Page 1

Jaarverslag 2013

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Inhoudsopgave Voorwoord | Koersen naar de kern

6

1. Algemene gegevens

7

2. Governance structuur 2.1 Bestuur 2.2 Raad van Commissarissen 2.3 Interne controlefunctie en externe accountant 2.4 Wet normering topinkomens (WNT) 2.5 Ondernemingsplan 2009-2013 2.6 Landelijke ontwikkelingen 3. De klant centraal 3.1 KWH-Huurlabel 3.2 Service en aftersales 3.3 Geschillencommissie 3.4 Klachtenmanagement 3.5 Samenwerken met bewoners 3.6 Onze bijzondere doelgroepen 3.7 Communicatie en informatie 3.8 Leefbaarheid 3.9 Sponsoring 4. Markt en producten 4.1 Verhuur van woningen 4.2 Reacties woningzoekenden 4.3 Mutaties en toewijzingen 4.4 Urgentieaanvragen 4.5 Huren per 1 juli 2013 4.6 Huurincasso 4.7 Leegstand 4.8 Nieuwbouwprojecten 4.9 Verkoop bestaande woningen 4.10 Kwaliteit van de woningen 4.11 Milieubeleidsplan 4.12 Onderhoud en woningaanpassing 5. Samenwerking met gemeente en maatschappelijke partners 5.1 Samen met de gemeente Woudenberg 5.2 Samen met de Huurders Belangen Vereniging Woudenberg 5.3 Samen met de politiek 5.4 Samen met de gemeente Scherpenzeel 5.5 Samen met de Werkgroep Duurzame toekomst Woudenberg 5.6 Samenwerking met collega-corporaties 5.7 Samen met zorgpartners 5.8 Samen met maatschappelijke partners

4

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

8 8 8 9 10 11 14 16 16 16 16 17 17 18 18 19 20 21 21 21 22 22 23 23 23 24 25 25 25 26 27 27 27 27 27 28 28 29 29


Inhoudsopgave

6. Organisatie volgt ambitie 6.1 De werkorganisatie van Vallei Wonen 6.2 Personeelsvertegenwoordiging (PVT) 6.3 Integriteitscode 6.4 Algemene ledenvergadering 6.5 Visitatie 6.6 Deelnemingen

30 30 31 31 31 31 31

7. FinanciĂŤle continuĂŻteit 7.1 Goed jaarresultaat in lastiger tijden 7.2 Ontwikkeling solvabiliteit en eigen vermogen tot 2023 7.3 Externe beoordeling 7.4 Risicomanagement 7.5 Treasury 7.6 Vallei Wonen Energie B.V.

32 32 32 33 33 34 34

8. Verslag van de Raad van Commissarissen 8.1 Invulling toezichtstaak 8.2 Werving en selectie 8.3 Integriteit 8.4 Verantwoording Raad van Commissarissen 8.5 Belangrijke gebeurtenissen 8.6 Samenstelling Raad van Commissarissen 8.7 Evaluatie

35 35 36 37 37 37 38 39

9. Kengetallen

41

10. Jaarrekening 10.1 Balans 10.2 Winst- en verliesrekening 10.3 Waarderingsgrondslagen 10.4 Toelichting op de balans 10.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening 10.6 Kasstroomoverzicht

43 44 46 47 54 67 73

11. Overige gegevens 11.1 Resultaatbestemming 11.2 Controleverklaring

74 74 75

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

5


Voorwoord Koersen naar de kern

Corporaties bevinden zich in onrustige wateren, ook Vallei Wonen ontkomt daar niet aan. Wij koersen vastberaden door, maar door de maatregelen en veranderingen die op ons afkomen, moeten keuzes gemaakt worden. De economische crisis treft mensen en organisaties. Ook wij zien onze financiële mogelijkheden afnemen. Daarnaast slaan de plannen van het Kabinet een fors gat in onze begroting. Ondernemingsplan In 2013 staken wij vooral energie in het ‘weerbestendig’ maken van onze organisatie. We schreven het ondernemingsplan voor de komende vier jaar. De verhuurderheffing noodzaakt ons andere keuzes te maken. We gaan terug naar onze kern: het beheren, onderhouden en verduurzamen van de woningen. Daarnaast gaan we bezuinigen op de (interne) bedrijfslasten. Onze focus is volledig gericht op Woudenberg. We intensiveren daar de samenwerking met de gemeente, huurdersbelangenvereniging en de zorg- en welzijnsorganisaties. Daarnaast zoeken wij nog nadrukkelijker de samenwerking op met de corporaties in Barneveld, Leusden en Nijkerk. Bouwen en onderhouden Wij bouwen onze leningenportefeuille af en realiseren beperkt nieuwbouw. Dit jaar hebben wij, in tegenstelling tot voorgaande jaren, geen enkele nieuwbouwwoning opgeleverd. Daarnaast hebben wij onze plannen met de nieuw te bouwen appartementen in Plan Renes in Scherpenzeel gestaakt. In de beginfase leek dit project een verstandige investering. Echter, enkele jaren later, wees onderzoek uit dat er inmiddels onvoldoende vraag is naar de appartementen. Wat dat betreft geldt: ‘beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald’. Efficiënte bedrijfsvoering Om de continuïteit van Vallei Wonen nog meer te waarborgen, hebben wij de interne organisatie onder een vergrootglas gelegd. Hoe kunnen we nog efficiënter werken zonder dat de klant daar negatieve gevolgen van ondervindt? Uit huurdersgesprekken en van het digitale klantenpanel leerden we dat klanten meer online willen regelen. Dat maken wij mogelijk. Onze dienstverlening wordt (met minder mensen) meer maatwerk en digitaal waar denkbaar. Parlementaire enquête 2014 wordt een spannend jaar. De parlementaire enquête geeft hopelijk een genuanceerd antwoord op de vraag hoe de woningcorporaties opereerden de afgelopen twee decennia. Want dat er fouten zijn gemaakt waarvan geleerd moet worden, staat vast. Maar dat veel corporaties een grote bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van wonen en leefbaarheid in dorpen en steden, is ook een feit. Novelle van Blok Daarnaast zijn wij benieuwd naar de novelle van Blok. Daarmee komt er meer helderheid over het toekomstige werkdomein van corporaties. Minister Blok wil zowel het volkshuisvestelijk als het financieel toezicht op corporaties onderbrengen bij het Rijk. De consequenties hiervan zijn nog niet duidelijk. Vallei Wonen is nooit op zoek geweest naar een heel breed spectrum. Maar we willen toch meer zijn dan alleen maar een verhuurder en vastgoedonderhouder. Leefbaarheid en maatwerk behoren ook tot het takenpakket van een woningcorporatie en wij hopen dat de minister deze mening onderschrijft. Tot slot In dit verslag leest u wat Vallei Wonen in 2013 heeft gedaan. Heeft u nog vragen, of wilt u eens met ons van gedachten wisselen over onze taken en dienstverlening, dan horen wij dat graag. Met vriendelijke groet, Kees van Kampen directeur-bestuurder 24 april 2014 6

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Algemeen

1. Algemene gegevens Statutaire naam Vallei Wonen Adres Schans 30 Plaats 3931 KJ Woudenberg Postadres Postbus 168 - 3930 ED Woudenberg Telefoon (033) 286 17 40 E-mail info@valleiwonen.nl Website www.valleiwonen.nl Datum van oprichting, rechtsvoorganger van Vallei Wonen: 26 maart 1947. Bij Koninklijk Besluit d.d. 28 maart 1971, nr. 79 is de toelating als instelling bedoeld in art. 59 van de Woningwet gehandhaafd. Bij beschikking van de staatssecretaris van Justitie d.d. 29 maart 1978 is de duur van de vereniging voor onbepaalde tijd verlengd. Vallei Wonen heeft sinds 26 mei 2008 een toelating voor de gemeenten Woudenberg, Scherpenzeel, Renswoude, Amersfoort, Baarn, Bunschoten-Spakenburg, Eemnes, Leusden, Soest, Barneveld, Nijkerk, Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal. Vallei Wonen is als vereniging geregistreerd bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amersfoort, nummer 31014997.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

7


Governance

2. Governance structuur Vallei Wonen is een maatschappelijk ondernemer en handelt integer en transparant. De sociale verhuurder is lid van Aedes vereniging van woningcorporaties en onderschrijft de uitgangspunten uit de AedesCode en daarmee ook de Governance Code Woningcorporaties. Vallei Wonen wordt geleid door een directeur-bestuurder. De Raad van Commissarissen, die bestaat uit vijf personen, voert het interne toezicht uit. Binnen Vallei Wonen zijn, naast de statuten, de volgende reglementen vastgesteld: n Reglement voor de Raad van Commissarissen; n Gedragscode (integriteitcode) voor het personeel, bestuur, de Raad van Commissarissen en alle overige organisaties die optreden namens Vallei Wonen; n Klokkenluidersregeling. De regelingen staan verder omschreven op de website van Vallei Wonen. De afspraken die wij maken met onze belanghouders leggen wij ook vast. De inrichting van onze organisatiestructuur is gebaseerd op de Governance Code uit de Aedescode. Dit ziet er puntsgewijs als volgt uit: n De taken en bevoegdheden van het bestuur staan in de statuten. n De Raad van Commissarissen stelde de rechtspositie en bezoldiging van de directeur-bestuurder vast. Deze zijn opgenomen in zijn arbeidsovereenkomst voor een periode van vier jaar. Jaarlijks beoordeelt de Raad van Commissarissen het functioneren van de directeur-bestuurder. In de arbeidsovereenkomst is geen afvloeiingsregeling opgenomen. n Gezien de grootte van de Raad van Commissarissen (vijf personen) zijn geen aparte kerncommissies ingesteld. n De Raad van Commissarissen verstrekt opdracht aan een externe accountant voor de controle van de verslaglegging. n Twee leden van de Raad van Commissarissen voeren jaarlijks een voortgangsgesprek met de Huurders Belangen Vereniging Woudenberg.

2.1 Bestuur

De directeur-bestuurder vertegenwoordigt Vallei Wonen. In de statuten staat voor welke besluiten de goedkeuring nodig is van de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder heeft geen nevenfuncties die de onafhankelijkheid in het geding brengen of kunnen zorgen voor tegenstrijdige belangen.

2.2 Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de beslissingen van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Vallei Wonen en haar deelnemingen (Vallei Wonen Holding BV en Vallei Wonen Energie BV). Daarnaast staat de Raad het bestuur met advies ter zijde. De Raad van Commissarissen kijkt bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Vallei Wonen en weegt de belangen af van de partijen die betrokken zijn bij Vallei Wonen.

8

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Governance Het toezicht van de Raad van Commissarissen op het bestuur is in ieder geval gericht op : n de realisatie van de doelstellingen van Vallei Wonen. n de strategie en de risico’s die kleven aan de activiteiten van Vallei Wonen. n de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. n het kwaliteitsbeleid. n de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording. het financiële verslaggeving proces. n de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. n de implementatie en naleving van de Governance Code Woningcorporaties.

Audit- en remuneratiecommissie

Vallei Wonen heeft geen audit- en remuneratiecommissie ingesteld. De Raad van Commissarissen beheert deze portefeuilles.

2.3 Interne controle en externe accountant

De teamleiders en de medewerker financiële verslaglegging voeren de interne controles uit. De Raad van Commissarissen stelt de accountant aan. Hij rapporteert, na afstemming met de directeur-bestuurder, aan de Raad. De Raad beoordeelt de onafhankelijkheid van de accountant, licht dit toe en bevestigt dit in het controleverslag. Interne risicobeheersing en controle externe accountant In 2013 brachten wij de risico’s voor Vallei Wonen duidelijk in beeld en bespraken deze met de Raad van Commissarissen. Het ging om een actueel beeld van de risico’s in relatie tot de beleidsdoelstellingen uit het aangepaste ondernemingsplan. We actualiseren dit periodiek. Bij tussentijdse controle heeft de accountant een risico-inschatting opgesteld die blijft doorlopen, ook na de getroffen interne beheersingsmaatregelen. Het volgende schema geeft de stand van zaken eind 2013 weer vergeleken met de situatie het jaar daarvoor.

Gemiddelde van corporaties ( Score Risico A. Woningmarktrisico

Laag 1

2

Gemiddeld 3

H. Wet-en regelgeving

6

7

2012

Branche

3

3

4

4

3

3

X

5

4

X

4

3

X

4

3

3

3

4

4

X X

E. Onderhoudsrisico F. Overige bedrijfsprocessen G. Fiscaal risico

5

X

B. Financieel risico C. Rapporteringsrisico (planning en control) D. Projectrisico

4

Hoog

X X

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

8

9

9


Governance De omvang van de projectenportefeuille van Vallei Wonen is gering. Het betreft twee nieuwbouwprojecten waarvan er één in de loop van 2013 is geannuleerd. Hierdoor is het projectrisico verminderd en krijgt ultimo 2013 een score van 4. Bij de beoordeling van onderhoudsrisico en risico overige bedrijfsprocessen scoren wij iets lager dan de branche. Vallei Wonen kan nog meer haar werkzaamheden procesmatig inrichten. In 2014 wordt prioriteit gegeven aan procedurebeschrijvingen en het interne controle plan.

2.4 Wet normering topinkomens (WNT)

De verantwoording van de topfunctionarissen van Vallei Wonen is als volgt: Naam Functie

Beloning 2013 (excl btw)

C.L. van Directeur- Kampen bestuurder

€ 85.000

Drs. C.M. Voorzitter Geuze RvC

€ 5.834

€ 5.834

Mr. R.A.P. Vice-voorzitter € 3.889 Schouwaert RvC

€ 3.889

Drs. A.J. Basjes

Lid RvC

€ 2.247

€ 2.247

Drs. E. Kemperman

Lid RvC

€ 972

€ 972

Drs. A.H. van Lid RvC Drooge

€ 3.889

€ 3.889

P.A.M. de Heer

€ 3.889

€ 3.889

Lid RvC

Onkosten Prestatie Totaal Auto ter Pensioen vergoeding beloning beloning beschikking premies € 5.950

€ 90.950

€ 5.658

€ 18.938

De directeur-bestuurder heeft de prestatiebeloning ontvangen, omdat hij 87% van de afgesproken prestatiedoelen heeft behaald.

10

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Governance 2.5 Ondernemingsplan 2009-2013

In 2010 actualiseerden wij ons ondernemingsplan 2009-2013 Verbindingen leggen voor maatschappelijke prestaties. In het ondernemingsplan staan naast de missie en de visie, vijf strategische thema’s.

Missie

In de missie staat het bestaansrecht van Vallei Wonen: Vallei Wonen is er voor iedereen, en vooral voor mensen die niet zelf kunnen voorzien in hun eigen woningbehoefte, met een lager inkomen of uit bijzondere doelgroepen. Vallei Wonen geeft als maatschappelijke onderneming inhoud aan de kwaliteit en duurzaamheid van wonen, primair in Woudenberg, Scherpenzeel en Renswoude.

Werkgebied en activiteiten

Het formele werkgebied van Vallei Wonen strekt zich uit over de Gelderse Vallei, de Utrechtse Heuvelrug en de Eemvallei. De komende jaren streven wij echter naar lokale verankering en richten ons dan op Woudenberg.

Maatschappelijke positie Vallei Wonen en contacten belanghouders

Vallei Wonen wil haar rol als woningcorporatie maatschappelijk verankeren. Dat lukt alleen met de hulp van onze belanghouders. Dit zijn personen, groepen en organisaties die invloed kunnen uitoefenen op onze organisatie en/of afhankelijk zijn van ons voor het realiseren van hun eigen doelstellingen. Wij kennen zeven groepen belanghouders: n Huurdersbelangenvertegenwoordiging; n Strategische belanghouders, zoals lokale en regionale overheden; n Maatschappelijke belanghouders, zoals zorgpartijen en maatschappelijke instellingen; n Klantengroepen; n Collega-corporaties; n Externe toezichthouders; n Interne en overige belanghouders.

Strategische thema’s

De positiebepaling als maatschappelijke onderneming en de missie en visie van Vallei Wonen resulteren in vijf strategische thema’s voor de periode 2009 t/m 2013. Bij elk thema hoort een aantal doelstellingen. Deze werken wij uit in jaarplannen voor zowel de organisatie als de afdelingen. De strategische thema’s zijn: n De klant centraal; n Samenwerking met gemeente en maatschappelijke partners; n Markt en producten; n Financiële continuïteit en maatschappelijke opgave; n Organisatie volgt ambitie.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

11


Governance Thema

Doelstellingen uit het ondernemingsplan

De klant centraal

– Het vergroten van onze kennis over onze klanten. – Contact zoeken met huidige en toekomstige klanten en luisteren naar hun wensen. – Het handhaven van keuzevrijheid in de woning. – Huurwoningen en nieuwbouwwoningen te koop aanbieden. – Het KWH-huurlabel behouden en het KWH-participatielabel verwerven.

Samenwerking met gemeente en maatschappelijke partners

– Het onderhouden en intensiveren van het relatienetwerk. – De samenwerkingsrelatie met de lokale overheden verder vormgeven en prestatieafspraken maken. – Het betrekken van de samenwerkingspartners bij strategie, beleid en activiteiten.

