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Sentencia Definitiva (fuera de lapso) Exp.: 29.502 / Mercantil REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. DEMANDANTE: sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU, C. A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 29 de octubre de 1987, bajo el Nº 33, Tomo 13- A- Sgdo. APODERADOS JUDICIALES: abogado LUIS ALBARRAN, MAIRA MARIN, ROSA MERINO y MARILIN BASTIDAS, en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 15.511, 81.162, 81.220 y 93.194, respectivamente. DEMANDADOS: ciudadanos ALFONSO JOSE ARVELO SMITTER y EDUARDO RAFAEL ARVELO SMITTER, venezolanos, mayores de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 9.095.696 y V- 6.334.365, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: abogados LUIS ACUÑA y JORGE ACUÑA, en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 604, 59.547, respectivamente. MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (APELACIÓN).


I Corresponde a este Despacho, actuando como jurisdicción de alzada, pronunciarse respecto a la apelación interpuesta en fecha 9 de diciembre de 2005 por la representación judicial de la demandante en contra de la sentencia definitiva emitida en fecha 24 de noviembre de 2005 por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.A manera de síntesis, estos fueron los actos procesales verificados en el devenir del juicio: Se inicia la actual controversia por escritos liberares presentados para su distribución en fecha 29 y 30 de julio de 2004 por la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU, C. A., mediante los cuales demanda por COBRO DE BOLIVARES a los ciudadanos ALFONSO y EDUARDO ARVELO SMITTER, eligiendo a tal efecto el procedimiento de vía ejecutiva. El conocimiento de las demandas presentadas correspondió a los Juzgados Sexto, Undécimo y Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Admitidas las demandas por los tres (03) Juzgados a los cuales correspondió el conocimiento de los asuntos presentados, se ordenó la citación de los demandados. Con motivo del juicio sustanciado ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la representación de los codemandados se dio por citada el 03 de diciembre de 2004; mientras que en aquellos sustanciados por ante el Juzgado Undécimo y Vigésimo Cuarto de Municipio lo hizo el 14 de diciembre de 2004. El 11 de enero de 2005 contestó la demanda sustanciada ante el Juzgado Sexto de Municipio, mientras que en los expedientes tramitados por los Tribunales Undécimo y Vigésimo Cuarto de Municipio opuso cuestiones previas el 11 de enero de 2005. Por decisión proferida el 18 de febrero de 2005 el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas desestimó la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber, que el asunto debía acumularse a otro por resultar conexo. Dicho fallo fue revocado el 30 de marzo de 2005 por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y se ordenó la acumulación del expediente a aquél sustanciado ante el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Por su parte, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio declaró con lugar la misma


cuestión previa opuesta y ordenó la acumulación del expediente a aquél tramitado por el Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 22 de febrero de 2005 el Juzgado Sexto de Municipio recibió el expediente proveniente del Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio y, el 18 de marzo de 2005 desechó la cuestión previa de defecto de forma opuesta por los demandados; mientras que el entonces tramitado por el Juzgado Undécimo de Municipio fue recibido el 27 de abril de 2005 por el Tribunal Sexto de Municipio y, el 30 de mayo de 2005 declaró sin lugar la misma cuestión previa. Mediante sendos escritos presentados el 30 de marzo y el 31 de mayo de 2005, los demandados contestaron las demandas sustanciadas antes por los Juzgado Vigésimo Cuarto y Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respectivamente. Ambas partes promovieron pruebas y rindieron informes en la oportunidad procesal correspondiente. La decisión recurrida se dictó el 24 de noviembre de 2005. Por medio de diligencia presentada el 09 de diciembre de 2005, la demandante apeló de la sentencia antes mencionada. Una vez producida la apelación de marras, y subido el expediente a esta instancia, correspondió a este Despacho el conocimiento de tal recurso, en virtud de lo cual los autos se dieron por recibidos el 21 de febrero de 2006. Finalmente, el 28 de marzo de 2006 la demandante presentó escrito de alegatos, mientras que los demandados lo hicieron el 30 de mayo de 2006. II Siendo la oportunidad procesal correspondiente para dictar pronunciamiento en cuanto a la procedencia del presente recurso, el Tribunal pasa a decidir lo que hubiere lugar con base en las consideraciones que a continuación se explanan: Alega la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU, C. A. que es administradora del EDIFICIO PENACHO, ubicado en la avenida Fuerzas Armadas, esquina Rosario a Cristo, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue enajenado bajo el régimen establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en razón de lo cual se encarga de recaudar de cada uno de los copropietarios la cantidad que les corresponde sufragar por concepto de gastos y expensas comunes conforme a la alícuota del condominio y, que para cumplir con


