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驴C贸mo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

La Tesis de esta presentación. Los edificios como producto final de un complejo proceso de diseño integrador de muchas especialidades y como resultado material de un negocio inmobiliario, enfrenta retos y debe aprovechar oportunidades propias y de su entorno, ¿será posible que la llamada “inteligencia” coadyuve al inmueble a enfrentar las condiciones con las que fue planteado el modelo de negocio que lo hizo surgir y los del tiempo?

Les invito a que reflexionemos juntos….


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Inteligencia Humana El término Inteligencia proviene del latín intelligentia, que a su vez deriva de inteligere. Esta es una palabra compuesta por otros dos términos: intus (“entre”) y legere (“escoger”). Por lo tanto , el origen etimológico del concepto de inteligencia hace referencia a quien sabe escoger: la inteligencia permite seleccionar las mejores opciones para solucionar una cuestión.

Inteligencia Artificial El concepto de inteligencia artificial , desarrollado para referirse a los sistemas creados por lo seres humanos. Un sistema de inteligencia artificial debe de ser capaz de planear, resolver problemas, pensar de manera abstracta, comprender ideas y lenguajes con la posibilidad de aprender.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Administración de: La propiedad La operación El mantenimiento Arrendamientos Servicios Riesgos Tecnología Sustentabilidad

Estacionamiento Transportación vertical y otros Safety and Security Mantenimiento Comunicaciones Amenidades Automatización Ahorro de energía Asesoría

Administración del edificio

Servicios del edificio

Estructura del edificio Entorno Eficiente, Productivo y seguro para el usuario

Altura entrepisos Ductos especializados Accesibilidad Arquitectura Capacidad sísmica Capacidad vs. Huracanes Calidad de obra

Sistemas e instalaciones Aire Acondicionado Iluminación Distrib. eléctrica Control accesos CCTV Dtecc. Incendios Sist. Contra incendio

Elevadores Sum. Agua Monitoreo y Control Sist. De riego Sist. Limp. Fachadas Telecomunicaciones Red Celular Tratamiento de aguas

Sustentabilidad

Definición de edificación Inteligente Es un edificio que provee un ambiente productivo, eficiente y seguro de trabajo al usuario final a través de la optimización de sus cuatro elementos básicos: estructura, sistemas, servicios y administración relacionándolos entre sí para entregar un entorno eficiente, productivo y seguro de marco de sustentabilidad.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Ahora…..¿que buscar en un edificio si pertenecemos al área de Recursos Humanos?

Cerca de colectivo.

transporte

En una zona segura de la ciudad.

Espacio de bodega.

Con opciones para alimentos variados.

Que se pueda desarrollar programas de empresa socialmente responsable.

Estructuralmente seguro.

Que sea un edificio con un diseño que se preste a potenciar el talento humano.

Cerca de médicos.

Con espacios para realizar actividades de integración, ejercicio y meditación.

Con espacio para instalar un comedor ejecutivo

servicios


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Ahora…..¿que buscar en un edificio si pertenecemos al área de Recursos Materiales o inmuebles? •

Espacio disponible de manera inmediata. Espacio para crecimiento futuro.

Estructuralmente seguro.

Periodos de gracia para las adaptaciones.

Derecho de instalar en fachada el logotipo y nombre de la empresa (Branding)

Renta baja.

Clausulas de salida y cancelación de contrato cómodas.

Estacionamientos adicionales.

Certificado Leed.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Ahora…..¿que buscar en un edificio si pertenecemos al área de Tecnología de Información y de Comunicaciones? •

Alimentación confiable.

eléctrica

Agua helada para los site de cómputo 24x7

Espacio para plantas de emergencia.

Sistema de seguridad integral en el edificio

Espacio de bodega.

Línea de vista para instalar antenas de todo tipo.

Doble acometida independiente para carriers telefónicos.

Señal celular en todos los pisos y sótanos de todos los carriers.

Conexión a tierra física con menos de 1 ohm.

Ducto especializado de telecomunicaciones y si existe uno totalmente reservado para nuestra empresa mejor.

Espacio en piso para “no breaks”.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Ahora…..¿que buscar en un edificio si es usted el Director General de la Empresa?

1) Que esté cerca de la casa.

2 ) Que esté cerca de la casa. 3 ) Que esté cerca de la casa. •

Y aunque usted no lo crea, cerca del 70% de las transacciones importantes se cierran por estas causa.


% de Vigencia y ocupación actualización

Hábitat = El éxito inmobiliario Dinero

Costos de Operación

Zona ideal

Comportamiento etapa madura Siguiente Costos en Siguiente ciclo comportamiento Ciclo de vigencia ciclo 100% acorde con el y actualización 2do. ciclo uso % Curva deyabsorción ocupación Periodo de ocupación

Obsolescencia/ fase natural inevitable

Control de costos tecnólogica fijos Velocidad y variables Inversión/Actualización.

