Page 1

VASTGOED ADVISEUR

Minister Kajsa Ollongren: “Het vizier van alle partijen is gericht op versnelling van de bouw� Starters: Geen lapmiddelen voor starters, maar echte oplossingen Klimaat, warmte- en energievoorziening veranderen. Hoe spelen we daarop in? Vol gas van het gas af. Maar hoe? En waar? Tweeluik met woningmarkteconomen ING en Rabobank over particuliere beleggers en huizenbubbels

jaargang 32, nummer 3 | juni 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar


vaste la

ge pr

€145.-ijs

Presentatiepakket

360˚foto’s van alle ruimtes

2D/3D interactieve plattegrond

360˚tour op funda

funda uploadservice

NI

EU

W !

Reguliere foto’s

Woonclip mét video

Blinqlab zet jouw huis in de hoofdrol. Via fotografie, een plattegrond, of visualisatie. Altijd passend, persoonlijk en op maat gemaakt. Ons team geeft ieder huis de juiste aandacht om op te vallen. In een presentatie op funda, jouw website of in een brochure.

VR

RE

AD Y

Bestel jouw eerste presentatiepakket en krijg 25% korting!

088 - 678 6789

www.blinqlab.nl

info@blinqlab.nl


6

12

MINISTER KAJSA OLLONGREN: “HET VIZIER VAN ALLE PARTIJEN IS GERICHT OP VERSNELLING VAN DE BOUW”

18

STARTERS: GEEN LAPMIDDELEN VOOR STARTERS, MAAR ECHTE OPLOSSINGEN

24

in dit nummer

KLIMAAT, WARMTE- EN ENERGIEVOORZIENING VERANDEREN. HOE SPELEN WE DAAROP IN?

VOL GAS VAN HET GAS AF. MAAR HOE? EN WAAR? NEVACON DEELSESSIE

no nonsense

De Nationale woonagenda staat; nu snel doorpakken

5

actueel

Minister Kajsa Ollongren: “Het vizier van alle partijen is gericht op versnelling van de bouw”

6

Starters: Geen lapmiddelen voor starters, maar echte oplossingen

12

Klimaat, warmte- en energievoorziening veranderen. Hoe spelen we daarop in?

18

Vol gas van het gas af. Maar hoe? En waar?

24

Tweeluik met woningmarkteconomen ING en Rabobank over particuliere beleggers en huizenbubbels

28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Keuze tussen prijs-kwaliteitverhouding en hoeveelheid vrije tijd

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Wat is de waarde van een taxateur?

23

Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Fosfaatrechten: een enkele lach en veel tranen

27

Kadaster – Zijn woningen in grote steden duurder dan daarbuiten?

33

achtergrond

Uit de media

4

Marktonderzoek

15

Uit de rechtspraak – Spreekplicht of zwijgrecht over lastige buren?

16

Makelaar van de Maand – Aankoopmakelaar JAAM.NL

30

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

34

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3


UIT DE MEDIA

Aantal verstrekte hypotheken daalt, hypotheekomzet stijgt met ruim 3% Het aantal verstrekte hypotheken is in het eerste kwartaal van 2018 met 3% ge-

daald ten opzichte van het eerste kwartaal in 2017. Dit blijkt uit De Hypotheekupdate van IG&H over het eerste kwartaal van 2018. De gemiddelde hypotheeksom

Kadastercijfers publicatie mei 2018

komt het eerste kwartaal van dit jaar voor het eerst boven de 300.000 euro. Dit is

een stijging van 2% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2017 en een stijging

Aantal geregistreerde Aantal verkochtewoningen woningen Aantalgeregistreerde geregistreerde verkochte verkochte woningen

van 7% ten opzichte van het eerste kwartaal in 2017.

Nederland Nederland -- totaal totaal

27.500 27.500

Minder verstrekte hypotheken, starters grootste dalers

25.000 25.000

minder dan in het laatste kwartaal van 2017 en 3% minder dan in het eerste kwar-

taal van 2017. De verstrekte hypotheken lopen jaar-op-jaar het sterkst terug onder

Aantal Aantal

In het eerste kwartaal van 2018 zijn er 80.000 hypotheken afgesloten. Dat is 19%

starters (-11%). Ook onder doorstromers loopt het aantal verstrekte hypotheken

22.500 22.500 20.000 20.000 17.500 17.500

ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden terug (-2%). Het aantal

15.000 15.000

oversluiters stijgt daarentegen met 4%. De positie van starters lijkt steeds verder

Mei Mei ’17 ’17

Jul Jul ’17 ’17

Sep Sep ’17 ’17

te verslechteren. Waar in 2014 het aantal starters nog groter was dan het aantal

doorstromers, vertegenwoordigen doorstromers nu ruim de helft van de markt en

Mar Mar ’18 ’18

Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster

Leeftijd Leeftijd koper koper -- Woningtype Woningtype appartement appartement

2500 2500

Ontwikkeling aantal hypotheken per type sluiter

2000 2000

50.000 40.000

38.249

30.000

21.536 20.013

20.000

Aantal Aantal

Aantallen

Jan Jan ’18 ’18

Aantal geregistreerde Aantal verkochtewoningen woningen Aantalgeregistreerde geregistreerde verkochte verkochte woningen

starters nog iets minder dan een kwart.

10.000 0

Nov Nov ’17 ’17

Totaal Totaal

1500 1500 1000 1000 500 500

Q3 Q4 2014

Bron: Kadaster, IG&H.

Q1

Q2 Q3 Q4 2015 Starters

Q1

Q2 Q3 2016 Doorstromers

Q4

Q1

Oversluiters

Q2 Q3 2017

Q4

Q1 2018

0 0

Mei Mei ’17 ’17

Jul Jul ’17 ’17

25 25 jaar jaar en en jonger jonger 55 55 tot tot 65 65 jaar jaar

120 120

Prijsindex Prijsindex(2015=100) (2015=100)

daald. Hierdoor wijken woningkopers uit naar omliggende gemeenten, waardoor ook hier de prijzen inmiddels snel stijgen.

117,5 117,5 115 115 112,5 112,5 110 110

Mei Mei ’17 ’17

Jul Jul ’17 ’17

Zo zijn in Amsterdam de woningprijzen in vijf jaar tijd met 65% gestegen. De

15 Steden) van 25%. Wat verder opvalt is dat de olievlek steeds groter wordt: het

dam de prijzen met 27% gestegen. De omliggende gemeenten presteren inmiddels

ook beter dan de rest van Nederland, maar het effect blijft nog beperkt. In Den Haag zijn de woningprijzen de afgelopen vijf jaar met 43% gestegen versus 33% in de omliggende gemeenten.

4 |

Mar Mar ’18 ’18

Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster

100 100

50 50

0 0

Q2 Q2 2017 2017

2-onder-1-kap 2-onder-1-kap Tussenwoning Tussenwoning

Bron: Kadaster.

| VAS T G OED AD VISEU R

Jan Jan ’18 ’18

Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster

Nederland Nederland -- Per Per woningtype woningtype

150 150

Prijsindex Prijsindex(2015=100) (2015=100)

gende gemeenten volgen met gemiddeld 30%. De laatste twee jaar zijn in Rotter-

Nov Nov ’17 ’17

Prijsindex (PBK) Prijsindex BestaandeKoopwoningen Koopwoningen (PBK) Prijsindex Bestaande Bestaande Koopwoningen (PBK)

een groot verschil met de prijsstijging in de rest van Nederland (exclusief de Top

Ook in Utrecht zijn de prijzen afgelopen vijf jaar met 42% gestegen en de omlig-

Sep Sep ’17 ’17

Prijsindex Prijsindex

omliggende gemeenten volgen met een gemiddelde prijsstijging van 45%. Dit is

afgelopen jaar stegen in Almere de prijzen zelfs sneller dan in Amsterdam.

Mar Mar ’18 ’18

Nederland Nederland -- Totaal Totaal

122,5 122,5

met 40% gestegen, aldus Calcasa. Deze stijging bedroeg in de rest van Nederland

steden, waar de woningprijzen het snelst zijn gestegen en het aanbod sterk is ge-

Jan Jan ’18 ’18

35 45 35 tot tot 45 45 jaar jaar 45 tot tot 55 55 jaar jaar Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster

Prijsindex (PBK) Prijsindex BestaandeKoopwoningen Koopwoningen (PBK) Prijsindex Bestaande Bestaande Koopwoningen (PBK)

In de afgelopen vijf jaar is de woningprijs in de 15 grootste steden van Nederland

randgemeenten bereikt. Dit ‘olievlekeffect’ is het sterkst rondom de vier grote

Nov Nov ’17 ’17

Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster

Enorme prijsstijging steden bereikt randgemeenten

slechts 25%. Inmiddels hebben de forse prijsstijgingen in de grote steden ook de

Sep Sep ’17 ’17

25 25 tot tot 35 35 jaar jaar 65 65 jaar jaar en en ouder ouder

Q3 Q3 2017 2017

Appartement Appartement Vrijstaand Vrijstaand

Q4 Q4 2017 2017

Q1 Q1 2018 2018

Hoekwoning Totaal Hoekwoning Totaal Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster Publicatiedatum: 22-5-2018 | Kadaster

JUNI 2018


NO NONSENSE

de nationale woonagenda staat; nu snel doorpakken Het ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ was de afgelopen maanden niet van de lucht. Met de Nationale woonagenda van onder andere bouwers, wooncorporaties, projectontwikkelaars, institutionele beleggers en makelaars is er nu een basis die ook echt voor concrete resultaten moet gaan zorgen; tot 2025 moeten er jaarlijks 75.000 woningen worden gebouwd. Minister Ollongren heeft het initiatief genomen om een versnelling teweeg te brengen in de bouwagenda. Als ik haar goed in Vastgoed Adviseur beluister, is zij niet van plan de teugels voorlopig los te laten. Als plannen in de knel komen, zal zij aanjager zijn. Maar leidt dit tot voldoende concrete resultaten?

‘H

et ministerie van BZK draagt eraan bij dat bur-

gen. Neem de Retailagenda als voorbeeld, in het leven

energiezuinige woningen in een buurt waar

meentelijke belangen op provinciaal niveau samen met

gers kunnen wonen in betaalbare, veilige en

iedereen meetelt en meedoet en het prettig leven is’. Een mooie missie waar deze Nationale woonagenda nu

echt handen en voeten aan moet gaan geven. Een

geroepen door oud-minister Kamp. Daar werden gede markt in een ruimer perspectief geplaatst en worden plannen beter op elkaar afgestemd.

enorme versnelling van de woningbouw bewerkstellin-

Zo’n aanpak heeft ook voor de woningmarkt grote voor-

voor een aparte minister van Wonen niet misplaatst zou

grondbeleid een breder maatschappelijk kader. Dan kan

gen, wordt op zich al een hele kluif. Een opgave waar-

zijn geweest. Maar deze versnelling ook nog koppelen aan verduurzaming en een energietransitie, daar heb-

ben we de komende jaren onze handen vol aan. De tijd

voor voornemens en ambities is nu dan ook echt voorbij. En daar wringt de schoen toch enigszins. Want de vraag blijft: wie gaat wat waar en wanneer doen? Belangrijke rol provincies

De minister gaat samen met regio’s overleggen waar de

belangrijkste knelpunten in de bouwopgave en plancapaciteit zitten. Het Expertteam Versnellen Woningmarkt

kan daarbij een signalerende en probleemoplossende

rol spelen. Maar voorlopig hebben de gemeenten bij monde van VNG zich nog niet gecommitteerd aan de

delen. Dan krijgen zaken als het economisch belang van

de vraag wie offert waar een stukje minder waardevol groen op? beter en met ‘groen’ beleid worden beant-

woord. Er is een ruimere scope op de verhuisstromen zodat duidelijker wordt wat een omvangrijk nieuw-

bouwproject in de ene gemeente doet met de vraag

naar bestaande bouw in de wijde omgeving. Een stu-

rende aanpak op provinciaal niveau in samenspraak met gemeenten en de markt kan concrete bouwlocaties

en prestatieafspraken afdwingen. Want voorlopig neemt het aantal bouwvergunningen alleen maar af. In

het eerste kwartaal van 2018 daalde het aantal afgege-

ven vergunningen om woningen te bouwen met 3,3% op jaarbasis.

woonagenda. Natuurlijk, veel collegeonderhandelingen

Maar het is aan de Rijksoverheid om de lijnen uit te zet-

op dit moment een cruciale rol als het om investeringen

bevolkingspiramide met een groot aantal babyboo-

zijn nog niet afgerond. Maar juist de gemeenten spelen

in nieuwbouwlocaties, plancapaciteit en een gunstig grondbeleid gaat.

