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Spring & Summer 2015

WEEKLY

UK PROPERTY

英国房产周刊 解读伦敦楼市

两大黄金带 七大投资热点区域 房产宝典 英国顶级学区房专题

Spring & Summer 2015

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ISSN 2055-5490


南华学府 LONDON SE1

高校学区 潜力无限 伦敦市中心高尚住宅新地标

伦敦南部一区内最后一块未被开发的黄金潜力投资区域 泰晤士河南岸,拥有无敌河北岸各大地标建筑景观 顶级建筑师设计,空间、风景与光线的完美结合 地铁、公交、火车、游轮,为您打造多重出行选择 一二三房大户型可选,独占高层内包式阳光房 泳池、健身房、水疗、公园、安保系统等,为您提供高质量生活 VIP看房热线 0044(0)20 3006 2208 (英国)

0086(0)21 6156 1508 (中国) 预 约 微 信 UKPW2015

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UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


Spring & Summer 2015

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LONDON

I

SHANGHAI M A C AU

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B AT H I

I

LIVERPOOL

G UA N G Z H O U

TA I P E I

I

I

N E W YO R K

www. gievesand hawkes.cn

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

BEIJING

H O N G KO N G

www. gi evesand hawkes.com

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I

I

TO K YO


Spring & Summer 2015

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目录

目录 CONTENTS 楼市行情

英国学区房专题

10 伦敦楼市有没有泡沫?

46 伦敦优质学区一览图

14 伦敦房产供不应求推动价格飙升

48 英国顶级学区里士满

18 伦敦房价上涨还能持续多久?

49 牛津剑桥升学率最高学区

20 伦敦房产, 长期保值增值的安全投资

50 至尊学区 唯我剑桥 华人猎获 两成新房

24-43 特别专题 伦敦楼市

6

中资项目

两大黄金带

54 中国力量雄起英国楼市

七大投资热点区域

58 买楼、开发双管齐下 中资企业认准英国物业价值

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


目录

地产金融

房产宝典

66 投资英国房地产信托REITs 高收益和流动性可以兼得

84

自住和租赁房按揭方案详解

86

房产相关税费透析

70 英国十大房地产投资信托简介

88

英国房产交易的法律程序

91

如何快速地将房产卖出高价

93

怎么改造房屋回报率最高?

94

警惕家装中的八大误区

96

阁楼改造为房产增值

房产宝典 75 英国买房必备手机应用 78 购买英国期房的流程 80 “买房出租”真的适合您吗? 十大建议帮您做出明智选择

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卷首语

UK Property Weekly

英国房产周刊 出品人 Publisher 陈 晨 总编辑 Editor in Chief 范慧勇 总经理 Director 吕晶晶 资深美术编辑 Senior Art Editor 余培培 资深编辑 Senior Editor 董 华 编辑记者 Editor 向靖宇 李 龙 梅雪蒙 曹语熙 市场部 Marketing 王成浩 陈名慧 潘高峰 沈嘉毅 徐 利 王韵琦 校对 Proofreader 林 倩

《英国房产周刊》报社 UK Property Weekly Level 28, One Canada Square Canary Wharf, London UK E14 5AB 邮箱: info@ukpropertyweekly.com 电话: 0044 (0) 20 3006 2208 网址: www.ukpropertyweekly.com 微信: ukpropertyweekly 上海办公室:上海市浦东新区陆家嘴太平 金融大厦18层 电话:0086 (0) 21 6156 1508

卷首语

英国房产

华人财富

“我来了,我看到,我征服”,我们坚信,华人所到之处,捷报频传。 在短短的不到一年时间里, 《英国房产周刊》密切关注华人在英 国购产置业的热点话题,实时报道中资企业在英国房地产市场开疆 拓土的一举一动。见证记录中国力量在英国房地产市场的雄起。 为了子女教育,华人在英国房地产行情火热期,不惜加价 12% 抢购学区房。留英学生的家长,则从投资收益的角度通过在英购买 房产作为子女的宿舍,以房养学。信奉“水能生财”观念的华人, 近年来迅速成为伦敦水景房产的第一大买家群体。而没能赶上 2002 年到 2007 年的那一轮英国期房投资热潮的华人投资群体,在 2011 年英国房地产市场从金融危机中复苏以来的一轮上扬行情中,大力 追捧期房热盘,很多投资者赚的盘满钵满。 中资机构在伦敦房地产业的投资可谓高歌猛进,中国投资公司、 平安保险、中国人寿、华彬国际、万达集团、绿地集团等大规模、 高规格的投资行为,引国际行家刮目相看。2014 年年,中国机构投 资者共完成 22 亿英镑的交易,总资产规模超过 92 亿英镑,所收购 物业已经合围了伦敦金融城核心的英国中央银行总部大楼,并有合 围另一个地标伦敦塔的趋势 ;在中资企业待建项目中,包括伦敦多 个地标。用不了不久,伦敦的天际线将有很大一部分被中资楼宇占 据。 无论是民用住宅,还是大型地产项目,华人华资在英国的投资, 无不彰显着华人投资理财的实力和智慧。 作为先一步扎根在英国的媒体人,我们正在通过《英国房产周 刊》的全媒体平台,向您呈送英国房地产行业最新、最权威的新闻 资讯和实用信息,呈送业界精英对您关心的热点问题进行的多角度 剖析 ;同时我们还为您打造一站式的全方位服务平台,在您购产置 业、投资理财的历程中,助您一臂之力,让新闻为您的投资创造价值。 为了更好地为世界各地的华人投资者服务,我们将定期出版《英 国房产周刊》特刊,更加系统地为您提供的有价值的英国房地产资 讯。 本期《英国房产周刊》特刊,我们首次向读者奉送《伦敦楼市 两大黄金带、七大潜力投资热点区域》的独家解读。通过对英国顶 级学区的分析,向华人推荐高附加值的区域分析。另外,我们还从 出租房投资、房地产金融投资产品、购房流程、税费、法律、按揭贷款、 改造扩建等方面提供详尽的实用信息。 春暖花开,万物生长。此时此刻,我们见证英国伦敦房价的上 涨,协助华人投资者财富增长、目睹中资楼盘奠基动工即将拔地而 起…… 我们期待,当您找到梦想的温馨家园、当更多的华人投资者获 利颇丰、当越来越多的中资企业在英伦成功前行,有我们一起把酒 欢歌!

《英国房产周刊》总编辑 范慧勇

扫描·关注微信 本刊图文版权所有,未经授权,不得转载。 楼市有风险,投资需谨慎。 所有投资以最终合同为法律依据。 8

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


金城豪庭 LONDON EC1

伦敦金融城科技城大学城 黄金三角中央地段

伦敦北部一区最具增值潜力的地标性建筑 城北中心,临近伦敦文化艺术区,贴身感受浓厚英伦气息 毗邻新型技术区,几大国际巨头产业将合力打造其为伦敦硅谷 地铁、公交、火车、欧洲之星,为您出行及世界环游提供便利 高层楼景,轻松将伦敦全景尽收眼底 一二三房户型,以及顶楼豪华户型可选 健身房、水疗、公共办公区域、24小时安保系统等,应有尽有 VIP看房热线 0044(0)20 3006 2208 (英国)

0086(0)21 6156 1508 (中国) 预 约 微 信 UKPW2015

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伦敦楼市有没有泡沫? 文 / 范慧勇

2007 年,英国金融危机的前夜、楼市

震荡,因为最最基本的衡量标准是——每

上一轮行情的峰值时期,受到“房租不如

个月的买房按揭还款远低于同样房产的租

买房”的事实和“好想有个家”的情感驱动,

金。

我在伦敦西郊买了一套蜗居。 好景似乎不长,在搬进新家后的第一

的客流量都在增加,附近的一个新建的大

个新年刚过,一场由金融次贷引发的经济

楼盘在不到两年内被抢购住满,一个大型

危机席卷全球,伦敦这个国际金融重镇首

超市开始动工建设,一个有九个放映厅的

当其冲受到冲击。“英国楼市崩盘”、“房价

电影院购物城规划获批开建,这一切,都

下滑三分之一”等类似的新闻铺天盖地。

让我质疑,金融危机是否在现实生活真实

在价格最高的时期买了房子的我,是 不是要以泪洗面天天后悔呢?在 2008 年的 一篇专栏文章里,我这样形容当时的心情 :

10

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

随后的几年里,家边的火车网站每天

中存在? 众所周知,危机时期,机会丛生。我 有一个中国朋友,在 2008 年金融危机最严

“每天清晨朝霞辉映,傍晚鹊鸣相伴。尽管

峻的时期投资 100 万英镑移民来伦敦。英

电视、报纸上铺天盖地都是关于房价跳水

国政府允许用其中的四分之一,也就是 25

的报道,我也权当是金融城里钱来钱往锈

万用于购买住房。这位精明的朋友果断地

铜落地的喧嚣罢了。”作为一个有实际住房

又加了不少现金,在伦敦一个很好的学区

需要的居民,我没有必要担心房价短期的

买了两套房子,一套自住,一套出租。因


为在好的学区,他的两个孩子省去了读私 立中学每年不低于 3 万英镑的高昂学费。 到去年拿永久居民身份时,这位朋友的两

伦敦房产收益轻松跑过股市 富时 100 指数

伦敦市肯辛顿和切尔西区

套房产和两个孩子节省的学费,总计远远 整个伦敦市

超出当年他投资移民的 100 万英镑,而且,

600

由于 2008 年投资的股票资产也大部分翻

550

翻,相信每个人都能明白所谓危机所能带

500

来的机会。

450

现实生活中,即使在金融危机的谷底,

400 350

伦敦房产市场能够成交的价格,始终处于

300

上升状态。因为金融危机影响,更多的人

250

无法申请到银行贷款买房,不断增长的租

200

房需要持续推高租金上涨。也正是因为金

150 100

00 -00 -01 -01 -02 -02 -03 -03 -04 -04 -05 -05 -06 -06 -07 -07 -08 -08 -09 -09 -10 -10 -11 -11 -12 -12 b g g b b b b b g g g g g b b b b b b g g g g g g Au Fe Au Fe Au Fe Au Fe Au Fe Au Fe Au Fe Au Fe Au Fe Au Fe Au Fe Au Fe Au

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融危机爆发,世界各地的资金急于寻求避 风港,非但没有逃离伦敦,反而不断涌入 伦敦高档房产市场,持续推高市中心黄金 地段的房价。

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楼市行情

的不到三年时间,伦敦将新增 56.4 万人,

手可热的旧城改造区域看房,有三个事情

有金融危机而成为烂尾楼,反而成为大量

其中 36.8 万人属于金融,科技,教育等领

记忆犹新 :偌大一个改造区域,在几大楼

国际现金买家追捧的热门资产。

域的专业人士,对中高档房产的需求是刚

盘地基才刚刚开挖的阶段,所有的房子都

性的。但在同时期,伦敦地区可统计的新

已经售罄 ;在其中一个泰晤士河畔豪宅楼

增住宅完工数量还不到 13 万套。

盘的售楼部得知,该楼盘最后 8 套单价不

我家旁边的一个大型新建小区,并没

如今,当经济复苏趋暖,和金融危机 期间“房价跳楼”不同的是,诸如“伦敦

不 同 时 期 的 政 客 们 叫 嚷 着 各 种 口 号,

低于 100 万英镑的公寓被一个中东富商购

等等标题充斥媒体,让人们进入另外一种

声称每年要建多少房子,满足民众的需求,

买,而该富商此前已经购买了楼盘中的 20

极端的恐慌之中。

到头来他们的誓言比他们的任期还短。不

套价格不菲的公寓 ;有一个销售经理在聊

管是开发商囤地待价而沽,还是政府对项

到兴奋时说,后悔当初没有像有些同事一

房价下行微调,人们惊慌失措。不禁要问 :

目规划审批官僚扯皮,或者是伦敦可用住

样,在开盘时自己买一套小公寓,因为价

伦敦楼市究竟怎么了?

宅建筑用地一日日枯竭,我们必须面对的

格在短短一年多涨了近一倍,相当于自己

一个客观现实是——市场供应远远无法满

好几年的工资。

房价出现严重泡沫”、“伦敦楼市要崩盘”

当房价应势上涨,人们惊呼泡沫 ;当

即使在房价低迷时期,在伦敦的每个 角落,每天都有成千上万的而且数量不断

英国伦敦的市场自由,注定了国际资

足购买需求。 在不考虑外来投资的情况下,伦敦房

本进进出出,一方面是国际买家将伦敦作

买到一套能称之为“家”的蜗居 ;即使在

价仅靠自身需求,都严重供不应求,在这

为避风港在楼市囤积资金,另外一方面是

行情火热高涨之时,来自世界各地的富豪,

个政府基本不加干预的自由经济市场下,

本地工薪阶层被冷酷地排除在外。很显然,

手提一箱一箱的美元、卢布、人民币焦急

价格哪能不涨呢?

只要世界还未大同,这种矛盾就不会消除。

增加的人在发愁,如何才能挤上“独木桥”

地等候着,唯恐挤不上“独木桥”把资金

其 次, 伦 敦 不 仅 仅 是 伦 敦 人 的 伦 敦,

前年初,我在自己心仪很久的区域买

保存在伦敦楼市这个“大保险箱”金库里。

更是全英国人的,还是全世界的,于是矛

了第二套房子。自从搬进新家,尽管在事

这就是伦敦,正想它历史与现代、保

盾就产生了——有一部分伦敦肯定就不属

业上出现了一些波动,但生活充满乐趣。

守与创新、清贫与奢华等等交织在一起的

于伦敦人的。市中心的肯辛顿、切尔西早

如果你问我担心房价过热有泡沫么?我可

矛盾,伦敦楼市起起伏伏的背后,有着深

已经是俄罗斯的巨富和中东石油王子们的

以带你到伦敦走走看看,随手指几套房产,

层的矛盾和危机。

天下,巴特西电站所在的九榆新区有被亚

讲述当初有多少人排队竞标,多少人失望

首先,也是最根本的是供需严重不平

太富商们占领的趋势,而在这些区域买不

而归,仅有一个家庭搬进去住。其实,每

衡。无论是政府还是民间的机构,大家的

起房子的英国银行家们,开始扩散到周边

套房子就是一个人或一个家庭的泡泡,拥

共识是 :伦敦每年对新增住宅的需求至少

区域买房,房价由高到低从伦敦市中心向

有的人不希望她的魅力破灭,没有的人渴

在 6 万套,但是平均每年的新完工房产供

外延展。

望着拥有她。

应仅有一半,约 3 万套。从现在到 2018 年

我去年曾经陪一个朋友到伦敦一个炙

伦敦楼市供不应求的局势将更加严重 55,000

文章,伦敦房产是否有泡沫?敬请关

45,000

注《英国房产周刊》微信。

40,000

政府经适房 普通私有住宅

总需求

需求量

希望了解更多伦敦楼市行情最新

50,000

私有住宅需求

35,000

年均供应量

30,000 25,000 供应量

20,000 15,000 10,000

扫描·关注

5,000 0 2005

2007

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2019

2021

2023

(数据来源: 莱坊住宅研究部 / 伦敦市政府)

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英国房产周刊


楼市行情

未来五年房价走势图表 2015-2019

2015

2016

2017

2018

2019

5-year

Central London

-1.0%

8.0%

6.5%

5.0%

5.0%

25.5%

Other London

0.0%

6.0%

5.0%

4.0%

4.0%

20.4%

Suburbs

1.0%

7.0%

6.0%

5.0%

4.5%

25.7%

Inner Commute

1.0%

7.0%

5.5%

5.0%

4.5%

25.1%

Outer Commute

1.0%

6.0%

5.5%

5.0%

5.0%

24.5%

Wider South of England

1.0%

4.0%

5.0%

5.0%

5.0%

22.2%

Midlands/North

1.0%

4.0%

4.0%

5.0%

5.0%

20.4%

Scotland

0.0%

4.0%

4.5%

4.0%

4.0%

17.5%

数据来源: 第一太平戴维斯研究部

2015

2016

2017

2018

2019

5-year

UK

2.0%

5.0%

5.0%

3.0%

3.0%

19.3%

London

0.0%

3.0%

3.0%

2.0%

4.0%

10.4%

South East

3.0%

6.5%

6.5%

4.0%

4.0%

26.4%

South West

2.5%

5.0%

5.0%

3.5%

3.5%

21.1%

East of England

3.0%

6.0%

6.0%

4.0%

4.0%

25.2%

East Midlands

2.0%

5.0%

5.0%

3.0%

3.0%

19.3%

West Midlands

2.0%

4.5%

4.5%

3.0%

3.0%

18.2%

North East

1.0%

3.5%

3.5%

2.0%

2.0%

12.6%

North West

1.0%

4.0%

4.0%

2.0%

2.0%

13.7%

Yorks & Humber

1.5%

4.5%

4.5%

2.5%

2.5%

16.5%

Wales

1.5%

4.0%

4.0%

2.5%

2.5%

15.3%

Scotland

3.0%

4.0%

4.0%

2.5%

2.5%

17.6%

数据来源: 第一太平戴维斯研究部

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楼市行情

伦敦房产供不应求推动价格飙升 文 / 董华

关于伦敦楼市泡沫的讨论,大部分人

房,才能满足购房者的需求。

供应量约为 16,000 套。

集中在对房价过高的忧虑。但是伦敦市政

英国住房研究所首席研究员 Grainne

伦敦市长鲍里斯·约翰逊日前承诺每

府 分 管 住 房 的 副 市 长 理 查 德· 布 莱 克 韦

Gilmore 表示 : “自 1980 年至今,伦敦地

年增加新建住宅 42,000 套,他决心通过游

(Richard Blakeway) 一 语 道 破 问 题 的 关

区新房的年平均供给量持续维持在 16,000

说政府动用房产交易印花税的收入以推动

键,他在去年 4 月楼市泡沫争论最激烈的

套。但每年的需求量至少为 52,000 套。虽

伦敦房屋建设,并且希望直接通过市长办

时期表示 : “伦敦新增人口的住房需求每年

然增势强劲,但在未来仍有较大缺口。”

公室为基础设施建设筹集基金。

为 4.2 万套,但是伦敦在过去 30 年间,每

伦敦市长鲍里斯·约翰逊最近坦陈: “经

年新建住房远落后于需求。在 2008 年金融

过几十年的繁荣和萧条,不论跨越怎样的

专业人士增加

危机期间,伦敦新增住宅几乎停滞。最近

经济周期,每届政府都面临的问题都是一

刚性需求旺盛

两年每年新建住宅约为 2 万套,供应严重

样的 :这就是我们没有建造足够的房屋。”

落后于需求量。” 伦敦住房供应缓慢 居民年增十万 伦敦住宅需求剧增 据伦敦市政府发布的报告称,在过去

与此同时,随着就业人口的不断增长, 尤其是科技和金融领域中高收入认识的增

目前的数据表明,在未来十年内,伦 敦地区的房屋供给仍将持续短缺。 据 去 年 发 布 的《 伦 敦 住 宅 发 展 报 告 》

加,租房买房的刚性需求保持旺盛。根据 房产公司的预测显示,到 2018 年,房屋租 金将上涨 20.4%。 伦敦市政府预测,在未来 20 年内伦敦

的 10 年里,伦敦的居民总量上涨了近 100

显示,预计接下来的几年里,每年平均将

地区将新增 850,000 个就业机会。到 2036

万,创伦敦人口增长速度的历史记录。而

有约 33,400 套住宅投入市场。而去年的这

年,工作总量将达到 575 万个。

这 一 涨 势 仍 将 继 续。 官 方 预 测 表 明, 到

个数字仅为 28,0000 套,恰好反映出市场

第一太平戴维斯最新发布的调查同样

2022 年伦敦人口总量将达到 940 万。这相

的增长趋势。随着去年房地产行业的整体

指出,未来五年内,伦敦将增加 368,000

当于在伦敦现有人口数与伯明翰的人口数

复苏,住宅项目获得了更多的投资,尤其

专业工作岗位,其中有四分之一的人士将

的总和。到 2029 年,人口总数预计将超过

是针对伦敦各区的项目。

受雇于科技产业公司,将将首次超越金融

1000 万。统计学家表示,伦敦相对年轻的

通过对近年来市场表现的分析,有迹

人口构成还将导致城市的高出生率。同时

象表明在未来几年内,伦敦每年将建成超

由于越来越多的员工寻求在伦敦租房,将

也造成了伦敦地区的人口增长率远高于英

过 40,000 套住房。从房屋开工的数据可看

有效推动伦敦房屋租赁市场的发展。

国其他地区。不断增加的移民也构成了伦

出,伦敦地区房屋建造增长迅猛,已达到

通过对重新迁回伦敦的公司进行调查

敦人口的一部分。这无疑将形成巨大的住

近十年内最高水平。但尽管如此,去年的

后,第一太平戴维斯发现半数优质物业的

房需求。按照预测,以 2014 年的房价计算,

住宅开工量约为 28,800 套,仍低于房屋需

租客在将公司迁回伦敦后选择租赁办公室。

伦敦需要至少新建价值为 1540 亿英镑的住

求量。自 1980 年至今,伦敦地区的年房屋

然而只有 39% 的租客是来自金融服务业,

服务和保险机构,成为伦敦最大的雇主。

而 2007 年金融危机前这一比例为 50% 来自科技,移动通信,媒体和广告业 的雇员占据了很大一部分市场。例如,从 2007 年至 2013 年,科技产业的雇员比重 飙升了 19%,总就业人口数超过金融和保 险业数量 6%。 Highbury 和 Islington 是 科 技 产 业 员 工热衷的租房地段,因为它们临近公司集 中的 Old Street 区域。 然而,金融服务业员工更倾向于住在 伦敦中心区,如切尔西(Chelsea)或沃 平(Wapping),这类临城区和金丝雀码 头的地点。 第一太平戴维斯的分析员苏菲·奇克 表示,“随着科技产业的不断扩张,这种热 门区域的的延伸还将继续,适合租客重新 安置的房屋需求也将增长。”

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简约之美源自精湛技艺

卡地亚CLÉ DE CARTIER系列腕表 作为历史悠久的创意制表先驱,卡地亚始终将创新精神视 为品牌一以贯之的内在理念。这种先锋精神不仅造就了诸多技 术革新,更带来颠覆性的崭新设计 :方形的 SANTOS 腕表、矩 形的 TANK 腕表……如此诞生的一系列时计典范在树立全新美 学风格之余,更超越了时间的考验。创意、激情、追求卓越, 是卡地亚百余年来经久不衰的秘诀。而全新 CLÉ DE CARTIER 系列腕表所承载的,正是这些非凡品质。 卡地亚时计是探索立体设计、彰显建筑美感的杰作。品牌 始终坚持在设计中突出造型特征,创作出拥有鲜明线条与独特 外观的表款。CLÉ DE CARTIER 系列腕表亦不例外。它以优雅 之姿,将“紧凑曲线”这一全新元素带入品牌制表设计。从侧 面观赏,腕表呈圆拱形,流畅平滑、浑然一体,符合 renting 工学。充满魄力的造型完美铁盒手腕,佩戴简便舒适。此款腕 表秉承卡地亚风格之精髓,带来触觉和视觉的双重享受。其亮 点在于表带一侧,那宛如珠宝、形似钥匙的表冠,并以此独特 元素为这款全新腕表命名。

