Swiss Real estate Yearbook 2023

SWISS real estate

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EDITORIAL METAVERSE

Immer häufiger stossen wir in den Medien auf einen Begriff, an dem angeblich schon bald niemand mehr vorbeikommen wird: Metaverse. Was soll uns diese virtuelle Welt bringen, und im Kontext dieser Publikation: Was bedeutet sie für die Immobilienwirtschaft?

Noch steckt das Metaverse in den Kinderschuhen, der Begriff als solcher hat indes schon 30 Jahre auf dem Buckel: 1992 veröffentlichte der amerikanische Autor Neal Stephenson seinen Science-Fiction-Roman «Snow Crash», der im deutschsprachigen Raum lange Zeit wenig beachtet blieb. In seinem Roman beschreibt Stephenson eine virtuelle Realität, die er Metaverse nennt, in der Menschen als dreidimensionale Avatare miteinander interagieren. Populär wurde der Begriff dann endgültig 2018 mit dem Film von Steven Spielberg «Ready Player One», der in der Gamer-Welt der nahen Zukunft spielt und dabei ebenfalls vom Metaverse spricht.

In der aktuellen Bedeutung beschreibt das Metaverse einen gemeinsamen virtuellen Raum, der alle Teilnehmenden miteinander vernetzt. In diesem Netz werden virtuelle Welten, das klassische Internet und zahlreiche Elemente der realen Welt in einer Konstruktion ohne innere Grenzen verbunden. Und zur eingangs formulierten Frage: Metaverse kann insbesondere auch für die Immobilienwirtschaft eine bedeutende Rolle spielen. Auf den Seiten 6 bis 9 dieser Ausgabe hält ein hochkarätiges Autorenquartett schon in der Artikeleinleitung fest: «Die Metaverse-Plattformen entwickeln sich exponentiell und mit ihnen die digitalen Real-Estate-Anwendungen und -Transaktionen.» Artikel-Prädikat: lesenswert.

Wir wünschen Ihnen eine inspirierende Lektüre mit der vorliegenden Ausgabe des Swiss Real Estate Yearbooks!

Harald Fessler Peter Büchel Herausgeber Chefredaktor

METAVERSE IMMOBILIENWIRTSCHAFT:

Für viele ist die Metaverse Wirtschaft ein hochspekulatives und unübersichtliches Neuland, doch das Metaverse ist zu gross, um

DER DIGITALE FORTSCHRITT IST EIN WESENTLICHER ERFOLGSFAKTOR

Digitale Tools setzen bei Immobilienprojekten neue Massstäbe –sie verschaffen auf verschiedenen Ebenen allen Beteiligten einen entscheidenden Vorsprung.

DIE NEUE WERKARENA IN BASEL: NOMEN EST OMEN

Die in der Peripherie von Basel gelegene Werkarena ist ein moderner Businesskomplex, aber auch ein einzigartiger Gewerbepark mit flexiblem Raumangebot.

RESISTENTER MARKT TROTZ INFLATION

UND ZINSANSTIEG

Erstaunliche Widerstandskraft: Die hartnäckige Inflation und steigende Zinsen konnten dem Schweizer Immobilienmarkt bisher nur wenig anhaben.

18

NEUES WHITEPAPER ZUM DIGITALEN FACILITY MANAGEMENT

Auf über 30 Seiten bietet das neue Whitepaper aktuelle Analysen und Empfehlungen für Service-Modelle des digitalen Facility Managements.

20

BUBBLE INDEX 2022: ZÜRICH DROHT

EINE PREISBLASE

Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 bestehen deutliche Anzeichen einer Preisblase in verschiedenen Grossstädten, auch in Zürich.

21

IMMOBILIENPREISE: ENDE DES BOOMS

ZEICHNET SICH AB

Die Zeichen am Markt verdichten sich, dass der jahrelange Immobilien-Boom nun schrittweise zu einem vorläufigen Ende kommt.

23

VOM SOLARPREIS BIS ZUM MIETPREIS

Das Ausflugsrestaurant Lägern Hochwacht in Regensberg/ZH gewinnt den Schweizer Solarpreis 2022. Eines von drei ausgesuchten News auf dieser Seite.

25

IN DER SCHWEIZ WIRD WOHNRAUM

ZUM RAREN GUT

Das aktuelle Immo-Monitoring von Wüest Partner schliesst aufgrund des knappen Wohnraums nicht aus, dass die Nettomieten im 2023 steigen könnten.

26

VOM ETH-FORUM BIS ZUR HAUSBAU-MESSE

Die Agenda präsentiert zwölf Termine im 2023, die für Immobilienexperten von Bedeutung sein können.

METAVERSE IMMOBILIENWIRTSCHAFT

«Das Metaverse ist zu gross, um es zu ignorieren!»

Die Autoren (von links oben nach rechts unten): Nicole Wieting-Kaelin, Chief Marketing Officer, Properti; Noel Tock, Chief Growth Officer Altis DXP, Human Made; Nico Müller, Director Wüest Partner; Tommaso Plebani, Senior Data Manager Wüest Partner

NEUE WELT, NEUE REGELN

Die Metaverse-Plattformen entwickeln sich exponentiell und mit ihnen die digitalen Real-Estate-Anwendungen und -Transaktionen. Für viele ist die Metaverse-Wirtschaft ein hochspekulatives und unübersichtliches Neuland, doch das Metaverse ist zu gross, um es zu ignorieren. Daher gilt es Orientierung zu gewinnen, Grundlagen für Entscheidungen zu schaffen und sich laufend weiter zu entwickeln.

Die einen sehen im Metaverse eine Zukunftsvision, für die anderen bleibt es erstmal Spekulation. Vielleicht ist es vergleichbar mit dem Aufkommen des Web2: Die Start-ups von damals sind die Tech-Konzerne von heute, und sie investieren massiv in die Metaverse-Plattformen des Web3 (siehe Abbildung 1).

EXPONENTIELLES WACHSTUM UND POTENZIAL

Citi Group und Goldman Sachs schätzen das Potenzial des gesamten Metaverse 2030 auf zwischen 8 und 13 Billionen Dollar. Das exponentielle Wachstum treibt das Interesse der Investoren und die Innovation voran, um das Potenzial der Anwendungen im Metaverse weiter zu erschliessen. Wie in der realen Welt wird der Wert virtueller Immobilien und damit der Wert von «LAND» durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Auch hier gibt es nur eine begrenzte Anzahl digitaler Grundstücke. Die Real-Estate-Verkäufe auf den vier grössten Metaverse-Plattformen erreichten 2021 über 500 Millionen Dollar, laut Analysten könnten sie 2022 fast eine Milliarde

Dollar erreichen. Immobilienentwickler und internationale Grossunternehmen investieren Millionen in «The Sandbox» und «Decentral» zur Erschliessung von neuen Geschäftsmöglichkeiten.

Einer der grössten Investoren, Republic Realm, zahlte eine Rekordsumme von 4,3 Millionen Dollar für Land in «The Sandbox». Das Unternehmen entwickelt 100 NFT-Inseln (Non-Fungible Token), genannt Fantasy Islands, mit eigenen Villen und einem dazugehörigen NFT-Markt für Boote und Jetskis. Neunzig der Inseln wurden bereits am ersten Tag für je 15 000 Dollar verkauft, und einige wurden für mehr als 100 000 Dollar zum Wiederverkauf angeboten. Der Krypto-Crash im Mai Juni 2022 beeinflusst die Preise stark. Abbildung 2 zeigt eine aktuelle Grafik von Messari.

THE SANDBOX

«The Sandbox» ist ein Ethereum-basiertes dezentrales NFT-Gaming-Metaverse, das es technisch nicht versierten Nutzern ermöglicht, ihre eigenen Virtual-Reality-NFTs zu

erstellen, zu verkaufen, zu nutzen und zu monetarisieren.

Das Krypto-Metaverse verwendet seinen nativen Token «SAND», um die gesamte Wirtschaft im Game zu unterstützen. «The Sandbox LAND» ist mit einer Marktkapitalisierung von 1,41 Milliarden Dollar zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels eine der begehrtesten virtuellen Immobilien auf dem Markt. «The Sandbox» besteht aus 166.464 ERC-721 Token, die digitale Grundstücke «LAND» repräsentieren (siehe Abbildung 3).

Für die Validierung von «LAND» in «The Sandbox», gilt es die Terms zu verstehen:

• Innerhalb der «The Sandbox» wird es maximal 166.464 Länder geben, die jeweils auf einer Karte 408×408 eingegrenzt sind, die das Metaversum der «The Sandbox» definiert.

