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REGLAMENTO INTERNO DE COPROPIEDAD DEL PROYECTO INMOBILIARIO BOSQUES DE QUITUMBE I I.

PRINCIPIOS GENERALES

ARTICULO 1.- El presente reglamento contiene las normas sobre la administración y conservación de los bienes comunes, funciones que correspondan a la Asamblea de los Copropietarios, facultades, obligaciones y forma de elección de la directiva y/o administrador, distribución de las cuotas de administración entre los copropietarios y todo lo que converge a los intereses de los copropietarios y al mantenimiento y conservación del edificio. ARTICULO 2: Las normas reglamentarias aquí establecidas y las determinadas en el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal, obligan a todos los inmuebles constituidos o que se constituyeron en condominio o sean declarados o se declararen en propiedad horizontal, por lo tanto, son de obligatorio cumplimiento para todos los titulares de dominio de un departamento y local comercial, así como para los cesionarios, usuarios, acreedores anticréticos, arrendatarios y, en general, a cualquier persona que ejerza sobre estos bienes cualquiera de los derechos reales. Los copropietarios y ocupantes, a cualquier título, serán responsables solidarios de los daños ocasionados por la violación o el incumplimiento de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en el presente reglamento interno. II.

DE LOS BIENES COMUNES

Articulo 3.- Se reputan bienes comunes y de dominio inalienable e indivisible para cada uno de los copropietarios del inmueble, los necesarios para la existencia, seguridad y conservación de la torre I del Conjunto Bosques de Quitumbe I, constituido por viviendas y locales comerciales declarado en propiedad horizontal y los que permiten a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de su piso, departamento o local comercial, tales como el terreno sobre el cual se ha construido el inmueble en propiedad horizontal, las acometidas centrales de los servicios de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y teléfonos, las áreas verdes, vías de acceso y espacios comunales y, en general, todos aquellos que consten como tales en la Declaratoria de Propiedad Horizontal. Artículo 4.- OBLIGACIONES PARA COPROPIETARIOS Y USUARIOS.- Está prohibido a los copropietarios, arrendatarios, y en general, a todas las personas que ejerzan derecho de uso sobre bienes exclusivos de inmuebles en propiedad horizontal, respecto de los bienes comunes lo siguiente: a) No dañar, modificar o alterar en forma alguna, ni aun a título de mejora, los bienes comunes del inmueble en propiedad horizontal; b) No hacer uso abusivo de los bienes comunes o contrario a su destino natural u obstaculizar de algún modo el legítimo derecho y uso de los demás; c) No dejar de pagar las alícuotas extraordinarias fijadas para la administración, conservación y mejoramiento de los bienes comunes;

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d) No colocar objetos tales como: ropa, alfombras o similares en la fachada del inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal; e) No obstruir las áreas comunes que sirvan de locomoción, o dificultar su acceso, con muebles u objetos que impidan el libre tránsito o afecten la estética, buena presentación y limpieza del inmueble, quedando facultada la Directiva y/o Administrador para el inmediato retiro de los mismos. f) No instalar máquinas que causen ruidos, produzcan vibraciones, interfieran o distorsionen las ondas radiales y de televisión o alteren el flujo de la corriente eléctrica en ; g) No almacenar o introducir de manera temporal o definitiva, sustancias explosivas, tóxicas, insalubres, malolientes o de prohibida tenencia; h) No pintar o colocar rótulos, carteles, letreros, anuncios, avisos, inscripciones o signos en la fachada del inmueble en propiedad horizontal, en las paredes o en cualquiera de las áreas comunes; i) No oponerse a la entrada a sus departamentos de vivienda o local comercial, de la persona que ejerza la Administración, obreros o técnicos designados por ella para el control de funcionamiento o reparación de los daños existentes en los bienes comunes, emergencias sanitarias, eléctricas o desastres que amenacen el conjunto, previa comunicación por escrito la Directiva y/o Administrador, las citas para dichos trabajos deberá ser en horas laborables; j) No efectuar descuentos, reducciones, deducciones ni compensaciones de ninguna naturaleza respecto de los pagos que deben hacer, sean éstos por alícuotas comunales u otros valores. Para poder acceder a las reclamaciones deben formularse por escrito y una vez pagados los valores facturados o liquidados, éste pago no significa la aceptación del reclamo planteado; k) No dar en venta o arriendo su piso, departamento o local a alguna persona sin previa comunicación escrita otorgada por la administración del edificio, en la que certifique que está al día en el pago de sus obligaciones para con el condominio. l) No construir o instalar en los cubículos de las terrazas, cubiertas para instalar equipos que no hayan sido oportunamente construidos por la inmobiliaria. m) Se prohíbe la instalación externa de cables, antenas o cualquier otro tipo de aparatos que puedan afectar la fachada de la torre, para poder realizar estas instalaciones se deberá solicitar autorización a la Directiva. n) No poner en las áreas comunales internas y externas, sitios, carros o cualquier otra forma de expendio o distribución de comida, o música. Se prohíbe fumar en cualquiera de los pasillos del inmueble declarado en Propiedad Horizontal. o) No tener perros, gatos o cualquier tipo de animal suelto sin su respectiva seguridad, únicamente los animales que se encuentre con collar y correa, acompañados de su propietario, podrán