dicho cometido emite de manera computarizada los recibos de condominio mensualmente. Indica que los ciudadanos ALFONSO y EDUARDO ARVELO SMITTER, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 22 de abril de 1996, anotado bajo el Nº 13, Tomo 9, Protocolo Primero, son propietarios de los inmuebles identificados como Mezzanina “A”, Sótano Nº 1 y, Sótano Nº 2 del EDIFICIO PENACHO, en razón de lo cual les corresponde contribuir con los gastos comunes de dicho edificio. Arguye que los ciudadanos ALFONSO y EDUARDO ARVELO han dejado de pagar treinta y un (31) recibos de condominio correspondiente a cada uno de los inmuebles de su propiedad, los cuales comprenden los meses discurridos entre noviembre de 2001 y mayo de 2004, adeudando para la oportunidad de presentación de la demanda la cantidad de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS QUINCE MIL SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 4.215.079, 30) por el inmueble identificado Mezzanina “A”; DOS MILLONES SETECIENTOS DIECISEIS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. 2.716.927, 10) por el Sótano Nº 1 y; DOS MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS OCHO BOLIVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 2.851.608, 10) por el Sótano Nº 2; en razón de lo cual les demanda para el pago de dichas cantidades, eligiendo a tal efecto el procedimiento de vía ejecutiva. En la oportunidad de la contestación, la representación judicial de los ciudadanos ALFONSO y EDUARDO ARVELO opuso la falta de cualidad de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU, C. A. para intentar el presente juicio alegando al efecto que no fue designada como administradora del EDIFICIO PENACHO en la forma prevista para ello en la Ley de Propiedad Horizontal, en adición a que no ha probado la existencia de la comunidad de propietarios de dicho edificio, ni la legitimidad y vigencia de la Junta de Condominio que le autorizó para demandarles, pues la carta consulta que consignó en el expediente se erige como un documento privado emanado de terceros, que impugnan y desconocen por no contener certificación de la Junta de Condominio de la autenticidad de las firmas que contiene y haber sido realizada con prescindencia de los requisitos establecidos en la mencionada Ley de Propiedad Horizontal. Apuntaron los demandados que los Sótanos Nº 1 y Nº 2 forman una unidad y la Mezzanina y el local comercial “A” otra unidad, conforme el documento de condominio y su reforma y; sin embargo fueron divididos en cuatro (4) privándoles de su aprovechamiento independiente al no disponer algunos de agua y otros de salida a la vía pública, bien directamente o por medio de áreas comunes, por lo que


mal podría la administradora cobrar servicios que no presta. Los demandados impugnan, desconocen y tachan de falsedad, las planillas de condominio allegadas por la ADMINISTRADORA DENU, C. A. e indican que las mismas no son documentos ejecutivos conforme al artículo 630 del Código de Procedimiento Civil. Alegan que desde la cancelación de la primera planilla de condominio como consecuencia de la adquisición de los inmuebles han sufrido menoscabo en su patrimonio como consecuencia del negligente proceder de varias Juntas de Condominio y Administradoras, por cuanto dichas planillas no se ajustaban a las normas imperantes respecto al agua y cobro de servicios no prestados. Indican que lo anterior les obligó a proceder contra la sociedad mercantil CONDOMINIOS BRICEÑO, C. A. y celebraron una transacción ante el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 30 de noviembre de 2000 en la cual ésta reconoce la no recepción de servicios que pretendió cobrar y le exoneró el pago de los mismos hasta mayo de 2000, cuestión que desconocería la empresa ADMINISTRADORA DENU, C. A., obviando además su derecho a reintegro de toda cantidad pagada indebidamente. Arguyen que el 05 de septiembre de 2002 los ciudadanos ANTONIO PERLAZA y MARBELIA ZAMORA autenticaron el contrato celebrado con ADMINISTRADORA DENU, C. A. sin que conste haber exhibido al Notario el acta de asamblea en la que se les autoriza para firmar dicho contrato y, que el mismo sería un catálogo de infracciones por erigirse como un convenio por adhesión. Agregan que los miembros de la Junta de Condominio delegaron en la administradora facultades indisponibles de los copropietarios, procediendo a reformar por vía contractual el documento de condominio. Señalan los demandados que el conflicto de intereses entre las partes no surge como pretende la demandante en noviembre de 2001, pues ante la negligencia de las Juntas de Condominio y la insolvencia de la comunidad, optaron por no pagar el condominio y oponer la compensación con lo que se les adeudaba por los servicios no prestados, a saber, DOS MILLONES QUINIENTOS CINCO MIL CIENTO NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 2.505.195, 32) por la Mezzanina “A”; NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 945.489, 07) por el Sótano Nº 1 y; CIENTO ONCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 111.958, 06) por el Sótano Nº 2.


