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opinion

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«Stop aux bloqueurs de la République!» Au mois de juillet dernier, pris d’un subit enthousiasme qu’on ne lui connaissait pas toujours, notre confrère la «Tribune de Genève» a publié un éditorial portant le titre flamboyant que nous reprenons ci-dessus. Entre-temps, le double oui au CEVA et à la traversée de Vésenaz, ainsi que le résultat de l’élection du Conseil d’Etat ont montré qu’une majorité de Genevois en avaient assez de l’immobilisme et du repli (xénophobe façon MCG, égoïste façon anti-CEVA, anachronique façon extrême gauche et ultra-verts). Nous publions ci-dessous, à propos de l’aménagement et en lien avec le fameux article de la «Julie», un texte de l’avocat et régisseur bien connu Yves Delaunay (Réd.). sentants de l’Etat et des collectivités, habitants, étudiants et autres leaders locaux, à créer ensemble des concepts innovateurs, qui traduisent bien les objectifs multiples et les intérêts communs.

non exclu comme c’est souvent le cas chez nous. Et pourquoi finalement ne pas essayer aussi de faire envie?

Comprendre et proposer

En conclusion, je préciserai que mon objectif, en présentant cette nouvelle piste, est tout simplement d’ouvrir le débat, de susciter un intérêt pour que cet outil puisse être repris dans nos régions, même s’il doit faire l’objet de quelques adaptations. Ainsi, en nous inspirant de ce qui se pratique ailleurs, sans avoir à réinventer la roue, nous pourrions mieux intégrer les projets urbanistiques au sein de la population et gagner du temps, en faisant en sorte que les grands projets, comme celui de Praille-Acacias- Vernets, puissent se réaliser dans des délais raisonnables et évoluer tout aussi rapidement, pour répondre à nos besoins et ceux des générations futures. Certes, il faudra un peu de temps pour que cette nouvelle approche et cet état d’esprit inédit portent leurs fruits, c’est pourquoi il est indispensable de commencer au plus vite pour permettre à la population de ne plus être manipulée par des idéologies que bien souvent elle ne partage pas, surtout lorsqu’elles émanent de Gpersonnalités, qui Terroir alicien sont demeurées malheureusement accrochées à des notions d’urbanisme dépassées, incompatibles avec l’évolution et la réalité au quotidien, qui nécessitent plutôt de savoir comment accompagner le mouvement plutôt que de le bloquer, concept très largement appliqué dans les pays nordiques, notamment. T e rn roir Galicien Yves Delaunay

Ces «charrettes» offrent ainsi une tribune à des groupes divers pour explorer, comprendre, générer des idées ainsi que des solutions, et évaluer les options préconisées et celles possibles. Il s’agit avant tout d’une approche systémique et intégrée pour traiter de questions complexes, comme l’occupation des sols, les transports, les espaces publics et privés, la densité, la destination des bâtiments, la mobilité, la forme urbaine, l’utilisation des ressources (matériaux, énergies, eau, finances) la production et traitement des déchets, ainsi que la valeur esthétique et marchande des futurs aménagements et constructions. Généralement une «charrette de conception» dure de trois à quatre jours et exige un important travail de préparation et de logistique. La société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL www.schl. ca ) comme le National Charrette Institute à Portland USA (www.charetteinstitute.org) ont élaboré des guides, destinés aux personnes intéressées à organiser ou à lancer une «charrette de conception». Pour réaliser une telle démarche, un rapport préliminaire est établi pour présenter le projet envisagé, les lieux, les objectifs visés, les participants, le mode de sélection des équipes, le texte de l’énoncé de conception, etc. Ensuite, postérieurement au travail de réflexion et de remue-méninges, un rapport final est présenté pour énoncer les conclusions, sous forme d’idées qui devront être explorées et discutées plus avant et dont le mérite est qu’elles ne soient pas coulées dans le béton. Il est aussi essentiel que ce processus soit accessible aux observateurs, médias, habitants, pour donner à cet événement la plus grande visibilité possible, afin que chacun se sente concerné par le sujet et

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on propos n’est pas d’abonder dans l’analyse qui a été faite, mais bien plus de proposer deux pistes pour sortir de cette logique de blocage, qui risque en effet de porter de très graves préjudices à notre canton et aux futures générations. La première consiste à modifier l’article 6 chiffre 3 de la LGZD (loi générale sur les zones de développement), en transférant le préavis des plans localisés de quartier (PLQ) à l’Exécutif communal et non au Législatif, ce qui évite le référendum. Ceci pour deux raisons majeures et de bon sens. Tout d’abord parce qu’il ne s’agit que d’un préavis, que peut suivre ou pas le Conseil d’Etat, et en second lieu, parce qu’il est totalement illogique d’ouvrir à ce stade de la procédure la voie référendaire, où s’expriment beaucoup trop tardivement des intérêts particuliers, qui sont souvent en totale contradiction avec les données du plan directeur cantonal, lequel devrait logiquement, à chaque votation négative, faire l’objet d’un nouvel examen, ce qui est inimaginable et pratiquement impossible. Certains rétorqueront cependant qu’une telle suggestion porte une grave atteinte aux droits démocratiques, auxquels sont attachés la plupart des acteurs de l’aménagement du territoire. Et ils auront raison, si l’on ne s’arrêtait qu’à cette seule mesure. Il faut en conséquence accompagner cette démarche d’une autre, pour permettre une véritable implication populaire dans tout projet d’urbanisme. La seconde voie consiste en effet à permettre aux futurs utilisateurs et citoyens d’intervenir au tout début du processus d’urbanisme, préalablement même à l’enquête publique, afin de leur donner la parole, pour que s’expriment les attentes et besoins locaux. Une telle méthode a déjà fait ses preuves depuis de très nombreuses années en Amérique du Nord. Il s’agit des «Charrettes de Conception». Elles amènent des personnes possédant des compétences diverses, comme les professionnels, repré-

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est séduit par cette publicité de la Coop:

retrouve ce vieux papillon de la grande époque Moutinot, ce printemps:

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La police voulait du temps libre pour prendre des cours d’orthographe. Moutinot à refusé, et maintenant les pandores mécontents sont tous devenus députés MCG. Mais regrette d’avoir manqué l’occasion à l’époque où les chanterelles étaient gratuites. remarque que la Coop, toujours elle, se lance dans l’édition sur papier glacé. Et tombe dans un panneau classique («Beauty & Life», 12/09):

sait qu’il ne risque pas de trouver des annonces de la Ville de Genève dans son journal, puisque Tout l’Immobilier/Tout l’Emploi est toujours boycotté pour avoir révélé l’affaire du 25, rue du Stand. En tout cas, la Ville a raison de faire confiance à des «pros» comme ceux de la «Tribune» (09.09.09):

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très bon 1.80 % 2.625 % 1.05 % 1.45 % 1.55 % 1.75 % 2.10 % 2.35 % 2.56 % 2.71 % 2.84 % 2.95 % 3.05 % 3.38 % 4.00 %

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Hebdomadaire distribué gracieusement à tous les ménages du Canton de Genève, de l’agglomération de Nyon et de toutes les autres communes de la Zone économique 11 (Triangle Genève-Gland-Saint-Cergue). 184 102 exemplaires certifiés REMP/FRP.

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Un grand amour durable Les placements immobiliers offrent des perspectives intéressantes, tant du point de vue du rendement que de la diversification des risques. La nouvelle loi sur les fonds de placement (LPCC) autorise de nouvelles formes de placement et permet ainsi d’élargir la palette des produits proposés aux investisseurs. Du placement de père de famille aux investissements répondant aux besoins successoraux ou à ceux des caisses de pension, une dizaine d’experts se sont succédé pour faire le point, lors d’une récente conférence organisée par Fund Academy SA et R Consult à Lausanne.