Ik ben er een groot voorstander van om meer verant-

woordelijkheid bij de provinciale bestuurslaag te leg-

ten en daar ook regie op te voeren. Een kantelende mers, verduurzaming en een grootschalige energietran-

sitie vragen om een centrale regie in de woningmarkt. De contouren zijn met de woonagenda geschetst, nu moeten we snel gaan inkleuren. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar


drs. karin (kajsa) hildur ollongren Studie:

o.a. Geschiedenis aan de UvA

Internationale Betrekkingen aan Instituut Clingendael École Nationale d’Administration in Parijs Loopbaan:

Start loopbaan bij ministerie van Economische Zaken

2001 – directeur Europese Integratie ministerie Economische Zaken

2005 – tevens plaatsvervangend directeur-generaal Economische Politiek 2007 – plaatsvervangend secretaris-generaal ministerie Algemene Zaken 2011 – secretaris-generaal ministerie Algemene Zaken

2014 – wethouder- en locoburgemeester in Amsterdam

2017 – minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2017 – tevens vice minister-president

(Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)


ACTUEEL | Woningmarkt

minister kajsa ollongren:

“het vizier van alle partijen is gericht op versnelling van de bouw” Kajsa Ollongren, minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, is blij dat – anders dan vroeger – iedereen zich bewust is van de problemen op de woningmarkt. “Ik ben positief gestemd over de ambities”, zegt ze, “maar laten we ook erkennen dat het jaren gaat duren voor we deze problemen hebben opgelost. De opgave is groot; vergelijkbaar met de Vinex-operatie uit de jaren 80. Dat probleem lossen we alleen op als we goed samenwerken met alle partijen.” De Nationale woonagenda 2018-2022 is gereed. Wat zijn de

komende jaren de belangrijkste uitdagingen zodat Neder-

“W

landers betaalbaar, veilig en energiezuinig kunnen wonen?

de regio’s Amsterdam, Utrecht, Den Haag-Rotterdam en Groningen.”

e hebben drie speerpunten geformuleerd:

Kunt u dat wel regelen vanuit Den Haag?

(waaronder de mogelijkheden van een fonds

dat doe ik dus ook niet. Samen met de regio’s brengen we

het versnellen van bestaande bouwplannen

voor voorfinanciering van complexe binnenstedelijke transitie), de betaalbaarheid van de gereguleerde sector, waar-

voor vóór de zomer een nieuw akkoord wordt gepresen-

teerd, en het beter benutten van de bestaande voorraad, met daarbij de aanpak van excessen in de toeristische verhuur, malafide verhuurders en problematische vakantieparken. Bij de uitwerking zoeken we de samenwerking met een groot aantal betrokken partijen.”

Hoe gaat u de regierol effectief oppakken en partijen aansturen c.q. aanjagen om de woningbouw te vergroten en versnellen?

“Het vizier van alle betrokken partijen is gericht op sneller bouwen, betere benutting van de bestaande mix en een goede mix van woningen. De middenhuursector is daarbij

een belangrijk aandachtspunt, want dat was jarenlang een ondergeschoven kindje.

Niemand kan die enorme opgave alleen aan. De proble-

matiek is heel divers: in sommige regio’s is sprake van een overspannen woningmarkt, in andere gebieden is krimp

het probleem. De gemeentes en de provincies bepalen,

“Dat kan niet zolang je in een ivoren toren blijft zitten, en de belangrijkste knelpunten voor die specifieke gebieden

in kaart. In sommige regio’s is sprake van te weinig plancapaciteit; in andere gevallen vragen gemeenten zich af of ze

wel over de nodige bevoegdheden beschikken en in enkele regio’s kunnen woningcorporaties een stimulans krijgen.”

Kunnen de Crisis- en herstelwet (Chw) en het Expertteam Versnellen Woningmarkt daarbij behulpzaam zijn?

“In sommige gevallen zeker. Met de Chw regelen we een aantal versnellingen in de procedures, waardoor een ge-

meente of provincie bijvoorbeeld sneller een besluit kan nemen over een ruimtelijk plan. In gevallen waarin wetten

en regels een belemmering zijn om tot versnelling van de woningproductie te komen, kunnen we de Chw inzetten.

Het Expertteam geeft gevraagd en ongevraagd adviezen

om de productie een stimulans te geven. Het team is nog te kort aan het werk om al resultaten te melden, maar ik

geloof zeker dat het een belangrijke bijdrage kan leveren. De leden van het team weten vanuit hun expertise heel goed waar de knelpunten zitten.”

maar ik zal de aanjager zijn en overleggen als plannen in

In hoeverre kan de Nationale Omgevingsvisie een rol spelen?

met de regio’s waar een grote vraag is naar woningen:

van overheden, het bedrijfsleven, maatschappelijke organi-

de knel komen. Ik ben begonnen met een serie gesprekken

“Onderwerpen zoals de bouwopgave vragen om coalities

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7


markt niet verdrukken: het proces blijft transparant; alle

partijen moeten kennis kunnen nemen van de wens van

de gemeente voor nieuwe werkzaamheden en alle partijen moeten dezelfde informatie krijgen om te bepalen of zij

willen meedoen. Om te zorgen dat partijen elkaar beter kunnen vinden, is er nu een Platform marktverkenning. Het is nu aan de lokale partijen om hiervan gebruik te maken.

Alle investeringen van corporaties in middenhuur moeten nog steeds plaatsvinden in wijken/buurten waar ook cor-

poratiebezit is, ze moeten een op de wijk-/buurtgerichte functie hebben. Maatschappelijk bestemd vermogen mag

niet weglekken en van staatssteun mag geen sprake zijn. De toezichthouder controleert jaarlijks of de corporatie ook echt marktconform te werk gaat zodat er een gelijk speel-

“Ik ga niet vooruit lopen op de uitkomsten van het

veld met marktpartijen is.”

Klimaatakkoord, maar er wordt o.a. gesproken over

Leidt meer regulering in het middensegment niet tot een

routekaarten naar 2030 per sector, over normering van de energieprestatie en over vormen van gebouwgebonden

waterbedeffect in andere segmenten?

“Lokale partijen moeten gezamenlijk afspraken maken die leiden tot een passende woningvoorraad. Bij afspraken over

financiering. Door schaalvergroting en innovatie moeten de

middenhuur is het belangrijk dat er evenwicht is tussen

kosten van energiebesparende maatregelen verder dalen”

markt om hierin te kunnen investeren. Zo voorkomen we

saties en burgers. Het gaat om een totaal-benadering voor alle actuele vraagstukken op het gebied van ruimtelijke

de maatschappelijke wensen, en de mogelijkheid van de zoveel mogelijk een waterbedeffect. Ik stimuleer die lokale partijen dan ook om naar het hele plaatje te kijken.”

ordening, waarbij je de diversiteit en de waarde van de

Samenstellers van de ‘Routekaart voor duurzame verstedelij-

spelen daarbij ook een rol; plannen voor woningbouw en

bouwen. Bent u het daarmee eens?

regio’s steeds in het oog houdt. De duurzaamheidsdoelen infrastructuur moeten in samenhang met elkaar wor-

den ontwikkeld. Uitbreidingen van woongebieden moeten goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. Dat vraagt

om intensieve samenwerking met bijvoorbeeld het minis-

terie van Infrastructuur en Waterstaat, maar ook met de

gemeenten, met vervoersbedrijven en met marktpartijen. Het gaat om slimme combinaties.”

king’ pleiten ervoor zowel binnenstedelijk als in het groen te “Mijn uitgangspunt is dat je eerst de mogelijkheden moet

bekijken voor bouwen in het binnenstedelijk gebied. In Am-

sterdam zijn er nog heel wat binnenstedelijke locaties waar je kunt bouwen. Rotterdam kan op verschillende plaatsen de hoogte in. Maar dat zal zeker niet overal lukken, dus het

is niet eerlijk om dat te vragen van gemeenten die deze mogelijkheden niet hebben.

Wat betekent aanpassing van de markttoets en verduidelij-

Overigens vind ik dat het vaak heel goed mogelijk is om

“Met de wijziging van de Huisvestingswet wordt duide-

de behoefte aan groen. Het gaat om de goede mix. Groen

king van de Huisvestingswet voor het middenhuursegment?

lijk gemaakt dat gemeenten middenhuurwoningen als

schaars kunnen aanmerken. Daarmee kunnen die wonin-

gen ook echt worden toegewezen aan middeninkomens en niet aan andere doelgroepen.

Met de wijziging van de Woningwet wordt de markttoets voor woningcorporaties vereenvoudigd, zodat zij gemak-

binnenstedelijk te bouwen terwijl je ook recht doet aan

is belangrijk in de stad; zeker als je kijkt naar de vraag om zogeheten klimaatadaptieve steden, maar ook als het gaat

om de aantrekkelijkheid van de woonomgeving. Gemeenten zullen die balans moeten vinden om ervoor te zorgen dat aan alle woonwensen recht wordt gedaan.”

kelijker middenhuurwoningen kunnen realiseren in her-

Wie moet ervoor zorgen dat de steden ‘groen’ oftewel kli-

ontstaat meer middenhuur op plekken waar dat nodig is,

“Dat is nu typisch zo’n onderwerp dat zich leent voor inten-

structureringsgebieden of voornamelijk sociale wijken. Zo en meer gemengde wijken.”

Private marktpartijen moeten voor niet-daeb de belangrijk-

ste partij zijn. Gaat dit met aanpassing van de markttoets veranderen?

“Middenhuur was en wordt geen kerntaak van de corporatie. Op twee manieren wordt gezorgd dat corporaties de

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

maatadaptief worden? De overheid of de burgers?

sieve samenwerking. Veel mensen zijn zich niet bewust van

het feit dat hun ‘versteende’ tuinen mede de oorzaak zijn

van wateroverlast. Ik vind dat je niet te veel verplichtingen moet opleggen, maar niemand is erbij gebaat dat straten blank staan. Er moet dus nog veel gebeuren op het gebied

van voorlichting. Overigens besteden we ook aan dat onderwerp veel aandacht in de Nationale Omgevingsvisie.”

JUNI 2018


Starters en senioren lijden het meest onder de woningmarkttekorten. Komen er voor hen specifieke maatregelen?

“Met NHG heb ik afspraken gemaakt waardoor het voor senioren eenvoudiger wordt om hun hypotheek over te sluiten naar een andere woning. Dat maakt het eenvou-

diger om te verhuizen. We hopen dat op die manier meer eengezinswoningen beschikbaar komen.

Daarnaast onderzoek ik of de NHG-premie meegefinancierd kan worden bij de aankoop van een woning.”

Moeten hypotheekrenteaftrek en leencapaciteit verder worden afgebouwd? Of is dat schadelijk voor de woningmarkt?

“De Loan-to-Value (LTV) staat nu op 100% en wat mij be-

treft blijft dat zo. Ik wil verantwoorde leningen. We moeten mensen beschermen tegen te hoge leningen. Voor starters

van nieuwe technieken en niet te vergeten voor de werk-

Daardoor zie je dat het ook voor deze doelgroepen in steeds

Wat de snelheid betreft: het is een fabel dat een ontwikke-

en zzp’ers geldt dat per bank maatwerk wordt geboden. meer gevallen mogelijk wordt om een hypotheek te krijgen. Sleutelen aan de overdrachtsbelasting en de hypotheekrenteaftrek? Daar is het regeerakkoord al ambitieus met

een verder versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek.” Kunnen zelfbouw, wooncoöperaties en bv. woningsplitsing een flankerende bijdrage leveren aan het woningtekort?

“Die initiatieven vullen een deel van de behoefte in. Het

zijn mooie voorbeelden van de manier waarop mensen hun woonwensen zelf realiseren. Het experiment waarmee

woningcorporaties met korting woningen mogen verkopen

aan een wooncoöperatie ga ik verlengen. En we onderzoeken de mogelijkheid van een stimuleringsregeling voor pi-

lotprojecten. Woningsplitsing kan ook een bijdrage leveren, net als het beter benutten van de bestaande voorraad.”

Er is een toeloop van particuliere beleggers op de woningmarkt? Een mogelijkheid om meer middenhuur te creëren? Of de doodsteek voor starters?

“Beleggers zijn belangrijk, zeker in de middenhuursector.

gelegenheid.

lingsproces tien tot twaalf jaar duurt. Dat kan gewoon veel

sneller. Beleggers stellen die eis ook: binnen vijf jaar starten met bouwen. Daar ben ik het van harte mee eens.”

Hoe kunnen nog deze kabinetsperiode 30.000 à 50.000 woningen van het gas af worden gehaald? En wie betaalt dat?

“Ik ga niet vooruit lopen op de uitkomsten van het Klimaat-

akkoord, maar er wordt o.a. gesproken over routekaarten

naar 2030 per sector, over normering van de energieprestatie en over vormen van gebouwgebonden financiering.

Door schaalvergroting en innovatie moeten de kosten van energiebesparende maatregelen verder dalen. Daarom is

er voor dit jaar alvast 90 miljoen euro uitgetrokken voor proeftuinen met aardgasvrije wijken.

De rol van gemeenten is cruciaal in de energietransitie. Daarom zullen de gemeenten uiterlijk in 2021 een planning hebben voor aardgasvrije wijken. Je moet daarbij natuurlijk

rekening houden met de aanpassing van de infrastructuur, zodat een weg maar één keer open hoeft.”

Door de lage rente is het voor hen natuurlijk ook een inte-

Twee werkgroepen doen vanuit BZK onderzoek naar zelfre-

grondprijzen vragen of complexen voor een lage prijs kopen

Is het niet tegenstrijdig dat taxateurs via zelfregulering/

ressante belegging. Maar we moeten wel eisen stellen: lage en vervolgens geen kwaliteit toevoegen, is natuurlijk niet de bedoeling. Dat staat ook in de Nationale woonagenda.

