,931.547

Valoren libros al 31 de dkiembredel 2011 Movimientos 2012

Adiciones Depredación Valor en libros al3l de diciembre delaon Al 31 de diciembre del 2012 Costo histórico Depreciación acumulada

Valor en libros al 31 de diciembre del aon

24,931,547 24.931,547

(924.769)

Ouo'tJo con.onn.o-tícjnel .-. ¡ .:r _,,,

Página 23 de 36

Página 156


sfc INMOBILIARIA DEL SOL S-\ MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL sois. (Expresado en dólares estadounidenses) PROPIEDADES Y EQUIPOS

*.-Maquinarias y eW¡P05

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Equipos ds «imputara fin

Muebles v EUíere*

Total

661,014 (201,289)

36,824 (25.633)

180,251 (73,804)

104,802 (38,913)

159,884 (104,583)

1,142,775 (444,222)

392,911

14,608

124,472

42,793

78,472

698553

187,727 (3,749) (65,037)

15575 (15,239) (2,879)

160,504 (8,400) (22,446)

43,8iD (28,959) (8,614)

508,879 (152,070)

511,852

12,065

254,130

49,020

101,263 (65,054) (53,094) 60,587

844,992 (266,126)

21,901 (13,253)

332,355 (96,250)

(18,546)

99.258 (61,842)

1,389,168 (45l>,2 1?)

Vaior en libros al 31 <le diciembre ád 2011

578,666

11,191

106,447

65,889

55,301

932,951

Adiciones Bajas, netas Depreciación

87,848 (89,001)

(2,002)

10,473 (=4,031)

Valoren libros al 31 <¡e diciembre dd 2012

576,613

9,190

132,846 (1,280 (160,550) 903,966

932,840 (356,227) 570,613

Valor en libros al i de enera del 2011 Movimientos 2011 Adiciones Baja;, netas Depreciación Valor en libros al 31 de diciembre del 2011 A] 31 de diciembre dd 2011 Codo histórico Depreciación acumulada

90,662

(122,411)

932,951

ÍLl

/y^i o ^ tt

/? & -r "-

\. / C1'

A! i de enero del 2011 Costo histórico Depreciación acumulada

^'

Al 31 de diciembre del 2012 Cosió histórico Depreciación acumulada Valoren libros al 31 de diciembre dd 2012

-

1,021

33,5^4

- («81) [33.299) 72,888

(",317) 88,076

(15,255)

332,095 (129,549)

124,166 (29,863)

109,731 (85,873)

6.C47

202,546

94,303

23,858

21,9O1

41-743

1,5=0,733 (616,7671... ,'' 903,966- "A

Q. O

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MAUDELSOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses) 11.

DEUDAS BANCARIAS Y FINANCIERAS

30 ABR 2013 2212 3.303.3B4 1,011,354

Produbanco S.A. Banco Bol ¡vari a no S A. Titularizaciím dcfk\jos

6,668,973 10,888,092

8,057.=57 (4,299.123)

Pasivo corrí cuín

(;<,g 03,6oal

Pasivo no corriente

Vencimientos contractuales: ¿M

Prailuhimi

Eolivamno 927.9*3

MU

1,011,918 1,09-3,591

ZOIJ

»H

Las obligaciones con Produbanco al 31 de diciembre del 2012 corresponden a una obligación financiera para financiar capital de trabajo, obligación que genera un interés anual del 8.95% (2011: 8,95%) con vencimiento basta noviembre del 2015. Las obligaciones con Bolivariano al 31 de diciembre del 2012 corresponden a una obligación financiera para financiar capital de trabajo, obligación que genera un interés anual del 8.83% con vencimiento hasta septiembre del 2013. Titularización de flujos con-esponde a los saldos de pagos mensuales de capital que debe cancelar la Compañía en virtud del proceso de titularización mencionado en Nota i y que comprenden las clases A, B y C, y cuyos cupones devengan una tasa anual de interés equivalente al 8.75%, 9% y 9.5%, respectivamente. El Banco Produbanco S A. firmó un convenio de incorporación a la garantía - tipo garantía abierta, con el Fideicomiso Mobilsol Garantía, por el cual todas las obligaciones que mantiene están sujetas a la garantía del Fideicomiso, de acuerdo a su reglamento (Ver Nota 21.!). 12.

EMISIÓN DE OBLIGACIONES

Monto cmilido Pagos de capital Capital por pagar

S, 000,000 (1,165,000) 3,835,000 <lcl período

423.^90 (400.1041

Saldo al 31 de diciembre

Pasivo corriente Pasivo no corriente 3.849,186

Página 25 de 36 CERTIFICO quo 3! presenie e¡ernp'c guarda coníormidod con eí o ; rr ,. .1.... _.x*üriOT'ijíwiíiicíwiSTn^n-tie1Ccn ir 1 ,,i-,s .o.' r 1

D^h.HAnMn Resolución N-G,

lM^Í>V—Tt^J^/O^jM

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

30 ABR 2013

NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses)

Corresponde a obligaciones con garantía general. La emisión está estructurada de la siguiente manera; US$5,ooo,ooo, divididos en 250 títulos de la serie "A" de US$20,ooo cada uno, a una tasa anual fija del 7-7596. que fue equivalente a su tasa de interés efectiva. De los títulos emitidos 225 se colocaron en el mercado entre julio y diciembre del 2011, totalizando US$4,5OO,ooo y durante mar/o del 2012 se colocaron los 25 títulos restantes, totalizando US$50O,000. El plazo de vigencia de cada titulo es de 5 años. El capital e interés se cancela de forma trimestral. Cumplimiento de "convenants"; Como parte de este proceso de emisión de obligaciones, la Compañía debe cumplir con los siguientes resguardos: a) el nivel de endeudamiento con costo (con entidades financieras, inversionistas por la emisión de obligaciones y por la titularización de flujos) de la Compañía no debe ser superior a 2 veces su patrimonio; b) mantener activos libres de gravámenes de acuerdo con lo establecido en el artículo 13 de la Sección I del Capítulo III, Subtítulo I del Título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores; y c) no repartir dividendos mientras existan obligaciones (con entidades financieras, inversionistas por la emisión de obligaciones y por la titularización de flujos) en mora. Al 31 de diciembre del 2012, la Compañía se encuentra en pleno cumplimiento de estos resguardos. Vñndmientos contractuales de capital ni 31 de diciembre del 2012:

2013

1,000,000 1,000,000 1,000,000

201-1

2015 2016 2017

810,000

25,000 3,835.000

CERTIFICO quo si présenlo e¡emp!ü gticrda conformidad con al 11 as con por la Sujtfi Res'otución No- ÍHJ6

Tío.

uto

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MAU DEL SOL

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses) 13.

10 ABR 2013

PROVEEDORES

Generali Ecuador Crcacional S.A. Ace SegurosS.A.

101,172

100,358 50,041 46,737

A g e n m il - La Moneda Agencia De Viajes S.A

G4s Secura Solutions Ecuador Cia. Ltda.

43,72 = 38,532 34,447 33.7H 26,416 25,850 32,023 17,828

Porwcring S.A. Eléctrica Pe G u a y a q u i l Editores Nacionales Sociedad A n o n i m a (Ensa) Montosdeoca N c u m a n e M a r í a G.

Eni Ecuador S.A. Robcrt W. Plaza Ramos Com pañia Azu carera Valdez S.A. Modersacorp S.A. Incsa S.A. Oíros

14-

16,549

259,253 816,626

144,712 77,855

46,783 -

11,544 22,283 10,314 21,433

156,578 383,506 875,008

IMPUESTO A LA RENTA CORRIENTE Y DIFERIDO Situación fiscal A la fecha de emisión de estos estados financieros, la Compañía ha sido fiscalizada hasta el año 1993 inclusive. Los años 2009 al 2012, se encuentran abiertos a revisión fiscal por parte de las autoridades correspondientes. Conciliación tributaria-contahle del impuesto a la renta corriente A continuación se detalla la determinación del impuesto sobre los años terminados al 31 de diciembre del 2O12V 2Oli:

aois

san

Utilidad antes de impuesto a la renta y jiartíc ¡pación laboral 1590 i!e participación laboral Utilidad antes de impuesto a la renta Menos - Beneficio por discapacitados Más - Gastos no deducibles Menos - Ingresas diferidos exentos Base imponible Tasa de impuesto a la renta Impuesto a la renta causado - corriente Impuesto a la renta diferido del año Gasto de impuesto a la renta del año

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Ouarda conformidad con el aj;Cr /Resolución No. W^Cr^^if/otyl

¡3

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HALL DEL SOL

30 ABR 2013

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses} Impuesto a la renta diferido El análisis de impuestos diferidos activos y pasivos es el siguiente:

Im puestos diferidos acliv os: Que se realizarán d e n t r o de 12 meses Que se realizarán después de 12 meses

512,68a

464,279 .4..343,63 2

Impuestos diferidos pasivos: Que se realizarán den tro de 12 meses Que se r e a l i z a r á n después de 12 meses

4,240,189

4.707,911

46,171

46,171 742.827 788,998

..14.g-.8g7-. 788.998

Saldo neto

3,918,913

El movimiento de la cuenta impuesto a la renta diferido es el siguiente: Activo

Saldo al i de enero de 2011 Crédito (débito) a resultados por realización Saldo al 31 de diciembre del 2011 Crédito (débito) n resultados por realización

Ingreso diferido 4.900.453 (192,542) 4,707,911 (482,668)

Saldo al 31 de diciembre del 201 2

4,225,243

Pasivo Depreciación de las propiedades de inversión (705.745)

Total 4,194,708

(83,253)

(275,795)

(788,998)

3,918,913 (467,722)

14,946 (774,052)

3,451,191

Para los períodos terminados el 31 de diciembre del 2012 y 2011, el impuesto diferido se determinó a la tasa impositiva a que los activos y pasivos estarán sujetos en el momento de su realización, considerando la reducción progresiva de la tasa de impuesto a la renta hasta llegar al 22% en el 2013, contemplada en el Código Orgánico de la Producción, Comercio e Inversiones vigente a partir de enero del 2011.

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CEHTíFICO quo al pra&snto o|emp'í. guarda conformidad can si <•>'•> or.^.

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses) 15.

3 O ABR 2013

INGRESOS DIFERIDOS

22,413,188

Valor inicial de concesión Ingresos por ev cutos

22,413,188 [2.135.013) 20,378,175

Pasivo c o r r i e n t e Pasivo no c o r r i e n t e

20.904,477 19.572 20,924,049 (2.018,606) 18,905,443

Los saldos de Ingresos diferidos no corrientes al 31 de diciembre serán devengados en los siguientes plazos:

2014 2015 2010 2017 en adelante

16.

aoja

3011

1,998,378 1,842,881 1,632,114 14,804,803

1,918,986 1,762,268 1,608,098 13.616.091 18,905,443

OBLIGACIONES SOCIALES DE LARGO PLAZO Jubilación patronal y desahucio Los saldos de las provisiones para jubilación patronal y desahucio al 31 de diciembre del 2012 y 2011, corresponden al 100% del valor actual de las reservas matemáticas calculadas actuarialmente por un profesional independiente para todos los trabajadores que al 31 de diciembre del 2012 y 2011 que se encontraban prestando servicios para la Compañía. Jubilación Patronal: El movimiento de la obligación para jubilación patronal definida ha sido el siguiente: 2012 A1 de enera Costo neto del ¡triodo A 31 de diciembre

377.321 65,623

310,6,13 66,668

Los importes reconocidos en la cuenta de resultados son los siguientes

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,ABR 2013

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses) 2011 Cosío laboral por servicios actuales Costo financiero Amortización de perdidas {gimatunas) Total incluido un costes de personal

60,820 20,192 ('4.344)

70,994 23,575 [28,946)

Desahucio: El movimiento de la obligación para desahucio definida ha sido el siguiente: 2QJ2 101,857 38,437 ...(S.377)

A i Je enero Costo neto del período Beneficios pagados directa mentí; por el empleador A 31 de diciembre

94,585 10,064 101.857

Los importes reconocidos en la cuenta de resultados son los siguientes 2011

Cosío laboral por servicios actuales Cosío financiero Amortización de pérdidas (ganancias) Total incluido en costes de personal

24,585 6,606

17,638 6,148

-16.437

-('3,723) 10.064

Hipótesis actuariales: Las principales hipótesis actuariales usadas fueron; 31 de diciembre aon 2012 Tasa de descuento Vida laboral promedio r e m a n e n t e Futuro incremento salarial Fu t u r o incremento de pensiones

7.00% 3.00% 2.50%

6.50% 8.1 2.40% 2.50%

Tasa de mortalidad e invalidez (i) Tasa de rotación

TMIESS2002 8,90%

TMIESS 2002 8.90%

25 anos

25 años

8.1

Antigüedad para jubilación (Hombresy mujeres)

(i) Corresponden a las Tablas de mortalidad publicadas por el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social en el año 200 2.

Página 30 de 36 CERTIRCOquo 31 pr-sanie e.err.p-. guarda coniormidüd con el .7 • -r,-

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses) 17.

PATRIMONIO

a)

Capital Social El capital suscrito y pagado de la Compañía al 31 de diciembre del 2012 comprende 14,359,415 acciones ordinarias de valor nominal USSi cada una. La composición accionaria del capital pagado al 31 de diciembre del 2012 es la siguiente:

Narbeth InvestmentsS.A. Inversión y Desarrollo Invede S.A. Bcauport S.A.

2.431,106 1.716,075 10,212,234 14,359.415

17%

La composición accionaria del capital pagado al 31 de diciembre del 2011 es la siguiente: Narbeth InvestmentsS.A. Inversión y Desarrollo Invede S.A. Milgard International Limited

b)

9,724,425 1,716,075 2,918,915 14,359,415

68% 12% 20% 100%

Dividendos Pagados Durante el año 2012, se efectuaron pagos de dividendos sobre las utilidades de los años 2011 y 2010 a accionistas de la Compañía por US$2,88o,927 y US$2,2O8,834, respectivamente. Tal distribución de dividendos ha sido previamente aprobada por la Junta General de Accionistas de la Compañía celebrada el 3 de septiembre del 2012.

18.

GASTOS POR NATURALEZA Los costos y gastos operacionales agrupados de acuerdo a su naturaleza son los siguientes: Gastos

administrativos Remuneraciones y beneficios sociales Participación kibor.nl Energía y agí» Depreciaciones y amortizaciones Guardiauia, limpieza y mantenimiento CampaQas áe publicidad Otros gastos

3,028,833 747,208 6/0,547 1,087,387 42,062 100,594 5,676,631

Gustos de publicidad 21,440 7,743

1,129,368 175.877 i.lf-14,427

Total 3,050,273 754,950 670,547 1,087,387 42,062 1,129,368 S7G.471 7,011,058

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CERTIFICO quo 31 prosonta c¡emp!c. da conformidad con oí ü

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MAUDELSOL

. \• •/INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

V^vXs.

NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL SO12 (Expresado en dólares estadounidenses) gQll Re muí] era ció u es y beneficios sociales Participación laboral Euergia y agua Depreciaciones y amortización es Guardiania. limpieza y maule uimic iilo Campiñas de publicidad Oíros gustos

19.

-Q!

xf^C/rt'p -^^^ U 1 • l

Gsstos admiuLotTiitivos 2,609,436 727,796 678,179 1,013,334 116,379 316.415 S .46 1,529

Gaslosclc publíddad

, 3 0 ABR 2013

' =. -^.''^

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^/ 1 ±¿f

37,046 10,332

1,196,385 376,^20 1,620,283

Tolil

^¡646^82 / 738,128 678,179 i,oi3ja.j 116,379 1,196,385 egafl,1?!; 7,081, a 12

INGRESOS Y GASTOS FINANCIEROS

Ingresos financieros: Intereses ganados Oíros

5,757

7,70.t

...._S4JL

1,08o

6,897

Gaitus financieros: Intereses por prestamos balnearios Interesa de (Aligaciones por tilularizaeión Intereses y comisiones por omisión de obligaciones Oíros intereses Caítos b anéanos

(458,101) (544,432) (333,429) (17,853) (27,070)

(430,480) (600,523) (192,152) (18,405) (53.913)

(1,380,885)

20.

SALDOS Y TRANSACCIONES CON COMPAÑÍAS Y PARTES RELACIONADAS El siguiente es un resumen de las principales transacciones realizadas durante el 2012 y 2011, con compañías y partes relacionadas. Se incluye bajo la denominación de compañías relacionadas a las compañías con accionistas comunes, con participación accionaria significativa en la Compañía:

Gastos a d m i n i s t r u t i v os

5^4,031

554,736

Gastos administrativos corresponden principalmente a US$353,733 (2011: US$382,429) de facturación por parte del Consorcio Nobis S.A. por concepto de asesoramiento en la dirección técnica, administrativa, financiera, contable, comercial y de otra índole que realiza el Consorcio a la Compañía sobre el cual existe un convenio verbal, además incluye US$74,2Q7 (2011: USSgS.oio) de facturación por parte de Tecnobis S A. por servicio de asesoría en la parte de infraestructura tecnológica.

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5MJ/3

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30 ABR 2013 INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 (Expresado en dólares estadounidenses) Composición de los saldos con compañías y partes relacionadas:

Activo n o corriente Compañías relación a das Pronobis Ph on os oí Opersalud Cosniocenter S.A. Fundación Nobis Proturasa Mascardi Promoinmed

3,126 121,252 12,504 11,163 5,000 a,540 208 7.896 163,689

122,665 12,504 11,112 5,000 23,540

174,821

Corresponden principalmente a valores entregados a compañías relacionadas en concepto de préstamos para financiar capital de trabajo. Dichos saldos no devengan intereses y no tienen fecha definida de cobro, pero la Administración de la Compañía estima que serán recuperados en el largo plazo.

Cuentas por pagar a compañías relacionadas Pronobis Otras Pasivo no comente Cuentas por pagar a compañías relacionadas (i) Narberth Invcstmcnts InvedeS.A. Sentón Overscas - Fimal) Milgard International Limited

(i)

79,665 6o

5,999,737 1.058,777 2,651,471 l,8oo,901 11,513.886 11,513,982

4,568,523 794,802

9.369.715 9,449,439

Corresponde a pasivos generados por el pago, por cuenta de la Compañía, de obligaciones bancarias. Las compañías relacionadas han confirmado su cobro a largo plazo y que no generan intereses.

No se han efectuado con partes no vinculadas, operaciones equiparables a las indicadas precedentemente. Remuneraciones personal clave de la gerencia En la actualidad la alta gerencia comprende el Gerente General, Director General y Operaciones, Directora Comercial, Gerencias y Jefaturas.

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30 ABR 2013

Los costos por remuneraciones de los miembros de la Alta Gerencia se detallan a continuación:

Salarios y beneficios sociales de corto plazo Beneficios sociales a largo plazo

21. I.

1,291,911 73,402

1,014,429 53,459

CONTRATOS RELACIONADOS Fideicomiso Mercantil Irrevocable de Garantía Durante el año 2005 Mobilsol creó el Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado "Fideicomiso Mobilsol Garantía" el cual ftie constituido de conformidad a lo establecido en la Ley de Mercado de Valores mediante escritura pública celebrada el 2.1 de octubre del 2005. Para ello Mobilsol transfirió al Fideicomiso a título de fiducia mercantil irrevocable, el dominio y posesión del ioo?ó de los derechos fiduciarios que posee en el Fideicomiso FIMALL el cual está conformado por los terrenos, edificaciones e instalaciones del Centro Comercial Malí del Sol, con el objeto de que el derecho fiduciario que integra el patrimonio autónomo del fideicomiso sirva como garantía de la cancelación de créditos presentes y futuros de la Compañía Mobilsol. Los beneficiarios de este fideicomiso de garantía serán los acreedores de las obligaciones que Mobilsol mantenga y que hayan celebrado convenios con el constituyente para su incorporación como beneficiarios del mismo. Los convenios antes indicados pueden ser; a) de garantía específica y b) de garantía abierta. El beneficiario acreedor a los cuales el constituyente no hubiere cancelado los créditos, deberá notificar por escrito a la fiduciaria que administra el fideicomiso el incumplimiento total o parcial por parte del constituyente debiendo adjuntar el detalle del crédito no cancelado con sus respectivos intereses y la petición de que se inicie un procedimiento convencional de ejecución. La fiduciaria notificará al constituyente la petición del beneficiario acompañando una copia de la documentación respectiva, concediéndole un plazo de cinco días para que demuestre fehacientemente que ha cumplido con la cancelación de las obligaciones vencidas, suspendiéndose de esta manera el procedimiento de ejecución. En el caso de no haber satisfecho las obligaciones se procederá al proceso de ejecución de los bienes que constituyen la garantía del Fideicomiso en proporción a la participación que el beneficiario acreedor tenga como garantía. , En el año 2007 se registró como acreedor de Inmobiliaria del Sol S -A. el Produbanco S.A. con el 10.4690, el Banco del Pacífico con el 10.11% y el Banco de Máchala con el 10%. El año 2009 fueron incorporados al Fideicomiso aproximadamente US$3,f>22,ooo correspondiente a la ampliación del Centro Comercial Malí del Sol. , Con fecha 24 de agosto del 2009, se celebró el Convenio de incorporación a la garantía a los inversionistas titulares de los valores de contenido crediticio emitidos por el Fideicomiso de titularización en el 15.46%.

