Jaarboek 2021

Page 1

Verder en nu doorpakken



Verder en nu doorpakken


doorpakken en verder

4

28

Inhoud

Onze doorpakkers

12

De kracht van de kleine kern

8

Tijd om door te pakken

18

Een ochtend met onze voormannen

32

De wijk van boven


5

54

Onze doorpakkers

38

Woonconcepten zijn herhaalbare oplossingen

42

Gebiedsontwikkeling in de versnelling

48

Tenders: Kraamkamer voor vernieuwing


doorpakken en verder

6

68

Onze doorpakkers

58

Kort & krachtig

62

De Zalmhaven: Kijkje in de keuken

74

Doorpakken met de buurt

82

Doorpakken in Helmond


7

98 Onze doorpakkers

88

Zo vader, zo zoon

Projecten in de regio 100 All systems go!

56

Utrecht e.o.

70

Noord-Brabant

30

Gelderland


8

doorpakken met de familie

v.l.n.r.: Joris, Clemie en John van Wanrooij bij WalKwartier in Oss.


9

Tijd om door te pakken Met een jaar vol nieuwe ontwikkelingen achter ons, is het tijd om te doen waar de woningmarkt om blijft vragen: doorpakken. Directieleden John, Clemie en Joris Van Wanrooij gaan uitdagingen niet uit de weg en doen wat we als familiebedrijf al jaren doen: stappen maken, vasthouden aan de vertrouwde koers én woningen bouwen.


doorpakken met de familie

10

350

medewerkers

1.400

verkochte woningen

Het thema van dit jaar is doorpakken. Waar heeft Van Wanrooij zelf in doorgepakt? “We hebben besloten om ons hoofdkantoor medio 2022 van Geffen naar het gebouw Belvédère in het Paleiskwartier in Den Bosch te verhuizen. Dat is voor ons een enorme stap en laat zien dat we naast het realiseren van mooie projecten ook als organisatie verder doorontwikkelen en professionaliseren. We verwachten door de locatie, faciliteiten en uitstraling van het nieuwe kantoor bij het centraal station de mogelijkheden voor het binden en aantrekken van personeel te vergroten. We gaan graag de uitdaging aan om een kantoor te realiseren dat uitnodigt tot kennisdeling en onderlinge verbinding.

we onze vernieuwde huisstijl verder doorgevoerd. Alle toebehoren op de bouwplaats, maar ook alle werkkleding heeft nu eenzelfde professionele uitstraling.

Voor onze interne organisatie stond 2021 in het teken van implementatie van een nieuw ERP-systeem. Voor al onze activiteiten, van timmerfabriek tot vastgoed en van bouw tot projectontwikkeling, zijn alle bedrijfsprocessen verder gedigitaliseerd en geprofessionaliseerd. We zijn erg trots dat een team van medewerkers van alle afdelingen dit in een periode van slechts negen maanden voor elkaar heeft gekregen. Op de bouwplaats hebben

Vanwaar de oproep om door te pakken op de woningmarkt? “We zien dat er op de woningmarkt veel goed gaat. Er wordt volop gebouwd. Maar we hebben in Nederland nog steeds te maken met een groot woningtekort. Er zijn simpelweg meer huishoudens dan woningen. Onze verkoopresultaten bevestigen de krapte op de woningmarkt. Afgelopen jaar verkochten we 1.400 woningen. Ondanks

Ons Warenhuys in Waardenburg ontwikkelt ook door. Er is nieuw personeel aangetrokken om de grote vraag naar keukens en sanitair te kunnen blijven beantwoorden. De showroom is vernieuwd met nieuwe opstellingen en een nieuw stijlhuis in de woonstijl ‘Modern’ is toegevoegd. We spelen continu in op de laatste trends. We zien dat steeds meer klanten gebruik maken van onze online keuzetool. Dat stelt ons in staat om te doen waar we goed in zijn: klanten écht adviseren en meenemen in de totale klantreis.”


11

stijgende grond-, bouw- en verkoopprijzen kunnen onze kopers, mede door de gunstige hypotheekrente, nog steeds een nieuwbouwwoning kopen. Maar de betaalbaarheid staat onder hoogspanning. Dankzij ons Optioconcept zijn we in staat om betaalbare woningen te ontwikkelen, de bouwkostenstijging in toom te houden en de ontwikkeltijd te verkorten. Het continu doorontwikkelen van Optio wordt gewaardeerd in de markt. Verdere standaardisatie helpt om tempo te kunnen maken. In dit jaarboek laten we zien dat het Netwerk Conceptueel Bouwen dit onderstreept en hoe we in gebiedsontwikkelingen doorpakken. Maar er is meer nodig: minder stapeling van aanvullende eisen, minder proceskosten en stabilisatie van grondprijzen. Daarom de oproep aan al onze opdrachtgevers en partners om het tempo op te schroeven: het is nú tijd om door te pakken.” Wat waren de hoogtepunten van 2021? “We hebben in 2021 weer mooie projecten binnengehaald. Zo gaan we in Utrecht het plan ‘De Groene Steegjes’ realiseren met 84 woningen. In Eindhoven gaan

7.500

we ‘The New Mess’ ontwikkelen, een zeer duurzaam plan met 18 unieke woningen. Het project WalKwartier in het centrum van Oss en het project Coudewater in Rosmalen staan op het punt om gebouwd te worden en in Veldhoven en Son en Breugel ontwikkelen en bouwen we zeer energiezuinige woningen. We werken aan mooie centrumplannen zoals Boekel en Gilze en blijven investeren in langlopende gebiedsontwikkelingen. De orderportefeuille met binnenstedelijke projecten, uitbreidingslocaties, grondgebonden woningen en gestapelde bouw is gevarieerd en goed gevuld. Als familiebedrijf blijven we in staat om risicodragend te investeren in nieuwe projecten. Zo pakken we op alle fronten door. Dat doen we ook samen met onder meer de 11 collega’s die dit jaar 12½ en 25 jaar in dienst zijn. De wederzijdse loyaliteit blijft een grote kracht van ons familiebedrijf. Als Van Wanrooij Bouw & Ontwikkeling zijn we klaar om vanuit onze vertrouwde koers de uitdagingen op de woningmarkt beet te pakken.”

verkochte keukens & badkamers

88

actieve projectwebsites


12

De kracht van de kleine kern Kleine kernen in Brabant zijn in trek. Inwoners, van jong tot oud, willen graag in hun geboortedorp blijven wonen. Deze aantrekkingskracht vraagt om het toevoegen van voorzieningen en nieuwe woningen voor starters, doorstromers en senioren. Zo ook in Boekel, waar de gemeente het dorp vitaal en aantrekkelijk houdt door stevig door te pakken.

doorpakken de kracht van de kleine kern


13

v.l.n.r.: Luuk Damen, Joris Gerrits en Paul van Wijk


doorpakken de kracht van de kleine kern

14

Paul van Wijk Projectontwikkelaar, Van Wanrooij

Joris Gerrits Beleidsmedewerker ruimtelijke ordening, Gemeente Boekel

In het Brabantse Boekel werkt Van Wanrooij aan twee grote woningbouwprojecten: centrumontwikkeling Zuidwand met 62 appartementen en winkelvoorzieningen en uitbreidingslocatie De Burgt waar de eerste 230 van 500 woningen binnenkort gerealiseerd worden. Als beleidsmedewerker ruimtelijke ordening en projectleider van De Burgt is Joris Gerrits al zo’n vier jaar betrokken bij de vernieuwing van Boekel. “De snelheid waarmee we hier samen met Van Wanrooij doorpakken is ongekend voor een relatief kleine gemeente als Boekel.

Luuk Damen Projectontwikkelaar, Van Wanrooij

Met een duidelijke visie onder de arm voeren we de plannen op een slimme, praktische manier uit. Met Van Wanrooij hebben we een partner die dezelfde taal spreekt; ze kennen de woningmarkt, kunnen snel schakelen en beheersen de processen. In het team zit een enorme drive om het tempo erin te houden.” Van Wanrooij is al jaren betrokken bij projecten in de gemeente Boekel. “In onze samenwerking zijn de lijntjes met de gemeente kort”, zegt projectontwikkelaar Luuk Damen.


15

“In onze samenwerking zijn de lijntjes met de gemeente kort”

“De besluitvormers en het uitvoerende team zitten dicht op de bal. Dat klinkt heel logisch, maar dat is cruciaal in een proces waarin je vaart wilt maken. De gemeente is vroeg in het ontwikkelproces van de Zuidwand een samenwerking met ons aangegaan, omdat er behoefte was aan kennis en expertise uit de markt. De gemeente hanteert een actief grondbeleid en voert regie over de projecten. Door met ons de krachten te bundelen en elkaar te versterken in een gerichte gebiedsaanpak, krijgen wij als Van Wanrooij ruimte om

de gemeente te ontzorgen en plannen te maken waar de Boekelnaar behoefte aan heeft. Het gevoel dat het een gezamenlijke wedstrijd is, geeft ons veel vertrouwen.” Boodschappendorp Op het plein in het centrum geeft Joris aan dat Boekel een typisch ‘boodschappendorp’ is. “We willen dat onze inwoners niet naar andere gemeenten vertrekken voor de dagelijkse boodschappen. Daarom centreren we alle detailhandel in het centrumplan Zuidwand. Er wordt

een grote Jumbo toegevoegd met daartussen aanvullende winkels. Zo ontstaat er loop en reuring.” Paul van Wijk, ontwikkelaar van Zuidwand, vult aan: “De Boekelnaar kan hier straks voor alles terecht. Alleen als je echt wil shoppen, dan moet je naar een stad in de buurt. Door voorzieningen te centreren ontstaan er redenen om naar het centrum te komen. Dat maakt het centrum sterk en vitaal. Omdat wij als Van Wanrooij de commerciële plint in eigen beheer houden, zijn we gezamenlijk gebaat bij een goede branchering.”


doorpakken de kracht van de kleine kern

16

Sociale cohesie “De aantrekkingskracht van Boekel? Ik denk toch wel de sociale cohesie”, zegt Joris. “Iedereen kent elkaar. Het is een hechte gemeenschap met een actief verenigingsleven. Inwoners kunnen hier verankeren. Daarom bouwen we ook voornamelijk voor de Boekelnaren. We hebben niet de ambitie om inwoners uit omliggende kernen naar Boekel te trekken. Dan zou de gemeente te groot worden en verliest het z’n kracht als kleine kern. We zien nu vooral bij families dat hun oudere kinderen weer graag in het dorp willen wonen. Er is vraag naar woningen voor starters, maar ook naar woningen waar mensen in kunnen doorstromen. Veel senioren wonen

in vrijstaande huizen en zijn op zoek naar een gelijkvloerse woning in het dorp met voorzieningen om de hoek. Daarom is de Zuidwand voor ons een belangrijk project. Tijdens informatieavonden horen we dat ouderen best in een appartement willen wonen, maar dat ze weinig willen inleveren qua leefruimte. Daar luisteren we dan naar door niet te kleine appartementen te bouwen.” Van frustreren naar stimuleren Veel mensen zijn gemotiveerd om in Boekel te bouwen. Er is bijvoorbeeld ook veel belangstelling voor vrije kavels. “Zo’n 90% daarvan wordt gekocht door Boekelnaren”, zegt Joris. “Voor die kavels hanteren we geen welstandsregels. Mensen mogen

bouwen wat ze willen, als ze maar onder de 11 meter bouwhoogte blijven. En nee, we zien hier geen Belgische praktijken. Mensen bouwen echt waar behoefte aan is, zoals vrijstaande woningen en levensloopbestendige bungalows. We faciliteren het proces door niet op detail mee te kijken. Met een balievergunning kunnen ze binnen een paar dagen aan de slag, als er maar met een geregistreerde architect wordt gewerkt. Zo kunnen wij als gemeente de kosten laag houden, scheelt het de helft in legeskosten én wordt er naast de projecten met Van Wanrooij gebouwd waar de Boekelnaar óok behoefte aan heeft.”


