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INVESTIGACIÓN SOBRE COSTUMBRE MERCANTIL PLAZO QUE TIENEN LOS ARRENDATARIOS DE LOCALES COMERCIALES PARA PAGAR LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO EN LA CIUDAD DE IPIALES.

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INVESTIGACIÓN SOBRE COSTUMBRE MERCANTIL

PLAZO QUE TIENEN LOS ARRENDATARIOS DE LOCALES COMERCIALES PARA PAGAR LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO

DEPARTAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO CÁMARA DE COMERCIO DE IPIALES

CENTRO DE INVESTIGACIÓN ECONÓMICO Y SOCIAL DE IPIALES “CIESI”

INVESTIGADORES: JHON JAIRO SUAREZ VICTOR DAVID JARAMILLO

IPIALES 2010 4


TABLA DE CONTENIDO

Pág. INTRODUCCIÓN

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OBJETIVOS

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1. TEMA A ANALIZAR 2. PROCEDIMIENTO METODOLÓGICO 3. ANÁLISIS JURÍDICO 4. ESTUDIO JURÍDICO 5. TABULACIÓN Y ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN 6. ANÁLISIS DE CORRESPONDENCIAS MÚLTIPLES 7. CONCLUSIONES ANEXOS

8 10 11 15 18 30 32 34

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INTRODUCCIÓN Los usos y prácticas convencionales realizados por los comerciantes juegan un papel de suma importancia dentro en el Derecho Comercial, toda vez que pueden ser creadoras de normas cuando dicho uso o practica sea certificada como costumbre por órgano competente previo el cumplimiento de los elementos necesarios previamente establecidos por el legislador para ser catalogada como tal. A tal fin, de acuerdo con lo previsto en el Numeral 5 del Artículo 86 del Código de Comercio el legislador dentro de las funciones que les asignó a las Cámaras de Comercio, incluyó la función de recopilar las costumbres mercantiles de los lugares correspondientes a su jurisdicción y certificar sobre la existencia de las recopiladas. En tal sentido el Departamento de Registros Públicos de la Cámara de Comercio de Ipiales se permite presentar un juicioso estudio de investigación correspondiente a determinar el comportamiento del sector comercial respecto del PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES, todo ello con el propósito de verificar si los hechos investigados pueden constituirse en costumbre mercantil y ser objeto de certificación por parte de la Cámara de Comercio de Ipiales El tema del PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES, es un uso comercial de frecuente consulta por parte de los comerciantes de nuestra región dentro del cual se pretende establecer el plazo que tienen los arrendatarios de locales comerciales para el pago del canon de arrendamiento a fin de evitar conflictos futuros que se puedan presentar en torno a este tema. Cabe anotar que la figura de la Costumbre Mercantil que reúna todos los requisitos establecidos en la norma tendrá la misma autoridad que la Ley, siempre y cuando no contravenga y no exista un contrato o un acuerdo entre las partes que establezca una práctica contraria a la certificada. Es decir, que la Costumbre Mercantil también permite conservar a las partes en todo momento su autonomía para pactar algo distinto a lo certificado.

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OBJETIVOS OBJETIVO GENERAL  Generar los lineamientos necesarios para Certificar una costumbre mercantil llamada “Plazo que tienen los arrendatarios de locales comerciales para pagar los cánones de arrendamiento en la ciudad de Ipiales”. OBJETIVOS ESPECÍFICOS  Investigar y establecer como costumbre mercantil en la ciudad de Ipiales, el plazo que tienen los arrendatarios para pagar los cánones de arrendamiento de los establecimientos comerciales, para lo cual resulta necesario establecer dos formatos de encuesta con preguntas de selección, buscando encontrar razones que conduzcan a obtener repuesta sobre el número de días y si ese pago se hace mes vencido o mes anticipado.  Verificar si la práctica mercantil antes descrita cumple los requisitos de uniformidad, reiteración, obligatoriedad, vigencia y publicidad para ser certificada como costumbre mercantil.

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1. TEMA A ANALIZAR PARA DETERMINAR SI EXISTE O NO COSTUMBRE MERCANTIL El departamento deRegistro Público de la Cámara de Comercio de Ipiales haescogido comotema ainvestigar enel municipio de Ipiales, el plazo que tienen los arrendatarios de locales comerciales para pagar los cánones de arrendamiento, y de esta manera determinar, cual esel plazo para pagos de arrendamientos en este municipio, si existe un usoo hecho constitutivo de una costumbre mercantil que permita ser certificada poresta cámara de comercio. Este tema tiene una prioridad por parte del departamento de Registro Público, el cual determina la prelación basado en las estadísticas de consultas y solicitudes hechas por los usuarios de la cámara. Es importante subrayar que la costumbre mercantil se rige bajo Art 86 numeral 5 del Código de Comercio.