Pasa de seguidas el Tribunal a analizar el material probatorio adjuntado por las partes conforme al imperativo contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: La demandante allegó con los libelos presentados los siguientes instrumentos: 1.- En copia certificada, documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 05 de septiembre de 2002, bajo el Nº 21, Tomo 39; 2.- En original, treinta y un (31) recibos de condominio a nombre del ciudadano ALFONSO ARVELO, correspondientes al inmueble distinguido como Sótano Nº 1, por los meses comprendidos entre noviembre de 2001 y mayo de 2004; 3.- En original, treinta y un (31) recibos de condominio a nombre del ciudadano ALFONSO ARVELO, correspondientes al inmueble distinguido como Sótano Nº 2, por los meses comprendidos entre noviembre de 2001 y mayo de 2004; 4.- En original, treinta y un (31) recibos de condominio a nombre del ciudadano ALFONSO ARVELO, correspondientes al inmueble distinguido como Mezzanina, por los meses comprendidos entre noviembre de 2001 y mayo de 2004; 5.- En original, tres (03) instrumentos privados denominados carta consulta; 6.- En copia certificada, documento protocolizado en fecha 22 de abril de 1996 ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 13, Tomo 9, Protocolo Primero y; 7.- En copia simple, documento de condominio del EDIFICIO PENACHO, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 26 de julio de 1973, bajo el Nº 23, Tomo 9, Protocolo Primero. Los instrumentos descritos bajo el número 3 se erigen como documentos privados emanados de terceros ajenos a la actual controversia, en razón de lo cual debían ser ratificados conforme al dispositivo 432 del Código de Procedimiento Civil, carga ésta que fue incumplida. En consecuencia, quedan desechados del procedimiento y, así se declaran. Los demás instrumentos antes enunciados no fueron impugnados, tachados o desconocidos en la oportunidad procesal correspondiente, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio por imperio del artículo 429 ejusdem. La representación judicial de los demandados acompañó a los escritos de contestación presentados en los expedientes acumulados los documentos que se detallan a continuación: 1.- En copias simples, actuaciones correspondientes al expediente signado bajo el Nº S-620 de la nomenclatura del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; 2.Tres (03) documentos privados identificados como “Sótano 1 Total a Pagar”, “Sótano 2 Total a Pagar” y, “Mezzanina Total a Pagar”; 3.- En original, recibos de condominio correspondientes al inmueble distinguido como Mezzanina del edificio RESIDENCIAS PENACHO, por los meses comprendidos entre julio de 1996 y octubre de 2001; 4.- En original, recibos de condominio correspondientes al


