Page 1

VASTGOED ADVISEUR

Peter Boelhouwer: “Zorg voor meer differentiatie bij inkomenstoets voor verantwoord financieren� Woningwaardegroepen voor bijzondere taxaties Geld zoekt huurwoning: volop kansen voor particuliere huurwoningen Geen digitale doorvertaling van de etalage Tweeluik over het nieuwe taxateursregister jaargang 29, nummer 2 | april 2015 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar


Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.


6

12

Peter Boelhouwer: “Zorg voor meer differentiatie bij inkomenstoets voor verantwoord financieren”

18

Woningwaardegroepen voor bijzondere taxaties

24

in dit nummer

Geld zoekt huurwoning: volop kansen voor particuliere huurwoningen

Geen digitale doorvertaling van de etalage

no nonsense

Geen speculatie met de woning(markt)

5

actueel

Peter Boelhouwer: “Zorg voor meer differentiatie bij inkomenstoets voor verantwoord financieren”

6

Woningwaardegroepen voor bijzondere taxaties

12

Geld zoekt huurwoning: volop kansen voor particuliere huurwoningen

18

Geen digitale doorvertaling van de etalage

24

Tweeluik – Karel Schiffer en Hans van der Ploeg over nieuwe taxatieregister

28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Wennen we ooit aan moderne architectuur?

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Zijn Duitse banken slimmer?

23

Agrarisch Vastgoed – Kennisbijeenkomsten: essentieel voor agrarisch makelaars en taxateurs

27

Rabobank Nederland – Rente, rente, rente

33

achtergrond

Uit de media

4

Marktonderzoek

15

Uit de rechtspraak – Het verband tussen een patatje oorlog en dwaling

16

Makelaar van de Maand – Huys Makelaars

30

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

34

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3


UIT DE MEDIA

CBS: Voor starters op koopwoningmarkt weinig aanbod eengezinswoningen Voor starters op de woningmarkt is het aanbod eengezinswoningen beperkt.

Eind 2014 stonden er 12 duizend eengezinswoningen met een vraagprijs onder de 150 duizend euro te koop. Dit is 3% van het totaal aantal bewoonde woningen

met, in 2012, een WOZ-waarde in deze prijsklasse. Duurdere eengezinswoningen

Huis met energielabel A of B levert 5.000 euro meer op

woningen met, in 2012, een WOZ-waarde boven de 150 duizend euro. Aangezien

Huizen met energielabel A of B worden voor 5.000 euro

van een eerste woning gefinancierd worden met een hypotheek en eventueel

is. Dat blijkt uit onderzoek van TIAS School for Business

staan in verhouding vaker te koop, namelijk 5% van het totaal aantal bewoonde

starters geen opgebouwd vermogen hebben uit een vorig huis, moet de aanschaf spaargeld. Alleenstaanden met een modaal inkomen kunnen ongeveer 140 duizend euro hypotheek krijgen en voor modale tweeverdieners ligt de toelaatbare

hypotheekhoogte rond de 180 duizend euro. De provincie Utrecht heeft relatief weinig aanbod goedkope eengezinswoningen, de meeste keus is er in de provincies Friesland, Limburg en Groningen.

meer verkocht dan huizen waarvan het energielabel lager

and Society onder de 112.127 transacties van een woning

met energielabel, die sinds 2008 zijn voltooid. Een gunstig label (A en B) versnelt de verkoop met ruim 89 dagen en zorgt voor een 2,6% hogere verkoopprijs. Bij een prijs van

een doorsnee woning betekent dat een hogere verkoopprijs van 5.000 euro.

Gemiddelde vraagprijs per m2 gebruiksoppervlakte, eind 2014

Het energielabel is 7 jaar geleden in de Nederlandse

woningmarkt geïntroduceerd en kan de verkoopsnelheid

Nederland

vergroten en de transactieprijs verhogen. “Kopers waar-

Amsterdam

deren een zuinige woning en het energielabel maakt op

Utrecht (gemeente)

voorhand duidelijk welke woningen zuinig zijn”, aldus

’s-Gravenhage (gemeente)

prof. dr. Dirk Brounen.

Rotterdam 0

500

1.000

1.500

Meergezinswoningen

2.000

2.500

3.000

3.500

Eengezinswoningen

4.000 Euro

Bron: Tias Business School

Meer keus voor starters in appartementen

Aantal verkochte woningen februari 2015

meer keus. In de categorie meergezinswoningen, waaronder ook appartementen

Stijging 16.6% t.o.v. februari 2014 – 10.030

Starters die op zoek zijn naar een appartement onder de 150 duizend euro hebben

vallen, stonden bijna 20 duizend woningen te koop. Dit is 5% van het totaal aantal bewoonde woningen met, in 2012, een WOZ-waarde in die prijsklasse. ZuidHolland heeft met ruim 40% het grootste aandeel in het aanbod appartementen. Bron: CBS

Februari 2015 – 11.697

Stijging 23.9% t.o.v. januari 2015 – 9.437.

Woningtypen

Stijging twee-onder-een-kapwoningen t.o.v. februari 2014 – 17.5%

CBS: Vooral huurwoningen gebouwd en gesloopt

Stijging appartementen t.o.v. februari 2014 – 9.5%

Gesloopte woningen, naar eigendom, 2013

januari 2015 – 36.1%

Stijging twee-onder-een-kapwoningen t.o.v.

Nieuwbouw woningen, naar eigendom, 2013

Stijging appartementen t.o.v. januari 2015 – 5%.

7,0%

14,7% 39,2%

9,6%

43,3%

Aantal geregistreerde hypotheken Februari 2015 – 17.229

Stijging 15.7% t.o.v. februari 2014 – 14.890 Stijging 20.9% t.o.v. januari 2015 – 14.253. 16,5%

59,2% 10,5%

Huurwoning in bezit gemeentelijk woningbedrijf of woningcorporatie

Huurwoning in bezit overige huurders

Eigen woning

Onbekend

Aantal executieveilingen Februari 2015 – 155

Stijging 17.4% t.o.v. februari 2014 – 132. Bron: Kadaster

Bron: CBS

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

a pr i l 2 0 1 5


NO NONSENSE

geen speculatie met de woning(markt) Volgens de ING Bank verliest de koopwoning zijn gouden glans. De hoofdeconoom van ING Nederland kwam onlangs met een analyse waarin zij antwoord probeerde te geven op de vraag of de aanschaf van een koopwoning nog wel zo’n goede investering is. Maar moet een koopwoning überhaupt wel gezien worden als een

I

investering of is het een consumptiegoed? n de economie is een investering het tegenover-

Maar juist over dat herstel is de ING Bank zuinig. Zij

uitgeven van geld met als doel het verbeteren

komende 10 jaar slechts een matige prijsstijging van

gestelde van consumptie. Een investering is ‘het

of vergroten van de productieve capaciteit van een onderneming of een project’. Met andere woorden je investeert door ergens geld in te stoppen om iets (later) meer waard te laten

worden. Bij consumptie heb je ergens meteen

profijt van, je consumeert. Een huis kopen lijkt mij in de eerste plaats consumeren, er wordt immers onmiddellijk gewoond. Of een koopwoning ook

een consumptieve investering blijkt te zijn, is mede

afhankelijk van economische omstandigheden. Ook het onderhoud van de woning is mede bepalend

komen met de redelijk stellige conclusie dat er de

gemiddeld 2% zal zijn. De omslag van onderwaarde naar overwaarde zal naar verwachting nog enige tijd duren, investeren in een koopwoning verliest zijn gouden glans. Hoewel de huizenprijzen weer stijgen, zullen ‘vergrijzing, strengere

financieringsregels, minder hypotheekrenteaftrek

en toenemende inkomstenfluctuaties’ hun sporen

achter laten. Dat betekent niet dat de koopwoning inboet aan consumptieve waarde, zeker met

huurstijgingen van gemiddeld zo’n 4,5% (2014).

voor waardebehoud. Of het pimpen van de woning

Maar dan moet de mogelijkheid om een woning

is, moet bij verkoop blijken. Het verhoogt in ieder

discussies over een verdere daling van de Loan-

met een dakkapel of serre een goede investering

geval wel het (consumptief) genot van de woning. Zeker, de afgelopen decennia was de koopwoning

achteraf geredeneerd voor vele huiseigenaren een investering, een appeltje voor de dorst nadat de

kosten koper waren terugverdiend. En waarom niet?

te kopen wel reëel blijven. De speculaties en

to-Value na 2018 of het sleutelen aan de Loan-toIncome doen echter het ergste vrezen. Laten we

hopen dat deze regering de juiste keuzes maakt en niet blijft stapelen met prudentiële maatregelen om de leencapaciteit nog verder in te perken.

De prijzen bleven maar stijgen, de hypotheekrente

Speculaties doen de woningmarkt nooit goed.

mooi op peil evenals de woningschaarste. De

niets het devies om het broodnodige vertrouwen

bleef maar dalen, de hypotheekrenteaftrek bleef ideale omstandigheden voor een speculatief momentje met een gouden randje.

Maar de tijden zijn veranderd. Diegenen die vlak voor de crisis op het hoogtepunt van de markt

hebben gekocht als investering, zijn genadeloos afgestraft. Die eigenaren zitten bij verkoop nu met een doffe restschuld. Hoewel de banken

Duidelijkheid en rust waren de laatste jaren niet voor te herstellen. En dat heeft gewerkt. Of de analyse van de ING Bank bijdraagt aan rust en een verder

herstel van de woningmarkt – en dus de economie – kun je je afvragen. Met de uitspraak ‘het voorspellen van de ontwikkelingen op de huizenmarkt is geen exacte wetenschap’, wordt in ieder geval door ING een flinke slag om de arm gehouden.

scheutiger lijken met het herfinancieren van die

restschuld, moeten velen nu blijven zitten waar ze

Ed Hamming

zitten. Geen ROI op de woning, louter consumeren.

Voorzitter VBO Makelaar

In ieder geval tot de markt is hersteld.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5


prof. dr. peter boelhouwer (1958) 1983 - sociaal-geograaf (Universiteit van Utrecht). 1988 - Na een dissertatie over de effecten van de verkoop van huurwoningen door sociale

verhuurders, verhuisde Boelhouwer in 1988 naar het OTB TU Delft.

1 december 2001 - verantwoordelijk voor het

onderdeel housing policy van de master Real Estate and Housing.

1 september 2003 - wetenschappelijk directeur

van het OTB en directeur van het Delft Centre for Sustainable Urban Areas van de TU Delft.

(Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)


ACTUEEL | Woningmarkt

peter boelhouwer:

“ zorg voor meer differentiatie bij inkomenstoets voor verantwoord financieren”

“We hebben onszelf in de voet geschoten door tijdens de crisis de financieringsmogelijkheden te verkleinen” “De koopwoningmarkt is zich goed aan het herstellen. Het consumentenvertrouwen zagen we al eerder oplopen, en de transacties hebben die trend gevolgd: in 2014 waren het er ruim 150.000. Woningen zijn betaalbaar, hoewel de prijzen zich voorzichtig herstellen, en de rente is extreem laag (en daalt waarschijnlijk nog verder). Dat is dus prachtig, maar helaas moeten we constateren dat het zonder alle beperkende overheidsmaatregelen veel beter zou zijn gegaan. Sinds 2010 zijn de prijzen stevig gedaald, terwijl ze in de ons omringende landen flink zijn gestegen. Oorzaak: de forse verlagingen van de leencapaciteit die in de jaren 2011-2014 door de overheid zijn doorgevoerd op basis van de Nibud-normen en de beperkingen uit het Woonakkoord. Die hebben geleid tot vraaguitval en tot prijsverlagingen tot maar liefst 21%.”

P

rof. dr. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing

een goede baan, of een van de inkomens heeft zich heel po-

drukken: we moeten af van de betutteling en het pa-

sowieso al steeds lager. Bovendien is het alternatief veelal:

Systems aan de TU Delft, kan het niet genoeg bena-

ternalisme dat de overheid bedrijft op basis van de normen die het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting)

voorschrijft. Waarom zouden mensen met een hoger inkomen niet zelf mogen beslissen of ze hun geld uitgeven aan wonen of aan andere zaken? De allerlaagste inkomens heb-

ben natuurlijk een heel geringe ‘vrij besteedbare ruimte’

als ze hun vaste lasten betaald hebben, maar voor hogere

inkomens hoef je niet die strenge buffers aan te houden, vindt de hoogleraar. In die gevallen volstaat een advies.

“Het Nibud houdt helemaal geen rekening met de dyna-

miek van het leven, en houdt alleen rekening met nega-

tieve scenario’s. ‘Wat als een tweepersoonshuishouden kinderen krijgt; wat als een alleenstaande een partner zonder inkomen krijgt?’. Maar die partner heeft misschien wél

sitief ontwikkeld. En door de inflatie worden de woonlasten veel meer betalen in de huursector.”

