Vastgoed Adviseur juni 2015

VASTGOED ADVISEUR

NEPROM-directeur Jan Fokkema: “De ontwikkelaar moet een gezicht krijgen voor de consument�

Wat gebeurt er straks met de hypotheekrente?

Transformatie en herbestemming: meer mogelijk dan vaak wordt gedacht Gemeenten als motor achter winkelleegstand Tweeluik over transactieregister commercieel vastgoed jaargang 29, nummer 3 | juni 2015 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

KENT U DE BACK OFFICE SERVICE AL? Al ruim 7 jaar verzorgt de Back Office Service de telefoon-aanname voor ca. 120 makelaars- en taxateurskantoren en andere vastgoedgerelateerde ondernemingen. Binnenkomende telefoongesprekken worden op professionele wijze afgehandeld en op uw verzoek doorverbonden en/of er wordt een gespreksnotitie per e-mail of eventueel per sms verstuurd.

Met de Back Office Service: • Bent u altijd telefonisch bereikbaar; • Worden uw klanten deskundig te woord gestaan; • Kunt u met een gerust hart op vakantie; • Kunt u zorgeloos uw werkzaamheden buiten kantoor uitvoeren; • Ontvangt u uitstekende kwaliteit tegen een scherp tarief; • Kunt u ook kortlopende contracten afsluiten, bijvoorbeeld voor een vakantie.

Het goed en professioneel bereikbaar zijn voor (potentiële) klanten bepaalt het succes van uw kantoor!

Daarnaast loopt u geen opdracht mis!

Wij bieden u onze unieke 100% tevredenheidsgarantie. De huidige gebruikers hebben

E

TI ARAN DSG

EI

EVREDEN T H

Meer info? 070 - 8200400 of backofficeservice@vbo.nl

TI

aanvang. Wij zullen onze diensten direct stopzetten en geen kosten in rekening brengen.

EIDS

GAR ANTIE

ARAN

ontevreden zijn over onze diensten, dan horen wij dit graag binnen vier werkdagen na

100%

TEVREDENH

DSG

diensten en zijn er van overtuigd dat u tevreden zult zijn. Mocht u echter toch

EVREDEN T H EI

onlangs de Back Office Service beoordeeld met een 8,3. Wij staan 100% achter onze

E

Vereniging voor makelaars en taxateurs

6

12

80% marktwaarde

14% 12% 10% 8% 6% 4%

NEPROM-directeur Jan Fokkema: “De ontwikkelaar moet een gezicht krijgen voor de consument”

18

2014

2011

2013

2012

2010

2007

2008

2009

2005

2004

2006

2001

2003

2002

2000

1997

1999

1998

5 jaar

10 jaar

Wat gebeurt er straks met de hypotheekrente?

24

Transformatie en herbestemming: meer mogelijk dan vaak wordt gedacht

in dit nummer

1995

1994

1 jaar

1996

1991

1993

1992

1990

1987

1988

1989

1985

1984

1986

1981

1983

1982

0%

1980

2%

Gemeenten als motor achter winkelleegstand. Interview met dr. Pieter van der Heijde

no nonsense

Vastgoedmarktbelangen

5

actueel

NEPROM-directeur Jan Fokkema: “De ontwikkelaar moet een gezicht krijgen voor de consument”

6

Wat gebeurt er straks met de hypotheekrente?

12

Transformatie en herbestemming: meer mogelijk dan vaak wordt gedacht

18

Gemeenten als motor achter winkelleegstand

24

Tweeluik – Jan Vis en Huib Boissevain over transactieregister commercieel vastgoed

28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Regionaal herstel of regionale woningmarkt?

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – NRVT: een uitdaging voor de taxateur

23

Agrarisch Vastgoed – Hoe maken we de kinderen van de boer blij?

27

Rabobank Nederland – Is het in Denemarken zo goed?

33

achtergrond

Uit de media

4

Marktonderzoek

15

Uit de rechtspraak – Een sociale profiteur

16

Makelaar van de Maand – Schrijver Versluys Makelaars

30

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

34

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Beperkte stijging problemen hypotheekbetaling In totaal zijn er nu 112.800 mensen die moeite hebben om hun hypotheeklasten te betalen. Ten opzichte van een jaar geleden zijn er ruim 12.000 mensen met een

dergelijk betalingsprobleem bijgekomen. Dit blijkt uit de BKR Hypotheekbarometer van april 2015.

Ontwikkeling NHG garanties Jaar

Kwartaal 1

Eerste kwartaal bemoedigend

De cijfers over het eerste kwartaal van 2015 zijn echter bemoedigend volgens BKR.

2015

2014

2014

De stijging van het aantal mensen met een betalingsprobleem op de hypotheek

NHG Totaal

32.100 26.600 116.100

king met het eerste kwartaal van 2014 is dit een beperkte stijging. Toen kwamen

NHG aankoop woning

27.100

NHG woningverbetering

4.300

2.600

11.300

700

700

2.600

nam in het eerste kwartaal van dit jaar toe met ruim 1.500 personen. In vergelijer nog bijna 5.800 mensen in de problemen.

NHG overige

Aantal consumenten met een betalingsachterstand op de hypotheek

NHG ≤ € 265.000

120.000

31.900 25.000 110.700

NHG € 265.000 - € 320.000

100.000

23.300 102.200

200

1.600

5.400

(Aantallen afgerond op 100-tallen)

80.000

Aantal nieuwe garanties met restschuldfinanciering

60.000

250

40.000

200

20.000 0 1-4-2008

Bron: BKR.

150 100 1-4-2009

1-4-2010

1-4-2011

Periode

1-4-2012

1-4-2015

1-4-2014

1-4-2013

50 0

Q1 2014

Q2 2014

Q3 2014

Q4 2014

Q1 2015

Rabobank: Steeds meer huizen boven water Economen van de Rabobank schatten dat het afgelopen jaar circa 165.000 wonin-

gen ‘boven water’ zijn gekomen door de herstellende woningmarkt. Dit betekent

dat bij steeds meer huizen de waarde van het onderpand hoger is dan de hoogte van de hypotheek.

Aantal verkochte woningen april 2015 April 2015 – 12.748

Stijging 18.3% t.o.v. april 2014 – 10.780 Daling 4.8% t.o.v. maart 2015 – 13.393.

Pieter van Dalen, woningmarkteconoom van de Rabobank: “Momenteel hebben

ongeveer 900.000 huishoudens een hogere hypotheekschuld dan de waarde van de woning. Vorig jaar waren dat ongeveer 1,1 miljoen huizen, een daling van ongeveer 15% ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar. Dit is te verklaren

door stijging van de huizenprijzen en door een recordaantal extra aflossingen op hypotheken, bij de Rabobank alleen al 4 miljard euro vorig jaar.”

Met een gemiddelde huizenprijsstijging van 2% en de huidige aflossings-

trend van woningbezitters (steeds meer aflossen) duurt het, volgens de

econoom van de Rabobank, naar verwachting tot 2019 voordat er weer

evenveel huishoudens onderwater staan als voor de crisis (ongeveer

450.000). Als deze trend doorzet, heeft

in 2025 nog maar 3% van de huishoudens een woning met onderwaarde.

4 |

Percentage

2015

906

25%

2016 2017

2018

2019

2020 2021

767

633

29% 21%

Stijging twee-onder-een-kapwoningen t.o.v.

17%

Aantal geregistreerde hypotheken April 2015 – 18.692

Stijging 14.4% t.o.v. april 2014 – 16.364

14%

Daling 3.6% t.o.v. maart 2015 – 19.396.

321

9%

Aantal executieveilingen

410

259

11% 7%

207

6%

2024

145

4%

2025

april 2014 – 13.4%

508

2022 2023

Stijging twee-onder-een-kapwoningen t.o.v.

Daling tussenwoningen t.o.v. maart 2015 – 7.2%.

Aantal hh x 1.000 1.072

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. april 2014 – 20.5%

maart 2015 – 0.4%

Stand eerste kwartaal 2014

Woningtypen

170

120

| VAS T G OED AD VISEU R

5% 3%

April 2015 – 166

Stijging 1.2% t.o.v. april 2014 – 164.

Bron: Kadaster

juni 2015

NO NONSENSE

vastgoedmarktbelangen Het maatschappelijk en economisch belang van de vastgoedmarkt is groot. Dat bleek nog maar eens tijdens de kredietcrisis toen banken in de problemen kwamen.

Foute producten waren de grote boosdoener, maar ook de waarde van vastgoed en hypotheken bleken kwetsbare posten op de balans. Het is dan ook niet meer dan logisch dat de ECB, het IMF en op nationaal niveau DNB en AFM hun stem nadrukkelijk laten horen op de vastgoedmarkt. Den Haag heeft een luisterend oor en dat is niet zonder gevolgen voor de consument, makelaar en taxateur.

T

ot 2008 groeiden de bomen tot in de hemel.

Lagere leencapaciteit

aantal tophypotheken was hoog. Er werd zes

anderingen na de kredietcrisis. Er kan aanzienlijk min-

De kapitaalbuffers van banken waren laag. Het

keer het inkomen geleend, ver boven de waarde van de woning. En toen gingen de huizenprijzen omlaag. Ook investeringen in commercieel vastgoed bleken kwets-

baar. Er staat voor miljarden uit aan commercieel vastgoed, terwijl de leegstand hoog is. Dat doet de waarde geen goed. Herbestemming en kantoortransformatie

nemen dan ook een grote vlucht. Minister Blok ontpopt zich daarbij steeds meer als grote promotor.

NRVT

DNB benadrukte in 2012 al dat er geen twijfel mag

bestaan over de waardering van commercieel vastgoed.

Het belang van een juiste en inzichtelijke waardering van commercieel vastgoed is essentieel. Reden voor

DNB en AFM om in de – hier eerder genoemde – Ronde Tafel conferenties te sturen op een transactiedatabase en meer eenduidigheid, uniformiteit, transparantie,

onafhankelijkheid en verdere professionalisering van

de taxatiebranche. De taxateur moet op afstand van de

Ook voor de woonconsument waren er ingrijpende verder worden geleend. De Loan-to-Value (LTV) wordt

geleidelijk naar 100% gebracht, aangescherpte Nibud-

normen zorgen voor een lagere Loan-to-Income (LTI), de maximale NHG-hypotheek gaat per 1 juli a.s. terug naar 245.000 euro, de hypotheekrenteaftrek gaat

omlaag en er moet volledig worden afgelost. Dat bete-

kent dat een koopwoning er zonder spaargeld eigenlijk niet meer inzit. Maar de IMF en de Commissie Wijfels willen meer; de LTV moet terug naar 80%. Na studie van het CBP en DNB komt het Financieel

Stabiliteitscomité met uitsluitsel en wordt bepaald

welk belang zal prevaleren. Maar wordt hiermee het belang van de consument wel gediend? DNB waakt

over de belangen van de banken en overheid voor wie onderwaterhypotheken een risico vormen. Verlaging van de LTV past ook in de aangekondigde aange-

scherpte Basel-eisen, waarin de banken grotere buffers moeten aanhouden voor hypotheekverstrekking.

makelaardij, dus op afstand van de huidige registers,

Gelukkig voor de consument – en makelaar – gaat het

worden geregistreerd. Resultaat: het Nederlands

waterhypotheken neemt af. Strengere leenregels wor-

waarin zowel kwalitatieve taxateurs als makelaars

Register Vastgoed Taxateurs, het NRVT. Nog dit jaar

moet dit register volledig operationeel zijn. Maar de

door DNB en AFM gevraagde zelfregulering kost tijd.

Het aantal betrokken partijen is immers groot, de belangen van leden en geregistreerden ook. De

op de woningmarkt wel weer beter. Het aantal onderden voorlopig teniet gedaan door een dalende rente.

Maar wat gebeurt er als de rente omhoog gaat en de

leencapaciteit nog verder wordt teruggedrongen? Dat is niet in het belang van de woningmarkt. ■

taxateur is tenslotte degene die aan het eind van al die beslissingen moet acteren op nieuwe beroeps- en gedragsregels en reglementen. We realiseren ons

terdege dat zij gevraagd worden een nieuwe fase in te

Ed Hamming

gaan om hun belang – een goede bedrijfsvoering –

Voorzitter VBO Makelaar

veilig te stellen.

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

drs. ing. jan fokkema Studies:

Sociale Geografie (Universiteit van Amsterdam)

Informatietechniek (HTS te Breda) Achtereenvolgens werkzaam bij:

Werkgroep 2duizend SEV

Directeur NEPROM (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

ACTUEEL | Nieuwbouw

neprom-directeur jan fokkema:

“ de ontwikkelaar moet

een gezicht krijgen voor de consument”

“We zien co-creatie en consumentgericht ontwikkelen in allerlei verschijningsvormen” De woningmarkt is zich aan het herstellen; we lezen en horen het in alle media. Het is maar de vraag wat met het woord ‘herstellen’ wordt bedoeld. Want het is duidelijk dat de oude, aanbodgestuurde markt niet meer terug zal komen. Zowel de projectontwikkelaars en de bouwers als de consumenten hebben geleerd van de crisis. Alle partijen zijn ervan doordrongen dat de vraag van de woonconsument de woningmarkt-van-de-toekomst bepaalt. De aspirant-koper wil inspraak in het ontwikkelproces van zijn huis. Tegelijkertijd zijn de financiële mogelijkheden aanzienlijk verminderd, en ook dat heeft vérstrekkende consequenties. Een compleet veranderde situatie dus? Jan Fokkema, directeur van de NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen), denkt daar wat genuanceerder over.

