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Raposo Subtil – OA 2013

Desjudicialização brutal na acção de despejo via BNA! As lutas corporativas no sector da justiça são conhecidas e, porventura, terá sido essa a razão que justifica a liderança da alteração do regime do arrendamento – agilização das acções de despejo – pela Ministra da Agricultura, que não podendo intervir na alteração da orgânica judiciária criou um BNA, só para a sua reformazinha, que dispensa Tribunais, Juízes e Advogados. Efectivamente, despois de um longo período de debate, tendo em vista resolver o problema das pendências judiciais ao nível das acções de despejo (em special com fundamento na falta de pagamento das rendas), a Ministra da Agricultura apresentou como solução a criação do Balcão Nacional dos Despejos (mais tarde sujeito designado por BN Arrendamento), para assegurar a tramitação extrajudicial das acções de despejo. Num ambiente de reforma do mapa judiciário, com as Autarquias a lutar pelo seu Tribunal, o contentamento foi geral: todos aplaudiram e gritaram "agora sim", com o BNA nacional, vamos ter um mercado de arrendamento forte e a garantia de que os contratos de arrendamento serão cumpridos -. sem juízes e advogados tudo se resolve em 3 meses (cfr. consta da nota justificativa do diploma)! Os representantes dos senhorios e dos arrendatários, assim como os restantes operadores do mercado imobiliário, preocupados com a actualização das rendas (regime transitório) e com os despejos para realização de obras de reabilitação, entenderam que a criação de um organismo administrativo (BNA), dirigido por um funcionário público, poderia constituir uma solução, reproduzindo o lamento: “os Tribunais não funcionam, nem nunca irão funcionar”. Por seu lado, todos os ditos intelectuais e pensadores que tinham defendido que a matéria e conflitualidade do arrendamento era da máxima relevância para o equilíbrio dos direitos constitucionais (direito à habitação versus direito à propriedade) e da estruturação do direito dos contratos tipificados, cujos condicionamentos à autonomia privada tinham sido objecto de profundos estudos doutrinários e fundamentadas decisões judiciais (para sustentar caduco vinculismo dos contratos), ficaram "mudos" ou dedicaram-se a combates de "corpo a corpo" como aconteceu com a Ordem de Advogados. Sem margem para dúvidas, a criação deste BNA, constitui a maior e mais grave desjudicialização (retirar do âmbito da organização judiciária, suprimir o controlo judicial e dispensar a intervenção obrigatória dos advogados) de uma componente das relações sociais com implicações económicas a diversos níveis, nomeadamente: no equilíbrio do funcionamento do mercado do arrendamento e na regulação efectiva de conflitos entre senhorios e arrendatários, com implicações ao nível da gestão dos condomínios (até apresente data, os contratos de arrendamento tinham de ser objecto de resolução via Tribunal). Em suma, o que antes era um acto judicial passa a ser uma decisão do BNA, o que antes era um pedido judicial de despejo passa a ser um requerimento tipo (cujo modelo será aprovado por Portaria) dirigido ao BNA directamente pelo senhorio (a intervenção do advogado não é obrigatória) e, por último, o que antes era uma decisão/sentença do Juiz passa a ser um selo digital aposto no BNA (no artigo 15E, número 2, consta "o título de desocupação do locado é autenticado com recurso 1


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Raposo Subtil – OA 2013

a assinatura electrónica"). Em síntese, os guardiões do templo da justiça, que ensinaram e proclamaram o direito à justiça dos Tribunais, certamente preocupados com as lutas corporativas, deixaram demolir um pilar da sua estrutura normativa e cultural, reconhecido por todos como inquestionável nos domínios do acesso ao direito e à justiça (após a promulgação da Lei passará a existir a justiça do BNA!). Para surpresa de muitos, nem mesmo este atrevimento de desjudicialização das Acções de Despejo via BNA será cumprido como foi anunciado, dado que foram introduzidas na Assembleia República alterações à Proposta de Lei nº 38/XII, pelo que, se o arrendatário pedir apoio judiciário não tem de depositar as rendas vencidas e não pagas e, nos restantes casos, deposita uma caução "até ao valor máximo correspondente a 6 rendas" (uma portaria do MJ irá aprovar os critérios, mas o valor máximo da caução já está fixado na Lei). Como por muitos foi alertado, o objectivo estratégico visado com a Proposta de Lei de "agilização do procedimento de despejo" não será alcançado, nem a dinamização do mercado do arrendamento, sendo que a intervenção do BNA, com competência em todo o território nacional, ao nível da tramitação do procedimento extrajudicial de despejo, será totalmente ineficaz, na medida em que, por regra e não existindo entrega livre e voluntária do imóvel pelo arrendatário, o requerimento (de despejo) não será convertido em título de desocupação, por ser imposta a sua remessa para Tribunal (para que não existissem dúvidas, no artigo 15º-T (Disposições finais) da citada Proposta de Lei, foi acrescentado que, também, estão sujeitos à distribuição em Tribunal "os demais actos que careçam de despacho judicial"). São conhecidas as razões das elevadas pendências judiciais que têm por base um pedido de despejo por falta de pagamento de rendas, assim como a forma como podem ser reduzidas sem que os processos sejam retirados dos Tribunais (desjudicialização via BNA), pelo que esta solução apresentada pelo legislador só pode significar que perdeu uma oportunidade de reformar o Código do Processo Civil introduzindo novas regras, como por exemplo: a dispensa de citação prévia e/ou a citação por iniciativa da secretaria judicial (sem que os autos fiquem à espera da douta decisão judicial "cite-se o arrendatário") e a emissão de mandados de despejo por decisão do secretário judicial e/ ou oficial de justiça (sem que os autos aguardem meses pela douta decisão do juiz "cumpra-se o despejo"). O medo de reformar o sistema de justiça, redistribuindo competências e reforçando as exigências sobre a actuação de todos os operadores judiciários, não pode legitimar uma desjudicialização contra os Tribunais, que é prejudicial aos interesses dos cidadãos menos esclarecidos, os quais serão tentados a dispensar o seu Advogado e a depositar a sua pretensão nas mãos de um “funcionário não sujeito a controlo deontológico”, que remeterá o processo para actuação extrajudicial a “um agente de execução e/ou notário” e, surgida a confusão, para distribuição ao Tribunal da Comarca!