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audra-t-il louer Beaulieu pour la prochaine conférence consacrée à l’immobilier? Face à l’affluence des participants, 90 personnes ayant dû être refusées, c’est la question qui se posait d’emblée. Pourtant, certains des thèmes proposés ne manquaient pas de technicité. Par exemple, Bruno Mori, de GeFswiss SA, s’est attaché à décortiquer la SCPC ou Société en commandite de placement collectif. Ce fonds de placement fermé, qui s’adresse aux institutionnels, aux sociétés ou aux particuliers fortunés, offre des possibilités de rendement supérieures à la moyenne grâce à un taux d’imposition favorable. S’appuyant sur un exemple fictif dans le canton de Vaud, Bruno Mori a montré qu’un million investi dans une opération immobilière au travers d’une SCPC permettait d’espérer un Rendements comparés des parts «La Foncière» et des obligations de la Confédération. gain de 1,95 million de francs, contre 1,63 milllions hors SCPC. Il s’agit donc d’une d’une transaction au prix publié; ce prix est de fonds et d’actions de sociétés immobistructure qui devrait séduire les pools d’inves- indicatif. Pour assurer la fluidité des tran- lières. Elle est moins prégnante lorsque le tisseurs envisageant de s’engager dans des sactions, «il est essentiel que le promoteur but recherché est «une performance sur projets immobiliers importants. du fonds s’engage à collaborer très étroi- la durée». Comme l’a montré Arnaud de tement avec le teneur de marché dans la Jamblinne sur la base des performances du recherche d’investisseurs». Cela signifie que fonds La Foncière, l’évolution des parts a été La liquidité: un doux rêve le promoteur doit être en mesure d’activer à marquée par une progression constante et Sujet sensible et qui touche tous les déten- tout moment son carnet d’adresses d’inves- «même les années plus difficiles au niveau teurs de parts de fonds de placement immo- tisseurs. Ces efforts vont dans le bon sens, boursier n’ont pas influencé la hausse perbiliers, la tenue de marché a été présentée mais au vu des faibles volumes échangés, manente des dividendes». Moins risqués par Yann Boislard, de la Banque cantonale on ne voit pas comment la liquidité pourrait que les actions, les fonds immobiliers restent vaudoise. Sur le plan légal, la FINMA exige être sensiblement améliorée. plus rentables que les obligations, constate du teneur de marché qu’il organise un Cette faible liquidité est d’autant plus préoc- le directeur général de La Foncière (cf. gramarché libre et régulier hors Bourse et cupante qu’en moyenne, les parts de fonds phique ci-dessus). communique aux investisseurs un prix heb- s’échangent actuellement avec un agio de Aussi, tant qu’il n’y aura pas d’alternative domadaire du fonds. Le but est d’apporter 20%, soit à un cours supérieur de 20% à plus intéressante, l’engouement pour les une certaine liquidité aux investisseurs (rap- leur VNI. Et si l’on en croit Roland Vögele, fonds immobiliers demeurera. En effet, «2% pelons que le rachat des parts à la valeur de MV Invest: «Dans le secteur des fonds seulement de l’immobilier suisse est titrisé, nette d’inventaire (VNI) nécessite un délai immobiliers, l’incitation à la prise de béné- c’est un niveau bien inférieur à celui observé de 12 mois) et de limiter la volatilité des fice devient réalité. La question n’est pas de sur les autres marchés», rappelait Christian cours. Pour un teneur de marché tel que la savoir si elle aura lieu ou pas, mais à quel Piguet, directeur général de Solufonds SA, BCV, cela signifie notamment qu’elle tient moment». Cette question est fondamentale qui, avec ses fonds SPD1 et Immo 56, se un carnet d’ordres qui recense les intentions pour un investisseur qui, à l’instar de Roland targue de proposer «enfin du nouveau!» sur d’achat et de vente des investisseurs, mais Vögele, pratique une gestion active – le le marché suisse des fonds de placement comme le précise Yves Boislard, la banque but du MV ImmoXtra Schweiz Fonds, fonds immobiliers. n n’a aucune obligation de garantir l’exécution qu’il cogère, étant explicitement la sélection Véronique Bühlmann T O U T L’ I M M O B I L I E R • N O 5 2 3 • 7 D É C E M B R E 0 9


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SPG Intercity: déjà 10 ans et «still going strong»…

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PG Intercity est née en 1999 de la formalisation d’un partenariat entre deux groupes leaders sur le marché de l’immobilier commercial, respectivement en Suisse romande et alémanique, et présentant tous deux le caractère d’entreprises familiales. La date de 1999 n’est pas fortuite, puisqu’elle coïncide avec une modification de la loi sur l’acquisition d’immeubles par des étrangers, qui a permis de sortir les surfaces commerciales du champ d’application de la «Lex Koller». Les conséquences ne se sont pas fait attendre et se poursuivent toujours aujourd’hui, contribuant à expliquer la résilience de la conjoncture suisse dans le contexte actuel. «Il y a eu beaucoup de transactions», se souvient Martin Dunning, CEO de SPG Intercity, lorsqu’on l’interroge sur les suites de ce considérable Martin Dunning, résolument optimiste. assouplissement législatif. Typiquement, SPG Intercity entre en scène pour le compte du propriétaire, carrés, où les travaux vont en principe débuou de l’acquéreur, d’un terrain susceptible ter prochainement, comprendra aussi des d’accueillir un nouveau complexe commer- espaces de bureaux, à charge pour SPG cial ou centre d’affaires. La société intervient Intercity de trouver des locataires. Proximité tout au long du processus en tant que maître de l’autoroute aidant, les choses se présend’ouvrage délégué, à tous les stades de la tent plutôt bien. mise en valeur. A Founex, par exemple, sur le terrain où s’élevait le motel bien connu Pas de crise à Genève? des noctambules des années 1970 et 1980, la société est maintenant à la recherche de A Vernier, la mise en valeur du projet d’ARla chaîne internationale qui exploitera un Center est déjà plus avancée, puisque l’ou«3-étoiles +». Hilton est paraît-il bien placé… verture de ce complexe de 13 500 mètres Bien entendu, le périmètre de 5500 mètres carrés est prévue courant 2011. «Vernier

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Spécialisée dans la mise en valeur de terrains en tant que maître d’ouvrage délégué, de la recherche de locataires commerciaux à l’ouverture de nouveaux centres d’affaires, SPG Intercity est devenu en une décennie l’un des deux leaders du marché. Avec de belles réalisations à son actif et plusieurs projets en cours, notamment à Vernier et à Founex. Tour d’horizon avec Martin Dunning, son «chief executive officer».

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n’est pas la mission la plus facile», admet Martin Dunning, qui évoque notamment la concurrence de Blandonnet dans un périmètre déjà assez encombré. Il reste qu’il ne faut pas surestimer les difficultés de commercialisation: sur ce marché, la demande est toujours supérieure à l’offre. A parler avec le CEO de SPG Intercity, on a d’ailleurs l’impression que Genève ignore la crise, tant le marché paraît animé. «De nouvelles sociétés internationales veulent amener en Suisse leur centre européen de compétence», commente Martin Dunning qui fait état de la nécessité pour les 18 collaborateurs genevois de la société - ils sont 8 à Zurich et 3 à Bâle - de parler au moins l’anglais, de préférence avec une ou deux autres langues étrangères. Il pense notamment à des sociétés du secteur du négoce, dont l’intérêt pour Genève ne se dément pas. Dans un tel contexte, la commercialisation de surfaces situées à la périphérie bénéficie notamment de la tendance à privilégier les «open spaces» et autres aménagements d’un seul tenant, par rapport aux bureaux individuels, difficiles à trouver au centre ville. Des enseignes déjà bien établies à Genève n’échappent pas à la tendance au regroupement, par exemple la banque HSBC, répartie sur 9 sites avant de se réinstaller à Blandonnet. SPG Intercity est particulièrement bien positionnée pour tirer utilement parti des redimensionnements et restructurations en tout genre qui affectent le secteur financier. «Tant que le marché monte ou descend, nous avons du travail», conclut Martin Dunning. n Mohammad Farrokh

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• Bureaux high-tech à quelques minutes de Genève

Le «Business Park Terre–Bonne» prend son envol L’agglomération de Nyon se développe de façon impressionnante, mais maîtrisée. Comme nous avons déjà eu l’occasion de l’évoquer (*), les autorités communales, régionales et cantonales ont pris les choses en main et l’aménagement de ce territoire idéalement placé entre Genève et Lausanne, entre lac et montagnes, se fait désormais de manière harmonieuse. Dans ce contexte, les entreprises à valeur ajoutée ne sont pas oubliées et la création du «Business Park Terre-Bonne», à Eysins, représente pour elles une opportunité exceptionnelle.

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quelque 15 minutes de l’aéroport, à un pas de l’autoroute et des connections ferroviaires, près de la cité nyonnaise mais dans un site conciliant espace pragmatique et environnement verdoyant, le promoteur et l’investisseur Nemaco Suisse SA, appartenant au groupe éponyme fondé en 1992 aux Pays-Bas, édifie en plusieurs étapes plus de 48 000 mètres carrés de locaux administratifs de haut de gamme, répartis en 7 bâtiments élégants et fonctionnels, au standard énergétique Minergie. Serge Dudan, responsable du projet de Terre-Bonne chez Nemaco et frais émoulu de l’Institut d’Etudes immobilières, commente : «Notre groupe a beaucoup investi en Europe, notamment au Benelux et en France (Sophia Antipolis). Depuis quelques années, nous avons déterminé que la région de Genève et de la Côte représentaient un excellent potentiel. Aux portes de la Cité de

Calvin, ce développement de qualité va certainement correspondre aux attentes d’une clientèle d’entreprise exigeante. Le site est à proximité de toutes les infrastructures de Nyon (écoles, commerces, etc.). Nous aurons notre arrêt de bus, notre crèche sur le site ou à proximité immédiate, et les employés appelés à travailler ici seront vraiment privilégiés».

en mars prochain. Le second, actuellement en construction, est commercialisé par deux grandes enseignes du conseil immobilier d’entreprise, SPG Intercity et CB Richard Ellis-PI Performance. D’un gabarit de 11 mètres, 2 étages sur rez et sous-sol, le bâtiment construit par Losinger Loyers raisonnables offrira 8180 mètres carLe syndic d’Eysins, Paul Les 7 immeubles, dus aux archi- Müller, se félicite de l’implan- rés brut de surfaces de tectes des bureaux Michel Racheter tation de ce grand projet sur bureaux et sera livré à Nyon et Zimmermann à Gland, le territoire de sa commune. en fin d’été 2010. Les seront édifiés tour à tour. Le premier, sobre- plateaux de 2600 m2 environ peuvent être ment baptisé «B1» est quasiment achevé et divisés en 2, 3 ou 4 modules. «Nous souhailes baux déjà signés avec une société inter- tons évidemment louer l’ensemble à un ou nationale de l’alimentaire. Il devrait être livré deux locataires, mais notre mandant accep-

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immobilier d ’ entreprise

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48 000 m2 de bureaux haut de gamme.

tera le cas échéant de conclure un bail pour 600 m2 au minimum», expliquent Sophie Carliez et Peter Cloet, de SPG Intercity, et Stéphane Conte, de CB Richard Ellis. Ce dernier remarque: «Les loyers proposés, soit 325 francs par m2 et par an, pour des locaux high-tech, Minergie et livrés semi-aménagés, sont quasiment sans concurrence».

