Page 1

VASTGOED ADVISEUR

Nibud-directeur Gerjoke Wilmink: “Onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens” Rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen Gentrification: probleem of zegen voor stadsbestuurders? Woningmarkt voor studenten nog niet in balans Tweeluik met Nico Rietdijk (NVB) en Taco van der Hoek (EIB) over problemen nieuwbouw

jaargang 30, nummer 4 | augustus 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar


Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.


6

12

Nibud-directeur Gerjoke Wilmink: “Onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens”

16

Woningmarkt voor studenten nog niet in balans

24

in dit nummer

Gentrification: probleem of zegen voor stadsbestuurders?

Rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen

no nonsense

Wie beschermt de koper?

5

actueel

Nibud-directeur Gerjoke Wilmink: “Onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens”

6

Woningmarkt voor studenten nog niet in balans

12

Gentrification: probleem of zegen voor stadsbestuurders?

16

Rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen

24

Tweeluik – Nico Rietdijk (NVB) en Taco van der Hoek (EIB) over problemen nieuwbouw

26

columns

Rabobank Nederland – Hoe Harry Houdini kan ontsnappen uit het ouderlijk huis

10

Onderzoeksinstituut OTB – De rapen zijn gaar zodra je over de LTV begint

11

Agrarisch Vastgoed – Brexit en de agrarische sector

22

Bedrijfsmatig Vastgoed – Winkelleegstand in buurtcentra en krimpgebieden

23

achtergrond

Uit de media

Uit de rechtspraak – Grensoverschrijdend kopen

14

Marktonderzoek

21

Makelaar van de Maand – De Raad Makelaars

28

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

30

4

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3


UIT DE MEDIA

Nederlandse bouwproductie groeit harder dan in rest EU De productie van de Nederlandse bouwsector groeit sinds het derde kwartaal van 2014 harder dan gemiddeld in de Europese Unie. De Nederlandse bouw heeft inmiddels ruim afstand genomen van het productiedieptepunt van begin 2013. Dat meldt CBS, mede op basis van Eurostatcijfers.

In het eerste kwartaal van 2016 kwam de bouwproductie in Nederland 17% boven dit dieptepunt uit. Dat is aanmerkelijk meer dan de gemiddelde bouwproductie in

jaren doorzet. Het WEW blijft verder werken aan de

sen begin 2013 en midden 2014 bleef de groei van de Nederlandse bouwproductie

doelgroepen in de woningmarkt, zoals zzp’ers en starters.

in Nederland nog 12% onder het niveau van begin 2008, toen de crisis in de Euro-

15%

P HYVF AC PO HM TH E EK A EN BANK OF SC OTLA ND SNS BANK

4%

lag begin 2016 nog 21% onder het niveau van voor de crisis.

4% 5%

Bouwproductie EU (seizoen- en werkdaggecorrigeerd)

* NHG Hypotheekverstrekker vanaf 2015

120 110

NK BA ING

7%

13%

RO

ABN AM RA

BO

A ENT NK ARGARBA SPA

7%

2010 = 100

130

ELD E G ERS ERIG KK OV RSTRE VE

pese bouw als geheel zich voor het eerst liet voelen. De bouwproductie in de EU

16% N

op het niveau van vóór de crisis zijn we nog niet. Begin 2016 lag de bouwproductie

Verdeling nieuwe garanties per geldverstrekker 1e halfjaar 2016

GO

Nederland heeft weliswaar het dieptepunt van de bouwcrisis achter de rug, maar

AE

nog achter bij het Europese gemiddelde.

mogelijkheid een NHG aan te bieden aan specifieke

HY PO TH EK EN * DMF HY MANAGPOTHEEK EMENT*

de EU. Die steeg in deze periode 7% uit boven het laagste punt van begin 2013. Tus-

8%

BA

NK

12%

9%

Ontwikkelingen garanties

100

2e kwartaal

90

Aantal afgerond op 100-tallen

80

2006

2007

2008

2009

2010

2011

EU28

2012

2013

2014

2015

2016

Nederland

Bron: Eurostat

2016

2015

1e halfjaar 2016

2015

NHG Totaal

28.300 30.700 56.400 62.800

NHG aankoop woning

24.500 26.000 48.100

53.100

NHG woningverbetering

3.400

4.100

7.400

8.400

400

600

900

1.300

NHG overige

WEW-cijfers tweede kwartaal 2016 In het tweede kwartaal van 2016 hebben in totaal 28.300 huishoudens de aankoop of verbetering van hun woning gefinancierd met de Nationale Hypotheek

Garantie (NHG). In dezelfde periode deden 926 huishoudens een beroep op de NHG in verband met de verkoop van hun woning met verlies. Samen leidt dat

tot een stijging van het fondsvermogen van het Waarborgfonds Eigen Woningen

(WEW) naar 915 miljoen euro. Op basis van de liquiditeitsprognose voor 2016-2021 en bij stabiel overheidsbeleid, verwacht het WEW dat deze groei de komende

Aantal verkochte woningen juni 2016 Juni 2016 – 17.862

Stijging 17.9% t.o.v. juni 2015 – 15.147 Stijging 11.2% t.o.v. mei 2016 – 16.066.

Woningtypen

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. juni 2015 –20.5% Stijging 2-onder-1-kap woningen t.o.v. juni 2015 – 15.2%

Ontvangen verliesdeclaraties per kwartaal (2011-2016)

Stijging hoekwoningen t.o.v. mei 2016 – 19.9%

1.600

Stijging appartementen t.o.v. mei 2016 – 3.8%.

1.400 1.200

Aantal geregistreerde hypotheken

1.000 800

Juni 2016 – 25.805

600

Stijging 18.4% t.o.v. juni 2015 – 21.793

400

Stijging 13.7% t.o.v. mei 2016 – 22.706.

200 0 Q1

Q2 Q3 2011

Q4

Q1

Q2 Q3 2012

Ontvangen verliesdeclaraties

Q4

Q1

Q2 Q3 2013

Q4

Q1

Q2 Q3 2014

Q4

Q1

Q2 Q3 2015

Benadering meerjarig patroon

Q4

Q1 Q2 2016

Aantal executieveilingen Juni 2016 – 179

Stijging 1.1% t.o.v. juni 2015 – 177. Bron: Kadaster

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

au g ustus 2 0 1 6


NO NONSENSE

wie beschermt de koper? De woningmarkt draait in de Randstad weer op volle toeren. Ook daarbuiten trekt de markt inmiddels aan. In het eerste half jaar werden ruim 23% meer transacties genoteerd dan vorig jaar. Over juni noteerden we de grootste prijsstijging in negen jaar. Dat is goed voor onder water staande woningen en lijkt ook goed voor iedereen die zakelijk bij de woningmarkt is betrokken. Maar de koper is niet gebaat bij snel stijgende prijzen. En als het niet goed gaat met de koper, gaat het uiteindelijk ook niet goed met de woningmarkt.

I

n steeds meer steden barst de gekte los. Het consu-

AMvB in strijd met Europese wetgeving

prijzen, lagere leencapaciteit en een stijgende

Directive en de AMvB, proef ik ambivalentie. MCD uit-

mentenvertrouwen is groot. Kopers willen hogere

hypotheekrente voor zijn. Daarnaast is er in de steden

ook gewoon te weinig aanbod, zowel in bestaande als nieuwbouw. De koopvoorraad krimpt snel, zeker in de

Randstad. Ook makelaars ondervinden hier hinder van. Er wordt boven de vraagprijs geboden en ook daad-

werkelijk boven de vraagprijs verkocht; in Amsterdam bij de helft van de transacties. Voorinschrijvingen en loting bij nieuwbouw lijken weer gewoon. Ook de

waarschuwing uit de crisistijd om eerst te verkopen en dan pas te kopen, wordt in de wind geslagen. Koper kwetsbaar

Het consumentenvertrouwen is groot en dat maakt de koper kwetsbaar. Zeker nu de huursector weinig soe-

laas biedt. Met name starters, alleenstaanden en een-

verdieners met een gezin worden door de VEH en AFM gewaarschuwd. Eerder dit jaar riep ik onze makelaars reeds op hun verantwoordelijkheid richting de over-

enthousiaste koper serieus te nemen. Het gevaar van

een te hoge hypotheek ligt op de loer. Bij een maximale lening op basis van de huidige rente kunnen de maan-

delijkse woonlasten snel oplopen als de rente stijgt. De AFM waarschuwt bovendien dat er voldoende reserves

moeten zijn om tegenvallers op te kunnen vangen. Dat laatste verbaast me toch enigszins. De AFM lijkt volledig voorbij te gaan aan het strenge leenbeleid dat tij-

Ook bij de implementatiewet van de Mortgage Credit gangspunt is de bescherming van de consument. De

consument wordt beschermd door de vermelding van

het jaarlijkse kostenpercentage van de hypotheek, het verdwijnen van de hypotheekofferte onder voorwaarden, inperkende maatregelen voor de bank bij vervroegde aflossing en 14 dagen bedenktijd over de

hypotheek. Prima maatregelen conform MCD. Ook VBO Makelaar wil de koper beschermen. Niet voor niets

hebben we de drie-dagen-bedenktijd gecreëerd. Maar wij bestrijden dat de modelmatige taxatie een onder-

bouwde – in de woning zelf opgenomen taxatie – kan vervangen bij hypotheekverstrekking tot 90% van de

vastgestelde woningwaarde. Dat is geen bescherming van de consument, maar snel gewin in strijd met de TEGoVA-, RiCS- en IVSC-standaarden en diverse

Europese richtlijnen en wetten die juist zijn gemaakt om de consument én banken te beschermen. Uit

onderzoek van de Ierse Centrale bank bleek modelma-

tig waarderen een belangrijke oorzaak van de Ierse huizenbubbel. Modelmatige waardes prima, maar louter

als onderbouwing van de getaxeerde waarde. Alleen zo is de koper – en de bank – beschermd tegen het gevaar dat de hypotheek niet aansluit bij de werkelijke

waarde. Dat was toch ook het doel van het verscherpte leenbeleid? ■

dens de crisis is ingezet. Via de LTI, Nibudnormen en

verlaging van de LTV lijkt de koper me nu toch gezekerd

tegen te hoge woonlasten. Of neemt de AFM toch weer

Ed Hamming,

een voorschotje op verlaging van de LTV onder de

voorzitter VBO Makelaar

100%?

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5


drs. gerjoke wilmink Studie:

Radboud Universiteit Nijmegen (doctoraal 1985) Tias 2008 – 2009 Loopbaan:

Freelance journalist vanaf 1985

Redacteur/adjunct-hoofdredacteur Staatscourant Uitgever SDU 1987 – 1997

Directeur communicatiebureau Nestas 1997 – 2000 Directeur/bestuurder Nibud sinds 2000 (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)


ACTUEEL | Loan-to-Income

nibud-directeur gerjoke wilmink:

“onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens”

Te streng of juist te soepel? Iedereen heeft wel een mening over de normen die het Nibud stelt aan de bedragen die de consument kan lenen voor de aankoop van een woning. Dat is juist goed, vindt Gerjoke Wilmink, directeur/bestuurder van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. “Wij geven een onafhankelijk advies, maar het is geen maatwerk. Een hypotheekverstrekker heeft de mogelijkheid om af te wijken van de normen. Echter: dat besluit moet dan wel met goede argumenten worden onderbouwd. Onze systematiek is robuust, maar niet te ingewikkeld. En inderdaad, we houden geen rekening met persoonlijke omstandigheden.”

G

erjoke Wilmink refereert aan de kritiek die zowel

zin met een bijstandsuitkering heeft die ruimte natuurlijk

Vorig jaar nog betitelde prof. dr. Peter Boelhou-

wettelijke en sociale regelingen. Het gezin met een mid-

van consumentenzijde als van deskundigen komt.

wer het Nibud als ‘paternalistisch en betuttelend’. In de

Vastgoed Adviseur zei hij: ‘Het Nibud houdt helemaal geen rekening met de dynamiek van het leven, het houdt alleen rekening met negatieve scenario’s. Mensen met een hoger inkomen moeten zelf kunnen beslissen hoe ze hun geld

ook niet, maar zo’n gezin kan een beroep doen op allerlei deninkomen heeft die mogelijkheid niet. Alle vangnetten zijn inmiddels verdwenen.”

“De LTV hoeft niet onder de 100% te dalen. De risico’s zijn voldoende afgedekt door de maatregelen die

uitgeven: aan wonen of aan andere uitgaven’.