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楼市行情

伦敦房价上涨还能持续多久? 文 / 董 华

这两个月,伦敦房价高速的增幅有所

市场在热度足够高时开始一段波动型增长,

Anderson 认为,目前正在经历一个值得兴

放缓,市场上开始出现泡沫就要破灭的说

并且攀升到新的高点,比如从 1961 年到

奋的大好行情。

法。尽管如此,伦敦房价过去一年的增幅

1972 年, 从 1981 年 到 1989 年, 从 2001

以伦敦市场为例,从 2011 年开始,租

并没有因为放缓而出现负增长。对于一个

年到 2007 年。当总共 14 年的增长期到了

金 不 断 上 涨。 从 2012 年 底 开 始, 各 大 型

增幅超过 20% 的楼市,市场微调行为在一

强弩之末,整个房地产行业急转直下,跌

楼盘开始动工兴建,在未来 4 年里,约有

个政府好不干预的自由经济体实属正常。

倒谷底,比如 1972 年到 1975 年,1989 年

230 个高楼项目规划动工兴建。正如图表显

问题的关键是,伦敦楼市目前处于房地产

到 1993 年, 以 及 2007 年 到 2010 年 的 行

示,目前英国楼市正如早上 6 点钟太阳冉

行情周期的那个阶段,是总体上升行情的

业萧条。

冉升起的时刻。

局部调整,还是过山车攀升到顶峰后的急 转直下。

每 个 大 周 期 的 前 7 年 是 持 续 上 升 期,

和前几次经济复苏初期一样,有政府

第二个 7 年有波动地上涨,当升到顶峰后,

的财政政策大力配合。目前,英国财政部

根据英国财经战略研究机构成长战略研

开始下滑,下滑恢复期需要 4 年左右。这

的“购房援助计划”(Help to Buy) 有效地

究所总裁 Akhil Patel 和经济指标服务所总

个周期非常明了简单,英国的很多经济学

帮助数万家庭购得首套住房,启动了英国

裁 Phil Anderson 对过去数百年的几轮经济

家也在按照这个规律研究不同的行业发展

新楼盘的建设。

周期的房地产行业数据的研究分析,总结出

周期。英国股市的周期几乎完全一致。在

由 于 2008 年 金 融 危 机 的 程 度 之

英国房地产行业 18 年市场周期的规律。

过去近 60 年里的三次循环,让人们有充分

深,波及的范围极广,Akhil Patel 和 Phil

的理由来按照这个规律进行规划,进行投

Anderson 坚定地认为,目前这一轮经济上

资,并且防范风险。

升期将非常可靠,而且市场从低谷反弹的

英国房市周期规律明显 基于英国多家政府和民间机构的数据,

这种周期的发展跟英国经济发展周期

力量强劲。只要看看美国和英国的股市表

Akhil Patel 和 Phil Anderson 从 18 世纪晚

的步调基本一致,但又有房地产行业的特

现,以及长期低迷的日本开始呈现难得的

期的数据开始分析,总结出英国每 18 到 20

殊 性。Akhil Patel 和 Phil Anderson 还 强

起色,就不难理解当前的市场的乐观前景。

年循环的大经济周期。比如,从 1972 年到

调,伦敦房市在受这个 18 年周期的影响比

1990 年的房地产周期,1990 年到 2007 年

起英国其它地区要弱,表现出极强的韧性,

一轮动力,3D 打印技术将带来的产业革命,

间的有一个周期,而且每 18 年一个大周期

因为伦敦房产的刚性需求坚实。

智能手机将引发的阅读消费革命等利好要

的发展,从谷底回升到行情趋热微调,再 次大幅上涨一直到峰值回落,其规律性明 显,时间基本一致。

他们认为,如果考虑上信息产业的新

素,没有理由怀疑这一轮上升期的后劲。 目前处于周期的哪个阶段 根 据 Akhil Patel 和 Phil Anderson

接下来如何发展

正如本版的图表所示,18 年楼市周期

研究的结果显示,伦敦乃至全英国目前处

的第一阶段房价上涨期通常会持续 7 年之

于从 2011 年开始复苏的第一个 7 年上升

久, 比 如 从 1955 年 /1975 年 /1993 年 开

期。按照他们的分析,英国房价至少还将

尽管有不少经济学家担心伦敦楼

始的新一轮周期,上升期一直分别持续到

持续上涨 4 年,到 2018 年左右开始第二个

市 出 现 泡 沫, 但 是 Akhil Patel 和 Phil

1961 年 /1981 年 /2001 年。然后,房地产

7 年 的 增 长 期。 因 此,Akhil Patel 和 Phil

Anderson 认为,房价高或增速高并不一定

沿 着 Akhil Patel 和 Phil Anderson 的 分析,不难预测接下来的发展趋势。

意味着有泡沫,因为高房价的驱动力明显 有可持续性,而且英国整体的上升行情才 刚刚启动。就算伦敦的增速放缓,并不意 味着恶化到下滑行情,至少在 2018 年左右, 不会出现实质性的负增长。 他们预测,在 2018 年前后,英国楼市 将出现一段时间的调整,但是这种调整只 是下一阶段继续上涨的小插曲。整个房地 产行业将继续增长到 2024 年,那时,正如 2007 年,楼市将到达过山车的顶峰时期。 接下来可能发生的事情,大家只要回首仍 然记忆犹新的 2008 年,就不难想象了。

18

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


楼市行情

12

长 轮增 新一

率降

暴增 工量

21

8

盘开

置 空 产

22

开始

---------按揭信贷更 容易 9 -10 --

23

新楼

----

7

0

--

1

6

-

楼盘 开工-------------------------

--

7

--

-新

5

---

钟图

---

4

长 率增 收益 住宅 新建 新楼盘项目启动

加 增 率 置 -空 ----------------

趋暖

16

租金收益率增长 房产 租售 比进 一步 提高

按揭信贷门槛降低

揭 行按

15

过热-------市行情 ----楼 -----------------

4

11

1

-----1 -楼市 行

市场微调期

---

-------------

低 --

24

---底

13

------活跃 3 始 开 情 2

-----房地 产 市 场 谷

英国

2

18

19

24小时代表一个楼市行情周期的18年 1-16代表楼市行情周期的前14年上行增长期 17-24代表楼市行情周期最后4年的下滑期

英国楼市 18 年周期示意图

1955, 1975, 1993, 2011

Centre Point

价格 ( 住宅平均价格 )

中期微调阶段

7年

1961, 1981, 2001

市场达到峰值

7年

1961, 1981, 2001

4年

1975, 1993, 2010

Spring & Summer 2015

19


楼市行情

仲量联行(JLL)易诗恬:

伦敦房产, 长期保值增值的安全投资 《英国房产周刊》:英国大选保守党获

个 非 常 安 全 的 投 资 目 的 地。 位 于 伦 敦 市

的权益,国际上非常优惠的税收体系,比

胜独立组阁,英国的房地产行情从此前半

中 心 的 西 敏 市 (Westminster)、 肯 辛 顿

如英国没有美国市场上相对应的房产税,

年的停滞状态大幅度回暖,请问您觉得英

(Kensington) 等区域,由于房产供应短缺、

对包括中国在内的国际投资者而言是非常

国楼市接下来将呈现何种发展趋势?

房价稳健上涨,长期以来一直都是一个增

大的吸引。

JLL 易 诗 恬 (Tina) :对 于 全 世 界 的 投资者而言,英国的房地产市场非常稳健。

值保值的投资安全地带。

伦敦的教育资源享誉世界,从卓越的

同时,由于伦敦东部地区大量的新建

幼教到闻名的高等学府,对于格外重视子

英国房地产市场长期繁荣,受益于英国透

基础设施投入使用、伦敦重心向东扩展,

女教育的中国投资者而言,都是非常重要

明的法律制度和优越健全的税费体系。今

越来越多的投资者开始看重东伦敦的长远

的投资要素。

年 5 月的政府换届大选之后,随着保守党

投资价值,尤其是横贯城铁 (Crossrail) 沿

此外,伦敦房地产的出租回报率和房

独立组阁执政和大选前工党拟推出的豪宅

线地带,以及伦敦 Northern 地铁延伸线路

价上涨回报非常可观稳定。无论是租金回

税的担忧消失,我们看到投资者对房地产

周边地带。

报、房价增幅,还是和其它投资产品或金

市场的信心快速回升。 我们预计,按照当前英国经济的稳定

融工具相对比,伦敦房地产增长的幅度都 《英国房产周刊》:从 JLL 的经验分析,

增长以及房地产市场的稳健发展,英国房

华人投资者来英国投资房地产主要看中的

价在接下来的 5 年内的平均增长幅度约为

是哪些因素?

格外强劲。 同时,伦敦房地产的顾问服务制度完 善,服务一流,无论是购房之后的租赁管理,

5% 到 10%。我们认为,那些处于伦敦城市

JLL 易诗恬 (Tina) :来自全世界的投

改造、复兴重建的区域,比如九榆新区 (Nine

资者青睐伦敦房地产的原因很多。很长时

Elms)、横贯城铁 (Crossrail) 沿线等区域的

间以来,伦敦一直深受来自中东、香港和

房产,随着基础建设和各项配套设施的建

新加坡等地投资者喜爱。来自中国内地的

成启用,房价的增幅将高于平均房价的增

投资者是最近几年来迅速扩大的青睐伦敦

主要看重哪些区域?房产价值在不同价位

幅。

房地产的投资者群体。

区间的比例情况如何?

《英国房产周刊》:根据您的经验分析, 针对上述趋势,您觉得华人投资者应当如 何顺应市场行情进行英国房地产投资? JLL 易 诗 恬 (Tina) :英 国 伦 敦 是 一

还是房产出售等环节,都有专业优质的服 务,也成为吸引海外投资者的重要因���。 《英国房产周刊》:华人投资伦敦房产,

伦敦拥有深厚的历史和文化传统,这

JLL 易 诗 恬 (Tina) :在 伦 敦, 那 些

座城市充满魅力,吸引了世界各地的人们

具备完善快捷交通连接地段的房产,总是

来学习、工作和居住。

最受投资者钟爱。比如伦敦的金融城一带、

拥有非常稳定的政治经济环境,公平

东区的金丝雀码头金融区地带都是中国投

透明的法制环境能最大限度地保障投资者

资者青睐的。对于中国投资者而言,最受

AYKON Nine Elms

20

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


楼市行情

欢迎的价位在每平方英尺 700 英镑到 1500 英镑之间。 当然,不同区域、不同楼盘、不同质 量和配套设施,优势甚至是同一条街道的 房产都有不同的价位差别。因此,选择投 资那些新开发的项目,投资者将具有挑选 理想房产的更大的主动权。 《英国房产周刊》:华人投资英国房产 需要注意哪些方面的问题?可否结合具体 的案例分析? JLL 易诗恬 (Tina) :期房最近几年非 常受投资者欢迎,因为投资者具有以最佳 的价格挑选理想房产的机会 ;同时,因为 购买期房的付款条件允许,投资期房还具 备流通性、杠杆等优势。但是,通过按揭 购买期房的投资者需要注意购买期房时的 按揭申请时间——尽管购房者需要在开发 商交房时通过按揭付款,但是我们建议需 要按揭贷款的投资者在交房前的 3 个月做 好按揭贷款的工作。 另外,投资者需要有一个像仲量联行 (JLL) 这样值得信赖的、有丰富经验的房产 顾问和管理机构为您提供全方位的服务, 这对海外投资者至关重要。

仲量联行(JLL)易诗恬

科苑华府

Spring & Summer 2015

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金丝雀金融城腹地水景房 伦敦最高住宅楼惊艳登场

南港双子塔

South Quay Plaza South Quay Plaza 是 世 界 顶 尖 建 筑 设 计 师 福 斯 特 (Foster+Partners) 全力打造的伦敦目前最高的住宅项目,并由英 国第一大上市开发商伯克利 (Berkeley) 集团开发承建。 South Quay Plaza 坐落于世界知名的、伦敦最重要的金融 商务区金丝雀码头。金丝雀码头拥有 1600 万平方英尺的办公, 零售和休闲空间,是汇丰银行 (HSBC)、花旗银行 (City Group), 巴克莱银行 (Barclays)、毕马威会计事务所 (KPMG) 等全球性知 名金融和服务机构的全球或欧洲总部所在地。该区域的地标性建 筑如汇丰银行大厦、花旗银行大厦等已经成为伦敦的知名地标。 该区域已经成为新贵们住房首选地之一和商务办公的绝佳场所。

交通: ·步行600米到Canary Wharf地铁站。 ·距离伦敦快速城贯地铁(Crossrail)步行十分钟。 景观: 绝大部分住户都可拥有伦敦金融城、泰晤士河、等景点地标景观。 配套设施: -20米长的无边室内游泳池 -8643平方尺的健康俱乐部和水疗中心 -位于56层的业主专属休息室、图书馆、酒吧 -住户专属的屋顶花园。可用于开派对和烧烤的露台 -幼儿托管中心 -沿着河岸的酒吧、餐厅、超市和商店 -超豪华住户大堂,24小时前台接待服务 -地下停车位 -保安和CCTV录像 竣工日期: 第1期-2021第三季度 使用权:999年 22

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英国房产周刊

第2期-2022第三季度


了解详情,敬请联系:Tina Yi 易诗恬 电话:+ 4 4 ( 0 ) 2 0 3 1 4 7 1 2 5 1 手机:+ 4 4 ( 0 ) 7 7 3 0 0 9 1 5 1 5 电邮:T i n a . y i @ e u . j l l . c o m

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特别专题

伦敦楼市

两大黄金带 横贯城铁沿线房价增幅类比翻倍 泰晤士河畔房产风光无限 详见第26-33页

24

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英国房产周刊


特别专题

七大投资热点区域 Shoreditch丨Stratford丨Nine Elms丨Wandsworth Croydon丨Canning Town丨Elephant & Castle 详见第34-43页

Spring & Summer 2015

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特别专题

横贯城铁各站点 平均房价示意图

Reading £200,359

26

Maidenhead £247,995

Twylord £323,416

Taolow £329,760

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英国房产周刊

Burnham £241,486

Slough £194,367

Langley £240,834

West Drayton £276,727

Iver £494,648

Hayes & Harlington £329,760

Southall £249,515

Hanwell £396,980

West Ealing £608,350

Ealing Broadway £576,146

Acton Main Line £546,358

Bond Street £2,359,394

Paddington £1,055,555

Farringdon £759,214

Tottenham Court Road £956,324

L

£


特别专题

黄金带之经济新引擎

横贯城铁(Crossrail)沿线 房价增幅类比翻倍 随着伦敦横贯城铁工程的顺利进展和

目前尚未建成通车,但其沿线的基础设施

2015 年东段试运营、2018 年全面开通的

建设正在同步进行,大量的优质开发商锁

日益临近,沿线房地产项目的增值愈加明

定目标,倾心打造旗舰项目。

显,根据多家权威机构的统计和预测,未

Emoov 的 最 新 预 测, 从 现 在 起 到

来四年沿线房价上扬的幅度将是伦敦房价

2018 年伦敦横贯城铁全线通车之间的四

的平均增幅的两倍。

年里,沿线站点附近的房地产价格将平均

根据英国房地产网站 emoov 的最新

上涨 16 万,增幅约为 60%,是同时期伦

预测,从现在起到 2018 年伦敦横贯城铁

敦房价平均涨幅 30% 的两倍。其中,横

全线通车之间的四年里,沿线站点附近的

贯城铁位于伦敦五、六区以及周边的房产

房地产价格将平均上涨 16 万,增幅约为

将呈现高于 60% 的更大增幅。

60%,是同时期伦敦房价平均涨幅 30%

Emoov 统计,受横贯城铁的刺激推

的两倍。其中,横贯城铁位于伦敦五、六

动,沿线站点附近的房地产项目活跃程度

区以及周边的房产将呈现高于 60% 的更

是其它区域的两倍,其中位于伦敦市中心

大增幅。

Tottenham Court 附近的房地产改造项

根据伦敦市交通局横贯城铁项目部 委托英国最大的商业地产顾问公司 GVA

目在过去十年里增长了 439%。 与此同时,emoov 还预测,伦敦市

进行的分析预测,2012 年到 2021 年间,

政府正在规划兴建的纵贯城铁 ( 南北向纵

横贯城铁能推动沿线的民用住宅和商业地

贯伦敦的 Crossrail 2),将给沿线房产带

产增值至少 55 亿英镑。

来相同或更大的刺激作用,未来 5 年左右

伦 敦 市 长 鲍 里 斯· 约 翰 逊(Boris

飙升 74% 左右。因为纵贯城铁沿线有大

Johnson)评价称 : “横贯城铁这个庞大

量区域将是首次享有地铁的便利,市中心

的项目将会带来更大的交通容量,缩短伦

通勤的时间将降低三分之一到一半左右。

敦人花在交通上的时间,并在未来几十年 内将更具活力经济刺激带入伦敦。”

Emoov 预 计, 横 贯 城 铁 位 于 伦 敦 四、 五、 六 区 以 及 周 边 的 房 产, 比 如 Southall、Chadwell Heath、 Woolwich、Romford、Shenfield 等 站

沿线房产炙手可热 由于横贯城铁强大的承载能力和直达 市中心主要站点的便利性,无疑对其沿线

点附近,由于目前的价位相对较低,将呈 现高于 60% 的更大增幅。

的房地产价格产生巨大的推动作用。尽管

Whitechapel £374,900

Liverpool Street £329,760

Stratford £263,506

Maryland £273,040

Canary Wharf £545,964

Forest Gate £294,192

Custom House £302,859

Manor Park £262,814

Woolwich £217,382

Ilford £204,995

Seven Kings £264,663

Abbey Wood £217,643

Goosmayers £295,707

Chadwell Heath £201,902

Romford £192,711

Gidea Park £303,464

Harold Wood £265,037

Brentwood £259,958

Shenfield £560,066

备注:本图忽略西线希斯罗机场分支 数据来源:Hamptons International

Spring & Summer 2015

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特别专题

横贯城铁旺地靓盘

Hayes and Harlington UB3

Tottenham Court

十 年 内,Hayes and Harlington 区 域

曾经是工业区的 Hayes 拥有大量的工

Tottenham Court Road 是

将迅速发展成为伦敦西郊的又一个像 Ealing

业废地供开发改建。目前一个投资额 2.5 亿

横贯城铁沿线名副其实的伦敦市中

Broadway 那样繁华的都市中心。无论从交

英镑的大型项目,一期工程将提供 132 套

心点,将是伦敦横贯城铁和纵贯城

通便利程度,还是生活购物娱乐休闲设施的

住宅和社区空间。规划方案中还包括二期

铁 (Crossrial 2) 在市中心的交汇中

完善程度,Hayes and Harlington 都是伦敦

的 500 套住宅,以适合家庭居住的一居室

转站。

西郊最有潜质的站点。

和两居室住宅为发开重点。

在 2018 年 横 贯 城 铁 (Crossrail) 通 车

Hayes 的改造项目包括一个设有 7 块

后,每小时最少有 10 趟列车经过 Hayes。

屏幕的电影院和餐饮综合体。借助良好的

乘客无需换乘即可直达伦敦市中心。仅需

交通连接和高品质的生活质量,将显著提

20 分钟即可到达邦德街,到达金丝雀码头

高 Hayes 地区适合居住的形象,以及商业

也只需 34 分钟。

投资。

Old Vinyl Factory 开发商:Cathedral Group Old Vinyl Factory 是横贯城铁位于伦敦西郊最值得期待的大型综合楼盘之一。楼盘 同样位于 Hayes 小镇的中心地带,距离 Hayes and Harlington 车站步行 5 分钟。开发商 Cathedral Group 将投入 2.5 亿英镑建设这个共有 630 套住宅的综合小区。 楼盘所处的位置是英国 EMI/HMV 公司的唱片生产厂区,具有浓厚的历史,为此,楼 盘将保留两栋具有历史意义的建筑作为博物馆和文化设施。小区还将新建一个拥有 7 个荧 屏的电影院和餐饮综合服务设施。必将成为伦敦西郊新的都市中心。

Old Vinyl Factory项目效果图

28

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

Centre Point项目效果图


特别专题

Road W1

Canary Wharf E14

作为伦敦西区两个国际化购物中心之

金丝雀码头是伦敦最重要的金融商

一,Tottenham Court Road 是 连 接 着

务区之一,已经云集了英国数座最高的

Westminster 区 和 Camden 区 的 中 心 区

大楼,成为新贵们住房首选地之一和公

域, 具 有 显 著 的 发 展 潜 力。 包 括 增 强 St.

司商务办公的绝佳场所。随着 2018 年

Giles, Tottenham Court Road 和 Oxford

横贯城铁的开通和各大新项目的建设,

Street 东 段 的 公 共 范 围 并 改 善 Covent

将为该地区提供额外 110000 个工作岗

Garden, Oxford Street 和 Bloomsbury 间

位。金丝雀码头地区的零售业也有潜力

的联系。

为更广泛的顾客来源提供服务,为顾客

Tottenham Court Road 周边被世界级

以及周边区域提供休闲设施。

的商业街、高等院校、博物馆和休闲娱乐设

这个区域已经规划待建的大型楼盘

施等所包围,得天独厚的条件让这个区域的

超过 20 个之多,总规划住宅量 10000

房产极具投资价值。

套。 其 中 中 国 绿 地 集 团 的 Hertsmere 地块,已经获准建造一座 242 米高的综 合商住大楼,包括 700 套住宅、办公室 和商店等,该项目建成将成为英国乃至

Centre Point 开发商:Almacantar

全欧洲最高的高档公寓项目。

Centre Point 是伦敦市中心区唯一的 摩天高楼公寓,由英国国家二级保护建筑 Centre Point 写字楼改建而成,名副其实 的地铁和横贯城铁上盖高级公寓。 33 层高的 Centre Point 共有 82 套豪 华公寓,价格从 300 万英镑到 5500 万英镑 不等。根据《英国房产周刊》获悉,目前 大楼处于改建阶段,已经有 150 多个实力 雄厚的英国或国际买家登记注册。 按 照 计 划,Centre Point 改 建 将 于 2017 年初完工,当年 4 月能够正式入住。

扫描二维码查看横贯城铁更多 站点详细分析和热售楼盘文章

绿地集团 Hertsmere 规划设计图

Spring & Summer 2015

29


特别专题

水景房 价格优势

16.3%

水景房 价格优势

19.4% 49.8%

49.8%

水景房 价格优势

35.4%

伦敦西南区域 伦敦西南区域 水景房购房者国籍比例

伦敦西南区域水景房销售

英国 70%

自住 投资

79.2% 14.6%

第二套住宅

6.3%

伦敦中心区域 伦敦西南区域 水景房购房者国籍比例

伦敦中心区域水景房销售

英国 25%

自住 投资

38.5% 53.8%

第二套住宅

7.7%

伦敦西南区域水景房租赁

伦敦中心区域水景房租赁

雇员安居 生活方式改变

55.6% 5.6%

雇员安居 生活方式改变

57.9% 36.8%

租房喜好

33.3%

租房喜好

5.3%

价格优势明显 在全球十大城市房地产市场中,无论 是居住还是投资,它们都有一个共同的特 性,不是有河流经,就是靠近港口或沿海。

并发掘泰晤士河沿岸哪些区域内的水景房

一区域内,户型条件相同情况下,带有河

的房屋优势更加明显? 第一太平戴维斯的调查还发现,潜在

这不约而同的证明了,水似乎成为商业成

购买者和租赁者并没呈现出很明显的特点。

功的一个催化剂。

无论什么阶层、什么年龄的购房者,都很

来自第一太平戴维斯 (Savills) 的调查

水景房价格优势是指购房者在购买同

难抗拒泰晤士河沿岸的水景房的吸引力。

滨景观的房产比不带河滨景观的房产所高 出的价格。 由 于 价 格 优 势 呈 现 出 明 显 的 地 域性, 泰晤士河的不同流域的价值和潜力也被重 新定义。沿河而居是每个人梦想。

统计数据,通过一系列的数据对比,为您

析显示伦敦地区的水景房价格优势

深度解析伦敦地区水景房的价格优势现状,

高 达 35.4 %。 本 调 查 从 泰 晤 士 河 西 部 的 Teddington Lock 开 始, 穿 过 伦 敦 市 中

伦敦水景房基本行情

心,延申到东部的 Royal Docks 流域,水

西南

中心区南岸

东区

水景房价格优势

19.4%

16.3%

35.4%

29.1%

水景公寓均价

£495,000

£960,000

£575,000

£475,000

1公里内普通房均价

£415,000

£825,000

£425,000

£365,000

数据来源:英国土地注册局,Savills

30

中心区北岸

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

景房限制在距离泰晤士河仅 100 米的地带, 2012 年时售价在 1 亿英镑以内的水景公寓 的具体位置,以及周边一公里范围内的销售 数据。调查发现,尽管价格差异根据不同的 区域有所差异,但就总体而言,伦敦地区的 水景房的价格较伦敦平均房价高出 13.1%。


特别专题

黄金带之经济新引擎

泰晤士河畔房产风光无限 伦敦不同区域水景房行情图

数据来源:Savills 图表制作:余培培

购房者国籍 英国 西欧北欧

水景房 价格优势

亚太(不含中国)

29.1%

东欧中亚 非洲 中国 中东 拉美 南美 南亚

水上通勤人数(百万)

伦敦东部区域 伦敦西南区域 水景房购房者国籍比例

英国 55%

伦敦东部区域水景房销售 自住 投资

50.0% 39.3%

第二套住宅

10.7%

伦敦东部区域水景房租赁 雇员安居 生活方式改变

53.1% 18.8%

租房喜好

25.0%

各具特色风光无限 伦敦作为首屈一 指 的 国 际 化 大 都 市,

伦敦居民水上通勤呈增长趋势 7 6 5 4 3 2 1 0

04 -05 -06 -07 -08 -09 -10 -11 -12 04 05 06 007 008 009 010 011 2 2 2 2 20 20 20 2

3-

0 20

呈现区位差异化 位 于 伦 敦 西 南 区 的 Teddington 和

其地位也与泰晤士河息息相关。流经中心

Wandsworth 桥之间,距泰晤士河近 100

城区的泰晤士河对于伦敦的产业、政治、

米范围内的房价要高出周边其他区域房价

文化历史的影响都是至关重要的。随着社

19.4%。对西南部地区来说,泰晤士河一直

会的不断发展,河流对商业的影响已今夕

都是影响该区域经济发展的重要因素。比如

不同往日。

西南沿岸的 Barnes,Chiswick 和 Putney

河流对商业的影响在逐渐减弱 , 如今的

地区,在过去 10 到 15 年间也表现出强劲

泰晤士河已成为海滨生活和休闲的代名词。

的上涨趋势。在过去 5 年内,Chiswick 地

宽阔的视野、充足的光照以及令人放松的

区的高端水景房的价格上涨高达 46.2%,与

心情,这些居住体验都是水景房独一无二

此同时,Barnes 和 Putney 地区的水景房

的优势。随着沿岸区域的不断改造,一个个

价格也分别上涨 42.4% 和 52.6%。

汇集了现代化住宅公寓,全方位的生活服务 配套并坐拥独特河景的新区拔地而起。没有

(继续阅读请扫描二维码)