Syndic enthousiaste Le syndic d’Eysins, Paul Müller, se félicite de l’implantation de ce grand projet sur le territoire de sa commune, qui compte aujourd’hui 1200 habitants, soit 200 de plus qu’il y a une année. «L’envergure de l’opération dépasse de loin le cadre local et s’in-

TIM

tègre dans le développement régional. Nous travaillons tous ensemble à la réussite d’une politique générale visant à créer des emplois moins éloignés des lieux de résidence de la population active, afin de diminuer notamment les trajets pendulaires», dit le magistrat. Les quelques oppositions, inévitables, ont été traitées par un dialogue constructif. «Le plan partiel d’affectation, concernant ce terrain constructible, était assez restrictif. Nous ne voulions pas de grandes surfaces de vente, susceptibles de surcharger les accès routiers». Le bon sens semble régner à Eysins, puisque d’une part l’on se félicite de l’apport à l’économie locale de ce nouveau Business Park, mais que d’autre part l’on joue résolument la carte de la coopéra-

tion intercommunale. Voire transfrontalière, puisque des frontaliers venus de Divonne toute proche devraient aussi bénéficier de recrutements à Terre-Bonne. Bel exemple de dynamisme pour ces territoires aux portes de Genève, où la construction de milliers de logements est également planifiée dans les 10 ans à venir. n Vincent Naville (*) Voir Tout l’Immobilier No. 510, du 7 septembre 2009: «District de Nyon: la saison de l’anti-mitage du territoire».

Renseignements: CB Richard Ellis, tél. 022 322 80 53; SPG Intercity, tél. 022 707 46 00.

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•Etude sur l’immobilier d’entreprise en Suisse

Besoin de locaux croissant malgré la crise Malgré la crise économique, plus de la moitié des entreprises suisses estiment que leurs besoins en locaux augmenteront au cours des 24 prochains mois. Le rôle du développement durable est central lors du choix de biens immobiliers: les critères spécifiques du développement durable se classent, après le prix, parmi les plus importantes caractéristiques décisionnelles. P A R T I E 1 • R É S U LT A T S D E L’ É T U D E Ce sont là quelques-uns des résultats les plus notables de la 1ère étude sur l’immobilier d’entreprise et l’environnement menée conjointement par CB Richard Ellis–PI Performance et l’Université de Zurich.

Évolution des besoins de locaux Les besoins de locaux croissants …

6% 10%

2 0 0 9 C O R P O R A T E R E A L E S T A T E A N D S ULes S T Abesoins I N A B Ide L I Tlocaux Y S Usont RVEY

plutôt en augmentation Les besoins de locaux restent stables

56% 28%

Les besoins de locaux sont plutôt en diminution

Question: D’après vous, au cours des 24 prochains mois, les besoins de locaux de votre entreprise...

Ne sait pas

Source: CRESS 2009

Figure 12: Quelle est l’importance des caractéristiques immobilières suivantes? Jean-Jacques Gerster, Responsable du patrimoine immobilier du CICR 100 99% 94% 94% 92% 88% 80% 80 Adapter la sous-traitance à ses besoins

65% Le CICR pratique plutôt une sous-traitance à géométrie variable en fonction des domaines (construc60 55% tion, entretiens lourds, travaux courants). L’objectif est de conserver une structure légère, avec un bon contrôle de la prise d’engagement financier. 40

Accessibilité: proximité d'un aéroport

Coefficient d'imposition de la commune

Equipement disponible

Emplacement central

Accessibilité pour traffic motorisé et places de stationnement

Développement durable

Actuellement, plusieurs bâtiments sont en construction. Les forces en interne étant insuffisantes, le 23% 20 pilotage des projets est sous-traité, c’est-à-dire que tous les travaux de préparation et suivi des appels d’offre, attributions des travaux, suivi de chantier, procès-verbaux, coordinations entre mandataires et avec les entreprises, etc. sont0effectués par un pilote (CBRE). Les représentants du maître d’œuvre ont alors tout l’heur d’intervenir au moment de la prise de décision et/ou d’adresser les questions plus fondamentales à leur hiérarchie. Accessibilité des transports en commun

Les entreprises interrogées confirment également que la question environnementale est devenue un critère clef lors du choix de biens immobiliers. Ce critère arrive ainsi en 4e position après celui du prix, de la flexibilité et de l’accessibilité aux transports publics. Deux tiers des entreprises estiment que le

Figure 5: Comment vont évoluer CRESS les besoins de locaux au cours des 24 prochains mois?

Plan d'ensemble et flexibilité

Environnement: Alémaniques en pointe

Part des entreprises en %

Prix (loyer/prix de vente)

L’

étude «Corporate real estate and sustainability» (1), conduite auprès des moyennes et grandes entreprises en Suisse alémanique et en Suisse romande, a montré que les entreprises étaient propriétaires de deux tiers de leurs surfaces et en louaient un tiers. En dépit d’une conjoncture économique peu favorable, plus de la moitié des sociétés tablent sur une augmentation de leurs besoins d’espace au cours des 24 prochains mois (56%). Deux tiers de ces entreprises estiment ne pas être en mesure de faire face à leurs besoins croissants avec l’espace dont elles disposent actuellement (63%). Par ailleurs, l’externalisation de services immobiliers devrait croître dans les années à venir. Près d’un cinquième (19%) des entreprises interrogées prévoient ainsi d’externaliser des services immobiliers au cours des 24 prochains mois. Selon ces entreprises, il s’agira en priorité de services de gestion de projet, suivi de la gestion de transactions et du facility management.

FOTOLIA

Part des entreprises en %

Le vert est mis.

En dépit d’une conjoncture morose, plus de la moitié de toutes les sociétés (56%) estiment que leurs besoins de locaux augmenteront au cours des 24 prochains moins. Près d’un quart (28%)

ne s’attend à aucune modification et seuls 10% des entreprises interrogées tablent plutôt sur une baisse des besoins de locaux de leur société à l’avenir.

Pour ce qui est des travaux courants d’entretien des immeubles, nous avons mis en place un savant dosage Question: si vous deviez d’externe d’interne, sur des critères d’importance par rapport au fonctionnement, au coté économique et au aujourd’hui et décider de louerfiou d’acheter risque nancier. Une petite équipe interne s’occupe des domaines comme la sécurité, l’électricité, les dépannaun immeuble, quelle ges d’urgence, les espaces verts et le monitoring de près d’une cinquantaine d’entreprises qui agissent sur les importance accorderiezvous aux sites. Cescaractéristiques entreprises sont devenues de fidèles partenaires, avec des appels d’offre périodiques, les mandataid’immobilier? Caractéristiques importantes et très importantes de l'immobilier res comme les ingénieurs sont attachés à l’établissement depuis plus longtemps. pour les décisions à venir de location/d'achat Source: CRESS 2009

Interrogées de façon explicite sur l’importance du développement durable, 92% des entreprises déclarent que celui-ci est une caractéristique im-

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caractéristiques décisionnelles. On peut s’étonner du peu d’importance accordée dans l’ensemble aux facteurs d’emplacement proprement


au développement durable jouent un rôle central Deux tiers des entreprises (66%) déclarent que le immobilier d ’joue entreprise développement durable toujours ou la plu-

Figure 13: Quelle importance accordez-vous au développement durable dans vos choix de biens immobiliers?

GROS PLAN

Un outil mal connu Peu de statistiques, quasiment aucune étude approfondie… «Les immeubles d’entreprise, appelés «corporate real estate» ou CRE dans les milieux professionnels, sont pourtant une véritable ressource de production», commente Jean Golinelli, CEO de CB Richard Ellis-PI Performance, partenaire suisse du réseau mondial de consultants immobiliers CBRE. Le groupe, qui avait déjà publié voilà quelques mois une étude «Who pays for green?», consacrée aux immeubles «verts», compte assumer un rôle de pionnier en la matière. L’antenne suisse, installée à Genève et à Zurich, a confié au «Center for corporate responsibility and sustainability» (CCRS) de l’Université de Zurich (2) le soin de réaliser cette enquête inédite sur l’immobilier d’entreprise suisse et sa relation avec le développement durable. Un travail coordonné par Florian Kuprecht, Erika Meins et Christina Berger, du CCRS, sous la direction de Hans-Peter Burkhard, qui dirige ce département spécialisé. D’ores et déjà, CB Richard Ellis-PI Performance envisage une publication annuelle actualisée de cette étude. Pour l’édition 2009-2010, 1000 sociétés de 250 employés2 4 ont été interrogées, ainsi que 5500 entreprises de 50 à 249 collaborateurs, par l’Institut Démoscope.

Question: la thème du développement durable, au sens où vous l’entendez, joue-t-il un rôle dans vos décisions en matière d’immobilier?