• Masse: Im Metaverse von «The Sandbox» entspricht 1 Meter 32x32x32 voxels

• LAND: Die grundlegende «The Sandbox»-Einheit der Karte. Eine 1×1-Parzelle

Abbildung 1: Von web1 bis web3

von LAND ist 96 Meter breit und 96 Meter lang und damit ein perfektes Quadrat. Sie sind ausserdem 128 Meter hoch.

• ESTATE: Eine Kombination aus mehreren LANDS.

• DISTRICT: Eine Art von ESTATE, das von zwei oder mehr Personen gemeinsam gehalten wird.

• SAND: Die native Kryptowährung von «The Sandbox». Es handelt sich um einen ERC-20 Utility Token, der auf der Ethereum-Blockchain basiert. Der Vorrat ist limitiert auf 3.000.000.000 SAND.

SAND Preis Index: https://www.coindesk.com/price/the-sandbox/

NEUE WELT, NEUE REGELN

Die Logiken der realen Immobilienbranche gelten nur teilweise in «The Sandbox». Land wird nicht in Quadratmetern gemessen, sondern in einer eigenen Masseinheit. Für den Wert eines Objektes spielt die Lage eine wichtige Rolle, aber keine zentrale, denn Entfernungen werden unbedeutend, wenn man sie per Klick überwindet. Ebenso ephemer ist das vorhandene Angebot. Es kann sich laufend ändern und weiterentwickeln. Wichtiger sind Faktoren wie der Zulauf und Nutzerströme, den angesagte Marken, Stars oder Angebote generieren. Auf jedem Plot kann immer alles

passieren – Nutzungszonen gibt es nicht und der Phantasie sind grundsätzlich keine Grenzen gesetzt.

Überlegungen zum Makro-Standort fallen im Metaverse viel schneller aus als in der realen Welt. Im Metaverse hat man die Wahl der Plattformen. Von den zahllosen Metaverse-Projekten haben nur wenige an Popularität gewonnen. Von denen zählt «The Sandbox» mit zu den Grössten und erfolgversprechendsten. Die Zahl der offenen virtuellen Welten, die kostenlose Metaverse-Eigenschaften anbieten, könnte in der Zukunft jedoch steigen und den Grundbesitz in begrenzten kostenpflichtigen Universen konkurrieren.

DIE PREISBEWERTUNG STECKT NOCH IN DEN ANFÄNGEN

Diese und viele andere Faktoren spielen letztlich eine Rolle bei der Preisbildung und Wertstabilität von LAND. Eine fundierte Bewertung von virtuellen Immobilien und damit von LAND ist jedoch noch nicht möglich. Wie sich die Preise entwickeln werden, lässt sich in diesem frühen Stadium noch nicht zuverlässig vorhersagen. Mit zunehmender Reife des Spiels werden andere Aspekte, wie der spezifische Nutzen von LANDs, die darin eingebauten Designs oder die Art des Erlebnisses zweifellos an Bedeutung gewinnen. Die endgültigen Faktoren werden sich erst in naher Zukunft herausstellen.

WÜEST META

«Wüest Meta» (Abbildung 4) soll längerfristig eine dynamische Analyseplattform für die neuen digitalen Welten im Metaverse werden. In einem ersten Schritt werden hierzu alle LAND-Plots-Transaktionen auf der Blockchain der «The Sandbox» dynamisch und transparent visualisiert. Die interaktive Karte ermöglicht einen Blick auf Potenziale und die Wertverteilung. In Echtzeit werden die effektiven Transaktionen aufbereitet. Um den Link zur analogen Welt zu ermöglichen, werden die Crypto Währungen in Fiat-Währung und die Blocks (voxels) in m2 überbesetzt und dargestellt.

Basierend darauf können die entscheidenden Kriterien abgeleitet werden, welche Basis für das Lagerating bilden. Die Research-Map ermöglicht neue Perspektiven zur Validierung von virtuellem Land sowie einen aktuellen Blick auf die Wertverteilung in «The Sandbox».

Quelle: www.wuestpartner.com

Abbildung 4: Wüest Meta

Abbildung 3: The Sandbox Map

Digitale Tools setzen bei Immobilienprojekten neue Massstäbe – nicht nur im Hinblick auf Effizienz und Kostenersparnis. Auch bei den Themen

Nachhaltigkeit, Sicherheit und Gesundheit verschaffen sie allen Beteiligten einen entscheidenden Vorsprung.

Enge Zusammenarbeit, zielgerichteter Austausch und effiziente Kommunikation sind seit jeher Erfolgsfaktoren in der Projektarbeit. Die Digitalisierung hebt sie jedoch auf ein neues Level. Alle beteiligten Mitarbeitenden und Partner nutzen eine einheitliche Datenbasis und gemeinsame Tools. Alle sind auf dem gleichen Projektstand –zu jedem Zeitpunkt und standortunabhängig. Nicht nur diejenigen, die vom ersten Moment am Projekt beteiligt waren. Auch neue oder nur teilweise am Projekt beteiligte Mitarbeitende verfügen über aktuelle Informationen. Fehler sind ebenso selten wie Leerzeiten. Neue Anforderungen, Anpassungen, Kundenwünsche: Alles fliesst in Echtzeit in das Projekt ein.

Die cloudbasierte Vernetzung aller Daten und Informationen bieten allen am Projekt Beteiligten einen Überblick von der Strategie bis zur Umsetzung. So können sie schnell auf neue Anforderungen reagieren und eventuell notwendige Anpassungen prüfen.

Datenplattformen, die allen Akteuren zur Verfügung stehen, tragen zur Steigerung der Transparenz, zur Reduktion von Risiken und zur Verbesserung der Produktivität und Qualität bei. Digitale Tools helfen dabei, Grundlagen zu erarbeiten, Ergebnisse zu dokumentieren und Lösungen abzustimmen. Sie erfassen, analysieren und speichern räumliche Daten und unterstützen damit den Planungsprozess. Oder sie schaffen ein virtuelles, begehbares Modell des künftigen Gebäudes. Augmented und Virtual Reality Tools ermöglichen zudem das Visualisieren des Bauprojekts und seiner Bestandteile.

NEUE MASSSTÄBE BEIM

THEMA EFFIZIENZ

Bei der Erstellung von Gebäuden sind digitale Tools längst wesentliche Helfer, um die Effizienz und Transparenz von Projekten zu steigern. Datenbanken mit präzisen Produktangaben erleichtern und beschleunigen die Auswahl von Produkten. Dank digitaler Anwendungen erreichen Materiallieferungen ihr Ziel genau nach Plan. Tools für die Planung des Bauablaufs helfen Kollisionen und Überschneidungen in der Ressourcenplanung zu vermeiden und steigern die Effizienz der Arbeitsabläufe. Digitale Werkzeuge zur Überwachung der Ausführungsqualität, der Inbetriebnahme und bei der Abnahme machen Veränderungen transparent und reduzieren Risiken.

Auch in der Betriebsphase und weit darüber hinaus bieten digitale Anwendungen nachhaltigen Mehrwert. Sie sorgen für mehr Effizienz und schaffen eine solide Grundlage.

Durch die Schaffung eines digitalen Gebäudezwillings entsteht eine Plattform für digitales Property Management. Diese erleichtert nicht nur den Betrieb der Immobilie, sondern auch ihre Renovation und ihren Rückbau. Dadurch wird sie schon bei der Entstehung zu einem wertvollen Rohstofflager zahlreicher Folgeprojekte.

DIGITALE LÖSUNGEN FÜR DEN GESAMTEN LEBENSZYKLUS

Für die Steiner AG als einer der Branchenführer und Innovationstreiber der Schweizer Immobilien- und Baubranche ist all dies nur ein Anfang. Denn digitaler Fort-

schritt beginnt schon lange vor der ersten Skizze und führt weit über den Rückbau der Immobilie hinaus. Deshalb will das Unternehmen digitale Lösungen und Services anbieten, die den gesamten Lebenszyklus von Immobilien abdecken. Darüber hinaus soll die Zusammenarbeit und die Produktivität verbessert und dadurch die Realisierung der Projekte beschleunigt werden.

Die Experten der Steiner AG arbeiten beständig an neuen Wegen, digitale Lösungen und Produkte für den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie zu entwickeln. Darüber hinaus hat es sich das Unternehmen zur Aufgabe gemacht, seine Partner und Kunden bei der eigenen digitalen Transformation zu unterstützen. Die angebotenen Serviceleistungen reichen von Training, Mentoring und Coaching bis zur individueller Expertenunterstützung und Beratung beim gezielten Einsatz digitaler Tools.