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2. PROCEDIMIENTO METODOLÓGICO Parala realización delainvestigación acerca dela posible costumbre mercantil enel municipio de Ipiales, inicialmenteseconstruyó dos encuestas quepermitieran determinar mediante datos estadísticos, los usos y hechos practicados por loscomerciantesIpialeños. Posteriormente apoyándose enlasbasesdedatosdelárea de estadística se pudo determinarelporcentajeyenesamedidalacantidadde comerciantes a los que se harían las encuestas. Para determinar el número mínimo de encuestas arealizar setomó como base loscomerciantes matriculadosy reportados en cámara de comercio; se aplicóel modelo “marketshare” para determinar la muestra y el estudio mediante censo. NOMBRE DE ESTUDIO

CONTRATANTE OBJETIVO DE ESTUDIO

UNIVERSO DEL ESTUDIO CUBRIMIENTO GEOGRÁFICO TIPO DE ENCUESTA DISEÑO DE ENCUESTA TIPO DE ESTUDIO TIPO DE MUESTRA PROBABILÍSTICA TAMAÑO DE LA MUESTRA1

Plazo que tienen los arrendatarios de locales comerciales para pagar los cánones de arrendamiento en la ciudad de Ipiales. Cámara de Comercio de Ipiales Establecer cuál es la costumbre mercantil en Ipiales, en relación al plazo que tienen los arrendatarios de locales comerciales para pagar los cánones de arrendamiento. Inmobiliarias Arrendatarios locales comerciales Zona urbana deIpiales. Entrevista personalizada al propietario, administrador de establecimiento comercial Selección múltiple – Única respuesta. Cuantitativo Exploratorio Analítico. Censo inmobiliarias Aleatorio simple base de datos (Azar Simple) locales comerciales. 29 inmobiliarias

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La determinación muestral para este estudio está compuesta por dos fórmulas básicas según el modelo “marketshare”, el cual establece un tamaño de muestra (SS) basado en el nivel de confianza, una probabilidad y un valor Z; y después una Corrección para poblaciones finitas (Nueva SS), que ya contiene el tamaño de muestra; de esta forma la determinación tiene la siguiente forma. 9


73 encuetas 90% (Probabilidad de que la estimaciĂłn ajustada se ajuste a la realidad) 10% (Valor en que la investigaciĂłn se aleja de la realidad, sin ajuste de posibles pĂŠrdidas) 8 de Noviembre 13 de Diciembre RotatorModelator de Estudios - SPSS 17

NIVEL DE CONFIANZA DEL ESTUDIO ERROR MAESTRAL ESTIMADO INICIO TRABAJO DE CAMPO* DURACIĂ“N DEL ESTUDIO* SOFTWARE

đ?‘ťđ?’‚đ?’Žđ?’‚Ăąđ?’?đ?’…đ?’†đ?‘´đ?’–đ?’†đ?’”đ?’•đ?’“đ?’‚ đ?‘şđ?‘ş = đ?‘‡đ?‘Žđ?‘šđ?‘ŽĂąđ?‘œđ?‘‘đ?‘’đ?‘€đ?‘˘đ?‘’đ?‘ đ?‘Ąđ?‘&#x;đ?‘Ž đ?‘†đ?‘† =

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10

=

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3. ANÁLISIS JURÍDICO 3.1.

LA COSTUMBRE MERCANTIL

Desde el principio de las relaciones humanas el hombre ha creado modos de vidas y reglas dentro de las mismas con el fin de mantener un equilibrio que le permitiera interactuar con el resto de personas con las cuales cohabitaba, sin embargo y con el transcurrir del tiempo, tales relaciones se volvieron un poco más complejas al punto de tener que ser reguladas por el estado; es claro que las normas son el reflejo de las costumbres de un pueblo y que por ende el mismo las acoge. Por ello varios de los grandes tratadistas que hemos tenido a lo largo de la historia, se han encargado de estudiar lo que es la costumbre mercantil y a su vez de darle diferentes significados o mejor definirlas en términos diferentes pero que acaban por decirnos lo mismo; a continuación presentamos algunas de las definiciones que han dado acerca de la costumbre mercantil Miguel Betacourt Rey establece que “La costumbre es, como la ley, una norma general, obligatoria y permanente”2 Hermanos Mazeaud establecen que “la conciencia popular es de donde brota lentamente el uso que, considerado poco a poco como obligatorio, se convertirá en regla de derecho: la costumbre”3 3.2.