17

Tempo maken “Die vrijheid in regels zien we ook terug in de manier waarop de gemeente met ons samenwerkt”, zegt Paul. “Er zijn gewoon geen ingewikkelde trajecten met lange besluitvorming. Dat is uniek. De teams zijn compact en zo kunnen we altijd door.” Wat Luuk vooral kan waarderen is de betrokkenheid van het team. “De wethouder zit ook gewoon aan tafel als we samen met de inwoners in een participatietraject

Indicatie van nieuwbouwplan De Burgt

zitten. De wetenschap dat iedereen, van onze directie tot uitvoerend ambtenaar, bereikbaar is, inhoudelijk op de hoogte is en open staat voor dialoog is van onschatbare waarde. Er zijn geen dubbele agenda’s. In combinatie met de juiste visie en een compacte besluitvorming is het eigenlijk alleen nog een kwestie van doen.” Joris beaamt dat: “We hebben mooie plannen gemaakt en nu is het tijd om te gaan doen wat we beloven: bouwen.”


18

Een ochtend met onze voormannen In het Arnhemse Schuytgraaf bouwt Van Wanrooij 82 woningen in verschillende fases. Voor onze voormannen Willem van Zandvoort, Marco Hol en Marco Versteijnen is dit een typisch Van Wanrooij project met vaste ploegen, woningen volgens ons Optio-concept en een vaste bouwmethodiek. Een goed rijdende trein, dus tijd om een ochtend met ze op pad te gaan!

doorpakken met onze voormannen en verder


19


20

doorpakken met onze voormannen

Vóór 7:00u present Uitvoerder Geert: “Onze dag begint vroeg. Ik ben rond 6:15u op de bouwplaats. Rustig een bak koffie pakken, de planning doornemen, tekeningen controleren en de weersomstandigheden bekijken. Als het hard regent of waait, moeten de voormannen flexibel handelen. Daarna is het knallen.”


21

Als een tierelier Voorman Willem: “De ploegen waarmee we samenwerken zijn goed op elkaar ingespeeld. Als het klikt, dan loopt het als een tierelier. Als voorman van de metselploeg zorg ik dat de jongens altijd vooruit kunnen. Steigers opbouwen, isoleren, stenen klaarzetten en bevoorraden. We moeten de boel een beetje in beweging houden hè?!”

Treintje Voorman Willem: “Eigenlijk is de hele bouwplaats een trein die continu moet blijven rijden. Wij zorgen dat de trein op het spoor blijft en dat de metselploeg nooit stilstaat. Als dat lukt, dan hoeven we ons nergens zorgen over te maken. Die goede sfeer merk je op de steigers.”


22

doorpakken met onze voormannen

Op de troepen vooruitlopen Voorman Marco Versteijnen: “Wij zijn als ploeg bezig met de randen opbouwen, kalkzandsteen kimmen en lijmen en het stelwerk voor het metselwerk. Als er een vloer ligt, kunnen wij aan de gang. De eerste woningen worden al afgebouwd, maar hier zijn we pas op de eerste verdieping. Trapsgewijs bouwen werkt fijn, want dan loop je elkaar niet in de weg.”

“Positiviteit op de werkvloer vind ik super belangrijk”


23

Hard werken loont

Voorman Marco Versteijnen: “Positiviteit op de werkvloer vind ik super belangrijk. Daar kun je goed mee verdienen. Voor ieder onderdeel krijgen wij een vast tarief. De uren die we overhouden worden aan de ploeg uitbetaald. Hard werken wordt beloond en als we er positief in staan, dan heeft iedereen het goed hier.”

Veilig werken Voorman Marco Hol: “Als voorman ben ik verantwoordelijk voor het ruwbouwtimmerwerk. Met drie man gaan we van woning naar woning. Knieschotten maken, kozijnen afwerken of de goot aftimmeren. Het werk varieert enorm. Door prefabricage wordt het fysieke werk steeds lichter en veiliger. Dat vind ik een goede vooruitgang.”


24

De bouwplaats van het project Schuytgraaf in Arnhem bij het eerste ochtendgloren. Hier bouwt Van Wanrooij 82 koop- en huurwoningen.

doorpakken met onze voormannen


25


doorpakken met onze voormannen

26

Jong geleerd Voorman Marco Hol: “Ik doe dit werk al 26 jaar en ben ook leermeester. Mijn leerling Rick wil ik het vak goed aanleren. Jong opleiden is belangrijk, want er is een tekort aan timmermannen. Hij leert het door het te doen en door fouten te maken. Ik hoop dat hij het vak gaat omarmen, want het is gewoon mooi werk.”

Goede planning Uitvoerder Geert: “Een goede planning is de sleutel tot succes. We houden alles digitaal bij in Kyp en we houden daily stands met het team. Als het loopt, dan bouwen we zo’n drie tot vier woningen in een week. Dat tempo ligt zo hoog, omdat we met een vaste bouwmethode werken, met vaste teams en met veel dezelfde partners.”


27

Nog effe doordraaien Voorman Willem: “Als je wat ouder wordt, besef je pas hoe goed je het hier hebt. Het is hard werken, maar het loont. Het werk is veilig en je wordt hier niet als een nummer behandeld. En je kunt hier ook gewoon een beetje ouwehoeren. Dat bindt ons. Maar eerst draaien we nog effe door voordat we aan de boterham kunnen!”

“Als je wat ouder wordt, besef je pas hoe goed je het hier hebt”


doorpakken en verder

28

Onze door pakkers “Daar waar je struikelt ligt je grootste schat begraven”


29

Björn Meeuwsen, productieleider timmerfabriek


projecten in Gelderland

30

Projecten in Gelderland 1 Arnhem Schuytgraaf - Zuid op Groen, 82 woningen 2 Beneden-Leeuwen Het Leeuwse Veld West, 106 woningen

6 Doetinchem Wijnbergen, 93 woningen

12 Rumpt Achterweg, 21 woningen

7 Druten Tichellande, 59 woningen

13 Scherpenzeel De Nieuwe Koepel, 135 woningen / appartementen

8 Geldermalsen De Plantage, 185 woningen

3 Bruchem Krangstraat, 49 woningen

9 Kesteren Casterhoven, 118 woningen

4 Brummen Elzenbos, 15 woningen

10 Maurik Oosterweyden, 74 woningen

5 Culemborg Wonen op ‘t Erf, 19 woningen

11 Ochten Triangel, 18 appartementen

14 Tiel Rio-Vahstal terrein, 23 woningen 15 Wamel Kloosterhof, 67 woningen 16 Wijchen Huurlingsedam, 186 woningen

4 Brummen 13 Scherpenzeel

1 Arnhem

5 Culemborg

6 Doetinchem

10 Maurik

12 Rumpt 8 Geldermalsen 14 Tiel

9 Kesteren 11 Ochten

7 Druten 2 Beneden-Leeuwen 15 Wamel

3 Bruchem

16 Wijchen


31

Tiel, Rio-Vahstal terrein

Druten, Tichellande

Ochten, Triangel

Geldermalsen, De Plantage


32

De wijk van boven Grote gebiedsontwikkelingen duren jaren voordat ze klaar zijn. Fase voor fase komt een complete wijk tot leven en iedere wijk heeft een andere opzet. Hoe ziet dat er vanuit vogelperspectief uit? We vliegen over drie recente gebiedsontwikkelingen.

doorpakken de wijk van boven


33

Oss Mettegeupel

Mettegeupel is een project met 84 woningen en de nieuwbouw van hospice De Oase. Het plan biedt nieuwbouwwoningen in verschillende prijsklassen voor starters, doorstromers, gezinnen en senioren. De middelste zone is ruim ingericht als parkzone met strakke looppaden en is ideaal voor kinderen om te spelen.


34

Beneden-Leeuwen Het Leeuwse Veld

Het Leeuwse Veld is een grootschalige gebiedsontwikkeling in Beneden-Leeuwen en wordt gefaseerd ontwikkeld. Het Leeuwse Veld Oost, met de prachtige natuurspeeltuin Het Speelse Veld, is volledig bewoond. Het Leeuwse Veld West is in aanbouw. In de toekomst groeien de twee gebieden naar elkaar toe en ontstaat een wijk met circa 430 woningen.

doorpakken de wijk van boven


35


36

Nuenen Park Luistruik

Park Luistruik is mooi gelegen in een parkachtige omgeving nabij het centrum van Nuenen. Alle woningen zijn verkocht of verhuurd en het plan is bijna gereed. Verspreid over meerdere deelfases zijn in Park Luistruik circa 375 woningen en appartementen gerealiseerd. Dat is zowel koop- als huuraanbod.

doorpakken de wijk van boven


37


38

doorpakken met woonconcepten

Olga Görts-van de Pas, directeur Netwerk Conceptueel Bouwen


39

Woonconcepten zijn herhaalbare oplossingen Standaardisatie in de woningbouw is nog steeds niet de standaard. Dat is de conclusie die directeur Olga Görts-van de Pas van het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) wel durft te trekken. “Maar vraag en aanbod komen steeds vaker én beter bij elkaar.” En dat is precies waar Olga voor op de barricades staat.

Het is crisis op de woningmarkt. Dat is niemand ontgaan. Snel meer huizen bouwen is één van de oplossingen om deze crisis te lijf te gaan. En het liefst met woonproducten die je kunt herhalen. “Want daar valt de winst te behalen”, zegt Olga. “We moeten het echt anders gaan aanpakken. Beleggers, gemeenten en corporaties moeten van projectmatig ontwikkelen naar projectmatig inkopen. Er zijn door marktpartijen ongelooflijk veel woonconcepten ontwikkeld die herhaalbaar en betaalbaar zijn én die een uitstekende kwaliteit hebben. Dat is gewoon al op de markt. Dit soort ‘herhaalbare producten’ zijn eenvoudig toepasbaar op vele locaties.”

Transitie “Toch wordt nog te veel teruggegrepen naar een traditioneel ontwikkel- en bouwproces. En dat is nou net de grote transitie die we door moeten maken. De opdrachtgever moet een andere vraag durven te stellen aan marktpartijen die al oplossingen in huis hebben. Dus niet telkens weer die bak met adviseurs opentrekken, zelf plannen maken, alles in bestekken vastleggen en dan aan een bouwer vragen wat het kost. Nee, bepaal de doelgroep en de locatie, definieer prestatieeisen in de breedste zin van het woord en koop wat er beschikbaar is! Marktpartijen als Van Wanrooij hebben het antwoord

gewoon op de plank liggen. Daarmee kun je versnellen, tempo maken en het levert voor opdrachtgevers intern veel minder belasting op. Vanuit ons netwerk proberen we een brug te slaan tussen opdrachtgevers, aanbieders van woningbouwconcepten en partijen uit de toeleverende industrie.” Optio “Een goed voorbeeld is het flexibele Optio woningconcept, waarmee Van Wanrooij bijna 90% van al haar woningen ontwikkelt en bouwt. Dat gaat om duizenden woningen! Het bewijst dus dat het gewoon kan. Optio is een herhaalbare oplossing, aanpasbaar aan de vraag van de


doorpakken met woonconcepten

40

woningen worden opgeleverd zonder opleverpunten; het is gewoon goed. Van Wanrooij vaart op deze foutloze basis. En niet onbelangrijk, je kunt snelheid maken! In je eigen proces van ontwikkelen en bouwen, maar vooral ook met het toevoegen van nieuw woningaanbod.”

“Ruimtelijke kwaliteit maken kan net zo goed met conceptuele woningbouw”

markt. De spelregels zijn duidelijk; van de vaste kern en de vaste ontwerpprincipes wordt niet afgeweken. Omdat het hele bedrijf vanuit Optio denkt, wordt het product én het proces continu geoptimaliseerd. Het maakproces staat als een huis. Zo goed zelfs, dat collega bouwbedrijven dezelfde Optio-woningen kunnen bouwen, volgens dezelfde prestatie-eisen. Dat zorgt voor continuïteit en voorspelbaarheid. Het mooie is dat architecten er echt een eigen identiteit aan kunnen geven, passend bij de locatie.

