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Bebaubarkeit von Grundstücken – Baurecht Die entscheidende Frage für jeden Bauherrn ist, ob sein Grundstück überhaupt bebaubar ist. Dies gilt es daher möglichst früh abzuklären. Geregelt ist die Bebaubarkeit in den Vorschriften des Baugesetzbuchs (BauGB). Hiernach sind folgende drei Bereiche voneinander zu unterscheiden: Überplanter Bereich: Das Grundstück liegt innerhalb des Geltungsbereiches eines „Bebauungsplans“ der jeweiligen Gemeinde (§ 30 BauGB). Mit der Überplanung bislang nicht bebauter Bereiche durch einen Bebauungsplan können Gemeinden neues Baurecht schaffen. Der Plan regelt dabei Art und Umfang der zulässigen Bebauung, er gibt vor, an welcher Stelle bauliche Anlagen und Gebäude in welcher Form und Größe und mit welcher Nutzung (z. B. Wohnen oder Gewerbe) gebaut werden dürfen. Wichtige Aufgabe für Bauherr und Planer ist es daher, sich bereits ganz zu Anfang der Planung Klarheit zu verschaffen, welche Vorgaben beachtet werden müssen. Ob für ihr Grundstück die Regeln eines Bebauungsplans einschlägig sind, erfahren sie bei der jeweiligen Gemeinde oder beim Landratsamt.

Voraussetzung für jede Bebauung ist, dass die Erschließung des Vorhabens mit öffentlicher Zuwegung und den meist erforderlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Wasser und Abwasser gegeben ist. Neben der Einhaltung des Bauplanungsrechts des BauGB („ob“) muss jedes Vorhaben auch die eher sicherheitsrechtlich motivierten, technischen Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (BayBO) einhalten, die regelt, „wie“ gebaut werden kann. Die BayBO gilt für alle baulichen Anlagen, Bauprodukte sowie Grundstücke. Sie enthält z.B. Anforderungen baukonstruktiver und baugestalterischer Art an Bauwerke und Baustoffe sowie inhaltliche Ausführungen über Anforderungen an die Bauausführung, die am Bau Beteiligten und Antrags- und Verfahrensfragen. Info Auskünfte zur Bebaubarkeit von Grundstücken erhalten Sie im Fachbereich Bauwesen im Landratsamt. (Auskünfte für den Bereich der Städte Donauwörth und Nördlingen erteilen die jeweiligen Stadtbauämter).

Innenbereich: Das Grundstück liegt innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ (§ 34 BauGB). Innenbereiche sind durch vorhandene Bebauung von einigem Gewicht geprägte, organisch gewachsene Siedlungsbereiche, wie es z.B. der Ortskern eines Dorfes darstellen kann. Nicht dem Innenbereich zuzuordnen sind jedoch Flächen kleinerer Weiler oder Einzelgehöfte oder auch größere unbebaute „Insel“-Flächen innerhalb des Innenbereichs. Der im Grundsatz bebaubare Innenbereich endet am Ortsrand mit der Außenkante der letzten baulichen Hauptnutzung nach außen. Darstellungen im Flächennutzungsplan der Gemeinde sind für die Ausdehnung des Innenbereichs ohne Bedeutung. Im Innenbereich ist ein Vorhaben so zu planen, dass es sich nach Nutzung, Größe und Stellung im Rahmen der das Grundstück prägenden Umgebungsbebauung bewegt und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt. AuSSenbereich: In allen anderen Fällen liegt das Grundstück im „Außenbereich“ (§ 35 BauGB). Im Außenbereich ist das Bauen für private Zwecke im Regelfall unzulässig. Hier sollen nur die „privilegierten“, in geschlossenen Siedlungsbereichen nicht möglichen oder nicht erwünschten, störenden Vorhaben (z.B. Forst- und Landwirtschaft, Gartenbau) zur Ausführung kommen, um die unbebaute Landschaft mit ihren Freiraumfunktionen dauerhaft für Mensch und Natur erhalten zu können. Im Außenbereich gelten erhöhte Anforderungen an Situierung, Art und Größe der Vorhaben, damit die im Umfeld liegenden Schutzgüter wie z.B. bestimmte Tier- und Pflanzenarten, Gewässer oder das Bild der Landschaft nur im zwingend erforderlichen Umfang beeinträchtigt werden.

Einfamilienhaus in Bollstadt

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Bauen im Landkreis Donau-Ries  
Bauen im Landkreis Donau-Ries  

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