Page 1

SARRIGURENEN ETXEBIZITZA BABESTUAREN ALOKAIRUEN TXOSTENA Sarrera.Eguesibarreko Hipotekak pairatzen dituztenen Plataforma 2013ko martxoan eratu zen. Artatu ziren lehenengo kasuak hipoteka kredituekin erositako etxebizitzen inguruan ematen ziren kasu ezberdinak izan ziren. Hala ere,

ekainean

Plataformak,

etxebizitza

babestu

baten

alokairua

ez

ordaintzeagatik etxe-kaleratze baten kasua izan zuen, eta kasu honen bidez alokairuzko etxebizitzen inguruan dagoen arazoak ezagutu genuen. Lehenik eta behin, egoera unekoa ez zela jakin genuen, alokairura eskainitako etxebizitza sailetan orokorra eta zabalduta zegoen egora zela baizik. Era berean, enpresa sustatzaile bera zela antzeman genuen eta kasuak alde txikiekin etxebizitza sail ezberdinetan ematen zirela, baita beste herri batzuetan ere. Egoera pairatzen zuten lagunekin harremanetan jarri ondoren, kasu puntualetatik haratago, alokairuena arazo sozial bat bihurtzeko bidean dela uste dugu, guztiok ezagutu beharko genukeena. Erakundeen jardunbidea eskatzen dugu, pertsonok etxebizitza duin bat edukitzeko dugun oinarrizko eskubidearen kontra egiten duen egoera hori gelditzeko. Berrogei

eta

hamar

baino

gehiago

izan

dira

aztertu

ditugun

dokumentazioak, batez ere kontratuak, fakturazioak eta beste dokumentu batzuk, pertsona batzuek duintasun eta gutxieneko baldintzetan bizi nahi izateagatik bizi dituzten egoera zailak islatzen dituztenak.


Dokumentazio hori boluntarioki jarri da Eguesibarreko PAHren eskuetan, errealitate bat zurkaizteko erabiliko da bakarrik, ezinen da erabili bestelako helburuetarako eta ez dira inoiz egoera hori pairatzen duten pertsonen datuak agertuko. Esan den moduan, txosten oinarria idatzitako dokumentazioa da, baina errealitatea benetan margotzera lagundu duenak, egoera pairatzen duten pertsonekin izan den kontaktua da. Dokumentu honen helburua, zalantzarik gabeko erakundeen eskuhartzea

behar duen egoera bat mahaia gainean jartzea da. Hainbat

kolektibo eta pertsonen ekarpenekin hobetuko den lan tresna bat izan nahi du. Horregatik

ezagutzera

emanen

dugu

Eguesibarreko

Udalean,

komunikabideen aurrean, talde parlamentarioei‌, ohartarazpen bezala, egunerokotasunean gure inguruan dagoen egoera horrek kontzientziak astindu ditzan, isiltasunean mantendu ezin dena eta iritzi publikoaren pikotan jarri behar da eraginkorrak diren irtenbideak eskatuz. I.- Aplikagarria den lege araudia. Aplika

daitekeen

lege

araudiaren

artean

honakoak

azpimarra

daitezke: -

7/1989 Foru Legea, ekainaren 8koa, Lur eta Etxebizitza gaietan Eskuhartze Neurriena.


-

14/1992 Foru Legea, abenduaren 21ekoa, etxebizitza gaian, sistema erregulatzailea eta babesgarriak diren jardunbideen finantziazio ereduena.

-

35/2002 Foru Legea, abenduaren 20koa, Lurraldearen Antolaketa eta Hirigintzarena.

-

8/2004 Foru Legea, ekainaren 24koa, Nafarroan etxebizitzaren Babes Publikoarena.

-

4/2006 Foru Legea, urtarrilaren 9koa, etxebizitza gaian babes daitezkeen ekintzena.

-

6/2009 Foru Legea, ekainaren 5ekoa, hirigintza eta etxebizitza gaietan premiazko neurriena.

-

10/2010 Foru Legea, maiatzaren 10ekoa, Nafarroan Etxebizitza Eskubidearena.