Markt en producten

– Het bouwen en beheren van voldoende woningen voor de primaire doelgroep. – Het realiseren van nieuwe duurzame en levensloopgeschikte woningen met lage woonlasten. – Grond aankopen om nieuwe woningen te bouwen. – (Maatschappelijk) vastgoed realiseren met samenwerkingspartners. – De interactie aangaan met starters op de woningmarkt zodat wij hen sneller kunnen huisvesten. – Het uitbreiden van woningen door het participeren in wijkontwikkeling.

Financiële continuïteit en maatschappelijke opgave

– Belangenhouders inzicht geven in het financiële en maatschappelijke rendement. – Belangenhouders informeren over de verdeling van maatschappelijke budgetten. – Commerciële activiteiten ondernemen die de maatschappelijke prestaties bekostigen. – Financiële maatregelen treffen om de maatschappelijke prestaties te realiseren.

Organisatie volgt ambities

– Een organisatiecultuur creëren die laagdrempelig, klantvriendelijk en betrouwbaar is. – Verbindingen intensiveren die meerwaarde opleveren. – Een HR beleid ontwikkelen waarmee het ‘goed werkgeverschap’ wordt geconcretiseerd. – De cultuur verder uitrollen waarin medewerkers ruimte krijgen voor ontwikkeling en ontplooiing. – De kwaliteit van werkgeverschap toetsen.

Vanuit deze strategische thema’s zijn er voor het jaar 2013 in het totaal 25 separate doelstellingen en activiteiten vastgesteld. In het totaal zijn 19 van de 25 doelstellingen gehaald in 2013; 6 kregen in de loop van het jaar een andere prioriteit. Verder voerden wij nog extra 7 doelstellingen uit in het verslagjaar. Een aantal activiteiten is nog niet afgerond of niet uitgevoerd omdat de strategische keuzes wijzigden. Tot slot schoven enkele jaarplannen door naar 2014.

12

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Governance Nieuwe ondernemingsplan 2014 t/m 2017

In 2013 schreven wij ons ondernemingsplan voor de jaren 2014 tot en met 2017. Dit deden wij samen met onze belanghouders. Een extern adviesbureau begeleidde dit traject. Wij spraken met de gemeente, lokale politiek, huurdersbelangenvereniging, zorg-, welzijn- en maatschappelijke partijen en uiteraard met onze medewerkers en Raad van Commissarissen. Verder kreeg de directeur-bestuurder via gesprekken ‘in de wijk’ de mening van zo’n 80 huurders. Deze inspirerende bijeenkomsten leverden veel input voor ons ondernemingsplan. Daarnaast raadpleegden wij natuurlijk ook ons digitale klantenpanel.

Tijdens een belanghouderbijeenkomst in november werd toegelicht wat de gesprekken met de partners hadden opgeleverd. Daarna is de nieuwe koers van de organisatie toegelicht: waar zet Vallei Wonen zich wel voor in en waarvoor niet en waarbij heeft zij haar partners hard nodig. De aanwezigen reageerden hierop en al gauw kregen we inzicht in elkaars mogelijkheden en posities en in wat we van elkaar de komende jaren kunnen verwachten. De belangrijkste speerpunten voor de komende vier jaar zijn: n Focus op kerntaken waaronder het onderhoud, beheer en verduurzamen van de huurwoningen. n Structureel bezuinigen op bedrijfslasten en onderhoudslasten. n De investeringscapaciteit wordt alleen ingezet daar waar wij lokaal verankerd zijn: in Woudenberg. n De leningenportefeuille neemt af, de liquiditeitspositie verbetert. n De dienstverlening blijft in een hoog vaandel staan (KWH landelijke top 30). n De verkoop is taakstellend (10-12 per jaar) en noodzakelijk voor de nieuwbouwambitie. Wij bouwen gemiddeld 10 eengezinswoningen of laagbouw multifunctionele woningen per jaar. n Wij continueren en intensiveren de samenwerking binnen het samenwerkingsverband BLNW (de corporaties in Barneveld, Leusden, Nijkerk en Woudenberg).

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

13


Governance 2.6 Landelijke ontwikkelingen Nieuwe woningwet en commissie Hoekstra Het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet ligt nog steeds bij de Eerste Kamer; eerst moet de novelle van minister Blok behandeld worden. De leden van Aedes stemden in met het akkoord, aangevuld met een amendement, dat de branchevereniging had gesloten met de minister. Het is onduidelijk wanneer het wetgevingstraject wordt afgerond en de wet van kracht is. Stand van zaken verhuurderheffing De verhuurderheffing is opgenomen in het goedgekeurde Belastingplan 2014. De Eerste Kamer stemde in met het Woonakkoord en daarmee is de verhuurderheffing een feit. Inkomensafhankelijke huurverhoging In principe is 2014 het laatste jaar waarin de inkomensafhankelijke huurverhoging geldt. Daarna wil de minister de jaarlijkse huurverhoging baseren op een huursombenadering. In het nieuwe jaar wordt dit plan verder uitgewerkt. Inkomensgrens sociale huurwoningen Een meerderheid in de Tweede Kamer is voor een verhoging van de sociale huurgrens naar € 38.000 voor een periode van vijf jaar. Volgens de motie moeten corporaties voortaan 20% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 38.000 (prijspeil 2012). De maandhuur moet dan wel liggen tussen € 536 en € 681. De minister heeft de motie ontraden en deze wordt nog besproken in het kabinet. Nieuwe beloningsnorm bestuurders en Raad van Commissarissen De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) spanden een bodemprocedure aan tegen de staffel van Blok. Met deze staffel zouden bestuurders er gemiddeld 50% in beloning op achteruit gaan. De rechter heeft de staffel afgewezen. Na overleg met Aedes publiceerde de minister een nieuwe staffel in de Staatscourant. Deze staffel, die geldt vanaf 1 januari 2014, kent een overgangstermijn van vier jaar en vervolgens een periode van drie jaar om, als dit nodig is, af te bouwen totdat wordt voldaan aan de staffel. Parlementaire enquête De Tweede Kamercommissie Woningcorporaties is geïnstalleerd. De commissie startte, vooralsnog achter de schermen, met haar werkzaamheden voor de parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties. De gesprekken en verhoren door de enquêtecommissie vinden pas in juni 2014 plaats. Het eindrapport is naar verwachting in oktober 2014 klaar. Daarna is de Tweede Kamer aan zet om de conclusies en aanbevelingen van de enquêtecommissie te wegen.

14

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Governance Ontwikkelingen inzake het toezicht op corporaties Zowel het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verscherpt haar toezichtrol. Beide organisaties kijken nu naar de grootte van de corporatie bij hun risicobeoordeling. Hoe groter de corporatie, hoe omvangrijker de mogelijke (financiële) impact voor de sector. Hier is dus scherper enzwaarder toezicht nodig. Daarnaast breiden het CFV en het WSW de gegevens opvraag fors uit. Afhankelijk van hun risicobeoordeling is er frequenter contact met het bestuur en management van de corporatie zodat zij eerder kunnen ingrijpen. Het CFV en WSW wisselden al op informele basis informatie uit. Vanaf januari 2014 vindt dit meer gestructureerd plaats. Dankzij het nieuwe informatieprotocol dat hiervoor is opgesteld, kunnen beide organisaties effectiever en efficiënter hun toezichtstaken uitvoeren. In het convenant staat op welke manier WSW en CFV de door corporaties aangeleverde informatie met elkaar delen. Het informatieprotocol komt voort uit de aanbeveling van de commissie Hoekstra over het financieel toezicht in de corporatiesector. Begin 2013 adviseerde de commissie de data-uitwisseling tussen beide organisaties te verbeteren zodat financiële risico’s bij individuele corporaties sneller zichtbaar zijn. Tot slot vroeg het WSW alle deelnemers om een volmacht af te geven. Met deze volmacht kan het waarborgfonds het eerste recht van hypotheek vestigen op de woningen die een corporatie in onderpand heeft gegeven. Dit is voor het geval de corporatie een zeer hoog risicoprofiel heeft en de financiële risico’s onacceptabel zijn. Minister Blok kondigde aan dat het volkshuisvestelijk toezicht verhuist van het Directoraat Wonen en Bouw van zijn ministerie naar de Inspectie Leefomgeving en Transport. Deze wijziging moet de gewenste scheiding garanderen tussen beleid en toezicht. Woningcorporaties moeten vanaf 1 januari 2014 alle correspondentie rond volkshuisvestelijk toezicht sturen naar de Inspectie Leefomgeving en Transport. Dit zijn bijvoorbeeld verzoeken tot toelating volgens de Woningwet, statutenwijziging, uitbreiding van het werkgebied, juridische fusies of splitsingen, woningverkopen, de Wet Normering Topinkomens en nevenactiviteiten. Aedes, de belangenbehartiger van woningcorporaties, blijft erop wijzen dat de verhuurders zich zorgen maken over de kwaliteit van die nieuwe toezichtstructuur. Vooral over de nodige onafhankelijkheid bij het financiële toezicht. Nieuwe regels verkoopplannen Wil een woningcorporatie een woning verkopen aan ‘een natuurlijk persoon voor eigen bewoning’ dan moet zij dat vanaf 1 februari 2014 melden aan het ministerie en aan alle gemeenten waarin zij actief is. Minister Blok benadrukt hierbij dat corporaties en gemeenten goede afspraken moeten maken over de huurwoningen die verkocht worden. Het is belangrijk dat de huurwoningvoorraad blijft aansluiten op de lokale en regionale behoefte.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

15


Klant centraal

3. De klant centraal Onze klanten (huurders, kopers en woningzoekenden) mogen rekenen op persoonlijke aandacht en een goede service. Om ons werk zo goed mogelijk te doen en onze dienstverlening op peil te houden, laten we ons toetsen door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Deze keurmeesters meten continu de klanttevredenheid. 3.1 Huurlabel 2.0

KWH werkt met het KWH-Huurlabel 2.0. Met dit eigentijds kwaliteitskeurmerk voor woningcorporaties stelt het KWH de behoeften en beleving van de klant centraal. Wat verwacht hij van de dienstverlening van zijn verhuurder; wat vindt hij écht belangrijk? Het hele jaar door zijn onze prestaties gemeten op de onderdelen Contact, Verhuizen, Onderhoud en Klachten. Via Klantvizier van KWH hebben wij doorlopend inzicht in de resultaten. We kunnen onze dienstverlening tussentijds verbeteren en sneller inspelen op de wensen van onze klanten.

Score Vallei Wonen bij jaarlijkse KWH-meting

Op alle onderdelen van de KWH-meting scoorden wij een voldoende waardoor wij het KWH-Huurlabel behouden. De meting van 2013 geeft de volgende resultaten:

Onderdeel

Wat meet het?

1.Contact

• Telefonische dienstverlening die de corporatie biedt • Het persoonlijk contact met de corporatie • Online dienstverlening via de website en e-mail • Informatievoorziening vanuit de corporatie • Wat is de klantbeleving bij het zoeken, betrekken en verlaten van de woning?

2.Verhuizen

Resultaat 2012 2013 8,2 7,7

7,9 8,2

3.Onderhoud

• Hoe beoordeelt de klant het uitvoeren van reparaties en planmatig onderhoud?

8,3 7,7

4.Klachten behandelen

• Hoe gaat de corporatie om met klachten van de huurder?

6,8 6,8

3.2 Service en aftersales

Wij vinden aftersales belangrijk. In 2013 hebben wij de aftersales nog verder uitgewerkt. Wij zetten dit instrument onder andere in bij de verhuur van een woning aan een nieuwe klant, na het uitvoeren van een reparatieverzoek en na planmatig onderhoud. Het is een goede en voor de klant prettige manier om de tevredenheid te peilen over de afgenomen dienst of het product. De resultaten van aftersales gebruiken wij bij de evaluatie van processen en voor de verbetering van producten en diensten en innovatie.

3.3 Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied

Als een huurder niet tevreden is over de manier waarop Vallei Wonen zijn klacht heeft behandeld, dan kan hij zich richten tot de onafhankelijke Geschillencommissie Woningcorporaties Valleigebied. De samenwerkende woningcorporaties Woningstichting Barneveld, Woningstichting Leusden, Woningstichting Nijkerk, De Goede Woning (Nijkerkerveen) en Vallei Wonen hebben deze regionale geschillencommissie een aantal jaar geleden opgericht. In 2013 heeft geen enkele huurder van Vallei Wonen een geschil voorgelegd aan de commissie. 16

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Klant centraal 3.4 Klachtenmanagement

Wij gaan zorgvuldig om met klachten en zorgen ervoor dat deze adequaat en zo snel als mogelijk worden afgehandeld. De voortgang houden wij bij met een klachtenmanagementsysteem. Wij leerden dat de medewerker tevredenheid stijgt als de reacties en klachten van klanten goed worden gemanaged en wij voor (steeds terugkerende) klachten een goede oplossing vinden. En de klanten varen er wel bij als ze een heldere reactie op hun klacht ontvangen. In 2013 hebben wij 45 klachten ontvangen en behandeld.

3.5 Samenwerken met bewoners

Wij overleggen intensief met bewoners. Bij hen thuis, op ons kantoor en tijdens reguliere overleggen met bewonersplatforms. Bewonersplatforms Diverse woongebouwen hebben een bewonersplatform. Meestal zijn de deelnemers erg betrokken bij het woonplezier van de bewoners. Eind 2013 organiseerden wij een bijeenkomst voor de leden van de verschillende platforms. Elk platform presenteerde zich en vertelde over haar activiteiten. De leden vonden het een prettige bijeenkomst waar zij van elkaar leerden en inspiratie opdeden. In 2013 hebben de bewonersplatforms de onderstaande activiteiten georganiseerd: Bewonersplatform De Schans n Bloembollen laten poten in de grasvelden rondom de complexen n Feestavond n Voorbereidingen getroffen voor nieuwe aanplant in het Schanspark n Reanimatiecursus gehouden Bewonersplatform De Zilvervloot n Diverse bijeenkomsten Bewonersplatform De Orangerie n Nieuwjaarsbijeenkomst n Opstart wekelijkse handenarbeid bijeenkomsten n Concert harmonieorkest Fidelio n Eigen bibliotheek met boekenkast (Book Crossing) VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

17


Klant centraal Digitaal Klantenpanel Met het digitale klantenpanel betrekken wij de klant bij de ontwikkeling van onze diensten en producten. We verzamelen zo informatie over zijn ervaringen, wensen en behoeften. In 2013 groeide het aantal deelnemers tot 59 leden. De komende jaren moet dit aantal groeien tot meer dan 100, zodat het panel steeds meer een reële afspiegeling wordt van onze huurders(mening). In maart hielden wij een enquête over leefbaarheid en een half jaar later stelden wij de deelnemers vragen over het nieuw op te stellen Ondernemingsplan. De resultaten staan in een interne rapportage en op onze website.

3.6 Onze bijzondere doelgroepen

Wij hebben aandacht voor bijzondere doelgroepen. Zo vinden mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking en zij die het om andere redenen moeilijk hebben, zoals asielzoekers of dak- en thuislozen, onderdak via Vallei Wonen. Gehandicapten Vallei Wonen heeft 26 woningen die volledig geschikt zijn voor mensen met een lichamelijke beperking. Daarnaast zijn 21 woningen gedeeltelijk aangepast; deze zijn bijvoorbeeld voorzien van een traplift. Wanneer zo’n woning vrijkomt, dan wijzen wij die weer toe aan een woningzoekende met een passende indicatie. In 2013 kwamen, net als in het jaar daarvoor, geen aangepaste woningen vrij. Andere huurders die aanpassingen willen in hun woning, kunnen dit regelen via de gemeente. Daarvoor is de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Als de gemeente de aanvraag goedkeurt, passen wij de woning aan. In 2013 verstrekten wij 27 opdrachten voor medische aanpassingen. Dit waren er 9 voor nieuwe aanpassingen en 18 voor reparaties aan bestaande aanpassingen. Asielzoekers met een status Vallei Wonen helpt asielzoekers met een status aan woonruimte. De huisvestingsprocedure van statushouders is veranderd. Voortaan stelt het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) statushouders aan ons voor die wij binnen zes maanden moeten huisvesten. In 2013 moest Vallei Wonen negen statushouders huisvesten. Maar omdat wij het jaar daarvoor twee statushouders teveel huisvestten, moesten wij dit jaar maximaal zeven woningen toewijzen aan deze bijzondere doelgroep. Uiteindelijk hebben wij vijf statushouders gehuisvest. De achterstand van twee toewijzingen ontstond toen het COA tussentijds het aantal te huisvesten statushouders verhoogde. Deze achterstand nemen we mee naar 2014.