“V

raaggestuurd bouwen is niet nieuw”, zegt hij.

Er zijn overigens wel grote regionale verschillen. In Amster-

slag op de nieuwbouwmarkt. Door de crisis is die

lijk en kostbaar is om locaties te verwerven. De gemeenten

“Zeker sinds de eeuwwisseling zien we die om-

ontwikkeling versneld, maar ook daarvóór werd al klantgericht gewerkt. De woningen moesten immers wel worden

verkocht of verhuurd! De VINEX-locaties zijn de fysieke neerslag van die omslag naar een meer marktgerichte aan-

dam zien we alweer een gespannen markt, waar het moei-

vervallen ook weer snel in een gedetailleerde formulering van eisenpakketten. Dan is het maar de vraag of je de klant

“Overheden moeten niet meer denken dat bestemmingsplannen

pak, maar daar stopt de omslag niet. Sinds de crisis staat

voor de eeuwigheid worden gemaakt. Flexibiliteit is

zien co-creatie en consumentgericht ontwikkelen in allerlei

het motto: als het nodig is, moet de overheid bereid

de consument veel nadrukkelijker op de eerste plaats. We verschijningsvormen, en er wordt veel meer doelgroepspe-

cifiek ontwikkeld. Dankzij internet en social media heeft

zijn om een bestemming te veranderen”

de ontwikkelaar ook een veel beter beeld van de specifieke

nog wel individueel kunt bedienen. Maar ook daar is het

daar ook heel gericht mee communiceren. Die klant is zich

voorwaarden – zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen.”

behoeften van groepen op de lokale woningmarkt. Hij kan bovendien veel meer bewust geworden van de mogelijkhe-

belangrijk om vraag en product – binnen de strakke rand-

den, maar ook van de risico’s die een verkeerde keuze met

Bewust Nieuwbouw

de goede vragen.

bouw gelanceerd. Een logisch gevolg van de noodzaak en

zich meebrengt. Hij is beter geïnformeerd en stelt daardoor

De branche heeft onlangs de website Bewust Nieuw-

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

de wens om ook op collectief niveau beter met de klant

We staan nog maar aan het begin van de mogelijkheden,

bouw heb je te maken met een heel groot aantal aanbie-

strument worden. De informatie moet in elk geval worden

te communiceren, vindt Fokkema. “Binnen de bestaande

ders (de individuele woningverkopers) die allemaal elkaars concurrent zijn. Bij de projectontwikkelaars zie je een dui-

delijk gemeenschappelijk belang: de uitdaging om nieuwbouw goed in de markt te zetten.

Deze site biedt onze leden de mogelijkheid om de voordelen van nieuwbouw nadrukkelijk onder de aandacht te brengen. Want die voordelen zijn duidelijk: de kwaliteit

is op diverse terreinen gewoon beter: keuzevrijheid, gebruikte materialen, energiezuinigheid, duurzaamheid etc.

want de site moet echt een interactief communicatie-inaangevuld met ervaringen van de klant. Dat mogen ook

best kritische opmerkingen zijn, bijvoorbeeld over de prijs/

kwaliteitsverhouding van meerwerk. Maar we willen verder gaan: bijeenkomsten organiseren met specifieke doelgroe-

pen om samen te zoeken naar verbetering van de communicatie tussen consument en ontwikkelaar. De ontwikkelaar moet echt een gezicht krijgen voor de consument.”

Zelfbouw

Een eigen gezicht; dat geldt in nog sterkere mate voor de

groeiende groep ‘zelfbouwers’. De overheid juicht zelfbouw toe: die zou graag zien dat een derde van alle huizenkopers

zelf – of collectief – een woning laat bouwen. Past dat wel in de werkwijze van de projectontwikkelaar?

Fokkema denkt van wel: “We zien al een aantal jaren dat de branche zich verbreedt en steeds meer initiatieven neemt

om consumenten te ondersteunen bij het particulier opdrachtgeverschap, in welke vorm dan ook. Bijvoorbeeld in het kader van gebiedsontwikkeling – vaak in samenwerking met de gemeente. Daarbij is zelfbouw en/of collectief

opdrachtgeverschap (CPO) – naast andere vormen van zeggenschap en klantgericht ontwikkelen – ook in beeld. Het

is overigens niet zo dat zelfbouw de ultieme droom is van iedere woonconsument: veel mensen willen graag complete ontzorging en kiezen dan toch voor een kant-en-klaar

ontwerp. Sommigen opteren voor maximale vrijheid, en

woonwensen van turkse, marokkaanse en surinaamse nederlanders

Turkse, Marokkaanse en Surinaamse Nederlanders wonen voornamelijk in de

grote en middelgrote steden. De laatste jaren wordt regelmatig onderzoek gedaan naar de woonwensen van jonge en oudere allochtone Nederlanders.

Uit de onderzoeken blijkt dat jongere allochtone Nederlanders in het algemeen

dezelfde woningvoorkeuren hebben als autochtonen: een leuke eengezinswoning met een parkeerplaats en speelmogelijkheden voor de kinderen. Turkse en Marokkaanse Nederlanders hechten veel waarde aan een ruime hal, omdat daar

weer anderen willen graag veel eigen inbreng op basis van

een sterke basisoplossing, plus de nodige begeleiding. De

verschillende vormen van opdrachtgeverschap, waaronder CPO, moeten wat ons betreft ook nog veel meer worden

ingevuld op de site Bewust Nieuwbouw, want daardoor

kunnen ontwikkelaars nog succesvoller inspelen op vragen

van de markt. Projectontwikkeling is een vak dat letterlijk voortdurend in ontwikkeling is. Professionalisering moet altijd het streven zijn.”

ruimte moet zijn voor een schoenenkast: de schoenen worden uitgetrokken voor

Meer of minder regels?

die de badkamer onrein maakt. Vrouwelijke en mannelijke gasten moeten bij

Bouwbesluit wijzigen. Voor een woning die in particulier

de woonkamer wordt betreden. In de badkamer zien ze liever geen wc, omdat voorkeur gescheiden worden ontvangen. Vrouwen verzamelen zich veelal in de keuken; mannen in de woonkamer. Dat vraagt dus om een flinke keuken.

Ook Surinaamse Nederlanders willen graag een grote keuken, want koken is een

belangrijk onderdeel van de cultuur. Bovendien wil ook deze groep vrouwelijke

gasten graag in de keuken ontvangen: die fungeert voor deze bevolkingsgroep als ontmoetingsplaats. Voor mensen van de eerste en tweede generatie geldt

dat ze graag veel logés ontvangen. Een logeerkamer is dan ook een belangrijke wens.

Oudere allochtonen hebben veelal een laag inkomen en wensen bovendien te

pendelen tussen het thuisland en Nederland. Dat vraagt om woningen met een lage huur.

Voor jonge allochtone Nederlanders geldt juist dat ze sterk in opkomst zijn op

de koopwoningmarkt: in Rotterdam steeg het eigenwoningbezit onder nieuwe Nederlanders met 600%.

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Minister Stef Blok van o.a. Wonen wil per 1 juli a.s. het opdrachtgeverschap wordt gebouwd, gelden dan minder

regels dan voor woningen die door projectontwikkelaars of woningcorporaties worden gerealiseerd. Allerlei eisen vervallen voor de zelfbouwer.

Fokkema juicht het toe dat de minister een aantal aanbevelingen heeft overgenomen van Adri Duivesteijn, de grote

voorvechter van zelfbouw. “Maar dan moet die vrijheid ook gelden voor de mensen die een huis kopen van een pro-

jectontwikkelaar”, zegt hij. “Helaas zien we dat de minister nog niet gevoelig is voor onze argumenten. Dat betekent

dat degenen die (kunnen) kiezen voor zelfbouw, straks

aanzienlijke voordelen genieten ten opzichte van degenen

die dat door allerlei oorzaken niet kunnen – of niet willen.

Dat is teleurstellend. We hadden ook graag gezien dat een

juni 2015

consumentenorganisatie als Vereniging Eigen Huis onze

argumenten zou ondersteunen; het gaat tenslotte om de

belangen van heel veel woningkopers. Helaas is dat niet het geval. Maar we geven niet op!

Overigens: de projectontwikkelaar moet zich op zijn beurt

van zijn verantwoordelijkheid bewust zijn. We moeten niet gaan denken: ‘Hoera: ik hoef niet aan al die eisen te voldoen. Consument: het is slikken of stikken!’ Het gaat om

vergroting van de keuzevrijheid van de consument; niet om het plezieren van de ontwikkelaar.”

Bouwen voor alleenwonenden, senioren of gezinnen?

De NEPROM-directeur staat enigszins sceptisch tegenover de pleidooien voor méér bouwen voor alleenwonenden of stellen. “Dat geldt voor een stad als Amsterdam, en nog en-

kele andere grote steden in Nederland; vooral die met een

markthal/laurenskwartier rotterdam wint neprom-prijs

Nieuwbouw voor alleenwonenden en stellen is daar zeker

Laurenskwartier in Rotterdam. Dat maakte juryvoorzitter Josja van der Veer

grote studentenpopulatie en rijke culturele voorzieningen. noodzakelijk, en biedt kansen. Maar er zijn ook heel veel stellen – zeker senioren – die met veel plezier in hun grote

eengezinswoning blijven wonen. Als ze zich dat financieel

kunnen veroorloven, waarom dan niet? Doorstroming is

geen doel op zich. Het is wél noodzakelijk om voor de modale inkomens en daarboven, die nu nog een sociale

huurwoning bezet houden, aantrekkelijke en betaalbare alternatieven te ontwikkelen.”

Krimp

“De Randstad en een aantal grotere steden mogen de

komende jaren nog een flinke groei van het aantal huis-

houdens verwachten. Tegelijkertijd zal in andere regio’s de groei verder afvlakken. Dat betekent dat we ons intensief

moeten gaan bezighouden met de vervangingsvraag; ook

De NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling 2015 is gewonnen door Markthal/ bekend tijdens de Dag van de Projectontwikkeling op 23 april in Den Bosch.

De prijs, die voor de zesde maal werd toegekend, wordt uitgereikt aan overheden en marktpartijen die door goede samenwerking een hoogwaardig project hebben opgeleverd. De Markthal en het aanpalende Laurenskwartier zijn c.q. worden ontwikkeld door de gemeente Rotterdam en ontwikkelaar Provast.

De jury benadrukt de waarde van De Markthal voor zijn omgeving. ‘Dit is veel meer dan een gebouw’, aldus de jury. ‘De gemeente Rotterdam en ontwikkelaar Provast hebben gezamenlijk het Laurenskwartier een forse impuls gegeven,

door een serie van bijzondere gebouwen te realiseren – zowel in nieuwbouw als met herontwikkeling. Publiek en privaat hebben hier beiden de nek uitgestoken met jaren van voorbereiding, uitstekende publiek-private samenwerking en risi-

codeling. Wanneer straks de openbare ruimte ook nog is heringericht, heeft de binnenstad van Rotterdam er een aantrekkelijk woon-, werk, leer- en verblijfsgebied bij gekregen’.

waar het gaat om winkels en kantoren. Niet meer (nieuw)

a’dam toren: een nieuw icoon voor amsterdam

Het voormalige Shell-gebouw op de noordelijke IJ-

oever in Amsterdam ondergaat een spectaculaire metamorfose: het wordt een toeristische attractie met veel horeca en creatieve bedrijven. De toren krijgt ook

een observatieplatform, en schaart zich daarmee in de

rij van wereldtoppers als de Eiffeltoren en andere hoge gebouwen met een observatiedak.

Drie ondernemers in de muziekindustrie hebben een

samenwerkingsverband gesloten met ontwikkelaar Lingotto. De partners zijn bovendien voor een groot deel eindgebruiker. De opening is gepland op 1 april

2016. Dan kan het publiek – na 40 jaar van afzondering –

genieten van deze unieke plek. De toren is volledig

verhuurd, en de ontwikkelaars hebben nog maar één

grote wens: een brug van de noordelijke naar de zuidelijke IJ-oever (met het Centraal Station).

bouwen en bestaande woningen laten verpauperen is in elk geval een slecht idee. Dan loop je het risico dat de men-

sen die het zich kunnen veroorloven, wegtrekken uit het gebied. Dat versterkt de vervalspiraal.

De NEPROM pretendeert niet dé oplossing voor dit pro-

bleem te presenteren. We moeten inzetten op regionale samenwerking, zeker waar het gaat om kantoren en win-

kels, maar ook als het woningbouw betreft. Daardoor landt nieuwbouw waar dat wenselijk is, en wordt sanering van verouderde locaties gefaciliteerd. Waar verpaupering van woonbuurten dreigt, ontkomen we uiteindelijk niet aan

publieke bijdragen. Je kunt de problemen niet eenzijdig op

het bordje van de nieuwbouw deponeren: die komt dan helemaal niet meer van de grond. Woningeigenaren zullen ook deels schadeloos moeten worden gesteld. En overhe-

den moeten niet meer denken dat bestemmingsplannen voor de eeuwigheid worden gemaakt. Flexibiliteit is het motto: als het nodig is, moet de overheid bereid zijn om een bestemming te veranderen.” ■

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: Bernd Bohm, Roger Wouters

Opvallen?

