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www.caphai.com.ar • Nº 319 • Febrero de 2014

Cortes de luz

Administrando la crisis La crisis energética que se vive en la ciudad obligó a los administradores a gestionar una crisis que sobrepasó sus responsabilidades. Testimonios y evidencias que reflejan una actitud comprometida y solidaria con el problema de los copropietarios.


Cortes de luz en la ciudad

Administrando la crisis

Pág. 6

Registro

Por una profesión ética y responsable

Pág.15

Juan Curutchet

Créditos subsidiados para consorcios

Pág. 21

Extintores

No se deje confundir por la “norma”

Pág. 24

Higiene y Seguridad en el Trabajo

Mejor prevenir

Pág. 28

Expensas

La otra cara de la moneda

Pág. 34

Desvinculación

Me quiero ir

Pág. 38

Disposición 4.116

Derogan multas

Pág. 44

Disposición 3.369

Nueva embestida de la AFIP

Pág. 49

Factura electrónica

Ahora consorcios e inmobiliarias

Pág. 52

Curso

Separación de residuos

Pág. 60

Alquiler de oficinas

Para ganarle a la inflación

Pág. 63

Staff Director Miguel Ángel Summa Publicidad 4331-9968 / 4345-0010 Diseño y producción www.leaderconsulting.com.ar

La revista “Propiedad Horizontal” es el órgano de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con sede en Perú 570, Capital Federal. Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010. Horario: de 11 a 18.30. www.caphai.com.ar - E-mail: camara@caphai.com.ar - Registro de la Dirección Nacional de Derecho de Autor Nº 5151554. Colaboraron en esta edición: Arq. Antonio Aguel; Dr. Enrique Albisu; Dr. Bartolomé A. Orfila, Dra. Diana Sevitz; Daniel R. Tocco y Dra. Ana María Vila. Se autoriza la reproducción total o parcial de los artículos publicados, haciendo mención de la fuente. Los artículos firmados son de exclusiva responsabilidad de sus autores. Esta edición se imprimió en Artes Gráficas Buschi S.A. – Ferré 2250/52 – CABA – Argentina Tirada de esta edición: 2.000 ejemplares

Precio del ejemplar: $ 25,00

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Editorial

Colegiación: La solución postergada ste primer número del año nos encuentra inmersos en nuevos desafíos, ya que los actuales incrementos que se producen afectan, lamentablemente, la previsibilidad que habíamos alcanzado al efectuar la liquidación de expensas. Mientras que el mercado inmobiliario suma una dificultad más en su operatoria por las expectativas que se generan ante la incertidumbre del mercado. Pese a este contexto debemos seguir avanzando, como lo hicimos durante todos estos años, tratando de adaptar cada uno de nuestros procedimientos a las señales que día a día nos da el mercado. En lo institucional continuamos manteniendo reuniones con los actores del sector, tanto privados como públicos, con el convencimiento de que esta participación permitirá que las normativas que nos afectan no sean impracticables para nuestros socios y resulten útiles para nuestros clientes. Observamos con preocupación que todas las “invenciones” que se hacen, con la excusa de que la gente esté mejor informada o el administrador mejor controlado, parten de la premisa de que todos los administradores somos malos y con estos inventos vamos a ser mejores. La realidad de hoy es que pese a todos los pasos dados para controlar el sector no se ha logrado el beneficio esperado. Insistimos: sólo la colegiación será el mecanismo que permitirá garantizar a nuestros clientes, los propietarios, idoneidad y transparencia en el manejo del patrimonio de nuestros administrados. Ésta es nuestra meta una vez más, y esperamos que los legisladores de turno sepan comprender la importancia de tener un Colegio que realmente sea un aporte a las necesidades actuales de la propiedad horizontal. Daniel Roberto Tocco Presidente de la CAPHyAI

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Cortes de luz en la ciudad

Administrando la crisis Los administradores gestionaron una crisis que sobrepasó sus responsabilidades, pero que no tuvo límites a la hora de trabajar con los vecinos afectados. a crisis energética explotó como nunca en la ciudad, acompañada por temperaturas excesivamente altas que en algunos casos superaron los 47 ºC. Las consecuencias son millones de argentinos que se quedan sin luz y sin agua en sus hogares. Según la Federación de Cámaras y Comercio de la República Argentina, sólo en la ciudad de Buenos Aires

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más de 50.000 comercios ya fueron afectados. Mientras que las empresas de servicio eléctrico aseguran que 1.000 cuadrillas trabajaban sin descanso para paliar la situación y restablecer cuanto antes el servicio. No hay duda de que los más damnificados en esta ciudad son quienes viven en edificios de propiedad horizontal, que se quedan sin luz, sin agua y sin ascensor.

Frente a este panorama desolador y preocupante, los administradores de edificios de propiedad horizontal tienen que enfrentar la situación codo a codo con los copropietarios, y en muchos casos terminan haciendo tareas y gestiones que no son propias de su trabajo para tratar de ayudar y administrar una crisis de la cual no son responsables. “Hacemos lo que podemos,


pero la solución del problema no está en nuestras manos, sino en las empresas encargadas de suministrar la energía”, comenta un administrador con cierta preocupación. El testimonio de María del

Carmen Martínez Costa es claro y representativo de lo que están haciendo algunos administradores en casos extremos. En tal sentido señala que en uno de los edificios que administra vive una persona

que por problemas de salud es electrodependiente, o sea que necesita de la energía eléctrica para poder vivir. En este caso, María del Carmen nos cuenta que tuvo que moverse rápidamente hasta conseguir una nota de un médico que certificara el caso. Con esa documentación se presentó en Edesur y solicitó que no se cortara la energía en ese edificio, cosa que así hizo la empresa. Una situación similar vivió Alejandro Schwab, quien también debió gestionar un certificado de discapacidad y acercarse hasta las oficinas de Edesur para que dieran el suministro eléctrico a uno de los edificios que administra porque allí vive gente discapacitada. En tal sentido, Alejandro hace una “crítica constructiva” a Edesur al sostener que la empresa debería tener un tipo de atención especial Propiedad Horizontal

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para los grandes consumidores, como existe en otras empresas de servicios públicos. “Porque no es lo mismo pagar una factura tarifa 2 ó 3 de $ 7.000 que una residencial de $ 300. Si bien todos los casos son importantes, hacer un trámite como el que yo tuve que hacer en Edesur fue un caos por las colas interminables y la gran cantidad de gente que también quiere hacer sus reclamos. Espero que esta situación los haga recapacitar y se establezca algún tipo de atención diferenciada para los que representamos vecinos con consumos superiores”. El otro tema crítico cuando falta energía eléctrica en los edificios de propiedad horizontal es la falta de agua, que por momentos es más delicado que no tener luz. En este caso la mayoría de los administradores cuentan que la solución alternativa fue comprar bombas monofásicas para elevar el agua hasta los tanques y de esta manera aliviar un poco el problema. Claro que es un costo adicional que tienen que soportar los consorcios, pero que en casos como los que

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está viviendo la ciudad de Buenos Aires, donde a los cortes de energía hay que sumarles temperaturas excesivamente altas, este tipo de medidas se toman analizando su costo y beneficio. Un tema mucho menos urgente e importante como la interrupción en el funcionamiento de la televisión por cable también dependió en muchos casos de la pericia del administrador por encontrar una solución. En este caso, María del Carmen Martínez Costa explica que decidió desconectar el servicio del cable que generalmente está conectado en el tablero de los ascensores y pasarlo a la fase monofásica para que los copropietarios pudieran recuperar la señal, que en el caso de las personas mayores es muy importante porque es el único medio de distracción que tienen. También el ingenio y la voluntad del administrador tuvieron que encontrar soluciones para los portones automáticos de entrada al garaje de los edificios. En algunos casos se recurrió al cambió de la fase trifásica por la monofásica,

claro que siempre dependiendo del peso del portón y del tipo de motor que tenga. No obstante en muchos edificios ésta fue una solución muy valorada por los propietarios que guardan el vehículo en las cocheras de la casa. Alicia Hofman de Szmajser nos explica que desde hace treinta años que es administradora de consorcios y no recuerda momentos de tanta angustia como los que están viviendo los administradores ante los graves problemas que padecen los copropietarios de los edificios que administran. “Nos exigen cosas que no están a nuestro alcance y de las cuales no somos responsables. Frente a la crisis nos convertimos en personas multidisciplinarias, hasta tenemos que cumplir deberes asistenciales reemplazando a un Estado que no estaba presente. En mi caso personal he tenido que asistir a personas mayores que no podían bajar del edificio y me pedían alimentos porque tenían hambre. Es muy doloroso lo que estamos viviendo”. Por otro lado Alicia sostiene


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El uso del ascensor en la crisis Cortes de luz y baja tensión. Recomendaciones para evitar accidentes en el uso de los ascensores. Las altas temperaturas dejaron a miles de usuarios sin energía eléctrica y sin ascensores en las ciudades más pobladas del país. La Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina (FACARA) recuerda las recomendaciones para evitar accidentes en este medio de elevación de uso cotidiano que usan 9.500.000 personas todos los días en la Argentina. El área metropolitana es la más afectada, porque tiene alrededor de 6.000.000 de usuarios de los 140.000 equipos instalados. Ante esta situación de emergencia, es necesario tener una actitud responsable en su uso para evitar accidentes. Si bien las indicaciones que se enumeran a continuación parecen obvias, muchas de ellas pueden marcar una gran diferencia a la hora de enfrentarse con algunos dilemas que plantean los cortes de energía: 1. No tomar el ascensor si se detectan altas y bajas constantes en la tensión o en la iluminación del lugar donde se encuentra. 2. No utilizar el ascensor si éste se encuentra con carteles indicativos de “no utilizar” o está bloqueada la entrada para restringir su uso, o sin luz en su interior.

que esta crisis hace que la economía de los consorcios esté fuera de los presupuestos establecidos oportunamente. “Un ejemplo de lo que digo es que la mayoría se vio en la necesidad de comprar con urgencia, y en muchos casos a precios excesivos, bombas de agua monofásicas o grupos electrógenos para tener luz en los pasillos del edificio y llenar los tanques de agua. También se quemaron motores con lo cual los gastos se han visto notablemente incrementados”.