WERKARENA BASEL: NOMEN EST OMEN

Die in der Peripherie von Basel gelegene Werkarena ist ein moderner Businesskomplex, aber auch ein einzigartiger Gewerbepark mit flexiblem Raumangebot. Insbesondere produzierende und verkehrsabhängige Unternehmen profitieren von einem attraktiven Standort: Einerseits verbindet die mehrgeschossige Erschliessungsrampe den Innenbereich mit der Strasse, anderseits dominiert in diesem dynamischen Entwicklungsgebiet bereits die Industrie.

Im Frühling 2022 ist das Gewerbeareal an der Neudorfstrasse im Basler St. Johann-Quartier mit dem Einzug erster Unternehmen zum Leben erwacht. Zuvor fand im November 2021 in den damals noch im Grundausbau befindlichen Räumlichkeiten eine öffentliche Auftaktveranstaltung statt: Rund 60 Vertreterinnen und Vertreter aus Politik und Wirtschaft nahmen am Event teil und zeigten sich begeistert. Bis es dazu kommen konnte, dauerte es allerdings. Nachdem der Regierungsrat 2013 das Baurecht erteilte, siegte das Architekturteam um Markus Kägi und Thomas Schnabel in dem 2014 von der Gemeinde ausgeschriebenen Wettbewerb. Der städtische Gewerbever-

band war von Anfang an als Partner in die Prozesse involviert und eigentlich sollten entsprechende Betriebe gemeinsam als Investoren auftreten. Doch dieser Plan ging nicht auf. So konnten eingeladene Projektentwickler ihre Ideen präsentieren. Dabei setzte sich die Steiner AG gegen namhafte Konkurrenten durch. 2019 begannen die Bauarbeiten der Werkarena, im März 2021 stand der Rohbau.

EIN APPELL AN DIE ZUKUNFT

Die dreieckige, 4316 Quadratmeter grosse Parzelle des Businessparks liegt im Norden von Basel und unmittelbar an der französisch-schweizerischen Grenze zu St. Louis. Weiter ostseitig fliesst der Rhein vorbei. Bis

2009 existierte dort der Hafen St. Johann, der anschliessend zu einer Uferpromenade umgestaltet wurde. Er zeugte davon, dass die Industrie im gleichnamigen Stadtteil Tradition hat. Heute dominiert allerdings nicht mehr der Schiffsverkehr und die neu angesiedelten Sektoren sind bunter: In der nahen Umgebung der Neudorfstrasse befinden sich mitunter die Glückspielbranche oder ein Hotel, aber auch das Areal eines Fleisch- und Geflügelproduzenten oder das Zollamt. Die Lage ist gerade für emissionsstarke Gewerbetreibende ideal. Diese haben die Stadt in den vergangenen Jahren nämlich vermehrt verlassen, weil ihre lärmenden Produktionen vielerorts nicht mehr toleriert wurden. Nun profitieren sie wieder, auch in anderen Bereichen: Neben den Anbindungen an den Flughafen BaselMulhouse-Freiburg und den Durchgangsbahnhof St. Johann macht die Autobahn den trinationalen Fernverkehr möglich. Per Auto, Bus und bald auch per Tram ist von der Werkarena aus schliesslich ein schneller Anschluss an das Basler Stadtzentrum garantiert. Das Gebäude verfügt über insgesamt 244 Parkfelder für Mitarbeitende und Besucher.

ARCHITEKTUR MIT LEISEN REFERENZEN

Das architektonische Erscheinungsbild der Werkarena erinnert durch die Bandfenster, die den teils gerundeten Baukörper umge-

Die Werkarena Basel bietet ein attraktives und flexibles Raumangebot.

ben, an das 1930 fertiggestellte Kaufhaus Schocken in Chemnitz von Erich Mendelsohn (1887–1953). Dieses Beispiel des Neuen Bauens sorgte damals als eine Art horizontal geschichtete Komposition mit sorgsamer Materialisierung für Furore. Die Gliederung der Fassade der Werkarena wird nur zur Neudorfstrasse hin in den ersten drei Etagen aufgebrochen. Im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss sind befahrbare, 10 Meter breite Galerien vorhanden. Diese Stockwerke eignen sich insbesondere für Gewerbefirmen mit grossem Logistik- oder auch Produktionsanteil.

Die Anbindung an den Aussenraum, also an die Strasse, ist hier durch das Element der Rampe intelligent und geschossübergreifend gegeben. Durch die Raumhöhe von 3,47 bis 4,37 Metern heben sie sich optisch von den vier anderen, 2,95 und 3 Meter hohen Etagen deutlich ab. Gleichzeitig geben sie dem Bauvolumen eine visuell erfrischende Tiefe.

Dort setzen die in regelmässigem Abstand angeordneten Pfeiler ausserdem einen vertikalen Kontrapunkt zu den horizontalen Fensterbändern ab dem dritten Obergeschoss.

KEIN MARKTPLATZ DER EITELKEITEN

Mit einer Nutzfläche von 19’300 Quadratmetern soll der Gewerbepark kleine und mittlere Unternehmen ansprechen. Diverse Mieterinnen und Mieter sind bereits an Bord und ziehen mit ihren Büros nach Fertigstellung in den Komplex ein. Sie sollen durch die direkte Nachbarschaft voneinander und damit auch von der Vision der Werkarena profitieren – im Fokus sind dabei ein sogenanntes Eco-System, also eine enge (fachliche) Zusammenarbeit der verschiedenen Firmen, das Nutzen von Synergien und ein Know-how-Transfer. Begeistert zeigte sich Nathalia Szydlowski, Geschäftsleiterin von Tandemworks GmbH, an der Auftaktveranstaltung von November 2021: Ihr Unternehmen fing als Start-up an und hat sich inzwischen in der Baubranche etabliert.

Dieser Aufstieg habe auch mit Co-Working-Spaces zu tun, denn durch die vorhandene Infrastruktur und die ganzen Begleitprogramme konnte sie sich immer auf das Kerngeschäft konzentrieren. Nun will Nathalia Szydlowski ihre Erfolgsgeschichte in der Werkarena fortschreiben – auch diese bietet Dienstleistungen wie Telefonund Postservice und diverse gemeinsame

Einrichtungen, so etwa kollektiv nutzbare Büro-, Sitzungs- und Konferenzräume oder Gastronomiebereiche. Stefan Gabriel, der bei der Steiner AG das Entwicklungsteam in Basel leitet, ergänzt: «Mit unserem Konzept verfolgten wir von Beginn weg das Ziel, ein flexibles und standortgerechtes Produkt für den hart umkämpften Basler Gewerbe- und Büromarkt zu entwickeln.»

INFO

STEINER AG

Corporate Communications

Hagenholzstrasse 56 8050 Zürich

+41 58 445 20 00

info@steiner.ch

www.steiner.ch

Insbesondere produzierende und verkehrsabhängige Unternehmen profitieren von einem attraktiven Standort.

WOHNUNGEN UND BÜROFLÄCHEN

DIE MIETPREISE STAGNIEREN

Die Wohnungsmieten bei Neuabschlüssen zeigen sich schweizweit im 3. Quartal 2022 kaum verändert, regional sind jedoch Unterschiede beobachtbar. Auch die Mieten für Büroflächen stagnieren, nach zuletzt einigen Quartalen der Erholung.

Die Marktmieten für Altbauwohnungen geben in der Schweiz im 3. Quartal 2022 zum Vorquartal um 0,6 Prozent nach, Neubauwohnungen verzeichnen ebenfalls einen kleinen Mietpreisrückgang bei Neuabschlüssen (-0,7 %). Zum Vorjahresquartal weisen Altbauwohnungen eine Preiszunahme von 2,5 Prozent auf, im Neubausegment sind es plus 0,4 Prozent. Dies zeigen Auswertungen von FPRE.

Regional betrachtet weisen bei Neubauten die Regionen Jura (-3,4 %), Basel (-1,9 %) und Mittelland (-1,4 %) zum Vorquartal die stärksten Rückgänge der Mietpreise auf, während umgekehrt in der Südschweiz (+3,9 %) und im Alpenraum (+1,3 %) die Mieten angestiegen sind.

HÖHERER REFERENZZINS

ZEICHNET SICH AB

«Das veränderte makroökonomische Umfeld mit steigenden Zinsen und der Rückkehr der Inflation hat bisher keine grossen Auswirkungen auf die Mietpreise in der Schweiz, da dieser Markt grundsätzlich träge auf Veränderungen reagiert. Im nächsten Jahr dürfte jedoch der Referenzzinssatz

für Wohnungsmieten erstmals seit dessen Einführung im Jahr 2008 angehoben werden, gleichzeitig wird ein Teil der Teuerung an die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden, was zu leicht höheren Mieten führen kann», sagt Stefan Fahrländer, Partner bei FPRE.

Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen mitgeteilt und ist massgebend für Mietzinsanpassungen in bestehenden unbefristeten Mietverhältnissen. Zum Zwecke der Vereinheitlichung wurde dieser im Jahr 2008 landesweit eingeführt und orientiert sich am hypothekarischen Durchschnittssatz der Banken. Im September 2008 lag der Referenzzinssatz bei 3,5 Prozent, aktuell sind es 1,25 Prozent.

BÜROMARKT MIT REGIONALEN UNTERSCHIEDEN

Nachdem es die letzten drei Quartale stets aufwärts ging, zeigen die Vertragsmieten bei Neuabschlüssen im Bürobereich in der Schweiz im 3. Quartal 2022 seitwärts (-0,4 % zum Vorquartal). Über die letzten vier Quartale ist es zu einem deutlichen Anstieg von 8,7 Prozent gekommen, der

Büromarkt hat damit wieder ungefähr den Stand von Ende 2019 erreicht.

Je nach Region fällt die Entwicklung im letzten Quartal jedoch sehr unterschiedlich aus: In der Südschweiz (+5,0 %) und am Genfersee (+4,2 %) setzen sich die Erholungstendenzen fort, während Basel (-4,3 %) sowie Zürich (-2,2 %) einen Rückgang der Mieten von Neuabschlüssen bei Büroflächen registrieren.

PREISE FÜR WOHNEIGENTUM

STEIGEN WEITER

Wohneigentum wird in der Schweiz auch im 3. Quartal 2022 teurer, wobei die Preise für Eigentumswohnungen wie schon letztes Quartal etwas stärker zulegen als diejenigen für Einfamilienhäuser.

Eigentumswohnungen in der Schweiz verteuern sich im 3. Quartal 2022 zum Vorquartal um 2,2 Prozent, wie Auswertungen von FPRE zeigen. Am deutlichsten ist dabei der Anstieg im unteren Segment (+2,9 %), aber auch bei dem mittleren und gehobenen Segment werden die Transaktionspreise wiederum teurer (1,6 % bzw. 2,6 %). Im Vergleich zum Vorjahresquartal ha-

Entwicklung Wohnungs- und Büroabschlussmieten (Schweiz) seit 2008

Anmerkung: Indexiert, 1. Quartal 2008 = 100.

Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022.

Preisentwicklung EWG und EFH (Schweiz) seit 2000

Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner. Datenstand: 30. September 2022.

ben sich Eigentumswohnungen um deutliche 8,1 Prozent verteuert. Auch Einfamilienhäuser verzeichnen im 3. Quartal 2022 in der Schweiz einen weiteren Preisanstieg, sowohl zum Vorquartal (+1,5 %) als auch zum Vorjahresquartal (+5,5 %).

Mit Ausnahme der Region Jura (-2,0 %) verzeichnen alle Grossregionen der Schweiz zum Vorquartal steigende Preise bei den Eigentumswohnungen des mittleren Segments. Am deutlichsten ist der Anstieg in der Region Mittelland (+2,1 %). Bei den Einfamilienhäusern wird in der Region Südschweiz im Vergleich zum Vorquartal ein Rückgang der Preise beobachtet (-1,5 %). Alle anderen Grossregionen verzeichnen einen Anstieg der Preise, wobei dieser bei Einfamilienhäusern in der Ostschweiz am deutlichsten ist (+2,9 %).

ZINSANSTIEGE BREMSEN

DIE PREISE NICHT

Am 22. September 2022 hatte die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Leitzinsen, nachdem diese im vergangenen Juni zum ersten Mal seit 15 Jahren erhöht wurden, ein zweites Mal angehoben – um 0,75 Prozentpunkte auf 0,5 Prozent. Dies, um dem gestiegenen inflationären Druck entgegenzuwirken. Der Effekt der erneuten Zinserhöhung kann jedoch erst im kommenden Quartal analysiert werden, da diese erst kurz vor Ende des dritten Quartals vollzogen wurde. Weitere Zinserhöhungen in absehbarer Zukunft schloss die SNB nicht aus.

«Weitere Zinsschritte dürften Wohneigentum grundsätzlich etwas an Attraktivität nehmen und den weiteren Preisanstieg

dämpfen. Das Zinsniveau befindet sich im historischen Vergleich aber nach wie vor auf einem sehr tiefen Level, darüber hinaus sorgt auch die gut laufende Schweizer Wirtschaft für eine weiterhin rege Nachfrage nach Wohneigentum», sagt Stefan Fahrländer.

Quelle: www.fpre.ch

GEBÄUDETECHNIK

CHRISTIAN APPERT ist CEO der Amstein + Walthert Gruppe. amstein-walthert.ch

«SICHER VERSORGT DURCH INTELLIGENT VERNETZTE AREALE!»

Die Energieversorgung der Schweiz befindet sich im Wandel. Aufgrund der steigenden Anforderungen an eine fossilfreie und nachhaltige Energieversorgung, wie sie auch im Pariser Klimaabkommen als Netto-Null-Ziele festgehalten sind, findet eine Transformation von einem zentralen Versorgungssystem hin zu einem dezentralen dynamischen System statt. Eine wichtige Rolle spielen dabei Areale, bestehend aus einigen Gebäuden bis hin zu einem ganzen Quartier, mit unterschiedlichen Nutzungen. Gross genug, um Synergien zu nutzen und klein genug für ein effizientes Management der Schnittstellen und Stakeholder.

Die Vorgaben für ein zukunftsfähiges, nachhaltiges und fossilfreies Versorgungskonzept führen in neu geplanten wie auch bestehenden Arealen zu einer «vollelektrischen» Versorgung. Die Wärmeerzeugung erfolgt mittels Wärmepumpen, die Mobilität ist elektrisch und die Geräte der Nutzerinnen und Nutzer werden mit Strom betrieben, der teilweise lokal erzeugt wird. Kohlenstoffbasierte Brennstoffe werden auf ein Minimum reduziert und finden meist nur noch beim Barbecue Verwendung. Das Kernstück des Versorgungskonzeptes bildet der Zusammenschluss zum Eigenverbrauch, kurz ZEV, der es erlaubt, lokal erzeugten Strom vor Ort zu verteilen und zu nutzen. Es gibt viele Areale, die die Voraussetzungen hierfür erfüllen und teilweise bereits in Betrieb sind, so zum Beispiel der Multi Energy Hub Zug des Tech Clusters Zug.

DAS AREAL REAGIERT

AUF VERÄNDERTE RAHMENBEDINGUNGEN

Die Wechselwirkungen zwischen den verschiedenen Energieträgern nehmen immer mehr zu, da sich das Preismodell für Strom und sämtliche andere Primärenergieträger ändern wird. Einige Energieversorger wenden sich ab vom bekannten Hoch- und Niedertarif, so auch 2022 die BKW Energie AG. Das Preismodell entwickelt sich hin zu einem dynamischen Leistungspreis, abhängig von der momentanen Verfügbarkeit, dem Erzeugungspreis und -mix. Daran gekoppelt sind die Ausweisung und die Bepreisung des tatsächlichen CO2-Gehalts des bezogenen Stroms, der durch

den tatsächlichen Erzeugungsmix zum jeweiligen Zeitpunkt definiert wird. Das intelligente Areal reagiert auf diese neuen Rahmenbedingungen mit einer Anpassung des Bedarfsprofils durch die Aktivierung und Bewirtschaftung seiner verschiedenen Energiespeicher. Auf einem modernen Areal gibt es kurzfristige thermische Speicher wie die Gebäude mit ihrer thermischen Masse, den Trinkwarmwasserspeichern und den saisonalen Wärmespeichern wie Erdwärmesonden. Als elektrische Speicher dienen insbesondere die Batterien der Elektroautos.

Dieser Speichermix kann modular mit weiteren Speichern und Umwandlungstechnologien ergänzt werden, um beispielsweise Strom in Form von Wasserstoff zu speichern. Grundlage hierfür bildet die vernetzte Planung der Bausteine des thermischen und elektrischen Systems, mit einer sinnvollen, aber auch notwendigen Automatisierung, abgestimmt auf die Komplexität des Areals.

MEHRWERTE FÜR ALLE

Das intelligent vernetzte Areal kann auf verschiedenen Ebenen Mehrwerte generieren. So führen die optimale Bewirtschaftung der thermischen Speicher und die Möglichkeit eines Inselbetriebs im Notfall zu einer wesentlich höheren Betriebssicherheit. Die optimale Nutzung des lokal erzeugten Stroms, kombiniert mit den lokalen Speichern und der daraus resultierenden Flexibilität im Stromeinkauf, führt zu niedrigeren Energiepreisen. Auslastung und Betrieb der Infrastruktur kön-

nen optimiert und zusätzliche Einnahmen generiert werden, zum Beispiel durch den Verkauf von Regelleistung.