II. Fideicomiso Mercantil Irrevocable de Titularización Durante el año 2009, la Compañía creó el Fideicomiso Mercantil Irrevocable denominado "Fideicomiso Titularización - Mobilsol Cero - Uno". Página 34 de 36 ue al prosenre cor.fcrm-djd con el crj'cr,,-.,,, Resolución

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dolares estadounidenses)

3 0 . A B R 2013

El 8 de julio del 2009, la Junta General de Accionistas resolvió realizar un proceso de titularización de flujos futuros provenientes de los contratos de concesión de los locales comerciales del Centro Comercial Malí del Sol por un monto de hasta US$io,50O,ooo, el cual fue aprobado por la Superintendencia de Compañías en octubre del 2009. La utilización de los recursos de este proceso de titularización se acordó de la siguiente manera: i) 50% para reestructurar pasivos y, ii) 50% para el desarrollo productivo del negocio. Este fideicomiso fue constituido mediante escritura pública del 21 de agosto del 2009 y cuyo constituyente y beneficiario es Mobilsol. El administrador fiduciario es Fiducia S.A. Administradora de fondos y fideicomisos mercantiles. La calificación "AAA" a la mencionada titularización fue otorgada por una calificadora independiente. El patrimonio del fideicomiso se encuentra conformado por el 60% de los derechos de cobro sobre los Valores Mensuales de Concesión (VMC) que percibe Mobilsol por la explotación del Centro Comercial Malí del Sol, a través de la concesión de locales, establecidos en el fideicomiso de titularización. De manera adicional y en calidad de flujos adicionales, se podrá incluir un 10% adicional alcanzando hasta el 70% de los derechos de cobro sobre los VMC y también, el originador podrá añadir flujos adicionales que perciba Mobiísol. La recaudación de los derechos de cobro generará los flujos que servirán para cubrir el capital y los intereses de los valores colocados en la emisión, así como los mecanismos de garantía y otros gastos generados en la administración del fideicomiso. El proceso de titularización cuenta con mecanismos de garantía que comprenden; a)

Exceso de flujos de fondos: este mecanismo consiste en que los flujos proyectados que ingresarán al fideicomiso de titularización serán superiores a los requeridos por el fideicomiso para el pago de sus obligaciones.

b)

Fondo de reserva: se constituye al momento de la colocación de la titularización equivalente a US$379,950.

c)

Fondo especial: se constituye al momento de la colocación de la titularización y equivale a US$io4,oa7.

d)

Retención de flujos adicionales: que se pueden constituir con los flujos equivalentes al 10% adicional a la apropiación de los valores recaudados del total de VMC, esto es, del 60% al 70% de su recaudación total o a discreción del originador.

e)

Fideicomiso Mnbilsol.-.Garantía, antes mencionado.

El proceso de titularización corresponde a un único tramo de US$io,5OO,ooo. Con fecha 30 de octubre del 2009, se negociaron en la Bolsa de Valores de Guayaquil la totalidad de dichos títulos. 22.

INFORMACIÓN SOBRE SEGMENTOS DEL NEGOCIO La Compañía tiene dos segmentos sobre los cuales debe informarse: "Malí del Sol" y "Torres del Malí". El segmento de "Malí del Sol" comprende el ingreso generado por el centro comercial de mismo nombre, mientras el segmento "Torres del Malí" comprende los edificios de oficinas y salones de eventos anexos al centro comercial. La Compañía opera exclusivamente en la ciudad de Guayaquil - Provincia del Guayas. Las políticas contables de los segmentos de operación son las mismas descritas en la Nota 2 "Resumen de las principales políticas contables".

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CERTIFICO que al presente ejemplo el 'perla

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INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS 31 DE DICIEMBRE DEL 2O12 (Expresado en dólares estadounidenses) La información por segmento evaluada sobre los principales tomadores de decisión corresponde a lo ingresos mensuales por rubro y que se detalla a continuación: Malí del Sol

Valores iniciales di; concesión Valores mensuales de concesión

Torres del Malí

Total

1,876,302

2,499,58)

2,269,191

2,766,404

8,373.324

7.720,366

10,137,876

8.959,487

10,249,626

10,219,849

12,407,067

11,725,891

388.986

238,776

12,796,053

11.964.667

Alquiler de salones de eventos y otros Total de ingresos comu dumo.strados en el estado út resultados

1^06^042

Los miembros clave de la administración no consideran relevante el análisis por segmento de activos y pasivos y no hay información disponible de éstos por segmento, motivo por lo cual no se presenta dichas informaciones. Adicionalmente, no hay clientes que representen más de 10% del total de los ingresos y de esta forma no se presenta apertura de ingresos por clientes. 23.

EVENTOS SUBSECUENTES Entre el 31 de diciembre del 2012 y la fecha de emisión de estos estados financieros no se produjeron eventos que, en la opinión de la Administración de la Compañíaj pudieran tener un efecto significativo sobre dichos estados financieros que no se hayan revelado en los mismos.

CERTIFICO que al presente e¡emp'ü guordo conrormidJd con o! cuj!or.zouL. jíoc-ttf Supe H ni ifimiiiñnlaTfé-SíyTi p o ñ i o s con Resolución No. 1HJO Página 36 de 36

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ANEXO No. 4.- ESTADOS FINANCIEROS NO AUDITADOS 31/ENERO/2013

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL BALANCE GENERAL INTEGRADO

4UW

Al 31 de Enero del 2013 (F.xpresadoeuUSS)

30 ABR 2013 ACTIVOS : CORRIENTE: . Caja - Bancos . Inversiones , Cuentas y Doc. por Cobrar . Inventario , Gastos Anticipados

(A-l) (A-2) (A-3)

23,213 483,977

2,883,389 183,382

FIJO: . Propiedades y Equipos

(A-4)

153,449 3,727,410

(A-5)

67,877,855

67,877,855 DIFERIDOS: . Derechos Fiduciarios Mobilso! Garantía . Impuestos Diferidos . Derechos Fiduciarios - Titularización . Derechos Fiduciarios Excedente

(A-6) 3,416,191 (A-6) (A-6) 3,416,191

LARGO PLAZO: . Cuentas por Cobrar VIC Torres

584,814 584,814

TOTAL ACTIVOS:

75,606,270

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Dirección: Av. Juan Tanca Mnifinrjo (t 100 y Av. Joaquín Orronlia Telf: (593-1) 2 082100 Fax: {593-1) ?_ OB2101

ww w. ¡TI a i I del so I .ce m .ec f tVM.I.BiaOL LC ».IXV1n_Tl»™™w™:-._,a

CERTIFICO quo =1 przsor, gunTJa ccnfnrrnicJJd con c porloSoEerJolaiuIanciajiaCorí PLM

v TARI

rrectara de AutorizcCíon y KfeQiStro

Página 170


«o / Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MAUDELSO1

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

MALLPELSOL

BALANCE GENERAL INTEGRADO

Al 31 de Enero del 2013 (Expresado en US S)

PASIVOS: CORRIENTE: . Prestamos Bancarios- Financieros C.P, . Cuentas y Documentos por Pagar , Impuestos y Rulencíones por Payar . Gastos Acumulados por Pagar . Ingresos Diferidos

LARGO PLAZO: , Prestamos - L.P. . Cuenta por pagar L.P, Accionistas . Ingresos Diferí Jos . Obligaciones Financieras . Beneficios por Pagar L.P , Reserva Locales VIC

(A-6) (A-7) (A-8) (A-9) {A-10)

1,862,578 4,641,187 1,136,125 1,164,004 2,032,392 10,836,286

(A-ll) (A-12) (A-13) (A-14) (A-15}

2,291,466 11,513,886 20,549,622 4,301,668 584,370 34,749 39,275,760

TOTAL PASIVOS;

30 ABR 2013

50,112,046

PATRIMONIO: . Capital Pagado . Reserva de Capital . Resultados aplicación NIIF . Reserva Legal . Resultado de años anteriores . Resultado del Ejercicio/12 . Resultado de! Ejercicio/13 TOTAL PATRIMONIO:

14,359,415 20,459,166 -13,885,012 1,276,524 -486,409 3,366,010 404,530 25,494,224

TOTAL PASIVOS •+ PATRIMONIO:

Econ. Víctor Naula M. GERENTE GENERAL

75,606,270

PA. M tía Auxiliadora Arana

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Dirección- Av. Juan Tanca Marfíleo íl 100 y Av. Joaquín Orranlia Tc!¡: (593-1) 2 OS210D Fax: (593-4) 2 002101

w w w.rn a I í cí e! s o !.co m.ec

CERTIFICO que al presento gucrda conformidad con el

Págína171


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOB1LSOL MAUDELMU

MALLDELSOL * único *r- -f- >• *•" '«'o

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOB1LSOL ESTADO PE RESULTADO INTEGRADO Al 31 de Enero de 2013 (Expresado en USS)

30 ABR 2013

OPERACIONALES INGRESOS Valor inicial de concesión locales Valor inicial de concesión (locales ampliación) Valor inicial de concesión (Torres) Valor mensual de concesión Otros ingresos Ingreso de Guardiania y Limpieza TOTAL INGRESOS

133,972 27,197 18,439 767,326 4,651 306,696 1,258,281

GASTOS ADMINISTRATIVOS OPERACIONALES Gastos Administración Gastos de Edificio Gastos de Guardiania y Limpieza Gastos de Publicidad TOTAL GASTOS OPERACIONALES

-206,620 -265,349 -285,244 -1,327 -758,540

UTILIDAD OPERACIONAL

499,741

GASTOS FINANCIEROS Intereses bancarios Otros Ingresos/Egresos TOTAL GASTOS FINANCIEROS

-83,694 -11,518 -95,211

UTILIDAD ANTES DE PART. E IMPTOS.

404,529

Econ. Víctor Nauln M. INMOBILIARIA Dirección: Au. Juan Tanca Marcrvqo # 1 GO y Av. Joaquín OrrarUiíi Tclf-(593-1)2D82100Fax:(593-4)í>Oa2101

laría Auxiliadora Arana P. CONTADORA www.rnaHdGfsol.com.ee

CERTIFICO que al presente ejemplo; guarda conformidad con oí

fc;.^

BTV TAIW; ffrpctor¿i de AutorrZtción y

Página 172


MALLDELSOL

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOB1LSOL

ANEXO No. 5.- CIFRAS E INDICADORES: ANÁLISIS VERTICAL Y HORIZONTAL

CERTIFICO quo al presento e¡emp'L guarda conformidad con el o.j

Página 173


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MALLDELSOL

30 ABR 2013

e ¡¡

CERTIFICO que al présenle e,e con e! o > cr pcrfa SupErifiJenJenciaide-Stop ,, iC s -o.

Página 174


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MALLDELSOL

(

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

i]

PLANILLA DE INDICADORES

|

3 O ABR 2013 [INDICADORES DE LIQUIDEZ [Capital de trabajo neto I núice de liquide/ corriente

^^^FTJMJ^^H

BMEÜS9HÍI MR39M ^KuaEali (7.455.336,00)

(7.967.978,00)

0,29

0,3!

64,90% 18<1,92»t

66,31* 202.23K

66,28% 196,56%

INDICADORES DE RENTABILIDAD 100,0034 M^rítcn tirulo 100,00% 4fi,98>í Mareen operado nal 38,75* 10,83% 8,25% Gastos financieros / ventas 18,04* 26,75% M.irRen neto 4,19% Utilidad neta /activo 2.45K 22,29% 13.17% Utilidad neta /caiWl suscrito vpaRado 11,94% 8,01)4 Utilidad neta /patrimonio * Considera proyección del pago dr participación a trabajadores e impuesto i la renta

100,00% 45,21% 10.79X 26,31* 4,4454 23,41% 13,42*

100,00% 51.36% 8.60% 27,5F,% 0,35% 1,87% 1,05%

26

30

INDICADORES DE ENDEUDAMIENTO Pasivo Total / Activo Total [Endeudamiento! Pasivo Total / Total Patrimonio

INDICADORES DE ROTACIÓN Días de cobro Días de pago RAZONES DE ACTIVIDAD tloMción sobro activos fijos Rularían sobre activos totales

(6.043.464,00) 0,47

69,38% 226,64*

|^OB^76!oon 0.34]

43

9

15,01 0,14

12,82

14,16

1.05

0,16

0.17

0,01

VENTAS POR LÍNEAS DE NEGOCIOS [U5S( 2.766.404 2.S58.608 V.ilotes iniciales de concesión 9.026.582 8.083.024 Valores mensuales de concusión 238.240 10.801 Otros ingresos operativos (66.559) (169.438] Descuentos sobre valores mensuales 11.964.667 10.48Z.99S Total General •En el corte a enero de 2013 ic encuentran npleados los Ingresos v BRreSOs por Gunrdlanfay Limpieza por

2.2G3.191 10.lSa.901 38B.986 (17.0251 11.796.053 fines comparativos

179.G03 767.326 2G.103 973.037

OCUPACIÓN 100,00% 99,84% 100,45% Valores iniciales de concesión * La sobrede u pac ion se debe al sob rec u mpl ¡miento en áreas comunes y sa as concesionadas en las Torres del Malí RENTABILIDAD POR ACCIÓN Número de acciones Utilidad neta Utilidad por Acción COSTOS Costo; Variables Coitos Fijos

14.359.41S

1.890 832 0,13

6.421.179

Econ. Víctor Maula GERENTE GENERAL

14.359.415 3.201.029

14.359.415 3.366.010

100,00!;

H.3S9.ÍI15 26R.203

0,22

0,23

0.02

G.3«.GS4

7.011.058

473.296

-P.A. Marluxl Arana CONTADOR GENERAL

CERTIFICO quo si proscnro oí au' perla Su¡ir;rioieríoncte-cteCo¡¡ipcn¡r;S(-oii

Página 175


Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MQB1LSQL

MAUPELfOL

ANEXO No. 6.- INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES

ABR 2013 INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL INVERSIONES, ADQUISICIONES Y ENAJENACIONES

DETALLE DE INVERSIONES

2010

2011

s s s s

Equipos de oficina Muebles de Oficina Equipos <ie Computación vehículos

¡írTPfffTJjnjJ-MBBBBBBMI on AI 1 1. ni Aoni UMOONI s

•^•^•^•^•^•^•1

Equipo? de oficina Telefonía

S

s S $

Muebles de Oficina Equipos de Computación Vehículos

S

Maquinarlas equipos

S

s

s

s

Equipos Malí

s

s

s

Maquinarias equipos

6B0.62

2012

s s s

s s s s

s s

S

316,45

S

160.504,00

S

1.07.1,00

34.955,00 23.137,37

S S

14.828,83 20.163,45

S

33.501,78

S 5

10.45S.30

130.256,18

S S

187.726,37

S

37.848,69

iiii.il Adquisiciones HM Ai 1 1 DI F Nfl|[ NA( H iMf '>

^^^^^u^|

Edificios Vehículos

s

s

s

Total Enajenaciones

S

S

$

S

E con. Víctor Na nía GERENTE GENERAL

S

S

(T

"}9 »nl

i CP.A. Mariuxl Arana CONTADOR GENERAL

CERTIFICO que =¡ prOoOir.G c;or.-.r-. gutrcJa conformidad üon el r t --c -1

/13 Orctor¡r3e

Página 176


*

X

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

MALIDELSOL

ANEXO No. 7.- ACTIVOS PRODUCTIVOS E IMPRODUCTIVOS

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL CERTIFICACIÓN DE ACTIVOS PRODUCTIVOS E IMPRODUCTIVOS 31 DE ENERO DEL 2013

"• ' '

"

ACTIVOS PRODUCTIVOS Efectivo y equivalentes de efectivo Documentos y Cuentas por cobrar

$

s s s s s s s s s s $ s s

Prestamos a empleados Impuestos por recuperar Inventarios Gastos pagados por anticipado Anticipo a proveedores Otras cuentas por cobrar Propiedad, planta y equipo Cuentas por cobrar clientes Cuentas por cobrar relacionadas Impuesto diferido Propiedades de inversión Intangibles TOTAL ACTIVOS PRODUCTIVOS

$

739.498 925.724 29.177 1-505.698 178.026 165.011 230.'148 903.966 504.961 163.689 3.451.191 67.031.670

' ""•-• —

S

s s $ s s $

507.190 981.710 24.062 1.573.357 183.382 153.449

s

s $

304.260 924.513 584.814

s s

3.416.191 66.953.342

S

7S.506.Z70

s

5 75.829.059

Ts"

ACTIVOS IMPRODUCTIVOS TOTALACTIVOS IMPRODUCTIVOS TOTAL ACTIVOS (Productivos + Improductivos)

S

75.829.059

$

75.606.270

La compañía considera a todos sus activos como productivos durante el año 2012, y hasta el mes de enero del año 201?

n. Víctor Naula GERENTE GENERAL

quo oí prssonro ejemp'o oí aufonzoüt, cr Jo Supjrfnffndsnci» d e n p c ñ i o s ton Resolución No. ~ r

TOrteTTY IAM¿VU in-tth Dirpctora de Autoriz, ción y keg Siró

Página 177


MALLDELHU

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

ANEXO No. 8.- ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN

INMOBILIARIA OEL SOL S.A. MOBILSOL CERTIFICACIÓN DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN 31 DE ENERO DEL 2013

TOTAL ACTIVOS

3 O ABR 2013

75,606,269.88

(•} Total Activos con Gravamen Documentos y Cuem.is por cobrar Impuestos por recuperar Propiedad, planta y equipo

S $ $ $

TOTAL ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN

S

75,606,269.88

80% Activos Libres de Gravamen

S

60,485,015.90

(-} Total Activos Diferidos

S

3,416,191.00

(-J Total Activos en Litigio

S

1,206,198.67

(-) Total obligaciones en Circulación

$

7,135,001.21

i ; Derechos Fiduciarios en Garantía

$

33,476,670.94

mam

CUPO DE EMISIÓN

Econ. Víctor Naula GERENTE GENERAL

15 ¿50,954.08

.P.A, Maríuxi Arana CONTADOR GENERAL

IrüCO quo 3¡ présenlo Gjomp'a guarda conformidad con el aufor.zuLú iüncjacle Componías con Resolución No, JLMfV^^do A5/CS//3

de Autorización v hep'Siro

Página 178


MALL DEL MH

Prospecto de Oferta Pública II Emisión de Obligaciones MOBILSOL

APÉNDICE NO. 1

CALIFICACIÓN DE RIESGOS, ANEXOS Y ESTRACTO

Página 179


SCR&5L

SCRiesgo

Je

30 ABR 20)3

3 O ABR 2013

CALIFICACIÓN DE RIESGO INICIAL A LA SEGUNDA EMISIÓN DE OBLIGACIONES DE INMOBILIARIA DEL SOL MOBILSOL S.A.

