Page 64

legal

юридическая консультация

ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ Приобретение недвижимости – это всегда важное решение а, учитывая стоимость инвестиции, обычно процесс не лёгкий. Если, вдобавок, речь идёт о зарубежной недвижимости, к формальностям и этапам покупки прибавляются такие сложности, как языковой барьер, незнание местности или района. Всё это, в совокупности, ставит покупателя в очень невыгодное и незащищённое положение. В этом случае, только коллегированный адвокат поможет Вам избежать излишних и ненужных расходов, а главное – объяснит, как не попасть в руки мошенников. НОВОЕ ИЛИ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬё?

Выбор между новостройкой и вторичным жильём – это не только вопрос цены и вкуса будущего владельца. Данное решение имеет последствия в таких важных сферах как: налогообложение, ограничения и обременения, подключение коммунальных услуг. В случае с первичной недвижимостью, сделка будет облагаться НДС 10% и гербовым сбором, который обычно составляет 1,5% от стоимости. В случае с вторичным жильём, сделка облагается налогом на передачу собственности в размере 10%. С другой стороны, вторичная недвижимость, обычно, обременена ипотечным кредитом и имеет, пусть небольшие, но задолженности или неоплаченные налоги. Это не является непреодолимым препятствием, и все эти проблемы решаются до подписания купчей, но все эти сведения должны пройти тщательную проверку, а также должны иметь документальное подтверждение.

ДАННЫЕ, КОТОРЫЕ СТОИТ ИМЕТЬ В ВИДУ: – Настоящая площадь недвижимости

Важно узнать точную жилую площадь приобретаемого объекта. Указанная в коммерческом описании площадь, практически, никогда не совпадает с данными реестра собственности, которые, в свою очередь, отличаются от кадастровой информации. Учитывая, что недвижимость обычно продается как «индивидуально-определённая вещь» (Cuerpo Cierto), покупатель приобретает «то, что видел», а не то, что числится в Реестре или Кадастре. Таким образом, если после покупки указанная в документах площадь не совпадает с реальностью, покупатель не сможет потребовать разницу.

– Владельцы и обременения

Следующий важный момент, который адвокат должен проверить – кто в действительности является владельцем недвижимости, и в каком состоянии находятся обременения и возможные долги. Что касается ипотечных кредитов, то они будут числиться в Реестре и обычно легко определяются. Однако, также необходимо подтвердить оплату налога на недвижимость, выявить есть ли задолженности, проверить устав и последние решения ТСЖ, на случай, если был принят новый бюджет, подразумевающий новые затраты. Также важно – письменно указать в купчей, что жильё передаётся без арендаторов и жильцов. В противном случае,

после подписания купчей, покупатель будет обязан соблюдать контракт аренды, даже если он не знал о его существовании. Несмотря на то, что Нотариус тоже выполняет данные проверки, необходимо иметь в виду, что он принимает нейтральную сторону в сделке. Таким образом, он оповестит и, возможно, даже объяснит покупателю действительное положение вещей, но он не обязан защищать интересы сторон и должен просто подчиниться: составить и подписать то решение, к которому пришли продавец и покупатель.

– Подписание купчей

Для подготовки купчей, необходимо оповестить Нотариуса заранее (как минимум за четыре дня), кроме того, покупатель обязан получить к этому моменту номер ИНН (NIE) и банковский счёт для подготовки банковского чека. Если до подписания купчей, стороны подписали договор о задатке, необходимо представить Нотариусу документ подтверждающий его оплату. В свою очередь, продавец должен представить справку о пригодности продаваемого объекта для проживания (Cédula de habitabilidad); энергетический сертификат (Certificado energético); справку от ТСЖ, согласно которой у владельца нет долгов и неоплаченных счетов, а также счета по оплате налога на недвижимость и сбора по вывозу мусора. Для ускорения процесса и во избежание сюрпризов и непредвиденных ситуаций, мы рекомендуем предварительно проверять купчую, внося в неё все необходимые изменения и добавления.

– После подписания купчей

Подписав купчую, покупатель вручает продавцу банковский чек, а продавец, в свою очередь, передаёт новому владельцу ключи. Нотариусу потребуется несколько дней для того, чтобы выдать документ купчей. Несмотря на это, желательно получить простую копию (copia simple) в день подписания. Обычно, копию можно получить по электронной почте. Получив нотариально заверенный документ, покупатель обязан оплатить налоги и внести купчую в Реестр Собственности. Относительно налогов: если цена, по которой недвижимость была приобретена, ниже кадастровой стоимости, необходимо оплатить налоги согласно кадастровой стоимости. Параллельно с указанными формальностями, покупатель должен сообщить свои данные в муниципалитет (для оплаты налогов и оповещений), в ТСЖ и в компании коммунальных услуг.

64

013TRUSS_064-065_antonio-segura.indd 64

07/08/14 19:32

TopRUSS · Issue 13 · 08-09/2014  
TopRUSS · Issue 13 · 08-09/2014  
Advertisement