TIEMPO


El éxito inmobiliario

Ciclo de vigencia y actualización

Costos de Operación Curva de absorción TIEMPO

Éxito Máx. Vel. Curva de Absorción + Min ( Costos Operación) + Inmobiliario = Actualizaciones congruente con la rentabilidad del negocio


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

¿Pero, por qué hay que dotar de inteligencia a un edificio en México? ¿La necesita?

Por que los edificios se instalan en una Ciudad con deficiencias en planeación urbana y aún así tienen que ser competitivos.

Por que el entorno y escenario en el que fueron planeados es cambiante.

Por que la tecnología y las demandas de los usuarios son dinámicas. Evitar la obsolescencia.

Por que los recursos económicos y materiales son muy escasos en los ciclos económicos mundiales. Por que la competencia en el mercado inmobiliario es en ocasiones feroz y sin escrúpulos.

¿ por qué ?

Por que los modelos de competitividad de las empresas demandan flexibilidad en las operaciones y el edificio es parte importante de este modelo. Por que la inteligencia humana ha optado por la conducta sustentable y hay que responder a este reto.

¡Y por que hay que hacer las cosas bien!


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Es esta “inteligencia” es la que llevó a diseñar estructuras e instalaciones seguras y a equiparlas para cuidar a sus usuarios.

Ahora esta Inteligencia debe ayudarnos a integrar a los involucrados a actuar y responder de acuerdo a un modelo de seguridad integral.


Entorno al inmueble •Distribución vial

Modelo de Interacción de la Seguridad Integral

•Inmuebles cercanos •Niveles de seguridad •Acciones ciudadanas (Manifestaciones,

Grupo de servicios

Riesgo •Aire acondicionado •Limpieza •Energía eléctrica •Elevadores •Otros •Mantenimiento •Seguridad •Accesos

Interacción

Bloqueos) •Sismos Desastres •Inundaciones Naturales •Erupciones volcánicas

Relación

Inquilinos, ocupantes

Proveedores

•Granizadas

Visitantes

•Huracanes

Factor Inseguridad

Empleados Inmueble

Requerimientos

•Amenaza de bomba •Secuestro •Robo, otros •Espionaje •Seguridad Informativa

Intereses

Participación de todos los actores en el inmueble

Volumen de usuarios

Horarios

Conexión entre agentes de riesgo y acciones de control

Dinámica de la

Operaciones de

operación del inmueble

las empresas

Retención del personal Acciones de control •Inventario de equipos •Programas de mantenimiento •Registro de eventos •Estadística operativa •Diseño inmueble •Operación mediante BMS •Biblioteca de instalaciones •Supervisión de equipos y áreas •Supervisión de procesos •Seguimiento de consignas de seguridad •Base de datos de empleados y Outsourcing.

Agentes de Riesgo

Servicios requeridos

Proceso Integral de Control •Base de datos de horarios de trabajo •Cantidad de empleados •Control de servicios requeridos •Rotación del personal •Ajustes a procedimientos operativos

•Reglamentos •Base de datos actualizada •Coord. Con recursos humanos y departamento . de administración

•Control de motos, autos y camiones. •Estadística •Atención servicios. Especiales. •Reglamento de accesos •Gafetes diferentes a las de Planta baja •Entrada por puerta 3 •Uso de montacargas exclusivamente

•Gafetes/empresa •Manual del inquilino •Bases de datos actualizada •Comunicación con los administradores de las empresas

•Registro y control de visitantes •Procedimie ntos y normatividad •Atención a servicios especiales •Filmación de operaciones •Estadística •Gafetes diferenciado s

Integración de acciones de control

•Procedimientos de evacuación •Políticas internas de la empresa •Investigaciones especiales •Coordinación con grupos de seguridad pública, áreas comunes, áreas inquilinos y escoltas.

•Programa de Protección Civil-áreas comunes •Programa de Protección Civil de las empresas

•Levantamiento de la zona •Contratos relevantes •Autoridades •Conocimiento de eventos

•Brigadas •Capacitación •Simulacros


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Diagrama de comportamiento de un edificio durante un incendio Fuego, % Evacuación, % total de integridad estructural, etc.

Fuego

Condiciones insostenibles del 1er Cuarto Te 1er cuarto

Tf

Condiciones insostenibles del 1er Nivel

Tf

Condiciones insostenibles del edificio Te building

Tamaño del Fuego

100% de personas evacuadas

Tf

Te 1er nivel

Porcentaje de integridad estructural

Deteccíón Primer Spinkler

Sprinkler subsecuente

Servicio de los bomberos

ts

Tiempo

Siempre el Te building << ts


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Es esta “inteligencia” es la que llevó a diseñar aires acondicionados eficientes y en equilibrio con las envolventes térmicas de los edificios.