MALLPELSOL

FEBRERO DE 2013 CERTíRCOquo 3t prssonío e [ can oí per la Supsnmíífiííenma de^oq>pGñios con Resolución No,

Av. Juan Tonca Marengo y Joaquín Orrantia • Edificio Exacuttv* Ccntor 3er piío , oficina 311 T»lf.: 042 158322 - 042 158422 - 042 158230 Fox: 042 158620 E-mail: administracionOscrla.fin.ac Guayaquil - Ecuador

180


30 ABR 2013

INDICE RESUMEN Características de la Emisión Garantías y Resguardos de la Emisión 1

2

Categoría Básica de Riesgo Riesgo de la Industria

3

1.2

Asignación de la Categoría Básica de Riesgo

6

Categoría Básica Corregida

5

6

2.1

Cobertura Financiera Proyectada

6

2.2

Metodología de las Proyecciones

6

2.3

Indicadores Adicionales

7

2.3.1

Resultados, Rentabilidad y Eficiencia

7

2.3.2

Endeudamiento patrimonial y estructura financiera

8

2.3.3

Situación de Liquidez

8

2.3.4

índice de Cobertura Histórica

8

Asignación de la Categoría Básica Corregida

Capacidad de pago esperada 3.1

Posición Competitiva

3.2

Administración y Propiedad

9 9 9 10

3.2.1

Procesos Internos

10

3.2.2

Gobierno Corporativo

11

3.2.3

Tecnología de la Información

11

3.2.4

Eventos Externos

11

3.2.5

Estructura Accionarial

11

3.2.6

Riesgo legal

11

3.2.7

Riesgo de Reputación

12

3.3 4

3

1.1

2.4 3

(

Calificación de la Capacidad de Pago Esperada

Calificación Preliminar

12 12

4.1

Análisis de Sensibilidad: Eventos

12

4.2

Asignación de la Calificación Preliminar

12

Calificación Final

Declaración De Independencia ANEXOS

12 13


ABff 2D13

SCR

•'SCquo 31 présenlo el

i\Y

TAMAYfMNSUASTJ

T^feíMOBILIARIA DEL SOL S.A MOBILSOL Sesión Ordinaria de Comité: 28 do Febrero de 2013 Monto de la emisión: Hasta por US$4,000,000.00 1800 días. Tasa de interés del 7.75% fija. Amortización trimestral de capital e intereses.

Analista: Katherine Lindao Juradt k.Iindao@scrla,fin.ec

Calificación Final del Instrumento

AA+

Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen una muy buena capacidad dd pago de capital e intereses, en los términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor y su garante, en d sector al que pertenecen \j en la economía en general. El signo más (+) indicará que la calificación podría subir hacia su inmediata superior.

RESUMEN El Comercio al por mayor y por menor es el sector que mayor aportación ha hecho al PIB del país, seguido del de Construcción, sin excluir la extracción de Petróleo, sectores que se espera mantengan su crecimiento gracias al impulso del gobierno central por la dinamia que le inyecta a la economía al ser demandantes de mano de obra; esto en línea con el objetivo del mismo de dar prioridad a la inversión pública con el fin de fortalecer la productividad y generar empleo en aras de un mayor equilibrio regional. Bajo este entorno, se desenvuelven los clientes que arriendan los locales del centro comercial Malí del Sol, el cual ha mantenido históricamente el nivel de ocupación de sus locales comerciales concesionados en un área de 57.211 m2. Con una tasa inicial promedio de U$2,206, y una tasa mensual promedio de US$11.64 la Empresa emisora alcanzó en el año 2011 ingresos de US$12.79 millones, monto que muestra una tendencia creciente respecto a los US$11.9 millones registrados en el año 2011 y a su comportamiento histórico, proyectando mantener este comportamiento. El negocio de los centros comerciales se trata de un negocio inmobiliario de alquiler, por lo que no reporta costo de producción, mientras que los gastos de administración promedian 45.00% y los gastos de venta de 11.99%, luego de lo cual la utilidad obtenida en operaciones asciende a 43.01% respecto al total de ingresos. Con un monto total de activos promedio de US$73.91 millones que tienen una rentabilidad de 9.00%, la Empresa está en capacidad de generar un monto de flujo de efectivo superior a US$6.38 millones por periodo. A la fecha el capital invertido en la Empresa se conforma de US$11.91 millones de deuda financiera y US$25.09 millones de inversión accionaria!, lo cual

Emisión de Obligaciones

muestra una baja relación de 0.47 entre ambas fuentes de fondos. Luego de colocada la emisión y con el deslino señalado de los fondos, pasará a estar estructurada por US$13.91 millones de deuda financiera y US$25.09 millones de inversión accionarial, mostrando esto una relación de 0.55 entre ambas fuentes de fondos. Los pasivos con costo financian el 17.7% del monto total de activos, siendo en un 63.9% de largo plazo. La emisión ha sido estructurada con Garantía General acorde a los términos señalados por la Ley de Mercado de Valores y sus reglamentos, y declara poseer un monto de activos libres de gravámenes acorde a lo determinado en la ley. Cuenta además con los resguardos básicos acorde a las resoluciones del Consejo Nacional de Valores, y además como resguardo adiciona! el Emisor se compromete a mantener un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses. El posicionamiento que tiene establece una constante demanda de los locales que posee, de ahí el nivel de ocupación que presenta y la estabilidad en el crecimiento de los ingresos, determinado por la subida de las tarifas, principalmente. Lo anterior ha confluido para que el flujo operativo de la Empresa siga creciendo al igual que los niveles de cobertura de sus gastos financieros. A ello se suma la experiencia de sus administradores, el soporte accionarial que tiene, entre otros factores de tipo cualitativo; todo lo cual conllevó a los miembros del comité a que se pronuncien por asignar a la emisión de obligaciones de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. por hasta US$ 4 millones en la categoría de riesgo de "AA+".

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL - Febrero 2013 1

Av. Juan Tonca Marunga y Joaquín Orrantta • Edificio Executi'v» Ontor 3«r pito , oficina 31) T«lí.: 042 158322-042 158422-042 15823O Fox: 042 158620 il: adminÍUracionOtcrla.fin.«c Guayaquil- - Ecuador

_) SEG


lda conformidad con el autorizado per loSuparinfentfgncía de Compoñina nnn

SCR&EL .-i L U :..'. ! , i . i í

.í\ft:.-."l.'l.i

RglUMEM FINANCIERO

NO. 2^O^^d

lie

1O1O

Ingresos Netos

10,482.995

11,964,667

I2.796.O53

Reiuttodo Opcracional

3,46O,O55

4,882.855

5,784,995

854,906

1,295,473

1,380*85

Utilidad Neta

1.890,832

3,201,029

3.366.O1O

Total Actiuo)

77,126,475

76,356,724

75,829,058

Gaitcn Financieroi

Diiponible

1,576,436

1341,738

739,498

Deudores

1,241,189

74O.739

W3O.685

77,199

92.226

I78.O25

Exiitentiaí Activo fijo

67,379,782

68.869,390

67,935,636

Total Paikioi

53314.059

49383,279

50,739,365

Deuda Financiera

13.944.1OO

15,222,323

11,906,443

Patrimonio

23,612,416

26,813,445

25,089,694

Resultado OperaOonal/Ventm

33.01%

4O.B1%

45.21*,

Utilidad Nela/Ventaí

!B.O4%

26.75%

26.31*

Venlai/Attluoi Flujo Depuratío/ActKxii PtorrwdkH

O.M 8.M%

8.11%

23.88%

23,TO%

Liquidez Corriente

O.4B

O.34

OAt,

Liquidez Acida

OM

0.34

O.44

Rentabilidad Patrimonial

Deuda/Patrimonio

2.27

1.SS

Deuda F lita nclera/Patri monto

O.59

O.S7

OA^

21.43%

21.04%

18.93%

% Deuda corlo plazo Deuda Fina nclera/F lujo Depurado índice de Cobertura Histórica

2.O2

2.47

2-46

1.69

6.52

4.78

5.1O

Características de la Emisión La Junta General de Accionistas de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol en su sesión del 30 de Enero de 2013, resolvió aprobar el segundo programa de emisión de obligaciones por un monto de hasta US$4,000,000.00 (cuatro millones dólares de Estados Unidos de Norteamérica). Los valores correspondientes al capital de la emisión de obligaciones no serán rescatables anticipadamente y no serán convertibles en acciones. Las obligaciones estarán documentadas o representadas en títulos al portador en caso de ser materializadas, o en anotaciones en cuenta en el Depósito Centralizado de Compensación y Liquidación De Valores DECEVALE S.A. Las obligaciones a emitirse tendrán un plazo de 1.800 días considerándose una base comercial de 360 días por año. Todos los plazos se computarán a partir de la fecha en que se realice la primera colocación de la emisión. La emisión devengará una tasa de interés fija de 7.75% anual. El pago de capital e intereses será trimestral contenidos en 20 cupones. La emisión ha sido estructurada con garantía general y los resguardos de ley, además de un resguardo voluntario. Emisión de Obligaciones

JKÑ/ (J

SCRiesa

Los recursos provenientes de la /emisión serán utilizados en un 50% para la sustitución de pasivos y 50% para capital de trabajo de la Compañía. El Agente Pagador de las obligaciones será el propio Emisor. En caso de ser obligaciones desmatcríalizadas serán pagadas a través de compensación en .el DECEVALE en la cuenta del beneficiario. En ¿1 caso de emitirse materializadas, el lugar de pago serán las" oficinas que dispone el DECEVALE a nivel nacional.

.

El agente colocador es la Casa de Valores Advfin S.A. El representante de los obligacionistas es el Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. Es importante indicar que el Emisor mantiene vigente en mercado de valores: a) Primera emisión de obligaciones con un saldo de. US$3,8 millones, emitidos a un plazo de 1.800 días a una tasa del 7.75% fija con pagos de capital e intereses trimestrales y fiie estructurada con garantía general \j resguardos de ley. La emisión tiene como fecha de vencimiento Marzo del 2017; b) Titidarizaáón de Flujos Futuros por un saldo de US$3.6 millones. Garantías y Resguardos de la Emisión La emisión ha sido estructurada con Garantía General acorde a los términos señalados en la normativa legal vigente; por lo que el monto de los títulos colocados es inferior al 80% del valor de los activos libres de todo gravamen de la empresa. De acuerdo a la información proporcionada por el emisor, a la fecha de corte posee activos libres de gravamen que luego de deducir el saldo de las obligaciones, titularización, y otras deducciones, permitiría un cupo de emisión holgado. La emisión cuenta con los siguientes resguardos básicos acorde a las resoluciones del Consejo Nacional de Valores: a) Determinar las medidas orientadas a preservar el cumplimiento de su objeto social o finalidad de las actividades del emisor, tendientes a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas, b) No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora, c) Mantener la relación de los activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el articulo dos del Capítulo IV del Subtítulo I del Título III de la codificación del Consejo Nacional de Valores. Para preservar el cumplimiento del objeto social, la compañía mantendrá las siguientes medidas: a) Mantener el posicionamiento dentro del mercado, b) Con los recursos propios y con los generados a través del financia miento en el mercado de valores se busca sustituir pasivos y continuar con las inversiones

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Telí.: 042 158322-042 158422-042 158230 Fox: 042 158620 E-mail: admin¡ilracion@icrla,fin.«c - Ecuador


SCR/EL

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Sociedad Calif¡CJ*h>rj de K

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necesarias para la remodelación y adecuación principalmente del patio de comidas, y c) Mantener una buena relación con proveedores y recurso humano. El Emisor se compromete además a mantener como resguardo voluntario mantener un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta dos veces el patrimonio de la compañía. A Diciembre de 2012 éste ratio asciende a 0.47 veces.

Calificación de la Información Para la presente emisión de riesgo el Emisor ha proporcionado entre otros requerimientos de información de la Calificadora, lo siguiente: Estados Financieros auditados desde el 2005 al 2010, elaborados bajo las Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC); Estados Financieros auditados al cierre del 2011 y 2012 elaborados bajo las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF); Detalle de activos libres de Gravámenes; etc. Cabe resaltar que la calificación otorgada está basada en la información proporcionada por el Emisor para el efecto, la cual debe cumplir con los requerimientos exigidos por la normativa legal, siendo el Emisor responsable de que la documentación entregada a la Calificadora sea idéntica a la presentada ante el organismo de control. A su vez, el Emisor se hace responsable de entregar a la Calificadora la documentación legal debidamente aprobada por la Superintendencia de Compañías que acredite la autorización dada por ésta, sin perjuicio de que cualquier diferencia entre la información evaluada por la Calificadora \j la presentada al ente de control pueda ser -una vez comunicada a la Calificadora- conocida y analizada por ésta en un nuevo Comité de Calificación. Los estados financieros fueron auditados por la firma PricewaterhouseCoopers, con número de registro SCRSC Olí. Ninguno de los dictámenes presentaba abstención de opinión o salvedad. La evaluación de los elementos cualitativos del riesgo de la industria se ha realizado en base al análisis de información provista directamente por la Institución y a la extraída de otras fuentes externas. Una vez que se verificó que la información cumple con los parámetros de validez, suficiencia y represen tativ i dad acorde a la metodología interna de la Calificadora; y que el Emisor tiene capacidad para cumplir sus gastos financieros vigentes, se procedió con la aplicación normal de los procedimientos de calificación, descritos a continuación:

Emisión de Obligaciones

1 Categoría Básica de Riesgo Cobertura histórica de los Gastos Finaí El cálculo de la cobertura histórica/ de los; ahstos financieros de la presente emisiók se baso en información contenida en los estados financieros auditados comprendidos para el periodo 2007 - £012. La cobertura de gastos financieros se obtiene da confrontar el flujo de efectivo depurado, generado por los activos productivos de la empresa con los gastos derivados de los pasivos con costo.

ABR 2013

Los activos contables han sido ajustados para eliminar aquellos que no han contribuido a la generación de flujo de efectivo. Los pasivos financieros que mantiene la empresa al momento de la calificación de riesgo fueron incluidos en el análisis con una tasa igual a la tasa promedio de las tasas vigentes de dichos créditos. El resultado obtenido reflejó que históricamente los gastos financieros han sido cubiertos por el flujo depurado de los ejercicios anteriores de manera suficiente (Anexo 1). Cobertura Histórica de Gtos. Financieros: Pasivos Exigibles / EBITDA:

8.62 2,13

1.1 Riesgo de la Industria Riesgo de la Industria Sector Comercial De acuerdo a las cifras preparadas por el Banco Central del Ecuador (BCE) que consideran el cambio de año base (del 2000 al 2007), el Producto Interno Bruto (PIB) del país alcanzó un crecimiento en términos reales de 8% en el año 2011. Uno de los segmentos que mantiene una importancia vital dentro de la estructura económica del país es el de "Comercio", con una contribución al PIB total de 10.9% en el ejercicio 2011, y mostrando un comportamiento variable acorde al movimiento de la economía total que resultó en un crecimiento promedio de 4.5% desde el año 2006, al tiempo que la economía en su conjunto registraba un crecimiento promedio de 4.2% en igual lapso. En el año 2010 el PIB del sector tuvo una importante variación real de 7.5%, mientras que en el año 2011 llegó a 6.8%, tendencia que continuó en los tres primeros trimestres de 2012 al evidenciar un crecimiento de 5.6% respecto a los tres primeros trimestres del año previo (versus 5.0% para el total de la economía), pero que se proyecta termine en 3.9% al término del año (mientras la variación anual del PIB total se espera que llegue a 5% para el 2012).

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Variación PIB Total vs PIE Comercio

Evolución de la Balanza Comercial/ Bienes de Consumo

Fuente: Banco Central del Ecuador

Por otro lado, de acuerdo a las cifras publicadas por la Superintendencia de Compañías, el conjunto de sociedades categorizadas en la actividad económica principal de "Comercio" (con información tanto en NIIF como en NEC) registró en el año 2011 activos por un total de US$16,784 millones, pasivos por US$11,178 millones, patrimonio de US$5,605 millones, e ingresos totales por US$34,469 millones. Además, en la categoría "Comercio" se contaban 10,197 empresas con información en NEC y 1,093 en NIIF, que empleaban a 134,876 y 108,971 personas, respectivamente. Otra herramienta para evaluar el desempeño del sector está dada por el Estudio Mensual de Opinión Empresarial del Banco Central del Ecuador que abarca 800 grandes empresas de cuatro ramas de actividad económica: Industria, Comercio, Construcción y Servicios a fin de determinar el llamado índice de Confianza Empresarial (ICE). En diciembre de 2012, el ICE de la rama Comercial mostró un crecimiento de 25.2 puntos para ubicarse en 1019.2. El ciclo del ICE Comercio se encuentra 2.9% por debajo de su tendencia de crecimiento de corto plazo. Un factor importante a considerar dentro del sector comercial es que una significativa porción de sus ventas se originan en bienes importados, particularmente bienes de consumo, que durante el año 2012 alcanzaron un total de US$4,825 millones (FOB) y que significaron un incremento de 1.7% respecto al valor del año anterior. La evolución mostrada por las importaciones de bienes de consumo duradero y no duradero en los últimos años se muestra a continuación, donde se aprecia la disminución que se dio en el año 2009 y la posterior recuperación de los montos importados hasta el año 2012, si bien este último no mostró mayor variación respecto al ejercicio anterior (valores en millones de US$ FOB).

Emisión de Obligaciones

Centros comerciales A partir de la década de los 70's, con el boom petroler ecuatoriano nacen los centros comerciales para distribuir la concentración de locales en el casco comercial de las grandes ciudades. Si bien la mayoría se localiza en Quito, Guayaquil y Cuenca, en los- últimos años se ha visto una significativa expansión.ai polos habitacionales ubicados en áreas adyacentes a las ciudades más grandes, tales como la zona de San Rafael y Cumbayá en Quito, y las vías a Samborondón y a la Costa en Guayaquil. A más de lo anterior, la oferta de centros comerciales se ha ampliado a cantones de menor tamaño pero de importante actividad económica, incluyendo Ambato, Daule, Loja, Máchala, Manta, Portoviejo, Quevedo, Riobamba, entre otros. Según información del Servicio de Rentas Internas (SRI) tomada por diario El Comercio, las inversiones en centros comerciales han provenido principalmente de grupos económicos, entre los que se encuentran Consorcio Nobis, Grupo Quicentros y Gerardo Ortiz, si bien la mayor concentración ha surgido de dos grupos económicos con mayor expansión en esta línea de negocios: Corporación Favorita (liderado por la familia Wright, que opera las cadenas Supermaxi, Megamaxi, Akí y Gran Akí), y Corporación El Rosado (familia Czarninski, bajo los formatos Riocentro en Guayaquil y Paseo Shopping en otras ciudades, los que tienen como ancla a locales de la cadena Mi Comisariato). En el caso particular de Guayaquil, esta distribución en la localizador! de los centros comerciales se realizó hacia las amplias áreas residenciales de la zona norte de la ciudad que se encontraban insuficientemente servidas por tiendas de barrio y por pequeños negocios aislados y dispersos. Siendo Guayaquil una ciudad tropical, el modelo que resultó de mayor

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acogida a los consumidores en primera instancia fue el de concentraciones de locales en grandes edificios climatizados que brinden seguridad y parquees, siendo menos atractivos los centros comerciales abiertos. Iniciando en 1979 con la apertura del primer centro comercial -Policentro-, para el año 2012 se estimaba que existían al menos 56 plazas y centros comerciales en la ciudad de Guayaquil y su zona directa de influencia, lo cual representa ocho más que en el 2011, mientras que para el 2013 se proyecta la entrada en funcionamiento de otros ocho centros adicionales. En principio, la zona norte de Guayaquil rué el área que atendieron los centros comerciales: Policentro, Albán Borja, Plaza Triángulo, Plaza Quil, Plaza Mayor, Malí del Sol, San Marino, Terminal Terrestre, la cadena de Ríocentros, y City malí. En el centro de la ciudad se ubicaron Unicentro y Centro Comercial Malecón. Posteriormente, la expansión llegó también a zonas hasta hace poco desatendidas, como el sector sur de la ciudad donde predominaba un segmento poblacional de nivel socioeconómico medio y medio bajo, zona hoy cubierta por Riocentro Sur y Malí del Sur. Por otro lado, últimamente se observa una tendencia a incluir áreas pobladas consideradas de nivel socioeconómico bajo entre las zonas de atención de nuevos centros comerciales, tales como las zonas de la vía Perimetral y vía a Daule (noroeste de la ciudad), tal es el caso de Parque Comercial California, Super Akí, Malí el Fortín y Plaza Tía. La apertura de nuevos centros comerciales va de la mano con el crecimiento de la ciudad, expandiéndose a las urbanizaciones en la vía a la Costa y vía a Samborondón (incluyendo el sector La Aurora del cantón Daule). La cadena Riocentro aperturó Riocentro Ceibos, Riocentro Norte, Riocentro Entre Ríos, y recientemente Riocentro Daule. Además de los centros comerciales cerrados, las plazas (construidas a campo abierto sin climatización general), que originalmente estuvieron representadas por Garzocentro, Plaza Quil, Aventura Plaza, retomaron su crecimiento en Guayaquil y zonas cercanas siguiendo una tendencia que empezó con aquellas denominadas "La Piazza", de la constructora Conalba en asociación con representantes de las urbanizaciones privadas donde funcionan estos negocios, y que en total suman seis conjuntos a una sola planta, que agrupan 32,000 m2 de construcción entre Guayaquil (Ceibos), sector vía a Samborondón (Km 1, Villa Club, Ciudad Celeste, La Joya) y la ciudad de Máchala.