“Het zou een goede zaak zijn als het Nibud een nieuwe methodiek ontwikkelt die meer recht doet aan de daadwerkelijke leencapaciteit van kopers en aan het functioneren van de woningmarkt” Negatieve spiraal

“We hebben onszelf in de voet geschoten door tijdens

de crisis de financieringsmogelijkheden te verkleinen. Al die maatregelen zijn genomen omdat iedereen zich een

ongeluk schrok toen de omvang van de hypotheekschuld

duidelijk werd. Door alle belemmeringen die toen zijn

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7


opgeworpen, zijn we in een negatieve spiraal terechtgeko-

men. Ironisch genoeg hebben we precies het tegenovergestelde bereikt van wat we wilden: die strenge maatregelen moesten ons er bovenop helpen, maar juist door de slechte vastgoedmarkt die daardoor ontstond, kreeg Nederland een afwaardering van de ratingbureaus.

In 2011 heb ik onderzoek gedaan in opdracht van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Toen was al duidelijk

dat de aangescherpte normen in dat jaar zouden leiden tot een prijsdaling van 6%. Uiteindelijk bedroeg de prijsdaling 21%, en we zijn nog lang niet op het niveau van vóór de

crisis. We zijn tientallen miljarden kwijtgeraakt en onze

economie heeft enorm geleden door de vastgoedcrisis.

Dat was allemaal niet nodig geweest als er geen onnodige

belemmeringen waren opgeworpen, en we anti-cyclisch beleid hadden gevoerd.” Groei

aardbevingsonderzoek in groningen

De Onderzoeksafdeling OTB van de TU Delft, waarvan Peter Boelhouwer voorzitter is, gaat onderzoek doen naar de gevolgen van aardbevingen voor de woningmarkt in negen Groningse aardbevingsgemeenten. Het onderzoek moet meer duidelijkheid verschaffen over de vraag in hoeverre de woningmarkt afwijkt van die in de rest van Nederland. Thema’s zijn o.a. het verhuisgedrag, de waarde-

ontwikkeling en de verkoopbaarheid van huizen in het aardbevingsgebied. De database die door het onderzoek wordt gevormd, kan overheden, burgers en belanghebbenden de nodige informatie opleveren.

Boelhouwer: “We gaan in het kader van dit onderzoek kijken wat er sinds 2012

(toen de eerste grote aardbeving plaatsvond) is gebeurd op de woningmarkt in

deze gemeenten. Wat is er gebeurd met het vertrouwen van de bewoners? Hoe staat het met de woningvraag? Zijn bewoners zich al aan het oriënteren op an-

dere woongebieden, en in welke mate gebeurt dat? En wat voor effecten heeft dat op de prijs en de verkoopbaarheid van de woningen?

complexe situatie

In het aardbevingsgebied is sprake van een complexe situatie: de woningeigena-

“Gelukkig gaat het nu weer de goede kant op. Het CPB

verwacht voor 2016 een economische groei van 2%, en de

verwachtingen worden steeds naar boven bijgesteld. Ik verwacht daarom dat de woningmarkt ook weer verder zal aantrekken. De prijzen zullen zeker ook stijgen (ook al

omdat er de laatste jaren veel te weinig is gebouwd), maar de verschillen tussen de regio’s blijven groot. Amsterdam,

Utrecht en Eindhoven zijn flinke stijgers, maar in de periferie gaat het duidelijk minder hard.

En vergeet niet: we hebben nogal wat in te lopen. In de

meeste landen van West-Europa zetten de prijsstijgingen zich onder invloed van de lage rente volop door. Het beste voorbeeld is België: Dat maakte sinds 1960 een prijsontwik-

keling door die heel goed vergelijkbaar is met Nederland. Sinds de woningmarktcrisis zijn de prijzen daar echter al met 16% gestegen, terwijl bij ons de prijzen met 18% zijn

gedaald. Dat komt voor het allergrootste deel door de strikte normering van de Loan-to-Income (LTI) in Nederland en de verslechteringen uit het Woonakkoord.

ren hebben last van de algemene recessie op de woningmarkt; het is een krimp-

Soms hoor je ook wel dat de sterke prijsdaling veroorzaakt

nog. Daar komt nog bij dat de lokale verschillen groot zijn: er zijn ook gemeenten

crisis. Dat klopt niet: over de periode 1995-2010 is de koop-

gebied én er zijn aardbevingen. En die drie factoren beïnvloeden elkaar dan ook waar nauwelijks bevingen zijn. Het is interessant om te zien hoe de woningprijzen zich daar ontwikkelen, en om te zien hoe de bewoners omgaan met de problematiek. We gaan het onderzoek uitvoeren aan de hand van een aantal cases waarin mensen zonder succes hebben geprobeerd hun huis te verkopen, maar

is door de sterke koopprijsstijging in de jaren voor de

prijsontwikkeling in Nederland vergelijkbaar met die van

Frankrijk, België, het Verenigd Koninkrijk en enkele Scandinavische landen.”

we gaan ook gericht vragen stellen aan degenen die er nog (blijven) wonen.

Lage LTI is geen oplossing

ningen zijn beschadigd door toedoen van een ander. Dat is niet te vergelijken

standaard uit van een tweepersoons huishouden met

Voor mij staat vast dat er volledige compensatie moet plaatsvinden: de womet bijvoorbeeld de funderingsproblematiek, waar je te maken hebt met bo-

demgesteldheid. Iedere woningeigenaar is in dat geval zelf verantwoordelijk voor herstel van de schade. In veel gevallen kunnen die dat niet betalen. Ik ben voorzitter van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), en

we werken samen met banken en de overheid aan een speciaal fonds . Daaruit kunnen dan leningen worden verstrekt voor woningeigenaren die de fundering laten herstellen.”

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

“Het Nibud gaat bij de berekening van de maximale lening één inkomen. Door de fiscale behandeling worden deze

huishoudens tekort gedaan: een eenverdiener met een inkomen van 5.000 euro bruto per maand heeft netto 550 euro minder te besteden dan een huishouden met twee

inkomens van elk 2.500 euro. Er wordt namelijk rekening mee gehouden dat een tweede inkomen kan wegvallen door echtscheiding.

a pr i l 2 0 1 5


Eenpersoonshuishoudens (waarvan het aantal explosief stijgt) krijgen een lagere hypotheek dan op basis van het

netto bestedingspatroon verantwoord is. Dat komt doordat het Nibud er rekening mee houdt dat een eenpersoons-

huishouden wel eens een tweepersoonshuishouden kan

worden. Maar dan zal er in veel gevallen ook sprake zijn van een tweede inkomen!

We zien duidelijk dat de LTI nauwelijks een factor van betekenis is. Als een van beide inkomens wegvalt, zal de woning

bijna altijd moeten worden verkocht. Een lagere LTI bij

aanvang biedt dan echt geen oplossing. Bovendien is het aantal gedwongen verkopen en betalingsachterstanden in Nederland gering, en worden die voor 95% veroorzaakt

door echtscheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid; niet doordat eigenaren te weinig verdienen om de woonlasten te kunnen betalen.”

De Loan-to-Value (LTV) is wél van grote betekenis voor het risico: de verhouding tussen de hoogte van de lening en de

waarde van het onderpand bepaalt dat risico. De LTV wordt

sinds een paar jaar stapsgewijs verlaagd van de vroegere

“Door alle belemmeringen die tijdens de crisis zijn opgeworpen, zijn we in een negatieve spiraal terechtgekomen”

120% tot 100% in 2018. Kopers moeten dus meer eigen geld inbrengen. Het feit dat annuïtaire aflossing verplicht is

gesteld, is mijns inziens goed verdedigbaar, hoewel wat mij betreft 50% ook prima was geweest. Als het dan op enig moment toch misgaat, heb je in elk geval al een gedeelte afgelost, en blijf je niet zitten met een restschuld.” ‘Vrije ruimte’

“Nóg zo’n verkeerd uitgangspunt: in de methodiek van het Nibud mag de helft van de ‘vrije ruimte’ worden besteed

Verschil leencapaciteit 2014-2015 bij een gelijke rentestand van 3,25% Bruto jaarinkomen

€ 30.000

€ 50.000

€ 70.000

Rentestand 3,25% (2014)

€ 146.482

€ 244.137

€ 388.705

3,25% (2015)

€ 137.018

€ 228.364

€ 360.523

- € 9.464

- € 15.773

- € 28.181

Verschil

aan woonuitgaven, maar je kunt je afvragen of dat percen-

tage wel verdedigbaar is. Waarom geen 40 of 60%? Wie op de fiets naar het werk gaat, heeft nauwelijks vervoerkosten. En een gezin met kinderen heeft misschien helemaal

niet de hoge kosten voor opvang die het Nibud heeft berekend, bijvoorbeeld doordat opa en oma oppassen.

De woonuitgaven worden door het Nibud als sluitpost beschouwd. Het gaat dus helemaal voorbij aan het feit dat

huishoudens in veel gevallen bereid zijn hun bestedingspatroon aan te passen als het om andere zaken dan het

wonen gaat. De een wil graag luxueus wonen (en heeft daar veel geld voor over); de ander houdt van mooie auto’s

of van dure vakanties. Het Nibud heeft daar helemaal niets

Uitgavenposten wanneer huishoudens 10% meer te besteden zouden hebben 80,0%

74,8%

64,8%

60,6%

60,0%

58,7%

52,0%

50,0% 40,0%

36,9%

30,2%

30,0%

28,8% 20,3%

20,0% 10,0% 0%

n

are

Sp

mee te maken.

Daarom zou het een goede zaak zijn als het Nibud een

74,2%

70,0%

ren

de

Kin

Bron: Boumeester et al., 2012

n

ne

Wo

n

ize

Re

y’s

bb

Ho

de

e Go

n

ele

do

an

ga

Uit

n

Ete

g

din

Kle

die

Stu

Bij 10% meer te besteden

nieuwe methodiek ontwikkelt die meer recht doet aan de

daadwerkelijke leencapaciteit van kopers en aan het functioneren van de woningmarkt.

Voor woningen boven 250.000 euro zijn helemaal geen

aanbrengen, rekening houdend met zaken als de fiscale

kenden, volstaan dan. De overheid moet niet alles willen

Ik ben van mening dat het Nibud meer differentiatie moet situatie, de gezinssamenstelling en de hoogte van vervoer-

kosten. Het belangrijkste is dat er rekening wordt gehouden met de inkomensvooruitzichten.

normen nodig; referentiebudgetten zoals we die vóór 2011

voorschrijven; dat is de afgelopen jaren wel gebleken. Zonder al die voorschriften waren we een stuk beter af geweest.” ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. OTB TU Delft, Centrum Veilig Wonen


JE LEVEN EENVOUDIGER MAKEN?

VENUM Leads, infoaanvragen, bezichtigingaanvragen, brochure downloads en zoekprofielen. Vanuit je site automatisch in Venum.

www.wazzupsoftware.com/eenvoud


COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

wennen we ooit aan moderne architectuur? Het Onderzoeksinstituut OTB huisde in een klein en rustig gebouw aan de Jaffalaan, maar is nu opgenomen in het grote, drukke gebouw van Bouwkunde. Het is veel levendiger door de aanwezigheid van studenten en als ik in het gebouw rondloop, dan zie ik enthousiaste, creatieve mensen te midden van maquettes en flitsende artists impressions. ‘Iets nieuws creëren’, wat nog niet eerder is vertoond, lijkt voor vele aankomende architecten het ultieme doel. Dat is op zich ook wel te begrijpen want een creatief persoon zal niet graag voortborduren op bestaande ontwerpen.

H

et ziet er allemaal bijzonder uit, maar ik moet

met baksteen en een zadeldak: projectontwikkelaars

weinig van begrijp. Zo bezocht ik een paar jaar

hierop af.

toegeven dat ik er in eerste instantie vaak

geleden in Barcelona het paviljoen van Mies van der

weten dit maar al te goed en stemmen hun aanbod

Rohe. Het wordt beschouwd als één van de grootste

Trial and error

dat het in de jaren ’20 van de vorige eeuw zeer ver-

van moedige (particuliere) opdrachtgevers, die de

doorbraken in de architectuur en ik begreep op zich nieuwend moet zijn geweest. Platte daken, glazen

wanden, diverse soorten marmeren bekleding, licht en strakke lijnen in plaats van het traditionele hout en

baksteen. Ik vroeg me evenwel af hoe ik daar toch in

zou kunnen wonen. Een badkamer kon ik bijvoorbeeld niet vinden. En dan een waterpartij van nog geen tien centimeter diep met allemaal witte kiezels…. Hoort

daar niet gewoon een zwembad? Na terugkomst in

Nederland werd ik om deze opmerkingen meewarig aangekeken door de in onze onderzoeksgroep werk-

zame architect Rosa: “Het is bedoeld als een inspiratie die breekt met het traditionele materiaal- en ruimtegebruik! Het levert ideeën voor je ontwerp, maar je moet het niet letterlijk als een bruikbare woning

zien!” Toen begreep ik het ineens wel: Mies van der

Rohe reikte dus een ‘pakket’ van nieuwe uitgangspunten aan die nadien veelvuldig zijn gebruikt in de

De invoering van het experimentele design hangt af financiële mogelijkheden scheppen om de ideeën ver-

der uit te werken naar bruikbare ontwerpen in de toegepaste (woning)architectuur. Daarbij kan er sprake

zijn van een proces van ‘trial and error’: zo is het bij de kubuswoningen, de diagoonwoningen en de koepel-

tjeswoningen gebleven bij enkele projecten die, voor zover mijn kennis reikt, hoog worden gewaardeerd

door een select publiek, maar die niet herhaald wor-

den omdat de markt er eenvoudigweg te klein voor is.