了过去的脏乱差,新兴的滨河区充满活力。 此外,泰晤士河河景、私人码头都作 为新的筹码,也成为此类优质房产差价不 断上涨的催化剂。

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Spring & Summer 2015

31


特别专题

近九成中国买家为投资 华人置业青睐伦敦水景房 七年前来英国读书的 Henry 四年前 在伦敦金丝雀码头区的泰晤士河畔购买

中国部从买家的实际反馈来看,选择水景房

华人青睐水景房

的购房者主要出于几个方面的考虑 : 首先,

在 接 受《 英 国 房 产 周 刊 》 采 访 时,

大多数中国买家比较讲究风水 , 特别是做生

居室。由于伦敦最近天气炎热,Henry

Henry 表示当初选择泰晤士河畔的水景房,

意经商的客户认为,水能生财旺财,带来好

每天从市中心老金融区自己刚刚创建的

“主要是我非常喜爱伦敦沿泰晤士河的美景,

运 ;其次,从客户体验的角度而言,水景房

公司下班回家后,都会静静地坐在阳台

尤其是从金丝雀码头区向市中心眺望,美丽

有其独特的秀丽景观 ;第三,水景房位于河

上,一边吹着凉爽的晚风,一边欣赏不

至极。”

畔或湖畔,非常利于休闲运动 ;

了一套客厅和阳台朝向伦敦市中心的两

“你只要简单看一下我房间的装饰,几

最后也是至关重要的原因之一,就是和

在伦敦,像 Henry 这样购买水畔住

乎所有的壁画都是伦敦水景,晨曦中的议会

同样区域同样面积的房产相比,水景房的保

宅的华人日益增多,而且随着来自中国

大厦,晚霞辉映中金光闪闪的金丝雀金融区

值增值功能更强,是投资者所喜闻乐见的。”

内地的购房者对英国市场更加了解,投

高楼,奥运会期间的伦敦塔桥等等,”Henry

资者趋之若鹜,其中很大比例的买房者

非常肯定地说 : “我相信所有来过伦敦的人,

和市场部总监尼尔葆润 (Neil Bowron) 也指

选择伦敦水景房。

不会不被这些景致所打动。”

出: “因为买家希望居住在能够提供生活品

远处伦敦城华灯初上的美景。

英国圣乔治房产公司 (St George) 销售

根据国际知名的房地产服务机构第

根据第一太平戴维斯 (Savills) 新近的研

质和时尚景观的房子,伦敦各大水景楼盘因

一太平戴维斯 (Savills) 新近的研究报告

究报告《聚焦水景房》统计显示,来自中国

其大落地窗、视野广、设计新颖等优势获得

《聚焦水景房》统计显示,来自中国和

和亚太地区的购房者购买水景房的比例为

广大华人的青睐。”

亚太地区的购房者购买水景房的比例为

28%,居所有购房者之首,远远高于英国本

28%,居所有购房者之首,远远高于英

国人 16% 的比例。

国本国人 16% 的比例。 针对华人青睐水景房的现象、原因、 感受,以及在购买投资水景房过程中可 能会遇到的问题,《英国房产周刊》记

32

生活品质高

而另据世邦魏理仕 (CBRE) 地产咨询公 司的报告显示,近年伦敦 20 个销售最快的 新项目中有 9 个为水畔住宅项目。 针对华人买家格外青睐水景房的原因,

保值增值 水景房优势明显 Henry 根据自己的体会非常肯定水景房 的价值,他对《英国房产周刊》说 : “从我 四年前买这套房子到现在,楼下中介同样户

者对业内专家和华人购房者进行了调查

第一太平戴维斯英国伦敦总部中国部总监刘

型的标价已经上涨了超过 80%,明显比周

采访。

琳女士根据多年的经验分析指出 : “从我们

边的一半左右的上涨幅度高。尤其是今年,

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


特别专题

我机会每周都会收到家边几大房产中介的信

决定了水景房的投资前景可观”,刘琳补充

通勤服务,正在有效改善沿河各大楼盘居民

件,说这栋楼有多少房子以多么喜人的价格

说。

的交通。”

售出,鼓动诱惑我卖房子。他们越是这样子, 越能坚定我对房子的信心。” 根据莱坊 (Knight Frank) 的统计,伦敦

交通问题之外,购买水景房还需要特别 伦敦水域得天独厚

留意以下一些问题 :首先,由于大部分水景

购买水景房有学问

房位于洪水高发区,因此需要跟保险公司确

泰晤士河南岸的水晶房产从 2009 年金融危

根据《英国房产周刊》对伦敦的全面调

机最严重时期上涨了 73%,高出伦敦市中心

查,在水景房方面,伦敦具有得天独厚的条

次,跟当地政府确认房产周边的未来规划,

平均增幅 62% 很多。

认房产保费的额度以及可能的理赔程序 ;其

件。举世闻名的泰晤士河从西到东蜿蜒穿过

了解景观是否会被规划项目阻挡 ;第三,需

仲量联行 (JLL) 新发布的研究报告《新

市中心,沿途有多个皇家公园,有包括议会

要在一个天气晴好的周末或房产周边水域最

潮》中指出,在伦敦市中心区,目前有超过

大厦、伦敦塔、伦敦塔桥、金丝雀码头区等

繁忙的时间段实地探访,了解房产周边是否

3000 套水景房在泰晤士河两岸兴建,接下

世界知名的景观名胜。泰晤士河在伦敦东区

喧嚣 ;第四,由于水景房易受潮,户外金属

来的 5 到 10 年里,还将有 15000 套水景房

河面变宽,河道分叉又聚合,天然优势形成

部件易腐蚀,户内墙漆易脱落,因此需要做

产建成。在销量上,该报告显示,2012 年

多处可建造环水楼盘的地块。除了泰晤士河

好思想准备,每年至少对户外金属部件的安

上半年为 360 套,下半年 620 套,2013 年

之外,伦敦还遍布网状分布的运河水路,以

全进行检查,并且进行内墙粉刷 ;第五,如

上半年飙升到 1410 套。足以说明市场对水

及伦敦西南区域的多个蓄水湖,这些水域周

果您需要停泊游艇或其它船只,最好提前预

景房的需求情况。

边成为众多开发商争相圈占开发的地块,所

订码头停泊位。

第一太平戴维斯的《聚焦水景房》报告 显示,伦敦地区的水景房价格比同样区域但

建房产各有各的景观,特色鲜明。

随着伦敦房地产投资开发的重心逐渐向

尽管水景房有各种各样的优势,但是并

泰晤士沿岸一带转移,越来越多的优质水景

是没有水景的房产要高出 13% 到 35.4%。

不意味着所有的水景房产都是完美的,因此

房将在近年上市。如何把握时机购置心仪的

该公司中国部总监刘琳透露 : “在购买水景

在购买水景房时,也有一些需要留意的地方。

泰晤士河景观,将成为英国华人不断议论的

房的中国和亚太客户中,87% 的是为了投资,

第一太平戴维斯的刘琳女士指出 :“由

话题。我们《英国房产周刊》将持续关注。

13% 的是用于自住。相比起来,英国本地的

于伦敦沿泰晤士河沿岸发展的历史原因,沿

如果您有任何关于投资或自住水景房的任何

买家,58% 为投资,42% 用于自住。”

河的公共交通相对不太方便。但是,最近几

问题,欢迎交流。

“水景房有其稀缺性,这种供需矛盾也

年伦敦市政府大力发展泰晤士河水上巴士的

Spring & Summer 2015

33


特别专题

34

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


特别专题

伦敦七大投资热点区域 尽管局部的和短期的行情可能波动起伏, 但是伦敦市场长久以来房源短缺、供不应求的 局面却始终没有任何改善的迹象。在这样的大 背景下,任何低迷的时期都是一个难得的买方 市场。 根据伦敦政府去年底发布的《2014 伦敦住 房情况》(The Housing in London 2014) 报告 显示,伦敦人口有望在接下来的几年里超过此 前 860 万的峰值,到 2031 年,达到 1000 万常 住居民。但是,再看看每年新建的住宅,却只 有区区三万套。从现在到 2018 年的短短三年里, 伦敦将新增 56.4 万人,其中 36.8 万人属于金融、 科技、教育等领域的专业人士,对中高档房产的 需求是刚性的。但在同时期,伦敦地区可统计 的新增住宅完工数量还不到 13 万套。 显然,在伦敦,“大庇天下寒士俱欢颜”只 是个传说。因此,朋友们最关心的买房时机问 题自然就有了答案。至少在伦敦,超过 3 到 5 年的中长期房产投资,几乎是没有风险的。 那么,哪个区域的房产更有潜力呢?由于 每个人的喜好和关心的角度不尽相同,不可能 有标准的答案。但是,伦敦作为最受华人投资 者青睐的海外投资目的地,不同的区域有着不 同的特色和潜质。《英国房产周刊》陆续通过旺 地靓盘等栏目和专题,深入介绍了伦敦诸多的 热点潜力区域。 我们根据伦敦市政府重点规划发展的 50 余 个区域,重点分析伦敦七大最具潜力的区域, 为您的投资决策提供更加直观参考。

如果希望阅读 伦敦市政府重点规 划发展的 50 个房地 产潜力区域大盘点 的 所 有 文 章, 敬 请 扫 描 二 维 码, 阅 读 电子版文章。

文/ 范慧勇 董华

Spring & Summer 2015

35


特别专题

伦敦房地产潜力热点区域总览图 Enfield Barnet Harrow

03 Mill Hill East

06 Haringey Heartlands / Wood G

02 Colindale / Burnt Oak

01 Wealdstone

Is gt

lin

Camden

05 Wembley

Wa Fo

Haringey

04 Brent Cross

Brent

Hillingdon

Upper Lee Valley 07

Hackney

on

18 West Hampstead Interchange 08 RAF Uxbridge

Ealing

09 West Drayton 11 Hayes

12 Southall

Great West Road “Golden Mile” 13 10 Heathrow

14 Park Royal

Euston 22 17 Kensal Canalside 19 Paddington

Old Oak Common 15 White City 16

4

2

3

Waterloo 27 25 Victoria

Earls Court & West Kensington 20 Vauxhall, Nine Elms, Battersea 26

Hounslow

21 Wandsworth

Wandsworth

Richmond upon Thames

23 King’s Cross-St Pancras 31 City Fringe / T 28 24 Tottenham Court Road T

1

H

30 London Bridge, Borou

Canada Water 32 29 Elephant & Castle

Old Kent Road 33

So

uth

36

wa

rk

Lewisham, Catford and New Cro

Lambeth

Lew

Merton

46 Kingston upon Thames

1. City of London 2. City of Westminster 3. Kensington and Chelsea 4. Hammersmith and Fulham

如果希望阅读伦 敦市政府重点规划发 展 的 50 个 房 地 产 潜 力区域大盘点的所有 文章,敬请扫描二维 码,阅读电子版文章。

数据整理: 图表制作: 数据来源: 日 期:

36

《英国房产周刊》范慧勇 董 华 梅雪蒙 余培培 伦敦市政府,伦敦各区政府规划管理委员会 2015年7月

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

47 South Wimbledon / Colliers Wood

Kingston upon Thames

Sutton

Croydon Croydon 48


特别专题

Green

Waltham orest

Redbridge 41 Ilford

34 Lower Lee Valley (including Stratford)

Tech City

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Newham

Havering

Barking and Dagenham 50 Barking Riverside

Tower Hamlets 42 Royal Docks & Beckton Waterfront ugh & Bankside 39 Greenwich Peninsula 44 Thamesmead and Abbey Wood 35 Isle of Dogs 43 Woolwich Charlton Riverside 38 6 Deptford Creek / Greenwich Riverside Bexley Riverside 45

Greenwich

40 Kidbrooke

oss 37

Bexley

wisham

Wealdstone Colindale/ Burnt Oak Mill Hill East Brent Cross Wembley Haringey Heartlands/ Wood Green Upper Lee Valley RAF Uxbridge West Drayton Heathrow Hayes Southall Great West Road “Golden Mile” Park Royal Old Oak Common White City Kensal Canalside West Hampstead Interchange Paddington Earls Court & West Kensington Wandsworth Euston King’s Cross-St Pancras Tottenham Court Road Victoria Vauxhall, Nine Elms, Battersea Waterloo Farringdon/ Smithfield Elephant & Castle London Bridge, Borough & Bankside City Fringe/Tech City Canada Water Old Kent Road Lower Lee Valley (including Stratford) Isle of Dogs Deptford Creek/ Greenwich Riverside Lewisham, Catford and New Cross Charlton Riverside Greenwich Peninsula Kidbrooke Ilford Royal Docks & Beckton Waterfront Woolwich Thamesmead and Abbey Wood Bexley Riverside Kingston upon Thames South Wimbledon/ Colliers Wood Croydon Bromley Barking Riverside

London - Stansted - Cambridge - Peterborough 经济带

London - Luton Bedford 经济带

49 Bromley

Bromley

Wood Green

Romford

Harrow Ilford

Shepherds Bush

Uxbridge 西部经济带

泰晤士河出海口

Ealing

市中心黄金区域 内伦敦 都市中心

Hounslow

潜力发展区域 集约化区域 城市改造区域

Kingston

Bromley Croydon Sutton

郊区重点发展区域 国家经济增长区 地方合作区 2012奥运会中心区 国家大型公园绿地保护区 地区及公园绿地带 绿化带 主要机场 横贯铁路 纵贯铁路 Thameslink East London Line Orbital Rail Network

Spring & Summer 2015

37


SHOREDITCH 伦敦科技艺术精英新城 英国伦敦作为世界顶级的金融中心已不

入了 4 亿英镑支持科技城的发展,制定优惠

是新闻,但伦敦逐渐孕育出世界第二个硅谷

政策并确保把新建筑中的一部分空间用作孵

外加时尚创业之都,俨然成为国际科技创业

化区。

在新兴的科技创业企业 如 雨 后 春 笋 般 涌 现 的 同 时,

界的热门话题。位于伦敦金融城北部边缘地

据《英国房产周刊》从伦敦发展规划署

带的 Shoreditch,Old Street 环岛地带迅速

获 悉, 目 前, 伦 敦 科 技 城 已 经 成 功 吸 引 包

崛起,成为伦敦科技创业园区的核心。

括思科、英特尔、亚马逊、Twitter、高通、

随着辖区政府逐渐批准一系列开发项目,

Green 等地辐射延伸。

Shoreditch 的文化历史积淀也 逐渐被人们重新发掘展现。

Facebook、 谷 歌 等 大 型 公 司 在 内 的 2000

Shoreditch 在未来 5 到 10 年间,将迅速兴

多家企业进驻,就连 Facebook 的副总裁乔

建一批时尚楼盘小区,并迅速崛起成为伦敦

安娜·希尔兹 (Joanna Shields) 也毅然投奔,

市中心和金融城高楼区南北不远并立的新兴

执掌伦敦科技城投资机构,巴克莱银行等金

高楼区,成为汇聚包括银行家、艺术家和科

融机构也再次开展针对创业企业的特殊融资

技精英人士的新城。

服务。

随 着 英 国、 伦 敦 市 和 Shoreditch 所 在

在这个没有边界的高科技和创意新聚落,

的地方政府共同推动,2010 年英国政府颁布

原本几乎被遗弃的重工业贫民区,已经焕然

了一项支持“伦敦科技城”发展的计划,将

一 新,Shoreditch 一 带 的 伦 敦 科 技 城 成 为

包括奥林匹克公园在内的东伦敦建造成高科

美国硅谷之外的又一个国际科技创业中心,

技产业中心,命名为“伦敦科技城”。政府投

并 迅 速 向 北 部 的 Hoxton、 东 部 的 Bethnal

继续阅读 丨 扫描二维码

Shoreditch区域近期房价增量和增幅 Shoreditch平均租房标价

别墅 公寓 平均

数据单位:月

£1,298

£2,541

£3,119

£2,914

£3,688

£1,639 一居室 £1,613

£2,183 两居室 £2,199

£3,069 三居室 £3,080

£3,031 四居室 £3,010

£3,550 五居室 £3,665 数据来源:Zoopla

36.00%

£144,584

30.52%

£127,710

18.88%

£86,757

Shoreditch平均售房标���

别墅 公寓 平均

£449,832

£808,564

£1,266,660 £1,382,908 £1,919,037

£555,483

£860,751

£1,139,269

£496,813

£673,333

一居室

两居室

三居室

四居室

五居室

£552,640

£857,574

£1,150,921

£959,124

£992,000 数据来源:Zoopla

38

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

£30,502 £7,994

5.92% 1.48%

前 前 前 前 前 月 月 1年 3年 5年 3个 6个 比 比 比 比 比 相 相 相 相 相

舒适度 安全性 娱乐 夜生活 公园 休闲 商业 配套 公共 设施 交通 旅行 平均 指数

77%


作 为 2012 年 伦 敦 奥 运 会 的 举 办 城 所,

和 伦 敦 大 学 学 院(and University College

Stratford 未来将发展成为伦敦最具活力的街

London);International Quarter 将建成 13

区之一。区域内有欧洲最大的一站式购物中

栋写字楼,两栋住宅楼及一间酒店 ;iCity 将

心 之 一 ——Westfield Stratford City, 拥 有

由 Loughborough University 等 机 构 在 此 建

超 过 350 家 店 铺。 作 为 后 奥 运 经 济 的 产 物,

设一座科技校区。

Stratford 正在经历着一系列的重建改造工程。

目前,Stratford 地区的公共交通主要依

East Wick & Sweetwater 区域将建成 1,500

赖 地 铁 Central 线,Jubilee 线, 伦 敦 城 铁

套新建住宅;到 2018 年,前奥运会举办地——

(London Overground 和码头区轻轨(DLR)。

奥林匹克公园将迎来新的东家 :维多利亚和阿

正在建设的横)贯城铁将于 2017 年完成施工。

尔伯特博物馆(Victoria & Albert Museum)

Stratford 区域近期房价增量和增幅 Stratford 平均租房标价

别墅 公寓 平均

数据单位:月

£759

£1,495

£1,954

£2,087

£2,418

£1,106 一居室 £1,079

£1,746 两居室 £1,718

£1,850 三居室 £1,903

£1,983 四居室 £2,070

—— 五居室 £2,418

30.56%

£77,221

27.77%

£71,699

商业 配套

Stratford 平均售房标价

公寓 平均

娱乐 夜生活 公园 休闲

数据来源:Zoopla

别墅

舒适度 安全性

£370,000

£410,294

£444,274

£467,111

£506,000

£320,704

£413,963

£415,294

——

——

一居室

两居室

三居室

四居室

五居室

£321,499

£413,517

£433,564

£467,111

£506,000 数据来源:Zoopla

6.37%

£19,743

0.18%

£601 £446 -0.14%

前 前 前 前 前 月 月 1年 3年 5年 3个 6个 比 比 比 比 相 相 相 相 相 比

公共 设施 交通 旅行 平均 指数

69% Spring & Summer 2015

39


NINE ELMS

40

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


特别专题

九榆新区 伦敦极具增长潜力的新使馆区

九榆新区(Nine Elms) 作为伦敦市中心区最 后也是规模最大的一个旧城改造区域,势必迸发 巨大的潜力,在这一片 190 公顷的土地上将建成 新的住宅区域,美国驻英大使馆新馆将成为九榆 新区的中心标志之一,荷兰驻英大使馆、希腊驻 英大使馆也已确定搬迁至此。 九榆新区步行可达议会大厦和巴特西公园。区 域建成后可提供 16000 新住户,25000 份工作机 会以及新的学校、公园、文化和艺术中心等。伦 敦交通局已经开始动工将地铁线路 Northern line 延 伸 到 九 榆 新 区, 规 划 中 的 Battersea Power Station 和 Nine Elms 两站也被划入伦敦市交通 一区 (Zone 1)。 新地铁通达后,九榆新区距离老 金 融 城 City 仅 14 分 钟, 距 离 唐 人 街 Leicester Square 只需 10 分钟。 作为伦敦最具增长潜力的新使馆区——九榆 新区的房地产走势十分强劲。据 zoopla 的数据显 示,与去年同期相比房价涨幅为 20.08%,与三年 前相比,涨幅更是高达 33.54%。

Vauxhall 区域近期房价增量和增幅 Vauxhall 平均租房标价

别墅 公寓 平均

数据单位:月

£1,769

£3,492

£4,694

£3,165

£3,575

£1,796 一居室 £1,795

£2,933 两居室 £2,956

£5,137 三居室 £5,100

£3,461 四居室 £3,325

£2,831 五居室 £3,044

49.21%

£221,014

33.54%

£168,321

数据来源:Zoopla

别墅 公寓 平均

£726,612

£1,225,533 £1,216,050 £1,048,738 £1,522,500

£721,700

£1,285,848 £2,284,507 £6,925,556 £7,895,000

一居室 £721,884

两居室

20.08%

£112,047

Vauxhall 平均售房标价

三居室

四居室

五居室

£1,281,766 £2,112,467 £5,117,304 £2,797,000 数据来源:Zoopla

£61,991 £26,543

10.19% 4.12%

前 前 前 前 前 月 月 1年 3年 5年 3个 6个 比 比 比 比 比 相 相 相 相 相

舒适度 安全性 娱乐 夜生活 公园 休闲 商业 配套 公共 设施 交通 旅行 平均 指数

77% Spring & Summer 2015

41


W

ANDSWORTH

伦敦西南富人区 旺兹沃思滨河新房冠军 作为伦敦西南部老牌居住社区,随着

外,居住在旺兹沃思(Wandsworth)还

一个个现代化住宅楼打桩动工,来自世界

可以享受到全英国最低的市政物业税税率。

各自的开发商都将目光汇聚于此,旺兹沃

旺 兹 沃 思(Wandsworth) 的 交 通

思(Wandsworth) 因 此 也 被 重 新 定 位。

十分便利,无论是火车、地铁还是公交,

据统计,未来十年旺兹沃思(Wandsworth)

都 可 快 速 直 通 伦 敦 中 心 城 区, 距 离 市 中

的新建住宅数量将远远超过伦敦任何一个

心 各 主 要 金 融 商 务、 文 化 教 育、 商 业 娱

区。

乐 中 心 平 均 30 分 钟 车 程 内。 到 达 伦 敦 近 些 年, 旺 兹 沃 思(Wandsworth)

希 斯 罗 国 际 机 场 只 需 45 分 钟。 到 2018

逐渐发展成伦敦最时尚,最具活力的一个

年, 地 铁 Northern 线 将 延 长 至 旺 兹 沃 思

区域。现代化的建筑和历史感浓厚的老建

(Wandsworth) 并 新 建 两 座 车 站, 分 别

筑交相辉映,一栋栋现代感十足的公寓楼

位 于 旺 兹 沃 思 路(Wandsworth Road)

已经完全改变了该地区的面貌。不仅仅得

和九榆树(Nine Elms)。据悉,当地政府

益于大型购物中心和娱乐场所,该地区的

还有意将地铁延伸至铁路枢纽 Clapham

教育医疗等资源也是伦敦数一数二的。此

Junction。

继续阅读 丨 扫描二维码

Wandsworth 区域近期房价增量和增幅 Wandsworth 平均租房标价

别墅 公寓 平均

数据单位:月

£1,572

£2,007

£2,932

£3,577

£7,182

£1,414 一居室 £1,424

£1,888 两居室 £1,898

£3,945 三居室 £3,649

£7,726 四居室 £3,943

£2,401 五居室 £6,983

47.33%

£263,007

42.02%

£242,211

数据来源:Zoopla

17.78%

£123,605 Wandsworth 平均售房标价

别墅 公寓 平均

£396,400

£691,432

£915,071

£1,297,347 £1,919,037

£412,105

£589,703

£942,037

£1,876,244

——

一居室

两居室

三居室

四居室

五居室

£411,204

£595,901

£929,442

£1,345,588 £1,919,037 数据来源:Zoopla

42

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

£44,701 £12,694

5.78% 1.57%

前 前 前 前 前 月 月 1年 3年 5年 3个 6个 比 比 比 比 比 相 相 相 相 相

舒适度 安全性 娱乐 夜生活 公园 休闲 商业 配套 公共 设施 交通 旅行 平均 指数

91%


特别专题

伦敦南部“小曼哈顿” 克罗伊登 素有伦敦南部小曼哈顿之称的克罗伊登 (Croydon) 将随着 数十亿英镑的城市改造投入,而焕发生机。其周边楼盘的投资价 值和升值空间也将随着克罗伊登极其便利的交通生活设施,以及 城市改造的逐渐完善而备受关注。 克罗伊登是伦敦第四大商业中心,是伦敦南部最大的商业、 文化中心、办公区和住宅区,每年的零售额高达 10 亿英镑。随 着英国最大的购物中心 Westfield Croydon 将于 2018 年改造兴 建完工,配套设施将更加完善。 克罗伊登的城市改造工程总投资高达数十亿英镑,资金来自 政府和企业,为该地区成为伦敦南部的核心区奠定坚实的基础, 因此被伦敦市政府列为伦敦南部最具发展潜力的区域。该区域拥 有 95 所小学、21 所中学和 4 所学院,辖区平均成绩高过英国平 均分数。 克罗伊登镇中心的交通极为便利。克罗伊登有快速列车在十 几分钟内通达伦敦市场中心维多利亚、伦敦桥火车站,有火车在 14 分钟直达伦敦盖特威机场 (Gatwick Airport),半小时到达英 国南部海滨城市布莱顿。 该区域购物中心、商店密集。从物美价廉的跳蚤市场,到历 史悠久的集市,再到特色的独立商店,还有高档的购物中心、品 牌专卖店应有尽有。除了镇中心集中地购物区,还有周边的批发 零售购物园区,购物休闲极为方便。克罗伊登周边森林公园绿地