50 Part des entreprises en %

développement durable joue toujours, ou la plupart du temps, un rôle dans leurs choix de biens immobiliers. Les entreprises en Suisse alémanique tiennent nettement plus compte des considérations relatives au développement durable que leurs homologues de Suisse romande.

veloppement durable joue de temps un temps un rôle et seuls 11% déclarent que le thème ne joue aucun rôle. 9

43%

40 30

23%

23%

20 11% 10 0

Non

Source: CRESS 2009

Le moteur de décision le plus important pour les entreprises est la conviction que le développement durable présente un intérêt concret pour elles, soit parce qu’il contribue de façon positive à leur image, soit parce qu’il se révèle payant sur le plan financier. Lors du choix d’un bien immobilier, près de la moitié des entreprises sont prêtes à payer un supplément de prix ou de loyer pour disposer de surfaces plus flexibles ou pour une dépendance réduite en eau et en énergie. Une très grande part des sociétés applique des mesures concrètes relatives au développement durable. Il existe toutefois des disparités entre la mise en œuvre des différents thèmes du développement durable et l’évaluation de leur pertinence. Alors que les émissions de CO2 comptent parmi les trois plus importants thèmes du développement durable, les mesures qui

Oui, de temps Oui, la plupart en temps du temps

Oui, toujours

visent clairement à réduire les émissions de CO2 (compensation de CO2, mobilité) sont les mesures le moins souvent mises en œuvre. À l’inverse, les mesures relatives aux déchets sont celles qui sont le plus fréquemment appliquées, bien qu’un tiers seulement des entreprises les considèrent comme l’un des trois plus importants thèmes du développement durable. n François Berset Le document complet de l’étude «Corporate real estate and sustainability» (en français) est disponible gratuitement auprès de CB Richard Ellis-PI Performance. Tél. 022 322 80 60, mail cbre@cbre.ch. (1) Immobilier d’entreprise et développement durable. (2) Centre pour la responsabilité et le développement durable des entreprises.

Le portail immobilier romand


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le projet de la semaine

• Qualité architecturale à Vernier

Près de 300 logements dans un nouveau quartier

P

ilet & Renaud, qui pilote la commercialisation des PPE de ce grand projet de près de 50 000 mètres carrés d’habitat et de locaux commerciaux (dont 15 000 en PPE) harmonieusement disposés sur une parcelle verdoyante, se félicite de l’équilibre et de l’élégance de ce nouvel ensemble urbain: Implenia Development a su, dans le cadre d’un périmètre en zone de développement – et donc soumis aux règles et contrôles imposés par l’Etat -, concevoir un bâtiment administratif (A), deux immeubles locatifs (B et C) et deux immeubles en propriété par étage (D et E). Chaque immeuble a son caractère, mais tous partagent la même qualité architecturale». Anne Grossmann, directrice d'Implenia Development pour la Suisse romande, ajoute: «Par la dimension du projet et la volonté affirmée du Groupe, l’Ensemble «Coupe Gordon-Bennett» intègre harmonieusement les piliers du dévelop-

IMPLENIA

Il semble que M. Gordon Bennett, riche héritier d’un groupe de presse et grand mécène de sportifs et d’explorateurs, ait raté ses fiançailles en se présentant fort ivre à une réception chez ses futurs beaux-parents, en 1877. Prudente, la commune de Vernier a donc préféré donner à la rue piétonnière emblématique d’un de ses nouveaux quartiers résidentiels le nom de «rue de la Coupe Gordon-Bennett». C’est là que vont sortir de terre, cinq magnifiques bâtiments, fruits capiteux d’un concours d’architecture lancé par Implenia Development SA, en collaboration avec les autorités communales et cantonales. Cent appartements en PPE, de 3 à 6 pièces, sont proposés à un prix particulièrement attractif, et 177 autres seront loués en HM ou loyer libre.

Un projet très «vert».

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LES VENDREDIS DE L'IMMOBILIER Présentée par notre rédacteur en chef Thierry Oppikofer, sponsorisée par Prestige Immobilier, l’émission «Les Vendredis de l’immobilier» est diffusée chaque vendredi sur Léman Bleu Télévision, en «prime time», à 19 h 30, avec rediffusion à 21 h 30 et 23 h 30, ainsi qu’à plusieurs reprises le samedi et le dimanche*. Vendredi 11 décembre 2009:

«Genève: un Sonderfall?» Invité: Daniel Roux, Aton Développement.

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pement durable que sont l’environnement, l’économie et le social. S’appuyant sur un outil d’évaluation globale de la construction durable développé par Implenia, ce projet répond aux besoins actuels sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs. En effet, outre le fait que les 5 bâtiments répondent aux critères Minergie, d'autres éléments de dévelopement durable ont été intégrés dans le projet, comme par exemple un bassin de rétention des eaux pluviales, des toitures végétalisées, un local pour une association de quartier et une attention particulière à la mixité sociale».

IMPLENIA

le projet de la semaine

De belle surfaces dans les pièces à vivre.

Signatures de renom Belle implantation, lieu stratégique (à proximité de toutes les infrastructures de transport - rail, route, autoroute, TPG, aéroport – et des facilités de la ville de Vernier, y compris et entre autres la piscine du Lignon), prix raisonnable (quelque 5300 francs le m2), architecture soignée et matériaux de qualité: Pilet & Renaud pour l'immeuble D, ainsi que leurs confrères du Comptoir Immobilier pour l'immeuble C, ne devraient pas avoir de peine à trouver des acquéreurs pour les deux immeubles PPE. L’ensemble «Coupe Gordon-Bennett» comprend aussi 11 300 mètres carrés de surfaces administratives (bâtiment A), destinées à la location, et un certain nombre de magasins de proximité (arcades) et d’ateliers dans les autres immeubles (2100 mètres carrés en tout). Bel exemple d’intégration dans le paysage et de mixité. Les bureaux d’architectes mandatés sont de grands noms genevois: LRS Architectes Sàrl (Alain Robbe, Rolf Seiler), le lauréat du concours, pour les bâtiments A et B, ainsi que le parking souterrain commun, accessible par une rampe latérale et assurant calme et confort visuel à tout le quartier; 3BM3 SA (Carmelo Stendardo, Bénedicte Montant, Fabrice Corminbœuf, Guillaume Legrelle) pour les immeubles C et D (locatif et PPE); enfin, Group8

Piscines avec accès plage

Sàrl (Tarramo Broennimann, Thomas Sponti, Olivier Steimle) pour le bâtiment E (PPE). L’harmonie des matériaux et des façades, due à la concertation efficace entre les hommes de l’art, sera complète. L’architecte Carmelo Stendardo commente: «Rares sont les opportunités, dans notre canton, de réaliser un morceau de ville ex nihilo. Et pourtant, sur ces anciens terrains de l’entreprise de construction Implenia, cinq nouveaux bâtiments, accueillant des fonctions diverses et des appartements aux typologies diversifiées verront bientôt le jour pour former un nouveau quartier où la mixité fonctionnelle et sociale cohabiteront dans un cadre aux codes esthétiques sans précédent à Genève».

Luminosité «L’immeuble D, par exemple, s’inscrit dans un principe urbain de bâtiments à cour, organisés le long d’un mail piétonnier, poursuit-il. Depuis cette esplanade publique, on pénètre dans une cour agrémentée de végétation élancée et colorée, qui distribue quatre allées d’immeuble. Toutes éclairées généreusement par de la lumière naturelle, ces allées mènent à des appartements organisés pour bénéficier au maximum d’espaces traversants. Des espaces qui permettent de

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percevoir simultanément des qualités de lumière différente, de saisir la profondeur du logement et une appropriation indifférenciée des espaces en façade. Plusieurs types et tailles d’appartements occupent les 5 étages de l’immeuble. Sur les côtés les plus longs du quadrilatère ont été organisés des duplex, distribués par une coursive ouverte sur la cour. Des balcons généreux courent le long de toutes les façades extérieures de l’immeuble, protègent du soleil et de la pluie et constituent un précieux prolongement extérieur du logement». Sur place, là où se dressaient les anciens dépôts d’Implenia Construction SA, les travaux de démolition vont faire place nette. Les vastes espaces offerts par les PPE (duplex 5 pièces de 134 m2 dans l’immeuble D, 6 pièces de 173 m2 dans l’immeuble E, pour ne prendre que deux cas) raviront sans doute les heureux propriétaires. La disponibilité des différents logements s’échelonnera de la fin 2012 pour l'immeuble D au début 2013 pour le bâtiment E. n Vincent Naville Renseignements (vente PPE): Pilet & Renaud, Maud Dondain et Isabella Martin-Mellace, tél. 022 322 92 81; Comptoir Immobilier, Enrico Cesaretto et Corinne Gaillard, tél. 022 319 88 30 et 022 319 00 81.

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la c h ron iqu e de cg i conse i ls C e t t e s e m a i n e p a r A n n e H I LT P O L D , Ti t u l a i r e d u b r e v e t d ’ a v o c a t

Peut-on s’opposer à un transfert de bail commercial? Je suis propriétaire d’une arcade commerciale, que je loue depuis plusieurs années à une société qui y exploite un caférestaurant. Dernièrement, la locataire m’a écrit afin de me demander mon consentement pour transférer le bail à un tiers, qui souhaite rénover l’établissement. Puis-je refuser? (Jean-Daniel G., Genève).

Les justes motifs Le bailleur ne peut refuser le transfert que pour justes motifs, soit toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas de lui imposer une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert, notamment parce qu’il s’expose à une détérioration de sa situation ou à des difficultés. Sont notamment considérées comme justes motifs l’insolvabilité du bénéficiaire du transfert, sa moralité douteuse ou l’absence

par exemple), soit compromise par le montant exagéré de la remise de commerce. Dans ces cas, elle doit être appréciée par rapport au loyer dû.

