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N° 1

Tudo acerca de

Viver em Condomínio

VIVER MELHOR EM CONDOMÍNIO


Caro condómino, Como proprietário de uma fracção num edifício em regime de propriedade horizontal, deverá respeitar as regras do condomínio, que são determinadas pela lei e pelo regulamento, próprio a cada prédio. Esta pequena “República” tem o seu Parlamento, o seu órgão executivo e, por vezes, a sua comissão consultiva, de acompanhamento. Os direitos dos proprietários estão legalmente protegidos. Essa entidade terá os seus problemas específicos, para a resolução dos quais terá de contribuir. Deverá integrar-se e participar na vida da comunidade, prescindindo por vezes do seu interesse particular, em benefício do interesse comum, mesmo que não lhe seja vantajoso ou que não lhe pareça justo. A sua liberdade estará limitada pelo conjunto de obrigações resultantes da partilha do edifício com outros proprietários, titulares dos mesmos direitos. O conhecimento dos seus direitos e dos seus deveres irá facilitar o correcto funcionamento do sistema. O cumprimento dos princípios enunciados nesta brochura contribuirá para o interesse colectivo do condomínio e para a manutenção de relações harmoniosas entre os membros da comunidade. A URBICARE procurou apresentar-lhe princípios simples e claros, para evitar equívocos ou erros, e para o ajudar a adequar o seu comportamento às particularidades do condomínio.

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O SIGNIFICADO DAS PALAVRAS Condomínio Situação de um prédio pertencente a vários titulares, tendo cada um deles direitos exclusivos sobre uma fracção determinada e sendo, ao mesmo tempo, comproprietário das partes comuns do edifício. Um prédio assim constituído está em regime de “propriedade horizontal”. Condóminos Os condóminos são as pessoas que, independentemente de viverem ou não no prédio, são simultaneamente proprietárias de uma ou mais fracções e comproprietárias das partes comuns. Administração do Condomínio A administração é o órgão executivo do condomínio, eleito pela assembleia dos condóminos. A administração pode ser entregue a um dos condóminos ou a um terceiro, pessoa ou entidade que tenha como actividade a administração de imóveis. Partes comuns Partes de um edifício afectas à utilização de todos ou de vários condóminos. São por exemplo: o solo, a cobertura, as entradas, os ascensores, etc. Fracção As fracções são partes privadas do edifício, das quais os condóminos são individual e pessoalmente proprietários. Encargos de condomínio Despesas gerais relacionadas com a conservação e a manutenção do prédio. Por defeito, são comparticipadas pelos proprietários na proporção da sua quota-parte, designada por “permilagem”.

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL O “condomínio” é essencialmente regido pelos artigos 1414.º a 1438.º do Código Civil, e pelo Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro. Aplicam-se ainda as disposições relativas a elevadores, ao ruído, à segurança contra incêndios e à urbanização e edificação, entre outras. A administração deve manter-se actualizada acerca da legislação aplicável, partilhando com os condóminos as alterações, designadamente aquelas que possam requerer alguma intervenção no prédio.

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A vida em condomínio

As partes comuns São comuns as partes dos edifícios e dos terrenos afectos à utilização ou à utilidade de todos ou de vários condóminos, designadamente: o solo, os alicerces, as partes que constituem a estrutura do prédio, o telhado ou os terraços de cobertura, as entradas, as escadas, os corredores, a sala do condomínio, as instalações gerais de água, electricidade, gás, comunicações, etc. São também comuns os equipamentos do prédio, como elevadores, sistemas de intercomunicadores, antenas colectivas, condutas do lixo… O regulamento do condomínio deve organizar a utilização das partes comuns pelos condóminos e pelos moradores: é necessário que seja suficientemente preciso para evitar que a interpretação das restrições seja deixada ao critério de cada um. Os condóminos devem comparticipar para as despesas de conservação e de utilização das partes comuns, como por exemplo: iluminação, limpeza, vencimento de porteiros, manutenção de jardins, manutenção e reparação dos equipamentos comuns, despesas administrativas, etc. Em princípio, os encargos comuns são repartidos à proporção da permilagem atribuída a cada fracção na escritura de propriedade horizontal, que representa o valor de cada fracção no conjunto do prédio. Porém, existem excepções a este princípio:

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as despesas com partes comuns que apenas sirvam algum dos condóminos, ficam a cargo do mesmo;

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as despesas com elevadores só são comparticipadas pelas fracções que deles se possam servir.