inmueble distinguido como Sótano 1 del edificio RESIDENCIAS PENACHO, por los meses comprendidos entre julio de 1996 y octubre de 2001 y; 5.- En original, recibos de condominio correspondientes al inmueble distinguido como Sótano 2 del edificio RESIDENCIAS PENACHO, por los meses comprendidos entre julio de 1996 y octubre de 2001. Los documentos enunciados bajo los números 1, 3, 4 y 5 no fueron impugnados, tachados o desconocidos dentro de la oportunidad procesal correspondiente, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio conforme al artículo 429 de la ley adjetiva civil. Sin embargo, los instrumentos mencionados en el numeral 2, carecen de la autoría indispensable para la formación de los documentos autógrafos, en razón de lo cual se desechan del procedimiento y, así se declaran. Durante la secuela probatoria, la parte demandada promovió el mérito favorable que a su favor se desprenda de los autos, y consignó el documento de condominio del EDIFICIO PENACHO, anteriormente valorado, además de varias comunicaciones privadas producidas en copias simples. Dichas copias quedan desechadas del procedimiento conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De la falta de cualidad La representación judicial de los ciudadanos ALFONSO y EDUARDO ARVELO opuso la falta de cualidad de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU, C. A. para intentar el presente juicio alegando al efecto que no fue designada como administradora del edificio RESIDENCIAS PENACHO en la forma prevista para ello en la Ley de Propiedad Horizontal, en adición a que no ha probado la existencia de la comunidad de propietarios de dicho edificio, ni la legitimidad y vigencia de la Junta de Condominio que le autorizó para demandarles, pues la carta consulta que consignó en el expediente se erige como un documento privado emanado de terceros, con prescindencia de los requisitos establecidos en la mencionada Ley de Propiedad Horizontal. En ese sentido, el a-quo manifestó en la decisión apelada que dicho alegato creaba en la demandante la carga de probar que sí era la administradora del EDIFICIO PENACHO y que se encontraba autorizada para demandar a los ciudadanos EDUARDO y ALFONSO ARVELO por la Junta de Condominio de dicho edificio. Así pues, puede observar el Tribunal que el jurisdicente de primera instancia se abstuvo de atender al menos a la literalidad de las normas que regulan la carga y distribución de la prueba, tanto en la ley sustantiva, como en la ley adjetiva civil, a saber, los artículos 1.354 y 506, respectivamente. En tal sentido, debe aclarar este Juzgado que por imperativo de ley las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, así se desprende del texto


del artículo 1.354 del Código Civil, norma que dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En sintonía con la norma antes enunciada, el dispositivo contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. En mérito de ello, es concluyente quien decide en afirmar que al haber alegado los demandados que la sociedad mercantil ADMIISTRADORA DENU, C. A. carecía de cualidad para instaurar las reclamaciones de estos autos, tocaba a ellos por imperio del principio de la carga de la prueba, acreditar dicho alegato, carga ésta que fue incumplida y, así se declara. De allí, que se hará imperioso para este Tribunal, en vista de las circunstancias anotadas, revocar la decisión recurrida y, así será decidido. Considera pertinente este sentenciador ahondar en el alegato esgrimido por la representación judicial de la parte demandada respecto a la falta de cualidad de la demandante en virtud de que no habría sido designada como administradora del EDIFICIO PENACHO en la forma prevista para ello en la Ley de Propiedad Horizontal. En ese sentido, es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal el que dispone cuáles son los órganos encargados de la administración de los inmuebles regidos por la normativa que contiene, de la forma siguiente: “La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos…” Así las cosas, tenemos que la administración, entendida como actividad encaminada a la gestión y dirección de las actividades necesarias para el mantenimiento y mejora de los bienes comunes, corresponde a tres (03) órganos individualizados por el legislador patrio, a saber, la Asamblea de Copropietarios; la Junta de Condominio y; el Administrador; a quienes además les ha atribuido funciones propias. A la Asamblea de Copropietarios, corresponde, entre otras cosas, la designación tanto de los miembros de la Junta de Condominio, como del Administrador, conforme a lo dispuesto en la norma parcialmente transcrita supra y el artículo 19


ejusdem y, autorizar la realización de obras para mejora de las áreas comunes. Por su parte, las funciones propias de la Junta de Condominio se encuentran establecidas en la parte infine del mencionado artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal: “…La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes: a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios; b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador; c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador”. Mientras que las atribuciones propias del Administrador están determinadas en el dispositivo 20 ibidem, el cual es del tenor siguiente: “Corresponde al Administrador: a) Cuidar y vigilar las cosas comunes; b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes; c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios; d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución; e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos; g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble. h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión…”