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transitar por las áreas comunales exteriores. Se prohíbe que los animales sean bañados o realicen sus necesidades en los pasillos. El dueño del animal es el responsable de que las normas establecidas en este reglamento sea cumplidas, caso contrario se le establecerá la multa establecida en éste reglamento. p) No sacar la basura en las horas no establecidas por la administración y el Municipio Metropolitano de Quito o la Asamblea de Copropietarios, toda basura o desperdicio deberá ser depositado en fundas plásticas completamente cerradas y en los recipientes destinados para eso, caso contrario tendrán que asumir la respectiva multa. q) No lavar, arreglar o desarmar todo tipo de vehículos, que se encuentre dentro de un pasillo, vía de acceso, a menos que sea por motivo de fuerza mayor. r) No utilizar agua, luz o teléfono en vías de acceso o áreas comunes externas; s) No reunirse en los pasillos alcohólicas, comer o fumar.

con

el

fin

de

tomar

bebidas

USO DEL ASCENSOR t) No utilizar el ascensor para movilizar objetos peligrosos como son: - Materiales de construcción - Maquinaria - Menaje casa, mobiliario o electrodomésticos - Líquidos inflamables - Pinturas o solventes debidamente cerrados

pesados

o

u) No jugar con las botoneras v) No instalar elementos publicitarios como afiches, adhesivos solo se permitirá la colocación de informativos por parte de la administración w) No rayar o exteriores

escribir

en

las

paredes

ni

puertas

interiores

o

Quien sea encontrado incumpliendo cualquiera de estos literales y/o por su causa directa o indirecta será responsable solidario y asumirá los costos de reparación que se ocasionen La imposición de sanciones se la realizará de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, y el presente Reglamento Interno.

III.

DE LOS BIENES PROPIOS

Artículo 5.- Son bienes de dominio exclusivo: el piso o departamento de vivienda, lavandería o local comercial perteneciente a los copropietarios que se encuentran delimitados en los planos de propiedad horizontal, susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos y accesorios que se encuentran en ellos, tales como:

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puertas interiores, servicios declarados como bienes comunes.

sanitarios,

armarios

y

aquellos

no

Artículo 6.- TRIBUTOS SOBRE LOS BIENES EXCLUSIVOS.- Los impuestos, tasas y contribuciones y demás tributos que afecten a los bienes exclusivos serán de cuenta y cargo de cada uno de sus propietarios. Artículo 7.- DE LAS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS RESPECTO DE LOS BIENES EXCLUSIVOS.- Son obligaciones de los propietarios o usuarios respecto de los bienes exclusivos las siguientes: a) Mantener el inmueble en las mejores limpieza, conservación y seguridad.

condiciones

de

higiene,

b) Solicitar la autorización a la administración, para la colocación de puertas o rejas metálicas las mismas que obligatoriamente serán de color blanco y especificaciones establecidas por el presente reglamento las cuales deberán ser autorizadas por la Asamblea de copropietarios. c) Solicitar a la administración la autorización para la aprobación y colocación de cualquier tipo de letreros en los locales comerciales. Dichos letreros deberán estar aprobados de acuerdo a los diseños y lugares establecidos en éste reglamento. Artículo 8.- PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS Y USUARIOS, A CUALQUIER TITULO, RESPECTO DE SUS BIENES EXCLUSIVOS.- Está prohibido a los propietarios y usuarios de bienes exclusivos con relación a ellos: a) Realizar obras sobre sus bienes exclusivos que afecten la estructura, estética, seguridad, salubridad o sin cumplir con los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, y el presente Reglamento General b) Hacer construcciones de cualquier índole, excavaciones o ejecutar obras de cualquier clase en los exteriores, si las mismas contravienen lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal y el presente Reglamento General c) Destinar el piso o departamento a un objeto distinto al de vivienda o usarlos con fines ilícitos, o destinarlos a actividades prohibidas por la ley, contrarias o atentatorias a las buenas costumbres y a la moral en general o, cuando afecten al aseo o salubridad del condominio o a la seguridad y buena conservación del inmueble, solo los locales comerciales podrán tener negocios siempre que se sujeten al uso de suelo establecido en la ordenanza municipal número 009, aprobada el 9 de agosto del 2006. IV.

