Issuu on Google+

URBAN

DATING


2


3


4


voorwoord Dit document is het resultaat van ruim twee jaar onderzoek naar nieuwe stedenbouwkundige strategieën onder de term Urban Dating. Eind 2010 vroeg het Stimuleringsfonds van Architectuur naar onderzoeksvoorstellen voor ‘programmatische stedenbouw’. Na een korte brainstorm binnen Karres en Brands was de term ‘Urban Dating’ geboren, maar vervolgens was het de taak om inhoud aan de term te geven. Om het multidisciplinaire karakter van het vakgebied te benadrukken, hebben we Stadkwadraat en De Beuk gevraagd om een onderzoeksvoorstel op te stellen, dat we in april 2011 hebben ingediend. In september 2011 zijn we gestart met het onderzoek, dat in eerste instantie een onderzoek naar een onderzoek bleek. Wat we wisten, is dat we een nieuwe methode/aanpak wilden ontwikkelen, alleen nog niet hoe. In de praktijk hebben we veel te maken met moeilijk lopende projecten. Als ontwerpers willen we graag oplossingen bedenken. Maar nieuwe schetsen, slimme ontwerpen of leuke ideeën blijken vaak helemaal geen effect te hebben. De oplossing ligt niet enkel bij de stedenbouwkundige, maar bij alle partijen die werken aan ruimtelijke ontwikkelingen. De sleutel ligt in een andere manier van werken. Daar richt dit onderzoek zich dan ook op om uiteindelijk een innovatie teweeg te brengen in de stedenbouw. Interessant is dat het onderzoek functioneert als een vehikel om met uiteenlopende partijen van gedachten te wisselen. Het brengt je tot onverwachte ontmoetingen en nieuwe inzichten. Zo kwamen we erachter dat al veel partijen vanuit een eigen motivatie werken aan het oplossen van gesignaleerde problemen. Wat wij

Urban Dating noemen wordt door bouwer en ontwikkelaar ERA-contour Co-Creatie genoemd, de Dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam heeft het over FlexGrex, bouwbedrijf Dura Vermeer praat over Urban Apps en Stan Majoor (UvA) over paradoxaal management. We hebben in deze periode meer dan 50 mensen geïnterviewd of gesproken en bijgedragen aan verschillende symposia, lezingen en onderwijs. We willen alle mensen bedanken die hebben bijgedragen aan kennisuitwisseling en die we de afgelopen 2,5 jaar zijn tegengekomen. In het bijzonder willen we Monica Sommer en Gert Grandiek (gemeente Zaanstad) en alle betrokkenen van De Hemmes bedanken voor het ter beschikking stellen van De Hemmes als casus. Daarnaast dank aan Bob van der Zande en Jurgen Hoogendoorn van het OGA, die ons meerdere malen hebben voorzien van reflectie en hebben geholpen bij het vinden van een goede casus. Als laatste dank aan onder andere Bart Brands, Sylvia Karres, Theo Stauttener en alle collega’s van Karres en Brands, Stadkwadraat en De Beuk voor de interne reflectie op het onderzoek. Dit boek is dan ook geen einde van een onderzoek, maar een stimulans om onderzoek en praktijkgerichte projecten te ontwikkelen, om zodoende het stedenbouwkundig vak te voorzien van nieuwe, innovatieve manieren van werken. Marco Broekman Dorien de Wit Jaap Zijda Namens het Urban Dating team van Karres en Brands, Stadkwadraat en De Beuk

5


COLOFON

Karres en Brands landschapsarchitecten BV www.karresenbrands.nl Marco Broekman Onno van Rieven Bart van Leeuwen Jasper Nijveldt Kato Allaert

Contact Marco Broekman (Karres en Brands) t: +31 0 626463270 e: urbandating@karresenbrands.nl w: www.urbandating.org

Stad2 www.stad2.nl Jaap Zijda Robbie van Bladel Bart Oomens

De Beuk Organisatieadvies www.beuk.nl Dorien de Wit Tom Leest

Met bijzondere dank aan de volgende personen voor het actief meewerken aan en reflecteren op het onderzoek: Monica Sommer, Gert Grandiek (Gemeente Zaanstad), Bob van der Zande, Jurgen Hoogendoorn (OGA) Met dank aan de volgende personen voor kennisuitwisseling: Peter Ulle, Henk Kits, Engel Piets, Frits Palmboom, Anky Groot, Frans Dubbeldam, Els Daems, Jeroen Van Straten, Mark Eerenberg, Lourens Trimp, Stephanie van Schaik, Nicoline Hanny, Stan Majoor, Wim Salet, Sebastian Dembski, Yvonne van Remmen, Maarten Tas, Tim de Boer, Albert van Ravesteijn, Erik Segeren, Egbert Fransen, Simea Knip, Hans Karssenberg, Liesbeth Jansen, Eric Frijters, Theo Salet, Maarten Veerman, Martin van de Berg, Gerard Anderiesen, Oliver Rasch, Michiel Schaap, Werkgroep Wibaut leergang (oa Stephanie Klein), Eric Hol, Peter Groot, Tom Bergevoet, Marcel Karres, Jeroen Mensink, MariĂŤt Tefi-Dontje, Zef Hemel, Frederico Savini, Agnes Franzen, Rosalea Monacella, Thijs Mijer, Bianca Seekles, Germaine Sanders, Jan Winsemius, Eric Hol, Hans Bootsma, Job Posner. Dit onderzoek is mede mogelijk gemaakt dankzij een bijdrage van Stimuleringsfonds voor Creatieve Industrie en de Provincie Zuid-Holland.

Niets uit deze opgave mag worden gebruikt zonder toestemming van de auteurs. December 2013

6


inhoudsopgave Colofon voorwoord inhoudsopgave Samenvatting 8

1 Inleiding 1,1 probleemstelling en doel 18 1.2 team 22 1.3 leeswijzer 24

2 Theorie/context 2.1 observaties 28 2.2 conclusie 40

3 Urban Dating methode 3.1 proces aanpak 44 3.2 parameters 52 3.3 bibliotheek 62

4 Case study: de hemmes 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

quickscan locaties 72 proces en locatie 79 stakeholders, belangen en modellen 81 rekenmodel 87 advies 92 ontwikkelscenario’s 99 epiloog 100

5 Communicatie en publieksbereik 5.1 5.2 5.3 5.4

urban dating online 108 urban dates en lezingen 114 onderwijs 118 iabr 2012 126

6 Spin-off projecten 6.1 Sloterdijk 132 6.2 tussendiepen 140 6.3 Nieuwe Willemshaven 144

7 Reflectie

7


samenvatting De tijd van een aanbodgestuurde markt, met de zekerheid van grootschalige opbrengsten door verkoop van gronden, is voorbij. Nu deze zekerheid is weggevallen, wordt een andere vorm van planontwikkeling noodzakelijk. In plaats van een gefixeerd programma wordt meer flexibiliteit gevraagd, maar wel met inzicht in financiële risico’s. Veel projecten liggen op dit moment stil vanwege gebrek aan financiering, programma of een terugvallende vraag. De betrokken partijen zijn op zoek naar nieuwe partners en nieuwe manieren van financiering of tijdelijk programma. Nieuwe sociaal-economische omstandigheden vragen om nieuwe ruimtelijke strategieën. Hoe kunnen we in een proces de belangen van initiatiefnemers, eigenaren en gebruikers inzichtelijk maken? Hoe bieden we een perspectief voor de toekomst, waarbij korte en lange termijn, bottom-up en top-down, sturing en onzekerheid hand in hand gaan zonder dat het proces spaak loopt. Op basis van een onderzoek naar nieuwe ruimtelijke strategieën is de Urban Dating methode ontwikkeld: een dynamisch en interactief instrument dat onzekerheden meeweegt en de kracht heeft partijen en belangen te verbinden. In deze samenvatting wordt de basis van het onderzoek beschreven en wordt uitgelegd welke uitkomsten de methode heeft opgeleverd in een pilotstudy.

coalitie stedenbouw

8


1 HUIDIGE PRAKTIJK De basis van het onderzoek ligt in drie observaties van de huidige praktijk: veranderingen op het gebied van belangen, (on)zekerheid en gelijktijdigheid. Hedendaagse planprocessen bestaan steeds meer uit een diversiteit aan belanghebbenden die samen komen in wisselende coalities. Steeds vaker moeten partijen gezamenlijk om tafel om ontwikkelingen van de grond te krijgen. Het stadsontwikkelingsproces is veel meer open en interactief, en verandert in een ‘coalitieste-

denbouw’. Deelnemen in deze processen betekent risico dragen, maar ook deelname in de besluitvorming. Belanghebbenden willen inzicht krijgen in de complexiteit van een project en in elkaars belangen. Aan het begin van een proces worden echter teveel wensen en eisen opeengestapeld zonder een ‘realitycheck’. Er is hierdoor geen inzicht in de financiële en programmatische consequenties van keuzes.

uitkomst van schetsrekenen: opbrengstenlandschap

Het gebrek aan dit inzicht veroorzaakt veel onzekerheid over zowel de financiering van projecten als de feitelijke programmering. Dit leidt tot de neiging van meer ‘zekerheid zoeken‘ in contracten, afspraken en planvorming. We zien dat het zoeken naar deze langetermijnzekerheid momenteel weinig succesvol is. De huidige omstandigheden vragen meer om het denken in processen van wisselende snelheden. Stan Majoor (UvA) spreekt onder andere over “het organiseren van de improvisatie” waarbij tegengestelde elementen in gebiedsontwikkeling zoals betrouwbaarheid versus flexibiliteit en planmatige versus emergente ontwikkelingen moeten worden gecombineerd. Dit sluit aan

bij de observatie dat de conventionele lineaire planvorming, die van abstract naar concreet ging, is veranderd in een praktijk waarbij parallelle, organische processen ontstaan met gelijktijdige langetermijnplanvorming (visies, bestemmingsplan) en concrete, ad-hoc uitvoeringsprojecten. 2 SCHETSREKENEN Bovenstaande verschijnselen vragen om een nieuwe wijze van ruimtelijk programmeren en rekenen. Centraal doel binnen het onderzoek was de mogelijkheid te creëren om in een vroeg stadium inzicht te geven

9


grondgebruik

initiatiefnemer permanent programma

structuur en ontwikkeling

grondeigenaar

tijdelijk programma

financier

strategie

kasstromen eindgebruiker

procesafspraken

initiatiefnemer

10

parameter x


in de financiële consequenties van een ruimtelijke ontwikkeling, zonder dat programma, ruimtegebruik of investeringen al vanaf het begin van het proces zijn vastgesteld. We noemen deze strategie ‘schetsrekenen’, een alternatief voor de conventionele rekenwijze waarbij veelal werd uitgegaan van langdurige grondexploitaties en gefixeerde grondprijzen en opbrengsten. Hiermee bieden we een flexibel en open rekeninstrument, zonder vastgesteld eindprogramma. Vanuit financieel oogpunt is het binnen deze strategie van belang rekening te houden met continu variërende kasstromen in plaats van een vooraf bepaald eindsaldo. De kasstromen zijn zeer divers, variërend van huur, grondopbrengsten, tot tijdelijk gebruik. Het is de kunst deze kasstromen samen te brengen om zo de benodigde investeringen te kunnen bekostigen. Dit is direct gekoppeld aan de noodzaak de verschillende partijen in het proces te verbinden. Om te kunnen werken met de factor onzekerheid rekent het Urban-Datingmodel in bandbreedtes van kasstromen, op basis van mogelijkheden en scenario’s. 3 BOUWSTENEN Om bovengenoemde werkwijze te vereenvoudigen en te verhelderen, gaan wij uit van een aantal variabele parameters. Elke parameter vormt een bouwsteen van een stedenbouwkundig plan, welke als input dient voor het rekenmodel. Bijvoorbeeld grondgebruik, permanent en tijdelijk programma, ruimtelijke kwaliteit, ontwikkelsnelheid en strategie. De parameters worden samen met de diverse stakeholders vastgesteld. De ruimtelijk programmatische parameters worden bepaald aan de hand van een Urban-Datingbibliotheek. Deze bibliotheek is een verzameling van typologiën van gebouwen en openbare ruimtes. Het heeft als doel een koppeling te leggen tussen typologie zelf, het ruimtebeslag, de kosten en de opbrengsten. Het verbindt zodoende investeringen op de schaal van een gebouw met de totale gebiedsontwikkeling. In de bibliotheek zitten verschillende nieuwe gebouwfuncties (wonen, kantoren, winkels), maar ook types die uitgaan van transformatie van bestaande gebouwen en tijdelijk programma. De introductie van tijdelijke typologiën biedt de mogelijkheid om anders naar opbrengsten en de ontwikkelsnelheid van een gebied te gaan kijken. Zo worden de potenties van braakliggende terreinen en leegstaande gebouwen in beeld gebracht, zonder de definitieve bestemming van een gebied uit het oog te verliezen. Dergelijk tijdelijk programma kan een gebied in de ‘tussentijd’ activeren en bijdragen aan de gebiedsidentiteit.

Daarnaast benut het op korte termijn de financiële potenties van locaties en zorgt het op langere termijn voor een waardeontwikkeling van een gebied. 4 STAPPEN De Urban-Datingmethode kent in het planproces vier stappen. Allereerst worden de parameters vastgesteld door een analyse van het gebied, het programma, de ambities en de stakeholders en hun belangen. Vervolgens worden aan de hand van deze bouwstenen de bandbreedtes bepaald waarbinnen de ontwikkeling van een gebied kan plaatsvinden. Dit gebeurt tijdens intensieve werksessies met de betrokken stakeholders. De uitkomsten van deze sessies worden vertaald in een belangenmatrix. Hierin worden per stakeholder de belangen en wensen inzichtelijk gemaakt en indien nodig met tekeningen gevisualiseerd. In de belangenmatrix heeft elke stakeholder een positie, maar niet per se evenveel gewicht. Zo wordt duidelijk waar ambities van de verschillende stakeholders elkaar overlappen en waar hiaten zitten. De parameters waar overeenstemming over is worden vastgezet, die waar discussie over is worden omschreven in bandbreedtes. Als derde stap worden de uitkomsten van de belangenmatrix in het rekenmodel ingevoerd. Het rekenmodel levert twee belangrijke uitkomsten. De zogenoemde ‘opbrengstenlandschappen’ geven in een bandbreedte aan, wat de verwachte opbrengsten, kasstromen of bijvoorbeeld woningaantallen zijn in een gebied. Daarnaast laat het model zien welke parameters de meeste invloed hebben op de opbrengsten en welke sturing daarmee het meest effectief is. Tijdens de laatste stap wordt inzichtelijk gemaakt welke prioriteit aan de diverse parameters verbonden kan worden. Dit gebeurt aan de hand van scenario’s voor ruimte, programma en tijd. Het stappenproces is cyclisch en kan meerdere malen worden uitgevoerd. 5 PILOTPROJECT DE HEMMES Bovenbeschreven methode en strategie zijn getest in de praktijk. De testcase was De Hemmes, een schiereiland in de Zaan aan de noordoostkant van Zaandam. In dit project zijn de stakeholders de drie grondeigenaren (de gemeente, en twee particulieren) en de Stichting Hemmes Groep. Deze laatste is een actieve bewonersgroep zonder grondpositie, die vanuit een algemeen belang en met aandacht voor de cultuurhistorische waarde van De Hemmes op eigen initiatief plannen ontwikkelt. Tot dusver konden de stakeholders nog geen overeenstemming bereiken over de ontwikkeling van het terrein. Een groot

11


Bibliotheek van permanente en tijdelijke typologiën

PW01 Appartementen (sociaal)

PW04 Rijwoning (middelduur) Kavel

Kavel 6×25 = 150 m2

Footprint

Footprint 6×10 = 60 m2

BVO

BVO 2,5 verdieping = 150 m2

PT01 Transformatie bestaande bebouwing naar woning

PT02 Transformatie bestaande bebouwing naar commercieël

Kavel (afhankelijk van situatie)

Kavel (afhankelijk van situatie)

Footprint (afhankelijk van situatie)

Footprint (afhankelijk van situatie)

BVO (afhankelijk van situatie)

BVO (afhankelijk van situatie)

OR01 Low budget openbare ruimte

OR03 Slick openbare ruimte Aanleg € 30 / m2

T03 Horeca tijdelijk

T05 Sportvelden tijdelijk Kavel 25×20 = 500 m2

Kavel 50×100 = 5.000 m2

Footprint 10×15 = 150 m2

Footprint 20×10 = 200 m2

Terras 18×13 = 234 m2

BVO 1 verdieping = 200 m2

Parkeren 100 m2

12

Aanleg € 300 / m2


gedeelte van het gebied ligt momenteel braak en heeft te kampen met grondvervuiling. Het andere deel wordt nu nog gebruikt door bedrijven. Met name vanwege de vervuilde grond kan er op dit moment niet op De Hemmes gewoond worden. Hiervoor is een wijziging in het bestemmingsplan noodzakelijk. Om uitspraken te kunnen doen met betrekking tot de transformatie van De Hemmes tot woonlocatie en om input te leveren voor de benodigde bestemmingsplanwijziging is Urban Dating gevraagd te adviseren. Na een startgesprek met alle stakeholders, werden in workshops de parameters binnen de gebiedstransformatie besproken. Deze zijn vervolgens ingevoerd in het rekenmodel. Belangrijke basis van het proces was de overeenstemming tussen de stakeholders over het beoogde programma en gebiedskarakter: een woonmilieu met laagbouw en een typisch Zaans karakter. Discussie was er vooral over de inzet van tijdelijk programma en de mate van openbaarheid van de plek in relatie tot private eigendommen. De uitkomsten van het rekenmodel gaven nadrukkelijk het belang aan van tijdelijk programma. De grondeigenaren, die aanvankelijk sceptisch waren over tijdelijk programma, bleken alsnog open te staan voor tijdelijkheid, dankzij inzicht in de opbrengsten en de waardevermeerdering voor het gebied in het vroege stadium van de ontwikkeling. Hiermee kwam de parameter ‘tijdelijk programma’ hoger op de prioriteitenlijst te staan binnen het gebiedsontwikkelingsproces. Deze uitkomsten zijn vertaald in de ontwikkelingsmodellen ‘Zaanse slag’ en ‘Zaans grid’ waarin een flexibel ruimtelijk raamwerk de ontwikkeling van het gebied met tijdelijk en meer permanent programma mogelijk maakt. Omdat Urban Dating optrad als een onafhankelijke, verbindende partij in het proces, konden alle partijen vanuit hun eigen belang een bijdrage leveren. 6 REFLECTIE Met de pilotstudy De Hemmes is de UrbanDatingmethode voor een eerste maal getest, maar wordt tevens de vraag opgeroepen hoe de methode toepasbaar is op andere plekken en met andere stakeholders. Hiervoor zijn concrete cases in voorbereiding. Daarnaast zien we Urban Dating niet alleen als een stappenplan met een cyclisch karakter maar wordt ook de methode continu verbeterd. Door middel van het toetsen

van Urban Dating met behulp van nieuwe cases ontstaat er een zelflerende methode. De pilotstudy voor De Hemmes heeft hiervoor al bruikbare inzichten opgeleverd. Zo kan de set van parameters verrijkt worden door ook het denken in stromen (afval, toerisme, energie, zorg, water) en hun financiële implicaties mee te nemen. Hierdoor kunnen nieuwe partijen worden gekoppeld aan een gebiedsontwikkeling en kunnen andere verdienmodellen worden geïntroduceerd, met een lange-termijnperspectief. Daarnaast is het waardevol om het instrumentarium verder uit te bouwen met een aantal indicatoren die beter aansluiten bij de huidige planvormingsprocessen. Een voorbeeld is de introductie van de Temporary Space Index (TSI). Deze TSI wordt bepaald door het aantal beschikbare vierkante meters grondoppervlak voor tijdelijk gebruik, maal het aantal beschikbare jaren voor tijdelijk gebruik, gedeeld door het totale oppervlak van de locatie. Een andere uitdaging is het creëren van de mogelijkheid om binnen de Urban-Datingmethode en gedurende het proces nieuwe partijen of gebruikers te selecteren en te betrekken die passen bij de ambities van een project. Dit zou de toegankelijkheid van het proces verder kunnen stimuleren. De Urban-Datingmethode biedt kansen om op een andere manier naar gebiedsontwikkelingen te kijken, waarbij nieuwe technieken en methoden worden ingezet om de complexe elementen van het planproces (financiën, de diverse belangen) beter voor de diverse stakeholders in beeld te brengen. Hierdoor wordt een efficiënt planproces georganiseerd waarbinnen creatieve en daadkrachtige oplossingen worden gegene¬reerd. De kracht van Urban Dating ligt in de winst van tijd en energie, door in een vroeg stadium partijen te verbinden, prioriteiten aan te geven en heldere (ontwerp) keuzes te maken. Hiermee wordt een organische gebiedsontwikkeling mogelijk gemaakt, zonder de langetermijnper¬spectieven uit het oog te verliezen. Daarmee is Urban Dating een reactie op een lange periode van top-down planning, maar ook een alternatief op de hedendaagse trend naar organische en flexibele stedenbouw. Het gebruikt

13


top-down en blauwdrukplanning

14

bottom-up en organische planning


elementen van organische gebiedsontwikkeling (huidige gebruikers, tijdelijkheid, kasstroomdenken etc), maar onderkent ook dat een gezamenlijk perspectief van alle betrokkenen van belang is, voor het kunnen bijsturen van het proces, en het stap voor stap ontwikkelen van het project. Daarnaast zijn juist de nieuwe financieringspartijen van gebiedstransformaties, de zogenaamde stroompartijen (bv energie, zorg), gewend om lange termijn exploitaties te koppelen aan investeringen op korte termijn. Urban Dating biedt de mogelijkheid om te balanceren tussen korte en lange termijn, tijdelijk en permanent programma, bottom-up en top-down, huidig en toekomstig gebruik. 7 RESULTAAT Het Urban Dating onderzoek heeft de volgende resultaten opgeleverd: 1 Ontwikkeling kennis op het vlak van rekenen, tekenen en koppelen, en de relatie daartussen. Bevorderen cross-sectorale samenwerking: Multi-disciplinaire aanpak door koppeling stedenbouw, planeconomie en veranderkunde . Het tot stand brengen van een andere werkwijze die recht doet aan de huidige situatie kon volgens ons alleen door een samenspel van de drie pijlers koppelen-rekenen- tekenen. Een intensieve samenwerking tussen Karres en Brands, Stadkwadraat en De Beuk is zodoende ontstaan. 2 Een praktisch toepasbare methode, als hulpmiddel bij de ontwikkeling van stedenbouwkundige projecten, die verder getest gaat worden in nieuwe projecten. 3 Innovatie in de stedenbouw: Door lezingen, onderwijs, rondetafelgesprekken en nieuwe projecten, hebben we een bijdrage geleverd aan de transitie en innovatie van de stedenbouw. Het delen van kennis zien wij dan ook als

voorwaarde voor innovatie. In mei en November 2011 zijn er twee Urban Dating studio’s geweest aan de RMIT. Meerdere presentaties op universiteiten (Lund, Melbourne) en kennisinstituten. In de periode januari 2011- november 2013 hebben we meer dan 50 mensen geinterviewd of gesproken en bijgedragen aan verschillende symposia en lezingen. 4 Publieksbereik door informatieve website. www.urbandating.org, , bijdrage aan IABR 2011, en diverse sociale media (LinkedIn / Facebook). Urban Dating avond Pakhuis De Zwijger in mei 2013. Urban Dating is een onderzoeksproject geïnitieerd door Karres en Brands, Stadkwadraat en De Beuk, met een subsidie van het Stimuleringsfonds voor Creatieve Industrie.

wbr2 Een praktisch toepasbare methode, als hulpmiddel bij de ontwikkeling van stedenbouwkundige projecten, die verder getest gaat worden in nieuwe projecten. 3 Innovatie in de stedenbouw: Door lezingen, onderwijs, rondetafelgesprekken en nieuwe projecten, hebben we een bijdrage geleverd aan de transitie en innovatie Zie ook www.urbandating.org

15


1

16

INLEIDING


17


1.1 probleemstelling en doel

De stad ligt vol met locaties waarvan voorgenomen ontwikkelingen zijn vastgelopen. De vanzelfsprekendheid van realisatie en verkoop is weggevallen. Invloed van eindgebruikers, instellingen en andere groepen en organisaties neemt toe. Deze partijen moeten steeds meer gaan samenwerken om tot resultaat te komen. Eindgebruikers en belanghebbenden denken niet alleen actief mee, maar nemen ook verantwoordelijkheid, investeren risicodragend en bepalen mee. Dit vraagt om een heel nieuwe vorm van planontwikkeling. De opgave bestaat dikwijls uit een opeenstapeling van wensen en eisen van al deze partijen waar nauwelijks een selectie in gemaakt is. Een overbeladen opdracht is veelal het gevolg. In de opdrachtformulering gaat een hoop fout. Dit onderzoek is gestart om meer grip te krijgen op een goede start van een project. Wij willen gezamenlijk gefundeerde wensen en eisen opstellen waarbij op de juiste schaal van verfijning gesproken wordt. Ook de te volgen strategie zou onderwerp van discussie moeten zijn. De hele sector van ruimtelijke ordening zit in de piepzak. Na een rondgang langs diverse disciplines binnen de ruimtelijke ordening bleek al snel dat heel veel partijen op zoek zijn naar een andere manier van werken. Wij willen met het onderzoek Urban Dating dan ook vakbrede vernieuwingen bereikbaar maken.

18


Probleemstelling Het schort vaak aan het opstellen van gezamenlijke ambities waardoor het mis gaat bij het vertalen van de wensen van een coalitie in programma. In plaats van een goede vertaling van wensen naar ontwerp, komt het in de praktijk meestal neer op een droge opsomming van benodigde vierkante meters met een financiĂŤle berekening waarop contracten worden gemaakt. Later ontstaan conflicten wegens tegenstrijdige ambities en blijkt het programma niet te passen op de locatie. Het is dan al te laat om de contracten nog aan te passen en het project komt tot stilstand.

Doelstelling 1: Het ontwikkelen van een praktisch toepasbare Urban Dating methode als een alternatief voor huidige planprocessen, met een ander instrumentarium op het gebied van rekenen, tekenen en koppelen door middel van een pilotstudy. Doelstelling 2: Door middel van het Urban Dating onderzoek, reflectie en open discussie een bijdrage te leveren aan de transitie en innovatie van de stedenbouw, met daarin ruimte voor experiment in tijd, financiering, initiatief, regelgeving etc.

De hele sector van ruimtelijke ordening moet op een (radicaal) andere manier gaan werken, maar het systeem is traag. Na een rondgang langs diverse disciplines binnen de ruimtelijke ordening bleek al snel dat veel partijen op zoek zijn naar een andere manier van werken. Wij willen met het onderzoek Urban Dating dan ook vakbrede vernieuwingen bereikbaar maken. Veel van onze vragen hebben dan ook te maken met de problematiek van coalitievorming. Coalities zijn niet eenvoudig samen te stellen, vooral in complexe binnenstedelijke locaties. Initiatieven werden voorheen verzameld binnen de gemeente. De rol van de gemeente verandert van gespreksleider naar gesprekspartner. Moeten niet ook de initiatieven meer de openbaarheid in? Hoe vind je op een prettige manier samenwerkingspartners? Hoe is op een goede manier samen te werken? De onderzoeksvraag voor het project luidt als volgt: welke strategieĂŤn voor stedenbouw leiden ertoe dat het planproces en de samenwerking tussen de betrokken partijen vlot verloopt en projecten niet tot stilstand komen, ondanks de veranderde omstandigheden op de markt sinds de economische crisis? Het onderzoek kent twee doelstellingen:

19


Werkwijze

Testcase

Het tot stand brengen van een andere werkwijze die recht doet aan de huidige situatie kan volgens ons alleen door een samenspel van drie pijlers koppelenrekenen-tekenen. Het vernieuwen van een afzonderlijke pijler is nutteloos zonder de anderen aan te pakken. Koppelen zorgt voor inzicht in elkaars belangen en doelen. Rekenen zorgt voor haalbaarheid en realisme. Tekenen zorgt voor inzicht, gedragen visie en verleiding. Het resultaat moet leiden tot een stappenplan met innovatieve instrumenten voor de stedenbouwer zodat die zich goed toegerust op het speelveld kan begeven.

Om het Urban Dating model te testen en te verbeteren, hebben we tijdens het onderzoek meegedraaid binnen een actuele opgave. De ligging van het gebied, de verschillende wensen van de stakeholders in combinatie met een groep enthousiaste initiatiefnemers maakte het gebied de Hemmes in Zaandam tot de ideale testcase voor het Urban Dating model.

Het project bestond uit 4 fases. De eerste fase bestond uit een voorbereidende fase, waar geschikte locaties zijn gezocht voor de casestudy’s. Verder werden tijdens deze fase koppel-, reken- en tekentools uitgewerkt zodat deze ingezet kunnen worden bij het onderzoek van de casestudy. In de tweede fase is er voor gekozen om met één casestudy (De Hemmes) het ontwikkelde model te testen, door middel van simulatiesessies en ontwerpend onderzoek naar een gepaste oplossing voor de locatie. De derde fase bestond uit het uitwerken van de resultaten van de casestudy en het komen tot een model als antwoord op de onderzoeksvraag. Dankzij een nieuwe subsidie van Stimuleringsfonds van Creatieve Industrie hebben we nog een fase toegevoegd aan het onderzoek. In fase 4 stond de innovatieve communicatie van het onderzoek centraal. In het onderzoek wordt allerhande materiaal gebruikt. Artikelen uit boeken en internet vormen een belangrijk naslagwerk voor ideeën, theoretische steun en inspiratie. Verder zijn interviews met experts, workshops met de betrokken partijen van de casestudy, verschillende lezingen en rondetafelgesprekken een belangrijk deel van het materiaal.

20


21


1.2 team

Onderzoeksteam Het project wordt getrokken door het Urban Dating team waarin Karres en Brands landschapsarchitectuur en stedenbouw de leiding heeft. Inhoudelijk bestaat het project uit drie pijlers: koppelen, rekenen en tekenen. In het Urban Dating team wordt iedere pijler vertegenwoordigd door een bureau uit een bijbehorende discipline. Voor het koppelen is dat bureau de Beuk, waarvan organisatieadviseurs Dorien de Wit en Tom Leest deze taak op zich hebben genomen. Het rekenen wordt vertegenwoordigd door bureau Stadkwadraat. De planeconomen Jaap Zijda en Bart Oomens zullen het team verrijken. Het tekenen komt vanuit landschapsarchitecten en stedenbouwkundigen van Karres en Brands, waarvan Marco Broekman, Onno van Rieven en een onderzoeksassistent onderdeel van het team uitmaken. In een later stadium is ten behoeve van Urban Dating Online Condept toegevoegd. Karres en Brands Al ruim 15 jaar werkt Karres en Brands landschapsarchitecten aan zeer diverse projecten, studies en prijsvragen in binnen- en buitenland. Ons werk omvat alle schaalniveaus van het ruimtelijk ontwerp. Van gebiedsstrategie en infrastructurele projecten tot parken en tuinen en van stedenbouwkundige opgaven tot productontwerp. Hierbij kunnen we vertrouwen op ons enthousiasme en vakmanschap, en verruimen we continu onze blik voor passende en innovatieve antwoorden op de opgaven van nu. Marco Broekman (1973) is architect en stedenbouwkundige, hij studeerde architectuur aan de Technische Universiteit Eindhoven. Sinds 2010 is Marco associatepartner bij Karres en Brands. Marco is binnen Karres en Brands als projectleider met name verantwoordelijk voor grotere, complexe

22

en integrale projecten op het gebied van stedenbouw en infrastructuur, veelal met een koppeling naar financiële, programmatische en ontwikkelstrategie, maar ook met een koppeling naar de inrichting van landschap en openbare ruimte. Hij is binnen Karres en Brands als projectleider verantwoordelijk voor projecten als de uitbreidingslocatie De Draai in Heerhugowaard, het stedenbouwkundig plan voor het Kazernekwartier in Venlo, het havenplan voor de Nieuwe Willemshaven te Harlingen, het stedenbouwkundig plan Werf 35 te Hilversum en het winnende ontwerp voor de woonzorgcampus St. Rembert te Torhout in België. Als docent Stedenbouw geeft hij les aan de Academie van Bouwkunst in zowel Rotterdam als Amsterdam. Daarnaast is Marco docent aan de RMIT van Melbourne in Australië en de Universiteit van Lund in Zweden. Hij was als hoofdredacteur betrokken bij de architectuurperiodiek LisA, schreef diverse artikelen in binnen- en buitenlandse tijdschriften en geeft lezingen over onder meer ‘Urban Dating’. Stadkwadraat Stadkwadraat is hét bureau voor financieel-economisch advies bij gronden vastgoedontwikkeling. Specialisten in het creëren van financieel-economische transparantie, strategie en beheersing tijdens elke stap van het ruimtelijke ontwikkelingstraject. Van de eerste projectberekeningen tot verantwoording en control op concernniveau. Stadkwadraat heeft daarbij altijd de focus op de duidelijkheid en doelgerichtheid van het proces. Jaap Zijda (1972) studeerde Sociale Geografie aan de Rijksuniversiteit Groningen, met als specialisatie economische geografie. Na zijn afstuderen in 1997 werkte hij een jaar als freelance adviseur/onderzoeker


bij de Rijksuniversiteit Groningen en Buck Consultants International. Daarna volgden drie jaren als consultant bij Tauw Financial Consultants en een jaar als financieel consultant bij projectmanagementbureau Omniplan. In 2002 richtte Zijda, samen met Theo Stauttener, Stadkwadraat op, waar hij als senior consultant en directeur verantwoordelijk is voor advies bij financieeleconomische vraagstukken in het gehele locatie-ontwikkelingstraject. De Beuk De Beuk Organisatieadvies (opgericht in 1987) is een adviesbureau dat zich richt op kleine en grote vraagstukken in organisaties en in de samenleving. Vanuit een grote maatschappelijke betrokkenheid is onze focus steeds het helpen oplossen en verder brengen van taaie vraagstukken. De eigen kracht van mensen en organisaties versterken, energie mobiliseren en een gezamenlijke focus ontwikkelen, dat is de kerncompetentie van De Beuk Organisatieadvies. We maken gebruik van een brede waaier aan methodieken en interventies. Deze zijn gefundeerd in wetenschappelijk onderzoek dan wel in bewezen effect in de praktijk.

Marco Broekman

Jaap Zijda

Dorien de Wit ((1955) is opgeleid als veranderkundige en communicatieexpert. Ze is Certified Management Consultant. CMC is voor organisatieadviseurs een kwaliteitskeurmerk met een wereldwijd erkende status. Als organisatieadviseur heeft ze een voorliefde voor vraagstukken over ruimtelijke en sociale verandering. Ze staat opdrachtgevers bij door hun perspectief van kijken, denken en oplossen te verbreden. Haar bagage bestaat uit ruim 25 jaar advieservaring. Zij werkt sinds 1988 bij De Beuk. Sinds 1996 is zij directeur van het bureau. Haar expertise ligt vooral op drie terreinen: stakeholdersparticipatie: als strategisch adviseur in ruimtelijke en sociale opgaven werkt ze aan de voorwaarden, de deskundigheid en de daadwerkelijke implementatie van participatie van bewoners, belangenorganisaties, ondernemers en bestuurders en ondersteunt ze duurzame samenwerking tussen partijen. Voorzitterschap van partnerships en allianties: kort gezegd gaat het om het verbinden van belangen, beelden en ambities en interventies plegen als de samenwerking te log, te traag, te weinig effectief verloopt. Strategie en organisatieontwikkeling: vanuit een ‘lerendveranderen’-aanpak.