Ahora bien, tal como se dejó sentado con anterioridad, la designación de la persona natural o jurídica para ocupar el cargo de Administrador corresponde a la Asamblea de Copropietarios. Sin embargo, puede ocurrir que dicha Asamblea omita la designación del mismo, cuestión que ha sido prevista por el legislador al establecer que esa facultad puede ser suplida por el Juez de Municipio, a solicitud de uno o más de los copropietarios. Ante la inactividad de los copropietarios en requerir a la jurisdicción la designación del Administrador, es la Junta de Condominio el órgano llamado a ejecutar las labores propias de éste, tal como se desprende del literal “C” del artículo 18 parcialmente transcrito con anterioridad. Sin embargo, atribuciones como velar por el correcto manejo de los fondos por el Administrador y, autorizar a éste para ejercer la representación en juicio de los propietarios en los asuntos atinentes a la administración, resultan inejecutables, toda vez que son labores que están supeditadas a que el Administrador haya sido efectivamente designado y se trate de un órgano distinto a la Junta de Condominio. Luego de una exhaustiva pesquisa efectuada al expediente, no consta en autos que los demandados hayan acreditado bien, que la Asamblea de Copropietarios había designado al Administrador o, que el Juez de Municipio haya suplido dicha omisión por requerimiento de alguno de los copropietarios. Ello deriva en que las labores propias del Administrador del EDIFICIO PENACHO corresponderían residualmente a la Junta de Condominio. Por virtud de ello, dicha Junta, actuando como Administrador, celebró con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU, C. A. un contrato de mandato con representación, en razón del cual dicha empresa, actuando en nombre de la Junta de Condominio como Administrador residual, podría ejecutar las labores que el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal establece como propias del cargo de Administrador, entre ellas, ejercer la representación de los propietarios en la asuntos concernientes a la administración. Ahora bien, para ello no sería necesario que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU, C. A. requiriese la autorización de la Junta de Condominio, pues es esta misma Junta, pero actuando como Administrador, la que le ha otorgado el mandato por virtud del cual ejecutaría las labores de éste y, así se declara. Del mérito de la controversia Deduce este juzgador, que la presente causa tiene como tema de decisión dilucidar el presunto incumplimiento por parte de los ciudadanos ALFONSO y EDUARDO ARVELO de su obligación de pagar las pensiones de condominio causadas durante los meses discurridos entre noviembre de 2001 y mayo de 2004, por los inmuebles de su propiedad ubicados en el EDIFICIO PENACHO, identificados como Sótano 1, Sótano 2 y Mezzanina.


Así planteada la delación, se observa que es un hecho admitido por las partes que los demandados son efectivamente propietarios de los inmuebles indicados por la demandante. A los fines de demostrar sus alegatos, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU, C. A., acompañó a los autos recibos de cuotas de condominio de los inmuebles en referencia, emanados de dicha empresa y CONDOMINIOS BRICEÑO, S. R. L., encargadas en momentos distintos de la administración del EDIFICIO PENACHO, correspondientes al período comprendido entre noviembre de 2001 y mayo de 2004, aduciendo que ninguno de esos recibos fue pagado en su oportunidad por los ciudadanos EDUARDO y ALFONSO ARVELO, propietarios del Sótano 1, sótano 2 y Mezzanina. Ahora bien, de la circunstancia de que dichos inmuebles son parte integrante del EDIFICO PENACHO administrado por la demandante, y de que dicho edificio se encuentra regulado bajo el régimen de Propiedad Horizontal, tal y como se desprende de su documento de condominio, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 26 de julio de 1973, anotado bajo el Nº 23, Tomo 9, Protocolo Primero, se tiene que es deber de todos los copropietarios del mismo contribuir con las cargas que éste genere, entre ellas, el pago de las cuotas mensuales de condominio. La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación in comento en el artículo 11, que a continuación se transcribe: “Los propietarios de los apartamentos deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 les hayan sido atribuidos. Los propietarios pueden librarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes. En tal caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos”. De la norma trascrita ut supra se colige que, es la propia ley especial que rige la materia la que impone a los propietarios de apartamentos o locales comerciales de un edificio regulado por sus disposiciones, el deber de pagar los gastos comunes en proporción a su alícuota de participación en los derechos y cargas de la comunidad de propietarios. En tal sentido, se impone para este Tribunal el deber de revisar cuáles son esos gastos que, según la ley, ostentan la cualidad de comunes, y que por tanto, obligan a todos los copropietarios a contribuir en su pago, siendo el artículo 10 del mismo texto legal el cual determina a qué se contraen tales erogaciones, a saber: “Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación, y reposición de las cosas comunes; b) Los que se hubieren acordado como tales por los propietarios correspondientes;