Emisión de Obligaciones

De esta forma, a lo largo de la vía a Samborondón se encuentra las Piazzas de Samborondón, La Joya, Villa Club y Ciudad Celeste, así como Village Plaza, CC. San Antonio Shopping, Plaza Navona, Plaza Lagos, los cuales buscan abastecer las necesidades de los habitantes de las urbanizaciones de la zona. A la presente fecha se han inaugurado recientemente o están en proceso: CC. La Gran Manzana en el norte; Plaza Colonia, Plaza Club, Blue Coast Business, Costalmar Shopping, y Laguna Plaza en Ií/ví¡ a jlaO /\SR 2013 Costa; Palmora Plaza, Global Center, ejí la' |víá a Samborondón. / Si bien la tendencia mundial es la repetición de marcas y locales en centros comerciales cada "cierto espacio geográfico y demográfico, en Ecuador $e Aplica un factor diferenciador por capacidad de compra deUos consumidores y por asociación de los grupos promotores o propietarios de los centros comerciales, de modo que la oferta de área de desarrollo comercia! es algo diversificada, lo que crea patrones de tráfico y consumo relacionados con ventajas competitivas particulares de cada centro comercial. En cuanto a las barreras de entrada, la construcción de un centro comercial requiere de una elevada inversión, además que una vez aperturado se requiere de continuas renovaciones y promociones que logren la fidelidad del cliente. Resulta importante la distribución del espacio, diversificación de almacenes, patio de comidas y lugares de diversión, que al estar concentrados en un solo lugar logran la captación de diversos tipos de clientes. El crecimiento poblacional y la creación de necesidades de la demanda, hace de los centros comerciales un mercado atractivo en el país. Uno de los cambios en la forma de explotación de los centros comerciales es el paso progresivo de venta a arriendo de los locales, de tal forma que la estructura accionarial (compuesta por inversionistas únicos o fondos de inversión) permite acelerar la toma de decisiones y la renovación de productos en el mercado, haciendo que comerciantes arrendatarios de los locales le dediquen mayores recursos a sus marcas y productos. En general, la asignación de los locales en los centros comerciales se da a través de dos tipos de concesiones: la que incluye el Valor Inicial de Compra (V1C) y la que no lo posee. En la modalidad VIC se paga el valor del m2 más alícuotas desde antes de que abra el centro comercial, así los locales interesados aseguran su espacio por un número fijo de años.

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Director De acuerdo a un estudio realizado por Ipsa Group, una de las razones que motiva a los consumidores a visitar los centros comerciales es la variedad de locales y productos (18%). Otros se inclinan por los patios de comidas (14%), buena atención (12%), hacer compras varias (11%), pasear y distraerse (10%), cines (9%), descuentos y promociones (8%), seguridad y tranquilidad (4%) y zona bancaria (3%). Estos elementos concuerdan con los criterios importantes que explican el desempeño de los centros comerciales, dados principalmente por la ubicación, cercanía a zonas con alto tránsito de personas, la disponibilidad de almacenes anclas, grandes tiendas y centros de entretenimiento. El crecimiento de los centros comerciales se ve reflejado en el incremento del número de clientes en los patios de comida, compras en los locales y el número de visitantes. Las características más importantes que requiere el visitante de los centros comerciales son: la seguridad, variedad de locales, moderno, facilidad de parqueo, productos de buena calidad, precios económicos, entre otras. Dentro de los locales más demandados por el usuario, están los bancos, cines, juguetes electrónicos, almacenes de electrodomésticos y almacenes grandes. Mediciones realizadas a los consumidores de la ciudad de Guayaquil indican que en el "top of mind" se encuentran Malí del Sol, Malí del Sur, San Marino, Policentro y Ríocentro Sur. Tomando en conjunto los factores señalados, se establece que el sector relacionado con la rama industrial "Comercio" y el subsector de centros comerciales en Ecuador presenta al momento un riesgo BAJO. (Ver Anexo 2). 1.2 Asignación de la Categoría Básica de Riesgo Tomando en consideración que, Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol presenta una Cobertura Histórica de Gastos Financieros de 8.62 y un Riesgo Industrial BAJO, se asigna la Categoría Básica de Riesgo de "AAA"

2 2.1

Categoría Básica Corregida Cobertura Financiera Proyectada

La capacidad de pago proyectada se la evalúa a partir de un modelo construido en un horizonte de 10 trimestres, que incluye la vigencia de la emisión que se proyecta por el mismo periodo.

Emisión de Obligaciones

Cobertura Proyectada Promedio {por 6 semestres): 8.34 (Ver Anexo 3) 3 fl

£013

2.2 Metodología de las Proyecciones Y' Para la elaboración de los estados/ finaniíieros-

•' " I - ' proyectados se utilizaron los siguientes supuestos-: • La capacidad de pago histórica si/ la obtuyo.de utilizar información contenida; tjfn los estados financieros auditados (NEC) de Tos años 2)05 .al 2010, estados financieros auditados^OÍl (NIIF). • Se eliminaron las distorsiones de tipo contal le que afectan la determinación de la real capacidad de generación de efectivo por parte de los activos productivos de la Empresa. • Los flujos depurados de cada ejercicio se la ha analizado en términos reales, corregidos por la tasa de inflación de cada período anual mencionado, incluyendo el año 2012. • Se han obtenido las rentabilidades de cada periodo, al contrastar a los flujos depurados bajo NEC y bajo NIFF, de acuerdo al caso, con los activos productivos ajustados de cada periodo aplicando la norma contable respectiva. • Con el flujo depurado obtenido como promedio simple entre los flujos NEC y NIFF, se estableció la cantidad de recursos que la Empresa tiene capacidad de generar dado su nivel de activos productivos. • Los pasivos con costo reportados por el Emisor a Diciembre de 2012 son utilizados al costo vigente, permitiendo inferir las necesidades de liquidez para cubrir los gastos financieros. • Los valores encontrados permiten evaluar la holgura de pago del emisor y el plazo de amortización de sus deudas. • Se elaboraron proyecciones para un periodo de diez semestres que incluyen el plazo de amortización de los valores. • Para las proyecciones futuras se consideró el saldo insoluto de la titularización que mantiene vigente el Emisor. • Los ingresos proyectados corresponden a los obtenidos por el emisor por concepto de los Valores Mensuales de Concesión (VMC) y la amortización del Valor Inicial de Concesión (VIC), en base al metro cuadrado concesionado. • Se mantiene la absorción de los Gastos Operativos sobre el Ingreso por ventas, y el Margen de ventas, durante el periodo de análisis. • Las tablas de amortizaciones entregadas por el Emisor son utilizadas para encontrar el monto de

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CERTIFICO que si preüemo tí[*mpx guarda conformidad con el autonzou.

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pasivos vigentes por período y los gastos financieros con los costos vigentes a la fecha. La holgura de pago de cada ejercicio se analiza en el tiempo para encontrar la capacidad de pago proyectada del Emisor. Para el análisis de las perspectivas futuras, se parte de la información otorgada por la institución y se realizan ajustes con base en escenarios negativos del entorno para determinar el efecto de supuestos adversos en la rentabilidad futura de la Empresa.

2.3

Indicadores Adicionales

2.3.1 Resultados, Rentabilidad y Eficiencia Al 31 de diciembre del 2012, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL generó ingresos provenientes de la concesión de los locales comerciales del centro comercial, por un total de US$12.79 millones, evidenciando un crecimiento del 6.95% respecto al mismo periodo del 2011 (US$11.96 millones), manteniendo su comportamiento creciente desde el año 2005 a excepción del año 2008 en donde los ingresos decrecieron en un 1.7%. Al 2012 los ingresos del Emisor se conforman principalmente en un 79.36% de los Valores Mensuales de Concesión (VMC) y de un 17.73% de los Valores Iniciales de Concesión (VIC) correspondientes a la concesión de los locales comerciales existentes, los cuales son reconocidos mensualmente durante el tiempo de vigencia del contrato de concesión con cada uno de los locales comerciales.

12,000,000 10,000,000

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6,000,000 —•—VIC

4,000,000 2,000,000

VMC

_— »-*-^«=*^ 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

El Emisor no cuenta con costos operativos, lo cual es propio del giro del negocio.

Emisión de Obligaciones

14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 O

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

El margen operativo es adecuado para cubrir los gastos financieros, mismos que se incrementan en los dos últimos periodos producto del mayor financiamiento de la Empresa como parte de su fase de crecimiento. Luego de los gastos financieros, participación de empleados y pago de impuestos, el emisor generó una utilidad neta de US$3.36 millones que representa el 26.31% de las ventas y se mantiene dentro del rango obtenido el periodo anterior (2011: 26.75%, 2010: 18.03%).

Ingresos VIC -VMC

8,000,000

Los gastos administrativos y de ventas,^absorben el. 54.79% de las ventas, mismos que han disminuido históricamente evidenciando un mejor/manejo de los mismos (2011: 59.19%; 2010: 66.99,%). Luego del registro de los gastos operacionales, el Emisor alcanzó un margen operativo del 45.20% al cierre del 2012, mientras que al 2010 fue de 40.81%. Cónfbrme se resume en el siguiente gráfico, las ventas .de ( emisor presentan un comportamiento creciente hasta el año . 2008, contrayéndose en el 2009 y recuperánd >sie en el Q [1 A R R 2010, por su parte el margen operativo luego de la contracción en el 2010, vuelve a colocarse en los niveles registrados en el 2009 manteniendo un crecimiento sostenido en los dos últimos periodos.

La rentabilidad depurada de los activos se incrementó de 8.11% en el 2011 a 9.28% en el 2012, resultados que se apoyaron en una mayor generación del flujo depurado del emisor el cual es de US$7.04 millones generado a partir de un importante nivel de activos. De igual forma la rentabilidad depurada patrimonial registró un incremento para el 2012 (28.06%) respecto al 2011 (23.10%).

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CERTIFICO quo 3l prcr.cnto gi;orda conformidad con el adton¿ock.

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Aulflriz¿íTon v'Registro

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Fot su parte el patrimonio se conforma principalmente del rubro "Reserva de capital", y "Caima! Social", sin embargo el patrimonio se ve afectado por US$14.44 millones por la aplicación de las N1IF en el 2010,

A partir del periodo 2010 el emisor' evidenc una mayor dependencia de terceros res a sus r< -cursos propios, sin embargo cabe indicar q últimos vieron afectados por la implementación de las NIIF. Por otro lado se observó una mayor dependencia de q obligaciones de largo plazo conforme se aprecia a continuación: 2.3.2

Endeudamiento patrimonial y estructura financiera Al cierre del 2012 los activos de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol ascendieron a US$75.82miIIones, disminuyendo respecto a los niveles alcanzados en el 2011 (US$76.39 millones) siendo importante indicar que las cifras en NEC para el mismo periodo registraron activos por US$69.23; variación originada principalmente por el efecto neto entre el incremento de sus activos corrienles (cuentas por cobrar) y la disminución de sus activos no corrientes (otros activos no corrientes). El activo se conforma principalmente del rubro Activos Fijos (US$67.93 millones - 90%), donde se registran los Derechos Fiduciarios sobre el Fideicomiso FIMALL (Inmuebles), quien es el propietario del terreno y edificios donde funciona el centro comercial "Malí del Sol". Dicho fideicomiso mantiene un plazo de finalización de 50 años, plazo al final del cual MOBILSOL recibirá los inmuebles objeto del fideicomiso. Los activos corrientes ascienden a US$4.44 millones al cierre del 2012, mientras que al 2011 fueron de US$3.58 millones, incremento explicado principalmente por el aumento en las cuentas por cobrar, (2011: US$740 mil, 2012: US$1.43 millones), el cual se da principalmente por el registro de los montos por cobrar a corto plazo, por los valores iniciales de concesión (VIC). Los recursos que financian los activos de la empresa provienen principalmente de terceros con una participación del 66.91% del total de la inversión, mientras que los recursos patrimoniales representan apenas al 33.1%. Los pasivos pasaron de US$49.58 millones en el 2011 a US$50.7 millones en el 2012, variación originada por el cambio en el registro de los ingresos diferidos (originados por el ingreso a percibir por los valores VIC o VMC con clientes que firmaron contratos a largo plazo), y por un mayor endeudamiento con relacionadas.

Emisión de Obligaciones

Deuda us. Patrimonio

2007

ZOOS

2009

2010

2011

2012

2.3.3 Situación de Liquidez Producto del bajo monto de activos corrientes de la empresa, se evidencia un índice de liquidez de 0.46 en el 2012 y de 0.34 en el 2011. Por su parte los pasivos de corto plazo los cuales se conforman principalmente de cuentas por pagar. 1.5

2007

2003

2009

2010

2011

2012

2.3.4 índice de Cobertura Histórica A diciembre del 2012, el emisor registró un índice de cobertura financiara de 5.10 (4.78 veces a diciembre del 2011), lo que evidencia que el emisor tiene capacidad para cubrir sus gastos financieros a partir del flujo depurado del ejercicio económico.

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CERTIFICO Cju8 üi prtUviüi fiUQ'da conformidad con uí

SOR i e-,-/, 30 ABR 2013

2007

20DS

2009

2012

Del análisis de los elementos de solvencia, eficiencia, rentabilidad y liquidez, no se han encontrado elementos adicionales de riesgo. Ponderando los factores anteriormente señalados se califica a los Indicadores Adicionales como Positivos. (Ver Anexo 4)2.4 Asignación de la Categoría Básica Corregida El índice de cobertura proyectada promedio de 8.34 obtenido a partir de los estados financieros proyectados, el cual sumado a los resultados positivos que muestran los indicadores financieros adicionales, determina que se mantenga la calificación inicial asignada en: Categoría Básica Corregida

"AA+/AAA-"

3 Capacidad de pago esperada 3.1 Posición Competitiva La compañía Inmobiliaria del Sol S.A. MOBILSOL (integrante del Consorcio Nobis) fue constituida en octubre del año 1993 bajo la denominación de Sinaquat S.A. en la ciudad de Guayaquil, en marzo del año 1996 cambió su razón social por la actual. El emisor es el promotor y propietario del Centro Comercial Malí del Sol ubicado en la ciudad de Guayaquil, y cuya principal actividad se centra en la concesión de variados locales donde se realicen distintas actividades comerciales. La Compañía construyó el centro comercial Malí del Sol en terrenos de propiedad de un fideicomiso mercantil denominado Fimall. Dicho fideicomiso mantiene un plazo de finalización de 50 años, plazo al final del cual MOBILSOL recibirá los inmuebles objeto del fideicomiso. Más adelante MOBILSOL aportó el 100% de los derechos fiduciarios del Fideicomiso Fimall a un fideicomiso mercantil en garantía que se denominó "Fideicomiso Mobilsol Garantía"; con el objeto que los derechos fiduciarios puedan servir para garantizar obligaciones presentes y futu ras de la Empresa y de sus compa nías relacionadas. La construcción de este edificio inició en diciembre de 1994, inaugurando operaciones en diciembre del año Emisión de Obligaciones

1997, paralelamente a la construcciói se negociaron las concesiones de los locales, logranc abrir las puertas del centro comercial con un 98% locales establecidos. Cuenta con dos ancla* importantes en sus extremos Megamaxi y Sukasa y^unaMariedad de semianclas como Cinemark, Juguetón,. Tony Roma's, Bebemundo, Fybeca, Marathón, entre otros. Cuenta con el patio de comidas más grande de la ciudad y una variedad importante de locales comerciales. En el año 2006 se inició la construcción de su primera ampliación, incorporándose franquicias internacionales y nacionales que complementaron el mix de locales, esta nueva área fue aperturada en el mes de abril de 2007; en el 2009 se incrementó la oferta en el patio de comidas con locales como McDonalds, Pancho's, B.B.Q. Pinchos, II Cappo di Mangi y Chop Chop del Anderson. En el 2010 se construyó Torres del Malí, ampliando así el número de locales comerciales (Best By Phone, Lain, Corsham, Pequeñín, Noperti, Pycca) y restaurantes (Spaguetti, Metro Café, Noe Sushi Bar). Desde la fecha de apertura hasta la actualidad se ha ido posesionando en el mercado siendo hoy el Centro Comercial más recordado y visitado por los guayaquileños, turistas nacionales y extranjeros. Cálculos del Emisor estiman que alrededor de 1.5 millones de personas y 280 mil vehículos visitan Malí del Sol al mes. La construcción del Centro Comercial Malí del Sol se levanta en un terreno de 69.238 m2, con un área de construcción de aproximadamente 159.999 m2 y cuenta con 1.800 parqueos vehiculares entre las dos torres y exteriores, el área de concesión comercial es de 45.486.12 m2 distribuidos en anclas, semianclas, patio de comidas, bancos, y locales (199 locales comerciales, 65 islas). Las Torres del Malí, construidas en el 2010, tienen un área de construcción de 20.656 m2 en 7 pisos, el área de concesión de las torres es de 10.256,97 m2 e incluyen: 16 locales, 4 salones de reuniones, 2 salones de eventos, y 90 oficinas modulares a conveniencia del concesionario El Malí del Sol tiene locales desde 45 m2 en adelante. Los locales cuentan con ciertas instalaciones que el centro comercial brinda de manera gratuita a sus clientes para su mejor y correcta operación. Cada local cuenta con: un panel eléctrico de luz, un punto de agua, un punto de desagüe para instalación de baño, una línea telefónica, equipo de aire acondicionado incluyendo su primer mantenimiento, instalación de

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL - Febrero 2013 9

Av. Juan Tanca Marango y Joaquín OrranHa * Edificio Gxecutive Center 3er pito , oficina 311

Telf.: 042 158322 - 042 158422 - 042 158230 Fax: 042 158620 E-mail: adrriirmtraciont-iscrlo.fin.ee Ecuador


SCR&EL

CERTIFICO que 31 preoeote e¡ernp:ü conformidad con al oüionzoao ® Compon las con

Sot-ietUl Cálificadúf j tic K

cableado de datos, la cual permite a los clientes el cobro por medio de tarjetas de crédito sin la necesidad de utilizar la línea telefónica. El nivel de ocupación promedio del centro comercial fue de 99.8% en el 2008, pasando a 99.76% en el 2009 y 99.84% en el 2010. Al cierre del año 2011 el nivel de ocupación del centro comercial había llegado al 100%, que se mantenía al término del ejercicio 2012. Malí del Sol se encuentra ubicado a 3 minutos del Aeropuerto Internacional "José Joaquín de Olmedo" y está rodeado de vías principales de circulación que facultan el acceso de sus clientes. Como parte de las obras de infraestructura urbana desarrolladas por el Consorcio Nobis, se encuentra ubicado dentro del proyecto Ciudad del Sol, importante foco para la realización de actividades de los sectores turístico, comercial y empresarial. Es el primer Centro Comercial en Ecuador en haber obtenido Certificación 1609001:2008. El Emisor planea continuar con su etapa de expansión, proyectando para los siguientes años una ampliación en la zona de parquees, remodelación del food court, expansión frontal, ampliación de las fachadas de los locales que se iniciaron en el centro comercial, ingreso de nuevas franquicias, hotel con marca propia, densidad de islas y otras obras como parte del centro comercial y del proyecto inmobiliario Ciudad del Sol. Sus locales estarán destinados a la comercialización de accesorios, repuestos, renta y comercialización de vehículos. También se ha pensado en espacios para el entretenimiento y un negocio como semiancla para una tienda departamental. El Centro Comercial trabaja conjuntamente con sus concesionarios fortaleciendo las destrezas del equipo de ventas de estos últimos, a fin de mantener su flujo de visitantes. Mediante promociones estacionales y actividades como exhibición de cuadros, fotografías de escuelas de arte, concurso de coros, etc. se enfocan en la captación de clientes. La sinergia entre concesionarios y el centro comercial ha permitido mejorar el mix de locales comerciales que genera un factor diferenciador respecto a su competencia. De acuerdo a lo indicado por el emisor más del 90% de sus concesionarios consideran que fue una buena decisión concesionar un local o isla en el Malí del Sol. Se destaca como factores a favor del centro comercial y como razones del consumidor para acudir al mismo las siguientes: la variedad de locales, la ubicación, infraestructura y publicidad entre otras.