3.7 Communicatie en informatie

Naast het persoonlijke contact, communiceren wij ook op andere manieren met onze klanten. Zo verscheen onze digitale huurdersnieuwsbrief dit jaar zes keer. In de nieuwsbrief staat actuele informatie over bijvoorbeeld huurtoeslag, onderhoud en onze service in het algemeen. Inmiddels beschikken wij over ruim 700 e-mailadressen. Uiteraard is de nieuwsbrief ook te lezen op onze website en in geprinte versie verkrijgbaar op ons kantoor. Het magazine Vallei Wonen & Informatie verscheen in 2013 drie keer. In het blad staan interviews met huurders en belanghouders over uiteenlopende onderwerpen. Daarnaast besteden wij aandacht aan projecten en actuele ontwikkelingen in de corporatiesector. Zowel huurders als belanghouders en samenwerkingspartners ontvangen het magazine. Onze website wordt een steeds belangrijker medium. De digitale vraagbaak voorziet in een groeiende behoefte aan actuele informatie. Daarnaast kunnen huurders steeds meer zelf regelen via de website. Bijvoorbeeld online klachten en reparatieverzoeken doorgeven, vragen stellen, een serviceabonnement afsluiten, inschrijven als woningzoekende en reageren op het woningaanbod. Ook onze sociale mediakanalen zoals Facebook en Twitter linken regelmatig naar informatie op de website.

18

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Klant centraal 3.8 Leefbaarheid

Mensen wonen graag in een prettige en veilige omgeving. Daarom is leefbaarheid een belangrijk aandachtspunt in ons werk. We pakken dit samen op met de gemeente Woudenberg in bijvoorbeeld het Project Onze Wijk. Daarnaast ondersteunen wij goede bewonersinitiatieven met geld en advies. Natuurlijk speelt ook onze huismeester een rol bij het verbeteren van de leefbaarheid. Naast een signalerende functie en een luisterend oor, spreekt hij bewoners aan op zaken die de leefbaarheid negatief beïnvloeden. Leefbaarheidsfonds Vallei Wonen Vallei Wonen stelt jaarlijks een budget van € 10.000 beschikbaar voor leefbaarheidsinitiatieven van bewoners. Met dit Leefbaarheidsfonds willen wij de leefbaarheid in wijken en buurten in Woudenberg in stand houden, stimuleren of vergroten. Een onafhankelijke leefbaarheidscommissie toetst of een aanvraag voldoet aan het reglement en bepaalde criteria. De commissie bestaat uit vertegenwoordigers van Woudenbergse organisaties en instellingen. Bijvoorbeeld van de gemeente, huurdersbelangenvereniging, Stichting Welzijn Ouderen, Platform Gehandicaptenbeleid Woudenberg, Jeugd-Punt, Stichting Kunst en Cultuur, Stichting Duurzaam Woudenberg en Vallei Wonen. De commissie denkt ook mee over de praktische uitvoering van leefbaarheidsprojecten en over de samenwerking met lokale partijen. Vallei Wonen is de regisseur van het fonds.

Sport- en speelvoorziening John. F. Kennedylaan De commissie stelde vast dat er te weinig draagvlak is bij de wijkbewoners voor dit initiatief. Stichting Duurzaam Woudenberg; voorlichting Warme Truiendag op basisscholen Doezo?! uit Utrecht bezoekt in februari 2014 de scholen en geeft voorlichting aan leerlingen over duurzaamheid en energie.

Stichting Jeugd-Punt Gemeente Woudenberg: zomeractiviteitenplan jeugd Woudenberg Jeugd-Punt organiseerde in de zomer van 2013, samen met een wijkcoördinator, een aantal (sport)activiteiten voor de Woudenbergse jeugd. Met name voor jongeren die niet de mogelijkheid hadden om op vakantie te gaan.

Fitnesscourt in Nieuwoord De wijkcoördinator vroeg om een bijdrage voor het realiseren van een fitnesscourt in de wijk Nieuwoord. Een fitnesscourt stimuleert het sporten op een laagdrempelige manier. De enthousiaste sportbuurtcoaches geven ook in het nieuwe jaar sportlessen aan verschillende (leeftijds)groepen.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

19


Klant centraal Project Onze Wijk Het Project Onze Wijk zorgt ervoor dat het woon- en leefklimaat in de wijk op peil blijft of, liever nog, verbetert. De gemeente regisseert het project en stemt werkzaamheden zoveel mogelijk op elkaar af. Zij stimuleert buurtinitiatieven en stelt voor iedere wijk een budget beschikbaar. Bewoners met ideeën voor de buurt kunnen een aanvraag indienen. Vallei Wonen overlegt regelmatig met de coördinatoren van Project Onze Wijk en kijkt op welke manier zij haar steentje kan bijdragen.

3.9 Sponsoring

Het Oranjecomité ontving een financiële bijdrage van Vallei Wonen voor de organisatie van Koninginnedag. Verder doneerden wij bedragen aan de regionale Slagwerkdag in juni en aan de Kinderkunstdagen in augustus. Deze evenementen vonden in Woudenberg plaats. We sponsoren niet voor onze naamsbekendheid, maar om maatschappelijk betrokken en enthousiaste initiatieven in Woudenberg een kans te geven. Sponsoraanvragen beoordelen wij kritisch: de projecten, objecten of evenementen moeten bereikbaar zijn voor onze doelgroep of een relatie hebben met onze maatschappelijke doelstelling.

20

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Woningmarkt

4. Markt en producten

goedkoop betaalbaar duur tot  HTS duur  boven  HTS Het woningaanbod van303 Vallei Wonen is breed en uitgebalanceerd. Wij focussen ment 19 107 35 464ons vooral op voldoende en senioren; voor swoning woningen voor 13 starters 465 142 deze groepen is 4de woningmarkt immers 624 het meest lastig. 1088

4.1 Verhuur van woningen

249 39 in Scherpenzeel.1088 Wij verhuren 32 woningen in 768 de gemeente Woudenberg en een klein aantal Op 31 december 2013 telde ons bezit 1.088 woningen. Daarnaast verhuren we 35 garages en 6 commerciële ruimten. Als u  de  afmetingen  van  het  gegevensbereik  van  de  grafiek  wilt  wijzigen,  versleept  u  de  rechterbenedenhoek  van  het  bereik. Verdeeld naar goedkoop, betaalbaar en duur zag ons bezit er in 2013 als volgt uit:

Verdeling woningbezit  in  prijsklassen   700  

duur boven  HTS  

4

600

142 500  

35 400  

107

duur tot  HTS   betaalbaar  

300

goedkoop

465 200  

303

100

19

0

13

Appartement

eengezinswoning

- HTS is huurtoeslaggrens - goedkoop: de netto huur is lager dan € 374 - betaalbaar: de netto huur ligt tussen € 374 en € 574 - duur tot HTS: de netto huur ligt tussen € 574 en € 681 - duur boven HTS: de netto huur ligt boven € 681

4.2 Reacties woningzoekenden

In de tabel hieronder staat hoeveel woningzoekenden staan ingeschreven, waar zij nu wonen en hoe vaak zij reageerden op een woning in 2013:

Herkomst

Woningzoekenden 55

Gemeente Woudenberg Provincie Utrecht Overig

Aantal reacties

191

111

336 535

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

979

21


Woningmarkt 249 woningzoekenden reageerden actief op woningen die vrij kwamen. Op de 63 advertenties die wij plaatsten, ontvingen wij gemiddeld 16 reacties per advertentie.

4.3 Mutaties en toewijzingen

In 2013 overhandigden wij 79 keer de sleutels aan nieuwe bewoners. 14 van hen betrokken een koopwoning, 59 verhuisden naar een huurwoning en 6 kregen een sleutel van een garage. Dit betekent een mutatiegraad woningen van 6,7%. Als we de verkopen erbuiten laten, dan is de mutatiegraad woningen 5,4%. Voor 2013 is de mutatiegraad garages vastgesteld op 17,1%.

Mutaties* en toewijzingen

Regulier Woudenberg Woningruil Verhuur Scherpenzeel Verhuur garages Verkoop aan zittende huurder Verkoop aan overige woningzoekenden Totaal Terugkoop en doorverkoop SK woningen Ultimo 2013 te huur staand Ultimo 2013 te koop staand

aantal

57 1 1 6 7 7 79 5 0 3

* mutatie is einde huurcontract

Toewijzing reguliere mutaties 2013 in Woudenberg Maatschappelijk/economisch gebonden aan Woudenberg Maatschappelijk/economisch gebonden aan provincie Utrecht Artikel 13 C (geen binding nodig, zoals 65+) Totaal

Totaal 39 12 6 57

Gemiddeld stond iemand vanaf 14 januari 2011 ingeschreven toen hij een woning kreeg toegewezen. De langste inschrijfdatum is 30 september 2003 en de meest recente 20 maart 2013. Wij hebben twee woningen toegewezen aan woningzoekenden met een bruto jaarinkomen hoger dan € 34.229. Dit betekent dat wij 96% van onze woningen toegewezen hebben aan onze doelgroep. Hiermee voldoen wij aan de EU wetgeving.

4.4 Urgentieaanvragen

Sommige woningzoekenden kunnen om medische of sociale redenen niet lang op een (andere) woning wachten. Hebben zij een sociale of maatschappelijke binding met Woudenberg, dan kunnen zij een urgentieverzoek indienen. Bij een urgentieaanvraag laten wij ons vaak adviseren door Het Vierde Huis in Utrecht. Meestal volgen wij dat advies op. In 2013 ontvingen wij vier urgentieaanvragen. Hiervan kenden wij er drie toe, één is ingetrokken. Er zijn ook daadwerkelijk drie urgente woningzoekenden gehuisvest.

22

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Woningmarkt 4.5 Huren per 1 juli 2013

Vallei Wonen streeft naar een huurprijsbeleid waarbij de prijs van de woning is gekoppeld aan de kwaliteit. Het ministerie van Binnenlandse Zaken stelde voor het huurprijsbeleid de volgende uitgangspunten vast:

n De huurverhoging per 1 juli 2013 is gebaseerd op het inflatiepercentage van het voorgaande kalenderjaar: 2,5%; n De toegestane huursomstijging per corporatie bedraagt het inflatiepercentage met een opslag van maximaal 1,5%; n De maximale huurverhoging per woning bedraagt ook het inflatiepercentage met een opslag van maximaal 1,5%; n De maximale huurprijsgrenzen stijgen, net als vorig jaar, met het inflatiepercentage. Uiteindelijk kwam de maximale huurverhoging van de sociale huurwoningen van Vallei Wonen uit op 4,0%. Huurders met een inkomen hoger dan € 34.229 In 2013 introduceerde het Ministerie van Binnenlandse Zaken de inkomensafhankelijke huurverhoging. Volgens het wetsvoorstel kunnen verhuurders een huurverhoging vragen van maximaal 6,5% aan huurders met een huishoudinkomen boven € 43.000. Aan huurders met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.000 mochten wij een maximale huurverhoging vragen van 4,5%. Wij legden het inkomensafhankelijke huurverhogingsbeleid voor aan de Huurders Belangen Vereniging Woudenberg (HBVW). De belangenvereniging gaf hierover een positief advies af, mits Vallei Wonen zich aan de richtlijnen en wetgeving houdt. Echter, de belastingdienst kon de benodigde inkomensgegevens niet tijdig verstrekken, zodat wij alsnog moesten afzien van de extra huurverhogingen. Voor 2013 hield dit in dat de huur van al onze sociale huurwoningen steeg met 4,0%. Voor de vrijesector huurwoningen was dit 4,3%.

4.6 Huurincasso

De meeste klanten betalen op tijd de huur. Maar de crisis heeft ook zijn weerslag op onze huurders. Vooral in de laatste maanden van het jaar nam de vraag naar een stukje financiële begeleiding toe. De ondersteuning daarvan was in handen van Plangroep. Per 31 december 2013 bedroeg de totale huurachterstand € 85.520, oftewel 1,13%. In 2012 was dit 0,92%. 72 huurders kampten eind 2013 met een betalingsachterstand. Vorig jaar waren dat 65 huurders. De kantonrechter gaf ons acht keer toestemming om een huurcontract te ontbinden. Dat zijn er zes minder dan in 2012. Uiteindelijk ontruimden wij daadwerkelijk één woning. De problemen met de overige huurders zijn opgelost of er loopt nog een begeleidingstraject. In het nieuwe jaar willen wij nog sneller anticiperen op huurders met betalingsproblemen. Zo evalueren wij ons huurincassobeleid en stellen wij samen met onze ketenpartners sociale wijkteams samen. Verder buigen wij ons over een tweede kansbeleid voor huurders waarbij de rechter al toestemming gaf voor uitzetting. Bij een serieuze huurachterstand spelen vaak meer problemen dan alleen geldzorgen een rol. In dit soort situaties werken wij graag samen de gemeente Woudenberg en maatschappelijk werk.

4.7 Leegstand

Gemiddeld was in 2013 0,58% leegstand. Dat is iets meer dan in het voorgaande jaar. In het appartementencomplex de Vermeulenhof stond vrijwel continue een woning leeg. Samen met Zorggroep Charim en de ouderenbonden ANBO/PCOB onderzochten we of deze woningen kunnen toewijzen aan woningzoekenden met een ZZP6 zorgindicatie. Vervolgens gaf de gemeente toestemming om maximaal zes woningen direct toe te wijzen. Inmiddels hebben wij drie woningen verbouwd en twee daarvan verhuurd aan woningzoekenden met een ZZP6 indicatie.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

23


Woningmarkt 4.8 Nieuwbouwprojecten

Vallei Wonen was in 2013 betrokken bij drie potentiële nieuwbouwprojecten: n Plan Renes in Scherpenzeel; n Plan Koraal in Woudenberg; n Het Groene Woud fase III in Woudenberg. Plan Renes – 26 appartementen Wij besloten af te zien van de afname van 26 appartementen in Scherpenzeel. Toen de plannen startten, leek het een goede investering. Echter, jaren later wijst marktonderzoek uit dat de vraag naar deze appartementen is afgenomen. Wij hebben onze bevindingen voorgelegd aan de ontwikkelaar en de gemeente Scherpenzeel en de samenwerking met de ontwikkelaar officieel beëindigd. Plan Koraal In Woudenberg startte ontwikkelaar Koraal Vastgoed de voorbereiding van 12 zogenoemde rug-aan-rug woningen en een 10-tal duurdere koopwoningen. We zijn voornemens de 12 woningen af te nemen, definitieve contractvorming vindt plaats in 2014. De helft bieden wij aan als sociale huurwoning, de overige zes brengen wij met het Slimmer Kopen® concept op de markt. Het is de bedoeling dat deze woningen worden gerealiseerd op turn-key basis. Dit betekent dat de bouwer de volledige verantwoordelijkheid draagt voor de eindprestatie. Gezien de prijs en het woningtype, verwachten wij voldoende gegadigden hiervoor te vinden. Het Groene Woud fase III Het project Het Groene Woud fase III bestaat uit maximaal 45 eengezinswoningen. In 2013 spraken wij met ontwikkelaar Bemog uit Zwolle over het plan. De hoge grondwaarde zorgt ervoor dat de verkoopprijs (VON) boven de € 192.500 komt te liggen. Dergelijke aankoopbedragen stroken niet met onze financiële mogelijkheden en passen niet binnen onze koers. Daarom hebben wij met Bemog en de gemeente afgesproken dat wij voorlopig geen woningen afnemen. Stagneert de verkoop en is de gemeente bereid de grondprijs te verlagen, dan kunnen we wellicht opnieuw onderhandelen.

24

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Woningmarkt 4.9 Verkoop bestaande woningen

Het bezit van Vallei Wonen telt 1.088 woningen. Wij spraken met de gemeente af, dat wij minimaal 1.000 woningen verhuren in Woudenberg. In 2013 verkochten wij 14 woningen; waarmee wij onze afspraken nakomen. Verder hebben wij ook nog 8 woningen teruggekocht en weer 5 doorverkocht. Slimmer Kopen速 Vallei Wonen is licentiehouder van het concept Slimmer Kopen速. Met deze constructie krijgen kopers tot 25% korting op de verkoopprijs. Hiermee worden de woningen ook bereikbaar voor de lage- en middeninkomens. In een aantal aangewezen complexen bieden wij eerst de zittende huurder aan de woning te kopen met Slimmer Kopen速. Heeft hij geen interesse, dan verkopen wij de woning als hij verhuist. In 2013 besloten wij het verkoopgebied aan te passen, zodat nog meer huurders hun woning kunnen kopen. Omdat er in 2013 weinig verkoopwoningen leeg kwamen, daalde het aantal verkopen licht. Voor de woningen die beschikbaar kwamen, vonden wij gemiddeld binnen drie maanden een koper. Naast het cre谷ren van woonkansen voor de middeninkomens, heeft verkoop nog een belangrijk voordeel: het verbetert de liquiditeitspositie van Vallei Wonen en geeft ons de mogelijkheid om leningen af te lossen. Tot slot kunnen wij met de verkoopopbrengsten investeren in nieuwbouwprojecten en onze woningen onderhouden en verduurzamen.

4.10 Kwaliteit van de woningen

Vallei Wonen houdt de kwaliteit van haar woningen nauwlettend in de gaten. Daarbij vinden wij het belangrijk dat het onderhoud daarvan aansluit op de beleving en de wensen van de klant. Meer dan ooit gaan wij voor maatwerk. In een programma van eisen (PvE) staan de kwaliteitscriteria voor nieuwbouwwoningen. En ook in onze meerjarenonderhoudsbegroting houden wij rekening met deze kwaliteitscriteria.