Overigens zijn beleggers op de woningmarkt niet nieuw. Ze hebben altijd al een belangrijke rol gespeeld. En vergeet

niet: beleggers kunnen heel goed rekenen. Ze stappen alleen in projecten die rendement opleveren. Dat vergt ook van hen de nodige inspanningen.”

Kunnen we én de bouw versnellen én duurzaam bouwen?

“We zullen wel moeten! En nieuwbouw is dé mogelijkheid om te verduurzamen! Ik begrijp best dat je projecten die al

lang in de pijplijn zitten, niet zomaar even kunt wijzigen, maar bij nieuwe plannen zijn energieneutrale woningen

het uitgangspunt. Voor de bestaande bouw moeten we blijven zoeken naar alternatieven voor het aardgas. Ver-

duurzaming biedt ook volop kansen voor de ontwikkeling

gulering van taxateurs en modelmatige waardebepalingen. doorlopend toezicht rapporten steeds verder verbeteren,

terwijl er geen controle/validatie is op instituten die modelmatige waarden afgeven?

“Een kwalitatief goede en betrouwbare taxatie is essentieel

voor een gezonde woningmarkt: consumenten moeten niet meer lenen dan verantwoord is. In de LTV is de taxatie-

waarde de value. Als de taxatiewaarde steeds afwijkt van de daadwerkelijke waarde, kunnen consumenten meer of minder lenen dan beoogd is volgens de LTV.

De twee werkgroepen moeten zorgen voor meer inzicht in de kwaliteit van het taxatieproces en de verbetering daar-

van. Voor zowel fysieke als modelmatige taxaties wordt ge-

keken hoe de kwaliteit van de taxaties ervoor staat én hoe we het fysieke en het modelmatige taxatieproces verder

kunnen verbeteren. Ik blijf daarover ook graag in gesprek met de sector.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog


ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.

Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.

WWW.SCVM.NL


COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

keuze tussen prijskwaliteitverhouding en hoeveelheid vrije tijd Het is geen nieuws dat de Nederlandse koopwoningmarkt duidelijke regionale verschillen kent, als gevolg van verschillen in de woningvoorraad en vooral de uitgeoefende woningvraag. Vaak zien we zelfs op lokaal niveau dat de verhouding tussen vraag en aanbod al verschillen. Toch maakt de koopwoningmarkt over het algemeen en op de langere termijn een vergelijkbare ontwikkeling door binnen deze regionale woningmarktgebieden. Het is ook geen nieuws dat de koopwoningmarkt een zeker ‘rimpeleffect’ vertoont. Trends in de woningvraag, het woningaanbod en de koopprijsontwikkeling zetten zich niet in alle regio’s op hetzelfde moment en in dezelfde mate in. Bij woningschaarste is er sprake van een rimpeleffect en rijst de vraag

H

waar ga ik wonen?

et rimpel-effect geldt iets minder in tijden van neerwaartse correcties, zoals we hebben gezien

bij het uitbreken van de crisis in 2008 toen

liteit voor hetzelfde geld. Marktwerking in optima forma, zou je kunnen zeggen.

iedereen stil zat. Vertrouwen komt te voet en gaat te

Meer reistijd – én geld

bevestigt het bestaan van dit rimpeleffect weer.

gebieden betekent natuurlijk ook meer reistijd én reis-

paard. Het herstel van de koopwoningmarkt vanaf 2013 Aanvankelijk nam het aantal transacties met name in

de grote steden in de Randstad sterk toe; gevolgd door een snelle koopprijsstijging. Dat is te verklaren vanuit

de enorme latente woningvraag in de directe omgeving van de concentraties van werkgelegenheid. Later volgen de middelgrote steden en daarna ook de steden in de periferiegebieden van Nederland. Middeninkomens buiten spel

Doordat de nieuwbouwproductie onvoldoende ade-

quaat kan reageren op deze aantrekkende woning-

Maar deze verschuiving naar regionale woningmarkt-

kosten om bij het werk te komen. Juist voor de middeninkomens komt bij de keuze voor de regio het

huishoudbudget toch extra onder druk te staan. Ook komt er meer druk te liggen op het (snel)wegennet en

de infrastructuur van het openbaar vervoer. Het forensenverkeer neemt immers toe. En niet alleen binnen de

Randstad moet er dan meer worden gereisd; ook in de meer perifere regio’s zien we recentelijk vergelijkbare verschuivingen in de woningvraag ontstaan; van grotere steden naar kleinere steden.

markt, raken vraag en aanbod van koopwoningen de

De marktwerking op de woningmarkt raakt elke keer

prijzen van woningen stijgen daardoor zo snel, dat met

daarom niet eens tijd om de inefficiëntie van de woning-

laatste twee jaar steeds verder uit balans. De koopname de middeninkomensgroepen in de (grote) steden

in de Randstad buitenspel komen te staan. De gunstige prijs-kwaliteitverhouding die tijdens de crisis was ont-

staan, verdwijnt als sneeuw voor de zon. De vierkante

meter prijs loopt in die periode met 20% tot 40% op in

de grote steden. Ook de huishoudens met hogere inkomens gaan zich immers heroriënteren op de woning-

markt. Men heeft daarbij de keuze tussen een ongun-

stige prijs-kwaliteitverhouding nabij het werk óf extra

weer het algemeen belang van ons allen. Wordt het

markt aan te pakken door meer geconcentreerd nieuw-

bouw te realiseren nabij de economische motoren van Nederland? Is het geen tijd voor een herziening van het

nieuwbouwbeleid van de overheid? Want het gaat hier

dus om meer dan de individuele keuze tussen geen gunstigere verhouding in prijs-kwaliteit en het verlies aan vrije tijd door extra reistijd. ■

Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB - TU Delft

reistijd voor het woon-werk-verkeer en meer woonkwa-

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1


ACTUEEL | Starters

starters: geen lapmiddelen voor starters, maar graag echte oplossingen ‘Zo kunnen starters in grote steden toch een woning vinden’. Kleine woninkjes met veel gemeenschappelijke ruimtes worden vaak als dé oplossing van de startersproblematiek gezien. Maar daar denken Myrthe Baaij en Daan van der Werf van Academie van de Stad in Amsterdam heel anders over. Ze hebben betere alternatieven.

“E

igenlijk ben ik er ook wel een beetje klaar mee”,

onder de loep hebben. Myrthe woont met haar vriend in,

Amsterdam, bij Academie van de Stad, een stichting

huisje’ in Leiden. Het stel werkt in Amsterdam, maar het

verzucht Myrthe Baaij ergens tijdens ons gesprek in

die studenten met de samenleving verbindt. Naast haar Daan van der Werf, voormalig lid van Denktank Starters-

woning en inmiddels net als Myrthe projectcoördinator bij Academie van de Stad. Hier wordt sinds enige tijd gezocht

naar nieuwe oplossingen voor de buitengewoon lastige

situatie waarin starters in Amsterdam zich bevinden. Maar ook starters buiten de metropool ondervinden de no-

dige problemen bij het vinden van een geschikte woning. Starters met een baan zijn in de sociale huursector niet

“Om te beginnen doen er allerlei mythes over starters de ronde. Die gaan er onder meer van uit dat de starter flexibel is, sportief, jong, hip en trendy, alles wil delen, klein wil wonen, een sportschool beneden wil hebben, zzp’er is. Dat soort aannames vertaalt zich in woonconcepten die zich sterk richten op het fysieke aspect. Hip, innovatief, het gaat dan vooral uit van de ruimte” welkom en de particuliere huursector is veel te klein. En

in de koopsector zijn de leennormen aangescherpt. Alleen

als ouders met een spaarpotje bijspringen, wordt de kans

op een koopwoning vergroot nu de prijzen de pan uitrijzen. Myrthe en Daan zitten middenin de problematiek die ze

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

zoals ze het zelf omschrijft, ‘een klein, oud en krakkemikkig

lukt ze maar niet om iets in de hoofdstad te vinden. “Het is

voor een starter enorm frustrerend om te proberen ertussen te komen. Voor ons is een woning van rond de 275.000

echt de bovengrens. Eigenlijk ben je gek als je dat betaalt, als je ziet wat je ervoor krijgt. Maar er is altijd iemand die het zo cash neerlegt – en vaak net even meer dan jij

kunt bieden – of er is een grote belegger die even met de

geldzak schudt voor buy-to-let. En je merkt dat makelaars onder enorme druk staan. Voor ons is zo’n aankoop een

hele stap, je wilt even nadenken en misschien nog een keer kijken. Maar die kans krijg je niet.” HEILLOZE MISSIE

“Het is ‘Voor jou tien anderen’, vult Daan haar aan. Nog niet zo lang geleden afgestudeerd, begon zijn zoektocht

naar een woning in Amsterdam toen zijn studie eindigde. “Je hebt een half jaar om vanuit je studentenwoning de

volgende stap te maken. Ik heb alles overwogen. Inschrij-

ven bij Woningnet voor een sociale huurwoning: kansloos, na tien jaar ben je de eerste. Een verhuurmakelaar wil niet

eens zaken met je doen: je loopt tegen een veel te hoge

huur en inkomenseis aan. En kopen is al helemaal out of

the question. Dus je moet mazzel hebben én een netwerk; ik kon intrekken bij vier vrienden.” Niet alleen (potentiële) starters zelf maar ook Woningstichting De Key worstelt

met de startersproblematiek. “Zij kwamen daarom zo’n an-

derhalf jaar geleden naar de Academie van de Stad met de vraag: ‘Kunnen jullie als jonge organisatie meedenken over

JUNI 2018


OORZAKEN ACHTERSTAND STARTERS OP WONINGMARKT • Beperkt aanbod betaalbare woningen nieuwe oplossingen voor de starter op de woningmarkt’.

Uit die vraag is de Denktank Starterswoning ontstaan. Hierin zitten starters, maar ook mensen die al een woning hebben. Vanuit de praktijk zijn we tot vier (financiële) concepten gekomen.”

MYTHES EN SCHIJNOPLOSSINGEN

“Bij het zoeken naar mogelijke alternatieven liepen we al

snel tegen een aantal zaken aan”, zeggen Myrthe en Daan. “Om te beginnen doen er allerlei mythes over starters de ronde. Die gaan er ondermeer van uit dat de starter

• Minder mogelijkheden voor singles • Beperkte hypotheekmogelijkheden

• Concurrentie doorstromers, expats en beleggers is groot

• Leencapaciteit lagere en middeninkomens achtergebleven • Geldverstrekkers houden geen rekening met carrièrepad • Invloed studieschulden op leencapaciteit

• Aantal startersleningen nog steeds lager dan in 2015 • Verplicht aflossen in 30 jaar Bron: Hypotheekshop

flexibel is, sportief, jong, hip en trendy, alles wil delen, klein

eigen ontluisterende ervaringen op de Amsterdamse wo-

Dat soort aannames vertaalt zich in woonconcepten die

concepten. Bij het concept Woonfonds staan meerdere

wil wonen, een sportschool beneden wil hebben, zzp’er is. zich sterk richten op het fysieke aspect. Hip, innovatief, het gaat dan vooral uit van de ruimte.” Het is precies dat soort

oplossingen dat leidt tot mythes: kleine woninkjes met

veel gemeenschappelijke ruimte. ‘Daar hebben jongeren behoefte aan’, beweren makelaars en directeuren van

bouwondernemingen. “Nee”, zegt de Denktank bij monde

van Myrthe en Daan. “Jongeren komen erop af omdat er

niets anders is. Niet omdat ze het graag willen. Het is puur een vraag uit wanhoop, het zijn geen duurzame oplos-

singen. De drempels naar de woningmarkt blijven op die manier bestaan.”

VIER CONCEPTEN

De zoektocht van Denktank spitste zich toe op de jonge starter. Myrthe en Daan: “Op onze website Denktank-

starterswoning.nl hebben we een aantal soorten starters uitgelicht in de vorm van persona’s.” Deels vanuit de

ningmarkt ontwikkelden de Denktank deelnemers vier huurders samen garant voor de inkomenseis. Het concept

Doorstroomhuis is op het al bestaande koopgarantsysteem

gebaseerd. De starter koopt een corporatiewoning onder de marktwaarde, bij verkoop wordt de woning eerst weer

aan de corporatie aangeboden. Het derde concept Kansrijk

Loten moet het aloude systeem van loting in leven houden en zo aangepast worden dat jongeren er sneller mee geholpen zijn. Het vierde concept kreeg de naam Spaarpotje, dit

concept wordt samen met de Key gerealiseerd. De jaarlijkse

huurverhoging wordt omgezet in een spaartegoed voor de huurder. Na een huurcontract van vijf jaar zijn er daarna

wat meer middelen om de volgende stap te zetten. “We merkten bij een afsluitend debat van de eerste fase met alle betrokken partijen en jongeren dat elk van deze concepten

voor een klein deel kan bijdragen aan de startersproble-

matiek. Met alle concepten samen kunnen we als starter verder.” ■

Tekst: Henk de Kleine

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3


Wilt u makelaar of taxateur worden? Kies voor een opleiding van Beroepsopleiding Makelaars B.V.. Bij ons gaat u voor een moderne, actuele en praktijkgerichte opleiding waarin de makelaar-taxateur centraal staat. Word dé ondernemende makelaar-taxateur die weet wat belangrijk is voor zijn klanten.