António Raposo Subtil www.rapososubtil-oa2013.pt 2


Revisão do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano - Procedimento Especial de Despejo/BNA -

António Raposo Subtil www.rapososubtil-oa2013.pt

Objectivos da Reforma Legislativa

A. Raposo Subtil

Artigo 1.º Objeto A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente: a) b)

c)

Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento; Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo; Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento. Lei 31/2012, de 14 de Agosto


Objectivos da Reforma Legislativa

A. Raposo Subtil

• A alteração ao regime substantivo, vertido no CC (liberdade contratual)

Assim,

a reforma legislativa pretendeu:

• A revisão do sistema de transição dos contratos para o NRAU (atualização das rendas) • A agilização do procedimento de despejo (desjudicialização via BNA)

Objectivos da Reforma Legislativa

A. Raposo Subtil

Exposição dos motivos da Proposta de Lei:

“ […] O mecanismo especial de despejo aplica-se à cessação do contrato por revogação, à caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo, à cessação do contrato por oposição à renovação, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia livre pelo senhorio, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia pelo arrendatário, bem como à resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de 2 meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas. O procedimento especial de despejo é o meio adequado para efectivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por convenção entre as partes. […] ”


Quadro Legal do “Mecanismo de Despejo”

A. Raposo Subtil

ü Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU)

üLei n.º 31/2012, de 14 de Agosto (Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o CC, o CPC e a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro) ü Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro (Procede à instalação e à definição das regras do funcionamento do BNA e do procedimento especial de despejo) ü Portaria n.º 7/2013, de 7 de Janeiro (Determina a composição do mapa de pessoal do balcão nacional do arrendamento) ü Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro (Regulamenta vários aspetos do procedimento especial de despejo) ü CPCivil (Aplicação directa e por remissão)

Regime processual misto e complexo

A. Raposo Subtil

Procedimento extrajudicial/especial de despejo (BNA)

Procedimento de Oposição ao requerimento de despejo (Tribunal)

Acção Executiva para pagamento de rendas (BNA /Tribunal) Procedimentos específicos

Acção Declarativa de despejo para cessação do contrato (Tribunal)

Acção Executiva de despejo fundada em sentença (Tribunal)


Regime processual misto e complexo

Requerimentos avulsos (a reenviar para Tribunal), nomeadamente: Requerimento de suspensão da desocupação do locado

Procedimentos Autónomos

Requerimento de diferimento da desocupação do domicilio

Nota:

Requerimento de impugnação do título de desocupação

A. Raposo Subtil

Requerimento para autorização judicial de entrada imediata no domicílio Requerimento de desistência do pedido Outro requerimento ou acto processual que deva ser apresentado quando o procedimento esteja a correr junto do BNA

O art. 10.º do DL 1/2013, refere que são apresentados exclusivamente junto do BNA os referidos requerimentos (que designa como “outras peças processuais)”, que os remete para Tribunal por via eletrónica e de forma automatizada.