Gerjoke Wilmink hoort het glimlachend aan: “Daar zit dus

ook het misverstand. Wie een hoog inkomen heeft, kan

genomen zijn: de verplichte aflossing, de Nationale Hypotheekgarantie en onze normen voor de Loan-to-

zich natuurlijk inderdaad meer permitteren. Onze zorg

Income (LTI). Over die LTI is in ons land elk jaar veel te

komens. Uit onze berekeningen blijkt dat bijvoorbeeld een

doen, maar in de landen om ons heen zie je dat ze het

gaat juist uit naar de mensen met de lage en middeningezin met twee kinderen en een totaal bruto-inkomen van

systeem ook invoeren; juist omdat het goed werkt!”

30.000 à 40.000 euro zich in feite geen hypotheek van twee ton kan veroorloven. Wonen is in grote delen van Nederland heel duur, en een huis van twee ton betekent voor

Risico’s

die te maken hebben met maatschappelijke participatie.

met een goede opleiding in een veelgevraagd beroep zal

zo’n gezin dat er weinig ruimte overblijft voor uitgaven

Kinderen laten sporten of een muziekinstrument laten bespelen? Op vakantie gaan? Eigenlijk kan het niet. Een ge-

Maar hoe zit het dan met het toekomstperspectief? Iemand

over vijf jaar waarschijnlijk een aanzienlijk hoger inkomen

hebben. “Inderdaad”, zegt Wilmink. “En dan kun je dus over

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7


Ze bestrijdt de kritiek van o.a. Bouwend Nederland dat de consument geen woning wil c.q. kan kopen door de adviezen van het Nibud. “Kijk maar wat er nu gebeurt: de

koopkracht trekt weer aan en er worden weer volop woningen gekocht.

De problemen zitten vooral bij de starters én bij de middeninkomens. Daar gaat de commotie ook altijd over. Maar als

we de mogelijkheden voor hen gaan verruimen, zal dat in een flink aantal gevallen ongetwijfeld tot grote financiële problemen leiden. Dat moeten we niet willen.” “Wonen is te duur”

Ze erkent dat veel mensen tussen de wal en het schip terecht komen: “Voor lage en middeninkomens is wonen gewoon te duur in Nederland. Maar er speelt nog iets anders: je hoort vaak dat iemand geen hypotheek krijgt

met maandlasten van 700 euro terwijl die persoon nu 800

euro huur betaalt. Dan wordt er helemaal geen rekening vijf jaar wellicht het huis van je dromen kopen; tenminste als alles meevalt en je leven loopt zoals je verwacht. Maar

dat is helaas niet altijd het geval. Waarom zou je aan het

begin van je wooncarrière al risico’s nemen die je niet kunt overzien? Nog afgezien van al die gevallen waarin mensen

een dure hobby hebben waar ze absoluut geen afstand van

willen doen. Wij zien het als onze taak om mensen te laten zien waar de risico’s liggen.”

“Verplicht aflossen is prima, maar of het nu helemaal naar nul moet? Als je huurt, moet je toch ook blijven betalen? Het gaat wel erg ver om eigenaren te verplichten om het hele bedrag af te lossen. Een gezin met studerende

gehouden met de extra woonlasten die gepaard gaan met

het bezit van een woning: hogere gemeentelijke lasten en hogere premies voor verzekeringen bijvoorbeeld. En dat je

bij een eigen huis moet reserveren voor onderhoud, daar wordt al helemaal geen rekening mee gehouden. Dat zijn allemaal kosten die je niet hebt bij een huurwoning.

Hét grote probleem is dat er veel te weinig woningen zijn voor de lage en middeninkomens; zowel huur als koop.

Meer betaalbare woningen bouwen kan een oplossing zijn.

Als er meer woningen komen, raakt de woningmarkt ook

minder overspannen, zodat een eigen woning voor meer mensen bereikbaar wordt.” Een- en tweeverdieners

“We gaan ervan uit dat een- en tweeverdieners uitein-

kinderen heeft weinig belang bij een snelle aflossing van

delijk gelijk zullen worden behandeld. Daarmee volgen

de hypotheek. Dan zijn liquide middelen belangrijker”

(de algemene heffingskorting). Die zal in 2023 volledig

we de geleidelijke beperking van de ‘aanrechtsubsidie’

zijn afgeschaft (we zijn nu op de helft) en wij adviseren

daarom het tweede inkomen stapsgewijs meer mee te tel-

nibud

len. Dat is ook wel reëel, want met twee inkomens heb je

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting is gevestigd in Utrecht. Er

bij huishoudens met twee inkomens het tweede (laagste)

normaliter een grotere buffer en kun je tegenvallers beter

werken 30 mensen, die op tal van terreinen onderzoek doen en adviezen geven over de wijze waarop geld wordt besteed. Het Nibud berekent al

meer dan 15 jaar de financieringslasten voor de hypotheekverstrekking. Sinds 2013 worden de normen door de Rijksoverheid gebruikt om verantwoorde hypotheekverstrekking voor te schrijven.

De tabellen van het Nibud voor het financieringslastpercentage geven aan

opvangen. Daarom hebben we voor 2016 geadviseerd om inkomen niet voor een derde maar voor de helft mee te nemen bij de bepaling van het financieringslastpercentage. Dat mag worden toegepast op het totaalbedrag van beide

inkomens. Als er niets verandert aan het overheidsbeleid, zal er in 2023 geen verschil meer zijn in de behandeling van een- en tweeverdieners.

wat de consument maximaal zou kunnen lenen. Geadviseerd wordt wel

Omdat bij elk inkomen een eigen percentage wordt be-

voor andere noodzakelijke en gewenste uitgaven. Immers: bij een

kunt lenen. Bij een inkomen van 60.000 euro hoort een

om goed te kijken of er bij dit maximum nog voldoende ruimte overblijft maximale hypotheek moet sterk worden bezuinigd op uitgaven die niet samenhangen met het wonen.

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

rekend, is het niet zo eenvoudig uit te rekenen hoeveel je ander percentage dan bij twee inkomens die samen ook aan die 60.000 euro komen.”

au g ustus 2 0 1 6


LTV onder 100 procent?

Als het aan het Nibud ligt, hoeft de Loan-to-Value (LTV) niet onder de 100% te dalen. Gerjoke Wilmink: “De risico’s

zijn voldoende afgedekt door de maatregelen die genomen

zijn: de verplichte aflossing, de Nationale Hypotheekgarantie en onze normen voor de Loan-to-Income (LTI). Over die

LTI is in ons land elk jaar veel te doen, maar in de landen

om ons heen zie je dat ze het systeem ook invoeren; juist omdat het goed werkt!

Dat er toch nog wordt gepleit voor verlaging van de LTV

heeft te maken met het beleid van de Europese Centrale Bank, die pleit voor verdere verlaging. Daarbij wordt geen rekening gehouden met het systeem van verplicht aflossen. Je ziet nu al dat de restschuldrisico’s kleiner worden.

Dat heeft ook te maken met een gewijzigde kijk op ‘wonen’.

Huizen worden – gelukkig – niet meer alleen gezien als beleggingsobjecten, zoals dat jarenlang gebruikelijk was. Een

huis is vooral bedoeld om fijn te wonen, en dat zien steeds meer mensen in.”

belang van de klant en – eventueel met een rekensom-

sen is prima, maar of het nu helemaal naar nul moet? Als

aankoop van een te dure woning. Dat kan wel eens lastig

Ze wil daar nog graag iets aan toevoegen: “Verplicht aflosje huurt, moet je toch ook blijven betalen? Het gaat wel erg

ver om eigenaren te verplichten om het hele bedrag af te lossen. Een gezin met studerende kinderen heeft weinig belang bij een snelle aflossing van de hypotheek. Dan zijn liquide middelen belangrijker.” Consumptief krediet

Moeten we de oplossing dan zoeken in een consumptief krediet als de bank niet de zo gewenste lening wil verstrek-

metje – laten zien hoe het huishoudboekje er uitziet na zijn; zeker in een markt die oververhit is. Dat zien we nu al

in Amsterdam en Utrecht, maar andere populaire steden

volgen snel. Er wordt in die gevallen ook steeds vaker geen voorbehoud van financiering gemaakt. Op die manier

ben je al bezig met het creëren van problemen voor de toekomst.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog

“Als je het geld nodig hebt voor een verantwoorde

ken? Wilmink staat genuanceerd tegenover consumptief

aankoop en je kunt het bedrag binnen een overzienbare

aankoop en je kunt het bedrag binnen een overzienbare

tijd aflossen, is er niet veel op tegen. Iets anders

krediet: “Als je het geld nodig hebt voor een verantwoorde

tijd aflossen, is er niet veel op tegen. Iets anders wordt het

als je met het krediet de hypotheek aanvult. Dat is natuurlijk heel onverstandig.

wordt het als je met het krediet de hypotheek aanvult. Dat is natuurlijk heel onverstandig”

Ik vind sparen nog steeds een prima manier om vermo-

gen op te bouwen (ondanks de lage rente). Bouwsparen

zou ook in ons land gestimuleerd moeten worden. Je zou bijvoorbeeld kunnen denken aan een automatische spaarrekening bij het afsluiten van een studentenrekening. Dan

bouw je een aardig bedrag op, zodat je te zijner tijd extra geld hebt om het huis te kopen dat je wilt (maar met al-

leen een hypotheek niet kunt financieren). Eigen geld helpt altijd!”

Taak van de makelaar

“Makelaars hebben een belangrijke (maar vaak ondankbare) taak: ze moeten het lef hebben om ‘nee’ te verkopen

als ze zien dat de aankoop financieel onverantwoord is. Dat zorgt natuurlijk vaak voor een dilemma: de makelaar wil graag dat het huis wordt verkocht maar heeft tege-

lijkertijd een zorgplicht. Hij/zij moet denken vanuit het

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9


COLUMN

Rabobank Nederland

hoe harry houdini kan ontsnappen uit het ouderlijk huis De huizenprijzen stijgen. Maar niet in heel Nederland. Nog steeds zijn er gemeenten waar de prijzen de laatste kwartalen niet zijn gestegen. Maar de prijstrend lijkt door te zetten en ik verwacht voor dit en volgend jaar dat de woningprijzen meer toenemen dan de inkomens. Kunnen starters dan straks nog wel een koopwoning betalen?

E

erst terug naar het begin van deze eeuw, om

daarentegen zette vooral in op maatregelen die de

prijzen toen snel. Veelvuldig verschenen in de

woonsituatie bevorderden.

precies te zijn naar 2002. Net als nu stegen de

media noodkreten dat koopstarters en eenverdieners

doorstroming en ontsnapping naar een gewenste

geen woning konden kopen en ook niet in de huur-

Terug naar het heden. De geschiedenis lijkt zich

gevangen in hun ouderlijk huis en koopstarters in

dat er ‘niet genoeg woningen voor starters zijn door

sector terecht konden. Potentiële starters zaten

sociale huurwoningen. In de NRC van 19 oktober 2002

lees ik bijvoorbeeld dat steeds minder huishoudens in staat zijn om een gemiddeld huis te kopen.

Toentertijd bleven ook de zoons (begin twintig) van

onze Rotterdamse vrienden – noodgedwongen – bij

pa en ma wonen. Geen pretje voor alle vier de gezinsleden. De jongens wilden ‘ontsnappen’ uit hun toenmalige woonsituatie.

een oververhitte woningmarkt’ en de Telegraaf

schrijft: ‘Starters zijn de dupe’. In de andere media

zien we vergelijkbare berichten. Ook nu weer zijn er ‘goedkope’ niet-stedelijke en ‘dure’ stedelijke gebieden. En ook nu weer zijn het de starters die moeite

hebben om uit hun benarde woningmarktpositie te ontsnappen.