DENKEN UND PLANEN IN SZENARIEN – FÜR DIE OPTIMALEN LÖSUNGEN VON MORGEN

In den letzten Jahren haben sich die Randbedingungen für die Energieversorgung von Arealen sehr dynamisch verändert. Dieser Wandel wird sich weiter beschleunigen. Veränderungen der Infrastruktur sind hingegen deutlich träger, da sich die Planung und Umsetzung über Jahre bis Jahrzehnte erstreckt und für einen wirtschaftlichen und nachhaltigen Betrieb lange Nutzungszyklen anzustreben sind. Entsprechend müssen bereits heute zukünftige Randbedingungen antizipiert werden und Infrastrukturanlagen robust aber gleichzeitig flexibel geplant und gebaut werden. In der Planung muss zwingend mit Szenarien gearbeitet und die verschiedenen Stakeholder eingebunden werden. Ingenieurinnen und Ingenieure, zusammen mit Partnerinnen und Partnern aus Industrie und Forschung sind gefordert, praxistaugliche Lösungen zu entwickeln und zu implementieren, um die intelligente Vernetzung und Steuerung der Areale zu erreichen.

TROTZT INFLATION UND ZINSANSTIEG

DER MARKT BLEIBT RESISTENT

Die hartnäckige Inflation und steigende Zinsen konnten dem Schweizer Immobilienmarkt bisher nur wenig anhaben. So sind die Immobilienpreise bis zum Spätsommer weiter angestiegen. Rückschläge an den Börsen mussten hingegen die indirekten Immobilienanlagen hinnehmen. Das geht aus dem aktuellen Immobilienmonitor der Credit Suisse hervor.

Die Widerstandskraft des Immobilienmarktes rührt auch vom beschränkten Angebot. So sinkt die Anzahl freier Mietwohnungen gar beschleunigt und das Angebot an Wohneigentum bleibt knapp, obwohl die Babyboomer den nächsten Generationen in den kommenden Jahren viele Eigenheime hinterlassen werden. Ausserdem hat der Energiepreisschock ein Umdenken in der Immobilienbranche ausgelöst und Investitionen in Umbauten und Renovationen in die Höhe getrieben.

Im Gegensatz zu einzelnen ausländischen Immobilienmärkten konnten in der Schweiz bis zum Spätsommer 2022 – mit Ausnahme von speziellen Teilsegmenten –noch keine rückläufigen Immobilienpreise festgestellt werden. Solche dürften allerdings wahrscheinlicher werden, wenn der Immobilienmarkt nicht nur von der Zinsseite, sondern bald auch von der Konjunkturseite unter Druck kommt.

EIGENHEIMPREISE STEIGEN TROTZ HÖHERER ZINSEN

Die Hypothekarzinskosten bei Neuabschlüssen haben sich seit Jahresbeginn mehr als verdoppelt und beeinflussen die Nachfrage nach Wohneigentum. Die höheren Zinskosten reduzieren dabei in erster

Linie die Übernachfrage nach Wohneigentum. Konnten Makler in der Vergangenheit noch aus 15 bis 20 Interessenten pro Eigentumsobjekt auswählen, sind es derzeit noch drei bis vier. Weil die Neubautätigkeit weiterhin rückläufig ist, bleibt ein gewisser Nachfrageüberhang bestehen. Der Konkurrenzkampf um das knappe Angebot sorgt daher vorderhand noch für steigende Preise. Der Zenit der Preisentwicklung dürfte aber erreicht sein. Wegen der zinsbedingt sinkenden Nachfrage nach Wohneigentum erwarten die Immobilienökonomen der Credit Suisse eine deutlich geringere Preisdynamik in den nächsten Quartalen.

BABYBOOMER HINTERLASSEN

GRÖSSERES ANGEBOT AN WOHNEIGENTUM

Wegen der Baulandknappheit und der Präferenz für den Bau von Mietwohnungen war der Neubau von Eigenheimen in den vergangenen Jahren nur noch ein Schatten früherer Zeiten. Folglich herrscht Knappheit und die Eigenheimpreise werden dadurch stets auf neue Höchststände getrieben, was viele Eigenheimwünsche unerfüllt lässt. Für etliche Haushalte bleibt damit die Übernahme des Hauses oder der Wohnung einer älteren Person eine der wenigen

Möglichkeiten, um überhaupt noch an Wohneigentum zu gelangen. In Zukunft dürfte dieser Weg vermehrt offenstehen, denn die geburtenstarken Babyboomer, die gegenwärtig mehr als 40 % der Schweizer Eigenheime besitzen, kommen allmählich in die Altersgruppen mit hoher Sterblichkeit. In Zukunft dürften daher mehr und mehr Häuser auf den Markt gelangen oder an die jüngere Generation vererbt werden. Während aktuell gut 3000 Eigentumsobjekte jährlich von der Babyboomer-Generation hinterlassen werden, steigt diese Zahl bis 2045 auf gegen 42‘000 Objekte. Dies könnte dazu beitragen, dass sich die angespannte Lage am Wohneigentumsmarkt längerfristig leicht entspannt.

LEERWOHNUNGEN IM FREIEN FALL

Alle Indikatoren auf dem Mietwohnungsmarkt deuteten bereits darauf hin, dass die Zahl der Leerwohnungen im Jahr 2022 erneut kräftig sinken wird. In der Tat wurde mit einem Minus von 9869 Leerwohnungen gar der stärkste Rückgang seit 1978 verzeichnet. Zwar liegt die Leerwohnungsziffer mit 1.31 % (Vorjahr: 1.54 %) noch über dem langjährigen Mittel von 1.11 %, sie nähert sich diesem aber mit hoher Geschwindigkeit. Die Trendwende, die 2021 einsetzte, hat sich folg-

lich beschleunigt. Der Rückgang ist breit abgestützt und betrifft sämtliche Segmente, alle Wohnungsgrössen und eine grosse Mehrheit der Regionen. Verantwortlich für den tieferen Leerstand sind die rückläufige Bautätigkeit und der Anstieg der Nachfrage infolge von Wirtschaftswachstum und Zuwanderung. Letztere wird vom heisslaufenden Arbeitsmarkt und dem verbreiteten Fachkräftemangel beflügelt, sodass die Immobilienökonomen der Credit Suisse für das laufende Jahr mit einem Wanderungssaldo von rund 75‘000 rechnen (Vorjahr: 60‘600). Dass noch immer keine Reaktion der Bautätigkeit auf die hohe Nachfrage auszumachen ist, legt nahe, dass der ungenügenden Bautätigkeit strukturelle Faktoren zugrunde liegen: Die Verdichtung innerhalb bestehender Bauzonen, die auf vielfältige Weise ausgebremst wird, vermag die unterbundenen Einzonungen offensichtlich nicht zu ersetzen.

ENERGIEPREISSCHOCK LÖST UMDENKEN AUS

Die Bauwirtschaft hofft seit Langem darauf, dass energetische Sanierungen die Investitionen in Umbauten und Renovationen nach oben treiben. Die stark steigenden Energiepreise scheinen nun diesbezüglich eine gewisse Wirkung zu entfalten.

Das Volumen eingereichter Umbaugesuche lag in den vergangenen sechs Monaten insgesamt um 22 % über dem zehnjährigen Mittelwert. Zum Anstieg dürften auch energetische Sanierung beigetragen haben, denn mit solchen Massnahmen lässt sich die Wirkung eines Umstiegs auf Wärmepumpe und Solarenergie erheblich steigern. Beide Technologien verzeichnen einen regelrechten Boom und vermögen die Nachfrage aktuell gar nicht vollständig zu befriedigen, was Wartefristen nach sich zieht. Die Gründe für das Umdenken vieler Immobilieneigentümer liegen auf der Hand.

Die wilden Ausschläge der Energiepreise machen sich allmählich beim Endverbraucher bemerkbar. So lag der durchschnittliche Endverbraucherpreis für Heizöl in den ersten acht Monaten des Jahres 2022 um rund 60 % über dem Durchschnitt von 2021, während der durchschnittliche Preis für Gas im selben Zeitraum um 43 % über dem Durchschnitt von 2021 notierte. Der Kostenvorteil von Wärmepumpen ist dadurch auf 65 % gestiegen, nachdem er im Vorjahr erst 48 % ausmachte. Zwar dürfte dieser Vorteil im kommenden Jahr wieder leicht sinken, weil auch die Strompreise im Schnitt um 27 % höher ausfallen. Mit

54 % bleibt allerdings ein substanzieller Kostenvorteil bestehen, der die Amortisationsdauer der typischerweise höheren Investitionskosten erheblich verkürzt.

NEUES WHITEPAPER ZUM DIGITALEN FM

Das neue Lünendonk-Whitepaper ist bereits die vierte Publikation in einer seit 2019 aufgelegten Reihe zu den Voraussetzungen und Lösungsansätzen für digitales Facility Management.