PHOVOIR

L

a loi prévoit que le locataire d’un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Ce dernier ne peut refuser que pour justes motifs. Le locataire transférant doit ainsi requérir l’accord du bailleur, requête qui n’est soumise à aucune forme particulière. Le bailleur peut demander au transférant de lui fournir les renseignements qui lui permettront de se prononcer en toute connaissance de cause: identité du bénéficiaire du transfert, données concernant sa solvabilité et ses capacités professionnelles, extrait du Registre du commerce s’il s’agit d’une société et montant de la remise de commerce. Le bailleur doit disposer de suffisamment de temps pour se déterminer et recueillir tous les renseignements utiles.

Pas-de-porte abusif

Si le transfert est lié à une opération de pas-de-porte abusive, l’on se trouve en présence d’un juste motif, que le bailleur peut invoquer pour refuser son consentement. La convention de remise de commerce, bien qu’elle ne soit pas subordonnée à l’accord du bailleur, doit porter sur la cession des droits et obligations découlant du contrat de bail et d’autres contrats (assurances par exemple), mais également sur du mobilier, du stock, des installations ou de la clientèle («goodwill»). Contrairement au contrat de reprise, le pas-deLe locataire transférant doit requérir l’accord du bailleur. porte (payé au locataire pour qu’il fasse en sorte que le bail d’autorisation officielle nécessaire à l’exploi- soit attribué à son successeur) peut selon tation commerciale déployée dans les locaux les circonstances être nul ou annulable. Il (Certificat de capacité pour exploiter un café- s’agit alors de vérifier que le prix convenu n’est pas sans rapport avec la valeur réelle restaurant, par exemple). L’insolvabilité de bénéficiaire du transfert du commerce. 63 x 63encore -Tout que l’immo_un_mal 12.10.2006 11 si le bail a été conclu peut soit être avérée (poursuites en cours Notons

A nos annonceurs       

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chronique cgi conseils

à des conditions particulières liées à la personne du transférant (par exemple un loyer de faveur), le bailleur dispose d’un juste motif pour refuser le transfert du bail à un tiers. Enfin, si le bénéficiaire entend modifier de manière importante la destination des locaux ou procéder à des travaux que le bailleur n’entend pas autoriser, il s’agit également d’un juste motif. Dans votre cas, il convient en premier lieu de vous assurer de la solvabilité du bénéficiaire du transfert, compte tenu du loyer à payer. Vous devez vérifier que le montant payé pour la remise de commerce n’est pas exagéré et qu’il est bien en rapport avec la valeur réelle du commerce (eu égard en particulier au fait que des transformations sont envisagées). Assurez-vous aussi que le bénéficiaire du transfert n’entend pas modifier la destination des locaux ou exploiter l’établissement de façon accrue (modifier les heures d’ouverture, par exemple). Quant aux rénovations importantes que le bénéficiaire entend entreprendre, il est stipulé dans la loi que le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec

le consentement écrit du bailleur. Rien ne vous oblige à accepter. Votre refus n’a pas à être motivé. Vous pouvez également assortir votre accord à certaines conditions, par exemple la constitution d’une garantie bancaire pour vous assurer que toutes les entreprises seront payées, ou prévoir, par convention écrite, une remise en état à la fin du bail. Cela étant, si vous n’entendez pas autoriser ces rénovations, vous pouvez refuser le transfert.

Les effets du transfert Dans l’hypothèse où vous donnez votre consentement, le bénéficiaire du transfert sera subrogé au locataire. En d’autres termes, il prendra la place du locataire au jour du consentement. Le loyer et l’échéance, notamment, demeureront inchangés. Le locataire sera libéré de ses obligations, mais répondra toutefois solidairement avec le tiers jusqu’à l’expiration du contrat, mais au maximum pendant deux ans. Rien ne vous empêche, en outre, de conclure avec le bénéficiaire du transfert un nouveau contrat de bail, à d’autres conditions. n

En bref Les modules de formation de CGI Conseils en droit du bail et en PPE CGI Conseils propose quatre modules de formation de deux fois deux heures, permettant d’aborder les notions élémentaires de droit du bail et les aspects juridiques de la PPE. Deux sessions sont organisées par année (au printemps et à l’automne) et les cours sont dispensés le mardi après-midi, de 14h30 à 16h30, par Me Anne Hiltpold. Renseignements complémentaires et inscription: www.cgionline.ch (rubrique Cours & Séminaires). CGI Conseils Association au service de l'immobilier 12, rue de Chantepoulet – CP 1265 – 1211 Genève 1 T 022 715 02 10 – F 022 715 02 22 – info@cgiconseils.ch Pour tout complément d'information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8h30 à 11h30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous. Pour devenir membre: www.cgionline.ch

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L A C H RO N I Q U E D E L'AG E D E C ASSOCIATION GENEVOISE POUR LA DÉFENSE DES CONTRIBUABLES* (*) association crée en 2005 dont les membres fondateurs ont été M. et Mme Larpin (Impôts Service) ainsi que Me Michel Lambelet.

Sortie d’une hypothèque: quel traitement fiscal? Lorsqu'une banque facture à son débiteur des intérêts, ceux-ci sont généralement déductibles du revenu imposable, mais qu'en est-il lorsque la banque facture une indemnité de sortie d'une hypothèque à taux fixe en cas de rupture du contrat avant son échéance?

D

urant ces dernières années, afin de parer à toute augmentation des taux d'intérêt des hypothèques variables, de nombreux de propriétaires ont été amenés à conclure des hypothèques à taux fixe. C'est ainsi que la plupart des établissements bancaires proposent des taux différents, selon la durée de fixation de l'emprunt.

Situation pendant la durée contractuelle Pendant toute la durée d'une hypothèque à taux fixe, il est indubitable que le contribuable peut porter dans sa déclaration d'impôt les intérêts débiteurs dont il s'acquitte à sa banque comme charge déductible, pour autant que ceux-ci n'excèdent pas CHF 50 0000.-, ou respectent les dispositions légales y relatives. A cet égard, l'on rappellera que tant au niveau fédéral que cantonal – à l'heure actuelle –, des intérêts passifs privés sont déductibles à concurrence du rendement imposable de la fortune augmenté d'un montant de CHF 50 000.- (les rendements imposables de la fortune comprennent, outre le rendement des dossiers titres et des comptes courants, la valeur locative pour usage propre de son bien immobilier).

Situation au terme contractuel Lorsqu'une hypothèque à taux fixe vient à échéance, le débiteur peut soit rembourser l'hypothèque, soit en contracter une nouvelle à de nouvelles conditions, fixées d'entente avec la banque. Ainsi, au niveau fiscal, il n'y a pas d'incidence notoire à relever, puisque le remboursement

"

d'une dette n'emporte aucune conséquence fiscale, s'agissant d'une permutation d'actifs (diminution des avoirs en compte, parallèlement à une réduction des dettes).

s'agit d'un paiement unique pour rompre le contrat.

Situation en cas de rupture de contrat

La question de savoir si l'on pouvait inclure les pénalités facturées par une banque dans le cadre des déductions liées aux intérêts débiteurs a souvent été posée. Et à cette question, dans différentes procédures, il a été répondu d'une façon affirmative. La position de l'Administration fiscale, notamment genevoise, est parfaitement claire à cet égard, puisqu'il est considéré que lorsqu'un contribuable annule un contrat de prêt pour une hypothèque à taux fixe, la banque facture un montant composé de frais de dossier pour l'annulation de l'hypothèque et d'intérêts représentant le différentiel entre le taux de l'hypothèque fixe et le prix du marché. En pratique, l'Administration fiscale considère donc que le montant correspondant à la partie des intérêts est admis en déduction; en revanche les frais de dossier ne sont pas déductibles.

La personne ayant contracté une hypothèque à taux fixe peut être amenée à devoir dénoncer ce contrat pour différentes raisons, notamment: • Vente du bien immobilier grevé de l'hypothèque à taux fixe, et non-reprise par l'acquéreur du crédit hypothécaire. • Modification des taux du marché. L'emprunteur considère alors qu'il aurait peut-être avantage à stopper une hypothèque à taux fixe, basée sur un intérêt relativement élevé, au profit d'une hypothèque à taux variable, indexée par exemple sur le Libor, ou bien de contracter une nouvelle hypothèque à taux fixe d'une durée différente et dont le taux d'intérêt serait moindre. Dans ce cas, l'établissement bancaire va procéder à un décompte et facturer une indemnité de sortie de cette hypothèque à taux fixe. Il s'agit en fait d'une pénalité infligée au preneur d'hypothèque, parce qu’il ne compte pas respecter ses engagements jusqu'à terme, alors que la banque s'est refinancée sur la base du contrat initialement prévu. Il y a donc une perte pour la banque, perte intimement liée au différentiel de taux d'intérêt entre celui de l'hypothèque à taux fixe et celui afférent aux nouvelles hypothèques disponibles sur le marché. Ainsi donc, l'emprunteur devra s'acquitter d'une pénalité pouvant se chiffrer en milliers, voire dizaines de milliers de francs. Il

Incidence fiscale de cette pénalité

Conclusion Lors de la facturation par sa banque d'une indemnité de sortie d'une hypothèque à taux fixe, il faudrait que le contribuable sollicite de sa banque le détail du calcul, en intérêts et en frais, de telle sorte qu'il soit possible de retirer de la pénalité globale les seuls frais de dossier qui ne sont pas déductibles, et de porter en déduction la totalité du reste de la pénalité. n Michel Lambelet Avocat, Expert en fiscalité, Président de l'AGEDEC

Demande d'adhésion (Cotisation annuelle CHF 60.- y. c. protection en contentieux fiscal)

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A retourner à: AGEDEC – case postale 5704 – 1211 Genève 11 (Tél. 022 320 44 00 – Fax 022 321 10 08)

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fiscalité

• Débat sur les impôts à la Société des Arts

Le renard est-il éthique? «Un détenu qui s’évade n’est pas punissable… si on le rattrape, il terminera sa peine, sans plus… le législateur trouve normal à la fois la punition du crime et le désir de liberté». On a pu entendre ce genre de propos, fin novembre à l’Athénée, lors d’un débat sur l’impôt, sur sa moralité et sur la fraude fiscale. Il était organisé par la Section de l’industrie et du commerce de la Société des Arts, présidée par l’architecte Teresa Garcia-Gill. ces deux questions» de la fiscalité et de l’irresponsabilité. Mais ce «deux poids, deux mesures», n’est-il pas justement le ferment de la révolte fiscale? Ce ras-le-bol explique sans doute que «les nouvelles générations soient à gauche pour les mœurs mais à droite pour l’impôt», comme disait la presse américaine en faisant le bilan du siècle.