Natureza do Procedimento Especial de Despejo

A. Raposo Subtil

Artigo 15.º do NRAU Procedimento especial de despejo 1 – O procedimento especial de despejo é o meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes”. 2 - Apenas podem servir de base ao procedimento especial de despejo independentemente do fim a que se destina o arrendamento: (…)

Redacção da Lei 31/2012, que alterou a Lei 6/2006 (NRAU)


Estrutura do Mecanismo/Procedimento de Despejo

A. Raposo Subtil

Com a revisão do regime jurídico do arrendamento urbano procedeu-se à criação de um “mecanismo especial de despejo” que, quanto à sua tramitação, tem as seguintes fases/especificidades: FASE EXTRAJUDICIAL: Procedimento especial de despejo (desocupação do locado), a tramitar junto do BNA, resultante da apresentação do requerimento de despejo pelo senhorio (artigo 15.º do NRAU). FASE JUDICIAL: Autos a distribuir em Tribunal pelo BNA, resultante da iniciativa/oposição do arrendatário à pretensão de despejo (art.15.º-F, H e I) e a acção de despejo regulada no artigo 14.º do NRAU. PROCEDIMENTOS AUTÓNOMOS: A tramitar em Tribunal segundo regras específicas.

Estrutura do Mecanismo/Procedimento de Despejo

Mecanismo Especial de Despejo

A. Raposo Subtil

Quando: § O contrato de arrendamento cessou nas situações consagradas no art. 15.º, n.º 2 do NRAU (títulos do procedimento no BNA), e § O arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção das partes

A acção de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial) especial de despejo constituem MEIOS RÍGIDOS à disposição do senhorio, dado que só o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de rendas pode ser exercido judicial ou extrajudicialmente. [vide art. 14.º e 15.º do NRAU e artigo 1048.º CC]


Âmbito da Fase Extrajudicial do Procedimento

A. Raposo Subtil

O procedimento especial extrajudicial de despejo é o meio processual que se destina a efectivar a cessação do contrato de arrendamento, quando o arrendatário não desocupe o locado, MAS:

Só podem servir de base ao procedimento via BNA os “títulos” mencionados no n.º 2 do art. 15.º do NRAU (que deixam de ser designados por “títulos executivos”).

Novidade [Art. 15.º, n.º4 do NRAU]

Só se aplica aos contratos de arrendamento em relação aos quais o senhorio tenha diligenciado pelo seu registo junto da administração fiscal e cumprido todas as obrigações tributárias relativas ao mesmo.

Títulos de suporte do procedimento via BNA

A. Raposo Subtil

A Lei n.º 31/2012 altera a natureza dos títulos, passando a designá-los como documentos que “… podem servir de base ao procedimento…”, e que são os seguintes: a)

b) c)

d) e)

f)

Em caso de revogação, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n.º 2 do art. 1082.º CC; Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável, o contrato escrito donde conste a fixação desse prazo; Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no art. 1097.º ou no n.º1 do art. 1098.º CC; Em caso de denúncia por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista na alínea c) do art. 1101.º ou no n.º 1 do art. 1103.º CC; Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º2 do art. 1084.º CC, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra; Em caso de denúncia pelo arrendatário, nos termos dos nrs. 3 e 4 do art. 1098.º CC, do art. 34º ou do art. 53.º do NRAU, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário.


Títulos de suporte do procedimento via BNA

A. Raposo Subtil

Os títulos enunciados no n.º 2 do art. 15.º do NRAU: Deixam de ter a natureza de título executivo

Deixam de ser passíveis de execução imediata (quer via BNA quer em Tribunal)*

* Por exemplo: o accionamento dos fiadores terá de ocorrer em Tribunal, como esclareceu o art. 7.º do DL 1/2013 (o qual vem dispor que: “o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas em atraso só pode ser deduzido contra os arrendatários e, tendo o arrendamento por objeto casa de morada de família, deve ser também deduzido contra os respetivos cônjuges.”)

Valor reduzido dos títulos enunciados no artigo 15.º do NRAU

Pretensão/pedido do requerente (cumulação de pedidos)

A. Raposo Subtil

No âmbito do procedimento especial extrajudicial de despejo:

Pedido de pagamento de renda, encargos ou despesas Pedido de desocupação do locado

Podem ser cumulados [Art. 15.º, n.º5 do NRAU]

No entanto, O artigo 12.º do DL 1/2013 (execução para pagamento de rendas, encargos e despesas), estabelece a tramitação específica da execução para pagamento de quantia certa, que corre os seus termos em Tribunal – o conjunto dos documentos remetidos pelo BNA valem como requerimento idóneo para iniciar a execução.


Formas de apresentação do Requerimento de Despejo

Via Citius: Quando o requerente esteja representado por mandatário, aplicandose com as necessárias adaptações o disposto na Portaria 114/2008

Formas de apresentação do requerimento [Portaria 9/2013 – artigos 2.º a 8.º]

Via electrónica: Através do preenchimento do formulário disponível na página informática do BNA, com recurso à assinatura digital constante do cartão do cidadão, quando apresentado directamente pelo requerente

A. Raposo Subtil

Entrega em papel: Devidamente preenchido e assinado é entregue numa das secretarias judiciais competentes para recepcionar o mesmo e, posteriormente, o remeter ao BNA (nesta situação é a secretaria judicial que preenche o formulário constante da página do BNA)