Die umfangreiche Datenerhebung und -aufbereitung im Immobilienbetrieb, die im Zuge der ESG-Berichterstattung nötig wird, ist ohne digitale Unterstützung kaum wirtschaftlich umsetzbar. Wo liegen die Chancen und Limits der Digitalisierung in Bezug auf ESG im Gebäudebetrieb? Welche Regelungen und Standards gibt es bislang? Wie werden Daten effizient erfasst und für das Reporting aufbereitet? Und wie sollte die Zusammenarbeit zwischen Facility-Dienstleistern, Auftraggebern und Technologieunternehmen zur nachhaltigen Erreichung der ESG-Ziele gestaltet werden?

Antworten und Impulse auf diese Fragen hat das Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Lünendonk & Hossenfelder in Kooperation mit der Unternehmensgruppe Gegenbauer im Whitepaper «Digitales Facility Management – Der Schlüssel zur ESG-Transformation» erarbeitet.

Das neue Whitepaper ist bereits die vierte Publikation in einer seit 2019 aufgelegten Reihe zu den Voraussetzungen und Lösungsansätzen für digitales Facility Management und steht unter www.luenendonk.de zum kostenlosen Download bereit. Die Whitepapers der Vorjahre sind ebenfalls dort erhältlich.

REGULATORISCHER DRUCK STEIGT

Die Immobilienwirtschaft arbeitet mit Hochdruck an verbindlichen Standards, die zur Bemessung der Einhaltung von

Massnahmen in den drei Bereichen Environmental, Social und Governance dienen. Im Fokus der Immobilieneigentümer und -verwalter stehen zudem der Werterhalt der Immobilien sowie Refinanzierungen. Das Whitepaper gibt den aktuellen Stand der Diskussionen der verschiedenen Stakeholder wieder. Es beleuchtet die komplexen Herausforderungen durch die ESG-Vorschriften und wie das Facility Management diesen neuen gesellschaftlichen und regulatorischen Anforderungen mit Hilfe der in den letzten Jahren erarbeiteten digitalen Kompetenz sowie Kooperationen begegnen kann.

Thomas Ball, Partner bei Lünendonk & Hossenfelder, kommentiert: «Um die notwendige Transparenz über die Nach-

haltigkeit und soziale Verantwortung des Immobilienbetriebs zu erzeugen und das Erreichen von ESG-Zielen effizient zu messen, sind digitale Lösungen in vielen Fällen unverzichtbar. Zahlreiche innovative Lösungen am Markt unterstützen bei der Erhebung und Aufbereitung von Daten. Hierfür ist eine Kooperation von Auftraggebern und Dienstleistern notwendig, damit sich im Markt effiziente Standardlösungen etablieren können.»

ÜBER DAS WHITEPAPER

Das Lünendonk-Whitepaper «Digitales Facility Management – Der Schlüssel zur ESG-Transformation» ist die vierte Ausgabe der Reihe «Digitales Facility Management», die in Zusammenarbeit mit der Unternehmensgruppe Gegenbauer publiziert wird. Auf über 30 Seiten bietet das neue Whitepaper aktuelle Analysen und Empfehlungen für Service-Modelle des digitalen Facility Managements.

Kostenloser Download: www.luenendonk.de

ZÜRICH DROHT EINE PREISBLASE

Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 bestehen sehr grosse Ungleichgewichte auf den weltweiten städtischen Wohnungsmärkten. Toronto und Frankfurt führen den diesjährigen Index an. Deutliche Anzeichen einer Preisblase bestehen auch in Zürich, München, Hongkong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv und Tokio.

Das nominale Preiswachstum bei Wohnimmobilien in den 25 untersuchten Städten hat sich von Mitte 2021 bis Mitte 2022 auf fast 10 Prozent beschleunigt, was der höchsten jährlichen Wachstumsrate seit 2007 entspricht. Tatsächlich sind die Immobilienpreise in fast allen Städten gestiegen, mit Ausnahme von Paris, Hongkong und Stockholm. Darüber hinaus war eine beschleunigte Zunahme der ausstehenden Hypotheken zu verzeichnen und die Verschuldung der Haushalte stieg das zweite Jahr in Folge deutlich schneller als im langfristigen Durchschnitt.

DAS ENDE DES BOOMS

Der (noch) robuste Arbeitsmarkt ist in den meisten Städten die letzte verbliebene Stütze des Eigenheimmarktes. Bei einer Verschlechterung der Wirtschaftslage könnte jedoch auch diese wegfallen. Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie, folgert daraus: «Wir erleben derzeit tatsächlich ein weltweites Stocken des Booms auf dem Eigenheimmarkt. In einem Grossteil der sehr hoch bewerteten Städte ist in den nächsten Quartalen sogar mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen.»

UNGLEICHGEWICHT

IN ZÜRICH

Die ungebrochen starke Investitionsnachfrage im Tiefzinsumfeld war ein bedeu-

tender Treiber für die Preisentwicklung in Zürich. So sind die Eigenheimpreise in der Region seit Beginn der Pandemie um rund 20 Prozent gestiegen. Insgesamt ist das Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten aus dem Gleichgewicht geraten und der Markt befindet sich im Blasenrisikobereich.

Die hohen Kaufpreise dürften nach der Anhebung der Zinssätze durch die Schweizerische Nationalbank einem Realitätscheck unterworfen werden. Doch dank des weiterhin starken Bevölkerungswachstums im Wirtschaftsraum Zürich könnten sich die Bewertungen auch graduell normalisie-

ren, ohne dass es kurzfristig zu einer Korrektur der nominalen Preise kommt.

GENF ÜBERBEWERTET

Ähnlich haben auch in Genf die Preise im Verhältnis zur Miete ein hohes Niveau erreicht, das sich nicht mit den nun positiven Zinssätzen vereinbaren lässt, sodass der Markt überbewertet ist. Die Stadt blieb jedoch in Hinblick auf Preis- und Bevölkerungswachstum hinter Zürich zurück, da die Einwohner von Genf in preiswertere Gegenden ziehen.

Quelle: www.ubs.com

Der Immobilienmarkt in Zürich befindet sich im Blasenrisikobereich.

Wir gestalten die Energieversorgung der Schweiz aktiv mit.

amstein-walthert.ch

IMMOBILIENPREISE

BOOM-ENDE ZEICHNET SICH AB

Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich bisher weitgehend immun gegen die steigenden Zinsen. Trotz spürbarer Zunahme der Finanzierungskosten wird Wohneigentum nach Ablauf des 3. Quartals 2022 zu 1,4 % höheren Werten gehandelt, wie der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» zeigt. Gemäss der schweizweiten Auswertung der aktuellsten Markttransaktionen ist die Zahlungsbereitschaft im 3. Quartal 2022 besonders für Einfamilienhäuser (2,0 %) nochmals gestiegen. Doch auch bei Eigentumswohnungen (0,7 %) sind die Preise auf moderatem Wachstumskurs. Über die letzten zwölf Monate ergibt sich am Eigenheimmarkt insgesamt eine kumulierte Preissteigerung von 5,5 %, die den langjährigen Durchschnitt weit übertrifft.

bilien umzuwandeln. Rückläufige Bautätigkeit und Angebotsverknappung wirken ebenfalls stützend. Allerdings reagiert der Schweizer Eigenheimmarkt eher träge auf Veränderungen. Die SWX IAZI Preisindizes basieren auf effektiv bezahlten Preisen. Vom Kaufentscheid bis zur Unterschrift beim Notar können gut und gerne ein paar Monate verstreichen. Ein Abflachen der Wachstumskurve im nächsten Quartal ist deshalb denkbar.

WACHSTUMSKURVE KÖNNTE ABFLACHEN

«Der Schweizer Eigenheimmarkt präsentiert sich noch solid», sagt Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG. «Der erneute Wertzuwachs unterstreicht, dass die Hypothekarkonditionen die Nachfrage bis anhin kaum beeinflussen.» Gerade in Zeiten erhöhter Geldentwertung und Unsicherheit an den Märkten wachse der Wunsch, Kapital in Sachwerte wie Immo-

Wer Mehrfamilienhäuser in der Schweiz erwerben wollte, musste ebenfalls mit höheren Werten rechnen: Die Transaktionspreise für Renditeliegenschaften haben im 3. Quartal 2022 mit 1,9 % stark zugelegt, wie der „SWX IAZI Investment Real Estate Price Index“ zeigt. Auf Jahresbasis erreicht die Preisentwicklung die Marke von 6,0 %.

