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TOSTAIN & LAFFINEUR REAL ESTATE SOLUTIONS

Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial

ETUDE DE MARCHÉ 2016 DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE EN NORD-PAS-DE-CALAIS

ID LOGISTICS - DOURGES - Quai du Rivage

Construction : PRD - Bailleur : AEW

Edition 2017 23, Rue de la Performance - Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d’Ascq Tél : 03 20 04 06 00 www.tostain-laffineur-immobilier.com


Sommaire Notre métier

p. 03

Evolution de la demande placée en 2016

p. 05

Les transactions logistiques 2016

p. 06

Analyse du marché

p. 08

Offre existante et en gris

p. 11

Bilan de l’année 2016 et perspectives 2017

p. 13

Entrepôts XXL France

p. 14

Elles nous ont fait confiance

p. 15

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Etude de marché logistique 2016 - Edition 2017


Notre métier La société Tostain & Laffineur • • • •

Créée en 2004 par Antoine TOSTAIN et Hugues LAFFINEUR Agence spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise et implantée à Villeneuve d’Ascq Société Régionale Indépendante opérant principalement sur la Région Nord-Pas-de-Calais avec un développement national pour les transactions d’entrepôts XXL sous l’enseigne Entrepôts XXL France Une équipe dynamique de 15 personnes à votre service

Les domaines d’intervention •

Accompagner les acteurs de l’immobilier d’entreprise - Utilisateurs : chargeurs, logisticiens, transporteurs, entreprises, administrations et collectivités - Propriétaires institutionnels et privés - Investisseurs, promoteurs et aménageurs Pour trouver la meilleure solution à leur problématique immobilière sur les types de biens suivants : - Bureaux - Commerces - Locaux d’activités - Plateformes logistiques - Terrains - Usines Vérification et audit des taxes foncières appliquées aux immeubles Beaucoup d’actifs sont surtaxés par l’administration fiscale. Nous vous proposons donc de vérifier que les bases de référence choisies par les services fiscaux sur vos actifs immobiliers sont les bonnes. En effet, c’est sur ces bases que s’établissent les process de calcul et les surtaxations qui en découlent.

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Notre métier Les savoir-faire • • • • • • •

Commercialiser des actifs immobiliers à la location et à la vente Donner des avis de valeur d’immeubles d’entreprise Rechercher des bâtiments existants ou à construire, à la vente ou à la location, pour le compte de clients, par le biais d’appels d’offres et de mises en concurrence Accompagner les entreprises dans leurs problématiques immobilières à moyen et long termes et participer à leur réflexion stratégique Gérer les appels d’offres de vente des sites à meilleur acquéreur Conseiller les investisseurs sur leurs acquisitions et arbitrages Identifier des fonciers à développer en immobilier d’entreprise et commercial

Mais aussi... • • • • •

Conseiller l’externalisation de patrimoine d’utilisateurs à des investisseurs Analyser et renégocier des baux Gérer des appels d’offres à projets de sites à requalifier Conseiller les propriétaires pour la valorisation de leurs actifs (relooking, étude de divisibilité, mise aux normes ...) Conseiller les promoteurs sur la conception des immeubles à construire (surfaces, divisibilité, aménagements). C’est aussi les accompagner sur la recherche de fonciers, les dépôts de Permis de Construire et les constructions clés en main

Logistique nationale Tostain & Laffineur élargit désormais son champ d’action, en assurant une couverture de la dorsale logistique Paris, Le havre, Lyon et Marseille, via la société Entrepôts XXL France. (détail en page 14)

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Evolution de la demande placée en 2016 Comparaison aves les principales grandes régions logistiques Demande placée 2016 2015

Région Lille Paris Lyon Marseille Total Dorsale

261 000 m 780 000 m2 350 000 m2 140 000 m2 1 531 000 m2

2016

426 000 m 950 000 m2 330 000 m2 300 000 m2 2 006 000 m2

2

2

Stock existant

78 000 m en cours d’analyse en cours d’analyse en cours d’analyse en cours d’analyse 2

2015

2016

97 000 m 980 000 m2 200 000 m2 220 000 m2 1 497 000 m2 2

Stock en gris

1 047 000 m en cours d’analyse en cours d’analyse en cours d’analyse en cours d’analyse 2

2015

661 000 m2 2 000 000 m2 188 000 m2 1 050 000 m2 3 899 000 m2

Evolution de la demande placée depuis 2011 en Nord-Pas-de-Calais 426 000 m2

295 000 m2 285 000 m2 255 000 m2

179 000 m2

261 000 m2

On assiste à une baisse significative de la demande placée.