TIM

L

a fraude, ou même la simple évasion fiscale, est «un vol», aux yeux de l’administration, mais ce vol n’est pas comme les autres: le percepteur n’a jamais eu le beau rôle dans les comédies, et la fiscalité n’a pas sa divinité dans la mythologie. C’est sans doute Goupil, dans la conscience populaire, qui incarne le mieux le resquilleur: si le renard fraudeur abuse des poules citoyennes, il punit aussi le loup tyrannique.

L’argent sale est blanc

Les rois sont des élus En démocratie comme sous le despotisme, le peuple a envers l’impôt des sentiments mitigés. Il n’aime pas qu’on triche à ses dépens, et de tout temps, il attend des privilégiés qu’ils distribuent une partie de leurs richesses. Même les Intouchables de l’Inde ramassent les pièces jetées en l’air par les Brahmanes lors des mariages. Pas assez: l’impôt, jusqu’à des temps récents, pesait plus sur les pauvres que sur les riches: «taillable et corvéable à merci» désignait les petites gens, et la «taille» dans un morceau de bois était une sorte de reçu. Directes ou non, les taxes étaient exorbitantes, même sur le simple sel: sa contrebande fut au XVIIIe siècle ce que le trafic d’héroïne fut au XXe. La Révolution française et l’américaine furent surtout des révoltes fiscales. Depuis

GROS PLAN

Le programme du débat du 26 novembre, «Vouloir payer moins d’impôts, est-ce moral?», opposant le député socialiste Roger Deneys et le président libéral Michel Halpérin, est sous athenee.ch; pour le budget genevois, voir //etat.geneve.ch/df/finances/ sub_finances.jsp?id=595&id1= et ge.ch/finances. L’histoire de la fiscalité est bien documentée (voir entre autres Wikipedia), mais on attend toujours le droit de… grève fiscale. On dit que c’est pour s’assurer de «rendre à César ce qui est à César» que l’Empire a fait du christianisme sa religion (en outre, saint Mathieu était un percepteur défroqué). «L’Os» est une fable africaine, où un homme préfère se laisser mourir de faim que montrer aux autres où il cache sa viande: on peut donc être égoïste par idéalisme, et le fraudeur inconnu (voire méconnu) mériterait bien une statue en face de l’Hôtel des Finances, ou du Mur des Réformateurs.

lors, l’Etat est devenu «démocratique», puis il s’est même proclamé «social», si bien que «plus d’impôt amène plus de bien commun», comme le clame Attac. Et donc, non seulement la fraude, ou la simple évasion, mais même «la sous-enchère fiscale est une délinquance fiscale», pour reprendre les termes du socialiste Roger Deneys, face au libéral Michel Halpérin, le 26 novembre à l’Athénée. L’impôt est-il vraiment au service du peuple quand les ministres sont élus?

Les riches sont collectifs «Qu’est devenu le rapport Andersen, imposé à l’administration en vote populaire, et enfermé depuis à triple tour dans un tiroir?», demandait le public à l’issue du duel. Un public plutôt chic, certes, mais de récentes votations montrent que l’impôt est devenu impopulaire à tous, sauf à ceux qui n’en paient pas du tout (plus d’un résidant sur quatre à Genève, tandis que la moitié du budget repose sur une poignée de riches). C’est sans doute là le grand mal qui accable nos collectivités genevoises – «les plus chères au monde», rappelait Michel Halpérin. Pour sa part, Roger Deneys, sur les comptes d’Andersen, pense que l’Etat gaspilleur et désinvolte est «un problème à traiter à part… c’est très difficile de lier T O U T L’ I M M O B I L I E R • N O 5 2 3 • 7 D É C E M B R E 0 9

Le débat de l’Athénée portait moins sur la fiscalité que sur son éthique… mais en pratique, «l’éthique» du fisc social, c’est le pourcentage de gens qu’on peut plumer sans perdre sa majorité électorale. Et ce pourcentage est à la baisse: longtemps, il suffisait d’exhiber un toubib en blouse blanche ou une instituteur au tableau noir pour que l’électeur pense que son argent était bien employé. Se draper dans la toge des bonnes œuvres est la première technique de la levée de fonds, dans le public comme dans le privé: la Chaîne du Bonheur ou le Téléthon l’attestent. Sans que les pouvoirs publics soient toujours sensibles aux limites du ridicule: «La prison citoyenne», tel était le nom d’un stand au récent «Salon des maires et des collectivités». La sous-enchère fiscale a d’ailleurs sa logique: les petits Etats ne peuvent vivre que de ça… Guillaume Tell l’avait bien compris! n Boris Engelson

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• 5e Distinction de la SIA Genève

La Ville de Bienne récompensée

L

a section genevoise de la SIA a décerné quatre fois sa Distinction depuis 1993. L’année dernière, l’ancien président, Luciano Zanini, a redonné l’impulsion quant à sa nouvelle attribution. Le thème qui était choisi - «l’aménagement du territoire et le développement urbain» - aborde bien opportunément la problématique actuelle de devoir trouver de nouvelles zones à bâtir face à l’expansion urbaine, ce qui est le cas à Genève comme dans de nombreuses autres villes d’une certaine importance... Parmi les quatre projets retenus par un jury composé d’anciens présidents de la section SIA de Genève et présidé par Danilo Ceccarini, figuraient le quartier d’Ecoparc de Neuchâtel, le secteur du Flon à Lausanne, le projet Praille-Acacias-Vernets de Genève et l’aire de l’Usine à Gaz au sein de la Ville de Bienne. C’est finalement cette dernière qui l’a emporté, «tant pour l’envergure de sa réflexion que par les outils développés et mis en œuvre pour la concrétisation de ce secteur». Gérard-André Kohler, l’actuel président de la section SIA de Genève, faisait remarquer lors de cette remise de prix que «ce projet montrait que les collectivités pouvaient réaliser des espaces bâtis de qualité». Le conseiller d’Etat genevois en charge des constructions, Mark Muller, également présent, pour sa part, avait d’abord évoqué dans son discours le projet Praille-Acacias-Vernets, lequel concourait, «mais trop jeune car à un stade encore prématuré de son histoire». «Il est intéressant de voir de quelle façon la Ville de Bienne s’y est prise pour l’aménagement de son territoire», a-t-il poursuivi. «Dans le cadre du PAV et plus généralement à Genève, la façon d’appréhender les projets d’urbanisme est au cœur de nos préoccupations. Leur nombre et leur échelle nous amènent à devoir repenser la façon dont nous travaillons au sein de l’Administration. L’idée de créer une agence d’urbanisme est souvent évoquée. Au-delà de l’intitulé de cette structure, je pense que nous devons réfléchir à la création d’une nouvelle organisation au niveau de l’Etat pour piloter, coordonner et mener l’ensemble des grands projets, sans quoi je crains que nous échouions dans le développement en cours de Genève». Et de souligner l’utilité de cette Distinction qui participe à la réflexion en envisageant les projets sous plusieurs angles: leur qualité architecturale et urbanistique, la méthode

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La section genevoise de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) a tout dernièrement remis sa 5e Distinction, qui vient récompenser un projet urbanistique ou architectural. Son thème était cette année «l’aménagement du territoire et le développement urbain». La Ville de Bienne l’a emporté pour son projet de l’aire de l’Usine à Gaz, qui consiste «à édifier au cœur de la ville un nouveau centre urbain sur d’anciennes friches industrielles».

Le maire et le responsable du Département de l’urbanisme de la Ville de Bienne, Hans Stöckli et François Kuonen, ont reçu une sculpture réalisée par Manuel Torres, en compagnie de celui-ci, de MM. Kohler et Ceccarini de la section SIA de Genève, et du conseiller d’Etat Mark Muller.

employée pour les mettre en œuvre, le rôle des Autorités, la participation de la population, le partenariat entre les secteurs publics et privés.

