Issuu on Google+

De meest praktische huurgids voor ondernemers • Hoe kiest u als huurder een geschikt pand? • Waaraan herkent u als verhuurder interessante kandidaat-huurders? • Wat mag een huurpand u kosten in verhouding tot uw omzet? • Welke activiteiten laat u als verhuurder wel of niet toe in uw pand? • Hoe zit dat met de (ver)huurwetgeving voor een handelspand, een woning of loods? • Wat moet er in de contracten staan? • Wanneer en hoe de huur indexeren?

• Hoe de verlenging of opzeg van de huurovereenkomst regelen?

BASISHANDBOEK HUUR EN VERHUUR

De ONDERNEMERSBIB

Of u nu huurder bent of verhuurder, in deze handige pocket krijgt u hapklare antwoorden op alle (ver)huurvragen waar u van wakker ligt. Praktische tips, checklists en modelcontracten helpen u verder op weg. Al deze checklists en modeldocumenten vindt u ook terug op de cd-rom, klaar om zelf in te vullen en naar uw behoeften aan te passen. Ook de huurwetgeving staat op de cd-rom. Daarmee is dit boek wellicht de meest praktische en complete (ver)huurhandleiding voor elke ondernemer.

Kristof Willekens is Licentiaat in de Rechten (Leuven, 2007). Hij werkt sinds 1 april 2009 op de Studiedienst van UNIZO. Eerst als juridisch adviseur, daarna als fiscaal adviseur. Als juridisch adviseur bouwde hij een ruime ervaring op inzake de huur en verhuur van onroerende goederen.

Kristof Willekens

• ...

Met racten modelcontksten w en ette op cd-rom

De ONDERNEMERSBIB

BASISHANDBOEK HUUR EN VERHUUR

Kristof Willekens

De meest praktische huurgids voor ondernemers

ISBN 978-94-91463-05-1

AANBEVOLEN DOOR

www.uitgeverijminerva.be

9

789491 463051


Basishandboek

Huur en Verhuur


Basishandboek Huur en Verhuur De meest praktische huurgids voor ondernemers Reeks De Ondernemersbib Kristof Willekens

Alle wetteksten in dit boek zijn bijgehouden tot en met 30 april 2012. Š 2012, Uitgeverij Minerva nv Ravensteingalerij 28, 1000 Brussel www.uitgeverijminerva.be Eindredactie: Filip Horemans Omslagontwerp: www.frisco-ontwerpbureau.be D/2012/12.823/6 ISBN 978-94-91463-05-1 NUR 800/820 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieÍn, opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de uitgever.


Kristof Willekens

Basishandboek

Huur en Verhuur De meest praktische huurgids voor ondernemers


Inhoud

Voorwoord 9 Hoofdstuk 1: U bent huurder

11

„„ Wat zijn de voordelen van huren?

12

„„ Wat zijn de nadelen van huren?

13

„„ Waar vindt u een geschikt huurpand?

14

„„ Waaraan moet uw huurpand voldoen, zowel vandaag als in de toekomst?

15

„„ Mag u de geplande activiteit/opslag wel uitoefenen in het huurpand?

18

„„ Wanneer is het pand vrij? Wanneer kan u er in met uw zaak?

19

„„ In welke toestand bevindt het gebouw zich?

19

„„ Leent het gebouw zich wel voor de aanpassingswerken die u als huurder wil uitvoeren?

20

„„ Wat is een marktconforme huurprijs?

20

„„ Welk soort huurovereenkomst moet u afsluiten en wat moet daar in staan?

21

Hoofdstuk 2: U bent verhuurder

23

„„ Wat zijn de voordelen van verhuren?

24

„„ Wat zijn de nadelen van verhuren?

24

„„ Waaraan en hoe herkent u een goede/geschikte huurder?

25

„„ Hoe bepaalt u een marktconforme huurprijs?

26

„„ Welke activiteiten wil/kan/mag u toelaten in uw gebouw?

26

„„ In welke toestand bevindt het gebouw zich bij aanvang (en einde) van de huurovereenkomst?

27

„„ Welk soort huurovereenkomst moet u afsluiten en wat moet daar in staan?