Ik denk dat het grote publiek moeilijk kan wennen aan moderne, experimentele architectuur, maar we moe-

ten experimenten zeker niet afserveren. Zo woon ik in een jaren ’30 woning: destijds erg modern en zeer populair geworden bij het brede publiek. Aan

bepaalde nieuwe architectuur raken we best wel gewend. ■

(woning)bouw.

Hoe dan ook blijft vooruitstrevend design lastig in de

Kees Dol,

hedendaagse woningbouw. Diverse woningmarkton-

Onderzoeksinstituut

derzoeken geven aan dat de meerderheid van de

OTB, TU Delft

woningkopers kiezen voor traditionele architectuur

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1


ACTUEEL | Taxaties

woningwaardegroepen voor bijzondere taxaties Taxateurs staan voor nieuwe uitdagingen

De taxatiepraktijk verandert. Niet alleen komt er een apart register voor taxateurs, ook het werkveld verandert. De taxateur staat voor nieuwe uitdagingen zoals een juiste taxatie van een ‘Nul-op-de-meter-woning’ of taxatie van een woning met bijvoorbeeld aardbevingsschade. De opdrachtgever verwacht gedetailleerde informatie over alle factoren die de waarde en de waardeontwikkeling van het vastgoed bepalen.

V

oor de waardering van vastgoed kan de taxateur

Daar tegenover staan taxaties waar juist waardeverho-

de, de inkomstenmethode en de kostenmethode.

extra waarde mag een taxateur bijvoorbeeld toerekenen

kiezen uit drie methodes: de vergelijkingsmetho-

Maar wat als een te taxeren object buiten het geijkte plaatje valt? Gaswinning, volgelopen mijnen, en wijzigingen in het grondwaterpeil hebben enorme impact op de bodem-

stabiliteit. Volstaan die methodes dan wel? Diverse regio’s in Nederland hebben te kampen met een (bodem)proble-

matiek die effect heeft op het onroerend goed. Hoe ga je bij een taxatie om met aardbevings- of funderingsschade?

Brounen: “In 2015 kunnen we de prijzen in Groningen

gende effecten moeten worden gewaardeerd. Hoeveel

aan een woning, waarvan de in- en uitgaande energiestromen na een renovatie gelijk zijn? Deze vraag werd actueel

door de in september gesloten ‘Green deal stroomversnel-

ling koopwoningen’ tussen een groot aantal gemeenten, marktpartijen en brancheorganisaties (waaronder VBO Makelaar). Hoe taxeer je de additionele woningwaarde

t.b.v. financiering van de renovatie/nieuwbouw van een

‘Nul-op-de-meter (NoM) woning’? Nu lopen de taxaties nog erg uiteen. Een woningwaardegroep met branchege-

organiseerde taxateurs, de validatie-instituten en banken

verdelen en koppelen aan andere, vergelijkbare regio’s

werkt in een pilot aan een woningwaardeformule om de

in Nederland en dan zien we dat verschil”

model Taxatierapport financiering woonruimte van 1 janu-

taxateur de nodige handvatten te bieden. In het nieuwe ari 2016 moet de gemiddelde toegevoegde taxatiewaarde van een NoM-woning voor de taxateur zijn meegenomen. verificatie taxatiemethode

Veel woningen in de door aardbevingen geplaagde provincie Groningen passen in de categorie taxaties onder bijzondere (bodem)omstandigheden. Een nieuw omvangrijk onderzoek naar de aardbevingsgebieden in Groningen

o.l.v. hoogleraren De Zeeuw en Boelhouwer moet meer duidelijkheid verschaffen over deze lokale woningmarkt.

VU Amsterdam-onderzoek gaat er van uit dat bij elke

aardbeving met een kracht van 2,2 op de schaal van Richter woningen in een straal van 10 km 3.000 euro in waarde da-

len. Inmiddels heeft een externe verificatie plaatsgevonden van de methode die de waardedaling ten gevolge van aard-

bevingsrisico’s vast moet stellen. Moeten er standaarden komen om de huidige en toekomstige waarde van dit soort vastgoed te kunnen vaststellen?

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

a pr i l 2 0 1 5


Grootschalige datasets

De effecten van de aardbevingsschade in Groningen ziet

Dr. Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie aan de universiteit van Tilburg, niet als onhandelbare groothe-

den. “Achter de schermen was ik betrokken bij de veri-

ficatiecommissie die in Groningen onderzoek doet naar de hoogte van de gederfde inkomsten als gevolg van het

verslechterde imago van de Groningse woningmarkt in

aardbevingsgebieden. Vroeger zouden we zeggen: imago,

dat is zo vaag, maar in 2015 kunnen we de prijzen in Gronin-

gen verdelen en koppelen aan andere, vergelijkbare regio’s in Nederland en dan zien we dat verschil.”

Brounen ziet de oplossing niet direct in het aanpassen van

de standaarden. “Er is al veel informatie beschikbaar, waar-

Nelisse: “De taxateur moet ook goed weten wat

van de taxateur gewoon gebruik kan maken. Dan heb ik het over grootschalige datasets die een objectief vertrekpunt

je moet corrigeren. Een scheur in de muur is beter

er zijn ook voldoende overzichten van databronnen. Daar

kwantificeerbaar dan toekomstige schade”

bieden voor een antwoord. Er bestaat zoveel materiaal en krijg je pas zicht op, als je er ook daadwerkelijk mee werkt.” Brounen verwijst naar de resultaten van Marc Francke, hoogleraar vastgoedtaxaties aan de Universiteit van Am-

sterdam. “In zijn taxaties laat hij dagelijks zien dat, als je

kern. Ik pleit er dus voor om energiezuinigheid te incorporeren in het algehele kwaliteitsbeeld.”

kort op de bal blijft, heel nauwkeurige taxaties mogelijk

Aardbevingsbestendig

Francke te formaliseren in een inspanningsverplichting.

vingsgebied vergelijken met die daarbuiten. Daarnaast spe-

zijn. Het lijkt mij geen slecht idee om de werkwijze van Allerlei nieuwe data maken de wereld om ons heen steeds transparanter. Zeker in de vastgoedmarkt kun je daar, meer dan in andere sectoren, plezier van hebben.” Transactieprijzen

Dr. Paul Nelisse FRICS RT, taxatiedeskundige bij Colliers

International en als docent verbonden aan de Tias Business School in Tilburg, voorziet niet dat taxateurs straks zo aan

de slag kunnen met een waarderingsprotocol aardbevingsschade. “Wie de bestaande methodes adequaat en goed

toepast, heeft dat ook niet nodig. Met de juiste methode

zou iedere taxateur in staat moeten zijn om ook met bijzondere ‘omstandigheden’ te dealen.

De factor energiezuinigheid – zoals bij Nul-op-de-meterwoningen – plaatst Nelisse in de bredere context van kwaliteitskenmerken. “Nieuwe woningen zijn niet alleen energiezuiniger, maar ook comfortabeler, minder gehorig

Bij aardbevingsschade kun je woningen binnen het aardbelen ook andere aspecten, zoals de gemiddelde inkomens in

die gebieden, bebouwingsdichtheden en woningtypes. Dat is gewoon goed toepassen van wat er al aan benaderingen

aanwezig is.” Bij de vergelijkende methode zal de taxateur het vergelijkingsmateriaal goed in kaart moeten brengen.

“Maar de taxateur moet ook goed weten wat je moet corri-

geren. Een scheur in de muur is beter kwantificeerbaar dan toekomstige schade. Maar je kunt met de vergelijkings-

methode wel via een omweg kijken hoe consumenten en gebruikers op de markt reageren. De transactieprijzen in

een bepaald gebied weerspiegelen de verwachtingen over mogelijke toekomstige schades.”

Tegenover gebouwen met schade staan er in Groningen

ook veel gebouwen, waarvan de eigenaren claimen dat ze 100% aardbevingsbestendig zijn. Hebben taxateurs wel de kennis om dat vast te stellen?

en hebben bijvoorbeeld ook een beter ingerichte keuken. In

Nelisse: “Je kunt je inderdaad afvragen of dat nu het geval

maar als je het prijsverschil relateert aan de oppervlakte

en verspreid moet worden onder een ieder voor wie dat

de vergelijking doet die energiezuinigheid er dus wel toe,

van de woning, ga je voorbij aan de kwaliteit van de woning. Dat prijsverschil kun je in individuele gevallen met de

hedonische prijsmodellen wat beter benoemen. Maar door bijvoorbeeld naast de energiezuinigheid ook de kwaliteit

van de keuken te benoemen, dring je wat meer door tot de

is. Het geeft aan dat die kennis zo snel mogelijk ontwikkeld relevant is. Onderzoek moet duidelijk maken waar de verschillen zitten. Dat vergt behoorlijk wat technische kennis.

De overheid heeft hierin een taak. Want je kunt onmogelijk van marktpartijen verwachten dat ze al die kennis zelf vergaren.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: Centrum Veilig Wonen

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3


MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Hoe ervaren uw klanten het nieuwe energielabel?

Leidt nieuw energielabel tot energiebesparing?

Mijn klanten vinden hun

indicatief energielabel te laag

Eens

en het omzetten naar een

definitief label ingewikkeld. Bron: Ledennet VBO Makelaar

Oneens

81,2 % 18,8 %

Het toegestuurde energielabel

inspireert mij om energiebespa-

Eens

21,7 %

Oneens

78,3 %

rende maatregelen zoals dakisolatie in mijn huis door te voeren. Bron: www.VBOmakelaar.nl

marktrapportage Onderzoek naar nieuwbouw grondtransacties Het Kadaster en het Economisch Instituut voor de Bouw onderzochten de ontwikkelingen op de markt voor nieuwbouwgrond tussen 1993-2013. Het aantal verkopen (2005-2007) aan particulieren is even hoog als in de jaren ’90. Het aantal aangekochte m2 is echter gedaald, terwijl de gemiddelde nieuwbouwgrondprijs (19932013) sterk is gestegen. Het aantal verkopen van kleine percelen (2009-2013) aan commerciële partijen is sterk gestegen, grotere percelen worden steeds minder verhandeld. Kleine percelen zijn sinds de crisis licht in prijs gedaald.

Thermometer Koopwoningen positief Sinds de zomer van 2008 werden er niet zoveel nieuwbouwwoningen verkocht als in het laatste kwartaal van 2014, aldus het halfjaarlijkse onderzoek van NVB-Bouw. Er werden in dat kwartaal 89% meer verkopen gerealiseerd dan in hetzelfde kwartaal van 2013. In de laatste drie maanden van 2014 werden 7.582 nieuwe woningen verkocht. De verwachting is dat deze stijgende lijn ook dit jaar doorzet met ruim 28.000 woningen. Maar het herstel blijft broos.

De markt voor bedrijventerreinen De publicatie van Planbureau voor de leefomgeving toont dat bedrijventerreinen de afgelopen jaren op grote schaal zijn geherstructureerd. De overheid speelt een meer zakelijke rol, terwijl de rol van ondernemers en vastgoedeigenaren belangrijker is geworden. Er moet meer aandacht komen voor eigenaar-gebruikers en investeerders, ‘systeemfouten’ dienen in de markt voor bedrijventerreinen te worden gerepareerd. Publiek geld moet op een slimmere manier worden ingezet.

Kopers verdienen meer In opdracht van NVB-Bouw heeft OTB TU Delft onderzoek gedaan naar de methodiek die het Nibud hanteert bij het bepalen van de maximale hypotheek. De methodiek voldoet als referentiepunt niet meer voor het veilig lenen voor een koopwoning. Er wordt onvoldoende rekening gehouden met de individuele situatie van verschillende huishoudens en individuele verschillen in uitgavenpatroon. Het Nibud zou zeer betuttelende buffers inbouwen, zoals de komst van kinderen. Door onnodige overschatting van het financieringsrisico ontstaat een zeer drukkend effect op de maximale leencapaciteit van huishoudens en hypotheekmogelijkheden.