Wij produceren diverse sign materialen om uw object onder de aandacht te brengen zoals V-borden, stickers en banners.

Daarnaast ook promotie- en huisstijldrukwerk waaronder visitekaartjes, folders en brochures.

TE KOOP

TE KOOP

TE HUUR

VLIEGENSVLUG DRUKWERK Andromedastraat 2-B 5015 AV Tilburg

Vragen? 013 582 09 68 info@q-promotions.nl

qpromotionsdrukwerk @qdrukwerk

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

regionaal herstel of regionale woningmarkt?

Al twee jaar lang wordt melding gemaakt van een herstel van de Nederlandse koopwoningmarkt; aanvankelijk in het aantal transacties en meer recentelijk ook enigszins in de koopprijsontwikkeling. Dit herstel is echter niet in alle regio’s even sterk geweest in relatieve en absolute zin. Bevinden regio’s zich in verschillende fasen van het herstel van de koopwoningmarkt of bevestigt dit een mogelijk sterkere

D

regionalisering van de woningmarkt in Nederland? e Monitor Koopwoningmarkt signaleert op

‘koers’ naar herstel. Of hebben we te maken met ver-

begin 2013 betere kwartaalcijfers voor wat

maken hebben met regionale verschillen in het herstel

basis van de beschikbare gegevens al sinds

betreft het aantal transacties in vergelijking met het-

zelfde kwartaal in het voorliggende jaar. Het herstel is niet alleen relatief aanzienlijk, ook in absolute aantallen is de dynamiek op de woningmarkt weer bijna op het niveau van 2008. In theorie is het dan ook te ver-

schillende (etappe)wedstrijden? De vraag of we te

van de koopwoningmarkt, dan wel met een toene-

mende regionalisering van de woningmarkt, lijkt mij

een zeer belangrijke. Het koersverloop hangt namelijk af van waar de eindstreep ligt.

wachten dat deze toegenomen dynamiek zich vertaalt

Afhankelijk van het verwachte antwoord op boven-

Prijsindex Bestaande Koopwoningen blijkt in het afge-

van woningen zich anders opstellen in het onderhan-

in oplopende verkoopprijzen van woningen. De

lopen jaar inderdaad, zei het bescheiden, te zijn gestegen met 2,4%.

Het hiervoor geschetste beeld zal niet door alle makelaars én woonconsumenten in de diverse regionale

woningmarktgebieden even goed worden herkend. In deelgebieden zoals Amsterdam en Haarlem zal men

fronsen bij de constatering van een beperkte prijsstijging. Daar zijn de koopprijzen in het afgelopen jaar namelijk met zo’n 6 tot 10% opgelopen. Het zelfde

geldt in iets mindere mate voor de regio’s Utrecht en

staande vraag, zullen aanbieder en potentiële kopers

delingsproces. Met name als de verwachting ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen op de

regionale woningmarkt verschilt tussen beide partijen,

kan dit de prijsonderhandeling bemoeilijken. Dergelijke situaties zullen zich vooral voordoen in de eerste fasen van herstel, waarin veel regio’s zich momenteel bevin-

den. Daar heeft de regionale makelaar een belangrijke bemiddelende rol te spelen, waarbij hij of zij zelf dus eigenlijk ook een plausibel antwoord op deze vraag

gevormd dient te hebben. Gaat u er maar aan staan!

Den Haag. Maar in bijvoorbeeld Zuid-Limburg of

Als woningmarktanalist ‘op afstand’ vermoed ik dat er

evengoed hun wenkbrauwen op: daar blijft het prijs-

nalisering van de koopwoningmarkt. Generieke maat-

Zeeland trekken woonconsumenten en makelaars

stijgingspercentage vooralsnog ver achter op het landelijk gemiddelde, mede omdat ook het aantal

transacties veel minder duidelijk is toegenomen.

De meeste woningmarktgebieden bevinden zich

tussen deze uitersten wat betreft de toegenomen

dynamiek op de koopwoningmarkt en de koopprijsont-

de komende jaren sprake zal zijn van een verdere regioregelen vanuit de overheid om de marktwerking te

reguleren kunnen juist ten tijde van herstel de verschillen in regionale ontwikkelingen versterken. De regio’s moeten daardoor namelijk dezelfde ‘koersstrategie’ aanhouden, terwijl ze misschien wel in een andere ‘wedstrijd’ zitten. ■

Harry Boumeester,

wikkeling. Verschillen in de vraag-aanbodverhouding

Onderzoeksinstituut

liggen hier aan ten grondslag. Wellicht hebben we

OTB, TU Delft

gewoon ‘koplopers, peloton en achterblijvers’ in deze

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Hypotheekmarkt

wat gebeurt er straks met de hypotheekrente?

De hypotheekrente is historisch laag. Maar in een concurrerende markt had die nog lager kunnen zijn. Maar voorlopig blijven de marges zoals ze zijn en de concurrentie beperkt. Beleggingsmaatschappijen mijden de concurrentie. Hen is het vooral te doen om het wegzetten van geld. Grote buitenlandse banken kijken de kat uit de boom of Europa hoge LTV’s in de ban gaat doen. Ook voor de kleine spelers is concurreren niet het eerste doel.

Dat is vooral het wegzetten van geld. Wat de banken gaan doen als de buffers omhoog moeten, is nog ongewis.

Zullen de banken zich dan terugtrekken uit de hypotheekmarkt?

W

at gebeurt er als de hypotheekrente weer gaat

van ING begin dit jaar in de publicatie ‘Eigen huis verliest

zelfde. Zo schetste het Economisch Bureau

stijgende rente naar verwachting samen zal gaan met

stijgen? Niet alle banken denken daarover het-

gouden glans’ een geruststellend scenario waarin ‘een economisch betere tijden’. Omdat ook de inkomens en de werkgelegenheid stijgen, zou het negatieve effect van de

bankenlobby tegen hogere kapitaaleisen voor hypotheken

hogere rente op de huizenprijzen worden geremd. Maar

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) voert reeds geruime tijd een lobby

hypotheekgever en geldschieter. Dat brengt extra kosten

voor het verzachten van de Europese kapitaaleisen. Zij willen voorkomen dat de hypotheekportefeuilles van Nederlandse banken bij de technische uitwerking van Basel III worden aangemerkt als risicovol. Ook DNB waarschuwt dat

banken hogere kapitaalbuffers voor hun hypotheekportefeuille zouden moeten aanhouden. Vooral de hoge nationale hypotheekschuld (zo’n 630 miljard euro)

en de hoge Loan-to-Value-ratio’s (LTV’s) wegen in Europa zwaar mee. Een gevolg van hogere buffers zou zijn dat banken daardoor minder hypotheken kunnen

vertrekkend bestuurder Bert Bruggink van marktleider

Rabobank voorzag in het FD een model naar Amerikaans

voorbeeld, waar de bank optreedt als tussenpersoon tussen met zich mee. De hypotheektarieven zouden daarom straks juist fors omhoog moeten. De Rabobank zinspeelt hiermee

op in de maak zijnde Europese regels die nadelig voor de

Nederlandse banken kunnen uitpakken. Voor de Rabobank zou het dan wel eens niet meer interessant kunnen zijn om op de hypotheekmarkt actief te blijven.

verstrekken of dat de rente hoger wordt. Volgens de Nederlandsche Bank houdt

Rentemargeverschil

kapitaal achter de hand.

mie en regulering aan de UvA, betwijfelt of de woorden

het gros van de banken voor hun hypotheekportefeuilles minder dan 1% aan

In antwoord op vragen van de Tweede Kamer maakt minister Dijsselbloem van Financiën niet de indruk om samen met de banken de barricade op te gaan.

De grootste Nederlandse banken ‘zullen de risicogewogen activa opwaarts

moeten bijstellen, met name voor de hypotheekportefeuille’, constateert hij

nuchter. Tot nu toe viel de risicoweging relatief laag uit vanwege het geringe percentage wanbetalers. Deze factor wordt straks waarschijnlijk niet meer

meegewogen. Ook het gegeven dat de hypotheekportefeuille ongeveer een derde van de totale bankbalans beslaat, ‘maakt Nederlandse banken relatief gevoelig voor (toekomstige) wijzigingen in wet- en regelgeving. Het Basel-comité dient wel oog te hebben voor eventuele disproportionele gevolgen voor specifieke

bedrijfsmodellen of leningenportefeuilles’, aldus Dijsselbloem. De NVB heeft haar visie eind maart bij het Basel-comité toegelicht. Eind dit jaar wordt duidelijk of de lobby slaagt.

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Maarten Pieter Schinkel, hoogleraar mededingingseconovan Bruggink serieus bedoeld zijn. Volgens hem zou een tariefsverlaging meer voor de hand liggen. In de wetenschappelijke publicatie Journal of Competition Law &

Economics toonde hij met zijn onderzoeksgroep aan dat de Nederlandse banken vanaf 2009 op hun hypotheken

een winstmarge hebben behaald van gemiddeld 0,84%.

Dat is ruim 20% boven het Europees gemiddelde. De Nederlandsche Bank (DNB) zocht de verklaring vooral in de

hoge financieringskosten (ofwel ‘funding’) op de Europese

kapitaalmarkt. De problemen met funding zijn inmiddels achter de rug, maar het margeverschil is er nog steeds.

Schinkel: “Onze conclusies staan nog steeds overeind. Onze

berekeningen zijn volkomen transparant. Gemiddeld lig-

juni 2015

Leningen van beleggingsfondsen 45

Uitstaande leningen (€ miljard)

40 35 30 25 20 15 10 5

gen de rentes ver boven die in de rest van Europa en ook

0

boven de meest redelijke kostenbenadering die je kunt

2010

2011

2012

2013

2015

bedenken.” Volgens hem is het hoog tijd dat er een modern

Bron: FSB

rantie en meer mogelijkheden om te switchen, ongeveer

In de zienswijze die de NVB in maart naar het Basel-comité stuurde, wijzen

banking systeem komt met lagere marges, meer transpazoals in Denemarken.

Daar is de huizenkoper in veel opzichten beter af, concludeerde ook DNB in 2012. Iedere bank biedt daar bij een 30-jaars annuïteitenhypotheek hetzelfde hypotheek-

de banken op de oneerlijke concurrentie van beleggingsfondsen, die niet

onder Basel III vallen. Tussen 2010 en 2014 nam hun investeringsvolume in Nederland toe van 22 naar ruim 42 miljard euro. De nieuwe kapitaaleisen ‘zullen deze trend nog verder versterken’, aldus de NVB.

contract met dezelfde voorwaarden aan, met als enig

verschil het rentetarief. DNB: ‘Dat maakt het voor Denen

gemakkelijk om hypotheekaanbiedingen te vergelijken. Dit

Prof. dr. Maarten Pieter Schinkel: “Het is

makkelijker aflossen en oversluiten tegen lagere tarieven.

hoog tijd dat er een modern banking systeem

“Die transparantie zouden we goed kunnen gebruiken”,

en meer mogelijkheden om te switchen”

bevordert de concurrentie’. Denen kunnen hun leningen

komt met lagere marges, meer transparantie

Bovendien is ook de financiering volstrekt helder.

meent Schinkel. “Maar voor alle banken gelden dezelfde regels. Dus ook de grote buitenlandse banken zullen hier

pas actief worden als de LTV’s verder zijn gezakt. Mensen

een andere aanbieder. Maar met leennormen die elk jaar

landse aanbieders. Van echte concurrentie is daarom nog

maximale LTV met een woning die niet in waarde stijgt of

met een hoge LTV blijven dan overgeleverd aan de Nedergeen sprake.”

NEGATIEF effect

naar beneden gaan, wordt dat moeilijk. Mensen met een zelfs daalt, zijn dan afhankelijk van die kleine aanbieder.

Tekst: Robert van Til

Dat werkt dus niet concurrentiebevorderend.” ■

Beeld: ING Bank, NVB

Ook Joop Cohen, manager Hypotheken van vergelijkings-

site Independer, omschrijft de markt als een oligopolie,

80% marktwaarde

waar een paar grote banken het voor het zeggen hebben.

Beleggingsfondsen, waaronder pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, brengen doorgaans niet meer dan een paar miljard euro aan kapitaal in. Dat is te weinig om

die hegemonie te doorbreken. “Hun doel is niet concurre-

ren, maar investeren. Om hun geld weg te zetten, hoeven ze

maar een paar tienden onder de grote aanbieders te zitten.”

14% 12% 10% 8% 6%

hypotheken meer verkoopt, kan deze vragen wat hij wil.

1 jaar

10 jaar

Bron: ING Bank

In theorie kan de hypotheeknemer dan overstappen naar

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

2013

2014

2011

2012

2010

2009

2007

2008

2005

2006

2003

2004

2001

2002

2000

1997

1998

5 jaar

1999

1995

1996

1993

1994

1991

1992

1989

1990

1987

1988

1986

1983

voor nieuwe hypotheken. Als die aanbieder geen nieuwe

0%

1985

verlengingstarief van hypotheken gelijk zijn aan het tarief

2%

1984

tevaste periode afloopt. Cohen: “Volgens de wet moet het

1981

weer vertrekken. Dat treft vooral mensen van wie de ren-

4%

1982

negatief effect optreden als aanbieders na een paar jaar

1980

Ook de voorwaarden zijn niet altijd gunstig. Zo kan er een

TRAPLIFTEN GEZOCHT! Traplift bij verkoop woning?