-

Hiri alokairuen Legea.

II.-PARTE HARTZAILEEN IDENTIFIKAZIOA: Egoera pairatzen duten Sarrigurengo (Eguesibar) bizilagunek emandako dokumentu ugarietatik, parte-hartzaileen identifikazioa honakoa da: A) Etxebizitzen arrendatzaileak edo jabeak: ADANIA PATRIMONIO SL, IFK B311813843, ADANIA RESIDENCIAL SL B31114051. B) ABYMA administrazioak C) NASUVINSA D) Errentariak Adania Patrimonio SL eta Adania Residencia SL enpresen kontratuei lotutako arrendatariak, hiru komunitatek osatzen dute:


-

1) Ibia Plaza (40 etxebizitza), Badostainenko Atea Plaza (48 etxebizitza/ 1, 3, 5, 7 atariak) eta Elizmendi (20 etxebizitza).

-

2) Badostainenko Atea Plaza (62 etxebizitza)

-

3) Errege Bardeak (64 etxebizitza)

Guztira 324 etxebizitza, non aurrera garatuko ditugun irregulartasunak pairatzen egon daitezkeen hainbat errentari bizi diren. Hori dela eta, egoera bizitzen dutenen dimentsio soziala kontuan hartuta, Plataformak bere eskuhartzea baloratzea eraman du. Emandako dokumentazioaren ikerketatik, jarraian garatuko ditugun honako puntuak antzeman dira: III.- Kontratuen prezioak Adania Patrimonio SL, Adania Residencia SL eta Nasuvinsaren alokairu kontratuei eragiten die. Lehenik eta behin esan behar da alokairu kontratuetarako erabakitako prezioak altuegiak direla eta merkatuko prezioetatik at daudela: etxearen eta bere eranskinen bigarren transmisioan salmenta prezio altuenaren % 5a. Gaur egun, etxebizitza babestu batean hilabeteko errenta (Nafarroako Gobernuaren laguntza kendu gabe), merkatu librean metro kuadro berak dituen etxebizitza batena baino garestiagoa da. Garajea eta trastelekua duen 69 metro koadroko hilabeteko 493 euroko errenta bati, komunitate eta beste gastu batzuk gehitu behar zaizkio,


hilean 600 euroko inguruko kuotaz ari gara; eta hori da jabeak bermatuta duena, Nafarroako Gobernuaren laguntzak jasotzen baititu. 2011. urtetik aurrera babes ofizialeko etxebizitzen alokairu urteko ordainsaria, etxearen bigarren transmisioaren salmenta altuenaren gehienez % 4,5era jaitsi da, hala eta guztiz ere, oso prezio altua izaten jarraitzen du. Momentu honetan, hilabeteko errenta taula honi egokitzen zaio:

M2

Diru laguntza

%

25eko

%

50eko

%

75eko

%

90eko

etxebizitza

gabe

laguntza

laguntza

laguntza

laguntza

53,00 85,00 100,00

398,14 582,78 669,33

298,61 437,09 502,00

199,07 291,39 334,67

99,54 145,70 167,33

39,81 58,28 66,93

Nasuvinsa Sozietate Publikoak, alokairuaren prezioa 5 euro metro karratuko ezartzea erabaki du, 80 metro koadroko pisu baten prezioa 500 eurokoa izanik (trastelekua eta garajea barne), merkatutik kanpo dagoen prezio altuegia dela pentsatzen jarraitzen dugu. Nafarroako

Gobernuak

Laguntzen

duen

Errentari

dagokionez,

detektatu da egungo araudiarekin, PFEZ aitorpenen aurkezpena bidezko errentak, laguntza emateko kontuan hartu diren PFEZ aitorpenak, aurreko ekitaldi fiskalekoa izanik, errentarien egoera errealarekin ez dator bat, arrazoi ezberdinengatik haien diru sarrerak aldatu baitira.


