Issuu on Google+

Jaarbericht 2011

Het jaar is rond!


Voorwoord Gewend om vooruit te kijken, dwingt dit jaarbericht ons tot een blik over de schouder. Geen straf, want er is voldoende reden dat met trots te doen. Zo zijn we eigenaar geworden van de eerste brede school in onze gemeente, hebben we een aantal nieuwbouwplannen uitgewerkt die we graag zo snel mogelijk uitvoeren en hebben we ons eigen bedrijfsplan voor de periode 2011-2015 helemaal op orde. Het visitatierapport dat in 2011 is opgeleverd beloont onze maatschappelijke prestaties met een prima rapportcijfer en voor de onlangs goedgekeurde financiĂŤle jaarcijfers hoeven we ons ook niet te schamen. De belangrijkste ontwikkelingen zijn in deze beknopte uitgave voor u op een rij gezet. U kunt ook het uitgebreide jaarverslag nalezen op www.wbv-alkemade.nl. Voor ons is het jaar daarmee rond. We staan er gezond voor en gaan, zorgvuldig en enthousiast, met alle mooie plannen door! Rob Hensen, directeur-bestuurder

Klant is koning Bij alles wat we doen staat de klant centraal. Daarom stemmen we ons woningbezit zo goed mogelijk af op de vraag, leveren we een behoorlijke kwaliteit en hanteren daarvoor bescheiden huurprijzen. Zo houden we goed wonen bereikbaar voor iedereen. Een toelichting over 2011 ter onderbouwing.

Woningmarktonderzoek

Samen met Woondiensten Aarwoude hebben we een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Daaruit blijkt dat er meer vraag is naar goedkope woningen en met name


naar appartementen. Ook blijkt dat er te weinig geschikte woonruimte voor starters en senioren is om deze groepen in onze gemeente te kunnen blijven huisvesten. Bij komende nieuwbouwprojecten zullen we nadrukkelijk met deze uitkomsten rekening houden.

Huurbeleid

Wat de huurprijzen betreft vormt de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel ons uitgangspunt. In 2011 was de huurprijs voor woningen van goede basiskwaliteit niet hoger dan 75% van de maximaal redelijke huur. Voor woningen met een hoger afwerkings­niveau liep dat op tot 85%. Hoewel huurverhogingen in de toekomst onvermijdelijk zijn, streven we ernaar ruim onder de maximumnorm volgens het woningwaarderingsstelsel te blijven. De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2011 met 1,3% was inflatievolgend. Nieuwe wetgeving heeft ons ertoe genoodzaakt met ingang van 2011 minimaal 90% van onze sociale woningen te verhuren aan huishoudens met een bruto jaarinkomen tot maximaal € 33.614. Ondanks een aantal gunstige effecten van deze maatregel, versterkt het ook een ander probleem: voor de categorie middeninkomens (tot € 43.000) waartoe ruim een kwart van onze huurders behoort, wordt het steeds lastiger een geschikte woning te vinden. We werken hard aan oplossingen om aan dit probleem tegemoet te komen.

Projecten en plannen Met een in aantal ongewijzigd vastgoedbezit van 1.846 verhuureenheden lijkt er weinig gebeurd het afgelopen jaar. Toch is er veel moois te melden op projectgebied. De meest opvallende gebeurtenis was het in eigendom en exploitatie nemen van brede school Kaskade in mei. Daarmee hebben we een uniek pand aan ons bezit toegevoegd. Een onderwijs- en sportvoorziening met vele mogelijkheden voor aanvullende diensten op het gebied van opvoeding, waar inmiddels volop gebruik van wordt gemaakt. Onze trots en betrokkenheid bij dit project hebben we, behalve bij de openingsfestiviteiten, aan het eind van het jaar nog eens laten blijken door een kookworkshop te organiseren in het kinderkookcafé.