Dorien de Wit

23


1.3 leeswijzer Het onderzoek start met het uiteenzetten van de context (Hoofdstuk 2). Verschillende observaties over de veranderende praktijk geven de basis voor het onderzoek. Het hoofdstuk concludeert met uitgangspunten voor DE Urban Dating methode (Hoofdstuk 3). Het theoretisch model van de Urban Dating wordt verder onderzocht met een casestudy in De Hemmes in Zaanstad (a 4). Het onderzoek heeft een divers publiek bereikt middels een website, verschillende lezingen, gesprekken, exposities en onderwijsactiviteiten (Hoofdstuk 5). Uit dit publieksbereik zijn verschillende concrete spin-off projecten voortgekomen (Hoofdstuk 6). Achtereenvolgens worden de projecten Olifantenkooi, Tussendiepen en Nieuwe Willemshaven getoond waarmee elementen van de ontwikkelde methodiek zijn ingezet. Het onderzoek eindigt met een reflectie op de gestelde doelstellingen, ontwikkelde instrumentarium, methodiek, planning en casestudy’s (Hoofdstuk 7).

24


25


2

26

theorie


27


2.1 observaties

Drie observaties uit de huidige praktijk vormen de basis voor Urban Dating: veranderingen op het gebied van belangen, (on)zekerheid en gelijktijdigheid.

Groeiende publieke weerstand

Ruimtelijke ordening was lang het domein van de overheid, qua beleid, en bedrijfsleven, qua ontwikkeling. Invloed van bewoners en gebruikers werd laat, niet of beperkt georganiseerd. Inmiddels nemen bewoners en gebruikers van de publieke ruimte zelf vaak initiatief, zetten zij hun ideeĂŤn en creativiteit in om samen met andere partijen een betere stad te maken

Instituties verliezen macht

Informatie is steeds beter bereikbaar. Mensen zijn op een breder vlak meer op de hoogte van wat kan en mag. Institutie en burger worden gelijkwaardiger, ruimtelijke ordening is iets van iedereen.

28


Wolkenformatie

overheid

overheid & markt

organisaties investeerders belanghebbenden eindgebruikers

markt instellingen stadgenoten

overheid

In de eerste fase van gereguleerde planning was de overheid de leidende partij. De volgende fase kenmerkte zich door de samenwerking van markt en overheid. In de fase waarnaar we ons nu bewegen wordt de ruimtelijke ontwikkeling bepaald door een zeer uiteenlopende groep waarin hiĂŤrarchie moeilijk te duiden is. Visueel lijkt een ‘cloud’ de organisatie te verbeelden. De invloed van eindgebruikers, instellingen en andere groepen en organisaties neemt toe.

29


Sociaal culturele dynamiek beleidsprioriteiten & planvorming organisaties investeerders belanghebbenden

markt

eindgebruikers instellingen

overheid

stadgenoten

marktmechanismen

sociaal culturele dynamiek

Naast beleidsprioriteiten & planvorming, moest de overheid zich in fase twee ook gaan specialiseren in marktmechanismen. Aangezien de invloed van eindgebruikers, instellingen en vele andere groepen en organisaties nu toeneemt, zal in toenemende mate rekening gehouden moeten worden met sociaal culturele krachten. In toenemende mate zal bijvoorbeeld sport, cultuur of veiligheid een thema zijn. De maatschappelijke motor draait.

Eindgebruiker belangrijker

Voor de crisis konden projectontwikkelaars zonder rem bouwen. Na de start van de crisis worden woningen niet bij voorbaat verkocht. Zonder deze vanzelfsprekende verkoop zal het product op maat gemaakt moeten worden.

30


“Nu is de verandering wel weer te ver doorgeslagen. Alles moet ineens bottomup. Rapporten vol geschreven, maar niet met een bijgaand zinnig verdienmodel.� Germaine Sanders (Dura Vermeer)

31


Initiatieven als basis grondgebonden woningen solids!

CPO

+ skatebaan? supermarkt winkels

zorgcentrum

Bij sommige projecten voldoet het beter luisteren naar eindgebruikers, maar dat doet nauwelijks recht aan wat er echt aan de hand is. We bespreken hier niet een aanpassing van de huidige praktijk, we beschrijven echt een verschuiving. Daarin gaat het niet om een vrijblijvende vraag ‘hoe had u het dan willen hebben?’. Het gaat om een verschuiving waarbij initiatieven de motor achter ontwikkelingen worden. Eindgebruikers en belanghebbenden denken niet alleen actief mee, maar nemen ook verantwoordelijkheid, investeren risicodragend en bepalen mee.

Coalitiestedenbouw

De cloudformatie binnen de ruimtelijke ordening is direct gekoppeld aan het feit dat machtsposities (grond, politiek, geld) veel meer verspreid zijn geraakt. Partijen en instituties moeten steeds meer gaan samenwerken om tot resultaat te komen.

32


Coalitie vormen

Coalitievormen worden ingewikkelder, minder eenduidig en veranderen gedurende een ontwikkelingsproces. Er vallen partijen af en er komen partijen bij. “Van de wereld van één, naar de wereld van meer. Niemands idee wordt dominant gerealiseerd. Complexe systemen functioneren als een organisme, niet lineair, niet kenbaar, niet mechanisch. Maar hoe complexer het systeem, hoe belangrijker de menselijke factor.” (G. Teisman)

opeenstapeling van ambities, maar geen reality check

Belanghebbenden willen inzicht krijgen in de complexiteit van een project en in elkaars belangen. Aan het begin van een proces worden echter teveel wensen en eisen opeengestapeld zonder een ‘realitycheck’. Er is hierdoor geen inzicht in de financiële en programmatische consequenties van keuzes.

33


rekenen zonder programma

Met het wegvallen van zekerheid over programma, ontstaat de behoefte om in een vroeg stadium inzicht te krijgen in de financiële consequenties van een ruimtelijke ontwikkeling, zonder dat programma, ruimtegebruik of investeringen al vanaf het begin van het proces zijn vastgesteld.

Tekort aan geld

€€

Van de investeerders van de afgelopen decennia is niet veel geld meer te verwachten. De overheid zit te diep in de schulden en banken zijn hun reserves aan het verstevigen en lenen weinig geld uit. Banken willen dat pas gestart wordt met bouwen als alles is verkocht. Geloof in eindeloze groei is eruit.

34


“Ten eerste hebben we een overheidsapparaat nodig dat zichzelf -en dat wordt waarschijnlijk de meest pijnlijke operatie ooit- lossnijdt van haar belangenverstrengeling met private belangen.� Wouter Vanstiphout / Het einde van het Perpetuum Mobile of The Self Destruction Machine (2012)

35


van saldi naar cashflows

Van saldi...

...naar cashflows

Vanuit financieel oogpunt is het heden ten dage van belang rekening te houden met continu variĂŤrende kasstromen in plaats van een vooraf bepaald eindsaldo. De kasstromen zijn zeer divers, variĂŤrend van huur, grondopbrengsten, tot tijdelijk gebruik. Het is de kunst deze kasstromen samen te brengen om zo de benodigde investeringen te kunnen bekostigen.

Gebiedsontwikkeling wordt gebiedstransformatie Value capturing

Verkoop en verhuur

Waarde

Branding Optimaal gebruik Nieuwe functie Gebruik & cashflow

?

Tijdelijk

Renovatie & ontwikkeling 5-10 jaar

Beheer exploitatie waarde

Ingroei

?

In plaats van sloop en nieuwbouw wordt vaker tijdelijk gebruik gemaakt van bestaand onroerend goed. Door delen van een complex snel en met weinig investeringen geschikt te maken voor verhuur aan specifieke doelgroepen wordt een hoge voorinvestering ingeruild voor een direct startende kasstroom. De investeringsstrategie is per tijdseenheid af te stemmen op gebruik, risico, investering en rendement en hiermee veel flexibeler geworden. De waarde groeit doordat de startfuncties een goede basis vormen voor nieuwe gebruikers. Goede pioniers dragen bij aan het aantrekken van nieuwe gebruikers. De nieuwe huurders en gebruikers huren en kopen tegen de meest actuele (hogere) prijzen. De belegger kan steeds een deel van de cashflow herinvesteren in het complex. Op zeker moment blijkt investeren en ontwikkelen over te gaan in beheren en exploiteren. De waardegroei wordt omgezet in waardevangst.

36


van expansie naar transformatie

...naar transformatie

Van expansie...

Voor veel gemeenten betekent de crisis pas op de plaats. Er is nu de tijd om de ontwikkelingen van afgelopen decennia tegen het licht te houden. Niet alleen veel professionals maar ook veel burgers vormen kritiek op de grote expansiedrang van afgelopen jaren. Het verbeteren van verloederde bestaande gebieden komt meer in de belangstelling te staan.

plan zonder eindbeeld conventionele planning fase 1

fase 2

fase 3

fase 4

fase 5

fase 6

urban dating planning structuurvisie bestemmingsplan stedenbouwkundig plan beeldkwaliteitsplan inrichtingsplan uitvoering

fase 1

fase 2

fase 3

fase 4

fase 5

fase 6

De huidige planfiguren weerspiegelen de top-down werkwijze. Structuurvisies zijn niet opgebouwd uit realistisch programma maar op wensbeelden op grote schaal. Vroeger konden de overheid en de markt deze wensbeelden met programma invullen, maar dat is niet meer vanzelfsprekend. Voor kleine partijen is het moeilijk om je stem te laten horen. De planfiguren zijn weinig flexibel en het kost vrij veel tijd en geld om ze te veranderen. Welke ondernemer kan â‚Ź30.000 voor een planwijziging opzij leggen en vervolgens langdurig wachten op een vergunning? Kleinere aanpassingen die door elkaar lopen bepalen soms de uiteindelijke grote structuur. Grote veranderingen kunnen beginnen met het eerst uitvoeren van kleine inrichtingsplannetjes. Het is vaak nog helemaal niet duidelijk waar de wens is om heen te gaan met een plan. Dat moet proefondervindelijk uitgevonden worden, waarbij een toekomstbeeld aangepast moet kunnen worden aan voortschrijdend inzicht.

37


tijdelijk meer gangbaar tijdelijk n ge

in

n wo

lag

s op

n ge

nin

wo

privé

nt

us

n

te bo

de

kin

k ple

er

p am

rc rci

c

ra tau

res

p

or

d ars

collectief

a

n ste

n

ku

ns

ing

n

wo

en

ole

m ind

lek

p em

zw

w

permanent Braakliggende terreinen waar voorlopig toch niks mee gedaan wordt kunnen beter een tijdelijke functie krijgen. Er ontstaat een scala aan tijdelijke functies: buurtbewoners met moestuinen, tijdelijke restaurants of speeltuinen. Maar tijdelijk wordt steeds serieuzer. Zo zijn er al tijdelijke bibliotheken, scholen en verzorgingshuizen gebouwd.

permanent meer flexibel

De toekomst is lastig voorspelbaar en de markt wispelturig. Een gebouw moet inspringen op onzekerheid. Zo zijn de gebouwen aan de Oostelijke Handelskade te Amsterdam op zo’n manier gebouwd dat er zowel woningen als kantoren in kunnen. Het Solid-concept van woningbouwcorporatie Stadgenoot gaat nog verder. In feite verkopen ze delen van een casco, die de gebruikers zelf kunnen invullen. Commerciële functies, woningen of bedrijfsruimtes: het past allemaal. Maar ook kan je naar wens uitbreiden of inkrimpen.

38


Tijdelijk wordt steeds meer uitgangspunt, denken in tijd steeds meer gangbaar. Tom Bergevoet en Maarten van Tuijl

39


2.2 conclusie

De basis van het onderzoek ligt in drie observaties van de huidige praktijk: veranderingen op het gebied van belangen, (on)zekerheid en gelijktijdigheid. Hedendaagse planprocessen bestaan steeds meer uit een diversiteit aan belanghebbenden die samen komen in wisselende coalities. Steeds vaker moeten partijen gezamenlijk om tafel om ontwikkelingen van de grond te krijgen. Het stadsontwikkelingsproces is veel meer open en interactief, en verandert in een ‘coalitiestedenbouw’. Deelnemen in deze processen betekent risico dragen, maar ook deelname in de besluitvorming. Belanghebbenden willen inzicht krijgen in de complexiteit van een project en in elkaars belangen. Aan het begin van een proces worden echter teveel wensen en eisen opeengestapeld zonder een ‘realitycheck’. Er is hierdoor geen inzicht in de financiële en programmatische consequenties van keuzes. Het gebrek aan dit inzicht veroorzaakt veel onzekerheid over zowel de financiering van projecten als de feitelijke programmering. Dit leidt tot de neiging van meer ‘zekerheid zoeken‘ in contracten, afspraken en planvorming. We zien dat het zoeken naar deze langetermijnzekerheid momenteel weinig succesvol is. De huidige omstandigheden vragen meer naar het denken in processen van wisselende snelheden.

40


Stan Majoor (UvA) spreekt onder andere over “het organiseren van de improvisatie” waarbij tegengestelde elementen in gebiedsontwikkeling zoals betrouwbaarheid versus flexibiliteit en planmatige versus emergente ontwikkelingen moeten worden gecombineerd. Dit sluit aan bij de observatie dat de conventionele lineaire planvorming, die van abstract naar concreet ging, is veranderd in een praktijk waarbij parallelle, organische processen ontstaan met gelijktijdige langetermijnplanvorming (visies, bestemmingsplan) en concrete, adhoc uitvoeringsprojecten. Bovenstaande verschijnselen vragen om een nieuwe wijze van ruimtelijk programmeren en rekenen. Centraal doel binnen het onderzoek was: het creëren van de mogelijkheid in een vroeg stadium inzicht te geven in de financiële consequenties van een ruimtelijke ontwikkeling, zonder dat programma, ruimtegebruik of investeringen al vanaf het begin van het proces zijn vastgesteld. Dit leidde tot de volgende uitgangspunten van het Urban Dating model: • ontwerpen met belangen: Belangen inzichtelijk maken van initiatiefnemers, grondeigenaren, financierders, gebruikers; • alle belangen krijgen een plek, niet per se dezelfde zwaarte; • sturing geven aan type plan en proces door prioritering; • rekenen zonder programma, d.m.v. ‘schetsrekenen’ en risico-analyses; • rekenmodel als middel, niet als doel; • incorporeren van verschillende tegenstrijdige elementen als tijdelijk en permanent, bottom-up en top-down, korte en lange termijn.

41


3

42

urban dating methode


43


3.1 proces aanpak urban dating pijlers

koppeltools voor wisselende samenwerkingsconstructies

Koppelen

Rekenen naar kasstromen inzichtelijk maken

Tekenen palet opstellen aan sturingsregels en ruimtelijke vertaling van ideeĂŤn en wensen

Zoals in het vorige hoofdstuk is gebleken is een nieuwe manier van planontwikkeling noodzakelijk. We hebben een breed instrumentarium ontwikkeld dat als hulpmiddel kan fungeren. Deze benadering is gebaseerd op de drie-eenheid Koppelen-TekenenRekenen. Koppelen zorgt voor inzicht in elkaars belangen en doelen. Het rekenen zorgt voor haalbaarheid en realisme en het tekenen zorgt voor inzicht, gedragen visie en verleiding. Het Urban Dating model zorgt voor helder communiceerbare uitkomsten wat discussie stimuleert. Vanuit de drie-eenheid Koppelen-Tekenen-Rekenen worden samenwerkingsconstructies vastgelegd, keuzemogelijkheden inzichtelijk gemaakt, wensen en eisen van de stakeholders verwerkt tot gezamenlijke ambities en ruimtelijke ontwikkelscenario´s geschetst.

44


Zachte parameters Harde parameters Zachte parameters Harde parameters Zachte parameters Harde parameters ZachteDuurzaamheid parametersDuurzaamheid Hardeeen parameters Grondgebruik naar nieuw instrumentarium Grondgebruik Zachte parameters Harde parameters parametersDuurzaamheid HardeGrondgebruik parametersGrondgebruik ZachteDuurzaamheid Gezondheid Programma tijdelijkZachteGezondheid Grondgebruik Programma parameters HardeProgramma parameters tijdelijk Financiële gevoeligheden permanent Grondgebruik

GrondgebruikProgramma tijdelijk Programma tijdelijk Grondgebruik Programma permanent Harde parameters Programma permanent Programma Programma tijdelijk permanent Programma tijdelijk permanent Grondgebruik StructuurProgramma en Programma Programma tijdelijk Structuur Structuur tijdelijk ontwikkeling Programma Structuur permanent Programma permanent Structuur Programma tijdelijk Programma permanent Ontwikkelstrategie Ontwikkelstrategie Structuur Ontwikkelstrategie Structuur Programma permanent Ontwikkelstrategie Strategie Structuur Procesafspraken Procesafspraken Procesafspraken Ontwikkelstrategie Ontwikkelstrategie Procesafspraken Structuur Procesafspraken Ontwikkelstrategie X X Paramater X Paramater X Procesafspraken X Paramater X Procesafspraken Kasstromen Parameter X X Paramater X Ontwikkelstrategie Procesafspraken Kasstromen Kasstromen X Paramater X X Paramater X Kasstromen Procesafspraken X Paramater KasstromenX Kasstromen Kasstromen X Paramater X Kasstromen

€ € € €

€ € € €

Duurzaamheid DuurzaamheidGezondheid Gezondheid Duurzaamheid Zachte parameters Gezondheid Gezondheid Duurzaamheid Prioriteringsanalyse Gezondheid 100%

80%

60%

Harde parameters

Zachte param

20%

120

140

160

180

200

220

Zac

Harde parameters

0%

80

Duurzaa

Grondgebruik

Gezond Programma tijdelijk Grondgebruik Zachte parameters Harde parameters

240

260

Programma permanent Duurzaamheid Grondgebruik Programma tijdelijk

Zachte parameters

Harde parameters

Structuur Gezondheid Programma tijdelijk Programma permanent Duurzaamheid Grondgebruik Zachte parameters

Harde parameters

ProgrammaOntwikkelstrategie permanentStructuur Gezondheid

Programma tijdelijk Duurzaamheid Zachte parameters

Grondgebruik Harde parameters

Gezondheid

Procesafspraken Structuur Ontwikkelstrategie permanent Gezondheid Duurzaamheid Programma tijdelijk Programma Grondgebruik Zachte parameters Harde parameters X Paramater X Ontwikkelstrategie Duurzaamheid Procesafspraken

Structuur Gezondheid permanent ProgrammaProgramma tijdelijk Zachte Grondgebruik parameters Harde parameters

XGezondheid Kasstromen Duurzaamheid Ontwikkelstrategie Paramater X Grondgebruik ProgrammaStructuur permanentProgramma tijdelijk Procesafspraken X Gezondheid Paramater X ProgrammaStructuur tijdelijk Programma permanent Ontwikkelstrategie Procesafspraken

ProgrammaOntwikkelstrategie permanentProcesafspraken Ontwikkelscenario’s Structuur Paramater X € Kasstromen

Kasstromen

X100

Structuur Procesafspraken X Paramater XOntwikkelstrategie Kasstromen 80

€ 60

Ontwikkelstrategie X Paramater X Procesafspraken Kasstromen

40

X

Paramater X

X

Paramater X

Kasstromen

Kasstromen

Procesafspraken Kasstromen

20

0

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

Procesadvies

Kasstromen

Om de planvorming nieuwe stijl te vereenvoudigen en te verhelderen, gaan wij uit van een achttal variabele parameters. De parameters zijn de bouwstenen voor planvorming nieuwe stijl. Door het onderscheiden van de parameters kunnen bij complexe ruimtelijke vraagstukken discussies gestructureerder worden gevoerd en keuzes gefundeerder worden gemaakt. Deze verschillende parameters vormen de input voor het Urban Dating model. Met alle stakeholders wordt binnen een bepaalde bandbreedte onder andere vastgelegd wanneer investeringskosten worden ingepland, de mate van tijdelijk programma en de geplande afzetsnelheid.

45


conventioneel rekenmodel

65

PROGRAMMA STRATEGIE

1 strategie: opbrengsten naar voren, kosten uitstellen

Geen keuze

UITKOMST

Bepalen exacte getallen

woningen

1 model 1 uitkomst

â‚Ź280/m2

bedrijven voorzieningen uitgeefbaar

2.030 m2 3.120 m2 56.120 m2

Als direct aan het begin van het planproces een grote zekerheid bestaat dat wat wordt gebouwd verkocht wordt, kan zonder probleem exact worden bepaald wat het programma is voor een te ontwikkelen gebied. Zo is bij aanvang direct duidelijk wat de kosten en opbrengsten zijn. Nu de zekerheid van verkoop weggevallen is, wordt de behoefte aan flexibiliteit groter. Het rekenmodel dat jarenlang functioneerde zal als gevolg daarvan dan ook vervangen moeten worden.

46


urban dating rekenmodel

PROGRAMMA STRATEGIE

Bepalen bandbreedtes

woningen bedrijven voorzieningen uitgeefbaar tijdelijk programma

100

100

80

80

60

60

40

40

20

20

0

Gewicht aan modellen geven

0 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

UITKOMST

waarschijnlijkheid 20.000 mogelijke modellen, toch 1 uitkomst

€100

€200

€300

€400

€500

83% kans op een opbrengst tussen de €200 en €350 per m2

opbrengst per m2

Bij planontwikkeling wordt steeds meer flexibiliteit gevraagd. Op voorhand is niet meer te zeggen hoeveel woningen precies zullen worden verkocht. Wij gaan bij ons rekenmodel dan ook uit van bandbreedtes. Er kan worden aangegeven wat de verwachting of ambitie is voor het te ontwikkelen gebied. Vervolgens wordt hier een ontwikkelstrategie aan gekoppeld, waarmee inzicht wordt verkregen in de potentiële grondopbrengsten van de locatie. Het Urban Dating rekenmodel maakt direct duidelijk wat voor financiële consequenties bepaalde keuzes hebben. Zo wordt meteen inzichtelijk over welke aspecten beter direct uitspraken gedaan kunnen worden en over welke aspecten mee gewacht kan worden.

47


conventioneel proces

t=1

ontwikkelaar

t=2

ontwerper

t=3

planeconoom

t=4

ontwikkelaar

t=5

ontwerper

t=6

planeconoom

t=7

gemeente

t=8

geĂŻnteresseerden

Als voor een ontwikkelaar een grote mate van zekerheid bestaat dat wat wordt gebouwd verkocht wordt, bestaat er geen noodzaak om de eindgebruiker naar voren te halen in het planproces. Een ontwikkelaar schakelt de ontwerper in en in overleg met de overheid wordt een plan ontwikkeld. FinanciĂŤn staan voornamelijk als basis van ontwerpkeuzes.

48


urban dating groepsproces

t=1

initiatiefnemer

t=2

koppelen

t=3

planeconoom ontwikkelaar ontwerper ge誰nteresseerden

t=4

t=5

gemeente planeconoom

individueel

t=6 individueel

t=7 ge誰nteresseerden planeconoom

t=8

ontwerper gemeente planeconoom ontwikkelaar

Initiatiefnemers vormen steeds meer de basis van ruimtelijke ontwikkelingen. Partijen moeten zo steeds meer gezamenlijk om tafel om ontwikkelingen van de grond te krijgen. Er ontstaat een gezamenlijke zoektocht naar ontbrekende informatie, wederzijdse belangen en ambities. Partijen moeten werken aan onderling vertrouwen en een duurzame relatie die tegen een stootje kan.

49


discussie over waarden

Groepsproces

De verantwoordelijkheid ligt in toenemende mate bij alle partijen. Meedoen is risico dragen, maar ook mee beslissingen nemen. Echter iedere participant heeft een ander belang. Door in een groep schetsmatig over rekenen en tekenen te praten blijft de discussie op hoofdlijnen.

Interdisciplinair

Ruimtelijke ordening is een integrale discipline waarbij meerdere sectoren bij elkaar komen. Beslissingen hebben altijd invloed op andere disciplines. Om de uitgangspunten te bewaken moeten afwegingen daarom integraal gemaakt worden.

Real-time

Om te kunnen zien waar grote kostenposten, opbrengsten of risico’s zitten moet je direct de uitkomsten kunnen zien. Bij een real-time model krijgen de deelnemers inzicht in alle facetten en gevolgen: een betere bewaking van de waarden dan aanpassingen achteraf.

Programma in bandbreedtes

Gewicht toekennen aan strategie

Om niet in details te verzanden wanneer dit nog niet nodig is, wordt het programma in bandbreedtes aangegeven. De wens is niet 12 of 13 grote kavels, of een precies aantal vierkante meters aan openbare ruimte, de wens is een groene uitstraling! Voorheen was de strategiekeuze aan de ontwikkelaar en de planeconoom, terwijl de te kiezen strategie veel invloed heeft op een ieders belang. In het Urban Dating rekenmodel valt ook over de strategie en de gevolgen daarvan te discussiĂŤren.

Het Urban Dating Model helpt erbij om te bepalen welke keuzen vroeg in het planproces dienen te worden gemaakt en met welke gewacht kan worden. Zo wordt er niet verzand in discussies over details, maar kunnen gesprekken gaan over waarden en ambities.

50


Date 2

programma in bandbreedtes

Date 2

der

herijking stakeholders

Bepalen parameters per stakeholder

herijking stakeholders

Date 2

stakeholder

e

happelijke der

e

Vertaling naar gemeenschappelijke € waarden en doelen

Bepalen parameters per stakeholder Urban Dating rekenmodel

Vertaling naar gemeenschappelijke waarden en doelen € Vertaling naar gemeenschappelijke waarden en doelen

Bepalen parameters per stakeholder

X

herijking stakeholders

herijking parameters

X

X

herijking parameters

herijking stakeholders herijking parameters

herijking stakeholders X

herijking stakeholders

herijking parameters €

X

X

herijking parameters herijking parameters

l Urban Dating rekenmodel Urban Dating rekenmodel

Door in het Urban Dating rekenmodel uit te gaan van bandbreedtes waarbinnen een project wordt ontwikkeld, kan tijdens het teken-en-rekenproces door de stakeholders bepaald worden hoe een gebied er uit zou moeten komen te zien. In plaats van het bepalen van het precieze aantal vrijstaande woningen, kan worden bepaald dat in het gebied ruimte is voor tussen de 20 en 30% grote kavels of een minimum van 50% aan openbare ruimte.

51


25

GEMEENTE

SCHOL

GEMEENTE 50 75 100% ZAANSTAD

0

ZAANSTAD STICHTING STICHTING 0 25 50 100% HEMMES75 hoeveelheid beschikbaar oppervlakte HEMMES GROEP GROEP

financier xxx

scheepswerf

SCHOL 50 scheepswerf 25 75 100% KRAMER

0

KRAMER

25

xxxx

financier STICHTING HEMMES 50 75 ENGEL 100% PIETS ENGEL PIE GROEP verbond xxxx

verbond

• B o eindgebruiker eindgebruiker 0 25 50 75 100% 0 25 50 75 100% GEMEENTE 0 GEMEENTE 25 50 SCHOL 75 100% scheeps( GEMEENTE SCHOL • T ZAANSTAD KRAM ZAANSTAD ZAANSTAD • p beschikbaar grondgebied (in eigendom van) beschikbaar grondgebied (in eigendom van) beschikbaar grondgebied (in eigendom van) financier woningen woningen woningen financier STICHTING • 9 STICHTING 0 25 50 100% 0 25 TOEKOMSTIGE 50 TOEKO 7 HEMMES75 HEMMES GEBRUIKERS• 0 ? 0 25 50 75 100% 0 25 50 75 100%GROEP0GROEP 25 50 75 100% GEBRU Gemeente STICHTING Schol/Kramer Gemeente TOEKOMSTIGE Schol/Kramer Gemeente Schol/Kramer STICHTING • D ? 75 100% 0 25 50 100% 0 25 GEBRUIKERS 50 TOEKOMSTIGE 75 100% 0 25 50eigenaar HEMMES75 HEMMES ? GEBRUIKERS ? w GROEP sociaal middel sociaal ENGEL PIETS middel duur sociaal middel eigenaar duur GROEP duur ENGEL PIETS 0hoeveelheid beschikbaar oppervlakte 25 TOEKOMSTIGE 50 TOEKOMSTIGE 75 100% GEBRUIKERS ?

0hoeveelheid beschikbaar oppervlakte 25 50eigenaar 75 100% eigenaar xxxx

xxxx

GEBRUIKERS ?

xxxx

xxxx

xxx

xxx

xxxx

xxxx

max werken/overig 0 25 woningen

tijdelijk permanent programma

max werken/overig

50 75 GEMEENTE

max legenda werken/overig

woningen

xxxxx

STICHTING

legenda

woningenENGEL PIETS ENGEL PIE

partij

partij

xxxxx

TOEKOMSTIGE 0SCHOL 25 50 00 7525 075 500 0 752525100% 25100% 50 STICHTING 75 25 100%STICHTING 50 100% 5050 7 HEMMES TOEKO woningen woningen HEMMES GEBRUIKERS ?• SCHOL scheepswerf scheepswerf HEMMES

100%

GEMEENTE ZAANSTAD ZAANSTAD

00 25 50 75 100% hoeveelheid beschikbaar oppervlakte 2012 2016 2025 sociaal middel duur 0 25 50 75 100% werken/overig max beschikbaar grondgebied (in eigendom van) 0 25 50 75 100%

Gemeente Schol/Kramer STICHTING hoeveelheid beschikbaar oppervlakte STICHTING 0 25 50 100% HEMMES75 HEMMES 0 GROEP GROEP max 0 25 50 75 100% 2012 2016 2025

KRAMER KRAMER

GROEP

GROEP

GEBRU

• 00 25 50sociaal 75 100% 00 25 50sociaal 75 100% verbond middelhoeveelheid beschikbaar oppervlakte duur verbond middel• B hoeveelheid beschikbaar oppervlakte • GEMEENTE SCHOL scheeps ? GEMEENTE SCHOL 2012 2016 2025 2012 2016 2025 KRAMo ZAANSTAD ZAANSTAD werken/overigduur werken/overigduur sociaal middel sociaal middel ( 0 25 50 75 100% 0 25 50 75 100% eindgebruiker eindgebruiker • T woningen woningen werken/overig 0 25 50 werken/overig 75 100% 0 25 50 p max max • beschikbaar grondgebied (in eigendom van) 0 25 50 beschikbaar grondgebied (in eigendom van) 75 100% 0 25 50 • financier • financier 0 25 50 hoeveelheid beschikbaar oppervlakte 75 100% 0 25 50 hoeveelheid beschikbaar o 75 100% sociaal middel Gemeenteduur sociaal middel Gemeente Schol/Kramer Schol/Kramer • hoeveelheid beschikbaar oppervlakte hoeveelheid beschikbaar oppervlakte 0 25 50 75 100% 0 25 50 0 25 TOEKOMSTIGE 50 75 100% 0 25 50 75 100% TOEKOMSTIGE eigenaar werken/overig werken/overig GEBRUIKERS ? eigenaar 0 0 GEBRUIKERS ? max max • 0 25 50 beschikbaar grondgebied (in eigendom van) 75 100%STICHTING 0 25 50 beschikbaar grondgebied ( 75 100% 25 2025 50 STICHTING 752012100% 100% 2016 2012 2016 2025 00 25 50 75 00 2525 TOEKOMSTIGE 5050TOEKO HEMMES • xxxx

GROEP

xxxx

xxxx

xxxx

xxx

xxx

xxxx

xxxx

HEMMES GROEP GROEP

GEBRUIKERS ? GEBR

Structuur Kasstromen tijdelijk Grondgebruik Gezond Programma Structuur Ontwikkelstrategie € Structuur Procesafspraken Programma tijdelijk Procesafspraken Duurzaa Ontwikkelstrategie Paramater X Grondgebruik permanent Kasstromen Grondgebruik Gezond Programma tijdelijk Ontwikkelstrategie € HardeStructuur parameters Ontwikkelstrategie Procesafspraken Programma tijdelijk Zachte param Harde parameters Harde parameters Procesafspraken Gezond Programma tijdelijk Duurzaa ProgrammaZachte permanent Structuur param Ontwikkelstrategie HardeGrondgebruik parameters Programma tijdelijk Kasstromen Programma permanent Ontwikkelstrategie € Structuur HardeStructuur parameters Programma permanent permanent Procesafspraken Programma tijdelijk Ontwikkelstrategie Programma Ontwikkelstrategie Procesafspraken X Ontwikkelstrategie Paramater X ProgrammaXtijdelijk permanent X Paramater Grondgebruik Gezond Programma tijdelijk Structuur Programma Programma permanent Procesafspraken Duurzaa Grondgebruik X Grondgebruik Procesafspraken Ontwikkelstrategie Paramater X Harde parameters Kasstromen Programma permanent Procesafspraken €X Programma Duurzaa Paramater X Grondgebruik permanent Gezond Structuur tijdelijk Ontwikkelstrategie Programma permanent Procesafspraken Grondgebruik Structuur Programma Structuur en permanent X ontwikkeling tijdelijk

permanent programma

Strategie Kasstromen

Programma Proces tijdelijk permanent programma tijdelijk

beschikbaar grondgebied (in eigendom van) beschikbaar grondgebied (in eigendom van) beschikbaar grondgebied (in eigendom van) hoeveelheid beschikbaar oppervlakte hoeveelheid beschikbaar o Gemeente Schol/Kramer Gemeente Scho woningen woningen woningen • tijdelijk 0 0 0 • Gemeente Schol/Kramer 0 25 50 75 100% 0 25 50 0Gemeente 25 50Schol/Kramer 75 100% 0Gemeente 25 50Schol/Kramer 75 100% 0 25 50 75 100% max max 2012 2016 2025 2012 2016 2025 Strategie 2012 2016 • woningen ? woningen 2025

sociaal max

middel

Programma duur sociaal max permanent

middel max beschikbaar grondgebied (in eigendom van) beschikbaar grondgebied ( 0 25 duur 50 sociaal 75 100%middel 0 25 duur 50 •

max • werken/overig sociaal middel sociaal middel Gemeente Schol/Kramer duur Gemeente Scho • 0 0 0 25 50 75 100% 0 25 50 werken/overig 75 100% 0 25 50 werken/overig 75 100% 2012 2016 2025 2012 2016 tijdelijk max max 0 0 0 permanent programma Strategie • hoeveelheid beschikbaar oppervlakte 2016 2025 hoeveelheid beschikbaar oppervlakte 2016 0 25 2025 50 hoeveelheid beschikbaar oppervlakte 75 252025 50 02012 02012 02012 100% 20160 max max Kasstromen 2025 0 2012 2025 0 2012 2025 0 2012 25 502016 75 100% 25 502016 75 100% 25 502016 75 100% hoeveelheid beschikbaar oppervlakte hoeveelheid beschikbaar o

max werken/overig

max werken/overig

Structuur X ProgrammaOntwikkelstrategie Ontwikkelstrategie Procesafspraken Paramater Programma permanent • • Structuur Procesafspraken tijdelijk X Paramater Xpermanent param HardeStructuur parameters Structuur Zachte • Programma tijdelijkGezond Procesafspraken Programma permanent Procesafspraken Programma X Paramater X • Ontwikkelstrategie Grondgebruik Programma tijdelijk Kasstromen X Programma tijdelijk Paramater X Kasstromen Structuur Paramater Xpermanent Gezond Programma tijdelijk Procesafspraken Structuur Harde parameters Programma Kasstromen Ontwikkelstrategie Structuur X Paramater X Kasstromen Procesafspraken ProgrammaXtijdelijk Ontwikkelstrategie Kasstromen X Paramater Ontwikkelstrategie Structuur Procesafspraken Procesafspraken Strategie • Duurzaa Grondgebruik X Paramater X Zachte param Ontwikkelstrategie Harde parameters Kasstromen Programma permanent X Paramater X Structuur X Paramater X Ontwikkelstrategie Structuur Programma tijdelijk Structuur en Kasstromen Programma permanent Ontwikkelstrategie Programma permanent Procesafspraken Strategie Grondgebruik X Paramater X Ontwikkelstrategie Harde parameters Programma permanent Kasstromen ontwikkeling • Structuur Kasstromen Ontwikkelstrategie Structuur en KasstromenX Procesafspraken X Ontwikkelstrategie Paramater Programma permanent • Proces ontwikkeling Kasstromen Parameter X Procesafspraken X Duurzaa Paramater X Grondgebruik X Paramater X Ontwikkelstrategie Procesafspraken Gezond Programma tijdelijk Kasstromen Procesafspraken Structuur Kasstromen Ontwikkelstrategie Programma permanent Procesafspraken Ontwikkelstrategie Structuur X Structuur Paramater Xtijdelijk Grondgebruik Kasstromen Structuur en Kasstromen Procesafspraken Programma Structuur • Kasstromen Procesafspraken X Kasstromen Ontwikkelstrategie ontwikkeling • Procesafspraken X Paramater X Structuur Proces Procesafspraken X Paramater X Kasstromen Kasstromen Gezond• Programma tijdelijk X Paramater X Xpermanent Programma Procesafspraken Proces X Paramater Kasstromen Kasstromen Ontwikkelstrategie Structuur X Paramater Xpermanent Procesafspraken Programma tijdelijk Ontwikkelstrategie Procesafspraken X Ontwikkelstrategie Paramater X Programma X Ontwikkelstrategie Paramater X Kasstromen Xvariabele Paramater X bouwstenen Procesafspraken Een achttal parameters zijn de het Urban Dating Model. X voor Paramater X Ontwikkelstrategie Kasstromen Proces Door het onderscheiden van deze parameters kunnen bij complexe ruimtelijke Programma permanent • Structuur X gevoerd Paramater X Structuur en Kasstromen vraagstukken discussies meer gestructureerd worden en keuzes gefundeerder Kasstromen ontwikkeling Procesafspraken worden gemaakt. Met alle stakeholders binnen bepaalde bandbreedte X Ontwikkelstrategie Paramater Xwordt Kasstromen Programma X een Paramater Xpermanent Structuur Structuur en Procesafspraken Kasstromen Procesafspraken onder andere vastgelegd wanneer investeringskosten worden ingepland, de mate Kasstromen Procesafspraken Xprogramma Paramater X ontwikkeling van tijdelijk en de afzetsnelheid. Discussies Kasstromen binnen een project kunnen Kasstromen Procesafspraken zo gemakkelijker worden gevoerd over waarden en ambities in plaats van financiële Structuur Kasstromen Ontwikkelstrategie haalbaarheid. Kasstromen X Paramater X Structuur X Procesafspraken X Paramater X X Paramater Ontwikkelstrategie • Kasstromen Proces Kasstromen X Paramater X X Paramater X Kasstromen Proces Ontwikkelstrategie Procesafspraken X Paramater X Ontwikkelstrategie Kasstromen Procesafspraken Kasstromen Kasstromen Kasstromen Kasstromen Procesafspraken X Paramater X

strategie 52

0

input input rekenmodel strategie rekenmodel strategie strategie input rekenmodel

strategie input rekenmodel strategie input rekenm input rekenmodel strategie input rekenmodel