Hervormingen

Wonen 4.0

In diezelfde NRC van 2002 staat dat ‘zelfs in de ‘goedkope’ provincies Groningen en Friesland nog maar de helft van de huishoudens een eengezinswoning kan

kopen, tegen 70% in 1997’. Van een vergelijkbare ontwikkeling is sprake in de ‘dure’ provincies Utrecht,

Noord-Holland en Zuid-Holland, maar daar liggen de slaagkansen voor huishoudens nog lager. Deze problematische woningmarktsituatie was begin deze eeuw het startsein voor makelaarsorganisaties,

woningeigenaren, huurders en verhuurders om na te denken over woningmarkthervormingen. Het was

een ingewikkelde puzzel, maar tien jaar later presenteerden zij het hervormingsplan Wonen 4.0, waarin voorstellen staan om de woningmarkt zodanig te

hervormen dat vooral de doorstroming op gang komt. Helaas heeft de politiek deze Houdini-ontsnapping

niet omarmd. Nederland kwam terecht in een economische crisis en het kabinet nam vooral maatregelen die de financiële risico’s beperkten. Wonen 4.0

10 |

helaas te herhalen. RTL-nieuws meldt op 5 juli 2016

Toch is de situatie anders dan in 2002. Toen was nog

niet nagedacht over een Houdini-truc op de woningmarkt in de vorm van Wonen 4.0. Nu wel. Alleen de

truc is nog niet uitgevoerd omdat deze in de crisisperiode eventjes door de politiek is geparkeerd. Maar

nu, met de verkiezingen in zicht en de problematiek

van de vastzittende huishoudens op ons netvlies, lijkt het moment aangebroken serieus werk te maken om deze hervormingen door te voeren die tot doel hebben de werking van de woningmarkt te verbeteren. Inmiddels hebben de zoons van mijn vrienden hun

eigen Houdini-act uitgevoerd. Ze zijn ontsnapt uit het ouderlijk huis richting niet-stedelijke gebieden. De één verhuisde naar Blijham in de provincie

Groningen en de andere naar Winterswijk. Daar was voldoende aanbod tegen een betaalbare prijs. ■

| VAS T GOED AD VISEU R

Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland

au g ustus 2 0 1 6


COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

de rapen zijn gaar zodra je over de ltv begint Ik kan me nog levendig de tijd herinneren dat de politiek zeer nerveus werd van het H-woord. De rapen waren gaar zodra je erover begon. Uiteindelijk is er dan na veel discussie en onderzoeksrapporten een hervorming gekomen, waarbij er in de eindsituatie nog steeds een vrij royale renteaftrek zal bestaan. In de huidige situatie zijn de rapen gaar zodra iemand suggereert dat de LTV tot maximaal 90% moet worden beperkt.

A

ls ik het zo overzie lijkt de voltallige Tweede

het thans aantrekkelijk om te beargumenteren dat de

diverse woningmarktprofessionals. Wat me

wanneer komt de omslag? Tijdens de boom op de vast-

Kamer tegen, ondersteund door de visie van

opviel is dat wel de vraag wordt gesteld waarom deze voorstellen worden gelanceerd, maar dat er weinig

wordt gezocht naar de motivaties van de diverse organisaties die ze inbrengen. Het zijn toch geen amateurs

prijzen stijgen en dat dit risico dus nihil zou zijn. Maar

goedmarkten voor 2008, was er niemand die op de rem wilde trappen omdat ze anders een party spoiler zouden zijn.

op het gebied van financiële stelsels! De president van

Particuliere huur

Herman Wijffels die is gepokt en gemazeld in de poli-

mensen weinig alternatieven zijn dan particuliere huur,

de Nederlandse Bank, de Sociaal Economische Raad,

tiek en ex-directeur van de Rabobank. Ik ga niet exact

herhalen wat ze hebben gezegd, want dan heb ik vier columns nodig, maar het komt erop neer dat ze een

stabieler bankwezen nastreven en aangeven dat deze maatregelen niet abrupt moeten worden ingevoerd.

Een paar overwegingen die direct betrekking hebben op de woningmarkt zijn ook nu relevant. Een LTV van

90% leidt ertoe dat mensen er tijdens prijsstijgingen

‘niet tegenaan kunnen sparen’, wordt wel gezegd. Dat

zou mooi zijn, want op zo’n moment zal de prijsstijging niet zo ver doorschieten. En bovendien vergeten we de

kans op onder water staan van mensen die in de dynamische levensfase veel verhuizen. Hoewel er nu een verplichte aflossing is, betekent dit dat men bij een

Maar….. Ik begrijp heel goed dat er voor veel jonge

dat dit erg duur is en dat er dan weinig gespaard kan worden. Eigenlijk betekent dit dat we jongeren geen

andere mogelijkheid geven dan de koopsector, waar ze

op die leeftijd misschien niet eens aan willen beginnen omdat ze flexibel willen zijn? Moet er dan niet wat verder worden gesleuteld aan het huidige stelsel met de onbalans tussen koop en particuliere huur? Als dat

wordt bereikt, dan kan er ook worden gekeken naar een beperking van de LTV. Dus op de korte termijn geen al te drastische maatregelen meer, maar wel nog eens

goed nadenken over wat we op de langere termijn willen. Dat is ook hoe de DNB, de SER en de Commissie

Wijffels ernaar kijken. Geleidelijk en met overgangsregelingen. ■

annuïteit na 6 jaar de 90% LTV heeft bereikt.

Kees Dol,

Daarnaast zijn er al aanwijzingen dat starters via de

Onderzoeksinstituut

omweg van een aanvullende persoonlijke lening toch

OTB, TU Delft

aan een LTV van meer dan 100% komen. Natuurlijk is

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1


ACTUEEL | Studentenwoningen

woningmarkt voor studenten nog niet in balans De oververhitte woningmarkt voor studenten is behoorlijk afgekoeld. Er zijn veel studentenwoningen bijgebouwd, en door het sociaal leenstelsel daalt de komende jaren het aantal uitwonende studenten. Toch is er nog sprake van grote regionale verschillen. Ook groeit het aantal buitenlandse studenten dat een kamer zoekt. Bovendien sluit de woonvoorraad niet volledig aan op de vraag. Een gesprek over de ontwikkelingen met Frans van der Zon, manager bij studentenhuisvester DUWO.

H

et nieuwe studiejaar staat voor de deur en dus

zoeken eerstejaars weer massaal een kamer. Door het tekort aan huisvesting betekende dat in het

al in Amsterdam realiseerden we vorig jaar zo’n 900 nieuwe studentenwoningen.”

verleden vaak lang zoeken, en ondertussen pendelen tus-

Transformatie

van een kamer is gemakkelijker dan vijf jaar geleden. Er zijn

zoektocht voor studenten naar een kamer de laatste jaren

sen ouderlijk huis en onderwijsinstelling. “Maar het vinden veel nieuwe studentenwoningen gebouwd”, vertelt Frans van der Zon. Hij is manager Strategie en beleid bij studen-

tenhuisvester DUWO. Van der Zon wijst op een bericht

van minister Blok uit 2015 aan de Tweede Kamer, waarin hij aangaf dat sociale studentenhuisvesters tussen 2011 en 2016 naar verwachting bijna 18.000 nieuwe eenheden rea-

liseren. Daarnaast zijn er nog zo’n 9.000 in voorbereiding.

Bovendien realiseren private partijen en andere woningcor-

poraties naar verwachting tussen 2011-2016 nog eens bijna 22.000 eenheden, inclusief de eenheden in voorbereiding.

Ook transformatie van leegstaande kantoren maakte de

eenvoudiger. In 2012 werd het Expertteam (Kantoor)Trans-

formaties opgericht. Sindsdien zijn er landelijk duizenden wooneenheden voor studenten gerealiseerd. Van der Zon:

“Transformatie helpt zeker om de nood aan kamers te

ledigen, al vind ik het persoonlijk niet de heilige graal. Leegstaande kantoren omkatten is duurder dan nieuwbouw. Ze liggen vaak afgelegen, terwijl studenten graag wonen in de buurt van de onderwijsinstelling of het stadscentrum.” Regionale verschillen

Ondanks alle succesvolle inspanningen, zijn de regionale

“Sinds 1 juli dit jaar kunnen niet alleen studenten, maar ook

verschillen nu nog groot. Met uitzondering van Ede en Leeu-

promovendi tijdelijk huren. Bovendien gaan verhuurder

dan het aanbod. Dat becijferde kenniscentrum Kences in de

warden is in alle studiesteden de vraag naar kamers groter

en huurder bij onzelfstandige woonruimtes nu voor

Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2015. In steden als

maximaal 5 jaar een contract aan. Daarna komen kamers

in Arnhem, Nijmegen, Den Haag, Eindhoven en Den Bosch

gegarandeerd vrij. De rechter hoeft de situatie niet meer te toetsen, zoals bij het campuscontract nog het geval was” Met circa 6.000 nieuwe studentenwoningen leverde DUWO

als grootste studentenhuisvester van Nederland overigens

zelf ook een belangrijke bijdrage in deze periode. Van der Zon: “We zijn actief in de regio Amsterdam, Delft, Den Haag, Leiden en sinds kort ook in Wageningen en Deventer. Alleen

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Delft, Enschede en Groningen is de spanning beperkt. Maar is de vraag nog steeds aanzienlijk groter dan het aanbod.

De meeste druk zien we in de universiteitssteden Amsterdam en Utrecht. In beide steden was er in 2014-2015 een

tekort van 9.200 kamers. Van der Zon verwacht dat de druk

in deze universiteitssteden op korte termijn niet sterk daalt.

“Er komen fors meer buitenlandse studenten voor een volledige of verkorte studie. Exacte voorspellingen zijn er niet,

maar uiteraard hebben ze allemaal behoefte aan goede woonruimte. We zijn hierover in gesprek met verschillende

au g ustus 2 0 1 6


onderwijsinstellingen. Studentenwoningen bouw je immers voor langere tijd.”

Verdere vermindering

Landelijk blijft het tekort aan kamers de komende jaren ech-

ter dalen. Dat heeft verschillende oorzaken. Voor de korte termijn wijst Van der Zon op de nieuwe regels voor tijde-

lijke huurcontracten. “Sinds 1 juli dit jaar kunnen niet alleen

“Vooral oudere studenten hebben behoefte aan zelfstandige woonruimte. Er is dus nog veel werk aan de winkel om

vraag en aanbod helemaal in balans te krijgen. Het biedt

investeerders volop kansen: marktpartijen en particulieren

springen steeds vaker in deze markt. Ook DUWO wil er met jaarlijks minimaal 1.000 nieuwe kamers een steentje aan bijdragen.” ■

Tekst: Karl Bijsterveld Beeld: DUWO

studenten, maar ook promovendi tijdelijk huren. Bovendien gaan verhuurder en huurder bij onzelfstandige woonruimkomen kamers gegarandeerd vrij. De rechter hoeft de situ-

woningdelen: springplank naar de woningmarkt

het geval was.” Op de langere termijn is de afvlakkende

Afgestudeerden die een woning zoeken hebben het lastig. Voor hen kan

afgelopen 8 jaar het aantal studenten met maar liefst 30%

Hij introduceert het in Duitsland succesvolle Medici Living in Nederland. Tromp:

tes nu voor maximaal 5 jaar een contract aan. Daarna atie niet meer te toetsen, zoals bij het campuscontract nog groei van het totale aantal studenten belangrijk. Nam de

toe, de komende 8 jaar is dat naar verwachting 5% (32.000 studenten). Oorzaak: de demografische krimp.

Door het sociaal leenstel blijven bovendien meer studenten

thuiswonen. Nieuwe studenten in het hoger onderwijs kun-

nen sinds het collegejaar 2015-2016 een studiebeurs alleen

nog lenen. Kences verwacht dat het aantal uitwonenden de komende 8 jaar hierdoor met 4% daalt. Woonwensen

Tegenover een afnemend tekort aan kamers staat nog wel de uitdaging om de woonvoorraad beter aan te sluiten op

de woonwensen van studenten. Volgens Kences sluit 33%

niet aan. Er is een overschot aan kamers met gedeelde voorzieningen, en een tekort aan éénkamerwoningen en zelfstandige woonruimten. In Breda, Leeuwarden, Nijmegen en Utrecht is de mismatch het grootst. Van der Zon:

woningdelen tijdelijk uitkomst bieden, stelt vastgoedondernemer Fred Tromp.

“We verhuren gemeubileerde woningen en appartementen in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Die verdelen we onder voor drie of vier bewoners.

Iedere bewoner huurt een eigen kamer en er is een gezamenlijke ruimte. Je kunt

het vergelijken met het friends-concept waarbij vrienden een woning met elkaar delen.”

Woningdelen zorgt voor een hoger rendement dan normale verhuur. “Voor de eigenaar zijn er twee mogelijkheden waarbij we hem volledig ontzorgen: wij

huren de gehele woning voor minimaal drie jaar of we nemen het beheer over met een huurinkomstengarantie”, zegt Tromp.

Huurders moeten in principe een arbeidscontract hebben, en er wordt een inkomens- en identiteitstoets uitgevoerd. Ze tekenen een contract voor minimaal drie maanden.

Afhankelijk van de locatie liggen de huren tussen 500 en 800 euro per kamer per maand. Momenteel verhuurt Medici Living 40 verhuureenheden en zitten er 210 in de pijplijn.

Meer informatie www.medici-living.com .

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3


UIT DE RECHTSPRAAK

grensoverschrijdend Het gras van de buren is altijd groener. Hoe die buren dat voor elkaar krijgen, blijft een angstvallig verborgen geheim. Van Dorp, vastgoedhandelaar van beroep, kijkt zelf veelvuldig met bewondering naar de buren. In dit geval de Oosterburen, onze Duitse vrienden. Maar toen Van Dorp grensoverschrijdend zaken ging doen, ging het verschrikkelijk mis.