ROYDON ROYDON ROYDON 遍布,著名的高尔夫球场尽在咫尺。在享受都市生活便利的同时, 还尽享乡村生活的优雅恬静。

克 罗 伊 登 区 域 的 房 产 价 格 每 年 增 幅 在 9% 到 12%, 随 着

Westfield Croydon 等大型项目的完工使用,这个区域的房产增 值和租金收益将超出周边区域。

Croydon 区域近期房价增量和增幅

Croydon 平均租房标价

别墅 公寓 平均

数据单位:月

£570

£1,173

£1,375

£4,495

£2,474

£906 一居室 £842

£1,283 两居室 £1,270

£1,426 三居室 £1,388

£1,342 四居室 £1,470

—— 五居室 £2,474 数据来源:Zoopla

Croydon 平均售房标价

别墅 公寓 平均

£194,629

£276,896

£352,876

£511,573

£712,366

£213,883

£278,801

£323,179

£385,000

——

一居室

两居室

三居室

四居室

五居室

£213,100

£278,374

£349,968

£509,564

£712,366 数据来源:Zoopla

27.11%

£64,608

20.27%

£51,040

16.73%

£43,403

£30,450 £14,727

舒适度 安全性 娱乐 夜生活 公园 休闲 商业 配套

11.18% 5.11%

前 前 前 前 前 月 月 1年 3年 5年 3个 6个 比 比 比 比 比 相 相 相 相 相

公共 设施 交通 旅行 平均 指数

76% Spring & Summer 2015

43


学区房专题

聚焦英国顶级学区房 自从《英国房产周刊》在去年 7 月 4 日 出版了一期 “学区房专题” 之后,不断有读

44

情》中进行了非常详细的介绍,读者可以

得 Outstanding 的 重 点 学 校 分 布。 标 识 越

扫描二维码阅读原文。

密 集 的 区 域, 比 如 Richmond、Kingston、

者和业内人士希望我们提供有关伦敦学区

本期封面专题,我们将重点介绍伦敦

Harrow、Barnet、Wandsworth 等 区, 重 点

房的详尽参考资料,比如伦敦的哪些区域

的优质学区,并以部分学区为例,列举新

中小学的数量越多。图中圈出的区域,是

拥有出色的学校?如何搜索选区房产?好

的楼盘。对于在伦敦生活居住的读者,从

伦敦当地居民公认的优质学区。

的学区有哪些新的楼盘?伦敦高校区哪些

第 6、7 版的《伦敦优质学区及市政府重点

在总图右下角的《伦敦各区每万户拥

新的项目值得关注等等问题。

发展区域一览图》可以清楚地看出伦敦近

有重点学校数量及排名图》中,我们根据

关于如何寻找学区房的问题,我们在

郊的优质学区分布。《英国房产周刊》在图

英国教育部的统计,列出了平均到居民家

去年的专题文章《如何网上搜索学区房详

中一一标明了在英国教育部质量评级中获

庭的重点学校排名,供读者参考。

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


学区房专题

当然,学区房不是单指学龄家庭居住

国房产周刊》的微信和网站,我们会在新

需要的房产,在伦敦市中心密集着大量世

媒体平台及时发布最新的文章和研究报告。

界知名的高等院校,其周边的楼盘,无不

本期的学区房专题之后,我们还将陆续

是值得投资的高校学区房,本期也将重点

推出专题报道,重点分析伦敦哪些区域是潜

介绍一些区域。

力投资区域?哪些区域是高净资产一族休

从本期专题开始,我们将深入分析不 同的学区,从重点学校的招生范围,到区 域内的新开发楼盘项目,以及区域房地产 行情和增值潜力等。敬请读者持续关注《英

闲生活的区域?更多精彩,不断呈送给您, 敬请关注。

扫描·阅读 《如何网上搜索学区房详情》

Spring & Summer 2015

45


学区房专题

伦敦优质学区及市政府重点发展区域 (图中“ ”为教育部质量评级获得Outstanding 的重点学校分布;“ ”所在区域为伦敦市政府 重点发展的潜力区域;橙色块为伦敦优质学区)

Enfield Barnet

Harrow

03 Mill Hill East 06 Haringey Heartlands / Wood

02 Colindale / Burnt Oak

01 Wealdstone

Is lin

Camden

05 Wembley

W Fo

Haringey

04 Brent Cross

Brent

Hillingdon

Upper Lee Valley 07

gt

Hackney

on

18 West Hampstead Interchange 08 RAF Uxbridge

Ealing

09 West Drayton 11 Hayes

Euston 22

17 Kensal Canalside 19 Paddington

White City 16

12 Southall

4

2

3

Vauxhall, Nine Elms, Battersea 26

Hounslow

21 Wandsworth

Wandsworth

Richmond upon Thames

23 King’s Cross-St Pancras 31 City Fringe / 28 24 Tottenham Court Road

Waterloo 27 25 Victoria

Earls Court & West Kensington 20

Great West Road “Golden Mile” 13 10 Heathrow

14 Park Royal

Old Oak Common 15

1

H

30 London Bridge, Boro

Canada Water 32 29 Elephant & Castle

Old Kent Road 33

So

uth

3

wa

rk

Lewisham, Catford and New C

Lambeth

Lew

Merton

46 Kingston upon Thames

1. City of London 2. City of Westminster 3. Kensington and Chelsea 4. Hammersmith and Fulham

数据整理: 图表制作: 数据来源: 日 期:

46

《英国房产周刊》范慧勇 董 华 梅雪蒙 余培培 英国教育部,伦敦市政府,伦敦各区政府规划管理委员会 2015年7月

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

47 South Wimbledon / Colliers Wood

Kingston upon Thames

Sutton

Croydon Croydon 48


学区房专题 伦敦市政府重点发展区域

域一览图

7

Green

Waltham orest

Redbridge 41 Ilford

34 Lower Lee Valley (including Stratford)

Tech City

Newham

Barking and Dagenham

Havering

50 Barking Riverside

Tower Hamlets 42 Royal Docks & Beckton Waterfront ough & Bankside 39 Greenwich Peninsula 44 Thamesmead and Abbey Wood 35 Isle of Dogs 43 Woolwich Charlton Riverside 38 36 Deptford Creek / Greenwich Riverside Bexley Riverside 45

Greenwich

40 Kidbrooke

Cross 37

wisham

Bexley

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

Wealdstone Colindale/ Burnt Oak Mill Hill East Brent Cross Wembley Haringey Heartlands/ Wood Green Upper Lee Valley RAF Uxbridge West Drayton Heathrow Hayes Southall Great West Road “Golden Mile” Park Royal Old Oak Common White City Kensal Canalside West Hampstead Interchange Paddington Earls Court & West Kensington Wandsworth Euston King’s Cross-St Pancras Tottenham Court Road Victoria Vauxhall, Nine Elms, Battersea Waterloo Farringdon/ Smithfield Elephant & Castle London Bridge, Borough & Bankside City Fringe/Tech City Canada Water Old Kent Road Lower Lee Valley (including Stratford) Isle of Dogs Deptford Creek/ Greenwich Riverside Lewisham, Catford and New Cross Charlton Riverside Greenwich Peninsula Kidbrooke Ilford Royal Docks & Beckton Waterfront Woolwich Thamesmead and Abbey Wood Bexley Riverside Kingston upon Thames South Wimbledon/ Colliers Wood Croydon Bromley Barking Riverside

伦敦各区每万户拥有重点学校数量及排名图 按照英国教育系统对中小学校的教育质量评级,第一等,Outstanding 为最优秀的重点学校 ;第二等,Good 优良 ;第三等, Requires Improvment 有待提高;最末等,Inadequate 不合格。本表格按照每一万户家庭平均拥有的 Outstanding 学校数量进行排序。

49 Bromley

Bromley

数据源自英国教育部。

Spring & Summer 2015

47


学区房专题

英国顶级学区

里士满 Richmond

伦敦泰晤士河畔里士满区 (Richmond-

富裕的之一,位于伦敦西南部的近郊,历

upon-Thames) 是全伦敦乃至全英国公认

史悠久,拥有四大皇家园林,其中包括有

的卓越学区,辖区内有全英国内最好的小

英国凡尔赛宫之称的汉普顿宫。泰晤士河

学,以至于不少居住在伦敦市中心的家长

从南向东北穿越里士满区,沿途有众多公

们外迁到里士满学区定居。

园和开放空间,包括英国皇家植物园 (Kew

里士满区则在英国教育部对小学阶段的

Gardens)、世界上最大的城市公园——皇

考试成绩统计排名中,除了语法科目屈居第

家里士满公园 (Richmond Park),以及面

二外,其它所有的关键科目均位列第一。

积稍小的布什公园 (Bushy Park)。里士满

里士满的重点学校的学区通常非常小,

镇中心的 Richmond Hill 是英国唯一通过

有些小区的学区仅仅覆盖十几个街区。正

国会专门立法重点保护的景观保护区。由

是这种稀缺性,学区房的出售价格一直保

于里士满区的发展完善,新建楼盘小区很

持坚挺。

少,此次专题列举的 Brewery Wharf 是学

泰晤士河畔里士满区是伦敦各区中最

区内难得的新建楼盘。

楼 盘:Brewery Wharf 开发商:St James Brewery Wharf 是 伦 敦 富 贵区里士满少有的中等规模的 新 建 小 区。Brewery Wharf 楼 盘 为 数 栋 小 高 层 公 寓 构 成, 紧 邻 Twickenham 火 车 站 和 小 运 河。 从 小 区 到 达 伦 敦 市 中 心 的 Waterloo 火 车 站 仅 需 20 分 钟, 通勤十分便捷。 Brewery Wharf 小区是典型 的优质学区房,毗邻两所国立重 点学校,所处的伦敦里士满区是 英国教育质量最高的区域。对于 富裕家庭,周边还有可供选择的 出色私立贵族学校。

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UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


牛津剑桥升学率 最高的学区

金斯顿 Kingston

伦敦泰晤士河畔的皇家金斯顿区

均成绩稍逊里士满区,但是由于金斯顿

(Royal Borough of Kingston-upon-

区拥有数所英国一流的国立文法重点中

Thames) 是全伦敦仅次于里士满区的卓

学,因此该区历年来都稳居牛津剑桥等

越学区。金斯顿区历史悠久,是英格兰

英国名校升学率的榜首,其中辖区中学

王国的诞生地,早期的撒克逊国王中,

的牛津和剑桥两所大学的平均升学率接

有 7 位国王在金斯顿加冕。

近 17%。

本区是伦敦西南最大的都市中心,

金斯顿区学龄儿童家庭拥有的重

拥有近千年历史的集市,和现代化时尚

点 学 校 在 伦 敦 排 名 第 一。 作 为 伦 敦 面

的大型购物中心。区域人文历史悠久,

积 最 小 的 区 域 之 一, 金 斯 顿 区 共 拥 有

周边多个大型皇家公园环绕,中小学教

34 所中小学,其中被教育部评为优秀

育质量在英国名列前茅,并拥有金斯顿

(Outstanding) 的 学 校 有 24 家, 其 中

大学等知名院校。正因为历史悠久,社

9 所学校跻身全英同等级学校最优秀的

区成熟,辖区新建小区非常罕见。除了

10% 之列。提奋女子中学 (Tiffin Girl) 和

本期列举的 Kingston Riverside( 已售罄

提奋男子中学 (Tiffin School) 的成绩居

入伙,市场上仅有少量二手房 )。正在

全英国中学前 50 名,每年牛津剑桥的

规划待建的 Eden Quarter 改造项目是

升学率为 25% 左右。

这个千年古镇难得的大型项目,预计兴

泰晤士河从金斯顿区西侧流经。世

建 700 套住宅,并且改造一大批配套

界上最大的城市公园——皇家里士满公

的购物休闲中心。

园 (Richmond Park) 位于金斯顿区的东

尽管在英国教育

北侧。辖区南部的 Chessington World

部的中小学的阶段

of Adventures 是英国最大的游乐和动

考试中的平

物综合园区之一。

楼 盘:Kingston Riverside 开发商:Red Row Kingston Riverside 位 于金斯顿镇中心的泰晤士河 畔,其巨型帆船式的建筑设 计别具匠心。由于近水楼台 且周边优秀学校众多,整个 楼盘的 210 套豪华公寓已售 罄入伙,日前偶尔有少量二 手房上市转售,是可遇而不 可求的投资机会。

Spring & Summer 2015

49


学区房专题

剑桥市 在建在售 楼盘概况

至尊学区 唯我剑桥 华人猎获 两成新房 作为英国南部伦敦、剑桥、牛津“科 教文化金三角”之一的剑桥,因为过去七

Form 等学校,带动了周边房产,都是众多 和邓先生的分析一致,国际房地产顾问

地产投资方面更具吸引力。无论是历史文

服务机构第一太平戴维斯 (Savills) 剑桥分公

化、交通购物,还是绿化环境、工作娱乐,

司的主管艾德·米尔 (Ed Meyer) 先生在接

更不用说教育,剑桥都是完全和伦敦并驾

受《英国房产周刊》记者专访时称 : “在剑

齐驱的城市。正因如此,最近几年,越来

桥的购房者中,很大一部分是来自伦敦的职

越多的华人将房地产投资的目光聚焦剑桥。

业人士,他们要么是换工作到剑桥,要么是

两三年来,整个剑桥房产中 6% 由华人购买,

楼盘:King's Place 地址:Orchard Park, Cambridge CB4 2GR 开发商:Abbey House 房产类型:三、四居室别墅中型楼盘 34.5万英镑起价

2

楼盘:Middleton Green 地址:Milton Road, Cambridge, CB4 1XQ 开发商:Enterprise Urban 房产类型:三居室及以上别墅小区 49万英镑起价

3

楼盘:Austin Court 地址:Cambridge, CB4 2AX 开发商:Enterprise Urban 房产类型:两居公寓和多套联体别墅 24万英镑起价

4

楼盘:Mitchams Park 地址:Westbrook Drive, Cambridge CB4 1YG 开发商:Crest Nicholson 房产类型:一、二居室公寓,三居室及以上别墅小区 价格待定

5

楼盘:Swallow Gardens 地址:High Street, Chesterton, CB4 开发商:Cambridge and County Developments 房产类型:二居室及以上联体别墅 40万英镑起价

6

楼盘:Riverside 地址:Newmarket Road, Cambridge, CB5 8EU 开发商:Berkeley 房产类型:公寓和别墅滨河中型楼盘 新房仅有四/五居室别墅有售 156万英镑起价

7

楼盘:Nidus 地址:Newmarket Road, Cambridge, CB5 开发商:Blues Properties 房产类型:一、二居室公寓楼 23万英镑起价

8

楼盘:Veritas 地址:Cromwell Road, Cambridge, CB1 3BA 开发商:Weston Homes 房产类型:一居室及以上公寓、别墅小区 22万英镑起价

9

楼盘:Ceres / Vesta 地址:Station Road, Cambridge CB1 2XN 开发商:Hill 房产类型:火车站前大型公寓楼盘 价格待定

10

楼盘:Kaleidoscope 地址:Glenalmond Avenue, Cambridge, CB2 8BN 开发商:Crest Nicholson 房产类型:一居室起公寓楼盘 40.5万英镑起价

11

楼盘:The Marque 地址:143 Hills Road, Cambridge CB2 开发商:Almaren 房产类型:92套一居室起公寓楼(剑桥最高的住宅楼)

12

楼盘:Aura 地址:Long Road, Cambridge CB2 8HE 开发商:Countryside 房产类型:一居室起公寓,两居室起别墅小区 30万英镑起价

13

楼盘:Trumpington Meadows 地址:Hauxton Road, Cambridge CB2 9FT 开发商:Barratt 房产类型:三居室以及上别墅大型楼盘小区 90万英镑起价

14

楼盘:Novo 地址:Addenbrooke's Road, Cambridge CB2 9NG 开发商:Countryside 房产类型:两居室及以上公寓和别墅楼盘小区

15

楼盘:Abode 地址:Addenbrooke's Road, Cambridge CB2 9NB 开发商:Countryside 房产类型:两居室及以上别墅楼盘小区 35万英镑起

16

楼盘:Paragon 地址:Addenbrooke's Road, Cambridge CB2 9AP 开发商:Bovis 房产类型:两居室及以上别墅和公寓小区

华人家庭青睐的区域。

年来的房价增幅超出伦敦和牛津,而在房

根据《英国房产周刊》的采访调查获悉,

1

为了转换生活方式来剑桥居住,还有很大一 部分是为了子女教育。”

其中新房的华人买家接近两成,个别新建楼

谈到剑桥房产的吸引力,艾德·米尔分

盘的房产有三分之一被包括当地居住的、来

析称,除了享誉世界的剑桥大学和城中的

自中国国内的以及世界各地的华人所购得。

另外一所大学安格利亚鲁斯金大学 (Anglia Ruskin University) 的强大吸引力之外,剑

全是学区房

桥还有很多聚集高素质高收入购房者的原

大量华人买家剑桥置业

因: “我们留意到,很大一部分购房者是剑

“剑桥地区所有的房产都是学区房,”

桥的毕业生,他们学有所成、业有成就,无

在接受《英国房产周刊》记者采访时,在

论是投资还是自住,来剑桥买房可谓贴切。

剑桥居住经商多年的明基建筑装潢工程公

另外的主要原因还有,从数百年的历史看,

司总裁邓力铭先生肯定地说 : “这对重视子

剑桥的房产投资收益相当可观,无论是自住

女教育的华人对剑桥的房产格外青睐。”

房的升值,还是出租房的租金收益外加房价

根据英国 2011 年人口普查的结果显

上涨,在英国都和伦敦并驾齐驱。还有,剑

示,在英居住华人华裔总体上平均分布在

桥到伦敦市中心的交通便利,用时仅为一个

英国各个城市,其中剑桥 (Cambridge) 与

小时,跟伦敦郊区居民的通勤时间差不多。”

伦敦金融城 (City of London) 占据华人人 口比例排行榜首,在当地总人口中占 3.6%。

个别新楼盘

对剑桥了如指掌的邓先生分析称,剑桥的

三分之一买家是华人

实际华人居民比例应该不低于 5%。 因为华人安家立业的观念很强,因此 在剑桥购房的比例也高。

香港以及东南亚地区展销推广剑桥的楼盘。

根据邓力铭分析,除了住在学生宿舍

《英国房产周刊》获悉,2013 年仅第一

的 学 生 之 外, 剑 桥 华 人 比 较 集 中 的 区 域

太平戴维斯一家公司,仅在香港就出售了至

包 括 市 中 心 东 南 地 区 以 邮 编 CB1 为 主 的

少 60 套新建公寓住宅。为了吸引中国买家,

Petersfield 到 Cherry Hinton 中间的地带,

多家房地产公司或代理商还在中国内地多个

北部剑桥科技园有大量华人工作并在周边

城市推广展示位于剑桥的多个楼盘项目,因

就近居住。

此华人购买剑桥住宅的数量远高于 60 套。

“在剑桥,还有大量就读高中准备参加

50

看到剑桥备受华人青睐,各大房地产开 发商和代理机构也有意识地前往中国内地、

根据在剑桥创立并运营了近 180 年的房

英国高考 (A-level) 或大学预科的中国学生,

地产顾问机构 Bidwells 的统计,2013 年剑

这些学生的父母往往也会考虑在剑桥买房,

桥新完工的住宅为 700 套。从这些数据分析,

作为自住或投资,”邓力铭补充道。剑桥

华人买家购得剑桥新建住宅的比例远远超过

的优质学校,比如 The Perse、St Marys、

10%。业内人士透露,在剑桥个别楼盘小区,

St Andrews、The Leys、Hills Road Sixth

华人买家的比例甚至达到三分之一。

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


学区房专题

剑桥及周边在建楼盘和规划新区总览图 数据整理:范慧勇 董白白 梅子

图表制作:余 米

2014年11月

3公里 Waterbeach Barrads (远期8500套) (5800新工作)

3公里 Ⅱ Northwtowe (远期规划9500套) (3500新工作)

10公里 Wyton Airfield (4500套) (2000新工作)

C Orchard Park (1100套) 1 King’s Place

B

D

Cambridge North East (1500新工作)

HU

NT

North West Cambridge(3000套) (6800新工作)

N IL TO M

GD

ON

RO

AD

J

MADIN

CH

AD

RD

ON RT

TE

ES

GLEY RO

5 Swallow Gardens

4 Mitchams Park

VICTO RIA R D

Cambourne & Bourn Airfield (5200套) (2800新工作)

剑桥科技园 火车站 (2016年启用)

3 Austin Court

IN

West Cambridge (250套)

E NEW

7

Riverside 6

KET ROAD

Ⅳ Cambridge East

(远期规划10000-12000套)

8

NV

ILL

R

EA

ST

Venitas

GO LENSFIELD RD THE FEN CAU SEWAY

ROAD

Newmarket Road North (远期规划1750套)

MAR

Nidus

RD

OAD QUEENS R

BAR TON

Cambridge East (远期规划10000-12000套)

Vesta 9

F

Station Regeneration (900套)

Ceres 9 10

Kaleidoscope

11

Marque

PIN

GT ON

G

OAD

RD

SR

HILL

UM

LONG RO

12

TR

8公里

2 Middleton Green

WAY ELIZABETH

V

HISTON ROAD

A

RD

NIAB(2900套)

Clay Farm (2300套)

AD

Aura

G

H

Trumpington Meadows (1350套)

Showground

I 13

Novo 14

16

15

Abode

Bell School (350套)

Addenbroke's Expansion (生物医药校区) (10500新工作)

Paragon

Glebe Farm (290套)

剑桥市近期在建或待建的新区项目(规划住宅房产套数)

剑桥周边中远期规划新区项目

A North West Cambridge (3000套)

B NIAB (2900套) C Orchard Park (1100套) D Cambridge North East (2300套) E Newmarket Road North (1750套)

G Addenbrooke’s Expansion / Cambridge Biomedical Campus / Bell School (350套) H Great Kneighton (Clay Farm and Glebe Farm) (2600套) I Trumpington Meadows (1350套) J Cambridge West (250套)

Wyton Airfield (4500套)

Ⅱ Northstowe (远期规划9500套) Ⅲ Waterbeach Ⅳ Cambridge

Barracks (远期规划8500套)

East (远期规划10000-12000套)

Ⅴ Cambourne

& Bourn Airfield (5200套)

F Station Regeneration (900套)

Spring & Summer 2015

51


学区房专题

看到剑桥备受华人青睐,各大房地产 开发商和代理机构也有意识地前往中国内 地、香港以及东南亚地区展销推广剑桥的 楼盘。图为曾到中国各大城市推广过的剑 桥 Riverside 高档公寓楼盘。

“最近几年,越来越多的在剑桥学习或 工作的亚洲人士成为活跃的买家,包括大

多在短短两三年里获得了接近房价一倍的

上涨 23%,”艾德·米尔对《英国房产周刊》

收益。”

记者说 : “明年的增幅应该在 5% 到 10%。

量在剑桥从事科研教学工作,或在科技产 业园区工作的华人买 家,” 艾 德· 米 尔 向 《英国房产周刊》记者继续分析道 : “除了

房价增幅超过伦敦

幅也是有可能的。” 根据《英国房产周刊》从剑桥市政府

未来上涨行情信心足

在本地工作的华人外,从中国大陆、香港

根 据 Hometrack 的 统 计, 过 去 7 年

获得的数据,未来五年内,剑桥的新建房

以及东南亚地区来的华人投资者也逐年增

里,剑桥的房价增幅超过包括伦敦在内的

产数量将明显增高,将近 20 个在建或接近

加。根据我们的统计,最近两三年里,剑

英国任何地区,剑桥的平均房价比 2007 年

完工在售的楼盘,同时也有 15 个确定的规

桥房产的国际买家略高于 23%,中国买家

金融危机前的峰值时高出三分之一。截至

划或已经破土动工的大型项目(详细的在

占所有买家的比例超过 6%,如果加上世界

10 月底的过去一年里,剑桥房产的增幅为

建楼盘和规划新区详见本期第 6、7、8 版)。

各地的华人买家,整个华人买家的比例将

17.9%(平均增加值为 5.3 万英镑),在全

平均每年新建成的住宅在 1500 到 2000 套

远高于 6%。其中新建住宅的华人买家比例

英国仅次于伦敦。另外,根据英国最大的

之间,而剑桥多年来每年的平均新增需求

更高。”

房地产网络 Zoopla 的统计,剑桥地区独立

约为 700 套。面对如此供大于求的局面,

第一太平戴维斯剑桥分公司的资深住

别墅的平均价格在今秋已经突破 50 万英镑

房价还能否持续上涨?

