HỒ SƠ NHÀ Ở VIỆT NAM
Như vậy, có thể thấy rằng, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng chịu trách nhiệm chung về đất đai, trong đó Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm về quy hoạch không gian và cấp phép xây dựng, còn Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm giám sát việc sử dụng đất, đo vẽ bản đồ và chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù có sự trao đổi về chuyên môn ở mỗi cấp và qua Ủy ban Nhân dân, nhưng việc cùng chịu trách nhiệm này đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ.
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện ở Bảng 27.
Quyền sử dụng đất, định giá, thuế và giám sát chuyển nhượng đất
Việc định giá đất ở mỗi thành phố/tỉnh do Ủy ban Nhân dân tiến hành hằng năm và Hội đồng Nhân dân thành phố/tỉnh phê duyệt. Định giá đất là cơ sở để đánh thuế sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển đổi đất (chuyển đổi mục đích sử dụng đất), cho thuê đất và các khoản phí khác như phí đăng ký và bồi thường. Giá trị đất được đánh giá hằng năm để phản ánh giá trị thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, giá đất luôn được định giá thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường. Giá đất thường do Ủy ban Nhân dân công bố vào ngày 1 tháng 1 hằng năm.
Như đề cập ở trên, Việt Nam không cho phép sở hữu cá nhân đối với đất đai. Tuy nhiên, luật công nhận tính sở hữu qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó nêu quyền đối với mảnh đất và mô tả đặc điểm của mảnh đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hình thức đăng ký “sở hữu” cho mọi loại đất ở khu vực đô thị và nông thôn. Thời hạn sử dụng đất được chia thành 2 loại, “lâu dài” và “có thời hạn”. Loại sử dụng lâu dài áp dụng cho đất ở, công trình hạ tầng công cộng, cơ quan hành chính công, an ninh và quốc phòng. Loại có thời hạn áp dụng đối với đất cho thuê để phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, sản xuất công nghiệp và các cơ quan ngoại giao. Thời hạn có thể thay đổi nhưng không vượt quá 99 năm. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay “sổ đỏ” và giấy chứng nhận sở hữu nhà hay “sổ hồng” được gọi theo màu của giấy chứng nhận. Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo luật quy định năm 1987 và sửa đổi trong những năm 1993, 2003 và 2009. Sổ hồng liên quan sở hữu công trình xây dựng (về bản chất luôn luôn là loại hình kiên cố) và theo quy định từ năm 1994 đối với khu vực đô thị. Điều kiện để được cấp “sổ hồng” là có “sổ đỏ”. Một nghị định năm 2005 mở rộng phạm vi “sổ hồng” ra tất cả các khu vực, chứ không chỉ khu vực đô thị. Vào tháng 10 năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị định 88 hợp nhất “sổ đỏ” và “sổ hồng” làm một và gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất”. Các Sở Tài nguyên và Môi trường chịu tránh nhiệm cấp giấy chứng nhận và điều này trên thực tế đã mở rộng quyền lực của các Sở Tài nguyên và Môi trường ra ngoài lĩnh vực đất đai (trước đây, Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ cấp phép “sổ đỏ”, còn “sổ hồng” do Bộ Xây dựng và các cơ quan cấp tỉnh của bộ này cấp). Hiện nay, mất khoảng 55 ngày làm việc để cấp chứng nhận quyền sử dụng đất mới (các bước ở Bảng 26). Các bước 76
Việc chuyển nhượng đất và hồ sơ chuyển nhượng được thực hiện ở Văn phòng Đăng ký đất cấp quận. Sau khi đóng thuế và phí, việc chuyển nhượng đất ở đô thị sẽ được chấp thuận. Do việc sử dụng đất thương mại được coi là một hoạt động sản xuất đặc biệt, việc chấp thuận chuyển nhượng phải dựa trên các mục tiêu quy hoạch của Nhà nước. Việc chuyển nhượng đất trái phép, bao gồm cả việc cho thuê lại, sẽ bị xử phạt hành chính.
Đất ở đô thị và đất phi nông nghiệp (sản xuất công nghiệp, thương mại …) được phân loại theo đường (phố). Ví dụ, đất nằm ở những đường hạng nhất ở khu vực trung tâm thương mại hay trung tâm đô thị được định giá ở mức giá cao nhất. Những đường ở hạng thấp hơn được định giá ở mức thấp hơn. Tương tự, tại mỗi con đường (hay phố), mỗi mảnh đất được xếp hạng theo vị trí. Phương pháp sử dụng để định giá đất sẽ là phương pháp thực tế nhất trong số các phương pháp sau: (1) so sánh trực tiếp với những mảnh đất gần đó có đặc điểm tương tự; (2) mức lợi nhuận hằng năm từ đất cao hơn lãi suất ngân hàng có thể nhận được; (3) đối với đất có tài sản trên đất, giá trị còn lại sau khi trừ đi giá trị của những tài sản khác trên đất, và (4) giá trị tiềm năng của đất trống chưa phát triển. Bảng 28 trình bày khung giá đất sử dụng trong định giá năm 2007. Ủy ban Nhân dân tỉnh hay thành phố sẽ xác định giá đất dựa trên các công thức này, nhưng việc xác định giá có thể cao hơn giá tối đa hoặc thấp hơn giá tối thiểu là 20%. Nghị định 69 (Luật Đất đai) có hiệu lực ngày 1 tháng 10 năm 2009 đưa ra những quy định mới về giá đất. Đặc biệt, điều 11.1 của Nghị định 69 quy định rằng, khi Nhà nước phân bổ đất đai mà không thông qua quá trình đấu thầu/ đấu giá và giá đất được ban hành bởi Ủy ban Nhân dân tỉnh/thành phố ở thời điểm phân bổ đất đai không sát với giá thị trường thì khi đó Ủy ban Nhân dân tỉnh/thành phố sẽ sử dụng giá thị trường để xác định lại giá đất đã được ban hành10. Giá đất hiện nay không bị hạn chế bởi quy tắc về mức thay đổi tối đa và tối thiểu so với khung giá đất mà Nhà nước quy định theo Nghị định 188 và Nghị định 123.