La stratégie de développement de la Ville de Bienne La Ville de Bienne, présentée par son maire, Hans Stöckli, paraît bien réussir son développement urbanistique. La plus grande cité bilingue de Suisse, qui est une ville de haute technologie et de communication, ainsi qu’une métropole horlogère (Swatch Group, qui a son siège à Bienne, et Rolex, qui y produit ses mouvements de montres, envisagent d’y étendre encore leur présence), n’a pourtant pas toujours présenté cette image. Dans les années 70 et 80, la crise horlogère l’avait durement marquée, laissant sur son sillage des quartiers entiers délabrés, des usines désaffectées… Mais elle a bien su s’en relever depuis, en entamant une profonde mutation. Selon son maire, ce développement urbanistique réussi tient à plusieurs raisons. «Depuis des décennies, nous poursuivons une politique claire en ce qui concerne la propriété foncière, a-t-il expliqué. Actuellement, la Municipalité est propriétaire d’un quart du territoire communal. Aucune ville de Suisse ne dispose d’une telle réserve de terrains à bâtir. Pour nous, le point de départ du développement est la disponibilité de terrains». La commune acquiert ces parcelles pour l’usage public, ou est intéressée à les mettre à la disposition des investisseurs en droit de superficie». Ainsi garde-t-elle la maîtrise de la croissance de la ville. Et Hans Stöckli d’évoquer le formidable élan généré par l’Exposition nationale, T O U T L’ I M M O B I L I E R • N O 5 2 3 • 7 D É C E M B R E 0 9

Expo 02. «L’esprit et le processus de décision politiques ont changé à Bienne, suite à cet événement. Nous avons appris pour cela à travailler tous en commun, à tirer la même corde dans la même direction».

Des friches à… un futur centre urbain Et les projets à Bienne se multiplient, parmi lesquels, et non des moindres, l’aménagement de l’aire de l’Usine à Gaz. Sur cette ancienne friche industrielle, un centre urbain prend peu à peu forme, avec en son cœur un futur bâtiment administratif regroupant tous les services municipaux. Il s’élèvera sur une place, nouvelle elle aussi, nommée l’Esplanade et située sur le périmètre du Palais des Congrès et de la salle de concerts «La Coupole». Sur 16 000 m2 de terrains s’articuleront constructions publiques et privées, avec un aménagement réalisé par étapes au cours des années à venir. Vaste espace public, offres commerciales, prestations de services, logements, parking souterrain… les habitants devraient y trouver tout ce qu’ils sont en droit d’attendre d’un vrai quartier où il fasse bon vivre. Une partie est déjà réalisée aujourd’hui: une halle de sports et deux lotissements majoritairement affectés à l’habitat - l’un situé sur l’ancienne aire d’une entreprise de matériaux de construction et l’autre, «le lotissement du Parc de la Suze», comprenant un programme privé de logements ainsi qu’un EMS municipal. Bref, Bienne a entamé sa mue. Sans doute sera-t-elle encore encouragée en cela par les prix qu’elle a reçus, et parmi lesquels il faudra désormais compter la 5e Distinction de la SIA genevoise. n Martine Vineturine


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Comment monter au ciel depuis la mer On a déjà parlé des marins d’eau douce, dans Tout l’Emploi: ceux des Mouettes sont formés en quelques jours. La mer aussi offre au jeune sans formation un petit coin de ciel... s'il est prêt à boire la tasse: le métier est dur, surtout au début.

Une marine de guerre La marine suisse a droit à un regain d’intérêt chaque fois que le Parlement s’en occupe: une série d’articles est parue entre 2000 et 2002, et une seconde entre 2006 et 2008. La marine suisse, créée en 1941 pour assurer l’indépendance helvétique en matière d’approvisionnement, bénéficie en effet d’une garantie fédérale de l’ordre d’un milliard. En outre, des bourses d’études sont octroyées, pour rendre aux Suisses le pied marin: seul un pour cent du personnel est suisse à bord de «notre» marine. Notre pays préfère les activités maritimes qui rapportent plus avec moins d’effort: le négoce, la direction, voire le financement. N’empêche que les cargos suisses représentent un pour mille du tonnage mondial, ce qui n’est pas trop mal pour un pays sans mer. Une flotte

directement aux armateurs: des gens qui ont connu le grand large, sans être pour autant mauvais garçons (ou mauvaises femmes, le métier n’étant plus réservé aux hommes).

TIM

J

adis, quand on avait un enfant difficile à caser, on le donnait à l’Eglise, on le vendait à l’armée, on le gardait aux champs, et même parfois, on le laissait aux loups (de vieilles gravures russes l’attestent). Mais pour former le caractère ou répondre aux rêves d’enfant, on pouvait opter pour le départ vers le grand large: le jeune le mousse était, certes, soumis à tous les dangers, à commencer par les brimades des aînés, mais au moins, il ne mourait pas comme il était né. De nos jours, hélas! Les aventuriers sont plutôt en chambre ou en Bourse, mais la navigation a encore besoin de mousses débutants, même si un cargo moderne compte de plus en plus d’ingénieurs.

Bateau-stoppeurs s’abstenir

des plus modernes, dit-on, par l’âge moyen des navires.

L’erreur à ne pas commettre, quand on cherche une place de mousse, c’est de ne s’intéresser qu’au voyage à l’œil: les employeurs cherchent des gens motivés, prêts à se perfectionner pour faire carrière sur mer. Et motivé, il faut l’être, car même un capitaine ne gagne guère plus que sept ou huit mille francs par mois. Mais ce n’est pas si mal, quand on est logé et nourri, et qu’on n’a guère d’occasions de dépenser son argent. n Boris Engelson

Mieux vaut pirate que radio d’Etat

L’école au grand complet.

S’il est possible de devenir mousse sans études préalables, cela ne veut pas dire que ça marche à tous les coups. A l’Association des armateurs suisses, on reçoit environ une candidature spontanée par mois, et on a casé le dernier candidat il y a plus d’un an. Et si les conditions d’entrée légales permettent de travailler dès quinze ans, les armateurs préfèrent un jeune de vingt ans, ayant fait un apprentissage de mécanicien ou d’électricien. Mais le grand avantage de ces métiers, c’est qu’il n’y a pas d’école en Suisse, et donc que le conformisme helvétique n’a encore pu s’imposer au métier qu’à moitié. De plus, les candidats s’adressent T O U T L’ E M P L O I • N O 4 3 4 • 7 D É C E M B R E 2 0 0 9

P O U R E N S AV O I R P L U S Le travail sur un bateau entre d’habitude dans une des trois catégories suivantes : le service du pont, le service des machines et le service général (comme les cuisines). On peut commencer tout en bas et finir tout en haut, mais les écoles se trouvent à l’étranger. Le site orientation.ch donne un bref descriptif de «marin», avec «matelot» (fluvial) et «employé de bateaux» (lacustre) comme métiers connexes. L’Office suisse de la navigation maritime est à Bâle(smno.ch; tél 061 / 270 91 20), et l’Association des armateurs suisses, à Renens (c/o SuisseAtlantique; tél 021 / 637 22 01). Autres adresses utiles: marisec. org, propellerclub-gva.ch, formation-maritime.fr, armateursdefrance. org, mscgva.ch, oceana.org. Un forum des formations aux métiers de la mer se tient chaque année à Paris (oceano.org/io/spip.php ?article371). La Baleine Blanche, qui organisait des croisières pour reporters en herbe, ne semble plus très active (baleineblanche.com). Les conditions de travail sur mer est une préoccupation historique de l’OIT. «Florilège de la Mer», de Jean Marie, est un recueil de textes tirés de la littérature (épuisé). «Les Quatre Barbus» ont chanté les mérites de la marine suisse… et en 2003, le Musée national suisse à Prangins lui a consacré une exposition.


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formation

• Relève dans l’immobilier

L’APGCI décerne ses Prix Il n’est pas toujours simple de se retrouver dans la multitude d’associations professionnelles immobilières genevoises et romandes. Disons pour simplifier que l’APGCI (Association professionnelle genevoise des gérants et courtiers en immeubles) gère en particulier la formation. Voilà quelques semaines, elle a décerné ses prix annuels, en présence du conseiller d’Etat Mark Muller, chef du Département des Constructions et des technologies de l’information.

Les Certifiés «employés de régie I».

Les Certifiés «employés de régie II».

A

ccueillant les apprentis et les collaborateurs de régie à l’honneur, ainsi qu’une brochette de personnalités de l’immobilier genevois, Emmanuel Galley, président de la Commission de la formation professionnele de l’APGCI, a souligné l’importance de préserver et développer l’apprentissage en tant qu’outil de transmission du savoir-faire. Seule ou en collaboration avec l’USPI (Union suisse des professionnels de l’immobilier) Genève, l’APGCI met sur pied divers cours destinés aux apprentis, aux employés de régie, aux techniciens; des modules «esprit clientèle» et un programme IMMOstart sont proposés. Enfin, et Emmanuel Galley l’a rappelé, on peut viser par d’autres filières les brevets fédéraux (gérance, courtage, estimation, promotion),

Mark Muller et les apprentis.

Les Certifiés du cours technique.

puis le Master en études immobilières. L’APGCI a aussi porté sur les fonts baptismaux l’Institut d’Etudes immobilières (IEI), qui délivre des diplômes postgrades (voir page 44). La collaboration avec l’USPI, qui organise des formations sur le plan suisse, est au menu de l’APGCI cette année.