宅销售顾问斯图亚特·奇普切斯 (Stewart

(更多数据详见本期《英国房产周刊·剑桥

Chipchase) 先生向《英国房产周刊》记者 透露,华人投资剑桥房产的程度,甚至超

房产投资专题》第 4、5 版)。 剑桥房价高速上涨,丝毫没有影响房

“剑桥在批准新建项目的同时,也在相 应地创造大量的就业机会,不论是新建的 大学校区、科研中心,还是产业园区,创

出想象。据斯图亚特介绍,他前段时间有

产销售的速度。“剑桥的房产销售非常快,

造的就业岗位增速将高于往年,相信住房

个客户,规划五六年之后来剑桥读书,担

而且几乎所有案例都是多个买家竞标购买,

的需求也会高于往年平均水平,”奇普切斯

心届时房价大幅度上涨,于是最近在剑桥

最终成交价格绝大多数高于卖方要价,”奇

先生不认为新房供应会给房价带来什么压

买了房子,目前先出租出去,等回头自己

普切斯先生对《英国房产周刊》记者表示。

力。

居住。 “华人买家非常清楚自己的需求,而且

据英国最大的房地产资讯网站

“剑桥吸引的人才绝大多数是高收入的

Rightmove 今年 7 月底发布的数据显示,

专业科技、研发、医疗、管理等方面的人才,”

也能够直奔目标地进行投资,”奇普切斯先

剑桥地区的房屋出售周期为 27 天,高居全

奇普切斯先生补充道,“国际大型医药企业

生对《英国房产周刊》记者表示 : “比如,

英房产销售速度最快榜之首,比去年的 39

AstraZeneca 计划将全球研发总部搬迁到

有不少华人投资者购买期房,目的非常简

天加快了近两周。

剑桥,至少能迁入或新创 2000 个高级岗位,

单,就是转售获利。我们目前的客户,很

52

如果经济形势没有大的变化,两位数的涨

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

“未来四年内,剑桥的平均房价至少将

这些房产需求都是刚性的。”


古德曼庄园 LONDON E1

伦敦东一区紧邻塔桥与伦敦塔的无敌豪华高层府邸 傲视群楼,东眺金丝雀码头金融城,西望伦敦各大地标建筑 尊享豪华街心公园与主题休闲广场 独拥年轻活力与高尚优雅的区域配套设施,感受传统与现代英伦文化 地铁、轻轨、公交、火车,多种交通方式助您轻松直达任何地点 一二三房及顶楼豪华公寓可选,坐拥大面积室内阳台 私人影院、养生俱乐部、水疗、健身房、泳池、全天礼宾服务,满足您任何需求 VIP看房热线 0044(0)20 3006 2208 (英国)

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Spring & Summer 2015

53


中国力量雄起英国 54

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国楼市 Spring & Summer 2015

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中资项目

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UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


中资项目 “我来了,我看到,我征服”,在《英国房 产周刊》创刊时,我们坚信,华人所到之处, 捷报频传。 中资公司最近两年在英国伦敦的投资可谓 风生水起,继中国投资公司、银杏树投资、中 国银行、工商银行、华彬集团、万达集团、总 部基地和平安集团等此前的大规模投资之后, 更多中资公司在 2014 年高歌猛进。仅上半年, 中国投资者已经完成 11.55 亿英镑的交易,从 去年的第六名一跃成为伦敦写字楼物业的最大 买家。如今接近年关,中资企业在英房产业的 投资额已接近 19 亿英镑,总资产规模超过 92 亿英镑,所收购或待建项目包括伦敦多个地标。 用不了不久,伦敦的天际线将有很大一部分被 中资楼宇占据。 绿地集团在 2014 年初的短短三个月内, 将伦敦两大优质项目收入囊中,并且开创伦敦 地产两项纪录——兰姆公馆项目将保护性改造 英国最古老的啤酒酿造厂 ;位于伦敦金丝雀码 头金融区的一个地块,从万达集团手中夺得兴 建伦敦最高住宅楼的卖点,将规划建设欧洲最 高的住宅公寓楼。绿地兰姆公馆项目已于 10 月 2 日开盘,开创中资公司在英国大型房地产 开发项目之先。 紧随绿地项目,“万达伦敦一号”楼盘于 英国当地时间 10 月 23 日下午 5 点在伦敦正 式开盘。并于 10 月 25 日开始在中国的北京、 上海、广州、福州四大城市进行项目推介。 英国尤其是伦敦的写字楼物业因其保值增 值功能性强,市场自由交易安全,以及合法规 避税费的金融工具运作非常成熟,成为倍受海 外投资者青睐的优质资产。 6 月 20 日,中国人寿集团联合卡塔尔投 资局,斥资 7.8 亿英镑购得伦敦金丝雀码头 10 Upper Bank Street 大楼,其中中国人寿 持有 70% 的股权,卡塔尔持股 20%,原业主 金丝雀码头集团持股 10%。 6 月 25 日,中国建设银行通过非公开交 易从比利时联合银行 (KBC Group) 手中购得 伦敦金融城 111 Old Broad Street 写字楼的 永久产权,交易价格约为 1.11 亿英镑。 8 月 14 日,中国外汇管理局在英全资公

司银杏树投资公司 (Gingko Tree) 联合英国 女王的房地产资产管理公司英国皇室地产公司 (Crown Estate),共同出资 3.45 亿英镑,完 成英国最大的零售购物园 Fosse Park 的收购 交易。 2015 年初底,中国泰康人寿联手香港基 汇资本出价约 2 亿英镑成功购得伦敦金融城的 Milton Gate 办公楼项目 还有一些大型项目的竞购中,尽管中资公 司没能最终获胜,但中国力量俨然不可小觑。 在伦敦金丝雀码头金融区地标建筑汇丰控 股总部大楼的竞购中,中国平安集团的优势一 度胜过最终成交的买家卡塔尔投资局,而中 国投资公司也在竞购中表现突出。该大厦以 11.7 亿英镑的价格被卡塔尔投资局购得,刷 新了伦敦商业地产成交记录。 在 2014 年的各类中资企业在英的投资并 购活动中,最引人瞩目的莫过于 11 月 5 日的 一笔交易。中资太盟投资集团 (PAG) 联合美国 德克萨斯太平洋集团 (TPG) 和加拿大安大略省 教师养老基金 (OTPP) 组成的财团以 12.2 亿澳 元 ( 约 6.8 亿英镑 ) 全面收购总部位于伦敦的 国际大型房地产顾问公司戴德梁行 (DTZ)。交 易再次彰显中国资本的雄厚实力和远见卓识。 根据英国经济与商业研究中心 (Cebr) 受 品诚梅森律师事务所 (Pinsent Masons) 的委 托联合编制的研究报告称,随着中国资本寻觅 安全的海外投资避风港,中国将在 2025 年之 前向英国英国基础设施投资 1050 亿英镑(约 为 10500 亿人民币) ,主要集中在能源、交通 运输和房地产行业,其中用于房地产的投资将 约为 360 亿英镑(3600 亿人民币) 。这些都将 掀起新一轮的中英合资或合作企业的诞生。 品诚梅森合伙人理查德 • 劳迪 (Richard Laudy) 称,如此大规模的投资额度,对英国 而言将是一个“改变游戏规则的大举措”。 从海员苦力到金融城精英,旅英华人的职 业和社会地位不断提升。从租房买房到投资竞 购大型物业,以及购买具有文化历史重要意义 的庄园住宅,华人和中资公司在英国的投资渐 入佳境。

Spring & Summer 2015

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买楼、开发双管齐下 中资企业认准英国物业价值 从 2013 年签订投资意向,到 2014 年重

人寿集团、中国建设银行、中投公司、万

中心区写字楼的总收益高达 23.3%,比去年

点住宅项目开盘售楼、商业项目正式获批,

达集团、绿地集团、华彬集团、银杏树公司、

同期的 10.3% 增长一倍多。其中租金收益

中资企业在英国的开发项目逐渐步入正轨。

基汇资本等在内的中资公司加入英国房产

增长 8.7%,物业价格增长 14.6%。这些都将

与此同时,进入 2014 年下半年,中资企业

投资的大军,投资额接近约 19 亿英镑,总

掀起新一轮的中英合资或合作企业的诞生。

在伦敦竞购优质写字楼资产的消息频出。

资产规模超过 100.96 亿英镑,所收购或待

此外,根据英国权威智库最新发布的研究

据世邦魏理仕地产咨询服务公司 (CBRE) 和

建项目包括多个地标。

报告称,中国将在 2025 年之前向英国英国

英国国家统计局的数据显示,2014 年上半

世邦魏理仕发布的报告指出,由于中

基础设施投资 1050 亿英镑(约为 10500 亿

年,中国投资者成为伦敦写字楼物业的最

国国内一线城市缺乏优质投资房源,以及

人民币),其中用于房地产的投资将约为

大买家,上半年已经完成 11.55 亿英镑的交

二三线城市供大于求带来的短期投资风险,

360 亿英镑(3600 亿人民币)。用不了不久,

易,从去年排名第 6(全年成交 7.31 亿英镑),

国内企业纷纷向目光锁定海外地产投资市

伦敦的天际线将有很大一部分被中资楼宇

跃升到榜首。

场。根据高力国际 (Colliers) 和 IPD 公司公

占据。本期《英国房产周刊》整理了 2014

一时间,伦敦最高住宅楼、伦敦未来

布的最新统计,尽管国际买家大幅度推高

年全年,中资企业在英国房地产行业投资

重点经济区等重要项目纷纷纳入中资企业

楼价,但伦敦市中心的写字楼收益率仍保

的最新进展。

囊中。在房地产行业,从 2013 年 5 月截至

持着高速增长。

发稿,在短短一年多的时间里,包括中国

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英国房产周刊

截止到今年 6 月底的过去一年,伦敦


「万达集团」 拆旧尚未完成 新楼已经开售

起 价 79.5 万 英 镑! 伦 敦 西 南 传 统 富

据万达集团董事长王健林透露,万达

人区终于迎来中国力量。中国万达集团在

伦敦项目的启动资金实际只需要 1 亿英镑,

海外布局的首个房地产项目——万达伦敦

6.3 万平米的公寓,按照单价 14000 英镑

ONE 于英国当地时间 10 月 23 日下午 5 点

销售计算,可以收回 9 亿英镑左右,按照

在伦敦正式开盘。并同步于 10 月 25 日开

15000 英镑 / 平米计算,就接近收回 10 亿

始在中国的北京、上海、广州、福州四大

英镑。即使销售再便宜点,收入也将大大

城市进行项目推介。首期销售 200 套公寓。

超过项目总投资额。项目开发完需要 3-4 年

在 2013 年中国房地产巨头们大举挺进

的时间。开发结束后,万达实际上将“白赚”

英国的投资热潮中,万达集团的手笔和动

一个酒店。投资收益率可达 10%,这样的

作不可小觑。万达集团 2013 年 6 月 19 日

情况在国内任何一个城市都是很难实现。

在北京宣布,将投资 7 亿英镑,在伦敦市

万达集团为了项目更加便于管理和收

中心大型改造项目九榆 (Nine Elms) 新区兴

益率最大化,购得地块后,对原规划进行

建超五星级的万达酒店和高档公寓住宅。

了 改 动。 建 筑 规 划 改 动 中, 取 消 原 有 的

作为万达在中国之外的首个地产项目,

10,000 平方米办公区域,将两座塔楼之一

是伦敦市中心最大规模的城市综合改造项

River Tower 中 的 七 层 改 建 为 高 端 酒 店 的

目——九榆新区的一部分。

客房设施。这样一来,万达集团高端酒店

万达伦敦 ONE 将成为九榆新区连接伦

的建筑面积将增加一倍,由原有的 11,617

敦市中心门户区的标志性建筑。从万达九

平方米增至 22,783 平方米。新增部分包括

榆一号高层,向西北可俯瞰英国女王的官

187 间客房、宴会厅、餐厅、游泳池和健康

邸白金汉宫 ;北面俯视英国议会大厦和伦

水疗中心等设施。在新的方案中,公寓住

敦眼 ;向南俯瞰美国大使馆新馆、荷兰大

宅项目中可出售的房屋数量与保障性住房

使馆新馆、巴特西电站周边的配套项目等

数量的比例也有所微调,分别为 89.4% 和

政商区域。

10.6%。

Spring & Summer 2015

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「绿地集团」 两大优质项目收入囊中 绿地挺进伦敦的姿态高昂更是显示出中国企业十足的魄力。2014 年年初,在短短三个月内, 将两大优质项目收入囊中,并且开创伦敦地产开发的两项纪录。其中,绿地集团的 Ram Brewery 地块项目,将保护性改造英国最古老的啤酒酿造厂 ;而绿地集团位于伦敦金丝雀码头金融区的一个 地块,从万达集团手中夺得兴建伦敦最高住宅楼的卖点,将规划建设欧洲最高的住宅公寓楼。绿地 集团董事长张玉良此前对记者表示,绿地在伦敦的投资是战略决策 : “对于我们来讲,在欧洲,伦 敦是一个非常重要的地方。近两年伦敦房地产市场交易活跃,越来越多投资者青睐于英国市场则主 要基于其稳定的资产回报、优质的资产、良好的市场流动性。”作为绿地集团在英国收购的首个项目, 同时也是其首次在欧洲尝试房地产开发业务,绿地集团充分体验了英国房地产开发的一大特色,在 兴建高档楼宇住宅的同时,维修保护并向公众开放有历史文化价值的古建筑。 无论是销售的如火如荼的兰姆公馆项目,还是 Hertsmere 即将拔地而起的最高住宅公寓,绿地 集团开拓英国伦敦房地产市场可谓一鸣惊人。

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英国房产周刊


「华彬集团」 改造伦敦地标性古建 三一广场豪宅正式开售 2014 年 12 月 2 日,跨 国 投 资 及开发商华彬集团正式推售伦敦 三一广场四季私人住宅(Ten Trinity Square, The Residences at Four Seasons)。位于伦敦金融城二级历 史建筑三一广场 10 号内的 41 套私 人住宅定价 500 万英镑起。 三一广场 10 号前身为伦敦港务 局总部,2011 年由华彬集团成功收 购,成为在华企业金融危机之后“走 出去”的代表之一。华彬集团在收购 10 Trinity Square 后,对其进行全面 的改造和升级。在保留其原有历史 风貌的基础上,华彬将赋予其崭新 的意义,成为伦敦东区的新地标式 建筑,使其更具典藏价值。 未来的三一广场 10 号将被塑造 成为一座世界级豪华居住空间,其 中包含多功能私人公寓 37 套、豪华 酒店客房 120 间、温泉会所、高级 餐厅以及专属会员俱乐部等。预计 将于 2016 年竣工,届时势必成为金 融城最炙手可热的物业之一。

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「平安集团」 豪买金融城优质写字楼 2015 年 1,月中国平安集团正式以 3.27 亿英镑的价格购得位于伦敦金融城南侧、 紧邻伦敦著名历史名胜伦敦塔的一栋大型 写字楼 Tower Place,租金收益率为 4.58%。 该交易的卖方是德意志资产和财富管理公 司 (DAWM) 麾 下 的 Grundbesitz Europa 基金。 这笔交易是平安集团继 2013 年 7 月以 2.6 亿英镑购得伦敦金融城核心地带的地标 建筑劳合社 (Lloyd's) 保险大厦之后的第二 笔成功投资。2014 年下半年,平安集团曾 经在竞购汇丰控股位于伦敦金丝雀码头的 全球总部大厦中一度占有优势,并在最后 环节和卡塔尔投资局 (QIA) 焦灼力争。但 卡塔尔投资局视汇丰大厦为战略布局的重 要目标资产,志在必得,最终以 11 亿英镑 的价格购得汇丰大厦,创下英国写字楼交 易金额历史之最。

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英国房产周刊


中资项目

「泰康人寿」 试水英国市场 竞购伦敦金融城优质写字楼

中国泰康人寿日前联手总部位于香港

Partners 于 2010 年以 1.67 亿英镑的价格

的 基 汇 资 本 (Gaw Capital Partners) 出

从 Evans Randall 购得该物业,年收益率

价 2 亿英镑竞购位于伦敦金融城的 Milton

为 6%。Evans Randall 于 2009 年以 1.27

Gate 办公楼。据《英国房产周刊》获悉,

亿英镑购得该大楼,年收益率约 7.5%,此次

泰康人寿和基汇资本在所有竞购买家中出

交易从买卖双方接触到成交仅用了 3 周时

价最高处于领先地位,目前正在进行尽职

间。2007 年,该大楼当时的业主 Exemplar

调查。如果该交易成功,将是中国泰康人

曾经斥资 3100 万英镑对整栋写字楼进行了

寿在英国的首个投资项目。

全面装修。成立于 1996 年 8 月的中国泰康

根据《英国房产周刊》从 MiltonGate

人寿公司,总部位于北京,总资产超 4400

写字楼代理机构 Savills 获得的资料显示,

亿元,净资产超 250 亿元,旗下泰康资产

位于英国央行正边 800 米的这栋优质办公

受托资产管理总规模近 6000 亿元。2006

楼总面积 1.9 万平方米 (20 万平方英尺 ),

年,泰康保险获得国家外汇管理局的批准,

整栋写字楼目前由律师事务所 Addleshaw

成为首批可以用人民币购汇进行境外投资

Goddard 租 用 作 为 总 部 办 公, 目 前 还

的试点保险公司。2009 年初,泰康人寿外

有近 10 年的租约,每平方英尺的租金为

管局批准泰康人寿新增 10 亿美元的购汇额

53.50 英镑。如果按照 2 亿英镑的价格成

度,为泰康人寿全球化配置资产奠定了基

交,该物业的年收益率将为 5%。该大楼当

础。

前的业主、有中东资金背景的 AGC Equity

「中国人寿」 强强联手 7.8亿英镑购得金融城优 质写字楼

2014 年 6 月 20 日,中国人寿集团联

录。 目 前, 该 大 厦 由 高 伟 绅 律 师 事 务 所

合卡塔尔国家主权基金,斥资 7.8 亿英镑购

(Clifford Chance) 租用了大部分楼层,作

得伦敦金丝雀码头 10 Upper Bank

为该公司的总部。其他区域分则别出租给

Street 大 楼, 中 国 人 寿 将 持 有 该 楼

了 富 时 指 数 集 团 (FTSE Group)、 万 事 达

70% 的股权,卡塔尔控股将持股 20%,原

卡 (MasterCard)、 毕 马 威 会 计 师 事 务 所

业主金丝雀码头集团持股 10%。同样是直

(KPMG)、伦敦奥组委 (LOCOG)、道达尔

接买楼,中国人寿的投资额已是平安出价

石油 (Total) 和印孚瑟斯 (Infosys) 等公司。

的 3 倍。相应的,这笔海外投资的隐藏的

据物业顾问世邦魏理仕 (CBRE) 和 GVA 公

风险也相对较大。此外,中国人寿在竞购

布在其各自的网站上的数据显示,该大厦

伦敦金丝雀码头地区的汇丰大厦中败给了

的租赁价格为每年每平方英尺 39.50 英镑。

卡 塔 尔 主 权 投 资 局。 而 该 交 易 以 11.7 亿

这一价格在金丝雀码头地区可以说相当划

英镑的价格刷新了伦敦商业地产成交记

算。

Spring & Summer 2015

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中资项目

「中投公司」 出售其英国首个房地产项目股份

中投公司套现获利

与大多数中资企业的策略不同,中投

购得温彻斯特大厦,是中投公司首次在英

公司在 2014 年中最令人注目的一大举动则

国投资购买商业房地产。中投公司方面拥

是其出售了该公司持有的首个地产项目并

有该大厦 95% 的产权,联合收购伙伴景顺

成功套现获利。

公司拥有剩余的的 5%。除了刚刚转售的温

《 英 国 房 产 周 刊 》 获 得 的 材 料 显 示,

有多项大型的房地产资产,其中包括 2013

投 资 公 司 (Cheng Dong Investment) 通

年 11 月以 8 亿英镑从黑石集团收购的伦敦

过与另一个联合产权持有者景顺投资公司

大 型 办 公 区 Chiswick Park。 中 投 公 司 还

(Invesco) 协商,将所持有的德意志银行

拥有伦敦金丝雀码头集团 (Canary Wharf

(Deutsche Bank) 英国总部大楼温彻斯特

Group) 最大大股东歌鸟公司 20% 的股份、

大厦 (WinchesterHouse) 的多数股份转让

伦 敦 金 融 城 新 地 标 之 一 Fenchurch 大 街

给了景顺公司。该交易于 6 月 6 日正式完成。

20 号大厦 12.5% 的股份。中投公司还通过

据悉,此次产权转让属于正常的获利套现。

摩根士丹利和黑石集团间接投资多个房地

温彻斯特大厦位于伦敦金融城核心地

「银杏树投资」 3.45亿 收购英国最大零售购物园

「基汇资本」 为中资企业助力 管理伦敦优质物业

了解全部中资企业在 英项目开发进程,扫 描二维码继续阅读

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UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

彻斯特大厦外,中国投资公司目前在英国拥

2014 年 6 月初,中投公司全资子公司成栋

产基金。

段,总面积 2.9 万平方米,距离英国央行不

中投公司还参与了创下 2014 年英国商

到 200 米,紧邻中国建设银行今年 6 月 25

业地产成交记录的伦敦汇丰大厦竞购。《英

日购得的 Old Broad 大街 111 号写字楼。

国房产周刊》获悉,在此次竞购中,中投

2012 年 11 月,中投公司通过子公司成栋

公司的出价位列第三,其最大的竞争对手

投资公司联合景顺投资管理公司,以 2.45

便是卡塔尔投资局。该大厦最终由卡塔尔

亿英镑现金从德国房地产基金公司 KanAm

投资局以 11.8 亿英镑购得。

2014 年 8 月 14 日,英国伊丽莎白二

括 M&S, GAP, NewLook, Clarks, Boots,

世女王的房地产资产管理公司英国皇室地

Next, River Island,Argos, DFS 等,每年吸

产公司 (Crown Estate) 宣布,该公司和中

引超过 800 万的消费者访问。在本次交易

国外汇管理局在英全资公司银杏树投资公

中,Wilkinson Williams 和 BNP Paribas 地

司 (Gingko Tree) 共同出资 3.45 亿英镑,

产公司是买方的顾问,卖方代理是第一太

完成英国最大的零售购物园 Fosse Park 的

平戴维斯 (Savills)。

收购交易。为了这笔收购,中资银杏树公

银杏树投资公司是由中国国家外汇管

司和英国皇室地产公司共同成立了一家在

理局在英国注册的全资企业。据不完全统

英国注册的合伙公司,双方各占 50% 股份。

计,银杏树公司去年在英国为主的欧洲市

收购完成后,英国皇室地产将代表双方负

场收购了不低于 20 亿英镑的房地产资产,

责运营管理 Fosse Park 购物园区。

包括伦敦金融城、曼彻斯特等地的优质写

Fosse Park 购 物 园 区 建 筑 面 积 共 5.3

字楼。中资银杏树公司在英国还拥有西部

万平方米,位于中部城市莱斯特 (Leiceste)

城市布里斯托 (Bristol) 的 Cabot Circus 购

近郊,是英国最大的购物园区之一,商家包

物中心 50% 的股份。

总 部 位 于 香 港 的、 旗 下 管 理 着 75 亿

资本出价 2 亿英镑竞购位于伦敦金融城的

美元资产的私募房地产基金管理公司基

Milton Gate 办公楼。据《英国房产周刊》

汇 资 本 (Gaw Capital Partners) 在 伦 敦

获悉,泰康人寿和基汇资本在所有竞购买

市 场 非 常 活 跃。 致 力 于 为 客 户 在 海 外 提

家中出价最高处于领先地位,目前正在进

供独立账户直接投资服务。从 2010 年至

行尽职调查。

今,基汇资本参与的收购交易包括 2012 年

基汇资本的联合创始人、董事长兼执

的 Vintner’sPlace、2013 年 的 劳 合 社

行合伙人吴继炜表示 : “作为一家活跃在大

(Lloyd's) 保险大厦、2013 年的 M&S 百货

中华和亚太区房地产市场的企业,基汇资

公司总部 Waterside 大厦,2014 年 10 月

本同时竭诚帮助亚洲投资者在海外地产市

收购贝莱德集团 (BlackRock) 位于伦敦的

场寻求更多的投资机会。伦敦是世界上资

Exchange Tower 大楼。《英国房产周刊》

本流动性最强的门户城市之一。当地房地

粗略统计,截至目前基汇资本在伦敦已管

产市场的高投资收益、高质量资产,配合

理着约 131,107 平方米的优质物业。

上诱人的长期债务利率使伦敦成为核心地

另外,11 月底中国泰康人寿联手基汇

产投资中引人注意的市场。”


Spring & Summer 2015

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地产金融

投资英国房地产投资信托REITs:

高收益和流动性可以兼得 文 / 向靖宇

英国房地产投资战略顾问机构Consilia Capital创始人亚历克斯·莫斯(Alex Moss)。 很久以来,房产已经不仅仅是挡风遮雨

英国房 地产投资信 托的投资回 报超过或接 近实体房产 投资的回报, 成为没有足 够资金投资 实体房产的 投资者的最 佳选择之一。

的居所,还逐渐成为投资者保值增值的投资 工具。 对于大量手持现金急待资产多元化的投

地产投融资的经验,同时是欧洲上市房地产

定增长的收益,又不希望受累于直接投资实

他同时客座执教于英国多家著名商学院。

体房产的冗长周期和繁琐程序呢? 总市值规模高达 460 亿英镑的英国房

《英国房产周刊》:在 2014 年,房地产

地产投资信托 (REITs),不失为优势明显的

行业回报颇丰。在您看来,2015 年是否也

选择之一。从 2007 年以来,英国近 40 家

会有 2014 年这么好的业绩?因为我听闻一

房地产投资信托 (REITs) 相继成立上市交易,

些对冲基金经理预测 2015 年市场行情不好,

其中多数由之前运营多年的房地产上市公司

您认为呢?