DISPOCISIONES COMUNES A LOS LOCALES COMERCIALES

Los locales comerciales fueron creados con el fin de dar servicios y bienestar a los clientes, pero sobre todo brindarles la posibilidad de adquirir productos en un sitio cómodo, agradable, limpio, organizado y que lleve un claro esquema de imagen, por lo que es muy importante el respetar las normas que nos permitirán mantener un espacio atractivo para su uso, que beneficiará las ventas y equidad de todos los locales.

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Artículo 9.- PROHIBICIONES LOCALES COMERCIALES.-

A

LOS

PROPIETARIOS

O

ARRENDATARIOS

DE

a) Por ser un lugar residencial, se prohíbe el uso de música y parlantes en la parte exterior del local comercial. b) Se prohíbe colocar algún tipo de tótem u otro elemento publicitario pegado en piso, en la parte exterior del local comercial, tanto en el frente como en el posterior de la torre. c) Se prohíbe la colocación de cualquier tipo de material publicitario impreso tales como rompe tráficos o letreros verticales. d) En la parte exterior de los locales se prohíbe todo tipo de lámparas que produzcan luces muy fuertes, tales como neón o reflectores. La luz debe ser neutra. e) Las puertas principales de cada local no pueden ser pintadas con ningún logotipo o marca publicitaria. f) El rotulo del local comercial deberá tener 3,0 metros de largo por 0,8 metros de alto como máximo g) Los rótulos de los locales solo se podrán ubicar horizontalmente uno a continuación del otro en el antepecho del segundo piso. h) Se prohíbe la distribución de panfletos, hojas volantes, en los corredores generales. Dicha información se podrá entregar sólo en el interior de los locales. i) Se prohíbe exhibición de mercadería y productos fuera de los locales, los corredores exteriores. Las ofertas y lanzamientos deben ser exhibidos en el interior de los locales previa autorización de la Directiva previa autorización de la Directiva. SE PERMITE: a) A la entrada de la torre se encontrará ubicado un señalizador, el mismo que informará la distribución y ubicación de los locales comerciales. b) Se mantendrá la puerta principal de la torre abierta para acceso a los locales del segundo piso en el horario de 8H00 a 18H00. V.

DE LA SEGURIDAD DE LOS INMUEBLES

Artículo 10.- La administración estará cargo de un control de ingreso y salida de personas, que transiten dentro de las vías de acceso, áreas comunes y bienes propios de los inmuebles declarados en Propiedad Horizontal. Las personas visitantes deberán entrar acompañadas del propietario del inmueble o previa autorización del propietario del inmueble; Artículo 11.- La administración será la responsable de contratar a personal calificado para que brinde los servicios de guardianía, a través de compañías destinadas a este servicio. Artículo 12.- La vigilancia y guardianía deberá ser las veinticuatro horas del día, los agentes de seguridad obedecerán y estarán bajo subordinación única de la administración. Los agentes de seguridad o vigilantes no podrán bajo ninguna circunstancia abandonar su sitio de trabajo. VI.

DE LAS AREAS COMUNALES, SALA COMUNAL

Artículo 13.- El Salón Comunal puede ser utilizado por todas aquellas personas sean estos propietarios o arrendatarios, el uso de la sala