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3. No usar la escalera mecánica si se encuentra detenida o con algún tipo de elemento que bloquea su acceso, aunque ésta se encuentre funcionando. 4. Antes de llamar al servicio técnico confirme con el encargado del edificio la existencia de la tensión completa y adecuada de todo el edificio, ya que si algún sector se encuentra sin luz, es señal de falta de fase y, en estos casos, no pueden funcionar los ascensores. 5. Ante la duda y, para determinar el estado de tensión de entrada de su edificio, contáctese con el encargado para que éste realice las verificaciones necesarias y llame a la empresa proveedora de electricidad. Es necesario conocer estos puntos y comunicarlos al grupo familiar y conocidos. El ascensor es un medio de transporte que ha innovado tecnológicamente de manera constante con el fin de contribuir a mejorar la calidad de vida de las personas, pero los accidentes siguen ocurriendo y, en su mayoría, son por negligencia o imprudencia del usuario, por lo cual la atención a las normas de seguridad y tomar las precauciones del caso son las principales herramientas.

Ante esta situación, esta administradora hace un llamado a las empresas proveedoras de energía eléctrica a las que les pide que también ellas colaboren frente a este problema que se vive en la ciudad. ¿De qué forma?, bonificando las facturas de electricidad a los consorcios que por causas ajenas a ellos no tuvieron un servicio tan necesario e indispensable como es la energía eléctrica. “Necesitamos una señal de comprensión, de asistencia, porque sentimos una sensación de aban-

dono en el medio del caos”, dice Alicia Hofman de Szmajser. A pesar de que algunos administradores trataron de ser previsores en su momento, tampoco pudieron escapar a la ira de algunos propietarios. Es el caso de Armando Caputo, quien nos contó que en uno de los edificios que administra hace dos años compraron un grupo generador para hacer frente a los cortes de energía que cada vez eran más seguidos y pensando que la situación se agravaría con el tiempo.


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Pero el buen accionar del administrador en este caso tampoco fue suficiente, porque frente a un problema de funcionamiento eléctrico impredecible que tuvo el equipo, inmediatamente recibió un mensaje de una copropietaria muy enojada con él porque el equipo no funcionaba. “De modo que terminamos siendo nosotros, los administradores, los responsables de que la gente no tuviera luz ni agua en sus casas. Injustamente nos pusieron en el ojo de la tormenta, porque si bien la mayoría de los propietarios entendió dónde estaba el problema, hubo otros que nos miraban como los responsables de solucionar una crisis de la cual también nosotros somos víctimas”, dice Caputo. Pablo Luppi nos explicó que lo que mejor resultado le dio en la emergencia fue la compra de un grupo electrógeno que les permitió tener luz en los pasillos del edificio y conectar una bomba monofásica para elevar agua a los tanques. Pero el ingenio tuvo que

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llegar más allá, y comenta que en algunos edificios tuvieron que comprar baterías de automóviles para alimentar las luces de emergencia. “Un gasto que no estaba en los cálculos de ningún presupuesto del consorcio”, afirma También hay que destacar que en algunos casos puntuales el administrador tuvo que gestionar ante la brigada de bomberos de la zona la asistencia de estos profesionales para que pudieran bajar de los pisos más altos a gente mayor, muchos de ellos sin movilidad propia, para ser trasladados a casas de familiares o amigos. En opinión de Teresa Arrigo el problema más serio lo padecen los copropietarios que viven en edificios donde el corte de energía fue total, monofásica y trifásica. En algunos casos hemos tenido que vivir situaciones muy delicadas porque en la desesperación algunos propietarios piensan que nosotros tenemos que resolverles el problema. Pero no es así, porque también los administradores somos rehenes

de esta situación. Estamos en el mismo estado de indefensión que cualquier otro propietario y no tenemos prerrogativa de ningún tipo para solucionar estos problemas”. En opinión de Silvia Coronel, que administra desde hace varios años y tampoco recuerda una situación tan caótica como la que se vive actualmente, no hay que confundir el reclamo que se puede hacer a las empresas prestatarias del servicio eléctrico, o al propio ente regulador, con un reclamo por daños y perjuicios que se puede iniciar con más tiempo y convenientemente asesorado por un abogado. “Porque no es lo mismo gente mayor viviendo en un octavo piso que gente joven viviendo en un primer piso; las consecuencias y daños son muy diferentes.” Viéndole la parte positiva al fenómeno, Silvia comenta que en algunos de los edificios se aprovechó esta situación para renovar gran parte de la instalación eléctrica, que a veces los copropietarios dejan para más adelante para evitar


El trabajo del administrador para gestionar la crisis energética contó, en muchos casos, con la buena predisposición de los encargados. El objetivo era aliviar el problema que vivían los copropietarios que no tenían luz ni agua, y muchos de ellos ni siquiera podían movilizarse de sus casas.

incrementar los gastos o porque no siempre lo consideran un tema de urgencia”.

El aporte de los encargados

Silvia De Filippo también comenta su experiencia al señalar que este tipo de emergencias pone a los propietarios en una situación límite porque son muchos días de corte, y se trata de un problema que sobrepasa nuestra responsabilidad como administradores. En este aspecto destaca el trabajo y la responsabilidad de muchos encargados de edificios que estu-

vieron a la altura de las circunstancias ayudando y colaborando para que la gente no sufriera tanto. La opinión de Silvia es compartida por la mayoría de los administradores consultados para esta nota, quienes remarcan el papel solidario de muchos encargados con las personas mayores acercándoles agua o haciéndoles las compras de los alimentos básicos. Armando Caputo sostuvo incluso que “si bien en ocasiones los propietarios se quejan por la forma de trabajar de algunos encargados, en esta situación hay que decir que

cuando las papas quemaron estuvieron donde tenían que estar, colaborando con la gente”. “Los buenos encargados –explica Teresa Arrigo– trabajaron mucho en todo momento dando una mano donde se necesitaba y asistiendo sobre todo a las personas mayores.” No tener energía eléctrica en un edificio de propiedad horizontal se convierte en una emergencia para los propietarios, por eso la situación fue tan difícil y la buena predisposición de los encargados ayudó, en algunos casos, a sobrellevar mejor la crisis.

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Registro

Por una profesión ética y responsable El Registro de Administradores Profesionales es voluntario y ofrece a los consorcios una seguridad adicional como valor agregado a la función. Por Daniel Roberto Tocco Presidente del Registro

orría el año 1975, es decir hace 39 años, cuando un grupo de administradores, verdaderos pioneros, sabiendo que la función de administrar

debía ser clara y transparente e intentando plasmar en los hechos este convencimiento, decidieron buscar un método que permitiera a sus clientes, “los consorcios”,

tener una seguridad adicional a la prevista en las leyes y el Código Civil. Nació así el Registro de Administradores Profesionales, Propiedad Horizontal

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cuya asociación es voluntaria, y cultiva entre sus miembros principios de ética y responsabilidad de trabajo que sin lugar a dudas le aportan un “valor agregado” a la función. Los integrantes de este Registro, abierto a todos los socios que quieran incorporarse, están sujetos a revisiones periódicas efectuadas a través de un estudio contable externo a la Cámara, lo cual garantiza que la administración auditada

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cumple con las obligaciones del consorcio y realiza los depósitos de aportes y contribuciones de sus empleados. Hoy queremos decirles que hemos reiniciado los trabajos de revisión que eran habituales hace tiempo. También es preciso señalar que nuestro único objetivo es colaborar, mediante esta revisión, para optimizar el servicio a los asociados. Nunca el objetivo fue, ni será, perseguir ni sancionar, el

verdadero propósito es ayudar para fijar un nivel en los integrantes del Registro, para que ese sueño que nació hace casi cuatro décadas se convierta en una realidad y sus integrantes alcancen una situación distintiva en relación con el resto de los colegas. Luego de la primera compulsa realizada por el profesional, hemos observado que, pese a las continuas reglamentaciones que atentan contra nuestra eficiencia,


Requisitos para la inscripción •

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Acreditar la administración de más de cincuenta unidades funcionales en cualquiera de las formas de dominio. Listado completo de los consorcios administrados conteniendo cantidad de unidades, cantidad de encargados y número de CUIT. Tener una antigüedad mínima de dos años en el ejercicio de la profesión, que surgirá de actas de nombramiento o de otras constancias fehacientes. Presentar referencias de dos firmas comerciales o bancarias en papel membrete de la firma que la da, y de un administrador inscripto. Disponer de oficina o local abierto al público para el desempeño de la actividad. Aceptar las normas de ética profesional impuestas por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. Acreditar solvencia económica. Las S.R.L., S.C.A. y S.A. que no tengan inmuebles a su nombre, sus gerentes y directores deberán avalarlas con su patrimonio personal. Notificar en forma fehaciente al Registro dentro de los cinco días de producido algún cambio, total o parcial, en la titularidad de los responsables de la firma registrada, cualquiera sea su motivo. Constituir domicilio para las comunicaciones, notificaciones e inspecciones. Notificar en forma fehaciente al Registro cualquier cambio de domicilio, dentro de los cinco días de producido. Acompañar constancias de números de inscripción en oficinas públicas que recauden impuestos o aportes previsionales.

el reducido grupo de profesionales integrantes del Registro sigue mostrando su capacidad de adaptación y sosteniendo los niveles de ética y seguridad que los alentó al incorporarse a él. Además de efectuarles un necesario y merecido reconocimiento

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Mencionar en membretes y publicidad la condición de miembro del Registro. Conocer y aceptar el reglamento del Registro y facilitar las inspecciones y requerimientos de pruebas que efectúe la Comisión. Adjuntar a la solicitud de ingreso una copia firmada por el o los responsables del reglamento del Registro de Administradores Profesionales, como constancia de que el solicitante conoce y acepta su contenido. Presentar el formulario de solicitud de ingreso cumplimentando con todos los datos solicitados. La declaración patrimonial del responsable (bienes inmuebles) debe estar acompañada con copia de títulos y originales para su confrontación. Asimismo la Comisión del Registro requerirá los certificados de inhibición y dominio si correspondieran vinculados al solicitante. Presentar constancia de no tener antecedentes penales. Aceptar las modificaciones que se introduzcan en el futuro al reglamento del Registro de Administradores Profesionales. Acompañar dos fotografías color 4 x 4 de cada responsable. Ser socio activo de la Cámara. Adjuntar copia de inscripción en el Registro Público de Administradores del G.C.B.A. Abonar los derechos de solicitud de inscripción, cuyos importes en ningún caso serán reintegrados, y la cuota mensual.

a todos nuestros colegas por su gestión, invitamos a quienes puedan cumplir los requisitos, y los alienten los mismos ideales de los que participamos actualmente, a que se incorporen y aporten una garantía adicional a sus consorcios. Estamos convencidos de que sumarse a este

Registro es fortalecer y mejorar la profesión con un mensaje claro para nuestros clientes: someter voluntariamente nuestra gestión a un control permanente e independiente que permita el desarrollo de una actividad cada vez más ética, responsable y transparante.