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Les transactions logistiques 2016 Les transactions logistiques 2016 Preneur Dispéo XPO Logistics Ingram Micro Innov’Axe Dispéo Logtex ID Logistics Amazon Log’s Jung Logistique ID Logistics HIB

261 000 m2

Ville Lille - Houplines Lille - Lesquin Lille - Lomme Lille - Neuville-en-ferrain Lille - Templemars Arras Dourges Lambres-lez-Douai Lambres-lez-Douai Lauwin-Planque Libercourt Libercourt

Surface 30 000 m2 10 000 m2 16 000 m2 12 000 m2 18 000 m2 12 000 m2 30 000 m2 30 000 m2 25 000 m2 42 000 m2 6 000 m2 30 000 m2

Agent Tostain & Laffineur Tostain & Laffineur

Cushman & Wakefield sans agent CBRE BNP Paribas RE Tostain & Laffineur

sans agent sans agent KPI Tostain & Laffineur

CBRE

Type de bâtiment Classe A Clé en main Extension Classe B Classe B Classe A Classe A Clé en main Clé en main Classe A Classe A Classe B

Location / Vente Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Vente

12 transactions dont 4 par Tostain & Laffineur 261 000 m2 dont 76 000 m2 placés par Tostain & Laffineur soit

40 % du marché des brokers et

30 % du marché global En efffet, en 2016 , 67 000 m2 ont été commercialisés sans agent soit 25 % du marché 6

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Implantation des transactions réalisées

Répartition des transactions par agent Sans agent 25 %

Houplines

3 transactions

CBRE

Am

17 % - 2 transactions

azo

Lo

IB

g’ s

n

H

éo

Disp

Innov’Axe Neuville-en-Ferrain

Armentières

Jung tique KPI s Logi 8% 1 transaction

Logtex

i

ist

ID

g Lo

ID

cs

Dispéo

A22

Lo

XPO gi

st

Ingr amM

Log

icro

istic

s

ic

s

34 %

A27

4 transactions

Lesquin

Répartition du volume par agent

Templemars

Béthune

A23

Libercourt

Sans agent 67 000 m2

HIB A1

Cushman & Wakefield 8% 1 transaction

Tostain & Laffineur

Lille

Lomme

BNP 8% 1 transaction

25 %

5% 6%

Dourges

Lens

KPI 42 000 m2

Lauwin-Planque

Douai

CBRE

48 000 m2

18 %

16 % 30 %

BNP 12 000 m2 Cushman & Wakefield 16 000 m2

Tostain & Laffineur

A21

Arras

76 000 m2

Lambres-lez-Douai Arras

Comme les années passées, reste leader cette année.

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Analyse du marché Répartition entre acquisition et location En nombre de transactions

En volume

1 acquisition

1 acquisition 30 000 m2

11 % 89 %

231 000 m2 11 locations

11 locations

Cette situation est inédite.

Répartition par secteur géographique En nombre de transactions

En volume

58 %

7 transactions

Métropole Hors Métropole

Métropole

Hors Métropole

42 %

5 transactions

67 %

175 000 m2

Comme l’année dernière, la Métropole Européenne de Lille garde une excellente part de marché.

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33 %

86 000 m2


Répartition par métier En nombre de transactions

En volume

25 %

3 transactions Amazon Ingram Micro Innov’Axe

75 %

9 transactions

Chargeurs

Logisticiens

22 %

58 000 m2

Dispéo (2) HIB ID Logistics (2) Jung Logistics Log’s Logtex XPO Logistics

Chargeurs

Logisticiens

78 %

203 000 m2

L’externalisation des prestations logistiques à des spécialistes reste prédominante.

Part des clés en main - 3 transactions sur 12 En volume

En nombre de transactions

75 % Dispéo (2) Ingram Micro Innov’Axe Logtex ID Logistics (2) Jung Logistique HIB

3

9

Clés en main

Bâtiments existants

25 %

Clés en main

Amazon Log’s XPO Logistics

25 %

65 000 m2

Bâtiments existants

75 %

196 000 m2

La part de clés en main reste modeste cette année.