Récompenses à foison Sept apprentis ont obtenu cette année leur CFC d’employé de commerce et suivi 100 heures de cours spécifiques à l’immobilier: Muriel Abegg (Régie B. Roh), Sandra Arias (Comptoir immobilier), Nicolas Berrino (SPG), Justin Mercier (Brolliet), Sébastien Di Nicolantonio (Régie du Rhône), Olivier Rascher (Bory), Michael Savoy (Régie du T O U T L’ E M P L O I • N O 4 3 4 • 7 D É C E M B R E 2 0 0 9

PHOTOS JO SIMOES

Rhône). Justin Mercier a obtenu le Prix USPI Genève/APGCI pour la meilleure moyenne aux examens, ainsi que le Prix APGCI pour la meilleure moyenne «entreprise». Trente-quatre collaborateurs ont ensuite reçu le Certificat de cours d’employés de régie I, et Virgine Nivat (société Cotec) a obtenu le Prix USPI Genève pour la meilleure moyenne genérale (5,67). Onze collaborateurs ont ensuite reçu le Certificat de cours II, avec un Prix USPI Genève à Muriel Laurencet (CGI Immobilier), pour sa moyenne de 5,51. Enfin, pour le Certificat de formation technique, seize récipiendaires et un Prix USPI à Karine Kaelin (Moser Vernet), avec une moyenne à 5,39. n François Berset


publi - rédactionnel

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Enfin un livre d'art sur le Yoga! Donner un sens à sa vie, se reconnecter à l'essentiel: voilà ce que nous apprend Miranda Mattig Kumar à travers ses cours de yoga. Tout un art! Au point d'en faire un ouvrage où la dimension esthétique de cette discipline apparaît dans toute sa splendeur. Un beau cadeau, pour Noël par exemple, qui délivre un message pour la vie: prenez soin de vous, vous êtes unique!

F

ini les images austères que l'on trouve généralement dans les livres de yoga, et qui donnent envie de partir en courant. Qu'on se le dise: le yoga est une discipline mêlant art et danse! Le corps s'exprime, se concentre, se recentre, s'élance. Toute cette beauté, dont nous n'avons pas toujours conscience, est enfin mise en exergue par Miranda Mattig Kumar, responsable de l'Institut Yoga et Pilates fit for life, dans un livre d'art qui porte bien son nom: «Power Yoga».

Des photos en noir et blanc signées Marc Ninghetto Pour révéler toute la puissance artistique dégagée par le yoga, Miranda a fait appel à un photographe de renommée, Marc Ninghetto. Ce dernier a eu l'occasion de mettre son talent au service de grandes enseignes. «Nous avons pris cinq cents photos! Et encore, nous avons dû sélectionner les postures, car il en existe des milliers...», précise Miranda qui s'est prêtée au jeu du photographe. Et de poursuivre: «Personne ne sait vraiment ce qu'est le yoga et nous souhaitons le rendre accessible à tous.

Nous pensions notre propre DVD remplirait ce rôle, mais nous nous sommes rendus compte qu'une fois rentrées chez elles, les personnes posent le film sur une étagère et l'oublient. Le livre est plus facile d'accès. On peut le feuilleter n'importe où», précise la jeune femme.

Des cartes explicatives Le livre permet de comprendre l'esprit du yoga de manière visuelle. Pour les lecteurs curieux d'en savoir plus, les postures sont expliquées en détail sur des cartes, vendues avec ou séparément. Elles sont faciles à manier et se glissent aisément dans un sac.

C'est pour quand ? Le livre format A4, qui compte 160 pages, sera édité début décembre 2009, non seulement en français, mais aussi en anglais et en allemand. Il sera mis en vente dans les librairies de Genève et de France. «Aujourd'hui, nous courons dans tous les sens! Nous sommes toujours pressés; ce qui ne permet pas d'être en contact avec nous-mêmes. C'est pour cela que je tiens tant à faire connaître le yoga. Cette disciT O U T L’ E M P L O I • N O 4 3 4 • 7 D É C E M B R E 2 0 0 9

pline apporte beaucoup de bien-être et aide vraiment à communiquer. Le fait de se concentrer sur soi permet de se concentrer plus facilement avec les autres», souligne Miranda. Il serait dommage de ne pas en faire profiter les enfants, soumis eux aussi à un rythme de vie soutenu. «Justement. Nous cherchons un deuxième local, car nous souhaitons mettre en place des cours de yoga pour les plus jeunes», conclut-telle. Le yoga a un bel avenir devant lui et c'est tant mieux! n Esther Ackermann

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Yogathérapeuthe: une profession reconnue Outre une formation Pilate, l'Institut Yoga et Pilates fit for life propose une formation Yoga. Les personnes qui s'étaient inscrites en juillet 2009 pourront enseigner le yoga dès le mois de mars 2010.

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formation

• Palmarès 2009 de l’Institut d’Etudes Immobilières

Les postgradés nouveaux sont arrivés La cérémonie de remise des diplômes de l’Institut d’Etudes Immobilières répond à une cérémonial quasi immuable, en tout cas depuis 5 ans. Il y a d’abord la présence des jeunes élus, puis celle de leurs parents, des professeurs de l’Institut, de quelques représentants de l’univers immobilier, et… de Mark Muller, conseiller d’Etat issu de ce milieu et qui le retrouve, à cette festive occasion, avec plaisir.

Le heureux diplômés, en compagnie de Nicolas Grange, vice-président (3e depuis la gauche), Mark Muller (5e) et Charles Spierer (tout à droite).

P

résident du Conseil de fondation de l’IEI, Charles Spierer a d’ailleurs souligné que la première apparition officielle du magistrat Mark Muller avait eu lieu quelques jours après son élection, en 2005, lors de la remise des diplômes de l’Institut. La volée 2009, avec 27 dossiers étudiés, 14 refusés et finalement 8 diplômés, aura été une fois de plus marqué par une croissance des exigences et un renforcement du programme. Pas moins de 80 heures de cours supplémentaires sont venus compléter cette formation postgrade, ce qui équivaut à 3 mois de plein-temps. Charles Spierer a comme chaque année donné des nouvelles de la certification RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), sorte de Graal académique qui paraît s’éloigner au fur et à mesure que l’on s’en approche, mais qui, assure le président, devrait incessamment être conquis par l’IEI. L’Institut, qui fêtera ses

25 ans en juin 2010, reste l’école d’excellence formant les futurs cadres et dirigeants de l’immobilier genevois et romands.

Un candidat combatif Mark Muller, dans une brève allocution, a pour sa part relevé les progrès impressionnants faits par toute la gamme de formation initiale et continue des professionnels de l’immobilier. Aujourd’hui, la complexité des domaines traités exige une maîtrise parfaite des arcanes du droit, de la construction, de l’économie… Admettant un certain «goût du pouvoir», sans lequel on ne ferait pas de politique, le candidat qui allait, quelques jours plus tard, être fort bien réélu, a souligné que le nouveau Plan directeur cantonal, la pacification du domaine du logement pour arriver à construire et embellir Genève, ainsi que le projet PAV, seraient ses priorités. T O U T L’ E M P L O I • N O 4 3 4 • 7 D É C E M B R E 2 0 0 9

Evidemment, adjoindre l’Aménagement à la Construction lui semblait un «must». On sait, depuis quelques jours, que c’est désormais chose faite. n V.N.

GROS PLAN

Les nouveaux diplômés Christelle BALIT (Licence en Gestion d’entreprise (HEC), Université de Genève); Jacques-Alain BRON (Licence en droit,Université de Genève,titulaire du brevet d’avocat); Vincent CLAPASSON (Bachelor en Gestion d’entreprise (HEC), Université de Genève); Serge DUDAN (Licence en sciences économiques (HEC), Université de Lausanne); Patrick PEYROT (Economiste d’entreprise diplômé HES, Haute Ecole de Gestion de Genève); Ludovic REVERCHON (Licence en Gestion d’entreprise (HEC), Université de Genève); Jean-Daniel ROTH (Economiste d’entreprise diplômé HES, Haute Ecole de Gestion de Genève); MarcAriel ZACHARIA (Licence en droit, Université de Fribourg, titulaire du brevet d’avocat).


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Entrée libre et gratuite

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Gérance et courtage BAEZNER GERARD & Cie SA BERSIER & Cie SA

COMPTOIR IMMOBILIER SA DAUDIN & Cie DUNAND & Cie SA

RÉGIE DU MAIL, Flavio BRISOTTO

COURTAGE DU MAIL, Sylvie BRISOTTO

RÉGIE DU RHÔNE SA

DE RHAM SA

RÉGIE FONCIÈRE SA

GARIN ALAIN, Cabinet Immobilier Privé

BESSON, DUMONT, DELAUNAY & Cie SA

FONCIA GECO Rhône SA

BESUCHET CHARLES SA

FORUM IMMOBILIER SA

BORDIER ALAIN & Cie SA

GÉROFINANCE SA

BORY & Cie SA

GRANGE & Cie SA

SOCIÉTÉ PRIVÉE DE GÉRANCE

BROLLIET SA

LES RÉGISSEURS ASSOCIÉS SA

TOURNIER BERTRAND, Agence immobilière

RILSA SA ROSSET & Cie

LENIMMO, Thierry LENOIR MELCARNE SA MTB IMMOBILIER, Marie-Thérèse BOVIER

BRUN ÉDOUARD & Cie SA

MOSER VERNET & Cie

PROKESCH LUC, Investissements Immobiliers

BURGER RODOLPHE SA

NAEF & Cie SA

STOFFEL IMMOBILIER SA

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PILET & RENAUD SA

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Tout l'immobilier, Tout l'emploi et Formation du 07.12.09