27


6

Basishandboek Huur en Verhuur

Hoofdstuk 3: De basisregels voor alle huurcontracten

29

„„ Een mondelinge of schriftelijke huurovereenkomst?

30

„„ Moet u de huurovereenkomst registreren?

30

„„ Wat zegt de wet over de huurprijs?

31

„„ Welke bijkomende kosten en lasten voor de huurder?

32

„„ Hoe zit dat nu precies met die huurwaarborg?

33

„„ Wanneer en hoe maakt u een plaatsbeschrijving op?

34

„„ Wanneer en hoe mag de huurprijs geïndexeerd worden?

35

„„ Welke verjaringstermijnen gelden bij huurcontracten?

37

„„ Hoe lang loopt een huurovereenkomst in de regel?

37

„„ Gebruiksklare modeldocumenten

38

XX De plaatsbeschrijving

38

XX De aanvraag tot indexering van de huurprijs

40

Hoofdstuk 4: Alles over de handelshuur

41

„„ Wanneer is er sprake van handelshuur?

42

„„ Een schriftelijke of een mondelinge handelshuurovereenkomst?

43

„„ Hoe lang loopt de handelshuurovereenkomst?

43

„„ Hoe kan u een handelshuurovereenkomst opzeggen?

44

„„ Onder welke voorwaarden kan u de handelshuur ontbinden in onderling overleg?

44

„„ Wat zijn de opzeggingstermijnen bij handelshuur van onbepaalde duur?

45

„„ Hoe en bij wie vraagt u een wettelijke herziening van de huurprijs aan?

45

„„ Wat met aanpassingswerken en/of verbouwingen?

46

„„ Welke spelregels bij overdracht van huur en onderverhuring?

47

„„ Wat als het gehuurde goed wordt verkocht?

48

„„ Hoe verloopt de hernieuwing van de handelshuur?

49

„„ Welke vergoedingen gelden bij uitzetting?

52

„„ Gebruiksklare modeldocumenten

55

XX De modelovereenkomst van handelshuur

55

XX Brief voor de huurder om de handelshuur op te zeggen

61

XX Brief voor de verhuurder om de handelshuur op te zeggen

62


Inhoud XX Brief voor de huurder om bij de verhuurder hernieuwing van de handelshuur aan te vragen

63

XX Brief voor de verhuurder om op de aanvraag tot hernieuwing van de huurder positief te antwoorden, onder voorwaarden

64

XX Brief voor de verhuurder om op de aanvraag tot hernieuwing van de huurder negatief te antwoorden.

65

Hoofdstuk 5: Alles over de woninghuur

67

„„ Altijd een schriftelijke woninghuurovereenkomst?

68

„„ Hoe lang loopt het woninghuurcontract?

68

„„ Wat zijn de opzegmogelijkheden en -termijnen?

69

„„ Welke spelregels voor overdracht van huur en onderverhuring?

71

„„ Wat als de gehuurde woning wordt verkocht?

72

„„ Welke regels voor de herziening van de huurprijs en de lasten?

72

„„ Waar moet u bij woning(ver)huur in het bijzonder op letten?

73

„„ Gebruiksklare modeldocumenten

74

XX De modelovereenkomst van woninghuur

74

XX Model opzeg woning/appartement door de huurder

78

XX Model opzeg woning/appartement door de verhuurder

79

Hoofdstuk 6: Nog even terug naar de “gemene” huur (huur van kantoor, loods, …)

81

„„ Hoe lang loopt het huurcontract van gemeen recht?

81

„„ Gebruiksklaar modeldocument

82

XX De modelhuurovereenkomst van gemeen recht

Hoofdstuk 7: Hoe conflicten vermijden of oplossen?

82

87

„„ Welke voorzorgen kan u nemen?

87

„„ Wat te doen wanneer er toch onenigheid is tijdens de uitvoering van de huurovereenkomst?

88

„„ Wat als er geen verzoening of minnelijke oplossing mogelijk blijkt?

88

7


8

Basishandboek Huur en Verhuur

Hoofdstuk 8: Uw huurovereenkomst en de belastingen

89

„„ Hoe worden uw huurinkomsten als verhuurder belast?

89

„„ Hoe kan u uw huurkosten als ondernemer in mindering brengen van uw belastbaar bedrijfsinkomen?