Transformatie van serviceflats De klassieke serviceflats uit de jaren ’60 en ’70 hebben ook in de 21ste eeuw volop kansen, aldus het rapport van Platform 31 en TimesLab. Complexen kunnen profiteren van de vergrijzing, de veranderingen in de financiering van de langdurige zorg en de toenemende zelfstandigheid van ouderen. Maar het concept moet wel in een nieuw jasje worden gestoken. De formule van de traditionele serviceflat is bouwkundig en organisatorisch verouderd. Het moet meer naar een levensloopbestendige woning in een beschutte woonomgeving met een flexibel georganiseerd en goedkoper servicepakket.

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5


UIT DE RECHTSPRAAK

verband tussen een patatje oorlog en dwaling Degene die een langdurig huurcontract sluit, is daaraan gebonden. Trouw aan het gegeven woord is in ons Nederlands recht immers een belangrijk uitgangspunt. Maar hoe zit het met het begrip ‘dwaling’. Biedt dat niet een goede uitvlucht indien men een huurcontract voortijdig wil beëindigen? En wat heeft een patatje oorlog daarmee te maken?

D

e Ruiter had een cafetaria (het pand en de onder-

jaar zou hij een kwart van de omzet afdragen aan De Ruiter,

De Ruiter al snel een exploitant gevonden in de

dien na het eerste halfjaar, het huurcontract kunnen op-

neming) uit een faillissement gekocht. Daarna had

persoon van Barendse. Barendse was een ras-ondernemer.

Alles wat Barendse aanraakte, veranderde in goud. Wie dat

zei? Barendse zelf ….. Dat Barendse nog steeds rondreed in een vale Toyota Starlett uit 1971 spoorde niet zo met zijn succesverhalen, maar een kniesoor die daarop let. Goudgerande deal

Barendse stelde voor dat hij de zieltogende cafetaria – niet

voor niets failliet gegaan – nieuw leven zou inblazen. Hij

bij wijze van huurbetaling. Beide partijen zouden bovenzeggen. Als de omzet laag was, dan zou De Ruiter afscheid

kunnen nemen van Barendse. Een kwart van heel weinig is immers niet veel. Ook Barendse zou dan het huurcontract

kunnen opzeggen. Dat lag natuurlijk niet zo voor de hand.

Als het immers goed zou gaan, dan zou hij graag het bedrijf willen voortzetten. Zouden de zaken slecht gaan, dan was de huur ook niet al te hoog en nog steeds aantrekkelijk om te blijven frituren.

kwam met een even onorthodox als revolutionair voorstel;

Barendse ging enthousiast aan de slag met ‘zijn’ cafetaria.

halfjaar zou Barendse geen huur betalen. Het tweede half-

Ruiter als muziek in de oren. Barendse vertelde dat het een

een huurcontract voor de duur van één jaar. Het eerste

Zijn verhalen over de torenhoge omzetten klonken De af- en aanrijden was van leveranciers. De klanten stonden

vijf rijen dik voor de deur. Per maand, nee, per week verdubbelde de omzet. Wat een wereldtent! Toen het eerste halfjaar voorbij was, vertelde Barendse dat hij een omzet had genoten van 25.000 euro per maand, hetgeen een bruto winst opleverde van 16.000 euro per maand. Barendse ver-

telde er ook bij dat hij helaas het huurcontract moest opzeggen vanwege gezondheidsproblemen. Hij wilde graag een beloning voor de opgebouwde goodwill. De Ruiter

wees dat van de hand en Barendse verliet het kantoor met slaande deuren.

Nieuwe exploitant

Toen Barendse vertrok, dreigde de cafetaria opnieuw zon-

der exploitant te zitten. Vervolgens kwam Piet Patat in beeld die door een horecamakelaar over het succes van

Barendse werd verteld. Piet Patat (de naam is om privacy

redenen gefingeerd, maar dat begreep u al) had zijn snack-

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

a pr i l 2 0 1 5


wagen voor een mooi bedrag verkocht. Nu wou hij graag een cafetaria in de stad. Hij kwam via de horecamakelaar in contact met Siem de Ruiter die uit een faillissement een cafetaria had gekocht.

Aangezien De Ruiter wel wat cash kon gebruiken, werd

Rechtszaak

namelijk 2.000 euro per maand. Piet ging een vijfjarig

euro. En de goodwill terugbetalen meneertje? NoWee (lees:

afgesproken dat de huur redelijk marktconform zou zijn, huurcontract aan. Piet zou ook 50.000 euro goodwill moeten betalen. De cafetaria draaide immers als een tierelier. Piet begon vol goede moed aan zijn nieuwe bestaan.

Maar dat viel vies tegen. De eerste dag kwam er één bezoeker. Deze bleek echter niet door honger gedreven te zijn. Hij wilde een briefje van 10 euro wisselen voor de parkeer-

De Ruiter accepteerde dat niet. Hij eiste de huur van 2.000 no way). Aangezien Piet niet reageerde, liet Barendse een

dagvaarding uitbrengen. Daarbij eiste Barendse doorbeta-

ling van de huur. Dat is veel geld, gerekend over vijf jaar. Vanzelfsprekend schrok Piet van een dergelijke dagvaarding, maar hij vertikte het om te betalen. Hij was voorgelogen, zo simpel als hij het zei was het ook.

meter. Ook de volgende dagen en weken, bleef het wel erg

Kantonrechter vijandig

negen patatjes oorlog en vier kapsalons verkocht.

aan het huurcontract. Het enkele feit dat de zaak niet ren-

stil in de cafetaria. Na een maand had hij al met al slechts

Piet begon onraad te bespeuren. Hij voorzag bijna vijf jaar

van flink verlies draaien. Piet belde met de leverancier van een paar lege dozen die Barends had achtergelaten. Er

bleek bijzonder weinig geleverd aan Barendse. Ook andere

De kantonrechter meende echter dat Piet gebonden was

deerde, viel te rangschikken onder het ondernemingsrisico

van Piet. Piet werd daarom veroordeeld tot betaling van de huur. Piet zag zijn faillissement naderen. Hij ging in hoger beroep.

frituurleveranciers kenden Barendse niet. Op grond van de

Het gerechtshof bekeek de zaak volledig anders en stelde

Piet tot de rekensom dat de omzet van Barendse niet ho-

daadwerkelijk gerealiseerde omzet was slechts een fractie

opgave van de enige leverancier die Barendse had, kwam ger geweest kon zijn dan een paar duizend euro. Piet ging

onmiddellijk verhaal zoeken bij de horecamakelaar. Deze

begreep het verhaal niet. Hij opperde de mogelijkheid dat Barendse wellicht zwart had ingekocht. ‘Dat gaat nu een-

maal wel vaker zo in deze bisnis’. Piet nam geen genoegen met deze verklaring.

Hij schreef een klachtenbrief aan De Ruiter waarin hij be-

richtte dat hij volstrekt verkeerd was geïnformeerd; zelfs

het woord ‘bedrog’ viel. Hij annuleerde het huurcontract en eiste de door hem betaalde 50.000 euro aan goodwill terug. ‘Goodwill? Die tent draaide voor geen meter’.

Naast de brief deponeerde Piet ook de sleutels van de cafetaria bij De Ruiter.

vast dat de gepresenteerde omzetcijfers onjuist waren. De

van de door de horecamakelaar doorgegeven omzet. Het hof overwoog dat de koop-/ en huurovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden zijn aangegaan in-

dien Piet van de juiste omzetcijfers op de hoogte zou zijn geweest. Anders dan de kantonrechter oordeelde het hof

dat Piet, gelet op de aan hem doorgegeven omzetcijfers van de snackbar, deze nader diende te onderzoeken of te

verifiëren. De overeenkomst werd daarom vernietigd vanwege dwaling. De dwaling, zijnde de onjuiste voorstelling

van zaken, was te wijten aan en kwam voor rekening van

De Ruiter op grond van diens onjuiste inlichtingen. Piet was hiermee een faillissement bespaard. En De Ruiter? Voor hem lag de cafetaria zwaar op de maag. (de namen

zijn gefingeerd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7


ACTUEEL | Huurmarkt

geld zoekt huurwoning: volop kansen voor particuliere huurwoningen Buitenlandse beleggers die interesse hebben in de Nederlandse huurmarkt. Jarenlang was het een vrome wens van economen die zich het hoofd pijnigden over de vraag hoe meer partijen konden worden geïnteresseerd in de woningmarkt. Die wens lijkt nu uit te komen: de eerste buitenlandse beleggingsfondsen hebben al portefeuilles huurwoningen gekocht. Corporaties beginnen de mogelijkheden ook te ontdekken.

P

rof. dr. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar

huursector. Als ook de Nederlandse investeerders worden

Amsterdam School of Real Estate, begrijpt die be-

ningcorporaties moeten van minister Blok delen van hun

Woningmarkt aan de UvA, en verbonden aan de

langstelling wel. “De lage rente is een van de belangrijkste oorzaken: staatsobligaties brengen niets op (en vaak moet

er geld bij!), dus beleggers zijn op zoek naar alternatieven.

meegerekend, gaat het in totaal om vijf miljard euro. Wobezit verkopen om zich op hun kerntaken te concentreren, dus daar liggen ook kansen voor investeerders.

Het rendement op huurwoningen is sterk gestegen, en het

Wat is dan het probleem? Eenvoudig: er is niet genoeg

verder zullen stijgen. Nederlandse beleggers hadden tot

sche gemeenten op hun pad; stellen enkele buitenlandse

wordt naar verwachting nog hoger doordat de huren nog

voor kort weinig belangstelling voor huurwoningen, en dat had een negatieve invloed op de huurwaarde. De lage

bouwproductie, de groei van het aantal huishoudens in

de nabije toekomst én de verscherpte regels voor starters op de koopmarkt; dat alles leidt tot schaarste en dus tot

hogere marktwaarde van huurwoningen. De buitenlandse beleggers hebben dat al door; hun Nederlandse collega’s volgen nu het voorbeeld.”

Prof. dr. Conijn: “De lage bouwproductie, de groei van het

aanbod aan huurwoningen, en investeerders vinden kritibeleggers. Het gevaar bestaat dat investeerders kiezen voor projecten in andere landen.

‘Belemmeringen verdwijnen; kansen verschijnen’ was desondanks het motto van het Congres ‘Kansen voor particu-

liere huur’ dat op 25 maart jl. in Amsterdam werd georganiseerd door Platform31 in samenwerking met de gemeente Amsterdam.

Stabiel rendement

Duidelijk is in elk geval dat de particuliere sector veel kan-

sen biedt, en dat is nieuw. Jarenlang werd de oplossing

aantal huishoudens in de nabije toekomst én de verscherpte

voor het woningprobleem gezocht in de koopsector en de

regels voor starters op de koopmarkt; dat alles leidt tot

maar weinig nieuw gebouwd; de koopprijzen daalden en

schaarste en dus tot hogere marktwaarde van huurwoningen” Veel belangstelling

Nooit eerder was er zo veel belangstelling van interna-

sociale huursector. Door de crisis keerde het tij. Er werd nog de wachtlijsten voor huurwoningen groeiden. De doorstro-

ming stagneerde, want juist de middeldure huurwoningen

fungeren als het ‘smeermiddel’ voor de woningmarkt, maar die dynamiek is helemaal weg.

tionale investeerders voor Nederlandse huurwoningen.

Het is dan ook niet zo vreemd dat de belangstelling voor

beschikbaar hebben voor investeringen in de Nederlandse

en de woningen leveren een stabiel rendement op. Daar

Voor 2015 geven ze aan dat ze maar liefst drie miljard euro

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

de particuliere huursector groeit. De huren stijgen gestaag

a pr i l 2 0 1 5


minister stef blok: “haal beleggers naar de huurmarkt” Tijdens het congres op 25 maart gaf minister Stef Blok voor

Wonen en Rijksdienst een overzicht van de maatregelen die hij heeft genomen om de vastgelopen woningmarkt weer vlot te trekken.

“Naast de stappen op de koopwoningmarkt hebben we komt nog bij dat allerlei belemmeringen (die tot 2013 nog

ook gezorgd voor mogelijkheden om de doorstroming te

opstelling van de overheid heeft daar alles mee te maken:

“Door de mogelijkheden voor huurverhoging te verruimen, gaan

zijn er nog wel belemmeringen: de verhuurderheffing, de

het over zo’n 700.000 huurwoningen. Dat aantal is even groot

op hun grondposities) en het imago van de projectontwik-

elkaar!

groot waren) aanzienlijk verminderd zijn. De meer liberale

bevorderen”, stelde de minister.

de regelgeving is een stuk soepeler geworden. Natuurlijk

we het scheefwonen in de huursector tegen. Dan hebben we

hoge grondprijzen (gemeenten houden niet van afboeken

als het aantal huurwoningen in Amsterdam en Rotterdam bij

kelaar en de particuliere belegger.