c) Los declarados comunes por la Ley o por el Documento de Condominio”. Se desprende que, los gastos de administración de un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal son reputados comunes por ella misma, y en tal sentido, deberán los propietarios de dichos bienes, de acuerdo a su obligación de contribución prevista en el artículo 11 ejusdem, pagar los gastos que por tal concepto se causen. Así pues, se tiene que las personas naturales o jurídicas encargadas de la administración de estos inmuebles se encuentran plenamente facultadas por la ley para efectuar el cobro de tales créditos, además de que las liquidaciones o planillas que libre la administradora a tal efecto tendrán fuerza ejecutiva, a tenor de lo previsto en el artículo 14 ibídem, dispositivo legal que establece: “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el Administrador del Inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario demandado, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el Libro de Acuerdos de propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando están justificadas por los comprobantes que exige esta Ley.Las liquidaciones o planillas pasadas por el Administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.

De la norma plasmada sub iudice, deduce este sentenciador que la administradora designada por la comunidad de propietarios o por el documento de condominio, se encuentra plenamente legitimada para exigir el pago de los gastos reputados por la ley como comunes, entre ellos, por excelencia, los gastos de administración propiamente dichos o de condominio. Es por esa razón, que el legislador estableció que las liquidaciones o planillas que sean pasadas a los propietarios por tal concepto tendrán fuerza ejecutiva, a fin de establecer una alternativa de cobro expedito en sede jurisdiccional en caso del eventual incumplimiento de esta obligación por parte de alguno de los copropietarios. Por ello, desde el punto de vista netamente procesal, el reclamo judicial de dichas obligaciones puede hacerse efectivo mediante el uso del procedimiento especial contencioso de la vía ejecutiva previsto en los artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, puesto que al tenerse los recibos insolutos por concepto de condominio, se cuenta con un título que por ley detenta el carácter de ejecutivo, y que por tanto, lleva aparejada consigo la ejecución de los propietarios que no cumplan con su deber legal de contribución en los gastos comunes. En el caso bajo análisis, observa este juzgador que la persona jurídica encargada de la administración del EDIFICIO PENACHO, libró planillas de liquidación por concepto de pago de los gastos comunes correspondientes al Sótano 1, Sótano 2 y


Mezzanina de dicho inmueble al copropietario, ciudadano ALFONSO ARVELO, y aduce que tanto éste como el ciudadano EDUARDO ARVELO no atendieron la obligación de contribución que la ley les impone; entonces, tocaba a los demandados, por imperio del principio de la carga de la prueba, desvirtuar tal alegación demostrando el haber sido liberados de dicha obligación. En ese sentido, los demandados indicaron que en transacción celebrada ante el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 30 de noviembre de 2000, la sociedad mercantil CONDOMINIOS BRICEÑO, C. A. – encargada de la administración del EDIFICIO PENACHO-, reconoció la no recepción de servicios que pretendió cobrar, en razón de lo cual oponen en este juicio la compensación con lo que se les adeudaría por dichos servicios no prestados, a saber, DOS MILLONES QUINIENTOS CINCO MIL CIENTO NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 2.505.195, 32) por la Mezzanina “A”; NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 945.489, 07) por el Sótano Nº 1 y; CIENTO ONCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 111.958, 06) por el Sótano Nº 2. Ante ello, debe precisar el Tribunal que la compensación, como modo de extinción común a todas las obligaciones, se presenta cuando dos personas recíprocamente deudoras poseen entre sí deudas homogéneas, líquidas y exigibles. Al efecto, el Código Civil en el artículo 1.331, dispone lo que a continuación se transcribe: “Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, del modo y en los casos siguientes.”