Andere jas, andere gevel, ander ontwerp en toch steeds opnieuw ruimtelijke kwaliteit maken, dat is prachtig toch?” Voordelen “Met traditioneel bouwen creëer je eigenlijk steeds opnieuw prototypes. Daar zit een enorme foutkans in. Dat kost geld en veel tijd. Herhaalbare oplossingen zorgen dat de prijskwaliteit verhouding van het eindproduct bewezen beter wordt. Door een oplossing te herhalen leer je van fouten en kun je optimaliseren. De

Vraagkant beïnvloeden “Vanuit het Netwerk Conceptueel Bouwen zijn we volop bezig met het inspireren van de vragers in de markt: van woningcorporaties, institutionele beleggers tot ontwikkelaars. Je kunt namelijk als Van Wanrooij bedenken wat je wilt, maar dan moet wel de juiste vraag gesteld worden. Van Wanrooij ontwikkelt en bouwt veel voor eigen projecten, maar als andere opdrachtgevers een andere uitvraag doen, dan biedt dat echt nieuwe kansen. Daar zien we nu beweging in ontstaan. We leiden op en met tools zoals Conceptenboulevard.nl en De Woonstandaard leren opdrachtgevers om projecten op een andere manier in de markt te zetten. Het is een volgende stap naar professioneel opdrachtgeverschap. En hoe het gebouwd moet worden? Laat dat alsjeblieft aan de deskundigen over.” Dezelfde taal spreken “Wat belangrijk is, is dat we met elkaar dezelfde taal spreken. Daarom hebben we in De Woonstandaard veertien veelvoorkomende product marktcombinaties (PMC) gedefinieerd. Naast de basis prestatie-eisen hebben we veelgevraagde extra prestatie-eisen opgesteld waar opdrachtgevers een keuze uit kunnen maken. Denk aan locatiespecifieke eisen op het gebied van architectuur


41

en stedenbouw, duurzaam bouwen, veiligheid, gezond wonen of circulariteit. Voor de opdrachtgever wordt het zo eenvoudiger om een prestatiegerichte uitvraag te formuleren. Op Conceptenboulevard.nl komen vraag en aanbod samen. Hier staat wat marktpartijen te bieden hebben. In basisvarianten, maar ook welke aanvullende prestatie-eisen leverbaar zijn. Dan is het, eenvoudig gezegd, een kwestie van kiezen en bouwen maar.” Standaardisatie omarmen “De next step? Van standaardisatie de standaard maken. We ontwikkelen de tools door en we komen dit jaar met een model turnkey-overeenkomst waarin afspraken tussen afnemer en aanbieder zijn vastgelegd. Een model waar ook Van Wanrooij

actief bij betrokken is. We hopen hiermee het conceptuele bouwtransactieproces te ondersteunen. Zo wordt het weer iets makkelijker om te kiezen voor conceptueel bouwen. Verder willen we het aanbod nóg transparanter maken door de verschillende prestaties van de woningconcepten te benchmarken, zodat voor de afnemer inzichtelijk wordt wat hij koopt. De vergelijkbaarheid van de concepten wordt zo beter. Dat helpt aanbieders bij het maken van strategische keuzes in de doorontwikkeling. Waar we uiteindelijk naartoe willen is dat professionele opdrachtgevers gebruikmaken van de Conceptenboulevard.nl en er volop ‘conceptuele producten’ worden ingekocht. Als dat lukt, dan staat niks meer in de weg om conceptueel bouwen breed te omarmen.”

“Standaardisatie moet de standaard worden”

Kijk op netwerkconceptueelbouwen.nl voor de Woonstandaard of bekijk het aanbod van de woonconcepten op conceptenboulevard.nl.

Netwerk Conceptueel Bouwen Conceptueel bouwen is dé oplossing om te komen tot het verhogen van de bouwproductie en te besparen op de stichtingskosten. Het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) streeft ernaar om duurzaam en betaalbaar wonen weer haalbaar te maken. Om dat voor elkaar te krijgen, moet het bouwproces meer gestandaardiseerd worden en is samenwerking tussen opdrachtgever en aanbieder essentieel. Het NCB zet zich samen met Van Wanrooij actief in om de kennis en vaardigheden over conceptueel bouwen onder alle betrokken partijen uit de woningbouwmarkt te vergroten en moedigt aan om samen te werken.


42

Rob Hoksbergen, gemeente Bunnik (l) en Frits Hildebrand, gemeente Aalsmeer

doorpakken in een gebiedsontwikkeling


43

Gebiedsontwikkeling in de versnelling

De gemiddelde gebiedsontwikkeling is een traject van lange adem. Het duurt vaak jaren voordat er daadwerkelijk woningen gebouwd worden. En dat terwijl we in de huidige wooncrisis toch echt moeten doorpakken. We stellen kartrekkers Frits Hildebrand namens de gemeente Aalsmeer en Rob Hoksbergen namens de gemeente Bunnik de vraag: waar zien jullie mogelijkheden om gebiedsontwikkelingen te versnellen?


doorpakken in een gebiedsontwikkeling

44

“Om door te kunnen pakken moet je knopen doorhakken” Frits Hildebrand Senior projectmanager, gemeente Aalsmeer

Rob Hoksbergen Project- en procesmanager, gemeente Bunnik

Schaken “Dat is een hele goede, maar ook ingewikkelde vraag”, trapt Rob Hoksbergen af. Rob is als project- en procesmanager betrokken bij de gebiedsontwikkeling Kersenweide, ten westen van Odijk in de gemeente Bunnik. De dorpskern van Odijk wordt bijna 40% groter door zo’n 1.200 woningen toe te voegen. “Deze forse uitbreiding heeft niet alleen impact op het wonen, maar ook op de (maatschappelijke) voorzieningen en het sociale leven in het dorp, het beheer van de openbare ruimte, de mobiliteit, etc. Deze uitbreiding leidt voor Odijk tot een schaalsprong. Het is daarom schaken op meerdere borden tegelijk. Verschuif je op het ene bord een pion, dan verschuiven er op de andere borden ook pionnen. Dat maakt het ingewikkeld, maar ook uitdagend. Uiteindelijk is het de bedoeling om snel nieuwe woningen te bouwen. In Kersenweide heb ik met zeven verschillende marktpartijen te maken. Al deze partijen op één lijn krijgen, de interne

gemeentelijke organisatie meenemen en de samenleving hierin betrekken zijn voor mij belangrijk om de opgave vlot te trekken.” Schuifruimte Voor Frits Hildebrand geldt hetzelfde. Als senior projectmanager bij de gemeente Aalsmeer is hij betrokken bij de gebiedsontwikkeling Oosteindedriehoek in Aalsmeer met zo’n 850 woningen. “Om door te kunnen pakken moet je knopen doorhakken. Voorwaarde hiervoor is daadkracht. Voor Oosteindedriehoek hebben we een startnotitie opgesteld. De gemeenteraad heeft dit document recent unaniem vastgesteld. Dit document vormt het kader voor de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeenteraad eerder unaniem de motie Versnelling Woningbouw aangenomen met het doel: tempo maken met bouwen. Maar als het concreet wordt, dan laaien discussies weer op. Moeten we ons nog wel aan die hoge parkeernorm houden? Kunnen we


45

dat niet anders organiseren? Moeten er niet meer sociale woningen bij? Hoe gaan we dat dan betalen? Om te versnellen pleit ik voor meer schuifruimte in de planvorming, zodat je met bepaalde plekken in de wijk kunt anticiperen op de toekomst. Een soort wachtvelden die je nu als parkeerplaats inzet en later transformeert naar een park of speeltuin. Als de vraag in de loop der jaren verandert, heb je een plan B.” Minder ambities stapelen Een belangrijk aspect is dat we tijdens de wedstrijd moeten voldoen aan nieuwe en aanvullende wet- en regelgeving en beleid. “Dan hebben we het over klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit, duurzaam bouwen, deelmobiliteit, circulariteit, flexibiliteit, noem het maar op. De ene eis wordt wettelijk opgelegd, de andere eis is meer een lokale ambitie. Het is heel goed dat we daar integraal over nadenken, maar je kunt gewoonweg niet alle ambities stapelen. Dan dreigen de plannen onhaalbaar en

onuitvoerbaar te worden. Het zou beter zijn om als gemeente de ambities te prioriteren en te verdelen in taartpunten en dat we marktpartijen vragen om op enkele taartpunten te excelleren. Dan heb je niet bij ieder volgend deelgebied weer diezelfde discussies.” Spelregels ‘vastklikken’ Zowel in Aalsmeer als in Odijk is een startnotitie of een Integraal Programma van Eisen (IPvE) vastgesteld. Rob: “Per thema of onderwerp dat opgenomen wordt in het IPvE wordt de raad gekend en worden er keuzes gemaakt. Dan snapt iedereen voor welke ambities we gaan en wat we aan het doen zijn. Je wilt niet in discussies terecht komen over het opplussen van het sociale programma of gaandeweg onderhandelen over het toevoegen van meer groen. Houd je in het ontwerpproces aan de spelregels en de businesscase, anders komen die woningen er nooit.”

Frits ziet dat ook zo: “Je komt in zo’n notitie met elkaar overeen om woningen te gaan bouwen. De spelregels waarbinnen dat gebeurt, klikken we hierin vast. Daar maak je dan integraal afspraken over met elkaar. Zie het als een sportwedstrijd: in de voorbeschouwing bespreken we de tactiek, wie er in het veld staan en met welke regels we dat doen. Vervolgens spelen we de wedstrijd volgens de regels. Ga je dat tijdens de wedstrijd veranderen, dan dient hierover goed gecommuniceerd te worden. In een langlopend traject als een gebiedsontwikkeling werkt dat niet anders. Dat is de rol van de projectmanager.” Tempo in besluitvorming Een andere vertragende factor is soms de besluitvorming. Een projectwethouder met mandaat om beslissingen te nemen biedt uitkomst. Frits: “Je ziet dat de ambtelijke capaciteit onder druk staat door de hoeveelheid aan bouwprojecten in deze regio. Ambtenaren zijn met veel


doorpakken in een gebiedsontwikkeling

46

zaken tegelijk bezig en worden verschillend aangestuurd. Een projectorganisatie valt direct onder een ambtelijk opdrachtgever en besluitvorming vindt door het college van B&W plaats. Het door de gemeenteraad vastgestelde beleid vormt dan het kader voor de ontwikkeling. Dan ben je echt projectmatig aan het werk. Door dit soort grote projecten te prioriteren, heb je als team een

goede reden om aan randzaken minder aandacht te geven.” ‘Marktpartijen, verenig u’ Ander punt van aandacht is de diversiteit van marktpartijen waar Rob en Frits mee te maken hebben. “In Aalsmeer heb ik met drie partijen te maken”, zegt Frits. “Rob heeft met zeven partijen te maken waar hij mee tot afspraken dient te komen.

Dat is niet te doen.” De oplossing? Eén partij als vertegenwoordiger aanwijzen óf huur een externe partij in die de belangen behartigt. “Dan kun je met één partij een deal maken en niet met allemaal losse Bv’s”, zegt Frits. “Verenig jezelf en richt een consortium op. Als daar structuur in zit, dan weten wij als gemeente veel beter wat we kunnen verwachten. Effectief met

Impressie van de gebiedsontwikkeling Oosteindedriehoek in Aalsmeer: een grote transformatieopgave naar woningbouwontwikkeling, waar in verschillende deelprojecten zo’n 2.300 woningen gerealiseerd worden. Van Wanrooij is samen met twee andere partijen betrokken bij het eerste deelproject.


47

Frits Hildebrand en Rob Hoksbergen in gesprek over het vlottrekken van grote gebiedsontwikkelingen.

de grondeigenaren onderhandelen en goede afspraken maken is keihard nodig om doelen te behalen.” Verder standaardiseren Niet alleen aan de voorkant kunnen we versnellen, er valt ook tijdwinst te behalen in de bouwfase. Frits: “We moeten minder traditioneel gaan bouwen. De opmars van seriematigheid en standaardisatie is niet te stoppen. Waarom komen complete

elementen nog maar zo weinig uit de fabriek? Daar kun je in een geconditioneerde omgeving werken en dan is het alleen nog een kwestie van monteren op de bouwplaats. Maar goed, we moeten ook weer niet te ver doorslaan met standaardisatie. Laten we geen armoede en eenheidsworst gaan bouwen. Het zou goed zijn als bedrijven als Van Wanrooij die kant op bewegen, want daar liggen zeker kansen om te versnellen.”

Rob: “Ander voordeel van standaardiseren is dat de woningen er gewoon sneller staan. Daar is iedereen bij gebaat. Dat betekent overigens niet dat alle woningen er hetzelfde uitzien. Maar ik kan me zo voorstellen dat het een hele cultuurverandering is voor een bouwbedrijf. Het vraagt om een andere manier van werken, andere technieken en andere competenties. Dat kost tijd. Maar tijd is schaars, want er moet gebouwd worden.”