PARTIJEN PARTIJEN Zachte param PARTIJEN HardeProgramma parameters Programma permanent Duurzaa Grondgebruik Grondgebruik Gezond tijdelijk Harde parameters GrondgebruikHarde Duurzaa Programma Duurzaa Grondgebruik Harde parameters parameters Zachte param Harde parameters Programma permanent tijdelijk Grondgebruik Zachte param Structuur Harde parameters Duurzaa Ontwikkelstrategie Grondgebruik Harde parameters Structuur Grondgebruik Grondgebruik tijdelijk Grondgebruik Zachte param Programma tijdelijkGezond Harde parameters Programma permanent Zachte param Harde parameters ProgrammaProgramma Harde parameters Gezond Grondgebruik tijdelijk Duurzaa Grondgebruik Gezond Programma tijdelijk Structuur permanent Harde parameters Duurzaa 3.2 parameters PARTIJEN PARTIJEN Grondgebruik ZachteGezond param Harde parameters Grondgebruik Ontwikkelstrategie Grondgebruik Programma tijdelijk Procesafspraken PARTIJEN Strategie Duurzaa Grondgebruik Zachte param PARTIJEN HardeStructuur parameters Ontwikkelstrategie Harde parameters tijdelijk Programma permanent Programma permanent Duurzaa Grondgebruik Grondgebruik Programma tijdelijk Programma Programma permanent Programma tijdelijkGezond Programma tijdelijk Grondgebruik Harde parameters permanent permanent Programma Ontwikkelstrategie Gezond Programma tijdelijk Duurzaa Grondgebruik Harde parameters permanentProgramma permanent Programma Programma tijdelijk Procesafspraken Duurzaa Grondgebruik X Paramater Xtijdelijk Grondgebruik Zachte param Harde parameters Gezond Programma tijdelijk Zachte param Harde parameters Programma permanent Structuur Structuur Gezond Procesafspraken Programma tijdelijk Programma tijdelijk Zachte param HardeOntwikkelstrategie parameters permanent Programma permanent Programma Structuur HardeGrondgebruik parameters Programma permanent Programma tijdelijk Structuur Grondgebruik Zachte param Harde parameters Kasstromen permanent Harde parameters Programma permanent Grondgebruik Procesafspraken Gezond tijdelijk Zachte param Harde parameters Programma Programma permanent Duurzaa Structuur Grondgebruik Harde parameters X Paramater X Grondgebruik Gezond Programma tijdelijk Programma tijdelijk Duurzaa Grondgebruik tijdelijk Programma Programma Structuur Duurzaa Grondgebruik X Paramater Xpermanent Harde parameters Kasstromen Programma permanent Ontwikkelstrategie Programma permanent Ontwikkelstrategie € Structuur Grondgebruik tijdelijk Procesafspraken Programma tijdelijk Structuur Strategie Grondgebruik Duurzaa Ontwikkelstrategie Structuur Zachte param Harde parametersHarde Programma permanent parameters Ontwikkelstrategie Grondgebruik Duurzaa Structuur Grondgebruik X Paramater X Programma tijdelijk Programma permanent Grondgebruik Zachte param HardeOntwikkelstrategie parameters Structuur Gezond Programma Programma tijdelijk permanent Programma Programma permanent Gezond tijdelijk

X

€ € € € € €€ € € € € €€ € € € €

Kasstromen Structuur X en ontwikkeling

tijdelijk permanent programma

max open gesloten beschikbaar grondgebied (in eigendom van) Gemeente 0 max 2012

0 2012

open max

0

2012 open

open

max max open gesloten open gesloten 0 0 beschikbaar grondgebied (in eigendom van) 0 25 50 beschikbaar grondgebied (in eigendom van) 75 100% 0 25 50 2012 2016 2025 2012 2016 tijdelijk permanent programma 0 0 Gemeente Schol/Kramer Gemeente Schol/Kramer beschikbaar grondgebied (in eigendom van) beschikbaar grondgebied 2016 0 2025 2016 0 max2012 max2012

Schol/Kramer

2016

2016

2016

€€ € € € € € € € € € € € €€ €

2025

max 2012

max Gemeente Schol/Kramer 2016 2025 2012

Gemeente Scho 2016 2025

max

max

0

0

0 2012

2012 2016 0 2025 2012 2016 2025 2016 2025 2012 2016 2025 0 0 2012 2016 2025 2012 2016 tijdelijk gesloten open gesloten open gesloten max max permanent programma

2025 gesloten

gesloten

max

0

2012 open

open 2016 0

max

0

2025 gesloten

2012

open

2016

open

open

open 2016 2025 0 gesloten

2025

gesloten

gesloten

open

gesloten 2012

2012

open

open

gesloten

gesloten

open

2016


stedenbouw is een traag en grillig veranderingsproces. Niemand is meer alleen opdrachtgever, niemand is meer alleen probleemeigenaar en niemand kan nog auteurschap claimen. Stedenbouw als veranderkracht 2012

53


Harde parameters

Zachte

ENGEL PIETS ENGEL PIETS

legenda

xxxxx

legenda

partij xxxxx

GEMEENTE GEMEENTE ZAANSTAD ZAANSTAD

SCHOL

scheepswerf scheepswerf KRAMER KRAMER

SCHOL

HardeGrondgebruik parameters

Harde parameters Grondgebruik Grondgebruik HardeProgramma parameters Grondgebruik tijdelijk Grondgebruik 0

25

STICHTING STICHTING 50 100% HEMMES75 HEMMES GROEP GROEP

xxx

25

50

input rekenmodel

0

input rekenmodel strategie

100%

50

75

100%

0

25

HardeProgramma parameters tijdelijk €

sociaal

50

75 100% duur

Programma permanent Structuur Het zoeken van ruimtelijke Programma permanent kwaliteit in de openbare ruimte... Grondgebruik Harde Programma parameters permanent Structuur Ontwikkelstrategie Structuur HardeGrondgebruik parameters Programma tijdelijk HardeStructuur parameters Harde parameters Ontwikkelstrategie...of geoptimaliseerde Grondgebruik Procesafspraken Strategie Grondgebruik Ontwikkelstrategie HardeGrondgebruik parameters verkaveling Harde parameters Programma Programma tijdelijk permanent Grondgebruik Ontwikkelstrategie Procesafspraken X Paramater Xtijdelijk Grondgebruik Grondgebruik Programma Procesafspraken tijdelijk Programma Structuur permanent Programmapermanent Programma Programma tijdelijk Kasstromen permanentProcesafspraken X Paramater Xtijdelijk Harde parameters Programma tijdelijk Programma permanent X Paramater X Kasstromen Programma permanent Structuur Ontwikkelstrategie ProgrammaXpermanent X Paramater Grondgebruik Programma Programma permanent Een van de belangrijkste Programma permanent Structuur Structuur en Kasstromen tijdelijk keuzes die gemaakt Structuur ontwikkeling Kasstromen moet wordenOntwikkelstrategie bij Procesafspraken Structuur Harde parameters gebiedsontwikkeling is de Het programma Programma tijdelijk Kasstromen programmatische invulling. Structuur gefixeerd.. Structuur Ontwikkelstrategie Binnen bandbreedtes wordt Ontwikkelstrategie voor het gebouwde deel van Procesafspraken X Paramater X Strategie Grondgebruik Ontwikkelstrategie Harde parameters Proces een gebied het evenwicht bepaald tussen wonen, Programma permanent Ontwikkelstrategie werken en voorzieningen Ontwikkelstrategie en de daarbijProcesafspraken horende Procesafspraken X Paramater Xtijdelijk Grondgebruik typologieën. Programma ...of binnen bandbreedtes Procesafspraken Kasstromen Structuur Kasstromen Procesafspraken Procesafspraken X Paramater X X Paramater Xpermanent Programma tijdelijk Programma X Paramater X Kasstromen Ontwikkelstrategie X Paramater XX X Paramater Kasstromen Programma Structuur Structuur en Kasstromen permanent ontwikkeling Kasstromen Procesafspraken max

0

€ € €

0 2012

woningen max 0 25

sociaal

STICHTING STICHTING 50 100% HEMMES75 HEMMES GROEP GROEP

2016

50

75

0 2012 25

€ €€ €

75

100%

SCHOL

50 75 100% scheepswerf scheepswerf KRAMER KRAMER

beschikbaar grondgebied (in eigendom van) Gemeente

Schol/Kramer

0

25

50

0 2012

duur

sociaal

75

100%

TOEKOMSTIGE TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ? GEBRUIKERS ?

2016

50

2025

75 100%

middel

duur

0 werken/overig

502016 75

2025 100%

0

25

50

ZachteG

sociaal

GEME ? ZAANS

middel

werken/overig 0

25

50

0 2012 25

502016 75

2025 100%

legenda

legenda hoeveelheid beschikbaar o xxxxx

25

partij xxxxx

50 STICHTIN HEMME GROEP

ZachteDG Zachte Zachte ZachteD Zachte D G xxxx

verbond xxxx

beschikbaar grondgebied Gemeente xxxx

max

xxx

Sch

xxxx eindgebr

financier xxx

D D D G G G ZachteG G

0

25

xxxx

0 2012

woningen max 0 25 sociaal

50eigenaar xxxx

2016

50 ? middel

0 werken/overig 0 2012 25

50201

D

.. X

hoeveelheid beschikbaar oppervlakte

hoeveelheid beschikbaar oppervlakte

0

0

25

50

75

100%

beschikbaar grondgebied (in eigendom van) Gemeente

Schol/Kramer

open 0 2012

25

50

75

100%

.. X

beschikbaar grondgebied (in eigendom van) Schol/Kramer

max

2016

2025

max

open 0 2012

2025

2012

0

25

2016

2016

2025

50

ZachteG

beschikbaar grondgebied Gemeente

Scho

ZachteD max

open 0 2025 2012

0

2016

hoeveelheid beschikbaar o

gesloten

max

0

2012

.. X

Gemeente

gesloten

D G G

0

100%

0 werken/overig

xxxx

0SCHOL25

woningen max 0 25

middel

D

50eigenaa

ZachteD

2025

max

tijdelijk permanent programma

50

ENGEL PIETS ENGEL PIETS

max

25

xxxx

financie xxx

hoeveelheid beschikbaar oppervlakte

werken/overig 25

25

xxxx eindgeb

woningen

middel

0

0

verbond xxxx

PARTI

woningen

€ met de programmatische invulling, bepalendsociaal voor het middel duur ruimtelijke beeld van een werken/overig gebied. Het optimaliseren PARTIJEN 25 50 PARTIJEN 75 100% van het uitgeefbare0terrein kan een winstoptimalisatie hoeveelheid beschikbaar oppervlakte Programma betekenen, anderzijds tijdelijk 0 25 50 75 100% kan investeren in de € GEMEENTE GEMEENTE ZAANSTAD ZAANSTAD openbare ruimte een € beschikbaar grondgebied (in eigendom van) waardevermeerdering genereren voor het Gemeente Schol/Kramer uitgeefbare deel.

tijdelijk permanent programma

54

25

75

TOEKOMSTIGE TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ? GEBRUIKERS ?

Grondgebruik De mate van uitgeefbaarheid tijdelijk permanent € Programma Programma van een gebied is, samen Programma tijdelijk permanent woningen

ZachteD Zachte ZachteG D xxxx

xxxx

0

STICHTI HEMME GROE

D G

2016

max

G 0 2012

201


Procesafspraken Paramater Xpermanent Programma tijdelijk Programma Paramater X Kasstromen Ontwikkelstrategie X Paramater X Programma permanent Structuur PARTIJEN Structuur en Kasstromen PARTIJEN Structuur en ontwikkeling ontwikkeling Kasstromen Harde Procesafspraken parameters Kasstromen Structuur Ontwikkelstrategie Grondgebruik X Harde parameters Paramater X Proces X X

0

0

2012

€ €

strategie

input rekenmodel

€ € €

2016

2025

0

2012

2016

2025

GEMEENTE GEMEENTE ZAANSTAD ZAANSTAD

SCHOL

Harde parameters Ontwikkelstrategie Procesafspraken HardeProgramma parameters Grondgebruik tijdelijk Organische ontwikkeling zorgt voor flexibiliteit, maar Grondgebruik tegelijkertijd zorgt open het gesloten voor onzekerheid. Het kan STICHTING STICHTING initiatiefnemers afschrikken 0 25 50 100% HEMMES75 HEMMES GROEP GROEP als niet duidelijk is wat het eindbeeld is. Ruimtelijke X kunnen ook een regels woningen structuur geven, zonder Programma 0 25 flexibiliteit te verliezen. Er 50 75 100% permanent is ruimte voor onverwachte sociaal middel duur X en ontwikkelingen initiatieven werken/overig zonder het grote geheel uit het zicht te verliezen. 0 25 50 75 100%

SCHOL

GEMEE ZAANS

2012

201

Zachte

ENGEL PIETS ENGEL PIETS

legenda

legenda

partij

xxxxx

xxxxx

scheepswerf scheepswerf KRAMER KRAMER

STICHTIN HEMME GROEP

ZachteD Zachte ZachteG D verbond xxxx

xxxx

xxxx

open

gesloten

open

xxxx eindgebr

financier xxx

xxx

D Grondgebruik Kasstromen Direct een helder, vastgesteld raamwerk of... D Procesafspraken Grondgebruik Paramater X G Programma permanent tijdelijk G Programma tijdelijk ZachteG HardeProgramma parameters Paramater Xtijdelijk Programma Kasstromen permanent Structuur Programma permanent ...organisch, gestuurde ontwikkeling D Grondgebruik Programma Programma permanent tijdelijk Kasstromen Structuur Ontwikkelstrategie ZachteG Harde Structuur parameters Programma tijdelijk Structuur € Strategie Ontwikkelstrategie Procesafspraken Strategie Grondgebruik ZachteD Ontwikkelstrategie Harde parameters Programma permanent Ontwikkelstrategie Procesafspraken X D Paramater Xtijdelijk Grondgebruik G Programma Procesafspraken De ontwikkelstrategie Structuur die wordt gekozen heeft Kasstromen Procesafspraken een grote€ invloed op de X vanProgramma Paramater cashflow een project. G ProgrammaXpermanent tijdelijk Directe uitgifte van WelkXprogramma kan direct, Paramater X Kasstromen permanent en tijdelijk al dan niet tijdelijk, worden Ontwikkelstrategie programma of... gerealiseerd en wat voor X Paramater X invloed heeft dat op de Programma permanent Structuur locatie? Per en project moet een Structuur Kasstromen gefundeerde keuze worden ontwikkeling Kasstromen gemaakt wat Procesafspraken betreft de te verwachte afzetsnelheid Kasstromen Structuur en op basis van tijdelijk en Ontwikkelstrategie 0

€ €

0

100%

0

25

50eigenaar

xxxx

xxxx

woningen

50

75 100%

middel

0

duur

25

50 ? middel

sociaal

werken/overig 0

25

werken/overig

50

75

100%

0

25

50

hoeveelheid beschikbaar oppervlakte

hoeveelheid beschikbaar o

0

0

0

25

50

75

100%

25

50

75

100%

beschikbaar grondgebied (in eigendom van)

Schol/Kramer

Gemeente

Schol/Kramer

25

50

beschikbaar grondgebied Gemeente

max

Scho

max

0 2012

2016

2025100% 50%

max

0 2012

2016

2025

max

0 2012

2016

max

0%

2012

€ €

0

2012

2016

2016

2020

2030

0

2025

€ € €

0

2012

2016

2025

2012

201

100%

50%

0%

2012

permanent programma.

X

25

sociaal

max

75

hoeveelheid beschikbaar oppervlakte

Gemeente

X Proces

50

TOEKOMSTIGE TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ? GEBRUIKERS ?

woningen

beschikbaar grondgebied (in eigendom van)

25

tijdelijk permanent programma

strategie

G

2020

2030

...even wachten

Paramater X

Ontwikkelstrategie Procesafspraken Kasstromen Procesafspraken Paramater X open

2016

gesloten

open

gesloten

open

55


inpu

Ontwikkelstrategie ZachteD Programma permanent PARTI Ontwikkelstrategie Procesafspraken X D Paramater Xtijdelijk Grondgebruik G Programma Procesafspraken Kasstromen Structuur Kasstromen Procesafspraken X Paramater Xpermanent G Programma tijdelijk Programma PARTIJEN PARTIJEN X Paramater X Kasstromen Ontwikkelstrategie Zachte Harde parameters X Paramater X Gekoppeld aan de € Programma permanent Structuur ontwikkelstrategie en de te Structuur en Kasstromen verwachten afzetsnelheid ontwikkeling Kasstromen Grondgebruik ZachteD Harde parameters Procesafspraken is de keuze wanneer Zachte HardeKasstromen parameters geïnvesteerd wordt in de Structuur locatie. Bij tijdelijk programma Grondgebruik Ontwikkelstrategie Investeringskosten zo lang Zachte horen over het algemeen Harde parameters D mogelijk uitstellen.. Grondgebruik G Programma tijdelijk investeringskosten, maar X Paramater X Proces D Grondgebruik deze kunnen worden terugverdiend door € Ontwikkelstrategie bijvoorbeeldGrondgebruik huur- of D Procesafspraken pachtopbrengsten of de G Programma tijdelijk permanent Programma indirecte opbrengsten die G Programma Kasstromen tijdelijk permanent mogelijk voortvloeien uit het door het tijdelijke programma ZachteG Harde parameters Procesafspraken Programma tijdelijk...gespreide kosten X Paramater opgeleverde positieve imago. X Programma permanent Structuur Programma permanent D Grondgebruik Programma tijdelijk Programma X Paramater Xpermanent Programma tijdelijk Structuur Kasstromen Ontwikkelstrategie ZachteG Harde Structuur parameters Programma tijdelijk Structuur Kasstromen Ontwikkelstrategie Procesafspraken Strategie Grondgebruik ZachteD Ontwikkelstrategie Harde parameters Tijdelijk programma kan Programma permanent een gebied op de markt Ontwikkelstrategie zetten. Buurtbewoners kunnen de plek ontdekken Procesafspraken X D Paramater Xtijdelijk Grondgebruik G Programma en initiatiefnemers kunnen Procesafspraken worden warmgemaakt Geen tijdelijk programma Structuur of... voor een locatie. Tijdelijk Kasstromen Procesafspraken programma kan zowel X als positief Paramater Xpermanent G negatief Programma tijdelijk Programma X opKasstromen Paramater X uitwerken de locatie. De afweging die Ontwikkelstrategie gemaakt moet worden op X is gebaseerd Paramater X opbrengsten of kosten nu Programma permanent Structuur Structuur en ...tijdelijk programma voor en waardevermeerdering of Kasstromen inkomsten en branding ontwikkeling -vermindering op termijn. Kasstromen Procesafspraken Kasstromen Structuur Ontwikkelstrategie Procesafspraken Strategie Grondgebruik Ontwikkelstrategie Harde parameters max

tijdelijk permanent programma

max

0 2012

max

0

0

input rekenmodel

€ € €

2016

2025

2016

0 2012

2025

2016

GEMEE ZAANS

max

0

ENGEL PIETS ENGEL PIETS

2012

2016

legenda

2025

2012

xxxxx

GEMEENTE GEMEENTE ZAANSTAD ZAANSTAD

SCHOL

SCHOL

scheepswerf scheepswerf KRAMER KRAMER

xxxx

€ €€ 2012

xxxx

2016

2020

2030

2016

2020

2030

xxx

2012

0

25

STICHTING STICHTING 50 100% HEMMES75 HEMMES GROEP GROEP

open

gesloten €

0

25

sociaal

50

75

100%

middel

duur

werken/overig 0

€ €

25

25

€€ €€€

50

75

100%

TOEKOMSTIGE TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ? GEBRUIKERS ?

open €

gesloten

2016

75

100%

xxxx eindgebr

financier xxx

02012

25

sociaal

0

50 2016

75 2020100%

middel

25

0

25

xxxx

50eigenaar xxxx

open

woningen

duur

werken/overig

50

verbond xxxx

2030

2020

woningen

STICHTIN HEMME GROEP

€€€

0

€€ 2012

woningen

partij xxxxx

€€€

€€ €€€

201

legenda

0

25

2030

sociaal

50 ? middel

werken/overig

50

75

100%

0

25

50

hoeveelheid beschikbaar oppervlakte

hoeveelheid beschikbaar oppervlakte

hoeveelheid beschikbaar o

0

0

0

25

50

75

100%

beschikbaar grondgebied (in eigendom van) Gemeente

Schol/Kramer

25

75

100%

beschikbaar grondgebied (in eigendom van) Gemeente

max

50

Schol/Kramer

25

beschikbaar grondgebied ( Gemeente

max

50

Scho

max

strategie

2012

tijdelijk permanent programma

0 2012

2016

2025

0 2012

max

max

0

0

2016

2025

0 2012

2012

max

2016

2025

2012

0

2016

2025

2012

€ € € X

Proces

2016

strategie

0 2012

2025

max

56

2016

max

Paramater X

Ontwikkelstrategie Procesafspraken open

gesloten

open

gesloten

open

201


Paramater X Programma Structuur Structuur en Kasstromen permanent ontwikkeling Kasstromen Procesafspraken Kasstromen Structuur Ontwikkelstrategie

strategie

X

€ € €

Proces

X

Proces

Paramater X

Ontwikkelstrategie Procesafspraken Kasstromen Afhankelijk van de fase Procesafspraken Paramater X van X een project kan door open

de stakeholders worden bepaald hoe open het proces verloopt. In het begin kan X werken om het het goed proces geheel te openen. Zo kunnen initiatiefnemers worden gekoppeld en ideeën onder buurtbewoners gepeild. Bij de financiële doorberekening kan ervoor gekozen worden om tijdelijk uit te gaan van een gesloten omgeving. Zo kunnen betrokken stakeholders vrijer over plannen en financiën spreken.

€ €

Paramater X Kasstromen

gesloten

open

gesloten

open

Een gesloten omgeving...

Kasstromen ...of een open proces

Parameter X

X Elk project is uniek. Daarom zal voor elk project inzichtelijk moeten worden gemaakt welke parameters belangrijk zijn. Een aantal parameters, zoals financiering of grondgebruik, zullen voor elk project belangrijke parameters zijn, maar daarnaast zal elk project één of meerdere eigen parameters hebben. Het definiëren van deze parameters is een belangrijk onderdeel van de methode.

57


Dating bibliotheek

Speeddating om snel stakeholders aan elkaar te koppelen

Tijdens werksessies worden vraagstukken uitvergroot en wordt in spelvorm gezocht naar een duidelijke koers voor vastgelopen projecten

Tijdens schetssessies proberen stakeholders ideeën uit te wisselen en krachten te bundelen in een gezamenlijke imagokaart voor het project

Door online dating worden grondeigenaren aan initiatiefnemers gekoppeld ?

Zoektocht naar gemeenschappelijke waarden door korte onderlinge presentaties van stakeholders

Urban Dating helpt initiatiefnemers, grondeigenaren, ontwikkelaars en andere partijen rond een project aan elkaar te koppelen. Elke locatie en elk type project is uniek en vraagt daarmee om een andere manier van werken. Met Urban Dating onderscheiden we diverse samenwerkingsvormen om zo elk project, tijdens elke fase, op de meest gepaste wijze in te steken. De zoektocht van stakeholders naar gemeenschappelijke waarden en ambities vormt het fundament voor de planvorming. Wij richten dit proces in als een gezamenlijke zoektocht. Vaak

58

In korte rondetafelgesprekken met wisselende samenstelling komen nieuwe inzichten tot stand

zijn standpunten van stakeholders wel bekend, maar hoe zit dat met onderliggende belangen? Net als bij een veelbelovende date, is het zaak om deze boven tafel te krijgen. Een procesbegeleider creëert een goede setting, stelt de juiste vragen en kiest gerichte interventies. Tijdens de Urban Dates visualiseren de stakeholders hun ambities en dragen vanuit hun positieve kracht bij aan een gezamenlijk verhaal. Dit moet resulteren in onderlinge procesafspraken (‚golden rules’), die iets zeggen over communicatie van het project, exitopties etc


PARTIJEN

Belangenmatrix

legenda

SCHOL

GEMEENTE ZAANSTAD

PARTIJENPARTIJEN legenda

xxxx

STICHTING HEMMES GROEP verbond

xxxx

Programma

woningen

woningen

initiatiefnemer xxxx

25

sociaal werken/overig

50

75

STICHTING middel HEMMES GROEP

100% duur STICHTING HEMMES GROEP

0

25

sociaal

50

75

middel

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ?

100%

0

duur

sociaal

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ?

werken/overig

25 xxx

xxxx eindgebruiker

50 ? financier middel

0

25

50

75

100%

0

25

50

75

75

eindgebruiker

100% duur

xxx

financier

xxxx

eigenaar

100%

0

25

eigenaar

50

75

100%

input rekenmodel

Uitgeefbaar

• 50-75%.

0

Investering

€€€

25

strategie

100%

0

25

50

75

100%

0

max

25

2016

2025

max

2025

100%

2016

2025

2025

100%

• Beperkte investering in tijdelijk • Sanering, bouwrijp, woonrijp zo laat mogelijk.

2012

2016

2025

max

0 2012

2016

0 2012

• Afstemming nodig over de strategie en afzetsnelheid voor het permanente programma.

0 2012

2025

100%

2016

75

0

2012

max

2016

50

max

0

0 2012

Strategie

75

0

0 2012

Tijdelijk/ permanent

50

max

2012

Afzetsnelheid

• 90-100% wonen • 0-10% niet wonen • Discrepantie in voorkeur woontypologie .

werken/overig xxxx

2016

2025

100%

• Beperkt tijdelijk programma op gemeentelijke grond (0.5 - 2 ha) • Tijdelijk programma tbv positieve branding.

0 2016

2025

2012

2016

Kleine korrel PO

Kleine korrel PO

Kleine korrel PO

Middel korrel CPO

Middel korrel CPO

Middel korrel CPO

Grote korrel Ontwikkelaar

Grote korrel Ontwikkelaar

Grote korrel Ontwikkelaar

2025

• Verschil in visie op de ontwikkelstrructuur tussen de twee grondeigenaren.

Proces

• Groot verschil in wijze van (openheid van) communicatie tussen de verschillende partijen. gesloten

open

gesloten

Het onderscheiden van parameters zorgt ervoor dat discussies tussen stakeholders gestructureerd gevoerd kunnen worden. Tijdens werksessies wordt gezamenlijk de bandbreedtes bepaald waarbinnen de ontwikkeling van een gebied plaats kan vinden. De uitkomsten van deze werksessies worden vertaald in een Belangenmatrix. Hierin worden per stakeholder de belangen en wensen inzichtelijk gemaakt. Zo wordt duidelijk waar ambities van de verschillende stakeholders overlappen en waar hiaten

open

financier

eigenaar

• Discrepantie in voorkeur van ontwikkeling.

Structuur

open

xxx

xxxx

initiatiefnemer

woningen xxxx

0

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ? verbond

xxxx

bandbreedte

scheepswerf

KRAMER 2 grondeigenaar

grondeigenaar 1

eindgebruiker

partij

xxxxx

bandbreedte

scheepswerf SCHOL KRAMER

GEMEENTE ZAANSTAD

initiatiefnemer

gefixeerd

SCHOL

GEMEENTE ZAANSTAD

verbond

xxxx

bandbreedte bandbreedte

partij

partij

xxxx

xxxx

legenda

xxxxx

xxxxx

scheepswerf KRAMER

gesloten

vallen. De Belangenmatrix zorgt voor helder communiceerbare uitkomsten wat discussie stimuleert. De parameters waar overeenstemming over is worden vastgezet. Over de parameters waar dit niet het geval is, wordt tijdens de werksessies verder gediscussieerd. Bij onduidelijkheden of ontbrekende feiten, gaan stakeholders samen op zoek naar antwoorden. Hierdoor ontstaat breed geaccepteerde kennis.

59


pARAMETER diagram

T=1

€€€

T=2

€€€

T=3

€€€

60


“Bij gebiedsontwikkeling 3.0 wordt zowel gestuurd op de huidige en tijdelijke exploitatie van het gebied, als op het beoogde gebruik in de uiteindelijke exploitatiefase.� Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl (2012)

61


3.3 bibliotheek

De ruimtelijk programmatische parameters worden bepaald aan de hand van een Urban-Datingbibliotheek. Deze bibliotheek is een verzameling van typologiĂŤn van gebouwen en openbare ruimtes. Het heeft als doel een koppeling te leggen tussen typologie zelf, het ruimtebeslag, de kosten en de opbrengsten. Het verbindt zodoende investeringen op de schaal van een gebouw met de totale gebiedsontwikkeling. In de bibliotheek zitten verschillende nieuwe gebouwfuncties (wonen, kantoren, winkels), maar ook types die uitgaan van transformatie van bestaande gebouwen en tijdelijk programma. De introductie van tijdelijke typologiĂŤn biedt de mogelijkheid om anders naar opbrengsten en de ontwikkelsnelheid van een gebied te gaan kijken. Zo worden de potenties van braakliggende terreinen en leegstaande gebouwen in beeld gebracht, zonder de definitieve bestemming van een gebied uit het oog te verliezen.

Permanent - woningbouw PW01 Appartementen (sociaal) Kavel

BVO

Footprint

PW02 Appartementen (middelduur) Kavel

Footprint

62

BVO


PW03 Rijwoning (sociaal) Kavel

BVO 5.4X25 135m2

2.5 verd. 135m2

Footprint 5.4X10 54m2

PW04 Rijwoning (middelduur) Kavel

BVO 6X25 150m2

2.5 verd. 150m2

Footprint 6X10 60m2

PW05 2onder1kap Kavel

BVO 2.5 verd. 175m2

10X25 250m2

Footprint 7X10 70m2

PW06 Vrijstaand Kavel

BVO 18X25 450m2

2.5 verd. 225m2

Footprint 9X10 90m2

63


Permanent - overig PO01 Kantoor Kavel

BVO ..X.. ...m2

.. verd.

Footprint ..X.. ...m2

PO02 Bedrijf Kavel

BVO ..X.. ...m2

.. verd.

Footprint ..X.. ...m2

PO03 Retaill Kavel

BVO ..X.. ...m2

.. verd.

Footprint ..X.. ...m2

PO04 Maatschappelijk Kavel

BVO ..X.. ...m2

Footprint ..X.. ...m2

64

.. verd.


Permanent - transformatie

PT01 Transformatie bestaande bebouwing naar woning Kavel

BVO afhankelijk van situatie

afhankelijk van situatie

Footprint afhankelijk van situatie

PT02 Transformatie bestaande bebouwing naar commercieel Kavel

BVO afhankelijk van situatie

afhankelijk van situatie

Footprint afhankelijk van situatie

PT03 Transformatie bestaande bebouwing naar maatschappelijk Kavel

BVO afhankelijk van situatie

afhankelijk van situatie

Footprint afhankelijk van situatie

65


Tijdelijk

T01 Opslag Kavel

BVO 1 verd. 500m2

25X40

Footprint 10X50 500m2

T02 Studentenhuisvesting Kavel

BVO 2.5 verd. 1.765m2

25X40

Footprint

Studentenwoningen

10X70 706m2

50

T03 Horeca Kavel

Terras 25X20 500m2

CA

FÉ

Footprint 10X15 150m2

T04 Event Kavel DA N

CE

R

BA

66

25X40 1.000m2

18X13 234m2

Parkeren P

100m2


T05 Sportvelden, volkstuinen Kavel

BVO 50X100 5.000m2

1 verd. 200m2

Footprint 20X10 200m2

Openbare ruimte OR01 Low budget Aanleg € 30/m2

OR02 Middel Aanleg € 150/m2

OR03 Slick Aanleg € 300/m2

67


Tijd(elijkheid)

Trial and error Experimenteerperiode Kansen voor onorthodoxe ideeĂŤn en combinaties Functies, doelgroepen, looplijnen, synergie

Placemaking Bekendheid en worteling in bestaande gemeenschap Betrokkenheid van buurtbewoners

Actieve periode Voorkomen dat ontwikkelingsstrategie te krampachtig wordt Directe inkomsten

68


Naar een nieuwe index Daarnaast is het waardevol om het instrumentarium verder uit te bouwen met een aantal indicatoren die beter aansluiten bij de huidige planvormingsprocessen. Een voorbeeld is de introductie van de Temporary Space Index (TSI). Deze TSI wordt bepaald door het aantal beschikbare vierkante meters grondoppervlak voor tijdelijk gebruik, maal het aantal beschikbare jaren voor tijdelijk gebruik, gedeeld door het totale oppervlak van de locatie. Een andere term zou de Temporary Value Index kunnen zijn (de mate van waardecreatie van bijvoorbeeld openbare ruimte, tijdelijke functies of specifiek programma op een gebied).