Daarnaast hebben we de Woningwet ingrijpend herzien,

Vooral private beleggers

heden komen voor investeringen door pensioenfondsen en

institutionele beleggers beleggen veel geld van bijvoor-

onderzoeken of er mogelijkheden zijn om bij transformatie-

ïnteresseerd in nieuwbouw vanaf het middeldure segment.

Maar de gemeenten moeten ook wat doen: in de Woonvisie

nog geen kwart van de totale markt. In Nederland gaat

zijn voor koop en sociale huur, maar ook voor middeldure

meeste kiezen voor het middensegment in de Randstad en

En natuurlijk zullen gemeenten ook eens moeten kijken naar

een groot deel in dezelfde vijver. Ze zijn zelden betrokken

maar de grondprijs is dan nogal eens een belemmering. Ook

waardoor de regelgeving is versoepeld en er meer mogelijk-

Particuliere beleggers zijn te verdelen in drie groepen. De

verzekeraars. Op wens van de Tweede Kamer gaan we

beeld pensioenfondsen en verzekeraars. Ze zijn vooral ge-

projecten het Woningwaarderingsstelsel niet toe te passen.

Hun aandeel is veel kleiner dan meestal wordt gedacht:

(die wij nadrukkelijk van hen vragen) moet niet alleen aandacht

het om ca. 15 grote institutionele beleggers, waarvan de

huurwoningen.

enkele andere groeiende steden. Daarmee vissen ze voor

hun grondprijzen. Er is veel vraag naar locaties voor zelfbouw,

bij transformatieprojecten.

investeerders zullen eerder toehappen als de gemeente bereid is om de grondprijzen te verlagen.”

Een veel grotere groep wordt gevormd door de private beleggers, die ruim driekwart van de particuliere huurmarkt

beheersen. Zij zijn vooral gericht op de bestaande bouw (en dan vooral in de gereguleerde klasse: anno 2015 tot

“Geen buitenlandse investeerders!”

aandacht aan het verschuiven naar huurwoningen uit het

ministeriële sloffen loopt om investeerders te interesseren

710,68 euro). Onder druk van de verhuurderheffing is hun

vrije segment. De derde groep wordt gevormd door de buitenlandse beleggers, die de Nederlandse woningmarkt hebben ontdekt als interessant investeringsobject.

Maar waar Stef Blok zich in het buitenland het vuur uit de

voor investeringen in particuliere huurwoningen, maken veel gemeentebesturen zich hard voor behoud van de so-

ciale huurwoningen. Zij hebben weinig vertrouwen in het

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9


‘goed huisvaderschap’ van de buitenlandse investeerders.

sector zo groot als in Nederland. De particuliere huursector

sief stijgen? Zowel de Duitse vastgoedbelegger Patrizia,

woningvoorraad. Uit het onderzoek blijkt dat een grotere

En hoe gaat het met de huurprijzen? Zullen die niet explodie een groot deel van het bezit van Vestia kocht, en het Britse Round Hill, de koper van bijna 4.000 woningen van

het Wooninvesteringsfonds, vonden boze gemeenten op hun pad.

is ‘weggedrukt’, en bedraagt slechts 9% van de totale

particuliere sector meer keuzemogelijkheden creëert, meer

investeringen en meer flexibiliteit op de woningmarkt. Immers: wie snel een woning nodig heeft, kan bij corporaties niet terecht: de wachtlijsten zijn vaak heel lang. Kopen is

lang niet voor iedereen weggelegd, en voor starters vrijwel

Minister Blok: “De gemeenten moeten ook wat doen: in de Woonvisie (die wij nadrukkelijk van hen vragen) moet niet alleen aandacht zijn voor koop en sociale huur, maar ook voor middeldure huurwoningen” De kans op wanbeleid is klein, stelt Barbette de Graaf van woningcorporatie Vivare in Arnhem. Zij begeleidde een

aantal organisaties bij de verkoop van huurwoningen. “We

zien dat ook particuliere beleggers gebaat zijn bij een rus-

onmogelijk. Pas afgestudeerden zijn zeer welkom bij kennisinstellingen in de grote steden, maar zij vinden daar

geen woning. Hetzelfde geldt voor mensen die flexibel

willen zijn, en zo nu en dan een tijd in het buitenland willen werken.

“Dit is hét moment om in de particuliere huurmarkt te stappen”, zei Dick van Hal, directeur van Bouwinvest, dan

ook. “Tot 2014 verwachten we een rendement van 6%. De

consument geeft de wens aan om te huren; de politiek gaat die richting uit, en er is veel kapitaal beschikbaar. Maar dan moet er wel voldoende aanbod zijn.”

tige ontwikkeling van hun rendement. Bovendien hebben

Maar hoe?

huurwoningen niet leeg staan. In de praktijk blijkt dat zij

ningen kan worden vergroot.

zij er – veel meer dan woningcorporaties – belang bij dat ongeveer dezelfde huurprijs in gedachten hebben als de corporaties.”

Vergroot het aanbod!

De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) stelt dat het van belang is om een grotere

particuliere huurmarkt in Nederland te creëren. Wie de cijfers ziet, begrijpt waarom: nergens is de sociale huur-

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

De vraag is dus hoe het aanbod van middeldure huurwoPlatform31 ziet daarvoor vijf manieren. De eerste is nieuw-

bouw van huurwoningen. Nu de markt weer aantrekt, focussen gemeenten echter opnieuw op de bouw van

koopwoningen. Projectontwikkelaars delen die voorkeur, want zij stellen dat het bouwen van huurwoningen duurder is dan het bouwen van koopwoningen (door de snel-

lere mutaties moeten de materialen duurzamer zijn). De tweede manier is transformatie van bestaand vastgoed

a pr i l 2 0 1 5


conclusies Platform31 ziet vier concrete kansen om voor groei van de particuliere huursector te zorgen. Het gaat dan om het beeld van de sector, de mismatch tussen middelen en product, de kansen buiten de topregio’s en de hardheid van de liberalisatiegrens.

Conclusie 1: Onbekend maakt onbemind Ambtenaren kennen de investeerders niet en omgekeerd. Ze zijn nauwelijks op de hoogte van elkaars belangen, werkwijzen en

behoeften. Investeerders kiezen vaak automatisch voor toplocaties, en weten zelden waar groeigebieden te vinden zijn. Het beeld van de particuliere huursector is lang niet altijd positief: het beeld van de huisjesmelker overheerst.

Advies aan gemeenten en investeerders: leer elkaar beter kennen, en maak investeringskansen zichtbaar.

Conclusie 2: Veel geld, weinig product Er zijn miljarden euro’s beschikbaar maar er zijn te weinig mogelijkheden om al dat geld uit te geven. Er is een mismatch tussen (ruime) financiën en (schaarse) locaties.

Advies: zorg als gemeente voor een makelende en schakelende houding ten opzichte van investeerders, en wees niet star. Denk in ‘setjes’: een toplocatie in combinatie met een plek waar de investeerder zelf niet zo snel aan zou denken. Verbreed je blik!

Conclusie 3: Lokale investeerders bieden kansen De slager op de hoek heeft misschien nog wat geld waar hij geen bestemming voor heeft. Dat biedt kansen, want grote investeerders kijken vooral naar toplocaties. Daar verwachten ze immers het meeste rendement. Maar ook in minder gewilde steden zijn goede buurten. Dan moet de gemeente wel de markt kennen en lokale investeerders willen zoeken.

Advies: zoek je investeerder lokaal, want lokale investeerders zien de plaatselijke kansen veel eerder dan grote financiers.

Conclusie 4: Kunstmatige ophoging middelhoge huren De grote behoefte aan middeldure huurwoningen wordt bijna automatisch vertaald in huurhoogtes vanaf de liberalisatiegrens

(> 710,68 euro). Die grens wordt vanaf 2016 voor drie jaar bevroren. In grote delen van het land zijn huren van ca. 700 euro echter

nogal hoog. In de praktijk worden er weinig huurwoningen aangeboden die net onder die grens zitten, want dan heeft de verhuurder te maken met het Woningwaarderingsstelsel, de verhuurderheffing etc. Net boven de grens biedt dus voordelen. Er worden – door

enkele simpele ingrepen te doen – punten gesprokkeld om boven de liberalisatiegrens uit te komen. Niemand wil die ‘gouden kranen’ maar ze leveren wel meer huur op.

Advies aan het Rijk: verken de mogelijkheden voor ‘regelluwe’ locaties. In een aantal gebouwen, wijken en regio’s zou het mogelijk moeten zijn om nieuwbouw en verbouw te plegen zonder de dwang van de puntengrens. Laat de markt zelf bepalen welke huur gevraagd wordt!

naar woningen (lege kantoren, scholen, kloosters etc.). Het

hoeft dan niet te gaan om permanent hergebruik; tijdelijk

Minister Blok: “Er is veel vraag naar locaties voor zelfbouw, maar de grondprijs is dan nogal eens een belemmering.

is soms goedkoper omdat er minder intensief verbouwd

Ook investeerders zullen eerder toehappen als de

derde optie: 800.000 woningen hebben minstens 142 pun-

gemeente bereid is om de grondprijzen te verlagen”

hoeft te worden. Liberaliseren van huurwoningen is een

ten volgens het Woningwaarderingsstelsel, en komen dus

in aanmerking te worden geliberaliseerd (de grens ligt bij

kopen. Beleggers hebben over het algemeen een voorkeur

het DAEB-bezit en dat heeft voor de corporaties nogal wat

derheid hebben in een VvE, is dat ook een optie.

141 punten). Dat betekent wel dat ze niet meer horen tot juridische en administratieve consequenties. Corporaties kunnen hun bezit ook verkopen aan beleggers. 30% van

de corporaties overweegt om complexgewijs te gaan ver-

voor niet-versnipperde complexen, maar als ze een meer-

Een vijfde mogelijkheid is de verhuur van koopwoningen.

Dat gebeurt wel als een appartementencomplex moeilijk verkoopbaar is. ■

Tekst: Carola Peters Beeld: Roger Wouters

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21


KENT U DE BACK OFFICE SERVICE AL? Al ruim 7 jaar verzorgt de Back Office Service de telefoon-aanname voor ca. 120 makelaars- en taxateurskantoren en andere vastgoedgerelateerde ondernemingen. Binnenkomende telefoongesprekken worden op professionele wijze afgehandeld en op uw verzoek doorverbonden en/of er wordt een gespreksnotitie per e-mail of eventueel per sms verstuurd. Met de Back Office Service: • Bent u altijd telefonisch bereikbaar; • Worden uw klanten deskundig te woord gestaan; • Kunt u met een gerust hart op vakantie; • Kunt u zorgeloos uw werkzaamheden buiten kantoor uitvoeren; • Ontvangt u uitstekende kwaliteit tegen een scherp tarief; • Kunt u ook kortlopende contracten afsluiten, bijvoorbeeld voor een vakantie. Het goed en professioneel bereikbaar zijn voor (potentiële) klanten bepaalt het succes van uw kantoor! Daarnaast loopt u geen opdracht mis! Wij bieden u onze unieke 100% tevredenheidsgarantie. De huidige gebruikers hebben

E

TI ARAN DSG

EI

EVREDEN T H

Meer info? 070 - 8200400 of backofficeservice@vbo.nl

TI

aanvang. Wij zullen onze diensten direct stopzetten en geen kosten in rekening brengen.

EIDS

GAR ANTIE

ARAN

ontevreden zijn over onze diensten, dan horen wij dit graag binnen vier werkdagen na

100%

TEVREDENH

DSG

diensten en zijn er van overtuigd dat u tevreden zult zijn. Mocht u echter toch

EVREDEN T H EI

onlangs de Back Office Service beoordeeld met een 8,3. Wij staan 100% achter onze

E

Vereniging voor makelaars en taxateurs


COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

zijn duitse banken slimmer? We moeten vaststellen dat onze vaderlandse banken nauwelijks genegen zijn Nederlands vastgoed te financieren. En als ze het al doen, dan is het rentetarief erg onaantrekkelijk. Tegelijkertijd zien we dat Duitse banken commercieel-/ beleggingsvastgoed dat in Nederland is gelegen, wél financieren. En dat doen ze dan

S

ook nog tegen een lagere rente. Hoe kan dat? Wie het weet, mag het zeggen! inds de val van Lehman Brothers, ziet de finan-

steun niet kregen, hielden hun rentetarieven hoog.

beleggers. Voor beleggers is het nagenoeg

den op die manier immers extra marge op de renteta-

ciële wereld er heel anders uit voor vastgoed-

onmogelijk om een financiering te vinden voor nieuw aan te kopen commercieel vastgoed, en ook herfinan-

ciering van vastgoedportefeuilles is uitermate moeilijk.

Kwam dat de banken wellicht goed uit? Ze genereerrieven, maar dat heeft de Nederlandse burger en het bedrijfsleven veel geld gekost.

Voor de crisis van 2008 was bijna alles mogelijk.

