HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM
4.3 TÌNH HÌNH CUNG ỨNG NHÀ Ở CHÍNH THỨC
dịch vụ chuyên môn và quản lý. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài được coi là một nguồn tài chính quan trọng, đặc biệt đối với các dự án lớn.
Ở Việt Nam không có dữ liệu về việc khởi công hoặc hoàn thiện công trình nhà ở hằng năm. Tuy nhiên, theo Bảng 9, có thể tính toán được trong giai đoạn 1999 - 2009 có 2,735 triệu đơn vị nhà ở được bổ sung vào quỹ nhà đô thị Việt Nam. Điều này cho thấy, trong 10 năm, quỹ nhà tăng 68% và mức sản xuất trung bình hằng năm là 273.500 đơn vị nhà. Tuy nhiên, những số liệu này chưa bao gồm số lượng nhà ở được xây trong 10 năm, nhưng vào năm 2009 vẫn chưa sử dụng. Đồng thời lại ước tính nhiều hơn so với thực tế số lượng nhà ở được sản xuất do không tính đến các đơn vị nhà ở không có người sử dụng vào năm 1999, nhưng sau đó lại có người ở trong giai đoạn 10 năm này. Ngoài ra, ranh giới địa phận hành chính thay đổi nên một số khu vực nông thôn được sáp nhập vào các khu vực đô thị. Do đó, không nắm được số nhà ở tại nông thôn được tính vào số đơn vị nhà ở đô thị năm 2009. Chẳng hạn, tổng số đô thị ở Việt Nam đã tăng từ 633 vào năm 1999 lên hơn 750 vào năm 20091.
Rất khó để định lượng số lượng nhà ở do các nhà đầu tư lớn sản xuất. Có nhiều số liệu thống kê về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và lĩnh vực bất động sản; các nhà đầu tư có thể xây dựng các tòa nhà thương mại, công nghiệp, văn phòng và giải trí. Thực tế là rất khó tách biệt rõ ràng số lượng nhà ở thuần túy và các tòa nhà kết hợp nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Ở đây có thể mạnh dạn phỏng đoán rằng, mặc dù các dự án đầu tư lớn rất dễ nhận biết và thu hút được nhiều sự quan tâm trong lĩnh vực bất động sản chính thức, nhưng số lượng đơn vị nhà ở tạo ra trong các dự án này lại chiếm tỷ lệ khá nhỏ trong tổng số nhà ở đô thị được xây dựng.
Có thể thấy trong Bảng 13, khoảng 33% tổng số nhà ở đô thị giai đoạn 1999 - 2009 (tương ứng khoảng 900.000 đơn vị) là nhà “kiên cố”. Có thể giả định rằng, hầu hết các đơn vị nhà ở này là nhà xây mới lên tới G + 6 tầng và các căn hộ nằm bên trong nhà kết hợp làm cửa hàng ở trung tâm hoặc khu vực ngoại thành. Phần còn lại chủ yếu là các tòa nhà chung cư cao tầng và các dự án khu dân cư tổng hợp. Hầu hết trong số này là tòa nhà cao tầng chất lượng cao của các chủ đầu tư lớn, nhằm vào các đối tượng là người Việt Nam có thu nhập cao, trung bình và người nước ngoài. Ngoài ra, còn có một số chung cư cao tầng được xây dựng cho tái định cư. Biệt thự và nhà ở biệt lập chiếm một phần rất nhỏ trong nhóm nhà “kiên cố” mới xây dựng, trong số đó hoặc là biệt thự cho người có thu nhập cao hoặc nhà do Chính phủ xây dựng cho cán bộ, công chức hoặc quân nhân thuộc lực lượng vũ trang.
Nhà ở sản xuất quy mô lớn Các nhà sản xuất nhà ở quy mô lớn chủ yếu là doanh nghiệp nhà nước hoặc tư nhân. Các dự án này có thể là các tòa nhà có một hoặc nhiều tòa tháp, các lô biệt thự hoặc các tòa nhà tái định cư (ví dụ, xem Hình 15). Đất sử dụng thường được mua với giá ưu đãi từ chính quyền địa phương, dự án được cấp phép và nguồn tài chính sử dụng là vốn vay từ ngân hàng, đơn vị nhà được bán ra thị trường thông qua môi giới bất động sản, với hàng loạt 46
Hình 15: Ví dụ nhà ở do các nhà đầu tư lớn xây dựng: các tòa tháp chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh2 Nguồn: © CapitaLand Viet Nam
Nhà ở “kiên cố” do dân tự xây Có lẽ loại hình nhà ở phổ biến thứ hai là kiểu nhà “kiên cố” kết hợp làm cửa hàng do dân, các cá nhân đầu tư tự xây dựng. Doanh nghiệp không tham gia vào quá trình này, và việc mua đất, xin cấp phép, huy động tài chính và quản lý xây dựng đều do các cá nhân thực hiện. Ngôi nhà cao tầng sau khi được xây dựng xong gồm các không gian sống phục vụ mục đích sử dụng riêng của chủ nhà hoặc bán hàng/cho thuê hoặc cho cả hai mục đích sử dụng này. Dù loại hình nhà ở này khá phổ cập, nhưng số lượng nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng chỉ chiếm một phần trong tổng số.