Page 1

VASTGOED ADVISEUR

Yvonne van Mierlo, Blauwhoed Studio: “Samenwerking is het motto van de toekomst” Vergrijzing doet woningmarkt kantelen: meer huizen in verkoop Waar mogen we nog bouwen: de ‘weilandbouwers’ versus de ‘verdichters’ Kantoor vol Energie: niet financieel maar economisch denken Tweeluik – VBO REV-taxateur en commissielid Ruimte en Wonen VNG over leegstand platteland jaargang 30, nummer 3 | juni 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar


Presentaties maken in Venum Nooit meer driedubbel werk

We waren verbaasd en soms verbijsterd toen we zagen

Als je een brochure in je eigen huisstijl besteld krijg je

hoe makelaars brochures moeten maken. Vaak nog

daar bovendien ook een staande en liggende

handmatig in Word en vaak kost dat meer dan een half

raampresentatie ĂŠn gepersonaliseerde omslagen voor

uur per brochure. Wat een verspilling van kostbare tijd.

koop- en huurovereenkomsten bij.

In Venum maak je nu een fantastische brochure in een paar minuten. We vullen alle data die we van een pand

Verspil geen tijd meer en maak snel een afspraak voor

hebben alvast voor je in waarna jij in je brochure nog

een vrijblijvende demo op www.wazzupsoftware.com

aanpassingen kunt doen. En daarna is hij direct beschikbaar als PDF en op je website. Zo makkelijk kan het zijn.


6

12

Yvonne van Mierlo, directeur Blauwhoed Studio: “Samenwerking is het motto van de toekomst”

18

Vergrijzing doet woningmarkt kantelen: meer huizen in verkoop

24

in dit nummer

Waar mogen we nog bouwen: de ‘weilandbouwers’ versus de ‘verdichters’

Kantoor vol Energie: niet financieel Maar economisch denken

no nonsense

Retail eindelijk serieus op agenda

5

actueel

Yvonne van Mierlo, Blauwhoed Studio: “Samenwerking is het motto van de toekomst”

6

Vergrijzing doet woningmarkt kantelen: meer huizen in verkoop

12

Waar mogen we nog bouwen: de ‘weilandbouwers’ versus de ‘verdichters’

18

Kantoor vol Energie: niet financieel maar economisch denken

24

Tweeluik – VBO-taxateur Van Gestel REV en Barneveldse wethouder De Kruijf over leegstand platteland 28

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Het WoON 2015 en de werkelijkheid

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Is de shortlist voor taxateurs in strijd met vrije mededinging

23

Agrarisch Vastgoed – Commissie Nijpels & Co

27

Rabobank Nederland – Nieuwbouw wil maar niet van de grond

33

achtergrond

Uit de media

4

Marktonderzoek

15

Uit de rechtspraak – Dik verdienen aan onderverhuur

16

Makelaar van de Maand – Poels Makelaars

30

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

34

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3


UIT DE MEDIA

Vier op de tien huishoudens wonen in een rijtjeshuis Vier op de tien zelfstandig wonende huishoudens wonen in een tussen- of hoekwoning. Voor woningeigenaren geldt dat iets meer (43%) dan voor huurders (38%).

In de jongste provincie Flevoland is het rijtjeshuis het populairst onder woningei-

genaren: zes op de tien huishoudens wonen in dit type eengezinswoning. Dat blijkt uit CBS-cijfers in het driejaarlijks WoonOnderzoek Nederland 2015.

Zo wordt gedacht aan een saldobenadering voor

Het percentage zelfstandig wonende huishoudens (die bijvoorbeeld geen badka-

wordt bedoeld dat nieuwbouw in wezen uitgesloten is,

mer of keuken delen) dat in een tussen- of hoekwoning woont, schommelt al jaren

nieuwvestiging, waarbij ‘neem tenzij’ geldt. Daarmee tenzij daar een goede grond voor is;

net boven de 40%.

3. Afspraken in deals: stimuleren van lokale deals om

Woningtypen van woningeigenaren per provincie, 2015

4. Ondersteuning in de uitvoering: uitbreiding van toolkit.

leegstand tegen te gaan op provinciaal niveau;

Nederland Nederland Groningen Friesland Groningen Drenthe Friesland Overijssel Drenthe Flevoland Overijssel Gelderland Flevoland Utrecht Gelderland Noord-Holland Utrecht Zuid-Holland Noord-Holland Zeeland Zuid-Holland Noord-Brabant Zeeland Limburg Noord-Brabant Limburg 0 Appartement 0 Appartement

Omzet detailhandel 4% hoger Omzetontwikkeling detailhandel 6

%-mutatie t.o.v. jaar eerder

4

10 20 30 Tussenwoning/hoekwoning 10 20 30 Tussenwoning/hoekwoning

40 40

50 60 2-onder-1-kapwoning 50 60 2-onder-1-kapwoning

70 80 90 70 Vrijstaande 80 woning 90 Vrijstaande woning

100 % 100 %

2

0

-2

Gebruiksoppervlak

Huurders wonen veelal kleiner dan woningeigenaren. In de vier grote steden huurt

een huishouden in Amsterdam gemiddeld de minste m2 aan gebruiksoppervlak: 67.

-4

j f m a m j j a s o n d j f m a m j j a s o n d j f m 2014 2015 2016

In Den Haag wonen deze huishoudens gemiddeld 10 m2 groter en in Rotterdam en

de gemeente Utrecht huren huishoudens gemiddeld 80 m2. Gemeenten als Almere, Maastricht en Eindhoven zitten daar ruim boven met respectievelijk 89, 92 en 99 m2.

Wat koopwoningen betreft zitten de Haagse huishoudens het ruimst met 117 m2, gevolgd door Utrecht (111 m2), Rotterdam (109 m2) en de hoofdstad sluit de rij met 92 m2.

Amsterdammers zijn het duurst uit wat betreft woonlasten: zij betalen maandelijks gemiddeld 1.016 euro en huurders 676 euro. In Utrecht betalen wooneigenaren maandelijks 971 euro en huurders 684. In Den Haag is de verhouding eigenaarhuurder in euro’s 937 versus 702 en in Rotterdam 880 versus 644.

Aantal verkochte woningen april 2016 April 2016 – 16.387

Stijging 28.5% t.o.v. april 2015 – 12.748 Stijging 1.6% t.o.v. maart 2016 – 16.124.

Woningtypen

Stijging 2-onder-1-kap-woningen t.o.v. april 2015 –35.8% Stijging hoekwoningen t.o.v. april 2015 – 17%

Intensivering Retailagenda tegen lege winkelpanden In de Retailagenda probeert het ministerie van Economische Zaken – samen met

winkeliers, vastgoedeigenaren en overheden – het verdienvermogen in de sector

te vergroten, de leefbaarheid in de binnensteden en dorpskernen te verbeteren

en de sector toekomstbestendig te maken. Inmiddels werpt de samenwerking de eerste vruchten af. Intensivering van de Retailagenda is echter nodig na recente faillissementen van grote winkelketens, waardoor de markt voor winkelpanden extra onder druk staat. Daarom stelt minister Kamp van EZ een aantal aanvullende sporen voor:

1. Gezamenlijke analyse: met provincies en gemeente wordt de overcapaciteit in kaart gebracht;

Stijging 2-onder-1-kap-woningen t.o.v. maart 2016 – 15.8% Stijging appartementen woningen t.o.v. maart 2016 – 1.9%.

Aantal geregistreerde hypotheken April 2016 – 23.837

Stijging 27.5% t.o.v. april 2015 – 18.692 Stijging 1.2% t.o.v. maart 2016 – 23.563.

Aantal executieveilingen April 2016 – 184

Daling 10.8% t.o.v. april 2015 – 166. Bron: Kadaster

2. Instrumentontwikkeling: gemeenten en provincies moeten kunnen sturen.

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

juni 2016


NO NONSENSE

retail eindelijk serieus op agenda Minister Kamp gaat de Retailagenda intensiveren. Er worden aanvullende afspraken gemaakt met winkeliers, vastgoedeigenaren en overheden. Een landelijk team moet komend jaar samen met gemeenten in kaart brengen hoe en waar vierkante meters uit de markt kunnen worden genomen. Ook worden uitbreidingsplannen kritisch tegen het licht gehouden. Deze intensivering komt geen dag te vroeg. VBO Makelaar hamert al veel langer op het ontbreken van regionale afstemming van overheden.

D

e Retailagenda heeft de afgelopen tijd gelukkig

de inkomsten uit grondexploitaties te vergroten. Met

sumenten meer online winkelen en op zoek

aantrekt, verschenen de plannen op de tekentafel

al wel enig resultaat geboekt. Het feit dat con-

zijn naar een winkelbeleving als ze daadwerkelijk de

deur uitgaan, zit nu goed tussen de oren van betrokken

het vooruitzicht dat een outlet veel extra traffic

zonder naar de daadwerkelijke behoefte te kijken.

partijen. De focus is verschoven van kwantiteit naar

De intensivering van de Retailagenda moet zaken dras-

beleving en diversiteit die consumenten wordt gebo-

welke locaties winkels kansrijk zijn en op welke locaties

kwaliteit. Niet het aantal meters is belangrijk, maar de den. Om het verdienvermogen in de sector te vergroten, moet de leefbaarheid in de binnensteden en

dorpskernen worden verbeterd en de sector toekomstbestendig worden gemaakt. Rol gemeenten

De afgelopen jaren is de winkelleegstand voor de

grote faillissementen uit al met 9% toegenomen. En

toch is het totale vloeroppervlakte met 11% gestegen. Een gezamenlijke analyse met provincies en

gemeenten moet de overcapaciteit in kaart brengen. Volgens VBO Makelaar wordt daarmee eindelijk de vinger op de zere plek gelegd. Een groot aantal

tisch gaan verbeteren. Nu moet worden vastgesteld op niet. Niet alleen gemeenten, maar ook provincies worden nu betrokken. Eindelijk! Eindelijk komt de focus te

liggen op maatwerk en eindelijk wordt er nu vanuit de

regio beoordeeld en gestuurd. Er worden instrumenten ontwikkeld zodat gemeenten én provincies kunnen

sturen. Er moet worden onderzocht welke winkelcentra nog rendabel kunnen zijn. Deze centra moeten worden versterkt door er functies aan toe te voegen. Ook kan transformatie voor minder kansrijke centra een optie

zijn. In de geïntensiveerde Retailagenda is dit nu geluk-

kig ook meegenomen. Wonen in voormalige winkels is niet nieuw, maar wordt nu nieuw leven ingeblazen.

gemeenten heeft namelijk een bepalende rol

Daarnaast is de saldobenadering voor nieuwvestiging

mismatch. Zij hebben zich rijk gerekend en

voor is, een enorme stap voorwaarts. Dit kan veel

gespeeld in de huidige winkelleegstand en de ongebreideld vierkante meters winkelruimte

toegevoegd. Niet gespecialiseerde marktpartijen,

maar gemeenten speelden een bepalende rol bij de ontwikkeling van winkelcentra. Buurtgemeenten

gingen met elkaar de strijd aan om de gunst van het winkelend publiek. Er was alleen oog voor het

aantrekkelijk maken van de eigen stadscentra en

door nieuwbouw uit te sluiten, tenzij daar goede grond nieuwe ellende voorkomen. Gemeenten dienen zich

überhaupt meer te richten op de hoofdlijnen van winkelplanning. De daadwerkelijke ontwikkeling moet bij

risicodragende partijen komen te liggen. Het komende jaar moet de intensivering van de Retailagenda zijn beslag vinden. Geen dag te vroeg. ■

winkelstraten, terwijl op steenworp afstand de

buurgemeente hetzelfde deed. Gevolg: zieltogende

Ed Hamming,

winkelcentra en lege winkels. De ontwikkeling van

voorzitter VBO Makelaar

winkelcentra werd in toenemende mate gebruikt om

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5


yvonne van mierlo MSc MRE Studie:

Erasmus Universiteit in Rotterdam 1996

Amsterdam School of Real Estate, Master 2010 Loopbaan:

Sinds 2011 Directeur Blauwhoed Studio van Blauwhoed Rotterdam

Voorzitter dagelijks bestuur Stichting Landelijk Nieuwbouw Platform (LNP)

2001 – 2011 O.a. ontwikkelingsmanager en directeur marketing bij projectontwikkelaar AM 1997 – 2001 O.a. manager Marketing & Productdevelopment bij Polynorm

1996 – 1997 Strategic Market Analyst bij Ericsson Business Mobile Networks (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)


ACTUEEL | Projectontwikkeling

yvonne van mierlo, directeur blauwhoed studio:

“samenwerking is het motto van de toekomst” Het woord ‘hersteld’ wil ze niet gebruiken als het om de situatie op de woningmarkt gaat. Wat Yvonne van Mierlo betreft, is de woningmarkt aan het transformeren. Wie nog denkt dat we – dankzij de fors aantrekkende markt – zo langzamerhand wel weer terug kunnen naar de vroegere werkwijze, is bij haar aan het verkeerde adres: “Er hebben fundamentele veranderingen plaatsgevonden. Die ontwikkelingen én de nieuwe technologische mogelijkheden hebben consequenties voor de vraag van de consument. Die wil inspraak, en aan die wens mogen we niet voorbij gaan. Samenwerking is wat mij betreft het motto van de toekomst.”

A

ls directeur van Blauwhoed Studio, het creatieve hart van Nederlands oudste projectontwikkelaar, is Yvonne van Mierlo dagelijks bezig met het

geschikte woningen min of meer gedwongen om te verhuizen naar randgemeenten. Een negatieve keuze.

vraagstuk hoe de vraag van de consument het beste kan

Bovendien zijn gezinnen belangrijk voor de economie in de

En kunnen we daar nog bouwen? Of moeten we inzet-

ze onlangs een prijsvraag uit voor de ontwikkeling van

worden ingevuld. Willen al die mensen echt naar de stad?

ten op ‘polycentrische steden’; steden met verschillende

kernen die onderling verbonden zijn door hoogwaardig openbaar vervoer? Is bouwen buiten de ‘rode contouren’ wenselijk of moeten we de natuur voorrang geven?