COMO INFLUYE LA COSTUMBRE EN EL DERECHO MERCANTIL:

Como ya vimos la costumbre mercantil es la práctica de ciertos comportamientos de manera reiterativa, que un grupo de personas de una misma comunidad deciden tener como obligatorias, para así darle la fuerza requerida y dirigir sus relaciones interpersonales, es así como a través de la historia se ha venido dando estas prácticas con respecto al ámbito comercial, tema que influye en todos los aspectos básicos de cualquier comunidad. El concepto de fuente de derecho ampliamente estudiado por los tratadistas del derecho, se ha atribuido a la autoridad creadora de derecho y por tanto es

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ESPINOSA PÉREZ, CARLOS ANTONIO (1996) derecho privado: categorías básicas. Universidad Nacional de Colombia, Bogotá. 3 Ibíd. 11


fundamento de la norma. También se ha referido dicho concepto al rastro o documento histórico de la norma ya la forma de manifestarse un precepto.4 El reconocimiento de la costumbre como fuente formal del derecho a llevado a sostener que el derecho no se agota en las normas legales, desde el punto de vista del derecho positivo, el sistema jurídico moderno se caracteriza por su articulación en torno a dos fuentes: por un lado la ley y por otro la costumbre que ocupa un lugar subordinado, y aceptada en cuanto es reconocida por la misma ley5. De esta forma los administradores de justicia encuentran un apoyo en las llamadas costumbres “mercantiles” cuando se trata de resolver casos que la ley a considerado son comprendidas por esta rama del derecho, es decir del “derecho mercantil”. De otro lado la costumbre encuentra plena validez jurídica en el ordenamiento jurídico colombiano al ser reconocida por la constitución política, pues la misma encuentra asidero en el artículo 230 el cual a la letra reza lo siguiente “Los jueces, en sus providencias, sólo están sometidos al imperio de la ley. La equidad, la jurisprudencia, los principios generales del derecho y la doctrina son criterios auxiliares de la actividad judicial”6. ARTÍCULO 3o. CÓDIGO DE COMERCIO <AUTORIDAD DE LA COSTUMBRE MERCANTIL - COSTUMBRE LOCAL - COSTUMBRE GENERAL>. La costumbre mercantil tendrá la misma autoridad que la ley comercial, siempre que no la contraríe manifiesta o tácitamente y que los hechos constitutivos de la misma sean públicos, uniformes y reiterados en el lugar donde hayan de cumplirse las prestaciones o surgido las relaciones que deban regularse por ella. En defecto de costumbre local se tendrá en cuenta la general del país, siempre que reúna los requisitos exigidos en el inciso anterior. 3.3.

FUNCIONES DE LA COSTUMBRE MERCANTIL:

Las funciones de la Costumbre Mercantil se puede identificar como: interpretativa e integradora, como complemento de las normas jurídicas dictadas por el legislador; normativa, a falta de ley comercial existente, y reconocida tanto local, como nacional. 4

Cámara de comercio de Bogotá. (2006) Costumbres Mercantiles. Editorial Panamericana. Ibíd. 6 Ibíd. 5

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3.4.

CLASIFICACIÓN DE LA COSTUMBRE:

Corresponde ahora determinar si se trata de una costumbre praeterlegem o contra legem entendiendo la primera como la costumbre que no contraria la ley, por el contrario la complementa y sirve para llenar esos vacíos legales; mientras que la segunda (contra legem) es aquella que es contraria a la ley escrita y por tanto queda sin peso jurídico. La costumbre SecundumLegem “es aquella llamada por ley comercial, para regir ciertas situaciones que esa misma ley voluntariamente se ha abstenido de regular, su función por lo tanto es integradora de la ley”7 La costumbre mercantil también suele clasificarse de acuerdo a su función y al ámbito territorial de su validez, en nuestro caso debemos determinar que función deberá cumplir, teniendo en cuenta de antemano que se trata de una costumbre netamente local, pues en caso de determinar que existe la costumbre mercantil, aplica para el municipio de Ipiales. 3.4.1. Según su función: Se clasifican en normativas e interpretativas: Es costumbre normativa la que constituye una regla de derecho acorde con los lineamientos del artículo 3º y que resulta aplicable a falta de norma mercantil expresa. Es costumbre interpretativa aquella cuya práctica consiste en dar el significado o sentido a una palabra o frase técnica del comercio. 3.4.2. Según el ámbito territorial de validez: Se suele hablar aquí de costumbres de carácter local, nacional, internacional o extranjera, según la costumbre tenga vigencia en un municipio o en un conjunto de municipios, en todo el país, en un conjunto de países o simplemente en una nación diferente de la nuestra. 3.5.