Zijn nu de Duitse banken zoveel slimmer of zijn ze

binnen- en buitenland; vaak met een slechte afloop.

tuigd dat dit niet het geval is. Ze hebben wél gedeelte-

financiering van commercieel vastgoed, was dus duide-

voorhanden. Maar dat verklaart nog niet waarom

Banken financierden de meest exotische projecten in Dat er iets moest veranderen met betrekking tot de

lijk. Helaas was het antwoord van de banken op die eis tot verandering wel erg ingrijpend. Het zou mooi zijn

geweest als de slechte vastgoedportefeuilles werden

gescheiden van de goede, maar dat gebeurde niet: zo ongeveer alle vastgoedportefeuilles werden door de

bereid veel meer risico te nemen? Ik ben ervan over-

lijk een andere funding: er is meer spaargeld

Duitse banken hetzelfde Nederlandse vastgoed wel willen financieren terwijl Nederlandse banken vaak botweg weigeren om een financieringsaanvraag in behandeling te nemen.

banken in de ban gedaan.

Risico’s inschatten

Bij de Nederlandse banken heerst een groot gebrek aan

vertrouwen om goed naar de waarde en de huurop-

vertrouwen in alles wat met vastgoed te maken had en heeft, maar er was ook lange tijd geen zicht op de juiste waarde van vastgoedportefeuilles. Gewoon

omdat men niet wist waar de bodem van de vastgoedmarkt lag. Dat werd mede veroorzaakt doordat vastgoed slechts mondjesmaat werd gefinancierd. Er

waren dus lange tijd weinig transacties, zodat van een

Mijns inziens ligt de oorzaak veel meer in de wil en het brengst c.q. de kasstromen van het te financieren

object te kijken. Duitse banken waarderen deze hoger

dan hun Nederlandse collega’s. Nemen ze meer risico?

Nee, ik denk dat Duitse banken graag Nederlands vastgoed willen financieren en bereid zijn om risico’s juist in te schatten.

goed functionerende markt geen sprake was.

Via mijn relaties heb ik veel kleinere en middelgrote

Geen concurrentie

kunnen brengen met Duitse banken. Helaas financie-

Waarom financieren – met name Duitse, maar ook andere – buitenlandse banken dan wél hetzelfde

Nederlandse vastgoed, en dan ook nog tegen een

lagere rente? Lange tijd verkondigden banken dat de rente niet omlaag kon naar het niveau van de ons

omringende landen vanwege de staatssteun. Europa

beleggers met vastgoed in Zuid-Limburg in contact

ren veel lokale Duitse banken alleen Nederlands vastgoed dat direct langs de Nederlands-Duitse grens is gelegen.

Jammer, want het zou goed zijn voor de concurrentie als ze dat in heel Nederland zouden doen! ■

Louis Huijts, voorzitter sectie

verbood de concurrentie door Nederlandse banken die

Bedrijfsmatig Vastgoed

staatssteun ontvingen. Maar ook de banken die deze

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23


ACTUEEL | Technologie

geen digitale doorvertaling van de etalage Responsive. Layar. Augmented Reality. Keywords. Call to action. Tijdens een gesprek met VBO-makelaar Mie-Lan Kok vliegen de Engelse termen over de tafel. Mie-Lan bezocht in New York de Real Estate Connect Beurs. En zag daar de nieuwste technologie waar elke makelaar weet van zou moeten hebben.

E

en snelkookpan. Zo heeft Mie-Lan Kok haar bezoek

website niet veel meer is dan een digitale doorvertaling van

ondergedompeld in een reeks aan indrukken, ze

vertellen en laten zien.” Net voor ze naar New York ging,

aan New York ervaren. Drie dagen lang werd ze

zag en hoorde veel inspirerende sprekers, stond oog in oog met nieuwe mogelijkheden om jezelf als makelaar te

onderscheiden. En dat onderscheid ligt volgens de stellige mening van Mie-Lan steeds minder in de huizen die je in

portefeuille hebt en wat je daarover wilt vertellen. Want, zegt Mie-Lan: “Het kopen van een huis is pure emotie. Dan

wil je weten met wie je in zee gaat. Je wilt weten wat je makelaar meer en anders voor jou kan doen dan de makelaar

next door. Er zijn nog steeds te veel makelaars bij wie de

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

de etalage die ze vroeger hadden. Je moet dus iets anders

had Mie-Lan haar website volledig vernieuwd. Op de home-

page zien we mensen: klanten van haar makelaardij. Iets dieper in de website: video’s van haar klanten die vertellen

hoe dat werkt; een huis kopen in Nederland. Die informatie

is voor haar doelgroep zeer waardevol, want Mie-Lan richt zich op expats. “Die huizen, die vinden de mensen op internet wel. Het gaat om jou als persoon. Wie ben jij? Hoe werk

jij? Dat wordt in deze markt steeds belangrijker. En ik heb in New York veel ideeën opgedaan waar ik verder mee kan.”

a pr i l 2 0 1 5


Experience

helpen met verhuizen. Dat is waar ze op dit moment in hun

makelaar in en rond een woning kan toevoegen. “Zo vond

door de buurt rond een woning. Voor dat soort informatie

Veel van die ideeën zoomen vooral in op de beleving die de

ik een toepassing van Layar erg aardig. In Nederland is dat

eigenlijk nooit echt van de grond gekomen, terwijl het zo veel toevoegt. Iemand staat voor een appartementencom-

plex en ziet op de smartphone de contouren van het appartement dat te koop is. Plus daarbij alle andere informatie

die je hebt toegevoegd. De koper krijgt dus staande voor dat pand alle details in beeld. En die koper kan in de buurt

meteen kijken waar nog meer te koop staat. Plus: informatie over de directe omgeving krijgen. Fascinerend vond ik

ook de 3D-bril waarmee je virtueel door een woning kunt wandelen. Je ervaart dus meteen het huis. Of wat te denken van een kastje dat je bijvoorbeeld in een nieuwbouwwoning hangt. Iemand komt binnen met een smartphone

leven behoefte aan hebben. En ‘wandel’ eens met je koper is natuurlijk ook een blog op je website ideaal. Daarin kun je èn nieuwe tips geven èn het is goed voor je vindbaarheid. Want juist in die blog kun je veel zoektermen kwijt. Dat is

een goed alternatief voor al die teksten die je nu nog zo

vaak al op de homepage van makelaars ziet. Hou die homepage schoon en eenvoudig. Ik had dat intuïtief al gedaan voor ik naar New York ging. Ik werd in die keuze bevestigd

door een website-expert op de beurs, die ik naar mijn site

liet kijken. Die ‘schone eenvoud’ van websites is echt een trend. Kijk maar eens naar de website van Apple: bijna geen

tekst, wel mensen. Als je eenmaal de aandacht hebt, gaan mensen vanzelf verder je site in.”

en krijgt daarop meteen informatie over leveranciers die

Partners zoeken

aannemer. Zo help je de koper. Het is ook mogelijk om via

eentje van de grond krijgen”, weet Mie-Lan uit ervaring.

voor die woning relevant zijn: een keukenleverancier, een

die smartphone te laten zien hoe de kamer eruit ziet met bepaalde vloerbedekking. Welke apparatuur is ingebouwd. Of wat extra mogelijkheden zijn. Eenmaal thuis kan de

koper het allemaal nog eens bekijken. En het er met familie of vrienden over hebben.”

Nieuwe informatie geven

In al die nieuwe ontwikkelingen is een rode draad te ontdekken, zegt Mie-Lan. “Nog te vaak vertellen we mensen

wat ze zelf ook al hadden kunnen weten, zien of vinden. Je toegevoegde waarde zit nou juist in wat ze niet kun-

nen weten of vinden. Laat niet alleen zien hoe de woning is, maar hoe die óók kan zijn. Een zekere Jeff Lobb hield

in New York een gloedvol betoog over de mogelijkheden

van Pinterest. Met dat digitale plakboek kun je mensen

inspireren. Ze wijzen op woontrends, helpen met inrichten,

“Natuurlijk kun je al die nieuwe ontwikkelingen niet in je

“Zo heb je voor die 3D-bril speciale fotografie nodig. En iets relatief eenvoudigs als bloggen: dat moet je maar net kun-

nen en er tijd voor hebben. Zelf moet ik mijn blog ook nog vullen, dus ik ben er ook nog niet. En je website, die moet

gewoon responsive zijn. Dat wil zeggen: zich aanpassen aan een smartphone, iPad of waarmee mensen dan ook naar die website kijken. Mijn kinderen doen alles op hun

smartphone, dat is de nieuwe generatie. Dan is het wel het minste als je website daar rekening mee houdt. Kortom:

ons vak verandert in hoog tempo. Je komt er niet meer

door kopers alles tussen drie en vier ton te sturen. Neem ze mee in je verhaal over dat pand. Waarom moet het die prijs zijn? Wat is dat pand méér dan het pand zelf? Zet vanaf nu

al je antennes aan, verdiep je in wat er technisch allemaal mogelijk is. En ga op zoek naar mensen die je verder kunnen helpen.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Mie-Lan Kok Makelaardij

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25


Opvallen?

Wij produceren diverse sign materialen om uw object onder de aandacht te brengen zoals V-borden, stickers en banners. Daarnaast ook promotie- en huisstijldrukwerk waaronder visitekaartjes, folders en brochures.

TE KOOP

TE KOOP

TE HUUR

VLIEGENSVLUG DRUKWERK Andromedastraat 2-B 5015 AV Tilburg

Vragen? 013 582 09 68 info@q-promotions.nl

qpromotionsdrukwerk @qdrukwerk


COLUMN

Agrarisch Vastgoed

kennisbijeenkomsten: essentieel voor agrarisch makelaars en taxateurs Bijeenkomsten met vakgenoten vergen tijd, maar zijn essentieel voor het functioneren. Het delen van kennis en het uitwisselen van ervaringen zijn ook voor makelaars en taxateurs in agrarisch vastgoed van het grootste belang. Daarvan is de sectie Agrarisch Vastgoed van VBO Makelaar zich terdege bewust. Daarom werd aan de Algemene Ledenvergadering (ALV) van 4 maart jl. permanente educatie en een

D

informatiebijeenkomst ‘Grenzen aan de groei’ gekoppeld. e REV-titel was een belangrijk onderdeel van

gebied van o.a. de uitstoot van ammoniak voldoen.

om te zien dat ook bij agrarisch makelaars en

wens die veel agrariërs koesteren, maar wetten en prak-

het ochtendprogramma. Het geeft voldoening

taxateurs de belangstelling voor de titel van Recognised European Valuer (REV) toeneemt. VBO Makelaar heeft

sinds het najaar van 2013 het recht om namens TEGoVA deze titel uit te reiken aan haar leden. Zoals bij alle

nieuwe ontwikkelingen riep ook deze in het begin veel

vragen op. We constateren nu dat steeds meer leden van onze brancheorganisatie deze titel zien als een unieke

kans om zichzelf verder te positioneren en profileren. De kwaliteit van vastgoed(beleggingen) kan immers alleen op waarde worden beoordeeld als daar een deskundig,

integer en transparant taxatierapport aan ten grondslag ligt. Uniforme, internationale standaarden bij taxaties

Hiermee kunnen ze uitbreidingsruimte verdienen. Een tische bezwaren staan die dromen nogal eens in de weg. Zo kan de Melkveewet van eind vorig jaar een

reële bedreiging vormen voor innovatie en investering in het agrarisch melkveebedrijf. Het is onze taak om

onze klanten op de gevaren en mogelijkheden te wijzen, want uit het Groninger Verdienmodel kunnen we

opmaken dat er wel degelijk mogelijkheden zijn; óók als een boerenbedrijf vlakbij een Natura 2000-gebied ligt. Alles draait om de aankleding van het bedrijf, de fosfaatproductie, het dierenwelzijn, de inpassing in het landschap etc.

van commercieel vastgoed (waartoe ook agrarisch vast-

Ook de komende tijd staat in het teken van kennisuit-

en transparantie zijn anno 2015 kernwoorden.

dit jaar voor het eerst op de PROVADA, de beurs voor

goed behoort) worden steeds belangrijker. Uniformiteit De REV-titel van TEGoVA sluit aan bij dit veranderende taxatielandschap. De eisen die aan de REV-taxateur

worden gesteld, zijn dan ook terecht hoog. De ALV bood onze REV-collega’s de mogelijkheid om hun ervaringen

te delen met beroepsgenoten die wellicht nog aarzelingen hebben. Want het moge duidelijk zijn: het traject

om deze aansprekende titel te behalen, is niet te onderschatten. En dat is maar goed ook!

wisseling. Zo staan de agrarische makelaars/taxateurs commercieel vastgoed. De data 2, 3 en 4 juni staan in mijn agenda. Kennisuitwisseling vindt ook plaats via

www.vbomakelaar.nl/agrarisch. Daar delen de agrarisch makelaars/taxateurs van VBO Makelaar hun kennis over bijvoorbeeld onteigening of emigratie in zoge-

naamde Grondzaken journaals, die worden gerealiseerd door DCA Multimedia in Lelystad. ■

Hans Peters, bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

Groninger Verdienmodel

Na de ALV volgde de permanente-educatiebijeenkomst over Mestwetgeving. Een onderwerp dat een mooie

voorzet was voor de daaropvolgende informatiebijeenkomst ‘Grenzen aan de Groei’, waarin het Groninger Verdienmodel werd toegelicht door de Natuur en

Milieufederatie Groningen en een gedeputeerde van de provincie Groningen. Agrariërs die volgens dit model

werken, moeten aan een aantal specifieke eisen op het

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27


ACTUEEL | NRVT Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) brengt alle taxateurs onder één dak. Veel zaken moeten nog worden geregeld. Maar niemand twijfelt nu nog aan de noodzaak om uniform naar buiten te treden. De banken wilden het. De AFM en DNB

meer kwaliteit, meer transparantie en meer uniformiteit Wat was de rol van VBO Makelaar bij de totstandkoming van het centrale register?