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Juan Curutchet, Vicepresidente del Banco Ciudad

Créditos subsidiados para consorcios Respuesta del Banco Ciudad a los cortes de energía. Le contamos todos los detalles: cómo acceder al crédito, tasas y plazos. Beneficios para los consorcios que tengan otros servicios del banco. n medio de los cortes de luz, el Banco Ciudad lanzó una línea de préstamos específicos para consorcios a tasas subsidiadas para la compra de grupos electrógenos, paneles solares o luminarias LED de bajo consumo. Éste es el diálogo que mantuvimos con Juan Curutchet, Vicepresidente del Banco Ciudad, en el programa de radio Hablando con Propiedad, que se emite todos los martes de 20 a 21 por FM 97.9 Radio Cultura; le contamos toda la información que necesita saber para acceder a este tipo de préstamos. HP: ¿Qué requisitos y documentación exige el banco para otorgar créditos a los consorcios para la compra de un generador eléctrico? JC: Básicamente necesitamos que la decisión sea aprobada por las autoridades del consorcio, para lo que se requiere el voto de la Asamblea para asumir el endeudamiento. HP: ¿Cuál es la tasa y el plazo de los créditos? JC: La tasa es fija del 15,25% Propiedad Horizontal

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anual, con un plazo máximo de hasta 48 meses y un período de gracia de tres meses. HP: ¿Cuál es el monto máximo del préstamo? JC: Para personas físicas domiciliadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los créditos llegan a $ 30.000. En tanto que para monotributistas, autónomos o personas jurídicas se extiende hasta $ 60.000. Por últimos, para los consorcios de propietarios de edificios estamos hablando de una cifra máxima de $ 120.000. HP: ¿Es necesario ser cliente del banco para acceder a estos créditos? JC: El único requisito es abrir una cuenta porque el crédito se paga desde esa cuenta. HP: ¿Y aquellos consorcios que tengan o contraten otros servicios del banco tendrán algún beneficio adicional? JC: Efectivamente. Los consorcios que tomen otros servicios del Banco Ciudad, como la contratación del seguro del edificio, el plan sueldo del encargado o la recaudación de las expensas, se verán beneficiados con una baja en la tasa del 2,25%, con lo cual en estos casos la tasa final anual del crédito pasará de 15,25% a 13%. HP: ¿La cuenta corriente se puede abrir a nombre del administrador o necesariamen-

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Para personas físicas los créditos llegan a $ 30.000, mientras que en el caso de los consorcios de propiedad horizontal la cifra máxima es de $ 120.000.

te tiene que ser a nombre del consorcio? JC: Dependerá de cada caso porque es un problema más regulatorio que del banco, pero desde nuestro punto de vista nos da lo mismo que la cuenta esté a nombre de uno o de otro. Estamos totalmente abiertos a analizar la cuestión de cada consorcio en particular en caso de que ya tengan una cuenta corriente abierta en otro banco y no quieran sumar más costos con la apertura de una nueva cuenta corriente. HP: ¿Puede darnos un ejemplo de los valores de las cuotas? JC: Claro que sí. Por $ 1.000 son $ 33 de cuota. Si tomamos el monto máximo para un consorcio que son $ 120.000, la cuota que-

daría en $ 3.700 mensuales, que en un edificio con 30 unidades daría un promedio de una cuota de alrededor de $ 125 por unidad funcional. HP: ¿El crédito es sólo para la compra de grupos electrógenos? JC: Si bien por las razones que ya conocemos el tema de los grupos electrógenos es una de las mayores preocupaciones que hoy tienen los consorcistas, el crédito que estamos ofreciendo es más amplio y contempla también la compra de paneles solares, grupos eólicos, luminarias LED o de bajo consumo, e incluso sistemas inteligentes de control de energía. El crédito se puede aplicar a cualquiera de estas variantes. HP: ¿Cuánto demora su otorgamiento? JC: Si contamos el plazo desde el momento en que el banco recibe toda la documentación exigida, el préstamo se concede antes de los 30 días. HP: ¿La solicitud se puede iniciar en cualquier sucursal del Banco Ciudad? JC: Como se trata de un crédito sólo para el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, el trámite se puede iniciar en cualquier sucursal del banco que opere sólo en Capital Federal y no en otros distritos del conurbano bonaerense.


Extintores

No se deje confundir con la “norma” Tener el “sello” IRAM en los extintores no es lo mismo que cumplir con la “norma”. Dónde consultar para evacuar las dudas. videntemente no es lo mismo hablar de “sello” IRAM que de “norma” IRAM en los extintores. Son conceptos diferentes y existen quienes se aprovechan del parecido de los términos para confundir a consorcistas y administradores. La “norma” es un documento técnico público y, por lo tanto, puede ser consultada y usada por quienes lo desean. Cualquiera puede decir que cumple con determinada “norma” en sus procesos o productos, y esto puede ser verdad o mentira.

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Ahora bien, el “sello” IRAM es una licencia que otorga dicho organismo a las empresas que se someten voluntariamente a un sistema de auditorías permanentes sobre su producción, de forma de asegurar que los procesos o productos que esa empresa comercializa efectivamente cumplen con una “norma” determinada. Por lo tanto, frases como “tener norma”, “según norma”, “de acuerdo con norma”, “cumplir con la norma” o “bajo norma” no son lo mismo que “tener sello IRAM”.


¿Cómo se desarrolla el sistema de sello IRAM para los extintores?

En la década del 80 IRAM comenzó a certificar la calidad de los procesos de mantenimiento y de recarga en las empresas que así lo solicitaban, otorgando en esos años las primeras certificaciones del rubro. A partir de la aparición de estas primeras empresas “con sello IRAM”, el sistema comenzó a expandirse llegando en la actualidad a conformarse un importante listado de licenciatarios que puede ser consultado por los usuarios a través de la página web de IRAM. Este sistema, que comenzó en Buenos Aires, se ha extendido por el resto del país. La tendencia mundial hacia la Certificación de Calidad con la intervención de organismos de jerarquía encuentra en el rubro matafuegos un ejemplo a ser tenido en cuenta por su importancia, su amplio desarrollo y el indudable reconocimiento obtenido del público usuario.

Cuidado con los “truchos”

Todo este exitoso proceso de desarrollo del sistema de “sello IRAM” para el control, mantenimiento y recarga de extintores fue

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generando a lo largo de años la aparición de imitadores o falsificadores que, haciéndose pasar por los verdaderos licenciatarios, lograron más de una vez engañar y confundir a los usuarios. Para poner límite a esta situación, desde el 1º de enero de 2001 IRAM ha instrumentado el uso de la etiqueta. Su diseño fue previamente registrado para asegurar su exclusivo uso por parte de las empresas licenciatarias. Esta etiqueta cuenta con diversas medidas de seguridad y un especial código de barras que permite mantener el registro sobre los equipos y los procesos a que han sido sometidos. Si bien se han detectado en el mercado falsificaciones e imitaciones de éstas, el Departamento Legal de IRAM acciona permanentemente para evitarlo. Para alertar al público usuario acerca de la acción de estas empresas, IRAM realiza campañas masivas en los medios de comunicación de alcance nacional. Es fundamental que, en caso de dudas, los usuarios contacten a IRAM al teléfono 4346-0600 para evitar ser engañados. También es posible comunicarse con la Cámara Argentina de Seguridad al 4382-5446 / 5447 o visitar su página web: www.cas-seguridad.org.ar. Recuerde que prevenir siempre es mejor que curar.


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Higiene y Seguridad en el Trabajo

Mejor prevenir Aspectos básicos a tener en cuenta para evitar posibles problemas en el futuro, porque en salud siempre es mejor prevenir que curar.

a ley es muy clara y no deja dudas en cuanto a su alcance, ya que en sus primeros artículos define que “sus disposiciones se aplicarán en todos los establecimientos, persigan o no fines de lucro, cualquiera sea la naturaleza económica de las actividades, el medio donde se ejecuten, el carácter de los centros y puestos de trabajo y la índole de los procedi-

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mientos que se utilicen”. Define por establecimiento a “todo lugar donde se realicen tareas de cualquier naturaleza con la presencia permanente, transitoria o eventual de personas físicas. El término ‘empleador’ designa a la persona física o jurídica, privada o pública, que utiliza la actividad de una o más personas en virtud de un contrato o relación de trabajo”.

Función del servicio de medicina laboral

Es función del servicio de medicina laboral efectuar la prevención del trabajador en materia de salud desde el examen preocupacional, para evaluar no sólo si es apto para la tarea indicada, sino reconocer lesiones que si bien no lo incapacitan para la tarea pueden ser motivos de reclamos pos-


teriores. Por ejemplo, si hay una afección ósea (artrosis, secuelas de fracturas, etc.) o una disminución de la agudeza visual o le faltan piezas dentales, entre otras cosas, debe ser comunicado en este trámite que efectúa el médico para que quede así oficialmente asentado. Continuando con la secuencia de estudios también hay que hablar del examen periódico o anual, mínimo una vez por año, a los efectos de determinar si el empleado está en condiciones de trabajar y, como tiene además carácter preventivo, ante cualquier hallazgo indicarle la atención y cuidados correspondientes. Esto evita el agravamiento de cualquier afección, con todas las ventajas que ello lleva para el trabajador y el empleador. Tampoco hay que olvidar el examen de egreso que también se debe efectuar para delimitar responsabilidades futuras en cuanto al estado de salud con el que se retira el empleado. Todos estos exámenes deben quedar debidamente registrados en el legajo de salud del empleado. Además debe intervenir el servicio médico laboral cada vez que el trabajador sufra una enfermedad o accidente. Ésta es una forma de llevar el control y otorgar el alta laboral correspondiente de manera

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independiente del médico tratante por enfermedad inculpable o accidente (ART).

La importancia del legajo médico

Un error muy común es el de creer que haciendo los exámenes solamente está cumplida la ley. Y no es así. Si no se tiene el legajo médico o la historia clínica, cuando se produzca su reclamo estaremos en un grave problema. En el legajo médico deben constar todos los controles efectuados al empleado: examen preocupacional, periódico anual, controles de ausentismo, altas, etc. Es bueno aclarar aquí la importancia del examen preocupacional bien hecho. Para ello es necesario que el examen reúna ciertos requisitos, como ser examen oftalmológico y odontológico hecho y firmado por

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especialistas. Es muy común observar que esto no ocurre y los exámenes no visados ante un reclamo legal no tienen validez.

