Page 1

VASTGOED ADVISEUR

Rijksbouwmeester Floris Alkemade: “Doorbreek de eenvormigheid van de woningbouw� Van klushuis naar klusgebouw De Triple A van transformatie: Ambitie, Agenda en Alliantie Digitale versie van etalage niet genoeg Tweeluik: Wethouder Eric van der Burg en oudombudsman Nol Monster over erfpacht jaargang 30, nummer 2 | april 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar


Beroepsopleiding Makelaars biedt dit jaar de Permanente Educatie aan in de vorm van een aantal pakketten. Met de Beroepsopleiding biedt alen meer dan komst van het NRVT Makelaars moeten veelB.V. makelaars taxateurs

meer uren educatie besteden. twintig jaaraan eenpermanente gevarieerd aanbod aan(PE) opleidingen, Beroepsopleiding Makelaarsvoor B.V. heeft om die reden in cursussen en trainingen de vastgoedbranche. de afgelopen periode gezocht naar een mogelijkheid om Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn de PE voor u zo flexibel mogelijk in te richten. Zo is ervoor geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en gekozen om het PE-aanbod te organiseren in een aantal worden verzorgd en gemotiveerde pakketten. Met het door voor vakbekwame u relevante pakket weet u zeker dat u voldoet aan de PE-verplichtingen van zowel SCVM docenten. als NRVT. E-learning Als eerste in de markt maakt Beroepsopleiding Makelaars B.V. voor een aantal PE-modules gebruik van e-learning. De inzet van e-learning heeft voor u een aantal voordelen: • U bespaart kostbare (reis)tijd en geld. • Hoog leerrendement tegen relatief lage kosten. • U volgt de module in uw eigen tempo waar en wanneer u dat uitkomt. In elk pakket wordt gestart met de e-learning module Europese taxatiestandaarden (EVS). SCVM heeft dit onderwerp in samenspraak met NRVT voor alle SCVMKamers verplicht gesteld.

Activiteiten 2016 Activiteiten voorjaar 2016 PERMANENTE EDUCATIE PAKKETTEN Er zijn zes pakketten leverbaar. Elk pakket kwalificeert voor én

SCVM én NRVT. OPLEIDINGEN

Pakket

Pakket 1

SCVM én NRVT Wonen

Praktijkopleiding Makelaar/Taxateur Woningen Pakket 2 Wonen en Bedrijfsmatig

• Module Bemiddelen Pakket 3 Alleen Bedrijfsmatig Start maart 2016 Nootdorp

Pakket 4 Pakket 5

Wonen en Agrarisch Alleen Agrarisch

Pakket 6 Agrarisch en Bedrijfsmatig Makelaar/Taxateur Agrarisch

• Opleiding Makelaar/Taxateur Agrarisch OPLEIDINGEN Start maart 2016 Dronten & Doorn

Makelaar/Taxateur Woningen • Module Bemiddelen & taxeren

Huur/Verhuur Woningen Start najaar 2016

• Module Woningmarkt & economie Huur/Verhuur • Start Module aprilWoningmarkt 2016 Utrecht & economie Start najaar 2016

Huur/Verhuur Woningen • Module Woningmarkt & economie Huur/Verhuur Start najaar 2016

Voor meer informatie, inschrijvingen en het actuele aanbod, kijkt u op onze website: www.makelaarsopleidingen.nl


6

12

Rijksbouwmeester Floris Alkemade: “doorbreek de eenvormigheid van de woningbouw”

18

Van kluswoning naar klusgebouw

24

in dit nummer

De Triple A van transformatie: Ambitie, Agenda en Alliantie

Digitale versie van etalage is niet genoeg

no nonsense

Gaat de woningmarkt niet te hard?

5

actueel

Rijksbouwmeester Floris Alkemade: “Doorbreek de eenvormigheid van de woningbouw”

6

Van kluswoning naar klusgebouw

12

De Triple A van transformatie: Ambitie, Agenda en Alliantie

18

Digitale versie van etalage is niet genoeg

24

Tweeluik – Wethouder Eric van der Burg en oud-ombudsman Nol Monster over erfpacht

28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Een bezemkast voor 800 euro

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Stichting TEGoVA Netherlands: Er valt weer te kiezen!

23

Agrarisch Vastgoed – Tsunami aan onhaalbare wet- en regelgeving stuurt boer bietenbrug op

27

Rabobank Nederland – Het H-woord is terug

33

achtergrond

Uit de media

4

Marktonderzoek

15

Uit de rechtspraak – Dubbel profijt, dubbel schade

16

Makelaar van de Maand –Arnold Taal Makelaardij

30

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

34

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3


UIT DE MEDIA

NHG-kostengrens blijft 245.000 euro De kostengrens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) blijft dit jaar op

245.000 euro. Hierover heeft het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de uitvoerder van de NHG, overeenstemming bereikt met minister Blok voor Wonen

en Rijksdienst. In het licht van de gestegen huizenprijzen wordt de verlaging van de kostengrens per 1 juli naar 225.000 euro niet doorgevoerd. Vanaf 1 januari 2017 wordt de kostengrens gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs.

bovendien het tarief van de overdrachtsbelasting voor de

aanschaf van een woning van 6 naar 2%. Bij de verkoop

van bijvoorbeeld bedrijfspanden en grond is nog wel 6%

Gemiddelde huizenprijs

De kostengrens werd in 2009 als crisismaatregel tijdelijk verhoogd tot 350.000

euro om de woningmarkt een impuls te geven. Daarna is de grens sinds 2012 stapsgewijs weer afgebouwd. De verlaging naar 225.000 euro per 1 juli 2016 was

overdrachtsbelasting verschuldigd. In 2007 brachten de woningverkopen circa 61% van de totale overdrachtsbelasting op. Dat is gedaald naar ongeveer 46% in 2015.

de laatste geplande stap, waarna jaarlijks de kostengrens vastgesteld zou worden op basis van de gemiddelde huizenprijs.

DNB: Hypotheekrenteaftrek snel verlagen

In februari van dit jaar was de gemiddelde huizenprijs volgens het Kadaster

Het drukken van de rente door de ECB maakt dit tot een

kostengrens van 245.000 euro mogelijk is. Als de kostengrens naar 225.000 euro

verlagen. Dit zei Nederlandse Bank president Knot bij de

234.830 euro. Dat is hoger dan de maximale prijs van 231.132 euro die bij een zou gaan, zou de maximale prijs per 1 juli 212.264 euro zijn geworden. Dat is ruim

onder de gemiddelde huizenprijs van februari. De huidige kostengrens sluit dus beter aan bij de gemiddelde huizenprijs. Hierdoor blijft verantwoorde financiering

geschikt moment om de hypotheekrenteaftrek snel te presentatie van het jaarverslag van De Nederlandsche Bank (DNB).

van de aanschaf, verbetering of behoud van een eigen woning mogelijk. Daarom

Knot zegt dat hij voorstander is van ‘een verdere afbouw

1 juli 2016 af te zien.

krijgen meer armslag doordat ook de rentes hier geleide-

is met minister Blok voor Wonen en Rijksdienst besloten om van de verlaging per

van fiscale prikkels’. Huizenbezitters met een hypotheek lijk dalen. ‘Dankzij de lage rente is de timing nu gunstig

om bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek sneller te verla-

Opbrengst overdrachtsbelasting neemt weer toe De overdrachtsbelasting heeft het Rijk in 2015 bijna 1,8 miljard euro opgeleverd.

gen dan nu is voorzien’, concludeert Knot.

Dat is de hoogste opbrengst sinds 2011. Ongeveer de helft van de overdrachtsbelasting komt voort uit woningverkopen. Dit meldt het CBS.

Drie factoren beïnvloeden de opbrengst van de overdrachtsbelasting: het aantal verhandelde onroerende zaken, de transactieprijs en het tarief van de overdrachtsbelasting. Tot en met 2013 nam het aantal verkochte woningen aanzienlijk af. Ook

daalde de gemiddelde transactieprijs. Halverwege 2011 verlaagde de Rijksoverheid

Februari 2016 – 14.866

Stijging 27,1% t.o.v. februari 2015 – 11.697 Stijging 24.9% t.o.v. januari 2016 – 11.907.

Woningtypen

Stijging appartementen t.o.v. februari 2015 – 35.7%

Opbrengst overdrachtsbelasting 5

Aantal verkochte woningen februari 2016

x mld euro

Stijging hoekwoningen t.o.v. februari 2015 – 18.4%

4

Stijging tussenwoningen t.o.v. januari 2016 – 34.2%

3

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. januari 2016 – 19.7%.

2 1 0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Verkochte x 1.000 woningen en gemiddelde verkoopprijs

300

300

x € 1.000

x 1.000

x € 1.000

200

300

200

100

100

100

100

2001

2002

2003

2004

2013

2014

2015

Bron: 2000 CBS.

2001

2002

2003

2007 2008 Gemiddelde 2004 2005 2006woningen 2009 2010 2011 (rechteras) 2012 2013 Aantal verkochte verkoopprijs

2014

2015

Bron: CBS.

2005

2006

2007

2000

0

300 200

200

0

Aantal geregistreerde hypotheken Februari 2016 – 21.989

Bron: CBS.

Aantal verkochte woningen

4 |

2008

2009

2010

2011

2012

Gemiddelde verkoopprijs (rechteras)

| VAS T G OED AD VISEU R

0

0

Stijging 27.6% t.o.v. februari 2016 – 17.229 Stijging 30% t.o.v. februari 2016 – 16.918.

Aantal executieveilingen Februari 2016 – 139

Daling 10.3% t.o.v. februari 2015 – 155. Bron: Kadaster

a pr i l 2 0 1 6


NO NONSENSE

gaat de woningmarkt niet te hard? De woningmarkt is aangetrokken en doet het goed. Ondanks de inperking

van de leencapaciteit. De prijzen liggen gemiddeld al weer bijna 8% boven het dieptepunt in 2013. Het aantal transacties stijgt vrijwel maand op maand. Dit verloop is goed voor de economie, goed voor het consumentenvertrouwen, goed voor de woningeigenaren met een restschuld. En het is goed voor de makelaars en taxateurs die met hun verdienmodel afhankelijk zijn van het functioneren van de woningmarkt. We kunnen de extreem lage hypotheekrente dankbaar zijn. Maar een

D

aantal economen plaatst terecht een kanttekening. e pessimisten spreken over een nieuwe zeepbel

ting in grote steden met Amsterdam voorop duidt op

meer genuanceerd, maar wijst er wel op dat

andere niet. Je hebt beleggers die in het Amsterdamse

op de woningmarkt. Een aantal economen is

een extreem lage hypotheekrente gekoppeld aan stij-

gende woningprijzen een woningmarktbubbel kan veroorzaken. Of er na de financiële crisis überhaupt een zeepbel was, daar zijn de meningen over verdeeld.

Sinds de piek in 2008 zijn de prijzen in ieder geval met meer dan 20% gedaald. Veel woningeigenaren kregen een behoorlijke restschuld. De regering greep in om deze malaise in de toekomst te voorkomen. Leencapaciteit

De leencapaciteit is ingeperkt, aflossingsvrije hypothe-

behoorlijke speculatie. Nou is de ene speculatie de

een graantje proberen mee te pikken van de woning-

schaarste en stijgende, overgewaardeerde prijzen. Dat is slecht voor de leefbaarheid van de stad, slecht voor de woningmarkt, slecht voor de Amsterdammers. Zij worden gedwongen steeds meer te betalen voor

beperkte woonruimte. Zij worden gedwongen te speculeren op het feit dat de hypotheekrente weer

omhoog gaat en ook de prijzen alleen maar verder zullen stijgen. Er moet nú worden gekocht, want straks is de leencapaciteit nog lager, de prijzen nog hoger.

ken aan banden gelegd. Het te lenen hypotheekbedrag

Speculatie kan tot een giftige cocktail leiden. Met

De LTV bedraagt op dit moment nog maar 102% van de

lopen risico. Als hun rentevast periode afloopt, krijgen

ten opzichte van het inkomen is verder aangescherpt. woningwaarde. Ook de maximale hypotheekrenteaftrek ontkwam niet aan het snoeibeleid. Er moest iets

gebeuren, maar VBO Makelaar heeft wel voor een anticyclisch beleid gepleit. De klap voor de woningmarkt

was met een laag consumentenvertrouwen immers al groot genoeg. De leencapaciteit is met de aange-

scherpte leencapaciteit sinds 2008 voor bijvoorbeeld starters met 8% afgenomen. Dat is veel. Als de hypotheekrente niet zo extreem laag zou zijn, dan was de maximale lening zelfs met 13% afgenomen. Speculatie

Als, als …. Dat de hypotheekrente zo laag is, is belangrijk

name de lagere inkomenshuishoudens en starters

ze bij een stijgende rente flink hogere woonlasten. Op het WoON congres 2013 werden de makelaars aange-

sproken op hun verantwoordelijkheid om overenthousiasme in te perken. Hoewel zij niet verantwoordelijk

zijn voor de woningmarkt, kunnen zij er wel aan bijdragen dat kopers reëel blijven. Enthousiasme voor de

woningmarkt is goed, overenthousiasme kan tot problemen leiden. Dan kunnen we te hard gaan. Dat is

niet goed voor de woningmarkt, de koper, de verkoper, de makelaar en de taxateur. Dan zakt de boel in.