Por fim, algumas partes, embora comuns, podem ser afectas ao uso exclusivo de um condómino. É o caso, por exemplo, de terraços de cobertura.

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Partes privadas: a sua fracção As partes privadas do prédio são descritas na escritura da propriedade horizontal como fracções autónomas, que devem ter uma saída própria para uma parte comum ou para a via pública (no caso de lojas, por exemplo). Estão afectas ao uso exclusivo do respectivo proprietário. Desde que não prejudique os direitos dos outros condóminos e não dê uma utilização diversa daquela para que se destina (habitação, comércio ou escritório), cada condómino dispõe livremente da sua fracção. Todavia, alguns elementos que compõem a fracção fazem parte de um conjunto, que não pode ser livremente alterado: por exemplo, não pode levantar as janelas e deixar as aberturas. Qualquer supressão ou alteração das partes privadas que tenha incidência no aspecto exterior ou na segurança do prédio, requer a autorização da assembleia de condóminos. A manutenção e a conservação das partes privadas são da exclusiva responsabilidade do respectivo proprietário:

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assegure-se do bom estado e do correcto funcionamento de todos os elementos;

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verifique que não haja humidades e esteja atento às condensações, verifique o estado dos canos acessíveis, das juntas de banheiras e chuveiros, e dos autoclismos;

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não obstrua as ventilações, que devem ser limpas regularmente; tenha atenção aos materiais aplicados quando fizer obras: procure um pavimento que assegure um bom isolamento acústico, por exemplo.

Cada condómino tem por obrigação de subscrever um seguro contra o risco de incêndio: esta cobertura está incluída em todas as apólices multirriscos habitação.

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A vida em condomínio

A assembleia é soberana Todas as decisões respeitantes ao condomínio são tomadas colectivamente, pela assembleia de condóminos, que reúne pelo menos uma vez por ano. É o momento, para cada um, de se informar acerca dos assuntos do condomínio e dos detalhes da sua gestão, de tomar as decisões necessárias para a conservação do prédio e dos equipamentos, e de partilhar o seu ponto de vista. Assistir às assembleias não é uma obrigação legal, mas constitui um dever de participação na vida do condomínio. A legislação prevê que algumas decisões apenas possam ser tomadas por um número mínimo de condóminos. É portanto indispensável, quando um proprietário se encontra impedido de assistir à reunião por causa de força maior, que entregue uma procuração a alguém que o possa representar. A ausência de condóminos, quando não são representados, traz vários inconvenientes: empobrece o debate, leva ao adiamento das decisões, contribui para o aumento dos encargos (com a organização de uma nova assembleia, por exemplo). Em todos os casos, deixa de predominar o interesse comum quando os condóminos se abstêm de assistir às assembleias. As decisões tomadas em assembleia impõem-se ao conjunto dos proprietários: mesmo em caso de discordância, um condómino que não tenha tomado parte numa votação, deverá submeter-se ao resultado da mesma. Cada condómino dispõe de um número de votos proporcional à permilagem da sua fracção.

AG

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O administrador O administrador é simultaneamente o mandatário e o interlocutor dos condóminos, bem como o executante das decisões tomadas em conjunto. Pode ser um dos proprietários, mas é frequentemente um profissional especializado, designado pela assembleia. O administrador presta contas ao conjunto dos condóminos, e não a cada um deles. Tendo em conta as orientações definidas em assembleia, o administrador dá ordens ao pessoal ao serviço no prédio, adjudica e acompanha os trabalhos. É o único a poder agir em nome de todos. Representa os condóminos nos actos civis e em tribunal. Em caso de urgência, toma as medidas necessárias para a salvaguarda do prédio. Como responsável pela gestão do edifício, o administrador é o interlocutor de cada condómino para todos os problemas do dia-a-dia. Desempenha portanto uma função social e contribui para o entendimento e a compreensão recíproca entre todos. Qualquer condómino pode colocar ao administrador os problemas que tenha com o prédio: não precisa de esperar pela realização de uma assembleia, que não é o local para debater questões de ordem pessoal. Os condóminos podem exigir muito do administrador, mas não devem esquecer que as suas qualidades e competências perdem eficácia quando não dispõe dos meios necessários para a sua actuação. Assim, a remuneração do administrador deve ter em conta: a complexidade das tarefas a executar, o tipo de prédio, o número de condóminos, as dificuldades de gestão existentes, o estado do edifício, etc.