E-learning

Bij ons studeren? Kiezen voor Beroepsopleiding Makelaars is kiezen voor:

Actueel

• E-learning ondersteund met lesbijeenkomsten • Onderwijs dat aansluit bij de actualiteit in de markt

Innovatief

• Lesmateriaal ontwikkeld vanuit de praktijk • Een laagdrempelige en toegankelijke organisatie

Toegankelijk

• Studeren waar en wanneer je dat wilt op computer, tablet of smartphone

Netwerken

• De mogelijkheid tot deelname aan netwerkbijeenkomsten met ervaren makelaars

> Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

> Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorie-

De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen is de

opleiding Makelaar-Taxateur Woningen geïnnoveerd

vervolgopleiding van de Theorieopleiding Makelaar-Taxateur

naar een moderne opleidingsvorm.

Woningen. Ook deze opleiding is gemoderniseerd.

• De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docent.

bevat E-learning.

Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 2 jaar.

• Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 5 maanden.

De Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

bestaat uit de modules:

bestaat uit de modules:

• Woningmarkt en economie

• Woningfinanciering

• Bemiddelen Woningen

• Huur-Verhuur

• Taxeren European Valuation Standards

• Koop-Verkoop

• Taxatieleer

• Woning en leefomgeving

• Bouwkundig inspecteren

Start opleiding najaar 2018

> inschrijven

(E-learning) • Taxeren Veldwerk Woningen Start opleiding najaar 2018

Kijk voor meer informatie, alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl


MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Bouw in het groen

Particuliere beleggers woningmarkt

Niet al het groen buiten de stad is even waardevol. Daar kunnen we bouwen. Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

50

%

Oneens

50

%

Particuliere beleggers verpesten de woningmarkt.

Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

62

%

Oneens

38

%

marktrapportage Demografie en de woningmarkt De vraag naar eengezinswoningen is onverminderd hoog, hoewel er steeds meer alleenstaanden op de woningmarkt zijn. De groei van het aantal alleenstaanden bestaat de komende decennia bijna uitsluitend uit senioren (80% is 65-plusser). Eengezinswoningen zijn niet alleen in trek bij jonge gezinnen, maar ook bij ouderen. Ouderen willen vaak niet hun eengezinswoning verruilen voor een kleiner huis, zo blijkt uit onderzoek van RIGO Research en Advies. Als zij wel verhuizen, gebeurt dit in de helft van de gevallen naar een andere eengezinswoning. Maar ook jonge gezinnen wonen het liefst in een eengezinswoning buiten de grote stad. Dit leidt in toenemende mate tot een mismatch tussen vraag en aanbod.

Thuis in de toekomst

Thuis

Marktpartijen willen samen met de overheid komen tot een gezamenlijke routekaart om de opgave van bijna 1 miljoen woningen in 2030 te realiseren. Volgens hen is het zinloos om ideologisch te blijven debatteren over binnenstedelijke versus buitenstedelijke woningbouw, beide zijn nodig. De uiteenlopende woonwensen van de burger staan voorop: niet iedereen wil in het drukke stadscentrum wonen, er is ook grote vraag naar buitencentrum, groenstedelijke, dorpse en landelijke woonmilieus. Dit stellen 14 kapitaalkrachtige projectontwikkelaars, beleggers en bouwondernemingen in de Investeringsstrategie Duurzame verstedelijking ‘Thuis in de Toekomst’.

in de toekoms

Routekaart voor

duurzame verst

t

edelijking

1

Aardgasloze nieuwbouw, nulmeting woningbouw 2018 Vier op de tien nieuwbouwwoningen werden vorig jaar zonder aardgasaansluiting opgeleverd. Het aandeel gasloze nieuwbouw stijgt snel. Dat blijkt uit onderzoek van RIGO Research en Advies onder 56% van de gemeenten. In de Randstad wordt al meer dan de helft van de nieuwbouw zonder gas gebouwd. De komende vijf jaar wordt minstens 53% van de nieuwbouw aardgasloos, blijkt uit bouwplannen. Er zijn grote verschillen tussen gemeenten, 41% zegt in 2017 geen enkele woning gasloos te hebben opgeleverd. In Noord-Holland is bij 68% van de aanvragen voor omgevingsvergunningen geen gas gepland. In Drenthe ligt dat aandeel op 14%. De meeste gemeenten wil binnen niet al te lange termijn volledig aardgasloos bouwen. 76% van de consumenten geeft bij de keuze voor een nieuwbouwwoning de voorkeur aan gasloos.

Burgerparticip atie in de warmtetran sitie

Een handreiki Hoe Publicatie richt jeburgerparticipa een wooncoöperat tie iniede op? warmtetransiti / Een handreiking e

ng voor beleidsm

voor initiatiefnemers

akers

Burgerparticipatie in de warmtetransitie, een handreiking voor beleidsmakers Platform31 deed onderzoek in vier pilotwijken in Wageningen, Nijmegen, Haarlem en Rotterdam. Zij wil gemeenten en gemeenteraden handelsperspectief bieden om burgers actief te laten participeren in de warmtetransitie. Voor een succesvolle transitie moeten zij hun gedrag en woon- en leefomgeving aanpassen. Maar hoe krijgen we 7,7 miljoen huishoudens mee naar een andere manier van koken en stoken? En andersom: hoe helpen wij bij de overstap naar een aardgasvrij leven? Het onderzoek moet ook inspiratie bieden aan bewonersorganisaties en professionals die vanuit de regio betrokken zijn bij de warmtetransitie.

Urban Insights monitor – Duurzaamheid Uit onderzoek van USP Marketing Consultancy blijkt dat slechts 1 op 3 Nederlanders meer wil betalen voor een duurzamere woning. De meerderheid hecht waarde aan een duurzame woonomgeving (71%) en woning (64%). 1 op de 3 Nederlanders staat neutraal ten opzichte van een duurzame woning. Besparingen en bewezen technologie zijn redenen om zonnepanelen toe te passen en de woning extra te isoleren. Slechts 1 op de 3 Nederlanders (31%) zegt bereid te zijn om maandelijks iets meer te betalen aan woonlasten voor een duurzamere woning, onder sociale huurders is dat 27%. Juist de oudere (babyboom) generatie zegt het meest open te staan voor extra investeringen ter verbetering van de duurzaamheid van de woning.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5


UIT DE RECHTSPRAAK

spreekplicht of zwijgrecht over lastige buren? Een verkoper probeert zijn woning zo gunstig mogelijk in de markt te zetten. Alle positieve eigenschappen worden breed uitgemeten. De schaduwkanten worden zo goed en zo kwaad als het kan weggemoffeld. Het liefst vertelt een verkoper niets over de nadelen van de woning. Volgens vaste rechtspraak moet een verkoper echter de koper op de hoogte stellen van onzichtbare gebreken. Maar hoe zit dat met nadelen die geen verband houden met de fysieke eigenschappen van de woning, zoals onmogelijke buren? De rechter had daar een duidelijke mening over.

M

eneer en mevrouw Appels hadden een oude wo-

Dit was voor Van Iersel natuurlijk een vervelend incident.

daar nauwelijks een tuin, zodat het dagelijks

meneer wakker vanwege een oranje gloed. Toen meneer

ning in een wat volkse wijk. De huizen hadden

leven zich ook vrij vaak op straat afspeelde. Bovendien wa-

ren de woningen gehorig. Alle reden dus voor de verkopend makelaar om de woning aan te prijzen als een ‘authentieke

woning in een gezellige buurt’. De koper, familie Van Iersel, kon dat na de eerste bezichtiging volmondig erkennen. De kleine woonkamer bevatte leuke ornamenten. Bij de bezichtiging troffen zij de bejaarde buurvrouw in het voortuintje

van twee vierkante meter aan. Het leek hen een aardige oudere mevrouw. Niets stond de koop in de weg. GLASGERINKEL

Al snel nadat de familie Van Iersel haar intrek had genomen

in het gekochte huis werd de rust verstoord door brekend glas en een enorm geschreeuw, alsof een varken werd ver-

moord. Geschokt liepen meneer en mevrouw Van Iersel het

huis uit om poolshoogte te nemen. Het complete bankstel van de bejaarde buren bleek op straat te liggen. Zij zagen

de bejaarde buurvrouw nog net een bierflesje naar de

buurman gooien, naar verluid 89 jaar. Hij wist deze aanval

te pareren door tijdig de deur dicht te smijten. De andere buren hadden inmiddels de politie gebeld en binnen een uur was de rust wedergekeerd.

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Maar helaas, daar bleef het niet bij. Vier nachten later werd

uit het raam keek, bleek in het tuinhuisje van zijn buren een uitslaande brand te zijn. Gelukkig had de brandweer niet veel moeite met het bluswerk, het huisje was klein. Op straat hoorde Van Iersel het volledige verhaal, opnieuw van andere buren: de twee bejaarden, hij dus 89 en zij 84, leef-

den al jarenlang op voet van oorlog met elkaar. De relatie was er niet beter op geworden toen deze buurman met wel heel veel interesse keek naar ‘een jong ding’ van 78. Om de haverklap was het een gedoe van jewelste. Gedurende de gehele dag en met name tussen 23.00 en 02.00 uur was er

ruzie, gepaard gaande met schreeuwen, schelden en slaan. Iedere week sneuvelde er wel een ruit en ook de woning en

de schuur werden regelmatig getroffen door calamiteiten met als klap op de vuurpijl de onderhavige brand. Daar-

naast had de buurt flinke overlast van grote groepen vogels

die werden gelokt doordat de buren meermalen per dag voedsel, en naar verluid met name patat en bami buiten

zetten. Enkele buren, waaronder de familie Appels, waren om deze reden vertrokken. SCHADEVERGOEDING

Van Iersel hoorde het verhaal van de buurt met gemengde

JUNI 2018


gevoelens aan. Hoe was het toch mogelijk dat twee be-

OORDEEL RECHTER

besloot om met het tweetal te gaan praten. Dat bleek het

pels dat overlast van buren geen eigenschap van de woning

jaarden voor zoveel overlast konden zorgen. Van Iersel slechtste besluit aller tijden. Van Iersel werd aanvankelijk vriendelijk ontvangen. Het huis van de buren maakte een onverzorgde indruk. Of beter gezegd: het was een onbe-

schrijflijke smeerboel. De WC diende gemeden te worden. De keuken lag vol met etensresten. Er was geen meubelstuk zonder beschadiging. Toen Van Iersel de zorgen van de buurt ter sprake bracht met de ondervonden overlast

begon de buurman met flinke stemverheffing te schelden

en te tieren. Hoe haalde Van Iersel het in zijn hoofd om

hem de les te lezen. Bovendien, hij was niet het probleem, maar het Gedrocht dat ook in deze kamer zat. Deze zag

daarin een prima reden om haar koffiebeker richting buurman te gooien. Het geschreeuw, gescheld en fysieke geweld nam opnieuw een aanvang. Van Iersel ontvluchtte de woning.

PROCEDURE

De rechter was duidelijk in zijn oordeel. Het verweer van Apis waaromtrent kan worden gedwaald of geklaagd, werd door de rechter van de hand gewezen. Bij het aangaan van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning zijn

niet alleen de fysieke eigenschappen van die woning van belang, maar evenzeer factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beĂŻnvloeden. De aan- of afwezigheid

van luidruchtige buren die overlast bezorgen, is daarom een belangrijke aan een woning verbonden omstandigheid. De stelling van Appels dat hij minder last zou hebben gehad van deze buren en dat het hem niet valt aan te rekenen dat

Van Iersel daarvan een andere, veel negatievere, beleving

heeft, werd ook al niet gevolgd. Uit de vaststaande feiten bleek immers dat het hier gezien de duur, de intensiteit

en de aard van het gedrag van de buren ging om een naar objectieve maatstaven gemeten onaanvaardbare vorm van overlast.

Van Iersel wist genoeg. Hij stelde verkoper Appels aanspra-

Appels probeerde het nog over een andere boeg te gooi-

deze buren. Zij eisten schadevergoeding. Indien Appels

was natuurlijk niet een sterk verweer, omdat de ouder-

kelijk. Appels behoorde familie Van Iersel in te lichten over

immers naar waarheid had verteld over het burenrumoer, dan hadden zij tenminste 60.000 euro minder betaald voor dit huis. Appels wees iedere aansprakelijkheid van de hand en stelde dat het gedrag van de buren een kwestie van ap-

preciatie was. Bij een gezellige volksbuurt horen ook volkse geluiden. Een procedure was niet te vermijden.

en met een verwijzing naar de ouderdomsclausule. Dat

domsclausule betrekking heeft op de woning en niet op de

buren. Van Iersel had aannemelijk gemaakt dat de buren een ernstige mate van overlast veroorzaken. Dit behoorde Appels te vertellen. De vordering tot vermindering van de

koopsom werd daarom toegewezen. (de namen zijn gefingeerd) â–

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7


ACTUEEL | Klimaat en energie

klimaat, warmte- en energievoorziening veranderen. hoe spelen we daarop in? Het is geen hoopgevend beeld: het aardgas uit Groningen raakt op en echte alternatieven zijn schaars. En duur! En dat is niet het enige probleem. Steden warmen te veel op, waardoor de gezondheid van de bewoners wordt bedreigd. De regenbuien worden heviger, en er ontstaat al snel wateroverlast doordat de gebouwde omgeving compleet ‘versteend’ is. Met forse schade aan woningen tot gevolg. De nieuwe gemeenteraden én de Rijksoverheid staan voor enorme uitdagingen: er moet gebouwd, getransformeerd en verduurzaamd worden. De bestaande bouw heeft zo zijn eigen problematiek: hoe komt de noodzakelijke energietransitie tot stand? Ofwel: hoe halen we zeven miljoen woningen van het gas af? Gemeenten verwachten geld van het rijk voor die grootscheepse operatie. Maar de komende jaren zullen weer 100.000 nieuwbouwwoningen op het gas worden aangesloten; of de eigenaren dat nu willen of niet. Over uitdagingen gesproken…

V

oor Sanda Lenzholzer, universitair hoofddocent

ZELF BEGINNEN

versiteit, is het duidelijk: hernieuwbare energie

nen: met het ‘ontharden’ van tuinen, het vergroenen van

Landschapsarchitectuur aan de Wageningen Uni-

en het streven naar klimaatadaptieve steden kunnen heel goed samengaan. Sterker nog: dat is de ideale combinatie om zowel de energietransitie een ‘boost’ te geven als de gebouwde omgeving voor te bereiden op veranderende

klimaat- en weersomstandigheden. “Ik heb het liever over

“Maar we zullen wel moeten! En je kunt gewoon zelf begingevels en het aanbrengen van schaduwrijke plekken. Dat

kan allemaal op particulier terrein gebeuren. Als iedereen

wacht op de overheid die de openbare ruimte gaat vergroenen, laat je kansen liggen.