V

an Dorp vond het een goed idee om eens in

Hij was bij een vriend in Duitsland op bezoek, net over de

middels na jaren handelen een kleine zes ton

plaatselijk vastgoed ter sprake. De vriend attendeerde

Duitsland vastgoed te verhandelen. Hij had in-

euro bijeen vergaard en daarmee meende hij ook de

nodige commerciële slagkracht te hebben verworven. Tot groot enthousiasme vond hij op enig moment een

buitengewone kans. ‘Een opportunity’, zoals Van Dorp enkele dagen later ietwat brallerig aan zijn vrienden wist

te vertellen. De vondst van het vastgoed was trouwens meer geluk dan wijsheid.

14 |

| VAS T GOED AD VISE U R

grens bij Hengelo. Zoals vaker het geval was, kwam het Van Dorp op een monumentaal bedrijfspand uit 1830

dat te koop stond. De eigenaar was failliet gegaan en de

curator was naarstig op zoek naar een koper. Van Dorp was nieuwsgierig en reed naar het pand. Inderdaad was

het een schitterend pand met een enorme inhoud. De vraagprijs bleek 2,5 miljoen te zijn. Van Dorp was wild enthousiast.

aug ustus 2 0 1 6


kopen

zou kunnen afnemen voor een bedrag van 450.000 euro.

Het Duitse pand zou De Geit dan op een later tijdstip af-

nemen tegen betaling van 2.950.000 euro. De afspraken

werden bezegeld met zwierige handtekeningen van Van Dorp, De Geit en zelfs Danov tekende mee.

Vastgoedpakket

Koopakte

hem naar de verkoopmakelaar. Deze vertelde dat niet

Deze zorgde ervoor dat binnen enkele dagen de koop van

Van Dorp nam contact op met de curator. Die verwees alleen het bedrijfspand te koop was, maar ook een fraaie

woning aan de Nederlandse kust. Die woning moest 600.000 euro opleveren. Het vastgoedpakket werd aan-

geboden voor 3,1 miljoen. Als Van Dorp allebei de panden kocht, dan zou de curator snel akkoord zijn. Tja, 3,1 miljoen

Van Dorp spoedde zich vervolgens naar de Duitse curator. het Duitse en Nederlandse pand werd vastgelegd in een

notariële akte. De overdracht zou plaatsvinden binnen zes

maanden. Van Dorp moest een waarborgsom storten van drie ton. Geen probleem.

euro. Dat was wel iets meer, heel veel meer dan Van Dorp

De Geit wenste graag dat als eerste het Nederlandse pand

tisch over nadenken.

later volgen. Zo geschiedde. Het Nederlandse pand werd

eigenlijk had willen aankopen. Hij moest er nog eens kri-

Een koper

Opnieuw geheel toevallig sprak Van Dorp enkele dagen later Danov, net als Van Dorp vastgoedhandelaar. Danov

was het type handelaar waarvan niemand eigenlijk precies wist wie hem bij een onderhandeling had uitgeno-

digd en of hij nu eigenlijk koper, verkoper of bemiddelaar was. En om eerlijk te zijn … Danov wist dat zelf op een

geleverd zou worden. Het Duitse pand zou dan een week overgedragen aan Van Dorp die het meteen doorleverde

aan De Geit. Van Dorp zou daar aanvankelijk 150.000 euro

aan tekortkomen, maar hij zou dat een week later ruimschoots gecompenseerd zien als ook het Duitse pand op

eenzelfde wijze zou worden overgedragen. Dat pand koste

hem immers 2,5 miljoen, maar leverde het lieve sommetje op van bijna 3 miljoen.

dergelijk moment meestal ook nog niet. Hij kletste met

Waar is hij nu?

er vaak in om een courtage uit de onderhandelingen te

gen. De Geit liet het echter afweten. Hij vertelde dat hij

iedereen mee en op de een of andere manier slaagde hij persen, dan wel het desbetreffende pand te kopen van

de één en direct door te verkopen aan de ander. Uiteraard

met winst. Ook nu maakte Danov zich tot contractpartij. De beide panden waren een fantastische commerciële kans. Hij maakte direct een vaag handgeschreven koopcontract op. Danov zou voor 3,4 miljoen beide panden

kopen. Deze zouden worden geleverd zodra Danov een

hem conveniërende koper had gevonden. De beide heren waren, ieder om hun eigen redenen, enthousiast over deze goudgerande deal. Weer een koper!

Een week later kwam Danov op de proppen met een zekere De Geit. De Geit was een beruchte ondernemer

waarover nogal wat verhalen de ronde deden. De Geit zou de panden kopen voor hetzelfde bedrag als Danov had ge-

kocht. Danov regelde het zo, dat Van Dorp de met Danov

gesloten koop op naam van De Geit zette. Danov zou op zijn beurt een 5% bemiddelingscommissie ontvangen van De Geit, maar dat vertelde Danov er niet bij. Danov zorgde voor de schriftelijke vastlegging, opnieuw op zijn eigen

onnavolgbare wijze. In de koopakte werd vastgelegd dat De Geit het mooie pand aan de kust eventueel wat eerder

Een week later zou het Duitse pand worden overgedra-

geen trek meer had. Van Dorp op zijn beurt moest echter het Duitse pand van de curator afnemen. Dat kon hij natuurlijk niet. Een lang verhaal kort: de curator stelde Van

Dorp in gebreke. Van Dorp kon niet nakomen. Hij had het

geld niet. De curator ontbond de overeenkomst, behield de waarborgsom van 300.000 euro en verrekende dat met de door van Dorp verbeurde boete. Van Dorp eiste op zijn beurt nakoming van De Geit.

In de procedure die daarop volgde, kwam de aap uit de

mouw. De Geit beweerde dat er geen rechtsgeldige koop was gesloten ten aanzien van het Duitse pand. Het Duitse recht was immers van toepassing. Daar gold een schrif-

telijkheidsvereiste voor alle soorten vastgoed. Ook als de koper een ondernemer is en het een bedrijfspand betreft.

Als er geen koopakte is, dan is er ook geen koopovereenkomst. De Nederlandse rechter volgde dit standpunt. De vordering tot schadevergoeding vanwege wanprestatie

door De Geit werd afgewezen. Van Dorp was een groot deel van zijn moeizaam verdiende vermogen kwijt. En De Geit? Die dankte zijn vriend Danov hartelijk voor de

gouden tip om voor een habbekrats een mooi pand aan de Nederlandse kust te verwerven. (de namen zijn gefingeerd) ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl


ACTUEEL | Steden

gentrification: probleem of zegen voor stadsbestuurders? Wat sommigen als een bedreiging zien, beschouwen stadsbestuurders als een kans: steden worden steeds populairder. Hoogopgeleiden willen blijven wonen in de stad waar ze hebben gestudeerd en waar ze in veel gevallen ook een levenspartner hebben gevonden. Dat zorgt voor een prijsopdrijvend effect: in Amsterdam zijn de woningprijzen in korte tijd met 11% gestegen. Kunnen binnenkort alleen nog ‘rijken’ in de stad wonen? Kortom: dreigt gentrification? Zeker, zeggen degenen die pleiten voor diversiteit: de binnensteden worden steeds meer bevolkt door mensen die hun hoge inkomen verdienen op bijvoorbeeld de Zuidas. Voor degenen met een bescheiden inkomen is geen plaats meer in de stad. Het valt mee, zeggen anderen. Steden zijn van oudsher de plaatsen waar jonge mensen heen willen – en die ze in een aantal gevallen weer verlaten als ze een gezin krijgen.

D

at laatste is nu duidelijk het geval in Amsterdam,

naar Almere, Purmerend of Zaanstad. Kortom: ze blijven in

haaleffect’, zegt demograaf Jan Latten. “Woningen

daardoor nog sterker: de krimpgebieden krimpen verder;

maar ook in andere steden. Er is sprake van een ‘in-

in de steden hebben lang onder water gestaan. Nu de be-

woners de woning voor een goede prijs kunnen verkopen,

Cody Hochstenbach: “In Amsterdam voltrekt het proces van

de agglomeratie wonen. De tweedeling in ons land wordt

de bijstandsafhankelijkheid in die gebieden wordt groter en de woningprijzen dalen.” ‘Pushen’

Cody Hochstenbach, stadsgeograaf en promovendus aan

gentrification zich min of meer organisch steeds verder richting

de Universiteit van Amsterdam, heeft veel onderzoek ge-

de buitenwijken. In Rotterdam is gentrification in feite ‘gestuurd’

de stad”, zegt hij. “Het is altijd al zo geweest dat het wel-

en heeft de gemeente een stevige vinger in de pap: samen met de woningcorporaties worden hele verpauperde wijken getransformeerd tot aantrekkelijke – en dus dure – buurten, waar mensen met hogere inkomens zich graag vestigen” zien ze hun kans schoon en verhuizen ze naar een buiten-

wijk of naar een nabijgelegen gemeente. Maar ze gaan niet

terug naar hun geboortestreek ergens op het platteland. Inwoners van Utrecht trekken naar Amsterdam; Hage-

naars doen dat ook of ze verhuizen naar Zeist, Haarlem of Amstelveen. En als ze minder te besteden hebben, gaan ze

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

daan naar gentrification. “Bevolkingsverandering hoort bij

vaartsniveau van steden en de inwoners fluctueerde. De laatste jaren zien we dat een groter deel van de bevolking

steeds hoger opgeleid raakt. Die mensen blijven na hun studie overwegend in de stad wonen. Dat heeft tot gevolg

dat voorheen ‘arme’ wijken steeds meer hoogopgeleiden

tellen. Daarover maken we ons geen zorgen: dat is ten dele een natuurlijk proces.

Anders wordt het wanneer die gentrification gepusht

wordt door de overheid, en dat is in Amsterdam en Rotterdam zeker het geval. Dat heeft tot gevolg dat we het

logisch zijn gaan vinden dat wonen veel geld mag kosten en dat mensen met geld meer ‘recht’ hebben op een mooie

plek om te wonen. Je accepteert dan ook dat betaalbaar

wonen voor de lagere middeninkomens problematisch

au g ustus 2 0 1 6


cbs: hogere inkomens verlaten de stad In 2014 en 2015 verlieten vooral meer jonge gezinnen de

grote stad. Ze verhuisden vrijwel allemaal naar nabijgelegen gemeenten. Het aantal gezinnen met jonge kinderen in de

vier grote steden nam desondanks toe, doordat er ook veel twintigers en dertigers wonen die een kind kregen.

Voornamelijk gezinnen met kinderen onder de vier jaar

verruilden de stad voor een kleinere gemeente in de nabije

omgeving. Met name Amsterdam zag de laatste jaren meer wordt en dat sociale huurwoningen alleen bestemd zijn voor degenen die in feite helemaal geen geld hebben voor een woning. Steden willen graag talenten binnen hun grenzen hebben, maar die ‘talenten’ hebben echt niet allemaal een hoog inkomen. Ook voor hen is betaalbaar

wonen belangrijk. In Amsterdam bedraagt de gemiddelde verkoopprijs nu meer dan 330.000 euro. Dat is voor iemand

die aan het begin van zijn carrière staat natuurlijk niet op te brengen. Maar een huur van 700 euro is ook veel geld voor

jonge gezinnen vertrekken. Vorig jaar verhuisde ruim 10% van

de Amsterdamse gezinnen met kinderen tot vier jaar naar een andere gemeente, in 2012 was dat nog geen 6%. Ze vestigden zich onder meer in Amstelveen, Haarlem, Het Gooi, Zaanstad en Haarlemmermeer. Ook Rotterdam, Den Haag en Utrecht

zagen in 2015 meer jonge gezinnen uit de stad vertrekken dan in de jaren ervoor, maar de toename is minder sterk dan in

Amsterdam. Jonge gezinnen die wegtrekken uit de grote steden hebben vaak een hoog inkomen.

zo iemand. Alles bij elkaar betekent het dat de aantrekke-

Ondanks het wegtrekken van voornamelijk gezinnen uit de stad

hoogopgeleiden.”

stijgen. Dat heeft vooral te maken met het relatief hoge aantal

lijkheid van een stad onder druk komt te staan; ook voor de

Gestuurde gentrification

blijft het aantal gezinnen met kinderen in de vier grote steden twintigers en dertigers in de stad die een kind kregen.

Rotterdam volgt in hoog tempo het voorbeeld van Amster-

dam, maar de manier waarop gentrification plaatsvindt, is totaal anders dan in de hoofdstad. In Amsterdam voltrekt

woningcorporaties worden hele verpauperde wijken ge-

ting de buitenwijken. Burgemeester Eberhard van der Laan

waar mensen met hogere inkomens zich graag vestigen.

het proces zich min of meer organisch steeds verder rich-

maakt zich zorgen: ‘gewone’ Amsterdammers worden verdreven naar de ‘suburbs’. Bos en Lommer en De Baarsjes worden ook al hip.