Emisión de Obligaciones

SCRiesgo

Como se indicó previamente, Malí del Sol se encuentra entre los primeros mencionados en mediciones de 30 ABR 2013 recordación de centros comerciales efectuadas, .a consumidores de la ciudad de Guayaquil, seguidopor'\n Marino, Malí de catalogado por los usuarios como el mejat centro comercial y el más visitado. El 70% de los/visitantes que concurren a Malí del Sol, lo hacen para/comprar o utilizar algún servicio. Por su ubicación, los centros comerciales ban Marino, Policentro, Riocentro Norte y City Malí se constituyen como competencia más cercana para Malí del Sol. Como nuevos competidores el Emisor identifica jí Plaza Lagos Town Center y Plaza Navona, ubicados en la vía a Samborondón. No obstante, la ubicación de Malí del Sol y su integración dentro del proyecto Ciudad del Sol (megaproyecto comercial, empresarial y turístico que incluye hoteles, edificios de oficina, clínica, centro de entretenimientos, casinos, entre otros), le otorgan características únicas y favorece la fidelidad de los clientes. Los resultados obtenidos del análisis de las variables, permiten clasificar a la posición de Inmobiliaria del Sol S.A. Mobilsol como de CLASE - 1, lo que indica que la empresa no muestra evidencias que su posición relativa dentro de su industria afecte su capacidad de pago. (Ver Anexo 5). 3.2 Administración y Propiedad La resolución CNV-008-2006 expedida por el Consejo Nacional de Valores en el mes de noviembre del año 2006 y publicada en el registro oficial de marzo de 2007, en los artículos 18 y 19; indica que, la calificación de riesgo, requiere una evaluación de la Empresa en relación a los niveles de ciertos indicadores específicos y a la situación de sus riesgos operacioiíales, tecnológicos, de reputación y legales. A continuación se presenta un detalle de los factores de riesgo que determinan los parámetros de la valoración que permiten calificar a los factores de riesgo operacional y los principales índices de la adecuada administración de la Entidad: 3.2.1 Procesos Internos El centro comercial Malí del Sol, tiene como producto principal la concesión de locales comerciales por un determinado tiempo. Estos locales pueden comercializar productos de varias categorías tales como: ropa, accesorios, calzado, comida, servicios, etc. En cada negociación comercial, el Malí elige qué local debe de ser asignado, su categoría y el área adecuada.

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL - Febrero 2013 10

Av. Juan Tanca Marango y Joaquín Orrantío * Edificio Ex*cutiv« Contar 3er piío , oficina 311

T.lf.: 042 158322 - 042 158422 - 042 158230 fox: 042 158620 E-mciil; admirmtracionlePicrla.fin.ee i

Ecuador


C.CRTIFJCC que ai presante l autorizado

SCR

'j-~jq^Cj ,~, «^ .'..--- ^ixrX""-"^ ^SffiSií^

El centro comercial cobra a sus concesionarios un Valor Jnicial de Concesión, el mismo que puede ser cancelado hasta 24 meses, un Valor Mensual de Concesión y las alícuotas de mantenimiento. Dentro de los beneficios que ofrece el centro comercial al momento de concesionar un local se encuentran: la facilidad de amplios parquees, segundad, el apoyo publicitario que brinda la administración a través de todas sus campañas, entretenimiento, un flujo de clientes de manera constante, etc. Además de las instalaciones y el local físicamente, el concesionario cuenta con la eficiente estructura de la administración del centro comercial. Los concesionarios deben cancelar a MOBILSOL los Valores Mensuales de Concesión durante los 10 primeros días de cada mes. En el mes de diciembre se cobra un Valor Mensual de Concesión extraordinario para la publicidad y promoción que realiza el centro comercial durante dicho mes. Malí del Sol cuenta con un Departamento de Crédito y Cobranzas conformado por 4 personas: Jefe Financiero, Asistente de Crédito y Cobranza, Auxiliar de Crédito y Cobranzas y un Recaudador, el cual es constantemente capacitado mediante cursos relacionados con sus funciones. Dentro de su Manual de Políticas y Procedimientos - Área Comercial, se describen las funciones y responsables para los procesos de Selección de Clientes Concesionarios, Reconcesión de Locales e Islas, Entrega y Recepción de Locales e Islas. 3.2.2 Gobierno Corporativo INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL cuenta con una administración respaldada por el Consorcio NOBIS, que se caracteriza por su seriedad, solvencia económica y éxito en sus diversos negocios. Su estructura organizativa y su gestión funcional se han establecido de acuerdo al desarrollo de las actividades del negocio, sus requerimientos estratégicos y los objetivos empresariales. El número de empleados esta en directa relación con el volumen de sus funciones u operaciones y cuenta con 248 (85 colaboradores en mantenimiento, 70 en seguridad, 15 en el departamento técnico, 15 en el área de parqueo, 14 en el área administrativo financiero contable, entre los principales). La organización mantiene un nivel ejecutivo debidamente calificado, con experiencia en sus funciones y con las responsabilidades asignadas, con una permanencia relativamente larga en funciones en la empresa. Las actividades de la firma obedecen a una clara planificación. No hay indicios de que las relaciones laborales puedan ser fuente de problemas en el futuro.

Emisión de Obligaciones

Directorio se encuentra conformado por; Abg. Fernando Torres Bejarano DirectoPrincipal Eco. Roberto Dunn Suárez Director Principal Dra. Cecilia Aragón de Pita DirectorVSwletit 3.2.3 Tecnología de la Información emisor cuenta con una plataforma basada) en productos de la línea Microsoft, y para su soporte cuenta con un contrato corporativo firmado también con Microsoft. Utiliza un ERP Microsoft GP10, el cual le permite registrar sus clientes y tener control sobre los Ingresos VIC y VMC, y Egresos por Gastos y Servicios, involucrando total cadena de información del negocio (caja, facturación, conciliación, activos fijos, compras, cartera de cuentas por cobrar y cuentas por pagar, contabilidad, presupuesto, etc.). El módulo de nómina, lo realiza por medio del software llamado Sinergy. El emisor, empezó a incursionar con elementos de alertas tempranas, sobre información relevante de la organización. Para el respaldo de la información, utiliza herramientas Symantec Backup, siguiendo normas de buenas prácticas y depositando en casilleros del banco periódicamente cintas con el respaldo del a información.

3 O ABR 2013

3.2.4 Eventos Externos No se han presentado eventos que afecten el normal uí-iu u.ci i_ia ciiij^itsa íltai giro del negocio del ciiija<ji. emisor. La empresa mantiene y evalúa forma constante los avances úa en forma avaí en cumplimiento de sus estrategias. 3.2.5 Estructura Accionarial De acuerdo a la información proporcionada por el Emisor; el capital social asciende a US$14,359,4l5y está representado por 14,359,415 acciones ordinarias y nominativas de un valor nominal de US$1 cada una. Accionista Beauport S.A. InvedcS.A Narbethlnvestments

Participación 71,12% 11,95%

16,93%

De acuerdo a lo indicado por el emisor no tiene empresas vinculadas. 3.2.6 Riesgo legal A la fecha del presente informe no se conocen riesgos legales inherentes a la organización ni a su gestión de negocios.

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL - Febrero 2013

11

Av. Juan Tanca Marango y Joaquín OrronHa ' Edificio Exacuriv» Contar 3*r piso , oficina 311

T«lf.: 042 158322 042 158422 -042 158230 Fox: 042 158620 E-moíl: admtniítracion&scrla.fin.ac GuayaqqcJ2- Ecuador


CERTIFICO que 3i pre^me t^ernp'u guarda confürmidJdcon eí autorízaos

SCR¿EL

SCRies go

HUfleadara Uc J Jlt i íSl-1.11 tht fl C J(l 3

3.2.7 Riesgo de Reputación Se considera que INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL mantiene un adecuado cumplimiento de las obligaciones financieras a la fecha del presente informe. Además, el nivel de apalancamiento de la empresa con instituciones financieras locales es razonable. Por lo que, no se ha informado a la Calificadora ni se han identificado eventos negativos internos o externos que puedan afectar en el corto o mediano plazo la reputación comercial o financiera de la Empresa. Por lo expuesto el emisor cuenta con fortalezas ante sus competidores internos y externos, lo cual permite clasificarla en CLASE -1, lo que indica que la Empresa no muestra evidencias que su administración o características de su propiedad afecten su capacidad de pago. (Ver anexo 6).

3.3

Calificación de la Capacidad de Pago Esperada Dado que la posición de la empresa en su industria y las características de la administración y propiedad no constituyen un factor de riesgo para la solvencia del emisor, se mantiene la Categoría Básica Corregida: Capacidad de Pago Esperada

4

"AA+/AAA-"

Calificación Preliminar

4.1 Análisis de Sensibilidad: Eventos Los eventos desfavorables incluidos en el Análisis de Sensibilidad y sus respectivas fluctuaciones para el cálculo de la cobertura histórica y proyectada se presentan a continuación: Evento

Esc. N"l

Esc. Base

BBC. N°2

Cobertura histórica Riesgo de la industria: Cobertura financiera proyectada: Categoría Básica Corregida Posición Empresa en la Industria: Administración y Propiedad: Capacidad de pago esperada: Sensibilización escenario 1: Sensibilización escenario 2 Calificación Preliminar: 1

8.62

Bajo 8.34 AA+/AAAClase -I-;, Clase-í : . ' AAf'/AAAA+/AAA-

Con base en la Cobertura de Gastos Financier.

/U i 1

4.2 Asignación de la Calificación Preliminar '"':':''T'La Calificación preliminar corresponde al análisis de la capacidad de pago esperada en escenarios desfavorables e independientes, los cuales dieron como resultado que no difieren en ningún caso más de una categoría de la encontrada en el análisis base, por los factores anteriormente expuestos se otorga a la emisión de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL la Calificación Preliminar de "AA+/AAA-

5 Calificación Final 1.1 Garantías y Resguardos Conforme a lo señalado anteriormente, la emisión se encuentra dentro del monto máximo a emitir, cumpliendo con lo determinado por la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores. Paralelamente, la emisión presenta los resguardos previstos en el artículo 11, sección lera., capítulo III, subtitulo I, título III de la Codificación de Resoluciones del Consejo Nacional de Valores. Además como resguardo adicional en el emisor se compromete a mantener un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2 veces al patrimonio de la compañía.

Crecimiento valor mensual de

concesión. M2. Concesión Rtílacióri Gastos de Ventas/ Ingresos

1% 57.212 56.99%

0.75%

0.50%

55.781

54.351

58.41%

59.84%

Sobre la base de los criterios y supuestos mencionados, se obtuvieron las siguientes calificaciones (Ver Anexos 7 y 8):

Emisión de Obligaciones

Dada la información mencionada los miembros del Comité de Calificación categorizan de "suficientes" la garantía general, y los resguardos del título valor objeto de calificación. 1.2 Calificación Final La Calificación final del instrumento financiero objeto de análisis se sustenta en el análisis cuantitativo y cualitativo, considerándose el tipo de papel a emitir y la fortaleza del emisor, el Comité de Calificación se pronunció por asignar a la Segunda Emisión de obligaciones de INMOBILIARIA DEL SOL S.A.

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL - Febrero 2013

12

Av. Juan Tanca Marengo y Joaquín Orrantía • Edificio Exacutíve Ccnfer 3er piso , oficina 311 T»lí.;042 158322-042 158422-042 158230 Fax: 042 158620

E-mail: admin¡»tracÍon®icr!a.f¡n,Bc - Ecuador


SCR&EL

SCRlesxo

Sociedad CaltfÍ£3íUir.É i J ju "Mamen c«na

MOBILSOL por hasta US$4 millones la calificación final de "AA+".

30 ABR 2013

Declaración De Independencia Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 190 de la Ley de Mercado de Valores, a nombre de la Sociedad Calificadora de Riesgo Latinoamericana S.A., y en mi condición de representante legal de la empresa, declaro bajo juramento que ni la calificadora de riesgo, ni sus administradores, miembros del Comité de Calificación, empleados en d ámbito profesional, ni los accionistas, se encuentran incursos en ninguna de las causales previstas en los literales del mencionado artículo. Además, cabe destacar que la calificación otorgada por la Calificadora a la Emisión de Obligaciones de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL. no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste.

Ing. Pilar Panchana Ch. Gerente General Febrero 2013

CERTIFICO que al presente e¡emp-t¡ guardo conformt^ailcoii el oj'cr.¿uu«j "por la Supcriíiieiifisncia doCTímiDcñiasu>u Resolución No..

O

Emisión de Obligaciones

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL - Febrero 2013

13

Av. Juan Tonca Moronga y Joaquín OrranKa • Edificio Cx»cutiv« Cení«r 3»r pi*o , oficina 311 T.lf.: 042 158322 - 042 158422 - 042 158230 Fax: 042 158620 E-mail: administracion6icrla.f¡n.»c - Ecuador


ANEXO 1 FECHA: feb-13

1/4

INMOBILIARIA DEL SOL t.A.

HOBILIOL

1. PLANILLA DE CALCULO DE LA COBERTURA HIITORICA INDIVIDUAL l.l. Ingrct* d« Do*«s poto «I Cóltul* d« la B«t*abUidad Hirt«ri<a d« l»i Artio.t Cffiw «i Dttat** DK:o> 9.38% 25.OOO

PERIODO ANALIZADO INFLACIÓN DEL PERIODO TIPO DE CAMBIO

DK«B

DK04

6.07% 25.OOO

DICO9

1.94% 25.OOO

DKM

3.13% 25.0OO

DKW

237% 25.OOO

DKM

332% 25,000

DK«*

S.8í°¡, 25.OOO

DKW

4.31% 25.OOO

WC«

3.33% 25,000

MCO

4.31% 25,OOO

4.11% 25.OOO

CONCEPTO Resultado Ejercicio

85379

5O03OO

641,598

1,025,033

1,331,919

1359,461

1,264,157

2,454,260

3.2OI.O29

3366.O10

Gastos Financiero*

1,143378

1,023,128

806,611

1,078,119

1,853,093

685,153

50O315

864,907

1,295,473

1,380,885

147,003 41,044 -

216^52 126,486 -

229,394 153.704 -

344319 241,739 -

432.7O6 311,404 -

725,441 403.2B -

743,732 478,163 -

981,695

1,378,658

-516,165

-396,348

-364,784

-441,180

-321.O5I

-165,932

-122,709

-

-297,671

-170,279

1322,302

1,542,145

1,373331

13O5.6B

1,479,202

1,O31,O48

701,704

760,980

1,013,324

1,085319

-

-

-

-

-

-

$5,067^74

$4^38,389

Impuesto Renta Participación Trabajadores Amortizaciones Resultado Uta Act, otros

-

955,719 601,761 .

.

.

-

Pérdida Inver Empreía.WP

-

Utilidad Inuer Emp. WP

-

Otros Ing. Extra -

Otro* Egreso» Extra Depreciación

S. \-

Corrección Monetaria Inte reí minoritario

ft

Otros

/•n- T* Q

/

FLUJO DEP. M injRCKIO \J

•^ c

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0 Í3Í423.341

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a - *s¿ o -

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±1*

3

.

.

.

.

.

.

-

^

/S* o L

O

B)

o .n Tb, c ^ Q

-

-

13,012,163

$2340,354

$3,754,148

S336S362

$5^7^27

$6,1933SO

17,040393

—1

-.-, a ^

«

5J

O

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$ S|&V s\ v-i S^:!/ 0 --g

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i^. ..v^ ^^vi.-..-

195

'•.- ••,


INMOBILIARIA DEL fOL I.A. MOB1UOL 1. PLANILLA DE CALCÓLO DE LA COBERTOR* HitIORICA INDIVIDUAL

DKM

DKM Actíws Totales

.

Ajurte de Attiwoi: ACTIVO! TOTALES

-

DKM

DKM

|

DKM

DKOT

DKM

DKO*

DKM

DICH

1

64,228.841

62^56.624

60,441382

61,645,667

58,680356

57,181,218

61,943,655

69,230,178

76,396,724

-3,777,015 60,451326

-4,015,288 58,241,336

-4,161,090 56,280,792 j

-7,024,239 54,621,428

-4509,100 54,171,756

-28348 57,152,670

-542,522 61,401,133

-4,206,111

-3,918,913

65,O24,O67

DKl&'loi 75329,058 -3.451,191

72,477311 |

72377367 |

üdod Promedio de lot AcUvoi

DKM ACTIVOS TOTALES:

DKM -

ACTIVO! PROMEDIOi FLOJO DEP. EJERC. i % Reñí. Atf. Prem. Ejercí

DKM

DKM

|

DKM

66397,100

68,900314

74,044,918

67,951,983

67398,707

DKM 70,6)4,278 69,757,296

4,941,004

6,48O,44O

4,961,027

4.OO1.O39

6.1223O2

81322,676

76,200,107

71389,728

86,047,458

83,635,067

78,761392

3,449,397

4,387,T73

4,176^48

4.O1%

5.301Í.

6.67%

DKC7

DKM

mcM

69.OO6367 70,448^98

86,047,458

7.30%

5.89*.

8.78%

MCn

|

Dffltf 1

75,456,649

72377367

76,049,574

73,917,258

6,44S,4T7

7.O4O.593

8.48%

RMrtabiltdad Hirtorica i

Activos bajo NEC a Diciembre 31, 2010 (?}: FLOJO DEPURADO

69,757,296

(*)i

Rentabilidad Hirttrica i Activos bajo NIIF a Diciembre 31,2012 ($): FLOJO DEPURADO

(t)i

FLOJO DEPDRADO

(t)«

».*«•* 73,917,258

•,188,303

196


SOCIEDAD CALIFICADORA DI RIEIOO LATINOAHEIIKA f OLA FECHA : f«b-I3 Póg,

3/4

INMOBILUB1A DEL IOL Í.A. MOBIUOL 2. PLANILLA DE CALCÓLO DE LA COBERTURA HISTÓRICA 2,1, Programa d« Cáf «iU«(« Catt*i FfnandcMi Pmd*rad«t PASIVO AFECTO A PAGO DE INTERESES A : ORIGEN MONTO MR.MHVO C*rt« rf* 1*1 Patfoof <•« C*rt* • EHticmbr* II da 2«1Z EMISIÓN DE OBLIGACIONES II EMISIÓN DE OELICAGONES I TITULARIZACION BANCOS LOCALES

TOTAL DEUDA

4.000.OOO 3,835,OOO 3,693,335 2,291,155

<*

28.94* 27.75% 26.73%

4.88% 5.12% 6.42%

1.42% 1.72% l.O3%

USD USD USD USD

513.819,490 T. INT. PROM.POND.