Niemand is gebaat bij oververhitting. En zeker niet bij woningmarktbubbels. ■

voor het herstel van de woningmarkt. En daar zijn wij

Ed Hamming,

als makelaars en taxateurs blij mee. Maar dat betekent

voorzitter VBO Makelaar

niet dat we onze kop in het zand steken. De oververhit-

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5


ir. floris l.h. alkemade (54) Studie:

Bouwkunde TU Delft 1989 Loopbaan:

Architect bij onder meer O.M.A.

Rijksbouwmeester 1 september 2015 Eigenaar architectenbureau FAA Docent

Lid vakjury’s (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)


Nieuwe

ACTUEEL | bouwcultuur

rijksbouwmeester floris alkemade:

“doorbreek de eenvormigheid van de woningbouw” Het atelier van de Rijksbouwmeester is dé plek voor strategische reflectie op vastgoedprojecten en maatschappelijke thema’s. Dat zijn er nogal wat, want de crisis heeft er fors ingehakt. Het speelveld van architecten, projectontwikkelaars en vastgoedadviseurs is ingrijpend veranderd. Niet voor even, maar permanent. Niks business as usual: de periode waarin een opdracht moeiteloos werd gecombineerd met een beschikbaar terrein en een dito budget ligt achter ons. Het gaat nu om onzekerheid, vaak kleinschaligheid, herontwikkeling en een heel nieuw scala aan opdrachtgevers. Floris Alkemade, de nieuwe Rijksbouwmeester, is zich scherp bewust van die nieuwe, uitdagende opgave.

I

n september 2015 nam Alkemade zijn intrek in het mi-

daarvoor de juiste bestemming te zoeken. Daarnaast houdt

In dat gebouw werkt hij met een team van zo’n 30

mijn functie voorzitter ben, zich ook bezig met veel bredere

nisterie van Financiën aan het Haagse Korte Voorhout.

stedenbouwkundigen, specialisten en architecten aan ‘de nieuwe bouwcultuur’. Die wordt gedomineerd door demo-

grafische, technologische en maatschappelijke ontwikke-

lingen, zoals blijkt uit het drukke programma dat Alkemade wacht op de dag dat we hem spreken: direct na ons gesprek staat een radio-interview op het programma. Onderwerp: de bestemming van leegstaande gevangenissen. Die com-

plexen vallen immers ook onder het Rijksvastgoedbedrijf.

’s Middags wordt van hem weer een ander radio-optreden verwacht.

Alkemade: “Ik zie het als mijn taak om de maatschappelijke en financiële belangen beide tot hun recht te laten

komen. Dat moet leiden tot meerwaarde van het publieke vastgoed. En van de publieke ruimte, natuurlijk, want die

verdient veel aandacht om te voorkómen dat die onder-

gesneeuwd raakt. We hebben de afgelopen maanden een agenda opgesteld met daarin de belangrijkste thema’s.

Het rijksvastgoed neemt daarin uiteraard een belangrijke plaats in: de bestemming van dat vastgoed is de primaire taak van de Rijksbouwmeester. Er staat nogal wat op de nominatie om te worden afgestoten, en het is onze taak om

het College van Rijksadviseurs, waarvan ik uit hoofde van thema’s, zoals de energietransitie en het borgen van de

ruimtelijke kwaliteit. Communicatie is wat mij betreft het derde belangrijke thema: ik geef veel lezingen en ik heb er

veel plezier in om met diverse doelgroepen te discussiëren

over de zaken die de kern van ons vak raken. Anders gezegd: over de relevante vragen die onze beroepsgroep zich moet stellen.”

Oude patronen

“Vergeet niet: tijdens de crisis is de helft van alle mensen

werkzaam op architectenbureaus hun baan kwijtgeraakt

doordat de bouwproductie vrijwel was stilgevallen. Gemeenten hebben in een aantal gevallen nog aanzienlijke grondposities, en het is de vraag hoe je die moet gaan invullen. Die gronden zijn vaak behoorlijk in waarde gedaald,

maar je wilt natuurlijk dat ze zo veel mogelijk zullen op-

brengen, terwijl ook het belang van de openbare ruimte meegewogen wordt. Om daar de goede balans in te vinden, heb je veel creativiteit en lef nodig.

In het opkrabbelen van de economie schuilt natuurlijk

een groot gevaar: bouwers en projectontwikkelaars vallen

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7


“In het opkrabbelen van de economie schuilt natuurlijk

starters, senioren, statushouders. In de VINEX-wijken waar

een groot gevaar: bouwers en projectontwikkelaars

we het zojuist over hadden, zien mensen hun kinderen

vallen heel gemakkelijk terug in het oude patroon

eenpersoonshuishoudens neemt in hoog tempo toe. Daar-

het huis verlaten. En ja, soms ook hun partner. Het aantal

waardoor de noodzaak om essentiële nieuwe inzichten

naast zullen steeds meer ouderen zelfstandig (moeten)

te verwerven weer naar de achtergrond verdwijnt”

structuur: je hebt veel minder scholen nodig, maar wellicht

heel gemakkelijk terug in het oude patroon waardoor de

blijven wonen. Dat stelt heel andere eisen aan de infra-

méér zorgpunten in wijken en buurten. Het is de kunst om al die overschotten en tekorten in balans te brengen.”

noodzaak om essentiële nieuwe inzichten te verwerven

De eenvoudig te transformeren gebouwen hebben de me-

lesomvattende visie nodig op de grote ruimtelijke thema’s.

Aantrekkelijke, centraal gelegen kantoorpanden zijn al

weer naar de achtergrond verdwijnt. We hebben een alHet is ongelooflijk interessant om daaraan een bijdrage te leveren.

Heel wezenlijk is in dit verband de rol van de overheid. Die

was in het verleden wel erg sturend. Kijk maar naar al die VINEX-locaties. Terugkijkend kun je je afvragen of al die

woningen gebouwd zijn op plaatsen waar mensen graag

willen wonen. En hebben die woningen de kwaliteit die een

nu vergrijzende bevolking in de toekomst ook nog wenst? In veel gevallen wel, maar vaak ook niet.

tamorfose inmiddels al wel ondergaan, denkt Alkemade. verbouwd tot wooncomplexen waar starters, studenten en young professionals hun intrek hebben genomen. Dat

betekent dat nu de ‘lastige’ panden aan de beurt zijn. “Daar is veel creativiteit en lef voor nodig”, zegt de Rijksbouw-

meester, “hier kan ontwerpkracht echt een fundamenteel verschil maken. Je kunt je ook afvragen waarom sommige

processen moeilijk verlopen. Ligt dat echt aan een overdreven aantal regels of zijn we gewoon niet in staat om anders te gaan denken?

We zien nu een terugtredende overheid, en ook dat roept

Het gaat niet alleen maar om leegstaande panden op

moet de overheid een rol blijven spelen? Wij mengen ons

hebben; er zijn ook hele wijken waarvan we ons moeten

nieuwe vragen op. Wat kan de markt oppakken en waar graag in die discussie.” Transformatie

“Duidelijk is dat aan de grote vraag naar woningen niet al-

leen door transformatie van kantoor- en winkelpanden kan

worden voldaan. Er worden nu elk jaar 11.000 woningen opgeleverd die door transformatie tot stand zijn gekomen,

maar kijk eens wat er nog op ons afkomt: huisvesting van

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

een bedrijventerrein of kantorenpark die aandacht nodig

afvragen hoe we die moeten herinrichten. Ook gezien de verduurzamingsopgave is daar nog veel werk te verzetten. Moeten we wellicht in specifieke gevallen woningen gaan slopen om een betere omgevingskwaliteit te krijgen? Zijn er gebieden die zich om dezelfde reden juist lenen voor

verdichting? Het zijn allemaal zaken waarover we ons – in

samenwerking met alle betrokkenen – diepgaand moeten buigen.”

a pr i l 2 0 1 6


Met frisse blik

Alkemade realiseert zich dat hij de projectontwikkelaars de

wet niet kan voorschrijven. “Dat wil ik ook helemaal niet. Maar we moeten met een frisse blik naar de opgaven kijken die er liggen, en wellicht zien wij mogelijkheden die bouwers niet direct zien. Elke wijk is anders, en we moeten goed

onderzoeken waar de problemen zitten. Soms gaan dingen

anders dan je misschien zou willen. Kijk maar naar de

krimpgebieden. Je moet daar niet proberen te voorkomen wat vanzelfsprekend is, maar je kunt ook niet klakkeloos

accepteren dat er achterstandsbuurten ontstaan in steden.

Dan moet je kijken wat je effectief kunt doen. Wat we in

elk geval niet moeten doen: accepteren dat de kwaliteit van onze steden buiten de historische binnenstad minder is dan die daarbinnen. Dat is in veel gevallen wel zo. Aan de bin-

nensteden is in de loop der eeuwen veel gesleuteld, terwijl de woningen in de uitbreidingswijken doorgaans in één keer zijn gebouwd. Aan die wijken kunnen we nu ook gaan werken, net zoals we altijd aan onze binnensteden hebben

sommige dingen zijn nu eenmaal niet te voorkomen. Maar

taak van de Rijksbouwmeester. Waar zit de dynamiek in

mingen die vastgoed in krimpgebieden zou kunnen krijgen.

gesleuteld. Meedenken over die opgave hoort ook bij de onze samenleving? Die vraag moeten we beantwoorden.”

Hij is nauw betrokken bij de herbestemming van minis-

teriële gebouwen maar ook van kazernes, gevangenissen

je kunt natuurlijk wel nadenken over alternatieve bestemDat is een heel interessante opgave. Ik denk dat slopen in een aantal gevallen onvermijdelijk is, maar slopen kan altijd nog. Laten we eerst onze creativiteit eens gebruiken!

e.d. “Er zijn prachtige voorbeelden van herbestemming van

Kijk eens naar steden als Parijs: in het weekend ontvluch-

tieve bedrijven gehuisvest, maar je kunt nu eenmaal niet al

platteland. Waarom zou dat in Nederland ook niet kun-

pakhuizen in de havengebieden. Daar zijn vaak leuke crea-

die gebouwen blijven vullen met alleen maar kunstenaars en andere creatievelingen”, zegt Alkemade. “En als overheid moet je dan ook nog het maatschappelijk belang meewegen. De actualiteit speelt natuurlijk ook een rol: we

worden nu geconfronteerd met de noodzaak grote aantal-

len statushouders te huisvesten, terwijl ook autochtone Nederlanders in sommige steden al lang op een woning wachten. Hoe voorkom je verdringing op de woningmarkt?

We hebben een prijsvraag uitgeschreven met die centrale vraag. Daarop zijn al interessante reacties gekomen.

Mijns inziens moeten we het antwoord op die vraag zoeken in het creëren van eenvoudige, goed betaalbare woonruim-

ten de stedelingen de grote stad om ‘bij te komen’ op het

nen? Een weekendhuis in Limburg of Groningen, waar je even niet aan je werk hoeft te denken. Of juist wel! Want

werken kun je tegenwoordig overal; daar heb je geen vaste plek op kantoor meer voor nodig. We moeten veel meer om ons heen gaan kijken om er achter te komen wat voor

nieuwe mogelijkheden er aan het ontstaan zijn. Makelaars

“Aantrekkelijke, centraal gelegen kantoorpanden zijn al verbouwd tot wooncomplexen waar starters, studenten en young professionals hun intrek hebben genomen. Dat betekent dat

te (maar wel met voldoende kwaliteit!) voor alle doelgroe-

nu de ‘lastige’ panden aan de beurt zijn”

pen: starters, alleenwonenden, statushouders, maar ook

senioren die graag willen verhuizen naar een woning waar ze de mogelijkheden hebben om met anderen in contact

kunnen daarbij een heel interessante rol spelen: zij weten

ben. Door leegstaande gebouwen daarvoor op een slimme

sen zijn en wat er in de gebieden nog ontbreekt. Dat is

te komen. Voor al die doelgroepen moeten we oog heb-

manier in te zetten, bieden we een oplossing voor een veel

bredere groep en doorbreken we tegelijkertijd de eenvormigheid van de woningbouw, die zo lang kenmerkend was voor de stagnerende Nederlandse woningmarkt.” Krimpgebieden

Een oplossing voor de krimp in bijvoorbeeld Limburg, Zeeuws-Vlaanderen en het uiterste noorden van het land

heeft hij ook niet, benadrukt Alkemade. “Zoals gezegd:

wat voor mensen er in hun gebied wonen; wat hun wen-

waardevolle informatie. Het vraagt wel van makelaars dat ze zich ook gaan herprofileren, want ook de makelaardij

wordt nooit meer hetzelfde als vroeger. Misschien moe-

ten we die kennis en kunde van makelaars nog veel beter gaan benutten dan we nu doen. Niet alleen voor een beter

begrip van de huidige vraag, maar vooral ook voor het formuleren van een nieuwe vraag die beter aansluit op al die

veranderende omstandigheden. Dat is eigenlijk wel een heel goed idee…” ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog


Trapliften gezocht! Wij geven u én uw cliënt een hoge beloning voor een gebruikte traplift.

. Altijd min

€15n0in,g-! belo

Treft u als makelaar een traplift aan bij de verkoop van een woning? Smienk Trapliften biedt uitkomst. Bij de verkoop van een woning wordt regelmatig een traplift aangetroffen. Voor de verkoopbaarheid van de woning wordt in de meeste gevallen geadviseerd de traplift weg te (laten) halen. Wij geven een oude lift een tweede leven! Wanneer uw cliënt een traplift wil laten verwijderen kunt u deze traplift bij ons aanbieden. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en bespreken direct de hoogte van de vergoeding. Bij een akkoord wordt er direct een afspraak voor demontage gemaakt. Zo is uw cliënt geholpen en levert het u ook nog wat op. Wij noemen dat een win-winsituatie! fotografeer de traplift Stuur de foto’s naar: inkoop@smienktrapliften.nl of bel 0341-76 80 71

U ontvangt van ons een prijsvoorstel Wij geven u een marktconforme prijs voor de gebruikte traplift.