In Rotterdam is gentrification in feite ‘gestuurd’ en heeft de gemeente een stevige vinger in de pap: samen met de

transformeerd tot aantrekkelijke – en dus dure – buurten, Wethouder Ronald Schneider kondigde tijdens de Provada

enkele nieuwe projecten aan die in totaal 1.200 woningen

in de hogere prijscategorie omvatten. Luxe appartementen

‘op’ Katendrecht, mooie woonblokken bij de Maashaven, fraaie appartementen in de binnenstad. Waar blijven de inwoners met lage inkomens?

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7


naar de suburbane gebieden verhuizen. Die gemeenten horen overigens natuurlijk ook gewoon bij de ‘stad’, want die is groter dan de grachtengordel c.q. het gebied rond de Rotterdamse Markthal.”

Hochstenbach is het ten dele met hem eens: “Het debat is vaak gefocust op het gebied binnen de ring c.q. de ruit. Als

je je blik verruimt, zie je vaak meer mogelijkheden. Maar

moet je dan maar accepteren dat mensen met lage middeninkomens gedwongen worden om naar de randen van de stad of daarbuiten te verhuizen? Dat de armoede zich daar steeds meer concentreert, met als gevolg: meer segregatie en mogelijk meer onvrede?”

Wat vinden de bestuurders?”

Stadsbestuurders zijn over het algemeen niet rouwig als

gentrification ontstaat; dat ziet Peter Boelhouwer ook. “Jarenlang hebben de steden het moeilijk gehad. Nu gaat het eindelijk goed, en daar zijn ze blij om. Maar inderdaad: er

komen minder woningen beschikbaar voor lage inkomens.

Tweedeling

Die kunnen in de regio ook niet altijd goed terecht, want

Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de

de regiogemeenten zitten ook niet te wachten op die lage

TU Delft: “Mensen zoeken hun geluk en welvaart in de

inkomens. Maar tegelijkertijd zijn er meer woningen nodig,

stad. Degenen die het niet lukt om een hoog inkomen te

bijvoorbeeld voor statushouders. Er zal dus op de eerste

verwerven, blijven er wonen in de minder gewilde buurten;

plaats veel meer gebouwd moeten worden voor de lagere

de mensen die het wél lukt, verhuizen naar de groeikernen

en de middeninkomens. Huur én koop, waarbij regionale

en Vinex-locaties, en wonen daar tot volle tevredenheid

afstemming van groot belang is. Je hebt moedige wethou-

tot de kinderen de deur uit zijn. Dan keren ze soms terug

ders nodig, die bereid zijn om samen te werken met hun

naar de stad.”

collega’s van andere gemeenten.

Peter Boelhouwer: “Het dreigt echt mis te gaan, want

Cody Hochstenbach deed ook onderzoek naar de gevolgen

we zien het aantal bouwvergunningen de laatste drie

van de Rotterdamwet, die inkomenseisen stelt aan toe-

kwartalen alweer afnemen. Private partijen hebben geen

komstige inwoners. Hij zegt: “Die wet heeft gevolgen voor

bouwplicht, dus ze wachten zo lang mogelijk. Gemeenten

de wet niet in de aangewezen buurten terecht kunnen,

de stad als geheel. We zien dat degenen die als gevolg van uitwijken naar Schiedam en naar minder gewilde wijken

werpen de corporaties zo nu en dan een brokje bouwgrond

aan de rand van de stad.

toe – veel te weinig om echt effect te hebben”

Voor jongeren geldt dat ze steeds vaker bij hun ouders blijven wonen, maar ook wel dat ze een woning delen. We

Over de gewraakte tweedeling zegt hij: “Die is van alle tij-

zien in Rotterdam dat ook arme gezinnen woningen delen.

den. Mensen met lagere inkomens hebben ook minder mo-

Dat hoeft geen probleem te zijn, maar het gevaar van huis-

gelijkheden om de maatschappelijke ladder op te klimmen.

jesmelkerij ligt wel op de loer.”

We zullen moeten accepteren dat de middeninkomens

Huishoudens met hoge en lage inkomens, 2013

Leeftijd van inwoners, 2014 0 tot 15

Nederland

Laagste 40%inkomensgroep

15 tot 25

36 grootste gemeenten

25 tot 45 45 tot 65

Hoogste 20%inkomensgroep

65 of ouder 0 Nederland

Huur- en koopwoningen, 2014

5

10

15

20

36 grootste gemeenten

Bron: CBS

25

30

Vinex-wijken

35 %

Vinex-wijken 0

Nederland

10

30

36 grootste gemeenten

Bron: CBS

18 |

20

| VAS T GOED AD VISE U R

40 Vinex-wijken

0

50 %

20 Huurwoningen

40

60

80

Koopwoningen

100 %

Bron: CBS

aug ustus 2 0 1 6


Gemengd?

Hochstenbach: “Zelfs in Amsterdam bestaat nog 44% van

de woningvoorraad uit sociale huurwoningen. Dat zorgt ervoor dat de hoofdstad nog steeds ‘gemengd’ van aard is als het gaat om de bevolkingssamenstelling. Het proces van gentrification verloopt mede daardoor vrij traag, maar

mensen met lagere inkomens vinden steeds moeilijker een woning in de stad. Dat komt ook doordat het aantal

toewijzingen in de sociale huursector elk jaar minder wordt

en er veel corporatiewoningen worden verkocht. Sociale huurwoningen worden geliberaliseerd. Wie in zo’n goedkope woning woont, blijft er lekker zitten. De problemen

ontstaan als je bijvoorbeeld kinderen krijgt terwijl je in een heel kleine woning woont, of als je gaat scheiden of

je baan verliest. Dan is het vrijwel onmogelijk om nog aan een woning te komen. Tenzij je rijke ouders hebt: we zien

dat jongeren met rijke ouders wél aan de zo gewenste wo-

ning komen, die dan ook nog op een aantrekkelijke plek in de stad staat. Het is logisch dat die mensen hun kinderen

willen helpen, maar het werkt gentrification nog sterker in

gloeiende plaat. Het beleid van de Rijksbouwmeester is

vergrijst.”

voorraad moet kennelijk krap worden gehouden.

de hand. Bijkomend effect is ook dat de sociale huursector

Hij heeft nog een boodschap voor economen die hun (onderzoeks)blik alleen richten op de economische groei van

de stad. “Als je dat doet, is gentrification natuurlijk prima. Dan accepteer je ook dat de lage en middeninkomens bui-

ten de stad moeten wonen. Maar dan heb je dus helemaal geen oog voor de behoeften van de inwoners. Zo’n Atlas

– wat mij betreft – te veel gericht op schaarste. De woning-

We moeten nú gaan bouwen om wijken met voldoende

diversiteit te creëren. Het dreigt echt mis te gaan, want we zien het aantal bouwvergunningen de laatste drie kwartalen alweer afnemen. Private partijen (die in een aantal gemeenten een fors deel van de gronden in bezit hebben)

hebben geen bouwplicht, dus ze wachten zo lang mogelijk.

voor gemeenten (die de aantrekkelijkheid van gemeenten

Peter Boelhouwer: “Tweedeling is van alle tijden.

kunt steden niet met elkaar vergelijken op het gebied van

We zullen moeten accepteren dat de middeninkomens

in kaart brengt), die moet je helemaal niet willen maken. Je aantrekkelijkheid; daarvoor zijn de steden te verschillend.

naar de suburbane gebieden verhuizen.

En de woonwensen van de inwoners zijn dat ook.”

Die gemeenten horen overigens natuurlijk ook gewoon

Meer bouwen!

bij de ‘stad’, want die is groter dan de grachtengordel

Om de prijsstijging te matigen, zijn nieuwe woningen een

c.q. het gebied rond de Rotterdamse Markthal”

noodzaak, stelt Boelhouwer. “Ongeveer een derde van alle kantoorruimte kan tot woningen worden getransformeerd. Dan zie je ook weer dat het ofwel om dure of wel om heel

Gemeenten werpen de corporaties zo nu en dan een brokje

à 50.000 woningen, maar we hebben er bijna een miljoen

Zij willen de hoogste prijs voor hun bouwgrond, maar ze

goedkope woningen gaat. In totaal heb je het over 30.000 nodig. Transformatie moet, maar het is een druppel op de

Verhuizingen van jonge gezinnen uit de vier grote steden naar een andere gemeente 12 10

%

2008 = 100

120

8

110 100

2 2008 2009

2010

Amsterdam

Utrecht Bron: CBS

2011

2012

2013

Rotterdam

Buiten de G4

2014

2015

90

2008 2009 2010 Amsterdam

Den Haag

Utrecht Bron: CBS

Tekst: Carola Peters

zullen toch echt moeten afboeken op die gronden.” ■

Gezinnen met kinderen in de vier grote gemeenten en in Nederland 130

6 4

0

bouwgrond toe – veel te weinig om echt effect te hebben.

2011 2012 2013 Rotterdam

Nederland

2014

2015 2016

Beeld: CBS, Roger Wouters

Verhuizingen van jonge gezinnen naar een andere gemeente naar inkomensdecielen, 2015 14 12 10 8 6 4 2 0

%

1e

2e

3e

4e

5e

6e

7e

8e

Inkomensgroepen

Den Haag

Van buiten de G4 Bron: CBS

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

Vanuit de G4

9e

10e


Trapliften gezocht! Wij geven u én uw cliënt een hoge beloning voor een gebruikte traplift.

. Altijd min

€15n0in,g-! belo

Treft u als makelaar een traplift aan bij de verkoop van een woning? Smienk Trapliften biedt uitkomst. Bij de verkoop van een woning wordt regelmatig een traplift aangetroffen. Voor de verkoopbaarheid van de woning wordt in de meeste gevallen geadviseerd de traplift weg te (laten) halen. Wij geven een oude lift een tweede leven! Wanneer uw cliënt een traplift wil laten verwijderen kunt u deze traplift bij ons aanbieden. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en bespreken direct de hoogte van de vergoeding. Bij een akkoord wordt er direct een afspraak voor demontage gemaakt. Zo is uw cliënt geholpen en levert het u ook nog wat op. Wij noemen dat een win-winsituatie! fotografeer de traplift Stuur de foto’s naar: inkoop@smienktrapliften.nl of bel 0341-76 80 71

U ontvangt van ons een prijsvoorstel Wij geven u een marktconforme prijs voor de gebruikte traplift.

Ontvang uw vergoeding U én de cliënt ontvangen een vergoeding, deze bedraagt voor u als makelaar min. € 150,-

Welke trapliften kunt u bij ons aanbieden? ✓ Alle merken ✓ Niet ouder dan 10 jaar ✓ Recht of met meerdere bochten ✓ Bruikbare staat

Tel. 0341 - 76 80 71 info@smienktrapliften.nl www.smienktrapliften.nl


MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Aanbod koopwoningen

Bouwen in de stad

Het aanbod aan koopwoningen

neemt snel af.

Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

72,2 %

Oneens

27,8 %

Er moeten meer eengezins-

woningen in de stad worden gebouwd. Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

75

%

Oneens

25

%

marktrapportage Wachten, zoeken en vinden De periode tussen de inschrijving voor een sociale huurwoning en de daadwerkelijke verhuizing varieert van 2,8 jaar in de regio Haaglanden tot 8,7 jaar in de regio Amsterdam. Dat staat in het RIGO-rapport ‘Wachten, zoeken en vinden’. De gemiddelde zoektijden zijn evenwel flink korter omdat twee op de drie mensen die zich inschrijven niet reageren op het aanbod. Niet alle mensen die zich inschrijven, zijn echt op zoek naar een woning. Veel mensen schrijven zich uit voorzorg in om bij een eventuele latere verhuiswens voldoende inschrijfduur te hebben. Opvallend is dat minder dan 5% van de ingeschrevenen een sociale huurwoning zoekt vanwege studie of werk.

Winkelleegstand na de crisis De leegstand van winkels kan in veel gevallen worden opgelost door de vastgoedmarkt zelf, bijvoorbeeld door leegstaande winkels te verbouwen tot woningen. Maar dat lukt alleen in aantrekkelijke steden waar de bevolking groeit en de woningprijzen hoog zijn. In krimpregio’s blijven winkels vaak leeg staan. Daar kan ingrijpen van de lokale overheid nodig zijn, bijvoorbeeld door het opheffen van een onrendabel winkelgebied. Dit concludeert het CPB in de Policy Brief ‘Winkelleegstand na de crisis’. De meeste winkels staan leeg aan de rand van de winkelgebieden. Dit komt doordat veel winkelgebieden één duidelijk centrum hebben. Met iedere honderd meter afstand tot dit centrum dalen de rentabiliteit en de huren met 10 tot 15% en stijgt de leegstand.