KORREKTURDRUCK

KÖNNTE STEIGEN

Auch wenn in den aktuellen Zahlen noch kein Abbremsen der Preisentwicklung er-

sichtlich ist: Die Zeichen verdichten sich, dass der jahrelange Immobilien-Boom zu einem vorläufigen Ende kommt. Die Renditedifferenzen von Immobilienfonds, Immobilienaktien sowie Direktanlagen zur Schweizer Bundesobligation sind bereits stark gesunken. Jeder weitere Zinsschritt reduziert die relative Attraktivität von Immobilien.

Solange die Notenbanken die rekordhohe Inflation nicht unter Kontrolle bringen, sind weitere Anhebungen der Leitzinsen fast unvermeidlich. Zudem ist davon auszugehen, dass es bis Ende Jahr bei einigen institutionellen Investoren aufgrund der Verluste an der Börse zu einem PortfolioRebalancing kommen könnte, also zu vermehrten Verkäufen von Renditeobjekten. Der Korrekturdruck auf die Preise von Immobilienanlagen stiege damit weiter. www.iazicifi.ch

Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG

9. Jahrgang, 2023

HERAUSGEBER

Harald Fessler harald.fessler@imsag.ch

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T 071 744 94 90 info@utk.ch

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DRUCK & DESIGN

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Titelbild:

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LÄGERN HOCHWACHT GEWINNT SOLARPREIS

Das Ausflugsrestaurant Lägern Hochwacht in Regensberg/ZH wurde 2020 energetisch saniert – und nun für das kluge Gesamtenergiekonzept mit dem Schweizer Solarpreis 2022 ausgezeichnet. Die Sanierung beinhaltet eine PV-Anlage, eine solarthermische Anlage, eine Wärmepumpe und einen Eisspeicher. Die 46 kW starke PVDachanlage produziert 37’500 kWh/a. Die 190 Quadratmeter grosse solarthermische Anlage auf dem Dach des 1895 errichteten Hauptgebäudes versorgt das Restaurant mit Warmwasser und dient der Regeneration des Eisspeichers. Ein Batterie- und Wärmepumpensystem sowie ein saisonaler Energiespeicher ersetzen den Heizölbedarf von 6’000 Liter pro Jahr mit rund 18 Tonnen CO2-Emissionen bis auf den Strombezug von rund 94’700 kWh/a. Für die Ingenieurdienstleistungen und das Energiekonzept zeichnete die Amstein + Walthert AG verantwortlich.

www.laegern-hochwacht.ch

www.amstein-walthert.ch

«NIDO» ERHÄLT BAUBEWILLIGUNG

Die Gemeinde Ostermundigen hat die Baubewilligung für das von der Steiner AG entwickelte Projekt «Nido» (Bild) erteilt. Aufgrund der aktuellen Lieferzeiten für vorgefertigte Holzbauelemente wird der Start der Bauarbeiten im zweiten Quartal 2023 erfolgen. Beim Projekt «Nido» wird konsequent auf den nachhaltigen Baustoff Holz gesetzt. Gespickt mit moderner Haustechnik wird aus dem Holzgebäude ein zukunftsweisendes Zuhause für Menschen, denen nachhaltiges Wohnen ein Anliegen ist. Dank effizienter Technik können sich die künftigen Bewohner zudem auf tiefe Betriebs- und Unterhaltskosten freuen. Die attraktiven Studios sowie 2,5- und 3,5-Zimmer-Wohnungen sind optimal ausgerichtet und verfügen über grosszügige Balkone und Terrassen. Eine Raumhöhe von 2,70 Meter sorgt für viel einfallendes Licht und lässt ein angenehmes Wohngefühl entstehen.

www.nido-ostermundigen.ch www.steiner.ch

MIETPREISE IM OKTOBER GESTIEGEN

Der Oktober 2022 brachte nicht nur für die Jahreszeit rekordhohe Temperaturen, sondern auch einen deutlichen Anstieg der Mietpreise. Im Landesmittel sind die in Wohnungsinseraten ausgeschriebenen Werte um 1,4 Prozent gestiegen. Dies zeigt der Swiss Real Estate Offer Index, der von der SMG Swiss Marketplace Group in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erhoben wird. Die landesweite Zunahme geht vor allem auf starke Zuschläge in der Grossregion Zürich (3,7 Prozent) und der Zentralschweiz (3,8 Prozent) zurück, wie die regionale Auswertung ergibt. Nur leichte Mieterhöhungen sind in der Ostschweiz (0,6 Prozent), im Mittelland (0,4 Prozent) und in der Genferseeregion (0,4 Prozent) zu beobachten. In der Nordwestschweiz (-0,6 Prozent) und im Tessin (-2,9 Prozent) hingegen waren die Preise rückläufig.

www.immoscout24.ch

WOHNRAUM –EIN RARES GUT

Robert Weinert Leiter ImmoMonitoring, Director Wüest Partner AG

Patrick Schnorf Leiter Markt und Research, Partner Wüest Partner AG

In der Schweiz mangelt es an Wohnraum. Diese Knappheit könnte dazu führen, dass die Nettomieten im 2023 steigen.

Mietwohnungen sind einer der Sektoren, die das Immo-Monitoring 2023 von Wüest Partner beleuchtet. Hinzu kommt der Blick auf die Entwicklung der Geschäftsflächen und auf gleich drei interessante Spezialstudien: «Wohneigentumspreise», «Baupreisteuerung» und «Pensionskassen».

MIETWOHNUNGEN

Die Nachfrage nach Wohnraum ist derzeit sehr gross. Zwar hat die Bildung von zusätzlichen Haushalten durch die ansässige Bevölkerung im letzten Jahr etwas nachgelassen, stattdessen erlebt die Zuwanderung eine erhöhte Dynamik. Zugleich gelangen weniger neue Wohneinheiten auf den Markt, was an einer Kombination mehrerer Faktoren liegt: Reduktion der Neubautätigkeit als Folge der bis 2020 stetig steigenden Leerstände, vermehrte Anlagealternativen zum Immobilienmarkt, höhere Finanzierungskosten, weniger Bauland, schleppende Verdichtungsbestrebungen und stark gestiegene Baupreise.

Aufgrund von verschiedenen gleichzeitigen Entwicklungen auf der Angebots- und auf der Nachfrageseite mangelt es mittlerweile an Wohnraum in der Schweiz. Für umzugswillige Personen dürfte es im nächsten Jahr deshalb noch schwieriger werden, eine passende Mietwohnung zu finden. Die Knappheit des Wohnraums dürfte auch dazu führen, dass die Nettomieten im 2023 steigen.

Den gleichen Effekt hat die aktuelle Inflation – was einem bekannten Muster entspricht: In Zeiten hoher Inflation legen die Nettomieten zu. Das hat zwei Hauptgründe: zum einen die Berechtigung der Eigentümerinnen und Eigentümer, gestiegene Betriebskosten an die Mietenden weiterzugeben, zum anderen die Erhöhung der

Leitzinsen als Reaktion auf die Inflation, was sich auch bald auf den Referenzzinssatz auswirken dürfte.

Wegen der gestiegenen Energiepreise erfahren derzeit auch die Nebenkosten einen Auftrieb. Dies dürfte zur Folge haben, dass die Bruttomieten (Nettomieten plus Nebenkosten) im nächsten Jahr ebenfalls stärker steigen dürften. Wie stark dieser Anstieg ausfallen wird, ist abhängig vom energetischen Zustand des Objekts, vom Standort und von den Anstrengungen der Mietenden beim Energiesparen. Im Schnitt könnte die monatliche Bruttomiete im nächsten Jahr um über fünf Prozent zulegen.

SPEZIALSTUDIE: WOHNEIGENTUMSPREISE

In einer neuen Studie haben wir die Preisentwicklung von Wohneigentum auf der Grundlage eines Modells analysiert, das die ökonomischen Entwicklungen berücksichtigt. Die Ergebnisse aus der Anwendung des Modells stützen die Ausgangshypothesen. So haben das Bevölkerungswachstum, die reale BIP-Entwicklung und die Inflation einen positiven Effekt auf Wohneigentumspreise. Dagegen wirken sich Arbeitslosigkeit, Hypothekarzinsen und Leerstand negativ aus. Gemäss dem Modell sind die Preise für Einfamilienhäuser stärker in den Fundamentaldaten verankert, während sich die Preise für Eigentumswohnungen volatiler entwickeln und offensichtlich

stärker auf subjektive Erwartungen oder auf Marktrauscheffekte reagieren.