Bij de verkoop van een woning wordt regelmatig een traplift aangetroffen. Voor de verkoopbaarheid van de woning wordt in de meeste gevallen geadviseerd de traplift weg te (laten) halen.

Altijd min. 150,beloning!

Jaarlijks belanden duizenden trapliften op de schroothoop. Smienk trapliften zet zich ervoor in deze trapliften een tweede leven te geven.

Een duurzame oplossing waarmee we andere hulpbehoevenden voordeliger aan een traplift kunnen helpen. Helpt u ons mee?

In welke trapliften zijn wij in geÏntresseerd?

Wat betekend dit voor u?

✓

Alle merken

✓

Trapliften niet ouder dan 10 jaar

✓

Rechte trapliften

✓

Trapliften met één of meerdere bochten

✓

Bruikbare staat

3 eenvoudige stappen

Wanneer een cliënt een traplift wil laten verwijderen kunt u deze traplift aanbieden aan Smienk trapliften. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en bespreken direct de hoogte van de vergoeding. Bij een akkoord wordt er direct een afspraak voor demontage gemaakt. Zo is uw cliënt geholpen en levert dit u nog wat op ook.

Bespreek het verwijderen van de traplift Stuur 2-3 foto´s naar inkoop@smienktrapliften.nl of bel direct naar 0341-76 80 71 U én de cliënt ontvangen een vergoeding, deze bedraagt voor u als makelaar min. € 150,-

Smienk Trapliften Nunspeet T. 0341 - 76 80 71 inkoop@smienktrapliften.nl www.smienktrapliften.nl

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Tekort aan woningen voor eenpersoonshuishoudens?

Zijn de woonlastennormen voor hypotheekverstrekking te streng?

Eens

Het woningaanbod voor

eenpersoonshuishoudens is veel te laag.

Oneens

Bron: Ledennet VBO Makelaar

77,8 %

22,2 %

Vanwege mijn restschuld krijg

ik de financiering voor een nieuwe woning niet rond.

Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

87,5 %

Oneens

12,5 %

marktrapportage Groot dromen, klein beginnen In dit krimponderzoek bundelt Platform 31 diverse interviews met experts die de krimpregio’s zien als koplopers in maatschappelijke veranderingen. Via de pilots ‘Ruimtelijke transformatie’ werd naar manieren gezocht hoe om te gaan met de beweging van groei naar krimp en teruglopende voorzieningen.

Overheden, kennisinstellingen en adviesbureaus hebben een werkbezoek aan Denemarken afgelegd. Door nieuwe samenwerkingsvormen tussen burgers en overheden te testen, ontstonden er baanbrekende oplossingen. In deze bundel wordt de balans opgemaakt.

Verschil van overwaarde De commissie Wijfels adviseerde een reductie van de LTV naar 80% om te voorkomen dat eigenaarbewoners in de hypotheekproblemen komen. Johan Conijn en zijn collega’s Frans Schilder en Jan Rouwendal van ASRE deden in een Research Paper onderzoek naar de mogelijke gevolgen. Verdere verlaging van de Loan-to-Value (LTV) voor woninghypotheken leidt volgens hen tot verlies van welvaart en grotere prijsschommelingen op de woningmarkt. Een gemiddelde koopstarter wordt voor de aanschaf van een woning dan gedwongen tot een spaarperiode van ruim 4 tot 8,5 jaar, terwijl de huurmarkt op dit moment geen goed alternatief vormt.

De buurt als jas In opdracht van Platform 31 en Corpovenista deed de Universiteit van Amsterdam onderzoek naar het functioneren van buurten binnen de woningmarkt. Meer differentiatie van buurten is noodzakelijk, zodat het mogelijk wordt de steeds weer veranderende huishoudens een plek te kunnen geven. Uniformiteit en centrale planvorming zijn achterhaald. Buurten hoeven er niet allemaal meer hetzelfde uit te zien.

Stedelijk beleid houdt onvoldoende rekening met de dynamische relatie tussen verschillende huishoudens en de inrichting van de buurt.

WONE N EN VERH UIZEN Een on derzoek van

ANBO en

Woonz.n l

Wonen en verhuizen De meeste senioren (86%) verhuizen niet naar een seniorenwoning. Dat is de belangrijkste conclusie uit onderzoek van ANBO en Woonz.nl onder ruim 12.000 senioren. Een op de drie denkt dat verhuizen niet noodzakelijk is en denkt er pas over na als het echt nodig is. Maar de huidige woning is vaak niet levensloopbestendig en ongeschikt als er mobiliteitsproblemen ontstaan. De meeste senioren verhuizen liever naar een aangepaste woning dan hun huidige woning te laten aanpassen.

Zicht op de woningvoorraad voor zorgdoelgroepen Hoeveel woningen zijn er nodig voor mensen die langdurig zorg nodig hebben en thuis blijven wonen? En aan welke eisen moeten deze woningen en de woonomgeving voldoen? Veel gemeenten worstelen op dit moment met deze vragen. Zo blijkt uit het rapport van Platform 31. Gemeenten krijgen een belangrijke taak in de huisvesting van thuiswonende mensen met een langdurige zorgvraag. Het rapport beschrijft hoe 15 gemeenten de kwaliteit en de geschiktheid van de woningvoorraad voor zorgvragers in beeld brengen.

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

een sociale profiteur Erwin stelt zich tijdens feestjes voor als een ‘zakenman’. Hij weet altijd enorme verhalen te vertellen over de wijze waarop hij alles wat hij aanraakt, kan doen veranderen in goud. Maar is het dan niet wat vreemd dat hij zich pleegt te verplaatsen op een aftandse damesfiets? En dat zaakje waarbij Erwin optrad als verhuurder van een woning; dat stonk toch? Daar zijn maar liefst drie gerechtelijke procedures aan te pas gekomen. Hoe, dat zat zal ik u vertellen.

D

Sociale woning

at Erwin zakenman was, bevatte een kern van waarheid. De wijze waarop hij zaken deed, kon

echter beter worden omschreven als ‘hosselen’. Er-

win ritselde links en rechts wat ongeregeld spul en knapte dat een beetje op. Soms vond hij aan de kant van de straat

een fauteuil of een eetkamertafel en dan weer kon hij een

afgedankt voorwerp ergens gratis afhalen. Een likje verf deed vaak wonderen en de verkoopopbrengst van 50 tot 100 euro was vrijwel pure winst. Voor Erwin werd het succes des te profijtelijker omdat het verdiende geld een nogal

donkere kleur had. De winst kwam in ieder geval niet in mindering op zijn sociale uitkering.

Nieuwe huurwoning

Ondanks zijn mooie inkomen had Erwin gedurende een

aantal maanden geen stuiver huur betaald aan zijn huisbaas. Hij had, zoals hij dat zelf uitdrukte, een huurschuld

‘opgebouwd’. Dat het veroorzaken van een flinke huur-

schuld en daarmee ook de schade voor de verhuurder ook

maar iets te maken heeft met ‘opbouwen’ zal eenieder wel ontgaan, maar Erwin vond het toch een kwestie van

‘opbouwen’. Na een procedure die hij meesterlijk wist te

rekken, werd hij uiteindelijk veroordeeld tot ontruiming.

Erwin kende echter de weg en hij kon via de woningstichting een sociale huurwoning krijgen. Het betrof een drie-

kamerappartement tegen een huurprijs van 206,11 euro en servicekosten van 2,14 euro. Qua huurprijs en comfort ging

Erwin er daarmee zelfs op vooruit. Nu had Erwin echter een broer die een redelijk groot huurhuis had en een koelkast vol met bier. Voor Erwin was het daarom aantrekkelijk om bij zijn broer in te trekken. En zijn sociale huurwoning?

Ook daaruit wist Erwin een mooie winst te behalen. Erwin

plaatste op Markplaats een advertentie: in onderhuur aangeboden vanwege vertrek naar vriendin: driekamerappartement. Huurprijs 750 euro inclusief servicekosten. En voor diegene die niet weet wat ‘hosselen’ betekent: dit is nu hosselen, meneertje!

Undercover

Marktplaats.nl werd niet alleen bezocht door woningzoekenden, maar ook door medewerkers van de woningstich-

ting. Een van deze medewerkers deed zich vervolgens voor

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

juni 2015

als woningzoekende en zocht Erwin op. Erwin vertelde dat hij die middag nog twee andere kandidaat-huurders op be-

zoek zou krijgen. De medewerker maakte hierop zijn echte identiteit bekend. Hij wees Erwin op het feit dat in de algemene huurvoorwaarden was vermeld dat het verboden is

om de woning onder te verhuren. Erwin werd gevraagd om per direct de huur op te zeggen. Erwin weigerde. ‘Houd nu

toch eens snel op met die gekkigheid’, meende Erwin, ‘hij had toch recht op een sociale huurwoning!’

De woningstichting startte vervolgens een kort geding-

procedure waarbij ontruiming werd gevorderd. De kort gedingrechter wees de vordering toe. Erwin moest de huurwoning ontruimen.

Bodemprocedure

Aangezien de wet bepaalt dat een huurovereenkomst met

betrekking tot woonruimte slechts ontbonden kan worden

Het Gerechtshof

de huurder, en Erwin niet instemde met de ontbinding,

het Erwin niet was verboden om de woning te huur aan

door de kantonrechter in geval van een wanprestatie door zag de verhuurder zich genoodzaakt een procedure te starten. Erwin stelde een tegeneis in. Hij meende dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was geëindigd en

eiste weer toegang tot de woning en een schadevergoeding. De woningstichting vond dat natuurlijk allemaal wel hondsbrutaal.

Helaas voor de woningstichting zag de kantonrechter in

de bodemprocedure de juridische situatie anders dan de kort gedingrechter. De kantonrechter overwoog dat in de

algemene voorwaarden een verbod was opgenomen om de woning onder te verhuren. Het was echter niet verboden

om de woning te huur aan te bieden. Erwin had dat gedaan. Vast stond echter dat hij de woning niet had onderverhuurd. Naar mening van de rechter was er dan ook geen

sprake van wanprestatie. De vordering van de verhuurder

Ook het Hof overwoog dat in de algemene voorwaarden

te bieden. Immers: ‘slechts’ was verboden om de woning onder te verhuren. Daar was Erwin niet aan toegekomen.

Het Hof overwoog echter dat Erwin niet kon ontkrachten

dat hij uiteindelijk de woning zou hebben onderverhuurd indien de woningstichting niet tijdig op de hoogte was

gekomen van de plannen van Erwin. Dat in de algemene voorwaarden het verboden was om de woning te verhuren en het niet met zoveel woorden verboden was om

de woning in onderhuur aan te bieden, vond het Hof niet relevant. Erwin had immers niet kunnen uitleggen waarom

hij de advertentie had geplaatst. Dat dit niet had geleid tot een verboden onderverhuur was in ieder geval zeker niet te danken aan Erwin. De vordering tot ontbinding van

de huurovereenkomst werd alsnog toegewezen en Erwin moest de proceskosten betalen.

werd afgewezen. De verhuurder moest Erwin schadever-

En wat vond Erwin van deze afloop? Hij meende dat de ac-

weer toelaten tot de woning. Voor de woningstichting was

ne; men gunde hem eenvoudigweg niet een welverdiende

goeding betalen en bovendien moest de verhuurder Erwin dat natuurlijk schrikken. Zij stelde hoger beroep in.

tie van de woningstichting was gebaseerd op pure rancuwinst. (de namen zijn gefingeerd) ■

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

ACTUEEL | Herbestemming

transformatie en herbestemming:

meer mogelijk dan vaak wordt gedacht

Dat tijdelijke herbestemming van vastgoed succesvol kan zijn; daarvan is iedereen inmiddels wel overtuigd. Anders ligt het met permanente herbestemming, hoewel toekomstige gebruikers vaak met uitstekende ideeën komen. Succesvolle trekkers van herbestemmingsprojecten beschikken meestal over veel enthousiasme, creativiteit en kennis van alle mogelijkheden en knelpunten.

M

aar dan begint het probleem: lang niet alle

gemeenten hebben volgens de initiatiefnemers te weinig

ambtenaren beschikken over dezelfde creatieve

tische – boekwaarde. Ze denken maar al te vaak dat de prij-

gebouweigenaren, ontwikkelaars en gemeente-

manier van denken. Regelgeving levert beperkingen op;

Rudy Stroink: “Er wordt veel geklaagd over de stroperigheid van de overheden, maar ik constateer ook een totaal

visie en gebouweigenaren houden vast aan een – onrealiszen wel weer zullen stijgen als de crisis over is. Dan komen

de huurders ook wel weer. De realiteit is anders, weten ontwikkelaars en gemeenten die werk hebben gemaakt van herbestemming.

Leegstand is het nieuwe goud; het is een veelgehoorde kreet. Maar klopt dat ook? Transformatie van leegstaand

gebrek aan initiatief van de markt. Private partijen zijn

vastgoed wordt algemeen gezien als een zware opgave,

net zo bang als gemeenten voor herbestemming”

elk jaar maar een paar honderdduizend vierkante meter

die veel vraagt van de betrokkenen. Niet voor niets wordt vastgoed getransformeerd.

gouden regels herbestemming

Samenwerking is cruciaal

Uit onderzoek van SBRCurnet en Delta Marktonderzoek blijkt dat voor

Niet zelden breidt het probleem zich uit tot de hele stad.

succesvolle herbestemming acht ‘gouden regels’ gelden: • Hanteer een reële boekwaarde van het vastgoed

• Betrek toekomstige gebruikers in een vroeg stadium bij de plannen • Kijk ook naar mogelijkheden voor tijdelijke herbestemming

Dat is jammer, want leegstand is een maatschappelijk probleem en leidt tot leefbaarheidsproblemen op wijkniveau.