Braassemerland

Met de oplevering van de brede school is de aftrap van het grote nieuwbouwplan Braassemerland in onze gemeente gegeven. Een deel van de projectplannen waarmee we bezig zijn richt zich op deelgebieden daarvan. Het afgelopen jaar zijn veel voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. Zo zijn we vergevorderd met de uitwerking van het uitbreidingsplan voor 90 koop- en huurwoningen in het centrum van Roelofarendsveen, waarvoor we samen met Heembouw Ontwikkeling in mei 2011 een intentieovereenkomst hebben getekend. En voor het deelgebied Westend zijn we in gesprek met een ontwikkelaar voor de afname van 34 sociale huurwoningen. Ook kunnen we inmiddels melden dat de


plannen voor het gebied Veilingvaart, het terrein waar de oude Mariaschool heeft gestaan, vorm krijgen. Na overeenstemming met de gemeente eind 2011 is in april 2012 het koopcontract getekend. De eerdervermelde uitkomsten van het woningmarktonderzoek krijgen een plek in dit plan door er betaalbare appartementen voor senioren te realiseren. Het is de verwachting dat na de brede school, Veilingvaart het eerste woningbouwproject is dat opgeleverd wordt.

Overige projecten

Eind 2011 is de koopovereenkomst met de gemeente getekend waarmee we eigenaar zijn geworden van de nieuwbouwlocatie aan de Hertogsweg in Rijpwetering. Het plan is er 36 appartementen en een maatschappelijke voorziening te bouwen. Waarschijnlijk kan de bouw begin volgend jaar starten. Verder is er duidelijkheid omtrent de toekomst voor de Kolk in Oud Ade. Op de plaats van het huurwoningencomplex dat in 2015 gesloopt zal worden, komen 7 eengezinswoningen en 12 appartementen terug. Voorafgaand aan de bouw moeten nog planologische procedures doorlopen worden.

Samenwerking werkt Kwaliteit willen leveren is een belangrijke drijfveer om samen te werken. We zijn ervan overtuigd dat het delen van kennis, kosten en capaciteit de klant altijd ten goede komt. Als het gaat over aandacht voor wijken en het totstandbrengen van nieuwbouwprojecten is de gemeente onze belangrijkste partner. De kwaliteit van en de manier waarop de brede school in 2011 is gerealiseerd, is voor een groot deel het resultaat van goede onderlinge samenwerking. Verder is er regelmatig overleg gevoerd met de gemeente over onder andere nieuwbouwlocaties en zijn we nauw betrokken geweest bij de totstandkoming van de maatschappelijk ruimtelijke structuurvisie. Over onderwerpen die alle huurders aangaan onderhouden we nauwe banden met de huurdersbelangenvereniging. In 2011 hebben we, zoals altijd in goede harmonie, zaken als de uitkomsten van het klanttevredenheidsonderzoek, aanpassing van het huurbeleid, onderhoudsplannen en ontwikkelingen in de regio besproken. Ook zijn er bijeenkomsten geweest met vertegenwoordigers van dorpsraden en bewonerscommissies. Waarde-


volle bijeenkomsten die ons beter inzicht geven in wat er speelt. We willen deze vorm van contact daarom graag verder uitbreiden. Samenwerken doen we ook op het gebied van zorg. In combinatie met wonen vraagt en verdient het steeds nadrukkelijker onze aandacht. Door actief bij te dragen aan het zorgnetwerk Kaag en Braassem streven we er samen naar de hulpverlening in complexe situaties goed op elkaar af te stemmen. Met zorgorganisaties hebben we in toenemende mate contact om meer zorgvoorzieningen in woningen en zorgcomplexen te creĂŤren. Belangrijk zijn ook de contacten binnen onze branche. Zo bundelen we de krachten via de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland om op regionaal niveau zoveel mogelijk goede sociale huisvesting bereikbaar te maken. Met Woningstichting Buitenlust in Oegstgeest trekken we sinds enkele jaren op een aantal beleidsterreinen samen op.