Beharrezkoak diren lege aldaketen bidez, langabezia egoeretan eta bestelako egoera berezietan dauden kasuetan berrikuspen eta ekintza azkarragoak egin ahal izatea, urteroko berrikuspenei itxaron behar izan gabe, errentariei disfuntzio larriagoak sortzea eragotziz. Errentariak bere gain hartzen dituen errentaren eta beste kopuru batzuen prezio osoa, benetako eta justifikatutako kopurua izan behar du. Aztertutako kontratuetan, etxebizitzaren mantenu egokirako sortzen diren gastuen kopuru bat hitzartzen da, hau, elementu komunen parte-hartze ordainsariaren

eta

propietate

horizontalaren

estatututuen

bestelako

aurreikuspenen arabera ezarriko da. Baina, ez da kontratuan agertzen zein den alokatutako etxearen parte-hartze ordainsaria, eta kontratuan ezartzen den kopurua gutxi gora beherakoa da, ez justifikatua. Lehenenego urteko estimazioa ere ez da hurrengo urteetan aldatzen, dagoen gastu errealera egokitzeko. Hiri-lurraren gaineko kontribuzioa. IBIaren ordainketa arrendatariari kargatzen zaio, horrek ondasun higiezinak zergapetzen dituenean eta ordaintzera behartuta dagoena jabea denean. Jabea ez denari zerga hori ordainaraztea gehiegikeri bat da eta zerga hori bere gain hartu behar duenarendako indarrezko inposaketa bat, honen lege justifikazioa, kontratua sinatzerakoan arrendatariak onartzen duen zergaren ordainketan oinarritzen delarik. Baina, IBIaren ordainketa bere gain jartzen duen kontratuaren


klausula

horri

uko

egiten

al

dio

jabeak?

Bistan

denez,

ez.

Beraz,

propietatearen esku, botere egoera batetik, inposaketa bat da. Ezezaguna da, informaziorik ematen ez delako, zein den benetan etxebizitzen IBIarengatik dagoen prezioa. Aipatu beharra dago, 2013ko maiatzeko datarekin, Nasuvinsako Administrazio Kontseiluak arrendatariei etxebizitzen IBIa kobratzeari utzi ziola. Neurri hau, alokairu soziala kudeatzen duten enpresa guztiek hartu beharko lukete. Errentaren

preziotik

kanpo

dauden

kopuruak

kobratzen

dira

arrendatariari ez dagozkion gastuen hainbanatzen kontzeptupean. Adibidez, gas kontagailuen aldaketaren gastuak, jabeei dagokiena eta kontratuak hala biltzen duena, etxebizitzak egoera onean mantentzearen ardura haiena baita. Kontsumoak sortutako zorrak. Errentariei kontratua indarrean dagoen bitarte horrekin zerikusirik ez duten, kontratuan azaltzen ez diren kontzeptu batzuekin,

kopuru

batzuen

kobrantza

antzeman

da,

adibidez,

gas

horniduraren aurreko zorrak. Errenta bezala hitzartutako kopuruaren gainetik egiten diren ordainketa guztiak ez dira legezkoak eta aplika daitezkeen lege xedapenengatik debekatuak daude.


Arrendatzaileak gas kontsumoaren eta ur beroaren kontzeptuarekin igortzen dituzten fakturak honako akatsak dituzte: ez dakigu prezio zuzena den ez baititugu enpresa hornitzaileen faktura orijinalik, gauza bera gertatzen da kontagailuen irakurketarengatik. Bestetik, antzeman da, berogailurako gasik kontsumitzen ez duten arrendatariei (ordaintzeko dirurik ez dutelako), kontsumo ordainagiriak igorri dizkietela. Arrendatariek honen inguruan jarritako kexei, Abyma Finken Administrazioak, gai hauen ardura duena, erantzunik ez dute jaso, tratua adeitasunik gabekoa izanik, mehatxuzkoa izateraino. IV.- kontratuetan abusuzko klausulak. Aztertutako kontratuak atxikimenduzkoak delakoak dira non jabeak baldintza guztiak jartzen dituen eta errentariak negoziatzeko inongo ahalmenik ez duen, kontratua bere osotasunean onartu behar du aurkezten zaion bezala. Klausulen artean, edozein ordainagiriren ordainketan atzeratzeagatik % 12 nominala berandutze interesa bezala ezartzea, gehiegizko baldintza da. Era berean, gehiegikeria da, itzulitako ordainagirien gastu bezala 15 edo 30 euroko prezioa ezartzea, bankuek itzulitako ordainagiriengatik 3 euro inguru kobratzen dituztenean.