Requisitos do Requerimento/Formulário

A. Raposo Subtil

Artigo 15.º-C do NRAU Recusa do requerimento 1- O requerimento só pode ser recusado se: a) Não estiver endereçado ao BNA; b) Não indicar o fundamento do despejo ou não for acompanhado dos documentos previstos no n.º 2 do art. 15.º; c) Não estiver indicado o valor da renda; d) Não estiver indicada a modalidade de apoio judiciário requerida ou concedida, bem como se não estiver junto o documento comprovativo do pedido ou da concessão do beneficio do apoio judiciário; e) Omitir a identificação das partes, o domicilio do requerente, os números de identificação civil ou o lugar da notificação do requerido; f) Não estiver assinado; g) Não constar do modelo a que se refere o n.º 1 do artigo anterior; h) Não se mostrarem pagos a taxa e o imposto do selo; i) O pedido não se ajustar à finalidade do procedimento. Redacção dada pela Lei 31/2012


Requisitos do Requerimento/Formulário

Havendo recusa do requerimento:

A. Raposo Subtil

[Art. 15.º-C, n.º 2 do NRAU]

O requerente pode apresentar outro requerimento no prazo de 10 dias subsequentes à notificação da recusa, considerando-se o procedimento iniciado na data em que teve lugar o pagamento da taxa devida pela apresentação do primeiro requerimento

Art. 8.º do DL 1/2013 Objeto do procedimento especial de despejo e recusa do requerimento 1 – Sem prejuízo do disposto no número seguinte, em cada procedimento especial de despejo apenas pode ser requerida a desocupação de um imóvel. 2 – Pode ser requerida a desocupação de um conjunto de bens imóveis se estes se encontrarem no mesmo concelho, se existir uma dependência funcional entre eles, designadamente quando se trate de imóvel para habitação e de garagem ou arrecadação descritos em frações autónomas distintas, e se as partes contratuais forem as mesmas. (…)

Notificação aos requeridos via BNA

A. Raposo Subtil

Após verificar que o requerimento de despejo reúne as condições necessárias para ser aceite, [Art. 15.º- B do NRAU – apresentação, forma e conteúdo do requerimento de despejo] 1. Desocupar o locado e, simultaneamente,

O BNA expede imediatamente notificação para o requerido, por carta registada com aviso de recepção, para, em 15 dias, este: [art. 15.º- D, n.º 1 do NRAU]

proceder ao pagamento das quantias peticionadas pelo requerente; 2. Deduzir oposição à pretensão formulada

pelo requerente e, simultaneamente, requerer o diferimento da desocupação do locado, caso se trate de imóvel arrendado para habitação; 3. Requerer apenas o diferimento desocupação do locado, nos termos disposto nos artigos 15.º-N e 15.º-O NRAU, no caso de se tratar de arrendamento para fins habitacionais.

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Elementos da notificação do BNA

A. Raposo Subtil

Artigo 15.º-D do NRAU Finalidade, conteúdo e efeito da notificação 4- O ato de notificação deve conter: a) Os elementos referidos nas alíneas a) a h) do n.º 2 do artigo 15.º-B e, se for caso disso, no n.º 3 do mesmo artigo; b) A indicação do prazo para a oposição e a respetiva forma de contagem; c) A indicação de que, na falta de desocupação do locado, de oposição dentro do prazo legal ou do pagamento ou depósito das rendas que se venceram na pendência do procedimento especial de despejo, será constituído título para desocupação do locado com a faculdade de o requerente a efetivar imediatamente; d) Nos casos de pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, a indicação de que, na falta de pagamento da quantia pedida e da taxa liquidada pelo requerente, são ainda devidos juros de mora desde a data da apresentação do requerimento; e) A indicação de que a dedução de oposição cuja falta de fundamento o requerido não deva ignorar o responsabiliza pelos danos que causar ao requerente e determina a condenação em multa de valor não inferior a 10 vezes a taxa devida.

Elementos da notificação do BNA

A. Raposo Subtil

Previstos no n.º 4 do art. 15.º- D do NRAU Sendo de salientar:

As advertências previstas nas alíneas c) e d), nomeadamente:

A notificação interrompe a prescrição, nos termos do artigo 323.º do Código Civil [Art. 15.º-D, n.º 5 do NRAU]

ü A não desocupação do locado; ü O não pagamento ou depósito das rendas que se venceram na pendência do procedimento especial de despejo; ü A não dedução de oposição dentro do prazo legal. Constituem título para a desocupação do imóvel

+ Quando são peticionadas quantias em dívida, caso não ocorra a sua liquidação, são ainda devidos juros de mora desde a data da apresentação do requerimento


Forma da notificação do BNA

A. Raposo Subtil

“A notificação é expedida para o local indicado no requerimento de despejo, aplicando-se com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 236.º, nos nº. 3 a 5 do artigo 237º-A e no n.º2 do artigo 238.º do Código de Processo Civil, não havendo lugar à advertência prevista no artigo 241.º do mesmo Código” [ art. 15.ºD, n.º3 NRAU] Ou seja: § Caso o destinatário recuse a assinatura do aviso de recepção ou o recebimento da carta, o distribuidor postal lavra nota do incidente antes de a devolver e a notificação considera-se efectuada face à certificação da ocorrência.