Yvonne: “Het gaat erom dat we aandacht hebben voor de

wensen van de toekomstige bewoners. Uit cijfers van het

CBS blijkt dat in 2050 ongeveer 90% van alle Nederlanders

in de stad zal wonen. Dan ligt het in principe voor de hand

stad. In Rotterdam hebben ze dat ingezien: daar schreven ‘gezinsappartementen’ op een mooie, binnenstedelijke locatie. Uit een onderzoek van de gemeente blijkt dat gezinnen graag een gesloten collectieve buitenruimte willen, waar kinderen veilig kunnen spelen en waar toch sociale

controle is. Het stadsgezin wil de voordelen van de stad om de hoek, maar ook een rustige woonomgeving. Voor deze gezinnen zijn appartementen interessant, mits ze groot genoeg zijn.”

dat je vol inzet op ontwikkeling in de stad. Veel project-

Terug naar het verleden?

kleine appartementen beschikbaar komen; nieuwbouw of

Utrecht zien, brengt ook het risico met zich mee dat weer

ontwikkelaars doen dat ook al. We zien nu in hoog tempo via transformatie van kantoren. Die zijn heel geschikt voor starters en voor mensen die hun leven ‘buiten de deur’ hebben. Maar voor gezinnen is er steeds minder ruimte in de

stad, terwijl veel huishoudens met kinderen ook graag in

de stad willen wonen. Zij worden dus door het gebrek aan

“De oververhitting die we bijvoorbeeld in Amsterdam en wordt teruggegrepen naar de manier van werken die voor

de crisis gebruikelijk was. In de crisis was de klant koning,

maar dat is in sommige situaties (zeker in de stad) al weer teruggedraaid. Dat moeten we niet willen, en daarom

kiezen wij voor een andere aanpak. Die is ook ingegeven

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7


meer om de software dan de hardware. Een gezamenlijke visie op een project is ook belangrijk, evenals transparantie: je moet bereid zijn om kennis en inzichten te delen. En

natuurlijk moeten alle partijen beschikken over voldoende

flexibiliteit. Dat dichtgerekende plannen niet werken, is tijdens de crisis voldoende aangetoond. Inspelen op de ontwikkelingen in de markt; dat is bepalend voor succesvolle projecten.”

Ze heeft bewondering voor gemeenten die durven te kiezen voor de wensen van hun (potentiële) inwoners: “Die

gemeenten tonen lef! En ze hebben gelijk, want buiten de

grote steden zijn veel mogelijkheden. In de stad zien we nu al dat degene met het hoogste bod voorrang heeft, maar

Project Paradijs, Arnhem

buiten de grote steden staan gemeenten en ontwikkelaars vaak schouder aan schouder om een mooi aanbod voor de

door het feit dat we niet veel grondposities hebben. We ontwikkelen niet vanuit macht maar vanuit kracht. Dat

betekent: kiezen voor een inventieve, creatieve aanpak én voor kwaliteit.”

consument te ontwikkelen. Je ziet in die gevallen ook dat de gemeente al in een heel vroeg stadium betrokken is bij

het proces van cocreatie. Dat is goed voor iedereen, want de betrokkenen brengen elkaar op goede ideeën.” Niche of mainstream?

“Gemeenten die durven te kiezen voor de wensen van hun

“Door de veranderingen in de bevolkingssamenstelling

(potentiële) inwoners tonen lef! En ze hebben gelijk, want

groeiende aantal senioren is daarvan het duidelijkste voor-

is de vraag structureel anders dan tien jaar geleden. Het

buiten de grote steden zijn veel mogelijkheden. In de stad

beeld. Ondanks het feit dat iedereen dat ziet, wordt er nog

zien we nu al dat degene met het hoogste bod voorrang

komende jaren zal ook zeker nog gebouwd moeten wor-

heeft, maar buiten de grote steden staan gemeenten en ontwikkelaars vaak schouder aan schouder om een mooi aanbod voor de consument te ontwikkelen” Alle projectontwikkelaars noemen cocreatie als onderdeel van het ontwikkeltraject. Wat Yvonne van Mierlo betreft,

vormt deze werkwijze de basis van alle ontwikkelactiviteiten. “Wij ontwikkelen al onze projecten in codesign en co-

creatie met partners (architecten bijvoorbeeld), gemeenten

en consumenten. De smaak en het ego van de samenwerkingspartners zijn niet belangrijk; het gaat om de wensen

van de toekomstige bewoners. We zien dat sommige architecten dat heel goed begrijpen en een meerwaarde leveren

steeds vooral ontwikkeld voor gezinnen met kinderen. De

den voor die gezinnen, want door de inhaalvraag zijn veel gezinnen op zoek naar een woning. Maar die groep zal niet groeien, terwijl de groep senioren dat wél doet.

Dat betekent dat we niet meer moeten uitgaan van de grootste gemene deler, maar van niches in de markt. Waar willen mensen wonen? Wat verwachten ze van hun wo-

ning en van de woonomgeving? Als je dat weet, kun je suc-

cesvolle concepten ontwikkelen. Onze Blauwhoed Studio

is daar dagelijks mee bezig, o.a. in de vorm van ‘Haaks wonen’, ‘Tiny apartments’, maar zeker ook Senior Smart Living. Dat is een concept voor community’s van mensen die ook na hun 55e verjaardag graag het roer in handen houden, maar die ook willen wonen tussen gelijkgestemden.”

waarmee alle partijen hun voordeel doen. Uitgangspunt

‘Active adults’

vertalen naar producten die zowel de professional als de

Seniorenstad, een comfortabele leefomgeving voor actieve

is dat we – vaak latente – behoeften van de consument

consument aanspreken. Want laten we eerlijk zijn: ook voor Blauwhoed zijn zaken als afzetsnelheid en winst van

belang. Continuïteit is de basis voor succes. Het centraal

stellen van de klant en het businessmodel zijn geen tegenstellingen; ze gaan juist hand in hand.” ‘Lef’

‘Samenwerking’ en ‘vertrouwen’ zijn woorden die vaak

terugkomen tijdens het gesprek. “Het gaat in onze visie

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Senior Smart Living is gebaseerd op het gedachtegoed van senioren.

Alleen senioren in een wijk; is dat wel zo’n goed idee? Yvonne van Mierlo: “Die vraag stel je ook niet als het gaat om studenten, starters of gezinnen met kinderen. De

meeste mensen wonen nu eenmaal graag in een buurt of

wijk waar de meeste mensen ongeveer hetzelfde leefpatroon hebben. Mensen die iets gemeenschappelijk hebben, zoeken elkaar op; dat is altijd al zo geweest.

Bij het woord ‘senioren’ wordt meteen gedacht aan zorg-

juni 2016


Project De Heeren van Maerlant i.s.m. Juli ontwerp en advies, Brielle

concepten en aan een straat vol rollators en scootmobielen.

Huur of koop?

gedachte. Ze willen in hun eigen omgeving blijven; liefst

koop’ niet direct aan de orde, vertelt de directeur. “Het gaat

En die ouderen willen al helemaal niet verhuizen, is de

ook dicht bij kinderen en kleinkinderen. Maar is dat echt zo?

Jarenlang is er nauwelijks aandacht besteed aan de echte wensen van 55-plussers.

Onze doelgroep is niet de oudere die zorg nodig heeft: Se-

nior Smart Living is bedoeld voor mensen die in hun tweede levensfase verkeren, die actief zijn en dat ook willen blijven,

en die graag een bijdrage leveren aan hun woonomgeving. In Amerika (waar ik tijdens mijn studiereizen heel enthou-

siast ben geraakt over dit concept), wordt gesproken over ‘active adults’. Dat klinkt heel anders dan ‘senioren’; laat staan ‘ouderen’!

De woningen die we voor deze doelgroep realiseren, zijn dan ook niet voorzien van allerlei hulpmiddelen, zoals beu-

gels bij de wc en een zitje onder de douche. Als die eenmaal nodig zijn, kunnen ze eenvoudig worden aangebracht.

We hebben inmiddels een grote groep ‘ambassadeurs’ voor deze vorm van wonen en leven. Onder hen hebben

we een enquête gehouden, waaruit blijkt dat vier op de vijf 55-plussers zelfs graag wil verhuizen naar een gemeente

buiten de eigen regio als ze in een Senior Smart Living-

project kunnen gaan wonen. 60% wil op vrijwillige basis graag actief bijdragen aan de wijk of de buurt. Dan kun je

denken aan het organiseren van activiteiten maar ook aan het groenonderhoud etc.

In Schiedam zijn we inmiddels gestart met de voorberei-

dingen voor een ‘light-versie’ van Senior Smart Living, en

we zien dat de belangstelling heel groot is. Wij zijn ervan overtuigd dat we hiermee op onderscheidende en vooruitstrevende wijze inspelen op de behoefte van een groeiende groep Nederlanders.”

Steeds vaker komt bij een nieuw project de vraag ‘huur of om ‘wonen’. Als je meteen gaat denken aan de vraag of het

koop of huur wordt, redeneer je vanuit het aanbod, terwijl

wij ervan overtuigd zijn dat de vraag het uitgangspunt

moet zijn. In de loop van het project bepalen we op basis van de behoeften van de geïnteresseerden samen met de gemeente waaraan de meeste behoefte bestaat. Sommige

mensen die aanhaken, weten nog niet of ze willen huren of kopen, maar ze weten wel dat ze graag op die plek willen wonen.

Natuurlijk zien we dat er een grote vraag is naar huurwoningen in het middensegment, maar dat betekent dat je

ook beleggers ‘mee’ moet krijgen; liefst ook in cocreatie voor huurders. Zij hebben veelal hun eigen programma van eisen. Je moet dus interessante concepten ontwikkelen waar zij graag in willen stappen.”

In alle gevallen geldt dat het internet een steeds grotere rol gaat spelen. Er zijn al ideeën om online een nieuwbouw-

woning te verkopen. Yvonne van Mierlo: “Ik denk dat hier grote mogelijkheden liggen, zeker als het gaat om de beleving van een woning en om de compleetheid van de informatie. We zullen nog veel meer aandacht moeten

besteden aan het tonen van het totale aanbod en voor

optimale informatie aan de consument, zoals we dat met tientallen opdrachtgevers via het Landelijk Nieuwbouw Platform proberen te doen. De makelaar kan daar zijn/haar

toegevoegde waarde bewijzen door bijvoorbeeld te peilen

hoe groot de belangstelling voor cocreatie is, want het is

natuurlijk niet zo dat alle consumenten intensief betrokken willen zijn bij de bouw en indeling van hun woning. Make-

laars die proactief meegaan in cocreatie, zijn voor ons een belangrijke samenwerkingspartner.” ■

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: Truus van Gog en Blauwhoed Studio


Trapliften gezocht! Wij geven u én uw cliënt een hoge beloning voor een gebruikte traplift.

. Altijd min

€15n0in,g-! belo

Treft u als makelaar een traplift aan bij de verkoop van een woning? Smienk Trapliften biedt uitkomst. Bij de verkoop van een woning wordt regelmatig een traplift aangetroffen. Voor de verkoopbaarheid van de woning wordt in de meeste gevallen geadviseerd de traplift weg te (laten) halen. Wij geven een oude lift een tweede leven! Wanneer uw cliënt een traplift wil laten verwijderen kunt u deze traplift bij ons aanbieden. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en bespreken direct de hoogte van de vergoeding. Bij een akkoord wordt er direct een afspraak voor demontage gemaakt. Zo is uw cliënt geholpen en levert het u ook nog wat op. Wij noemen dat een win-winsituatie! fotografeer de traplift Stuur de foto’s naar: inkoop@smienktrapliften.nl of bel 0341-76 80 71

U ontvangt van ons een prijsvoorstel Wij geven u een marktconforme prijs voor de gebruikte traplift.

Ontvang uw vergoeding U én de cliënt ontvangen een vergoeding, deze bedraagt voor u als makelaar min. € 150,-

Welke trapliften kunt u bij ons aanbieden? ✓ Alle merken ✓ Niet ouder dan 10 jaar ✓ Recht of met meerdere bochten ✓ Bruikbare staat

Tel. 0341 - 76 80 71 info@smienktrapliften.nl www.smienktrapliften.nl


COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

het WoON 2015 en de werkelijkheid In april 2016 is het databestand beschikbaar gekomen van het WoON 2015; het Woon Onderzoek Nederland dat onder ruim 60.000 (nieuw te vormen) huishoudens is afgenomen in de periode september 2014 – mei 2015. Een belangrijk onderdeel hierin vormen de verhuisplannen en woonwensen medio 2013 van de Nederlandse huishoudens, zoals die bestaan in een periode kort na het dieptepunt van de crisis op de woningmarkt. Verhuisgeneigde (toekomstige) huishoudens zijn ‘de motor’ voor het verder aantrekken van de (koop)woningmarkt, dus wat kunnen we op basis van

Z

het WoON 2015 verwachten in het komende jaar? o’n 34% van de Nederlandse huishoudens geeft

houdens hebben plannen om naar een koopwoning te

willen verhuizen, terwijl er ook nog circa

den omgezet in het daadwerkelijk kopen van een

begin 2015 aan (misschien) binnen twee jaar te

600.000 potentiële starters op de woningmarkt zijn

geteld. Daarmee ligt de potentiële vraag naar wonin-

gen (3,2 miljoen huishoudens) een stuk hoger dan drie

verhuizen! Hoewel echt niet alle plannen zullen worwoning, geeft dit wel aan hoe groot de latente vraag naar woningen in de koopsector momenteel is.

jaar geleden, toen als gevolg van de woningmarktcrisis

In werkelijkheid heeft het Kadaster in 2015 ruim

nen in de ijskast had geplaatst. Het is dan ook niet ver-

record sinds het uitbreken van de crisis. Daarnaast zijn

een groot deel van de huishoudens hun verhuisplan-

wonderlijk dat met name de verhuisgeneigdheid onder de huishoudens in de koopsector daarbij relatief het

sterkst is toegenomen, gevolgd door die bij de starters. Het voorzichtig herstel van de koopwoningmarkt tussen medio 2013 en eind 2014 heeft vooral deze huishoudens weer optimistischer gemaakt.