“Een aantal jaren geleden verzocht de Autoriteit Financiële Markten en de Nederlandse Bank

om een register voor het groot zakelijk vastgoed. Ja, was onze reactie, maar waarom daar dan niet alle taxateurs bij betrekken? Toen alle brancheorganisaties op jacht gingen naar de kwaliteitsstandaarden, kwamen we automatisch dichter bij elkaar. Het is ook van groot

maatschappelijk belang dat alle taxateurs zich onderworpen weten aan eenduidige regels en een gezamenlijke beroeps- en gedragscode. De soms grote financiële consequenties van een taxatie scheppen immers een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Daarom zijn we

ook lid geworden van TEGoVA en inmiddels zijn alle drie de brancheorganisaties daarbij aangesloten. Maar de kwaliteit moet en kan nog verder omhoog. Op die trein zitten we nu.” Wat betekent dat in de praktijk? Moeten taxateurs vaker de schoolbanken in?

“Wellicht. Maar wat vrijwel zeker gaat veranderen, is het toezicht. De AFM heeft een voor-

keur voor doorlopend toezicht in plaats van toezicht achteraf. Hoe dat er precies uit komt te zien, daar wordt aan gewerkt. Maar ik kan me voorstellen dat de taxateur meer dan nu zal Hans van der Ploeg is directeur van VBO Makelaar. Van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) verwacht hij nieuwe impulsen voor een nog hogere kwaliteit van de taxaties. De wereld is na de krediet- en eurocrises veranderd. Vanuit een maatschappelijk en economisch belang zal er een verdere professionalisering moeten plaats vinden van taxateurs. Transparantie en uniformiteit zijn

moeten laten zien wat hij doet en ook begrijpt welke regels voor hem gelden. Al zijn handelingen moet hij kunnen verantwoorden.”

Gaan de tarieven van taxateurs wellicht omhoog?

“Dat is nog niet bekend, maar ik sluit dat bepaald niet uit. Om het kort samen te vatten:

komen er dus meer kosten aan? Ja, zeg ik dan, want een kwalitatief hoger product met onderbouwing kost ook meer. Betaal je niets, dan krijg je niets. Moeten zij meer naar school? Ja, want de maatschappelijke ontwikkelingen gaan snel. Veel makelaars zijn nu ook geregi-

streerd als taxateurs. Maar als taxeren een specialistisch vakgebied wordt, en die kant zie ik het opgaan, dan zullen taxateurs investeren in hun vak. Kwaliteit kent een prijs.”

Er verschijnen steeds meer databases, waaruit de taxateur gegevens kan putten. Maakt dat taxaties al een stuk transparanter?

“Nog lang niet genoeg. De data in Nederland zijn verre van transparant. Veel marktpar-

daarbij kernwoorden.

tijen houden hun gegevens angstvallig geheim. Institutionele beleggers en eigenaren van winkelcentra weigeren bijvoorbeeld om huurprijzen openbaar te maken. Maar die zijn wel nodig om een goede waardering te kunnen afgeven. Idem dito met pensioenfondsen.

Marktpartijen met veel vastgoed zijn doodsbenauwd dat daar balanswaarderingen op los worden gelaten. Maar toch zeg ik: die data zullen op een gegeven moment toch beschikbaar moeten komen.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

a pr i l 2 0 1 5


wilden het. Maar ook de brancheorganisaties en de taxateurs hebben zich erachter geschaard. Met als resultaat dat ook de gestelde doelen bereikbaar worden: een betere verbreiding van kennis, effectief toezicht en maximale transparantie.

taxateurs beseffen dat er iets moet gebeuren Wat is de taak van de Centrale Raad en welke zaken pakt de NRVT als eerste op?

“De echte taxatiedeskundigen zitten in de Expertcommissies. De Centrale Raad toetst de besluiten niet alleen inhoudelijk, maar ook op het economische- en maatschappelijke draagvlak. Je kunt regels opstellen tot je een ons weegt, maar je moet er ook voor zorgen

dat het werkbaar is en aansluit bij de regelgeving van de overheid en de richtlijnen van

toezichthouders. Ook accountants moeten ermee uit de voeten kunnen bij hun jaarverslaggeving. De besluiten over de gedrags- en beroepsregels verwacht ik al heel snel. Die vormen de basis voor de onafhankelijkheid en deskundigheid van taxateurs. Vervolgens komen de reglementen van de verschillende kamers. We beginnen met het groot, midden en klein

zakelijk vastgoed. In de eerste contacten met de betrokken partijen, merk ik een enorme

bereidwilligheid. Een artikel in FD suggereerde onlangs dat er niks bewoog, maar in die korte tijd dat ik nu meeloop, zie ik dat de neuzen allemaal dezelfde kant op staan.”

Zijn het externe factoren die hebben geleid tot de NRVT of was er ook een sterke behoefte vanuit de sector zelf?

“Alle twee. Er is een maatschappelijke druk die een beroepsgroep in beweging zet. Taxateurs

en hun organisaties beseffen heel goed dat er iets moet gebeuren. De taxateurs vormen een nogal versnipperde groep. Er zijn in Nederland zo’n 30 tot 35 partijen die iets te maken

hebben met taxaties. Dan is het een prestatie van de eerste orde dat men er de afgelopen maanden in is geslaagd om met elkaar deze stap te maken.”

Vormt het groeiend aantal databestanden een verrijking of uitholling voor het beroep van taxateurs?

“Het is heel belangrijk dat er zoveel mogelijk transparantie ontstaat over wat taxateurs

doen en welke gegevens zij gebruiken. Voor de concurrentieverhoudingen is het uiteindelijk het beste dat iedereen hetzelfde weet, ook al lijkt het soms handiger om meer te weten dan

een ander. Je moet naar buiten blijven kijken. Hoe ontwikkelt zich de markt? Hoe denkt men in de politiek? Wat vinden de toezichthouders? Welke nieuwe instrumenten komen eraan?

Zie die ontwikkelingen als een uitdaging en niet als een bedreiging. Kijk waar kansen liggen.”

Karel Schiffer is sinds 19 februari voorzitter van de Centrale Raad van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Daarvóór was hij directeur van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG). De Centrale Raad is verantwoordelijk voor de initiële besluitvorming over inhoudelijke zaken zoals vaststelling van gedrags- en beroepsregels. Dit soort inhoudelijke onderwerpen worden eerst vormgegeven door Expertcommissies van de diverse Kamers. Naast de voorzitter zijn deskun-

Er bestaan foute taxaties en fouten in taxaties. Met welk foutpercentage bent u tevreden?

“Als directeur van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen heb ik destijds stevig aan

de boom van woningtaxaties geschud. De beroepsgroep vond dat toen niet leuk. Maar ze

digen van diverse instanties in de Centrale Raad vertegenwoordigd.

hebben vervolgens wel heel snel orde op zaken gesteld. Dat geeft wel aan welke kracht die beroepsgroep heeft. Als je vraagt naar het percentage, dat is natuurlijk 0%.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: VBO en WEW

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29


MAKELAAR VAN DE MAAND Huys Makelaars

vechten om het vak te behouden Ze zit met ĂŠĂŠn been in de dagelijkse Drentse praktijk, met het andere in het landelijk Hoofdbestuur van VBO Makelaar: Sylvia Zorge van Huys Makelaars. In beide functies is zij met enige regelmaat bezig met de vraag: dreigt de deskundigheid van de makelaar en de taxateur niet verloren te gaan?

30 |

| VAS T GOED AD VISE U R

a pr i l 2 0 1 5


G

uberpop-taxateurs

ratis. Dat is het toverwoord van deze tijden. We willen bijna gratis met de taxi, gratis muziek en

films downloaden, gratis internetkranten lezen.

En Huys Makelaars, in deze editie de Makelaar van de

Maand, biedt haar klanten een gratis waardebepaling voor

hun woning. Hoe is dat te rijmen met het feit dat Sylvia Zorge met lede ogen aanziet hoe ‘Uberpop-taxateurs’ voor

waarde Award van het vakblad Vastgoed voor de provincie

Drenthe in de wacht. Sylvia Zorge is daar erg blij mee, want dit is geen prijs waarbij de slager zijn eigen vlees keurt: “Je klanten nemen toch de moeite om een goede review over

jou te schrijven. Dat soort aanbevelingen is in deze tijden van social media enorm belangrijk. Mensen delen van alles met elkaar, hechten sterk aan èchte persoonlijke aanbeve-

zeer lage tarieven complete taxaties aanbieden? Dat vraagt

“We zijn onder andere in het hoofdbestuur nadrukkelijk

debepaling die wij onze klanten bieden, is uiteraard geen

bezig met het onderwerp ‘deskundigheid van de

om een verklaring, en Sylvia geeft die graag. “Die waaruitgekristalliseerde taxatie. Het is één van de instrumenten

makelaar’. Er is heel veel vakkennis, maar aan de andere

mensen in gesprek te komen. Zo communiceren we ook

kant is er een markt die deze deskundigheid òf niet

die we inzetten om in een zo vroeg mogelijk stadium met een gratis eerste hypotheekadvies. Het spreekt voor zich dat ook dat geen berekening tot achter de komma is. Maar

het zijn allebei wel tools die klanten aanspreken in een

onderkent òf er geen geld voor over heeft”

oriënterende fase. Ze haken erop aan, je komt in gesprek en

lingen. Likes op Facebook kan iedereen kopen. Maar een

om klanten een houvast te geven: wat is ongeveer mijn fi-

onbetaalbaar.” Juist vanwege die interesse in klantwaarde

dan kun je verder. Beide instrumenten zijn vooral bedoeld nanciële bandbreedte? Je geeft aan dat je meedenkt, dat je maximale service wilt bieden. In dat licht moet je het zien.

De klant van vandaag de dag is nu eenmaal kritischer dan ooit, ze haken soms al bij de kleinste dingen af. Dat moet je vóór zijn.”

‘Veeleisende dertigers’

Sylvia werkt sinds 2002 in de makelaardij, momenteel runt ze samen met een aantal collega’s Huys Makelaars in het Drentse Hoogeveen. Ook Sylvia ziet hoe de klant van nu

sterk verschilt van de klant-van-voor-de-crisis, het is een kopersmarkt. “Het gaat nu om de kleinst mogelijke details,

op elk vlak. Zo zie je steeds vaker kopers die met een zeer

kritische blik door het huis gaan. Een tegel die niet bevalt en ze haken al af. Kopers willen dat het he-le-maal perfect

is, willen geen concessies doen. Aan jou, makelaar, de taak om het lijstje in hun hoofd zo kort mogelijk te krijgen. Van-

goede aanbeveling van een klant is letterlijk en figuurlijk heeft Sylvia Zorge zitting in het hoofdbestuur van VBO

Makelaar. Want één van de vragen die speelt, is: hoe wordt waarde ook werkelijk gewaardeerd, in klinkende munt

uitbetaald? “Ik ben zelf taxateur en zie hoe juist dáár de

prijsdruk wel erg groot wordt. Ik had laatst contact met iemand in Leiden, een persoonlijke relatie. Ik had haar een

taxateur in die stad aanbevolen. Ze was enorm verbaasd over het rapport dat ze kreeg, voor maar 375 euro. Maar

vaker werkt het anders, helaas. Als een klant ergens dat rapport voor 250 euro kan krijgen, dan haalt ‘ie het daar.

Daar kan ik zo’n klant ook geen ongelijk in geven. We doen het allemaal: uiteindelijk kopen we toch dat goedkoopste

artikel op internet. Dat is menselijk. Maar we zullen met z’n

allen wel moeten nadenken over hoe we die ontwikkeling kunnen pareren.”