转换为 REIT 架构。当前英国市场上的房地

亚历克斯·莫斯 :最主要的问题是相关

产投资信托主要投资于写字楼、商业零售、

性和绩效驱动因素已发生变化。从历史上看,

工业、仓储、及医疗等领域,而在住宅方面

RIETs 与股市的相关性约为 85% -90%。然而,

投入较少。

在过去的一年半中,这种相关性变化了很多。 现在 REITs 主要是受债券市场的推动。 如果我们回到 2013 年 5 月,当伯南克

24%,英国房地产投资信托的投资回报超

(当时美联储主席)首次谈论到“Tampering”

过或接近实体房产投资的回报,成为没有足

时,人们担心利率会上涨。当时 REITs 经历

够资金投资实体房产的投资者的最佳选择之

了大约一周的抛售期,然后又恢复了过来。

一。

UK PROPERTY WEEKLY

亚历克斯·莫斯拥有近 30 年的英国房 企业委员会的委员、多家房地产机构的顾问,

是 31 %,13 年 是 20 %, 然 后 2014 年 是

英国房产周刊

Moss)。

资者而言,如何既能获得英国房地产行业稳

根 据 过 往 3 年 的 收 益 率 看,2012 年

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Capital 的 创 始 人 亚 历 克 斯· 莫 斯 (Alex

从那以后,我们看到的是国债的收益率 针对英国房地产投资信托的一些热点问

持续走低。当我们预计英国国债收益率会从

题, 《英国房产周刊》记者特地采访了英国

2.5% 涨到 3.5%时,收益率实际上却下降到

大型机构房地产投资战略顾问机构 Consilia

1.5%。所以,就差了 200bps。所以这也就


地产金融

解释了最近 RIETs 的表现。因为,REITs 是受 到债券市场的影响,国债收益率越低,它的 价值更高。 所以,这也就是说如果国债收益率开始

《英国房产周刊》:你觉得在房地产市场 会出现修正吗?

因为公司没有用太多的杠杆,另外利用杠杆 的成本也比较低。

亚历克斯·莫斯 :在 REITs 市场上,回 调是非常迅速的,因为 REITs 的高流动性和

《英国房产周刊》:与房地产投资信托基

上涨,那么 REITs 出现回调的风险也会增加。

进行交易。所以你会看到在一周内 REITs 可

金(REITs)相比,直接投资房地产有哪些

不过,我认为,在英国,仍然可能会出现债

能会出现 5%或 15%的波动。而在房地产

优势和劣势?

券收益率翻了一倍,而 REITs 的收益率还是

市场回调会需要更长的时间,变化也会更加

很高的情况。

缓慢。

不过,如果在短时间内人们担心利率上

亚历克斯·莫斯 :直接投资房地产的缺 点很明显,那就是流动性差。按理说,如果

在房地产市场上有两个关键点 :

你直接买一栋楼,那么你通常会享有单一所

其一是租户的变化,租户是否在增加?

有权。而房地产投资信托基金(REITs)是

回调,因为这种情况以前已经出现过两次了。

二是世界经济的大环境。伦敦中心房地产

一种可以交易的证券。如果利率向上,那么

如果我们看历史表现,那么可以说 REITs 在

市场 80% 的交易都是来自海外投资者。所

你就可以卖掉 REITs,这都可以在一天内完

近三年内都表现得很好,2012 年收益率是

以说如果你突然看到欧洲央行(ECB)启动

成非常容易。而不动产通常需要 3-6 个月才

31%,13 年是 20%然后 2014 年是 24%。

QE,然后发现欧元非常便宜,那么投资者

能卖出。而在市场下跌的情况下,这可能需

所以从历史上看来,REITs 价格的回调将会

将会从伦敦转移到换到欧元区,例如巴黎或

要更长的时间,也更难卖。这就是直接投资

出现。

者别的地方。

的主要问题。正如我们在全球金融危机时看

升,那么 REITs 的价格就一定会有一个短期

另外,因为大部分当前产品的收益率都

在英国我们预计利率会上升。在全球范

是由国债收益率减少所驱动,所以接下来我

围内,美国可能会率先提高他们的利率,其

们希望看到的是,下一阶段的增长是来自于

次是英国。因此,我们将会看到英镑走强。

租金收入。而这取决于 GDP 的增长,即最

所以对于那些流入英国物业的投资来说这不

产投资信托基金来投资房地产市场,这大概

根本的经济增长。

是一个好消息。但气氛环境还是非常不错的,

也是因为他们担心退出机制。

到的,在价格下降时人们不希望在房产物业 上做买卖。 我们可以看到有越来越多的人通过房地

Spring & Summer 2015

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地产金融

您可以在早晨醒来, 谈谈 Grexit 或欧元,

Blue Water 是公认的英国最好的高质量零

这种人们都知道风险很大的投资领域来说。

或任何政治不确定性,比如下届大选的议会,

售物业之一。又比如说 Hammerson,英国

那么根据定义来说,众筹的问题就在于人们

以及其它各种各样的事情,如果是这样的话,

第三大的 REIT, 最近也在改造 Brent Cross。

一起募集资金去抵押、投资,但每个人都是

你就很难收回你的投资,并尽快转移到别的

Brent Cross 是 建 于 1976 年 英 国 最 早 的

占很小的一块。但是众筹也有一些优点,比

东西。这就是为什么人们喜欢投资 REITs 的

区域性大型购物中心。还有 Intu,也是另

如说投资者不用担心怎么办手续走流程等,

原因。

外一家专注于零售物业的公司,旗下拥有

因为这些别人都已经做好了。另外投资者也

现实表明,长久看来(3 年)REITs 的

Lakeside 等多处零售物业。还有 Derwent

有在二级市场上的定价优势。当然,众筹也

回报是受到房地产市场的影响的。通过投资

London、Capital Counties 和 Great

是受到监管的。

于房地产投资信托基金,投资者能获得不错

Portland 都在伦敦中心区各处有很多物业。

的回报,还能享有流动性的好处。

当然,英国也有像 SEGRO 和 Hansteen 这 样的工业地产 REITs,SEGRO 在希斯罗附近

《英国房产周刊》:REITs 与契约型基金

有大量的工业用地及项目。所以总体上来说,

亚历克斯·莫斯 :现在市场上也有零

相比较于基金的多元化投资,REITs 的优势

售基金,像 M & G,他们做的非常好,当

就在于既可以享受到上市公司的流动性优

然这里的零售基金是指针对个人投资者,而

势,另外也有地产行业各领域的专业性。因

不是指基金投在零售物业。所以除了投资股

比如说投资 M&G,它们的资产组合中

为只有那些大型的购物中心,而非是那些容

市之外,投资者们还可以选择像 M & G 和

房地产所占比重较小,因为他们的投资领域

易受经济影响更大的街边小铺,才更有可能

Legal & General 这样的基金,它们都非

更加多元。这样也很好,因为收益率高投资

在市场中有竞争优势。所以这也是为什么投

常善于为个人投资者提供基金投资选择。所

产品也够多元。另外也只有大型的基金才能

资者都希望投资于���型的购物中心。

以这是两种个人投资渠道,投资者可以让投

相比的投资优势是什么? 亚历克斯·莫斯 : REITs 的投资优势有 两个 :1、流动性好 ;2、专业性强。

资组合更多元化,比如这样就可以投资到伦

走专业性投资路线。比如说,英国最大的两 家 REITs,Land Securities 和 British Land, 它们的投资组合中基本是包含了 50% 的伦

68

《英国房产周刊》:那么个人投资者呢? 他们可以怎么投资?

《英国房产周刊》:那 REITs 与众筹相比

都相当昂贵数量也少。

呢?

敦中心区写字楼和 50% 的零售物业。Land

亚历克斯·莫斯 : 众筹是一种很好的募

Securities 最 近 买 下 了 Blue Water, 而

集资金方式,特别是对高科技或者创业公司

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

敦金融城的写字楼了,因为这些写字楼通常


REITs 英国房地产投资信托 房 地 产 投 资 信 托(Real Estate

REITs 主 要 有 三 种 投 资 形 式 :权 益 性

Investment Trust)最早于 1960 年起源于美

(Equity REIT) 、 抵 押 型(Mortgage REIT)

国,时任美国总统艾森豪威尔签署了《房地

及混合型(Hybrid) 。权益型 REITs 直接持

产投资信托法案》允许设立 REITs,为个人及

有并经营管理物业,抵押型 REITs 则专门投

机构投资者投资商业地产提供了新的路径。

资于房地产抵押贷款,混合型 REITs 即结合

经过 50 多年的发展,REITs 作为一种房地产

权益型和抵押型 REITs,既投资于房产物业

证券化产品已经非常成熟,尤其是在美国、

又投资抵押贷款。而我们常说的 REITs 指的

澳洲、日本等地区。截至目前,全球 REIT 总

是权益型 REITs,它通过发行股票来募集公

市值已超过一万亿美元,其中美国为全球第

众基金并投资于多个物业组合,并由专业公

一大 REIT 市场,占全球总市值的 60%,澳大

司机构负责经营管理,通过由稳定租金和物

利亚和日本次之,市值分别占 8% 和 6%。

业增值获得收入,并将出租收益以派息方式

英国的首批 REITs 于 2007 年 1 月 1 日

分配给投资者,使得投资者获得长期稳定收

发行(多由房地产上市公司转换为 REIT 架

入。在现有市场上,由于权益型 REITs 长期

构) , 包 括 :British Land,Brixton(2009

收益率较高、流动性较好、及收益更加稳定

年 被 SEGRO 收 购 后 已 停 售 ) ,Great

等特点,所以在三种 REITs 类型中,权益型

Portland Estates,Hammerson,Land

REITs 占有市场主导。

Securities,Liberty International(

从组织结构来看,REITs 主要有公司型

Capital Shopping Centres Group Ltd),

和契约型两种,其中公司型应用较为广泛。

Prime Health Properties, Slough Estates

英国市场上的 REITs 都为公司型,且要求必

( 现 SEGRO) , 及 Workspace Group 等

须为上市公司。英国 Finance Act 2006 对

八支。虽然一上市即受到 2008 年全球金融

REITs 公司的规定包括 : (1)公司注册资金

危机影响,但自 2010 年开始逐渐恢复,并

必须为 5 万英镑以上 ; (2)90% 的应税收

不断增长,截止目前,英国 REITs 总市值约

入将被用于分红; (3) EBIT/ 利息应高于 1.25;

457 亿英镑,共有 39 只 REITs。现英国 REIT

(4)单一股东持股不能高于 10%,前五大

为全球 REIT 第四大市场,市场规模占全球

股东持股合计不超过 50% ; (5)公司 75%

总市值 6% 左右。英国 REITs 主要投资于写

净利润应来自房地产租金,75% 资产用于房

字楼、商业零售、工业、仓储、及医疗等领

地产出租业务,至少拥有 3 个物业且单一物

域,而在住宅方面投入较少。

业不超过资产组合的 40%。

Spring & Summer 2015

69


地产金融

英国十大房地产投资信托简介 Land Securities Land Securities 在 2007 年 1 月 转 为

Intu PropertiesPLC

Hammerson 于 2012 年 剥 离 写 字 楼 资

REIT 架构,为 FTSE 100 指数公司之一,也

International PLC, 在 2010 年 5 月 将

产后,专注于投资零售物业。FTSE 100 指数

是目前英国规模最大的 REIT,市值超过 100

其 Capital&Counties 业 务 分 离 后 改 名 为

公司之一,旗下在英国及法国的物业资产价

亿英镑。Land Securities 投资多元化,包

Capital Shopping Centres Group PLC,

值约为 70 亿英镑,包括 22 个高端购物中心

括写字楼,购物中心及零售物业等,拥有及

后又在 2013 年 2 月再次改名为 Intu。FTSE

(Bullring 等),22 个零售百货并投资了 15 个

管理约 2 亿 5000 万平方英尺的商业物业。

100 公司之一,该公司在伦敦证券交易所及

高 端 outlets。2014 年 集 团 净 租 金(NAV)

其 在 英 国 零 售 物 业 包 括 :15 个 购 物 中 心

约翰内斯堡证券所上市。主要投资于零售物

收入达到 3 亿 5 百万英镑,年化资产总收益

(Bluewater 等) 、17 个零售公园,17 个休

业,截止 2013 年底旗下物业总估值 70 亿

达 13.6%,比 IPD 预估市场指标高出 110bp。

闲中心等,在伦敦管理着约 600 万平方英

6 千万英镑,年租金收入约 3 亿 7 千万英镑,

尺的写字楼及零售物业,并且还拥有 4000

资产面积达 1800 万平方英尺,包括英国 18

英亩的改造项目。

个购物中心及西班牙 3 个零售物业。

British Land

Derwent London

FTSE 100 指数公司之一,市值约为 85 亿英 镑,其物业投资主要包括写字楼、零售物业、

Derwent London,FTSE 250 指数公司 之一,主要投资于伦敦中心区域写字楼物业。

Shaftsbury PLC Shaftsbury 在 2007 年 1 月 转 为 REIT, 主要投资于伦敦 West End 区域。主要物 业 项 目 有 :Carnaby、 柯 芬 园、 中 国 城、 Soho 及 Charlott Street,及其他写字楼、

截止 2014 年 6 月 31 日,其下管理资

住宅等,资产总估值约为 26 亿英镑。2014

产估值 37 亿英镑,达 570 万平方英尺,其

年度净资产价值回报率为 28%,股利增长

British Land 现管理着价值超过 180 亿

中 97% 集中于 West End 及伦敦金融城片

4.8%,股价上涨 2.5% 至每股 12.3 便士。

英镑的资产,管理物业面积约为 3200 万平

区。旗下资产位置优越,69% 的物业都位于

方英尺,项目总入驻率达 97.8%,每年租金

正在修建的城际铁路沿线 800 米内。2014

收入约为 6 亿英镑。旗下物业分布全英国,

上半年净租金收入为 1 亿 2 千 300 万英镑,

其中伦敦物业占 53.6%,包括 Broadgate

集团物业总收益率为 12.2%,高于伦敦写字

片 区 多 处 写 字 楼、Debenhams 百 货、

楼 IPD 总收益指数(10.8%) 。

住宅及开发等。

West End 片区多处写字楼等 ;东南部物业 占 7.4%,其它地区物业 39%。

Great Portland Estates 伦敦中心区主要物业投资开发商,FTSE

SEGRO 名 为 SEGRO, 英 国 主 要 仓 储 及 轻 工 业 物 业投资开发商,资产价值约为 45 亿英镑, 主要集中于伦敦 Western Corridor(包括

日,Great Portland Estates 总资产估值约

Thames Valley) 区 域, 法 国、 德 国、 及

为 30 亿英镑,面积超过 360 万平方英尺,

波兰等国的交通枢纽城市。同时,在英国

2014 年上半年总租金收入约 1 亿英镑,净

等重要物流市场开发仓储,在 Slough 和米

资产价值 21 亿英镑。投资领域主要为写字

兰开发写字楼。SEGRO 管理的物业资产超

楼(73%) ,零售业(22%) ,及住宅(5%) 。

过 530 万平方米,主要类型为大型物流仓

2014 年第一季度总股东收益为 29.3%,总

储(26%) ,小型仓库及轻工业资产(43%) ,

资 产 收 益 为 22.5%, 分 别 高 于 市 场 指 数

以及改造工业用地(31%) 。

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英国房产周刊

Workspace Group Workspace 在 伦 敦 拥 有 超 过 100 处 办公资产,管理面积约为 520 万平方英尺。 2014 年第一季度物业总估值约为 10 亿 8 千万英镑,总股东收益率为 76%,总资产回 报率 34.7%。

原 Slough Estate, 于 2007 年 4 月 改

250 指 数 公 司。 截 止 于 2014 年 9 月 30

27.4% 及 20.0%。

70

Hammerson

原 Liberty

British Land 为英国第二大 REIT 公司,

Intu Properties,

LondonMetricProperty LondonMetric Property 由 London&Stamford Property 和 MetricProperty Investment 合 并, 并 于 2013 年 1 月 28 日在伦敦证券交易所上市。 LondonMetric 主要投资于零售休闲物业、 物流、及写字楼领域。截止 2014 年第三季 度,该集团总资产估值约为 13 亿 4 千万英 镑,年化租金收入达 720 万英镑,总资产 回报率为 9.6%。


地产金融

建筑

ARCHITECTURE 手工艺艺术 ARTS&CRATES 家具 FURNITURE 产品 PRODUCTS 时尚 FASHION 珠宝 JEWRLLERY

www.chinadesigncentre.com Spring & Summer 2015 71


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英国房产周刊


Spring & Summer 2015

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74

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


房产宝典

英国买房必备 手机应用程序(APPS) 买房准备期

了解区域

寻找融资

当你决定要买房或租房时,Rightmove

如果你已经找到一个合适的新家,在

和 Zoopla 这两大网站是一定要关注的。你

你浪费时间去谈判或者花费一笔诉讼费之

为此,小编也搜罗了一些手机应用程序帮

可以设置自动提醒功能,一旦有符合你需求

前,其实有很多值得你提早检查的事情去

的房子出现时就会有消息发送到你的手机。

做。 比 如 一 个 很 简 单, 却 相 当 重 要 的 事

你 解 决 这 方 面 的 困 难。 一 些 银 行 推 出 的

或通过网站 Adzuna.co.uk 在搜寻每个楼

情——用 Speedtest.net 检查宽带的链接

盘的信息。

速度。而 Cell Phone Coverage Map 可

在 Unmodernised.com 可

以帮你检测手机信号的强弱。

到 所 有 需 要 施 工 的 房 屋 信 息, 而 网 站

如果以上事情你都已经完成了,还可

PropertySnake.co.uk 则 列 举 出 所 有 已 经

以了解下周边在售房产的价格。此外,一

降价的房屋信息。

款名为 Plane Finder 的 APP 可以帮助潜

买 房 时 大 部 分 人 都 要 申 请 抵 押 贷 款。

APP 可以帮你搜索符合你需求的房屋和抵 押 贷 款 产 品, 如 Barclays Homeowner 和 Halifax Home Finder。 当 你 回 到 家,MoneySavingExpert mortgage calculator 可以为你提供很多详细信息并 且它可以确保你没有忽略贷款安排费等。 当然,这些服务都可以在线完成。In-

另 外 一 个 相 对 复 杂 的 网 站 是

在 买 家 查 询 该 房 产 是 否 靠 近 航 线。 洪 水

PropertyBee。它可以对各大房地产资讯网

或者土地受到污染这类的环境威胁很可

站, 如 Rightmove, 上 的 信 息 进 行 追 踪。

能 会 影 响 房 价。 登 录 The Environment

果你担心在你离开办公室时有文件需要签

例如,对于出首次进入房产市场的房屋,如

Agency 可以查询你的新家是否受到洪水

署,那么在手机里下载 DocuSign Ink 可以

果出现降价,或者是已经被预定但是又出现

的威胁。

帮你消除这个困扰。

降价的情况。 对于那些追求建筑杰作的人们来说,一

此外,政府还发布了一些列鲜为人知 但相当实用的 APP,帮你查找新家最近的

款 名 为 Architectural Glossary 的 APP,

各种实用资讯,从药剂师到最近的邮筒等

可以给这些未来国家遗憾的托管人们提供

各种信息应有尽有。

很有用的指导。对于喜欢老房子的人来说, 这款 APP 也属于必备项目。 MapFinder 这款应用可以用来查看房 屋周边的道路信息,尤其是了解非常具体的 人行道信息,这样可以帮助你快速的探索新 家周边的特色,了解附近街区的情况。 如果你想了解到达该区域的交通状况,

Deed 这款软件就可以提供类似服务。如

HM Land Registry 可 以 提 供 几 乎 所 有 的 交 易 记 录。Mouseprice 可 以 帮 你

搬家 买了新房子之后,下一步面临的就是 搬家了。The Removal and Storage 可以 帮你计算在搬家时你需要多少个箱子并且

查询到你所在位置附近正在出售的房屋。

帮你提供一个搬家公司的报价。如果你还

HMRC 可以查询你所需要的印花税。

担 心 你 会 遗 漏 一 些 事 情,Moving House

如果你是买房出租的买家,收益率一

可以帮你跟踪记录整个过程。此外,网上

定是您最需要关心的。卖房子的中介公司

购物交易可以确保你在搬进新家的第一晚

可以为给你提供一些指导,Rental Yield

可以进行庆祝活动。

住在伦敦的朋友可以使用 CommuteFrom.