Temporary Space Index Cumulatief beschikbaar tijdelijk gebied [m2] / netto gebied [m2] T=1

T=2

T=3

Ownership Space Index Totaal aantal eigenaren / netto gebied [m2]

Temporary Value Index grondwaarde [€/m2]

Meerwaarde coëfficiënt tijdelijk gebruik X grondwaarde [€/m2]

tijd

69


4

70

casestudy: de hemmes


71


4.1 quickscan locaties Om het Urban Dating Model te testen en te verbeteren, hebben we tijdens het onderzoek meegedraaid binnen een actuele opgave. Uit een quick scan naar mogelijke testcasussen binnen Amsterdam (in samenwerking met OGA) kwam de locatie de Hemmes in Zaandam naar voren als meest geschikt. Dit schiereiland, met een oppervlakte van 5.6 hectare, ligt hemelsbreed drie kilometer ten noordoosten van het centrum van Zaandam.

OVERAMSTEL//90 ha//2002

MARINETERREIN//10 ha//1980

OOSTPOORT//9 ha//2007

COALITIE

TYPE PROJECT

herstructurering

team

overheid

particulieren

overheid

gebruikers

4000 woningen

(Stadgenoot, Ymere en Bouwfonds)

herstructurering

STAKEHOLDERS

GRONDBEZIT overheid

marktpartijen

marktpartijen

PROGRAMMA

overheid

particulieren

openbare ruimte

bedrijfsruimte

winkelgebied

herstructurering

dominante partij

particulieren

overheid/gemeente

gebruikers

PROGRAMMA

overheid

overheid

hoog

particulieren

overheid

gebruikers

openbare ruimte

woningen

laag

72

hoog

COALITIE stuurgroep Hembrugterrein

overheid

STAKEHOLDERS particulieren

overheid

6 marktpartijen

(Oranjewoud, HemTime consortium, de Stad, woningstichting Eigen Haard, Heijmans vastgoed, M.J. de Nijs Projectontwikkeling)

gebruikers

winkels

bottom up

STAKEHOLDERS

GRONDBEZIT particulieren

overheid

marktpartijen

marktpartijen

laag

(gemeente Amsterdam, Zaanstad Stadsregio, Provincie Noord-Holland, RVOB)

greenfield

GRONDBEZIT

woningen

10 000 m2 commerciĂŤele voorzieningen

hoog

TYPE PROJECT

overheid

gebruikers

marktpartijen

marktpartijen

PROGRAMMA

openbare ruimte

kantoorruimte

DYNAMIEK

DYNAMIEK

10 000 m 2 sociale openbare ruimte en culturele voorzieningen

HEMBRUGTERREIN//42,5 ha//2004

COALITIE

PROGRAMMA

winkels

56 000 m 2 bedrijfsruimte

Nieuw Delflandplein (de Nijs en Far West) stichting Katholiek Basisonderwijs Amsterdam Nieuw West stadsdeel Nieuw West De Key Stadgenoot De Alliantie Eigenwijks

marktpartijen

marktpartijen

PROGRAMMA

gebruikers

marktpartijen

marktpartijen

laag

hoog

herstructurering

STAKEHOLDERS

GRONDBEZIT

overheid

DYNAMIEK

TYPE PROJECT

dominante partij

STAKEHOLDERS particulieren

4700 woningen

openbare ruimte

gemeente Amsterdam 3 consortia ondernemers FoodCenter

herstructurering

overheid

PROGRAMMA

NIEUW DELFLANDPLEIN//xx ha//2002

COALITIE

TYPE PROJECT

bottom up

GRONDBEZIT

marktpartijen

marktpartijen

laag

FOOD CENTER//26 ha//2004

bedrijfsruimte

gebruikers

DYNAMIEK

laag

gemeente Amsterdam ontwikkelaars met grondpositie ondernemers

herstructurering

PROGRAMMA

DYNAMIEK

COALITIE

TYPE PROJECT

STAKEHOLDERS particulieren

1400 woningen

overheid

BUIKSLOTERHAM//35 ha//2005

team

GRONDBEZIT

marktpartijen/defensie

marktpartijen

hoog

gemeente Amsterdam Stadgenoot Eigen Haard Far West/Rochdale bewoners

herstructurering

STAKEHOLDERS

marktpartijen/defensie

marktpartijen

laag

COALITIE

TYPE PROJECT Defensie gemeente Amsterdam toekomstige gebruikers/ inwoners Amsterdam

GRONDBEZIT

gebruikers

DYNAMIEK hoog

KOLENKIT BUURT//xx ha//2003

COALITIE

TYPE PROJECT

STAKEHOLDERS overheid/gemeente

particulieren

sportvoorzieningen

laag

MARINETERREIN//10 ha//1980

overheid/defensie

PROGRAMMA

DYNAMIEK hoog

dominante partij

GRONDBEZIT

marktpartijen

marktpartijen

760 woningen

kantoorruimte

laag

overheid/defensie

gebruikers

PROGRAMMA

DYNAMIEK

Defensie gemeente Amsterdam toekomstige gebruikers/ inwoners Amsterdam

stadsdeel Oost OCP

brownfield

STAKEHOLDERS

GRONDBEZIT

COALITIE

TYPE PROJECT

COALITIE

TYPE PROJECT gemeente Amsterdam KondorWessels Rochdale AM Maarssen Groep LSI/NL

bedrijfsruimte

openbare ruimte

woningen

DYNAMIEK hoog

laag

hoog


73


HEMMES //5.6 ha//2016 COALITIE

TYPE PROJECT

Grondeigenaren Gemeente Zaanstad Initiatiefnemers Proeflokaal Zaanstad

team

greenfield

STAKEHOLDERS

GRONDBEZIT overheid

particulieren

overheid

grondeigenaren

initiatiefnemers

marktpartijen

PROGRAMMA

bedrijfsruimte

woningen

DYNAMIEK laag

74

hoog


Hemmes

Hembrugterrein

Elzenhagen en Noorderkwartier Buiksloterham

Kolenkit buurt

Food center

Marineterrein

Zeeburg RI Oost Cruquius

Oostpoort Nieuw Delflandplein De Schinkel Overamstel

Bijlmer D- en K-buurt

Amstel III

75


76


hemmes

77


Urban Dating

Plan Hemmesgroep

De Hemmes

78

Plan Palmbout/Ruimteplan Zaan en IJ


4.2 Proces en Locatie

Proces De complexiteit ontvouwt zich: de ‘Ontwikkelaars zonder geld’ zijn met een plan gekomen, de politiek bemoeit zich ermee, de gemeente heeft natuurlijk eigen wensen en ideeën, net als de grondeigenaren. Omliggende bedrijven volgen kritisch de ontwikkelingen, bewoners uit de buurt zijn geïnteresseerd. De Hemmes is verder een belangrijk onderdeel van het plan voor de Zaanoevers, waar niet alleen Zaanstad, maar ook Amsterdam zich eigenaar van voelt. Daarnaast liggen er al eerder gemaakte plannen van een nog zijdelings betrokken consortium. Nu de crisis haar intree heeft gemaakt, moet worden gezocht naar nieuwe ontwikkelstrategieën. Met Urban Dating hebben we de kluwen van ambities, wensen en randvoorwaarden van de verschillende stakeholders uit elkaar gehaald en gestructureerd tot heldere ontwikkelscenario’s. Bij gezamenlijke planontwikkeling worden de beste resultaten gehaald bij sessies waarin stakeholders samen op zoek gaan naar gedeelde waarden, ambities en uitgangspunten. Ter aanvulling op deze gezamenlijke sessies kan het één op één spreken met de verschillende partijen de vooruitgang in het planproces stimuleren. Tijdens deze dates kan vrijer worden gesproken over individuele ambities en uitgangspunten voor de ontwikkeling. Tijdens de gezamenlijke sessies kunnen vervolgens de verschillende uitgangspunten van de stakeholders tegen elkaar worden afgewogen en waar mogelijk op elkaar worden afgestemd. Vanuit oprechte interesse in elkaars standpunten en (vooral) achterliggende

belangen, probeert Urban Dating ‘de taart te vergroten’. Gezamenlijk wordt gezocht naar creatieve oplossingen. In die gezamenlijke zoektocht is het ook van belang dat alle partijen middels Joint Fact Finding op een zelfde kennisniveau komen, over dezelfde informatie beschikken en deze accepteren. In een Belangenmatrix worden belangen en wensen per stakeholder inzichtelijk gemaakt, evenals de overlap daartussen. Zo blijven er aan het einde van het planproces minder verschillen over om te overbruggen. In het afgelopen jaar hebben voor de Hemmes drie gezamenlijke Urban Dating sessies plaatsgevonden. De uitkomsten van de sessies hebben we aan de hand van het Urban Dating Model vertaald naar ontwikkelscenario’s voor de locatie. Tijdens vervolgdates hebben we door middel van schetsrekenen en discussie de uitgangspunten voor de ontwikkeling aangescherpt. Zo is voor de verschillende stakeholders inzichtelijk geworden waar gezamenlijke ambities liggen. Daarnaast zijn de ruimtelijke en financiële consequenties van bepaalde keuzen wat betreft de ontwikkeling in beeld gebracht. De Hemmes Het schiereiland de Hemmes, met een oppervlakte van 5.6 hectare, ligt hemelsbreed drie kilometer ten noordoosten van het centrum van Zaandam. Op dit moment ligt de Hemmes deels braak en zijn er twee bedrijven gevestigd. Oorspronkelijk was de Hemmes aangewezen als VINEX-locatie. Echter, de locatie is geluid- en geur gehinderd en zal naar verwachting niet eerder dan in 2016 geschikt zijn voor woningbouw.

79


PARTIJEN ENGEL PIETS legenda

GEMEENTE ZAANSTAD

PARTIJEN PARTIJEN

Zachte parameters legenda

partij

eigenaar 1

HardeGrondgebruik parameters Harde parameters Grondgebruik HardeProgramma parameters Grondgebruik tijdelijk STICHTING STICHTING 50 100% HEMMES75 HEMMES GROEP GROEP

input rekenmodel

0

25

middel

25

0

25

50

75

duur

sociaal

100%

xxxx eindgebruiker eindgebruiker

100%

25

25

xxxx

Duurzaamheid

50eigenaar 75

eigenaar

xxxx

50

75 100%

middel

duur

0

25

100%

Duurzaamheid Gezondheid • 90-100% wonen Gezondheid • 0-10% niet wonen

woningen

25

0

0

50 ? middel

75

50

75

100%

ZachteGezondheid parameters

sociaal

duur

50

75

100%

0

25

100%

Duurzaamheid • Beperkt tijdelijk programma

hoeveelheid beschikbaar oppervlakte

hoeveelheid beschikbaar oppervlakte

0

0

0

25

50

75

100%

Gemeente

50

75

100%

beschikbaar grondgebied (in eigendom van) Gemeente

max

0 2012

25

2025

0 2012

25

max

2016

2025

0 2012

0

0

0

• Afstemming nodig over de afzetsnelheid voor het permanente programma en de duur en ruimtegebruik van het tijdelijk programma.

Duurzaamheid Gezondheid

2016

2025

• Beperkte investering in tijdelijk • Sanering, bouwrijp, woonrijp zo laat mogelijk.

Gezondheid 2016

2025

2012

2016

2025

€ € € X

Proces

€ X

Belangenmatrix

X

€ €

• Verschil in visie op de ontwikkelstructuur tussen de grondeigenaren. Bepaald moet worden of de Hemmes als één gebied wordt ontwikkeld of dat de grondeigenaren individueel het eigen grondstuk ontwikkelen

Paramater X

Ontwikkelstrategie Procesafspraken Kasstromen Procesafspraken Paramater X open

Paramater X Kasstromen

gesloten

open

op gemeentelijke grond (0.5 - 2 ha). • Tijdelijk programma tbv positieve branding.

ZachteDuurzaamheid parameters

max

2012

100%

ZachteGezondheid parameters

max

2025

75

beschikbaar grondgebied (in eigendom van)

max

2016

50

Gemeente

max

2016

• Discrepantie in voorkeur woontypologie.

werken/overig

hoeveelheid beschikbaar oppervlakte

2012

strategie

0

beschikbaar grondgebied (in eigendom van)

75

TOEKOMSTIGE TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ? GEBRUIKERS ?

werken/overig

50

verbond

xxxx

verbond

• 50-75%.

100%

werken/overig

tijdelijk permanent programma

80

75

verbond xxxx

xxx

Programma permanent Structuur Programma permanent Grondgebruik Programma Programma permanent tijdelijk Structuur Ontwikkelstrategie Harde Structuur parameters Programma tijdelijk Structuur Ontwikkelstrategie Procesafspraken Strategie Grondgebruik Ontwikkelstrategie Harde parameters Programma permanent Ontwikkelstrategie Procesafspraken X Paramater Xtijdelijk Grondgebruik Programma Procesafspraken Structuur Kasstromen Procesafspraken X Paramater Xpermanent Programma tijdelijk Programma X Paramater X Kasstromen Ontwikkelstrategie X Paramater X Programma Structuur Structuur en Kasstromen permanent ontwikkeling Kasstromen Procesafspraken Kasstromen Structuur Ontwikkelstrategie 0

xxxx

woningen

50

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ?

ZachteDuurzaamheid parameters Zachte parameters ZachteGezondheid parameters Duurzaamheid

2

xxx

HardeProgramma parameters tijdelijk sociaal

STICHTING

grondscheepswerf eigenaar KRAMER

xxxx

Grondgebruik tijdelijk Programma permanent ProgrammaProgramma tijdelijk permanent woningen

xxxx

gesloten

open

eindgebruiker

xxx

bandbreedte

SCHOLgrond-

GEMEENTE GEMEENTE ZAANSTAD ZAANSTAD

25

partij

partij

xxxxx

bandbreedte bandbreedte

xxxxx

bandbreedte bandbreedte

Harde parameters

0

xxxxx

scheepswerf KRAMER

xxxx

ENGEL PIETS adviseur

legenda

Grondgebruik

SCHOL

gesloten

• Groot verschil in wijze van (openheid van) communicatie tussen de verschillende partijen.

1

eigenaar


4.3 STAKEHOLDERS, belangen en modellen

Drie partijen bezitten grondposities op over een bepaald beeld dat wordt de Hemmes, te weten de Gemeente opgeroepen dan over harde getallen. Zaanstad en twee particuliere partijen, Hier zijn dan ook moeilijk afspraken die samen worden vertegenwoordigd over te maken. Belangrijk is dat beelden door één partij. Daarnaast is er een groep van bepaalde waarden tussen de initiatiefnemers aanwezig, de Hemmes stakeholders overeenkomen. Het bouwen Groep. Tijdens verschillende Urban Dates in de geest van Zaandam kan voor de hebben we vanuit uiteenlopende wensen ene stakeholder een kopie zijn van en eisen gemeenschappelijke ambities en een traditionele woning, een tweede doelen geëxtraheerd. De uitkomsten zijn stakeholder kan onder Zaans bouwen vertaald in een Belangenmatrix. een eigentijdse vertaling van de Zaanse Naast de waarden die uit de parameters bouwstijl verstaan. Referentiebeelden PARTIJEN voortkomen zijn er afspraken gemaakt kunnen dergelijke discussies ADVISEUR over de doelgroep (de ondernemende vergemakkelijken. PARTIJEN PARTIJEN buitenmens), de schaal en de omgang GEMEENTE GrondGrondmet cultuurhistorie en het Zaanse ZAANSTAD eigenaar 1 eigenaar 2 PARTIJEN bouwen. Deze waarden gaan meer ADVISEUR legenda

ADVISEUR

ADVISEUR

legenda

GEMEENTE ZAANSTAD

GEMEENTE ZAANSTAD

Grondeigenaar 1

GrondGrondeigenaar 1 eigenaar 2

xxxxx

partij

xxxx

verbond xxxx

partij

xxxxx

legenda

partij

xxxxx

Grondeigenaar 2

verbond

xxxx

legenda

verbond

xxxx

PARTIJEN

xxxx

xxxxx

ADVISEUR GEMEENTE

Grondeigenaarlegenda 1

ZAANSTAD

Grondeigenaar 2

financier

xxx

GEMEENTE ZAANSTAD

Grondeigenaar 1

Grondeigenaar 2

xxxx

xxxx

xxx

xxx

financier

eigenaar xxxx

eigenaar

financier

partij

STICHTING STICHTING STICHTINGHEMMES HEMMES HEMMES GROEP GROEP

GROEP

eindgebruiker

eindgebruiker

verbond

xxxx

xxxxx

xxxx

eindgebruiker partij

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ? verbond

TOEKOMSTIGE

GEBRUIKERS ? TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ?

xxxx

xxxx

eindgebruiker

xxx

eigenaar

xxxx

eindgebruiker

financier

PARTIJEN xxx

STICHTING HEMMES GROEP

Stakeholders STICHTING HEMMES GROEP

financier

ADVISEUR

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ?

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ?

xxxx

xxxx

legenda

eigenaar

xxxxx

partij

xxxx

verbond

eigenaar

GEMEENTE ZAANSTAD

Grondeigenaar 1

Grondeigenaar 2

PARTIJEN ADVISEUR

1. 50% 3

1

GEMEENTE ZAANSTAD

Grondeigenaar 1 STICHTING HEMMES GROEP

PARTIJEN

xxxx

2 Grondposities

xxxx

verbond

xxx

financier

xxxx

xxxx

eigenaar

eindgebruiker

legenda

xxxxx

partij

xxxx

verbond

xxx

financier

xxxx

eigenaar

Grondeigenaar 2 TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ?

3. 16% STICHTING HEMMES GROEP

partij

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ?

2. 34% Grondeigenaar 1 STICHTING HEMMES GROEP

xxxxx

Grondeigenaar 2

ADVISEUR

GEMEENTE ZAANSTAD

eindgebruiker

legenda

xxxx

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ?

eindgebruiker

xxx

financier

xxxx

eigenaar

81


Even wachten nog...

Stap voor stap

Time is always now

Art

Art Art

Art Art

Art Art

0

Ontwikkelmodellen

82


Om discussie te voeren over het gewenste programma, tijdelijkheid en de mate van organische groei hebben we drie modellen ontwikkeld. Voorlopig mag er nog niet worden gewoond op De Hemmes (tot bestemmingsplan is gewijzigd), terwijl het terrein wel grotendeels braak ligt (maar met vervuilde grond). Er hebben zich ook al diverse partijen gemeld voor initiatieven. Daarnaast is de woningmarkt op dit moment onzeker en zouden wellicht andere functies ook lucratief kunnen zijn qua opbrengsten en tijdstip. Het gewenste eindprogramma van De Hemmes is woningbouw, maar in de tussentijd zouden andere functies ook toegelaten kunnen worden, die op dit moment misschien meer gewild zijn. Door middel van drie scenario’s hebben we inzichtelijk gemaakt hoe met gewenst en gewild programma om gegaan kan worden, en of een meer organische manier van ontwikkelen (time is always now) op De Hemmes toegepast zou kunnen worden.

3. Time is always now: - ontwikkelstrategie: meerdere momenten /snelheden (tijd) afwisseling van tijdelijk, semi-permanent en permanent; - programma: meerdere programmamogelijkheden; - uitgeefbaar+structuur: meerdere ruimte indelingen (ruimte); - proces: meerdere coalities/partners (ook nog vele onbekenden)/continue aanpassing van wens- en toekomstbeeld afgestemd op actuele vraag; - kasstromen: snel kasstromen, uiteindelijke opbrengsten wellicht minder optimaal. De scenario’s zijn besproken met de stakeholders. Hieruit bleek dat zij een grote voorkeur hebben voor scenario 1 (met een beperkte mate van tijdelijkheid). Op basis van deze discussie hebben we het permanente programma grotendeels gefixeerd op woningbouw, met in beperkte mate andere functies en tijdelijkheid.

1. Even wachten: - ontwikkelstrategie: optimaal moment, geen tijdelijkheid; - programma: optimaal (gewenst) programma; - uitgeefbaar+structuur: optimale indeling; - proces: beperkt aantal coalitiepartners; - kasstromen en risico’s: weinig kasstromen; afhankelijk van boekwaarde, voorinvesteringen, badkuip effect. 2. Gestuurd organisch: - ontwikkelstrategie: meerdere momenten /snelheden/afstemming in tijdelijk, semipermanent en permanent programma binnen bandbreedte; - programma: programma mogelijkheden binnen bandbreedte; - uitgeefbaar+structuur: optimale indeling; - proces: enkele vaste coalitiepartners, maar ook enkele onbekenden/ balanceren tussen kansrijk, gewild programma en wensbeeld; - kasstromen: snel kasstromen, uiteindelijke opbrengsten wellicht minder optimaal.

83


even wachten nog...

Stap voor stap

stap voor stap

Time is always now

winstpotentie

winstpotentie

winstpotentie

Even wachten nog...

time is always now

tijd

tijd

1

optimale moment optimaal programma optimale ruimteindeling

84

2

tijd

3

meerdere momenten meerdere programmamogelijkheden optimale ruimteindeling

meerdere momenten meerdere programmamogelijkheden meerdere ruimteindelingen


"Dat de Urban Dating methode inzicht geeft in de parameters die het meest van invloed zijn op de exploitatie is absoluut waardevol. Daarnaast biedt het goede mogelijkheden om op bandbreedtes te sturen; dat is vernieuwend." Monica Sommer, gemeentelijke projectleider Hemmes Zaandam

85


kans

Beeld rekenmodel

0

50

60

70

80

90

uitgegeven gebied

Principe bandbreedtes

86

100%


4.4 Rekenmodel

Monte Carlo simulatie

Bandbreedte en risicoanalyse

In de grondexploitatie bestaan in dit geval drie groepen van inputfactoren die, gezien hun karakter, verschillend worden benaderd in de bepaling van de bandbreedte: - nominale opbrengsten- en kostenposten. De bandbreedte is een percentuele afwijking op de waarde van de post. Het gaat om een afwijking op de nog te realiseren opbrengsten en kosten, aan boekwaardes (gerealiseerde opbrengsten en kosten) wordt geen bandbreedte meer toegekend; - inflatie (opbrengsten- en kostenstijgingen) en rentes. Dit zijn parameters uitgedrukt in een percentage. De bandbreedte wordt dan ook aangegeven met een absolute percentage-afwijking; - planning. Aangegeven wordt in hoeverre een vertraging of versnelling kan optreden t.o.v. de planning die in de grondexploitatie onderlegger is voor de fasering van opbrengsten en kosten. Indien de fasering is ingevoerd uitgaande van bijvoorbeeld halfjaarmomenten, wordt de percentagekans opgegeven op een vertraging/versnelling van een half jaar, een jaar, anderhalf jaar, etc.

Het toekennen van de bandbreedtes is gedaan door gebruik te maken van de input uit de Urban Dates. Hierdoor ontstaat een gevoel bij hoe de parameters in de grondexploitatie “zitten” en binnen welke bandbreedte deze factoren zich nog kunnen bewegen. De risico-inschatting die is gedaan, is samengesteld uit de grootte van het risico en de kans op het risico.

Op de linkerpagina wordt een beeld weergegeven van hoe bandbreedtes gehanteerd worden. Op de X-as zijn de verschillende mogelijke waarden voor uitgeefbaarheid aangegeven. De Y-as (kans) geeft de kans op een bepaalde waarde weer. In dit geval is 65% de “meest” waarschijnlijke waarde, de bandbreedte is vastgesteld tussen 75% en 50%.

Het Urban Dating model gaat uit van de zogenaamde ‘Monte Carlo simulatie’ als instrument bij het kwantificeren van risico’s en risicobudgetten in onder andere gebiedsexploitaties. Deze werkwijze is gebaseerd op een statistische risico- en scenarioanalyse. Vanwege de huidige onzekerheid binnen de ontwikkelmarkt worden geen precieze getallen in het rekenmodel gestopt. In plaats daarvan wordt uitgegaan van bandbreedtes, die zijn bepaald aan de hand van de Belangenmatrix. Door toekenning van bandbreedtes en kansverdelingen aan variabelen, in bijvoorbeeld het programma en het uitgeefbaar gebied, worden tot 100.000 mogelijke scenario’s doorgerekend. Het resultaat bestaat uit zekerheidspercentages op mogelijke saldi en het benoemen en ordenen van risico’s en kansen. Op basis van de uitkomst van de analyse kunnen maatregelen worden genomen om risico’s nader te onderzoeken, ze aan te pakken, af te dekken en mogelijk te elimineren.

87


appartement appartement sociaal middelduur

rijwoning sociaal

rijwoning middelduur

2onder1kap

vrijstaand

superkavel

bedrijven

appartement appartement sociaal middelduur

rijwoning sociaal

rijwoning middelduur

2onder1kap

vrijstaand

superkavel

bedrijven

commercieel maatschappelijk

100% commercieel maatschappelijk 75% 50% 25% 0% 100% 75% 50% 25% 0% 100% 75% 50% 25% 0%

Voorbeelden differentiatiemilieus definitief programma opslag

horeca

events

sport/volkstuinen DA

NC

E

CA

R

BA

opslag

horeca

100% 75% sport/volkstuinen 50% 25% 0%

events DA

NC

CA

E

R

BA

Voorbeelden differentiatiemilieus tijdelijk programma

100% 75% 50% 25% 0%

100

uitgegeven gebied

80

60

40

Tijdelijk programma Permanent programma Intensiteiten tijdelijk programma

20

0 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

looptijd

100

100

80

80

60

60

uitgegeven gebied

uitgegeven gebied

Strategie A

40

20

0

20

0 0

1

Strategie B Strategiën

88

40

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

looptijd

13

14

15

0

1

2

Strategie C

3

4

5

6

7

8

9

10

11

looptijd

12

13

14

15


Input rekenmodel Hieronder worden voor de, voor het rekenmodel relevante, parameters uiteengezet hoe deze zijn gebruikt als input. - grondgebruik: bandbreedte tussen 70% en 50%; - programma permanent: een van de belangrijkste keuzes die gemaakt moeten worden is de tijdelijke en permanente programmatische invulling van het plangebied. Om niet in details te verzanden wanneer dit nog niet nodig is, wordt het programma in bandbreedtes aangegeven. De wens is niet een precies aantal grote kavels, of een precies aantal vierkante meters aan openbare ruimte, de wens is een groene uitstraling. Zo wordt binnen bandbreedtes het evenwicht bepaald tussen openbare ruimte, wonen, werken en voorzieningen en de daarbij horende typologie. Met de uitkomst van de Belangenmatrix zijn verschillende differentiatiemilieus samengesteld voor het programma, die passen binnen het gemeenschappelijke beeld die de stakeholders hebben voor de Hemmes. Voor het permanente programma zijn zeven differentiatiemilieus voor permanent programma (elk met een kans van 14.3%) opgesteld met een grondwaarde per functie met een bandbreedte van +5% en -5%;

De combinatie van de te verwachten ontwikkelstrategie van tijdelijk en permanent programma is in het rekenmodel gevoegd. Op nevenstaande pagina zijn de verschillende ontwikkelstrategieĂŤn weergegeven. Strategie A gaat uit van het direct starten met uitgifte van permanent programma (kans van 20%). Strategie B en C gaan uit van een latere ontwikkeling (beide kans van 40%), waarbij strategie C een hogere afzetsnelheid heeft.

- programma tijdelijk: er zijn vier differentiatiemilieus voor tijdelijk programma opgesteld (met elk een kans van 25%). Uit wordt gegaan van verschillende mogelijkheden in intensiteit (in m2 en tijd). VariĂŤrend van nauwelijks tijdelijk programma tot redelijk intensief, de kans op elk van deze intensiteiten is gelijkgesteld op 25%; - strategie: de ontwikkelstrategie die wordt gekozen heeft een grote invloed op de cashflow van een project. Welk programma kan direct, al dan niet tijdelijk, worden gerealiseerd en wat voor invloed heeft dat op de locatie?

89


Grafiek 1: Grondopbrengst plangebied

Grafiek 2: Grondwaarde per m2 plangebied

Tabel 1: Gevoeligheden ten aanzien van grondopbrengsten

Grafiek 3: Woningaantallen

Tabel 2: Gevoeligheden ten aanzien van dichtheid

Grafiek 4: Aantal woningen per hectare

90


Uitkomst Op basis van de gehanteerde uitgangspunten en bandbreedte is een groot aantal verschillende analyse en uitkomsten te maken. Deze resultaatbeschrijving gaat in op een tweetal daarvan, te weten: aantal woningen en netto contante grondopbrengst. Alle uitkomsten zijn netto contant (dus inclusief verrekening van rente en inflatie en teruggerekend naar 1-1-2013). De uitkomsten houden rekening met alle parameters dus ook met de verschillende mogelijkheden ten aanzien van ontwikkeltempo en intensiteit van tijdelijk programma. Ook de opbrengsten van het tijdelijk programma zijn onderdeel van deze analyse. Resultaat opbrengsten Het uitvoeren van de risicoanalyse geeft bij opgegeven bandbreedtes voor de verschillende inputfactoren een resultaat. In 95% van alle berekende gevallen (de 2,5% hoogste en 2,5% laagste uitkomsten worden buiten deze analyse gehouden) bedraagt de contante waarde van de grondopbrengsten tussen circa € 4,9 mln. en € 9,8 mln. Op basis van de gehanteerde uitgangspunten is er een kans van 75% op een totale netto contante grondopbrengst van € 5,9 mln. of meer (zie grafiek 1).

van de gevallen) een bandbreedte tussen circa de € 145,- en € 270,- euro per m2 uitgeefbaar. Resultaten aantal woningen Op basis van de gehanteerde uitgangspunten (met name op basis van differentiatie en ruimtegebruik) is de verwachting dat het aantal woningen(equivalenten) tussen de 60 en 200 zal bedragen. Daarbij is 150 m2 niet woningbouw gelijk gesteld aan 1 woning. Er is 75% kans op 106 woningen of meer. Er is dus ook (bij de gestelde uitgangspunten) 25% kans op minder dan 106 woningequivalenten (zie grafiek 3). Grafiek 4 geeft het resultaat aantal woningen uitgedrukt in woningen per hectare. De grafiek geeft een spreiding tussen 12 en 36 woningen per hectare en de bijbehorende spreiding.

Grafiek 2 geeft de verdeling van de netto contante grondwaarde per m2 plangebied (5,6 hectare) bij de gehanteerde uitgangspunten. Op basis van de gehanteerde uitgangspunten is er een kans van 75% op een netto contante grondopbrengst per m2 plangebied hoger bedraagt dan € 106,-. Deze grondwaarde is natuurlijk ook uit te drukken ten opzichte van het uitgeefbare gebied. Op basis van de gehanteerde uitgangspunten is er een kans van 75% op een netto contante grondopbrengst per m2 uitgeefbaar hoger dan € 168,-. Deze uitkomst kent (in 95%

91


4.5 advies

Prioriteiten Aan de hand van de uitkomsten van het rekenmodel, alsmede de verschillende Urban Dates, kunnen we prioriteren welke parameters op dit moment het meest van invloed zijn op de ontwikkeling van de Hemmes. Voor deze parameters geldt dan ook dat wordt aangeraden dat op korte termijn discussie tussen de verschillende stakeholders plaatsvindt en waar nodig beslissingen worden genomen. Tabel 1 laat die elementen zien die van invloed zijn op het resultaat netto contante grondwaarde. Uit de tabel blijkt dat de intensiteit van het tijdelijk programma (dus de hoeveelheid en de tijdsduur van het tijdelijk programma) de meeste invloed heeft op de uiteindelijk berekende waarde, gevolgd door het uiteindelijke ruimtegebruik, de strategie, en de differentiatie van het permanente programma. De berekende waarde is bijvoorbeeld in deze fase dus maar in geringe mate afhankelijk van de gehanteerde (inclusief bandbreedte) grondwaarde per functie. Het aantal woningen is ongeveer in gelijke mate afhankelijk van de gekozen differentiatie en het ruimtegebruik, waarbij het uiteindelijke ruimtegebruik (de verhouding uitgeefbaar/openbaar) nog iets meer bepalend is dan de differentiatie van het uiteindelijke programma. Zoals aangegeven is er nog een groot aantal andere analyses te maken, nu is gekozen voor netto contante grondopbrengsten en aantal woningen. De analyse kan zich ook richten op de te verwachten fasering of grondproductiekosten bij de gehanteerde uitgangspunten. Grondproductiekosten hebben echten geen onderdeel uitgemaakt van deze analyse.