Maar dat optimisme ‘komt te voet’. Slechts een kwart

178.000 woningtransacties geregistreerd; een jaar-

de koopprijzen in het afgelopen jaar ook weer opgelopen met zo’n 3,5% tot 4%. Dit zijn duidelijke pullfactoren voor de actief zoekende huizenkopers om de stap

snel te willen maken. Maar deze ontwikkelingen op de koopwoningmarkt zullen ook het optimisme onder de

2,4 miljoen huishoudens met nog wat minder concrete verhuisplannen, verder aanwakkeren.

van de verhuisgeneigde huishoudens zegt namelijk

Belemmering

2,4 miljoen huishoudens zijn de verhuisplannen nog

komende jaren dus geen belemmering vormen voor

binnen één jaar te willen verhuizen; voor de overige

veel minder concreet. De groep ‘vragers in de markt’,

huishoudens die aangeven verhuisplannen te hebben én ook al minimaal één concrete zoekactie hebben

ondernomen, is met 1,3 miljoen huishoudens al wel

groter dan drie jaar geleden, maar aanzienlijk kleiner dan de totale groep verhuisgeneigden. Latente vraag

De omvang van de vraag naar koopwoningen zal de

het verder aantrekken van de Nederlandse koopwo-

ningmarkt. De deskundigen op de woningmarkt zullen hun discussies eerder gaan voeren over de financier-

baarheid van koopwoningen en zeker over het (nieuwbouw)aanbod van koopwoningen. Want dat lijken de ‘beren op de weg’ te kunnen worden in de komende periode. ■

Naast het feit dat de woonconsumenten weer meer in

Harry Boumeester,

beweging willen komen op de woningmarkt, zien we

Onderzoeksinstituut

ook de oriëntatie op de koopsector weer aantrekken in

OTB, TU Delft

het WoON 2015. Circa 700.000 actief zoekende huis-

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1


ACTUEEL | Vergrijzing

vergrijzing doet woningmarkt kantelen: meer huizen in verkoop De vergrijzing zorgt in de komende decennia voor flinke veranderingen op de Nederlandse woningmarkt, stellen onderzoekers Kenneth Gopal en Martijn Eskinasi. Vooral het vrijkomen van grote aantallen koopwoningen van ‘senioren’ wordt ingrijpend voor de woningmarkt.

O

p 7 april jl. vond in Den Haag het WoOncongres

want ze wonen eigenlijk al goed. Ze wonen niet in een klein

bewegingen in de Nederlandse woningmarkt wer-

van de naoorlogse babyboomgeneratie verschilt niet alleen

2016 plaats, waar de schijnwerpers op de grote

den gezet. Tijdens het congres werd gezocht naar antwoor-

den op vragen als ‘Hoe ontwikkelen vraag en aanbod zich?’, ‘Hoe veranderen woonwensen?’ en het onderwerp ‘senioren’ passeerden o.a. de revue. Dat laatste is gezien de toene-

mende vergrijzing een issue dat een steeds grotere rol gaat spelen. Tijdens het congres presenteerden Kenneth Gopal, onderzoeker bij ABF Research, en Martijn Eskinasi, senior

onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving, de

resultaten van hun onderzoek ‘Ontwikkelingen op de markt van koopwoningen, korte en lange termijn’; doordat ouderen hun woning gaan verlaten zullen we tot circa 2040 flin-

flatje, maar in een keurige eengezinswoning. De oudere daarin van de oudere uit de wederopbouwgeneratie, de

mensen die rond de jaren 20 zijn geboren. De babyboomgeneratie is veel actiever, ondernemender en – belangrijk –

bezit vaker een koopwoning. Bij de generatie geboren rond

1920 lag het bezit op zo’n 35%, bij de babyboomgeneratie ligt dat al rond de 60% en van de mensen die geboren zijn

rond 1970 heeft al zo’n 75% een eigen woning. Het is van belang om die cijfers te kennen en te onderkennen, want de verhouding huur/koop gaat een belangrijke rol spelen als straks ouderen hun woning verlaten.”

ke verschuivingen zien in het aantal huur- en koopwonin-

Koopwoningen op de markt

beslissingen die nu (niet) genomen worden, kunnen over

gedaan naar de leeftijden waarop de meeste mensen ver-

gen dat op de markt komt. Dat lijkt een lange horizon, maar

Eskinasi: “Over enige decennia komen daar vrij snel ineens veel van dezelfde woningen vrij. Het kan – met dit alles in het achterhoofd – verstandiger zijn om meer alert te zijn op inbreiden. Dat maakt een stad veel minder

Kenneth Gopal en Martijn Eskinasi hebben ook onderzoek huizen. Dan is een enorme piek te zien (30%) rond het 20e

levensjaar, de tijd dat jongvolwassenen het huis uitgaan. Van de mensen rond de 30 jaar verhuist nog maar zo’n 8%, rond het 60e levensjaar is het zelfs minder dan 5%. “Veel

babyboomers blijven op hun plek zitten”, zegt Martijn. “En nu komt het: daardoor komen er de op de wat langere ter-

mijn steeds meer koopwoningen op de markt. Voor het jaar

gevoelig voor de verhuisbewegingen van ouderen”

Martijn Eskinasi. Hij nuanceert om te beginnen het beeld

early warning signals uitstroom

platteland is nu al behoorljk vergrijsd, dat is waar. Maar ook

• Grootschalige nieuwbouw in relatief korte

huishoudens flink toenemen. Dat mogen we echt niet over

• Veel babyboomers, weinig 75+ers

als Almere blijven mensen lang zitten, zo voorzien we. Als je

• Verhouding koopstarters – huiseigenaren

een aantal decennia leiden tot ongewenste effecten, zegt dat vergrijzing vooral een plattelandsfenomeen blijft. “Het in de grotere stadsregio’s zal het absolute aantal ouderenhet hoofd zien. In de grote agglomeraties en in groeikernen mikt op doorstroming moet je met iets heel goeds komen,

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

perioden

• Forse omslag huren -> koop tussen generaties babyboomgeneratie in huishoudensprognose.

juni 2016


2008 hebben we becijferd dat er zo’n 78.000 woningen

Bevolkingssamenstelling naar leeftijd

door ouderen werden verlaten. Daarvan waren er 42.000

huurwoningen en 30.000 koopwoningen. Een raming voor

2038 laat zien dat dan jaarlijks zo’n 90.000 woningen worden verlaten, maar daarvan zijn er inmiddels 50.000

koopwoningen. Door de uitstroom van ouderen komen er rond het jaar 2030 net zoveel koopwoningen vrij als de

jaarlijks verwachte nieuwbouwproductie voor de komende jaren! Er komen dan veel ‘keurige’ eengezinswoningen op

de markt. Wat dat voor de woningmarkt en de huizenprijzen betekent, is dan heel sterk afhankelijk van waar die woningen staan.” Krimpgebieden

Bron: CBS Statline

Het zal niet verbazen dat in de huidige krimpgebieden de ‘pijn’ van die ontwikkeling het sterkst gevoeld zal wor-

den; in met name Zeeuws-Vlaanderen, het noorden van Groningen en het zuiden van Limburg worden de meeste

woningen – nu al – door ouderen verlaten. Ook in delen

Achtergelaten woningen door uitstroom van oudere huishoudens uit woningmarkt

van Overijssel is niet meer gezegd dat het kopen van een

woning een investering voor de toekomst is. In de Randstad zullen steden als Haarlem, Den Haag en Hoofddorp mis-

schien minder last hebben van de uitstroom. Daar blijft de vraag de komende tijd hoog en is er niet altijd ruimte voor grote uitbreidingen.

Martijn Eskinasi: “Het proces van uitstroom door ouderen wordt in de meeste andere steden en regio’s steeds belangrijker. Daar worden in de loop der jaren meer en meer

koopwoningen verlaten. Dat kan een probleem worden

voor die projecten waar nu een vrij eenzijdig koperspu-

Bron: PBL

bliek op afkomt. Je moet als bestuurder in bijvoorbeeld

Gelderland, Overijssel of delen van Brabant grootschalige

nieuwbouw aan de stadsranden goed afwegen tegen extra binnenstedelijk bouwen. Over enige decennia komen

Aantal 20-39 jarige huishoudens per 85-plus huishouden

er veel van dezelfde woningen vrij. Het kan – met dit alles in het achterhoofd – verstandiger zijn om meer alert te zijn op inbreiden. Dat maakt een stad minder gevoelig voor de verhuisbewegingen van ouderen. Voor bouwers

en ontwikkelaars zal de seriematige productie van eengezinswoningen op veel plekken nog wel interessant zijn.

Maar ik kan me ook goed voorstellen dat er op termijn een heel goede business case is voor aannemers in het opknap-

pen van de eengezinswoningen die vrij komen; schroot-

jes eruit, open keuken erin. Woningcorporaties gaan die

handschoen niet oppakken, want in wijken met veel koopwoningen hebben zij geen rol. Kijk naar de zogeheten

bloemkoolwijken uit de jaren 70. Hier mag je de nodige

Bron: CBS/PBL, 2011

vergrijzing verwachten en lang niet overal gaan corpora-

ties al die woningen opknappen en aanpakken. Wie gaat dat dan doen? En je kunt nu ook alvast nadenken over het

als onderzoekers veel slagen om de arm houden. Maar dat

van bestaande gemiddelde eengezinswoningen wordt als

wel zeker. En daar moeten ook makelaars en taxateurs zich

ontwerp van woningen en de variatie daarin. Het aanbod gevolg van de vergrijzing straks flink groter. We moeten

de woningmarkt door vergrijzing flink gaat kantelen, is terdege van bewust zijn.” ■

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Henk de Kleine Beeld: CBS, Planbureau voor de Leefomgeving


Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.


MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Uitstroom koopwoning senioren

Uitstroom koopwoning senioren

Aangepaste woningen van

senioren zijn moeilijker verkoopbaar. Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

60

%

Oneens

40

%

Eens

75

%

Oneens

25

%

De aangepaste koopwoning

van een senior zal ik niet gauw kopen. Bron: www.VBOmakelaar.nl

marktrapportage Woongedrag van pas afgestudeerden Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en onderzoeksbureau Kences hebben gezamenlijk opdracht gegeven voor een onderzoek naar de binding van pas afgestudeerden. Welke steden in ons land slagen erin hun (pas) afgestudeerden voor langere tijd aan zich te binden? En welke factoren spelen daarbij een rol? Uit het onderzoek blijkt onder meer dat de ligging van een studiestad samenhangt met het patroon van aantrekken en binden van pas afgestudeerden. Zo trekken studiesteden in de Randstad veel nieuwe studenten aan, maar zij raken ze ook weer makkelijk kwijt. En studiesteden in de periferie van ons land trekken veel jongeren, maar zij houden hen ook wat makkelijker vast nadat ze zijn afgestudeerd.

Wonen in een transformatiewoning Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Crisislab geven in dit onderzoek inzicht in de overwegingen van bewoners om in een transformatiewoning te gaan wonen en hoe tevreden men hierover is. Het onderzoek wijst uit dat driekwart van de bewoners zeer tevreden is met hun woning. Het minst tevreden zijn de bewoners van sommige sociale huurwoningen. Verbeterpunten zitten vooral bij mankementen aan het pand en warmteregulatie en ventilatie. Ook blijkt dat het merendeel van de bewoners niet bewust voor een woning heeft gekozen omdat het een transformatiewoning betreft, maar vanwege andere redenen zoals locatie en prijs van de woning en de snelle beschikbaarheid.

Q&A Uitkoopregeling voor woningen onder een hoogspanningslijn Vanaf 2017 kunnen eigenaren van een woning die loodrecht onder een hoogspanningskabel staat, deze aan het ministerie van EZ verkopen. Eigenaren die een brief hebben ontvangen, kunnen van de regeling gebruik maken. Na aanmelding zal samen met de eigenaar een onafhankelijk taxateur gezocht worden. Een eventuele second opinion is mogelijk voor eigen rekening, de eerste waardering betaalt de overheid. Na waardevaststelling heeft men nog een bepaalde tijd om een nieuwe woning te zoeken. In totaal gaat het om een kleine 400 woningen verspreid over het land. Bedrijven komen niet aanmerking, de regeling voor woningen is vrijwillig. De regeling zal in het najaar worden gepubliceerd en loopt tot en met 31 december 2021.

Cijfers over Wonen en Bouwen 2016 Uit het rapport van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties blijkt dat de transformatie van overtollige kantoren en overbodig zorgvastgoed in Nederland tussen 2012 en medio 2015 ruim 18.000 nieuwe woningen heeft opgeleverd. Het ombouwen van winkels (bijna 5.000) en industriĂŤle gebouwen (bijna 3.000) leverde ook veel nieuwe woonruimtes op. Van alle provincies voert Noord-Holland de ranglijst aan met 6.800 woningen uit transformatie in de afgelopen 3,5 jaar, gevolgd door Zuid-Holland (5.900) en Noord-Brabant (4.800). Vorig jaar werden er 48.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. De bouwkosten voor een gemiddelde woning waren in 2014 86.000 euro. Huurwoningen zijn sinds 2011 14.000 euro goedkoper geworden.