ELEMENTOS DE LA COSTUMBRE MERCANTIL

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OSCAR DARÍO VELÁSQUEZ RODRÍGUEZ (2003), manual de derecho comercial, tercera edición, librería jurídica Sánchez R Ltda. Pág. 34. 13


De acuerdo al artículo del código de comercio la costumbre mercantil cuenta con tres elementos indispensables que tienen que estar presentes para que la misma se configure, estos son: La uniformidad: Frente a una determinada situación debe presentarse un proceder idéntico, es decir las prácticas se deben tornar iguales.8 La reiteración: Los actos que forman la costumbre deben haberse repetido y practicado durante cierto tiempo, es decir no pueden ser ocasionales o transitorios.9 La publicidad: Debe ser reconocida por el grupo o sector dentro del cual va a regir, es decir tiene que ser notoria o conocida por quienes se encuentran regulados por ella.10 Conforme a derecho: La costumbre no podrá en ningún caso ser contraria a la ley11.

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Revista cámara de comercio de Bogotá. Nº 56 de 1985. Cámara de comercio de Bogotá. (2006) Costumbres Mercantiles. Editorial Panamericana. 10 Revista cámara de comercio de Bogotá N° 73 de 1989. 11 http://www.camaratulua.org/modulos.php?mod=content&fnc=viewi&id=27 9

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4. ESTUDIO JURÍDICO Una vez efectuado el correspondiente estudio de la normatividad civil y comercial, y teniendo en cuenta los oportunos criterios consultados a las diferentes Cámaras de Comercio del país, tendientes a determinar si la práctica comercial que hemos denominado: PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES reúne o no los requisitos para ser catalogada como costumbre mercantil, me permito presentar el fundamento legal que sirvió de base para haber adelantado el proceso de investigación en referencia bajo los siguientes argumentos: Para comenzar es menester realizar un acercamiento jurídico del significado de contrato de arrendamiento en general, y dentro de este, llegar a la noción del ejerció contractual que nos interesa, relacionado con bienes inmuebles de uso comercial, para concluir si dicha práctica se enmarca como el uso implantado en una colectividad y considerado por esta como jurídicamente obligatorio, para finalmente establecer si es viable realizar su posterior certificación Es este sentido, el Código de Comercio en su Artículo 1973 define la naturaleza jurídica del arrendamiento como un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Buscar una definición especial en el estatuto mercantil para el arrendamiento de locales comerciales es un trabajo vano, ya que dicha normatividad no desarrolla concepto alguno, por lo que se ha entendido como suficiente definición, la ya citada. En materia de contratos de arrendamientos de local comercial, en aras de verificar su naturaleza jurídica, resulta indispensable acudir a la legislación contenida en el Art. 515 de C de Co relacionada con el establecimiento de comercio según la cual nos trae la siguiente definición: “Conjunto de bienes organizados por el empresario para fines de la empresa”

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En este sentido, vale la pena anotar que la legislación comercial al enumerar algunos de los elementos que forman parte del establecimiento de comercio, menciona al contrato de arrendamiento, así; “Articulo 516 del C de Co (… ) 5. Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario”. De lo anterior, se desprende que los contratos de arrendamiento, así como los demás elementos integrantes del establecimiento de comercio, adquieren una especial relevancia al ser considerados como parte de la universalidad de bienes dispuesta por el comerciante para el cumplimiento de los fines de la empresa. Sin embargo, solo a partir del Art. 518 a 524 del C de Co la norma comercial habla del contrato de arrendamiento para locales comerciales, para instituir aspectos como renovación del contrato a favor del arrendatario cuando haya ocupado no menos de dos años consecutivos el inmueble con el mismo establecimiento de comercio, el desahucio al arrendatario con seis meses de anticipación cuando el arrendador necesite el local para su propia habitación o empresa o cuando el inmueble deba ser reconstruido, los casos en que el arrendador debe indemnizar al arrendatario y por último, el subarriendo y la cesión del contrato. Del análisis de la normatividad citada encontramos que no existe ninguna regulación especial que establezca un plazo para el pago del canon de arrendamiento de los locales comerciales; entendiendo con lo anterior que esta fijación queda entonces a entera voluntad de las partes, o de la costumbre mercantil. No obstante, encontramos que en materia de contrato de arrendamiento de cosas, el Art. 2002 del Código Civil algo se ha dicho al respecto; “Art. 2008.- El pago del precio o renta se harán en los períodos estipulados, o a falta de estipulación conforme a la costumbre del país y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que se siguen: La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de los predios rústicos por años…”.

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Así las cosas, de acuerdo con la norma que antecede y en nuestro sentir fluye concluir que la normatividad civil a pesar de decirnos que el canon se paga mes a mes en el caso de los inmuebles urbanos, tampoco establece específicamente en qué fecha o término se debe pagar el canon de arrendamiento. Es más, en ella observamos que la legislación civil al igual que la comercial, suponen que este aspecto se debe dejar a entera voluntad de las partes. Entonces, teniendo claro que en el tema del plazo para el pago del canon de arrendamiento sobre locales comerciales, se ha dejado a la voluntad de las partes, realizaremos a continuación un trabajo estadístico que nos permita determinar si el comportamiento común de las personas en la ciudad de Ipiales cumple o no las condiciones para su certificación para lo cual se requiere saber el número de días y si ese pago se hace mes vencido o mes anticipado.