§ Nos casos em que o expediente seja devolvido por o destinatário não ter procedido, no prazo legal, ao levantamento da carta no estabelecimento postal ou ter sido recusada a assinatura do aviso de recepção, ou, ainda, tendo ocorrido o recebimento da carta por pessoa diversa do notificando, é repetida a notificação, enviando-se nova carta registada com aviso de recepção ao citando.

Decisão do BNA

A. Raposo Subtil

O BNA converte o requerimento de despejo em título para desocupação do locado (não tendo ocorrido voluntariamente a desocupação do imóvel):

Quando o arrendatário, depois de notificado, não deduza oposição no respectivo prazo e/ou pedido de diferimento da desocupação [al. a) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU, conjugada com o art. 11.º do DL 1/2013]

Nota:

Quando deduza oposição mas não preste caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas. [al. b) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU]

Na pendência do procedimento especial de despejo, o requerido não proceder ao pagamento ou depósito das rendas que se forem vencendo [al. c) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU]

O título de desocupação do locado é autenticado com recurso a assinatura electrónica. Constituído o título de desocupação, o BNA disponibiliza o requerimento de despejo no qual ao requerente e ao agente de execução, notário ou oficial de justiça designado. [n.ºs 2 e 3 do art. 15.º-E do NRAU]


Autorização judicial para entrada imediata no domicilio

A. Raposo Subtil

Quando: • Tenha sido emitido o título de desocupação •

O arrendatário não desocupe o domicilio voluntariamente, ou

O arrendatário não cumpre o prazo previsto no acordo celebrado com o senhorio para a sua saída (previsto no artigo 15.º-J do NRAU) “O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça apresenta requerimento no tribunal judicial da situação do locado para, no prazo de cinco dias, ser autorizada a entrada imediata no domicílio” Art. 15.º-L, n.º1 do NRAU

O requerimento assume carácter de urgência e deve ser acompanhado com: § O título para a desocupação do locado; § O documento comprovativo da taxa de justiça devida.

Autorização judicial para entrada imediata no domicilio

A. Raposo Subtil

O regime previsto pela Lei 31/2012 (artigo 15-L) foi modificado pelo DL 1/2013 (artigo 14.º) e regulamentado pela Portaria 9/2013 (artigos 12.º a 14.º), que: • Clarifica que o requerente deverá efectuar previamente o pagamento da taxa de justiça devida; • Estabelece que, nos casos em que o agente de execução/notário verifique que “existem indícios suficientes de que o mesmo se encontra abandonado, a entrada no imóvel não carece de previa autorização” Quando se verifiquem, pelo menos, duas das seguintes circunstâncias: 1. O fornecimento de água ou electricidade encontrar-se interrompido há mais de dois meses; 2. O receptáculo postal encontrar-se cheio; 3. O imóvel encontrar-se devoluto, sendo tal situação confirmada por pessoa residente na área do locado e com conhecimento directo. Art. 14, n.º4 do DL 1/2013


Autorização judicial para entrada imediata no domicilio

A. Raposo Subtil

O Juiz só pode recusar o referido requerimento de autorização para entrada no domicílio quando: [art. 15-L, n.º 4 do NRAU] •

Não tenha sido utilizado o modelo de requerimento aprovado ou este não esteja devidamente preenchido;

Não seja anexado ao mesmo o título emitido pelo BNA para a desocupação do locado; ou

Se demonstre que não foi liquidada a taxa de justiça devida;

As comunicações e notificações dirigidas aos ocupantes não tenham sido efectuadas em conformidade com o disposto nos artigos 9.º, 10.º e 15.ºD do NRAU.

Notas:

Os autos são igualmente apresentados à distribuição sempre que se suscite questão sujeita a decisão judicial. [Art. 15.º-S, n.º 6 do NRAU] Sempre que os autos sejam distribuídos, o juíz deve pronunciar-se sobre todas as questões suscitadas e, independentemente de ter sido requerida, sobre a autorização de entrada no domicílio. [Art. 15.º, n.º 7do NRAU]

Recurso da Decisão

A. Raposo Subtil

Artigo 15.º-Q do NRAU Recurso da decisão judicial para a desocupação do locado Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação do locado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo.

É de realçar que não se procede à alteração do art. 678.º do CPC, o qual prevê as decisões que admitem recurso, de forma a contemplar a admissibilidade de recurso da decisão judicial para desocupação independentemente do valor da causa e da sucumbência.