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comunal deberá estar controlado por la administración, no se podrá gozar de la utilización de la sala comunal si el copropietario no se encuentra al día en las alícuotas obligatorias establecidas en el presente reglamento. Artículo 14.- El copropietario que no se encuentre al día en sus pagos y desee utilizar la Sala Comunal, deberá solicitar a la Administración, por escrito, con por lo menos ocho días de anticipación, el motivo, la fecha, la hora y el tiempo que utilizara la Sala Comunal. La administración deberá responder por esta misma vía si está autorizado, dependiendo de que no exista otra solicitud previa, para la misma fecha. Artículo 15.- Autorizado el uso de la Sala Comunal el copropietario deberá firmar un contrato de responsabilidad y rendir una garantía para su utilización, dicho monto será de cien dólares americanos (US$100.00), la cual será devuelta una vez verificada la entrega de la sala comunal en las condiciones prestadas. La limpieza de la Sala comunal es responsabilidad de quien la usa. Artículo 16.- El horario de funcionamiento de la Sala Comunal es de 9:30 am hasta 10:30 pm. El copropietario que desee utilizar la sala Comunal fuera del presente Horario deberá pedir autorización expresa a la Administración para tal efecto. Artículo 17.- Previa la utilización de la Sala Comunal, el propietario deberá entregar a la guardianía del conjunto una lista de los invitados que no residan en el Conjunto; Artículo 18.- La sala y áreas comunales solo podrán ser utilizadas con fines sociales de los copropietarios o arrendatarios como celebraciones, fiestas y reuniones. Para cualquier otra utilización especialmente aquellas con fines de lucro, deberán ser autorizadas por la Administración y pagar un valor de utilización que será definido por éste. Artículo 19.Queda terminantemente prohibido causar riñas, disturbios, grescas, escándalos, si esto sucede, se notificará a la policía, y los guardias y personal de apoyo, está autorizado a desalojar al causante y exigir las indemnizaciones a que hubiere lugar. Articulo 20.Las personas que ingresen, en representación de compañías de mantenimiento, reparación, sistemas de cable, teléfonos, etc, deberán pedir previamente autorización a la administración. Cualquier daño que causen estas compañías deberán ser asumido y de responsabilidad de la torre que los contrato. Artículo 21.- El área de parqueo de visitas será usada exclusivamente para arribo o salida de visitas o carga. Los autos podrán permanecer un tiempo prudencial dependiendo del destino; a los vehículos se les colocará un letrero que dirá “VISITAS” para su identificación. Artículo 22.- Está prohibido parquearse en lugares no destinados para ello, como son rampa de acceso, parqueaderos ajenos sin la debida autorización del propietario de la administración, en caso de incumplimiento el guardia pedirá el inmediato retiro del vehículo. Artículo 23.- Los avisos que los copropietarios y el administrador desee comunicar deberán ser expuestos en las carteleras destinas para eso que se encontrarán en la entrada del ascensor externa.

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VII.

DE LAS FACHADAS Y USO DE SUELO

Artículo 24.- Las fachadas de los inmuebles y las áreas comunales internas y externas declaradas bajo el régimen de Propiedad Horizontal, deberán ser pintadas obligatoriamente una vez cada cuatro años. Artículo 25.Queda prohibido colgar, pintar o pegar cualquier tipo de papel, tela o pintura, que pueda dañar la fachada de los inmuebles. Las cortinas o cualquier otro producto que se use para tapar las ventanas deberán llevar completa armonía con el resto de la fachada, por tanto no se podrá poner ningún color llamativo en dichas ventanas. Artículo 26.- Los departamentos, servirán y estarán destinados exclusivamente para vivienda, por tanto no se podrá poner ningún tipo de negocios en dichas viviendas. Artículos 27.- Únicamente los locales comerciales, están destinados a establecer negocios de atención al público, siempre que estos guarden armonía con el orden y las buenas costumbres, se prohíbe establecer en los locales comerciales: bares, discotecas, billares, maquinas de juego, centros de diversión alegre o cualquier otro tipo de negocios que no vayan con un ambiente familiar. VIII. DE LAS ALICUOTAS Artículo 28.Los distintos bienes, departamentos, locales comerciales, etc, que forman parte, constituyen unidades de propiedad privada. La forma de cada una de estas unidades es la que se encuentra en los planos registrados en el Municipio de Quito, y la superficie de cada una de ellas está en la Declaratoria de Propiedad Horizontal, determinada en el cuadro de alícuotas que consta en el respectivo título de propiedad. Las alícuotas asignadas a cada una de las unidades, son el índice y medida porcentual de los derechos y obligaciones de cada propietario respecto de los bienes y servicios comunes. IX.

MULTAS Y SANCIONES

Artículo 29.- Los copropietarios en razón del derecho de uso del departamento, local comercial o parqueadero u otorgado a sus arrendatarios, en caso de incumplimiento de uno o más de los actos prohibidos, podrán ser sancionados con una o varias de las siguientes multas: a) Una vez comprobados cualquiera de los incumplimientos, una multa de hasta US$20.00, determinados según el caso por el administrador. b) En caso de reincidir en la falta, el administrador podrá continuar imponiendo la multa hasta por tres veces consecutivas o tomara las medidas que él considere necesarias para impedir que siga infringiendo el reglamento. c) Estas multas no excluyen de que el copropietario pueda ser sancionado nuevamente según lo establece la Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal. d) La mora por más de treinta días pagará los correspondientes intereses legales. Los retrasos por más de tres meses de las

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alícuotas ordinarias, alícuotas comunes individuales, y alícuotas extraordinarias, darán derecho a quien ejerza la administración para, de común acuerdo con la empresa eléctrica, suspender el suministro de energía eléctrica, agua potable o cualquier servicio básico. X.