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A vida em condomínio

A escolha do administrador O administrador é escolhido pela assembleia, entre os condóminos ou entre profissionais especializados, atendando às qualidades necessárias de conselheiro, defensor e gestor. A avaliação do trabalho do administrador deve ser factual e objectiva:

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Responde de forma reactiva aos pedidos que lhe são apresentados, nomeadamente por email?

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Informa regularmente a comissão de acompanhamento?

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Aplica procedimentos eficientes para cobrar as dívidas?

Renegocia regularmente os contratos de manutenção e de conservação? Acompanha correctamente os trabalhos a decorrer no prédio? Aplica as decisões da assembleia?

Caso seja necessário mudar de administrador, devem ser partilhados com os candidatos todas as informações mais relevantes:

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Os motivos da mudança de administrador; A situação financeira do condomínio; Os processos judiciais a decorrer; Eventuais dívidas a fornecedores; Os trabalhos realizados e por realizar.

Procure profissionais que ofereçam garantias de seriedade: com experiência em prédios semelhantes, com seguro de responsabilidade civil profissional e que garanta o respeito pelo princípio de separação entre as contas bancárias do condomínio e as contas do administrador. Recuse propostas que incluam o recebimento das quotizações pelo administrador, através de referências MB que não estejam associadas à conta do condomínio, por exemplo.

URBICARE

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Mantenha boas relações com o administrador O administrador é o interlocutor natural dos proprietários para resolver os problemas que se colocam ao nível do prédio. Para manter boas relações com o administrador, deverá no entanto ter consciência de algumas limitações:

- o administrador não está ao serviço particular de cada proprietário, mas sim do prédio em geral;

- as decisões para resolver um determinado problema podem não depender do administrador e é provável que deva ser a assembleia a decidir;

- embora possa estar disponível para ajudar a solucionar problemas que se coloquem dentro das paredes da fracção, o administrador apenas é responsável pela gestão das partes comuns;

- o administrador presta contas da sua gestão à assembleia, e não a cada proprietário, individualmente e a qualquer momento;

- o desempenho do administrador é ditado pela lei e pelo regulamento, que é obrigado a cumprir, por exemplo: quanto à aplicação de penalidades por atraso de pagamento ou a abusos na utilização dos espaços comuns. Seja portanto tolerante e procure sempre ponderar se a sua questão particular interfere com o interesse colectivo do prédio, defendido pelo administrador.

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A vida em condomínio

A comissão de acompanhamento O regulamento do condomínio prevê por vezes a existência de uma comissão de acompanhamento, composta por condóminos designados pela assembleia, eventualmente de forma rotativa, para assistir o administrador e controlar a sua gestão. Em muitos casos, está também associada à movimentação da conta bancária do prédio. Desempenha uma função de “correia de transmissão” entre os condóminos e o administrador: os membros da comissão têm um conhecimento mais imediato dos problemas que possam surgir no prédio, comunicam ao administrador os pedidos dos vizinhos, interagem com uns e outros, etc. É importante evitar conflitos de competência entre o administrador, a comissão de acompanhamento e a assembleia:

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A comissão de acompanhamento não toma decisões, porque apenas a assembleia as pode tomar;

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O administrador é o único representante legal do condomínio, que pode ser responsabilizado pelos seus actos de gestão;

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A comissão de acompanhamento apenas deve aconselhar e controlar o trabalho do administrador.

Deve ser privilegiada a comunicação entre os membros da comissão e os restantes condóminos: muitos litígios poderiam ser evitados se fossem debatidos e resolvidos em círculo restrito, em vez de serem levados à assembleia. Todos os condóminos deveriam aceitar desempenhar esta função, de forma a adquirir um conhecimento “interno” dos assuntos do prédio.