Smart small living Smart small living is een woonvorm die uitgaat van kleiner en slimmer wonen, bijvoorbeeld door het gemeenschappelijke gebruik van voorzieningen. Het verkleinen van de woning en verhogen van het voorzieningenniveau, houdt wonen in dure stadscentra betaalbaar. Bovendien sluit Smart small living aan bij een trend die al langer zichtbaar is, zoals het kantoor-aan-huis en de opkomst van blurring die ontstaat door detailhandel en horeca te mixen. Desondanks lijkt de regelgeving hier nog niet voldoende rekening mee te houden. Smart small living zorgt ervoor dat op een andere manier tegen bestaande vormen van wonen of regelgeving kan worden aangekeken. VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5


UIT DE RECHTSPRAAK

dik verdienen aan onderverhuur Benny kent zijn rechten. Benny is bovendien een handige jongen. Deze twee eigenschappen vormen een explosief mengsel. Daar weet meneer Karels inmiddels alles van. Benny was namelijk zijn huurder die hem tot radeloosheid en armoe had gebracht. Maar wie trok uiteindelijk aan het langste eind?

I

n de zomer van 2009 kwam de Amsterdamse woning

van meneer Karels leeg te staan. Karels had nog een flinke hypotheek op de woning. Als hij de woning

maand huur. Benny leek een fatsoenlijke kerel. ‘Eerlijk ook’, zo oordeelde Karels.

zou verhuren voor 1.200 euro per maand, dan zou Karels

Twee weken nadat het huurcontract was gesloten en

woning leek Karels een huurprijs van 1.200 euro alleszins

aangetekende brief. Benny meende dat de huur niet hoger

quitte spelen. Gelet op de ligging en de grootte van de

redelijk. De aspirant-huurder, een zekere Benny, vond dat

ook. Benny betaalde direct de waarborgsom en de eerste

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Benny zijn intrek had genomen, ontving Karels echter een

mocht zijn dan 250 euro per maand. Karels weigerde natuurlijk in te stemmen met deze lage huur. De huurcom-

juni 2016


missie werd ingeschakeld. Deze kwam tot een huurprijs

ropees Verdrag van de Rechten van de Mens? Of van het

mee eens, hij ging verder met zijn procedure. Uiteindelijk,

familieleven was gewaarborgd? Nou dan! Benny besloot

van 495 euro per maand. Daar was Benny het weer niet

na een hoop tijd en kosten, werd de huurprijs definitief door de rechter verlaagd tot 320,22 euro per maand. Tot de

uitspraak had Benny keurig de hoge huur betaald, Karels moest nu dus een fors bedrag terugbetalen aan Benny en kwam in financiële problemen. De ontvangen huur had

hij immers doorbetaald aan de hypotheekbank. Benny

was echter niet bereid om ook maar enig respijt te geven. Zonder al teveel plichtplegingen werd beslag gelegd op de bankrekening, de auto en inventaris van Karels. Karels

zat er, populair gezegd, helemaal doorheen. Karels moest een persoonlijke lening afsluiten om Benny te betalen. De

Verdrag van New York waarin eveneens het recht op een

zijn brief met de boosaardige opmerking dat Karels zich netjes aan de wet moest houden. Karels hoop op betere

tijden werd opnieuw de bodem ingeslagen. Hij vertrok

per fiets opnieuw richting Dame-In-De-Woning. De dame

bevestigde dat zij samenwoonde met Benny. En die 1.400 euro huur? Nou, dat was een dom misverstand, hihi. Zij bedoelde te zeggen dat zij met Benny een gezamenlijke huishouding had, zij betaalden aan elkaar 1.400 euro. Ei-

genlijk stortten Benny en zij ieder elke maand 1.400 euro in de huishoudpot.

vordering van Benny was ook nog eens flink verhoogd met

Onraad

lachen, zoveel was zeker.

Benny door middel van een voorlopig getuigenverhoor te

alle executiekosten. Het huilen stond Karels nader dan het

Nog meer problemen

Karels diende maandelijks 250 euro op de persoonlijke lening af te lossen. Dat liep moeizaam. De problemen wer-

den groter toen Karels in 2014 werkloos werd. Omdat hij al een paar maanden achterliep met zijn aflossingen werd hij door de bank hard aangepakt. Karels raakte opnieuw

ten einde raad van al het onrecht. Hij dronk twee flessen

(te) sterke drank leeg en in een boze bui fietste hij naar het verhuurde appartement. Hij drukte net zo lang op de bel tot de deur werd geopend. Het was echter niet Benny

die verscheen, maar een dame van middelbare leeftijd. Zij bleek al sinds 2010 in het appartement te wonen. Zij vertelde Karels dat zij Benny maandelijks 1.400 betaalde. Verboden

Karels was volstrekt verbijsterd door hetgeen hij nu ont-

dekt had en raadpleegde een advocaat. Was het immers volgens het huurcontract niet verboden om de woning onder te verhuren? Was op overtreding bovendien niet

een flinke boete gezet? En zou het niet mogelijk zijn om de winst die Benny met die illegale onderverhuur had verdiend af te romen ten gunste van zichzelf?

De advocaat van Karels stuurde Benny een brief waarin Benny werd gesommeerd te bevestigen dat de huurovereenkomst per direct zal eindigen vanwege zijn wanpres-

tatie en dat Benny de inmiddels opgelopen winst van 60.000 euro aan Karels moest afdragen. Brutaal

De reactie van Benny verbijsterde. Benny stelde dat de aangetroffen dame zijn vriendin was. Hij woonde samen.

Was dat verboden? Had Karels nooit gehoord van het Eu-

Hierop besloten Karels en zijn advocaat om de dame en ondervragen. Zij zouden onder ede hun verhaal moeten

afleggen. De rechter wees het verzoek toe en binnen twee maanden moesten Benny en zijn vermeende vriendin een

verklaring afleggen. Benny was als eerste aan de beurt. Hij

vertelde in geuren en kleuren dat hij een liefdevolle relatie had met de dame en dat zij al lang en gelukkig samenwoonden. En ja, die Karels, een slechtere huisbaas kon het

stel zich niet denken: ‘Wat een jaloerse en vervelende man

is dat’. Hierna was de gedroomde partner van Benny aan de beurt. Voordat zij de verklaring aflegde, werd haar door

Karels in het oor gefluisterd dat er nog een derde getuige zou worden opgeroepen. De onderbuurman zou wellicht wat meer kunnen verklaren over de gezinssamenstelling.

De dame leek daarop een flauwte te krijgen. Onder ede vertelde zij het ware verhaal: Benny had haar onder druk gezet en verteld (of beter gezegd: wijsgemaakt) dat Karels er op uit was om haar uit de woning te zetten. Benny zou

haar helpen door te veinzen dat zij samenwoonden. Toen

de dame werd geïnformeerd over haar rechten als onderhuurder klaarde de dame op. Immers: een onderhuurder van woonruimte heeft in beginsel huurbescherming, zelfs als de onderverhuur illegaal is. Verdiende loon

Direct na het getuigenverhoor, werd Benny gedagvaard en werd beslag gelegd op alles wat hij bezat. Het huurcontract met Benny werd ontbonden vanwege de verbo-

den onderverhuur en de genoten winst werd afgedragen.

Karels was in één klap van zijn schuld af en had er een

huurster bij die wél bereid was om de gewenste huur te betalen. En Benny? Die heeft geen goed woord over voor

het Nederlands rechtssysteem waar oneerlijke kapitalisten worden voorgetrokken boven arme mensen. (de namen zijn gefingeerd) ■

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl


ACTUEEL | Nieuwbouw

waar mogen we nog bouwen: de ‘weilandbouwers’ versus de ‘verdichters’ Waar moeten en mogen we bouwen? Over die vragen wordt volop gediscussieerd tussen bouwers, projectontwikkelaars, planologen, stedenbouwkundigen en economen. Zeker nu de vraag naar woningen sterk toeneemt, worden deze vragen urgent: staan de woningen in Nederland wel op de juiste plaats? En waar moeten de zo gewenste woningen komen? De auteurs van het boek ‘Groei & Krimp’ zijn daar heel stellig in: in Nederland zijn de afgelopen 25 jaar veel nieuwe woningen op de verkeerde plek gebouwd. Dat blijkt wel uit het feit dat in aantrekkelijke centrumsteden de huizenprijzen zijn gestegen, terwijl in minder aantrekkelijke steden de prijzen juist gedaald zijn. De conclusie is duidelijk: we moeten bouwen op de plaatsen waar het verschil tussen de waarde van opstal en de bouwkosten hoog is. Kortom: waar mensen het liefst willen wonen.

E

en van de auteurs van ‘Groei & Krimp’ is Gerard

Bereikbaarheid van het werk moet te allen tijde samen-

Gemeenten, dat elk jaar de attractiviteit van de

duidelijk in Rotterdam-Zuid; daar is krimp een reëel sce-

Marlet, directeur van onderzoeksbureau Atlas voor

gemeenten onderzoekt. Hij zegt: “Je moet kijken waar de vraag naar woningen het grootst is. Dat is in de afgelopen

jaren niet altijd gebeurd. Als je niet bouwt op plaatsen waar mensen graag willen wonen, dan loop je het risico dat je bouwt voor toekomstige leegstand.”

Gerard Marlet: “Bereikbaarheid van het werk moet te allen tijde samengaan met de kwaliteit van het wonen. Je ziet dat heel duidelijk in Rotterdam-Zuid; daar is krimp een reëel scenario. De slechte bereikbaarheid scheelt zo’n 20.000

gaan met de kwaliteit van het wonen. Je ziet dat heel nario. De woonkwaliteit is van een laag niveau en de be-

reikbaarheid is slecht. Vanuit Zuid is het Centraal Station en daarmee Den Haag veel minder goed bereikbaar dan

vanuit Rotterdam-Noord. Bovendien is de filedruk op de

ring hoog. De slechte bereikbaarheid scheelt zo’n 20.000 euro op de gemiddelde vastgoedwaarde per woning. De

leefbaarheidsproblematiek is goed voor nog eens 15.000 euro.”

Krimp en investeren

Marlet is van mening dat we niet al te krampachtig over

krimp moeten doen. “Als een wijk of regio niet meer le-

euro op de gemiddelde vastgoedwaarde per woning. De

vensvatbaar is, moet je bedenken of je daarvoor met beleid

leefbaarheidsproblematiek is goed voor nog eens 15.000 euro”

een verantwoorde investering is. We zien nu bijvoorbeeld

Daarmee wil hij niets zeggen over de Vinex-locaties, die

door sommigen als ‘liefdeloos’ worden betiteld. “Daar staan vaak heel aantrekkelijke woningen, waar de bewo-

ners met veel plezier wonen. Helaas is een aantal van die wijken op de verkeerde plek gebouwd. Leidsche Rijn bijvoorbeeld: een mooie wijk, maar de locatie is niet optimaal.

In de omgeving van Utrecht zijn tal van betere plekken aan te wijzen.”

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

nog iets kunt betekenen en of dat maatschappelijk gezien dat in Parkstad Limburg op een slimme manier wordt geïn-

vesteerd in de toeristische en recreatieve sector. Bovendien

zoeken de Limburgers de samenwerking met Duitsland. Dat blijken goede investeringen te zijn. Het aantal woning-

transacties in Limburg is sterk gestegen, maar dat heeft waarschijnlijk ook te maken met het feit dat mensen ver-

huizen naar een nieuwbouwwoning in hun eigen regio. We zien beslist geen grote verhuisbewegingen vanuit andere delen van Nederland naar Parkstad Limburg.”

juni 2016


de ladder voor duurzame verstedelijking Om te voorkomen dat gemeenten lichtvaardige besluiten nemen over nieuwbouw, heeft de Tweede Kamer het

initiatief genomen voor een wettelijke regeling: de Ladder Het is lastig te voorspellen hoe de populatie zich zal ont-

wikkelen, stelt hij. Het Planbureau voor de Leefomgeving waarschuwde vorig jaar nog dat we voorzichtig moeten

duurzame verstedelijking, die in 2012 in werking trad. Dat

gebeurde in navolging van de SER-ladder voor de aanleg van bedrijventerreinen (1999).

zijn met grootscheepse nieuwbouw. Immers: als straks de

Voortaan moet in de ruimtelijke ordening een extra

gezinswoningen op de markt komen, stelde het PBL.

verstedelijking geeft daarmee een wettelijk kader voor de

babyboomgeneratie is uitgestorven, zullen heel veel een“Maar nu komt het Centraal Bureau voor de Statistiek al met een nieuwe prognose, waaruit een ander perspectief naar voren komt”, zegt Marlet. “Het lijkt – zeker gezien de

grote aantallen asielzoekers – met de krimp in de bevolking nogal mee te vallen. De lange termijn is onvoorspelbaar,

maar voor de middellange termijn kunnen we vaststellen

dat er een grote behoefte aan woningen is. Daarbij moet je goed kijken waar vraag is. Ook buiten de steden zijn heel aantrekkelijke woongebieden.” G32 en de Woonvisie

Die mening wordt gedeeld door de G32, waarin stadsbe-

stuurders (wethouders van de middelgrote steden) en bestuurders van landelijk opererende investeerders zich

hebben verenigd. In de Woonvisie die zij presenteerden, pleiten ze voor afschaffing van de ‘rode lijnen’ rondom de

afwegingsmodel worden ingebouwd. De Ladder voor duurzame realisering van bestemmingsplannen. Een plan dat nieuwe

stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden. Die zijn beschreven in drie stappen:

1. De voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet voorzien in een actuele regionale behoefte.

2. Als blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, moet worden bekeken in hoeverre in die behoefte binnen

het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door beschikbare gronden te benutten, bijvoorbeeld door herstructurering, transformatie etc.