Por medio de la compensación, ambas personas se liberan total o parcialmente de la obligación que tenían, evitando de esta manera el traslado inútil de dinero, riesgos y gastos. Asimismo, los requisitos de la compensación legal reconocidos por la doctrina, son los que a continuación se detallan: 1.- Simultaneidad: las obligaciones deben existir al mismo tiempo, aunque hayan nacido en momentos diferentes. 2.- Homogeneidad: la deuda que se da en pago debe tener el mismo objeto u objeto similar a la deuda que se desea extinguir. En definitiva, existe homogeneidad cuando las deudas tienen igualmente por objeto una suma de dinero, pero cuando no se trata de dinero, las deudas deben comprender cantidades determinadas de cosas de una misma especie. 3.- Liquidez: el crédito a compensar debe ser líquido, es decir, se debe saber sin duda lo que se debe y la cantidad debida. 4.- Exigibilidad: se excluyen las obligaciones sometidas a término y a condición


suspensiva, salvo las excepciones previstas en la ley. 5.- Reciprocidad: las personas entre las cuales se da la compensación, deben ser recíprocamente acreedoras o deudoras una de otra Durante la secuela probatoria, los demandados no promovieron probanza alguna que comprobara que la comunidad de copropietarios del EDIFICIO PENACHO les adeude una suma líquida y exigible de dinero o, que habían quedado libertados de la obligación cuyo cumplimiento reclama la demandante probando que la misma quedó extinguida por otro de los modos de extinción de las obligaciones legalmente permisibles, por el contrario, reconocen abiertamente su reticencia en la contribución de los gastos comunes del edificio. Evidenciado como ha quedado en el presente juicio, que ante la alegación de no pago erigida por la demandante los demandados no lograron demostrar fehacientemente su solvencia en el pago de las pensiones de condominio que le fueron opuestas en la demanda, a saber, aquellas comprendidas entre el mes de noviembre de 2001 y mayo de 2004, lo propio en derecho es declarar que los mismos se encuentran insolventes en el cumplimiento de su obligación legal de contribución, y por lo tanto, la pretensión deducida deberá prosperar y, así será decidido. III En mérito de las razones que anteceden, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido: PRIMERO: declarar CON LUGAR la apelación formulada por la demandante contra la decisión dictada el por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; SEGUNDO: declarar CON LUGAR las demandas por COBRO DE BOLIVARES incoadas por la administradora del EDIFICIO PENACHO, sociedad mercantil ADMINISTRADORA DENU, C. A., contra los ciudadanos ALFONSO y EDUARDO ARVELO SMITTER, identificados ampliamente en el encabezamiento del presente fallo; TERCERO: como consecuencia de la anterior declaración, CONDENAR a la parte demandada a pagarle a la demandante por concepto de 31 cuotas de condominio insolutas y vencidas por los meses comprendidos entre noviembre de 2001 y mayo de 2004, la cantidad de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS QUINCE MIL SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 4.215.079, 30) por el inmueble identificado “Mezzanina”; DOS MILLONES SETECIENTOS DIECISEIS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. 2.716.927, 10) por el “Sótano Nº 1” y; DOS MILLONES


OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS OCHO BOLIVARES CON TREINTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 2.851.608, 10) por el “Sótano Nº 2”. CUARTO: ordenar la indexación de los montos insolutos de las treinta y un (31) cuotas de condominio pendientes de pago por cada uno de los inmuebles propiedad de los demandados, para lo cual se acuerda una experticia complementaria del fallo, conforme a los índices de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas emanados del Banco Central de Venezuela y lo cual se manda liquidar, de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 por un solo experto, a quien se le señalan como puntos de base los siguientes: a) debe acoger los índices de precios antes mencionados librados por el Banco Central de Venezuela; b) hacerla desde la fecha de vencimiento de cada uno de los recibos, hasta la fecha de hacimiento del experticio. QUINTO: se condena en costas por el recurso a los demandados conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad bájese el expediente. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los VEINTE (20) días del mes de SEPTIEMBRE de dos mil seis (2006).- AÑOS: 196 de la Independencia y 147 de la Federación. EL JUEZ, GERVIS ALEXIS TORREALBA. LA SECRETARIA, JANETHE VEZGA.


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