Waarom eigenaren hun woning (niet) onderhouden In de grote Nederlandse steden komt steeds meer aandacht voor renovatie in de particuliere sector. Toch blijkt het goed onderhouden of verbeteren van de eigen woning niet voor alle eigenaren vanzelfsprekend. Er is veel ervaring opgedaan met het stimuleren van onderhoud in de particuliere sector. Desondanks duiken in de praktijk problemen op. Bij bepaalde buurten en woningtypen is de problematiek inmiddels groot. Dit blijkt uit onderzoek van adviesbureau Urbannerdam in opdracht van Platform 31. In de steden Rotterdam, Den Haag en Apeldoorn is kwalitatief onderzoek gedaan naar de behoeften en triggers voor het investeren in de eigen woning bij particuliere eigenaren.

Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad Het PBL heeft onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor woningbouw binnen de stad, afgezet tegen de regionale woningbehoeften tussen nu en 2050. De mogelijkheden voor woningbouw in nu leegstaande panden en op on(der)benutte terreinen in de stad zijn regionaal verschillend. In sommige regio’s is er onvoldoende ruimte om de volledige vraag in bestaand stedelijk gebied op te vangen, bijvoorbeeld in de regio’s Amsterdam, Den Haag, Zaanstreek en Arnhem/Nijmegen. In een aantal perifere en krimpregio’s zoals Zeeland, Noordoost-Groningen en Limburg is er voldoende ruimte. In relatief veel regio’s ontstaat een gemengd beeld. Uit de studie blijkt dat de meeste potentie zit in de transformatie van on(der)benutte terreinen, minder in de transformatie van panden.

Huurprijs als verhuisprikkel Uit een evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging door het RIGO Research blijkt dat het aantal middenen hogere inkomens in het sociale huursegment tussen 2012 en 2015 met een kwart is afgenomen tot 20%. Deze zogeheten scheefwoners stromen na een verhuizing ook vaker door naar een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector. De afname lijkt nu vooral te komen door de strengere toewijzingseisen voor een woning in de gereguleerde sector. Een verband met de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhogingen is nog niet vast te stellen. Ongeveer de helft van de scheefwoners kreeg de afgelopen jaren een inkomensafhankelijke huurverhoging. VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21


COLUMN

Agrarisch Vastgoed

brexit en de agrarische sector De uitslag van het Britse referendum dreunt nog steeds na: de Britten stappen uit de EU. Uit de cijfers blijkt dat een grote meerderheid van de agrarische ondernemers vóór uittreding stemde. Waar komt die onvrede met het Europees beleid vandaan? En wat gaat dit betekenen voor het huidige en toekomstige agrarisch EU-beleid? Als de Europese Unie geen lering trekt uit dit duidelijke signaal van onvrede, dan ben ik niet verbaasd als de Brexit navolging krijgt bij andere landen. Ook in Nederland zijn de agrarische ondernemers zeer ontevreden.

I

k hoor met enige regelmaat agrariërs klagen over

invoer betreft. Zij staan nu voor de uitdaging om de

prijsvorming en beleidsregels in de agrarische sec-

Bij schaalvergroting van de binnenlandse markt heb-

het Europees landbouwbeleid. De onvrede over

tor is groot. Men is zeer kritisch over de afhankelijk-

heid van Brussel en de onmogelijkheid om een eigen landbouwbeleid te ontwikkelen dat meer is gericht op het Nederlandse agrarische belang. Terwijl de

import te reduceren en zelf deze markt op te bouwen. ben zij nu verder geen bemoeienis van de EU, die bijvoorbeeld bepaalt op welke type vloer het varken moet liggen. Wat een vrijheid.

Nederlandse agrariër zich aan de quota hield, hadden

Nederland heeft, net als de Britten, steeds voor

van hoeveel melkkoeien, laat staan hoeveel melk ze

nen de EU kiezen telkens weer voor marktinterven-

ze er in Italië in de tijd van de Superheffing geen idee op jaarbasis produceerden.

Nu we in Nederland de meeste productierechten (lees: schatkistvullers) hebben afgeschaft, is het

mogelijk om meer een eigen landbouwbeleid te ontwikkelen. Zo zouden we hier in navolging van het

Canadese landbouwbeleid garanties met bijvoorbeeld oogstverzekeringen kunnen invoeren. De

weersomstandigheden van de lente en zomer 2016

tot nu toe blijven nog lang in ons geheugen zitten. De

marktwerking gepleit. Maar de grotere landen bin-

ties. Als exporterend land ondervindt de agrarische

sector daar veel schade van. In mijn functie van agra-

risch taxateur zie ik daarvan met grote regelmaat het resultaat met faillissementen en de daarbij beho-

rende leegstand. Extreem lage hypotheekrentes kunnen dat niet voorkomen. Om de landbouwsector

gezond te houden is een zelfstandiger landbouwbe-

leid met voldoende ruimte om te innoveren noodzakelijk. Daar moet de EU zijn beleid op aanpassen.

schade is enorm. Ook al moeten de meeste oogsten

In hoeverre de Britse economie na de Brexit een

opbrengst te weinig en/of te laat.

den. Een land dat uittreedt, moet volgens het

nog komen, voor diverse ondernemers is deze

terugval krijgt, moet de komende tijd duidelijk worEuropese verdrag van Lissabon in de tijd van de uit-

Schaalvergroting

Schaalvergroting heeft in onze sector zijn weg gevonden en is niet meer te keren. Risicomanagement

moet bij dit soort grote bedrijven centraal staan,

maar daarvoor is wel een bepaalde mate van onaf-

hankelijkheid van de EU en vrijheid voor de agrarisch

tredingsonderhandelingen nog twee jaar aan de

Europese wetten en regelingen voldoen. Zo rond 2018 zullen de effecten voor de Britse agrariër waarschijn-

lijk zichtbaar worden. Reken maar dat de Nederlandse agrariër die ontwikkelingen met argusogen volgt. ■

ondernemer noodzakelijk. De intensieve veehouderij van de Britten is altijd afhankelijk geweest van de

koers van het pond, omdat 60% van de consumptie

22 |

| VAS T GOED AD VISE U R

Jack van Gestel RT RMT REV, bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

aug ustus 2 0 1 6


COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

winkelleegstand in buurtcentra en krimpgebieden De laatste jaren hebben we de winkelmarkt sterk zien veranderen. Waar enkele jaren geleden nog sprake was van een groeimarkt, zien we de – vaak snelle transitie – naar een stagnerende en vervolgens krimpende markt. Ook winkels in buurtcentra en krimpgebieden hebben het moeilijk. Dat maakt een goede positionering van winkelcentra van cruciaal belang. Er zijn ook anno 2016 nog steeds kansen en mogelijkheden om met (deels) nieuwbouw in te spelen op de nieuwste trends en

V

ontwikkelingen. Maar de juiste plaats en een reëel programma zijn dan wel cruciaal. olgens Locatus kent Nederland circa 28 mil-

met een kleinere winkel of een aangepaste for-

verdeeld over zo’n 99.000 winkels. De gemid-

dige bedrijven, die in groten getale failliet gingen.

joen vierkante meters winkelvloeroppervlakte,

delde winkelleegstand in verkooppunten bedraagt

mule. Dit ging ten koste van het aantal zelfstan-

7,2%, oftewel ruim 16.250 winkels. Gemeten in winkel-

Kleine winkelcentra hebben te maken met toene-

Sinds 2006 is de winkelleegstand langzaam aan het

mentengedrag, en dat leidt onder andere tot

vloeroppervlakte was dit 7,7%, dat is zo’n 3,5 miljoen m2.

oplopen. De meeste experts verwachten dat deze ontwikkeling voorlopig doorzet; niet alleen door gewij-

zigde marktomstandigheden en dito consumentengedrag; ook de vergrijzing van het ondernemersbestand

is een belangrijke oorzaak. Juist de lokale, zelfstandige ondernemers hebben geen opvolger, waardoor ze

gedwongen zijn hun winkels te sluiten. Met name in de buurtcentra en in krimpgebieden vormt dit een

groeiend probleem. Ook hier geldt het principe van de wederkerigheid: ontwikkelingen aan de aanbodzijde

hebben invloed op het koopgedrag van de consumenten, en het veranderende koopgedrag heeft op zijn

beurt gevolgen voor de aanbodstructuur. De hedendaagse consument is goed geïnformeerd en houdt – naast de prijs – rekening met factoren als tijd, inspanning, gemak en plezier. Netwerkverdichting

mende concurrentie als gevolg van veranderend consuleegstand. Deze tendens zien we landelijk vooral in

krimpgebieden, de centra van middelgrote plaatsen,

kleine dorpen, buurtwinkelcentra en ook in de randgebieden van grotere binnensteden. De concurrentie tussen deze winkelgebieden is het hevigst. Ondernemers in kleine buurtstrips en in de verspreide winkelgebie-

den hebben het dan ook moeilijk. Er is sprake van een

beperkt lokaal draagvlak, kleinschaligheid van het aanbod en het ontbreken van echte publiekstrekkers.

Hierdoor staat depositie van de zelfstandige ondernemer steeds meer onder druk. De consument pakt

bovendien steeds vaker de auto om boodschappen te

doen in een compleet boodschappencentrum dat niet

te ver van huis ligt. De meest nabije winkels in bijvoorbeeld buurtstrips zijn geen automatische keuze meer waardoor de toekomstwaarde van buurtstrips sterk onder druk staat.

Het netwerk van filiaalbedrijven verdicht zich, de

Op alle schaalniveaus zal verouderd of slecht gesitu-

afgelopen tien jaar nam het aandeel filiaalbedrij-

herstructurering of transformatie. Soms geldt dat voor

consument ziet deze formules als basisaanbod. De ven in Nederland toe van 28 naar 37%, met name in de A1-winkelgebieden. De hoofdwinkelstraten van

centrumgebieden zijn – met een prominent aanbod van modezaken – steeds meer op elkaar gaan lijken. Maar ook in kleinere winkelgebieden zien we net-

eerd winkelaanbod moeten worden aangepakt door

hele winkelcentra of delen daarvan. Dit vraagt om een duidelijke toekomstvisie, heldere keuzes, een strategie

op regioniveau en samenwerking met en commitment van de betrokken overheden en marktpartijen. ■

Louis Huijts REV RT, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

werkverdichting door de vestiging van filiaalbedrijven

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23


Vereniging ACTUEEL | van Eigenaren

rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen Sinds ruim anderhalf jaar is de discussie over de verschillende rechtsposities van huurders en eigenaren verenigd in een VvE binnen gemengde complexen volop opgelaaid. Ook de rol van de grooteigenaar ligt onder de loep. Nu er een wetvoorstel Verbetering functioneren VvE’s ligt, is het hoog tijd om het Nederlandse systeem nog eens goed tegen het licht te houden”, vindt Kees Oomen, directeur van de Stichting VvE Belang.

K

ees Oomen begint vanuit zijn eigen situatie. Eentje die elke makelaar ongetwijfeld herkent. “Onze

kinderen zijn de deur uit en mijn vrouw wil wel

weer graag terug naar de binnenstad van Tilburg. Dan ga

je kijken naar een appartement. Het is wel interessant om

dan te zien of en wanneer het onderwerp VvE eigenlijk valt. Ik heb uiteraard niet verteld dat ik dagelijks te maken heb met de sores die uit zo’n VvE kunnen ontstaan. Een koper hoort te weten wat je krijgt voor een VvE-bijdrage. Wat je

rechten en plichten zijn. Dat is zeker in een gemengd complex waar ook huurders zitten absolute noodzaak, zo blijkt

steeds maar weer. Die noodzaak is na 1 januari 2015 alleen maar toegenomen”, zo schets Kees Oomen. “Sinds die tijd

is er veel verhuurd in het kader van de Leegstandwet. Zo kon het gebeuren dat in een complex waar eerst louter

kopers zaten, ineens ook diverse huurders woonden. We

zien het ook nu corporaties in versnelde mate vastgoed uitponden. Dan krijg je in complexen waar voorheen alleen

maar huurders zaten, ook eigenaren. Met een VvE. Daar ontstaat de omgekeerde beweging, maar met hetzelfde effect: huurders wonen gezamenlijk met eigenaren. Waarbij

veel van de huurders zich er overigens niet van bewust zijn, dat sommige buren eigenaar zijn geworden. Er is dan ook

veel onduidelijkheid op dit vlak. Dat leidt niet zelden tot wrijving en wrevel. Nog vervelender kan het worden, als in een VvE een grooteigenaar een overheersend stempel op de besluitvorming legt.”