Ook bij dichte bebouwing kun je opwarming in de kiem smoren door veel groen toe te passen. Als we steden thermisch comfortabeler willen maken, moeten straten ver-

Sanda Lenzholzer: “De overheid kan het niet alleen, maar

groend worden. Als je de windproblematiek wilt verkleinen,

die moet wel het voortouw nemen voor klimaatadaptieve

beurd – windstudies naast je neerleggen en gewoon maar

moet je niet – zoals bij het stadhuis van Den Haag is ge-

steden en energietransitie. Helaas zien we dat het

gaan bouwen. De oplossingen voor een beter stadsklimaat

bewustzijn met betrekking tot het stadsklimaat in

voor het winnen van hernieuwbare energie. Zonnestraling

kunnen ook heel goed samengaan met nieuwe oplossingen

Nederland nog niet erg ontwikkeld is. In de landen om ons

en wind veroorzaken nu overlast, maar de energiestromen

heen is dat bewustzijn veel groter”

te winnen. Als je dus zaken slim combineert en oog hebt

kansen dan over problemen”, zegt ze. “De overheid kan

het niet alleen, maar die moet wel het voortouw nemen.

van die zonnestraling en wind kun je gebruiken om energie

voor kansen, is er veel mogelijk. En soms zul je dan streng moeten zijn bij het reguleren van de bouw.”

Helaas zien we dat het bewustzijn met betrekking tot het

WATEROVERLAST

landen om ons heen is dat bewustzijn veel groter. Ook in

wateroverlast. Bij een stevige bui lopen kelders onder. Er

stadsklimaat in Nederland nog niet erg ontwikkeld is. In de België lopen ze behoorlijk voor op Nederland.”

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

Een van de meest in het oog springende problemen is zijn te weinig bergingsmogelijkheden voor het overvloe-

JUNI 2018


‘Paniekerige reactie’ Het aardgasverbod bij nieuwbouwwoningen wordt definitief van kracht op 1 juli, een half jaar eerder dan de sector dacht.

‘Een paniekerige reactie op wat er in Groningen gebeurt’, zegt Jan Fokkema, directeur van de NEPROM. Samen met Aedes en

Bouwend Nederland uitte zijn organisatie eind april haar zorgen over de vervroegde invoeringsdatum van het aardgasverbod bij

nieuwbouwwoningen. Gemeenten kunnen wel een uitzondering maken als vertraging in de bouw of hogere bouwkosten dreigen.

En inmiddels is er een overgangsregime in de maak om eventuele vertraging in de bouwproductie te voorkomen. dige water. VBO Makelaar directeur Hans van der Ploeg:

De brancheverenigingen constateren dat het ontwikkelen van een

Woningeigenaren moeten bij een eventuele verkoop dan

dat een verbod op aardgas in nieuwbouwwoningen daarom ook

“Wateroverlast levert vaak verzakking van woningen op. ook melding maken van schade door wateroverlast. Dat kan dus een negatief effect hebben op de waarde van het

vastgoed. Gemeenten moeten serieus aan de slag met

stresstesten en actieplannen om de lokale problemen aan te pakken. De woningeigenaar heeft de verantwoordelijk-

heid voor het onderhoud van de woning, maar de op de

loer liggende problematiek rond wateroverlast ligt toch voornamelijk bij de gemeenten. Groen speelt een rol bij het voorkómen van oververhitting in de stad, maar ook bij het

tegengaan van wateroverlast. Meer groen en minder beton zorgen ervoor dat regenwater beter afvloeit. Daarnaast

gaat het de groene slijtageslag tegen, nu voornamelijk

binnenstedelijk wordt gebouwd. Ook burgers kunnen hun

steentje bijdragen. Door drempels te leggen voor kelders en souterrains en door de tuin minder te betegelen, is er meer ruimte voor het water.”

nieuwbouwplan gemiddeld één a twee jaar in beslag neemt en

minstens één a twee jaar van te voren bekend had moeten worden gemaakt. De huidige bekendmaking zorgt volgens de verenigingen voor extra kosten voor ontwikkelaar, bouwer, grondeigenaar en daarmee koper. Volgens NVB-Bouw directeur Nico Rietdijk gaat

het al gauw om 7.000 woningen die mogelijk op losse schroeven komen te staan. Voor bouwprojecten waarvan de verkoop reeds is begonnen, maar waarvoor nog geen bouwvergunning is

aangevraagd, kan dat zomaar 10 tot 15 duizend euro extra kosten om woningen gasvrij te maken. Deze kosten kunnen niet meer

worden doorberekend aan de koper. Fokkema wijst ook op de rol van het netwerkbeheer, want gasloze woningen hebben stroom

nodig. Het is de vraag of netbeheerders in staat zijn om voor 2019 genoeg capaciteit te leveren als er massaal wordt overgegaan op warmtepompen.

Sanda Lenzholzer is het daarmee eens: “Als je wateroverlast

is ervan overtuigd dat de overheid een belangrijke taak

land zijn we wat huiverig voor overregulering, maar soms

de stedelijke problematiek. Op het VBO-congres NeVaCon

wilt voorkómen, moet je niet alles dichtplaveien. In Nederkan het gewoon niet anders.” INTEGRALE AANPAK

Ook Gerwin Hop, directeur van adviesbureau Over Morgen,

heeft. Over Morgen gaat uit van een integrale aanpak van verzorgt Over Morgen enkele deelsessies over de vraagstukken klimaat en energietransitie.

Hop: “Het hele traject om van het aardgas af te komen, is een overheidsgedreven ontwikkeling die is gebaseerd op

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9


heel legitieme afwegingen. Want natuurlijk weten we al-

prof. dr. ir. Anke van Hal, professor Sustainable Building &

oblige! Als je als overheid en dergelijk traject initieert, zul

niet overhaast te werk moeten gaan. Denk aan de bewo-

lemaal waarom we van dat gas af moeten. Maar: noblesse

je je verantwoordelijkheid moeten oppakken. De overheid

moet als gids optreden. Dat betekent: geen zwabberend beleid met financiële regelingen die ijlings worden terugge-

draaid als ze te succesvol blijken. Voor een transitie die vele

jaren in beslag zal nemen, is een vaste koers noodzakelijk. Je ziet in andere landen dat duurzame warmte een succes is als de overheid een consistent beleid voert.” KLIMAATPROBLEEM

Tijdens het rondetafelgesprek over verduurzaming van de

koopsector, dat de Tweede Kamer op 18 april jl. hield, pleitte

Gerwin Hop: “Als je als overheid een traject initieert om van het aardgas af te komen, zul je je verantwoordelijkheid moeten oppakken. De overheid

Development Nyenrode Business University, ervoor dat we ners. We moeten oog hebben voor dingen die mensen be-

langrijk vinden. ‘De sociale problematiek speelt ook een rol. Daarom moeten we principes uit de gedragswetenschap-

pen gebruiken bij het meenemen van woningeigenaren in de energietransitie. Het gaat erom dat we fijne plekken

combineren met duurzaamheidsmaatregelen. Duurzaamheid mag niet worden verengd tot energiebesparing: het

is een klimaatprobleem, waarvan energiebesparing een onderdeel is. Daarbij moeten we rekening houden met de

veranderende levensstijlen en huishoudens. Praat daarom

over wat mensen wél willen. En het moet of op financieel

vlak of extra woongenot opleveren. We moeten accepteren dat we niet meteen naar Nul-op-de-meter kunnen, maar laten we de lat vooral wel hoog leggen’.

‘HET BETERE IS DE VIJAND VAN HET GOEDE’

Gerwin Hop: “Als je mensen echt wilt meenemen in deze

moet als gids optreden. Voor een transitie die vele jaren in

transitie, moet je elke situatie op zijn merites beoordelen.

beslag zal nemen, is een vaste koers noodzakelijk. Je ziet

nú beginnen. Je innoveert pas als je aan de slag gaat. Begin

Algemene maatregelen werken niet, maar we moeten wel

in andere landen dat duurzame warmte een succes is als

daarom op plekken waar verduurzaming voor de hand ligt

de overheid een consistent beleid voert.”

In de praktijk betekent dat: isoleren tot een vooraf bepaald

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

en waar maatregelen eenvoudig kunnen worden genomen.

JUNI 2018


basisniveau. Dat is een maatregel waar zeker niemand spijt

van krijgt, want isolatie levert alleen maar voordelen op. In

een later stadium kun je dan vervolgstappen zetten, zoals de installatie van een lagetemperatuurverwarming.

De overheid heeft de taak om te organiseren dat woning-

eigenaren zo snel en eenvoudig mogelijk van het aardgas

af kunnen. Dat betekent dat ze via een warmteplan inzicht moet geven wanneer woningen of complexen ‘aan de beurt’ zijn om over te schakelen op een alternatieve

energie-infrastructuur (een verzwaard elektriciteitsnet of een warmtenet). Daarnaast moeten de overheid, de bouw-

sector en de installatiebranche handboeken maken waarin

staat hoe isolatie, ventilatie en kierdichting per woningtype

kunnen worden aangepakt. De overheid moet zorgen voor het geld, voor monitoring en voor de verspreiding van ‘lessons learned’.” ISOLEREN!

“Naarmate woningen beter geïsoleerd zijn, volstaan lagere temperaturen voor verwarming. Energiebesparende maat-

regelen die verwarming tussen de 55 en 70 graden mogelijk

Kees Oomen: “De overheid moet zorgen voor goede

haalbaar. Deze maatregelen zijn relatief ‘rendabel’ en ze

financieringsfaciliteiten met een looptijd tot 30 jaar en een

maken, zijn voor alle bestaande woningen in Nederland zorgen voor minder warmtevraag en een hoger comfort.

lage rente voor alle VvE’s, dus ook voor de kleine verenigingen.

mijn) ook van het aardgasnet afgekoppeld kunnen worden.

VvE’s die vallen onder een oud splitsingsreglement, zijn ook

Het is ook belangrijk dat hierdoor alle woningen (op ter-

Dat kan dan worden vervangen door een duurzaam en

met handen en voeten gebonden aan regels die volkomen uit

hebben als bijkomend voordeel dat ze een bijdrage leveren

de tijd zijn. Die belemmeren een vlotte besluitvorming over

efficiënt alternatief. Deze ‘no regret’ isolatiemaatregelen aan bewustwording van eigenaren en aan de ontwikkeling

energietransitie”

van standaardaanpakken vanuit de markt.

We gaan meer betalen voor warmte en koude, en dat zal

genwoningsector. Tijdens het hetzelfde rondetafelgesprek

hen moet dus geld beschikbaar komen in de vorm van een

voor een betere leenvorm voor zijn achterban. “De over-

voor een groot aantal mensen een probleem vormen. Voor fonds of van subsidies. Een voorbeeld: als een wijk wordt

aangesloten op een warmtenet, zal er wellicht sprake zijn

van een onrendabele top. Om de bewoners te helpen, kunnen partijen de helpende hand bieden. Dat kan de overheid zijn, maar ook bijvoorbeeld de exploitant van het warmtenet.”