Recuerde que cumplir con la Ley de Higiene y Seguridad en el Trabajo hoy es evitar serios problemas el día de mañana.


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Expensas

La otra cara de la moneda La crisis energética y el valor de las expensas nuevamente son tema de opinión. La “verdad mediática” versus la realidad de las cosas.

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Por estos días en que los cortes de luz pulverizaron muchos presupuestos de consorcios que fueron seriamente damnificados por la crisis energética, seguramente más de un administrador tendrá que poner la cara ante algunos propietarios ofuscados para dar explicaciones por el aumento de las expensas producto de los gastos imprevistos para paliar los permanentes cortes de luz. Ya es sabido que el costo de las expensas siempre es un punto sensible en todo consorcio. Pero a la hora de analizar detenidamente el tema, propietarios e inquilinos pareciera que toman en cuenta una sola cara de la moneda: la “verdad mediática” que a diario plantea la “suba indiscriminada” de las expensas. Ya ha trascendido en algunos diarios que esta situación de cortes de energía que han vivido y siguen viviendo los consorcios

será aprovechada por “algunos” para aumentar las expensas. Sin embargo hay otra cara de la moneda. La que tiene que ver con el detalle minucioso de las variables que componen su costo, y que no siempre es tenida en cuenta. Veamos. El sueldo de un encargado de primera categoría aumentó sólo en 2013 un 24%. A eso hay que sumarle la incidencia que tienen las cargas impositivas de los servicios en el total de las expensas que paga un consorcio, que no es poco. Pero no es todo, también hay que agregar los incrementos en los costos de mano de obra y de los materiales de construcción: hidrobronz, plomería, revestimientos, pintura y materiales eléctricos, por nombrar los más comunes. Y no es todo. En esta historia también hay que tener en cuenta a los copropietarios que comparan las expensas entre diferentes

consorcios, lo cual a todas luces es incorrecto, porque los gastos y las necesidades siempre son diferentes: hay que evaluar la cantidad y edad de la gente que vive en el edificio, los servicios que utiliza, el grado de mantenimiento, si hay suplencias de fin de semana y si tiene o no vigilancia, entre otros rubros. En líneas generales, independientemente del consorcio, actualmente más del 70% del componente de las expensas corresponde a gastos fijos. También es parte de esta realidad, y no de la “realidad mediática”, que las expensas se resumen en una sumatoria de los gastos del mes y su división por el porcentual de cada unidad, tratando desde la Administración –salvo casos muy puntuales como la crisis energética que se vive– que los gastos se adecuen a los ingresos. Es que muchas veces, y esto tampoco se dice, la Propiedad Horizontal

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al resto de la masa consorcial por no cumplir con el pago en tiempo y forma. Qué distinto sería entonces el análisis del tema si en su tratamiento se introdujera este cóctel de variables que es el que, en definitiva, genera el verdadero valor de las expensas. Tal vez algún día se entienda que lo que cada propietario o inquilino debe pagar no parte de un capricho del Administrador, que siempre suele cargar con las culpas, sino que es producto de una sola realidad. La que cada argentino vive todos los días, y no la “realidad mediática”, que no en todos los casos persigue la noble misión de informar. realidad se enfrenta con la emergencia, con trabajos imprevisibles como los que han tenido que realizar muchos consorcios para sobre-

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llevar de la mejor manera posible la falta de energía eléctrica. Ni que hablar de los copropietarios deudores que terminan perjudicando

Norberto Malatesta De la redacción de Propiedad Horizontal


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Desvinculación

Me quiero ir Derechos y obligaciones del administrador que decide desvincularse de un consorcio. Recaudos a tomar para evitar perjuicios entre las partes.

ada vez que alguien cuenta su experiencia de haber tenido una quinta de fin de semana o una embarcación, relata con gracia los dos mejores momentos vividos a propósito de esa decisión: la alegría del día de la compra y el alivio del día en que se deshace de ella. A veces ocurre algo similar con los nombramientos y las desvinculaciones en un consorcio por parte de los administradores de propiedad horizontal. El cansancio, el

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desgaste, el mal humor de algunos copropietarios, enfrentamientos o problemas de diversa índole, llevan a menudo al administrador a tomar la decisión impulsiva e irrefrenable de renunciar a su mandato. Si bien es preciso aclarar que no todas las desvinculaciones del administrador con un consorcio son por temas conflictivos, es importante tener en cuenta algunas cuestiones puntuales cuando el alejamiento sí se produce por los motivos señalados.

Para deshacerse de la quinta o de la lancha es necesario encontrar un comprador y listo. En cambio, la resolución de irse lo antes posible de un ámbito conflictivo o poco agradable pareciera que se puede tomar de un minuto para el otro, pero no es tan así. No hay que olvidar, en aquel grato momento que fue el de la designación, que se asumieron obligaciones y responsabilidades que no pueden abandonarse en forma brusca e intempestiva.


SintonĂ­cenos todos los martes de 20 a 21. por FM 97.9 Radio Cultura. SeĂąor socio

Si tiene algo importante para comentar en el programa, puede enviarnos un mail con sus datos y explicando de quĂŠ se trata el tema a camara@caphai.com.ar para que nos contactemos con usted.


El administrador de consorcios es mandatario, y como tal, siempre puede renunciar a la representación que inviste, pero no puede hacerlo de un modo o en un tiempo tal que pueda provocar perjuicios para sus representados, ya que éstos podrían llegar a responsabilizarlo por ello. Es por tal motivo que, cuando se desea dejar un consorcio, la renuncia debe estar acompañada del suministro de los medios necesarios para que, en un lapso razonable, a los copropietarios les sea posible designar a un nuevo representante y que, con motivo de esa transición, no se incumplan obligaciones o deberes cuya omisión pudiera resultar dañosa. Es cierto que las más de las veces si surge ese impulso incontenible de desvincularse es porque la situación ha colmado la paciencia del administrador y éste no ve la “hora feliz” en la que deje de pensar en el consorcio causante de tantas preocupaciones. Una primera preocupación a tener en cuenta es el estado de la caja del consorcio. Es que puede darse el caso de que para facilitar una determinada gestión los administradores adelanten fondos propios. De modo que no es aconsejable en absoluto

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que en el momento de decidir apartarse de la administración el saldo de caja sea negativo (o sea: acreedor para el administrador saliente) porque a posteriori el cobro de esa acreencia no será sencillo ni económico, por lo que muy frecuentemente termina sin ser recuperado. Es por eso que en el punto de ruptura es preferible que el saldo de caja sea positivo y que sea el administrador quien cuente con fondos remanentes a restituir al consorcio, pero no a la inversa. Decidido a renunciar, como es posible que la voluntad de hacerlo esté precedida por alguna clase de controversia con algunos propietarios, seguramente ellos serán proclives a efectuar críticas y cuestionamientos. Por esa misma razón es imprescindible resistir a la tentación de actuar precipitada o impulsivamente. Cualquier desacierto en el que se incurra en estas circunstancias puede llegar a ser capitalizado por aquellos que se encuentran disgustados con el administrador renunciante y puede darles motivos para generar algún problema judicial con todas las molestias y gastos que ello suele acarrear. Es por tal motivo que si se desea concluir la relación sin dificultades, debe comenzarse por anunciarlo

a los copropietarios mediante la convocatoria a una asamblea extraordinaria, en cuyo texto estará expresada la renuncia indeclinable que se comunica. El punto del Orden del Día dirá: “Designación de un nuevo administrador en razón de la renuncia indeclinable de Fulano de Tal a partir del día xx”. Debe quedar claro que sólo se convoca a la asamblea con el único y exclusivo fin de posibilitar el nombramiento del sustituto y para que no pueda reprochársele un abandono intempestivo de su mandato. En consecuencia, resulta superfluo e innecesario incluir puntos como “Renuncia del Administrador” o “Informe de lo actuado”. Es más, si la relación ya no es grata, no es preciso siquiera que el administrador concurra a dicha asamblea si no desea hacerlo, ya que puede hacer llegar por un tercero, el día de la asamblea, el correspondiente Libro de Actas para que sea entregado bajo recibo a las autoridades que se designen para presidirla. Si la asamblea logra o no el quórum suficiente para designar un nuevo administrador, eso ya no será motivo de preocupación para


el renunciante, ya que ha cumplido con su obligación de suministrar el medio legal necesario para el nombramiento de su reemplazante y, con ello, cesa su obligación de permanecer en el ejercicio de su mandato. La ley dispone que el mandatario, cuando cesa en sus funciones, debe igualmente atender aquellas cuestiones urgentes e imprescindibles cuya desatención pueda traer aparejados perjuicios a su representado.

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Un aspecto importante es que quede claro cuál es la fecha a partir de la cual dejará de percibir expensas y de pagar gastos, ya que cuando deba rendir cuentas documentadas de su gestión, ella deberá contener una fecha de corte precisa hasta la cual ha pagado y ha cobrado. Entonces, no deberá pagar facturas que sigan llegando con posterioridad, aun cuando el saldo resultante de la rendición de cuentas dé positivo para el consorcio, tampoco

deberá cobrar al deudor moroso que pretendiere poner al día sus cuentas después de la citada fecha, aunque el saldo sea negativo para el administrador. Generalmente a los administradores renunciantes no los entusiasma la idea de convocar a asamblea, porque obviamente la circunstancia en la que deciden desvincularse no es la ideal en cuanto a su relación con el consorcio. Pero no se trata de convocar a una asamblea para concurrir a ella y exponerse a cuestionamientos o discusiones, porque como ya se dijo el renunciante no tiene ninguna obligación de asistir. Es sabido que las despedidas no siempre suelen ser gratas. Y es por eso que es preferible concluir con ellas rápida y elegantemente, tomando todos los recaudos para que las preocupaciones que las motivaron no se prolonguen definitivamente. Hay que tener en cuenta que las energías no malgastadas en rupturas desprolijas o confusas pueden ser mejor aprovechadas dedicándolas a atender nuevos clientes, nuevas relaciones y nuevos proyectos que traigan satisfacciones y reconocimiento. Dra. Ana María Vila Dr. Bartolomé A. Orfila Abogados


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Disposición 4.116

Derogan multas La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor dejó sin efecto la Disposición 4.116, que fijaba multas para los administradores.

a medida fue tomada por el Director General de Defensa y Protección del Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Edgardo Aoun, poniendo punto final a una normativa que se había instrumentado durante la gestión del director anterior de

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la repartición, Dr. Juan Manuel Gallo, con el propósito de fijar los montos de las multas a pagar por los administradores de propiedad horizontal que cometieran infracciones. El nuevo funcionario de la DGDyPC fundamentó su deci-

sión “en el entendimiento de que con las precisiones normadas en el artículo 16° de la Ley 941 y, supletoriamente lo expresado en el artículo 16° de la Ley 757, se pueden graduar debidamente las sanciones a imponerse a los infractores de la Ley 941”.