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5. TABULACIÓN Y ANÁLISIS DE INFORMACIÓN El siguiente análisis pretende dar las bases suficientes para determinar si el tema investigado cumple con los requisitos legales para convertirse en una costumbre mercantil y poder ser certificada por esta cámara, sirviendo de apoyo para las relaciones mercantiles dentro de esta ciudad. Para esto se tuvo en cuenta las dos partes que involucra un contrato de arrendamiento; por una parte se estudiaran las respuestas de los arrendadores que para este caso son aquellos establecimientos que ejercen la actividad de inmobiliarias. Por otra parte, se tomaran en cuenta a los arrendatarios de los locales comerciales, esto con el fin de observar el otro lado del contrato.

5.1. RESULTADO ARRENDADORES (INMOBILIARIAS) A. UNIFORMIDAD PREGUNTA 1. ¿CUÁL ES LA PERIODICIDAD CON QUE SE ACOSTUMBRA A EXIGIRLE AL ARRENDATARIO EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL COMERCIAL? Del total de las inmobiliarias encuestadas, el 100% argumenta que el pago del canon de arrendamiento se hace bajo la periodicidad de cada mes. PREGUNTA_1 ¿Cuál es la periodicidad con que se acostumbra a exigirle al arrendatario el pago del canon de arrendamiento de un local comercial? RESPUESTA TOTAL FRECUENCIA Cada Mes 19 100% Cada Dos Meses 0 0% Otro 0 0% TOTAL 19 100% Fuente: Esta Investigación

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PREGUNTA 2. ¿DE QUÉ FORMA ACOSTUMBRA EL ARRENDATARIO DE UN LOCAL COMERCIAL PAGAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO? En cuanto a la forma en que el arrendatario acostumbra a pagar el canon de arrendamiento, el 74% establece que lo hace en forma anticipada; mientras que el 26% argumenta preferir el mes vencido con depósito como garante al incumplimiento del contrato.

PREGUNTA_2 ¿De qué forma acostumbra el arrendatario de un local comercial pagar el canon de arrendamiento? RESPUESTA TOTAL FRECUENCIA Mes Anticipado 14 74% Mes Vencido 5 26% TOTAL 19 100% Fuente: Esta Investigación

PREGUNTA 3. ACTUALMENTE, ¿EN QUÉ FECHA EL ARRENDATARIO DE UN LOCAL COMERCIAL PAGA EL CANON DE ARRENDAMIENTO? El 74% de los encuestados afirma pagar el canon de arrendamiento durante los 5 primeros días del mes, el 21% lo realiza en los primeros 10 días, mientras que un 5% lo hace en un periodo mayor a 10 días y menor de 20 días, encontrando que estas personas llevan un tiempo considerable arrendando el local y por lo tanto tienen una mayor confianza con el arrendatario.

PREGUNTA_3 Actualmente, ¿en qué fecha el arrendatario de un local comercial paga el canon de arrendamiento? RESPUESTA TOTAL FRECUENCIA Los primeros 5 días 14 74% Los primeros 10 días 4 21% 1 5% Otro TOTAL 19 100% Fuente: Esta Investigación

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B. REITERACIÓN PREGUNTA 4. ¿SIEMPRE QUE CELEBRA CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SOBRE UN LOCAL COMERCIAL,EL ARRENDATARIO DEL MISMO LE PAGA EL CANON MES ANTICIPADO? PREGUNTA_4 ¿Siempre que celebra contratos de arrendamiento sobre un local comercial, el arrendatario del mismo le paga el canon mes anticipado? RESPUESTA TOTAL FRECUENCIA Si 17 89% No 2 11% TOTAL 19 100% Fuente: Esta Investigación

Sobre este aspecto, el 89% siempre ha celebrado contratos de arrendamiento con pago anticipado; mientras que el 11% argumenta siempre celebrar contratos con pago a mes vencido.

PREGUNTA 5. ¿SIEMPRE QUE CELEBRA CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SOBRE UN LOCAL COMERCIAL,EL ARRENDATARIO DEL MISMO LE PAGA DENTRO DE LOS 5 PRIMEROS DÍAS DEL MES?

PREGUNTA_5 ¿Siempre que celebra contratos de arrendamiento sobre un local comercial, el arrendatario del mismo le paga dentro de los 5 primeros días del mes? RESPUESTA TOTAL FRECUENCIA Si 14 74% No 5 26% TOTAL 19 100% Fuente: Esta Investigación

Por su parte, el 74% de los censados advierten siempre haber pagado el canon de arrendamiento en los 5 primeros días del mes.