3. Indien vervolgens blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende

regio kan plaatsvinden, mogen locaties worden gebruikt die

– op basis van bereikbaarheid met diverse vervoermiddelen – beschikbaar zijn of geschikt worden gemaakt.

steden waarbuiten niet gebouwd mag worden; waarde-

Er is veel kritiek op het instrument, omdat het tot lange

In Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling

gemeentebesturen de ladder gebruiken om plannen tegen te

volle groene gebieden krijgen bescherming.

aan de TU Delft, vinden zij een bevlogen woordvoerder. Hij zegt: “Kijk eens naar het WoonOnderzoek 2015: daaruit

blijkt overduidelijk hoe groot het belang van de Vinexwijken is geweest voor de ontwikkeling van de steden. In dat verband plaats ik graag een kanttekening bij het verhaal

juridische procedures heeft geleid en omdat sommige

houden. Ook grote bouwmarkten gebruiken de regeling om

concurrenten op afstand te houden. Daarom wordt nu gewerkt aan een ‘Ladder 2.0’, een verbeterde versie van de regeling.

van Marlet over Leidsche Rijn: “Ook die Vinexlocatie, met

Het verschil met vroeger is groot: de locaties zijn nu kleiner

ces. De locatie is goed, de bewoners zijn tevreden en de

hebben de lokale partijen nu veel meer het initiatief, ter-

30.000 woningen de grootste van Nederland, is een sucwoningprijzen blijven op peil. Alleen het openbaar vervoer had beter gemoeten.

Daarmee wil ik niet zeggen dat we moeten teruggrijpen

op de manier waarop die locaties tot stand zijn gekomen, maar de woningproductie moet in de komende tien jaar wel fors omhoog, naar zo’n 80.000 à 90.000 woningen op jaarbasis.

en ‘identiteit’ is veel belangrijker geworden. Bovendien wijl dat voorheen de Rijksoverheid was. We moeten vooral

inzetten op nieuwe vormen van publiekprivate samenwerking. Daarnaast kunnen een uitgekiende fasering, werken

met tijdelijke bestemmingen, grotere marktgerichtheid,

kostenreductie en minder rigide omgaan met (milieu)regels helpen om plannen toch van de grond te krijgen. Dat vraagt ook om en andere manier van besturen: responsief,

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9


heel duur. Dat heeft te maken met de kosten van bedrijfsverplaatsing, bodemsanering, hogere bouwkosten e.d.

Ik ben daarom van mening dat we zeker niet alleen moeten inzetten op verdichting, zoals in ‘Groei & Krimp’ wordt bepleit. Dat kan in echte centrumgebieden het juiste ant-

woord op de vraag zijn, maar er zijn ook grote gebieden waar vraag is naar een lagere dichtheid. Juist aan de rand van de steden liggen gebieden die met een goed ontwerp

kunnen zorgen voor wijken met een hoge kwaliteit. Dat

maakt het ook mogelijk om waardevolle groene gebieden te beschermen.”

Regionale benadering

De ‘verdichters’ en de G32 zijn het over één ding in elk geval snel, adaptief, flexibel en communicatief. In feite heb je het dan over politiek bestuur, zoals die door de nieuwe Omgevingswet wordt gepropageerd.”

eens: maatwerk is geboden. “Om maar een voorbeeld te geven: de noordzijde van Amsterdam is totaal verschillend van de zuidzijde”, zegt Gerard Marlet. “Die beide regio’s

vragen dus elk om een geheel eigen benadering. Maar het uitgangspunt blijft altijd: bouwen waar mensen willen

Stad en omgeving

“De overgrote meerderheid van woningzoekenden wil een

eengezinswoning met een tuin, en ze willen graag in de stad

wonen. Dan moet je het begrip ‘stad’ wel ruim uitleggen, want de kleinere steden in de directe omgeving, die op korte

afstand van de grote stad liggen, horen daar ook bij. Vanuit

wonen.”

Friso de Zeeuw: “De wil om wonen betaalbaar te houden

(het principe van de ‘ongedeelde stad’) en het streven naar ruimtelijke kwaliteit hebben als gemeenschappelijk

kenmerk dat er genoeg ontwikkelingslocaties beschikbaar komen. We hebben diverse woonmilieus nodig: van

hoogstedelijk tot suburbaan en zowel in de koop- als de huursector. De vrije huursector heeft in dat opzicht nog een

Friso de Zeeuw: Het verschil met vroeger is groot: de locaties

stevige inhaalslag te slaan, want van die woningen zijn er

zijn nu kleiner en ‘identiteit’ is veel belangrijker geworden.

veel te weinig.

Bovendien hebben de lokale partijen nu veel meer het initiatief,

Natuurlijk zijn er grote verschillen tussen de regio’s. In de

terwijl dat voorheen de Rijksoverheid was. We moeten vooral

meeste stedelijke regio’s moeten we op flinke schaal transformeren en bijbouwen. De transformatieopgave is groot,

inzetten op nieuwe vormen van publiekprivate samenwerking”

maar we moeten de bijdrage niet overschatten. Transfor-

die kleinere kernen ben je zó met het openbaar vervoer of

de fiets in de stad. Bovendien beschikt Nederland over een goed decentraal voorzieningenniveau: winkels, horeca en theaters zijn vaak ook in kleinere gemeenten voorhanden.

We zien dat die voorzieningen steeds belangrijker worden, en dat zorgt voor een voortdurende trek naar de stad. Ech-

ter: nog afgezien van de beschikbare ruimte is bouwen in de

stad, bijvoorbeeld door binnenstedelijke herstructurering,

matie levert maar een heel klein deel van de benodigde

woningen op, en het gaat bijna altijd om appartementen; in Nederland nog steeds een woonvorm die minder in trek is dan eengezinswoningen.

In krimpregio’s is sprake van een totaal andere behoefte.

In een aantal gevallen zal er niets anders opzitten dan het slopen van kansloos vastgoed. En van het schrappen van

nieuwbouwplannen, want zoals Gerard Marlet al zegt: alle inspanningen – en ook kleine successen ten spijt – is er

Waar is de spanning op de koopmarkt

Hoe staat het met het ‘woningtekort’

het hoogst?

op de koopmarkt?

Woonvoorkeuren v wonende

1981

Gezinnen met verhuiswens

36%

Binnenstedelijke verhuiswens

81%

Minder stedelijke verhuiswens Verhuiswens naar andere hoogstedelijke gemeente

Bron: ABF research

20 |

Bron: ABF research

| VAS T GOED AD VISE U R

Bron: WBO/WoON

juni 2016

14% 5%


bepaald geen sprake van een grote trek van de Randstad naar de krimpregio’s.”

Fryslân: krimp en groei

Isabelle Diks, wethouder van Leeuwarden, zegt in Gebiedsontwikkeling.nu: “Leeuwarden blijft nog jarenlang een

groeikern in een verder voornamelijk krimpende provincie. De woonagenda’s van de stad en de regio lopen daardoor

nog meer dan voorheen uit elkaar. Toch zien wij wel de voordelen van een goede afstemming van de verschillende gemeentelijke woonagenda’s.

Leeuwarden participeert in verschillende regionale samen-

werkingsverbanden, afhankelijk van de opgave. Met de omliggende (plattelands)gemeenten zijn afspraken ge-

maakt over de omvang en de kwaliteit van de toe te voegen

woningen. Daarbij moet er ook zicht komen op de opgave in het bestaand bebouwd gebied van dorpen.

Vrijval van locaties door sluiting van voorzieningen of sloop

van verouderde complexen (en door de krimp overtollige woningen) biedt ruimte om wel-gewenste woonvormen

voor bouwen buiten het stedelijke gebied. Wij pleiten juist voor een regionale visie, een goed ontwerp, aansluiting op de bestaande infrastructuur en een passende bescherming

van belangrijke groene gebieden. Groen, blauw, mobiliteit en zorg verbinden met wonen; daar gaat het om.”

toe te voegen. Op die manier kunnen dorpsbewoners door

Isabelle Diks: “Leeuwarden blijft nog jarenlang een

invloed uitoefenen op hun eigen woon- en leefomgeving.

groeikern in een verder voornamelijk krimpende

oprichting van bijvoorbeeld wooncoöperaties veel meer

Deze vrijval biedt ook de kans om de ruimtelijke kwaliteit

provincie. De woonagenda’s van de stad en de regio

verbeteren. De groene contour in Fryslân betekent het ken-

lopen daardoor nog meer dan voorheen uit elkaar. Toch

– waaronder het groen – in bestaand bebouwd gebied te

nen en beschermen van cultuurhistorisch en ecologisch waardevolle gebieden. Dit zijn belangrijke dragers onder

de woonkwaliteit en ook voor het recreatieve en toeristi-

sche potentieel van de regio. Niet zozeer de rode contour bepaalt de opgave, maar juist de beschermenswaardige natuur- en landschapswaarden.”

van de verschillende gemeentelijke woonagenda’s” Dat staat ook voor een groot deel in het Manifest 2040, dat – zoals de titel al zegt – de toekomst voor de komende ruim

20 jaren in beeld brengt. Daarin staat: “We willen dat Ne-

‘Kassabonplanologie’

De huidige vorm van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is een te star toetsingskader voor bestemmingsplannen. Sommige daarop gebaseerde kwantitatieve

woningprogrammeringen zijn met het begrip ‘kassabon-

planologie’ te diskwalificeren, vindt De Zeeuw. “Gebruik van die ladder betekent dat per gemeente woningbouw-

getallen worden vastgelegd. Dat is niet effectief. In onze Woonvisie hebben we het bepaald niet over totale vrijheid

van hoog-stedelijk

zien wij wel de voordelen van een goede afstemming

Huurvoorraad krimpt

derland in 2040 de gaafste metropool ter wereld is. Groen,

veilig, welvarend en circulair, dus met een minimale claim op water, bodem, grondstoffen en fossiele energie. 2040 is gisteren al begonnen, dus we moeten nu aan de slag. […]

Het gebrek aan liefde voor de omgeving zie je terug in de manier waarop stad en land zich ontwikkelen.”

De Zeeuw heeft er geen goed woord voor over: “In dat hele Manifest komt het woord ‘wonen’ niet voor. Absurd.” ■ Nieuwbouwproductie erg laag

gezinnen

2015

Gezinnen met verhuiswens

38%

Binnenstedelijke verhuiswens

86% 10% 4%

Minder stedelijke verhuiswens Verhuiswens naar andere hoogstedelijke gemeente

Bron: Capital value

Bron: ABF research

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Roger Wouters


Beroepsopleiding Makelaars biedt dit jaar de Permanente Educatie aan in de vorm van een aantal pakketten. Met de Beroepsopleiding biedt alen meer dan komst van het NRVT Makelaars moeten veelB.V. makelaars taxateurs

meer uren educatie besteden. twintig jaaraan eenpermanente gevarieerd aanbod aan(PE) opleidingen, Beroepsopleiding Makelaarsvoor B.V. heeft om die reden in cursussen en trainingen de vastgoedbranche. de afgelopen periode gezocht naar een mogelijkheid om Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn de PE voor u zo flexibel mogelijk in te richten. Zo is ervoor geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en gekozen om het PE-aanbod te organiseren in een aantal worden verzorgd en gemotiveerde pakketten. Met het door voor vakbekwame u relevante pakket weet u zeker dat u voldoet aan de PE-verplichtingen van zowel SCVM docenten. als NRVT. E-learning Als eerste in de markt maakt Beroepsopleiding Makelaars B.V. voor een aantal PE-modules gebruik van e-learning. De inzet van e-learning heeft voor u een aantal voordelen: • U bespaart kostbare (reis)tijd en geld. • Hoog leerrendement tegen relatief lage kosten. • U volgt de module in uw eigen tempo waar en wanneer u dat uitkomt. In elk pakket wordt gestart met de e-learning module Europese taxatiestandaarden (EVS). SCVM heeft dit onderwerp in samenspraak met NRVT voor alle SCVMKamers verplicht gesteld.

Activiteiten 2016 Activiteiten voorjaar 2016 PERMANENTE EDUCATIE PAKKETTEN Er zijn zes pakketten leverbaar. Elk pakket kwalificeert voor én

SCVM én NRVT. OPLEIDINGEN

Pakket

Pakket 1

SCVM én NRVT Wonen

Praktijkopleiding Makelaar/Taxateur Woningen Pakket 2 Wonen en Bedrijfsmatig

• Module Bemiddelen Pakket 3 Alleen Bedrijfsmatig Start maart 2016 Nootdorp

Pakket 4 Pakket 5

Wonen en Agrarisch Alleen Agrarisch

Pakket 6 Agrarisch en Bedrijfsmatig Makelaar/Taxateur Agrarisch

• Opleiding Makelaar/Taxateur Agrarisch OPLEIDINGEN Start maart 2016 Dronten & Doorn

Makelaar/Taxateur Woningen • Module Bemiddelen & taxeren

Huur/Verhuur Woningen Start najaar 2016

• Module Woningmarkt & economie Huur/Verhuur • Start Module aprilWoningmarkt 2016 Utrecht & economie Start najaar 2016

Huur/Verhuur Woningen • Module Woningmarkt & economie Huur/Verhuur Start najaar 2016

Voor meer informatie, inschrijvingen en het actuele aanbod, kijkt u op onze website: www.makelaarsopleidingen.nl


COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

is de shortlist voor taxateurs in strijd met de vrije mededinging? Bijna iedere taxateur is het wel eens overkomen: het mislopen van een taxatieopdracht. Niet omdat de klant geen vertrouwen heeft in de taxateur. Nee, de reden is – hoewel eenvoudig – heel frustrerend: de taxateur komt niet voor op de shortlist van de betreffende bank. Maar waarom hanteren de banken eigenlijk een shortlist? Doen ze dat echt omdat ze dan – zoals ze aangeven – controle hebben op de kwaliteit van de aangeleverde taxaties? Dan wordt het tijd dat die banken oog krijgen voor de realiteit anno 2016.

S

inds de oprichting van het Nederlands Register

De Register-Taxateur is van onbesproken gedrag,

dat register mijns inziens het uitgangspunt

(VOG) en houdt zich aan de Algemene gedrags- en

Vastgoed Taxateurs (NRVT) zou de inschrijving in

moeten zijn voor het verkrijgen van een taxatieop-

dracht. Echter: banken houden zich verbeten vast aan

de lijstjes met taxateurs waarmee zij goede ervaringen hebben opgedaan. Ik vraag me af of dat niet in strijd is

beschikt over een Verklaring Omtrent het Gedrag

beroepsregels van het NRVT. Deze regels zijn onder

meer gebaseerd op de aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants’.

met de vrije mededing.