Kiezen voor kwaliteit Dat onze woningen van goede kwaliteit zijn vinden we eigenlijk vanzelfsprekend. Zo vanzelfsprekend dat we er misschien te weinig over communiceren. Terwijl een fijn huis voor mensen heel belangrijk is. Een huis dat veilig is, goed onderhouden, met goed functionerende, liefst energiezuinige voorzieningen. Uiteraard hebben we het afgelopen jaar het nodige gedaan om de kwaliteit van onze woningen hoog te houden. We hebben de staat van ons bezit goed in kaart en kunnen het periodieke onderhoud daardoor zo uitvoeren dat we nooit voor onverwacht grote herstelwerkzaamheden komen te staan. Regelmatig onderhoud van onder andere cv-installaties, liften, rioleringen, tuinen en bestratingen vormt de basis. Grotere onderhoudswerkzaamheden het afgelopen jaar betroffen het buitenschilderwerk aan 314 woningen, het vervangen van kozijnen en gevelelementen bij 41 woningen en het aanbrengen van nieuwe dakbedekking aan 124 woningen. Extra aandacht is besteed aan het onderwerp energieverbruik. In 2011 is hiervoor voor het eerst beleid opgesteld. Ons streven is alle woningen op termijn minimaal aan het energielabel C te laten voldoen. Het afgelopen jaar zijn, gelijktijdig met het planmatige onderhoud, al een aantal energiebesparende maatregelen genomen, waaronder de plaatsing van HR cv-ketels, HR+-beglazing en diverse isolatiewerkzaamheden aan zolders, wanden en vloeren. En natuurlijk komen we ook in actie bij niet precies te plannen gebeurtenissen. In 2011 heeft onze technische dienst ruim 1.500 reparatieverzoeken en storingen verholpen en ruim honderd vrijgekomen woningen weer keurig en snel voor nieuwe huurders geschikt gemaakt.


Welzijn in de wijk Wonen in onze gemeente is relatief veilig en de overlastproblemen zijn beperkt. Dat willen we graag zo houden. Of liever nog, verder verbeteren. Met een groot aantal woningen in de dorpskernen en medewerkers die regelmatig bij onze klanten thuis komen, kunnen we ook echt een steentje bijdragen aan een fijne woonomgeving. Bij voorkeur doen we dat actief en preventief. Zo heeft het leefbaarheidsonderzoek dat in 2011 voor Nieuwe Wetering is uitgevoerd ons aanknopingspunten gegeven om de saamhorigheid en het dorpsgevoel te vergroten. En hebben we het afgelopen jaar middels sponsoring wederom initiatieven van organisaties en buurtbewoners gesteund die de sociale samenhang ten goede komen. Denk aan de dankbare activiteiten van het buurtpreventieteam Burgemeesterswijk, de stichtingen Wij en Geen Gehoor, toneelvereniging VIOS en de kerstbijeenkomsten in de seniorencomplexen. Met de Stichting Vakantiespelen Alkemade is een nieuwe sponsorovereenkomst voor de komende vijf jaar getekend. Een actieve bijdrage leveren aan de sociale samenhang in onze omgeving was ook het doel van de leefbaarheidsprijsvraag 2011. Beloond hebben we onder andere de organisatie van een halloweenfeest door buurtpreventieteam Burgemeesterswijk en de aanleg van een vissteiger op het terrein van de Arendshorst. In enkele gevallen ontkomen we niet aan maatregelen om problemen op te lossen. Er zijn in 2011 33 overlastmeldingen geweest, waarop we direct actie hebben ondernomen. Dat betekent hoor en wederhoor toepassen en soms bemiddelingsgesprekken voeren op ons kantoor. De meldingen gingen voornamelijk over geluidsoverlast, klachten over bomen en overhangende takken, storend leefgedrag en overlast van honden.