4.11 Milieubeleidsplan

Ons milieubeleidsplan Duurzaam wonen en bouwen ging in het verslagjaar zijn vierde jaar in. Vallei Wonen wil tussen 2011 en 2020 een vermindering van CO2-uitstoot realiseren van 33% voor het gehele woningbezit. Deze doelstelling en de manier waarop wij dit doen, staan in het milieubeleidsplan. In de onderstaande grafiek is de gemiddelde uitstoot per woning weergegeven. Eind 2013 was de CO2-uitstoot lager dan begroot. Dit komt voornamelijk door een goede voorlichting en doordat meer bewoners gebruik maakten van de aangeboden energiemaatregelen dan wij verwachtten.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

25


Woningmarkt Wij bouwen en renoveren duurzaam en gebruiken onder andere warmte-koudeopslag. Daarnaast maken wij onze huurders erop attent wat zij eenvoudig zelf kunnen doen. We informeren hen bijvoorbeeld over een gezond leefklimaat in de woning en geven hun energiebesparingstips.

4.12 Onderhoud en woningaanpassing

Het onderhoud van de woningen is verdeeld in reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. Sinds drie jaar voldoet ons onderhoudswerk volledig aan de eisen van ons milieubeleidsplan. Een belangrijk onderdeel hiervan is het energiezuiniger maken van ons bezit. In 2013 brachten wij 109 energiebesparende maatregelen aan in woningen. Voorbeelden hiervan zijn pv-cellensystemen, zonneboilersystemen, vloer-, dak- en spouwmuurisolatie en HR++isolatieglas. Ook bewoners zien steeds meer de noodzaak in van milieumaatregelen. In 2013 waren zij bereid om hiervoor gemiddeld € 4,82 per maand meer huur te betalen. Dit verdienen zij terug door een afname van de energie- en stookkosten. Bovendien genieten zij van meer wooncomfort. De totale investering in energiebesparende maatregelen bedroeg in 2013 € 205.000. De helft daarvan kwam voor rekening van Vallei Wonen, de rest werd in rekening gebracht bij de huurder door een maandelijkse huurverhoging.

Onderhoudskosten Begroot € 179.000 € 88.000 € 163.000 € 921.000 € 1.351.000

Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Contractenonderhoud Planmatig onderhoud Totaal

Realisatie € 126.138 € 64.353 € 138.107 € 816.975 € 1.145.573

Resultaat € 52.862 € 23.647 € 24.893 € 104.025 € 205.427

De totale onderhoudsbegroting toont een positief resultaat van € 205.427. In 2012 was dit € 9.686 negatief. Het positieve resultaat wordt vooral veroorzaakt door: n Het (tijdelijke) lage btw tarief op het loonbestandsdeel. n Aanbestedingsvoordeel (marktwerking). n Het lagere aantal mutatiewoningen t.o.v. begroot. n Het lagere aantal reparatieverzoeken.

Reparatieverzoeken Aantal reparatieverzoeken Gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning Gemiddelde kosten per woning

2013 617

2012 825

2011 951

2010 742

0,57 € 116

0,74 € 220

0,89 € 211

0,68 € 215

67 158

74 244

64 234

59 191

€ 960

€ 1.572

€ 1.100

€ 1.441

Mutatieonderhoud Mutaties (technisch)* Mutatieopdrachten Gemiddelde kosten per mutatie

* het aantal technische mutaties kan afwijken van het aantal woningen dat via de woonkrant wordt aangeboden.

26

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Samenwerking

5. Samenwerking met gemeente en maatschappelijke partners Vallei Wonen werkt graag samen met lokale partners. Alleen dan kan zij haar werk goed doen. Regelmatig overleggen wij met de gemeente(n), huurdersbelangenvertegenwoordiging, maatschappelijke partners, klanten en collega-corporaties. Dit gebeurt zowel formeel als informeel. 5.1 Samen met de gemeente Woudenberg

De gemeente Woudenberg is een van onze belangrijkste partners. In het prestatieconvenant Wonen 2012-2016 staan meerjarige afspraken die per jaar SMART zijn omschreven. Elk kwartaal vindt overleg plaats op bestuurlijk en ambtelijk niveau. Dan spreken wij bijvoorbeeld over de prestatieafspraken, het aantal woningen dat Vallei Wonen verhuurt, nieuwbouwontwikkelingen, het woningmarktonderzoek en het woonruimteverdeelsysteem. Het afgelopen jaar betrokken wij het college en beleidsbepalende ambtenaren ook bij ons nieuwe ondernemingsplan. In 2013 startte de gemeente een intensief en grootschalig bezuinigingstraject. Zowel burgers als organisaties en verenigingen konden meepraten over dit onderwerp. Vallei Wonen nam met twee medewerkers deel aan deze bezuinigingsdialoog.

5.2 Samen met de Huurders Belangen Vereniging Woudenberg

Uitermate belangrijke belanghouders zijn de bewoners, onze klanten. Zij vormen de kern van ons werk. Vallei Wonen onderhoudt nauwe contacten met bewoners. Dit gebeurt op reguliere overlegbasis, maar ook door de contacten die onze medewerkers voortdurend met bewoners hebben. De Huurders Belangen Vereniging Woudenberg (HBVW) is onze centrale partner in het structurele bewonersoverleg. In 2013 hebben we 6 keer overlegd. Zij praten onder andere mee over de jaarlijkse huurverhoging, onze jaarplannen en begroting en onze plannen voor onderhoud en nieuwbouw. Ook is de HBVW vertegenwoordigd in de Werkgroep Duurzame toekomst Woudenberg en onze leefbaarheidscommissie.

Â

5.3 Samen met de politiek

Begin van het jaar maakte de nieuwe directeur-bestuurder van Vallei Wonen kennis met alle fracties. Hij nodigde hen daarbij uit hun input te leveren voor het nieuwe ondernemingsplan. Daarnaast vinden, op ad hoc basis en onderwerp afhankelijk, gesprekken plaats met individuele raadsleden en partijen.

5.4 Samen met de gemeente Scherpenzeel

Wij lieten de gemeente Scherpenzeel weten dat wij onze plannen met de nieuw te bouwen appartementen in het Plan Renes staken. Verder spraken wij met de wethouders over de nieuwe koers van Vallei Wonen. De komende jaren is het uitgangspunt dat wij onze investeringscapaciteit alleen nog in Woudenberg inzetten.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

27


Samenwerking

5.5 Samen met de Werkgroep Duurzame toekomst Woudenberg

De Werkgroep Duurzame toekomst Woudenberg zet zich in voor duurzaamheid, milieu en energiebesparing in Woudenberg. Deze overleggroep bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente, de Stichting Duurzaam Woudenberg, de Huurders Belangen Vereniging Woudenberg en Vallei Wonen. De werkgroep pleit voor een actief milieubeleid en overlegt hierover regelmatig met elkaar. In 2013 stonden de volgende onderwerpen op de agenda: n Gemeentelijk milieubeleidsplan 2013. n Plan van aanpak Duurzame toekomst werkgroep Duurzame toekomst Woudenberg 2012 herijken. n Resultaten Stichting Duurzaam Woudenberg. n Resultaten CO2-reductie Vallei Wonen 2009-2012. n Voortgang CO2-reductie eigen bezit. n Vergelijking met samenwerkingsverband BLNW. n Actualiteiten vanuit gemeente.

5.6 Samen met collega-corporaties

Onze krachten bundelen met collega-corporaties werpt zijn vruchten af. In de regio werken we op verschillende terreinen met hen samen. Met het uitgangspunt dat we samen sterker zijn, maakt Vallei Wonen deel uit van een aantal regionale samenwerkingsverbanden. Samenwerking SWEV-corporaties Binnen de Samenwerkende woningcorporaties Eemland en Vallei (SWEV) overleggen wij regelmatig over regionale volkshuisvestelijke thema’s. Het afgelopen jaar werkten wij intensief samen aan een regionaal woonruimteverdeelsysteem. De meeste gemeenten en corporaties in de omgeving van Amersfoort staan hier positief tegenover. In het eerste kwartaal van het nieuwe jaar weten wij wie zich hier daadwerkelijk bij aansluiten. Samenwerkende woningcorporaties Food Valley Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal, Barneveld, Nijkerk, Renswoude en Scherpenzeel vormen met elkaar de Food Valley. Omdat Vallei Wonen woningen verhuurt in Scherpenzeel, is zij ook betrokken bij dit samenwerkingsverband. De deelnemers bespreken volkshuisvestelijke onderwerpen en trekken zoveel mogelijk samen op. BLNW-samenwerkingsverband Het meest intensief werkt Vallei Wonen samen met de collega-corporaties in Barneveld, Leusden en Nijkerk. In dit BLNWverband, dat ontstond in 2006, vinden de corporaties elkaar op het gebied van onder andere personeelszaken, risicomanagement en treasury. Allereerst biedt de samenwerking schaalvoordelen. Daarnaast profiteren we van elkaars kennis. Directie, managers en werknemers overleggen frequent over vastgoed, financiÍn, wonen, communicatie, personeelszaken en ICT. In 2013 zijn de onderstaande gezamenlijke projecten afgerond: n Benchmark onderhoudskosten. n Benchmark beheerkosten. n Samenvoeging salarisadministratie. n Evaluatie mutatieprocedure. n Evaluatie verkoopbeleid. n Opstellen visiedocument online communicatie. n Opstellen huurincasso beleid en procedure. 28

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Samenwerking 5.7 Samen met zorgpartners

Ook zorgpartijen zijn belangrijke relaties voor Vallei Wonen. Wij zorgen voor goede woningen en woongebouwen en de zorgpartijen leveren zorg-op-maat aan de bewoners. Enkele van deze samenwerkingspartners zijn Zorggroep Charim, Stichting Philadelphia, Stichting Reinaerde en Beweging 3.0.

ANBO/PCOB heeft haar zorgen tegenover ons geuit over de huisvestingsmogelijkheden binnen Woudenberg voor woningzoekenden met een somatische zorgindicatie. Momenteel vertrekken deze inwoners naar omliggende gemeenten omdat het lastig is om binnen Woudenberg een gepaste woonruimte te vinden. Samen met Zorggroep Charim en ANBO/PCOB is onderzocht of het mogelijk is om enkele woningen uit ons bezit aan te passen en aan woningzoekenden met een ZZP6 zorgindicatie te verhuren. Dit is mogelijk. We hebben toestemming van de gemeente om maximaal 6 woningen door directe toewijzing te verhuren. Zorggroep Charim zorgt voor de kandidaat huurders die wij eventueel moeten huisvesten. Er zijn op dit moment drie woningen verbouwd waarvan er twee zijn verhuurd aan woningzoekenden met een ZZP6 indicatie.

5.8 Samen met maatschappelijke partners

Commissie Wonen en Zorg Wij overleggen regelmatig met de Commissie Wonen en Zorg van de ouderenbonden ANBO en PCOB over wonen in relatie tot zorg. Deze commissie adviseert ons bij nieuwbouwprojecten voor senioren. Omdat wij in 2013 geen nieuwe woningen bouwden, hoefden wij de commissie niet te raadplegen. We hebben wel afgesproken dat de teamleider Vastgoed voortaan aanschuift bij de reguliere vergaderingen van de Commissie Wonen en Zorg. Zo praten we de commissie dan bij over zaken vanuit Vallei Wonen en wij blijven op de hoogte van de ontwikkelingen van de ouderenbonden in relatie tot wonen en zorg. Want dit kan ook van belang zijn voor onze huurders. Platform Gehandicapten Woudenberg Het Platform Gehandicapten Woudenberg (PGW) maakt zich lokaal sterk voor voorzieningen voor mensen met lichamelijke en/of verstandelijke beperkingen. Met deze groep overlegt Vallei Wonen op gezette tijden, meestal over nieuwbouwprojecten die Vallei Wonen zelf ontwikkelt. Dit projectoverleg vindt plaats in collegiale samenwerking met de Commissie Wonen en Zorg omdat beide organisaties elkaar qua belangenbehartiging voor een groot deel overlappen.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

29


Organisatie

6. Organisatie volgt ambitie 6.1 De werkorganisatie van Vallei Wonen Bij Vallei Wonen werken 13 enthousiaste medewerkers. De organisatie is zo ingericht, dat zij hun taken en werkzaamheden goed kunnen uitvoeren. Het jaar 2013 stond vooral in het teken van veranderingen in de organisatie en cultuur. Nu de basis staat, kunnen wij verder bouwen aan een organisatie die haar ambities volgt. In het laatste kwartaal van 2013 vertrok de teamleider Vastgoed. Dit bood Vallei Wonen de kans om opnieuw na te denken over de inrichting van de organisatie. Er werd zorgvuldig gekeken naar de gewenste koers, de verschillende afdelingen en de motivatie van de medewerkers. Na overleg met de RvC ziet de organisatie er als volgt uit:

Wij gaan op zoek naar een manager Bedrijfsbeheer die maximaal 20 uur per week onze organisatie komt versterken. Wij verwachten deze te vinden binnen het BLNW-verband. Eind 2013 waren er 13 medewerkers in dienst bij Vallei Wonen. De zeven fulltimers en zes parttimers vormen met elkaar 11,05 fte. Verder huurden wij een senior personeelsadviseur in voor 0,22 fte via het BNLW-verband. De verhouding mannen-vrouwen is 46%-54%. Het ziekteverzuim was 1,10%. Het jaar daarvoor was dat 2,98%. Deze percentages zijn opmerkelijk laag; het gemiddelde verzuimpercentage in de sector ligt rond de 3,4%. Vallei Wonen investeert graag in de ontwikkeling van de kennis en vaardigheden van haar medewerkers. Daarom biedt zij hun de kans om functiegerichte opleidingen te volgen. In 2013 reserveerden wij hiervoor een budget van â‚Ź 16.500. Uiteindelijk is â‚Ź 21.700 besteed aan opleidingen waarmee vooral de vakkennis werd vergroot en het klantgericht werken werd uitgediept.

30

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Organisatie 6.2 Personeelsvertegenwoordiging (PVT)

2013 stond in het teken van de kennismaking met de nieuwe directeur-bestuurder en zijn visie op Vallei Wonen. Hier heeft hij de medewerkers en specifiek de PVT nauw bij betrokken. De secretaris heeft eerder dan gepland afscheid genomen van de PVT. Zij kon deze taak moeilijk combineren met haar functie als directiesecretaresse. Een opvolger is gevonden in een medewerker van team Wonen. Er is één keer overlegd met de achterban, er heeft drie keer een formeel overleg plaatsgevonden tussen de PVT en de bestuurder. De PVT heeft in 2013 met de volgende voorstellen ingestemd: Arbojaarplan 2013, bedrijfsautoregeling medewerkers, Risico Inventarisatie & Evaluatie 2013, verplichte vrije dagen 2014, werktijden- en overwerkreglement en voorstel overuren. Daarnaast is aan de PVT advies gevraagd over de salarisadministratie BLNW. Verder is de PVT geïnformeerd over verschillende zaken waaronder het ondernemingsplan en resultaatgerichte functie omschrijvingen. Tot slot heeft ook de interne organisatie op de agenda gestaan.

6.3 Integriteitscode

Vallei Wonen hecht grote waarde aan integriteit. Medewerkers, bestuur en leden van de Raad van Commissarissen hebben de integriteitscode ondertekend. De code geldt voor iedereen die namens Vallei Wonen handelt, dus ook voor medewerkers van bedrijven die in opdracht van ons werken.

6.4 Algemene ledenvergadering

Op 3 juni vond de jaarlijkse algemene ledenvergadering van de woningbouwvereniging Vallei Wonen plaats. Tijdens deze vergadering stemden de leden in met het jaarverslag over 2012 en werden twee commissarissen (her) benoemd. Verder is gesproken over de landelijke ontwikkelingen en de gevolgen daarvan voor de (lokale) corporatie. Op 31 december telde de vereniging 395 leden. Exact een jaar eerder waren dit er 416.

6.5 Visitatie

Corporaties die lid zijn van Aedes laten, conform de AedesCode, één keer per vier jaar een visitatie uitvoeren. Hiermee verantwoorden zij zich lokaal voor de keuzes die ze maken. Bij visitatie wordt gekeken naar het maatschappelijk presteren van een corporatie, naar de manier waarop zij haar belanghouders betrekt bij haar activiteiten en naar de wijze waarop zij het intern toezicht op de eigen kwaliteit borgt. De laatste visitatie leverde Vallei Wonen in 2011 het gemiddelde rapportcijfer 7 op. De verbeterpunten uit het rapport hebben we opgepakt en begin 2013 met de Raad van Commissarissen geëvalueerd. Het visitatierapport is openbaar en staat op onze website.