91

Bijlagen 93 „„ Gemeen huurrecht

93

„„ De handelshuurwet

100

„„ De woninghuurwet

111


Voorwoord

De wellicht meest praktische en complete (ver)huurgids voor ondernemers

In België worden jaarlijks 20.000 handelshuurcontracten afgesloten, naast een veelvoud hiervan aan woninghuurcontracten. Daar bovenop komen nog de algemene huurovereenkomsten, voor bijvoorbeeld de huur van een loods of een parking. Veel kans dus dat ook u als ondernemer vroeg of laat (nu al?) met huren en verhuren geconfronteerd wordt.

yy

Misschien huurt u het handelspand waarin u momenteel uw zaak runt. Of bent u de verhuurder?

yy

Misschien huurt u de gezinswoning waarin u momenteel als ondernemer woont, omdat u zoveel mogelijk middelen in uw bedrijf wil kunnen investeren. Of verhuurt u als ondernemer enkele woningen en appartementen waarvan u eigenaar bent, als extra bron van inkomsten en appeltje voor de dorst?

yy

Misschien huurt of verhuurt u momenteel een opslagruimte voor uw goederen, een parking of garage voor uw bedrijfsvoertuigen, …?

yy

Misschien bent u van plan om heel binnenkort een (ver)huurovereenkomst aan te gaan?

In al deze situaties is deze pocket “Huur en Verhuur” er voor u. We behandelen de verschillende aandachtspunten die bij huren en verhuren komen kijken, vanuit elke invalshoek, zodat u telkens begrijpt waar het in uw geval op staat. We besteden uiteraard veel aandacht aan uw rechten en plichten, naargelang het soort huurcontract. Maar we beperken ons zeker niet tot de wetgeving op zich. In deze pocket krijgt u ook antwoorden op heel praktische vragen als:

yy yy yy yy yy

Hoe kiest u als huurder een geschikt pand? Waaraan herkent u als verhuurder interessante kandidaat-huurders? Wat mag een huurpand u kosten in verhouding tot uw omzet? Welke activiteiten laat u als verhuurder wel of niet toe in uw pand? …


10

Basishandboek Huur en Verhuur Praktische tips, checklists en modelcontracten helpen u verder op weg. Al deze checklists en modeldocumenten vindt u ook terug op de cd-rom. Op deze manier kan u deze gemakkelijk aanpassen naar uw situatie en invullen. Ook de bijgevoegde wetteksten staan op de cd-rom. Daarmee is dit boek wellicht de meest praktische en complete handleiding voor elke ondernemer die wil huren of verhuren, zonder avonturen. TIP Of u nu huurder bent of verhuurder, in beide gevallen heeft u belang bij een evenwichtig handelshuurcontract, met duidelijke rechten en plichten voor elke betrokkene, en met zo weinig mogelijk ruimte voor misverstanden of conflicten. Daarom biedt UNIZO u via huurconsult de kans uw huurcontract te laten evalueren door een expert. U ontvangt binnen de 5 werkdagen een rapport van uw handelshuurcontract met daarin deskundige opmerkingen bij de belangrijkste clausules, plus suggesties voor eventuele aanvullingen en bijsturingen. Zo bent u vooraf goed ge誰nformeerd en kan u afwegen of u dit contract wil tekenen. Kijk voor alle info en voorwaarden op www.unizo.be/huurconsult.

Kristof Willekens April 2012


Hoofdstuk 1: U bent huurder

De titel zegt het al, in dit eerste hoofdstuk kruipen we even in de huid van de huurder. Maar ook als u verhuurder bent, loont het beslist de moeite om dit hoofdstuk te lezen, al was het maar om de logica, aandachtspunten en belangen van uw “tegenpartij” beter te begrijpen. Heeft u daar geen boodschap aan, dan mag u nu als verhuurder meteen naar hoofdstuk 2 springen, waar we even in uw huid kruipen en alles door uw bril bekijken.