Lokale overheden moeten zich dus wel bezighouden met transformatie van leegstaande gebouwen. Maar helaas:

investeerders en nieuwe eindgebruikers zijn moeilijk te vinden.

Cruciaal is dat overheid en investeerders samenwerken.

• Focus op kleinschaligheid • Visualiseer het project om te zorgen voor enthousiasme • Zorg voor gemeentelijke stimulansen • Zorg ervoor dat er heel veel kennis is over mogelijkheden en risico’s.

De overheid kan de randvoorwaarden creëren: instellen van flexibele bestemmingsplannen en regelvrije zones,

stimuleren van kleinschalige initiatieven, toevoegen van kwaliteit in de ruimte, bieden van goede dienstverlening aan ondernemers zijn er maar een paar van.

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

juni 2015

Het nieuwe H-team

“De huidige crisis in het vastgoed is alleen op te lossen als een nieuwe generatie vastgoedprofessionals met an-

dere middelen vastgoed gaat ontwikkelen”, denkt Rudy Stroink. “Het ‘oude’ H-Team (Nationaal Programma Her-

bestemming van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed) heeft de brug geslagen tussen de vroegere situatie en de

toekomst. Er zijn blokkades weggenomen, waardoor de manier van denken bij alle partijen aan het veranderen is.

h-team: de stellingen

De kloof tussen theorie en praktijk was groot, en dat is nu

Verbouwen, niet bouwen

van ons team. Voorzitter Duco Stadig heeft daarin een be-

slechts te worden aangepast aan hun wensen. Herbestemmen is dubbel

Toen wij begonnen, was herontwikkeling niet aan de orde. sterk veranderd. Dat beschouw ik als de grootste prestatie langrijke rol vervuld.”

De gebouwen voor de komende generaties staan er al. Ze hoeven duurzaam.

Stroink is al meer dan 30 jaar actief op het terrein van pro-

Nieuw leven

menteel is hij verantwoordelijk voor strategie en acqui-

leven. Een geslaagde transformatie geeft een goed gevoel bij het gebouw

jectontwikkeling, architectuur, onderzoek en bouw. Mo-

sitie bij Dutch Spring, aanjager van nieuwe initiatieven.

Hij was lid van het eerste H-Team, dat in maart jl. plaats

Met een goed ontwerp krijgt een gebouw een tweede, derde of vierde en straalt af op de omgeving.

maakte voor het H-Team Next Generation, dat bestaat uit

Tijdelijkheid als katalysator

ming. ‘Verbouwen, niet bouwen’ luidt de opgave. Het

maakt gebouwen soepel en schept perspectief.

acht jonge professionals op het gebied van herbestem-

College van Rijksadviseurs (CRa) neemt het team onder

Een kleine interventie brengt een gebouw al in beweging. Tijdelijk gebruik

zijn hoede.

Maximale ruimte voor initiatief

“Gebrek aan initiatief”

geslecht. Transformatie kan soepeler, beter, sneller en goedkoper.

Stroink denkt dat er nog heel wat moet gebeuren voor her-

Wetten en regels zijn geen belemmering meer. De ergste hindernissen zijn

bestemming overal ingang vindt. “Er wordt veel geklaagd

De jeugd en de toekomst

ook een totaal gebrek aan initiatief van de markt”, zegt

mentaliteitsverandering die nodig is, moet voor hen vanzelfsprekend zijn.

over de stroperigheid van de overheden, maar ik constateer hij. Private partijen zijn net zo bang als gemeenten. Maar

De nieuwe generatie stadmakers zit nu in de collegebanken. De

inderdaad: bij de overheid zitten nog veel mensen die niet

Klein en wendbaar

voor echte verandering.”

en de kleine korrelgrootte die horen bij herbestemming. Herbestemming

begrijpen dat flexibiliteit een belangrijke voorwaarde is

Zelf heeft hij eigenlijk nooit last gehad van die overheids-

Kleine, wendbare partijen kunnen goed inspelen op de grote complexiteit vraagt om een vloot kleine bootjes, niet om een mammoettanker.

houding: “Ik ben er altijd van uitgegaan dat je gewoon

Slopen schept ruimte

vergunning pas als het project al gerealiseerd was. Het

Sloop is óók herbestemming en creëert meer leefbaarheid.

moest doen wat je goed vond. Soms kreeg ik de vereiste komt echt niet zo vaak voor dat iemand ‘nee’ zegt; zeker

We kunnen niet alle gebouwen behouden, zeker niet in krimpgebieden.

niet in tijden van crisis!”

Inertie bij de markt

Hij benadrukt dat 80% van de inertie uit de markt komt. “Ze

worden geregeld (vergunningen etc.). Geen enkele partij

komt, willen ze niet of kunnen ze niet. Ik heb meegemaakt

waarop gewerkt wordt.”

gebruiken wel grote woorden, maar als puntje bij paaltje dat een wethouder aan een aantal marktpartijen toezegde dat ze binnen acht weken een stuk grond konden verwer-

ven en dat alles binnen die tijd én voor een lage prijs kon

stak zijn vinger op. Dat is heel illustratief voor de manier

Makelaars hebben ook last van gebrek aan daadkracht, vindt Stroink. “Ze zitten veelal nog vast in hun klassieke

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

rol: een huis verkopen en nooit meer terugkomen. Veel

Ik denk dat er – behalve bij de politiek – best bereidheid is

welke makelaar is ooit terug geweest bij zijn klanten om

Geloof me: veranderen is leuk!”

makelaars hebben duizenden woningen verkocht, maar te vragen hoe het met hen gaat? Voldoet de woning nog?

om te veranderen, maar er moet nog heel veel gebeuren.

Staat de woning inmiddels ‘onder water?’ Is er sprake van

Expertteam Transformatie

inspannen om een relatie met hun klanten op te bouwen.

kantorenaanpak bij de gemeente Nieuwegein. Zij is ook lid

een restschuld? Makelaars zouden zich veel meer kunnen

Ze moeten de zakelijk adviseur worden van de woningeigenaren.”

Dionne Baaré is programmamanager woningbouw en van het nieuwe H-Team én van het landelijke Expertteam Transformatie van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Vereniging van Nederlandse

Gemeenten. De uitvoering ligt bij de Rijksdienst voor

Rudy Stroink: “Koppel ruimte aan gebruik.

Ondernemend Nederland (RVO.nl). Daarnaast is Baaré

Ruimte is niet schaars; gebruik wél. Mijn advies:

wegein is ze ‘kantorenloods’. De belangrijkste taak van

luister goed naar wat de klant wil en creëer een omgeving die past bij de vraag”

kantorenloodsen is het bevorderen van herontwikkeling en transformatie van kantoren. Faciliteren en stimuleren dus.

Over de situatie in Nieuwegein vertelt ze: “In de jaren 80 en 90 van de vorige eeuw zijn er veel kantoren gebouwd in

Succesfactoren

Stroink heeft de succesfactoren voor herbestemming scherp op het netvlies: “Koppel ruimte aan gebruik. Ruimte is niet schaars; gebruik wél. Mijn advies: luister goed naar

wat de klant wil en creëer een omgeving die past bij de vraag. Zet je eigen vakmanschap in, want klanten weten niet wat ze willen. Ze weten wél dat anders willen wonen,

werken en winkelen, maar ze hebben een deskundige nodig die hun de weg wijst.

En ten slotte: het moet allemaal 30% sneller, 30% beter en 30% goedkoper. De prijs van elke baksteen gaat drie keer over de kop vóór de consument hem koopt.

20 |

zelfstandig adviseur bij kantoortransformaties. In Nieu-

| VAS T GOED AD VISE U R

Nieuwegein. Logisch gevolg was dat de leegstand in 2007 al hoger was dan het landelijk gemiddelde anno 2015. Nieu-

wegein stond in 2007 bovendien voor een behoorlijke woningopgave. Het eerste initiatief om een kantoorgebouw

te transformeren tot woningen, bleek een groot succes: binnen twee maanden was 90% van het aanbod verkocht.

Succesfactoren voor transformatie zijn: de één-loketfunctie

voor projectontwikkelaars, het feit dat er geen nieuwe kantoren mogen worden gebouwd en dat transformatie

in principe overal mogelijk is, mits er voldoende kwaliteit wordt geleverd. In de praktijk blijkt er veel meer mogelijk dan vaak wordt gedacht.”

juni 2015

gulden feniks NRP Gulden Feniks is de prijs ter bevordering van en inspiratie voor duurzaam gebruik van de bestaande omgeving. Er zijn drie categorieën: renovatie, gebiedstransformatie en transformatie.

Dit jaar is een record aantal projecten ingezonden: 111. Daaruit zijn 11 projecten gekozen die zijn genomineerd voor de Gulden Feniks.

In de categorie Transformatie zijn dat:

• Cacaofabriek Helmond: nu een culturele hotspot met horeca en werkruimtes voor de creatieve industrie

• De Hallen in Amsterdam: een voormalige tramremise is getransformeerd tot een centrum van cultuur, media en ambachten

• De Einsteinbaan in Nieuwegein: in een voormalig kantoorpand zijn nu 50 appartementen ondergebracht.

Niet alleen economische aspecten, innovatie en technische uitvoering worden beoordeeld door de vakkundige

jury. Facetten als de culturele waarde, duurzaamheid, functionele kwaliteit en maatschappelijke waarde van het project wegen even zwaar.

De Gulden Feniks wordt uitgereikt tijdens de Provada: op woensdag 3 juni a.s.

Toolbox

Dat is ook de mening van Karl Kupka. Hij is adjunct-project-

leider bij het Expertteam Transformatie, dat gemeentelijke

en provinciale overheden adviseert op het gebied van herontwikkeling en transformatie naar woonoplossingen. Het Expertteam doet dat door advisering op maat, maar ook door het beschikbaar stellen van ‘lessons learned’. Zo heeft

het team een ‘Toolbox’ uitgegeven, waarin verschillende aspecten van transformatie worden belicht: juridische za-

ken, ruimtelijke ordening, geluidsregelgeving, het Bouwbesluit, belasting, duurzaamheid en transformatie door cor-

poraties. RVO.nl voert het Expertteam namens BZK uit en is

het eerste aanspreekpunt voor vragen. Als een gemeente, corporatie of provincie bij RVO.nl aanklopt, wordt de juiste match met een expert gezocht. Zo ondersteunde het Expertteam al 50 gemeenten bij transformatievraagstukken.

Kupka: “Kantoorpanden zijn in veel gevallen zeer geschikt voor transformatie tot woningen: ze beschikken over een

goede constructie, die veel mogelijkheden biedt. De aan-

passing van het Bouwbesluit en de kortingsregeling op de verhuurdersheffing (die geldt bij transformatie) bieden

Desondanks zien we dat zowel gemeenten als corporaties

tot woningen is daardoor veel aantrekkelijker geworden.

daging kennelijk nog niet echt aan.” ■

een extra stimulans. De businesscase voor transformatie

nog niet echt uit de startblokken komen. Ze durven de uit-

VB O M AK ELAAR | V A STGOED A DV I SEU R | 21

Tekst: Carola Peters Beeld: NRP Gulden Feniks, Roger Wouters

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

nrvt: een uitdaging voor de taxateur Er hangt verandering in de lucht. Die verandering heeft een naam: het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, kortweg NRVT. Lang niet iedereen is er gerust op. Niet alleen omdat veel mensen nu eenmaal niet van verandering houden, maar ook omdat een aantal collega’s voor hun verdienmodel vrezen. Aan welke eisen moet de taxateur-nieuwe-stijl gaan voldoen? Moeten sommige collega’s zich wellicht gaan beperken tot makelen alléén?

H

et NRVT wil de markt heel wat bieden: unifor-

blik toen in 2013 aansluiting werd gezocht bij TEGoVA

bekwaamheid en ethiek van de taxateur. En

En inmiddels heeft VBO Makelaar als REV Awarding

miteit, transparantie en zekerheid over de vak-

doortimmerde internationale taxatiestandaarden EVS of IVS, waaraan alle taxaties van bedrijfsmatig vast-

goed moeten voldoen. Dat is in elk geval winst! Er gaat veel veranderen. Er komen algemene gedrags- en

beroepsregels en reglementen, die maar één doel hebben: de kwaliteit van taxaties te waarborgen en zonodig te bevorderen. Beroepsbeoefenaars die het niet zo nauw nemen met hun beroepseer, worden op deze manier buitenspel gezet. Dat is een goede zaak. De

taxateur heeft immers een belangrijke verantwoorde-

lijkheid als het gaat om het publieke belang. Niet voor niets hebben banken en opdrachtgevers de afgelopen jaren gevraagd om kwaliteit en transparantie. In de

voorbereidende expertcommissies hebben leden van

zodat taxaties kunnen voldoen aan de EVS-standaard.