Ontvang uw vergoeding U én de cliënt ontvangen een vergoeding, deze bedraagt voor u als makelaar min. € 150,-

Welke trapliften kunt u bij ons aanbieden? ✓ Alle merken ✓ Niet ouder dan 10 jaar ✓ Recht of met meerdere bochten ✓ Bruikbare staat

Tel. 0341 - 76 80 71 info@smienktrapliften.nl www.smienktrapliften.nl


COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

een bezemkast voor 800 euro Moeten we kopen of huren? Vele jongeren met een huishoudensinkomen boven de sociale huurgrens stellen met enige regelmaat deze vraag. Een eenvoudige vraag die niet zo eenvoudig te beantwoorden is. Aan beide woonvormen kleven immers voor-

I

en nadelen. k moet bekennen dat ik alleen eigen woningbezit-

komen al snel op een huurniveau rond de 1.200 euro,

ten opzichte van de huursector. Ik denk in ieder

euro eenvoudigweg onbetaalbaar is.

ter ben geworden vanwege het financiële voordeel

geval niet dat ik er een beter mens van ben geworden. Bovendien heb ik weinig affiniteit met de hobby van menig woningeigenaar, het kluswerk.

En dan heb je in een appartementencomplex ook nog te maken met de VvE. Onze eigen VvE is actief en we hebben zelfs een behoorlijke onderhoudsreserve,

maar toch moet je best een hoop zelf organiseren. Ik ken trouwens een paar verhalen over ‘disfunctional’

VvE’s. Bijvoorbeeld eentje waar er jarenlang gewoon

helemaal niets werd gedaan, het schilderwerk achter-

bleef en vervolgens de kozijnen volledig moesten worden vervangen. Of die ene waar de vergadering had

besloten om de houten gevelbekleding te vervangen en enkele dissidenten een kort geding aanspanden. Zo ga je fijn met elkaar om, denk ik dan maar.

Ik heb me ook wel eens licht zorgen gemaakt over de

dalende woningprijzen. “Als ik nu moet verhuizen, dan moet ik bijschokken om de restschuld te betalen.”

Deze gedachte zal vele jonge appartementseigena-

ren bekend zijn voorgekomen toen zij in de afgelopen crisisperiode dachten aan doorverhuizen naar een eengezinswoning.

En zo denk ik wel eens over huren. Geen gedonder

met onderhoud en je kunt verhuizen wanneer je wilt. Ik heb er weinig twijfel over dat vele jongeren, met

een huishoudensinkomen boven de sociale huurgrens, best zouden willen huren. Maar particuliere huur

blijft in vergelijking met kopen nog altijd vrij duur

vanwege de fiscale bevoordeling van de koopsector.

Daarnaast is datgene dat wordt aangeboden ook in

wat voor jongeren met inkomens tot circa 40.000

Extra WWS-punten

Het Ministerie van BZK is van plan om in de krappe woningmarkten van Amsterdam en Utrecht extra

WWS-punten toe te staan voor kleine nieuwbouw

huurwoningen in de particuliere sector tot maximaal 40 vierkante meter. Op deze wijze worden deze huurwoningen boven de liberalisatiegrens van 710 euro

uitgetild en kunnen maandhuren van circa 800 euro worden gerekend. In absolute termen zijn ze betaal-

baar, maar ik vraag me af wie zo’n bedrag wil betalen voor een ‘bezemkast’. Dat lijken er best veel te zijn,

want in de Amsterdamse koopsector gelden derge-

lijke maandlasten voor bezemkasten van circa 50 vierkante meter.

Vanuit dat perspectief zou zo’n particuliere huurwoning niet eens zo’n gek idee zijn. Bovendien zou een starter ook moeten bedenken dat hij/zij spaargeld

moet meebrengen voor de woningaankoop en er zijn

ook nog andere lasten; niet te vergeten de toestanden rond onderhoud. Juist deze minder goed meetbare

factoren worden al snel uitgeschakeld bij de beslis-

sing rond de woningaankoop. Een minder goed meetbare factor die juist sterk meetelt bij de koopbeslis-

sing zal voor velen weer het gevoel zijn dat je flink kan profiteren van de stijgende woningprijzen in het

Amsterdamse. Ik vraag me af of het een succes wordt,

die bezemkasten in de particuliere huursector, maar ik zou starters zeker aanraden om deze mogelijkheid niet direct terzijde te schuiven. ■

Kees Dol,

absolute termen duur. Beleggers investeren recente-

Onderzoeksinstituut

lijk weer wat meer in nieuwbouw huurwoningen die

OTB, TU Delft

boven de liberalisatiegrens liggen. Deze woningen

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1


ACTUEEL | Woningmarkt

van kluswoning naar klusgebouw Na het succes van kluswoningen zet Rotterdam nu ook klusgebouwen in de markt. Zo worden bijvoorbeeld scholen en bedrijfsgebouwen door particulieren verbouwd tot vaak bijzondere woningen. Het zijn trajecten met veel uitdagingen, maar kopers staan er niet alleen voor.

R

uim tien jaar geleden bedacht de gemeente Rot-

gemeenten een verantwoorde manier om haar gebouwen

werden tegen een bodemprijs te koop aangeboden

schappelijke voorzieningen noodzakelijk is, waardoor er

terdam de kluswoning; oude vervallen woningen

aan particulieren. Deze aanpak moest achterstandswijken met overwegend huurwoningen versterken. De kluswoning werd een succes. “De woningen blijken zo gewild dat

de vraag inmiddels het aanbod overtreft”, vertelt Fenna ter Haar, projectmanager bij de gemeente Rotterdam.

Ter Haar: “We hebben meer vastgoed dan voor

af te stoten. We hebben meer vastgoed dan voor maat-

gebouwen vrij komen. Door ze te bewonen geef je ze een duurzame bestemming en dragen ze bij aan sterkere buurten”, licht Ter Haar toe. Financieringseis

Inmiddels heeft Rotterdam drie klusgebouwen verkocht

aan particulieren en staan er meerdere op stapel. Aan belangstelling dus geen gebrek, maar een klusgebouw

maatschappelijke voorzieningen noodzakelijk is, waardoor er

transformeren tot woningen is voor kopers een traject

klusgebouwen vrij komen. Door ze te bewonen geef je ze een

stelt de gemeente Rotterdam een financieringseis: een

duurzame bestemming en dragen ze bij aan sterkere buurten” Om in de vraag naar kluswoningen te kunnen blijven voorzien, richt Rotterdam zich nu op maatschappelijk vastgoed. Ter Haar: “Scholen en bedrijfsgebouwen zijn na verbouwing meestal prima geschikt voor bewoning. Vaak zijn het

vol uitdagingen. Niet iedereen komt in aanmerking. Zo optelsom van de aankoopprijs en een inschatting van de

verbouwkosten. Bij inschrijving moet de koper met een bankverklaring aantonen dat het vereiste bedrag echt kan

worden geleend. Ter Haar: “Dat lukt helaas niet altijd. Banken vinden de risico’s van zelfbouwprojecten soms te groot of lenen niet het hele bedrag.”

opvallende ruimten met hoge plafonds. Die zijn populair

Het lukte Jenny Eklund en Dominique ter Beek, beiden ar-

sen houden en op een bijzondere manier stedelijk willen

aanbod van banken beperkt”, vertelt Elkund. “In 2013 zagen

bij dertigers en net gepensioneerden. Mensen die van kluswonen. Tegelijkertijd geeft Rotterdam dit maatschappelijk vastgoed weer een toekomst. Klusgebouwen zijn voor

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

chitect, wél om de hypotheek rond te krijgen. “Al was het

we voor het eerst het schoolgebouw aan de Rotterdamse

Duyststraat dat de gemeente als klusgebouw aanbood. We

a pr i l 2 0 1 6


stappenplan transformatie klusgebouw Een klusgebouw transformeren in woningen is een intensief proces. Zo doen waren op slag verliefd op het gebouw uit 1912 met zijn hoge

ramen en plafonds. Samen met vijf andere geselecteerde

ze het in Rotterdam:

• Open dag met voorlichting over de mogelijkheden van het gebouw en het verbouwproces.

deelnemers transformeerden we het klusgebouw in zes

• Inschrijving en toewijzing van deelnemers door de gemeente.

wikkelvereniging op, maakt afspraken met de gemeente en

• Bindende afspraken ontwikkelvereniging met gemeente, vastgelegd in een

bijzondere appartementen. Je richt een gezamenlijke ontmet elkaar, de verbouwing wordt aanbesteed. Zo hebben we onze toekomstige buren goed leren kennen.” Cascorenovatie

• Oprichten van een ontwikkelvereniging door de kopers. Projectontwikkelingsovereenkomst.

• Aanpassen bestemmingsplan.

• Planvorming. Ontwikkelvereniging huurt adviseurs in om het ontwerp te maken.

Een van de afspraken met de gemeente is dat kopers ge-

• Vergunningencoach helpt bij aanvraag omgevingsvergunning.

chitecten kreeg van de andere kopers de opdracht het dak

• Koopovereenkomsten.

zamenlijk de cascorenovatie oppakken. Eklund_terbeek aren de gevel te ontwerpen. Eklund: “Na het vastleggen van het ontwerp hebben we bij vijf aannemers offertes opgevraagd. Op een gunstig moment, want enkele aannemers zaten onder het begrote bedrag.

De deelnemers bouwden daarna zelf hun eigen apparte-

ment af. Maar dan is het niet per se ieder voor zich. Zo realiseerde de hoofdaannemer ook de binnenwanden van alle appartementen.” In juni 2016, binnen een jaar na opleve-

• Bouwvoorbereiding van gezamenlijke cascorenovatie.

• Selectie aannemer en vastleggen afspraken in aannemersovereenkomst. • Check van documenten voor afgifte van financiering door de bank. • Start cascorenovatie.

• Afbouw eigen woningen.

• Oplevering. Kopers vormen nu een Vereniging van Eigenaren.

Het actuele aanbod van klusgebouwen in Rotterdam is te vinden op de website www.pakjeruimte.nl.

ring van het casco, moeten de individuele appartementen

gereed zijn. “Dat gaat lukken. Inmiddels zijn vijf van de zes bewoners verhuisd”, verzekert Eklund.

Makelaars/taxateurs

Begeleiding

markt zetten, al laat de gemeente Rotterdam ze voor-

De nieuwe bewoners staan er niet alleen voor. Bureau Urbannerdam begeleidde ze tot en met de ondertekening van de ontwikkelovereenkomst. De gemeente financierde dit eerste deel. Ook bood de gemeente ondersteuning met

een vergunningencoach. Eklund: “Voor het bepalen van de kostenverdeling binnen de groep is het prettig als er een neutrale partij meedenkt en adviseert.”

Inmiddels wonen Eklund en Ter Beek alweer ruim twee

maanden in hun eigen appartement. En dat bevalt ze goed. “We hebben twee voormalige klaslokalen met elkaar

verbonden tot een grote open leefruimte. Dankzij de hoge ruimte van bijna vijf meter konden we op verschillende

plekken tussenvloeren realiseren”, zegt Eklund. “En in de zomer gaan we veel gebruikmaken van ons terras en de gezamenlijke tuin.”

Makelaars/taxateurs kunnen klusgebouwen goed in de alsnog alleen taxeren. Ter Haar: “Meestal is zo’n taxatie

gebaseerd op een architectenstudie. Die laat de potentie van het gebouw zien, zodat de makelaar de waarde van de

toekomstige woningen kan bepalen”, zegt ze. Maar goede

taxaties vragen ook om referenties. Ter Haar besluit: “Daar ontbreekt het nog aan. Den Haag neemt zelf een deel van

de verbouwing voor haar rekening. Amsterdam hanteert een erfpachtsysteem. Dit maakt onderlinge vergelijking voor taxatie moeilijker. Maar ik ben zeer optimistisch over de kansen voor klusgebouwen. Kopers steken er veel ener-

gie in om er mooie woningen van te maken. In Rotterdam,

maar ook in steden als Amsterdam en Den Haag zie je

steeds meer belangstelling voor onze aanpak. Een klusgebouw is ideaal voor bewoners die een uitdaging niet uit de weg gaan. Het levert vaak royale appartementen op in een bijzondere setting.” ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Karl Bijsterveld Beeld: Gemeente Rotterdam, Jan de Groen


MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Kopersmarkt of Verkopersmarkt

Kopersmarkt of Verkopersmarkt

Verkopers hebben het

weer voor het zeggen op de woningmarkt. Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

29

%

Oneens

71

%

Verkopers hebben het

weer voor het zeggen op de woningmarkt. Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

12

%

Oneens

88

%

marktrapportage Van ontruimen naar inruimen Dankzij de Wet kraken en leegstand (oktober 2010) verloopt de handhaving bij gekraakte panden efficiënter en sneller. Uit het evaluatierapport ‘Van ontruimen naar inruimen’ van onderzoeksbureau RIGO blijkt dat kraken een landelijk fenomeen is dat ook buiten de grote steden plaatsvindt. Bij de aanpak van leegstand hebben gemeenten meer de regie. Acht gemeenten hebben ook een leegstandsverordening vastgesteld en zes gebruiken deze ook daadwerkelijk. Zo hebben ze meer zicht op de leegstand van niet-woonruimte, zoals kantoren en winkels. Zij hebben nu een stok achter de deur indien een eigenaar geen dialoog wil aangaan. Andere gemeenten geven er de voorkeur aan samen op te trekken met ondernemers en eigenaren.

Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet Op 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 van kracht geworden. De nieuwe wet geeft sociale verhuurders met de status van toegelaten instelling (Tl) nieuwe spelregels voor hun activiteiten en bedrijfsvoering. Het rapport ‘Zeer kleine corporaties en de nieuwe woningwet – Kennis, impact en strategieën’ beschrijft de huidige situatie bij zeer kleine woningcorporaties. Het gaat in op de eisen die de herziene wet aan hen stelt, en biedt strategieën om daarmee om te gaan.

Lokaal beleid seniorenhuisvesting Meer dan de helft van de onderzochte gemeenten verwacht een tekort aan geschikte seniorenwoningen in 2020. Dat blijkt uit de vijfde editie van het onderzoek ‘Lokaal beleid seniorenhuisvesting’ van Ipso Facto in opdracht van seniorenorganisatie ANBO. Aan het onderzoek deden 114 van de 390 gemeenten in Nederland mee. Slechts 55% weet hoeveel woningen in de gemeente nu al geschikt zijn voor senioren, 49% kan een inschatting geven. Veel gemeenten hebben slecht zicht op de aanpasbare woningvoorraad. Slechts 28% van de deelnemende gemeenten heeft zicht op de woningen die relatief eenvoudig aangepast kunnen worden voor mensen met een beperking. In slechts 43% van de woonvisies is seniorenbeleid specifiek benoemd.

Bouwstenen uit de recente geschiedenis van de stedelijke ontwikkeling Ton van der Pennen van de TU Delft geeft in zijn boek inzicht in de sociale en fysieke op- en herbouw van Nederlandse steden. Een reeks essays, opstellen en foto’s van experts geven de naoorlogse geschiedenis en wederopbouw van de stad weer. Aan de hand van voorbeelden als Hoogvliet, de Bijlmermeer, Leidsche Rijn worden subthema’s als ‘Bouwen met actieve bewoners’ of zelfbouwkavels en klushuizen belicht. Er wordt beschreven hoe het wonen in de stad na de oorlog opnieuw gestalte kreeg met grote stadsuitbreidingen, stadsvernieuwingen in de jaren 70, de jaren 80 met het verval in de stedelijke uitleggebieden, de opkomst van de Vinexwijken, achterstandswijken en zelfbouw.

Van tehuis naar thuis Na ruim 360 gesprekken presenteerde het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen haar rapport. Gemeenten moeten meer optreden als regisseur en vanuit een woon- en zorgvisie afspraken maken met gemeenten, corporaties en zorgkantoren. Een langjarig kader is nodig om investeerders in woningen en woonzorgarrangementen aan te trekken. Er moet op gemeenteniveau meer structureel zicht zijn over zorgvraag, het aantal geschikte woningen en over sociale veiligheid. Het Aanjaagteam stelt voor dat de Rijksoverheid een onderzoeksprogramma gaat uitvoeren voor meer inzicht op gemeentelijk niveau. VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5


UIT DE RECHTSPRAAK

dubbel profijt, dubbel schade Sommige makelaars zijn van alle markten thuis. Ze lijken verkopen, verhuren en makelen moeiteloos te combineren. Althans: dat vinden zij zelf. Dat noemen ze multitasken. Ter Bregge is zo’n duizendpoot. Maar bracht hij al die verschillende bezigheden ook tot een goed eind? En, belangrijker, wie draaide op voor het spoor aan schade dat hij achterliet?

D

irect-Werken-Niet-Zeuren (ook wel genaamd:

hield zich in de kantine onledig met het hijsen van bier-

nemers zelf uit Oost-Europese landen haalde.

man, Ter Bregge. Ter Bregge was in de regio de meest uit-

DiWeNiZe) was een uitzendbureau dat haar werk-

Naast uitzendbureau was het ook een reisbureau: de werknemers werden gerekruteerd en voor een niet-onder-

handelbare prijs vervolgens per busje richting Nederland vervoerd. Daar aangekomen, kregen zij woonruimte en werk. De prijs van de woonruimte was evenmin onderhandelbaar. Ook het uurloon was, het zal u niet meer verba-

tjes. Hij kwam daarbij in gesprek met een echte vastgoedgelezen persoon om vastgoedzaken mee te doen. Hij kon

alles regelen; het maakte niet uit wat voor pand, welke bestemming, welke locatie: hij kon alles invullen en aan alle wensen voldoen. Hij kon meer wonderen verrichten dan de geest in de fles. Althans, volgens Ter Bregge zelf.

zen, evenmin onderhandelbaar. DiWeNiZe was bijzonder

De directeur van DiWeNiZe was onder de indruk. Hij ver-

zij een veertigtal woningen had gerealiseerd. Dat pand

werd een goudgerande deal afgesloten, daar in die roke-

succesvol. Zij was eigenaar van een pand in Utrecht waarin

werd zeer intensief gebruikt, maar toch wilde DiWeNiZe het verkopen. Het gebouw had eigenlijk een bedrijfsmatige bestemming en wonen was illegaal. DiWeNiZe vond

dat geen probleem, maar dat werd het wel toen een oplettende ambtenaar de illegale bewoning constateerde. De gemeente zou nog wel willen meewerken aan het wijzigen van het bestemmingsplan, maar dan moest het pand

alsnog geschikt worden gemaakt voor bewoning. Dat betekende ontruimingsinstallaties, brandmeldapparatuur,

vluchtwegen met grote trappen, brandwerende deuren en

telde over zijn huisvestingsprobleempje. Binnen het uur rige kantine. De afspraak was kort maar simpel en werd

door partijen op een papiertje geschreven, dat de welwillende barkeeper hen ter beschikking stelde: Ter Bregge kocht het pand van DiWeNiZe in Utrecht voor 1,4 miljoen

euro. Ter Bregge kreeg binnen vijf dagen na het onderte-

kenen van dit document een bemiddelingscourtage voor die aankoop van 50.000 euro. Ter Bregge zou bovendien een ander pand in Utrecht met 60 kamers aan DiWeNiZe verhuren voor 150.000 euro per jaar.

muren en nog meer van dat soort ellendige investeringen.

Ter Bregge was zelf geen partij bij deze deal, de partij

en een ander pand te kopen of te huren.

de directeur van een groep besloten vennootschappen en

DiWeNiZe besloot daarom het pand in de verkoop te doen

Kantinedeal

De directeur van DiWeNiZe had een voetballend zoontje.

Op een zaterdagmiddag was hij zijn zoontje bij het voet-

ballen aan het coachen; zoontje was in het veld en papa

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

was Ter Bregge Holding B.V. ‘Neen meneertje, ikzelf ben

zij doen de zaken’, zo lachte Ter Bregge op een wijze die

het midden hield tussen samenzweren en sympathiek toevertrouwen. De directeur vond het allemaal geweldig en zijn zoontje bleek ook nog eens niet eens zo heel zwaar te hebben verloren.

a pr i l 2 0 1 6


Nakoming

ook betaald worden, he? DiWeNiZe wist toch ook wel dat

stuurde tijdig, binnen vijf dagen, zijn nota aan DiWeNiZe

vond het allemaal bijzonder spijtig. Maar helaas, helaas;

Ter Bregge hield zich stipt aan de afspraken, althans hij ten behoeve van de bemiddeling. DiWeNiZe betaalde direct. Twee maanden later zou het Utrechtse pand door Ter

Bregge Holding B.V. worden afgenomen. Maar helaas, Ter

Bregge Holding B.V. bleek over geen stuiver te beschikken.

als er geen geld is om te betalen, het ophoudt. Ter Bregge hij kon het ook niet helpen dat zijn vennootschap het geld niet meer had. De crisis, de banken, enfin, ik hoef het u niet te vertellen’.

En de verhuur van het andere pand? Tsja, Ter Bregge Hol-

DiWeNiZe liet het er niet bij zitten en ging naar een advo-

ontbraken de centjes. ‘Overmacht meneertje, u kent dat

de advocaat nog een mogelijkheid om de rechtspersoon-

ding B.V. bleek nog geen eigenaar te zijn. Ook daarvoor

wel. De crisis, de banken, de overheid, Europa, D66, Spekman en Samson, dat soort figuren die ons land helemaal kapot maken’, aldus Ter Bregge. Wat jammer nou

DiWeNiZe probeerde nog gedurende een aantal maanden nakoming te krijgen van Ter Bregge B.V. Er vonden

talloze gesprekken plaats en Ter Bregge zegde steeds

maar weer toe dat zijn BV de afspraken correct zou nakomen. Die toezegging was ook de enige activiteit die plaatsvond.

Na verloop van tijd had DiWeNiZe het wel gehad met Ter Bregge. DiWeNiZe eiste terugbetaling van de betaalde commissie en schadevergoeding, omdat de BV beide

overeenkomsten (aankoop én verhuur) niet nakwam. De vennootschap bleek echter over geen stuiver vermogen te

beschikken. De in het verleden betaalde commissie bleek

als sneeuw voor de zon verdwenen. Er lagen namelijk nog her en der wat vergeten rekeningen. ‘Die moesten

caat, ook al bood de BV geen enkel verhaal. Gelukkig zag

lijkheid van de vennootschap te doorbreken. Hij stelde daarbij dat de heer Ter Bregge in zijn hoedanigheid van bestuurder van deze vennootschap onrechtmatig heeft gehandeld jegens DiWeNiZe. Ten tijde van het aangaan van de gesloten overeenkomst wist Ter Bregge immers,

in zijn hoedanigheid van bestuurder, dat de vennoot-

schap haar verplichtingen niet zou kunnen nakomen. In dat geval handelt de bestuurder onrechtmatig jegens de schuldeiser en is hij persoonlijk aansprakelijk. De

rechtbank volgde dit standpunt. De advocaat had conservatoir beslag laten leggen op de woning van Ter Bregge.

Ook dat pakte goed uit: de woning bevatte net genoeg overwaarde om ruim 65.000 euro van de geleden schade te verhalen op meneer Ter Bregge. Zo werd deze ‘dui-

zendpoot’ alsnog een pootje uitgedraaid. En Ter Bregge? Die ging desondanks vol goede moed op weg naar een nieuwe lucratieve vastgoeddeal.

(de namen zijn gefingeerd; de uitspraak wordt op verzoek geanonimiseerd toegestuurd.) ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl


ACTUEEL | Transformatie

de triple a van transformatie: ambitie, agenda en alliantie Transformatie van kantoren naar woningen levert een forse bijdrage aan de uitbreiding van de woningvoorraad. Na een aarzelend begin komt er vaart in de verbouwing van leegstaande kantoren naar woningen. Elk jaar krijgen we er 11.000 woningen bij door het hergebruik van panden. Koploper is Eindhoven, maar ook Amsterdam en Den Haag presteren prima. In Amsterdam stond op 1 januari 2015 nog 1,3 miljoen m2 kantoorruimte leeg, en dat was op 1 januari van dit jaar teruggebracht tot ca. één miljoen. In 2018 moet de leegstand maximaal 700.000 m2 bedragen. Wethouder Laurens Ivens presenteerde die cijfers met trots op de eerste Nationale Renovatiedag, die het Nationaal Renovatie Platform op 29 maart jl. samen met Vastgoedjournaal organiseerde.

‘T

ransformatie & Renovatie is de toekomst’ was de

andere steden gaan, als het enthousiasme van toeristen

inhoud werd gegeven. Een van hen was Gerard

soms aan de orde is…?”

titel van deze dag, waaraan door diverse sprekers

Schoenaker (Sens Real Estate), die betrokken was bij de

wat al te groot dreigt te worden, zoals in Amsterdam nu

realisatie van de parkeergarage onder het Tournooiveld in

Duidelijk is dat de grote belangstelling voor wonen in

eniging in de binnenstad. In die hoedanigheid pleit hij voor

betrokkenen. Schoenaker: “Transformatie van leegstaand

Den Haag. Daarnaast is hij voorzitter van een eigenarenvereen ‘Binnenstedelijk fonds’ voor het creëren van een even

levendige als flexibele binnenstad, waarin allerlei functies een plaats kunnen krijgen.