Het waren toch DNB en de AFM die hebben aange-

Niet alleen gekwalificeerde en bekwame taxateurs,

ces betrokken en hebben mede hun visie gegeven op

maar ook opdrachtgevers worden door deze werkwijze benadeeld. De gekwalificeerde taxateur loopt taxatieopdrachten mis en opdrachtgevers hebben een

beperkte keuze uit taxateurs. Er is op zijn minst sprake van belemmering van vrije en juiste prijsvorming. NRVT

Je vraagt je dan ook af waarom we gezamenlijk het

NRVT hebben opgetuigd met werkkamers voor alle dis-

ciplines en met daarbij behorende reglementen. Daarin staan duidelijke richtlijnen, waaraan niet alleen een

taxatie maar ook de taxateur voor een bepaalde taxatieopdracht moet voldoen.

Op de site van het NRVT staat onder het kopje

drongen op zelfregulering? Banken waren bij dat prode eisen waaraan een taxateur en een bedrijfsmatige taxatie moeten voldoen.

En wat zien we nu? Bij het inschakelen van taxateurs worden door diezelfde banken alle aanbevelingen, richtlijnen etc. die – onder leiding van prof. dr. A.C.

Hordijk MRICS – de aanzet waren tot het NRVT, voor

een groot deel genegeerd. Nog meer verbazing wekt nadere bestudering van de lijst met namen van de

stemgerechtigde leden van de centrale raad van het

NRVT. Op die indrukwekkende lijst staat namelijk o.a.

een vertegenwoordiger van de Nederlandse Vereniging van Banken!

‘Opdrachtgevers zakelijk’: ‘[Het Nederlands Register

Wanneer zal ook bij de betrokken banken het besef

opdrachtgever dat hij een integere en deskundige vast-

kamer voor bepaalde specifieke taxaties van het NRVT

Vastgoed Taxateurs (NRVT)] is de garantie voor de

goedtaxateur inschakelt: een Register-Taxateur (RT).

Een Register-Taxateur handelt in het publieke belang, werkt volgens internationale richtlijnen EVS/IVS en erkende gedrags- en beroepsregels. De Register-

doordringen dat inschrijving van taxateurs in de werkvoldoende waarborg zou moeten zijn voor de kwaliteit van de taxateur? Hopelijk is dat een kwestie van nog even geduld hebben – met de nadruk op ‘even’. ■

Louis Huijts REV RT, voorzitter sectie

Taxateur onderwerpt zich aan het doorlopend toezicht

Bedrijfsmatig Vastgoed

en het centrale tuchtrecht van het NRVT. […]

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23


ACTUEEL | Duurzaamheid

kantoor vol energie: niet financieel maar economisch denken Huisvesting is geen kostenpost, maar een bedrijfsmiddel om organisaties beter te laten presteren. Een raamwerk voor optimale dienstverlening. Dat is het principe achter het ‘Kantoor vol Energie’, in het leven geroepen om duurzame renovatie van bestaande kantoren een boost te geven. Behalve energieneutraliteit, worden ook zachte factoren als gezondheid, vitaliteit en comfort voor de medewerkers én de klanten belangrijk.

D

e economie leeft op. Kan de verzadigde kantoren-

markt hier ook van profiteren? Met het grote aanbod kunnen huurders kritisch zijn. Waarom zouden

de valuecase in drie stappen

zij kiezen voor een standaard kantoor. Er is behoefte aan

De ValueCase is een methode om comfortabele,

en beton, het draait steeds meer om het gebruik en con-

Het brengt ook de ‘zachte’ kanten van verduurzaming

radicale verandering. Het gaat steeds minder over stenen

cepten. Duurzaamheid is zo’n concept, maar dan moet er

verder worden gekeken dan de energierekening. “Verduurzaming van kantoren kan een flinke impuls gebruiken”,

zegt Wytze Kuijper. Hij is aanjager van Kantoor vol Energie, een programma van Energiesprong om duurzame bedrijfs-

huisvesting te versnellen. Het initiatief wordt uitgevoerd door Platform31, in opdracht van het Ministerie voor Wonen en Rijksdienst. “Verduurzaming richt zich nu vooral op

het terugdringen van de CO2-uitstoot en besparen op de

energierekening”, legt hij uit. “Interessant misschien voor de facility manager, maar voor het imago van het bedrijf of voor de meeste kantoormedewerkers is het weinig

tastbaar. Hierdoor ontbreekt de intrinsieke motivatie om te verduurzamen.”

gezonde en energieneutrale huisvesting te realiseren. in beeld.

• Stap 1: Inzicht en bewustwording

- Inspiratiefase: wat zijn je ambities en

doelstellingen als bedrijf? Hoe vat je dit in

kernwaarden en hoe kun je ze met passende huisvesting ondersteunen?

- Indicatiefase: verdieping van de kernwaarden, op basis van een survey met stellingen onder

managers en medewerkers. Vervolgens vertaling

van kernwaarden in concrete ambities zoals minder ziekteverzuim, meer talent, lagere energiekosten en een beter imago.

Kuijper: “Traditionele terugverdientijden horen bij een Kantoor vol Energie niet thuis. Dit financieel denken is de

“Een Kantoor vol Energie is behalve energieneutraal ook

dood in de pot. Het draait om economisch denken. Bij een

en een verbeterde luchtkwaliteit het ziekteverzuim terug

gezond en comfortabel. Zo dringt een beter binnenklimaat

Kantoor vol Energie is huisvesting geen kostenpost, maar een

en verhoogt het de productiviteit. Dat spreekt ook de HR-

bedrijfsmiddel om organisaties beter te laten presteren”

werkplezier en comfort: extreem belangrijk voor de mede-

Een Kantoor vol Energie vliegt duurzame huisvesting breder aan. Er wordt een relatie gelegd tussen het gebouw en

de arbeidsproductiviteit, comfort en bijvoorbeeld het ima-

go. Dat zijn de zachte kanten van duurzaamheid die voor draagvlak in de hele organisatie kunnen zorgen. Kuijper:

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

manager aan. En meer lichtinval en groen versterken het

werkers op de werkvloer.” Traditionele terugverdientijden horen bij een Kantoor vol Energie niet thuis. “Dit financieel denken is de dood in de pot”, beweert Kuijper stellig. “Het

draait om economisch denken. Bij een Kantoor vol Energie is huisvesting geen kostenpost, maar een bedrijfsmiddel om organisaties beter te laten presteren.”

juni 2016


ValueCase

gen te komen. Weg dus met de ellenlange bestekken. Twee

voor een organisatie betekent, ontwikkelde het Excellent

duurzaam te houden, zijn een goede samenwerking en

Om te laten zien wat een Kantoor vol Energie concreet Expert Team – duurzaamheidsexperts uit het bedrijfsleven – de ValueCase; een procesaanpak om de meerwaarde van

duurzame renovatie te kwantificeren. Kuijper: “Het is geen

platte rekensom, maar een methodiek die helpt om onder

A4’tjes is voldoende! Om het kantoor ook op lange termijn evaluatie van belang. Alleen zo kan de organisatie optimaal

functioneren, en daar is het bij een Kantoor vol Energie nu juist om te doen.”

andere comfortabele, gezonde en energieneutrale huis-

Pilots

zachte kanten van duurzaamheid inzichtelijk.”

pilots voor kantoorrenovatie draaien. Volgens Kuijper heb-

vesting te realiseren. Het maakt ook die eerder genoemde Eerst stellen de gebruikers binnen de organisatie samen de uitgangspunten voor verduurzaming vast. Dat kan de

maatschappelijke verantwoordelijkheid, aandacht voor de medewerker of bijvoorbeeld toekomstbestendigheid zijn.

Kuijper: “We noemen dat kernwaarden. Die vertaal je vervolgens in een stevig pakket met concrete duurzame

ambities. Denk aan terugschroeven van het ziekteverzuim, meer productie of een beter imago. Als we deze ambities

in opbrengsten kunnen uitdrukken, dan kunnen we er ook

Kantoor vol Energie wil uiterlijk komende zomer met tien

ben de eerste enthousiaste gemeenten en commerciële bedrijven zich inmiddels gemeld: “Het Rijksvastgoedbedrijf gaat met drie panden deelnemen, net als de gemeente Leeuwarden.

Ook Royal HaskoningDHV is een verduurzaamheidsproject

volgens dit concept gestart. Het advies- en ingenieursbureau selecteerde een consortium voor de renovatie van

een leegstaand kantoor in Amsterdam, waar het in 2017 naartoe wil verhuizen. Martine Verhoeven, consultant bij

- Calculatiefase: welke budgetten horen bij de geselecteerde ambities? Hiermee stel je het

definitieve budget voor de kantoorrenovatie vast. • Stap 2: Uitvraag en matchmaking

Het moment van innovatief aanbesteden: welk consortium mag de ambities realiseren en het kantoor renoveren?

• Stap 3: Samenwerking en evaluatie

Overeenkomst met winnende coalitie. Goede

samenwerking, een goed beheer en monitoring garanderen ook op lange termijn de duurzame prestaties.

Kijk voor meer informatie op: www.kantoorvolenergie.nl.

mee rekenen en kun je randvoorwaarden stellen aan wat

Royal HaskoningDHV: “De ValueCase gaf een scherp inzicht

budget dat je (extra) kunt investeren. Als je het ziektever-

huisvesting en organisatie. Naast energiezuinigheid zijn

het mag kosten. De resultaten geven ook een beeld van het zuim terugdringt en de productiviteit verhoogt, levert dat immers geld op”, vertelt Kuijper. Goede uitvraag

Van cruciaal belang is vervolgens een goede uitvraag. Je

wilt immers het beste consortium dat de duurzame reno-

vatie kan uitvoeren. “De opdrachtgever moet vooral omschrijven wát hij met de ambities wil bereiken”, benadrukt Kuijper. “Prikkel de markt om zelf met creatieve oplossin-

in de waarden die we belangrijk vinden voor onze nieuwe

dat voor ons gezondheid, circulariteit en zichtbaarheid. Ons kantoor moet uitnodigen tot samenwerken en een visitekaartje zijn voor klanten. Die waarden hebben we opgenomen in de uitvraag.”

Formeel loopt Kantoor vol Energie eind dit jaar af. “Maar we gaan graag wat langer door”, zegt Kuijper. “De belang-

stelling is groot. Bij belangenbehartigers als Corenet, MVO

Nederland, IVBN én bij marktpartijen die een boost willen geven aan duurzame renovatie van bestaand vastgoed!” ■

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Karl Bijsterveld


JE LEVEN EENVOUDIGER MAKEN?

VENUM Leads, infoaanvragen, bezichtigingaanvragen, brochure downloads en zoekprofielen. Vanuit je site automatisch in Venum.

www.wazzupsoftware.com/eenvoud


COLUMN

Agrarisch Vastgoed

commissie Nijpels & Co. Het is 18 februari 2016 als de brief van onze Staatssecretaris van Economische Zaken Martijn van Dam bij ons allen op de deurmat valt. Er is opnieuw een commissie in het leven geroepen voor de veehouderij. De Commissie voor de toekomst van de Veehouderij moet zorgen voor een betere maatschappelijke inbedding van de intensieve veehouderij. Maar de Commissie Nijpels bestaat uit een zestal leden die geen van allen een rechtstreekse binding hebben met de veehouderijsector. Desondanks moet de commissie deze zomer met voorstellen komen.

D

e Commissie Nijpels is niet de eerste commis-

visie. Je vraagt je toch af wat daarvan de reden is. En

De afgelopen jaren passeerden de Commissie

schien toch nog te veel agrariër? Het zou kunnen. Maar

sie die zich over de veehouderij moet buigen.

Alders gevolgd door de Commissie Van Doorn reeds de revue. Ook zij hadden de opdracht aanbevelingen te doen voor een gezonde, veilige en gewaardeerde veehouderij.

stiekem erger ik me daar natuurlijk ook aan. Ben ik misik ben gelukkig niet de enige, zo is inmiddels gebleken. Albert Jan Maat, voorzitter van de LTO, sloeg wat mij

betreft de spijker op zijn kop toen hij stelde: ‘Het is over u, maar zonder u. Dit is regentisme’.

Motor van de economie

Gelukkig heeft commissievoorzitter Ed Nijpels dat zelf

commissie zijn zeker niet verkeerd. De Nederlandse

zoek ingediend om de adviesaanvraag onder de vlag

speler. Dat blijkt wel uit de tweede positie op het

nen de afgevaardigden van de veehouderijsector hun

De redenen van Van Dam voor het instellen van de

agrarische sector heeft zich ontwikkeld tot een wereldgebied van agrarische export. De sector is ook een ware motor voor de economie. Ze is toonaangevend waar

het gaat om innovatiekracht en het ontwikkelen van

nieuwe kennis. En last but not least, ze kan – met het

ook ingezien en heeft hij – samen met de LTO – het ver-

van de SER uit te laten voeren. Een goede zaak: zo kuninbreng leveren als dat verzoek hun bereikt. Ze zitten in elk geval aan dezelfde tafel. Maar garanties biedt dat alles natuurlijk niet.

oog op de groeiende wereldbevolking – een bijdrage

Het tijdspad tot de zomer is inmiddels half verstreken.

wringt de schoen. Door de vraagstukken over het die-

front van de Commissie, maar het is akelig stil in de

leveren aan de wereldwijde voedselzekerheid. En toch renwelzijn en het milieu staat de maatschappelijke

waardering onder druk. De commissie moet daarom

niet alleen met concrete voorstellen komen voor het

verbeteren van de economische perspectieven, maar

juist ook met voorstellen voor verdere verduurzaming

en voor versterking van het maatschappelijk draagvlak. Geen agrariërs

Er zal ongetwijfeld heel hard worden gewerkt aan het media. Welke voorstellen zullen op tafel komen? En

wanneer? Gezien de voorspellingen dat we een lange, warme zomer tegemoet gaan, gaat dat waarschijnlijk nog wel even duren. Misschien concluderen de commissieleden wel dat het hoog tijd is voor een nieuw

ministerie voor onze prachtige agrarische sector. Maar wellicht is hier de wens de vader van de gedachte… ■

Hans Peters REV RT, bestuurslid sectie

Echter: over input van de mensen die dagelijks met

Agrarisch Vastgoed

deze vragen te maken hebben, wordt met geen woord gerept. Aan degenen die met hun voeten in de klei

staan, wordt niet gevraagd om een standpunt of een

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27


ACTUEEL | Agrarisch Vastgoed De Nederlandse Vereniging van Gemeenten houdt er rekening mee dat zo’n 20.000 agrarische bedrijven de komende 15 jaar zullen stoppen. Van de 32 miljoen vierkante

verloedering en leegstand op het platteland liggen op de loer Er is reeds veel agrarisch onroerend goed op de markt. En dat aanbod zal alleen maar groeien. Liggen verpaupering en verloedering op de loer?