Dubbel glas en trillende ruiten

In Nederland is 48% van de VvE gemengd. Zeven van de tien appartementen in ons land maakt deel uit van een gemengd complex. Het gaat dus om grote aantallen en

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

het is vooral de soms al te overheersende rol van de grooteigenaar die Kees Oomen zorgen baart. “Stel, huurders

in een complex willen graag dubbel glas, de particuliere eigenaren van een aantal appartementen willen dat ook. Maar een grooteigenaar met een meerderheidsstem in de

VvE geeft geen krimp. We zien het al te vaak. Dan leidt de discussie over dubbel glas tot slaan met de deuren en tril-

au g ustus 2 0 1 6


lende ruiten. Het is daarom dat we in 2015 met het ministe-

Daarop hebben we besloten nu eerst een zogeheten In-

vraagstuk tot innovatief beleid te komen. Dat heeft begin

waar die met elkaar te maken hebben. De kaart moet dui-

rie in een zogeheten Beleidslab zijn gaan zitten om rond dit

dit jaar geleid tot een brief aan de Tweede Kamer over het functioneren in gemengde complexen, waarin wij met het

ministerie verslag doen van een onderzoek onder huiseigenaren, huurders en grooteigenaren. Ik was verrast over de

uitslag. Veel mensen zijn niet zo met de materie bezig, ze vinden het prima zoals het gaat. Totdat, en die casussen komen dan al snel bij ons op het bureau, partijen er toch niet uitkomen.

De belangrijkste uitkomst was, dat het vooral schort aan communicatie, informatieverstrekking en goede relaties

tussen alle partijen. Dat klopt zeker. Corporaties maken niet goed duidelijk wat er voor huurders verandert als een

deel van een complex wordt verkocht. Ook makelaars vertellen hun klanten naar mijn smaak niet voldoende over de

VvE. Communicatie kan helpen, in veel gevallen. Maar als

een grooteigenaar echt niet wil, dan staan we machteloos.”

teractiekaart te maken. Die laat zien welke actoren er zijn, delijk maken aan welke wet- en regelgeving verschillende

partijen zich moeten houden en ervoor zorgen dat mensen met een bepaald probleem bij de juiste partij aankloppen.

Het lijkt me dat makelaars weet moet hebben van die Inter-

actiekaart. Mijn zorg is echter dat er dan nog altijd gevallen blijven waarbij een grooteigenaar zich daar niet van onder de indruk toont.”

Meer doen, verder kijken

Kees Oomen pleit ervoor om daarom toch nog eens beter te

kijken naar de rol van grooteigenaren in VvE’s. “Parallel aan

deze discussie loopt de totstandkoming van de Wet Verbe-

tering Functioneren VvE’s. In het kader daarvan heeft de

PvdA-fractie geopperd om eens te kijken hoe Duitsland en België de soms eenzijdige macht van grooteigenaren hebben gedempt. In België kan een grooteigenaar nooit meer

stemmen hebben dan de overige eigenaren gezamenlijk.

enkele cbs-cijfers • In Nederland zijn er 143.835 VvE’s die samen bijna 1,2 miljoen woningen vertegenwoordigen. Dat is een kwart van de totale particuliere woningvoorraad;

• Nog steeds voldoen ruim 40.000 VvE’s niet aan de wettelijke verplichting tot inschrijving in de KvK; • Bijna 50% van de VvE’s bestaat uit huurders én eigenaar-bewoners;

• Er zijn grote regionale verschillen in kenmerken van VvE’s en bewoners en grote verschillen tussen de vier grote steden.

wetsvoorstel verbetering functioneren VvE’s (BW5) Bijna 51% van de ruim 143.000 VvE’s hebben onvoldoende middelen in het sinds 2008 verplichte reservefonds. Een derde van de VvE’s functioneert matig tot slecht. Voorstel is om een minimale jaarlijkse reservering te

verplichten via minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw of het vastgestelde bedrag voor het

Meerjarenonderhoudsplan. Daarnaast moeten VvE’s een overeenkomst voor een deelbare geldlening kunnen aangaan. Het wetsvoorstel voorziet in een overgangsperiode van drie jaar vanaf ingang van de wet.

Dwarsliggende grooteigenaren

In Duitsland geldt het ‘Kopfprinzip’, dus one man one vote.

siasme om grooteigenaren tegen de haren in te strijken”,

kaar te krijgen. Ik zou daar wel meer onderzoek naar willen

“Op het ministerie is er op dit moment niet veel enthouzegt Kees Oomen. “De woningmarkt is al lastig genoeg en

de huurmarkt zit al scheef in elkaar. Ook de beheerders van de VvE’s voelen die behoefte niet zo. Zij kijken eerder naar de vele gevallen dat het wèl goed gaat, dan naar de fricties.

Dan moet je veel meer dealen met anderen om iets voor el-

zien. Misschien dat minister Blok op basis van die politieke druk toch actie onderneemt. Tot die tijd is het vooral aan

de makelaar: vertel je klanten meer over de VvE waarin ze terecht komen of mee te maken krijgen.” ■

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Roger Wouters


ACTUEEL | Nieuwbouw Om aan de toekomstige sterk gestegen vraag naar woningen te voldoen, moeten er de komende 25 jaar nog ruim een miljoen woningen bijkomen. Dat betekent dat er per jaar 70 tot 80 duizend woningen moeten worden gebouwd, berekenden onder meer de TU-Delft en ABF Research. Inclusief sloop en vervanging ligt de werkelijke bouwopgave

oppassen dat de huizengekte niet terugkeert Er werden vorig jaar ongeveer 50.000 woningen gebouwd. Er moeten per jaar 70 tot 80 duizend woningen worden gebouwd. Hoe kan die kloof worden overbrugd?

“In de eerste plaats moet er het besef komen dat er opnieuw een periode van grote woningnood dreigt aan te breken. In 2040 zal Nederland in totaal zo’n 18 miljoen inwoners tellen.

Dat is 1 miljoen meer dan de CBS-prognose van tien jaar geleden, en 167.000 mensen meer dan de prognose uit 2012. In de Randstad, en lang niet meer alleen daar, is het gewoon oppassen dat de huizengekte niet terugkeert.”

Jullie organisatie kwam recent met cijfers. Hoe verontrustend zijn die?

“Zeer verontrustend. In het eerste halfjaar werden krap 17.000 nieuwe koopwoningen met garantiecertificaat verkocht, 14% meer dan een jaar geleden. Dat lijkt misschien mooi, maar

dat is volstrekt onvoldoende. De garantie-instituten krijgen momenteel veel minder aan-

meldingen. Bovendien daalt het aantal verleende bouwvergunningen voor zowel koop- als huurwoningen op jaarbasis van zo’n 55.000 vorig jaar naar 47.000 nu. Naast het groeiende tekort aan reeds bestemde bouwlocaties speelt ook de stroperige wet- en regelgeving ons parten. Aan de bouwcapaciteit ligt het niet. Want een bouwtijd van een half jaar is tegen-

woordig al lang. In plaats daarvan kan de ontwikkeltijd zomaar oplopen tot 5 jaar of langer. Nico Rietdijk is sinds 1998 directeur van de NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. Hij is bezorgd over het teruglopend aantal bouwvergunningen.

Daar wringt ‘m de schoen.”

In het informele circuit geven sommige bouwbedrijven toe dat zij eigenlijk weinig baat hebben bij snellere procedures. Vertraging leidt tot hogere prijzen en een soepele afzet. Is dit flauwekul of zit daar wel iets in?

“Misschien kwam dat vroeger wel eens voor, maar nu zeker niet. Bouwbedrijven hebben er

financieel belang bij dat bouwplannen zo snel mogelijk worden afgerond. Ik zie daarom zeker geen kwade opzet in het spel, noch van gemeenten, noch van bouwbedrijven. Om vanuit

het diepe dal van de vastgoedcrisis weer snel tot actie te komen is misschien even wennen.

En toch: de belangrijkste les is: maak niet dezelfde fouten als twintig jaar geleden. Toen was er ongeveer even weinig aanbod beschikbaar als nu. En we weten inmiddels allemaal waar dat later toe heeft geleid. Waar ligt de oplossing?

“Zo’n 12% van Nederland bestaat uit bebouwd oppervlak. De rest is agrarische grond, natuur

of water. Als er de komende decennia nog 1 miljoen woningen bij moeten komen, komt

dat neer op een extra ruimtebeslag van 0,5%. Dat valt dus erg mee. Mijn voorstel: bouw zowel binnenstedelijk als aan de rafelrandjes van onze dorpen en steden. Ik ben niet tegen

het bouwen in hoge dichtheden op plekken waar dat kan. Maar met alleen binnenstedelijk

redden we het niet. Maak daar dus geen dogma noch obsessie van, zoals ik velen nu wel

zie doen. We moeten ook mensen kunnen bedienen, die graag buitenaf in het groen willen wonen.”

26 |

| VAS T G OED AD VISEU R

au g ustus 2 0 1 6


nog veel hoger. Maar kan dat worden waargemaakt? En waar moeten die dan komen? Op dit moment zijn er weinig bouwlocaties en is er een beperkte ontwikkelcapaciteit. Ontwikkelaars en bouwbedrijven ergeren zich aan de trage wijze waarop gemeenten en provincies de dreigende woningnood te lijf gaan. Waar ligt de oplossing?

sleutel ligt bij minder dogmatische kijk op ruimtelijk beleid Er werden vorig jaar ongeveer 50.000 woningen gebouwd. Er moeten per jaar 70 tot 80 duizend woningen worden gebouwd. Hoe kan die kloof worden overbrugd?

“Op korte termijn kan de productie nog stevig toenemen, maar na een paar jaar dreigt een gebrek aan locaties te ontstaan. De sleutel ligt bij een minder dogmatische kijk op het ruimtelijk beleid. Dat is nog gestoeld op ideeën over rode en groene contouren. De

Ladder voor duurzame verstedelijking functioneert nu feitelijk als instrument om het aanwijzen van buitenstedelijke bouwlocaties te bemoeilijken. In de binnensteden is

ruimte vaak moeilijk te vinden, dus krijg je vooral aanbod aan de weinig populaire stadsranden. Dat is niet het gevolg van een inhoudelijke afweging, maar van het trekken van cirkels op een kaart. Er zijn locaties buiten de stad waarvan u en ik zouden zeggen: dat

is binnenstedelijk bebouwd gebied. En er is binnenstedelijk gebied dat meer lijkt op een

open groen landschap. De systematiek biedt vooral allerlei mogelijkheden om dingen tegen te houden.”

Bestaat er zicht op een andere koers?

“Nog niet direct. Bij groene contouren is een goed verhaal te houden. Er zijn tal van prach-

tige gebieden die we vooral moeten beschermen. Dan nog blijven er voldoende mogelijkheden open om ook op grasland te bouwen. Ook als het bestemmingsplan bouwen toestaat

en een projectontwikkelaar kan aantonen dat de klanten in de rij staan, moet er eerst toch

een hele studie op tafel komen, waaruit blijkt dat er in de hele regio behoefte is aan woningen. En dan zijn we jaren verder.”

In het informele circuit geven sommige bouwbedrijven toe dat zij eigenlijk weinig baat hebben

Taco van Hoek is directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Hij pleit voor een minder dogmatische kijk op het ruimtelijk beleid.

bij snellere procedures. Vertraging leidt tot hogere prijzen en een soepele afzet. Is dit flauwekul of zit daar wel iets in?

“Daar zit zeker iets in. Partijen met een positie en bezitters van bestaand vastgoed vinden

het over het algemeen niet erg, als de omgeving op slot wordt gezet. Daar tegenover staan partijen die graag iets willen ontwikkelen. Gemeenten die een bepaald project willen laten

doorgaan, vinden het wel prettig om andere dingen even op slot te kunnen zetten. Dan zegt

een ambtenaar bijvoorbeeld dat er alleen behoefte is aan huurwoningen. Dat er kopers in de rij staan, doet er dan niet toe.”

Is het gewenst dat de extra productie zich specifiek richt op goedkope en middeldure koopwoningen, sociale huurwoningen en huurwoningen boven de liberalisatiegrens?

“Nee, de bestaande woningvoorraad zit helemaal niet zo onevenwichtig in elkaar. De doorstroming is op gang gekomen en de verhuisketens worden langer. De omgevingskwaliteit,

inpassing in de omgeving, stedenbouwkundige eisen en andere zaken, dat is allemaal legitiem overheidsbeleid. Maar laat de overheid zich niet al te veel bemoeien met wat er precies gebouwd moet worden.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: EIB, NVB Bouw

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27


MAKELAAR VAN DE MAAND De Raad Makelaars

sneller inspelen op de markt: ontwikkeling, bouw en makelaardij in èèn Hèt heikele punt bij nieuwbouw is altijd weer: hoe beweeg je mee met de markt? Wat als tussentijds een mondiale recessie uitbreekt, de marktvraag flink verandert of kopers geen financiering kunnen krijgen? Dan doe je als De Raad Makelaars: je stuurt onmiddellijk bij. Dat kan, omdat De Raad Makelaars anders is georganiseerd.