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C. OBLIGATORIEDAD. PREGUNTA 6. ¿CONSIDERA QUE A FALTA DE ACUERDO PREVIO AL RESPECTO, ES OBLIGATORIO PARA EL ARRENDATARIO DE UN LOCAL COMERCIAL PAGAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO EN LA OPORTUNIDAD POR USTED MENCIONADA? El 68% de los 19 establecimientos dedicados a la actividad inmobiliarias en Ipiales, cree que es obligatorio que el arrendatario pague el canon de arrendamiento en los términos de periodicidad enunciados anteriormente. Mientras que un 26% creen que no puede considerarse obligatorio porque los contratos generados permiten una mayor flexibilidad en estos temas y una mayor rigurosidad en otros aspectos como es el caso del valor acordado y tiempo.

PREGUNTA_6 ¿Considera que a falta de acuerdo previo al respecto, es obligatorio para el arrendatario de un local comercial pagar el canon de arrendamiento en la oportunidad por usted mencionada?

RESPUESTA

TOTAL 13 5 1 19

Si No No sabe / No responde TOTAL

FRECUENCIA 68% 26% 5% 100%

Fuente: Esta Investigación

D. VIGENCIA PREGUNTA 7. ¿CONSIDERA QUE EN LA ACTUALIDAD, LA PRÁCTICA COMERCIAL DE PAGAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO EN LA FORMA MENCIONADA EN LAS RESPUESTAS ANTERIORES SE ENCUENTRA VIGENTE?

El 95% de los censados considera que la práctica comercial se encuentra vigente.

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PREGUNTA_7 ¿Considera que en la actualidad, la práctica comercial de pagar el canon de arrendamiento en la forma mencionada en las respuestas anteriores se encuentra vigente? RESPUESTA TOTAL FRECUENCIA Si 18 95% No 1 5% TOTAL 19 100% Fuente: Esta Investigación

PREGUNTA 8. ¿DESDE HACE CUÁNTO TIEMPO SE REALIZA EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES EN LAS FECHAS MENCIONADAS ANTERIORMENTE? En cuanto al tiempo que llevan las inmobiliarias realizando esta práctica mercantil se puede observar que el 47% lleva entre 1 y 5 años, el 21% menos de un año, el 11% entre 6 y 10 años, y un 10% más de 11 años.

PREGUNTA_8 ¿Desde hace cuánto tiempo se realiza el pago del canon de arrendamiento de locales comerciales en las fechas mencionadas anteriormente? RESPUESTA TOTAL FRECUENCIA Menos de 1 año 4 21% De 1 a 5 años 9 47% de 6 a 10 años 2 11% de 11 a 15 años 1 5% Más de 15 años 1 5% N.S / N. R 2 11% TOTAL 19 100% Fuente: Esta Investigación

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E. PUBLICIDAD PREGUNTA

9.

¿CONSIDERA QUE EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES EN LAS FECHAS ANTES DESCRITAS, CONSTITUYE UNA PRÁCTICACONOCIDA Y UTILIZADA DENTRO DEL SECTOR COMERCIAL?

Finalmente, el 78% de los encuestados cree que esta práctica es conocida y utilizada dentro del sector comercial de la ciudad de Ipiales. PREGUNTA_9 ¿Considera que el pago de los cánones de arrendamiento de locales comerciales en las fechas antes descritas, constituye una práctica conocida y utilizada dentro del sector comercial? RESPUESTA TOTAL FRECUENCIA Si 14 78% No 4 22% N.S / N.R 0 0% TOTAL 18 100% Fuente: Esta Investigación

5.2. RESULTADO ARRENDATARIOS A. UNIFORMIDAD PREGUNTA 1. ¿CUÁL ES LA PERIODICIDAD CON QUE EL ARRENDADOR (O LA INMOBILIARIA) LE ACOSTUMBRA EXIGIR EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL COMERCIAL? El 96% de los encuestados argumenta una exigencia mensual del pago del canon de arrendamiento. Mientras que el 4% no acostumbra a realizar esta exigencia, puesto que prefieren priorizar el tiempo del contrato.

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GRÁFICO No. 1

3

Otro

Cada Dos Meses

0 70

Cada Mes

Fuente: Esta Investigación

PREGUNTA 2. ¿A FALTA DE ACUERDO AL RESPECTO, EN QUÉ FORMA ACOSTUMBRA PAGAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO DEL LOCAL COMERCIAL? El 71% de los encuestados establece acostumbrar a pagar el canon de arrendamiento de forma mes anticipado, mientras que el 29% lo hace mes vencido.