“Dat is in een aantal gebieden al gaande. Hier in Noord-Brabant staat nu 2 miljoen m2 leeg.

En straks wordt dat drie keer zoveel. Het gaat dan vaak om een bebouwd oppervlak van meer dan 1.000 m2 per object. Kopers zijn er nauwelijks te vinden. Want op de locaties tref

je overal drijfmestputten aan, asbest en mogelijk andere soorten vervuiling. Die saneringskosten komen bovenop de aankoopprijs. In Noord-Limburg, Groningen en de provincie Zee-

land staat ook al veel leeg en dat verandert niet. Dus verloedering? Ja, verslechtering van de vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het platteland ligt zeker op de loer.” Valt gemeenten hier iets te verwijten?

“Nee, die kunnen er niet veel aan doen dat het aanbod zo groeit, zonder dat daar vraag

tegenover staat. Veel regio’s lijden ook onder een cultuuromslag, in die zin dat het buitengebied minder aantrekkelijk is geworden voor plattelandsjongeren. Zij geven de voorkeur aan een grootstedelijke omgeving met bereikbaar openbaar vervoer, het uitgaansgebied en andere sociale voorzieningen. Dat bijvoorbeeld het project van de Blauwe Stad in Groningen mislukte, had daarmee te maken. Mensen willen dicht opeen in de stad wonen.” Jack van Gestel is bestuurslid van de sectie Agrarisch Vastgoed van VBO Makelaar, VBOmakelaar en REV-taxateur in Berkel-Enschot (NB) met als specialisaties agrarisch en landelijk onroerend goed. Sloop is volgens hem in de meeste gevallen onvermijdelijk. De leegstand is structureel en de kosten voor hergebruik te hoog.

Wat zou er moeten gebeuren?

“Slopen is vaak onvermijdelijk. Dat geldt ook voor de meeste agrarische woningen. De kleine kernen lopen leeg. Als de school en het laatste café de deuren sluiten, gaat het nog harder. Uit onderzoek van Alterra blijkt dat driekwart van de vrijkomende boerderijen niet meer

gebruikt kan worden. De stoppende boer zou dan de keuze moeten hebben tussen slopen van alle voormalige bedrijfsgebouwen of fiscaal afrekenen. Daarom zeg ik: waarom regelen we het niet zo dat hij dat belastinggeld direct in de sloop kan steken? De overheid zou dat

moeten faciliteren. Geld steken in alternatieven en nieuwe onderzoeken is water naar de zee dragen. Erftransities zouden in de Verordening Ruimte in bepaalde situaties voor kleine agrarische functies mogelijk moeten zijn.”

Welke vormen van hergebruik zijn wel mogelijk en acceptabel?

“In elk geval geen activiteiten, die zwaar verkeer aantrekken. De B-wegen zijn daar niet op berekend. Vrijkomende agrarische bedrijfslocaties moeten niet gaan concurreren met lokale bedrijventerreinen. Die zijn vaak bestemd voor zwaardere categorieën, maar hebben

plaatselijk leegstand, omdat ze duurder zijn. Evenals in het winkelgebied is daar sprake van toekomstige verpaupering. Verkoopbare bedrijven op agrarische locaties zijn voornamelijk te vinden in karakteristieke boerderijen uit de jaren 40 tot 60. Die hebben aangebouwde stenen schuren en zijn afgedekt met pannen. Daarin kunnen wél geschikte functies worden

ondergebracht, zoals boerenwinkels, zorgboerderijen, toeristische centra, enzovoort. Opstallen van grote intensieve veehouderijen zijn voor dit soort functies ongeschikt.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

juni 2016


meter aan agrarisch vastgoed die dan vrijkomt, dreigt 75% ongebruikt te blijven. Is hergebruik mogelijk? Of wordt het slopen en saneren?

ingrijpend vraagstuk waar geen schuldigen voor zijn aan te wijzen In een artikel in het VNG-blad geeft u aan dat ook uw gemeente met veel gemengde bedrijven

effecten ondervindt van schaalvergroting. Daar komt de komende 15 jaar zo’n 400 duizend m2 vrij. Heeft u reeds een plan?

“Het eerste plan dateert al van 2008. In samenwerking met de regio Food Valley stelden

we toen een regionaal functieveranderingsbeleid op dat woningbouw mogelijk maakt als tegenprestatie voor het slopen van agrarische gebouwen. Voor de eerste 1.000 m2 aan

oude stallen kan één woning van 600 m3 worden gebouwd. Boven de 1.000 m2 worden de

mogelijkheden ruimer, met als maximum twee vrijstaande woningen. De tweede lijn is de omzetting naar niet-agrarische bedrijven, bijvoorbeeld een installatiebedrijf, een garage-

bedrijf of een rietdekkersbedrijf. Transportbedrijven horen daar dus niet bij. De activiteiten mogen, vinden wij, geen extra belasting vormen voor de verkeersinfrastructuur. Ook in deze regeling moet er bij grotere oppervlakken relatief meer worden gesloopt.”

Voor 2016 hoopt Barneveld zo’n 24 duizend vierkante meter te kunnen omzetten in andere functies. Ligt de gemeente daarmee op koers?

“Wij liggen behoorlijk op stoom. Het regionale project voor voormalige agrarische bedrijfsgebouwen is opgeschaald. En dat is ook nodig, als je nagaat wat er op dit moment aan

de hand is in de varkens- en melkveehouderij. Eerder maakten vooral kleine bedrijven een functieverandering door. Nu krijgen ook grootschalige bedrijven het heel lastig. Het is een

ingrijpend vraagstuk waar niemand schuld aan heeft, maar dat we wel met elkaar moeten zien op te lossen. De schaalvergroting in de landbouw is immers niet tegen te houden.”

Zijn er ook mogelijkheden om boeren financieel te ondersteunen, als de kosten hoog oplopen? “Voor stallen en schuren die zijn afgedekt met golfplaten en asbest is de enige optie sloop.

Daarin moeten we eerlijk zijn. Dat zal het verdienmodel van de agrariër verder onder druk

zetten. Dat geldt des te meer in krimpgemeenten. In Barneveld worden jaarlijks tussen de 300 en 400 woningen bijgebouwd. De extra woningen, die er in het landelijk gebied bijko-

men, vormen voor die productie geen belemmering. In een gemeente als Vlagtwedde, waar ik laatst op bezoek was, is de situatie heel anders.”

Aart de Kruijf is wethouder van de Gelderse gemeente Barneveld met in zijn portefeuille Ruimte en Wonen, Volkshuisvesting en het Ontwikkelingsbedrijf. Daarnaast is hij lid van de commissie Ruimte en Wonen van Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Actief beleid voeren is zijn devies. Dan maakt het nogal wat uit of je wel of niet een krimpgemeente bent.

Welke maatregelen zouden krimpgemeenten dan nog kunnen nemen?

“In krimpgebieden zijn de perspectieven beperkt. Maar wat geen oplossing is – en dat proefde ik een beetje bij de discussie in Vlagtwedde – is dan maar net te doen, alsof het

probleem niet bestaat. Daar wil men de omzetting van bedrijfs- naar burgerwoning alleen toestaan als de eigenaar dieren houdt of de grond gebruikt. Je kunt aan de verkoop ook de

voorwaarde verbinden dat de nieuwe eigenaar de overige gebouwen laat slopen. Anders wordt het een ongelijke strijd. En dan verloedert het buitengebied echt.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: VBO Makelaar en gemeente Barneveld

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29


MAKELAAR VAN DE MAAND Poels Makelaars

van 0 naar top 100 in acht jaar In 2008 ging Poels Makelaars in Venlo van start. Geen woningen in portefeuille, maar des te meer drive en toewijding. Dat leidde tot een plek tussen de grootste makelaars van Nederland.


D

at Poels Makelaars uit Venlo dit jaar in de Top 100

van het vakblad Vastgoed staat, is op het eerste gezicht niet zo opmerkelijk. Het wordt pas bijzon-

In de Verenigde Staten is het beroep van makelaar niet voor niets een echt vrouwenberoep.”

der als we ons bedenken dat ze september 2008 startten

SBS6

stond als het ware nog niet, de recessie moest nog in volle

Poels Makelaars. Deze makelaar appelleert aan een aanpak

met nul woningen in portefeuille. De onderneming be-

omvang beginnen. En nu, acht jaar later, behoren Hery

Poels en haar team tot de honderd grootste makelaarskantoren van Nederland en dat geheel op eigen kracht zonder

fusies of overnames. Dat dit in tijden van flinke tegenwind is gelukt èn in een regio waar je zo’n onstuimige groei niet

verwacht, is alle reden om eens nader kennis te maken. Het is veelzeggend dat bij dat gesprek niet alleen Hery

aanwezig is, maar ook office manager Juulke Engels. “We doen hier alles als team”, zeggen de dames. “Niemand heeft een persoonlijk target of een eigen onderling con-

SBS6 kwam vorig jaar voor een aantal programma’s bij en zienswijze die aansluit bij een groot, modaal publiek.

“We zijn hier niet van de stropdassen of flitsende verhalen.

Verwacht bij ons geen hippe makelaar die op een scooter

en met de zonnebril op even naar een bezichtiging gaat. Wij denken dat mensen op een authentieke aanpak afkomen. Dat is ook de reden waarom we in 2013 bewust voor

VBO Makelaar kozen. Hier in de regio Venlo vind je relatief

veel VBO-makelaars. De down-to-earth-benadering, de pragmatische instelling, dat past wel bij ons en bij Limburg.

currerende portefeuille, we gaan er samen voor. Iedereen

“Verwacht bij ons geen hippe makelaar die op een scooter en

in portefeuille hebben. Dat continu delen van zoveel mo-

met de zonnebril op even naar een bezichtiging gaat.

die hier rondloopt, kent zo’n 90% van de woningen die we

gelijk kennis heeft ook geleid tot de ontwikkeling van een

Wij denken dat mensen op een authentieke aanpak

echt schouder aan schouder voor.” Die neiging tot samen

afkomen. Dat is ook de reden waarom we in 2013 bewust

interne app voor onderlinge communicatie. We gaan er optrekken beperkt zich niet tot het makelaarskantoor,

voor VBO Makelaar kozen. De down-to-earth-benadering, de

deel aan www.wonoli.nl, waarop een flink aantal Venlose

pragmatische instelling, dat past wel bij ons en bij Limburg”

want Poels Makelaars neemt als mede-initiatiefnemer makelaars hun gezamenlijke aanbod presenteert. “We

hebben zeker met de makelaars hier in de buurt een stevig

Je moet met nieuwe oplossingen komen. Zo lieten we

grote publiek ook veel sympathieker over.”

onbekend fenomeen. Ruilverkoop of woningruil is een an-

contact. Dat maakt elk van ons sterker. Het komt op het

Vrouwelijke touch

Die aanpak is niet onopgemerkt gebleven, want het leverde

Poels Makelaars een nomimatie voor Makelaardij van het Jaar voor de regio Zuid Nederland op. “We zijn alert op

reviews en dat heeft ons die waardering opgeleverd. Maar

het gaat bij die reviews niet om de prijs die je ermee in de wacht kunt slepen. Het geeft ons een beeld van onze sterke en zwakke plekken. Juist die laatste willen we boven tafel

halen, want we willen dat de goede verhalen rondzingen

op verjaardagen.” Inmiddels zit Poels Makelaars dus stevig

in het zadel en is het een gevestigde naam in het noorden

van Limburg. Hery Poels: “We zijn bewust in 2008 begon-

de kijkers van SBS6 nader kennismaken met een relatief dere manier van denken om de woningmarkt een slinger te geven. Woningruil kan een oplossing zijn voor iemand die vanuit een relatief goedkope woning naar een hoger

segment wil, maar die goedkope woning maar niet kwijtraakt. Wij kunnen zo’n koper in contact brengen met een

verkoper uit dat hogere segment die de goedkope woning overneemt. Resultaat: in één keer twee geslaagde deals en de nieuwe eigenaar van de goedkopere woning kan die bijvoorbeeld benutten als belegging door het te verhuren

of te verkopen. Uiteraard is dit verhaal nog niet zo 1-2-3 aan klanten uitgelegd, maar als het kwartje eenmaal valt, slaat het wel aan.”

nen, toen iedereen wel aanvoelde dat de markt begon te

Aantrekkende markt

juist dat het moment was om op een nieuwe manier klan-

lastige markt te opereren, waarbij bij wijze van spreken

haperen. Samen met mijn man waren wij van mening dat

ten te benaderen, service te verlenen, harder voor de klant te lopen. Er kleefde geen historie aan onze naam, dat was

plotseling een voordeel. Kennelijk was men op zoek naar

iets anders, iets nieuws. Een verfrissende aanpak. Ik kom uit Brabant, niet eens uit de buurt. Ik was echt the new kid

on the block. En wat mogelijk in nog veel sterkere mate de doorslag gaf: dit is een makelaardij met een ‘vrouwelijke

touch’. We brengen een enthousiasme en drive mee die voor de makelaars in de regio lastig is te kopiëren, al was

het alleen al omdat het veelal mannelijke concullega’s zijn.