6.6 Deelnemingen

Vallei Wonen Energie BV In een aantal woongebouwen en grondgebonden huur- en koopwoningen wordt voor de energielevering warmte-koudeopslag (WKO) gebruikt. WKO slaat in de winter koude op die in de zomer het complex koelt. In de zomermaanden wordt juist weer warmte aan de bodem onttrokken die in het koude seizoen de woningen behaaglijk warm houdt. In totaal levert Energie BV in 175 woningen en bedrijfsruimten energie. Deze energievoorziening is ondergebracht in een aparte Energie BV. Deze BV is een volle dochter van Vallei Wonen Holding BV. Inmiddels weten wij dat de uitgangspunten bij het opzetten van de Energie BV in 2009 financieel te rooskleurig waren. Het energieverbruik is lager dan ingeschat, net als de stijging van de energietarieven. Natuurlijk is dit positief voor de eindgebruikers; voor het resultaat van de energie BV pakt dit echter negatief uit. Om forse bijstellingen in het resultaat voortaan te voorkomen, blijven wij de komende jaren de verwachtingen en resultaten goed monitoren. VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

31


Financiën

7. Financiële continuïteit 7.1 Goed jaarresultaat in lastiger tijden

Vallei Wonen boekte in 2013 een positief jaarresultaat van € 1.732.684. In deze moeilijke economische tijden en binnen de kaders die de overheid ons oplegt, zijn wij hier tevreden mee. De waardeverandering materiële vast activa heeft een groot effect op het jaarresultaat. Wij voerden nieuwe product markt combinaties (PMC’s) in en vergeleken de actuele waarde met de boekwaarde per PMC. Dit resulteerde in een structureel lagere bedrijfswaarde wat op haar beurt weer leidde tot een afboeking van ongeveer € 612.000. Ook de afwaardering van het commercieel vastgoed heeft een drukkend effect gehad op het resultaat (totaal ongeveer € 442.000). Een positief effect op het jaarresultaat ontstaat doordat er in het kader van de tax planning voor gekozen is om voor de vennootschapsbelasting de fiscale faciliteit afwaardering naar lager WOZ waarde toe te passen. Dit is een tijdelijke oplossing aangezien bij toekomstige stijging van de WOZ waarde de afwaardering teruggenomen moet worden. Voor nu resulteert het in compensabele verliezen waarvoor een actieve belastinglatentie is gevormd. De voorziening latente belastingverplichtingen voor fiscaal gevormde onderhoudsvoorziening is hiermee komen te vervallen. De komende jaren verwachten wij over het algemeen positieve bedrijfsresultaten. Dat laat deze grafiek ook zien:

7.2 Ontwikkeling solvabiliteit en eigen vermogen tot 2023

Het is goed om te weten of een onderneming op lange termijn aan haar verplichtingen kan voldoen. Dit wordt beoordeeld op basis van solvabiliteit. Als wij rekening houden met de terugkoopverplichting van een aantal woningen, dan bedraagt de solvabiliteit van Vallei Wonen per 31 december 2013 18,9%. Laten we de terugkoopverplichting buiten beschouwing, dan is de solvabiliteit 23,2%. De positieve bedrijfsprognoses voorspellen een verdere stijging van de solvabiliteit in de komende tien jaar. Het eigen vermogen bedroeg € 15,3 miljoen (2012: € 13,5 miljoen).

32

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Financiën

7.3 Externe beoordeling

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordelen elk jaar onze financiële situatie. Beide organisaties gaven een positief oordeel over 2012. Het CFV vond Vallei Wonen voldoende solvabel en deelde haar in bij de A1-corporaties. Eind 2013 hadden wij de beoordeling van het WSW nog niet ontvangen. Zij stuurden ons wel een brief waarin staat dat het faciliteringsvolume voor 2014, op basis van de dP1 2011, wordt vrijgegeven. Verder legde het WSW uit, in een gesprek in januari 2014, dat de beoordeling van de cijfers van Vallei Wonen vertraging heeft opgelopen. Op ons voornemen om onze leningenportefeuille af te bouwen met 10%, reageerde het WSW positief.

7.4 Risicomanagement

Risicomanagement betekent dat de corporatie haar financiële middelen verantwoord en zorgvuldig inzet voor de volkshuisvesting. Daarnaast laat het zien dat we goed werk leveren en zorgen voor een goed imago bij onze klanten en belanghouders. De klankbordgroep risicomanagement van BLNW overlegde drie keer in 2013. De deelnemers van het klankbord beoordelen het risicoprofiel van de projectenportefeuille van de individuele corporaties. Hierbij wordt uiteraard ook gekeken naar de omvang en de positie van de corporatie. Het risicoklankbord vindt de projectenportefeuille van Vallei Wonen, bestaande uit één turnkeyproject, overzichtelijk. De deelnemers bespreken ook de risico’s van individuele projecten. Vooral als bij meerdere projecten dezelfde punten terugkomen zoals het scheiden van wonen en zorg, levensduurverlenging en renovaties. Het risicoklankbord beoordeelt dan de risico’s die daaraan kleven. Vervolgens brengt de groep advies uit aan de directies. Het risicoklankbord adviseert niet over individuele projecten, maar de corporatie kan het algemeen advies wel gebruiken als input voor de interne periodieke rapportage. Sinds de invoering van de klankbordgroep risicomanagement in BLNW-verband heeft het risico denken binnen Vallei Wonen een vlucht genomen. Door de projectontwikkelingsrisico’s in kaart te brengen is de organisatie generiek meer risico bewust geworden. Bovendien zijn deze generieke corporatierisico’s onderwerp van gesprek in de klankbordgroep, waardoor we ook inzichten krijgen in risico’s van collega-corporaties. VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

33


Financiën 7.5 Treasury

De treasurycommissie van BNLW kwam vier keer bij elkaar. Tijdens deze bijeenkomsten bespraken zij per corporatie de nieuwe transactievoorstellen, liquiditeitsprognoses en het meerjarenoverzicht van de leningen. Verder hielden zij de rentevisies van Atrivé en Thésor tegen het licht. Deze visies gebruikt de commissie als input voor haar eigen visie op tienjaarsrente en driemaands euriborrente. Aan het einde van het jaar evalueerden de treasurycommissie en de directies van de BNLW-corporaties het treasurybeleid. Vervolgens stelden zij de jaarplannen voor 2014 vast:

n Splitsing DAEB /niet-DAEB. n Opstellen treasuryjaarplannen. n Aanpassen treasurystatuut. n Door implementeren risicomanagement organisatie breed. n Benchmark BLNW financiële cijfers 1e half jaar. n Analyse CBC Benchmark eind 2014. n Evaluatie samenvoeging salarisadministraties. Het gemiddelde rentepercentage over de totale leningenportefeuille van Vallei Wonen bedroeg in 2013 4,3%. We hebben voor de aflossing van een bestaande lening één nieuwe lening aangetrokken. Dit was een fixe-lening van € 1,7 miljoen. Wij sloten deze af voor een looptijd van 11 jaar tegen 2,800% rente. Verder hebben wij een lening verlengd van € 1.780.000 tegen 2,490%. Het vorige rentepercentage van deze lening was 4,125%.

7.6 Vallei Wonen Energie BV

Vallei Wonen Energie BV sloot 2013 af met een negatief jaarresultaat van € 48.104. In 2012 was dit € 36.976 negatief. In de meerjarenbegroting 2014 blijven de begrote jaarresultaten achter op de vorige prognoses, omdat:

n de nieuwe warmtewet leidde tot lagere warmtetarieven. n het tarief vastrecht koude daalde. n de elektrakosten toenamen. n de rentelasten stegen omdat de hogere negatieve resultaten gefinancierd moeten worden. In het nieuwe jaar onderzoeken wij de toekomstpositie van Vallei Wonen Energie BV.

34

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Verslag RvC

8. Verslag van de Raad van Commissarissen 8.1 Invulling toezichtstaak Toezichtskader De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van Vallei Wonen en staat de directeur-bestuurder met advies ter zijde. In dit hoofdstuk legt de Raad verantwoording af over de manier waarop dat in 2013 is gebeurd. De Raad van Commissarissen gebruikt het in 2010 bijgestelde ondernemingsplan 2009-2013 als uitgangspunt bij het uitvoeren van zijn taken. Daarnaast hebben de jaarbegroting 2013, de meerjarenbegroting 2013-2022, het treasurystatuut en het projectontwikkelingsstatuut de volledige aandacht. De Raad zag erop toe dat deze begrotingen en statuten ook werkelijk zijn gevolgd. Daarnaast beoordeelde hij of de bestuursbesluiten passen binnen de in het ondernemingsplan uitgezette strategie. De Raad gebruikte hiervoor de periodieke rapportages en de vergaderingen met de directeur-bestuurder. In opdracht van de Raad van Commissarissen controleerde BDO Audit & Assurance BV het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening van Vallei Wonen. De accountant keurde de stukken goed. De managementletter is in het bijzijn van de directeur-bestuurder besproken. De Raad van Commissarissen is lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De vereniging organiseert bijeenkomsten waaraan de leden van de Raad van Commissarissen regelmatig deelnemen. Daarnaast ontvangen zij informatie over de ontwikkeling in de volkshuisvesting, vakliteratuur en lokale informatie. Wil de directeur-bestuurder brainstormen over bijvoorbeeld de investeringen en financieringsbehoefte voor projecten in Woudenberg en het ondernemingsplan, dan weet hij dat hij daarvoor terecht kan bij de Raad van Commissarissen. De Raad fungeert graag als klankbord. De besturing- en toezichtfilosofie De Raad van Commissarissen stelde bij zijn aantreden in 2007 de besturing- en toezichtfilosofie vast. Dit zijn de hoofdpunten: n Het bestuur, in de persoon van directeur-bestuurder, bestuurt de woningbouwvereniging. De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat hij dit doet conform de missie, visie en doelstellingen van de vereniging. Daarbij verwacht de Raad dat hij excellente prestaties levert. n De Raad van Commissarissen richt het toezicht op strategische onderwerpen, hoofdlijnen van beleid en belangrijke prestatie-indicatoren. n De Raad van Commissarissen is sterk betrokken bij de organisatie en laat dit ook zien aan de medewerkers, bestuur en maatschappelijke omgeving. n De Raad van Commissarissen is proactief. Hij bepaalt haar eigen agenda en prioriteiten en houdt daarbij rekening met de wensen en mogelijkheden van het bestuur. n De Raad van Commissarissen levert met haar niveau, kennis, ervaring, contacten en optreden daadwerkelijk meerwaarde aan het bestuur. Reikwijdte In 2013 vergaderde de Raad van Commissarissen vijf keer. De vergadering in februari werd gedeeltelijk bijgewoond door de heer J.M.M. Meesters. Hij was in 2012 de interim directeur-bestuurder en droeg tijdens die vergadering een aantal zaken over. De heer Kemperman besloot het commissariaat om privĂŠredenen te beĂŤindigen en was vanaf de vergadering in april niet meer aanwezig. VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

35


Verslag RvC Vacature In het begin van het jaar startte de werving en selectie van een nieuwe commissaris voor de portefeuille financieel/ economisch/bedrijfskundig. Het bureau PublicSpirit dat de selectieprocedure voerde, kreeg bij het opstellen van het profiel de opdracht mee op zoek te gaan naar een dame. Dit zou de verhouding man/vrouw binnen de Raad ten goede komen. Op 3 juni benoemde de Algemene ledenvergadering, op bindende voordracht van de Raad van Commissarissen, mevrouw A.J. Basjes voor een termijn van vier jaar. Tijdens de vergaderingen is gesproken en zijn indien nodig besluiten genomen over: n Zelfevaluatie Raad van Commissarissen; n Vacature en benoeming commissaris; n Interne organisatiestructuur; n Visitatierapport 2011; n Nieuwe ondernemingsplan 2014 t/m 2017; n Periodieke rapportages, inclusief eventuele besluiten van de geschillencommissie; n Jaarverslag, accountantsrapport, managementletter en sociaal jaarverslag 2012; n Oordeelsbrief en solvabiliteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting; n Kredietwaardigheid Waarborgfonds Sociale Woningbouw; n Begroting 2014 en meerjarenbegroting 2014-2023; n Vallei Wonen Energie BV; n Algemene Leden Vergadering Vallei Wonen; n Juridische procedures; n Activiteitenoverzicht gemeenten Woudenberg en Scherpenzeel; n Gedragscode; n Governance Code per 1 juli 2011; n Risicobeheersing; n Benchmark bedrijfslasten; n Projectontwikkeling; n Convenant regionale woonruimteverdeling en aandeelhouderschap WoningNet; n Procuratieregeling.

8.2 Werving en selectie

De Raad van Commissarissen bestaat uit generalisten met ieder eigen specifieke kwaliteiten. Gezamenlijk vormen zij een multidisciplinair team. De aandachtsgebieden zijn: n Volkshuisvesting, wonen en zorg; n Financieel- economisch en bedrijfskundig; n Vastgoed; n Juridisch; n Personeel & organisatie. De profielschetsen staan op de website. Voor de integrale besluitvorming zijn leden nodig die een eigen aandachtsgebied hebben, maar vooral een helikopterview. De leden moeten besluitvaardig en resultaatgericht zijn. Zij kunnen scherpe discussies collegiaal voeren, weten waarop zij moeten sturen en kunnen de juiste vragen stellen.

36

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Verslag RvC In de Raad van Commissarissen: n wonen minimaal twee leden in het werkgebied van de woningcorporatie en kennen de lokale situatie. Twee leden van de Raad van Commissarissen zijn woonachtig in het werkgebied, waarvan één in Woudenberg. n is de samenstelling divers qua leeftijd, sekse, maatschappelijke en culturele achtergrond. Aan dit uitgangspunt is voldaan. n zijn de leden onafhankelijk en vrij van last en ruggespraak. Op geen enkele manier is er sprake van belangenverstrengeling. Aan dit uitgangspunt is voldaan. n zitten leden die zich voor langere tijd willen binden aan de corporatie. Uiteraard is er wel een aftreedschema. Ook aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Het rooster van aftreden staat op de website. De huidige Raad van Commissarissen trad aan in 2007. Voor de herbenoeming is binnen de Raad een procedure afgesproken. Mocht er geen sprake zijn van een herbenoeming, dan schakelt de Raad een extern bureau in dat via een werving- en selectieprocedure zoekt naar een opvolger. In 2013 was dit niet nodig; tijdens de Algemene ledenvergadering op 3 juni is commissaris P.A.M. de Heer voor twee jaar herbenoemd.

8.3 Integriteit

De leden van de Raad van Commissarissen vervullen hun functie op basis van onafhankelijkheid. Ook in 2013 zijn er geen transacties of andere zaken geweest, waarbij de onafhankelijkheid van de leden in het geding kwam. Vallei Wonen kent al enkele jaren een Gedragscode Integriteit. Deze gedragscode is van toepassing op iedereen die in naam van Vallei Wonen in actie komt, dus ook de leden van de Raad van Commissarissen. Bij hun aantreden stemden de leden in met de gedragscode en ondertekenden deze. De gedragscode is op de website gepubliceerd. Vermoedt een medewerker ernstige misstanden bij Vallei Wonen, dan kan hij dit op een veilige manier melden. Daarvoor is bij Vallei Wonen een klokkenluidersregeling vastgesteld in 2008. Deze regeling beschermt medewerkers die ‘de klok luiden’. In de regeling staat ook hoe wordt omgegaan met onterechte meldingen. De regeling staat op de website.

8.4 Verantwoording Raad van Commissarissen

Leden van de Raad van Commissarissen treden uiterlijk vier jaar na hun benoeming af. Hiervoor is een rooster van aftreden opgesteld. Herbenoeming is mogelijk tot een termijn van maximaal acht jaar. De vergoedingsregeling voor de leden is gebaseerd op het VTW-model. In 2013 ontving de voorzitter een bedrag van € 7.290 (exclusief BTW), terwijl de overige leden een vergoeding van € 4.861 (exclusief BTW) kregen. Dit is inclusief een onkostenvergoeding.

8.5 Belangrijke gebeurtenissen

Met ingang van 1 januari 2013 is de heer C.L. van Kampen benoemd tot directeur-bestuurder van Vallei Wonen. Met zijn benoeming sloot de Raad van Commissarissen een turbulente periode af. De Raad heeft de heer Van Kampen gevraagd zich vooral te richten op de interne organisatie. Verder is de kersverse directeur gevraagd een nieuw ondernemingsplan op te stellen. Had de heer Van Kampen hierbij de hulp of raad nodig van de Raad van Commissarissen, dan werd dat met plezier gegeven. Overheidsbeleid Binnen de Raad van Commissarissen waren de ontwikkelingen in de sector en de beleidsvoornemens van de Minister van Wonen herhaaldelijk onderwerp van gesprek. De leden spraken vooral hun zorgen uit over de gevolgen voor de huurders en de financiële positie van Vallei Wonen als de plannen van de minister voet aan de grond krijgen. BNLW De directeuren van de BNLW-corporaties nodigden in september de leden van de Raad van Commissarissen uit voor een studiedag. Tijdens de bijeenkomst vertelden de directeuren over de samenwerking tussen de corporaties. De Raad is tevreden over de manier waarop gezamenlijk activiteiten worden opgezet en juicht een verdere intensivering van de samenwerking toe. VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

37


Verslag RvC

8.6 Samenstelling Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heette mevrouw A.J. Basjes van harte welkom. Zij is toegetreden voor een periode van vier jaar. De twee commissarissen die in het volgende jaar aftreden, worden niet voor herbenoeming voorgedragen. Hiermee ontstaat in het rooster van aftreden een betere spreiding in de tijd. Verder wil de Raad het aantal commissarissen terugbrengen tot vier.