W

ie naar de website van De Raad Makelaars

wensen en dat is waardevolle informatie voor onze ontwik-

werkt als zoveel andere makelaars. Woning-

naar big data en de grote trends kijken. We merken ook dat

gaat, ziet daar een makelaar die ogenschijnlijk

aanbod, nieuwbouw, BOG, het staat er allemaal op. Wie

naar Katwijk afreist om daar met Pieter Kuijt en Joyce de Mooij te praten, die ontdekt dat het toch aanzienlijk anders

ligt. De Raad Makelaars heeft een organisatievorm die hen in staat stelt om zeer snel in te spelen op marktontwikkelingen. Een erg aantrekkelijke capaciteit in een wereld waarin het al lastig is om twee jaar vooruit te kijken. Laat

staan tien jaar, de tijdshorizon van menig nieuwbouwproject. Joyce de Mooij schetst de basis van deze wendbaar-

heid en flexibiliteit. “De Raad Groep is opgebouwd uit vier zelfstandige ondernemingen: De Raad Bouwontwikkeling, De Raad Bouw, De Raad Vastgoed en De Raad Makelaars. Alle activiteiten van deze dochters lopen naadloos in elkaar

over. We doen nauwelijks zaken met externe partijen. We doen zelf de verkoop van de eigen projecten die ‘in eigen huis’ ontwikkeld worden, alleen de architect wordt inge-

huurd. De makelaardij zit dus vanaf het begin aan tafel, al

kelaar en bouwer. Veel waardevoller dan op Excelsheets er veel meer meerwerk uitrolt. Je neemt mensen mee in wat de mogelijkheden zijn bij zo’n nieuwe woning, en van

het één komt het ander. Daarin staan we wellicht nog maar

aan het begin. Straks wordt het mogelijk om je woning online samen te stellen, zoals je dat op internet ook met je nieuwe auto kunt. Dat is niet het droombeeld van de

bouwer, die wil het liefst zoveel mogelijk standaardisatie. Maar door dichter op elkaar te zitten, kun je toch heel ver

komen. Nu al communiceren onze verkoopbegeleider, de uitvoerder en klanten bijna rechtstreeks met elkaar, via

bijvoorbeeld tablets. En nòg een voordeel: vaak wordt in het totale proces het werk van de makelaar als kostenpost

gezien. Wij merken dat juist een heel vroege afstemming

tussen bouw en makelaardij enorme winst kan opleveren.”

“We doen zelf de verkoop van de eigen projecten die ‘in eigen

bij de eerste ideeën en schetsen. Wij weten wat er speelt in

huis’ ontwikkeld worden, alleen de architect wordt ingehuurd.

een project meteen finetunen naar de marktwensen van

De makelaardij zit dus vanaf het begin aan tafel, al bij de

de markt en brengen die inzichten in. Op die manier kun je dat moment.” Bijsturen

Pieter Kuijt vertelt hoe die manier van werken in het omvangrijke Rijnsburgse project De Bloem van grote waarde

bleek toen in 2009 de recessie losbarstte. “We zijn daar

eerste ideeën en schetsen. Wij weten wat er speelt in de markt en brengen die inzichten in. Op die manier kun je een project meteen finetunen naar de marktwensen van dat moment”

toen begonnen met duurdere woningen, dat kon op dat

Aandacht-aandacht-aandacht

heel snel overstappen op een heel ander aanbod: kleinere

portefeuille voor bestaande bouw aanzienlijk afgenomen.

moment nog. Toen die markt was opgedroogd, konden we woningen voor starters. Daar konden we ook meteen een

starterslening bij aanbieden en dat heeft ons door de crisis

geholpen. Weer later zijn we gaan kijken welke woningtypes er nog meer misten en die zijn vervolgens ontwikkeld.

We kunnen ontwikkelen en starten met bouwen nog vòòr de beroemde 70% verkoop-grens. Als we weten dat

er vraag is of komt, dan gaan we bouwen. Zo heb je een

zeer snelle time-to-market. Dat bijtijds kunnen bijsturen, bleek ook bij een project in Bodegraven erg waardevol. Ook daar hebben we herontwikkeld, zijn we afgestapt van het

aanvankelijke plan. Wij kunnen dat doen, omdat we alles

voor eigen rekening en risico doen. De grond is van ons, we doen de ontwikkeling, de bouw en de verkoop. Een ideale combi, zo blijkt.”

Met de klant meereizen

In marketing- en saleskringen is de befaamde ‘customer

journey’ steeds meer het uitgangspunt. Weten waar en waarom de klant in het proces instapt en dan meegaan

totdat alles is afgerond. De Raad Makelaars kan gedurende die gehele reis aan de zijde van de klant blijven, vertelt

Joyce. “Onze klanten zien van het eerste contact tot en met de oplevering en de after sales dezelfde contactpersoon.

Dat heeft een aantal voordelen. Zo horen wij wat klanten

Door de stabiele nieuwbouwportefeuille is de druk op de Pieter Kuijt: “Die houden we bewust bescheiden van omvang. Ik heb enige tijd bij een branchevereniging gewerkt, waar de klachten over makelaars binnenkwamen. Dan

worden je de ogen wel geopend. In de kern draaiden die

klachten altijd om aandacht. Of beter gezegd, een gebrek

daaraan. Wij zitten in de luxe positie dat we het ons kunnen permitteren om de portefeuille bestaande bouw hand-

zaam te houden. En het opmerkelijke is: misschien wel

daardóór staat bij ons de courtage niet onder druk, we hebben daar nooit gedoe over.” Die nadruk op aandacht en het vermogen om in te spelen op de actuele marktvraag komt

samen in het plandeel Calla, een onderdeel van het nieuw-

bouwproject De Bloem. Calla is een wooncomplex dat 40-plussers en senioren een compleet woon/zorgconcept

aanbiedt. De bewoner die nu nog geen aanvullende zorg

of faciliteiten nodig heeft, kan daarvan afzien. Maar als het zover komt, kunnen die faciliteiten worden ingehuurd.

Calla beweegt dus mee met de woon- en zorgbehoefte van ouder wordende huurders. Het servicepakket loopt van wellness tot en met medische thuiszorg. Slim is ook de app, waarmee de bewoners elkaar makkelijk kunnen vinden.

Bijvoorbeeld als een groepje klaverjassers nog een vierde speler zoekt. Ook daarmee bewijst de Raad Groep dat ze

snapt wat kopers en huurders nu èn straks nodig hebben. ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: De Raad Makelaars

VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29


achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR augustus 2016

colofon

Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

Advertentieacquisitie Adnovus, info@adnovus.nl

Aan dit nummer werkten mee Karl Bijsterveld, Patricia Dieben, Kees Dol, Jack van Gestel REV RT RMT, Ed Hamming, Louis Huijts REV RT, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal CBS, CPB, De Raad Makelaars, DUWO, EIB, Truus van Gog, Kences, Nibud, NVB Bouw, Planbureau voor de Leefomgeving, OTB TU Delft, Platform 31, RIGO, WEW, Roger Wouters Cover Truus van Gog

VASTGOED ADVISEUR

gerjoke wilmink Gerjoke Wilmink werd in

1960 geboren in Hooge-

zand-Sappemeer, en studeerde Nederlands aan

Nibud-directeur Gerjoke Wilmink: “Onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens”

de Radboud Universiteit

Rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen Gentrification: probleem of zegen voor stadsbestuurders?

in Nijmegen (doctoraal in

1985). Ze zocht het niet

in een onderwijscarrière, maar

werd

Woningmarkt voor studenten nog niet in balans Tweeluik met Nico Rietdijk (NVB) en Taco van der Hoek (EIB) over problemen nieuwbouw

jaargang 30, nummer 4 | augustus 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

freelance

journalist en vervolgens redacteur c.q. adjunct-hoofdredacteur

van de Staatscourant en uitgever bij de SDU. In 1997 werd ze directeur van een communicatiebureau, en sinds 2000 is ze

Prepress en druk www.up-score.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage­cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

directeur/bestuurder van het Nibud. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) is gevestigd in Utrecht. Er

werken 30 mensen, die op tal van terreinen onderzoek doen en adviezen geven over de wijze waarop geld wordt besteed.

Gerjoke vervult meerdere nevenfuncties, waaronder het lidmaatschap van de Adviesraad Rechtbank Noord-Nederland,

de Reclame Code Commissie, Adviesraad NTR en Raad van Inspiratie.

FSC® C017135

tweets over de markt @VBODirectie: Via VBO Makelaar: “Verlening bouwvergunningen blijft achter”.

@Statistiek CBS: Krimpt of groeit de #bevolking in jouw gemeente? pic.twitter.com/tR6KIEFm2G.

@Eigenhuis: Consumentenvertrouwen in woningmarkt blijft records breken. Keerzijde: vraag naar woningen overstijgt het aanbod. @RaboEconomie: Nederlands consumentenvertrouwen daalt na uitslag Brits referendum maar blijft wel positief.

@Waarde_kamer: Waarderingskamer nodigt @TEGoVA1 uit voor de bijeenkomst in het voorjaar 2018.

AFWC1917: Mooi onderzoek Christel van Wijk voor Universiteit Utrecht en @afwc1917. Zelfstandig oud worden in je wijk. @INGnl_Economie: Door beperkt aanbod groeit verkoop nieuwbouw minder snel dan verkoop bestaande bouw.

@PatriciaDieben: Woningmarkt ook in dorpen en platteland op stoom. #BNR interview met directeur #VBO Makelaar..

30 |

| VAS T G OED AD VISEU R

aug ustus 2 0 1 6


Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorieopleiding Makelaar/Taxateur Woningen geïnnoveerd naar een moderne opleidingsvorm. De opleiding is blended learning en gaat 5 september 2016 online van start. • E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docenten. • De integratie van e-learning in de opleiding zorgt voor een hoger leerrendement, kwalitatief en effectief studeren. • Studeren waar en wanneer u dat wilt op uw computer, tablet of smartphone. • Aantrekkelijke investering en doorlooptijd.

De Theorieopleiding Makelaar/Taxateur Woningen bestaat uit de modules:

• • • • • • •

Najaar 2016

PRAKTIJKOPLEIDNG MAKELAAR/TAXATEUR WONINGEN • Module Bemiddelen Start 30 augustus, Nootdorp

Woningmarkt en economie Koop-Verkoop Woning en leefomgeving Woningfinanciering Huur-Verhuur Taxatieleer Bouwkundig inspecteren

THEORIEOPLEIDNG MAKELAAR/TAXATEUR WONINGEN • Module Woningmarkt & economie Start 5 september, blended learning

N

IE

UW

Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

Voor uitgebreide informatie over deze woningen verwijzen wij u graag door naar onze website:

svmakelaardij.nl

€ 167.500,-k.k.

€ 194.500,-k.k.

€ 245.000,-k.k.

€ 245.000,-k.k.

€ 297.500,-k.k.

€ 189.000,-k.k.

€ 425.000,-k.k.

€ 445.000,-k.k. € 369.000,-k.k.

€ 395.000,-k.k.

KRIMPEN AAN DEN IJSSEL

Boveneindselaan 9

T 0180 51 00 90 I

svmakelaardij.nl

Maak voor ieder object eenvoudig een brochure, advertentie, raampresentatie of meer ■ ■ ■

Kies het sjabloon Plaats foto’s en tekst Bestel en ontvang pdf en/of drukwerk

Ga nu na ar de website voor een demo

www.vbomediacontrol.nl - info@vbomediacontrol.nl - 0174 – 28 50 60

Advrtentie Vastgoedadviseur aug 2016.indd 1

27-07-16 14:10


Presentaties maken in Venum Nooit meer driedubbel werk

We waren verbaasd en soms verbijsterd toen we zagen

Als je een brochure in je eigen huisstijl besteld krijg je

hoe makelaars brochures moeten maken. Vaak nog

daar bovendien ook een staande en liggende

handmatig in Word en vaak kost dat meer dan een half

raampresentatie ĂŠn gepersonaliseerde omslagen voor

uur per brochure. Wat een verspilling van kostbare tijd.

koop- en huurovereenkomsten bij.

In Venum maak je nu een fantastische brochure in een paar minuten. We vullen alle data die we van een pand

Verspil geen tijd meer en maak snel een afspraak voor

hebben alvast voor je in waarna jij in je brochure nog

een vrijblijvende demo op www.wazzupsoftware.com

aanpassingen kunt doen. En daarna is hij direct beschikbaar als PDF en op je website. Zo makkelijk kan het zijn.

Vastgoed Adviseur augustus 2016  

Nibud-directeur Gerjoke Wilmink: “Onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens” | Rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen | Gent...

Vastgoed Adviseur augustus 2016  

Nibud-directeur Gerjoke Wilmink: “Onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens” | Rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen | Gent...

Advertisement