Veel woningeigenaren wachten liever nog even af. De technische ontwikkelingen gaan snel, en veel mensen zijn bang om nu maatregelen te nemen die over een paar jaar zijn ingehaald door betere oplossingen. Hop: “Het betere is

pleitte mr. Kees Oomen, directeur Stichting VvE Belang, heid moet zorgen voor goede financieringsfaciliteiten met

een looptijd tot 30 jaar en een lage rente voor alle VvE’s, dus ook voor de kleine verenigingen. Bijvoorbeeld door uitbreiding van het Nationaal Energiebespaarfonds. Deze

energietransitie kan niet zonder gedegen financieel flankerend overheidsbeleid. Zodra er een duidelijk beeld ontstaat

van de impact van de maatregelen, moet een onderzoek

worden uitgevoerd naar financiële ondersteuning in de vorm van subsidies om de aanpassingen concreet te implementeren.

de vijand van het goede. Je ziet dat ook bij de overheid: er

VvE’s die vallen onder een oud splitsingsreglement, zijn

dat juist vertragend. We moeten aan de slag! Op het VBO-

uit de tijd zijn. Die belemmeren een vlotte besluitvorming.

worden voortdurend plannen gemaakt. In de praktijk werkt

congres NeVaCon ga ik de aanwezigen inzicht geven in de

diverse opties en de afwegingen die een rol spelen. Dan kunnen makelaars hun klanten gericht adviseren. DE VERENIGING VAN EIGENAARS

De vereniging van eigenaars (VvE) is een categorie apart: koopappartementen vormen ruim een kwart van de ei-

met handen en voeten gebonden aan regels die volkomen

Met een Algemene Maatregel van Bestuur zou de minister algemeen verbindende regels kunnen stellen die gelden voor alle VvE’s in Nederland, ongeacht hun akte of (model)

reglement. Bovendien kan de minister direct aansluiten op

de actualiteit van beleid. Trage besluitvormingsprocedures, blokkerende minderheden en rechterlijke aantasting van besluiten kunnen op deze wijze worden voorkómen.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Tekst: Carola Peters


Housenet 3

Het meest complete systeem voor jouw eigen website Housenet is gebruiksvriendelijk en heeft

• Uitstekende vindbaarheid in zoekmachines.

ontzettend veel functies. Daardoor

• Oogstrelende designs die werken op alle apparaten.

wordt jouw website een bijzonder en

• Werkt naadloos samen met Kolibri en Venum.

onderscheidend instrument in je jacht

• Professionele standaardwebsites en exclusieve maatwerk websites.

op nieuwe opdrachten. Het heeft iedere

• Zelf instellen hoe aanbod wordt getoond.

functie die je kan bedenken, in iedere

• Integratie met Google Analytics.

gewenste taal.

• En nog veel meer..

Meer info vind je op www.wazzupsoftware.com


COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

wat is de waarde van een taxateur? U herkent het wel: u hebt een mooi taxatierapport opgesteld en prompt ontstaat er discussie over de waarde. Te hoog; te laag, en is het waardebegrip wel juist? Wie is in dit speelveld van cijfers en letters de koning? De eigenaar van het vastgoed? Of andere partijen, zoals banken, accountants en de aspirant-eigenaren? Allemaal kijken ze vanuit hun eigen belang naar de waarde van het vastgoed. Maar de taxateur bepaalt altijd de waarde in het taxatierapport.

D

e hantering van het juiste waardebegrip is dan

Toegevoegde waarde

constateren dat niet alle betrokken partijen

waarde alsnog leiden tot discussie. Klopt de waarde

belangrijk, maar helaas moeten we nogal eens

weten wat een waardebegrip inhoudt. De taxateur

moet dus wel weten wat het kennisniveau is van degenen die aan tafel zitten. Dan kan hij – gewapend met

deze kennis – beoordelen of er wel een correcte opdracht

is voor de waardering en voor de invulling van het waar-

debegrip. Zo niet, dan zal er zeker discussie volgen over de uitkomst. Één ding staat mijns inziens vast: degene die tekent, is verantwoordelijk voor het bedrag. Waardebegrippen

Complicatie: we hebben te maken met een veelheid

aan waardebegrippen. Voor de taxateur zijn ze gedefi-

nieerd in het reglement van het NRVT, maar ook in de

Als het waardebegrip duidelijk is, kan de hoogte van de wel? Hoezo is de waarde niet gelijk aan de prijs die betaald is bij de transactie? In feite spelen slechts twee factoren een rol: de transparantie rond de totstandkoming van de waarde en de uitleg. Het NRVT geeft dui-

delijkheid omtrent de transparantie. Daarmee is de

ondergrens bekend. Echter: is de tekst wel duidelijk voor iemand die niet bekend is met de materie? Ziet hij

hoe de waarde tot stand is gekomen en waarmee wel

(of niet) rekening is gehouden? De taxateur is degene die het voortouw neemt in het proces om te komen tot

de waardebepaling, en hij moet tot in detail kunnen uitleggen hoe dat proces is verlopen.

EVS en de IVS. En daarmee zijn we er nog niet, want ook

Als taxateur neemt u alle betrokkenen mee in de

waardebegrippen genoemd, evenals in de WOZ. In de

niet altijd rationeel, en lang niet alle partijen acteren zo

in de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging worden reglementen vinden we overeenkomsten, maar ook verschillen. Zo worden in de WOZ aannames genoemd die moeten worden aangehouden bij de waardering

van bepaalde objecten. Echter: die aannames kunnen als gevolg hebben dat de waarde verschilt van de

wereld waarin transacties plaatsvinden. Die wereld is professioneel als wellicht in regelgeving is bedacht. Dat

maakt ons vak uitdagend: wij kunnen de betrokkenen

meenemen in de boeiende vastgoedwereld, die uw passie is. Dan zal ook úw waarde toenemen! ■

waarde die op basis van NRVT-regels tot stand komt. Dat is verwarrend voor opdrachtgevers. Logisch dat er

dan discussie komt. En dan komt de accountant ook

Bert van Scherpenzeel REV,

nog om de hoek kijken met het Besluit Actuele Waarde

bestuurslid sectie

als er gewaardeerd moet worden voor zorgorganisa-

Bedrijfsmatig Vastgoed

ties. Opnieuw discussie. Immers: zowel de accountant

als de taxateur is verantwoordelijk voor de weergave in de jaarrekening.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23


ACTUEEL | Gasloos

vol gas van het gas af. maar hoe? en waar? Elk jaar zo’n 200.000 woningen van het gas af. Dat is de bijna duizelingwekkende uitdaging waar Nederland tussen nu en 2050 voor staat. Het kabinetsbesluit om de Nederlandse gaswinning versneld te staken, heeft iedereen wakker geschud. De urgentie is er, maar gaan we het halen? En hoe dan?

O

p het VBO-congres NeVaCon gaat het natuurlijk over – zonder twijfel – de grootste transitie die de

Nederlandse vastgoedmarkt de komende decen-

nia moet doormaken: circa 7.000.000 woningen van het

gas af. Ze moeten over op andere, meer duurzame vormen van verwarmen. Tijdens het congres schetst Michiel Wig-

gers van adviesbureau Over Morgen in een van de ruim

25 deelsessies hoe we die immense operatie kunnen realiseren. Voor Over Morgen is hij al ruim drie jaar bezig met deze materie: “Het grote gevaar van deze transitie”, opent

hij, “is de ongekende schaal ervan in combinatie met de lange tijdshorizon. Het is zó groot dat je nauwelijks weet

waar te beginnen en je krijgt bijna de neiging om in de ver-

gezichten te blijven hangen. Maar we moeten vooral kijken naar de te nemen stappen om dat vergezicht te halen.” URGENTIE

“We moeten echt met z’n allen aan de bak. Eind maart

kondigde het Kabinet aan dat Nederland binnen twaalf jaar stopt met de Groningse gaswinning. En vanaf 1 juli is

er feitelijk een aardgasverbod voor nieuwbouwwoningen. Iedereen is wakker geschud. Gemeenten waren dat al

langer, want sinds de decentralisatie in 2015 ligt bij hen de

verantwoordelijkheid om de slag naar duurzame energieoplossingen te maken. Nu de urgentie is ingedaald, komt

het aan op handelingsperspectief. Want wat kun je nu, als particuliere huizenbezitter, gemeente, netbeheerder,

WAARDEVOLLE TIPS

van het vraagstuk. Zo kun je om te beginnen onderscheid

kunt op je vingers natellen dat de zogeheten transitiege-

woningcorporatie? De oplossing zit ‘m in het opknippen

maken in het gebruik van gas voor koken en verwarming.

Voor het grote publiek is gas vooral synoniem met koken. Je staat elke dag aan het gasfornuis, je kijkt zelden naar de op gas gestookte verwarmingsketel. Maar: voor koken

is feitelijk geen gas meer nodig. Dat is dus de eerste stap. Ik zou als makelaar altijd adviseren om bij een nieuwe

woning met dito keuken meteen over te stappen op inductiekoken, een no-regret maatregel.”

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

“Woningen gaan per definitie over geld en waarde. Je

reedheid van een woning in de loop der jaren een steeds grotere rol gaat spelen. Is de woning al nagenoeg klaar

om van het gas af te stappen, of is zelfs al helemaal op een alternatief overgestapt? Dat is bij aan- en verkoop van

belang. Als je weet dat een investering van misschien wel

een halve ton noodzakelijk is om een woning transitiegereed te maken, dan is dat nogal belangrijk. Je kunt het een beetje vergelijken met de fundering die in sommige delen

JUNI 2018


van Nederland hersteld moet worden. Dat moeten kopers

WAT WEL, WAT NIET?

energielabel dat iets zegt over de energieprestatie, maar

waarschijnlijk dan ook veel later aan de beurt. In die wo-

en verkopers natuurlijk weten. We hebben nu wel een

in de praktijk ligt het verbruik vaak hoger en zegt het label

maar weinig over de transitie naar gasloos. Met de hui-

dige krapte op de woningmarkt letten consumenten daar niet op. Het zou bij een woningverkoop veel beter zijn om

aan te geven of deze transitiegereed is en daarmee klaar

voor de toekomst. In dat laatste zit waarde. Waar zitten de kansen en bottlenecks?

Een aansluiting op het Warmtenet of installatie van een warmtepomp zijn nu kansrijke en veelgebruikte alter-

natieven voor gasverwarming. Als makelaar zou ik bij de

gemeente informeren wat de warmtetransitieplannen zijn voor verschillende wijken. Deze zijn vaak bezig met

“Bij oudere woningen wordt het lastiger. Die komen

ningen kan het dus nog interessant zijn om een oude CV-

ketel te vervangen voor een nieuwe HR-ketel, In combinatie met extra isolatie levert dat een flinke besparing en

dus geld op. Als makelaar moet je weten wàt wáár speelt. Adviesbureaus als Over Morgen maken samen met gemeenten, netwerkbeheerders en woningcorporaties tal van plannen over hoe en wanneer verschillende wijken

en buurten gasloos kunnen zijn. We houden daarbij na-

drukkelijk rekening met mogelijke nieuwe technieken, als alternatief voor het Warmtenet en warmtepompen. Je wilt ruimte houden voor die innovatie. Maar wie gaat

dit allemaal betalen? Ik denk dat we vooral moeten kijken naar de projecten die op korte termijn spelen en daar met

Michiel Wiggers: “De gestapelde bouw uit de jaren 60 staat hoog op de lijst om op korte termijn aangepakt te worden, vaak door aan te sluiten op een collectief warmtesysteem. Daar kunnen gemeenten snel slagen maken. Dat geldt ook voor rijtjeswoningen uit de jaren 70, die weer geschikt zijn voor een individuele aanpak met isolatie en een warmtepomp. Woningen van na 2005 zijn vaak zelfs al zonder extra isolatie en met kleine aanpassingen gereed om met een warmtepomp te verwarmen”

warmtetransitieplannen waarin per wijk wordt uitgezocht wat het beste alternatief voor aardgasverwarming is. Zo staat de gestapelde bouw uit de jaren 60 hoog op

de lijst om op korte termijn aangepakt te worden, vaak

door aan te sluiten op een collectief warmtesysteem. Daar kunnen gemeenten namelijk snel slagen maken. Dat

geldt ook voor rijtjeswoningen uit de jaren 70, die weer

geschikt zijn voor een individuele aanpak met isolatie en een warmtepomp. Woningen van na 2005 zijn vaak zelfs al

zonder extra isolatie en met kleine aanpassingen gereed om met een warmtepomp te verwarmen.”

een zo goed mogelijke kostenverdeling zien te komen. Het ministerie heeft een subsidiepot voor de eerste 20

wijken die van het aardgas afgaan en waarschijnlijk kostenneutraal getransformeerd worden. Maar laten we ons

vooral ook realiseren dat er heel veel potentiële nationale

werkgelegenheid en export van kennis uit voortkomt. En: veel gemeenten kijken bij de transitie naar duurzaamheid ook hoe ze per wijk de leefbaarheid etc. kunnen verbeteren. Dat opent ook weer andere financiële potjes. Om de klant het best mogelijke advies te geven, moet je goed

weten wat er speelt. Dus steek je licht op, en integreer energieadvies nadrukkelijk in je dienstverlening.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Henk de Kleine


Maak kennis met Slim! voor een Slimme woning! In uw woning kan meer en meer geautomatiseerd worden. Heeft u er al eens aan gedacht om uw woning te automatiseren? Denk hierbij aan de verlichting dimmen, verwarming, gordijnen, toegangscontrole, energiebesparing, camera’s, muziek etc. Voor zowel bestaande bouw als ook voor nieuwbouw bieden wij in overleg met u een systeem op maat. Grote voordeel van het systeem is dat u alles in uw woning met behulp van één app kunt bedienen, dus geen aparte appjes voor de verlichting en de verwarming, maar uw hele huis onder controle met één bediening! U hoeft niet alles in één keer te automatiseren, maar kunt met de modulaire systemen van Slim! steeds verder uitbreiden. Neem eens contact met ons op en laat u vrijblijvend informeren over de mogelijkheden die Slim! voor uw situatie kan bieden. Bel of mail voor een vrijblijvende afspraak of meer informatie met Slim!

www.slim-domotica.nl Info@slim-domotica.nl 06-517 40 724

Slim! is o.a. KNX gecertificeerd en werkt in heel Nederland

Slim advertentie - 185x132,5mm.indd 1

13-02-18 14:16

TE KOOP

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN

T OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -

Ti m Scha ap TIMV AST

D. NL

THOLEN

V ER KO CH T

Ook snel verk ope n? Bel ons

HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK

ZEER SNEL

VERKOCHT

!