Samenstelling Raad van Commissarissen eind 2013: Naam

Geb.jaar

Beroep/ (relevante nevenfunctie)

Sinds

Treedt af in

Drs. C.M. Geuze, voorzitter (personeel & organisatie)

1943

-/ (voorzitter SBfBO lid Raad van Advies NV Risicofonds)

2007

2011

Mr. R.A.P. Schouwaert* vice-voorzitter (juridisch)

1959

2011

Drs. A.J. Basjes Lid (financieeleconomisch en bedrijfskundig)

1970

Drs. A.H. van Drooge* Lid (volkshuisvesting, wonen en zorg)

1944

Dhr. P.A.M. de Heer Lid (vastgoed)

Herbenoeming

1945

Directeur strategie en projecten, loco2007 gemeentesecretaris gemeente Barneveld Directeur commanditaire vennootschap Harselaar-Zuid te Barneveld, Partner v.o.f. SYRUS-projectmanagement (Rechter-plaatsvervanger rechtbank HerUtrecht, Commissaris Standvast Wonen benoeming te Nijmegen, Voorzitter cie. 2010 Bezwaarschriften waterschap Zuiderzeeland, Lid RvC Woonpalet in Zeewolde) Zakelijk Directeur, Interim Management Rabobank Nederland

2013

-/ (lid Rekenkamercommissie 2007 waterschap Zuiderzeeland en gemeente Bloemendaal, Hervoorzitter RvC woonstichting Vooruitgang, benoeming Sassenheim) 2010 -/ (Voorzitter RvT E.R. Capital NV, Rotterdam, associĂŠ Boer & Croon, Amsterdam, lid commissie van toetreding en integriteit IVBN)

2007 Herbenoeming

2009

Herbenoeming

2013

* Deze leden zijn op voordracht van de Huurders Belangen Vereniging Woudenberg benoemd.

38

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

2015 2010

2014

2017

2010

2014 2009 2013

2015


Verslag RvC De leden hebben geen nevenfuncties die conflicteren met hun zetel in de Raad van Commissarissen van Vallei Wonen. Goedkeuring jaarstukken De Raad van Commissarissen besprak in zijn vergadering van 22 april 2013 met de accountant het jaarverslag 2012. Vervolgens stelde de Raad vast dat Vallei Wonen haar middelen uitsluitend heeft ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Dit deed hij op basis van de bevindingen van de accountant en de accountantsverklaring en het accountantsrapport. De documenten gaven de Raad van Commissarissen inzicht in de inspanningen en activiteiten van Vallei Wonen in het verslagjaar. Deze passen binnen de doelstellingen en sluiten goed aan op de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Op grond van artikel 34 lid 4 van de statuten heeft de Raad van Commissarissen het jaarverslag 2012 goedgekeurd.

8.7 Evaluatie

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen Elk jaar evalueert de Raad van Commissarissen zijn eigen functioneren. De leden beoordelen dan vooral de thema’s: a. Toezichthouden en Advies b. Werkgeversrol c. Groepsproces van de Raad Na de turbulente periode, met daarin het vertrek van de toenmalige directeur-bestuurder in 2012 en de benoeming per 1 januari 2013 van de huidige bestuurder, het vertrek van de teamleider Vastgoed en nog enkele andere personeelsmutaties, besloot de Raad de jaarlijkse zelfevaluatie te houden. Dit heeft plaatsgevonden met hulp en onder begeleiding van een deskundige externe begeleider. Vroeg in 2014 is in meerdere sessies de zelfevaluatie uitgevoerd. Aan de orde zijn geweest de volgende thema’s: positie, taken, bevoegdheden van de RvC, de relatie RvC tot de bestuurder, informatievoorziening, de Raad en zijn vergaderingen, onderling functioneren en noodzakelijke kwaliteiten, samenstelling van de Raad en gewenste competenties. De bevindingen zijn dat de Raad tot tevredenheid functioneert, dat de leden in een open dialoog staan met elkaar, dat de Raad transparant is en dat de voorzitter goed leiding geeft. De voornemens tot (verdere) verbeteringen, dan wel aandachtspunten zijn: op (middel)lange termijn, bewaking van de realisatie van het nieuwe ondernemingsplan, de advies- en klankbordrol naar de directeur-bestuurder verder in te vullen zonder aan zijn bevoegdheden te komen, het instellen van een regulier overleg met de Personeelsvertegenwoordiging (PVT), nieuwe commissarissen tijdig benoemen en ruimte bieden dat zij optimaal zich kunnen inwerken. Zorg bestaat bij de Raad over de kwetsbaarheid van Vallei Wonen, zowel qua omvang van het personeelsbestand als qua financieel perspectief. Dit mede ten gevolge van het kabinetsbeleid en de komende herziening van de woningwet. Aan de directeur-bestuurder is gevraagd met een plan van aanpak te komen om de gesignaleerde kwetsbaarheid op te heffen dan wel sterk te verminderen.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

39


Verslag RvC Functioneren directeur-bestuurder De Raad heeft zich een oordeel gevormd over het functioneren van de directeur- bestuurder in 2013. De prestatiedoelen voor 2013 zijn van tevoren vastgesteld en schriftelijk vastgelegd. De Raad heeft daarbij gesproken over de uitvoering van de hoofdverantwoordelijkheden door de bestuurder, de bestuurlijke competenties en de bereikte resultaten. De Raad is van oordeel dat de bestuurder op alle genoemde onderdelen voldoende tot goed heeft gepresteerd. Met de beoordeling heeft de bestuurder ingestemd. De Raad heeft de bestuurder over 2013 een variabele beloning toegekend van 7% van het vaste bruto jaarsalaris per 31 december 2013. De Raad heeft zich via consultatie van de externe accountant en de VTW ervan vergewist dat de variabele beloning is toegestaan volgens de regels van de WNT. Woudenberg, 24 april 2014

40

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Kengetallen

99.Kengetallen Kengetallen 2013 Gegevens woningbezit - Woningen/ woongebouwen (aantal) - Bedrijfsruimten, garages, overig (aantal) Totaal VHE's

2012

2011

2010

1.088 41 1.129

1.102 41 1.143

1.064 40 1.104

1.080 40 1.120

Gemiddelde WOZ waarde per woning

€ 197.604

€ 202.975

€ 208.735

€ 211.524

Kwaliteit Uitgaven planmatig onderhoud per woning Uitgaven niet-planmatig onderhoud per woning Totale uitgaven onderhoud per woning

€ € €

€ € €

€ € €

€ € €

Mutaties in het woningbezit - aantal opgeleverd - aantal aangekocht - aantal verkocht - aantal gesloopt - aantal aangepast Aantal woningen naar huurprijsklasse - Goedkoop - Betaalbaar - Duur tot HTS - Duur vanaf HTS Prijs/ kwaliteitsverhouding - gemiddeld aantal punten WWS - gemiddelde netto- huurprijs - gemiddelde huurverhoging

751 302 1.053

490 366 855

621 298 919

942 296 1.238

0 8 19 0 0

51 3 16 0 0

10 2 28 0 0

41 3 15 0 0

32 765 246 45

35 838 191 38

56 859 122 27

63 882 108 27

167 165 168 170 € 533,44 € 508,51 € 488,59 € 478,70 4,0% 2,3% 1,3% 1,2%

Het verhuren van woningen - Mutatiegraad in % woningbezit (conform CFV) - Huurachterstand (incl. vertrokken huurders) in % bruto jaarhuur - huurderving in % bruto jaarhuur

5,4% 1,27% 0,58%

5,5% 0,92% 0,54%

5,7% 0,68% 1,11%

6,0% 0,84% 0,51%

Financiele continuiteit - Solvabiliteit - Liquiditeit (current- ratio) - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Renteresultaat in % eigen vermogen - Netto werkkapitaal ( x 1.000)

18,9% 0,85 11,3% 3,3% 4,8% -13,6% -€ 861

17,6% 0,31 4,7% 3,5% 3,7% -15,7% -€ 3.262

16,6% 0,68 12,5% 3,4% 4,9% -16,5% -€ 1.862

18,0% 0,76 9,7% 4,3% 5,2% -18,2% -€ 1.273

€ 14.044 € 6.914 € 3.412 € 1.522 € 1.593

€ 12.293 € 6.447 € 3.381 € 1.283 € 580

€ 12.132 € 6.469 € 3.475 € 1.434 € 1.510

€ 10.455 € 6.122 € 2.647 € 1.229 € 1.016

10,3

10,2

11,2

11,1

Balans en winst- en verliesrekening - Eigen vermogen per woning - Totaal opbrengsten (excl. verkoop) per woning - Kapitaallasten per woning - Overige bedrijfslasten per woning - Jaarresultaat per woning Personeelsbezetting - Werkelijk (fte) per 1000 woningen

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

41


42

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening

Jaarrekening 2013

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

43


Jaarrekening 10.1 Balans na resultaatbestemming

ACTIVA

Ref.

31-12-2013 €

31-12-2012 €

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

10.4.1 10.4.2 10.4.3

49.543.916 12.827 1.734.645 51.291.388

51.724.409 35.575 1.637.178 53.397.162

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

10.4.4 10.4.5

8.838.048 14.585.765 23.423.813

9.070.823 11.982.053 21.052.876

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Latente belastingvordering Overige vorderingen

10.4.6 10.4.7 10.4.8 10.4.9

0 0 1.119.982 0 1.119.982

55.528 0 363.760 500.000 919.288

75.835.183

75.369.326

Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop

10.4.10 10.4.11

0 640.994 640.994

21.595 0 21.595

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen Overige vorderingen Overlopende activa

10.4.12 10.4.13 10.4.14 10.4.15 10.4.16

65.123 42.433 223.334 533.734 158.989 1.023.613

59.138 15.247 1.285 59.940 91.024 226.634

Liquide middelen

10.4.17

3.345.326

1.231.578

5.009.933

1.479.807

80.845.116

76.849.133

Totaal vlottende activa

TOTAAL ACTIVA

44

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening

PASSIVA

Ref.

31-12-2013 â‚Ź

31-12-2012 â‚Ź

Eigen vermogen Verenigingsreserve Algemene bedrijfsreserve

10.4.18 10.4.19

92.567 15.187.207 15.279.774

92.874 13.454.216 13.547.090

Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening negatieve waarde deelnemingen Overige voorzieningen

10.4.20 10.4.21 10.4.22

0 202.414 83.500 285.914

661.682 154.258 0 815.940

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

10.4.23 10.4.24

44.559.494 14.848.947 59.408.441

45.624.914 12.118.919 57.743.833

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

10.4.25 10.4.26 10.4.27 10.4.28

3.965.420 185.606 247.441 1.472.520 5.870.987

1.989.969 156.840 1.469.493 1.125.968 4.742.270

80.845.116

76.849.133

TOTAAL PASSIVA VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

45


Jaarrekening

10.2 Winst- en verliesrekening

Ref.

2013 €

2012 €

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicekosten Netto verkoopresultaat Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

10.5.1 10.5.2 10.5.3 10.5.4 10.5.5

7.105.548 270.576 1.510.828 37.933 108.681 9.033.566

6.725.682 253.092 1.674.508 -6.732 132.720 8.779.270

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Servicekosten Overige bedrijfslasten

10.5.6 10.5.7 10.5.8 10.5.9 10.5.9 10.5.10 10.5.11 10.5.12 10.5.13

1.620.566 1.058.299 795.665 93.527 114.503 1.145.294 100.722 234.674 1.320.234 6.483.484

1.529.717 76.054 865.853 90.112 111.383 942.688 87.457 224.431 1.101.630 5.029.325

2.550.082

3.749.945

Bedrijfsresultaat

Niet geraliseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

10.5.14

-128.410

-147.403

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

10.5.15 10.5.16

82.026 2.160.535 -2.078.509

74.056 2.203.060 -2.129.004

343.163

1.473.538

1.437.677 -48.156

-297.920 -536.976

1.732.684

638.642

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

10.5.17 10.5.18

RESULTAAT NA BELASTINGEN

46

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening 10.3 Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening

De jaarrekening van Vallei Wonen is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN DE ACTIVA EN PASSIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Vallei Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Vallei Wonen een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

47


Jaarrekening Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus actuele waarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiĂŤle vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. 48

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.

Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Vallei Wonen. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Vallei Wonen geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa is een actieve belastinglatentie opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd kan plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op de aanwezige compensabele verliezen.

Overige vorderingen De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

49


Jaarrekening Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Eigen Vermogen Verenigingsreserve De verenigingsreserve dient ter dekking van verenigingsactiviteiten. Jaarlijks wordt het resultaat van de verenigingsreserve toegevoegd of onttrokken. Vervolgens wordt aan dit saldo 2,5% rente toegevoegd.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde. De in 2012 opgenomen latentie welke betrekking had op een fiscaal gevormde onderhoudsvoorziening is in 2013 komen te vervallen. 50

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening Voorziening negatieve waarde deelnemingen De voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten betalingen voor rekening van de vennootschap ten behoeve van deelnemingen.

Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Vallei Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. 

GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 4%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten servicekosten Opbrengsten servicekosten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

51


Jaarrekening Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

Lasten onderhoud Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Servicekosten

De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

52

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.

FinanciĂŤle baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.

Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiĂŤle beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Vallei wonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

53


Jaarrekening 10.4 Toelichting op de balans 31-12-2013 €

Materiële vaste activa 10.4.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 10.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor exploitatie 10.4.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

10.4.1 Sociaal vastgoed in exploitatie

31 december december 2011: 2012: Cumulatieve verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Woningen en woongebouwen

31-12-2012 €

49.543.916 12.827 1.734.645

51.724.409 35.575 1.637.178

51.291.388

53.397.162

Totaal sociaal vastgoed in exploitatie

Overige zaken

64.630.584 -13.114.898

101.851 -16.931

155.837 -32.034

64.888.272 -13.163.863

51.515.686

84.920

123.803

51.724.409

225.981

0

3.339

229.320

Mutaties 2012: 2013: Investeringen Overboekingen - Verkrijgingsprijs - Cumulatieve afschrijvingen Desinvesteringen - Verkrijgingsprijs - Cumulatieve afschrijvingen Waardeveranderingen Afschrijvingen

0 0

0 0

0 0

0 0

-701.855 268.810 -612.237 -1.354.095

0 0 0 -2.087

0 0 0 -8.349

-701.855 268.810 -612.237 -1.364.531

Totaal mutaties

-2.173.396

-2.087

-5.010

-2.180.493

31 december december 2012: 2013: Cumulatieve verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

63.542.473 -14.200.183

101.851 -19.018

159.176 -40.383

63.803.500 -14.259.584

Boekwaarden

49.342.290

82.833

118.793

49.543.916

Afschrijvingsmethode en -termijnen Als gevolg van een schattingswijziging wordt met ingang van 2011 alle materiële vaste activa lineair afgeschreven. Vanaf 2012 wordt bij de toepassing van afschrijvingen rekening gehouden met de componentenbenadering Het toepassen van de componentenbenadering betekent dat separaat wordt afgeschreven op voor woningcorporaties belangrijke, te onderscheiden componenten. De volgende afschrijvingstermijnen zijn daarbij doorgaans van toepassing: De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Grond Casco Installaties Inrichting

54

geen afschrijving 50 jaar 20 tot 25 jaar 10 tot 15 jaar

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie is de planning om 12 woningen binnen één jaar te verkopen. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. WOZ-waarde De WOZ-waarde van de onroerende goederen in exploitatie bedraagt € 205,33 miljoen (waardepeildatum 01-01-2013). Bedrijfswaarde De indeling van de kasstroom genererende eenheden sluit aan op hoe Vallei Wonen beleidsmatig met het bezit omgaat. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde voor het sociale vastgoed ca. € 82,26 miljoen. Dit bedrag is inclusief grond (€ 14,63 miljoen). De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 32,72 miljoen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende beleidsparameters:

Disconteringsvoet

2014 5,25%

2013 5,25%

Huurverhoging

2014 2015 t/m 2018 2019 e.v.

4,00% 3,50% 2,00%

2,50% 2,00% 2,00%

Kostenstijging onderhoud

2014 e.v.

3,00%

3,00%

Kostenstijging algemeen

2014 e.v.