IN HET KORT In dit hoofdstuk gaan we in op deze vragen die u zich als huurder moet stellen: ‰‰ Wat zijn de voordelen van huren? ‰‰ Wat zijn de nadelen van huren? ‰‰ Waar vindt u een geschikt huurpand? ‰‰ Waaraan moet uw huurpand voldoen, zowel vandaag als in de toekomst? ‰‰ Mag u de geplande activiteit/opslag wel uitoefenen in het huurpand? ‰‰ Wanneer is het pand vrij? Wanneer kan u er in met uw zaak? ‰‰ In welke toestand bevindt het gebouw zich? ‰‰ Leent het gebouw zich wel voor de aanpassingswerken die u als huurder wil uitvoeren? ‰‰ Wat is een marktconforme huurprijs? ‰‰ Welk soort huurovereenkomst moet u afsluiten en wat moet daar in staan?


12

Basishandboek Huur en Verhuur

„„ Wat zijn de voordelen van huren? XX U spreidt de kosten en hoeft niet meteen zwaar te investeren Wanneer u een pand wil kopen om uw beroepsactiviteit in uit te oefenen, moet u doorgaans een lening aangaan om de aankoop te kunnen betalen. U zal dan gedurende een lange periode afbetalingen moeten doen, ongeacht uw financiële situatie. Als u daarentegen een pand huurt, kan u de maandelijkse lasten drukken. Het is ook makkelijker om een huurcontract stop te zetten dan een lening. Kortom, door te huren kan u (op korte termijn) geld besparen en dat geld gebruiken voor de uitbouw van uw zaak. XX De grote (onderhouds)kosten zijn voor de verhuurder Als u de eigenaar bent of wordt van een gebouw of pand, dan staat u zelf in voor alle kosten die ermee verbonden zijn. Denken we maar aan kosten voor grote herstellingen en onderhoud of alle soorten van belastingen en taksen. Dergelijke uitgaven zijn niet altijd even voorspelbaar en kunnen een flinke streep door uw rekening betekenen. Als huurder heeft u het voordeel dat deze kosten in principe door de verhuurder gedragen moeten worden, tenzij dit contractueel anders wordt afgesproken. Als huurder heeft u dus meer zicht op uw toekomstige uitgaven. XX U kan zich een beter of duurder pand op een betere locatie veroorloven Zelf een pand kopen of bouwen kost onmiddellijk veel geld. Om die investering betaalbaar te houden, moet u misschien zware compromissen sluiten inzake omvang, afwerking en locatie van het gebouw. Kiest u er daarentegen voor om een pand te huren, dan hoeft u niet zo’n groot kapitaal op te hoesten en kan u zich wellicht een veel ‘chiquer’ gebouw, op een betere locatie en met meer uitstraling veroorloven. Door die ‘chiquere’ uitstraling en uw ligging in een betere wijk, kan u misschien in een hogere prijssegment, met betere marges, opereren. XX U kan relatief snel en soepel verhuizen Als huurder heeft u altijd het recht om uw huurovereenkomst op te zeggen of niet meer te verlengen. Hoewel u rekening moet houden met een opzegtermijn (en bij de handelshuur met beperkte opzegperiodes), zal u normaal gezien toch snel een gehuurd pand kunnen verlaten.


