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Lunes 03.01.2011 LO IDEAL SERÁN LAS UNIDADES CHICAS DE 1 Y 2 AMBIENTES

Para invertir en ladrillos conviene salir de los barrios porteños y apostar por la zona Norte INMUEBLES: Se prevén alzas de precios en los barrios de Chacarita, Boedo, Parque Patricios, Paternal, Agronomía, Monte Castro y Parque Chacabuco. También en los corredores de las avenidas Belgrano, San Juan y Directorio

MARIANO GORODISCH Buenos Aires

Los ladrillos son un clásico para los argentinos. Pero moverse en el mapa del real estate en busca de oportunidades ya no resulta tan sencillo. “Quien vaya a invertir en propiedades debe saber qué zonas con incidencias de la tierra por encima de los u$s 1.000 el metro cuadrado ya no son recomendables”, advierte Damián Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate. Esto obedece a que en los últimos seis meses los precios de los lotes han subido con fuerza y los márgenes de rentabilidad virtualmente han desaparecido. De ahí que es preferible ir a zonas como Vicente López, Tigre o San Isidro, donde las incidencias son menores y la oferta competitiva también es más baja. “Miraría proyectos en Pilar, quizás en Quilmes e incluso en el centro de Morón. Pero en esos sitios buscaría desarrollos ambiciosos que cambien la fisonomía de las zonas”, sugiere Tabakman. El secreto reside en el valor agregado: diseño, marketing, creatividad y conceptos novedosos. Los condo-hoteles bien armados son una buena opción, en el centro o en barrios fashion. Pero lo que más atrae son los centros comerciales para clase media, que es un segmento con poca oferta competitiva y con mucho potencial, producto del boom del consumo que en un año electoral sin dudas continuará. “No me gustan los fideicomisos al costo que ofrecen monoambientes caros, a precio abierto, en zonas saturadas como Palermo o Belgrano, organizados por


desarrolladores a quienes solo les interesa captar inversores desprevenidos”, alerta el ejecutivo. Tampoco aquellos casos en los que se entra a precios delirantes, sin que los inversores sepan qué harán luego con su unidad, aclara. Es que, a su juicio, “los desarrolladores están más incentivados a encarar nuevos proyectos para ganar honorarios y atender a la presión de sus inversores que por hacer emprendimientos consistentes”. “Por eso, hay que entrar sólo en proyectos en pozo buenos, que tengan precios lógicos. Para eso, hay que salir de las zonas más calientes, apostar por áreas menos obvias, ser creativos e innovadores”, señala Tabakman. Desde su perspectiva, con esas herramientas se podrá ganar más plata que con el conservadurismo de los barrios donde los precios ya no tendrán un recorrido ascendente. También recomienda empezar a mirar de nuevo el mercado de capitales y su vinculación con el real estate, que de a poco está volviendo a escena. Además, el ahorrista que quiera invertir su dinero en el sector inmobiliario debe saber que las oportunidades en real estate se dan siempre en el momento de la compra. Por eso es central encontrar el valor relativo que ofrece más oportunidad de revalorización futura. En 2011, este aspecto cobrará aún más relevancia, por lo que conocer el valor de reposición (construcción + tierra) de un inmueble y la cotización de sus valores de mercado será la clave para detectar oportunidades de inversión. “En sintonía con esto, fuera de los barrios de mejor cotización, se pueden encontrar departamentos de cuatro ambientes a precios similares a uno de dos ambientes en las zonas codiciadas, permitiendo obtener una renta superior por alquiler”, explica José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario. A su juicio, hay que estar atento también a los departamentos usados de más de tres ambientes en todos los barrios, ya que la diferencia con algunos de superficie acotada es estrecha, pero la rentabilidad y posibilidad de revalorización es mayor. Rozados pronostica una suba en determinados sectores de Chacarita, Boedo, Parque Patricios (en este caso potenciado por el Distrito Tecnológico) y corredores de las avenidas Belgrano, San Juan y Directorio. Existen también precios relativos convenientes por casas en estos barrios y en otros de Capital Federal, como Paternal, Agronomía, Monte Castro y Parque Chacabuco. En cuanto al conurbano bonaerense, se presenta sumamente heterogéneo: existen algunas oportunidades por precio de viviendas ya construidas en algunos barrios privados y countries por valores por debajo del 20% o hasta el 30% de lo que saldría comprar la tierra y construir algo similar. En estos casos, no obstante, hay que considerar muy bien el valor de mantenimiento, expensas y condiciones de accesibilidad. “Un área para observar es la del corredor de la Autopista Buenos Aires-La Plata, de la mano del lanzamiento de grandes emprendimientos de tierra que fueron recientemente lanzados”, precisa el ejecutivo. En el interior del país existen zonas de Rosario, como Puerto Norte, que dentro de unos años será algo similar a lo que es hoy Puerto Madero en Buenos Aires. “Si la compra es


para inversión, lo ideal van a seguir siendo las unidades chicas de uno y dos ambientes”, asegura Guillermo Rivanera, vicepresidente de Tizado Propiedades. Otra opción es la compra desde el pozo, que permite financiar la inversión, ya que el capital se va desembolsando a lo largo de la construcción del emprendimiento. La posibilidad de revalorización depende del proyecto, aunque algo razonable está en el orden del 9% anual en dólares después de impuestos.


El Cronista Comercial 03/01/2010