DE LA LIMPIEZA

Artículo 30.- El aseo y mantenimiento de los espacios de uso común, vías de acceso peatonal, gradas, escaleras, servicios de ascensores, cisternas de agua, están a cargo de la persona de limpieza que el Directiva contrate o en su defecto al departamento que lo designe mediante calendario. Artículo 31.- Los copropietarios del condominio deberán sacar la basura en funda sellada, la cual será depositada en los lugares destinados para esto por la Directiva y deberán sacarla en los días y horas que establezca la limpieza municipal.

XI.

DEL PRESUPUESTO DE ADMINISTRACIÓN DEL INMUEBLE

Artículo 32.- De la aprobación del presupuesto.- La Asamblea General de Copropietarios, en su reunión ordinaria, analizará y aprobará con la votación la mitad más uno, el presupuesto de mantenimiento, conservación, seguridad y demás gastos presentados por quien ejerza la administración. Dicho presupuesto deberá tomar en cuenta el déficit o el superávit del ejercicio anterior. El presupuesto tendrá vigencia por un año fiscal, esto es, desde enero hasta diciembre de cada año. Artículo 33.- De la administración de los bienes comunes.- Los copropietarios reunidos en Asamblea General, nombrará a una Directiva y/o Administrador de los bienes comunes. Artículo 34.- Alícuotas ordinarias.- Son alicuotas ordinarias las que son indispensables y necesarias para la administración, conservación, reparación y seguridad de los bienes comunes e incluyen: gastos de administración, remuneración de conserjes y empleados del condominio, energía eléctrica para las áreas comunes, agua potable para las áreas comunes, seguridad y vigilancia, mantenimiento de ascensores, mantenimiento de jardines y áreas comunes, mantenimiento de equipos, útiles de limpieza, reparaciones ordinarias del inmueble, y su seguro. Cada Copropietario es responsable de los aportes a los que se refiere el inciso anterior desde cuando adquiere el dominio de un bien exclusivo (fecha de escrituración). Ningún copropietario estará exento de esta obligación, aun cuando haya cedido sus derechos, renunciado a ellos o abandonado su propiedad, mientras sea el titular de dominio. Quienes en su nombre sean tenedores, usuarios o usufructuarios serán solidariamente responsables por dichos conceptos. Artículo 35.- Déficit presupuestario.- Cuando el presupuesto acordado por la Asamblea de Copropietarios, resulte insuficiente para satisfacer los gastos de administración, mantenimiento y mejora de los bienes comunes, se convocará a una Asamblea Extraordinaria en la que se acordarán los ajustes requeridos y se fijarán las nuevas cuotas a pagar por cada uno de los copropietarios, las que serán exigibles a partir del mes inmediato posterior.

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Artículo 36.- Alícuotas extraordinarias.- Son las que fije la Asamblea de Copropietarios para obras ocasionales emergentes o inversiones en el inmueble en propiedad horizontal, y no se destinarán para cubrir alícuotas ordinarias. Artículo 37.- Del fondo común de reserva.- Se establece la obligación de crear un Fondo Común de Reserva para reparaciones de los bienes de dominio común, para gastos comunes urgentes o imprevistos por fuerza mayor como accidentes y terremotos y para gastos programados que deban realizarse a futuro de acuerdo a la vida útil de materiales y elementos, como la pintura o recubrimiento exterior del inmueble y reparaciones de cubiertas y techos. Este fondo se formará por un porcentaje de recargo no menor al cinco por ciento (5%) sobre los gastos comunes, y se incrementará con el producto de multas, intereses y con aportes voluntarios. XII.

GOBIERNO, ADMINISTRACIÓN, REPRESENTACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE

Artículo 38.- De la Asamblea de Copropietarios.- La Asamblea de Copropietarios es la máxima autoridad administrativa y se compone de los copropietarios o de sus representantes o mandatarios, reunidos con el quórum y las demás condiciones exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal y este Reglamento Interno. Para la representación legal, judicial o extrajudicial la ejercerá, especialmente para el cobro de cuotas, intereses, reclamos, demandas, celebración de actos y contratos y lo determinado por la Ley de Propiedad Horizontal, el presente. El Administrador tendrá las facultades determinadas en el artículo cincuenta del Código de Procedimiento Civil. Artículo 39.- Derecho de voto.- Cada copropietario que se encuentre al día en sus obligaciones para con el condominio, en la Asamblea General tendrá derecho a voto en forma correlativa y equivalente a la alícuota de dominio que corresponda al departamento de vivienda o local comercial, según sea el caso. Artículo 40.- Dirección de la Asamblea.- La Asamblea estará presidida por un Presidente designado por la Asamblea General. Actuará como Secretario de la Asamblea de Copropietarios el Administrador; en caso de falta de éste, se nombrará un Secretario ad hoc. El Presidente será elegido por la Asamblea para el período de un año y podrá ser reelegido indefinidamente. En caso de ausencia temporal del Presidente podrá presidir la Asamblea otro copropietario designado para el efecto. Para ser Presidente se requiere tener la calidad de copropietario del inmueble. Artículo 41.- Sesiones.- La Asamblea de Copropietarios tendrá sesiones ordinarias y extraordinarias. Las sesiones ordinarias se realizarán dos veces por año calendario, la primera dentro de los tres primeros meses de cada año. Las sesiones extraordinarias se realizarán cuando fueren convocadas, para tratar asuntos determinados en la convocatoria presentada a la Asamblea de Copropietarios. Artículo 42.-Convocatoria.- La convocatoria a Asamblea para sesiones ordinarias o extraordinarias, serán hechas por el Presidente o el Secretario, por petición del primero, o de copropietarios que representen por lo menos un 30% del total de votos del condominio. En caso que el Presidente, según sea el caso, no procedieren a convocar a Asamblea General conforme al inciso anterior, los

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copropietarios pueden auto convocarse con el respaldo de por lo menos el 40% del total de votos del inmueble en propiedad horizontal, siguiendo el proceso normal de convocatoria. La convocatoria se efectuará mediante documento escrito, con ocho días hábiles por lo menos de anticipación a la fecha de reunión, en la que constarán, el lugar que deberá ser público, la fecha, la hora y los asuntos a tratarse en la sesión. En el caso que no hubiere quórum en la hora señalada en la primera convocatoria, ésta se entenderá convocada para una segunda reunión, pudiendo realizarse la misma no antes de treinta minutos después de la hora señalada para la primera convocatoria, con la advertencia que la reunión se efectuará con cualquiera que fuere el número de copropietarios que asistiere. No podrá modificarse, en segunda convocatoria, el orden del día establecido para la primera. Artículo 43.- Quórum.- El quórum para las reuniones de la Asamblea General, en primera convocatoria, estará integrado por la concurrencia de un número de copropietarios con derecho a voto, que represente más del 50%. En segunda convocatoria, el quórum quedará establecido con el número de copropietarios con derecho a voto, que se encuentren presentes. A efectos de reformar el presente reglamento interno o adoptar uno nuevo, deberá estar presente el número de copropietarios con derecho a voto que para este propósito exija la Ley de Propiedad Horizontal, sin importar si se trata de primera o segunda convocatoria. El Secretario de dicha Asamblea General llevará un registro con la firma o representación de cada asistente a la misma. Para ejercer el derecho de voto en la Asamblea, cada copropietario deberá justificar encontrarse al día en el pago de las alícuotas, ordinarias o extraordinarias, multas, intereses de mora y demás valores establecidos, así como de cualquier otra cantidad, mediante certificación otorgada por él tesorero. Cada copropietario tendrá votos en proporción a sus respectivas alícuotas. Artículo 44.- Representación.- Los copropietarios pueden participar en la Asamblea por si o por medio de representante. La representación se otorgará mediante poder notarialmente conferido o por medio de una carta cursada al Presidente, según sea el caso, la misma que se adjuntará al acta de la respectiva sesión. Artículo 45.-Derecho de asistencia.- Es el copropietario quien tiene derecho de concurrir a la Asamblea y su arrendatario, comodatario o usuario o representante, salvo lo previsto en el artículo anterior de este Reglamento. Artículo 46.- Votación.- Las decisiones de la Asamblea se tomarán por mayoría de votos que representen más de la mitad más uno de los votos que tengan los concurrentes a la Asamblea. Artículo 47.- Aprobación de actas.- Las actas de la Asamblea serán aprobadas en la misma sesión; llevarán las firmas autógrafas del Presidente y del Secretario. La Directiva y/o Administrador llevará bajo su responsabilidad, el Libro de Actas en originales. Artículo 48.obligatorias

Resoluciones.para todos

Las los

resoluciones de la Asamblea son copropietarios, arrendatarios,

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comodatarios, usuarios, y en general, para todas las personas que ejerzan derechos de uso sobre los bienes del inmueble. Artículo 49.- Deberes y atribuciones.- Son deberes y atribuciones de la Asamblea General: a) Elegir y remover de su cargo remuneración, según sea el caso;

la

Directiva

b) Examinar y resolver sobre informes, cuentas, presupuestos que le presentare el Tesorero.

