Issuu on Google+

Draft -2 13 Nopember 2012

Perlindungan Konsumen Rumah Susun Di Indonesia A. Latar Belakang 

Tingginya kebutuhan masyarakat atas hunian dan terbatasnya lahan di perkotaan, mengharuskan pemerintah mengambil kebijakan mendorong pembangunan perumahan dan permukiman ke arah vertikal berupa rumah susun atau apartemen untuk daerah yang berkepadatan tinggi, terutama di kota-kota besar dan metropolis.



Terkait dengan pembangunan dan penyediaan perumahan bagi masyarakat baik secara horisontal maupun secara vertikal i memiliki banyak sekali potensi permasalahan yang dialami oleh konsumen, namun jika dipersandingkan potensi permasalahan perumahan vertikal (rumah susun) jauh lebih banyak dibandingkan dengan perumahan horisonal.



Terkait dengan rumah susun ini pada tanggal 10 Nopember 2011 pemerintah telah mengeluarkan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagai pengganti UU sebelumnya yaitu UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun tentang Rumah Susun yang dianggap sudah tidak sesuai dengan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang, dan partisipasi masyarakat serta tanggung jawab dan kewajiban negara dalam penyelenggaraan rumah susun.



Permasalahan konsumen terkait dengan rumah susun sedemikain kompleks, meskipun telah ditetapkannya UU baru tentang Rumah Susun yaitu UU No. 20 Tahun 2011, potensi dan permasalahan yang dialami oleh konsumen perumahan masih sedemikian besar.

B. Temuan Kajian BPKN Terkait dengan permasalahan rumah susun Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) telah melakukan kajian pustaka, wawancara mendalam dengan narsumber kunci serta kajian terhadap peraturan perundangan yang berlaku, dari kajian tersebut terdapat sejumlah permaslahaan terkait dengan perlindungan konsumen rumah susun sbb. 1. Pelaku pembangunan Rumah Susun melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun selesai dilaksanakan melalui perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), hal ini merugikan konsumen karena tidak memehui syarat seperti diatur dalam pasal 42 ayat 2 dan pasal 43 yaitu adanya kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah susun, perijinan pembangunan rumah susun dan jaminan atas


pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin, adanya kejelasan status tanah, ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum serta keterbangunan minimal 20%. Khusus jaminan dari lembaga penjamin ini sampai dengan saat ini belum ada lembaga penjamin dimaksud oleh undang-undang. 2. Salinan PPJB baru diberikan setelah konsumen menyerahkan 30% sampai 50% dari harga jual stuan rumah susun, sehingga merugikan konsumen. Dokumen penting, antara lain PPJB, AJB, Sertifikat SHMSRS, Pertelaan, Izin Penggunaan Bangunan, dll sering tidak diberikan oleh pembangun meskipun konsumen telah memintanya 3. Sering ditemukan luasan yang tertera dalam PPJB berbeda dengan yang tertera dalam SHMSRS dan bentuk unit yang berbeda antara gambar perencanaan dengan fakta pembangunan. 4. Konsumen rusun tidak dapat mengetahui secara pasti tentang status tanah bersama, jumlah NPP yang sebenarnya, kelayakan bangunan, dsb-nya. Sering terjadi pembeli yang sudah melunasi pembayarannya, namun pengembang menunda-nunda Akta Jual Beli (AJB) dan SHMSR 5. Pada awal pembelian rusun / apartemen status tanah tercantum adalah HGB, namun setelah akan diperpanjang konsumen baru mengetahui ternyata status tanah HGB diatas HPL. 6. Perpanjangan Hak atas Tanah (HGB) yang habis masanya, diperpanjang atas nama pengembang bukan kosnumen, dan bukan kepada PPRS sebagaimana seharusnya. Penghuni dan Pemilik dirugikan karena tidak lagi memiliki tanah bersama karena sertifikat perpanjangan HGB telah diatasnamakan kembali ke Pengembang. 7. Tanah bersama, Bagian bersama dan Benda bersama sering dikomersilkan dan penghuni tidak dapat mengetahui besaran nilai pendapatannya, karena tidak diberikan informasi oelh pengembang. 8. Kapasitas lahan parkir di hampir semua rusun tidak sesuai dengan kebutuhan, sebagai contoh, sebuah rusun/apartemen yang berjumlah lebih dari 7.000 unit hanya tersedia lahan parkir mobil sekitar 2.000 saja, sehingga menimbulkan masalah, apalagi sebagian nya bahkan dicampur dengan lahan parkir untuk Umum (Mall). 9. Kwalitas bangunan yang buruk, mengakibatkan banyak masalah tekhnis, seperti kebocoran pipa-pipa, kebocoran lantai kamar mandi, kualitas lift yang rendah sehingga membahayakan keselamatan jiwa penghuni. Sementara itu perbaikan pada masa pemeliharaan gedung oleh pengembang, dibatasi hanya 3 bulan. Artinya Pengembang dibebaskan dari tanggung jawabnya jika terjadi masalah diatas 3 bulan masa pemeliharaan. Biaya perbaikan selanjutnya akan dibebankan kepada penghuni/pemilik.


10. Pemilik sarusun wajib membentuk Perhimpunan Pemilik & Penghuni Satuan Rumah Susun, atau disingkat P3SRS. (Pasal 74 ayat 1 UU No. 20 Thn 2011 tentang Rusun). Keikutsertaan pengembang dalam pembentukan perhimpunan penghuni rusun sudah harus ditiadakan sejak serah terima bangunan. Namun dalam kenyataannya pelaku pembangunan justru masih diberi kewajiban untuk memfasilitasi terbentuknya P3SRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir. (1 tahun sejak serah terima kepada pemilik).