Gerard Schoenaker, projectontwikkelaar: “Transformatie

de stad veel uitdagingen met zich meebrengt voor alle

vastgoed is een absolute noodzaak om aan de groeiende vraag te voldoen. Een andere trend is dat steden de hoogte in groeien en dat er steeds meer sprake is van functiemen-

ging in complexen: wonen, werken, studeren, recreëren. Op die manier creëer je ook een hogere grondwaarde.”

van leegstaand vastgoed is een absolute noodzaak om

Succesfactoren

aan de groeiende vraag te voldoen. Een andere trend is

gebruiken, somde Schoenaker de succesfactoren op. De

dat steden de hoogte in groeien en dat er steeds meer sprake is van functiemenging in complexen” Schoenaker betoogde dat – in weerwil van alle verhalen waarin het tegenovergestelde wordt beweerd – de stad

nog niets van haar aantrekkingskracht heeft verloren. “Sterker nog: er is sprake van een heuse ‘battle of the ci-

ties’. Steden houden zich bezig met vragen als ‘Hoe krijg je

toeristen in de stad?’ En hoe zorg je ervoor dat ze ook naar

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

Voor degene die grootse plannen heeft en wel een tip kan eerste: creëer draagvlak bij alle betrokkenen. Dat betekent vooral: heel veel koffie drinken, zodat je achterhaalt wat

de omgeving bezighoudt. Van de gemeente mag je lef en creativiteit verwachten, vindt de projectontwikkelaar. “Als

een groep studenten in Delft een complex wil transformeren tot studentenflat, moet de gemeente opeens anders

gaan denken. Als het om de marktpartijen gaat, is vooral ambitie gevraagd: transformatie betekent meestal ook dat

je op die bewuste plaats iets extra’s maakt, zodat enkele functies kunnen worden gecombineerd. Dus niet alleen een nieuwe bestemming voor een pand, maar ook een

a pr i l 2 0 1 6


nationaal renovatie platform Het NRP is voortgekomen uit de Nationale Renovatie Prijs. Het werd in 2011 opgericht om samen te werken aan het bevorderen van

transformatie en renovatie. Binnen vijf jaar is het NRP uitgegroeid

tot een netwerk van ca. 100 aangesloten bedrijven en organisaties uit de volle breedte van de vastgoedsector.

De kroon op het NRP-werk is de Gulden Feniks, de jaarlijkse prijs voor transformatie en renovatie. stuk nieuwbouw. Wachten op huurders voor een complex is niet verstandig: je kunt beter meteen met volle kracht

van start gaan. De taxateur kan een belangrijke rol spelen

in het bepalen van de strategie, en dat samenspel kan een gunstige invloed hebben op de waarde van het object. En

‘Omdat het nieuwe vastgoed er al staat’; dat is de leus van het NRP, dat zich beijvert voor de transformatie van de 50

miljoen m2 leegstaand vastgoed in Nederland. Frank Bijdendijk,

bestuursvoorzitter van het NRP: “Het gaat om betrokkenheid, doorzettingsvermogen, samenwerking en communicatie!”

vooral: speel in op de nieuwe behoeften van de bewoners.

Dat betekent dat je moet weten wie er in het complex gaan wonen. Flexibel bestemmen is het motto: een getrans-

formeerd complex moet in een later stadium makkelijk opnieuw een transformatie kunnen ondergaan als de omstandigheden veranderd zijn. Niet te veel vastleggen dus!” ‘Provinciaal inpassingsplan’

Bart Krol, gedeputeerde in Utrecht, had een ander – zeer

aansprekend – praktijkvoorbeeld. Uit de losse pols vertelde hij voor welk probleem de provincie zich enkele jaren ge-

Yves de Boer, oud-gedeputeerde en voorzitter van het Jaar van de Ruimte: “De overheid moet normen stellen, maar ook ondernemend en dienstverlenend zijn. Daarnaast heeft ze een rol als stimulator en ten slotte heeft ze de taak om partijen met elkaar te verbinden”

leden gesteld zag: “Er stond 1,2 miljoen m2 kantoorruimte

leeg, en niemand had enig idee wat we ermee moesten

doen. Maar het ergste was dat er bovendien onherroepe-

In Utrecht begreep iedereen dat er iets aan die 3,4 mil-

eens 4,3 miljoen m kantoren. Dat is overigens helaas niet

er waren contracten afgesloten en in veel gevallen had

lijke bestemmingsplannen waren voor de bouw van nog 2

zo bijzonder als het lijkt: met winkels gaat het momenteel precies dezelfde kant op. We hebben nu 17 miljoen inwoners in ons land, maar de oppervlakte van het totale aantal

woonboulevards is toereikend voor 100 miljoen inwoners;

dus voor alle inwoners van Nederland en Duitsland samen. En het worden alleen maar meer winkelmeters!”

joen m2 moest worden gedaan. Dat was niet eenvoudig:

de gemeente een aandeel in de grondexploitatie. Daarom werd gebruik gemaakt van een paardenmiddel: een ‘provinciaal inpassingsplan’, waarmee een streep gezet werd

door de toekomstplannen. Het bestaande probleem is

daarmee niet opgelost, want de provincie zit nog steeds met die 1,2 miljoen m2.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9


Utrecht zoekt de oplossing in kantorenloodsen (oftewel

Jaar van de Ruimte, gaf een overzicht van de rollen die de

succes geboekt: de kantorenleegstand werd van 35% terug-

functies die in elkaar grijpen. De overheid moet normen

’kantorencoaches’). In Nieuwegein is daarmee al een aardig

gebracht naar 22%. ‘Dweilen met de kraan dicht’ noemen ze dat in Utrecht.

Rol van de overheid

Yves de Boer, oud-gedeputeerde en voorzitter van het

overheid zijns inziens op zich moet nemen: “Het zijn vier

stellen, maar ook ondernemend en dienstverlenend zijn.

Daarnaast heeft ze een rol als stimulator en ten slotte heeft ze de taak om partijen met elkaar te verbinden. Dat kun je samenvatten in het begrip ‘Triple A’: Ambitie (wat willen

we?), Agenda (wat gaan we doen en wanneer?) en Alliantie (met wie gaan we dat doen?).

“ik had hier wel langer willen wonen”

Gemeenten worstelen in veel gevallen met hun rol(len),

Marie uit Schotland werkt voor Rotterdam2Stay, de organisatie

nen en Bouwen bij het ministerie van Binnenlandse Zaken,

die de appartementen in De Nieuwe Admiraliteit (DNA)

verhuurt. In februari jl. werden de 587 appartementen in de

voormalige kantoortorens in de Maasstad opgeleverd. 40.000 m2 kantoorruimte, verdeeld over drie torens, werd getransformeerd tot compleet ingerichte woningen voor studenten, young

professionals en expats die tijdelijk woonruimte nodig hebben. “Het was fantastisch wonen”, zegt Marie, die enkele maanden

in het complex woonde. “Toen ik naar Nederland kwam, had ik

natuurlijk woonruimte nodig, en die vond ik in DNA. Mooie studio’s met een belangrijke meerwaarde: je ontmoet in de laundrette en in de meetingroom je medebewoners en dat leidt tot heel

interessante gesprekken. Natuurlijk zijn de appartementen niet

stelde De Boer. “Daarom is het goed om soms eens een poosje niets te doen en de ontwikkelingen gade te slaan.”

Erik-Jan van Kempen, waarnemend directeur-generaal Wo-

vertegenwoordigde de verhinderde minister Stef Blok. “Voor de minister is transformatie van de vele vierkante meters leegstaand – en leegkómend – rijksvastgoed een dubbele uitdaging”, stelde Van Kempen. “De minister is de

grootste ‘eigenaar’ van lege kantoren, maar tegelijkertijd is hij ook de wetgever. Voor de oplossing van het lege-kantorenprobleem hebben we alle creativiteit nodig die beschik-

baar is. Plus natuurlijk de nodige financiële prikkels, zoals de korting die woningcorporaties op de verhuurderheffing

krijgen als ze panden transformeren. Daarnaast moet er meer ruimte komen voor tijdelijke huurcontracten.”

groot (25 tot 55 m2), maar door de grote ramen voel je je absoluut niet opgesloten. De huurprijzen vallen mee: ca. 500 à 850 euro

inclusief energiekosten en wifi. En de buurt is natuurlijk geweldig:

in het centrum, met de metro- en tramhaltes om de hoek. Aan niets is te merken dat het om voormalige kantoorruimtes gaat. Ik had

best langer in DNA willen blijven wonen, maar inmiddels woon ik in Leiden…”

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

a pr i l 2 0 1 6


Probleem: financiering

Wie het initiatief neemt om een leegstaand kantorenpand

in woningen te transformeren, loopt in veel gevallen tegen een groot probleem aan: de financiering. Banken staan zelden te trappelen om dit type projecten te financieren.

Erik-Jan van Kempen, waarnemend DG Wonen en Bouwen bij BZK: “Voor de minister is transformatie van de vele vierkante meters leegstaand – en leegkómend – rijksvastgoed een dubbele uitdaging. De minister is de

‘Stapelen’ van diverse vormen van financiering is daarom

grootste ‘eigenaar’ van lege kantoren, maar tegelijkertijd

gebracht, maar daarnaast zijn particuliere investeringen

is hij ook de wetgever. Voor de oplossing van het lege-

het motto. Een deel kan wellicht bij de bank worden onder-

vaak noodzakelijk. Crowdfunding kan ook een rol spelen: de

kantorenprobleem hebben we alle creativiteit nodig die

den in snel tempo omvangrijker. Ondernemers die willen

beschikbaar is. Plus natuurlijk de nodige financiële prikkels”

projecten die met crowdfunding worden gefinancierd wortransformeren, kunnen ook gebruik maken van subsidies (o.a. voor een haalbaarheidsonderzoek), diverse investe-

ringsregelingen, gelden uit het Nationaal Restauratiefonds en financieringen door culturele instellingen.

Fiscale perikelen

Roel van de Bilt (FHG Bank; binnenkort Rabo Real Estate

gebouw wordt getransformeerd naar appartementencom-

Finance) heeft het liever niet over ‘stapelen’ maar over risicospreiding en winstdeling. “Banken zullen in de toekomst steeds vaker de rol spelen van arrangeur van kredieten”, stelde Van de Bilt.

Over de vraag of financiers duurzaamheidseisen moeten

stellen aan transformatieprojecten, waren de meningen verdeeld. ‘Transformatie is al duurzaam’, was de stelling.

“Voor woningcorporaties is duurzaamheid lastig: de maatregelen zijn vaak niet te verdisconteren in een hogere huur,

en huurders stellen weinig eisen. Wellicht speelt duur-

zaamheid een grotere rol als financiers ook meer betrokken worden bij de exploitatie.”

De fiscus werkt overigens ook al niet mee. Als een kantoorplex, valt de belasting veel hoger uit dan bij de oplevering

van een bestaand woningcomplex. De oorzaak: de levering

van het gebouw (bijvoorbeeld aan een belegger) wordt beschouwd als één transactie en de oplevering van de

woningen als een andere. Die oplevering wordt gezien als

een nieuwe onroerende zaak en dan geldt het btw-tarief van 21%. De totale belastingdruk wordt dan ongeveer 50% hoger dan wanneer de levering van het gebouw en de

oplevering van de appartementen als één geheel wordt aangeduid. Logisch dat beleggers dat niet aantrekkelijk

vinden. De fiscus buigt zich binnenkort over deze ongelijkheid, die ook in strijd is met het beleid van het ministerie van Financiën. ■

Tekst: Carola Peters Beeld: NRP, Rotterdam2Stay

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21


Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.


COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

stichting tegova netherlands: er valt weer te kiezen! Toen in oktober 2008 Lehman Brothers onderuit ging, luidde dat het begin van de kredietcrisis in. Niets zou meer hetzelfde zijn in vastgoedland, banken in de VS en Europa moesten door de plaatselijke overheden overeind worden gehouden. En niemand wist meer waar, hoeveel en bij welke banken de risico’s zaten. Waar zaten de beruchte pakketten sub-prime hypotheken en slechte leningen in commercieel vastgoed? Dit mocht niet nogmaals gebeuren. Er moest wat veranderen, ook in

B

taxatieland. anken wilden en konden vaak geen hypotheken

Inmiddels zijn ruim 70.000 taxateurs aangesloten bij

financieren. Zij moesten veel afschrijvingen

ook de REV-titel voeren. Zij zijn als het ware de vaandel-

meer verstrekken om commercieel vastgoed te

nemen op commercieel vastgoed. De afgegeven waar-

des in de taxatierapporten lieten een grote discrepantie zien met de werkelijke opbrengst bij verkoop.

Enerzijds voldeden de taxatierapporten niet altijd,

TEGoVA, 2770 van deze taxateurs mogen bovendien dragers van de EVS taxatienorm die aansluit bij de

taxatievoorwaarden van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

anderzijds kwam de vastgoedmarkt bijna volledig tot

Recognised European Valuer (REV) is een internatio-

voor commercieel vastgoed dichtdraaiden. In een

den wordt toegekend aan taxateurs van vastgoed.

stilstand omdat de banken zelf de financieringskraan markt waar weinig of geen transacties plaatsvinden,

gaan de prijzen door gebrek aan financieringsmogelijkheden vanzelf naar beneden. Vooral als onder druk van die zelfde banken beleggers moesten verkopen om de zaak overeind te houden. Het was voor toezichthou-

ders als de ECB duidelijk; het roer moest om. Banken

zochten naar houvast om hun vastgoed op een ogenschijnlijk betere manier te laten waarderen. Taxaties van enige omvang, boven een miljoen euro, werden

veelal alleen nog door Registered Valuers uitgevoerd, die bij RICS aangesloten waren.

naal erkende en beschermde titel, die onder voorwaarDe titel wordt verleend door VBO Makelaar, NVM en VastgoedPRO onder auspiciën van TEGoVA.

Inmiddels is de Nederlandse organisatie en borging

van die REV-titel ondergebracht in de Stichting TEGoVA Netherlands. Er zijn 64 taxateurs die de REV-titel

mogen voeren en het aantal REV taxateurs zal de

komende jaren zeker nog verder toenemen. Uniforme-

ring en volledige transparantie over het assessment en de uitreiking van de titel geeft banken, beleggers etc. de nodige zekerheid over de meerwaarde van de REV-taxateur.