Body aan 12 VBO-leden ook de titel Recognised

European Valuer (REV) mogen uitreiken. Tijdens de komende PROVADA worden daar nog eens drie

nieuwe VBO-certificaten aan toegevoegd. Met de toename aan (inter)nationale regelgeving en voortschrijdende professionalisering wacht de taxateur

bedrijfsmatig vastgoed een spannende maar mooie uitdaging met eventueel als kroon op het werk: het

REV-certificaat. Inmiddels hebben de drie brancheor-

ganisaties zich gezamenlijk achter EVS en de REV-titel geschaard; de eindtermen voor het assessment zijn

dan ook in gezamenlijkheid vastgesteld om ook hierin eenduidig te zijn.

de sectie Bedrijfsmatig Vastgoed van VBO Makelaar de

Maar REV-titel of niet; iedere taxateur zakelijk vastgoed

van onze leden optimaal worden behartigd! Ook het

tionale taxatiestandaarden, de PTA-aanbevelingen en

concept-reglementen beoordeeld zodat de belangen

reglement moet bijdragen aan verhoging van de kwaliteit van de taxaties.

EVS en REV

De in het reglement opgenomen EVS-normen van TEGoVA zijn in dat opzicht van groot belang. Niet voor niets heeft de ECB zich in de Asset Quality

Review uitgesproken voor EVS, als er sprake is van

conflicterende toepassing van standaarden. De EVS

(Blue Book met daarin de Code of Ethics and Conduct)

zal binnen het NRVT moeten werken volgens interna-

de nieuwe reglementen en gedrags- en beroepsregels.

Ik zou al mijn collega’s willen adviseren: ‘grijp uw kans

om met dit nieuwe register, de taxatie-opleidingen en eventueel het REV-assessment uw positie op de taxatiemarkt te consolideren of te vergroten’. Het nieuwe register NRVT stelt met EVS hoge eisen aan alle vor-

men van taxaties, maar de kansen zijn minstens even groot! Het bestuur van de sectie Bedrijfsmatig

Vastgoed staat de leden in hun streven graag bij. ■ Louis Huijts,

haken specifiek aan bij waardebegrippen en wetge-

voorzitter sectie

ving zoals deze binnen Europa gelden. VBO Makelaar

Bedrijfsmatig Vastgoed

heeft dan ook blijk gegeven van een vooruitziende

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

ACTUEEL | Winkelleegstand

gemeenten als motor achter winkelleegstand De winkelleegstand nam volgens ABN AMRO in het afgelopen jaar weer met 1% toe. Vooral kleine en kleurloze winkelcentra, randzones van centra en zogenoemde ‘runshoppingcentra’ moeten het ergste vrezen. Waar ging het mis en wat is de oplossing? Dr. Pieter van der Heijde deed daar promotie-onderzoek naar. Hij constateert dat gemeenten een belangrijke rol spelen in het ontstaan van winkelleegstand.

O

nlangs nog haalde de Winkeliersvereniging Stads-

ontwikkeling’. Een groot aantal van deze nieuwe centra

winkeliers in het centrum van Gouda. De Goudse

winkelen wordt vaak als oorzaak gezien. Maar Pieter van

hart Zoetermeer zich de woede op de hals van de

binnenstad hing vol met posters om vooral in Zoetermeer te komen shoppen. ‘Blijkbaar gaat het niet zo goed in Zoetermeer en dan ga je dit soort dingen doen’, reageerde centrummanager Ronald van Rossum op deze in zijn ogen

‘sneue’ actie. Dit is exact het soort ontwikkelingen waar dr. Pieter van der Heijde onderzoek naar heeft gedaan.

In december 2014 promoveerde de directeur van Bureau

Stedelijke Planning op het onderzoek ‘Nieuwe Centra in

Nederland, het krachtenveld in de arena van de stedelijke

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

leidt een moeizaam bestaan, de opkomst van het online

der Heijde concludeert nog iets anders: “Ik heb onder andere kunnen vaststellen dat door gemeenten, al dan niet

in samenwerking met projectontwikkelaars, verschillende

programma’s doelbewust flink zijn opgepompt. Het aantal

vierkante meters werd stelselmatig opgehoogd en verscho-

ven naar functies waar het meeste mee te verdienen valt: winkels en kantoren. En dat is dan ook nog eens op behoorlijk grote schaal gebeurd. Daarbij hadden de onderzochte

gemeenten twee doelstellingen. Aan de ene kant streefden

juni 2015

ze naar een goede ruimtelijke ordening. Aan de andere kant ging het om grondexploitatie. Deze combinatie heeft niet altijd gelukkig uitgepakt.”

Wensdenken

Bij één van de case-studies is de ontwikkeling van de Megastores in Den Haag geanalyseerd. Ook is het plan Leidsche Rijn bij Utrecht onder de loep genomen. De cijfers liegen er niet om. Zo was bij de start van de ontwikkeling van het project Megastores in 1991 nog sprake van 20.000 m2 bvo, in 1997 was dat al bijna 100.000 m2 bvo. Megastores

opende in 2000 haar deuren. Pieter van der Heijde: “Het

winkelcentrum kampte vanaf het begin met leegstand. Bij Megastores zijn echt fouten gemaakt in de ontwikkeling.

Er is onvoldoende marktonderzoek gedaan en de gemeente

Pieter van der Heijde: “Ik heb onder andere kunnen

optimaliseren van de inkomsten uit de grondexploitatie.

vaststellen dat door gemeenten, al dan niet in

– die toen in financiële nood verkeerde – streefde naar het De ontwikkelaar had eigenlijk geen kaas gegeten van dit

samenwerking met projectontwikkelaars, verschillende

verstand van. Bij dit project is goed te zien wat er gebeurt

programma’s doelbewust flink zijn opgepompt”

soort ontwikkelingen en ook de belegger had er niet echt

als een gemeente twee petten op heeft: die van bewaker

van de ruimtelijke ordening en die van private partij die is gericht op grondexploitatie.” Bijna dreigde in Leidsche

dat we alle centra in de lucht kunnen houden. Er zweven

“Daar zag je dat de gemeente in het plan steeds weer het

ergens een locatie zoeken. Als we niets doen, landen die

Rijn hetzelfde te gebeuren, zegt Pieter van der Heijde:

winkelmetrage ophoogde. De private partijen hadden geen

invloed op die toename. Hier zie je heel duidelijk wat er gebeurt als een gemeente zowel optreedt als publiek orgaan èn als commerciële partij: de ondernemende overheid.”

Inmiddels blijkt in Utrecht de wal dan toch het schip te keren, want het plan Leidsche Rijn wordt nu toch drastisch

bijgesteld. Het Utrechtse winkelgebied wordt kleiner en compacter.

Toekomstperspectief

In de case-studies die dr. Pieter van der Heijde opvoert, blikt hij vooral terug. De vraag dringt zich dan natuurlijk op

hoe verdere winkelleegstand door dit soort processen is te voorkomen of terug te dringen. “In elk geval zou de dubbelrol van gemeenten moeten worden voorkomen. Het helpt

hier duidelijk niet als gemeenten een private rol vervullen.

Die scheiding is ingrijpend en zou vanuit de Rijksoverheid

moeten worden aangezwengeld. Verder ontbreekt het dui-

delijk aan regionale planning. Je ziet dat bijvoorbeeld heel

duidelijk bij het winkelcentrum Leyweg in Den Haag. Dat

ligt te dicht bij het winkelcentrum: In Den Boogaard. Maar

dat ligt dan weer net in Rijswijk, zodat een buurgemeente daarover gaat. Deze twee winkelcentra hebben het allebei

moeilijk. Ik zie dat een ander centrum in de regio, Leidsenhage, deze strijd gaat winnen. Er moeten nu echt, ook in

andere regio’s, keuzes worden gemaakt. Welke centra willen we versterken en welke laten we los? Het is ondenkbaar

doorlopend nieuwe centrumfuncties boven de markt, die zomaar ergens. Je wilt dat ze landen op die plekken die je

wilt versterken. Dan moet je wel regie voeren. Er zijn nu teveel centra van onvoldoende niveau. De provincie zou een

goede overheidslaag zijn om meer regie te voeren. Maar wel uitsluitend op hoofdlijnen.”

Meer functies

“Wat zeker ook nodig is”, vult dr. Pieter van der Heijde

aan, “is de toevoeging van functies. Nieuwe centra zijn te beperkt. Er ontbreekt vaak goede horeca, er zijn te weinig

vrijetijdsvoorzieningen. Binnensteden hebben veel meer functies, dus daar gaat het dan ook goed mee. Daar is win-

kelen een beleving, en dat willen mensen. De nieuwe cen-

tra kunnen echte binnensteden van de periferie worden, als je functies toevoegt. En: de bereikbaarheid verbetert, want ook daar schort het vaak aan. Ook gestapeld wonen

in combinatie met zorgfuncties zou ik toejuichen. Daar is

toenemende vraag naar.” Is er dan helemaal geen hoop meer voor kwijnende nieuwe centra? “Ik zag in Den Haag

Zuidwest iets opmerkelijks. Daar zijn nogal wat van die

oude winkelstrips. In een onderzoek van Bureau Stedelijke

Planning ontdekte ik dat daar veel startende bedrijfjes zit-

ten, het zijn broedplaatsen van nieuwe ontwikkelingen.

Het boek “Nieuwe

centra in Nederland; het krachtenspel

in de arena van de

stedelijke ontwikkeling” is te bestellen via

amsterdam@stedplan.nl

Dat zou je in een winkelcentrum best kunnen aanmoedi-

gen. Als je tenminste bereid bent verlies te nemen. Dan kunnen al die Te Huur-borden weg en worden de gaten gevuld.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Roger Wouters

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

hoe maken we de kinderen van de boer blij?

Landbouwgrond, vaak al generaties lang familiebezit, overdragen aan de kinderen; het is een vrome wens van veel oudere boeren. Alle energie, tijd, geld en liefde die in het familiebedrijf gestoken zijn, mogen toch niet zo maar verloren gaan? Maar zitten die kinderen wel te wachten op landbouwgrond? In hoeverre zijn kosten en baten in evenwicht? Het zou een goede zaak zijn als er een gedegen studie wordt uitgevoerd naar duurzaam en veilig gebruik van landbouwgrond. Daar kunnen zowel de eigenaar als de gebruiker profijt van hebben. En dan zijn de kinderen van de boer-op-leeftijd

W

misschien wél blij te maken! at is er aan de hand? De schaalvergroting

van grondlaboratoria blijkt dat pachters en gebruikers

die sinds de jaren 70 van de vorige eeuw

bouwgrond. Kalkbemesting voor een goede PH-waarde

bij gemengde landbouwbedrijven, zoals

heeft plaatsgevonden, werd extra gestimuleerd door

de landbouwsubsidies. De familiebedrijven groeiden, en de meeste boeren specialiseerden zich in één of

twee bedrijfstakken. Hoe groter de bedrijfslocatie; hoe lager de bedrijfskosten per hectare en de enige kans

om levensvatbaar te blijven. Echter: lang niet alle boe-

te weinig investeren in het onderhoud van de landen de kwaliteit van sporenelementen laten sterk te wensen over. Die vergen immers investeringen, en

daarvoor zijn de gebruiksovereenkomsten te kort. Nog meer reden dus om te pleiten voor een studie naar duurzaam gebruik van de grond.

ren konden of wilden die schaalvergroting volgen;

Hogere prijzen

komt nogal wat landbouwgrond op de markt. Geen

fen van het melkquotum, de vraag naar landbouw-

anderen hebben geen bedrijfsopvolging. Het gevolg: er probleem zolang er geld is bij bedrijven in de buurt of bij andere – groeiende – bedrijven. Maar dat geld is

vaak het probleem. Het financieringsbeleid van de banken is bekend: het verloopt traag en moeizaam. Het vertrouwen tussen bank en ondernemer is ver te zoeken.

Verarmde grond

Ondertussen stoppen steeds meer agrariërs met hun bedrijf, en bijna allemaal zouden ze maar wat graag

hun landbouwgrond overdragen aan de kinderen. Die zitten op hun beurt met een probleem: landbouw-

grond wordt belast in box III, en de vermogensrendementsheffing bedraagt 1,2%. Jaarlijks moet al snel

1.000 tot 1.100 euro per hectare worden betaald. De

huur- of pachtopbrengst moet dus hoger liggen, want ook de meest idealistische grondeigenaar wil wel rendement zien. Daar komt nog bij dat landbouwgrond

die gebruikt wordt door middel van een grondgebrui-

Die noodzaak wordt nog actueler nu door het afschafgrond van de grondgebonden melkveehouders sterk

zal toenemen. Melkveehouders hebben geen jaarlijkse afschrijvingskosten meer. Maar ook de akkerbouwer

heeft grond nodig; elk jaar moet er een teeltbouwplan voor vruchtwisseling worden opgesteld. De (grondgebonden) melkveehouderij wordt dan een geduchte

concurrent van de akkerbouw. De toenemende vraag naar grond kan de grondprijs per hectare verhogen.