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Analyse du marché Répartition des transactions par tranche de surface 8%

Moins de 12 000 m2 2 transactions

17 %

ID Logistics XPO Logistics

75 %

De 12 000 à 30 000 m2 9 transactions Amazon Dispéo (2) HIB ID Logistics Ingram Micro Innov’Axe Log’s Logtex

La tendance de l’an dernier se confirme, avec une majorité de deals entre 12 000 et 30 000 m2.

Valeurs locatives du marché Type Classe A Classe B

Loyer facial * 42 à 46 € 32 à 35 €

Loyer économique * 40 € 32 €

* HT / HC / m2 / An

Les valeurs locatives restent stables.

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Plus de 30 000 m2 1 transaction Jung Logistique


Offre existante et en gris Offre en bâtiments existants Houplines Houplines Libercourt Libercourt Total

Ville

Offre en gris avec PC et ICPE obtenus *

Surface (division possible) 15 000 m2 - Dispo à convenir 22 000 m2 - Dispo immédiate 17 000 m2 - Dispo immédiate 24 000 m2 - Dispo à convenir 78 000 m2

Offre en gris avec PC en cours de dépôt Ville Lille - Seclin Lille - Illies - Salomé Arras Calais Dourges Dourges - Delta 3 Lambres-lez-Douai Liévin Liévin Prouvy Rouvroy Total

Surface (division possible) 50 000 m2 + 50 000 m2 18 000 m2 + 36 000 m2 + 98 000 m2 43 000 m2 50 000 m2 + 50 000 m2 18 000 m2 63 000 m2 + 90 000 m2 24 000 m2 + 36 000 m2 + 97 000 m2 30 000 m2 100 000 m2 50 000 m2 22 000 m2 925 000 m2

Ville

Cambrai Camphin-en-Carembault Camphin-en-Carembault Douvrin Total

* Livraison sous 8 mois après accord

Surface (division possible) 10 000 m2 18 000 m2 24 000 m2 72 000 m2 124 000 m2

Répartition du volume disponible 7%

Offre existante 78 000 m2

82 %

Offre en gris avec PC en cours de dépôt 925 000 m2

11 %

Offre en gris avec PC et ICPE obtenus 124 000 m2

Soit 1 127 000 m2 en développement

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Offre existante et en gris Implantation de l’offre existante et en gris BÂTIMENTS EXISTANTS Houplines : 15 000 m2

Dunkerque

8 1

Houplines : 22 000 m2

2

Libercourt : 17 000 m2

3

Libercourt : 24 000 m2

4

Calais

A25

A16

2

1

A22

A26 Armentières A25 Lille

OFFRE EN GRIS - PC EN COURS DE DÉPÔT Lille - Illies - Salomé : 18 + 36 + 98 000 m2

5

Lille - Seclin : 50 000 m2 + 50 000 m2

6

Arras : 43 000 m

7

Calais : 50 000 m2 + 50 000 m2

8

Dourges - Delta 3 : 63 000 m2 + 90 000 m2

9

Dourges : 18 000 m2

10

Lambres-lez-Douai : 24 + 36 + 97 000 m2

11

2

Béthune

A23

9

A1

10

Lens

15

Douai

A21 Valenciennes

11 Arras

2

Liévin : 100 000 m

13

Cambrai : 10 000 m

16

Prouvy : 50 000 m2

14

Camphin-en-Carembault : 18 + 24 000 m2

17

Rouvroy : 22 000 m2

15

Douvrin : 72 000 m2

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3

5 12 13

12

Liévin : 30 000 m

17

18

4

OFFRE EN GRIS - PC ET ICPE OBTENUS

2

A27

6

A26

2

14 7

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16

Cambrai


Bilan de l’année 2016 et perspectives 2017 Bilan de l’année 2016 dans le Nord-Pas-de-Calais • • • • •

Une activité en retrait par rapport à 2015. La demande exprimée a été moins élevée. Un marché tenu majoritairement par les prestataires logistiques. La location reste largement dominante : onze locations pour une seule acquisition. Une répartition d’actifs équilibrée : 5 bâtiments Classe A, 3 bâtiments Classe B et 3 clés en main commercialisés. Comme en 2015, le format de 12 000 à 30 000 m2, reste le plus fréquemment signé. 2016 aura été l’année du grand retour du blanc avec la signature par ID LOGISTICS de 30 000 m2 via Tostain & Laffineur en août 2016 sur l’opération PRD dite «Quai du Rivage» à Dourges, qui avait été brillamment lancée en blanc par AEW. Le «take up» de Lille semble tourner autour de 280 000 m2 par an.