Internationalisering en uniformering

Tijdens de Provada op 7, 8 en 9 juni a.s. kunt u de

keuzemogelijkheden gegeven. VBO Makelaar was het

stand. Woensdag 8 juni vindt de uitreiking van de

TEGoVA en de REV- taxateurs hebben de banken meer in 2012 al duidelijk dat de roep om internationalisering

en uniformering van taxaties moest leiden tot aansluiting bij TEGoVA. The European Group of Valuer’s Asso-

ciations (TEGoVA) is een pan-Europese vereniging van professionele organisaties die ontwikkeling van de

taxatieprofessie en de harmonisering van taxatiestan-

daarden binnen Europa bevordert, onder meer door het ontwikkelen en beheren van de European Valuation

Stichting TEGoVA Netherlands bezoeken op hun eigen REV-titels plaats aan alle taxateurs van de drie bran-

cheorganisaties die het REV-assessment dit voorjaar

positief hebben afgerond. In de PropertyNL stand reikt TEGoVA-voorzitter Krzysztyof Grzesik de certificaten uit en licht de EVS 2016 toe. Met actuele taxatienor-

men en taxatie-experts pur sang valt er voor banken weer te kiezen. ■

Louis Huijts REV, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

Standards (EVS) en het REV-certificatieschema.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23


ACTUEEL | Makelaarstrends

digitale versie van etalage is niet genoeg Boris Geheniau van het online marketingbureau Fundament All Media bezocht in New York het jaarlijkse Real Estate Connect. En wat hij daar zag, sterkte hem in zijn mening: ons vak gaat compleet veranderen. En snel ook.

‘H

ow do you build wealth’. ‘Networking like a boss’. ‘Five mindblowing tech trends coming to real esta-

te’. Het is Amerikanen wel toevertrouwd om kop-

regels met magnetische aantrekkingskracht te schrijven.

Dat Amerikaanse enthousiasme, die drive, is absoluut één van de redenen om de jaarlijkse Real Estate Connect te be-

zoeken, de vastgoedbeurs in New York die dit jaar eenmalig was omgedoopt tot Inman Connect 2016. De andere reden

is: de hoge kwaliteit van de sprekers en de unieke kans om vandaag kennis te maken met de wereld van morgen.

Voor Boris Geheniau van Fundament All Media is het een must om in New York de nieuwste ontwikkelingen op het gebied van vastgoed, marketing en internettechnologie te zien. Zijn online marketingbureau is gespecialiseerd in marketing voor de vastgoedbranche. In New York maakte

Boris nader kennis met vijf trends waar elke makelaar op z’n minst weet van zou moeten hebben. “Als je daarna nog steeds denkt dat je er wel bent met een digitale versie van

je aloude etalage of je folder, dan vind ik dat prima. Maar besef wel waar andere makelaars misschien wèl die trends oppakken en jou op een dodelijke achterstand zetten.”

“Je wilt als huizenzoeker meer weten dan waar een huis staat en wat het kost. Je wilt context. Wat is het verhaal achter dat huis? En vooral ook: je wilt dat jouw makelaar gaat denken vanuit jouw leven” Het fundament weggeslagen

“De pijlers waarop de makelaardij van oudsher rust, zijn informatie en vertrouwen”, zegt Boris Geheniau. “Infor-

matie over huizen, buurten, prijzen is inmiddels overal verkrijgbaar. Dus daar zit voor de makelaar nauwelijks nog de mogelijkheid om zich te onderscheiden. De tweede pijler, vertrouwen, die wordt ook steeds minder een unique selling point. Bijna alle makelaars roepen dat: ‘Bij ons staat

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

vertrouwen hoog in het vaandel’. Dat cliché werkt op zich al

lang niet meer. Vertrouwen en informatie kunnen ook door technologie worden overgenomen via het fenomeen block-

chain. Een blockchain is een gedistribueerde database die

een gestaag groeiende lijst bijhoudt van data-items. Er is geen externe instantie nodig die de betrouwbaarheid van

de transacties garandeert, omdat het register geëncrypteerd is en zich bevindt op een globaal computernetwerk

waar het constant via transacties wordt bijgewerkt. Met deze technologie is het mogelijk dat partijen een transactie kunnen aangaan, zonder tussenkomst en bemoeienis van een derde centrale ‘vertrouwde’ partij. Inmiddels begint

men te ontdekken dat je er van alles mee kunt. Banken

a pr i l 2 0 1 6


kijken hoe je op een geheel nieuwe manier aandelen- en

dan wat ik er op de woningsites over kan vinden. Verras je

ook werken bij het opstellen van hypotheekcontracten of

winkels. Ga verder dan die vier muren. Hoe voelt het om

obligatietransacties kunt verwerken. Blockchain kan straks het vastleggen en doorgeven van alle informatie over een huis. Aan een huis kan alle informatie worden gekoppeld die relevant is voor koop zoals de waarde, geschiedenis, eigenaren etc. Een druk op de knop maakt alles duidelijk.

Dan is er geen makelaar meer nodig om alles van een bepaalde woning te weten, dat vind je in die ‘single source of truth’. Informatieverstrekking an sich is straks dan niet meer onderscheidend.”

klanten met verhalen over de buurt, de wijk, de scholen, de

in dat huis op die plek te wonen? Vergelijk het maar met de strategie die vrijwel alle online kranten nu toepassen.

Zij hebben allang ontdekt dat het verdienmodel niet zit in

het aanbieden van artikelen die je op elke site kunt lezen.

De betere artikelen met de context en de verdieping zitten achter een betaalmuur. Kom dus met informatie die ande-

ren niet hebben. Die informatie is toegevoegde waarde en dat is geld waard.”

Het einde van de woningsite

Appification

ningsites worden steeds meer overbodig. “De informatie

krijgt, is de explosieve groei van het smartphonegebruik en

Boris Geheniau waagt zich aan nog een voorspelling: wo-

Een andere ontwikkeling waar elke makelaar mee te maken

vijf trends die elke makelaar moet kennen: •

Predictive analysis: aan wie moet ik de meeste aandacht schenken? En inlevingsvermogen wordt ingebouwd in de technologie.

‘Virtual reality is like a overdue train that will hit the Real Estate industry’. VR is de meest intense manier om te delen met jouw publiek.

Meedogenloos behulpzaam: de toegevoegde waarde ligt niet meer bij een ‘listing’ maar in de hulp die jij biedt om de juiste wijk of huis te vinden.

Millenials: communiceer zoals zij communiceren, online, messenger, video en via de socials. Bovenal, deze groep koopt alles al online.

Mobile: De all-in-one huizen app is er al. Dat is geen app om te zoeken maar een app die je in staat stelt om een huis te kopen: advies, workflow en communicatie.

Blockchain: Authenticatie en verificatie worden geheel digitaal: single source of truth!

die de consument op een woningsite vindt, is te breed en te

daarmee van app’s. “Ik voorzie dat we heel snel een app

met huizen, waarvan zo’n 99% niet voor jou geschikt is.

een huis letterlijk en figuurlijk in de hand hebt”, zegt Boris

weinig specifiek voor die consument. Je wordt overspoeld

Daar zit de kans voor de makelaar. Communicatie en informatie moet ‘meaningful’ zijn. Je wilt als huizenzoeker meer weten dan waar een huis staat en wat het kost. Je wilt

context. Wat is het verhaal achter dat huis? En vooral ook:

je wilt dat jouw makelaar gaat denken vanuit jouw leven. Je wilt dat een makelaar vraagt: ‘Wat is voor jou belangrijk?’ of ‘Hoe ziet jouw leven er over een paar jaar uit?’. Dat is

een belangrijke volgende ontwikkeling: ga op zoek naar

meer context rond een huis. Ga verhalen vertellen, blogs

schrijven, verzin iets waardoor een huis veel méér wordt

krijgen waarmee je dat hele proces van aan- of verkoop van Geheniau daarover. Maar het belangrijkste blijft toch: ga de

diepte in, wees specifiek. Dat kan als je de data beheerst, en als je vanuit data met je klanten kunt communiceren. Data

driven marketing gaat steeds belangrijker worden, want het is de basis onder wat je precisiemarketing zou kunnen

noemen: op het juiste moment met de juiste informatie bij

de juiste klant binnenkomen. Dat is dus wat anders dan je aanbod digitaal maken en dat op gezette tijden naar al je klanten sturen in een digitale nieuwsbrief. Er zijn tal van

technieken om je klant echt centraal te stellen. Benut ze.” ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Henk de Kleine


KENT U DE BACK OFFICE SERVICE AL? Al ruim 7 jaar verzorgt de Back Office Service de telefoon-aanname voor ca. 120 makelaars- en taxateurskantoren en andere vastgoedgerelateerde ondernemingen. Binnenkomende telefoongesprekken worden op professionele wijze afgehandeld en op uw verzoek doorverbonden en/of er wordt een gespreksnotitie per e-mail of eventueel per sms verstuurd. Met de Back Office Service: • Bent u altijd telefonisch bereikbaar; • Worden uw klanten deskundig te woord gestaan; • Kunt u met een gerust hart op vakantie; • Kunt u zorgeloos uw werkzaamheden buiten kantoor uitvoeren; • Ontvangt u uitstekende kwaliteit tegen een scherp tarief; • Kunt u ook kortlopende contracten afsluiten, bijvoorbeeld voor een vakantie. Het goed en professioneel bereikbaar zijn voor (potentiële) klanten bepaalt het succes van uw kantoor! Daarnaast loopt u geen opdracht mis! Wij bieden u onze unieke 100% tevredenheidsgarantie. De huidige gebruikers hebben

E

TI ARAN DSG

EI

EVREDEN T H

Meer info? 070 - 8200400 of backofficeservice@vbo.nl

TI

aanvang. Wij zullen onze diensten direct stopzetten en geen kosten in rekening brengen.

EIDS

GAR ANTIE

ARAN

ontevreden zijn over onze diensten, dan horen wij dit graag binnen vier werkdagen na

100%

TEVREDENH

DSG

diensten en zijn er van overtuigd dat u tevreden zult zijn. Mocht u echter toch

EVREDEN T H EI

onlangs de Back Office Service beoordeeld met een 8,3. Wij staan 100% achter onze

E

Vereniging voor makelaars en taxateurs


COLUMN

Agrarisch Vastgoed

tsunami aan onhaalbare wet- en regelgeving stuurt boer bietenbrug op Al jaren stoor ik mij als agrariër en voorzitter van de sectie Agrarisch Vastgoed van VBO Makelaar aan de hoeveelheid wet- en regelgeving vanuit Den Haag, de provincie en Europa. De Natuurbeschermingswet, PAS, Flora en faunawet, Meststoffenwet, Melkveewet; een tsunami aan wet- en regelgeving die de agrariër dreigt te overspoelen. Nog maar 5 à 10% van de boeren vindt zijn weg in de regelbrij. Hierdoor kan de Nederlandse boer het nauwelijks of niet meer rooien. Het Rijk vergooit zo de mondiale koppositie van de agrarische sector. De overheid zadelt de boer op met wetten, waarbij de kloof tussen theorie en praktijk enorm is. Wetten treden vaak met terugwerkende kracht in werking. De bedrijfsvoering is hier niet op aan te passen. Ook de samenhang is soms zoek. De boer anticipeert op de ene wet, maar moet die weer terugdraaien voor de andere.

D

e grondgebondenheid in de Melkveewet is nog

moeten worden aangevraagd, zaden worden besteld

faatrechten. Al in 2008 kwam de aankondiging

geldt niet alleen voor politici maar ook voor boeren.

niet verwerkt of er is de uitwerking van de fos-

dat het melkquotum in 2015 zou worden opgeheven.

De ondernemende boer gebruikt die zeven jaar om ste-

en land worden bewerkt. Regeren is vooruitzien. Dat

De hoeveelheid wetten, de praktische onuitvoerbaar-

vig te investeren; zijn veestapel te vergroten, bestaande

heid en de hoeveelheid betrokken instanties, zorgen

1 april 2015 werd het melkquotum afgeschaft, tijd om

last. Voor elke wet is een ander borgings- en toetsings-

stallen uit te breiden of extra landbouwgrond te kopen. de hoge investeringen terug te verdienen. Maar nog

geen drie maanden later kondigt toenmalig staatsse-

cretaris Dijksma aan dat er begrenzende maatregelen worden gesteld aan de productie via fosfaatrechten.

Grondgebondenheid in de Melkveewet van 2015. Ook

na de recente uitspraken van staatssecretaris Van Dam blijft de onduidelijkheid groot. Moet de boer met een

voor onduidelijkheid en een enorme administratieve systeem die de boer weer aan een andere instantie

moet voorleggen. De Nederlandse boer zit zo langza-

merhand meer achter het bureau dan op de trekker. Ik zie met pijn in mijn hart hoe de Nederlandse koppositie van de agrarische sector door de enorme regelbrij afkalft.

uitgebreide veestapel, grote nieuwe stallen maar rela-

Eén Wet Agrarische Sector

veestapel alsnog inperken? En wat moet de boer die de

Agrarische Sector (WAS). In de energiesector gebeurt

tief weinig land om het mestoverschot uit te rijden, de investering in stal en grond ziet verdampen. De boel leeg laten?