GESCHÄFTSFLÄCHEN

Die Entwicklungen im Arbeitsmarkt entkoppeln sich zunehmend vom Konjunkturverlauf: Die Beschäftigungszahlen steigen trotz konjunktureller Eintrübung weiter stark an und befeuern damit die Nachfrage nach Büroflächen. Getrieben von Aufholeffekten nach der Aufhebung der Pandemiemassnahmen, aber auch begünstigt von strukturellen Effekten (demografischer Wandel, neu geschaffene Stellen im Zuge der Digitalisierung sowie für den Kampf gegen den Klimawandel) wurden in den letzten Monaten so viele neue Stellen geschaffen wie selten in der Schweizer Wirtschaftsgeschichte. Gleichzeitig bestätigt die neueste Befragung «BüroflächenBarometer» von Wüest Partner, dass «Remote Working» als Ergänzung und nicht als Ersatz der Arbeit im Büro gesehen wird, weshalb die befragten Unternehmen ihre Büroflächen im Durchschnitt nur wenig reduzieren.

Parallel dürfte sich die Neubaudynamik auf vergleichsweise tiefem Niveau einpendeln. Dies zeigt ein Blick auf die Bauinvestitionen in bewilligten Projekten, die rund 20 Prozent unter dem Mittel der letzten zehn Jahre liegen. Vor allem innerhalb der begehrten Grossstädte wird weniger gebaut, wodurch die Mieten hier weiter steigen werden. Im Schweizer Schnitt ist mit

einem leichten Plus zu rechnen (Prognose 2023: + 0,5 Prozent).

Angesichts der sich eintrübenden Konjunkturlage und der zurückgegangenen realen Kaufkraft muss davon ausgegangen werden, dass die Detailhandelsumsätze in den kommenden Monaten stagnieren. Dies dürfte auf die Nachfrage nach Verkaufsflächen drücken, weshalb mit steigenden Angebotsquoten zu rechnen ist. Und zu steigenden Angebotsquoten wird auch die erwartete Neubautätigkeit beitragen. Für die Schweizer Verkaufsflächenmärkte setzen sich damit die Herausforderungen fort: Die Mietpreise dürften weiter sinken.

SPEZIALSTUDIE:

BAUPREISTEUERUNG

Wie sich eine Baupreisteuerung auf den Wert von Renditeliegenschaften auswirkt, hängt von der Stärke und von der Dauer der Teuerung ab. Die Betroffenheit einer Liegenschaft ist einerseits abhängig vom Anteil der Baute am Grundstückswert und andererseits vom Lebenszyklus der Liegenschaft. Entsprechend bedeutsam ist die Baupreisteuerung für bereits erworbene Grundstücke ausserhalb der Zentren, die nun bebaut werden sollen. Im Bestand sind primär diejenigen Liegenschaften betroffen, bei denen eine Instandsetzung ansteht. Unsere Analyse zeigt, dass höhere Baupreise zu höhere Kosten, aber auch zu steigenden Bestandesmieten führen.

SPEZIALSTUDIE: PENSIONSKASSEN

Die Immobilienvermögen der Pensionskassen (PK) haben sich seit 2004 verdreifacht. Was charakterisiert den Immobilienbestand der PK, und welche Risiken verbergen sich darin? Im vergangenen Juli und August haben wir in einer Studie die Immobiliendirektanlagen der Schweizer PK analysiert und deren Portfoliomanager nach ihren Zukunftsplänen befragt. Die Erkenntnisse der Studie sind sehr divers. So schätzen die PK bei Immobiliendirektanlagen in erster Linie die generelle Entscheidungsfreiheit, deren höhere Performance im Vergleich zu Anlagealternativen und die kontinuierlichen Cashflows. Bei den kleineren PK mit direkten Immobilienanlagen zeigt sich, dass der gesamte Immobilienanteil (direkte und indirekte Immobilienanlagen) mittlerweile bei rund 38 Prozent und damit über der verordneten Begrenzung von 30 Prozent liegt. Obwohl zunehmend in ausländische Immobilien investiert wurde, ist der Home-Bias immer noch stark ausgeprägt.

Quelle: www.wuestpartner.com

«Im Schnitt könnte die monatliche Bruttomiete im 2023 um über fünf Prozent zulegen.»

AGENDA 2023 SWISS REAL ESTATE

10. MÄRZ

ETH FORUM WOHNUNGSBAU

Internationale Jahrestagung über Veränderungen im Wohnungsbau und Stadtentwicklung

ETH Zentrum Zürich

ETH Wohnforum – ETH CASE

Telefon 044 633 29 13 www.wohnforum.arch.ethz.ch

15.-19. MÄRZ GIARDINA

Spektakuläre Schaugärten, spannende Trends und innovative Produkten für das Leben im Garten

Messe Zürich

MCH Messe Schweiz (Zürich) AG

Telefon 058 206 50 00 www.giardina.ch

20.-23. APRIL BAUEN+WOHNEN AARGAU

Frühlingsmesse für Bauen, Wohnen, Garten und Energie

Messegelände Tägerhard Wettingen

ZT Fachmessen AG

Telefon 056 204 20 20 www.messe-aargau.ch

28. APRIL BIS 7. MAI BEA

Publikums-Frühlingsmesse mit einem Schwerpunkt Bauen und Wohnen BernExpo Bern

Bernexpo AG

Telefon 031 340 11 11 www.bea-messe.ch

9. MAI KONFERENZ REAL ESTATE INVESTMENT UND ASSET MANAGEMENT 2023

Institutionelles Immobilien-Investment und -Management für Immobilienanlagen im In- und Ausland Campus Zug-Rotkreuz

Hochschule Luzern

Telefon 041 757 67 67 www.hslu.ch

11. MAI SHOPPING CENTER FORUM 2023

Fachkongress für die Shopping Center Industrie und für die EinzelhandelsImmobilienbranche

Radisson Blu Hotel, Zürich-Airport

SC Forum Switzerland GmbH

Telefon 079 555 37 03 www.sc-forum.ch

11. MAI SWISS REAL ESTATE RESEARCH CONGRESS Fachkongress zu immobilien- und raumrelevanter Forschung

Campus PH Zürich

Universität Zürich, CUREM

Telefon 079 702 25 00 www.srerc.ch

8. JUNI 12. IMMOBILIEN CHARITY GOLF TROPHY

Golfen, Netzwerken und Gutes tun zu Gunsten von kidz planet

Golf Kyburg

kidz planet

Telefon 044 843 50 34 www.kidzplanet.ch

21.-24. SEPTEMBER

BAUEN & MODERNISIEREN

Schweizer Messe für Bauen, Wohnen, Energie – mit Eigenheim-Messe

Messe Zürich

ZT Fachmessen

Telefon 056 204 20 20 www.bauen-modernisieren.ch

4.-6. OKTOBER EXPO REAL 2023

Europas grösste B2B-Fachmesse für Immobilien und Investitionen Messe München

Messe München International

Telefon 0049 89 949 11628 www.exporeal.net

5.-8. OKTOBER

BAUEN+WOHNEN LUZERN

Zentralschweizer Messe für Bauen, Wohnen, Garten und Energie

Messe Luzern

ZT Fachmessen

Telefon 056 204 20 20 www.messe-luzern.ch

10.-13. NOVEMBER

HAUSBAU+ENERGIE MESSE

Messe mit Kongress für Fachleute und Private Bernexpo Bern

ZT Fachmessen

Telefon 056 204 20 20 www.bau-energie.ch

alle Angaben ohne Gewähr

Moderne Geschäftsimmobilien bieten mehr als Arbeitsplätze.

PSP Swiss Property gehört zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Die Lage und Qualität der Büro- und Geschäftshäuser, der umfassende Service für die Mieter sowie die umsichtige und nachhaltige Unternehmensstrategie machen PSP Swiss Property zu einem attraktiven Partner für Mieter und Aktionäre. Die Aktien der PSP Swiss Property AG sind an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert (Symbol PSPN, Valor 1829415).

PSP Swiss Property – Kirschgartenstrasse 12/14, Basel

GEMEINSAM VORSPRUNG GESTALTEN

Die Steiner AG ist ein führender Immobiliendienstleister mit den Schwerpunkten Projektentwicklung und -realisierung. Mit einem Entwicklungsportfolio von mehr als CHF 6 Milliarden gehören wir zu den grössten Immobilienentwicklern der Schweiz. Unser Portfolio umfasst eine breite Palette an Projekten aus den Bereichen Wohnen, Büro, Industrie und Logistik sowie eigene Produktinnovationen wie die Marken Werkarena, Manufakt oder Steiner Hybrid Hotel. In der Romandie ist Steiner Construction Marktführer für die Realisierung von Immobilien im Total-/Generalunternehmermodell.

Unsere über 100-jährige Erfahrung bringen wir in die zwei neugeschaffenen Bereiche

Steiner Financial Initiatives für neue Anlagelösungen und Steiner Digital für digitale Kollaborationsplattformen entlang des Immobilienlebenszyklus ein.

steiner.ch