y

fijar balances

su y

c) Señalar de acuerdo con este Reglamento las cuotas de contribución de cada copropietario para las alícuotas ordinarias y extraordinarias de los bienes comunes generales e individuales y, seguros obligatorios si se los necesitare; d) Expedir o reformar y protocolizar el reglamento inmueble e interpretarlo con fuerza obligatoria; e) Ordenar, cuando lo estime necesario fiscalización de las cuentas y caja;

o

interno

del

conveniente,

la

f) Exigir al administrador contratado, cuando lo creyere conveniente, una garantía para que responda por el fiel y correcto desempeño de su cargo, determinando la forma en que ha de rendirse esa garantía y el monto de la misma; g) Dictar las normas necesarias y convenientes para la administración de los bienes comunes del inmueble, para vivienda y comercio, según sea el caso, y para la armónica relación de los copropietarios; h) Autorizar al Presidente, según sea el caso, la contratación del seguro obligatorio que dispone la Ley de Propiedad Horizontal; i) Resolver cualquier asunto inherente a la administración del inmueble y aquéllos que le planteen: el Presidente, la persona que ejerza la administración o los copropietarios. Artículo 50.- Del Presidente.- El Presidente de la Asamblea General de Copropietarios, será elegido por la Asamblea General para el período de un año y podrá ser reelegido. Para ser Presidente se requiere tener la calidad de copropietario o representante y estar al día en sus pagos. Artículo 51.- Atribuciones y deberes del Presidente.- Son atribuciones y deberes del Presidente: a) Convocar y Copropietarios;

presidir

las

reuniones

de

la

Asamblea

de

b) Ejercer el voto en las reuniones de la Asamblea General y, cuando sea del caso, dirimir la votación ejerciendo el mismo; c) Previa autorización de la Asamblea General, contratará una póliza de seguro, según lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal y, cuidar de sus oportunas renovaciones. El o los seguros correspondientes, los contratará a favor de los copropietarios;

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d) Cumplir las funciones que le encargue la Asamblea de Copropietarios y aquéllas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, y este reglamento interno. Artículo 52.- La persona que ejerza la administración del inmueble será elegida por la Asamblea de Copropietarios, para el período de un año, pudiendo ser reelegida. Para ejercer la administración no se requiere ser copropietario del inmueble. Si la persona que ejerza la administración faltare temporalmente, se delegará a otro copropietario esas funciones y, si la falta fuere definitiva, la sustitución será resuelta por la Asamblea General. Artículo 53.Atribuciones y deberes de la Directiva y/o Administrador.- Son atribuciones y deberes de la persona que ejerza la Administración: a) Administrar los bienes comunes del inmueble, con el mayor celo, eficacia y dentro de los límites establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, y este reglamento interno; b) Adoptar oportunamente las medidas para la buena conservación de los bienes del inmueble y ordenar las reparaciones que fueren necesarias; c) Presentar a la Asamblea de Copropietarios cada tres meses las cuentas, balances, proyectos de presupuesto, estados de situación e informes sobre la administración a su cargo; d) Preparar y presentar a la Asamblea de Copropietarios para su aprobación, en concordancia con la Ley de Propiedad Horizontal el proyecto de reformas al reglamento interno del condominio y las normas necesarias y convenientes para la administración de los bienes comunes del inmueble y la armónica relación de los copropietarios; e) Recaudar, dentro de los primeros diez días de cada mes y mantener bajo su responsabilidad personal y pecuniaria, las cuotas ordinarias y extraordinarias de los copropietarios y, en caso de mora, en primera instancia realizar una gestión de cobro extrajudicial y, si persistiere la mora en el pago, deberá cobrarlas, juntamente con los intereses establecidos y los de mora, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal; f) Al cesar en sus funciones, devolver los fondos y bienes que tuviere a su cargo y presentar los informes respectivos; g) Ordenar la reparación de los daños ocasionados en los bienes comunes del inmueble y, la reposición de ellos a costa del copropietario, arrendatario, o usuario causante o responsable de tales daños. Así mismo, ordenará la reparación de los daños ocasionados en los bienes comunes individuales o en los exclusivos del inmueble cuando dichos daños produzcan o puedan llegar a producir menoscabo a la propiedad de los otros condóminos. La reposición de dichos daños se realizará a costa del copropietario, arrendatario o usuario causante o responsable de los mismos. h) Imponer o solicitar al órgano competente, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, la imposición de sanciones y multas a los copropietarios infractores o que causen