Beleid gericht op continuĂŻteit De prestaties van corporaties staan in de schijnwerpers. Was dat vanwege onze maatschappelijke taak al terecht, financiĂŤle problemen in de branche doen er nog een schepje bovenop. Reden temeer om ons eigen presteren tegen het licht te houden. In financieel opzicht staan we er ultimo 2011 goed voor. Behoudend beleid op dit terrein draagt daar zeker aan bij. Bij alle projecten wordt nadrukkelijk aandacht be-


steed aan de risico’s die ze met zich meebrengen; alternatieve scenario’s en uitgangspunten worden uitgebreid doorgerekend. Mede daarom is in 2011 besloten de financiële beoordelingsmethodiek en enkele parameters aan te passen. Ons leningsaldo blijft eind 2011 ruim onder de kritische grens van overfinanciering en we hebben voldoende ruimte, ook de komende jaren, om onder gunstige condities leningen af te sluiten, geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Middels het visitatieonderzoek dat in 2011 is afgerond hebben we ook een externe deskundige een kritische blik op onze werkwijze laten uitvoeren. Onderzoeksbureau Ecorys concludeert in haar rapport dat we op alle fronten goed presteren en dat bestuur en toezicht goed geregeld zijn. De aanbevelingen voor verdere professionalisering hebben we ter harte genomen en in ons nieuwe bedrijfsplan verwerkt. Dat plan voor de jaren 2011-2015 richt het vizier op een aantal actuele thema’s: er moeten meer betaalbare woningen beschikbaar komen, ook voor de middeninkomens en we gaan meer vraaggericht bouwen. Daarnaast zullen we extra zorgvoorzieningen voor ouderen treffen en andere activiteiten ontwikkelen die het wonen in de kleine kernen aantrekkelijk houden. En nu we toch vooruit kijken: in de algemene ledenvergadering van eind 2011 is besloten de voorbereidingen voor de omzetting van onze verenigingsstructuur naar een stichting te starten. Een ontwikkeling die we toejuichen, omdat we daarin kansen zien onze organisatie en het toezicht verder te professionaliseren!

Woningbouwvereniging Alkemade Bezoekadres: De Lasso 1, 2371 GV Roelofarendsveen Postadres: Postbus 150, 2370 AD Roelofarendsveen T 071 331 50 00 F 071 331 71 44 www.wbv-alkemade.nl algemeen@wbv-alkemade.nl Fotografie: Mioulet Fotografie Redactie: Woningbouwvereniging Alkemade, Kasteleijn Communicatie Ontwerp en productie: Creativez Communicatie en Design


Kengetallen 2011

2010

2009

2008

2007

1.846

1.846

1.852

1.835

1.792

Gemiddelde netto huurprijs per maand

439

429

421

406

394

Woningen met een huurprijs < € 361,66

398

418

453

466

478

Woningen met een huurprijs tussen € 361,66 en € 517,64

990

993

1.092

1.084

1.048

Woningen met een huurprijs tussen € 517,64 en € 652,52

399

386

267

257

258

Woningen met een huurprijs > € 652,52

51

43

34

22

8

101

137

123

130

90

Gegevens woningbezit Verhuureenheden in exploitatie Verhuur

Aantal mutaties Financiële continuïteit Solvabiliteit

45,7%

49,5% 46,2%

40,6%

36,8%

Rentabiliteit eigen vermogen

11,7%

13,3%

10,8%

12,1%

30,2%

3,8

4,0

3,5

3,7

4,0

2.167

1.929

1.922

1.953

2.142

Niet-planmatig onderhoud per verhuureenheid

549

608

539

504

461

Planmatig onderhoud per verhuureenheid

1.429

1.293

1.164

1.092

803

Totale kosten onderhoud per verhuureenheid

1.978

1.901

1.703

1.596

1.264

Interestdekkingratio Onderhoud Mutatieonderhoud per mutatie

Balans en winst-en-verliesrekening (per verhuureenheid) Eigen vermogen Huren

14.343 12.660 10.942

9.850

8.888

5.562

5.240

5.076

4.868

4.867

437

2.087

1.612

1.129

2.695

1.684

1.682

1.183

1.190

2.686

Huurachterstanden, uitgedrukt in een percentage van de bruto huur

0,41%

0,34%

0,27%

0,37%

0,49%

Huurderving, uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

0,39%

0,62%

0,66% 0,60%

0,31%

19

20

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Jaarresultaat Algemeen

Personeelsbezetting (fte’s)

20

20

20


Jaarbericht 2011