COLUMN

Landelijk en Agrarisch Vastgoed

fosfaatrechten: een enkele lach en veel tranen Dat de agrarische sector bol staat van de dynamiek, mag geen verrassing zijn, gezien de frequente berichtgeving in de media. Het recente rapport ‘Duurzaam en gezond – samen naar een houdbaar voedselsysteem’ van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur spreekt ook duidelijke taal: op basis van het voedselbeleid zouden we al moeten voorsorteren op krimp van de veestapel. De overheid voelt daar gelukkig niet voor, maar de toon is nogmaals gezet.

D

e onduidelijkheid over de derogatie heeft voor

Stoppen grote impact

Het vertrouwen nam daarmee recht evenredig

nemen om hun bedrijf te beëindigen, is tot daaraan

veel onzekerheid geleid bij de melkveehouders.

af en de prijs van de fosfaatrechten schoot omhoog toen bleek dat de derogatie definitief doorging. De

geplande investeringen in de rechten konden immers doorgaan. Daar staat tegenover dat berichtgeving van

Friesland Campina over vérgaande verduurzaming van de melkproductie juist zorgde voor een korte prijsda-

ling van de fosfaatrechten. Het forse wensenpakket van de zuivelreus mogen we bepaald niet onderschatten. Knelgevallenregeling

En daarmee zijn we er nog niet. Medio mei jl. werd dui-

Dat oudere veehouders weloverwogen het besluit

toe. Het gebrek aan opvolgers en de strenge eisen (met

name in het zuiden van het land) spelen daarbij ook een rol. Maar het is schrijnend dat een grote groep rela-

tief jonge ondernemers het besluit neemt om eerder

dan gepland te stoppen met hun melkactiviteiten. De emoties die gepaard gaan met zo’n besluit, zijn niet te

onderschatten. In veel gevallen houdt het oude familiebedrijf op te bestaan. Dat heeft een grote impact; niet

alleen op de melkveehouder en zijn gezin, maar ook op veel andere betrokkenen.

delijk dat de knelgevallenregeling in het fosfaatrech-

De makelaar/taxateur heeft in die gevallen een veel

domper voor ondernemers die onomkeerbare investe-

sen die gepaard gaan met bedrijfsbeëindiging. De taak

tenstelsel definitief niet wordt verruimd. Een zware

ringen hebben gedaan en op de peildatum van 2 juli

2015 nog onvoldoende vee op hun bedrijf hadden. Landbouwminister Schouten stelt dat door de extra benodigde rechten een – nog zwaardere – generieke

grotere rol dan de zakelijke begeleiding van de procesvan adviseur stelt in die gevallen hoge eisen aan onze

beroepsgroep. We worden steeds meer coaches van de agrariërs, en die rol zal alleen maar groter worden.

korting onvermijdelijk zou zijn. Maar de fosfaatrechten

Inmiddels is 2018 al voor de helft verstreken. Veel fos-

de melkveehouderij tegen te gaan?

kopers betekent dit een forse investering; de kostprijs

waren toch juist bedoeld om de ongebreidelde groei in

Wat is het gevolg van al deze maatregelen? Heel een-

faatrechten zijn in andere handen overgegaan. Voor de stijgt in elk geval.

voudig: een groeiend aantal melkveehouders gooit het

Voor de verkopers ligt de zaak natuurlijk heel anders:

vast niet voorzien, want daardoor ontstaat juist een

andere wegen in te slaan. Voor deze groep zou je beter

bijltje erbij neer. Die versnelde sanering is in Den Haag

forse impuls voor schaalvergroting. Precies het omgekeerde van wat we eigenlijk van plan waren, want

verkoop van de rechten biedt hun de mogelijkheid om kunnen spreken van fos’baat’rechten… ■

schaalvergroting is nog steeds een vies woord.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

Hans Peters MSc REV RM RT, voorzitter sectie Agrarisch Vastgoed


Particuliere

ACTUEEL | beleggers

Een dalend aanbod en een alsmaar stijgende vraag van kopers. Dat is het klassieke recept voor een toenemende schaarste. De lage rentestand heeft daar de laatste jaren een nieuwe factor aan toegevoegd: de toestroom van particuliere beleggers. Op landelijk niveau steeg het aandeel particuliere beleggers naar 10%. In Amsterdam, Den Haag en Rotterdam wordt één op de vijf

mogelijke maatregel: extra hoge overdrachtsbelasting voor koop tweede woning

Minister Hoekstra en DNB-directeur Klaas Knot schatten de financiële risico’s van de huidige

hausse op de Nederlandse huizenmarkt ‘aanzienlijk lager’ in dan aan de vooravond van de kredietcrisis. Hebben zij gelijk?

“Wel, als het gaat om kredietrisico’s. Oorzaak van de financiële crisis was vooral de deregulering van de financiële markten, niet alleen in Nederland maar ook in andere Europese econo-

mieën en de VS. Nu zijn het vooral de schaarste en de regionale verschillen. Naast de geringe bouwproductie is ook de rol van particuliere beleggers een factor. Zij brachten een vicieuze

cirkel op gang. Beleggers kunnen – vanwege de hoge beleggingswaarde – meer betalen dan

gewone kopers. Die koopwoningen verdwijnen naar de vrije huursector. De koopprijzen stijgen nog verder. Waardoor ook de huren weer stijgen. De gewone koper komt dan al snel buitenspel te staan. Deze wisselwerking tussen koop- en huursector is een belangrijke factor.” Ooit zal de rente gaan stijgen. Wat is het risico, als beleggers dan massaal uitstappen?

“De prijzen gaan dan waarschijnlijk zakken of prijsstijgingen worden fors minder. Ik voorzie

echter geen probleem voor de financiële stabiliteit. Bij een rentestijging van 1% zien wij

geen grote effecten optreden. Bij een rente-shock van 3 à 4% ligt dat wellicht iets anders. Toch zullen de meeste recente kopers weinig problemen ondervinden. Die hebben de rente

vaak voor langere tijd vastgelegd. Wel kan door het gedrag van beleggers een risico ontstaan. Christian Lennartz is woningmarkteconoom bij RaboResearch Rabobank

Als die zich wegens een verslechterd rendement uit de woningmarkt terugtrekken, dreigen voor hen verliezen. Maar de prijzen komen dan wel weer in de buurt van wat gewone kopers kunnen betalen.”

Zou de overheid paal en perk moeten stellen aan de activiteiten van beleggers?

“In Londen en Hong Kong geldt een extra hoog belastingtarief voor de koop van een tweede woning. Een verhoging van de overdrachtsbelasting zou ook hier een instrument kunnen

zijn. Maar zo’n maatregel heeft alleen zin, als die gepaard gaat met een of andere vorm van huurregeling. Zodat huurders in de toekomst niet met enorme huurstijgingen te maken krij-

gen. Maar de scherp getrokken liberalisatiegrens maakt dat wel moeilijk. Het zou veel beter werken, als we, net als in het buitenland, één goed gereguleerde huurmarkt zouden hebben in plaats van een duale huurmarkt.”

Wat zou de overheid nog meer kunnen doen?

“Ik mis een gedegen visie van het Kabinet op de woningmarkt en de betaalbaarheid in de

grote steden. Het beleid wordt nu bepaald door gemeenten. En die verkopen vooral aan beleggers die in het hoogste segment investeren. Grond verkopen is voor hen een verdien-

model geworden. Het merkwaardige is dat – na 20 jaar liberaal beleid – nu bijna alle be-

langenorganisaties, inclusief die van makelaars, zeggen dat de Rijksoverheid het voortouw moet nemen. Als er niks gebeurt, gaat het mis. Daarover bestaat ook onder wetenschappers een brede consensus.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

JUNI 2018


woningen verkocht als beleggingspand voor de huurmarkt. In Groningen en Maastricht zelfs één op de vier. Maar wat als de rente ineens gaat stijgen? Een barstende huizenbubbel voorspellen de woningmarkteconomen van ING en Rabobank niet, maar ze zijn het er wel over eens dat het nog lang kan duren voordat vraag en aanbod weer enigszins met elkaar in balans komen.

geen barstende bubbel, maar bij consumenten vaak wel dit gevoel

Minister Wopke Hoekstra en DNB-directeur Klaas Knot schatten de financiële risico’s van de

huidige hausse op de Nederlandse huizenmarkt ‘aanzienlijk lager’ in dan aan de vooravond van de kredietcrisis. Hebben zij gelijk?

“Wat betreft kredietverlening zijn de risico’s inderdaad kleiner. Wij zien geen bubbel die op barsten staat, maar consumenten hebben wel vaak dit gevoel. 52% van de consumenten typeert de huidige prijsstijgingen als bubbel, blijkt uit een recente poll op onze website. In de

grote steden is overigens wel degelijk sprake van oververhitting. Onze verwachting is dat de

prijsstijgingen dit jaar afzwakken. Minstens zo interessant is de vraag: wat zijn de effecten als de prijzen wel blijven stijgen? Voor sommige groepen – denk aan starters en ouderen – worden woningen dan nog minder betaalbaar.”

Beleggers hebben een enorme slag geslagen. Maar wat gebeurt er als bijvoorbeeld de rente gaat stijgen en zij zich massaal van de woningmarkt terugtrekken?

“Particuliere beleggers kunnen snel instappen, maar ook weer snel uitstappen als het ren-

dement op woningen daalt. Beleggers maken de markt volatieler en gevoeliger voor prijsschokken. Als je een huis koopt om in te wonen, is rendement minder van belang. Aan de

andere kant is de schaarste nu nog zo groot dat de prijsdruk nog een tijd kan aanhouden. Een zo groot woningtekort los je niet van de een op de andere dag op. Met zekerheid kunnen we niets zeggen, maar kijkend naar inkomen, de rol van beleggers en de krapte, verwachten we niet dat prijzen binnenkort zullen dalen.”

Mirjam Bani is woningmarkteconoom en werkzaam bij het ING Economisch Bureau.

Zou de overheid paal en perk moeten stellen aan de activiteiten van beleggers?

“De focus zal toch moeten liggen op het verruimen van het aanbod. Dit vermindert de prijsdruk en maakt de woningmarkt minder aantrekkelijk voor beleggers. Dit kan de koopmarkt

nog verder verruimen. Er worden verschillende oplossingen genoemd om de activiteiten van

beleggers te beperken. Maar hoe controleer je bijvoorbeeld een woonplicht? En is een hogere

overdrachtsbelasting echt zo effectief? Effecten van beleidsmaatregelen zijn niet altijd duidelijk. Een nadeel van startersleningen is dat het de prijsdruk in stand houdt.”

Worden de problemen mede veroorzaakt door de gebrekkige aansluiting tussen de huur- en koopmarkt? Zullen de problemen van de huidige onevenwichtige markt zich op den duur vanzelf oplossen?

“Het typisch Nederlandse stelsel heeft in het middensegment een leegte doen ontstaan. Er

is daar veel te weinig aanbod. Ik denk niet dat het probleem zichzelf oplost. Voor de lange

termijn is het verruimen van het aanbod zeker noodzakelijk. En wat er op de korte termijn

moet gebeuren, is lastig te beantwoorden zonder de effectiviteit van maatregelen meer in detail te onderzoeken.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: ING en Rabobank

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29


MAKELAAR VAN DE MAAND JAAM.NL

geen woning in portefeuille en toch succesvol Het is een ongewoon gezicht, de website van JAAM.NL. Er is niet één woning in verkoop te zien. En toch gaan de zaken uitstekend, vanuit het Brabantse Drunen. “Omdat wij doen wat bijna niemand doet”, zeggen Gaby van Mil en Laurens Crielaard. Maak nader kennis met een makelaardij die 100% gespecialiseerd is in aankoopbegeleiding.