92

Op de volgende pagina’s zullen per parameter de belangrijkste keuzemogelijkheden en adviezen worden uiteengezet. Tijdens de verschillende Urban Dates is reeds overeenstemming gevonden tussen de verschillende stakeholders wat betreft de invulling van het permanente programma. Deze parameter zal daarom niet worden behandeld in het advies. Proces Door middel van de verschillende werksessies en individuele gesprekken met de stakeholders hebben we gemerkt, dat op het vlak van het ‘organiseren van het proces’, er weinig geregeld is. Enerzijds lijkt er concensus te zijn over veel waarden en de ‘uniciteit’ van het gebied en het beoogde Zaanse karakter. Belangrijke waarden zijn Zaans Bouwen, kleine schaal, ondernemende buitenmens, plan voor het hele eiland en openbaar toegankelijk (zie volgende pagina). Men is bereid om samen te werken en in het proces zijn steentje bij te dragen. Anderzijds spelen toch allerlei meningen over elkaar, die maken dat communicatie soms stroef verloopt. Deels komt dit door de totaal verschillende achtergronden van de drie (hoofd) stakeholders en de manier waarop ze in het gebied zitten. De Hemmes Groep is heel betrokken, energiek, draagvlak creërend, maar heeft geen grondpositie, en ziet zijn plan wellicht teveel als een echt plan. Zij zouden zich meer moeten focussen op een aantal onderdelen van hun plan, waar ze voor willen vechten. De grondeigenaren hebben minder haast met de ontwikkeling van het gebied en willen dat de huidige bedrijfsvoering


“Het lijkt een platitude maar leren gaat niet vanzelf, het moet expliciet georganiseerd worden en deel van de cultuur worden.” In Voorbij de beheersing’, PMB Leerhuis reeks, 2010

93


Doelgroep: de ondernemende buitenmens

Cultuurhistorie en Zaans bouwen

Openbaarheid en zichtbaarheid water

Functiemix

94


niet te veel hinder ondervindt. Ze zijn dan ook wat sceptisch naar tijdelijk gebruik van het gebied. Adviseur van de grondeigenaren ziet vooral veel in het projectmatig ontwikkelen van het gebied, maar wel met Zaanse cultuur en ook innovatieve, duurzame bouwmethoden. De gemeente Zaanstad heeft ambities op het vlak van particulier opdrachtgeverschap, maar wil ook betekenis geven met behulp van tijdelijkheid. Zij moeten het plan uiteindelijk vertalen in een bestemmingsplan en er spelen op een hoger niveau natuurlijk discussies over de binnenstedelijke woningbouw versus Zaanse bedrijvigheid (Zaans Proeflokaal). De gemeente is wel voornemens De Hemmes zo snel als mogelijk te ontwikkelen en er een unieke woonwijk van te maken. Wat dan ook ontbreekt is een duidelijk procesvoorstel over hoe de stakeholders met elkaar omgaan. Als partijen het eens zijn over de waarden in het gebied en ieders positie, dan kan men dit ook op een betere manier uitdragen naar buiten. Het werken met drie stakeholders vraagt om goede afstemming en heldere afspraken. Maak met de stakeholders afspraken op papier over het proces en mate van gezamenlijkheid. Belangrijk zijn de vragen of de stakeholders bereid zijn om de meerwaarde in te zien van een diepere stap in de relatie: Wat praktisch zoveel betekent als: elkaar blijven ontmoeten en onderliggende gevoelens en belangen met elkaar delen. Is er een basis van vertrouwen en ambitie om samen naar het beste plan te zoeken? Een en ander hangt natuurlijk ook samen met de bereidheid om samen risico’s te dragen en beslissingen te nemen voor de ontwikkeling van het gebied. Als een ieder daar het voordeel van ziet, dan zal er ook een bereidheid zijn om te werken aan vertrouwen. Belangrijk is dat hierbij ook afspraken over de monitoring worden gemaakt. Belangrijke basisregels: - zet gemeenschappelijke korte en lange termijnambities/waarden op papier; definieer alle termen. De belangen van de ene stakeholder hebben een andere tijdlijn dan die van andere stakeholders,

maak dit inzichtelijk; - gezamenlijk risico’s dragen; - entree- en exit-opties; - vertrouwen en uitwisselen van informatie; - Joint Fact Finding (gezamenlijk op zoek gaan naar antwoorden bij onduidelijkheden of ontbrekende feiten); - monitoring en procedures om conflicten te beslechten; - omgang met politiek, initiatiefnemers en toekomstige gebruikers; - planning met heldere processtappen; - communiceer dit alles op een gezamenlijke website en door middel van jaarlijkse evenementen en begin NU!; - combineer het ‘experiment’ in planvorming, duurzaamheid en samenwerking met het ‘zoeken naar zekerheden’ en benutten van bestaande kennis en krachten van bestaande partijen; - probeer potentieel toekomstige bewoners om tafel te krijgen om wensen inzichtelijk te maken. Kijk hierbij ook naar andere initiatiefnemers, financiers en ‘stromen’ partijen (bv energie) om haalbaarheid van ideeën te vergroten, maak ook met deze stakeholders heldere afspraken. Structuur en ontwikkeling Drie stakeholders hebben grondposities op de Hemmes. Dit betekent dat afstemming gezocht moet worden bij de ontwikkeling. Het gezamenlijk ontwikkelen van de Hemmes biedt meer mogelijkheden, maar behoeft ook meer afstemming. We onderscheiden twee wijzen van ontwikkeling voor de Hemmes: - individuele/beperkte gezamenlijke ontwikkeling op basis van een beperkt stedenbouwkundig raamwerk. Afspraken over programma en proces zijn hierbij noodzakelijk; - gezamenlijke ontwikkeling door herverdeling kavels/vereffening op basis van helder stedenbouwkundig raamwerk. Wanneer wordt gekozen voor het gezamenlijke optrekken tijdens de

95


Locatie tijdelijk programma; gemeentelijke grond

Locatie tijdelijk programma; locatie van de molens

Locatie tijdelijk programma; helder grondstuk

Huidig programma als tijdelijkheid; stap 1 huidig gebruik

Huidig programma als tijdelijkheid; stap 2 verplaatsing kraanbedrijf

Huidig programma als tijdelijkheid; stap 3 ontwikkeling zuidzijde

96


planvorming, ontstaat er meer ruimte voor een flexibel ontwerp voor de Hemmes, dat kan inspelen op onvoorziene initiatieven zonder dat het grotere geheel uit het oog wordt verloren. Om flexibele ontwikkeling mogelijk te maken zou een structuur moeten worden ontwikkeld, die ruimte biedt voor de bandbreedte aan programma dat is vastgesteld. Kan er slechts een hoofdstructuur worden vastgelegd, die ruimte laat voor onvoorziene initiatieven, omdat we niet 5 tot 15 jaar vooruit kunnen kijken? Ruimtelijk gezien is een oost-west gerichte verkaveling het meest logisch voor de Hemmes. Afhankelijk van de kaveldiepte kunnen tussen de drie en de vijf slagen worden ontwikkeld (zie slagenstudie op de linker pagina). Bij de stakeholders ligt de ontwikkelingswens tot diepe smalle kavels. Uit ervaring kan gesteld worden dat consumenten veelal niet de bereidheid hebben tot het extra betalen voor een paar meter extra tuin. De vraag is dus of diepe, smalle kavels, de meest logische keuze is voor de Hemmes. Een dynamisch ontwikkelplan dat elk half jaar wordt geactualiseerd, met heldere regels, kan inspelen op de vraag van de markt, met behoud van de gewenste ruimtelijke kwaliteit (zie hoofdstuk 6. Ontwikkelscenario’s). Om de financiële gevoeligheden in beeld te houden bij een flexibel plan is het van belang dat een T-rex (transformatie grex/ flexibele Grex) wordt opgesteld. Zo kan periodiek inzichtelijk worden gemaakt wat de financiële gevolgen zijn bij aanpassing of verdere invulling van het dynamische ontwikkelplan. Programma tijdelijk Uit wordt gegaan van een uitgifte van 15 tot 30 woningen per jaar waardoor de ontwikkeling van de Hemmes (met tussen de 70 en 190 woningen), 5 tot 15 jaar kan duren. Dit betekent dat grote delen van het gebied braak liggen en tijdelijk kunnen worden gebruikt. Dit kan nieuw tijdelijk programma zijn, maar natuurlijk kunnen de huidige bedrijven ook als ‘tijdelijk’ gezien worden. Uit het rekenmodel blijkt dat het goed

inzetten van tijdelijk programma qua opbrengsten veel kan betekenen voor de grondwaarde. Indien het type tijdelijkheid ook kan bijdragen aan de ‘branding’ van het gebied, kan het zelfs de grondwaarde van de woningen op termijn verhogen. Tijdelijk programma heeft verschillende voordelen: - ondervinden waar kansen liggen voor ideeën en combinaties; - welke functies passen bij de doelgroep?; - vinden van synergie tussen functies en plekken, zo kan bekendheid bij de gemeenschap worden verkregen; - genereren van inkomsten. Vanwege de gevoeligheid bij de verschillende stakeholders omtrent tijdelijk gebruik is het belangrijk dat ieder voorstel met elkaar besproken wordt voordat tot actie wordt overgegaan. Voor de Hemmes hebben we drie scenario’s opgesteld wat betreft tijdelijk gebruik: - grond van de gemeente (2.6 ha) beschikbaar voor tijdelijk programma, als bijvoorbeeld kunstprojecten en evenementen; - de locatie van de molens (0.6 ha) worden gebruikt als tuinen. Bij ontwikkeling kunnen de molens worden gerealiseerd, of andere bijzondere bebouwing; - een helder grondstuk (1 ha) wordt beschikbaar gesteld voor tijdelijk programma. Samenwerking tussen de grondeigenaren is hiervoor noodzakelijk. De Hemmes ligt nu deels braak, op de kop zit een scheepswerf aan de oostzijde zit een kraanbedrijf. Dit programma kan gevestigd blijven tot de ontwikkeling van het definitieve programma en kan daardoor worden gezien als tijdelijk programma. Door het slim omgaan met het bestaande programma kan de tijdsduur van het huidige gebruik worden verlengd. Door een deel van het kraanbedrijf te verplaatsen naar de noordzijde, kan het zuidelijke deel van de Hemmes ontwikkeld worden. Vervolgens kan later het kraanbedrijf geheel van de Hemmes verdwijnen en zo de Hemmes geheel worden ontwikkeld.

97


Zaans Grid

PARTIJEN

PARTIJEN

PARTIJEN

ADVISEUR

ADVISEUR

ADVISEUR legenda

xxxxx

GEMEENTE ZAANSTAD

GEMEENTE Grondeigenaar ZAANSTAD 1

Grond- Grond-GEMEENTE GrondZAANSTAD 1 eigenaareigenaar 2 eigenaar 2

Grondeigenaar 1 xxxx

Structuur

xxxx

xxx

STICHTING HEMMES GROEP

PO

CPO

Ontwikkelaar

Ontwikkelwijzen

T1 Organische fasering

98

STICHTING HEMMES GROEP

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ?

STICHTING TOEKOMSTIGE HEMMES GEBRUIKERS ? GROEP

Huidig gebruik

legenda

partij

xxxx

verbond

eindgebruiker

financier

eigenaar

xxxxx

T3

T1

T2

xxxxx

partij

verbond

xxxx

verbond

Grondeigenaar 2 xxxx

xxxx

xxx

TOEKOMSTIGE GEBRUIKERS ? xxxx

eindgebruiker

T3

xxxx

eindgebruiker

financier

xxx

financier

eigenaar

xxxx

eigenaar

Tijdelijkheid

Tijdelijk gebruik

T2

legenda

partij


4.6 Ontwikkelscenario’s

Met de uitkomsten van de verschillende Urban Dates hebben we voor de Hemmes hebben twee ontwikkelscenario’s opgesteld. Zaans Grid - Sterk stedenbouwkundig raamwerk, met flexibele ontwikkelplots. - Grondposities worden per plot verdeeld. - Fasering per ontwikkelplot. - Mogelijk gestuurd door van zuid naar noord te faseren. - Voortzetting huidig programma tot gehele ontwikkeling. - Tijdelijke tuinen op locatie van de molens.

Zaanse Slag - Vooraf enkel een weg aan de zuidzijde van de Hemmes aanleggen. - De diepte van de kavels van de eerste slag wordt ontwikkeld binnen een vooraf vastgestelde bandbreedte. - De verdere wegenstructuur wordt afgestemd op de kaveldiepte van de verschillende slagen. - Grote mate van flexibiliteit, bij de aanleg van de openbare ruimte wordt geanticipeerd op de diepte van de slagen. - Voor het gehele plan wordt uitgegaan van één exploitatie. - Fasering per slag, van noord tot zuid, per slag van west naar oost faseren. - Verplaatsen locatie huidig programma op de Hemmes. - Helder grondgebied is zo beschikbaar voor tijdelijk gebruik.

99


Zaans grid

100

Scenario 1: T=0

Scenario 2: T=0

Scenario 1: T=1

Scenario 2: T=1

Scenario 1: T=3

Scenario 2: T=3


Zaanse slag

Huidig gebruik Bepalen eerste slag

Tijdelijk gebruik

Scenario 1: T=0

Scenario 2: T=0

Scenario 1: T=1

Scenario 2: T=1

Scenario 1: T=3

Scenario 2: T=3

Tijdelijkheid

101


4.7 Epiloog

Reflectie Urban Dating Team Na een jaar van ontwikkeling van en werken mét het Urban Dating Model kunnen we positief terugkijken op het onderzoek. We hebben veel inspirerende en interessante gesprekken kunnen voeren met een grote groep mensen. Deze werkwijze heeft ervoor gezorgd dat we zelf een brede en kritische blik hebben kunnen opbouwen omtrent de huidige gang van zaken binnen de ruimtelijke ordening. Door het pilotproject de Hemmes hebben we het Urban Dating model uitgebreid kunnen testen en verbeteren. De betrokkenheid en openheid van alle stakeholders zijn van groot belang geweest op de resultaten van het onderzoek. Wij denken met Urban Dating in te kunnen spelen op de behoefte aan zekerheid in tijden van onzekerheid. Met Urban Dating wordt perspectief geboden voor deelnemende partijen en wordt inzicht gegeven in te maken (korte termijn) keuzes. Vervolg De komende periode zullen we het Urban Dating model verder testen, verbeteren, uitdiepen en bekendheid geven door: - het uitbreiden en verbeteren van het instrumentarium. Zo zullen we de typologieënbibliotheek continu uitbreiden met nieuwe onderdelen; - het Urban Dating onderzoek te koppelen aan aanverwant onderzoek dat wordt uitgevoerd binnen de Universiteit van Amsterdam door dhr. dr. S.J.H. Majoor en dhr. prof. dr. W.G.M. Salet; - onze expertise te koppelen aan nieuwe pilotprojecten; - met een door het Stimuleringsfonds

102

voor de Creatieve Industrie verleende subsidie zullen we het Urban Dating model door middel van een website en verschillende lezingen breder bekendheid geven. In de toekomst zal het mogelijk zijn voor stakeholders om online het Urban Dating model te gebruiken. Enquete case study De Hemmes Ter afronding hebben we de verschillende stakeholders gevraagd om hun ervaring met ons te delen. Aan de hand van de volgende vragen hebben de stakeholders hun mening kunnen geven: 1 heeft de Urban Dating methodiek bijgedragen aan de planvorming voor de Hemmes en het verbeteren van de onderlinge communicatie en het beter inzicht in elkaars waarden en belangen? Wat is hierbij goed gegaan en waar kan de methodiek verbeterd worden?; 2 hoe hebben jullie het proces ervaren van ‘rekenen, tekenen en koppelen aan de hand van de parameters’?; 3 hoe hebben jullie de verschillende gezamenlijke werksessies ervaren?; 4 hebben jullie verder nog opmerkingen/ vragen/suggesties?


Reactie Monica Sommer (Gemeente Zaanstad) 1 De Urban Dating methode heeft bijgedragen aan de planvorming door: het verkennen van de verschillende belangen en ideeën naar verschillende thema’s, de mogelijkheid te bieden dat per partij input op de thema’s geleverd kon worden en naar aanleiding hiervan bandbreedtes te geven. De werksessies zijn prettige bijeenkomsten geweest door de goede voorbereiding en open en onafhankelijke houding van de Urban Dating-vertegenwoordigers. Daarnaast heeft de supervisor op basis van de informatie uit de werksessie de tien uitgangspunten kunnen opstellen waar overeenstemming over was met de partners. 2 Het proces van ‘rekenen, tekenen en koppelen’ heeft veel inzicht gegeven. Dat de methode inzicht geeft in de parameter(s) die het meest van invloed zijn op de exploitatie is absoluut waardevol. Daarnaast biedt het goede mogelijkheden om op bandbreedtes te sturen; dat is vernieuwend. 3 De gezamenlijke werksessies heb ik als positief ervaren. Zoals hierboven ook benoemd: de open en onafhankelijke houding was erg prettig. Dit heeft een goed klimaat geschapen voor de verdere overleggen met de partners. 4 Hartelijk bedankt voor het faciliteren van de werksessies en de geleverde inzichten.

voor te leggen, o.a. welke functies op de Hemmes thuis horen, de mate waarin de functies beslag kunnen leggen op de ruimte, het verkennen van tijdelijke functies, de doelgroep/ het woonsegment. Tevens hielp deze zoektocht in waar de drie partners het met elkaar eens waren en waar de verschillen lagen. Urban Dating had voor de sessies over de planvorming grondig voorwerk verricht zodat de juiste vragen op tafel kwamen. 2 Dit proces vind ik het meest vernieuwend. De bandbreedtes die uit de berekeningen van de wonderbaarlijke rekenmachine rollen zijn bijzonder en de kansberekening voor een bepaald financieel resultaat is letterlijk en figuurlijk zeer waardevol. Interessant is ook dat als je de inhoudelijke parameters anders bepaalt en/of beperkt dat je dan een vertaling kan zien in de financiële bandbreedte en het kanspercentage scherper laat zien dat je een rendement kan behalen. 3 Een positief werkklimaat met een aardige en goede voorzitter en vruchtbaar omdat er vervolgstappen uitrolden. Een sessie viel in het water omdat niet iedereen aanwezig konden zijn. 4 Mijn suggestie aan Urban Dating is profileer je vooral met het meest vernieuwende element en dat is de nieuwe methode van het rekenen en tekenen.

Reactie Gert Grandiek (Gemeente Zaanstad) 1 Het maakte de opgave inhoudelijk meer inzichtelijk door verschillende keuzes

103


De Hemmes

104


Reactie adviseurs grondeigenaren 1 Hoewel wij helaas niet bij alle sessies aanwezig konden zijn en wij aanvankelijk enigszins sceptisch tegenover deze discussies stonden, zijn wij positief verrast door de open sfeer tijdens de bijeenkomsten waardoor er over en weer meer inzicht en daardoor meer begrip voor elkaars visie en standpunten ontstond. De zorgvuldige voorbereiding van Urban Dating en de deskundigheid om dergelijke processen goed te laten verlopen zijn o.i. de basis geweest voor de naar onze mening positieve uitkomst. 2 Het proces van rekenen, tekenen en koppelen aan de hand van parameters was volkomen nieuw en daardoor verrassend voor ons. Het inzicht dat op deze wijze de risico’s uitstekend in kaart gebracht worden en daardoor overzienbaar en beheersbaar worden, spreekt ons zeer aan. Wij kunnen ons voorstellen, dat deze benadering t.z.t. als de besluitvorming over de Hemmes verder gevorderd is, nogmaals toegepast wordt. 3 Zie antwoord 1. 4 Wij zijn niet aanwezig geweest bij de startbijeenkomst. Wij nemen aan dat tijdens deze eerste bijeenkomst een toelichting is gegeven op de werkwijze van Urban Dating, de route die gevolgd wordt en de doelstelling c.q. de gewenste te bereiken resultaten. Achteraf zou het zinvol geweest zijn om ons hierover alsnog te informeren op het moment dat wij “aansloten”.

105


5

106

communicatie en publieksbereik


107


5.1 urban dating online

Face2Face

In het kader van de Open Oproep ‘Publieksbereik Stedenbouwkundige Innovatie’, heeft het Stimuleringsfonds voor Creatieve Industrie een aanvullende subsidie verleend aan het team van Urban Dating. Met Urban Dating Online wil het team het gedachtegoed van Urban Dating via website, Facebook en LinkedIn verspreiden. Waar we in het eerste deel van het onderzoek een werkmethodiek hebben ontwikkeld die als hulpmiddel partijen helpt een plan te ontwikkelen, willen we nu een stap verder gaan. Wij zijn ervan overtuigd dat social media als interactieve websites, Facebook en Twitter een centrale rol kunnen spelen binnen de ruimtelijke ontwikkeling. Het slim inzetten van social media kan ervoor zorgen dat initiatiefnemer, grondeigenaar, ontwikkelaar en overheid elkaar kunnen vinden en op eenzelfde wijze met elkaar kunnen communiceren. Social media zijn toegankelijk en daarmee laagdrempelig. Er kan gediscussieerd worden, gelijkgestemden kunnen gekoppeld worden, gezamenlijke ambities kunnen worden bepaald en suggesties

108

D AT I N G

Facebook U RBAN

Website U R B A N D AT I N G

tot verbetering van modellen, ideeën en plannen kunnen aangedragen worden. Het Urban Dating Netwerk dat wij voor ogen hebben zoekt een combinatie van communicatiemiddelen waarbinnen partijen elkaar kunnen vinden en gezamenlijk plannen kunnen ontwikkelen. Het ene communicatiemiddel is beter bruikbaar binnen een bepaalde fase en traject dan een andere. De belangrijkste voorwaarde blijft dat het Urban Dating Model toegankelijk en gebruiksvriendelijk te hanteren is voor iedereen. Dit betekent dat we niet zelf een communicatiemiddel gaan ontwikkelen, maar wel slim gaan inzetten van bestaande social media als Facebook en LinkedIn. Omdat het lastig was een Casestudy te vinden voor een werkelijke Online Dating platform hebben we er voor gekozen binnen het gestelde budget om het volgende te ontwikkelen. 1 Informatieve website, zodanig opgebouwd dat in een later stadium


ONLINE

OFFLINE

Face2Face informatief • Presentaties • Urban Dating boek

Website Informatief • Infofilm • Brochure

interactief • Invullen parameters • Urban Dating sessies • Aanvullen bibliotheek

een interactief platform kan worden toegevoegd, met inlog mogelijkheden. Er is nadrukkelijk veel tijd besteed aan de grafiek van de website, een heldere uitleg en het functioneren op verschillende media (computer, ipad, telefoon). We hebben intensief samengewerkt met website bouwer Condept. De website start op met een simpele grafische uitleg van het probleem en introductie van het model. Het laatste nieuws en quotes van opdrachtgevers duiden de beginpagina verder. De bezoeker kan vervolgens doorklikken naar de uitleg van het model, verschillende projecten alswel naar het team. Naast de website is een LinkedIn group opgezet en een Facebook pagina. 2 Urban Dating avond Pakhuis De Zwijger. Naast het ontwikkelen van de website vonden we het belangrijk dat we zelf ons eigen gedachtegoed gingen reflecteren met ons opgebouwde netwerk. In samenwerking met pakhuis

Interactief • Tafelgesprek • Lesprogramma • Discussie • Reken en tekensessies

Facebook informatief • Aankondiging updates • Aankondiging manifestaties • Infofilmpjes • Coachingfilmpjes

Interactief • Ontmoeting • Coachingtraject • Groepssites • Discussie • Toevoegen projecten • Toevoegen initiatieven • ‘Liken’ van initatieven

De Zwijger is een 1e Urban Dating avond georganiseerd, waar ca 50 mensen aanwezig waren om te discussiëren over de methode, zie hieronder voor het verslag. In samenwerking met pakhuis De Zwijger wordt een 2e avond georganiseerd begin 2014 waarbij rond een concrete casus de methode wordt uiteengezet. 3 Eindboek en artikel. Van het onderzoek hebben we een eindboek gemaakt wat dient als naslagwerk. Dit boek wordt in een beperkte oplage gemaakt (50 stuks). Indien Urban Dating op den duur meer projecten ontwikkelt en de methode zich heeft doorontwikkeld, willen we een volwaardige publicatie gaan maken. De samenvatting van Urban Dating is als artikel opgenomen in het recent verschenen bureauboek van Karres en Brands (november 2013, 800 exemplaren). Dit bureauboek wordt verstuurd naar het professionele netwerk van Karres en Brands.

109


Pakhuis De Zwijger, 15 mei 2013 verslag

Eerst schetsrekenen, dan tekenen (auteur Jeroen Mensink, gebiedsontwikkeling.nu) Urban Dating, Pakhuis De Zwijger Urban Dating wordt gepresenteerd als een nieuwe werkwijze voor de ontwikkeling van ruimtelijke projecten, voor nieuwe coalities van initiatiefnemers en belanghebbenden. Het bijbehorende Urban Dating model is toepasbaar op gebieden die zijn vastgelopen of waar nieuw inzicht nodig is. Een geavanceerd rekenmodel genereert aan de hand van een belangenmatrix een opbrengstenlandschap en helpt bij het in beeld brengen van scenario’s. Tijdens de avondpresentatie in Pakhuis de Zwijger lag de nadruk op het rekenmodel, in het onderzoek meer op het gesprek tussen de verschillende stakeholders en initiatiefnemers. Lessen uit “Eerst schetsrekenen, dan tekenen” Het project Urban Dating is vooral bedoeld om te onderzoeken hoe het proces van netwerken en coalitievormen makkelijk gemaakt kan worden. Belangen zijn complex en stapelen zich op, er bestaat veel onzekerheid over financiering en programmering en bij de ontwikkeling van gebieden is in toenemende mate sprake van gelijktijdigheid. Beslissers en bestuurders willen graag twee dingen weten, programma en prijs. Een flexibel en open rekeninstrument is een welkom alternatief voor de traditionele grondexploitatie. Doel Het doel van het onderzoeksproject Urban Dating is vooral om het proces van het netwerken en coalitievormen makkelijker maken. Het onderzoeksteam wilde werken aan een praktisch toepasbare methode, om op een manier gebieden te programmeren en partijen rond een project aan elkaar te koppelen. Drie observaties stonden aan de basis. Belangen zijn complex en stapelen zich opeen. Verschillende groepen praten mee. Dat resulteert in ‘coalitiestedenbouw’, maar vaak zonder reality check ten aanzien van kosten en opbrengsten. Daarnaast bestaat vandaag de dag veel onzekerheid, over zowel financiering als programmering. En dat roept de vraag op of het mogelijk is om al te rekenen voordat het definitieve programma bekend is, oftewel te ‘schetsrekenen’. Dat verandert het denken in saldi naar het denken in cash flows. De derde observatie is die van toegenomen gelijktijdigheid bij de ontwikkeling van gebieden.

110

Conventionele projecten waren lineair, de huidige projecten zijn organisch en daar vinden ontwikkelingen in hoge mate gelijktijdig plaats. Voor deze nieuwe realiteit is het Urban Dating model bedacht: een nieuw, dynamisch en interactief instrument. Een model om iets zinnigs te kunnen zeggen over de toekomst van een plan, op het moment dat nog niet alle financiering en al het programma bekend is. Rekenen Beslissers en bestuurders willen graag twee dingen weten, programma en prijs. Maar wanneer die slechts ‘ongeveer’ bekend zijn, is dat niet genoeg voor een traditionele GREX of VEX. Daarom rekent het Urban Dating model in bandbreedtes en zonder vastgesteld programma. Ook de uitkomst is in bandbreedtes. Het is eigenlijk een omgekeerde risicoanalyse, volgens het principe van de ‘Monte Carlo methode’. In de praktijk een Excel sheet met een geavanceerde simulatiemodule (Chrystal ball). Je kan er bijvoorbeeld invoeren dat het model moet rekenen met 80 procent zekerheid voor bepaalde aangewezen parameters. Het rekenmodel wordt helemaal voorin het proces ingezet, nog voordat er een stedenbouwkundig plan is gemaakt. De uitkomsten zijn dan ook getallen, geen (ruimtelijke) kwalitatieve keuzes. De moeilijkheid zit ‘m in het inschatten en wegen van belangen. Want welk percentage ken je toe aan de verschillende parameters? Casus De Hemmes, een schiereiland in de Zaan aan de noordoostkant van Zaandam, heeft als testcase gediend voor het Urban Dating model. Stakeholders zijn de drie grondeigenaren en de stichting Hemmes Groep: een actieve groep zonder grondpositie, die wel heel betrokken is. Na een startgesprek met alle stakeholders, werd in workshops een aantal parameters doorgesproken (zoals grondgebruik, permanent en tijdelijk programma, strategie, kasstromen en procesafspraken). De verschillende waardes van de parameters van de diverse partijen zijn ingevoerd in het Urban Dating model en dat heeft geleid tot uitkomsten met een zekere bandbreedte. De door de stakeholders gewenste milieus, bijvoorbeeld hoogstedelijk of juist suburbaan, leiden tot ruimtelijke scenario’s en verschillende ontwikkelstrategieën.


De Hemmes kenmerkt zich door een lange looptijd en op deze locatie is veel ruimte beschikbaar. De conclusie van Urban Dating was voor de grondeigenaren dat ze toch openstaan voor tijdelijkheid (ondanks aanvankelijke weerstand), dankzij inzicht in de opbrengsten van tijdelijk programma voor de businesscase van het gebied. Aanvankelijk werd vooral gedacht aan villa’s en tweekappers, maar dan zouden de opbrengsten lang op zich laten wachten.In het geval van Hemmes heeft het gesprek over de parameters gezorgd voor het uiteindelijk opstellen van een tien-punten-aanpak en een procesaanpak met bijbehorende exit-opties. Monica Sommer (gemeente Zaanstad) geeft aan dat Urban Dating de handen van de gemeente heeft vrijgemaakt om inhoudelijk deel te kunnen nemen aan het proces. Alle informatie ligt nu op tafel en momenteel wordt gewerkt aan een flexibel stedenbouwkundig raamwerk.

moet worden teruggebracht. Hans Bootsma (Synchroon) voegt daar als positief punt aan toe dat hij vooral kansen ziet voor het organiseren van verbinding en commitment. Het model bevordert de communicatie tussen stakeholders en je kan snel rekenen en bijsturen.

Reflectie Het Urban Dating model brengt de onzekerheid van bijvoorbeeld een grondexploitatie enigszins in beeld. Het programma laat ook zien welke factoren de meest invloed hebben op de uitkomsten. Het is natuurlijk handig om te kunnen zien waar sturing het meest effect heeft. Maar hoe verwerk je de positieve effecten van een park, goede detaillering van de openbare ruimte en van tijdelijke functies? De vraag deze avond is of er meer parameters in het model moeten worden opgenomen? Maatschappelijke waarden bijvoorbeeld, zoals gezondheid en welzijn? De initiatiefnemers denken van wel. Maar je kan er ook voor kiezen het model alleen als instrument te gebruiken voor harde criteria, de effecten inzichtelijk te maken en degene die de knoppen bedient een verstandige beslissing te laten nemen op basis van de gegenereerde informatie. Drie ‘kritische vrienden’ reageren kort op het onderzoek. Stan Majoor (UvA, Centre for Urban Studies) stelt de vraag hoe om te gaan met diepere normatieve vragen. Jan Winsemius (directeur bureau Middelkoop) denkt dat het Urban Dating model belangrijk kan zijn bij het inzichtelijk maken van nieuwe rollen. Ook is wat hem betreft een flexibel en open rekeninstrument zeer gewenst, als alternatief voor de GREX. Wel stelt hij voor de hoeveelheid stakeholders zo veel mogelijk terug te brengen, zoals ook de hoeveelheid projecten

111


WEBSITE PRINTS

urban dating website startpagina

urban dating website methode uitleg

112


urban dating website PROJECTEN

urban dating website TEAM

113


5.2 urban dates en lezingen

Marco Broekman Karres en Brands

Onno van Dorien de Wit Rieven De Beuk Karres en Brands

Tim de Boer Maarten Tas Stimulerings- Stimuleringsfonds fonds

Peter Groot DTO/CASA

Jaap Zijda Stad2

Marco Broekman Karres en Brands

Agnes Franzen TU Delft

Marcel Karres Ernst & Young

Onno van Dorien de Wit Jaap Zijda De Beuk Stad2 Rieven Karres en Brands

Stan Majoor UVA

Rosalea Monacella OUTR

Liestbeth Hans KarsJansen senberg Linkeroever Stipo

Tom Bergevoet Temp Architecture

Overheid

Architecten en Adviseurs

onderwijs en kennisinstituten

urban datingteam

In de periode januari 2011- november 2013 hebben we meer dan 50 mensen geinterviewd of gesproken en bijgedragen aan verschillende symposia, lezingen en onderwijsactiviteiten. Deze zijn verbeeld in bijgevoegd schema.

Monica Sommer Zaanstad

Monica Jurgen Gert Bob van der Hoogendoorn Sommer Grandiek Zande Zaanstad OGA Zaanstad OGA Amsterdam Amsterdam

Gert Els Daems Buro Grandiek Zaanstad Noordwaarts

Markt

Zef Hemel Jeroen van Straten DRO Overamstel

Hans Bootsma Synchroon

Gerard Anderiesen Stadgenoot

Mark Eerenberg Blauwhoed

Lezingen

Thijs Meijer Bianca Seekles Germaine Sanders Job Posner ERA Synchroon Converse Dura Vermeer

Rondetafelge- Lezing en studio sprek RMIT rekenen en Melbourne tekenen TU Delft

114

JAN 2011

Workshop Olifantenkooi

RondetafelLezing gesprek Archiprix Organische prijsvraag Stedenbouw Polaroid

JAN 2012

Symposium Landschap en Stedenbouw


Marco Broekman Tom Leest Karres en Brands De Beuk

Willem Salet UVA

Sebastian Dembski UVA

Marco Broekman Tom Leest Karres en Brands De Beuk

Dorien de Wit Jaap Zijda De Beuk Stad2

Federico Maarten Tas Tim de Boer Savini Stimulerings- StimuleringsUVA fonds fonds

Willem Salet UVA

Jan Winsemius Bureau Middelkoop

Eric Frijters Fabric

Eric Hol Invisor

Gert Frans Monica Bob van der Martin van Yvonne van Anky Groot Remmen Grandiek Sommer de Berg Zande Amsterdam Dubbeldam Ministerie Zaanstad Zaanstad Provincie OGA Nieuw West Amsterdam Nieuw I en M Amsterdam Zuid-Holland West

Erik Segeren Hans Bootsma Slokker Vastgoed Synchroon

Lezing Urbanism Overload Lund

Lezing coo- Symposium peratieve De gebieds- energieke ontwikkestad ling Pakhuis de Zwijger

Oliver Rasche de Alliantie

Dorien de Wit Jaap Zijda De Beuk Stad2

Stan Majoor UVA

Theo Salet Maarten Witteveen Veerman Witteveen en Bos en Bos

Lourens MariĂŤt TtefiTrimp Dontje gemeente gemeente Smallinger- Smallingerland land

Michiel Schaap de Alliantie

Albert Werkgroep Ravenstein Wibaut stadgenoot Leergang

Egbert Digital Egbert Simea Knip Urban Dating Pakhuis Fransen CommuniFransen avond Pakhuis cation Pakhuis de Zwijger Pakhuis de de Zwijger Bernburg de Zwijger Zwijger

JAN 2013

Nicoline Stephanie Hanny van Schaik Provincie Provincie Utrecht Utrecht

Lezing Urbanism Current Lezing Waal21st cenWork Urban sprong tury RMIT Dating Lund Melbourne Coehoorn Nijmegen LUX

JAN 2014

115


116


1. BELANGEN

PLANTAGE ARNHEM (AUKE WISSINK)

OPEENSTAPELING VAN AMBITIES, MAAR GEEN REALITYCHECK!

2. (ON)ZEKERHEID

VAN SALDI NAAR CASHFLOWS

URBAN DATING

date

HILVERSUM

date

BREAK THE CYCLE (SOREN SCHAUMBURG)

PLANTAGE ARNHEM (AUKE WISSINK)

BREAK THE CYCLE (SOREN SCHAUMBURG)

PLANTAGE ARNHEM (AUKE WISSINK)

2. (ON)ZEKERHEID

URBAN DATING TEAM

IN FINANCIERING, PROGRAMMA

MARCO BROEKMAN PARTNER / ARCHITECT / URBAN PLANNER KARRES EN BRANDS TUTOR ACADEMY OF ARCHITECTURE RESEARCHER “FUTURE URBAN REGIONS”

1. BELANGEN

2. (ON)ZEKERHEID

COALITIESTEDENBOUW

REKENEN ZONDER PROGRAMMA?

2. (ON)ZEKERHEID

CONVENTIONEEL PROCES WERKT NIET ALTIJD MEER

FLEX-CITY? SLOW URBANISM? URBAN DATING? COEHOORN CENTRAAL?

2

1

HEMMES BELANGEMATRIX

HEMMES VERHOUDING TIJDELIJK - PERMANENT

POSITIE URBAN DATING

PLANNEN GROOTSCHALIG TRADITIONEEL

PARTIJEN BINDEN PRIORITEREN BELANGEN KORTE EN LANGE TERMIJN FINANCIELE TOETS KANS VERSUS KOERS

RIGIDE TOP-DOWN FAST

PROGRAMMA BOUWSTENEN - PERMANENT

NAAR EEN NIEUW INSTRUMENTARIUM

LOSLATEN ACCUPUNCTUUR EXPERIMENTEEL

FLEXIBEL BOTTOMUP SLOW

POSITIE URBAN DATING PLANNEN GROOTSCHALIG TRADITIONEEL

LOSLATEN ACCUPUNCTUUR EXPERIMENTEEL

MEER PILOTPROJECTEN RIGIDE TOP-DOWN FAST

PROGRAMMA BOUWSTENEN - TIJDELIJK

HEMMES ZAANS GRID

POSITIE URBAN DATING

PLANNEN GROOTSCHALIG TRADITIONEEL

RIGIDE TOP-DOWN FAST

COEHOORN CENTRAAL

FLEXIBEL BOTTOM-UP SLOW

TUSSENDIEPEN, DRACHTEN

COEHOORN ONTWIKKELING CREATIEVE WIJK COEHOORN

LOSLATEN ACCUPUNCTUUR EXPERIMENTEEL

FLEXIBEL BOTTOMUP SLOW

voorbeeld lezing Coehoorn centraal 4

5

117


5.3 ONDERWIJS

In mei 2011 en November 2011 zijn er twee Urban Dating studio’s geweest aan de RMIT universiteit in Melbourne (Aus). De 2e studio is geleid door Marco Broekman. Hieronder volgt in Engels een korte uiteenzetting van de resultaten en de ervaringen van de studenten.

uncertainties of coalition forming and learning to design for a range of stakeholders. Next to that the student was active in the studio as stakeholder, having actual influence on plans of other teams. The design result was a design for the New Quay area in Docklands Melbourne, but they were also forced to design the process of stakeholder involvement!