Autorização judicial para entrada imediata no domicilio

CONFERIDA A AUTORIZAÇÃO JUDICIAL [art. 15.º-L, n.º 5 e 15.º-J,nº 2 e ss do NRAU]

Auxilio das autoridades policiais

O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça: § desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse do imóvel; § Pode solicitar directamente o auxilio das autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para efectivar a posse do imóvel, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto no nr.º 5 do art. 840.º do CPC.

Desocupação/destino dos bens

Tomada a posse do locado: [art. 15.º-K do NRAU]

A. Raposo Subtil

A. Raposo Subtil

§O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça procede ao arrolamento dos bens encontrados no locado.

§O arrendatário deve, no prazo de 30 dias após a tomada da posse do imóvel, remover todos os seus bens móveis, sob pena de estes serem considerados abandonados.

O regime da entrega do imóvel e remoção dos bens foi regulamentado pelos artigos 15.º e 16.º do DL 1/2013.


Extinção do procedimento especial de despejo

A. Raposo Subtil

O Procedimento Especial de Despejo extingue-se: [Art. 15.º-G do NRAU]

Pela desocupação do locado

Por desistência (podendo acontecer até à dedução da oposição ou, na sua falta, até ao termo do prazo de oposição)

Por morte do requerente ou do requerido

Em qualquer caso, o BNA devolve a pedido do requerente o expediente respeitante ao procedimento especial de despejo e notifica o requerido daquele facto se este já tiver sido notificado do requerimento de despejo.

A. Raposo Subtil

OPOSIÇÃO ao pedido de despejo (implica a distribuição em Tribunal)

1 Pedido de SUSPENSÃO do despejo (tramitação específica em Tribunal)

2

Alternativas/ Vicissitudes

4

3 Pedido de DIFERIMENTO da desocupação (tramitação específica em Tribunal)

IMPUGNAÇÃO do título de desocupação (tramitação específica em Tribunal)


A. Raposo Subtil

OPOSIÇÃO ao pedido de despejo (implica a distribuição em Tribunal)

1 Alternativas/ Vicissitudes

PROCEDIMENTO DA OPOSIÇÃO AO PEDIDO DE DESPEJO

A. Raposo Subtil

“O requerido pode opor-se à pretensão de despejo no prazo de 15 dias a contar da sua notificação” [Art. 15.º-F, n.º1 NRAU]

Há lugar à intervenção de um juiz, num processo judicial especial e urgente, mas: § tem de ser prestada uma caução no valor das rendas, encargos ou despesas em atraso, até ao valor máximo correspondente a seis rendas ; § Tem de ser paga a taxa de justiça; § Tem de ser efectuado o depósito das rendas vincendas. • •

A prestação da referida caução e o pagamento da taxa de justiça foi regulado pela Portaria 9/2013; Nos termos do artigo 9.º do DL 1/2013, “compete exclusivamente ao tribunal, para o qual o BNA remete o processo após a apresentação da oposição, a análise dos requisitos da oposição, nomeadamente os previstos no artigo 15.º-F do NRAU”.


TRAMITAÇÃO DA OPOSIÇÃO AO PEDIDO DE DESPEJO

A. Raposo Subtil

§ Deduzida oposição, o BNA apresenta os autos à distribuição (Tribunal do locado) e remete ao requerente cópia da oposição;

O procedimento, na fase judicial, desenvolve-se do seguinte modo:

§ Recebidos os autos o juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeiçoarem as peças processuais, ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado;

[Art. 15º-H do NRAU]

§ Não julgando logo procedente alguma excepção dilatória ou nulidade ou não decidindo logo do mérito da causa, o juiz ordena a notificação das partes da data da audiência de julgamento;

Prevê-se uma tramitação semelhante à actualmente prevista para o julgamento da oposição à execução, prevista nos artigos 818.º e 820.º do CPC, embora com prazos mais reduzidos.

§ Havendo lugar a audiência de julgamento, esta realiza-se no prazo de 20 dias, a contar da distribuição; § Findo o julgamento, a sentença, fundamentada, é logo ditada para a acta.

sucintamente

A. Raposo Subtil

Pedido de SUSPENSÃO do despejo (tramitação específica em Tribunal)

2

Alternativas/ Vicissitudes


PROCEDIMENTO DE SUSPENSÃO DO DESPEJO

A. Raposo Subtil

Quando exiba título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do senhorio, ou título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do arrendatário.

Há suspensão das diligências executórias : [Art. 15.º-M do NRAU]

Quando, tratando-se de arrendamento para habitação, se mostre, por atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda.