Hery en haar team zijn altijd gewend geweest om in een voor elke klant en elk pand het onderste uit de kan ge-

haald moest worden. De makelaardij maakt voor het eerst

kennis met een situatie die uit zou kunnen nodigen tot achteroverleunen. Hoe groot is die kans? “Nul. Makelaars die denken dat we weer kunnen terugvallen in oude ge-

woonten maken een denkfout. De ogen van de klant zijn voorgoed geopend. Dit is juist hèt moment om nog verder

te vernieuwen, met blijvende aandacht voor de klant. Wij doen niet anders, want we weten niet beter. En we hebben bewezen dat het werkt.” ■

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Poels Makelaars


KENT U DE BACK OFFICE SERVICE AL? Al ruim 7 jaar verzorgt de Back Office Service de telefoon-aanname voor ca. 120 makelaars- en taxateurskantoren en andere vastgoedgerelateerde ondernemingen. Binnenkomende telefoongesprekken worden op professionele wijze afgehandeld en op uw verzoek doorverbonden en/of er wordt een gespreksnotitie per e-mail of eventueel per sms verstuurd. Met de Back Office Service: • Bent u altijd telefonisch bereikbaar; • Worden uw klanten deskundig te woord gestaan; • Kunt u met een gerust hart op vakantie; • Kunt u zorgeloos uw werkzaamheden buiten kantoor uitvoeren; • Ontvangt u uitstekende kwaliteit tegen een scherp tarief; • Kunt u ook kortlopende contracten afsluiten, bijvoorbeeld voor een vakantie. Het goed en professioneel bereikbaar zijn voor (potentiële) klanten bepaalt het succes van uw kantoor! Daarnaast loopt u geen opdracht mis! Wij bieden u onze unieke 100% tevredenheidsgarantie. De huidige gebruikers hebben

E

TI ARAN DSG

EI

EVREDEN T H

Meer info? 070 - 8200400 of backofficeservice@vbo.nl

TI

aanvang. Wij zullen onze diensten direct stopzetten en geen kosten in rekening brengen.

EIDS

GAR ANTIE

ARAN

ontevreden zijn over onze diensten, dan horen wij dit graag binnen vier werkdagen na

100%

TEVREDENH

DSG

diensten en zijn er van overtuigd dat u tevreden zult zijn. Mocht u echter toch

EVREDEN T H EI

onlangs de Back Office Service beoordeeld met een 8,3. Wij staan 100% achter onze

E

Vereniging voor makelaars en taxateurs


COLUMN

Rabobank Nederland

nieuwbouw wil maar niet van de grond De laatste statistieken over het aantal verleende bouwvergunningen steken negatief af tegen die van de bestaande koopwoningmarkt. Er worden minder nieuwbouwwoningen verkocht en meer bestaande woningen. Ik vroeg her en der naar de oorzaken.

Z

o sprak ik op een bijeenkomst van makelaars,

Maar er is meer, zeggen de gemeenteambtenaren en

en projectontwikkelaars in Groningen. Allemaal

ontwikkelaars de neiging hebben om projecten te ver-

gemeenteambtenaren, consumenten, bouwers

Raboklanten, dat was de verbinding. Aan de twee aanwezige projectontwikkelaars vroeg ik waarom het zo

tegen zit op de nieuwbouwmarkt. De makelaars – die ‘tweedehandswoningen’ verkopen – waren wel erg tevreden. Hun agenda staat vol met afspraken. De

woningmarkt van de stad Groningen is krap geworden, echt flink krap. Er wordt veel verkocht en er komt weinig aanbod bij. Maar nieuwe woningen bouwen, wil

consumenten tegen mij. Zij denken dat bouwers en

tragen. De verkoopprijzen nemen toe, en het kan lucratief zijn om de verkoop naar achteren te verschuiven.

Iemand vertelde zelfs dat haar woning met opzet drie maanden vertraagd werd opgeleverd waardoor zij

meer voor de grond moest betalen. De aanwezige bouwers en projectontwikkelaars ontkennen natuurlijk. Wij willen bouwen, herhalen zij telkens.

niet lukken. De projectontwikkelaars overspoelden mij

Nieuwe bouwmethoden

bouw traag op gang komt.

moment zeer innovatief en experimenteert met

met een reeks van verklaringen waarom de nieuw-

Risicovermogen

Een belangrijke reden is het gebrek aan risicovermo-

gen. Sinds enkele jaren moeten bouwbedrijven meer

eigen vermogen aanhouden als dekking voor financiële risico’s. In de crisisperiode hebben ze juist ingeteerd op hun vermogen; er is dus weinig buffer over. Grote projecten ontwikkelen lijkt dus uitgesloten. Wel kleine.

Wat op zichzelf weer goed aansluit bij wat gemeenten en consumenten graag zien. Gemeenten willen kleine projecten die passen binnen kleinschalige bestem-

mingsplannen en consumenten willen projecten die

aansluiten op hun klantwensen. Kleine projecten kosten meer tijd dan grote. Vroeger kon er één bestem-

mingsplan worden opgesteld voor één groot project,

Er is nog een reden. De nieuwbouwsector is op dit nieuwe bouwmethoden. Bouwen kan wel eens veel

goedkoper worden. Bakstenen stapelen lijkt zijn lang-

ste tijd te hebben gehad. Mijn projectontwikkelaars en bouwers beamen dat, maar, zeggen zij, vooral de

grondbezitter zou hiervan wel eens kunnen gaan profiteren. Veel kosten die partijen maken, worden via de grondprijs verrekend. Bedenk daarbij dat de consu-

ment een huis koopt dat past bij zijn inkomen. Hun

stellige overtuiging is dat grond duurder en de nieuwbouwwoning groter wordt. De snelheid van innovatie

geeft financieel risico. Wellicht bouwt de concurrent nu al goedkoper. De marges zijn trouwens nog steeds erg mager op de nieuwbouwmarkt, waardoor veel risico nog niet kan worden genomen.

nu moeten er meer bestemmingsplannen door de

Kortom: de nieuwbouw komt niet

nigden gemeenten op personeel. Net zoals de bouwon-

wel dat de markt van bestaande

gemeenteraad, met alle vertraging van dien. Ook bezuidernemingen en projectontwikkelaars. Veel

bouwvakkers raakten hun werk kwijt. Al die handjes

moeten eerst weer worden aangenomen. Kortom, de hele keten kampt met werkdruk, wat leidt tot vertragingen.

goed van de grond. Het gevolg is

Paul de Vries,

koopwoningen krapper wordt,

senior woningmarkt-

woningprijzen. En dat is vooral

Economisch Onderzoek

wat we terugzien in stijgende uw inkomensbron. ■

VBO M AKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

econoom Kennis en Rabobank Nederland


achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR juni 2016

colofon

Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

Advertentieacquisitie Adnovus, info@adnovus.nl

Aan dit nummer werkten mee Harry Boumeester, Karl Bijsterveld, Patricia Dieben, Ed Hamming, Louis Huijts REV, Henk de Kleine, Hans Peters REV, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal ABF Research, Blauwhoed Studio, Capital Value, CBS, Truus van Gog, Planbureau voor de Leefomgeving, WBO, WoON, Roger Wouters Cover Truus van Gog

VASTGOED ADVISEUR

Yvonne van Mierlo MSc MRE Yvonne van Mierlo (1971)

studeerde aan de Erasmus

Universiteit in Rotterdam

Yvonne van Mierlo, Blauwhoed Studio: “Samenwerking is het motto van de toekomst”

en Amsterdam School

Vergrijzing doet woningmarkt kantelen: meer huizen in verkoop Waar mogen we nog bouwen: de ‘weilandbouwers’ versus de ‘verdichters’

of Real Estate (Master in 2010), en is sinds 2011 directeur van Blauwhoed

Kantoor vol Energie: niet financieel maar economisch denken Tweeluik – VBO REV-taxateur en commissielid Ruimte en Wonen VNG over leegstand platteland jaargang 30, nummer 3 | juni 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Studio van Blauwhoed

Rotterdam. Daarvóór werkte ze bij projectontwikkelaar AM, o.a. als directeur marketing en als ontwikkelingsmanager.

Prepress en druk www.up-score.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

Yvonne van Mierlo is bovendien voorzitter van het dagelijks bestuur van Stichting Landelijk Nieuwbouw Platform (LNP); een database, een verbinder en informatiebron van en voor abonnees en de vastgoedbranche. Het is een samenwerkings-

verband van een groot aantal projectontwikkelaars, ontwikkelende bouwers, woningcorporaties, beleggers en gemeenten

samen. De centrale database voor de ondersteuning van verkoop en verhuur van woningen met haar krachtige distributiefunctie vormt het hart van LNP.

FSC® C017135

tweets over de markt

Upscore your brand.

@VBODirectie: Via VBO Makelaar: “Funda gaat waarde woning voorspellen”. @Statistiek CBS: 23% mannen en 26% vrouwen binnen 5 jaar terug in ouderlijk huis #Boemerangkinderen. @Eigenhuis: Welke huizenprijsstijging voorspelt kredietbeoordelaar Standard & Poors in Nederland voor 2016: 1, 3 of 5%? @RaboEconomie: Nederlandse #woningmarkt in beeld. Volledig Kwartaalbericht Woningmarkt. @JanFokkema: Fraaie infographic van het terugdringen van de #kantorenleegstand in Amsterdam door transformatie.

brand portals respons campagnes printmedia

FD_Nieuws: Opinie | Knot trapt veel te hard op de rem met hypotheekbeleid.

Brand portals

0174 28 50 60 up-score.nl

34 |

Met een brand portal van Upscore is de opslag, het beheer en de distributie van huisstijlbestanden en marketingmaterialen goed georganiseerd. Het aanmaken van nieuwe materialen is dankzij het uitgekiende autorisatieen validatiesysteem helemaal op de workflow processen van jouw organisatie af te stemmen. Dat bespaart veel tijd en geeft volledige controle over je merkidentiteit.

| VAS T G OED AD VISEU R

@TEGoVA1: @TEGoVA1 launch of European Valuation Standards 2016, 5 days away. Valuers and Clients will not be disappointed. @PatriciaDieben: @Boelhouwer Huizenbubbel dreigt voor Amsterdam. Zie ook column voorzitter #VBO Makelaar.

juni 2016


ADVERTORIAL

taxatieweb 2.0 koppelt met historische data vbo makelaar De functionaliteiten

Het gehele pakket is gewijzigd van aanvraag tot het uiteindelijk ondertekenen van het taxatierapport. In een korte opsomming passeren de meest in het oog springende aanpassingen de revue.

• Foto en bijlage upload sterk vereenvoudigd

De nieuwe foto-tool in Taxatieweb 2.0 maakt het uploaden

en bepalen van de volgorde van uw foto’s en documenten stukken eenvoudiger.

• Het roteren van foto’s

Het roteren van foto’s is in Taxatieweb 2.0 mogelijk geUniek is momenteel:

maakt. Voor het invoegen en bewerken van bijlagen is een

• Koppeling met historische gegevens

web kunt bekijken.

Taxatieweb 2.0 heeft de mogelijkheid om via een link

de historische data (lees referentieobjecten) van VBO Makelaar in te zien.

• Rapporten automatisch voorzien van een paraaf en

handtekening

instructievideo gemaakt welke u op de website van Taxatie-

• Mogelijkheid tot het aanpassen van de geldverstrekker

In Taxatieweb 2.0 kunt u zelf de geldverstrekker aan het rapport koppelen. Hiervoor hoeft geen mail meer te worden verstuurd.

Taxatieweb 2.0 komt als eerste op de markt met de

• Eenvoudiger en duidelijker beeld van de voortgang van het

paraaf en handtekening te voorzien zonder het rapport

Via het nieuwe dashboard van Taxatieweb 2.0 heeft u in

mogelijkheid om uw rapporten digitaal van uw eigen af te drukken.

Zeker het noemen waard: • On- en offline werken

Door gebruik te maken van de nieuwste HTML 5 technolo-

gieën bent u als gebruiker niet meer afhankelijk van een

constant internet verbinding. Hierdoor kunt u altijd en overal doorwerken, dus ook als u tijdelijk niet over een inter-

taxatieproces

één oogopslag een compleet en eenvoudig overzicht over de voortgang van al uw taxatierapporten.

• Werkt op desktop, tablet en mobiel

Taxatieweb 2.0 is HTML 5 “responsive” opgebouwd. Direct starten?

Neem contact op via: inschrijven@taxatieweb.nl Taxatieweb 2.0 maakt uw werk leuk!

net verbinding beschikt. Taxatieweb 2.0 zorgt voor optimaal gebruikersgemak.

• Inspreekfunctie voor smartphones

Wanneer u op locatie bent, kunt u direct uw aantekeningen in Taxatieweb 2.0 inspreken. De ingesproken tekst verschijnt direct in het opmerkingenveld.

• Eenvoudig te gebruiken (Eén loketfunctie voor acceptatie, uitwerken en ondertekenen van een taxatierapport)

Complete toegang tot het NWWI platform. Vanaf nu kunt u vanuit Taxatieweb 2.0 overal in Nederland nieuwe opdrachten invoeren en accepteren, rapporten uitwerken, gereedmelden en ondertekenen.

VBO M AKELAAR | V A STGOED A DV I SEU R | 35


Profile for Vereniging VBO

Vastgoed Adviseur juni 2016  

Yvonne van Mierlo, Blauwhoed Studio: “Samenwerking is het motto van de toekomst” | Vergrijzing doet woningmarkt kantelen: meer huizen in ver...

Vastgoed Adviseur juni 2016  

Yvonne van Mierlo, Blauwhoed Studio: “Samenwerking is het motto van de toekomst” | Vergrijzing doet woningmarkt kantelen: meer huizen in ver...

Advertisement