Urban Dating studio 1 en 2 The studios of Urban Dating at RMIT focus on relationships between different types of stakeholder coalitions and new planning tools. The students take on different roles in the studio: designer, developer, resident, politician…. Urban Dating makes the process of coalition forming less complicated, with richer urban outcomes (=smarter cities!) The studios are part of an international research project ‘Urban Dating’, initiated by Karres en Brands in collaboration with OUTR and RMIT (Melbourne), and offices in Sweden and Belgium. The intensive Urban Dating Studio part 1 was given by Rosalea Monacella in spring of 2011 . The studio explored the formations of consortiums, consisting of public and private stakeholders through the use of a digital matchmaking platform. This platform will ultimately aid a range of new relationships between stakeholders that to date is yet to be fully explored. The students researched online dating platforms and transformed the outcome in the local context of Melbourne. In October and November 2011, Marco Broekman lectured at RMIT with an intensive design studio (Urban Dating part 2 ‘Going Dutch’). This studio focused on the relation between different types of stakeholder coalitions and new planning tools. The student had two roles in the studio. One as a designer learning how to deal with the

118

names of teacher(s) of the project: Rosalea Monacella, Marco Broekman; Assistance from Craig Douglas, Thomas Harper name of participating students: Emmaline Bowman, Seada Besic, Ting Cao, Bronwyn Robins, Jasper Tipping, John Paul Martin, Melissa Stagg, Julianne trinh, William Welsh, Robert Lagator, Alastair De Fegely, Kristine Marshall, Fletcher Hawkins, Christopher Thomas, Anthony Sharples, James Pasco, Charles Allen, Ricky Ricardo, Benjamin Kronenberg, Bella Leber Smeaton, Jonathon allison, Hiroshi Yoshinaga, Hieu Truong, Kenny Nguyen, Edi Oforikumah, Ben Kazacos


Upper Pool Design Research Studio tutor: time:

Rosalea Monacella + Karres en Brands Landscape Architects, the Netherlands + OUtr RMIT Intensive Studio 10am- 4pm weeks 13 &14( 30th May until 10th June,2011) portfolio due 10.00am the 14th June, 2011

Urban Dating

In the future, land development will result from mixes of parties in coalitions. Future work in this area is to focus on adaptations to the existing city. This will change the nature of urban design, to a profession without a set programs and one that is a component of ďƒ&#x;exible coalitions , intelligent strategies and adaptive systems. These new challenges may bring with them risks of error, but also the possibility to learn and innovate. The forming of coalitions is difďƒžcult, the limitations and the opportunities of (inner) city locations can be overlooked, and assessments are often poorly translated into viable and ďƒžnancially feasible intervention models. Urban Dating explores the process of networking and coalition forming through the examination of various dating and match making sites. It aims to setup modelling processes where the matchmaking of stakeholders & landscape, economic & political systems are made in a less formal and more convivial atmosphere where jointly supported and adapatitive conditions for a project can be explored and formulated. Urban Dating is to: Connect, Design, and Evolve

119


DEPARTMENT OF TRANSPORT

PARKS VICTORIA

D.O.B. 2008

D.O.B. 1975

ONLINE:

ONLINE:

ABOUT ME: I am the department of transport. I Make decisions related to transport.

ABOUT ME: Parks responsible for“More the maintenance I workVictoria with myare supporters to get People Cycling and preservation of all parks grow and waterways. More Often” and measurably the bike riding We recognize fundamental role ofmeasurable natural world. My aimthe is to make significant environments to human health and try to deliver change at a societal scale - in perceptions, behaviour better opportunities for people to use their parks and and bicycle infrastructure. water way. goal is to make riding a cultural norm. My ultimate

NEW QUAY VISION: My main goals are to build a safer, fairer and greener public and private transport system for commuters to travel to and within New Quay with the common aim to create a more prosperous and connected community. INTERESTS:

NEW QUAY VISION: Our goal New Quay is to see a balance between the I seek to for drastically increase the cycling infrastructure built environment the landscape. Where to at New Quay in an and effort tonatural improve the connections the western underneath bridgefrom is revitalized city grid end, and beyond. Withthe support the State and has a clean Government andwater MAB,run-off. I envision New Quay facilitating 20000 bicycles at anyone time. INTERESTS:

Brookfield MULTIPLEX D.O.B. 1962

D.O.B. 1999 ONLINE:

ABOUT ME: Melbourne water is a government owned department. Our role is to manage Melbourne’s sewage, treat and supply clean drinking water, manage Melbourne’s water supply catchments /waterways, in the Port Phillip and Westernport region. Our goals are to sustainably manage water resources, protect public health, to conserve and protect and improve natural ecosystems, to innovatively build and manage assets and keep strong connections with customers and stakeholders. NEW QUAY VISION: In the New Quay Region our goal is to establish a sustainable water management schemes that ties into the local community and its stakeholders. We also want to maintain a financially viable relationship and increase business value through effective financial and risk management

ONLINE: ABOUT ME: As a big dog in the ranks at VicUrban I work in partnership with the public and private sector to deliver new forms of sustainable living. I am focusing on developing and supporting more affordable housing in established areas, particularly along major public transport routes. NEW QUAY VISION: In Docklands now my vision is to create specific character areas to increase diversity and bring people in to make it a fun, vibrant and active place to live, work and play.

BICYCLE NETWORK AUSTRALIA

MAB CORP DEVELOPER D.O.B. 1995 ONLINE: ABOUT ME: We are an integrated property company which create owns, & manages property assets. We have an interest in high market value residential products. Developments must sit within a cost effective model. High levels of materials must generate a return. Developments locality and implementation must be within a strategic planned environment and identity. Integration of housing with a commercial interest, to generate vibrant environment. NEW QUAY VISION: Develop existing relationship with Vic Urban, and maintain role as major developer on site. Proposed construction to meet the 10,000 planned residents on site by 2031. Develop an environment that is able to be sold, and picthed, through environmental efficient buildings and vibrancy of site.

INTERESTS:

ONLINE: ABOUT ME: I work with my supporters to get “More People Cycling More Often” and measurably grow the bike riding world. My aim is to make significant measurable change at a societal scale - in perceptions, behaviour and bicycle infrastructure. My ultimate goal is to make riding a cultural norm. NEW QUAY VISION: I seek to drastically increase the cycling infrastructure at New Quay in an effort to improve the connections to the city grid and beyond. With support from the State Government and MAB, I envision New Quay facilitating 20000 bicycles at anyone time. INTERESTS:

THE GREENS D.O.B. 1972 ONLINE:

ABOUT ME: I am a political party founded in Tasmania in 1972. We grew to become a national party in 1992, and won our first seat in the Australian Parliament in 2010 the seat of Melbourne (which covers New Quay). Our prime political beliefs are those which benifit the environment, and social justice. We are a left-wing progressive party. NEW QUAY VISION: We would like to see more provisions of social housing and greater socio-economic diversity. We would like to see all buildings meet 6 star energy rating. Development must be connected to public transport, and incorperate bicycle paths. INTERESTS:

CREATIVE ENTREPRENEUR D.O.B. 1992 ONLINE: ABOUT ME: Omg what can I say about myself? I’m just a fun loving girl in my late teens wanting to bring enjoyment and entertainment to everyone I meet. I love singing, dancing and performing. I love life! NEW QUAY VISION: New quay has a lot of potential for me as a performer. There is so much there to make it the new cool place in Melbourne. I think living there would be like soo much fun. INTERESTS: MYLEY CYRUS

Stakeholders analyse van student Ricky Ricardo

120

ONLINE: ABOUT ME: Hi I’m the Mayor of Melbourne and my passions lie within the community and its safety. I like to keep a close relationship with the community and I have friends in high places amongst Developers and The Greens Party. Although I do not represent the greens, my interaction with alternative party The Greens ensures I hear a different political voice for the supporters in my locality which is important. NEW QUAY VISION: There must be a national and international waterfront precinct. My interaction with developers ensures they follow through with public needs for the good and strength of the city. I believe there must be equality, safety, diversity and social and cultural solutions to any problem. INTERESTS:

COMMUNITY

LOBBY GROUP D.O.B. n/a ONLINE:

ABOUT ME: An organized attempt by members of the public to influence legislators. Lobbying is done by various people or groups, from private-sector individuals or corporations, fellow legislators or government officials, or advocacy groups. NEW QUAY VISION: To create an accessible carbon-neutral, green retreat zone that could be enjoyed by all types of users. INTERESTS:

INTERESTS:

STUDENT HOUSING AUSTRALIA

D.O.B. 1975 ABOUT ME: Yarra Trams is a partnership between Keolis Downer EDI Rail (KDR) and Victoria. We aim to provide an integrated network of tram links within the inner and outer city of Melbourne. NEW QUAY VISION: Our aims for New Quay include but are not limited to; Improved connectivity, better linkages between areas within the Docklands and tram route extensions.

D.O.B. 1863

Denis Denuto

INTERESTS:

YARRA TRAMS

ONLINE:

THE MAYOR

VIC URBAN D.O.B. 1974

INTERESTS:

D.O.B. 1992

INTERESTS:

ONLINE:

ABOUT ME: I am an Australian-based group of property and construction companies, mainly work on large scale projects such as commercial, infrastructure, health, retail, residential and education. NEW QUAY: New residential area development project has began at New Quay. We respond the requirement of client and city council to improve the open space qualities and form the sustainable residential communities.

MELB WATER

NEW QUAY RETAILERS ASSOCIATION (NQRA) D.O.B. 2001 ONLINE: ABOUT ME: We are the representative group of the retailers of the precinct. We engage with many different customers and clientelle, and have to cater for the needs of the multiple personalities of the user groups. We are fickle and dependent on market demand and respond accordingly to the desires of the users of the precinct. Although we have strong relationships with some groups others are transient and non committal. NEW QUAY VISION: The NQRA’s key objectives is to provide successful economic opportunities for commercial retailers in the precinct. The retail typology is diverse, as it needs to respond to the varied demands of the precinct. THe NQRA is concerned with the urban design outcomes of the precinct and how this will impact on the economic opportunities presented to the retailers of the precinct. INTERESTS:

D.O.B. 1990 ONLINE:

(busy)

ABOUT ME: i am the local specialist in the field of purposely build student accommodation. my diverse student residential housing provides users with access to a choice of affordable safe living environment in close proximity to educational facilities around the local area. NEW QUAY VISION: Provide affordable housing for students within the Melbourne educational region. This is to create a diversed culture with the Melbourne Docklands area while creating an identity for this ‘soul-less’ community. INTERESTS:


pReFACe

pReFACe

VeRANDeRINGeN IN De SAMeNleVING INDUSTRIAL HERITAGE

ENVIRONMENTAL REQUIREMENTS

VACANT OFFICE BUILDING

Urban Design by coalitions ENVIRONMENTAL REQUIREMENTS The times for a developer to overlook the outskirts around the city and just start building away is over. The financial crisis is not the cause, but MONUMENT merely theURBAN final blow. The next step in planning has already emerged, where coalitions of corporations, stakeholders and the government are the driving force of land development. There are several reasons for this. The market is shifting from a supply market to a demand driven market. Therefore future users have much more to say, which is NOISE RESTRICTIONS reinforced by the individualistic culture that made institute and individual more equal. Also the decentralization and privatization movement of the government ensures more participants to work together. PLANNED Moreover, ROAD it has become much harder for developers to borrow large sums. Plans will therefore be divided into manageable pieces. CONTAMINATED SOIL

ENVIRONMENTAL

Urban Design by coalitions REQUIREMENTS The times for a developer to overlook the outskirts around the city and URBAN MONUMENT just start building away is over. The financial crisis is not the cause, but merely the final blow. The next step in planning has already emerged, where coalitions of corporations, stakeholders and the government are the driving force of land development. There are several reasons for this. The market is shifting from a supply market to a demand NOISE RESTRICTIONS driven market. Therefore future users have much more to say, which is reinforced by the individualistic culture that made institute and individual more equal. Also the decentralization and privatization movement of the government ensures more participants to work together. Moreover, it has become much harder for developers to borrow large sums. Plans CONTAMINATED SOIL will therefore be divided into manageable pieces.

GOING DUTCH PLANNED ROAD

CONTAMINATED SOIL

solids!

DUTCH

groundbounded houses

Inner-city locations Why expanding the city into the countryside for a shrinking and aging population? Because of restrictions and the preservation of water retention areas it is for a lot of municipalities not even allowed to expand. The future is constantly revising the existing city. A lot of locations are in need of improvement! Every city has its undeveloped areas, rundown shopping streets, extensively used industrial zones or solids! groundbounded houses an abandoned rail yard. Minus point; all these awkward locations are not easy to develop.

solids!

collective commissioning child care

+ skateramps?

collective commissioning

care center?

supermarket

4

Urban Design by coalitions The times for a developer to ov just start building away is over. merely the final blow. The next where coalitions of corporation are the driving force of land dev for this. The market is shifting f driven market. Therefore future reinforced by the individualistic more equal. Also the decentrali government ensures more parti has become much harder for de will therefore be divided into ma

VACANT OFFICE BUILDING

GOING

NOISE RESTRICTIONS

PLANNED ROAD

VeRANDeRINGeN IN De SA

INDUSTRIAL HERITAGE

VACANT OFFICE BUILDING

URBAN MONUMENT

pReFACe

VeRANDeRINGeN IN De SAMeNleVING

INDUSTRIAL HERITAGE

shopping

child care

+ skateramps?

apartments!

supermarket

4

Inner-city locations Why expanding the city into the countryside for a shrinking and aging population? Because of restrictions and the preservation of water retention areas it is for a lot of municipalities not even allowed to expand. The future is constantly revising the existing city. A lot of locations are in need of improvement! Every city has its undeveloped groundbounded houses streets, extensively used industrial zones or areas, rundown shopping an abandoned rail yard. Minus point; all these awkward locations are collective commissioning not easy to develop. child care

Attractive plans + skateramps? care center? Both developments make plans more complicated, but also more attractive. Plans get more interesting through the collaboration of a apartments! supermarket wideshopping variety of individuals within a coalition. The locations situated near facilities often have a history full of memories and offer, because they are embedded in existing urban fabric, many starting points for design and development. A conversion of large mono-functional suburbs to diverse and lively districts.

4

Inner-city locations Why expanding the city into the aging population? Because of r water retention areas it is for a to expand. The future is consta locations are in need of improve areas, rundown shopping street an abandoned rail yard. Minus p not easy to develop.

care center? Attractive plans Both developments make plans more complicated, but also more apartments! shopping attractive. Plans get more interesting through the collaboration of a wide variety of individuals within a coalition. The locations situated near facilities often have a history full of memories and offer, because they are embedded in existing urban fabric, many starting points for design and development. A conversion of large mono-functional suburbs to diverse and lively districts.

5

Attractive plans Both developments make plans attractive. Plans get more intere wide variety of individuals within facilities often have a history fu are embedded in existing urban and development. A conversion diverse and lively districts.

5

INTENSIVE URBAN DATING DESIGN STUDIO AT RMIT MARCO BROEKMAN 25102011 - 04112011

Intensieve studio Going Dutch op RMIT

121


Outcome of the Urban Dating studio part 2 (Going Dutch) Project: Collective Quarters: Collective Quarters introducing familiarity into the Docklands by selecting planning strategies of intimate spaces and local intimacies. Our aim of a further developed and open demographic is produced by architectural and regulatory products such as housing, retail, office options and exposing the private at moments and blurring the lines between public and private in others. Our 3rd goal Customisation, driven by Intimacy and spatial qualities, possesses flexibility within each building footprint for individual or collective stakeholders to customise space for their needs.

Uitkomsten van Urban Dating studio

122


Project: Modular Adaptations Investigations and discussion within our team regarding our intendÂŹed user groups and target markets were had. The intention of our development was to offer a flexible environment that was not geared to one particular demographic. The varying scales and sizes, possible function and form of the modular develop was intended to provide opportunities for a mixture of demographics to occur across the site. With choice and flexibility being the driver of our intention anything was intended to be possible. Families could grow shrink, the development would be able to expand and contract depending on market need and stakeholder choice and desired. The urban toolbox identifies the elements that will compose the development. The toolbox offers a number of different land use options that a buyer could purchase including residential, retail, open space and commercial office. The toolbox was then used to develop a website that would enable future users of the site to select their module type, number required, specify its detail and chose appropriate locations to suit the needs and desires of the individual group. The urban tool box also would provide opportunities for coalitions of user groups to identify location , need etc somewhat.

Maquette gemaakt met modulaire componenten

123


Reactions of the students on the intensive design studio 2 ‘Going Dutch’ Ricky Ray Ricardo Having never done a large scale Urban Design project before, I feel I have learned an enormous amount over the 12 day intensive studio period. I enjoyed particularly that our jurisdiction as designers was so wide, not stopping at the traditional role of the Landscape Architect; Other core features of the project included the website design which I worked up. The website absorbed many of the more ‘floating’ ideas we had about encouraging cooperative buying of buildings, and flexibility in terms of building modules; it introduced a narrative to our project which aimed to demonstrate how people could become stakeholders in the project and actually influence the development process. The process of ‘speed dating’ that we all went through before the groups were organised was a good way of maximising the chances of harmonious teams. BRB - Ben, Ricky and Bella worked on the whole quite well as a team; Ben Kronenburg As a personal reflection, I feel the flexibility seen within the project doesn’t necessarily stop at the morphing of building types. The life span of the cooperative groups that inhabit the spaces will change over time, and indirectly effect the intimate spaces within. These diverse atmospheres gives the project another scale to work within, and another set of factors not yet percent at docklands. There are suggested links towards the west of the site, where further development can be undertaken beyond the bridge. I feel a consortium between developers and real estate agents is needed however, or a system created where the developers have a role in the long term maintenance of the environment that’s been created. Anthony Sharples ‘Going Dutch’ with Marco Broekman focused specifically on stakeholder and end user engagement to drive design process and outcome. This could also be described as Urban Dating, a speculative idea of a future design process questioning how stakeholders can come together in the future to agree on certain outcomes for projects. This studio was particularly interesting because it got us to question the chronology of a design process. We designed with stakeholders in mind and tried to create a design process in which there was stakeholder involvement and consideration. This was the first time that we

124

considered end user and stakeholder needs above what we wanted for the site. This was a great lesson for the future, as once working we will be designing specific design solutions based on a customers needs, rather than our own wants for a site KRISTINE MARSHALL We continued to push ahead, but in hindsight we avoided the most challenging question of our concept, the idea of limits and just how this strategic intent would manifest in reality. This issue regarding the boundaries of the use and adaptability of the project were not resolved by the final critique, partly because of time and work production. OUr concept was about flexibility and choice, and I guess we all thought that this was enough detail at this point to advise what the parameters of the development would be. We all appreciated the comments of the crit¬ics, and we definately are all interested in really defining these parameters and how ultimately it would effect the outcome of the development. Ben Kazacos The format of the studio was very clever, and I can see how it will serve to operate at a professional level. The push for landscape architecture to move towards a place that gives designers and planners more leverage at the early stages of urban development makes a lot of sense to me, even though through the group work we lost sight of it at times and struggled against the restricted time limit to reclaim it for our final presentation. My knowledge of the goings ons between government entities and subsidiaries, private developers and end users has been greatly increased. My knowledge of working with others in a short time frame has also improved; tactics, priority, order, commitment and teamwork are the areas I feel I need to work on both from a directional and a working standpoint Kenny Nguyen It seemed appropriate to deal with each of our stakeholders directly. Brookfields Multiplex, Parks Victoria, Community Lobby Group and Creative Entrepreneurs all had needs and concerns within themselves. Trying to deal with these issues directly seemed the most appropriate approach but we soon realized it was too literal and lacked any substance within the problems that were within Docklands.


Students Speeddating

125


5.4 iabr 2012

De studio’s van Urban Dating van RMIT zijn vervolgens tentoongesteld op de Parallel Cases exhibition op de IABR 2012 (Internationale Architectuur Biënnale Rotterdam 2012). Door middel van verschillende door de studenten bedachte invullingen van de term ‘Urban Dating’ wordt het proces van coalitievorming geoptimaliseerd om zodoende bij te dragen aan het overkoepelende thema ‘Smart Cities’ van de tentoonstelling. Voor de tentoonstelling is een speciale picknicktafel ontworpen en een filmpje.

126


127


6

128

spin-off projecten


129


Naast de case-study De Hemmes zijn er projecten die voort zijn gekomen of een relatie hebben met het Urban Dating gedachte goed. In maart 2012 heeft Marco Broekman deelgenomen aan de Olifantenkooi. Onder de naam De Olifantenkooi, organiseert Architectuur Lokaal sinds 2009 intensieve ontmoetingen tussen jonge opdrachtgevers en jonge ontwerpers met het doel hen met elkaar in gesprek te brengen over actuele opgaven. Onder de noemer De Olifantenkooi/YD2M komen jonge ontwikkelaars en jonge ontwerpers bij elkaar, buiten een concrete opdrachtsituatie om, om nieuwe scenario’s te ontwikkelen over concrete vraagstukken. In 2012 was de opgave de leegstand van Sloterdijk. Marco Broekman werkte in een team samen met Tom Bergevoet, Maarten van Tuijl, Menno Kooistra en Ellies Koot aan het project Bret City Corp. Het project is opgenomen in de toolbox van financieringsconstructies van Agentschap NL.

130


Naar aanleiding van een presentatie van Marco Broekman op symposium De Energieke stad (maart 2013) heeft Lourens Trimp (stedenbouwkundige gemeente Smallingerland) het Urban Dating team benaderd voor een gesprek over het gebied Tussendiepen. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een opdracht voor het maken van een korte studie en het organiseren van twee workshops voor het bedrijventerrein Tussendiepen te Drachten. De opdracht loopt van november 2013 t/m februari 2014. Bij het project Nieuwe Willemshaven te Harlingen zijn zowel Karres en Brands als Stadkwadraat betrokken. Alhoewel dit project niet valt onder het Urban Dating team zijn er wel veel principes uit het Urban Dating onderzoek, die hier in terugkomen zoals: tijdelijkheid, prioritering in uitvoering, omgang met initiatiefnemers, werken met scenario’s en vormen van nieuwe coalities. In november 2013 is het Havenplan opgeleverd.

131


6.1 Sloterdijk (Olifantenkooi) inleiding Cornelis van Eesteren maakte een fout toen hij midden in de groene Brettenzone station Sloterdijk plande: er ontstond een formidabele stenen barrière in een 10 km lange, historische stadslong. Door de leegstandscrisis kan deze fout van Van Eesteren worden hersteld. Daarvoor hebben we een (kantoor) corporatie opgericht, die vanuit een ruimtelijk strategie voor het gebied de belangen van de huurders behartigt en op overkoepelende wijze de uitruil’ van huurders en nieuw programma organiseert. Deze ruimtelijke strategie betreft het verdichten op de stationslocatie en het verdunnen/vergroenen in de periferie. Feitelijk het enige ‘kapitaal’ dat nog in het gebied zit zijn de huidige huurders en de

132

afgekochte erfpachten. Door te stimuleren dat huurders gaan bewegen (richting de stationslocatie), kan er weer geld vrij komen. Via de door ons opgerichte corporatie wordt zo herontwikkelen en nieuwbouw mogelijk. We geven beleggers de kans uit hun leegstaand vastgoed te stappen met als voorwaarde te beleggen in een kansrijker project in Teleport. Een transformatie strategie voor een langere periode (20jaar) wordt uitgezet, waarbij een combinatie van herstructurering, sloop en nieuwbouw moet leiden tot het verminderen van de 220.000m2 aan leegstand. Met deze ‘groei door krimp’ aanpak zal Sloterdijk straks haar eigen unieke rol opeisen in de Metropool van Amsterdam.


De leegstand in Sloterdijk loopt inmiddels op tot 25% en grote bedrijven trekken weg. De kans is groot dat leegstand verder toeneemt, met als worst case scenario een totale uitverkoop van de kantoorpanden. De monofunctionaliteit van het gebied en de armoedige omgevingskwaliteit in het gebied zijn bedreigingen die het imago aantasten en daarmee potentiële investeerders en huurders afschrikken. Er zijn echter wel degelijk (verborgen) kwaliteiten te ontwaren. Station Sloterdijk zal in de toekomst een belangrijk knooppunt blijven en de ligging in de cultuurhistorisch rijke Brettenzone, biedt een grote kans dit gebied meer identiteit te geven. Op de lange termijn heeft het gebied potentie om meer woonfuncties toe te laten, maar hiervoor zal de kwaliteit van de openbare ruimte drastisch omhoog moeten. Gebouweigenaren neigen ernaar alleen te kijken op de schaal van hun eigendom. Pandeigenaren van vastgoed in Sloterdijk of hun vertegenwoordigers willen gaan voor waardebehoud van hun vastgoed en denken aan investeren, opwaarderen en het ‘beter vermarkten’ van alleen hun eigen pand. Uitzoomen tot wijkof zelfs stadsniveau biedt echter een vruchtbaarder perspectief, een perspectief dat de inzet vormt van deze strategie.

De kantorenmarkt is een consumptiemarkt, waarbij de houdbaarheidsdatum van een kantoor gemiddeld 20 jaar is. Er wordt dus niet zozeer belegd in het vastgoed, maar in het huurcontract. Het gevolg van de ‘fastfood’ kantorencyclus is dat in het dichtstbevolkte landje ter wereld we te veel leegstaand vastgoed hebben én tegelijkertijd een schaarste aan hoogwaardige, duurzame kantoren. Het probleem is dat de bouw op slot is komen te zitten omdat men ‘oudbouw’ niet wil afwaarderen ten gunste van mogelijke nieuwbouw. De gemeente wil gaan voor menging in het gebied Sloterdijk door middel van toevoeging van nieuwe functies, waarbij de huur of verkoop opbrengsten echter veel lager liggen. Dit zou een afwaardering van de panden vragen. Daarnaast is Teleport door de centrale stad aangewezen als kantoren krimpgebied. Terwijl de Zuidas tot 2020 nog 250.000m2 mag bouwen, moet Teleport de aankomende jaren de leegstand leegstand zien weg te werken om de balans in de stad te verbeteren. Wil de kantoren haar eigen inkomsten gemeente daar ook op afboeken? overig programma 2012

2022

2032

sloop leegstand

leegstand

nieuwbouw herontwikkeling

kantoren

kantoren

overig programma 2012

2022

overig programma 2012

2032

Worst Case Scenario: toename leegstandsloop leegstand

2022

2032

Scenario: BRET CITY CORP

nieuwbouw herontwikkeling

kantoren

overig programma 2012

2022

2032

133


STRATEGIE Ruilen Van de ruim 50 kantoorpanden in Teleport hebben er op dit moment 25 panden te kampen met leegstand, goed voor zo’n 160.000m2. Dit zal de aankomende jaren groeien naar ruim 220.000m2 en zal in elk pand een bepaalde mate van leegstand kunnen ontstaan. In theorie kunnen de 25 halfvolle panden worden opgelost in 10 beste en toekomstvaste gebouwen van de 25. Hiermee komen zo’n 15 gebouwen vrij voor transformatie scenario’s (herstructurering, sloop, nieuwbouw). Om het belang van elke pandeigenaar te ontstijgen en deze verhuizing op gang te brengen, hebben we een strategie nodig die rekening houdt met de kenmerken van de individuele panden, de wensen van de huurders, maar ook een lange termijn visie heeft op de zonering van het gebied. BRET CITY CORP. Voor Teleport hebben we een (kantoor) corporatie opgericht, die vanuit een ruimtelijk strategie voor het gebied de belangen van de huurders behartigt en op overkoepelende wijze de uitruil’ van huurders en nieuw programma organiseert. Er ligt een gemeenschappelijk

belang bij beleggers en de gemeente om zittende huurders in het gebied te houden, omdat de huurders schaars zijn en er een overvloed aan onverhuurbare meters is! Feitelijk het enige ‘kapitaal’ dat nog in het gebied zit zijn de huidige huurders en de afgekochte erfpachten. Door te stimuleren dat huurders gaan bewegen (bij voorkeur binnen het gebied) door een betere locatie/kantoor aan te bieden, kan er weer geld vrij komen. Normaal gesproken betekent dit: de één zijn dood de ander zijn brood (zie het (nog te) verlaten vastgoed van Deloitte, KPMG etc.) Maar wanneer je de beleggers (banken) de kans geeft hun huurder en afgekochte grond te gelde te maken door het in de corporatie te stoppen, kunnen we vanuit de door ons opgerichte corporatie gaan herontwikkelen en nieuwbouw plegen. Feitelijk geef je een belegger de kans uit te stappen met als voorwaarde weer te beleggen in een nieuw project in Teleport. Brettenzone Wij zetten in op de ontstening en vergroening van Sloterdijk, om zodoende een kwaliteit toe te voegen aan het gebied en de kantoor- en woonlocatie.

pandeigenaren

huurders Teleport

BRET CITY CORP (kantoren) corporatie als intermediair

Art

Art initiatieven

De corporatie koppelt vraag en aanbod

134

grond

1m2 Nieuwbouw = 3m2 herstructurering of sloop


1 2012

€€

€€

bestaande situatie: 25 halfvolle / halflege panden

2 2012-2017

€€

€ €€

€€€

€€

€ €€

€€€

€€

€ €€

overgebleven kantoren combineren in bestaande gebouwen en nieuwbouw

3 €€

2017-2022

€ €€

herontwikkeling en leegstand

hoogwaardig kantoorgebied met nieuwbouw

4 Art €€

2017-2022

€ €€

€€€

€€

€ €€

hoogwaardig kantoorgebied met nieuwbouw

slopen en herontwikkeling

5 Art €€

2022-2027

€ €€

slopen en park ontwikkeling

€€€

€€

€ €€

€ €€

€ €€

€ €€

hoogwaardig kantoorgebied met nieuwbouw

6 Art €€

2027-2032 Brettenpark

€ €€ wonen

€ €€

€€€

€€

hoogwaardig kantoorgebied rond station

Wij stellen voor om 1000+1 bomen te planten in het gebied. Door middel van crowdfunding (elke werknemer plant een boom) kan meer binding worden gecreëerd met de plek en kan het groen een bijdrage gaan leveren aan de toekomstwaarde van het gebied. Er wordt gestart met de belangrijkste doorlopende oost-west routes. Dit raamwerk kan vervolgens uitgebreid worden met groene kavels die leeg komen te staan door herontwikkeling of sloop. Herontwikkeling versus sloop Sloop van gebouw en ten behoeve van groen wordt opportuun op het moment dat de gebouwen relatief oud zijn (20 jaar<), er teveel aanbod is en transformatie minder duurzaam wordt dan sloop/

nieuwbouw. Nieuwbouw mag niet in de groene zone plaatsvinden. Belangrijk is het uitgangspunt dat voor elke m2 nieuwbouw 3 m2 onttrokken moet worden aan de bestaande voorraad door middel van transformatie of sloop. Verstedelijking rond station Door te verdichten rond het station ontstaat de mogelijkheid het Orlyplein een plek van betekenis te maken in combinatie met het goedlopende station. Bestaande panden met leegstand worden geherstructureerd en gevuld. Nieuwbouw (multi functioneel en flexibel) brengt schaal en intimiteit in het gebied waardoor een reeks van pleinen ontstaat. De verdichting lijdt tot een betere synergie met de voorzieningen van het station.

135


VERGROENEN

1. voor: Teleport Sloterdijk is een verstedelijkt obstakel in de groene Brettenzone.

136

2. tijdens: Door eenvoudige vergroening van twee straten wordt de groene Brettenzone continu gemaakt.

3. na: Vrijkomende kavels worden aan de groene verbinding toegevoegd. Hierdoor wordt de Brettenzone een volwaardige groene scheg.


VERSTEDELIJKEN

1. voor: Teleport Sloterdijk kampt met structurele leegstand kriskras verspreid door het hele gebied.

2. tijdens: Huurders verhuizen naar het Orlyplein waardoor hier een geconcentreerd stadscentrum kan ontstaan.

3. na: Door bouwvolume toe te voegen aan het Orlyplein waardoor elders in het gebied transformatie en sloop op gang kunnen komen.

137


VISIE OP PROCES EN FINANCIEN

Kantorencorporatie De kantorencorporatie is een organisatie die vanuit een gezamenlijk belang en zonder winstoogmerk streeft naar het vergroenen en verstedelijken van het gebied Teleport. Waardeverlies beperken De kantorencorporatie streeft er naar de huurders in beweging te krijgen zodat het ontbouwingsplan om te verstedelijken én te vergroenen kan gaan uitrollen: verdichten op stationslocatie en verdunnen/vergroenen in de periferie. De langetermijnkans voor Teleport is dus krimpen en verdichten bij het station, om zo te voorzien in de vraag van de moderne doelgroep die goed bereikbaar wil zijn via de trein en auto en de daarbij horende voorzieningen wenst. De kantorencorporatie biedt een oplossing om het waardeverlies in Teleport te beperken en te verdelen. Waardeverlies verdelen De huidige kantorenmarkt kan de verplaatsingsketen van huurders niet meer op gang brengen. Door vraaggestuurd te werken kan de corporatie huurders stimuleren te bewegen (bij voorkeur binnen het gebied). Door huurders een betere locatie of een kantoor op maat aan te bieden kan er weer geld vrij komen waardoor de economische motor weer op gang gebracht wordt. De corporatie geeft beleggers en investeerders in Sloterdijk de kans hun huurder en afgekochte grond te gelde te maken door het in de corporatie in te brengen. Hierdoor kan de corporatie herstructureren, herontwikkelen en nieuwbouwen. De corporatie geeft een belegger dus de kans uit te stappen (zijn waardeverlies te verzachten) onder de

138

voorwaarde weer te beleggen in een waarde creërend project in Teleport. Wil de belegger dit niet dan loopt hij het gevaar dat de corporatie zijn huurder wegtrekt. Van ‘sexy groei’ naar ‘sexy groen’ De bomen groeien niet meer tot in de hemel en de tijd waarin duurzaamheid de overhand heeft is aangebroken. De levenscyclus van het kantoorgebouw komt meer en meer centraal te staan en de corporatie biedt beleggers en investeerders de kans te investeren in een ‘groen’ Sloterdijk. Waarom groen? De belegger van het Q-port gebouw heeft naar verwachting zijn investering in het gebouw na 10 jaar terugverdiend. Echter de afgekochte erfpacht is tegen die tijd nog bij lange na niet terugverdiend. Wanneer de huurder na 15 jaar het pand verlaat en het blijkt voor de belegger onmogelijk om een nieuwe huurder te vinden dan is op papier de levensduur van het gebouw afgelopen maar de levensduur voor de grond loopt nog door. De levenscyclus van het gebouw en de grond lopen dus niet gelijk en daarom is een investering in een kantoor gebouw eigenlijk helemaal niet zo duurzaam. De corporatie geeft de gemeente de kans te investeren in een duurzame kantorencyclus en daarmee Sloterdijk weer als sterk economisch gebied op de kaart te zetten. Voorbeeld berekening Q-port Voor Qport geldt dat de huurder het kapitaal is en dus de waarde van het pand bepaalt. Bij een leegstaand pand geldt te allen tijde een negatieve kasstroom. Op termijn kan dit leiden tot liquide problemen en beleggers met liquide problemen hebben slechts twee keuzes:


het gebouw goedkoop verkopen of slopen. De corporatie biedt een uitvlucht en geeft een belegger/investeerder een kans te investeren en mee te delen in de waardecreatie van het gebied. Eindstation voor de kantorenmarkt De kantorenmarkt heeft een eindstation nodig om weer een gezonde markt te kunnen worden. De corporatie geeft deze cyclische beweging vorm middels een ketenexploitatie. Beleggers krijgen de kans waardeverlies te beperken door te investeren of grond in te brengen in de corporatie. Ook is er een mogelijkheid voor andere partijen te investeren in de corporatie (huurders, gemeente, banken etc.) Er wordt vraaggericht namens de huidige huurders herontwikkeld en nieuwbouw gepleegd. De huurders krijgen een gebouw op maat op een betere locatie en voor dezelfde huurprijs. Dit resulteert in waardecreatie rondom het stationsgebied. De winst die uit deze waardecreatie voortkomt wordt uitgekeerd in herontwikkeling en op termijn in het onttrekken van gebouwen en het terugbrengen van waardevol groen. Marco Broekman werkte in een team samen met Tom Bergevoet, Maarten van Tuijl, Menno Kooistra en Ellies Koot aan het project Bret City Corp. Het project is opgenomen in de toolbox van financieringsconstructies van Agentschap NL http://www.agentschapnl.nl/ onderwerpen/innovatief-ondernemen/ innovatiefinanciering/toolboxfinancieringsconstructies/bret-city

139


6.2 tussendiepen inleiding Meer dan 1/3 van de jaarlijkse noordelijke investeringen komen uit bedrijven uit Drachten. Hiermee is volgens de gemeente een belangrijke voedingsbodem voor een cluster van elkaar versterkende bedrijven en kennisinstellingen gelegd. De Haven en Tussendiepen Voor de geformuleerde ambitie is het grootste industrieterrein in Friesland De Haven in Drachten belangrijk, met een totaal oppervlak van circa 300 hectare. De Haven is goed ontsloten zowel van water als weg. De bedrijven opereren voornamelijk in de transport en distributiesector. Het gebied wordt gekenmerkt door grote structurering van water en infrastructuur. De infrastructuur is vanaf de Zuider- en Noorderhogerweg oost-west georiĂŤnteerd met kavels haaks daarop. De Haven is groot en divers;

qua maat en schaal (soms fijnkorrelig, soms grof). Het terrein aan de Tussendiepen neemt hierin een bijzondere plek in. Tussendiepen bestaat uit een terrein van ongeveer 90 ha met bedrijfspercelen die direct aan de Drachtstervaart grenzen. De bebouwingskorrel varieert ook hier sterk in omvang met enkele grote spelers als Philips, VDM en de betonfabriek van Keilstra. Revitaliseringsopgave Tussendiepen Om de hoge ambitie uit de Strategischwerkingsagenda 2013-2022 te halen is de ontwikkeling van Tussendiepen cruciaal. Het terrein is gedateerd binnen de Haven en kampt met maatschappelijke veroudering. Het terrein heeft een versnipperd eigendom met in totaal ongeveer 50 verschillend bedrijven, waarbij 1 grootgrondbezitter 20 panden

Bedrijventerrein Tussendiepen in Drachten (90ha) kent een verscheidenheid aan ondernemers. De grond is grotendeels in privaat eigendom.