GRÁFICO No. 2 29%

71%

Mes Anticipado Fuente: Esta Investigación

24

Mes Vencido


PREGUNTA 3. ACTUALMENTE, A FALTA DE ACUERDO ENTRE LOS CONTRATANTES, ¿EN QUÉ FECHAACOSTUMBRA PAGAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO DEL LOCAL COMERCIAL? El 71% de los encuestados afirma pagar el canon de arrendamiento durante los 5 primeros días del mes, el 14% lo realiza en los primeros 15 días, un 10% le exigen el pago en los primeros 10 días, mientras que un 6% lo hace en un periodo mayor a 15 días y menora 20 días, encontrando que estas personas se han ganado una mayor confianza por parte del arrendatario, aspecto que genera una mayor libertad para dicho plazo.

GRÁFICO No. 3 Los primeros 5 días

52

71%

Los primeros 10 días

7

10%

Los primeros 15 días

10

14%

Otro

4

6%

Fuente: Esta Investigación

B. REITERACIÓN PREGUNTA 4. ¿SIEMPRE QUE CELEBRA CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SOBRE UN LOCAL COMERCIAL,EL ARRENDATARIO DEL MISMO LE PAGA EL CANON MES ANTICIPADO? Sobre este aspecto, el 85% siempre ha celebrado contratos de arrendamiento con pago anticipado; mientras que el 15% argumenta siempre celebrar contratos con pago a mes vencido.

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GRÁFICO No. 4 No 11 15% Si 62 85%

Fuente: Esta Investigación

PREGUNTA 5. ¿A FALTA DE ACUERDO AL RESPECTO, SIEMPRE QUE ARRIENDA UN LOCAL COMERCIAL,PAGA EL CANON DE ARRENDAMIENTO DURANTE LOS CINCO (5) PRIMEROS DÍAS?

GRÁFICO No. 5

100% 80%

22

30%

60% 40%

51

70%

20% 0%

Si

No

Fuente: Esta Investigación

El 70% de los encuestados argumenta siempre haber pagado el canon de arrendamiento en los 5 primeros días del mes.

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C. OBLIGATORIEDAD. PREGUNTA 6. ¿CONSIDERA QUE A FALTA DE ACUERDO PREVIO AL RESPECTO, SE DEBE PAGAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO EN LA OPORTUNIDAD POR USTED MENCIONADA? El 81% de los 73 establecimientos encuestados, cree que es obligatorio pagar el canon de arrendamiento en los términos de periodicidad enunciados anteriormente. Mientras que un 19% creen que no puede considerarse obligatorio.

GRÁFICO No. 6 14;19%

59;81% Si

No

Fuente: Esta Investigación

D. VIGENCIA PREGUNTA 7. ¿CONSIDERA QUE LA PRÁCTICA COMERCIAL DE PAGAR EL CANON DE ARRENDAMIENTO ENLA FORMA MENCIONADA EN LAS RESPUESTAS ANTERIORES SE ENCUENTRA VIGENTE?

El 85% de los censados considera que la práctica comercial se encuentra vigente.

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GRÁFICO No 7.

85% 80 60 40

15%

20 0

Si No Fuente: Esta Investigación

PREGUNTA 8. ¿DESDE HACE CUÁNTO TIEMPO VIENE REALIZANDO EL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO EN LA FORMA Y FECHA POR USTED SEÑALADAS?

GRÁFICO No. 8 0%

7% 1% 14%

16% 62%

Fuente: Esta Investigación

28

N.S / N.R Mas de 15 años

de 11 a 15 años de 6 a 10 años De 1 a 5 años Menos de 1…


En cuanto al tiempo que llevan las inmobiliarias realizando esta práctica mercantil se puede observar que el 62% lleva entre 1 y 5 años, el 16% menos de un año, el 14% entre 6 y 10 años, y un 8% más de 11 años.

E. PUBLICIDAD PREGUNTA

9.

¿CONSIDERA QUE EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE LOCALESCOMERCIALES EN LAS FECHAS DESCRITAS CONSTITUYE UNA PRÁCTICA CONOCIDA YUTILIZADA DENTRO DEL SECTOR COMERCIAL?

Finalmente, el 81% de los encuestados cree que esta práctica es conocida y utilizada dentro del sector comercial de la ciudad de Ipiales.