TRAMITAÇÃO DA SUSPENSÃO DO DESPEJO

A. Raposo Subtil

O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça devem: § Lavrar certidão das ocorrências anexando à mesma os documentos exibidos e § advertir a pessoa que se encontra na posse do locado, de que deve no prazo de 10 dias, requerer ao juiz a confirmação da suspensão, sob pena de prosseguirem as respectivas diligências para a desocupação do locado Depois de ouvir o senhorio, o juiz do tribunal judicial da situação do locado, no prazo de 5 dias: § Decide manter suspensas as diligências, ou § Ordena o levantamento da suspensão e a imediata prossecução das diligências. Regime igual ao actualmente previsto no art. 930.º-B do CPC, sendo o requerimento apresentado exclusivamente junto do BNA, através das formas previstas no art. 9.º da Portaria 9/2013 e remetidos ao tribunal competente para efeitos de distribuição.


A. Raposo Subtil

Alternativas/ Vicissitudes

3 Pedido de DIFERIMENTO da desocupação (tramitação específica em Tribunal)

PROCEDIMENTO DO DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO

A. Raposo Subtil

“.. O arrendatário pode requerer ao juiz do tribunal judicial da situação do locado o diferimento da desocupação, por razões sociais imperiosas, …” [Art. 15º-N do NRAU]

O diferimento de desocupação d do locado para habitação é decidido de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, devendo o juíz ter em consideração: § As exigências da boa-fé; § A circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de outra habitação; § O número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas.


PROCEDIMENTO DO DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO

A. Raposo Subtil

Só podendo p ser concedido:

üQuando o arrendatário seja portador de deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, e/ou üTratando-se de resolução por não pagamento de rendas, o arrendatário seja beneficiário do subsídio de desemprego, auferindo um valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida ou de rendimento de reinserção social (neste último caso, as rendas correspondentes ao período de deferimento são pagas pelo Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social).

PROCEDIMENTO DO DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO

Termos do diferim diferimento da desocupação: p ç [Art. 15.º-O do NRAU]

A. Raposo Subtil

üO requerimento assume carácter de urgência e é indeferido liminarmente quando: a) Tiver sido apresentado fora de prazo; b) Os fundamentos não estiverem em conformidade; c) For manifestamente improcedente.

üSe o requerimento for recebido, o senhorio é notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de três; üO juiz deve decidir o pedido de diferimento da desocupação por razões sociais no prazo de 20 dias a contar da sua apresentação;

üO diferimento não pode exceder o prazo de cinco meses a contar da data do trânsito em julgado da decisão.


PROCEDIMENTO DO DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO

A. Raposo Subtil

Procedimento de diferimento da desocupação: Apresenta um regime igual ao actualmente previsto no art. 930.º-C do CPC, sendo o requerimento apresentado exclusivamente junto do BNA, através das formas previstas no artigo 9.º da Portaria 9/2013 e remetidos ao tribunal competente para efeitos de distribuição. A contestação do pedido de deferimento da desocupação deve ser apresentada no Tribunal onde corra o respectivo processo, aplicando-se o disposto no CPC e na respectiva legislação complementar quanto à apresentação das peças processuais (n.º 3 do art. 11.º da Portaria 9/2013).

A. Raposo Subtil

Alternativas/ Vicissitudes

4

IMPUGNAÇÃO do título de desocupação (tramitação específica em Tribunal)


PROCEDIMENTO DE IMPUGNAÇÃO DO TÍTULO

A. Raposo Subtil

Não existiu oposição ao requerimento de despejo por parte do arrendatário O BNA emitiu o título de desocupação do locado

O arrendatário impugna o título para a desocupação com fundamento na violação do disposto nos artigos 9.º, 10.º e 15.º-D do NRAU

A impugnação deverá ser apresentada por meios electrónicos no tribunal judicial da situação do locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocação do agente de execução ou do notário ao imóvel para a sua desocupação ou do momento em que teve conhecimento da concretização da referida diligência, podendo ser acompanhada de cópia do título para desocupação do locado. [Art. 15.º-P do NRAU]

PROCEDIMENTO DE IMPUGNAÇÃO DO TÍTULO

A. Raposo Subtil

a) A prova é oferecida com o requerimento;

A impugnação do título observa as seguintes regras: [Art. 15º-P do NRAU]

b) A parte requerida é notificada para, em 10 dias, se opor à impugnação e oferecer prova;

c) A impugnação tem sempre efeito meramente devolutivo, seguindo, com as necessárias adaptações, a tramitação do recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil

Prevê-se um regime semelhante ao da oposição à penhora no âmbito da acção executiva, contudo, a impugnação e o recurso têm efeito meramente devolutivo. Notas:

Artigo 15.º-S, n.º 4 do NRAU: “As partes têm de se fazer representar por advogado nos atos processuais subsequentes à distribuição no procedimento especial de despejo”. Artigo 11.º, n.º 3 da Portaria 9/2013: À oposição à impugnação do título e à contestação do pedido de diferimento da desocupação, bem como às demais peças processuais que devem ser apresentadas no tribunal onde corra o respectivo processo, aplica-se o disposto no CPC quanto à apresentação das peças processuais.