197


2

CERTIFICO que si proseóle o;en;p-. guarda conformidad con oí o j ' c r . . ¿prrp.. ,ios -o..

Resolución No.¿O SM

§1 a oo a * 3 1 S

§1

I'

8g

S «

a

S

3

E

3= S o SE

P

-i

¡5 M

Sa

P E

o

z

fi

I!

^ de^Á^//3


//?• •/.:••, /

ANEXO/2

SOCIEDAD CALIFICADORA DE RIESGO LATINOAMERICANA Sjfc' Fecha:

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL MATRIZ DE EVALUACIÓN DE RIESGO DE LA INDUSTRIA FACTORES Fase de la Industria Antigüedad de la industria Diversificación de productos Cobertura de ventas Crecimiento absoluto de ventas Número de empresas del sector Sensibilidad ante cambios Origen de Productos Precios Relativos Tasa de Interés Nivel de Remuneraciones Crecimiento P1B sectorial Políticas Económicas Rapidez Ajuste Comport. de la Econ competencia Localización de la Competencia Intensidad de la Competencia Factores determinantes Existencia de mercados potenciales Mercados Nacionales Mercados Internacionales Ubicación de la industria Industria De 13. Consumo y Servicios Existencia de ciclos de la industria independientes de la economía global Correlación PIB Sectorial Análisis de los Proveedores Características del Mercado de recursos Volatilidad Oferta Recursos Poder de Negociación Proveed. Características Institucionales Concentración Geográfica Barreras de entrada y Salida CambiosTecnológicos Organización Sindical Total Factor Ponderado

Ponderado 100% 5% 20%

25%

Subfactor B B B

<*)c:<v J-J IV

B

25%

M

100% 20.0% 15.0% 15.0% 20.0% 10.0% 10.0% 10.0%

B M B B M A M

Subí actor Ponderado

B M

16.7%

33.3% 100% 70.0% 30.0%

M

16.7%

B M

70.0% 15.0%

100.0%

B

100.0%

CALIFICACIÓN DE RIESGO DE LA INDUSTRIA:

50.0%

M B

12.5% 30.0% 45.0%

B

9.99%

Medio

8.50%

Bajo

5.00%

Bajo

5.00%

Medio

17.50%

Bajo

4.13%

Bajo

33.3%

M

B

Bajo

20.0% 7.5% 15.0% 20.0% 5.0% 3.3% 5.0%

33.3%

B M

15.17%

5.00%

33.3%

B

Factor Bajo

20.00% 25.00% 25.00% 12.50%

100%

100.0% 100% 25.0% 30.0% 45.0% 100% 20.0% 35.0% 20.0% 25.0%

Factor Ponderado 13.13%

20.0% 17.5% 20.0% 25.0% 78%

Bajo

CuHTlFICO que 31 presento gualda coníormicfjd con el a,- ,-;r..,

Directora de Autoriz, üón 199


»JOAMERICASCRLAS.A.

ANEXO 3

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL PLANILLA DE CÁLCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA

1. ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS 1.1. Eslado de Resallado Proyectado

SEM 0 Crecimiento Valor Mensual Concesión in2 Concesión Valor Inicial Concesión Valor Mensual Concesión Relación Gastos Operación/Ingresos

SEMI

SEM 2

SEM 3

SEM 4

!

Clfraj en Dílanr» SEMS

SEM 6

SEM 7

i

SEMS

SEMS

SEM 10 1.00% 57,212 1,102,750 12.36

57.212 2.206 U.64

5C, 99%

CONCEPTO Ingresos VMC Ingresos VIC Ingresos Totales Coi lo de Ventas Gastos de Operación Gastos de Administración Depreciación Otros Ingresos/Egresos Op^racionalss Gastos Financieros Participación a Trabajadores Impuesto a la Renta

-1.085,319 340.55S -1,380,885 -1.378.658

RESULTADO DEL EJERCICIO

3,366,010 \0

4.036,253 1.102,750 6.294,21)1)

4,117.392 6.616,500 6.393.566

4.200,151 6.616,500 6,494,929

4.242,153 6,616.500 6.546.372

-3.5S7.070

-3,643,699

-3,701,465

-3.730,783

4.327.420 6.616.500 6.650.806

4.414.401 6.616.500 6,757.340 -3.S51.0I3

167.516 -380,485 -374.124 -410,190

-542.128 168.831 -3S5.612 -376.742 -i 12.3 67

-541,597 170.160 -385,746 -3 SO, 142 -416.217

-541.067 171,502 -395.6S7 -382,106 -418.067

-540,537 172.858 -405,688 -384,095 -420.233

-540.008 174,227 -115,766 -386.107 -122,437

-539,479 175.610 -425,894 -3S8,14S -124.673

-538.951 177.007 -436.068 -390 3. 17 -426.940

-538.423 17S.417 -Í45.38Ú -392,451 -129.417

-537.896 179.842 -453.987 -394,827 -432.046

1,709347

1,722503 |

1,737,923 [

1,747,200 |

1.756J06

1,765406 |

1.774331 1

1.784JSS |

1,794,471 1

1305 JO*

200


SOCIEDAD CALIFICADORA DE RIESGO LATINOAMÉRICA SCRLA S. A. FECHA . tcb-13 p¿B.-

2/5

INMOBILIARIA »El. SOL S.A. MOB1LSOL

SEMO

SEMJ

SEM 2

SEM 3

1

SLM4

|

Cifiüs en Di ¡«res SEM 5 1

SS.M6

SEM7

SEM 8

SEM 9

SEM 10

1.2. Estado dr Cunbios Proyectadas

RESULTADO DEL EJERCICIO Mas (Menos) Cargos (Abono;) qu¿ no representan Flujo de Caja: Depreciaciones Anión i /aaon es Oiixis Fu;nl¿s (Usos) Opera: Rcsuludo VPP Resull Vía. Acl. Fijo Corrección Monel Nsia

FONDOS DE OPERACIONES

1,737.923

177,379 5K3.601

[

4,126.990 |

8S,fi90 291,801

1.090337 I

MS.003 2fi7.129

SS.SLf, 244.543

«M.256 187.611

88,170 171.748

US,033 157.227

87,997 143,933

87,911 131,763

2,07»J34l

FU JOS DE FONDOS PROGRAMADOS NO OPERACIONALES

VcTUa di Acüvo Fijo Emisión de ACCÍOHÍS Otras Rec + Dn. VPP

TOTAL FONDOS DISPONIBLES

4.116,990 ]

3J36J061

201


-DE RIESGO LATINOAMÉRICA SCRLA S. A. FECHA feb-13 Pag.:

3/5

INMOBILIAR1ADELSOLSA. MOBILSOL

CONCEPTO

SEMO

SEMI

SEM 2

USOS DE FONDOS PROGRAMADOS Paga de Dividendos Oíros Usos Amarti?. Pasivos Totales [incisión Activos Fijos Inieraón Emp Relacionadas

SEM 3

1

SEM 4

!

Cifnu ta DdUra SEM S

SEM 6

SEM 7

SEM 8

¡

SEM 9

SEM 10

1.175.000 22.129

1535.7737

TOTAL USOS DE FONDOS

15394201

FONDOS PARA K. de T DISMIN. (AUMENTO) NETO PASIVO C/P

:*B6590l

VARIACIÓN NETA K. de T.

3417*021

1564.6 18 1

ISOjen 1

1599*92

1,601.

1,989.510

1.980,541

1589510 1

1580541 1

1572311 1

1,605.1441

15265*?]

2445500!

2.245.128 1

1,449.1871

I.75J36T 1

3.013.371

1.3. BALANCE GENERAL PROYECTADO ACTIVO CIRCULANTE (esl ) PASIVO CIRCULANTE (esl )

6,442,231 -7,606.547

8,207,876 -5,555.19!

10,172,495 -5,555,191

12,167.171 -5,610,191

14,156,682 -5,610.191

16,137,222 -5.610,191

18,109,533 -5.610.191

20,075,033 -5.530,191

22,035.161 -5.245,191

23.991,863 -5,448.526

25,946.898 -4.380,191

CAPITAL DE TRABAJO

•1,I643»6

2,652,686

4,617304

6556581

8546,491

10527,031

12,499,342

14544,842

16,789570

18,54333'

21566,708

ACTIVO FUO OTROS ACTIVOS

67,935,636 3,451.191

67,869,119 3,159,391

67,802,667 2.892.262

67,736,280 2,647.719

67,669,958 2,423,853

67,603,701 2.218.914

67,537,509 2,031.304

67,471,382 1,859.556

67,405,319 1.702.329

67,339,321 1,558.396

67,273.388 1 .426,633

-10,593.134 -34,539.684 -25,089,694

-12,678,572 -34.539,684 -26,462,940

-12,929.077 -34,539.684 -27,843.473

-13.164.401 -34,539,684 -29.236.895

-13,464,108 -34.539.684 -30,636,510

-13.766,588 -34.539,684 -32.043.376

-14,070.851 -34,539,684 -33.457.62 1

-14,456.746 -34.539.684 -34,879.351

-15.049.263 -34,539,684 -36,308,672

-15,155.085 -34.539,684 -37,746.280

-16.534.345 -34.539.684 -39.192.700

MMM24I

82¿Sl¿Ui

MJ5M92I

KU3&M61

SM8S57QÍ

PASIVO LARGO PLAZO OTROS PASIVOS PATRIMONIO ACTIVOS TOTALES

•I 7/JBSjeal

79J363S6Í

8S5394»!

914424091

92489580)

94*4651»

202


FECHA; feb-13 Pag.

4/5

INMOBILIARIA DEL SOL SA. MOBILSOL 2. PLANILLA DE CALCULO DE LOS PASIVOS Y GASTOS FINANCIEROS PROYECTADOS 2.1. Prcsramu (¡E Cálculo de Gasto; Finsncicres írsi cttaila* PASIVO AFECTO A PAGO DE INTERESES A : (Expresólos e» Dilsres)

TBU

ORIGEN DEL PASIVO a.) Peai\t) vigente a Diciembre: 31 d¡'

BANCOS LOCALES OTROS PASIVOS

HtMO MONTO (1*1013) (11 2l)¡lyP¡a£rcmzdfAmiini:<:::¿>n Ajotad*

8.89% S.31%

2,291,155

PASIVO VIGENTE TASA PONDERADA GASTOS FINANCIEROS Amortizaciones Incrementos dePasiio

750% 7.75% 9.08%

SEMI MONTO (I de 2013)

SEM3 MONTO

SEM4 MONTO

SEM5 MONTO

SBM6 MONTO

SEM7 MONTO

SEM8 MONTO

SEM9 MONTO

SEM10 MONTO

(f de 2013)

(I de 2013)

(S de 1013)

<S de 1013)

(S de 2013)

(S de 2013)

(S de 10 13)

(í de 1013)

3,135.257 364.980

4.925.742

6_391,U&6

7.'J2D,773

'J .453. 2 53

10.987.516

12.523.411

„.,„,,„

15,155.085

16.534.345

1£S1¿86

4,617,304

6£56¿81

S54M91

1CW27 j03Í

12,499,342

14,544^42

itjiwpm

1&543J37 1

11^66,708

4,000,000 3,335,000 3,693,335

3.600,000 3,335,000 3.418J3S

3,100,000 2,83S,000 3,143,335

2,800,000 2,335,000 2,868,335

2,400,000 1,835,000 2.538,335

2,000,000 IJ35.000 2ÍOSJ35

1,600,000 835,000 1378J35

1,200,000 335,000 1,548335

800,000 25JXW 1,108,335

400,000

13.819.490

I3.S53.572

14.104.077

14.694.108 2.69TÍ 395.687 -1.230,000 1,529,707

14,996,588 2.71% 405,688 -1.230,000 1,532,479

15.606.746

2.73% 3S5.612 -1.175,000 1,425,504

14.394.401 2 68% 385.746 -1,175,000 1,465,325

15.300.851

275% 3K0.485 -1. 175.000 1,209,082

2.72% 415.766 -1,230,000 1,534,263

2.73% 425.894 -1.230,000 1,535,894

15.914,263 274% 436.06S -1.150,000 1,457,517

16.223.420 2.75% 445.330 -865.000 1,174,157

b.) IticunitH u l-iiíu/Kiar o Dispa/iibtcs ¡\¡raAmofi. Extraordtnai 'ti EMISIÓN DE OBLIGACIONES II EMISIÓN DE OBLIGACIONES 1 TFTULARIZACIÓN

SEMI MONTO (S d* 2013)

-

668,335

16.534,345 2 75% 453.387 -1.06S.335 1,379,260

203


ERICASCRLAS.A. FECHA fcb-13 INMOBILIARIA DEL SOL SA. MOBII.SUI.

3. CÁLCULO DE COBERTURAS PROYECTADAS Y CONCLUSIONES 3.1. Cikulo Cu tortura Proyectad i

SEMI

ACTIVOS TOTALES ACTIVOS PROMEDIO

77.829.058

79.23i.3S6

FLUJO DEP.EJERC

1

Cifra» ra Petara SEM5 ¡

SEM3

SEM4

SEM 6

8O.Hfi7.424

82.551.171

84.250.492

X5.959.R3R

37,678.346

3.2')l).578

3.311.876

3.333.393

3.355.130

3.377.09(1

S9,4Ú5.C70 S8.542.I5K

'J1.142.S09 90,:74,390

'JZ.S89.580 'J2.lll6.19-l

94.646,919 93,76S,?..!')

3..1-1-I.33I

3.4Í17.205

'/. Rcnt. Acl. Promídio Ejcrcitio:

Gf\STOS FINANCIEROS

420,830

COBERTLTLVPROVECTADADE GASTOS FINANCIEROS

COBERTURA DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA PROMEDIO

PASIVOS EXIGIBLES EBIDTA D.P.D.

44,152,855 6.689.632

204


ANEXO 4 SOCIEDAD CALIFICADORA DE RIESGO LATINOAMERICANA S.A. Fecha:

feb/13

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL MATRIZ DE EVALUACIÓN DE INDICADORES ADICIONALES

INDICADOR A VALORAR

Factor Ponderado

Puntaje Factor

Estabilidad Cobertura Financiera

15%

1

Rentabilidad

15%

1

Flujo de Caja

10%

1

Calce de Flujos

10%

1

Liquidez

8%

1

Endeudamiento

16%

1

Acceso al Crédito

16%

1

ítems no Operacionales y Extraordinarios

10%

1

Puntaje Total de Factores

8

CALIFICACIÓN DE INDICADORES ADICIONALES:

Positivos

CERTIFICO que al presento ejem conformidad con el o.ror^ uperii.tei.e.iBia ^ COLMOS

t)íri?Cíar

205


ANEXl SOCIEDAD CALIFICADORA DE RIESGO LATINOAMÉRICA^ S'Á. Fecha:

3 0 flgfl 9/119

fcb/13

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL MATRIZ DE EVALUACIÓN POSICIÓN DE LA EMPRESA EN LA INDUSTRIA

VARIABLE A

Imp.

Criterio de

VALORAR

Relativa

valorización

Participación de mercado

10%

3

6

0.60

Riesgo de Sustitución

8%

2

4

0.32

Demanda

12%

3

6

0.72

Diversificación Clientes

12%

3

6

0.72

Diversificación Productos

12%

3

6

0.72

Diversificación Proveedores

12%

3

6

0.72

Eficiencia Productiva

12%

3

6

0.72

Estrategia de Mercado

12%

2

4

0.48

Endeudamiento Relativo

10%

2

4

0.40

Puntaje

Puntaje Ponderado

5.40

Puntaje Total Empresa

CALIFICACIÓN DE LA POSICIÓN DE LA EMPRESA EN LA INDUSTRIA:

Nivel - 1

CERTIFICO quo sí presento conformidad con e! G

206


AN SOCIEDAD CALIFICADORA DE RIESGO LATINOAMERICANA S.A. Fecha:

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL MATRIZ DE EVALUACIÓN DE CARACTERÍSTICAS DE LA ADMINISTRACIÓN Y PROPIEDAD

INDICADOR A

Imp.

Criterio de

VALORAR

Relativa

valorización

Sistemas de Información

5%

2

4

0.20

Asignación de Cargos

5%

3

6

0.30

Planificación

10%

3

6

0.60

Políticas de Crecimiento

10%

2

4

0.40

Rotación de Altos Mandos

5%

3

6

0.30

Política Sucesión Ejecutivos

5%

3

6

0.30

Experiencia Ejecutivos

5%

3

6

0.30

Estudios Ejecutivos

5%

3

6

0.30

Sist. Perfeccionamientos

5%

2

4

0.20

Grado Cump. Obligaciones Pasadas

10%

3

6

0.60

Endeudamiento Acc. Mayoritarios

5%

2

4

0.20

Partic. En la Propiedad de los accionistas

5%

2

4

0.20

Control Acc. En Toma de Decisiones

10%

3

6

0.60

Intereses de los Dueños

5%

3

6

0.30

Fortaleza del Grupo Empresarial

5%

3

6

0.30

Imp. Emisor en el Grupo.

5%

2

4

0.20

Puntaje

Puntaje Total Empresa

Puntaje Ponderado

5.30

CALIFICACIÓN DE LA POSICIÓN DE LA EMPRESA EN LA INDUSTRIA:

Clase - 3

CERTIFICO que si presento guarda conformidad con e! q

Directora de ¿.utoríz; cjón y Registro 207


ANEXO 6 JAMERICASCRLAS.A. '• FECHA : feb-13 Pag: 1/5 INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL PLANILLA DE CALCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA ESCENARIO PROYECTADO 1 1. ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS 1.1. Eslado d* Resultado Proytelado SEM 4

Crecimiento Valor Mensual Concesión m2 Concesión Valor Inicial Concesión Valor Mensual Concesión Relación Gastos Operación/Ingresos

0.75% 55,781 1,075,181 11.73 58.41%

CONCEPTO Ingreso? Totales Costo de Ventas Gastos de Operación Depreciación Otros Ingresos/Egresos O pera clónales Gastos Financieros Participación a Trabajadores Impuesto a la Renta RESULTADO DEL EJERCICIO

0.75% 55,781 1,075,181 11.82 53.41%

0.75% 55,781 1.075,181 11 91 53.41%

-

-1,378,658

•ffl

3¿tifc01l}|

0 75% 55,781 1,075,181 1209 58.41%

0.75% 55,781 1,075,181 12.18 58.41%

0.75% 55,781 1,075,181 1227 58.41%

0.75% 55,782 1,075,181 1236 58.41%

0.75% 55,782 1,075,181 12.45 58.41%

-3,641,532 -541,067 165.911 -414,179 -351,618 -384.525

-3.663.075 -540,537 166,893 -423,994 -352.593 -385,579

-3,684,780 -540.008 167,882 -433,868 -353,578 -386,657

-3,706,648 -539.479 168,878 -443,771 -354,577 -387,752

-3,728,680 -538,951 169,882 -«3,698 -355,591 -388,864

-3,750,877 -538,423 170,893 -462,696 -356,763 -390,179

W16551

1.621,518

6,197,310

12,796,053 -7,011,058 -1,085.319 340,558 -1,380,885

SEM 8

0.75% 55,781 1,075,181 12.00 58.41%

-3,577,859 -542,660 163,010 -399,509 -346,584 -374,296 1,589,678 j

-3.598.925 -542,128 163,970 -404,893 -348.169 -380,656

-3.620,149 -541,597 164,937 -404,406 -350.654 -383.773

1,592,305 |

O

l,603¿6ti |

C

1,607,975 |

1,612,447 |

1,616,153 [

1,631,481 |

-3.773,240 -537,896 171,912 -470,930 -358.069 -391,636 1,637,424

Q

208


SOCIEDAD CALIFICADORA DE RIESGO LATINOAMÉRICA SCRLA S. AFECHA

feb-13 Pag.'