Een boer moet net als elke ondernemer kunnen plan-

nen en vooruitzien. Maar dan moet het speelveld tus-

sentijds – of met terugwerkende kracht – niet drastisch

worden gewijzigd. De kloof tussen theorie en praktijk is

Bundel alle (nieuwe) wet- en regelgeving in één Wet

dit met de wetgeving STROOM, dus waarom niet voor de boeren? Eén allesomvattende wet geeft duidelijk-

heid, rust en een aanzienlijke reductie van de admini-

stratieve lastendruk en het aantal betrokken instanties. De boer kan weer boeren en Nederland behoudt zijn agrarische koppositie. ■

Jouke Havinga, voorzitter sectie Agrarisch Vastgoed hoofdbestuurslid

te groot. In Den Haag en Brussel realiseert men zich

VBO Makelaar

onvoldoende dat er vergunningen en financiering

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27


ACTUEEL | Erfpacht Hoe de omzetting van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht voor Amsterdam en de erfpachters financieel zal uitpakken, is nog onduidelijk. De gemeente koos ervoor om de waarde van de grond (residueel) vast te stellen, uitgaande van een reële grondmarkt. Wethouder Eric van der Burg werd daarin gesteund door het rapport

rekenmethode past niet bij juridische constructie Bij de overgang van voortdurende naar eeuwigdurende pacht kunnen huiseigenaren hun canonlasten in één keer afkopen. Bepalend voor de prijs is de actuele waarde van de grond. Is dit juridisch in de haak?

“Nee. De gemeente is juridisch gezien een bloot eigenaar. Voor het vervreemden van bloot eigendom bestaat nauwelijks een markt. Die waarde moet daarom worden ontleend aan de hoogte van de canon. En niet andersom. De waarde van de grond is alleen relevant, als

de volle eigendom van de grond wordt verkocht. Maar hier gaat het om de waarde van het erfpachtrecht en de waarde van het bloot eigendom. Dat de gemeente wel eens een ijkmoment wil inlassen om te kijken of het allemaal nog klopt, begrijp ik wel. Maar bij herzieningen van de erfpachtcanon is men op de loop gegaan. Telkens werd de actuele waarde van het volle eigendom als uitgangspunt genomen terwijl er van vol eigendom geen sprake was.”

Dus het beleid moet gericht zijn op de canon en niet op de grondwaarde?

“De waarde van het volle eigendom van de grond hoort helemaal geen rol te spelen. Men zat

dus structureel fout. Als je ondeugdelijke uitgangspunten neemt, kom je heel snel in de problemen. Daarom heeft de rechtbank in Amsterdam ook een paar keer de herziening nietig

verklaard. Ook wil de gemeente de onzekerheid uit het systeem halen en kiest zij voor een herziening van het stelsel. Maar op de geadviseerde manier lukt dat niet. De gehanteerde Oud-rechter

en

oud-ombudsman

Financiële

Dienstverlening mr. Nol Monster was voorzitter van de ‘Marktwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht’. Deze commissie betwist de uitgangspunten voor de berekening van de toekomstige canon en de eventuele afkoop daarvan.

berekeningen en kortingen zijn gebaseerd op een fictieve waarde. Dat maakt het proces ingewikkeld en onbegrijpelijk. Ook wordt pas vlak voor de herziening bekend hoe hoog de canon zal worden. Dat is één van de mankementen van het systeem.”

Beide kampen beroepen zich op wetenschappers, die tot verschillende conclusies komen. Tekent dat de heersende verwarring? Waarom is er geen eenduidige visie op erfpacht?

“Het GWC-rapport is geschreven door drie economen, dus niet-juristen. De juridische paragraaf is volledig correct, maar de commissie trekt daar met de gekozen rekenmethode

niet de juiste consequenties uit. De gehanteerde residuele rekenmethode past alleen bij

de afkoop van tijdelijke erfpacht als bijvoorbeeld na 50 jaar het recht van erfpacht gewoon

afloopt. Maar Amsterdam kent geen tijdelijke erfpacht. Het afkopen van eeuwigdurende canons is dan rekenkundig onmogelijk.” Waar ligt de oplossing?

“In de fiscale wetgeving. Als de fiscus zelf als waarde van het bloot eigendom 17 maal de jaarlijkse canon hanteert, waarom zou de gemeente dat dan ook niet doen? Die methode is voor iedereen begrijpelijk. Voor mijn part kiest de gemeente voor 20 in plaats van 17 maal. Belangrijk is dat het canonbedrag begrensd is en aantrekkelijk voor kopers en huiseigenaren. Dat hoeft ook voor de gemeente niet slecht uit te pakken. Ze ontvangt één

keer een enorm bedrag. Dat kan ze makkelijk zo wegzetten dat men er financieel niet op verliest.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

a pr i l 2 0 1 6


‘Schoon Schip’ van de Grondwaardecommissie, waarin o.a. enkele woningmarkteconomen zitting hadden. Mr. Nol Monster was voorzitter van de Marktwaardecommissie die een ‘tegenrapport’ schreef met als titel ‘Bezint eer gij begint’. Vanaf 1 juli moeten nieuwe uitgiftes onder het nieuwe stelsel vallen.

inschatten gevolgen lastig, maar niet onmogelijk Hoe ervaart u de discussies over de erfpachtherziening? Zijn er twee kampen, die hard tegen hard gaan, of is er sprake van een proces van toenadering?

“We hebben bewust gekozen voor een transparant en open proces. In alle fases van de stel-

selvernieuwing zijn we in gesprek met erfpachters, belangenorganisaties en experts zoals makelaars, bankiers, notarissen. Verder betrekken we wetenschappers, andere gemeenten

en deskundigen van buiten de gemeente. We ervaren dat als heel waardevol, maar we kun-

nen het natuurlijk niet iedereen naar de zin maken. Het staat erfpachters vrij om wel of niet

van de overstapregeling gebruik te maken. Het is dus niet verplicht. Hoeveel er uiteindelijk zullen overstappen, is nog niet te zeggen. De inspraakronde voor nieuwe uitgiftes eindigt in april. Die voor erfpachters volgt later dit jaar.”

Het erfpachtsysteem heeft de gemeente lange tijd veel geld opgeleverd. Welke financiële gevolgen heeft de overgang naar eeuwigdurende erfpacht?

“Op de korte termijn heeft het voor de gemeente geen financiële gevolgen. Als de waarde

van de grond na 50 jaar is gestegen, levert het huidige stelsel extra inkomsten op. Bij eeuwigdurende erfpacht blijven de inkomsten constant. Het ligt voor de hand dat eeuwigdurende erfpacht meer waard is dan voortdurende erfpacht. De inkomsten zouden aanvanke-

lijk hoger kunnen uitvallen. Maar hoe de balans eruit ziet bij de herziening na 50 jaar, hangt ook af van de kortingen die we gaan toepassen. De gemeenteraad moet zich daar nog over uitspreken.”

Volgens de Marktwaardecommissie levert het residueel berekenen van de grondwaarde, dus

als verschil tussen herbouwkosten marktwaarde, veel problemen op. Ook hoogleraar Hendrik Ploeger (UvA ) acht dit problematisch, ‘omdat een vergelijkbare markt op basis van de verkoop van volledige eigendom van grond niet bestaat’. Hebben zij een punt?

“Het is een wetenschappelijk geaccepteerde en objectieve methode. De grondwaardecom-

missie acht deze daarom het meest geschikt. In ons voorstel kunnen bestaande erfpachtrechten ook gebruik maken van de grondquotemethode, gecombineerd met de residuele

Eric van der Burg (VVD) is wethouder van de gemeente Amsterdam, met onder meer grondzaken in zijn portefeuille. Hij streeft naar een goede, soepele afwikkeling van het omzetten van de erfpacht.

methode. Dat het lastig is een inschatting te maken, betekent nog niet dat het maken van een inschatting onmogelijk is. Ik deel het fundamentele bezwaar van de MWC niet, maar we zullen hun rapport zeker betrekken bij de nog te ontwikkelen overstapregeling.”

Beide kampen beroepen zich in de huidige discussie op de inzichten van wetenschappers, die tot verschillende conclusies komen. Tekent dat de heersende verwarring?

“Er is geen sprake van verwarring, maar van een verschil van inzicht. De hoogte van de canon is ook onder het oude stelsel gebaseerd op de actuele grondwaarde. Alle canonher-

zieningen zijn de afgelopen decennia op die manier tot stand gekomen. Het is dan ook niet houdbaar om die benadering te verlaten. Het enige dat verandert is het tijdvak. Dat wordt eeuwigdurend in plaats van 50-jarig. De vraag is dan op welke wijze deze twee zich qua prijskaartje tot elkaar verhouden.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: o.a. Gemeente Amsterdam

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29


MAKELAAR VAN DE MAAND Arnold Taal Makelaardij

new kid on the block met veel ervaring

Makelaar van de Maand Arnold Taal loopt al even mee in het vak, maar oogt toch als the new kid on the block. Hij en zijn team hebben zich nu voor iedereen zichtbaar gevestigd op een hoek van de Haagse Laan van Meerdervoort. Het doel is duidelijk: de lokale markt flink opschudden en klanten een alternatief bieden voor de standaard makelaars in de directe omgeving.


A

rnold Taal is lastig in een hokje te plaatsen en dat

Funda te slim af

bevindt zich op de hoek van de Laan van Meer-

om via internet en so-

is ook precies zijn bedoeling. Zijn nieuwe vestiging

dervoort in Den Haag, precies tussen populaire wijken als Duinoord, Zeeheldenkwartier en het Regentessekwartier. Dat kantoor staat in een wijk met een paar zeer gerenommeerde makelaarskantoren. Arnold Taal en zijn team zijn echter vol vertrouwen dat zij hun plekje kunnen claimen en een frisse wind kunnen laten waaien. Achter de balie jonge

mensen die uitstralen dat Den Haag inmiddels een echte multiculturele stad is. Achter het raam een woningaanbod

dat al evenzeer botst met het beeld van makelaars in deze buurt; er hangen veel foto’s van woningen uit heel andere wijken van Den Haag.

“Ik wil niet die typische wijkmakelaar zijn”, zegt Arnold daarover. “Ik wil een zo breed mogelijke groep Hagenaars

aanspreken, niet alleen de mensen die op zoek zijn naar dat fraaie herenhuis in het Statenkwartier. Wijkmakelaars

bieden naar mijn mening hun klanten niet voldoende keu-

zevrijheid. Het mooie van dat brede aanbod is ook dat ik met klanten kan meegaan in hun wooncarrière, het blijft niet beperkt tot huizen van een bepaalde prijsklasse. Dat maakt ook het werk veel leuker.” Klantreview

Dat ook zijn klanten die aanpak zien zitten, blijkt uit de uitstekende reviews die Arnold Taal krijgt. Het leverde hem de

titel ‘Beste Makelaar van 2015 Zuid-Holland’ op, een award

die is ingesteld door de op de makelaarsbranche gerichte

website de Scherpe Pen. Het winnen van die award wordt nu prominent ingezet in de communicatie, het logo prijkt

Arnold is volop bezig

cial media beter in beeld

te komen. “We kijken

bijna van minuut tot minuut naar de ranking van onze woningen op

Funda. Er zijn best wat trucs om daar zo hoog mogelijk te komen. Ook

monitoren we continu wat de kantoren in de omgeving doen. Maar

uiteindelijk moeten we ons onderscheiden met ons eigen verkooppro-

ces. Daarin speelt inter-

net dan uiteindelijk weer een veel minder promi-

nente rol. Als makelaar blijf je toch veel beter in staat dan welke zoekmachine of welk algoritme dan ook om te peilen wat klanten echt willen en zoeken. Als ze online afhaken op een woning, ben je ze kwijt. In een gesprek biedt het

juist aanknopingspunten voor een andere invalshoek. Wat

dat betreft zie ik in fenomenen als Makelaarsland geen

enkele concurrentie. Waar dat concept óók mank gaat, is de emotie van de verkoper of de koper. Je moet als make-

laar wel snappen dat het kopen of verkopen van een huis een proces is waarbij emotie een rol speelt, maar je moet

dat met afstand bekijken. Een eigenaar die zelf zijn huis

groot op het raam. “Elke makelaar zegt natuurlijk van zich-

zelf dat ‘ie uitblinkt in vakkundigheid of zo betrokken is’,

“Wijkmakelaars bieden naar mijn mening hun klanten

Taal. “Daarom vraag ik na elke transactie gericht om een

niet voldoende keuzevrijheid. Het mooie van dat brede

uiteindelijk weten je klanten dat het beste”, meent Arnold

review. Dat helpt mij om mijn dienstverlening aan te scherpen en het is gewoon de best mogelijke boodschap die je kunt uitdragen.”