N

Nee, ze willen nooit meer terug naar hun oude

alert op is. Dus ook dat aspect nemen we nadrukkelijk

waarin zij meer dan 200 woningen verkochten.

er iets opmerkelijks aan de hand: “In het verleden dachten

stiel. Ook al hadden ze een uitstekend verkoopjaar

Eind 2016 besloten Gaby van Mil en Laurens Crielaard: ‘het

moet anders’. Ruim tien jaar werkten zij uitsluitend als

verkoopmakelaar. “De nadruk op de deal begon ons daarin persoonlijk tegen te staan. Zeker in de huidige markt is dat

aspect doorgeslagen. Het verkooptraject verloopt in de

hoogste versnelling, daar is weinig lol meer aan te beleven. Een andere reden was de onduidelijkheid die er nu vaak nog

mee in onze dienstverlening.” Met die dienstverlening is we dat sommige opdrachtgevers wel deeldiensten zouden

wensen. Ons totale pakket omvat de eerste berekeningen

en financiële scenario’s tot en met de aankoop en de after sales. In de praktijk blijkt dat niet één klant van die mogelijkheid gebruik maakt. Ze willen allemaal het vaste tarief voor het gehele traject.”

hangt rond het vak van makelaar. Voor veel mensen is het

STARTERS EN SENIOREN

laar niet helemaal duidelijk. Kopers denken dat de verko-

opdrachtgevers hen benaderen omdat ze langs andere we-

onderscheid tussen de aankoopmakelaar en verkoopmakepende makelaar toch ook wel naar hun belang zal kijken. Voeg daarbij de dubbelrol die makelaars in principe vervullen: de ene keer die van verkoopmakelaar, bij het volgende object die van aankoopmakelaar. Dat begrijpen veel mensen niet, die gespletenheid. Maar misschien de belangrijk-

ste reden om deze keuze te maken is toch: de begeleiding

bij het aankooptraject geeft gewoon veel meer voldoening. En niemand doet het, we hebben bijna geen concurrentie.” 100% ZEKERHEID

Het gebeurt nog regelmatig dat Gaby en Laurens aan collega-makelaars moeten uitleggen waar zij hun inkomen uit halen. “Wij doen iets wat voor velen in het vak een bijproduct

lijkt. We hebben uiteraard een geheel ander verdienmodel; wij moeten het van de waarde van onze dienstverlening

hebben, niet van courtage. Die dienstverlening is behoorlijk

Gaby en Laurens merken dat juist nu nogal wat (mogelijke) gen gewoon niet meer aan een woning komen. “Het is een

misverstand dat wij als het ware een achterdeurtje hebben bij verkopend makelaars. Ook onze opdrachtgevers moeten

soms gewoon mee in de ratrace waarbij in no time tientallen mensen naar een bezichtiging komen. De enige voor-

sprong die we daarin wél kunnen creëren is de genoemde zekerheid voor de verkopende partij. Voor één doelgroep is die veiligheidsgordel echter moeilijk: de starter. Starters zijn

moeilijk te helpen door ons, terwijl juist zij er baat bij zouden hebben. Voor hen is de betaalbaarheid door strengere

financieringsnormen immers een enorm issue. En als je nog

nooit een huis hebt aangekocht, heb je geen idee wat er allemaal bij komt kijken. De financiering. De zoektocht. De on-

derhandelingen. De papierwinkel. Maar de meeste starters

leven in hun smartphone en zoeken van daaruit hun weg.

veelomvattend. Zo zitten wij intensief met onze klanten aan

“Het is een misverstand dat wij als het ware een achterdeurtje

We zeggen weleens gekscherend: een verkoopmakelaar

hebben bij verkopend makelaars. Ook onze opdrachtgevers

tafel in het stadium van financiering en aankoopplannen. ontdekt achteraf of de deal nou echt rond is, wij kunnen die

moeten soms gewoon mee in de ratrace waarbij in no time

makelaars graag zaken met ons. Zij weten: als wij zeggen

tientallen mensen naar een bezichtiging komen. De enige

zekerheid echt geven. Precies om die reden doen verkoopdat de koper het kan betalen, dan is dat ook zo. Want hoe

voorsprong die we daarin wél kunnen creëren is de genoemde

onder druk extra hoog biedt, om vervolgens de financiering

zekerheid voor de verkopende partij”

vaak gebeurt het niet dat iemand in alle enthousiasme en niet rond te krijgen. We maken ook mee dat kopers nadat overeenstemming is bereikt, nog eens gaan overbieden. Dat

Die staan niet open voor ons concept. De enkele starter

afzien van koop. Daar wijzen we de verkopend makelaar dan

aangeraden en ook helpt met de financiering. Die weten

zijn vaak ook degenen die spijt krijgen en uiteindelijk alsnog ook graag op; onze kopers zijn 100% kopers. Ze zijn gecheckt

en hebben een aankoopopdracht getekend met financi-

ële gevolgen. Voor die motivatie en zekerheid zijn verkopers vaak gevoeliger dan voor het hoogste bod.” HET HELE PAKKET

Ook in financieel opzicht merken Gaby en Laurens dat ze als het ware als veiligheidsgordel voor hun opdrachtgevers fungeren. “Zo hebben kopers de neiging om veel te makkelijk over het financieringsvoorbehoud te denken. De

gedachte is: ‘Ik hap zo snel mogelijk toe en ga daarna wel

kijken of ik het rond krijg. En zo niet, dan kap ik de aankoop gewoon af’. Dat is te kort door de bocht. We hebben de

indruk dat niet elke verkopend makelaar daar voldoende

die zich hier meldt, doet dat omdat familie hen dat heeft

uit ervaring dat het wel helpt als iemand met verstand van

zaken en zonder alle persoonlijke emotie de onderhandelingen ingaat. Als iemand je een spiegel voorhoudt, je behoedt

voor spijt en gedoe achteraf. Senioren weten ons veel beter te vinden. Voor hen moeten we aanbod vinden dat past bij

de woonwensen. Een bungalow, terwijl er dan alleen maar appartementen zijn. Dan komt het aan op omdenken. We laten ze dan toch appartementen zien. Onze ervaring is dat

kopers pas echt tot het – voor hen – ideale wensenpakket

komen gedurende de zoektocht. Ze zoeken op voorhand een

bepaalde woning, maar komen uiteindelijk bij een ander

type waar ze helemaal blij mee zijn. Door het ze te laten ervaren, ontstaat een ander beeld dat resulteert in een succesvolle aankoop. En daar doen we het voor.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: JAAM.NL


COLUMN Kadaster

zijn woningen in grote steden duurder dan daarbuiten? Mensen kiezen voor de grote stad. En niet alleen in Nederland. Wereldwijd trekt de grote stad mensen aan. En die populariteit zien we terug in de gemiddelde woningprijs. Vroeger lag de gemiddelde prijs in de grote steden onder het Nederlands gemiddelde, maar sinds 2013 zijn de rollen omgekeerd.

E

ven twee voorbeelden. In 1995 betaalde men voor een Goudse woning 17% meer dan voor een

Rotterdamse woning. Anno 2018 is het andersom.

Nu is Rotterdam 9% duurder dan Gouda. Nog een voor-

beeld. Soest en Amsterdam: in 1995 kostte een woning in Soest 20% meer dan een Amsterdamse woning. Nu

ligt de verhouding precies andersom en is de koper bereid 20% meer neer te leggen voor een Amsterdamse woning. Het kan verkeren op de woningmarkt. Logisch toch?

Bijna iedereen waaraan ik het vraag, vind het logisch

dat woningen in de grote steden duurder zijn dan

Prijsverschil Nederland en grote steden 





                   

    Grote steden: provincie hoofdsteden + Amsterdam, Rotterdam, Eindhoven. Bron: Kadaster.

woningen buiten de grote steden. Als ik dan vervolgens aangeef dat die situatie pas geldt vanaf 2013, kan men

zijn verbazing niet verbergen. Eigenlijk zie ik vooral

Actueel zien we nog geen enkel signaal dat deze ont-

dat de gemiddelde woningprijs van onze provinciale

trekkelijker worden dan onze grote steden en

ongeloof. Sinds het begin van de kredietcrisis zien we hoofdsteden aangevuld met Amsterdam, Rotterdam

en Eindhoven snel stijgt naar de gemiddelde Nederlandse woningprijs. In 2008 lag hun gemeenschappelijke gemiddelde prijs nog 15 duizend euro onder het

Nederlands gemiddelde en nu bijna 25 duizend euro boven het Nederlands gemiddelde. Zie hier een vertaling van de aantrekkelijkheid van de stad. Dynamiek

wikkeling omkeert. Dus dat de niet-steden weer aanhoofdsteden. Dat valt ook niet te verwachten, zo leer ik

van een presentatie van Platform31 tijdens de Kadasterregiobijeenkomsten. Bestuurders en onderzoekers

spreken van een wereldwijde ‘urban age’; een tijdperk van de stad waarin sociale en economische activiteiten zich steeds meer concentreren in groot-stedelijke

agglomeraties. Die trend zien we dus terug in steeds grotere woningprijsverschillen. â–

Deze ontwikkeling geeft ook gelijk een verklaring voor

de dynamiek in de woningprijsontwikkeling. De stevige stijging vanaf het herstel van de woningmarkt is bijna

Paul de Vries,

geheel toe te schrijven aan de grote steden waar de

Woningmarktexpert

gemiddelde woningprijs ten opzichte van 2008 met

Kadaster

21% is gestegen. De rest van het land blijft steken op

een gemiddelde prijsstijging in tien jaar tijd van slechts 1%.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33


achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR JUNI 2018

colofon

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Boumeester, Harry Bruijniks, Patricia Dieben, Henk de Kleine, Hans Peters, Carola Peters, Johan van de Sande, Bert van Scherpenzeel, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL CBS, Truus van Gog, IG&H, ING, JAAM.NL, Kadaster, Rabobank COVER Truus van Gog

VASTGOED ADVISEUR

minister kajsa ollongren Drs. Karin Hildur (roepnaam Kajsa) Ollongren (1967) studeerde o.a. Geschiedenis aan de UvA,

Minister Kajsa Ollongren: “Het vizier van alle partijen is gericht op versnelling van de bouw”

aan Instituut Clingendael

Starters: Geen lapmiddelen voor starters, maar echte oplossingen Klimaat, warmte- en energievoorziening veranderen. Hoe spelen we daarop in?

(Internationale Betrekkingen) en aan de École Na-

tionale d’Administration

Vol gas van het gas af. Maar hoe? En waar? Tweeluik met woningmarkteconomen ING en Rabobank over particuliere beleggers en huizenbubbels

jaargang 32, nummer 3 | juni 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

in Parijs.

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl

Ze begon haar loopbaan bij het ministerie van Economische

REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11

en in 2005 tevens plaatsvervangend directeur-generaal

‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

Zaken, waar ze in 2001 directeur Europese Integratie werd

Economische Politiek. In 2007 werd Ollongren plaatsvervangend secretaris-generaal op het ministerie van Algemene Zaken en in 2011 secretaris-generaal.

In 2014 volgde het wethouder- en locoburgemeesterschap

in Amsterdam, met de portefeuilles Economie, Lucht- en Zeehaven, Monumenten, Kunst en Cultuur, Lokale Media,

Deelnemingen en Stadsdeel Centrum. Op 26 oktober 2017 is Kajsa Ollongren (D66) benoemd tot minister van Binnenlandse

Zaken en Koninkrijksrelaties, tevens viceminister-president van het kabinet-Rutte III.

FSC® C017135

Het complete aanbod kantoren, bedrijfsruimten en winkels van VBO MAKELAAR

tweets over de markt @VBODirectie: RT @OguzErVBO: #Taxatie bijeenkomst #VBO Makelaar. Samen met de #validatie instituten beantwoorden wij de vragen van onze leden. Grote opkomst @PJBoelhouwer: RT@Volkskrant: Terwijl huizenbezitters geld maken met geld, blijven huurders – onder wie veel jongeren – steeds verder achter. Waar blijft de nieuwe Jan Schaefer die dit recht durft te trekken? @NVBBouw: Versnelling bouwproductie blijft urgent. 4% minder nieuwbouw koophuizen verkocht t/m april. @RaboEconomie: Bekijk de infographic bij ons nieuwe Kwartaalbericht Woningmarkt: Keerpunt in verkopen terwijl huizenprijzen maar blijven stijgen #RaboResearch

vindt u op ventu

Ventu.nl servicedesk@ventu.nl 020 5753317

Powered by PropertyNL

@MinBZK: Samen het beheer en onderhoud van woningen organiseren. De #wooncoöperatie maakt het mogelijk. @HeuvelVdHans: Vandaag is de General Meeting van @TEGoVA1 in Lissabon. Gisteren reeds uitvoerig gesproken over modelmatig waarderen, vandaag wordt de rest van de agenda behandeld. @PatriciaDieben: Directeur #VBO Makelaar neemt vanmiddag deel aan @HypoVak debat samen met @PJBoelhouwer en Paul Bänziger over #woningmarkt en nieuwe #woonvormen ow.ly/dXEx30kdWpY

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

JUNI 2018


Welkom in de Stralende wereld van VitrineMedia

Aantrekken, inspireren en communiceren

doe je met de LED verlichte displays van VitrineMedia, dĂŠ marktleider in visuele communicatie voor makelaars. Wilt u ook uw kantoor nieuw leven inblazen? Van etalagepresentatie tot tuinborden, wij verzorgen het complete plaatje. Meer weten over wat VitrineMedia voor uw kantoor kan betekenen? Neem contact met ons op, of breng een bezoekje aan onze showroom!

VitrineMedia is powered by: Hagenaar Reclame bv

Lelystraat 61 / 3364 AH Sliedrecht Tel. 0184 - 890 517 / info@vitrinemedia.nl www.vitrinemedia.nl

Profile for Vereniging VBO

Vastgoed Adviseur juni 2018  

Minister Kajsa Ollongren: “Het vizier van alle partijen is gericht op versnelling van de bouw” | Starters: Geen lapmiddelen voor starters, m...

Vastgoed Adviseur juni 2018  

Minister Kajsa Ollongren: “Het vizier van alle partijen is gericht op versnelling van de bouw” | Starters: Geen lapmiddelen voor starters, m...

Advertisement