48

Tenders: kraamkamer voor vernieuwing

Naast reguliere woningbouwprojecten, nemen we met succes deel aan interessante en uitdagende tenders. Projectontwikkelaars Arwin van Loon en Paul Leemans zien tenders als een kraamkamer voor vernieuwing: ‘Alles wat we nieuw in het productaanbod van zo’n uitvraag stoppen, gebruiken we om onze processen en projecten te optimaliseren’. Vijf vragen over hun ervaringen bij een tweetal tenders: The New Mess in Eindhoven en De Groene Steegjes in Utrecht.

doorpakken in tenders


49

v.l.n.r. Stan Mathijssen (Inbo), Arwin van Loon, Paul Leemans en Mieke van Herwijnen (BURO LUBBERS) in een creatieve sessie bij Inbo.


doorpakken in tenders

50

Projectontwikkelaars Arwin van Loon (l) en Paul Leemans


51

Eindhoven, The New Mess The New Mess, gelegen op de voormalige officiersmess, bestaat uit 18 woningen en een halfverdiepte parkeergarage. De woningen zijn ontwikkeld volgens de passiefprincipes; zongericht, uitstekend geïsoleerd, open aan de zuidzijde en gesloten aan de noordzijde. De jury waardeerde de hoge en concrete ambitie op het vlak van duurzaam en circulair bouwen. De verkoop start begin 2022, de woningen worden naar verwachting in 2023 opgeleverd.

Waarom doet Van Wanrooij eigenlijk mee aan tenders? Arwin: “Ik vind het vooral uitdagend om aan te werken, maar daarom doen we natuurlijk niet mee. Kijk, voor ons zijn tenders de krenten uit de pap. We kunnen hiermee laten zien dat we meer te bieden hebben. Voordat we meedoen, analyseren we de opgave grondig. We beoordelen zorgvuldig of een uitvraag bij ons past. Wij zijn goed in woningbouw, dus voor ons moet een tender altijd een wooncomponent hebben. Omdat we beter willen worden in datgene waar we goed in zijn, zoeken we daarin de uitdaging. En dat gaat goed, want zo’n 10 tot 15% van al onze projecten bestaat uit gewonnen tenders.” Paul: “In een tender kunnen we experimenteren. Outof-the-box denken past ons goed. De kennis en ervaring die we tijdens zo’n proces opdoen, sijpelt daarna door in onze reguliere projecten en binnen de hele organisatie. Alleen dat is al waardevol. Maar uiteindelijk doen we

natuurlijk mee om te winnen. Met die mentaliteit stappen we altijd in. We willen natuurlijk realiseren wat we voorstellen: mooie en ambitieuze projecten.” Wat is de onderscheidende rol van Van Wanrooij bij tenders? Paul: “We zijn zowel de initiator als de procesbewaker. We sturen een team van interne en externe specialisten aan en zijn aan zet om de bal te laten rollen. Je moet de boel aanjagen. Op een bepaald moment nadert de deadline en moet er ingediend worden. Zo’n proces gaat met pieken en dalen. We sturen altijd op kwaliteit en stimuleren creativiteit. Daarnaast zijn we inhoudelijk partner voor alle partijen. Die verbindende rol past ons. We zijn de kritische bewaker van de realiteit. Dat zorgt ervoor dat we nooit een onhaalbaar plan indienen. Een ‘onsje meer’ mag natuurlijk wel. Daar dagen we het team in uit en zo verleggen we steeds onze grenzen.”


52

Jullie werken vaak met bekende partijen samen, wat is daar het voordeel van? Arwin: “We werken meestal met vertrouwde partijen die we kennen. Dat doen we in wisselende samenstellingen. Ook intern, want we werken niet met een vast tenderteam. Bijna iedere ontwikkelaar is betrokken bij één of meer tenders per jaar. We zorgen dat de cultuur van onze partners past bij onze cultuur. Dat is belangrijk, want als het nodig is, wil je scherpe gesprekken kunnen voeren. Verder is veelal tijd in zo’n tender schaars. Met vaste partners hoeven we niet eerst weken aan elkaar te wennen. We kunnen gelijk aan de slag en terugvallen op een team dat al op elkaar is ingespeeld. Dat zorgt voor tempo, maar ook voor gegarandeerde kwaliteit. We zetten samen de schouders eronder. Het is een soort leerschool, die we met elkaar doormaken. De lessen die we leren zetten we opnieuw in. Dat is de grootste kracht denk ik, niet steeds weer dat wiel opnieuw uitvinden.”

Utrecht, De Groene Steegjes De Groene Steegjes biedt ruimte aan 84 energieneutrale koopwoningen. Het plan is door de gemeente Utrecht hoog beoordeeld op de thema’s duurzaamheid, hittestress, klimaatbestendigheid en biodiversiteit. Dit resulteert in een plan waar niet alleen mensen, maar ook dieren en planten graag verblijven. De architectuur aan de randen is stoer en robuust, in het binnengebied speels en informeel. De fraaie impressie spreekt voor zich. De verkoop is begin 2022 voorzien, de oplevering in het najaar van 2023.

doorpakken in tenders

Welke maatschappelijke thema’s zien jullie vaak terugkomen bij een uitvraag? Paul: “Voornamelijk de bredere duurzaamheids- en klimaatthema’s. Die herkennen we steeds vaker en daar worden we continu in uitgedaagd. Dan kun je denken aan duurzaam bouwen, klimaatadaptieve oplossingen, biodiversiteit, natuurinclusief bouwen, hittestress, een groene inrichting van de openbare ruimte, circulariteit van materialen en vernieuwende mobiliteitsoplossingen. Bij iedere tender specialiseren we ons daar verder in. Maar we zijn ook realistisch. Je kunt in een tender niet de beste zijn in alles. Dan wordt je plan onhaalbaar. Je moet keuzes maken. Het financiële vraagstuk speelt altijd een belangrijke rol en is bij alle tenders verschillend. Kunnen we waarmaken wat we beloven? Een sluitende businesscase vinden wij heel belangrijk.”


53

Wat is het verschil tussen een regulier project en een tender? Arwin: “Een tender is echt een ‘pressure cooker’. De beperkte tijd is de grootste uitdaging. We sturen strak op randvoorwaarden en spelregels. Bij onze reguliere projecten staat altijd de toekomstige bewoner centraal. Bij een tender is dat anders: de uitvragende partij is de klant. Die heeft andere ‘klantwaarden’ dan een consument. Er worden dus andere eisen gesteld dan door particuliere kopers en huurders. We moeten onszelf bij een tender dus echt uitdagen. Normaal verbeteren we onze projecten en processen gecontroleerd, maar in een tender gaat dat met grote sprongen. Dat pionieren spreekt mij aan.”

Paul: “Tenders zijn zeer arbeidsintensief. Niet alleen in de tenderfase, maar ook in de verdere uitwerking van het gewonnen plan. Dat is gewoon een feit. Dat komt omdat onze processen en onze Optio-woningen ver zijn doorontwikkeld en geoptimaliseerd. Reguliere projecten kunnen we heel snel op de markt brengen. Die kennis brengen we in bij de tenders en dat maakt dat we snel kunnen schakelen. Andersom kunnen we met de opgedane ervaringen uit de tenders onze eigen processen verrijken en verbeteren. Bij tenders maken we afwegingen tussen droombeeld en haalbaarheid. Maar ook tussen bijzondere woningen en meer standaard woningen. We moeten dan echt de verbinding met vandaag blijven houden en ons niet laten verleiden tot (te) vergaande ambities. Maar laat dat maar aan ons over. Daar zijn we heel goed in ;-)”


doorpakken en verder

54

Onze door pakkers “Ik sta er soms van te kijken hoe snel het gaat”


55

Frank de Jong, uitvoerder


projecten in Utrecht en omgeving

56

Projecten in Utrecht e.o. 1 Aalsmeer Oosteinde Driehoek, 300 woningen / appartementen

4 Hilversum Tergooi, 300 woningen / appartementen

2 Bunnik Molenweg, 24 appartementen

5 Odijk Kersenweide, 200 woningen

3 Bussum KPN-locatie, 58 woningen / appartementen

1 Aalsmeer 4 Hilversum

8 Zeist

6 Utrecht

7 Vleuten Haarzicht, 73 woningen 8 Zeist De Geiserhof, 40 woningen / appartementen

3 Bussum

7 Vleuten

6 Utrecht Rijnvliet Oost, 158 woningen Rijnvliet West, 159 woningen De Groene Steegjes, 84 woningen / appartementen

5 Odijk 2 Bunnik


57

Utrecht, Rijnvliet

Utrecht, De Groene Steegjes

Bussum, KPN-locatie


58

doorpakken kort &en krachtig verder

Kort & Krachtig VR-tour WalKwartier Oss Soms is een project zo veelomvattend, dat het voor geïnteresseerden lastig is om er een beeld bij te vormen. Zo ook in het nieuwe centrumplan WalKwartier in Oss. Met een online tour is het mogelijk om het project vanuit verschillende perspectieven te bekijken en te ervaren. Zo kun je de omgeving, de woonruimtes én de hoogtes in het nieuwe plan alvast digitaal beleven! Heb je een VR-bril? Dan kun je letterlijk al in een toekomstige woning staan. Kijk mee op walkwartier-oss.nl!


59

Nieuw stijlhuis Modern Het nieuwe stijlhuis ‘Modern’ in ons Warenhuys in Waardenburg is strak, functioneel en sfeervol. Het stijlhuis kent een tijdloze basis en maakt een statement met een paar echte blikvangers. De SieMatic SLX keuken is een nieuw greeploos keukenconcept vol designdetails met perfecte hoeken, aangename structuren en hoogwaardige materialen. Een warme apparatenwand van donker hout springt eruit en versterkt het strakke lijnenspel in het design. Kom het zelf een keer ervaren!

Kleding maakt de man Onze huisstijl is het afgelopen jaar overal toegepast en op veel plekken in de organisatie doorgevoerd. Zo ook in alle toebehoren op de bouwplaats. Uiteraard kiezen we voor duurzaamheid; eerst het oude blijven gebruiken voordat we vanaf 2022 helemaal over zijn. Dat geldt ook voor de kleding. Nieuwe jassen, polo’s en truien, werkbroeken en een helm met het vernieuwde logo zijn veelvuldig besteld. Er zijn inmiddels zo’n 1.500 kledingstukken en 90 helmen vervangen. En zeg nou zelf; staat goed toch?!


60

doorpakken kort & krachtig


61

Hoofdkantoor Van Wanrooij verhuist naar Den Bosch! Ons hoofdkantoor verhuist medio 2022 van Geffen naar kantoor Belvédère in het Paleiskwartier in Den Bosch. Eén van de redenen van de verhuizing is dat we ruimte willen creëren voor verdere ontwikkeling en professionalisering van het bedrijf. Ook is door de groei van de afgelopen jaren een tekort aan werkplekken ontstaan in Geffen. Om de nieuwe generatie en een andere doelgroep medewerkers te bereiken is een meer centrale en dynamische locatie een voordeel. We verwachten door de uitstraling van het nieuwe kantoor en de ligging vlakbij het centraal station de kansen voor het aantrekken van personeel te vergroten.