De award en de hoge kwaliteit van de reviews wordt voor

aanbod is ook dat ik met klanten kan meegaan in hun wooncarrière, het blijft niet beperkt tot huizen van een bepaalde prijsklasse”

Arnold Taal één van de speerpunten van de marketing- en communicatiestrategie die nu wordt uitgewerkt. Zo is er een nieuwe website. Jarenlang was het niet nodig geweest

verkoopt aan iemand die de keuken niet mooi vindt, dat

bleem. Arnold: “Dat is wel fascinerend eigenlijk. Soms is

verdienmodel blijft Arnold Taal alert op de juiste vorm en

om daar al te veel aandacht aan te besteden, een luxeproeen verouderde website een teken dat het zo goed gaat met een bedrijf dat niemand nog de tijd of de energie heeft

om daar nou eens in te duiken. Ik had die tijd ook niet, want ik kan niet alles tegelijk. Dat is de reden dat ik nu, op deze

nieuwe zichtplek in de stad en met meer kantoorruimte, met deze strategie aan de slag kan. Ik heb een flink stel

nieuwe jonge mensen in het team opgenomen die de bin-

nendienst en daarmee ook de online aanwezigheid naar een hoger niveau kunnen tillen.”

kan toch een obstakel vormen.” Zelfs op het vlak van het

boodschap. Maar bij die zoektocht komt hij toch steeds terug op het aloude courtagemodel. “Ik sta zeker open voor

vernieuwing, maar ik zie dat klanten duidelijkheid willen. Ze willen weten waar ze aan toe zijn. Bij de courtage is dat

zonneklaar; de deal is gesloten, de rekening wordt voldaan. In de markt waarin ik actief ben en voor de doelgroep die ik

bedien, is courtage gewoon het beste. Als je je werk goed doet en goed communiceert, hoor je niemand over de prijs. Dat bewijzen die reviews wel.” ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Arnold Taal Makelaardij


Presentaties maken in Venum Nooit meer driedubbel werk

We waren verbaasd en soms verbijsterd toen we zagen

Als je een brochure in je eigen huisstijl besteld krijg je

hoe makelaars brochures moeten maken. Vaak nog

daar bovendien ook een staande en liggende

handmatig in Word en vaak kost dat meer dan een half

raampresentatie ĂŠn gepersonaliseerde omslagen voor

uur per brochure. Wat een verspilling van kostbare tijd.

koop- en huurovereenkomsten bij.

In Venum maak je nu een fantastische brochure in een paar minuten. We vullen alle data die we van een pand

Verspil geen tijd meer en maak snel een afspraak voor

hebben alvast voor je in waarna jij in je brochure nog

een vrijblijvende demo op www.wazzupsoftware.com

aanpassingen kunt doen. En daarna is hij direct beschikbaar als PDF en op je website. Zo makkelijk kan het zijn.


COLUMN

Rabobank Nederland

het h-woord is terug De afgelopen crisisperiode heeft ons geleerd dat een langdurige discussie over de hypotheekrenteaftrek een flinke prijsdaling veroorzaakt. Toen uiteindelijk de beslissing door de politiek genomen was, gingen de prijzen stijgen. Met de volgende

E

verkiezingen in zicht, wordt de discussie weer geopend. ven terug naar de crisisjaren 2008 – 2013. Weet u

daarom niet vreemd dat bij het aantrekken van de

20%. Die daling was een direct gevolg van econo-

IMF, de Europese Commissie en de OECD pleiten al

nog? De prijzen daalden in die periode met ruim

mische omstandigheden én de vergaande fiscale hervormingen. Maar realiseert u zich ook dat die

markt de partijen weer de barricades beklimmen. Ook jaren voor verdere afbouw.

prijsdaling hoofzakelijk optrad voordat die hervormin-

Politiek afzijdig

cipeerden op de negatieve consequenties van een toen

cussie over woningmarkthervormingen werd vooral

gen werden doorgevoerd? Oftewel, consumenten antinog onbekende hervorming. Toen Kabinet Rutte II duidelijkheid gaf over de versobering van de hypotheek-

renteaftrek, groeide het consumentenvertrouwen en al snel stegen de prijzen weer. Dat kon toen ook. Een studie van De Nederlandsche Bank toont aan dat slechts

de helft van de 20%-prijsdaling veroorzaakt is door hervormingen en de andere helft door anticiperend consumentengedrag. Dus met een kortere discussie, was de prijsdaling wellicht minder fors geweest. De les is dat een langdurige politieke discussie over fiscale hervormingen zich vertaalt in stevige negatieve prijscorrecties.

Terug naar de jaren voorafgaand aan de crisis. De disgevoerd door makelaars, bouwers en verhuurders

omdat zij last hadden van de vastzittende woning-

markt. Wetenschappers en consumentenorganisaties schoven aan, maar de ambtenaren van de kabinetten Balkenende mochten niet meepraten. Jan Peter

Balkenende was duidelijk: aan de aftrek wordt niet

getornd, dus meedenken geeft een verkeerd signaal af aan de samenleving. De discussie was toentertijd zonder gevolgen voor de woningprijsontwikkeling, waar-

schijnlijk omdat er geen financiële gevolgen kleefden

aan de uitkomst. Pas toen de politiek mee ging praten, reageerde de woningprijs.

Nu start de discussie opnieuw. Dat is niet vreemd.

Met zicht op de verkiezingen start de discussie

lijnen die de belangrijkste stakeholders op de woning-

wederom afzijdig. Het CDA heeft zelfs op 8 maart jl. via

Minister Blok heeft flink hervormd, maar niet langs de markt vooraf in Wonen 4.0 hadden uitgezet. Ook het advies van 22 economen werd genegeerd, alsook de conclusies van de toenmalige VROMraad en de

Commissie Sociaal-Economische Deskundigen van de SER. Al die deskundigen wezen erop dat de

Nederlandse woningmarkt niet goed functioneert en

dat de oplossing ligt in het geven van meer vrijheid in woningkeuze tussen kopen en huren. Minister Blok

koos echter voor het stimuleren van het eigen woningbezit. Op zijn internetpagina staat nog steeds dat ‘Het kabinet blijft het eigen woningbezit stimuleren. Voor

kopers blijft de aftrek van de hypotheekrente daarom

gegarandeerd, mits de hypotheek volledig wordt afge-

opnieuw bij de wetenschap. De politiek houdt zich

een motie radiostilte afgedwongen: ‘verzoekt de rege-

ring, zeer terughoudend te zijn met verdere harmonisatievoorstellen van de markt en regels voor hypothecair krediet en hierbij de specifieke eigenschappen van de

Nederlandse markt te respecteren en te behouden’. Alle fracties, met uitzondering van GroenLinks en VVD-lid

Houwers, hebben voor gestemd. Ik hoop dat een langdurige discussie deze keer achterwege blijft. Anders krijgen we te maken met een negatief prijseffect. De verkiezingen zijn pas in 2017. ■

Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek

lost’. Volgens alle deskundigen is juist die hypotheek-

Rabobank Nederland

renteaftrek de belangrijkste verstorende factor. Het is

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33


achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR april 2016

colofon

Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl Advertentieacquisitie Adnovus, info@adnovus.nl Aan dit nummer werkten mee Karl Bijsterveld, Patricia Dieben, Kees Dol, Ed Hamming, Jouke Havinga, Louis Huijts REV, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal Joost Bataille, CBS, Fundament All Media, Gemeente Rotterdam, Truus van Gog, Jan de Groen, NRP, Roger Wouters, Rotterdam2Stay Cover Truus van Gog

VASTGOED ADVISEUR

rijksbouwmeester floris alkemade Sinds 1 september 2015 is ir. F.L.H. Alkemade Rijks-

bouwmeester. Hij volgde

Rijksbouwmeester Floris Alkemade: “Doorbreek de eenvormigheid van de woningbouw”

in die functie Frits van

Van klushuis naar klusgebouw De Triple A van transformatie: Ambitie, Agenda en Alliantie

Dongen op. De functie van

Rijksbouwmeester

is een parttime baan:

Digitale versie van etalage niet genoeg Tweeluik: Wethouder Eric van der Burg en oudombudsman Nol Monster over erfpacht jaargang 30, nummer 2 | april 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Alkemade blijft ook ver-

bonden aan zijn eigen architectenbureau FAA (Floris Alkemade Architect). Daarnaast geeft hij onderwijs en is hij lid van enkele

Prepress en druk www.up-score.nl

Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

vakjury’s.

Floris Alkemade (Sint-Oedenrode, 1961) studeerde in 1989 met eervolle vermelding af in de Bouwkunde aan de TU Delft. Hij werkte bij architectenbureaus van naam, zoals O.M.A., dat we-

reldwijd vestigingen heeft. Alkemade werkte in binnen- en buitenland aan complexe projecten zoals de gebiedsontwikkeling

en de inpassing van het TGV-station in het Franse Lille. Thema’s als herbestemming en stedelijke ontwikkeling vormen een be-

langrijk onderdeel van zijn werk. Als Rijksbouwmeester kan hij met die thema’s volop aan de slag. FSC® C017135

tweets over de markt

Upscore your brand.

@VBODirectie: Minister praat met banken over extra rente bij oversluiten hypotheek nu.nl/economie/42347…

@Statistiek CBS: Verlaging #NHG-grens van € 245.000 naar 225.000 geannuleerd: in ‘16 zit tot nu 8% vd verkochte #woningen daartussen. @Eigenhuis: Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt afgelopen februari staat weer op een recordhoogte: ow.ly/ZQx5P @Eerstekamer: Eerste Kamer aanvaardt #Omgevingswet, met steun van fracties CU, SGP, VVD, PvdA, CDA, 50PLUS, OSF, SP, D66 & PVV eerstekamer.nl/wetsvoorstel/3…

brand portals respons campagnes printmedia

@Wendydewitte: Kogel is door de kerk, nadere invulling van het stelsel van fosfaat voor melkvee #vbo #rijksoverheidnl http://ow.ly/104EcC

Brand portals

0174 28 50 60 up-score.nl

34 |

Met een brand portal van Upscore is de opslag, het beheer en de distributie van huisstijlbestanden en marketingmaterialen goed georganiseerd. Het aanmaken van nieuwe materialen is dankzij het uitgekiende autorisatieen validatiesysteem helemaal op de workflow processen van jouw organisatie af te stemmen. Dat bespaart veel tijd en geeft volledige controle over je merkidentiteit.

| VAS T G OED AD VISEU R

@DurkvanderMeer: Download @ANBO_Nederland rapport: 53% gemeenten verwacht tekort #seniorenwoningen in 2020 | anbo.nl/belangenbehart… @TEGoVA1: Board has approved final text of European Valuation Standards 2016 in Katowice this week. To be launched in Brussels on 17th May. @PatriciaDieben: #VBO Makelaar: volledig taxatierapport hoofdnorm waardebepaling hypotheekverstrekking, zie brief 2de kamer 4 maart ow.ly/Za6jQ

a pr i l 2 0 1 6


ADVERTORIAL

taxatieweb 2.0 koppelt met historische data vbo makelaar De functionaliteiten

Het gehele pakket is gewijzigd van aanvraag tot het uiteindelijk ondertekenen van het taxatierapport. In een korte opsomming passeren de meest in het oog springende aanpassingen de revue.

• Foto en bijlage upload sterk vereenvoudigd

De nieuwe foto-tool in Taxatieweb 2.0 maakt het uploaden

en bepalen van de volgorde van uw foto’s en documenten stukken eenvoudiger.

• Het roteren van foto’s

Het roteren van foto’s is in Taxatieweb 2.0 mogelijk geUniek is momenteel:

maakt. Voor het invoegen en bewerken van bijlagen is een

• Koppeling met historische gegevens

web kunt bekijken.

Taxatieweb 2.0 heeft de mogelijkheid om via een link

de historische data (lees referentieobjecten) van VBO Makelaar in te zien.

• Rapporten automatisch voorzien van een paraaf en

handtekening

instructievideo gemaakt welke u op de website van Taxatie-

• Mogelijkheid tot het aanpassen van de geldverstrekker

In Taxatieweb 2.0 kunt u zelf de geldverstrekker aan het rapport koppelen. Hiervoor hoeft geen mail meer te worden verstuurd.

Taxatieweb 2.0 komt als eerste op de markt met de

• Eenvoudiger en duidelijker beeld van de voortgang van het

paraaf en handtekening te voorzien zonder het rapport

Via het nieuwe dashboard van Taxatieweb 2.0 heeft u in

mogelijkheid om uw rapporten digitaal van uw eigen af te drukken.

Zeker het noemen waard: • On- en offline werken

Door gebruik te maken van de nieuwste HTML 5 technolo-

gieën bent u als gebruiker niet meer afhankelijk van een

constant internet verbinding. Hierdoor kunt u altijd en overal doorwerken, dus ook als u tijdelijk niet over een inter-

taxatieproces

één oogopslag een compleet en eenvoudig overzicht over de voortgang van al uw taxatierapporten.

• Werkt op desktop, tablet en mobiel

Taxatieweb 2.0 is HTML 5 “responsive” opgebouwd. Direct starten?

Neem contact op via: inschrijven@taxatieweb.nl Taxatieweb 2.0 maakt uw werk leuk!

net verbinding beschikt. Taxatieweb 2.0 zorgt voor optimaal gebruikersgemak.

• Inspreekfunctie voor smartphones

Wanneer u op locatie bent, kunt u direct uw aantekeningen in Taxatieweb 2.0 inspreken. De ingesproken tekst verschijnt direct in het opmerkingenveld.

• Eenvoudig te gebruiken (Eén loketfunctie voor acceptatie, uitwerken en ondertekenen van een taxatierapport)

Complete toegang tot het NWWI platform. Vanaf nu kunt u vanuit Taxatieweb 2.0 overal in Nederland nieuwe opdrachten invoeren en accepteren, rapporten uitwerken, gereedmelden en ondertekenen.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35


JE LEVEN EENVOUDIGER MAKEN?

VENUM Leads, infoaanvragen, bezichtigingaanvragen, brochure downloads en zoekprofielen. Vanuit je site automatisch in Venum.

www.wazzupsoftware.com/eenvoud

Profile for Vereniging VBO

Vastgoed Adviseur april 2016  

Rijksbouwmeester Floris Alkemade: “Doorbreek de eenvormigheid van de woningbouw” | Van klushuis naar klusgebouw | De Triple A van transforma...

Vastgoed Adviseur april 2016  

Rijksbouwmeester Floris Alkemade: “Doorbreek de eenvormigheid van de woningbouw” | Van klushuis naar klusgebouw | De Triple A van transforma...

Advertisement