2/5

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

SEMO

SEMI

SEM2

SEM3

SEM4

Cifra* tn DóUrM SEMS

SEM6

SEM7

SEM8

SEM9

SEMIO

1.2. EsUdo di Cambios Proyectados

1,612,447

RESULTADO DEL EJERCICIO Mas (Menos) Cargos (Abonos) que no repiesentan Flujo de Caja. Depredaciones Amortizaciones Otras Fuentes (Usos) Operar. Resultado VPP Resull. Vía. Act Fijo Corrección Monc!. Nela

177.379 583,001

SS.69Q 291,801

SS.603 267,129

1,970,168

FONDOS DE OPERACIONES

1.9M3Z5J

1 J3BJ70 I

1,621,518

88,343 204,938

88,256 187,611

1.905.728 I

1,892.818 i

88.083 157,227

13SM35 I

S7.997 143,933

1 ____ j\¿63All I

87,911 131,763

1^57,099]

FLUJOS DE FONDOS PROGRAMADOS NO OPERACIONALES

Venta de Activo Fijo Emisión do Acciones Incremento de Pasivos Otros Rec + Div. VPP

TOTAL FONDOS DISPONIBLES

1,506,332

[T

'"4.H6J98I

3.351.150 1

3.4Z6.602 i

1,510,132

3^14,059

3391J68J

3.301.393^

3.0IO.H61

3408,095 i

209


SOCIEDAD CALIFICADORA DE RIESGO LATINOAMÉRICA SCRLA S. A. FECHA : feb-13 Pag.; 3/5 INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

CONCEPTO

SEMO

SEMI

USOS DE FONDOS PROGRAMADOS Pago de Dividendos Otros Usos Amortiz. Pasivas Totales Inversión Activos Fijos Inversión Emp Relacionadas

SEM 2

'•

SEM 3

SEM 4

Cifra) en Dolara SEM 5 1

SEM 6

SEM 7

SEM 8

I

SEM 9

SEM 10

320,653

-1

TOTAL USOS DE FONDOS

1,175,000 22,172

1,175,000 22,151

1.175,000 22,129

1,230,000 22,107

1,230,000 22.086

1,230,000 22,064

1,230,000 22,042

1,150,000 22.021

865,000 21,999

1,068,335 21,978

1533.773 |

1,515,080 |

1,515^5901

1,572,761

1.573,681 |

1374453 1

í.575,433 Í

1,496324 i

U 12.230 j

1,416,609

1,8 17,579 [

1.896.135 i

2JI9i,0<S9 !

1,594,581 j

1,859,811

1,840,373

FONDOSPARAK.deT. DISM1.N. (AUMENTO) NETO PASIVO C/P VARIACIÓN NETA K. de T.

'.

|

4026.990 |

3¿%¿«l

1,837,064 j

ACTIVO CIRCULANTE fest) PASIVO CIRCULANTE (est )

6,442,23 1 -7,600,547

8,087,707 -5,555,19!

9,924.771 -5,555,191

CAPITAL DE TRABAJO

-1,164,316

2,532,517

ACTIVO FIJO OTROS ACTIVOS

67,935,636 3,451,191

1.808355 |

1,853341

1JS40.378

11,788,126 -5,610.191

13,641,968 -5,610,191

15,482,346 -5,610,191

17.309.924 -5,610,191

19,126,059 -5,530.191

20,932,128 -5,245,191

22.730.044 -5,448,526

24,521,530 -4.380.191

4,369 ,S81

6,177,935

8,031,777

9,871,155

11,699,734

13,595,868

15,686,937

17,281,518

20,141,340

67.869,119 3,159,391

67,802,667 2,892.262

67,736,280 2,647,719

67.669.958 2,423,853

67,603,701 2.218.914

67,537,509 2.03 1 ,304

67.471,382 1,859,556

67,405,319 1,702,329

67,339,321 ¡.558,396

67,273,388 1,426,633

-10,593,134 -34,539,684 -25,039,694

-12,678,572 -34,539,684 -26.342,771

-12,907,687 -34,539,684 -27,617,140

-13,120,307 -34.539.684 -28,901,945

-13,396,633 -34,539.684 -30,189,266

-13,674,969 -34,539,684 -31,480,119

-13,954,233 -34,539,684 -32,774,580

-14,314,415 -34.539,684 -34,072,708

-14,880,345 -34,539,684 -35,374,557

-14,958,745 -34,539,684 -36,680,807

-16.309.742 -34.539.684 -37,991,935

77.S29.05S |

79.116,217 |

80,619,700 1

81.172.1ÍS |

83.735,779

85J04.961

1.3. BALANCE GENERAL PROYECTADO

PASIVO LARGO PLAZO OTROS PASIVOS PATRIMONIO ACTIVOS TOTALES

'•

86,878,737 |

8S.456.997 j

90.039.776

91.617,761 |

93¿21,551

210


JCASCRIAj FECHA feb-13 Pag : 4/5 INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL 2. PLANILLA DE CALCULO DE LOS PASIVOS Y GASTOS FINANCIEROS PROYECTADOS 2.1. Programa de Cálculo de Gis los Financiero; Proyectados PASIVO AFECTO A PAGO DE LNTERESES A : (Expresados en Dólares!

ORIGEN DEL PASIVO

Tua Ajustada (1)

SEMO MONTO (S de 2013)

SEMI MONTO (í de 2013)

SEM 2 MONTO {S de 2013)

SEM 3 MONTO

SEM 4 MONTO (S de 2015)

SEM 5 MONTO (S de 2013)

SEM 6 MONTO (S de 2013)

SEMT MONTO (I de 2013)

SEM 8 MONTO (S de 2013}

SEM 9 MONTO (S de 20 13)

SEM 10 MONTO (S de 2013)

BANCOS LOCALES OTROS PASIVOS

EMISIÓN DE OBLIGACIONES II EMISIÓN DE OBLIGACIONES I TITULARIZACIÓN

PASIVO VIGENTE TASA PONDERADA GASTOS FINANCIEROS Amortizaciones Incrementos de Pasivo

7.33% 8.14% 9.54%

13¿9S36Sl

15,686,937

1,532,517

4,369,581 EH H¿,177,935 j

8.031,777 • • 9,872,155

4,000,000 3,835,000 3,693,335

3,600,000 3,335,000 3,418,335

3,200,000 2,835,000 3,143,335

2,800,000 2,335,000 2,868,335

2,400,000 1,835,000 2,538,335

2,000,000 1,335,000 2,208,335

1,600,000 835,000 1,878,335

1,200,000 335,000 1,548,335

300,000 25,000 1,108,335

400,000 668,335

-

13,819,490

13,353,572 2.88% 399.509 -1,175,000 1,209,082

14,082,687 2.83% 404,893 -1.175.000 1,404,114

14,350,307 2.82% 404,406 -1,175.000 1,442,620

14,626,638

14,904.969 2.84% 423,994 -1,230,000 1,508,330

¡5,184,283 2.86% 433,868 -1.230,000 1.509,315

15,464,415 2.87% 443,771 -1,230,000 1,510,132

15,745,345 2 8S% 453,698 -1,150.000 1,430.930

16,027,080 2.89% 462,696 -865,000 1,146,735

16,309,742 2.89% 470,930 -1,063,335 1,350,996

2.S3?fl

414,179 -1.230.000 1,506,332

11,699,734

17,281,518 • M 20,141.340"

-

211


SOCKDAD CALIFICADORA DE RIESGO LATINOAMÉRICA SCRLA S. A. FECHA: feb-13 Pag.. 5/5 INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

3. CÁLCULO DE COBERTURAS PROYECTADAS V CONCLUSIONES 3.1. Cikulo Cobertura Proyectada

ACTIVOS TOTALES ACTIVOS PROMEDIO

: ;

SEMO

SEMI

77,829.058

79.116,217 78,472,637

Cifra! en Dólares SEMS

SEM3

80.619,700 79,867,959

82.172,125 81.395.913

83,735,779 82,953,952

85,304.961 84,520,370

409,292

419,087

428,931

86,878,737 86.091.849

8S.456.997 87,667,867

90,039,776 89,243,386

91,627,761 90,833,769

93,221,551 92,424,656

462,696

470,930

FLUJO DEP EJERC

% Rent. Act. Promedio Ejercicio:

GASTOS FINANCIEROS

COBERTURA PROYECTADA DE GASTOS FINANCIEROS .

COBERTURA DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA PROMEDIO

PASIVOS EXIGIBLES EBIDTA D.P.D.

7.55

14,152,355 6,321,3D2_ 2.24

212


ANEXO 7 ICASCRLAS.A. feb-13

Pag..

1/5

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL PLANILLA DE CALCULO DE COBERTURAS DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA ESCENARIO PROYECTADO 2 1. ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS 1.1, Eslido dt RraulWdo Froyecíndo SEMI

54,351 i,047,6 ¡3

59 84%

CONCEPTO Ingresos Totales Costo de Ventas Gastos de Operación Depreciación Otros Ingresos/Egresos Operacionaies Gastos Financieros Participación a Trabajadores Impuesto a la Renta RESULTADO DEL EJERCICIO

SEM2

0.50% 54,351 1,047.613 11.70

Crecimiento Valor Mensual Concesión tu2 Concesión Valor Inicial Concesión Valor Mensual Concesión Relación Gastas Operación/Ingresos

11.76 59 84%

SEM4

0.50% 54,351 1,047,613 11.82

0.50% 54,351 1,047,613

59 84%

59.84%

11.88

O 50%

0.50%

0.50%

0.50%

54,351 1,047,613 11.94 59.84%

54,351 1,047,613 12.06 59.84%

54,351 1.047,613

54,351 1,047,613

54.351 1,047.613

12 12

12.18 59 84%

59.84%

-3.663.563 -538,951 162,941 -488,107 -320,037 -349,736

-3.678,044 -538,423 163.535 -498,668 -320,007 -349,741

-3,692,598 -537,396 164,232 -507,997 -320,170 -349,961

59.34%

0.50%

12.24

6,026,702 -7.011.058 -1,085,319 340,558 -1,380,885 -1,378,658

1

3,366,010 |

-3,564,190 -542,660 158,521 -418,534 -319,806 -339,395

-3, 578, 174 -542,128 159,143 -424,685 -320,384 -349,817

'1,472,837

1,465,693 |

-3,592,229 -541.597 159.76S -429,875 -321,114 -351,097

-3,606,354 -541,067 160,396 -441,423 -320,897 -350,683

-3,620,549 -540.537 161,028 ^¡53,073 -320,675 -350,430

-3,634,815 -540.008 161,662 -464,751 -320,454 -350,189

-3,649,153 -539.479 162,300 -476,431 -320,241 -349.958

1,468,550

1,467,736

1,466,726

í, 465,7 1S

1,464,742

1,463,305 |

1,463,632 f

1,464,335

X

213


IHUMFHREYS S. A. FECHA : fqb-13 Pag.: 2/5 INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

SEMO

SEM1

SEM 3

i

SEM4~

Cifras en Dolaren SEM 5

SEM 9

SEM 10

1.2. Estado de Cambio: Proyectados

RESULTADO DEL EJERCICIO Mas (Menos) Cargos (Abonos) que no representan F!ujo de Caja: Depreciaciones Amonizac iones Otras Fuentes (Usos) Operac. Resultado VPP Resalí Vía. Act Fijo Corrección Monet. Neta

FONDOS DE OPERACIONES

1.465,693

177.379 583,601

4.116^90 |

SB.S90 291,801

SS.343 204,933

'353327

88,256 187,611

U4138SÍ

"Í.72<MMO|

1.7Q9¿I5¡

1,463,632

1,464,335

87,997 143,933

87,911 131,763

1¿9S£62 I

^,684,009]

FLUJOS DE FONDOS PROGRAMADOS NO OPERACIONALES

Venta de Activo Fijo Emisión de Acciones Incremento de Pasivos Otros Rec-t-Div, VPP

1.209,082

1,383,317

1,483,99S

1,403,739

TOTAL FONDOS DISPONIBLES

214


JCA SCRLA S. A. FECHA : feb-13

Pag:

3/5

INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

SEM 0

CONCEPTO

SEMI

USOS DE FONDOS PROGRAMADOS Pago de Dividendos Otros Usos Amortiz. Pasivos Tolales Inversión Activos Fijos Inversión Emp. Relacionadas TOTAL USOS DE FONDOS

1.175.000 22.151

1,175.000 22,172

QHI^^H^Z

FONDOS PARA K. de T DI5MIN. (AUMENTO) NETO PASIVO GP VARIACIÓN NETA K. de T.

SEM 2

[

4,126390 j

SEM 3

1,175.000 22.129

SEM 4

1,230,000 22,107

Cifnu en Dolara SEM 5 1

SEM 6

I

SEM7

SEMS

1,230,000 22,086

1,230,000 22,004

1,230,000 22.042

1.150,000 22,021

SEM 9

!

S65.000 2 1 ,999

SEM 10

1,068.335 21,978

1J33.773TJ •Hl.d91.7I8

1,490,368 • • 1.545,817

1,545^33 1

1.54M091

1 .545.186 í

1.464J69JI ^1.179.760 !

1,528,636 2,051,356

1,713.023

1,731.882 -55.000

1,717,144

1.698,372

1,680,213

1,663,375 80,000

1.647,884 285,000

1,634,380 -203,335

1,622.857 1.068.335

3.579.992 í

1,713,023

1,676382 !

1,717.144

1,6983721

[JSS(U13|

1,743375 1

1.932384 t

1,431.045 |

2,691,192

1383.039

1.3. BALANCE GENERAL PROYECTADO

•Ja-Sapnrm

6.442,231 -7,606,547

7,970,867 -5,555,191

9,683,890 -5.555,191

11,415,772 -5,610,191

13,132,916 -5,610,191

14,831,289 -5,610,191

16,511,502 -5,610,191

18,174,877 -5,530,191

19,822.761 -5.245.191

21,457,141 -5,448,526

23.079,998 -4.380,191

CAPITAL DE TRABAJO

-1,164,316

2,415,676

4,128,699

5,805,532

7,522,726

9,221,098

10,901,311

12,644,686

14,577,570

16,008,615

18,699,807

ACTIVO FIJO OTROS ACTIVOS

67,935,636 3.451,191

67,869,119 3,159,391

67,802,667 2,892,262

67,736,280 2,647,719

67,669,958 2,423,853

67.603,701 2,218,914

67,537,509 2.031,304

67,471,382 1,859,556

67.405,319 1,702,329

67,339,321 1,558,396

67,273,388 1,426.633

-10,593,134 -34,539,684 -25.089,694

-12,678,572 .34,539,684 -26,225,930

-12,836,889 -34,539,684 -27,397.056

-13,077,430 -34,539,684 -28.572,468

-13,330,359 -34,539,684 -29,746,494

-13.584.357 -34,539.684 -30.919.673

-13,838,395 -34,539,684 -32.092,046

-14,172,296 -34,539,684 -33,263,644

-14,711,035 -34,539,684 -34,434,500

-14,761,278 -34,539,684 -35,605,372

-16,083,165 -34.539.684 -36.776.980

ACTIVO CIRCULANTE (est.) PASIVO CIRCULANTE (est)

PASIVO LARGO PLAZO OTROS PASIVOS PATRIMONIO ACTIVOS TOTALES

|

77329.058 1 j

C n o a¡

78,^9377.

J í\ D3 \. m -f,

-^ *í\

S

o

O

81,799,772 |j ^j 83,216,727 j

84,653^04 t

S6.080.314 [

87.5053U 1

8S.93&409I

90J543S8 1

91.780.018 |

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o

Ig J>¿ -* fe- K

80378319 i

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3 <* CL. W

/^ 7.M

" / í'yf

215


CÁSCELA i FECHA; fcb-13 PáS.; 4/5 1NMOBILIARIADELSOLS.A. MOBILSOL 2. PLANILLA DE CALCULO DE LOS PASIVOS Y GASTOS FINANCIEROS PROYECTADOS 2.1. Programa di Cálculo de Gastos Financieros Pío; telados PASIVO AFECTO A PAGO DE LNTERESES A : (Expresados en Dólares) T«s« SEMO Ajusfad» MONTO (S de 2012) ffi u.) RunvJ vigcnre a Diciembre 3¡ de 2012 y Programa d¿ Amortización

SEMI MONTO (S de 2012)

ORIGEN DEL PASIVO

BANCOS LOCALES OÍROS PASIVOS

9.78% 9.43%

2,291.155 -

PASIVO VIGENTE TASA PONDERADA GASTOS FINANCIEROS Amortizaciones Incremento; de Pasivo

S.25% 8.33% 9.99%

SEM3 MONTO (S de 1012)

SEM4 MONTO (S de 2012)

SEM5 MONTO ($ de 2012)

SEM6 MONTO (S de 2012)

SEM7 MONTO ÍS de 2012)

SEM8 MONTO

(S de 201!)

SEM9 MONTO (S de 2012)

SEMiO MONTO (S de 2012)

3.135,257 364.980

. 4.883.554

. 6.304,095

. 7.787.024

. 9,271,022

. 10,755,060

. 12,238.961

. 13,642,700

. 14.761,278

16.083.165

2,415,676 |

4.12&A99 i

5,805,532

7322,726 |

9,221,098 |

10,901,311

12,644,686

14,577,570 1

16,008^Í5~i

18.699,807

4,000,000 3,835,000 3,693,335

3,600,000 3,335,000 3,418,335

3,200,000 2,835,000 3,143,335

2,800,000 2,335,000 2,863,335

2,400,000 1,835,000 2,538,335

2,000,000 1335,000 2,208,335

1,600,000 835,000 1,87S,335

1,200,000 335,000 1,548,335

800,000 25,000 1,108,335

400,000 -

-

668,335

13,819,490

13,853,572 3.02% 418,534 -1,175.000 1,209,032

14,061,889 3.02% 424.685 -¡,175.000 1,383,317

14,307,430 3.00% 429.875 -1.175.000 1,420,541

14,560,359 3.03% 441,428 -1.230.000 1,482,930

14,814,357 3,06% 453.073 -1,230,000 1,483,998

15,068,395 3.08% 464,751 -1,230,000 1,484,037

15.322.296 3 11% 476,43 1 -1,230.000 1,483,901

15,576,035 3.13% 488,107 -1,150,000 1,403,739

15,829,613 3,15% 498,668 -865,000 1,118,578

16.083,165 3.16% 507,997 -1,068,335 1,321,887

L

•i. Extraordinaria : EMISIÓN DE OBLIGACIONES II EMISIÓN DE OBLIGACIONES I TLTULARIZACIÓN

5EM2 MONTO (S de 2012)

-

0)

216


ICA SCRLA S, A, FECHA, feb-13 Pag.: 5/5 INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL

3. CALCULO DE COBERTURAS PROYECTADAS Y CONCLUSIONES 3.1. Cálculo Cobertiir» Proyectad» Cifrai en Dób."

ACTIVOS TOTALES : ACTIVOS PROMEDIO :

FLUIQ DEP. EJERC

% Rent. Acl. Promedio Ejercicio:

GASTOS FINANCIEROS

SEMO

SEMI

77.S29.05S

78.999,377 78,414.217

80,378,819 79,689,098

2,952.168

2,961,200

3.76%

3.72%

421,610

427.280

!

SEM2

|

SEM 5

81.089,295

83,226,727 82,513,249

84,653,904 83,940,316

2.970,279

2.979,407

2,988.584

3.6Ú%

3.61%

3.56%

3.51%

3.46%

435,652

447,251

458,912

470,591

482,269

\2

|

1

SEM 4

SEM 3

EH6

86,080,314 85,367,109

j

SEM 7

SEMS

87,505,814 86,793,064

SS.93 0.409 SS.21 8,112

3.41%

[

SEM 9

|

SEM 10

90,354,358 89,642,634

91,780,018 9 1,067 ,43 S

3,025.783

3,035,207

3.38%

!