Sr. Administrador Libro de Datos 2014 - DGDyPC - GCABA para dar cumplimiento a lo estipulado en la disposición Nº 470 DGDYPC/13 • Adquiera los libros con su respectiva oblea del GCABA y rubricados por el RPA, en forma ágil. • Precios especiales para Socios. Contáctese con nosotros para comprarlo. También tenemos el Libro de Registro de Firmas de Copropietarios Cajas metálicas y de madera para guardar los libros en los Consorcios Adquiéralos en nuestras oficinas, enviando previamente un mail con todos sus datos incluyendo el nombre del consorcio a: camara@caphai.com.ar CÁMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs. As. - Tel.: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 www.caphai.com.ar

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Artículo 16º de la Ley 941

Este artículo sostiene que las infracciones que se cometan a dicha ley serán sancionadas de la siguiente forma: I) Multa cuyo monto puede fijarse entre uno y cien salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda. II) Suspensión del registro por un período que puede llegar a los nueve meses. III) Exclusión total del registro. Asimismo se establece que en la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia. Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos años subsiguientes a que la sanción quedara firme.

Artículo 16º de la Ley 757

Este artículo establece no sólo la gradación de las sanciones sino también los elementos a tener en cuenta a la hora de disponerlas. Por ejemplo: • El perjuicio resultante de la infracción para el consumidor o usuario. • La posición en el mercado del infractor. • La cuantía del beneficio obtenido. • El grado de intencionalidad. • La gravedad de los riesgos o de los perjuicios sociales derivados de la infracción y su generalización. • La reincidencia y las demás circunstancias relevantes del hecho. Cabe recordar que la Disposición Nº 4.116 ahora derogada estaba vigente desde el mes de noviembre de 2011.

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Disposición 3.369

Nueva embestida de la AFIP Una vez más insiste con que los administradores se conviertan en agentes de información. Ahora el foco está puesto en los countries y barrios cerrados.

n los últimos días del año pasado la AFIP volvió con el viejo proyecto de intimar a los administradores que no den información sobre los vecinos de las unidades que administran. En este caso, la información habla de alrededor de 200 admi-

nistradores de countries, clubes de chacra, barrios cerrados y privados para que den información sobre los propietarios o residentes de esos complejos. En declaración al programa Hablando con Propiedad que se emite por FM 97.9 Radio Cultura

los martes entre las 20 y las 21, se refirió al tema el Dr. Jorge Martín Irigoyen, asesor de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, a quien el tema no le es ajeno porque desde hace tiempo viene lidiando con estas cuestiones entre Propiedad Horizontal

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la AFIP y los administradores de propiedad horizontal, y en algunos casos con muy buenos resultados para los administradores. Sobre el tema Martín Irigoyen recordó que esto ya viene desde hace muchos años atrás. “Recordemos –dijo– que con la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal conseguimos un recurso de amparo por esta Corte Suprema que declaró inconstitucional dicha normativa de la AFIP. Pero no contentos con eso, insistieron con una nueva resolución. Principalmente ahí cambió un poco el foco de la cuestión porque no ponía a los administradores de consorcios como los sujetos que iban a ser sancionados, sino a los consorcios en general. Esto en cuanto a la propiedad horizontal. Ahora, con esta nueva información que trascendió todo parece indicar que la AFIP quiere hacer foco en los administradores que gestionan countries, clubes de campo, barrios privados, etc. Lo gracioso es que en este caso

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Los administradores no deberían preocuparse. Hay un fallo de la Corte que es la mejor defensa para quienes sean sancionados.

dice que los administradores que se nieguen a informar pueden ser sancionados con multas de hasta 45.000 mil pesos, con sumarios o la suspensión del CUIT. “La verdad es que sí, la idea es atacar de lleno a los administradores”, comenta el asesor de la CAPHyAI. Y agrega: “Pero insisto en que si es por el amparo presentado por la Cámara, aplicar este tipo de sanción por parte de la AFIP sería inconstitucional. Ahora bien, obviamente me imagino la incertidumbre que deben tener los administradores

porque en definitiva si no cumplen pueden tener problemas que los obligarían a contratar abogados para defenderse, con lo cual les recomendaría que, obviamente, traten de cumplir con la información que pide el organismo”. -Hablando con Propiedad: Doctor, la AFIP sostiene que han detectado casos en los que el tipo de inmueble y las expensas abonadas no se condicen con la situación tributaria declarada por los propietarios o por los inquilinos, pero me pregunto qué tiene que ver en todo esto el administrador. De ser así, es una cuestión que tendrían que arreglar las personas con la AFIP, pero habría que sacar al administrador del medio. ¿O no? -Martín Irigoyen: Coincido plenamente con usted. En tal sentido quiero recordar que en el primer fallo favorable que nosotros logramos la Corte Suprema sostuvo que el administrador no puede ser agente de información


Dr. Jorge Martín Irigoyen: Hasta ahora nosotros no tenemos conocimiento de que algún administrador haya sido sancionado por estas cuestiones.

de la AFIP de un patrimonio que no administra. Es que creo que todos entendemos muy bien que los administradores no administran el patrimonio particular de cada uno de los propietarios que componen

un consorcio. Por el contrario, lo que administran es el patrimonio común, que es el tema del pago de las expensas, que sirven para pagar al personal que vive en ese countrie. Entonces mal pueden in-

formar sobre la propiedad privada de cada uno de los propietarios que componen el consorcio, que es un ente jurídico completamente distinto a cada uno de los particulares que viven en los countries o en un barrio cerrado. De modo que ya tenemos fallo de la Corte que nos ha dado la razón, con lo cual si algún administrador llega a ser sancionado hay muy buenos elementos de defensa como para que esa sanción pueda llegar a ser dejada sin efecto. El problema es que en el ínterin los administradores se preocupan. -¿Qué tienen que hacer entonces? -Martín Irigoyen: Yo les aconsejaría que no se preocupen. Hasta ahora nosotros no tenemos conocimiento de que algún administrador haya sido sancionado por estas cuestiones, y si eso ocurre en la Cámara podemos asesorarlo convenientemente.

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Factura electrónica

Ahora también consorcios e inmobiliarias Desde mayo los consorcios e inmobiliarias tendrán que emitir facturas electrónicas. Entérese de todos los detalles de la nueva normativa de la AFIP.

través de la Resolución General Nº 3.571 de la AFIP se establece que los consorcios e inmobiliarias que

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revisten la calidad de Responsables Inscriptos en el IVA deberán emitir comprobantes electrónicos, lo que se conoce como factura electrónica,

para respaldar sus operaciones, en reemplazo de las tradicionales facturas en papel, lo cual impacta directamente en ambos casos.


El Dr. Pablo Schwarz, asesor contable impositivo de la Cámara, explicó en el programa de radio Hablando con Propiedad todos los detalles a tener en cuenta para cumplir con la normativa de la AFIP. Ésta es una síntesis de ese reportaje. -PH: ¿Cuáles son las características de la factura electrónica con la que en poco tiempo más tendrán que manejarse tanto los consorcios como las inmobiliarias? -PS: Básicamente este tema tiene que ver con un mayor control de los contribuyentes por parte de la AFIP. -PH: ¿Por qué un mayor control? -PS: Porque, a diferencia de la factura tradicional en papel, la factura electrónica se confecciona on line a través de la propia página de la AFIP. Esto significa que cuando se hace una factura en papel el fisco se entera de las

La resolución que se publicó en el Boletín Oficial a fines de 2013 recién entrará en vigencia el 1º de mayo próximo, para que el contribuyente pueda adaptar su sistema.

operaciones del contribuyente un mes más tarde, cuando presenta la declaración jurada de IVA. Con la factura electrónica esto cambia sustancialmente porque la AFIP se entera en tiempo real de las operaciones de los contribuyentes, lo cual le facilita un mayor control de quienes están obligados a operar de este modo. Sin duda la tendencia es cada vez más creciente en el sentido de que se sumen más sectores hasta llegar a la universalidad, o sea que con el tiempo sean todos los contribuyentes que facturen de este modo. - PH: ¿Son todos los consorcios los que están obligados a emitir la factura electrónica? -PS: Es importante aclarar este punto, porque en principio los consorcios revisten la categoría de consumidor final frente al IVA. O sea que cobran las expensas para hacer frente a sus gastos normales y habituales. Hasta acá el consorcio Propiedad Horizontal

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está libre de cualquier tipo de impuestos excepto lo que son cargas sociales por los empleados que pueda llegar a tener. Pero, en la realidad, cada vez se da con mayor frecuencia que para tener algún ingreso adicional muchos consorcios recurren a operatorias de alquileres de parte de sus instalaciones. Los más comunes son el alquiler de la azotea del edificio a empresas de telefonía celular para que coloquen allí sus antenas, o las propias medianeras para publicidad. En estos casos, cuando el consorcio tiene ingresos por alquileres, fuera de lo que es