3,00%

3,00%

De bedrijfs- en exploitatiekosten zijn vanaf 2013 gebaseerd op de meerjarenbegroting 2014 t/m 2023. In februari 2014 is een aantal bezuinigingen geformuleerd. Deze zijn meegenomen in de bedrijfswaardeberekningen. Verder zijn alleen de lasten meegenomen die direct toerekenbaar zijn aan de exploitatie. Voor de onderhoudskosten zijn alleen de kosten voor instandhouding meegenomen. De laatste 5 jaar van de theoretische exploitatieperiode vindt er geen planmatig onderhoud plaats. De verwachte kosten volgens de meerjarenonderhoudsbegroting zijn ingerekend. De saneringsheffing is conform geldende regelgeving niet ingerekend. De verhuurderheffing is meegenomen tot einde levensduur. De grondwaarde is gebaseerd op de sociale kavelprijs van de gemeente Woudenberg. Deze is jaarlijks geïndexeerd met 2,5% en verdisconteerd naar 31 december 2013. Er zijn voor de komende 5 jaar 60 woningen aangemerkt voor verkoop. VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

55


Jaarrekening De bedrijfswaarde (kasstromen) ultimo verslagjaar is afgenomen met â‚Ź 6,43 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Bedrijfswaarde 2012 (o.b.v. jaarrekening 2012) Bedrijfswaarde 2013

88.696.134 82.261.867

Verschil

-6.434.267

Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten: Huurbeleid Bijdragen Verkoopbeleid Overige inkomsten Beleid restwaarde Onderhoudsbeleid Beleid bedrijfslasten Verbetering bestaand bezit Overige uitgaven Sectorspecifieke heffingen Nieuwbouw Sloop Aankoop Restant levensduur

7.309.366 0 -2.831.863 -2.454 1.144.012 -1.578.040 3.784.728 827.210 0 -15.672.514 0 0 0 585.288 -6.434.267

Totaal 10.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor exploitatie

31 december 2012:

35.575

Mutaties 2013: Investeringen Desinvesteringen Afgeboekt voorziening onrendabele toppen nieuwbouw Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie

18.075 -40.823 0 0

Totaal mutaties

-22.748

31 december 2013:

12.827

Plan Renes Plan Koraal Het Groene Woud III

56

Woningen en woongebouwen

Saldo 31-12-2012 25.421 9.754 400

Investeringen 13.432 3.073 1.570

Desinvesteringen -38.853 0 -1.970

35.575

18.075

-40.823

Ten laste van voorziening onrendabele toppen 0 0 0

Overboeking naar vastgoed in exploitatie 0 0 0

0

0

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

Saldo 31-12-2013 0 12.827 0 12.827


Jaarrekening 10.4.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand

Inventaris

Bedrijfsauto's

Totaal

31 december 2012: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

1.520.925 -63.607

395.812 -239.981

50.415 -26.386

1.967.152 -329.974

Boekwaarden

1.457.318

155.831

24.029

1.637.178

17.506

123.654

61.216

202.376

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0 0 -25.231

0 0 0 -47.106

-50.415 26.386 0 -8.543

-50.415 26.386 0 -80.880

-7.725

76.548

28.644

97.467

31 december 2013: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

1.538.431 -88.838

519.466 -287.087

61.216 -8.543

2.119.113 -384.468

Boekwaarden

1.449.593

232.379

52.673

1.734.645

Mutaties 2013: Investeringen Overboekingen - historische kostprijs - cumulatieve afschrijvingen Desinvesteringen - historische kostprijs - cumulatieve afschrijvingen Waardeveranderingen Afschrijvingen Totaal mutaties

Afschrijvingsmethode en -termijnen Als gevolg van een schattingswijziging wordt met ingang van 2011 alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie lineair afgeschreven. Op grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Kantoorpand Werkplaats Inventarissen Vervoermiddelen Hardware automatisering (voor 2008) Hardware automatisering (na 2008) Software

50 20/5 10 4/5 3 6 10/5/3

jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar

Verzekering Het kantoor van Vallei Wonen maakt onderdeel uit van het gebouw De Schans. De bedrijfsunits van dit gebouw, waaronder het kantoor is verzekerd voor een totaalbedrag van € 3.229.300. Deze waarde is bepaald op basis van een taxatie. De overige onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor € 258.836 verzekerd. De specificatie van de verzekeringen van de overige onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Inventarissen Uitgebreide inboedel 199.478 Vervoermiddelen Cascoverzekeringen 59.358 WOZ-waarde De WOZ-waarde van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is € 464.000 (waardepeildatum 01-01-2013). VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

57


Jaarrekening 31-12-2013

Vastgoedbeleggingen 10.4.4 Commercieel vastgoed in exploitatie 10.4.5 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

10.4.4 Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Woningen en woongebouwen

31-12-2012

8.838.048 14.585.765

9.070.823 11.982.053

23.423.813

21.052.876

Totaal commercieel vastgoed in exploitatie

31 december 2012: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

7.330.493 -279.932

2.154.631 -134.369

9.485.124 -414.301

Boekwaarden

7.050.561

2.020.262

9.070.823

33.189

351.291

384.480

Mutaties 2013: Investeringen Overboekingen - Verkrijgingsprijs - Cumulatieve afschrijvingen Desinvesteringen - Verkrijgingsprijs - Cumulatieve afschrijvingen Waardeveranderingen Afschrijvingen

0 0

0 0

0 0

0 0 0 -134.333

0 0 -442.101 -40.822

0 0 -442.101 -175.155

Totaal mutaties

-101.144

-131.632

-232.776

31 december 2013: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen

7.363.682 -414.265

2.063.821 -175.190

9.427.503 -589.455

Boekwaarden

6.949.417

1.888.631

8.838.048

WOZ-waarde De WOZ-waarde van de onroerende goederen in exploitatie bedraagt € 11,53 miljoen (waardepeildatum 01-01-2013). Actuele waarde De actuele waarde ultimo 2013 bedraagt € 10,25 miljoen (2012: 10,75 miljoen). De actuele waarde van het commerciële vastgoed is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur.Voor het jaar 2012 zijn voor vergelijkbare woningen taxatierapporten opgevraagd. In 2013 zijn de waarden geïndexeerd aan de hand van opgegeven waardestijgingen/-dalingen afgegeven door dezelfde taxateur. Bedrijfswaarde De indeling van de kasstroom genererende eenheden sluit aan op hoe Vallei Wonen beleidsmatig met het bezit omgaat. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde voor het commercieel vastgoed ca. € 14,01 miljoen. Dit bedrag is inclusief grond (€ 1,20 miljoen). De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 5,17 miljoen.

58

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening

10.4.5 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo 1 januari:

31-12-2013

31-12-2012

11.982.053

11.544.620

Mutaties: Verkoop nieuwbouw Correctie voorgaand jaar Terugkoop Verkoop Mutatie herwaardering

0 3.251.458 -289.062 158.400 -517.084

1.258.000 0 0 0 -820.567

Totaal mutaties

2.603.712

437.433

14.585.765

11.982.053

Saldo 31 december:

Ultimo 2013 is het aantal woningen verkocht onder voorwaarden o.b.v. financieringstransactie 100 (2012: 77) De waarde van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Voor het jaar 2012 zijn voor een aantal woningen taxatierapporten opgevraagd. In 2013 zijn de waarden geĂŻndexeerd aan de hand van een door dezelfde taxateur opgegeven waardestijgingen cq. waardedalingen.

FinanciĂŤle vaste activa 10.4.6 Te vorderen BWS subsidies 10.4.7 Deelnemingen 10.4.8 Latente belastingvordering 10.4.9 Overige vorderingen

0 0 1.119.982 0

55.528 0 363.760 500.000

Totaal

1.119.982

919.288

10.4.6 Te vorderen BWS subsidies Saldo 1 januari:

55.528

82.813

Mutaties: Rente Ontvangen bijdragen Afboeking saldo Overboeking naar vlottende activa (looptijd < 1 jaar)

2.152 -30.494 0 -27.186

3.209 -30.494 0 0

Totaal mutaties

-55.528

-27.285

0

55.528

0

0

0 -48.156 48.156

0 -36.976 36.976

Totaal mutaties

0

0

Saldo 31 december:

0

0

Saldo 31 december: 10.4.7 Deelnemingen Saldo 1 januari: Mutaties: Investeringen Resultaat Voorziening negatieve waarde deelneming

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

59


Jaarrekening In 2010 zijn Vallei Wonen Energie BV en Vallei Wonen Holding BV opgericht. Vallei Wonen Energie BV is een 100% dochter van Vallei Wonen Holding BV welke op haar beurt weer 100% dochter is van Vallei Wonen. Voor de toelichting verwijzen wij verder naar de 'Voorziening negatieve waarde deelnemingen'. 31-12-2013

10.4.8 Latente belastingvordering De latente belastingvordering heeft betrekking op verliescompensatie. Het verloop van de post belastinglatenties (verliescompensatie) is als volgt:

31-12-2012

Saldo 1 januari:

363.760

0

Mutaties:

756.222

363.760

1.119.982

363.760

Saldo 1 januari:

500.000

500.000

Mutaties: Overname leningen u/g (WIF) Aflossingen/vrijval - overboeking naar vlottende activa

0 0 -500.000

0 0 0

Totaal mutaties

-500.000

0

0

500.000

Saldo 31 december: 10.4.9 Overige vorderingen

Saldo 31 december:

Deze overige vorderingen bestaan uit 2 uitgezette leningen aan het Wooninvesteringsfonds en betreft geen vordering op deelnemingen.

Voorraden 10.4.10 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 10.4.11 Vastgoed bestemd voor verkoop

0 640.994

21.595 0

640.994

21.595

Saldo 1 januari:

21.595

1.244.562

Mutaties: Investeringen Ontvangen verkooptermijnen Verkoopresultaat

0 -21.595 0

190.046 -1.337.308 -75.705

Totaal mutaties

-21.595

-1.222.967

0

21.595

10.4.10 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Saldo 31 december:

Plan Renes

60

Saldo 31-12-2012 21.595

Investeringen 0

Ontvangen verkooptermijnen -21.595

21.595

0

-21.595

Verkoopresultaat

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

Saldo 31-12-2013 0

0

0

0


Jaarrekening 31-12-2013

10.4.11 Vastgoed bestemd voor verkoop Saldo 1 januari:

31-12-2012 0

0

Mutaties: Investeringen Ontvangen verkooptermijnen Verkoopresultaat Totaal mutaties

640.994 0 0 640.994

0 0 0 0

Saldo 31 december:

640.994

0

65.123 42.433 223.334 533.734 158.989

59.138 15.247 1.285 59.940 91.024

1.023.613

226.634

Vorderingen 10.4.12 Huurdebiteuren 10.4.13 Gemeente 10.4.14 Belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen 10.4.15 Overige vorderingen 10.4.16 Overlopende activa

10.4.12 Huurdebiteuren De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd:

periode < 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden >= 3 maanden

Aantal huurders 31-12-2013 31-12-2012 14 25 38 21 8 5 12 14

Totaal

72

65

Huurachterstand 31-12-2013 31-12-2012 3.547 8.897 27.905 14.524 12.753 4.199 41.315 33.090 85.520

60.710

Huurachterstand vertrokken bewoners Voorziening dubieuze debiteuren

10.118 -30.515

6.018 -7.590

Totaal

65.123

59.138

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 1,27% (2012 : 0,92%) van de brutojaarhuur. De huurachterstanden van de actieve contracten bedragen ultimo boekjaar 1,13% (2012 : 0,83%) van de brutojaarhuur. Er is in 2011 een voorziening gevormd voor vorderingen die dubieus zijn. 10.4.13 Gemeente Te ontvangen BWS-subsidie

10.4.14 Belastingen, premies sociale verzekeringen en pensioenen Belastingen Premies sociale verzekeringen Pensioenen

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

42.433

15.247

42.433

15.247

219.629 3.705 0

0 0 1.285

223.334

1.285

61


Jaarrekening 10.4.15 Overige vorderingen Lening u/g WIF aflossingsverplichting < 1 jaar Diverse debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

31-12-2013

31-12-2012

500.000 101.411 -67.677 533.734

0 163.502 -103.562 59.940

Dit betreffen de vorderingen niet zijnde huurvorderingen. Het gaat bijvoorbeeld om te betalen mutatiekosten, vorderingen in het kader van onze dienstverlening. 10.4.16 Overlopende activa Nog af te wikkelen (onderhoud) Te ontvangen rente liquide middelen, deposito's en beleggingen Te verrekenen met Vallei Wonen Holding BV Betaalde verkoopkosten Onderhoudskosten vereniging van eigenaars Vooruitbetaalde kosten jaarrekening Te verrekenen met Woonstede Te verrekenen met Vallei Wonen Energie BV Verwerkte huurontvangsten 2014 Overige overlopende activa

26.382 54.689 18.000 427 0 0 3.300 38.424 12.303 5.464

7.354 35.347 18.000 1.855 20.463 2.994 0 0 0 5.011

158.989

91.024

Kas Postbank Rabobank

2.198 0 3.343.128

839 0 1.230.466

Subtotaal

3.345.326

1.231.305

Depositorekening Robeco

0

273

Subtotaal

0

273

3.345.326

1.231.578

10.4.17 Liquide middelen Direct opvraagbaar:

Op termijn uitgezet:

Totaal

Bij de Rabobank zijn vier rekeningen. Een renteloze betaalrekening, een rekening courant en een twee bedrijfsspaarkeningen. Het rentepercentage op de rekening-courant bij de Rabobank is gebaseerd op de ĂŠĂŠnmaands Euribor -0,2% en bedroeg ultimo 2013 0,0%. De rentepercentages op de bedrijfsspaarrekeningen bij de Rabobank bedroegen ultimo 2013 0,9%.

Eigen Vermogen 10.4.18 Verenigingsreserve 10.4.19 Algemene bedrijfsreserve

62

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

92.567 15.187.207

92.874 13.454.216

15.279.774

13.547.090


Jaarrekening 31-12-2013

10.4.18 Verenigingsreserve

31-12-2012

Saldo 1 januari: Jaarresultaat

92.874 -307

93.585 -711

Saldo 31 december:

92.567

92.874

11.483.894

11.191.997

1.970.322 1.732.991

1.622.866 639.353

15.187.207

13.454.216

1.622.866

1.770.269

-93.755 441.211

-147.403 0

347.456

-147.403

1.970.322

1.622.866

0 202.414 83.500

661.682 154.258 0

285.914

815.940

Saldo 1 januari:

661.682

0

Dotaties Ontrekkingen terugname voorziening onderhoudsreserve

0 -661.682

661.682 0

0

661.682

154.258

117.282

48.156

36.976

48.156

36.976

202.414

154.258

10.4.19 Algemene bedrijfsreserve Saldo 1 januari: Herwaardering Verkoop onder Voorwaarde Jaarresultaat Saldo 31 december: Verloop Herwaardering Verkoop onder Voorwaarde Saldo 1 januari: Mutaties: Mutatie lopend jaar Correctie voorgaand jaar

Saldo 31 december:

Voorziening 10.4.20 Voorziening latente belastingverplichtingen 10.4.21 Voorziening negatieve waarde deelnemingen 10.4.22 Overige voorzieningen

10.4.20 Voorziening latente belastingverplichtingen

Saldo 31 december: De voorziening heeft betrekking op een fiscaal gevormde onderhoudsvoorziening. Deze is in 2013 vervallen. 10.4.21 Voorziening negatieve waarde deelnemingen Saldo 1 januari: Mutaties: Bij: negatief resultaat

Saldo 31 december: VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

63


Jaarrekening 31-12-2013

10.4.22 Overige voorzieningen Saldo 1 januari:

31-12-2012 0

0

Dotaties

83.500

0

Saldo 31 december:

83.500

0

Dit betreft een voorziening voor uit te voeren maatregelen in het kader van brandveiligheid in MFC De Schans en Laan 1940-1945.

Langlopende schulden

10.4.23 Leningen kredietinstellingen

31-12-2013 Totaal looptijd > 5 jaar 44.559.494 38.089.419

31-12-2012 Totaal looptijd > 5 jaar 45.624.914 39.913.516

Totaal

44.559.494

45.624.914

38.089.419

31-12-2013

10.4.23 Leningen kredietinstellingen

39.913.516 31-12-2012

Saldo 1 januari:

45.624.914

47.314.883

Mutaties: Aangetrokken leningen Opname roll-overlening Afgeloste leningen Aflossingen Overboeking naar kortlopende schulden (looptijd < 1 jaar)

1.700.000 1.200.000 0 0 -3.965.420

300.000 0 0 0 -1.989.969

-1.065.420

-1.689.969

44.559.494

45.624.914

Saldo 31 december:

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 4,3%. In 2013 is 1 lening voor een totaalbedrag € 1,7 miljoen volledig afgelost. Dit bedrag is verantwoord onder de kortlopende schulden (schulden aan kredietinstellingen)) Het aflossingsbestanddeel bedraagt in het komende jaar circa € 4,0 miljoen. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door de Gemeente Woudenberg of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Disagio Verschillen in ontvangen en af te lossen bedragen komen ten laste van het jaar waarin de bedragen ontvangen zijn. Roll-over lening Er zijn 2 roll-over leningen afgesloten. 1 lening per 1 september 2006 met een een looptijd van 9 jaar en 11 maanden. 1 lening per 15 oktober 2012 met een looptijd van 2 jaar. De geldgever stelt in alle gevallen een bedrag van maximaal € 1,5 miljoen ter beschikking. Van deze hoofdsom dient steeds minstens 20% opgenomen te zijn. Per 31 december 2013 zijn beide leningen volledig opgenomen.