GESTÃO

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Pagar as quotizações dentro dos prazos O condomínio não dispõe de rendimentos próprios (exceptuando casos de cedência da casa da porteira ou de antenas). Assim, a sua tesouraria depende das quotizações pagas pelos condóminos, por conta dos encargos comuns de manutenção e de utilização das partes comuns. De acordo com o regulamento de cada condomínio, os proprietários contribuem para:

- as despesas comuns, aprovadas pela assembleia no orçamento anual e imputadas a cada fracção de acordo com a respectiva permilagem;

- um fundo de reserva obrigatório por lei, para provisionar futuras obras de conservação, à razão de pelo menos 10% da quota-parte nas restantes despesas;

- eventuais despesas extraordinárias, como obras ou benfeitorias. Os faltosos colocam em perigo a tesouraria do condomínio e o seu correcto funcionamento: uma boa gestão do prédio depende da regularidade e da rapidez de pagamento de cada condómino. Para evitar incumprimentos, o regulamento e/ou a assembleia podem fixar penalidades ou multas, aplicadas aos maus pagadores.

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A vida em condomínio

Se apartamento estiver arrendado Alguns condóminos não habitam no prédio e arrendam o seu apartamento a terceiros. Nesse caso, o proprietário não deve esquecer-se de informar o administrador quanto à identidade e aos contactos do inquilino, como frequentemente acontece... O administrador deve sempre saber quem habita o prédio. De igual modo, o proprietário senhorio deve dar conhecimento ao inquilino das disposições do regulamento do condomínio, que o inquilino também estará obrigado a cumprir. Recomenda-se que o regulamento seja explicitamente mencionado no contrato de arrendamento. Por mais que o contrato estipule que o pagamento dos encargos de condomínio seja da responsabilidade do inquilino, em caso de falta de pagamento, será responsabilizado o proprietário.

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Se o apartamento estiver para venda O condómino que vender a sua fracção deve informar o administrador da mudança de proprietário. Até ao momento da transmissão da propriedade, o vendedor é responsável pelo pagamento das quotizações, mesmo que o apartamento se encontre devoluto. Recomenda-se alguma prudência ao comprador:

- Exija do vendedor que tenha a sua situação regularizada quanto aos pagamentos ao condomínio;

- Informe-se junto do administrador acerca das particularidades do condomínio, de eventuais obras que serão necessárias a curto ou médio prazo, das limitações impostas pelo regulamento ou por deliberação da assembleia, etc.

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A vida em condomínio

Últimas recomendações... A vida em condomínio obriga ao respeito mútuo e à solidariedade entre todos os proprietários. A administração ajudá-lo-á na aplicação do regulamento do condomínio e da legislação em vigor.

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Manifeste interesse pelos trabalhos desenvolvidos pela administração.

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Participe activamente nas deliberações da assembleia ou, caso não possa estar presente, delegue a sua representação noutro condómino.

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Verifique regularmente a situação financeira do condomínio e pague atempadamente as suas quotizações para os encargos comuns.

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Envolva-se na discussão dos projectos e das despesas extraordinárias.

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Acompanhe e controle a administração, sem espírito de crítica sistemática, apresentando propostas construtivas.

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Tenha consciência que a administração exige um importante trabalho de contabilidade e de secretariado.


VIVER MELHOR EM CONDOMÍNIO

Não se esqueça que o interesse geral do prédio também é do seu interesse particular, para a conservação e para a valorização do seu património. Como todas as comunidades, o condomínio tem as suas regras: algumas são escritas, outras resultam simplesmente do bom-senso e da civilidade.

Documento elaborado pela URBICARE, Administração de Condomínios e Serviços, Lda. © 2012 URBICARE - Todos os direitos reservados - Reprodução proibida


NA MESMA COLECÇÃO: 1) Viver em condomínio 2) Partes privadas e partes comuns 3) A comissão de acompanhamento 4) Os encargos de condomínio 5) O seguro habitação 6) Mudar de administrador

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