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daños a la propiedad horizontal. El producto de dichas sanciones y multas ingresará al Fondo Común de Reserva; i) Celebrar los contratos de adquisición, arrendamiento de bienes o servicios necesarios para la administración, conservación, reparación, mejora y seguridad de los bienes comunes del inmueble, dentro de los montos y con las autorizaciones respectivas emanados de los Órganos de Administración; j) Previa las autorizaciones correspondientes, celebrar contratos de trabajo para el personal subalterno, empleados y obreros necesarios para la administración, conservación, limpieza y seguridad de los bienes del condominio y, cancelar las remuneraciones de los mismos, las que deberán ser y formar parte del presupuesto de gastos anuales. Deberá cumplir fiel y oportunamente todas y cada una de las obligaciones patronales derivadas de los contratos que celebre; k) Cancelar cumplida y oportunamente todas las obligaciones de carácter común a entidades públicas y privadas; 1) Custodiar y manejar el dinero y las pertenencias comunes, abrir cuentas bancarias y de otra índole, y girar contra ellas hasta por los valores y con las debidas autorizaciones. Manejar un fondo rotativo para adquisiciones pequeñas, pagar cumplidamente las deudas comunes y, en general, conducir prolija y eficientemente la gestión económica. Las cuentas bancarias llevar firmas conjuntas con la del Presidente y Tesorero, m) Llevar, con sujeción a los principios de la técnica contable, la contabilidad de la Administración de la Torre; n) Llevar un libro de registro de copropietarios, arrendatarios, acreedores anticréticos y usuarios de inmuebles de vivienda y de locales comerciales, con indicación de sus respectivas cuotas de derechos, bienes exclusivos y demás datos; o) Cumplir y hacer cumplir las resoluciones, disposiciones y órdenes emanadas de la Asamblea de Copropietarios y de su Presidente; p) Conservar en orden y debidamente archivados los títulos del condominio, planos, memorias y demás documentos correspondientes a la construcción del mismo, así como todo documento, convenio, contrato, poder, comprobante de ingresos y egresos y todo aquello que tenga relación con el inmueble; q) La correspondencia de la Directiva, Presidente y Secretario, según el caso;

será

firmada

por

el

r) Cumplir y hacer cumplir la Ley de Propiedad Horizontal, este Reglamento interno, ordenanzas municipales y demás normas relacionadas con la Propiedad Horizontal, así como las resoluciones y disposiciones emanadas de los Órganos de Administración del inmueble; s) Adoptar medidas de seguridad tendientes a precautelar la integridad física de los copropietarios y usuarios en general y, de los bienes del inmueble;

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t) Realizar autorización inmueble o personas que

las reparaciones necesarias y urgentes sin esperar alguna, en caso de inminente peligro de ruina del amenaza para la seguridad o salubridad de las ejercen derechos de uso o de dominio;

u) Ejercer los demás deberes y atribuciones que le asigne la Ley de Propiedad Horizontal, este Reglamento y todos los Órganos de Administración del inmueble. Artículo. 54.- Representación legal.- La representación legal, judicial y extrajudicial de los copropietarios del inmueble la ejerce el Presidente, en todo lo relacionado al Régimen de Propiedad Horizontal. XIII. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS Artículo 55.- Salvo procedimientos específicos indicados en la Ley de Propiedad Horizontal y este Reglamento, cualquier controversia que surja entre los copropietarios o usuarios del inmueble, podrá ser sometido a un procedimiento conciliatorio verbal, breve y sumario, que se ventilará ante uno de los Órganos de Administración del inmueble. Así mismo, los copropietarios podrán convenir, previo acuerdo por escrito, que las diferencias que surjan entre ellos, en relación con los derechos de utilización y goce sobre las propiedades exclusivas o sobre los bienes comunes del inmueble, serán sometidos a los procedimientos previstos en la Ley de Arbitraje y Mediación. XIII. OTRAS DISPOCISIONES Artículo 56.- Las normas que no se encuentren presentes en éste reglamento, o se encontraren obscuras y contradictorias, podrán ser aclaradas o interpretadas a lo que se encuentra establecido por en la Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal, por tanto dichas normas son supletorias al presente Reglamento Interno. Artículo 57.- La directiva deberá respetar y acatar los contratos que hayan sido firmados por la anterior directiva para el mantenimiento y administración del edificio. Quito a 1 de Septiembre del 2010

ING. VICTOR RUIZ PRESIDENTE

SRA EDITH SECRETARIA

BYRON ALMEIDA TESORERO

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