Het is maar de vraag of agrariërs een hogere prijs willen c.q. kunnen betalen. Reëler is de kans dat de prijs

voor het jaarlijkse gebruik – pacht dus – fors gaat stijgen. Die zal hoogstwaarschijnlijk gaan verdubbelen

naar 2.500 tot 3.500 euro. Een prima rendement per

hectare voor de grondeigenaar, ook in box III! De stop-

pende boer kan zijn grond dan verkopen aan zijn kinderen. Daardoor blijft landbouwgrond behouden en boer en ‘burger’ kunnen in elkaars nabijheid blijven wonen en leven. Dat is óók duurzaamheid! ■

J.C. M. van Gestel RT/REV bestuurslid sectie

kersverklaring of een geliberaliseerde pachtovereen-

Agrarisch Vastgoed

komst, in de meeste gevallen verarmt. Uit onderzoek

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Transactieregister De toezichthouders AFM en DNB sturen aan op een transactieregister voor commercieel vastgoed. De daarin opgeslagen informatie zou de kwaliteit van de taxaties ten goede

een prijs is waarneembaar, maar een waarde niet De AFM en DNB hechten groot belang aan de oprichting van een vastgoedtransactieregister voor commercieel vastgoed. In het FD wierp u de vraag op of volledige transparantie moet

worden nagestreefd. Er zou dan geen geld meer kunnen worden verdiend. Is het een te zwaar instrument?

“Ik noem het liever ‘niet proportioneel’. Een gerealiseerde prijs zegt over het algemeen niet zo veel over een toekomstige prijs en helemaal niets over de waarde. Transacties komen tot stand, omdat de ene partij de waarde van een object hoger inschat dan de vraagprijs. Als

autokoper zou ik natuurlijk ook graag willen weten wat de minimale prijs is waartegen de garagehouder die auto zou willen afstaan. Maar daar zal die garage niet aan mee willen werken. Transparantie heeft dus een grens. Ik begrijp dat toezichthouders en controleurs

het een aantrekkelijk idee vinden, maar voor het opsporen van fraudegevallen is zo’n register niet een geëigend middel.”

Taxateurs kunnen sinds vorig jaar informatie over transactie, koopsom, aanvangsrendemen-

ten, omstandigheden van de transactie, de resterende looptijd van de huurovereenkomsten, Dr. Jan Vis is adjunct-professor Business Valuation aan de Erasmus University te Rotterdam en adviseur bij het adviesbureau Talanton Valuation Services B.V. te Amsterdam.

de grondsituatie en de kwaliteit van het gebouw halen uit de database van de stichting VastgoedData (StiVAD). Is dat een goed alternatief?

“Hier speelt hetzelfde. Bij een geslaagde transactie zijn beide partijen het eens over de prijs, maar het is juist de waarde die menselijk handelen initieert. De een ziet in een bepaald ob-

ject mogelijkheden die een ander niet ziet. Het toekennen van waarde is dus een subjectieve

handeling. Een prijs is waarneembaar, maar een waarde niet. Toch raken mensen steeds meer in de ban van het waarneembare. Dan verschijnen er weer nieuwe richtlijnen en protocollen. Die bureaucratie belemmert mensen om zelfstandig na te denken.”

Is een transactieregister meer geschikt voor de woningmarkt?

“Daar gaat het meestal om een consumentengoed en niet om een kapitaalgoed, zoals bij

bedrijfspanden. De woningmarkt is veel homogener. Daar heeft een transactieregister meer zin dan in de commerciële markt. Bedrijfsgebonden vastgoed heeft een tamelijk uniek karakter.”

Het nieuwe bedrijf Office Rank voorziet vastgoedbedrijven uit allerlei bronnen van aanvullende informatie die andere partijen graag voor zich houden. Eigenaar Teun van den Dries zegt

daarom niet overal met open armen te worden ontvangen. Is het gevaar reëel dat concurrentiegevoelige informatie op straat komt te liggen?

“Als iedereen dezelfde informatie heeft, is het nadeel voor een ieder gelijk. Maar een half ge-

vuld register zal niet werken zoals de AFM graag wil. Maar er is natuurlijk niks op tegen dat dataleveranciers als Van den Dries additionele informatie verzamelen en te koop aanbieden.

Dat lijkt me alleen maar plezierig.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

juni 2015

komen en bijdragen aan het transparant maken van de markt. Niet iedereen is overtuigd van het nut van zo’n register.

meer transparantie positief voor waarde onroerend goed Taxateurs kunnen sinds vorig jaar allerlei informatie halen uit de database van de stichting VastgoedData (StiVAD). Is dat een goed alternatief?

“Het was de intentie om StiVAD als transactieregister te gaan gebruiken. Het liep spaak

toen sommige leden van Vastgoed Belang en van onze eigen vereniging Forumvast daar niet aan wilden meewerken. Zij willen als leveranciers van de data niet voor het initiatief

betalen. Logischer zou zijn als de rekening wordt neergelegd bij de gebruikers. Er is wel wat draagvlak bij de IVBN zelf en bij een deel van de Forumvast-leden, maar opmerkelijk genoeg zijn de buitenlandse beleggers helemaal niet in deze discussie betrokken.”

Bent u voorstander van een nieuw transactieregister?

“Meer transparantie zal wel degelijk een positieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed. Dus ja. Als fondsbeheerders zijn wij transparanter dan wie dan ook. Wij pu-

bliceren de hoofdlijnen van huurcontracten van individuele huurders, de waarde waarvoor

we kopen. We publiceren alles. Bij mijn leden is er geen bezwaar tegen het geven van deze informatie, maar wel tegen de financiële structuur. Een simpele oplossing zou het Kadaster

zijn. Het is raar dat notarissen dat register niet vullen. Want alle vastgoedtransacties passeren de notaris, ook als vennootschappen overgedragen worden. Er zijn van die kant wel initiatieven geweest, maar die zijn er nog niet doorgekomen.”

Huib Boissevain is directeur van de fondsbeheerder Annexum, voorzitter van Forumvast

Is het wel nuttig om alle informatie die relevant is voor een taxatie op één plaats te concentreren? Hebben marktpartijen een informatieachterstand?

“Nee, in de praktijk weten de meeste partijen wel wat waarderingen zijn. Iedereen heeft

het steeds over marktwaarde, maar er zijn natuurlijk verschillende waarderingen mogelijk.

Wij kijken op onze eigen manier naar beleggingen. Voor mensen buiten de sector is niet

(belangenvereniging van aanbieders van vastgoedbeleggingsproducten) en lid van de commissie centraal transactieregister.

alles inzichtelijk, maar ik heb niet het gevoel dat we op dat gebied werkelijk kennis tekort komen. Dat ligt misschien anders bij taxateurs. Het proces dat regels en procedures in gang

zet, heeft een semiwetenschappelijk karakter. Daar komt veel documentatie aan te pas.

Voor taxateurs is het register dus van belang. Als gebruikers dan ook kosten dragen, zou dat enorm helpen. Alle leden van Forumvast doen dan direct mee.”

Is een transactieregister meer geschikt voor de woningmarkt?

“Nee. Dat valt wel mee. Alle kantoren in Nederland hebben dezelfde maatvoering en ongeveer dezelfde oppervlakte. Ik vind het juist de homogeniteit één van de problemen van de

Nederlandse markt. In de woningmarkt beschikken de makelaars over veel informatie. Maar wat mij enorm verbaast, is dat mensen die een huis kopen, daar geen toegang toe hebben.

Ze zouden toch gewoon prijzen met elkaar kunnen delen?” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: Annexum, Erasmus University

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Schrijver Versluys Makelaars

het draait om de klant, niet om het pand Het winnen van de Klantwaarde Award 2014 Zeeland was min of meer een ongelukje. Aanvankelijk was Schrijver Versluys Makelaars in Goes namelijk helemaal niet van plan om mee te doen aan de verkiezing van het vakblad Vastgoed. Op het laatste moment werden zeer lovende reviews binnengehaald.

De beloning voor een eigenzinnige aanpak waarin de klant centraal staat.

O

relatie opbouwen

fficieel bestaat Schrijver Versluys Makelaars veer-

tig jaar, maar het is ook plausibel om te zeggen dat het kantoor pas twee jaar actief is. Het kantoor

wordt geleid door Henk Schrijver en Aard-Jan Verschuur.

Henk Schrijver (49) kwam in 1987 in de zaak van zijn vader.

Die was in 1975 als makelaar aan de slag gegaan. “Niemand had toen nog gehoord van marketing of marktonderzoek”,

vertelt Henk Schrijver. “Mijn vader had maar één leidraad: betrokkenheid en persoonlijk contact. In wezen zie je dat

nog steeds terug als je nu naar onze website kijkt. Daar

draait het eerder om de klant dan om het pand. Het maakt namelijk nogal verschil of je een starter voor je hebt, ie-

2014 met de Klantwaarde Award. “Eigenlijk waren we dat

helemaal niet van plan”, zegt Aard-Jan. “Een jaar eerder had een concullega van ons gewonnen. Vier dagen voor

sluiting van de stemming merkten we dat die nog niet zo heel veel stemmen had. Op maandagochtend hebben we

per mail klanten gevraagd om ons te reviewen en op ons te stemmen. Het was een soort snelle onder-de-radar-actie.

“Het dubbele van de tijd waarin we leven is dat we aan de ene kant steeds meer online doen, aan de andere kant willen we gewoon iemand die ons persoonlijk bij de hand neemt”

mand die in echtscheiding ligt of iemand die nu echt van zijn of haar woning af wil. Dat zijn de vragen waarmee we

starten. Dat huis, dat komt echt wel. We willen mensen eerst ervan overtuigen dat we ze op weg willen helpen. De relatie opbouwen, daar gaat het om.”

Die instelling deelt Henk met zijn compagnon Aard-Jan

(30), met wie hij in 2013 het makelaarsvak weer volop oppakte. Tussen 2006 en 2013 moest hij het door ziekte rusti-

Vier dagen later hadden we honderden reviews. Er was er

zelfs eentje op rijm! In alle mogelijke bewoordingen wordt eigenlijk steeds hetzelfde teruggespeeld: waardering voor de persoonlijke omgang, de manier waarop het bemiddelingsproces verliep.”

ger aan doen. “Het goede van die gedwongen pauze was,

Henk Schrijver vult aan: “Het is toch ook veelzeggend dat

van een verleden of een manier van werken die we na de

komen echt niet meer omdat wij toevallig het kaartenbakje

dat we een compleet frisse start konden maken. Geen ‘last’ crisis moesten afleren. En hoe tegenstrijdig dat ook klinkt:

toch grijpen we af en toe bewust terug op het verleden.

Omdat het ons helpt bij de juiste beeldvorming.”

Authenticiteit

De grote blikvanger op de website is inderdaad een achter-

grondbeeld van het historische Goes. “Zo’n beeld schept

vertrouwen”, weet Aard-Jan. “Over elk detail van de site is nauwkeurig nagedacht, alles is ingericht op conversie.

Zo voeren we ook de term ‘Ontzorg Makelaar’. We helpen

onze klanten bij allerlei zaken rond de koop en aankoop van

sommige klanten na tientallen jaren nog terugkomen. Ze

met het woningaanbod hebben, zoals bij mijn vader nog het geval was. Klanten zijn vandaag de dag soms nog beter

over een woning geïnformeerd dan wij. Dus daar zit de toegevoegde waarde niet altijd. Die zit ‘m wel in het kun-

nen omgaan met bijvoorbeeld de lastige situatie waarin iemand in scheiding zit. Dan heb je een heel andere rol dan

wanneer je een stel treft dat nog volop in de gezinsuitbrei-

ding zit. Maar dan moet je er wel in slagen om die mensen te spreken te krijgen. Vandaar die persoonlijke prikkels op onze site: wij snappen waar u op dit moment mee zit.”

een huis. Het is allemaal geen rocket science, maar je moet

Alert blijven

in een behoefte. Dat is het dubbele van de tijd waarin we

heel goed dat er een generatie aan zit te komen die bij

het wel dòen. Omdat mensen dat waarderen, het voorziet

leven. Aan de ene kant doen we steeds meer online, aan de andere kant willen we gewoon iemand die ons persoonlijk

bij de hand neemt. Je eigen persoonlijkheid is uiteindelijk je enige echte USP, als makelaar. Ik mag dan zelf nog jong

zijn, ik ben geen voorstander van virtuele tools. Het gaat mij

persoonlijk te vaak om hypes die even leuk zijn en dan weer

wegebben. Zo hollen we met z’n allen achter 3D-fotografie aan, dan weer achter Twitter en Facebook. Soms loopt het

ons eerder voor de voeten dan dat we er gemak van heb-

ben. Het liefst komen we met mensen in gesprek. Maar nu is het helaas te vaak: één verkeerde foto en weg ben je.”

Onder de radar

Kennelijk lukt het Henk en Aard-Jan zeer goed om in-

derdaad de personal touch te realiseren. Dat bleek eind

Dat gezegd hebbende, realiseren Aard-Jan en Henk zich wijze van spreken al wordt geboren met een smartphone in

de ene hand en een tablet in de andere. “Dat zijn jongeren die hier alleen nog komen om de koopovereenkomst te te-

kenen. Dan kun je je zelfs als dertigjarige al oud voelen. Het is de kunst om te filteren wat nu precies hype is en vergan-

kelijk, en wat je voor langere tijd echt zinvol kunt benutten voor je dienstverlening. Eén ding is zeker: de website als

digitale etalage, dat wordt ‘m niet meer. We zijn blij dat we die fase meteen maar hebben overgeslagen. En het is wel aardig om te zien hoe een ‘ouderwets’ middel als een magazine het nog ontzettend goed doet. We hebben er net

38.000 laten drukken. Lig je toch in zo’n beetje heel ZuidBeveland op de mat. Op Funda en met Google kunnen ze je

vinden. Maar uiteindelijk moeten ze je ook léuk vinden. Dat is het verschil.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Schrijver Versluys Makelaars

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten.