Ura,

gasa

indar-argia,

telefonoa,‌

zerbitzuen

banan-banakoen

kontratazioa eta ordainketa, soil-soilik arrendatzailearen esku daude. Halere, enpresak errentari bakoitzari berogailuaren gasaren kontsumoak fakturatzen dizkio, kasu guztietan arazoak ematen dituzten kontagailu batzuen arabera. Kasuak badira, non berogailurik izan ez, berogailurik ez dutelako edo berogailua modu iraunkorrean itzalita eta erabili gabe dutelako, eta berogailuaren kontsumoarengatik fakturak bidali zaizkien. Inoiz

ez

dago

bermatuta,

eta

arrendatariari

ez

zaio

ematen

etxebizitzaren eta eranskinen kudeaketa ezagutzeko eskubidea. V.- Fidantzen inguruan. Errentariari jartzen zaizkion fidantzak, kopuruarengatik lotsagarrikeri bat dira, batzuk 5.000 euroen gainetik daude. Bankuko abala edo laguntzarik gabe 3 hilerokoen baliokidea den diru gordailua

gehi

hilabeteko

fidantza

laguntzarik

gabe

aurkezteko

derrigortasuna ezartzea, errentariarendako baldintza oso garestia da. Propietatearen jabeak fidantzekin egiten duen abusuzko praktika bat ere antzeman da, kontratuaren bukaeran justifikatuak ez dauden kantitateak kenduz. Kontratua berritzen den kasuetan, errentariari banku abal berria eta fidantza berria jartzera behartzen zaio, hala ere, lehenengo kontratuaren


fidantza ez zaio itzultzen, hilabete batzuk pasata errentariak eskatzen duen arte atxikitzen da. VI.- Etxebizitzen baldintzak. Arrendatzaileak

etxebizitza

biziegokitasun

baldintza

perfektuan

mantentzeko betebeharra du eta bere mantenurako beharrezkoak diren konponketa guztiak berak egin behar ditu gastuak bere gain hartuz. Hala ere, etxebizitzek, propietateak konpondu ez dituen eraikuntza akatsengatik hondatze garrantzitsua pairatu dute, eta kasu batzuetan, jabeari dagozkion konponketen kostea arrendatariari pasa zaio. Etxebizitzak ezinbestekoak diren sukaldeko etxetresna elektrikorik gabe ematen dira, honen ondorioz arrendatariak bere poltsikotik jarri behar ditu eta joaten denean errentari berriarekin negoziatu. Etxebizitzak baldintza txarretan ematen dira, etxebizitza duin bat izateko beharrezkoak diren konpontze lanak arrendatzen duen pertsonaren esku gelditzen direlarik. Etxebizitza,

trastero

eta

abarren

inguruko

kexak

eta

eskariei

propietateak ez die erantzunik ematen, etxebizitzak baldintza onentan mantentzeko betebeharra betetzen ez delarik.


VII.- Informazio eta erabaki eskubide eza Praktikan, alokatzen duten pertsonei ez zaie aitortzen ordaintzaile bezala informazioa jasotzeko duten eskubidea eta etxebizitzen elemento komunen

kudeaketan

osotasunean

haiek

erabakitzeko

ordaintzen

ahalmena

badituzte

ere.

ukatzen

zaie,

Administrazio

bere

enpresa

inposatzen zaie. Beti berdina da eta badirudi harreman oso zuzena eta estua duela propietatearekin, bere etxebizitza promozio guztietan inposatzen baitu. Pakete berean daude besteak beste garbiketa enpresak eta abar. Propietatearen aldetik etxebizitzen kudeaketaren hasieran eman zen praktika bat bertan behera utzi da, non “barne funtzionamendu araudia� zegoela frogatu da eta bertan arrendatariendako bilera, informazio eta erabakitzeko zenbait eskubide biltzen ziren.