Vakkundigheid waarborgen

daar ook dat we werken met een styliste, om een woning

Pasklare antwoorden heeft ook Sylvia Zorge (nog) niet. “We

gekscherend de ‘veeleisende dertigers’. Die hebben geen

met het onderwerp ‘deskundigheid van de makelaar’. Er

echt tòp te krijgen. Ik noem die klantengroep wel eens

zin om te klussen, te schilderen. Dat kan ook financieel niet meer, want de koper mag al blij zijn als er 100% wordt gefinancierd. Het moet er dus op internet al geweldig uitzien. En je moet een passend antwoord op elke vraag hebben, je

moet je verkoopgesprek nog beter dan vroeger voorbereiden. Maar ook je persoonlijke presentatie telt. Het scheelt

dat we inmiddels in kleinere auto’s rijden, ha ha! Maar zonder gekheid: vanuit mijn persoonlijke interesse doe ik nog

veel aan onze dienst Huis&Paard. Juist zo’n doelgroep wil

niet dat je met je lakschoentjes aan komt zetten. Je moet in alles laten zien dat je de klant begrijpt.” Winnaar Klantwaarde Award

Al die inspanningen hebben hun vruchten afgeworpen,

want eind vorig jaar sleepte Huys Makelaars de Klant-

zijn onder andere in het hoofdbestuur nadrukkelijk bezig

is heel veel vakkennis, maar aan de andere kant is er een markt die deze deskundigheid òf niet onderkent òf er geen

geld voor over heeft. Mogelijk dat het nieuwe register voor taxateurs waar we mee bezig zijn daar een bijdrage aan

kan leveren. We moeten ons sterk maken om onze deskundigheid beter over het voetlicht te brengen. Niet vanuit een soort verongelijktheid, omdat we onze handel willen veilig

stellen. Dat proeven klanten meteen. We moeten het doen omdat het om onderwerpen gaat waar grote belangen bij spelen. Een bank kijkt terecht zeer kritisch naar de taxatie,

voor de klant lijkt het een lastig hobbeltje dat je even moet

nemen. En andere makelaars hebben het al veel vaker op

deze plek gezegd: je moet je waarde bewijzen. Daar kunnen we vanuit het hoofdbestuur wel op hameren, maar je moet het in je eigen dagelijkse praktijk waarmaken.” ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Huys Makelaars


alles voor makelaars

STOP

V-BORDEN

met te veel betalen voor uw V-borden, frames, stickers, etc.

standaard stormbestendig geleverd met gebruiksvriendelijke raamtape

vanaf

2

€ 49

TUINFRAMES

KIJK VOOR MEER DAN 40 MODELLEN TEGEN DE SCHERPSTE prIJZEN OP ONZE WEBSITE

STICKERS

vanaf

39

95

stickers welke de borden niet beschadigen

vanaf

0

€ 45

sPANDOEKEN & FRAMES vanaf

11 49

kwaliteitsproducten tegen de laagste prijzen!

076 - 57 10 794 www.reclamebordentotaal.nl


COLUMN

Rabobank Nederland

rente, rente, rente De laatste maanden is de hypotheekrente vaak het onderwerp van gesprek. Aan de keukentafel overleggen woningbezitters of ze moeten oversluiten en de media voeden hun twijfel door telkens weer nieuwe laagterecords te melden. Waar houdt het op? De Nederlander is meer dan ooit bezig met het toekomstige niveau van de hypotheekrente. En dat is maar goed ook.

U

als makelaar of taxateur heeft wellicht vaak

hypotheekverstrekkende instellingen. Steeds meer is

locatie de waarde van de woning bepalen. Dat

Loan-to-Value (LTV). Hoe lager de hypotheeklening ten

tegen klanten gezegd dat locatie, locatie en

snijdt hout, maar in de afgelopen crisisperiode zijn nieuwe trends ontstaan waarmee oude patronen

definitief zijn doorbroken. De waarde van de locatie

staat onder druk, doordat vooral jonge mensen minder honkvast zijn dan vroeger. Wellicht is het tijd voor een nieuw adagium voor de vastgoedwaarde. Ik kies dan voor rente, rente en rente.

Iedereen heeft tegenwoordig verstand van de rente. Dat is nieuw. Vroeger kocht je een huis, nam je een

hypotheeklening met een lange rentevastperiode en dat was het. De meeste woningbezitters volgden de renteschommelingen niet. Maar nu is dat anders.

De rente daalt en daalt. En men beseft dat de historisch lage rente een kans biedt op langdurig lage

hypotheeklasten. Ten minste als je kunt oversluiten of als je een woning koopt. In het meest recente

Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank kunt u lezen dat de hypotheekrente dit jaar naar onze ver-

wachting gemiddeld lager uitvalt dan het gemiddelde over 2014, maar dat er een kans is dat de rente stijgt

in de tweede helft van dit jaar. Alles hangt af van het economische herstel. Risico

het hypotheektarief afhankelijk van de hoogte van de

opzichte van de woningwaarde, des te lager het hypotheekrentetarief. U kunt uw klanten trouwens adviseren om eens contact op te nemen met de bank. Als ze door aflossen of door waardestijging onder een LTV-

grens zakken, dan kunnen ze weleens een rentevoordeeltje krijgen.

We moeten ons ervan bewust zijn dat de dalende

hypotheekrente ervoor zorgt dat de woningprijzen de

komende kwartalen zullen stijgen. Let wel, de komende kwartalen. Doordat de rente daalt, nemen de hypo-

theeklasten af waardoor kopers vervolgens weer net

iets meer bieden (en verkopers hun vraagprijs iets ver-

hogen) en daardoor stijgt de transactieprijs. Dat is een bekend marktmechanisme. Maar wat als de hypo-

theekrente gaat stijgen doordat de economie aantrekt? Logisch is dan dat de rentestijging de prijs drukt, maar dat een toename van het huishoudinkomen de prijs-

ontwikkeling juist ondersteunt. Wellicht ter geruststelling kan ik u melden dat uit de recente masterscriptie

van Rabobank-stagiair Niels van der Windt blijkt dat de prijzen bij een versneld economisch herstel – ook al is

er een recordstijging van de hypotheekrente naar 4% – in 2016 toch blijven toenemen. ■

Maar niet alleen economische groei zorgt voor hogere

hypotheekrentetarieven. In die tarieven zitten ook kos-

Paul de Vries,

tenposten verwerkt. Als we, als maatschappij, bijvoor-

senior woningmarkt-

banken riskanter is dan voorheen, dan geeft dat extra

Economisch Onderzoek

beeld vinden dat het verstrekken van hypotheken door

econoom Kennis en

kosten. En dus een hoger hypotheektarief. We zien dat

Rabobank Nederland

ook terug in het nieuwe beleid van

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33


achter de voorkant

VASTGOED ADVISEUR

prof. dr. peter boelhouwer (1958)

VASTGOED ADVISEUR April 2015

Samen met collega’s van de

colofon

Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

OTB TU Delft ontwikkelde Boelhouwer het program-

Advertentieacquisitie Iwan Wind, iwan.wind@vbo.nl Aan dit nummer werkten mee Patricia Dieben, Kees Dol, Ed Hamming, Louis Huijts, Henk de Kleine, Harry Peters, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal Bernd Bohm, CBS, Centrum Veilig Wonen, Huys Makelaars, Mie-Lan Kok Makelaardij, NVB-Bouw, OTB TU Delft, Roger Wouters, Waarborgfonds Eigen Woningen Cover Bernd Bohm

ma Housing Studies. Hij

werkte aan diverse studies

Peter Boelhouwer: “Zorg voor meer differentiatie bij inkomenstoets voor verantwoord financieren” Woningwaardegroepen voor bijzondere taxaties

over de markt van koop-

woningen en ontwikkelde

samen met Paul de Vries

Geld zoekt huurwoning: volop kansen voor particuliere huurwoningen Geen digitale doorvertaling van de etalage Tweeluik over het nieuwe taxateursregister jaargang 29, nummer 2 | april 2015 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

(columnist van Vastgoed Adviseur) een econometrisch model

om de koopprijzen van bestaande woningen te kunnen verklaren en simuleren. Hij verricht onderzoek naar de methodologie

van het meten van woonvoorkeuren en het vaststellen van de

Prepress en druk www.nadorpcommunicatiemakers.nl

verhuisgeneigdheid. Hij is verantwoordelijk voor het onder-

Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11

deel Housing policy van de master Real Estate and Housing.

‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

Op 1 september 2003 volgde hij prof. dr. Hugo Priemus op als wetenschappelijk directeur van het OTB en als directeur van het Delft Centre for Sustainable Urban Areas van de TU Delft.

Hij is lid van de VROM Raad en Raad van toezicht van een woningcorporatie, editor in chief van het tijdschrift Housing

and the Built Environment. Hij maakt deel uit van het advisory committee van het European Journal of Housing Policy, is voorzitter van het European Network for Housing Research en de landelijke onderzoekschool NETHUR.

Awarding Member Association

De effectieve route naar nieuwe kopers

tweets over de markt @VBODirectie: Prijs woning ligt bij gedwongen verkoop 5 procent lager (via @NUnl) nu.nl/economie/40077…

@RogierSpoel: NIEUWS: Huis met goed energielabel levert meer op - Nationale Woningmakelaar ow.ly/KtAjO

@WendydeWitte: #VBO Onzekerheid melkveewet blijft vooralsnog onzeker. Dijksma stelt invulling melkveewet uit bit.ly/1DyKwGq @Kassa Vara: #KassaTV: Verhuurbemiddelaars blijven huurders opzadelen met hoge bemiddelingskosten kassa.vara.nl/tv/afspeelpagi… @Eigenhuis: Rechter toetst machtsmisbruik Funda ow.ly/ JG2FU

Meer weten? Bel 0174 - 285060 of ga naar: www.crossmediaplan.nl/vbo

cr

ssmediaplan.nl

de effectieve route naar nieuwe klanten

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

@Aedesnet: Eerste Kamer stemt unaniem in met de nieuwe #Woningwet. En wil geen #markttoets bij #erfpacht. bit.ly/1MGYQAN @PatriciaDieben: #VBO Directie bij Paul van Liempt #BNR over tussenvonnis #Funda; maakt problematiek helder ow.ly/JOuCw

a pr i l 2 0 1 5


ADVERTORIAL

Voor ieder object de perfecte woningpresentatie

Haal de lente binnen

Of u nu een fantastische villa in de verkoop heeft, een gedateerd pand met verouderd interieur, of een eenvoudige tussenwoning. Drafting Factory levert u de perfecte woningpresentatie. Makkelijk te bestellen, altijd scherp geprijsd en snel geleverd. Woningfotografie Alle vormen van fotografie door een zorgvuldig geselecteerd landelijk dekkend netwerk van fotografen. Altijd een vertrouwd gezicht bij u in de buurt. Visualisaties Gedateerd of leegstaand pand met potentie? Dan brengt een fotorealistische visualisatie uw woning weer tot leven. 2D en 3D Plattegronden Maximaal beeldend resultaat tegen een geringe investering. Een interactieve plattegrond geeft potentiële kopers uitstekend inzicht in uw woning. Ook met m2/m3 rapport. Presentatie pakket 360° fotografie, plattegronden én video. Alles in één pakket gecombineerd. Samen zorgen deze producten er voor dat uw woning tot 2x langer wordt bekeken en dat er 2x meer contact met u wordt opgenomen.

Tijd om de lentesfeer in uw fotoreportages te brengen. Heeft u nog winterse foto’s in uw presentaties staan? Buitenfotografie geeft een nieuwe impuls aan uw objectpresentatie. Voorjaarsactie Bestel buitenfotografie voor 3 objecten en ontvang een gratis plattegrond. 088 678 678 9 info@draftingfactory.nl www.draftingfactory.nl Rembrandtlaan 22E1 3723 BJ Bilthoven

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35


Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten.

Activiteiten april/mei/juni 2015 PERMANENTE EDUCATIE

OPLEIDINGEN

Praktijkopleiding Makelaar/Taxateur Woningen • Module Woning en Leefomgeving april, mei, juni, Nootdorp

Inpassingsregeling Bedrijfsmatig Vastgoed

• Taxatieleer Bedrijfsmatig Vastgoed april en mei, Arnhem

schrijf snel in om te star ten

SCVM Woningen

• Vastgoedfiscaliteit Woningen

mei en juni, diverse locaties in Nederland

SCVM BEDRIJFSMATIG VASTGOED • Integriteit, beroepsfouten en aansprakelijkheid juni, Provada Amsterdam

SCVM Agrarisch vastgoed • Agro-fiscaliteit

juni, Provada Amsterdam

Voor meer informatie, inschrijvingen en het actuele aanbod, kijkt u op onze website: www.makelaarsopleidingen.nl

Profile for Vereniging VBO

Vastgoed Adviseur april 2015  

Peter Boelhouwer: “Zorg voor meer differentiatie bij inkomenstoets voor verantwoord financieren” | Woningwaardegroepen voor bijzondere tax...

Vastgoed Adviseur april 2015  

Peter Boelhouwer: “Zorg voor meer differentiatie bij inkomenstoets voor verantwoord financieren” | Woningwaardegroepen voor bijzondere tax...

Advertisement