140


in bezit heeft. Momenteel zitten er bijvoorbeeld productie-georiënteerde bedrijven in beton, kabels en banden welke begrijpelijkerwijs alle energie steken in hun eigen toekomst. Hierdoor ontbreekt een gezamenlijk gevoel van urgentie om het gehele terrein te revitaliseren, haar ruimtelijke potentie beter te benutten, krachten te bundelen en tot synergetische voordelen te komen. Zo kan het terrein gebruik maken van het feit dat de Friese meren vanaf de vaart binnen handbereik liggen en dat zo nieuw toerisme en geldbronnen kunnen ontstaan. Deze gedachte leeft echter niet bij de ondernemers en een impasse in de ontwikkeling van een toekomstbestendig bedrijventerrein is het gevolg. Verschillende verkenningen zijn inmiddels gedaan (zoals een High-tech Campus en een open plan traject), maar door het versnipperd eigendom en gebrek aan urgentie is het lastig een breedgedragen visie op het gebied te ontwikkelen, de kennisketen te versterken en deze te verankeren in het bestaande bedrijfsleven.

Visie op de opgave: Urgenties koppelen Belangrijk is om te ontdekken of er onder belanghebbenden een gezamenlijk gevoel van urgentie en ambitie is voor het opknappen van het terrein op korte termijn, maar ook de ambities op langere termijn inzichtelijk te maken. De volgende informatie dient als vertrekpunt van de studie. 1. een ideeëndocument waarin alle tot nu toe bekende idëeën voor het Tussendiepen staan verwoord; 2. er zijn twee ambities geformuleerd in het voortraject (door de pioniersgroep) a. Drachten aan het water en b centrum voor innovatieve en creatieve ontwikkelingen. In twee workshops worden deze ambities verder verkend.

Workshop in december 2013 met ondernemers uit Tussendiepen. In 5 verschillende oldtimerbussen werd de bandbreedte verkend van eerder geschetste ambities. Een live gemaakte ‘netwerkkaart’ gaf de verschillende samenwerkingen in het gebied weer.

141


Plan van aanpak

We bieden een plan van aanpak in twee fases. Fase 1: Workshops en quickscan ambities Doel van de eerste fase is te ontdekken of er onder de belanghebbenden een gezamenlijke ambitie is voor het gebied Tussendiepen. En of er genoeg draagvlak is voor het maken van een ontwikkelstrategie die de korte en lange termijn ambities kan verwezenlijken. We zien de volgende stappen.

Stap 1: Korte inventarisatie Allereerst worden de parameters of bouwstenen vastgesteld door een analyse van het gebied Tussendiepen, het programma, de ambities en de stakeholders en hun belangen. Hierbij is van groot belang dat gezamenlijk wordt vastgesteld welk doel voor het gehele gebied wordt nagestreefd, en op welke wijze dit doel wordt gemeten. Dit moet, ons inziens, door bijbehorende parameters te bepalen. Deze parameters wijken zeer waarschijnlijk af van de nu gehanteerde parameters in het Urban Dating-model. Parameters kunnen bijvoorbeeld zijn: hoeveelheid en kwaliteit van de openbare ruimte, menging van programma (type bedrijven en/of ook recreatie of woonwerk woningen), tijdelijkheid, veiligheid, openbaarheid (verbindingen met de stad) of collectiviteit (parkmanagement / marketing). Voorbereiden workshop en selectie van workshopdeelnemers (ism gemeente en andere stakeholders) Selectie Best Practices die als inspiratie kunnen dienen voor de workshop.

Stap 2: Eerste workshop en belangen matrix Workshop: Vervolgens worden aan de hand van de parameters met de groep belanghebbenden de bandbreedtes bepaald waarbinnen de ontwikkeling van een gebied kan plaatsvinden. De uitkomsten van de eerste sessie worden vertaald in een belangenmatrix, waarbij per parameter de bandbreedte wordt aangegeven. Hierin worden per stakeholder / stakeholdersgroep de belangen en

142

wensen inzichtelijk gemaakt en indien nodig met tekeningen gevisualiseerd. In de belangenmatrix heeft elke stakeholder een positie, maar niet per se evenveel gewicht. Zo wordt duidelijk waar ambities van de verschillende stakeholders elkaar overlappen en waar hiaten zitten. Is er een gemeenschappelijk doel / ambitie te ontdekken?

Stap 3 Tweede workshop Als derde stap worden de uitkomsten van de belangenmatrix (de bandbreedtes van de verschillende parameters) in het ‘rekenmodel’ ingevoerd. Het rekenmodel levert twee belangrijke uitkomsten. Het rekenmodel combineert alle parameters en bijbehorende bandbreedtes en laat daardoor een bandbreedte aan scenario’s zien voor het gebied, die samen komen in een ‘opbrengstenlandschap’ (=geeft de kans weer van de opbrengsten of van een ander gesteld doel). Daarnaast levert het rekenmodel de prioritering van de parameters. Welke parameters hebben de grootste invloed op de beoogde doelen, en moeten dus als eerste worden aangepakt? Een soort top 5 van belangrijkste discussiepunten. Vanuit de prioriteiten werken we naar een kansenkaart, waar de ruimtelijke en programmatische kansen worden getoond. De uitkomsten worden besproken in een workshop, waar we met alle betrokkenen testen of de juiste prioriteiten worden neergezet.

Stap 4 Advies Tijdens de laatste stap wordt alles verwerkt in een globaal uitvoeringsplan voor Tussendiepen en een doorkijk naar fase 2, de ontwikkelingsvisie. Alles gebundeld in een klein werkboek. Boekwerk wordt digitaal aangeleverd. De workshops worden voorzien van hardcopy kaartmateriaal. Fase 2: Ontwikkelingsvisie Tussendiepen Indien er vanuit fase 1 genoeg draagvlak is voor gezamenlijk ambities en een groot deel van de


partijen bereid is hierin te investeren kan een echte ontwikkelstrategie worden gemaakt. Hierbij worden ruimtelijke ambities werkelijk op kaart gezet met aandacht voor korte, middellange en lange termijn. Daarnaast wordt een uitvoeringsstrategie gemaakt en wordt nagedacht over de organisatorische kant. Ook kan inzicht worden gegeven in de meerwaarde voor werkgelegenheid en bestedingen. Het door

ons ontwikkelde Havenplan Harlingen is een goed voorbeeld van een integraal plan.

143


6.3 Nieuwe willemshaven inleiding Het plan voor de Nieuwe Willemshaven omschrijft de potentie van de enige Friese haven aan de Waddenzee. Het heeft tot doel de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid van de Nieuwe Willemshaven te versterken en de werkgelegenheid en bestedingen aan de wal te verhogen. Het Havenplan â&#x20AC;&#x2DC;verleidtâ&#x20AC;&#x2122; tot initiatief om te investeren in de Nieuwe Willemshaven, in de vorm van bebouwing, sociaal programma of specifiek gebruik. Met het Havenplan worden partijen aan elkaar gekoppeld en wordt de collectieve waarde van het gebied gecommuniceerd. Visie op de opgave Om de potentie van het gebied als nieuw knooppunt voor de watersport uit te buiten en de energie van de verschillende Harlingse

144

initiatieven een plek te geven, moeten de condities van de huidige situatie stevig worden aangepakt. Het is namelijk vooral de combinatie van factoren als de slechte verbindingen en routes, lage verblijfskwaliteit van de openbare ruimte, gebrek aan publiekstrekkers als programma, dichte en anonieme gebouwen, die het gebied in zijn isolement houdt, waarbij deze factoren elkaar versterken. De opgave is dan ook het doorbreken van deze vicieuze cirkel door op de juiste plekken te investeren in betekenisvolle openbare ruimte, verbindingen met de stad, nieuw programma op de kade en het water en transformatie van gebouwen aan elkaar te koppelen.


Stedenbouwkundig plan

Resultaat

Het Havenplan van de Nieuwe Willemshaven is niet een blauwdrukplan dat precies zo wordt uitgevoerd, maar is een flexibel, organisch en pragmatisch plan. Het stedenbouwkundig plan van de Nieuwe Willemshaven bestaat uit een stedenbouwkundig en landschappelijk raamwerk waarbij de ‘bouwvlekken’ nog invulbaar zijn met verschillende type programma, afhankelijk van de behoefte in de tijd. De structuur is gebaseerd op ruimtelijke randvoorwaarden, zichtlijnen, bestaande bebouwing, verwachte bronpunten en de aansluiting met de stad en de omgeving. Door op een organische manier op specifieke plekken programma te koppelen aan routes en aan nieuwe of tijdelijk goede verblijfsplekken wordt de Nieuwe Willemshaven aan de stad gehecht. Investeringen van private en publieke partijen worden zo gebundeld, waardoor maximaal effect ontstaat en in kleine stappen naar een ambitieus plan wordt gewerkt. Om aan de opgave te beantwoorden gaat het stedenbouwkundig plan dan ook niet uit van één ruimtelijke interventie die uitgerold wordt over de tijd, maar zal een combinatie zijn van ruimtelijke, strategische, financiële en programmatische interventies. Deze principes zijn leidend voor een continu evoluerende ontwikkeling van de Nieuwe Willemshaven. De principes zijn:

Met het Havenplan krijgt de ruimtelijke kwaliteit van bebouwing en openbare ruimte een impuls. De ruimtelijke kwaliteit zoals neergezet in dit document zal niet in één keer gerealiseerd worden, maar zal stap voor stap worden bereikt. Een continue monitoring van de voortgang is dan ook noodzakelijk. Met het Havenplan wordt een herstructurering van een oude industrieterrein ingezet naar nieuwe toeristische en nautische bedrijvigheid. Duurzaam hergebruik van materialen en gebouwen is daarbij het uitgangspunt. Het plan is robuust en daarmee adaptief en sorteert voor op klimatologische veranderingen. Het betrekken van de Harlingse gemeenschap zorgt voor draagvlak en een duurzaam proces. De beoogde ontwikkelingen in de Nieuwe Willemshaven hebben naast investeringen en inkomsten, direct gerelateerd aan de uitvoering van projecten, een spin-off effect in de vorm van de bestedingen aan de wal en arbeidsplaatsen.

1. ontwikkelstrategie: in kleine stappen naar een ambitieus, internationaal plan

Willem Barentz De Sittard

De Holland

Kwallarium

Havenmeester

ONBEKEND INITI EN AT I ING

WADDENFONDS

EIGENAREN PAND

EN EV

3.programma op het water: Dynamische getijdenhaven

N INITIATIEV LINGE EN HAR

HA RL

2.structuur: Verbinden met de stad

4.uitvoering en prioritering: Vliegwieleffect 5.programma op de kade: Flexibiliteit en regie

7. duurzaamheid: Toekomstbestendige inrichting

D / BEHEER GRON

Nieuwe Willemshaven Corporatie fonds?

VINCIE FRYSLAN PRO

ER / EXPLOIT EERD AN TE EST INV

N

6.openbare ruimte en architectuur: Uitgaan van het bestaande, met een nieuwe eigentijdse laag

NIEUWE WILLEMSHAVEN

8.organisatie: Synergie door samenwerking

145


7

146

reflectie


147


reflectientenkooi)

Met de pilotstudy De Hemmes is de UrbanDatingmethode voor een eerste maal getest, maar wordt tevens de vraag opgeroepen hoe de methode toepasbaar is op andere plekken en met andere stakeholders. Door middel van het toetsen van Urban Dating met behulp van nieuwe cases ontstaat er een zelflerende methode. De pilotstudy voor De Hemmes heeft hiervoor al bruikbare inzichten opgeleverd. Naar onze mening zijn we dan ook geslaagd in de eerste doelstelling om een praktisch toepasbare methode te ontwikkelen als een alternatief voor huidige planprocessen, met een ander instrumentarium op het gebied van rekenen, tekenen en koppelen door middel van een pilotstudy. Daarbij zijn nog vele verbeteringen aan te brengen, die hieronder worden opgesomd. De tweede doelstelling is grotendeels gehaald. Door lezingen, onderwijs, rondetafelgesprekken en nieuwe projecten, leveren we een bijdrage aan de transitie en innovatie van de stedenbouw. Het delen van kennis zien wij dan ook als voorwaarde voor innovatie. De term Urban Dating is reeds bekend in de vakwereld en ook op â&#x20AC;&#x17E;googleâ&#x20AC;&#x153; is de website en andere Urban Dating bijdragen snel te vinden.

148


Met de ontwikkeling van andere projecten onder Urban Dating, zouden wij willen streven naar meer reflectie in tekst en uiteindelijk een publicatie. Het onderzoek is een voorbeeld van een cross-sectorale samenwerking, met een multi-disciplinaire aanpak door koppeling van stedenbouw, planeconomie en organisatiekunde. Een intensieve samenwerking tussen Karres en Brands, Stadkwadraat en De Beuk is zodoende ontstaan. Deze samenwerking heeft er onder andere toegeleid dat nieuwe projecten gezamenlijk worden opgepakt. Instrumentarium Het Urban Dating model brengt de onzekerheid van bijvoorbeeld een grondexploitatie enigszins in beeld. Het programma laat ook zien welke factoren de meest invloed hebben op de uitkomsten. Het is natuurlijk handig om te kunnen zien waar sturing het meest effect heeft. Maar hoe verwerk je de positieve effecten van een park, goede detaillering van de openbare ruimte en van tijdelijke functies? Op de avond in Pakhuis De Zwijger (15 mei) kwam de vraag naar boven of er meer parameters in het model moeten worden opgenomen, zoals maatschappelijke waarden? In onze ogen kunnen nieuwe parameters worden toegevoegd, maar zullen niet alle parameters om te zetten zijn in geld en dus het rekenmodel ingaan. Zo kan de set van parameters verrijkt worden door ook het denken in stromen (afval, toerisme, energie, zorg, water) en hun financiĂŤle implicaties mee te nemen. Hierdoor kunnen nieuwe partijen worden gekoppeld aan een gebiedsontwikkeling

149


en kunnen andere verdienmodellen worden geïntroduceerd, met een langetermijnperspectief. Daarnaast is het waardevol om het instrumentarium verder uit te bouwen met een aantal indicatoren die beter aansluiten bij de huidige planvormingsprocessen. Een voorbeeld is de introductie van de Temporary Space Index (TSI). Deze TSI wordt bepaald door het aantal beschikbare vierkante meters grondoppervlak voor tijdelijk gebruik, maal het aantal beschikbare jaren voor tijdelijk gebruik, gedeeld door het totale oppervlak van de locatie. Een andere term zou de waardevermeerderingsindex kunnen zijn (de mate van waardecreatie van bijvoorbeeld openbare ruimte, tijdelijke functies of specifiek programma op een gebied). Gebruikers Een andere uitdaging is het creëren van de mogelijkheid om binnen de Urban-Datingmethode en gedurende het proces nieuwe partijen of gebruikers te selecteren en te betrekken die passen bij de ambities van een project. Dit zou de toegankelijkheid van het proces verder kunnen stimuleren. Omdat we tijdens de casestudy De Hemmes met een beperkt aantal stakeholders aan tafel zaten, er niet veel bestaande gebruikers van het gebied waren en er vanuit die groep geen wens was voor uitbreiding daarvan, is deze kant van ‘Urban Dating’ nog minder goed ontwikkeld. Het project Tussendiepen (Drachten), waar we nu mee zijn gestart zou daarbij

150


een goede zijn, omdat we hier met meer dan 40 bestaande gebruikers, stakeholders en ondernemers werken. Het vraagt van ons dat we goed naar de communicatie van het project kijken. Mensen zijn over het algemeen geïntrigeerd door het project, maar vinden het hele verhaal ook wat abstract en theoretisch overkomen, en vragen zich af hoe het in de praktijk werkt. Het gevaar van een ‘methode’ of ‘model’ is dan ook dat mensen er van uit gaan dat deze overal letterlijk wordt toegepast, en daarmee een blauwdruk is. Aan ons de taak om de aanpasbaarheid van de methode, maar ook de praktische toepasbaarheid ervan te bewijzen in nieuwe projecten. Planning en casestudy’s In het zoeken naar geschikte locaties om onze methode te testen zijn we erg geholpen door Bob van der Zande en Jurgen Hoogendoorn van het OGA. Daarbij hebben we een quickscan gemaakt uit de ca 15 vastgelopen projecten in Amsterdam en omgeving. Hieruit kwamen 5 projecten die we nader hebben onderzocht. Het was echter erg lastig om geschikte casestudy’s en stakeholders te vinden, die op een open wijze energie en tijd wilden geven aan het project. Dit had zijn oorzaak in de openheid die wij vroegen ten aanzien van financiën, belangen en proces. Het vroeg om een open houding van de betrokkenen ten opzichte van elkaar, maar ook om ons een‚ kijkje in de keuken’ te gunnen voor een bepaalde periode. Gelukkig hadden we met De Hemmes in Zaanstad een casestudy die op het juiste

151


moment input vroeg van het Urban Dating team. De verschillende betrokkenen (Gemeente Zaanstad, grondeigenaren, Stichting Hemmes Groep) stonden open in het proces. Het vinden van een geschikte casestudy kostte veel tijd en daardoor is de planning uitgelopen. Oorspronkelijk hadden we gepland om met drie casestudy’s aan de slag te gaan, maar we hebben gedurende het proces besloten om het bij één te houden, zodat we meer de diepte in konden en de planning niet nog verder uitliep. In het geval van Hemmes heeft het advies van Urban Dating team gezorgd voor het uiteindelijk opstellen van een tien-punten-aanpak en een procesaanpak met bijbehorende exit-opties en zijn de partijen dichter bij elkaar gekomen. Monica Sommer (gemeente Zaanstad) heeft aangegeven dat Urban Dating de handen van de gemeente heeft vrijgemaakt om inhoudelijk deel te kunnen nemen aan het proces. Gestuurd organisch De Urban-Datingmethode biedt kansen om op een andere manier naar gebiedsontwikkelingen te kijken, waarbij nieuwe technieken en methoden worden ingezet om de complexe elementen van het planproces (financiën, de diverse belangen) beter voor de diverse stakeholders in beeld te brengen. Hierdoor wordt een efficiënt planproces georganiseerd waarbinnen creatieve en daadkrachtige oplossingen worden gegenereerd. De kracht van Urban Dating ligt in de winst van tijd en energie, door in een vroeg stadium partijen te

152


verbinden, prioriteiten aan te geven en heldere (ontwerp)keuzes te maken. Hiermee wordt een organische gebiedsontwikkeling mogelijk gemaakt, zonder de langetermijnperspectieven uit het oog te verliezen. Daarmee is Urban Dating ook een alternatief voor de hedendaagse trend naar organische en flexibele stedenbouw. Het gebruikt elementen van organische gebiedsontwikkeling (huidige gebruikers, tijdelijkheid, kasstroomdenken etc), maar onderkent ook dat een gezamenlijk perspectief van alle betrokkenen van belang is, voor het kunnen bijsturen van het proces, en het stap voor stap ontwikkelen van het project. Daarnaast zijn juist de nieuwe financieringspartijen van gebiedstransformaties, de zogenaamde stroompartijen (bv energie, zorg), gewend om lange termijnexploitaties te koppelen aan investeringen op korte termijn. Urban Dating biedt de mogelijkheid om te balanceren tussen korte en lange termijn, tijdelijk en permanent programma, bottom-up en top-down, huidig en toekomstig gebruik.

153


biJlagen

154


155


LITERATUUR

Paradoxaal management Stan Majoor, Paradoxaal management, pg 78-89 In ‚ Het Lezen van de Stad, De organisatie van improvisatie’, PMB Leerhuis reeks, 2012 In de huidige situatie van turbulentie lijken zowel vergezichten als concrete investeringsprojecten omgeven door vraagtekens. Het is niet verwonderlijk dat er aandacht komt voor tijdelijke functies die op tal van plekken in de stad (zouden) kunnen ontstaan in ‘stilgevallen’ gebieden van gebiedsontwikkeling of in leegstaande gebouwen. Praktijkvoorbeelden van dergelijke ontwikkelingen tonen aan dat ze het huidige organisationele, politieke en juridische stelsel van de ruimtelijke ordening zwaar op de proef stellen. Goede ideeën verzanden hierdoor nog wel eens in Kafkaëske bureaucratische regels (PMB/ Leerhuis, 2012). In de context van het pleidooi in dit boek voor het ‘lezen van de stad’ zijn dergelijke bottom-up, ‘organische’ initiatieven zeer interessant. Ze geven op een verfrissende wijze inzicht in de kracht van de stad, via innovatie gekoppeld aan ondernemerschap. Ze kunnen een belangrijke vernieuwing zijn in het dominante, vanuit de overheid gestuurde, projectmatig werken aan de stad. Om deze kwaliteiten van de stad te benutten is het belangrijk dat het schakelen tussen processen en projecten duidelijker verankerd wordt in de procesarchitectuur van planmatige ruimtelijke interventies. Hiervoor kan veel geleerd worden van recente innovaties in managementliteratuur. Het lijkt zinvol vooruitgang te zoeken in het nadenken over organisatievormen die kunnen omgaan met de paradoxale eisen die aan gebiedsontwikkeling worden gesteld. Het concept organizational ambidexterity (‘organisationele tweehandigheid’), heeft een snelle opkomst beleefd in management studies in de laatste twee decennia (Raisch en Birkinshaw, 2008; Benner en Tushman, 2003). Het komt voort uit de door onderzoek bewezen stelling dat elke organisatie om te overleven in een competitieve en snel veranderende omgeving in twee basisvaardigheden moet excelleren: (1) in vaardigheden die helpen het exploiteren van de huidige producten en processen te optimaliseren en (2) in vaardigheden die helpen bij het exploreren van nieuwe producten en processen (March, 1991). De theorievorming over ambidexterity gaat in op de vraag hoe je dergelijke vaardigheden,

156

die vaak conflicterend zijn, organiseert, hoe je een balans vindt, en hoe je schakelt tussen beide. De twee bovengenoemde paradoxen van planmatige gebiedsontwikkeling zouden ook in de terminologie van ambidexterity geformuleerd kunnen worden als belangrijke basisvaardigheden van gebiedsontwikkeling: betrouwbaarheid, ruimtelijk afgebakend werken en doelgerichtheid zijn activiteiten die passen binnen het optimaliseren van huidige processen. Flexibiliteit, ruimtelijk holistisch werken en openheid zijn juist activiteiten die passen bij exploratieve processen.

Vernieuw of verdwijn! (http://wisdomofthecrowd.nl/) Binnen twintig jaar zouden burgers op belangrijke terreinen de macht wel eens kunnen overnemen van bestaande organisaties en instituties. Dit is een direct gevolg van nieuwe technologische ontwikkelingen, die de invloed van het internet en sociale media een nieuwe impuls zullen geven en de huidige ontwikkelingen zullen doen verbleken. Bedrijven, overheden, kennisinstellingen, vakbonden, verenigingen en ngo’s houden zich krampachtig vast aan hun eigen eerder verworven positie. De gevestigde orde maakt weinig vaart met het betrekken van burgers en het ontwikkelen van nieuwe verdienmodellen en samenwerkingsstructuren. Als ze op het huidige tempo doorgaan, zullen ze te laat zijn en binnen twintig jaar door burgers worden voorbij gerend. Vooral de Nederlandse bedrijven zijn afwachtend: men heeft zich muurvast ingegraven in de polderklei. Met een beetje twitteren en prijsvragen uitzetten via sociale media om een nieuwe smaak thee of chips te ontwikkelen, zijn ze er nog lang niet. Dat is ’Spielerei’ ten opzichte van wat er gaat komen. De combinatie van internet en online sociale netwerken maakt dat burgers razendsnel nieuwe producten, diensten, kennis en ideeën kunnen ontwikkelen en verspreiden en dat burgers zich razendsnel kunnen organiseren, zonder tussenkomst van bedrijven. Daarmee zullen ze op bepaalde terreinen bestaande organisaties voorbijstreven of ondermijnen. Bijvoorbeeld als het gaat om het ontwikkelen van nieuwe medicijnen en andere producten. De ontwikkelingen kunnen alle sectoren raken van de maakindustrie, de chemie en farma tot en met


dienstverlening en de overheid en politiek. Als overheden, kennisinstellingen en bedrijven dit nalaten, lopen ze een grote kans om mee te maken wat de muziekindustrie rond 2000 overkwam, met de massale opkomst van ‘filesharing’. Het is dus hoog tijd dat organisaties op grotere schaal gaan experimenteren met het betrekken van burgers en in plaats van burgers te volgen en spioneren, ze gaan bekrachtigen om te innoveren.

De kaart als democratisch instrument Chemetoff&associes, Kanaalzone Brussel, 10/01/2013 De kaart is een democratisch instrument. De nauwkeurige, foutloze, gepubliceerde – dat wil zeggen « publiek gemaakte » – kaart verstrekt aan iedereen op gelijke wijze dezelfde informatie. Ze geeft weer wat bestaat en wat nog moet komen, en dit met dezelfde nauwkeurigheid. Ze maakt het mogelijk om de plaatsen te kennen en te herkennen, hun specifieke kenmerken te identificeren en voor te stellen zodat men de transformatie van de stad kan bevatten aan de hand van haar specifieke identiteit. Ze toont een grondgebied in zijn geheel door op één document gedetailleerde en toegankelijke voorstellingen samen te brengen. Een kaart is zowel een stand van zaken en van lopende projecten als de uitdrukking van een vrij project om een territorium om te vormen als blauwdruk op wat vroeger bestond. Bovendien is het een uitgelezen communicatietool. Het is een document dat evolueert en een levend portret schetst van een stadsdeel in mutatie. De kaart is niet het territorium zelf, ze toont de stad zoals ze is en zoals ze zou kunnen zijn. Een kaart kan worden gebruikt om plaatsen uit te meten, te lokaliseren, voor te stellen, te begrijpen. Ze situeert alle projecten op een gemeenschappelijke ondergrond. Om al die redenen openen wij een cartografie-atelier.

Sturing Geert Teisman KEI-ATELIER NATUURLIJKE WIJKVERNIEUWING ALS WERKWIJZE 11 oktober 2010 Verschil wordt gemaakt door toeval. Soms is het niet te verklaren in de klassieke manier van denken. Dat komt omdat het resultaat geboekt is, door een kluwen van een reeks beslissingen genomen door heel veel verschillende partijen die in hun onderlinge samenwerking dus via synchronisatie – door onderlinge versterking – het verschil maken. Drie essentiele aspecten van sturing -sturingsmodel van variatie en selectie (ontwikkelingen

waarvan je weet dat ze jouw ambities zouden kunnen helpen naderbij te brengen belonen. - Synchroniteit; ontwikkeling komt tot stand door co-evolutie; het op elkaar ingrijpen van subsytemen, waardoor ze zich beinvloeden. -primaat van de zelforganisatie: zelforganisatie is daar waar een subsyteem tot verandering komtzonder opgelegd wordt vanuit een bovenliggend systeem. Daar waar geen zelforganisatie is die zich kan versterken is het uitzichtloos waar je mee bezig bent Als het gaat om kwalitatief hoogwaardig handelen, Pas het dubbeldenken toe en creeer heterogeniteit in je netwerk. Vitaliteit en productiviteit in je netwerk aanbrengen, die jenodig hebt om tot ontwikkeling te komen. NIet alleen netwerk creeren die op jezelf lijkt Rondrekenen Wouter Vanstiphout / Het einde van het Perpetuum Mobile of The Self Destruction Machine 22 nov. 2012 / designaspolitics.wordpress.com Maar de perpetuum mobile heeft ook een inhoudelijk effect op de architectuur. Er is een hele generatie gebouwen ontstaan in het laatste anderhalve decennium, die haar karakter, haar schaal en haar programma niet dankt aan nieuwe antwoorden op hedendaagse vragen, maar aan de wijze waarop ze werden gefinancierd. De vele combinaties van culturele of andere publieke functies, met woningen en kantoren, zijn producten van het ‘rondrekenen’, en het verdelen van risico’s tussen de verschillende partners. De rol van de architect wordt vergelijkbaar met die van een assurantieadviseur; hij bedenkt vernuftige combinaties waarbij investeerders worden gelokt met kantoorverdiepingen die geld opleveren voor de culturele functie op de begane grond, die door de gemeente uit de binnenstad is weggehaald, om het gebied aantrekkelijker te maken voor bewoners, maar ook de investering van een woningcorporatie legitimeerd. We komen een dikke smerige korst tegen van decennia lange gevestigde belangen en institutionalisering. Wat we nodig hebben om hier doorheen te breken moet van beide kanten komen. Ten eerste hebben we een overheidsapparaat nodig dat zichzelf -en dat wordt waarschijnlijk de meest pijnlijke operatie ooit- lossnijdt van haar belangenverstrengeling met private belangen, en die –bij voorkeur cold turkey- afkickt van de verdienmodellen gebaseerd op groei. Deze cleane

157


overheid moet zich vervolgens richten op het radicaal opschonen van het maatschappelijke middenveld, en het daarmee maximaal transparant en toegankelijk maken voor burgers en hun initiatieven. Van de andere kant moet het publieke echter ook verwezenlijkt worden door het creeren van facts on the ground: concrete, realistische, goed ingebedde plekken en initiatieven, die met enorm veel moeite door een groep pioniers worden veroverd op de status quo. Uiteraard spelen de jonge generaties van architecten hier een cruciale rol in, geheel en al zonder opdrachtgever wellicht. Zij bewijzen namelijk dat het wèl kan, dat het niet onmogelijk, onveilig, onrendabel, ongeloofwaardig of onnozel is. De grote uitdaging van de komende jaren voor jonge en iets minder jonge architecten en ook gewone burgers, zal zijn het tegelijkertijd radicaal verschillende en specifieke plekken en programma’s maken, daarbij de verschillen te overstijgen en iets te kunnen maken wat ons allemaal bindt, en wat ons beschermt tegen de mechanismes van banalisering, vervreemding en uitbuiting.

Organiseer de besluitvorming als leerproces Openen en sluiten van grote stedelijke projecten, Wim Salet In ‚ Voorbij de beheersing’, PMB Leerhuis reeks, 2010

Grote projecten kenmerken zich door een hoge mate van onzekerheid en complexiteit. Theoretische inzichten brengen in dit verband vaak de noodzaak van open en flexibele wijzen van organisatie naar voren: men spreekt van open ‘framing’ en van flexibiliteit, adaptiviteit en veerkracht in de wijze van organisatie. Het zijn aanbevelingen die wijzen in de richting van openheid en blikverruiming. In de praktijk zoekt men het antwoord op complexiteit en onzekerheid echter juist vaak in de omgekeerde richting: het proces wordt opgedeeld in behapbare onderdelen en de kring van betrokkenen wordt gesloten. Hoe om te gaan met perspectiefverruiming (openen) en selecteren (sluiten) van beleidsopties? Een laatste handreiking voor de besluitvorming over projecten is het adagium om de besluitvorming als een leerproces in te richten. Het expliciet willen leren van fouten en successen, het opbouwen van leerervaringen, wordt door iedereen van belang geacht, zeker in situaties waarin het geheugen van organisaties soms angstwekkend kort wordt. Maar hoe doe je dat in de praktijk? In drukke praktijken is eval atie vaak het stiefkind van de rekening. Toch hoeft het inrichten van een project als leerproces niet zo tijdrovend te zijn. De belangrijkste conditie is dat het leren expliciet gebeurt en dat het met relevante deelnemers wordt gedeeld. Het

158

lijkt een platitude maar leren gaat niet vanzelf, het moet expliciet georganiseerd worden en deel van de cultuur worden. Niet de fouten zijn het grote probleem in processen van besluitvorming maar het gebrekkige vermogen om hiervan te leren. Gebiedsontwikkeling 3.0: koppelen van vastgoed, gebruik en stromen Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl, Handreikingen voor samenwerking en Verdienmodellen, Gert-Joost Peek ism Yvonne van Remmen, april 2012, Ministerie van IenM Bij gebiedsontwikkeling 3.0 wordt zowel gestuurd op de huidige en tijdelijke exploitatie van het gebied, als op het beoogde gebruik in de uiteindelijke exploitatiefase. Zo wordt gestimuleerd dat afwegingen worden gemaakt op basis van levensduur denken en toekomstwaarde. Dit vervangt de kern van de oude werkwijze, gericht op eenmalige, snelle winsten. Gebiedsontwikkeling 3.0 biedt perspectief op investeringen in infrastructurele voorzieningen en systemen die kostenbesparingen en de duurzaamheidprestatie van het gebied op een hoger plan brengen. Met deze infrastructuren zijn de exploitaties van gebouwen te koppelen, is lokale productie aan te sluiten en kan slim worden gestuurd met behulp van data. Bijvoorbeeld smart grids voor energie, mobiliteitsmanagement en reverse logistics voor goederen, afval en waterbehandeling. Gebiedsontwikkeling 3.0 wordt gestart vanuit een ge.ntegreerde visie op vastgoed, stromen en gebruik om optimale oplossingen te kunnen bewerkstelligen. Daa mee wordt de techniek een meer bepalende factor in de Vormgeving van gebouwen en gebieden dan architectuur; zo is voorspeld tijdens een van de workshops. Ge.ntegreerd handelen vraagt om samenwerking. Ook is een nieuw verdienmodel nodig om de meerwaarde van de aanpak te verzilveren. Op voorhand cre.ren van samenhang tussen vastgoed, stromen en gebruik is de kern van gebiedsontwikkeling nieuwe stijl.