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la recaudación de expensas, tiene una serie de obligaciones impositivas, como estar inscripto en el IVA, y si está en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires pasa a ser contribuyente de Ingresos Brutos. Hasta ahora, hasta el momento de emitirse la Resolución General Nº 3.571 de la AFIP, el consorcio emitía una factura en papel por esos alquileres y luego hacía la declaración de IVA y de Ingresos Brutos como cualquier otro contribuyente. A partir de la nueva normativa, los consorcios que tienen este tipo de ingresos adicionales son los que deberán

implementar la factura electrónica en el momento en que entre en vigencia la resolución de la AFIP. -PH: Esta medida no sólo impacta a los consorcios, también las inmobiliarias quedan incluidas dentro de la resolución Nº 3.571. ¿Es así? - PS: Efectivamente también las inmobiliarias quedan comprendidas dentro de esta medida, lo cual significa que todo tipo de operaciones que realicen deberá ser facturada en forma electrónica. -PH: ¿Cuándo entra en vigencia esta resolución? - PS: Si bien salió publicada en el Boletín Oficial a fines de 2013, la idea es dar un plazo para que el contribuyente pueda adaptar su sistema. Ese plazo es hasta el 1º de mayo próximo, oportunidad en que comenzará a tener vigencia la factura electrónica para consorcios e inmobiliarias, pudiendo, si lo desean, comenzar voluntariamente a operar desde el 1º de abril. Pero debe quedar claro que la obligación es mayo de 2014. - PH: ¿Cuál es el procedimiento para generar la factura electrónica, ya que tenemos entendido que hay varias formas de confeccionarla? - PS: No es compleja su instrumentación, y es cierto que la AFIP autoriza tres formas diferentes de confeccionarla. - PH: ¿Podemos explicarles a nuestros lectores cuál de esas tres formas es la más recomendable? - PS: La que recomendamos es la que se llama “Comprobantes en línea”, que es el nombre de una aplicación a la cual se accede desde la propia página de la AFIP ingresando con CUIT y clave fiscal. Es una aplicación muy sencilla y amigable ya que es parecida a lo que sería confeccionar una factura en papel, que es lo que se viene haciendo hasta ahora. Se atraviesan diferentes pantallas en las que el


sistema va preguntando los mismos datos que hay que completar en una factura tradicional: razón social a quien se le factura, número de CUIT, fecha de emisión, concepto por el cual se factura y finalmente el importe. Son los mismos datos que se utilizan ahora, con la única diferencia de que la AFIP se va a enterar en tiempo real de esa factura y no cuando el contribuyente haga su declaración jurada de IVA al mes siguiente. - PH: ¿Qué ocurre con los talonarios actuales de facturas en papel que se venían utilizando? ¿Hay que anularlos o se pueden seguir usando? - PS: No hay que desprenderse de ellos porque puede haber situaciones excepcionales en las que tengan que usarlas, es por ejemplo cuando en el momento de querer confeccionar una factura electrónica el sistema de la AFIP esté caído o no funcione por alguna

Con la factura electrónica la AFIP se entera en tiempo real de las operaciones de los contribuyentes, lo cual le facilita un mayor control.

razón. En ese caso se permite a modo de excepción poder emitir una factura papel tradicional. Es muy importante guardar las pruebas de que no se pudo emitir la factura electrónica. Por ejemplo, una forma de probarlo es imprimir la pantalla de la página de la AFIP donde se comprueba que el sistema no funcionaba. - PH: ¿Cuáles son las sanciones

en caso de no cumplir con esta normativa? - PS: A diferencia de otras resoluciones en cuyo cuerpo normativo se establecen las sanciones, ésta en particular, la 3.571, no habla de penalidades, con lo cual hay que recurrir a la Ley de Procedimiento Tributario, donde se establecen todo tipo de sanciones para el incumplimiento de las normas que va sacando la AFIP. Si procedemos de esa forma, podremos observar que el incumplimiento de la Resolución Nº 3.571 encuadraría como un incumplimiento de un deber formal, porque el hecho de que se haga una factura en papel o electrónica no significa que se está omitiendo un impuesto o no se está dejando de pagar el monto que corresponde, sino que es una obligación que no estoy cumpliendo y en este caso las multas son bastante elevadas.

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Sustentabilidad

Cinco ideas sobre edificios verdes Los materiales, las formas de consumo energético y el reciclado de los recursos marcan la diferencia.

l Green Building Council es un foro internacional que califica a los edificios según su nivel de sustentabilidad. En el ámbito local, un grupo de profesionales que incentivan

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la realización de este tipo de edificaciones generó hace algunos años la versión argentina del foro: el Green Building Council de Argentina, presidido actualmente por Eduardo Spósito, titular de la

Cátedra de Gestión de Proyecto de la UBA. En las preguntas y respuestas que siguen se detallan los principios básicos sobre los edificios sustentables.


Hasta el momento el mercado argentino no ha desarrollado este tipo de edificios en su totalidad, más allá de algunos intentos que se han quedado a mitad de camino.

¿Por qué edificios sustentables?

La sustentabilidad es la forma de aplicación de procesos y diseños que protejan la salud y el bienestar de los seres humanos y los ecosis-

temas de los que dependemos. La edificación verde contempla los vínculos entre la salud humana y el medio ambiente a través de productos que reconozcan las normas ambientales. Propiedad Horizontal

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¿Cómo se reconoce un edificio sustentable?

Primero hay que ver de dónde vienen los materiales (si la madera es de un bosque que se recicla o llega de la tala indiscriminada). Tener en cuenta el uso racional de la energía y el menor consumo por persona. Para evitar la pérdida de calor se pueden usar materiales especiales. Va a llegar el momento en que un edificio indique, al igual que las etiquetas de los alimentos, qué cantidad de luz y de agua se consume por persona. Otro punto es el reciclaje. Por ejemplo, qué hacer con las alfombras que se desechan. En líneas generales, hay que tener en claro a dónde van los residuos.

¿Son más caros estos edificios?

En general los costos se incrementan alrededor de un 7% respecto de los que no son verdes. Sin embargo, la experiencia indica que, a la larga, se termina ahorrando dinero. Los países más adelantados en el tema, como Suecia, Noruega, Finlandia o Estados Unidos lo saben bien. El mundo está cambiando y son las empresas líderes las que tienen

Por lo general los costos de los edificios sustentables se incrementan alrededor de un 7% respecto de los que no son verdes.

que hablar del tema. Con los años, en el mundo se terminará ahorrando dinero porque los usuarios querrán mejores edificios por un menor costo operativo. Y hacia eso vamos.

¿Qué pasa en la Argentina?

Hasta el momento el mercado argentino no ha desarrollado este tipo de edificios en su totalidad, más allá de algunos intentos que se han quedado a mitad de camino. En la ciudad de Buenos Aires la decisión requiere una iniciativa gubernamental. Seguramente esta ciudad va a tener que liderar con un primer edificio sustentable para que aparezca la punta de desarrollo en algún lado.

¿Cómo se puede cooperar si uno trabaja o vive en un edificio sin estas características?

Hay que hacer que, de a poco, los edificios se vuelvan más verdes. Poner un jardín a la altura del techo para bajar las temperaturas, optimizar el uso del aire acondicionado y ver cómo racionalizar el uso de la energía; estudiar las ventilaciones, poner medidores en el edificio para prender sólo por sectores, poner indicadores de luz en los baños y un sistema para que la computadora se apague mientras no se esté usando. Es terrible la cantidad de energía que se desperdicia en las cosas más simples. Y también son increíbles los beneficios de lo sustentable: protección de la biodiversidad; más calidad para el aire y el agua; menos producción de residuos sólidos; mejor retorno de inversión para el propietario; diferenciación en el mercado inmobiliario y un mejoramiento de la calidad del ambiente que aumenta la productividad y reduce el ausentismo. Propiedad Horizontal

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Curso

Separación de residuos Ya están en marcha en la sede de la Cámara los cursos obligatorios de separación de residuos para administradores. omo ya es de público conocimiento, a través de la Disposición Nº 216 el Director General y Técnico Administrativo y Legal del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ha dispuesto que los administradores de consorcios deberán realizar un curso de separación de residuos. La actividad es gratuita y está bajo la responsabilidad de la Unidad de Proyectos Especiales Construcción Ciudadana y Cambio Cultural de la Jefatura de Gabinete de Ministros. A los participantes del curso se les entrega un certificado de asistencia que deberá ser presentado, por única vez, ante el  R.P.A, junto a la DDJJ 2013. La falta del certificado implicará una infracción al artículo 9° inciso b de la Ley N° 941, conforme lo dispuesto por el artículo 15° inciso d, de la citada Ley. Dado que la disposición entró en vigencia el pasado 2 de enero, la Cámara mantuvo conversaciones con responsables de la Unidad de Proyectos Especiales, Construcción Ciudadana y Cambio Cultural con el fin de facilitar a sus asociados la participación en el curso. Hasta el momento se han dictado cuatro cursos exclusivamente para los socios de la Cámara, y en un corto plazo comenzarán los cursos para los administradores que no son socios de la entidad.

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Alquiler de oficinas

Para ganarle a la inflación En una carrera contra la inflación inquilinos que adelantan el pago del alquiler hasta un año en una tendencia que no era común hasta ahora.

a suba de precios en prácticamente todos los órdenes de la economía argentina impulsa las estrategias para correr más rápido que la inflación. Algunos lo logran, y otros no.

El ingenio que utilizan los consumidores para ganarles a las remarcaciones de los alimentos y el resto de los artículos que conforman la canasta familiar, pareciera que también forma parte

de los planes de las empresas que no tienen edificio propio y alquilan oficinas. Al menos es lo que manifestó Marcelo Zuliani, Director Comercial de la consultora inmobiliaria Propiedad Horizontal

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Colliers Internacional Argentina, durante un reportaje difundido en el programa Hablando con Propiedad, que se emite los martes de 20 a

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21 por FM 97.9 Radio Cultura. El ejecutivo afirma que durante un relevamiento realizado por la consultora y “como producto de

la coyuntura económica, hemos detectado compañías adelantando el pago de contratos de alquiler que en algunos casos llegan a un año de anticipo, tanto en renegociaciones como en nuevos contratos, instalando una tendencia que no era común encontrar antes”. Zuliani señaló que “las compañías usan esta estrategia a pesar de que, en algunos casos están dispuestas a ampliarse o mejorar la categoría de las instalaciones que ocupan. Es que no tienen muchas opciones para invertir, menos en el caso de las multinacionales que tienen vedado el giro de divisas, entonces prefieren usar el dinero en evitar los aumentos de precios”. Habitualmente los alquileres de oficinas se pautan a entre cinco y diez años, y algunos se atreven a pagar más del 50% de ese lapso. En cuanto a los precios, en Colliers aseguran que permanecen estables con un valor promedio para oficinas en edificios A+ y A de u$s 24,4 por m2. Otro de los fenómenos que destaca el informe se refiere a que la demanda se está orientando a los edificios de mayor categoría y a estrenar. “En el caso de las oficinas premium el sector mostró, durante el último trimestre del año pasado, una absorción de 23.000 m2, un valor superior a los 15.000 m2 registrados en el trimestre anterior. Para el ejecutivo de Colliers “los edificios premium permiten organizar los espacios en plantas más amplias y más eficientes, mejorando el ratio de ocupación, la calidad del ambiente de trabajo y obtener eventualmente un ahorro de costos”. El año 2013 finalizó con la incorporación de 46.000 m 2 al inventario, de los cuales el 55% se ubicaron en la Zona Norte de Gran Buenos Aires, 27% en Puerto Madero Este y 18% en Macrocentro Sur.