64

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening

10.4.24 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Saldo 1 januari:

31-12-2013

31-12-2012

12.118.919

11.534.083

Mutaties: Verkoop nieuwbouw Correctie voorgaand jaar Terugkoop Verkoop Mutatie herwaardering

0 3.286.114 -291.156 158.400 -423.330

1.258.000

Totaal mutaties

2.730.028

584.836

14.848.947

12.118.919

3.965.420 185.606 247.441 1.472.520

1.989.969 156.840 1.469.493 1.125.968

5.870.987

4.742.270

3.965.420

1.989.969

3.965.420

1.989.969

24.011 211.859 1.489 10.082

23.352 1.436.196 0 9.945

247.441

1.469.493

981.896 62.212 0 3.940 136.000 23.452 60.000 0 18.800 115.000 25.256 6.170 10.403 5.000 24.391

980.964 62.591 24.819 6.199 0 2.375 0 33.345 0 0 0 0 0 0 15.675

1.472.520

1.125.968

Saldo 31 december: Kortlopende schulden 10.4.25 Schulden aan kredietinstellingen 10.4.26 Schulden aan leveranciers 10.4.27 Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.4.28 Overlopende passiva

10.4.25 Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichting < 1 jaar

10.4.27 Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonbelasting Omzetbelasting Pensioenpremies Sociale premies

10.4.28 Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huur Te verrekenen huurtoeslag Nog te betalen servicekosten Te betalen herstelwerkzaamheden De Schans Te betalen kosten nieuwbouw De Zilvervloot Afboeking Plan Scherpenzeel Te betalen kosten Het Groene Woud II Verwachte belastingrente naheffingen omzetbelasting Te betalen personele regelingen Te betalen salaris, uren en eindejaarsuitkering Te betalen bijdragen uit leefbaarheidsfonds Te betalen afrekeningen Eneco Naverrekening achterpadverlichting Schanspark Overige overlopende passiva

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

0 0 -673.164

65


Jaarrekening Niet uit de balans blijkende informatie Aangegane verplichtingen Er zijn op dit moment geen nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. Voorziening jubileumuitkering Voor een jubileumuitkering is geen voorziening gevormd. De omvang van deze verplichting is niet materieel. Verkochte woningen In 2002 en 2003 zijn huurwoningen o.b.v. een MGE-constructie verkocht aan de zittende huurders. Voor deze woningen geldt een terugkoopverplichting van 15 jaar op het moment dat de zittende bewoner de woning wil verkopen waardoor op dat moment het Eigen Vermogen wordt aangesproken. Dit geldt ook voor nieuwbouwwoningen die in 2002 zijn verkocht o.b.v. een MGE-constructie. Deze terugkoopverplichting loopt in 2017 af. Hiervan zijn 5 woningen als verplichting op de balans opgenomen. Vanaf 2008 worden de woningen verkocht met het Slimmer Kopen concept en niet meer via de MGE-constructie. Het verschil ligt vooral bij het feit dat Vallei Wonen een terugkooprecht heeft en geen terugkoopplicht. Onderstaande tabel geeft aan hoeveel woningen verkocht zijn met de MGE-constructie en hoeveel woningen verkocht zijn met het Slimmer Kopen concept o.b.v verkooptransactie. De woningen waarbij de terugkoopverplichting vervalt en de woningen waarbij het terugkooprecht geldt (woningen verkocht in 2011, 2012 en 2013) worden verantwoord onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Voor 2012 en 2013 is het als volgt. 2012 MGE Slimmer Kopen

begin 2012 80 64

Mutatie

2013 MGE Slimmer Kopen

begin 2013 79 84

Mutatie

-1 20

Eind 2012 79 84

-3 -9

Eind 2013 76 75

Onderpand WSW-geborgde leningen Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2012 â&#x201A;Ź 226 miljoen aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2012). â&#x201A;Ź 0 miljoen aan WOZ-waarde is daarbij niet als onderpand ingezet. In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen.

66

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening 10.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten 10.5.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen in exploitatie Onroerende goederen niet zijnde woningen

Af: huurderving wegens leegstand wegens overige redenen

2013 â&#x201A;Ź

2012 â&#x201A;Ź

6.845.371 301.596

6.510.676 251.698

7.146.967

6.762.374

41.419 0

36.692 0

41.419

36.692

7.105.548

6.725.682

De stijging van de huuropbrengsten is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013: - sociale huurwoningen: 4,00% (vorig jaar 2,30%) - vrije sector huurwoningen: 4,30% (vorig jaar 4,30%) - garages: 3,00% (vorig jaar 3,00%) - toename van het aantal verhuureenheden door nieuwbouw en aankoop - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen - huurharmonisatie Daar tegenover staan wel de verkopen van een aantal woningen. De huurderving bedroeg in het boekjaar 0,58% van de te ontvangen huur (vorig boekjaar: 0,54%). Deze huurderving is ontstaan door de problemen in de verhuring van seniorenappartementen in bepaalde complexen en frictieleegstand. 10.5.2 Opbrengsten servicekosten Leveringen en diensten Te verrekenen met huurders

Contributies subtotaal Af: vergoedingsderving wegens leegstand wegens oninbaarheid

281.136 -4.798

266.664 -6.707

276.338

259.957

491

601

276.829

260.558

6.253 0

7.466 0

6.253

7.466

270.576

253.092

Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de nettohuurprijs betalen voor glasverzekering, riool- en dakgotenfonds en gemeenschappelijke ruimten. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

67


Jaarrekening De vergoedingsderving bedroeg in het boekjaar 2,26% van de te ontvangen vergoedingen (vorig boekjaar 2,87%). De leegstand is ontstaan door problemen in de verhuring van seniorenappartementen in bepaalde complexen en frictieleegstand.

10.5.3 Netto verkoopresultaat Opbrengst verkopen onder voorwaarden (verkooptransactie) Boekwaarde verkopen onder voorwaarden (verkooptransactie) Gerealiseerd resultaat Verkoop onder Voorwaarden (financieringstransactie) Aan- en verkoopkosten

2013

2012

2.979.321 -1.299.554 2.094 -88.681

2.713.650 -897.631 0 -65.806

Gerealiseerd resultaat Verkoop onder Voorwaarden

1.593.180

1.750.213

-74.540 0 -7.812

0 -75.705 0

1.510.828

1.674.508

Correctie verkoopresultaat voorgaande jaren Verkoopresultaat nieuwbouw Verkoopresultaat inventaris

Het boekresultaat 2013 betreft: - het verkoopresultaat van 14 bestaande huurwoningen (allen met korting volgens het concept Slimmer Kopen速 waarbij sprake is van een terugkooprecht) - het verkoopresultaat van 4 doorverkochte woningen volgens het concept Slimmer Kopen速 waarbij sprake is van een terugkooprecht. - het verkoopresultaat van 1 doorverkochte woning volgens het concept Slimmer Kopen速 waarbij sprake is van een terugkoopplicht. - een correctie op het eerder genomen resultaat uit verkoop van nieuwbouwappartementen. 10.5.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf Correctie geactiveerde personeelskosten nieuwbouwprojecten 2011 Geactiveerde personeelskosten nieuwbouwprojecten Geactiveerde personeelskosten energiemaatregelen Geactiveerde personeelskosten verkoop

0 16.683 10.218 11.032

62.4840 0 55.752

37.933

-6.732

De geactiveerde kosten eigen bedrijf betreft aan de realisatie van nieuwbouwprojecten, energiemaatregelen en verkoop toegerekende salariskosten van interne personeelsleden. In 2013 zijn kosten geactiveerd voor nieuwbouwprojecten De Zilvervloot, (oplevering 2011) Het Groene Woud fase II (oplevering 2012) en Het Groene Woud fase III, Plan Renes en Plan Koraal. 10.5.5 Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen/verrichte diensten Doorbelasting personeelskosten onderhoud Overigen

67.611 35.155 5.915

79.870 38.867 13.983

108.681

132.720

De post vergoedingen/verrichte diensten bestaat uit vergoedingen voor administratieve en technische dienstverlening, opbrengsten abonnementen woonkrant en overige administratievergoedingen. De post overigen bestaat uit ontvangen vergoedingen voor het beschikbaar stellen van ruimte voor mobiele telecommunicatie bij complex 27 en overige kleinere bedragen.

68

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening

Bedrijfslasten 10.5.6 Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille - Woningen en woongebouwen sociaal vastgoed - Woningen en woongebouwen commercieel vastgoed - Onroerende zaken niet zijnde woningen sociaal vastgoed - Onroerende zaken niet zijnde woningen commercieel vastgoed - Overige zaken - Activa ten dienste van de exploitatie

10.5.7 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeverandering commercieel vastgoed Afboekingen als gevolg van structureel lagere bedrijfswaarden Onrendabele investeringen: Terugname afwaardering commercieel vastgoed (voorheen sociaal) Verbetering complex 26 (verband houdend met De Tuinen) Nieuwbouw De Zilvervloot Nieuwbouw Het Groene Woud II

10.5.8 Lonen en salarissen Bruto salarissen inclusief ziekengeld en ontslagvergoeding Personeelskosten samenwerkingsverband (BLNW) Uitzendkrachten

10.5.9 Sociale en pensioen lasten Sociale lasten Pensioenlasten

2013

2012

1.354.095 134.333 2.087 40.822 8.349 80.880

1.310.250 117.376 2.195 28.630 8.147 63.119

1.620.566

1.529.717

442.101 612.237

-22.262 0

0 0 11.054 -7.093

-388 -2.599 3.413 97.890

1.058.299

76.054

761.962 15.229 18.474

828.281 21.654 15.918

795.665

865.853

93.527 114.503

90.112 111.383

208.030

201.495

In 2013 is aan de directeur de volgende beloning uitgekeerd: Bruto loon inclusief vakantietoeslag Prestatiebeloning Ter beschikking stelling auto Werkgeversbijdrage pensioenpremies

85.000 5.950 5.658 18.938 115.546

In 2013 is de teamleider vastgoed na 10 jaar dienstverband in overleg vertrokken. Na extern advies van een deskundige is een vergoeding betaald van € 115.000. In 2013 is de beloning tot einde dienstverband (1 februari 2014) verantwoord: Bruto loon inclusief vakantietoeslag Uitbetaling vakantieuren Ontslagvergoeding Prestatiebeloning Belaste kilometervergoeding Werkgeversbijdrage pensioenpremies

76.602 8.687 115.000 5.597 402 16.530 222.818

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

69


Jaarrekening Ultimo boekjaar bedraagt het aantal formatieplaatsen 11,05 (vorig jaar 11,05). Ultimo boekjaar zijn 13 personeelsleden in dienst. In het samenwerkingsverband BLNW is nog een personeelsfunctionaris in dienst waarvan Vallei Wonen een deel van de personeelslasten krijgt doorberekend. De formatieplaatsen kunnen als volgt worden verdeeld naar afdelingen. Hierbij is tevens het onderscheid aangegeven tussen Vallei Wonen en de doorbelasting in het kader van het samenwerkingsverband:

Vallei Wonen 1,00 1,00 2,61 2,44 3,00 1,00

Directie Secretariaat Personeelszaken Wonen FinanciĂŤn Vastgoed Huismeester

Doorbelasting vanuit BLNW

10.5.12 Servicekosten Gas, water en elektra Onderhouds- en schoonmaakkosten Onderhoudskosten groenvoorziening Kosten glasverzekering Ontstoppen riool en schoonmaken dakgoten Algemene beheerkosten

70

0,17 2013

10.5.11 Leefbaarheid Kosten leefbaarheid

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

1,00 1,00 0,17 2,61 2,44 3,00 1,00

0,17

11,05

10.5.10 Lasten onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud

Totaal

11,22 2012

126.138 64.353 137.828 816.975

174.752 116.380 111.676 539.880

1.145.294

942.688

100.722

87.457

100.722

87.457

81.988 81.957 21.735 10.263 28.366 10.365

71.841 78.454 20.302 9.653 35.237 8.944

234.674

224.431


Jaarrekening 2013

10.5.13 Overige bedrijfslasten Overige kostensoorten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten

2012

73.349 55.138 40.088 252.921

87.787 54.466 32.305 431.278

Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes Centraal Fonds Volkshuisvesting - Bijzondere projectsteun Centraal Fonds Volkshuisvesting - Saneringssteun Verhuurderheffing

395.824 12.428 11.075 0 247.950 29.415

357.518 12.064 11.630 23.346 0 0

Overige lasten Mutatie voorziening dubieuze debiteuren Kosten niet doorgegane projecten Overige directe exploitatielasten

-12.960 100.823 114.183

6.329 0 84.907

1.320.234

1.101.630

Onderstaand volgt een overzicht van de wettelijke accountantskosten welke in 2013 door BDO zijn doorberekend: BDO Audit & BDO NetwerkAssurance BV organisaties 1. Controle van de jaarrekening 34.485 0 2. Andere controle opdrachten 3.013 0 3. Fiscale adviesdiensten 0 27.566 4. Andere niet-controle diensten 0 0 37.498

27.566

10.5.14 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeverandering VOV-woning Waardeveranderingen terugkoopverplichting Correctie voorgaand jaar

-517.084 423.330 -34.656

-820.567 673.164 0

-128.410

-147.403

2.151 54.156 25.719

3.209 36.501 34.346

82.026

74.056

2.091.647 68.888

2.196.677 6.383

2.160.535

2.203.060

FinanciĂŤle baten en lasten 10.5.15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op te vorderen BWS subsidie Rente op overige vorderingen Rente op uitgezette middelen

10.5.16 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen Overige financieringslasten

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

71


Jaarrekening 10.5.17 Belastingen De te betalen vennootschapsbelasting over het jaar 2013 wordt in 2013 ten laste van het resultaat gebracht. Het fiscale resultaat over 2013 bedraagt: 2013 Commercieel resultaat conform winst- en verliesrekening over 2013 (voor belastingen)

295.007

Fiscaal lagere afschrijving Fiscaal geen waardeveranderingen Fiscaal lagere rentelasten i.v.m. vrijval (dis)agio Des-investringsbijtelling Beperkt aftrekbare kosten CFV Saneringssteun Fiscaal geen opbrengst woningverkopen/toevoeging HIR Resultaat in verband met doorverkoop Pro ratateruggave 2007 (alleen rente belast) Fiscaal hogere rentelasten i.v.m. vrijval disagio Fiscaal hogere onderhoudslasten Afwaardering o.b.v. lagere WOZ waarde Investeringsaftrek

1.453.591 1.186.709 2.705 2.786 4.400 247.950 -1.571.319 -4.269 -1.287 -75.205 -6.523 -2.966.635 -9.261

Belastbare winst 2013

-1.441.351 0

Te betalen vennootschapsbelasting De totale verliesverrekening ultimo 2013 bedraagt â&#x201A;Ź 4.479.926. 2013 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen correctie voorgaande jaren Latente belastingen

2012

0 19.773 1.417.904

0 2 -297.922

1.437.677

-297.920

-48.156

-536.976

-48.156

-536.976

10.5.18 Resultaat deelnemingen Deelneming Vallei Wonen Holding BV

72

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


Jaarrekening 10.6 Kasstroomoverzicht (indirecte methode) 2013 €

2012 €

2.550.082

3.749.945

1.620.566 1.058.299

1.529.717 76.054

-796.979 1.128.717 -661.682 48.156 83.500

863.553 -996.441 661.682 36.976 0

2.480.577

2.171.541

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

5.030.659

5.921.486

Ontvangen rente Betaalde rente Betaalde winstbelasting Resultaat deelnemingen

82.026 -2.160.535 1.437.677 -48.156

74.056 -2.203.060 -297.920 -536.976

-688.988

-2.963.900

4.341.671

2.957.586

-1.416.789 454.980 -200.694

-1.586.941 345.320 -336.475

-1.162.503

-1.578.096

1.700.000 1.200.000 0 -3.965.420

300.000 0 0 -1.989.969

-1.065.420

-1.689.969

Netto-Kasstroom

2.113.748

-310.479

Verloop liquide middelen Liquide middelen en effecten ultimo boekjaar Netto kasstroom boekjaar

1.231.578 2.113.748

1.542.057 -310.479

Liquide middelen en effecten ultimo boekjaar

3.345.326

1.231.578

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen mat. en fin. vaste activa Verandering in werkkapitaal: - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden Mutatie voorziening voorziening latente belastingverplichting Mutatie voorziening negatieve waarde deelnemingen Mutatie voorziening overig

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden nieuw Opname roll-overlening Aflossing langlopende schulden Aflossingsverplichting < 1 jaar (kortlopend)

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

73


Overige gegevens 11.1 Resultaatbestemming 2013 €

2012 €

Het resultaat over het boekjaar bedraagt € 1.732.684 positief en wordt als volgt bestemd: Toerekening jaarresultaat 1. Verenigingsreserve 2. Algemene bedrijfsreserve

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum

74

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

-307 1.732.991

-711 639.353

1.732.684

638.642


Controleverklaring

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

75


Controleverklaring

76

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013


VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

77


Vallei Wonen POSTBUS 168 Schans 303930 ED WOUDENBERG 3931 KJ Woudenberg Postbus 168 3930 ED Woudenberg Telefoon (033) 286 17 40 E-mail info@valleiwonen.nl Website www.valleiwonen.nl Tekst & fotoâ&#x20AC;&#x2122;s Vallei Wonen Ontwerp, opmaak & druk Woudenbergse Drukkerij, Woudenberg

VALLEI WONEN JAARVERSLAG 2013

Jaarverslag 2013  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you