Bilan national • •

Paris voit sa demande placée diminuer d’environ 20 %, Lyon reste stable et la demande à Marseille est tombée de moitié. Environ un million de m2 ont été placés sur les marchés en dehors de la dorsale logistique Lille - Paris - Lyon - Marseille, notammment grâce aux nouvelles plateformes logistiques XXL construites par la Grande Distribution.

Perspectives 2017 • • • • •

2017 s’annonce assez calme pour le moment. L’offre présente sur la dorsale logistique diminue mais les perspectives restent positives. De grosses réflexions de plus 100 000 m2 sont en gestation. La signature de l’une d’entre elles suffira à booster le marché. Les valeurs locatives restent quasiment identiques à celles de l’année dernière. Il est difficile de faire des diagnostics sur le marché 2017. Retrouvez nos annonces et actualités sur www.tostain-laffineur-immobilier.com et suivez-nous sur LinkedIn et Facebook Etude de marché logistique 2016 - Edition 2017

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Entrepôts XXL France

Solutions Nationales en Immobilier Logistique

L’offre de service d’Entrepôts XXL France intègre toutes les compétences liées à l’immobilier logistique et à l’organisation opérationnelle, afin de proposer à ses clients une solution de conseil global. Notre objectif premier est de permettre à nos clients de réussir leur implantation logistique.

Domaines d’intervention Nous accompagnons les acteurs majeurs de l’immobilier d’entreprise :

Dernière référence ENTREPÔTS XXL FRANCE :

• Utilisateurs : chargeurs, opérateurs en supply chain, distributeurs, ... • Propriétaires institutionnels et privés • Investisseurs, promoteurs et aménageurs Pour identifier les meilleures solutions en réponse aux interrogations posées ou problématiques immobilières rencontrées sur les types de biens suivants : • • • •

Plateformes logistiques Plateformes transport (messagerie) Terrains (actions actives sur les recherches de foncier) Usines (travail en collaboration avec les organismes de revitalisation)

84 000 m2 - Valence avec le promoteur :

Nous apportons également d’autres conseils, notamment sur les charges et taxes foncières appliquées aux immeubles.

Mais également • • • • •

Conseiller l’externalisation de patrimoine d’utilisateurs à des investisseurs Analyser et renégocier des baux Gérer des appels d’offres à projets de sites à requalifier ou revitaliser Conseiller les propriétaires pour la valorisation de leurs actifs (relooking, étude de divisibilité, mise aux normes ...) Conseiller les promoteurs sur la conception des immeubles à construire (surfaces, divisibilité, aménagements) Antoine TOSTAIN Associé 06 76 21 01 60 at@tostain-laffineur.com

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Christophe GROS Associé 07 68 45 13 10 cg@tostain-laffineur.com


Elles nous ont fait confiance

... Nous espérons que cette étude vous aura donné toute satisfaction et vous éclairera sur la façon de vous positionner en 2017 et dans les futures années. Mes équipes et moi-même restons bien évidemment à votre entière disposition et à votre écoute.

Antoine TOSTAIN Etude de marché logistique 2016 - Edition 2017

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TOSTAIN & LAFFINEUR REAL ESTATE SOLUTIONS

ACTIVITES - LOGISTIQUE

Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial

BUREAUX

Hugues Laffineur

Antoine Tostain

Associé Gérant Bureaux, clé en main et Investissement

Associé Gérant Logistique, clé en main et Investissement

Elisabeth Martins Assistante de Direction

Thibaut Charlet Consultant Locaux d’Activités

Louis-Marie Delcampe Consultant Locaux d’Activités

Alexandra Duret Assistante Département Activités Logistique

Charles Rousseau

Quentin Abelé Consultant Hors Métropole

Stéphanie Méténier Assistante Département Activités Logistique

Consultant Bureaux

COMMERCES

Christophe Dzialak Raphaëlle Spillebout Consultant Commerces - Retail Park

Consultante - Assistante Commerces - Lille centre

François-Nicolas Claudot Consultant Bureaux

Rémi Dzialak

Consultant Bureaux

DEVELOPPEMENT

Thibaut Brodin

Consultant Développement Bureaux - Activités - Commerces

23, Rue de la Performance - Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d’Ascq Tél : 03 20 04 06 00 www.tostain-laffineur-immobilier.com

Amandine Antunes Assistante Département Bureaux

Anaïs Thelier

Assistante Département Bureaux

Etude de marché 2016 de l'Immobilier logistique en Nord-Pas-de-Calais  

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