GRAFICO No. 9 Si

N.s / N.R

No

No

N.s / N.R

3;4%

11;15%

Si 59;81%

Fuente: Esta Investigación

29


6. ANÁLISIS DE CORRESPONDENCIAS MÚLTIPLES (ACM)12 El análisis simétrico del modelo de correspondencias múltiples13 para la costumbre mercantil denominada “Plazo que tienen los arrendatarios de locales comerciales para pagar los cánones de arrendamiento en la ciudad de Ipiales” demuestra que existe un alto grado de inercia, en el censo inmobiliario, para los puntos de presencia de uniformidad, reiteración y publicidad;inercia que se presenta entre el 67% y 79,46%. 4

GRÁFICO No. 10 Gráfico simétrico (ejes F1 y F2: 79,49 %)

UNIFOR_3-C 3

REITER_1-N E12

F2 (12,42 %)

2

E4

1

UNIFOR_2-B UNIFOR_3-B PUBLIC-N

PUBLIC-S E19E18 E16 REITER_2-S UNIFOR_1-A

0

REITER_2-N

E8 UNIFOR_3-AE17E15 E11 E14 E13 E3 REITER_1-S E2 E1 E7 E6 E9 E10 UNIFOR_2-A E5

-1 PUBLIC-NR -2 -6

-5

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

F1 (67,06 %) Variables

Observaciones

Fuente: Esta Investigación

12

El análisis de correspondencias múltiples es un método estadístico que busca posibilitar el estudio e interpretación de las tendencias de variables cualitativas. 13 Nivel de confianza de 78,41% 30


Por su parte la inercia entre las variables de uniformidad, reiteración y publicidad para la población muestral de arrendatarios comerciales de la ciudad de Ipiales se encuentra entre el 38,71% y el 67%; lo cual refleja un bajo nivel de correlación entre las diferentes respuestas del estudio. 3

GRÁFICO No. 11 Gráfico simétrico (ejes F1 y F2: 67,08 %)

F2 (28,37 %)

2

UNIFOR_3-N UNIFOR_3-D E35 E20 E4

REITER_2-N E14 E24 PUBLIC-NR UNIFOR_3-B E31 E30 E29 E37 UNIFOR_3-CE42 E27 E33 E36 E26 E1E45

1

E38 REITER_1-N

UNIFOR_2-B E13 E10 E8

E22 0

E48 E3 PUBLIC-S UNIFOR_2-A PUBLIC-N REITER_1-S E9 E41 E12 E11 E19 E18 E17 E16 E15 E21 E23 E25 E28 E32 E34 E40 E44 E43 E47 E46 E50 E49 E2 E7 E6 E5 E39 UNIFOR_3-A REITER_2-S

-1

UNIFOR_2-*

-2 -5

-4

-3

-2

-1

0

F1 (38,71 %) Variables

Observaciones

Fuente: Esta Investigación

31

1

2

3

4


7. CONCLUSIONES. Verificación de los resultados de la Costumbre Mercantil Conforme a la metodología adoptada por la Cámara de Comercio de Ipiales, exige que las preguntas relacionadas con los requisitos de la Costumbre Mercantil (uniformidad, reiteración, y publicidad), arrojen un porcentaje mínimo del 70% de respuestas afirmativas. En este sentido se observan los siguientes resultados:

PARÁMETRO

ARRENDATARIO

Uniformidad

82,6% (exige el pago cada mes, anticipado, y plazo los primeros 5 días)

Reiteración Obligatoriedad Vigencia

Publicidad

81,5% (Siempre se acuerda mes anticipado, y plazo 5 primeros días) 68% (consideran obligatorio la práctica) 95% (Creen que la práctica se encuentra vigente) 78% (establece que la práctica es conocida y utilizada por el sector comercial)

ARRENDADOR 79,3% (Establece que el pago debe hacerse cada mes, anticipado, y plazo los primeros 5 días) 77,5% (Siempre se acuerda mes anticipado, y plazo 5 primeros días) 81% (considera obligatorio la práctica) 85% (Creen que la práctica se encuentra vigente) 81% (establece que la práctica es conocida y utilizada por el sector comercial)

Como se puede observar, cada uno de los criterios principales de evaluación en la metodología arroja un porcentaje superior al 70% de respuestas afirmativas, por lo que se concluye que en Ipiales, existe Costumbre Mercantil entre los arrendatarios y arrendadores de locales comerciales de pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades anticipadas durante los cinco (5) primeros días comunes de cada mes.

32


QUE NO SEA CONTRARIA A LA LEY. En cuanto a la investigación se puede observar que la costumbre espreater legem y normativa, porcuanto en el ordenamiento legal no existe norma algunaque regule este caso específico, como lo es el plazo delcanon de arrendamiento, convirtiéndose así en una investigación que busca suplir este vació legal. En los términos del Art. 3 del código de comercio, la práctica reúne las condiciones de uniformidad, reiteración, vigencia, publicidad y no es contraria a la ley; aunque no se observa la misma característica para la obligatoriedad; finalmente considerándose así como COSTUMBRE MERCANTIL.

COORDINACIÓN Mayra Alejandra Bastidas B. Jefe de registro Público

MARCO METODOLÓGICO-TÉCNICO E INFORME ESTADÍSTICO Centro de Investigación Económica y Social de Ipiales “CIESI”

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Costumbre mercantil 2011  

Costumbre mercantil de Ipiales, 2011