Calc 可以帮你计算租金回报率。如果你

com。对于住在伦敦的人来说,新家离哪

购 买 了 一 栋 房 产 然 后 用 于 出 租, 可 以 用

个地铁站最近往往是他们最关心的问题。

Inventory Pro 帮你管理你的出租房。

Spring & Summer 2015

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房产宝典

英国常见房产类型

76

平房 Bungalow

乡村别墅 Cottage

独栋别墅 Detached

Bungalow 这 个 单 词 源 于 意 大

田园别墅是一种多见于英国乡

独栋别墅即独门独院,上有独立

利 语 bangla, 最 初 代 表 孟 加 拉 风

村 地 带 的 小 型 房 产 类 型, 其 最 典

空 间, 中 有 私 家 花 园 领 地, 下 有 地

格 的 建 筑 类 型。 在 英 国, 平 房 兴 起

型 的 特 点 是 厚 墙 壁, 小 窗 户, 结

下 室, 四 周 都 属 于 独 立 空 间, 一 般

于 第 二 次 世 界 大 战 期 间, 尤 其 在 海

构 柱, 低 天 花 板, 茅 屋 顶。 田 园

房 屋 周 围 都 有 面 积 不 等 的 绿 地、 院

滨 度 假 区 较 为 常 见。 平 房 是 指 只 有

别 墅 的 高 度 通 常 为 一 层 半, 顶 层

落、游泳池、亭子等。独栋别墅最大

一 层 居 住 空 间 的 住 宅 类 型, 不 包 含

面 积 远 小 于 一 层, 通 常 用 作 卧 室。

的特点是完全的独立,不与任何其他

地 下 储 藏 室, 面 积 较 小。 从 价 格 上

房产相连。优势在于是私密性很强,

看, 平 房 要 比 乡 村 别 墅 更 加 便 宜。

因此这种房产较其他类型更为昂贵。

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊


房产宝典

在 英 国, 常 见 的 民 用 住 宅 包 括 6 个 不 同 的 类 型, 分 别 是 : 平 房 (Bungalow), 乡 村 别 墅 (Cottage), 独 栋 别 墅 (Detached), 公 寓 (Flat), 连 襟 别 墅 (Semi-detached), 连 体 别 墅 (Terrace)。

公寓 Flat

连襟别墅 Semi-detached

连体别墅 Terrace

公 寓 是 集 合 式 住 宅 的 一 种, 是

连襟别墅是一种半独立式住

连体别墅于 19 世纪四五十年代

国 内 最 为 常 见 的 一 种 房 型。 通 常

宅, 是 整 栋 建 筑 中 的 一 部 分。 整 套

发源于英国新城镇时期。一般由几栋

指 的 是 一 种 生 活 设 施 齐 备, 但

住 宅 包 括 A 栋 和 B 栋 两 部 分, 其

或十几栋小于 5 层的低层住宅并联组

只 占 建 筑 一 部 分 的 居 住 形 态, 每

中每一套住宅都与另一侧的房屋

成, 每 栋 的 面 积 大 约 在 150-200 平

间 公 寓 都 被 分 成 多 个 不 同 区 域。

共 享 一 面 墙 壁。 连 襟 别 墅 最 大 的 特

方 米, 前 后 有 自 己 的 独 立 花 园, 但

点 为 A 栋 和 B 栋 的 结 构 镜 像 相 同。

花 园 的 面 积 一 般 不 会 超 过 50 平 方

一 般 分 为 住 宅 公 寓、 服 务 式 公 寓, 其 中 服 务 式 公 寓 主 要 以 酒 店 式 公 寓、 创 业 公 寓、 青 年 公 寓、 白 领 公寓、青年 SOHO 等多种业态存在。

米, 另 外 还 有 专 用 车 位 或 者 车 库。 连体别墅是一长排拥有相 ��� 结 构 住 宅 中 的 一 套。 每 套 住 宅 都 与 相 邻 的 住 宅 共 享 墙 壁。 其中较为特别的是联体别墅最外 侧的两套房产,又称 End of terrace。 与位于整个建筑物中间部分的房屋 相比,该房型拥有一面独立的墙壁。

Spring & Summer 2015

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房产宝典

英国购买期房流程

1. 预算

2. 挑选物业

根据贷款额度 , 计算出自己有多少资金 可用于房产投资。除了房产本身售价,还要 考虑到买房交易中的一次性费用(平均为房 产售价的 5%),如印花税 , 房产律师费费以及 每年的一些持续性费用,如市政务业税,物 业管理费,房产委托租赁服务费,维修费用等。 如果需要贷款购房,不要忘记在此时取得银 行的贷款意向书。

根据您个人对物业地段和配置的需求,可登陆英国 房地产信息网站 Zoopla,Rightmove 等查询新建在售 的楼盘信息,或通过地产中介公司,由专业的房产顾问 为您提供咨询服务。此外,您还需进一步明确购房目的, 例如 :买房出租 , 儿女求学,移民投资等,因为这将影响 您购买房产的类型、户型、地段等诸多因素。

6. 第二笔定金10%

根据交房的期限,一般情况下,您 需在交换合同后 6 个月支付第二笔购房 定金(房款的 10%,共两次)。

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UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

7. 安排按揭贷款

8. 验房

在交房前的 3- 4 个月 , 您可以正式 提交贷款的申请。这一阶段您需要格外 注意时间的安排,防止出现交房时贷款 不到位的情况。

在最终竣工前进行为期两周的检 查,确认房屋没有缺陷,一些设施都完 好并可正常使用。


房产宝典

对于精明的投资者,在伦敦购买国际

本增值 / 收益。一般情况下,交换合同完成

此外,在英国购买期房非常方便,特

投资性房地产期房具有诸多好处。比如有

后,即使房产仍在建设过程中时,您也可

别是对于那些定居海外的人士,甚至无需

机会在特定开发项目中获得最好的公寓或

以将产权转售出去,利用市场升值机会获

前往伦敦便可完成投资性购置。

房子 ;享受开发商提供的折扣售价,以获

得资本增值。但需要提醒各位投资者,务

虽然购置期房的操作方法和所有住宅

得资金支付建筑成本 ;获得在建房地产为

必确认好合同条款,因为有些住宅区不允

房地产购置相同,但仍存在显著不同。应

期 10 年的保证等。

许在实际竣工前转售,或在建筑完工前只

读者需求,本期《英国房产周刊》将把目

其中,可直接让购房者获益的优势在

允许转售一次。然而,投资期房当然也存

光投向在英国购置期房的各个环节,从确

于,购买期房可在建筑完工前转售该房产

在风险。如果房产价格跌落或开发商遇到

定购房意向到交换合同,再到收房验房,

且无需支付印花税和土地税,从而实现资

经济困难,您的投资可能遭遇危险。

一步一步为您详解在英国购买期房的流程。

3. 交付定金 在如意为您争取到一个您认为满意的价格后,开发商 会与您签署一个购房意向书并收取 1000-2000 镑的定金 , 约定在 15- 20 个工作日内交换合同。对于这类购置,开发 商会设立严格的期限。

5. 交换购房合同

在交换合同时,您要支付购房价 5%-10% 的 定 金 ( 减 掉 之 前 已 付 过 的 1000- 2000 镑定金 )。 此时,您的律 师会把一切与该房产有关的法律信息提 供给你,如该房屋周边的污染情况,水 淹历史,当地政府的近期规划等。并回 答您的任何法律方面的疑问。一旦完成 合同交换,房产交易便受到法律的保护。

4. 委托律师

在签署购房意向书后,您需要 聘用一位地产律师与开发商的律师 尽快开始对该物业进行各项法律问 题的调查以及合同的确认。您可选 用开发商推荐的律师行或自行选择。

9. 完成交易日期 在双方共同认可的交易日期,您的律师会进行土地注 册的相关事宜 , 包括支付印花税和其他注册费用。支付完 成后 , 您可拿到房契。至此,您的购房流程也全部完成。

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房产宝典

“买房出租”真的适合您吗? 十大建议帮您作出明智决策 在目前这样一个低利率兼股市波动期,

的投资者纷纷陷入利率上涨所带来的困境。

很多选择买房出租的投资者都是看中了它

而当基准利率下调至 0.5%,又好像为他们

可观的投资回报率。

抛出了一条救生索。

但是如果你考虑投资房产的话,或者

除去潜在可能上涨的投资成本,租赁

希望通过出租已有房产来增加收入。那么

市场的供不应求,不断上涨的租金以及更

有些方面就不得不用心考虑了。

加优惠的抵押贷款方案都进一步吸引了投

对于那些有足够资金缴纳购产订金的

资者的关注。本期《英国房产周刊》为各

投资者来说,买房出租可观的投资收益相

位对“买房出租”感兴趣的读者总结出 10

当具有吸引力,尤其是与银行的低存款利

个必须了解的建议。

率和处在波动期的股市相比。与此同时, 房地产市场的回暖也刺激了更多投资者将 希望寄托在投资房产升值之中。 和任何投资一样,买房出租也不是没有 风险的。虽然处在历史地位的贷款利率在一 定程度上帮助了买房出租的投资者进行投资, 如果按最大比例支付定金,那么 5 年期的抵 押贷款利率仅为 3% 左右。但是,低利率并 不会永远存在。总有一天利率会上涨,作为 投资者,则应该清楚一旦利率上涨,它对您 的投资项目将造成何种程度的影响,这种影 响您是否可以承受。 经济危机使很多在 2007 年前投资房产

80

UK PROPERTY WEEKLY

英国房产周刊

1. 了解市场 如果您从来没接触过买房出租,那么 对市场的了解就显得相当重要。因为了解 投资的风险和了解投资收益一样重要。在 做足功课后,确定买房出租是您想要的投 资形式。因为如果将钱投在别的地方,也 许会获得更好的收益。 通常来说,选择买房出租需要支付一 笔至少上千英镑的首付,并申请一份抵押 贷款。如果房价有所上涨,也就意味着你 的收益可以超过贷款债务,但是如果房价


房产宝典 下跌,您所背负的贷款压力并不会因此而 改变。 如果你身边有亲戚朋友已经是买房出

7.0

租的投资者,不妨多向他们咨询,毕竟亲

6.5

身经验要比网上做的调查更能指导您作出

6.0

准确的判断。了解的越透彻,您对这项投

5.5

资的把控能力也就越强。

5.0

房价与收益比走势

4.5

2.选择潜力区域 所谓的潜力区并不代表这里的房价就

3.5

最贵或最便宜。潜力区域是指这里可以适

3.0

合居住,而适合居住的原因却可以有很多

2.5

种。也许因为这里交通十分便利,是上班

2.0 1985

族的首选,也许因为这里有优质的学校,

Long run average

4.0

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

2009

2012

2015

数据来源:Nationwide, ONS

可以吸引有孩子的家庭,也许因为这里位 于大学周边,有众多学生寻求在此租房。 根据您可以负担的房产,以及您心仪

在比较贷款方案时,可以聘请一位有

的地段,您需要了解它作为出租房会吸引

经验的独立经纪人。他们不仅可以向您讲

哪种租户。这个问题虽然看起来很简单,

解哪种贷款可选,还可帮您比较哪种最适

但却是影响您投资成功的重要方面。

合您,是选择笃定利率还是浮动利率。

在大多数情况下,人们倾向去投资他

当然,除了咨询专业人士,还是需要

们居住区域的房产。从积极方面考虑,他

自己做些功课。这样和贷款方谈判时做到

们对该区域最为熟悉,对房型和地点都心

有备而来。

中有数。而且日后的管理也更加方便。 然而值得各位投资者留意的是,如果 您已经在居住地拥有一套房产,那么换个 类型,换个区域也不失为一个不错的选择。

5.切勿贪心 虽然投资者都希望同时收获房价的增 值,但是专家指出,投资收益并不是短期 的资本增值。

3.精打细算 在准备找房子前,不妨拿出纸笔,仔 细盘算一下预算以及未来的租金收入。 买房出租的贷款方通常希望租金收入 可以达到抵押贷款还款额的 125%,而目前

比较不同房产的价值可以参考他们各 自的收益率。收益率的是指年租金占购买 价格的百分比。 比如,价值 200,000 英镑的房产的年 收益为 10,000 英镑,其收益率为 5%。

大部分都需要支付 25% 甚至更多的首付款, 利率则比自住房产按揭贷款利率要高。 然而,利率好的买房出租贷款通常意 味着您需要支付一笔较大数目的申请费。 当 然, 针 对 买 房 出 租 这 种 投 资 形 式, 千万不要漏掉维护费用这项投资成本。 还有一旦房租出现空置,你该怎么处 理?每月的还款压力是多少?您申请的贷 款是否是浮动利率?这些问题都需要全面 考虑。提早做好最糟糕的设想,对投资者 而言绝对是有益无害的。

6.设想潜在租客 与其设想你是否会住在购买的出租房 内,不如设身处地的站在租户的角度来考 虑下。谁会租住您的房产?他们需要什么? 如果是学生,那么房间需要设计的易于清 洁和舒适,而无需太过奢华。如果是年轻 的白领,那么房间应该设计的现代,有调性。 如果是家庭租户,他们往往会携带很多行 李,这就需要为他们留出足够的空间,供 他们自由发挥。 切记,一定要允许租户在房子中留下

4.货比三家选贷款

属于他们的印记,比如可以进行小规模的

千万别看到一家银行或者建筑协会就

装饰,增加一些装饰画,或者伴奏他们不

决定在他家申请贷款。这中情况虽然听上

需要的家具等等。这样做都是为租户营造

去不符合常理,但是当人们需要一项金融

出归属感。从而吸引住户可以长期的承租

服务时,大部分都是这样做的,而这也正

您的房产,毕竟固定的长期租户对房东来

是银行每年获利百万的原因。

说可是一个好消息。

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此外,购买一份租金保障保险也十分

解这项投资消极和积极的方面。不妨多设

有必要的,它可以在租户未能缴纳租金时

想一些悲观的情况,在决定投资前多问自

为您提供保障。保费并不贵,大约 50 英镑。

己几个问题。

您可以选择单独购买或和其他房东保险一 起购买。

目前正处在房价上涨阶段,但涨幅逐 渐放缓并有可能再次下跌。如果房产贬值, 作为投资人您还能自己进行投资吗?

7.突破区域和房型上的局

与此同时,现阶段的利率也处在低位, 这刺激了人们投资的欲望,因为租金可以

限 大部分买房出租的投资者倾向于在自 己居住的地区购买房产。但是,您居住的 地方并不一定是最适合投资的区域。虽然 选择离家较近房产的优势在于方便管理, 但是如果您是通过中介公司来大理,这样 的优势也就不存在了。 将眼光放远一点,投资者可以选择一 些交通便利,受家庭欢迎或者位于大学周 边的区域进行投资。 选择一些需要进行升级改造的房产也

很轻松的抵消掉贷款的压力,但是如果利 率上涨,您能承受的起吗? 即使房产的地段很受欢迎,这并不代 表不会出现房产空置的现象。根据经验, 一些投资者会按照每年 2 个月空置期提前 做好准备,为自己留一个缓冲期。 此外,只要是房子就会遇到一些维修 的问题,如果您无法负担一些日常维修的 花费,那么还是暂时搁置一下投资计划为 好。

可以帮助您的投资增值。一些老房子或者 需要重新翻修的房产通常比较好讨价还价, 如果您可以要到一个很合适的价格,之后 将其翻修也可以使房产增值。 通过这个方法,您可以快速的看到投 资回报。因为是房产增值也是提高投资安 全性的一个重要手段。 然而,切记购买这种房产时它的价格 要足够低,可以抵消一部分翻新费用,从 而留出足够的利润空间。

8. 讲价 作为买房出租的投资者,您在讲价时

TIPS 如何计算您的投资回报率?

有和首次购房者同样的优势。 如果您不需要依靠出售其他房产来购 买,那么您所面临的风险也相对较小。而 这也成为讲价时的最大筹码。尽量压低报 价,避免花冤枉钱。

如果您申请了抵押贷款购房,房产的 增值并不能算作您的收益。

此外,对市场有一个基本的认知可以

买房只是万里长征的第一步。那么您 是准备自己管理还是交给中介公司呢? 如果选择中介公司,则需要支付给他 们管理费,但是他们可以帮您解决房租出 租中遇到的一切问题,而且这种公司还与 水管工,电工等其他技术人员保持良好的 合作关系,一旦你的房子出现了问题,都 可以顺利的解决。 当然,如果想要自己管理也是可行的, 不过这需要您做好牺牲掉周末和晚上的休 息时间的准备,因为您需要有足够灵活、 空闲的时间来带租户看房,给自己做广告 甚至是变身维修工人解决各种故障。 如果决定做个甩手掌柜,就没必要选 择那些高街品牌的中介公司,很多独立的 中介公司都可以提供非常专业和周到服务。

在讲价中帮您占得优势。如果这套房子卖

您要做的是筛选出一个中介公司的备选名

按租金 500 英镑 / 月计算,您需要支付一

了很久都没有成交,那么就要好好地讨价

单,并逐一询问他们能为您提供哪些服务。

个 25,000 英镑的订金以及约 2,000 英镑

还价了。该地区房产出售的平均周期以及

的手续费。

在管理中,与租户保持良好的关系也

持有时间都是对您很有帮助的信息,应提

非常重要。对大部分买房出租的投资者来

前做好准备。

说,最大的挑战就是房屋空置期。一些好

对于一栋价值 100,000 英镑的房产,

按 5% 的贷款利率 :75,000 英镑的抵 押贷款的利息为£312.50 年租金收益为 :£500 x 12 = £6,000 差价为 :£2,250 总投资为 :£27,000 年收益率 :8.3% 在此还要特别提醒各位投资者,还要

对 于 那 些 持 有 房 产 时 间 很 久 的 房 东, 现金买家对他们更有吸引力,他们往往会 因为希望尽快完成交易而接受一个较低的 价格。

考虑到税款,维护成本以及其他作为房东 需要支付的费用等对收益的影响。 如果您的租金收益可以抵消抵押贷 款,一旦您存够了足够的应急资金,你就 可以开始着手其他的投资了。

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10.如何管理

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英国房产周刊

9.了解投资陷阱 不论是买房还是炒股,在您决定涉足 任何一种形式的投资前,都应该详细的了

的租户通常会帮您尽量减小损失。即便他 们要搬走,也会将进的房产推荐他们认识 的其他朋友。 因此,千万不要忽略租户提出的各种 维修要求,确保您的房子始终保持一个良 好的状态,同时建议您与租户保持良好的 关系。这些看似不起眼的细节,却会直接 影响到您的租金收益。


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房产宝典

中国银行(英国)有限公司自住房和租赁房按

在海外购置房产时,申请抵押贷 款是大部分购房者都会经历的一个环 节。 如 ��� 在 英 国 申 请 抵 押 贷 款, 贷 款产品有哪些?申请需要的手续和材 料有哪些?等等问题都困扰着华人买 家。 本期《英国房产周刊》特别采访 到中国银行(英国)有限公司营业部 财富管理和贷款团队宋燕主管(联系 电话 :0207 282 8906),为您详细解 读抵押贷款申请过程中需要注意的事 项。 以下为采访要点 :

一、中国银行(英国)有限公司房地产按揭的申请程序和注意事 项;

二、中国银行(英国)有限公司房地产按揭的产品 自住房按揭贷款 - 产品适用于英国以及海外居民 *

第一步 亲临或致电我们的分行,与我们的贷款客户服务经理预约。我 们会和您讨论您的贷款需求。 第二步 找到您满意的房屋,且其价格在您的支付范围之内。

** 您的申请需满足各项条件并通过我们的审批。我们的按揭产 品只适用于英国房产(北爱尔兰房产除外)。 ·以上利率为 2015 年 2 月 2 日当天利率。我们有权在任何时 间撤销此产品。以上利率适用于最大贷款金额为 50 万英镑,最小 贷款金额为 5 万英镑的自住房按揭贷款。 ·整期比较利率可根据实际情况而改变。

第三步 联系您的贷款客户经理进行贷款申请,我们会对您受监管的贷 款申请提供免费的专业咨询。我们会对您可以承受的借款额度做出 评估。 第四步 递交贷款申请后,我们会帮您安排房屋评估与调查。若我们接 受了评估,并满足其它条件,您会收到我们的贷款接受书。 第五步 通知您的律师开始处理法律程序。您的律师会向您建议合适的 合同交换事宜及交付日期。您须支付定金。 第六步 在交付日当天我们会将贷款金额转账给您的律师。您的律师会 将金额转给卖方的律师。律师确认交易完成后,您可取得房屋钥匙。 第七步 若您打算入住新购入的房屋,您可安排搬家事宜及其它事宜, 比如搬家公司,通知、转移水电费账单,转寄邮寄地址和通知银行 更改地址等。

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整期追踪利率** 实际贷款利率 整期比较利率为 3.9% 3.09% 3.59% APR* 未加英格兰银行基准利率 包括英格兰银行基准利率 (现行利率为0.5%) 以上利率适用于最高贷款比例为60%的贷款申请。实际贷款利率根据您的情况不同而 变化,请向分行索要详细信息或登录www.bankofchina.com/uk

· 申请费用从£1295 英镑起,在绑定期内提前还款需缴纳 1% 的相关费用。 ·在按揭贷款放款之前,我们需要您在中国银行(英国)有限 公司开立一个您本人的个人往来账户。 如果您不能按期偿还住房按揭贷款,您的房产可能会被抵偿。 租赁房按揭贷款 - 产品适用于英国以及海外居民 * ** 您的申请需满足各项条件并通过我们的审批。我们的按揭产 品只适用于英国房产(北爱尔兰房产除外)。 整期追踪利率** 实际贷款利率 整期比较利率为 3.1% 2.39% 2.89% APR* 未加英格兰银行基准利率 包括英格兰银行基准利率 (现行利率为0.5%) 以上利率适用于最高贷款比例为60%的贷款申请。实际贷款利率根据您的情况不同而 变化,请向分行索要详细信息或登录www.bankofchina.com/uk


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按揭贷款方案详解

欲了解更多关于自住房和租赁房按揭贷款的资讯,可登陆中国银行(英国)有限公司网站 www.bankofchina.com/uk 本文章仅用于广告用途

·以上利率为 2015 年 2 月 2 日当天利率。我们有权在任何时

6. 收入证明

间撤销此产品。以上利率为 2015 年 2 月 2 日当天利率。我们有权

- 最近三个月工资单

在任何时间撤销此产品。以上利率适用于最大贷款金额为 50 万英

- 显示工资入账记录的最近三个月银行对账单

镑,最小贷款金额为 5 万英镑的租赁房按揭贷款。

- 显示奖金(如有)入账记录的当月银行对账单

·以上利率为 2015 年 2 月 2 日当天利率。我们有权在任何时 间撤销此产品。整期比较利率可根据实际情况而改变。 ·申请费用从£1895 英镑起,在绑定期内提前还款需缴纳 1% 的相关费用。 ·在按揭贷款放款之前,我们需要您在中国银行(英国)有限 公司开立一个您本人的个人往来账户。 如果您不能按期偿还房屋按揭贷款或其他任何以此房产作为抵 押的相关债务,您的房产可能会被抵偿。

- 最近的个人纳税证明 - 雇主出具的在职证明信 7. 其他 如申请人拥有其他房产,出租并获得租金收入,须提供 : - 房产证 - 显示租金金额的房产租赁合同 - 显示租金入账记录的最近三个月银行对账单 如申请人尚有其他未结清贷款,须提供 : - 最近一年还款对账单(须显示贷款利率、年限、余额、每期

三、申请中国银行(英国)有限公司房产按揭需要哪些手续和材料 1. 申请表 - 完整填写并签名的《住房按揭贷款申请表》和《个人开户申 请表》

还款金额等信息) 如申请人职业为自雇或为私营企业 50% 以上股份持有者,须 提供 : - 企业营业执照及公司章程

2. 身份证明

- 最近三年的企业财务审计报告

- 有效护照

- 最近一年企业纳税证明

- 居民身份证(适用于中国大陆及香港地区)正反面

- 最近三个月企业账户银行对账单

3. 住址证明 注 :缴费单或账单须为最近三个月内的。 4. 信用证明

如果您不能按期偿还房屋按揭贷款或其他任何以此房产作为抵 押的相关债务,您的房产可能会被抵偿。

- 当地权威信用机构出具的最近三个月内的个人诚信报告 注 :如申请人曾居住于多个国家 / 地区,银行有权要求多份诚信报告。

5. 购房首付款证明 - 最近三个月内银行对账单 , 显示余额不低于首付款金额

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英国购买房产环节 所涉及的税种和费用 印花税(Stamp Duty Land Tax) 在英国购买房产,成交时必须向税务局缴纳印花税 (SDLT),买 卖交易才能最终获政府认可。 据英国财政部公布的最新印花税法案,房产成交价格低于 12.5 万英镑的不用缴纳任何印花税,成交价格从 12.5 万英镑到 25 万英 镑之间的部分按照 2% 税率计算,25 万英镑到 92.5 万英镑之间的 部分税率为 5%,92.5 万英镑到 150 万英镑之间的部分执行 10% 的税率,房价中超过 150 万英镑的按照 12% 缴纳印花税。 印花税的具体征收标准如下 :

银行按揭费 (Mortgage Arrangement / Application Fee) 如果购房者需要通过银行按揭支付部分房款,通常需要向银行 缴纳贷款手续费。这个费用根据银行按揭产品、首付款比例等不同, 费用不等。通常在 300 到 2000 英镑。大部分银行允许购房者将这 部分费用累计在按揭中,分期偿付。

房产登记费(Land Registry Fees) 购买英国房产的最后一个环节是通过律师在英国土地注册局登

英国房地产交易印花税税率 (2014年12月4日执行) 房地产成交价 0-12.5万

(区间部分)税率 0

12.5万-25万 25万-92.5万

2% 5%

92.5万-150万 150万以上

10% 12% 数据来源:英国财政部

记所购房产的产权。房产登记费根据价格不同,约为房价的 0.1%0.2%。 由于房产登记环节是由购房者律师进行的,因此这部分费用将 由律师代收。

房产价值评估费(Valuation/Survey fees) 房产价值评估也是在英国购买房产时不可或缺的一个环节。根 据购房具体情况,购房者可选择对房产进行不同等级的价值评估。 在英国,房地产的价值评估,必须由皇家特许测量师协会 (RICS)

增值税 (VAT) 增值税是指对在英国经营期间,提供商品或服务产生的增值部 分所征收的赋税。在购房过程中,几乎所有的律师、会计服务,都 需要交纳增值税。提供服务的律师事务所将根据具体的服务事项, 在房产成交前提供具体的费用和税款清单。增值税的税率为 20%.

登记注册的特许测量师进行,通常有三个等级的价值评估,费用根 据等级不同,从 300 英镑到 1000 英镑不等。 基本评估 (Basic Valuation) 通常由按揭贷款银行委托进行, 部分贷款银行减免这部分费用,但是也有部分按揭银行因为房产价 值评估费用较高而向购房者收取。这个等级的级别最低,费用最低, 但是,购房者不能因为成交之后房产出现异常状况而向评估人或按 揭银行进行任何形式的索赔。 买房委托评估 (Homebuyers Survey / Report) 除了包括基本

律师费 (Solicitor / Conveyancing fees) 在英国购买房产,必须通过律师进行严谨的法律文件审查,才

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评估的内容外,还包括房产状况、有待改进的地方等提出报告。这 个级别的评估只能算中等的,内容并不全面,仍然可能遗漏房产的 一些问题。

能保障购买过程中棘手繁琐的法律文书、政府文件等处理环节不会

全面结构调查 (Full Structural Survey) 属于最高级别的全面价

出现法律纰漏,确保产权完整,避免纠纷。律师的费用根据购买房

值评估,内容包括房产的结构、装修等问题,同时还包括房产周边

产程序的复杂度和房产价值的升高而增加。律师费用通常为房产价

环境、犯罪率、就业率、学校配套、大型改造项目等可能影响房产

值的 0.2%-1%。以当前伦敦平均房价 50 万英镑为例,房产交易的

价值的内容。如果因为此级别的报告出现疏漏而造成房产价值受损,

律师费约为 1000 英镑(加上增值税后总费用为 1200 英镑)。

购买者有权按照法律程序索赔。

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卖房过程中的税费 律师费 (Solicitor Fees) 和在英国买房一样,通常需要委托律 师进行法律文书的审查和完成交易。

资本利得税 (Capital Gain Tax) 资本利得税是对资本商品,如股票、 债券、房产、土地或土地使用权等投资资产,

律师的费用根据购买房产程序的复杂

在出售或交易时对取得的收益部分征收的

度和房产价值的升高而增加。律师费用通

税金。英国资本利得税征税的税率有 18%

常为房产价值的 0.1%-5%。以当前伦敦平

和 28% 两种。

均房价 50 万英镑为例,房产交易的律师费 约为 1000 英镑(加上增值税后总费用为 1200 英镑)。

英国房产买卖的资本利得税只针对投 资租赁房。 出售自住房时所获得的收益,不必缴 纳资本利得税。

中介费 (Estate Agent Fee) 在英国出售房产,最主要的方式是通 过房地产中介寻求买家。 房地产中介的收费标准根据房产的价 格不尽相同,而且不同中介公司的收费标 准也有差别。通常情况下,中介会收取房 屋成交价格 1%-4% 的费用,外加这部分费 用 20% 的增值税。 如果卖家同时通过几家不同的中介销 售同一套房产,中介通常会要求收取更高 的服务费率,房款的 3%-5%。 由于这部分费用较大,因此卖家需要 跟代理中介谈判,尽可能压低费用。

自 2015 年 4 月 1 日起,英国争取消了 对海外投资者出售英国房产时的资本利得 税豁免政策。 资本利得税根据个人的收入情况按照 不同的标准征收 :个人所得税率低为 20% 的,资本利得税税率为 18% ;若个人所得 税税率为 40% 及以上的,资本利得税按照 28% 征收。资本利得税也像个人所得税一 样,有免征额,2014/15 财政年度的免征 额是每人 11,000 英镑(夫妻共有房产的资 本利得税免征额为 22000 英镑)。 另外,英国的资本利得税是一个综合 资产税种,在一种资产的收益能够抵消另 一种资产的亏损,每个人所承担的资本利 得税是统筹所有资产的总收益缴纳。除此 之外,如果在卖房之前,你曾经进行过装

扫描·关注

修改造,只要能提供具体证据,都是可以

阅读更多英国房产实用信息, 敬请关注《英国房产周刊》微信。

在增值部分减免掉这部分投入资金。

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英国房地产交易的法律程序 对买房者来说,在英国交易房产时涉 及的法律程序可能是最为繁琐,也需要专 业知识的一个过程。其中涉及到聘请专业 的房产交易律师,如何顺利推荐交易过程, 交易前期需要准备的文件材料以及在英国 不同地区交易房产的手续差异等多个话题。 房 产 专 家 将 针 对 以 上 的 几 个 方 面, 为 您 一一解答在英国买房过户中将涉及的法律 问题。

选择房产交易律师时的需要注意什么?