Van ontwerpen als project naar ontwerpen als voorziening. John Tackara, Plan B, ontwerpen in een complexe wereld, 2010, Amsterdam. Deze op samenwerking gebaseerde, open en continue vormen van ontwerpen kunnen alleen gedijen als ook de bedrijfsmodellen veranderen. In het verleden ging ontwerpen over de vorm en functie van dingen. Deze aspecten, die beperkt waren qua ruimte en tijd, konden worden geleverd in een vaste vorm, bijvoorbeeld in een blauwdruk. In de extreem door netwerken gedomineerde


wereld van nu kan ontwerpen beter beschouwd worden als een proces dat permanent invulling geeft aan de manier waarop een systeem werkt, in plaats van zich alleen te richten op wat het levert. Tegen deze achtergrond – van situaties waarin systemen permanent veranderen – kan men er niet meer mee aankomen een ontwerpproject‚ af te sluiten’ zodra het voltooid is. Dat zou zijn alsof een waterleidingbedrijf een emmer water bij je voordeur aflevert en zich daarmee van zijn taak gekweten denkt te hebben

Die verbondenheid levert door de maatschappij gewenste en gedragen plannen op, doordacht en finacieel haalbaar bovendien. Het inbrengen van creativiteit, het openbreken van voor de handliggende oplossingen, het ter discussie stellen van plangrenzen, het helpen verbeelden van kansrijke scenario’s: dat is het unieke wat stedenbouwers te bieden hebben. Als teamspelers en soms als trekkers. Het is een verbreding van de rol die stedenbouwers nu vaak hebben.

Stedenbouw als verander kracht, ontwerp én proces én debat. Essay, 2012, Dorien de Wit, Patrick van der Klooster en Enno Zuidema De Cruijffiaanse waarheid ‘Je gaat het pas zien als je het door hebt’ is zeker van toepassing op de rol van ontwerpers. Een stedenbouwkundige die doorheeft dat elke opgave zich afspeelt in de context van een breder veranderingsproces, kan in elke fase toegevoegde waarde leveren met ontwerpen. Maar wat moeten we onder dat ‘ontwerpen’ verstaan? Opnieuw biedt de veranderkunde uitkomst en dan met name de drie ordes van leren, die we kunnen vertalen naar drie niveaus van ontwerpen. Bij het eerste niveau van ontwerpen staat de verbetering centraal. Het doel van de opgave is hier om in te richten en te ordenen, om een plezierige omgeving te ontwerpen. Het tweede niveau van ontwerpen gaat over een verandering, over alternatieven. Het ontwerpen betreft veranderingen in het systeem, zoals de verkeersstructuur of de ruimtelijke en functionele ombouw van een havengebied naar stedelijk gebruik. In dit niveau van ontwerpen is ook het schakelen in de tijd (van korte termijn naar lange termijn en terug) en in schaal (wat is de betekenis op stedelijke schaal en hoe werkt dat uit in het gebied?) te herkennen. In het derde niveau van ontwerpen horen vragen als ‘is dit eigenlijk wel een ruimtelijk probleem?’ en ‘waarom wachten we niet vijf jaar?’. Oftewel fundamenteel andere vragen, waarvan het antwoord misschien niet eens op het pad van de stedenbouwkunde ligt. Heel anders wordt de connotatie wanneer stedenbouwers hun bijdrage zien in de context van een veranderkundig proces. Verbonden aan een maatschappelijke opgave, klein of groot, en aan een kring van betrokkenen, klein of groot, blijken zij juist veel te bieden te hebben. Met hun specifieke kennis (over de ruimtelijke karakteristiek van gebieden, over verkavelen, hoogbouw, lichtinval, nutsbedrijven, duurzaamheid, parkeren, et cetera) en hun manier van kijken en verbeelden, stellen zij de juiste vragen.

159


2.1 interviews INTERVIEWS Tijdens het onderzoek hebben we verschillende professionals gesproken over het vak. Enkele van deze interviews zijn verwerkt in dit boek.

Interview Zef Hemel (DRO, Amsterdam) Maart 2011

Dat moet wel zo open mogelijk gebeuren. Een platform via internet zou bijvoorbeeld prima zijn.

Hoe komen initiatieven binnen? Stadsloods moet niet concurreren met marktpartijen. Stadsloods is in het leven geroepen voor initiatieven die noodlijdend zijn. Echter de stadsloods werd zo’n succes dat er een wildgroei aan loodsen ontstond: kantorenloods, bedrijvenloods, hotelloods, broedplaatsenloods. Daarnaast waren er ook gebieden die zich aanboden aan de loodsen. Het systeem van loodsen werd een Gis-gestuurd conglomeraat dat groter en groter werd, maar ook steeds onduidelijker: wat is bijvoorbeeld noodlijdend en wat onderscheid bijvoorbeeld een kantoor van een bedrijf. Het gebeurde steeds vaker dat een initiatief, dat eigenlijk hoorde aan te kloppen bij EZ of een marktpartij, via de loodsen hun plannen er doorheen kregen. Kortom de Loodsen zijn té succesvol.

Er wordt geconstateerd dat DRO met hetzelfde bezig is als de Urban Dating teams. DRO heeft zelfs al een rekenteken model ontwikkeld. De structuurvisie 2040 dient als globale leidraad, het reken-tekenmodel moet werken voor de praktische invulling (er komt binnenkort een congres over de structuurvisie 2040).

Naast de weg van loodsen lobbyen initiatiefnemers, dikwijls wanneer ze hun zin niet hebben gekregen via bijvoorbeeld EZ, steeds vaker bij B&W. Raadsvergaderingen slibben dicht met projectinitiatieven. Daarnaast verandert ook het programma dat zich aandient. Het huidige beleid is opgesteld op de jaren dertig-functies als bijvoorbeeld een jeugdhonk. Functies en categorieën zijn veranderd. Ook het speelveld is veel groter geworden. Zaandam, Nieuw-Vennep en Almere behoren ook tot regio Amsterdam. Er is behoefte aan een algehele herziening van het systeem van binnenkomende initiatieven. Wanneer dit goed georganiseerd wordt zullen veel meer initiatieven landen, en niet onbelangrijk… op de juiste plek (er is dan ook geen sprake van concurrentie met andere regio’s, er zijn voldoende vragen en dat is natuurlijk ook niet de taak van de gemeente). Projectenschouw is een noodrem. Dat mag niet meer gebeuren. Sleutelbegrippen bij de hervorming: snel handelen en flexibiliteit. Ook wordt een aantrekkende vraag verwacht wanneer ervaringen van initiatiefnemers positiever worden. Het is nadrukkelijk de taak van de overheid om dit in goede banen te leiden.

160

Interessant om met een jurist (bijvoorbeeld Wouter Sietsma) te gaan praten: wat kan je wel en wat kan je niet vastzetten. DRO-woorden: ‘wanneer kom je het rode tape tegen’ Programma managementbureau gebruikt een Toolkit waarin een lijst wordt afgegaan in wat een project complex maakt en of aan alles gedacht is.

Interview Thijs Meijer (Converse) Maart 2011

Kleine ontwikkelaar. Bureau bestaat uit drie poten: beleggen, ontwikkelen en distressed real-estate. Distressed real-estate: Veel projecten waarin belegd is, of waar voor anderen belegd werd, kwamen in de problemen. Die zijn ze uiteindelijk zelf maar gaan oplossen. Half afgebouwde appartementen bijvoorbeeld. Of drie kantoorpanden in Den Haag die maar niet van de grond kwamen. Daar hebben ze uiteindelijk na het vinden van een exploitant een luxe hotel van gemaakt. Met de ontwikkelingspoot doen ze advieswerk, zelfs structuurvisies, veelal utilitair ontwikkelen. Deze brede scope is nu heel handig. Dat heeft ze door de crisis geholpen. Voorbeelden: Bruynzeel fabriek. Samen met het regionaal ontwikkelingsbedrijf RON, Regionaal, Ontwikkelingsbedrijf, Noordzeekanaalgebied. Een PPS-constructie dus.


Het lijkt erop dat we steeds vaker in kleinere gemeenten projecten doen. In grotere gemeenten lopen projecten stuk op de politiek of bureaucratie. Vergunningen, bestemmingsplannen, torenhoge milieueisen voor iets onbelangrijks. Of dat iets Perifere Groothandel moet zijn in plaats van een Semi-perifere Groothandel. Nummer 1, 2 en 3 van problemen ontstaan door bureaucratie. Op een gegeven moment hebben wij aangeboden om zelf het bestemmingsplan te schrijven. Gratis. Het gaat bij dit soort projecten voornamelijk om koppelen. Mensen tegenkomen. Vreemde snuiters die rondscharrelen op het Bruynzeel-terrein blijken soms goede ondernemers te zijn die ruimte zoeken. Je bouwt zo een zakje met interessant programma op. Als het in het ene project niet past, mogelijk later wel weer. En daarmee kan je weer onderhandelen. Initiatieven verzamelen is een belangrijk onderdeel van het werk. Via pitches bijvoorbeeld. Veel initiatieven laat je ook weer lopen omdat ze inhoudelijk niet passen of interessant zijn. Sommige bewaar je voor andere projecten of ruil je met andere ontwikkelaars. Ontwikkelaar als “initiatievenmakelaar”. Het gaat puur om flexibiliteit. Als je een stukje kan ontwikkelen doe je dat, en zo kom je beetje bij beetje verder. Het is een stappenproces van ontelbare kleine radartjes. Daarbij hou je wel kwaliteit in het oog. Niet iedereen past op zo’n locatie. En zelf doe je daar ook wat aan. We willen bijvoorbeeld geen asfaltplekken voor alle auto’s. Die staan misschien op zaterdag wel vol, maar de andere dagen ziet het er desolaat uit. Daarom willen we een hal opofferen voor parkeren. 1 pp op 50 m2 programma. Stel we maken 1000 pp, dat is dus 50.000 m2 programma. Programma leidt de plannen. Spelregelkaart: 1 A3-tje is genoeg. Hoogte erop eventueel functie en klaar. We haken ook heel veel af bij projecten. Gros zien we niets in. Waarom niet gewoon zelf starten? Waarom zoeken niet meer mensen gewoon uit of je ergens iets kan beginnen. Wij hebben bijvoorbeeld een woon-werk concept ontwikkeld voor een locatie en zijn zelf naar de gemeente gegaan. Maar ja uiteindelijk loopt het stuk op het bestemmingsplan dat in zijn totaal veranderd moet worden en dat 2 jaar duurt.

Bianca Seekles, ERA bouw April 2011 Geen grondposities. Wij hebben geleerd dat je in een vroeg stadium goed moet investeren in het juist krijgen van de opgave. Daarvoor huur je experts in. Een projectvoorbeeld werkten we samen met een communicatiebureau squarewise, gedragsadviseurs Motionconsult, KOW, EigenHaard. Iedereen moet risicodragend in het project zitten! Ook de kleintjes. De consument is veel centraler komen te staan: internetenqûetes en klantenpanels moeten goed naar voren krijgen wat mensen willen. Binnen de context vragen we altijd aan mensen om mee te denken. De gemeente stedenbouwkundige denkt meestal nog in termen “wat wil ik niet” en soms “wat wil ik wel”. Niet meer ter zake! Belangrijk in het proces is dat je moet forceren dat mensen beslissingen nemen. Anders gebeurt er niks. Driehoek context, identiteit gebied, leefstijlen wordt eerst uitgepluisd en daarna pas Programma van Eisen opgesteld. ERA: ontwikkelaars en bouw zijn 5 jaar geleden samengegaan. Era is ‘ruimtemaker’. Geldstromen zijn veranderd. Oriënt: je moet starten met bouwen anders geloven de mensen het niet. Hoe doe je dat wanneer er geen geld is. Dat is veel puzzelen om toch programma bij elkaar te schrapen, van instellingen, organisaties etc. Die stop je in één gebouw en dat begin je te bouwen. Dat gebouw bestaat dus uit meerdere eigenaren en meerdere financiers. Creatief geld zoeken. Flexibiliteit. We zijn zover dat we met teams werken met diverse disciplines. Ideaalsituatie wordt dat het zelfsturende teams worden die je kan vertrouwen. Dan kan je alle controlemomenten afschaffen. Stedenbouwkundigen verliezen visie en enthousiasme.

Een goed reken-teken-koppel model kan wel helpen. Door een goede communicatie zet je wat tegenover de andere plannen/de weerstand van de gemeente. Als je wapens maar goed genoeg zijn win je wel.

161


Germaine Sanders, (Dura Vermeer) April 2011 In de bouw zijn enorme veranderingen gaande. Waardeontwikkeling heeft een andere betekenis gekregen. Een verschuiving van waarde creatie naar het onderhouden van waarde betekent dat de bouwwereld zich anders moet organiseren. Je zult instrumenten moeten ontwikkelen hoe je een woning kan opwaarderen, zoals apps op een telefoon. Dat is een dynamischer manier van plannen. De toekomst is aan systeemdenken met een toenemende rol voor het herkennen van verschuivende patronen en belangen. De basis daarvan is vertrouwen, kernwoord is flexibel. In Nederland was iedereen bezig met ontwerpen vanuit één perspectief, vanuit de visie vanuit waar je staat. In Nederland was stedenbouw soft gepraat, maar je bereikte er niks mee. Een studie voor persoonlijke ontwikkeling. Alsof het één grote therapie per individu was. In Japan is ruimtelijke ordening bewegen. In andere landen werd een beter antwoord gevonden op hoe je toegepaste kunst inzet voor een betere wereld. Daar zijn ze veel beter in het uitvinden en benoemen van hoe de mens zich tot ruimte verhoudt. Hoe krijg je gebiedsontwikkeling wel runnende? Je moet personen vinden die bevlogen zijn. De meeste processen, bij bijvoorbeeld een woonbuurt, duren toch zo’n 10 tot 15 jaar. Die bevlogen personen moeten een kritische massa om zich heen hebben die meewerken. Alle rollen zijn aan het verschuiven. Veel shake-out, bijvoorbeeld onder de adviesclubs. Nu is de verandering wel weer te ver doorgeslagen. Alles moet ineens bottom-up. Rapporten vol geschreven, maar niet met een bijgaand zinnig verdienmodel. De vraag wat je dan wel moet aansturen als bestuurder wordt nauwelijks beantwoord. Er zit veel rotzooi tussen maar ook wel interessante dingen. En het gros van de particulieren zit helemaal niet te wachten op een eigen kavel waarbij je jaren aan het vechten bent om er uiteindelijk een eigen huis op te mogen zetten dat misschien toch wel het ontwerp van de architect is en niet van jezelf. Europakwartier: experimentje in een uitleglocatie. Meer niet. Weinig vernieuwend. Met veel projecten zie je dat het stedenbouwkundig plan toch de overhand houdt. Wanneer er veel met particuliere opdrachtgevers gewerkt wordt, wordt het in combinatie

162

met de voorzieningen vaak erg krampachtig. De kracht van particuliere opdrachtgevers is te weten wie je buren zijn. Dat is het belangrijkste. Een huis is ondergeschikt aan de woonomgeving. Een singelmilieu interesseert feitelijk bijna niemand, je kiest op school, honduitlaatmogelijkheden en je buren. Daar zit flexibel gebruik en alles in. De vraag wat collectief is in een buurt is veel bepalender. Sommige voorzieningen moet je bij elkaar optellen en sommige juist niet, Tussen top-down en bottom-up zit de juiste weg. Flexibel is het kernwoord. Maar met flexibel sturen heeft Nederland grote problemen. Polderen is niet de juiste weg, je moet dingen wel uitspreken. Vroeger werden hoofdzaken gescheiden van bijzaken. Er was een duidelijke hiërarchie in. Die hiërarchie is veelal verdwenen. Hoofd- en bijzaak wisselen voortdurend. Een klein detail kan zomaar ineens hoofdzaak worden. Water kan over stenen en over zand. Over stenen is het moeilijk en een geul slijpen duurt lang. Over zand gaat makkelijker maar het sleurt mee en heeft geen grenzen. Een aantal stenen en verder zand is wellicht het beste. Waardeontwikkeling heeft een andere betekenis gekregen: “Gij zult niet verspillen”. Waardeontwikkeling is waarde op peil houden. Waardebepaling verandert ook. Bouwkosten bepalen de waarde niet meer. Een huis is in principe niks meer waard wanneer je verhuist. Waarde bij overdragen / doorgeven wordt de waarde. Die waarde wordt bepaald door collectieve waarderingen bij elkaar opgeteld. Daarom moet je niet meer een individu bedienen, maar moet je je richten op een diverse groep. Vergelijk het met telefoons. Vroeger was dat ene ding met een draadje. Nu is de telefoon niet belangrijk meer maar de apps. Een oude telefoon met nieuwe apps is meer waard dan een redelijk nieuwe telefoon. Toekomst zit in systeemdenken. Het herkennen van dynamische patronen zal steeds belangrijker worden. Ketenintegratie en DBFMO-contracten horen daarbij. En werken in ketens gaat op vertrouwensrelaties. Elke opgave moet je inschatten op een verzameling van de juiste ketens. Dat is een enorme verandering in de bouw. Dat leidt tot een positie waarin je zelf moet bewegen. Je bent onderdeel van een dynamisch speelveld. Dat is niet zo Nederlands en heel erg Japans.


Building apps: in plaats van een huis bouwen is maintenance belangrijker. Bijv. een woningcorporatie moet zijn woningen vernieuwen. Dan heb je daarvoor nieuwe wanden met nieuwe kennis voor geluidsisolatie en isolatie. Er zijn energiesystemen. Etc. Solid-concept: gebruik is flexibel/dynamisch, casco is vast. Je moet instrumentarium ontwikkelen hoe je een woning kan opwaarderen. Wat is het gedeeld verlangen. Wat je niet moet doen is building apps bijelkaar optellen et voila: urban apps. Urban apps is soms een onderdeel van een gebouw, soms van een buurt. Het gaat steeds om de overgang tussen privé en openbaar. Elke keer anders. Bijvoorbeeld plinten van een gebouw. Dat kan je zien als een urban app. Speelt op buurtniveau, heeft invloed op gebouwen maar niet alle. Bij stedenbouw is het minst dynamische deel, het stedelijk weefsel, de overgang tussen openbaar en privaat. Wel heb je instrumentarium hoe je een buurt kan opwaarderen. De voordelen van verstedelijking zou je naar boven moeten halen. De ene keer moet je een urban app op maat maken voor bestuurders: een totaal oplossing. De andere keer voor individuen: kleiner oplossingen op groepen gebaseerd. Daar tussen moet je continu kunnen schakelen. Het gaat niet meer om bijv. infra te bouwen. Je moet een afweging kunnen maken voor wie je het doet, door wie gaat het gewaardeerd worden en op welke termijn. Age of access: je beheert de app, niet de markt. “tot stand komen” en het eigendom verandert. Een goede planeconoom (zeldzaam) weet waarde ook in te schatten. Bijvoorbeeld bij tegenstrijdige belangen. In New Orleans vragen mensen om geld van de overheid om de begroting van de opbouw sluitend te krijgen. Naast dat de overheid geen geld meer heeft, moet je je afvragen wat je eraan hebt. Geld heeft geen waarde. Voorbeeld gebruikt van NO CASH COINS. Je kan alles kapotrekenen en dan gebeurt er niks. Maar je kan ook gewoon beginnen.

Tom Bergevoet / Maarten van Tuijl April 2011 Tom Bergevoet en Maarten van Tuijl hebben onderzoek gedaan naar: Programma Programma is geen gegeven. Programma moet je ontwerpen! Met het bedenken, bespreken en tekenen komt het programma pas tot stand. Het zal ook vaker gebeuren dat je programma zelf moet opzoeken. Tijdelijk Tijdelijk wordt steeds meer uitgangspunt, denken in tijd steeds meer gangbaar. In dat kader heeft Bergevoet regelgeving naar tijdelijk gebruik onderzocht. Ontsteking We gaan veel meer toe naar minimaal startende projecten. Eerst zoeken naar wat er is, en die krachten versterken en tot uitgangspunt maken van een verder proces. Projecten zoals het havengebied Arnhem, waarbij alles is opgehangen aan een groot element (de haven), zullen steeds sporadischer worden. Openbare ruimte Bergevoet: braakligging of leegstand is primair een probleem voor de openbare ruimte. Daar merk je de verloedering als eerste. Er is behoefte aan een instrument waar vraag en aanbod samenkomen. Bergevoet is voornamelijk geïnteresseerd in het ‘koppelen’. De aanbodzijde lijkt Bergevoet minder interessant te vinden. Daarover meld Tom dat voornamelijk de dure en niets toevoegende tussenlaag eruit moet. Misschien kan je met het Urban Daten een veel betere en directere connectie tot stand brengen met opdrachtgever, grondeigenaar en uitvoerende partij?

163


Delflandplein Anky Groot, projectmanager Frans Dubbeldam, stedenbouwkundige maart 2012 Reactie van Frans Dubbeldam op het startdocument van Urban Dating: -Het onderzoek past bij de tijd en de problemen spelen ook bij de ontwikkeling van Delflandplein. Urban Dating komt op een goed moment. De workshopmiddag van de gemeente en de Key over hoe het verder moet met Delflandplein had als resultaat dat er een nieuwe visie moet ontwikkeld worden, maar dat het moeilijk is om alle partijen mee te trekken. - Delflandplein mag niet gezien worden als herstructurering woongebied, het is in feite een erg gemengd gebied met bijvoorbeeld een hotel, een school,... Bij de ontwikkeling van een woongebied spelen andere problemen en zijn er andere stakeholders dan bij de ontwikkeling van een gemengd gebied. Het plan uit 2005 is in 2009 door het stadsdeel afgeschreven. Het stadsdeel en de VOF (ontwikkelaar) wilden de koers verleggen en hebben een nieuwe visie opgesteld uitgaande van wat er nog mogelijk is als het kantorenprogramma geschrapt wordt en er niet gesloopt wordt. Deze visie was dan de basis voor een nieuw uitwerkingsplan. Toen zijn er ook participatiegroepen gestart. De bewoners van de appartementen hebben tijdelijke contracten, dit is nog een gevolg van de uitwerking van het plan van 2005, waarbij de flats gesloopt zouden worden. Na de overname van de eigendommen van Far West door de Key liep de ontwikkeling weer vast. De Key staat niet achter de visie, maar vindt wel dat er toch iets moet gebeuren, meer dan enkel renoveren. Voor hen is de vastgoedexploitatie natuurlijk het belangrijkste, terwijl het stadsdeel moet denken aan de grondexploitatie en ook al gelden gereserveerd heeft voor de ontwikkeling die maar niet op gang komt. Het stadsdeel moet een eindbeeld bedenken maar komt daar momenteel niet uit. Het stadsdeel wil in ieder geval niet enkel renoveren, maar de ontwikkeling stopzetten is ook niet echt een optie. Er moet weer samengekomen worden met de verschillende partijen om toch aan een eindbeeld te werken. Volgens Anky Groot bestaat het probleem uit 3 delen: 1. Er is veel geïnvesteerd door de ontwikkelaar. Deze lijdt exploitatieverliezen door de opzegging van contracten. Om deze verliezen te dekken zijn 2 scenario’s mogelijk: de exploitatie op orde krijgen zonder vernieuwing, of door stadsvernieuwing.

164

2. De Key heeft geen financiering. 3. Het is niet duidelijk welk programma er afzetbaar is. Er moet een eindbeeld gecreëerd worden zonder dat er een echt eindbeeld is, maar met randvoorwaarden of “einduitgangspunten”. Van belang is om financiële steun te zoeken bij het OGA. Er is een overcapaciteit aan plannen en daarom is het belangrijk om duidelijk te maken waarom de financiering voor Delflandplein terecht is. Probleem met beleid/realiteit: Met bijvoorbeeld collectief particulier opdrachtgeverschap kom je niet aan de verwachte opbrengst maar wordt je wel aangemoedigd door het OGA.


165


DATES

166


167


2.4 abc URBAN DATING ABC Acupunctuurstedenbouw-Kleine ontwikkelingen die op het oog los staan van elkaar. De op maat gemaakte, strategisch gekozen, kleine oplossingen kunnen wel degelijk een groter gebied doen opleven. Ambidexterity-Tweehandig. Een term die momenteel veel in management theoriën terugkomt. Door Stan Majoor (UVA) geïntroduceerd in gebiedsontwikkelingen waarbij aandacht gevraagd wordt voor aan de ene kant betrouwbaarheid, ruimtelijk afgebakend werken en doelgerichtheid en aan de andere kant flexibiliteit, ruimtelijk holistisch werken en openheid. Ambitiedocument-Voordat er plankaarten op tafel komen, kunnen beter eerst gezamenlijke ambities worden opgesteld. Met behulp van teksten, referenties en moodboards worden bij de uiteenlopende partijen de doelstellingen afgetast en verduidelijkt en verzamenld in een ambitiedocument. Arenaconferentie-Het presenteren, honoreren en verdiepen van belangen voor 100 of meer deelnemers die vanop verschillende tribunes met elk een eigen invalshoek naar een compromis toewerken. (De Beuk) Bottom-up coalitie-Een verbond van initiatiefnemers in een plangebied. Bouw informatiemodel-Alle relevante informatie wordt gedurende het hele bouwproces opgeslagen, gebruikt en beheerd in een digitaal (3D) gebouwmodel. Alle partijen die bij het bouwproces betrokken zijn werken met dezelfde informatie en zien dus van elkaar wat er gebeurt. De informatie is dan ook continu beschikbaar en altijd actueel. Samenwerking en samen informatie uitwisselen zijn de centrale sleutelwoorden. (Matrix Software 2012) Het Bouw informatiemodel BIM kan worden gezien als de tekentafel van de toekomst. Het delen van centraal beheerde en (voor betrokkenen) algemeen toegankelijke informatie zal leiden tot fundamentele verandering van werkwijzen en samenwerkingsprocessen bij de totstandkoming van contractstukken en tekeningen, zowel in de voorbereidingsfase als tijdens de bouw. (Dura Vermeer 2012) Charrettes-Een intensief face-to-face proces dat is ontwikkeld om mensen uit verschillende subgroepen van de samenleving in korte tijd tot een consensus te laten komen. Tijdens de voorbereiding en planning voor een charrette wordt het hoofdonderwerp in verschillende delen opgesplitst die aan de subgroepen worden toegekend. De subgroepen rapporteren geregeld aan de grote groep en de feedback van het plenum wordt meegenomen in de volgende gespreksronde in subgroepen. Die werkwijze wordt herhaald tot op het eind een consensus moet bereikt zijn. Charrettes wisselen in omvang van 50 tot meer dan 1.000 mensen en in tijd kunnen ze twee dagen tot twee weken duren. (Steyaert 2006) Collages-Op het juiste moment moet er ook weer een shot enthousiasme in een project komen. Hiervoor zijn collages uitermate geschikt. Collages kunnen ook ingezet worden om op een ludieke manier gevoelige punten naar voren te brengen.

168

Collectief particulier opdrachtgeverschapEen vorm van particulier opdrachtgeverschap waarbij de eindgebruikers directe invloed hebben op de ontwikkeling van een project. Het initiatief voor een project kan komen vanuit de gemeente die gronden reserveert voor collectief opdrachtgeverschap of vanuit een bewonersgroep die plannen voor een project heeft. CROWD FUNDING-Het zoeken van heel veel kleine investeerders om een grote investering te kunnen doen. (Raap) Design-Build-Finance-Maintain-Operate (DBFMO)-DBFMO is een vergaande vorm van integrale aanbesteding, waarbij de opdrachtnemer ook de financiering voor zijn rekening neemt. De bekostiging van een project ligt bij de opdrachtgever (de gebruiker van het vastgoed) en gebeurt periodiek op basis van vooraf overeengekomen prestaties. Anders dan bij traditionele aanbesteding worden verschillende delen van de hele bouwketen en de levenscyclus van het gebouw in één keer in één contract in de markt gezet. De opdrachtnemer is vaak een consortium van verschillende partijen, bijvoorbeeld een bouwonderneming, onderhoudsbedrijf en een facilitair dienstverlener. De DBFMOcontractvorm wordt door Rijkswaterstaat en de Rijksgebouwendienst veel toegepast bij infrastructurele projecten en vastgoed. Design-Build-Maintain-Operate (DBMO)- In de DBMO-aanbestedingsvorm worden het ontwerp, de realisatie, het onderhoud en de exploitatie van de huisvesting binnen één contract ondergebracht met publieke financiering. Ook bij DBMO is de opdrachtnemer vaak een consortium van meerdere partijen. De opdrachtnemer is mede verantwoordelijk voor het zo op. Dilemmaspel-Spel waarbij deelnemers gedwongen worden keuzes te maken in plaats van compromissen te sluiten. Dit verheldert de voor- en nadelen van een vraagstuk en helpt de deelnemers een duidelijke koers te vinden. (De Beuk) Dominante partijcoalitie-Er is een of er zijn twee partijen die met name zorg draagt of dragen voor financiering, kennis, risico en planontwikkeling, zijnde bijvoorbeeld gemeente, ontwikkelaar, belegger of corporatie. Overige partijen en initiatieven zijn ondergeschikt en hebben minder invloed. Early adopters-Bewoners die als eerste een gebouw of een wijk betrekken. In veel gevallen zijn de bewoners zorgvuldig geselecteerd zijn om de exclusiviteit van de plek te benadrukken. Eigendomsvereniging (Genossenschaft)-Vereniging die eigenaar is van een of een aantal gebouwen. De huurders van de gebouwen zijn lid van de vereniging en hebben daarom recht op het gebruik van een woning, maar het eigendom is niet individueel toegedeeld. Voor investeringen wordt een eenmalige inleg van de leden gevraagd. De huur kan lager zijn naarmate de eenmalige inleg hoger is. In een eigendomsvereniging is het individuele zeggenschap over de woning beperkter aangezien het belang van het collectief is om goed verhuurbare woningen aan te kunnen bieden. (Raap)


Individueel particulier opdrachtgeverschap -Vorm van particulier opdrachtgeverschap waarbij een eindgebruiker op een individuele kavel een project realiseert. Investeringskosten-De kosten voor het bouw- en woonrijp maken van een gebied, zowel voor tijdelijk als permanent programma. Initiatievenkaart-In plaats van een stedenbouwkundig plan met zichtlijnen en een compositie van gebouwen kan je ook hele andere kaarten maken. Kaarten bijvoorbeeld waar de initiatieven vanuit de wijk en de omgeving op vermeld staan. Joint Fact Finding-Methode voor kennisontwikkeling binnen een onderzoeksproject waarbij de deelnemende partijen gezamenlijke onderbouwing en kennisontwikkeling nastreven. Het doel hiervan is om de onderzoeksresultaten zo gezaghebbend mogelijk te laten zijn en conflicten hierover te vermijden. (Massap, Stuyt en van Bakel 2011) Ketenintegratie-Woningbouwcorporaties werken samen met zogenaamde ketenpartners voor langdurige, projectongebonden samenwerking: vaste adviseurs, technische bureaus, tekenbureaus, onderaannemers enz. Het samenwerken heeft als doel om doorlooptijden korter te maken, de kosten te drukken en op een vernieuwende manier aan gebiedsontwikkeling te doen. Met het gebruiken van nieuwe verdienmodellen wordt de methode nuttig voor de betrokken partijen en het geeft hen de zekerheid van continuïteit. (Stefan Schuwer, Ymere en Fuchs) Keukentafelgesprek-Gesprek met enkele goedgekozen mensen in een informele setting waarin alle emoties en redeneringen aan bod kunnen komen. Toeschouwers luisteren actief en passen de uitkomsten van het gesprek toe op hun eigen vraagstukken. (De Beuk) Korrelgrootte-De grootte van percelen in een te ontwikkelen gebied. Krachtenveldanalyse-Bij een krachtenveldanalyse wordt de omgeving geanalyseerd gericht op de implementatie van een verandering, een projectresultaat, een theorie of een vernieuwende activiteit. De bedoeling hiervan is om onder andere van bij het begin zicht te krijgen op de factoren die extra aandacht nodig hebben. Massastudie-Methode om de bebouwingsmogelijkheden, dat wil zeggen het mogelijk aantal te realiseren vierkante meters per functie, zonder gedetailleerde invulling, te bepalen. (Van den Burg) Masterplan-Een masterplan is het plan dat in de eerste fase van grootschalige, veelal stedenbouwkundige projecten wordt gemaakt. In een masterplan wordt een kader geschept voor de vele onderdelen en (bouw)fasen waaruit het bouwproces bestaat. (Zenger en Adema van Kooten 2012) Meerdere Masterplannen-Een masterplan dat vanaf het begin tot aan het eind het kader bepaalt van de ontwikkeling is niet flexibel genoeg. Eigenlijk moet je om de zoveel tijd het Masterplan aanpassen: meerdere Masterplannen. Bijvoorbeeld werken met een Masterplan waarin je intenties bepaalt voor de lange termijn, een Masterplan waarin je een richting aangeeft voor de ontwikkeling op middellange termijn, en een Masterplan met ruimtelijke kaders voor de korte termijn. Monte Carlo simulatie-What if-simulatie die rekening houdt met de verschillende looptijden van een project en die de waarschijnlijkheid van een uitkomst kan bepalen. Ontwikkelstrategie-Keuze voor de wijze hoe een gebied ontwikkeld kan worden gebaseerd op de te verwachtte afzetsnelheid en strategie van tijdelijk en permanent programma

Parameters-De bouwstenen voor het Urban Dating Model. Door het onderscheiden van parameters kunnen bij complexe ruimtelijke vraagstukken discussies meer gestructureerd wordWen gevoerd en keuzes gefundeerder worden gemaakt. Met alle stakeholders wordt binnen een bepaalde bandbreedte onder andere vastgelegd wanneer investeringskosten worden ingepland, de mate van tijdelijk programma en de afzetsnelheid. Discussies binnen een project kunnen zo gemakkelijker worden gevoerd over waarden en ambities in plaats van financiële haalbaarheid. Pecha Kucha-Japanse presentatiemethode waarbij deelnemers een diavoorstelling van 20 beelden, die elk 20 seconden getoond worden, presenteren. Deze presentatievorm dwingt de maker creatief en helder te zijn. (De Beuk) Proces-De wijze van afstemming en communicatie tussen (potentiële) stakeholders van een ontwikkelgebied. Programma-Ruimtelijke invulling van een ontwikkelgebied, kan onder andere bestaan uit woningbouw, kantoren of tijdelijk programma. Schetsrekenen-Rekenen met kansen en mogelijke uitkomsten zodat je exploitaties krijgt die kunnen omgaan met een nader te definiëren programma. Stakeholders-De partijen die op een of andere manier betrokken zijn of beïnvloed worden bij gebiedsontwikkeling, bijvoorbeeld de gemeente en andere publieke instanties. Speeddaten-Georganiseerd netwerken waarbij beurtelings een kort gesprek wordt aangegaan met een thema-eigenaar. De resultaten van de korte gesprekken worden verzameld en in een groep besproken. (De Beuk) Structuur-Het ruimtelijke raamwerk waarbinnen een gebied ontwikkeld kan worden. Dre structuur is zeer bepalend voor de mogelijke ruimtelijke invulling van een gebied en de bijbehorende ontwikkelstrategie. Team coalitie-De coalitie bestaat uit een aantal gelijkwaardige partijen (4<) met elk een eigen inbreng qua financiering, kennis, risico, planontwikkeling en initiatieven. Tijd(elijkheid)-De tijdelijke invulling van een te ontwikkelengebied. Tijdelijk programma kan op korte termijn geld opleveren en heeft daarnaast invloed op de grondwaarde van een gebied. Typologiënbibliotheek-Verzameling van ruimtelijke typologiën, als bijvoorbeeld woningbouw en tijdelijk programma, die helpt bij het maken van keuzes voor de ruimtelijke invulling van een ontwikkelgebied. Uitgeefbaar-Deel van een ontwikkelgebied dat daadwerkelijk wordt ontwikkeld, dus de totale oppervlakte van het gebied minus de openbare ruimte, World café-Korte gespreksronden in een informele setting waarbij de deelnemers zich buigen over enkele vragen met een wisselend gezelschap.

169



Urban Dating