Hau azken urteetako praktikatik

guztiz desagertu da. VIII.- Auzokideen ekintzak Arrendatarien lehenengo ekintza Nafarroako Gobernuaren Etxebizitza Departamentuak salaketak aurkeztea izan da eta horren erantzunik ez dago momentu honetan. Era berean, Nafaroako Gobernuko Kontsumo Departamentuan ere salaketa aurkeztu da. Hauek arbitraje/bitartekaritza zerbitzura bideratu dute salaketa, dena den, arbitraje zerbitzuak espediente utzi duela jakinarazi du


ADANIA ez delako agertu; honek gaiak konpontzeko ADANIAren interes falta adierazten du. IX.-Ondorioak eta hartu behareko neurriak. Diurna

sustatzaileko.

Ondasuneko

Zuzendariak

(30

urte

baino

gehiagoko esperientziarekin higiezinen sektorean), 2009ko martxoaren 19 an, “Pais

Negocios”

egunkarian

argitaratutako

azalpenetan

horrela zion:

“alokairua ez da errentagarria, epe luzerako zerbitzuen negozio bat da, egitura konplexua eta ahalegin handia eskatzen duena: guztiz hornitutako eta zaindutako etxebizitza kopurua, zerbitzuz hornitu eta egoera onean mantendu eta errentarian eskariei erantzun”. Negozioaren errentagarritasuna, enpresariak aipatzen dituen baldintza guztiak ez betetzearen ondorioa da. Momentu honetan gure herrian ematen den egoera eta idatzi honetan islatzen saiatu garena. Hauek dira atera daitezken ondorioak:  Nafarroako

Foru

Komunitateak

etxebizitza

gaian

eskumen

esklusiboa du, 13/1982 Lege Organikoaren 44. artikulua, abuztuaren 10ekoa, Nafarroako Foru Erregimenaren Berrezarri eta Hobetzearena.  Nafarroako Parlamentuak alokairuan etxebizitza duin bat izateko eskubidea arautzen duen arautegi bat onartu behar du, txosten honetan zehaztu diren bidezkoak ez diren egoera guztiak konpontzen dituena.


 Ardura Administrazioarena da, bera baita kontratuak onartzen dituena, bera da dirulaguntzak eta errenta tarteak onartzen dituena, bera da etxebizitzen baldintzen ikuskaritzaren funtzioak bere gain dituena.  Oinarrizkoa den etxebizitza eskubidea bermatzeko eta zaintzeko bere

eginbeharrean

Nafarroako

Foru

Komunitatearen

Administrazioaren aldetik benetako utzikeria antzematen da.  Jabeen errentarienganako honako gehiegikeriak antzeman dira: klausula baliogabeak dituzten kontratuen eta finken administrazio jakinen inposaketa. Azken hauek ez dituzte bilerak deitzen eta ez dituzte urteko aurrekontuak egiten, errentariei eman beharreko informazioa isilean gordetzen dute, azken batean haiei eragiten dietenean propietateak adosten dituen gastu guztiak.


Honen guztiaren aurrean, hauek dira berehala hartu beharreko neurriak: -

VPOaren

moduluaren

prezioaren

jaitsiera

eta

errentariengan

eragiten duten enpresa promotoreen gastuaren kontrola. -

Errentariaren egoera ekonomiko errealaren ofiziozko berrikuspenak eta ez aurreko urteetako datuena.

-

Etxebizitza gaian premiazko neurrien 24/2013 Foru Legearen garapena.

-

Nafarroko Gobernuak, Promotorek, pAHk eta egoera pairatzen duten pertsonek osatutako batzorde misto bat osatzea.

-

Eraikinen eta herrien arabera, errentari elkarteen antolaketa laguntzea.

2013 iraila


Alokairuen dossierra  

SARRIGURENEN ETXEBIZITZA BABESTUAREN ALOKAIRUEN TXOSTENA

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you