如何尽快完成过户中的法律手续?

- 向卖方提问咨询,例如与邻里是否存

1.在开始找房前,至少比较三位房产

在矛盾以及房产包括哪些固定财产和家具。

交易律师的报价。最好向朋友、家人以及

- 尽可能全面的将基本信息提供给房 产交易律师,例如抵押贷款放贷者的信息, 卖家的信息,你的身份证明以及一些你需 要通过律师向卖家询问的问题。 - 完成抵押贷款申请表,尽快回答律师 的疑问。 - 使用挂号邮件或提亲自送达文件以节 省时间。 - 仔细检查卖家对提问的反馈。 - 有任何疑问随时咨询你的房产交易律 师。 - 从买卖双方确认交易到交换合同,一 般需 21 天。21 天是从买家代理律师收到 卖家律师所发送的全部房屋资料的那天开 始起算。

解房产交易律师的职责有哪些?

- 检查房产的全部担保证书的副本,规 划许可书的细节以及结构监管证书。 - 确认卖方是否真正拥有该房屋的所有 权并为您出具一份报告。 - 检查地方权威的索引以及房产所在区 域的规划方案。 - 支付房产印花税 - 安排将不动产登记在你名下

地产经纪人征求意见。 2.如果想提前回答一些具体的问题, 请告之你的房产交易律师。 3.让房产交易律师知道你希望何时交 换合同并完成。告诉律师你需要了解购买 进程。 4.与律师协商,如果购房交易没有完 成,将不支付任何律师费用。 5. 仔细比较各个律师提供的报价,确 认报价是否合理。决定你是否需要地产律 师提供一份环境调查,以了解该区域的基 本信息,如洪水风险,化学物质水平等。

在前期调查和法律手续需要的文件准

程后决定放弃购买,不仅无法拿回押金还可

对期房而言,交房日期由买家所购公寓的

备妥当之后,最重要的环节就是签署并交

能面临卖家的法律行为。在这个阶段,购买

具体完工日期决定,时间范围从几周到四

换合同。针对英格兰和威尔士的买家,在

一份房屋保险是十分必要的。此外买家还需

年不等。剩余房款也需在交房日期前 1-2 周

不损失你的押金和产生任何法律成本的前

要考虑购买其他的保险,如人寿保险。

付给开发商。

提下,互相交换合同是整个法律流程的最 后一步并且是不可反悔的。

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通常来说,对二手房而言,交房日期

当资金到位后,房产交易律师会通知

至少会设置在交换合同后的 2 周。这样可

买家,之后你就可以领取钥匙并搬入新家

在交换合同的同时,买家会被要求支付

以留出充足的时间给买家搬进新家。所有

了。接下来律师还会发给你一份完工报告。

一定数额的押金,通常情况押金为房款的

的资金都通过后该交易才算正式完成。此

买家需要仔细阅读这份报告,因为它需要

10%,有些情况为 5%。如果买家在这个流

时买家才真正拥有了该房产的法���权利。

反映出最初的报价。

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Bloomsbury律师事务所Andy Ho:

排除英国买房的法律陷阱 在英国购房是一 个 相 当 复 杂 的 过 程,

如果您的合约中涉及停车位,请注意

其中涉及到的法律问题也十分琐碎。虽然

是否将其列为租约。如果是,也要确认其

问题小,却各个都很重要,与购房者的切

租约的年限,以及是否与您所购房产配套。

身利益息息相关。

停车位租约和使用权之间的区别也是很大

首先,什么是房产卖卖合同截至期限

的。租约是有产权的,可以到相关部门去

和房产交易完成通知?这是购房过程中非

进行登记。而使用权只是开发商授予您的

常重要的一个时间节点。过了这一期限,

使用权限,开发商有权将其收回。使用权

买家方可通过通知废止或终止合同并且要

是不允许转售的。此外,停车位的管理等

求返还押金。交易完成通知是指卖家或开

问题也需要您提前有所了解。是否收费,

发商通常给买家发出通知,要求其在 10 个

收费多少等细节都应做到心中有数。

工作日之内完成交易。否则买家的押金将

另外,很多新建的高层建筑都建有阳

不予以返还。在此也提醒购房者注意,卖

台。这也引发了一个有趣的现象。为什么

家在不同阶段都会跟进房产交易进度。

有的阳台不涵盖在租约之内?如果您的阳

在签署购房合同时,以下一系列问题

台面对一条街道这类政府拥有的公共区域,

都应格外注意。比如您缴纳的押金有谁持

那么您将无法获得阳台的所有权,只能获

有,是以保管形式还是代理形式持有?谁

得 使 用 权。 此 外, 由 于 您 只 拥 有 使 用 权,

将授权押金交付,具体地比例是多少?是

如何保护您的使用权,阳台的维修等一系

否有独立的支付证明?一般来说,购买新

列问题也都需要有所了解。

建房产的押金是用来购买建材,也就是说

在签订合约时,购房者需注意卖方是

买房需要使用您所支付的押金用于建房。

否在合约中规定了一个面积减少百分比。

因此,对于这部分押金的监管也显得尤为

因为房屋在建造过程中不可能 100% 的与

之内可以去验房,验房后通知对方并确认

重要。其中很重要的一点是,卖方所持有

预计相同,因此允许一定范围内的误差。

维修的时间。有些发开商允许购房者确认

用于建房的地皮是否具有抵押权,买方是

购房者应注意卖方是否在合同中保留权利,

房屋修好,没有问题的情况下才完成购买,

否可以在出现问题时通过出售地皮来拿回

允许达到 10% 的误差。如果在收房时,使

而有些合同则不允许。因此您在签署合同

押金?而购买现房则不同,从缴纳定金到

用面积减少了 10%,作为购房者是没有权

时应注意是否有此项条款。

拿到房产钥匙这期间,押金是不允许直接

利投诉的。另一方面,很多管理费是依照

支付给卖方的。此外,买家在购买时是否

使用面积来收取的,如果使用面积减少,

由新成立公司代表买家?如果是以公司形

那么管理费也应相对减少。

细微缺陷和主要缺陷 最后,一些在居住过程中将涉及到的

式代表买家购买,该公司是否可对永久产

在验房时,购房者应注意房产是否存

问题也是购房者在签约时就需要提前考虑

权的房产进行抵押?这也是很多购房者会

在一定的缺陷,比如地板、天花板等建材

到的。比如管理公司是哪家?买房是否有

遇到的问题。

是否有问题,承诺的家具是否缺少等。验

管理公司的股份?如果您拥有管理公司的

随着楼市日渐火爆,很多开发商都通

房时切记拍照留存并将其例如缺陷校验清

股份,则有权进行投票,决定选择或更换

过各种优惠方式来吸引购房者。卖方可以

单。一般情况下,购房者有 6 个月的时间

一些服务公司。这是一项非常重要的权利。

提供的优惠种类也包括很多不同类型,比

进行投诉。在此提醒各位购房者注意自己

此外,如果您买房用于出租,也需注意是

如现金回扣,赦免预订费用,减免家具费,

合同中规定的投诉权利,包括投诉期限,

否有选择租房中介的权利。如果需要改建、

物业费或地租津贴,房租担保计划等。如

以及投诉后对方有多长时间来进行修复。

装修,是否需要通知大房东?是否需要申

果您获得了优惠,切记要及时通知贷款方。

如果只涉及到一些小的缺陷,购房者没有

请许可文件?如果您的房产可能会出租,

如果不申报的话,则属于违法行为。

权利去投诉。因此一定要将小的缺陷与大

需注意房产所在的地皮是否被限制了只能

很多新楼盘没有停车位,而且停车位

的缺陷合并到一起寻求解决方案。理想情

出租给学生?如果是,这类型的房产在出

也是购房者在选购时非常敏感的一各方面。

况下,购房者在被通知拿房的 10 个工作日

租或转手时将受到一定的限制。

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Embassy-Gardens 泰晤士南岸与美国大使馆为邻的尚品社区 伦敦一区最大的改造项目,万众瞩目 地处市中心,伦敦东南西北地标式景点触目可及 市内辨识度最高的住宅建筑,个性尽显 咖啡厅,泳池,健身房,图书馆,商务中心,娱乐中心,一切应 有尽有 一二三房豪华公寓,满足您多种选择 VIP看房热线 0044(0)20 3006 2208 (英国)

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莱赛投资成功案例分享

如何快速顺利地将英国房产卖出高价

朱文佳(Belinda) 英国莱赛投资有限公司(Lessel)合 伙人、销售总监。 Belinda拥有多年的房地产专业经 验,曾先后就职于广州高力国际房 地产顾问有限公司(Colliers)以及 英国可睿置业有限公司(Currell), 专注于伦敦当地产投资买卖以及 英国房产项目开发等工作。毕业 于英国Leicester的De Montfort University,获得国际商务和管理 学硕士学位,Belinda精通英语、 汉语普通话、粤语及云南方言。 手机 +44(0)7983 649 997 邮件 belinda.zhu@lessel.co.uk 地址 12 John Princess Street London, W1G 0JR

伦敦房产供不应求的现实,不断地推高房 价上涨。对于广大投资者而言,如何在房价上 涨到一定程度之后,选择合适的时机将房产卖 出高价,才是投资兑现的王道。 英国莱赛投资有限公司 (Lessel) 在为广大 投资者提供英国房地产投资的全方位一体化服 务的同时,在帮助投资者客户高价出售房产物 业方面,具备丰富的经验。 莱赛投资公司非常乐意和各位分享最新的 案例,分析我们如何为您提供优质的卖房服务。 日前,莱赛投资公司帮助 3 年前在伦敦东 二区购置了 3 套小户型物业的业主,成功地在 一周内以高于要价的成交价,成功出售了其中 的 2 套物业,前来看房洽购的客户超过了 20 人,买方竞争激烈。 莱赛投资公司认为,将房产快速高价售出 的诀窍在于 : 1. 了解市场价格,对于物业的定价听从房 产顾问的客观建议,因为正确的定价决定了物 业出售的速度,并达到预期的成交价 ; 2. 聘请专业的摄影师及制图师为房屋制作 高品质的图集及具体的测量数据 ( 销售顾问可 推荐 ) ; 3. 尽可能为物业的挂盘做好准备。比如, 通知租客该物业准备出售、通知物业管理公司 以便销售顾问安排客户看房、获取物业出租的 全套资料(如租赁合同、租金水平、租赁期限、 EPC 能源指数等)、提前安排好代理律师等 ; 4. 在英国,如果一套物业有超过 2 个以 上的客户出价,那么极有可能会出现竞价的情 况。但是卖方及销售顾问都切记不可随意公布 出价的情况以免违反买卖保密协议。

虽然最终的结果一般是最高出价者胜出, 但卖家也需要仔细考虑买家的购买能力(是否 需要贷款,是否需要其现有物业来获得足够资 金等)。 通常全现金客户会在最短的时间内交换合 同及完成全款支付。假如买方已经获得了银行 的初步贷款批复,那么这样的买家也会在短时 间完成交易。 最难控制的买家是那些需要先转卖自有物 业,然后才能获得足够资金来支付首付款的客 户。有时候因为买家在出售自有物业时出现问 题,那么他们在购买新物业时整个成交时间就 有可能被无限期滞后 ; 5. 从 2015 年 4 月 6 日开始,新的资产利 得税(Capital Gain Tax)政策实施,海外的 投资者也必须对自己通过卖房获得的利润缴付 利得税。在此,我们建议卖家尽快向专业的会 计师获取合法减税的方案,以保证利益最大化; 6. 当买家出价被接收后,卖家需要马上终 止所有的看房安排,并将物业从市场上移除或 标识“Under offer”。买卖双方的律师开始准 备所有的交易合同及文件,并尽快安排合同的 交换及首付款的支付 ; 7. 当然,将物业交给专业的可信赖的销售 中介也决定了物业出售的效率。 如何成功地在英国进行房地产投资,除了 明智的地段选择之外,在合适的时机高价出售 是关键。莱赛投资有限公司依托经验丰富的英 国房产投资顾问团队,为投资者提供增值服务。

手机 +44(0)7983 649 997 邮件 belinda.zhu@lessel.co.uk 地址 12 John Princess Street London, W1G 0JR

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如何改建可以为房产增值? 阁楼改造 £24,600 屋顶改造 £4,150

50%

32%

63%

卧室扩展 £3,000

2% 套房,浴室改造 £4,900

48% 1%

窗户新增 £350 / 个

108%

厨房扩建 £9,600

花园扩建 £4,550

重新装饰 £1,000

阳光房扩建 £5,300

49%

50%

88%

地毯翻新 £2,000

1%

地下室改建 路面翻新 £18,000 2 2 £12/m

15%

HOME IMPROVEMENT ON A

BIG BUDGET www.ukpropertyweekly.com

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怎么改造房屋 投资回报率最高 改造房屋不仅仅可以提升居住者的生活质量,还能为您的房产增值。

系列问题,包括他们对房产做了什么样的改动,利润和开始分别是多少。

房地产服务机构 Zopa 最新发布的调查报告显示,平均来说,房屋

Zopa 表示,通过对房产进行改造,房主平均可为房产增值 30,000

改造可以为房产增加 10% 的价值,其中改造阳光房的投资回报率最高,

英镑。大到对房屋结构进行翻新,小至清洁打扫,均可以帮助房产增值。

为 108%。在调查中,Zopa 询问了使用其申请住房改造贷款的用户一

但是如果你不想过多投入, 那么在房产进行出售时也很难获得可观的回报。

阁楼

外观

屋顶

最 近 由 全 国 建 筑 协 会(Nationwide Building Society)进行的调查发现,阁楼改 造可以为房产增值 20%。阁楼改造可在不搬 迁的前提下增加供额外的房间。规划官员往往 热衷于保持街道外观的统一,因此大部分的阁 楼改造都应将对整体外观的影响降到最低。

和花园相同,房产的外观也会是潜在买家 最先注意的区域。肮脏的窗户,残缺的门框和 破损的屋顶瓦片会为您的房产造成非常不好的 影响并直接影响到房屋价值。 花费一定时间对房屋的外观进行粉刷和维 修,则会让你的房子在第一印象上便取得优势。

如果买家认为无法避免屋顶的维修问题, 那么他们很可能会压低报价。对屋顶定期维护 时期保持良好状态,确保没有漏水现象可帮你 避免被压价的情况。

平均成本 : £24,6000 平均利润 : £12.000 投资回报率 : 50%

平均成本 : £6,000 平均利润 : £4,500 投资回报率 : 75%

阳光房

地毯

阳光房可为房产增加额外房间。与拓展不 同,只要阳光房所用土地不超过原有建筑的一 半面积,这项改建则不需申请规划许可。如果 至少一面新建的墙壁和四分之三屋顶采用玻璃 或透明材质 ;或者阳光房是通过额外的门与原 建筑分隔开来,那么根据建筑规定也可免去消 防和结构安全的规定。

走廊和楼梯的地毯最易磨损。因此多年积 累的污渍和发霉的气味这很可能使房子看起来 过于老旧。经常清洁您家的地毯则能为您的房 产“减龄”,营造现代、整洁的氛围。

平均成本 : £5,300 平均利润 : £5,750 投资回报率 : 108 %

平均成本 : £4,000 平均利润 : £2,000 投资回报率 : 50%

平均成本 : £4,150 平均利润 : £2,600 投资回报率 : 63%

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警惕家装中的 八大误区 避免房屋贬值

每个人心中都有一个梦想“家”。如何打理, 如何维护,对于主人来说既是有趣的享受,又 是充满挑战的考验。事实上,有些小窍门可以 让你的房子轻松升值。只要你充满热情,就有 数不清的创意等你实现,让你的小家一步步接 近心中的完美。 然而,在对房屋进行改造装修之前,一定 要做足功课,认清几大误区,避免由于改造而 带来的房屋贬值损失。因为,往往一些微不足 道的小改动,也会让你的房屋价值大打折扣。 此外,房子各有不同,并不是所有的家装改造 都适合运用在你家。今天小编就为您普及下一 些常见的误区,帮您在进行改造工程前扫清障 碍。 不要减少卧室 如果你有将空闲房间改造为家庭健身房的 小梦想,那么在行动前一定要谨慎考虑。毕竟 卧室的数量会直接影响房产的价值。如果经过 思量仍认为这一改造对你来说十分重要。一定 要确保卧室的数量符合建筑规范。并且,在改 造之前咨询专业人士,获取帮助。值得注意的 是,如果在改造后房屋仍然符合建筑规范,但 是它的价值将大打折扣。因此,如果未来有计 划会出售这套房子,不对卧室进行改造才是明 智之举。 避免高出地面的游泳池 如果你的家有一个游泳池,那么它将可以 使房屋增至 11%。然而,这种高出地面的游 泳池却不再那么吸引人,也不再流行。买家往 往也会首先考虑它们的缺点,例如为有小孩的 家庭造成安全隐患,或是维修费用十分昂贵。 避免过度个性化的装修 通常来说,为厨房设置一个岛式工作台可 以帮助您的房屋增值。然而,过度个性化的装 修可能无法满足每个人的需求。如果未来买家 94

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不满意现有装修且需要较大改动时,就很容易 被买家杀价。为了避免此类问题,在对房屋进 行装修前一定要谨慎考虑改装的优劣势。 不要架设卫星接收器 虽然很多人家都会选择安装卫星接收器, 但是这将直接影响你的房屋估价。能在家中观 看上千个电视频道固然是件很享受的事,但是 在房屋正前面架设卫星接收器可就不那么享受 了。 因为它们的影响了房子的外观,很可能并 不讨潜在买家的喜欢。如果必须要安装接收器, 还是尽量将它安置在一些隐蔽的位置吧。 不要忽视定期维修 房屋的大规模改装可以立刻让你的房子增 值,但是定期维护也是十分重要的。 实际上,如果没有定期维护,将会使房子 贬值至少 10%。对房子进行定期维护不仅仅 可以帮助房产保值,还能将各种隐���都消灭在 初级阶段,防止在未来发生昂贵的维修费用。

不要购买廉价或者过多的家装建材 是否干净、优质是考量马桶,浴缸这类家 装建材的重要标准,其吸引力甚至胜过那些很 昂贵的建材。太廉价或太昂贵都很难迎合大多 数买家。因此,选择优质、耐用的产品才是王道。 避免在室内吸烟 有一项调查显示,在室内吸烟将会使房屋 贬值约 29%,因为未熄灭的烟头十分容易引 起火灾。最好的处理方式就是到户外吸烟。这 样既可以降低火灾的风险还能起到保护好室内 环境的作用。 不要添置与社区环境不协调的设施 添置一个私人篮球架并不是一个坏主意, 但一定要注意它的加入与社区生活水平是否和 谐。因为将房屋出售后,这个昂贵设施的维护 压力就转移到来新房东肩上。这很有可能使潜 在买家望而却步。最好的处理方式是在添置设 施前,充分考虑房屋街区的平均收入水平和潜 在买家的实力以及设施的平均维护费用。


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领略物尽其用之美

阁楼改造为房产增值 在英国,有很大一部分别 墅的顶层都会设计一个阁楼。 斜屋顶设计虽然很能给住宅的 外观加分,但是对于住户来说, 如何合理、优化的利用这部分 空间就成了各位在装修时的一 大难题。毕竟这房价涨得比工 资快,把阁楼空置着肯定不划 算, 那 么 怎 样 改 造, 怎 样 规 划才能让阁楼空间得以物尽 其 用 呢? 此 外, 针 对 阁 楼 的 改 造 还 会 帮 助 房 产 增 值。 由 全 国 建 筑 协 会(Nationwide Building Society) 进 行 的 调 查发现,阁楼改造可以为房产 增值 20%。 本期《英国房产周刊》就 为大家总结了几项常见的阁楼 改造方案,以及阁楼改造中申 请规划许可的具体事宜,希望 能够为准备改造阁楼的读者们 带来一定的帮助。

方案一:卧室

由于大部分阁楼都位于房屋的最高层,具有较强的私密性,因此将阁楼改成卧室是最为主 流的改造方案。 对于这种挑高较低的阁楼,在改造中面临的最大难题便是如增强空间感,使业主居住在其 中感觉并不那么压抑。这间卧室中,沿着斜屋顶水平排列的木质装饰条便起到了延伸视觉的作用, 增强阁楼顶部的空间感。此外,在床的选择上,设计师多为青睐榻榻米的设计。这样可将节约 的空间转化到。

方案二:厨房

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这个厨房改造利用的是阁楼的斜屋顶和其 下方共享空间,又巧妙的将橱柜和楼梯融合到 了一个空间之内。既避免了楼下下方的空间浪 费,又解决了高橱柜利用率很低的难题,可谓 是一石二鸟的好点子。此外,斜屋顶上的两扇 天窗也是增强采光的利器,仅凭自然光就可以 满足白天的照明需求,为主人节省能源。

原木材质的中央料理台,金属色搭配复古 橙色的餐椅以及铁灰色橱柜,虽然这套阁楼改 造厨房的案例的配色略显深沉,却默默地为这 间厨房的奠定了沉稳的色调,和纯白色斜屋顶 一起,相互映衬。


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方案三:工作室

由于私密性较好,将阁楼改造成工作室也 是一个不错的选择。少了一份干扰,工作 起 来也能够效率。由于斜屋顶的存在牺牲了一部 分空间通透感,因此在阁楼改造中,配色应以 浅色为主,并尽量避免多色的使用,化繁为简, 以营造出清爽的空间感。

方案四:浴室 由于阁楼的斜屋顶上多设有大天窗,因 此充足的采光往往是阁楼改造时最好发挥的 特点。将阁楼改造成浴室正好可以利用天窗 兼具私密性和采光性的双重特点,为您重新 诠释浴室的休闲体验。下面这几则浴室改造 案例无一例外的都将浴缸安排在了紧邻天窗 的位置。在夜晚,还可以一边泡澡一边看星星, 可谓是深度的身心放松。

阁楼改造是否需要政府审批? 如果已经锁定了改造方向,也选定了设计方案,但这并不表示可以施工了。在改造前,还需确 认您家的阁楼改造工程是否需要规划许可。通常来说,针对阁楼改造的规划许可并不是必须的。然而, 如果对屋顶进行的扩展或改造超过了规定的限制和条件,则需要申请规划许可。 阁楼改造通常被认为是合理的房屋改善工程。满足以下要求便不需要申请规划许可 : ·

针对排屋,屋顶空间的改造不能超过 40 立方米。

·

针对独栋别墅和连襟别墅,屋顶空间改造不能超过 50 立方米。

·

拓展部分不得超过现有屋顶的坡度。

·

拓展部分不能高于房顶的最高处。

·

应选用与现有房屋相近的材料进行改造。

·

不得新增走廊,阳台或凸起的平台。

·

侧面窗户应采用隐蔽式设计,任何开口需高于门 1.7 米。

·

在指定区域内进行屋顶扩建将不予批准。

·

屋顶额外新增的部分不能悬挂在原有墙体的外表。

因为具体的情况不同,阁楼改造的规模不一样,因此需要聘请具备专业认证资格的工程公司进 行全面评估和优质施工。

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