Activiteiten juni en september 2015 OPLEIDINGEN

meld u nu alvast aan!

Opleiding Makelaar/Taxateur Woningen • Module Woningfinanciering start september 2015

• Module Woningmarkt en economie september 2015

(start bij voldoende aanmeldingen, schrijf u nu in!)

• Module Bemiddelen september 2015

(start bij voldoende aanmeldingen, schrijf u nu in!)

PERMANENTE EDUCATIE

SCVM Woningen

• Vastgoedfiscaliteit Woningen:

juni, diverse locaties in Nederland

SCVM BEDRIJFSMATIG VASTGOED • Integriteit, beroepsfouten en aansprakelijkheid: 3 juni, Provada Amsterdam

SCVM Agrarisch vastgoed • PAS en AMvB Melkveewet: 4 juni, Provada Amsterdam

Voor meer informatie, inschrijvingen en het actuele aanbod, kijkt u op onze website: www.makelaarsopleidingen.nl

COLUMN

Rabobank Nederland

is het in denemarken zo goed?

Denemarken kent een andere wijze van hypotheekverstrekking. We noemen dat het Deense model. Het is een model met een eeuwenlange traditie. Om hier een goed beeld van te krijgen, ben ik naar Denemarken afgereisd. Een belangrijke ontdekking is dat de hypotheeklasten niet zo laag zijn als ik dacht.

D

e Denen weten niet beter. Sinds de wederop-

rentevaste periode van 10 jaar met een LTV tussen 67,5

die een kwart van de stad in as legde, financie-

hypotheekrente voor dezelfde rentevaste periode, maar

bouw van Kopenhagen, na de brand van 1795

ren Denen hun woningen met de uitgifte van obliga-

ties. In de afgelopen 220 jaar is dit model geëvolueerd

naar het huidige. Een systeem waar ze trots op zijn. Dat merkte ik tijdens mijn gesprekken.

De kern van het model is dat de hypotheek wordt gefinancierd met een gedekte obligatie met dezelfde kenmerken als de hypotheek. Hoe dat precies werkt met die obligaties leg ik nu niet helemaal uit, maar het

heeft onmiskenbaar voordelen voor de woonconsu-

menten. De meest belangrijke is de mogelijkheid om te

en 90% een hypotheekrentetarief van 2,9%. De Deense met een LTV van 80% of lager, is 2,6%. Dat is lager, maar niet heel veel lager. Dat verbaasde mij. Daar

bovenop komen dan ook nog eens die bijkomende kosten, welke volgens mijn Deense collega’s tussen 0,5 en

1,5% liggen. Zo bezien zijn die Denen eigenlijk niet eens zoveel goedkoper uit met hun hypotheek. Zeker de

koopstarters niet. Zij kiezen vaak voor een extra lening

om toch 100% of meer van de koopprijs te financieren.

Maar voor deze lening wordt wel een hogere rente (nu 4,1%) in rekening gebracht.

allen tijde de hypotheek te herfinancieren. Bijvoorbeeld

Ook onze koning merkte in zijn toespraak bij het

hele hypotheeksom aflossen door een nieuwe hypo-

aan Denemarken op dat Denen er alles aan doen om

als de hypotheekrente daalt. Men kan in dat geval de

theek met gunstigere voorwaarden af te sluiten. Op de lange termijn hebben Denen hierdoor altijd de laagst mogelijke hypotheeklasten. Daar kan je gelukkig van

worden. Mijn gesprekspartners van de hypotheekbanken vertelden trouwens dat zij hun klanten adviseren

om te herfinancieren wanneer dat voordelig is. De herfinancieringskosten vormen namelijk een belangrijk

onderdeel van hun verdienmodel: zij brengen ongeveer 1% van de hypotheeksom in rekening.

En dan het belangrijkste: de hoogte van de hypotheek-

rente. De Deense hypotheekbanken berekenen rente en kosten. De rente wordt gelijk doorgegeven aan de

beleggers, de kosten zijn bedoeld voor de organisa-

staatsbanket ter gelegenheid van het staatsbezoek

goede omstandigheden te creëren. Hij speechte dat

Denemarken veel te bieden heeft dat ons blij maakt,

dat Denemarken ons inspireert. En eerlijk gezegd ben ook ik ingepakt door het enthousiasme van mijn Deense collega’s. Maar toch denk ik niet dat het

model kan slagen op de Nederlandse hypotheek-

markt. Daarvoor moet te veel veranderen in ons financiële stelsel: wij hebben gewoon een andere traditie.

Daar komt bij dat onze gemiddelde hypotheeklasten in vergelijking met ons inkomen volgens vele statistieken nagenoeg gelijk zijn aan die van Deense

woningbezitters. Misschien moeten wij gewoon trotser worden. ■

tielasten en het kredietrisico. Dat is in Nederland

Paul de Vries,

anders. Hier maken de kosten onderdeel uit van het

senior woningmarkt-

hypotheekrentetarief. Statistieken over de Deense

econoom Kennis en

hypotheekrente zijn daardoor onvergelijkbaar met die

Economisch Onderzoek

van de Nederlandse hypotheekrentetarieven. Toch doe

Rabobank Nederland

ik een snelle poging. De Rabobank rekent voor een

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR juni 2015

colofon

Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

Advertentieacquisitie Iwan Wind, iwan.wind@vbo.nl Aan dit nummer werkten mee Harry Boumeester, Patricia Dieben, Jack van Gestel REV, Ed Hamming, Louis Huijts REV, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal Annexum, Bernd Bohm, BKR, Bureau Stedelijke Planning, DNB, Erasmus University, ING Bank, NRP Gulden Feniks, OTB TU Delft, Rabobank, Roger Wouters, Schrijver Versluys Makelaars, WEW Cover Bernd Bohm

VASTGOED ADVISEUR

drs. ing. jan fokkema De NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschap-

pijen) is in 1974 opgericht

en stelt zich ten doel de sa-

NEPROM-directeur Jan Fokkema: “De ontwikkelaar moet een gezicht krijgen voor de consument” Wat gebeurt er straks met de hypotheekrente?

menwerking te bevorderen

tussen overheid en ontwikkelaars bij de totstandko-

Transformatie en herbestemming: meer mogelijk dan vaak wordt gedacht Gemeenten als motor achter winkelleegstand Tweeluik over transactieregister commercieel vastgoed jaargang 29, nummer 3 | juni 2015 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

ming van vastgoedprojecten. De leden van de NEPROM ontwikkelen naar schatting 50% van alle nieuwbouwwoningen,

circa 70% van het metrage aan nieuwe of vernieuwde kantoorruimte en circa 80% van het metrage aan planmatig (her)

Prepress en druk www.nadorpcommunicatiemakers.nl

Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl.

Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.

ISSN: 1384-7635

ontwikkelde winkelcentra.

Sinds november 1999 is Jan Fokkema directeur van de

NEPROM, de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling

Maatschappijen, die vorig jaar het 40-jarig bestaan vierde.

Jan Fokkema is tevens bestuurslid van de Stichting Landelijk Portaal Nieuwbouwwoningen (NiKi) en bestuurslid van de

Stichting Garantiewoning. Na zijn studies Sociale Geografie en Informatietechniek trad hij in dienst van Werkgroep 2dui-

zend om vervolgens bij de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) experimenten onder andere op het terrein van duurzaam bouwen, consumentgericht bouwen en oude-

FSC® C017135

renhuisvesting te initiëren en ondersteunen.

De effectieve route naar nieuwe kopers

tweets over de markt @VBODirectie: “Via #VBO Makelaar: Huiseigenaren hebben meer inzicht nodig in voordelen verduurzaming”

@RogierSpoel: Zelfs 2e Kamer weet niet hoe ze tik op vingers Brussel over energiebeleid en #energielabel moeten interpreteren: nos.nl/artikel/203308… #vbo @ABNAMRO: Woningen staan nu gemiddeld 4 maanden te koop. Hoe was dat hiervoor? Bekijk de video of lees abn. com/verkoopamp.twimg.com/v/4b6c789f-3b8… @CobouwNL: Bouw krijgt 2 gezichten: somber (krimpende infra) en opgetogen (groeiende woningbouw). Check Bouwbarometer #cobouw cobouw.nl/mobiel/nieuws/… @Eigenhuis: Kunnen zzp’ers een hypotheek krijgen? Ja, zeggen banken. Nee, zeggen zzp’ers in onderzoek waar #VEH aan meewerkte ow.ly/MDeYX

Meer weten? Bel 0174 - 285060 of ga naar: www.crossmediaplan.nl/vbo

cr

ssmediaplan.nl

de effectieve route naar nieuwe klanten

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

@FritsMarkus: Ook #makelaars ondervinden de negatieve effecten van een te lage #WOZ-waarde > Via @trouw trouw.nl/tr/nl/4504/Eco… @PatriciaDieben: #Google #Funda #VBO Makelaar #NVM Consument de dupe nu.nl/weekend/403105…

juni 2015

ADVERTORIAL

dé nieuwe manier om samen te werken met je klanten nu alle zaken rondom een woning in één online klantendossier Als enige CRM leverancier in Nederland lanceert Yes-co samen met financieel dienstverlener Claro een klantendossier waarin vastgoed en financiële zaken hand in hand gaan. Met dit klantendossier kan je als VBO-makelaar efficiënt samenwerken met je klant. Het klantdossier is geschikt voor full service kantoren of samenwerkende makelaars en hypotheekadviseurs. Werk je niet samen? Ook dan biedt dit klantendossier je heel laagdrempelig de kans je klant extra dienstverlening aan te bieden én extra inkomsten te genereren.

De voordelen van dit klantendossier:

✓

Een veelomvattend klantendossier dat continu gebruikt kan worden. De klant kan een woning zoeken, verkopen én tegelijkertijd ook al zijn financiële zaken regelen.

Denk hierbij aan hypotheken vergelijken en afsluiten, pensioen inventariseren, energie aanvragen, verzekeringen vergelijken en afsluiten voor arbeidsongeschiktheid, overlijden, etc.

✓

Werk je als makelaar samen met een financieel adviseur of ben je een full service makelaar? Dan kan je nu in één keer je klant met al jullie producten bedienen. Vanuit het systeem krijgt de klant automatisch bericht als er bijv. wettelijke wijzigingen zijn die invloed hebben op zijn situatie.

✓

Klantenbinding. Op het moment dat er een verandering in de situatie van de klant ontstaat en makelaarsdiensten gewenst zijn, nemen ze gemakkelijk weer contact met je op.

✓ ✓

Een klant kan, indien gewenst, actief meewerken en je daardoor veel tijd besparen.

✓ ✓

Krijg in één oogopslag een indicatie of je klant ‘kredietwaardig’ is (in ontwikkeling).

Ontvang optioneel leads vanuit verschillende klantgroepen van de financieel adviseurs binnen Findesk, AdviseerMe en bijvoorbeeld het Ambtenarencollectief.

✓

Extra verdienmogelijkheden. Een klant van jou kan op een gegeven moment besluiten een financieel expert in te schakelen of om andere diensten af te nemen.

Hiervoor ontvang je een leadvergoeding (indien dit geen samenwerking is).

✓

Met het klantdossier kan je je ontwikkelen tot wooncoach.

Voor meer informatie neem contact op met info@yes-co.nl

De klant en de makelaar hebben direct inzicht in elkaars gegevens en documenten. Je ontvangt diverse documenten digitaal zoals de vragenlijst, kopie paspoort, echtscheidingsconvenant etc.

VB O M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35

ONTWERPEN Je brochures moeten er fantastisch uitzien.

Je kunt kiezen uit een aantal door onze

BEELDSCHONE BROCHURES IN JOUW HUISSTIJL De optie om beeldschone brochures in jouw huisstijl met Venum te maken. Niet langer moet je eindeloos priegelen in Word of ben je verplicht om dure brochures bij een drukker af te nemen.

Venum maakt het creëren van brochures simpel en snel.

EENVOUDIGER KAN ECHT NIET Vanuit Venum open je de geïntegreerde brochure generator. Alle foto’s, teksten, plattegronden en de lijst van zaken staan daar al in. Je kunt met een paar

designers voorbereide ontwerpen die worden aangepast aan jouw huisstijl.

Of je kunt er voor kiezen om ons team een design te laten maken dat helemaal op maat is. Wat je ook kiest, je krijgt de beschikking over een daadwerkelijk beeldschone brochure.

DE LIJST VAN ZAKEN ZIT OOK IN VENUM We hebben het ook direct mogelijk gemaakt om in Venum een lijst van zaken

eenvoudige klikken echt alles wat je maar wilt aanpassen in je brochure. Als je klaar bent wordt hij als PDF automatisch in Venum geplaatst en gepubliceerd naar (onder andere) je eigen website. Zo makkelijk is het echt! En wil je daarna nog iets aanpassen dan kan dat altijd, snel en onbeperkt.

MEER INFORMATIE? Bekijk de ontwerpen op www.wazzupsoftware.com/brochure

te maken. Die vervolgens automatisch in je brochure wordt verwerkt. Waar je hem als je dat wilt nog kunt aanpassen.

BROCHURES UIT VENUM; ZO MOOI, HET LIJKT WEL KUNST!