Punt van Aandacht Nummer 1, juni 2008
hoort hier zeker bij. Hiervoor zijn rationele argumenten aan te voeren, zoals een gunstige risico/rendementverhouding en lage correlatie met de andere beleggingscategorieën. Maar er zijn ook subjectieve argumenten. In veel landen is namelijk het bezit van een eigen woning een garantie voor de oudedagsvoorziening, naast uiteraard de verzorging die door ouderen van de eigen kinderen wordt verwacht. Ook in Europa speelt dit laatste: de vergrijzing tast de mogelijkheden tot financiering van de oude dag behoorlijk aan!
11
Uit de tabel blijkt dat het toevoegen van vastgoed ten laste van obligaties in alle gevallen de rendementsverwachting laat stijgen terwijl het portefeuillerisico eerst daalt en daarna pas gaat stijgen. Toevoegen van de eerste 20% vastgoed verlaagt dus het risico. Dit is conform een algemene statistische regel en geldt bijvoorbeeld ook voor aandelen: de eerste 10 tot 20% in aandelen verlaagt theoretisch het risico!
Dus vastgoed moet als een basisingrediënt voor een institutionele portefeuille worden gezien?
Dus uitbreiding met vastgoed verhoogt het rendement en verlaagt het risico, maar wat betekent dit voor het korte termijn risico en hoe past dit in het Financieel Toetsingskader (FTK)?
Ja. Vaak wordt vastgoed gezien als een onderdeel van de alternatieve beleggingen, zoals hedge funds, private equity en commodities. Maar vastgoed verdient een eigen plaats vanwege de specifieke eigenschappen, zoals een zekere mate van inflatiebestendigheid. Interessant is dat WM Performance Services in haar onderzoek en publicaties de beleggingen in vastgoed ook een eigen plaats geeft.
Uiteraard is het risico dat je kan en mag lopen afhankelijk van de financiële situatie van het specifieke pensioenfonds: hoe hoger de dekkingsgraad, hoe meer mogelijkheden. Een casestudie wijst echter uit dat toevoegen van bijvoorbeeld 20% vastgoed ten laste van obligaties de vereiste FTK buffers niet laat stijgen als tegelijkertijd een risicobudget wordt gecreëerd door het afdekken van het renterisico.
Hoeveel beleggen pensioenfondsen gemiddeld in vastgoed?
Tot slot een niet onbelangrijke vraag, waarom zou een pensioenfonds voor het TKP Pensioen Real Estate Fonds (TREF) kiezen?
Volgens hierboven vermelde WM publicatie wordt gemiddeld circa 11% in vastgoed belegd, tegenover 39% in aandelen, 43% in vastrentende waarden en 7% in overige beleggingen.
Hoe kun je het belang van vastgoed onderbouwen? Om te beginnen kent vastgoed enige positieve relatie met inflatie (geïndexeerde huuropbrengsten) wat uiteraard voor een pensioenfonds van groot belang is gezien de indexatie doelstelling. De rendementsverwachting ligt tussen die voor obligaties en aandelen in, hetgeen ook geldt voor het risico. De correlatie met aandelen is positief terwijl de correlatie met obligaties momenteel neutraal tot licht negatief wordt ingeschat. Het toevoegen van vastgoed draagt dus bij aan verbetering van risicospreiding. Als vastgoed wordt toegevoegd ten laste van aandelen zal dat naar verwachting niet veel rendement toevoegen, maar vervanging van obligaties door vastgoed doet de rendementsverwachting wel stijgen.
Asset-mix
Rendement Risico
Als we spreken over een lage correlatie met andere categorieën, en een risico dat tussen aandelen en obligaties in ligt, dan hebben we het over niet-beursgenoteerde participaties in vastgoed, zoals bij TREF het geval is. Beleggen in vastgoed is een belegging voor de lange termijn. Dat geldt voor direct vastgoed, maar ook voor participaties in niet-beursgenoteerd vastgoed. Dit betekent dat het vastgoed de conjunctuurcycli moet kunnen doorstaan en dus naar verwachting bij verschil lende economische scenario’s nog goed moet kunnen renderen en een zekere ongevoeligheid voor verandering in economische omstandigheden moet tonen. Dit vereist een goede spreiding naar categorieën (kantoren, woningen, winkels, bedrijfs onroerend goed, etc.) wat bij TREF het geval is. Verder wordt binnen TREF actief gestuurd op risico/rendement karakteristieken: long lease, value en growth. Binnen deze deelportefeuilles is goed gespreid naar diverse investeringen. Tenslotte: nieuwe participanten delen direct al mee in de aanwezige spreiding zodat in de aanvangsfase van de belegging geen specifiek risico wordt gelopen.
Aandelen Obligaties Vastgoed 25%
75%
0%
5,3%
5,2%
25%
70%
5%
5,4%
5,1%
25%
65%
10%
5,5%
5,0%
25%
60%
15%
5,6%
5,0%
25%
55%
20%
5,7%
5,0%
25%
50%
25%
5,8%
5,1%
25%
45%
30%
5,9%
5,2%
25%
40%
35%
6,0%
5,3%
25%
35%
40%
6,1%
5,5%
25%
30%
45%
6,2%
5,7%
Vastgoed verdient een eigen plaats vanwege de specifieke eigenschappen.