Seguridad

El vigilador virtual Innovador sistema de seguridad que interactúa en tiempo real con los usuarios y brinda respuesta inmediata en casos de emergencia.

urante un encuentro con administradores de edificios de propiedad horizontal, semanas pasadas se lanzó al mercado un novedoso sistema de seguridad exclusivo para edificios y condominios. Se trata de El ojo del halcón, un vigilador virtual que interactúa en tiempo real y que fue presentado por la empresa Prosegur. La reunión, de la que participaron alrededor de 100 personas, es parte de las demostraciones del

funcionamiento del producto que la empresa lleva a cabo en sus sucursales de Belgrano, San Isidro, Vicente López y Quilmes. En declaraciones a Propiedad Horizontal, Carla Egitto, Gerente de Marketing y Comunicaciones de Prosegur, explica que “el equipamiento presentado transforma la entrada del edificio en un sistema de control inteligente, ya que se trata de un innovador circuito cerrado de televisión IP con múltiples cámaras, y un dispositivo instalado

en la recepción del edificio que permite la comunicación permanente con un operador virtual”. Finalmente Carla comentó que “mediante esta tecnología de avanzada se pueden vigilar determinados sectores del edificio, detectar situaciones o hechos anormales y, desde la central receptora de alarmas, ejecutar la activación de un operativo de respuesta dando aviso a las fuerzas de seguridad y al referente designado de cada edificio en particular”. Propiedad Horizontal

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Libro de Datos 2014

Descuento especial para socios

a Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias les recuerda a todos los socios que se encuentra disponible, con un descuento significativo, el Libro de Datos 2014.

Quienes lo adquieran recibirán sin cargo el tomo I del libro Por una profesión digna, leyes y ordenanzas vigentes a septiembre 2013. En el momento de editarse los tomos II y III también se les entregarán sin cargo.

Por una profesión digna n 2013, coincidiendo con el Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, la Cámara editó el tomo I del libro Por una profesión digna, que incluye las leyes y ordenanzas vigentes del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires al mes de septiembre de ese año. Esta herramienta de trabajo, además de ser fuente de permanente consulta, es un documento que permite a los administradores respaldar sus decisiones ante los consorcistas. Por eso consideramos importante que este material no falte en su lugar de trabajo, motivo por el cual puede hacernos saber la cantidad de ejemplares que necesita para entregar a sus Consejos de Administración y los

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recibirá a la brevedad. En el tomo II, que actualmente se encuentra en proceso de producción, hay reservado un espacio especial para que los administradores de propiedad horizontal pueden publicitar sus servicios. Acompáñenos y acompáñese

con esta publicación ante sus consorcistas. Estamos seguros de que no se arrepentirá de contar con esta herramienta de trabajo, la cual consideramos que será de permanente consulta y perdurará un largo tiempo ofreciendo información de utilidad a los administradores.


Más y mejor comunicados Respondiendo al objetivo fijado por el Consejo Directivo de la Cámara en el sentido de estar más y mejor comunicados con los socios y con quienes directa o indirectamente están vinculados con la propiedad horizontal, ahora la CAPHyAI también está presente en los medios de comunicación de la zona norte del Gran Buenos Aires. Concretamente se trata de la radio líder de San Fernando: FM La Barca, en el 88.3 del dial. La presencia de la Cámara se materializa a través de una serie de micros que conduce Cristóbal Ruano y se emiten a lo largo de la programación de la emisora. La emisora también se puede sintonizar en www.fmlabarca.org.ar

Paritarias Más allá del hermetismo sobre el escenario paritario para este año, desde el Gobierno ponderaron que una veintena de gremios cerraran sus acuerdos de 2013 por 18 meses frente a la inquietud de algunos sindicatos para avanzar sobre paritarias semestrales. Los trabajadores de edificios (Suterh), Luz y Fuerza y AySA fueron algunos de los núcleos que sellaron la negociación por un año y medio. La percepción de que firmar paritarias por seis meses sería dar señales de debacle domina el riñón del Ejecutivo. Con la meta de fijar un escenario “previsible” en la discusión salarial, desde la CGT un grupo de dirigentes considera necesaria la convocatoria, a la brevedad, del Consejo del Salario. El propósito sería determinar el valor de la canasta básica, analizar el nuevo índice de inflación y fijar el ingreso de los jubilados y pensionados.

Certificado de Antecedentes Penales El Registro Nacional de Reincidencia (RNR), dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, firmó un acuerdo con el Correo Argentino para que se pueda realizar allí la tramitación del certificado de antecedentes penales. Por el momento el convenio tiene vigencia en algunas provincias argentinas pero no incluye todavía a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. No obstante cabe recordar que los administradores de consorcios porteños deben presentar obligatoriamente este certificado, anualmente, en el Registro Público de Administradores de la ciudad, como lo establece el artículo 4º de la Ley 941.

Alquileres 2014 Pese a una mayor oferta, los ajustes están a la orden del día y varios contratos ya se pactan con alzas escalonadas semestrales. Según un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, los valores para un tres ambientes en zonas de buena demanda oscilan entre $ 2.600 y $ 3.000. Al igual que lo sucedido en otros años, 2014 arranca con varias dudas en el plano político y económico pero con una certeza: los precios seguirán subiendo y los alquileres de viviendas no serán la excepción. Los propietarios, como ya es tradición y pese a los bolsillos más ajustados de los inquilinos, se aprestan a implementar actualizaciones en los contratos. En ese sentido, desde distintas inmobiliarias anticiparon a iProfesional que los nuevos convenios se están celebrando con una suba promedio del 25% anual. Propiedad Horizontal

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Honorarios y aranceles del administrador Valores para el primer semestre de 2014, correspondientes a la Administración de Edificios sometidos al régimen de la Ley 13.512.

Honorarios a partir del mes de enero de 2014

Consorcios de Propietarios: Clase D Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, institutos provinciales de vivienda. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.500 UF posteriores a 20 adicional de $ 80 a $ 105 Consorcios de Propietarios: Clase C Tipología: consorcios con servicios comunes. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.850 UF posteriores a 20 adicional de $ 105 a $ 115 Consorcios de Propietarios: Clase B Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.300 UF posteriores a 20 adicional de $ 115 a $ 150 Consorcios de Propietarios: Clase A Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 3.000 UF posteriores a 20 adicional de $ 150 a $ 195 Consorcios de Propietarios: Clase A1 Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de superconfort. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 3.700 UF posteriores a 20 adicional de $ 195 a $ 275 Nota: En todos los casos las Unidades Complementarias serán tarifadas, a los fines de los cómputos de los honorarios profesionales del Administrador, al 50 % del valor las Unidades Funcionales.

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Aranceles a partir del mes de enero de 2014 En forma independiente de los honorarios, el administrador deberá percibir retribución por las tareas de: Certificaciones Deuda por expensas comunes $ 290 Poderes para asistir a asambleas $ 120 Confección y firma de declaraciones juradas: laborales, previsionales, fiscales y judiciales $ 400 RPA Ley 941 / Gob Bs. As. DDJJ Anual $ 500 Otros trámites: Presentación de pólizas de seguros, seguro por daño ambiental. Altas/bajas de consorcios; presentación de edificio seguro y cualquier otra cuestión no contemplada en la presente. $ 140 Contestaciones de oficios: administrativos o judiciales $ 320 Reuniones o asambleas A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas celebradas fuera del horario comercial - lunes a viernes de 9 a 20 Mediación Asistencia del administrador por cada audiencia en trámites de mediación (privada u oficial)

$ 350

$ 400

Fianzas y garantías En juicio por expensas comunes En convenios de pagos

$ 460 $ 460

Gestión de negocios Porcentaje a cobrar por el administrador a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren el cobro de facturas a través de las expensas comunes (v.gr.: locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras, cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio, televisión por cable, etc.) PJ Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (Mínimo $ 30) AFIP - Alta / baja / Modificaciones Temprana AFIP - Clave Fiscal RG 2239 AFIP - Retención Imp. a las Ganancias Encargados AFIP - Mi Simplificación Empleadores AFIP - Mensual RG 3369 (Por consorcio) ANSES - Decreto 670/07(1345/07) Reintegro salario fliar ANSES - PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos ART - Liquidación de siniestros (Por vez) DNPD - Base de datos GCBA - Registro de Empleadores Rendición de cuentas final y traspaso admi. Registro de Proveedores de Consorcios (Carpeta de inscripción) A cargo del proveedor Trámites Trámites vía Internet (No incluidos en esta lista) Trámites Normales: 72 hs. Importes y porcentajes determinados en esta lista Trámites Urgentes: 24 hs. Trámites Semi Urgentes: 48 hs.

5% 10% $ 140 $ 200 $ 400 $ 400 $ 460 $ 400 $ 140 $ 175 $ 230 $ 290 $ 800 $ 800 $ 140 Recargo 100% Recargo 50%

Los montos indicados no incluyen IVA, impuestos provinciales, ni servicios de computación. Esta tabla de honorarios es sugerida por la CAPHyAI.

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Consultorios

Jurídico Consulta: ¿Es posible prohibir a los morosos que voten en las asambleas? Respuesta: Los derechos de los propietarios son consagrados en el reglamento de copropiedad, éste es el que prohíbe o limita la presencia de los propietarios morosos para que puedan votar o no. Por lo expuesto, si en el reglamento existe la prohibición de votar a los morosos, el que se encuentre en esa posición no podrá emitir su voto. Si el reglamento no lo prohíbe, podrá válidamente el propietario moroso votar. Referencias de autores El Dr. Carlos Diego Calvo, en su Manual Práctico de Propiedad Horizontal, expresa: “Es un problema muy frecuente la admisión de copropietarios morosos en las asambleas y que parece difícil aceptar impedir la concurrencia de los mismos por no haber pagado las expensas, salvo que esté expresamente dicho en el reglamento de copropiedad”. No obstante, un fallo de la Cámara Civil, Sala B, del 26-6-69, resolvió que quienes son deudores con morosidad del consorcio no pueden solicitar la convocatoria judicial prevista en el artículo 10 de la Ley 13.512. Hernán Racciatti en su libro Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones comenta: “Privar del derecho a voto en las asambleas o de la facultad de participar en las mismas, ha sido otra manera compulsiva para obtener el cobro de las expensas comunes”. También agrega que esta disposición reglamentaria ha tenido fallos a favor (CN Civ., Sala C, DE, 9-131) y fallos en contra (CN Civ, Sala D, LL, 105-819). El Dr. Alberto Aníbal Gabás, en el Derecho Práctico de Propiedad Horizontal 1, bajo el título “Límites al derecho de voto”, dice que en ciertos casos se quita este derecho y el ejemplo más común es en la falta de pago de expensas, que consta en el reglamento de copropiedad. Agrega una opinión personal que transcribimos: “Creemos que si tal estatuto no prescribe esa prohibición no puede impedírsele, al consorcista en falta, emitir su voto, pues entendemos que esa prerrogativa surge de la calidad de propietario simplemente y no de la de propietario pagador”.