U bent huurder

„„ Wat zijn de nadelen van huren? XX U moet het gebouw of pand nemen zoals het is Negen keer op tien huurt u een gebouw dat er al helemaal staat, met zijn omvang, indeling, uitrusting en stijl, zonder dat u daar zelf enige inspraak in heeft gehad. Net zoals bij een tweedehandsauto zal u misschien sommige decoraties of functionele uitrustingen erbij moeten nemen of net missen. Als u het pand meer naar uw smaak of noden wil inrichten, zal u bepaalde uitgaven of investeringen moeten doen die zich misschien minder laten terugbetalen dan wanneer u het pand zelf zou bouwen of kopen. XX (Grote) aanpassingswerken kunnen enkel uitgevoerd worden mits toestemming van de verhuurder Als het gaat over de inrichting of de uitrusting van het gebouw, zullen uw belangen als huurder wellicht niet altijd gelijklopen met die van de verhuurder. Een verhuurder zal er immers alles aan doen om het pand zo multifunctioneel mogelijk te houden, zodat hij het steeds makkelijk kan verhuren. U als huurder droomt natuurlijk van een pand dat zo optimaal mogelijk is afgestemd op uw specifieke noden en activiteiten. Wil u ingrijpende aanpassingen aan het gebouw doorvoeren, dan bent u wettelijk verplicht vooraf de toestemming te vragen van de eigenaar-verhuurder. En die heeft het recht om “nee” te zeggen. XX Als u investeert in de aanpassing/verfraaiing/verbouwing van een huurpand, investeert u eigenlijk in andermans eigendom Dit is één van de grote risico’s waarmee u als huurder te maken kan krijgen. Wie als huurder geen duidelijk afspraken maakt over de zogenaamde “bestemming van de werken”, riskeert aan het einde van de rit (huurovereenkomst) niets van zijn investeringen terug te zien, ook niet wanneer die de waarde en kwaliteit van het pand voor de eigenaar-verhuurder hebben verhoogd. De wetgeving steekt de huurder hier wel een handje toe, maar het is voor de meeste van die wettelijke regels mogelijk om er in het huurcontract van af te wijken. Het is dus erg belangrijk dit als huurder goed in de gaten te houden. XX De verhuurder kan de huur opzeggen Wat geldt voor u als huurder, geldt uiteraard ook voor de verhuurder: hij kan de huurovereenkomst opzeggen. In de regel zal het voor de verhuurder iets moeilijker zijn om het huurcontract op te zeggen. Dit is zeker het geval bij handelshuur. Toch is het een risico waar u als huurder altijd rekening mee moet houden. Als eigenaar van een pand loopt u dit risico uiteraard niet.

13


14

Basishandboek Huur en Verhuur XX Het gebouw zal nooit uw eigendom worden Wie huurt, is geen eigenaar en zal het in principe ook nooit worden. Vooral voor uw pensioen is dit een groot nadeel. Wanneer u in plaats van te huren een pand koopt en dit afbetaalt, heeft u aan het einde van uw loopbaan een stevige appel voor de dorst. Heeft u echter gehuurd, dan mist u die“appel” en moet u dit compenseren door te sparen of een aanvullend pensioen te voorzien, of nog iets anders. Het is wel mogelijk om u als huurder in poleposition te zetten in geval het pand dat u huurt, verkocht wordt. Door een zogenaamd voorkooprecht te hebben of een voorkeurclausule in het contract op te nemen, komt u als eerste in aanmerking om het pand te kopen. Wanneer u een voorkeurrecht heeft, betekent dit dat u als eerste een bod mag doen wanneer het pand te koop wordt aangeboden. Wanneer u een voorkooprecht heeft, betekent dit dat de eigenaar u als eerste de kans moet geven om het pand te kopen, aan de prijs zoals die door de eigenaar wordt voorgesteld aan een derde.

„„ Waar vindt u een geschikt huurpand? XX Loop eens binnen bij enkele vastgoedkantoren Steek uw licht eens op bij verschillende immobiliënkantoren in uw regio. Misschien heeft één van hen wel het pand dat u zoekt, in portefeuille. Zoniet kunnen de vastgoedmakelaars voor u op zoek gaan. Zij kennen de markt en weten via hun netwerk vaak veel sneller dan u wanneer een pand dat aan uw verwachtingen voldoet, vrijkomt. Door met verschillende makelaars te gaan praten, krijgt u ook een duidelijke indicatie van de gangbare huurprijzen voor het gebouw dat u zoekt. Veel makelaars treden overigens op als verhuurders van panden, in naam van de eigenaars-opdrachtgevers. TIP Doe het met een erkende vastgoedmakelaar Op de website van het bij UNIZO aangesloten Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) kan u de erkende vastgoedmakelaars in uw regio terugvinden. Kijk op www.biv.be.

XX Zoek op het internet U kan tegenwoordig heel wat nuttige informatie vinden op het internet. Er zijn bijvoorbeeld de bekende vastgoedsites zoals www.immoweb.be of www.vlan.be. Ook de individuele vastgoedmakelaars op de markt (al dan niet aangesloten bij een franchisingformule) beschikken over een eigen website met daarop hun aanbod. Gebruik ze vooral waarvoor ze dienen: als uitstalraam van vastgoed dat te koop of te huur wordt aangeboden. Vergelijk zo veel mogelijk panden en maak dan uw keuze. Voor het daadwer-


Huur en verhuur