62

De Zalmhaven: kijkje in de keuken Indrukwekkend torent De Zalmhaven uit boven de Maas en de stad Rotterdam. Met een hoogte van 215 meter is dit het hoogste woongebouw van de Benelux. Dit is wonen op niveau. Voor Van Wanrooij Warenhuys was het plaatsen van 200 keukens voor de huurappartementen het neusje van de spreekwoordelijke zalm. Een intensief en gecompliceerd proces waar Edwin van Leeuwen van Amvest en Theo Vogels van Van Wanrooij Warenhuys met plezier op terugkijken.

doorpakken in De Zalmhaven


63

Edwin van Leeuwen van Amvest (l) en Theo Vogels van Van Wanrooij Warenhuys bij De Zalmhaven in Rotterdam.


doorpakken in De Zalmhaven

64

Met een fantastische lichtshow werd eind 2021 het hoogste punt van De Zalmhaven gevierd. De beelden gingen de wereld over. Voor Edwin van Leeuwen, ontwikkelingsmanager bij Amvest was dit een hoogtepunt. “Opeens staat De Zalmhaven écht op de kaart. De reacties waren geweldig en dat maakt me trots.” Sinds 2013 is Edwin samen met Michelle Corbeau, projectontwikkelaar bij AM, vanuit Zalmhaven CV de ontwikkelaar van het project. Dat is een samenwerking tussen Amvest en AM. “Het project bestaat uit 485 appartementen, maisonnettes, penthouses en stadswoningen. Naast de hoge toren staan twee midrise woontorens

met een mix van koop- en huurappartementen. Vrijwel iedere verdieping is anders ingedeeld met een grote differentiatie aan woningtypes van 60 tot wel 700 m2. De bouw is in handen van BAM Bouw & Techniek.” Logistieke uitdaging Van Wanrooij Warenhuys levert voor de 200 huurappartementen in de drie torens de keukens. Zelfs voor Theo Vogels, die al jaren in de keukenwereld werkt, is dit een uniek project. “Woontorens vragen om een hele andere aanpak dan rijwoningen. Je hebt te maken met opleveringen per verdieping en je bent sterk afhankelijk van het verticale transport. De

logistiek is juist dan onze grootste uitdaging. Op het moment dat er keukens geleverd worden, zijn wij niet de enige die spullen lossen en naar boven willen. Via een ticketsysteem kunnen we leveringen aanmelden en liften reserveren. Dat bepaalt de snelheid waarmee we keukens kunnen plaatsen. Daar hangt een hele gedetailleerde planning aan vast. Om tijd te winnen zijn we bijvoorbeeld ook op vrijdagmiddag na 16:00u gaan plaatsen. Dan is het rustiger en kun je gewoon door. Maar dat vraagt wel veel van de flexibiliteit van onze logistieke partner.”


65

“200 keukens plaatsen in een 215 meter hoge toren, dat vraagt om een andere aanpak”


66

doorpakken in De Zalmhaven


67

Professionele partners Amvest en Van Wanrooij Warenhuys zijn bij eerdere projecten al vaste partners geweest. Edwin: “De combinatie van de lange relatie, de juiste prijs-kwaliteitverhouding en de goede service is voor ons doorslaggevend geweest om in De Zalmhaven wederom samen te werken. Het fijne aan Van Wanrooij is dat het een platte organisatie is. Ik heb maar weinig stapjes nodig om tot oplossingen te komen. Er is geen anonieme helpdesk en ik word niet opgezadeld met een accountmanager die ik niet ken. Dat we makkelijk kunnen schakelen biedt ons zekerheid. De Zalmhaven vraagt om maximale aandacht. Die 200 huurwoningen moeten gefaseerd en woonklaar worden opgeleverd. Dat is een proces dat nauw luistert, want er is geen tijd voor vertraging. Van Wanrooij kan mee in het tempo dat wij vragen. Dat er dan nauwelijks opleverpunten zijn in de keukens, vind ik erg professioneel.” Theo: “We stemmen ons proces af op de planning van De Zalmhaven. Voor mij is het ook belangrijk dat ik niet in een doolhof van allerlei contactpersonen terecht kom. Dus vooraf goed met elkaar afstemmen wie de vaste aanspreekpunten op de bouwplaats zijn, geeft voordelen tijdens de uitvoering.”

Verschillende keukenopstellingen Voor de huurappartementen zijn zeven verschillende keukenopstellingen ontworpen. Die opstellingen zijn door Zalmhaven CV gekozen. Edwin: “Eerst heeft de architect per appartement een voorstel gedaan voor de positionering van de keuken met een installatieplan. Vervolgens heeft Van Wanrooij samen met ons gekeken naar het ontwerp. Van hoekkeukens tot rechte opstellingen en keukens met een kookeiland. Allemaal in dezelfde stijl: donker keukenblad, witte kastjes en dezelfde kwaliteit inbouwapparatuur. Voor de verhuurder van de woningen is dat prettig. Mocht een keer een apparaat defect zijn, dan weet iedereen om welk type het gaat.” Modelwoning Om de kwaliteit van de keukens te waarborgen is eerst een modelwoning ingericht. Hoe moet het blad afgekit worden? Zitten de stopcontacten echt op de juiste plek? Voldoet de afwerking? “Dat soort details zijn van tevoren allemaal afgetikt, zodat we die discussie gaandeweg niet meer hoeven te voeren”, zegt Theo. “Wat we bijvoorbeeld ook doen is iedere woning opnieuw inmeten. Dan denk je; ‘alles staat toch op tekening?’. De ervaring leert dat er in de praktijk altijd kleine afwijkingen

kunnen zijn. Zo voorkomen we dat een monteur met spullen in een woning staat die niet passen. De modelwoning is tevens de montagestandaard voor onze monteurs. Zij weten precies wat gedaan moet worden en waar we op moeten letten.” Zonder opleverpunten “De keukens leveren we op zonder opleverpunten. Wij zijn als Van Wanrooij in principe de laatste leverancier die in de woning komt. De vloer ligt er al in en de wanden zijn afgewerkt. Als we een keuken plaatsen, zorgen we dat deze helemaal gereed is. Desnoods pakken we spullen van de nog te plaatsen keukens. Het is ook niet wenselijk dat onze monteurs achteraf nog bij huurders langs moeten gaan. Het moet gewoon spic en span zijn. Direct na montage dragen we de verantwoordelijkheid over aan de aannemer en ontzorgen we door apparatuur voor verlengde garantie aan te melden bij onze leverancier.” “Weet je, het is hier gewoon geen kommer en kwel”, besluit Edwin. “Dat komt omdat we in de voorbereiding alles tot in de puntjes hebben geregeld. Dat betaalt zich in de laatste fase enorm uit. De torenhoge verwachtingen worden waargemaakt.”


doorpakken en verder

68

Onze door pakkers “Jezelf ontwikkelen als persoon én binnen je vak, dat kan hier”


69

Lyanne van der Pas, P&O adviseur


projecten in Noord-Brabant

70

Projecten in Noord-Brabant 1 Asten Loverbosch, 89 woningen 2 Bavel Dorstseweg, 9 woningen 3 Bergeijk Even Buiten, 8 woningen Hooge Berkt, 165 woningen

13 Geffen Het Raadhuys, 16 woningen / appartementen 14 Gilze Centrumplan, 29 woningen 15 Hedel De Groene Akkers, 98 woningen

4 Best Aarlese Erven, 89 woningen

16 Heesch De Erven, 124 woningen

5 Boekel Centrumplan, 62 appartementen De Burgt, 97 woningen

17 Helmond Brandevoort, 104 woningen Suytkade, 14 woningen Heiakker, 22 appartementen

6 Boxtel Heem van Selis, 179 woningen / appartementen Jorishof, 20 woningen

19 Kaatsheuvel De Els, 74 woningen Westwaard, 42 woningen

8 Den Dungen Jacobskamp, 19 woningen

20 Mill Leeuwerikstraat, 18 woningen

9 Dongen Beljaart, 56 woningen

21 Nuenen Voirt-Parkstraat, 35 appartementen Park Luistruik, 137 woningen / appartementen

11 Empel Hustenweg 49 woningen / appartementen 12 Escharen Hof van Esteren, 31 woningen

24 Ravenstein Hooghuis, 25 woningen 25 Rosmalen Coudewater, 424 woningen / appartementen De Groote Wielen, 46 woningen / appartementen 26 Rucphen Hofstede, 93 woningen 27 Schijf Berg van Trijp, 18 woningen

18 ‘s-Hertogenbosch Boschveld, 47 woningen / appartementen

7 Cuijk Cuijkse Lagune, 30 appartementen Wonen in Groen, 89 woningen

10 Eindhoven The New Mess, 18 woningen

23 Oss Mettegeupel, 84 woningen Oijense Zij, 98 woningen WalKwartier, 131 appartementen

22 Oirschot Doornboomstraat, 13 woningen Ekerschot, 37 woningen Eindhovensedijk, 14 woningen

26 Rucphen 27 Schijf


71

28 Sint-Oedenrode Zwembadweg, 96 woningen

31 Teteringen Woonakkers, 200 woningen Bouverijen, 25 woningen

29 Someren Groote Hoeven, 30 woningen

34 Vorstenbosch Bergakkers, 41 woningen

32 Veghel ‘t Ven, 43 woningen / appartementen Veghels Buiten, 102 woningen

30 Son en Breugel Planetenlaan, 45 woningen

33 Veldhoven Bosackers, 72 woningen

23 Oss

36 Werkendam 15 Hedel

13 Geffen 11 Empel 25 Rosmalen 18 ‘s-Hertogenbosch

35 Weebosch Kapelledries, 53 woningen 36 Werkendam Achter de Schans, 81 woningen

24 Ravenstein 16 Heesch

8 Den Dungen 34 Vorstenbosch

19 Kaatsheuvel 31 Teteringen 9 Dongen

12 Escharen

20 Mill

7 Cuijk

32 Veghel 5 Boekel

2 Bavel

14 Gilze

6 Boxtel

28 Sint-Oedenrode 4 Best

22 Oirschot

30 Son en Breugel

21 Nuenen 17 Helmond 10 Eindhoven

33 Veldhoven 29 Someren 1 Asten

3 Bergeijk 35 Weebosch


projecten in Noord-Brabant

72

Cuijk, Cuijkse Lagune

Best, Aarlesche Erven

Rucphen, Hofstede

Boekel, Centrumplan


73

Boxtel, Jorishof

Veghel, ‘t Ven

Oirschot, Ekerschot

Veldhoven, Bosackers


74

Doorpakken met de buurt Bij verschillende van onze projecten wordt de buurt betrokken bij de ruimtelijke inrichting van een gebiedsontwikkeling. Al pingpongend ontstaan betere plannen met meer draagvlak. Maar wat zijn eigenlijk de do’s en don’ts in zo’n participatieproces? Vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet, delen ontwikkelaars Joffrey Hol, Peet Bras en Hans Hartman alvast hun ervaringen met buurtparticipatie.

doorpakken met de buurt


75


doorpakken met de buurt

76

“Hoe eerder de omgeving weet wat je aan het doen bent, hoe beter de planontwikkeling verloopt” Joffrey Hol projectontwikkelaar

“Een belangrijk aandachtspunt bij participatie is wat mij betreft het doel van de hele oefening. Je kunt mensen met hun kennis betrekken bij het plan óf je zet zo’n traject op om draagvlak te creëren. De ene vorm gaat meer over co-creatie, de andere gaat meer over duidelijk informeren. Wij zien het als onze taak om buurtbewoners zo vroeg mogelijk te betrekken bij de veranderingen in hun directe omgeving. Zo ook in het project Kloosterhof in Wamel. Bijna 15 jaar geleden bouwden we hier de eerste woningen. De ontwikkeling van de derde fase kwam wat later op gang en moet uiteindelijk gebouwd worden naast de bestaande bebouwing. Veel mensen hadden,

ondanks dat ze wel wisten dat het zou gaan gebeuren, niet verwacht dat hun uitzicht op het maïsveld plaats gaat maken voor woningen. Die mensen raken hun uitzicht kwijt, zien 67 nieuwe woningen toegevoegd worden en het wordt drukker qua verkeer. Dan wil je voorkomen dat mensen daartegen in opstand komen.” Zo vroeg mogelijk betrekken “Wat kun je dan het beste doen? Deze mensen in een zo vroeg mogelijk stadium informeren over de plannen en over alle stappen in het proces. Hoe eerder de omgeving weet wat je aan het doen bent, hoe beter de planontwikkeling verloopt.

Het gaat om mensen goed op de hoogte houden, de mogelijkheid geven om vragen te stellen, ideeën in laten brengen, daar iets mee doen en transparant terugkoppelen waarom bepaalde keuzes wel of niet gemaakt worden. Duidelijkheid bieden en integer zijn, dat zijn de sleutelfactoren. Als je pertinent onwaarheden vertelt of verwachtingen niet kunt waarmaken, dan krijg je de deksel gegarandeerd later in het proces op je neus. Dus ja, aan de voorkant kost het meer tijd en aandacht, maar het plan wordt er beter van en er ontstaat meer begrip. Een bestemmingsplanprocedure die later volgt kan dan soepeler verlopen en dat is ook veel waard.