USO INDEVIDO OU ABUSIVO DO PROCEDIMENTO

Uso indevido ou abusivo do procedimento:

A. Raposo Subtil

[Artigo 15.º - R do NRAU]

Aquele que fizer uso indevido do procedimento incorre em responsabilidade, nos termos da lei. Se o senhorio ou o arrendatário usarem meios cuja falta de fundamento não devessem ignorar ou fizerem uso manifestamente reprovável do procedimento especial de despejo, respondem pelos danos que culposamente causarem à outra parte e incorrem em multa de valor não inferior a 10 vezes a taxa de justiça devida. Incorre na prática do crime de desobediência qualificada quem infrinja a decisão judicial de desocupação do locado.

DISPOSIÇÕES ESPECIAIS

A. Raposo Subtil

§ Ao procedimento especial de despejo aplica-se o regime de acesso ao direito e aos tribunais (com adaptações e especificidades); § É obrigatória a constituição de advogado para a dedução de oposição ao requerimento de despejo;

Disposições especiais [Art. 15.º-S do NRAU]

§ Aos prazos do procedimento especial de despejo aplicam-se as regras previstas no CPC, não havendo lugar à sua suspensão durante as férias judiciais nem a qualquer dilação; § O tribunal competente para todas as questões suscitadas no âmbito do procedimento especial de despejo é o da situação do locado; § Os actos a praticar pelo juiz no âmbito do procedimento assumem carácter urgente; § Os autos são apresentados à distribuição sempre que se suscite questão sujeita a decisão judicial, correndo, no entanto, nos próprios autos e perante o mesmo juiz as questões sujeitas a decisão judicial relativas a procedimento especial de despejo anteriormente distribuído (Art. 11.º, n.º 4 da Portaria 9/2013).


ACÇÃO EXECUTIVA (RENDAS E ENCARGOS)

A. Raposo Subtil

Artigo 14.º-A do NRAU Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, é título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário.

Artigo 15-J, n.º 5 do NRAU Desocupação do locado e pagamento das rendas em atraso “5 - O título para desocupação do locado, quando tenha sido efetuado o pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso e a decisão judicial que condene o requerido no pagamento daqueles, constituem título executivo para pagamento de quantia certa, aplicando-se, com as necessárias adaptações, os termos previstos no CPC para a execução para pagamento de quantia certa baseada em injunção” .

ACÇÃO EXECUTIVA (RENDAS E ENCARGOS)

A. Raposo Subtil

Tendo o requerente, no requerimento de despejo, formulado pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, o BNA, feita a conversão do requerimento de despejo em título para desocupação do locado ou proferida decisão judicial para desocupação do locado, deve: [Artigo 12.º do DL 1/2013]

§ Disponibilizar o título ou a decisão judicial; § Notificar o requerente para em 10 dias: ü Juntar ao processo o comprovativo de pagamento da taxa de justiça respeitante à execução para pagamento de quantia certa; üIndicar, caso ainda não o tenha feito e o pretenda fazer, ou caso o mandatário ainda não se tenha associado ao processo através do CITIUS, mandatário que o represente na execução para pagamento de quantia certa, juntando a respectiva procuração.


ACÇÃO EXECUTIVA (RENDAS E ENCARGOS)

A. Raposo Subtil

Recebidos estes elementos,

o BNA remete ,por via electrónica, o requerimento de despejo para o tribunal nele indicado, juntamente com o título ou a decisão judicial para desocupação do locado, o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça e a procuração (valendo estes documentos como requerimento executivo idóneo a iniciar a execução para pagamento de quantia certa)

O BNA remete ao requerente o comprovativo do envio, juntamente com as referências necessárias para efectuar o pagamento dos honorários devidos ao agente de execução designado (art. 13.º do DL 1/2013).

ACÇÃO (DECLARATIVA) DE DESPEJO

A. Raposo Subtil

“A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo” [Artigo 14.º do NRAU]

Nas situações não abrangidas pelo mecanismo especial de despejo, o senhorio deve socorrer-se da acção de despejo (art. 33.º a 36.º da Portaria 9/2013).

Da interpretação do artigo 1048.º do CC parece resultar que o procedimento extrajudicial de despejo e a acção de despejo são os meios alternativos ao dispor do senhorio, mas, exclusivamente, na situação de resolução por falta de pagamento de rendas.


ACÇÃO (DECLARATIVA) DE DESPEJO

A. Raposo Subtil

Forma: A Acção de despejo segue a forma do processo comum declarativo prevista nos artigos 461.º e 462.º do CPC, sendo as decisões objecto de execução para entrega de coisa certa (arrendada). Na pendência da acção de despejo as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

Situações especiais da tramitação da acção de despejo: [Artigo 14.º do NRAU]

Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final. Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no parágrafo anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º6 do artigo 15º e artigos 15º-J, 15º-L, e 15º-N a 15.º-P do NRAU.

A Desjudicialização brutal no BNA  

Comentário à desjudicialização brutal no BNA e apresentação que aborda as alterações de regime fruto da reforma.

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