3.33%

COBERTURA PROYECTADA DE GASTOS FINANCIEROS :

COBERTURA DE GASTOS FINANCIEROS PROYECTADA PROMEDIO

PASIVOS EXÍGIBLES EBIDTA D.P.D.

217


SCR aJiíli&idor:* de Ki

RESUMEN DE LA CALIFICACIÓN INICIAL DE LA CALIFICACIÓN DE RIESGO SEGUNDA EMISIÓN DE OBLIGACIONES DE INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSO A Febrero de 2013 El Comité de Calificación de nuestra institución, en sesión ordinaria del 28 de Febrero de 2013, en base al informe preparado por el departamento técnico, a partir de la información financiera histórica auditada proporcionada por el emisor hasta Diciembre de 2012, además de los factores cualitativos ha resuelto mantener al proceso de Emisión de Obligaciones de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. la categoría de riesgo "AA+", definida de la siguiente forma:

AA+ ' Corresponde a ios valores cuyos emisores y garantes tienen una muy buena capacidad del pago de capital e intereses, en los términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería" afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que pertenecen y en la economía en general. El signo más (+) indicará que la calificación podría subir hada su inmediata superíor. Características de los valores a emitirse La Junta General de Accionistas de Inmobiliaria del Sol' S.A. Mobilsol en su sesión del 30 de Enero de 2013, resolvió aprobar el segundo programa de emisión de obligaciones por un monto de hasta US$4,000,000.00 (cuatro millones dólares de Estados Unidos de Norteamérica). Los valores correspondientes al capital de la emisión de obligaciones no serán rescatables anticipadamente y no serán convertibles en acciones. Las obligaciones estarán documentadas o representadas en títulos al portador en caso de ser materializadas, o en anotaciones en cuenta en el Depósito Centralizado de Compensación y Liquidación De Valores DECEVALE S.A. Las obligaciones a emitirse tendrán un plazo de 1.800 días considerándose una base comercial de 360 días por año. Todos los plazos se computarán a partir de la fecha en que se realice la primera colocación de la emisión. La emisión devengará una tasa de interés fija de 7.75% anual. El pago de capital e intereses será trimestral1^'.'1. ¡ contenidos en 20 cupones. -——I- ._¡ La emisión ha sido estructurada con garantía general y los

resguardos

de

ley, además

de

un

resguardo

voluntario.

Los recursos provenientes de la emisión serán utilizados en un 50% para la sustitución de pasivos y 50% para capital de trabajo de la Compañía.

ABR 2013

El Agente Pagador de las obligaciones kerá el propio Emisor. En caso de ser obligaciones desmaterializadas serán pagadas a través de compensación en el DECEVALE en la cuenta del beneficiario. En el caso de emitirse materializadas, el lugar de pago serán las oficinas que dispone el DECEVALE a nivel nacional. El agente colocador es la Casa de Valores Advfin S.A. El representante de los obligacionistas es el Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A. Es importante indicar que el Emisor mantiene vigente en mercado de valores: a) Prímera emisión de obligaciones con un saldo de US$3,8 millones, emitidos a un plazo de 1,800 días a una tasa del 7.75% 'fija con pagos de capital e intereses trimestrales y fue estructurada con garantía general y resguardos de ley. La emisión tiene como fecha de vencimiento Marzo del 2017; b) Titularízación de Flujos Futuros por un saldo de US$3.6 millones.

Garantías y Resguardos de la Emisión La emisión ha sido estructurada con Garantía General acorde a los términos señalados en la normativa legal vigente; por lo que el monto de los títulos colocados es inferior al 80% del valor de los activos libres de todo gravamen de la empresa. De acuerdo a la información proporcionada por el emisor, a la fecha de corte posee activos libres de gravamen que luego de deducir el saldo de las obligaciones, titularización, y otras deducciones, permitiría un cupo de emisión holgado. La emisión cuenta con los siguientes resguardos básicos acorde a las resoluciones del Consejo Nacional de Valores: a) Determinar las medidas orientadas a preservar el cumplimiento de su objeto social o finalidad de las actividades del emisor, tendientes a garantizar el pago de las obligaciones a los inversionistas, b) No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora, c)Mantener la relación de los activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en el artículo dos del Capítulo IV del Subtítulo I del Título III de la codificación del Consejo Nacional de Valores. Para preservar el cumplimiento del objeto social, la compañía mantendrá las siguientes medidas: ¿á) Mantener el posicionamiento dentro del mercado, b) Con los recursos propios y con los generados a través del financiamiento en el mercado de valores se busca sustituir pasivos y continuar con las inversiones necesarias para la remodelación y adecuación

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Av Juan Tanca Moronga y Joaquín Orrantio * Edificio Execulive Cantar 3er piso , oficina 311 T*lf.: 042 158322 - 042 158422 - 042 158230 Fax: 042 158620 E-mail: odrniniitracion@scrla.fin.ac Guayaquil • Ecuador

218


principalmente del patio de comidas, y c) Mantener una buena relación con proveedores y recurso humano.

país es el de "Comercio", con una connibucú n al PIB total de 10.9% en el ejercicio 2011, I mostrando un3 O ABR 201 comportamiento variable acorde al raovirriier to de la economía total que resultó en un crecftniento promedio ' *\ T ' '• de 4.5% desde el año 2006, al tiempo qusja economía en ''-Y''-. su conjunto registraba un crecimiento pronreHio de 4.2% \\^-, • en igual lapso. En el año 2010 el PIB del sector tuvo una ¡} importante variación real de 7.5%, mientras que en el año ?/ 2011 llegó a 6.8%, tendencia que continuó enllos tres primeros trimestres de 2012 al evidenciar un crecimiento ,;>V de 5.6% respecto a los tres primeros trimestres Uel ario previo (versus 5.0% para el total de la economia), pero que se proyecta termine en 3.9% al término del año (mientras la variación anual del PIB total se espera que llegue a 5% para el 2012).

El emisor se compromete además a mantener como resguardo voluntario mantener un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de . intereses de hasta dos veces el patrimonio de la compañía. A Diciembre de 2012 éste ratio asciende a 0.47 veces. Calificación de la Información Para la presente emisión de riesgo el Emisor ha proporcionado entre otros requerimientos de información de la Calificadora, lo siguiente: Estados Financieros auditados desde el 2005 al 2010, elaborados bajo las Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC); Estados Financieros auditados al cierre del 2011 y 2012 elaborados bajo las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF); Detalle de activos libres de Gravámenes; etc. Cabe resaltar que la calificación otorgada está basada en la información proporcionada por el Emisor para el efecto, la cual debe cumplir con los requerimientos exigidos por la normativa legal, siendo el Emisor responsable de que la documentación entregada a la Calificadora sea idéntica a la presentada ante el organismo de control. A su vez, el Emisor se hace responsable de entregar a la Calificadora la documentación legal debidamente aprobada por la Superintendencia de Compañías que acredite la autorización dada por ésta, sin perjuicio de que cualquier diferencia entre la información evaluada por la Calificadora y la presentada al ente de control pueda ser -una vez comunicada a la Calificadora- conocida y analizada por ésta en un nuevo Comité de Calificación. Los estados financieros fueron auditados por la firma PricewaterhouseCoopers, con número de registro SCRSC Olí. Ninguno de los dictámenes presentaba abstención de opinión o salvedad. La evaluación de los elementos cualitativos del riesgo de la industria se ha realizado en base al análisis de información provista directamente por la Institución y a la extraída de otras fuentes externas. Una vez que se verificó que la información cumple con los parámetros de validez, suficiencia y representatividad acorde a la metodología interna de la Calificadora; y que el emisor tiene capacidad para cumplir sus gastos financieros vigentes, se procedió con la aplicación normal de los procedimientos de calificación Sector Comercial De acuerdo a las cifras preparadas por el Banco Central del Ecuador (BCE) que consideran el cambio de año base (del 2000 al 2007), el Producto Interno Bruto (PIB) del país alcanzó un crecimiento en términos reales de 8% en el año 2011. Uno de los segmentos que mantiene una importancia vital dentro de la estructura económica del

Breve información del Emisor La compañía Inmobiliaria del Sol S.A. MOBILSOL (integrante del Consorcio Nobis) fue constituida en octubre del año 1993 bajo la denominación de Sinaquat S.A. en la ciudad de Guayaquil, en marzo del año 1996 cambió su razón social por la actual. El emisor es el promotor y propietario del Centro Comercial Malí del Sol ubicado en la ciudad de Guayaquil, y cuya principal actividad se centra en la concesión de variados locales donde se realicen distintas actividades comerciales. La Compañía construyó el centro comercial Malí del Sol en terrenos de propiedad de un fideicomiso mercantÜ denominado Fimall. Dicho fideicomiso mantiene un plazo de finalización de 50 años, plazo al final del cual MOBILSOL recibirá los inmuebles objeto del fideicomiso. Más adelante MOBILSOL aportó el 100% de los derechos fiduciarios del Fideicomiso Fimall a un fideicomiso mercantil en garantía que se denominó "Fideicomiso Mobilsol Garantía"; con el objeto que los derechos fiduciarios puedan servir para garantizar obligaciones presentes y futuras de la empresa y de sus compañías relacionadas. La construcción de este edificio inició en diciembre de 1994, inaugurando operaciones en diciembre del año 1997, paralelamente a la construcción se negociaron las concesiones de los locales, logrando abrir las puertas del centro comercial con un 98% de locales establecidos. Cuenta con dos anclas importantes en sus extremos Megamaxi y Sukasa y una variedad de semianclas como Cinemark, Juguetón, Tony Roma's, Bebemundo, Fybeca, Marathón, entre otros. Cuenta con el patio de comidas más grande de la ciudad y una variedad importante de locales comerciales. En el año 2006 se inició la construcción de su primera ampliación, incorporándose franquicias internacionales y nacionales que complementaron el mix de locales, esta nueva área fue aperturada en el mes de abril de 2007; en el 2009 se

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Av. Juan Tonca Maranga y Joaquín Orrantia * Edificio Exacutiva Cantar 3er piso , oficina 311

Talf.: 042 158322 - 042 158422 -O42 158230 Fox: 042 158620 E-moíl: admínittracionQscría.fin.ec Guayaquil - Ecuador

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que 3i piis^.uu e,6j.¡(;.iquarda contormicbacon ei autorizad. ompoñ¡cs coi Resolución No.

-¿^DiOfifOr.-t d¿' r.

incrementó la oferta en el patio de comidas con locales como McDonalds, Pancho's, B.B.Q. Pinchos, II Cappo di Mangi y Chop Chop del Anderson. En el 2010 se construyó Torres del Malí, ampliando así el número de locales comerciales (Best By Phone, Lain, Corsham, Pequeñín, Nopertí, Pycca) y restaurantes (Spaguetti, Metro Café, Noe Sushi Bar). Desde la fecha de apertura hasta la actualidad se ha ido posesionando en el mercado siendo hoy el Centro Comercial más recordado y visitado por los guayaquileños, turistas nacionales y extranjeros. Cálculos del Emisor estiman que alrededor de 1.5 millones de personas y 280 mil vehículos visitan Malí del Sol al mes. La construcción del Centro Comercial Malí del Sol se levanta en un terreno de 69,238 m2, con un área de construcción de aproximadamente 160 mil m2. Cuenta con 2 mil parqueos vehiculares y el área de concesión comercial es de 47,136 m2 distribuidos en anclas, semianclas, patio de comidas, bancos, y locales (268 negocios repartidos entre 211 locales comerciales y 64 islas). Las Torres del Malí, construidas en el 2010, tienen un área de construcción de 20,656 m2 en 7 pisos, con un área de concesión de 10,076 m2 que incluyen: 16 locales, 4 salones de reuniones, 2 salones de eventos, y 90 oficinas modulares a conveniencia del concesionario El Malí del Sol tiene locales desde 45 m2 en adelante. Los locales cuentan con ciertas instalaciones que el centro comercial brinda de manera gratuita a sus clientes para su mejor y correcta operación. Cada local cuenta con: un panel eléctrico de luz, un punto de agua, un punto de desagüe para instalación de baño, una línea telefónica, equipo de aire acondicionado incluyendo su primer mantenimiento, instalación de cableado de datos, la cual permite a los clientes el cobro por medio de tarjetas de crédito sin la necesidad de utilizar la línea telefónica. El nivel de ocupación promedio del centro comercial fue de 99.8% en el 2008, pasando a 99.76% en el 2009 y 99.84% en el 2010. Al cierre del año 2011 el nivel de ocupación del centro comercial había llegado al 100%, que se mantenía al término del ejercicio 2012. Malí del Sol se encuentra ubicado a 3 minutos del Aeropuerto Internacional "José Joaquín de Olmedo" y está rodeado de vías principales de circulación que facilitan el acceso de sus clientes. Como parte de las obras de infraestructura urbana desarrolladas por el Consorcio Nobis, se encuentra ubicado dentro del proyecto Ciudad del Sol, importante foco para la realización de actividades de los sectores turístico, comercial y empresarial. Es el

s

BR 2013

.ion y Kegisjro

primer Centro Comercial en Ecuado Certificación ISO 9001:2008.

•er obtenido

El emisor planea continuar con su etapa de expansión, proyectando para los siguientes años una apipliación en la zona de parquees, remodelación del food court, expansión frontal, ampliación de las fachadas de los locales que se iniciaron en el centro comercial, ingreso de nuevas franquicias, hotel con marca propia, densidad de islas y otras obras como parte del centro comercial y del proyecto inmobiliario Ciudad del Sol. Sus locales estarán destinados a la comercialización de accesorios, repuestos, renta y comercialización de vehículos. También se ha pensado en espacios para el entretenimiento y un negocio como semiancla para una tienda departamental. El Centro Comercial trabaja conjuntamente con sus concesionarios fortaleciendo las destrezas del equipo de ventas de estos últimos, a fin de mantener su flujo de visitantes. Mediante promociones estacionales y actividades como exhibición de cuadros, fotografías de escuelas de arte, concurso de coros, etc. se enfocan en la captación de clientes. La sinergia entre concesionarios y el centro comercial ha permitido mejorar el mix de locales comerciales que genera un factor diferenciador respecto a su competencia. De acuerdo a lo indicado por el emisor más del 90% de sus concesionarios consideran que fue una buena decisión concesionar un local o isla en el Malí del Sol. Se destaca como factores a favor del centro comercial y como razones del consumidor para acudir al mismo las siguientes: la variedad de locales, la ubicación, infraestructura y publicidad entre otras. Como se indicó previamente, Malí del Sol se encuentra entre los primeros mencionados en mediciones de recordación de centros comerciales efectuadas a consumidores de la ciudad de Guayaquil, seguido por San Marino, Malí del Sur y Policentro. Además es catalogado por los usuarios como el mejor centro comercial y el más visitado. El 70% de los visitantes que concurren a Malí del Sol, lo hacen para comprar o utilizar algún servicio. Por su ubicación, los centros comerciales San Marino, Policentro, Riocentro Norte y City Malí se constituyen como competencia más cercana para Malí del Sol. Como nuevos competidores el Emisor identifica a Plaza Lagos Town Center y Plaza Navona, ubicados en la vía a Samborondón. No obstante, la ubicación de Malí del Sol y su integración dentro del proyecto Ciudad del Sol (megaproyecto comercial, empresarial y turístico que incluye hoteles, edificios de oficina, clínica, centro de entretenimientos, casinos, entre otros), le otorgan características únicas y favorece la fidelidad de los clientes.

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T«if.: 042 158322 - 042 158422 - 042 158230 Fax: 042 15862O E-mail; adminijfracionüíicrla.fin.ac Guayaquil • Ecuador 220


SCR&EL

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Calificación Final del Instrumento: El Comercio al por mayor y por menor es el sector que mayor aportación ha hecho al P1B del país, seguido del de Construcción, sin excluir la extracción de Petróleo, sectores que se espera mantengan su crecimiento gracias al impulso del gobierno central por la dinamia que le inyecta a la economía al ser demandantes de mano de obra; esto en línea con el objetivo del mismo de dar prioridad a la inversión pública con el fin de fortalecer la productividad y generar empleo en aras de un mayor equilibrio regional. Bajo este entorno, se desenvuelven los clientes que arriendan los locales del centro comercial Malí del Sol, el cual ha mantenido históricamente el nivel de ocupación de sus locales comerciales concesionados en un área de 57.211 m2. Con una tasa inicial promedio de U$2,206, y una tasa mensual promedio de US$11.64 la empresa emisora alcanzó en el año 2011 ingresos de US$12.79 millones, monto que muestra una tendencia creciente respecto a los US$11.9 millones registrados en el año 2011 y a su comportamiento histórico, proyectando mantener este comportamiento. El negocio de los centros comerciales se trata de un negocio inmobiliario de alquiler, por lo que no reporta costo de producción, mientras que los gastos de administración promedian 45.00% y los gastos de venta de 11.99%, luego de lo cual la utilidad obtenida en operaciones asciende a 43.01% respecto al total de ingresos. Con un monto total de activos promedio de US$73.91 millones que tienen una rentabilidad de 9.00%, la empresa está en capacidad de generar un monto de flujo de efectivo superior a US$6.38 millones por periodo. A la fecha el capital invertido en la empresa se conforma de US$11.91 millones de deuda financiera y US$25.09 millones de inversión accionarial, lo cual muestra una baja relación de 0.47 entre ambas fuentes de fondos. Luego de colocada la emisión y con el destino señalado de los fondos, pasará a estar estructurada por US$13.91 millones de deuda financiera y US$25.09 millones de inversión accionarial, mostrando esto una relación de 0.55 entre ambas fuentes de fondos. Los pasivos con costo financian el 17.7% del monto total de activos, siendo en un 63.9% de largo plazo.

I X » K '- •'• l¡ El posicionamiento que tiene 1 establece / una constante demanda de los locales que pbsee, de ahí el nivel de ocupación que presenta y la estaMjdad ejn el crecimiento de los ingresos, determinado por la subiáá de las tarifas, principalmente. Lo anterior ha confluido para que el flujo operativo de la empresa siga creciendo al igual que los niveles de cobertura de sus gastos financieros. A ello se suma la experiencia de sus administradores, el soporte accionarial que tiene, entre otros factores de tipo cualitativo; todo lo cual conllevó a los miembros del comité a que se pronuncien por asignar a la emisión de obligaciones de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. por hasta USS 4 millones en la categoría de riesgo de "AA+". Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 190 de la Ley de Mercado de Valores, a nombre de la Sociedad Calificadora de Riesgo Latinoamericana SCRLA S.A. y en mi condición de representante legal de la empresa, declaro bajo juramento que ni la calificadora de riesgo, ni sus administradores, miembros del Comité de Calificación, empleados en el ámbito profesional ni los accionistas, se encuentran incursos en ninguna de las causales previstas en los literales del mencionado artículo. Además, cabe destacar que la calificación otorgada por la calificadora a la emisión de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOB1LSOL. no implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor, ni implica una garantía de pago del mismo, ni estabilidad de su precio, sino una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste.

Ing. Pilar Panchana Ch. Gerente General Febrero 2013

La emisión ha sido estructurada con Garantía General acorde a los términos señalados por la Ley de Mercado de Valores y sus reglamentos, y declara poseer un monto de activos libres de gravámenes acorde a lo determinado en la ley. Cuenta además con los resguardos básicos acorde a las resoluciones del Consejo Nacional de Valores, y además como resguardo adicional en el emisor se compromete a mantener un límite de endeudamiento referente a los pasivos afectos al pago de intereses.

CERTIFICO que si presento e|emp'c< guarda conformidad con el auior.iutiL Resolución No. ^>

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Av, Juan Tanca Mar*ngo y Joaquín OrranHa • Edificio ExvcuHve Cantor 3«r piso . oficina 311 T«lf.: 042 158322 - 042 158422 - 042 158230 Fox: 042 158620 £-ma¡l: adminisfracion&scrla.fm.vc Guayaquil - Ecuador 221

Prospecto OBL MOBISOL  

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