77

Project: Kloosterhof, fase 3 in Wamel

Ik denk altijd maar zo; wat zou ik zelf willen als ik daar zou wonen? Dan wil ik ook geïnformeerd worden en de mogelijkheid krijgen om aan te geven wat ik ervan vind. Dat je iemand kunt bereiken als je een vraag hebt. Daarom doe ik het als ontwikkelaar ook zelf. Ik ben het gezicht voor de wijk. Ik stop de brieven zelf bij mensen in de bus en ga gesprekken aan. Alle individuele vragen koppel ik collectief terug, in begrijpelijke taal. Dat is ook niet onbelangrijk. Het mooiste vind ik als het lukt om het standpunt van omwonenden gaandeweg te veranderen. Als je oog voor elkaar hebt, kun je samen een heel eind komen.”

Do’s en don’ts van Joffrey 1. Informeer omwonenden op een begrijpelijke manier. 2. Durf ook te zeggen als iets niet kan, maar wel altijd onderbouwd. 3. Ga als ontwikkelaar zelf vooraan staan, laat zien dat je zo’n proces serieus neemt. 4. Luister naar iedereen, niet alleen naar de mopperende mensen. 5. Wissel af tussen online en fysiek. Alleen maar klassieke informatie­ avonden organiseren is passé.


doorpakken met de buurt

78

Peet Bras projectontwikkelaar “Voor mij is participatie met de omgeving geen momentopname, maar een continu proces. Daar zijn we ons ook zo op aan het voorbereiden met de komst van de nieuwe Omgevingswet. In Teteringen gaan we komende jaren gefaseerd zo’n 600 woningen toevoegen, grenzend aan een reeds bewoond gebied. Zo’n project heeft dus grote impact. De gemeente Breda hanteert een participatieladder met gradaties in welke mate we mensen kunnen laten participeren. Hier is gekozen voor informeren en raadplegen. We brengen vanaf de eerste pennenstreek informatie naar buiten en halen input op uit de omgeving. Dat doen we met nieuwsbrieven, een speciale website, enquêtes, wandelsessies op locatie en online informatieavonden met meer dan 300 deelnemers. We zijn begonnen met ideeën te delen en mensen hun voorkeuren te laten geven. Na deze inbreng zijn we met werksessies gestart over thema’s als duurzaamheid, woningbouw en mobiliteit. Een paar uur met elkaar pingpongen over mogelijke oplossingen, dat is echt inspirerend.

Uit de grote groep is een klankbordgroep ontstaan met daarin het verenigingsleven, omwonenden, toekomstige bewoners, de gemeente en wijzelf. Deze klankbordgroep wordt begeleid door een onafhankelijk bureau. Zij krijgen een preview over de stand van zaken, halen veel informatie op uit de werksessies en dagen ons uit om voorstellen daadwerkelijk toe te passen in de planvorming.” Draagvlak en vertrouwen “Wat dat oplevert? Zo’n proces kweekt draagvlak en vertrouwen. Er zijn altijd mensen die niet willen dat wij hier iets gaan doen. Daarom melden ze zich aan. Maar als ze echt kunnen meedenken, dan zie je dat het sentiment verschuift. Ze snappen beter waarom bepaalde keuzes wel of niet gemaakt worden. Ze voelen zich onderdeel van het plan. Ze beseffen beter dat van beide kanten niet altijd aan alle wensen kan worden voldaan. Communicatie is daarbij super belangrijk. Daar zijn we heel open in. Dat is ook de enige manier om zoiets te doen. Niks achter-

houden en openstaan voor ideeën. En ja, dat kost tijd. We zijn er al bijna een jaar mee bezig. Maar alle inbreng heeft wel tot een beter inpasbaar plan geleid. Het gaat vaak om de laatste 25% van een plan. Dat zijn de details waar we met z’n allen naar kijken. Steeds terug naar de tekentafel, verschillende versies voorleggen; daar wordt het echt beter van. En natuurlijk, ook bij ons is er weleens weerstand. Dan zit je in de klassieke houding van ‘kan niet, past niet, willen we niet’. Maar na een aanpassing kom je er meestal achter dat een alternatief toch een betere optie is voor iedereen. Dat omwonenden er blij van worden. Het zijn voorstellen die door de buurt zelf zijn geopperd; net iets meer afstand tussen de woningen, een knooppunt veiliger maken voor fietsverkeer, op sommige plekken net iets minder hoog bouwen, ander type woningen toevoegen, deelmobiliteit in plaats van blik voor de deur, meer groen voor de deur. Dan voeg je kwaliteit toe. Vergeet niet; bewoners zijn de experts ter plekke! Maak daar dankbaar gebruik van.”


79

Wandeling met buurtbewoners door de toekomstige wijk Woonakker in Teteringen

Do’s en don’ts van Peet 1. Goed kunnen luisteren is een onderschatte competentie. 2. Durf te denken vanuit het perspectief van de omwonenden, niet alleen vanuit je eigen perspectief. 3. Laat zien wat je met de verzamelde input doet. In woord en beeld. 4. Participatie is geen rocket science. Neem de tijd en durf zelf als ontwikkelaar ook écht te participeren. 5. Neem mensen die principieel tegen zijn altijd serieus en laat ook de positieve omwonenden met hen in gesprek gaan.


doorpakken met de buurt

80

Hans Hartman projectontwikkelaar

“Landgoed Coudewater is een bijzondere gebiedsontwikkeling met een rijke historie. Voor deze plek zijn al tal van plannen geweest, van een grote zorglocatie tot azielzoekerscentrum. Na de gewonnen tender om van Landgoed Coudewater een natuurlijke woonomgeving te maken, vonden wij het noodzakelijk om een breed participatietraject te starten. Waarom? Omdat de komst van woningen veel impact heeft op de direct omwonenden en de bezoekers van het landgoed. En dan heb ik het over mensen én dieren. Bovendien was er door gebrek aan communicatie in het verleden angst en onzekerheid ontstaan over wat er met het landgoed zou gaan gebeuren.” Lokale wensen inpassen “De integratie van bestaande natuur en de historische bebouwing is een veelbesproken onderwerp gebleken. De natuurwaarde is groot, waardoor ook natuurbelangenverenigingen een belangrijke stakeholder zijn. Dankzij de inbreng van deze mensen hebben we de ecologische verbindingszone beter gemaakt, zijn een ecoloog en een boomadviseur aan het team toegevoegd en zijn lokale gebruikerswensen ingepast in het ontwerp. Een bekende Rosmalenaar hebben wij gevraagd als omgevingsmanager. Hij onderhield de eerste contacten. Bij verdiepingsvragen of bepaalde onderwerpen neem ik zelf deel aan

de gesprekken. De inloopavonden en online ontmoetingen die we met regelmaat organiseerden, werden massaal bezocht.” Grote betrokkenheid “Toen ik aan dit project begon was er veel spanning rond de plannen. Dat hebben we uitgelegd als een grote mate van betrokkenheid. Vanuit deze betrokkenheid zijn we het gesprek aangegaan en hebben we gezocht naar wat ons bindt. Dat is een prachtig spel, want opeens ga je het hebben over mogelijkheden. In dat hele proces, dat zo’n anderhalf jaar liep, hebben we samen de plannen écht beter gemaakt. Voor ons is dit traject een voorbode op wat komen gaat met de nieuwe Omgevingswet. Wil je iets gaan veranderen in een bestaande omgeving? Dan moet je in redelijk overleg gaan met de mensen die er iets van willen vinden. De wetgever wil minder voorschrijven, meer uit de buurt laten ontstaan en gaat uit van het positieve van de mens. Daarom hebben we ons participatieproces al helemaal volgens de nieuwe wetgeving opgezet. Met de ervaringen bij Coudewater en de ervaringen bij andere projecten kunnen we ons participatieproces optimaliseren en wellicht ook meer standaardiseren. Want één ding is zeker, dit soort trajecten zijn straks geen uitzondering meer.”


81

Project: Coudewater in Rosmalen

Do’s en don’ts van Hans 1. Communiceer duidelijk over wat niet ter discussie gesteld kan worden. 2. Zoek naar gemeenschappelijke belangen en zoom niet te veel in op verschillen in standpunten. 3. Wees je ervan bewust op welk niveau van de participatieladder het inspraakproces zich bevindt.


82

doorpakken in Helmond


83

Doorpakken in Helmond De gemeente Helmond en Van Wanrooij kennen een vruchtbare samenwerking als het gaat om het toevoegen van nieuwbouw. Zo heeft Van Wanrooij een grote rol gespeeld in de gebiedsontwikkelingen Suytkade en Brandevoort. In goede tijden, maar ook in mindere tijden. “Als je door wil pakken, heb je een partner nodig die hetzelfde voor ogen heeft”, pleiten projectmanagers Renske Proost en Maartje Cox-Keijsers.


doorpakken in Helmond

84

Groei Helmond zit in de lift. De stad heeft ambities om naar 100.000 inwoners te groeien en een regionale functie te vervullen. De wijken Brandevoort en Suytkade dragen daaraan bij. De groei van de stad is al jaren geleden ingezet, maar er is nog altijd behoefte aan zo’n 10.000 extra woningen. “We zitten in een versnellingsopgave”, zegt Renske. “We voegen continu nieuw woning- en voorzieningenaanbod toe aan de stad. Onze nieuwe inwoners zijn bij keuzes rond wonen, werken en recreëren vooral gericht op de regio. Daar passen we het aanbod goed op aan.”

Renske Proost Projectmanager Suytkade, gemeente Helmond

Maartje Cox-Keijsers Projectmanager Brandevoort, gemeente Helmond

Tegen de stroom in Dat wordt bijvoorbeeld in Suytkade gedaan, een herbestemming van industrieterrein naar een wijk met wonen, werken en recreëren in het centrum van Helmond. Hier worden zo’n 1.000 woningen gebouwd. Renske: “Als gemeente hebben we de regie hier volledig in handen. Er ligt een duidelijke centrumvisie onder het plan en gefaseerd geven we samen met ontwikkelaars vorm aan een nieuwe stadswijk. Tijdens de financiële crisis, zo’n tien jaar geleden, lag de ontwikkeling helemaal stil. Met de komst van Van Wanrooij kregen we een partij aan boord die wilde bouwen. Ze waren in staat om, volledig tegen de stroom in, de eerste woningen te verkopen. Met dat eerste project hebben we een kwaliteitsstandaard neergezet waar we nog steeds de vruchten van plukken. Hoe anders dan toen, zit Suytkade nu in een stroomversnelling. De woningen zijn niet aan te slepen.”

“We zitten in een versnellingsopgave”


85

20 jaar Vinex Waar Suytkade nog een ‘jonge’ wijk in ontwikkeling is, wonen de eerste bewoners van Brandevoort al zo’n 20 jaar in de wijk. “Dat is bizar hè?”, zegt Maartje. “We vierden onlangs een 25-jarige reünie met de grondleggers van Brandevoort. Zo lang zijn we al met deze gebiedsontwikkeling bezig. Niet gek ook, want het gaat om een groot gebied met ruim 6.000 woningen. We zien dat veel bewoners blijven doorstromen in de wijk. Brandevoort zit in hun hart en het is er met alle voorzieningen gewoon heel fijn wonen. De ontwikkeling heeft uiteraard ook pieken en dalen gekend. Het laatste deelplan is nu in ontwikkeling en er wordt nog stevig doorgebouwd.