Esta inteligencia debe llevarnos a evolucionar las estrategias de operación de los edificios más allá de lo convencional.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Es esta “inteligencia” que nos motiva a cuidar las instalaciones, acabados y zonas del edificio de manera eficiente

Ahora esta inteligencia nos debe conducir a a cuidar los costos implícitos en su operación y explicarlos correctamente a sus inversionistas, propietarios y ocupantes.


驴C贸mo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Costo ($)

Costos de mantenimiento preventivo y correctivo

Costo total del mantenimiento

M

Actividades de mantenimiento (cantidad)


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Es esta “inteligencia” la que nos hizo edificar edificios con los mejores avances de cada época y servir a su propósito inicial.

Ahora nuestra inteligencia nos ha hecho escoger ahora el camino que llamamos Sutentabilidad y tenemos la oportunidad de actualizar, modernizar y transformar inmuebles con esta nueva visión.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Sustentabilidad y arquitectura bioclimática

•La Arquitectura bioclimática es uno de los componentes que aportan a la sustentabilidad. •Cuidado del entorno desde su construcción hasta su operación futura.

•Arquitectura cercana a la energía y descarga cero. •Es indudablemente el nuevo modelo de desarrollo inmobiliario


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Es esta “inteligencia” la que nos guió a diseñar sistemas mecánicos complejos mediante el impulso de la electricidad.

Y esta inteligencia, ahora nos debe guiar a revisar lo ya realizado, a buscar eficiencias mecánicas y forzar la creatividad en busca de un consumo de energía limpia.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Gestión y ahorro de energía.

•Diseño térmico de la fachada •Sistema de Aire Acondicionado en equilibrio con mayor ventilación natural. •Estrategia de operación perfectamente interpretada a través del “Building Manager System”

•Ingeniería mecánica moderna, lógica, confiable y de operación sustentable. Usar el poder de la simplicidad.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Es esta “inteligencia” la que en propiedad de humanos talentosos se han inventado y desarrollado los automóviles.

Ahora esta inteligencia nos obliga a que la transportación sea un modelo integrado en cada ciudad, en cada localidad y en cada edificio.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

La transportación vertical

•Definición de los grupos o bancos de elevadores y escaleras. •Uso del algoritmo tradicional de operación o bien mediante un control de “despacho destino”.

•Tamaño de cabinas con uso real. •Creatividad en cabinas dobles o servicios tandem •Sistemas de reporteo y monitoreo con valor agregado.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Estacionamiento

•Cada vez se requerirá más estacionamiento y su función debe de ir más allá de ser negocio. •Automatización de accesos obligada.

•Más volumen mediante el estudio de la curva de rotación y permanencia. •Logística de control de cajones por asignación, tipo y tiempo. •Consideraciones especiales bicicletas y los autos eléctricos.

para

•Los estacionamientos robotizados autoguiados son el siguiente paso.

y


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Es esta “inteligencia” la nos hizo aceptar que el agua es parte de la vida.

Ahora esta inteligencia, nos convence profundamente que la vida es gracias al agua.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Manejo del agua

•El agua será costosa •Reciclado y tratamiento del agua.

•Uso del agua pluvial al máximo posible. •Promover la cultura de no contaminar los drenajes. •Equipos ahorradores electrónicos. •Muebles sanitarios tipo “seco”/ limpieza / ventilación. •Control de la potabilidad del agua. •Reforzar al “buen usuario”.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

Building Management System

Es esta “inteligencia” la que impulsó a desarrollar e implementar avanzados y sofisticados Building Management System

Ahora esta inteligencia nos debe de llevar a usar los BMS como un control maestro de ahorro, eficiencia y productividad equivalente a las necesidades de los tiempos.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

•Manejando la emergencia Emergencia

Zona de anillos de crisis (Requiere un manejo fino, ya que puede dar fuerza a un lado o al otro)

Intensidad Conocer el edificio y las capacidades de las instalaciones y lo que se puede hacer con estos.

Saber con quien se cuenta en el momento de la emergencia es un recurso crucial. Proteger a las personas es la prioridad máxima

Crisis Acciones de defensa

Actividad

Los planes ayudan a vislumbrar escenarios de emergencia para mitigar sus efectos y disminuir su velocidad de afectación. Acciones a 360°

Un plan de Continuidad del Negocio probado y actualizado son la base de la subsistencia del negocio.


¿Cómo dotar de inteligencia a los edificios de Oficinas?

En fin, me pidieron que les trajera un edificio padre y simbólico.

Pero me dijeron que fuera verde.

Y amigable con la naturaleza…

¡Muchas gracias! Ing. Felipe Flores Abril 2013


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¿CÓMO DOTAR DE INTELIGENCIA A LOS EDIFICIOS DE OFICINAS?  
¿CÓMO DOTAR DE INTELIGENCIA A LOS EDIFICIOS DE OFICINAS?  

Felipe Flores Hernandez Director de Operaciones, Torre Mayor Vicepresidente de Relaciones Internacionales y Desarrollo Académico del IMEI

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