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De todas formas el mismo Dr. Gabás agrega a sus dichos que: “existe alguna jurisprudencia en contra que reconocemos correcta, en base a principios de equidad y de justicia”. A modo de nota, el autor cita este fallo en contra: “No pueden gozar del derecho a voto los consorcistas morosos cualquiera sea la causa de tal situación y justificativa, debiendo dejarse sin efecto las decisiones en las que se haya tomado en cuenta su derecho de elección activo”. Cám. 2º Civ. y Com. San Martín, DE, ejemplar nº 3948 del 26/8/75. Cierra el tema diciendo que no se puede impedir en ningún caso la posibilidad al propietario en mora de asistir y participar en la deliberación, incluso teniendo ese derecho podría explicar los motivos de su mora y hacer más entendible su conducta. Y agrega: “El condómino no legitimado para votar puede hacer oír su parecer”, y a tal efecto transcribe, también a modo de nota al pie de página, que: “el presidente sólo podría limitarse a invitar a limitar el discurso, pero si se le niega la palabra podría cuestionarse la validez de la asamblea y del mismo acuerdo colegial, ya que se impidió la formación de la deliberación válida y de la prestación de argumentos que podrían hacer variar la dirección de los votos”. Escuti, Ignacio A. Richard, Efraím Hugo, ponencia al Primer Congreso de Derecho Societario, La Cumbre, Córdoba, 1977.

Dra. Diana Sevitz Asesora Legal


Consultorios

Técnico – Municipal Consulta: En las instalaciones domiciliarias de gas, ¿qué normas existen en relación con los tendidos existentes y a reconexionado por baja del medidor? Además, respecto a la seguridad, ¿existen dispositivos domiciliarios que detecten escapes de gas? Respuesta: En principio, las instalaciones de gas, según consta en el “Reglamento para instalaciones domiciliarias”, deben estar ejecutadas conforme a las normas vigentes a la fecha. En el caso de haberse cortado el suministro durante un año o más para su reconexión o recolocación de medidor, la empresa prestataria del servicio verificará su estado, pudiendo intimar a efectuar las modificaciones, adaptaciones o reparaciones correspondientes de acuerdo con las normas vigentes, según surja de la inspección. Por lo tanto, esto implica que, aun si son instalaciones aprobadas o existentes, cuando las normas actuales no se cumplan, por cambios, verificaciones de rutina y de seguridad, deben ser dichas instalaciones, tendidos o artefactos adaptados, cambiados o modificados, según sea necesario de acuerdo con el criterio de la empresa o matriculado, a las actuales especificaciones, inclusive los tendidos de cañerías en caso de detectarse pérdidas, como también por ejemplo en el caso de los calefones o estufas que no cuenten con llaves, válvulas o ventiladores acordes. Por supuesto, cuando existen pérdidas en caños,

deben ser reparadas y, de cambiarse tramos o la totalidad de los caños de no ser reglamentarios a la fecha, éstos deben cumplir con las actuales normas en cuanto a tipo y protecciones. Estos cambios o reparaciones dentro de la propiedad privativa o común siempre deben ser realizados por un matriculado, sin excepción, quien gestionará los trámites correspondientes según sea el caso, inclusive planos, permisos y finales de obra. Cabe señalar que esta instalación (gas) es la única que no es resorte municipal, estando en manos de las empresas privadas. Es de destacar que de ser estos tendidos comunes, según indique el reglamento de copropiedad, al ser obligatorio el cambio o modificación reglamentariamente, el consorcio debe asumir el costo, de lo contrario el propietario ejecutará a su costo las modificaciones, reparaciones etc. Con respecto a dispositivos de seguridad para detectar pérdidas en los ambientes, existen en el mercado aparatos que actúan a modo de “alarmas” o “detectores” de monóxido de carbono. Arquitecto Antonio Aguel Asesor Técnico Municipal

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Consultorios

Laboral A continuación reproducimos un importante fallo civil que tiene que ver con la rendición de cuentas del administrador al consorcio. Nos parece que el fallo expone aspectos importantes que deberían ser tenidos en cuenta por los administradores. 1. Corresponde hacer lugar a la demanda y condenar al ex administrador de un consorcio a rendir cuentas a éste, pues el hecho de haber presentado mensualmente a los copropietarios una liquidación mensual de los gastos no equivale a la rendición de cuentas final que debe realizar un administrador al consorcio cuando deja sus funciones. 2. Cuando el ex administrador alega en su defensa que mensualmente presenta los gastos del consorcio, donde constan los ingresos y egresos, los que son auditados por el Consejo de Administración, dado que la relación de mandato se da entre el administrador del consorcio de propietarios y éste, las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la rendición de cuentas que debe realizar al consorcio al finalizar su gestión. 3. No equivale a la rendición de cuentas que un administrador debe realizar al finalizar su

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gestión al consorcio la presentación al Consejo de Administración, cuyas funciones son de asesoramiento y consulta, pues el administrador es el representante legal del consorcio y tiene a su cargo la exclusiva responsabilidad de la administración. 4. No es aceptable lo manifestado por el accionado en cuanto a que en la actualidad carece de elementos para efectuar la rendición, por habérselos entregado en su totalidad al administrador que lo sucedió, por lo que pide se considere de cumplimiento imposible la obligación que le impone la sentencia, pues constituye obligación de todo administrador presentar las cuentas en forma puntillosa y acabada. 5. La rendición de cuentas consiste en una manifestación completa de los ingresos y egresos, con la presentación de los documentos que acrediten cada partida, las explicaciones necesarias para su comprensión y un informe sobre el desempeño del mandatario (arg. art. 70, Ccom. [art. 16, Cciv.]). 6. La sola entrega de documentación a la nueva administración de ningún modo impide presentar las cuentas al ex administrador accionado, y, en todo caso, visualizar tales libros a ese fin, tal como lo hicieron los contadores designados de oficio. Consorcio de Propietarios A. 1191 c/ B.C.A. s/ rendición de cuentas s/ ordinario. Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala/Juzgado: E. Fecha: 15-oct-2013. Cita: MJ-JU-M-82571-AR | MJJ82571 | MJJ82571 Dr. Enrique Albisu Asesor Laboral


Comisiones Internas

Consejo Directivo

Administración y Relaciones Laborales Fernando Staino y Daniel Grass

Presidente

Administrativa, Financiera y Logística José Pusterla Asuntos Legales Rubén Vignapiano Corretaje Inmobiliario y Locaciones Armando Caputo y Horacio Guillermo Bielli

Daniel Roberto Tocco Vicepresidente 1º Fernando Staino Vicepresidente 2º Armando R. Caputo Vicepresidente 3º

Ética Arturo Molina

Miguel Ángel Summa

Prensa y Difusión Marta Rondó y Silvia Ghianda

Arturo Claudio Molina

Relaciones Públicas Silvia B. de Rodríguez Maceira y Graciela Perrone Revista Miguel Summa y Mario G. Mazzini Cursos y Conferencias Arturo Molina Registro de Administradores Profesionales Daniel R. Tocco Relaciones con Cámaras del Interior Néstor Pirosanto y Carlos García Relaciones con Cámaras Iberoamericanas Marcos Schwab y Fernando Staino Relaciones con Cámaras Empresarias y Proveedores del Sector Silvia De Filippo

Secretario Prosecretario Mario Guillermo Mazzini Tesorero José E. Pusterla Protesorera Silvia A. De Filippo Vocales Titulares Silvia B. de Rodríguez Maceira Salvador Víctor Perez Marta Rondó Vocales Suplentes Néstor Nicolás Pirosanto Roberto Rubén Vignapiano Silvia Beatriz Ghianda Horacio Guillermo Bielli

Usted es el protagonista

Ángela Graciela Perrone

Invitamos a nuestros socios a integrarse a los equipos de trabajo en alguna de las diferentes comisiones de la Cámara. Es importante que lo hagan para que podamos trabajar más y mejor por todos aquellos a quienes representamos a través de nuestra institución. Quienes así lo entiendan y deseen participar pueden comunicarse con Patricia Colle al 4342-2232 / 4345-0010, int. 33. También pueden hacerlo vía mail a patriciacolle@caphai.com.ar o camara@caphai. com.ar Su participación le da mayor sentido a nuestro trabajo.

Carlos García

Daniel Grass Leonardo Martín Tocco

Tribunal de Cuentas Miembros Titulares Alejandro Nourry Marcos Schwab Carlos Weiler Miembros Suplentes Tomasa del Carmen Roldán Luis Martín Pino

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Sabía usted que… Se frenan las nuevas construcciones La imagen de la foto que ilustra esta nota, que se transformó en un clásico en casi todo el país mostrando la aparición constante de nuevos edificios en construcción, podría dejar de ser tan habitual. Es que los desarrolladores inmobiliarios comienzan lentamente a levantar el pie del acelerador, y meten en el freezer algunos de los proyectos que tenían previsto lanzar durante este año. El factor que lleva a los empresarios a tomar esta determinación es claro. Dicen que hoy por hoy la inflación les impide diseñar un proyecto “serio y a largo plazo”, y que en pocos meses más esta situación se hará más palpable.

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Para algunos desarrolladores consultados por Propiedad Horizontal “armar un proyecto a futuro es prácticamente imposible. Es que desde el momento en que se presentan los planos hasta el fin de la construcción pueden pasar tres años. Y en la actualidad, permitirse pensar un proyecto de estas características se complica cada vez más. Lo que ya arrancó continuará su camino, pero lo nuevo está claro que le costará ponerse en marcha”.



Propiedad Horizontal | Nro. 319