(lihat Pasal 75 ayat 1, UU No. 20 Thn 2011 tentang Rusun)

11. Dalam hal P3SRS telah terbentuk pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan kepada P3SRS. (lihat Pasal 75 ayat 1 & 2, UU No. 20 Thn 2011 tentang Rusun), namun kenyataanya P3SRS kebanyakan dijabat dari unsur pengembang sendiri (sehingga tidak fair dalam melaksanakan tugas-tugas sebagai P3SRS) 12. AD/ART P3SRS disusun berdasarkan selera pengembang, dalam penyusunannya tidak mengikut sertakan penghuni dan Akibatnya ketentuan dalam pasal-pasal AD/ART merugikan Pemilik/penghuni selaku konsumen Rusun. 13. Jika terjadi permasalahan atau konflik antara konsumen dengan pengembang, kebanyakan konsumen tidak tahu harus kemana harus mengadu jika terjadi keluhan dan tidak tahu harus kemana jika terjadi sengketa. C. Kebutuhan Peraturan Pelaksanaan. Kondisi saat ini terkait dengan pengaturan Rumah Susun dapat dikatakan masih dalam massa transisi dari pengaturan bersasarkan UU lama (UU No. 16 Tahun 1985) ke UU baru (UU No. 20 tahun 2011). Terkait dengan UU baru ini terdapat sejumlah peraturan pelaksanan yang harus disusun yaitu : 1. PP tentang Pembinaan Penyelenggaraan Rumah Susun, pasal 12 2. PP tentang Kewajiban Menyediakan Rumah Susun Umum, pasal 16 ayat 4. 3. PP tentang Pendayagunaan Tanah Wakaf Untuk Rumah Susun Umum, pasal 20 ayat 5. 4. PP tentang Pemisahan Rumah Susun Atas Sarusun, Bagian Bersama, Benda Bersama, dan Tanah Bersama (dan Penuangannya Dalam Bentuk Gambar), pasal 27. 5. PP tentang Penguasaan Sarusun Pada Rumah Susun Khusus, pasal 45 ayat 7 6. PP tentang Bentuk SHM Sarusun dan SKBG Sarusun dan Tata Cara Penerbitannya, Pasal 49 7. PP tentang Pedoman pedoman penyewaan sarusun pada Rumah Susun Negara, pasal 55 ayat 2. 8. PP tetang pengelolaan rumah susun, masa transisi, dan tata cara penyerahan pertama kali, pasal 60 9. PP tentang Peningkatan Kualitas Rumah Susun, pasal 69. 10. PP tentang Pengendalian Penyelenggaraan Rumah Susun, pasal 71. 11. PP tentang Pembentukan dan Penugasan Badan Pelaksana Rumah Susun, pasal 73 12. PP tentang Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni Sarusun, pasal 78.


13. PP tentang Dan Tata Cara Pemberian Insentif Kepada Pelaku Pembangunan Rumah Susun Umum Dan Rumah Susun Khusus Serta Bantuan Dan Kemudahan Kepada MBR, pasal 88 ayat 4 14. Permen tentang Pedoman Perencanaan Pembangunan Rumah Susun, pasal 14 ayat 2. 15. Permen tentang Standar Pelayanan Minimal Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Rumah Susun. Pasal 40 ayat 4 16. Permen tentang Tata Cara Pemberian Kemudahan Kepemilikan Sarusun, pasal 54 ayat 5. 17. Perda tentang Izin Rencana Fungsi Dan Pemanfaatan Rumah Susun, pasal 33 Seperti disebutkan dalam pasal 119 bahwa Peraturan perundang-undangan pelaksanaan yang diamanatkan dalam Undang-Undang ini diselesaikan paling lambat 1 (satu) tahun terhitung sejak Undang-Undang ini diundangkan atau sejak 10 Nopember 2011, dan sampa saat ini, belum ada satupun peraturan pelaksanaan ditetapkan. Seperti pengelaman UU yang lain penetapan peraturan pelaksanaan membutuhkan waktu yang sangat lama. D. Rekomendasi Terakait dengan hasil kajian tersebut diatas terdapat beberapa hal yang perlu dilakukan sbb. 1. UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun didalamnya mengandung pengaturanpengaturan kontradiktif yang melemahkan posisi konsumen dibandingkan dengan pengembang, oleh karena itu beberapa pasal perlu dilakukan pengujian. 2. Sampai dengan saat ini permasalahan konsumen rumah susun sangat banyak dan kompleks, untuk itu Pemerintah dalam hal ini Kementerian Perumahan Rakyat perlu membentuk suatu unit khusus yang bertugas menerima pengaduan dan menyelesaikan keluhan konsumen. 3. Pemerintah dalam hal ini Kementerian Perumahan Rakyat dan Pemerintah Daerah sesuai kewenangannya perlu memperketat pengawasan terhadap para pengembang dalam melakukan penjualan satuan rumah susun sejak promosi atau pengiklanan, pengikatan jual beli, pembelian, serah terima, dan persiapan penghunian sampai dengan penghunian, agar konsumen terhindar dari kerugian. 4. Penyusunan dan penetapan aturan pelaksanaan UU Rumah Susun perlu diakselerasi agar masa transisi pengaturan tidak berjalan teralalu lama yang dapat merugikan konsumen. 5. Dalam menyusun dan membahas aturan pelaksanaan UU Rumah Susun perlu melibatkan konsumen, kelompok konsumen dan organisasi konsumen atau Lembaga Perlindungan Konsumen Swadaya Masyarakat, agar pengaturan didalamnya lebih adil dan fair.

--o00o--


kajian_bpkn