Dit deelplan in het noorden, Brainport Smart District, wordt een zeer innovatieve wijk met 2.600 woningen, waarvan 500 tijdelijke woningen.” Het Brandevoort gevoel Van Wanrooij heeft in Brandevoort verschillende deelgebieden gebouwd. Maartje kan zich nog goed herinneren dat Van Wanrooij een tender won in het deelplan Stepekolk. “We stelden toen, naast alle randvoorwaarden van de tender, de vraag; ‘Wat is nou dat typische Brandevoort gevoel’? Dat is een gevoel dat je bijna niet kunt meten. Dat moet je zien en ervaren. Van Wanrooij had een plan gevisualiseerd waar dat gevoel


86

doorpakken in Helmond

“Van Wanrooij is gewoon een toegankelijk bedrijf”

en de sfeer perfect werd gevisualiseerd. Daarmee was de keuze voor het plan snel gemaakt. Het mooie vind ik dat het plan in de verdere ontwikkeling ongewijzigd is gebleven. Er is gebouwd wat er is beloofd. Als je nu door de wijk loopt, dan ervaar je dat Brandevoort gevoel zoals destijds bedacht is. Daar zijn de bewoners, maar ook wij als gemeente, erg trots op.” Korte lijntjes Dat de plannen van Van Wanrooij goed uit de verf komen, heeft volgens Renske te maken met een laagdrempelige communicatie. “Van Wanrooij is gewoon een toegankelijk bedrijf. De lijntjes zijn kort en dat maakt dat we snel kunnen handelen. Als we iets met elkaar afspreken, dan gebeurt het ook gewoon. We zijn niet aan het strijden en beknibbelen. In Suytkade zetten we een

bepaalde kwaliteit en sfeer neer. Van Wanrooij begrijpt dat. We willen allebei mooie, kwalitatieve woningen bouwen met de beste ruimtelijke kwaliteiten. Er wordt niet weggelopen voor een hoge ambitie. Dat is bewonderenswaardig.” Datzelfde geldt voor Brandevoort, vertelt Maartje. “Brandevoort kent hoge kwaliteitseisen. Het moet gewoon goed zijn. Er worden weinig concessies gedaan. Van Wanrooij gaat daar met respect mee om. Ze stellen de uitgangspunten nooit ter discussie. Er wordt door Van Wanrooij gefocust op waar de consument behoefte aan heeft. Door dat vroeg en goed in de plannen te combineren met de kwaliteitseisen, pakt dat doorgaans heel goed uit. We kunnen daardoor sneller vooruit en dat is gewoon fijn.”


87

Uitdagingen De gebiedsontwikkelingen verlopen voorspoedig, maar er liggen altijd uitdagingen op de loer. “De plannen moeten haalbaar blijven”, zegt Renske. “We stellen steeds aanvullende eisen aan duurzaam bouwen, natuurinclusiviteit en klimaatoplossingen. Dat moet ook, want dat zijn belangrijke thema’s. Alleen willen we ook betaalbare woningen bouwen. Stijgende bouw- en grondkosten helpen daar niet bij, maar dat is wel de

realiteit. Door standaardisatie kan Van Wanrooij woonproducten herhalen en wordt de kostprijs verlaagd. Maar inmiddels lopen de grond- en bouwkosten hard op. Dan komt er spanning op wat we willen bereiken en wat daadwerkelijk kan. Van Wanrooij weet dat ook en denkt daarin goed mee.” Binnen de spelregels zoeken we naar oplossingen om de woningen betaalbaar te houden én om snelheid te maken. Dat proces is een ‘rocky road’ die we met de gemeente Helmond goed berijden.


zo vader, zo zoon 88

doorpakken zo vader, zo zoon

Bij hetzelfde bedrijf werken als één van je ouders; bij Van Wanrooij is dat geen uitzondering. We zijn niet voor niets een familiebedrijf. Onze kennis en ervaring gaat van generatie op generatie. Hoe is het eigenlijk om samen met je vader of zoon bij hetzelfde bedrijf te werken? Drie vaders en zoons doen hun verhaal.


89

Eddy en Noud Ploegmakers

Martin en Sander de Weert

Jurgen en Jesse de Visser


doorpakken zo vader, zo zoon

90

Martin en Sander de Weert


91

Waar vader Martin zich bezighoudt met technische projectontwikkeling, analyseert zoon Sander data en houdt hij zich bezig met de IT-transitie. Totaal verschillend werk, maar toch werken ze beide bij Van Wanrooij. ‘De cultuur van het bedrijf past goed bij ons.’

Hoe zijn jullie bij Van Wanrooij terechtgekomen? Martin: “Ik ben ooit begonnen als metselaar en doorgegroeid tot tekenaar. Dat heb ik een jaar of acht gedaan en nu zit ik 13 jaar met veel plezier bij technische projectontwikkeling. Ik werk nu zo’n 22 jaar bij Van Wanrooij.” Sander: “Via m’n vader liep ik stage bij Van Wanrooij. Ik ben me gaan verdiepen in automatiseren en programmeren en heb daardoor een aantal procesverbeteringen kunnen doorvoeren. Dat is niet onopgemerkt gebleven. Nu houd ik me met de ITtransitie en data-analyses bezig. De functie sluit misschien niet direct aan op de opleiding bouwkunde, maar de bouwkundige achtergrond heeft zeker voordelen.” Wat is er zo leuk aan jullie werk? Martin: “Het is elke dag anders. Standaardisatie doorvoeren in de woningbouw is best complex. Regelgeving, eisen aan installaties en kwaliteitseisen veranderen continu. Dat maakt het vak leuk

en uitdagend. Op het gebied van digitalisering zetten we enorme stappen. In 1999 stond ik nog achter een tekenbord te werken, terwijl we nu met een paar muisklikken een woning volledig in een BIM-model kunnen opbouwen. Dat is geweldig.” Sander: “Daar zit gelijk een overeenkomst: voor mij is ook iedere dag weer anders. Iedere dag staan er weer nieuwe uitdagingen voor de deur. Ik houd ervan om doelgericht te werken en krijg hiervoor de vrijheid. De combinatie van IT, standaardisatie in het bouwproces en samenwerken, vind ik mooi.” Waarom matchen jullie goed met Van Wanrooij? Martin: “Als je praktijkkennis hebt, dan heb je hier een streepje voor. Handen uit de mouwen en gaan. Verder ben je hier geen nummer. Het is persoonlijk en daar hou ik van.” Sander: “Ik denk dat de cultuur goed bij mij past: resultaatgericht werken, processen optimaliseren en standaardiseren. Ik kan nieuwe


92

dingen inbrengen en overleg veel met collega’s. Het is fijn om gezamenlijk ergens naartoe te werken. Als je iets niet weet, dan is er altijd iemand die je kan helpen.” Werken jullie ook echt samen? Martin: “Nee, wij werken eigenlijk nooit samen. Alleen als ik een ‘digitaal probleempje’ heb, dan bel ik m’n zoon.” Sander: “En dan is het vaak ook snel opgelost, dus onze samenwerking is meestal van korte duur.” Wat kun je van elkaar leren? Martin: “Soms denk ik: ‘Moet het allemaal zo snel veranderen?’ Het gaat in een moordend tempo. Daar kan de jongere generatie beter mee omgaan. Dat vooruitstrevende vind ik een mooie eigenschap van Sander. Verder werkt Sander heel gestructureerd, daar kan ik ook nog wel wat van leren.” Sander: “Ik zou wel de kennis en ervaring van m’n vader willen hebben. Hij kan een project tot in detail uitwerken en blijft volhouden. Ik verlies nog weleens mijn interesse.” Gaat het gesprek aan de keukentafel ook over werk? Sander: “Nee, we praten vooral over het werk als we samen in de auto zitten. Thuis hebben we het meestal over voetbal en sport.” Martin: “En er zitten nog meer mensen aan de keukentafel. Die kennen Van Wanrooij inmiddels ook al van binnen en buiten. Het is ook leuk om het over andere dingen in het leven te hebben ;)”

doorpakken zo vader, zo zoon


93

Timmerman Eddy ging dit jaar na 44 jaar dienstverband met pensioen en draagt het stokje over aan zijn zoon Noud die als magazijncoördinator aan de slag gaat. We ontmoeten ze op de werkplaats in Geffen.

Eddy en Noud Ploegmakers

Hoe zijn jullie bij Van Wanrooij terechtgekomen? Noud: “Ik kende Van Wanrooij natuurlijk al via m’n vader. Vroeger ging ik mee naar de familiedagen of met pa naar de bouwplaats. Toen we met kerst aan het gourmetten waren, vertelde hij dat er een functie vrijkwam in het magazijn. Ik werkte op dat moment in een soortgelijke functie bij een groot cateringbedrijf. Ik had er wel oren naar, ook al had ik helemaal geen kennis van de bouwwereld. Via ons pap hoorde ik alleen goede dingen over Van Wanrooij. Maar dat ik er zelf zou gaan werken had ik nooit gedacht. Zo snel kan het dus gaan hè, haha. Mijn collega Geert was een half jaar lang mijn leermeester. Hij is inmiddels met pensioen en heeft mij, met z’n 37 jaar ervaring, laten groeien in de functie. Dankzij hem heb ik super veel geleerd.” Eddy: “Ik begon 44 jaar geleden bij Van Wanrooij en heb hier bijna


doorpakken zo vader, zo zoon

94

“De kantjes er vanaf lopen, dat heb ik vanuit huis niet meegekregen, hè pa?”

mijn hele leven gewerkt. Het is een mooie tijd geweest. Het is een fijn familiebedrijf waar je netjes wordt behandeld en waar iedereen je kent. Je wordt hier in je waarde gelaten en dat is veel waard. Het werk heb ik altijd leuk gevonden. Als timmerman kom je op veel verschillende projecten in het land. De laatste jaren is het échte timmerwerk wel veranderd. Maar ja, zo gaat dat.” Zien jullie elkaar wel eens op het werk? Noud: “Soms, als ons pap wat spullen komt halen. Maar verder hebben we nauwelijks met elkaar van doen. Dat vinden we ook helemaal niet erg. Privé en werk moet je toch een beetje gescheiden houden hè!” Eddy: “Het is wel leuk om in Geffen even een bak koffie samen te drinken. Beetje praten over hoe het gaat enzo. Dat is mooi om samen met je zoon te doen.” Noud, wat doe je precies als magazijncoördinator? “Ik moet ervoor zorgen dat de bouw de juiste materialen krijgt; van schroeven tot pur en van kit tot

ankers. Dat het allemaal besteld wordt bij leveranciers, dat het hier goed wordt opgeslagen en dat we het op tijd leveren. Op de bouw wordt nog wel eens onzorgvuldig met materialen omgegaan. Dat is zonde en kostbaar. Aan mij de taak om in de juiste verhouding te bestellen, te leveren en te zorgen dat de bouw nooit stil komt te liggen. Dat betekent vooruitkijken en natuurlijk ook ‘spoedjes’ afhandelen. Die combinatie maakt het werk leuk. Nu sta ik zelfstandig m’n mannetje en kan ik gaan kijken wat er nog te optimaliseren valt.” En wat is de specialiteit van een magazijncoördinator? Noud: “Kunnen schakelen. Omdat het een projectenorganisatie is, werk je met pieken en dalen. De ene dag kom je tijd tekort, de andere dag heb je ruimte om het magazijn op orde te maken. Wat me opvalt is dat het qua projecten continu doorgaat. Het tempo ligt heel hoog. Omdat we faciliterend zijn naar de bouwplaats, moet ik zorgen dat alles goed klaarstaat. Maar soms krijg je iets ook gewoon niet geregeld. Dan denkt iedereen mee en zoeken we

samen naar een werkbare oplossing. Ik wil gewoon dat het goed geregeld is. De kantjes ervan aflopen, dat heb ik vanuit huis niet meegekregen, hè pa?” Eddy: “Zo is het maar net.” Wat willen jullie nog aan elkaar meegeven? Noud: “Ik heb super veel bewondering voor ons pap. Hij is een keiharde werker en dat vond ik altijd mooi om te zien. Hij stuurt daar effe die hele bouw aan. Hard werken is tegenwoordig niet meer zo normaal. En 44 jaar voor dezelfde baas al helemaal niet. Petje af.” Eddy: “Nou, die steek ik maar in m’n zak hè?! Ik hoop dat Noud de komende jaren goed z’n best doet. Dan word je hier gewaardeerd. Zo werkt dat gewoon. En als we straks een pilsje pakken, dan hebben we het nog ‘s over Van Wanrooij. Ik vind het leuk dat ik via hem op de hoogte kan blijven. Dan blijf je toch die binding houden.”


95


doorpakken zo vader, zo zoon

96

Jurgen en Jesse de Visser


97

“Ik heb hier een hele goede klik met iedereen”

Hoe zijn jullie bij Van Wanrooij terechtgekomen? Jurgen: “Goh, ik ben hier 29 jaar geleden al begonnen! Altijd in de afwerking van de woningen gezeten. Ik zorg dat de laatste puntjes worden aangepakt, voordat de woning wordt opgeleverd. Van de badkamer afkitten tot vensterbanken leggen en puntjes bijwerken die uit de vooroplevering naar voren komen. Dat doe ik al m’n hele leven. Ik zou niet anders willen.” Jesse: “Ik kwam zo’n drie jaar geleden via ons pap in aanraking met Van Wanrooij. Ik ging wel ‘s in de weekenden mee metselen en andere klusjes doen. Beetje ouwehoeren en de handen uit de mouwen. Dat is wat ik graag wil doen. Tijdens m’n stage kon ik laten zien wat ik in huis had. Daarna ben ik snel als metselaar aan de slag gegaan.” Hebben jullie eer van je werk? Jurgen: “Nou en of. Mensen kopen of huren een huis bij ons en dan moet het gewoon goed zijn als ze de sleutel krijgen. Ik werk alles netjes af, zoals ik het thuis ook zou willen hebben. Als mensen dan rondlopen en tevreden zijn over het resultaat, dan ben ik blij. En als ze niet tevreden zijn, dan zorg ik dat ze het weer worden :) .”

Jesse: “Als metselaar moet je heel precies kunnen werken. Als het dan strak en netjes ligt, dan ben ik trots. Je legt stenen die er over 50 of 100 jaar misschien nog wel liggen, dus dat moet je gewoon goed doen. Met gevoel ook. Een huis van onder tot boven metselen blijft mooi om te doen. Je ziet het resultaat als je naar huis rijdt.” Waarom passen jullie zo goed bij Van Wanrooij? Jurgen: “Omdat Van Wanrooij een familiebedrijf is. We kennen elkaar allemaal. Ik heb hier een hele goede klik met iedereen. We werken veel in dezelfde ploegen en zelfs de inhuurkrachten zijn bekenden op de bouwplaats. Dat teamgevoel is hier wel uniek. Je weet wat je aan elkaar hebt en we kennen elkaars geintjes door en door.” Jesse: “De gezelligheid bij Van Wanrooij en het onder elkaar zijn maken het werk leuk. Ik zie sommige collega’s ook na het werk. Soms klussen we samen of pakken we een biertje.” Kunnen jullie nog wat van elkaar leren? Jesse: “Ons pap zeker wel van mij! ;) Nee hoor, hij loopt hier al bijna 30 jaar rond. Ik heb veel tips en handigheidjes van hem

meegekregen. Dankzij hem is mijn liefde voor de bouw ontstaan. Netjes en precies werken, dat heb ik van huis uit wel meegekregen.” Jurgen: “Jesse pakt snel iets op, daar ben ik wel eens jaloers op. Kijk, in het begin kun je nog niet snel én goed metselen. Dat heeft tijd nodig om dat onder de knie te krijgen. Dat het bij Jesse al zo snel een automatisme is geworden, dat vind ik knap.” Werken jullie ook echt samen? Jurgen: “Regelmatig zelfs, maar we werken bijna nooit aan dezelfde woning. Woningen worden meestal in fases gebouwd. De ene woning wordt al afgewerkt, terwijl bij de andere het metselwerk nog opgetrokken moet worden.” Jesse: “Als we op dezelfde bouw werken is dat wel handig, want dan kan ik gewoon met ons pap meerijden. Is nog gezellig ook. En wat eten we eigenlijk vanavond pap?” Jurgen: “Het is goed met jou. Da’s altijd maar de vraag wat de pot schaft.”


doorpakken en verder

98

Onze door pakkers “Collega’s staan hier altijd klaar om te helpen”


99

Nicole van den Elzen, administratief medewerkster


doorpakken all systems go!

100

Bouwbedrijf

Timmerfabriek

Vastgoed


101

‘All systems go!’

Projectontwikkeling

Optimalisatie van producten en processen zit in het DNA van ons bedrijf. Met een nieuw ERP-systeem is nu ook de gehele bedrijfsvoering verder geprofessionaliseerd. Door afscheid te nemen van losse systemen, zijn processen gedigitaliseerd en geautomatiseerd. Een centrale database zorgt voor één waarheid, minder fouten en voorkomt dubbel werk. Eind 2021 was het ‘all systems go’. Het trotse team blikt terug op een bewogen jaar.


doorpakken all systems go!

102

1. Waarom was het nodig om het bedrijfsproces te verbeteren? Kees: “We hadden tot voor kort bij Van Wanrooij voor iedere bedrijfsdiscipline verschillende softwarepakketten, portalen en programma’s die we gaandeweg optimaliseerden. Door maatwerk werkten de systemen prima samen, maar we merkten dat het updaten en het bijhouden lastiger werd. Dat is niet bevorderlijk voor de stabiliteit en de continuïteit. Als je achteraf terugkijkt, zie je dat systemen onlogisch zijn doorontwikkeld. Het resultaat was dat meerdere afdelingen dubbel informatie aan het invoeren waren en dat informatie verspreid door de organisatie beschikbaar was. Dat kost tijd, is foutgevoelig en kan efficiënter. En dus werd

Joep Kenter Applicatiebeheerder

Lindsey de Nooijer Controller

“Van registreren naar data controleren”

“Van verzamelen naar één druk op de knop”

het tijd om over te stappen naar een integrale, bedrijfsbrede softwareoplossing; een nieuw ERP-systeem.”

Maike: “Voor de kopersbegeleiding betekent dit dat we slechts via één portaal met onze kopers communiceren. De keuzes die kopers maken voor hun nieuwe woning hoeven we niet meer handmatig in te voeren, maar worden direct digitaal verwerkt. Ook de facturenstroom is geautomatiseerd en digitaal inzichtelijk voor de kopers én voor onszelf. Het is enorm gestroomlijnd. Het scheelt ons veel tijd en die tijd kunnen we besteden aan wat echt leuk is; kopers begeleiden.”

2. Wat draagt dit systeem bij aan de procesverbetering? Lindsey: “Allereerst de centrale vastlegging. Voor de financiële administratie is dat echt een uitkomst. De invoer van data is geminimaliseerd. De doorlooptijd om financiële rapportages te maken is drastisch verkort en het werk kan eenvoudig worden overgenomen als iemand onverhoopt afwezig is. We zijn naar één centrale database gegaan, waarin alle informatie voorhanden is. De informatie is altijd actueel en het is minder handmatig werk. Dat is echt een enorme verbetering.”

3. Hoe pak je zo’n overgang naar een nieuw systeem aan? Inge: “Allereerst hebben we na een selectieprocedure 4PS geselecteerd om het ERP-systeem in te richten


103

Maike van Meurs Kopersbegeleider

Kees op ‘t Hof Applicatiebeheerder

Inge van der Leest Communicatieadviseur

“Van kopersinformatie verzamelen naar kopers begeleiden”

“Van onduidelijkheid naar één waarheid”

“Van verouderde naar actuele data”

ERP in cijfers 138 collega’s werken sinds november vanuit één centraal systeem. 5.200 bedrijven, ca. 21.000 kopers en 8.000 bouwnummers zijn overgezet. 60 bedrijven van Van Wanrooij en samenwerkingsverbanden zijn ingericht. 30 collega’s hebben 9 maanden aan

het project meegewerkt. In totaal zijn 5 applicaties vervangen door het nieuwe ERP-systeem.


doorpakken all systems go!

104

naar onze wensen. Maar wat waren eigenlijk onze wensen? Daar hebben we per afdeling in werkgroepen een programma van eisen voor opgesteld. Van financiële afdeling tot uitvoering, van inkoop tot magazijn en van serviceonderhoud tot relatiebeheer. Eigenlijk alle disciplines die we in huis hebben. Alle overlappende wensen en eisen zijn geïntegreerd tot één geheel. De dinsdag was onze vaste ERP-dag en naast ons kantoor in Geffen werd een tijdelijk paviljoen opgebouwd om het hele jaar in rust aan het ERP-project te kunnen werken. Samen met een externe procesbegeleider hebben we de organisatie goed opgetuigd, structuur en regelmaat aangebracht en het resultaat is dat binnen negen maanden een nieuw ERP-systeem operationeel is.”

Joep: “Het was een veelomvattend project. Het is niet alleen het optuigen van een nieuw systeem, maar we hebben het hele bedrijfsproces doorgelicht. De manier van werken en het systeem moet je vanaf het begin goed op elkaar aanpassen. Omdat we wekelijks bij elkaar zaten, konden we daar goed over doorpraten en beslissingen nemen. Dat was een intensieve operatie.” 4. In welke fase zit het nieuwe systeem nu? Kees: “Het nieuwe ERP-systeem is eind 2021 in één keer live gegaan, zonder noemenswaardige problemen. In werkgroepen zijn alle medewerkers in de tussentijd getraind. Oude systemen zijn uitgefaseerd. De belangrijkste eisen om live te gaan zijn doorgevoerd, maar je

Team foto

houdt altijd een lijstje met wensen over die het net niet gehaald hebben. Natuurlijk loop je na livegang altijd tegen wat punten aan die je van tevoren niet had voorzien. Die punten pakken we gefaseerd op en zo ontwikkelen we het systeem verder door.” 5. Op welk terrein is de grootste winst behaald? Lindsey: “Ik denk toch wel voor de financiële administratie en voor de urenregistratie van het bouwplaatspersoneel. De tijd van urenbriefjes is definitief voorbij. Het is nu allemaal digitaal en voor iedereen inzichtelijk. Daar is veel winst behaald.” Maike: “Voorheen moest een project dat van projectontwikkeling naar bouw werd overgedragen opnieuw


105

“Elkaar uitdagen en gewoon gaan, dat was voor het hele team een mooie ervaring”

aangemaakt worden in een ander systeem. Dat soort dubbelingen zijn er nu uit. Met één druk op de knop wordt het project overgezet. De projectbeheersing is nu integraal geregeld. Alle betrokkenen kunnen in het systeem de actuele stand van zaken bekijken, zonder daar iemand voor aan de jas te trekken.” 6. Wat was de grootste uitdaging? Joep: “Tijd was onze grootste uitdaging. Naast je eigen werk ben je toch negen maanden met dit

project bezig. Dat lijkt lang, maar dat is enorm snel. We hebben het goed georganiseerd en de samenwerking verliep voorspoedig. Gaandeweg is de scope van het project zelfs uitgebreid in plaats van afgeschaald. Het project had voor iedereen prioriteit, van de directie tot de medewerkers die er nu mee werken. Het heeft de volle aandacht gekregen. Ook bij onze partner 4PS. Dat is de enige manier om zo’n groot project te laten slagen.”

Van Wanrooij en ERP ERP staat voor Enterprise Resource Planning en is een bedrijfsbrede softwareoplossing om de productiviteit van onze organisatie te verbeteren, kosten te beheersen en de klantgerichtheid te vergroten. In ons ERP-systeem worden administratieve, financiële, commerciële en logistieke processen grotendeels geautomatiseerd én gecentraliseerd. Het systeem integreert alle gegevens in één centrale database, waardoor voor meerdere bedrijfsonderdelen via hetzelfde systeem complete en actuele informatie beschikbaar is. Er is in 2021 samen met 4PS met veel toewijding aan dit project gewerkt, waardoor het nieuwe systeem ruim binnen een jaar operationeel is.

Inge: “De sfeer in het projectteam was erg goed. Je trekt veel met collega’s op waar je normaal minder mee te maken hebt. Het is dus ook heel goed geweest voor de teambuilding. Je krijgt inzicht in waar andere afdelingen tegenaan lopen en je bent echt samen aan het verbeteren. Elkaar uitdagen en gewoon gaan, dat was voor het hele team een mooie ervaring. Die vaste dinsdagen, die gaan we nog missen!”


Colofon Dit jaarboek laat niet alleen zien wat we doen, maar vooral hoe we het doen. Het is een combinatie van een terugblik en een vooruitblik op datgene wat ons drijft.

Samenstelling Van Wanrooij Bouw & Ontwikkeling Redactie & copy De Redactiegasten Concept & creatie: toelgroep, merk.ontwerp.interactie De Redactiegasten Fotografie John van Hamond Maikel Samuels, directiefoto en dronebeelden Edwin van Leeuwen, De Zalmhaven avondfoto Druk Wihabo 2021-2022


Verder en nu doorpakken


In bijzondere tijden komen we als familiebedrijf dichter bij elkaar, maar laten we ook zien dat we wederom verder zijn met datgene wat ons drijft: ondernemen, verbeteren en vernieuwen.